Kwartaalbericht Vastgoed ING Economisch Bureau
Vastgoed wankelt
De ingezette trend van dalende beleggingsvolumes zet zich in 2009 voort. Gebruikersmarkten krijgen door de recessie te maken met een afnemende vraag. Vooral de markt van bedrijfsruimten komt onder druk te staan doordat de industrie, groot handel en transport hard worden geraakt door de afnemende wereldhandel. Ook op de woningmarkt loopt het aantal transacties terug. Consumenten stellen door de toegenomen financiële onzekerheid de koop van een nieuwe woning uit waardoor het aanbod toeneemt. Naar verwachting zullen hierdoor de huizenprijzen aan het einde van 2009 7% lager liggen dan eind vorig jaar. Figuur 1 Aanvangsrendementen commercieel vastgoed 11%
10%
9%
8%
7%
6% ’95 ’96 ’97 98’ 99’ ’00 ’01 ’02 ’03 ’04 ’05 ’06 ’07 ’08 ’09* ’10*
_ _ _
Bedrijfsruimten Kantoren Winkels
Beleggingsvolume daalt met 70% in eerste kwartaal 2009 Beleggers in vastgoed nemen door de recessie een afwach tende houding aan. Enerzijds kijken zij de kat uit de boom. Anderzijds zijn de high leverage buyers grotendeels uit de markt verdwenen doordat agressieve financiering door met veel vreemd vermogen objecten aan te kopen niet meer mogelijk is. In het eerste kwartaal 2009 daalde het beleg gingsvolume tot € 700 miljoen ten opzichte van € 2,4 miljard in dezelfde periode in 20081. De waarde van het aantal transacties ligt hierdoor meer dan 70% lager. Omgekeerde cyclus in vastgoed bij huidige recessie Opvallend aan de huidige crisis op de vastgoedmarkt is dat deze anders verloopt dan vorige cycli. Voorheen leidde een neergaande economische groei tot een verslechterende gebruikersmarkt waarna ook het sentiment onder beleggers van vastgoed verslechterde. In de huidige recessie werd echter eerst de vastgoedbeleggingsmarkt geraakt. Doordat door de kredietcrisis meer eigen vermogen moest worden ingebracht werden beleggers minder actief. Wat begon als een financiële crisis heeft uiteindelijk de reële economie geraakt en hierdoor ook de gebruikersmarkten.
Winkels Waardedalingen en stijgende aanvangsrendementen In het eerste kwartaal 2009 daalden de prijzen van vastgoed Bedrijfsruimten gemiddeld met 1,5% (j.o.j.). Door de afnemende vraag naar vastgoed zal de waardedaling verder voortzetten waardoor aanvangsrendementen stijgen.Kantoren De aanvangsrendementen van winkelpanden zijn de afgelopen jaren door de forse belangstelling gedaald van 7,6% in 2000 naar 6,1% in maart 2008. Daarna kwam een einde aan de daling. Aan het einde van het eerste kwartaal 2009 noteerden de aanvangs rendementen van winkels 6,4%. De aanvangsrendementen van top-locaties zijn daarbij beduidend lager. Aanvangs rendementen van kantoren en bedrijfsruimten maakten een vergelijkbare ontwikkeling door en noteerden eind maart 2009 respectievelijk 7,5% en 8,3%. Ook hiervoor geldt dat de aanvangsrendementen op toplocaties beduidend lager liggen dan die op B en C locaties.
Bron: IPD, *Ramingen ING Economisch Bureau 1 Bron: Propertynl
Figuur 2 Opname kantorenmarkt in belangrijkste 4 centra in Nederland 1ste kwartaal 2005-2009 in m 2 (>500m 2) 140.000 Sterke daling opname kantooruimte in Utrecht en Rotterdam
120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 Amsterdam
Rotterdam
Den Haag
Utrecht-Stad
maar liefst 187% door onder andere de relocatie van het ministerie van Financiën naar het gerenoveerde pand aan de Korte Voorhout. De landelijke trend van dalende opname volumes die in 2008 werd ingezet, zet zich door de recessie ook in het eerste kwartaal 2009 voort. “Beperkte” krimp in zakelijke dienstverlening 2009isI de zakelijke dienst Grootste afnemer van kantoorruimte verlening. De diversiteit van deze sector impliceert een 2008 I variatie in de gevolgen van de economische recessie en daardoor ook voor de gebruikersmarkt van kantoren. Incassobureaus en deurwaarderskantoren profiteren van de 2007 I groei in achterstallige betalingen, surseances en faillisse menten. De meeste makelaars, hypotheekbemiddelaars en 2006 I notariskantoren krijgen daarentegen dit jaar te maken met een verdere inkomstenderving vanwege 2005 I de stagnatie op de huizenmarkt. De gehele sector wordt met een verwachte productiedaling van 4% in 2009 relatief beperkt getroffen door de recessie waardoor de leegstand gering zal toe nemen.
■ 2005 I ■ 2006 I ■ 2007 I ■ 2008 I ■ 2009 I
Nieuwe opnames in teken van kostenbesparing en krimp Bedrijven verhuizen nog wel maar vooral om voor een betere prijs op een betere locatie te zitten. Nieuwe opna
Bron: Vastgoedmarkt
Figuur 3 Waardegroei, netto huurinkomsten, totaal rendement (12 mnds voortschrijdend) en economisch klimaat zakelijke dienstverlening*
Gebruikers kantorenmarkt relatief minder getroffen door recessie In de huidige markt is vooral een stabiele kasstroom belangrijk. Een lang huurcontract en een financieel sterke huurder zorgen ervoor dat de verhuurder ondanks waarde dalingen niet in de problemen komt. De kantorenmarkt hoeft hierdoor relatief het minste aantal problemen te onder vinden doordat de voornaamste gebruikers, de zakelijke dienstverlening en overheid, relatief beperkt getroffen worden door de recessie en de financiële weerbaarheid ten op zichte van andere sectoren goed is 2 . Grote gebruikers van bedrijfsruimten, de industrie, groothandel en transport sector worden door de dalende export veel harder getroffen waardoor de kasstroom in deze vastgoedmarkt meer onder druk staat.
12%
100
9%
75
6%
50
3%
25
0%
0 Sterke waardedaling kantoren
-3% -6%
-50
-9%
Verdere daling opname kantoorruimte De opname van kantoorruimte daalde in het eerste kwar taal 2009 in Nederland met 17% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Vooral in Utrecht en Rotterdam liepen de opnamecijfers met respectievelijk 75% en 50% hard terug (figuur 1). In Den Haag daarentegen steeg de opname met
2 Zie ook Dutch Economic Outlook, ING Economisch Bureau, maart 2009
-75 ’07I ’07II ’07III ’07IV ’08I ’08II ’08III ’08IV ’09I ’09II
■ Saldo economisch klimaat zakelijke dienstverlening (rechter as)
_ _ _
Totaal rendement Netto huurinkomsten Waardegroei
Bron: CBS & IPD * Economisch klimaat zakelijke dienstverlening einde kwartaal en voor 2de kwartaal 2009 van maand mei
Een uitleg voor het maken van de grafieken staat op laag 2
Kwartaalbericht Vastgoed Juni 2009 2
-25
Figuur 4 Opname bedrijfsruimtemarkt in belang rijkste 4 centra in Nederland 1ste kwartaal 2007-2009 in m 2 (>500m 2) 160.000
120.000
Sterke daling opname bedrijfsruimten in Gelderland en Noord-Brabant
wereldhandel. Gevolg is een verwachte productiedaling van maar liefst 12% in 2009 voor de industrie. In de transport sector heeft het internationale vervoer en het industrie- en bouwafhankelijke vervoer het het zwaarst te verduren. Luchtvervoer spant met een verwachte volumedaling van ruim 20% in 2009 de kroon, gevolgd door vervoer over water met 17%. Vervoer over land blijft door de invloed van 2009 I de particuliere consumptie (o.a. levensmiddelen) met circa -/- 9%, relatief gespaard.
2008 I
80.000
40.000
Gelderland
Limburg
Noord-Brabant
Rotterdam
■ 2007 I ■ 2008 I ■ 2009 I Bron: Vastgoedmarkt
40% minder opname in bedrijfsruimten in Noord2007 I Brabant en Gelderland De aanzienlijke krimp in de industrie, groothandel en de transportsector heeft zijn weerslag op de vraag naar nieuwe bedrijfsruimten. De landelijke opname van bedrijfsruimten kromp in het eerste kwartaal 2009 met bijna 40% ten op zichte van een jaar eerder. De logistieke centra nemen circa een derde van de totale transactievolumes voor hun reke ning (figuur 4). Huurkosten wegen echter relatief beperkt in het bedrijfsresultaat waardoor deze gebruikersmarkt
Figuur 5 Waardegroei, netto huurinkomsten, totaal rendement bedrijfsruimten (12 mnds voorschrijdend), export (% j.o.j.) en bezettingsgraad industrie
mes staan in het teken van inkrimping en concentratie. Ook proberen bedrijven te heronderhandelen over bestaande contracten. De afwachtende houding van gebruikers, een a fname van het personeel en de bijbehorende dalende vraag naar m2 kantoorruimte zetten de huurprijzen verder onder druk. In Amsterdam daalde de gemiddelde huur prijs per m2 al van €196,- per jaar in 2007 naar € 186,- in 2008. De afwachtende houding heeft ook zijn weerslag op de waardeontwikkeling van kantoren. Deze daalde in het eerste kwartaal 2009 met 2,3% ten opzichte van het laatste kwartaal. Met name in de lage segmenten B en C doen zich prijsdalingen voor en worden er kortingen gegeven om de kans op verhuur te vergroten.
15%
Grote re-shuffle ministeries in Den Haag In Den Haag is de leegstand met circa 5% relatief laag en het hoge aandeel van overheidsgerelateerde huurders zorgt voor een stabielere markt. Daarnaast is begin april van dit jaar door de ministerraad besloten tot een herschikking van de ministeries waardoor de komende jaren veel nieuwe m2 worden opgenomen. Het leidt echter wel vooral tot een vervangingsvraag. Per saldo zal de rijksoverheid inkrimpen met als gevolg 6.000 minder werkplekken in het centrum van Den Haag.
-6%
Bedrijfsruimtemarkt getroffen door krimpende wereldhandel De belangrijkste gebruikers van bedrijfsruimten zijn de industrie en de transportsector. Beide sectoren worden momenteel keihard getroffen door de sterk krimpende
90%
12% 86%
9% 6%
82%
3% 0%
78%
-3% Dalende export en bezettingsgraad lijdt tot waardedalingen
74%
-9% -12%
70%
-15% ’07I ’07II ’07III ’07IV ’08I ’08II ’08III ’08IV ’09I ’09II
_ _ _ _ _
Totaal rendement Netto huurinkomsten Waardegroei Export Bezettingsgraad industrie (rechter as)
Bron: IPD & CBS
Een uitleg voor het maken van de grafieken staat op laag 2
Kwartaalbericht Vastgoed Juni 2009 3
Figuur 7 Vijf duurste winkelstraten van Nederland (in € per m 2 per jaar)
nog beperkt getroffen wordt. Van de 4 belangrijkste centra was de krimp het grootst in Gelderland en Noord-Brabant. In beide gebieden daalde de opname met meer dan 40%. Door de vraaguitval werd door oplopende voorraden wel een grotere vraag naar opslagruimte gesignaleerd.
3.500 3.000
Verdere waardedalingen voorzien De ingezakte vraag in de logistiek en de industrie zet de prijzen van bedrijfsruimten onder druk. Deze daalden in heel 2008 dan ook met 3,6% en in het eerste kwartaal 2009 met 2,8% (k.o.k.). De verwachting is dat de waardedaling in 2009 nog verder zal doorzetten waardoor de aanvangs rendementen oplopen. Hierbij zijn uiteraard grote regionale verschillen. Huurprijzen rond Schiphol lopen nog steeds op tot € 110,- per m2 per jaar terwijl in Almere al voor € 35,- per m2 een bedrijfsruimte gehuurd kan worden. Landelijk ligt de gemiddelde huur rond € 50,-.
€ 3.000
2.500 2.000 € 1.800
€ 1.750
€ 1.750
1.500 € 1,375
1.000 500 0
Winkelmarkt minst getroffen vastgoedsector
Amsterdam, Rotterdam, Kalverstraat Lijnbaan
Omzetten nemen af in detailhandel De toegenomen financiële onzekerheid heeft een sterk negatief effect op de consumentenuitgaven en daarmee op de detailhandelsomzet. Het lage vertrouwen leidt tot een
15%
120
10%
80 Totaal rendement winkels nog positief
5%
40
0%
0
-40 ’07I ’07II ’07III ’07IV ’08I ’08II ’08III ’08IV ’09I ’09II
■ Consumentenvertrouwen (rechter as)
_ _ _
Totaal rendement Netto huurinkomsten Waardegroei
Utrecht, Maastricht, Lange Kleine Staat Elisabethstraat
Bron: DTZ Zadelhoff
Figuur 6 Waardegroei, netto huurinkomsten, totaal rendement winkels (12 mnds voorschrijdend) en c onsumentenvertrouwen
-5%
Den Haag, Spuistraat
spaarzame consument en de gemiddelde koopkrachtver betering in 2009 kan daar weinig aan af doen. In het eerste kwartaal daalde de detailhandelsomzet al met 3,8%. Voor heel 2009 wordt een daling van 2,7% verwacht. De non-food detailhandel wordt het hardst geraakt: daar is de verwach ting een gemiddelde omzetdaling van 5,2%. Voor de food detailhandel wordt als geheel een omzetstijging van 0,4% verwacht, waarbij alleen supermarkten een plus realiseren (+1,8%). De totale omzet van foodspeciaalzaken zal net als in 2008 aanzienlijk dalen.
Consumentenvertrouwen (rechter Vraag naar A-winkellocaties houdt aan Ondanks de dalende omzetten blijft de vraag naar grote winkeloppervlakten op A-locaties groot. In de binnensteden Waardegroei met vooral veel kleine historische panden blijft het moei lijk hieraan te kunnen voldoen waardoor de huren op peil Netto huurinkomsten blijven (figuur 6). Op veel A locaties blijven dan ook wacht lijsten bestaan. In Nederland is de Kalverstraat veruit de Totaal duurste winkelstraat en huren lopen daar oprendement tot € 3.000,- per m2 per jaar. De Spuistraat in Den Haag en de Lijnbaan in Rot terdam volgen op gepaste afstand met maximale huren van ongeveer € 1.800,- per m2 (figuur 7). De leegstand is met 4% de afgelopen jaren vrij stabiel gebleven. Op B en C locaties is deze wel hoger dan op A locaties. Winkels vertoonden de kleinste waardedaling van commercieel vastgoed. Over heel 2008 daalde de waarde van winkels met 2,3% en in het eerste kwartaal 2009 met 1% (k.o.k). Het totaal rendement nam ook als enige vastgoedsector in het 1ste kwartaal van 2009 nog toe met 0,5% (k.o.k.). Voor heel 2009 wordt echter wel een lichte daling verwacht.
Bron: IPD en CBS * Consumentenvertrouwen 2de kwartaal 2009 van maand mei
Kwartaalbericht Vastgoed Juni 2009 4
Een uitleg voor het maken va staat op laag 2
Figuur 8 Regionale huizenmarkt in verkoopvoorraad en prijsmutaties mei 2009 18
Drenthe
verkoop/vooraad in maanden*
Friesland
16 Gelderland Groningen
14
Overijssel Flevoland
12
Zeeland
Nederland
Noord-Brabant
Noord-Holland
Limburg
10
Zuid-Holland
Utrecht
8 -6%
-5%
-4%
-3%
-2%
-1%
Prijsontwikkeling (% j.o.j.) Bron: CBS & Huizenzoeker, Bewerkt door ING Economisch Bureau * Te koop staande woningen in mei 2009 / verkochte woningen in periode juni 2008 t/m mei 2009 x 12 maanden
Huizenprijzen onder druk Ook de woningmarkt heeft last van het lage consumenten vertrouwen. Door de financiële onzekerheid stellen consu menten de koop van een nieuwe woning uit. Om dubbele woonlasten te voorkomen proberen potentiële huizenkopers eerst hun oude woning te verkopen voordat zij op zoek gaan naar een nieuw huis. Dit heeft zijn weerslag in de verkoop van het aantal woningen. In de eerste vier maanden van 2009 werden in Nederland ruim 36% minder woningen ver kocht dan in dezelfde periode vorig jaar. Het toenemende aantal aangeboden woningen zet de prijzen onder druk. Naar verwachting zullen de huizenprijzen in december 2009 7% lager liggen dan een jaar eerder. Daling huizenprijs in Groningen het grootst In mei daalden de huizenprijzen landelijk al met 2,5% ten opzichte van een jaar eerder. Met 5,2% was de daling van de huizenprijzen in Groningen het grootst (figuur 8). De relatief grote voorraad te koop staande woningen heeft daar, net als in Friesland, duidelijk een drukkend effect op de prijs. In Utrecht stegen de prijzen in april nog met 0,5%. Hier is echter in mei een einde aan gekomen en daalden de prijzen met 2,8%. Utrecht heeft met 9 maanden nog wel de relatief kleinste voorraad te koop staande woningen. Door Kwartaalbericht Vastgoed Juni 2009 5
de huizenprijsdaling steeg het aanvangsrendement van oningen tot 4,9% in maart 2009 (was 4,6% in maart 2008). w Woningmarkt blijft structureel krap Ondanks de huidige vraaguitval naar koopwoningen blijft de vraag naar woonruimte de komende jaren stijgen door een toenemend aantal huishoudens. Jaarlijks komen er circa 50.000 huishoudens in Nederland bij. Door de recessie zal dit aantal tijdelijk lager liggen maar op lange termijn wordt deze afname weer ingehaald. Daarentegen zal de bouw productie in 2009 naar verwachting dalen tot 65.000 gereed gekomen woningen. Doordat er steeds meer binnenstedelijk gebouwd wordt neemt het aantal gesloopte woningen toe. Zo werden in 2008 in totaal 22.000 woningen van de markt gehaald. De structurele groei van het aantal huishoudens, de afnemende nieuwbouw en de toename van het aantal sloopwoningen zorgt ervoor dat de woningmarkt op lange termijn krap blijft.
Meer weten? Kijk op ING.nl Of bel met Jan van der Doelen, sectormanager Bouw en onroerend goed 020 652 20 14 Maurice van Sante, sectoreconoom 020 576 85 47
Disclaimer De informatie in dit rapport geeft de persoonlijke mening weer van de analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerela teerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publi catie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uit oefening van hun vak. Deze publicatie is opgesteld namens ING Bank N.V., gevestigd te Amsterdam en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. ING Bank N.V. is onderdeel van ING Groep N.V. Deze publicatie is geen beleggings aanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. Deze publicatie is louter informatief en mag niet worden beschouwd als advies. ING Bank N.V. betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijke zorg betracht om er voor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informa tie waarop zij haar visie in dit rapport heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING Bank N.V. geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. De informatie in dit rapport kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING Bank N.V. noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Overneming van gegevens uit deze publicatie is toegestaan, mits de bron wordt vermeld. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederland sche Bank en de Autoriteit Financiële Markten. De tekst is afgesloten op 19 juni 2009.
