Visie op Bouw en Vastgoed. Sectorrapport 2009

Visie op Bouw en Vastgoed Sectorrapport 2009

Visie op Bouw en Vastgoed Inhoud

Voorwoord

3

Inleiding

4

Visie op Nederland

5

Interview met Elco Brinkman

9

Samenvatting

12

Architecten- en Ingenieursbureaus

13

Bouwmaterialenindustrie

15

Burgerlijke en Utiliteitsbouw

17

Grond-, water- en wegenbouw

19

Houtindustrie

21

Installatiebedrijven

23

Makelaars onroerend goed

25

Projectonwikkeling

27

Schilders en glaszetters

29

Leeswijzer

31

Colofon

33

2

Visie op Sectoren 2009

Visie op Bouw en Vastgoed Voorwoord

Geachte lezer, Het stormt in de Nederlandse bouwen vastgoedwereld. Nog niet eerder is er sprake geweest van een zo dramatische verslechtering van de marktomstandigheden. Vooral de snelheid van de beweging komt voor velen als een verrassing. Zo daalde het aantal verkochte nieuwbouwwoningen in het vierde kwartaal van 2008 met meer dan 50% ten opzichte van eind 2007. Een dergelijke vraaguitval kan helaas niet zonder consequentie blijven voor de ondernemingen in de bouwnijverheid. Projectontwikkelaars en ontwikkelende aannemers die actief zijn in woningbouw en/of de kantorenmarkt zullen last krijgen van oplopende verliezen. Een consolidatieslag kan naar onze mening niet uitblijven. Maar ook de toeleverende handel en industrie zullen te maken krijgen met een dalende afzet. De levering van producten aan de budgetsector en aan onderhoud en renovatie, zal deze ontwikkeling enigszins dempen. Tenslotte wordt ook de vastgoedbelegger geraakt. In eerste instantie door afwaardering op de bestaande vastgoedportefeuille. In tweede instantie door druk op de huurinkomsten. De pijn is dus bijna overal voelbaar. De vraag is natuurlijk hoe hevig en langdurig deze zich zal manifesteren: hebben we een ernstige griep of is er meer aan de hand? Naar onze mening zijn er in ieder geval geen “quick fixes”. De budgetsector is relatief te klein om de vraaguitval in de marktsector te compenseren. Herstel begint bij het herwinnen van vertrouwen. Vertrouwen van consumenten om woningen te kopen. Vertrouwen van bedrijven om te investeren in uitbreiding van activiteiten. Vooral psychologie dus. En psychologie laat zich moeilijk timen, ook al zal het herstel - gegeven de goede fundamentals voor de Nederlandse bouw ongetwijfeld wél gaan optreden. In de tussentijd biedt deze periode van sterk afgekoelde marktomstandigheden ook kansen. In tijden van hoogconjunctuur vervaagt vaak de scherpte in de concurrentiestrijd. Ook de bouw had hier de afgelopen periode last van. Nu is juist deze scherpte weer terug. Overleven betekent innovatief en flexibel zijn, de concurrentie “outsmarten”. Een sterke speler ziet nu kansen om zijn marktaandeel uit te breiden. Samen met Elco Brinkman zien wij ook kansen voor investeringen. Bijvoorbeeld investeringen in infrastructuur (fileproblematiek) of in de duurzaamheid van een vaak verouderde woningvoorraad. Fiscale dan wel directe stimulans door de overheid kan hierbij het verschil maken. Met dergelijke investeringen creëren we blijvend voordeel in de komende jaren en bouwen we aan de toekomst van Nederland. We danken Elco Brinkman voor zijn bijdrage aan onze publicatie en wensen u veel leesplezier.

Erik Steinmaier Sector Banker Bouw en Vastgoed ABN AMRO Bank N.V.

3


Visie op Bouw en Vastgoed Inleiding

Sectorpublicaties hebben een lange geschiedenis binnen ABN AMRO. Reeds begin jaren zeventig zag een voorloper van Visie op Sectoren (kortweg VOS) het daglicht. Waren in de eerste decennia de sectoranalyses alleen voor intern gebruik, vanaf 2004 worden ze voor een breed publiek voornamelijk via internet aangeboden. In Visie op Sectoren 2009 vindt u de visie van ABN AMRO op trends, ontwikkelingen en onze vooruitzichten voor de bouw en vastgoed. De “Visie op Bouw en Vastgoed” begint met de visie van ABN AMRO op de Nederlandse economie. Vervolgens treft u een interview aan met Elco Brinkman van Bouwend Nederland, gevolgd door een samenvatting en 9 brancheanalyses. Elke brancheanalyse bestaat uit twee pagina’s met een beschrijving van de bedrijfstakdynamiek en de vooruitzichten, maar bevat tevens een veelheid aan cijfers. De lezer krijgt hiermee inzicht in de trends, ontwikkelingen, vooruitzichten en andere (bedrijfs)economisch gerelateerde vraagstukken, die relevant zijn voor een branche. De VOS 2009 is samengesteld op basis van talrijke bronnen. Er zijn zowel openbaar toegankelijke bronnen als eigen informatiebronnen gebruikt. Veel informatie is publiekelijk toegankelijk. Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) is een welbekende bron voor cijfers. Ook hebben we gebruik gemaakt van de kennis en ervaring van brancheorganisaties in Nederland, diverse onderzoeks- en adviesbureaus en overheidsinstanties. Naast deze publiek toegankelijke bronnen heeft ABN AMRO Sector Research de beschikking over eigen informatiebronnen en databases. Een voorbeeld hiervan treft u op elke tweede pagina van de brancheanalyse waar het onderwerp ‘werkkapitaal MKB’ wordt behandeld. Dit gedeelte geeft de ontwikkeling van het werkkapitaal van het MKB weer over een periode tot 2007. Wij hopen dat deze publicatie u stimuleert om met ABN AMRO en uw collega ondernemers van gedachte te wisselen over de uitdagingen voor uw sector in Nederland.

4


Visie op Bouw en Vastgoed Visie op Nederland

Nederlandse economie in zware recessie In 2008 is de economische groei sterk teruggevallen. In het tweede en derde kwartaal was al sprake van krimp van de economie – zowel in de eurozone als in Nederland. De situatie werd nog grimmiger in het najaar van 2008 toen alom duidelijk werd dat de gevolgen van de kredietcrisis veel ernstiger waren dan eerder was gedacht. Voor 2009 worden nu zeer negatieve groeicijfers verwacht. En ook voor 2010 verwachten we (gemiddeld) nog geen groei. Bovendien zijn de risico’s groot. Het is zeker niet uitgesloten dat de correctie op de in eerdere jaren ontstane en nu geknapte bubbels nóg sterker is en de economie in een nóg diepere recessie terechtkomt. De afkoeling van de wereldeconomie begon al in de eerste helft van 2008. De groei - met name die in de VS - stond trouwens al vóór het begin van 2008 onder druk door de sterke terugval op de Amerikaanse huizenmarkt. Verder zorgde de in de zomer van 2007 begonnen kredietcrisis voor de nodige onzekerheid. Vervolgens liep de olieprijs in de eerste helft van 2008 op tot een recordhoogte. Dat zette de koopkracht in veel landen onder druk en daarmee de groei van de particuliere consumptieve bestedingen. In de loop van het jaar vertraagde de groei van de wereldeconomie van 4,3% jaar-op-jaar (j-o-j) in het eerste kwartaal tot net boven nul in het laatste kwartaal. Tezamen met de wereldeconomie liet ook de wereldhandel een afkoeling zien. Deze was trouwens al zichtbaar vanaf de nazomer van 2007. Eind vorig jaar – nadat de kredietcrisis weer in alle hevigheid was opgelaaid - leek de wereldhandel compleet in te storten. In de maanden november tot januari kromp de handel ruim 6% per maand. Als gevolg daarvan lag het volume van de wereldhandel bij het begin van dit jaar zo’n 17% onder het niveau van begin 2008!

Sterke groeivertraging Nederlandse economie In 2006 en 2007 draaide de Nederlandse economie heel goed. Het bruto binnenlands product (BBP) nam die jaren met gemiddeld 3,5% toe. In 2008 viel de groei terug naar 2%. Daarmee deed ons land het in die jaren duidelijk beter dan de eurozone als geheel. Vooral in het laatste deel van 2007 was de groei hoog. In feite was vrijwel de hele gemiddelde groei van 2008 al gerealiseerd in 2007. Dat zet de Nederlandse prestatie in een wat ander licht. We zien dit ook als we naar de kwartaalcijfers kijken van 2008. In het eerste kwartaal steeg het BBP nog met 0,6% ten opzichte van het voorgaande kwartaal (k-o-k). Maar in de periodes daarna kromp de economie – en ook nog eens steeds harder: van -0,1% k-o-k in het voorjaar naar -1,0% in het slotkwartaal.

5



Economische groei Nederland 2,5%

5%

2,0%

4%

1,5%

3%

1,0%

2%

0,5%

1%

0,0%

0%

-0,5%

-1%

-1,0%

-2% 01

02

03

04

05

groei k-o-k (l.a.)

06

07

08

groei j-o-j (r.a.)

De afkoeling van de economie in de loop van het jaar wordt verklaard door de terugval bij vrijwel alle bestedingen. De consumptie stagneerde in het grootste deel van het jaar. Dat werd waarschijnlijk mede veroorzaakt door de forse inflatiestijging in het eerste halfjaar die de koopkracht onder druk zette. Alleen in de laatste maanden van het jaar namen deze bestedingen weer toe. De investeringen deden het aanvankelijk nog goed, maar in het tweede halfjaar eiste het afgenomen producentenvertrouwen, dat leed onder de dure olie en euro, zijn tol en gingen de investeringen dalen. De uitvoer kwam in het voorjaar onder druk. De vertraging van de wereldhandel en de alsmaar duurder wordende euro deden de uitvoer afnemen. Vooral tegen het eind van het jaar gingen de investeringen en de uitvoer onderuit. De toename van de consumptie voorkwam een nóg forsere krimp van de economie.

Stand begin 2009 - vooruitzichten Waar staan we nu? Als we kijken naar de verschillende vertrouwensindicatoren, de barometers van het economisch weerbeeld, dan wijzen die op een heel slechte start van 2009. Eind vorig jaar hebben deze indicatoren een enorme duikvlucht gemaakt naar niveaus die we sinds de recessie van begin jaren tachtig niet meer hadden gezien. In het eerste kwartaal zijn deze indicatoren weliswaar gelukkig niet veel meer gedaald, maar doorgaans lagen ze in maart toch nog altijd op een iets lager peil dan eind vorig jaar. Vertrouwensindicatoren zijn gebaseerd op enquêtes. Daarmee zijn het ‘zachte’ cijfers. De eerste ‘harde’ cijfers van dit jaar waren echter ook slecht. Zo bleek dat het volume van de Nederlandse goederenuitvoer in januari 14% was gedaald ten opzichte van begin 2008. En ook de industriële productie liet in de eerste twee maanden met -12% j-o-j een enorme daling zien. De dramatische ontwikkeling sinds eind 2008 zien we ook terug bij de bezettingsgraad van het machinepark van de industrie. Tussen oktober en januari daalde de bezetting van 83% naar krap 77%. Ten slotte lag de ontvangst van nieuwe orders in de industrie ongeveer een derde lager dan begin 2008. Aan de neergang lijkt dus nog geen eind te komen.

6



Bezettingsgraad industrie 88% 86% 84% 82% 80% 78% 76% 74% 72% 70% 90

92

94

96

98

00

02

04

06

08

09

Gelet op de enorme afname van de wereldhandel, zien we de Nederlandse uitvoer eveneens sterk dalen in 2009. De flink geslonken orderportefeuilles in de industrie bevestigen deze verwachting voor de verslechterde buitenlandse afzet. Bij de particuliere consumptie is sprake van verschillende, tegen elkaar in werkende factoren. De contractlonen nemen gemiddeld met ongeveer 3% toe. Veel cao’s zijn vorig jaar afgesloten toen voor 2009 nog een inflatie van ruim 3% werd voorzien. De inflatie is echter hard gedaald en komt waarschijnlijk gemiddeld onder de 1% uit. Dat levert een flinke koopkrachtverbetering op voor de werkenden. Daar staat tegenover dat de werkloosheid, die overigens tot en met de eerste maanden van het jaar slechts licht is toegenomen, sterk zal stijgen. Dat is juist nadelig voor het beschikbaar inkomen in ons land. Bovendien zal het toenemende verlies aan banen het consumentenvertrouwen verder onder druk zetten. Daardoor gaat men mogelijk meer sparen in plaats van besteden. De particuliere consumptie zal dit jaar wellicht gelijk blijven of licht afnemen. Door de slechte afzetperspectieven, vooral in het buitenland, staan de investeringen onder zeer zware druk. De bezettingsgraad is al drastisch afgenomen. Winsten zullen teruglopen deels als gevolg van een stijging van de arbeidskosten per eenheid product. De afname van de werkgelegenheid volgt immers met vertraging de afname van de productie. Daarbij komt dat de banken hun leenvoorwaarden hebben aangescherpt. (Maar de kredietverlening aan nietfinanciële bedrijven is in de eerste twee maanden van 2009 wel iets toegenomen.) We gaan er daarom van uit dat de investeringen mogelijk met dubbele cijfers zullen afnemen.

Rente is fors verlaagd Toen afgelopen najaar het financiële systeem in grote problemen kwam, hebben de centrale banken ingrijpende maatregelen genomen. Zo zijn de rentes in veel landen fors verlaagd. In de VS heeft de Fed haar rente teruggebracht naar bijna 0%. De ECB heeft weliswaar de rente in mindere mate omlaag gebracht, maar toch is ook hier de belangrijkste beleidsrente, de refi-rente, met 3 procentpunt verlaagd naar 1,25% in april. En alom wordt verwacht dat deze rente op korte termijn naar 1% wordt gebracht. De refi-rente is het tarief waartegen banken geld kunnen lenen bij de ECB. Sinds afgelopen najaar kan dat zelfs onbeperkt. Want in het kader van het steunen van de bancaire sector heeft de ECB het gebruikelijke maximum aan de toewijzing van liquide middelen tijdelijk laten vervallen. Onlangs heeft de ECB bekendgemaakt dat deze maatregel minstens tot na het einde van dit jaar van kracht blijft - en zo nodig nog

7



langer. Een ander rentetarief van de ECB is de depositorente. Tegen deze rente kunnen banken middelen die ze (tijdelijk) over hebben, ‘parkeren’. Dat levert hun nu nog maar 0,25% op. Centrale banken buiten de eurozone hebben ook andere, niet-conventionele maatregelen genomen. De Fed bijvoorbeeld heeft twee nieuwe beleidsinstrumenten ingezet: kredietversoepeling (credit easing) en kwantitatieve verruiming (quantitative easing). Het eerste instrument betreft het aankopen door de Fed van schuldtitels uit de private sector. Bij het tweede instrument koopt de Fed staatsobligaties op. De bedoeling is dat daarmee ook de langere rentes naar beneden gaan. De ECB heeft aangekondigd ook met nieuwe nietconventionele maatregelen te komen. Welke dat zullen zijn, heeft ze nog niet gezegd. Door de sterke afkoeling van de economie zijn de lange rentes met name eind 2008 duidelijk naar beneden gekomen. We hebben het hier over het rendement op staatsobligaties. Het rendement op bedrijfsobligaties ligt daar sinds het begin van de kredietcrisis en vooral sinds het weer oplaaien daarvan in het afgelopen najaar, een stuk boven. Maar ook deze rentes zijn wat gedaald. In het eerste kwartaal heeft de neerwaartse trend niet doorgezet. Toch is er een redelijke kans dat de lange rente in de komende maanden iets verder zal dalen. Zo zit de economie voorlopig nog in een recessie. En indien de Fed haar aankopen van staatsobligaties verder gaat opvoeren, zal de rente in de VS wat dalen. Dat kan ook de lange rente in de eurozone meetrekken, zij het in mindere mate. In de tweede helft van het jaar kunnen de lange rentes weer iets oplopen.

Forse krimp in 2009 Hoe lang de recessie zal aanhouden en hoe diep die zal zijn, is moeilijk te zeggen. Bij eerdere bankcrises bleek dat de economie enkele jaren nodig had om daarvan te herstellen, ten koste van een flinke economische krimp. En we mogen niet vergeten dat we nu te maken hebben met een mondiale crisis, niet een nationale. Maar centrale banken en regeringen hebben stevige tegenmaatregelen genomen. En we gaan ervan uit dat deze maatregelen gaan werken. We verwachten dat de Nederlandse economie dit jaar heel fors zal krimpen – met 3 à 5%. Later in het jaar of in 2010 kan aan de krimp een eind komen dankzij de genoemde stimulans van de monetaire en begrotingsmaatregelen voor de wereldeconomie. Maar de gemiddelde groei in ons land zal in 2010 waarschijnlijk nog negatief zijn. Toch zou dit betekenen dat in vergelijking met eerdere bancaire crises in de wereld de schade voor de economische groei deze keer wat lager uitvalt. Dat tekent dan ook tegelijkertijd het negatieve risico dat aan ons scenario kleeft. In dit verband wijzen we ook op de forse daling van de inflatie. In maart was deze in de eurozone gedaald naar 0,6% - van 4% in de zomer van 2008. In ons land lag het cijfer in maart met 2,0% hoger. Vooral de ontwikkeling van de olieprijzen, en in mindere mate van de voedselprijzen, was voor de daling sinds afgelopen zomer verantwoordelijk. En dat geldt ook voor de verdere inflatiedaling die we voorzien – óók in Nederland. Maar de recessie drukt de prijzen eveneens. Daardoor zou de inflatie in de zomer tijdelijk onder de nul kunnen uitkomen. Maar of het daarbij blijft? Door de recessie is er een ongekend grote onderbezetting in de economie aan het ontstaan. Die zal de inflatie drukken. We weten echter niet hoe groot het deflatoire effect daarvan kan zijn.

8


Visie op Bouw en Vastgoed Elco Brinkman, voorzitter van Bouwend Nederland

‘Structureel zit het goed, maar nu zit het flink tegen’ ‘Als je ziet hoe in begin 2008 nog de voorspellingen waren voor de bouwsector in 2009, voor de bouwproductie, de werkgelegenheid… dat is een ongelooflijk verschil met wat er werkelijk gaande is. In augustus 2008 kwam Bouwend Nederland nog naar buiten met het bericht dat de sector op jaarbasis 25.000 tot 30.000 extra werknemers nodig had. Dat konden we gewoon uitrekenen aan de hand van de geschatte bouwproductie en de leeftijdsopbouw van de werknemers. Dus dan is het natuurlijk bizar dat we nu mensen aan het ontslaan zijn en dat er in 2010 vele duizenden banen minder zijn.’ ‘De ordervoorraad loopt nog tot juli, augustus 2009. Daarna, na de zomer, waarschijnlijk herfst 2009 worden de effecten van leeglopende orderportefeuilles duidelijk merkbaar. De daling van de orderintake bij Elco Brinkman

nieuwbouwwoningen is opgelopen tot 60 à 70%. Een dramatisch cijfer. Het is gebaseerd op onze eigen, maandelijkse steekproeven bij bedrijven. De kwartaalcijfers van het Economisch Instituut Bouwnijverheid (EIB) zien er, qua vergunningen en aantal voltooide woningen, gunstiger uit, maar dat komt omdat die cijfers in januari 2009 berekend zijn en over het hele eerste kwartaal gaan.’ ‘We hebben een grote kostenflexibele schil, veel buitenlandse werknemers (de ramingen zijn 11.000) en ZZP-ers (75.000). Dus daarom zie je nog niet onmiddellijk grote ontslaggolven, maar ze komen eraan. We hebben 64 miljoen euro uit de opleidingsfondsen extra beschikbaar gesteld om duizenden jonge mensen uit de vaste kern nog in dienst te kunnen houden en ze ondertussen bij te scholen. Want die geschoolde vakkrachten hebben we straks gewoon weer hard nodig.’ ‘Structureel zit het wel goed in de woningbouwsector: er is behoefte aan 70.000 tot 80.000 woningen per jaar. Dat is niet iets dat Bouwend Nederland verzint. Het komt door verschillende factoren. Steeds meer mensen wonen alleen, er is gezinsverdunning. En mensen willen ruimere woningen. We hebben 3,2 miljoen woningen uit de jaren vijftig en zestig. Die zijn technisch aan het einde van hun leven en energetisch heel slecht. Daar moet veel onderhoud, restauratie en vervangende nieuwbouw plaatsvinden. Dus er is werk zat.’ ‘We moeten alleen de winter door, en niemand weet hoe lang die duurt. Het Kabinet heeft inmiddels een maatregelenpakket neergelegd, met een nadruk op het onderhoud en de verduurzaming. Zoals het verbeteren van energieprestaties van bestaande woningen, scholen en gebouwen en investeringen in windparken en zandsuppletie voor de kust. Prima maatregelen, maar de woningmarkt en met name de nieuwbouw lijken te zijn vergeten. Het kabinet hoeft daarvoor niet eens met miljarden over de brug te komen, maar we missen echt

9


Visie op Bouw en Vastgoed

een aantal besluiten. Wat Bouwend Nederland het meest belangrijk vindt, zijn verbeteringen in de garantieregelingen, zoals de Nationale Hypotheekgarantie (NHG), Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), en het garantiefonds voor ziekenhuizen. De Nationale Hypotheek Garantie is een uitstekend instrument, maar wordt vooralsnog alleen verstrekt voor huizen tot 265.000 euro. Iedereen in de keten zegt: maak daar 3,5 ton van. Je kunt ook bestaande woningen eronder laten vallen. Of: alleen kijken naar het bedrag van de hypotheek, niet naar de totale waarde van het huis.’ ‘Ten tweede zou het goed zijn om aan een vorm van voorraadfinanciering te doen. Ontwikkelaars, gemeenten, institutionele en ander beleggers leggen - in een special purpose vehicle - botje bij botje. Risico en profijt kun je over de partijen verdelen. Je gaat ontwikkelen nog voordat je zeker weet of de huizen verkocht worden. Nu is het nog zo dat een ontwikkelaar pas begint te bouwen als 70% van de huizen is verkocht. Mochten de op voorraad gebouwde huizen niet verkocht worden, dan kunnen ze tijdelijk verhuurd worden. De overheid zal dan wel iets aan huurliberalisatie moeten doen, anders kan het niet uit. Diezelfde overheid moet ook iets doen aan het fenomeen dat er twee keer BTW moet worden betaald als een huurhuis wordt omgezet in een koophuis. Tot slot kunnen overheden alvast de infrastructuur (water en groen) van de bouwlocatie aanpakken, ook al is nog niet honderd procent zeker of de bouw doorgaat. En de private partijen in een special purpose vehicle moeten accepteren dat er een vorm van erfpachtconstructie komt.’ ‘Verder kan het Kabinet nog denken over fiscale maatregelen zoals de overdrachtsbelasting en het BTW-tarief. Dat is een middel dat vrij snel kan werken, als zo’n BTW-verlaging niet werkt, wat werkt er dan nog wel? Zo’n verlaging kost, volgens het ministerie van Financiën, 200 miljoen, maar kan en zal ook heel erg veel gaan opleveren in termen van werkgelegenheid en lagere energienota’s en dus milieuwinst.’ ‘De woningmarkt zit op slot. Dat zegt iedereen, niet alleen wij. Je moet het vertrouwen in de markt impulsen proberen te geven, maar ook structureel dingen veranderen om de doorstroom te verbeteren. De Kabinetsmaatregel om het eigenwoningforfait bij woningen vanaf EUR 1 miljoen fors te verhogen draagt daar niet aan bij. Ook het uitblijven van extra garanties, zoals de NHG, zal de doorstroming aan de onderkant niet bevorderen. Beleggers, groot en klein, zijn best bereid om in de huurmarkt te investeren. Want het zou heel goed zijn als er meer ruime, duurdere huurwoningen op de markt komen, want daar is erg veel behoefte aan. Dan moet er wel huurliberalisatie komen. En daar wil deze coalitie vooralsnog niet aan.’

Tips van Elco Brinkman Tip 1 Verhoog de bestaande garantieregelingen. Daarmee stimuleer je mensen om weer risico te durven nemen bij het aankopen van een huis. De Nationale Hypotheekgarantie zou ook voor de koop van bestaande woningen ingezet moeten kunnen worden.

10


Visie op Bouw en Vastgoed

Tip 2 Doe aan voorraadfinanciering. Zo kan de bouw van nieuwe woningen eerder beginnen en hoeft niet gewacht te worden totdat 70% van de huizen, nog voordat er een steen is gelegd, is verkocht. Betrokken partijen: gemeenten, ontwikkelaars en beleggers moeten risico en profijt delen.

Tip 3 Maak oude woningen energiezuiniger. Nederland kent maar liefst een voorraad van 3,2 miljoen woningen die zeer slecht presteren als het gaat om energiezuinigheid. Deze maatregel kan snel ingezet kan worden, want er zijn geen vergunningen voor nodig. Ook goed in de strijd voor een beter klimaat.

Bouwend Nederland: grootste werkgeversorganisatie in de bouw Bouwend Nederland is de vereniging van bouwen infrabedrijven, en de grootste werkgeversorganisatie in de bouw (zo’n 5.000 aangesloten bedrijven). De totale bouwsector in Nederland is goed voor 6% van het bruto binnenlands product, met een totale productie van 56,6 miljard euro (prijsniveau 2006). In de sector werken ruim 500.000 mensen. Bouwend Nederland zet zich in voor belangenbehartiging van de sector.

11


Visie op Bouw en Vastgoed Samenvatting

De bouwproductie in de burgerlijke en utiliteitsbouw en grond-, water- en wegenbouw zal in 2009 krimpen als gevolg van de economische crisis. De orderportefeuilles in de burgerlijke en utiliteitsbouw zijn sinds september 2008 behoorlijk gekrompen. De grond-, water- en wegenbouw wordt minder hard geraakt omdat zij in mindere mate van de conjunctuur afhankelijk is. Architecten- en ingenieursbureaus merken de gevolgen van de krimpende bouwproductie al, omdat zij zich aan het begin van het bouwproces bevinden. In 2010 voelen de installateurs, schilders en glaszetters pas de effecten, zij het in mindere mate, omdat zij meer afhankelijk zijn van onderhoud dan bouwbedrijven. Makelaars zagen in 2008 al hun omzetten krimpen als gevolg van de kopersstaking op de woningmarkt. Huizen staan veel langer te koop, het aantal te koop staande woningen loopt op en de prijs staat onder grote druk. Hier ondervinden projectontwikkelaars ook enorme hinder van. Zij kunnen hun projecten niet meer afzetten en schrappen nieuwe ontwikkeltrajecten. Het kabinet heeft stimuleringsmaatregelingen aangekondigd om de bouw te stimuleren. Er komt de komende twee jaar meer dan EUR 500 miljoen beschikbaar voor de bouw van en onderhoud aan scholen en zorginstellingen. Er wordt bijna EUR 400 miljoen geïnvesteerd in binnenstedelijke nieuwbouwprojecten, stedelijke herstructurering en opknappen van de openbare ruimte. Daarnaast is er EUR 550 miljoen gereserveerd voor infrastructurele werkzaamheden zoals onderhoud aan wegen en bruggen en waterveiligheid. Ook komt er de komende twee jaar EUR 320 miljoen beschikbaar om het energieverbruik in woningen terug te dringen. De overheidsdoelstellingen om voor 2012 een half miljoen woningen energiezuiniger te maken, zal hierdoor een impuls gevenaan energiebesparende bouwmaterialen en installaties.

12


Bouw en Vastgoed Architecten- en ingenieursbureaus De krimp in de burgerlijke en utiliteitsbouw zal leiden tot een stagnatie van de omzet op de korte termijn Architectenbureaus hebben meer moeite om de economische neergang te pareren dan ingenieursbureaus De omzet zal met 10-15% dalen in 2009 Branchebeschrijving Een architect zorgt voor het ontwerp, het bestek en de

Een gering aantal grote internationaal opererende bureaus

begroting van een bouwproject. Ingenieursbureaus advise-

domineert de ingenieursbranche. Ingenieursbureaus hebben

ren, ontwerpen, verrichten haalbaarheidsstudies, berekenen

qua omzet en aantal werknemers een overheersende positie

en begeleiden plannen op terreinen als bouw, installatie-

binnen de branche.

techniek, milieutechniek, machinebouw en procestechniek.

Trends en ontwikkelingen De consolidatie neemt toe in de branche. Oorzaken zijn de

tarieven praktisch geen ruimte voor een stijging boden.

toenemende grootte en complexiteit van projecten, de taaie

Bedrijven nemen steeds meer niet-technische aspecten in

en complexe procedures voor (Europese) aanbesteding en

hun takenpakket op zoals de zorg voor de aanbesteding, de

de groeiende nadruk van opdrachtgevers op het leveren van

regie tijdens de uitvoering, bouwmanagement en facilitaire

een totaalpakket en internationale ervaring. Ook het overne-

dienstverlening. Redenen zijn lage marges op traditioneel

men van lokale buitenlandse partijen vormt onderdeel van

technische werkzaamheden, zoals tekenen en de toenemende

de consolidatie. Niettemin staat het aandeel van Zelfstandi-

oriëntatie van bouwbedrijven op taken die traditioneel bij de

gen Zonder Personeel (ZZP), met 65% van het totaal aantal

branche behoren. Zo zijn er bouwers die eigen ingenieurs-

bedrijven, nog steeds op een hoog niveau. De omzet heeft

afdelingen opzetten.Tenslotte willen opdrachtgevers in

zich sinds het recessiejaar 2003 goed ontwikkeld. Zelfs in

toenemende mate dat ingenieursbureaus risico dragen voor

2008 heeft de branche een stevige omzetgroei gerealiseerd.

projecten. Ingenieursbureaus worden ook vaker verant-

Wel had de branche te kampen met arbeidskrapte en een

woordelijk gesteld voor de constructieve veiligheid van een

navenante opwaartse druk op de arbeidskosten, terwijl de

gebouw.

Onze visie Naar verwachting zal de orderportefeuille krimpen in 2009.

wegenbouw en duurzaamheid. Om de slechte periode uit te

Vooral vanuit het belangrijke segment burgerlijke en

zingen, zullen bureaus in eerste instantie hun arbeidskosten

utiliteitsbouw zal de vraag een forse daling laten zien. Gezien

aanpassen. Deze nemen namelijk het grootste deel van de

de spanwijdte van de recessie zal de buitenlandse markt

operationele kosten voor hun rekening. Daarnaast zal men

op enkele specifieke niches na, zoals waterbouw, weinig

naar creatieve oplossingen zoeken om de omzet toch op peil

soelaas kunnen bieden. Zelfs in het in beginsel aantrekkelijke

te houden, zoals het verleggen van de klantenfocus of het

Midden-Oosten worden projecten teruggeschaald.

verrichten van nieuwe taken. Opgemerkt moet worden dat de

ABN AMRO verwacht dat de omzet van de gehele branche in

uitgangspositie van architectenbureaus niet florissant is. Zo

2009 zal gaan dalen met 10-15%. Omdat ingenieursbureaus

meldde de Bond van Nederlandse Architecten (BNA) dat een

vaak ook bij de uitvoering betrokken zijn, zullen zij later

substantieel deel van architectenbureaus eind 2007 niet veel

door de economische neergang worden geraakt dan

vlees op de botten had en verlieslijdend was. Tenslotte zal

architectenbureaus. Daarnaast zijn de ingenieursbureaus ook

door de verslechterende markt het consolidatieproces zich

actief op minder cyclische markten zoals de grond-, water- en

versnellen.

Kerngegevens Omzet: EUR 14 mrd Aantal werkzame personen: 94.000 Aantal bureaus: 20.005

Websites Bureaus <5 werknemers: 85% Percentage ZZP-ers: 65%

13

www.bna.nl www.bnsp.nl www.deingenieur.nl www.kiviniria.nl www.onri.nl Visie op Sectoren 2009

Bouw en Vastgoed Architecten- en ingenieursbureaus Omzetontwikkeling architecten- en ingenieursbureaus

Bron: CBS, ABN AMRO Sector Research 150

• Sinds 2004 neemt de omzet gestaag toe. Dankzij de goed gevulde orderportefeuille merkte de branche nog niet veel

140

van het killere economische klimaat in 2008.

130

• Op de korte termijn kan er nog geput worden uit de

fors zal dalen.

124 114

110 index (2000=100)

productie. Wij verwachten dan ook dat de omzet in 2009

133

120

lopende orders. Daarna zullen de orderboeken krimpen vanwege de te verwachten forse daling van de bouw-

142

108

109

2003

2004

100 90 80 2005

2006

2007

2008r

2009v

Bandbreedte voorspelling

Exploitatiebeeld

Bron: CBS, ABN AMRO Sector Research

• Arbeidskosten blijven de belangrijkste kostenpost voor de bureaus. Bureaus zullen naar verwachting hier het eerst in Inkoopwaarde 31%

snijden om de recessie heelhuids door te komen. Positief is dat er lucht vrij komt op dearbeidsmarkt, die in 2008 krap was. • Een marge van 8% ziet er op het eerste gezicht goed uit. Vooral ingenieurs vinden echter dat gezien de hoogwaar-

Arbeidskosten 43%

Bedrijfsresultaat 8%

dige arbeid en kennis de marge hoger zou moeten zijn.

Overige lasten 13%

Afschrijvingen 5%

Werkkapitaal MKB

Bron: ABN AMRO Sector Research Crediteurendagen

• Zowel het aantal debiteuren- als crediteurendagen zijn

Debiteurendagen

60

in 2007 flink toegenomen. Er word later geïnd en later

57 50

betaald. • Omdat het aantal crediteurendagen sterker steeg dan het

55

57

55

50

49

49

48

40

aantal debiteurendagen is de werkkapitaalpositie in 2007

35

30

verbeterd.

34

dagen

20 10 0 2003

2004

2005

2006

Volumemutaties bouw • De bouwproductie zal in de jaren 2009 en 2010 dalen,

Bron: EIB 10% 5%

waarna in 2011 herstel zal plaatsvinden.

0%

• Het belangrijke segment burgelijke en utiliteitsnieuwbouw

-5%

laat een meer dan gemiddelde daling van de productie zien in 2009 en 2010.

2007

-10% -15% -20% 2008

2009 bouw totaal woningbouw nieuw utiliteitsbouw nieuw

14

2010

2011

woningbouw herstel en verbouw utiliteitsbouw herstel en verbouw


Bouw en Vastgoed Bouwmaterialenindustrie Belang van logistiek en nieuwe leveringsconcepten neemt toe door binnenstedelijk bouwen Nieuwbouwproductie krimpt de komende jaren; kansen in onderhoud en duurzaamheid ABN AMRO verwacht dat de omzet in 2009 met 10 tot 15% zal dalen Branchebeschrijving De bouwmaterialenindustrie omvat de productie van onder

Bouw) behartigt de gemeenschappelijke belangen van de

meer cement, (stortklaar) beton, gips, glas (veiligheidsglas

industrie op het gebied van de productie en handel in bouw-

of meerwandig glas), asfalt, baksteen en aardewerk. Onge-

producten.

veer een derde van deze bedrijven is actief in de beton- en cementindustrie. De NVTB (Nederlands Verbond Toelevering

Trends en ontwikkelingen Met de verschuiving van de bouwproductie naar het

toename van prefab verschuiven werkzaamheden van

binnenstedelijk gebied neemt het belang van logistiek toe.

de bouwplaats naar de fabriek. Hierdoor verbetert de

Binnenstedelijke bouwplaatsen zijn kleiner, moeilijker bereik-

productiviteit, is er meer controle over de kwaliteit en is

baar en er is minder ruimte op de bouwplaats. Dit vraagt

er minder personeel op de bouwplaats nodig. Fabrikanten

om nieuwe leveringsconcepten zoals containerisatie,

hebben de laatste jaren, in het kader van duurzaamheid, veel

binnenstedelijke overslagcentra, en just-in-time levering.

geïnvesteerd in het reduceren van de uitstoot van broeikas-

Hiervoor is wel vereist dat bouwbedrijven met leveranciers

gassen en tegelijkertijd verbeteren van de efficiency van het

de planning rond het bouwproces afstemmen. Zeker nu

productieproces. Ook ontwikkelen zij steeds meer duurzame,

overheden bijvoorbeeld venstertijden willen gaan nemen

energiebesparende bouwmaterialen hoewel de afzet hiervan

om de binnenstedelijke mobiliteit te bevorderen. De

nog matig is. De consolidatieslag in de bouwmaterialen-

industrialisatie van het bouwproces blijft belangrijk. De druk

industrie zal de komende jaren afzwakken als gevolg van de

om de doorlooptijden van projecten te verminderen en de

economische crisis.

faalkosten te reduceren neemt onverminderd toe. Met de

Onze visie De bouwmaterialenindustrie gaat de komende twee jaar

crisis. ABN AMRO verwacht voor 2009 een omzetdaling van

krimpen als gevolg van de economische crisis. Dit komt om-

10 tot 15%. Er zijn ook kansen op het gebied van duurzaam-

dat investeringen in de burgerlijke en utiliteitsbouw (B&U),

heid. De overheid komt in 2009 met een garantieregeling

goed voor circa 70% van de afzet van bouwmaterialen,

voor consumenten die energiebesparende investeringen

worden uit- of zelfs afgesteld. De bouwproductie in de B&U

willen doen. De overheid heeft de ambitie om voor 2012 een

neemt in de komende twee jaar met circa 17% af. De grootste

half miljoen woningen energiezuiniger te maken. Desalniet-

dalingen vinden in de nieuwbouwproductie plaats (-24%). De

temin zullen fabrikanten hard in de kosten moeten snijden

herstel-, verbouw- en onderhoudsmarkten worden welis-

om het hoofd boven water te houden. Dit kan door capaci-

waar ook geraakt, maar veel minder hard (met circa 10%).

teitsreducties (tijdelijk sluiten van fabrieken), reduceren van

De grond-, wegen waterbouw (GWW) ondervindt de minste

de personeelskosten en het uitstellen van investeringen.

hinder (-4%) dankzij het budget gedreven karakter van dit

Gunstig is dat de grondstof- en energiekosten in de tweede

segment. Bedrijven die zich richten op de onderhoudsmarkt

helft van 2008 hard gedaald zijn.

en de GWW zullen dan ook minder geraakt worden door de

Kerngegevens Aantal bedrijven: 1.715 Aantal vestigingen: 2.075

Websites Aantal werknemers: 29.100 Aantal FTE’s: 27.500 Omzet: EUR 7,9 mrd

15

www.betonvereniging.nl www.bfbn.nl www.hibin.nl www.nvtb.nl Visie op Sectoren 2009

Bouw en Vastgoed Bouwmaterialenindustrie Omzetontwikkeling


• De omzet kromp in de periode 2001-2004 met circa 9%.

120

• Na de economische dip in 2002-2003 steeg de omzet in

115

de periode 2004-2008 met 25%, een jaarlijkse stijging van

110

bijna 7%.

105

111

105

• In 2009 keert het tij en zal de omzet weer afnemen. Wij

100 Index (2000=100)

verwachten een omzetdaling van 10 tot 15%.

115

101

100

98

95

93

92

2003

2004

90

94

85 2000

2001

2002

2005

2006

2007

2008

2009v


Exploitatiebeeld

Bron: CBS

• De inkoopkosten liepen in de eerste helft van 2008 enorm op, als gevolg van de hoge grondstof- en energiekosten. • Doordat deze kosten niet geheel aan de afnemer konden

Inkoopwaarde 49%

worden doorberekend, kwam het bedrijfsresultaat onder druk te staan. • Door de daling van de grondstof- en energiekosten in de


tweede helft van 2008 zouden de marges weer moeten

arbeidskosten 20%

Afschrijvingen 5%

verbeteren, mits de afzetprijzen niet verslechteren.

Overige bedrijfslasten 18%

Werkkapitaal MKB


• De debiteurendagen namen licht toe in 2007, evenals de

Debiteurendagen

Voorraaddagen

100

crediteurendagen. De voorraaddagen namen harder toe

94

door de grote vraag naar bouwmaterialen. Dit resulteerde

93

80

in een hoger werkkapitaalbeslag.

60

• De komende jaren staan in het teken van krimp. Hierbij ligt

59

57

de focus op het reduceren van de voorraden om het werk-

40

kapitaal te reduceren.

43

40

60

59

58 46

48

50

2005

2006

2007

dagen

20

0 2003

2004

Handel in bouwmaterialen

Bron: CBS 3.000

• De internationale handel in bouwmaterialen bevindt zich

2.500

sinds 2004 in een opgaande lijn. Wel is opvallend dat de uitvoer in 2008 daalde. In 2008 kwam de invoerwaarde uit

2.000

op EUR 2,5 mrd en de uitvoer op EUR 1,5 mrd.

1.500

• De invoer is circa 65 - 70% hoger dan de uitvoer. buitenlandse bouwmaterialen.

1.000 EUR mln

Nederland is namelijk in grote mate afhankelijk van

83

77

75

16

2.510

2.360

2.230 1.890

1.790 1.270

1.300

1.440

1.500

1.430

500 0 2004

2005

Invoerwaarde

Uitvoerwaarde

2006

2007

2008


Bouw en Vastgoed Burgerlijke en Utiliteitsbouw Binnenstedelijk bouwen maakt bouw kostbaarder en complexer Energiebesparing en het gebruik van duurzame bouwmaterialen worden belangrijker ABN AMRO verwacht voor 2009 een omzetdaling van 5-10%. Branchebeschrijving De burgerlijke en utiliteitsbouw (B&U bouw) bestaat

van bouwen infrabedrijven, een overkoepelend orgaan dat

uit woningen utiliteitsbouw. Ongeveer 40% van alle

belangenbehartiging, brancheontwikkeling en individuele

ondernemingen in de bouw zijn in B&U actief en leveren

dienstverlening aan leden als kerntaken heeft. Daarnaast is

de grootste bijdrage aan de totale werkgelegenheid en

er de Aannemersfederatie Nederland Bouw en Infra.

omzet in de bouw. Bouwend Nederland is de vereniging

Trends en ontwikkelingen Met de verschuiving van de bouwproductie van

verkort en kunnen de faalkosten afnemen. Desalniettemin

uitleglocaties naar binnenstedelijk gebied wordt het

blijven de faalkosten aanzienlijk. Het gebruik van (digitale)

bouwproces complexer en kostbaarder. Bij zowel nieuwbouw

communicatiestandaarden zou deze kosten moeten kunnen

als herontwikkeling is het van groot belang om een goede

reduceren. Het gebruik van deze zogenaamde ‘Bouw

functie mix te creëren tussen wonen, werken en recreëren,

Informatie Modellen’ neemt vooral bij grote complexe

koop en huur, bebouwing en groenvoorziening. Hierdoor

projecten toe. Energiebesparende maatregelen gaan de

neemt het belang van samenwerking tussen overheid,

komende jaren een grote rol spelen. Het energieverbruik van

ontwikkelaars, architecten, aannemers etcetera toe.

bestaande woningen en utiliteitsgebouwen is aanzienlijk en

Hoofdaannemers nemen steeds vaker de coördinerende rol

moet met 20% worden teruggebracht, aldus het ministerie

op zich en besteden deelopdrachten uit aan specialistische

van VROM. Het gebruik van duurzame bouwmaterialen

aannemers, tijdelijke werknemers en zelfstandigen zonder

neemt verder toe. Het ultieme concept op dit gebied is het

personeel (ZZP-ers). Prefabricage neemt een steeds grotere

ontwerpen volgens het “Cradle to Cradle” principe, waarbij

rol in het bouwproces in. Door prefab wordt het bouwproces

alle materialen hoogwaardig kunnen worden hergebruikt.

Onze visie Als gevolg van de kredietcrisis daalt de productie in de B&U

een zwaar jaar. Het is dan ook van belang om de order-

in 2009 met 6%. Hierdoor zal de omzet met 5 tot 10% dalen.

portefeuille goed te beheersen qua omvang, kwaliteit en

De nieuwbouw van woningen daalt harder, gevolgd door de

afzetmarkt. Ook zullen aannemers minder ‘handjes’ inhuren

nieuwbouw van utiliteitsgebouwen, doordat consumenten

om het eigen personeel aan het werk te houden. Daarnaast

geen grote uitgaven meer doen en bedrijven minder inves-

zal de focus verschuiven richting onderhoudswerkzaam-

teren. Een belangrijk risico betreft onverkochte woningen,

heden, waar de minste krimp wordt verwacht. Ook zullen

waarbij de voorverkoopdrempel niet wordt gehaald.

aannemers in de B&U aanpalende activiteiten gaan ont-

Hierdoor worden projecten afgesteld of uitgesteld. De

plooien, zoals installatiewerkzaamheden, omdat deze minder

herstel- en verbouwproductie in de B&U krimpt licht. Toch

conjunctuur-gevoelig zijn. Energiebesparende renovaties

zijn er kansen in het grootonderhoud aan woningen vanwege

zouden voor huiseigenaren, mits voldoende gestimuleerd,

de grote herstructureringsopgave van de woningcorporaties.

ook voor additionele inkomsten kunnen zorgen. Als gevolg

In de utiliteitsbouw zijn er kansen in de gezondheidszorg en

van de afnemende bouwproductie zal de werkgelegenheid in

onderwijs. Ondernemers zullen zich moeten voorbereiden op

de bouw de komende twee jaar met circa 10% afnemen.

Kerngegevens Aantal bedrijven: 33.700 Aantal werknemers in arbeidsjaren: 136.000 Aantal ZZP-ers in arbeidsjaren: 42.000

Websites Woningbouwproductie: EUR 25,9 mrd Utiliteitsbouwproductie: EUR 16,8 mrd Bouwkosten woningen (2007): EUR 250/m3

17

www.bouwendnederland.nl www.cobouw.nl www.eib.nl www.psib.nl Visie op Sectoren 2009

Bouw en Vastgoed Burgerlijke en Utiliteitsbouw Omzetontwikkeling


• Na een geringe krimp van de omzet in 2002 en 2003, steeg de omzet in de burgerlijke en utiliteitsbouw tot 2008 met

140

gemiddeld 7% per jaar.

142

130

• In 2006 en 2007 was deze omzetstijging voornamelijk te

128 120

danken aan de nieuwbouw van woningen. In 2008 nam de

116 index (2000=100)

utiliteitsnieuwbouw het stokje over. • In 2009 zal de omzet in de utiliteitsbouw met 5 à 10% dalen. Dit wordt veroorzaakt door de forse afname van de nieuwbouw als gevolg van de economische crisis.

110 107

105

100

104

101

100

103

90 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007r

2008r

2009v


Burgerlijke en utiliteitsbouwproductie

Bron: EIB, ABN AMRO Sector Research 8%

• Alle segmenten groeiden de afgelopen jaren door de hoogconjunctuur in de bouw.

4%

2,5% -0,5%

-3,0% -4,6%

-6% -8%

-9,5%

-10,3%

-10% -12% -14%

-15,7%

-16% 2006

2007

Nieuwbouw

2008r

2009v

Herstel en verbouw

Werkkapitaal MKB

2010v

Onderhoud


• Een goed beheer van werkkapitaal is essentieel. Om het

Debiteurendagen

Voorraaddagen

70

aantal werkkapitaaldagen te verminderen moet gedacht

60

worden aan maatregelen in de sfeer van verminderen van

50

voorraadposities, verkorten van betalingstermijn

40

debiteuren en verlengen betalingstermijn van crediteuren.

64

60

56 45 40

44

64

61 51

49

45

46

40

39

2005

2006

48

30

• Betaalgedrag van klanten en beschikbaarheid van

20

Bedrijven in de branche hebben hierbij baat aan goed

10

dagen

liquiditeit zijn in 2009 belangrijke aandachtspunten. creditmanagement.

3,2%

-4%

is dat veel minder en fluctueerde daardoor minder.

onderhoudsmarkt stabiliseert.

3,2%

-2%

het meest conjunctuurgevoelig zijn. De onderhoudsmarkt

herstel en verbouw een duidelijke krimp zien, terwijl de

3,6% 2,1%

0%

meest. Dit komt omdat investeringen in deze segmenten

• In 2009 en 2010 slaat het beeld om en laten de nieuwbouw,

6,0% 3,8%

2%

• De nieuwbouw en de herstel- en verbouw stegen het

7,5%

7,0%

6%

0 2003

2004

Exploitatiebeeld

2007

Bron: CBS

• Aannemers besteden steeds meer uit. Steeds meer bouwdelen worden prefab geleverd en voor specialistische werkzaamheden worden onderaannemers gecontracteerd.

Inkoopwaarde 65%

• Hierdoor neemt de inkoopwaarde van de omzet toe en de personeelskosten als percentage van de omzet af. • De afschrijvingen op vaste activa zijn in vergelijking met andere deelmarkten laag. De reden is dat aannemers in de B&U relatief weinig eigen materieel hebben.

Bedrijfsresultaat 5% Overige kosten 9% Afschrijvingen 1%

18

Arbeidskosten 20%


Bouw en Vastgoed Grond-, water- en wegenbouw Nieuwe contractvormen en andere manieren van aanbesteden stimuleren de innovatie Branches afhankelijk van de nieuwbouw in de burgerlijke en utiliteitsbouw krimpen het meest In 2009 verwacht ABN AMRO een omzetdaling van 0-5% Branchebeschrijving De grond-, water- en wegenbouw (GWW) bestaat uit een

en straatwerk. Ongeveer de helft van alle ondernemingen

aantal branches waarvan wegenbouw, droge waterbouw en

in de GWW heeft minder dan vijf werknemers in dienst en

kabel- en buizenwerk veruit de belangrijkste zijn. Zij heb-

slechts een klein deel heeft meer dan honderd werknemers.

ben een gezamenlijk aandeel van ruim 60% in de productie.

Daarnaast is er een aantal zelfstandigen zonder personeel

Overige branches zijn grondwerk, railbouw, natte waterbouw

(ZZP-ers).

Trends en ontwikkelingen Het midden- en kleinbedrijf (MKB) ondervindt nog altijd

van duurzame bouwmaterialen zal de komende jaren sterk

hinder van de aanbestedingseisen van de overheid. De

toenemen. Rijkswaterstaat heeft zich tot doel gesteld om in

omzeteisen en de clustering van kleine opdrachten maakt het

2012 een vooraanstaande duurzame opdrachtgever te zijn.

voor MKB erg lastig om in aanmerking te komen voor publieke

Ketenintegratie blijft voor middelgrote en grote bouwers

opdrachten. De ervaringseisen geven eveneens problemen

belangrijk, waarbij men zowel voor- als achterwaarts in de

omdat dit innovatie belemmerd. Nieuwe concepten zijn

bedrijfskolom acquireert om specialismen op te bouwen. De

niet beproefd en mogen daardoor niet worden toegepast.

rationale achter verdere integratie is het spreiden van risico’s

Doordat civiele werken steeds complexer worden, neemt de

door op meer afzetmarkten actief te zijn. Anderzijds proberen

behoefte aan samenwerking tussen de verschillende partijen

bouwbedrijven meer rendement te genereren door zich op

toe. De kennis bij de overheid neemt steeds meer af, waardoor

markten te begeven waar de winstmarges hoger zijn, zoals

er ruimte ontstaat voor marktpartijen om hierbij te assisteren.

afvalverwerking. De vraag naar goedgeschoold personeel

Hierdoor neemt het gebruik van Design & Construct

blijft, ondanks de slechte vooruitzichten, groot.

contracten en publiekprivate samenwerking toe. Het gebruik

Onze visie De bouwproductie in de GWW steeg in 2008 met 2,5%.

de komende jaren echter blijven toenemen (5% in 2009 en

In 2009 en 2010 zal de productie krimpen met 2% respectie-

10% in 2010). Belangrijke projecten zijn de verbreding van

velijk 2,5%. Deze productiedaling is veel minder groot dan in

het hoofdwegennet en het oplossen van de capaciteits-

de B&U bouw. De grootste productiedalingen vinden plaats

problemen op belangrijke knooppunten. Investeringen in

bij werkzaamheden die in grote mate afhankelijk zijn van

vaarwegen worden in eerste instantie aangewend om

de nieuwbouw in de B&U bouw. Een activiteit die een grote

achterstallig onderhoud weg te werken en de capaciteit te

afhankelijkheid van de nieuwbouw van woningen en utili-

vergroten. Het belangrijkste project op het gebied van water-

teitsgebouwen heeft, betreft het bouwen woonrijp maken

keringen en waterbeheer is Ruimte voor de Rivier. De start

van bouwlocaties, zoals het aanleggen van kabels en buizen,

van de aanleg van de Tweede Maasvlakte zal de komende

heien, grondverzet en bestraten. Ook bedrijven zullen de

twee jaar slechts een bescheiden bijdrage leveren aan de

komende twee jaar minder in infrastructuur investeren. Door

totale GWW-productie. De onderhoudswerkzaamheden zullen

de economische neergang zullen zij minder uitbreidings-

de komende twee jaar op het niveau van 2008 stabiliseren.

behoefte hebben. Infrastructurele investeringen zullen

We verwachten een omzetdaling in de GWW van 0 tot 5%.

Kerngegevens Aantal bedrijven: 5.900 Aantal werknemers in arbeidsjaren: 73.000 Aantal ZZP-ers in arbeidsjaren: 8.000 GWW productie: EUR 13,4 mrd

Websites Productieve uren: 1.490 Gemiddelde prijsstijging: 8%

19

www.bouwendnederland.nl www.crow.nl www.vianed.nl www.vbko.nl Visie op Sectoren 2009

Bouw en Vastgoed Grond-, water- en wegenbouw Bouwproductie GWW • De productie is de afgelopen jaren flink gegroeid en piekte

Bron: EIB 12%

in 2008. De groei van de nieuwbouw productie vertraagde

10%

in de periode 2006-2008 en zal in 2009 en 2010 omslaan in

8%

krimp.

6%

• Onderhoudswerkzaamheden zijn minder conjunctuur-

4%

gevoelig waardoor zij de afgelopen jaren een veel lagere

2%

groei lieten zien.

0%

• De onderhoudsproductie zal de komende jaren licht afnemen.

10,4%

4,3% 3,0%

2,8%

2,0%

2,0% -1,0%

-0,5%

-2%

-3,0%

-3,5%

-4% 2006

2007

Nieuwbouw

2008r

2009v

2010v

Onderhoud

Exploitatiebeeld

Bron: CBS

• In vergelijking met de B&U bouw kent de GWW een lagere inkoopwaarde van de omzet doordat er minder Inkoopwaarde 55%

prefabricage is en er hogere loonkosten zijn. • In dit segment wordt relatief minder uitbesteed, waardoor de loonkosten relatief hoger zijn dan in de B&U bouw. • De afschrijvingen in de GWW zijn hoger dan in de B&U bouw omdat de GWW een relatief groter machinepark


heeft.

Arbeidskosten 25%

Overige kosten 11% Afschrijvingen 3%

Werkkapitaal MKB


• Ten opzichte van 2006 is de werkkapitaalpositie in 2007 afgenomen doordat het aantal crediteurendagen met 35%

70

steeg.

Voorraaddagen

73

70

70

60

• De debiteuren- en voorraaddagen stegen in dezelfde

58

50

periode veel minder hard.

52

49

40

• Hiermee financieren de crediteuren de debiteuren en

30

voorraden waardoor er minder werkkapitaalfinanciering

32

52

49

30

52

48

27

20 dagen

nodig is.

Debiteurendagen

80

29

27

10 0 2003

2004

2005

2006

GWW-productie naar opdrachtgever

2007

Bron: EIB 4.000

• De Rijksoverheid is verantwoordelijk voor circa 12-15% van

3.925

3.790

de GWW-productie en is daarmee de grootste individuele

3.000

3.750

3.125

3.060

3.600

3.030

2.910

opdrachtgever op de markt. 2.000

bouwlocaties zijn waardoor er minder opdrachten van de lagere overheden komen. • De grootste groep opdrachtgevers is het bedrijfsleven. Zij

x 1 mln EUR

• Minder activiteit in de B&U bouw betekent dat er minder

1.000

0 2007

zal onder invloed van de conjunctuur de komende jaren

1.190

1.080

1.025

990

Rijk

2008r Lagere overheden

2009v

2010v

Bedrijven

ook minder investeren in de GWW.

20


Bouw en Vastgoed Houtindustrie In 2008 daalden de houtprijzen door een sterk verminderde vraag en een overaanbod aan hout Diversificatie van producten, diensten en afzetmarkten zijn noodzakelijk om omzetdalingen te beperken Voor 2009 verwachten we een omzetdaling van 10-15% Branchebeschrijving De houtindustrie omvat timmerbedrijven die producten

houtindustrie bedrijven die hout verduurzamen. Tweederde

voor de bouw produceren zoals deuren, ramen, trappen en

van de omzet in de houtindustrie wordt gerealiseerd door

kozijnen, producenten van emballagematerieel, producenten

de timmerindustrie. Minder dan 10% van de bedrijven in de

van plaatmateriaal, houtzagerijen en producenten van

houtindustrie beschikt over 20 of meer werknemers.

overige houtproducten zoals lijsten. Daarnaast omvat de

Trends en ontwikkelingen De wereldwijde vraag naar hout is in 2008 ingezakt, terwijl er

montagewerkzaamheden en langjarig onderhoud.

de laatste jaren veel is geïnvesteerd in de uitbreiding van de

Timmerfabrikanten worden frequenter door opdrachtgevers

productiecapaciteit. Hierdoor is er een neerwaartse druk

ingeschakeld om nieuwe producten te ontwikkelen en te

ontstaan op de houtprijzen; sommige houtsoorten daalden

leveren. Hierdoor worden fabrikanten in de gelegenheid

zelfs met 30% in prijs. De zaagcapaciteit is in reactie hierop

gesteld om meerwaarde toe te voegen aan het bouwproces.

naar beneden bijgesteld. De grote afhankelijkheid van de

Ook zijn fabrikanten steeds meer gaan investeren in de

bouw maakt de houtindustrie erg kwetsbaar. Diversificatie

automatisering van het productieproces om loonkosten te

van producten en diensten zou kunnen helpen om de

reduceren. Belangrijke MVO thema’s zijn het tegengaan van

afhankelijkheid van de nieuwbouw te verminderen.

illegale houtkap, het gebruik van FSC hout, de herkomst en

Ondernemers zouden zich meer kunnen focussen op die

traceerbaarheid van hout en de arbeidsomstandigheden in

markten die minder hard geraakt zullen worden zoals service,

de keten. De adoptie van FSC hout neemt de laatste jaren

onderhoud en renovatie. Timmerfabrikanten zijn de laatste

toe. Daarnaast neemt de vraag naar verduurzaamde

jaren meer additionele diensten gaan leveren, zoals

houtsoorten sterk toe.

Onze visie De houtindustrie staat een zwaar jaar te wachten, mede door-

door de crisis te komen. Dit kan onder andere door voorraden

dat 2008 door dalende houtprijzen en minder afzet al een

af te bouwen om zo het werkkapitaal te reduceren. Daarnaast

matig jaar voor de branche was. De houtprijzen zullen onder

zijn saneringen in de houtindustrie onvermijdelijk. Om op de

druk blijven staan zolang de vraag naar hout niet toeneemt.

middellange termijn concurrerend te blijven, zal men moeten

Als de markt weer aantrekt zullen houtprijzen sterk stijgen.

blijven investeren in efficiënte(re) productiemiddelen. Vanaf

Dit komt omdat de houtkap als gevolg van de crisis wordt

2010 zal de overheid 100% duurzaam gaan inkopen.

verwaarloosd, waardoor de levering traag op gang komt. De

Dit betekent voor de houtindustrie dat het gebruik van

timmerindustrie zal in 2009 zwaar geraakt worden omdat zij

gecertificeerd hout flink zal toenemen. Daarnaast zal

in grote mate van de bouw afhankelijk is. De omzet zal met

het gebruik van gemodificeerd hout sterk stijgen.

10 tot 15% dalen als gevolg van de sterk afnemende nieuwbouwproductie in de burgerlijke en utiliteitsbouw. Fabrikanten van emballagematerieel zullen iets minder hard geraakt worden. Kostenbesparingen zijn essentieel om goed

Kerngegevens Aantal bedrijven: 1.955 w.v. timmerindustrie: 1.085 Bedrijven ≥ 20 werknemers: 205

Websites Aantal werknemers: 18.200 w.v. timmerindustrie: 12.600 Omzet: EUR 2,5 mrd

21

www.nbvt.nl www.epv.nl www.houtwereld.nl www.vvnh.nl Visie op Sectoren 2009

Bouw en Vastgoed Houtindustrie Omzetontwikkeling


• De omzet in de houtindustrie steeg in de periode 20032007 met 35%. Dit was mede het gevolg van de sterk

130

aantrekkende productie in de bouwnijverheid.

120

• In 2008 keerde het tij en kromp de omzet van de hout• In 2009 zal de krimpende nieuwbouwproductie in de burgerlijke en utiliteitsbouw resulteren in een verdere daling van de omzet in de houtindustrie van 10 tot 15%.

124 114

110 index (2000=100)

industrie met 6% als gevolg van dalende orders.

132

100

107

104

103

100

98

98

2002

2003

90 80 2000

2001

2004

2005

2006

2007

2008

2009v


Exploitatiebeeld

Bron: CBS

• De inkoopwaarde is als percentage van de omzet de laatste jaren gestegen. Dit werd grotendeels veroorzaakt door de sterk gestegen houtprijzen.

Inkoopwaarde 59%

• De arbeidskosten zijn de laatste jaren gedaald als gevolg van efficiency-verbeteringen die de houtindustrie heeft weten door te voeren. • De overige kosten, waar onder andere de transport- en


energiekosten onder vallen, namen ook toe door de

Arbeidskosten 21%

Overige kosten 12%

gestegen olieprijzen.

Afschrijvingen 4%

Werkkapitaal MKB


• De werkkapitaalpositie is in 2007 20 dagen toegenomen,

Debiteurendagen

Voorraaddagen

100

doordat zowel de debiteuren- als de voorraaddagen toenamen bij gelijkblijvende crediteurendagen.

88

80

87

85

• Door de sterke groei van de bouwproductie was er veel

75

75

60

vraag naar hout en houtproducten. Hierdoor namen de voorraden toe.

40

51

51

45

45

42

42

45

45

• Het aantal debiteurendagen nam in 2007 met zeven dagen doordat opdrachtgevers facturen later betaalden.

20 dagen

toe en kwam daarmee op hetzelfde niveau als 2003 uit,

0 2003

2004

2005

2006

Verbruiks- en afzetprijzen

Bron: CBS

in staat om stijgingen in verbruiksprijzen door te

129

119 Index (2000=100)

verbruiksprijzen.

125 125

120

• In 2006 keerde het tij en stegen de verbruiksprijzen harder

• De sterke stijging van de houtprijzen is debet aan de hoge

133

130

berekenen aan afnemers.

prijskracht bij houtfabrikanten.

2007

140

• In de periode 2000 tot 2005 waren houtproducenten ruim

dan de afzetprijzen. Dit duidt op een verslechtering van de

45

38

110 109

108 100

102

104

111 111

114

105

90 2002

2003

Verbruiksprijzen

22

109

2004

2005

2006

2007

2008

Afzetprijzen


Bouw en Vastgoed Installatiebedrijven Installatiequote stijgt door hogere eisen op het gebied van comfort, design en duurzaamheid Energiebesparing wordt groeimarkt; succes hangt af van stimuleringsregelingen overheid De omzet zal in 2009 naar verwachting met 0-5% dalen Branchebeschrijving In de installatiebranche zijn vier verschillende installatie-

branche is opgedeeld in drie verschillende deelmarkten:

werkzaamheden te onderscheiden: elektrotechnisch instal-

woningbouw, utiliteitsbouw en industrie. Ruim 40% van de

latiewerk, centrale verwarmings- en luchtbehandelingswerk,

installatiewerkzaamheden heeft betrekking op nieuwbouw.

gasfitters-, water-, loodgieters- en sanitairinstallatiewerk en tot slot isolatie- en overig installatiewerk. De installatie-

Trends en ontwikkelingen Installateurs nemen een steeds grotere rol in het bouwproces

installaties zoals HVAC en elektra vindt schaalvergroting

door het stijgende uitrustingsniveau van gebouwen. Naast

plaats. Kleine installateurs richten zich voornamelijk op

de stijging van het aantal installaties neemt ook het belang

de kleinschalige woningnieuwbouw en onderhoud. Het redu-

van de onderlinge integratie toe. Dit vereist een toenemende

ceren van het energieverbruik van woningen en

samenwerking tussen de verschillende systeemleveranciers.

utiliteitsgebouwen zal de komende jaren een speerpunt zijn

Grote installatiebedrijven positioneren zich steeds vaker

van het overheidsbeleid. Het convenant Energiebesparing

als systeemintegrator die de verschillende bouwinstallaties

Corporatiesector zal de komende jaren dan ook voor de

aan elkaar koppelt. De vraag naar hoger opgeleid en goed

nodige investeringen in energiebesparende maatregelen

geschoold personeel neemt dan ook toe. Er is nog altijd een

voor corporatiewoningen zorgen. Ook zijn er kansen op het

tekort aan personeel in de installatiebranche. Bij de toepas-

gebied van energiebesparing op de particuliere woning-

sing van hoogwaardige technologieën, zoals duurzame ener-

markt. Het is wel noodzakelijk dat zowel de branche als de

gie en cleanroomtechnologie, is er een toenemende mate

overheid de consument voorlicht over het belang en de

van specialisatie te merken. Op het gebied van basis-

voordelen van energiebesparing.

Onze visie De bouwproductie zal in 2009 flink afnemen als gevolg van

overheidsdoelstellingen op het gebied van energiebesparing

de kredietcrisis. Met name de nieuwbouwproductie in de

in de gebouwde omgeving nog een additionele stimulans

burgerlijke en utiliteitsbouw daalt hard (10%). De onder-

geven. Voorwaarde is wel dat er regelingen komen om wo-

houdsmarkt neemt in 2009 met 3% af. Omdat de installatie-

ningbezitters en gebouweigenaren te stimuleren om in ener-

branche laatcyclisch is, zal zij pas in de tweede

giebesparing te investeren, omdat zij gezien de economische

helft van 2009 hinder van de dalende bedrijvigheid in de

crisis erg terughoudend zijn om grote uitgaven te doen. Ook

bouw ondervinden. Wij verwachten daarom dat de omzet-

zullen installateurs zich meer gaan richten op de budget-

groei in 2009 licht negatief (0-5%) zal zijn en pas in 2010 zal

gedreven sectoren zoals de gezondheidszorg, het onderwijs

gaan dalen. Installateurs zullen zich niet helemaal aan de

en de overheid omdat de gevolgen van de crisis daar minder

kredietcrisis kunnen onttrekken, maar staan er in vergelijking

merkbaar zullen zijn.

met de andere branches binnen de bouw het beste voor. Dit komt omdat installateurs ook actief zijn op de minder conjunctuurgevoelige onderhoudsmarkt. Daarnaast kunnen de

Kerngegevens Aantal bedrijven: 12.340 w.v. elektrotechnische bedrijven: 4930 Bedrijven ≥ 20 werknemers: 965

Websites Aantal ZZP-ers: 5.885 Aantal werknemers: 116.200 Omzet: EUR 19,5 mrd

23

www.cobouw.nl www.nvkl.nl www.tvvl.nl www.uneto-vni.nl Visie op Sectoren 2009

Bouw en Vastgoed Installatiebedrijven Omzetontwikkeling


• De omzet in de installatiebranche is de laatste vijf jaar stevig gegroeid. De sterke groei van de bouwproductie

140

droeg hier aan bij. Ook is het aantal installaties in

140

130

gebouwen de laatste jaren gegroeid.

127 120

• Installateurs zullen pas in de tweede helft van 2009 de index (2000=100)

gevolgen van de krimpende bouwproductie merken. De omzetdaling in 2009 zal tussen de 0-5% liggen. In 2010 zal de omzet verder afnemen als gevolg van dalende orderportefeuilles.

114

110 100

108

105

107

107 102

100

90 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007r

2008r

2009v


Exploitatiebeeld

Bron: CBS

• De inkoopwaarde is de laatste jaren mede door de stijging van de grondstofprijzen opgelopen. • De arbeidskosten zijn in de installatiemarkt hoog in verge-

Inkoopwaarde 52%

lijking met de andere bouwsegmenten. • Het bedrijfsresultaat daalde licht. Dit was het gevolg van hogere materiaalkosten die niet direct aan de opdrachtgevers konden worden doorberekend.


Arbeidskosten 30%


Werkkapitaal MKB

Bron: ABN AMRO Sector Research

• Het aantal debiteurendagen nam in 2007 toe, maar dit

Crediteurendagen

Debiteurendagen

Voorraaddagen

80

werd geneutraliseerd door de daling van het aantal

70

voorraaddagen.

60

• Het aantal crediteurendagen nam eveneens toe, waardoor

68

50

per saldo het werkkapitaal afnam.

62

59

60

58

54

50

62

59

65 59

53

30

weinig veranderd. dagen

20 10 0

2003

2004

2005

2006

Burgerlijke en utiliteitsbouwproductie B&U. De bouwproductie in de B&U piekte in 2008.

geraakt worden. De branche zal echter minder hard geraakt worden dan aannemers in de B&U, omdat zij naast

14,9%

10% 8,1%

5%

8,5%

7,7% 1,5%

3,9% 0%

bouwproductie zal stevig inkrimpen als gevolg van de • De installatiebranche zal pas in de tweede helft van 2009

2007

Bron: EIB 15%

• Voor de komende twee jaar is het beeld omgedraaid. De economische crisis.

52

40

• Over de jaren heen is de werkkapitaalpositie relatief

• De installatiebranche is hoofdzakelijk afhankelijk van de

60

53

6,0%

-3,0%

-0,5%

-5,5%

-5%

-8,0% -10,5%

-10%

-8,5% -11,5% -13,5%

-15% -19,0% -20% 2007

2008r

2009v

2010v

Nieuwbouw woningen Herstel en verbouw woningen Nieuwbouw utiliteitsbouw Herstel en verbouw utiliteitsbouw

nieuwbouw veel onderhoudswerkzaamheden verricht.

24


Bouw en Vastgoed Makelaars onroerend goed De brancheomzet stond onder zware druk in 2008 vanwege een daling van het aantal transacties De omzet zal naar verwachting met meer dan 15% dalen in 2009 Een koude sanering is onontkoombaar Branchebeschrijving Makelaars in onroerend goed zijn voornamelijk actief op de

deeldiensten aan zoals taxaties, hypotheekbemiddeling,

woningmarkt, waarbij (kleinschalig) commercieel onroerend

assurantiën, (ver)huur en beheer. De titelbescherming is in

goed een deelmarkt is. In deze notitie staat de woningmarkt

2001 afgeschaft en certificeringsregelingen moeten garande-

centraal. Kernactiviteit is aan- en verkoopbemiddeling bij

ren dat makelaars deskundig, onafhankelijk en betrouwbaar

bestaand en nieuw onroerend goed. Kantoren bieden ook

zijn.

Trends en ontwikkelingen Sinds het afschaffen van de beschermingstitel van makelaars

mate toe over geheel 2008, maar maandelijks was er sprake

in 2001 is het aantal makelaars voortdurend toegenomen.

van een afnemende groei. Daarbij kwam dat de onderlinge

Als gevolg hiervan werd de spoeling wat hun traditionele

concurrentie zich verhevigde, hetgeen zich uitte in tarief-

kerndiensten betreft steeds dunner. Dat makelaars hun

verlagingen en andere voordeelacties om potentiële kopers

werkterrein zijn gaan verbreden, onder meer richting

en verkopers te verleiden. Uiteindelijk hebben zowel de

financiële dienstverlening, is dus niet zo verwonderlijk. Als

omzet als het rendement van makelaars flink geleden in 2008

gevolg van een stijgende hypotheekrente staat het aantal

en heeft een aantal makelaars reorganisaties doorgevoerd

verkochte woningen echter sinds medio 2006 onder druk.

dan wel de bedrijfsactiviteiten beëindigd. Vooral de middel-

De stagnerende economie, het dalende consumenten-

grote kantoren hebben het moeilijk. Aan de ene kant missen

vertrouwen en de toenemende risicoaversie bij geld-

ze de wendbaarheid van kleinere kantoren. Aan de andere

verstrekkers hebben inmiddels voor extra pijn gezorgd in

kant kunnen zij de vaste kosten minder goed uitsmeren dan

2008. In dat jaar nam het aantal transacties met ruim 11% af.

de grotere kantoren.

De prijs van bestaande woningen nam toch nog in beperkte

Onze visie Wij verwachten dat het aantal verkochte woningen in 2009

meer offensief gaan gedragen. Denk aan het ontwikkelen of

met een kwart en de gemiddelde prijs van een koopwoning

aanboren van nieuwe markten (bijvoorbeeld seniorenmarkt

met minimaal 5% zal gaan afnemen. In combinatie met

of kleinschalig bedrijfsonroerend goed) of het aanbieden van

een zich verder verdiepende concurrentie, zal dit direct

compleet nieuwe complementaire diensten. Daarmee hopen

worden vertaald in een daling van de brancheomzet met

ze volop te profiteren van een markt die toch een keer weer

meer dan 15%. Te verwachten is dat makelaars zich in

zal aantrekken. Alle maatregelen ten spijt, zal de branche

eerste instantie zullen richten op defensieve maatregelen

echter niet kunnen ontkomen aan een sanering. Schattingen

om het bedrijfsresultaat in ieder geval op peil te houden.

lopen uiteen van een daling van 10 tot 25% van het aantal

Het drukken van de arbeidskosten, die het grootste deel

makelaars. Tenslotte zijn er ook makelaars die,

van de kosten uitmaken, zal een manier zijn om zich aan de

gebruik makend van de situatie, hun schaal via overnames

marktomstandigheden aan te passen. Ook het sluiten van

dan wel samenwerking, juist zullen gaan uitbreiden,

lokale kantoren kan voor meer lucht zorgen. De kantoren met

bijvoorbeeld regionaal.

genoeg vlees op de botten en een flinke portie lef zullen zich

Kerngegevens Aantal leden NVM: 4.000 Aantal leden VBO: 1.000 Aantal leden LVM: 500 Aantal kantoren: 6.500

Websites Aantal makelaars: 9.000 Aantal ZZP-ers: 3.000 Verkoopprijs 2008/2007: +2,9% Verkochte woningen 2008/2007: -11,2% 25

www.nvm.nl www.vbo.nl www.lmv.nl www.seo.nl Visie op Sectoren 2009

Bouw en Vastgoed Makelaars onroerend goed Index gemiddelde koopsom en aantal verkochte woningen • Het aantal verkochte woningen is van bijna 210.000 in 2006 gedaald tot ruim 180.000 in 2008. • Tot en met het tweede kwartaal van 2008 kon dit nog enigszins worden gecompenseerd door stijgende huizenindex (2005=100)

prijzen. • Vanaf het derde kwartaal van 2008 zorgen een daling van de huizenprijs en een dalend verkoopvolume voor een extra excessieve druk op de omzet van makelaars.

Bron: CBS

120

25.000

115

22.500

110

20.000

105

17.500

100

15.000

95

12.500

90 jan-05

10.000 jul-05

jan-06

jul-06

jan-07

jul-07

jan-08

jul-08

Index gemiddelde koopsom (r.as) Aantal verkopen (l.as)

Aantal te koop staande en verkochte woningen • Door de maandcijfers te annualiseren zien we een meer vloeiende lijn van het verloop van het aantal verkochte woningen. Met de toename van de hypotheekrente in 2006 zet het aantal verkochte woningen een daling in waarbij er in het laatste kwartaal van 2008 een versnelling optreedt. • Als gevolg hiervan neemt het aantal te koop staande

Bron: CBS, Woonnieuws 220.000

200.000

180.000

160.000

140.000

woningen sinds 2007 in snel tempo toe. Eind 2008 stonden er ongeveer 55% meer woningen te koop dan begin 2004.

120.000

100.000 2004

2005

2006

2007

Aantal te koop staande woningen

Werkkapitaal MKB

2008

Aantal verkopen (geannualiseerd)


• Met de toenemende druk op de omzet van de makelaardij

Debiteurendagen

35

zien we het aantal crediteurendagen fors toenemen.

33

30

• Het aantal debiteurendagen is ook toegenomen maar in veel mindere mate dan het aantal crediteurendagen.

25

Per saldo zal dit de werkkapitaalpositie ten goede zijn

20

gekomen.

15

27 24 22

22

12

dagen

10 5

9

7

5

5

0 2003

2004

2005

2006

Woningbouwproductie

2007

Bron: EIB 12%

• De productie van nieuwbouwwoningen stabiliseerde in 2008. Er werden 78.900 woningen opgeleverd tegen

8%

80.100 in 2007.

4%

7,9% 5,5% 3,9%

• De nieuwbouw zal de komende twee jaar dalen doordat

0% -0,5%

consumenten grote uitgaven uitstellen. Productie ten

-4%

behoeve van woningcorporaties wordt minder geraakt.

-8%

-10,5%

-12%

-13,5%

-16% 2005

26

2006

2007

2008r

2009v

2010v


Bouw en Vastgoed Projectontwikkeling Vraaggestuurd ontwikkelen noodzakelijk om projecten succesvol in de markt te zetten Projectomvang neemt af om risico’s in te perken en de financierbaarheid te vergemakkelijken Dalende prijzen en hoge vraaguitval leidt tot forse kostenreducties Branchebeschrijving Projectontwikkeling omvat projecten betreffende de ontwik-

woningmarkt. Projectontwikkeling is zeer kapitaalintensief:

keling en de bouw van woningen, kantoren, winkels, be-

de investeringen voor de aankoop van grond zijn aanzien-

drijfspanden en gebiedsontwikkeling. Deze branche omvat

lijk. Daarbij loopt een ontwikkelaar het risico dat een project

zowel projectontwikkeling voor de commerciële onroe-

door wijzigende marktomstandigheden wordt vertraagd of

rendgoedmarkt als projectontwikkeling voor de particuliere

helemaal niet doorgaat.

Trends en ontwikkelingen Het belang van een goede samenwerking tussen

om risico’s te beperken, waardoor de doorlooptijd

marktpartijen en de overheid neemt toe doordat steeds meer

afneemt en het project makkelijker te financieren is.

bouwplannen binnenstedelijk worden gerealiseerd. Deze

Achtervangconstructies met woningcorporaties worden

binnenstedelijke gebieden vereisen een multifunctionele

gebruikt om onverkochte woningen als nog kwijt te raken,

aanpak, waarin de wensen van klanten, eindgebruikers

weliswaar tegen veel lagere marges. Projecten zullen worden

en beleggers verwerkt moeten worden. Het succes van de

vereenvoudigd en versoberen om de kosten te drukken. Toch

ontwikkeling van een gebied is steeds meer afhankelijk van

zijn er voldoende kansen voor projectontwikkelaars. Er is

een toonaangevende eindgebruiker die andere gebruikers

nog altijd een tekort aan (betaalbare) woningen en door de

naar het gebied trekt. Gezien het huidige economische tij

vergrijzing neemt de vraag naar wonen en zorg toe. In het

is vraaggestuurd ontwikkelen een noodzaak om projecten

commerciële segment is er ondanks de leegstand een tekort

überhaupt te kunnen afzetten. Alleen dan kunnen de

aan kwaliteit op de kantoren- en bedrijfspandenmarkt. Op de

benodigde voorverkoop/-verhuur percentages gehaald

winkelmarkt is een grote dynamiek gaande met veel nieuwe

worden. Projecten worden de komende tijd kleinschaliger

formules in hoofdwinkelstraten.

Onze visie Projectontwikkelaars worden hard geraakt door de krediet-

en hogere financieringslasten zorgen voor een grote druk op

crisis. Vanwege de kopersstaking op de woningmarkt

de winstmarges. Ontwikkelaars met grondposities zijn extra

zijn zij genoodzaakt om projecten te herontwikkelen of te

gevoelig voor de hogere financieringslasten. Ontwikkelaars

schrappen. De productie van nieuwbouwwoningen neemt

zullen de komende tijd drastisch in de kosten moeten snijden

de komende twee jaar dan ook met circa 24% af. In het

om het hoofd boven water te houden. De werkgelegenheid

commercieel onroerend goed is er ook sprake van een sterke

zal in 2009 behoorlijk krimpen. Zwaar gefinancierde

vraaguitval. De afnemende werkgelegenheid en handel en de

partijen zullen het moeilijker hebben, zeker als zij moeten

stagnerende consumentenbestedingen raken de kantoren-,

herfinancieren. Ontwikkelaars met een beleggingsportefeuille

bedrijfspanden- en winkelmarkt. Hier zullen de investeringen

met stabiele huurinkomsten zullen beter in staat zijn om de

de komende jaren ook sterk afnemen. De nieuwbouw-

crisis door te komen. Zwakkere partijen zullen grondposities

productie in de utiliteitsbouw zal in 2010 circa 25% lager

en projecten moeten afstoten om aan hun verplichtingen te

uitkomen dan in 2008. Het schrappen van projecten leidt tot

voldoen. Een consolidatieslag is dan ook niet uit te sluiten.

het afschrijven van gemaakte kosten. Dalende verkoopprijzen

Kerngegevens Aantal bedrijven: 2.670 Aantal bedrijven met werknemers: 1.285

Websites Aantal bedrijven ≥ 100 werknemers: 5 Aantal werknemers: 7.700 Totale bouwproductie: EUR 59 mrd

27

www.neprom.nl www.nvb-bouw.nl www.ivbn.nl www.nirov.nl Visie op Sectoren 2009

Bouw en Vastgoed Projectontwikkeling Nieuwe koopwoningen • In 2008 daalde de verkoop van nieuwbouwwoningen met 36% als gevolg van de crisis. Sinds het topjaar 2005 is de

Bron: Monitor Nieuwe Woningen, ABN AMRO Sector Research 50.000

40.000

verkoop gehalveerd. • Het verschil tussen het aanbod en de verkopen is sinds 2006 opgelopen. In 2008 is het verschil significant toegenomen door de kopersstaking op de woningmarkt. • Het aantal opleveringen steeg in de periode 2003-2007 tot

30.000

20.000

10.000

37.600. In 2008 nam het aantal opleveringen met 8% af. 0 2004

2005

2006

Opleveringen

2007

Verkoop

2008

Aanbod

Nieuwbouwproductie burgerlijke en utiliteitsbouw • De productie van woningen piekte in 2007 en daalde vervolgens licht in 2008. In de periode 2009-2010 zal de

Bron: EIB 20% 15%

productie met meer dan 20% dalen.

in twee jaar tijd met 16% dalen. • De budgetgedreven segmenten (gezondheidszorg en onderwijs) zullen minder worden geraakt dan commerciële

8,5%

5%

• De nieuwbouwproductie van utiliteitsgebouwen bereikte in 2008 het hoogtepunt, maar zal, als gevolg van de crisis,

14,9%

10% 3,9%

0%

-0,5%

-5%

-10,5%

-10%

-13,5%

-15%

-19,0%

-20% -25% 2007

segmenten (kantoren-, winkel- en bedrijfspandenmarkt).

2008r

Woningen

2010v


• In 2007 steeg de werkkapitaalpositie met 16 dagen. Dit

Debiteurendagen

Voorraaddagen

80

kwam vooral door de sterk gestegen voorraaddagen.

70

Deze kwamen uit op het niveau van 2004 en 2005.

73

72

71 65

60

• Het aantal voorraaddagen steeg in 2007 door de grote

60

50

hoeveelheid onderhandenwerk die men toen had.

40

• De debiteurendagen namen in 2007 met 25% toe in

30

vergelijking met een jaar eerder. dagen

20 10

25 19

23

19

15

16

14

18

15

20

0 2003

2004

Verleende bouwvergunningen en gereedgekomen woningen Sindsdien daalde het aantal afgegeven vergunningen tot

2009v

Utiliteitsbouw

Werkkapitaal MKB

• De vergunningverlening in de woningbouw piekte in 2006.

-8,0%

2005

2006

2007


110.000 100.000

circa 87.200 ultimo 2008.

90.000

• Het aantal gereedgekomen woningen in 2008 bedroeg

80.000

circa 78.900 woningen.

70.000

• In 2009 zal het aantal opleveringen als gevolg van de 60.000

economische crisis met 10-15% dalen. Het aantal verleende

50.000 1997

vergunningen zal sterker dalen (-25%) omdat ontwikkelaars, bouwers en particulieren plannen uitstellen of schrappen.

1998

1999

2000

2001

Gereedgekomen woningen

28

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Verleende bouwvergunningen woningen


Bouw en Vastgoed Schilders en glaszetters Aantal ZZP-ers is de laatste jaren enorm gegroeid De arbeidsproductiviteit is verbeterd door productinnovaties ABN AMRO verwacht een omzetdaling in de branche van 5-10% Branchebeschrijving Deze branche omvat alle bedrijven die vallen onder de CAO

bedrijven zijn de belangbehartigers in de branche. Circa 60%

voor het schilders-, afwerkings- en glaszetbedrijf en betreft

van de schilders en glaszetters productie betreft onderhouds-

voornamelijk schildersbedrijven. De FOSAG, Federatie voor

werkzaamheden. Tweederde van het aantal bedrijven in de

Ondernemers in het Schilders-, Afwerkings-, en Glaszetbe-

branche heeft geen personeel in dienst.

drijf en de WVB, Werkgeversvereniging Vastgoedonderhouds-

Trends en ontwikkelingen De opmars van het aantal zelfstandigen zonder perso-

te verbeteren met dank aan productinnovaties. Voorbeelden

neel (ZPP-ers) blijft toenemen, terwijl het aantal bedrijven

van productinnovaties zijn verven die verwerkbaar zijn onder

met personeel afneemt. Deze trend is het gevolg van een

sterk wisselende omstandigheden, sneldrogende materia-

groeiende behoefte aan flexibele arbeid in plaats van vaste

len, afschermingssystemen, steigersystemen en ergonomi-

krachten. Bovendien hebben ZZP-ers minder indirecte kosten

sche hulpmiddelen. Gebouweigenaren sluiten steeds vaker

waardoor ze goedkoper kunnen aanbieden. ZZP-ers dragen

langjarige onderhoudscontracten af voor totaal onderhoud.

niet bij aan collectieve regelingen als pensioenopbouw en

De branche kan zich al dan niet in samenwerking met aan-

vallen niet onder de arbowet voor de bedrijfstak. Vergrijzing

nemersbedrijven profileren als aanbieder van langjarig

is een groot probleem binnen de schilders- en glaszetters-

onderhoud. Er is een aantal belangrijke MVO thema’s in de

branche. Het aandeel oudere werknemers is in vergelijking

branche, zoals het terugdringen van het gebruik van oplos-

met andere branches hoger en de instroom van jonge werk-

middelen en het ziekteverzuim, de strijd tegen zwartwerken

nemers blijft laag waardoor de branche verder vergrijst. De

en de verbetering van de veiligheid op de werkplek.

laatste jaren heeft de branche de arbeidsproductiviteit weten

Onze visie De omzet in de afbouwbranche, waar schilders en glaszet-

zullen particulieren vaker zelf gaan schilderen. Als gevolg van

ters een onderdeel van uitmaken, steeg in 2008 met circa

de krimpende omzet in 2009 zal de focus van de branche op

7%. Voor 2009 verwachten we een daling van 5 tot 10% als

kostenreducties liggen, bijvoorbeeld bij de inkoop van mate-

gevolg van de krimp van de nieuwbouwproductie in de

rialen. Pijnlijk is dat verffabrikanten juist nu prijsverhogingen

burgerlijke en utiliteitsbouw (B&U). In de B&U neemt de

willen doorvoeren.

nieuwbouwproductie met circa 10% af, aldus het Economi-

Het tijdelijke lage BTW tarief voor onderhoudswerk aan

sche Instituut voor de Bouwnijverheid. Ook de herstel- en

woningen van 15 jaar en ouder, wordt per 1 januari 2011

verbouwproductie daalt (-5%) in 2009, terwijl de onderhoud-

definitief. De tweede kamer moet nog een besluit nemen

productie met 3% daalt. Door de crisis is de woningverkoop

of onderhoud aan nieuwere woningen onder deze regeling

gestagneerd, wat een positief effect heeft op het woning-

kunnen vallen. Het 4-seizoensonderhoud gaat de komende

onderhoud. Eigenaren moeten achterstallig onderhoud weg-

jaren zijn vruchten afwerpen. De overheid heeft besloten het

werken om de verkoopbaarheid te verbeteren. Het gaat met

onderhoud voortaan alleen in de winter aan te bieden en een

name om buitenschilderwerk. Door de economische crisis

aantal lokale overheden hebben dit voorbeeld gevolgd.

Kerngegevens Aantal bedrijven: 9.805 Bedrijven ≥100 werknemers: 10 Aantal ZZP-ers: 6.355

Websites Banen van werknemers: 25.400 Gemiddeld aandeel in de B&U bouwproductie: 7%

29

www.fosag.nl www.bedrijfschapafbouw.nl www.wvb.nl www.planbuilding.nl Visie op Sectoren 2009

Bouw en Vastgoed Schilders en glaszetters Aandeel bedrijven naar werkzame personen

Bron: CBS, bewerking ABN AMRO Sector Research 2008

2000

• Het aantal bedrijven in de schilders- en glaszettersbranche

64,8%

30,1%

is sinds 2000 met meer dan 50% toegenomen door de

22,9%

grootscheepse schaalverkleining. • In de periode 2000-2008 is het aantal ZZP-ers in de populatie toegenomen van 30% tot 65%.

0,4% 2,4%

1,1% 4,4%

• Dit ging ten koste van alle andere grootteklassen die de

4,1%

8,4%

afgelopen jaren allemaal zijn gekrompen.

7,1%

17,2%

7,6%

15,8%

13,5%

1 werkzame persoon

2 werkzame personen

3-5 werkzame personen




>50 werkzame personen

Exploitatiebeeld

Bron: CBS

• De arbeidskosten vormen de hoogste kostenpost voor de branche en zijn het hoogste van alle segmenten binnen de

Inkoopwaarde 33%

bouw. • De inkoop van materialen is vergelijking met andere bouwsegmenten juist erg laag.


• Het bedrijfsresultaat is in vergelijking met de andere branches binnen de bouw hoog.

Arbeidskosten 43%


Werkkapitaal MKB


• De werkkapitaaldagen zijn in 2007 met 4 dagen toegeno-

Debiteurendagen

Voorraaddagen

80

men. De debiteuren- en voorraaddagen stegen beide met 8

70

dagen, terwijl de crediteurendagen met 12 dagen opliep.

60

• De toegenomen voorraaddagen impliceren dat er meer

67

64

59

50

onderhandenwerk was, terwijl de toegenomen debiteuren-

40

dagen duiden op een verslechterde betalingstermijn van

52

36

30 20

later.

10

dagen

klanten. De branche betaalde haar leveranciers echter ook

47

46

47

47

43

39

35

35

27

27

0 2003

2004

2005

2006

Producentenprijzen

Bron: CBS 120

• De verbruiksprijzen zijn de afgelopen negen jaar bijna twee keer zo hard gestegen als de afzetprijzen. Dit duidt er

116

op dat de prijsstijgingen slechts ten dele konden worden

mede door de Verfrichtlijn en de gevolgen van REACH. In 2010 moet de hoeveelheid oplosmiddel in verf worden

112 index (2000=100)

doorberekend aan de klant. • De verfprijzen zullen de komende jaren verder stijgen

2007

gereduceerd en de vervangende stoffen zijn duurder dan

108 104 100 2000

2001

2002

Nederlandse afzet

de huidige oplosmiddelen.

30

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Binnenlands verbruik


Bouw en Vastgoed Leeswijzer

Deze leeswijzer geeft u inzicht in de opbouw van de brancheanalyses en geeft bovendien een verklaring van enkele veel gebruikte termen. De brancheanalyses bestaan uit twee volledige pagina’s. Op de eerste pagina staan achtereenvolgens de volgende onderdelen:

De eerste pagina van de brancheanalyse

• Drie bullets De drie bullets bovenaan de pagina geven de kern van de analyse weer. In drie korte zinnen wordt een kernachtige samenvatting van de brancheanalyse weergegeven.

• Het blok ‘Branchebeschrijving’ Het blok ‘Branchebeschrijving’ geeft een beknopte omschrijving en definitie van de branche. De belangrijkste karakteristieken van de branche worden hierin beschreven.

• Het blok ‘Trends en ontwikkelingen’ Het blok ‘Trends en ontwikkelingen’ gaat in op de huidige ontwikkelingen in de branche. De tijdspanne van dit blok ligt in veel gevallen tussen maart 2008 en maart 2009. In dit blok wordt in sommige gevallen ook enkele jaren teruggekeken om de huidige ontwikkelingen en trends beter te kunnen begrijpen.

• Het blok ‘Onze visie’ Het blok ‘Onze visie’ geeft de visie over de branche weer van de sector economen van ABN AMRO Sector Research. De analyse heeft betrekking op het huidige jaar (2009) en in sommige gevallen het komende jaar (2010).

• Het blok ‘Kerngegevens’ Het blok ‘Kerngegevens’ geeft een overzicht van de meest relevante (economische) variabelen die kenmerkend zijn voor de branche. De gegevens hebben betrekking op 2008, tenzij anders vermeld. Bij het zoeken naar de gegevens voor dit blok is gebruik gemaakt van een veelheid van bronnen. Er is vooral gebruik gemaakt van de gegevens van het CBS, maar tevens zijn andere bronnen geraadpleegd, zoals brancheorganisaties, onderzoek- en adviesbureaus, kranten, tijdschriften, internet en overheidsinstanties (waaronder producten bedrijfschappen, ministeries).

De tweede pagina van de brancheanalyse

Op de tweede pagina van de brancheanalyse staan vier verschillende figuren. In de donkere balk boven de figuren staat de titel van de figuur in het betreffende blok, inclusief een bronvermelding. In veel gevallen heeft ABN AMRO Sector Research eigen bewerkingen en ramingen gemaakt met behulp van de gegevens van de genoemde dataleverancier. Indien een dergelijke bewerking heeft plaatsgevonden, dan staat dit vermeld in de donkere balk. De figuren

Een vaste rubriek voor de meeste branches op de tweede pagina is werkkapitaal MKB

op pagina 2 hebben betrekking op economische ontwikkelingen. Onderwerpen die hier onder andere kunnen worden behandeld zijn: omzetontwikkeling, kostenontwikkeling, exploitatiebeeld, exportontwikkeling, aantal bedrijven, werkgelegenheid, marktaandelen, en dergelijke. Een vaste rubriek voor de meeste branches op deze pagina is werkkapitaal. De gegevens wat betreft werkkapitaal zijn afkomstig uit de database van ABN AMRO en bewerkt door de afdeling Sector

31


Bouw en Vastgoed Leeswijzer

Research. De gegevens met betrekking tot het werkkapitaal MKB hebben betrekking op de periode 2003-2007. Voor 2008 waren helaas nog geen gegevens beschikbaar.

Waar staan de letters ‘r’ en ‘v’ voor in de figuren?

In de figuren treft u regelmatig een letter ‘r’ of ‘v’ achter het jaartal aan. In deze gevallen staat de ‘r’ voor een raming (op basis van beschikbare gegevens t/m bijvoorbeeld november 2008 is een inschatting gemaakt voor de rest van het jaar). De ‘v’ staat voor voorspelling en betreft de verwachting van de betreffende sector econoom van ABN AMRO Sector Research. Tot slot van deze leeswijzer een opsomming van enkele veel gebruikte termen in deze publicatie, inclusief de definitie volgens ABN AMRO (afdeling Sector Research).

Veel gebruikte termen, inclusief definities

• Bandbreedte voorspelling Bij sommige branche-analyses wordt een voorspelling gegeven van de omzet in 2009. ABN AMRO Sector Research heeft deze voorspelling gemaakt op basis van beschikbare informatie en data van de betreffende branche. De voorspelling van de omzet wordt hierbij weergegeven binnen een 5%-punts bandbreedte, met als uitersten ‘meer dan 15% groei/krimp’.

• Definitie ZZP ZZP-er staat voor Zelfstandige Zonder Personeel. Het begrip kent nog geen éénduidige definitie. Een ZZP-er heeft geen personeel in loondienst, heeft meerdere opdrachtgevers, verricht het werk meestal in dienstverband, neemt werkzaamheden onder eigen verantwoording zelfstandig voor zijn rekening en is daar qua inkomen volledig van afhankelijk.

• Definitie MKB MKB staat voor Midden- en KleinBedrijf. In deze publicatie hanteren we als definitie voor MKB de volgende veel gebruikte tabel: Categorie onderneming

Werknemers

Jaaromzet

of jaarlijks balanstotaal

middelgroot

< 250

≤ € 50 mln.

≤ € 43 mln.

klein

< 50

≤ € 10 mln.

≤ € 10 mln.

micro

< 10

≤ € 2 mln.

≤ € 2 mln.

• Definitie FTE FTE staat voor ‘full-time-equivalent’. Eén fte staat voor een volledige werkweek van 38 uur.

• Definitie werkkapitaal en onderdelen. Werkkapitaal wordt in deze publicatie gedefinieerd als voorraden + debiteuren – crediteuren. Voorraaddagen is het aantal dagen dat de voorraad in magazijn ligt. Debiteurendagen is het aantal dagen dat een verstuurde factuur open staat voordat de factuur wordt voldaan door de afnemer. Crediteurendagen is het aantal dagen dat een ontvangen factuur open staat, voordat wordt betaald aan leveranciers.

• Definitie BBP Bruto Binnenlands Product is de totale waarde van alle in een land geproduceerde goederen en diensten in een bepaalde periode.

32


Visie op Bouw en Vastgoed Colofon

De Visie op Bouw en Vastgoed is een uitgave van ABN AMRO. Deze publicatie is geschreven door ABN AMRO Sector Research op verzoek van ABN AMRO Sector Advisory.

Sectoranalyse Otto Schell ([email protected]) ABN AMRO Sector Research Senior Sector Econoom

Macro economische analyse Nico Klene ([email protected]) ABN AMRO Economisch Bureau Senior Econoom

Interview Joep Auwerda Journalist/tekstschrijver

Commercieel contact Erik Steinmaier (020-3436419) ABN AMRO Sector Advisory Sector Banker Bouw en Vastgoed

Distributie Website: www.abnamro.nl/bouwenvastgoed Telefoon: 0900-0024 (EUR 0,10 per minuut)

Disclaimer: De in deze publicatie neergelegde opvattingen zijn gebaseerd op door ABN AMRO Sector Research betrouwbaar geachte gegevens en informatie, die op zorgvuldige wijze in onze analyses en prognoses zijn verwerkt. Noch ABN AMRO, noch functionarissen van de bank kunnen aansprakelijk worden gesteld voor in deze publicatie eventueel aanwezige onjuistheden. De weergegeven opvattingen en prognoses houden niet meer in dan onze eigen visie en kunnen zonder nadere aankondiging worden gewijzigd.

© ABN AMRO mei 2009 Deze publicatie is alleen bedoeld voor eigen gebruik. Het gebruik van tekstdelen en/of cijfers is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. Verveelvoudiging en/of openbaarmaking van deze publicatie is niet toegestaan, behalve indien hiervoor schriftelijk toestemming is gekregen van ABN AMRO. De teksten zijn afgesloten op 23 maart 2009.

33


Visie op Bouw en Vastgoed. Sectorrapport 2009

Recommend Documents