leegstaande kantoren naar woonzorggebouwen

Herbestemmen van leegstaande g kantoren naar woonzorggebouwen

Participanten p 

BNA Onderzoek -

Eric Huijten (Greiner Van Goor Huijten architecten) Jovita Dorigo (Archikon) Jutta Hinterleiter (p (publicatie en PR)) Architecten BNA Onderzoek

 TU Delft f Faculteit Bouwkunde Afdeling Real Estate & Housing - Theo van der Voordt - Hilde Remøy 

TNO Centrum Zorg en Bouw - Peter Heijmen

 Nationaal N ti lP Programma H Herbestemming b t i ((ondersteuning d t i publicatie) bli ti ) 2

De opgave pg  In Nederland bijna 7 miljoen m2 leegstand in kantoren  Voor zorginstellingen g g lastig g om geschikte bouwgrond te vinden, met name in de grote steden  Hoe kunnen we vraag en aanbod beter matchen?  Welke kantoren zijn kansrijk?  O Onder d welke lk voorwaarden d iis herbestemming mogelijk?  Ontwikkel instrumenten! 3

Doelgroepen  Zorghuisvesters: inzicht in de kansen van herbestemming als alternatief voor nieuwbouw  Gebouweigenaren, projectontwikkelaars, vastgoedmakelaars: perspectief op grotere huurdersmarkt  Architecten: beschikking over ‘tools’ om haalbaarheid herbestemming in beeld te krijgen

4

Opzet van de ontwerpstudie  beperkt b kt tot t t de d care  4 verschillende pve’s pve s als vertrekpunt  accent op p haalbaarheid, niet op p architectuur  11 bestaande gebouwen onderzocht door 13 deelnemende architectenbureaus  toepassing van Transformatiemeter Zorg (TUD)  financiële haalbaarheid getoetst met InKOS (TUD) 5

Gebouwkeuze  veelal kantoren ’60 en ’70  kansarm k voor kantoorfunctie k t f ti  uitstekende ligging: vroeger aan de randen randen, nu ingebouwd door stadsuitbreiding  dicht bij voorzieningen  geen bouwgrond beschikbaar  herbestemming wordt interessante optie 6

Vier woon woon- zorgprogramma zorgprogramma’s s  levensloopbestendige appartementen, extramuraal  zorgappartementen, intramuraal  kleinschalige groepswoning, intramuraal  gelaagd woonconcept

7

Huisvesting ten behoeve van  gehandicaptenzorg h di t  verpleging en verzorging (incl (incl. ouderenzorg, ouderenzorg somatiek, psychogeriatrie)  geestelijke gezondheidszorg  jeugdzorg  palliatieve zorg

8

Transformatiemeter zorg

9


10

Transformatiemeter zorg g

11


12


13


14

11 gebouwen 13 architecten

15

Ontwerpstudies

Bureau

Programma

1. Amsterdam H l h lt t t Helmholtzstraat

a) GGH b) NSL

GGZ Groepswonen Zorgappartementen

2. Amsterdam Van Heenvlietlaan

Wentink

Zorgappartementen p g Intramurale Groepswoning

3. Apeldoorn Handelstraat

Huibers Jarring

Groepswonen, Zorgappartementen

4 Arnhem: Jansbinnensingel 4.

SBH

Groepswonen (rehab)

5. Bergen op Zoom Pieter Vineloolaan

Archikon

Groepswonen, Zorgappartementen

6 Dordrecht: 6. Johan de Witt straat

a) Spring b) UNO

Groepswonen, GGZ Groepswonen Zorgappartementen

7. Eindhoven: Kronehoefstraat

C5

Groepswonen

8 M 8. Maastricht: t i ht P Parkweg k

Architecten A hit t a/d /d Maas

Groepswonen G Zorgappartementen

9. Rotterdam 1 Midd 1e Middellandstraat ll d

MAS en OIII

Groepswonen, Z Zorgappartementen

10. Rotterdam Wijnhaven

CKPP

Groepswonen Zorgappartementen

11. Zaandam: Grenehout

Stam

Zorgappartementen

Amsterdam,, Helmholtzstraat Bestaande toestand - GGH architecten hi - NSL architecten

Greiner van Goor Huijten j Architecten

Indeling zorgappartementen

NSL Architecten

Indeling appartementen en groepswonen

Amsterdam,, Van Heenvlietlaan,, Wentink Architecten

Indeling groepswonen

Apeldoorn, p , Handelstraat,, Huibers Jarring g Architecten

Indeling zorgappartementen en tijdelijke opname

Arnhem,, Jansbuitensingel, g , SBH Architecten

Indeling groepswonen ReHab

Bergen g op p Zoom,, Pieter Vinelooplein, p , Archikon


Dordrecht,, Johan de Witt straat - Spring Architecten - UNO A Architekten hi k

Bestaande toestand

Spring p g Architecten


UNO Architekten


Eindhoven,, Kronehoefstraat,, C5 Architecten


Maastricht,, Parkweg, g, Architecten aan de Maas


Rotterdam, Middellandstraat, MAS en OIII

Indeling zorgappartementen t t

Rotterdam,, Wijnhaven, j , CKPP


Zaandam,, Grenehout,, Sarch


Vijf soorten haalbaarheid  esthetische haalbaarheid  functionele f ti l h haalbaarheid lb h id  technische haalbaarheid  juridische haalbaarheid  financiële haalbaarheid

32

Esthetische haalbaarheid - Gevel a. G Gebouw b b beeldbepalend ldb l d off monumentwaardig: geen uiterlijke aanpassingen

33

Esthetische haalbaarheid - Gevel a. G Gebouw b b beeldbepalend ldb l d off monumentwaardig: geen uiterlijke aanpassingen b. Gevel technisch in goede staat: minder aanleiding voor uiterlijke aanpassing

34

Esthetische haalbaarheid - Gevel a. G Gebouw b b beeldbepalend ldb l d off monumentwaardig: geen uiterlijke aanpassingen b. Gevel technisch in goede staat: minder aanleiding voor uiterlijke aanpassing c. Gevel verouderd: aanleiding voor nieuwe gevel passend bij nieuwe i ffunctie ti

35

Esthetische haalbaarheid - Gevel a. G Gebouw b b beeldbepalend ldb l d off monumentwaardig: geen uiterlijke aanpassingen b. Gevel technisch in goede staat: minder aanleiding voor uiterlijke aanpassing c. Gevel verouderd: aanleiding voor nieuwe gevel passend bij nieuwe i ffunctie ti d. Behoud van uitstraling van multifunctioneel gebouw g

36

Esthetische haalbaarheid - Gevel a. Gebouw beeldbepalend of monumentwaardig: geen uiterlijke j aanpassingen p g b. Gevel technisch in goede staat: minder aanleiding voor uiterlijke aanpassing c. Gevel verouderd: aanleiding voor nieuwe gevel passend bij nieuwe functie d. Behoud van uitstraling van multifunctioneel gebouw e. Functionele aanpassing: nieuwe kozijnindeling of verlaging borstwering 37

Esthetische haalbaarheid - Extra architectonische kwaliteit a. d dubbelhoge bb lh entreehal, h l monumentaal trappenhuis

38

Esthetische haalbaarheid - Extra architectonische kwaliteit a. d dubbelhoge bb lh entreehal, h l monumentaal trappenhuis b. een grote verdiepingshoogte

39

Esthetische haalbaarheid - Extra architectonische kwaliteit a. d dubbelhoge bb lh entreehal, h l monumentaal trappenhuis b. grote verdiepingshoogte c royale stramienmaat c.

40

Esthetische haalbaarheid - Extra architectonische kwaliteit a. d dubbelhoge bb lh entreehal, h l monumentaal trappenhuis b. grote verdiepingshoogte c royale stramienmaat c. d. ruime besloten buitenruimtes

41

Esthetische haalbaarheid - Extra architectonische kwaliteit a. d dubbelhoge bb lh entreehal, h l monumentaal trappenhuis b. grote verdiepingshoogte c royale stramienmaat c. d. ruime besloten buitenruimtes e. hoogwaardige materialen

42

Functionele haalbaarheid - locatie a. autonome locaties: l i geschikt hik voor traditioneel verpleeghuis met veel eigen voorzieningen

43

Functionele haalbaarheid - locatie a. autonome locaties: l i geschikt hik voor traditioneel verpleeghuis met veel eigen voorzieningen b. kleine locaties: geschikt als satelliet van grotere instelling

44

Functionele haalbaarheid - locatie a. autonome locaties: l i geschikt hik voor traditioneel verpleeghuis met veel eigen voorzieningen b. kleine locaties: geschikt als van grotere instelling c. voorzieningen in directe omgevinggeving i i

45

Functionele haalbaarheid - locatie a. autonome locaties: l i geschikt hik voor traditioneel verpleeghuis met veel eigen voorzieningen b. kleine locaties: geschikt als satelliet van grotere instelling c. voorzieningen in directe omgeving i d. Bereikbaarheid

46

Functionele haalbaarheid - locatie a. autonome locaties: l i geschikt hik voor traditioneel verpleeghuis met veel eigen voorzieningen b. kleine locaties: geschikt als satelliet van grotere instelling c. voorzieningen in directe omgeving d. Bereikbaarheid e. parkeernorm: voor woonzorgfuncties vaak lager dan voor kantoorfuncties 47

Functionele haalbaarheid - ontsluiting a. hoeveelheid h lh id lif liften meestall voldoende ld d b afmeting liften: niet altijd voldoende b. voor brancard of bed c. overblijvende liftschachten ook als installatieschacht te gebruiken d. eisen aan vluchtroutes strenger: toevoeging van nieuwe noodtrappen e. hoogteverschillen niet aanvaardbaar f. toevoeging van voorzieningenplint ook op toegankelijkheid onderzoeken

48

Functionele haalbaarheid - casco a. smalle ll gebouwen b met corridorstructuur makkelijker in te delen dan diepe gebouwen

49

Functionele haalbaarheid - casco a. smalle ll gebouwen b met corridorstructuur makkelijker in te delen dan diepe gebouwen b. verdiepingshoogte doorgaans geen probleem

50

Functionele haalbaarheid - casco a. smalle ll gebouwen b met corridorstructuur makkelijker in te delen dan diepe gebouwen b. verdiepingshoogte doorgaans geen probleem c. uitbreiding door optopping vaak mogelijk lijk d door reserve iin vloerbelasting

51

Functionele haalbaarheid - buitenruimte a. gemeenschappelijke h lijk tuin i op maaiveld (bij minder parkeerbehoefte)

52

Functionele haalbaarheid - buitenruimte a. gemeenschappelijke h lijk tuin i op maaiveld (bij minder parkeerbehoefte) b. toevoeging van balkons

53

Functionele haalbaarheid - buitenruimte a. gemeenschappelijke h lijk tuin i op maaiveld (bij minder parkeerbehoefte) b. toevoeging van balkons c. maken van loggia’s

54

Functionele haalbaarheid - buitenruimte a. gemeenschappelijke h lijk tuin i op maaiveld (bij minder parkeerbehoefte) b. toevoeging van balkons c. maken van loggia’s d. aanbrengen van Franse balkons

55

Functionele haalbaarheid - buitenruimte a. gemeenschappelijke h lijk tuin i op maaiveld (bij minder parkeerbehoefte) b. toevoeging van balkons c. maken van loggia’s d. aanbrengen van Franse balkons e. uitkernen van het bouwvolume

56

Functionele haalbaarheid - buitenruimte a. gemeenschappelijke h lijk tuin i op maaiveld (bij minder parkeerbehoefte) b. toevoeging van balkons c. maken van loggia’s d. aanbrengen van Franse balkons e. uitkernen van het bouwvolume f aanleggen f. l van d daktuinen kt i 57

Functionele haalbaarheid - Geluidbelasting  vervanging i van glas l  achterzetramen maken  gesloten verkeersruimte (galerij of gang) aan belaste zijde  toepassing van winterloggia’s

58

Technische haalbaarheid - installaties  d doorgaans volledige ll di vervanging i wegens beperkte levensduur  in kantoren horizontale structuur, in woonzorgunits verticale structuur  decentrale regeling  nieuwe verticale schachten nodig: vloertype kan beperking vormen  doorgaans voldoende vrije hoogte om installaties in te bouwen  bij groepswoningen horizontale distributie mogelijk

59

Juridische haalbaarheid a. bestemmingsplanwijziging b i l ij i i (wijziging functie, vergroting volume)

b. zwaardere eisen brandveiligheid (constructie, trappenhuizen, 2 vluchtwegen)

c. zwaardere eisen geluid d eisen thermische isolatie d. e. zwaardere eisen fijn stof f. eisen daglichttoetreding

60

Financiele haalbaarheid van de onderzochte transformaties InKOS: Instrument Kosten Opbrengsten Simulatie        

Rekendeel: berekenen van kosten en opbrengsten Tekendeel: inpassing g nieuwe functies ((vlekkenplan)) Onderscheid in verschillende ingreepniveau’s Eenvoudig om planvarianten door te rekenen Meer inzicht in verschillen in varianten dan in absolute bedragen Opbrengsten op basis van kengetallen referentieprojecten Investeringskosten op basis van kengetallen TNO Zorg en Bouw Opbrengsten - investeringskosten = residuele waarde van het gebouw (beschikbaar voor verwerving) 61

Financiele haalbaarheid van de onderzochte transformaties

62

Uitkomsten financiële haalbaarheid + pluspunten  positieve ii uitkomst ik voor 8 van d de 12 studies di (1 gebouw niet doorgerekend)

 profijt van goede locatie (opbrengsten)  gunstige stramienmaat in relatie tot gekozen programma  goed onderhouden gebouw  groepswonen brengt iets meer op dan appartementen ((meer p plaatsen p per m2))

 geen of weinig aanpassingen aan de gevel 63

Uitkomsten financiële haalbaarheid - minpunten  negatieve i uitkomst ik voor 4 van d de 12 studies di (gevels, uitkernen)  grote aanpassingen (gevels  veel verkeersruimten (ontwerpverliezen)  onregelmatig stramien  toevoeging van liften  brandwerende voorzieningen

64

Hoe financiële haalbaarheid te verbeteren?  optimaliseren afstemming tussen programma en gebouw  huren verhogen  ingreepniveau verlagen  bouwvolume vergroten door aanbouwen en optoppen  commerciële voorzieningen opnemen  menging met koopwoningen  levensduurverwachting verhogen  afwaarderen van het gebouw 65

Conclusies  Locaties bieden veel potentie  Maatstramien laat veel toe  Vrij V ij iindeelbare d lb kkantoorruimte t i t bi biedt dt mogelijkheden lijkh d voor zorg  Grote diversiteit in programma’s ingepast; ruimtelijk-organisatorisch is zorgprogramma meestal inpasbaar  Soms functie deel van het gebouw (b.g.g.) te handhaven ega e grond g o d vaak aa gebruikt geb u voor oo zorginfrastructuur o g as uc uu e en/of /o (se (semi-))  Begane openbare voorzieningen, ook voor commerciële voorzieningen  Loslaten “6-denken” in de zorgsector noodzakelijk (flexibiliteit t.a.v. groepsgrootte nodig i.v.m. potenties gebouw)  Transformatiemeter Zorg handige checklist, vooraf en tijdens ontwerpen  In I extra t ronde d verdiepingsslag di i l fi financiele i l h haalbaarheid lb h id nodig di 66

67

leegstaande kantoren naar woonzorggebouwen

Recommend Documents