Kwartaalbericht Vastgoed ING Economisch Bureau
Vastgoedrendementen lopen verder uiteen In 2012 daalde het beleggingsvolume in onroerend goed met 11%. De investeringen in winkels en bedrijfsruimten namen af, terwijl investeringen in kantoren en woningen wel stegen. De interesse van vastgoedinvesteerders lijkt zich op te splitsen. Enerzijds is er vraag naar veilige lange termijn beleggingen. Anderzijds lijken beleggers zich steeds meer te richten op hoog renderende risicovolle objecten. Rendementen voor deze lagere segmenten stijgen verder en hebben nog niet eerder zo uit de pas gelopen met het topsegment. Door de ruime mate van aanbod blijven huurprijzen in alle segmenten van de kantorenmarkt onder druk staan. De negatieve teneur in de detailhandel zorgt ervoor dat retailers zich bezinnen op hun locatiestrategie. Dit gaat vaak ten koste van secundaire locaties. Beleggingsvolume daalde in 2012 In 2012 daalde het beleggingsvolume in commercieel vastgoed met ruim 11% ten opzichte van een jaar eerder. Voor totaal werd er voor € 4,26 miljard aan commercieel onroerend goed aangekocht. De investeringen in winkels en bedrijfsruimten namen af , terwijl investeringen in kantoren en woningen wel stegen (figuur 1). De grootste transactie in 2012 was de verkoop van de High Tech Campus van Philips aan de Chalet Groep voor € 450 miljoen. Deze transactie vond in het eerste kwartaal van het jaar plaats. Net als bij veel andere grote transacties wist ook hier de koper de deal op inventieve wijze te financieren. Dit gebeurde rechtsreeks op de kapitaalmarkt via een soort obligatielening waarbij het langjarige huurcontract met Philips voor extra zekerheid zorgde. Grotere verschillen in rendement De interesse van vastgoedinvesteerders lijkt zich in verschillende soorten segmenten op te splitsen. Enerzijds is er vraag naar veilige lange termijn beleggingen. Naast de lengte en kredietwaardigheid van het huurcontract wordt de locatie en de kwaliteit van het gebouw daarbij steeds belangrijker. Anderzijds lijken beleggers zich steeds meer te richten op hoog renderende risicovolle objecten. Zij kopen daarbij secundair
vastgoed met cash flow. In de ontwikkeling van de rendementen zijn de twee verschillende beleggingsstrategieën ook duidelijk zichtbaar. Voor kwaliteitsvastgoed worden nog steeds scherpe rendementen geboden, al komt dit wel steeds minder voor. Rendementen voor de lagere segmenten stijgen verder en hebben nog niet eerder zo uit de pas gelopen met het topsegment. ING verwacht daarbij dat deze verschillen in 2013 verder toenemen.
Figuur 1 Beleggingsvolume deelsegmenten commercieel vastgoed (in € miljoenen) 2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
kantoren
woningen 2010
winkel 2011
bedrijfsruimte
2012
Bron: PropertyNL Research
Sentiment vastgoedwereld daalt De vastgoedwereld ondervindt ook duidelijk de gevolgen van de economische teruggang. Begin 2013 beoordeelden een meerderheid van de verhuurders, makelaars en beleggers in onroerend goed het economisch klimaat ongunstiger dan in de voorafgaande kwartalen (figuur 2). Minder economische activiteit betekent dat huurders van commercieel vastgoed minder vierkante meters nodig hebben en beleggers houden vanwege de economische onzekerheid de hand op de knip. In het derde kwartaal 2012 verwachtten wel vooral makelaars een stijging van de omzet door aanscherpingen van de hypotheekrenteaftrek in 2013. Het economisch klimaat beoordeelden zij echter onverminderd negatief. Het aantal woningverkopen steeg in het laatste kwartaal van vorig jaar ook flink maar doordat dit slechts een verschuiving naar
voren was, is de verwachting dat het aantal transacties begin 2013 weer terugvalt. De positieve omzetverwachtingen voor het komende kwartaal zijn dan ook in het vierde kwartaal van 2012 weer verdwenen.
Figuur 2 Verwachting omzet en beoordeling economisch klimaat vastgoedsector, 2008 -1e kwartaal 2013 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 -50 -60
Sentiment neemt in de vastgoedbranche verder af Saldo positieve en negatieve antwoorden
2009
2010
2011
Beoordeling economisch klimaat
2012
2013
Verwachting omzet
Bron: CBS
Kantorenmarkt Lichte daling in zakelijke dienstverlening De zakelijke dienstverlening, één van de belangrijkste gebruikers van kantoren laat in 2013 naar verwachting een lichte volumekrimp van 0,5% zien, gelijk aan die van het BBP. Met name kennisintensieve dienstverleners zoals accountantskantoren kampen al langere tijd met teruglopende omzetten. Accountantskantoren zijn gevoelig voor de mindere economische omstandigheden en het is door digitalisering en standaardisering voor veel klanten ook steeds eenvoudiger hun administratie zelf te regelen. Ook ingenieursbureaus zien de omzet door afnemende investeringen in grond-, weg- en waterwerken verder dalen. Uitzenders kunnen in de tweede helft van 2013 licht herstel verwachten als de vraag naar flexibel personeel in de industrie aantrekt. Personeelsomvang daalt De afnemende volumes in de zakelijke dienstverlening zorgen ervoor dat bedrijven hun (kantoor)personeelssterkte willen laten afnemen. Zo gaf begin 2013 bijna een kwart van deze ondernemingen aan met minder personeel verder te willen. Het zijn daarbij vooral grote zakelijke dienstverleners die het aantal werknemers willen laten afnemen (figuur 3). Voornamelijk eigenaren van grotere kantoorpanden kunnen hierdoor te maken krijgen met huurders die op termijn minder vierkante meters af willen nemen. De verdere opkomst van Het Nieuwe Werken versterkt daarbij de vraag naar kleinere metrages kantoorruimte.
Kwartaalbericht Vastgoed Februari 2013 2
Sectormanager Jan van der Doelen geeft advies Kennis is kracht! In dit nieuwe ING kwartaalbericht wordt geconstateerd dat het beleggingsvolume wederom is afgenomen maar dat ook de aandacht lijkt te splitsen voor enerzijds veilige beleggingen met een gematigd rendement en anderzijds meer risicovolle beleggingen met een relatief hoog rendement. Hoort bij deze tijd, nu succesvol beleggen echt een stuk complexer is dan pakweg 6 jaar geleden. En succesvol beleggen hangt af van het maken van de juiste keuzes. Zoals dat ook bij ‘normaal’ ondernemen het geval is. De kritische succesfactoren voor succesvol ondernemen zijn mijns inziens dan ook prima toe te passen op beleggen. Ik wil er graag twee noemen. Ten eerste kiest een succesvolle belegger voor een segment waar hij volledig in thuis is. Of dat nu retail, studentenhuisvesting of logistiek vastgoed is. Zeker in de huidige tijd geldt dat kennis van de sector waarin de huurder zich begeeft een voorsprong geeft. Om zelf betere keuzes te maken maar ook om een betere binding te kunnen creëren met de huurder/gebruiker. Als tweede is het van belang om de risico’s die horen bij beleggen adequaat te managen. Niet volledig mijden, want dat gaat zeker ten koste van rendement en business überhaupt, maar zorgen dat de risico’s tijdig in beeld zijn en ook pro actief worden benaderd. Dat betekent onder meer kennis van de (financiële) kwaliteit van de huurder en misschien is het gevolg dat een flexibel huurcontract beter past. Zolang dat maar gebeurt op basis van adequate kennis en de bijbehorende risico’s te beheersen zijn. Kennis is immers kracht. En hierin verschilt succesvol beleggen niet met succesvol ondernemen! ING is graag bereid u hierbij te adviseren.
Jan van der Doelen ING Sectormanager, Bouw en onroerend goed Toenemend aanbod kantoren met wel regionale verschillen De afnemende vraag naar kantoren laat de opname afnemen. Het totale aanbod van kantoorruimte is hierdoor wederom toegenomen op jaarbasis. Wel zijn er regionale verschillen waar te nemen. Van de G4 laten Rotterdam en Den Haag een scherpe toename zien, veroorzaakt door vertraagd aanbod op de markt. Met name Den Haag zal de komende jaren een scherpe toename van het aanbod laten zien door nieuwbouw in de publieke sector en een verder inkrimpende rijksoverheid.
Figuur 3 Verwachte ontwikkeling van bedrijven in de zakelijke dienstverlening van de personeelssterkte, 2012 5% 0% -5% -10% -15%
Vooral grote bedrijven willen het personeelsbestand inkrimpen
-20%
Saldo positieve en negatieve antwoorden
-25%
5 tot 50 werkzame personen 2012 I
50 tot 100 werkzame 100 of meer werkzame personen personen
2012 II
2012 III
2012 IV
2013 I
Bron: CBS
Huurprijzen onder druk Door de ruime mate van aanbod blijven huurprijzen in alle segmenten van de kantorenmarkt onder druk staan. Schaarste van het absolute prime segment zorgt voor een bodem onder de huurprijzen in dit segment, maar ook hier zien we een verdere consolidatie bij ondernemingen. Met name Amsterdam heeft het afgelopen jaren succes geboekt met transformaties van leegstaande kantoorruimte. De omzetting naar hotels, die tot nu toe voornamelijk heeft plaatsgevonden, kent echter zijn grenzen.
Stabilisatie in exporterende sectoren Naar verwachting laten de voor een groot deel van het buitenland afhankelijke sectoren, groothandel, industrie en transport in 2013 een nulgroei zien. Het zijn ook vooral deze sectoren die gebruik maken van bedrijfsruimten zoals productiehallen en logistieke centra. Door de beperkte groeiverwachtingen in Duitsland en België en de aanhoudende krimp in verschillende Zuid-Europese landen blijft de export dit jaar nog wel groeien, zij het op een lager niveau. Exporteurs moeten kansen dan ook vooral buiten de Eurozone zoeken. De chemische industrie sprong er in 2012 in positieve zin bovenuit met een volumegroei van bijna 6%. In 2013 gaat ING uit van een stabilisatie waardoor het productieniveau op een hoog niveau blijft. Het ondernemersklimaat in de transportsector bereikte eind 2012 een dieptepunt. Vooral de vooruitzichten van het volume in het wegvervoer zijn ongunstig omdat hier de dalende consumentenuitgaven en de krimp in de bouwsector hard doortikken en het internationale marktaandeel daalt. Zeehavens zagen in 2012 de overslag wel licht groeien. Zo vestigde Rotterdam, door voornamelijk de olieoverslag, opnieuw een record en verwacht men ook voor 2013 een kleine plus.
Figuur 5 Volumeontwikkeling naar bedrijfstak, 2012-2014 2,0%
1,0%
8
1.400
7
1.200
6
0,0%
1.000
5
-0,5%
800
4
-1,0%
600
3
400
2
200
1
2007
2008
2009
2010
TotaaL NL (rechter as)
regio Amsterdam (linker as)
regio Den Haag
regio Utrecht
Bron: Vastgoedmarkt
Kwartaalbericht Vastgoed Februari 2013 3
2011
Q4 2012
regio Rotterdam
0
miljoenen
1.600
0
Dit jaar stabilisatie bij gebruikers van bedrijfsruimten
1,5%
Figuur 4 Aanbod kantoren duizenden
Bedrijfsruimtemarkt
0,5%
0%
0%
0%
Groothandel
Industrie 2012
2013
Transport & opslag 2014
Bron: ING Economisch Bureau
Moderne logistieke ruimten in trek De verwachte nulgroei bij de gebruikers van bedrijfsruimten vertaalt zich in een verdere impasse in deze markt. Het totale aanbod blijft vrijwel gelijk. Dit verbergt echter de structurele problemen voor verouderde bedrijfsruimte. De leegstand in dit segment is vrij structureel. Positief kunnen we wel zijn over moderne logistieke faciliteiten. Hier blijft, op de juiste locaties, vraag naar van bedrijven die zich voornamelijk richten op de export.
Figuur 7 Aandeel online kanaal in totale omzet schoenen
700
10,5
600
9,0
500
7,5
10%
400
6,0
8%
300
4,5
6%
200
3,0
4%
100
1,5
0
2007
2008
2009
2010
TotaaL NL (rechter as)
regio Amsterdam (linker as)
regio Den Haag
regio Utrecht
2011
Q4 2012
miljoenen
duizenden
Figuur 6 Aanbod bedrijfsruimte
0,0
2% 0%
regio Rotterdam
Bron: Vastgoedmarkt
Winkelmarkt Omzet detailhandel blijft krimpen Voor de detailhandel wordt ook 2013 weer een lastig jaar. De consument houdt door de dalende koopkracht zijn bestedingen duidelijk in de gaten. Voor het eerst sinds 2004 dalen de uitgaven per supermarktbezoek. Op jacht naar koopjes bezoeken consumenten echter vaker de supermarkt waardoor het aantal keer dat de kassa rinkelt wel stijgt en de totale omzet toch nog een klein plusje laat zien. Het is dan ook vooral de non-food die in 2013 weer te maken krijgt met dalende omzetcijfers. Zo daalt de kleding- en schoenenverkoop naar verwachting nog verder dit jaar. Ook de online verkopen zetten daarbij extra druk op de omzetten van schoenenwinkels. Zo is het aandeel van de online schoenenverkoop al gestegen tot boven de 10% in begin 2012. Dit is meer dan een verdrievoudiging ten opzichte van vijf jaar geleden.
Kwartaalbericht Vastgoed Februari 2013 4
12%
2008
2009
2010
2011
H1 '12
Bron: GfK
Bezinning op vastgoedstrategie door retailers De negatieve teneur in de retailsector zorgt ervoor dat steeds meer retailers zich bezinnen op hun locatiestrategie. Vestigingen worden kritisch tegen het licht gehouden en indien nodig gesloten. Toch zien we de leegstand vooralsnog niet dramatisch oplopen. Zeker in de topwinkelstraten blijft de leegstand laag. Andere retailers maken juist gebruik van de mogelijkheid om zich op toplocaties te vestigen tegen gunstige voorwaarden. Ook internationale retailers blijven kijken naar mogelijkheden om zich op de Nederlandse markt te vestigen. Wel komen huren, ook op toplocaties steeds meer onder druk te staan. De keerzijde van retailers die gebruik maken van herhuisvesting naar gunstigere locaties is dat dit ten koste gaat van secundaire locaties. Hier is wel een oplopende leegstand waarneembaar. Dit wordt ook veroorzaakt door veelal kleinere retailers waar na de afgelopen jaren het vet van de botten is. Zij stoppen, al dan niet gedwongen, en laten daarbij ook hun gaten in de winkelstraten achter.
Disclaimer De informatie in dit rapport geeft de persoonlijke mening weer van de analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. Deze publicatie is opgesteld namens ING Bank N.V., gevestigd te Amsterdam en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. ING Bank N.V. is onderdeel van ING Groep N.V. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. ING Bank N.V. betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijk zorg betracht om er voor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in dit rapport heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING Bank N.V. geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. De informatie in dit rapport kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING Bank N.V. noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Overneming van gegevens uit deze publicatie is toegestaan, mits de bron wordt vermeld. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten.
Kwartaalbericht Vastgoed Februari 2013 5
Meer weten? Kijk op ING.nl/zakelijk Of bel met Jan van der Doelen, Senior sectormanager Bouw en onroerend goed 020 65 22 014 Maurice van Sante, Senior econoom 020 57 68 547 Herman Gelauff, Senior researcher ING Real Estate Finance 070 34 18 488 Wilt u nieuwe publicaties per e-mail ontvangen? Ga naar ING.nl/economischepublicaties
Disclaimer De informatie in dit rapport geeft de persoonlijke mening weer van de analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. Deze publicatie is opgesteld namens ING Bank N.V., gevestigd te Amsterdam en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. ING Bank N.V. is onderdeel van ING Groep N.V. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. ING Bank N.V. betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijk zorg betracht om er voor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in dit rapport heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING Bank N.V. geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. De informatie in dit rapport kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING Bank N.V. noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Overneming van gegevens uit deze publicatie is toegestaan, mits de bron wordt vermeld. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten. De tekst is afgesloten op 25 februari 2013.
