Advies Bouw- & Vastgoed-economie Partners bij besluit tot en ontwerp voor (ver)bouw van vastgoed Januari 2000 - Ir. Willum Cornelissen
Het economisch argument Bijna iedereen in Nederland kan zich een auto kopen. Zonder rijbewijs heeft dat natuurlijk weinig zin, net zo min als wanneer je weet dat je niet genoeg geld verdient om de auto te rijden. Want de aanschafprijs is slechts een onderdeel van het totale kostenplaatje: er moet jaarlijks belasting worden betaald, de auto en bestuurder moeten zijn verzekerd, het rijden in een auto vraagt om brandstof en na verloop van tijd moet hij voor onderhoud naar de garage. Kortom, voor het bepalen van de betaalbaarheid van een auto gaat het om de hoogte van de zgn. “costs in use”, waarbij de hoogte van de daarin figurerende (financieringslasten van de) aanschafprijs (“costs of investment”) slechts één onderdeel vormen. Er zijn nog maar weinig Nederlanders die enthousiast tot het kopen van een laag geprijsd automobiel besluiten louter en alleen vanwege die lage aanschafprijs. Het is algemeen gebruik geworden om even uit te rekenen wat de maandelijkse gebruikskosten zullen zijn van het betreffende vehikel, en om die maandlast te vergelijken met die van andere mogelijkheden van autorijden. Bij de keuze uit een breed spectrum aan lease-auto’s van de zaak wordt zelfs helemaal niet meer gekeken naar de aanschafprijs, de cataloguswaarde. Daar doet alleen de maandelijkse prijs mee, verminderd met de bijdrage van de werkgever en vermeerderd met de kosten voor eigen gebruik. Toch blijft de cataloguswaarde een belangrijke rol spelen. In ons voorbeeld van de lease auto speelt zij een rol vanwege de eventuele bijtelling in het persoonlijk belastbaar inkomen, die direct aan die prijs is gerelateerd, afhankelijk van het gebruik in veel gevallen 24% van die waarde. En in alle gevallen weet men, ook al kan men dat niet zo eenvoudig narekenen, dat de hoogte van de maandelijks gebruikslasten voor een bepaald deel recht evenredig samenhangt met de hoogte van de financieringskosten, die op hun beurt direct bepaald worden door de waarde van de auto. Een vergelijking van de verschillen in kwaliteit/prijs-verhouding kan dus heel vaak ook onmiddellijk op het niveau van de aanschafprijs of cataloguswaarde worden gedaan. Voorafgaand aan de economische vergelijkingen van verschillende auto’s zowel op het niveau van de cataloguswaarde), als op dat van de periodieke gebruikslasten (kosten per maand en/of per jaar), zou men een idee moeten hebben van wat voor auto het beste past bij het achterliggende doel van de aanschaf van een auto. Waarvoor zal de auto gebruikt worden? Is hij nodig om dagelijks van en naar een vaste werkplek te rijden en is dan het openbaar vervoer niet handiger, qua tijd, comfort en uiteindelijk dus ook prijs? Of is een auto nodig voor de zomervakantie in Frankrijk en is dan een tijdelijke huur van een specifiek voor dat doel optimale auto niet slimmer? Of moet de auto dagelijks functioneren in een bedrijf dat koeriersdiensten verkoopt? Moet de auto vracht vervoeren en hoe vaak dan wel? Moeten er mensen mee? Kinderen? Zijn er eisen aan het comfort? Kan iets gezegd worden over de minimale omvang en bereikbaarheid van de vracht- of bagageruimte? Enzovoort. Om dat hele lijstje van gebruikseisen zinvol te kunnen invullen, zal dus een duidelijk programma van doelen en motieven bekend moeten zijn. Er is een auto nodig, want: het gezin wil minstens één maal per jaar met vakantie en wat mogen de reiskosten dan bedragen?; vader of moeder moet dagelijks per auto naar het werk en/of moet voor het werk op bepaalde dagen van de week over een eigen auto kunnen beschikken; we willen gewoon een mooie auto, en hoeveel hebben we ervoor over om te laten zien dat het ons goed gaat; ik kan geld verdienen met postpakketjes rondbrengen in de stad, of pizza’s, en hoeveel geld dan wel? Mijn bedrijf is gespecialiseerd in bepaald soort stukadoorswerk en mijn markt is door het hele land; enzovoort. De vraag welke auto het best voldoet is vooral of meestal een economische vraag. Het gaat in de onderbouwing van een keuze of beslissing om het economisch argument. En dit economisch argument kent dus op zijn minst drie niveaus van vergelijken: 1. De verschillen in nut (opbrengstwaarde gedeeld door de prijs – in principe de gebruikslasten) 2. De verschillen in prijs (gebruikswaarde gedeeld door de gebruikslasten gedurende de tijd) 3. De verschillen in waarde (gebruikswaarde gedeeld door de catalogusprijs, op enig moment)
Verlaten we het voorbeeld van de auto, en praten wij over gebouwen, dan kunnen we, haaks op, maar gedeeltelijk ook parallel aan deze drie economische argumentaties de volgende disciplines onderscheiden: • Planeconomie (waarde-analyse van vastgoed) • Huisvestingseconomie (effectiviteits-analyse van huisvestingslasten) • Bouweconomie (kostprijs-analyse van bouwwerken) De numerieke opsommingstekens hebben we vervangen door hiërarchisch neutrale punten, aangezien alle drie disciplines een relatief autonoom karkater en bestaansrecht hebben.
Concurrent Design Economen treft men zowel aan de vraagkant als aan de aanbodzijde, steeds vaker ook bij de bemiddeling van vraag en aanbod. Zeker in de bouw is die laatste positie uiterst belangrijk. In geen andere bedrijfstak is er zo’n groot verschil in taalgebruik tussen vragers (consumenten zijn opdrachtgevers) en aanbieders (producenten zijn aannemers), dat vraagt om bemiddeling (vertalen, tolken). Van oorsprong vervulde de architect en/of de stedenbouwkundig ontwerper deze bemiddelende rol. Hun tekeningen maakten de concrete vraag van de opdrachtgevers aan potentiële producenten duidelijk. In andere branches gaat de consument naar een winkel of kan hij bladeren in een catalogus. Daar wordt gekozen uit het aanbod. De leveranciers houden de ontwikkeling van de vraag (behoeften) bij, door evaluatie van de verkoopcijfers en anticiperen vervolgens met hun nieuwe aanbod op de toekomstige vraag. De tekeningen en bijbehorende tekst en uitleg (bestek) vervullen in de bouw in principe die winkelfunctie. Elke tekening, elk ontwerp voor een bepaald (ver)bouwplan, is dus in de eerste plaats een concretisering van een bepaalde markt. Want op de markt wordt de koopwaar aan de man gebracht, letterlijk. De klanten kunnen zien wat er te koop is, tegen welke prijs. De standwerkers roepen luid hun aanbiedingen, in elke winkel zijn de artikelen voorzien van een prijskaartje en overal kan men lezen over grotere of kleinere speciale kortingen. Verleidelijke afbeeldingen of korte filmpjes van nieuwe auto’s verkondigen de specifieke kwaliteiten en noemen onderin of tussendoor de (v.a.) prijs. Op de ontwerptekening van een bouwwerk staat zelden de prijs. Natuurlijk, we kennen allemaal de brochures van projectontwikkelaars voor kopers van woningen in een nieuwbouwplan. Per woning(type) een A4tje met summiere omschrijving en de prijs, “vrij op naam” of “kosten koper”. Steeds vaker ook kan men kleine variaties aanbrengen of extra accessoires kiezen uit een lijstje, afgeprijsde, mogelijkheden. In bepaalde magazines kan men tegenwoordig aan het eind van de rijk geïllustreerde beschrijving van bepaalde bouwwerken, ook summiere informatie aantreffen over de kosten en prijzen. Zo hoort het dus ook en zo zou het voor elk bouwwerk moeten zijn, in welk stadium dan ook. Of het nu gaat om een ontwerp voor een bouwwerk, een nieuw op te leveren gebouw, of een dat reeds jaren in gebruik is, steeds zou duidelijk moeten zijn niet alleen wat het voor een bouwwerk is, maar ook wat het kost (nu en in de loop van het gebruik) en wat het waard is. Want beslissingen en keuzen worden altijd gemaakt op basis van de argumenten kwaliteit (ook tijd) in de teller en kosten (prijs) in de noemer. De ontwerpers, zij die de afbeeldingen maken van het (mogelijk) gevraagde (de koopwaar), kunnen zich dus niet beperken tot alleen de kwaliteiten (gebruikswaarde) van die producten. Om te kunnen communiceren met de markt, zullen ze hun ontwerp ook moeten voorzien van de bijhorende economische argumenten. Ontwerpers hebben inmiddels allang ontdekt dat vormgeven weliswaar een eigenzinnige, relatief autonome discipline is, maar dat het vooral ook coördineren is. Verschillende gevraagde kwaliteiten moeten tot één, samenhangend of coherent geheel gecomponeerd worden. De ontwerper wordt zo specialist onder specialisten. De economen vormen voor hen de belangrijkste groep collega-specialisten. Akoestici, constructeurs, milieudeskundigen, planologen, specialisten in grondmechanica, brandveiligheid en klimaatregeling, zij allen hebben zich reeds lang een plaats verworven in het potentiële bouwteam. Hun specifieke inbreng moet in het ontwerp voor het (ver)bouwplan worden geïntegreerd. De architect of stedenbouwkundige is daarvoor verantwoordelijk, aangezien hij of zij de tekening en het bestek bewaakt waarop alles moet worden vastgelegd om de productie straks mogelijk te maken. De economen spreken, net als de ontwerper, al die specialistische talen: niet als spreker, maar als vertaler. De economen spreken (vertalen naar) de taal van het geld. En als zij dat niet zouden doen, zou er slechts koopwaar zijn zonder prijskaartje. Men zou gaan loven en bieden zonder te weten wat de winst kan zijn of welk verlies geïnvesteerd gaat worden.
Objectgeoriënteerd denken In de bemiddeling tussen vraag en aanbod staat het object centraal. De communicatie tussen consument en producent gaat altijd over het object, de koopwaar, het ding of de dienst, ook in de bouw. In de (steden)bouw wordt dus gepraat over een min of meer verzelfstandigd deel van de gebouwde omgeving. Dat (steden)bouwkundig object kan in drie vormen, stadia, gepresenteerd worden: 1. Een plan of concept (programma) 2. Een ontwerp (schets of tekening van een concrete oplossing) 3. Een bestaande toestand (deel van bestaande voorraad)
bouwwerk begrensde
ruimten Locatie & interne gebieden
vrij naar NEN 2660 november 1995 informatiedragers voor de bouw
fysieke
componenten bouwkundige & install.techn. componenten & materialen
Activiteiten & middelen toeleverings-
producten
Gebruikswaarden Functie begrotingen
Constructie Elementen begroting
gereedschappen,
bouw
arbeid
materieel
Producties
Loon-Materiaal begrotingen
Bouwobjecten kunnen altijd in twee soorten worden opgedeeld: Ruimten (gebruiksgebieden e.d., die als zodanig specifieke kwaliteiten genereren) Fysieke componenten (elementen die die ruimten daadwerkelijk construeren, vormgeven en van specifieke kwaliteiten voorzien) Dit onderscheid is bijzonder handig. Consumenten vragen ruimten, en de vraag met welke fysieke componenten die het beste gemaakt kunnen worden zal hen vaak een zorg zijn. Producenten daarentegen, komen in principe door de andere deur binnen, zij het dat voor bijvoorbeeld installateurs ook de (fysieke hoedanigheid van) ruimten absoluut objecten vormen. Het Objectgeoriënteerd denken wordt momenteel bepleit met argumenten uit de informatica en communicatieleer. In feite moet het door alle partijen te gebruiken objectmodel ervoor zorgen dat alle inbreng een plaats krijgt en er geen informatie (eisen, keuzes, voorwaarden, bepalingen) in de lucht blijft hangen. (zie BAS)
Voor economen heeft het objectmodel het voordeel dat een bouwwerk (op welke schaal ook) snel naar aard en omvang (kwaliteit & vorm, inhoud & dimensie) kan worden gescand, waarna het afprijzen en vergelijken op financiële merites kan plaatsvinden. Zonder objectmodel (de architectuur van functionele componenten) zou geen value analysis of management mogelijk zijn.
Programma
Ruimten & Fysieke Componenten Onderbouw
Opstallen: Programmatische modulen, Bebouwingsvorm
Fundaties en Kelderconstructies Vloer-constructies: Vloeren + bijhorende (ook verticale) constructies, Typen, Oppervlakken, vloerranden & sparingen Hoogten en Randen Dakvlakken, dakopeningen en dakKappen & Daken attributen Gevelvlakken, gevelopeningen en Gevels gevelattributen Separatiewanden, Afbouw en inrichting binnendeuren, trappen, afbouw wanden, vloeren binnen en plafonds binnen, etc. Installaties (energie, water, Gas, water toevoer en klimaat, transport, licht, vuilwaterafvoer, airco, cv, intelligence, beveiliging) etc. Terrassen, balkons, bestratingen, water, groen, byz. opstallen, Terreininrichtingen grondkeringen, omheiningen, etc.
Basis (onderbouw)
Bovenbouw Schil
Ruimten intern: Typen, Vorm, Units en Elementen Technische infrastructuur Locatie, Gebied: Eigendomsstructuur, Condities, Ontsluiting, Indeling en Vorm
Bouwproducten
Buitenruimten,
Analyse = scannen op 3 niveaus Er is sprake van hiërarchie:
functioneel 1: 2: 3:
Gebruiksoppervlak (ruimten) Identiteit bouwwerk Functies ruimten
constructief Vloeren + kolommen & wanden Gevels, kappen & daken Inbouw, installaties & terreininrichting
Er bestaan veel relaties tussen de verschillende (deel)objecten, die vaak redelijk zijn te koppelen: de functionele eisen bepalen de constructiemoduul van en de hoogtematen boven de vloeren de hoeveelheid gevel heeft invloed op de hoeveelheid separaties de omvang van de schil (gevels en daken) is van invloed op de capaciteit van de klimaatinstallaties et cetera
Concrete adviesdiensten Bouw- & Vastgoed-economie De economische discipline Bouw- & Vastgoedadvies kent drie niveaus: Planeconomie: wat is de waarde van bepaalde bouwplannen; Huisvestingseconomie: wat zijn de exploitatielasten van bepaalde huisvesting, in de loop der tijd; Bouweconomie: wat is de (ver)bouwprijs en/of herbouwwaarde van een bepaald bouwwerk.
PvE scenario’s
Planbenaming T, D, Q en Fn
Bouwobject Grondkosten + Bouwkosten +
Directe Kosten planmodulen
kosten Inventaris minus verkoop en subsidies =
Investering
Tot. DK + Terreinkosten + kosten Aannemer + Bijkomende Bouwkosten =
Normen
Bouwkosten
databases
Eigendom + Afschrijving & Financiering + Onderhoud + Beheer + Verbruik minus Huren en subsidies =
Exploitatie & Prijzen
Rapport
Concrete adviesdiensten bouw- & vastgoed-economie: • • • • • • • • •
Berekeningen residuele grondwaarden: stedenbouwkundige ingrepen, beleggingsbeslissingen, opzet grondexploitatie, et cetera; Haalbaarheidsonderzoeken en/of budget-analyses bij plannen voor nieuwbouw en/of herbestemming van gebouwen (kerken, kantoren, flatgebouwen, gemeentehuizen, fabriekscomplexen, schoolgebouwen, etc.): doorrekenen scenario’s en planconcepten; Vergelijking exploitatielasten bij verschillende scenario's (instandhouding versus renovatie, nieuwbouw en/of verhuizing); Adviezen financiële optimalisaties tijdens planontwikkeling en/of stagnerend ontwerpproces; Investeringsramingen voor alle soorten projecten in nieuwbouw en renovatie (participeren = conceptueel meedenken in projectteam); Kwaliteit/kosten-toetsen woningbouwprojecten in de huursector (SKW-certificaat); Beoordeling bouwplannen (second opinion): efficiëntie, kosten, bouwlogistiek, bouwmethodiek, maakbaarheid; Financiële begeleiding en management van speciale en/of complexe (ver)bouwprojecten (rapportage / factuurbewaking / mandatering); Arbitrages (zowel grote als kleine projecten).
Voor dit advieswerk zijn een aantal calculatiemodulen beschikbaar waarmee binnen een zgn. integraal planmodel (voorlopig Exploitatiemodel G genoemd) verschillende scenario’s kunnen worden opgezet en doorgerekend. De calculatiemodulen kunnen ook zelfstandig gebruikt worden om snel een oordeel te vormen van de redelijke investerings- en instandhoudingskosten, waarbij m.b.v. wijzigingen van voorgeprogrammeerde (default) variabelen systematisch allerlei modificaties in vorm, dimensie en kwaliteit kunnen worden doorgerekend. De calculatiemodulen vormen in het integraal planmodel de feitelijke bouwstenen. bouwobject typologie
Woning, huis
Vrijstaand 2 onder 1 kap geschakeld in Rij gestapelde Laagbouw Urban villa Etagebouw, portiek Galerijwoningen
Kantoor, handel
Kantoorruimten Verzamelgebouw, Villa Skeletconstructie
Winkel, balie
Type Kiosk (in- of extern) Onderbouw in winkelstraat Super Store Winkelcentrum
Praktijk / Werkplaats, ambacht / Opslag / Nijverheid, fabriek / Procesindustrie
Combi kantoor/bedr.ruimte Magazijn Hal Doosconstructie Skeletconstructie Portaalconstructie
Andere gebouwen
School Culturele functie Medische functie .... Doosconstructie Skeletconstructie
Parkeer (verkeer-) voorzieningen
op Terrein Garagegebouw Kelder, Onderbouw
Per module (gebouw): totaal kaveloppervlak: bebouwd oppervlak:
Luxe, complex
Standaard
archetypen
Eenvoudig
categorie
Herontwikkeling
totaal schil: . . . . . . m2 . . . . . . m2
Decompositie van het gebouw in de volgende componenten: Basis: bouwput en fundaties Bouw. . . . . m2 volumen: Skelet: vloeren en constructies . . . . . m3 Daken: vlakken en kapellen Schil: . . . . . m2 (omhulling) Gevels: vlakken en openingen . . . . . . m2 Ruimten intern Ruimten: . . . . . m2 (functies) Ruimten extern: terrein . . . . . m2 Techn.Infrastructuur Installaties . . . . . . pst
Nieuw-bouw
Functiewijziging
Modernisering
Reno-vatie, Onder-houd
aangeven mbv m2 bvo
bruto vloeroppervlak: syst.opp. gevel & dak: bruto inhoud: tarra netto/bruto vo:
projectie oppervlak (footprint) bruto inhoud gebouw dakvlak (incl. uitbouwen, dakkapellen, e.d.) gevelvlak (tot. incl. geledingen en openingen) netto bruikbaar (NEN) netto buiten gebouw, binnen kavel
. . . . . . m2 . . . . . . m2 . . . . . . m3 0, . . . . .
Focus Markt en Diensten
Particulieren Gemeenten (e.d.)
Beleggers Projectontwikkelaars
Woningbouwverenigingen
Vraag
Beheerders vastgoed
Bouwbedrijven Toeleveringsbedrijven
Aanbod
Ontwerpers, Adviseurs & Onderzoekers
Kwaliteit/Kostentoets Risico-analyses, Budgetbewaking & Kostenmanagement Analyse investeringskosten & huisvestingslasten Modellering exploitatie-opzet Scenario studies, Rendementsberekeningen & Haalbaarheidsonderzoek
