Visie op Bouw en Vastgoed. Sectorupdate 2010

Visie op Bouw en Vastgoed

Sectorupdate 2010

Visie op Bouw en Vastgoed Voorwoord

Veel sectoren nu door het dal heen In deze publicatie brengen we u graag op de hoogte van de huidige trends en ontwikkelingen en geven wij onze visie op uw sector. Als ondernemer kunt u zich spiegelen aan de trends en branchecijfers, kijken hoe het met de branche van uw toeleveranciers is gesteld en zien wat de verwachtingen zijn van ABN AMRO over uw eigen branche. In de loop van 2010 en 2011 zullen meer en meer branches het economische dal passeren en weer groei laten zien. Dat geldt op dit moment al voor veel exporterende ondernemingen die profiteren van de aantrekkende wereldhandel (zoals de industrie). In het kielzog daarvan zullen meerdere sectoren herstel laten zien (zoals transport). Hoewel in Europa het herstelproces minder snel verloopt dan in Azië en de VS, is de ondernemingsstemming in veel economische sectoren in Nederland al flink aan het verbeteren. Dit neemt niet weg dat een aantal sectoren het ook het komend jaar nog lastig gaat krijgen. Zo zal de bouwsector helaas nog worden geconfronteerd met afnemende omzetten in 2010. In deze Visie op Bouw en Vastgoed is ook een gesprek opgenomen tussen de heer Bodewes, voorzitter van de NEPROM en Erik Steinmaier, Sector Banker Bouw en Vastgoed van ABN AMRO. Zij geven u ter inspiratie voor uw eigen bedrijfsvoering praktijk gerichte verhalen. Hoe bedrijven uit de sector de neergang van de economie hebben overleefd, wat hun toekomstvisie is en hoe de ontwikkelingen in de afgelopen jaren hun sector hebben veranderd. Hopelijk stimuleert deze publicatie u om met ABN AMRO en uw collega ondernemers van gedachten te wisselen over de uitdagingen voor uw bedrijf en uw sector in Nederland. Wij denken graag met u mee en zijn u graag van dienst. Namens alle collega’s van ABN AMRO wens ik u en uw bedrijf alle succes toe! Vriendelijke groeten, Joop Wijn Lid Raad van Bestuur ABN AMRO

Visie op sectoren 2010


Visie op Nederland

4

Interview met Wienke Bodewes

6

Architecten- en ingenieursbureaus

10

Beleggers in onroerend goed

12

Bouwmaterialenindustrie

14

Burgerlijke en Utiliteitsbouw

16

Grond-, water- en wegenbouw

18

Houtindustrie

20

Installatiebedrijven

22

Makelaars onroerend goed

24

Projectontwikkeling

26

Schilders en glaszetters

28

Leeswijzer

30


Visie op Bouw en Vastgoed Visie op Nederland

Verder herstel Nederlandse economie Afgelopen zomer krabbelde de economie overeind uit een diepe recessie. Maar in het laatste kwartaal van 2009 halveerde de groei al weer ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Volgens voorlopende indicatoren trekt de groei echter opnieuw aan. Midden vorig jaar liet de economie de recessie achter zich, die vier kwartalen had geduurd. Het BBP groeide in de zomer met een ½% ten opzichte van het voorgaande kwartaal. In het slot-kwartaal viel de groei echter terug naar ¼%. Deze vertraging werd veroorzaakt door een geringere stijging van de overheidsconsumptie, een stevige daling van de investeringen en een kleinere bijdrage van de netto-uitvoer (het positieve groeiverschil tussen uitvoer en invoer slonk). Doordat de afname van de voorraden fors kleiner uitviel dan in het derde kwartaal bleef de BBP-groei toch in de plus.

BBP-groei trekt verder aan volgens PMI 6

65

4

60

2

55

0

50

-2

45

-4

40

-6

00

01

02

03

04

05

06

07

BBP (% j-o-j; l.a.)

08

09

10

35

PMI (r.a.)

Bron: Thomson Financial, Markit NEVI

Recente cijfers wijzen echter níet op een verdere vertraging van de groei. De industriële productie had in oktober en december een daling laten zien (maand-op-maand), maar in januarifebruari steeg de productie weer per saldo duidelijk, net als in veel andere eurozonelanden. Verder laat de wereldhandel een duidelijk opgaande lijn zien, waar onze uitvoer van profiteert. In januari liep de groei van het uitvoervolume ten opzichte van de overeenkomstige maand van 2009 op tot ruim 11%. Dat neemt niet weg dat het februari-niveau nog altijd duidelijk lager was dan dat vóór het begin van de crisis in het najaar van 2008. Voorlopende indicatoren wijzen op meer groei in de nabije toekomst. We geven enkele cijfers: het producentenvertrouwen in de industrie is verder opgelopen, vooral in maart. De inkoopmanagersindex (PMI) van de industrie ligt al enkele maanden ruim boven de 50 (maart: 57,8), wat duidt op meer groei. (‘50’ markeert de omslag van krimp naar groei.) De deelindex ‘nieuwe orders’ en de deelindex ‘nieuwe uitvoerorders’ liggen zelfs duidelijk boven de 60. Dat belooft veel goeds voor een aanhoudend herstel van de uitvoer. Meestal is het de uitvoer die het herstel in ons land in gang zet. Uit andere enquêtes (CBS, Europese Cie) komt ook naar voren dat men in de industrie beter te spreken is over de orderportefeuilles. Verder zijn ook de geleidelijk verbeterende verwachtingen ten aanzien van de werkgelegenheid en de verkoopprijzen een teken dat het met de industrie beter gaat. Deze sector is sterk afhankelijk van de buitenlandse handel. De betere stemming rond de uitvoervooruitzichten heeft mogelijk ook te maken met de waardedaling van de euro in de voorbije maanden. 4



Uitvoer stijgt verder 170

70

160

60

150 50 140 40

130

120

30 07

08

09

10 PMI exportorders (index; r.a.)

Uitvoervolume goederen (index; lhs)

Bron: CBS, Markit NEVI

Binnenlandse bestedingen komen later op gang De particuliere consumptie blijft nog duidelijk achter. In het laatste kwartaal van 2009 werd al weer de vierde k-o-k-daling op rij genoteerd. Jaar-op-jaar daalde de consumptie in dat kwartaal met ruim 2½%. Maar in januari nam de krimp flink af naar minder dan 1% j-o-j. Deze verbetering deed zich voor bij diverse goederencategorieën, óók bij duurzame goederen. De tijd zal leren of het verwachte consumptieherstel nu is ingezet. De particuliere consumptie kan dit jaar weer gaan stijgen ondanks lagere loonstijgingen en een verder oplopende werkloosheid, die het totale beschikbaar inkomen van werknemers doet afnemen. Daar staat tegenover dat het totale beschikbaar inkomen van uitkeringstrekkers toeneemt, terwijl het winstinkomen waarschijnlijk sterk stijgt. Verder gaat het consumentenvertrouwen langzaam omhoog (met even een onderbreking in februari). Waargenomen patronen in het verleden suggereren dat de inmiddels gerealiseerde jaar-op-jaar-verbetering van de koopbereidheid binnenkort zou kunnen worden gevolgd door een jaar-op-jaar-stijging van de consumptieve bestedingen. De investeringen zullen als laatste bijdragen aan het herstel. De bezettingsgraad in de industrie is nog altijd heel laag, ondanks enige stijging vanuit het diepe dal in het voorjaar van 2009. Gewoonlijk duurt het een jaar of meer voordat de investeringen in ons land weer aantrekken. Deze keer zou het anders kunnen lopen. Wellicht dat bedrijven eerder dan verwacht weer gaan investeren omdat ze teveel hebben gesneden in hun investeringen vanwege de alarmerende economische vooruitzichten waarvan een jaar geleden sprake was. Samengevat denken we dat de economie dit jaar 1¼% à 2% zal groeien. In 2011 valt de groei mogelijk weer iets terug, voornamelijk als gevolg van maatregelen van de overheid om haar forse financieringstekort terug te dringen.

Inflatie blijft laag in 2010 De inflatie lag in het eerste kwartaal gemiddeld net onder 1%. In de tweede helft van 2009 was de inflatie duidelijk opgelopen als gevolg van basiseffecten: het neerwaartse effect op de inflatie van de sterke daling van de olieprijzen in de tweede helft van 2008 is twaalf maanden later uit de inflatiecijfers weggevallen. In de komende maanden zal er geen sprake meer zijn van noemenswaardige basiseffecten. Door de forse onderbezetting in de economie kan de inflatie in de eerstkomende maanden in de buurt van de 1% blijven. Die onderbezetting zal ook in het tweede halfjaar de prijsstijgingen drukken. Maar doordat het effect van de forse verlaging van de energietarieven vorig jaar zomer in juli a.s. zal wegvallen uit het inflatiecijfer, zal dat weer (meer) boven de 1% uitkomen. De inflatie blijft niettemin laag – waarschijnlijk ook in 2011. 5


Visie op Bouw en Vastgoed Interview

Wienke Bodewes, voorzitter van de NEPROM en Erik Steinmaier, sector banker Bouw en Vastgoed ABN AMRO

‘Scherpe kopergerichtheid is een verrijking voor het vak’ Wienke Bodewes kent de bouwen vastgoedwereld als weinig anderen. Hij is algemeen directeur van Amvest, een ontwikkelaar en belegger gevestigd in Amsterdam. Sinds december 2009 is hij voorzitter van de NEPROM, de vereniging van Nederlandse projectontwikkelaars. Natuurlijk is ook Bodewes geschrokken van de ramp die de bouw en de vastgoedsector heeft getroffen. En toch denkt hij dat de ongekende snelheid en diepte van de terugval niet alléén door de crisis kan worden verklaard; de woningmarkt was ook vóór de crisis al ongezond. Bodewes: “In een redelijk sterke woningmarkt zouden de stabilisatoren beter hebben gewerkt.” Erik Steinmaier, sector banker Bouw en Vastgoed bij ABN AMRO: “De snelheid van de terugval is inderdaad enorm. Ik weet goed dat er in de zomer van 2008 nog niet zo veel aan de hand was. Althans, er werd geroepen dat het vooral een Amerikaans fenomeen was dat ons niet allemaal zou gaan raken. Een half jaar later was de bom al ingeslagen. Wat mij ook is opgevallen, is het enorme schrikeffect. De consument heeft minder vertrouwen in de toekomst, heeft twijfels over de waarde van de eigen woning. Daardoor zal er niet snel verhuisd worden.”

‘Vóór de crisis was er al stagnatie’

Steinmaier: “En het klopt dat er vóór de crisis ook al het een en ander speelde. De verkoopportefeuille onverkocht van projectontwikkelaars groeide al jaren achtereen. De aansluiting van de nieuwbouwwoningen op de vraag van de consument is de laatste tien jaar niet verbeterd. Eerder andersom.”

6



Kleine kavels Bodewes bevestigt dit: “Voor de crisis was er inderdaad al stagnatie. Het aantal transacties nam af. Zowel in de bestaande woningen als in de nieuwbouw. Er waren veel meer ontbindingen. Dat betekent dat banken op dat moment al strenger waren in hun kredietbeoordeling. Kort daarvoor hadden banken afgesproken zich aan de toetsingsrichtlijn te houden. Dat had niks met de crisis te maken. De stagnatie kwam vooral doordat het kwaliteitsverschil tussen de nieuwbouw en de bestaande bouw kleiner was geworden.” Bodewes: “Tien, vijftien jaar geleden werden in Almere 24 woningen per hectare neergezet. Het was misschien wat suffere bouw, maar die huizen werden nog enigszins ruim neergezet. Een oprijlaan, een ventweg, een stukje groen. En heel langzaam heeft men die dichtheden laten toenemen. De architectuur mag de laatste jaren dan steeds spectaculairder zijn, maar uiteindelijk werden de kavels gemiddeld kleiner. De openbare ruimte werd steeds kleiner en vaak minder van kwaliteit. Vlak voor de crisis bouwde men soms wel 40 woningen per hectare. Men vond stedenbouwkundige vormen als parkeren op het binnenterrein, om het even heel oneerbiedig te formuleren. Gewoon omdat er langs de stoep onvoldoende parkeergelegenheid was. Er moet samenhang zijn in de kwaliteit van de stedenbouw, de architectuur en de inrichting van de openbare ruimte. Met name dat laatste aspect was de belangrijkste drijfveer om Platform Openbare Ruimte op te richten.” Bodewes: “Door de ontwikkelingen werd het voor mensen moeilijk om een huis te kopen dat een kwaliteitsprong opleverde: iets groter, een betere tuin, iets frissere architectuur. Als dat er niet in zit, waarom zou je je dan al die moeite getroosten; de financiering, de stress, - mensen bleven zitten. De transitiekosten om van het ene segment in het andere te komen, zijn bijzonder hoog in Nederland. Het is een optelling van feiten. Dat maakt dat mensen niet zo gauw geneigd zijn om hun sleutel in te leveren en door te gaan naar de volgende plek. De woningmarkt zit op slot. ”

Echte klantgerichtheid

‘Scherpe kopergerichtheid vind ik een verrijking voor het vak’

De crisis heeft zijn sector weinig goeds gebracht, zegt Bodewes. Misschien toch één ding: “De eye-opener dat er door de hele crisis heen altijd sprake is gebleven van verkoop. En om welke producten ging het dan? Woningen die heel erg goed aansloten bij de vraag, vooral in de sterke woongebieden. Dat vond ik heel bijzonder. Wij hebben ons in de NEPROM gerealiseerd dat er meer aan de hand is dan alleen de crisis. Blijkbaar zijn er ontwikkelaars die heel goed op de daadwerkelijke vraag hebben gelet. Het gaat erom hoe nauwkeurig je de klantgerichtheid belijd. Doe je dat alleen met de mond of ben je er écht mee bezig?” Bodewes: “Scherpe kopergerichtheid vind ik een verrijking voor het vak. Daar kunnen we veel plezier aan beleven in de toekomst. Ik durf te beweren dat voor de crisis de klantgerichtheid in Zeeland een stuk groter was dan die in Amsterdam. Dat was niet omdat daar betere mensen actief waren, maar gewoon omdat de marktomstandigheden in Zeeland al vóór de crisis afdwongen dat een ontwikkelaar klantgericht werkte. Anders verkocht hij gewoon niets. In Amsterdam was vóór de crisis te weinig aanbod. Klantgerichtheid was niet nodig: je verkocht toch alles wel.”

7



Goede projecten financieren Steinmaier: “Behalve consumenten, vertonen ook de professionele partijen in de sector sinds de crisis een enorme schrikreactie. Partijen kunnen soms behoorlijk huiverig zijn om ergens in te stappen. Dat is niet nodig. ABN AMRO is straks geïntegreerd met Fortis, en we kunnen heel nuchter bekijken of goede projecten en goede portefeuilles gefinancierd kunnen en mogen worden. Er is geen enkele belemmering om daar stappen in te zetten. Wij zijn in de jaren 2007 en 2008 beperkt actief geweest in vastgoedfinancieringen, maar nu vinden we het interessant om anticyclisch te investeren.”

‘Ook professionele partijen vertonen sinds de crisis vaak een schrikreactie’

Bodewes: “Ik zie soms project A waarvan ik denk: ik zou als bank heel voorzichtig zijn, om daar in te stappen. Maar dezelfde ontwikkelaar kan project B in portefeuille hebben, waar ik dan wel weer snel in zou stappen. Dat heeft te maken met je expertise, met je vak goed uitoefenen. Kunnen herkennen wat met een grote mate van zekerheid een succesvol project kan worden. Dat gebeurt nu nog maar heel weinig. De risico’s worden onvoldoende scherp gewogen. En daardoor ontstaat gemakzucht in een slechte markt. Als je alles te risicovol vindt, dan komt er geen enkele aanvraag meer doorheen.”

Kustzone in Almere Bodewes: “Met Amvest hebben we een aantal projecten afgeblazen vanwege de crisis, maar één project dat we hebben doorgezet, kunnen we toch met recht anticyclisch noemen. In maart hebben we met de gemeente Almere afspraken gemaakt over de grootschalige gebiedsontwikkeling van de Kustzone in het nieuwe stadsdeel Almere Poort. Dat we daar brood in zien, heeft te maken met waar ik het in het begin van het gesprek over had. Mensen die hier straks naartoe verhuizen, kunnen een kwaliteitsprong maken. We gaan voor dit project kunstmatige duinen aanleggen, waardoor veel nieuwe bewoners prachtige zichtlijnen hebben naar het water. Er komt een strand en een duingebied van formaat, op de rand van polder en water. Hier zijn de stedenbouwkundige opzet, het landschap, de architectuur en de openbare ruimte volledig samenhangend.”

Financieren van duurzaam vastgoed Steinmaier: “Andere projecten die kunnen scoren, hebben te maken met duurzaamheid. De mogelijkheden van groenfinanciering in de vastgoedwereld worden mijns inziens nog onvoldoende benut. We kijken naar nieuwe hypotheekvormen voor mensen die een extreem energiezuinige woning kopen.” Bodewes: “Op die manier aan kopergerichtheid doen, is een goede zaak. Je kunt mensen verlei den een heel energiezuinig en duurzaam gebouwd huis te kopen, als ze daarmee goedkoper uit zijn met hun toekomstige energielasten. Je kunt mensen óók verleiden tot duurzaamheid, door huizen neer te zetten in een ander type stedenbouw. Met meer groen en water, een lagere dichtheid van bebouwing en misschien ook minder infrastructuur. Zulke projecten scoren zeker.” Bodewes: “Ik ben er voorstander van als gemeenten niet louter op het kostenelement letten bij het bepalen welke ontwikkelaar een prijsvraag wint. Nu wordt vaak bij beslissingen door gemeentes een te groot accent gelegd op de kosten, vind ik. En dan wordt goedkoop vaak duurkoop. Daar zijn voorbeelden genoeg van. Natuurlijk moet een project kostenefficiënt zijn. Maar in het contract dat ik met de Almeerse wethouder Adri Duivesteijn afsluit, hebben we ook 8



de kwaliteitsdimensie heel goed vastgelegd. Ik vind dat gemeenten moeten sturen op kosten én op kwaliteit. We moeten ervoor zorgen dat als we straks uit de crisis zijn, we die focus hebben. Zodat we de kopergerichtheid vasthouden. Dan zou de crisis op de lange termijn een positief effect kunnen hebben.”

9


Visie op Bouw en Vastgoed Architecten- en ingenieursbureaus › Slechte vooruitzichten B&U bouw leiden tot moeilijk 2010 voor architectenbureaus › Hoewel de vraag naar ingenieursdiensten is gedaald, was de omzetgroei in 2009 nog positief › Omzet architecten zal in 2010 dalen met 7 tot 9%, omzet ingenieurs zal stijgen met 1 tot 3% Branchebeschrijving Architecten zorgen voor het ontwerp, het bestek en de

installatietechniek, milieutechniek, machinebouw en

begroting van (nieuw)bouwprojecten. Ook zijn zij betrok-

procestechniek. Een gering aantal grote, internationaal

ken bij verbouwingen en restauraties. Ingenieursbureaus

opererende bureaus domineert de ingenieursbranche.

adviseren, ontwerpen, verrichten haalbaarheidsstudies,

Deze ingenieursbureaus hebben qua omzet en aantal werk-

berekenen en begeleiden plannen op terreinen als bouw,

nemers een overheersende positie binnen de branche.

Trends en ontwikkelingen De situatie voor architectenbureaus is in 2009 verder

bureaus zijn de overlevingskansen aanzienlijk groter, vooral

verslechterd. Het aanbod van nieuwe opdrachten is scherp

voor de bureaus met een gediversificeerde orderporte-

gedaald en veel bedrijven hebben noodgedwongen fail-

feuille. Bovendien zijn ingenieursbureaus minder gevoelig

lissement aan moeten vragen. De overgebleven bedrijven

voor conjuncturele ontwikkelingen, aangezien vaak met

ervaren een toenemende druk op de tarieven, doordat het

meerjarige contracten wordt gewerkt. Het aantal opdrachten

werkaanbod is gedaald. De problemen worden veroorzaakt

gerelateerd aan de vastgoedsector is weliswaar terug-

door de scherpe omzetdaling in de B&U-bouw. Vooral in

gelopen, maar in energie-, water- en infrastructuurprojecten

de utiliteitsbouw heeft een sterke productie- én prijsdaling

is het werkaanbod nog redelijk gebleven, ook dankzij de

plaatsgevonden door de ingestorte markt voor kantoren en

investeringen vanuit de overheid. Per saldo is de vraag naar

winkelpanden. Bij aanbestedingen zijn het vooral de grote

ingenieursdiensten gedaald, maar de omzetgroei was over

en middelgrote bureaus die de opdrachten binnenhalen.

2009 nog positief. Door de vraaguitval zijn bedrijven in deze

Kleine en startende bureaus kunnen in veel gevallen niet

branche in een vroeg stadium overgegaan tot saneringen en

voldoen aan de omzet- en ervaringseisen. Voor ingenieurs-

herstructureringen om de kosten te reduceren.

Onze visie De uitgangspositie voor architectenbureaus is voor

2009 (succesvolle) kostenreductieprogramma’s hebben

2010 niet gunstig en de branche krijgt het hierdoor nog

doorgevoerd zullen sterker de postcrisisperiode ingaan.

moeilijk. Bedrijven in deze branche hebben relatief

Daarnaast neemt de vraag rondom waterprojecten (zoals

weinig reserves en krijgen in het huidige economische

overstromingsbeveiliging en waterwinning) toe en hebben

klimaat financiële problemen. Veel is afhankelijk van

veel bedrijven expertise opgebouwd in dit segment. Bij

de B&U-bouw. In 2010 zal de productie van zowel

ingenieursbureaus zal de consolidatie in 2010 hoog op de

woningen als bedrijfspanden dalen. Een zwak herstel

agenda staan. Dankzij de crisis liggen de overnameprijzen

van de economie en onzekerheid in de markt heeft

nu laag en zullen de bureaus met voldoende reserves

een drukkend effect op de vraag naar nieuwbouw. De

(internationale) acquisities van branchegenoten

orderposities in maanden (werkvoorraad) van bureaus

voorbereiden. Omdat ingenieursbureaus - in tegenstelling

zullen hierdoor dalen, waarbij de kleine bureaus relatief

tot architectenbureaus - naast de bouwsector ook

harder worden geraakt dan de grotere bureaus. Per saldo

voldoende actief zijn op minder cyclische markten, gaan

gaan wij voor architectenbureaus uit van een daling

wij uit van een omzetgroei in 2010 tussen 1 en 3%.

in omzet tussen 7 en 9%. De ingenieursbureaus die in

Kerngegevens Omzetgroei architecten: -13,6% Omzetgroei ingenieurs: +0,3%

Websites Aantal architectenbureaus: 3.145 Aantal ingenieursbureaus: 18.775

ABN AMRO omzetverwachting architecten 2010: krimp 7 tot 9% ABN AMRO omzetverwachting ingenieurs 2010: groei 1 tot 3%

www.bna.nl www.nlingenieurs.nl www.kiviniria.net www.deingenieur.nl


Visie op Bouw en Vastgoed Architecten- en ingenieursbureaus Omzetontwikkeling architecten- en ingenieursbureaus In 2009 daalde de omzet van architectenbureaus met

16

13,6% ten opzichte van 2008, terwijl de omzet van inge-

12

-8 -12

groei gerealiseerd, maar daarna begon een neergaande

vraaguitval als gevolg van de crisis.

2009-3

2009-4

2009-2

2009-1

2008-4

2008-2

2008-3

2008-1

Architecten- en ingenieursbureaus Architectenbureaus Ingenieursbureaus

Exploitatiebeeld n

2007-4

-20

Ingenieurs kregen ongeveer een jaar later te maken met

2007-2

n

2007-3

-16

trend.

2007-1

In het tweede kwartaal van 2008 werd nog net omzet-

0 -4

2006-4

De problemen bij architecten deden zich al vroeg voor.

2006-3

n

4

2006-2

0,3%.

8

2006-1

nieursbureaus in dezelfde periode juist licht steeg met

groei in % (j.o.j.)

n

Bron: CBS

Bron: CBS, ABN AMRO Sector Research

Door het afnemende werkaanbod en de marktomstandigheden staan de tarieven en marges onder druk. Dit geldt vooral voor architectenbureaus.

n

Voor de reductie van kosten snijden bureaus als eerste

Kosten van de omzet 49%

in de flexibele schil. Tijdelijke arbeidscontracten werden opgezegd en pas daarna werd in het vaste personeels-

Bedrijfsresultaat 9%

bestand gesneden. Ook 2010 zal voor beide beroeps-

Arbeidskosten 39%

groepen in het teken van saneringen staan.

Afschrijvingen 3%

Bouwsom nieuwe opdrachten architecten

n

De ontwikkeling van het aantal nieuwe opdrachten voor

140

architecten vormt een belangrijke indicator voor de

120

bouwproductie.

100

Zowel in de woning- als utiliteitsbouw is de bouwsom

80

voor nieuwe opdrachten sinds het eerste kwartaal van

60

2007 aan het dalen. De bouwsom geeft de totale kosten weer van nieuwe opdrachten in de B&U-bouw. n

Voor 2010 verwacht ABN AMRO geen significante ver-

index (2007=100)

n

Bron: CBS

40 20 0 2007-1

betering in het aantal opdrachten, ondanks de crisis- en

2007-3

herstelwet.

Volumemutaties bouw n

n

18%

dan werd verwacht. Er zijn meer, maar goedkopere

14%

In 2009 daalde de utiliteitsnieuwbouw met bijna 10%. In 2010 zet deze daling versneld door. Vooral de marktsector wordt geraakt. De publieke sector heeft het veel

n

2009-3

6% 2% -2% -6% -10% -14%

De nieuwbouw van woningen en kantoren neemt

-18%

verbouwingen in utiliteitsbouw stabiliseert.

2009-1

10%

minder moeilijk. verder af in 2010, terwijl het aantal restauraties en

2008-3

Bron: CBS, EIB, ABN AMRO Sector Research

De nieuwbouw van woningen is in 2009 minder gedaald woningen gebouwd. Hierdoor nam de totale waarde af.

2008-1

Woningen Utiliteitsgebouwen

-22%

2006

2007

2008

2009r

2010v

bouw totaal woningbouw nieuwbouw utiliteitsbouw nieuwbouw woningbouw herstel en verbouw utiliteitsbouw herstel en verbouw


Visie op Bouw en Vastgoed Beleggers in onroerend goed › Duurzaam vastgoed meer in trek bij eindgebruikers › Beleggers deleveragen en keren terug naar vertrouwde markten › Langetermijntrends zorgen voor grote veranderingen op alle deelmarkten Branchebeschrijving Beleggers in onroerend goed zijn vooral actief op de

de beleggingen kennen een lange termijn horizon. Het

woningmarkt en de commercieel onroerend goed markt.

beleggingsrendement bestaat uit twee componenten:

Hun kernactiviteiten zijn het direct beleggen in vastgoed

direct rendement (huurinkomsten minus exploitatiekosten)

en het exploiteren ervan. Het aan- en verkopen van

en de waardeontwikkeling van het vastgoed.

vastgoed is ook onderdeel van de bedrijfsvoering, maar

Trends en ontwikkelingen De vraag op de woningmarkt verandert doordat er steeds

van grote nationale en internationale retailketens, al is dit

meer kleinere huishoudens komen door vergrijzing en

door de economische crisis wel verminderd. De leegstand

toenemende individualisatie. Hierdoor stijgt de vraag naar

in hoofdwinkelstraten is laag gebleven. De leegstand op

relatief kleinere woningen. Onzeker is of hierdoor de vraag

secundaire locaties neemt echter wel toe en is hardnekkig.

naar huur- of koopwoningen toeneemt. De situatie op de

Op deze locaties daalt de huurprijs dan ook. Het aanbod

kantorenmarkt is zorgwekkend. Enerzijds is er minder

op de bedrijfsruimtemarkt sluit niet aan bij de vraag van

vraag, doordat het aantal kantoorbanen niet meer toe-

eindgebruikers. Leegstaande panden zijn daarom moeilijk

neemt en bedrijven aan het inkrimpen zijn. Anderzijds kent

te verhuren. Ook hier is sprake van een structureel over-

de markt een groot aanbod (6,4 miljoen vierkante meter)

aanbod. De huurkortingen in deze markt nemen dan ook

waarvan de helft structureel leeg staat en niet uit de markt

toe, terwijl de huurprijzen onder druk staan. Er is meer

wordt gehaald. Er is nog geen sprake van huurprijsdalin-

vraag naar duurzaam vastgoed. Eindgebruikers zien

gen, maar de huurkortingen nemen toe. Op de winkelmarkt

duurzame huisvesting steeds vaker als onderscheidend en

is er nog altijd vraag naar locaties in hoofdwinkelstraten

noodzakelijk vanuit MVO perspectief.

Onze visie Vastgoedbeleggers hebben in reactie op de crisis, die

de bevolking, en dus het aantal huishoudens, toe. Er

tot forse afboekingen leidde, hun businessmodel op een

worden echter te weinig woningen gebouwd om deze

paar fronten aangepast. Investeerders brengen meer

huishoudens te kunnen accommoderen. Ook zal het belang

eigen vermogen in om de leverage te verkleinen. Voor

van flexwerken verder toenemen. Kantoorwerkplekken

zwaar gefinancierde beleggers is herfinancieren moeilijker

worden niet 100% bezet en kunnen worden gedeeld. Ook

geworden. Ook keren beleggers terug naar vertrouwde

wordt vaker thuis gewerkt, waardoor het aantal benodigde

markten, zowel geografisch als wat sector betreft.

vierkante meters omlaag kan. Door de opkomst van online

Stabiliteit en gezondere risico-rendementsverhoudingen

retail is het voor ondernemers interessanter geworden

hebben de voorkeur. Als gevolg van de vastgoedfraude,

om virtueel te ondernemen, waardoor op lange termijn

hebben brancheorganisaties gedragscodes ontwikkeld

de fysieke leegstand, vaak op secundaire locaties, op zal

om herhaling te voorkomen. Door de bevolkingskrimp in

lopen. Positief is wel dat de vraag naar logistiek vastgoed

bepaalde gebieden van Nederland, neemt de behoefte

waarschijnlijk toeneemt, doordat de via internet gekochte

aan woningen, maar ook aan winkels, kantoren en

producten vaak aan huis worden bezorgd.

bedrijfsruimten in deze gebieden af. In de randstad neemt

Kerngegevens Aantal bedrijven: 8.960 - waarvan ZZP’ers: 26% - waarvan >50 werkzame personen: 2,0% Aantal werkzame personen: 44.700

Websites Leegstand kantorenmarkt: 13,3% Leegstand winkelmarkt: 5,0% Totaal rendement ROZ/IPD (2009/2008): -0,2%

www.ipd.com www.ivbn.nl www.propertynl.com www.vastgoedmonitor.nl


Visie op Bouw en Vastgoed Beleggers in onroerend goed Beleggingsrendement n

Bron: ROZ/IPD

In 2008 nam het beleggingsrendement af als gevolg van

20%

de kredietcrisis. In 2009 werd het rendement zelfs licht

15%

negatief. n

Op alle deelmarkten was er in 2008 al sprake van een

10%

negatieve waardeontwikkeling, die in 2009 verder ver-

5%

slechterde. n

De daling van het beleggingsrendement in 2008 en 2009

0% 2005

valt nog mee. Ondanks de crisis, heeft het directe rende-

2006

2007

2008

2009

-5%

ment in alle deelmarkten stand weten te houden. Kantoren

Bruto aanvangsrendement n

Het bruto aanvangsrendement is de afgelopen jaren

Winkels

Bedrijfsruimten

Bron: Strabo BV, Jones Lang LaSalle, ABN AMRO Sector Research 10%

behoorlijk gedaald. Investeerders stortten zich op

8%

de Nederlandse markt, omdat de vastgoedprijzen in vergelijking met het buitenland ondergewaardeerd

6%

waren. n

4%

Door het gebrek aan vertrouwen bij grote investeerders, 2%

als gevolg van de crisis, en de forse afboekingen die zij moesten doen op de waarde van hun vastgoed, is het

0%

2005

bruto aanvangsrendement in 2009 weer toegenomen.

Kantoren

2006 Winkels

2007

2009

Bedrijfsruimten

Nieuwe beleggingen n

2008

Bron: Vastgoedmarkt

In 2008 en 2009 werden de vermogens van beleggers

5.000

sterk aangetast, waardoor beleggingen in vastgoed

4.000

sterk afnamen. n

In 2009 lag het aantal transacties lager en was ook de

3.000

omvang van de transacties kleiner. In plaats van hele

2.000

individuele transacties met lokale beleggers. n

Het aandeel van kantoren in het totale investerings-

EUR mln

portefeuilles te verhandelen, gingen partijen over tot 1.000

0 2005

volume is de laatste twee jaar sterk afgenomen.

Kantoren

Gemiddelde huurprijzen n

2006 Winkels

2007

2008

2009

Bedrijfsruimte

Bron: Strabo BV, ABN AMRO Sector Research

De gemiddelde nominale huurprijzen op de kantoren-

300

markt zijn de afgelopen jaren stabiel gebleven en die

250

op de bedrijfsruimtemarkt zijn zelfs toegenomen. Door

200

de crisis worden er echter steeds meer huurkortingen 150

De huurprijzen op de winkelmarkt zijn in 2009 wel

100

afgenomen. In deze markt komen huurkortingen minder vaak voor, omdat kleine retailers minder onderhandelingsmacht hebben.

EUR / m2

n

gegeven, waardoor de werkelijke huurprijs daalt.

50 0

2005 Kantoren

2006 Winkels

2007

2008

2009

Bedrijfsruimten


Visie op Bouw en Vastgoed Bouwmaterialenindustrie › Duurzaamheidsinitiatieven overheid en huursector zijn stimulans voor de branche › Door ketenintegratie concurreert bouwmaterialenindustrie meer met groothandel › Vooruitzichten voor 2010 zijn door sterke daling bouwproductie somber Branchebeschrijving De bouwmaterialenindustrie omvat de productie van onder

Toelevering Bouw) behartigt de gemeenschappelijke

meer cement, (stortklaar) beton, gips, glas (veiligheidsglas

belangen van de industrie op het gebied van de productie

of meerwandig glas), asfalt, baksteen en aardewerk.

en handel in bouwproducten.

Ongeveer een derde van deze bedrijven is actief in de beton- en cementindustrie. De NVTB (Nederlands Verbond

Trends en ontwikkelingen De verschuiving van de bouwproductie, van uitleglocaties

te bevorderen. Het aandeel prefabricage in de bouw blijft

naar het binnenstedelijk gebied, gaat onverminderd door.

onverminderd stijgen. Dit moet bijdragen aan het verkor-

Dit brengt voor leveranciers van bouwmaterialen en bouw-

ten van doorlooptijden en een reductie van de faalkosten.

bedrijven de nodige complicaties met zich mee. Binnenste-

De vraag naar duurzame en energiebesparende bouw-

delijke bouwplaatsen zijn kleiner en moeilijker bereikbaar,

materialen neemt de komende jaren sterk toe, vanwege het

waardoor meer nadruk komt te liggen op het logistieke

voornemen van de Rijksoverheid en de provinciale en locale

proces. Logistieke concepten, zoals containerisatie, bin-

overheden om per 1 januari 2010 duurzaam te gaan inkopen.

nenstedelijke overslagcentra, ’s nachts bevoorraden van de

Daarnaast ontwikkelen de grote bouwbedrijven duurzame

bouwplaats en just-in-time leveringen, worden hierbij veel

woonconcepten, zoals actieve en passieve woningen. De

toegepast. Het vereist wel een nauwe samenwerking tussen

verwachting is dat deze markt de komende jaren sterk zal

bouwbedrijven en leveranciers om het logistieke proces zo

toenemen. Bouwmaterialenfabrikanten investeren nog altijd

goed mogelijk te laten verlopen, zeker nu locale overheden

veel om de uitstoot van broeikasgassen te reduceren en de

venstertijden hanteren om de binnenstedelijke mobiliteit

efficiency van het productieproces te verbeteren.

Onze visie In 2009 daalde de omzet in de bouwmaterialenindustrie

worden door de crisis. Toch verwacht ABN AMRO dat de

sterker dan in de burgerlijke en utiliteitsbouw (B&U). De

omzet van de bouwmaterialenindustrie in 2010 met meer

sterke afbouw van voorraden door de groothandel in

dan 10% afneemt. Ondanks de crisis blijven er kansen op

bouwmaterialen heeft hier aan bijgedragen. In 2010 daalt

het gebied van duurzaamheid. De overheid kwam in 2009

de B&U productie circa 14%. De nieuwbouw wordt het

met een garantieregeling voor consumenten die energie-

hardst geraakt en verliest een vijfde van haar productie.

besparende investeringen willen doen. Daarnaast heeft de

In vergelijking met de nieuwbouw wordt de herstel- en

overheid de ambitie om 500.000 gebouwen energie-

verbouw in de B&U relatief licht geraakt (-6% in 2010). Het

zuiniger te maken. De gemiddelde woning heeft op dit

onderhoud aan gebouwen neemt in 2010 met circa 1% toe.

moment een energielabel D. De Woonbond en AEDES

De grond-, weg- en waterbouw (GWW) wordt nauwelijks

hebben samen de ambitie om dit te verbeteren naar

geraakt door de crisis in de bouw en blijft in 2010 nage-

energielabel B. Dit zal, samen met het duurzame inkoop-

noeg stabiel (-0,5%) dankzij het budgetgedreven karakter

programma van de overheid, de vraag naar duurzame

van dit segment. Bedrijven die zich richten op de onder-

bouwmaterialen een verdere stimulans geven.

houdsmarkt en de GWW zullen dan ook minder geraakt

Kerngegevens

Websites

Aantal bedrijven (1 januari 2009): 1.725 Aantal werkzame personen: 27.000 - waarvan ZZP’ers: 46% Producentenprijzen: 2,0% - waarvan >100 werkzame personen: 3,2% Bouwproductie: EUR 60,1 mrd

www.betonvereniging.nl www.bfbn.nl www.hibin.nl www.nvtb.nl

ABN AMRO omzetverwachting 2010: krimp meer dan 10% Visie op sectoren 2010

Visie op Bouw en Vastgoed Bouwmaterialenindustrie Omzetontwikkeling n

Bron: CBS

Na vijf jaar van onafgebroken groei, waarbij de omzet in

130

de bouwmaterialenindustrie met 25% toenam, keerde

120

eind 2008 het tij door de kredietcrisis. n

In een jaar tijd nam de omzet met 11% af. Dit was het

110

gevolg van sterke voorraadafbouw in de bouwketen, n

Gezien de ongunstige vooruitzichten voor de bouwnijverheid in 2010, zal de omzet in de bouwmaterialenindustrie sterk blijven dalen.

100 index (2005=100)

waardoor de afzet stokte.

90

80 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Exploitatiebeeld n

2008

2009

Bron: CBS

De kosten van de omzet zijn de afgelopen jaren gestegen als gevolg van gestegen grondstofprijzen en een toename van de uitbestedingen.

n

De lonen, salarissen, sociale premies en afschrijvingen


zijn echter de laatste jaren gedaald. Bedrijfsresultaat8%

Afschrijvingen 4%

Loon, salaris en sociale premies 18%

Producentenprijzen n

Bron: CBS

De afzetprijzen van bouwmaterialen stijgen al jaren

120

harder dan de verbruiksprijzen. De verbruiksprijzen

115

omvatten zowel de Nederlandse als de geïmporteerde bouwmaterialen. Dit betekent dat de in Nederland geproduceerde bouwmaterialen, hogere prijzen hebben dan de geïmporteerde bouwmaterialen.

Index (2005=100)

n

110

105

100

95

2005 Afzetprijzen

2006

2007

2008

Verbruiksprijzen

Internationale handel in bouwmaterialen n

In de periode van 2005 tot 2008 nam de negatieve handelsbalans jaar op jaar toe. Dit kwam door een sterke toename van de import, terwijl de export weinig

2009

Bron: CBS 3.000 2.500 2.000

veranderde. In 2009 daalde de import met 17% en de export met

1.500

15%. Hierdoor werd de negatieve handelsbalans 20%

1.000

minder negatief.

x EUR 1 mln

n

500 0 2005 Invoerwaarde

2006

2007

2008

2009

Uitvoerwaarde


Visie op Bouw en Vastgoed Burgerlijke en Utiliteitsbouw › Overheden hebben met hun ruimtelijke beleid grote invloed op bouwmarkt › Duurzaam bouwen en energiezuinige woningen en kantoren staan centraal › ABN AMRO verwacht voor 2010 een omzetdaling in de bouw van meer dan 10%. Branchebeschrijving De burgerlijke en utiliteitsbouw (B&U) bestaat uit

Brancheverenigingen binnen de bouw zijn onder meer

woning - en utiliteitsbouw (kantoren en winkelpanden).

Bouwend Nederland en de Aannemersfederatie Nederland

Ongeveer 40% van alle ondernemingen in de bouw zijn

Bouw en Infra.

in B&U actief en deze branche levert de grootste bijdrage aan de totale werkgelegenheid en omzet in de bouw.

Trends en ontwikkelingen Ondanks de economische crisis, hebben bouwbedrijven in

den zorgt voor een lage investeringsbereidheid bij project-

2009 meer woningen opgeleverd dan in 2008. Vorig jaar is

ontwikkelaars. Van oudsher zet het gebrek aan bouwlocaties

het aantal gereedgekomen woningen met ruim 5% gestegen

een rem op de productie van woningen en bedrijfspanden

naar bijna 83.000. Toch heeft de B&U een lastig jaar achter

in Nederland. De overheid hanteert al enige jaren een

de rug, met over de hele linie een omzetdaling van circa 8%.

beleid van verdichting, waarbij voornamelijk bouw in bin-

Het woningbouwcijfer is deels vertekend door overloop-

nenstedelijke gebieden plaatsvindt. De overheid stimuleert

effecten van vorige jaren. Daarbij komt dat de huizen-

ook duurzaam bouwen. Andere trends zijn het toenemend

prijzen daalden en er relatief meer goedkopere nieuwbouw-

gebruik van prefab onderdelen en uitbesteding van deelop-

woningen werden gebouwd. Bovendien laten de overige

drachten aan onderaannemers. Voor hoofdaannemers wordt

segmenten van de B&U ook duidelijke omzetdalingen zien.

het managen van opdrachten daarom steeds complexer. Tot

In de utiliteitsbouw is zelfs sprake van sterke productie- én

slot neemt de kwaliteit van orderportefeuilles af door het

prijsdalingen, door de ingestorte markt voor kantoren en

hogere risico van uitstel van projecten. En bouwers hebben

winkelpanden. De toegenomen leegstand van bedrijfspan-

te maken met toenemende milieuregels en overheidseisen.

Onze visie In 2010 zal de B&U opnieuw rekening moeten houden

naijlt. Dit zal in 2010 weer een groot aantal faillissementen

met een omzetdaling. De productie van zowel woningen

teweeg brengen in de branche. Bouwers worden ook meer

als bedrijfspanden zal in 2010 sterk dalen. De bouw van

afhankelijk van aanbestedingsprojecten in plaats van eigen

nieuwe woningen leidt onder de onzekerheid bij huizenko-

ontwikkeling. Voor de langere termijn zijn de vooruitzichten

pers over een eventuele beperking van de hypotheekren-

echter goed te noemen. Nederland heeft een structureel

teaftrek en de gevolgen daarvan. Deze onzekerheid in de

tekort aan woningen. Door de veranderende samenleving

markt en een fragiel herstel van de economie hebben een

ontstaat ook vraag naar andere typen woningen dan die

drukkend effect op de vraag naar nieuwbouw. Bij bedrijfs-

beschikbaar zijn in de huidige woningvoorraad. De bouw-

panden zal het opvullen van de leegstand voorlopig nog

branche blijft daarom op termijn uitzicht houden op een

in de aantrekkende vraag kunnen voorzien. Geschat wordt

gezonde vraag uit de markt. Om aan deze productievraag

dat circa 13% van de kantoorpanden begin 2010 leegstaat.

te kunnen voldoen, ligt de uitdaging voornamelijk in het

Dit percentage zal in de loop van 2010 zelfs nog wat verder

beheersen van de steeds complexere organisatie van het

kunnen stijgen. Duidelijk is dat de economische recessie

bouwproces.

weliswaar voorbij is, maar in de bouwbranche nog steeds

Kerngegevens Aantal bedrijven: 38.915 - waarvan ZZP’ers: 75% - waarvan >50 werkzame personen: 1,1%

Websites Aantal werkzame personen: 112.700 B&U productie: EUR 33,8 mrd Bouwkosten nieuwbouwwoningen: 0,3%

www.bouwendnederland.nl www.bouwkennis.nl www.cobouw.nl www.eib.nl


Visie op Bouw en Vastgoed Burgerlijke en Utiliteitsbouw Omzetontwikkeling n

Bron: CBS, ABN AMRO Sector Research 140

Na de vorige recessie van 2002 tot 2003, is de omzet van de bouwsector sterk gestegen. Zowel de nieuwbouw

130

van woningen als de utiliteitsbouw hebben hier aan bijgedragen. n

120

In 2009 is de omzet in de B&U volgens het CBS met ruim 10% gedaald. De segmenten woningbouw en Voor 2010 verwacht ABN AMRO een verdere daling van de omzet.

index (2005=100)

utiliteitsbouw droegen beide bij aan deze omzetdaling.

110

100

90 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Exploitatiebeeld n

2008

2009

Bron: CBS

Het aandeel ‘kosten van de omzet’ (inkoopwaarde) neemt toe door het gebruik van prefab bouwonderdelen en inkoop van diensten van onderaannemers.

n

Hoewel de bouw relatief arbeidsintensief is, zijn Kosten van de omzet 77%

de directe personeelskosten toch relatief laag. De Bedrijfsresultaat 4%

uitbesteding van deelopdrachten valt namelijk onder de

Afschrijvingen 1%

kosten van de omzet. n

Om de arbeidskosten flexibel te houden, werken bouwbedrijven met een harde kern van werknemers die


aangevuld wordt met inhuurkrachten.

Orderportefeuille n

Bron: EIB 10

De gestage toename van de orderportefeuilles in zowel woningbouw als utiliteitsbouw, is medio 2008 abrupt

9

ten einde gekomen. Binnen een jaar zijn de portefeuilles 8

n

Op het hoogtepunt noteerde de totale bouw een orderportefeuille van 9 maanden. Dit betekent dat er voor 9 maanden werk aan opdrachten uitstaat. Begin 2010 noteert dit kengetal rond de 6 maanden.

maanden productie

met ruim een derde gedaald.

7

6

5 2005

2006

2007

2008

2009

2010

Woningbouw B&U Utiliteitsbouw

Burgerlijke en utiliteitsbouwproductie n

n

Tot 2009 hebben alle segmenten in de bouw jaarlijks

15%

een gezonde groei van de productie laten zien. Met

10%

het omslaan van de markt eind 2008 is een moeizame

5%

periode aangebroken voor de bouw.

0%

De meer conjunctuurgevoelige nieuwbouw heeft de meeste klappen gekregen en de productie daalde dan ook twee jaar op rij fors. De herstelmarkt en het onderhoud komen er wat beter vanaf.

n


Een beginnend herstel van de bouwmarkt is pas in de loop van 2011 te verwachten.

-5% -10% -15% -20%

2006 Nieuwbouw

2007 Herstel en verbouw

2008

2009r

2010v

Onderhoud


Visie op Bouw en Vastgoed Grond-, water- en wegenbouw › Overheid belooft aanbestedingseisen te versoepelen › Nieuwe contractvormen brengen meer innovatie maar ook meer ondernemersrisico’s › Door de Crisis- en herstelwet zal de werkloosheid enigszins beperkt blijven Branchebeschrijving De grond-, water- en wegenbouw (GWW) bestaat uit een

bouw, baggerwerk, kust- en oeverwerk en straatwerk. Circa

aantal segmenten, waarvan wegenbouw, grondwerk en

80% van alle ondernemingen in de GWW heeft minder

riolering, civiele betonbouw en kabels en leidingen veruit

dan vijf werkzame personen en slechts een klein deel heeft

de belangrijkste zijn. Zij hebben een gezamenlijk aandeel

meer dan honderd werkzame personen. Daarnaast is er

van bijna 75% in de productie. Overige segmenten zijn rail-

een aantal zelfstandigen zonder personeel (ZZP-ers).

Trends en ontwikkelingen Bijna driekwart van de bouwomzet in de GWW wordt ver-

Deze nieuwe contractvormen hebben wel tot gevolg dat

kregen door middel van openbare, dan wel onderhandse

risico’s steeds meer van opdrachtgever naar de bouwer

aanbestedingen. De aanbestedingseisen worden door het

verschuiven, waardoor het ondernemersrisico toeneemt.

MKB nog altijd als te zwaar beschouwd. De overheid heeft

Vanaf 2010 streeft de overheid ernaar om 100% duurzaam te

onlangs beloofd de aanbestedingseisen voor het MKB te

gaan inkopen. Hierdoor zal het gebruik van duurzame bouw-

versoepelen en kleine opdrachten zo min mogelijk te

materialen de komende jaren een sterke stimulans krijgen.

clusteren. Veel aanbestedingen worden nog gegund op

Ketenintegratie blijft voor middelgrote en grote bouwers

basis van de laagste prijs. In combinatie met een rigide

belangrijk. Acquisitie kan zowel voor- als achterwaarts in de

houding ten aanzien van het indienen van alternatieve

bedrijfskolom nuttig zijn, om zo nieuwe specialismen op

oplossingen, staat dit de innovatie bij aanbestedings-

te bouwen. De ratio achter deze integratie, is het spreiden

trajecten in de weg. Toch verschuift het accent, door steeds

van risico’s door op meer afzetmarkten actief te zijn. Door

complexere projecten, van traditionele naar nieuwe

de vergrijzing in de bouw zal de vraag naar goed geschoold

contractvormen (prestatie, design and construct, life cycle).

personeel, ondanks de slechte vooruitzichten, groot blijven.

Onze visie Ondanks de economische crisis, nam in 2009 de

hiervan. Toch zijn de stijgende overheidsinvesteringen

bouwproductie in de GWW iets toe. De nieuwbouw in

niet voldoende om krimp van de GWW-productie te

de GWW stabiliseerde. De nieuwbouwproductie in de

voorkomen. Een sterke daling van de nieuwbouwproductie

burgerlijke en utiliteitsbouw (B&U) nam af. Daardoor

in de B&U in 2010, betekent dat er minder bouwlocaties

hoefden er minder bouwlocaties geprepareerd te worden

hoeven te worden geprepareerd. Hierdoordaalt ook

en namen in 2009 de werkzaamheden ten behoeve

de nieuwbouwproductie in de GWW. Daarnaast neemt

van lagere overheden en bedrijven af. Maar door een

de onderhoudsproductie af. Lagere overheden missen

sterke toename van geplande overheidsinvesteringen

financiële slagkracht als gevolg van teruglopende

en stimuleringsmaatregelen in het kader van de crisis,

inkomsten uit bouwgrondexploitatie. Dit is ongunstig

bleef de nieuwbouwproductie toch op peil. In 2010 laten

voor het MKB, dat van deze opdrachtgevers afhankelijk

de overheidsinvesteringen nog altijd een sterke toename

is. Positief is dat de Crisis- en herstelwet door de Eerste

zien, zij het iets minder dan in 2009. Dit komt onder andere

Kamer is goedgekeurd, waardoor naar schatting 25.000

door de Spoedwet Wegverbreding en het Aanvullend

manjaren aan werk naar voren gehaald wordt.

Beleidsakkoord. Vooral de grote bedrijven profiteren


Websites Aantal werkzame personen: 85.000 GWW productie: EUR 13,7 mrd Gemiddelde prijsverandering: -3,8%

www.bouwendnederland.nl www.cobouw.nl www.crow.nl www.waterbouwers.nl

ABN AMRO omzetverwachting 2010: krimp 4 tot 6% Visie op sectoren 2010

Visie op Bouw en Vastgoed Grond-, water- en wegenbouw Omzetontwikkeling n


De omzet in de GWW laat sinds 2003, toen de omzet

130

nog met 11% daalde, een onafgebroken groei zien. n

120

Ook tijdens de economische crisis in 2009 realiseerde de GWW, als enige branche binnen de bouw, een positieve

110

omzetontwikkeling met een groei van meer dan 3%. De vooruitzichten zijn minder rooskleurig. Voor 2010 verwacht ABN AMRO dat de omzet in de GWW met enkele procenten afneemt.

100 index (2005=100)

n

90

80 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Exploitatiebeeld n

2008

2009

Bron: CBS

Vergeleken met de B&U, zijn de kosten van de omzet in de GWW lager. Dit komt omdat de GWW meer zelf produceert, terwijl de B&U meer inkoopt.

n

Doordat er meer binnenshuis wordt geproduceerd, zijn Kosten van de omzet 71%

de loonkosten in de GWW relatief hoger dan in de B&U. n


De afschrijvingen zijn in de GWW hoger in vergelijking met de B&U. Dit komt omdat bedrijven in de GWW

Afschrijvingen 3%

meer materieel op de eigen balans hebben. Loon, salaris en sociale premies 20%

Orderportefeuille GWW n

Bron: EIB

De orderportefeuille in de GWW daalde in de periode

8

van juni 2008 tot april 2009 met 18% tot 6 maanden. Dit

7

werd veroorzaakt door een scherpe daling (-23%) van de 6

n

In de periode april tot december 2009 is er sprake van een gematigd herstel in de wegenbouw.

n

De orderportefeuille in de grond- en waterbouw was in vergelijking met die in de wegenbouw zeer goed en zat op hetzelfde niveau als de vorige piek begin 2007.

maanden productie

orders in de wegenbouw.

5

4

3 2005

2006

2007

2008

Bouwproductie GWW n

In 2009 daalde de nieuwbouwproductie in de GWW ten behoeve van lagere overheden en bedrijven. Een sterke toename van investeringen door de overheid kon een daling van de totale nieuwbouwproductie voorkomen.

n

In 2010 zal de nieuwbouwproductie in de GWW wel afnemen, doordat lagere overheden nog minder zullen investeren en de overheidsimpuls iets minder groot zal zijn.

n

In 2010 zal minder onderhoud worden gepleegd, onder andere door bezuinigingen bij lagere overheden.

2009

2010

GWW Wegenbouw Grond- en waterbouw

Bron: CBS, EIB 8%

6%

4%

2%

0%

-2%

2006 Nieuwbouw

2007

2008

2009r

2010v

Onderhoud


Visie op Bouw en Vastgoed Houtindustrie › De omzet zal in 2010 verder dalen met circa 3 tot 5% › De inkoopprijzen voor importhout zullen verder stijgen door tekorten in de markt › FSC-gecertificeerd hout krijgt nieuwe impuls door overheidsmaatregel Branchebeschrijving De houtindustrie omvat voornamelijk timmerbedrijven

verduurzamen. En Nederland kent nog een beperkt aantal

die producten voor de bouw produceren, zoals deuren,

houtzagerijen. Tweederde van de omzet in de houtindustrie

ramen, trappen en kozijnen. Daarnaast zijn er de produ-

wordt gerealiseerd door de timmerindustrie. De branche is

centen van emballagemateriaal, plaatmateriaal en overige

kleinschalig: minder dan 10% van de bedrijven in de hout-

houtproducten (zoals lijsten) en de bedrijven die hout

industrie beschikt over 20 of meer werknemers.

Trends en ontwikkelingen De houtindustrie heeft in 2009 zowel de afzetprijzen als de

momenteel door een diep dal en neemt veel minder hout-

volumes zien dalen. De omzet daalde met circa 15%. De

producten af. De concurrentiedruk zorgde voor problemen

vraag naar hout is sinds 2008 wereldwijd teruggelopen,

in het voorraadbeheer. Veel hout moest door dalende

na een aantal goede jaren met stijgende prijzen en afzet.

houtprijzen, met verlies weer worden verkocht. Vooral de

De handel en industrie in hout en houtproducten is een

grotere bedrijven in de branche, met aanzienlijke opslag,

erg internationaal gerichte markt. Nederland is hierin een

hebben last gehad van dit negatieve voorraadeffect. Veel

netto importeur van hout. Dat betekent dat ondernemers

houtbedrijven hebben dan ook moeten reorganiseren. Het

opereren in een mondiale inkoopmarkt, die sterk aan

terugbrengen van onder meer de bewerkingscapaciteit

veranderingen en prijsbewegingen onderhevig is. Aan de

heeft arbeidsplaatsen gekost. Het aantal faillissementen

afzetkant is er een grote afhankelijkheid van de bouw-

in de branche ligt relatief hoog, maar dit zorgt wel weer

sector, die een groot deel van de productie van de hout-

voor vermindering van de overcapaciteit. Door de slechte

industrie afneemt. De branche is dus in tijden van econo-

marktomstandigheden, stokte de opkomst van duurzaam

mische teruggang vrij kwetsbaar. De bouwsector gaat

geproduceerd hout in 2009.

Onze visie Na een zwaar jaar 2009, kan de houtindustrie dit jaar nog

berekenen in een markt die nog steeds zwak te noemen is.

geen herstel verwachten. De bouwproductie in zowel de

Het gebruik van FSC gecertificeerd hout krijgt een nieuwe

woningbouw als de utiliteitsbouw zal in 2010 een daling

impuls, doordat de overheid overstapt op 100% duurzame

laten zien. ABN AMRO verwacht voor de houtindustrie dit

houtinkoop. Daarnaast krijgt ook de consument meer oog

jaar een gemiddelde omzetdaling van 3 tot 5%. Producen-

voor de MVO-aspecten van hout, zoals het vermijden van

ten van emballagemateriaal en verduurzaamd hout pres-

illegale houtkap en betere arbeidsomstandigheden in

teren hierbij beter dan gemiddeld. Pas vanaf 2011 zal een

de houtindustrie. Voor timmerbedrijven is 2010 nog een

duidelijk branchebreed herstel optreden in de vraag naar

lastig overgangsjaar, waarin kostenefficiëntie centraal zal

hout en houtproducten. Een probleem is dat de houtprijzen

blijven staan. Maar veel bedrijven hebben hun voorraden

op de internationale markt weer aan het stijgen zijn. Door

al afgebouwd en bezuinigingen doorgevoerd. Investeren in

de lage vraag in 2008 en 2009, hebben houtexporteurs de

automatisering en diversificatie zijn op termijn dan nog de

houtkap sterk teruggebracht of zelfs stilgelegd. In sommige

opties om sterker uit de crisis te komen.

houtsoorten bestaan daardoor tekorten. Veel houtondernemers zullen moeite hebben de hogere prijzen door te

Kerngegevens Aantal bedrijven: 1.960 - waarvan ZZP’ers: 42% - waarvan >50 werkzame personen: 4%

Websites Aantal werkzame personen: 17.800 - waarvan in de timmerindustrie: 12.500 Omzet 2008: EUR 2,8 mrd

www.nbvt.nl www.epv.nl www.houtwereld.nl www.vvnh.nl


Visie op Bouw en Vastgoed Houtindustrie Omzetontwikkeling n

Bron: CBS

Na een jarenlange stijging van de omzet, vond eind

130

2008 een kentering plaats. De prijzen en de afzet van

120

hout daalden, waardoor de omzet een tik kreeg. In de eerste helft van 2009 is deze daling versterkt doorgezet.

110

De omzet in de houtindustrie is sterk gerelateerd aan de ontwikkeling van de houtprijzen. Stijgende prijzen hoeven niet altijd gunstig te zijn, omdat timmerfabrieken deze niet altijd volledig kunnen doorberekenen.

100 index (2005=100)

n

90

80 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Exploitatiebeeld n

2008

2009

Bron: CBS

De inkoopwaarde als percentage van de omzet liet voor de crisis een stijgende trend zien, maar is in 2009 gedaald door de lagere inkoopprijzen. In 2010 zal de inkoopwaarde weer toenemen door de stijgende hout-


prijzen. n

Om efficiency-verbeteringen door te voeren, is tijdens


de crisis het aantal arbeidskrachten in de houtindustrie

Afschrijvingen 3%

teruggebracht. Het aandeel van de arbeidskosten in de exploitatie is hierdoor navenant gedaald.


Verbruiks- en afzetprijzen n

Bron: CBS

De houtindustrie stemt continu de afzetprijzen af op

120

de verbruikersprijzen (inkoopprijzen), om zodoende

115

voldoende marge te kunnen behalen. Tot 2006 lukte het meestal wel om stijgingen in verbruiksprijzen door te

110

Vanaf 2006 zijn de verbruikersprijzen veel meer volatiel gebleken. Samen met de hoge concurrentie in de branche, heeft dit ertoe geleid dat het houtbedrijven niet

Index (2005=100)

berekenen aan afnemers. n

105

100

95

altijd lukt om goede afzetprijzen te realiseren.

2005 Afzetprijzen

2006

De houtmarkt is sterk internationaal georiënteerd. Bin-

1.600

nen Europa zijn Zweden en Duitsland de grootste expor-

1.400

teurs van hout. Het Verenigd Koninkrijk en Nederland

1.200

zijn netto importeurs van hout.

1.000 800

Nederland voert het merendeel van zijn houtbehoefte in uit het buitenland. Een deel van deze invoer wordt in bewerkte vorm weer uitgevoerd, maar de meeste import is voor binnenlands gebruik. Zowel de in- als uitvoer is in 2008 en 2009 teruggelopen.

2009

Bron: ABN AMRO Sector Research

600 x EUR 1 mln

n

2008

Verbruiksprijzen

Handel in hout n

2007

400 200 0 2005 Invoerwaarde

2006

2007

2008

2009

Uitvoerwaarde


Visie op Bouw en Vastgoed Installatiebedrijven › Overheidsdoelstellingen voor energiebesparing bieden kansen op de middellange termijn › Marktpotentieel energiebesparing bij huiseigenaren groot, maar onvoldoende ontwikkeld › Op korte termijn slechte vooruitzichten door crisis in de bouw Branchebeschrijving In de installatiebranche zijn vier verschillende

installatiewerk. De installatiebranche is opgedeeld in drie

installatiewerkzaamheden te onderscheiden:

verschillende segmenten: woningbouw, utiliteitsbouw en

elektrotechnisch installatiewerk, centrale verwarmings- en

industrie. Meer dan 50% van de installatiewerkzaamheden

luchtbehandelingswerk, gasfitters-, water-, loodgieters-

heeft betrekking op woningbouw en bijna 25% op de

en sanitairinstallatiewerk en tot slot isolatie- en overig

industrie.

Trends en ontwikkelingen Gebouwen worden met steeds meer en complexere

en innovatieve oplossingen zouden kunnen helpen

installaties uitgerust, waardoor de installatiequote steeds

om ze alsnog over de streep te halen. Er is sprake van

verder toeneemt. De overheidsdoelstellingen om de

toenemende complexiteit van installaties en verschuiving

komende jaren 2% energie per jaar te besparen, in 2020

van puur installatiewerk naar ontwerp, beheer en advies.

30% minder CO2 uit te stoten en om 20% van de energie

Hierdoor is er, voornamelijk bij middelgrote en grote

duurzaam te produceren, levert de installatiebranche

installatiebedrijven, meer vraag naar hoger opgeleid

extra werk op. Er is in dit kader dan ook een toenemende

personeel. Er is een trend merkbaar richting specialisatie

vraag naar Energie Prestatie Adviezen (EPA). Investeringen

in de toepassing van hoogwaardige technologieën, zoals

in energiebesparing en CO2-reductie worden tot nog

duurzame energie, ICT en cleanroomtechnologie. Op het

toe nauwelijks door particulieren gedaan. Ondanks de

gebied van basisinstallaties, zoals HVAC en elektra, vindt

vele subsidies op energiebesparende maatregelen, zijn

juist schaalvergroting plaats. Kleine installateurs richten

huiseigenaren moeilijk over te halen om aanpassingen aan

zich voornamelijk op de kleinschalige woningnieuwbouw

de woning te doen. Additionele voorlichtingscampagnes

en op onderhoud.

Onze visie Installatiebedrijven zijn enigszins laatcyclisch. Zij lopen

dreven sectoren en de onderhoudsmarkt, waardoor de

circa zes maanden achter op de burgerlijke en utiliteits-

concurrentie hier sterk zal toenemen. Het gevolg is dat er

bouw (B&U). In 2009 daalde de omzet in de branche, als

in deze markten een neerwaartse druk op de aanneem-

gevolg van de crisis, met 6,5%. Dit is een fractie minder

som ontstaat. Samenvattend zijn de vooruitzichten voor

dan in de B&U, waar de omzet met 8% afnam. In 2010

2010 allerminst rooskleurig. ABN AMRO verwacht dat de

zal de nieuwbouwproductie in de B&U met 16% dalen.

omzet in de installatiebranche in 2010 met meer dan 10%

Herstel en verbouw worden minder geraakt en dalen naar

afneemt. In 2011 zal de bouwproductie in de B&U haar

verwachting met 6%. Onderhoud is de enige activiteit die

dieptepunt bereiken, waarmee het herstel voor de branche

zich in 2010 aan de crisis in de bouw onttrekt. Hier stijgt

pas komt in 2012. Tot nog toe konden ondernemers snijden

de productie met 1%. Budgetgedreven sectoren in de

in hun relatief grote flexibele schil om kosten te besparen.

utiliteitsnieuwbouw, zoals gezondheids- en welzijnszorg,

Nu daar veelal de bodem is bereikt, zullen zij in eigen vlees

onderwijs en openbaar bestuur, zullen in 2010 ook een

moeten snijden.

lichte productiestijging laten zien. Installateurs richten zich daarom en masse op de bovenstaande budgetge-

Kerngegevens Aantal bedrijven: 13.910 - waarvan ZZP’ers: 55% - waarvan >50 werkzame personen: 2,4% - waarvan elektrotechnische bedrijven: 5.660

Websites www.cobouw.nl Aantal werknemers: 116.900 - waarvan bij elektrotechnische bedrijven: www.nvkl.nl www.tvvl.nl 26.000 www.uneto-vni.nl


Visie op Bouw en Vastgoed Installatiebedrijven Omzetontwikkeling n


Na een dip in 2004, groeide de omzet in de

140

daaropvolgende vier jaar met gemiddeld 8,5% per jaar. n

130

Als gevolg van de economische crisis, keerde het tij in 2009 en kromp de omzet met 6,5%.

120

De omzetdaling in de installatiebranche is, uitgezonderd de omzetdaling in de B&U, het grootst van alle branches binnen de bouw.

110 index (2005=100)

n

100

90 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Exploitatiebeeld n

2008

2009

Bron: CBS

Vergeleken met de B&U, zijn de kosten van de omzet bij gespecialiseerde aannemers, voor 60% bestaande uit installatiebedrijven, een stuk lager.

n

Daar staat tegenover dat de personeelskosten veel


hoger zijn, omdat in deze branche veel werkzaamheden een arbeidsintensief karakter hebben. n


Vergeleken met de B&U, is het bedrijfsresultaat van

Afschrijvingen 2%

gespecialiseerde aannemers ook hoger. Dit komt omdat zij relatief meer waarde toevoegen.


Werkvelden installateurs naar aandeel in omzet n

Bron: ABN AMRO

Meer dan 50% van de omzet van installateurs wordt in Nieuwbouw woningbouw 18%

de woningbouw gegenereerd, waarbij tweederde uit

Anders 24%

woningonderhoud en renovatie komt. n

In de utiliteitsbouw, goed voor 25% van de omzet, is het andersom. Hier wordt 70% van de omzet in de nieuwbouw gegenereerd en is onderhoud minder van belang.

Renovatie en onderhoud utiliteitsbouw 7%

Renovatie en onderhoud woningbouw 33% Nieuwbouw utiliteitsbouw 18%


n

n


De installatiebranche is voor vrijwel al haar activiteiten

15%

afhankelijk van de B&U. Deze werd in 2009 geraakt door

10%

de afname van de bouwproductie in alle segmenten van

5%

de B&U.

0%

In 2010 daalt de productie in de B&U nog harder.

-5%

Uitgezonderd die van het onderhoud, waar sprake is van

-10%

een geringe stijging.

-15%

Pas in 2011 is de bodem in zicht. Maar dan ligt het niveau van de bouwproductie in de B&U wel 20% onder het niveau van 2008.

-20%

2006 Nieuwbouw

2007 Herstel en verbouw

2008

2009r

2010v

Onderhoud


Visie op Bouw en Vastgoed Makelaars onroerend goed › Na de daling in 2008 en 2009, zal de omzet in 2010 stabiliseren › Een toename van de woningtransacties compenseert dalende huizenprijs en provisie › Sanering in de branche duurt nog heel 2010 voort Branchebeschrijving Makelaars in onroerend goed zijn voornamelijk actief

goed. Kantoren bieden ook deeldiensten aan zoals

op de woningmarkt, waarbij (kleinschalig) commercieel

taxaties, hypotheekbemiddeling, assurantiën, (ver)huur

onroerend goed een deelmarkt is. In dit rapport staat de

en beheer. De titelbescherming is in 2001 afgeschaft en

woningmark centraal. Kernactiviteit in deze branche is aan-

certificering moeten garanderen dat makelaars deskundig,

en verkoopbemiddeling bij bestaand en nieuw onroerend

onafhankelijk en betrouwbaar zijn.

Trends en ontwikkelingen De makelaardij is één van de branches die door de recessie

opvangen. Maar al voor de crisis werd duidelijk dat deze

al twee jaar lang in zware misère verkeert. De hoge

trend op langere termijn niet houdbaar zou zijn. Internet

gevoeligheid voor de ontwikkelingen op de huizenmarkt

heeft de transparantie van de verkoopprijzen en de kosten

wreekt zich. In 2008 en 2009 zijn zowel het aantal verkochte

van makelaars vergroot. Samen met de toenemende

huizen als de huizenprijzen gedaald. Beide hebben een

concurrentie tussen makelaars, heeft dit een blijvend

negatieve invloed op de omzet van makelaars, die in 2009

drukkend effect op de provisies. Al vrij snel na het omslaan

met meer dan een derde daalde. Toch is de teruggang in de

van de huizenmarkt medio 2008, kwam een groot aantal

markt al gestart met het oplopen van de hypotheekrente

kantoren in de problemen. Het aantal faillissementen in de

sinds 2006. Daarnaast hebben veranderingen in de

branche nam sterk toe en bevindt zich nog steeds op een

branche zelf de huidige problemen verergerd. Tussen 2001

relatief hoog niveau.

en 2008 is het aantal makelaars – na het afschaffen van de

Hoewel de omzet in de branche dit jaar stabiliseert, staat

beschermingstitel – grofweg verdubbeld. Lange tijd heeft

een aantal makelaars er financieel toch te zwak voor, om

een groeiende markt deze sterke toename nog kunnen

(zelfstandig) voort te kunnen bestaan.

Onze visie De woningmarkt laat in de eerste maanden van 2010

worstelen daarom met onzekerheid over de ingrepen in

tekenen van herstel zien. Het aantal verkochte huizen

de hypotheekrenteaftrek en de precieze gevolgen hiervan.

stijgt en de huizenprijzen lijken dit jaar langzamerhand

Dit zal voor langere tijd een negatief effect hebben op

hun laagste punt te bereiken. Ondanks dat het herstel

de koopbereidheid in de huizenmarkt. Pas in 2011 kan de

broos is, zijn de vooruitzichten voor makelaars dit jaar

gemiddeld stabiele omzet verbeteren naar een lichte plus.

volgens ABN AMRO gematigd positief. Door de verwachte

Wat dit betekent voor individuele makelaars, hangt af van

stijging van het aantal woningtransacties, gaan wij

de mate waarin zij maatregelen nemen. Herstructurering

voor 2010 uit van een stabiele omzet in de branche. Het

en kostenreductie, het sluiten van kantoren en

herstel van de economie en de werkgelegenheid is wel

diversificatie richting aanverwante diensten (financieel

breekbaar. Boven de woningmarkt hangt het risico van

advies) zijn mogelijke oplossingen. In de loop van 2011 zal

vergaande overheidsbezuinigingen. Onafhankelijk van

– zeker op lokaal niveau – door de sanering van de branche

verkiezingsuitslag, zal een nieuw kabinet met een aan

meer evenwicht ontstaan tussen de marktomvang en het

zekerheid grenzende waarschijnlijkheid ingrijpen in de

aantal makelaars.

overheidsfinanciering van de huizenmarkt. Huizenkopers

Kerngegevens Aantal bedrijven: 7.220 - waarvan ZZP’ers: 57% - waarvan >20 werkzame personen: 2,2% Aantal leden NVM: 4.000

Websites Aantal leden VBO: 1.000 Aantal leden Vastgoed PRO: 800 Verkoopprijs 2009: -3,3% Verkochte woningen 2009: 127.500 (-30%)

www.nvm.nl www.vbo.nl www.vastgoedpro.nl

ABN AMRO omzetverwachting 2010: stabilisatie Visie op sectoren 2010

Visie op Bouw en Vastgoed Makelaars onroerend goed Gemiddelde koopsom n

Bron: CBS

Eind 2008 piekte de gemiddelde huizenprijs, om daarna

115

licht te dalen. Voor heel 2008 kwam er nog een stijging uit de bus van 2,9%. n

110

In 2009 daalde voor het eerst in lange tijd de huizenprijs en wel met 3,3%. Traditioneel zijn er grote regionale

105

landelijke gemiddelde. n

ABN AMRO verwacht voor 2010 een verdere afname van de gemiddelde huizenprijs met circa 2,5%.

index (2005=100)

verschillen in prijsontwikkeling ten opzichte van dit 100

95 jan-05

jan-06

Aantal verkochte koopwoningen n

Het aantal verkochte woningen is in 2009 gedaald

jan-07

jan-08

jan-09

jan-10

Bron: CBS, Monitor Nieuwe Woningen 50.000

250.000

40.000

200.000

30.000

150.000

20.000

100.000

met maar liefst 30%. Terwijl in 2008 nog ruim 182.000 woningen van eigenaar verwisselden, kwam de teller voor 2009 niet verder dan 127.500 . In 2007 was dit nog ruim 202 duizend. n

Het aantal te koop staande woningen is in 2009 gestegen met ruim 20%. De Nederlandse woningmarkt is daarmee weer duidelijk een kopersmarkt geworden.

10.000

50.000 2001

2003

2005

Nieuwbouw (12-mnds, l.a.)

2007

2009

Bestaand (12-mnds, r.a.)

Dienstenprijzen n

Bron: CBS

Tot medio 2007 nam de gemiddelde provisie

108

voor makelaars nog toe als gevolg van een sterke

106

woningmarkt. Daarna vond stabilisatie plaats en sinds 2009 daalt de provisie. provisiepercentage daalt (door de concurrentie), als de woningprijs waarover het percentage berekend wordt. n

104

De courtage-inkomsten dalen doordat zowel het

Veel makelaars opereren onder het percentage van circa 1,5%, dat als een minimale gezonde provisie geldt in de markt.

102 index (2006=100)

n

100

98 2006-1

2007-1

Nieuwbouwproductie woningen n

De productie van nieuwe woningen is een van de belangrijkste aanjagers voor de markt van woningtransacties.

n

Ondanks het ontbreken van de overdrachtsbelasting, zijn nieuwe woningen niet altijd even geliefd bij

n

2009-1

Bron: CBS, ABN AMRO Sector Research 10% 5% 0% -5%

kopers. Een deel van de nieuwbouw verkoopt minder

-10%

goed, omdat deze niet aansluit bij de voorkeur van de

-15%

consument.

-20%

ABN AMRO verwacht dit jaar een daling van de

-25%

nieuwbouw productie van woningen met meer dan

2008-1

2006

2007

2008

2009r

2010v

20%. Visie op sectoren 2010

Visie op Bouw en Vastgoed Projectontwikkeling › Daling nieuwbouwproductie op de woningmarkt tijdelijk, structureel tekort op lange termijn › Trendbreuk in utiliteitsbouw: minder vraag in de toekomst door verzadiging van de markt › Duurzaamheid zal steeds belangrijker worden bij het ontwikkelen van nieuwe objecten Branchebeschrijving Projectontwikkeling betreft de ontwikkeling en bouw van

is zeer kapitaalintensief: de investeringen voor de

woningen, kantoren, winkels, bedrijfspanden en gebieden.

aankoop van grond zijn aanzienlijk. Bovendien loopt een

Deze branche omvat zowel projectontwikkeling voor de

ontwikkelaar het risico dat een project door wijzigende

commerciële onroerendgoedmarkt als projectontwikkeling

marktomstandigheden wordt vertraagd of helemaal niet

voor de particuliere woningmarkt. Projectontwikkeling

doorgaat.

Trends en ontwikkelingen Projectontwikkelaars zijn enorm getroffen door de crisis.

stand van oude objecten. De kantorenmarkt kampt met

Veel ontwikkelaars zagen hun omzet over 2009 met meer

een krimp van het aantal kantoorbanen en een toename

dan 30% afnemen. Als gevolg van de crisis ontstond er

van flex- en thuiswerken, waardoor de vraag naar kantoor-

een kopersstaking op de woningmarkt waardoor de vraag

ruimte afneemt. Er is in sommige krimpregio’s sprake van

naar nieuwbouwwoningen sterk afnam. In 2009 was dit

overbewinkeling, waardoor ook op deze markt het risico op

echter nog niet in het aantal opleveringen terug te zien. In

leegstand toeneemt. Daarnaast gaat de groei van online-

de utiliteitsbouw leidde de crisis tot een investeringsstop

retail ook voor een deel ten koste van de vraag naar fysieke

bij bedrijven. Daarnaast is er sprake van een trendbreuk

winkelruimte. Het ‘Convenant Bedrijventerreinen 2010-

in de utiliteitsbouw. De kantoren-, winkel- en bedrijfspan-

2020’ is een goede stap om de herstructurering in deze

denmarkten zijn verzadigd en kennen een hoge structurele

markt te versnellen. Grondposities die met veel vreemd

leegstand. Van een grootschalige uitbreidingsbehoefte

vermogen zijn gefinancierd, leveren ontwikkelaars hoofd-

is op deze markten al lang geen sprake meer. Wel is er

brekens op nu realisaties onzekerder worden.

behoefte aan kwalitatief betere objecten. Dit leidt tot leeg-

Onze visie ABN AMRO verwacht voor 2010 dat het aantal opgeleverde

de verzadiging op de kantoor-, winkel- en bedrijfspanden-

woningen met 16% afneemt, waardoor de nieuwbouw-

markt. De toekomstige vraag komt op een lager niveau te

productie met meer dan 20% zal afnemen. Ook de utiliteits-

liggen. Er zullen de komende jaren meer ontwikkelconcepten

nieuwbouw zal in 2010 met circa 17% dalen. Door de lange

komen die gericht zijn op herbestemming en renovatie. Deze

doorlooptijden zal er in 2011 nog altijd geen verbetering van

groei is alleen te realiseren als er een financiële prikkel is om

de nieuwbouwproductie in de woningen utiliteitsbouw

te slopen dan wel om te herontwikkelen. Bovendien zullen

zijn. Hoewel de nieuwbouw de komende twee jaar sterk zal

marktpartijen en overheden moeten samenwerken om het

inkrimpen, neemt op lange termijn de vraag naar woningen

proces te bespoedigen. Het ontwikkelen van duurzame objec-

toe. Tussen 2010 en 2020 stijgt het aantal huishoudens met

ten zal de komende jaren steeds belangrijker worden. Op de

50.000 per jaar en is de bedoeling om 25.000 tot 30.000

kantoren- en bedrijfspandenmarkt is dit nu al merkbaar. De

woningen per jaar aan de woningvoorraad te onttrekken.

winkelmarkt loopt op dit gebied achter. Als gevolg van de cri-

Hierdoor komt de nieuwbouwvraag op 75.000 tot 80.000

sis zien we het businessmodel van de ontwikkelende beleg-

woningen per jaar uit. In de utiliteitsbouw verwachten we dat

ger belangrijker worden en zien we een verschuiving van

het hoogtepunt van de nieuwbouw is gepasseerd, vanwege

ontwikkelen op eigen risico naar klantgericht ontwikkelen.


Websites Aantal werkzame personen: 8.200 Nieuwbouwproductie B&U: EUR 23,0 mrd Waarde nieuwbouwvergunningen gebouwen: -21%

www.monitor nieuwewoningen .nl www.neprom.nl www.nirov.nl www.nvb-bouw.nl Visie op sectoren 2010

Visie op Bouw en Vastgoed Projectontwikkeling Nieuwe koopwoningen n

Het aanbod van nieuwbouwwoningen is de afgelopen jaren sterk afgenomen. Over de periode 2006 tot 2009

Bron: Monitor Nieuwe Woningen 50.000

40.000

nam het aanbod met circa 55% af. n

Dit komt door de afname van de verkoop van woningen, die sinds 2005 met 60% is gedaald.

n

30.000

20.000

De opleveringen zijn de afgelopen jaren veel minder snel gedaald. Sinds de piek in 2007 is het aantal

10.000

opleveringen met 20% afgenomen.

0 2005

2006

Aanbod

Verkoop

Nieuwbouwproductie burgerlijke en utiliteitsbouw n

De nieuwbouw van woningen is in 2009 in geringe mate

20%

gedaald. Er werden meer, maar goedkopere woningen

15%

n

In 2009 daalde de utiliteitsnieuwbouw bijna 10%, in 2010

0% -5% -10% -15% -20% -25% 2006

zet deze daling versneld door. Vooral de marktsector

2007

Woningen

wordt geraakt, de publieke sector nauwelijks.

De kantoorproductie was in 2009, ondanks de crisis, gelijk aan die in 2008. De waarde van de bouwvergunningen nam wel met 6% af.

n

De productie van bedrijfspanden was in 2009 zelfs hoger dan aan het begin van deze eeuw. De waarde van de

2008

2009r

2010v

Utiliteitsbouw

Bouwproductie commercieel onroerend goed n

Oplevering

5%

In 2010 zal de productie van nieuwbouwwoningen sterk worden gebouwd.

2009

10%

afnam. dalen, omdat er veel minder, goedkopere woningen

2008


gebouwd, waardoor de productiewaarde per saldo iets n

2007

Bron: CBS, ABN AMRO Sector Research 2.500

2.000

1.500

1.000

men (-45%). n

De winkelproductie nam in 2009 met 8% af. De vooruit-

EUR mln

vergunningen is sinds medio 2008 aanzienlijk afgeno500

0

zichten zijn ongunstig, omdat de waarde van de

2000

2001

vergunningen in 2009 bijna halveerde.

Kantoren

2002

2003

Bedrijfspanden

2004

2005

2006

2007

Ondanks de economische crisis zijn er in 2009 meer woningen opgeleverd dan in de afgelopen 10 jaar. Van de 83.000 opgeleverde woningen was 70% een koopwoning.

n

De vergunningverlening is in 2009 scherp gedaald, doordat ontwikkelaars hun plannen flink reduceerden. Hierdoor zijn de vooruitzichten voor de woningbouw slecht.

n

Ook het aantal nog gereed te komen woningen (indicator voor de ontwikkelpijplijn) nam in 2009 voor het eerst in zes jaar af.

2009r

Winkels

Verleende bouwvergunningen en gereedgekomen woningen n

2008

Bron: CBS

100.000

90.000

80.000

70.000

60.000

50.000 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Gereedgekomen woningen Verleende bouwvergunningen


Visie op Bouw en Vastgoed Schilders en glaszetters › Lager btw-tarief geeft positieve impuls › ABN AMRO verwacht niettemin een omzetdaling van 3 tot 5% › Duurzaamheid van groeiend belang in de branche Branchebeschrijving De branche schilders en glaszetters omvat alle bedrijven

Werkgeversvereniging Vastgoedonderhoudsbedrijven,

die vallen onder de CAO voor het schilders-, afwerkings- en

zijn de belangbehartigers in de branche. Per 1 juni 2009

glaszetbedrijf en betreft voornamelijk schildersbedrijven.

heeft de FOSAG haar krachten gebundeld met de NOA, de

De FOSAG, Federatie voor Ondernemers in het

belangenbehartiger voor stukadoors en de afbouwbranche.

Schilders-, Afwerkings-, en Glaszetbedrijf en de WVB,

Trends en ontwikkelingen De omzet in de afbouwbranche, waar schilders en

Maar daarbij zijn het juist deze flexibele krachten die ook

glaszetters onderdeel van uitmaken, daalde in 2009

als eerste lijden in tijden van crisis. Met een onzekere

met circa 3,5%; de eerste omzetdaling sinds 2004.

arbeids- en inkomenspositie voor veel ZPP‘ers in de

Daarmee mag worden gesteld dat de crisis de branche in

branche als gevolg. Het thema duurzaamheid staat op

vergelijking met andere branches in de bouw tot nu toe

de agenda in de branche. De FOSAG heeft eind 2008 een

mild heeft geraakt. Oorzaak hiervan is dat circa 60% van de

Innovatie Prestatie Contract getekend dat gebaseerd is op

productie van schilders en glaszetters bestaat uit minder

het cradle-to-cradle principe. Ook werkt men aan groene

crisisgevoelige onderhoudswerkzaamheden en dat de

leverings- en betalingsvoorwaarden. Het gebruik van

bouw van nieuwbouwwoningen in 2009 is meegevallen.

duurzame producten, het terugdringen van het gebruik

Het aantal ZZP’ers in de schilders- en glaszettersbranche

van oplosmiddelen en het ziekteverzuim, de strijd tegen

is in 2009 wederom aanzienlijk gegroeid (+13%). Juist in

zwartwerken en de verbetering van de veiligheid op de

tijden van economische tegenwind is de behoefte aan

werkplek, zijn thema’s waar nog winst valt te boeken.

flexibele arbeid in plaats van vaste werknemers groot.

Onze visie Voor 2010 verwacht ABN AMRO een omzetdaling van 3 tot

dag 2009 het lage btw-tarief is ingevoerd voor onderhouds-

5%, veroorzaakt door de krimp van de bouwproductie in de

werk aan woningen ouder dan twee jaar. Vooralsnog blijft

burgerlijke en utiliteitsbouw (B&U). In de afbouwbranche

het hoge tarief gelden voor schilderswerk aan nieuwbouw-

is er een structureel gebrek aan instroom van jonge werk-

woningen. Een aanpassing van dit tarief zou de branche

nemers. Door de crisis is dit probleem momenteel van

een positieve impuls kunnen geven naar duurzaam herstel.

minder belang, maar voor de lange termijn blijft de vergrij-

Een ander positief punt is het wetsvoorstel voor de nieuwe

zing van de branche een probleem. Het gebrek aan ervaren

aanbestedingswet. Om de kansen van ZZP’ers te verbeteren

vakdocenten om jonge instromers op te leiden vergroot de

bij aanbestedingen van de overheid, worden in het wets-

pijn. Verdere verhoging van de arbeidsproductiviteit biedt

voorstel de regels voor deze groep versoepeld. Er wordt

geen oplossing. Die is de laatste jaren al verbeterd door pro-

steeds vaker totaalonderhoud aangeboden door vast-

ductinnovaties als verven die verwerkbaar zijn onder sterk

goedonderhoudsbedrijven. Het vierseizoenenonderhoud

wisselende omstandigheden, sneldrogende materialen,

werpt vruchten af. Doordat de overheid alleen in de winter

afschermingssystemen, steigersystemen en ergonomische

onderhoudswerk aanbiedt, is de branche minder gevoelig

hulpmiddelen. Een positieve ontwikkeling is dat na Prinsjes-

geworden voor seizoensinvloeden.

Kerngegevens Aantal bedrijven: 10.695 - waarvan ZZP‘ers: 7.215 - waarvan ≥20 werknemers: 310

Websites Banen van werknemers: 23.400

www.fosag.nl www.noa.nl www.bedrijfschapafbouw.nl www.wvb.nl


Visie op Bouw en Vastgoed Schilders en glaszetters Aandeel bedrijven naar werkzame personen n


De grootscheepse schaalverkleining is in 2009 niet tot stilstand gekomen. Het aantal ondernemingen met één werkzame persoon steeg in 2009 met ruim 13%. Het aantal ZZP‘ers in de branche is sinds 2000 meer dan verdrievoudigd.

n

Bijna 70% van alle ondernemingen in de branche telt slechts één werkzaam persoon.

n

1 werkzame persoon 67% >20 werkzame personen 3% 10-20 werkzame personen 4% 5-10 werkzame personen 6%

In 2009 is ook het aantal bedrijven met twee en met drie

3-5 werkzame personen 7%

tot vijf werkzame personen gestegen.

2 werkzame personen 13%

Exploitatiebeeld n

Bron: CBS

In het exploitatiebeeld van schilders en glaszetters valt het hoge bedrijfsresultaat op in vergelijking met andere

Inkoopwaarde 35%

branches in de bouw. Met 12% springen zij er echt uit. In de sector is 5 tot 6% meer gemeengoed. n

De inkoopwaarde van materialen zal de komende jaren

Arbeidskosten 39%

aanzienlijk stijgen. De productontwikkeling van duurBedrijfsresultaat 12%

zame verven van hoge kwaliteit leidt in de industrie tot hogere kosten, die zullen worden doorberekend in het

Afschrijvingen 2%

eindproduct. Overige kosten 12%


n


In 2009 hebben alle segmenten van de bouw waar de

15%

schilders en glaszetters werkzaamheden voor verrichten,

10%

te maken gehad met een aanzienlijke omzetdaling.

5%

Circa 60% van de omzet in de branche wordt

0%

gegenereerd uit onderhoud. Voor 2010 en 2011 wordt

n

-5%

een bescheiden groei verwacht in het onderhouds-

-10%

segment.

-15%

Daadwerkelijk herstel in de nieuwbouw wordt voorlopig

-20% 2006

nog niet verwacht.

2007

Nieuwbouw

2008

Herstel en verbouw

2009r

Onderhoud

Producentenprijzen n

2010v

Bron: CBS

In 2007 zijn verbruiksprijzen harder gestegen dan afzet-

120

prijzen. Dit is een indicatie dat prijsstijgingen niet zijn doorberekend. In 2008 en 2009 zijn verbruiks- en afzet-

115

prijzen elkaar genaderd, dit duidt op doorberekening 110

n

De verfprijzen zullen verder stijgen, onder andere door de Verfrichtlijn en de gevolgen van REACH. Zo moet in 2010 de hoeveelheid oplosmiddel in verf worden gereduceerd en vervangen door (duurdere) componenten.

index (2000=100)

van prijsstijgingen.

105

100 2000

2001

2002

Totale afzet

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Binnenlands verbruik


Visie op Bouw en Vastgoed Leeswijzer

Deze leeswijzer geeft u inzicht in de opbouw van de brancheanalyses en geeft bovendien een verklaring van enkele veel gebruikte termen. De brancheanalyses bestaan uit twee volledige pagina’s. Op de eerste pagina staan achtereenvolgens de volgende onderdelen:

De eerste pagina van de brancheanalyse

• Drie bullets De drie bullets bovenaan de pagina geven de kern van de analyse weer. In drie korte zinnen wordt een kernachtige samenvatting van de brancheanalyse weergegeven.

• Het blok ‘Branchebeschrijving’ Het blok ‘Branchebeschrijving’ geeft een beknopte omschrijving en definitie van de branche. De belangrijkste karakteristieken van de branche worden hierin beschreven.

• Het blok ‘Trends en ontwikkelingen’ Het blok ‘Trends en ontwikkelingen’ gaat in op de huidige ontwikkelingen in de branche. De tijdspanne van dit blok ligt in veel gevallen tussen maart 2009 en maart 2010. In dit blok wordt in sommige gevallen ook enkele jaren teruggekeken om de huidige ontwikkelingen en trends beter te kunnen begrijpen.

• Het blok ‘Onze visie’ Het blok ‘Onze visie’ geeft de visie over de branche weer van de sector economen van ABN AMRO Sector Research. De analyse heeft betrekking op het huidige jaar (2010) en in sommige gevallen het komende jaar (2011).

• Het blok ‘Kerngegevens’ Het blok ‘Kerngegevens’ geeft een overzicht van de meest relevante (economische) indicatoren die kenmerkend zijn voor de branche. De gegevens hebben betrekking op 2009, tenzij anders vermeld. Bij het zoeken naar de gegevens voor dit blok is gebruik gemaakt van een veelheid van bronnen. Er is vooral gebruik gemaakt van de gegevens van het CBS, maar tevens zijn andere bronnen geraadpleegd, zoals brancheorganisaties, onderzoek- en adviesbureaus, kranten, tijdschriften, internet en overheidsinstanties (waaronder producten bedrijfschappen, ministeries).

De tweede pagina van de brancheanalyse

Op de tweede pagina van de brancheanalyse staan vier verschillende figuren. In de balk boven de figuren staat de titel van de figuur in het betreffende blok, inclusief een bronvermelding. In veel gevallen heeft ABN AMRO Sector Research eigen bewerkingen en ramingen gemaakt met behulp van de gegevens van de genoemde dataleverancier. Indien een dergelijke bewerking heeft plaatsgevonden, dan staat dit vermeld in de balk. De figuren op pagina 2 hebben betrekking op economische ontwikkelingen. Onderwerpen die hier onder andere kunnen worden behandeld zijn: omzetontwikkeling, kostenontwikkeling, exploitatiebeeld, exportontwikkeling, aantal bedrijven, werkgelegenheid, marktaandelen, en dergelijke.

Waar staan de letters ‘r’ en ‘v’ voor in de figuren?

In de figuren treft u regelmatig een letter ‘r’ of ‘v’ achter het jaartal aan. In deze gevallen staat de ‘r’ voor een raming (op basis van beschikbare gegevens t/m bijvoorbeeld november 2009 is een inschatting gemaakt voor de rest van het jaar). De ‘v’ staat voor voorspelling en betreft de verwachting van de betreffende sector econoom van ABN AMRO Sector Research.

30


Visie op Bouw en Vastgoed Leeswijzer

Veel gebruikte termen, inclusief definities

Tot slot van deze leeswijzer een opsomming van enkele veel gebruikte termen in deze publicatie, inclusief de definitie volgens ABN AMRO.

• Bandbreedte voorspelling In de kerngegevens van een aantal branches wordt een verwachting gegeven van de omzetontwikkeling in 2010. Deze verwachting wordt weergegeven binnen een variabele 2%-punts bandbreedte. ABN AMRO Sector Research heeft deze verwachting gemaakt op basis van informatie en data die beschikbaar was in de periode voorafgaande aan de datum van tekstafsluiting.

• Definitie ZZP ZZP staat voor ‘Zelfstandigen Zonder Personeel’. Ondernemers die geen personeel in dienst hebben. Het begrip verwijst ook naar de term ‘freelancer’.

• Definitie MKB MKB staat voor Midden- en KleinBedrijf. In deze publicatie hanteren we als definitie voor MKB de volgende veel gebruikte tabel:

Categorie onderneming

Werknemers

Jaaromzet

of jaarlijks balanstotaal

middelgroot

< 250

≤ € 50 mln.

≤ € 43 mln.

klein

< 50

≤ € 10 mln.

≤ € 10 mln.

micro

< 10

≤ € 2 mln.

≤ € 2 mln.

• Definitie FTE FTE staat voor ‘full-time-equivalent’. Eén fte staat voor een volledige werkweek van 38 uur.

• Definitie BBP Bruto Binnenlands Product is de totale waarde van alle in een land geproduceerde goederen en diensten in een bepaalde periode.

31


Visie op Bouw en Vastgoed Colofon

De Visie Op Bouw en Vastgoed is een uitgave van ABN AMRO. Het rapport is geschreven door ABN AMRO Sector Research op verzoek van ABN AMRO Sector Advisory.

Sectoranalyse Otto Schell ([email protected]) Senior Sector Econoom ABN AMRO Sector Research

Macro economische analyse Nico Klene ([email protected]) Senior Econoom ABN AMRO Economisch Bureau

Interviews Joep Auwerda Journalist/tekstschrijver

Commercieel contact Erik Steinmaier (020-3436419) Sector Banker Bouw en Vastgoed ABN AMRO Sector Advisory

Distributie Website: www.abnamro.nl/bouwenvastgoed Telefoon: 0900-0024 (EUR 0,10 per minuut)

Disclaimer De in deze publicatie neergelegde opvattingen zijn gebaseerd op door ABN AMRO betrouwbaar geachte gegevens en informatie, die op zorgvuldige wijze in onze analyses en prognoses zijn verwerkt. Noch ABN AMRO, noch functionarissen van de bank kunnen aansprakelijk worden gesteld voor in deze publicatie eventueel aanwezige onjuistheden. De weergegeven opvattingen en prognoses houden niet meer in dan onze eigen visie en kunnen zonder nadere aankondiging worden gewijzigd.

© ABN AMRO, mei 2010 Deze publicatie is alleen bedoeld voor eigen gebruik. Het gebruik van tekstdelen en/of cijfers is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. Verveelvoudiging en/of openbaarmaking van deze publicatie is niet toegestaan, behalve indien hiervoor schriftelijk toestemming is gekregen van ABN AMRO. Teksten zijn afgesloten op 14 april 2010.


Visie op Bouw en Vastgoed. Sectorupdate 2010

Recommend Documents