Jaarverslag 2009
Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten
1
›› Inhoudsopgave
2
Belangrijkste gebeurtenissen 2009 Kerncijfers Hoofdpunten 2009 2000-2009: 10 jaar Altera Vastgoed van en voor pensioenfondsen Altera Vastgoed: sectoraal vastgoedfonds Bericht van de Raad van Commissarissen Remuneratierapport van de Raad van Commissarissen
3 4 5 6 10 11 14
Verslag van de directie Terugblik op resultaten 2009 en vooruitzicht 2010 Benchmarking, richtlijnen en aanbevelingen in de vastgoedbranche Trends en ontwikkelingen vastgoedbeleggingsmarkt Duurzaamheid Corporate governance Risicomanagement
15 20 22 26 32 36
Sectorverslagen Sectorverslag Woningen Sectorverslag Winkels Sectorverslag Kantoren Sectorverslag Bedrijfsruimten
42 58 74 88
Jaarrekening Geconsolideerde balans Geconsolideerde winst- en verliesrekening Geconsolideerd overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten Geconsolideerd mutatieoverzicht eigen vermogen Geconsolideerd kasstroomoverzicht Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening Vennootschappelijke balans Vennootschappelijke winst- en verliesrekening Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening Overige gegevens (winstbestemming, accountantsverklaring)
103 104 104 105 106 106 121 122 122 124
English summary Financiële agenda 2010 Begrippenlijst
127 134 135
›› Belangrijkste gebeurtenissen 2009 9 januari
Levering eerste units van bedrijfsverzamelcomplex nabij Schiphol, in juli resterende units voor totaal € 4,3 miljoen
11 maart
Benoeming van de heer R.H.P.W. Kottman tot president-commissaris
31 maart
Taxatierapporten Q1 taxaties op basis van herverdeling objecten over taxateurs
30 april Inkoop aandelen voor totaal € 74,1 miljoen; gefinancierd met vreemd vermogen 27 mei Objectendag met de aandeelhouders 11 juni Levering bedrijfsverzamelcomplex in Bleiswijk voor € 16,9 miljoen 23 juni
Gouden kompas door Troostwijk uitgereikt aan Altera voor transparantie van taxatieproces
25 juni Levering onderdeel van winkelgebied in Emmeloord voor € 5,1 miljoen 16 juli
Eindoplevering 64 appartementen in complex Pharos in Den Haag; in december nog 8 resterende appartementen afgenomen voor totaal € 17,4 miljoen
21 juli
Ondertekening huurovereenkomst voor 12 jaar met Sligro voor logistieke hal in Nieuwegein inclusief uitbreiding hal met 3.000 m2
1 augustus
Verkoop winkelcomplex in Haaksbergen voor € 3,8 miljoen kosten koper
20 november
Nieuwe overeenkomst met externe vastgoedmanagers vastgesteld
11 december
Ondertekening contract voor herontwikkeling en realisatie van object op woonboulevard Ekkersrijt
17 december
Eindoplevering 56 appartementen en 16 woonwerkwoningen in Wateringse Veld in Den Haag voor € 20,6 miljoen
23 december
Statutenwijziging waarbij nominaal aandelenkapitaal is verminderd ten gunste van uitkeerbare reserves
31 december
Toetreding per saldo van in totaal € 70,4 miljoen, waaronder twee nieuwe aandeelhouders. Aantal aandeelhouders nu 26
31 december
Altera Vastgoed bestaat officieel 10 jaar
3
›› Kerncijfers In € x miljoen, tenzij anders vermeld
Woningen 2009
Winkels 2009
Kantoren 2009
Bedrijfsruimten 2009
388 15
501 64
266 7
212 19
Eigen vermogen Idem per aandeel (in € x 1)
410 1,261
494 1,216
250 1,034
200 1,066
Aantal objecten Aantal huurcontracten Gem. huur per jaar per m2 (in € x 1) Gem. aantal jaren resterende huur
68 2.403 n.v.t. n.v.t.
81 497 181 4,9
20 65 178 3,0
23 80 67 4,6
Bruto theoretische jaarhuur Bruto aanvangsrendement k.k. Netto / brutohuuropbrengsten boekjaar Bezettingsgraad
21,2 5,4% 78% 94%
35,2 7,0% 90% 99%
23,2 8,7% 87% 94%
19,4 9,2% 88% 93%
2005- 2009 2009
2005- 2009 2009
2005- 2009 2009
Portefeuille (jaarultimo) Portefeuilleomvang in exploitatie Zekere pijplijn
20052009
2009
7,6% -0,5%
7,2% -6,1%
Totaal portefeuillerendement 5,4% -6,8% 8,8% 2,0% 4,8% 0,4% 7,1% Organisatiekosten -0,3% -0,3% -0,3% -0,3% -0,3% -0,3% -0,3% Effect t.o.v. vol belegd -0,5% -0,1% -0,1% 0,0% 0,1% -0,1% 0,0% Overige beleggingen niet in ROZ/IPD 0,0% 0,4% 0,0% 0,2% - - - Definitieverschillen -0,1% 0,1% -0,1% 0,0% 0,0% 0,0% -0,1% Fondsrendement 4,6% -6,7% 8,2% 1,9% 4,6% 0,0% 6,6% Dividendrendement 3,4% ** 3,4% 6,0% ** 5,8% 6,1% 6,3% 7,1%
0,8% -0,3% 0,0% 0,2% 0,6%
Rendementen Direct portefeuillerendement Indirect portefeuillerendement
3,7% 1,6%
3,8% -10,2%
6,3% 2,3%
6,3% -4,1%
6,4% -1,6%
7,0% -6,2%
6,5%
Relatieve performance ROZ/IPD Standing investments Alle objecten
0,2% * -0,4% *
-3,4% * -3,9% *
2009
2008
2007
2007-2009
2005-2009
31,8
30,0
29,1
30,3
30,6
-0,9% -1,0%
-0,3% -0,4%
-0,7% -1,1%
0,6% 1,3%
-1,1% -1,3%
-2,6% -1,7%
Organisatiekosten*** In basispunten van beheerd vermogen
* De benchmark is door Altera Vastgoed aangepast voor het effect van zelf uitponden en t/m 2006 voor DKP-subsidies ** Exclusief extra dividend uit reserves *** Organisatiekosten omvatten onder meer personeels-, kantoor-, advies-, research- en taxatiekosten
4
›› Hoofdpunten 2009 Performance van de vier sectorfondsen • Gunstige ontwikkeling van direct portefeuillerendement door hoge bezettingsgraden • Afwaarderingen in eerste halfjaar door hogere aanvangsrendementen • Positief portefeuillerendement drie van de vier sectoren • Organisatiekosten 31,8 basispunten van beheerd vermogen
Duurzaamheid • Energieprestatiecertificaat (EPC) voor alle objecten • Aangestelde manager duurzaamheid geeft uitvoering aan beleidsplan duurzaamheid • Eerste concrete acties voorbereid voor verbetering van labels
Acquisitie en dispositie volumina lager dan in voorgaande jaren (in € x mln) Gecontracteerde acquisities Nieuwe objecten in exploitatie genomen Disposities
2009
2008
2007
2,0 64,3 4,4
44,0 75,2 42,3
241,0 90,0 97,9
Mutaties in aandelenbezit • Eind april uittreding per saldo van in totaal € 74,1 miljoen • Eind december toetreding per saldo van in totaal € 70,4 miljoen • Aantal aandeelhouders gegroeid van 24 naar 26 • Spreiding aandelen over aandeelhouders vergroot
(in € x mln) Toetreding aandeelhouders met liquiditeiten Uittreding aandeelhouders Toetreding, per saldo Aantal aandeelhouders begin en eind jaar
Woningen
Winkels
Kantoren
Bedrijfsruimten
Totaal
56,0 - 19,7 36,3 17 19
13,0 - 50,0 -37,0 21 22
2,0 -11,0 -9,0 12 13
32,7 -26,7 6,0 11 16
103,7 - 107,4 -3,7 24 26
Organisatie en governance • Bij statutenwijziging is nominaal aandelenkapitaal verkleind ten gunste van uitkeerbare reserves • Nieuwe president-commissaris per 11 maart 2009
5
›› 2000-2009: 10 jaar Altera Vastgoed van en voor pensioenfondsen
Toetredingen en uittredingen 2000-2009 (in € x mln) In 10 jaar is voor € 1,1 miljard toegetreden en voor € 0,5 miljard uitgetreden 600 520
500
Toetredingen
400 305
300
227
200
Uittredingen
168 112
100
133
114
28
Woningen
Winkels
Kantoren
Bedrijfsruimten
Aantal aandeelhouders 2000-2009 Sterke stijging van aantal aandeelhouders: van 4 in 2000 naar 26 eind 2009 op NV-niveau 30 25 20 Woningen
15
Winkels
10
Kantoren Bedrijfsruimten
5
NV niveau 2000
6
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Aandachtsgebieden beleggingsmarkt
Beleid Altera
Corporate governance
Bedrijfsprofiel (vanaf 2001) In control verklaring (vanaf jaarverslag 2006) Risicomanagement vastgelegd in BWise (vanaf 2005) Externe taxaties (vanaf 2000 jaarlijks; vanaf 2007 per kwartaal)
Helder risicoprofiel
Sinds 2000 ongewijzigd: geen leverage, geen projectontwikkeling Overzichtelijke juridische structuur en geïntegreerd management
Social responsible investments
Beleidsplan duurzaamheid (2008)
Nadruk op lage organisatiekosten
Gemiddelde over 2000-2009: 31,9 basispunten
Beleggingen in € x mln
Woningen
Winkels
Kantoren
Bedrijfsruimten
Totaal
128 157 204 -165 79 402
244 257 74 -115 63 524
289 118 40 -198 16 266
92 132 13 -27 2 212
753 664 331 -505 160 1.403
+214%
+115%
-8%
+130%
+86%
87%
58%
36%
53%
61%
Start portefeuille 2000 Acquisities Toetredingen Disposities Waardemutaties Portefeuille ultimo 2009 Mutatie in % ten opzichte van start % huidige portefeuille geen deel uitmakend van start portefeuille
Organisatiekosten (in basispunten) Total expense ratio 2009 INREV voor core funds
58
Total expense ratio 2009 Altera t.o.v. gross asset value cf INREV
31
Total expense ratio 2000-2009 Altera t.o.v. gross asset value cf INREV
32
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Met 31 basispunten organisatiekosten onderscheidt Altera Vastgoed zich in sterke mate
7
10 jaar gewerkt aan de gewenste portefeuillestructuur Woningen EGW en MGW 3%
97%
2000
49%
2009
51% Eengezins Meergezins
Van dominant appartementen …
… naar gelijke spreiding over eengezins- en meergezinswoningen
Woningen Ouderdom 15%
36% 85%
2000
64%
2009
Jonger dan 10 jaar Ouder dan 10 jaar Van dominant objecten ouder dan 10 jaar …
… naar eenderde recent gerealiseerde woningcomplexen
Winkels Soorten 8%
12%
3% 22%
22%
2000 2000 7% 0%
Winkelcentra 49% 2010 2009
66%
Supermarkten 51%
Solitaire winkels Solitaire warenhuizen
97%
11%
Van dominant winkelcentra en solitaire warenhuizen …
59%
PVD/GDV
… naar spreiding over meerdere winkeltypen
Winkels Hiërarchie 8%
10%
12%
15%
10%
16%
9% 1% 2%
2009 2010
2000 2000 9%
85% 13%
31%
Van gespreide portefeuille …
8
Stadsdeelcentra Winkelstraten
36% 24%
Binnensteden
Hoofdwinkelgebied groot/klein
64%
Kernverzorgend groot/klein Wijk/buurt
56%
PVD/GDV
… naar nadruk op hoofdwinkelgebieden
Kantoren Geografisch 3%
31%
11%
22%
35% 21%
Amsterdam
2000 2000
2009 49% 2010
Utrecht 51%
Rotterdam + Den Haag Gebieden nabij de G4
17%
97%
7% 4%
Overig
27% … naar dominant in de vier grote steden
25% Van minder dan de helft in de vier grote steden …
Kantoren Ouderdom 30% 15%
36% 50%
50%
2000
2009 2010
64% Jonger dan 10 jaar
70%
85%
Ouder dan 10 jaar
Van een gelijke verdeling over jonger en ouder dan 10 jaar … … naar dominant jonge objecten
Bedrijfsruimten Bedrijfsverzamel en logistiek 3%
35%
33%
2000 2000
2009 49% 2010
51% Bedrijfsverzamel
67%
65%
97%
Logistiek
Vele mutaties in de portefefeuille … … maar spreiding over bedrijfsverzamel en logistiek is gelijk gebleven
Bedrijfsruimten Ouderdom 18% 15%
38% 2000 85%
82% Van een portefeuille dominant ouder dan 10 jaar …
36%
2009 2010
52% 64% Jonger dan 10 jaar Ouder dan 10 jaar
… naar een gelijke spreiding over jonger en ouder dan 10 jaar
9
›› Altera Vastgoed: sectoraal vastgoedfonds Van en voor pensioenfondsen Core portefeuilles met zuivere vastgoedkarakteristiek: geen vreemd vermogen Transparantie in beleid en verantwoording Missie Altera Vastgoed biedt beleggingsproducten in Nederlands vastgoed die optimaal zijn afgestemd op de wensen van pensioenfondsen. Dit betekent onder meer: • een structuur met de voordelen van indirect vastgoed en de rendement/risicokarakteristiek van direct vastgoed; • gescheiden sectorportefeuilles waarin gericht kan worden geparticipeerd (allocatievrijheid); • flexibiliteit bij toe- en uittreding; • afwezigheid van structurele financiering met vreemd vermogen; • geen eigen activiteiten op het gebied van projectontwikkeling; • een heldere beleggingsdoelstelling: outperformance van de sectorale ROZ/IPD-index op 5-jaars basis (standing investments); • transparantie in beleid, processen en verantwoording; • kostenefficiency (lage managementkosten); • beleggen op basis van een research-gedreven strategie met bijbehorende portefeuillekarakteristieken; • optimaal toepassen van duurzaamheid bevorderende maatregelen; • onafhankelijkheid, geen belangenverstrengelingen en een sterk accent op integriteit; • klantgericht en vergaande dienstverlening. Ten behoeve van effectief vermogensbeheer (verbetering van rendementsrisicokarakteristieken) streeft Altera Vastgoed groei van het beheerd vermogen na.
Beleggingsdoelstelling Op vastgoedniveau is de beleggingsdoelstelling van Altera Vastgoed outperformance van het 5-jaars voortschrijdend gemiddelde ROZ/IPD-totaalrendement per sector voor standing investments. De organisatiekosten moeten tot de laagste in de branche behoren – dus concurrerend – en mogen ten hoogste 35 basispunten bedragen. Het streven is om bij vergroting van de portefeuille het percentage verder te verlagen (bij huidige omvang: 33 basispunten). De doelstelling is om vol belegd te zijn.
Bedrijfsprofiel De productkenmerken zijn uitgebreid vastgelegd in het Bedrijfsprofiel. Het Bedrijfsprofiel bevat een uiteenzetting van alle belangrijke productkenmerken en beleidsuitgangspunten van Altera Vastgoed, zoals ondernemingsdoelstellingen, processen, procedures, waarderingsbeleid, performancedoelstellingen, toe- en uittredingsregels, rapportage- en verantwoordingsstructuur. Een exemplaar van dit Bedrijfsprofiel wordt op verzoek verstrekt.
10
›› Bericht van de Raad van Commissarissen Hierbij bieden wij u het door de directie opgemaakte jaarverslag en de jaarrekening 2009 aan. KPMG Accountants N.V. heeft de jaarrekening gecontroleerd en van een goedkeurende accountantsverklaring voorzien. Wij stellen u voor om de jaarrekening overeenkomstig vast te stellen. Wij kunnen ons verenigen met het voorstel van de directie een slotdividend over 2009 uit te keren in totalen per sector van (afgerond) € 126.000 op letteraandelen A (Woningen), € 1.118.000 op letteraandelen B (Winkels), € 591.000 op letteraandelen C (Kantoren) en € 528.000 op letteraandelen D (Bedrijfsruimten). Het dividendbeleid van Altera Vastgoed is erop gericht om te voldoen aan de eisen van een fiscale beleggingsinstelling met uitdelingsverplichting.
Externe taxaties en benchmarking De relatieve performance van de vier sectorfondsen van Altera Vastgoed is aan de hand van uitgebreide interne analyses besproken. Door de wisseling van taxateurs begin 2009 volgens het driejaarlijkse schema is dit onderwerp nog nadrukkelijker op de agenda gekomen. Wij ondersteunen de directie bij haar inspanningen om de vergelijkbaarheid te vergroten van data die de participanten leveren aan de ROZ/IPD Vastgoedindex.
Kwartaalrapportages De door de directie opgestelde kwartaalrapportages zijn met de directie doorgenomen. De effecten van de kredietcrisis op de bezettingsgraad en de huurachterstanden zijn mede aan de hand van de kwartaalverslagen besproken.
Samenstelling RvC
Portefeuillemutaties
De samenstelling, organisatie en werkwijze van de Raad is in lijn met de geldende Corporate Governance Code. De commissarissen zijn onafhankelijk in de zin van best-pratice bepaling III.2.1 van deze code. Gezien de omvang van de Raad zijn er geen commissies ingesteld. De Aandeelhoudersvergadering van 11 maart 2009 heeft de heer R.H.P.W. Kottman benoemd als president-commissaris. Daarmee is voorzien in de vacature die was ontstaan na het vertrek van de heer R. van Gelder.
In het verslagjaar is het aantal voorgelegde (des)investeringsvoorstellen geringer geweest dan in voorgaande jaren. De investeringsvoorstellen zijn met de directie besproken en de goedkeuring is verleend. Extra aandacht is uitgegaan naar de realiseerbaarheid van pijplijnprojecten.
Belangrijkste onderwerpen 2009 In het verslagjaar heeft de Raad, in lijn met het vooraf opgestelde rooster, vijf keer vergaderd met de directie. Voorts heeft de Raad een keer vergaderd, zonder aanwezigheid van de directie. De belangrijkste onderwerpen in de reguliere vergaderingen zijn hieronder kort weergegeven.
Beleids- en Beleggingsplannen en Ondernemingsplan In het najaar van 2009 zijn de door de directie opgestelde Beleids- en Beleggingsplannen en het Ondernemingsplan gedetailleerd besproken, inclusief de hierin opgenomen exploitatiebudgetten en het budget voor de organisatiekosten. Er is uitgebreid ingegaan op de mogelijkheden van funding door aandeelhouders. De gedeeltelijke uittreding eind april van meerdere aandeelhouders en de al dan niet gewenste benutting van de beperkte mogelijkheden van vreemd vermogen ter financiering van de inkoop van aandelen is met de aandeelhouders besproken. De Raad constateert evenals de directie dat de funding van (prospectieve) aandeelhouders niet parallel loopt aan de kansen op de vastgoedbeleggingsmarkt. Met de directie is meegedacht over diverse alternatieven.
Risicomanagement en integriteit De Raad heeft de wijze getoetst waarop de directie de risico’s beheerst. Bijzondere aandacht is besteed aan integriteit en de maatregelen die zijn genomen om het frauderisico te beperken. In aansluiting op de integriteitstoets door een extern bureau op de directie en de medewerkers, zijn ook de leden van de Raad getoetst. Aanstelling van een interne auditor acht de Raad gezien de grootte en aard van de onderneming niet zinvol.
Organisatie Besproken zijn onder meer de wijzigingen in de pensioenregeling en de overgang naar een andere pensioenuitvoerder, de targets voor de variabele beloning van de directie en de mutaties van personeelsleden. Tezamen met de aandeelhouders is een objectentour bijgewoond naar diverse objecten in portefeuille en in de pijplijn. Wij spreken gaarne onze waardering uit tegenover de directie en de medewerkers voor hun inzet bij het realiseren van de ondernemingsdoelstellingen in voor vastgoed minder gunstige omstandigheden.
Amstelveen, 31 maart 2010 Raad van Commissarissen
11
›› Raad van Commissarissen Samenstelling en rooster van aftreden Naam
Datum benoeming
Op voordracht van/namens
Drs. R.H.P.W. Kottman 11 maart 2009 (Ned., 1945)
Onafhankelijk en zonder economische binding met aandeelhouders
Drs. H.C.A. de Vos tot Nederveen Cappel (Ned., 1943)
Onafhankelijk en zonder economische binding met aandeelhouders
19 april 2006 en met ingang van 1 juli 2006
Prof. dr. Th.B.M. Steenkamp 19 april 2007 (Ned., 1958)
Onafhankelijk en zonder economische binding met aandeelhouders
Curricula vitae leden van de Raad van Commissarissen (gegevens per 31 december 2009) Drs. R.H.P.W. Kottman (1945) De heer Kottman was van 1999 tot 2007 voorzitter van de raad van bestuur van Ballast Nedam NV. Van 1978 tot 1999 was hij management consultant bij Berenschot, vanaf 1989 als voorzitter. Hij is momenteel zelfstandig adviseur, president-commissaris van Delta Lloyd Groep NV, Warmtebedrijf Rotterdam NV en Betuweroute Exploitatiemaatschappij BV (Keyrail) en lid van de raad van commissarissen van Delta Lloyd Bank NV en Wavin NV. Voorts is hij voorzitter van de raad van toezicht van MCA-Gemini Ziekenhuisgroep Alkmaar / Den Helder, vice-voorzitter van De Baak Managementopleidingen en lid van de commissie van toezicht van de Raad van Organisatie-Adviesbureaus.
Drs. H.C.A. de Vos tot Nederveen Cappel (1943) De heer De Vos tot Nederveen Cappel was van 1993 tot 2002 managing partner bij Twynstra Gudde. Van 1972 tot 1992 was hij werkzaam bij adviesbureau Diepenhorst De Vos en Partners, vanaf 1976 als directeur. Hij is onder meer sinds 1993 commissaris van Jan Tabak NV en sinds 2004 voorzitter van de investeringscommissie van Triodos Duurzaam Vastgoedfonds.
Prof. dr. Th.B.M. Steenkamp (1958) De heer Steenkamp is sinds 1998 werkzaam bij ABP Vermogensbeheer en sinds 2008 in dienst bij APG Asset Management als directeur Income Portfolio en voorzitter van het Innovatiecomité. Hij is tevens lid van de directie APG Asset Management. Sinds 1999 is de heer Steenkamp part time als hoogleraar beleggingsleer verbonden aan de Vrije Universiteit Amsterdam, onder meer verantwoordelijk voor de postdoctorale opleiding
12
financieel en beleggingsanalist (de “VBA opleiding”). Daarnaast vervult hij verschillende nevenfuncties als lid van de editorial board van The Journal of Asset Management, lid van de board van Inquire, lid van de board van ICPM en de advisory board van Netspar.
Functie
Datum aftreding
President-commissaris
Jaarvergadering in 2013
Commissaris
Jaarvergadering in 2010
Commissaris
Jaarvergadering in 2011
13
›› Remuneratierapport van de Raad van Commissarissen Directie
Raad van Commissarissen
Uitgangspunt voor het remuneratiebeleid is een marktconforme beloning op mediaanniveau op basis van een arbeidsmarktreferentiegroep. Deze bestaat uit Nederlandse institutionele vastgoedfondsen of vastgoedvermogensbeheerders. Hierbij heeft de Raad van Commissarissen zich gebaseerd op een rapportage die in opdracht van de Raad door een extern bureau is opgesteld. Naast het basissalaris kan de directie een korte en een lange termijn bonus verdienen. De bonus is voor een deel discretionair. De beloning wordt elke twee jaar getoetst aan een referentiegroep; de laatste toetsing was eind 2007. Momenteel is een nieuwe toets in uitvoering. De Raad stelt de feitelijke remuneratie vast met inachtneming van het remuneratiebeleid en na het inwinnen van extern advies. Tussentijds kan het salaris door de Raad worden aangepast. Dit beleid is door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 4 juli 2006 goedgekeurd.
De bezoldiging van ieder lid van de Raad van C ommissarissen wordt volgens artikel 26 van de statuten vastgesteld door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De remuneratie van de Raad van Commissarissen is goedgekeurd in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 8 december 2005. De bezoldiging op jaarbasis bedraagt voor de president-commissaris € 21.000 en voor de overige c ommissarissen € 15.000.
De bonus voor de directie is onderverdeeld in korte termijn en lange termijn. In beide gevallen zijn een targetniveau en een maximumniveau gedefinieerd als percentage van het basissalaris. Betaling van de bonus vindt alleen plaats als het directielid nog in dienst is of volgens afspraken gepensioneerd. De totale beloning van de directie over 2009 bestaat uit het basissalaris, de variabele beloning, pensioenlasten en overige lasten, in de jaarrekening opgenomen onder de organisatiekosten. De arbeidsovereenkomsten met de directieleden zijn voor onbepaalde tijd afgesloten. De directieleden zijn in dienst getreden vóór de publicatie van de code Tabaksblat. Over de ontslagvergoeding zijn in de arbeidsovereenkomsten geen bepalingen opgenomen. Voor de directieleden geldt dezelfde pensioenregeling als voor de andere personeelsleden: een middelloon systeem met een jaarlijkse opbouw van 2,25% en een fiscaal bepaalde franchise. De indexatie voor de actieve deelnemers is afhankelijk van de totale pensioenlasten ten opzichte van de pensioengrondslag. De indexatie (voor de kosten van levensonderhoud) voor de inactieve deelnemers is vanaf de overgang per 1 januari 2010 naar De Eendragt Pensioen NV afhankelijk van de bestemmingsreserve van de solidaire portefeuille voor inactieven van De Eendragt Pensioen NV.
14
›› Verslag van de directie
Vlnr: R.J.M. Hogenboom, R.H.P.W. Kottman, Th.B.M. Steenkamp, R.Ch. Eujen, H.C.A. de Vos tot Nederveen Cappel en C.J.M. van den Hoogen
Direct rendement blijft op peil door hoge bezettingsgraden Afwaarderingen door hogere aanvangsrendementen Slechts beperkte invloed van faillissementen Huidige markt biedt goede kansen voor vastgoed acquisities Uitwerking beleidsplan duurzaamheid Terugblik op resultaten 2009 en vooruitzicht 2010 Effecten van kredietcrisis op Nederlands direct beleggingsvastgoed De kredietcrisis liet zich vanaf het vierde kwartaal 2008 ook duidelijk voelen in Nederland. De belangrijkste effecten van de kredietcrisis zijn voor Nederlands direct beleggingsvastgoed: • Scherpe daling van volume beleggingstransacties door geringe liquiditeit • Weinig verhuisbewegingen • Waardedaling door gestegen aanvangsrendementen • Toename risico leegstand en wanbetaling door faillissementen Aan deze effecten heeft ook Altera Vastgoed zich niet kunnen onttrekken. Maar een goede uitgangssituatie zonder leverage, hoogwaardige objecten met solide huurders en een gunstige vervalkalender hebben geleid tot relatief goede prestaties.
Het gebruik van leverage (en tot welk niveau) met het daarbij benodigde risicomanagement is bij menig pensioenfonds een belangrijk evaluatiepunt geworden, en sterker medebepalend voor het beleggingsgedrag.
Hoge bezettingsgraden gehandhaafd Altera is voor alle vier sectoren het verslagjaar gestart met bezettingsgraden van 92% en hoger. Er kwamen weinig contracten voor expiratie in aanmerking. Ondanks de laagconjunctuur kon Altera toch nog huurovereenkomsten aangaan, met name in de sectoren Winkels en Bedrijfsruimten en in mindere mate in de sector Kantoren. Bij de sector Woningen is de mutatiegraad vergelijkbaar met 2008, maar de wederverhuurtijd van woningen met maandhuren boven € 800 is toegenomen. Het jaar 2009 kon worden afgesloten met bezettingsgraden die nog steeds boven de 90% liggen: 93% voor Bedrijfsruimten, 94%
15
voor Woningen en Kantoren en zelfs 99% voor Winkels. Wel is de gemiddelde resterende huur, gemeten in aantal jaren, afgenomen. Als de vastgoedmarkt in de periode 2011-2012 weer aantrekt, kan dit kansen bieden bij oversluitingen of wederverhuur. Het effect van faillissementen is zeer beperkt gebleven. De extra aandacht voor debiteurenbewaking heeft bijgedragen aan een acceptabele omvang van de huurachterstanden.
Waardedaling door stijgende aanvangsrendementen In het laatste kwartaal van 2008 en de eerste twee kwartalen van 2009 zijn de aanvangsrendementen sterk gestegen. De liquiditeit in de beleggingsmarkt is door het wegvallen van omvangrijke goedkope financieringsbronnen afgenomen en dit heeft direct geresulteerd in waardedalingen. Met name in de sector Woningen is de afwaardering met 10% hoger geweest dan menigeen vooraf had verwacht. De mede door goedkoop geld in voorgaande jaren opgelopen leegwaarderatio’s en de daling van de leegwaarden zelf zijn hieraan debet geweest. Bij Kantoren en Bedrijfsruimten was de waardedaling met 6% minder ongunstig dan onze verwachting bij de aanvang van 2009. Voor Winkels is de waardedaling beperkt tot 4%. Hierdoor konden met uitzondering van de sector Woningen alle sectoren, ondanks de afwaarderingen, het jaar worden afgesloten met een positief rendement. De portefeuillerendementen per sector van de ROZ/IPD Vastgoedindex over 2009 zijn redelijk in lijn met die van Altera Vastgoed en dit geldt in hogere mate voor de 5-jaars gemiddelden. Voor details wordt verwezen naar de sectorverslagen. Wel hebben wij ons in 2009 ingezet voor een kwaliteitsslag van
de ROZ/IPD Vastgoedindex om de markt hierin beter tot uitdrukking te laten komen en de resultaten van de participanten vergelijkbaar te houden.
Invloed van taxateurwisseling Altera Vastgoed laat per kwartaal alle objecten extern taxeren, met uitzondering van enkele homogene deelportefeuilles in de sectoren Woningen en Winkels waarvoor per kwartaal circa een kwart wordt getaxeerd. Aan de hand daarvan wordt via extrapolatie de waardering van de overige objecten in de homogene deelportefeuille aangepast. Eens in de drie jaar worden deze objecten herverdeeld over de bestaande zes taxateurs. Deze aanpak houdt de taxateurs en onszelf scherp. De herverdeling is ook begin 2009 volgens het driejaarlijkse schema uitgevoerd. De ervaring van voorgaande wisselingen leerde dat de positieve en negatieve afwijkingen elkaar op portefeuilleniveau compenseren. Voor de taxatieronde in het eerste kwartaal 2009 bleek dit evenwel niet het geval. De afwaarderingen bleken veel scherper en daarnaast hadden wij in 2008 al een hogere afwaardering laten zien dan de ROZ/IPD Vastgoedindex. Vervolgens hebben wij de “oude taxateurs” een update laten uitvoeren met dezelfde peildatum en die uitkomsten vergeleken met die van de “nieuwe taxateurs”. De verschillen waren dermate significant dat wij de taxateurs aan de hand van een uitgebreide analyse hebben geïnformeerd over dit gebrek aan consistentie. De “nieuwe taxateurs” hebben daarna hun eigen taxaties herzien. Wij hadden een normale verdeling verwacht van het verschil tussen oude en nieuwe taxateurs, maar het werkelijke beeld bleek fors af te wijken. De uiteindelijke waarden zijn uitgekomen tussen beide benaderingen in. Onderstaande grafiek toont de verschillen.
Verdeling van de waardeverschillen Q1 2009 ten opzichte van waardering “oude taxateurs” Q1 2009 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10%
Normaal Nieuw-oud Herzien-oud
5% >-10%
16
-5%-10%
-5%-0%
0%-5%
5%-10%
>10%
Taxateurs blijken bij een nieuwe taxatie tot andere waarden te komen dan bij een vervolgtaxatie. Dit pleit voor een periodieke wisseling van taxateurs voor alle participanten van de ROZ/IPD Vastgoedindex. Het delen van beleggingsreferenties tussen de taxatiebureaus, vanuit een centrale database, zou voor een belangrijke verbetering kunnen zorgen.
Toegenomen funding door pensioenfondsen eind 2009 Als gevolg van de ingrijpende effecten van de financiële crisis eind 2008 wensten sommige aandeelhouders hun uitbreidingswensen te minimaliseren of zelfs, vanwege een gewijzigde weging in vastgoed of uit liquiditeitsbehoefte, in meer of mindere mate uit te treden. Flexibiliteit in toe- en uittreding is één van de productkenmerken van Altera Vastgoed, waarvoor duidelijke richtlijnen zijn vastgelegd. Deze geboden flexibiliteit heeft ertoe geleid dat het beroep op uittredingen bij Altera groot was. Gevolg van de uittreding was dat Altera Vastgoed eind april 2009 voor € 74,1 miljoen aandelen heeft ingekocht. Dit is gefinancierd met kredietarrangementen met een looptijd van een jaar met een Nederlandse bank. Altera heeft daarmee als een van de weinige partijen uittredingen kunnen en willen faciliteren. Uittreding in een dalende markt is qua timing minder gewenst, in het bijzonder wanneer deze uittreding wordt gefinancierd met vreemd vermogen. Gelet op onze beperkte mogelijkheden van financiering van maximaal 10% leidt dit tot een verminderde mogelijkheid tot acquireren, terwijl de huidige markt juist goede acquisitiemogelijkheden biedt. De aandeelhouders hebben in de aandeelhoudersvergadering van 16 december 2009 besloten om de ruimte van 10% schuldfinanciering niet langer te benutten om uittreding te financieren. Ultimo 2009 is per saldo weer voor € 70,4 miljoen aandelen uitgegeven, zodat op NV niveau het effect van toetredingen en
uittredingen over geheel 2009 met € 3,7 miljoen uiteindelijk gering was. Dit beeld is niet voor elke sector hetzelfde: bij Woningen was per saldo sprake van toetreding met € 36,3 miljoen en bij Winkels juist van uittreding met per saldo € 37,0 miljoen. Het aantal aandeelhouders is in 2009 toegenomen van 24 tot 26. Inmiddels hebben diverse aandeelhouders aangegeven de uit te keren dividenden te willen herbeleggen in Altera. Met de in 2009 gestegen aandelenkoersen en de daling van de vastgoedmarkten is de relatieve omvang van vastgoed in de beleggingsportefeuilles zodanig afgenomen dat voor 2010 weer toetreding van middelen is te verwachten. Per 31 maart 2010 wordt voor ruim € 150 miljoen aandelen uitgegeven. Een product als Altera, met een laag risicoprofiel, zal hiervan kunnen profiteren; zeker gezien de ervaringen die beleggers in 2008 en 2009 hebben opgedaan met ingewikkelde en zwaar gefinancierde indirecte vastgoed-vehikels.
Lage organisatiekosten Ondanks de daling van het beheerd vermogen zijn de organisatiekosten over 2009 uitgekomen op 31,8 basispunten, ruim binnen de interne norm van 33 basispunten. Het kostenniveau van Altera ligt op circa de helft van vergelijkbare fondsen (zie INREV total expense ratio van 58 basispunten voor “core” vastgoed).
Portefeuillemutaties en ontwikkeling pijplijn Naar ons oordeel waren de prijzen voor direct vastgoed in de periode 2006-2008 te hoog. In die periode heeft Altera zich met name gericht op de verwerving van nog te realiseren vastgoed en minder op bestaand vastgoed. Uit de pijplijn is in 2009 voor € 64,3 miljoen vastgoed in exploitatie genomen:
In 2009 in exploitatie genomen objecten Adres
Omschrijving
Den Haag, Loevesteinlaan Den Haag, Laan van Wateringse Veld Emmeloord, Beursstraat 1 Lijnden, Milaanstraat 10-24 Bleiswijk, Spectrumlaan 35-51
Appartementencomplex Pharos, waarvan 72 appartementen van Altera Appartementencomplex Broadway met 56 appartementen en 16 woonwerkwoningen Onderdeel van winkellocatie in centrum Emmeloord Bedrijfsverzamelcomplex van 4.209 m2 in Airport Business Park Lijnden Bedrijfsverzamelcomplex van 19.476 m2 in bedrijvenpark Prisma
17
Door gewijzigde marktniveaus in onder meer de aanvangsrendementen kan het noodzakelijk zijn om voorzieningen te treffen op pijplijnprojecten voordat deze projecten worden afgenomen. Sommige projecten blijken (vooralsnog) niet haalbaar binnen de gestelde kaders. Om die reden is er nu onderscheid gemaakt tussen de zekere en de onzekere pijplijn. De zekere pijplijn bedraagt ultimo 2009 € 105 miljoen, waarvan € 71 miljoen nog te financieren. De onzekere pijplijn bedraagt € 129 miljoen.
Zekere pijplijn 2010 2011 2012 Totaal Af: reeds gefinancierd Totaal T.o.v. portefeuille
Woningen
Winkels
Kantoren
Bedrijfsruimten
Totaal
15 - - 15 -11 4 +4%
59 - 5 64 -23 41 +13%
7 - - 7 - 7 +3%
- 19 - 19 - 19 +9%
81 19 5 105 -34 71 +8%
Gewijzigde marktniveaus kunnen voorzieningen op pijplijnprojecten noodzakelijk maken. De kredietcrisis biedt voor partijen met eigen vermogen volop kansen om tegen aantrekkelijke prijzen vastgoed te verwerven, zowel bestaand als nog te realiseren. Particuliere partijen maken hiervan al ruimschoots gebruik. Door de uittredingen in april 2009 heeft Altera hiervan vooralsnog geen gebruik kunnen maken. De periode tot 2008 was daarentegen gunstig voor disposities en dit is met name in de sector Kantoren ruimschoots benut in de periode 2006-2007. Door de beperkte liquiditeit heeft Altera Vastgoed in 2009 afgezien van het disponeren van objecten uit de handelsportefeuille. Slechts één winkelobject is in augustus 2009 verkocht voor € 3,8 miljoen.
Vooruitzichten voor 2010 Bezettingsgraden ultimo 2009 van, afhankelijk per sector, 93% tot 99% en een beperkt aantal contracten dat in 2010 expireert, leggen een stevig fundament voor een gunstige ontwikkeling van het direct rendement voor 2010. Door de waardedalingen in 2009 zal in 2010 het direct rendement kunnen toenemen. De stijging van de aanvangsrendementen vanaf het najaar 2008 heeft zich medio 2009 gestabiliseerd. De markthuur kan echter door de teruggevallen vraag een daling laten zien en zich vertalen in hogere huurincentives. Dit zal in 2010 naar onze verwachting de waarden van kantoren en bedrijfsruimten beïnvloeden. De vooruitzichten worden per sector nader onderbouwd in de sectorverslagen elders in het jaarverslag.
18
Wij zullen in 2010 weer volop middelen van pensioenfondsen aan kunnen trekken ten behoeve van de verdere ontwikkeling van de vier sectorportefeuilles. Per 31 maart 2010 zal voor ruim € 150 miljoen aandelen worden uitgegeven. Ook verwachten wij betere mogelijkheden om objecten uit de handelsportefeuille te disponeren, zodat ook vanuit die invalshoek de portefeuillestructuur verder wordt geoptimaliseerd.
Duurzaamheid Duurzaamheid is een integraal thema van ons beleid. Altera Vastgoed is ervan overtuigd dat duurzaamheid voor vastgoed een factor van groot en blijvend belang is. Gebruikers van vastgoed zullen op dit gebied steeds hogere eisen stellen. Uitgangspunt hierbij is de saldobenadering van de IVBN (Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland), die de invloed van duurzaamheid op de totale vastgoedvoorraad in ogenschouw neemt. Immers: nieuwbouw vormt slechts een beperkt deel van de voorraad en leidt tot achterlating van bestaand vastgoed. Elders in dit jaarverslag wordt specifiek ingegaan op duurzaamheid, waaronder de acties van 2009. Duurzaamheid is bovendien het thema van de interviews in de sectorverslagen elders in dit jaarverslag.
Service aan bestaande aandeelhouders en overige relaties Altera Vastgoed streeft naar kwalitatief hoogwaardige publicaties die volgens een strakke planning worden verstrekt aan aandeelhouders en overige relaties. De positieve reacties op deze documenten bevestigen niet alleen de kwaliteit van de geleverde performance, maar ook de waardering voor de herkenbare positie die Altera Vastgoed heeft in de markt voor pensioenfondsen.
Research De beleids- en beleggingsplannen van Altera Vastgoed komen voort uit ervaringen in de operationele activiteiten en uit intern
Publicaties
Frequentie
Doelgroep
1x per jaar 1x per jaar 4x per jaar 1x per jaar
Aandeelhouders en overige relaties Aandeelhouders en overige relaties Aandeelhouders Aandeelhouders
Bij aanpassing 1x per jaar Eenmalig Bij aanpassing
Aandeelhouders Aandeelhouders Aandeelhouders Aandeelhouders en prospectieve aandeelhouders
2x per jaar 1x per 2 jaar
Alle relaties Ontwikkelaars, beleggers, makelaars, etc.
Financieel Jaarverslag Halfjaarverslag Kwartaalverslagen ROZ/IPD analyse
Beleid Sectorbeleidskader voor middellange termijn Beleids- en Beleggingsplan per sector Beleidsplan duurzaamheid Bedrijfsprofiel
Overige uitingen Ter Info-nieuwsbrief Acquisitiebrochure
uitgevoerde onderzoeksactiviteiten. De afdeling Strategie en Research analyseert continu de vastgoedmarkten, de ontwikkelingen op de gebruikersmarkten en de onderlinge relaties. Daarbij maakt de afdeling gebruik van interne en externe databestanden, alsmede van de ervaring binnen de onderneming. De uitgebreide analyses van de ROZ/IPD-data vormen mede de basis voor het beleggingsbeleid per sector en de opbouw van de sectorportefeuilles. Research levert daarnaast belangrijke input bij het oordeel over concrete aan- en verkopen. In 2009 heeft de afdeling onder meer bijgedragen aan de IVBN-publicatie “Rendement en risico van Nederlands vastgoed in internationaal perspectief” en aan een werkgroep om te komen tot een database van beleggings- en huurtransacties.
Klanttevredenheidsonderzoeken Altera Vastgoed onderzoekt periodiek de tevredenheid onder huurders van het vastgoed. Daarbij gaat het om de kwaliteiten van het gebouw, de omgeving en de service die door de externe vastgoedmanagers geboden wordt. Deze terugkoppeling van de huurders stelt Altera Vastgoed in staat om het product goed af te stemmen op de eisen en wensen in de gebruikersmarkten. Na het in 2006 afgeronde brede klanttevredenheidsonderzoek gaan afzonderlijke sectoronderzoeken dieper in op de tevredenheid en wensen van de vastgoedgebruikers. In 2008 is een klanttevredenheidsonderzoek verricht onder de huurders van de woningen; in 2009 volgde een dergelijk onderzoek voor de gebruikers van de bedrijfsruimten. De bevindingen geven input voor de kwaliteit van de objecten, de wensen van de huurders en de dienstverlening van de externe vastgoedmanagers.
Uitbesteding property management De organisatie is gericht op de kernactiviteiten portefeuille- en asset management. Het property management (dagelijks beheer, waaronder huurincasso en onderhoud) is uitbesteed aan externe vastgoedmanagers. De prestaties van de externe vastgoedmanagers worden jaarlijks gemeten. Aan de hand hiervan worden ook verbeteracties afgesproken. In 2009 is de Vastgoedmanagementovereenkomst, waarin de taken van de externe vastgoedmanager zijn beschreven, geheel herzien.
Personeel Eind 2009 waren er 22 personen werkzaam bij Altera Vastgoed (21 fulltime equivalenten). De positie van hoofd verwerving wordt waargenomen door twee directieleden. Wij stimuleren het volgen van vastgoedspecifieke (deel-) opleidingen. In 2009 heeft een van de medewerkers met succes de master vastgoedopleiding bij de Amsterdam School of Real Estate afgerond. Twee andere medewerkers volgen eveneens opleidingen bij dit instituut. Voorts zijn, met het oog op het integriteitsbewustzijn, dilemmatrainingen gegeven aan onze medewerkers. Wij danken onze medewerkers voor de grote inzet in 2009, waardoor Altera Vastgoed ondanks de economisch mindere tijden, relatief goede resultaten boekte.
19
›› Benchmarking, richtlijnen en aanbevelingen in de vastgoedbranche
Sinds de oprichting in 2002 is Altera Vastgoed lid van INREV, de European Association for Investors in Non-listed Real Estate Vehicles. In de afgelopen jaren heeft INREV de volgende richtlijnen en aanbevelingen ontwikkeld: • Core definitions (december 2006) • Corporate governance principles and guidelines (december 2006) • Reporting guidelines (maart 2007) • Calculated principles for the net asset value of non-listed real estate funds (september 2007) • Fee metrics guidelines (september 2007) • Property valuation best practices (september 2008)
voor overdrachtsbelasting. De net asset value zou kunnen worden verhoogd door de in de afgelopen vijf jaar betaalde overdrachtsbelasting over vijf jaar te amortiseren. Altera Vastgoed heeft bij uitgifte van aandelen gekozen voor een compensatieregeling overdrachtsbelasting die met dit effect rekening houdt (namelijk gefixeerd op 1,5% bij toetreding met liquiditeiten). Het zou verwarrend zijn om naast deze regeling ook een aangepaste net asset value te calculeren. Mede om die reden heeft Altera Vastgoed er voor gekozen om deze aanbeveling niet op te volgen. De definitie van de organisatiekosten die Altera Vastgoed hanteert komt bijna geheel overeen met de definitie van INREV, met uitzondering van bankkosten die Altera Vastgoed onder de rentebaten/lasten verantwoordt. Altera Vastgoed relateert de organisatiekosten aan het gemiddeld beheerd vermogen (eigen vermogen plus liquiditeiten beschikbaar voor herbelegging). INREV onderscheidt twee maatstaven voor deze kosten: total expense ratio (managementkosten inclusief kosten van het fonds gedeeld door ofwel de gemiddelde net asset value of de gross asset value) en real estate expense ratio (total expense ratio plus exploitatiekosten). De total expense ratio achten wij een zinvolle ratio, maar dat geldt niet voor de real estate expense ratio die door zijn veelomvattendheid weinig toevoegt.
Deze aanbevelingen zijn in december 2008 geïntegreerd in de rapportage “INREV Guidelines”.
De total expense ratio over 2009 is voor Altera Vastgoed (alle sectoren tezamen) als volgt:
Diverse organisaties vaardigen richtlijnen uit en doen aanbevelingen die bijdragen aan de professionalisering van de institutionele vastgoedbranche. Dit leidt tot een verdere verbetering van de transparantie in de sector. De voor Altera Vastgoed in dit kader belangrijkste organisaties zijn INREV, Stichting ROZ/IPD Vastgoedindex en IVBN. Altera Vastgoed participeert veelvuldig en intensief in verschillende werkgroepen binnen deze organisaties. Voorts verzorgen deze instellingen ook diverse benchmarks.
INREV
Organisatiekosten (in € x 1.000) Total expense ratio (in basispunten)
% gross asset value (grondslagen INREV)
% net asset value (grondslagen INREV)
% beheerd vermogen
4.512 31,4
4.512 33,1
4.501 31,8
Op de website van INREV (www.inrev.org) zijn deze richtlijnen en aanbevelingen te downloaden. Voor zover van toepassing op Altera Vastgoed voldoen wij in grote lijnen aan deze richtlijnen. Altera Vastgoed verstrekt uit concurrentieoverwegingen geen informatie over de waardering van individuele objecten. INREV heeft aanbevelingen gedaan voor aangepaste net asset value calculaties waarbij rekening wordt gehouden met diverse correcties. Die zijn slechts in beperkte mate van toepassing voor Altera Vastgoed. De voor Altera meest relevante correctie is die
20
(grondslagen Altera Vastgoed)
Volgens de meest recente meting van INREV uit december 2009 bedragen de gemiddelde managementkosten van “core” vastgoedfondsen 0,58% van de gross asset value. Altera Vastgoed zit hier met 0,31% ruimschoots onder.
ROZ/IPD Vastgoedindex De ROZ/IPD Vastgoedindex verzorgt sinds 1995 samen met International Property Databank (IPD) in London de vastgoedindex en vastgoedbenchmarks voor Nederlands vastgoed, onderverdeeld naar vier sectoren. Deelnemers zijn, naast Altera
Vastgoed, nog 20 andere bedrijven en instituten met een totale portefeuille van € 39 miljard. De deelnemers verstrekken hun taxatie-, transactie- en exploitatiegegevens en op basis daarvan worden de rendementen berekend (tijdgewogen en conform de GIPS standaarden). Het taxeren dient te geschieden volgens de ROZ/IPD taxatierichtlijnen. Altera Vastgoed bewaakt dat hieraan wordt voldaan en alle objecten worden jaarlijks (en doorslaggevend ook per kwartaal) extern getaxeerd, beduidend intensiever dan het minimum van een externe taxatie eens in de drie jaar. De gegevens die aan de ROZ/IPD zijn aangeleverd sluiten aan op de in de jaarrekening opgenomen cijfers. Enkele overige beleggingen vallen buiten deze aanlevering. Sinds 2002 heeft de ROZ/IPD ook een benchmark voor de managementkosten, de ROZ/IPD managementkostenindex. De managementkosten worden hierbij beperkt tot de kosten die betrekking hebben op de standing investments. Over het jaar 2008 deden 12 deelnemers hieraan mee, hetgeen leidt tot een dekkingsgraad ten opzichte van de ROZ/IPD Vastgoedindex van bijna 70%. De resultaten van deze index zijn niet openbaar.
IVBN De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) is een belangenbehartigingsorganisatie waarvan de leden gezamenlijk zo’n 90% van het institutionele Nederlandse vastgoedvermogen vertegenwoordigen. De leden dienen te voldoen aan een Code of Ethics en voorts is een Model interne gedragscode opgesteld. Voor het verkopen van huurwoningen is een specifieke code opgesteld die rekening houdt met de belangen van de huurders. Altera Vastgoed voldoet aan deze codes en de gedragscode voor de medewerkers van Altera Vastgoed is mede hierop geënt. Met ingang van de jaarverslagen over 2005 heeft IVBN transparantierichtlijnen uitgevaardigd waaraan het jaarverslag van een lid, verantwoordelijk voor ten minste één zelfstandig vastgoedfonds met meer dan één aandeelhouder, dient te voldoen. IVBN toetst jaarlijks in welke mate de genoemde leden aan deze richtlijnen voldoen. Altera Vastgoed scoort hierin vanaf de aanvang zeer hoog.
21
›› Trends en ontwikkelingen vastgoedbeleggingsmarkt Voortgaande daling investeringsvolume in alle sectoren Na de daling van 2008 is het investeringsvolume in 2009 in alle vastgoedsectoren in Nederland opnieuw teruggelopen. In totaal halveerde het volume van € 6 miljard in 2008 naar € 3 miljard in 2009, vooral omdat het in 2008 nog forse volume aan winkelbeleggingen nadien flink is afgenomen. Hoewel portefeuilletransacties niet geheel ontbreken, zijn het toch vooral de individuele objectinvesteringen geweest die nog voor enige dynamiek op de markt zorgden.
Ontwikkeling investeringsvolumina (in € x mln, bron: DTZ) 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000
2001
2002
2003
2004
2005
Woningen
Kantoren
Winkels
Bedrijfsruimten
2006
2007
2008
2009
Er is in 2009 een ander type belegger op de markt actief geweest. Waren het tot 2008 de vastgoedfondsen die zich sterk op de beleggingsmarkt roerden, nu zijn dat vooral de particulieren en overige partijen, zoals de overheid, corporaties, eigenaar/gebruikers en ontwikkelaars. Het aandeel van de buitenlandse beleggers is in de crisisperiode lager geweest dan voorheen. Institutionele partijen zijn in de loop van dit decennium vrijwel volledig uit de directe vastgoedbeleggingsmarkt verdwenen.
Verdeling investeringen naar type belegger (bron: DTZ) 100%
7%
80%
25%
4% 12% 26%
60%
25%
40% 31%
47%
5% 12% 37%
5% 7% 32%
44%
57%
20%
22
5% 2%
3% 11%
7% 3%
13% 6%
51%
50%
50%
36%
39%
42%
38%
36%
24% 5% 10%
60%
12%
11%
2%
0%
4%
2%
2%
3%
1%
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Beursgenoteerde fondsen
Particuliere beleggers
Institutionele beleggers
Niet-genoteerde fondsen
Overige
Aandeel buitenlandse beleggers in jaarlijks transactievolume (bron: DTZ) 100% 90%
27%
31%
42%
32%
18%
37%
48%
21%
24%
73%
69%
58%
68%
82%
63%
52%
79%
76%
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%
Nederlands
Buitenlands
Bezinning bij institutionele beleggers In het afgelopen decennium hebben niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen flink kunnen investeren omdat institutionele beleggers hun directe vastgoedbeleggingen (in gebouwen) vervangen hebben door participaties in niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen, ook wel privaat indirect vastgoed genoemd. De kredietcrisis en de daaropvolgende recessie geven aanleiding tot bezinning bij de institutionele beleggers op een aantal vraagstukken rond deze vorm van beleggen in vastgoed. Er zal meer aandacht komen voor de mogelijk negatieve gevolgen van leverage, financieringsafspraken, nieuwbouwpijplijnen, managementvergoedingen, nevenactiviteiten van fondsmanagers, co-investment door de managers in het fonds en open-end structuren. Daarbij rijst vooral de fundamentele vraag in hoeverre de private indirecte beleggingen met vreemd vermogen moeten worden gefinancierd en, zo ja, wat het optimale leveragepercentage is. Een bewustwording over de consequenties van leverage kan een bijdrage leveren aan het behoud van de kwaliteiten van de beleggingscategorie. Om het succes van de beleggingscategorie te bestendigen is meer aandacht nodig voor de risico’s van financieringen, door bijvoorbeeld stress-scenario’s door te rekenen. Tevens zou er
nauwkeuriger gekeken moeten worden naar diversificatie, onafhankelijkheid van het management, de fee structuur, alignment en de governance in het algemeen.
Liability hedge In de pensioenwereld is een verandering in het beleggingsbeleid zichtbaar. De traditionele benadering van de asset liability modelling (ALM) is aangepast. In een zogenaamde income portfolio (matching portefeuille) streeft men het hedgen van de verplichtingen na, en daarnaast wordt voor de bekostiging van de indexatie een growth portfolio (return portefeuille) aangehouden, die op de lange termijn een hoog reëel rendement geeft, maar op de korte termijn volatieler is. De diverse vastgoedsectoren in Nederland kunnen daarbij in verschillende typen beleggingsportefeuilles van pensioenfondsen terechtkomen en zullen aan de daarbij passende verwachtingspatronen moeten voldoen.
Opnieuw stijging aanvangsrendementen De dalende beleggersvraag heeft geleid tot stijgende aanvangsrendementen. Op de beste locaties heeft dat in 2009 geresulteerd in een stijging van de aanvangsrendementen met 20 tot
23
Netto aanvangsrendementen primaire locaties (bron: DTZ, Altera) 10,0% 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% 2002
2003
2004
2005
2007
Woningen
Kantoren
10-jaars staats nominaal
Winkels
Bedrijfsruimten
10-jaars staats nominaal min 2% inflatie
30 basispunten. Dit cijfer betreft slechts een beperkt aantal locaties en doorgaans zeer langjarige huurcontracten. Naarmate een locatie minder gewaardeerd wordt, kunnen de aanvangsrendementen volgens de grote makelaarskantoren zelfs oplopen met 50 tot 80 basispunten, mede afhankelijk van de lengte van een huurcontract. Met een nog steeds zeer lage rente, is de spread tussen de vastgoedrendementen en de rente weer iets toegenomen. Uitgaande van gelijkblijvende markthuur betekent de stijging van de aanvangsrendementen dat goed gelegen en langjarig verhuurd vastgoed fors goedkoper is dan vóór de crisis: voor bedrijfsruimten is het waarde-effect minimaal 10%, voor winkels 13%, voor kantoren 16% en voor beleggerswoningen 17%.
24
2006
2008
2009
Performance Nederlands direct vastgoed Het totaal rendement op direct Nederlands vastgoed is in 2009 uitgekomen op -0,2%. Hiermee komt het rendement iets lager uit dan dat van obligaties. Aangezien de aandelenmarkt herstel toonde na het dramatische beursjaar 2008, was hier in het afgelopen jaar een uitschieter naar boven waar te nemen. Als naar de vijfjaarsperformance wordt gekeken behaalt Nederlands direct vastgoed met gemiddeld 7,3% een hoger rendement dan obligaties (4,4%) en aandelen (5,4%) en heeft het daarbij de laagste volatiliteit. Sinds 2003 behalen de winkels het hoogste totaal rendement en dit gold ook voor 2009. Bij de kantoren en bedrijfsruimten wist het direct rendement de waardedalingen te compenseren en lag het totaal rendement rond het nulpunt. De woningen kenden een negatief rendement van -2,2%.
Vooruitzichten voor 2010 Woningen Door het geringe nieuwbouwaanbod blijft er schaarste op de woningmarkt. De daling van de woningprijs zal dan ook niet aanhouden en in 2010 wordt een stabiele woningprijs verwacht. De beleggersvraag zal langzaam terugkeren. De huurstijging zal weer rond het inflatieniveau liggen en dit geldt ook voor de waardeontwikkeling.
Winkels De detailhandel zal ook in 2010 nog hinder ondervinden van de crisis. Huurprijzen zullen op de beste locaties stabiliseren, maar op mindere locaties onder druk blijven staan. Voor de goede locaties ligt een stabilisatie van de waarde in het verschiet, op mindere locaties kan de waarde gaan dalen.
Kantoren Vraag en aanbod zullen in 2010 nog niet in evenwicht zijn. Gunstig is wel dat weinig nieuwbouwkantoren op de markt zullen komen. De tweedeling in de markt zal zich ook in 2010 manifesteren. De huur en de waarde zullen zich op de beste locaties stabiliseren, maar op andere locaties ook in 2010 nog onder druk staan.
Bedrijfsruimten De vraag naar bedrijfsruimten zal zich in het logistieke segment langzaam herstellen, maar bij de consumentengevoelige bedrijvigheid zal de crisis nog enige tijd voortduren. Door de geringe nieuwbouw kan de vraag-aanbodverhouding zich enigszins herstellen. Dit kan een halt toeroepen aan de waardedaling van de bedrijfsruimten.
25
›› Duurzaamheid Eind 2008 is de beleidsnota Duurzaamheid vastgesteld. In 2009 is de aangestelde manager duurzaamheid begonnen met de uitwerking. In de Beleidsnota is de volgende missie geformuleerd:
Altera Vastgoed streeft naar het op pragmatische en ten minste rendementneutrale wijze meetbaar minimaliseren van het verbruik van energie en water en het optimaal toepassen van duurzaamheid bevorderende maatregelen. Deze missie is gebaseerd op de volgende uitgangspunten: • investeringen in duurzaamheid dienen ten minste rendement neutraal te zijn doordat huurders meebetalen of door verbete-
ring van de marktpositie van de objecten (betere verhuurbaar- heid en minder gevoelig voor economische en technische veroudering); • Altera hanteert binnen het duurzaamheidvraagstuk een pragmatische benadering gericht op bewezen en geaccep- teerde oplossingen en technieken; • ambities worden vastgelegd op basis van een erkende, eenduidig meetbare systematiek; • criteria en ambities worden geconcretiseerd per sector, waarbij de normstelling gefaseerd plaatsvindt; • ook sociale en economische kwaliteiten zijn randvoorwaarden bij het streven naar duurzaamheid. De onderstaande figuur geeft aan op welke wijze duurzaamheid in de organisatie is geïntegreerd:
Top-down beleid per sector • Missie • Beleidsnota • Programma van eisen • Normering (bijv. BREEAM NL in use)
IST Nulmeting duurzaamheid sectorportefeuilles
Thema’s en doelstellingen
Acquisitie
Herontwikkeling
Exploitatieportefeuille
Bottum-up beleid per sector en object • Toetsen en inzicht in integrale objectkwaliteit • Meetbaar maken van prestaties • Meten (o.a. EPC’s)
26
Acties, waaronder: • Verbetering energielabels i.s.m. huurders • Verbruiksmetingen • Dispositie • Etc.
SOLL Gewenste duurzaamheid sectorportefeuilles
In de onderstaande tabel zijn het beleid en de doelen kort samengevat. Deze doelen zijn enerzijds voorwaardenscheppend (Altera creëert door ingrepen de voorwaarden voor een duurzaam gebruik) en anderzijds informatief (Altera beïnvloedt het energiegebruik van de huurder door toegespitste informatie over verbruik).
Prioriteit thema’s
Tijdlijn per sector
Thema Prioriteit Voorwaardescheppende en informatieve doelstellingen
Woningen Winkels* Kantoren Bedrijfsruimten
Energie
Water
1
2
2009
2009
2009
2009
De sectordoelstelling bereiken per object met verbeteracties, in overleg met huurders
2009- 2013
2009- 2013
2009- 2013
20092013
De energiegebruikgegevens op verhuurbare eenheid niveau beschikbaar maken
n.v.t.**
2009- 2010
2009- 2010
20092010
Huurderinformatie ontwikkelen en verstrekken, 2010- zo mogelijk op basis van de verkregen 2011 verbruikgegevens
2010- 2011
2010- 2011
20102011
Waterbesparende maatregelen toepassen
2009- 2011 2009- 2013
2009- 2011 2009- 2013
20092011 20092013
Energieprestatie Certificaten verkrijgen per object en deze toetsen aan de sectordoelstelling
2009- 2011 Waterverbruikgegevens minimaal op gebouw- n.v.t.** niveau beschikbaar maken, ook voor huurder- informatie
Overige duurzaamheid thema’s
Tijdlijn per sector
Thema Prioriteit Voorwaardescheppende en informatieve doelstellingen
Woningen Winkels* Kantoren Bedrijfsruimten
Materialen en afval
3
Objectkwaliteit inzichtelijk maken, duurzame 2009- materiaalalternatieven toetsen en toepassen 2013
2009- 2013
2009- 2013
20092013
Grond- gebruik
3
Kwaliteitsverbetering en herontwikkelingsalternatieven objecten
2009- 2013
2009- 2013
2009- 2013
20092013
Gezond- heid
3
2009- 2013
2009- 2013
2009- 2013
20092013
Vervuiling
3
Optimale luchtkwaliteit en klimaatbeheersing Reduceren uitstoot klimaatinstallaties door versneld uitfaseren (H)CFK koelmiddelen
2009- 2013
2009- 2013
2009- 2013
20092013
Manage- ment
3
2009- 2013
2009- 2013
2009- 2013
20092013
Duurzaamheid brede informatievoorziening huurders
* Bij winkels ligt de nadruk op winkelcentra. Bij solitaire winkels is huurderinformatie en voorlichting van belang. ** Bij individuele woningen zijn geen gebruikgegevens beschikbaar te maken in verband met privacy.
27
In 2009 waren de acties met name gericht op het thema energie. Voor bestaand vastgoed zijn hier ook de meeste voordelen te halen. Voor nieuw vastgoed zijn de per sector geformuleerde Programma’s van Eisen aangepast.
Energie Voor het thema energie heeft Altera Vastgoed op sectorniveau een beleidsdoelstelling voor de periode 2009-2013 geformuleerd in de vorm van een te behalen energieprestatiescore. Onderstaande tabel geeft de doelstellingen weer.
Sector
Doelstelling objectscores EPC label voor 2009-2013
Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten
≥D ≥D ≥D ≥E
De energieprestatiecertificaten (EPC’s) zijn op gebouwniveau voor alle sectoren vastgesteld. Deze EPC’s geven een inzicht in de berekende energieprestatie van de gebouwen, gebaseerd op een gemiddeld gebruikspatroon. Onderstaand wordt op sectorniveau weergegeven welke certificaatscores zijn verkregen.
Woningen: verdeling energie naar woning aantallen 60% 54%
50% 40% 30% 20%
20% 16%
10%
1%
1%
0%
D
E
F
G
18%
17% 3%
7%
F
G
7% A
B
C
98% van de woningen voldoet aan het beleidsdoel
Winkels: verdeling energie naar meters 60% 50% 40% 30% 20%
23%
10%
23%
9% A
B
C
73% van de winkels voldoet aan het beleidsdoel
28
D
E
Kantoren: verdeling energie naar meters 60% 50% 40% 30% 27% 20%
23%
26% 18%
10% 5%
0%
1%
A
B
C
D
E
F
G
33% van de kantoren voldoet aan het beleidsdoel
Bedrijfsruimten: verdeling energie naar meters 60% 50% 40% 30% 20%
29% 22% 16%
16%
10% 7%
5% A
B
C
D
5% E
F
G
79% van de bedrijfsruimten voldoet aan het beleidsdoel
Voor de woningen waren deze gegevens medio 2009 beschikbaar, voor de andere sectoren in december 2009. In 2009 is begonnen met het uitwerken van initiatieven om het label om te buigen van de objecten die niet aan de beleidsdoelstelling voldoen. Het Woning Waardering Stelsel (WWS) is het puntensysteem voor de gereguleerde woningen op basis waarvan de maximaal redelijke huur wordt vastgesteld. In de woningportefeuille is een aanvullende analyse gemaakt van de invloed die de verwachte herziening van het WWS zal hebben op de maximaal redelijke huur. Deze herziening, waarvan de wetsbehandeling momenteel loopt, houdt in dat het energielabel gekoppeld zal worden aan de puntenberekening, in plaats van aan de huidige puntentoekenning voor verwarmingswijze en isolatie.
De impact van deze voorgenomen aanpassing is onderzocht voor de Altera woningportefeuille. Voor hooguit 44 woningen zou dit, zonder ingrijpen van Altera, kunnen leiden tot een mogelijke huurbevriezing van de maximaal redelijke huur tot 2012 (en na 2012 tot een verlaging van de maximaal redelijke huur). Deze woningen bevinden zich in 3 verschillende objecten. Voor twee complexen is een traject ingezet voor energetische verbetering, in combinatie met het natuurlijk moment van een geplande herontwikkeling. De EPC’s geven een beeld van de berekende energieprestatie voor de objecten. Naast de berekende prestatie zijn de gegevens nodig over het werkelijke energiegebruik. Daarvoor is individuele bemetering nodig. Voor zover deze meters niet
29
aanwezig zijn, worden ze alsnog aangebracht. De gegevens over het energiegebruik (elektra, gas, warmte) worden vervolgens verzameld en geanalyseerd. Voor de sectoren Kantoren en Bedrijfsruimten zijn met enkele huurders reeds oriënterende gesprekken gevoerd, ter voorbereiding van een afgestemd verduurzamingsvoorstel. Altera en energiebedrijf Eneco New Energy hebben een intentieverklaring getekend voor de toepassing van grote zonnepaneelsystemen op daken van bedrijfsruimten en kantoren. Deze zonnepanelen wekken duurzame elektriciteit op.
Thema en doeleinden
Water en overige thema’s Naast het in beeld brengen van het waterverbruik (waarvoor op een aantal locaties nog tussenmeters nodig zijn), heeft Altera per sector doelstellingen voor water opgesteld. Waterbesparende maatregelen liggen onder andere op het vlak van waterbesparend sanitair en het benutten van hemelwater. Voor de overige thema’s volgt hieronder een korte samenvatting van de doelstellingen en de ingezette acties.
Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Ingezette acties
Materialen Gebruik duurzame materiaal alternatieven
Controle en toepassing duurzame materiaal eisen in prestatienorm herziening (bijv. specifiek FSC hout)
Grondgebruik Kwaliteitsimpuls bestaande bouw
>10 objecten in onderzoek voor investering in kwaliteitsverbetering (energetisch, esthetisch, verhuurtechnisch)
Gezondheid Optimale luchtkwaliteit en klimaatbeheersing
Prestatienorm herziening per sector, specifieke aandacht voor bijvoorbeeld filtervervanging balansventilatie
Vervuiling Reduceren uitstoot koelsystemen
30
Uitfaseren koelmiddel R22: inventarisatie bij alle commerciële objecten via externe vastgoedmanagers
vernieuwing. Ook de verlichting en het sanitair verdienden modernisering. De energiezuinigheid van het kantoor kon ook worden verbeterd, tegelijk met de aanpak van de gevel. Bij de aankoop is dan ook rekening gehouden met een investeringsbudget voor verduurzaming. Door de sterke veroudering en de leegstand werd het gebouw verworven tegen een aangepaste prijs die investeringsruimte bood, bij behoud van een marktconform huurprijsniveau.
Aanpak van de renovatie Tijd dus voor een forse ingreep. Altera Vastgoed heeft een tijdlozer gevelontwerp laten maken en andere materialen toegepast, waarmee het kantoor weer volledig is geëquipeerd voor een volgende langdurige gebruiksfase. De entree en ontvangstruimte zijn vergroot en gemoderniseerd. Plafonds en armaturen zijn in alle kantoorunits en in de algemene ruimten vervangen. Ook het sanitair is volledig vernieuwd. Het meest in het oog springt de nieuwe gevel, die het kantoor een totaal andere en hoogwaardige uitstraling geeft.
Het resultaat Hal van het verduurzaamde kantoor
Voorbeeld case verduurzaming Verduurzaming van een portefeuille is zeker niet alleen een kwestie van het verwerven van nieuwe gebouwen die voldoen aan de laatste duurzaamheidcriteria. Nieuwbouwprojecten voegen slechts 1 à 2% per jaar toe aan de bestaande gebouwenvoorraad en leggen veelal een claim op de schaarse ongebruikte ruimte. Als de gebruiker van de nieuwbouw een bestaand gebouw verlaat, dat vervolgens niet meer wordt verhuurd, dan is de verduurzaming daarmee per saldo niet gediend. Wij ondersteunen het standpunt van de IVBN dat het verduurzamen van de bestaande voorraad prioriteit moet krijgen boven duurzame nieuwbouw. Ook wij bepleiten een “saldobenadering”: baseer de keuze voor nieuw vastgoed op het saldo van positieve en negatieve effecten op de duurzaamheid van de gehele gebouwenvoorraad.
De belangrijkste graadmeter voor succes is de verhuur. Deze laat een grote sprong voorwaarts zien; ruim 90% is verhuurd. Dat nieuwe huurders de locatie en het gebouw positief waarderen is evident, maar minstens zo belangrijk is dat zij hebben gekozen voor de bestaande bebouwing in plaats van nieuwbouw elders.
Volgende stappen Er zijn nog kansen genoeg om het kantoor verder te verbeteren, en het energielabel op te hogen van D tot C. Dat groene C-label is dan het sluitstuk van de aanpak die aantoont dat kantoren op een goede locatie, dankzij een bewuste keuze voor duurzaamheid en met inzet van de betrokkenen, een succesvolle nieuwe levensfase in kunnen gaan.
Onze aankoop in 2007 van een bestaand kantoorgebouw aan de Euclideslaan in kantorenpark Rijnsweerd in Utrecht illustreert deze benadering. Het gebouw uit 1992 was bij aankoop op vele aspecten gedateerd en stond voor ruim 75% leeg. Toch is besloten tot aankoop, met name vanwege de locatie. Vooral de gevel, de entree en de ontvangsthal met lage plafonds waren toe aan
31
›› Corporate governance Toetsing aan Corporate Governance Code (Frijns, december 2008), hoewel niet-beursgenoteerd Vastlegging algemene kaders in Bedrijfsprofiel Middellange termijn sectorbeleidskaders Interne gedragscode Risicomanagement volgens Coso systematiek Scherp op maatregelen om frauderisico te beperken Inleiding Altera Vastgoed is als niet-beursgenoteerde vennootschap niet onderworpen aan de Corporate Governance Code van de Monitoring Commissie (Frijns, december 2008). Niettemin toetst Altera Vastgoed zich uit een oogpunt van transparantie aan de code, voor zover die voor niet-beursgenoteerde ondernemingen relevant is. De belangrijkste onderdelen van corporate governance zijn vastgelegd in de statuten, laatstelijk gewijzigd op 23 december 2009, en in het Bedrijfsprofiel dat op 17 december 2008 door de aandeelhouders is vastgesteld. In het Bedrijfsprofiel is ook de beleggingsdoelstelling vastgelegd.
Altera Vastgoed is een naamloze vennootschap met statutaire vestiging in Amstelveen. De vennootschap voldoet aan de eisen die artikel 28 Wet op de vennootschapsbelasting stelt aan fiscale beleggingsinstellingen met uitdelingsverplichting en is derhalve geen vennootschapsbelasting verschuldigd. Altera Vastgoed staat niet onder toezicht van AFM en DNB en er is geen sprake van bijzondere vergunningen.
Hoofdlijnen governance structuur De hoofdlijnen van de governance structuur zijn in onderstaand schema uitgewerkt:
Benoeming en ontslag Directie RvC
Initiatief/voordracht
Goedkeuring
RvC RvC
AvA AvA
Beleid Sectorbeleidskaders middellange termijn (3 jaar) Beleids- en beleggingsplannen passend binnen sectorbeleidskaders Ondernemingsplan Bedrijfsprofiel (exclusief bijlagen)
directie/RvC directie directie directie/RvC
AvA per sector RvC RvC AvA
Aandelentransacties Toetreding nieuwe aandeelhouders passend binnen kaders AvA Uitgifte aandelen passend binnen kaders AvA Inkoop eigen aandelen anders dan om niet
directie directie directie/RvC
RvC RvC AvA
Portefeuillemutaties Investeringen/desinvesteringen tussen 10% en 20% van de net asset value van de desbetreffende sector of > € 25 miljoen Investeringen/desinvesteringen > 20% van de net asset value van de desbetreffende sector
directie
RvC
directie/RvC
AvA per sector
Overig Statutenwijziging Vaststellen en goedkeuren jaarrekening Vaststelling budget (exploitatie en organisatiekosten)
32
directie/RvC/AvA RvC (preadvies) directie
AvA AvA RvC
Voor sectorspecifieke aangelegenheden, zoals portefeuillemutaties en de vaststelling van de middellange termijn sectorbeleidskaders geldt een stemrecht naar rato van het belang van een aandeelhouder in de desbetreffende sector. Voor overige aangelegenheden geldt een stemrecht naar rato van het belang van een aandeelhouder in de vennootschap. In beginsel volstaat een meerderheid van meer dan 50%. Voor het besluit tot beursnotering is een meerderheid van 95% van het geplaatste kapitaal nodig. Voor een aantal niet-sectorspecifieke en sectorspecifieke voorstellen, waarbij ten minste 75% van het geplaatste kapitaal van de vennootschap respectievelijk van de sectoraandelen vertegenwoordigd dient te zijn, gelden de volgende regels voor de besluitvorming: • meerderheid ≥ 75%: voorstel aangenomen • meerderheid > 50% en < 75%: voorstel ook aangenomen als niet meer dan 2 aandeelhouders tegenstemmen • minderheid ≤ 50%: voorstel niet aangenomen Voor niet-sectorspecifieke voorstellen wordt de zeggenschap op het niveau van de vennootschap bepaald; voor sectorspecifieke voorstellen op sectorniveau.
Belangenverstrengeling en gedragscode Altera Vastgoed wil elke vorm van belangenverstrengeling (conflict of interest) voorkomen. Er wordt daarom geen vermogensbeheer verricht voor derden (niet-aandeelhouders) en er is geen sprake van separate accounts. Tegelijkertijd is het een beleidsuitgangspunt om niet te participeren of anderzijds belangen te verwerven in partijen waarmee Altera Vastgoed een commerciële relatie onderhoudt. Medewerkers, directie en leden van de Raad van Commissaris-
sen zijn gebonden aan een gedragscode. Deze gedragscode voldoet aan de eisen van de sector en is opgesteld conform de richtlijnen van de brancheorganisatie Vereniging van Institutionele beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN).
Naleving van Corporate Governance Code Voor de best practice bepalingen van de Monitoring Commissie (Frijns, december 2008) zijn er drie mogelijkheden: • toegepast: de bepaling wordt gevolgd; • uitgelegd: gekozen is voor een eigen invulling; • niet van toepassing (zie hierna). Bepalingen zijn niet van toepassing om diverse redenen, bijvoorbeeld omdat Altera niet-beursgenoteerd is, geen opties beschikbaar stelt, de RvC geen commissies heeft ingesteld aangezien de RvC slechts uit drie leden bestaat of omdat de aandelen niet zijn gecertificeerd. Voor zover in onderstaande tabel niet nader toegelicht voldoet Altera Vastgoed aan alle best practice bepalingen van de corporate governance code. Best practice bepaling III.6.4 behelst dat transacties met aandeelhouders die ten minste 10% van de aandelen van de vennootschap houden, worden vermeld en dat deze onder in de branche gebruikelijke condities zijn overeengekomen. Uitgifte en inkoop van aandelen hebben tegen de net asset value plaatsgevonden volgens de bepalingen in het Bedrijfsprofiel en de statuten. Naleving van best practice bepalingen III.6.1 tot en met en III.6.4 is hiermee gewaarborgd. Er zijn geen transacties met tegenstrijdige belangen van de directie te melden.
Bepaling
Korte omschrijving
Uitleg
II.1.1
Benoeming bestuurders voor vier jaar
De arbeidsovereenkomsten zijn voor onbepaalde tijd
II.2.8 Ontslagvergoeding is niet meer dan 1 jaar
Directieleden zijn in dienst getreden vóór publicatie van de code; in de arbeidsovereenkomsten zijn geen bepalingen over ontslagvergoeding opgenomen
33
Raad van Commissarissen
Directie
Conform wet en statuten heeft de Raad van Commissarissen tot taak toezicht te houden op het beleid van de directie, alsmede op de algemene gang van zaken in de vennootschap en de met haar verbonden onderneming. De Raad staat de directie met raad ter zijde. Voorts heeft de Raad van Commissarissen tot taak de beleggings- en beleidsplannen per sector en het ondernemingsplan vast te stellen. Bij vervulling van hun taak richten de Commissarissen zich naar het belang van de vennootschap en de met haar verbonden ondernemingen en alle daarbij betrokkenen. De Raad zal als team werkzaam dienen te zijn, waarbinnen ieder lid zich onafhankelijk, onpartijdig en gelijkwaardig kan bewegen, het vertrouwen genietend van de collega’s, de directie en de aandeelhouders. Bij de vervulling van een vacature dient de Raad zich ervan te vergewissen dat - rekening houdend met het hierover bepaalde in de statuten - de vereiste kundigheden en kennis adequaat binnen het college vertegenwoordigd zijn. De presidentcommissaris is tevens compliance officer van de vennootschap.
De directie is, onder toezicht van de Raad van Commissarissen, verantwoordelijk voor het besturen van de vennootschap. Tot de taken behoren het ontwikkelen, uitvoeren en realiseren van de strategie en het ondernemings- en portefeuillebeleid. Daarbij handelt de directie binnen de kaders in het Bedrijfsprofiel, de sectorbeleidskaders en de statuten. De taken en verantwoordelijkheden van de directie zijn vastgelegd in een daartoe opgesteld reglement.
De samenstelling is als volgt: • R.H.P.W. Kottman (1945), president-commissaris met ingang van 11 maart 2009 • H.C.A. de Vos tot Nederveen Cappel (1943), commissaris • Th. B.M. Steenkamp (1958), commissaris De curricula vitae en het rooster van aftreden van de leden van de RvC staan in het verslag van de Raad van Commissarissen op pagina 12 en 13.
34
De samenstelling van de directie is als volgt: • R.J.M. Hogenboom, algemeen directeur • C.J.M. van den Hoogen, financieel directeur • R.Ch. Eujen, directeur portefeuillemanagement
›› Curricula vitae directie Drs. R.J.M. Hogenboom MRICS (1950) Nationaliteit: In dienst: Benoeming: Vorige functies: Opleiding: Nevenfuncties:
Nederlandse 15 januari 2000 15 januari 2000 • Directeur Wilma Vastgoed BV (1995-2000) • ABP Onroerend Goed (1989-1994) - Vanaf 1992 directielid - Tot 1992 hoofd marktonderzoek en business development • Directeur Sterling Developments BV (1985-1988) • MBO (1977-1985) - Vanaf 1982 hoofd commerciële zaken - Tot 1982 medewerker research en acquisitie Planologie UvA • Voorzitter IVBN (bestuurslid vanaf 2003, voorzitter vanaf 2007) • Penningmeester Amsterdam School of Real Estate
Drs. C.J.M. van den Hoogen RA MRE MRICS (1963) Nationaliteit: In dienst: Benoeming: Vorige functies: Opleiding:
Nederlandse 1 februari 2001 4 juli 2006 • KPMG Accountants NV (1987-2001) - Vanaf 1995 senior manager branchegroep vastgoed - Vanaf 1987 medewerker controle- en adviespraktijk Bedrijfseconomie VU, Postdoctoraal accountancy, Postdoctoraal Vastgoedkunde
Ing. R.Ch. Eujen MRE (1949) Nationaliteit: In dienst: Benoeming: Vorige functies: Opleiding:
Nederlandse 1 januari 2001 4 juli 2006 • Directeur integrale ontwikkeling Dura Vermeer (2000) • PVF/Achmea Global Investors (1984-1999; vanaf 1993 lid MT) - Vanaf 1996 hoofd acquisitie en dispositie - Van 1993 tot 1996 regiomanager • Projectleider adviesbureau D3BN (1978-1984) HTS Bouwkunde, HTI Civiele Techniek, Postdoctoraal Vastgoedkunde
35
›› Risicomanagement Altera Vastgoed streeft naar een laag risicoprofiel. Dit wordt onder meer bereikt door de keuze van de vastgoedobjecten te baseren op expliciete portefeuillestructuren, door geen leverage te hanteren en door geen projectontwikkelingsrisico te dragen. Wij hebben de relevante risico’s voor onze bedrijfsvoering geïnventariseerd en onderverdeeld in de categorieën strategisch, operationeel, rapportage en compliance. Van elk gedefinieerd risico is een inschatting gemaakt van de invloed op de belangrijkste bedrijfsdoelstellingen en de kans dat het risico zich voordoet. Altera Vastgoed heeft voor de significante bedrijfsrisico’s beleidslijnen geïdentificeerd, passend binnen de keuze voor een laag risicoprofiel. In de beleidslijnen is onder meer bepaald in welke mate deze risico’s worden geaccepteerd en op welke wijze de risico’s dienen te worden beheerst. Of en in welke mate Altera Vastgoed risico’s acceptabel acht, hangt af van meerdere overwegingen. Het gaat onder meer om
compensatie door verwachte rendementen, externe vereisten en mogelijke bedreiging van de continuïteit, alsmede de met de beheersing gepaarde gaande kosten. Waar mogelijk is een onderscheid gemaakt tussen risico’s voor de bedrijfsvoering en risico’s voor de portefeuille. De wijze van beheersing van de risico’s is, afhankelijk van het soort risico, een combinatie van enerzijds bedrijfsbrede maatregelen in de processen en anderzijds interne controlemaatregelen. Het risicomanagement voorziet in continue monitoring van de manier waarop de beheersing is opgezet en in de praktijk functioneert, inclusief de bijsturing door het management. Op deze wijze blijft ook de beschrijving van de processen en beheersingsmaatregelen actueel. Daarnaast wordt het risico beheerst door processpecifieke maatregelen, die hierna nader worden uitgewerkt.
Belangrijkste risico’s van Altera Vastgoed Risico
Mogelijk effect
Niet realiseren van de beleggingsdoelstelling Onvoldoende spreiding per portefeuille Taxatierisico Frauderisico Statusverlies als fiscale beleggingsinstelling
Minder funding door aandeelhouders Toename objectspecifiek risico Onjuiste net asset value en performance Reputatieschade en derving resultaat Financiële claim Belastingdienst
Voor een adequaat risicomanagement heeft Altera Vastgoed een algemeen kader uitgewerkt dat de risico’s al in hoge mate beperkt. Altera Vastgoed is een organisatie van professionals met korte overleglijnen.
Algemeen beheersingskader • Organisatie van voldoende omvang met professionals • “Tone at the top” • Functiescheidingen • Bedrijfsprofiel • Vastlegging risicomanagement met tussentijdse toetsing van de werking ervan • Vastgelegde strategie, operationeel gemaakt in Beleids- en Beleggingsplannen • Besluitvormingsprocessen aan de hand van schriftelijke voorstellen en met behandeling in een pluriform management team • Toegankelijkheid informatie over afdelingen heen • Transparantie in verslaglegging • Toezicht door RvC en externe controle • Alleen transacties met te goeder naam en faam bekend staande partijen • Customer due diligence • Pre/during employment screening • Gedragscode (IVBN en van Altera Vastgoed zelf )
36
Strategische risico’s Productrisico Productrisico is gedefinieerd als het risico dat onze productkenmerken niet langer aansluiten op de wensen van de aandeelhouders, waardoor op lange termijn de funding ontoereikend zou kunnen worden. De productkenmerken zijn in het Bedrijfsprofiel vastgelegd. Wijzigingen hierin worden ter goedkeuring aan de aandeelhouders voorgelegd. Dit waarborgt dat de vier beleggingsproducten (sectorfondsen) duidelijk zijn omschreven en door de aandeelhouders zijn geaccordeerd.
Beleggingsrisico Beleggingsrisico op strategisch niveau is gedefinieerd als het risico dat als gevolg van strategische beleidskeuzes gedurende langere tijd niet aan onze beleggingsdoelstelling (outperformance ROZ/IPD op 5-jaarsbasis) kan worden voldaan. Aan de hand van research is in de beleids- en beleggingsplannen bepaald hoe outperformance kan worden behaald. In de sectorbeleidskaders zijn op basis van de vastgelegde visie op de desbetreffende sector strategische uitgangspunten geformuleerd en vervolgens vertaald naar streefwaarden voor relevante beleidsaspecten (bijvoorbeeld spreiding naar leeftijd portefeuille, locaties) voor de middellange en lange termijn. Dit vormt een leidraad om binnen het gewenste risicoprofiel te opereren.
Operationele risico’s Beleggingsrisico Beleggingsrisico op operationeel niveau is gedefinieerd als het risico dat als gevolg van de operationele uitwerking van strategische beleidskeuzes niet aan de beleggingsdoelstelling kan worden voldaan. Dit kan de waardering van de (prospectieve) aandeelhouders voor Altera Vastgoed beïnvloeden. Op operationeel niveau zijn de beleids- en beleggingsplannen per sector het uitgangspunt. Altera Vastgoed beheerst het beleggingsrisico als volgt. • Optimalisering van de portefeuille door onder meer spreiding naar diverse relevante karakteristieken (vervalkalender huur, objectgrootte, etc). Concentratierisico’s worden gemeten, onder meer met behulp van de ENA-methodiek (equivalent number of assets), en in de tijd gevolgd. • Verjonging van de portefeuille om economische en technische veroudering tegen te gaan. • Verduurzamen van de bestaande objecten. • Uitgebreide beoordeling van alle objecten op financiële en niet-financiële aspecten door jaarlijkse hold-sell analyses (inclusief SWOT analyses). • Toetsing van potentiële beleggingsmogelijkheden aan
strategische uitgangspunten en op consistente wijze vastge- stelde financiële acquisitiecriteria. • Beheersing van het risico van niet vol belegd zijn door enerzijds het aanhouden van de 10% grens voor liquiditeiten en anderzijds door een roll-forward mechanisme bij het acquireren (acquisitie vooruit laten lopen op nieuwe toe tredingen en/of disposities). Het renterisico is beperkt van omvang doordat geen leverage wordt nagestreefd. De invloed van rentewijzigingen op vastgoedwaardering is een marktrisico dat Altera Vastgoed bewust loopt. Indien acquisities of toetredingen met vastgoed zouden leiden tot de verwerving van vennootschappen, dan beperkt Altera Vastgoed de eventuele additionele risico’s en aansprakelijkheden door het opnemen van vrijwaringen in de koopovereenkomst c.q. de toetredingsovereenkomst. Ook wordt er dan een separate due diligence uitgevoerd. De directie legt de uitkomsten van een dergelijk onderzoek voor aan de Raad van Commissarissen.
Frauderisico Frauderisico is gedefinieerd als het risico dat Altera Vastgoed financiële schade en/of reputatieschade lijdt als gevolg van frauduleus handelen. Vastgoedbeleggingen zijn kapitaalintensief en vastgoedobjecten hebben geen marktnotering. Voorts zijn er weinig toetredingsdrempels in de branche. Daarom is er een extra risico van fraude door samenspanning van medewerkers, leveranciers en afnemers mogelijk. Belangrijke beheersingsmaatregelen zijn, naast het reeds genoemde algemene kader, als volgt voor de processen acquireren, disponeren en exploitatie.
Acquisities • Vanuit beleid is geformuleerd welke beleggingen Altera Vastgoed wenst en welke dus niet (toetsingskader is dus vooraf bepaald en vastgelegd). • Financiële acquisitiecriteria volgens vaste methodiek. • Intern waarderingsmodel is verankerd met vaste formules met uitgangspunten die corresponderen met de acquisitiecriteria. • Functiescheiding tussen a) deal sourcing / onderhandeling, b) toetsen marktconformiteit huren en rendement, c) oordeel van portefeuillemanagement over gewenstheid van het object en de geprognosticeerde kasstromen, d) contractuele vastlegging, e) financiële vastlegging, f ) investeringsbesluit, g) nacalculatie. • Professionele organisatie met kennis van vastgoed en de daarbij geldende marktconformiteit en normen. Toetsing marktconformiteit mede op onafhankelijk oordeel van afdeling Research.
37
• Gefaseerde besluitvorming (eerste melding, eerste beleg- gingscheck, investeringsvoorstel). • Vastlegging van de gehele transactie en de objectgegevens in een investeringsvoorstel dat in het MT goedkeuring behoeft (en indien > 10% van sectorportefeuille of > € 25 miljoen mede goedkeuring door RvC; indien > 20% mede goedkeuring door AvA). • Indien een investeringsvoorstel afwijkt van de kaders dan wordt het voorstel aan de RvC voorgelegd. • Nieuwbouw en bestaande objecten worden getoetst aan Programma van Eisen (PvE). • Contractuele vastlegging geschiedt door de bedrijfsjurist. • Bouwkundige oplevering wordt extern getoetst door bouw adviseurs. • Externe taxatie van het geacquireerde object in jaar volgend op acquisitie (tenzij contract in een voorgaand jaar was getekend, in dat geval taxatie in het jaar van oplevering). • Jaarlijkse nacalculaties in de eerste drie jaar na oplevering.
Disposities • Proces van jaarlijkse hold sell analyses waarin voor dispositie in aanmerking komende objecten worden geïndiceerd. • Indien een redelijk aantal biedende partijen wordt verwacht is verkoop via tender de geëigende weg om de “more than willing buyer” te vinden en daarmee het verkoopresultaat te maximaliseren. Bij een naar verwachting beperkt aantal biedende partijen kan een onderhandse transactie de meest geëigende weg zijn. • Verkoopprijs wordt mede getoetst aan de meest recente externe taxatie. • Dispositievoorstel wordt door de afdeling Portefeuillemanage- ment opgesteld met onderliggende berekeningen en overwe- gingen waarom het object niet meer voldoet. Ook de verkoop- strategie wordt hierin behandeld. • Goedkeuring dispositievoorstel is conform investeringsvoor- stel. In deze fase is de procesgang gelijk aan die van acquisities.
Exploitatie • Meerjarenramingen voor onderhoud worden opgesteld aan de hand van technische nulmetingen. • Er is een gedetailleerd exploitatiebudget per object. • Uitgaven zijn alleen toegestaan op basis van goedgekeurde budgetten of geaccordeerde afwijkingen en aan de hand van offerteprocedure. • Nacalculatie geschiedt per object. • Er is een eigen registratie van huurcontracten naast registratie door externe vastgoedmanagers. • Externe vastgoedmanagers worden bezocht om de werking van procedures te toetsen en achterliggende bescheiden te controleren.
38
Taxatierisico Taxatierisico is het risico dat de externe taxateurs een onjuiste waardebepaling van de objecten verstrekken. Dit kan leiden tot een onjuiste weergave van de net asset value en de performance. Ook kunnen verkoopbeslissingen dan gebaseerd zijn op een onjuiste waarde. Altera Vastgoed heeft de taxatie van de objecten per sectorportefeuille verdeeld over ten minste drie externe taxatiebureaus. Elke drie jaar worden de objecten herverdeeld over de taxateurs. De aan de taxateur aangeleverde object- en huurgegevens worden integraal door Altera Vastgoed gecontroleerd. De taxatie-uitkomsten worden uitgebreid geanalyseerd door vergelijking tussen taxateurs, vergelijking over meerdere periodes en door eigen waarderingen.
Continuïteitsrisico Continuïteitsrisico is gedefinieerd als het risico dat Altera Vastgoed financiële schade lijdt als gevolg van discontinuïteit door uitval van personeel, belangrijke leveranciers en computersystemen. De effecten van uitval van personeel blijven beperkt door een maximale onderlinge uitwisselbaarheid van werkzaamheden. Basis daarvoor zijn eenduidige processen en systemen en jobrotation, waardoor medewerkers elkaars werkzaamheden tijdelijk kunnen overnemen. Altera Vastgoed werkt met meerdere externe vastgoedmanagers per sector en beperkt zo de afhankelijkheid. Op IT-gebied is het risico van discontinuïteit beperkt door uitgebreide back-up procedures van alle databestanden en alle instellingen van netwerk en PC’s.
Calamiteitenrisico Calamiteitenrisico is gedefinieerd als het risico dat door calamiteiten (zoals brand) objecten teniet gaan of personen letselschade oplopen waarvoor Altera Vastgoed aansprakelijk wordt gesteld en financiële schade zou lijden ter grootte van de herbouwwaarde van het object plus vervolgschade. Alle objecten zijn verzekerd tegen onder meer brand op basis van de herbouwwaarde. De herbouwwaardes volgen uit taxaties volgens de normen van artikel 275 Wetboek van Koophandel, zodat er geen risico is van onderdekking. Voor terrorisme geldt de standaarddekking zoals afgegeven door de Nederlandse Herverzekeringsmaatschappij voor Terrorismeschaden (NHT). Voorts is een bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering afgesloten.
Fiscale risico Altera Vastgoed voldoet aan de eisen die de wet (artikel 28 Wet op de vennootschapsbelasting 1969) stelt aan fiscale beleggingsinstellingen met uitdelingsverplichting. Dit betekent dat Altera Vastgoed voldoet aan diverse kwaliteitseisen van
aandeelhouders en aan de doorstootverplichting (het volledig uitkeren van het fiscaal resultaat binnen acht maanden na verstrijken van het boekjaar). In de situatie dat volgens de normen van de Belastingdienst projectontwikkelingrisico wordt gelopen bij ontwikkeling voor eigen portefeuille, dient dit plaats te vinden in een vennootschapsbelastingplichtige dochter. Beleid van Altera Vastgoed is om projectontwikkelingsrisico te transfereren naar gespecialiseerde projectontwikkelaars. Altera Vastgoed bewaakt continu de naleving van de eisen die worden gesteld aan fiscale beleggingsinstellingen.
Milieurisico Vastgoed moet voldoen aan stringente eisen van milieuwetgeving. Om deze reden zijn alle objecten onderworpen aan een milieutechnische nulmeting en zijn vervolgens alle noodzakelijke werkzaamheden uitgevoerd. Te verwerven objecten ondergaan een uitgebreide due diligence.
Rapportage risico’s Rapportagerisico’s hebben betrekking op het niet tijdig rapporteren of het rapporteren van onjuiste informatie als gevolg waarvan onjuiste beslissingen kunnen worden genomen door de vennootschap zelf en door de aandeelhouders. Altera Vastgoed heeft een uitgebreid stelsel van procedures en interne controlemaatregelen om deze risico’s te beperken. Altera Vastgoed toetst periodiek of de rapportages voldoen aan de informatiebehoeften van de aandeelhouders. Elk kwartaal
worden de objecten extern getaxeerd, met uitzondering van homogene segmenten van de sectorportefeuilles. Daarvan wordt elk kwartaal een kwart extern getaxeerd, met een tussentijdse waardebepaling aan de hand van extrapolatie en een externe update aan het eind van het jaar.
Compliance risico’s De regelgeving rond vastgoed is uitgebreid, complex en neemt jaarlijks toe. Compliance is als specifiek risicogebied onderkend. Altera Vastgoed kent de huidige regelgeving en houdt zich op de hoogte van nieuwe regelgeving. Bij de acquisitie van objecten wordt rekening gehouden met onder meer de financiële effecten als objecten nog niet voldoen aan deze regelgeving. Bij nieuwe regelgeving wordt in kaart gebracht in hoeverre de bestaande portefeuille hieraan voldoet en worden waar nodig maatregelen getroffen. Altera Vastgoed bewaakt de integriteit door actief en blijvend te werken aan het integriteitsbewustzijn van de medewerkers in de organisatie, de gedragscode, directe controle en door “pre/ during employment screening”.
Gevoeligheidsanalyse (best practice bepaling II.1.6) Best practice bepaling II.1.6 van de Corporate Governance Code behelst dat de directie rapporteert over de gevoeligheid voor externe omstandigheden en variabelen. Het effect van onderstaande mutaties op het jaarresultaat / eigen vermogen 2009 per sector is als volgt:
Mutatie
Woningen
Winkels
Kantoren
Bedrijfsruimten
1% 1% 10%
€ 0,2 mln € 0,2 mln € 0,4 mln
€ 0,3 mln € 0,3 mln € 0,3 mln
€ 0,2 mln € 0,2 mln € 0,3 mln
€ 0,2 mln € 0,2 mln € 0,2 mln
1% 0,1%-pt
€ 3,9 mln € 7,0 mln
€ 5,0 mln € 7,0 mln
€ 2,6 mln € 2,9 mln
€ 2,1 mln € 2,3 mln
Direct beleggingsresultaat - Huurinkomsten - Bezettingsgraad - Exploitatiekosten
Indirect beleggingsresultaat - Theoretische huur en markthuur - Bruto aanvangsrendement k.k.
Het effect van huurexpiratie, uitgaande van de portefeuilles ultimo 2009, blijkt uit de elders in het jaarverslag opgenomen sectorverslagen met de grafieken van de zekere huur in de periode 2010-2019.
39
In control verklaring De bewoording van onderstaande “in control verklaring” baseert Altera Vastgoed op de bevindingen van de commissie Frijns van december 2005. Volgens een vast schema wordt de naleving van de beheersingsmaatregelen getoetst. Ten aanzien van de financiële verslaggeving risico’s verklaart de directie dat de risicobeheersings- en controlesystemen: • een redelijke mate van zekerheid geven dat de financiële verslaggeving geen onjuistheden van materieel belang bevat; • in het verslagjaar naar behoren hebben gewerkt en er geen indicaties zijn dat de risicobeheersings- en controle‑ systemen in het lopende jaar niet naar behoren zullen werken. Er zijn in het verslagjaar en in het lopende jaar geen tekortkomingen geconstateerd met mogelijkerwijs materiële gevolgen in de risicobeheersings- en controlesystemen. Van de belangrijkste risico’s (strategische, operationele en wet- en regelgeving risico’s) zijn in dit jaarverslag onder het punt Risicomanagement de risicobeheersings- en controlesystemen nader beschreven.
Amstelveen, 31 maart 2010 Directie
40
41
Sector Woningen
42
woningen
›› Strategie Structuurkenmerken huurwoningmarkt • Structurele demografische ontwikkelingen, zoals vergrijzing en toename van één- en tweepersoonshuishoudens • Dominantie in de huidige woningvoorraad van verouderde niet-geliberaliseerde woningen met een beperkte a ansluiting op de toekomstige vraagstructuur • Aantal woningen van institutionele beleggers circa 130.000 op een totale voorraad van 7 miljoen woningen
Visie en beleid • Sterke toename van de vraag naar huurwoningen (met name appartementen) in de vrije huursector • Doelgroepenbeleid, voortkomend uit demografische structuur, met per doelgroep een bijpassend woonmilieu en woonproduct
Uitwerking • Overweging t.o.v. ROZ/IPD universum in geliberaliseerd prijssegment met marktconforme, ten minste inflatievolgende huurprijsontwikkeling. Beperkt beleggen in het hogere, conjunctuurgevoelige prijssegment (vanaf € 1.000 per maand) • Focus op appartementen in de Randstedelijke provincies en de flank-gebieden in Gelderland en Noord-Brabant (samen de kernprovincies), en op grotere kernen (>25.000 inwoners) buiten deze kerngebieden • Actief management van de portefeuille met het roll-over principe, te bereiken door acquisitie van nieuwbouw en dispositie van oudere woningen
43
›› Marktontwikkelingen Dalende koopwoningenmarkt De economische recessie heeft zijn uitwerking op de koopwoningenmarkt niet gemist. Het aantal woningverkopen was in 2009 30% lager dan in het jaar ervoor. Ten opzichte van het topjaar 2006 zijn er zelfs 40% minder verkopen geweest. De terughoudendheid van de consument vertaalde zich ook in lagere verkoopprijzen. Eind 2009 lag de gemiddelde verkoopprijs voor bestaande koopwoningen 5,3% onder die van eind 2008. Appartementen gaven een lagere prijsdaling te zien van 4,3%. De grootste prijsdalingen traden op in West- en ZuidNederland. In Noord- en Oost-Nederland was de prijsdaling iets lager. De verklaring hiervoor is dat de duurdere woningen sterker geleden hebben onder de crisis dan de goedkopere. In de nieuwbouwmarkt waren de gevolgen van de crisis nog veel sterker. Het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen was met bijna 83.000 een record sinds 1999, maar dit betreft voor een belangrijk deel woningen die in de jaren ervoor al verkocht waren en waarvan de bouw daarna is begonnen. Het aantal verkopen in het nieuwbouwsegment nam echter dramatisch af. In dit decennium werden tot en met 2007 elk jaar gemiddeld 40.000 tot 50.000 nieuwbouwwoningen aan particulieren verkocht. In 2008 waren dat er nog maar ruim 27.000 en in 2009 daalde dit aantal tot minder dan 17.000 woningen.
mingen (met maximaal 33% aandeel voor de corporatie) en de beoordelingscriteria voor fusies.
Voortgaande waardedaling huurwoningen In de huurmarkt van beleggerswoningen was de leegstand ook nog beperkt, zodat de inkomstenstroom op peil bleef. De waarde van de huurwoningen werd echter enerzijds beïnvloed door de prijsdaling op de koopmarkt (ruim 5%) en anderzijds door het sterk achterblijven van de uitpondvraag, als gevolg van de sterk afgenomen vraag naar koopwoningen en de beperktere financieringsmogelijkheden. Naast een leegwaardedaling heeft zich derhalve een extra waardedaling als gevolg van een dalende uitpondvraag voorgedaan.
Bevolkingskrimp op de kaart Hoewel de bevolking en zeker het aantal huishoudens in de komende decennia nog zullen groeien, is bevolkingskrimp letterlijk op de kaart komen te staan: in diverse perifere regio’s zal de bevolking al in de nabije toekomst gaan dalen. De aandacht voor de regionale differentiatie in demografische ontwikkelingen vindt inmiddels zijn weerslag in de verstedelijkingsafspraken die de overheden van de verschillende regio’s gemaakt hebben. In krimpregio’s zal alleen nog gebouwd worden voor (gedeeltelijke) vervanging van te slopen slechte woningen.
Huurmarkt beperkt geraakt De malaise in de koopmarkt was in beperkte mate zichtbaar in de huurmarkt. Het aanbod van huurwoningen is toegenomen omdat woningeigenaren hun te verkopen woning tijdelijk te huur aanbieden. Het gaat hierbij meestal om hoge huurprijzen boven de € 900 per maand, waardoor juist dit segment onder druk staat. De gemiddeld gerealiseerde huurstijging in 2009 bedroeg 2,8%, daar waar de huurprijzen van niet-geliberaliseerde woningen met maximaal de inflatie van 2008 (2,5%) mochten stijgen. Dit betekent dat de woninghuren in de categorie van € 700 tot € 900 het sterkst gestegen zijn. Stevig geraakt is de corporatiesector. Niet in de leegstand, want in de huurmarkt tot € 900 per maand - en dus ook de corporatiesector - was de leegstand beperkt. De sector werd vooral getroffen in financieel opzicht. De onrendabele top voor het bouwen van sociale woningen wordt steeds groter en dit wordt steeds moeilijker te financieren. De door corporaties gebouwde koopwoningen bleken moeilijk afzetbaar, en ook de voorgenomen (winstgevende) verkoop van huurwoningen stagneerde. De door de minister voorgestelde aanpassingen van het corporatiestelsel hebben nauwelijks betrekking op de financiële problematiek. Deze aanpassingen hebben betrekking op professioneler toezicht, prestatieafspraken met gemeenten, het onderbrengen van commerciële activiteiten in dochteronderne-
44
Overheidsbeleid In 2009 is er vanuit de overheid nauwelijks aandacht geweest voor het aanbrengen van structurele veranderingen in het woningmarktbeleid. De aandacht is vooral gericht geweest op crisismaatregelen die geresulteerd hebben in een aantal stimuleringsmaatregelen voor de woningbouw. Dit betreffen vooral het naar voren halen van het investeringsbudget stedelijke vernieuwing en locatiegebonden subsidies. Voor het stimuleren van de woningbouw is in totaal € 395 miljoen in verschillende tranches beschikbaar gesteld. Tevens werd bekend dat het kabinet in 2010 een garantiefonds in het leven roept om particulieren te stimuleren nieuwbouwwoningen te kopen, voordat ze hun oude woning hebben verkocht. Door onzekerheid op de woningmarkt gebeurt dit nu nog maar weinig. Voor de regeling is € 30 miljoen beschikbaar. Concrete maatregelen voor structurele aanpak van de inefficiëntie van de woningmarkt zijn uitgebleven, maar de politieke discussies over maatregelen op het gebied van huurregulatie en hypotheekrenteaftrek laaien wel steeds regelmatiger op. Op korte termijn zijn nog geen ingrepen op dit terrein te verwachten en naar het zich laat aanzien zullen eventuele veranderingen op lange termijn in een zodanige vorm uitgevoerd worden dat een schokeffect achterwege blijft.
Vooruitzichten
woningen
Ondanks de crisismaatregelen zal het aantal nieuwbouwwoningen de komende jaren veel lager liggen dan in het afgelopen decennium. Daardoor, en door de aanhoudende huishoudensgroei buiten de krimpregio’s, zal de schaarste op de woningmarkt aanhouden. Omdat de huurontwikkeling beïnvloed wordt door het overheidsbeleid ten aanzien van de gereguleerde woningvoorraad, zal de waardeontwikkeling van huurwoningen hoofdzakelijk gekoppeld zijn aan de ontwikkelingen in de koopwoningenmarkt. Voor 2010 wordt een waardegroei conform inflatie verwacht, in de jaren erna kan deze groei weer licht boven de inflatie liggen.
45
›› Actie! De argumenten zijn er Interview met Annelies Kronenberg van uitvoeringsorganisatie Meer met Minder
Annelies Kronenberg
Meer met Minder is een convenant tussen de rijksoverheid en de markt. Tot de ondertekenaars van het convenant behoren de ministeries van VROM en EZ, de koepel van woningcorporaties Aedes, bouw- en installatiebranchepartijen verenigd in Bouwend Nederland en Uneto VNI en de gezamenlijke energiebedrijven verenigd in Energiened en VME. Deze partijen hebben met elkaar een heldere doelstelling afgesproken: 2,4 miljoen woningen 30% energiezuiniger in 2020. “Alhoewel we net een dip achter de rug hebben, zal de prijs voor energie de komende jaren alleen maar verder stijgen”, vertelt Annelies Kronenberg, programmamanager van Meer met Minder. “Energiebesparing is cruciaal om de woonlasten in de hand te houden. De huurprijs is de laatste jaren steeds met zo’n 2% gestegen, maar de gasprijs gaat jaarlijks met circa 8% omhoog. Woningen zonder isolatie prijzen zich uit de markt. Energiebesparing moet dus.”
De woningsector is omvangrijk, waar richt Meer met Minder zich vooral op? “Meer met Minder heeft als primaire focus de bestaande woningbouw en daarin met name de particuliere woningeigenaren en woningbouwcorporaties. In deze woningen ligt een
46
enorm besparingspotentieel. Om een idee te geven: de gemiddelde Nederlandse woning heeft een energielabel tussen de C en D. Door een maatregelenpakket op maat kun je twee labelstappen verbetering bereiken. Dit komt overeen met de 30% besparingsdoelstelling. Deze besparing is financieel interessant en bovendien goed te realiseren, zeker met de aanwezige stimuleringsmogelijkheden die ook voor verhuurders interessant zijn.”
De particuliere woningeigenaar is een belangrijke groep, daarnaast zijn professionele partijen wellicht ook een kansrijke markt? “Zeker. Meer met Minder richt zich al op woningbouwcorporaties en deze aanpak is ook te vertalen naar beleggers. In deze aanpak staat de integratie in strategisch voorraadbeheer en planmatig onderhoud centraal. Hierbij draait het ook om de natuurlijke momenten: wanneer een woningobject wordt gerenoveerd, kunnen energiemaatregelen logisch worden meegenomen, met een positieve business case. Voor beleggers betekent dat een soortgelijke integratie in het portefeuillebeleid. Voor professionele partijen zijn er ook verschillende
stimuleringsmogelijkheden. Het gaat dan bijvoorbeeld om de btw-verlaging van 19 naar 6% op isolatiewerkzaamheden. Daarnaast is ook de Subsidieregeling Duurzame Warmte (SDW) voor zonneboilers, micro-WKK’s en warmtepompen beschikbaar, evenals de Stimulering Duurzame Energieproductie (SDE) voor energieproductie op basis van de zon, wind, biomassa of waterkracht. Aangezien het hier allemaal tijdelijke regelingen betreft, biedt het juist nu een extra kans om energiebesparing op te pakken.”
“Huurders zijn ook voor Meer met Minder een belangrijke doelgroep en op onze website is daar ook apart aandacht voor. Allereerst is van belang dat huurders zich veel meer bewust worden van het woonlastenbegrip. Woonlasten zijn dan de gecombineerde lasten voor huur en energie, water en dergelijke. Dit is belangrijk voor het creëren van draagvlak voor een eventuele huurverhoging bij het nemen van maatregelen. Deze huurverhoging betaalt zich dan terug in een verlaging van de energiekosten. De totale woonlasten kunnen hierdoor dalen. De opzet van een ‘maatwerkadvies’ speciaal voor huurders zou dan ook een goed idee zijn om huurders te overtuigen van de voordelen van energiemaatregelen.”
Hoe probeert Meer met Minder concreet de doelstelling te bereiken? “Meer met Minder kiest de lijn van stimuleren en verleiden. Wij doen dat vooral met voorlichting, zoals bijvoorbeeld in het Postbus 51-spotje. Ook op onze website www.meermetminder. nl. geven we veel informatie over energiebesparing, vooral over de meer ingrijpende maatregelen. Maar wij kijken ook nadrukkelijk naar andere wegen. Neem de situatie van een particuliere woningeigenaar die op een natuurlijk moment, zoals een verbouwing, wordt geconfronteerd met de mogelijkheden van energiebesparing. De aannemer of installateur moet dan een voorstel ter sprake brengen, om een zogenaamd maatwerkadvies uit te (laten) voeren dat gericht is op energiebesparende maatregelen. Dit maatwerkadvies, opgesteld door een onafhankelijke adviseur, maakt duidelijk welke energiemaatregelen kansrijk zijn en wat dit oplevert en kost. Wanneer de klant instemt met het nemen van deze maatregelen, worden ze uitgevoerd door een netwerk van regionale partijen met één aanspreekpunt voor de klant. Om dit te bereiken is een belangrijk speerpunt van Meer met Minder om op regionaal en lokaal niveau de aanbiedende partijen warm te maken voor deze maatregelen en het initiatief bij hen te leggen.”
“Meer met Minder werkt alleen met gecertificeerde aanbieders en in de certificatieprocedures zitten dan de waarborgen voor de kwaliteit. Bovendien zijn we bezig met een systeem van klachtenregistratie. Ook is het mogelijk om na de uitvoering opnieuw een energielabel aan te vragen, zodat de verbetering zichtbaar is. Het daadwerkelijk vastleggen van de energiebesparing ‘op de meter’ is lastig, omdat het energiegebruik van verschillende huishoudens in dezelfde woning wel tot een factor 5 kan verschillen. Meer met Minder is wel bezig om samen met de energiebedrijven te komen tot een goed systeem van monitoring van het daadwerkelijke energiegebruik. Ook kan een extra waarborg op de juiste uitvoering van de maatregelen worden ingebouwd, in de vorm van een binnenmilieu beoordeling in het maatwerkadvies. Energiebesparing kan zo hand in hand gaan met comfort en een verbetering van het binnenmilieu.”
woningen
Professionele partijen hebben te maken met huurders, die overtuigd moeten worden van de voordelen. Heeft Meer met Minder hiervoor een oplossing?
Hoe wordt de kwaliteit geborgd?
Wat is de boodschap die u vooral zou willen meegeven? “De toekomstbestendigheid en het waardebehoud van woningen maken dat energiebesparing ook voor verhuurders onontkoombaar is. Daarnaast is imago ook een belangrijke overweging om in te zetten op energiebesparing. Iedereen heeft de mond vol over maatschappelijk verantwoord ondernemen en duurzaamheid. Voor verhuurders ligt hier de kans om duurzaamheid integraal toe te passen in hun primaire proces. Dat is een heel sterk verhaal. En huurders zullen het willen zodra het begrip woonlasten meer is ingesleten. Het is dus nu het moment voor actie! De argumenten om het te doen zijn er. Om de noodzakelijke opschaling te krijgen in woningaantallen die worden aangepakt, is het creëren van goede voorbeelden nodig. Dat kost tijd, maar Meer met Minder werkt hier hard aan in verschillende regio’s.”
47
›› Portefeuille
Ultimo 2009
Ultimo 2008
€ 388 mln € 15 mln € 13 mln € 21,2 mln € 714 68 2.403 94%
€ 390 mln € 51 mln € 13 mln € 18,8 mln € 684 66 2.259 97%
€ 198 mln 5,5% 91%
€ 181 mln 4,9% 96%
€ 190 mln 5,4% 97%
€ 209 mln 4,7% 98%
Portefeuillekenmerken Exploitatieportefeuille Zekere pijplijn Overige beleggingen Theoretische jaarhuur Gemiddelde maandhuur Aantal complexen Aantal verhuurbare eenheden Bezettingsgraad
Segmentatie Appartementen Waarde portefeuille Theoretische jaarhuur / waarde portefeuille Bezettingsgraad
Eengezinswoningen Waarde portefeuille Theoretische jaarhuur / waarde portefeuille Bezettingsgraad
48
›› Portefeuillesamenstelling Woningtype
100
90
80
70
60
40
30
20
10
Appartementen
50
49 51
Eengezinswoningen
Ongeveer gelijke verdeling over appartementen en eengezinswoningen
Leeftijdsopbouw 2000 en jonger 9
1980-1989 5 1970-1979
49
100
90
80
70
60
50
40
30
20
1 10
Vóór 1970
woningen
36
1990-1999
49% is uit de 80-er jaren en 36% is van na 2000
Geografisch 92
Kernprovincies (NH-ZH-Ut.-Ge.-NB) 3 50
60
70
80
90
100
50
60
70
80
90
100
40
10
30
5
Noord (Gr.-Fr.-Dr.-Ov.)
20
Zuid (Ze.-Lb.)
Het overgrote deel ligt in de kernprovincies
Huurprijsklassen 2 6 7 7 19 14 39 2 2
40
30
20
1 10
1.200-1.800 1.000-1.200 900-1.000 800-900 700-800 648-700 550-648 500-550 450-500 300-450
55% van de woningen heeft een huur boven de liberalisatiegrens (E 648 per maand)
49
›› Kerncijfers in € x miljoen, tenzij anders vermeld
3-jaars 5-jaars 10-jaars 2009 2008 2007 2006 2005 2007-2009 2005-2009 2000-2009
Rendementen Direct portefeuillerendement Indirect portefeuillerendement Totaal portefeuillerendement Organisatiekosten Effect t.o.v. vol belegd Overige beleggingen niet in ROZ/IPD Definitieverschillen Fondsrendement Dividendrendement*
3,8% 3,7% -10,2% -2,6%
3,6% 9,4%
3,7% -1,9%
3,7% 1,6%
3,9% 4,0%
-6,8% 1,1% 11,7% 9,1% 13,4% -0,3% -0,3% -0,3% -0,3% -0,3% -0,1% 0,0% 0,1% -0,1% -2,4% 0,4% 0,1% -0,4% 0,4% -0,4% 0,1% 0,1% -0,3% -0,2% -0,2% -6,7% 0,9% 10,9% 8,9% 10,1%
1,7% -0,3% 0,0% 0,0% 0,0% 1,4%
5,4% -0,3% -0,5% 0,0% -0,1% 4,6%
8,1% -0,3% 0,6% -0,4% -0,2% 7,7%
3,4%
3,4%
3,5%
3,4%
3,4%
3,7% 7,8%
3,5%
3,8% 5,1%
3,4%
3,2%
Relatieve performance ROZ/IPD Standing investments** Alle objecten***
-3,4% -1,5% -3,9% -1,5%
2,2% -2,8% 1,7% -1,4%
6,8% 3,4%
-0,9% -1,3%
0,2% -0,4%
Winst- en verliesrekening Theoretische brutohuuropbrengsten Leegstand en overig Brutohuuropbrengsten Exploitatiekosten Nettohuuropbrengsten Opbrengsten overige beleggingen Organisatiekosten Rentebaten/lasten Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Totaal beleggingsresultaat
19,5 -1,0 18,5 -4,0 14,5 0,6 -1,3 -0,1 13,7 -40,8 -27,1
18,3 -0,6 17,7 -3,3 14,4 0,5 -1,3 -0,1 13,5 -9,7 3,8
17,9 -0,7 17,2 -3,4 13,8 0,5 -1,2 0,2 13,3 28,3 41,6
18,9 -0,8 18,1 -3,6 14,5 0,7 -1,3 0,6 14,5 22,3 36,8
11,7 -0,8 10,9 -2,4 8,5 0,7 -1,0 1,7 9,9 21,8 31,7
Balans Beleggingen Termijnbetalingen Voor belegging beschikbare liquiditeiten Beheerd vermogen Overige activa Totaal activa Kortlopende schulden Eigen vermogen
401,6 0,0 11,8 413,4 2,4 415,8 -6,1 409,7
403,7 16,8 0,0 420,5 2,8 423,3 -9,4 413,9
* Exclusief extra dividend uit reserves ** Exclusief effect DKP subsidie (t/m 2006) *** Exclusief effect zelf uitponden en t/m 2006 effect DKP-subsidie
50
403,9 9,8 0,0 413,7 1,7 415,4 -5,5 409,9
380,4 0,0 42,6 423,0 0,3 423,3 -1,9 421,4
398,3 9,0 47,4 454,7 2,5 457,2 -4,5 452,7
0,0% -0,2%
2009
2008
2007
2006
2005
95% 94% 12% 78% 5,4% 78%
96% 97% 12% 81% 4,8% 83%
95% 95% 16% 80% 4,6% 86%
96% 95% 13% 80% 4,8% 83%
99% 98% 11% 78% 4,9% 83%
399,3 286,9 325,0 -0,093 1,261
395,0 286,7 295,4 0,014 1,401
365,7 285,5 285,5 0,145 1,435
381,4 285,5 285,5 0,129 1,476
225,7 206,6 282,5 0,128 1,603
Overig Bezettingsgraad gemiddeld Bezettingsgraad ultimo Mutatiegraad Netto / brutohuuropbrengsten Bruto aanvangsrendement k.k. jaarultimo Leegwaarderatio
woningen
Gem. portefeuilleomvang (excl. herwaardering boekjaar) Gem. aantal uitstaande aandelen (x mln) Aantal uitstaande aandelen, jaarultimo (x mln) Totaal beleggingsresultaat per aandeel (€ x 1) Net asset value per aandeel, jaarultimo (€ x 1)
51
›› Toelichting op resultaten 2009 Forse waardedaling van 10,2% in met name eerste halfjaar Fondsrendement hierdoor gedaald tot -6,7% Gemiddelde bezettingsgraad gedaald van 96% naar 95% Outperformance van 0,2% op 5-jaarsbasis t.o.v. ROZ/IPD woningindex Waardering op gemiddeld 78% van de leegwaarde Portefeuille toegenomen met twee complexen in Den Haag (144 eenheden) Toetreding aandeelhouders met per saldo € 36 miljoen Rendement De afwaardering in 2009 met 10,2%, die zich met name voordeed in het eerste halfjaar, was ongekend fors. Dit reflecteert zowel de daling van de leegwaarde van de woningen in de koopwoningenmarkt als de gestegen aanvangsrendementen in
de beleggingsmarkt. Met een portefeuillerendement over 2009 van -6,8% is het gemiddelde portefeuillerendement over de afgelopen vijf jaar gedaald van 8,5% naar 5,4%. De relatieve performance voor de standing investments ten opzichte van de ROZ/IPD woningindex is als volgt:
Woningen: standing investments
ROZ/IPD index* Direct Indirect Totaal
2009 2008 2007 2006 2005 3-jaars 5-jaars 10-jaars
Altera Vastgoed Direct Indirect Totaal 3,9% 3,8% 3,7% 3,9% 3,9% 3,8% 3,8% 4,0%
-9,1% -2,4% 8,0% 4,3% 12,9% -1,4% 2,4% 4,2%
-5,5% 1,3% 12,0% 8,3% 17,4% 2,3% 6,4% 8,4%
3,7% 3,6% 3,7% 3,8% 4,0% 3,7% 3,8% 4,0%
-5,8% -0,8% 5,7% 7,2% 5,7% -0,4% 2,3% 4,1%
-2,2% 2,8% 9,6% 11,3% 9,9% 3,3% 6,2% 8,4%
Relatieve performance Direct Indirect Totaal 0,2% 0,2% 0,0% 0,1% 0,0% 0,1% 0,1% 0,0%
-3,5% -1,6% 2,3% -2,9% 6,8% -1,0% 0,2% 0,1%
-3,4% -1,5% 2,2% -2,8% 6,8% -0,9% 0,2% 0,0%
* De index is door Altera aangepast voor het effect van DKP-subsidies (t/m 2006)
Voor alle objecten (dus inclusief het effect van portefeuillemutaties) is de relatieve performance:
Woningen: alle objecten 2009 2008 2007 2006 2005 3-jaars 5-jaars 10-jaars
Altera Vastgoed Direct Indirect Totaal 3,8% 3,7% 3,7% 3,8% 3,6% 3,7% 3,7% 3,9%
-10,2% -2,6% 7,8% 5,1% 9,4% -1,9% 1,7% 4,0%
-6,8% 1,1% 11,7% 9,1% 13,4% 1,7% 5,4% 8,1%
ROZ/IPD index* Direct Indirect Totaal 3,7% 3,6% 3,6% 3,7% 3,9% 3,6% 3,7% 4,0%
-6,5% -0,9% 6,1% 6,5% 5,8% -0,6% 2,1% 4,1%
-3,0% 2,6% 9,9% 10,5% 10,0% 3,0% 5,8% 8,3%
Relatieve performance Direct Indirect Totaal 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% -0,3% 0,1% 0,0% -0,1%
-4,0% -1,6% 1,6% -1,4% 3,6% -1,4% -0,4% -0,1%
-3,9% -1,5% 1,7% -1,4% 3,4% -1,3% -0,4% -0,2%
* Benchmark door Altera aangepast voor het effect van DKP-subsidies (t/m 2006) en zelf uitponden
Het rendementsverschil van 1,3%-punt tussen standing investments en alle objecten is het gevolg van de herwaardering van de in 2009 in exploitatie genomen objecten. Het fondsrendement over 2009 is navenant afgenomen tot -6,7%. De overige beleggingen van € 13,3 miljoen die geen deel uitmaken van de ROZ/IPD-meting hadden in 2009 een positief effect op het fondsrendement van 0,4%-punt.
52
Portefeuillerendement 10 jaar 20% 15% 10% 5% 0%
woningen
- 5%
ROZ/IPD 10 jr.
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
indirect
2000-2009
direct
2001
- 15%
2000
- 10%
Stabiel direct rendement van gemiddeld 3,9%. Forse opwaarderingen tot en met 2007, daarna afwaarderingen. Over 10 jaar gemiddeld 4,0% opwaardering.
Beleggingsresultaat Het jaar 2009 is afgesloten met een totaal beleggingsresultaat van - € 27,1 miljoen door een indirect beleggingsresultaat van - € 40,8 miljoen. Door de hoge waardestijgingen in de afgelopen jaren als gevolg van leegwaardestijging op de koopwoningenmarkt en lagere aanvangsrendementen op de beleggingsmarkt is het beleggen in woningen volatieler gebleken dan menig belegger mogelijk besefte. In 2009 is het bruto aanvangsrendement kosten koper van de Altera woningportefeuille gestegen van 4,8% naar 5,4%. De leegwaardes zijn met gemiddeld 3,8% afgenomen. De wisseling van de taxateurs die samenviel met een trendbreuk in de beleggingsmarkt heeft er mede toe geleid dat Altera sneller dan de participanten van de ROZ/IPDwoningindex de markt heeft gevolgd. De leegwaarderatio (waarde in verhuurde staat met uitpondscenario gedeeld door de waarde in onverhuurde staat) van de portefeuille is gedaald van 83% naar 78%, overeenkomend met het niveau van ultimo 2005. Voor de woningen gebouwd na 2000 is de leegwaarderatio gedaald van 86% naar 81%. Het indirect beleggingsresultaat bevat een bate van € 0,7 miljoen voor compensatie van overdrachtsbelasting die is ontvangen van toegetreden aandeelhouders.
bruto huuropbrengsten per saldo met 4,6% zijn gestegen. Met name door hogere onderhoudskosten is het brutonettotraject gedaald van 81% naar 78%. De mutatiegraad van de huurders is in 2009 met 12% op het niveau van 2008 gebleven. De mutaties zijn relatief hoger in de huurprijsklassen boven de € 800 en voor dit segment is met name de wederverhuurtijd toegenomen.
Het direct beleggingsresultaat nam met 1,2% toe tot € 13,7 miljoen. De theoretische huuropbrengsten over 2009 zijn met 6,4% gestegen door een huurverhoging van 2,1% en door het effect van het in 2008 en 2009 in exploitatie nemen van opgeleverde appartementencomplexen. De gemiddelde bezettingsgraad is echter gedaald van 96% naar 95%, zodat de
53
Huurontwikkeling en exploitatiekosten De door Altera Vastgoed gerealiseerde huurverhoging per 1 juli over de afgelopen 10 jaar, in relatie tot de maximaal toegestane huur en de inflatie, was als volgt:
Cumulatieve huurverhoging vanaf 2000 130 125 120 115 110 105 100 2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
De cumulatieve huurverhoging ligt boven de inflatie
Gerealiseerd, niet en wel geliberaliseerde woningen Maximaal toegestaan niet-geliberaliseerd Inflatie Per 1 juli 2009 heeft Altera Vastgoed een huurverhoging gerealiseerd van 2,6%; in 2008 was dit 1,9%. Voor de niet-geliberaliseerde woningen is de toegestane huurverhoging door het ministerie van VROM voor 2009 gemaximeerd op de inflatie van het voorafgaande jaar van 2,5% (2008: 1,6%). De exploitatiekosten (inclusief servicekosten leegstand) zijn ten opzichte van de theoretische huuropbrengsten in 2009 met 3%-punt gestegen, met name door hogere onderhoudskosten.
Exploitatiekosten in % van theoretische huur Onderhoudskosten Vaste lasten Beheerkosten Overig Totaal
2009
2008
9% 4% 3% 5% 21%
7% 4% 3% 4% 18%
De huurachterstand van meer dan 90 dagen bedroeg ultimo 2009 1,4% van de jaarhuur (2008: 1,2%). Het betalingsgedrag van huurders blijft een aandachtspunt.
54
Portefeuillemutaties en overige toelichtingen In juli en december zijn de appartementen van Altera in het complex Pharos aan het Zuiderpark in Den Haag opgeleverd en medio december volgde het complex Broadway aan de Laan van Wateringse Veld in Den Haag. In totaal betreft het 144 eenheden, waaronder 16 woonwerkwoningen. Er zijn in 2009 geen woningen verkocht, waardoor het aantal woningen is toegenomen tot 2.403. In 2009 is bij 118 eengezinswoningen uit de jaren tachtig een kwaliteitsverbetering doorgevoerd onder gelijktijdige verhoging van de huurprijs. De zekere pijplijn bedraagt ultimo 2009 € 15 miljoen, waarvan reeds € 11 miljoen is gefinancierd. Dit betreft een complex in Zwolle-Zuid van in totaal 104 appartementen.
woningen
In 2009 zijn twee aandeelhouders toegetreden tot Altera Vastgoed Woningen. Hiermee is het aantal aandeelhouders toegenomen tot negentien. In totaal is voor € 56,0 miljoen toegetreden en voor € 19,7 miljoen uitgetreden, per saldo een toename van € 36,3 miljoen (2008: toename van € 14,2 miljoen). Ultimo 2009 is € 11,8 miljoen beschikbaar voor beleggingen.
Vooruitzichten voor 2010 Gemiddelde bezettingsgraad Brutonettotraject Direct portefeuillerendement
96% 78% 4,3%
Het indirect rendement voor 2010 zal ons inziens met name afhankelijk zijn van de ontwikkeling van de leegwaardes van woningen in het prijssegment van Altera Vastgoed en in mindere mate van de aanvangsrendementen.
55
›› Woningen Plaats Adres Bouwjaar
Verhuurbare eenheden
Theoretische huur in € x mln
Appartementen Alkmaar *** Paternosterstraat 1985 Alphen a/d Rijn Sint Jorisstraat, Julianastraat 2005 Amersfoort Forel 2006 Amstelveen Marne 1972 Amsterdam Jacob Burggraafstraat 2004 Apeldoorn * Sprengenweg, Staringlaan 1968 Apeldoorn Molenstraat 2005 Baarn * Stationsweg, e.a. 1985 Culemborg Voermansgilde 2004 Den Haag Loevesteinlaan 2009 Den Haag Laan van Wateringse Veld, e.a. 2009 Dordrecht Van Eesterenplein 1994 Enschede Esmarkelaan 2008 Harderwijk Oldenallerhout 2005 Heemskerk Ganzenveer 2006 Heerhugowaard Jade 2005 Hendrik Ido Ambacht * Ring, Avelingen 1997 Hoofddorp Markenburg 1992 Meppel * De Putstoel 1977 Schiedam *** Selma Lagerlofborg, e.a. 2004 Schiedam *** Olof Palmeborg, e.a. 2005 Uden Pastoor Spieringsstraat 1998 Utrecht Huis te Zuylenlaan 2006 Utrecht Operettelaan 2008 Zoetermeer ** Noordwaarts, e.a. 1989 Zoetermeer Haussmannruimte 2004
72 40 23 84 34 20 44 23 15 72 72 96 23 28 27 56 32 54 28 24 66 34 39 22 48 44 1.120
0,4 0,4 0,3 0,7 0,5 0,2 0,5 0,2 0,1 0,8 0,9 0,7 0,2 0,3 0,3 0,7 0,4 0,4 0,3 0,2 0,6 0,3 0,4 0,3 0,3 0,5 11,1
Eengezinswoningen Assen Bemmel Bergen op Zoom Bergen op Zoom Best Bocholtz Breda Breda Den Helder Deurne Deurne Deventer Eerbeek Groesbeek Gulpen Haarlem
56
Papayapad, Perzikstraat Gersthof Griekenlandstraat Beneluxpad, Duitslandstraat, e.a. Plataan, Salderes Elisabethstraat, Jacobusstraat Kerkuil, Blauwvoet, Havik Deinzestraat, Bornemstraat Malzwin (Julianadorp) Veenmossingel, Wollegras Veenmossingel, Wollegras Esdoornlaan, Espad Odinkerf, Papiermakerserf, e.a. Mansberg Groeneweg Chris Soumokilstraat, e.a.
2005 1987 1985 1985 1985 1989 1988 1989 1990 1985 1986 1986 1986 1986 1988 1988
33 21 22 58 36 24 39 36 8 32 42 40 26 38 20 93
0,3 0,2 0,2 0,5 0,3 0,2 0,3 0,3 0,1 0,2 0,3 0,3 0,2 0,3 0,2 0,8
Verhuurbare eenheden
Theoretische huur in € x mln
Haarlem Vrijheidsweg, Sutan Sjahrirstraat 1988 Horst Convent 1990 Losser Irisstraat 1988 Maasbracht Boegstraat, Roefstraat 1989 Maassluis Stellingmolen, Walmolen, Bergmolen 1988 Maastricht Bolderikweerd, Lavendelweerd, e.a. 1989 Nieuw-Vennep Koperslager, Grutter, Tolgaarder, Baker 1987 Oldenzaal Zevenblad 1985 Oosterhout Admiraalsdam, Herendam, Drostendam 1988 Oudenbosch Lage Made, Veenblok 1980 Rosmalen Alverborch, Zalmborch, e.a. 1985 Sassenheim Evert van Dijkpad, Parmentierpad 1986 Schijndel Baselaarshoef 1984 Soest Chalonhof 1993 Steenbergen Noorddonk, Vriezendijk 1984 Steenbergen Leurschans 1988 Tilburg Abdij van Bernestraat, e.a. 1988 Udenhout Helmkruid, Anemoon 1986 Udenhout Anemoon, Kamille, Sint Janskruid 1988 Valkenswaard De Meule, De Maalsteen, De Meelkuip 1985 Valkenswaard De Meule 1987 Veldhoven Koekelberg 1987 Voorhout Kruidenschans, Lavendelweg, e.a. 1987 Waalwijk Rembrandtpark 1986 Zevenaar Monnetstraat, Spaakstraat 1985 Zoetermeer Stellendamstraat 2005 Totaal Deelbelang (50%) Totaal
30 18 5 18 23 17 46 26 51 35 40 31 20 32 50 11 32 22 14 35 14 5 47 31 40 22 1.283 2.403 - 2.403
0,2 0,1 0,0 0,1 0,2 0,1 0,4 0,2 0,4 0,3 0,3 0,2 0,2 0,2 0,4 0,1 0,2 0,2 0,1 0,3 0,1 0,1 0,4 0,3 0,3 0,3 10,3 21,4 -0,2 21,2
Verhuurbare Fase eenheden
Theoretische huur in € x mln
woningen
Plaats Adres Bouwjaar
Zekere pijplijn appartementen (omvang € 15 mln) Plaats Locatieaanduiding Oplevering Zwolle Zuid
Van der Capellenstraat
2010
104
Bouw
0,6
*
Inclusief enkele winkel- of kantoorruimten ** Deelbelang *** Grond in erfpacht (niet eeuwigdurend)
57
Sector Winkels
58
›› Strategie Structuurkenmerken winkelmarkt
winkels
• Schaarste als gevolg van sterk gereguleerde planmatige ontwikkelingen en handhaving bestaand fijnmazig winkelapparaat • Structuur van winkelmarkt die zich aanpast aan veranderende bestedingspatronen en locatievoorkeuren van consumenten
Visie en beleid • Gericht op houdbare, dominante posities in het verzorgingsgebied die beantwoorden aan de winkelmotivatie (dagelijks, doelgericht of vergelijkend winkelen) met een overeenkomstige winkelbeleving • Primaire winkellocaties (hoofdwinkelstraten) hebben een blijvende aantrekkingskracht op consumenten door veelzijdigheid winkelaanbod, aantrekkelijkheid van verblijfsklimaat en aanbod van nevenvoorzieningen • Grotere planmatig ontwikkelde winkelcentra op stadsdeel-, wijk- of buurtniveau bieden door hun dominantie mogelijkheden voor toekomstige huurgroei (en daarmee waardegroei)
Uitwerking • Overweging t.o.v. ROZ/IPD universum van primaire locaties en planmatig ontwikkelde winkelcentra • Geografische focus op grote steden (minimaal 150.000 m2 winkelareaal) en op kernen met meer dan 25.000 inwoners en een sterke regionale verzorgingsfunctie, in gebieden met een bovengemiddelde bevolkingsgroei
59
›› Marktontwikkelingen Consumentenvertrouwen in stijgende trend Het consumentenvertrouwen vertoonde in 2009 weer een stijgende trend, maar blijft nog altijd negatief. Het lage consumentenvertrouwen van de afgelopen periode werkte door in de omzetontwikkeling in de detailhandel. De omzet daalde met 5% en met name kledingwinkels, elektronicazaken en bouwmarkten hadden een zwaar jaar. De supermarkten en de drogisterijen deden het ondanks de recessie nog redelijk goed, met kleine omzetstijgingen.
Huurprijzen onder druk door leegstand De leegstand van winkelruimten is door de recessie licht toegenomen van 5,0% aan het begin van 2009 tot circa 5,5% aan het eind van het jaar. De toename op de B- en C-locaties was het grootst. Op de A-locaties nam het leegstandsniveau ook licht toe, maar deze bleef nog altijd onder de 2%. De huurprijzen op A1-locaties lijken zich redelijk te stabiliseren, terwijl op secundaire locaties een daling van de huurprijs van 5 tot 10% was waar te nemen.
Winkelplannen Het jaar 2009 toonde voor het eerst sinds lange tijd een daling van de planvoorraad van winkelvastgoed. Het planvolume voor nog te bouwen en uit te breiden winkelcentra in Nederland (groter dan 2.500 m2) daalde met 3% naar 2,9 miljoen m2. Dit is nog altijd een fors volume en het is de vraag of de groei van de consumentenbestedingen in winkels een dergelijk volume rechtvaardigt.
Internetwinkelen Internet beïnvloedt in toenemende mate het winkelgedrag van mensen. Consumenten doen een steeds groter deel van hun uitgaven online en internet wordt ook steeds belangrijker bij de oriëntatie voor een aankoop. Vooral voor reizen, software, foto/ filmapparatuur en tickets oriënteren consumenten zich hoofdzakelijk via internet. Toch vindt nog altijd de overgrote meerderheid van de aankopen plaats op de winkelvloer.
Nieuwe concepten Het toenemend internetgebruik dwingt de winkeliers om in te spelen op de veranderende behoeften die consumenten aan een winkel stellen. Winkelketens bouwen steeds vaker aan een multi-channel strategie waarin de fysieke winkel de plek is voor het bieden van service, persoonlijk contact, ervaringsmogelijkheden en het promoten van het merk. Niet alleen winkelketens, maar ook producenten van artikelen volgen de multi-channel strategie. De toenemende rol van de winkel als promotieinstrument blijkt niet alleen uit de toename van het aantal brandstores, maar ook uit de opkomst van nieuwe winkels als de Brandnew Stores. In deze winkels kunnen bedrijven
60
gedurende twee weken op een A1-locatie hun product onder de aandacht van de consumenten brengen.
Beleggingsmarkt Het totale investeringsvolume over 2009 kwam uit op circa € 450 miljoen, een forse daling ten opzichte van 2008 (ruim € 1,5 miljard). Met name de particuliere beleggers waren actief. Net als bij de verhuurmarkt was de vraag vanuit de beleggingsmarkt naar winkels op secundaire locaties zeer beperkt. De tweedeling neemt hierdoor ook op de beleggingsmarkt verder toe. Over 2009 zijn de aanvangsrendementen op de A-locaties gestegen met circa 30 basispunten, terwijl de stijging daarbuiten minimaal 50 basispunten bedraagt.
Vooruitzichten De dalende omzetten van de winkeliers zullen ook 2010 tot een lastig jaar voor de winkelmarkt maken. Er moet dan ook rekening gehouden worden met een verdere toename van de leegstand. Daarbij zullen winkeliers vaker proberen om door middel van huurherzieningsprocedures een lagere huur af te dwingen. Op langere termijn blijven de centrumgebieden hun aantrekkingskracht behouden, hoewel ze compacter zullen zijn dan voorheen. Ook zal de rol die de fysieke winkel krijgt steeds verder veranderen; promotie en beleving zullen binnen de winkels van groeiend belang zijn. Goed gepositioneerde wijkcentra zullen met de aankomende vergrijzing een belangrijke rol blijven vervullen in de voorziening van dagelijkse artikelen en het gemeenschapsgevoel in de wijk. Binnen de perifere detailhandel zal een verdere clustering van woonwinkels plaatsvinden in een beperkt aantal goed gepositioneerde centra.
›› Brede aanpak en maatwerk in duurzaamheid Interview met Bart Oushoorn en Ard Lanting van Ahold Vastgoed Ahold is met de Nederlandse detailhandelsbedrijven Albert Heijn, Etos en Gall & Gall een onderneming die midden in de samenleving staat. Maatschappelijk verantwoord ondernemen is een integraal onderdeel van de business, met concreet geformuleerde doelstellingen op vele uiteenlopende gebieden. Een groot deel van deze doelstellingen wordt bereikt door de winkelformules zelf. Bij Ahold Vastgoed zijn Bart Oushoorn, projectontwikkelaar, en Ard Lanting, acquisiteur voor Albert Heijn-winkels, dagelijks actief betrokken bij de bijdrage die het vastgoed in Nederland kan leveren aan de duurzaamheidsdoelstellingen van het concern.
Heeft Ahold duurzaamheidsdoelstellingen op het gebied van haar vastgoed?
Lanting: “We kunnen een onderscheid maken tussen wat met het vastgoed bereikt kan worden en wat de winkelformules van Ahold in de winkels zelf bewerkstelligen. In de Albert Heijn winkels is grote energiewinst te behalen met koeling en verlichting. Een concreet voorbeeld daarvan is het aanbrengen van deuren voor de koelingen. Dit leek in eerste instantie een drempel voor de consument, maar in de praktijk valt dat mee. Consumenten letten tegenwoordig ook meer op energiegebruik en begrijpen deze maatregel goed. Bij de verlichting kijken we met name naar LED-verlichting; niet alleen de gevels en lichtreclame, maar ook de ruimte binnen en zelfs de schappen kunnen zo op een energiezuinige manier verlicht worden.” Oushoorn: “Bij Ahold Vastgoed focussen we op de bijdrage die het casco kan leveren aan de doelstellingen. In eerste instantie richten we ons dan op nieuwe projecten. Daarbij kijken we naar heel goede isolatie, maar ook belangrijk is: waar haal je de energie vandaan? Dat is voor elk project weer maatwerk. Zo is bijvoorbeeld het toepassen van warmte-koude opslag niet overal mogelijk. Waar mogelijk passen wij deze methode zeker toe, maar we zoeken ook naar andere oplossingen. Dat kan dan ook een goed leereffect hebben op mogelijke toepassingen in onze bestaande voorraad, die nu eenmaal veel groter is dan de nieuwbouw. Omdat we niet alles tegelijkertijd kunnen doen, richten we ons bij de bestaande voorraad in eerste instantie op de panden die we zelf in eigendom hebben. Daarna gaat onze aandacht ook uit naar de panden die we huren. We richten ons op de geëigende momenten, namelijk die momenten dat Ahold of de verhuurder iets gaat doen: uitbreiden, herinrichten, vervangen. Op dat soort momenten zullen we ook zeker de energiebalans meenemen en aanpakken.”
winkels
Oushoorn: “Ahold heeft een aantal heel concrete doelstellingen geformuleerd die ook een relatie hebben met het vastgoed. In 2015 wordt 20% minder CO2 uitgestoten ten opzichte van 2008. Ook zal dan 20% van de energie duurzaam worden ingekocht of opgewekt. Tot slot wordt in 2020 20% minder energie gebruikt per m2 ten opzichte van 1990.” Lanting: “Deze duurzaamheidsdoelstellingen zijn een onderdeel van de totale verantwoordelijkheid die het bedrijf voelt op het gebied van maatschappelijk verantwoord ondernemen. Er worden activiteiten ontwikkeld gebaseerd op vier gebieden: gezondheid, duurzame handel, lokale betrokkenheid en klimaat. Als Ahold Vastgoed richten wij ons vooral op de laatste twee.”
Wat zijn de maatregelen van Ahold Vastgoed?
Wat moeten we ons voorstellen bij lokale betrokkenheid?
Dit ‘MVO-huisje’ laat zien hoe Albert Heijn zorgt dat maatschappelijk verantwoord ondernemen deel uitmaakt van haar bedrijfsvoering.
Lanting: “Vanuit vastgoedoogpunt zijn vooral onze lokale betrokkenheid-thema’s schoon, heel en veilig voor ons een aanknopingspunt voor maatregelen. Dat begint uiteraard bij onze eigen winkel, maar we letten ook op de directe omgeving en proberen daaraan een positieve bijdrage te leveren. Dat kan op verschillende gebieden, bijvoorbeeld door verlichting, die bij kan dragen aan een groter veiligheidsgevoel, het weghalen en voorkomen van zwerfafval en het opknappen van de bestrating. Deels doen we dit door concrete bijdragen, maar ook door signalering en samenwerking met derden, zoals gemeenten, politie en andere winkeliers. Wij letten erop dat ons pand, met de directe omgeving, een plek is waar het prettig is om te
61
Links: Ard Lanting, rechts: Bart Oushoorn
winkelen of te verblijven.” Oushoorn: “Die invloed op de omgeving kun je ook nog breder zien. Een winkel als Albert Heijn is onderdeel van een proces en binnen die procesketen is de bijdrage van Albert Heijn zelf aan bijvoorbeeld de CO2-uitstoot maar heel beperkt. Albert Heijn kan echter door het creëren van bewustwording aan beide zijden van de keten, dus bij leveranciers en consumenten, een nog veel grotere bijdrage leveren dan alleen met haar eigen duurzaamheidsdoelstellingen.”
Zijn er al concrete resultaten zichtbaar? Lanting: “Die zijn er vooral in de winkel, met name de energiebesparing van de koelingen. Ook bij het transport zijn resultaten zichtbaar: Albert Heijn werkt met stille en schone vrachtwagens. Die maken het bovendien vaak mogelijk om voor de ochtendspits te bevoorraden. Dat scheelt brandstof en rijtijd.” Oushoorn: “Deze fluistervrachtwagens maken het ook mogelijk om gewoon weer in de open lucht te bevoorraden. Het was de trend om voor het laden en lossen overdekte laadstraten te maken. Dit gaf echter vaak weer extra geluidsoverlast bij het inrijden. Nu kunnen we die ruimte benutten voor het laden en lossen zelf en hoeven we minder te bouwen.”
62
Hoe ziet de duurzame supermarkt in 2015 eruit? Oushoorn: “Dat is moeilijk te zeggen. Zeker is dat Albert Heijn dan al weer een formule verder is. De supermarkt is immers voortdurend aan verandering onderhevig. De vraag van de consument is hierbij de motor. Het is voor ons de uitdaging om zo goed mogelijk aan de vraag van de klant te voldoen en daarnaast ook te zorgen voor duurzame supermarkten.” Lanting: “Bij vastgoed richten we ons dan ook niet op die ene pilot die in een enkele CO2-neutrale supermarkt resulteert, als dat al kan, want om de stenen te maken en de producten er te krijgen wordt er in elk geval CO2 geproduceerd. Wij blijven op zoek naar maatregelen die ook breed toepasbaar zijn in een groot deel van onze bestaande winkels, hoewel de ervaring tot nu toe is dat er veel maatwerk nodig zal zijn.”
›› Portefeuille
Ultimo 2009
Ultimo 2008
€ 501 mln € 64 mln € 23 mln € 35,2 mln 81 497 -1% 4,9 jaar € 181 per m2 99%
€ 520 mln € 69 mln € 23 mln € 34,4 mln 81 524 -1% 5,7 jaar € 178 per m2 99%
€ 110 mln 6,7% 98%
€ 122 mln 6,2% 98%
€ 54 mln 7,2% 100%
€ 56 mln 6,9% 100%
€ 337 mln 7,1% 99%
€ 342 mln 6,7% 99%
Portefeuillekenmerken Exploitatieportefeuille Zekere pijplijn Overige beleggingen Theoretische jaarhuur Aantal objecten Aantal huurcontracten Contracthuur t.o.v. herzieningshuur Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten Gemiddelde huur Bezettingsgraad
Segmentatie winkels
Solitaire winkels Waarde deelportefeuille Theoretische jaarhuur / waarde portefeuille Bezettingsgraad
Supermarkten Waarde deelportefeuille Theoretische jaarhuur / waarde portefeuille Bezettingsgraad
Winkelcentra inclusief PDV/GDV en parkeergarages Waarde deelportefeuille Theoretische jaarhuur / waarde portefeuille Bezettingsgraad
Top 5 huurders Ahold Jumbo Media Markt AS Watson Blokker Totaal top 5
Jaarhuur in € x mln In % van totale huur 3,4 1,3 1,2 1,2 1,2 8,3
10% 3% 3% 3% 3% 24%
63
Stadsdeelcentra
100
90
80
70
1 2 56
Hoofdwinkelgebied groot/klein 9
Kernverzorgend groot/klein
16
Wijk-/buurtcentra PDV/GDV
60
50
40
9
Binnensteden Winkelstraten
30
10
Winkelhiërarchie
20
›› Portefeuillesamenstelling
8 Ruim de helft (56%) is gelegen in de hoofdwinkelgebieden
Winkelsoorten Solitair
22
Supermarkten
11 59
Winkelcentra PDV
8 Winkelcentra zijn dominant in de portefeuille
Grootteklassen 23 24
> e 50 mln (2 obj.) e 25 mln - e 50 mln (3 obj.) 17
e 15 mln - e 25 mln (4 obj.) 11
e 5 mln - e 15 mln (7 obj.)
26
< e 5 mln (64 obj.)
Combinatie van grote objecten en kleine objecten
Branchering huurders Overige non-food incl. warenhuizen
34 9
Wooninrichting
62
22
Mode
77
9
Diensten incl. parkeergarages
85
26
Food
Evenwichtige spreiding over branches
Resterende huur 2019 2018 2017 2016 2015 2014
8 10 17 25 32 48 62
2013
77
2012
85
2011
96
2010 Tot en met 2012 loopt ten minste 77% van de huur door
64
›› Kerncijfers in € x miljoen, tenzij anders vermeld
3-jaars 5-jaars 10-jaars 2009 2008 2007 2006 2005 2007-2009 2005-2009 2000-2009
Rendementen Direct portefeuillerendement Indirect portefeuillerendement
6,3% 5,8% -4,1% -2,9%
6,7% 5,9%
6,0% 0,1%
6,3% 2,3%
6,6% 2,2%
Totaal portefeuillerendement Organisatiekosten Effect t.o.v. vol belegd Beleggingen niet in ROZ/IPD Definitieverschillen Fondsrendement
2,0% 2,8% 14,0% 12,6% 13,0% -0,3% -0,3% -0,3% -0,3% -0,3% 0,0% 0,0% -0,1% -0,2% -0,4% 0,2% 0,2% -0,3% 0,0% 0,0% 0,0% 0,1% -0,3% -0,2% -0,2% 1,9% 2,8% 13,1% 11,8% 12,1%
6,2% -0,3% 0,0% 0,0% -0,1% 5,8%
8,8% -0,3% -0,1% 0,0% -0,1% 8,2%
9,0% -0,3% 0,0% 0,0% -0,2% 8,5%
Dividendrendement
5,8%
6,0%
6,0%
6,3%
6,0%
6,0% 7,6%
6,2%
6,6% 5,7%
6,1%
6,1%
Standing investments Alle objecten
-0,3% -2,5% -0,4% -2,5%
0,7% -0,5% 0,8% -2,2%
-1,8% -0,4%
-0,7% -0,7%
-0,9% -1,0%
winkels
Relatieve performance ROZ/IPD -0,8% -0,8%
Winst- en verliesrekening Theoretische brutohuuropbrengsten Leegstand en overig Brutohuuropbrengsten Exploitatiekosten Nettohuuropbrengsten Opbrengsten overige beleggingen Organisatiekosten Rentebaten/lasten Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Totaal beleggingsresultaat
34,8 -0,2 34,6 -3,5 31,1 1,6 -1,6 -0,6 30,5 -20,8 9,7
36,2 -0,2 36,0 -3,7 32,3 1,7 -1,6 -1,4 31,0 -16,0 15,0
32,1 -0,4 31,7 -3,0 28,7 1,6 -1,4 -1,4 27,5 30,7 58,2
33,2 -0,5 32,7 -3,4 29,3 0,0 -1,4 0,4 28,3 25,8 54,1
24,6 -0,6 24,0 -2,5 21,5 0,0 -1,0 0,6 21,1 20,3 41,4
Balans Beleggingen Voor belegging beschikbare liquiditeiten Beheerd vermogen Overige activa Totaal activa Kortlopende schulden Eigen vermogen
523,7 0,0 523,7 3,8 527,5 -33,0 494,5
543,0 9,2 552,2 8,3 560,5 -9,0 551,5
562,5 0,0 562,5 13,0 575,5 -56,4 519,1
479,7 6,9 486,6 1,9 488,5 -4,5 484,0
372,8 33,7 406,5 5,1 411,6 -5,7 405,9
65
in € x miljoen, tenzij anders vermeld
2009
2008
2007
2006
2005
Overig
66
Bezettingsgraad gemiddeld Bezettingsgraad ultimo Netto / brutohuuropbrengsten Bruto aanvangsrendement k.k. jaarultimo
99% 99% 90% 7,0%
99% 99% 90% 6,6%
99% 99% 90% 6,5%
99% 100% 90% 6,9%
98% 98% 90% 7,3%
Gem. portefeuilleomvang (excl. herwaardering boekjaar) Gem. aantal uitstaande aandelen (x mln) Aantal uitstaande aandelen, jaarultimo (x mln) Totaal beleggingsresultaat per aandeel (€ x 1) Net asset value per aandeel, jaarultimo (€ x 1)
521,1 409,5 406,6 0,024 1,216
552,1 412,7 436,1 0,039 1,265
460,4 367,8 399,2 0,159 1,300
450,7 394,4 397,5 0,137 1,218
318,6 303,5 342,9 0,125 1,184
›› Toelichting op resultaten 2009 Waardedaling van 4,1% in met name het eerste halfjaar Fondsrendement gedaald tot 1,9% Bezettingsgraad met 99% zeer hoog Relatieve performance van -0,9% op 5-jaarsbasis t.o.v. ROZ/IPD winkelindex Uittreding aandeelhouders met per saldo € 37 miljoen Rendement Het portefeuillerendement over 2009 is ondanks een waardedaling van 4,1% nog positief uitgekomen op 2,0%. Het gemiddelde portefeuillerendement over de afgelopen vijf jaar is mede hierdoor teruggelopen van 10,3% naar 8,8% per jaar. Het direct
Winkels: standing investments*
6,3% 5,9% 6,0% 6,4% 6,8% 6,1% 6,3% 6,6%
-4,0% -2,7% 7,7% 7,6% 4,5% 0,2% 2,5% 2,4%
2,1% 3,1% 14,2% 14,4% 11,5% 6,3% 8,9% 9,2%
ROZ/IPD index* Direct Indirect Totaal 6,2% 6,0% 6,1% 6,5% 6,9% 6,1% 6,3% 6,8%
-3,6% -0,5% 6,8% 7,9% 6,3% 0,8% 3,3% 3,0%
2,4% 5,5% 13,4% 14,9% 13,5% 7,0% 9,8% 10,0%
Relatieve performance Direct Indirect Totaal 0,1% -0,1% -0,1% -0,1% -0,1% 0,0% -0,1% -0,2%
-0,4% -2,2% 0,9% -0,3% -1,8% -0,6% -0,8% -0,6%
-0,3% -2,3% 0,7% -0,5% -1,8% -0,7% -0,9% -0,8%
winkels
2009 2008 2007 2006 2005 3-jaars 5-jaars 10-jaars
Altera Vastgoed Direct Indirect Totaal
portefeuillerendement heeft zich gunstig ontwikkeld door een constant hoge bezettingsgraad van 99%. De relatieve performance voor de standing investments ten opzichte van de ROZ/IPD winkelindex is als volgt:
* Vanaf 2008 exclusief parkeergarages
Voor alle objecten (dus inclusief het effect van portefeuillemutaties) is de relatieve performance:
Winkels: alle objecten* 2009 2008 2007 2006 2005 3-jaars 5-jaars 10-jaars
Altera Vastgoed Direct Indirect Totaal 6,3% 5,9% 6,0% 6,6% 6,7% 6,0% 6,3% 6,6%
-4,1% -2,6% 7,6% 5,7% 5,9% 0,1% 2,3% 2,2%
1,9% 3,2% 14,0% 12,6% 13,0% 6,2% 8,8% 9,0%
ROZ/IPD index* Direct Indirect Totaal 6,2% 5,9% 6,1% 6,4% 6,7% 6,1% 6,3% 6,7%
-3,7% -0,1% 6,7% 8,2% 6,3% 0,9% 3,4% 3,0%
2,3% 5,8% 13,2% 15,2% 13,5% 7,0% 9,9% 9,9%
Relatieve performance Direct Indirect Totaal 0,1% 0,0% -0,1% 0,2% 0,0% 0,0% 0,0% -0,1%
-0,4% -2,5% 0,8% -2,4% -0,4% -0,7% -1,0% -0,7%
-0,4% -2,5% 0,8% -2,2% -0,4% -0,7% -1,0% -0,8%
* Vanaf 2008 exclusief parkeergarages
Het fondsrendement over 2009 bedraagt 1,9% en is door een lager indirect rendement 0,9%-punt lager dan in 2008 (2,8%). De overige beleggingen van totaal € 23,2 miljoen maken geen deel uit van de objecten in de ROZ/IPD-meting. De resultaten hierop zijn derhalve niet verantwoord in het portefeuillerendement. Het relatieve effect van de overige beleggingen op de performance is over 2009 nihil.
67
Portefeuillerendement 10 jaar 20% 15% 10% 5% 0% - 5%
ROZ/IPD 10 jr.
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
indirect
2000-2009
direct
2001
- 15%
2000
- 10%
Stabiel direct rendement van gemiddeld 6,6%. Forse opwaarderingen in 2005 tot en met 2007 gevolgd door afwaarderingen. Over 10 jaar gemiddeld 2,2% opwaardering.
Beleggingsresultaat Over 2009 is het totaal beleggingsresultaat uitgekomen op € 9,7 miljoen; in 2008 was dit nog € 15,0 miljoen. Deze daling is het gevolg van een indirect beleggingsresultaat van - € 20,8 miljoen, tegenover - € 16,0 miljoen in 2008. De waardedaling vloeit voort uit de met 0,2%-punt gestegen aanvangsrendementen; de huurwaarde is nauwelijks gewijzigd. Het indirect beleggingsresultaat bevat een bate van € 0,3 miljoen voor compensatie van overdrachtsbelasting die is ontvangen van toegetreden aandeelhouders.
Het direct beleggingsresultaat nam met 1,3% af tot € 30,5 miljoen. De theoretische huuropbrengsten over 2009 zijn met 3,8% gedaald doordat in december 2008 een drietal objecten is verkocht voor € 36,7 miljoen. De gemiddelde bezettingsgraad is met 99% onverminderd hoog. De rentelasten zijn gedaald van € 1,4 miljoen naar € 0,6 miljoen.
Huurontwikkeling en exploitatiekosten De ontwikkeling van de theoretische huuropbrengsten tussen de stand begin en einde jaar is als volgt:
Ontwikkeling stand theoretische jaarhuur
2009
2008
Indexering Huuraanpassing (exclusief indexering) Portefeuillemutaties Mutatie gedurende jaar
2,1% -0,6% -3,6% -2,1%
2,1% 0,4% -3,9% -1,4%
In het algemeen hebben wij de nieuwe contracten kunnen afsluiten boven de door de externe taxateur gehanteerde markthuur. Het totale verhuurvolume is uitgekomen op 10.080 m2 en dit is op basis van de huursom een toename ten opzichte van 2008 met 14%. De verhuurtransacties zijn als volgt samengevat:
Verhuurtransacties Aantal nieuw afgesloten huurcontracten en huurprijsherzieningen Aantal m2 Nieuwe huursom op jaarbasis Nieuwe huursom t.o.v. vorige contracthuur Nieuwe huursom t.o.v. markthuur volgens externe taxateur
68
2009
2008
38 10.080 m2 € 2,4 mln +4,5% +4,6%
41 14.512 m2 € 2,1 mln +4,1% +3,6%
De huurachterstand van meer dan 90 dagen bedraagt ultimo 2009 0,3% van de jaarhuur (2008: 0,2%). In 2009 hebben zich geen significante faillissementen voorgedaan in het huurdersbestand. De exploitatiekosten zijn ten opzichte van de theoretische huuropbrengsten gelijk aan 2008.
Exploitatiekosten in % van theoretische huur Onderhoudskosten Vaste lasten Beheerkosten Overig Totaal
2009
2008
2% 3% 3% 2% 10%
2% 3% 3% 2% 10%
Portefeuillemutaties en overige toelichtingen
winkels
De exploitatieportefeuille is in 2009 nauwelijks gewijzigd. In juni 2009 is een onderdeel van een winkelcentrum in Emmeloord opgeleverd voor € 5,1 miljoen. In augustus 2009 is een object in Haaksbergen verkocht voor € 3,8 miljoen kosten koper. Het door een projectontwikkelaar herontwikkelde winkelcentrum in Zwolle-Zuid is bijna gereed en reeds voor 96% verhuurd. De levering staat gepland voor mei 2010. De zekere pijplijn bedraagt ultimo 2009 € 64 miljoen, waarvan reeds € 23 miljoen is gefinancierd. Dit is exclusief de gecontracteerde herontwikkeling van een object op de woonboulevard Ekkersrijt nabij Eindhoven waarvan de start afhankelijk is van de voorverhuur. Ultimo 2009 is sprake van een tijdelijke financiering met vreemd vermogen ter grootte van € 29,0 miljoen, 5,5% ten opzichte van het balanstotaal. De uittreding van enkele aandeelhouders in april 2009 met € 49,5 miljoen is gefinancierd met een banklening. In 2009 is een nieuwe aandeelhouder toegetreden tot Altera Vastgoed Winkels. Hiermee is het aantal aandeelhouders toegenomen tot 22. In totaal is voor € 13,0 miljoen toegetreden en voor € 50,0 miljoen uitgetreden, per saldo een afname van € 37,0 miljoen (2008: toename van € 48,3 miljoen).
Vooruitzichten voor 2010 Gemiddelde bezettingsgraad Brutonettotraject Direct portefeuillerendement
98% 87% 6,4%
De ontwikkeling van de resterende huur is voor de komende jaren gunstig. Tot en met 2011 loopt ten minste 90% van de huur door, behoudens het risico van faillissement van huurders. Voor 2010 gaan wij uit van een indirect rendement van circa 0%. De levering in mei 2010 van het gerenoveerde winkelcentrum Zwolle-Zuid vergt een middelenbeslag van € 30 miljoen dat zal worden gefinancierd met nieuw aan te trekken eigen vermogen.
69
›› Winkels
Plaats Adres Bouwjaar Typologie Solitair
Amsterdam ** Kinkerstraat 277-281 < 1970 Grote buurt / wijkcentra Apeldoorn Hoofdstraat 98 < 1970 Middelgrote stadscentra Bergen op Zoom St Josephstraat 17 < 1970 Middelgrote stadscentra Breda Ginnekenstraat 117 < 1970 Grote stadscentra Breda Karrestraat 2-2a < 1970 Grote stadscentra Breda Wilhelminastraat 40 < 1970 Grote stadscentra Den Bosch Markt 105 < 1970 Grote stadscentra Deventer Lange Bisschopstraat 64 < 1970 Middelgrote stadscentra Deventer Lange Bisschopstraat 73 < 1970 Middelgrote stadscentra Deventer Broederenplein 4-6 < 1970 Middelgrote stadscentra Deventer Keizerstraat 1 < 1970 Middelgrote stadscentra Goes Korte Kerkstraat 1 < 1970 Middelgrote stadscentra Goes Lange Vorststraat 69-71 < 1970 Middelgrote stadscentra Goes Papegaaistraat 8-12 < 1970 Middelgrote stadscentra Goes St Adriaanstraat 4, 6, 16-18 < 1970 Middelgrote stadscentra Gouda Markt 46-47 < 1970 Middelgrote stadscentra Haarlem Grote Houtstraat 88 < 1970 Grote stadscentra Heerlen Saroleastraat 26 < 1970 Middelgrote stadscentra Hengelo Nieuwstraat 39 < 1970 Middelgrote stadscentra Houten Het Plein 5, 8, 9 1995 Kleine stadscentra Maarheze Smits van Oyenlaan 2 1997 Kleine stadscentra Maastricht Kleine Staat 17 < 1970 Grote stadscentra Meppel Woldstraat 5-13 1995 Middelgrote stadscentra Middelburg Lange Delft 60-62 < 1970 Middelgrote stadscentra Rockanje Dorpsplein 14, 18, 20, 25 1998 Kleine stadscentra Roermond Steenweg 6 < 1970 Middelgrote stadscentra Rotterdam Korte Lijnbaan / Lijnbaan < 1970 Grote stadscentra Rotterdam Zuidplein H 439-441 1972 Grote buurt/wijkcentra Rotterdam Zuidplein H 748 1972 Grote buurt/wijkcentra Sneek Gedempte Pol 8-10 < 1970 Middelgrote stadscentra Uden Brabantplein / Pastoor Spieringsstraat < 1970 Middelgrote stadscentra Weert Langstraat 15 < 1970 Middelgrote stadscentra Winschoten Langestraat 89-93 < 1970 Middelgrote stadscentra Woerden Voorstraat 14 < 1970 Middelgrote stadscentra Woerden Voorstraat 41 < 1970 Middelgrote stadscentra Zeist Slotlaan 155 < 1970 Middelgrote stadscentra 15 objecten < € 1 min Totaal
Supermarkten Alkmaar Badhoevedorp Brummen Den Haag Epe Heemstede
70
Paardenmarkt 2 Zeemanlaan 2-2a Ambachtstraat 32-38 Weimarstraat 118 Markt 15 Blekersvaartweg 57
1985 1972 1995 < 1970 1995 1995
Grote stadscentra Kleine buurt/wijkcentra Kleine stadscentra Kleine buurt/wijkcentra Kleine stadscentra Kleine stadscentra
Huurders of formules Aantal VVO in m2
Super de Boer Albert Heijn, Gall & Gall Super de Boer, e.a. Albert Heijn Albert Heijn, Gall & Gall Albert Heijn
1 1 1 1 1 1 2 1 1 1 4 1 1 2 2 1 1 1 1 5 5 1 3 1 5 1 13 2 1 2 19 1 3 2 1 1 15 106
265 228 750 530 475 325 375 155 270 750 655 175 305 374 445 285 225 278 780 1.057 1.748 150 625 575 1.592 240 4.826 160 430 535 3.378 485 1.075 720 750 153 2.978 29.122
0,1 0,1 0,2 0,2 0,2 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,2 0,2 0,1 0,1 0,2 0,2 0,1 1,6 0,1 0,2 0,1 0,7 0,1 0,1 0,1 0,2 0,1 0,9 7,3
1 2 3 1 2 1
1.982 2.133 1.679 1.260 1.763 1.873
0,3 0,4 0,2 0,2 0,3 0,4
winkels
Boekenvoordeel Invito Kruidvat Bestseller Ziengs Schoenen Retail Concept Bijou Brigitte, e.a. Bijou Brigitte T-Mobile Aktiesport Vakantie Xpert, Danismant, e.a. Ritel Papago Van de Reepe Schoenen, Min Kruidvat, e.a. Aktiesport Bestseller Bakker Bart Kruidvat Kruidvat, e.a. Super de Boer, e.a. KBS Shoes Halfords, e.a. Kruidvat Plus, e.a. D-Reizen The Sting, Claudia Strater, Mexx, e.a. T-Mobile, UPC De Tuinen Mc Donald’s, Vakantie Xpert Van Haren, Dixons, e.a. Etos Xenos, e.a. Blue’s Basic & More, Niqi Bakker-Roggeveen Hunkemöller
Theoretische huur in € x mln
71
Plaats
Adres
Bouwjaar
Typologie
Kapelle Biezelingsestraat 1 1999 Kleine stadscentra Naarden Evert de Bruijnstraat 1 1996 Kleine buurt/wijkcentra Oosterhout Arkendonk 53-55 1979 Grote buurt/wijkcentra Putten Postweg 4-6 1995 Kleine stadscentra Utrecht Burg. Reigerstraat 55-57 < 1970 Kleine buurt/wijkcentra Voorthuizen Hoofdstraat 155 1994 Kleine stadscentra Vriezenveen Westeinde 14-20 1999 Kleine stadscentra Wateringen Struyck van Bergenstraat 2 1992 Kleine stadscentra Zoetermeer Broekwegzijde 148-150 1980 Grote buurt/wijkcentra Totaal
Winkelcentra
Alphen a/d Rijn Rijnplein 2005 Middelgrote stadscentra Culemborg Koopmansgildeplein 1-16 2004 Grote buurt/wijkcentra Deventer Boreel 2007 Middelgrote stadscentra Dordrecht Van Eesterenplein 12-133 1994 Grote buurt/wijkcentra Emmeloord Beursstraat 1 2009 Middelgrote stadscentra Hoofddorp Markenburg 1-147A 1992 Grote buurt/wijkcentra Houten * Het Rond 1998/2008 Middelgrote stadscentra Leeuwarden Lieuwenburg 1986 Grote buurt/wijkcentra Vaals Kerkstraat 2 e.a. 1990/6 Kleine stadscentra Voerendaal Furenthela 1-15 1999 Kleine stadscentra Zoetermeer * Stadshart Passage 1989 Middelgrote stadscentra Zuidland Mr. P.J. Oudweg 10, 26-42 1999 Kleine stadscentra Totaal
PDV/GDV
Son en Breugel Ekkersrijt 4101-4127 1988 PDV/GDV Utrecht Kaap de Goede Hooplaan 20-100 1988 PDV/GDV
Parkeergarages
Deventer Boreel 2007 Middelgrote stadscentra Zoetermeer * Stadshart Passage 1989 Middelgrote stadscentra
Totaal Deelbelangen (50%) Totaal
Zekere pijplijn (omvang € 64 mln)
Locatieaanduiding
Oplevering
Zwolle Zuid Van der Capellenstraat 2010 Deventer Boreel 2e en 3e fase 2010/11 * Deelbelang (50%) ** Grond op erfpacht (niet eeuwigdurend)
72
VVO = aantal m2 verhuurbaar vloeroppervlak, bepaald volgens NEN 2580 (exclusief woningen)
Huurders of formules
C1000, e.a. Plus Albert Heijn Emte Albert Heijn Super de Boer, Kruidvat, Bart Smit Emte, Tuunte Albert Heijn Albert Heijn
Lodewijks, Prenatal, Montel, e.a. Beter Bed, Gardo Babymeubelen, e.a.
Q-Park n.v.t.
VVO in m2
Theoretische huur in € x mln
2 1 1 1 1 3 2 1 1 23
1.362 1.369 1.868 1.707 866 1.928 2.548 1.441 1.358 25.137
0,1 0,2 0,3 0,2 0,2 0,3 0,4 0,2 0,2 3,9
30 7 10 31 1 29 115 17 6 11 81 10 348
15.032 3.428 24.400 8.150 1.710 7.595 28.056 5.651 3.995 2.331 23.096 1.889 125.333
3,3 0,7 3,4 1,7 0,3 1,6 6,9 0,8 0,7 0,4 6,9 0,3 26,8
12 7 19
26.466 15.899 42.365
1,6 1,4 3,0
1 n.v.t. 1
pm pm pm
0,9 0,2 1,1
497 221.957 Totaal 497 221.957
Typologie
winkels
H&M, Media Markt, e.a. Lidl, Plus, Kruidvat, e.a. Media Markt, Krijco, Jumbo, e.a. Plus, Albert Heijn, Blokker, e.a. Movieskoop Blokker, Albert Heijn, Dirk vd Broek, e.a. Hema, Albert Heijn, C1000, e.a. Albert Heijn, C1000, e.a. C1000, Kruidvat, Vogele, e.a. Plus, Kruidvat, e.a. V&D, Perry Sport, e.a. MCD Supermarkt, e.a.
Aantal
42,2 - 7,0 35,2
Fase
VVO in m2
Theoretische huur in € x mln
Grote buurt / wijkcentra Bouw Middelgrote stadscentra Ontwerp
17.200 5.850 23.050
3,7 0,9 4,6
Supermarkt: indien > 75% totale huuropbrengst van supermarkt is Aantal huurcontracten: exclusief bovengelegen woningen
73
Sector Kantoren
74
›› Strategie Structuurkenmerken kantorenmarkt • Cyclisch marktkarakter als gevolg van verschillen tussen conjuncturele ontwikkelingen en vraag-aanbodverhoudingen (varkenscyclus) • Mede hierdoor betrekkelijk snel verlopend verouderingsproces
Visie en beleid
kantoren
• Continu proces van monitoring en verjonging van de portefeuille ter waarborging van de aansluiting tussen marktvraag en eigen kantoorvoorraad • Focus op locatietypen met door gebruikers gewenste kenmerken (bereikbaarheid, parkeervoorzieningen, n evenvoorzieningen) • Beleggen in markten met voldoende liquiditeit vanuit beleggings- en verhuuroogpunt • Brede spreiding over achterliggende economische sectoren van huurders
Uitwerking • Overweging t.o.v. ROZ/IPD universum in de vier grote steden in de Randstad (Amsterdam, Utrecht, Den Haag, R otterdam) plus enkele regionale kernsteden (Eindhoven, Breda, Den Bosch, Amersfoort, Arnhem-Nijmegen en Zwolle) • Overweging in de locatietypen stadscentra en voornaamste kantoordistricten • Risicobeheersing van economische veroudering en incourantheid door focus op objecten met recent bouwjaar, c ourante metrages (3.500 tot 10.000 m2) en flexibiliteit (mogelijkheid van multi-tenant)
75
›› Marktontwikkelingen Uit de recessie In de loop van 2009 klom de Nederlandse economie uit de recessie en voor 2010 verwacht het Centraal Planbureau dat de Nederlandse economie weer zal groeien, met circa 1,5%. Door de recessie is de werkloosheid gestegen, maar de toename is veel minder dan in eerste instantie op basis van de vraagafname verwacht werd. Dit komt met name door de verdeling van de bestaande hoeveelheid werk over meer personen en door overheidsmaatregelen als de deeltijd-WW.
actief. De voorkeur ging uit naar vastgoed met langjarige contracten. Opvallend is dat 2009 een toename te zien gaf van zowel het aandeel sale & leaseback-transacties als het aandeel gebruikers dat hun eigen gebouw kocht. Ten opzichte van medio 2008 zijn de aanvangsrendementen flink gestegen: met gemiddeld 90 basispunten voor kantoren op de goede locaties en met 100 tot 150 basispunten op de minder goede kantoorlocaties.
Vooruitzichten Vraag naar kantoorruimte laag De vraag naar kantoorruimte was in 2009 laag. Het opnameniveau lag met 1,1 miljoen m2 over geheel 2009 40% onder het niveau van 2008. Organisaties bleken in 2009 verhuisbeslissingen uit te stellen en waar organisaties wel besloten te verhuizen, gebeurde dit alleen op kostenneutrale basis. Ook voor 2010 lijkt er nog geen sprake te zijn van een uitbreidingsvraag en het aanbod zal hierdoor voorlopig op het huidige hoge niveau blijven. Ultimo 2009 stond in totaal 6,7 miljoen m2 kantoor in aanbod, circa 17% van de voorraad, een toename van 12% ten opzichte van 2008. Positief is dat er in 2009 weinig nieuw kantooraanbod op de markt gekomen is en dat ook voor de nabije toekomst de nieuwbouwproductie laag blijft.
Dalende tendens huurinkomsten Mede vanwege deze teruggelopen nieuwbouwproductie bleef de marktsituatie op de goede locaties nog redelijk gezond. De toename van het aanbod heeft met name plaatsgevonden in het kansloze en kansarme segment en de vooruitzichten in dit verouderde segment zijn zorgwekkend. Hier vinden dan ook de meeste huurwaardedalingen plaats. Op de goede locaties bleven de nominale huurniveaus voorlopig stabiel, alhoewel de incentives hier wel sterk zijn toegenomen.
Blijvende belangstelling duurzaamheid De aandacht voor duurzaamheid binnen de kantorenmarkt blijft groot. In 2009 introduceerde de Dutch Green Building Council de eerste officiële versie van BREEAM-NL. Doel van dit certificaat is om duurzame gebouwen zichtbaar in de markt te maken, waarbij het de verwachting is dat gebouwen met het keurmerk op termijn garant zullen staan voor een hoger rendement. Een BREEAM certificaat voor bestaand vastgoed ligt in de planning. Naast het duurzaam maken van de gebouwen ontstaan er ook steeds vaker contractvormen waarin het duurzaam gebruik en management van de gebouwen gestimuleerd wordt.
Beleggingsmarkt Het investeringsvolume over heel 2009 kwam uit op ongeveer € 1,5 miljard, een stuk lager dan in 2008 (€ 2,1 miljard). Met name de particuliere beleggers en Duitse investeerders waren
76
De krimpende kantoorgerelateerde beroepsbevolking in combinatie met het hoge aanbodniveau zorgen ervoor dat het toekomstbeeld voor een groot deel van de kantorenmarkt zorgwekkend is. Uitdagingen liggen er met name op het vlak van duurzame herontwikkeling van de bestaande voorraad en het inzetten van een koerswijziging ten aanzien van het nieuwbouwbeleid van overheden. Naar goed gepositioneerde kantoorlocaties zal ook in de toekomst vraag bestaan. Organisaties blijven behoefte houden aan verbetering van hun huisvesting, waardoor er altijd een verhuisstroom naar de betere locaties en gebouwen in de markt zal blijven bestaan.
›› Overheid heeft voortrekkersrol bij duurzaamheid van kantoorgebouwen
Interview met Ben van den Berg en Hans Cox van de Rijksgebouwendienst
kantoren
Links: Hans Cox, rechts: Ben van den Berg
De rijksoverheid is met haar rijksdiensten en ministeries de grootste gebouwengebruiker van Nederland. De Rijksgebouwendienst (Rgd) vertegenwoordigt het Rijk op het gebied van alle vastgoed. Dat zijn hoofdzakelijk kantoren, maar ook bijzondere gebouwen als gevangenissen, rechtbanken, rijksmusea en paleizen. Plaatsvervangend directeur vastgoed Ben van den Berg en Hans Cox, implementatiemanager duurzaamheid bij de directie vastgoed, geven namens de Rgd hun visie op de duurzaamheid van gebouwen.
Heeft de overheid duurzaamheidsdoelstellingen specifiek voor haar vastgoed? Cox: “De hoofddoelstelling voor ons is heel duidelijk geformuleerd: een 25% lager energiegebruik in 2020, wat neerkomt op een besparing van 2% per jaar. Een belangrijk deel hiervan, zo’n 10 tot 15%, kan gerealiseerd worden door wat ook de IVBN als één van de ‘quick wins’ noemt, het zorgvuldiger omgaan met installaties. Denk aan controleren, beter inregelen, monitoring, tijdig vernieuwen. Een ander belangrijk deel is afkomstig van wat wij noemen het duurzame inkoopbeleid: alle gebouwen die
de rijksoverheid in gebruik neemt of houdt, of dat nu nieuwbouw, voortzetting van gebruik van eigen bestaande gebouwen of huur of doorhuur van panden van derden is, moeten minimaal het C-label hebben.” Van den Berg: “De enige uitzondering hierop vormen de 400 monumenten (van de 2.000 in gebruik zijnde panden). De labelsystematiek is hiervoor niet altijd geschikt. Dat neemt niet weg dat ook deze gebouwen moeten bijdragen aan de doelstelling van energievermindering. Mede daarom is de Rgd ook op zoek naar innovaties die de energiereductie mogelijk maken. Naast de panden in eigendom van de overheid, worden ook de panden die we huren zeker niet uitgesloten van de doelstelling. Dat kan ook niet, want van de 3,8 miljoen m2 kantoren die de Rijksoverheid gebruikt huren wij 1,7 miljoen m2 aan.”
Hoe kijkt u aan tegen de houding van de vastgoedmarkt over duurzaamheid? Van den Berg: “De Rgd gebruikt 12% van de kantorenmarkt in Nederland; de totale overheid zelfs meer dan 20%. Het zal dus
77
duidelijk zijn dat ons duurzaamheidsbeleid een enorm effect heeft op de markt als geheel. Ons beleid heeft ook effect op andere kantoorgebruikers, die ons als voorbeeld nemen. Wij denken dan ook dat kantoren met minimaal een C-label de standaard worden. Andere panden prijzen zich uit de markt. De commerciële vastgoedpartijen waar wij mee spreken, geven aan dat het C-label voor bestaande panden realistisch en haalbaar is. Wij merken ook dat de vastgoedeigenaren zich met name het laatste jaar steeds actiever met duurzaamheid bezighouden. Zelfs zo dat zij ons aanbieden bestaande contracten open te breken en te verlengen, in ruil waarvoor zij dan investeringen doen om minimaal een C-label te verkrijgen. De Rgd is zich er terdege van bewust dat tegenover deze investeringen wel iets moet staan in de vorm van huurprijs en/of de lengte van het huurcontract. Als het geen C-label is of binnen twee jaar kan worden, kunnen we gewoonweg niet meer aanhuren. Als partijen investeren in B of zelfs een A-label, staan wij open voor de split-incentive.” Cox: “Voor onszelf zien wij het C-label als een tussenstap. Voor onze eigen gebouwen ligt het ambitieniveau hoger. Een A-label is als streven bij renovatie geen uitzondering. Goed voorbeeld is het gebouw van het Ministerie van VROM. Dat is bijna 20 jaar oud en heeft een C-label. Wij gaan dat vernieuwen en proberen te komen tot een A-label. Bovendien worden in die vernieuwing ook andere duurzaamheidsaspecten meegenomen. Wij proberen zoveel mogelijk “cradle to cradle” aspecten in de vernieuwing mee te nemen. Als belangrijke speler hebben we hierbij een voorbeeldfunctie en voortrekkersrol.”
Nieuwbouw is bijna altijd energetisch beter, maar bestaande bouw doet een minder grote aanslag op bijvoorbeeld grondstoffen en open ruimte. Hoe wordt in dat kader de afweging tussen bestaande bouw en nieuwbouw gemaakt? Van den Berg: “Graag willen wij benadrukken dat in bestaande bouw op het gebied van reductie van energiegebruik heel veel mogelijk is. Het C-label is daarvoor het leidende uitgangspunt. Pas als dat gerealiseerd wordt, vinden wij het belangrijk dat andere afwegingen aan de orde komen, zoals mogelijk extra ruimtegebruik of extra mobiliteit door nieuwbouw in vergelijking met bestaande gebouwen. Wij zijn ook bereid om samen met de gebouweigenaar oplossingen te bedenken voor de bestaande bouw. Nieuwbouw staat bij ons dus zeker niet voorop, ook al levert het wellicht een iets betere energieprestatie.” Cox: “Maar het is wel zo dat bestaande gebouwen die niet aan het C-label gaan voldoen zich binnen afzienbare tijd uit de overheidsmarkt zullen prijzen. Tegenover investeringen om dit label te halen staan betere verhuurmogelijkheden en uit
78
verschillende onderzoeken blijkt ook dat deze gebouwen een betere waardeontwikkeling laten zien. Bovendien hoeft dat groene label niet overal komend jaar bereikt te worden. We hebben nog een aantal jaren te gaan om de energieprestatie van de bestaande voorraad te verbeteren en ook gebouweigenaren die aan ons willen verhuren krijgen de tijd om de energieprestatie van het gebouw te verbeteren. Maar: hoe eerder hoe beter. Wij stellen het dan ook op prijs als de gebouweigenaar zelf initiatieven neemt voor het verbeteren van de energieprestatie van de gebouwen.”
Is de besparingsdoelstelling in 2020 inderdaad bereikt? Cox: “Wij zitten op schema en zijn er van overtuigd dat we voor 2020 de doelstelling zullen halen. Wij hadden er min of meer op gerekend dat onder invloed van Kopenhagen de doelstelling zou worden aangescherpt. Dat is niet gebeurd, maar we gaan wel gewoon door met het optimaliseren van het energiegebruik in de gebouwen van de rijksoverheid en richten ons ook op andere duurzaamheidsaspecten, zoals het al genoemde cradle to cradle.” Van den Berg: “Het zijn ook niet alleen specifieke duurzaamheidsof energetische maatregelen die ons helpen. De rijksoverheid zal als geheel niet meer groeien, maar is wel dynamisch: diensten groeien en krimpen en we zijn bezig met het nieuwe werken: er komt een standaard rijkswerkplek, waardoor het mogelijk wordt dat iedereen op alle werkplekken kan werken, dat ministeries samen een gebouw betrekken en mensen de ene keer hier en de andere keer daar kunnen werken. Het is onze ambitie het ruimtegebruik per arbeidsplaats terug te dringen van gemiddeld 32 m2 naar 27 m2. Dat levert extra energiebesparing op, maar is ook gunstig voor andere duurzaamheidsaspecten in de sfeer van materiaalgebruik en mobiliteit.”
›› Portefeuille
Ultimo 2009
Ultimo 2008
€ 266 mln € 7 mln € 23,2 mln 20 65 +1% 3,0 jaar € 178 per m2 94%
€ 283 mln € 7 mln € 23,0 mln 20 64 +3% 3,8 jaar € 176 per m2 94%
€ 187 mln 8,6% 94%
€ 200 mln 8,0% 93%
€ 79 mln 9,0% 96%
€ 83 mln 8,5% 96%
Portefeuillekenmerken Exploitatieportefeuille Zekere pijplijn Theoretische jaarhuur Aantal objecten Aantal huurcontracten Contracthuur t.o.v. markthuur Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten Gemiddelde huur (exclusief parkeren) Bezettingsgraad
Segmentatie Kantoren vanaf 2000 Waarde deelportefeuille Theoretische jaarhuur / waarde portefeuille Bezettingsgraad
Kantoren vóór 2000
Top 5 huurders Fortis UWV Ahold GXS Toshiba Medical Systems Totaal top 5
kantoren
Waarde deelportefeuille Theoretische jaarhuur / waarde portefeuille Bezettingsgraad
Jaarhuur in € x mln In % van totale huur 5,0 3,8 1,5 1,0 1,0 12,3
21% 16% 7% 4% 4% 52%
79
›› Portefeuillesamenstelling Geografisch 35
Amsterdam 27
Utrecht 7
Rotterdam en Den Haag
21
Gebieden nabij de 4 grote steden
100
90
80
70
60
50
40
30
10
Overig
20
11
Focus op de vier grote steden: totaal 68%
Leeftijdsopbouw 70
2000 en jonger 16
1990-1999
100
90
80
70
60
50
40
30
10
20
13
1980-1989
Mede door renovaties blijft de portefeuille aansluiten op de markt
Branchering huurders 44
Zakelijk en fin. dienstverlening
77
27
Overheid en non-profit
85 96
21
Industrie, handel en transport
90
80
70
60
50
40
30
20
10
100
100
9
ICT en media
Dienstverlening en overheid/non-profit zijn dominant
Resterende huur 2019
0
2018
0
2017
0
2016
1 6 22
2014
33
2013
53
2012
89
2011
99
Tot en met 2012 loopt ten minste 53% van de huur door
80
90
80
70
60
50
40
30
20
10
2010
100
2015
›› Kerncijfers in € x miljoen, tenzij anders aangegeven
3-jaars 5-jaars 10-jaars 2009 2008 2007 2006 2005 2007-2009 2005-2009 2000-2009
Rendementen Direct portefeuillerendement Indirect portefeuillerendement
7,0% 6,4% -6,2% -7,7%
5,7% 4,6%
6,6% -1,1%
6,6% -3,7%
6,4% -1,6%
6,8% 0,3%
Totaal portefeuillerendement Organisatiekosten Effect t.o.v. vol belegd Definitieverschillen Fondsrendement
0,4% -1,7% 9,8% 10,5% -0,3% -0,3% -0,3% -0,3% -0,1% 0,7% 0,0% 0,1% 0,0% 0,1% 0,3% -0,2% 0,0% -1,2% 9,8% 10,2%
5,4% -0,3% -0,1% -0,1% 4,9%
2,7% -0,3% 0,2% 0,1% 2,8%
4,8% -0,3% 0,1% 0,0% 4,6%
7,1% -0,3% 0,0% -0,1% 6,7%
6,2%
6,1%
6,1%
6,3%
Dividendrendement
6,3%
5,7%
6,5% 3,1%
6,3%
6,2%
Relatieve performance ROZ/IPD Standing investments Alle objecten
0,6% -2,1% -0,2% -0,3% 1,3% -2,1% -2,9% -0,5%
-1,8% -1,2%
-0,6% -1,2%
-0,7% -1,1%
-0,3% 0,0%
Winst- en verliesrekening 22,8 -1,5 21,3 -2,8 18,5 -0,9 -0,3 17,3 -17,4 -0,1
20,8 -1,3 19,5 -2,7 16,8 -1,0 1,7 17,5 -21,3 -3,8
26,2 -3,3 22,9 -2,5 20,4 -0,9 0,0 19,5 10,5 30,0
28,3 -4,2 24,1 -3,6 20,5 -1,0 0,1 19,6 13,0 32,6
26,4 -3,3 23,1 -3,3 19,8 -1,0 0,6 19,4 -4,0 15,4
kantoren
Theoretische brutohuuropbrengsten Leegstand en overig Brutohuuropbrengsten Exploitatiekosten Nettohuuropbrengsten Organisatiekosten Rentebaten/lasten Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Totaal beleggingsresultaat
Balans Beleggingen 263,3 280,4 274,7 317,8 323,9 Voor belegging beschikbare liquiditeiten 0,0 0,0 41,9 0,0 9,1 Beheerd vermogen 263,3 280,4 316,6 317,8 333,0 Overige activa 3,1 4,6 7,0 5,7 11,0 Totaal activa 266,4 285,0 323,6 323,5 344,0 Kortlopende schulden -16,6 -9,3 -6,8 -17,6 -9,4 Eigen vermogen 249,8 275,7 316,8 305,9 334,6
81
2009
2008
2007
2006
2005
Bezettingsgraad gemiddeld Bezettingsgraad ultimo Netto / brutohuuropbrengsten Bruto aanvangsrendement k.k. jaarultimo
94% 94% 87% 8,7%
95% 94% 86% 8,2%
89% 97% 89% 7,5%
87% 89% 85% 8,2%
90% 89% 86% 9,1%
Gem. portefeuilleomvang (excl. herwaardering boekjaar) Gem. aantal uitstaande aandelen (x mln) Aantal uitstaande aandelen, jaarultimo (x mln) Totaal beleggingsresultaat per aandeel (€ x 1) Net asset value per aandeel, jaarultimo (€ x 1)
283,5 243,1 241,5 0,000 1,034
279,6 258,4 250,0 -0,019 1,103
320,5 265,6 265,6 0,113 1,193
323,8 287,8 265,6 0,113 1,152
300,0 284,0 302,8 0,053 1,105
Overig
82
››
Toelichting op resultaten 2009
Waardedaling van 6,2% door gestegen aanvangsrendementen in eerste halfjaar Fondsrendement over 2009 van 0,0% Hoge gemiddelde bezettingsgraad van 94% Relatieve performance van -0,7% op 5-jaarsbasis t.o.v. ROZ/IPD kantorenindex Uittreding aandeelhouders met per saldo € 9 miljoen Rendement Het portefeuillerendement over 2009 is ondanks een waardedaling van 6,2% nog positief uitgekomen op 0,4%. Het gemiddelde portefeuillerendement over de afgelopen vijf jaar is mede hierdoor teruggelopen van 6,4% naar 4,8% per jaar. Het direct
portefeuillerendement heeft zich gunstig ontwikkeld door een vergeleken met de Nederlandse kantorenmarkt hoge gemiddelde bezettingsgraad van 94%. De relatieve performance voor de standing investments ten opzichte van de ROZ/IPD kantorenindex is als volgt:
Kantoren: standing investments
ROZ/IPD index Direct Indirect Totaal
2009 2008 2007 2006 2005 3-jaars 5-jaars 10-jaars
Altera Vastgoed Direct Indirect Totaal 7,0% 6,4% 6,9% 5,6% 6,5% 6,8% 6,5% 6,8%
-6,2% -7,2% 3,9% 5,3% -1,3% -3,4% -1,3% 0,4%
0,4% -1,2% 11,1% 11,2% 5,2% 3,3% 5,2% 7,3%
7,1% 6,7% 6,4% 7,0% 6,9% 6,7% 6,8% 7,1%
-6,8% -5,5% 4,6% 4,3% 0,1% -2,7% -0,8% 0,4%
-0,2% 0,9% 11,3% 11,5% 7,0% 3,9% 6,0% 7,6%
Relatieve performance Direct Indirect Totaal -0,1% -0,3% 0,5% -1,4% -0,4% 0,0% -0,3% -0,3%
0,6% -1,8% -0,7% 1,0% -1,4% -0,6% -0,5% 0,0%
0,6% -2,1% -0,2% -0,3% -1,8% -0,6% -0,7% -0,3%
Kantoren: alle objecten 2009 2008 2007 2006 2005 3-jaars 5-jaars 10-jaars
Altera Vastgoed Direct Indirect Totaal 7,0% 6,4% 6,5% 5,7% 6,6% 6,6% 6,4% 6,8%
-6,2% -7,6% 3,1% 4,6% -1,1% -3,7% -1,6% 0,3%
0,4% -1,7% 9,8% 10,5% 5,4% 2,7% 4,8% 7,1%
ROZ/IPD index Direct Indirect Totaal 6,9% 6,4% 6,3% 6,5% 6,5% 6,5% 6,5% 6,8%
-7,3% -5,6% 6,3% 4,3% 0,2% -2,4% -0,6% 0,3%
-0,9% 0,4% 13,0% 11,1% 6,7% 4,0% 5,9% 7,1%
kantoren
Voor alle objecten (dus inclusief het effect van portefeuillemutaties) is de relatieve performance:
Relatieve performance Direct Indirect Totaal 0,1% 0,0% 0,2% -0,9% 0,1% 0,1% -0,1% -0,1%
1,2% -2,1% -3,1% 0,3% -1,3% -1,3% -1,0% 0,0%
1,3% -2,1% -2,9% -0,5% -1,2% -1,2% -1,1% 0,0%
Doordat er in 2009 geen portefeuillemutaties zijn, is het rendement standing investments gelijk aan dat van alle objecten. Het fondsrendement over 2009 bedraagt 0,0% en is daarmee gestegen ten opzichte van 2008 (-1,2%).
83
Portefeuillerendement 10 jaar 20% 15% 10% 5% 0% - 5%
ROZ/IPD 10 jr.
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
indirect
2000-2009
direct
2001
- 15%
2000
- 10%
Stabiel direct rendement van gemiddeld 6,8%. Grotere volatiliteit in indirect rendement; over 10 jaar gemiddeld gelijke waardering.
Beleggingsresultaat Het totaal beleggingsresultaat over 2009 van - € 0,1 miljoen is gestegen ten opzichte van 2008 (- € 3,8 miljoen). De afwaardering kon in 2009 worden beperkt tot 6,2% tegenover 7,7% in 2008. De aanvangsrendementen zijn met gemiddeld 0,7%-punt toegenomen. De stijging van de huurwaarden met 2,2%, die mede is ontstaan door inzichten van de nieuwe taxateurs, heeft de afwaardering nog enigszins kunnen dempen. Het direct beleggingsresultaat nam met 1,1% af tot € 17,3 miljoen. Mede door een acquisitie eind 2008 zijn de nettohuuropbrengsten toegenomen met 10,6%. De bezettingsgraad bleef
84
met 94% ongeveer op het niveau van 2008 (95%), evenals het brutonettotraject (87% resp. 86%). De daling van het direct beleggingsresultaat vloeit voort uit de rentelasten van € 0,3 miljoen, terwijl in 2008 er nog rentebaten waren van € 1,7 miljoen door beschikbare liquiditeiten.
Huurontwikkeling en exploitatiekosten De gemiddelde contracthuur (exclusief parkeren) is in 2009 gestegen van € 176 naar € 178 per m2. De ontwikkeling van de theoretische huuropbrengsten tussen de stand begin en einde jaar is als volgt:
Ontwikkeling stand theoretische jaarhuur
2009
2008
Indexering Huuraanpassing (exclusief indexering) Portefeuillemutaties Mutatie gedurende jaar
1,4% -0,1% 0,0% 1,3%
1,3% 2,3% 7,4% 11,0%
Het volume aan huurtransacties is ook bij Altera sterk afgenomen, maar desondanks is nog voor € 0,6 miljoen op jaarbasis gecontracteerd. De nieuwe huurcontracten zijn afgesloten boven de markthuur van de externe taxateur, maar wel onder de vorige contracthuur. De verhuurtransacties zijn als volgt samengevat:
Verhuurtransacties Aantal nieuw afgesloten huurcontracten Aantal m2 Nieuwe huursom op jaarbasis Nieuwe huursom t.o.v. vorige contracthuur Nieuwe huursom t.o.v. markthuur volgens externe taxateur
2009
2008
7 3.394 m2 € 0,6 mln -1,3% +0,3%
18 13.247 m2 € 2,5 mln +2,2% +3,0%
De exploitatiekosten (inclusief servicekosten leegstand) zijn ten opzichte van de theoretische huuropbrengsten licht gedaald.
Exploitatiekosten in % van theoretische huur Onderhoudskosten Vaste lasten Beheerkosten Overig Totaal
2009
2008
6% 2% 1% 3% 12%
5% 3% 1% 4% 13%
De huurachterstand van meer dan 90 dagen is ultimo 2009 gedaald naar 1,2% van de jaarhuur (2008: 1,8%). In 2009 hebben zich geen significante faillissementen voorgedaan in het huurdersbestand.
kantoren
Portefeuillemutaties en overige toelichtingen De exploitatieportefeuille is in 2009 niet gewijzigd. De zekere pijplijn bedraagt ultimo 2009 € 7 miljoen voor een kantoorcomplex in de Boreel in Deventer en is eveneens niet gewijzigd. Ultimo 2009 is sprake van een tijdelijke financiering met vreemd vermogen ter grootte van € 12,8 miljoen, 4,8% ten opzichte van het balanstotaal. Het aantal aandeelhouders is in 2009 gestegen van 12 naar 13. In totaal is voor € 2,0 miljoen toegetreden en voor € 11,0 miljoen uitgetreden, per saldo een afname van € 9,0 miljoen (2008: afname van € 19,1 miljoen).
Vooruitzichten voor 2010 Gemiddelde bezettingsgraad Brutonettotraject Direct portefeuillerendement
95% 84% 7,2%
De ontwikkeling van de resterende huur is voor de komende jaren gunstig. Tot en met 2011 loopt ten minste 89% van de huur door, behoudens het risico van faillissement van huurders. Het indirect rendement voor 2010 zal afhankelijk zijn van de ontwikkeling van de markthuur, de aanvangsrendementen zullen naar onze verwachting gelijk blijven.
85
›› Kantoren Plaats
Adres
Bouwjaar / Renovatiejaar
Huurders
Aantal huurcontracten
Alkmaar Robijnstraat 11 1997 Grontmij Amstelveen Prof. E.M. Meijerslaan 2 1971/1993 GXS, Blue Sky Group, e.a. Amstelveen Van der Hooplaan 241 1986 FinAce, Compasso Mundocom, e.a. Amsterdam * Prins Bernhardplein 200 1990/2006 Fortis Amsterdam * Piet Heinkade 167-173, e.a. 2004 Ahold Amsterdam * Overschiestraat 59 1990/2008 Troostwijk, AVOP, e.a. Breda Claudius Prinsenlaan 138-148 1990/2008 Novartis, Tence, Fidessa, e.a. Den Haag Eisenhowerlaan 126-128 1979/2000 United Nations ICTY Heerlen Parallelweg 2b 1996 Achmea Arbo Nieuwegein Iepenhoeve 11-17 2004 Movares Nijmegen Wychenseweg 101 2001 GX, Proficall Nijmegen Wychenseweg 111 2001 Tunix, Stichting Talis, GX Rotterdam Prins Alexanderplein 28-36 2005 Media Markt, Gem. R’dam, e.a. Utrecht Moeder Teresalaan 100-200 1989/2002 UWV, Alstom, e.a. Utrecht Euclideslaan 201 1992/2008 VROM, Van Riet Advocaten Utrecht Groenewoudsedijk 40 2004 Terra Imaging, ICTopus, Van ‘t Hof Utrecht Groenewoudsedijk 50 2006 Cubiks, Vanderwal & Joosten Zoetermeer M. Montessorilaan 1-19 e.a. 2003 Aspa, Dura Vermeer, AM Wonen Zoetermeer Zilverstraat 1 1993 Toshiba Medical Systems Zutphen Piet Heinstraat 1-9 1997 IJssel Media Groep, BDO, e.a Totaal
Zekere pijplijn (omvang € 7 mln) Deventer
Locatieaanduiding
Oplevering
Boreel
2010
* Grond in erfpacht (niet eeuwigdurend) VVO = aantal m2 verhuurbaar vloeroppervlak, bepaald volgens NEN 2580 Bezettingsgraad: financiële bezettingsgraad (inclusief huurgaranties)
86
1 4 5 1 1 7 10 1 1 1 2 3 3 3 6 3 2 6 1 4 65
VVO in m2
Bezettingsgraad
Theoretische huur in € x mln
Parkeerplaatsen
3.028 9.409 3.902 21.689 6.123 5.489 5.190 4.095 1.868 2.120 2.199 2.669 5.511 22.093 5.083 936 938 5.621 8.762 2.925 119.650
100% 95% 91% 100% 100% 48% 91% 100% 76% 100% 61% 100% 81% 100% 90% 100% 100% 100% 100% 99% 94%
0,4 1,9 0,7 5,0 1,5 1,0 0,9 0,7 0,3 0,4 0,3 0,4 1,1 4,7 1,1 0,2 0,2 1,0 1,0 0,4 23,2
68 184 119 410 100 101 135 27 28 24 54 71 84 370 109 17 18 110 120 63 2.212
Typologie
Fase
VVO in m2
Centrumlocatie
Bouw
3.750
Theoretische huur in € x mln kantoren
0,5
87
Sector Bedrijfsruimten
88
›› Strategie Structuurkenmerken bedrijfsruimtemarkt • Groot deel van de voorraad is nog van eigenaar-gebruiker, maar verschuiving naar huurobjecten • Grote voorraad verouderde en niet-marktconforme bedrijfsruimten • Relatief hoog veranderingstempo van gebruikerseisen
Visie en beleid • Continu proces van verjonging van de portefeuille • Gericht op courante objecten vanuit beleggings- en verhuuroogpunt • Focus op bedrijfstakken met bovengemiddelde vraagontwikkeling van gebruikerszijde • Combinatie van twee deelportefeuilles om concentratierisico te beperken: logistieke objecten (veelal single-tenant) en bedrijfsverzamelcomplexen (multi-tenant)
bedrijfsruimten
Uitwerking • Portefeuillestructuur met 50% logistieke objecten en 50% bedrijfsverzamelcomplexen • Focus op jonge objecten op moderne bedrijfsterreinen met goede verkeersontsluiting • Logistiek - primaire locaties: Amsterdam met mainport Schiphol, Rijnmond met haven Rotterdam (incl. Dordrecht en Moerdijk), Brabantse stedenrij, transport-as Venlo-Venray en Nijmegen - productcriteria: objecten van de laatste generatie met een (splitsbare) omvang van 10.000 tot 20.000 m2, beperkte k antoorcomponent (5 tot 15%) en een vrije hoogte van 10-12 meter • Bedrijfsverzamelcomplexen - primaire locaties: de vier grote steden (Amsterdam, Utrecht, Den Haag, Rotterdam) plus Eindhoven, Breda, Tilburg, Den Bosch, Haarlemmermeer, Twente en Almere - productcriteria: omvang 3.500 tot 15.000 m2, bestaande uit 5 tot 15 units per complex, beperkte kantoorcomponent (maximaal 20%) en een vrije hoogte van 5-6 meter
89
›› Marktontwikkelingen Gebruikersmarkt geraakt Was verleden jaar de invloed van de economische crisis op de gebruikersmarkt voor bedrijfsruimten nog beperkt, in 2009 was het effect ingrijpend. De opname voor bedrijfsruimten daalde met 42% tot beneden de 2 miljoen m2. Het aanbod van bedrijfsruimten is inmiddels met ruim 8,5 miljoen m2 ruim vier keer hoger dan de gerealiseerde opname. Ondanks de geringe toevoeging van bedrijfsruimten via nieuwbouw stonden de huurprijzen door deze scheve vraag-aanbodverhouding sterk onder druk. Voor het eerst in de 21ste eeuw was er daarom sprake van een daling van de gemiddelde transactiehuurprijs, van € 53 per m2 tot € 51 per m2.
Klap voor productieomzet van bedrijven Een belangrijke factor voor de vraag naar bedrijfsruimten vormt de productieomzet van bedrijven die gehuisvest zijn in fabrieken, hallen en loodsen, zoals industriële bedrijven en bedrijven die actief zijn in de handel en het transport. Na een daling van 10% in 2008 ten opzichte van het topjaar 2007, hebben veel bedrijven vooral in 2009 een enorme dreun gekregen van gemiddeld 18%. Dit had zijn weerslag op het toenemende aantal faillissementen in de voor de bedrijfsruimtemarkt relevante sectoren. In de tweede helft van 2009 stabiliseerde de groei hiervan en nam het vertrouwen bij ondernemers weer licht toe.
Aanpak bedrijfsterreinen In 2009 hebben de rijksoverheid, gemeenten en provincies een convenant gesloten over een nieuwe aanpak van bedrijfsterreinen tot 2020. Doel is het stimuleren van een gezond economisch vestigingsklimaat waarbij open landschappen worden gespaard en verrommeling zoveel mogelijk wordt tegengegaan. Gemeenten worden verplicht samen te werken bij de uitgifte van nieuwe bedrijfsterreinen. Eerst zal op bestaande terreinen worden gezocht naar ruimte voor bedrijvigheid. Om veroudering van deze terreinen tegen te gaan moet parkmanagement beter worden toegepast en zal er meer werk gemaakt moeten worden van duurzaamheid. Het Rijk zal hiervoor de komende vier jaar € 400 miljoen beschikbaar stellen. De vraag is of dit voldoende is om de herstructurering mogelijk te maken, mede in het licht van de ontwikkelingen in de huren en aanvangsrendementen, waardoor waardestijgingen van het bedrijfsmatig vastgoed beperkt zullen zijn.
Aanvangsrendementen bedrijfsruimten stijgen door Voor de bedrijfsruimtemarkt als geheel is het beleggingsvolume in lijn met de andere sectoren afgenomen en zijn de aanvangsrendementen verder gestegen. De belangstelling van beleggers is verengd tot uitsluitend zeer langjarig verhuurde nieuwe bedrijfsruimten die op de beste locaties een stijging van het
90
aanvangsrendement met 20 tot 40 basispunten te zien hebben gegeven. Over de hele linie bezien was de stijging echter 40 tot 60 basispunten, daar waar sprake was van kortere looptijd van de huurcontracten in bestaande gebouwen. Het verschil tussen goede en minder goede panden en locaties loopt snel op. Samen met de dalende markthuurprijs betekent deze rendementsstijging voor de markt van bedrijfsruimten in Nederland na de waardeval in 2008 opnieuw een waardedaling van 5-10% in 2009.
Vooruitzichten De wereldhandel zal in 2010 weer licht aantrekken. Sectoren die daarvan afhankelijk zijn kunnen hierdoor weer herstellen. Daarentegen zullen de consumentafhankelijke sectoren die tot nu toe vrij gering getroffen zijn, het in 2010 lastig krijgen. De vraag naar bedrijfsruimten zal daarom betrekkelijk laag blijven, hoewel in de logistieke markt een lichte opleving verwacht mag worden. Deze ontwikkelingen zijn al ingecalculeerd in het aanvangsrendement voor bedrijfsruimten. Omdat het vertrouwen weer aantrekt en de nieuwbouw de komende jaren beperkt zal zijn, wordt geen verdere stijging van het aanvangsrendement verwacht.
›› “Turning off the light is only the beginning” Interview met Chris Kleijweg en Egbert Dijkstra van IKEA Nederland
Links: Chris Kleijweg, rechts: Egbert Dijkstra
met het verven van de plafonds en kolommen. Niet alleen besparen we energie, de consument ervaart het ook nog eens als lichter en prettiger. In de winkels zelf heeft IKEA voor 2005 al maatregelen genomen voor de verlichting door speciaal ontwikkelde LED-spots aan te brengen. Hier is dus ten opzichte van 2005 weinig meer te winnen. De tweede maatregel die IKEA neemt, betreft het toepassen van warmte-koude opslag in de bodem. Daar waar dit mogelijk is passen we deze maatregel toe, dit sluit erg goed aan bij de behoefte aan koeling in de winkels. We zien aan de besparing op elektriciteit direct het grote effect van deze warmte-koude opslag. Maar het grootste effect wordt misschien wel behaald door het slim omgaan met energie.”
bedrijfsruimten
IKEA is als grote en maatschappelijk betrokken retailorganisatie actief met het concreet invullen van duurzaamheid. Dit geldt allereerst voor de producten die verkocht worden, maar zeker ook voor de organisatie en haar vastgoed. Naast het winkelvastgoed, dat grotendeels eigendom van IKEA zelf is, heeft IKEA bedrijfsruimten in gebruik als afhaalcentrum voor grotere goederen. Doorgaans huurt IKEA deze ruimtes, zoals bij Altera in Breda en Eindhoven. Chris Kleijweg, property manager, en Egbert Dijkstra, constructie manager bij IKEA, vertellen over de duurzaamheid van het vastgoed van IKEA in Nederland, met een focus op energiegebruik en milieu.
Wat doet IKEA aan duurzaamheid van haar vastgoed? Kleijweg: “De internationale IKEA organisatie heeft zich tot doel gesteld om in 2010 25% energie te besparen ten opzichte van het jaar 2005. Het ziet er naar uit dat we in Nederland dit doel ruim gaan bereiken. Dit is te danken aan een gerichte aanpak, bestaande uit drie grote klappen: verlichting, warmte-koude opslag met warmtepompinstallaties en het slim omgaan met energie en installaties.” Dijkstra: “We pakken de verlichting in parkeergarages aan, hier valt 50% besparing te bereiken met andere verlichting, samen
Wat moeten we ons daarbij voorstellen? Kleijweg: “Enerzijds is het bewustwording bij de mensen: je ziet het al bij binnenkomst van de bespreekruimte, waarbij door middel van de tekst “Turning off the light is only the beginning” erop wordt gewezen aandacht te hebben voor energiegebruik.” Dijkstra: “Verder zorgen wij voor een optimale werking van installaties, door deze goed in te laten regelen en af te stemmen op de gebruiksmomenten. Bijvoorbeeld: als de parkeerdekken niet worden gebruikt, worden ze afgesloten en gaat het licht uit.
91
Ook bereiken we grote besparingen met een goede inregeling van onder meer de luchtbehandelingsinstallaties.”
Doet IKEA dit in alle gebouwen? Kleijweg: “IKEA is zelf eigenaar van de meeste panden. In deze situatie kan IKEA zelf investeren en de vruchten plukken van een lager energiegebruik. Een maatregel zoals met de verlichting in parkeergarages is voor ons erg interessant, die kan zichzelf al binnen 1,5 jaar terugverdienen. In de situatie dat IKEA een gebouw huurt, zoals bijvoorbeeld een afhaalpunt, ligt dit anders. IKEA investeert niet in de door haar gehuurde gebouwen. Ze vallen buiten de energiebesparing doelstelling, omdat IKEA er zelf weinig invloed op heeft. Eerlijk gezegd speelt het duurzaamheidsheidsaspect ook bij de keuze van een huurpand nauwelijks een rol.” Dijkstra: “Bij een huurpand is allereerst de locatie essentieel. De afhaalpunten moeten dicht bij de winkel liggen, herkenbaar zijn voor de consument en natuurlijk goed bereikbaar. Voorts kijken wij naar een aantal gebouwkwaliteiten, bijvoorbeeld een minimale hoogte van 10,5 meter. Bij noodzakelijke aanpassingen in bijvoorbeeld de verlichting telt het energieaspect wel mee. Ook kan ik me voorstellen dat IKEA wel open staat voor maatregelen die de eigenaar wil nemen en de daaruit voortkomende besparingen delen met die eigenaar. Omdat het aandeel van het energieverbruik voor dit soort vestigingen voor ons zo laag is, zullen wij het initiatief daarvoor voorlopig wel bij de gebouweigenaar laten. Onze focus ligt op de eigen panden, waar de effecten veel groter zijn.”
Wat zijn de plannen van IKEA op het gebied van duurzaamheid na 2010? Kleijweg: “IKEA kiest ervoor om nu de acties te nemen die kansrijk zijn, met een terugverdientijd korter dan acht jaar. Wel kijkt IKEA verder, bijvoorbeeld naar de opwekking van duurzame energie. We werken in Gent aan een proef met energieproducerende daken met zonnecellen in de dakbedekking. Deze techniek voldoet nu nog niet aan de eis van de terugverdientijd, maar dat kan in de toekomst wel veranderen, zeker in ZuidEuropa. Dit kan ook interessant worden voor eigenaren van bedrijfsruimten die immers ook vaak grote platte daken hebben.” Dijkstra: “Daarnaast is er op beperkte schaal aandacht voor andere duurzaamheidsaspecten. De winkelpanden van IKEA zijn opgetrokken uit prefab bouwelementen. Dit betekent dat de elementen demontabel zijn en voldoen aan veel eisen van duurzaam bouwen. Waterbesparing krijgt vorm door waterbesparende maatregelen. Zo test IKEA op dit moment zogenaamde waterloze urinoirs; dat scheelt zo’n vier liter water per spoeling. Andere maatregelen, zoals het zuiveren van afvalwa-
92
ter, komen ook veel voor. In de vestiging in Hengelo is een zogenaamde plantenfilter, een wadi, toegepast, waar het hemelwater van parkeerdekken wordt gezuiverd. Dit is vooral gedaan om te voldoen aan lokale eisen, maar het draagt natuurlijk wel bij aan een goed milieu.” Kleijweg: “Maar de kern van ons duurzaamheidsbeleid blijft vooruitstrevendheid op het gebied van energiebesparing en duurzame energie, zodat de aandacht en de inspanning gefocust en hanteerbaar blijven.”
›› Portefeuille
Ultimo 2009
Ultimo 2008
€ 212 mln € 19 mln € 19,4 mln 23 80 +4% 4,6 jaar € 57 per m2 € 113 per m2 93%
€ 203 mln € 43 mln € 17,5 mln 22 79 +2% 5,3 jaar € 56 per m2 € 107 per m2 92%
€ 139 mln 8,8% 95%
€ 142 mln 8,5% 91%
€ 73 mln 9,7% 91%
€ 61 mln 8,9% 92%
Portefeuillekenmerken Exploitatieportefeuille Zekere pijplijn Theoretische jaarhuur Aantal objecten Aantal huurcontracten Contracthuur t.o.v. markthuur Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten Gemiddelde huur voor bedrijfsruimtemeters Gemiddelde huur voor kantoormeters Bezettingsgraad
Segmentatie Logistieke complexen Waarde portefeuille Theoretische jaarhuur / waarde portefeuille Bezettingsgraad
Bedrijfsverzamelcomplexen Waarde portefeuille Theoretische jaarhuur / waarde portefeuille Bezettingsgraad
Top 5 huurders
3,8 1,4 1,3 1,0 0,7 8,2
20% 7% 7% 5% 4% 43%
bedrijfsruimten
Hema Hewlett Packard Flextronics Transport en Logistiek Venlo Antalis Totaal top 5
Jaarhuur in € x mln In % van totale huur
93
›› Portefeuillesamenstelling Geografisch Midden (NH-ZH-Ut-Ge)
72
Zuid (NB-Limb)
90 90
100
80 80
70
60
50
40
30
20
10
28
Provincies op de as Randstad-Duitsland zijn dominant in de portefeuille
Leeftijdsopbouw 53
2000 en jonger 32
1990-1999 11
1980-1989
100
70
60
50
40
30
20
4 10
Vóór 1980
Meer dan de helft (53%) van de portefeuille is jonger dan 2000 (excl. HEMA)
Functietypering objecten/huurders 96
47
100 90
80
70
50
40
30
20
10
60
53
Logistiek
100
Bedrijfsverzamelcomplexen
Ongeveer gelijke verdeling over bedrijfsverzamelcomplexen en logistieke objecten (excl. HEMA)
Resterende huur 2019
23
2018
23 26
2017
30
2016
32
2015
35
2014
38
2013
49
2012
71
2011
94
100
80
70
60
50
40
30
20
10
Tot en met 2012 loopt ten minste 49% van de huur door
90
90
2010
›› Kerncijfers in € x miljoen, tenzij anders aangegeven
3-jaars 5-jaars 10-jaars 2009 2008 2007 2006 2005 2007-2009 2005-2009 2000-2009
Rendementen Direct portefeuillerendement Indirect portefeuillerendement
7,2% 7,1% -6,1% -2,9%
7,8% 2,9%
7,7% 2,2%
8,1% 1,7%
7,4% -2,1%
7,6% -0,5%
7,9% 0,5%
Totaal portefeuillerendement Organisatiekosten Effect t.o.v. vol belegd Definitieverschillen Fondsrendement
0,8% 4,1% 10,9% -0,3% -0,3% -0,3% 0,0% 0,1% 0,0% 0,2% -0,1% -0,2% 0,6% 3,7% 10,4%
10,1% -0,3% -0,1% -0,2% 9,5%
9,8% -0,3% -0,1% -0,2% 9,2%
5,2% -0,3% 0,0% 0,0% 4,8%
7,1% -0,3% 0,0% -0,1% 6,6%
8,5% -0,3% 0,0% -0,2% 7,9%
Dividendrendement
6,5%
7,4%
7,4%
6,9%
7,1%
7,2%
6,8%
7,3%
Relatieve performance ROZ/IPD Standing investments Alle objecten Alle objecten (incl. Hema)
-2,6% -0,4% 0,0% -2,2% -1,7% -1,2% -1,6% -1,8% 2,6% -0,3% -1,6% -1,8%
-0,3% -0,2% -0,2%
-1,0% -1,5% 0,2%
-1,1% -1,3% -0,3%
-0,2% -0,4% 0,1%
Winst- en verliesrekening 18,6 -1,8 16,8 -2,1 14,7 -0,7 -0,1 13,9 -12,6 1,3
16,5 -1,0 15,5 -1,9 13,6 -0,6 0,3 13,3 -5,7 7,6
17,4 -0,6 16,8 -1,8 15,0 -0,6 0,0 14,4 6,0 20,4
17,6 -0,8 16,8 -2,0 14,8 -0,6 0,1 14,3 3,7 18,0
15,1 -0,3 14,8 -2,1 12,7 -0,5 0,2 12,4 2,9 15,3
bedrijfsruimten
Theoretische brutohuuropbrengsten Leegstand en overig Brutohuuropbrengsten Exploitatiekosten Nettohuuropbrengsten Organisatiekosten Rentebaten/lasten Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Totaal beleggingsresultaat
Balans Beleggingen 211,4 202,6 199,9 195,2 173,4 Voor belegging beschikbare liquiditeiten 0,0 1,4 2,1 2,7 3,2 Beheerd vermogen 211,4 204,0 202,0 197,9 176,6 Overige activa 1,8 6,3 3,9 0,3 1,7 Totaal activa 213,2 210,3 205,9 198,2 178,3 Kortlopende schulden -13,1 -4,0 -3,5 -2,0 -3,5 Eigen vermogen 200,1 206,3 202,4 196,2 174,8
95
2009
2008
2007
2006
2005
Bezettingsgraad gemiddeld Bezettingsgraad ultimo Netto / brutohuuropbrengsten Bruto aanvangsrendement k.k. jaarultimo
92% 93% 88% 9,2%
94% 92% 88% 8,6%
95% 95% 89% 8,4%
97% 96% 88% 9,2%
99% 98% 86% 9,4%
Gem. portefeuilleomvang (excl. herwaardering boekjaar) Gem. aantal uitstaande aandelen (x mln) Aantal uitstaande aandelen, jaarultimo (x mln) Totaal beleggingsresultaat per aandeel (€ x 1) Net asset value per aandeel, jaarultimo (€ x 1)
212,5 184,2 187,6 0,007 1,066
196,5 173,3 182,2 0,043 1,132
199,3 173,3 173,3 0,118 1,168
189,3 171,1 173,3 0,105 1,132
159,4 152,9 157,7 0,098 1,108
Overig
96
››
Toelichting op resultaten 2009
Waardedaling van 6,1% door met name stijgende aanvangsrendementen in eerste halfjaar Fondsrendement gedaald tot 0,6% Hoge gemiddelde bezettingsgraad van 92% Hema complex heeft sterk bijgedragen aan het resultaat Relatieve performance van -1,1% op 5-jaarsbasis t.o.v. ROZ/IPD bedrijfsruimtenindex (incl. Hema: -0,1%) Portefeuille toegenomen door oplevering twee bedrijfsverzamelcomplexen Toetreding aandeelhouders met per saldo € 6 miljoen Aantal aandeelhouders toegenomen van 11 naar 16 Rendement Het portefeuillerendement over 2009 is ondanks een waardedaling van 6,1% nog positief uitgekomen op 0,8%. Het gemiddelde portefeuillerendement over de afgelopen vijf jaar is mede hierdoor teruggelopen van 9,1% naar 7,1% per jaar. Het direct portefeuillerendement heeft zich gunstig ontwikkeld door een vergeleken met de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt hoge gemiddelde bezettingsgraad van 92%.
Het Hema-complex wordt vanaf 2008 niet meegenomen in de ROZ/IPD bedrijfsruimtenindex. Dit object heeft mede door het gunstige indirect rendement sterk bijgedragen aan het resultaat. Voor alle objecten bedroeg het totaal portefeuillerendement -3,5%; inclusief het Hema-complex is dit 0,8%. Onderstaande ROZ/IPD-rendementen zijn exclusief het Hema-complex. De relatieve performance voor de standing investments ten opzichte van de ROZ/IPD bedrijfsruimtenindex is als volgt:
Bedrijfsruimten: standing investments*
ROZ/IPD index Direct Indirect Totaal
2009 2008 2007 2006 2005 3-jaars 5-jaars 10-jaars
Altera Vastgoed Direct Indirect Totaal 7,5% 7,3% 7,7% 7,6% 8,2% 7,4% 7,6% 7,9%
-9,7% -3,6% 3,8% 2,7% 2,4% -2,1% -0,3% 0,8%
-2,9% 3,6% 11,7% 10,5% 10,8% 5,1% 7,3% 8,8%
7,6% 7,3% 7,5% 7,6% 8,2% 7,5% 7,6% 8,0%
-7,4% -3,1% 3,9% 5,0% 2,7% -2,3% 0,1% 0,6%
-0,3% 4,0% 11,7% 13,0% 11,1% 5,0% 7,8% 8,7%
Relatieve performance Direct Indirect Totaal -0,1% 0,0% 0,2% 0,0% 0,0% 0,1% 0,0% -0,1%
-2,5% -0,5% -0,1% -2,3% -0,3% -1,0% -1,1% -0,2%
-2,6% -0,4% 0,0% -2,2% -0,3% -1,0% -1,1% -0,2%
* Exclusief Hema-complex vanaf 2008
Voor alle objecten (dus inclusief het effect van portefeuillemutaties) is de relatieve performance:
2009 2008 2007 2006 2005 3-jaars 5-jaars 10-jaars
Altera Vastgoed Direct Indirect Totaal 7,5% 7,3% 7,8% 7,7% 8,1% 7,5% 7,7% 7,9%
-10,3% -3,8% 2,9% 2,2% 1,7% -3,9% -1,6% 0,0%
-3,5% 3,2% 10,9% 10,1% 9,8% 3,4% 6,0% 7,9%
ROZ/IPD index Direct Indirect Totaal 7,3% 7,2% 7,7% 7,6% 7,8% 7,4% 7,5% 7,9%
-8,5% -2,6% 4,6% 4,2% 2,1% -2,3% -0,2% 0,4%
-1,8% 4,4% 12,7% 12,1% 10,0% 4,9% 7,3% 8,3%
bedrijfsruimten
Bedrijfsruimten: alle objecten*
Relatieve performance Direct Indirect Totaal 0,2% 0,1% 0,1% 0,1% 0,3% 0,1% 0,1% 0,1%
-2,0% -1,2% -1,6% -1,9% -0,4% -1,6% -1,4% -0,5%
-1,7% -1,2% -1,6% -1,8% -0,2% -1,5% -1,3% -0,4%
* Exclusief Hema-complex vanaf 2008
Het rendementsverschil tussen standing investments en alle objecten in 2009 van 0,6%-punt is veroorzaakt door het rendement van in 2009 opgeleverde objecten. Het fondsrendement over 2009 bedraagt 0,6% en is door een lager indirect rendement 3,1%-punt lager dan in 2008 (3,7%).
97
Portefeuillerendement 10 jaar 20% 15% 10% 5% 0% - 5%
ROZ/IPD 10 jr.
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
indirect
2000-2009
direct
2001
- 15%
2000
- 10%
Stabiel direct rendement van gemiddeld 7,9%. Grotere volatiliteit in indirect rendement; over 10 jaar gemiddeld gelijke waardering.
Beleggingsresultaat Het totaal beleggingsresultaat over 2009 kwam uit op € 1,3 miljoen, een daling van € 6,3 miljoen ten opzichte van 2008 (€ 7,6 miljoen). Oorzaak van de daling waren met name hogere afwaarderingen. De aanvangsrendementen zijn met gemiddeld 0,7%-punt toegenomen (inclusief Hema-complex: 0,35%-punt) en de huurwaardes met 2,5% afgenomen (inclusief Hema-complex: -1,3%). Het indirect beleggingsresultaat van - € 12,6 miljoen bevat een bate van € 0,6 miljoen voor compensatie van overdrachtsbelasting die is ontvangen van toegetreden aandeelhouders.
Het direct beleggingsresultaat is met 4,2% toegenomen tot € 13,9 miljoen. Door acquisities zijn de theoretische huuropbrengsten met 13,2% toegenomen en de nettohuuropbrengsten met 8,1%. De gemiddelde bezettingsgraad is gedaald van 94% naar 92%. Het brutonettotraject is met 88% op het niveau van 2008 gebleven.
Huurontwikkeling en exploitatiekosten De ontwikkeling van de theoretische huuropbrengsten tussen de stand begin en einde jaar is als volgt:
Ontwikkeling stand theoretische jaarhuur
2009
2008
Indexering Huuraanpassing (exclusief indexering) Portefeuillemutaties Mutatie gedurende jaar
1,3% -0,1% 9,9% 11,1%
1,0% -0,1% 3,5% 4,4%
De gemiddelde contracthuur is in 2009 door met name portefeuillemutaties gestegen van € 65 naar € 67 per m2 (€ 57 voor bedrijfsruimtemeters en € 113 voor kantoormeters). Het volume aan huurtransacties is ook bij Altera sterk afgenomen, maar desondanks is nog voor € 1,0 miljoen op jaarbasis gecontracteerd. De nieuwe huurcontracten zijn licht onder de markthuur van de externe taxateur afgesloten, maar wel boven de oude contracthuur.
98
Verhuurtransacties Aantal nieuw afgesloten huurcontracten Aantal m2 Nieuwe huursom op jaarbasis Nieuwe huursom t.o.v. vorige contracthuur Nieuwe huursom t.o.v. markthuur volgens externe taxateur
2009
2008
12 15.851 m2 € 1,0 miljoen +1,5% -1,8%
20 47.789 m2 € 2,9 miljoen -5,0% +0,3%
De huurachterstand van meer dan 90 dagen bedraagt ultimo 2009 2,3% van de jaarhuur (2008: 0,3%). Voor enkele posten is een aanvullende voorziening getroffen (totale voorziening: € 0,2 miljoen). De exploitatiekosten zijn ten opzichte van de theoretische huuropbrengsten gelijk aan 2008.
Exploitatiekosten in % van theoretische huur Onderhoudskosten Vaste lasten Beheerkosten Overig Totaal
2009
2008
4% 4% 1% 2% 11%
4% 4% 1% 2% 11%
Portefeuillemutaties en overige toelichtingen In januari en juni zijn de resterende units opgeleverd van bedrijfsverzamelcomplex Airport Business Park Lijnden; in juni volgde het bedrijfsverzamelcomplex in Bleiswijk met een huurgarantie tot medio 2010. Met deze transacties hebben wij de portefeuille verder verjongd. De zekere pijplijn bedraagt ultimo 2009 € 19 miljoen. Hierin is in 2009 een afwaardering van € 0,9 miljoen verwerkt. Levering van dit bedrijfsverzamelcomplex in Amsterdam Airport Business Park vindt plaats naar rato van de verhuur, doch uiterlijk 18 maanden na de technische oplevering. Het aantal aandeelhouders is in 2009 gestegen van 11 naar 16. In totaal is voor € 32,7 miljoen toegetreden en voor € 26,7 miljoen uitgetreden, per saldo een toename van € 6,0 miljoen (2008: toename van € 10,0 miljoen).
bedrijfsruimten
Vooruitzichten voor 2010 Gemiddelde bezettingsgraad Brutonettotraject Direct portefeuillerendement
94% 84% 7,5%
De ontwikkeling van het direct portefeuillerendement hangt mede af van de voortgang in de verhuur van in 2009 opgeleverde objecten. Het indirect rendement voor 2010 zal afhankelijk zijn van de ontwikkeling van de markthuur, de aanvangsrendementen zullen naar onze verwachting gelijk blijven.
99
›› Bedrijfsruimten Plaats
Adres
Bouwjaar / Renovatiejaar
Huurders
Aantal huurcontracten
Logistiek Amersfoort Basicweg 10 1991/3 Hewlett-Packard Badhoevedorp Schipholweg 303 1987 Bell Badhoevedorp Schipholweg 321 1988 GSM Systems Breda Distripark IABC 5253-5256 2004 Caterpillar, Van Assendelft, Ikea Breda Minervum 7006-7010 1999 Bruinhof Dordrecht Boogaerdtstraat 5 1999/2007 Antalis Nieuwegein Celsiusbaan 1 1988 Sligro Rotterdam * Nieuwesluisweg 192 1999 Damco Maritime Schiedam * D. Pichotstraat 17-35 2001 Seiko Utrecht Reactorweg 60 Divers HEMA Venlo Columbusweg 14 2008 Transport en Logistiek Venlo Venray Spurkterweg 81 2004 Flextronics IJsselstein Boerhaveweg 4 1991 Veldhoen
1 1 1 3 1 1 1 1 1 1 1 1 1 15
Bedrijfsverzamel complexen Best Hallenweg 1-16 1976 Philips, Nestinox, e.a. Bleiswijk Spectrumlaan 35-51, e.a. 2009 Huurgarantie Capelle a/d IJssel Vlierbaan 15-19 1987 Feenstra, Jongeneel Delfgauw Distributieweg 7-9 2002 ZF, Impco-Beru Duiven Impact 27-43 en 57-61 1999 Hefas, Switch, e.a. Hoofddorp Parellaan 6-62 1992 Nedtech, TPG, e.a. Houten Peppelkade 54-60 1990 Eurosolar, VnS, e.a. Lijnden Milaanstraat 10-24 2008 Jansen Huybregts, Fatih, e.a. Roosendaal Jan Vermeerlaan 15, 257-263 2001 Euromaster, e.a. Son en Breugel Ekkersrijt 4104-4138 2000 Mainteq, Ikea, Ossür, e.a.
7 - 2 2 10 24 5 4 7 4 65
Totaal
80
Zekere pijplijn (omvang € 19 mln) Amsterdam *
Locatieaanduiding
Oplevering
Airport Business Park
2010/12
* Grond in erfpacht (niet eeuwigdurend) VVO = aantal m2 verhuurbaar vloeroppervlak, bepaald volgens NEN 2580
100
Bezettingsgraad
Theoretische huur in € x mln
Parkeerplaatsen
21.651 2.710 3.758 20.120 3.040 11.869 10.259 10.300 4.914 61.543 18.202 19.790 2.835 190.991
100% 100% 31% 100% 100% 100% 45% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 95%
1,5 0,2 0,3 1,1 0,2 0,7 0,8 0,6 0,4 3,8 1,0 1,3 0,3 12,2
275 30 45 63 20 58 142 50 53 256 66 97 30 1.185
14.495 18.832 3.870 5.409 8.819 15.880 3.405 4.209 6.513 21.691 103.153
100% 100% 100% 100% 67% 80% 100% 52% 79% 90% 91%
0,5 1,5 0,3 0,5 0,6 1,4 0,3 0,4 0,3 1,5 7,1
15 104 53 79 93 112 53 80 10 190 789
294.144
93%
19,4
1.974
Typologie
Fase
VVO in m2
Theoretische huur in € x mln
Bedrijfsverzamelcomplex Verhuurgereed
17.570
1,5
bedrijfsruimten
VVO in m2
101
102
›› Geconsolideerde balans Voor uitkering slotdividend (bedragen x € 1.000)
Toelichting
31 dec. 2009
31 dec. 2008
Vastgoed 1 Overige beleggingen 2
1.363.561 36.489 1.400.050
1.409.849 36.638 1.446.487
Materiële vaste activa 3 Deelneming Leningen 4 Geactiveerde huurkortingen 5
369 16 191 3.049 3.625
471 16 330 3.292 4.109
Totaal vaste activa
1.403.675
1.450.596
Debiteuren 6 Overige vorderingen 7 Liquide middelen 8 Totaal vlottende activa
1.305 1.067 46.057 48.429
1.038 4.430 16.714 22.182
Totaal activa
1.452.104
1.472.778
9 10 11 12 13
580.342 616.489 167.348 -10.133 1.354.046
1.163.645 43.118 218.627 22.089 1.447.479
14
-
1.216
Schulden aan kredietinstellingen 15 Crediteuren en overige verplichtingen 16 Totaal kortlopende schulden
75.095 22.963 98.058
24.083 24.083
Totaal passiva
1.452.104
1.472.778
Activa Beleggingen
Overige vaste activa
Vlottende activa
Passiva Eigen vermogen Geplaatst aandelenkapitaal Agioreserve Herwaarderingsreserve Algemene reserve
Langlopende schulden Voorzieningen
Kortlopende schulden jaarrekening
103
›› Geconsolideerde winst- en verliesrekening (bedragen x € 1.000)
Toelichting
2009
2008
Brutohuuropbrengsten 17 Netto servicekosten 18 Exploitatiekosten 19 Nettohuuropbrengsten
91.202 -584 -11.796 78.822
88.698 -615 -11.010 77.073
Positief herwaarderingsresultaat beleggingen 20 Negatief herwaarderingsresultaat beleggingen 21 Netto verkoopresultaat beleggingen 22
6.806 -99.404 -658 -93.256
2.244 -56.616 282 -54.090
23 24
-4.501 3.839
-4.532 3.432
Netto operationeel resultaat
-15.096
21.883
Rentebaten / lasten
-1.072
616
Nettoresultaat
-16.168
22.499
Direct beleggingsresultaat 25 Indirect beleggingsresultaat 26 Totaal beleggingsresultaat
75.471 -91.639 -16.168
75.360 -52.861 22.499
Organisatiekosten Overige opbrengsten
›› Geconsolideerd overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten
104
(bedragen x € 1.000)
2009
2008
Gerealiseerd resultaat Niet-gerealiseerd resultaat
-16.168 1.016 -15.152
22.499 32 22.532
›› Geconsolideerd mutatieoverzicht eigen vermogen (bedragen x € 1.000)
Geplaatst aandelenkapitaal
Agio- reserve
Stand per 1 januari 2009
1.163.645
43.118
Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Actuariële resultaten toegezegde pensioenregelingen Totaal gerealiseerde en ongerealiseerde resultaten Uitgegeven aandelen Omgeletterde aandelen Ingekochte eigen aandelen Uitgekeerd dividend Totaal kapitaaltransacties met aandeelhouders
-
32.034 -369 -63.085 - -31.420
-
Herwaarderings- reserve
46.461 -2.187 -16.557 - 27.717
Algemene reserve
Totaal
218.627
22.089 1.447.479
- -93.256 - -93.256
75.471 1.617 1.016 78.104
75.471 -91.639 1.016 -15.152
- - - -74.578 -74.578
78.495 -2.556 -79.642 -74.578 -78.281
-
Vermindering nominale waarde -551.883 551.883 - - Onttrekking uit agioreserve - -6.229 - 6.229 Negatieve herwaarderingen uit algemene reserve - - 39.450 -39.450 Gerealiseerde herwaarderingen naar algemene reserve - - 2.527 -2.527 Totaal overige mutaties binnen het eigen vermogen -551.883 545.654 41.977 -35.748 Stand per 31 december 2009 580.342 616.489 167.348 -10.133 1.354.046
›› Geconsolideerd mutatieoverzicht eigen vermogen (bedragen x € 1.000)
Geplaatst aandelenkapitaal
Agio- reserve
Herwaarderings- reserve
Stand per 1 januari 2008
1.123.687
26.153
256.984
Totaal
41.386 1.448.210 75.361 1.229 32 76.622 - - - -76.645 -76.645 -3.541 -16.093 360 -19.274
75.361 -52.861 32 22.532 80.001 -26.619 -76.645 -23.263 -
jaarrekening
Direct beleggingsresultaat - - - Indirect beleggingsresultaat - - -54.090 Actuariële resultaten toegezegde pensioenregelingen - - - Totaal gerealiseerde en ongerealiseerde resultaten - - -54.090 Uitgegeven aandelen 60.288 19.713 - Omgeletterde aandelen 2.048 -2.048 - Ingekochte eigen aandelen -22.378 -4.241 - Uitgekeerd dividend - - - Totaal kapitaaltransacties met aandeelhouders 39.958 13.424 - Toevoeging aan agioreserve - 3.541 - Negatieve herwaarderingen uit algemene reserve - - 16.093 Gerealiseerde herwaarderingen naar algemene reserve - - -360 Totaal overige mutaties binnen het eigen vermogen - 3.541 15.733 Stand per 31 december 2008 1.163.645 43.118 218.627
Algemene reserve
22.089 1.447.479
105
›› Geconsolideerd kasstroomoverzicht (bedragen x € 1.000)
2009
2008
75.471 243 179 3.235 -2.218 76.910
75.360 -104 152 7.637 -32.299 50.746
-50.288 4.368 1.617 -77 -44.380
-92.027 42.319 1.229 -108 -48.587
-74.579 75.939 -79.642 -78.282
-76.646 80.001 -26.619 -23.264
Kasstroom uit operationele activiteiten Direct beleggingsresultaat Activeren en amortiseren huurkortingen Afschrijving materiële vaste activa Afname vorderingen Afname kortlopende schulden (excl. kredietinstellingen) en voorzieningen
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in beleggingen Desinvesteringen van beleggingen Ontvangen vergoeding toetreding aandeelhouders Investeringen in materiële vaste activa
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Dividend Aandelenemissies Inkoop eigen aandelen
Netto kasstroom -45.752 -21.105 Saldo liquide middelen per 1 januari 16.714 37.819 Saldo liquide middelen per 31 december (incl. schulden aan kredietinstellingen) -29.038 16.714 Afname liquide middelen (incl. schulden aan kredietinstellingen) -45.752 -21.105
›› Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening Algemeen Altera Vastgoed N.V. is opgericht per 31 december 1999. De statuten zijn laatstelijk gewijzigd op 23 december 2009. De vestigingsplaats is Amstelveen. De statutwijziging in 2009 behelst onder meer de vermindering van het nominaal aandelenkapitaal van € 1,00 naar € 0,50 per aandeel en het vervallen van de beperking dat de vennootschap maximaal 10% van het geplaatste kapitaal als eigen aandelen mag aanhouden. De vermindering van het nominaal aandelenkapitaal leidt tot een verhoging van de agioreserve, zodat de omvang van de vrije reserves toereikend zijn voor de uitkering van dividend en de inkoop van aandelen van de vennootschap. Altera Vastgoed is een sectoraal vastgoedbeleggingsfonds waarbij de aandeelhouders via letteraandelen kunnen kiezen voor een belang in de door hun gewenste sectoren. Om deze reden zijn de geconsolideerde balans en de geconsolideerde winst- en verliesrekening uitgesplitst naar de vier onderscheiden sectoren: Woningen, Winkels, Kantoren en Bedrijfsruimten.
106
Altera Vastgoed heeft als beleggingsdoelstelling op vastgoedniveau outperformance van het 5-jaars voortschrijdend gemiddelde ROZ/IPD totaalrendement per sector voor standing investments. Onder verwijzing naar de vennootschappelijke jaarrekening van Altera Vastgoed NV, is gebruik gemaakt van de vrijstelling op grond van artikel 402 Boek 2 BW.
IFRS Altera Vastgoed hanteert als verslaggevingsregels de International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie. Bij de indeling van de balans en winst- en verliesrekening is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij aanbevelingen van brancheorganisaties.
Grondslagen voor de consolidatie In de groepsjaarrekening zijn de deelnemingen, waarin Altera Vastgoed invloed van betekenis op zakelijk en financieel beleid
kan hebben, geconsolideerd. Indien sprake is van joint ventures wordt partiële consolidatie toegepast. Dit betekent dat activa, passiva en resultaten van deze deelnemingen zijn geconsolideerd overeenkomstig het percentage waarvoor Altera Vastgoed participeert in het aandelenkapitaal of in het commanditair kapitaal (in het geval van commanditaire vennootschappen). Toepassing van proportionele consolidatie verschaft inzicht in de feitelijke omvang van de beleggingsportefeuille. Het betreft een 50% deelneming in B.V. Beleggingsmaatschappij Stadscentrum Zoetermeer te Zoetermeer en 49,5% in het commanditair kapitaal van Winkelcentrum Het Rond C.V. (en 50% in de beherend vennoot Het Rond Houten B.V.), gevestigd te Houten. Deze deelnemingen worden gewaardeerd tegen de nettovermogenswaarde. Voorts heeft de vennootschap een 90% belang in de vennootschap Winkelcentrum Zwolle Zuid B.V., gevestigd te Zwolle. Naar deze vennootschap heeft Altera Vastgoed objecten (winkels en woningen) in Zwolle Zuid overgedragen ten behoeve van de uitbreiding en renovatie door een projectontwikkelaar. Altera Vastgoed houdt in deze vennootschap de preferente aandelen en is daarmee niet gerechtigd tot de winst. De deelneming wordt conform IAS 28 gewaardeerd tegen de nettovermogenswaarde. Altera Vastgoed heeft geen beleidsbepalende invloed en derhalve blijft consolidatie achterwege.
Grondslagen voor de waardering van activa en passiva
handse verkoop in verhuurde staat; voor woningen betreft dit de complexgewijze verkoop aan een derde. De taxaties vinden plaats volgens de richtlijnen van de ROZ/IPD. De taxateurs hanteren de methoden van de discounted cash flow (DCF) en het bruto of netto aanvangsrendement (BAR/ NAR). Herontwikkelingen worden eveneens tegen de reële waarde opgenomen. Termijnbetalingen op nog op te leveren beleggingen worden opgenomen tegen de nominale waarde. Geactiveerde huurkortingen worden in aftrek gebracht op de marktwaarde en als afzonderlijke post gepresenteerd.
Overige beleggingen De overige beleggingen hebben betrekking op leningen u/g met vastgoed als dekking. Voorzover deze leningen worden aangehouden tot het einde van de looptijd, vindt waardering plaats tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien de leningen niet worden aangehouden tot het einde van de looptijd, vindt waardering plaats tegen de marktwaarde, berekend volgens de methode van de discounted cash flow.
Materiële vaste activa De waardering van materiële vaste activa geschiedt tegen kostprijs onder aftrek van afschrijvingen gebaseerd op de economische levensduur. Inrichtingskosten worden afgeschreven in zeven jaar (in lijn met looptijd huurcontract); hardware in drie jaar en software in drie of vijf jaar.
Leningen Leningen worden gehouden tot het einde van de looptijd en worden derhalve gewaardeerd op de geamortiseerde kostprijs.
Algemeen De activa en schulden zijn opgenomen tegen nominale waarde tenzij in de toelichting anders is vermeld.
Vastgoed
Aan huurders verstrekte kortingen worden geactiveerd gedurende de periode dat de huurder de korting geniet, indien de omvang van de huurkorting voor een contract meer dan 0,1 miljoen is. Vervolgens wordt de geactiveerde huurkorting geamortiseerd over de looptijd van het desbetreffende huurcontract en in mindering gebracht op de door de externe taxateurs bepaalde reële waarde.
Debiteuren en overige vorderingen
jaarrekening
Waardering van beleggingen in vastgoed geschiedt tegen de reële waarde, zijnde de marktwaarde onder aftrek van verkoopkosten. De bij aankoop geactiveerde aankoopkosten worden in het jaar van aanschaf bij de eerste waardering ten laste van het indirect beleggingsresultaat gebracht. Op vastgoed wordt niet afgeschreven. Ieder kwartaal worden alle objecten, met uitzondering van enkele homogene deelportefeuilles, getaxeerd door externe taxateurs. Van de objecten in de homogene deelportefeuilles wordt elk kwartaal circa een kwart extern getaxeerd en op jaareinde worden deze taxaties extern geactualiseerd. Voor in het boekjaar verworven objecten wordt volstaan met een interne waardering, tenzij de aankoopprijs volgt uit afspraken in voorgaande jaren (alsdan wordt het object extern getaxeerd). Marktwaarde is hierbij gedefinieerd als de waarde bij onder-
Geactiveerde huurkortingen
Deze activa worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid.
Herwaarderingsreserve Ongerealiseerde waardevermeerderingen worden in de herwaarderingsreserve verantwoord. Ongerealiseerde waardeverminderingen worden ten laste van de algemene reserve gebracht. Bij verkoop van een object wordt de in voorgaande jaren gevormde herwaarderingsreserve
107
ten gunste of ten laste van de algemene reserve gebracht.
Voorzieningen De voorziening voor pensioenverplichtingen is actuarieel bepaald volgens de “projected unit credit method”. De vennootschap maakt gebruik van de mogelijkheid om actuariële resultaten rechtstreeks in het eigen vermogen te verwerken in plaats van toepassing van de corridor-faciliteit. Het netto-effect van waardeoverdrachten wordt eveneens rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt.
Grondslagen voor de resultaatbepaling Algemeen Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben.
Brutohuuropbrengsten Brutohuuropbrengsten betreffen de over het verslagjaar aan de huurders in rekening gebrachte huren, exclusief o mzetbelasting en servicekosten.
Netto servicekosten Netto servicekosten zijn het saldo van de aan de huurders in rekening gebrachte servicekosten en de kosten die ter zake van deze huurders ten laste van de servicekostenrekeningen zijn gebracht. Het saldo betreft de servicekosten voor leegstaande ruimten die ten laste van de eigenaar komen.
Exploitatiekosten Exploitatiekosten betreffen kosten die rechtstreeks aan de vastgoedobjecten toerekenbaar zijn. Deze kosten zijn onderverdeeld in onderhoud, vaste lasten (waaronder onroerende zaakbelasting, overige heffingen, erfpacht, verzekeringen), beheerkosten en overig (waaronder verhuurkosten, dotaties en onttrekkingen aan de voorziening voor oninbaarheid debiteuren).
Herwaarderingsresultaat beleggingen Herwaarderingsresultaat beleggingen betreft ongerealiseerde waardemutaties van het vastgoed en overige beleggingen. Deze herwaarderingsresultaten vloeien voort uit externe taxaties (zie waarderingsgrondslag vastgoed) en worden uitgesplitst in positieve en negatieve herwaarderingen. Ongerealiseerde positieve herwaarderingen worden verantwoord in de herwaarderingsreserve.
108
Netto verkoopresultaat beleggingen Het netto verkoopresultaat beleggingen betreft de gerealiseerde waardemutaties, zijnde het verschil tussen de verkoopopbrengst onder aftrek van verkoopkosten en de laatste boekwaarde (de laatste door een externe taxateur bepaalde marktwaarde).
Organisatiekosten Organisatiekosten zijn naar hun aard niet rechtstreeks toe te rekenen aan de portefeuille. In de winst- en verliesrekening zijn deze kosten op basis van de gemiddelde waarde van de sectorportefeuilles (inclusief te herbeleggen middelen) toegerekend aan de sectoren. Het betreft personeelskosten, advies-, controle- en taxatiekosten, alsmede kantoorkosten (inclusief afschrijving op materiële vaste activa).
Overige opbrengsten De overige opbrengsten betreffen de opbrengsten die niet tot een andere categorie behoren. Het omvat onder meer het ten gunste van het resultaat brengen van een vergoeding van 1,5% die aandeelhouders betalen bij toetreding met liquiditeiten als compensatie voor overdrachtsbelasting die verschuldigd is bij aankopen van bestaand vastgoed. Op het moment van aankoop van vastgoed met deze middelen, wordt de ontvangen vergoeding van 1,5% als overige opbrengsten verantwoord.
Belastingen over het resultaat Altera Vastgoed voldoet aan de voorwaarden die artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969 stelt aan fiscale beleggingsinstellingen met uitdelingsverplichting. Om deze reden is geen huidige of toekomstige vennootschapsbelasting verschuldigd.
Grondslagen voor het kasstroomoverzicht Voor het kasstroomoverzicht wordt gebruik gemaakt van de indirecte methode. Hierbij wordt voor de kasstroom uit operationele activiteiten het direct beleggingsresultaat als uitgangspunt gekozen die vervolgens wordt aangepast voor kosten die geen uitgaven zijn en opbrengsten die geen ontvangsten zijn, alsmede mutaties in de vlottende activa en de passiva.
Overige toelichtingen Boekhoudkundige schattingen en oordelen De beleggingen worden getaxeerd door externe taxateurs, zie tevens de waarderingsgrondslagen voor vastgoed. De waarde van de beleggingen bedraagt ultimo 2009 € 1,40 miljard. Het is inherent aan het taxeren van vastgoed dat de aldus bepaalde waarden kunnen afwijken van de te realiseren waarden bij een transactie met een willige koper. Dit geldt in het bijzonder in perioden met geringe liquiditeit in de markt. Overigens kunnen op portefeuilleniveau positieve en negatieve afwijkingen elkaar compenseren. De waardering is met name gevoelig voor mutaties in de gehanteerde rendementen en markthuur.
Bij de waardering van overige balansposten is het relatieve belang van schattingen beperkt. Voor de pensioenvoorziening zijn de aannames nader toegelicht. De voorziening voor oninbaarheid van debiteuren is volgens de statische methode post voor post bepaald.
Financiële risico’s Doordat Altera Vastgoed slechts in beperkte mate en hooguit tijdelijk met vreemd vermogen wordt gefinancierd is er geen sprake van renterisico of herfinancieringsrisico. Het liquiditeitsrisico als gevolg van oninbaarheid van debiteuren wordt beheerst door het hanteren van strikte regels voor debiteurenbewaking en het toetsen van de kredietwaardigheid bij het aangaan van huurovereenkomsten en het verwerven van objecten. Het risico van uittreding is beperkt tot 20% per jaar per sectorportefeuille. De pijplijnportefeuille is evenals de portefeuille in exploitatie onderhevig aan marktrisico’s.
Mutatie Woningen
Winkels
Kantoren
Bedrijfsruimten
€ 5,0 mln € 7,0 mln
€ 2,6 mln € 2,9 mln
€ 2,1 mln € 2,3 mln
Gevoeligheid waardering beleggingen - Theoretische huur en markthuur - Bruto aanvangsrendement k.k.
1% 0,1%-punt
€ 3,9 mln € 7,0 mln
jaarrekening
109
›› Toelichting op de geconsolideerde balans (bedragen x € 1.000, tenzij anders vermeld) 1. Vastgoed Mutaties Woningen Termijn- Winkels Kantoren betalingen 2009 2008 2009 2008 2009 2008 2009 2008
Bedrijfs- ruimten 2009 2008
Totaal 2009
2008
Stand per 1 jan. 390.224 390.309 16.826 9.812 519.800 539.370 280.447 274.677 202.552 199.855 1.409.849 1.414.023 Aankopen 1.452 1.131 21.232 15.920 6.145 33.744 367 27.253 21.092 13.979 50.288 92.027 Herrubricering 38.058 8.906 -38.058 -8.906 - - - - - - - Verkopen - - - - -4.201 -36.725 -18 - - -5.453 -4.219 -42.178 Herwaarderingen -41.478 -10.122 - - -21.165 -16.589 -17.708 -21.625 -12.249 -5.650 -92.600 -53.986 Huurkortingen - - - - - - 223 142 20 -179 243 -37 Stand per 31 dec. 388.256 390.224 - 16.826 500.579 519.800 263.311 280.447 211.415 202.552 1.363.561 1.409.849 De objecten zijn getaxeerd door Boer Hartog Hooft, DTZ Zadelhoff, Jones Lang LaSalle, CB Richard Ellis, Meeùs en Cushman & Wakefield.
2. Overige beleggingen De overige beleggingen betreffen een tweetal leningen u/g met vastgoed als dekking.
Mutaties Stand per 1 januari Aflossingen c.q. verkoop Stand per 31 december
2009
2008
36.638 -149 36.489
36.779 -141 36.638
Van bovenstaand bedrag heeft € 34,1 miljoen betrekking op een hypothecaire lening verstrekt aan de deelneming Winkelcentrum Zwolle Zuid B.V. bij de overdracht eind 2006 aan deze deelneming van te herontwikkelen objecten. Na afronding van de herontwikkeling in april 2010 worden de objecten overgedragen aan Altera Vastgoed onder gelijktijdige aflossing van de lening. De andere lening heeft een looptijd tot uiterlijk 2018/2019, tenzij de schuldenaren eerder aflossen. Bij aflossing in 2018/2019 bedraagt de hoofdsom € 2,0 miljoen.
3. Materiële vaste activa Mutaties Stand per 1 januari Investeringen Afschrijvingen Stand per 31 december
2009
2008
471 77 -179 369
515 108 -152 471
976 -607 369
899 -428 471
Cumulatieve investeringen Cumulatieve afschrijvingen Stand per 31 december
110
Afschrijving van de inrichtingskosten geschiedt in zeven jaren (looptijd van het huurcontract). Voor hardware is de afschrijvingstermijn drie jaar en voor software drie of vijf jaar.
4. Leningen De leningen betreffen aan huurders verstrekte leningen. Hiervan heeft € 0,1 miljoen een looptijd langer dan één jaar (ultimo 2008: € 0,2 miljoen).
5. Geactiveerde huurkortingen De gemiddelde looptijd van de geactiveerde huurkortingen bedraagt 4,5 jaar (ultimo 2008: 5,8 jaar). Hiervan heeft € 2,3 miljoen een looptijd langer dan één jaar (ultimo 2008: € 2,7 miljoen).
6. Debiteuren Op de ultimo 2009 uitstaande huurvorderingen is een voorziening van € 0,7 miljoen (2008: € 0,4 miljoen) in aftrek gebracht.
7. Overige vorderingen De overige vorderingen hebben een looptijd korter dan één jaar.
8. Liquide middelen De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de vennootschap.
9. Maatschappelijk en geplaatst aandelenkapitaal Het maatschappelijk kapitaal bestaat uit 4,0 miljard aandelen, waarvan de nominale waarde per 23 december 2009 is verlaagd van € 1,00 naar € 0,50 elk. De verdeling van het maatschappelijk kapitaal over de letteraandelen (sectoren) is als volgt:
Maatschappelijk kapitaal Stand per 1 januari 2009 Vermindering per 23 december 2009 Stand per 31 december 2009
Geplaatst kapitaal
Winkels
Kantoren
Bedrijfsruimten
Totaal
1.100.000
1.100.000
1.400.000
400.000
4.000.000
-550.000 550.000
-550.000 550.000
-700.000 700.000
-200.000 200.000
-2.000.000 2.000.000
2009
Winkels 2008
Kantoren 2009 2008
436.066 5.345 -2.899 -37.098
399.230 38.180 -1.344 -
249.996 265.574 967 4.533 -10.416 2.267 - -22.378
182.175 3.518 23.342 -22.606
173.341 1.163.645 1.123.687 - 32.034 60.288 8.834 -369 2.048 - -63.085 -22.378
- -119.790 - 436.066 120.757 249.996
-92.605 93.824
- -551.883 182.175 580.342 1.163.645
295.408 22.204 -10.396 -3.381
285.542 17.575 -7.709 -
-141.351 162.484
- -198.137 295.408 203.277
Bedrijfsruimten 2009 2008
2009
Totaal 2008
jaarrekening
Stand per 1 jan. Toetredingen Omletteringen Inkoop Vermindering nominale waarde Stand per 31 dec.
Woningen 2009 2008
Woningen
111
Toetredingen, omletteringen en uittredingen geschieden tegen net asset value (NAV). Bij uitgifte van nieuwe aandelen is de aandeelhouder aan de vennootschap een compensatie verschuldigd voor overdrachtsbelasting (1,5% bij toetreding in liquiditeiten, 3% bij toetreding met vastgoed en 0% bij toetreding met vastgoed in de situatie dat geen overdrachtsbelasting is verschuldigd).
Aandelenemissies Nominaal aandelenkapitaal Laagste koers (in € x1) Hoogste koers (in € x1) Gemiddelde koers (in € x1)
Woningen 2009 2008
Winkels 2009 2008
Kantoren 2009 2008
22.204 17.575 1,261 1,422 1,261 1,456 1,261 1,422
5.345 38.179 1,216 1,265 1,216 1,332 1,216 1,310
967 1,034 1,034 1,034
Bedrijfsruimten 2009 2008
6.800 1,103 1,103 1,103
3.518 1,066 1,104 1,094
8.834 1,132 1,132 1,132
Transacties eigen aandelen nominale waarde Stand per 1 jan. Verworven door vennootschap Heruitgegeven Vermindering nominale waarde Stand per 31 dec.
Woningen 2009 2008
Winkels 2009 2008
Kantoren 2009 2008
-
3.616 32.546
61.863 44.018
-
-
66.049 76.564
12.706 7.708 -6.638 -7.138
39.791 1.344 -5.140 -30.274
10.416 22.378 -967 -4.533
19.792 -19.792
- -
82.705 31.430 -32.537 -41.945
- 570
-21.703 - 16.564 3.616
-36.140 - 35.172 61.863
- -
- -
-64.481 51.736 66.049
Woningen 2009 2008
Winkels 2009 2008
Kantoren 2009 2008
Bedrijfsruimten 2009 2008
Totaal 2009 2008
9.649 5.315 33.793 7.425 -3.754 -3.091 -2.118 -
24.867 1 3.402 7.654 11.821 -951 -356 -9.052 -
- - 1.032 467 -440 233 -143 -4.241
8.602 7.436 3.982 - 2.958 1.166 -5.244 -
43.118 26.153 46.461 19.713 -2.187 -2.048 -16.557 -4.241
92.605
551.883
570
-6.638 -
Bedrijfsruimten 2009 2008
Totaal 2009 2008
10. Agioreserve Mutaties Stand per 1 jan. Toetredingen Omletteringen Inkoop Vermindering nominale waarde Aanzuivering uit algemene reserve Stand per 31 dec.
112
141.351
-
- - 178.921 9.649
198.137
-
- - 220.655 24.867
119.790
-
-6.229 3.541 114.010 -
-
- - 102.903 8.602
-
-6.229 3.541 616.489 43.118
11. Herwaarderingsreserve Mutaties Stand per 1 jan. Neg. herwaardering uit algemene reserve Stand per 1 jan. incl. negatieve herwaarderingen Herwaarderingen boekjaar Gerealiseerd verkoopresultaat t.o.v. aankoopprijs Stand per 31 dec. incl. negatieve herwaarderingen Neg. herwaardering uit algemene reserve Stand per 31 dec.
Woningen 2009 2008
Winkels 2009 2008
68.534 76.325
95.968 106.691
-3.374
-1.033
65.160 75.292 -41.478 -10.122
-19
-10.583
-4.971
85.385 101.720
Kantoren Bedrijfsruimten 2009 2008 2009 2008
2009
Totaal 2008
33.536 51.558
20.589 22.410
218.627 256.984
-4.829
-6.518
-25.304
-1.301
28.707 50.257
-21.164 -16.588 -17.485 -21.550
-
-
-1.906
14.071 20.504 -13.129
-5.829
-
-604
-9.211
193.323 247.773 -93.256 -54.089
-10
2.546
254
2.527
-360
23.663 65.160
66.767
85.386
11.222 28.707
942 14.071
102.594 193.324
18.477 3.374 42.140 68.534
13.135 79.902
10.582 95.968
13.065 4.829 24.287 33.536
20.077 6.518 21.019 20.589
64.754 25.303 167.348 218.627
Winkels 2009 2008
Kantoren Bedrijfsruimten 2009 2008 2009 2008
Totaal 2009 2008
40.350 42.675
-5.378
-7.787
13.699 13.540
30.563 30.979
12. Algemene reserve Mutaties
-216
-298
-5.096
-775
22.089 41.386
17.343 17.536
13.866 13.305
75.471 75.360
-8.236 -3.528
-13.559 -4.612
-39.450 -16.346
-15.103
-2.341
-2.552
-5.865
19
11
-2.545
-
-
-
-
604
-2.526
615
660
375
345
600
30
179
582
75
1.617
1.229
-13.574 -13.319 -220 -600 289 9 - - 26.120 40.350
-29.445 -30.283 -16.752 -17.256 -697 -605 -280 -886 381 12 197 7 - -9.328
- -5.378
6.229 -3.541 -9.256 -7.787
-13.339 -13.033 -272 -664 149 4
-73.110 -73.891 -1.469 -2.755 1.016 32
- - -17.669 -5.096
6.229 -3.541 -10.133 22.089
jaarrekening
Stand per 1 jan. Direct beleggingsresultaat Overboeking uit herwaarderingsreserve Gerealiseerd door verkopen Vrijval compensatie overdrachtsbelasting Uitgekeerd interimdividend Uitgekeerd slotdividend Vermogensmutatie IAS19 Onttrekking/toevoeging aan agioreserve Stand per 31 dec.
Woningen 2009 2008
113
Uit hoofde van Titel 9 Boek 2 BW dient de vennootschap een herwaarderingsreserve te vormen voor waardevermeerderingen van de afzonderlijke activa waarbij saldering van opwaarderingen met afwaarderingen niet toegestaan is. Afwaarderingen als gevolg van een lagere marktwaarde ten opzichte van de historische kostprijs dienen ten laste van de algemene reserve te worden gebracht. Mede hierdoor is de algemene reserve voor drie van de vier sectoren negatief uitgekomen. Voor de uitkeerbaarheid van dividend is echter alleen het totaal van de algemene reserve en de agioreserve van de sectoren tezamen relevant.
Dividend per aandeel (in € x 1)
Woningen 2009 2008
Winkels 2009 2008
Kantoren 2009 2008
Uitgekeerd interimdividend Slotdividend Totaal uitgekeerd in boekjaar Nog uit te keren jaarultimo
0,047 0,001 0,048 0,000
0,072 0,002 0,074 0,003
0,069 0,001 0,070 0,002
Samenstelling jaarultimo Gerealiseerde herwaardering Uitgekeerd uit gerealiseerde herwaardering Negatieve herwaardering Vrijval compensatie overdrachtsbelasting Voorstel slotdividend Toevoeging aan agioreserve Vermogensmutatie IAS19 Stelselwijziging huurkortingen Overig Totaal
Woningen 2009 2008
0,046 0,002 0,048 0,001
Winkels 2009 2008
0,072 0,002 0,074 0,002
Kantoren 2009 2008
Bedrijfsruimten 2009 2008
0,068 0,003 0,071 0,001
0,072 0,002 0,074 0,003
Bedrijfsruimten 2009 2008
0,075 0,004 0,079 0,002
Totaal 2009 2008
62.955 62.936
-854
1.691
2.488
2.488
223
223
64.812 67.338
-20.000 -20.000
-
-
-
-
-
-
-20.000 -20.000
-20.077 -6.518
-64.754 -25.303
-18.477
-3.374
-13.135 -10.582
1.359 125
699 221
2.993 1.118
2.648 696
- 98
- -190
- 98
- - 58 58 26.120 40.350
-13.065 -4.829 331 591
301 280
1.700 527
1.118 272
6.383 2.361
4.766 1.469
- -283
- -6.229 -209 -406
- -41
- -190
- -6.229 -54 -1.069
- - 452 452 -9.328 -5.378
597 597 11 11 -9.256 -7.787
- - -1 -1 -17.669 -5.096
597 597 520 520 -10.133 22.089
13. Eigen vermogen
Samenstelling jaarultimo
Woningen 2009 2008
Aandelenkapitaal 162.484 295.408 Agioreserve 178.921 9.649 Herwaarderingsreserve 42.140 68.534 Algemene reserve 26.120 40.350 Totaal 409.665 413.941
114
Winkels 2008
Kantoren 2009 2008
203.277 436.066 220.655 24.867 79.902 95.968 -9.328 -5.378 494.506 551.523
120.757 249.996 114.010 - 24.287 33.536 -9.256 -7.787 249.798 275.745
2009
Bedrijfsruimten 2009 2008
2009
Totaal 2008
93.824 182.175 580.342 1.163.645 102.903 8.602 616.489 43.118 21.019 20.589 167.348 218.627 -17.669 -5.096 -10.133 22.089 200.077 206.270 1.354.046 1.447.479
14. Voorzieningen Dit betreft een voorziening voor pensioenverplichtingen. De vennootschap heeft voor haar werknemers een pensioenregeling getroffen die bij een levensverzekeringsmaatschappij is ondergebracht. Het betreft een middelloonregeling met een pensioenleeftijd van 65 jaar. De jaarlijkse pensioenopbouw van het ouderdomspensioen bedraagt 2,25% en de franchise komt overeen met het fiscaal minimale niveau. De “projected unit credit method” wordt gehanteerd. De vennootschap maakt gebruik van de mogelijkheid om actuariële resultaten en het effect van waardeoverdrachten rechtstreeks in het eigen vermogen te verwerken. Per 1 januari 2010 is de pensioenregeling ondergebracht bij een andere levensverzekeringsmaatschappij. Vanaf dat moment worden inactieve deelnemers overgebracht naar de solidaire portefeuille van deze levensverzekeringsmaatschappij. Indexatie van de inactieven is afhankelijk van de beleggingsrendementen van deze solidaire portefeuille.
Mutatieoverzicht
2009
2008
Verplichtingen uit hoofde van toegezegde pensioenaanspraken per 1 januari Aan boekjaar toegerekende pensioenkosten en rente In eigen vermogen openomen actuariële winst Effect van overgang inactieve deelnemers naar solidaire portefeuille Verplichtingen uit hoofde van toegezegde pensioenaanspraken per 31 december
4.256 484 690 -427 5.003
3.916 504 -164 4.256
Reële waarde fondsbeleggingen per 1 januari Betaalde bijdragen Verwacht rendement op fondsbeleggingen In eigen vermogen opgenomen actuariële winst resp. verlies Effect van overgang inactieve deelnemers naar solidaire portefeuille Overige kosten Reële waarde fondsbeleggingen per 31 december
3.040 533 201 1.733 -314 -164 5.029
2.597 354 155 -20 -46 3.040
26
-
-
1.216
964 1.042 2.006
820 144 964
233 251 -201 -114 164 -68 265
298 206 -155 46 -65 330
Effect van asset ceiling Stand per 31 december
Rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkte actuariële resultaten Stand per 1 januari In de verslagperiode verwerkt Stand per 31 december
Samenstelling pensioenlast
jaarrekening
Aan dienstjaar toegerekende pensioenkosten Rente over de verplichting Verwachte rendement op fondsbeleggingen Effect van wijziging pensioenregeling Administratiekosten Aftrek werknemersbijdrage
115
De gehanteerde economische aannames zijn:
Disconteringsvoet Verwacht rendement op fondsbeleggingen Verwachte salarisontwikkeling algemeen Verwachte salarisontwikkeling individueel Verwachte ontwikkeling sociale lasten Indexatie nog niet ingegane pensioenen
31 dec. 2009
31 dec. 2008
4,8% 4,6% 2,5% 1,0%-2,50% 2,5% 2,0%
5,9% 5,9% 2,25% 1,0%-2,50% 2,25% 2,25%
Als sterftetafel per 31 december 2009 is de Generatietafel 2005-2050 met een leeftijdsterugstelling van één jaar gehanteerd.
15. Schulden aan kredietinstellingen Ultimo 2009 bedraagt de schuld aan kredietinstellingen € 75,1 miljoen. Dit betreft voor € 75,0 miljoen een niet-aflosbare geldlening met een looptijd van 30 april 2009 tot 30 april 2010 en een rente van 1-maands euribor plus een opslag van 185 basispunten. Voor deze lening is een rentecap afgesloten met een capniveau van 2,0%. Als zekerheid voor deze lening dient het geconsolideerde garantievermogen ten minste € 1,0 miljard te bedragen en ten minste 75% van het geconsolideerd balanstotaal.
16. Crediteuren en overige schulden Vooruit ontvangen huur Dividendbelasting Investeringsverplichtingen Onderhoudskosten Te betalen OZB en overige heffingen Rekening courant beheerders Crediteuren Waarborgsommen Overige schulden en overlopende passiva Totaal
116
31 dec. 2009
31 dec. 2008
12.052 2.669 3.074 616 1.036 375 670 434 2.037 22.963
9.548 2.878 3.930 1.145 1.113 238 3.556 296 1.379 24.083
›› Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening
(bedragen x € 1.000, tenzij anders vermeld) 17. Brutohuuropbrengsten
Woningen 2009 2008
Winkels 2009 2008
Kantoren 2009 2008
Bedrijfsruimten 2009 2008
Totaal 2009 2008
19.506 18.341 -1.055 -662 -5 -2 - - - - 65 30 18.511 17.707
34.830 36.224 -286 -383 -184 -141 - - - - 234 314 34.594 36.014
22.832 20.815 -1.340 -980 -235 -512 293 314 -516 -456 292 345 21.326 19.526
18.579 16.514 -1.587 -974 -208 -437 120 293 -140 -114 7 169 16.771 15.451
95.747 91.894 -4.268 -2.999 -632 -1.092 413 607 -656 -570 598 858 91.202 88.698
Woningen 2009 2008
Winkels 2009 2008
Kantoren 2009 2008
Bedrijfsruimten 2009 2008
Totaal 2009 2008
808 -802 6
1.298 1.307 -1.257 -1.213 41 94
3.362 2.744 -3.009 -2.279 353 465
434 -287 147
525 -475 50
5.963 5.384 -5.379 -4.769 584 615
Woningen 2009 2008
Winkels 2009 2008
Kantoren 2009 2008
Bedrijfsruimten 2009 2008
Totaal 2009 2008
Onderhoudskosten Vaste lasten Beheerkosten Overig Totaal
1.848 1.234 723 720 544 557 862 799 3.977 3.310
557 848 1.108 1.144 1.056 1.040 703 536 3.424 3.568
1.406 1.138 570 611 274 252 192 306 2.442 2.307
688 723 654 674 221 195 390 233 1.953 1.825
4.499 3.943 3.055 3.149 2.095 2.044 2.147 1.874 11.796 11.010
Winkels 2009 2008
Kantoren 2009 2008
Bedrijfsruimten 2009 2008
Totaal 2009 2008
Theoretische huur Leegstand Huurkorting Geactiv. huurkorting Geamort. huurkorting Overig Totaal
18. Netto servicekosten Servicekosten Ten laste van huurders Netto servicekosten
869 -826 43
19. Exploitatiekosten
20. Positief herwaarderingsresultaat beleggingen
526 - 526
388 - 388
1.153 - 1.153
853 - 853
182 223 405
502 75 577
4.702 20 4.722
426 - 426
jaarrekening
Waardemutaties door taxaties Waardemutaties door huurkortingen Totaal
Woningen 2009 2008
6.563 2.169 243 75 6.806 2.244
117
21. Negatief herwaarderingsresultaat beleggingen Waardemutaties door taxaties Waardemutaties overige beleggingen Herwaardering pijplijn Waardemutaties door huurkortingen Afboeking aankoopkosten Totaal
Woningen 2009 2008
Winkels 2009 2008
-42.004 -10.510
-21.620 -17.442
-39 -
-29 -
- - - - -42.043 -10.539
- -
- -
- - - - -21.620 -17.442
Kantoren Bedrijfsruimten 2009 2008 2009 2008 -17.890 -20.756 - -
- -
- - - -1.371 -17.890 -22.127
-16.951 -6.329 - -900
- -
Totaal 2009 2008 -98.465 -55.037 -39 -900
-29 -
- -179 - - -17.851 -6.508
- -179 - -1.371 -99.404 -56.616
Kantoren Bedrijfsruimten 2009 2008 2009 2008
Totaal 2009 2008
22. Netto verkoopresultaat beleggingen
Woningen 2009 2008
Verkoopopbrengst Meest recente taxatiewaarde Overige beleggingen Totaal
Winkels 2009 2008
-
-
4.201 36.725
18
-
- 5.453
4.219 42.178
- - 39 39
- - 29 29
4.898 36.725 -697 - - - -697 -
18 0 - 0
- - - -
- 5.200 - 253 - - - 253
4.916 41.925 -697 253 39 29 -658 282
23. Organisatiekosten
2009
2008
Personeelskosten Kantoorkosten inclusief huisvesting Advieskosten inclusief taxatiekosten Research, contributies en promotie Overige kosten Totaal
2.814 689 665 218 115 4.501
2.874 641 697 235 85 4.532
De organisatiekosten bedragen 0,318% (2008: 0,300%) van het gemiddeld beheerd vermogen. Het totaalbedrag aan salarissen bedroeg € 1.903 duizend (2008: € 1.823 duizend), aan sociale lasten inclusief premie ziektekostenverzekering € 145 duizend (2008: € 134 duizend) en aan pensioenlasten volgens IAS 19 € 265 duizend (2008: € 330 duizend). De pensioenlasten zijn nader toegelicht onder voorzieningen. In 2009 waren gemiddeld 22 medewerkers (full-time equivalenten) werkzaam bij Altera Vastgoed (2008: 22); ultimo 2009 zijn dit 21 medewerkers. Het accountantshonorarium voor de jaarrekeningcontrole 2009 inclusief de accountantsverklaringen per sector bedraagt € 50 duizend (2008: € 56 duizend). Het honorarium voor overige werkzaamheden (dilemmatrainingen integriteit) bedraagt € 13 duizend.
118
De beloning van de directie is als volgt:
Salaris Variabele beloning over voorgaand jaar Pensioen Sociale lasten en overig Totaal
2009
2008
467 193 199 30 889
454 140 194 30 818
De beloning aan de Raad van Commissarissen bedroeg € 51 duizend (2008: € 51 duizend).
24. Overige opbrengsten
Woningen 2009 2008
Winkels 2009 2008
Compensatie overdrachtsbelasting Overige beleggingen Totaal
660 578 1.238
345 600 1.644 1.653 1.989 2.253
375 550 925
Kantoren 2009 2008
Bedrijfsruimten 2009 2008
Totaal 2009 2008
582 - 582
75 - 75
1.617 1.229 2.222 2.203 3.839 3.432
Kantoren 2009 2008
Bedrijfsruimten 2009 2008
Totaal 2009 2008
18.531 16.754 - - -870 -957 -318 1.739 17.343 17.536
14.671 13.576 - - -664 -607 -141 336 13.866 13.305
30 - 30
179 - 179
25. Direct beleggingsresultaat Nettohuuropbrengsten Overige beleggingen Organisatiekosten Rentebaten/lasten Totaal
Woningen 2009 2008
Winkels 2009 2008
14.491 14.391 578 550 -1.319 -1.333 -51 -68 13.699 13.540
31.129 1.644 -1.648 -562 30.563
32.352 1.653 -1.635 -1.391 30.979
Woningen 2009 2008
Winkels 2009 2008
78.822 2.222 -4.501 -1.072 75.471
77.073 2.203 -4.532 616 75.360
26. Indirect beleggingsresultaat
405 577 -17.890 -22.127 - - 30 179 -17.455 -21.371
4.722 426 -17.851 -6.508 - 253 582 75 -12.547 -5.754
Totaal 2009 2008 6.806 2.244 -99.404 -56.616 -658 282 1.617 1.229 -91.639 -52.861
jaarrekening
Positief herwaarderingsresultaat 526 388 1.153 853 Negatief herwaarderingsresultaat -42.043 -10.539 -21.620 -17.442 Netto verkoopresultaat 39 29 -697 - Compensatie overdrachtsbelasting 660 375 345 600 Totaal -40.818 -9.747 -20.819 -15.989
Kantoren Bedrijfsruimten 2009 2008 2009 2008
119
Investeringen in joint ventures Altera Vastgoed N.V. heeft een 50% belang in B.V. Beleggingsmaatschappij Stadscentrum Zoetermeer en 49,5% in het commanditair kapitaal van Winkelcentrum Het Rond C.V. (en 50% in de beherend vennoot Het Rond B.V.). Het aandeel van Altera Vastgoed in deze joint ventures is als volgt (in € x mln):
Aandeel in joint ventures
2009
2008
Beleggingen Overige activa
103,5 2,0 105,5
106,2 4,8 111,0
1,9
5,8
5,9 -3,3 2,6
5,1 -3,8 1,3
Kortlopende schulden Netto huuropbrengsten Indirect beleggingsresultaat
Kredietfaciliteit De vennootschap heeft ultimo 2009 de volgende kredietfaciliteiten tegen een bereidstellingsprovicie van 25 basispunten: • Een kredietovereenkomst van € 35 miljoen met een rentevergoeding van 1-maands euribor plus een variabele opslag (ultimo 2009 bedraagt de opslag 130 basispunten) met een looptijd tot 30 april 2010. • Idem een opzegbare kredietovereenkomst van € 25 miljoen tegen dezelfde voorwaarden, echter gedurende de looptijd dient het saldo ten minste twee keer minimaal vijf werkdagen met een tussenliggende periode van minimaal 3 maanden nihil te zijn. Ultimo 2009 is van deze kredietfaciliteiten € 95 duizend benut.
Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa De vennootschap is verplichtingen aangegaan voor nog op te leveren objecten. De specificatie per sector en verwachte jaar van oplevering is als volgt (in € x mln):
Geplande oplevering zekere pijplijn
Woningen
Winkels
Kantoren
Bedrijfsruimten
Totaal
15 - - 15 -11 4
59 - 5 64 -23 41
7 - - 7 - 7
- 19 - 19 - 19
81 19 5 105 -34 71
2010 2011 2012 Totaal Af: reeds gefinancierd Totaal
Naast de zekere pijplijn zijn er ook nog pijplijnprojecten met een omvang van € 129 miljoen waarvan de realisatie onzeker is. Het huurcontract voor de huisvesting in Amstelveen bedraagt op jaarbasis € 201 duizend (exclusief btw compensatie) en heeft een looptijd tot 2015. Voor de komende 5 jaar bedraagt de verplichting totaal € 1.005 duizend. De verplichtingen voor leaseauto’s bedraagt voor de contracten per 31 december 2009 € 384 duizend; de verplichting voor 2010 bedraagt € 136 duizend.
Gebeurtenissen na balansdatum Per 31 maart 2010 wordt totaal voor ruim € 150 miljoen aandelen uitgegeven.
120
›› Vennootschappelijke balans (bedragen x € 1.000) Toelichting
31 dec. 2009
31 dec. 2008
1.260.106 36.489 103.659 1.400.254
1.303.655 36.638 105.189 1.445.482
Materiële vaste activa Leningen Geactiveerde huurkortingen
369 191 3.049 3.609
471 330 3.292 4.093
Totaal vaste activa
1.403.863
1.449.575
Debiteuren Overige vorderingen Liquide middelen Totaal vlottende activa
1.280 876 44.227 46.383
993 4.104 12.074 17.171
Totaal activa
1.450.246
1.466.746
580.342 616.489 167.348 -10.133 1.354.046
1.163.645 43.118 218.627 22.089 1.447.479
-
1.216
Schulden aan kredietinstellingen Crediteuren en overige verplichtingen 3 Totaal kortlopende schulden
75.095 21.105 96.200
18.051 18.051
Totaal passiva
1.450.246
1.466.746
Activa Beleggingen Vastgoed 1 Overige beleggingen Deelnemingen 2
Overige vaste activa
Vlottende activa
Passiva Eigen vermogen Geplaatst aandelenkapitaal Agioreserve Herwaarderingsreserve Algemene reserve
Langlopende schulden Voorzieningen
jaarrekening
Kortlopende schulden
121
›› Vennootschappelijke winst- en verliesrekening (bedragen x € 1.000) Vennootschappelijk resultaat Resultaat deelnemingen Nettoresultaat
2009
2008
-18.765 2.597 -16.168
21.211 1.288 22.499
›› Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening
(bedragen x € 1.000, tenzij anders vermeld)
Grondslagen voor waardering en bepaling van het resultaat De vennootschappelijke cijfers maken deel uit van de jaarrekening van Altera Vastgoed NV. De gepresenteerde cijfers zijn in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW, waarbij gebruik is gemaakt van de vrijstelling op grond van artikel 402 Boek 2 BW. Deelnemingen worden gewaardeerd tegen intrinsieke waarde, die is bepaald conform de waarderingsgrondslagen van Altera Vastgoed. Voor de waardering van de deelneming Winkelcentrum Zwolle Zuid B.V. wordt verwezen naar de grondslagen voor consolidatie.
Overige toelichtingen Voor zover bedragen in de vennootschappelijke jaarrekening niet zijn toegelicht, wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening.
1. Vastgoed Mutaties Woningen Termijn- betalingen 2009 2008 2009 2008
Winkels 2009
2008
Kantoren Bedrijfsruimten 2009
2008
2009
2008
Totaal 2009
2008
Stand per 1 jan. 386.994 386.999 16.826 9.812 416.836 452.509 280.447 274.677 202.552 199.855 1.303.655 1.323.852 Aankopen 1.452 1.131 21.232 15.920 5.529 13.887 367 27.253 21.092 13.979 49.672 72.170 Herrubricering 38.058 8.906 -38.058 -8.906 - - - - - - - Verkopen - - - - -4.201 -36.725 -18 - - -5.453 -4.219 -42.178 Herwaarderingen -41.058 -10.042 - - -18.230 -12.835 -17.708 -21.625 -12.249 -5.650 -89.245 -50.152 Huurkortingen - - - - - - 223 142 20 -179 243 -37 Stand per 31 dec. 385.446 386.994 - 16.826 399.934 416.836 263.311 280.447 211.415 202.552 1.260.106 1.303.655 2. Deelnemingen
Mutaties Stand per 1 januari Investeringen Resultaat deelnemingen Uitgekeerd dividend Stand per 31 december
122
2009
2008
105.189 750 2.597 -4.877 103.659
92.094 15.759 1.288 -3.952 105.189
3. Crediteuren en overige verplichtingen Vooruit ontvangen huur Dividendbelasting Investeringsverplichtingen Onderhoudskosten Te betalen OZB en overige heffingen Rekening courant beheerders Crediteuren Waarborgsommen Overige schulden en overlopende passiva Totaal
31 dec. 2009
31 dec. 2008
11.187 2.509 2.659 591 1.036 375 380 434 1.934 21.105
8.926 2.456 656 1.145 1.113 238 1.869 296 1.352 18.051
Amstelveen, 31 maart 2010 Raad van Commissarissen Drs. R.H.P.W. Kottman, president-commissaris Drs. H.C.A. de Vos tot Nederveen Cappel, commissaris Prof. dr. Th.B.M. Steenkamp, commissaris
Directie Drs. R.J.M. Hogenboom MRICS, algemeen directeur Drs. C.J.M. van den Hoogen RA MRE MRICS, financieel directeur Ing. R.Ch. Eujen MRE, directeur portefeuillemanagement
jaarrekening
123
›› Overige gegevens Winstbestemming De winstbestemming is geregeld in artikel 32 van de s tatuten. Lid 1 bepaalt dat de winst ter beschikking staat van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. Uit de status van fiscale beleggingsinstelling (en de status van de aandeelhouders) vloeit voort dat in het boekjaar ten minste 95% van de (fiscale) uitdelingsverplichting aan de aandeelhouders wordt uitgekeerd en het restant binnen acht maanden na afloop van het boekjaar. De Raad van Commissarissen kan zich verenigen met het voorstel van de directie een slotdividend uit te keren in totalen per sector van € 126 duizend op letteraandelen A (Woningen), € 1.118 duizend op letteraandelen B (Winkels), € 591 duizend op letteraandelen C (Kantoren) en € 528 duizend op letteraandelen D (Bedrijfsruimten). Het slotdividend is niet in de balans per 31 december 2009 verwerkt.
Accountantsverklaring Aan de aandeelhouders van Altera Vastgoed NV Wij hebben de in dit verslag op pagina 103 tot en met pagina 123 opgenomen jaarrekening 2009 van Altera Vastgoed NV te Amstelveen gecontroleerd. De jaarrekening omvat de geconsolideerde en de enkelvoudige jaarrekening. De geconsolideerde jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde balans per 31 december 2009, de geconsolideerde winst- en verliesrekening, het geconsolideerde overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten, het geconsolideerde mutatieoverzicht eigen vermogen en het geconsolideerde kasstroomoverzicht voor het jaar eindigend op 31 december 2009 en de toelichting, bestaande uit een overzicht van de belangrijkste grondslagen voor financiële verslaggeving en overige toelichtingen. De enkelvoudige jaarrekening bestaat uit de enkelvoudige balans per 31 december 2009 en de enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2009 met de toelichting.
zodanig dat deze geen afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten bevat, het kiezen en toepassen van aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving en het maken van schattingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn.
Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle.Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht. Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te voldoen aan de voor ons geldende gedragsnormen en zijn wij gehouden onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De keuze van de uit te voeren werkzaamheden is afhankelijk van de professionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder begrepen zijn beoordeling van de risico’s van afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. In die beoordeling neemt de accountant in aanmerking het voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat relevante interne beheersingssysteem, teneinde een verantwoorde keuze te kunnen maken van de controlewerkzaamheden die onder de gegeven omstandigheden adequaat zijn maar die niet tot doel hebben een oordeel te geven over de effectiviteit van het interne beheersingssysteem van de vennootschap. Tevens omvat een controle onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toegepaste grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van schattingen die de directie van de vennootschap heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.
Verantwoordelijkheid van de directie De directie van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met Titel 9 Boek 2 BW, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, invoeren en in stand houden van een intern beheersingssysteem relevant voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat,
124
Oordeel betreffende de geconsolideerde jaarrekening Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Altera Vastgoed NV per 3 1 december 2009 en van het resultaat en de kasstromen over 2009 in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met Titel 9 Boek 2 BW.
Oordeel betreffende de enkelvoudige jaarrekening Naar ons oordeel geeft de enkelvoudige jaarrekening een ge-
trouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Altera Vastgoed NV per 31 december 2009 en van het resultaat over 2009 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW.
Verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften en/of voorschriften van regelgevende instanties Op grond van de wettelijke verplichting ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder f BW melden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW.
Amstelveen, 31 maart 2010 KPMG Accountants N.V. J.G.J.F. Oudejans RA
jaarrekening
125
126
›› English summary General information Profile Altera Vastgoed NV is a leading private real estate investment company in the Netherlands with four separate sector portfolios: Residential, Retail, Offices and Industrial. All four sector portfolios are exclusively invested in the Dutch real estate market. Total assets under management amount to approximately € 1.4 billion. The participation in one or more of the sector portfolios of Altera Vastgoed is intended for Dutch pension funds. We have deliberately chosen to be highly transparent in our processes, management activities, communication to the investment community and accounting reports.
Objectives The investment target of Altera Vastgoed on the property portfolio level per sector is to outperform the ROZ/IPD sector index (standing investments ) on a rolling five years basis. Altera Vastgoed offers shareholders a competitive fund management cost structure. The company strives be among property funds with the lowest level of fund management costs. These costs may not exceed 35 basis points of assets under management and future growth of assets under management should lead to a further reduction of the relative cost level (at current volume: 33 basispoints). Altera Vastgoed aims to be fully invested in property in each sector.
Products Mission Altera Vastgoed provides institutional investment products in Dutch real estate in accordance with the requirements of pension funds. This has been translated into the following product features: • an indirect investment structure with the return-risk characteristics of direct real estate • cost efficiency through an integrated management structure • a tax efficient structure (fiscal investment institution) • the aim to deliver outperformance against the ROZ/IPD index per sector • a high level of transparency (reporting, accounting, strategy etc.) • maximum flexibility regarding incoming, switching or outgoing shareholders • strong emphasis on strategy and pre-defined portfolio characteristics • optimal implementation of sustainability improving measures • independency, with no conflicts of interests and a strong focus on integrity • a client-oriented and a wide-ranging service culture
Altera Vastgoed has four types of letter shares, representing the four Dutch real estate sectors: • Residential (letter shares A) • Retail (letter shares B) • Office (letter shares C) • Industrial (letter shares D) Shareholders are free to choose the sectors in which they wish to invest. Strategic/tactical decisions on allocation across the four sectors are therefore made by the shareholders, and do not form part of the strategic policy of Altera Vastgoed.
summary
127
›› Key figures 2009
Residential
Retail
Offices
Industrial
Investments in real estate 388 501 Real estate pipeline 15 64 Nr. of properties in operation 68 81 Nr. of lease contracts 2,403 497 Theoretical gross rent roll at year-end 21.2 35.2 Avg. gross rent p.a. per m2 (in €) N/A 181 Avg. remaining lease length (in years) N/A 4.9 Gross yield at year-end (excl. purchase costs) 5.4% 7.0% Net / gross rental income 78% 90% Occupancy rate at year-end 94% 99%
266 7 20 65 23.2 178 3.0 8.7% 87% 94%
212 19 23 80 19.4 67 4.6 9.2% 88% 93%
263 - 263 -13 250
211 211 -11 200
243 241 1.034
184 188 1.066
Portfolio data (in € million; year-end)
Balance sheet data (in € million) Investments 401 524 Liquidities available for investment 12 - Assets under management 413 524 Net other assets -3 -10 Net asset value (NAV) 410 494 Avg. nr. of outstanding shares (mln) 287 409 Nr. of outst. shares at year-end (mln) 325 407 NAV per share at year-end (in €) 1.261 1.216
Profit and Loss account (in € million)
128
Theoretical gross rental income Vacancy costs and other costs Gross rental income Operating expenses Net rental income Income other investments Management overhead expenses Interest income / expenses Direct investment result Indirect investment result Total investment result
19.5 -1.0 18.5 -4.0 14.5 0.6 -1.3 -0.1 13.7 -40.8 -27.1
34.8 -0.2 34.6 -3.5 31.1 1.6 -1.6 -0.6 30.5 -20.8 9.7
22.8 -1.5 21.3 -2.8 18.5 - -0.9 -0.3 17.3 -17.4 -0.1
18.6 -1.8 16.8 -2.1 14.7 -0.7 -0.1 13.9 -12.6 1.3
Total investment result per share (in €)
-0.09
0.02
0.00
0.01
Residential 05-09 2009
Retail 05-09 2009
Office 05-09 2009
Industrial 05-09 2009
Return data Direct portfolio return* 3.7% 3.8% 6.3% 6.3% 6.4% 7.0% 7.6% Indirect portfolio return* 1.6% -10.2% 2.3% -4.1% -1.6% -6.2% -0.5% Total portfolio return* 5.4% -6.8% 8.8% 2.0% 4.8% 0.4% 7.1% Management overhead expenses -0.3% -0.3% -0.3% -0.3% -0.3% -0.3% -0.3% Impact not 100% invested -0.5% -0.1% -0.1% 0.0% 0.1% -0.1% 0.0% Other investments excluded from portfolio return 0.0% 0.4% 0.0% 0.2% - - - Impact from definition differences -0.1% 0.1% -0.1% 0.0% 0.0% 0.0% -0.1% Fund return 4.6% -6.7% 8.2% 1.9% 4.6% 0.0% 6.6% Dividend yield 3.4% 3.4% 6.0% 5.8% 6.1% 6.3% 7.1% Relative performance ROZ/IPD: Standing investments 0.2% -3.4% -0.9% -0.3% -0.7% 0.6% -1.1% All investments -0.4% -3.9% -1.0% -0.4% -1.1% 1.3% -1.3%
7.2% -6.1% 0.8% -0.3% 0.0% 0.2% 0.6% 6.5%
-2.6% -1.7%
* Computed in accordance with the ROZ/IPD guidelines
Management overhead costs*
2009
2008
2007
2007-2009
2005-2009
In % of assets under management
0.318
0.300
0.291
0.303
0.306
* Internal benchmark is 0.33%
summary
129
›› Altera Residential Fund Highlights 2009 • Indirect return of -10.2% due to increased initial yields and decrease of value free of use • Fund return decreased to -6.7% • Average occupancy rate of 95% • Projects delivered in The Hague (144 units in total) • Net-entry of shareholders of € 36 million
Strategy • The strategy of Altera Residential is determined by structural demographic developments, such as population aging, the growth of one and two person households and the increased demand for rental accommodation in the private, unregulated rental sector resulting from this. • Altera Residential mainly focuses on the private (non-regulated) rental sector, in which rents develop in accordance with local market conditions. A further focus is set on the rental price segment between € 700 and € 1.000 per month. Investments in accommodations with rents above this price range, for which demand is much more cyclical and thin, is limited. • The geographical policy is set according to the expected
Outlook 2010 Average occupancy rate Net / gross rental income Direct portfolio return
130
96% 78% 4.3%
increase in demand for unregulated rental accommodation, which will occur mainly in the western urbanised part of the Netherlands and the adjacent provinces of Gelderland and North-Brabant. • The residential portfolio is actively managed according to the roll-over principle, an continued process of portfolio rejuvenation by means of buying modern, up-to-date buildings with non-regulated rents and selling older buildings in the lower rental price segments. The roll-over principle is also intended to generate continued additional value growth. • The tenant target groups are households with above average earnings, or wealthy households, mainly one or two person households. In line with the demand profile of these target groups, the portfolio strategy is mainly aimed at apartments (75%) in (sub)urban areas, to a lesser extent at single-family homes (25%) and mainly at accommodations built in the 1990s or thereafter.
›› Altera Retail Fund Highlights 2009 • Indirect return of -4.1% due to increased initial yields • Fund return decreased to 1.9% • High occupancy rate of 99% • Net-exit of shareholders of € 37 million
Strategy • The investment policy of Altera Retail pursues overweight positions in prime retail locations such as: - Shopping high streets, primarily in the large and mediumsized cities - Large scale specialty and suburban shopping centres with a dominant, sustainable position in the catchment area • Altera Retail strives to achieve a balanced spread in its retail portfolio across locations in accordance with the shopping activity of the various consumer motivations: daily shopping (mainly food), targeted purchases and fun shopping. • The fund’s location policy focuses mainly on cities with at least 150,000 m2 shopping area and locations with a population of more than 25,000 in regions with a more than average growth of population
Outlook 2010 Average occupancy rate Net / gross rental income Direct portfolio return
98% 87% 6.4%
summary
131
›› Altera Office Fund Highlights 2009 • Indirect return of -6.2% due to increased initial yields • Fund return increased to 0.0% • Avenage occupancy rate of 94% • Net-exit of shareholders of € 9 million
Strategy • Altera Office invests in well-developed office markets that have sufficient liquidity and size, both from an investment and letting perspective, and offer a broad spectrum of economic sectors in its tenant base. • Consequently, Altera Office focuses mainly on the four large cities in the Randstad area (Amsterdam, Utrecht, Den Haag and Rotterdam), as well as some other regional cities (Eindhoven, Breda, Den Bosch, Amersfoort, Arnhem-Nijmegen and Zwolle). • Altera Office concentrates on higher quality and well-developed office areas in business districts and city centres. These locations are better equipped to meet the demands of today’s office users, who value features such as a professional image and business clustering. City centres also offer close proximity to facilities, as well as status. Office districts in most cases offer
Outlook 2010 Average occupancy rate Net / gross rental income Direct portfolio return
132
95% 84% 7.2%
good access and ample parking facilities. When choosing a location, these considerations are of decisive importance for a large part of office users. •A ltera Office is aimed at modern office buildings with a leasable area between 3,500 and 10,000 sqm, with the potential for flexibility as regards multi-tenant letting.
›› Altera Industrial Fund Highlights 2009 • Indirect return of -6.1% due to increased initial yields • Fund return decreased to 0.6% • Average occupancy rate of 92% • Investment of € 21 million in multi tenant complexes in Bleiswijk and Lijnden near airport Schiphol • Net-entry of shareholders of € 6 million • Number of shareholders increased from 11 to 16
Strategy • Altera Industrial invests in up-to-date industrial space that can be let to a wide variety of tenants. Investments in buildings specifically developed for one particular user with limited potential for use by other tenants are avoided. • In view of the relatively rapid economic aging in this sector, Altera Industrial pursues an active investment policy which focuses on continuous rejuvenation of the portfolio, partly by means of acquisitions and dispositions and upgrading. The intention is to invest mainly in objects built in the 1990s or thereafter. • The strategy focuses on a balance in the portfolio between
logistic space (50%) and non-logistic multi-tenant complexes (50%), for the purpose of diversification of concentration risks. Altera Industrial expects demand for modern logistical space to show a long-term increase. On the other hand, the concentration risks in this segment are recognised: usually a singletenant situation, exposure to just one branch of industry and a relatively large capital requirement per individual buildings. The investment in smaller scaled, non-logistic, multi-tenant complexes offers significant diversification benefits due to the greater variety of buildings, locations, tenants and branches of industry. • The geographical policy of Altera Industrial is determined by the pattern of national and international logistics activities in the Netherlands (for logistical space) and by the large urban conglomerations where there are high levels of employment and value-adding businesses (for non-logistic multi-tenant complexes).
Outlook 2010 Average occupancy rate Net / gross rental income Direct portfolio return
94% 84% 7.5%
summary
133
›› Financiële agenda 2010 Rapportages Verslag eerste kwartaal t.b.v. aandeelhouders Verslag tweede kwartaal t.b.v. aandeelhouders Halfjaarverslag Verslag derde kwartaal t.b.v. aandeelhouders Beleggings- en beleidsplannen per sector Jaarverslag 2009 Net asset value
23 april 2010 23 juli 2010 begin september 2010 22 oktober 2010 november 2010 april 2010 4 werkdagen na einde maand
Vergaderingen Algemene Vergadering van Aandeelhouders
28 april 2010 8 december 2010
Participantenraad
4 juni 2010 5 november 2010
Dividend Slotdividend Eerste kwartaal Tweede kwartaal Derde kwartaal Vierde kwartaal
134
28 april 2010 28 april 2010 16 juli 2010 15 oktober 2010 21 december 2010
›› Begrippenlijst Resultaat Direct beleggingsresultaat: Brutohuuropbrengsten minus exploitatiekosten plus opbrengst overige beleggingen minus organisatiekosten plus/min rentebaten/lasten
onderliggende vastgoedobjecten afgezet tegen het gemiddeld geïnvesteerd vermogen van de onderliggende vastgoedobjecten over de meetperiode; de berekening volgt de tijdgewogen methodiek van de ROZ/IPD
Totaal portefeuillerendement:
Gerealiseerde en ongerealiseerde waardemutaties van de portefeuille, plus vrijval compensatieregeling overdrachts belasting
Som van nettohuuropbrengsten en waardeveranderingen in een bepaalde periode afgezet tegen het gemiddeld geïnvesteerd vermogen van de onderliggende vastgoedobjecten over de meetperiode; de berekening volgt de tijdgewogen methodiek van de ROZ/IPD. Zie voorts www.rozindex.nl en www.ipd.com
Totaal beleggingsresultaat:
Direct fondsrendement:
Direct beleggingsresultaat plus indirect beleggingsresultaat
Brutonettotraject:
Direct beleggingsresultaat gedeeld door waarde eigen vermogen begin jaar plus gewogen gemiddelde van emissies en intrekkingen
Nettohuuropbrengsten gedeeld door brutohuuropbrengsten
Indirect fondsrendement:
Indirect beleggingsresultaat:
Theoretische brutohuur: Contracthuur plus de leegstand tegen markthuur (op jaarbasis)
Indirect beleggingsresultaat gedeeld door waarde eigen vermogen begin jaar plus gewogen gemiddelde van emissies en intrekkingen
Totaal fondsrendement: Brutohuuropbrengsten: Theoretische brutohuuropbrengsten minus leegstand minus huurkortingen (aangepast voor effecten straightlining) plus eventuele overige opbrengsten
Direct fondsrendement plus indirect fondsrendement; dit is het resultaat op fondsniveau
Overig
Nettohuuropbrengsten:
Beheerd vermogen:
Brutohuuropbrengsten minus exploitatiekosten
Waarde vastgoedportefeuille plus de beschikbare middelen voor belegging
Exploitatiekosten: Direct aan de objecten toerekenbare kosten, zoals onderhoud, vaste lasten, kosten property management (dagelijks beheer)
Net asset value:
Organisatiekosten:
Standing portefeuille:
Kosten die naar hun aard niet rechtstreeks aan de portefeuille zijn toe te rekenen, alsmede de taxatiekosten. Het betreft personeelskosten, advies- en controlekosten en kantoorkosten. Altera relateert deze kosten in aantal basispunten (bp) ten opzichte van het beheerd vermogen
De objecten die gedurende het gehele verslagjaar in eigendom zijn
Waarde bezittingen minus schulden (= eigen vermogen)
All investments (alle objecten): Dit is de standing portefeuille plus de in een periode geacquireerde en gedisponeerde objecten
Rendement Bezettingsgraad: Direct portefeuillerendement: Nettohuuropbrengsten gedurende een bepaalde periode afgezet tegen het gemiddeld geïnvesteerd vermogen van de onderliggende vastgoedobjecten over de meetperiode; de berekening volgt de tijdgewogen methodiek van de ROZ/IPD
Waardeveranderingen gedurende een bepaalde periode van de
ROZ/IPD: Raad Onroerende Zaken / Investment Property Databank. Stichting Vastgoedindex ROZ verzorgt in samenwerking met IPD (gevestigd te Londen) de ROZ/IPD index en benchmark data 135
summary
Indirect portefeuillerendement:
Ontvangen contracthuur (inclusief huurgaranties) gedeeld door de theoretische brutohuur; deze financiële bezettingsgraad kan overigens afwijken van de fysieke bezettingsgraad
Altera Vastgoed N.V. Handelsweg 59 F Postbus 9220 1180 ME Amstelveen Tel. 020 545 20 50 Fax 020 545 20 60 www.alteravastgoed.nl
