ZORG VOOR LEEGSTAND. Herbestemmen van leegstaande kantoren naar woonzorggebouwen. BNA Onderzoek & TU Delft

Het resultaat van deze studie is deze publicatie, met daarin een instrument voor een quick-scan van een kantoorgebouw. De criteria die bijdragen aan haalbaarheid, of er afbreuk aan doen worden besproken en tegen elkaar afgewogen.

ZORG VOOR LEEGSTAND

In Nederland staan miljoenen vierkante meters aan kantoorruimte leeg, terwijl zorginstellingen de grootste moeite hebben om ge­schikte en betaalbare binnenstedelijke locaties te vinden. Met deze twee uitgangspunten startte studiestichting Stagg, nu opgegaan in BNA Onderzoek, in 2010 samen met de afdeling Real Estate & Housing van de TU Delft is de een studie naar de herbestemming van kantoorgebouwen voor de zorg.

ZORG VOOR LEEGSTAND

Is de herbestemming van het gebouw financieel haalbaar? Welke zorgfuncties zijn geschikt voor welk type kantoorgebouw? Welke veto-criteria maken herbestemming onmogelijk? Aan de hand van dit instrument kunnen architecten, zorginstellingen en gebouweigenaren de kansen en knelpunten voor herbestemming van kantoorruimte naar zorg eenvoudig op een rijtje zetten.

BNA Onderzoek & TU Delft

Postbus 19606 1000 GP Amsterdam T 020 555 36 66 F 020 555 36 99 [email protected] www.bna-onderzoek.nl

Herbestemmen van leegstaande kantoren naar woonzorggebouwen

BNA Onderzoek & TU Delft

Zorg voor leegstand Herbestemmen van leegstaande kantoren naar woonzorggebouwen

BNA Onderzoek & TU Delft

Inhoud

Introductie



1 In kort bestek

5



2 Ten geleide

6





In de praktijk



3 Lege kantoorgebouwen: programma gevraagd!

9



4 Typering van programma’s en gebouwen

14



5 De haalbaarheid snel(ler) in beeld

18



6 De balans opgemaakt: vijf soorten haalbaarheid

23



7 Elf projecten in beeld

33



Bijlagen



8 Verder lezen

57



9 In de studie gebruikt calculatiemodel: InKOS

58



10 Colofon

64

2

Inhoud

Voorwoord

Ongeveer twintig jaar geleden werd de noodklok geluid: overschot aan kantoren! Er ontstond leegstand in kantoren, beleggers maakten zich grote zorgen en er werden voorstellen gedaan voor een ‘Nationaal saneringsfonds kantoren’ om sloop mogelijk te maken en zo het evenwicht in de markt te herstellen. Er werd grootschalig onderzoek gedaan naar de toekomst van de kantorenmarkt. Dat onderzoek toonde aan dat op de ­langere termijn nieuwbouw uitsluitend nodig was ter vervanging van verouderde bestaande gebouwen, maar niet als uitbreiding van de bestaande voorraad. In de jaren daarna ontstond een hausse in de ICT-sector die later aangeduid zou worden als ‘dotcom bubble’. De economische groei zorgde voor een enorme groei in werkgelegenheid en in vraag naar kantoren: de malaise was weer snel vergeten. Goedkoop geld en ruime financieringsmogelijkheden wakkerden de productie van kantoren aan. Gemeenten wilden grond afzetten en ontwikkelaars ontwikkelen, beleggers waren op zoek naar goede projecten om in te beleggen, architecten wilden ontwerpen, aannemers bouwen en gebruikers wensten op te schuiven naar kwalitatief betere kantoren. Er was geen natuurlijke rem en alle partijen hebben bijgedragen aan de enorme expansie van de kantorenmarkt. Vandaag kijken we naar de gevolgen van deze ontwikkeling: een groot overschot aan kantoorgebouwen, structurele leegstand en grote zorg over de wijze waarop de markt haar evenwicht terug zal moeten vinden. De economische crisis en de veranderende vraag naar type kantoren zorgen voor een vreemde combinatie: terwijl er een kwantitatief overschot is worden toch nog nieuwe gebouwen bijgebouwd. Het probleem van de leegstand is van zo’n grote omvang dat vrijwel alle partijen in de vastgoedmarkt maat­regelen willen nemen: verbod op nieuwbouw, statiegeldregeling, fiscale compensatie bij herontwikkeling, ruilverkaveling, gebiedsgerichte herontwikkeling, sanering, grootschalige sloop, et cetera. Een probleem daarbij is dat eigenaren van probleemgebouwen onder ogen moeten zien dat een aanpassing van de waarde onontkoombaar is. Dat heeft onder meer gevolgen voor de waarde van aandelen van beleggingsfondsen, de dekkingsgraad van pensioenen, het onderpand onder bankfinancieringen en de belastingopbrengsten. De omvang is dermate groot dat ­de meeste financiële partijen de strategie van ‘deny and delay’ volgen Voorwoord

in de hoop dat er een zachte in plaats van een harde landing mogelijk is. Ondertussen neemt het ongeduld in de samenleving toe vanwege het gebrek aan zichtbare vooruitgang in de oplossing van dit probleem. Een gedeelte van het leegstandsprobleem is op te lossen door transformatie van leegstaande panden. Om dat mogelijk te maken moet meestal worden afgewaardeerd en een nieuw bestemmingsplan worden gemaakt. Er is nog beperkte ervaring aanwezig in de markt en daarom is het initiatief van architecten in de zorg (Stagg, nu BNA Onderzoek) om de voorliggende publicatie te maken zeer te waarderen. Samen met de TU Delft is gewerkt aan concrete voorbeelden ­ van herbestemming van kantoren in woonzorgge­bouwen. Wetenschap en praktijk hebben hand in hand gewerkt aan oplossingen die kunnen ­inspireren en tot nadenken stemmen. Deze publicatie dient als handreiking voor partijen die bereid zijn alternatieven te zoeken voor leegstaande kantoren. We zullen alle creativiteit nodig hebben om de ontstane problemen het hoofd te bieden en architecten kunnen daarbij een vitale rol spelen. Hans de Jonge Hoogleraar Vastgoed TU Delft Directievoorzitter Brink Groep Voorzitter Stuurgroep Actieprogramma Leegstand Kantoren

3

Introductie

4

1 In kort bestek De opgave

De toekomst

In Nederland staan miljoenen vierkante meters kantoorruimte leeg. Tegelijkertijd zijn er maatschappelijke sectoren die zitten te springen om goede huisvesting. De zorg is er daar een van. Hoe kunnen aanbod en vraag bij elkaar worden gebracht? Dat is de insteek van de studie ‘Zorg voor leegstand’. Meer specifiek: welke kantoren zijn kansrijk om woonzorgprogramma’s in onder te brengen? En aan welke voorwaarden moet worden voldaan om herbestemming mogelijk ­ te maken?

De studie sluit af met twee conclusies voor toekomstige herbestemmingen:

De aanpak Voor 11 bestaande gebouwen is de haalbaarheid van herbestemming onderzocht, aan de hand van vier woonzorgprogramma’s die in de praktijk van de zorg veelvuldig worden toegepast.

Kansen en belemmeringen

- Architecten zijn in staat om op relatief snelle wijze te onderzoeken of herbestemming van leegstaande kantoorgebouwen vanuit een ­esthetisch, functioneel, technisch, juridisch en financieel perspectief mogelijk is. De resultaten van de 11 onderzochte gebouwen zijn veel­belovend. In de meeste gevallen lijkt herbestemming goed mogelijk. - De Transformatiemeter Zorg, een nieuw instrument dat in het kader van deze studie is ontwikkeld, heeft zijn nut bewezen. Het biedt de mogelijkheid snel inzicht te krijgen in kansen en risico’s van herbestemming voor zorgdoeleinden. Samen met rekentools voor financiële haalbaarheid – zoals het in deze studie gebruikte programma InKOS – levert de Transformatiemeter Zorg gedegen input voor haalbaarheidsstudies en herontwerpen.

Voor het slagen van een herbestemming zijn vijf soorten haalbaarheid van belang: - Esthetische haalbaarheid: is de architectuur van het kantoorgebouw aansprekend genoeg om er een woonfunctie aan te geven? Zo nee, kan de architectuur worden aangepast en met welke middelen/ingrepen? - Functionele haalbaarheid: leent het gebouw zich qua locatie, casco, ontsluiting en dergelijke voor een nieuwe functie? - Technische haalbaarheid: kunnen gevels en installaties worden aangepast? - Juridische haalbaarheid: is de herbestemming mogelijk binnen de kaders van bestemmingsplan en Bouwbesluit? - Financiële haalbaarheid: kan er zo aan de knoppen van kosten en opbrengsten worden gedraaid dat een haalbaar plan resulteert?

In kort bestek

5

2 Ten geleide Waarom deze uitgave?

Drie doelstellingen

Dat er in Nederland veel kantoorruimte leeg staat, zal weinigen zijn ontgaan. Met regelmaat verschijnen nieuwe berichten in de media over hoe dramatisch de situatie is en dat het mogelijk nog (veel) erger zal worden. Niet alleen de crisis doet hier zijn werk, maar ook allerlei maatschappelijke en economische ontwikkelingen oefenen invloed uit op de verminderende vraag naar kantoorruimte. Het beeld van miljoenen vierkante meters leegstaande ruimte kan leiden tot doemverhalen en ‘bij de pakken neerzitten’. Dat is echter niet de insteek van de Bond van Nederlandse Architecten (BNA). Architecten zien het als hun taak in te spelen op actuele en toekom­ stige ontwikkelingen. Zij willen daar creatieve concepten voor ontwikkelen – om daarmee de samenleving als geheel vooruit te helpen. Het beeld van de leegstaande kantoren heeft de architecten aan het denken gezet. Met name ook omdat in andere maatschappelijke sectoren nadrukkelijk behoefte bestaat aan goede huisvesting. De zorgsector is daar een goed voorbeeld van. Bij verschillende groepen cliënten bestaat grote behoefte aan goede huisvesting, op aantrekkelijke locaties. Zorgverleners zijn dan ook naarstig op zoek naar bouwgrond op binnenstedelijke plekken, maar daar is lastig aan te komen. Gebouwen die hier echter al (leeg) staan, bieden mogelijk wel soelaas.

BNA Onderzoek heeft de afdeling Real Estate & Housing van de faculteit Bouwkunde van de TU Delft gevraagd een onderzoek te doen dat ­beantwoordt aan drie vragen: - breng de kansen en bedreigingen in beeld bij de herbestemming van kantoorgebouwen voor zorgdoeleinden; - projecteer enkele bestaande woonzorgprogramma’s op concrete kantoorgebouwen en toets de toepasbaarheid c.q. haalbaarheid van deze programma’s bij herbestemming; - draag praktische instrumenten aan die partijen in het veld kunnen gebruiken bij hun haalbaarheidsonderzoek bij herbestemming en hun ­(investerings)beslissingen.

Architecten aangesloten bij de BNA hebben deze ontwikkelingen – aanbod van ruimte aan de ene kant, een prangende vraag aan de andere kant – beetgepakt en verbonden. De basis daarvoor is eind 2009 gelegd door een van de studiestichtingen van de BNA, de Stichting Architectenonderzoek Gebouwen Gezondheidszorg (Stagg). De studie is voortgezet door BNA Onderzoek. De centrale onderzoeksvraag is: hoe kunnen leegstaande kantoren worden ingezet om zorghuisvesting in te realiseren? Die vraag wordt in deze publicatie beantwoord.

6

Met dit laatste wordt al iets gezegd over de doelgroep van deze publicatie. Ook deze is drievoudig: - zorghuisvesters krijgen inzicht in de kansen van herbestemming, als alternatief voor nieuwbouw; - gebouweigenaren, projectontwikkelaars en vastgoedmakelaars krijgen een perspectief op een grotere huurdersmarkt; - architecten krijgen nieuwe instrumenten in handen om snel de haalbaarheid van een ­herbestemming in beeld te krijgen. De beoogde invloed van dit onderzoek is breed. Leegstaande kantoren worden hergebruikt, de leefbaarheid in de omgeving wordt verbeterd, kapitaalvernietiging door sloop wordt voorkomen en niet in de laatste plaats worden zorgfuncties aan huisvesting geholpen. De architect is bij ­uitstek degene die deze meervoudigheid kan omzetten in een wervend en haalbaar concept, daarbij ondersteund door een adequaat gevulde ‘gereedschapskist’. In een regisseursrol behartigt de architect de belangen van de zorg- en vastgoedsector, maar ook die van de lokale overheid en omwonenden.

Ten geleide

Opzet van de publicatie Na een korte verkenning van zowel de leegstandsproblematiek als de ontwikkelingen in de zorgsector, zoomen we in op de kansen en bedreigingen van herbestemming. Een aantal belangrijke thema’s rond de geschiktheid van kantoorgebouwen voor een nieuwe functie passeert de revue (hoofdstuk 3). We presenteren vervolgens vier verschillende woonzorgprogramma’s voor herbestemmingen, die als startpunt hebben gediend voor de haalbaarheidsstudies. Deze programma’s worden besproken in hoofdstuk 4, aangevuld met een typering van de elf gebouwen die in deze studie zijn onderzocht. Vervolgens wordt in het vijfde hoofdstuk aandacht besteed aan de haalbaarheid. De nieuw ontwikkelde ‘Transformatiemeter Zorg’ staat hierbij centraal; een nieuw instrument waarmee betrokken partijen snel de haalbaarheid van een herbestemming kunnen bepalen. De publicatie sluit na enkele conclusies en aanbevelingen (hoofdstuk 6) af met een presentatie van de haalbaarheidsstudies voor elf gebouwen, die dienen ter lering en inspiratie. Deze studie beperkt zich tot herbestemmings­ mogelijkheden voor de ‘care’, oftewel zorgfuncties. Dit is in kwantitatief opzicht veruit het belangrijkste deel van de zorgsector. Daar komt bij dat op het terrein van de ‘cure’ (genezing) al de nodige interessante voorbeelden bestaan van huisvesting in kantoorpanden. Dit deel van de zorg is dan ook buiten beschouwing gelaten. In de bijlage wordt nader ingegaan op het rekenen aan herbestemmingen. Het InKOS-model van de TU Delft doet daarbij dienst als voorbeeld. Dit is een intern reken- en tekeninstrument van de TU Delft voor kosten- en opbrengstensimulatie en niet verkrijgbaar op de markt. De uitgangspunten zijn echter wel breder toepasbaar. InKOS is in deze studie samen met de Transformatiemeter Zorg gebruikt als toets op de financiële haalbaarheid.

Ten geleide

7

In de praktijk

8

3 Lege kantoorgebouwen: programma gevraagd! In dit deel van de publicatie brengen we het gecombineerde vraagstuk in beeld waar het in deze studie om draait. Aan de ene kant de gebouwen die leeg staan: hoe groot is de leegstand en welke problemen worden daardoor veroorzaakt? Aan de andere kant de ontwikkelingen aan de vraagzijde: welke huisvestingsbehoefte bestaat er in de zorgsector? Vervolgens worden kansen en belemmeringen voor herbestemming in beeld gebracht. Deze worden geïllustreerd aan de hand van een concreet voorbeeld: de herbestemming van een kantoorgebouw in Utrecht tot zorgcentrum.

Leegstand: kantoorruimte te over Op dit moment staat een kleine zeven miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg. Een derde hiervan vindt naar alle waarschijnlijkheid geen huurder meer. De oorzaken zijn divers. Zo laten organisaties die verhuizen andere panden achter en nemen in de nieuwbouw minder vierkante meters af dan ze in de oude situatie in gebruik hadden. Gemeenten kijken, mede onder invloed van de crisis, kritisch naar hun vastgoedportefeuille en stoten verouderde panden af. Ook ‘het nieuwe werken’ speelt een rol; hierdoor neemt de vraag naar vaste werkplekken af. De gevolgen zijn ingrijpend. 14 procent van de kantorenvoorraad heeft geen gebruiker, waar een percentage van 3 tot 8 door de partijen in de vastgoedmarkt normaal wordt gevonden. Dat laatste percentage houdt verband met de frictieleegstand die nodig is om de markt goed te laten functioneren. Er moet nu eenmaal ‘schuifruimte’ aanwezig zijn. Leegstand heeft in eerste instantie gevolgen ­ voor de eigenaren: huurderving en waardevermindering raken hen direct en indirect in de ­portemonnee. Daarnaast hebben leegstaande ­gebouwen een negatieve invloed op de omgeving. Ze worden minder goed onderhouden en verloederen snel. Rond gebouwen met veel leegstand is weinig levendigheid en ontbreken de eyes on the street die volgens Jane Jacobs in haar boek ‘Death and life of great American ­Cities’ zo belangrijk zijn voor stedelijke kwaliteit. Minder toezicht leidt tot graffiti, vervuiling en vandalisme. Bewoners uit de omgeving wandelen of fietsen liever een blokje om. Uiteindelijk ontstaat (een gevoel van) sociale onveiligheid. Private leegstand wordt dan een publiek probleem. Daarmee wordt duidelijk dat Lege kantoorgebouwen: programma gevraagd!

er meerdere belanghebbenden zijn wanneer de mogelijkheid van herbestemming in beeld komt. Niet alleen de eigenaar en de gebruiker(s) zijn hiermee gebaat, ook de omgeving profiteert.

Zorgfuncties: ruimte gevraagd Even evident is de constatering dat de demo­grafie grote invloed heeft op de vraag naar huisvesting. Onze bevolking vergrijst: een trend waar meerdere ontwikkelingen achter schuil gaan. Zo wordt het aantal ouderen groter (in 2050 is een kwart van de bevolking 65+), maar tevens neemt het aantal ouderenhuishoudens toe. ­Ouderen zijn echter niet de enigen die adequate huisvesting vragen. Ook wordt bijvoorbeeld ruimte gezocht voor mensen met een beperking, die weer midden in de samenleving worden gehuisvest. Daarnaast veranderen de wensen van de cliënten snel. De vraag naar ruimte, privacy en autonomie neemt toe. Dat betekent een andere functionaliteit dan menig bestaand zorggebouwen kan bieden. Andere aspecten in de kwalitatieve woonvraag van cliënten zijn de bereikbaarheid van zorg vanuit de eigen woonomgeving. Deze bepaalt in belangrijke mate de autonomie en zelfredzaamheid van de zorgcliënt. De vraag naar locaties die te verbinden zijn met andere maatschappelijke ontmoetingsplaatsen neemt daarmee toe. Het autonome zorggebouw verandert zodoende in een geïntegreerde zorgomgeving. Het is een trend die nog eens wordt versterkt door een actuele ontwikkeling in de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). Hierbij wordt vanuit het lokale welzijnsbeleid gezocht naar mogelijke verbindingen met de welzijnsvoorzieningen in de zorgsector. Oude grenzen tussen sectoren verdwijnen, de nadruk komt te liggen op verbinden. Zorginstellingen staan voor de opgave geschikte plekken te vinden voor de huisvesting van zorgfuncties, in welke vorm en met welk programma dan ook. Dat is niet eenvoudig; zorginstellingen hebben vaak grote moeite, vooral in de grote steden, geschikte locaties te vinden voor nieuwbouw. Soms zijn zij aangewezen op uitbreidings­ locaties buiten hun zorggebied of worden zij geconfronteerd met hoge grondprijzen op locaties die wel potentie hebben. Het is op dit moment dat de bestaande gebouwenvoorraad als potentieel kansrijk naar voren komt. 9

Op zoek naar de goede plekken In deze studie is in de eerste plaats gekeken naar locaties, die passen bij de vraag vanuit de zorgsector. Locaties in het stadscentrum, in woonwijken of aan de randen hiervan zijn gunstig voor herbestemming naar wonen met zorg of intramurale zorgfuncties. Veel leegstaande kantoorgebouwen staan echter op monofunctionele kantorenen bedrijventerreinen (bijna tweederde van het huidige aanbod). Deze locaties zijn niet gewild als woonlocaties. Bij het herstructureren van complete gebieden kan ­herbestemming niettemin een mogelijkheid zijn en een alternatief bieden voor verdere stedelijke uitbreiding. Ook kunnen dit soort locaties interessant zijn voor zorghotels en voor grotere zorgcentra die door hun omvang als ‘kwartiermakers’ kunnen werken. De voorzieningen die in een kantorenwijk aanwezig zijn, komen echter niet altijd overeen met wat bewoners nodig hebben en graag in hun buurt zien. Op zoek naar de goede gebouwen Vervolgens is de vraag welke kantoorgebouwen geschikt zijn voor de huisvesting van zorgfuncties. Een stukje historie van het kantoorgebouw is noodzakelijk om te begrijpen welke gebouwen wel en welke niet geschikt zijn voor andere functies. De geschiedenis van kantoorgebouwen is typologisch beschreven door onder anderen De Gunst en De Jong (1989) en Van Meel (2000). Hoewel kantoorwerk al eeuwenlang plaatsvindt, bestaan de ‘moderne’ kantoorgebouwen pas sinds de industriële revolutie. De Verenigde Staten waren hierin leidend, een ontwikkeling die parallel liep met de ontwikkeling van hoogbouw in steden als Chicago en New York. De hang naar hoogbouw kwam minder vaak voor in Europa, waar kantoorgebouwen tot de Tweede Wereldoorlog vooral werden ontwikkeld in de historische stadcentra of uitbreidingen. Veel aandacht ging uit naar de gevel, die de zakelijkheid en status van het kantoorwerk en het bedrijf moest uitdrukken. Functioneel werden kantoorgebouwen vooral ontwikkeld als grote ‘schrijfzalen’. Met het modernisme werd zowel in Europa als de VS het kantoor verder ontwikkeld. Hoewel veel moderne concepten in de jaren twintig en dertig zijn bedacht, werden ze pas na de Tweede Wereldoorlog op grote schaal geïmplementeerd. In de VS leidden kunstlicht en mechanische ­ventilatie ertoe dat de kantoorgebouwen dieper werden. Amerika was nog altijd leidend op het gebied van 10

kantorenarchitectuur. Europa werd hierdoor beïnvloed, maar nam niet de schaal van de kantoorgebouwen over. Wel brak de voorhanggevel (curtain wall) door en werd Le Corbusiers ‘Domino’-principe veel toegepast in de constructie; een betonnen draagstructuur die werd ge­dragen door kolommen en vrij indeelbare plattegronden mogelijk maakte. In de jaren zestig werd de kantoortuin geïntroduceerd. Door de Nederlandse bouwregelgeving met betrekking tot daglichttoetreding heeft de kantoortuin weinig invloed gehad op de kantoorgebouwen, die hier betrekkelijk smal bleven. In de jaren zestig werden het verhuurkantoor en het bedrijfsverzamelgebouw ontwikkeld. De zakelijke dienstverlening zat in de lift. Kantoorhoudende organisaties wilden flexibel zijn en de mogelijkheid hebben te groeien en verhuizen. Kantoorgebouwen werden hierdoor ook ontdekt als interessante beleggingsobjecten. Sindsdien is deze trend alleen maar versterkt en is het huren van kantoorruimte de meest voorkomende vorm van kantoorhuisvesting. In de jaren zeventig zette de ontwikkeling van verhuurkantoren verder door, waardoor de lay-out van kantoorgebouwen meer gestandaardiseerd werd. De energiecrisis in 1973 leidde tot meer aandacht voor energieverbruik. Gevels werden geïsoleerd, tweelaags glas werd geïntroduceerd en de mechanische ventilatie deed zijn intrede, gecombineerd met ramen die niet te openen ­waren. De kantoortuinen verloren hun populariteit. Werknemers klaagden over het binnenklimaat en gebrek aan privacy. Kantoortuinen bleken te botsen met de Nederlandse bedrijfs- en werkcultuur. De cellenkantoren aan weerszijden van een enkele corridor bleken een meer gewaardeerde indeling. Vanaf 1985 had nagenoeg iedere werknemer een computer, wat leidde tot de noodzaak van nieuwe bekabelingsystemen, koeling en meer aandacht voor het binnenklimaat. De gebouwen waren en bleven smal, uitgelegd op een stramien van 1,8 meter. Alle werkplekken lagen in de buurt van de gevel. De afgelopen decennia zijn de ideeën over kantoorwerk sterk veranderd. Met mobiele telefoons, laptops, internet en e-mail is de werknemer minder gebonden aan het kantoor. In kantoorgebouwen komen steeds vaker gedeelde werkplekken of flexwerkplekken voor. Tegelijkertijd werken steeds meer mensen thuis of wisselen Lege kantoorgebouwen: programma gevraagd!

ze gedurende de week van werkplek. Er is een groeiend aantal vloerindelingen in gebruik en er wordt geëxperimenteerd met verschillende manieren om de installaties weg te werken in vloeren en plafonds. Voor deze studie viel de keuze uiteindelijk vooral op kantoorgebouwen die in de jaren zestig en zeventig van de vorige eeuw zijn gebouwd en in de decennia erna; gebouwen die kansarm zijn om de kantoorfunctie te behouden. Een deel van deze gebouwen heeft een uitstekende ligging; dichtbij voorzieningen, winkels en openbaar vervoer. Daarmee zijn ze interessant voor een doelgroep van bewoners die minder mobiel is en veel bestemmingen lopend of op de fiets bereikt. Het is dit soort locaties waar zorgverleners naar op zoek zijn, maar waar vaak geen bouwgrond beschikbaar is. Op dat moment komt herbestemming in beeld.

Kansen en belemmeringen voor herbestemming Herbestemming kan een oplossing zijn voor zorginstellingen om dure nieuwbouw op een onhandige locatie te vermijden. Herbestemming heeft in algemene zin zeker kansen en is ook vanuit duurzaamheidsoogpunt (voorkomen van sloop, tegengaan van onnodige nieuwbouw, impuls ­ van levendigheid) aantrekkelijk. Tussen droom en daad kunnen echter – Elsschot dichtte het treffend – wetten en praktische bezwaren in de weg staan. Uit eerder onderzoek destilleren we de volgende aspecten: Kenmerken van de locatie Niet alle locaties lenen zich even goed voor ­wonen met zorg of intramurale zorgfuncties. ­Uitstekend geschikt zijn locaties in het stadscentrum, in woongebieden of aan de randen hiervan. Monofunctionele en grootschalige kantoor- en bedrijventerreinen lenen zich hier minder voor, mede omdat voorzieningen voor bewoners ver te zoeken zijn. Alleen zorghotels en grotere zorgcentra kunnen hier eventueel een plek vinden, mits tegelijkertijd voor het omliggende gebied een transformatiestrategie wordt ingezet. Eigenschappen van het gebouw Een herbestemming van kantoorfunctie naar woonzorgdoeleinden heeft de nodige voeten ­ in de aarde. Van belang zijn zaken als: Lege kantoorgebouwen: programma gevraagd!

- h  et casco: komen de afmetingen van het kantoor overeen met de wensen voor zorgwoningen, zowel in het platte vlak als in de (verdiepings)hoogte; - d  e ontsluiting en uitbreidbaarheid: is het gebouw op een goede manier te ontsluiten en kan het gebouw eventueel het gewicht dragen van extra verdiepingen die worden toegevoegd; - d  e gevel: is de gevel aanpasbaar, omwille van het wettelijk kader (geluid) en eisen vanuit ­verduurzaming (aanbrengen isolatie); - b  uitenruimte: is het mogelijk buitenruimtes toe te voegen; - d  e installaties: kunnen de kantoorinstallaties worden vervangen door wooninstallaties, waarvoor wellicht nieuwe schachten noodzakelijk zijn; - d  e akoestiek: is er voldoende geluidsisolatie aanwezig of is deze toe te voegen; - d  e geluidsbelasting op de gevel: de wetgeving voor woonfuncties is op dit punt strenger dan voor kantoorfuncties; - d  e brandveiligheid: zijn er voldoende vluchtroutes en is de constructie afdoende brand­ werend te maken. Ook op dit punt geldt dat de eisen voor wonen met zorg strenger zijn dan voor kantoorgebruik. Financiële haalbaarheid De geschiktheid voor herbestemming is niet alleen een technisch vraagstuk. Ook de financiële kenmerken van het gebouw spelen een rol: hoe hoog is de (boek)waarde van het gebouw en is een eigenaar eventueel bereid om ‘af te waarderen’, om zodoende herbestemming mogelijk te maken? Wet- en regelgeving Het bestemmingsplan ter plekke is van grote invloed op de kansen van herbestemming. Vrijwel altijd is een wijziging van het bestemmingsplan nodig; de gemeente moet hier medewerking aan verlenen. Verder speelt het Bouwbesluit een rol. Dit stelt andere eisen aan woningen dan aan kantoorgebouwen en ook andere eisen aan nieuwbouw dan aan verbouw. Ook hier is de ­inzet van de gemeente van belang: Bouw- en Woningtoezicht kan ontheffing verlenen aan sommige eisen, bijvoorbeeld ten aanzien van de verdiepingshoogte en de geluidsisolatie. Aan de eisen ten aanzien van gezondheid en veiligheid worden geen concessies gedaan. 11

Een illustratie: kansen en belemmeringen In het vervolg van deze publicatie gaan we nader in op bovengenoemde kansen en belemmeringen. Bij wijze van illustratie van de zaken die een ontwikkelende partij tegen het lijf kan lopen, noemen we de aanpak van het lang leegstaande kantoorgebouw van de KNMG (koepelorganisatie voor medici) in Transwijk-Zuid (Utrecht). Dit gebouw is door VDVZ Architecten omgebouwd tot zorgcentrum, door in twee met loopbruggen verbonden kantoortorens 114 zorgappartementen te realiseren, met elk een eigen badkamer, keuken en zit/slaapgedeelte. Op de begane grond was ruimte voor een multifunctioneel centrum, dat ook door wijkbewoners wordt gebruikt. Het gebouw is zo ingedeeld dat het relatief eenvoudig kan worden aangepast aan andere zorgprogramma’s. ­De meeste inzet is gepleegd op de binnenkant van het gebouw: deze is grotendeels gesloopt en vervangen door een nieuw inbouwpakket. De buitenzijde is nagenoeg intact gelaten. Enkele geleerde lessen bij dit project: - de taal van ontwikkel- en bouw­ wereld is niet dezelfde als die in de zorgwereld; - de zorgwereld is niet gewend om ambities voor gebouwen direct te toetsen in termen van investeringsniveaus en kosten; - een risicofactor wordt gevormd door de nationale politiek en met name de bekostiging van de zorg. Dit maakt het lastig om, bijvoorbeeld bij stelselwijzigingen, ook naar de toekomst toe te rekenen aan de exploitatie. Deze en andere leerpunten komen ook terug in het (tot nu toe sporadische) onderzoek naar de kansen van herbestemming in bestaande werkgebouwen. Zo onderzocht Architectuur Lokaal in 2011 specifiek de kansen van monumentale gebouwen voor herbestemming. De verbeterpunten die daaruit naar voren komen hebben met name betrekking op de voorfase van projecten: betere kennis maakt een betere koppeling mogelijk tussen gebouw en functie. 12

Lege kantoorgebouwen: programma gevraagd!

De begane grond voor de transformatie.

Het multifunctioneel centrum op de begane grond na de transformatie.

Standaard verdieping voor de transformatie.

Standaard verdieping met zorgappartementen. De torens zijn verbonden met loopbruggen na de transformatie. Lege kantoorgebouwen: programma gevraagd!

13

4 Typering van programma’s en gebouwen

De verkenning van de kansen en obstakels voor herbestemming sloot af met een kernachtige conclusie: betere kennis maakt een betere verbinding van functie en gebouw mogelijk. Het is juist deze kennisontwikkeling die centraal heeft gestaan in het onderzoek van BNA Onderzoek en de faculteit Bouwkunde van de TU Delft. Ter introductie gaan we in dit hoofdstuk kort in op vier woonzorgprogramma’s, die vooraf als kansrijk voor de zorgsector werden ingeschat. Vervolgens presenteren we in vogelvlucht de 11 onderzochte gebouwen, waar de bestaande woonzorgprogramma’s op zijn geprojecteerd.

Doelgroepen Binnen de zorg worden de volgende doelgroepen onderscheiden: - gehandicaptenzorg: zorg voor lichamelijk ­gehandicapten, verstandelijk gehandicapten en zintuiglijk gehandicapten; - verpleging en verzorging, inclusief ouderenzorg, somatiek en psychogeriatrie; - geestelijke gezondheidszorg (met name de langdurige psychiatrie); - jeugdzorg; - palliatieve zorg (zorg en begeleiding in de ­laatste levensfase). De categorieën sluiten elkaar niet uit. Sommige bewoners/cliënten hebben een meervoudige hulpvraag en veel voorzieningen bieden verschillende vormen van zorg aan voor verschillende doelgroepen. Afhankelijk van de zorgzwaarte is er een onderscheid in intramuraal (integraal woonzorgpakket, niet zelfstandig wonen) en ­extramuraal (scheiding van wonen en zorg, ­zelfstandig wonen).

Algemene woonwensen: de overeenkomsten Voor alle doelgroepen geldt: het wonen is zoveel mogelijk geïntegreerd in de samenleving, voorzieningen bevinden zich op loopafstand, de bereikbaarheid per openbaar vervoer is goed en in de directe omgeving is parkeergelegenheid aanwezig. Andere algemene eisen zijn: - een goede balans tussen privacy en mogelijkheden voor sociaal contact; - veiligheid (ergonomisch, sociaal); 14

- e en heldere indeling van het gebouw, zodat bewoners/cliënten en bezoekers gemakkelijk hun weg vinden; - aantrekkelijke architectuur qua vormgeving, kleur- en materiaalgebruik; - integrale toegankelijkheid van gebouw en voorzieningen, inclusief mensen met zintuiglijke en/of fysieke beperkingen en ­gebruikers van een rollator, rolstoel of scoot­mobiel.

Marktvraag en lokale context: de verschillen Behalve met de beoogde doelgroepen en de algemene woon- en zorgwensen moet een programma van eisen afgestemd worden op de lokale marktvraag en de financieringsmogelijkheden. Voorts moet rekening worden gehouden met de voorzieningen voor wonen, zorg en welzijn die op of dicht bij de locatie beschikbaar zijn. Met ­elkaar bepalen deze factoren de gewenste omvang, capaciteit en kwaliteit van het woonprogramma en de aanvullende diensten. De confrontatie van programma van eisen, gebouwkenmerken en marktvraag betekent veel voor de haalbaarheid van een herbestemming. Om deze haalbaarheid beter en sneller in beeld te brengen, is in het kader van dit onderzoek een nieuw gereedschap ontwikkeld: de Transformatiemeter Zorg. In het vervolg van deze publicatie gaan we hier nader op in (hoofdstuk 6).

Vier woonzorgprogramma’s Om houvast te geven bij herbestemming zijn deze vier programma’s geprojecteerd op concrete, leegstaande gebouwen: Levensloopbestendige appartementen, extramuraal Dit is de ‘lichtste’ vorm van wonen met zorg. ­ Het gaat om zelfstandige appartementen voor zelfstandig wonen in een appartementencomplex, met ‘zorg op maat’ (geleverd via een zorgcentrum in de buurt of aan huis). Het aantal ­appartementen per complex kan sterk uiteenlopen. De appartementen worden vaak door woningcorporaties aangeboden, die met verschillende afmetingen van de appartementen verschillende cliënten willen aantrekken. Extramurale zorgappartementen zijn bestemd voor Typering van programma’s en gebouwen

cliënten met een zorgvraag die kan variëren van licht tot zwaar, mits zelfstandig wonen met hulp nog mogelijk is. De appartementen zijn zeer flexibel, minimaal 75 m² groot en hebben een privé buitenruimte. Locatie: rustig, dichtbij openbaar vervoer, winkels en een verpleeghuisvoorziening. Zorgappartement, intramuraal Dit is zelfstandig wonen binnen een zorgomgeving, oftewel kleine appartementen in een intramurale setting. Naast het privédomein van het appartement zijn voorzieningen aanwezig voor zorg en welzijnsondersteuning. Vaak zijn intramurale zorgappartementen onderdeel van een groter verpleeghuis met algemene voorzieningen en een zorginfrastructuur voor andere interne en externe zorgvragers, zoals psychogeriatrische c­ liënten. Doelgroepen komen uit de verpleeghuiszorg, gehandicaptenzorg en geestelijke gezondheidszorg. De woningen zijn minimaal 45 m² groot, met eigen buitenruimte en aangevuld met gemeenschappelijke ruimten. Locatie: stedelijk. Kleinschalige groepswoningen, intramuraal De kleinschalige groepswoning is bedoeld voor bewoners die behoefte hebben aan 24-uurszorg in een beschermde woonomgeving. Deze woonvorm sluit goed aan op het normaliseren van ­intramurale psychogeriatrische zorg, gehandi­captenzorg en geestelijke gezondheidszorg (GGZ). Zes tot acht bewoners wonen samen in één unit. Elke bewoner krijgt circa 25 m² woonoppervlak, aangevuld met gemeenschappelijke ruimten. Locatie: rustig, in of dichtbij de ­vertrouwde woonomgeving van de cliënt. Gelaagd woonconcept Het gelaagde woonconcept wordt met name gebruikt voor de psychogeriatrische zorg en is het beste te vergelijken met het traditionele verzorgingshuis. Het bestaat uit gezamenlijke woonvoorzieningen met individuele zit/slaapkamers, bestemd voor 24 tot 60 bewoners. Op de begane grond bevindt zich een aantal gemeenschappelijke ruimtes. Groot voordeel van dit concept is de relatief grote bewegingsvrijheid (binnen het gebouw) voor de cliënten. Verder is de flexibiliteit groot, doordat kamers relatief gemakkelijk kunnen ­worden samengevoegd. Ook hier geldt dat elke bewoner circa 25 m² woonvoorzieningen krijgt, ­aangevuld met gemeenschappelijke ruimten. ­Locatie: in centrum van wijk of stad.

Typering van programma’s en gebouwen

De elf onderzochte gebouwen In totaal zijn dertien haalbaarheidsstudies verricht, voor elf bewust heel verschillende gebouwen. We zetten de belangrijkste kenmerken op een rij. Locaties De meeste van de onderzochte gebouwen liggen op centrumachtige locaties, met een mix van wonen en werken. Een aantal van de locaties ­bevindt zich in een omgeving, die als geheel aan een heroriëntatie toe is. De eventuele herbestemming van een kantoorgebouw kan dan ‘meeliften’ op deze gebiedsgerichte transformatie. Gebouwtypen De meeste van de 11 bestudeerde kantoorgebouwen staan deels of geheel leeg en/of de eigenaren van de gebouwen vonden het interessant om te zien welke mogelijkheden bestaan voor een functiewijziging van het gebouw. De bestudeerde gebouwen kunnen op basis van hun kenmerken als volgt typologisch worden omschreven: Omvang Er zijn vijf grote gebouwen bekeken (> 7.000 m²), vier middelgrote gebouwen (+/- 4.000 m²) en twee kleine gebouwen (+/- 2.000 m²). Ontsluiting Het meest voorkomende gebouwtype wordt gekenmerkt door een enkelcorridor ontsluiting. De plaats van stijgpunten varieert. De meest langgerekte gebouwen kennen een centrale hoofdentree met trap en lift en noodtrappen aan de koppen van het gebouw of vlak bij de koppen. Afhankelijk van de vloerconstructie geven de kernen stabiliteit in een of twee richtingen. Constructie en vloeren De constructie van de bestudeerde gebouwen ­bestaat meestal uit kolommen en vrij in te delen vloervelden met kolommen in of vlak achter de ­gevel. De overspanningen tussen de kolommen variëren tussen 5,4 en 10 meter. In de jaren zestig en zeventig van de vorige eeuw is veel met een vierkant stramien gewerkt; dit heeft het voordeel van een flexibele inrichting. ­ Het kent echter ook buigslappe vloeren, waar buiten het stramien om alleen lichte scheidingswanden geplaatst kunnen worden. Sparingen in de vloeren kunnen niet groot zijn, omdat de vloer in twee richtingen overspant. In nieuwere 15

gebouwen worden meer lijnvormige constructies gebruikt. Kenmerkend zijn dragende gevels of kolommen in of vlak achter de gevel, met een rij kolommen met langsbalk in het midden van het gebouw. Dit soort gebouwen heeft meestal kanaalplaatvloeren die zijn opgelegd aan de gevel, met een balk in het midden. Standaardisatie voert hier de boventoon. Traveematen zijn vaak een veelvoud van 1,8 meter. Gevel Vooral de oudere gebouwen hebben gevels die bouwfysisch niet tegemoet komen aan de comforteisen die gelden voor woonzorgfuncties. Vanaf de jaren zeventig is het wel gebruikelijk om de gevels te isoleren, maar de eisen aan energieprestatie zijn de laatste dertig jaar sterk toegenomen. De meeste gebouwen moeten dus worden aangepast aan deze eisen. Typerend voor de gebouwen uit de jaren zestig tot negentig is

een voorhanggevel met prefab gevelpanelen en bandramen. Gebouwdiepte Eigendomsverhoudingen hebben een sterke invloed gehad op de diepte van kantoorgebouwen. Tot midden jaren zestig werden in Nederland ­kantoren vooral gebouwd door eigenaargebruikers, die veel invloed hadden op het ontwerp. In die tijd werden nog diepe vloeren gemaakt, die flexibeler in te delen zijn, hoewel ze soms wel als ‘donker’ kunnen worden ervaren. Omdat sinds de jaren zestig van de vorige eeuw het ‘anonieme’ verhuurkantoor steeds meer aan populariteit heeft gewonnen, zijn de meeste kantoorgebouwen sindsdien ontwikkeld met een gestandaardiseerde diepte. Deze werd door de meeste kantoororganisaties geaccepteerd. Veelvoorkomende gebouwdieptes zijn 12,60 tot 14,40 meter.

Tabel 1 Typologisch overzicht gebouwkenmerken Nr Locatie en gebouw

Locatiekenmerken

Architectuur

Constructie, ge­ vel, ontsluiting

1a Amsterdam Helmholtzstraat 7.400 m² en 1b

- Centraal in stadsuitbreidingswijk Watergraafsmeer - Parkeerkelder - Voorzieningen in de buurt

Typische kantooruitstraling van de jaren zestig met bandramen, enigszins detonerend in de woonomgeving.

Kolommen, vliesgevel, dubbelcorridor met patio’s op 2e verdieping

2

Amsterdam Heenvlietlaan

11.880 m²

- Buitenveldert, stadsuitleg, stempelstedenbouw - Hoog voorzieningenniveau

Gevel mist plasticiteit en een frisse uitstraling.

Kolommen, vliesgevel, dubbelcorridor met patio’s op 2e verdieping

3

Apeldoorn

10.500 m²

-Groene, open woonwijk aan de rand van de stad - Voorzieningen in de omgeving - Mogelijkheid ­tot parkeren voldoende - Buitenruimte aanwezig

Vijftiger jaren uitstraling, ankerpunt voor de locatie.

Kolommen, vliesgevel, enkelcorridor

4

Arnhem

7.000 m²

- Centrale ligging aan oude singel Bijzondere architectuur. - Drukke verkeersader, geen woonwijk - Stedelijke voorzieningen en bereikbaarheid goed - Parkeerkelder - Buitenruimte: dakterras

16

BVO m2

Gevel- en middenkolommen, prefab elementen, enkelcorridor

Typering van programma’s en gebouwen

2.200 m²

- Kleine locatie, kleine stad ­ - Aan binnenstadsrand, geen deel van woonwijk - Voorzieningen en bereikbaarheid goed - Parkeren ruim aanwezig - Eigen buitenruimte

Gebouw is gedateerd, heeft geen uitstraling en ligt aan een parkeerplein. Ook technisch gezien moet er veel gebeuren.

Gevelkolommen, prefab elementen, enkelcorridor

6a Dordrecht en 6b

4.500 m²

- Rand binnenstad, geen deel woonwijk - Voorzieningen en ­bereikbaarheid goed - Parkeren goed - Eigen buitenruimte

Tachtiger jaren gevel. De uitstraling is niet bijzonder.

Gevelkolommen, prefab elementen, enkelcorridor in L-vorm

7

Eindhoven

3.700 m²

- Doorgaande binnenstedelijke straat - Voorzieningen en bereikbaarheid goed - Parkeren zeer beperkt - Eigen buitenruimte zeer beperkt

Zeventiger jaren. De uitstraling is specifiek voor die tijd. De technische en functionele kwaliteit is slecht.

Gevelkolommen, metselwerk, enkelcorridor (verspringt met gevel)

8

Maastricht

4.700 m²

- Zichtlocatie aan verkeersknooppunt met woonwijk als achterland - Parkeren: ja - Geen buitenruimte

Onmiskenbaar kantoorgebouw uit 90’er jaren. Strenge monotone gevelindeling. Zonwerend glas. Architectonisch en isolatietechnisch geen aanleiding voor ingrepen in de gevel, functioneel wellicht wel?

Dragende gevels en middenkolommen, metselwerk, enkelcorridor in L-vorm

9

Rotterdam Middellandstraat 2.200 m²

- Centrum oude wijk - Parkeren: nee - Geen eigen buitenruimte

Begin 20ste eeuw. Karakteristieke ­beeldkwaliteit.

Dragende gevels en kolommen, metsel- en stucwerk, portiek

5

Bergen op Zoom

10 Rotterdam Wijnhaven

7.800 m²

- Centrum van de stad met nieuwe woonambitie - Parkeren wordt in het gebouw opgelost - Geen buitenruimte

Midden jaren vijftig gebouwd, beeldbepalend pand. Klassieke gevelindeling met plint, middenstuk en (enigszins) teruggelegde bovenbouw.

Gevelkolommen, invulvelden met metselwerk, enkelcorridor

11 Zaandam

4.200 m²

- Locatie en omgeving worden herontwikkeld - Goede parkeervoorzieningen meenemen in herontwikkeling - Eigen buitenruimte te realiseren naar behoefte

De architectonische uitstraling is kantoorachtig, maar niet gedateerd. De kwaliteit voldoet nog.

Dragende gevels en twee keer middenkolom, beton, dubbelcorridor

Typering van programma’s en gebouwen

17

5 De haalbaarheid snel(ler) in beeld

Niet alleen een goed programma van eisen is van belang voor een succesvolle herbestemming. Het snel in beeld kunnen brengen van de haalbaarheid is minstens zo belangrijk. We hebben geconstateerd dat in de zorgsector het nog niet gebruikelijk is om ontwerpend te onderzoeken en ‘tekenen’ en ‘rekenen’ gelijk op te laten gaan. De afgelopen tijd zijn verschillende instrumenten ontwikkeld om in die lacune te voorzien.

Instrumenten In de loop der jaren zijn door diverse advies­ bureaus en onderzoeksinstellingen instrumenten ontwikkeld om het risico op leegstand en de kansen en risico’s van transformatie van leegstaande kantoren naar nieuwe functies in kaart te brengen. De studie ‘Transformatie van kantoorgebouwen’ (Van der Voordt et al., 2007) geeft hiervan een overzicht, dat hieronder is aangevuld met twee ­instrumenten van respectievelijk TNO Zorg en Bouw en Stichting Bouwresearch: - de leegstandsrisicometer: een overzicht van locatiekenmerken, gebouwkenmerken en huurprijsniveaus als indicatoren voor een verhoogd risico op leegstand; - de transformatiepotentiemeter: een stappenplan plus checklist van locatiekenmerken, gebouwkenmerken en organisatorische aspecten die de kans op een succesvolle transformatie van kantoor naar woningen bevorderen of belemmeren, inclusief een overzicht van maatregelen om bepaalde risico’s te reduceren of weg te nemen; - de ABT-quickscan, die vooral de technische haalbaarheid in kaart brengt; - een tweetal transformatiemeters voor herbestemming van leegstaande kerken; - een cultuurhistorische waardemeter, die het mogelijk maakt om historische waarden mee te wegen in de besluitvorming rond wel of niet transformeren; - een stappenplan voor gemeentelijke aansturing bij herbestemming, meer gericht op het proces van transformeren en de mogelijke rol van de gemeente hierbij; - InKOS: een intern TU Delft-instrument voor kosten- en opbrengstensimulatie; - de transformatiemeter voor de zorg, eveneens ontwikkeld door de TU Delft; - de ZZP Vastgoedplanner ® van TNO Zorg ­ en Bouw; 18

- d  e Transformatiewijzer van Stichting Bouwresearch, toegespitst op financiële en juridische aspecten. Zie de literatuurlijst achterin voor meer informatie over deze instrumenten.

De Transformatiemeter Zorg Tijdens het onderzoek bleek de toepasbaarheid van veel instrumenten voor een herbestemming naar woonzorgprogramma’s te beperkt, omdat ze teveel naar één aspect van de herbestemming kijken. Om die reden is één van de bestaande instrumenten doorontwikkeld tot een nieuw stuk gereedschap: de Transformatiemeter Zorg. ­Daartoe is de transformatiemeter voor de zorg, ontwikkeld door de TU Delft (Hummel, 2008), als uitgangspunt genomen en gecombineerd met de inzichten uit de transformatiepotentiemeter ­(Geraedts en Van der Voordt) en de uitgevoerde haalbaarheidsstudies. De Transformatiemeter Zorg is een checklist, waarmee snel en systematisch de mogelijkheden voor herbestemming van leegstaande kantoren naar woonzorgfuncties in kaart kan worden gebracht. Het eerste deel van de checklist bestaat uit vetocriteria. Als aan één van deze punten niet wordt voldaan is herbestemming niet mogelijk, tenzij de gemeente ontheffing verleent als niet aan de normen wordt voldaan. Het tweede deel van de lijst bestaat uit graduele criteria. Dit zijn punten die de kansen voor herbestemming gunstig beïnvloeden. Hoe meer de markt, de locatie en het gebouw positief scoren op deze punten, des te hoger de geschiktheid voor herbestemming. Geen enkel punt is echter zodanig zwaar van invloed dat het gebouw afvalt wanneer het op dit specifieke punt niet voldoet. Op gebouwniveau zijn twee typen criteria te ­onderscheiden: doelgroepafhankelijke criteria en criteria die samenhangen met het bestaande gebouw. Sommige criteria kunnen een grote ­invloed hebben op de bouwkosten. Het belang van de afzonderlijke criteria verschilt per doelgroep. Actieve ouderen en jonge gehandicapten hebben bijvoorbeeld meer behoefte aan voorzieningen in de buurt dan de bewoners van een verpleeghuis. Hier is de bereikbaarheid voor bezoekers meer van belang, samen met uitzicht en het kunnen realiseren van buitenruimte(s). De haalbaarheid snel(ler) in beeld

Tenslotte zijn er locatiecriteria; deze zijn meestal te karakteriseren als externe criteria, waarop weinig invloed kan worden uitgeoefend. De cri­ teria zijn geen harde normen maar eerder indi­ catief. Wanneer bijvoorbeeld wel winkels in de buurt aanwezig zijn, maar niet binnen 500 meter van het gebouw, dan is de daadwerkelijke ­afstand maatgevend voor hoe bezwaarlijk dit is. Toepassing van de Transformatiemeter Zorg vindt plaats in drie stappen: - het in beeld brengen van de kenmerken van de locatie, de kenmerken van het gebouw en de lokale marktvraag; - het onderzoeken hoe zorgwoningen een goede plek kunnen krijgen in het gebouw en hoe en waar de benodigde zorginfrastructuur kan worden ingepast, toegespitst op de doelgroep(en) uit het programma van eisen; - het systematisch langslopen van de punten uit de checklist, de analyses combineren met het zoeken naar ontwerpoplossingen en deze inpassen in de bestaande plattegrond. De Transformatiemeter Zorg is door de architecten die betrokken waren bij deze studie op verschillende manieren ingezet. Als checklist vooraf, om snel de potenties en obstakels van de locatie en het gebouw in beeld te brengen, tijdens de haalbaarheidsstudie, en achteraf, als het herontwerp vrijwel klaar was, om te toetsen of er geen zaken over het hoofd werden gezien. Op basis van een vlekkenplan of meerdere varianten werd met behulp van simulatieprogramma InKOS berekend of het herbestemmingsontwerp financieel haalbaar was. In de pagina’s hierna is de complete checklist van de Transformatiemeter Zorg opgenomen.

De haalbaarheid snel(ler) in beeld

19

De Transformatiemeter Zorg Vetocriteria Aspect Markt Doelgroep en aanbod

Locatie Minimale omgevingskwaliteit

Vetocriterium

Norm/opmerking

Gegevens

Potentiële vraag naar de woonzorgfunctie

Voor ontwikkelaar

Zorginstellingen

Beschikbaarheid van een leegstaand of leeg komend kantoorgebouw

Voor zorginstelling

Makelaar

Geluidsoverlast binnen norm

<=50dB op gevel

Gemeente

Fijnstof binnen de norm (overlast bij snel- <50µg/m3 wordt max. 35 dagen per jaar wegen, industriegebieden en veehouderij) overschreden Gebouw Afmeting casco

Voldoende verdiepingshoogte na transformatie

Gemeente

>= 2,6 m

Graduele criteria Aspect Markt Aanbod

Locatie Bestemmingsplan

Omgevingskwaliteit

Criterium

Norm/opmerking

Gegevens

Gebouw is ouder dan 3 jaar

Indien jonger dan te hoge financiële waarde

Gebouw staat volledig leeg

Makelaar/ eigenaar Makelaar

Bestemmingsplan staat woonfunctie toe

Gemeente

Bestemmingsplan staat verdichting/­ ophoging toe Grond in eigendom

Gemeente

Grond niet verontreinigd, of kosten voor de verkoper Omgeving geschikt voor woonzorg (geen bedrijventerrein) Aanwezigheid buurtbewoners

Lawaai, vrachtverkeer, ongezellig

Locatie/ makelaar Locatie/foto’s

Gemeente

Geen of nauwelijks vuil en graffiti Voorzieningen dagelijkse boodschappen

Binnen 500 m

Voorzieningen bank Aanwezigheid bibliotheek, theater, kerk, muziekcentrum e.d. Aanwezigheid buurtontmoetingspunt, buurthuis, sportcentrum, soos

Binnen 500 m Binnen 500 m

Locatie/­ makelaar Kaart/locatie Kaart/locatie

Binnen 500 m

Kaart/locatie

Aanwezigheid park/straatgroen/water Goede sociale veiligheid

20

Gemeente

Woonkwaliteit voor (enigszins) ­zelfstandige bewoners Zuidgevel niet in schaduw andere ­gebouwen Binnen 500 m Zicht op straat uit woningen, activiteiten op straatniveau Verloedering

Goede bezonning

Voorzieningen

Erfpacht negatief voor waardeontwikkeling, speelt vooral in Amsterdam Speelt een rol bij ingrepen in de grond

Locatie Locatie/foto’s Locatie Locatie

De haalbaarheid snel(ler) in beeld

Aspect

Bereikbaarheid

Gebouw Afmeting casco

Staat van ­onderhoud

Draagconstructie

Criterium Aanwezigheid zorgsteunpunt/­ verpleeghuis Aanwezigheid huisarts, apotheek Aanwezigheid fysiotherapeut, ­ergo­therapie, tandarts Bereikbaarheid openbaar vervoer

Norm/opmerking Binnen 500 m

Gegevens Kaart/locatie

Binnen 500 m Binnen 500 m

Kaart/locatie Kaart/locatie

Binnen 200 m

Bereikbaarheid per auto

Geen files, geen verkeershinder

Voldoende parkeerplaatsen mogelijk, 2% gehandicaptenparkeerplaatsen <=25m van hoofdingang Verkeersveilige omgeving Mogelijk voor rustplekken op belangrijke voetgangersroute

Doelgroepafhankelijk

Locatie/­ makelaar Locatie/­ makelaar Locatie/­ makelaar

Doelgroepafhankelijk Doelgroepafhankelijk

Locatie Locatie

Voldoende ruimte voor een zorgunit (groep, afdeling) en nodige zorg­ infrastructuur Maatstramien geschikt voor zorg­ woningen Kelder/souterrain aanwezig (mogelijkheid voor parkeren, bergingen) Mogelijk aansluiten nieuwe binnen­ wanden op gevel Verdiepingshoogte >=2,6 m, <3,6 m, of >5,5 m Conditie draagstructuur in goede staat

PvE - doelgroep

Plattegrond

Doelgroepafhankelijk, kleine ­overspanningen vaak lastig

Plattegrond

Geen lekkages Geen asbest aanwezig, of asbestverwijdering voor rekening verkoper Robuuste constructie biedt mogelijkheid voor extra verdieping Sparingen in vloer mogelijk Voldoende geluidsisolatie of ruimte voor zwevende dekvloeren/ verlaagde plafonds Voldoende sterkte bij brand

Brandveiligheid

2 onafhankelijke trappenhuizen aanwezig Brandweerlift aanwezig Mogelijkheid voor brandcompartimenten Voldoende weerstand brandoverslag

Functioneel

Mogelijkheid voor horizontale uitbreiding Aanwezigheid binnenterrein, tuin, patio Bereikbare berging Indeling maakt zinvolle grootte groeps­ woningen mogelijk, in overeenstemming met eisen zorgverlener

De haalbaarheid snel(ler) in beeld

Locatie/­ tekeningen Tekeningen Hoge kosten voor onbruikbare ruimte. >5,5 m extra verdieping mogelijk

Doorsnede Locatie

Let op gebouwen gebouwd vóór 1985

Let op bij kanaalplaatvloeren Luchtgeluid +5dB, contactgeluid +10dB Hoogte vloer <7 m: 60 min., 7-13 m: 90 min., >13 m: 120 min. Afstand voordeur woning <= 30 m Als verblijfgebied boven 12,5 m Max. grootte compartiment 500 m² 30 min. binnen zorgunit, 60 min. tussen woningen en tussen afdelingen

Locatie Makelaar/ eigenaar Tekeningen/ constructeur Tekeningen Tekeningen/ locatie Tekeningen Plattegrond

Gebruik doelgroepafhankelijk: opslag, fietsen, scootmobiel Exploitatiekosten, organisatiestructuur

21

Aspect Gevel

Installaties

Toegankelijkheid

Criterium Voldoende geluidsisolatie Voldoende thermische isolatie Te openen ramen Gebouw herkenbaar, eigen identiteit Entree herkenbaar Schachten te hergebruiken Aanwezigheid en goede staat koel- en verwarmingsinstallaties Aanwezigheid en goede staat installaties voor ventilatie en luchtbehandeling Ruimte in constructie voor nieuwe installaties Hoofdingang zichtbaar en toegankelijk Toegankelijkheid voor mensen met een fysieke beperking Lift en hoofdtrap bereikbaar vanaf hoofd­entree Brancardlift of beddenlift (1,1 m x 2,2 m) aanwezig of plaatsing in bestaande schacht mogelijk Trap geschikt voor brancard Goed beloopbare (hoofd)trappen

Comfort

22

Geen hoogteverschil in vloerniveau ­verdiepingen Mogelijk uitzicht vanuit privéruimten en gezamenlijke ruimten door lage ­borstwering ramen Kwaliteit uitzicht Privé of collectieve buitenruimte mogelijk Buitenruimte bij zelfstandige woonunit mogelijk Voldoende daglichttoetreding

Norm/opmerking Variabel 2,5 m² x K/W

Gegevens NEN5077 NEN1068

<10 jaar oud, voldoende capaciteit Voldoende capaciteit, functioneel in lay-out nieuwe functie Nieuwe kanalen, leidingdoorvoer

Tekeningen Gebouwbeheerder Gebouwbeheerder

Vrije oppervlakte aan beide zijdes van de entree >=2,1 x 2,1 m Hellingbaan nodig bij hoogteverschil >20 mm

Locatie

Schacht 1,8 x 2,6 m

Plattegrond

Breedte tussen leuningen 1100 mm Rechte steektrappen met tussenbordes per 1,8 m hoogteverschil, optrede <=18,5 cm, aantrede 60-65 cm – 2 x optrede Drempels > 20 mm overbruggen door ­hellingbaan Max. 700 mm

Tekeningen Locatie/tekeningen

Doelgroepafhankelijk PvE - doelgroep

Locatie Plattegrond/foto Tekeningen

Locatie/geveltekening Plattegrond

Locatie/ doorsnede

10% van vloeroppervlak

De haalbaarheid snel(ler) in beeld

6 De balans opgemaakt: vijf soorten haalbaarheid De individuele haalbaarheidsstudies voor 11 gebouwen zijn binnen het kader van dit onderzoek uitvoerig bediscussieerd. Dit debat heeft de basis gevormd voor de conclusies en aanbevelingen in dit laatste hoofdstuk. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in vijf soorten haalbaarheid van herbestemming: esthetisch, functioneel, technisch, juridisch en financieel. Per soort van haalbaarheid presenteren we verschillende oplossingen. Overigens beïnvloeden de soorten haalbaarheid elkaar ook onderling. Zo heeft de esthetiek van het bestaande gebouw (al dan niet een aantrekkelijke gevel bijvoorbeeld) gevolgen voor eventuele extra investeringen en daarmee voor de financiële haalbaarheid. We sluiten dit hoofdstuk af met twee conclusies, over de rol van architecten en de inzet van de Transformatie­meter Zorg.

Esthetische haalbaarheid Eerdere studies naar de herbestemmingpotentie van leegstaande kantoorgebouwen richtten zich vooral op gebouwen met een architectonische of cultuurhistorische waarde, met als conclusie dat die kwaliteit van groot belang is voor de financierbaarheid van de herbestemming. Met uitzondering van een enkel beeldbepalend gebouw zijn de bestudeerde gebouwen in de onderhavige studie architectonisch gezien niet heel bijzonder, maar te jong om te slopen. Het uiterlijk van de meeste gebouwen genereert niet direct ‘transformatiewaarde’. Tegelijkertijd blijken de onderzochte gebouwen qua indeelbaarheid en aanpasbaarheid en qua draagstructuur goed transformeerbaar. Vanuit architectonisch perspectief heeft herbestemming van een bestaand kantoorgebouw in vergelijking met nieuwbouw voordelen en nadelen. Vaak geeft herbestemming van een bestaand kantoorpand extra architectonische kwaliteit die bij nieuwbouw lastig te realiseren is, bijvoorbeeld een dubbelhoge ontvangstruimte direct na de entree, een grote verdiepingshoogte, een royale stramienmaat en ruime besloten buitenruimtes. Daar staat tegenover dat de gevel en opbouw sterk de uitstraling hebben van een kantoorgebouw. Soms wordt dit door de architect geaccepteerd en het robuuste uiterlijk gehandhaafd. In andere gevallen is door ingrepen in de gevel (happen eruit, balkons toegevoegd, kleur toegepast) geprobeerd het massale karakter van een kantoorgebouw te doorbreken. Behalve een De balans opgemaakt: vijf soorten haalbaarheid

(gedateerd) kantooruiterlijk kan de gevel ook om andere redenen een obstakel zijn voor herbestemming: functioneel (bijvoorbeeld minder geschikt voor woningbouw vanwege de borstweringshoogte of de vraag naar buitenruimte) of technisch (verouderd, onvoldoende geïsoleerd). Soms bleek het nodig de kozijnindelingen aan te passen aan de nieuwe functies. Wanneer de uitstraling echt niet past bij een zorgbestemming, de technische en bouwfysische kwaliteit te slecht is en/of de eisen vanuit verduurzaming niet kunnen worden gehaald, moet de gevel vervangen worden. Het geheel vervangen van de gevel is een grote kostenpost. Ingrepen in de ­gevel zijn daarmee sterk bepalend voor de financiële haalbaarheid. Wanneer de gevel architectonisch wel veel kwaliteit heeft en beeldbepalend is, is de beslissing tot vervanging lastig. Vaak is de bereidheid om met gebreken te leven in dit soort panden groter. In diverse herbestemmingen van kantoren naar ­woningen zijn de financiële doelstellingen gehaald omdat de gevel kon worden behouden. In dat geval kon de gevel aan de binnenzijde verbeterd worden met voorzetwanden en/of achterzetramen. Bij herbestemming naar duurdere woningen kunnen ingrijpender veranderingen worden doorgevoerd (door de hogere opbrengstpotentie).

Functionele haalbaarheid Bij dit aspect van de haalbaarheid spelen zaken als locatie, ontsluiting, maatvoering van het ­casco en de buitenruimte een belangrijke rol. Locatie Bepaalde locaties zijn door hun grote omvang en/ of ligging redelijk autonoom. Dit kan goed passen bij de het functioneren van een traditioneel verpleeghuis met veel eigen voorzieningen. Andere locaties zijn door hun kleine oppervlak en/of losse binding met de stad meer geschikt als ‘satelliet’ van een grotere instelling of specialistische ­accommodatie. Een belangrijk kenmerk van de locatie betreft ook het parkeren. De parkeernorm ­ is afhankelijk van de gemeente. Wel ligt over het algemeen de norm voor woonzorgfuncties lager dan voor ‘reguliere’ woningen. Zeker binnenstedelijk, waar de ruimte schaars is, is dat een voordeel.

23

Ontsluiting Wijzigingen in trappen en liften zijn kostbare ingrepen, en daarom is het van belang om bij een herontwerp goed zicht te hebben op de bruikbaarheid van (de plaatsing van) trappen en liften. Kantoorgebouwen zijn ontworpen voor meer verkeer dan woongebouwen. Hierdoor is het over het algemeen goed gesteld met de hoeveelheid liften. De aanwezigheid van een beddenlift of brancardlift is belangrijk bij een herbestemming naar een woonzorgfunctie. De liftschachten die na herbestemming niet nodig zijn, kunnen worden hergebruikt als verticale schachten voor het doorvoeren van kabels en leidingen. De eisen aan vluchtroutes zijn voor woongebouwen wel strenger; bij een aantal gebouwen is hier een specifieke oplossing voor gevonden. Verder zijn hoogteverschillen niet aanvaardbaar, met oog op de toegankelijkheid. De toevoeging van een voorzieningenplint, waar bij sommige gebouwen voor is gekozen (ook uit commercieel oogpunt), moet goed op de consequenties voor de toegankelijkheid worden doordacht. Casco De afmeting van het casco is een gegeven en kan doorslaggevend zijn in de keus om een gebouw te transformeren naar een specifieke functie. Uit de ontwerpstudies blijkt dat enkele gebouwstructuren zich beter lenen voor bepaalde zorgprogramma’s dan andere. Zo kunnen bijvoorbeeld groepswoningen goed ingepast worden in smalle gebouwen met een corridorstructuur, terwijl dit type woningen moeilijker in te passen is in diepere gebouwen, omdat woningen dan diep en smal worden. Het Bouwbesluit eist een vrije hoogte van 2,6 meter voor nieuwbouw en 2,4 meter voor ­bestaande bouw. Deze hoogte wordt doorgaans gehaald; kantoorgebouwen hebben meestal ­hogere verdiepingen dan woningen. Uitbreidbaarheid wordt als belangrijke mogelijkheid genoemd in veel studies naar herbestemming. Verschillende begrippen worden gebruikt om de uitbreidbaarheid van gebouwen aan te duiden: optoppen, uitbuiken, aanpuisten, aankoppen, opdikken. Bij het uitbreiden kunnen op een financieel aantrekkelijke manier extra vierkante meters worden gerealiseerd, omdat bijvoorbeeld geen nieuwe funderingen nodig zijn. Kantoorgebouwen zijn veelal gebouwd voor een 24

hogere vloerbelasting dan bijvoorbeeld woningen, waardoor ‘optopping’ mogelijk is. Een ­uitbreiding kan zo bijdragen aan het financieel haalbaar maken van herbestemming. De verschillende gebouwtypen onderzocht in deze studie

Amsterdam Helmholtzstraat

Amsterdam Heenvlietlaan

Apeldoorn De balans opgemaakt: vijf soorten haalbaarheid

Arnhem

Maastricht

Bergen op Zoom

Rotterdam Middellandstraat

Dordrecht

Rotterdam Wijnhaven

Eindhoven

Zaandam

De balans opgemaakt: vijf soorten haalbaarheid

25

Buitenruimte Voor een woonzorggebouw is er behoefte aan buitenruimte, zowel bij individuele ruimten als bij gemeenschappelijke ruimten. Overigens is deze behoefte minder dwingend dan in de ­‘gewone’ woningbouw. Uit het onderzoek komen de volgende oplossingen naar voren: - een nieuwe gemeenschappelijke tuin op maaiveld. Dit is mogelijk indien er voldoende terrein bij het kantoor aanwezig is en de omgeving de inrichting van een tuin ook mogelijk/ aantrekkelijk maakt;

- de toevoeging van balkons aan de gevel; - h  et maken van loggia’s (inpandige buiten­ ruimtes); - h  et aanbrengen van Franse balkons (hekwerk voor een naar binnen draaiende deur); - h  et ‘uitkernen’ van het bouwvolume zodat er binnentuinen kunnen ontstaan; - het aanleggen van daktuinen. Per gebouw en woonprogramma kunnen hierin keuzes worden gemaakt. Zo is in zorgappartementen of groepswoningen een gezamenlijke buitenruimte of een Frans balkon voldoende.

In de nieuwe situatie wordt een gemeenschappelijke tuin voorgesteld

Aan het gesloten gebouw zijn balkons toegevoegd en buitenruimte op maaiveldniveau

Op de kopse kant van het gebouw worden grote balkons aangebouwd

Toevoeging van loggia’s in de gevel

Op het platte dak wordt een daktuin met sport- en spelvoorzieningen toegevoegd 26

Door stukken uit het gebouw te breken ontstaat buitenruimte

Het diepe gebouw wordt voorzien van patio’s De balans opgemaakt: vijf soorten haalbaarheid

Geluidbelasting Voor een woon(zorg)functie ligt de wettelijke eis voor geluidwering hoger dan bij de kantoorfunctie. De volgende oplossingsrichtingen zijn toegepast om herbestemming dichterbij te brengen: - het bestaande glas vervangen door zwaarder (dikker) glas (dat tevens een betere energieprestatie levert); - achterzetramen maken (ook dit betekent een thermische verbetering); - gesloten verkeersruimte (galerij of gang) situeren aan de gevelzijde met hoogste geluidbelasting; verblijffuncties aan de geluidluwe zijde maken; - de toepassing van loggia’s als ‘geluidbuffer’ tussen binnen en buiten.

Technische haalbaarheid De technische obstakels die zich voordoen zijn vrijwel altijd goed oplosbaar, zo blijkt uit de haalbaarheidsstudies. Soms moeten de gevels worden vervangen en dat geldt in sterkere mate voor de installaties. Gevels Voor de aanpak van de gevel zijn verschillende varianten denkbaar: - de instandhouding van de gevel wanneer deze een monumentale of beeldbepalende waarde heeft; - een volledige vervanging van de gevel omdat de gevel thermisch (verduurzaming) en/of akoestisch niet voldoet en/of het gewenst is om het gebouw een nieuwe uitstraling te geven (woongebouw in plaats van een kantoorgebouw); - wijziging van de indeling van de gevel als gevolg van het nieuwe inbouwpakket; - niets doen, als de gevel technisch voldoet. Ook kan het een bewuste keuze zijn om het gebouw er als kantoorgebouw uit te laten zien. Immers, over 20 à 25 jaar kan het gebouw weer een ­andere bestemming krijgen.

het verlagen van de borstwering en het aanbrengen van te openen ramen waar deze niet in voldoende mate aanwezig waren. Deze lokale aanpassingen zijn goed mogelijk in bijvoorbeeld bakstenen gevels, maar bijna onmogelijk in gevels opgebouwd uit prefab elementen. Een andere mogelijkheid is de bestaande gevel te handhaven en een tweede huid aan de buitenof binnenzijde van de bestaande gevel te plaatsen. Een dergelijke oplossing kan een architectonische uitwerking krijgen waar de ruimte tussen de gevels dient als buitenruimte of toegangsruimte, of kan heel praktisch zijn in de vorm van voorzetwanden en -beglazing. Wanneer het te herbestemmen gebouw een monument is of een beeldbepalend gebouw, zijn de mogelijkheden voor ingrepen in de gevel beperkt. Voorzetwanden en -beglazing kunnen een goede oplossing zijn, maar in andere gevallen moet ­specifiek gezocht worden naar ramen met een profiel dat past in het gevelbeeld. Daarmee blijft de monumentale waarde behouden. Als de gevel bouwfysisch en bouwtechnisch voldoet, is niets doen de beste oplossing. Een andere reden om de gevel niet aan te pakken, kan zijn dat men een tijdelijke herbestemming voor oog heeft. Ingrepen in de gevel leiden snel tot hoge bouwkosten. Vooral wanneer herbestemd wordt voor een doelgroep of een toekomstige eigenaar/­gebruiker die weinig te besteden heeft, moet de g ­ evel zo goed mogelijk behouden worden.

Afhankelijk van het bestaande geveltype en de benodigde zwaarte van ingrepen in de gevel kan ervoor gekozen worden de gevel volledig te ­vervangen of lokaal aan te passen. Ingrepen die vaak voorkomen zijn het plaatsen van balkons met schuifpuien/glazen deuren waar voorheen ramen zaten, het vergroten van ramen en daarbij De balans opgemaakt: vijf soorten haalbaarheid

27

Relatief kleine wijzigingen in de gevel omdat deze beeldbepalende kwaliteit heeft

Voor het kantoorgebouw in Eindhoven zijn varianten met nieuwe gevels onderzocht

Installaties Bij het transformeren van kantoorgebouwen naar woningen worden meestal de installaties als geheel vervangen. Installaties hebben een levensduur van 15 tot 20 jaar en zijn vaak aan vervanging toe als sprake is van herbestemming. Daarnaast zijn de installaties in kantoren anders georganiseerd dan in woningen. In kantoren hebben de installaties een horizontale structuur, wat goed past bij de structuur van de kantoren zelf. Kantoorgebruikers hebben een voorkeur voor ­installaties die per verdieping of deel van een verdieping geregeld kunnen worden.

­ etonvloeren kunnen een probleem vormen; als b hier de wapening wordt doorgeknipt verliest de vloer aan sterkte.

Als het kantoorgebouw getransformeerd wordt naar appartementen, is het juist wenselijk om de installaties verticaal te organiseren. Elk appartement heeft eigen aansluitingen nodig voor gas, water en licht. Het zou onhandig zijn om per verdieping de installaties vanuit een centraal punt naar elk appartement te brengen. Voor water toeen afvoer is dat ook praktisch moeilijk. Daarnaast zou een horizontale structuur conflicteren met de brandweereisen. Hierdoor zou brandoverslag plaats kunnen vinden tussen woningen. Om installaties voor appartementen aan te kunnen leggen zijn dus nieuwe verticale schachten nodig. In de meeste gebouwen kunnen deze goed ingepast worden. Nagespannen prefab

Juridische haalbaarheid

28

Een uitzondering op de problematiek van verticale woninginstallaties vormen de verschillende soorten groepswonen. Als een verdieping aan een groep wordt toegekend, kunnen de installaties horizontaal aangelegd worden en wellicht kan de installatie hergebruikt worden (of delen hiervan). Hier is doorgaans voldoende vrije hoogte voor beschikbaar.

Bij herbestemming moet met een aantal juridische aspecten rekening worden gehouden: - bij een bestemmingsplanwijziging kan het zowel gaan om een wijziging naar functie (van kantoor naar zorgbestemming) als naar volume (waardoor een uitbreiding horizontaal of verticaal mogelijk is); - er worden zwaardere eisen aan brandveiligheid gesteld dan bij woningen (brandwerendheid, kleinere omvang brandcompartiment, de noodzaak van meer vluchtwegen); - voor het geluid moeten extra voorzieningen worden getroffen, omdat kantoren niet voldoen De balans opgemaakt: vijf soorten haalbaarheid

aan de normen van woningen (zie geluidsbelasting); - de eisen voor thermische isolatie kunnen consequenties hebben. Bij renovatie/herbestemming moet – wanneer het gebouw echt drastisch wordt aangepakt – aan de nieuwbouweis voldaan worden. Dit zal bij oudere gebouwen consequenties hebben voor de schil. Deze moet dan extra geïsoleerd worden; - voor fijn stof gelden bij wonen hogere eisen dan bij een kantoorfunctie. De kenmerken van het gebouw bepalen mede in hoeverre deze eisen gehonoreerd kunnen worden c.q. extra investeringen vergen. Zo moet er bij wonen in het kader van de brandveiligheid altijd een tweede vluchtrichting zijn vanaf iedere voordeur (brandcompartiment). Dit levert meestal geen ­grote problemen op in de corridortypologie van de kantoorgebouwen. Verder gelden voor de zorg andere brandveiligheidseisen ten aanzien van de constructie. Dit betekent dat de constructie 60 minuten brandwerend moet worden ingepakt. De zelfredzaamheid van de bewoners kan aanvullende eisen opleveren om de slaapkamers in de groepswoning als subcompartimenten te zien (30 minuten brandwerend). Tenslotte kan brandoverslag een probleem zijn voor de herbestemming naar wonen. Aanpassingen aan de kwaliteit van het glas en het open maken van ramen moeten hierop worden beoordeeld.

Financiële haalbaarheid Of een herbestemming van kantoor naar zorgdoeleinden financieel haalbaar is, hangt af van meerdere factoren en hoe daarmee wordt ­gerekend. Herbestemmen of slopen en nieuw bouwen Qua bouwkosten is herbestemming meestal gunstiger dan sloop en nieuwbouw, behalve wanneer zeer hoge ingreepniveaus noodzakelijk zijn. Het casco en in veel gevallen ook de gevel vervallen als grote kostenpost, evenals de kosten voor het bouwrijp maken van de grond. Bovendien is de ontwikkel- en bouwperiode van herbestemmingen een stuk korter dan bij nieuwbouw. Dit reduceert de renteverliezen. Hier staan echter hoge kosten tegenover voor het strippen van het gebouw, een nieuw inbouwpakket, het toevoegen van (brancard)liften en trappenhuizen en maatreDe balans opgemaakt: vijf soorten haalbaarheid

gelen om voldoende daglicht en buitenruimte te realiseren. Door een verschil in de hoeveelheid nuttige vierkante meters die gerealiseerd kan worden, zijn de opbrengsten in nieuwbouw met eenzelfde bruto vloeroppervlakte vaak hoger dan bij herbestemming. Investeringskosten De investeringskosten in totaal en per m² kunnen sterk variëren, afhankelijk van de kenmerken van het bestaande gebouw, de nieuwe functies, de kwaliteitsambitie, het vereiste ingreep- en opleveringsniveau en het ontwerp. Ook marktcondities hebben invloed. Tijdens recessies worden projecten vaak aanbesteed voor lagere bedragen dan tijdens een economische hausse. Een punt van aandacht is in hoeverre een traditionele aanbesteding de goede formule is voor herbestemmingsprojecten of dat een bepaalde vorm van ­ketenintegratie succesvoller kan werken. Opbrengsten De opbrengsten kunnen eveneens sterk variëren, afhankelijk van de locatie, de gebouwkwaliteiten, het programma en de doelgroepen. Niet alle doelgroepen kunnen evenveel betalen. Bij woonzorgfuncties zijn de doelgroepen waarvoor ontworpen wordt, doorgaans niet bereid of in staat om extra te betalen voor een hoogwaardige afwerking. Als woningen ontwikkeld worden voor een doelgroep die meer kan betalen, kan er meer geïnvesteerd worden in het gebouw. Dit geldt bijvoorbeeld voor koopappartementen. De opbrengsten kunnen ook worden verhoogd door een combinatie met commerciële functies, die bijvoorbeeld in de plint worden gehuisvest. Een ontwikkeling die hierop nadrukkelijk inspeelt is de wijziging in de financiering van zorg. Daarmee verandert ook de huisvestingscomponent van de financiering. Zorginstellingen krijgen een grotere vrijheid om hun budget anders te gebruiken en meer marktgericht in te zetten; dit verandert de speelruimte waarin zij zich bewegen. De kwaliteit en de ligging van het gebouw worden in deze benadering van cruciaal belang.

29

Apotheek in de plint

Publieke en horecafuncties in de plint

In het gebouw aan de Helmholtzstraat in Amsterdam is de commerciële plint al aanwezig

30

De balans opgemaakt: vijf soorten haalbaarheid

Levensduur Behalve de hoogte van de kosten dient ook de factor tijd in de calculatie te worden betrokken. Bij een tijdelijke functie, bijvoorbeeld voor een periode van tien jaar, worden andere keuzes gemaakt dan wanneer uitgegaan wordt van een levensduurverlenging van 40 jaar of langer. Financiële haalbaarheid van de onderzochte herbestemmingen De financiële haalbaarheid van de onderzochte herbestemmingen is doorgerekend met behulp van het programma InKOS, een instrument voor het simuleren van kosten en opbrengsten (zie bijlage 1). Het voordeel van een dergelijk programma dat op basis van gebouwonderdelen werkt, is dat in een vroege fase van het planproces – wanneer nog geen definitief ontwerp beschikbaar is – snel planvarianten kunnen worden doorgerekend op kosten en opbrengsten. Voor de opbrengsten is gerekend met kengetallen uit referentieprojecten in de woonzorgsector, afkomstig van TNO Centrum Zorg en Bouw en DTZ Zadelhoff. De bouwkosten zijn eveneens ontleend aan beschikbare kengetallen en gedifferentieerd naar ingreepniveau. Een andere inputparameter is het bruto aanvangsrendement (BAR), de ‘waarde’ van de functie uitgedrukt in opbrengsten in het eerste jaar in relatie tot de investeringskosten. Voor de haalbaarheidsstudie is eerst gerekend met gangbare BAR-waarden volgens de vastgoedmarkt en vervolgens met BAR-waarden op basis van de verwachte exploitatieduur en rentepercentages. De opbrengsten minus de kosten vormen de residuele waarde van het gebouw: het bedrag dat overblijft om het gebouw te kunnen verwerven. e/m2€ 610 -49 680 1236 610 720 11 -1,6 810 70 600 380

project Amsterdam Helmholzstraat variant 1a Amsterdam Helmholzstraat variant 1b Apeldoorn Bergen op Zoom Dordrecht variant 6a Dordrecht variant 6b Eindhoven model A Eindhoven model B Maastricht Rotterdam 1e Middelandstraat model 2 Rotterdam Wijnhaven Zaandam

Afhankelijk van de berekeningswijze blijkt de residuele waarde voor de 11 onderzochte gebouwen sterk te variëren. Bij een lage residuele waarde zijn stevige onderhandelingen nodig om tot een haalbaar project te komen. Voor sociale woningbouw of maatschappelijke functies wordt soms een ‘onrendabele top’ geaccepteerd, wat de kans op een succesvolle herbestemming vergroot. De voorbeelden van financieel goed haalbare herbestemmingen in deze studie profiteren van een goede locatie, een gunstige stramienmaat in ­relatie tot het gekozen woonzorgprogramma, een redelijk goed onderhouden gebouw en mogelijkheden tot het realiseren van buitenruimte. ­Projecten die het financieel gezien lastiger hebben, kampen met obstakels als onregelmatige en kleine stramienmaten, een noodzakelijke vervanging van de gevel, beperkte parkeergelegenheid en grote niveauverschillen tussen binnen en buiten. In deze studie is voornamelijk gewerkt met de zorgprogramma’s intramurale appartementen en groepswonen voor verschillende doelgroepen. Groepswonen brengt iets meer op dan appartementen, omdat hiermee meer woningen per m² gerealiseerd worden. Daar staat tegenover dat de investeringskosten van groepswoningen hoger zijn dan van zorgappartementen, onder meer vanwege meer sanitair. Het type gebouw bepaalt mede welk programma het meest efficiënt kan worden ingepast. De juiste afstemming tussen programma en gebouw is daarmee van grote invloed op de financiële haalbaarheid. Programmatische haalbaarheid kan ook bereikt worden door flexibel om te gaan met de inpassing. Denk aan een uitbreiding van het programma als er ruimte overblijft in het gebouw of juist het verkleinen van het programma als het net niet past. Het gebouw geeft in belangrijke mate aan wat wel en niet kan. Toevoegen van extra volume en de inpassing van een ander woonzorgprogramma kunnen eveneens de financiële haalbaarheid vergroten. Zo werkt het meestal goed om verhuurbare ruimten op te nemen, op de begane grond bijvoorbeeld, of te handhaven. Te denken valt aan voorzieningen die aansluiten bij de zorgfunctie (huisartsen, fysiotherapie, apotheek) of algemene voorzieningen (winkels, supermarkt) voor de omliggende buurt.

Residuele waarde van de onderzochte projecten

De balans opgemaakt: vijf soorten haalbaarheid

31

Conclusies en aanbevelingen De resultaten van het onderzoek overziend ­komen twee conclusies naar voren: De meerwaarde van architecten De onderhavige studie heeft aangetoond dat ­architecten in staat zijn om op relatief snelle wijze te onderzoeken of herbestemming van (leegstaande) kantoorgebouwen vanuit een architectonisch, functioneel, technisch, juridisch en ­financieel perspectief in principe mogelijk is. Niettemin is ook voor een eerste haalbaarheidsstudie al vrij veel informatie nodig over de locatie en het gebouw en over de ‘hardheid’ van het programma van eisen. Hoe is bijvoorbeeld de bouwfysische staat van de gevel? Wat gaat het kosten om de gevel te isoleren? Wat betekent dit straks voor de energiekosten? Wat is het effect van een aanpassing in het programma van eisen, bijvoorbeeld het vergroten of verkleinen van de groepsgrootte (omdat dit beter uitkomt binnen het ­gebouwstramien) voor de dagelijkse gang van zaken en de exploitatie in personeel en geld? Deze informatie was niet altijd aanwezig. Op sommige punten moesten aannames worden ­gedaan. Niettemin zijn de bevindingen uit de analyse van 11 gebouwen veelbelovend. In vrijwel alle gevallen lijkt herbestemming inderdaad goed mogelijk. Voor een meer definitief oordeel is aanvullend onderzoek gewenst naar: - de lokale vraag naar zorgfuncties en het beschikbare aanbod in de omgeving (marktonderzoek); - de bereidheid van de gemeenten om mee te werken aan een wijziging van het bestemmingsplan; - de bereidheid van de gebouweigenaren om hun gebouw voor dit soort functies te herbestemmen; de haalbaarheid van Bouwbesluiteisen ten aanzien van brandpreventie, geluidbelasting, geluidsisolatie en fijnstof; - een verdere analyse van de financiële haalbaarheid op basis van elementenbegrotingen; - een verdere analyse van de financiële haalbaarheid door middel van het opzetten van een exploitatiemodel voor de geraamde levensduur.

32

Meerwaarde Transformatiemeter Zorg De studie is mede ingezet om een instrument te ontwikkelen waarmee snel een indicatie kan worden gekregen van (de consequenties van keuzes voor) de investeringskosten en exploitatiekosten. Speciaal voor deze studie is de Transformatiemeter Zorg ontwikkeld, die zijn nut heeft bewezen. Een mogelijke vervolgstap is het invoeren van een wegingsfactor en een koppeling van de analyse aan het vastgoedbeleid van de specifieke zorginstelling. Dit kan een scorelijst opleveren, die vergeleken kan worden met een door de zorginstelling gevraagde minimale score. Voor kosten- en opbrengstencalculatieprogramma’s die goed toepasbaar zijn bij de herbestemming van kantoorgebouwen is het wenselijk dat de investeringskosten van de gevel apart begroot kunnen worden. Ook moet mogelijk worden de ingreepniveaus per bouwlaag te variëren en een glijdende schaal te introduceren, gekoppeld aan de gebouwleeftijd. De Transformatiemeter Zorg komt het beste tot zijn recht wanneer deze wordt toegepast als onderdeel van een helder gestructureerd ontwerpproces, dat uit de volgende stappen kan bestaan: - a nalyse van de locatie op geschiktheid voor zorgdoeleinden; - e erste verkenning van kansen en obstakels voor herbestemming met behulp van de Transformatiemeter Zorg; - g  ebouwanalyse en ontwerpstudie naar inpassingsmogelijkheden van verschillende zorg­ programma’s, met bijzondere aandacht voor de beschikbare capaciteit in vierkante meters ­bruto en nuttig vloeroppervlak, de ontsluiting van het gebouw, de ‘verkavelbaarheid’ van de drager in relatie tot zorgappartementen en groepswoningen, het daglicht, de buitenruimte en de hergebruiksmogelijkheden van de gevel; - o ntwerpen van meerdere varianten voor het functioneel ontwerp; - e erste verkenning van de financiële haalbaarheid met behulp van een kosten- en opbrengstencalculatieprogramma; - verdere uitwerking van gunstig gebleken ­varianten, door nader onderzoek; - verdere uitwerking van de financiële haalbaarheid, door het opstellen van een elementen­ begroting voor het meest gunstige ontwerp.

De balans opgemaakt: vijf soorten haalbaarheid

7 Elf projecten in beeld

We sluiten af met waar het in deze studie om begonnen was: het toetsen van de haalbaarheid van woonprogramma’s bij concrete bestaande gebouwen. Per haalbaarheidsstudie worden de volgende aspecten belicht: enkele kengetallen, de locatie en de essentie van de ingreep, succesfactoren en mogelijke knelpunten voor de haalbaarheid.

In alle tekeningen is de volgende kleurcodering toegepast: openbare verkeersruimte besloten verkeersruimte liften / trappen zit-slaapkamers intramuraal extramuraal tijdelijke opnamekamers sanitair berging / facilitair / zorginfra / installaties huiskamers / gemeenschappelijke ruimtes dagactiviteiten welzijnsvoorzieningen spreekkamers / behandeling & begeleiding bedrijven / detailhandel culturele voorzieningen commerciele voorzieningen onderwijs / kinderdagverblijf

Elf projecten in beeld

33

Variant 1a Haalbaarheidsstudie door Greiner Van Goor Huijten Architecten (Eric Huijten, Annette van Apeldoorn en Marieke Smelt)

1 Amsterdam, kantoorgebouw i­ n woongebied Watergraafsmeer

Variant 1b Haalbaarheidsstudie door ­­ NSL Architecten (Hans Hoppenbrouwers) Adres  Helmholtzstraat 61, Amsterdam Ontwerper Architectenbureau Zanstra, Gmelig Meyling Eigenaar  Wordt niet bekend gemaakt Bouwjaar 1966 Vloeroppervlak Eerste verdieping 4.000 m² bvo, tweede verdieping 3.000 m² bvo. Kelder en begane grond blijven buiten de herbestemming Verdiepingshoogte 4,2 m Stramienmaat 9,8 x 9,8 m Aantal bouwlagen Drie bouwlagen en parkeerkelder. Begane grond commercieel verhuurd (Albert Heijn, Etos, Blokker). Parkeerkelder en begane grond blijven gehandhaafd. Eerste en tweede verdieping: voorheen stadsdeelkantoor Watergraafsmeer, sinds mei 2010 leeg Bouwvorm  Massief bouwblok 100 x 40 m met dubbele corridor. Op de eerste verdieping in het midden een atrium. Op de tweede verdieping naast het atrium twee patio’s

Variant 1a in essentie

Met een aantal duidelijke ingrepen is dit kantoorpand eenvoudig te transformeren tot zorgwoningen in de psychiatrie (groepswoningen en zelfstandige appartementen). Functioneel zijn er geen knelpunten. Sterker nog: geprofiteerd kan worden van de ruime besloten buitenruimtes op beide verdiepingen en de dubbelhoge ontvangstruimte. De grote verdiepingshoogte en royale stramienmaat leveren ook extra ruimtelijke kwaliteit door de ruime maten van de individuele zit-/slaapkamer en de zorgappartementen. De technische problemen lijken oplosbaar.

Variant 1b in essentie

NSL architecten stellen voor om de ene helft van het gebouw te herbestemmen tot groepswoningen voor de psychogeriatrische zorg en de andere helft te herbestemmen tot zelfstandige appartementen. Daarnaast wordt ruimte gemaakt voor ondersteunende diensten. In deze ontwerpvariant worden de bestaande twee ­patio’s in het gebouw vergroot door ‘uitkerning’ van de eerste en tweede verdieping.

Plussen en minnen voor de haalbaarheid + Locatie in woonwijk Royale maten, programma goed inpasbaar Hergebruik bestaande trappenhuizen Gedeeltelijk bestaande buitenruimte Begane grond als winkelruimte verhuren – Plaatsen nieuwe liften Thermische isolatie verbeteren Aanpassingen buitengevel

Locatie In vooroorlogs woongebied Watergraafsmeer

34

Elf projecten in beeld

Variant 1a

Standaard verdiepingsvloer bestaande toestand

Impressie vogelvlucht

Nieuwe situatie met groepswoningen en patio’s

Patio op de tweede verdieping

Ontmoetingsruimte op de eerste ­­ verdieping

Doorsnede met op de begane grond detailhandel

Variant 1b

Plattegrond eerste verdieping, rechts de groepswoningen en links de zelfstandige appartementen

Elf projecten in beeld

Doorsnede met op de begane grond detailhandel

35

Haalbaarheidsstudie door Wentink Architekten (Jalmar Taylor)

2 Amsterdam, kantoorgebouw in woongebied Buitenveldert

Adres Heenvlietlaan 220, Amsterdam Ontwerper P. Zandstra Eigenaar Onbekend Bouwjaar 1974 Vloeroppervlak 11.880 m² bvo en 11.251 m² nvo. Begane grond tot en met vierde verdieping voor verhuur beschikbaar (circa 5.320 m² nvo) Verdiepingshoogte Bovenkant vloer tot onderkant verlaagd plafond 2,7 m Stramienmaat 5,4 m Aantal bouwlagen Acht bouwlagen: kelder, begane grond en zes verdiepingen Bouwvorm Kolommenstructuur, enkelcorridor Locatie In naoorlogs woongebied Buitenveldert

36

In essentie

Gezien de grootte van het gebouw (90 x 14,5 m) kan elke verdieping een eigen invulling krijgen. De verschillende zorgprogramma’s zijn losgelaten op de verdiepingsmaat. Het meest kansrijk zijn de extramurale zorgappartementen en de intramurale groepswoning. Bij het eerste type is een onconventionele, loftachtige indeling denkbaar. Bij het tweede type maakt de royale plattegrond het mogelijk naast de groepswoningen nog een extramuraal appartement toe te voegen, dat bijvoorbeeld door vrienden of familie kan worden gehuurd. Om de sfeer van het kantoorgebouw te doorbreken zijn enkele zware ingrepen nodig. De toevoeging van balkons en terrassen geeft een betere uitstraling.

Plussen en minnen voor de haalbaarheid + Locatie in woonwijk Programma goed inpasbaar Hergebruik bestaande liften en trappenhuizen – Grote aanpassingen en toevoeging buitenruimte in gevel

Elf projecten in beeld

Standaard verdiepingsvloer bestaande toestand

Nieuwe situatie met groepswoning

Schema voor indeling met extramurale zorgappartementen

Voorbeeld voor de indeling van een zorgappartement

Impressie vernieuwde buitenkant Elf projecten in beeld

37

Haalbaarheidsstudie door Huibers & Jarring Architecten BNA (Gerie Driessen en Najat El Markai)

3 Apeldoorn, kantoorgebouw in centrum

Adres Handelstraat 2, Apeldoorn Ontwerper K. Londers Eigenaar Westermeijer Groep Bouwjaar 1965 Vloeroppervlak Voetprint 1.700 m², totaal 10.345 m² bvo Verdiepingshoogte Circa 3,6 m Stramienmaat 5,4 m Aantal bouwlagen Tien bouwlagen: plint, acht verdiepingen en een kelder Bouwvorm Enkelcorridor Locatie Aan de rand van een woonwijk, centraal in Apeldoorn

38

In essentie

Het gebouw biedt ruimte aan een veelheid van zorgprogramma’s (110 appartementen in totaal). Deze zijn zo in de hoogbouw geprojecteerd dat de functies met de laagste drempel op de begane grond zijn ondergebracht (zorginfrastructuur en commerciële voorzieningen). De zorgbehoefte komt tot uitdrukking in het niveau; hoe hoger men woont, des te onafhankelijker/zelfstandiger is de bewoner. Zo bevinden zich op de bovenste verdieping zorgappartementen met royale dakterrassen. De belangrijkste investeringen betreffen de vervanging van de gevel en de installaties.

Plussen en minnen voor de haalbaarheid + Locatie aan de rand van een woonwijk Programma goed inpasbaar Hergebruik bestaande liften en trappenhuizen – Grote aanpassingen en toevoeging buitenruimte in gevel

Elf projecten in beeld

Begane grond bestaande toestand

Nieuwe situatie met intramurale zorgappartementen en tijdelijke opnamekamers

Schema van een afdeling

Elf projecten in beeld

Doorsnede met op maaiveldniveau de laagdrempelige voorzieningen

39

Haalbaarheidsstudie door SBH Architecten + Adviseurs bna (Bastiaan Buurman en Martijn Hoenkamp)

4 Arnhem, kantoorgebouw in centrum

Adres Jansbuitensingel 24, Arnhem Ontwerper Architectenbureau H.J. Panhuyzen Eigenaar Achmea Bouwjaar 1973 Vloeroppervlak 7.369 m² bvo, 4.536 m² vvo Verdiepingshoogte 3,4 m Stramienmaat Gevel en constructie hebben ­afwijkende maten. De gevel volgt een moduulmaat van 1,65 m Aantal bouwlagen Acht bouwlagen, waarvan twee kelderlagen Bouwvorm Open plattegrond (dragende gevels, kolommen in hart plattegrond)

In essentie

Het voormalige kantoorgebouw is herontworpen voor REHAB Arnhem, een afkickkliniek voor jongeren en jongvolwassenen. Op de begane grond wordt een polikliniek gerealiseerd, maar ook bijvoorbeeld een openbaar toegankelijk restaurant dat door ­cliënten wordt gerund. Op de etages erboven vinden we de ­dagbehandeling en woongroepen. De karakteristieke gevel blijft behouden, wel wordt de plint aangepast. Er worden patio’s toegevoegd en een nieuwe dakconstructie zorgt ervoor dat er hoog boven de stad gebasketbald kan worden.

Plussen en minnen voor de haalbaarheid + Monument, beeldbepalend in de stad Programma goed inpasbaar Hergebruik bestaande liften en trappenhuizen – Locatie nog gewild als kantoorlocatie

Locatie Gelegen aan een singel, net buiten het stadscentrum

40

Elf projecten in beeld

Standaard verdiepingsvloer bestaande toestand

Nieuwe verdieping met voorzieningen voor dagbehandeling

De bovenste verdiepingen zijn ingericht voor dagbehandeling en woongroepen

Plattegrond van het dakterras

Polikliniek op de begane grond

Doorsnede nieuwe situatie

Elf projecten in beeld

Impressie vernieuwde buitenkant

41

Haalbaarheidsstudie door Archikon architecten & constructeurs (Jovita Dorigo) Adres Pieter Vineloolaan 4, Bergen op Zoom

5 Bergen op Zoom, bedrijfsverzamelgebouw aan rand centrum



Ontwerper Onbekend Eigenaar Gemeente Bergen op Zoom Bouwjaar Circa 1970 Vloeroppervlak 2.175 m² bvo en kelder 750 m² bvo Verdiepingshoogte 3,3 m Stramienmaat 3,6 m Gebouwdiepte 13 m Aantal bouwlagen Drie bouwlagen en kelder Bouwvorm Betonskelet met vrij vloeroppervlak op smalle vloerdelen; cellenkantoor met enkelcorridor Locatie Aan de eerste ring rond het oude centrum van de stad

42

In essentie

Het gebouw is onderzocht op de mogelijkheden van intramuraal wonen in een kleinschalige setting (zowel groepswoningen als appartementen). Het gebouw leent zich daar goed voor, aangevuld met een kantoorfunctie op de begane grond (bijvoorbeeld een ‘zorgplein’). De grootste ingreep wordt gepleegd bij de gevel: het gebouw ziet er ‘jaren zeventig’-achtig uit. Deze wordt grondig aangepakt (zodat het gebouw ‘smoel’ maakt aan het Plein 13) en de ingang wordt verplaatst naar de veel groenere achterzijde, waar een nieuwe collectieve tuin wordt gemaakt. Nieuwe trappen zorgen voor de ontsluiting.

Plussen en minnen voor de haalbaarheid + Centrale locatie, geen kantoorlocatie Voldoende parkeergelegenheid Programma goed inpasbaar – Grote aanpassingen en toevoeging buitenruimte in gevel Plaatsen nieuwe trappen en liften

Elf projecten in beeld

Standaard verdiepingsvloer bestaande toestand Begane grond na de transformatie, met gemeenschappelijke tuin

Variant zorgappartementen

Schema voor indeling zorgappartementen

Variant groepswoningen

Impressie vernieuwde buitenkant

Elf projecten in beeld

Schema voor indeling groepswoning

43

Variant 6a Haalbaarheidsstudie door Spring architecten (Yvonne van der Pluijm)

6 Dordrecht, kantoor Zuiveringsschap aan rand centrum

Variant 6b Haalbaarheidsstudie door UNO ­Architekten & Ingenieurs (Mijntje Vervoort) Adres Johan de Wittstraat 40, Dordrecht Ontwerper Articon BV (nu Arcadis), verbouwing/restauratie door LM Architecten Eigenaar Dudok Projectontwikkeling, Dordrecht Bouwjaar Jaren tachtig Vloeroppervlak Totaal 4.450 m² bvo, 3.873 m² vvo Verdiepingshoogte 3,5 m Stramienmaat 5,4 m Aantal bouwlagen Zes verdiepingen Bouwvorm L-vorm met enkelcorridor Locatie Aan de rand van de oude binnenstad van Dordrecht

Variant 6a in essentie

Een relatief jong kantoorgebouw, waarvan de verdiepingen twee tot en met vijf leeg staan. Onderzocht is de haalbaarheid van een intramuraal programma met kleinschalige units, aangevuld met gemeenschappelijke ruimtes. De verdiepingsplattegrond maakt ruime kamers mogelijk. Omdat het gebouw technisch in goede staat is en de gevels recent zijn opgeknapt, kan worden volstaan met minimale ingrepen om er een ‘woongebouw’ van te maken. Zo zijn Franse balkons toegevoegd door een deel van de ramen uit te zagen. Ook worden enkele grotere balkons toegevoegd. Samen met de nieuwe tuin op de begane grond ontstaat zo een groene woonsfeer langs het water.

Variant 6b in essentie

In deze studie is ervoor gekozen het programma voor extramurale zorgappartementen verder uit te werken. Per verdieping van 700 m² is het mogelijk vijf appartementen te realiseren. De appartementen hebben een ruime woonkamer, een of twee slaapkamers en een ruime badkamer. Verdiepingshoogte en constructie bieden voldoende ruimte voor geluidsisolatie, brandwerendheid en leidingschachten. Franse balkons worden toegevoegd om ieder appartement buitenruimte te geven en het gebouw de uitstraling van een woongebouw te bezorgen.

Plussen en minnen voor de haalbaarheid + Centrale locatie, kantorenmarkt slecht Royale maten, programma goed inpasbaar Hergebruik bestaande liften en trappenhuizen Gevel gerenoveerd, geen grote ingrepen nodig – Toevoeging buitenruimte in gevel

44

Elf projecten in beeld

Variant 6a

Standaard verdiepingsvloer bestaande toestand

Nieuwe situatie met intramurale woonunits

Impressie nieuwe buitenruimte

Impressie vogelvlucht

Variant 6b

3d-plattegrond nieuwe situatie met extramurale zorgappartementen Elf projecten in beeld

45

Haalbaarheidsstudie door C5 architecten (Lukas Ruijs en Maurice van Hooijdonk)

7 Eindhoven, kantoorgebouw aan rand woongebied

Adres Kronehoefstraat 1, Eindhoven Eigenaar Interpand N.V., Groningen Bouwjaar 1979 Ontwerper BV Buro voor Architectuur, R. Govers Vloeroppervlakte 3.700 m² bvo, 3.145 m² nvo Verdiepingshoogte 3,6 m (begane grond) en 3,2 m (verdieping) Stramienmaat 4,2 m en 6 m Aantal bouwlagen Vijf bouwlagen Bouwvorm Enkelcorridor ontsluiting Locatie Aan een doorgaande binnenstedelijke weg in Eindhoven

46

In essentie

Het gebouw bestaat uit drie geschakelde, vierkante volumes. Hiervoor zijn twee varianten ontwikkeld: een model voor groepswonen van ouderen met dementie en een model voor cliënten met een (lichte) lichamelijke of verstandelijke beperking. Het eerste model laat het gebouw zoveel mogelijk intact, bij het tweede model wordt het gebouw juist fors aangepakt. Daarbij zijn delen van het gebouw gesloopt en is op andere plekken bijgebouwd. In beide modellen krijgt het gebouw een nieuwe gevel en daarmee een moderne uitstraling.

Plussen en minnen voor de haalbaarheid + Binnenstedelijke locatie Voldoende parkeergelegenheid – Grote verkeersruimte Onregelmatig stramien Grote aanpassingen en toevoeging buitenruimte in gevel Plaatsen nieuwe trappen en liften

Elf projecten in beeld

Standaard verdiepingsvloer bestaande toestand

Nieuwe situatie model A (groepswoningen voor ouderen met dementie)

Impressie gevel model A

Impressie gevel model B (ingrijpende aanpassingen)

De varianten: lichte en zware aanpassingen aan de gevel (bestaand, model A, model B)

Elf projecten in beeld

47

Haalbaarheidsstudie door Architecten aan de Maas (Rob Wolfs)

8 Maastricht, kantoorgebouw aan rand centrum

Adres Parkweg 22–29, Maastricht Ontwerper Gulikers Architecten Eigenaar Beleggingsmaatschappij Kantoren Parkweg Maastricht Bouwjaar 1991 Vloeroppervlak 3952 m² (b.g. t/m 5e verd.) 213 m² (souterrain) Verdiepingshoogte 3,3 m Stramienmaat 1,8 m Aantal bouwlagen Souterrain, begane grond en vijf verdiepingen Bouwvorm Draagconstructie (prefab) beton Perceel oppervlakte 3.924 m² Locatie Aan de rand van de binnenstad, tegen de Maas en een villawijk aan

48

In essentie

Twee programmatische invalshoeken die sterk van elkaar verschillen zijn nader onderzocht: zorgappartementen en groepswoningen. Op de begane grond zijn de algemene voorzieningen ondergebracht. Ook omwonenden kunnen hiervan gebruik maken. De zorgappartementen meten 50 tot 65 m²; per bouwlaag kunnen hiermee 12 woningen worden gemaakt. Een verdieping kan ook acht groepswoningen bevatten. De gevel is niet of nauwelijks ­geschikt om buitenruimtes in aan te brengen. Hier is dan ook van afgezien.

Plussen en minnen voor de haalbaarheid + Binnenstedelijke locatie Voldoende parkeergelegenheid Royale maten, programma goed inpasbaar Hergebruik bestaande liften en trappenhuizen Goede technische staat gevel, geen grote ingrepen nodig Toevoeging beddenlift in bestaande schacht – Toevoeging buitenruimte in gevel

Elf projecten in beeld

Standaard verdiepingsvloer bestaande toestand

Nieuwe situatie groepswoningen

Impressie indeling en interieur

Door middel van loggia’s kan buitenruimte worden gecreëerd

Elf projecten in beeld

49

Haalbaarheidsstudie door MAS Architectuur en OIII architecten (Daan ter Avest, Sipke Bakker en Eric Paardekooper Overman)

9 Rotterdam, kantoorgebouw in centrum

Adres Middellandstraat 103, Rotterdam Bouwjaar Rond 1915 Ontwerper Onbekend

aat

dstr

an dell

id

1e M

Eigenaar OBR Rotterdam Vloeroppervlak 2.204 m² bvo, 1.954 m² nvo Verdiepingshoogte Wisselend: 3,25 m, 3,86 m, 4,6 m en 3,8 m Stramienmaat Wisselend: circa 4,65 m en 5,2 m Aantal bouwlagen Vier bouwlagen Bouwvorm Compact en diep; in straatwand met slechts gedeeltelijk lichttoetreding in zijgevels Locatie In een winkelstraat in de wijk Het Nieuwe Westen

50

In essentie

Drie modellen zijn onderzocht, met een afwisselende mix van wonen en zorgfuncties. Het pand stamt uit begin 20ste eeuw; locatie en beeldkwaliteit maken een herbestemming kansrijk. En passant wordt de levendigheid in de straat na sluitingstijd vergroot (‘wonen boven winkels’). Architectonische ingrepen bestaan ­vooral uit het creëren van een betere relatie met de winkelstraat en een toevoeging van daglicht in dit diepe, compacte gebouw.

Plussen en minnen voor de haalbaarheid + Binnenstedelijke locatie Beeldbepalend Royale maten, programma goed inpasbaar Hergebruik bestaande trappenhuizen – Geen parkeergelegenheid Brandveiligheid Niveauverschillen binnen/buiten Toevoeging/aanpassing beddenlift

Elf projecten in beeld

Standaard verdiepingsvloer bestaande toestand

Nieuwe situatie model 2 (commerciële functies in souterrain en beletage, groepswoningen op eerste en tweede verdieping)

Apotheek aan de straat

Impressie gevel met meer uitstraling naar de straat

Elf projecten in beeld

Door toevoeging van een atrium valt het licht het hart van het gebouw binnen

51

Haalbaarheidsstudie door Ons Architecten BV (Gie Tjin Kan en ­Sabien Hamburger)

10 Rotterdam, Wijnhavenflat aan rand centrum

Adres Wijnhaven 42-88, Rotterdam Ontwerper D. Dürrer Eigenaar Dura Vermeer, Rotterdam Bouwjaar 1955, renovatie in 2010 Verdiepinghoogte Begane grond 4 m, verdiepingen 3 m Stramienmaat 3,8 x 4,54 m Aantal bouwlagen Zeven bouwlagen en kelder Bouwvorm Bedrijfsruimten en appartementen met portiekontsluiting Locatie Op het Wijnhaveneiland in het centrum van Rotterdam

52

In essentie

Twee programma’s zijn onderzocht op hun haalbaarheid in dit ­karakteristieke jaren vijftig-gebouw: groepswoningen voor mensen met dementie en zorgappartementen in combinatie met welzijnsfuncties. Omdat het gebouw recent is gerenoveerd, kan worden volstaan met een modernisatie. Voor het programma met de groepswoningen vindt een ‘uitkerning’ van het gebouw plaats, om meer daglicht erin te brengen en buitenruimte (patio) te realiseren.

Plussen en minnen voor de haalbaarheid

+ Binnenstedelijke locatie, gebied in opwaartse transformatie Voldoende parkeergelegenheid Royale maten, programma goed inpasbaar Hergebruik bestaande liften en trappenhuizen Goede technische staat gevel, geen grote ingrepen nodig – Aanpassingen buitengevel (isolatie)

Elf projecten in beeld

Standaard verdiepingsvloer bestaande toestand

Nieuwe situatie met op de koppen 2-kamer zorgappartementen en aan de middengang intramurale basisappartementen

3d-weergave indeling nieuwe situatie

Elf projecten in beeld

53

Haalbaarheidsstudie door Stam Architekten/SARCH te Krommenie (Chris Stam en Hans Nieman)

11 Zaandam, kantoorgebouw in centrum

Adres Grenehout 22, Zaandam Ontwerper De Architectengroep Eigenaar Projectontwikkelaar Trinca BV Bouwjaar 1992 Vloeroppervlak 4.239 m² bvo, 3.773 m² nvo Verdiepinghoogte 3,4 m Stramienmaat 5,4 m Aantal bouwlagen Zeven bouwlagen Bouwvorm Dubbelcorridor, dragende gevels en beton kolommen structuur Locatie In het centrum van Zaandam, langs een provinciale weg

54

In essentie

Het interieur van dit jonge kantoorgebouw geeft weinig belemmeringen voor een nieuwe woonzorgfunctie. Op de begane grond hebben de huiskamer en multifunctionele ruimte een directe ­toegang tot het buitenterras. Hier worden vier kleinschalige appartementen gerealiseerd (zit/slaapkamers). De verdiepingen erboven bieden ruimte aan 11 appartementen, aangevuld met een huis­ kamer.

Plussen en minnen voor de haalbaarheid + Binnenstedelijke locatie Voldoende parkeergelegenheid Royale maten, programma goed inpasbaar Hergebruik bestaande trappenhuizen Goede technische staat gevel, geen grote ingrepen nodig Toevoeging beddenlift in bestaande schacht – Toevoeging buitenruimte in gevel

Elf projecten in beeld

Standaard verdiepingsvloer bestaande toestand

Nieuwe situatie met appartementen en een gezamenlijke huiskamer

Begane grond met o.a. multifunctionele ruimte, huiskamer en terras

Elf projecten in beeld

55

Bijlagen

56

8 Verder lezen

Bergvelt, D. & H. Van Rossum (2009), Van oude gebouwen en nieuwe functies. Amsterdam: RIGO Research en Advies BV. Bijl, R., J. Boelhouwer, et al. (2009), De sociale staat van Nederland 2009. SCP. Den Haag: SCP. Bijleveld, S.W. (2010). INKOS, instrument voor kosten en opbrengsten simulatie. In: D.J.M. van der Voordt e.a. (red), Transformatie van kantoorgebouwen. Rotterdam: 010 Publishers. Duin, C. v. & H. Nicolaas (2010), Bevolkings­ prognose 2009-2016: omslag naar lagere groei. ­Bevolkingstrends. CBS. Den Haag: CBS. 1e ­kwartaal 2010. Fikse, R, Th. van der Voordt & S. Bijleveld, (2008), Transformatie als oplossing voor leegstand. BOSS Magazine 33, juni 2008, 44-49. Gelinck, S. & H. van Zeeland (2010), Transformatiewijzer: van kantoor naar woonruimte. Perspectief, financiën en regelgeving. Rotterdam: SBR. Geraedts, R.P. & D.J.M. van der Voordt (2007), Transformatiepotentiemeter. In: D.J.M. van der Voordt e.a. (red), Transformatie van kantoor­ gebouwen. Rotterdam: 010 Publishers.

Nicolaas, H. (2009), Bevolkingsprognose 20082050. Bevolkingstrends. CBS. Den Haag: CBS. Remøy, H. (2010), Out of Office, A Study on the Cause of Office Vacancy and Transformation as a means to Cope and Prevent. Amsterdam: IOS Press. Rietdijk, N., et al. (2004). Huurders in profiel; ­onderzoek naar wensen van potentiële huurders. Najaar 2004. Voorburg: Nederlandse Vereniging van Bouwondernemers. SCP (2004), Met zorg gekozen? Woonvoorkeuren en woningmarktgedrag van ouderen en mensen met lichamelijke beperkingen. VROM. Den Haag: Ministerie van VROM in samenwerking met SCP. Sogelée, G. & J. Brouwer (2003), Regionale ­verkenning: Opgave geschikte huisvesting voor wonen met zorg en welzijn. Delft: ABF Research. Stec-groep (2005), Vastgoedmarkt en vergrijzing. Voorburg, IVBN: 44. Van der Voordt, D. J. M., R. P. Geraedts, H.T. Remøy & C. Oudijk, eds. (2007), Transformatie van kantoorgebouwen thema’s, actoren, instrumenten en projecten. Rotterdam: Uitgeverij 010.

Gunst, D.D. de & T. D. de Jong (1989), Typologie van gebouwen; planning en ontwerp van kanto­or­ ­gebouwen. Delft: Delftse Universitaire Pers. Hoek, J. van der et al. (2007), Leegstaande kantoren als stedelijke opgave. Amsterdam: Architecten CIE. De Hoogh, Sj., O. Verhoeff & P. Heijmen (2008). PLUG-INterin. Kantoren als tijdelijke huisvesting. Interne notitie + powerpointpresentatie. TNO Zorg en Bouw. Hummel, B. (2008), Scan ten behoeve van de transformatie van kantoorpand naar woonzorgcomplex. Afstudeerscriptie Faculteit Bouwkunde TU Delft. Meel, J.J. van (2000), The European office, Office design and national context. Rotterdam: 010 Publishers.

Bijlage

57

9 In de studie gebruikt calculatiemodel: InKOS InKOS – voluit INstrument voor Kosten en Opbrengsten Simulatie – is een computerprogramma waarmee de financieel-economische consequenties van hergebruik of herbestemming snel inzichtelijk kunnen worden gemaakt. Het instrument is ontwikkeld door Sjoerd Bijleveld, universitair docent aan de afdeling Real Estate & Housing van de faculteit Bouwkunde TU Delft. De kracht van dit programma is dat het tekenen en rekenen combineert en al in een vroege fase van het ontwerpproces snel inzicht geeft in de kosten en opbrengsten van ontwerpvarianten. Een uitgewerkt ontwerp is hiervoor niet nodig. Een vlekkenplan met toekenning van functies aan alle onderdelen van het gebouw volstaat. I­nKOS maakt deel uit van het instrumentarium voor Life Cycle Cost & Benefit modellering (LCC/B). Bij LCC/B wordt getracht van een ­product c.q. gebouw de kosten en opbrengsten ‘van wieg tot graf en (mogelijke) wederopstanding’ in een rekenmodel weer te geven.

Tekendeel Het tekendeel bestaat uit de plattegronden van het te hergebruiken bouwwerk, die als ‘digitaal plaatje’ worden geïmporteerd. Deze functioneren als onderlegger voor de inpassing van nieuwe indelingsvarianten. De gebruiker van InKOS tekent op deze onderlegger een nieuwe functionele indeling, waarbij alleen de plaats en vorm van een toekomstige functie in het gebouw worden vastgelegd. Vervolgens rekent het programma zelf de m² van de toegewezen vlek voor de desbetreffende functie. De functietoedeling vindt plaats door in een dialoogvenster de beoogde functie aan te klikken. Dit venster toont ook relevante informatie over de hoeveelheid en afmetingen van de betreffende functie. Tevens moet worden aangegeven of het om hergebruik of nieuwbouw gaat, en in geval van nieuwbouw om inbouw of aanbouw. De mogelijkheid om nieuwbouw toe te passen bij hergebruik is bewust toegevoegd omdat dit vaak wordt toegepast om het project financieel haalbaar(der) te maken.

Rekendeel Zodra een functie is getekend, worden in het rekendeel direct de kosten berekend op basis van de hoeveelheid vierkante meters bruto vloeroppervlak (bvo) en de formule: hoeveelheid 58

x eenheidsprijs = kosten (of opbrengsten). Voor de kosten wordt gebruik gemaakt van kengetallen per m² bruto vloeroppervlak (bvo) per functie. De huuropbrengst wordt berekend over het verhuurbare vloeroppervlak (vvo) per m² van een functie, de verkoopopbrengst over het gebruiksoppervlak (gbo) per m². Kosten De kosten voor inpassing van een (al dan niet nieuwe) functie worden niet alleen beïnvloed door het aantal m² bvo, maar ook door de zwaarte van de bouwkundige ingreep. InKOS kent vier ingreepniveaus voor zowel inbouw als aanbouw en zes i­ngreepniveaus voor verbouw, oplopend in zwaarte en kosten. Het ingreepniveau moet per functie worden toegekend. Naast functies die zowel kosten als opbrengsten hebben, is een aantal algemene functies benoemd die alleen kosten kennen, zoals openbare verkeersgebieden (entrees, hallen, gangen), (vlucht)trappen, bergingen/stallingen/parkeren, liften en vides. Een deel van deze functies behoren wel bij het verhuur- en verkoopbare oppervlak, zoals verkeersgebieden en toiletten. Het gezamenlijke ­oppervlak van deze functies wordt in verhouding met het oppervlak van hoofdfuncties (zoals kantoren, woningen et cetera) toebedeeld aan deze hoofdfuncties om per functie het juiste vvo of gbo te kunnen bepalen en de daarop gebaseerde huur- en verkoopopbrengsten te kunnen berekenen. Opbrengsten InKOS berekent de huuropbrengst aan de hand van het bruto aanvangsrendement (BAR). Dit is mogelijk door de in de vastgoedwereld veelvuldig gebruikte formule ‘huuropbrengst eerste jaar/­ gepleegde investering = BAR’ op een speciale manier te hanteren. Wanneer het BAR bekend is kan deze formule worden gebruikt om de financieel acceptabele investering te berekenen op basis van een gewenst rendement. De formule wordt dan: huuropbrengst eerste jaar/BAR = vereiste ­investering. Haalbaarheid Alle berekeningen per functie per verdieping worden op een afzonderlijk werkblad samengevat in een overzicht waaruit direct blijkt of een bepaald ontwerp voor hergebruik financieel-economisch haalbaar is. Bijlage

Toepassing van InKOS in deze studie Speciaal voor herbestemmingsprojecten in de zorg is InKOS versie 1.7/oktober 2010 ontwikkeld, waarbij de kosten en opbrengsten zijn gespecificeerd voor zorgfuncties en gedifferentieerd per functie. Om de verschillende ontwerpstudies ­beter vergelijkbaar te krijgen qua financiële haalbaarheid van hergebruik voor zorgdoeleinden zijn de kengetallen voor kosten en huren voor iedereen gelijk gehouden. Ook het percentage voor het Bruto Aanvangsrendement (BAR) heeft per functie een vaste waarde gekregen. De kostenkengetallen voor de investeringskosten ten behoeve van herbestemming naar zorgdoeleinden zijn als volgt vastgesteld. Kosten nieuwbouw De nieuwbouwkosten voor de zorgfuncties zijn ontleend aan het Bouwkostenboekje van Centrum

Kosten nieuwbouw Ingreepniveau Onderwijs Kantoor Detailhandel Bedrijf Commerciële recreatie Restaurant/Café Commerciële voorzieningen Culturele voorzieningen GGZ-voorzieningen Welzijnsvoorzieningen Ondersteunende diensten Behandeling & begeleiding Zorginfrastructuur Tijdelijke opnamekamers Dagverzorging Zorgappartementen IM/huur Zorgappartementen EM/huur Zorgappartementen IM/koop Zorgappartementen EM/koop Groepswonen PG/huur Openbaar verkeersgebied Toiletten Bergingen Installatieruimte Lift Trap Vluchttrap

1 919 840 525 420 525 525 840 919 919 866 919 998 866 630 866 866 866 866 866 998 147 255 210 478 7650 2550 1913

Inbouw 2 1313 1200 750 600 750 750 1200 1313 1313 1238 1313 1425 1238 900 1238 1238 1238 1238 1238 1425 196 340 281 638 10200 3400 2550

3 1575 1440 900 720 900 900 1440 1575 1575 1485 1575 1710 1485 1080 1485 1485 1485 1485 1485 1710 235 408 337 765 12240 4080 3060

Zorg en Bouw 2010. De nieuwbouwkosten voor de overige functies zijn vastgesteld na consultatie van diverse bronnen zoals de Vastgoedmonitor, Bouwkosten Online en het rekenmodel PARAP. De nieuwbouwkosten kennen vier prijsklassen: eenvoudig, standaard, luxe en zeer luxe, en twee situaties: aanbouw en inbouw. De standaardprijs voor aanbouw (SPA) is gelijk gehouden aan de nieuwbouwkosten. Vervolgens zijn alle andere prijzen (ook die voor verbouw) hieruit afgeleid door steeds, hetzij direct hetzij indirect, een bepaald percentage van deze standaardprijs aan te houden. Voor aanbouw geeft dit de volgende prijzen: 1. Eenvoudig: 70 procent van SPA 2. Standaard: 100 procent van SPA 3. Luxe: 120 procent van SPA 4. Zeer luxe: 140 procent van SPA 4 1838 1680 1050 840 1050 1050 1680 1838 1838 1733 1838 1995 1733 1260 1733 1733 1733 1733 1733 1995 274 476 393 893 14280 4760 3570

1 1225 1120 700 560 700 700 1120 1225 1225 1155 1225 1330 1155 840 1155 1155 1155 1155 1155 1330 173 300 248 563 9000 3000 2250

Aanbouw 2 3 1750 2100 1600 1920 1000 1200 800 960 1000 1200 1000 1200 1600 1920 1750 2100 1750 2100 1650 1980 1750 2100 1900 2280 1650 1980 1200 1440 1650 1980 1650 1980 1650 1980 1650 1980 1650 1980 1900 2280 230 276 400 480 330 396 750 900 12000 14400 4000 4800 3000 3600

4 2450 2240 1400 1120 1400 1400 2240 2450 2450 2310 2450 2660 2310 1680 2310 2310 2310 2310 2310 2660 322 560 462 1050 16800 5600 4200

De voor deze studie aangehouden kostenkengetallen voor inbouw en aanbouw, gedifferentieerd per functie en per ingreepniveau (investeringskosten inclusief 19 procent btw), prijspeil 2010 Bijlage

59

Voor inbouw zijn dezelfde vier categorieën gehanteerd. De vier prijsklassen zijn vastgesteld op 75 procent van de overeenkomende prijsklasse van aanbouw. Inbouw is daarmee in InKOS altijd goedkoper dan aanbouw, omdat bepaalde kosten zoals funderingskosten niet meetellen. Kosten verbouw Voor verbouw zijn zes ingreepniveaus onderscheiden. De kosten voor elk van deze zes ingreep­ niveaus zijn afgeleid uit de prijzen voor het ingreepniveau ‘modernisering’, met uitzondering van de prijs voor de basisingreep en die van ‘strippen & inbouw’. De prijs van ‘modernisering’ is vastgesteld op 50 procent van de standaardprijs voor ­aanbouw (SPA): 1. Basisingreep: voor elke functie€100. Dit is het bedrag dat nodig is om het gebouw voor de functie(s) gebruiksklaar te maken. Denk hierbij

aan schoonmaakkosten en bijvoorbeeld kosten voor verven en behangen. 2. L  ichte opknapbeurt: 40 procent van de prijs van modernisering 3. Modernisering:  50 procent van SPA 4. S  terke aanpassing: 145 procent van de prijs van modernisering 5. Z  eer sterke aanpassing: 200 procent van de prijs van modernisering 6. Strippen & inbouw: 120 procent van prijsklasse ‘standaard’ inbouw De prijs voor het ingreepniveau ‘strippen & inbouw’ is vastgesteld als de prijs voor ‘standaard inbouw’ plus een toeslag (20 procent) voor het strippen. Vermeld zijn de investeringskosten per m² bruto vloeroppervlak (bvo) inclusief 19 procent btw, exclusief grond, conform NEN 2631. Als vuistregel geldt dat de bouwkosten (inclusief btw) circa 83 procent van de totale investeringskosten bedragen.

Kosten verbouw Ingreepniveau Onderwijs Kantoor Detailhandel Bedrijf Commerciële recreatie Restaurant/Café Commerciële voorzieningen Culturele voorzieningen GGZ-voorzieningen Welzijnsvoorzieningen Ondersteunende diensten Behandeling & begeleiding Zorginfrastructuur Tijdelijke opnamekamers Dagverzorging Zorgappartementen IM/huur Zorgappartementen EM/huur Zorgappartementen IM/koop Zorgappartementen EM/koop Groepswonen PG/huur Openbaar verkeersgebied Toiletten Bergingen Installatieruimte Vide Lift Trap Vluchttrap

1 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

2 350 320 200 160 200 200 320 350 350 330 350 380 330 240 330 330 330 330 330 380 60 60 60 400 200 4000 1500 750

3 875 800 500 400 500 500 800 875 875 825 875 950 825 600 825 825 825 825 825 950 115 200 165 375 225 6000 2000 1500

4 1268,75 1160 725 580 725 725 1160 1268,75 1268,75 1196,25 1268,75 1377,5 1196,25 870 1196,25 1196,25 1196,25 1196,25 1196,25 1377,5 200 200 300 650 250 6000 2500 1500

5 1750 1600 1000 800 1000 1000 1600 1750 1750 1650 1750 1900 1650 1200 1650 1650 1650 1650 1650 1900 250 250 400 800 275 7000 3500 2000

6 1575 1440 900 720 900 900 1440 1575 1575 1485 1575 1710 1485 1080 1485 1485 1485 1485 1485 1710 235 408 337 765 225 12240 4080 3060

Gehanteerde kengetallen voor verbouw, per functie en per ingreepniveau 1 – 6, prijspeil 2010 60

Bijlage

Opbrengsten De opbrengsten uit huur of verkoop zijn lastig te bepalen. Deze zijn immers sterk afhankelijk van de lokale of regionale markt van vraag en aanbod. Om de ontwerpstudies met elkaar te kunnen vergelijken is geprobeerd de invloed van het marktmechanisme te beperken door van dezelfde eenheidsprijzen uit te gaan, gebaseerd op cijfers van TNO Centrum Zorg en Bouw en praktijkgegevens van DTZ Zadelhoff. Ook het in InKOS gehanteerde percentage voor het bruto aanvangsrendement (BAR) heeft invloed op de opbrengsten. Dit percentage verschilt afhankelijk van de wijze waarop dit percentage wordt bepaald. Voor de studie zijn twee benaderingswijzen toegepast. In eerste instantie is gerekend met gegevens van DTZ Zadelhoff en van de Vastgoedmonitor van de Amsterdam School of Real Estate (asre.databank.nl). Op basis hiervan zijn de volgende huurprijzen en BAR-percentages vastgesteld. De BAR-percentages zijn hier gedifferentieerd per functie. Voor het bepalen van de BAR-percentages is uitgegaan van een exploitatietermijn van 25 jaar voor de niet-zorgfuncties en 40 jaar voor de zorgfuncties. In de praktijk wordt voor (zorg) woningen met vrij lange levensduren gerekend.

De huurprijzen zijn de prijzen per m² verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) per jaar. Vervolgens zijn alle plannen opnieuw doorgerekend, waarbij dezelfde eenheidsbedragen voor de huur zijn aangehouden, maar waarin de BARpercentages zijn aangepast volgens onderstaande tabel op advies van een bouweconoom van de TU Delft. Uit de tabel zijn twee BAR-percentages geselecteerd, uitgaande van 25 jaar exploitatie voor alle functies. Voor de zorgfuncties is een ­lagere reële rente aangehouden dan voor de ­niet-zorgfuncties, omdat woningbouwcorporaties – vaak de partij die bouwt voor zorginstellingen – geld kunnen lenen tegen een lagere rente. Voor de exploitatiekosten is een percentage van 2 procent aangehouden.

Huur   Onderwijs Kantoor Detailhandel Bedrijf Commerciële recreatie Restaurant/Café Commerciële voorzieningen Culturele voorzieningen GGZ-voorzieningen Welzijnsvoorzieningen Ondersteunende diensten Behandeling & begeleiding Zorginfrastructuur Tijdelijke opnamekamers Dagverzorging Zorgappartementen IM Zorgappartementen EM Groepswonen PG

Vereist BAR % 7,0% 9,5% 6,9% 8,4% 6,9% 6,9% 9,5% 7,0% 5,5% 5,5% 5,5% 5,5% 5,5% 5,5% 5,5% 5,5% 5,5% 5,5%

Standaard huur € 100 € 130 € 160 € 130 € 160 € 160 € 130 € 100 € 100 € 100 € 100 € 100 € 100 € 100 € 100 € 120 € 120 € 140

Eenheid m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m²

De voor deze studie gehanteerde kengetallen voor huurinkomsten en Bruto Aanvangsrendementen (BAR), gedifferentieerd per functie

Bijlage

61

Berekening BAR Reële rente 1% 2% 2,5% 3% 4% 5%

Exploitatietermijn in jaren 20 25 7,54% 6,54% 8,12% 7,12% 8,41% 7,43% 8,72% 7,74% 9,36% 8,40% 10,02% 9,10%

30 5,87% 6,46% 6,78% 7,10% 7,78% 8,51%

35 5,40% 6,00% 6,32% 6,65% 7,36% 8,11%

40 5,05% 5,66% 5,98% 6,33% 7,05% 7,83%

Aangehouden BAR-percentages voor verschillende exploitatietermijnen

Aannamen - huurstijging = inflatie = exploitatiekostenstijging - exploitatiekosten: 2,0% van investering - groot ­onderhoud is nul (geen voorzieningen hiervoor) - restwaarde na exploitatieperiode is nul (stille reserve)

Voor meer informatie zie Bijleveld, S.W.(2006) Handleiding InKOS, http://web.bk.tudelft.nl/re-h/projects/inkos/ Rust, W.N.J., F. Seijffert, A.C. den Heijer en J.P. Soeter (1997), Vastgoed Financieel. Theorie en toepassing van financiële r­ ekenkunde in de vastgoedpraktijk, Delft: Delftse U ­ niversitaire Pers.

Beschikbaarheid InKOS voor derden InKOS is ontwikkeld voor onderwijsdoeleinden en in principe niet beschikbaar voor de markt. In overleg met de auteur kan worden bekeken of de huidige versie tegen geringe kosten toepasbaar gemaakt kan worden voor concrete her­gebruik­ projecten, mits duidelijke plattegronden van het gebouw ­beschikbaar zijn. E: [email protected].

62

Bijlage

63

10 Colofon

Uitgave BNA Onderzoek in samenwerking met Faculteit Bouwkunde TU Delft, november 2011 Onderzoek TU Delft, afdeling Real Estate & Housing (Hilde Remøy en Theo van der Voordt) Begeleiding Jovita Dorigo, Archikon, architecten & constructeurs; Eric Huijten, Greiner Van Goor Huijten Architecten; Jutta Hinterleitner, programmamanager BNA Onderzoek Redactie Studio Platz [Kees de Graaf], Groningen Illustraties Deelnemende architectenbureaus Vormgeving Thonik, Amsterdam Drukwerk Imago Printing, Amsterdam Meer informatie Het volledige onderzoeksrapport ‘Zorg voor leegstand’ is te vinden op de website van BNA Onderzoek: www.bna-onderzoek.nl > kennis­ bibliotheek > gebouw. Over BNA Onderzoek BNA Onderzoek bundelt alle studie- en onderzoeksactiviteiten van de BNA. BNA Onderzoek initieert en ondersteunt onafhankelijk, deskundig, professioneel en innovatief ruimtelijk en architectonisch onderzoek voor en door BNA-leden en maakt dit toegankelijk voor de vakgemeenschap. BNA Onderzoek is begin 2010 opgericht om vanuit de beroepsgroep van architecten actief een bijdrage te leveren aan actuele ruimtelijke vraagstukken en vakinhoudelijke ontwikkelingen. De BNA wil hiermee onderzoeksactiviteiten binnen de vereniging stimuleren en de uitkomsten delen met de archi64

tectengemeenschap, beleidsmakers en verwante disciplines. BNA Onderzoek faciliteert en begeleidt studies en onderzoeken, slaat bruggen naar kennisen onderwijsinstellingen en de praktijk, en bevordert samenwerking met andere disciplines.

4 Arnhem Jansbinnensingel SBH Architecten + Adviseurs Arnhem; Bastiaan Buurman, Martijn Hoenkamp

Over Real Estate & Housing, ­Faculteit Bouwkunde TU Delft Real Estate & Housing is een van de vijf afdelingen van de Faculteit Bouwkunde, TU Delft. Ongeveer 70 medewerkers werken er samen aan onderwijs en ­onderzoek op het gebied van Design & Construction Management, Real Estate Management en Housing. Er wordt veel aandacht besteed aan vraag en aanbod, bouw- en managementprocessen, kosten en kwaliteit, en wensen en belangen van verschillende belanghebbenden in een continu veranderende context. Het werkterrein omvat de gehele levenscyclus, van initiatief tot programma, ­ontwerp, uitvoering en beheer, op alle schaalniveaus, in verschillende sectoren: kantoren, onderwijshuisvesting, zorgvastgoed, winkels, woningbouw en integrale gebiedsontwikkeling. De eindgebruiker staat hierbij centraal.

6a Dordrecht Johan de Wittstraat Spring architecten Rotterdam; Yvonne van der Pluijm

Deelnemende architecten 1a Amsterdam Helmholtzstraat Greiner Van Goor Huijten Architecten bv Amsterdam; Eric Huijten, Marieke Smelt, Annette van Apeldoorn 1b Amsterdam Helmholtzstraat NSL Architecten Beverwijk; Hans Hoppenbrouwers 2 Amsterdam Heenvlietlaan Wentink Architekten Muiden; Jalmar Taylor

5 Bergen op Zoom Pieter Vineloolaan Archikon architecten & constructeurs Goes; Jovita Dorigo

6b Dordrecht Johan de Wittstraat UNO architekten & ingenieurs Rotterdam; Mijntje Vervoort 7 Eindhoven Kronehoefstraat C5 Architecten Breda; Lukas Ruijs, Maurice van Hooijdonk 8 Maastricht Parkweg Architecten aan de Maas Maastricht; Rob Wolfs 9 Rotterdam 1e Middellandstraat MAS architectuur/OIII architecten Rotterdam/Amsterdam; Daan ter Avest, Sipke Bakker Eric Paardekooper Overman 10 Rotterdam Wijnhaven CKPP Architecten Rotterdam; Gie Tjin Kan, Sabien Hamburger 11 Zaandam Grenehout Stam Architecten/SARCH Krommenie; Chris Stam, Hans Nieman

ISBN: 978-94-6190-205-4 Deze publicatie is mede mogelijk gemaakt door financiële bijdragen van Stagg, Nationaal Programma Herbestemming en de donateurs van het BNA Onderzoekfonds: AAArchitecten Den Haag-Ede; Griffioen architecten b.v.; Grunstra Architecten Groep BNA

3 Apeldoorn Handelsstraat Huibers & Jarring Architecten ­Veenendaal; Gerie Driessen Najat El Markai

Colofon

Het resultaat van deze studie is deze publicatie, met daarin een instrument voor een quick-scan van een kantoorgebouw. De criteria die bijdragen aan haalbaarheid, of er afbreuk aan doen worden besproken en tegen elkaar afgewogen.

ZORG VOOR LEEGSTAND

In Nederland staan miljoenen vierkante meters aan kantoorruimte leeg, terwijl zorginstellingen de grootste moeite hebben om ge­schikte en betaalbare binnenstedelijke locaties te vinden. Met deze twee uitgangspunten startte studiestichting Stagg, nu opgegaan in BNA Onderzoek, in 2010 samen met de afdeling Real Estate & Housing van de TU Delft is de een studie naar de herbestemming van kantoorgebouwen voor de zorg.

ZORG VOOR LEEGSTAND

Is de herbestemming van het gebouw financieel haalbaar? Welke zorgfuncties zijn geschikt voor welk type kantoorgebouw? Welke veto-criteria maken herbestemming onmogelijk? Aan de hand van dit instrument kunnen architecten, zorginstellingen en gebouweigenaren de kansen en knelpunten voor herbestemming van kantoorruimte naar zorg eenvoudig op een rijtje zetten.

BNA Onderzoek & TU Delft

Postbus 19606 1000 GP Amsterdam T 020 555 36 66 F 020 555 36 99 [email protected] www.bna-onderzoek.nl

Herbestemmen van leegstaande kantoren naar woonzorggebouwen

BNA Onderzoek & TU Delft