Credit Linked Vastgoed IX
Credit
Obligatie-uitgifte 1e kwartaal 2013
Linked
Credit Linked Vastgoed IX is een initiatief van Credit Linked
Winkels en woningen in Duitsland en Nederland
Obligatie-uitgifte Credit Linked Vastgoed IX
d e o g t s a v t e h p o t h c e Eerste hypotheekr
Solide onderpand van winkels en woningen in Duitsland en Nederland
Credit Linked Vastgoed IX Credit Linked Vastgoed IX biedt u de mogelijkheid om te beleggen in een gespreide portefeuille met het eerste hypotheekrecht op winkel- en woningvastgoed in Duitsland en Nederland. Verhuur aan particulieren en gerenommeerde ondernemingen alsmede particuliere eigenaren zorgden de afgelopen jaren voor een hoge en gelijkmatige bezettingsgraad. Vastgoed IX heeft een verwacht effectief rendement van 6,1% voor de klasse AA obligatielening en 10,1% voor de klasse A obligatielening. Deelname is mogelijk vanaf € 10.000. Er worden geen extra emissiekosten in rekening gebracht.
Duitsland en Nederland, woningen en winkels Bij een belegging in aandelen, heeft het selecteren van de juiste aandelen een groot effect op het uiteindelijke rendement (kijk bijvoorbeeld naar het rendement van ASML versus de AEX index). Ook bij een belegging in vastgoed bepalen keuzes ten aanzien van het type vastgoed en de locatie een belangrijk deel van het resultaat. Dit bleek de afgelopen jaren en zal ook de komende jaren het verschil maken tussen een renderende belegging en voortdurende bron van zorgen. Credit Linked Vastgoed IX kiest voor woningen en winkels, voornamelijk in Duitsland en Nederland. Duitsland blijft de komende jaren de stabiele factor in Europa en Nederland zal hier van profiteren. Door te kiezen voor defensief vastgoed in combinatie met een realistisch exit-scenario biedt Credit Linked Vastgoed IX u een stabiel vastgoedalternatief.
Eerste hypotheekrecht Een belangrijk verschil tussen traditionele beleggingen in vastgoed en de aanbieding van Credit Linked Vastgoed IX is het eerste hypotheekrecht. Onderstaand een toelichting hierop. Bij een traditionele vastgoed cv wordt de aankoop deels gefinancieerd door een lening van een bank. De bank eist het eerste hypotheekrecht en neemt in de leningovereenkomst vaak ook andere beschermende voorwaarden op die de lening direct opeisbaar maken bij waardedaling en/of leegstand. Het verschil tussen de kostprijs van het vastgoed en de bankfinanciering, zijnde het eigen vermogen, wordt verschaft door de participanten (zie onderstaande balans).
Vastgoed
Credit Linked Vastgoed IX koopt (met een korting van minimaal 25%) een deel van de bancaire financiering. Hiermee profiteert Credit Linked Vastgoed IX dus ook van de door de bank geëiste zekerheden, terwijl daarenboven onvoorziene negatieve ontwikkelingen eerst worden opgevangen door de inbrengers in het eigen vermogen. De belegging is derhalve minder gevoelig voor conjuncturele schommelingen. Omdat de banklening met korting wordt aangekocht kan Credit Linked Vastgoed IX een concurrerend rendement bieden.
Eigen vermogen »»» van participanten
Banklening
met eerste hypotheekrecht en aanvullende voorwaarden
Appartementen in Nederland
»»»
Traditionele vastgoed cv
Credit Linked Vastgoed IX
Asset-Backed Securities Met de opbrengst van de Credit Linked Vastgoed IX obligatielening worden enkele vastgoedleningen aangekocht. De vorenstaande criteria garanderen een portefeuille van vastgoedleningen op Duitse en Nederlandse woningen en winkels, waarbij voldoende overwaarde en bescherming aanwezig zijn om een aanzienlijke neergang van vastgoedprijzen zonder verlies te absorberen.
Winkelcentrum in Schiedam
De Credit Linked Vastgoed IX Obligatielening
• Minimaal 50% van de portefeuille moet Duits vastgoed betreffen.
Credit Linked Vastgoed IX geeft een Obligatielening uit van € 2.750.000, verdeeld over negentig klasse AA obligaties (à € 10.000) en 185 klasse A obligaties (à € 10.000).
• Minimaal 90% van de portefeuille moet vastgoed in Nederland en Duitsland betreffen
De klasse AA obligaties ontvangen als eerste rente en aflossing. De rente van 6% (op jaarbasis) wordt elk kwartaal uitgekeerd. De verwachte looptijd is circa twee jaar. Het verwachte rendement is 6,1%.
• Maximaal 5% van de portefeuille mag kantoren betreffen.
De klasse A obligaties ontvangen een rente van 7% (uitkering per kwartaal). Na volledige aflossing wordt een winstdeling uitgekeerd van maximaal 9,7% aan de klasse A obligatiehouders. De verwachte looptijd is circa vier jaar, het verwachte rendement 10,1%.
Strenge criteria Credit Linked Vastgoed IX zal de opbrengst van de obligatielening aanwenden voor het aankopen van een portefeuille van vastgoedleningen, waarbij de volgende criteria worden gehanteerd:
• Minimaal 90% van de portefeuille moet woningen of retail vastgoed betreffen.
• Voor de aangekochte leningen mag maximaal 75% van de nominale waarde betaald worden. • Bij particuliere koopwoningen mag een waardedaling van 30% niet tot verliezen leiden.
De aan te kopen vastgoedleningen worden voornamelijk in Londen verhandeld in de vorm van beursgenoteerde obligaties (de zogenaamde Asset-Backed Securities). Deze obligaties hebben elk betrekking op een vaststaande set van één of meerdere vastgoedleningen. Gedurende de uitgifte van de Credit Linked Vastgoed IX obligatielening zullen de Asset-Backed Securities worden aangekocht. Hierover vindt u meer informatie op de website. Vooralsnog zijn slechts de strenge criteria geformuleerd waaraan de investeringen moeten voldoen. Ter indicatie wordt gewerkt met een doelportefeuille, een combinatie van enkele Asset-Backed Securites die aan de criteria voldoen. De exacte samenstelling van de portefeuille is dus nog niet bekend. Zij is namelijk mede afhankelijk van toekomstige aanbod, prijs- en economische ontwikkelingen.
• Bij verkoop van verhuurd vastgoed mag een opbrengst van 10x de bruto huur (7x de bruto huur bij kantoren) niet tot verliezen leiden. • De huurinkomsten op vastgoed uit • Spanje, Ierland, Italië, Griekenland • en Portugal mogen slechts voor 70% worden meegeteld.
De Credit Linked Vastgoed IX obligatielening Nominale rente Maximale winstdeling Verwachte uitgifte Effectief rendement Verwachte aflossingsdatum
Klasse AA 6%
Klasse A 7%
niet van toepassing 90 x € 10.000 6,1% September 2014
9,7% 185 x € 10.000 10,1% 2014 - 2016
Woningen in Dresden
Ook wordt geïnvesteerd in hypothecaire leningen op particuliere koopwoningen in Nederland en Duitsland. Belangrijk daarbij is dat de overwaarde en beschikbare bescherming ruim voldoende dekking geven.
De doelportefeuille
Het vastgoed
Op deze bladzijde vindt u een uitwerking van de doelportefeuille, een combinatie van enkele Asset-Backed Securities, die voldoen aan de criteria. Deze doelportefeuille geeft een indicatie van de kwaliteit en het risicoprofiel van de belegging.
63% van de vastgoedleningen wordt gedekt door woningen, 32% door retail vastgoed (winkels en warenhuizen) en het restant door overig vastgoed.
Met de opbrengst van de Credit Linked Vastgoed IX obligatielening worden vier verschillende Asset-Backed Securities aangekocht. In het prospectus leest u meer details hierover. Ook vindt u in het prospectus een korte beschrijving van mogelijke andere Asset-Backed Securities, die kunnen worden aangekocht. In de afgelopen jaren heeft Credit Linked al meerdere obligatieleningen uitgegeven, waarbij sprake was van voorafgeformuleerde criteria voor de aankoop van Asset-Backed Securities. Hierbij is uiteindelijk bij alle emissies een portefeuille samengesteld met betere eigenschappen en tegen een lagere prijs dan in het prospectus was geschetst.
69% van het vastgoed staat in Duitsland, 28% in Nederland en het restant in Italië en Bulgarije. Woningen (63%) Er wordt zowel geïnvesteerd in hypothecaire leningen op koopwoningen als in hypothecaire leningen op portefeuilles van huurwoningen. Duitse huurwoningen worden gezien als een veilige haven in de voortdurende eurocrisis, gekenmerkt door een stabiele prijsontwikkeling en een aantrekkelijk rendement. Er wordt geïnvesteerd in leningen op verhuurde woningen in Dresden, Noordrijn-Westfalen, München en Berlijn. Hierbij participeert Credit Linked Vastgoed IX in de vastgoedleningen tot een niveau van circa 9-10x de bruto huur (terwijl de waarde ruim 11x de bruto huur bedraagt).
Investeren in hypotheken op particuliere koopwoningen Investeren in Asset-Backed Securities op particuliere hypotheekleningen vergt een andere aanpak dan bij andere typen vastgoedleningen. Meestal is er sprake van een zeer groot aantal hypotheekgevers, en is er naast eventuele overwaarde ook een tweede beschermingslaag, bestaande uit een periodiek bedrag om eventuele verliezen op te vangen. Credit Linked heeft een model ontwikkeld waarbij de effecten van verschillende economische scenario’s kunnen worden doorberekend op de aangegane investering. Voor investeringen in Asset-Backed Securities op particuliere koopwoningen geldt een strenge voorwaarde. Er mag geen verlies op de investering optreden, indien één van elke zes hypotheekgevers zijn woning verkoopt op een prijs van 70% van de huidige executiewaarde. In de afgelopen veertig jaar hebben dergelijke prijsbewegingen alleen in de crisis van begin jaren tachtig plaatsgevonden (in Nederland). Gedwongen verkopen komen nu voor bij minder dan één van elke honderd hypotheekgevers.
Credit Linked heeft een model ontwikkeld waarbij voor portefeuilles van particuliere hypotheekleningen kan worden bepaald in hoeverre de investering bestand is tegen ongunstige ontwikkelingen. Retail (32%) Het retail vastgoed kan in twee delen worden gesplitst. Verreweg het grootste deel bestaat uit warenhuizen verspreid over Duitsland. Deze warenhuizen zijn verhuurd aan Karstadt (met een gemiddelde resterende huurtermijn van tien jaar). Circa 60% staat in Berlijn, Beieren en Noordrijn-Westfalen. De netto huurinkomsten bedragen bijna € 70 miljoen per jaar, de bezettingsgraad is 100%. Credit Linked Vastgoed IX participeert in de vastgoedlening tot een niveau van slechts 7,5x de netto huur (€ 525 miljoen). De huurinkomsten en waarde van het onderpand geven derhalve een forse dekking aan de investering. De waarde van het vastgoed bedraagt circa € 900 miljoen. Daarnaast bestaat de retailportefeuille uit een aantal panden verhuurd aan voornamelijk Edeka, Metro en Kaufland. De resterende huurtermijnen variëren van drie tot negen jaar, de bezettingsgraad is gemiddeld 97%. Overig vastgoed (5%) Een klein deel (circa 5%) van de Doelportefeuille bestaat uit leningen op overig vastgoed. Dit betreft met name twee kantoorfinancieringen: • Een financiering ter grootte van 7,5x de bruto huur van een kantorenportefeuille in Italië, voor nog ruim negen jaar volledig verhuurd aan Telecom Italia. De lening dient in 2016 te worden afgelost. • Een financiering ter grootte van 8x de bruto huur van een kantorenportefeuille in Sofia (Bulgarije). Het onderpand is eind 2011 getaxeerd en heeft een overwaarde van 50%.
De huurders Bij een belegging in vastgoed is het van belang dat de huurders en eigenaren in staat zijn (en blijven) om de periodieke verplichtingen te voldoen. Onderstaand een overzicht: • Particulieren (63%) • Karstadt (30%) • Telecom Italia (3%) • Edeka (1%) • Kaufland (1%) • Roller (0,5%) • Metro (0,3%) • Overige partijen (1,2%) Particulier eigendom Circa 63% van de inkomsten van de vastgoedleningen komt (indirect) van particulieren. Onvrijwillige werkloosheid, arbeidsongeschiktheid en echtscheiding zijn de belangrijkste redenen voor betalingsproblemen. Vanwege het grote aantal onderliggende huur- en koopwoningen (circa 40.000) zullen de resultaten met name afhankelijk zijn van de algemene economische ontwikkelingen en ongevoelig voor individuele ontwikkelingen. Karstadt Karstadt is een landelijke warenhuisketen uit Duitsland. Enkele jaren geleden kwam Karstadt in grote problemen. In 2010 is Karstadt overgenomen door Berggruen Holdings, een schuldenvrije investeringsmaatschappij.
Kernpunten Credit Linked Vastgoed IX Het onderpand • • • • •
Defensieve retail en woningen portefeuille Spreiding over Duitsland en Nederland Zeer gespreide mix van warenhuizen, retailpanden, koop- en huurwoningen Conservatieve waardering Verhuurd aan particulieren en landelijke of internationale ketens
Obligaties en rendement • • • • • • •
Rente 6% voor klasse AA en 7% voor klasse A obligaties Rentebetalingen viermaal per jaar Winstuitkering van 9,7% voor klasse A Verwacht rendement van 6,1% voor klasse AA obligaties Verwacht rendement van10,1% voor klasse A obligaties Korte verwachte looptijd van twee jaar voor de klasse AA en vier jaar voor de klasse A obligaties Obligaties van € 10.000 (minimumdeelname één obligatie)
Unieke eigenschappen • • • • •
Niet beleggen in het vastgoed, maar in de bankfinanciering Eerste hypotheekrecht op het vastgoed Beschermd door overwaarde van het vastgoed Beschermd door lening convenanten Conservatieve waardering bij exit scenario
Vraag het AFM goedgekeurde prospectus nu aan bij Credit Linked (035 603 2176,
[email protected]). Ook kunt u één of meerdere obligaties reserveren.
Dit leidde tot een duidelijke verbetering van de resultaten en een versnelde aflossing van de vastgoedlening.
Warenhuis in Berlijn
Over Credit Linked
Overige informatie
Credit Linked BV, opgericht in 2008, is een snel groeiende onderneming die zich bezig houdt met het beleggen in Asset-Backed Securities. Het management van Credit Linked BV heeft een ruime ervaring met de markt voor Asset-Backed Securities en het initiëren van vastgoedobligaties.
Toezicht van de AFM
Credit Linked Vastgoed IX is de zevende vastgoedobligatie op basis van AssetBacked Securities. De inleg van participanten in eerdere producten van Credit Linked bedraagt ruim € 10.000.000. Credit Linked neemt bij de beslissing over de aankoop van Asset-Backed Securities onderstaande factoren in overweging, te weten: • • • • • • • •
De overwaarde van het onderpand De verhouding tussen de huurinkomsten en de rentelasten De kwaliteit van het vastgoed De kwaliteit en solvabiliteit van de huurders De looptijd van huurcontracten De kwaliteit van de locaties De aanwezigheid van het recht van eerste hypotheek De verhouding tussen rendement en risico
De AFM controleert of het prospectus volledig, consistent en begrijpelijk is. Alleen dan wordt goedkeuring verkregen van de AFM. Het prospectus van Credit Linked Vastgoed IX is op 11 oktober 2012 goedgekeurd door de AFM.
Fiscaal
Voor particuliere beleggers is deelname in de obligatielening in principe belast in Box III.
Disclaimer
Het document dat u nu leest is een vooraankondiging en derhalve een reclame-uiting van Credit Linked. Deze vooraankondiging is nadrukkelijk geen aanbod om deel te nemen in de Obligatielening. Alhoewel met grote zorg samengesteld, is alleen de informatie in het prospectus bindend. Aan deze vooraankondiging kunnen geen rechten worden ontleend. Rendementen in het verleden bieden geen garantie voor de toekomst.
Het prospectus Het prospectus kunt u aanvragen bij Credit Linked B.V. Lees het prospectus alvorens u besluit te investeren in Credit Linked Vastgoed IX. En heeft u vragen, laat het ons weten. Wij staan u graag te woord.
Wilt u ook participeren? Er worden 275 obligaties à € 10.000 uitgegeven. De minimum afname is één obligatie. Bij Credit Linked betaalt u geen aparte emissiekosten. U kunt kiezen uit klasse AA obligaties (met een rente van 6%), of klasse A obligaties (met een rente van 7% en een winstuitkering van maximaal 9,7%). klasse AA obligaties ontvangen als eerste rente en aflossing.
Presentaties Credit Linked organiseert de komende maanden meerdere presentaties op diverse locaties in Nederland. Daar kunt u kennismaken met de directie en uw vragen voorleggen. Presentaties van Credit Linked worden altijd gekenmerkt door een combinatie van openheid en transparantie. Informeer bij Credit Linked B.V. naar de verschillende datums en locaties.
Woningen in Berlijn
Woningen in Nederland
Risico’s Het risico van een vastgoedbelegging is met name afhankelijk van: • De waarde-ontwikkeling van de panden • De kwaliteit van de locatie • De kwaliteit van de huurder • De looptijd van de huurcontracten • De hoogte van de huur • De ontwikkeling van de leegstand Met een belegging in de bankfinanciering spelen alle bovenstaande risico’s weliswaar een rol, maar pas nadat het eigen vermogen van de participanten als buffer heeft gefungeerd. De laatste jaren spelen de volgende risico’s een meer prominente rol: • Het herfinancieringsrisico • Het achterstellingsrisico
Het herfinancieringsrisico
Traditionele vastgoed cv’s hebben de laatste jaren te kampen met herfinancieringsproblemen. Banken eisen aanvullende zekerheden en/of een hogere rente. Of het onderpand wordt door banken opgeëist.
Ook bij een belegging in vastgoedleningen speelt de herfinancieringsproblematiek. Als herfinanciering van de lening niet lukt, dan (afhankelijk van de waarde van het onderpand) kunnen verliezen optreden.
Het achterstellingsrisico
Bij een traditionele vastgoed cv is de participant achtergesteld ten opzichte van de bank, zoals vele investeerders in vastgoed cv’s hebben ondervonden. Binnen de aankoop van een vastgoedlening kan een bepaalde mate van achterstelling worden gekozen. Vastgoedleningen (Asset-Backed Securities) worden in een aantal delen met steeds verdere achterstelling opgeknipt. Bij eventuele verliezen op de vastgoedlening worden de meest achtergestelde delen van de doorverkochte lening het eerst geraakt. Maar altijd geldt dat participanten in het eigen vermogen een buffer bieden aan de beleggers in vastgoedleningen.
Beloven wij te veel? Beleggen in vastgoed kan op meerdere manieren. Zo heeft u de keuze uit niet-beursgenoteerd vastgoed (de traditionele vastgoedbelegging), beursgenoteerd vastgoed en de aanbieding van Credit Linked. Beursgenoteerd vastgoed heeft het tweede hypotheekrecht, is daarmee risicovoller en heeft derhalve een hoger verwacht rendement dan Vastgoed IX. Een participatie in beursgenoteerd vastgoed kan met een zeer forse korting worden aangekocht (ten opzichte van de nominale waarde). Bij de traditionele vastgoedbelegging wordt vaak het (relatief hoge) risicoprofiel onvoldoende vertaald naar een hoger rendement. In beide gevallen is Vastgoed IX een reëel alternatief.
Niet-beursgenoteerd vastgoed Beursgenoteerd vastgoed
Credit Linked Vastgoed IX
1 of 2 hypotheekrecht
2 hypotheekrecht
2 hypotheekrecht
1e hypotheekrecht
Rente/dividend
6,5%-8% dividend
8%-10% dividend
6%-7% rente
Verwacht rendement
8%-9%
10%-13%
6%-10% (door winstdeling)
Korting op nominale waarde
0%
30%-40%
20%-30%
e
e
e
e
Betrokken partijen Wilt u: • • • • • • •
Bescherming door het eerste hypotheekrecht Bescherming door overwaarde Een defensieve mix van woningen en winkels Vastgoed in Duitsland en Nederland Een realistisch exit scenario Een faire rendements/risico verhouding Een looptijd tot vier jaar
Kies dan voor Credit Linked Vastgoed IX
Initiatiefnemer Credit Linked BV Bunder 19 3763 WC Soest Tel: 035 603 2176
[email protected] www.creditlinked.nl
Emissiekantoor Eurogroei Beleggingen BV Nieuwlandstraat 7 5038 SL Tilburg
Obligatie-uitgifte Credit Linked Vastgoed IX BV Bunder 19 3763 WC Soest
Notaris Tamminga Notariaat Westerlaan 1 3016 CK Rotterdam
Accountant Kaliber Accountants Spacelab 43 3824 MR Amersfoort
