Het herbestemmen van kantoren naar woningen. Stand van zaken en aanbevelingen voor proefprojecten.
CONCEPT
Dr.ir. Marleen Hermans Rotterdam, maart 2004
Inhoudsopgave 1
Inleiding ......................................................................................................................3
2
Achtergronden .............................................................................................................4 2.1
Hoge leegstand in kantoren ................................................................................. 4
2.2
Grote behoefte aan woningen voor studenten en starters .................................... 5
2.3 2.4 3
4 5
starters ................................................................................................................ 6 Leeswijzer ............................................................................................................ 7
Juridische randvoorwaarden .........................................................................................8 3.1
Bouwbesluit en Gemeentelijke bouwverordening.................................................. 8
3.2
Bestemmingsplan ................................................................................................. 9
Technische mogelijkheden .........................................................................................11 Financieel instrumentarium ........................................................................................13 5.1
Investeringskosten ............................................................................................. 13
5.2
Opbrengsten en terugverdientijd........................................................................ 14
5.4
Eigen vermogen ter financiering van de ‘onrendabele top’ ................................. 15
5.3
6
Behoefte aan herbestemmen van kantoren naar woningen voor studenten en
Het aankoopbedrag van het pand....................................................................... 14
5.5
Bankgaranties en subsidies ................................................................................ 15
6.1
Tijdelijk herbestemmen...................................................................................... 16
6.2
Permanent herbestemmen.................................................................................. 18
Praktijkvoorbeelden ...................................................................................................16
6.1.1 Stichting Tijdelijk Wonen: KPN kantoor te Utrecht .............................................. 16 6.2.1 Belastingkantoor Delft, DuWo............................................................................. 18 6.2.2 Puntegale, Stadswonen, Rotterdam .................................................................... 20
6.2.3 Stichting Studentenhuisvesting Utrecht (SSHU) ................................................... 22 6.3 6.4 7
8
Ervaringen met het herbestemmen van niet-kantoren........................................ 23 Overige ervaringen............................................................................................. 23
Conclusies en aanbevelingen......................................................................................24 7.1
Conclusies.......................................................................................................... 24
7.2
Aanbevelingen ................................................................................................... 24
8.1
Schriftelijke bronnen .......................................................................................... 26
Verantwoording .........................................................................................................26 8.2
Interviews........................................................................................................... 26
2004.RAP.SEV.001
2 van 27
1 Inleiding De publicatie ‘Van werkplek naar woonstek’ dateert uit 1994. Recente ontwikkelingen in de
markt geven aanleiding om de publicatie te herzien. De leegstand in kantoorgebouwen neemt toe. De druk op de woningmarkt is, zeker voor starters, hoog. De SEV wil in de nabije
toekomst (medio 2004) graag een experiment starten op het gebied van ‘Wonen in kantoren’. Als voorbereiding op dit experiment heeft SEV behoefte om via een korte inventarisatieslag de bestaande publicatie te vertalen naar de situatie nu. Bovendien wil SEV, in aanvulling op het
eerdere rapport, ook de mogelijkheden voor het tijdelijk gebruiken van kantoren voor wonen onderzoeken.
Bij de herziening ligt de nadruk op het beschrijven van recente geslaagde voorbeelden van
transformaties. Daarnaast wordt bestaande en ontbrekende kennis over financiële, juridische,
technische aspecten en rekenmodellen in kaart gebracht. De ontbrekende kennis vormt het startpunt voor de uit te voeren pilots (het experiment).
De belangrijkste bron voor informatie over de mogelijkheden voor het herbestemmen van kantoren vormt een interviewronde langs een aantal studentenhuisvesters die in de afgelopen jaren intensief bezig geweest zijn met het onderzoeken van mogelijkheden tot het
herbestemmen van kantoren voor studentenhuisvesting. Daarnaast is er gebruik gemaakt van beschikbare literatuur, voornamelijk beschikbaar op Internet.
2004.RAP.SEV.001
3 van 27
2 Achtergronden 2.1 Hoge leegstand in kantoren In haar rapport ‘Cijfers in perspectief. De Nederlandse markt voor commercieel vastgoed 2004’ schetst DTZ Zadelhoff een somber beeld van de huidige en toekomstige situatie op de kantorenmarkt. Het aanbod van direct beschikbare kantoorruimte bedroeg in 2003 maar liefst 5,1 miljoen m2. Dit is een toename van 25% ten opzichte van 2002. Deze 5,1 miljoen m2 is 12% van de
totale voorraad en bestaat voornamelijk uit bestaande gebouwen: 3,2 miljoen m2. Het gaat
dan vooral om verouderde, incourante kantoorruimte in gebouwen jonger dan 15 jaar. De fysieke leegstand bedraagt 4,3 miljoen m2, dus 10,3% van de totale voorraad. In 2002 bedroeg dit nog 7,2% van de voorraad.
DTZ verwacht niet eerder dan begin 2008 evenwicht op de markt. Kantoorpanden in grote steden ‘doen’ het daarbij beter dan panden in buurgemeenten en satellietsteden,
door
factoren
als
arbeidspotentieel,
imago,
voorzieningen
en
OV-
bereikbaarheid. Zichtlocaties zullen het beter doen dan niet-zichtlocaties. Randgemeenten
concurreren overigens wel op prijs met de grote steden. Vooral oudere panden met beperkte of slechte parkeergelegenheid en bereikbaarheid zullen moeilijk verhuurbaar blijven. De grote leegstand is op dit moment nog niet of nauwelijks zichtbaar in de gemiddelde
transactiehuur. Dit komt doordat de door de verhuurders verstrekte incentives, in de vorm van een huurvrije periode, inbouwpakketten, verbouwingen, en overname van lopende huurverplichtingen, niet zichtbaar zijn in deze transactiehuur.
B. Hobbelink, voorzitter van het Dagelijks Bestuur van DTZ Zadelhoff, stelt: ‘Het actief uit de markt halen van verouderd vastgoed is meer dan ooit van belang.’ DTZ ziet goede
mogelijkheden voor herbestemming tot woningbouw, studenten- en ouderenhuisvetsing, openbare voorzieningen of detailhandel. Maar wijst wel op de daarbij naar voren komende problemen als technische en financiële haalbaarheid, hoge boekwaarde, regelgeving en lengte van
procedures
herbestemming.
voor
herbestemming
en
de
strikte
definities
en
afbakening
voor
Het beeld wordt onderstreept door de uitspraken van de heren Rietdijk en Nuss van NVB, Vereniging voor projectontwikkelaars in ‘NVB Thermometer Kantoren’ van najaar 2003: ‘Wij adviseren een totale herstructurering van het aanbod. Zonder ‘correcties’ zal de leegstand
onacceptabel pijnlijk worden. Eigenaren van moderne vestigingen en gebouwen hoeven verhoudingsgewijs weinig te vrezen, maar eigenaren van gedateerde ruimte met een matige prijs/kwaliteit moeten zich zorgen maken. Alhoewel zorgen maken, beter is het om als
verhuurder de uitdaging aan te gaan en deze tijd aan te grijpen om de eigen voorraad op te ‘schonen’ en te reorganiseren.’ Een buitengewoon serieus signaal uit de sector zelf dus.
2004.RAP.SEV.001
4 van 27
In Amsterdam is de leegstand in kantoren aanleiding voor het gemeentebestuur om de bouw van kantoren af te remmen (Parool, 25 september 2003). Locaties die eerst bestemd waren
voor kantoren worden nu onderzocht op hun potenties voor woningbouw, onder andere voor
studenten. Projectontwikkelaars krijgen alleen nog toestemming voor bouw van kantoren als de toekomstige huurder bekend is. Rob Geraedts en Theo van der Voort, beiden verbonden aan de Technische Universiteit,
Faculteit Bouwkunde, Vakgroep Real Estate en Housing, ontwikkelden de “Vacancy Risk Meter’ waarmee op snelle wijze de kans op leegstand in de onderkant van de kantorenmarkt in beeld
gebracht kan worden (The Vacancy Risk Meter. An instrument for defining the lower end of the office premises market, R. Geraedts en T. Van der Voort, 2003).
2.2 Grote behoefte aan woningen voor studenten en starters Het totale aantal studenten in Nederland varieert rond de 500.000 [Bron: Cijfers over Wonen
2003, VROM]. Ongeveer de helft van deze studenten is uitwonend. Deze studenten wonen in zelfstandige
wooneenheden,
onzelfstandige
studentenhuis of op een kamer bij een hospita.
wooneenheden,
op
een
kamer
in
een
De woningbehoefte onder studenten is groot. De Landelijke Studenten Vakbond inventariseert jaarlijks de woningnood onder studenten en publiceert op haar site (www.lsvb.nl) de resultaten. Voor het jaar 2003 concludeert de LSVb: ‘Begin juli 2003 zijn er ongeveer 30.000
studenten op zoek naar een kamer. Begin juli 2002 waren dit er ook 30.000. Daarmee is het recordaantal van vorige jaar geëvenaard.’ De wachtlijsten in veel steden lopen bovendien op tot boven de 12 maanden. De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer relativeert deze
cijfers enigszins door naast de wachttijden ook de reistijden en het feitelijke gedrag van studenten bij het becijferen van de woningbehoefte onder studenten te betrekken (brief
‘Studentenhuisvesting’, VROM, 2003). Minister Dekker komt dan op 15.000 urgent
woonruimtezoekende studenten. Een reden voor Minister Dekker om met de sector afspraken te maken over een snelle groei in
het aanbod aan woonruimte. Zij streeft daarbij vooral naar een uitbreiding van de zelfstandige wooneenheden. Eén van de problemen die spelen is het gebrek aan doorstroming – afgestudeerden blijven lang op een studentenkamer wonen omdat er een gebrek is aan betaalbare woonruimte voor starters. Eveneens volgens de LSVb, gaat de doorstroming van
onzelfstandige (studentenkamer) naar zelfstandige woonruimte bijzonder traag; de wachttijd voor zelfstandige woonruimte bedraagt gemiddeld drie jaar, in Utrecht zelfs 8 jaar. Naast het realiseren van extra woonruimte voor studenten, is het dus van belang eveneens zorg te dragen voor voldoende ‘doorstroomwoningen’. De Minister van VROM heeft hiervoor onder meer een voorstel gedaan in de vorm van de invoer van ‘campuscontracten’ – tijdelijke huurovereenkomsten met studenten voor de duur van hun studie.
2004.RAP.SEV.001
5 van 27
2.3 Behoefte aan herbestemmen van kantoren naar woningen voor studenten en starters
De kantorenmarkt toont dus volop aanleiding tot heroverweging van de bestemming van
bestaande kantoorpanden. Tijdelijk herbestemmen, in afwachting van een toekomstig hergebruik als kantoorpand, lijkt niet echt de weg, gezien de conclusies van NVB en DTZ
Zadelhoff. Een aanzienlijk deel van het huidige aanbod is immers te typeren als overcompleet en wordt verdrongen van de markt door kwalitatief betere nieuwbouw op beter bereikbare of
zichtbare locaties. Een toekomst voor een kantoorfunctie is op die plek voor dat pand niet meer weggelegd. Sloop en nieuwbouw blijven dan, indien de locatie wèl in trek is of zal komen, meer voor de hand indien herbestemming geen optie is.
Er is in Nederland nog steeds sprake van een woningtekort. Het herbestemmen van kantoren – of kantoorlocaties - naar woningen ligt dan ook meer voor de hand. Bij een permanente
herbestemming is er dan een artikel 19 procedure noodzakelijk voor een aanpassing van het bestemmingsplan. Eveneens denkbaar is een tijdelijke herbestemming van het pand, in afwachting van een toekomstig herontwikkelingstraject dat bijvoorbeeld wacht op een artikel 19 procedure. De behoefte aan woonruimte onder studenten is groot en staat hoog op de politieke agenda.
Omdat het eisenpakket van de ‘gemiddelde’ student beperkt is en de verblijfsduur in de woonruimte
relatief
kort
(in
principe
beperkt
tot
de
studietijd)
zijn
er
voor
bevolkingsgroepen.
Het
studentenhuisvesters meer mogelijkheden tot het inzetten van andersoortige panden voor tijdelijke
bewoning
door
studenten
dan
voor
andere
investeringsniveau is relatief beperkt – ten opzichte van meer eisende andere doelgroepen in
de woningbouw. Voor de eigenaar van het pand is er bovendien meer zekerheid dat het pand na een bepaalde tijd weer beschikbaar komt – voor verder gebruik in de originele functie, permanente herbestemming of sloop bijvoorbeeld in het kader van stadsvernieuwing.
De belangstelling in de markt voor het herbestemmen van utiliteitsgebouwen naar woningen voor studenten en starters is groot, zo wijst de interviewronde en de media-aandacht voor dit
onderwerp uit. Het aantal geslaagde voorbeelden uit de kantoren in de praktijk is desalniettemin beperkt, maar daarom niet minder interessant. In hoofdstuk 6 zijn de geslaagde
initiatieven
van
Stichting
Tijdelijk
Wonen
uit
Utrecht,
Stichting
Studentenhuisvesting Utrecht, Stadswonen in Rotterdam en Duwo uit Delft beschreven. Gebouwen die niet uit de commerciële markt komen blijken veel eenvoudiger her te bestemmen dan kantoren. Een aantal partijen onderzoekt waarom vooral het herbestemmen van kantoren zo lastig van
de grond komt en zoekt concreet naar oplossingen. Eén van deze partijen is het Aanjaagteam van de provincie Utrecht, dat getrokken wordt door Renée Schoonbeek en waarin SSHU, de provincie, de gemeente en Universiteit Utrecht, USF Studentenbelangen participeren. Zij
komen op korte termijn met een draaiboek waarin beschreven staat op welke wijze kantoren naar jongeren- en studentenhuisvesting omgezet kan worden. Het draaiboek is mede
gebaseerd op de praktijkervaringen van SSHU en is in de praktijk getoetst in Houten in overleg en samenwerking met lokale partijen. 2004.RAP.SEV.001
6 van 27
Een ander voorbeeld is Kences, een samenwerkingsverband van acht studentenhuisvesters die gezamenlijk proberen deze lastige markt door het delen van kennis te veroveren.
2.4 Leeswijzer Dit artikel onderzoekt de mogelijkheden voor en praktijkvoorbeelden van het tijdelijk of permanent herbestemmen van kantoren voor gebruik als huisvesting voor studenten of starters. Bij het bepalen van de mogelijkheden komen er drie aspecten aan bod: de technische
mogelijkheden van een pand, de financiële haalbaarheid van de herbestemming en de juridische randvoorwaarden voor deze herbestemming. Deze aspecten zijn in kaart gebracht
aan de hand van een interviewronde langs een aantal studentenhuisvesters en een belegger. De interviewronde leverde bovendien de praktijkvoorbeelden op die in hoofdstuk 6 een plaats hebben gekregen.
2004.RAP.SEV.001
7 van 27
3 Juridische randvoorwaarden Juridische randvoorwaarden zijn er vanuit de regelgeving op twee terreinen: 1.
Op bouwtechnisch gebied zijn er het Bouwbesluit, waarin verschillende eisen zijn vastgelegd voor woningen en kantoren en de gemeentelijke bouwverordening, op basis waarvan er bijvoorbeeld een bouwvergunning wordt verstrekt en een gebruiksvergunning
2.
wordt verleend.
Op ruimtelijk ordeningsgebied is er het Bestemmingsplan, waarin is vastgelegd of een bepaalde locatie bedoeld is voor woningen of voor kantoren.
3.1 Bouwbesluit en Gemeentelijke bouwverordening Het Bouwbesluit legt eisen vast aan nieuwbouw en bestaande bouw aan: •
Veiligheid;
•
Gezondheid;
•
Bruikbaarheid;
•
Energiezuinigheid;
•
Milieu.
De aard en het niveau van de eisen aan kantoren en woningen zijn verschillend. Daarnaast zijn ook de eisen voor nieuwbouw en bestaande bouw verschillend. Bij functieverandering
(herbestemmen van kantoren naar woningen) moet in principe voldaan worden aan de nieuwbouweisen voor woningen. De gemeente heeft echter (op grond van §1.5 Bouwbesluit 2003) de ruimte op bepaalde,
voorgeschreven punten, bij gehele of gedeeltelijke vernieuwing of veranderen of vergroten van een bouwwerk vrijstelling te verlenen. In het algemeen zal dat zijn tot het niveau bestaande bouw. In een aantal gevallen vindt vrijstelling plaats tot op het niveau dat geaccepteerd is bij de oorspronkelijke bouwvergunning (het ‘rechtens verkregen niveau’). Daarnaast is er voor niet-permanente bouwwerken in §1.6 Bouwbesluit 2003 vastgelegd dat
zij bij nieuwbouw ten minste moeten voldoen aan de voorschriften met betrekking tot de staat van een bestaand bouwwerk en daar waar aangegeven tot het niveau van nieuwbouw.
Volgens een beleidsmedewerker van VROM is dit artikel eveneens van toepassing op tijdelijke herbestemming. Deze uitspraak is tot op heden overigens niet officieel bevestigd. Bij het herbestemmen van kantoren naar woningen zijn in het bijzonder die eisen uit het
Bouwbesluit relevant waarbij de eisen aan woningen afwijken van dan die aan kantoren. Uit het Bouwbesluit is per eis af te leiden waar de eisen aan bestaande kantoren afwijken van die van nieuwbouwwoningen en waar ontheffing mogelijk is.
In de praktijk blijken voornamelijk verschillen in eisen op het gebied van brandveiligheid, geluidsbelasting, daglicht, ventilatiemogelijkheden en te openen ramen tot de hoogste
investeringen te leiden. Eisen aan de verdiepingshoogte leidden in een aantal gevallen tot een onmogelijke bouwopgave en het afketsen van projecten.
2004.RAP.SEV.001
8 van 27
Naast het Bouwbesluit spelen vooral de lokale regelgeving, zoals de Bouwverordening een belangrijke
rol.
Voor
studentenhuisvesting
speelt
vooral
het
verkrijgen
van
een
gebruiksvergunning een doorslaggevende rol, waarbij de brandweer het meest bepalend is
voor de gewenste bouwkwaliteit op het gebied van brandwerendheid, vluchtwegen en brandpreventie. De eisen op dit gebied worden lokaal bepaald en zijn, volgens de
geïnterviewden, niet altijd inzichtelijk en zeker niet uniform tussen de gemeenten. Dit maakt het in het bijzonder voor partijen die over de gemeentegrenzen heen werken bijzonder lastig om de investeringsopgave te bepalen. Relatieve onbekendheid van inspecteurs met het onderhanden zijnde vraagstuk lijkt in de praktijk te leiden tot een grote voorzichtigheid ten aanzien van te kiezen oplossingen. Meer dan eens is deze lokale praktijk de oorzaak van het
afketsen van een investeringsbeslissing. Verschillende partijen hebben mede daarom aangedrongen op landelijke uniformering van de eisen op dit gebied.
3.2 Bestemmingsplan In het bestemmingsplan is vastgelegd of een bepaalde locatie bedoeld is voor woningen of voor kantoren. Bij het herbestemmen van kantoren naar woningen zal wettelijk gezien afgeweken moeten worden van het bestaande bestemmingsplan. Dat kan simpelweg op twee manieren: • •
Tijdelijk
Permanent
Een tijdelijke herbestemming is toegestaan op grond van artikel 15 van de Leegstandswet voor een periode van maximaal 3 jaar of op grond van artikel 17 van de WRO voor een periode van maximaal 5 jaar. Het genoemde artikel uit de Leegstandswet geeft eigenaren de
gelegenheid tot het tijdelijk verhuren van woonruimte in een leegstaand gebouw of woning voor een periode die tot maximaal drie jaar verlengd kan worden. Artikel 17 van de Wet op de
Ruimtelijke Ordening geeft Burgemeesters en Wethouders de mogelijkheid vrijstelling te
verlenen van het bestemmingsplan in afwachting van bestemmingsplanwijziging voor maximaal 5 jaar. Voor een permanente herbestemming van kantoren naar woningen is hetzij een aanpassing van
het
bestemmingsplan
nodig,
dan
wel
een
permanente
vrijstelling
van
het
bestemmingsplan, op basis van artikel 19 WRO. Voor permanente vrijstelling is toestemming van Gedeputeerde Staten nodig.
De reguliere procedure voor bestemmingsplanwijzigingen is een langdurige aangelegenheid met ruime bezwaarmogelijkheden. Bij tijdelijke herbestemmingen zijn de bezwaarprocedures
beperkter en hebben in principe geen opschortende werking. Toch kunnen omwonenden bezwaar maken en hun gelijk via de rechter halen. Bij een dergelijke procedure kan in de praktijk wel vertraging optreden.
Ter ondersteuning van initiatieven op het gebied van het tijdelijk herbestemmen van panden, onderzoekt het Ministerie van VROM op dit moment de mogelijkheden om de Leegstandswet te wijzigen. Het wetsvoorstel voorziet er dat voor sloop bestemde woningen niet drie maar 2004.RAP.SEV.001
9 van 27
maximaal vijf jaar tijdelijk te gebruiken zijn. De investeringskosten hebben zo een langere terugverdientijd.
2004.RAP.SEV.001
10 van 27
4 Technische mogelijkheden Bij de analyse van de geschiktheid van een pand voor het herbestemmen tot woonruimte voor studenten en starters worden de volgende hoofdafwegingen gemaakt: •
Is de verdiepingshoogte acceptabel voor woonruimte? De toelaatbare verdiepingshoogte voor kantoren is 20 cm lager (2,4 m) dan voor woningen (2,6 m).
•
Is het pand op een gunstige wijze te herverkavelen in door de markt gewenste kameroppervlakten?
Afhankelijk
van
het
gekozen
type
eenheid
(zelfstandig
of
onzelfstandig) ligt de vereiste grootte per eenheid tussen de 11 en 30 m2 – voor een
onzelfstandige eenheid gemiddeld 21 m2, voor een zelfstandige eenheid gemiddeld 30 m2.
Bij
onzelfstandige
eenheden
moet
per
groep
van
5
tot
8
woningen
gemeenschappelijke voorzieningen kunnen worden gerealiseerd als keuken en natte cellen.
•
Een tweede belangrijke factor, waarop een behoorlijk aantal projecten in de praktijk afketst, is het beschikbaar zijn van minimaal twee vluchtwegen per kamer. Een
ontwerpcriterium is dus eveneens of de herverkaveling voldoende vluchtmogelijkheden biedt en of eventuele voorzieningen hiervoor tegen een aanvaardbaar prijsniveau te realiseren zijn. •
Een volgend belangrijk criterium is de aard en kwaliteit van de gevel. Hierbij spelen in hoofdzaak twee aspecten: heeft de gevel voldoende (per kamer) te openen ramen, is er per kamer voldoende daglicht en is de gevel voldoende geluidwerend. Veel kantoren
liggen immers op een ‘zichtlocatie’, wat in de praktijk betekent: langs een verkeersroute. De geluidseisen aan woonruimte zijn aanzienlijk hoger dan aan kantoorruimte (max. 55 dBA
op
de
gevels).
Een
matig
geluidwerende
gevel
betekent
ingrijpende
investeringskosten voor aanpassing. Een volledig gesloten gevel is in de praktijk
nauwelijks tegen aanvaardbare kosten aan te passen voor gebruik in een woonfunctie. Alleen bij structureel herbestemmen is het vervangen van de gevel in bepaalde omstandigheden een rendabele oplossing. •
Een criterium dat vooral bij de wat oudere panden speelt is de aanwezigheid van asbest in
het pand. Indien er delen met asbest in het pand gesloopt moeten worden, zijn de sloopkosten, aanzienlijk. •
gezien
alle
veiligheidsmaatregelen
die
genomen
moeten
worden,
Een niet onbelangrijk aspect zijn de mogelijkheden om het gebouw te voorzien van voldoende installaties. Met name de mogelijkheden voor het plaatsen van natte cellen (met
goede
afvoermogelijkheden)
en
keukenvoorzieningen
(met
voldoende
ventilatiemogelijkheden) spelen hierbij een rol. Eveneens van belang is de mogelijkheid om elke kamer separaat te verwarmen. •
En tenslotte is natuurlijk de algemene bouwkundige staat van het gebouw en de installaties van belang. Naarmate meer onderdelen ‘einde levensduur’ zijn, is het
herinvesteringsbedrag hoger. Panden die enige tijd leegstaan zijn door verloedering aanzienlijk onaantrekkelijker voor herbestemming dan panden die tot het laatste moment in gebruik geweest zijn en dus in relatief goede onderhoudsstaat verkeren.
2004.RAP.SEV.001
11 van 27
Naast
deze
technische
aspecten
speelt
voor
veel
toekomstige
eigenaren
ook
het
beheersaspect een belangrijke rol. Studenten worden veelal gezien als een lastige doelgroep.
De praktijk van de meeste studentenhuisvesters wijst uit dat met een goed beheerplan en duidelijke afspraken bij de huurovereenkomst het beheer op een efficiënte manier vormgegeven kan worden. Daarnaast worden op dit moment door Stadswonen in Rotterdam mogelijkheden onderzocht om ook tijdelijke huurafspraken te maken door een huurcontract te baseren op de Leegstandswet. De locatie van het pand is voor de toekomstige bewoners ook een belangrijke keuzefactor. Panden op de route naar de universiteit of hogeschool zijn beter verhuurbaar, dan panden in
een buitenwijk of op een industrieterrein. De autobereikbaarheid is daarbij veel minder van belang dan de bereikbaarheid per fiets en per openbaar vervoer. Verder speelt op de locatie
de beschikbaarheid van voorzieningen in de nabije omgeving een rol. Binnenstedelijke panden zijn aantrekkelijker dan panden in de periferie.
De Technische Universiteit Delft (R. Geraedts en T. van der Voort, Faculteit Bouwkunde, afdeling Real Estate en Housing) ontwikkelde in de afgelopen jaren een ‘Transformatiemeter’.
Dit is een instrument waarmee op snelle wijze de transformatiepotentie van kantoren voor het herbestemmen naar verschillende woonfuncties voor specifieke doelgroepen bepaald kan worden. (Transformation of Office Buildings, An instrument for measuring the potential for transforming offices into homes, R. Geraedts en T. van der Voordt, 2003). In het instrument
zijn veel van de bovengenoemde criteria verwerkt. De Transformatiemeter is recent door een afstudeerder (N. de Vreij) op basis van de voorbeelden die bij Stadswonen in Rotterdam in de
praktijk ontwikkeld zijn. Er zijn verbeteringsvoorstellen geformuleerd en de werkwijze en normeringen van Stadswonen geanalyseerd en beschreven. Op dit moment wordt de wijze waarop het rapport ‘in de markt’ gezet kan worden nader onderzocht.
2004.RAP.SEV.001
12 van 27
5 Financieel instrumentarium In de afwegingen van huisvesters om al dan niet een pand her te bestemmen tot woningen spelen de volgende factoren een rol: • •
De investeringskosten om het pand geschikt te maken voor bewoning;
De verwachte opbrengsten van het pand, gerelateerd aan de maximale verhuurperiode en het huurniveau;
•
De aankoopkosten van het pand;
•
De beschikbaarheid van gelden bij de huisvester om onrendabele investeringen te financieren.
Een voorbeeld van de posten in een financieel model is gegeven in onderstaande tabel:
Kosten
Totaal
Per eenheid
Stichtingskosten Aankoopkosten / huurlasten Totale sloopkosten Totale bouwkosten Financieringskosten Overige stichtingskosten Exploitatielasten energie/water verhuurkosten dagelijks onderhoud/schoonmaak belasting/verzekeringen brandbeveiliging liftonderhoud overig onderhoud CV onderhoud rioolrecht leegstand
Opbrengsten
Huuropbrengsten Subsidies Eigen investering / collegiale financiering Restwaarde
5.1 Investeringskosten De investeringskosten om het pand geschikt te maken voor bewoning hangen samen met de onder 4 genoemde benodigde maatregelen. De verschillen tussen panden zijn groot.
Naarmate een pand oorspronkelijk meer verkaveld is zoals wenselijk voor bewoning – bijvoorbeeld bij panden die oorspronkelijk ook als woningen zijn gebouwd – en de gevel 2004.RAP.SEV.001
13 van 27
geschikt is, zijn de investeringskosten lager. Hierbij speelt overigens zeker ook het gewenste
eindniveau een rol. Voor een tijdelijke herbestemming zal dat niveau anders liggen dan voor een structurele herbestemming en voor een doelgroep uitsluitend bestaand uit studenten weer anders dan voor een doelgroep bestaande uit zowel studenten als starters.
5.2 Opbrengsten en terugverdientijd Met de doelgroep hangt eveneens het maximale toelaatbare huurniveau samen. Deze maximale huurprijzen worden jaarlijks door VROM vastgesteld (Huurprijsbeleid voor de
periode 1 juli 2003 tot en met 30 juni 2004, VROM, 24 februari 2003). De huurprijs is mede afhankelijk
van
het
woningwaarderingsstelsel.
aantal
punten
dat
wordt
behaald
op
basis
van
het
Voor onzelfstandige woonruimte is de maximale huurprijs per 1 juli 2003 € 771,15 bij het maximale aantal punten. Voor zelfstandige woningen ligt dit niveau op € 1075,89. Het moge
duidelijk zijn dat woonruimte voor studenten in het algemeen fors onder dit maximale aantal punten ligt en dus een veel lager maximaal huurniveau kent (voor niet zelfstandige woonruimte op ongeveer € 190,--). Het maximale huurprijsniveau voor huursubsidie – overigens
alleen
beschikbaar
voor
zelfstandige
woningen
–
ligt
voor
1-
en
2
persoonshuishoudens op € 453,77. Het huurprijsniveau is sterk afhankelijk van de locale markt. De prijzen in Amsterdam liggen hoger dan die in andere studentensteden.
De totale verhuurprijs voor een pand per maand bepaalt, samen met de beoogde levensduur van het project normaal gesproken de investeringsruimte. Uit deze ruimte moet zowel het aankoopbedrag of huurbedrag voor het pand gefinancierd worden als de investeringen om
het pand geschikt te maken voor bewoning. Het ligt voor de hand dat het totale investeringsbedrag voor tijdelijke herbestemmingen van 3 tot 5 jaar op een veel lager niveau
ligt dan de investeringen die toelaatbaar zijn bij structurele herbestemmingen. Dit vindt zijn weerslag in de kwaliteit van de gekozen oplossingen. Bij structurele herbestemmingen wordt overigens ook veel vaker gekozen voor zelfstandige woonruimte in plaats van voor
onzelfstandige woonruimte, met een bijbehorend hoger investeringsniveau maar ook hogere rendementen en meer toekomstperspectief.
5.3 Het aankoopbedrag van het pand In het bijzonder op het aankoopbedrag van het pand gaat het in de praktijk op dit moment
regelmatig mis. Zoals geschetst in een van de voorgaande hoofdstukken, is er weliswaar sprake van een behoorlijke leegstand op de kantorenmarkt maar heeft dit zich nog niet
vertaald in een lagere huurprijs. In de kantorenmarkt bepaalt de huurprijs de boekwaarde van het pand: x keer de huurprijs per jaar is de boekwaarde. Beleggers willen veelal deze boekwaarde uitbetaald zien bij verkoop van het pand, zelfs als in de huidige situatie geen
verhuur plaatsvindt of er bij verhuur aanzienlijke incentives gegeven moeten worden. De taxatiewaarde van veel panden is lager dan de boekwaarde, maar beleggers zijn (nog) niet
bereid dit verschil te nemen. Zij bepalen hun verkoopprijs op basis van 100% verhuurd. Ook bij tijdelijk gebruik, in afwachting van sloop, stranden veel pogingen tot aankoop of aanhuur van kantoorpanden op de vraagprijs. 2004.RAP.SEV.001
14 van 27
5.4 Eigen vermogen ter financiering van de ‘onrendabele top’ In een aantal gevallen zijn corporaties bereid zelf extra te investeren in een object, bijvoorbeeld vanuit hun maatschappelijke taak op het gebied van het huisvesten van doelgroepen. ‘Arme’ corporaties kunnen daarbij zelfs een beroep doen op hun rijkere collega-corporaties middels ‘collegiale financiering’. ‘Rijke’ corporaties leveren dan een
financiële bijdrage aan de opgave op het gebied van studentenhuisvesting van hun collegacorporaties en vullen zo hun maatschappelijke opgave in. In de brochure ‘Investeren in de toekomst van Nederland’ van Kences (samenwerkingsverband van studentenhuisvesters)
nodigen corporaties op basis van projectvoorstellen hun collega-corporaties uit om mee te
investeren in huisvestingsprojecten voor studenten.
5.5 Bankgaranties en subsidies Voor die partijen die zelf niet beschikken over financiële middelen is het kunnen beschikken over een bankgarantie van de gemeente – of een daaraan gerelateerde partij – of het
verkrijgen van een subsidie of lening als startkapitaal een belangrijk ‘breekijzer’ naar mogelijke financiers. Vooral in het begin van een project moeten er hoge kosten gemaakt worden,
die
pas
ten
tijde
van
de
exploitatie
weer
terugverdiend
worden.
Een
overbruggingskrediet helpt dan om een project toch van de grond te krijgen, zoals de bankgarantie van de gemeente en de provincie Utrecht, de voorfinanciering van Timpaan en
de subsidie uit het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) bij Stichting Tijdelijk Wonen die in Utrecht een voormalig KPN-kantoor tijdelijk herbestemde tot woonruimte voor studenten.
2004.RAP.SEV.001
15 van 27
6 Praktijkvoorbeelden 6.1 Tijdelijk herbestemmen Van succesvolle tijdelijke herbestemmingen van kantoren bestaat in Nederland voor zover wij voor deze publicatie hebben kunnen achterhalen slechts één voorbeeld: het KPN kantoor van
Stichting Tijdelijk Wonen (STW) in Utrecht.
Het project wordt op dit moment overigens nog gerealiseerd, een deel van het pand is intussen opgeleverd, de rest wordt in maart 2004 afgerond naar verwachting. De ervaringen met dit pand zijn volgens de bestuurders goed bruikbaar voor andere kantoorpanden. Waar
het KPN-kantoor voornamelijk als ‘experiment’ heeft gediend, kunnen de ervaringen uit dit
project bij volgende projecten te gelde worden gemaakt. De ontwikkelkosten kunnen dan beperkter zijn. STW wil hiervoor zijn kennis graag in de vorm van advies en begeleiding inbrengen. 6.1.1
Stichting Tijdelijk Wonen: KPN kantoor te Utrecht
Basisgegevens
Naam project:
Kanaalweg
Locatie (straat, plaats):
Kanaalweg, Utrecht
Opdrachtgever:
Stichting Tijdelijk Wonen
Datum oplevering:
Januari – maart 2004
Bruto opp. bestaand gebouw:
Bestemming
Bruto opp. toevoeging:
0
Monument (ja / nee):
Nee
Vorige bestemming:
Kantoorgebouw
Huidige bestemming (type woningen b.v.
Studentenhuisvesting
studentenhuisvesting): Totaal aantal eenheden:
140
Waarvan:
140
•
Aantal eenheden onzelfstandig:
•
Aantal eenheden zelfstandig:
Tijdelijke of permanente herbestemming:
Tijdelijk: 3 jaar
Financiële gegevens Stichtingskosten per eenheid:
€ 1.785.--
Aanvangshuur gemiddeld
Gemiddelde kale huurprijs: € 178,--.
Gemiddelde
totale
huurprijs € 190 – 358 incl. servicekosten
bij
64
uur
zelfwerkzaamheid. 2004.RAP.SEV.001
16 van 27
Toelichting
beschrijvingen
/
Projectomschrijving Een voormalig kantoorpand van KPN is recent gezocht door Blauwhoed B.V. en Van der Vorm Beheer B.V. Dit pand is vervolgens voor 3 jaar gehuurd door Stichting Tijdelijk Wonen. De huurders kregen een ‘vrijbrief’ om de
bewoonbare verdiepingen (begane grond en hoger) in te richten als
studentenhuisvesting – het pand staat op de nominatie om bij een herontwikkelingsproject in de toekomst gesloopt te worden. Voor deze tijdelijke herbestemming is een beroep gedaan op artikel 17 WRO.
In het pand zijn 140 kamers gerealiseerd met een oppervlakte van 11 tot 35 vierkante meter. De kamerprijzen zijn opgebouwd uit kale huur en servicekosten. De bewoners betalen in ruil voor hun zelfwerkzaamheid slechts 72% van de maximaal redelijke (door VROM bepaalde) huur. Met de bewoners is een tijdelijk huurcontract gesloten op basis van de
leegstandswet.
Realisatie en bijzondere oplossingen Het kantoorgebouw was zowel wat verkaveling als wat onderhoudsstaat betreft al behoorlijk geschikt voor gebruik als studentenhuisvesting. De bakstenen gevel heeft te openen ramen. Het gebouw ligt op een rustige
locatie. Hierdoor waren er aan de gevel nauwelijks extra voorzieningen nodig. Binnen zijn scheidingswanden aangebracht tussen de kamers, natte
cellen (douches) gerealiseerd naast de bestaande toiletvoorzieningen,
gemeenschappelijk keukens geplaatst (1 voorziening per 5 studenten) met de daarbij behorende afzuigvoorzieningen en zijn er voorzieningen
getroffen voor het verbeteren van de brandveiligheid en het realiseren van voldoende kwalitatief goede vluchtwegen. Het beheer wordt in belangrijke mate aan de bewonersvereniging overgedragen. Daarnaast is er een huismeester in het pand. Het systeemplafond moest op diverse plaatsen onderbroken worden door
een brandwerende afscheiding. Het ventilatiesysteem moest eveneens vanwege brandwerendheid buitenwerking worden gesteld. Voor verwarming, elektriciteit en dataverkeer kan gebruik gemaakt worden van de in het gebouw al beschikbare systemen. Haalbaarheidsaspecten Ontwikkelaar
Timpaan
Stimuleringsfonds
uit
Rijsenhout
Volkshuisvesting
financierde
Nederlandse
voor,
Gemeenten
het (SVn)
verstrekte een lening en de gemeente en de provincie Utrecht verzorgden een bankgarantie. Zo ontstond het nodige startkapitaal voor het project. 2004.RAP.SEV.001
17 van 27
Doordat elke huurder volgens zijn huurcontract verplicht is minimaal 64 uur zelf te ‘klussen’ aan het pand, zijn de kosten voor professionele inzet
beperkt gebleven tot werkzaamheden die met gas, water en elektra te maken hebben. De bewoners hebben de eenvoudigere klussen uitgevoerd
zoals het plaatsen van gipsen scheidingswanden.
De Stichting Tijdelijke Huisvesting heeft geen winstoogmerk en heeft als primaire doel betaalbare jongerenhuisvesting. De bestuurders van de stichting
verrichten
in
de
uitvoeringsfase
hun
werkzaamheden
als
vrijwilligerswerk en zullen pas salaris ontvangen als het gebouw rendeert. Voor elk technisch vraagstuk is gezocht naar een technisch goede maar goedkope oplossing.
6.2 Permanent herbestemmen 6.2.1
Belastingkantoor Delft, DuWo
DuWo, de studentenhuisvester uit Delft, is zeer actief op het gebied van het tijdelijk en permanent herbestemmen van niet-woongebouwen voor studenten. De corporatie breidt haar werkgebied momenteel uit tot ver buiten Delft. In Delft zelf realiseerde de corporatie de
herbestemming van het belastingkantoor. Daarnaast zijn er vele haalbaarheidsonderzoeken uitgevoerd, ook naar niet-kantoorgebouwen (aantal scholen), waarvan de besluitvorming over een aantal panden nog ‘hangt’. Basisgegevens
Bestemming
Naam project:
Belastingkantoor Delft
Locatie (straat, plaats):
Westplantsoen, Delft
Opdrachtgever:
Stichting DUWO
Architect:
Karina Benraad
Datum oplevering:
Juli 1999
Bruto opp. bestaand gebouw:
5.425
m2
Bruto opp. toevoeging:
550
m2
Monument (ja / nee):
Nee
Vorige bestemming:
Kantoor
Huidige bestemming (type woningen b.v.
Studentenhuisvesting 1:2’s
studentenhuisvesting): Totaal aantal eenheden: Waarvan: •
Aantal eenheden onzelfstandig:
0
•
Aantal eenheden zelfstandig:
45 (verhuurd als 1:2’s)
Tijdelijke of permanente herbestemming: 2004.RAP.SEV.001
45
Permanent 18 van 27
Financiële gegevens
Toelichting
beschrijvingen
/
Verwerving incl. asbestverwijdering:
€ 1.265.000,--
Bouwkosten en bijkomend:
€ 3.035.000,--
Totale stichtingskosten:
€ 4.300.000,--
Stichtingskosten per eenheid:
€ 95.550,--
Aanvangshuur gemiddeld
€ 307,50
Projectomschrijving Het belastingkantoor van Delft moest nodig leuker gemaakt worden. Het
sombere leistenen gebouw met talloze ramen uit 1968 is veranderd in een moderne compositie van staal, aluminium en paars baksteen. Bovenop het gebouw is een extra laag toegevoegd. Een deel van de ramen heeft plaats
gemaakt voor stalen panelen. Elke woning is voorzien van een opvallend balkon of heeft toegang tot het dakterras.
Aan de binnenzijde is het kantoor geheel gestript. Met een droog bouwsysteem (metal-stud) zijn ruime 2-kamerwoningen gerealiseerd. De
woningen hebben door hun plattegrond en voorzieningenniveau een grote toekomstwaarde. Ze waren bedoeld voor kamergewijze verhuur, maar
hebben een hoge mate van flexibiliteit. Daarnaast is het pand en de woningen van allerlei technische snufjes voorzien. Realisatie en bijzondere oplossingen Eenvoudige technieken, die slim met elkaar gecombineerd zijn maken het de bewoner makkelijker. Bij de entree is een camera aangebracht aangesloten op het CAI-net. De bewoners kunnen op TV zien wie er aan de deur staat.
De installaties van het gebouw en alle woningen zijn aangesloten op een
gebouwbeheerssysteem. Zo kan op afstand het energieverbruik gemeten worden, kunnen verbruikskosten direct bepaald worden en zijn storingen
snel op te sporen. Op het gebouwbeheersysteem zijn bewegingsmelders aangesloten om het energieverbruik te reguleren. Wanneer er geen
beweging wordt waargenomen, gaan verwarming en ventilatie van dat vertrek in de nachtverlaging. De sloten zijn voorzien van kaartlezers. De woningen zelf zijn uitermate flexibel. De huidige plattegrond met twee grote gelijkwaardige verblijfsruimten leent zich goed voor kamerbewoning
of lossere samenwoningsvormen. Maar zonder grote ingrepen is de woning eenvoudig aan te passen aan veranderende wensen. Zo kan de keuken bij één van de kamers getrokken worden waardoor een nog ruimere
woonkamer ontstaat. De andere kamer is eenvoudig op te delen in twee slaapkamers van verschillende omvang. Ook een MIVA woning behoort tot de mogelijkheden.
Haalbaarheidsaspecten 2004.RAP.SEV.001
19 van 27
Bijzonder is de verhuurwijze en de groepsgrootte. De zgn. 1:2’s zijn in Delft een populaire woonvorm. Tijdens de ontwikkeling is de haalbaarheid onder
druk komen te staan door het wegvallen van de huursubsidie voor onzelfstandige woonruimte. Met een slimme verhuurwijze heeft DUWO dit in
ieders voordeel om kunnen buiten. De woningen worden op één contract
verhuurd aan een hoofdhuurder en een contractuele medehuurder. Hierdoor
kunnen bewoners maximaal gebruik maken van huursubsidie en de opbrengst voor DUWO is gegarandeerd.
De verbouwing is mede mogelijk geworden door financiële steun van de TU Delft en BWS subsidies. In totaal ca. € 750.000. Het pand heeft betonnen kolommen en vloeren die opgelegd zijn op stalen
liggers. De constructie gaat schuil achter het inbouwpakket, die het geheel ook beschermt bij brand. De geringe verdiepingshoogte van de begane grondverdieping, die in de oude situatie als souterrain fungeerde, leverde
een regeltechnisch probleem op. De toch al geringe verdiepingshoogte zou bij
toepassing
van
een
verlaagd
plafond
te
laag
worden
voor
verblijfsruimten. Dit is opgelost met aanpassingen in het leidingverloop en de toepassing van brandwerende coating.
De toekomstwaarde van het pand is gewaarborgd door de grote mate van flexibiliteit van de woningen. Hierdoor zijn ze steeds voor verschillende marktsegmenten inzetbaar.
6.2.2
Puntegale, Stadswonen, Rotterdam
Stadswonen in Rotterdam heeft van oudsher veel oog voor het tijdelijk en permanent herbestemmen van gebouwen voor studenten. De vorige publicatie over dit onderwerp van de
SEV was van de hand van de directeur (Van Werkplek naar Woonstek, 1994). In die publicatie werden al een aantal projecten van Stadswonen beschreven. In de afgelopen jaren onderzocht ook Stadswonen diverse objecten op haalbaarheid. Het meest in het oogspringende
gerealiseerde project sinds de uitgave van de vorige publicatie is ongetwijfeld Puntegale: de herbestemming van het belastingkantoor in Rotterdam. Basisgegevens
2004.RAP.SEV.001
Naam project:
Puntegale
Locatie (straat, plaats):
Puntegaalstraat 5, Rotterdam
Opdrachtgever:
Stadswonen, Rotterdam
Architect:
De Jong Bokstijn Architecten
Datum oplevering:
1999
Inhoud bestaand gebouw:
26.000
m2
Bruto opp. toevoeging:
0
m2
Monument (ja / nee):
Ja 20 van 27
Bestemming
Vorige bestemming:
Belastingkantoor
Huidige bestemming (type woningen b.v.
Wonen en bedrijfshuisvesting
Totaal aantal eenheden:
Ruim 201 een-, twee- en
studentenhuisvesting):
driekamerhuurwoningen,
18
kantoorunits en ca. 2.500 m2 bedrijfsruimte.
Financiële gegevens
Tijdelijke of permanente herbestemming:
Permanente herbestemming
Totale stichtingskosten:
€ 12.200.000,-- excl. BTW en
Gemiddelde huurprijs
Bij oplevering:
aankoopkosten
Eenkamerwoning: € 250,--
Tweekamerwoning: € 285,-Driekamerwoning: € 335,-Gemiddelde
prijs
per
m2
bedrijfsruimte: € 115,--
Toelichting
/
Projectomschrijving
beschrijvingen Het project omvatte het herbestemmen van het voormalige kantoor van de belastingdienst in Rotterdam naar woningen en bedrijfshuisvesting. In totaal
zijn ruim 200 eenheden aan twee- en driekamerwoningen gerealiseerd. Het pand is in 1950 in zijn huidige omvang in gebruik genomen door de dienst. Het is een bakstenen gebouw met een frontbreedte van 133,50 meter, bestaande uit een middenbouw van 30,4 x 43 meter en een hoogte van 40 meter, met aan weerszijden een vleugel met een diepte van 15,4 meter. De
middenbouw heeft 7 verdiepingen en een kelder, de vleugels beide 6 en een kelder.
Realisatie en bijzondere oplossingen Het complex is gericht op starters en blijvers, die hoge eisen stellen aan de
woning. Elektronische data-uitwisseling en automatisering van functies spelen een grote rol. De bovengrens voor huurprijs lag voor eind 1998 op €
320 - € 360 kaal. Het herstel en behoud van de monumentale waarde van de buitenzijde en de kwaliteit van de waarde van binnenzijde stond voorop.
Het complex kent vele combinaties tussen wonen en werken: extra ruimte in de woning, naastliggende en koppelbare kantoorruimte, los huurbare
kantoor/bedrijfsruimte en formele bedrijfsruimte. Door elektronica wordt ook energiebeheer ondersteund. Puntegale maakte deel uit van het DuBo (Duurzaam Bouwen) programma. De
binnenwanden zijn gemaakt van houtskeletbouwelementen. Het tapwater 2004.RAP.SEV.001
21 van 27
wordt verwarmd door een zonneboiler, het atrium verwarmt de omliggende woningen,
er
is
een
warmtekrachtkoppeling,
regenwatersysteem
de
wasmachines
zijn
toegepast,
een
aangesloten
mini
op
het
regenwaternet en er is gebruik gemaakt van een hoogwaardig op domotica gebaseerd gebouwbeheersysteem. Haalbaarheidsaspecten Vleugels
zijn
op
de
kolommen
na
volledig
leeggesloopt.
Geheel
onafhankelijk van het casco zijn de woningen hier middels een vurenhouten zelfdragende
en
woningscheidende
constructie
ingebouwd,
waardoor
optimale flexibiliteit en functieaanpassing gegarandeerd is. Brand- en geluidstechnisch wordt ver boven de norm gepresteerd.
6.2.3
Stichting Studentenhuisvesting Utrecht (SSHU)
SSHU heeft in de afgelopen jaren een groot aantal panden onderzocht op de mogelijkheden op het herbestemmen naar woonruimte voor studenten. In 2003 werd er bijvoorbeeld onderzoek verricht naar de mogelijkheden voor een kantorencomplex met mogelijkheden voor 130 kamers en naar de haalbaarheid van de aankoop van een aantal grote
kantoorpanden van circa 130 tot 160 kamers. Tot op heden is SSHU er voor dergelijke grote panden wat de investering betreft (aankoopbedrag en renovatiekosten) niet uitgekomen. Eén
van de redenen die SSHU aangeeft is dat de eigenaren nog niet de vertaalslag willen of kunnen maken van boekwaarde naar taxatiewaarde. Voor kleiner kantoorpanden heeft SSHU wèl
succes geboekt, met een pand van 23 en een pand van 36 wooneenheden. Dit waren kleinschalige panden die wat verkaveling betreft en technische kwaliteit al vrij goed aansloten
op de benodigde kwaliteit voor studentenhuisvesting. In beide gevallen gaat het om
permanente herbestemmingen.
Voor andersoortige panden is SSHU zowel actief als succesvol. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de permanente projecten van SSHU. De totale investeringskosten voor deze projecten bedroeg ca. € 15.733.258, met een onrendabele top van € 1.359.433. Project Aantal wonen / herbestemmen Donderstraat 8 wonen Oosterstraat 5 wonen Hugo de Grootstraat 8 wonen Hartingstraat 14 wonen Enny Vredelaan 166 wonen Wittevrouwenkade 28 wonen Esdoornstraat 10 wonen Oudwijk 29 wonen Julianalaan 23 wonen / kantoor Nieuwegracht 6 wonen Spoorstraat (Amersfoort 36 wonen / kantoor
2004.RAP.SEV.001
Verhuur vanaf Najaar 2000 Begin 2000 Februari 2001 Februari 2001 September 2001 Juni 2004 Maart 2003 Juni 2003 Augustus 2003 September 2003 November 2003
Doelgroep / Bijzonderheden Short stay / buitenlandse studenten Studenten, regulier Studenten, regulier Studenten, regulier Begeleide huisvesting jongeren, CV-constructie Studenten, regulier Studenten, regulier Studenten, regulier Studenten, regulier Short stay / wetenschappelijk personeel Studenten, regulier
22 van 27
6.3 Ervaringen met het herbestemmen van niet-kantoren Voor veel corporaties is het aankopen van niet-commerciële panden haalbaarder gebleken dan commerciële kantoren. Er zijn veel meer praktijkvoorbeelden van scholen, bejaarden- en
verpleeghuizen en gemeentelijke objecten die omgebouwd zijn tot huisvesting dan van kantoren. Eén belangrijk aspect is de aankoopprijs van het pand, waarbij bijvoorbeeld de
gemeentelijke invloed op de prijsstelling en verkoopbeslissing van een non-profitpand groot is en de beschikbaarheid dus eenvoudiger te regelen is. Een ander belangrijk aspect, en dat geldt vooral voor bejaarden- en verpleeghuizen is de technische geschiktheid van deze panden voor het herbestemmen tot studentenhuisvesting: de panden zijn feitelijk al voor bewoning geschikt, op de juiste wijze verkaveld en tot bewonen bestemd.
SSHU maakte bijvoorbeeld, naast de in de vorige paragraaf beschreven permanente huisvesting in niet-kantoren, ook diverse grootschalige zorgcomplexen geschikt voor tijdelijke huisvesting voor jongeren: Titus Brandsma, Rheyngaerde, ’t Goylaan, Witte huis, Albert van Koningsbruggen. Vestide in Eindhoven realiseerde studentenhuisvesting in een voormalig klooster en ontwikkelt nu een ander klooster eveneens tot (tijdelijke) studentenhuisvesting voor een periode van 7 jaar.
De benodigde ingrepen zijn dan ook beperkt, zeker daar waar het gaat om het tijdelijk gebruiken van panden in afwachting van sloop. Dit artikel gaat verder niet in op panden die van oorsprong niet in gebruik waren als kantoor.
6.4 Overige ervaringen Het financiële model uit hoofdstuk 5 is onder andere gebaseerd op een aantal analyses dat het OGA, het ontwikkelingsbedrijf van de Gemeente Amsterdam, ter beschikking gesteld
heeft. Het OGA heeft tot nu toe een groot aantal haalbaarheidsonderzoeken uitgevoerd naar mogelijkheden voor het herbestemmen van niet-woongebouwen voor studenten. Hoewel de haalbaarheidsonderzoeken in een aantal gevallen (bijvoorbeeld bij een bejaardenhuis) positief
uitvielen, is het tot op heden nog niet gelukt een project in de praktijk gerealiseerd te krijgen. Voor kantoorgebouwen speelt daarbij voornamelijk het aankoopbedrag een rol. Voor de
overige gebouwen noemt het OGA in het bijzonder lastige gemeentelijke procedures, deels veroorzaakt door wat ‘koudwatervrees’ genoemd zou kunnen worden bij betrokken
besluitvormers. OGA signaleert overigens wel een kentering in de Amsterdamse markt, waarbij projectontwikkelaars zich beginnen te oriënteren op het ontwikkelen van gebouwen
die in eerste instantie als woningen kunnen dienen en later omgezet kunnen worden tot
kantoren. Deze ontwikkeling is mede ingegeven door de houding van het Amsterdamse gemeentebestuur, zoals vooraan in dit artikel geschetst.
2004.RAP.SEV.001
23 van 27
7 Conclusies en aanbevelingen 7.1 Conclusies Een
inventarisatie
van
beschikbare
tijdelijke
kantoorgebouwen levert het volgende beeld op:
en
permanente
herbestemmingen
van
-
Van tijdelijke herbestemmingen van echte kantoorpanden is er eigenlijk in Nederland op
-
Alle overige tijdelijke herbestemmingen betreffen niet-kantoorpanden, waaronder
dit moment slechts één goed voorbeeld voorhanden; het project KPN-kantoor van Stichting Tijdelijk Wonen in Utrecht.
verzorgingshuizen, woningen, scholen en dergelijke. Naar deze panden gaat niet de
primaire interesse van SEV uit, omdat juist de kantorenmarkt zodanige leegstandscijfers
-
laat zien dat herbestemming voor de hand zou liggen.
Van structurele herbestemmingen van kantoorpanden is slechts een beperkt aantal voorbeelden beschikbaar.
Toch is er in de interviewronde wèl duidelijk geworden dat er door de verschillende partijen veel haalbaarheidsonderzoeken gedaan zijn naar het herbestemmen van kantoren tot woningen. In de meeste gevallen valt de haalbaarheidsstudie negatief uit, hetzij door de hoge verkoopprijs van de panden, hetzij door de hoge investeringskosten, onder meer door hoge
bouwkundige eisen vanuit de gemeente, hetzij door een combinatie van deze twee factoren. De wil is er aan de vraagzijde wel, aan de aanbodzijde vanuit de commerciële markt nog onvoldoende.
7.2 Aanbevelingen Ten aanzien van de door SEV op te zetten pilots, gaven de geïnterviewden de volgende adviezen: •
Breng de gemeentelijke bottlenecks expliciet in kaart, geef aan hoe omgegaan kan worden met de bestaande procedures en onderzoek de mogelijkheden voor uniformering
van de lokale bouwregelgeving voor herbestemming van gebouwen naar wooneenheden.
Ga hierover het gesprek met VROM en de gemeenten aan. •
Zoek
naar
mogelijkheden
herbestemmingsprojecten. •
voor
bankgaranties
vanuit
de
overheid
voor
Geef bekendheid aan de mogelijkheden voor zelfwerkzaamheid door studenten bij tijdelijke huisvestingsprojecten en benut het investeringspotentieel dat zo ontstaat.
•
Geef bekendheid aan de beheermogelijkheden en tijdelijke huurcontracten (op basis van de leegstandswet) voor studentenhuisvesting. Hieruit komt bij opdrachtgevers veel koudwatervrees voort.
•
Onderzoek de mogelijkheden voor een tijdelijke stimuleringsregeling vanuit de overheid. Stimuleer hierbij met name de productontwikkeling (IFD-achtige regeling).
•
Richt de pilots vooral op de grotere kantoren. Voor niet-kantoren is er sprake van een redelijk ruime ervaring.
•
Maak leegstand van kantoorgebouwen duurder (b.v. op basis van BTW).
2004.RAP.SEV.001
24 van 27
•
Zoek een manier om beleggers te overtuigen van de meerwaarde van lagere opbrengsten boven leegstand. Ga het gesprek aan en nodig beleggers uit kennis te nemen van de geslaagde projecten.
•
Zoek een paar beleggers die bereid zijn te participeren in een voorbeeldproject bijvoorbeeld via de koepel NVB.
•
Combineer de ervaring van partijen met praktijkervaring in pilots zodat de buitenwereld kan zien dat herbestemmen naar studenten- en starterwoningen ook voor grootschalige kantoren zowel tijdelijk als permanent kan.
•
Maak een quick scan voor technische, financiële en juridische toetsing van projecten ten behoeve van herbestemming.
•
Wees niet te monomaan in het bepalen van doelgroepen, zoek ook naar opties die
gezamenlijk voor een beter rendement en dus hogere toelaatbare investeringskosten zorgen. •
Betrek bij het opzetten van pilots vooral ook de gemeenten. Zij zijn onmisbaar voor het welslagen van een project. Ze hebben zicht op panden, kunnen partijen (ook uit eigen
gelederen) motiveren en hebben via de regelgeving en procedures en hun mogelijkheden tot het verlenen van vrijstellingen een grote invloed op de technische haalbaarheid van het project.
2004.RAP.SEV.001
25 van 27
8 Verantwoording 8.1 Schriftelijke bronnen 1.
Bouwbesluit 2003, mr. A. de Jong, ir. J.W. Pothuis, Sdu Uitgevers, herziene druk, Den
2.
Brief ‘Studentenhuisvesting’, VROM, Sybilla M. Dekker, Den Haag, 2003
3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.
Haag, 2003
Cijfers in perspectief. De Nederlandse markt voor commercieel vastgoed 2004, DTZ Zadelhoff, 2004
Cijfers over Wonen 2003, VROM, Den Haag, 2003 Concrete oplossing voor kamernood: 140 betaalbare kamers voor jongeren erbij, Utrechts
Nieuwsblad, 26 augustus 2003
Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2003 tot en met 30 juni 2004, Ministerie van VROM, DG Wonen, Directie Beleidsontwikkeling, 24 februari 2003
Investeren in de toekomst van Nederland. Investeringsprogramma Studentenhuisvesting,
Kences, Utrecht, 2003
Kantoorpand leeg? Student erin, Trajectum 8 september 2003 NVB Thermometer Kantoren, NVB, najaar 2003
10. The Vacancy Risk Meter, Rob P. Geraedts, Theo van der Voordt, TU Delft, 2003
11. Transformation of Office Buildings, An instrument for measuring the potential for transforming offices into homes, R. Geraedts en T. van der Voordt, TU Delft, 2003
12. Van Werkplek naar Woonstek. Herbestemming van kantoorpanden, SEV, redactie Karina Benraad, Rotterdam, 1994
13. Verhoogde kamerkans voor klussende student, Jeroen Kreule, Utrechts Nieuwsblad, 14 augustus 2003
14. Wet van 21 mei 1981, houdende regelen omtrent leegstaande woningen en andere gebouwen, VROM, Den Haag, 1981
15. Woningen in plaats van kantoren, Parool, 25 september 2003 16. Woningwet 2003 en verwante wetgeving, drs. J. in ’t Hout, mr. Ing. B. Rademaker, Sdu Uitgevers, Editie 2003, Den Haag, 2002
17. www.duwo.nl
18. www.intermezzo.nl 19. www.kences.nl 20. www.lsvb.nl
21. www.minvrom.nl
22. www.sshu.nl
23. www.stadswonen.nl
24. www.stichtingtijdelijkwonen.nl 25. www.vestide.nl
8.2 Interviews Naast het verzamelen van marktgegevens en literatuur en het benaderen van diverse partijen per mail en telefoon voor het maken van interviewafspraken is er een achttal interviews gehouden:
2004.RAP.SEV.001
26 van 27
-
Kences, G. Mul, 21 januari;
-
Wereldhave, G. Verweij en J. Buijs, 23 januari,
-
Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam, A. Morrien en M. Rensburg, 26 januari
-
Stadswonen, J.B. Benraad en C. Wessels, 28 januari,
-
SSHU, J. de Boer en M. van Grondelle, 4 februari,
-
Vestide. Eindhoven, P. van Vliet, 24 februari.
-
Duwo, G. van Poppel, 6 februari.
Stichting Tijdelijk Wonen, Utrecht, R. Bernard en A. Scheurwater, 3 maart.
Daarnaast zijn circa acht personen/organisaties separaat per telefoon of per mail benaderd voor informatie.
2004.RAP.SEV.001
27 van 27
