visie op bouw en vastgoed

visie op

bouw en vastgoed

Sectorupdate 2012 ▶▶ Interview ▶▶ Trends & ontwikkelingen ▶▶ Sectorvisie

Visie op bouw en vastgoed

Geachte relatie, Voor u ligt Visie op Sectoren (VOS), de jaarlijkse dwarsdoorsnede van het Nederlandse bedrijfsleven. In VOS worden de actuele stand van zaken en de vooruitzichten van een groot aantal sectoren en branches besproken. Aan de hand van dit rapport kunt u uw onderneming spiegelen aan de trends en actuele branchecijfers, kijken hoe het met de branche van uw toeleveranciers is gesteld en zien wat de verwachtingen van ABN AMRO zijn voor uw eigen branche.

Als bank anno nu publiceren wij VOS ook op onze nieuwe ABN AMRO Market Insights app voor de iPad. Op deze app vindt u tevens onze andere sectorgerelateerde en macro-economische publicaties. Aan het begin van het jaar werd het Nederlandse bedrijfsleven geconfronteerd met, helaas wederom, een lichte recessie. De impact van deze nieuwe recessie wordt voor een belangrijk deel bepaald door de mate waarin een sector herstel heeft laten zien na de dip in 2009. Precies de reden waarom nu sectoren als bouw, retail, horeca en zakelijke dienstverlening het zwaar hebben. Het lijkt er op dat mondiaal de economie zich herstelt en dit zal een positieve uitwerking hebben op de Nederlandse export. Ook kan de verwachte daling van de grondstoffenprijzen een positieve bijdrage leveren. In Nederland ligt echter de belangrijkste sleutel tot structureel herstel in handen van de consument. Het consumentenvertrouwen is ongekend laag en gaat waarschijnlijk pas stijgen als de onzekerheden over de Europese schuldencrisis, de eigen woning, pensioenen en de overheidsfinanciën uit de lucht zijn. Met het onlangs door een aantal politieke partijen gesloten akkoord wordt er geprobeerd om het overheidstekort terug te dringen. Hoe de maatregelen zullen uitpakken op de economie, het consumentenvertrouwen en bijvoorbeeld de sector bouw en vastgoed is op moment van schrijven van deze publicatie nog onduidelijk. Voor de bouwsector komt het accent meer te liggen op aanpassing van de bestaande bouw. Een belangrijke partij om deze te verduurzamen is veelal de installateur. Marcel Engels (voorzitter van de branchevereniging van installateurs, Uneto-VNI) en sector banker bouw Annemijn Fokkelman gingen hierover in gesprek. Daaruit bleek dat eenvoudigweg het goed afstellen van installaties al de grootste bezuiniging op kan leveren. Verder spraken ze over het gebruik van bouwinformatiemodellen en vernieuwende contractvormen om de levenscyclus van een gebouw beter in beschouwing te nemen. Hopelijk stimuleert deze publicatie u om met ABN AMRO en uw collega-ondernemers van gedachten te wisselen over de uitdagingen voor uw bedrijf en uw sector in Nederland. Wij denken graag met u mee en zijn u graag van dienst. Namens alle collega’s van ABN AMRO wens ik u en uw bedrijf alle succes toe! Met vriendelijke groet,

Joop Wijn

Lid Raad van Bestuur ABN AMRO

1

2

Visie op bouw en vastgoed Sectorupdate 2012

Visie op bouw en vastgoed

4 6 10 12 14 16 18 20 22 24

visie op Nederland interview architecten- en ingenieursbureaus beleggers in onroerend goed bouwmaterialenindustrie grond-, water- en wegenbouw houtindustrie installatiebedrijven makelaars onroerend goed projectontwikkeling

26 28 30 32

utiliteitsbouw woningbouw leeswijzer colofon

3

4

visie op Nederland

Nederlandse economie krabbelt in 2012 weer op Vorig jaar is de economische groei sterk vertraagd en belandde de economie in een recessie die in het begin van 2012 nog voortduurde. Er zijn echter aanwijzingen dat de economie in het tweede halfjaar weer groei zal vertonen – waarschijnlijk dankzij een aantrekkende uitvoer. De consumptieve bestedingen dalen naar verwachting opnieuw. In 2011 groeide de economie met 1,2%. Ten opzichte van de groei

gemiddelde jaargroei toch op 3,8% is uitgekomen, is dan ook gro-

in 2010 (+1,7%) leek de afzwakking beperkt, maar achter die 1,2%

tendeels toe te schrijven aan het stevige groeitempo tegen het eind

gaat een forse afkoeling van de economie schuil in de loop van het

van 2010.

jaar. In het eerste kwartaal van 2011 steeg het bruto binnenlands product (bbp) nog met 0,75% ten opzichte van de voorgaande peri-

De forse afkoeling bij de uitvoer komt grotendeels, of zelfs hele-

ode. In de daaropvolgende kwartalen viel dat cijfer steeds lager uit.

maal, op het conto van de afzetmarkten. Driekwart van de goede-

In het derde en vierde kwartaal was zelfs sprake van krimp (respec-

renuitvoer blijft in de EU en daarvan blijft het overgrote deel binnen

tievelijk -0,4 en -0,6% kwartaal-op-kwartaal). Deze ontwikkeling stak

de eurozone (krap 59% van de totale goederenuitvoer). De totale

ongunstig af bij die van de eurozone als geheel. In het derde kwar-

goedereninvoer van de eurozone is zelfs nog wat meer terug-

taal kromp de Nederlandse economie al, terwijl de eurozone-econo-

gevallen dan de Nederlandse uitvoer. We zien hier de gevolgen van

mie nog een plus liet optekenen en in het slotkwartaal van 2011 viel

diverse groeivertragende factoren. Denk aan de hoge olieprijzen

het groeicijfer (-0,6%) opnieuw lager uit dan dat voor de eurozone

begin 2011, bezuinigingen door overheden en de grote onrust als

als geheel (-0,3%). Jaar-op-jaar viel de groei van het bbp terug van

gevolg van de staatsschuldencrisis in de eurozone. Met name die

+2,2% in het begin van het jaar naar -0,2% in het laatste kwartaal.

laatste factor heeft het vertrouwen in de economie in de tweede helft van het afgelopen jaar stevig doen slinken.

Afzwakking groei economie voorbij? 6

120

3

105

De economie van de eurozone is naar verwachting in het eerste kwartaal van 2012 opnieuw gekrompen. Dat kan worden afgeleid

% 0

90

-3

75

-6

60

uit de begin april beschikbare indicatoren. ABN AMRO verwacht dat de eurozone-economie in het tweede kwartaal stabiliseert, om vanaf het midden van het jaar weer wat te gaan groeien. Dit bescheiden herstel kan vooral worden toegeschreven aan de opleving van de wereldhandel. De binnenlandse bestedingen in de eurozone

1991

1993

1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

2009

2011

bbp (% j-o-j; l.as) Economisch-sentimentindicator (r.as)

Bron: Thomson Reuters Datastream

Uitvoergroei sterk vertraagd, maar eerste lichtpuntjes zichtbaar

staan echter onder druk van bezuinigingsmaatregelen. Duitsland lijkt hierop overigens een uitzondering te vormen. De laatste Nederlandse uitvoercijfers lijken (al) wat minder ongunstig. In de jaar-op-jaarvergelijking zagen we eind vorig jaar en begin dit jaar weer enige stijging van het groeicijfer. Ook de indicatie van de inkoopmanagersindex (PMI) is beter: de deelindex voor de exportorders lag in januari en vooral in februari boven de 50, dat is het

Kijken we naar het verloop van de verschillende bestedingscompo-

niveau dat het verschil markeert tussen krimp en groei. Hoewel we

nenten, dan valt op dat de uitvoer (de kurk waar de economie op

in maart weer een daling zagen, bleef deze deel-PMI in die maand

drijft) in de loop van het jaar per saldo niet is toegenomen (0,0%

nog duidelijk boven de 50.

j-o-j in vierde kwartaal). Na bescheiden kwartaal-op-kwartaal-plussen in het eerste halfjaar, was daarna sprake van minnen. Dat de

Visie op Nederland

Uitvoergroei lijkt dal gepasseerd

Bedrijven die overwegend op de binnenlandse markt georiënteerd

PMI >50 wijst op groei; <50 – krimp

zijn (zie ook hieronder), zullen het in 2012 in doorsnee moeilijker

20

70

10

60

% 0

50

-10

40

-20

30

hebben dan bedrijven die meer exportgericht zijn.

Huizenmarkt zit vast De huizenmarkt zit in het slop en er is weinig vertrouwen dat de situatie spoedig verbetert. De marktindicator van Vereniging Eigen Huis bereikte in maart een nieuw dieptepunt. Het gebrek aan vertrouwen draagt bij aan de verwachting dat de huizenprijzen verder

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

zullen dalen. Deze verwachting wordt verder gevoed door de ontwikkeling van het transactievolume. Het teleurstellend lage aantal

Uitvoer goederen (% j-o-j; l.as) PMI exportorders (index; r.as)

transacties in de eerste maanden van het jaar laat zien dat de huizenmarkt volledig is verkrampt. Dit lage aantal woningtransacties

Bron: CBS, Markit NEVI

Binnenlandse bestedingen onder druk

valt deels terug te voeren op de minder ruimhartige verstrekking van hypotheken. De beperkingen op de leencapaciteit vanuit de regelge-

De zwakke stee van de Nederlandse economie is de particuliere

ving, zoals de strengere Gedragscode Hypothecaire Financieringen,

consumptie. Deze is al vier kwartalen achtereen gekrompen met

de verlaagde Nibud-woonquote en de internationaal aangescherpte

als dieptepunt een terugval van 0,9% kwartaal-op-kwartaal eind

kredietvoorwaarden van banken, zijn verantwoordelijk voor een

2011. Daarmee lag de consumptie op het laagste niveau sinds eind

minder ruimhartige kredietverlening. Daarnaast speelt de discussie

2003! Gemiddeld kromp de consumptie vorig jaar met 1%. Dat is

over de toekomst van de hypotheekrenteaftrek. ABN AMRO houdt

beduidend meer dan de daling van het reëel beschikbaar inkomen

er rekening mee dat de huizenmarkt voorlopig vast blijft zitten.

met bijna een half procent. Factoren die verantwoordelijk zijn voor

Hoewel de beperkte omvang van de woningvoorraad een prijsval

deze sterkere daling van de consumptie, zijn het vermogensverlies

helpt voorkomen, dient rekening te worden gehouden met een ver-

op de aandelen- en de huizenmarkt en het sterk gedaalde consu-

dere daling van de huizenprijzen. We schatten dat de huizenprijzen

mentenvertrouwen. Dat vertrouwen stond vorig jaar ook elders in

dit jaar met 5% dalen. Ook het aantal transacties blijft laag.

de eurozone onder druk vanwege de staatsschuldencrisis, maar in ons land speelden nog meer factoren. Zo was er onzekerheid over de hoogte van de pensioenen vanwege de gedaalde, en te lage,

Inflatie

dekkingsgraden van pensioenfondsen. Verder is er het hete hangij-

De inflatie liep in 2011 geleidelijk op van 2% in het begin van het

zer van de hypotheekrenteaftrek. Ten slotte wijzen we op de extra

jaar naar een piek van 2,7% in september. De toename van het

bezuinigingen. Omdat het begrotingstekort in 2013 flink te hoog

prijsstijgingstempo was het gevolg van onder meer hogere arbeids-

dreigt uit te vallen, moet fors extra worden bezuinigd. Ook dat kan

kosten en energieprijzen. Daarna viel het cijfer wat terug naar 2,5%

van invloed zijn op de stemming van de consument.

in de eerste drie maanden van 2012. Gemiddeld kwam de inflatie in

In 2012 neemt de koopkracht opnieuw af: door bezuinigingsmaatre-

2011 uit op 2,3%.

gelen én omdat de brutoloonstijging (al is deze iets hoger dan in 2011) weer achterblijft bij de inflatie. Alles overziend, gaan we ervan

In de loop van 2012 kan het inflatietempo verder afnemen. Deze

uit dat de consumptie dit jaar opnieuw krimp zal vertonen.

verwachting baseert ABN AMRO op de aanname dat de olieprijzen verder dalen, aangezien het risico van een escalatie in het

Hoewel we voor het tweede halfjaar – vooral dankzij de voorzichtig

Midden-Oosten is afgenomen. Echter, door de aangekondigde

aantrekkende uitvoer – weer wat economische groei verwachten,

BTW-verhoging kan in het vierde kwartaal de inflatie een sprong

zal het bbp dit jaar (gemiddeld) toch duidelijk dalen. Maar voor 2013

maken.

wordt weer een positief cijfer voorzien.

Risico’s

Particuliere consumptie daalt verder 3

De risico’s voor het scenario van ABN AMRO liggen vooral aan de

2

‘onderkant’. In ons scenario gaan wij ervan uit dat de Europese be-

1

leidsmakers erin slagen de staatsschuldencrisis verder te bedwin-

%0

gen, maar dit is verre van zeker. Een nieuwe escalatie van de

-1

staatsschuldencrisis in de eurozone is niet ondenkbaar. Verder

-2 -3

zouden de olieprijzen kunnen stijgen. De economische groei zou in 2005

2006

2007

Reëel beschikbaar inkomen

2008

2009

Particuliere consumptie

Bron: CBS, ABN AMRO Economisch Bureau

2010

2011

2012

beide gevallen worden gedrukt; en de inflatie valt - bij stijgende olieprijzen - hoger uit. Ook bestaat het risico dat de situatie op de huizenmarkt verder verslechtert.

5

6

Links: Marcel Engels, voorzitter van Uneto-VNI. Rechts: Annemijn Fokkelman, sector banker Infrastructure & construction ABN AMRO.

Marcel Engels, Uneto-VNI:

‘Energie besparen lukt alleen met goede samenwerking’ De bouwproductie was zich begin 2011 enigszins aan het herstellen, volgens cijfers van het EIB. Maar door de Europese schuldencrisis is de EIB-prognose voor 2012: 3,5% daling. De installatiesector blijft enigszins buiten schot. Omdat het accent méér komt te liggen op aanpassing van bestaande bouw. Een langere levenscyclus en fikse energiebesparing zijn welkom, zeker in mindere tijden. Installateurs spelen daarbij een cruciale rol. De sector is realistisch over de mogelijkheden: soms is het beter de sloopkogel te hijsen. Andere kans: woningen aanpassen, zodat ouderen langer thuis kunnen wonen. Scheelt zorgkosten. Waar moet de sector op inzetten? Engels is voorzitter van Uneto-VNI, ondernemersorganisatie voor de installatiebranche en de elektrotechnische detailhandel. Fokkelman is sector banker Infrastructure & construction ABN AMRO.

Interview

De digitale revolutie heeft grote invloed op de sector. Denk aan de slimme, digitale meters waarmee energiebedrijven op afstand de elektriciteitsmeter van consumenten kunnen aflezen. Aan app’s

‘Goede tuning bestaande installaties levert grootste bezuiniging op’

op smartphones waarmee consumenten elektriciteitsbesparing tot een uitdagend spel kunnen verheffen. Aan het smart grid, een slim netwerk waarmee consumenten ook elektriciteit, opgewekt met zonnepanelen, kunnen toeleveren aan het net, waarna de

rijksoverheid werkt tegenwoordig uitsluitend met bedrijven die

verrekening automatisch plaatsvindt. De auteurs van Radar 2020,

met BIM overweg kunnen. Er zijn een stuk of vijf verschillende

verkenning van belangrijke toekomstontwikkelingen voor

softwarepakketten waarmee met BIM gewerkt kan worden. En

installatiebedrijven (uitgegeven door Uneto-VNI) zien internet als

het is niet aan Uneto-VNI om te bepalen welk softwarepakket de

een grote driver voor de sector. Ook kleine bedrijven kunnen er

standaard moet worden. May the best one win. Maar wat ik wél

hun voordeel mee doen, door via digitale netwerken beter samen

uiterst belangrijk vind, is dat de gekozen software compatible is

te werken, waardoor ze grotere opdrachten uit de markt kunnen

met onze objectenbibliotheek. Want als onze digitale verzameling

vissen.

van dingen is vastgeknoopt aan het BIM, dan kun je er veel meer mee doen. Rekenen, offertes maken, engineering. We overleggen

Augmented reality

met de verschillende software-ontwikkelaars, maar onduidelijk is nog of onze bibliotheek met alle vijf de softwarepakketten in BIM

Marcel Engels: ‘Ook de nood van het tekort aan vakmensen in de

geïntegreerd kan gaan worden. Nogmaals: het is uiterst belangrijk

sector, die een aanhoudende bron van zorg is, ook nu, kan door

dat dat goed geregeld wordt.’

de digitale revolutie worden verlicht. Dan hebben we het bijvoorbeeld over augmented reality. Technisch is het al mogelijk

Annemijn Fokkelman: ‘Dat belang zie ik wel. Jullie sector is ver

dat een monteur in het beeldscherm van zijn bril precies ziet

gevorderd met zo’n digitale bibliotheek, en heeft er ook aardig

aangegeven welk onderhoud hij moet uitvoeren, en welke

veel geld in geïnvesteerd. Bouwmaterialenproducenten zijn

modules vervangen moeten worden. Mocht hij er op die manier

bijvoorbeeld minder ver. Veel ondernemers zien BIM en

niet uit kunnen komen, dan kan hij online hulp krijgen van een

ketensamenwerking als een software-investering, terwijl het véél

technisch expert op de thuisbasis die, meekijkend via de bril, het

meer is dan dat. Het is een nieuwe, efficiënte manier van samen-

probleem kan oplossen. Die expert kan zo tien monteurs in het

werken die heel veel besparing van faalkosten kan opleveren. Ik

veld aansturen, en is dus veel efficiënter bezig.’

zou tegen ondernemers willen zeggen: dit is de toekomst, ga werken met BIM, als je tenminste wilt meekomen met je

‘Het zijn werkelijk ongelooflijke ontwikkelingen. Het gaat allemaal

opdrachtgevers. De Rijksgebouwendienst stelt BIM al verplicht,

erg snel en Uneto-VNI speelt een grote rol in het proces om alle

woningcorporaties zijn er ook al steeds vaker mee bezig. Met BIM

betrokken bedrijven up-to-date te laten werken. We zijn er natuur-

houd je aansluiting bij de markt. Je móet het omarmen. Wellicht

lijk al langer mee bezig. Sinds de jaren negentig ontwikkelen we

heb je door de crisis meer tijd dan anders. Gebruik die om je te

onze objectenbibliotheek. Een ongelooflijk saai woord voor een

verdiepen in slim werken met BIM. Van zo’n tijdsinvestering kun

belangrijke digitale databank: een generieke beschrijving van

je veel plezier hebben.’

allerlei onderdelen waaruit een installatie bestaat. Alles staat erin; materiaalkeuze, afmetingen, de code. Die bibliotheek kan in principe worden vastgeknoopt aan een BIM,

Wordt sector concertmeester?

een Bouw Informatie Model.’

Engels: ‘Met BIM is integraal ontwerpen eenvoudiger. En dat is weer belangrijker naarmate installaties energiezuiniger, duurzamer

Rijksoverheid verplicht BIM

worden. Eén van de lessen van het debacle in de Amersfoortse wijk Vathorst, waar bewoners door niet goed geïnstalleerde en

Engels: ‘BIM is een driedimensionale bouwtekening op internet,

slecht onderhouden luchtverversingssystemen gezondheids-

waar door betrokken partijen informatie uit gehaald kan worden,

klachten kregen, is dat architecten te weinig ruimte hadden

en uiteraard aan toegevoegd. Dan hebben we het over de hele

ingetekend om de installaties te kunnen plaatsen. De geluid-

bouwkolom: de architect, de constructeur, de aannemer,

dempers waren bijvoorbeeld in de kelderkast blijven staan. Om

materialentoeleveranciers en uiteraard de installateurs. De

als installateur dat soort bouwfouten te helpen voorkomen, moet

7

8

je vanaf het begin van het proces aangehaakt te zijn, en dat kan

Tegelijkertijd is het door de crisis, waarbij de bouw het hardst

met BIM. Een installateur zou dan wat meer concertmeester

getroffen is, niet altijd gemakkelijk om financiering rond te krijgen

kunnen zijn, in plaats van gewoon orkestlid. Dirigent is wellicht

voor besparende maatregelen. Technisch en qua product-

wat veel gevraagd. Maar als straks iedereen in hetzelfde

marktcombinatie is er heel veel mogelijk, zowel bij kantoren als bij

3D-model werkt, kan de installateur zich eerder met het bouw-

woonhuizen. Woningen met een Energie Prestatie Coëfficiënt

proces bemoeien. Vroeger werd de installateur pas helemaal aan

(EPC) van 0,2 kunnen zonder problemen nieuw gebouwd worden.

het einde erbij gehaald, dat is nu wel beter, maar met BIM kan er

En energy service companies, andere marktpartijen dan de

opnieuw een stap vooruit gezet worden.’

energiebedrijven, kunnen gebruikers van kantoren lagere energiekosten garanderen dan ze nu betalen. Het verdienmodel is

‘Met BIM houd je aansluiting bij de markt, je móet het omarmen’’

eenvoudig; energy service companies investeren in state-of-theart geavanceerde, superzuinige installaties. Ze verzorgen de plaatsing bij de opdrachtgever, het onderhoud en de administratie, waarna de toekomstige energiebesparingen in hun portemonnee terugvloeien en de gebruiker een lager vast termijnbedrag betaalt. Een win-win situatie. De zaken liggen wat moeilijker als het gaat om bestaande woningbouw.’

Fokkelman: ‘Bij het levenscyclus-denken in de bouw spelen bedrijven in de installatiesector een steeds grotere rol. Ze spelen

Engels: ‘Kijk, als het gaat om bewoners van een koophuis die de

beter op wensen van de klanten in. Het is niet zo: ik bouw een

middelen hebben, dan is het verhaal simpel. De investeringen

installatie en geef maar een belletje als er problemen zijn. Je ziet

doen zij zelf en die verdienen zich redelijk snel terug. Of door een

steeds meer contracten waarin over tien, twintig jaar gegaran-

lagere rekening, of door een hogere marktwaarde van het huis.

deerde prestaties van de installaties zijn vastgelegd, tegen een vastgelegde prijs. Slim, voor beide partijen. De opdrachtgever weet precies waar hij aan toe is. En installatiebedrijven zélf hebben er het grootste belang bij om onderhoud snel, accuraat, en tegen de laagste kosten te doen. Dat soort contracten kan op allerlei schaalgroottes worden afgesloten, variërend van één woonhuis tot een groep huizen, van één bedrijfspand tot een bedrijventerrein.’

Kromhout Kazerne Utrecht Fokkelman: ‘De overheid kiest steeds vaker voor langetermijnconstructies van Publiek Private Samenwerking (PPS). De Kromhout Kazerne Utrecht is er een recent en mooi voorbeeld van. De claim is dat het ministerie van Defensie met dit grootste PPS-huisvestingsproject in Nederland, vergeleken met een traditionele aanbesteding, zo’n 15% lagere levensduurkosten heeft. Het consortium Komfort is niet alleen verantwoordelijk voor het ontwerp, de bouw en de financiering, maar tot 2035 ook nog voor onderhoud, beheer en facilitaire dienstverlening.’ Fokkelman: ‘Het zijn twee wringende ontwikkelingen. Energiebesparing staat, door het klimaatdebat, hoog op de agenda.

Marcel Engels.

Interview

Dat ligt lastiger bij huurwoningen. Huurders hebben meestal het geld niet voor de aanpassingen. Bovendien is de woning hun eigendom ook niet, dus als ze er wél geld in kunnen steken, dan

‘Waarom geen fiscaal voordeel voor huizen met gunstige energielabels?’

is het financieel gezien minder zeker of ze er zelf profijt van zullen hebben. Als je snel na een renovatie verhuist, en de corporatie betaalt de investering niet terug, dan verlies je grotendeels je geld. Want terugverdienen met de energierekening kan dan niet

‘Uneto-VNI vindt dat installaties weer verplicht gekeurd zouden

meer. Sommige woningbouwcorporaties lossen dat nu op door de

moeten worden. Niet per se ieder jaar, maar wel op transitie-

energiebesparingsopbrengsten met de huurders te delen. De

momenten, als iemand verhuist uit een kantoor of woning.

corporaties gebruiken hun helft van de besparingen om de

Vroeger kwam er iemand van het elektriciteitsbedrijf keuren of de

investeringen terug te betalen. En huurders hebben een lagere

leidingen voor gas en licht nog veilig waren. Zo niet: dan moesten

energierekening, zo hebben beide partijen er baat bij.’

ze vernieuwd. Dat werd vanuit de gemeente geregeld. Dat heeft de overheid losgelaten; al zijn er tien verhuizingen geweest; er

Samenwerking bij energiebesparing

wordt nooit meer naar installaties gekeken en dan kunnen er opeens rare dingen gebeuren. In Duitsland wordt nog wel altijd

Fokkelman: ‘Omdat het lastiger is je huis te verkopen deze dagen,

van overheidswege gekeken of installaties in orde zijn. Daar

kiezen consumenten er steeds vaker voor om te investeren in hun

zouden wij ook weer naartoe moeten.’

koophuis. Dat vergroot het comfort. En als ze straks willen verkopen, ligt een huis met een gunstig energielabel straks beter

‘Het zou mooi zijn om op transitiemomenten ook verplicht te

in de markt. De installateur speelt een grote rol bij renovaties.’

stellen het energielabel van een huis vast te stellen. In Frankrijk

Engels: ‘Klopt, en het slimst kun je die renovatie aanpakken voor

en Denemarken mogen huizen niet van eigenaar verwisselen

groepen woonhuizen. Maar ik zeg er wel bij: het heeft niet zo veel

zonder dat ze een energielabel hebben. De overheid zou gunstige

zin om energiezuinige installaties aan te leggen, en de rest niet

energielabels een fiscaal voordeel kunnen geven. Net zoals met

goed te doen. Dus je moet goed samenwerken met bouwers,

auto’s is gebeurd. Dat zou geregeld kunnen worden via de OZB,

isolatiebedrijven en energie-adviseurs. Zodat je een optimale

of de overdrachtsbelasting. A-labels betalen bijvoorbeeld 2% of

combinatie krijgt van systemen en oplossingen. Dáár gaat het

0% en G-labels 6%. Hou me ten goede; hoe dat precies moet,

natuurlijk om bij energie besparen. Daarom heeft Uneto-VNI onder

daar gaat Uneto-VNI niet over, dat moeten ze in Den Haag

de naam E.nu, verschillende samenwerkingsverbanden opgericht

uitmaken.’

in regio’s.’

Fiscaal voordeel energielabels

Uneto-VNI: de sector-spreekbuis

Engels: ‘We hebben het nu over een grootse aanpak. Maar weet

Uneto-VNI is de ondernemersorganisatie voor de installatiebranche

je wat nou zo gek is? Dat al iets heel simpels voor nog véél

en de elektrotechnische detailhandel. Twee belangrijke economi-

grotere effecten kan zorgen. De allergrootste energiebezuiniging

sche sectoren. Actief in woningbouw, utiliteitsbouw, industrie en de

kun je bereiken door gewoon alle bestaande installaties goed af te

infrastructurele sector. Werkgeversorganisatie Uneto-VNI heeft

stellen. Ergo: het onderhoud serieus laten uitvoeren. Dat zou al

veel contacten met de politiek (Den Haag en Brussel), het onder-

een énorme verspilling voorkomen. Vooral installaties waarbij je

wijs, de media, vakbonden en fabrikanten- en consumentenorgani-

het niet zo merkt als ze slecht staan afgesteld, voor

saties. Leden krijgen steun om maatschappelijke thema’s als duur-

luchtverversing bijvoorbeeld, worden nog het slechtst

zaamheid en vergrijzing praktisch te vertalen. Uneto-VNI ontwikkelt

onderhouden. Dat moet en kán veel beter.’

kennis, jaagt innovatie aan. Vijfduizend bedrijven (goed voor 130.000 banen) zijn lid van Uneto-VNI. Ze vertegenwoordigen 90% van de omzet in de installatiebranche.

9

10

architecten- en ingenieursbureaus

Tweede dip bouwproductie raakt zowel architecten als ingenieurs

Evaluatie bedrijfsstrategie en sturing op kosten en winst van groot belang

In 2012 krimpt omzet architectenbureaus met 5% en van ingenieursbureaus met 6%

Branchebeschrijving Architecten zorgen voor het ontwerp, het bestek en de begroting van

procestechniek. Een gering aantal grote, internationaal opererende

(nieuw)bouwprojecten. Ook zijn zij betrokken bij verbouwingen en

bureaus domineert de ingenieursbranche. Deze ingenieursbureaus

restauraties. Ingenieursbureaus adviseren, ontwerpen, verrichten

hebben qua omzet en aantal werknemers een overheersende positie

haalbaarheidsstudies, berekenen en begeleiden plannen op terreinen als

binnen de branche.

bouw, installatietechniek, milieutechniek, machinebouw en

Trends en ontwikkelingen In 2011 kromp de bouwsom van nieuwe opdrachten bij architecten voor

budgetten op orde te krijgen. Hierdoor is de orderportefeuille van

het vierde jaar op rij; ten opzichte van 2007 met 64%. De omzet is sinds

ingenieursbureaus afgenomen, staan de tarieven onder druk en neemt

de grote crisis met 30% gedaald. Dit heeft geleid tot veel uittreders bij

de werkgelegenheid af. Positief is dat het wetsvoorstel voor de nieuwe

kleine bureaus en reorganisaties bij grotere spelers. Ingenieursbureaus

aanbestedingswet op 14 februari 2012 is aangenomen door de Tweede

ondervonden in 2011 minder hinder van de crisis in de bouw.

Kamer. Belangrijke veranderingen zijn, dat in de nieuwe wet het onnodig

Internationale spelers profiteerden van hun kennis en reputatie en de

clusteren van opdrachten wordt tegengegaan, vergelijkbare in plaats van

grote vraag naar hun specialismen op gebieden als landaanwinning,

gelijke projecten als referenties kunnen dienen en omzeteisen worden

waterveiligheid en offshore. Ingenieursbureaus die hoofzakelijk in

beperkt. De rol van Bouw Informatie Modellen neemt steeds verder

Nederland actief zijn, hadden het moeilijker. De recessie in de tweede

toe. De Rijksgebouwendienst verplicht het gebruik van deze modellen al

helft van 2011 heeft de investeringsbereidheid van het bedrijfsleven

in sommige geïntegreerde contracten.

aangetast. Bovendien zijn overheden hard aan het bezuinigen om hun

Onze visie Doordat de bouwproductie in 2012 voor een tweede keer in korte tijd

inkomstenbron hadden. In deze moeilijke tijden zijn deze relaties niet

terugvalt, zijn de problemen voor architecten en ingenieurs nog niet

vanzelfsprekend rendabel meer en is het interessanter om nieuwe

achter de rug. We verwachten een productiedaling van 3,5%, waarbij de

projecten aan te nemen op basis van de verwachte winstgevendheid.

woningbouw, utiliteitsbouw en de grond-, weg- en waterbouw ongeveer

Daarnaast is het belangrijk om de kosten op individueel projectniveau

even hard worden geraakt. In sommige marktsegmenten, zoals in het

actief te managen. We zien dat grote architecten- en ingenieursbureaus

onderwijs en de gezondheidszorg, blijven de investeringen op peil of

en niche-spelers steeds vaker hun klanten volgen en daardoor een grote

nemen toe, maar hier is de concurrentie groot. In deze moeilijke tijden

internationale aanwezigheid hebben. Voor kleine en middelgrote

moeten de kosten onder controle gehouden worden. Daarnaast is het

bureaus is het van belang om een breed dienstenpakket aan te bieden

van groot belang om te onderzoeken of de bedrijfsstrategie nog past bij

door in meerdere markten actief te zijn, zodat men minder gevoelig is

de huidige tijd. In het verleden gingen architecten en ingenieurs veelal

voor conjuncturele schommelingen.

langetermijnrelaties aan met opdrachtgevers, waardoor ze een stabiele

Kerngegevens

Websites

Omzetgroei architecten: -8,8%

Aantal architectenbureaus: 5.055

Omzetgroei ingenieurs: -4,1%

Aantal ingenieursbureaus: 27.410

ABN AMRO omzetverwachting architecten 2012: -5% ABN AMRO omzetverwachting ingenieurs 2012: -6%

www.bna.nl www.nlingenieurs.nl www.kiviniria.net www.deingenieur.nl

architecten- en ingenieursbureaus

Omzet architecten- en ingenieursbureaus verder gedaald ▶▶ Sinds de grote crisis is de omzet van architecten in totaal met 30% gedaald. De omzet bij ingenieursbureaus daalde in dezelfde

Bron: CBS

15% 10%

periode met slechts 8%. Ingenieurs deden het beter, omdat zij niet

5%

uitsluitend van de bouw afhankelijk zijn. opdrachtgever, zal de omzet voor nationaal georiënteerde bureaus

0%

0%

▶▶ Door de forse bezuinigingen bij de overheden, een belangrijke

-5%

in 2012 dalen. Grote internationale en specialistische bureaus zijn

-10%

minder afhankelijk van de Nederlandse markt en worden minder

-15%

geraakt.

2007 Totaal

2008

2009

Architectenbureaus

2010

2011

Ingenieursbureaus

Exploitatiebeeld verbeterd

Bron: CBS

▶▶ Architecten en ingenieurs wisten in 2010, ondanks de moeilijke

Bedrijfsresultaat

marktomstandigheden in de bouw, een beter bedrijfsresultaat te

Afschrijvingen

realiseren.

3% 6%

▶▶ De kosten van de omzet daalden met 3% als gevolg van betere kostenbeheersing.

49%

42%

▶▶ De arbeidskosten stegen met 2%, doordat er meer werd gereorganiseerd. Het aandeel van de afschrijvingen bleef vrijwel

Kosten van de omzet

Arbeidskosten

onveranderd.

Minder nieuwe opdrachten voor architecten ▶▶ De bouwsom nieuwe opdrachten voor architecten is in 2011 verder

Bron: CBS 125

gedaald. De lage investeringsbereidheid van huishoudens en het 100

bedrijfsleven was hier debet aan. ▶▶ De daling vindt vooral in de nieuwbouw plaats, waar de instroom

75

van opdrachten met bijna 70% is gedaald ten opzichte van 2007. Het aandeel is echter klein, waardoor architecten niet op dit segment kunnen terugvallen.

50 Index (2007=100)

▶▶ De instroom van renovatieprojecten daalde met ‘slechts’ eenderde.

25

0 2007 Woningen

2008

Bouwproductie daalt in 2012 ▶▶ In 2011 nam de woningbouwproductie met 4% toe. Het tijdelijk

2009

Utiliteitsgebouwen

2010

2011

Totaal

Bron: CBS, ABN AMRO Sector Research 5%

verlaagde btw-tarief en de milde winter zorgden voor deze positieve impuls.

0%

▶▶ De utiliteitsbouwproductie steeg in 2011 met 3% en werd gedreven door een sterke groei van kleine, niet-vergunnings-

-5%

verplichte werkzaamheden. ▶▶ Voor 2012 wordt een terugval van de burgerlijke en utiliteitsbouw verwacht, als gevolg van de crisis op de woningmarkt, de overheidsbezuinigingen en lage investeringsbereidheid van ondernemers.

-10%

-15% 2009 Woningen

2010

2011r Utiliteitsbouw

2012v

2013v

11

12

beleggers in OG

Meer vraag naar duurzaam vastgoed door lagere kosten over levensduur panden

Meer interesse in huurwoningen boven liberalisatiegrens

Huren in 2012 onder druk, leegstand neemt toe

Branchebeschrijving Beleggers in onroerend goed zijn vooral actief op de woningmarkt en

de beleggingen kennen een langetermijnhorizon. Het beleggings-

de commerciële onroerendgoedmarkt. Hun kernactiviteiten zijn het

rendement bestaat uit twee componenten: direct rendement

direct beleggen in vastgoed en het exploiteren ervan. Het aan- en

(huurinkomsten minus exploitatiekosten/aankoopsom) en indirect

verkopen van vastgoed is ook onderdeel van de bedrijfsvoering, maar

rendement (waardeontwikkeling vastgoed).

Trends en ontwikkelingen Het beleggingsklimaat verslechterde in 2011, mede door de Europese

winkelstraten) zeer groot, terwijl de leegstand op B en C locaties (aan-

schuldencrisis. Er was minder vreemd vermogen beschikbaar en finan-

loopstraten en buurtwinkelcentra) verder opliep. Op de kantorenmarkt

ciers keken kritischer naar de schuldratio dan voor de grote crisis. Bo-

vindt eenzelfde ontwikkeling plaats. Verouderde kantoorpanden

vendien was het beleggingsvertrouwen in Nederlands vastgoed laag,

worden ingeruild voor nieuwe, flexibele kantoorpanden op goede loca-

door de negatieve waardegroei in bijna alle deelmarkten, exclusief de

ties. Door de crisis op de (koop)woningmarkt is de vraag naar betaal-

winkelmarkt. Hierdoor nam het investeringsniveau in vastgoed af. De

bare woningen in de vrije huursector toegenomen. Beleggers kijken

directe rendementen stegen in de winkel- en kantorenmarkt door de

door de huidige marktomstandigheden meer naar de ‘total cost of

lagere transactieprijzen. De rendementen van bedrijfspanden en wo-

ownership’ van vastgoed. Duurzame gebouwen scoren over het alge-

ningen bleven vrijwel ongewijzigd. In alle commerciële vastgoedmark-

meen beter op dit punt, waardoor de vraag naar deze objecten toe-

ten is de enorme kloof tussen de top- en secundaire locaties verder

neemt. Bovendien zijn gebruikers bereid om meer huur te betalen

toegenomen. Zo is de vraag naar winkelruimte op A1 locaties (hoofd-

voor duurzaam vastgoed, vanwege de lagere gebruikskosten.

Onze visie Door de marktomstandigheden in 2012, staan vastgoedbeleggers voor

huurverhoging is bedoeld om het scheefwonen te ontmoedigen en

een aantal uitdagingen. Zo zal het proces van deleveragen doorgaan en

maakt het voor beleggers interessant om in het segment net boven de

staan een groot aantal vastgoedfondsen aan de vooravond van een

huurliberalisatiegrens te stappen. Op de kantorenmarkt neemt de vraag

herfinancieringsronde voor leningen die in de hoogtijdagen zijn

naar kleinere kantoorpanden toe, doordat steeds meer bedrijven en

afgesloten. Daarnaast ondervindt de branche hinder van het tegen-

publieke instanties overstappen op Het Nieuwe Werken. Daarnaast

zittende economische tij, waardoor de huren onder druk staan en de

zullen beleggers meer moeten gaan investeren om hun panden

leegstand verder oploopt. We zien kansen in de woningmarkt, en dan

aantrekkelijk te houden/maken voor huurders. Dalende consumenten-

vooral in het middeldure huursegment. Dit komt omdat de beoogde

bestedingen en de opkomst van online retail plagen de winkelmarkt.

jaarlijkse huurverhoging van huishoudens met een inkomen van

Ondernemers willen hierdoor meer flexibiliteit in hun huurcontracten,

EUR 43.000 de inflatie plus maximaal 5% mag bedragen. Deze extra

bijvoorbeeld door op omzet gebaseerde huurcontracten.

Kerngegevens

Websites

Aantal bedrijven: 19.895

Leegstand kantorenmarkt: 14,3%

▶▶ waarvan verhuur: 15.330

Leegstand winkelmarkt: 6,0%

▶▶ waarvan handel: 4.565

Totaal rendement (ROZ/IPD): +3,8%

www.ipd.com www.ivbn.nl www.propertynl.com www.vastgoedmonitor.nl

beleggers in OG

Direct rendement verslechterd

Bron: ROZ/IPD

▶▶ De directe rendementen van kantoren en winkels stegen in 2011.

8%

Dit werd veroorzaakt door lagere transactieprijzen, als gevolg van de dunne markt en het vertrek van grote buitenlandse beleggers.

7%

▶▶ Door het aantrekken van de economie in de eerste helft van 2011, 6%

was er meer vraag naar bedrijfsruimten en stegen de aankoopsommen en de huren. Per saldo daalde hierdoor het directe

5%

rendement fractioneel.

4% 2007

2008

Kantoren

2009

2010

Bedrijfsruimten

2011

Winkels

Indirect rendement onder druk ▶▶ De waardegroei van kantoren en bedrijfsruimte daalde in 2011 voor

Bron: ROZ/IPD 10%

een vierde jaar op rij. In beide segmenten staat de waarde van minder courante en leegstaande panden onder druk.

5%

▶▶ De waarde van winkelpanden ontwikkelde zich, ondanks de lagere consumptie, positief door de schaarste aan winkelvastgoed in

0%

hoofdwinkelstraten en de sterke vraag van grote winkelketens. -5%

-10% 2007

2008

Kantoren

2009

2010

Bedrijfsruimten

2011

Winkels

Nieuwe beleggingen nemen af

Bron: Vastgoedmarkt

▶▶ Het nieuwe beleggingsvolume kromp met 15% in 2011. Dit werd hoofdzakelijk veroorzaakt door de terugval van beleggingen in

5

kantoren.

4

▶▶ De terugval van beleggingen in kantoren komt door de terug3

houdendheid van buitenlandse beleggers vanwege de problemen op de Nederlandse kantorenmarkt.

2

▶▶ Er werd meer belegd in winkelruimte. Dit segment heeft het 1 EUR mrd

tijdens en na de kredietcrisis beter gedaan dan andere vastgoedsegmenten.

0 2007

2008

Kantoren

2009

Winkels

Aanbod en opname toegenomen

2010

2011

Bedrijfsruimte

Bron: Dynamis, DTZ Zadelhoff, PropertyNL

▶▶ In 2011 was de opname van kantoorruimte wederom zeer laag.

10,0

1,00

7,5

0,75

5,0

0,50

2,5

0,25

De vraag naar kantoren staat al jaren onder druk door Het Nieuwe Werken. Hierdoor blijft het aanbod hoog. ▶▶ De opname van winkels nam in 2011 met 16% toe door de opmars van grote (internationale) winkelketens. Het aanbod steeg

halfjaar van 2011.

0,0

0,00 2007

2008

2009

2010

2011

Aanbod kantoren (l.as)

Opname kantoren (l.as)

Aanbod bedrijfsruimten (l.as)

Opname bedrijfsruimten (l.as)

Aanbod winkelruimte (r.as)

Opname winkelruimte (r.as)

x mln m2

is te herleiden tot het aantrekken van de economie in het eerste

x mln m2

fractioneel. ▶▶ De aanzienlijke stijging van de opname van bedrijfsruimte in 2011

13

14

bouwmaterialenindustrie

Hogere eisen aan gebouwen vragen innovatieve oplossingen bouwmaterialenfabrikanten

Ketensamenwerking en levenscyclusbenadering bieden kansen

Operationele marges in 2012 onder druk door krimpende bouwproductie en hoge olieprijs

Branchebeschrijving De bouwmaterialenindustrie omvat de productie van onder meer

De NVTB (Nederlands Verbond Toelevering Bouw) behartigt de

stortklaar beton, betonproducten, cement, gips, glas (veiligheidsglas

gemeenschappelijke belangen van de industrie op het gebied van de

of meerwandig glas), asfalt, baksteen en aardewerk. Ongeveer

productie en handel in bouwproducten.

eenderde van deze bedrijven is actief in de beton- en cementindustrie.

Trends en ontwikkelingen In 2011 herstelde de bouwmaterialenindustrie van de krimp in de vorige

deze aansluitingen al aan te brengen. Er is steeds meer aandacht voor

twee jaren. De bouwproductie nam met 3,5% toe, waardoor de vraag

duurzame bouwmaterialen die het grondstofverbruik verminderen, door

naar bouwmaterialen duidelijk toenam. De bezettingsgraad van de

bijvoorbeeld meer te recyclen. Daarnaast worden productieprocessen

bouwmaterialenindustrie verbeterde hierdoor in de loop van het jaar.

verbeterd waardoor de CO2-uitstoot wordt gereduceerd.

Het oude niveau is echter nog niet in zicht. De bezettingsgraad lag in

Naast producten procesinnovatie kunnen bouwmaterialenfabrikanten

2011 nog acht procentpunt onder het langjarige gemiddelde van voor

zich onderscheiden op gebied van leveringsconcepten die helpen de

de grote crisis, waardoor overcapaciteit de bouwmaterialenindustrie

logistiek op en om de bouwplaats te vergemakkelijken. Aangezien er

nog altijd parten speelt. Door de steeds strengere energieprestatie-

steeds meer binnenstedelijk gebouwd wordt, is dit steeds belangrijker.

coëfficiënt neemt het belang van isolatie en kierdichtheid toe. Dit vraagt

Fabrikanten kunnen ook de plaatsing van bouwdelen op zich nemen. Dit

slimme oplossingen voor de aansluiting tussen bouwdelen. Zo kan er op

stelt ze in staat om meerwaarde te leveren aan de opdrachtgever, die

de bouwplaats veel tijd worden bespaard door in het prefabricageproces

hierdoor wordt ontzorgd.

Onze visie ABN AMRO verwacht dat de bouwproductie in 2012 met 3,5% zal

kosten kunnen afnemen, doordat de onderlinge communicatie in het

krimpen, als gevolg van de lage investeringsbereidheid bij ondernemers

bouwteam beter verloopt. ABN AMRO verwacht dat opdrachtgevers en

en particulieren en de bezuinigingen bij overheden. Alle deelsectoren in

gebouweigenaren zich steeds meer gaan focussen op de levenscyclus-

de bouw dalen hierbij ongeveer even hard. Dit raakt de bouwmateria-

benadering voor gebouwen en naast de stichtingskosten naar de ex-

lenindustrie, waardoor de omzet in 2012 met circa 3% daalt. Door de

ploitatiekosten van gebouwen zullen kijken. Hierdoor kan worden voor-

hoge olieprijzen, zullen de operationele marges van de energie-intensie-

komen dat bezuinigingen in de initiële investeringen leiden tot een

ve bouwmaterialenindustrie eveneens onder druk staan. Ketensamen-

veelvoud van exploitatiekosten over de levensduur van een gebouw.

werking gaat een steeds grotere rol spelen, doordat bouwprojecten

Bouwmaterialenfabrikanten kunnen hier op inspelen door de kosten ge-

steeds complexer worden. Door meer en in een eerder stadium samen

durende de levenscyclus van hun bouwmaterialen in kaart te brengen

te werken met ketenpartners en opdrachtgevers, kunnen bouwmateria-

en aan opdrachtgevers te communiceren. Hiermee kunnen fabrikanten

lenfabrikanten betere en efficiëntere oplossingen aanbieden. De faal-

zich onderscheiden.

Kerngegevens

Websites


Producentenprijzen: +1,8%

▶▶ waarvan met een werkzame persoon: 58%

Omzetontwikkeling: +8,9%

▶▶ waarvan glas- en glaswerkindustrie: 670

Bouwproductie: EUR 56,1 mrd

ABN AMRO omzetverwachting 2012: -3%

www.bfbn.nl www.hibin.nl www.nvtb.nl www.vko-keramiek.nl

bouwmaterialenindustrie

Omzetontwikkeling verbeterd ▶▶ In 2011 steeg de omzet van de bouwmaterialenindustrie met bijna

Bron: CBS 20%

9% door het aantrekken van de bouw in binnen- en buitenland. ▶▶ Door de slechte vooruitzichten voor de Nederlandse bouwproductie

10%

in 2012 (-3,5%) verwacht ABN AMRO dat de binnenlandse omzet 0%

in de bouwmaterialenindustrie weer afneemt. ▶▶ De buitenlandse omzet zal in 2012 stabiliseren en kan daardoor niet

-10%

voorkomen dat de totale omzet met 3% daalt. -20% 2007

2008

2009

Binnenland

2010

Buitenland

2011 Totaal

Exploitatiebeeld verslechterd

Bron: CBS

▶▶ In 2010 bleven de loonkosten en de kosten van de omzet als

Bedrijfsresultaat

percentage van de omzet nagenoeg stabiel ten opzichte van een

Afschrijvingen

jaar eerder.

5%

4%

▶▶ Het aandeel van de afschrijvingen nam toe door de tijdelijke invoering van de willekeurige afschrijving. Met het aflopen van deze sti-

21%

Loon, salaris en sociale premies

muleringsmaatregel in 2012 zullen de afschrijvingen weer afnemen.

70%

Kosten van de omzet

▶▶ Het bedrijfsresultaat kwam door de toename van de afschrijvingen lager uit in 2010.

Bezettingsgraad aangetrokken ▶▶ De bezettingsgraad trok in de loop van 2011 aan door de

bron: CBS 90%

toenemende vraag naar bouwmaterialen, maar zakte aan het eind van het jaar weer in. ▶▶ De recessie in de tweede helft van 2011 en de stagnatie van de

80%

bouwproductie waren hiervoor de aanleiding. ▶▶ ABN AMRO verwacht dat in 2012 de bezettingsgraad iets zal dalen

70%

door de krimpende bouwproductie. 60% 2007

2008

2009

2010

2011

Internationale handel in bouwmaterialen toegenomen nagenoeg stabiel. ▶▶ Door het aantrekken van de Nederlandse bouwproductie, nam de vraag naar buitenlandse bouwmaterialen toe, waardoor de invoer met 15% steeg. ▶▶ Voor 2012 verwacht ABN AMRO dat de invoer, door de vooruitzichten in de bouw, licht daalt. De uitvoer zal door de matige vooruitzichten voor de Europese bouw stabiel blijven.

bron: CBS

3.000 2.500 2.000 1.500 1.000

EUR mln

▶▶ De uitvoer van bouwmaterialen bleef over de periode 2009-2011

2012

500 0 2007 Invoerwaarde

2008

2009 Uitvoerwaarde

2010

2011

15

16

grond-, weg- en waterbouw

Productie onder druk door overheidsbezuinigingen en lage investeringsbereidheid bedrijven

Ketensamenwerking en BIM worden belangrijker vanwege complexiteit bouwprojecten

Kansen middellange termijn: waterveiligheid en vervanging infrastructuur

Branchebeschrijving De grond-, water- en wegenbouw (GWW) bestaat uit een aantal

straatwerk. Circa 80% van alle ondernemingen in de GWW heeft

segmenten, waarvan wegenbouw, grondwerk en riolering, civiele

minder dan vijf werkzame personen en slechts een klein deel heeft

betonbouw en kabels en leidingen veruit de belangrijkste zijn. Zij

meer dan honderd werkzame personen. Daarnaast is er een aantal

hebben een gezamenlijk aandeel van bijna 75% in de productie.

zelfstandigen zonder personeel (ZZP’ers).

Overige segmenten zijn railbouw, baggerwerk, kust- en oeverwerk en

Trends en ontwikkelingen De milde winter en goede economische omstandigheden in de eerste

bestedingswet aangenomen door de Tweede Kamer. Belangrijke ver-

helft van het jaar waren gunstig voor de ontwikkeling van de GWW-

anderingen zijn, dat in de nieuwe wet het onnodig clusteren van

productie in 2011. In de tweede helft stagneerde de bouwproductie

opdrachten wordt tegengegaan, vergelijkbare in plaats van gelijke pro-

door de onrust rond de Europese schuldencrisis en de aankondiging

jecten als referenties kunnen dienen en omzeteisen worden beperkt.

van grootschalige overheidsbezuinigingen. Per saldo nam de GWW-

Dit is gunstig voor het MKB in de GWW, dat hierdoor eerder in aan-

productie met 2,3% toe. Deze groei kwam vooral voor rekening van de

merking komt voor overheidsopdrachten. Door de toegenomen com-

Rijksoverheid in het kader van de Spoedwet Wegverbreding en de

plexiteit van bouwprojecten wordt ketensamenwerking en integratie

Crisis- en herstelwet. De productiegroei in opdracht van gemeenten

steeds belangrijker. Instrumenten als Bouw Informatie Modellen

steeg slechts marginaal. Doordat de budgetten bij gemeenten sterk

worden ook in de GWW belangrijker, omdat ze de faalkosten kunnen

onder druk staan, investeren zij minder in infrastructuur en in nieuw-

terugbrengen. Per 1 april 2012 is het nieuwe bouwbesluit van kracht.

bouwlocaties. Begin 2012 is een wetsvoorstel voor de nieuwe aan-

Onze visie Door de slechte economische omstandigheden als gevolg van de

meer geïnvesteerd in het bestaande wegennet en in spoorlijnen om

Europese schuldencrisis, is de investeringsbereidheid van bedrijven in

de mobiliteit te verbeteren. Daarnaast is er volgens de Deltacommis-

nieuwe infrastructuur laag. Daarnaast moeten overheden sterk bezui-

sie één á anderhalf miljard per jaar nodig om de waterveiligheid te ver-

nigingen om hun financiën op orde te brengen. Doordat overheden en

hogen. Projecten als Ruimte voor de Rivier, de Maaswerken en het

het bedrijfsleven hun investeringen in de GWW terugschroeven,

Tweede Hoogwaterbeschermingsprogramma moeten de komende

krimpt de GWW-productie in 2012 met 3,5%. Voor 2013 verwacht

jaren de overstromingsrisico’s beperken. Ook zal de naoorlogse infra-

ABN AMRO een stabilisatie van de productie, mits de economie

structuur van energie- en waterbedrijven vervangen moeten worden.

weer herstelt van de gevolgen van de schuldencrisis en de nog aan te

We zien dat er, door de beperkte budgetten bij overheden, meer

kondigen overheidsbezuinigingen geen al te grote invloed op de GWW

ruimte ontstaat voor geïntegreerde contracten, zoals DBFM(O)

zullen hebben. Afgezien van de problemen op de korte termijn, zijn er

(Design, Build, Finance, Maintain (and Operate)). Hiermee zou er ook

genoeg kansen voor de sector op de middellange termijn. Zo wordt er

meer nadruk kunnen komen op de levenscyclusbenadering.

Kerngegevens

Websites


Grond-, water- en wegenbouwproductie: EUR

▶▶ waarvan met 1 werkzame persoon: 68%

13,8 mrd

▶▶ waarvan met >100 werkzame personen: 80

Gemiddelde prijsverandering: +3,7%

▶▶ waarvan buizen- en kabelleggers: 1.020

ABN AMRO productieverwachting 2012: -3,5%

www.bouwendnederland.nl www.cobouw.nl www.crow.nl www.waterbouwers.nl

grond-, water- en wegenbouw

Omzetontwikkeling in 2011 hersteld

Bron: CBS

▶▶ In 2011 steeg de omzet in de GWW met 6%. Deze omzetgroei

15%

werd gedreven door de milde winter en de uitvoering van 10%

stimuleringsmaatregelen in het kader van de Crisis- en herstelwet. ▶▶ De vooruitzichten voor 2012 zijn echter ongunstig, door de

5%

economische tegenwind en de bezuinigingen bij Rijksoverheid en

0%

gemeenten. Hierdoor neemt de omzet met ongeveer 4% af.

-5%

-10%

2007

2008

2009

2010

2006


Bron: CBS

▶▶ Het bedrijfsresultaat verslechterde in 2010 als gevolg van de crisis

Bedrijfsresultaat Afschrijvingen

in de bouw. De loonkosten liepen op door reorganisaties, maar ook

4% 3%

omdat er minder uitbesteed werd aan derden. Hierdoor daalden ook de kosten van de omzet. ▶▶ De afschrijvingen als percentage van de omzet namen toe doordat

24%


bouwbedrijven gebruik maakten van de stimuleringsmaatregel

68%

Kosten van de omzet

‘tijdelijk willekeurige afschrijving’.

Orderportefeuille GWW gekrompen

Bron: EIB

▶▶ De orderportefeuille van de grond- en waterbouw is in 2011 vrijwel

8

stabiel gebleven. De terugval in de grondbouw werd gecompenseerd door toegenomen activiteit in de waterbouw.

7

▶▶ Door de sterke bezuinigingen bij gemeenten en Rijksoverheid, 6

van 2011. ▶▶ Hierdoor nam de orderportefeuille in de wegenbouw in het tweede halfjaar sterk af.

Maanden productie

daalde het aantal aanbestedingen in de GWW in de tweede helft

5

4

2007

2008

2009

Bouwproductie GWW Groei (j-o-j)

2%

-2%

overheidsbezuinigingen.

-4%

herstelt. Dit zal bedrijven het vertrouwen geven om weer in infrastructuur te investeren.

0% 0% 0%

0%

slechte economische omstandigheden en de ▶▶ In 2013 zal de GWW-productie stabiliseren, mits de economie

2012

4%

gedreven door de economische omstandigheden en de milde ▶▶ ABN AMRO verwacht dat de productie in 2012 terugvalt door de

2011 Wegenbouw

Bron: CBS, ABN AMRO Sector Research

▶▶ De GWW-productie steeg met meer dan 2% in 2011. Dit werd winter in de eerste helft van het jaar.

2010

Grond- en waterbouw

GWW

-6% -8% 2009 Nieuwbouw

2010

2011r Onderhoud

2012v Totaal

2013v

17

18

houtindustrie

Opdrachtgevers en wet- en regelgeving stimuleren gebruik duurzaam hout

Laag productieniveau in de bouwnijverheid veroorzaakt overcapaciteit houtindustrie

Omzet houtindustrie daalt met 5% in 2012 door terugval bouwproductie

Branchebeschrijving De houtindustrie omvat voornamelijk timmerbedrijven die producten

houtzagerijen. Tweederde van de omzet in de houtindustrie wordt

voor de bouw produceren, zoals deuren, ramen, trappen en kozijnen.

gerealiseerd door de timmerindustrie. De branche is kleinschalig:

Daarnaast zijn er de producenten van emballagemateriaal, plaat-

minder dan 10% van de bedrijven in de houtindustrie beschikt over

materiaal en overige houtproducten (zoals lijsten) en de bedrijven die

twintig of meer werknemers.

hout verduurzamen. En Nederland kent nog een beperkt aantal

Trends en ontwikkelingen Na jaren van krimp steeg de omzet in de houtindustrie met 5% in

echter met slechts 2,4% toe, waardoor de prijsdruk in de houtindustrie

2011. Hoewel de omzet na drie jaar krimp weer aantrok, zijn de

aanhield. Het lage omzetniveau en de hoge prijsdruk zorgden dat de

problemen in de houtindustrie nog niet achter de rug. De omzet lag

problemen in de branche aanhielden, waardoor het aantal faillisse-

eind 2011 nog altijd 20% onder het niveau van 2007. Dit lage omzet-

menten hoog bleef. Een verdere afbouw van de productiecapaciteit in

niveau is het gevolg van het lage niveau van de bouwproductie in de

de houtindustrie lijkt nodig om de balans tussen vraag en aanbod te

burgerlijke en utiliteitsbouw (B&U) sinds de crisis van 2009. Het

herstellen. De vraag naar duurzaam hout blijft toenemen, doordat

niveau van de bouwproductie in de B&U bevond zich, ondanks het

steeds meer publieke en private opdrachtgevers het gebruik van duur-

herstel in 2011, nog 15% onder het niveau van 2008. De matige

zaam hout voorschrijven. Daarnaast zal het verbod van de Europese

omstandigheden op de Nederlandse markt stonden in contrast met

Unie op de invoer van illegaal gekapt hout (FLEGT-verordening) uit

het herstel van de wereldwijde vraag naar hout. Dit had grote invloed

partnerlanden leiden tot een duurzamere houtketen.

op de invoerprijzen, die met bijna 6% stegen. De afzetprijzen namen

Onze visie ABN AMRO verwacht dat de omzet in de houtindustrie in 2012 met 5%

bedrijfsgebouwen in de publieke en marktsector is hierdoor gedaald. De

daalt als gevolg van de krimpende bouwproductie (-3,5%). De woning-

grond-, weg- en waterbouw (GWW) heeft eveneens last van de groot-

bouw wordt hard getroffen door de crisis op de woningmarkt. Er is een

schalige bezuinigingen bij Rijksoverheid en gemeenten, waardoor

gebrek aan vertrouwen onder potentiële kopers door de sterke terugval

infrastructurele projecten worden uit- dan wel afgesteld. We zien dat er

van het transactieniveau, de dalende huizenprijzen en de discussie over

in de bouw steeds meer prefabricage plaatsvindt. De houtindustrie kan

de hypotheekrenteaftrek. Dit leidde tot een daling van het aantal

hier op inspelen door voor nog meer houtproducten leveringsconcepten

verkochte nieuwbouwwoningen met 30%. Hierdoor staat de nieuw-

te ontwikkelen, zoals dat nu al bij kozijnen en deuren het geval is.

bouwproductie van woningen de komende jaren onder druk. In de

We zien ook dat gebouweigenaren steeds meer kijken naar de kosten

utiliteitsbouw ondervindt men hinder van de overheidsbezuinigingen en

van een gebouw over de gehele levenscyclus. Ondernemers kunnen

de lage investeringsbereidheid van ondernemers, als gevolg van de

hier op inspringen door de ‘total cost of ownership’ van hun producten

verslechterde economische omstandigheden. De vraag naar nieuwe

te berekenen en te communiceren.

Kerngegevens

Websites


▶▶ waarvan timmerindustrie: 1.240

▶▶ waarvan met 1 werkzame persoon: 54%

Producentenprijzen: +2,1%

▶▶ waarvan primaire houtbewerking: 225

Omzet: EUR 2,5 mrd

Omzetverwachting ABN AMRO 2012: -5%

www.nbvt.nl www.epv.nl www.houtwereld.nl www.vvnh.nl

houtindustrie

Omzetontwikkeling licht hersteld ▶▶ In 2011 nam de omzet in de houtindustrie met 5% toe. Vooral de omzet uit het buitenland nam sterk toe. De binnenlandse omzet groeide met slechts 2,5%. ▶▶ De binnenlandse markt profiteerde in 2011 van de groei van de

Bron: CBS 30% 20% 10% 0%

bouwproductie in de burgerlijke en utiliteitsbouw. ▶▶ Voor 2012 verwacht ABN AMRO een geringe daling van de omzet, doordat de bouwproductie weer krimpt.

-10% -20% -30% 2007

2008

2009

Binnenland

2010

Buitenland

2011 Totaal

Exploitatiebeeld verder verslechterd

Bron: CBS

▶▶ De kosten van de omzet namen door de hogere houtprijzen in 2010

Bedrijfsresultaat

licht toe ten opzichte van een jaar eerder.

1%

Afschrijvingen

▶▶ De loonkosten bleven op een hoog niveau doordat de daling van

5%

het aantal arbeidsplaatsen niet in verhouding stond met de daling van de omzet in 2009 en 2010. De afschrijvingen bleven eveneens

26%


hoog, door de stimuleringsmaatregel ‘tijdelijke willekeurige

68%

Kosten van de omzet

afschrijving’. ▶▶ Als gevolg van de gestegen kosten, daalde het bedrijfsresultaat tot slechts 1%.

Bezettingsgraad gestegen ▶▶ De bezettingsgraad van de houtindustrie steeg tot medio 2011 en

Bron: CBS 90%

kwam over heel 2011 uit op gemiddeld 75%. ▶▶ Ondanks het herstel ten opzichte van het dieptepunt eind 2009, lag de bezettingsgraad nog altijd tien procentpunt onder het langjarige

80%

gemiddelde van voor de crisis. ▶▶ Door de problemen in de bouw zal de bezettingsgraad in 2012

70%

weer licht dalen. 60% 2007

2008

2009

2010

2011

Handel in hout toegenomen ▶▶ De invoer van hout steeg in 2011, door de toegenomen bouw-

2012

Bron: CBS 2.000

productie in de eerste helft van het jaar. In de tweede helft zakte de invoer weer in, door de slechte vooruitzichten in de bouw. Per

1.500

saldo groeide de invoer met 3%. ▶▶ De uitvoer van ruw hout en houtproducten nam in 2011 met 10%

1.000

toe. Het overgrote deel van de uitvoer ging naar België en 500 EUR mln

Duitsland, waar de vraag naar houtproducten hoog was.

0 2007 Invoerwaarde

2008

2009 Uitvoerwaarde

2010

2011

19

20

installatiebedrijven

Vooral kleine en grote installatiebedrijven profiteerden van herstel in 2011

Grote afhankelijkheid van nieuwbouwprojecten raakt middelgrote spelers

De omzet installatiebedrijven krimpt met 3% in 2012 door terugval bouwproductie

Branchebeschrijving In de installatiebranche zijn vier verschillende installatiewerkzaam-

installatiewerk. De installatiebranche is opgedeeld in drie verschillende

heden te onderscheiden: elektrotechnisch installatiewerk, centrale

segmenten: woningbouw, utiliteitsbouw en industrie. Meer dan 50%

verwarmings- en luchtbehandelingswerk, gasfitters-, water-,

van de installatiewerkzaamheden heeft betrekking op woningbouw en

loodgieters- en sanitairinstallatiewerk en tot slot isolatie- en overig

bijna 25% op industrie.

Trends en ontwikkelingen In 2011 herstelde de omzet van installatiebedrijven van de gevolgen

realiseren. Deze bedrijven kunnen het hele spectrum aan installatie-

van de grote crisis en steeg met meer dan 6%. De tijdelijke btw-

werkzaamheden uitvoeren, inclusief langjarig onderhoud. Daarnaast

verlaging voor de verbouw van en onderhoud aan woningen was de

zijn grote bedrijven actief in de lucratievere marktsegmenten, zoals

grootste aanjager van het omzetherstel. Vooral kleine installatie-

procestechnologie, duurzame energievoorziening, ICT, systeem-

bedrijven profiteerden van deze maatregel, omdat zij hoofdzakelijk

integratie en ontwerp-, beheer- en advieswerk. Positief is de trend dat

actief zijn op de woningmarkt. De nieuwbouwproductie in de

steeds meer gebouweigenaren hun vastgoed willen verduurzamen en

burgerlijke en utiliteitsbouw (B&U) herstelde eveneens, maar lag nog

daarmee het energieverbruik terugdringen. Hierdoor neemt het aantal

altijd 20% onder het niveau van 2008. Hierdoor was de concurrentie

en de complexiteit van de installaties toe. Dit is de drijvende kracht

op nieuwe projecten zeer hevig. Vooral middelgrote spelers die

achter de toenemende installatiequote in gebouwen de laatste jaren.

hoofdzakelijk in dit marktsegment opereren, hadden hier last van.

Het vinden van gekwalificeerd personeel blijft een knelpunt voor de

Grote installatiebedrijven wisten in 2011 de sterkste omzetgroei te

branche.

Onze visie Installatiebedrijven ondervinden in 2012 hinder van de terugval van de

en verbouwprojecten worden uitgesteld. De onderhoudsproductie

bouwproductie in de B&U. De crisis op de woningmarkt drukt de

blijft hier, door de stijging van de gemiddelde leeftijd van de

productie van woningen. De herstel- en verbouwproductie staan

gebouwenvoorraad, stabiel. Kortom, in 2012 zijn de marktomstandig-

eveneens onder druk, door het aflopen van het verlaagde btw-tarief

heden voor installatiebedrijven ongunstig, waardoor de omzet met

voor woningen ouder dan twee jaar. De onderhoudsproductie krimpt

circa 3% daalt. Vooral middelgrote installatiebedrijven worden geraakt,

met slechts 1%. Dit komt doordat de verouderende woningvoorraad

omdat zij grotendeels afhankelijk zijn van de nieuwbouw van woningen

steeds meer onderhoud vergt en huishoudens door de huidige situatie

en bedrijfsgebouwen. Zij zouden hun positie kunnen verbeteren door

op de woningmarkt een betere kans maken om hun woning te

zich meer te richten op nichemarkten die minder gevoelig zijn voor

verkopen als deze goed onderhouden is. De utiliteitsbouw heeft last

conjuncturele schommelingen, zoals energiebesparing. Of zij kunnen

van de overheidsbezuinigingen en de lage investeringsbereidheid van

samengaan met collega-bedrijven. We zien kansen op het gebied van

bedrijven als gevolg van de tegenzittende economie, waardoor nieuw-

langjarig onderhoud en beheer.

Kerngegevens Aantal bedrijven: 16.545 ▶▶ waarvan met 1 werkzame persoon: 62% ▶▶ waarvan met >100 werkzame personen: 125 ▶▶ waarvan elektrotechnische bedrijven: 6.650


Websites ▶▶ waarvan loodgieters- en fittersbedrijven: 5.860 ▶▶ waarvan verwarmingsinstallatiebedrijven: 2.935

www.cobouw.nl www.nvkl.nl www.tvvl.nl www.uneto-vni.nl

installatiebedrijven

Omzet toegenomen ▶▶ Na twee jaar van krimp nam de omzet van installatiebedrijven in 2011 met 6% toe. Deze groei kwam vooral tot stand door het tijdelijk verlaagde btw-tarief voor verbouw van en onderhoud aan woningen. ▶▶ Voor 2012 verwacht ABN AMRO een omzetdaling van 3%. Dit is

Bron: CBS 15%

10%

5%

0%

deels het gevolg van het aflopen van de tijdelijke btw-verlaging. Daarnaast leiden de problemen op de woningmarkt en in de utiliteitsbouw tot een daling van de omzet.

-5%

-10% 2007

2008

2009


2010

2011

Bron: ABN AMRO Sector Research

▶▶ In 2010 nam het bedrijfsresultaat van installatiebedrijven met 1,5%

Bedrijfsresultaat

af als gevolg van de gestegen kosten van de omzet, maar kwam

Afschrijvingen

2%

desondanks uit op een respectabele 5% van de omzet.

5%

▶▶ De loonkosten bleven stabiel, maar op een hoog niveau. ▶▶ De stimuleringsmaatregel ‘tijdelijke willekeurige afschrijving’


zorgde ook in 2010 voor extra afschrijvingen ten opzichte van het

33%

60%

Kosten van de omzet

niveau in 2008.

Woningbouwproductie daalt ▶▶ In 2011 herstelde de woningbouwproductie, na twee jaar krimp, en


5%

nam met 4% toe. ▶▶ De nieuwbouw profiteerde van de milde winter en de verbouw- en

0%

0%

onderhoudsproductie werden gestuwd door het tijdelijk verlaagde btw-tarief voor verbouw en onderhoud aan woningen.

-5%

▶▶ In 2012 daalt de woningbouwproductie door de crisis op de woningmarkt en de economische tegenwind. Voor 2013 wordt een klein herstel verwacht, mits de economie weer aantrekt.

-10%

-15% 2009

2010

Nieuwbouw

Utiliteitsbouwproductie neemt af ▶▶ De utiliteitsbouwproductie steeg in 2011 met 3%. Deze groei

projecten daalde ten opzichte van een jaar eerder.

2012v

2013v

Onderhoud

Bron: CBS, ABN AMRO Sector Research 5%

kwam uit kleinere bouwwerken waarvoor geen vergunning nodig is (<EUR 50.000). De productie van vergunningplichtige bouw-

2011r

Herstel en verbouw

0%

0%

0%

0%

10%

▶▶ Door de tegenvallende marktomstandigheden krimpen zowel de nieuwbouwproductie (-6%) als de herstel- en verbouwproductie (-4%) in 2012. De onderhoudsproductie blijft naar verwachting stabiel.

-5%

-15%

-20% 2009 Nieuwbouw

2010 Herstel en verbouw

2011r Onderhoud

2012v

2013v

21

22

makelaars onroerend goed

Laag transactieniveau en discrepantie vraag- en verkoopprijs blijven makelaars parten spelen

Makelaars moeten meer dan ooit hun meerwaarde tonen, specialisatie kan helpen

ABN AMRO verwacht dat omzet makelaars in 2012 met 10% daalt

Branchebeschrijving Makelaars in onroerend goed zijn voornamelijk actief op de woning-

diensten aan, zoals taxaties, hypotheekbemiddeling, assurantiën, (ver)

markt, waarbij (kleinschalig) commercieel onroerend goed een

huur en beheer. De titelbescherming is in 2001 afgeschaft en

deelmarkt is. In dit rapport staat de woningmarkt centraal.

certificering moet garanderen dat makelaars deskundig, onafhankelijk

Kernactiviteit in deze branche is aan- en verkoopbemiddeling bij

en betrouwbaar zijn.

bestaand en nieuw onroerend goed. Kantoren bieden ook deel-

Trends en ontwikkelingen In 2011 daalde het aantal transacties op de woningmarkt voor het

middelgrote kantoren is door faillissementen, sluiting of overnames

vierde jaar op rij. De gemiddelde verkoopprijs bleef wel stabiel ten

afgenomen, terwijl het aantal eenmanszaken sterk steeg. De moeilijke

opzichte van een jaar eerder. Door de crisis op de woningmarkt steeg

marktsituatie dwingt makelaars om op zoek te gaan naar hun toege-

het aantal te koop staande woningen gedurende het jaar met 25% tot

voegde waarde. Aangezien huizenzoekers zich tegenwoordig op

222.000 eind 2011. De verkooptijd van verkochte woningen bedraagt

internet oriënteren, valt een deel van de werkzaamheden voor

bijna vijf maanden, terwijl het aanbod eind 2011 gemiddeld negen

makelaars weg. Waar makelaars wel meerwaarde blijven toevoegen,

maanden te koop stond. De lange verkooptijden zijn het gevolg van de

is bij bezichtigingen waar zij hun klanten bijstaan met onafhankelijk en

terughoudendheid bij potentiële kopers, maar ook de vraagprijzen

objectief advies. Daarnaast kan de makelaar zijn opdrachtgevers

spelen een rol. Huizenbezitters houden nog vaak vast aan een (te

bijstaan bij alle (complexe) bouwkundige, financiële en juridische

hoge) vraagprijs en zijn terughoudend deze te verlagen. Door de crisis

aspecten rond het aan- en verkoopproces.

op de woningmarkt hebben makelaars het zwaar. Het aantal kleine en

Onze visie De vooruitzichten voor 2012 zijn matig. ABN AMRO verwacht dat het

woningtype (vrijstaande villa’s, appartementen of nieuwbouwwonin-

aantal transacties op de woningmarkt afneemt tot circa 110.000 en dat

gen) of doelgroep (singles, starters of senioren). In de nabije toekomst

de huizenprijzen met 5% dalen. De verslechtering van de situatie op

wordt het mogelijk om virtuele woningbezichtigingen te doen. Dit zal

de woningmarkt heeft meerdere oorzaken. Zo zijn de economische

het aantal oriënterende bezichtigingen doen dalen, waardoor het

omstandigheden verslechterd en leidt de aanhoudende maatschappe-

aantal contactmomenten tussen koper en makelaar verder afneemt.

lijke discussie over de hypotheekrenteaftrek tot een afwachtende hou-

Hierdoor wordt het nog belangrijker dat makelaars zich onderscheiden.

ding bij potentiële kopers. Daarnaast is de leencapaciteit van huishou-

Op dit moment is het nog lastig om makelaars onderling te vergelij-

dens lager door de daling van de koopkracht en door de aangescherpte

ken. ABN AMRO verwacht dat de trend om makelaars op internet te

hypotheeknormen sinds 1 augustus 2011. In deze markt is het voor

beoordelen aan belang zal toenemen. Dit zou kunnen op de verschil-

makelaars cruciaal om hun meerwaarde te tonen. Zo kunnen make-

lende woningsites, via sociale media (LinkedIn, Facebook of Hyves) of

laars zich onderscheiden door zich te specialiseren op basis van

op onafhankelijke beoordelingssites.

Kerngegevens

Websites


Verkoopprijs: -2,3%

Aantal leden NVM: 4.000

Verkochte woningen: 120.739 (-4,3%)

Aantal leden VBO: 1.000 Aantal leden Vastgoed PRO: 800


www.biedenenwonen.nl www.nvm.nl www.vbo.nl www.vastgoedpro.nl

makelaars onroerend goed

Huizenprijzen verder gedaald

Bron: CBS

▶▶ De huizenprijzen daalden in 2011 voor het derde jaar op rij, waar-

5,0%

mee de prijzen sinds de piek in 2007 met meer dan 10% zijn gedaald.

2,5%

▶▶ Voor 2012 verwacht ABN AMRO dat de huizenprijzen verder dalen 0,0%

als gevolg van de beperkte leencapaciteit, strengere hypotheeknormen en onzekerheid over baan, pensioen, economie en hypotheekrenteaftrek. ▶▶ Dit leidt tot een zeer afwachtende houding van potentiële kopers

-2,5%

-5,0% 2007

en is een rem op het aantal transacties.

Aantal verkochte koopwoningen weer gedaald ▶▶ In 2011 werden er 4% minder bestaande woningen verkocht dan

2008

2009

2010

2011

Bron: CBS, Monitor Nieuwe Woningen, Sector Research

250

40

een jaar eerder. Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen nam, 200

na de korte opleving in 2010, met circa 30% af. ▶▶ Voor 2012 verwacht ABN AMRO dat het aantal verkopen op de

30

150 20

bestaande woningmarkt met 10% daalt. Het aantal verkochte

100

▶▶ Woningmakelaars worden hard geraakt, omdat hun omzet sterk

10

50

0

0 2007

afhankelijk is van het transactievolume.

2008

Nieuwbouw (r. as)

2009

2010

Duizenden

2011.

Duizenden

nieuwbouwwoningen zal ongeveer 15% lager uitkomen dan in

2011

Bestaand (l. as)

Direct rendement afgenomen

Bron: ROZ/IPD

▶▶ De directe rendementen van kantoren en winkels stegen in 2011.

8%

Dit wordt veroorzaakt door lagere transactieprijzen, als gevolg van de dunne markt en het vertrek van grote buitenlandse beleggers.

7%

▶▶ Door het aantrekken van de economie in de eerste helft van 2011, was er meer vraag naar bedrijfsruimten en stegen de aankoop-

6%

sommen en de huren. Hierdoor daalde het directe rendement per 5%

saldo fractioneel.

4%

2007

2008

Kantoren

Opname iets verbeterd

2009 Bedrijfsruimten

2010

2011

Winkels

Bron: Dynamis, DTZ Zadelhoff, Vastgoedmarkt

▶▶ In 2011 was de opname van kantoorruimte wederom zeer laag. De

4

vraag naar kantoren staat al drie jaar onder druk door Het Nieuwe 3

Werken en het dalende aantal kantoorbanen. ▶▶ De opname van winkels steeg in 2011 met 16%. Dit werd

2

gedreven door de opmars van grote (internationale) winkelketens. ▶▶ De aanzienlijke stijging van de opname van bedrijfsruimte in 2011, halfjaar van 2011.

1 x mln m2

is te herleiden tot het aantrekken van de economie in het eerste

0 2007 Kantoren

2008 Winkels

2009 Bedrijfsruimten

2010

2011

23

24

projectontwikkeling

Omzet projectontwikkeling blijft achter bij bouw vanwege problemen op woningmarkt

Duurzaamheid steeds belangrijkere rol bij nieuwbouw en herontwikkeling

Door problemen nieuwbouw verschuift werkterrein naar renovatie en transformatie

Branchebeschrijving Projectontwikkeling betreft de ontwikkeling en bouw van woningen,

investeringen voor de aankoop van ontwikkelingsposities nodig zijn.

kantoren, winkels, bedrijfspanden en gebieden. Deze branche omvat

Daarnaast loopt een ontwikkelaar het risico dat een project door

zowel projectontwikkeling voor de commerciële onroerendgoedmarkt

wijzigende marktomstandigheden wordt vertraagd of helemaal niet

als projectontwikkeling voor de particuliere woningmarkt.

doorgaat.

Projectontwikkeling is vooral kapitaalintensief wanneer de

Trends en ontwikkelingen Het herstel van de verkoop van nieuwbouwwoningen, dat in 2010

kantoren sterk af en verschuift de aandacht naar herontwikkeling en

inzette, nam begin 2011 verder toe. Gedurende het jaar kantelde het

transformatie. De winkelmarkt staat eveneens in het teken van heront-

marktsentiment, waardoor de verkopen weer wegzakten tot het lage

wikkeling en transformatie. Gemeenten en marktpartijen moeten

niveau van begin 2009. Door de slechte omstandigheden op de

nauwer samenwerken om bestaande winkelgebieden aantrekkelijk te

woningmarkt stabiliseerde de omzet van projectontwikkelaars. De

maken en te houden. De nieuwbouw van bedrijfspanden liet door de

prijs van nieuwbouwwoningen bleef onder druk staan door de crisis op

aantrekkende gebruikersvraag in 2011 een opleving zien, al was er in

de woningmarkt. Dit weerhoudt potentiële kopers ervan een nieuw-

de laatste maanden van het jaar duidelijk sprake van afkoeling. Met de

bouwwoning te kopen. Daarnaast drukte de tijdelijke verlaging van de

verschuiving naar binnenstedelijk bouwen, neemt de doorlooptijd en

overdrachtsbelasting de vraag naar nieuwbouwwoningen, doordat be-

de complexiteit van nieuwbouwprojecten steeds verder toe, waardoor

staande woningen relatief goedkoper werden. Door de hoge leeg-

ook de projectrisico’s stijgen. Duurzaamheid neemt een steeds

stand en het effect van Het Nieuwe Werken neemt de nieuwbouw van

belangrijkere rol in bij nieuwbouw en herontwikkeling.

Onze visie Voor 2012 verwachten we dat de nieuwbouwproductie in de B&U met

keling en transformatie van langdurig leegstaande kantoren mogelijk is

meer dan 5% daalt. Als gevolg van de aanzienlijke daling van het

wanneer marktpartijen en lokale overheden samenwerken en tot crea-

aantal verkochte nieuwbouwwoningen in 2011, zal de nieuwbouw van

tieve oplossingen komen voor huisvestingsproblemen van burgers en

woningen in 2012 krimpen. Door de crisis op de koopwoningenmarkt

ondernemingen. Het winkellandschap verandert de komende jaren

neemt de vraag naar huurwoningen boven de huurliberalisatiegrens

sterk door de groei van internet als verkoopkanaal en door de vergrij-

toe, waardoor er kansen in dit segment ontstaan. De utiliteitsnieuw-

zing. ABN AMRO verwacht dat hierdoor de vraag naar winkelruimten

bouw neemt af door de overheidsbezuinigingen en de lage investe-

in hoofdwinkelstraten in de grotere binnensteden, door de gunstige

ringsbereidheid van het bedrijfsleven. Het Nieuwe Werken leidt tot

ligging en de funfactor op peil blijft – net als de vraag naar basisvoor-

een ander ruimtegebruik van kantoren, waardoor minder vierkante

zieningen in woonwijken en op verkeersknooppunten (convenience).

meters nodig zijn. Kleinschalige kantoren op toplocaties zijn dan ook

Secundaire gebieden en verouderde PDV/GDV-locaties moeten

relatief meer in trek. Daarnaast zien we dat succesvolle herontwik-

worden getransformeerd om de grote winkeldichtheid te reduceren.

Kerngegevens

Websites

Aantal bedrijven (per 1 januari 2010): 3.880

Nieuwbouwproductie B&U: EUR 19,6 mrd

▶▶ waarvan met 1 werkzame persoon: 81,4%

Waarde nieuwbouwvergunningen gebouwen:

▶▶ waarvan met >50 werkzame personen: 0,3%

-7%


mnw.datawonen.nl www.nemprom.nl www.nirov.nl www.nvb-ontwikkelaars.nl

projectontwikkeling

Verkoop nieuwbouwwoningen sterk verslechterd ▶▶ Na het herstel in 2010 daalde de verkoop van nieuwbouw koop-

Bron: Monitor Nieuwe Woningen

40.000

woningen in 2011 met een indrukwekkende 30%, als gevolg van de crisis op de woningmarkt. De verkoopportefeuille nam in

30.000

omvang toe. ▶▶ Door de tegenvallende verkopen worden de vereiste voorverkooppercentages niet gehaald en kunnen nieuwe projecten niet van

20.000

10.000

start gaan, waardoor de nieuwbouwproductie in de komende jaren onder druk staat.

0 2007 Verkoop

2008

Nieuwbouwproductie B&U krimpt

in 2012 in beide deelmarkten.

5% Groei (j-o-j)

investeringsbereidheid van bedrijven daalt de nieuwbouwproductie

2011

10%

utiliteitsbouw. Vergeleken met de productiedalingen in 2009 en ▶▶ Door de crisis op de woningmarkt, de bezuinigingen en de lage

2010


▶▶ In 2011 herstelde de nieuwbouwproductie in de woningen 2010 was het herstel echter klein.

2009

Verkoopportefeuille

0%

0% 20%

-10% -15% -20% 2009

2010r

Woningen

Utiliteitsbouw

Bouwproductie commercieel onroerend goed ▶▶ De nieuwbouw van kantoren daalde in 2011 voor het tweede opeenvolgende jaar, waardoor de productie circa 33% lager uitkwam dan in 2009. ▶▶ Met een productiedaling van naar schatting 45% ten opzichte van 2009, deed de nieuwbouw van bedrijfspanden het aanzienlijk

2011r

2012v

2013v


2.500

2.000

1.500

1.000

slechter. terugval als gevolg van de grote crisis, maar lag nog altijd 20%

500 EUR mln

▶▶ De nieuwbouwproductie van winkels herstelde in 2011 van de

0

onder het niveau van 2009.

2007

2008

Kantoren

Bedrijfspanden

2009

2010

2011

Winkels

Bouw koopwoningen verder gedaald ▶▶ Sinds 2009 is het aantal gereedgekomen koopwoningen met 40%

Bron: CBS 80.000

gedaald. Dit is het gevolg van de aanzienlijke daling van het aantal verkochte nieuwbouw koopwoningen als gevolg van de grote

60.000

crisis. ▶▶ Het aantal verleende bouwvergunningen voor nieuwbouw koopwoningen ligt, door de sterk afgenomen vraag onder potentiële kopers, eveneens aanzienlijk lager (-40% ten opzichte van 2008).

40.000

20.000

0 2007

2008

Verleende vergunningen

2009

2010

Gereedgekomen woningen

2011

25

26

utiliteitsbouw

Duurzaam bouwen interessant voor opdrachtgevers vanwege lagere kosten over levenscyclus

Marktomstandigheden dwingen bouwers kritisch te kijken naar klantenwensen en bedrijfsprocessen

ABN AMRO verwacht daling utiliteitsbouwproductie in 2012 met 4%

Branchebeschrijving De utiliteitsbouw neemt circa 30% van de totale bouwproductie

bedrijfsruimten, logistieke gebouwen, scholen en zorggebouwen.

voor haar rekening. Nieuwbouw bedraagt ongeveer de helft van

Brancheverenigingen binnen de bouw zijn onder meer Bouwend

de totale utiliteitsbouwproductie. Gebouwtypen die onder de

Nederland en de Aannemersfederatie Nederland Bouw en Infra.

utiliteitsbouw vallen zijn: agrarische gebouwen, kantoren, winkels,

Trends en ontwikkelingen De utiliteitsbouwproductie steeg met 3% in 2011. Alle deelsegmenten

en energiezuinige gebouwen komen er meer en complexere installa-

profiteerden evenveel hiervan. De stijging van de productie kwam

ties in gebouwen. Omdat de bouw complexer wordt, is er meer

vooral tot stand door een groot aantal kleine, niet-vergunningsverplichte

samenwerking tussen de verschillende bouwdisciplines nodig en moet

bouwprojecten. Deze projecten zijn over het algemeen zeer conjunc-

er meer informatie uitgewisseld worden. Dit stimuleert het gebruik van

tuurgevoelig en kennen een korte doorlooptijd. Het productie-

Bouw Informatie Modellen (BIM). Het gebruik van geïntegreerde con-

volume van bouwwerken waarvoor wel een vergunning nodig is

tracten neemt verder toe. In het kader van TCO is het voor opdrachtge-

(≥ EUR 50.000), nam juist af. Duurzaam bouwen wordt steeds belang-

vers interessant om geïntegreerde contracten in de markt te zetten,

rijker voor bouwbedrijven en opdrachtgevers vanuit het oogpunt van de

waarbij naast ontwerpen en bouwen ook onderhoud en in sommige

kosten, omdat duurzame gebouwen vaak een lagere ‘total cost of ow-

gevallen zelfs de exploitatie (DBFMO) wordt meegenomen.

nership’ (TCO) kennen. Daarnaast is een duurzaam gebouw een mooi

De Rijksgebouwendienst neemt een voortrekkersrol door BIM in

visitekaartje naar de buitenwereld. Met de verschuiving naar duurzame

bepaalde geïntegreerde contracten voor te schrijven.

Onze visie ABN AMRO verwacht voor 2012 een daling in de utiliteitsbouwproduc-

vaart. De onderhoudsproductie stabiliseert naar verwachting in 2012.

tie van 4%. De utiliteitsbouw heeft last van de lage investeringsbereid-

Er vindt door de economische situatie wellicht minder functioneel

heid van het bedrijfsleven en de bezuinigingen bij overheden. ABN

onderhoud plaats, maar dit wordt opgevangen door de structurele stij-

AMRO verwacht dat de nieuwbouw met 6% krimpt, terwijl de herstel-

ging van het technisch onderhoud als gevolg van de veroudering van

en verbouw met 4% afneemt. De krimp van de nieuwbouwproductie

de bestaande gebouwenvoorraad. Door de moeilijke marktomstandig-

geldt voor bijna alle gebouwtypen. Zo staat de nieuwbouw van kanto-

heden is de concurrentie op nieuwe projecten groot en de prijsdruk

ren onder druk van de grote leegstand op de kantorenmarkt (14,1% in

enorm. Aangezien de utiliteitsbouw nog niet is hersteld van de vorige

2011). Door het slechte economische klimaat is de vraag naar combi-

crisis, loopt het aantal faillissementen verder op en is een verdere

natie-bedrijfshallen, hallen en loodsen en winkels eveneens afgeno-

capaciteitsreductie onvermijdelijk. Bouwers kunnen zich aan de crisis

men. ABN AMRO is positief over de vooruitzichten voor de nieuw- en

onttrekken door de klant centraal te stellen, faalkosten te reduceren,

verbouw van zorggebouwen, door de toenemende vergrijzing en wel-

scherp te calculeren en meer service en advieswerk aan te bieden.

Kerngegevens

Websites

Waarde bouwvergunningen: EUR 4,5 mrd

Utiliteitsbouwproductie: EUR 16,2 mrd

Waarde opleveringen: EUR 11 mrd

Bouwkosten gebouwen: -2,2%

ABN AMRO productieverwachting 2012: -4%

www.bouwendnederland.nl www.cobouw.nl www.dgbc.nl www.eib.nl

utiliteitsbouw

Orderportefeuille utiliteitsbouw licht verbeterd ▶▶ De omvang van de orderportefeuille van de utiliteitsbouw is

Bron: EIB

9

gedurende 2011 met een halve maand toegenomen tot 6,1 maanden productie.

8

▶▶ Met het aantrekken van de orderportefeuille lijken de vooruitzichten voor de utiliteitsbouw gunstig. contrast met de ontwikkeling van de afgegeven bouwvergunningen voor bedrijfsgebouwen, die een daling laat zien.

7 Maanden productie

▶▶ De ontwikkeling van de orderportefeuille staat echter in schil

6

5 2008

2009

2010

2011

2012

Waarde nieuwbouwvergunningen bedrijfsgebouwen ▶▶ De waarde van de afgegeven vergunningen daalde in 2011 voor het

Bron: CBS

10

derde jaar op rij en kwam uit op circa EUR 4,5 miljard. Dit is een daling van 8% ten opzichte van 2010, waarmee een historisch

7,5

dieptepunt is bereikt. ▶▶ Door de slechte economische omstandigheden is de investerings-

5

bereidheid van ondernemers zeer laag. Daarnaast ondervindt de leegstand op de kantorenmarkt.

2,5 EUR mrd

utiliteitsbouw hinder van de overheidsbezuinigingen en de grote

0 2007

2008

Utiliteitsbouwproductie krimpt

(-4%) in 2012. De onderhoudsproductie blijft naar verwachting

0%

0%

(<EUR 50.000). De productie van vergunningsverplichte

nieuwbouwproductie (-6%) als de herstel- en verbouwproductie

2011

5%

kwam uit kleinere bouwwerken waarvoor geen vergunning nodig is

▶▶ Door de tegenvallende marktomstandigheden krimpt zowel de

2010


▶▶ De utiliteitsbouwproductie steeg in 2011 met 3%. Deze groei

bouwprojecten daalde ten opzichte van een jaar eerder.

2009

0%

0%

10% -10% -15% -20%

stabiel.

2009 Nieuwbouw

2010

Bouwkosten gereedgekomen bedrijfsgebouwen ▶▶ De bouwkosten van gereedgekomen bedrijfsgebouwen daalden in

2011r

Herstel en verbouw

2012v

2013v

Onderhoud


12,5

2011 voor het tweede jaar op rij en eindigden circa 10% onder het 10,0

niveau van 2009. ▶▶ De discrepantie tussen de stijgende utiliteitsbouwproductie en

7,5

dalende bouwkosten ligt in het grote aantal kleine, niet-

5,0

vergunningsverplichte bouwprojecten dat in 2011 is afgerond. gereedgekomen bedrijfsgebouwen in 2012 verder dalen.

2,5 EUR mrd

▶▶ Door de slechte marktomstandigheden zullen de bouwkosten van

0,0 2007

2008

2009

2010

2011

27

28

woningbouw

Woningbouw lijdt onder crisis woningmarkt en aflopen stimuleringsmaatregelen

Kansen liggen in middeldure huursector

ABN AMRO verwacht voor 2012 3,5% krimp

Branchebeschrijving De woningbouw is de grootste deelsector binnen de bouw en neemt

woningbouwproductie en meer dan 20% betreft onderhoud aan

meer dan 40% van de totale bouwproductie voor haar rekening.

woningen. Brancheverenigingen binnen de bouw zijn onder meer

Binnen de woningbouw bedraagt nieuwbouw bijna 50% van het

Bouwend Nederland en de Aannemersfederatie Nederland Bouw en

totaal. Herstel- en verbouwproductie is goed voor bijna 30% van de

Infra.

Trends en ontwikkelingen Na twee jaar van krimp nam de woningbouwproductie in 2011 met 4%

tweede helft van 2011 zakte de woningbouw in. Dalende huizenprijzen,

toe. De nieuwbouw van woningen steeg in 2011 tot 57.703. Deze stij-

de discussie over de hypotheekrenteaftrek, strengere hypotheeknor-

ging was het gevolg van iets verbeterde economische omstandigheden

men, verlaging van de leencapaciteit en de Europese schuldencrisis

en de milde winter. Hierdoor kreeg de woningbouw in het eerste half-

maken potentiële kopers terughoudend. Door al deze problemen is het

jaar van 2011 een impuls. Het aantal opgeleverde woningen steeg in

aantal verkochte nieuwbouwwoningen in 2011 aanzienlijk gedaald. Wel

deze periode dan ook met circa 10%. Een tweede impuls voor de

zien we de vraag naar duurzame, energiezuinige woningen toenemen.

woningbouw was de tijdelijke btw-verlaging voor onderhoud aan en

Dit wordt in de hand gewerkt door steeds hogere energierekeningen en

verbouw van woningen, die in oktober 2011 afliep. Deze overheids-

strengere bouwnormen. De hogere initiële investering van een duurza-

stimulering stimuleerde de verbouwproductie en, in mindere mate, de

me nieuwbouwwoning valt weg tegen de lagere vaste woonlasten ge-

onderhoudsproductie. De omzet van kleinere bouwbedrijven, die hoofd-

durende de levenscyclus van de woning. Verder bieden woningbouwers

zakelijk actief zijn in de woningbouw, nam dan ook sterk toe. In de

steeds meer opties aan om nieuwbouwwoningen te individualiseren.

Onze visie Omdat er door projectontwikkelaars en ontwikkelende bouwers in 2011

concept heeft weliswaar te lijden gehad onder de crisis op de woning-

aanzienlijk minder nieuwbouwwoningen zijn verkocht, zullen zij de ko-

markt, maar we verwachten dat op de middellange termijn het aandeel

mende jaren minder koopwoningen bouwen. Woningcorporaties zullen

van particuliere opdrachtgevers zal toenemen. Door de problemen op de

waarschijnlijk ook minder nieuwbouwwoningen bouwen. Zij financieren

koopmarkt neemt de vraag naar middeldure huurwoningen toe. Onroe-

hun nieuwbouwactiviteiten met de verkoop van huurwoningen, maar

rendgoedbeleggers zouden hier op in kunnen spelen door voor deze

hebben eveneens grote moeite om hun woningen verkocht te krijgen.

doelgroep meer nieuwbouwwoningen te bouwen. Woningbouwers

ABN AMRO is positiever over particuliere opdrachtgevers. Potentiële

kunnen zich onderscheiden door hun bouwproces zo in te richten dat

kopers worden steeds mondiger en willen een op maat gemaakte

woningen binnen de afgesproken tijd, binnen budget en zonder fouten

nieuwbouwwoning. Het particuliere opdrachtgeverschap geeft hier

worden opgeleverd. Verder zullen woningbouwers nog meer moeten

ruimte aan. Steeds meer gemeenten raken gecharmeerd van het parti-

inspelen op de steeds mondigere klant door meer keuzemogelijkheden

culiere opdrachtgeverschap en de kleurrijke wijken die het oplevert. Dit

en meer betrokkenheid bij het bouwproces aan te bieden.

Kerngegevens

Websites

Aantal afgegeven vergunningen: 55.804

Prijsindex verkoopprijzen: -2,3%

Aantal gereedgekomen woningen: 57.703

Woningbouwproductie: EUR 23,6 mrd

Aantal transacties bestaande woningmarkt:

Bouwkosten nieuwbouwwoningen: +0,6%

120.739

ABN AMRO productieverwachting 2012: -3,5%

www.bouwendnederland.nl www.cobouw.nl www.eib.nl www.swk.nl

woningbouw

Orderportefeuille woningbouw iets toegenomen ▶▶ Nadat de orderportefeuille van woningbouwers in reactie op de

Bron: EIB

10

kredietcrisis sterk kromp, schommelt deze sinds medio 2009 9

tussen de 6,0 en 6,6 maanden werk. ▶▶ Begin 2011 nam de orderportefeuille toe, als gevolg van de

8

verbeterde economische vooruitzichten. weer, door de onrust rond de Europese schuldencrisis en de crisis op de woningmarkt.

7

Maanden productie

▶▶ In de tweede helft van 2011 daalde de orderportefeuille echter

6

5 2008

2009

2010

2011

2012

Aantal bouwvergunningen verder gedaald ▶▶ In de eerste helft van 2011 waren de economische omstandig-

Bron: CBS 100.000

heden verbeterd. Hierdoor nam het aantal verleende bouwvergunningen met 6% toe. ▶▶ In het tweede halfjaar sloeg het sentiment echter om en daalde de vergunningverlening sterk. Hierdoor kromp het aantal verleende vergunningen over heel 2011 met 9%. ▶▶ De krimp was het grootst bij de overheid en woningcorporaties, die

80.000

60.000

40.000

20.000

door bezuinigingen en liquiditeitstekorten genoodzaakt waren

0 2007

minder te bouwen.

2008

2009

Bouwers voor de markt

2010

2011

Overheid en woningcorporaties

Andere particuliere opdrachtgevers

Woningbouwproductie krimpt weer


▶▶ In 2011 herstelde de woningbouwproductie, na twee jaar krimp,

10%

en nam met 4% toe. onderhoudsproductie werden gestuwd door het tijdelijk verlaagde btw-tarief voor verbouw en onderhoud aan woningen. ▶▶ In 2012 daalt de woningbouwproductie door de crisis op de woningmarkt en de economische tegenwind. Voor 2013 wordt een klein herstel verwacht, mits de economie weer aantrekt.

5% Groei (j-o-j)

▶▶ De nieuwbouw profiteerde van de milde winter. De verbouw- en

0% -5%

-10% -15% -20% 2009 Nieuwbouw

2010

2011r

Herstel, verbouw en onderhoud

2012v

Gereedgekomen woningen iets gestegen ▶▶ Het aantal opgeleverde woningen steeg in 2011 met 3% tot

2013v

Totaal

Bron: CBS 100.000

57.703. Meer dan 60% van de opleveringen betrof koopwoningen. ▶▶ Door de lage woningbouwproductie van de afgelopen jaren neemt het woningtekort verder toe. ▶▶ Rekening houdend met sloop en de toename van het aantal

80.000

60.000

40.000

huishoudens, verwacht ABN AMRO dat er de komende jaren circa 75.000 woningen per jaar gebouwd moeten worden om aan de vraag te kunnen voldoen.

20.000

0 2007 Koopwoningen

2008 Huurwoningen

2009

2010

2011

29

30

leeswijzer

Deze leeswijzer geeft u inzicht in de opbouw van de brancheanalyses en geeft bovendien een verklaring van enkele veel gebruikte termen.

De tweede pagina van de brancheanalyse

De brancheanalyses bestaan uit twee volledige pagina’s. Op de

Op de tweede pagina van de brancheanalyse staan vier

eerste pagina staan achtereenvolgens de volgende onderdelen:

verschillende figuren. In de balk boven de figuren staat de titel van de figuur in het betreffende blok, inclusief een bronvermelding. In

De eerste pagina van de brancheanalyse

veel gevallen heeft ABN AMRO Sector Research eigen bewerkingen en ramingen gemaakt met behulp van de gegevens van de genoemde dataleverancier. Indien een dergelijke bewerking heeft plaatsgevonden, dan staat dit vermeld in de balk.

▶▶ Drie bullets

De figuren op pagina 2 hebben betrekking op economische

De drie bullets bovenaan de pagina geven de kern van de analyse

ontwikkelingen. Onderwerpen die hier onder andere kunnen

weer. In drie korte zinnen wordt een kernachtige samenvatting

worden behandeld zijn: omzetontwikkeling, kostenontwikkeling,

van de brancheanalyse weergegeven.

exploitatiebeeld, exportontwikkeling, aantal bedrijven, werkgelegenheid, marktaandelen, en dergelijke.

▶▶ Het blok ‘Branchebeschrijving’ Het blok ‘Branchebeschrijving’ geeft een beknopte omschrijving en definitie van de branche. De belangrijkste karakteristieken van de branche worden hierin beschreven.

Waar staan de letters ‘r’ en ‘v’ voor in de figuren?

▶▶ Het blok ‘Trends en ontwikkelingen’

In de figuren treft u regelmatig een letter ‘r’ of ‘v’ achter het

Het blok ‘Trends en ontwikkelingen’ gaat in op de huidige

jaartal aan. In deze gevallen staat de ‘r’ voor een raming (op basis

ontwikkelingen in de branche. De tijdspanne van dit blok ligt in

van beschikbare gegevens t/m bijvoorbeeld november 2011 is een

veel gevallen tussen maart 2011 en maart 2012. In dit blok wordt

inschatting gemaakt voor de rest van het jaar). De ‘v’ staat voor

in sommige gevallen ook enkele jaren teruggekeken om de

voorspelling en betreft de verwachting van de betreffende sector

huidige ontwikkelingen en trends beter te kunnen begrijpen.

econoom van ABN AMRO Sector Research.

▶▶ Het blok ‘Onze visie’ Het blok ‘Onze visie’ geeft de visie over de branche weer van de sector economen van ABN AMRO Sector Research. De analyse heeft betrekking op het huidige jaar (2012) en in sommige gevallen het komende jaar (2013). ▶▶ Het blok ‘Kerngegevens’ Het blok ‘Kerngegevens’ geeft een overzicht van de meest relevante (economische) indicatoren die kenmerkend zijn voor de branche. De gegevens hebben betrekking op 2011, tenzij anders vermeld. Bij het zoeken naar de gegevens voor dit blok is gebruik gemaakt van een veelheid van bronnen. Er is vooral gebruik gemaakt van de gegevens van het CBS, maar tevens zijn andere bronnen geraadpleegd, zoals brancheorganisaties, onderzoeken adviesbureaus, kranten, tijdschriften, internet en overheidsinstanties (waaronder producten bedrijfschappen, ministeries).

leeswijzer

Veel gebruikte termen, inclusief definities Tot slot van deze leeswijzer een opsomming van enkele veel gebruikte termen in deze publicatie, inclusief de definitie volgens ABN AMRO. ▶▶ Definitie ZZP ZZP staat voor ‘Zelfstandigen Zonder Personeel’. Ondernemers die geen personeel in dienst hebben. Het begrip verwijst ook naar de term ‘freelancer’. ▶▶ Definitie MKB MKB staat voor Midden- en KleinBedrijf. In deze publicatie hanteren we als definitie voor MKB de volgende veel gebruikte tabel: Categorie onderneming

Werknemers

Jaaromzet

of jaarlijks

balanstotaal middelgroot

< 250

≤ € 50 mln.

≤ € 43 mln.

klein

< 50

≤ € 10 mln.

≤ € 10 mln.

micro

< 10

≤ € 2 mln.

≤ € 2 mln.

▶▶ Definitie FTE FTE staat voor ‘full-time-equivalent’. Eén fte staat voor een volledige werkweek van 38 uur. ▶▶ Definitie BBP Bruto Binnenlands Product is de totale waarde van alle in een land geproduceerde goederen en diensten in een bepaalde periode.

31

32

colofon

De Visie Op Bouw en Vastgoed is een uitgave van ABN AMRO. Het rapport is geschreven door ABN AMRO Sector Research op verzoek van ABN AMRO Sector Advisory.

Disclaimer De in deze publicatie neergelegde opvattingen zijn gebaseerd op door ABN AMRO betrouwbaar geachte gegevens en informatie, die op zorgvuldige wijze in onze analyses en prognoses zijn verwerkt. Noch ABN AMRO, noch functionarissen van de bank kunnen aansprakelijk

Sectoranalyse Otto Schell ([email protected]) Senior Sector Econoom ABN AMRO Sector Research

worden gesteld voor in deze publicatie eventueel aanwezige onjuistheden. De weergegeven opvattingen en prognoses houden niet meer in dan onze eigen visie en kunnen zonder nadere aankondiging worden gewijzigd. © ABN AMRO, mei 2012

Macro economische analyse Nico Klene ([email protected]) Senior Econoom ABN AMRO Economisch Bureau

Interview Joep Auwerda Journalist/tekstschrijver

Fotografie interview Ron Offermans

Commercieel contact Annemijn Fokkelman (020-3835132) Sector Banker Bouw en Vastgoed ABN AMRO Sector Advisory

Distributie Website: www.abnamro.nl/bouwenvastgoed Telefoon: 0900-0024 (e 0,10 per minuut)

Deze publicatie is alleen bedoeld voor eigen gebruik. Het gebruik van tekstdelen en/of cijfers is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. Verveelvoudiging en/of openbaarmaking van deze publicatie is niet toegestaan, behalve indien hiervoor schriftelijk toestemming is gekregen van ABN AMRO. Teksten zijn afgesloten op 27 april 2012.

AA 6586 G © 05-12

0900 - 0024 (E 0,10 per minuut) abnamro.nl/sectoren

visie op bouw en vastgoed

Recommend Documents