Locatiesynergie. (de noodzaak van) verknopen bij de herontwikkeling van stationslocaties

Locatiesynergie (de noodzaak van) ‘ verknopen’bij de herontwikkeling van stationslocaties

Inhoud < Waardeketens < Multidisciplinaire

benadering < Meerwaarde van samenhang < Samenhang door samenwerking < Participatieve probleemstructurering < Conclusie: ‘ verknopen’

Jaarcongres 9 november 2007 – G.J. Peek – ING Real Estate Development International

2

3

Waardeketens verplaatsen infrastructuur

Investeerder

verplaatsingsfunctie

verblijven gebruik

gebruik

Exploitant

verblijfsfunctie

vastgoed

gebruik

gebruik vergoeding

vergoeding

Gebruiker vergoeding

vergoeding


Multidisciplinaire benadering < Inhoudelijk

–Veel –Veel –Veel –Veel –Veel –Veel –Veel < Oog

en procesmatig complex:

partijen: publieke en private functies: vervoers- en vastgoedfuncties belangen: bestaande en nieuwe wensen: vooral dure . . . bouwstromen: veel conflicten mogelijke hinder: openhartchirurgie aandacht: passanten en media

voor vele invalshoeken


4

5

OVerstapmachine Jaarcongres 9 november 2007 – G.J. Peek – ING Real Estate Development International

6

Verbindingsschakel Jaarcongres 9 november 2007 – G.J. Peek – ING Real Estate Development International

7

Ontmoetingsplek Jaarcongres 9 november 2007 – G.J. Peek – ING Real Estate Development International

8

Stedelijk centrum


9

Synergiemodel Locatie

Synergie

Netwerk

Knoop Overstapmachine

Synergie

Transferkwaliteit

Intensiteit

Centraliteit

Plaats Ontmoetingsplek

Verbindingsschakel

Omgevingskwaliteit

Stedelijk centrum


10

Verbindingschakel

Centraliteit

Stedelijk centrum


11

Verbindingschakel

Transferkwaliteit

OVerstapmachine


12

Stedelijk centrum

Omgevingskwaliteit

Ontmoetingsplek


13

OVerstapmachine

Intensiteit

Ontmoetingsplek


14

Locatiesynergiemodel Locatie

Synergie

Netwerk

Knoop Overstapmachine

Synergie

Intensiteit

Transferkwaliteit Locatiesynergie

Plaats Ontmoetingsplek

Omgevingskwaliteit

Verbindingsschakel

Centraliteit Stedelijk centrum


Meerwaarde van samenhang

15

stationsomgeving

vervoersnetwerken

samenhang

gebruiker stationslocatie Jaarcongres 9 november 2007 – G.J. Peek – ING Real Estate Development International

Samenhang door samenwerking < Synergiemogelijkheden

tussen wal en schip:

16

liggen èn vallen

–Veel partijen: samen- of tegenwerken –Veel disciplines: spraakverwarring –Veel doelen en belangen: prioriteiten –Veel veronderstellingen en ongefundeerde verwachtingspatronen < Locatiesynergie

kan ontstaan door doelen en belangen van duurzame shareholders te ‘ verknopen’ Jaarcongres 9 november 2007 – G.J. Peek – ING Real Estate Development International

Starten met planvorming of besluitvorming


17

18

< Ideaaltypische

start:

–Planvorming: schetsontwerp –Besluitvorming: stakeholderanalyse < Problemen:

–Planvorming: fixatie en geen totaal beeld van eisen en wensen belanghebbenden –Besluitvorming: onrealistische opeenstapeling van wensen


19

‘ Verknopen’

Waarden Alternatief gerichte benadering

Waarde gerichte benadering

Alternatieven


‘ Verknopen’ <

<

<

‘ Verknopen’is een proces waarin duurzame shareholders tot inhoudelijke uitgangspunten voor de locatie komen vanuit hun gezamenlijk belang en de synergiemogelijkheden ‘ Verknopen’vraagt om participatie van duurzame shareholders ‘ Verknopen’vraagt om een concept van locatiesynergie


20

Participatieve probleemstructurering

< Waardegericht:

21

participatief modelleren < Alternatiefgericht: participatief ontwerpen < Geen

stapeling, maar ‘ verknoping’van belangen

< Duurzame

ontwerpen

shareholders samen laten


22

Verknopen


Waardegericht: Participatief modelleren

1

1

Actor

Waarde 1

9

9

-1

Waarde 2

Attribuut 1

Attribuut 2

-9

Attribuut 3


23

24

Gezamenlijk model Vastgoed Financien

Gebouwen Centraliteit Bereikbaarheid

Rendement

Architectuur Duurzame shareholders

te (her)ontwikkelen vastgoed Open(bare) ruimte rendement Copy (2) of rendement

Copy (3) of bereikbaarheid bereikbaarheid

architectuur bebouwingsmogelijkheden

7

4

8

Copy of rendement Copy (3) of rendement

bouwaard 1 gebouw

8 9 parkeren Transferkwaliteit 8

8

6 7

7

8

9

8

9

FGH

7

8

9 Imago/uitstraling

9

7

8

7

6

Bijdrage aan bedrijfProces 76

8

9

8 Copy (2) 8 of bereikbaarheid 7

7

Rabo Vastgoed

Verplaatsingsfuncties 7

9

7

MAB Bouwfonds 8 9 8 POS (directie)

6

Exploitatie

8

6

5

7

Intensiteit

5 Verplaatsen

8

opportunities 8 7 financiering 8 betrouwbaarheid

afzetrisico

eigendomssituatie Stedebouwkundig plan

6 7

9

veiligheid

kwaliteit s t edebouwkundig stedenbouwkundig plan(randvoorwaarden) plan veiligheid/leefbaarheid lokaal gebonden

Levendigheid

6

Woningen 8

Niet-duurzame shareholders

8 Projectontwikkelaars

6 projectontwikkelaars ontwikkelaar Ontwikkelaar

Ontwerpers

ontwerpersfinanciële instelling

stedenbouwkundige

woongebouwen Verblijven

8 6

Niet-duurzame stakeholders 8

9 9

8

samenwerking

politie 3

verschillende functies

8

8

leefbaarheid! publieksaantrekkend

bewoners/gebruikers gebruikers Publiek/private beheerders beheerder

8

8

5

Meervoudig Ruimtegebruik bijdrage aan stedelijk functioneren 5 Leefbaarheid Levendigheid

9 Beheerders

Wonen

7

huurdergebruiker(s) Copy (3) of gemeente welstand gm. utrecht 7 7 Duurzame stakeholders Buurt Bewoners en gebruikers 8

8

horeca

9 (kwaliteit)gebruikers services en diensten

6

bewoners inspraakgroepen omwonenden 7

6 9

8 5 -4 openbaar vervoer 7

-27

9

8

8

8

8

functiesCopy of voorzieningen

88 8

kwaliteit Ruimtelijke voorzieningen kwaliteit Functioneren bedrijven

brand ontwikkeling huurderstevredenheid Ontwikkelingsrisico's en -kansen 7 9 5 5

7

6

7

7

5 bij de omgeving betrokkenheid Ontwikkeling

KvK Utrecht

1 4

4

(ontwikkeling)gebiedskwaliteit 7

78

8

7 Ruimtelijke en functionele kwaliteit

Voorzieningen winkels

9

-7

8 8

mix van functies

8

6

9

-2 8 groen bedrijfshuisvesting

8

5 uitstralingidentiteit imago attentiewaarde

Ontwikkeling gebiedskwaliteit 7 8

6

Copy of bereikbaarheid

6

9 (beheer)gebiedskwaliteit synergie andere vergroten proj.referentieproject netwerk

7 7

gemeente gem. utrecht locale overheid

5 87 5 Uitbater huurders mede gebruikers Copy (2) of gemeente afd. ROCopy utrecht of gemeente 99

7

7

8

8 Marktpartijen Exploitant leveranciers 7

8

8

Verblijfsfuncties Functiemix

9

8

8

8

4

Gemeente

4 6

-2

7

8

3

belegger mede eigenaars derden

2 Exploitanten

2

7 6

Bewoners

Corio belegger/koper

-3

3

Routing Lombok

2

Omgevingskwaliteit

4 6

locatie

8 Routing Station Langzaam verkeerroutes parkeergelegenheid 5 8 (Auto)bereikbaarheid 9 8 8 situering(binnen gebied)

Relatie met omgeving 5

6

openbare ruimte

Routing lopen

parkeergarage 97 8

6 Kostenbeheersing

Groei 7

ns 7

uitstraling gebouw duurzaamheid open ruimte 7

6

6 KFN

8 Parkeerruimte

8 7

belegd vermogenkwaliteit portefeuille 7 6

8

6 7

landscaping

5

kwaliteit gebouw

8 9 Continuiteit

4

Infrastructuur

9

9

Beleggers en eigenaren

6

imago(gebied) Ruimtegebruik

Dubbelgebruik parkeren

7

7 functionaliteit Activiteiten/evenementen Programma met 18-23 uurs gebruik

33 W, 49 A, 38 C


25

Gecondenseerd model Financiën

All Financiën

Proces

Proces

All Proces

Duurzame shareholders

All Proces

All Duurzame shareholders

7

All Rendement

All Bijdrage aan bedrijf

6 7 All Exploitatie 7

5 1

6

7

4 9

All Continuiteit

KFN

Centraliteit

All Centraliteit

8

All Bereikbaarheid 8

7

FGH

5

All9 Vastgoed

All Infrastructuur -4

All Duurzaamheid 9

8

All Architectuur

8 9 All Open(bare) ruimte

All duurzame stakeholders

5

7 All Buurt

5 77

88

6 3 All Relatie met omgeving

6

8 7

Verblijfsfunctie s 8

Omgevingskwaliteit

5

All omgevingskwaliteit

All Politie

8 -2

All beheerders

Verplaatsingsfunctie s 7

All Verplaatsingsfuncties 8 9

All Functiemix

8 79

-2 98

3

All Verblijfsfuncties

7

7

Niet-duurzame shareholders All Niet-duurzame shareholders

All W onen 7

All Imago en uitstraling

8 8 All Voorzieningen

7

All Openbaar 6 vervoer

8

5

All Bewoners en gebruikers

All (Auto)bereikbaarheid 6

9

6 5 9

Duurzame stakeholders

7

9

Rabo Vastgoed

All bedrijven All Ruimtelijke en functionele kwaliteit

7

5

Intensiteit

All Financiële instellingen

All winkels 8

9

KvK Utrecht

All Projectontwikkelaars All Ontwerpers

All Intensiteit

KvK

8

9

7

POS

8

5 28 7 8 All routing lopen 9

All Transferkwaliteit

POS (directie)

All Parkeerruimte 9

7

7 7

Tranferkwaliteit

Bouwfonds MAB

All Bewoners

78

8 Parkeren

All Gebouwen

8 6

4

MAB Bouwfonds

5

7 3

6

6

RABO Vastgoed

All Exploitanten

Infrastructuur

8

8 6

8

All NS 8

3

Vastgoed

5

6

8 8

7 6

All Ontwikkeling gebiedskwaliteit

9 6

7

FGH

9

8

8 8

All Stedebouwkundig plan 8

All Ontwikkeling

7

KFN

6

4

7 4

All beleggers en eigenaren

9 8 7

All Beheer gebiedskwaliteit

6

8

All Gemeente

8 9

All Ontwikkelingsrisico's en -kansen

All Groen 8

8 All Meervoudig Ruimtegebruik

9

Verplaatsen

5

8

8 8

5 All Verblijven

Verblijven

13 W, 22 A, 12 C

All Verplaatsen

All Bijdrage aan stedelijk functioneren 7

All Ruimtegebruik All Dubbelgebruik parkeren

All Leefbaarheid All Imago gebied

All Levendigheid


Alternatiefgericht: Ontwerptabel


26

Snel overzicht van overeenkomsten en verschillen De voornaamste verschillen tussen de alternatieven zijn: < Het doel van de herontwikkeling (A): zelfstandig verblijfgebied met zakelijk karakter (groep 1) versus een poort naar de binnenstad; < Het toevoegen van een trekker voor de locatie (E): niet (groep 1) versus wel (groep 2); < Het architectonisch beeld (H): historiserende architectuurstijl (groep 1) versus contrastrijke architectuur (groep 2); < Het integraal te ontwikkelen gebied (I): inclusief het kantoorcluster tot Daalsetunnel (groep 1) versus de locatie en de wanden (groep 2.) Jaarcongres 9 november 2007 – G.J. Peek – ING Real Estate Development International

27

Conclusie <

< < <

<

28

Om locatiesynergie te bereiken is het nodig te ‘ verknopen’ ‘ Verknopen’vraagt om een multidisciplinaire benadering ‘ Verknopen’vraagt om participatieve probleemstructurering: waarde- en alternatiefgericht ‘ Verknopen’vraagt om durf en stimuleert creativiteit en vertrouwen

‘ Verknopen’helpt het creëren van een gezamenlijk opdrachtgeverschap dat samenhang kan creëren en de waardeketens activeert Jaarcongres 9 november 2007 – G.J. Peek – ING Real Estate Development International

29


Locatiesynergie. (de noodzaak van) verknopen bij de herontwikkeling van stationslocaties

Recommend Documents