De noodzaak Vitaliteit en van structurele transitie vernieuwing binnen heldere van de kaders winkelstructuur
taskforce dynamische retailontwikkeling 2014
winkelstructuur
Inhoud 1
Aanleiding 3 1.1 Dynamiek in de retailsector 3 1.2 De Task Force Dynamische Retailontwikkelingen 3 1.3 Doel en ambitie 3
2
Een tussenstand 5 2.1 Einde van een tijdperk van sterke en continue groei 5 2.2 Veranderende eisen in een nieuwe tijd 5 2.3 Belang van winkelen en beleving 6 2.4 Manco’s van onze winkelstructuur 6 2.5 Het ruimtelijk detailhandelsbeleid 7 2.6 Creëren van vitale gebieden 8 2.7 Lokale context essentieel 8
3
Naar een nieuwe praktijk 9 3.1 Voorwaarden nieuwe planning 9 3.2 Uitgangspunten 10
4
Vitaal, attractief en toekomstgericht 11 4.1 Kernpunten versterken vitaliteit winkelstructuur 11
5
Beoordelingscriteria 13 5.1 Beoordeling initiatieven 13 5.2 Beoordelingsschema 13 5.3 Toetsingskader 15
6
Ten slotte 16
Bijlage 1: het toetsingskader 17 Niveaus toetsingskader 17 Zo gebruikt u het toetsingskader 17 Bijlage 2: Monitor winkelmarkt 20 Winkelaanbod 20 Consumentenvertrouwen en bestedingscijfers 21 Omzetontwikkeling detailhandel 22 Thuiswinkelen 22 Bijlage 3: samenstelling taskforce 23
2
aanleiding
1 Aanleiding 1.1
Dynamiek in de retailsector
‘Do stuff. Be clenched, curious. Not waiting for inspiration’s shove or society’s kiss on your forehead. Pay attention. It’s all about paying attention. Attention is vitality. It connects you with others. It makes you eager. Stay eager.’
Winkelgebieden veranderen… De kwaliteit van winkelgebieden is meer dan ooit onderwerp van discussie in Nederland. Winkelgebieden vallen minder vanzelfsprekend in de smaak bij het publiek dan voorheen. De frequentie van bezoek aan winkelgebieden is afgenomen. Internet maakt het mogelijk te winkelen vanuit huis. Daarnaast staan de consumentenbestedingen onder druk door de langdurige bezuinigingen. Ook demografische ontwikkelingen als ontvolking en vergrijzing leiden ertoe dat de consument minder uitgeeft – vooral in bepaalde gebieden en branches. En dan is er nog de leegstand. Die is de laatste jaren opgelopen. Tegelijkertijd liepen investeringen in vernieuwing terug, mede als gevolg van het economisch klimaat. De behoefte aan fysieke winkelomgevingen is er nog steeds, maar alle ontwikkelingen hebben invloed op de fysieke winkelstructuur.
Susan Sontag
… in een werkgroep met vertegenwoordigers uit de markt In de tfdro zijn vertegenwoordigers uit de markt bijeengebracht. De werkgroep bestaat uit:
… evenals het koop- en bezoekgedrag van de consument Het gevolg van dit alles is, dat veel winkels het moeilijk hebben. Het koop- en bezoekgedrag van de consument is structureel veranderd. Ook de behoefte aan fysieke winkelmeters is veranderd. Hoge rendementen op winkelinvesteringen en -beleggingen zijn niet meer zo vanzelfsprekend als voorheen. Kortom: er is een duidelijke transitie gaande. Een structurele verandering als gevolg van ontwikkelingen die op elkaar inwerken. Ontwikkelingen op het gebied van economie, maatschappij, demografie en consumentengedrag. Hoe gaan de betrokken partijen hiermee om? Vitaliteit en transitie kunnen immers alleen vorm krijgen binnen duidelijke en gezamenlijk gedragen kaders. Dit vraagt om inzet van marktpartijen en overheden.
1.2
Pieter Affourtit
wpm Groep (algemeen directeur, voorzitter tfdro) Marcel Reinartz rma (directeur/secretaris en lid kernteam tfdro) Marcel Evers Inretail (manager belangen en advies) Bas Tiemstra asr (directeur) Hans Vermeeren Wereldhave (directeur) Bart Kuil Voorzitter nrw Arno Ruigrok Multi Vastgoed (directeur) Gerard Zandbergen Locatus (directeur) Martijn van Dam Gemeente Den Haag (senior beleidsadviseur) Brigit Gerritse nrw (directeur/lid kernteam tfdro) Johan Haringsma wpm r&c (directeur/lid kernteam tfdro, penvoerder)
De Task Force Dynamische Retailontwikkelingen1 Delen van ervaring en visies … Nieuwe tijden vragen om nieuw beleid. Dat geldt ook voor de retailsector. Belangrijke stakeholders binnen de sector hebben daarom de tfdro in het leven geroepen. De Taskforce wisselt ervaringen uit en communiceert haar bevindingen aan belanghebbenden in de sector. Deze notitie geeft de bevindingen van de Taskforce weer. De Nederlandse Raad Winkelcentra (nrw) faciliteert dit initiatief als medeopdrachtgever en biedt de Taskforce een platform voor discussie en meningvorming2.
1.3
Doel en ambitie Een pleidooi voor structurele verandering … Doel van de Taskforce is richting te geven aan de discussie over een toekomstbestendig winkellandschap. De markt is in korte tijd structureel veranderd. Dit maakt het nodig snel en flexibel in te spelen op veranderende omstandigheden. En daarbij past een andere vorm van winkelplanning. In deze notitie leest u onze visie op het toekomstbestendige winkellandschap.
3
winkelstructuur
… en aanbevelingen voor verbetering … Ook onze aanbevelingen vindt u in deze notitie. Uitgangspunt van de Taskforce is dat de nieuwe praktijk van de retailplanning zich niet richt op bescherming, maar op groei en ontwikkeling. In de huidige planning gaat het vooral om behoud van het evenwicht tussen bestaande winkelgebieden en bewaken van bestaande belangen. De Taskforce pleit juist voor een meer dynamische winkelplanning. Zo’n planning is gebaseerd op het versterken van klantwaarde en economische dynamiek. Ook is er meer ruimte voor concurrentie als voorwaarde voor het creëren van een hoogwaardige winkelstructuur. Zo komt de winkelplanning zo goed mogelijk tegemoet aan de behoeften van de veranderende klant, consument en burger.
4
… met ‘vitaliteit’ als uitgangspunt Vitaliteit: dat wordt steeds belangrijker in de discussies over de winkelstructuur. Voor de Taskforce is dit een belangrijk uitgangspunt. Zo’n vitale winkelstructuur speelt in op veranderende maatschappelijke en economische omstandigheden en de behoeften van consumenten en ondernemers. Een winkelstructuur in regio of stad is vitaal als de economische potenties volledig worden benut. Het gaat om het grijpen van kansen – meer dan letten op het behoud van het bestaande. Daarmee draagt een vitale winkelstructuur bij aan de economie en de leefbaarheid van wijk of stad. In een tijd waarin de virtuele wereld expandeert, is herwaardering van de fysieke omgeving hard nodig.
tussenstand
2 Een tussenstand 2.1
Einde van een tijdperk van sterke en continue groei Ontwikkelingen vanaf 2000 Het winkelaanbod in Nederland heeft zich de afgelopen decennia voortvarend ontwikkeld. Vanaf 2000 is het winkelaanbod per hoofd met meer dan 10% gestegen. Ook de bestedingen namen in deze jaren fors toe. Vanaf 2006 heeft de sector te maken met stagnerende bestedingen, toenemend gebruik van internet en dalend consumentenvertrouwen. Ook neemt de leegstand toe3. Op dit moment is de leegstand landelijk 6,9%. Begin deze eeuw was dat nog ca. 5,7% (bron: Locatus). In 2013 stagneerde voor het eerst in deze eeuw de groei van het aantal winkelmeters. Markt uit balans Er is angst voor overbewinkeling. De leegstand is toegenomen – maar er is ook meer behoefte aan vernieuwende winkelprojecten om de concurrentie met het internet aan te gaan. Zo is een paradoxale situatie ontstaan. De markt is uit balans: kenmerkend voor de retailsector anno nu. Dynamiek is vanuit dit oogpunt niet de drive voor vernieuwing, maar wordt gezien als mogelijke verstoring van bestaande verhoudingen. Is die angst voor overbewinkeling terecht? We zien dat de groei van het winkelaanbod per hoofd vanaf 2003 al substantieel afneemt (bron: Locatus). Blijkbaar is er sprake van zelfregulering in de markt die de laatste jaren een rem zet op ontwikkelingen. Online bestedingen nemen toe Daarnaast nam het gebruik van internet de laatste jaren toe. Volgens recente cijfers was het aandeel online bestedingen (inclusief telecomabonnementen) 5,7% van de totale bestedingen in de detailhandel (Bron: hbd, o.b.v. Thuiswinkel.org). De jaarlijkse groei van de internetomzet is afgenomen en is op dit moment 8%. Kortom: de slechte economische omstandigheden, toenemende betekenis van internet, vergrijzing en een jaarlijkse bevolkingsgroei van slechts 0,03% per jaar zorgen voor een relatief somber perspectief voor de winkelmarkt. De opgave om winkelvoorzieningen in binnensteden, wijken en de dorpscentra overeind te houden en te vernieuwen wordt steeds zwaarder. En dus ontkomen we er niet aan: als we nog willen vernieuwen, moeten we keuzes maken.
2.2
Veranderende eisen in een nieuwe tijd Nieuwe strategieën Lange tijd was de behoefte en het gedrag van consumenten voorspelbaar. Deze periode lijkt definitief voorbij te zijn. Retailers beraden zich op manieren om
‘De consument is op zoek naar vertrouwen, eerlijkheid, oprechtheid, verstand van zaken, slow shoppen en de juiste informatie. Dit kun je als retailer geven. Doe wat je zegt en zeg wat je doet – dan heb ik er het volste vertrouwen in!’ Guyonne Hayen op www.retailing.nl
de klant met strategieën en nieuwe media tegemoet te treden. En ook andere partijen denken na over manieren om de fysieke retail gezond te houden. Het lijkt onvermijdelijk dat een deel van de bestaande detailhandelsvormen verdwijnt. Verschillen in winkelgebieden en locaties De effecten zijn echter niet voor alle winkelcentrumtypen gelijk. Er zijn drie typen winkelgebieden: ▶ hoofdwinkelgebieden (centraal gelegen) ▶ ondersteunende winkelgebieden (in buurt, wijk en stadsdeel) ▶ grootschalige perifere locaties Elk type winkelgebied reageert anders op de trends. Dit wordt onder meer zichtbaar in leegstand. Daarbij zijn er lokaal enorme afwijkingen van de landelijke cijfers (6,9%). Soms is de situatie ernstig, zoals in het centrum van Echt, Schiedam, Geleen en het Oude Noorden in Rotterdam. Daar tegenover zijn de leegstandspercentages in sommige stadscentra ruim onder het gemiddelde. Bijvoorbeeld het centrum van Utrecht, Amsterdam en Rotterdam. Hier is een tekort aan winkelmeters. De structurele leegstand neemt echter toe in probleemgebieden, met name aan de randen van het kernwinkelgebied. De leegstandsproblematiek is dus vooral een lokale aangelegenheid, gebonden aan specifieke locaties. In ondersteunende planmatige winkelcentra en kleinere planmatige hoofdwinkelgebieden zijn er nauwelijks problemen. Ze hebben een belangrijke functie in het primaire verzorgingsgebied en hebben weinig last van het veranderende economische klimaat. De problemen zitten bijvoorbeeld bij projecten in grotere hoofdwin-
5
winkelstructuur
kelgebieden die de laatste 5 -10 jaar zijn ontwikkeld. Ze hebben zich nog niet volledig in de markt weten te positioneren en voelen nu de gevolgen van de recessie. Herijking noodzakelijk Winkelcentra met een volledig pakket aan frequent benodigd aanbod zijn sterk op boodschappenniveau. Bijvoorbeeld een centrum met twee supermarkten met enkele aanvullende winkels. De minimaal benodigde omvang van verzorgingsgebieden groeit en kleine incomplete winkelgebieden hebben het moeilijk. Deze tendens zet zich versterkt door. De nieuwe tijd vraagt om herijking van de betekenis van de fysieke retail.
ijkpunten fysieke retail in de nieuwe tijd 1
2.3
Het perspectief van fysieke retail ten opzichte van internet.
2
De wijze waarop we onze stedelijke centra intact houden.
3
Blijvend attractieve, efficiënte en comfortabele mogelijkheden bie den voor het doen van boodschappen in de wijk.
4
Ruimte bieden voor de behoefte van mensen om elkaar op centrale plekken te ontmoeten, om te recreëren en gestimuleerd te worden tot aankoop en verblijf.
Winkelen en beleving Verschuivende waarden Winkelen is belangrijk in het leven van mensen. Al decennialang staat winkelen in de top drie van meest gewaardeerde tijdsbestedingen. Maar winkelen heeft verschillende uitingsvormen. En de betekenis van de fysieke retail verandert. Ook verschuiven de waarden van een winkelgebied. Twintig jaar geleden was het belangrijk dat een buurtwinkelcentrum bestond uit minimaal een bakker, slager en groentewinkel. Op dit moment zijn één of twee supermarkten, een drogisterij en enkele speciaalzaken genoeg. Zij hebben een buurtof wijkfunctie. Beleving is belangrijk Nu de consument steeds meer op zoek is, maakt beleving onderdeel uit van het commerciële concept. Het belang van beleving is zwaarwegend geworden – het is bijna doorslaggevend. De belevingswaarde bepaalt of een consument al dan niet een bezoek aan een winkelcentrum brengt. Gezamenlijk bepalen de belevingskenmerken of een winkelgebied in staat is consumenten aan zich te binden.
6
Het belang van beleving is zwaarwegend geworden universele belevingskenmerken van goede winkelgebieden4 Informatiewaarde
betekenis van het gebied op cultuur- en historisch gebied
Functionele diversiteit
verschillende winkelbranches en -formules en andere functies
Multifunctionaliteit
winkels, dienstverlening, horeca, woningen etc.
Bijzondere voorzieningen
extra’s ten opzichte van soortgelijke gebieden
Ruimtelijke afwisseling
geleding van het gebied, druktebeeld
Contrast en integratie met omgeving
onderscheidend binnen de directe context
Architectonische vormgeving
ontwerp in combinatie met functie, inrichtingselementen
Aanwezigheid van rustgebieden
bijvoorbeeld pleinen en terrassen
Comfort
beloopbaarheid, ongestoord kunnen winkelen, onafhankelijkheid van
Wel/geen dissatisfiers
leegstaande panden, geen schone, veilige omgeving
2.4
Manco’s van onze winkelstructuur Kleine winkelgebieden In veel van onze winkelgebieden is een gebrek aan belevingskwaliteit. Dit is bijvoorbeeld zichtbaar in buurten en wijken van middelgrote en grote steden. We treffen hier veel kleinere winkelgebieden aan met een onzeker toekomstperspectief. Ze zijn klein, hebben te weinig consumentendraagvlak, de locatie is ongeschikt en er is concurrentie op korte afstand. Er is wel beleid dat gericht is op leefbaarheid in de buurt, maar dit gaat in deze gevallen vaak ten koste van economisch perspectief. Grote winkelgebieden Grootschalige winkelconcentraties met veel aanloopstraten in hoofdwinkelgebieden hebben andere problemen. Zij hebben te maken met toenemende leegstand en functieverlies. Dit vraagt om een andere benadering: het creëren van een perspectiefvolle verzorgingsstructuur die uitgaat van stedelijke dynamiek, duurzaamheid en vastgoedkwaliteit.
tussenstand
Fricties huidige winkelstructuur ▶ In grotere steden zijn binnensteden in concurrentie met stadsdeelcentra en het grootschalige perifere aanbod. Beide categorieën mikken op een stedelijke en regionale markt. Op het moment dat de koopmotieven vervagen kunnen er binnen de stedelijke marktverhoudingen fricties ontstaan. Dit gebeurt als het onderscheid tussen doelgericht aankopen en recreatief winkelen niet helder is. ▶ Binnensteden en hoofdwinkelgebieden hebben te maken met een wisselend perspectief. Het koopmotief ‘gemak’ wordt lang niet altijd gefaciliteerd. Denk hierbij aan bereikbaarheid, parkeren, toegankelijkheid en compactheid. Ook wordt er niet altijd rekening gehouden met recreatief winkelen (identiteit van de plek, couleur locale, innovatieve winkelconcepten). Binnensteden die ‘vlees noch vis’ zijn, komen onder druk te staan. ▶ Het koopgedrag wordt steeds diffuser. Vroeger deed men aankopen met de woning als vertrekpunt en uitvalbasis. Tegenwoordig is de woning niet per definitie het vertrekpunt: men winkelt bijvoorbeeld op weg van of naar het werk. Mede als gevolg van internet zijn winkelvoorzieningen minder gericht op het primaire draagvlak. Ze opereren in toenemende mate vanuit marketingprincipes en doelgroepen. ▶ Kleinere buurt- en wijkcentra maken in steden circa 15% van het winkelaanbod uit. Maar in aantallen winkelgebieden uitgedrukt zijn ze veel omvangrijker (75%). Een groot deel daarvan bestaat uit verouderde, te kleine winkelgebieden. Hier ligt dus nog een aanzienlijke (her)ontwikkelings- en transformatieopgave. ▶ Veel aanloopstraten hebben het moeilijk. Dit komt door het onduidelijke profiel van het gebied, matig ondernemerschap en de behoefte van consumenten aan compact winkelen. Een functiewijziging naar wonen, horeca of iets dergelijks lijkt onvermijdelijk. ▶ Er zijn veel meer pdv/gdv-meters5 dan rendabel te exploiteren zijn. Hier is transformatie en terugbrengen van het aantal meters en locaties nodig. Kortom: keuzes maken is noodzakelijk. Dit vraagt om een integrale ontwikkelingsvisie op de stad, de stadsdelen en de afzonderlijke winkelgebieden.
2.5
Het ruimtelijk detailhandelsbeleid Historie ruimtelijke winkelplanning De ruimtelijke winkelplanning in Nederland kent een lange historie. Vanaf de jaren 60 zijn winkeluitbreidingen begeleid en onderbouwd met distributie-planologische onderzoeken (dpo’s). Hierdoor ontstond een
Vitaliteit gaat over de mate waarin een winkelstructuur op een nieuwe situatie inspeelt zorgvuldig opgebouwde winkelstructuur. De functionele hiërarchie van winkelgebieden was hierin leidend. Top van de hiërarchie vormden onze binnensteden, die algemeen als waardevol werden beschouwd. De binnensteden werd door passende regelgeving (o.a. pdvbeleid) beschermd. De ruimtelijke ordening werd op deze manier gebruikt voor de economische ordening van de detailhandel. ‘Dat de binnenstad aan de top van de piramide staat, is niet langer vanzelfsprekend. Maar (historische) binnensteden hebben voor het winkelend publiek wel een karakter en aantrekkelijkheid die andere winkelgebieden nooit kunnen kopiëren. De binnensteden kennen ook beperkingen – bijvoorbeeld de autobereikbaarheid en de beperkte fysieke ruimte. Hierdoor kunnen vernieuwing van winkelconcepten en winkelaanbod in diverse historische binnensteden vaak moeilijker plaatsvinden’. Carl Rohde, academisch trendwatcher
Ruimtelijk beleid Met de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte heeft het Rijk gekozen voor een procesmatige toetsing van het ruimtelijk beleid. Deze toetsing is gebaseerd op de ser-ladder, opgenomen in het Besluit Ruimtelijke Ordening. Het regionale beleid is een bouwsteen van het Provinciaal beleid. Gemeenten voeren hun eigen beleid, maar houden rekening met het regionale kader. Dit vereist transparantie van planvorming op gemeentelijk niveau. Europese Dienstenrichtlijn In 2009 trad de Europese Dienstenrichtlijn in werking. Sindsdien is er steeds meer belangstelling voor beleidsregels over het ruimtelijk detailhandelsbeleid. Beoordeling op concurrentieprincipes of economische principes is niet meer houdbaar. Ook het beperken van branches of assortimenten is in strijd met deze wet, tenzij het gaat om ruimtelijk relevante argumenten. Beperkingen van de regelgeving De ruimtelijke regelgeving en het beleid rond winkels en winkelgebieden is er om individuele belanghebbenden houvast en stabiliteit te bieden. In de praktijk is dit echter lastig. Daarnaast beperkt de huidige regelgeving noodzakelijke vernieuwing. In de besluitvorming rond-
7
winkelstructuur
cultuur, institutioneel krachtenveld enzovoort. Is er een gebrek aan vitaliteit, dan zijn de opties en mogelijkheden om nieuwe paden in te slaan beperkt. Oorzaken zijn bijvoorbeeld een perifere ligging, een lage bevolkingsdichtheid en een matige aantrekkelijkheid van de omgeving. Krimpgebieden in Nederland hebben echter ook potenties, bijvoorbeeld door de aantrekkelijkheid van steden. Denk hierbij aan steden als Groningen en Maastricht. Het is dan belangrijk om in te zetten op transitie vanuit kracht van de stad of regio.
om winkelontwikkelingen is vaak te weinig aandacht voor de lokale omstandigheden van een project en de veranderende markt. In de nieuwe markt zijn lokale omstandigheden juist bepalend voor het mogelijke succes van retailontwikkelingen. Zo vindt te weinig innovatie plaats – mede vanwege marges die onder druk staan. En dat terwijl vernieuwing een van de belangrijke voorwaarden is voor groei.
2.6
Creëren van vitale gebieden Kansen voor een vitale winkelstructuur Winkelontwikkelingen hangen samen met economie en demografie. In minder florerende tijden en in gebieden met bevolkingskrimp zijn winkelgebieden vatbaarder voor leegstand. Investeringen blijven gemakkelijk uit. Vitale winkelgebieden kunnen tegen een stootje. Het zijn winkelgebieden die de kansen benutten die er zijn. Zij spelen in op veranderende marktomstandigheden en zijn daarmee klaar voor de toekomst. Vitaliteit verschilt per winkelgebied. Dit zijn de belangrijkste kenmerken van zo’n vitaal gebied: ▶ Het gebied ligt op een aantrekkelijke, vaak centrale plek; ▶ Het vormt het mentale hart van een wijk, dorp of stad; ▶ In het gebied zijn ondernemers actief met marketing en promotie; ▶ De ondernemers spelen in op nieuwe trends en ontwikkelingen, waaronder internet; ▶ Het gebied is goed bereikbaar, heeft voldoende goede parkeerplaatsen en geeft een gevoel van veiligheid. Afhankelijkheidsfactoren Vitaliteit hangt ook samen met groei van het aantal winkelmeters. Maar deze vraag neemt structureel af. En het is de vraag of groei van winkelmeters automatisch bijdraagt aan economische dynamiek en leefbaarheid in een plaats of stad. Vitaliteit gaat immers over de mate waarin een winkelstructuur op een nieuwe situatie in kan spelen. Dit verschilt per regio en hangt af van verschillende factoren: bevolkingssamenstelling,
2.7
Lokale context essentieel Standaardaanpak bestaat niet Eén ding is de laatste jaren wel duidelijk geworden: er bestaat geen standaardaanpak voor winkelplanning. Elke stad en regio heeft een eigen economische, sociale, geografische en politieke signatuur. Ook op regionaal niveau kan de ontwikkeling van winkelgebieden niet met statische modellen van de winkelstructuur gestuurd worden. Het is belangrijk om ruimte te maken voor veranderingen in de markt. En vooral voor ondernemerschap. Kennis verzamelen Natuurlijk: retailstructuurvisies en eenduidig beleid zijn belangrijk. Maar beleid en regelgeving mogen niet leiden tot een statisch beeld. Het is daarom nodig dat de verschillende betrokkenen spelregels vastleggen en kennis verzamelen. Zo kunnen zij nieuwe plannen en projecten goed beoordelen. Ondernemers, beleggers, overheden; de partijen die hierbij betrokken zijn, kunnen allemaal bijdragen aan een levende winkelstructuur. En wel zo, dat een winkelstructuur ontstaat waarbij het belang van de consument en de burger vooropstaat. Want daarbij zijn alle partijen gebaat. Kansen creëren De kern is niet het beschermen van bestaande belangen. Het gaat om het creëren van kansen. Dat is geen kwestie van statische, maar van dynamische verhoudingen tussen winkelgebieden. Deze benadering speelt in op veranderende omstandigheden, mogelijkheden en kansen op lokaal niveau.
Maak ruimte voor veranderingen in de markt 8
een nieuwe praktijk
3 Naar een nieuwe praktijk 3.1
Voorwaarden nieuwe planning
De huidige tijd stelt hoge eisen aan samenwerking. De positie en het perspectief van de belanghebbenden zijn verschillend. In de discussies over ruimtelijk detailhandelsbeleid in de nieuwe tijd gaat het om een paar zaken: ▶ Vierkante meters. De distributieplanologie verliest in de praktijk aan populariteit, maar de invloed is nog duidelijk merkbaar. Onder invloed van de economische recessie wordt sterk gekeken naar oppervlaktes, zonder de kwaliteit van winkelgebieden mee te wegen. Nieuwe winkelconcepten laten zich echter niet vangen in die rekenexercities. Deze benadering kan leiden tot het in stand houden van onrendabele meters. In andere gevallen geven politieke belangen en het lokale grondbeleid de doorslag. De grondexploitatie vormt nog steeds een instrument om de gemeentelijke kas aan te vullen. De lokale overheid raakt dan verstrengeld in onduidelijke belangenafweging. Het meest in het oog springend zijn de voorbeelden van voetbalstadions die haalbaar gemaakt worden door er grote volumes detailhandel aan toe te voegen. ▶ Ondernemerschap. Aan ondernemerschap worden hoge eisen gesteld in de nieuwe tijd. Professionele bedrijfsvoering is belangrijk, waarbij de consument zowel online als offline wordt bediend. Dit maakt het midden- en kleinbedrijf kwetsbaar. Veel bestaande winkeliers zijn niet in staat om ´de nieuwe consument´ goed te bedienen. Verdere uitval van het MKB is dan ook te verwachten. ▶ Visie en kunde. De ruimtelijke ordening is vooral gericht op behoud van bestaande structuren – mede op verzoek van de sector zelf. Dit heeft als nadeel dat veel overheden beperkte kennis over actuele ontwikkelingen hebben. En dat leidt tot weeffouten die de kwaliteit in klantbediening en benutting van economische potentie in de weg staan. ▶ Bestuurlijke grenzen. Het winkelend publiek laat zich niet leiden door gemeentegrenzen. Beleidsmakers en bestuurders uiteraard wel. Het beleid houdt vaak op bij de gemeentegrens. Voor ambtenaren en bestuurders is het lastig om de aantrekkelijkheid van het winkelaanbod in de leefwereld van bezoekers en klanten in het oog te houden. Winkelgebieden worden daardoor niet beoordeeld op hun onderscheidend vermogen en zijn mede daardoor vaak identiek aan andere winkelgebieden in de regio.
‘Ten aanzien van die nieuwe disciplines voorzie ik een veel grotere integratie met marketingspecialisten. In een nieuwe markt die niet meer op schaarste is gebaseerd maar op concurrentie tussen locaties, moeten we veel meer gaan verleiden. De bouw zal in de toekomst meer moeten bieden dan vierkante meters.’ Rudy Stroink
Naar een nieuwe winkelplanning Winkelplanning zal in de toekomst anders moeten. Een benadering vanuit ‘de ivoren toren’ werkt niet: de dynamiek in stad en regio moet centraal staan. Dit kan door … • bij de winkelplanning uit te gaan van het mechanisme van vraag en aanbod: de primaire functie van retail staat daarbij centraal; • essentiële vernieuwing toe te staan en te faciliteren waar dat mogelijk is; • duidelijk te maken welke vernieuwing essentieel is en waar; • transformatie van ‘slechte meters’ op te pakken; • de basis van het beleid te leggen bij de eisen en behoeften van gebruikers. Nieuwe winkelplanning zal dus dichter moeten staan bij de praktijk en de gebruikers, ondersteunend aan het proces van vernieuwing en het maken van keuzes. Bij het proces van vernieuwing zijn veel partijen betrokken. En dus neemt de complexiteit toe. Dit kunnen de belanghebbenden alleen slagvaardig oplossen vanuit een gezamenlijke focus en aandacht voor de gebruiker.
Het winkelend publiek laat zich niet leiden door gemeentegrenzen
9
winkelstructuur
Verlegging van accenten in winkelplanning oude stijl
nieuwe stijl
hiërarchische structuren
netwerkstructuren
winkelcentra
stedelijke gebieden
uitbreiding winkelmeters
saneren, transformeren en investeren
statisch
dynamisch
evenwicht
stimulans
beschermend
faciliterend
kwantitatief
primair kwalitatief
aanbodgericht
consumentengericht
inhoud
proces
bestedingen primair
beleving en bestedingen
projectgericht
procesgericht
Van fijnmazig naar vitaal Nederland heeft een fijnmazig opgebouwde winkelstructuur die bijzonder wordt gewaardeerd. Maar deze fijnmazigheid heeft ook nadelen. Zo is er weinig onderscheid tussen winkelgebieden en is een groot deel verouderd, vooral in buurten en wijken. Dit komt door het veranderend bewonersdraagvlak. De Taskforce dro vindt dat vernieuwing nodig is. Zelfs in tijden waarin de winkelstructuur onder druk staat. Maar meer dan voorheen zal duidelijker moeten zijn in welke mate een nieuwbouwproject een bijdrage levert aan de maatschappelijke beleidsdoelstellingen. Samenwerking tussen verschillende partijen Zowel top-down als bottom-up: dat moet de nieuwe insteek worden bij winkelplanning. Dus zowel vanuit de structuur als geheel als vanuit de verschillende kansrijke vestigingslocaties binnen die stad. Dit vereist een veel breder blikveld dan vanuit winkels alleen. Samenwerking is nodig tussen architecten, stedenbouwkundigen, projectontwikkelaars, winkelbeleggers, retailers en overheden. Deze aanpak combineert dan ook de verschillende invalshoeken en vakgebieden met elkaar. Essentieel daarbij is dat de verschillende partijen niet alleen kennis delen en gemeenschappelijke doelen heb-
10
ben. Ze moeten ook bereid zijn om gezamenlijk risico’s te nemen en deze te verdelen over de stakeholders.
3.2 Uitgangspunten
Ons advies: profiteer zo goed mogelijk van de marktwerking. Laat het detailhandelsbeleid zich niet richten op het toepassen van sancties en restricties, maar op het beantwoorden van de dynamische vraag vanuit de markt. We vertalen dit in drie speerpunten voor het ruimtelijk detailhandelsbeleid:
1 De dynamiek bevorderen en waar mogelijk faciliteren. Vernieuwing, snelheid en flexibiliteit binnen het gemeentelijk beleid zijn cruciale pijlers van het detailhandelsbeleid. Alleen zo zijn aanpassingen mogelijk te maken. 2 De winkelfunctie handhaven en versterken van bestaande concentraties die een toekomstbestendige positionering in de verzorgingsstructuur hebben. De functie van de binnenstad en de winkelconcentraties op buurt- en wijkniveau krijgen daarbij prioriteit. 3 Grootschalige concentraties gelden als overloopgebieden. De functie is een afgeleide van de reguliere winkelgebieden: binnenstad, dorpscentra en buurt- en wijkcentra. Op grootschalige concentraties worden alleen bedrijven toegestaan waarvan vestiging elders niet haalbaar of wenselijk is en als er geen verstoring is van de verzorgingsstructuur6. Het versterken van de huidige winkelstructuur is het uitgangspunt in deze benadering. En dus moet de keus gemaakt worden om zwakke winkelgebieden op ongunstige locaties niet in stand te houden. Deze winkelgebieden hebben geen perspectief. Transformatie In veel gevallen leidt dit tot een transformatieopgave. Op lokaal niveau moeten gemeenten zich afvragen: welke bijdrage leveren afzonderlijke winkelgebieden aan de klantwaarde en stedelijke identiteit en dynamiek? Waar liggen kansen en waar niet? Pas als hier een antwoord op is, kan een vitale, betekenisvolle en toekomstbestendige winkelstructuur ontstaan. Dan kan de gemeente het investeringsklimaat versterken en is er zekerheid over de investeringen die rendement kunnen opleveren.
vitaal, attractief, toekomstgericht
4 Vitaal, attractief en toekomstgericht 4.1
Kernpunten versterken vitaliteit winkelstructuur
Transformatie en vernieuwing zijn nodig. Alleen zo kan worden ingespeeld op de veranderende behoefte van de consument en burger. Angst voor vernieuwing en weglopen voor transformatie leidt tot veroudering en afglijden van essentiële onderdelen van de winkelstructuur. En dat kunnen we ons niet veroorloven in deze tijd. Het versterken van de vitaliteit van de winkelstructuur in gemeente, regio of provincie is alleen mogelijk door te komen tot duidelijke samenwerkingsafspraken. De volgende kernpunten zijn daarbij leidend: 1 Vernieuwing, innovatie en dynamiek zijn essentieel voor een gezonde winkelstructuur Er is veel aandacht voor overbewinkeling en leegstand. Dit leidt tot een terughoudende houding als het gaat om het investeren in vernieuwing. Daarmee dreigt noodzakelijke vernieuwing gemakkelijk uit te blijven. In de toenemende concurrentie tussen winkelgebieden onderling en tussen fysieke winkelgebieden en internet, is investering in de bestaande structuur een voorwaarde.
Schaalsprong is alleen zinvol als dit leidt tot een vitalere winkelstructuur 2 Zwakke winkelgebieden niet langer beschermen: investeren in sterke winkelgebieden is nodig om de winkelstructuur vitaal te houden Vaak ligt in gemeentelijk beleid het accent op leefbaarheid en behoud van voorzieningen in de buurt. Dit beleid is echter contraproductief. Het is erop gericht om perspectiefvolle investeringen tegen te gaan en zwakkere onderdelen van de winkelstructuur te beschermen. Dit levert echter geen bijdrage aan de vitaliteit van de winkelstructuur. Winkelgebieden zonder perspectief moeten daarom niet langer worden beschermd. 3 Buiten de bestaande winkelstructuur geen nieuwe detailhandel toestaan We weten dat de behoefte aan fysieke winkelmeters afneemt – en dus moeten we toegevoegde waarde creëren. De bestaande winkelstructuur biedt voldoende kansen om dynamiek te faciliteren. Voorkom daarom nieuwe stadsrandconcentraties zoals pdv- of gdvlocaties en winkels bij stadions. Wel is het zinvol om op bijvoorbeeld ov-knooppunten, bij universiteiten, ziekenhuizen en kantoorlocaties aanbod te creëren dat
‘Wat ik ervan leerde? Dat wij als bouwers, ontwikkelaars en ontwerpers eigenlijk nauwelijks een idee hebben wat de wensen en waarden zijn van de mensen voor wie we bouwen. Dat we nog nauwelijks beseffen hoe diep de kloof en hoe groot het onbegrip is tussen bouwers en gebruikers.’ Harma Valk
gericht is op de daar aanwezige consumentenpopulaties. Op bedrijventerreinen wordt geen detailhandel toegestaan. 4 Een schaalsprong van winkelgebieden alleen toestaan als daardoor een vitalere winkelstructuur ontstaat Schaalsprongen van winkelgebieden verstoren het evenwicht in de winkelstructuur. Ze leiden tot sterke verschuiving van koopstromen. Dit trekt een wissel op vernieuwingstrajecten die elders zijn ingezet. Een schaalsprong is alleen zinvol als daarmee een vitalere winkelstructuur ontstaat. Heeft een wijk bijvoorbeeld drie vergelijkbare buurtwinkelcentra, dan kan transformatie naar één wijkwinkelcentrum zorgen voor meer vitaliteit van het voorzieningenapparaat. 5 Slecht renderende winkelmeters moeten een transformatie ondergaan Het statische en verouderde principe van het distributief evenwicht is niet meer te hanteren. Dit betekent dat niet alle winkelmeters bestaansrecht hebben. Winkelmeters en leegstand op slechte plekken moeten een herbestemming kunnen krijgen die passend is bij de desbetreffende locatie. Verschillende factoren bepalen de noodzaak van transformatie: bijvoorbeeld structurele leegstand, daling van het verzorgingspotentieel en economische veroudering. Overheid en betrokken marktpartijen hebben een gezamenlijke verantwoordelijkheid om deze slecht renderende winkelmeters uit de markt te halen.
11
winkelstructuur
6 De huidige huurwetgeving moet worden geflexibiliseerd Flexibilisering van de huurwetgeving is nodig om de investeringsbereidheid in winkelgebieden te verhogen. Daardoor kan versneld een nieuwe huurdersmix ontstaan die aansluit bij veranderingen in draagvlak en consumentengedrag. De huidige procedures van huurprijsherziening zijn te veel op bescherming van de huurders gericht. Ze zijn daarom niet meer van deze tijd. 7 Heldere, complementaire visies vanuit de overheden moeten kaders stellen voor investeringen in de detailhandelsstructuur De Rijksoverheid moet een duidelijker beleid uitdragen dat erop is gericht de dynamiek in de detailhandel te stimuleren. Doel is om een economisch vitaal en aantrek-
12
kelijk winkelaanbod te creëren. Elke provincie moet beschikken over een detailhandelstructuurvisie. In deze visie staat welke keuzes de provincie maakt als het gaat om ontwikkelingsperspectieven op regionaal en lokaal niveau. Welke winkelgebieden gaat de provincie versterken, welke transformeren? Binnen dit kader moet de gemeentelijke overheid twee visies ontwikkelen: ▶ Een detailhandelsvisie over het stimuleren van kansrijke en kansarme winkelgebieden ▶ Een transformatievisie over het transformeren of terugbrengen van het winkelvolume in winkelgebieden met beperkte economische kansen. Dit in samenspraak met beleggers en ondernemers, waarbij de lokale overheid het overleg bevordert en faciliteert.
beoordelingscriteria
5 Beoordelingscriteria 5.1
Beoordeling initiatieven
Beoordeling van nieuwe ontwikkelingen en marktinitiatieven wordt steeds complexer. Maar voor je iets kunt beoordelen, is het zaak de vraag te beantwoorden: is dit een passende en stimulerende ontwikkeling die de winkelstructuur versterkt? In de praktijk blijken vier hoofdelementen hierbij een rol te spelen7. 1 Klantwaarde. Hoeveel waarde kennen consumenten/ burgers toe aan de winkelstructuren of onderdelen ervan? Wat ervaren ze als de voordelen? Het gaat daarbij om rationele klantwaarden als functionaliteit, maar ook om emotionele waarden als sociale binding, vernieuwing en beleving. 2 Economie. Retail vertegenwoordigt een belangrijk economisch belang. En dus is een vitale retailstructuur essentieel. Dat wil zeggen dat de winkelstructuur productief, efficiënt, inspirerend en duurzaam moet zijn. Ook moet de individuele winkel(ontwikkeling) toegevoegde waarde bieden op alle niveaus. Aan consumenten, ondernemers en aan de winkelstructuur. 3 Ruimte. Welke toegevoegde waarde bieden de nieuwe en bestaande locaties in vergelijk met andere locaties? Het gaat hierbij om bereikbaarheid, verkeer- en vervoersstromen, uniciteit en complementariteit. Stedenbouwkundige, architectonische en/of historische waarden spelen ook een belangrijke rol bij de bepaling van de kwaliteit van de locatie. 4 Beleid. Overheidsbeleid is bepalend voor het definiëren van de ambities voor ruimtelijke kwaliteit en economie - en dus voor de toelaatbare en gewenste dynamiek. De retail en het retailvastgoed hebben vernieuwing nodig om vitaal te blijven en in de nieuwe tijd te kunnen overleven. Dat moet het uitgangspunt zijn bij de beoordeling van initiatieven. Meer dan voorheen is uitbreiding van het winkelvloeroppervlak daarbij geen vanzelfsprekendheid. Het toestaan van de juiste dynamiek op de juiste plek is de essentie van een vitale en kwalitatief hoogwaardige winkelstructuur en de retailplanning van morgen.
Stimuleer wat perspectief heeft, transformeer wat perspectief mist
‘Als we overal kunnen zijn, waarom dan hier? Waarom gaan we nog naar ons werk, naar een winkel, naar een school, als we die taken ook thuis kunnen uitvoeren? Omdat die plekken een kwaliteit hebben die we niet via internet kunnen nabootsen: de beleving. We gaan naar onze favoriete kledingwinkel omdat we daar goed worden geholpen. In ruil voor die beleving en het goede advies, kopen wij onze kleding.’ J. W. Wesselink
5.2 Beoordelingsschema Drie stappen Verschillende zaken spelen een rol bij de beoordeling van significante retailontwikkelingen. Het is daarom zinvol een beoordelingskader te gebruiken. Dit kader maakt transparant wat de bijdrage van het project is aan de gewenste vitaliteit van de winkelstructuur. Het schema laat via een stroomdiagram zien welke keuzevraagstukken en afwegingen daarin nodig zijn:  schaalsprong Kleinschalige uitbreidingen van < 3.000 m2 bruto vloeroppervlak kunnen nodig zijn om een winkelgebied toekomstbestendig te maken. Het gaat dan om winkelgebieden met een positie die gebonden is aan een bepaald verzorgingsgebied - bijvoorbeeld buurt-, wijk- of stadsdeelcentra. Wordt een winkelgebied op zo’n manier uitgebreid dat het verzorgingsbereik substantieel wordt opgerekt? Dan is er sprake van een schaalsprong. Bijvoorbeeld van wijk- naar stadsdeelverzorgend. Of van lokaal naar regionaal. Schaalsprongen kunnen leiden tot verdringing en aantasting van de verzorgingsstructuur. Ontwikkelingen in lokaal verzorgende centra zijn primair het domein van gemeenten, mits er geen schaalsprong wordt gemaakt.
13
zen nodig. Deze keuzen hebben betrekking op twee niveaus.
winkelstructuur In de eerste plaats op het niveau van de winkelstructuur.
Waar staan we wat toe? Ten tweede op het niveau van het project. Draagt het project bij aan de beoogde versterking van de vitaliteit? In het volgende geven we een eerste aanzet welke aspecten bij deze keuzen een rol spelen.
1
2
Vernieuwing moet daar plaatsvinden, waar de bijdrage aan het versterken van de vitaliteit optimaal is. De tf dro doet in het volgende daarvoor een aantal suggesties die in stappen zijn uitgewerkt.
stap 1 Valt de uitbreiding binnen of buiten bestaande winkel structuur?
erbinnen
erbuiten
Niet toestaan. Een uitzondering kan zijn als het gaat om een nieuwe retaillocatie die in de regionale of provinciale winkelstructuur als zodanig is benoemd.
Een binnenstad of een hoofdwinkelgebied
Binnenstad van 20 grootste steden: ontwikkeling toestaan, mits deze structuurversterkend is.
stap 2 Hoe is de locatie te typeren?
Ga door naar stap 2.
Een ondersteunend winkelcentrum
3
stap 3 Welke ruimtelijkfunctionele consequenties heeft het plan?
In de gevallen dat projecten worden toegestaan, pleiten wij voor het toepassen van een toetsingskader zoals op de achterzijde van deze folder. Dit is een checklist waarmee op uniforme wijze de effecten van projecten kunnen worden beoordeeld.
Twee adviezen bij het stappenplan ▶ Sta een initiatief buiten de bestaande structuur niet toe. Zo’n initiatief is alleen mogelijk als het project onderdeel uitmaakt van een regionale structuurvisie. Doe in dat geval een integrale toets met behulp van het toetsingskader.
14
▶ Honoreer winkelstructuurversterkende initiatieven in de grote binnensteden. In middelgrote en kleine hoofdwinkelgebieden is de afweging kritischer.
Overige binnensteden en hoofdwinkel gebieden: < 3.000 m2 bvo: toestaan, mits structuurversterkend. > 3.000 m2 bvo en passend binnen gemeentelijke winkelstructuurvisie: toestaan, mits deze ontwikkeling structuurversterkend is. > 3.000 m2 bvo, leidend tot schaalsprong: niet toestaan.
Kleinschalige toevoeging (< 1.500 m2) passend binnen lokale detailhandelsvisie: toestaan.
Schaalsprong: niet toestaan. Uitzondering geldt als schaalsprong in lokale detailhan delsvisie is beoogd ter versterking van de winkelstructuur. Aanvullend beleid is dan vereist voor omliggende winkelgebieden.
Toevoeging (> 1.500 m2), maar geen schaal sprong en passend binnen lokaal beleid: toestaan, mits deze structuurversterkend is.
Kleinere, structuurversterkende projecten worden wel toegestaan. Gaat het om grootschalige initiatieven? Dan is bepalend of het gaat om een schaalsprong. Op dit niveau worden schaalsprongen niet toegestaan. Gaat het om een kwalitatieve aanpassing en niet om een schaalsprong, dan wordt als eis gesteld dat het project past in de lokale detailhandelsvisie. Hanteer in dat geval het toetsingskader om zicht te krijgen op de impact en effecten. Voor het opvangen van eventuele effecten, bijvoorbeeld dreigende leegstand, is flankerend beleid een voorwaarde.
beoordelingscriteria
5.3 Toetsingskader Het toetsingskader In welke mate versterkt een project de structuur? Om dit te beoordelen heeft de Taskforce een overzicht gemaakt van de dimensies en criteria die daarbij bepalend zijn. De dimensies zijn uitgewerkt in indicatoren (zie bijlage 1). dimensies van het toetsingskader 1
Marktvisie en haalbaarheid
2
Verbetering positionering
3
Identiteit en binding
4
Vernieuwingswaarde
5
Geschiktheid van de locatie en infrastructuur
6
Invloed op structuur en effecten
7
Toekomstbestendigheid
8
Mobiliteit en parkeren
9
Vastgoedperspectief
10
Maatschappelijk en economisch rendement
De tabel laat zien dat beoordeling van projecten vanuit een verschillende optiek moet plaatsvinden. Voldoet een project aan de aangegeven dimensies? Dan draagt het bij aan versterking van de winkelstructuur.
Levert het project een bijdrage aan de maatschappij als geheel?
Toelichting bij het toetsingskader a Marktvisie, haalbaarheid en positionering Het toetsingskader beoordeelt de traditionele vraag – aanbodanalyse. Maar het toetst vooral de beoordeling van doelstellingen op het terrein van positionering, identiteit en vernieuwing. Kortom: in hoeverre draagt het project bij aan de vitaliteit van de winkelstructuur? b Invloed op structuur en toekomstbestendigheid Veel aandacht moet er zijn voor de effecten van een ontwikkeling. Niet zozeer de economische effecten – het gaat daarbij om de invloed op de structuur en de toekomstbestendigheid van het project. c Vastgoedperspectief Het vastgoedperspectief krijgt in het toetsingskader extra aandacht. In welke mate creëert het project beleggingswaarde? Hoe commercieel is het project, hoe kunnen (nieuwe) ondernemingen tot een optimale bedrijfsvoering komen? In de praktijk gaat het bijvoorbeeld om passende huurprijzen in relatie tot de kwaliteit van de locatie, de uitstraling en de beoogde trekkracht en functie. d Maatschappelijke en economisch rendement Hoe vernieuwend of behoudend is het bestaande overheidsbeleid, lokaal en regionaal? Een aspect hierbij is dat lokale ontwikkelingen getoetst worden aan het regionale beleidskader. Kan de bestaande winkelstructuur nieuwe voorzieningen opnemen, dan heeft dit de voorkeur. Bij het maatschappelijk en economisch rendement speelt ook de vraag of het project een bijdrage levert aan de maatschappij als geheel. De motieven voor zo’n bijdrage kunnen uiteenlopen: status, financieel, voorzieningenniveau – maar het gaat vooral om transparantie in investeringen en opbrengsten. Bijvoorbeeld om de effecten op aantallen bezoekers, omvang van extra bestedingen en werkgelegenheid.
15
winkelstructuur
6 Ten slotte Kort samengevat: de Taskforce pleit voor vernieuwing. Onze conclusies op een rij: De rol van overheid en andere partijen verandert Het vraagstuk van retailplanning is een complexe opgave. Het draait om het evenwicht tussen wat de samenleving belangrijk vindt en hoe dat vorm moet krijgen in stedelijke structuren en inrichting van de gebouwde omgeving. Decennialang bestond de vastgoedpraktijk uit een lineair proces van planning en realisatie, waarin verschillende disciplines acteren en hun eigen rol hebben. Zoals de lokale overheid, ontwikkelaar, belegger, bouwer en architect. Deze rolverdeling verandert. In het verleden, met de wind in de rug, werd weinig risico gelopen. In de toekomst verandert dit. De rollen moeten worden aangepast aan de wijzigende omstandigheden. Heroriëntatie is noodzakelijk Dit dwingt tot heroriëntatie. De gebouwde omgeving moet zich aanpassen aan de wensen van de toekomstige generatie. Het zijn mondige en kritische consumenten die zich bewegen tussen virtuele en fysieke aankoopkanalen. De koers bij vastgoedinrichting en –planning moet dus definitief verlegd worden. Meer dan voorheen komt het aan op ondernemerschap, innovatiekracht en onderscheidend vermogen. Succes door gebruiker bepaald Hoe wordt het succes van toekomstige ontwikkelingen bepaald? Dit hangt af van de mate waarin de vastgoedmarkt functie en gebruik kan laten aansluiten bij wat mensen voelen en beleven. Mensen hebben goede fysieke plekken nodig om te kunnen leven. Om te wonen, te werken, te winkelen en te recreëren. De behoefte aan sociale en fysieke leefgemeenschappen blijft. Maar we stellen steeds hogere eisen aan fysieke omgevingen. Ze moeten immers de tegenhanger zijn van wat in de virtuele wereld plaatsvindt. Ook winkelgebieden moeten zichzelf opnieuw uitvinden. Dat kan alleen als ze communiceren met gebruikers, zodat effectieve innovatie van de waardeketen van het vastgoed kan ontstaan.
16
Meegaan met de eisen van de tijd Ontwikkelen en bouwen gaat steeds minder over stenen. De relatie met de gebruiker, de maatschappelijke functie en toekomstwaarde komen steeds centraler te staan. Traditionele rollen van de stedenbouwkundige, de ontwikkelaar, de architect en overheid veranderen daardoor sterk. Om inhoud te geven aan die nieuwe rol moeten actoren in de vastgoedketen de blik niet langer naar binnen richten. Vastgoedpartijen moeten zich afvragen hoe vitale gebiedsontwikkelingen, leefbare wijken en duurzame steden tot stand kunnen komen. Steden moeten wensen, verlangens en behoeften van eindgebruikers als vertrekpunt hebben. En de vastgoedsector moet op zoek naar nieuwe werkwijzen, methodieken en organisatievormen om dit mogelijk te maken. Dit zal moeten leiden tot leef-, werk- en woonomgevingen die meegroeien met de eisen van de tijd - en daarmee de wensen en behoeften van de gebruikers. Meer aandacht voor vitaliteit Het begrip ‘vitaliteit’ komt steeds meer naar voren in discussies over de winkelstructuur. Een vitale winkelstructuur speelt op een goede manier in op veranderende maatschappelijke en economische omstandigheden en de behoeften van consumenten en ondernemers. Een winkelstructuur in een regio of stad is vitaal als deze de economische potenties volledig weet te benutten. Samenwerken is essentieel Bij het creëren van een vitale winkelstructuur is het essentieel dat inzichten vanuit verschillende belangen samenkomen. Het gaat daarom om de wil en de durf om samen te werken en vooral ook om keuzes te maken. De kwaliteit van de stad is daarbij het uitgangspunt – en de transitie die nodig is om de winkelstructuur toekomstbestendig te maken. In dat geval draagt een vitale winkelstructuur bij aan de economie en de leefbaarheid van wijk of stad. In een tijd waarin de virtuele wereld expandeert, is herwaardering nodig van de fysieke omgeving. Een vitale winkelstructuur draagt daaraan bij.
toetsingskader
Bijlage 1: het toetsingskader Niveaus toetsingskader Het toetsingskader brengt de impact van een project in positieve en negatieve zin in kaart. De dimensies zijn de hoofdelementen. De criteria zijn de beoordelingsaspecten. Het toetsingskader is ontstaan op basis van discussies die binnen de Taskforce over een groot aantal projecten zijn gevoerd en vervolgens gerubriceerd. Het toetsingskader onderscheidt twee niveaus: het gemeentelijke niveau (meso) en het projectniveau (micro). Op macroniveau spelen de dimensies die te maken hebben met haalbaarheid, effecten en de mate waarin het project bijdraagt aan de maatschappelijke doelstellingen. De beoordeling op microniveau brengt de bijzondere kwaliteiten van het project in kaart. Scoort dit project hoog, dan wordt het vaak als innovatief gekwalificeerd en draagt het bij aan de stedelijke vitaliteit.
Zo gebruikt u het schema Checklist invullen De schema’s vormen een checklist. De lijst helpt de betrokken disciplines of partijen bij het geven van een integrale en transparante beoordeling van een initiatief of ontwikkeling. Zo wordt snel zichtbaar waar overeenstemming bestaat en waar er verschillen van inzicht zijn. De betrokkenen werken hierbij samen met een onafhankelijke deskundige. Het schema brengt de gevoeligheden redelijk snel in kaart. Vervolgens kan een agenda worden benoemd voor verdere uitwerking en onderbouwing.
Invullen op verschillende niveaus Beantwoording van een onderdeel kan op verschillende niveaus plaatsvinden. Dit is afhankelijk van bijvoorbeeld de fase in het planproces. Als voorbeeld noemen we het onderdeel ‘marktvisie en haalbaarheid’. In de oude aanpak wordt hierbij vaak verwezen naar een DPO. Natuurlijk kan een DPO nuttig zijn – het maakt onder meer de huidige koopstromen in een marktgebied inzichtelijk. Toch is alleen een berekening van uitbreidingsruimte via de geijkte distributie-planologische methoden in deze aanpak onvoldoende. Het is een vorm van economische ordening die sinds de Dienstenrichtlijn niet meer is toegestaan. Andere criteria noodzakelijk Het toetsingskader is een goed hulpmiddel omdat steeds meer inzicht wordt gevraagd in de toegevoegde waarde en risico’s van een beoogde ontwikkeling. Zowel voor het project als voor de andere locaties en de structuur. Deze beoordeling maakt onderdeel uit van de voorwaarden van goede ruimtelijke ordening. Bij een goede belangenafweging moet immers altijd duidelijk zijn waar welke functie is, waarom die functie nodig is en waarom die nu juist op die plek is gelegen. De tabel vormt daarvan een toetsingsschema. In deze aanpak wordt vestiging van nieuwe detailhandel niet alleen aan het criterium ‘duurzame ontwrichting' getoetst. Louter economische motieven zijn niet toelaatbaar. Daarom zijn andere criteria nodig om te komen tot goede ruimtelijke ordening.
Het schema vindt u op de volgende pagina's →
17
winkelstructuur
Het toetsingskader
dimensie beoordeling van de mate waarin het project/ontwikkeling positief scoort 1
marktvisie en haalbaarheid 1
Behoefte nieuwe winkels
Inspeelt op behoefte/vraag aan nieuwe winkels
2
Aanvullend of concurrerend
Aanvullend of concurrerend is voor het huidige aanbod
3
Vraag-aanbodverhoudingen
Aansluit bij toekomstige vraag-aanbodverhoudingen
4
Slaagkans en afbreukrisico
Kans van slagen heeft in het licht van heersende trends
2
verbetering positionering 1
Marktvraag retailers
Is gebaseerd op voldoende ruimtevraag bij retailers
2
Toegevoegde waarde
Toegevoegde waarde heeft voor wijk, plaats, regio
3
Trekkracht
Trekkracht bezit op lokaal / regionaal niveau
3
identiteit en binding 1
Inrichtingsniveau
Aansluit bij de menselijke maat en wenselijk gebruik
2
Kopieerbaarheid
Uniek is en met de bijzonderheid van de plek verbonden
3
Kernwaarden
De kernwaarden van het gebied / stad versterkt
4
Binding (emotioneel)
De emotionele binding van gebruikers met de stad versterkt
4
vernieuwingswaarde 1
-Ondernemers
Meerwaarde heeft voor bestaande bedrijvigheid en ondernemerschap
2
-Economische vernieuwingswaarde
Vernieuwingswaarde heeft voor lokale / regionale economie (lokale trends; marketing; efficiency)
3
Vernieuwingswaarde
Meerwaarde biedt voor de consument (bv. t.a.v. assortiment)
4
Creëren plek
Een bijzondere en herkenbare plek in de stad creëert
5
Imago
Tot de verbeelding spreekt van eindgebruikers (bv. huurders, consumenten, inwoners)
5
18
geschiktheid van locatie en infrastructuur 1
Locatie binnen winkelconcentratie
Fysiek inpasbaar is en aansluit op het stedelijke weefsel
2
Versterking locatie
De desbetreffende winkelconcentratie versterkt
3
Relatie met binnenstad
De positie van de binnenstad beïnvloedt
toetsingskader
dimensie beoordeling van de mate waarin het project/ontwikkeling positief scoort 6
structuur en effecten 1
Leegstandsrisico
Kan leiden tot effecten op de lokale structuur (bv. t.a.v. leegstand)
2
Regionale impact
Kan leiden tot mogelijke regionale effecten
3
Aanpalend beleid
Wordt begeleid voor plannen t.a.v. evt. overbodige retail (tegengaan leegstandseffecten)
7
toekomstbestendigheid 1
Duurzaamheid
Het ontwerp rekening houdt met duurzaamheidseisen
2
Meervoudig gebruik
Meervoudig is in het gebruik
3
Flexibel en inspelend op trends
Voldoet aan de eisen van redelijk te voorziene retailontwikkelingen en flexibel is
8
mobiliteit en parkeren 1
Bereikbaarheid
Bereikbaarheid is (auto, OV, fiets, te voet)
2
Intensiteit toevoerwegen
Impact heeft op (bestaande) toevoerwegen
3
Expeditie
Leidt tot intensivering van vrachtbewegingen (incl. voorstellen voor afhandeling)
4
Parkeerbehoefte
Rekening houdt met de toekomstige parkeerbalans (parkeerbehoefte vs. -aanbod)
9
vastgoedperspectief 1
Functioneel concept
Past in de huidige opbouw van de winkelstructuur
2
Ruimtelijk concept
Zich kenmerkt door hoogwaardige uitstraling/architectuur/ontwerp (i.r.t.. omgeving)
3
Commercialiteit
Aansluit bij commerciële uitgangspunten (routing; passanten; zichtlijnen; bronpunten; herkenbaarheid)
4
Duurzaamheid
Duurzaam kan worden ingevuld (i.r.t.. leegstandsrisico, flexibiliteit ontwerp)
5
Huurprijzen
Passende huurprijzen hanteert
6
Verhuurbaarheid
Goede (weder)verhuurbaarheid heeft
7
Leegstandsrisico
Een aanvaardbaar leegstandsrisico heeft
10
maatschappelijk en economisch belang 1
Onderdeel detailhandelsvisie
Onderdeel is van de gemeentelijke detailhandelsvisie
2
Juiste voorziening op juiste plek
Aansluit bij het principe van ‘de juiste voorziening op juiste plek’
3
Alternatieven
Er alternatieve locaties zijn voor dit (type) project
4
Investeringen en opbrengsten
Een gezonde balans heeft van gemeentelijke kosten en opbrengsten
5
Bezoekers, bestedingen en werkge-
Leidt tot extra bezoekers / bestedingen / werkgelegenheid
6
Aanvullend beleid
Aanvullend beleid is (bv. non-retail)
7
Level playing field
Past binnen het principe van level playing field
8
Regionaal beleid
Aansluit bij het regionaal detailhandelsbeleid
19
winkelstructuur
Bijlage 2: Monitor winkelmarkt In de grafieken hieronder zijn de belangrijkste kenmerken weergegeven. Ze zijn ingedeeld in de hoofdgroepen winkelaanbod, consumentenvertrouwen en bestedingscijfers, omzetontwikkeling detailhandel, thuiswinkelen en rendement. De grafieken zijn op basis van de aangegeven bronnen ontleend aan de WPM Winkelvastgoedmonitor.
In de retailplanning neemt de behoefte aan objectieve en eenduidige data en kengetallen toe. Deze data en kengetallen kunnen in de vorm van een monitor worden weergegeven. Een monitor die kerngegevens van de sector systematisch onderbrengt en volgt. Het zijn kerngegevens die de belangrijkste factoren van de omvang en prestaties van retail en vastgoed weergeven.
Winkelaanbod →
Gemiddeld metrage winkels in m2 wvo 280 210 140 70 0 2002
2005
2008
2011
2014
bron: locatus
Aantal verkooppunten totaal
Totaal metrage winkels in m2 wvo 30.000.000
115.000
27.000.000
110.000
24.000.000
105.000
21.000.000
100.000
18.000.000
95.000 2002
2005
2008
2011
2014
2002
2005
2008
2011
bron: locatus
Aantal verkooppunten grootschalige concentraties
Bouwprognoses handel en horeca x 1 miljoen, in euro’s
4.000
2.300
3.000
1.725
2.000
1.150
1.000
575 0
0 2002
2005
2008
2011
2014
bron: locatus
20
2014
bron: locatus
2002
2005
2008
2011
2014
bron: locatus
monitor
Totaal leegstand winkels in m2 wvo
Leegstand in winkelgebieden 4.000.000
8,0%
3.000.000 2.000.000 1.000.000 0
0% 2002
2005
2008
2011
2014
2002
2005
2008
2011
bron: locatus
Consumentenvertrouwen en bestedingen →
2014
bron: locatus
Consumentenvertrouwen 10 0 -10 -20 -30 -40 2002
2005
2008
2011
2014
bron: cbs
Besteding/hfd totaal in euro’s
Besteding/hfd n-dagelijks in euro’s
5.400
2.800
5.050
2.100
4.700
1.400
4.350
700
4.000
0 2002
2005
2008
2011
2014
bron: hbd
2002
2005
2008
2011
2014
bron: hbd
Besteding/hfd dagelijks in euro’s 2.700 2.025 1.350 675 0 2002
2005
2008
2011
2014
bron: hbd
21
winkelstructuur
Omzetontwikkeling detailhandel →
Omzet per winkel in euro’s 800.000 600.000 400.000 200.000 0 2002
2005
2008
2011
2014
bron: hbd
Detailhandelsomzet x 1 miljard, in euro’s
Gemiddelde vloerproductiviteit
85
3.200
83
3.100
80
3.000
78
2.900 2.800
75 2002
2005
2008
2011
2002
2014
2005
2008
2011
Thuiswinkelen →
2014
bron: hbd
bron: hbd
Aantal webwinkels 50.000 37.500 25.000 12.500 0 2002
2005
2008
2011
2014
bron: thuiswinkel.org
Online detailhandel/detailhandel totaal
Gemiddeld BAR winkels
7,0%
10%
5,3% 3,5% 1,8% 0% 2002
0%
2005
2008
2011
2014
bron: thuiswinkel.org
22
2002
2005
2008
2011
2014
bron: strabo
samenstelling taskforce
Bijlage 3: samenstelling taskforce
Pieter Affourtit WPM Groep voorzitter
Brigit Gerritse nrw lid kernteam
Johan Haringsma wpm r&c lid kernteam
Marcel Reinartz RMA lid kernteam
Martijn van Dam Gemeente Den Haag
Marcel Evers Inretail
Bart Kuil Voorzitter NRW
Arno Ruigrok Multi Vastgoed
Bas Tiemstra asr
Hans Vermeeren Wereldhave
Gerard Zandbergen Locatus
23
