Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten

Jaarverslag

2014

Woningen • Winkels • Kantoren • Bedrijfsruimten

›› Inhoudsopgave Belangrijkste gebeurtenissen 2014 3 Kerncijfers 4 5 Hoofdpunten 2014 Altera Vastgoed: sectoraal vastgoedfonds 6 Bericht van de Raad van Commissarissen 7 Remuneratierapport van de Raad van Commissarissen 11 Verslag van de directie Terugblik op 2014 en vooruitzicht 2015 12 Benchmarking, richtlijnen en aanbevelingen in de vastgoedbranche 17 Trends en ontwikkelingen vastgoedbeleggingsmarkt 19 Duurzaamheidsverslag 23 Corporate governance 34 Risicomanagement 39 Sectorverslagen Sectorverslag Woningen Sectorverslag Winkels Sectorverslag Kantoren Sectorverslag Bedrijfsruimten Jaarrekening Geconsolideerde balans Geconsolideerde winst- en verliesrekening Geconsolideerd overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten Geconsolideerd mutatieoverzicht eigen vermogen Geconsolideerd kasstroomoverzicht Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening Vennootschappelijke balans Vennootschappelijke winst- en verliesrekening Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening Overige gegevens (winstbestemming, controleverklaring)

44 60 78 92

108 109 109 110 111 111 129 130 130 131

134 Financiële agenda 2015 Begrippenlijst 135

2

hoofdpunten

›› Belangrijkste gebeurtenissen 2014 23 januari

Dispositie van 84 appartementen in Amstelveen uit 1972 voor € 12,8 miljoen

14 februari

Koopaannemingsovereenkomst getekend voor 25 appartementen in het Scheepmakerskwartier in Haarlem voor € 7,1 miljoen

4 maart

Koopaannemingsovereenkomst getekend voor 47 appartementen op de Dr. Lelykade in Scheveningen voor € 11,0 miljoen

14 maart

Koopaannemingsovereenkomst getekend voor 52 appartementen op de Bilderdijkkade / Tollensstraat in Amsterdam voor € 13,7 miljoen

31 maart

Toetreding nieuwe aandeelhouder met € 5,0 miljoen

31 maart

Oplevering van 113 appartementen in Amstelveen voor € 27,6 miljoen

15 april

Dispositie van 34 appartementen in Uden uit 1998 voor € 4,1 miljoen

17 april

Guus Hoefsloot benoemd tot president-commissaris als opvolger van René Kottman die op dezelfde datum is afgetreden. Carel de Vos tot Nederveen Cappel herbenoemd

17 april

Jaarverslag 2013 goedgekeurd en ISAE 3000-rapportage beschikbaar voor aandeelhouders

1 mei

Erwin Wessels statutair directeur portefeuillemanagement als opvolger van Robert Eujen die per 1 september met pensioen gaat

12 mei AIFMD-vergunning verstrekt. Bedrijfsprofiel geactualiseerd 22 mei

Start bouw van 28 appartementen in Nijmegen

12 augustus

Verspreiding extern halfjaarverslag onder relaties

1 oktober

Dispositie van 35 eengezinswoningen in Oudenbosch uit 1980 voor € 4,1 miljoen

2 oktober

Afscheidsreceptie voor Robert Eujen

7 oktober

Bijeenkomst voor bestuursleden, leden van beleggingscommissies en externe adviseurs van aandeelhouders in Altera Vastgoed

9 oktober

Dispositie van 103 eengezinswoningen in Deurne en Steenbergen uit 1984-1988 voor € 12,2 miljoen

6 november

Presentatie aan aandeelhouders van beleidsplan duurzaamheid 2015-2017

20 november

Oplevering winkelcentrum Gouweplein in Waddinxveen van 18.500 m²

28 november

Dispositie van 20 appartementen in Apeldoorn uit 1968 voor € 2,5 miljoen

18 december

Koopaannemingsovereenkomst getekend voor 66 appartementen aan de Oostelijke Handelskade in Amsterdam voor € 16,2 miljoen

31 december

Jaar afgerond met voor € 13,1 miljoen aan jaarhuur afgesloten huurovereenkomsten inclusief verlengingen (totaal 119.000 m²) en 627 verhuringen van woningen

31 december

Totale stand van toetredingen door aandeelhouders van € 57,0 miljoen en uittredingen van € 24,6 miljoen, per saldo € 32,4 miljoen

3

›› Kerncijfers In € x miljoen, tenzij anders vermeld

Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten 2014 2014 2014 2014

Portefeuille (jaarultimo) Portefeuille in exploitatie (incl. deelnemingen) Zekere pijplijn

565 789 181 176 88 - - -

Eigen vermogen Idem per aandeel (in € x 1)

623 740 177 181 1,130 1,106 0,672 0,823

Aantal objecten 84 84 21 24 Aantal huurcontracten / aantal woningen 3.425 634 61 87 n.v.t. 202 173 60 Gem. huur per jaar per m2 (in € x 1) Gem. aantal jaren resterende huur t.o.v. n.v.t. 4,5 3,9 3,7 contracthuur (excl. leegstand) Bruto theoretische jaarhuur Bruto aanvangsrendement k.k. Netto / brutohuuropbrengsten boekjaar Bezettingsgraad ultimo Bezettingsgraad gemiddeld

36,2 62,6 23,6 19,1 6,4% 7,9% 12,8% 10,9% 72% 87% 72% 84% 96% 94% 73% 88% 95% 95% 70% 91%

2010- 2010- 2010- 20102014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014

Rendementen Direct portefeuillerendement Indirect portefeuillerendement

4,2% 4,3% 6,3% 6,6% 6,8% 5,6% 7,8% 9,0% -2,4% 0,9% -2,0% -3,9% -8,0% -1,3% -5,5% -8,2%

1,7% 5,3% 4,2% 2,5% -1,7% 4,3% 2,0% 0,1% Totaal portefeuillerendement Organisatiekosten -0,3% -0,3% -0,3% -0,3% -0,3% -0,3% -0,3% -0,3% Effect t.o.v. vol belegd -0,1% -0,3% -0,1% -0,1% 0,0% 0,0% -0,1% 0,0% Overige beleggingen niet in IPD/ROZ 0,0% 0,0% - - - - - 0,1% 0,0% 0,1% 0,5% 0,1% 0,0% 0,2% 4,0% Definitieverschillen Fondsrendement 1,4% 4,6% 3,9% 2,5% -2,0% 3,9% 1,8% 3,8% Dividendrendement 3,6% 3,8% 5,9% 6,1% 6,3% 6,0% 6,9% 7,8% 2014 2013 2012 2012-2014 2010-2014 Organisatiekosten In basispunten van beheerd vermogen

4

32,3

32,1

33,3 32,6 32,1

hoofdpunten

›› Hoofdpunten 2014 Performance van de vier sectorfondsen • Hoge gemiddelde bezettingsgraad bij Woningen (95%), Winkels (95%) en Bedrijfsruimten (91%); bij Kantoren op laag niveau van 70% • Positieve fondsrendementen in alle sectoren • Organisatiekosten 32,3 basispunten van beheerd vermogen Verhuurresultaten • Volume in 2014 afgesloten huurcontracten inclusief verlengingen van € 13,1 miljoen voor 119.000 m² (2013: € 15,6 miljoen en 116.000 m²) • In totaal in 2014 627 woningen verhuurd, waarvan 113 eerste verhuur van nieuw opgeleverde complexen (2013: 557 respectievelijk 156) Duurzaamheid • Energielabels verder verbeterd • GPR-scores verhoogd door serie maatregelen • Toename lokale energie-opwekking • Verdere aanscherping doelstellingen Portefeuille in exploitatie in 2014 met bijna € 100 miljoen toegenomen (in € x mln) 2014

(in € x mln)

2013 2012

Aan zekere pijplijn toegevoegde projecten 51,0 30,7 65,0 Objecten in exploitatie genomen 95,5 153,4 192,8 Disposities 37,4 1,1 10,5

Lager volume aandelentransacties • Toetredingen van € 57,0 miljoen en uittredingen van € 24,6 miljoen; toevoeging van per saldo € 32,4 miljoen (2013: € 104,0 miljoen) • Totaal 30 aandeelhouders: in 2014 twee nieuwe aandeelhouders

Bedragen in € x mln

Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Totaal

Toetreding aandeelhouders Uittreding aandeelhouders Toetreding, per saldo Aantal aandeelhouders begin en eind jaar

15,0 -9,5 5,5 22

23

27,0 - 27,0 26

28

- - - 11

11

15,0 -15,1 -0,1 14

11

57,0 -24,6 32,4 28

30

Organisatie en governance • Vergunning AIFMD verkregen op 12 mei 2014 • Externe bewaarder verricht controlerende werkzaamheden sinds 1 januari 2014 • Nieuwe president-commissaris G.H. (Guus) Hoefsloot per 17 april 2014 • E.G.M. (Erwin) Wessels per 1 mei 2014 in statutaire directie

5

›› Altera Vastgoed: sectoraal vastgoedfonds van en voor pensioenfondsen zuivere vastgoedkarakteristiek; dus ...

... geen leverage, geen projectontwikkeling

transparantie in beleid en verantwoording

Missie Altera Vastgoed biedt beleggingsproducten in Nederlands vastgoed die optimaal zijn afgestemd op de wensen van pensioenfondsen. Dit betekent onder meer: • een structuur met de voordelen van indirect vastgoed en de rendement/risicokarakteristiek van direct vastgoed; • gescheiden sectorportefeuilles waarin gericht kan worden geparticipeerd (allocatievrijheid); • flexibiliteit bij toe- en uittreding; • afwezigheid van structurele financiering met vreemd vermogen; • geen eigen activiteiten op het gebied van projectontwikkeling; • een multi-criteria beleggingsdoelstelling; • transparantie in beleid, processen en verantwoording; • kostenefficiency (lage managementkosten); • beleggen op basis van een research-gedreven strategie; • optimaal toepassen van duurzaamheid bevorderende maatregelen; • onafhankelijkheid, geen belangenverstrengelingen en een sterk accent op integriteit; • klantgericht en vergaande dienstverlening.

Ten behoeve van effectief vermogensbeheer (verbetering van rendementsrisicokarakteristieken) streeft Altera Vastgoed groei van het beheerd vermogen na. Altera Vastgoed heeft een AIFMD-vergunning en staat onder toezicht van de AFM.

multi-criteria doelstelling

Beleggingsdoelstelling De doelstelling van de Altera Vastgoed sectorfondsen is het aan Nederlandse pensioenfondsen bieden van een stabiel fondsrendement op beleggingen in Nederlands vastgoed. De mate van realisatie van deze doelstelling wordt getoetst aan de volgende criteria: • het relatieve portefeuillerendement per sector ten opzichte van het IPD/ROZ 5-jaars totaalrendement voor standing investments; • het relatieve fondsrendement per sector aan de hand van een peer group analyse en de INREV TER voor core funds; • de hoogte van de organisatiekosten voor de vier sectorfondsen tezamen (waarbij het streven is dat deze tot de laagste in de branche behoren); • de voortgang op het gebied van duurzaamheid; • de mate van transparantie; • aspecten van governance. Beleggingsbeleid Altera Vastgoed wenst deze doelstelling te bereiken door te beleggen in geselecteerde deelmarkten van de Nederlandse vastgoedmarkt, waarbij een lange termijn beleggingshorizon wordt gehanteerd. Aan het beleggingsbeleid zal op transparante wijze en met op research gebaseerde analyses uitvoering worden gegeven. Het risico wordt beperkt door geen leverage te hanteren en af te zien van projectontwikkelingsactiviteiten. Met dit beleid wordt zoveel mogelijk de zuivere karakteristiek van direct vastgoed nagestreefd. Voorts is het streven om vol belegd te zijn. Voor elke sectorportefeuille is voor de middellange termijn (drie jaar) een kader voor het beleggingsbeleid geformuleerd dat ter goedkeuring aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van de desbetreffende sector wordt voorgelegd. Binnen deze kaders stelt Altera Vastgoed jaarlijks per sector beleggingsplannen op, die de goedkeuring behoeven van de Raad van Commissarissen. De streefwaarde voor de organisatiekosten van de vier sectorfondsen tezamen is maximaal 35 basispunten van het beheerd vermogen. De organisatiekosten worden tevens vergeleken met de relevante INREV TER en een peer group.

productkenmerken in Bedrijfsprofiel

6

Bedrijfsprofiel De productkenmerken zijn uitgebreid vastgelegd in het Bedrijfsprofiel. Het Bedrijfsprofiel bevat een uiteenzetting van alle belangrijke productkenmerken en beleidsuitgangspunten van Altera Vastgoed, zoals ondernemingsdoelstellingen, processen, procedures, waarderingsbeleid, performancedoelstellingen, toe- en uittredingsregels, rapportage- en verantwoordingsstructuur. Een exemplaar van dit Bedrijfsprofiel wordt op verzoek verstrekt.

rvc en directieverslag

›› Bericht van de Raad van Commissarissen goedkeurende controleverklaring

Hierbij bieden wij u het door de directie opgemaakte jaarverslag en de jaarrekening 2014 aan. KPMG Accountants N.V. heeft de jaarrekening gecontroleerd en van een goedkeurende controleverklaring voorzien. Wij stellen u voor om de jaarrekening overeenkomstig vast te stellen. Wij onderschrijven het voorstel van de directie om in aanvulling op het reeds tussentijds uitgekeerde dividend een slotdividend over 2014 uit te keren in totalen per sector van (afgerond) € 573.000 op letteraandelen A (Woningen), € 1.069.000 op letteraandelen B (Winkels), € 235.000 op letteraandelen C (Kantoren) en € 187.000 op letteraandelen D (Bedrijfsruimten). Het dividendbeleid van Altera Vastgoed is erop gericht om te voldoen aan de eisen van een fiscale beleggingsinstelling met uitdelingsverplichting.

RvC is onafhankelijk

belangrijkste taken

benoeming G.H. Hoefsloot tot president-commissaris op 17 april 2014

Taakomschrijving Conform wet en statuten heeft de Raad van Commissarissen tot taak toezicht te houden op het beleid van de directie, alsmede op de algemene gang van zaken in de vennootschap en de met haar verbonden onderneming. De Raad staat de directie met raad ter zijde. Bij vervulling van hun taak richten de commissarissen zich naar het belang van de vennootschap en alle daarbij betrokkenen. Tot de taken van de Raad behoren: • het toezicht houden op en controleren van de directie omtrent de realisatie van de doelstellingen van de vennootschap, de strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de vennootschap, de opzet en werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen, het financiële verslaggevingsproces en de naleving van wet- en regelgeving; • het openbaar maken, naleven en handhaven van de corporate governance structuur van de vennootschap; • het verstrekken van een pre-advies bij de jaarrekening; • het selecteren en voordragen van de externe accountant van de vennootschap; • het goedkeuren van de jaarlijkse Beleggingsplannen, het Ondernemingsplan en de in deze plannen opgenomen jaarlijkse begrotingen; • het goedkeuren van investeringen en desinvesteringen groter dan € 25 miljoen of groter dan 10% van de omvang van een sectorportefeuille; • het selecteren en voordragen voor benoeming van leden van de Raad en de directie; • het voorstellen ter vaststelling in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van de remuneratie en contractuele arbeidsvoorwaarden van de leden van de directie; • het toetsen van het beloningsbeleid; • het evalueren en beoordelen van het functioneren van de Raad en de directie alsmede hun individuele leden; • het in behandeling nemen van en beslissen over gemelde (potentiële) belangenconflicten die betrekking hebben op leden van de directie (conform de Gedragscode Altera Vastgoed) en gemelde vermoedens van een incident of misstand (conform de Regeling voor incidenten en misstanden en klokkenluidersregeling). De president-commissaris is tevens compliance officer van de vennootschap. Samenstelling Raad De samenstelling, organisatie en werkwijze van de Raad is in lijn met de geldende Corporate Governance Code. De commissarissen zijn onafhankelijk in de zin van best-practice bepaling III.2.1 van deze code. Gezien de omvang van de Raad zijn er geen commissies ingesteld. De secretaris van de directie is vanwege de omvang van de onderneming ook secretaris van de Raad. Bovendien heeft de dubbelfunctie een meerwaarde door de kennis van de secretaris over wat er in beide organen speelt, over de te doorlopen procedures en over de planning van de besluitvorming. Op de jaarvergadering van 17 april 2014 is president-commissaris de heer R.H.P.W. Kottman afgetreden, hetgeen reeds in het vorige jaarverslag was toegelicht. Hij is per dezelfde datum opgevolgd door de heer G.H. Hoefsloot. In dezelfde vergadering is besloten tot de herbenoeming van de heer H.C.A. de Vos tot Nederveen Cappel. De directie heeft een introductieprogramma verzorgd voor de heer Hoefsloot, inclusief een bezoek aan diverse aandeelhouders, afwisselend met een van beide overige commissarissen. Werkwijze van de Raad Bijna alle onderwerpen in de vergaderingen van de Raad waren voorbereid in de vorm van notities, rapportages en beleggingsplannen van de directie. De Raad heeft ook in 2014 geconcludeerd dat deze documenten zeer professioneel en van hoge kwaliteit zijn. 7

discussies grondig en open

De discussies met de directie zijn grondig, open en zonder taboes. In de evaluatie van zijn functioneren heeft de Raad geconstateerd dat de Raad voldoende mentale onafhankelijkheid ten opzichte van de directie heeft om op een positief-kritische wijze toezicht te houden op de directie. Vanzelfsprekend zijn in elke vergadering de resultaten onderwerp van bespreking. Ook de marktontwikkelingen en het daaraan verbonden risicoprofiel worden frequent besproken. Aanwezigheid Bij alle vijf vergaderingen in 2014 was de Raad voltallig bijeen; het aanwezigheidspercentage in 2014 was dus 100%. Buiten de vergaderingen zijn er diverse informele contacten tussen commissarissen en directieleden.

Raad functioneert naar tevredenheid

Belangrijkste onderwerpen 2014 In het verslagjaar heeft de Raad, in lijn met het vooraf opgestelde rooster, vijf keer vergaderd met de directie. Daarnaast is er, als aanloop naar de plannen voor 2015-2017, een extra bijeenkomst belegd waarin de strategie is behandeld van de sectorfondsen en van Altera Vastgoed als totaliteit. Voorts heeft de Raad één keer vergaderd buiten aanwezigheid van de directie. In deze vergadering heeft de Raad de beoordeling van de directie, de toekomstige samenstelling van de directie en de evaluatie van het functioneren van de Raad besproken. Aan de hand van een aantal aspecten heeft de Raad het eigen functioneren en het functioneren van zijn individuele leden in een plenaire vergadering geëvalueerd. Daarbij is tevens het oordeel van de directie over deze punten meegenomen. De conclusie was dat de Raad naar tevredenheid functioneert. Er zijn geen problemen gesignaleerd. De belangrijkste onderwerpen in de reguliere vergaderingen zijn hieronder kort weergegeven.

sterke voorkeur aandeelhouders voor sector Woningen

Beleggingsplannen en Ondernemingsplan In het najaar van 2014 heeft de Raad de door de directie opgestelde Beleggingsplannen en het Ondernemingsplan gedetailleerd besproken, inclusief de hierin opgenomen exploitatiebudgetten en het budget voor de organisatiekosten. De Raad heeft over diverse punten met de directie van gedachten gewisseld: • de sterkere voorkeur van pensioenfondsen voor toetreding in de sector Woningen ten opzichte van beleggingen in andere sectoren; • aandacht voor de voortgang bij het realiseren van disposities; • ontwikkelingsmogelijkheden van de sectorportefeuilles; • behoud van het concurrerende niveau van de managementkosten; • het toegenomen aanbod van niet-beursgenoteerde Nederlandse vastgoedfondsen; • de aandeelhoudersbasis; • het Beleidsplan Duurzaamheid inclusief de voortgang en nieuwe initiatieven. Kwartaalrapportages en resultaatontwikkeling De Raad heeft de door de directie opgestelde kwartaalrapportages met de directie doorgenomen, inclusief de verschillenanalyses tussen budget, realisatie en prognose voor de sectorportefeuilles en de organisatiekosten. Bijzondere aandacht is uitgegaan naar de mogelijkheden voor de acquisities van woningen, de voortgang van de verhuuractiviteiten en disposities, alsmede de externe financiering van de sector Winkels. Relatie met aandeelhouders De opkomst en de inhoudelijke bijdrage van de aandeelhouders in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders en de Participantenraad ondersteunen naar het oordeel van de Raad het beeld van de hechte relatie met de aandeelhouders. De Participantenraad, waarbij de Raad niet aanwezig is, biedt de mogelijkheid van een informele dialoog zonder dat die wordt belast met formele besluitvorming. De Raad bespreekt het verslag van de Participantenraad met de directie en neemt kennis van de vergaderstukken. Portefeuillemutaties De Raad heeft zich laten informeren over de aanpak van het acquisitietraject voor woningen. Het vergt veel inzet om de door de aandeelhouders gewenste groei in de sector Woningen te realiseren. In het verslagjaar waren er geen investeringsvoorstellen met een omvang groter dan € 25 miljoen. De Raad heeft derhalve

8


geen individuele investeringsvoorstellen voorgelegd gekregen. De voortgang van de disposities in de sector Woningen is voorspoedig geweest en begin 2015 is dit ook gebleken voor de sector Bedrijfsruimten. Voor de sectoren Winkels en Kantoren is in 2014 de voortgang, binnen de prijsbandbreedte die de directie hanteert, beperkt geweest. Voor 2015 wordt in deze twee sectoren meer activiteit verwacht.

extra taken voor RvC

Vergunning AIFMD Op 30 september 2013 heeft de directie de aanvraag voor de AIFMD-vergunning ingediend. De grondige voorbereiding door de directie heeft geleid tot een relatief snelle verlening van de vergunning op 12 mei 2014. De Raad is er zich terdege van bewust dat de AIFMD op enkele punten ook leidt tot aanvulling op de taken van de Raad, bijvoorbeeld voor het personeelsbeleid en de rapportagelijn met de risicomanager. Risicomanagement en integriteit De Raad heeft ook dit jaar de wijze getoetst waarop de directie de risico’s beheerst. In de ISAE 3000-rapportage heeft de externe accountant verslag gedaan over de naleving in 2013 van een met de aandeelhouders overeengekomen set interne beheersingsmaatregelen. Het verslag over 2014, dat met enkele beheersingsmaatregelen is aangevuld, is op 25 maart 2015 behandeld. Deze rapportage geeft aan dat de interne organisatie functioneert conform deze maatregelen. Evenals voorgaand jaar is aandacht besteed aan integriteit en de maatregelen die zijn genomen om het frauderisico te beperken. In 2014 zijn de personeelsleden van de vennootschap door een extern bureau gescreend volgens het vaste driejaarlijkse schema. De uitkomsten waren positief en zijn verstrekt aan de Raad. De leden van de Raad zijn begin 2015 door hetzelfde bureau gescreend.

nieuwe accountant aangesteld

opvolging algemeen directeur

Wisseling externe accountant Vanaf het ontstaan van Altera Vastgoed heeft KPMG Accountants NV als externe accountant gefungeerd. In 2013 is besloten tot benoeming van een ander accountantskantoor aan de hand van een tendertraject. Hiertoe zijn in 2014 uitgebreide gesprekken gevoerd met drie accountantskantoren, die hebben geleid tot offertes. Op de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 12 december 2014 is Deloitte Accountants BV door de Raad voorgedragen voor de controle van de jaarrekening over 2015, hetgeen door de aandeelhouders is bekrachtigd. Samenstelling directie De procedure voor de opvolging van de algemeen directeur vanwege zijn aanstaande pensionering is door de Raad toegelicht in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 12 december 2014. Een extern bureau is ingeschakeld om de Raad hierbij te assisteren. De planning is om in de tweede helft van 2015 een opvolger voor de heer Hogenboom te benoemen. De Raad is de aandeelhouders erkentelijk voor hun vertrouwen in de onderneming. De Raad spreekt gaarne zijn waardering uit tegenover de directie en de medewerkers voor hun inzet bij het realiseren van de ondernemingsdoelstellingen. Ook in 2014 is gebleken dat de hechte relatie met de aandeelhouders en de professionele wijze waarop Altera Vastgoed werkt een goed fundament bieden voor de komende jaren.

Amstelveen, 2 april 2015 Raad van Commissarissen

9

›› Raad van Commissarissen Samenstelling en rooster van aftreden Naam

Datum benoeming Op voordracht van/namens

Drs. G.H. Hoefsloot (vanaf 17 april 2014) 17 april 2014 (Ned., 1950)

Onafhankelijk en zonder economische binding met aandeelhouders

Functie

Datum aftreding

President-commissaris Jaarvergadering vanaf 17 april 2014 in 2018

Drs. R.H.P.W. Kottman (tot 17 april 2014) 11 maart 2009 Onafhankelijk en President-commissaris 17 april 2014 (Ned., 1945) en herbenoemd zonder economische tot17 april 2014 24 april 2013 binding met aandeelhouders Drs. H.C.A. de Vos tot Nederveen Cappel 19 april 2006 Onafhankelijk en zonder Commissaris Jaarvergadering (Ned., 1943) en herbenoemd economische binding in 2018 28 april 2010 en met aandeelhouders 17 april 2014 Drs. J. van der Ende 7 december 2011 (Ned., 1959)

Onafhankelijk en zonder Commissaris economische binding met aandeelhouders

Jaarvergadering in 2016

Curricula vitae leden van de Raad van Commissarissen Drs. G.H. Hoefsloot (1950), vanaf 17 april 2014 De heer Hoefsloot was van 2003 tot 2008 voorzitter van de raad van bestuur van Heijmans NV. Van 1984 tot 2002 is hij werkzaam geweest bij Hollandse Beton Groep NV (HBG), van 2000 tot 2002 als lid van de raad van bestuur. Van 1978 tot 1984 was hij werkzaam bij Amro Bank NV, respectievelijk Barclays Bank. Sinds 2013 is hij lid van de raad van commissarissen van Brabantse Ontwikkelings Maatschappij Holding BV en van Tilburg Bastianen Groep BV. Sinds 2005 is hij lid van de raad van commissarissen van Winters Bouw & Ontwikkeling BV. Drs. H.C.A. de Vos tot Nederveen Cappel (1943) De heer De Vos tot Nederveen Cappel was van 1993 tot 2002 managing partner bij Twynstra Gudde. Van 1972 tot 1992 was hij werkzaam bij adviesbureau Diepenhorst De Vos en Partners, vanaf 1976 als directeur. Hij is sinds mei 2013 voorzitter van de raad van commissarissen van WoondroomZorg BV. Hij was van 2004 tot 2014 voorzitter van de investeringscommissie van Triodos Vastgoed NV en is sinds april 2014 commissaris bij dit fonds. Drs. J. van der Ende (1959) De heer Van der Ende was van 2005 tot 2010 werkzaam bij PGGM, vanaf 2008 als chief investment officer en in 2010 ook als lid van het executive committee. Van 1986 tot 2004 heeft hij diverse functies vervuld bij ING Group. Hij is onder andere onafhankelijk lid van het Investment Committee van CBRE Global Investment Partners. In 2012 is hij toegetreden tot het bestuur van de VBA. Van 2007 tot 2010 was hij voorzitter van de INREV en lid van de Raad van Commissarissen van Amvest NV en van 2009 tot 2010 was hij voorzitter van Eumedion. Sinds 2014 is hij voorzitter van de Amsterdam School of Real Estate.

10


›› Remuneratierapport van de Raad van Commissarissen Directie Uitgangspunt voor het remuneratiebeleid van de directie is een marktconforme beloning op mediaanniveau op basis van een arbeidsmarkt-referentiegroep. Deze bestaat uit Nederlandse institutionele vastgoedfondsen en vastgoedvermogensbeheerders. In het kader van de invoering van het toezicht onder de AIFMD is het beloningsbeleid aangepast, waarbij geen variabele beloning meer wordt toegekend. De voorheen variabele beloning is omgezet in een niet-pensioengevende vaste salariscomponent aan de hand van een omrekenfactor. toetsing beloning elke twee jaar

De beloning wordt elke twee jaar getoetst aan de referentiegroep. De feitelijke remuneratie wordt met inachtneming van het remuneratiebeleid en na het inwinnen van extern advies door de Raad van Commissarissen vastgesteld. Tussentijds kan het salaris door de Raad worden aangepast. Dit beleid is laatstelijk door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 11 december 2013 goedgekeurd. De arbeidsovereenkomsten met de directieleden zijn voor onbepaalde tijd afgesloten en dus niet tot vier jaar beperkt. Een benoeming van vier jaar is in de Nederlandse Corporate Governance Code primair bedoeld voor beursgenoteerde instellingen.

totale beloning toegelicht in jaarrekening

Voor de directieleden geldt dezelfde pensioenregeling als voor de andere personeelsleden: een middelloon systeem met een jaarlijkse opbouw van 2,15% en een fiscaal bepaalde franchise. De regeling wordt uitgevoerd door De Eendragt Pensioen NV. Vanaf 1 januari 2015 is deze regeling omgezet naar een CDC-regeling voor het pensioengevend salaris tot € 100.000 met een opbouwpercentage van 1,875%. Voor het salaris boven dit bedrag wordt ter compensatie een brutovergoeding verstrekt. Raad van Commissarissen De bezoldiging van ieder lid van de Raad van Commissarissen wordt volgens artikel 26 van de statuten vastgesteld door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De remuneratie van de Raad van Commissarissen is goedgekeurd in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 17 april 2014. De bezoldiging op jaarbasis bedraagt vanaf 2014 voor de president-commissaris € 25.000 en voor de overige commissarissen € 18.000 (tot en met 2013: € 21.000 respectievelijk € 15.000).

11

›› Verslag van de directie

Vlnr: R.J.M. Hogenboom, H.C.A. de Vos tot Nederveen Cappel, J. van der Ende, E.G.M. Wessels, G.H. Hoefsloot en C.J.M. van den Hoogen

eerste tekenen van herstel

groot verschil tussen lange rente en aanvangsrendement

grote beleggingsvraag naar woningen

omzet non-food trekt aan

bezettingsgraad op goede locaties nog steeds hoog

12

Sterke verbetering van de rendementen Het jaar 2014 heeft de eerste tekenen van een voorzichtig herstel laten zien, ondanks toegenomen geopolitieke onzekerheden. Het consumentenvertrouwen en het producentenvertrouwen ondersteunden dit beeld. De weerslag van deze ontwikkelingen verschilt per sector van de Nederlandse vastgoedmarkt. De voortgaande daling van de rente heeft een grote invloed op de beleggingskeuzes. Opvallend is dat de scherpe daling slechts een beperkte invloed heeft gehad op de aanvangsrendementen. Het verschil tussen de lange rente en de aanvangsrendementen is dan ook tot recordhoogte gestegen. Dit biedt voor de komende jaren een stevig fundament onder de waardering, zeker als door economische ontwikkelingen ook de gebruikersmarkten aantrekken. Woningen Het herstel was het meest duidelijk in de sector Woningen, waar zowel de huurmarkt als de beleggingsmarkt zich gunstig ontwikkelden. De vraag naar huurwoningen met huurniveaus tot € 1.000 per maand is groot, in Amsterdam en Utrecht ook bij huurniveaus tot € 1.300. De particuliere koopwoningenmarkt trok aan, getuige de hogere verkoopaantallen en een positieve prijsontwikkeling. De volumes in de beleggingsmarkt hebben recordhoogtes laten zien (€ 2,5 miljard), waarbij nu voor het eerst ook buitenlandse partijen zich manifesteerden. Bijna alle Nederlandse pensioenfondsen wensen hun belang in deze markt te vergroten. Maar de door hen gewenste volumes en kwaliteiten staan in geen verhouding tot het aanbod van geschikt bestaand product en bouwplannen. Winkels Het herstel van het consumentenvertrouwen heeft, na vele jaren van terugval, in de tweede helft van 2014 geleid tot het aantrekken van de omzet in de non-food sector. In de food-sector zijn de omzetten in de afgelopen jaren op peil gebleven. Het internet leidt onmiskenbaar tot verschuivingen in de winkelmarkt, met een gevarieerd beeld per branche. Diverse ketens die hierop onvoldoende hebben ingespeeld verkeren, mede door de crisis, in zwaar weer, leidend tot afslanking of faillissementen. Op macroniveau wordt de invloed van de internetverkopen regelmatig overschat. Het gaat om zo’n 9% van de detailhandelsbestedingen en het groeitempo lijkt iets af te nemen. De leegstand treedt hoofdzakelijk op in krimpgebieden, aanloopstraten en perifere locaties; ook de leegstand in kleine en middelgrote steden neemt toe. Portefeuilles op de goede locaties realiseren bezettingsgraden die ruim boven de 90% liggen (Altera Vastgoed 2014: 95%).


De beleggingsmarkt lijkt sterk beïnvloed door de gepercipieerde effecten van online verkopen, alsmede een minder genuanceerd begrip van de leegstandsontwikkeling. De dalende rente heeft nog niet geleid tot een substantiële opleving in de beleggingsvolumes.

alleen beleggingsvraag uit buitenland

Kantoren en Bedrijfsruimten De ontwikkeling van de kantoorwerkgelegenheid en het producentenvertrouwen heeft nog weinig beweging opgeleverd in de huurmarkt voor kantoren en bedrijfsruimten. De bezettingsgraad in kantoren blijft nog laag door een te groot volume van mindere kwaliteit. Bij bedrijfsruimten ontwikkelt de bezettingsgraad zich gunstiger doordat er minder overcapaciteit is dan bij kantoren. De afwaarderingen lijken in beide sectoren grotendeels achter de rug. De hoge aanvangsrendementen, in vergelijking met de rente, geven een gunstige uitgangspositie voor de komende jaren. Het beleggingsvolume is voor 66% afkomstig van buitenlandse partijen, vooral van Amerikaanse en Duitse origine, die de timing voor belegging gunstig achten. Cijfers Altera Vastgoed De bovenstaande ontwikkelingen weerspiegelen zich bij de vier sectorfondsen van Altera Vastgoed.

Kerncijfers 2014 Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 Direct portefeuillerendement Indirect portefeuillerendement Totaal portefeuillerendement Fondsrendement Dividendrendement Bruto aanvangsrendement (kk op theoretische huur) Bezettingsgraad (gemiddeld) Nieuwe huurcontracten (in jaarhuur of aantal units)

sterke verbetering fondsrendement

4,3% 0,9% 5,3% 4,6% 3,8%

4,4% -5,5% -1,3% -1,4% 3,8%

6,6% -3,9% 2,5% 2,5% 6,1%

6,4% 6,4% 95% 94% 627

557

6,5% -4,1% 2,1% 1,3% 5,9%

5,0% -1,3% 4,3% 3,9% 6,0%

7,6% -11,4% -4,6% -4,1% 7,0%

9,0% -8,2% 0,1% 3,8% 7,8%

9,1% -2,6% 6,2% 3,8% 7,8%

7,9% 7,8% 12,8% 12,6% 10,9% 10,3% 95% 96% 70% 74% 91% 90%

€ 6,4 mln € 6,1 mln

€ 3,1 mln € 7,1 mln

€ 3,6 mln € 2,4 mln

Door een gunstiger herwaardering dan in 2013 is het fondsrendement bij Woningen en Kantoren sterk verbeterd (bij Woningen van -1,4% naar 4,6% en bij Kantoren van -4,1% naar 3,9%). Dit gold in iets bescheidener mate ook voor de sector Winkels (van 1,3% naar 2,5%). Bij Bedrijfsruimten is het fondsrendement gelijk aan 2013 (3,8%). De herwaardering bij Bedrijfsruimten wordt in 2014 vertekend door een presentatie-effect in de opbouw van het rendement (zonder effect op het totaal). De gemiddelde bezettingsgraad ligt bij Woningen en Winkels op het hoge niveau van 95% en dit cijfer is ook gunstig voor de sector Bedrijfsruimten (91%). De bezettingsgraad is terug te zien in het hoge dividendrendement van de sectorfondsen. Ook het verhuurvolume heeft zich in 2014 gunstig ontwikkeld. De eerste verhuur van woningcomplexen verloopt voorspoedig. De mutatiegraad bij woningen is toegenomen van 11% naar 13%; dit kon goed worden ingevuld met nieuwe huurders. Bij Kantoren is de bezettingsgraad blijven steken op 70%; hiervoor wordt in 2015 een verbetering verwacht. De volatiliteit van de taxatie-uitkomsten is nog steeds hoog, maar wel afgevlakt ten opzichte van 2013. Taxateurswisselingen leiden regelmatig ook tot opwaarderingen; in voorgaande jaren was dat nog een uitzondering. In de sectorverslagen worden de resultaten uitgebreid toegelicht.

lage organisatiekosten van 32 bp

pijpleiding woningen verder toegenomen

De organisatiekosten zijn over 2014 uitgekomen op 0,32% van het beheerd vermogen, fors onder de interne norm van 0,35%, mede door een eenmalig effect van lagere IAS 19-pensioenlasten als gevolg van een overgang naar een andere pensioenregeling. Portefeuillemutaties De meeste portefeuillemutaties deden zich voor in de sector Woningen. Hier zijn 280 woningen gedisponeerd, verdeeld over acht complexen. Een complex in Amstelveen van 113 appartementen is in april 2014 volledig verhuurd in exploitatie genomen. De pijplijn is met 190 appartementen uitgebreid tot 327 woningen, waarmee een bedrag is gemoeid van € 88 miljoen. Altera Vastgoed beoordeelt vele woningprojecten en verwacht in 2015 13

diverse projecten van woningcorporaties en ontwikkelende bouwers te kunnen contracteren. Dit behelst onder meer diverse appartementencomplexen in Amsterdam en omgeving, alsmede exclusieve betrokkenheid van in potentie circa 400 appartementen in de Randstad. Woningen

Zekere pijplijn in € x mln Jaar van oplevering

2015 22 2016 35 2017 31 Totaal 88 Reeds betaald -24 Nog te financiëren 64 Toename t.o.v. huidige portefeuille 16%

oplevering winkelcentrum Waddinxveen

In de sector Winkels is het winkelcentrum Gouweplein in Waddinxveen eind november 2014 opgeleverd (18.500 m²). Hiervan is 83% verhuurd; de derving als gevolg van de nog niet verhuurde ruimtes wordt aangevuld door de ontwikkelaar. De beoogde disposities konden in de sectoren Winkels en Kantoren nog niet worden gerealiseerd, met uitzondering van twee winkelpanden in Zeist. In de sector Bedrijfsruimten heeft Altera Vastgoed in februari 2015 zes objecten gedisponeerd. In augustus 2014 is een bedrijfsverzamelcomplex in Amsterdam opgeleverd (16.300 m²). Dit gebeurde na jaren uitstel doordat de ontwikkelaar in bijzonder beheer bij een bank verkeerde. De verhuur van dit object komt traag op gang; de bezettingsgraad is slechts 15%. Lager volume aandelentransacties In 2014 is voor € 57,0 miljoen toegetreden en voor € 24,6 miljoen uitgetreden, per saldo een toename van € 32,4 miljoen. Daarvan kwam € 27,0 miljoen voor rekening van de sector Winkels. Dat is een bescheiden volume in vergelijking met 2013, toen de netto toename in totaliteit nog € 104,0 miljoen bedroeg. De interesse van Nederlandse pensioenfondsen verschuift sterk naar woningen en is in andere sectoren beperkt.

Bedragen in € x mln Toetreding aandeelhouders Uittreding aandeelhouders Toetreding, per saldo

Woningen

Winkels

Kantoren

Bedrijfsruimten

Totaal

15,0 -9,5 5,5

27,0 - 27,0

- - -

15,0 -15,1 -0,1

57,0 -24,6 32,4

Aantal aandeelhouders begin en eind jaar 22 24 26 28

11

- 11 14 11

28

30

Het aantal aandeelhouders is ten opzichte van ultimo 2013 toegenomen van 28 naar 30.

verhuur vergt veel aandacht

14

Verdere intensivering van de verhuur De trend van intensieve begeleiding voor prospectieve maar ook bestaande huurders bij huisvestingsbeslissingen zet onverminderd door. Dit betekent dat er na eerste tussenkomst van de ingeschakelde makelaar een uitgebreide onderhandeling volgt met de huurder door de afdeling Portefeuillemanagement over de wensen en voorwaarden. Het digitaal presenteren van de opzet en inrichting van de te huren ruimtes biedt duidelijke toegevoegde waarde. Bij nieuwe woningcomplexen is het zo snel mogelijk realiseren van een modelwoning onmisbaar voor een succesvolle eerste verhuur. Bij winkelcentra neemt het belang van een afgewogen branchering verder toe. In die sector is tijdig overleg met huurders over betalingsachterstanden vaker noodzakelijk gebleken. Bij de sector Kantoren is een adequaat serviceniveau met restauratieve voorzieningen en vergaderfaciliteiten voorwaarde voor een goede multi-tenant invulling van het gebouw. In de sector Bedrijfsruimten vragen (prospectieve) huurders in het logistieke segment vaker een kortere huurtermijn dan vijf jaar. Ook heeft de externe vastgoedmanager een nadrukkelijker rol gekregen in de (weder) verhuur.


implementatie nieuwe systemen in 2015

vergunning AIFMD op 12 mei 2014

AIFMD kost 1bp

Vele ontwikkelingen op IT gebied De verhoogde intensiteit van het management op portefeuille- en fondsniveau stelt hoge eisen aan de de IT-systemen. Altera Vastgoed zal medio 2015 een nieuw vastgoedsysteem implementeren. Er is in 2014 in samenwerking met de leverancier veel voortgang geboekt met het optimaliseren van de benodigde functionaliteit. Ook aan het platform van gegevensoverdracht tussen beheerders en vastgoedeigenaren (Redex) is in 2014 veel aandacht uitgegaan. Naar het zich laat aanzien zal, na een uitvoerige pilot, eind 2015 de aanlevering van data door beheerders gaan plaatsvinden. In 2014 en begin 2015 is het archief van de objecten inclusief de juridische aktes volledig gedigitaliseerd. De doorzoekbaarheid is verbeterd en bestanden zijn voortaan rechtstreeks benaderbaar. Extern toezicht onder AIFMD Op 30 september 2013 heeft Altera Vastgoed bij de AFM de vergunningsaanvraag ingediend voor de Alternative Investment Fund Managers Directive (AIFMD). Door de vergunning in een vroeg stadium in te dienen, heeft Altera Vastgoed snel zicht gekregen op de consequenties van deze regelgeving op de interne organisatie. De interne organisatie behoefde geen significante aanpassingen als gevolg van de AIFMD, behoudens de invloed op het beloningsbeleid en de aanstelling van een bewaarder, die een wettelijke taak heeft in de AIFMD-regelgeving. Op 12 mei 2014 is de vergunning verleend en daarmee staat Altera Vastgoed onder extern toezicht van AFM. Het hoofdstuk Corporate governance gaat nader in op deze regeling. Altera Vastgoed heeft Intertrust Depositary Services BV als externe bewaarder aangesteld. Dit bedrijf is al op 1 januari 2014 met deze werkzaamheden gestart. Vanaf 2015 gelden specifieke rapportageverplichtingen op kwartaalbasis. Het toezicht onder AIFMD betekent wel een forse verhoging van het kostenniveau circa € 175.000 per jaar (1 basispunt). Het gaat dan om toezichtskosten van AFM en DNB, de kosten van de bewaarder en interne kosten om partijen van de benodigde informatie te voorzien. Ervaringen bij wisseling van taxateurs De procedure om na drie jaar voor alle objecten op hetzelfde moment van taxateur te wisselen is begin 2012 gewijzigd. De wisseling vindt sindsdien gefaseerd in drie jaar plaats. Daarmee heeft zowel de taxateur als Altera zelf meer tijd om de nieuwe taxaties te beoordelen. Eind 2014 was er drie jaar ervaring opgebouwd met deze wisselingsronde. Bij een wisseling stelt de nieuwe taxateur de taxatie geheel zelfstandig op, zonder inzage in vorige taxaties. Daarmee borgt Altera Vastgoed een zuivere wisseling. Hieronder zijn de hoofdlijnen van de effecten van de wisseling van de kwartaaltaxaties samengevat.

Effect wisselingen 2014 (in € x mln) Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Totaal

Waarde nieuwe taxateur

Waarde oude taxateur

Mutatie in %

Idem 2013

Idem 2012

111,5 110,9 0,5% -5,1% -2,8% 244,7 242,3 1,0% -2,1% -2,2% 26,8 24,8 7,9% -10,2% -11,1% 100,7 103,6 -2,8% -2,0% -5,2% 483,7 481,6 0,4% -5,3% -4,6%

Het effect van de wisselingen is in 2014 veel geringer geweest dan in voorgaande jaren, ook als rekening wordt gehouden met de reguliere marktbeweging in de desbetreffende jaren.

eerste rapportages over naleving PTA

Platform Taxateurs en Accountants (PTA) Op initiatief van DNB en AFM worden voor de vastgoedbranche de kwaliteitseisen voor taxateurs en het taxatieproces aangescherpt. De grote taxatiebureaus zijn in 2014 gestart om hun processen en rapportages zodanig aan te passen dat ze voldoen aan de 28 aanbevelingen van het Platform Taxateurs en Accountants. Vijf van de zes taxateurs hebben inmiddels aan Altera Vastgoed gerapporteerd over de mate waarin zij bij de taxaties van het vierde kwartaal 2014 aan deze aanbevelingen konden voldoen. De AFM heeft opmerkingen bij de borging van de onafhankelijkheid van taxatiebureaus die onderdeel uitmaken van organisaties die ook makelaarsdiensten verrichten. In het licht daarvan heeft Altera Vastgoed de

15

opdrachtbrief vooralsnog beperkt tot 2015 en niet automatisch voor weer een driejaarsronde laten gelden. Een belangrijk onderdeel van de door DNB en AFM beoogde kwaliteitsverbetering is een database met beleggingstransacties. De database StiVAD die enige jaren geleden op initiatief van IVBN is opgezet (waaraan Altera Vastgoed inhoudelijk veel heeft bijgedragen) zal hiervoor de komende tijd geschikt worden gemaakt.

aanscherping doelstellingen duurzaamheid

ISAE 3000 uitgebreid

meting tevredenheid woninghuurders

Forse verbeteringen doorgevoerd op het thema duurzaamheid Het elders in dit verslag opgenomen duurzaamheidsverslag laat zien dat Altera Vastgoed een flinke vooruitgang op het thema duurzaamheid heeft geboekt. Qua energielabels behoren de sectorportefeuilles van Altera Vastgoed tot de voorhoede. De andere duurzaamheidsthema’s (bijvoorbeeld waterverbruik, comfort en veiligheid) komen aan de orde in de GPR Gebouw-metingen. In het beleidsplan duurzaamheid 20152017 zijn de doelstellingen aangescherpt. Uitgebreide informatievoorziening aan aandeelhouders Altera Vastgoed streeft naar kwalitatief hoogwaardige publicaties die volgens een strakke planning worden verstrekt aan aandeelhouders en overige relaties. Ook laten we de rapportages in samenspraak met de aandeelhouders aansluiten op hun informatiebehoefte. Gedurende twee jaar levert Altera Vastgoed aan de aandeelhouders elk kwartaal de INREV standard data delivery sheet (SDDS). De ISAE 3000-rapportage is in 2014 aangevuld met enkele beheersingsmaatregelen. Research als toetssteen Altera Vastgoed ijkt beleid en strategie in alle sectoren voortdurend aan de veranderende omstandigheden in de verschillende markten waarin het opereert. Eigen onderzoek en analyse op basis van externe databases en bronnen, interne databases en de analyse van de eigen operationele activiteiten geven input aan het voortdurende proces van bijsturing van het beleid. In 2014 heeft onderzoek op diverse fronten strategische input geleverd bij de operationele processen in alle sectoren. De analyse van de verhuurmarkten ondersteunt met name de verhuuractiviteiten voor winkels, kantoren en bedrijfsruimten. Bij de woningen heeft Altera Vastgoed zich eind 2014 aangesloten bij een breed huurderstevredenheidsonderzoek. Dat maakt het mogelijk om de tevredenheid van huurders van Altera Vastgoed over hun woning, woonomgeving en vooral de dienstverlening van de verhuurder te vergelijken met die in het hele vrije sector segment. De hieruit te verkrijgen informatie geeft richting aan het treffen van eventuele maatregelen om de tevredenheid te verhogen. Grote inzet personeel De organisatie is in de voorgaande jaren aangepast, om te kunnen inspelen op de benodigde intensivering van het vastgoedmanagement (zowel de eigen werkzaamheden als de aansturing van de externe vastgoedmanagers) en de verhoogde druk op het acquireren van met name woningen en disposities. In de tweede helft van 2015 zal de bezetting bij de sector Woningen worden uitgebreid om de groei van de portefeuille te kunnen faciliteren. In 2014 zijn drie medewerkers met pensioen gegaan. Een succesvolle organisatie drijft op de kwaliteit van de medewerkers. Coaching en specifieke opleidingen vormen een belangrijk onderdeel van het personeelsbeleid. Diverse medewerkers volgen gerichte opleidingen. In 2014 was de inzet van onze medewerkers onverminderd groot en wij zijn hen daarvoor zeer erkentelijk. Vooruitzichten voor 2015 Het jaar 2014 betekende al een forse verbetering ten opzichte van 2013 door herstel van waarderingen. De recente rentedalingen, de verwachte internationale kapitaalstromen en de populariteit van Nederland bij buitenlandse beleggers ondersteunen de verwachting dat 2015 een verdere verbetering van de waarderingen laat zien. Voor de bezettingsgraden van de sectoren Woningen en Winkels is de verwachting voor 2015 een hoog niveau van 95%. Bij Kantoren wordt, bij ongewijzigde samenstelling van de portefeuille, een stijging van de bezettingsgraad verwacht richting de 80%. Voor Bedrijfsruimten is een bezettingsgraad in 2015 van 86% gebudgetteerd; realisatie daarvan is mede afhankelijk van de verhuur van objecten in Venray en Amsterdam.

16


richtlijnen en aanbevelingen ›› Benchmarking, in de vastgoedbranche richtlijnen positief voor branche

Altera volgt INREV richtlijnen

total expense ratio van 34,2 bp t.o.v. GAV

Diverse organisaties vaardigen richtlijnen uit en doen aanbevelingen die bijdragen aan de professionalisering van de institutionele vastgoedbranche. Dit leidt tot een verdere verbetering van de transparantie in de sector. De voor Altera Vastgoed in dit kader belangrijkste organisaties zijn INREV, IPD Nederland en IVBN. Altera Vastgoed participeert veelvuldig en intensief in verschillende werkgroepen binnen deze organisaties. Voorts verzorgen deze instellingen ook diverse benchmarks. INREV Sinds de oprichting in 2002 is Altera Vastgoed lid van INREV, de European Association for Investors in Nonlisted Real Estate Vehicles. In deze periode heeft INREV diverse richtlijnen en aanbevelingen gepubliceerd die eind 2008 zijn geïntegreerd in de rapportage ‘INREV Guidelines’. In april 2014 is een nieuwe versie verschenen. Op de website van INREV (www.inrev.org) zijn deze richtlijnen en aanbevelingen te downloaden. Voor zover van toepassing op Altera Vastgoed wordt in grote mate voldaan aan deze richtlijnen. Altera Vastgoed verstrekt uit concurrentieoverwegingen evenwel geen informatie over de waardering van individuele objecten. INREV heeft aanbevelingen gedaan voor aangepaste net asset value calculaties waarbij rekening wordt gehouden met diverse correcties. Die zijn slechts in beperkte mate van toepassing voor Altera Vastgoed. De voor Altera Vastgoed meest relevante correctie is die voor overdrachtsbelasting. De net asset value zou kunnen worden verhoogd door de in de afgelopen vijf jaar betaalde overdrachtsbelasting over vijf jaar te amortiseren. Altera Vastgoed heeft bij uitgifte van aandelen gekozen voor een compensatieregeling overdrachtsbelasting die met dit effect rekening houdt. Het zou verwarrend zijn om naast deze regeling ook een aangepaste net asset value te calculeren. Mede om die reden heeft Altera Vastgoed ervoor gekozen om dit onderdeel van de aanbevelingen niet op te volgen. De definitie van de organisatiekosten die Altera Vastgoed hanteert komt geheel overeen met de definitie van INREV, alleen zijn in 2014 de via het eigen vermogen verwerkte pensioenkosten meegenomen in de INREV cijfers. Altera Vastgoed relateert de organisatiekosten aan het gemiddeld beheerd vermogen (vastgoedbeleggingen plus liquiditeiten beschikbaar voor herbelegging). INREV onderscheidt twee maatstaven voor deze kosten: total expense ratio (managementkosten inclusief kosten van het fonds gedeeld door ofwel de gemiddelde net asset value of de gross asset value) en real estate expense ratio die ook rekening houdt met andere kostensoorten. De total expense ratio acht Altera Vastgoed een zinvolle ratio, maar dat geldt niet voor de real estate expense ratio die door zijn veelomvattendheid weinig toevoegt. De total expense ratio over 2014 is voor Altera Vastgoed (alle sectoren tezamen) als volgt:

t.o.v. gross asset value t.o.v. net asset value t.o.v. beheerd vermogen (grondslagen INREV) (grondslagen INREV) (grondslagen Altera Vastgoed) 2014 2013 2014 2013 2014 2013

Organisatiekosten (in € x 1.000) Total expense ratio (in basispunten)

6.159 34,2

5.640 31,8

6.159 35,6

5.640 32,3

5.748 32,3

5.640 32,1

De total expense ratio (TER) in basispunten ten opzichte van de gross asset value (GAV) is per sector als volgt: Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Totaal alle sectoren

INREV TER (in bp t.o.v. GAV) 2014 2013 34,5 31,3 33,1 31,3 36,7 34,9 35,3 32,6 34,2 31,8

17

organisatiekosten fors lager dan INREV benchmark

INREV SDDS beschikbaar voor aandeelhouders

jaarverslag voldoet in zeer hoge mate aan INREV richtlijnen

Altera is participant IPD/ ROZ index

Altera voldoet aan codes IVBN

18

De verschillen in de total expense ratio per sector vloeien met name voort uit taxatiekosten en de niet-verrekenbare omzetbelasting. Volgens de meest recente meting van INREV uit juni 2014 bedragen de gemiddelde managementkosten van ‘core’ vastgoedfondsen 82 basispunten van de gross asset value en 157 basispunten van de net asset value (december 2012: 84 resp. 135). Altera Vastgoed zit hier met 32 basispunten over 2013 ver onder. In 2010 heeft INREV een herziene versie uitgebracht van de due diligence questionnaire. Altera Vastgoed heeft een ingevulde vragenlijst beschikbaar ten behoeve van prospectieve aandeelhouders. Deze wordt jaarlijks geactualiseerd. Eind 2012 heeft INREV een ‘Standard data delivery sheet’ (SDDS) opgesteld met de bedoeling dat de aangesloten beleggingsfondsen op de voorgeschreven wijze elk kwartaal rapporteren aan hun aandeelhouders. Altera Vastgoed heeft deze aanbeveling overgenomen en verstrekt sindsdien elk kwartaal de INREV SDDS. Een door de INREV ingeschakeld accountantskantoor toetst jaarlijks de jaarverslagen van de beleggers die bij de INREV zijn aangesloten op de naleving van de richtlijnen en aanbevelingen. Het laatst beoordeelde jaarverslag van Altera Vastgoed voldoet hieraan in zeer hoge mate (95%). IPD/ROZ Vastgoedindex De IPD/ROZ Vastgoedindex verzorgt sinds 1995 samen met International Property Databank (IPD) in London de vastgoedindex en vastgoedbenchmarks voor Nederlands vastgoed, onderverdeeld naar vier sectoren. Sinds 2012 is IPD een onderdeel van MSCI. Deelnemers zijn, naast Altera Vastgoed, nog ruim 20 andere bedrijven en instituten met een totale portefeuille van € 33 miljard. De deelnemers verstrekken hun taxatie-, transactie- en exploitatiegegevens en op basis daarvan worden de rendementen berekend (tijdgewogen en conform de GIPS standaarden). Het taxeren dient te geschieden volgens de IPD/ROZ taxatierichtlijnen. Altera Vastgoed bewaakt dat hieraan wordt voldaan bij de externe taxaties. De gegevens die aan de IPD/ROZ zijn aangeleverd sluiten aan op de in de jaarrekening opgenomen cijfers. Vanaf 2014 participeert Altera Vastgoed in de jaarindex en niet in de kwartaalindex. IVBN De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) is een belangenbehartigingsorganisatie waarvan de leden gezamenlijk zo’n 90% van het institutionele Nederlandse vastgoedvermogen vertegenwoordigen. De leden dienen te voldoen aan een Code of Ethics en er is een Model interne gedragscode opgesteld. Voor het verkopen van huurwoningen is een specifieke code opgesteld die rekening houdt met de belangen van de huurders. Altera Vastgoed voldoet aan deze codes en de gedragscode voor de medewerkers van Altera Vastgoed is mede hierop geënt. Voorts wordt een transactieregister bijgehouden voor vastgoedtransacties. In het platform Integriteit wisselen de leden ervaringen uit over de praktische invulling van integriteitscontroles.


›› Trends en ontwikkelingen in de vastgoedbeleggingsmarkt forse stijging beleggingsvolume

Het beleggingsvolume in Nederlands vastgoed steeg in 2014 fors, van € 5,4 tot € 10,3 miljard. Dit hoge niveau werd vooral veroorzaakt door omvangrijke portefeuilletransacties. Bij deze grote transacties speelden Nederlandse beleggers als aankopende partij geen rol. Bij de verkoop waren zij echter goed vertegenwoordigd. De toename in het beleggingsvolume deed zich voor in alle vier vastgoedsectoren. Ontwikkeling investeringsvolumina per sector in € miljoen 2005-2014 (bron: DTZ / PropertyNL)

8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

kantoren hoogste volume

toename private equity

Woningen

Kantoren

Winkels

Bedrijfsruimten

Dynamiek in alle sectoren De kantorenmarkt was met bijna € 4,0 miljard aan transacties de grootste beleggingscategorie, gevolgd door woningen met € 2,6 miljard. In beide sectoren waren enkele grote aankopen door buitenlandse partijen verantwoordelijk voor dit hoogste niveau sinds 2007. Bij de kantorenmarkt ging het grotendeels om durfkapitalisten die speculeren op herstel van de verhuurmarkt en portefeuilles met forse kortingen hebben aangekocht. Bij de woningmarkt betrof het portefeuilles van bestaande woningen, zowel van corporaties als van Nederlandse vastgoedfondsen. Het beleggingsvolume in de winkelmarkt (€ 1,4 miljard) kwam iets hoger uit dan in 2013; hier was vooral de strategische heroriëntatie van enkele grote partijen de drijfveer. In de bedrijfsruimtemarkt zorgde de groeiende vraag naar logistiek vastgoed voor een toenemende beleggingsvraag. Private equity en niet-genoteerde fondsen Na de entree van private equity partijen in 2013 nam hun aandeel in vastgoedinvesteringen in 2014 verder toe tot 29%. Het waren vooral Angelsaksische partijen, die zich richtten op risicovol kantorenvastgoed. Ook de niet-genoteerde fondsen vergrootten hun belang in de beleggingsmarkt. Hier speelden onder andere de portefeuilletransacties op de woningmarkt en enkele aankopen in logistiek vastgoed een grote rol. De institutionele partijen, tot voor kort verantwoordelijk voor een groot aandeel van de aankopen in Nederlands vastgoed, waren in 2014 slechts beperkt actief op de beleggingsmarkt.

19

Verdeling investeringen naar type belegger (bron: PropertyNL) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Particuliere beleggers

Beursgenoteerde fondsen

Private equity

Niet-genoteerde fondsen

Institutionele beleggers

Overig

Buitenlandse beleggers hebben de overhand Het aandeel buitenlandse partijen was in 2014 met 66% het hoogste ooit en ook fors gestegen ten opzichte van 2013 (45%). Enerzijds ging het hierbij om Amerikanen (28%) en Engelsen (11%) uit de private equity sfeer en anderzijds om de traditioneel in Nederland actieve Duitse beleggers (15%) met een duidelijke corefocus op woningen kantorenvastgoed. Doordat Nederlandse partijen wel veel verkochten is het aandeel Nederlands vastgoed in handen van buitenlandse partijen verder gestegen.

Aandeel Nederlandse en buitenlandse beleggers in jaarlijks transactievolume (bron: PropertyNL) 100% 90%

32% 18%

37%

46%

21%

21%

24%

82%

63%

54%

79%

79%

76%

80% 70% 60% 50% 40% 30%

76%

66%

55%

34%

20% 10% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Nederlands

20

Buitenlands


Verdeling buitenlandse beleggers 2014 (bron: PropertyNL) België 3% Overig 4% Frankrijk 4% Verenigd Koninkrijk 11%

Nederland 34%

Duitsland 15%

Verenigde Staten 28% Aanvangsrendement core vastgoed daalt De beschikbaarheid van core vastgoed op de beste locaties is beperkt. Dit leidt in alle segmenten tot iets scherpere aanvangsrendementen dan de afgelopen jaren. Deze bruto aanvangsrendementen betreffen slechts een klein deel van de markt. Buiten de topsegmenten liggen de aanvangsrendementen nog altijd op een hoog niveau door een hoge risicoperceptie van beleggers en de daarmee gepaard gaande geringe vraag ten opzichte van het aanbod. Bruto aanvangsrendementen op toplocaties per sector en de 10-jaars rente 2002-2014 (bron: Altera Vastgoed/ PropertyNL) 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%

2002

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Woningen Winkels

consolidatie bij pensioenfondsen

Kantoren Bedrijfsruimten

10-jaars staatsleningen

Pensioenfondsen en vastgoedbeleggingen In 2014 is het aantal pensioenfondsen opnieuw licht afgenomen (-4,5%). Deze daling kwam uitsluitend op het conto van de ondernemingspensioenfondsen. Consolidatie vindt vooral ook plaats op het niveau van de uitvoeringsorganisaties. Het belegd vermogen van Nederlandse pensioenfondsen in direct en indirect vastgoed is met ruim 11% toegenomen tot ongeveer € 90 miljard. Omdat het totale beleggingsvolume in 2014 met ruim 17% is gegroeid,

21

allocatie naar vastgoed gedaald

is de allocatie naar vastgoed relatief gedaald van 8,6% naar 8,2%. Die allocatie vindt voor een belangrijk deel plaats richting het buitenland, hoewel de belangstelling voor Nederlands vastgoed en dan vooral woningen nog groeit. Naast investeringen in vastgoed zijn de Nederlandse pensioenfondsen ook steeds actiever in de markt van vastgoedfinancieringen. Zowel voor financieringen van commercieel vastgoed als hypotheken op woningen ontstaan in Nederland beleggingsvehikels die passen in het beleggingsbeleid van de pensioenfondsen. Voorts zijn er buitenlandse investeerders die in Nederlands vastgoed willen beleggen. Terwijl de Nederlandse pensioenfondsen zich momenteel vooral concentreren op de woningmarkt, is de beleggingsactiviteit van deze buitenlandse beleggers veel breder. Vooruitzichten

zicht op waardegroei

herstel consumentenbestedingen

aantrekkelijk totaalrendement

goed direct rendement

22

Woningen De vraag naar huurwoningen is, door de demografische ontwikkelingen en de toenemende flexibiliteitsbehoefte van huishoudens, nog steeds groot. Huurgroei met minimaal de inflatie ligt daarom voor de komende jaren in de lijn der verwachtingen. Omdat ook het herstel van de koopwoningenmarkt zich lijkt voort te zetten, mag naast groei van de directe inkomsten ook waardegroei verwacht worden. Winkels De verwachte groei van de detailhandelsbestedingen zal vooralsnog niet tot schaarste leiden. Vanwege de ruime verhuurmarkt is een verdere daling van de markthuur nog waarschijnlijk. Waardegroei is dan ook niet te verwachten. Het direct rendement is voldoende hoog om een positief totaalrendement in 2015 te realiseren. Op langere termijn zal bij een verder herstel van de consumentenbestedingen de huur en vervolgens de waarde in de goede winkelgebieden weer licht kunnen toenemen. Kantoren Op goede locaties kan de leegstand afnemen, terwijl er ook minder incentives geboden hoeven te worden in vergelijking met de afgelopen jaren. Door min of meer gelijkblijvende aanvangsrendementen en reële markthuur zullen de waarden in 2015 licht kunnen stijgen. Bij het huidige hoge direct rendement in de kantorenportefeuille zal dit een aantrekkelijk totaalrendement betekenen. Bedrijfsruimten Uitgaande van een gematigde economische groei zal de markt voor bedrijfsruimte zich langzaam kunnen herstellen. Een kleine daling van de huurprijzen ligt, door het nog aanwezige aanbod, nog wel in het verschiet, maar door een licht stijgende vraag kunnen bezettingsgraden toenemen. Gezien de goede vooruitzichten voor het direct rendement en een stabiele waarde kan een goed totaalrendement worden gerealiseerd.

duurzaamheidsverslag

›› Duurzaamheidsverslag pragmatische benadering

Duurzaamheid maakt integraal onderdeel uit van de processen exploitatie en verwerving bij Altera Vastgoed. In het Beleidsplan duurzaamheid worden doelstellingen en acties vastgelegd. Hierover wordt vervolgens verantwoording afgelegd aan de hand van meetbare criteria en benchmarks. Kernbegrippen daarbij zijn: ten minste rendementsneutraal en een pragmatische benadering door toepassing van bewezen technieken. Voor het vaststellen en verbeteren van de gebouwprestaties gebruikt Altera Vastgoed nationaal erkende meetmethoden, zoals het energielabel en GPR Gebouw. GPR Gebouw is het meest toegepaste meetinstrument voor duurzaamheid voor Nederlandse vastgoedportefeuilles.

doel: 100% groene portefeuilles

nieuwbouw richting energieneutraal

Altera Vastgoed richt zich op continue verbetering van de GPR-scores door het gefaseerd nemen van maatregelen in onderhoud, alsmede door acquisities en renovaties. De route hiervoor is vastgelegd in het Beleidsplan duurzaamheid 2015-2017. Hierin staan de doelen, zoals het behalen van 100% groene portefeuilles met energielabel A, B of C. Op de thema’s milieuzorg, comfort, binnenmilieukwaliteit en waterbesparing is het doel GPR-score ‘7’ (niveau Bouwbesluit is 6) of hoger. Bijna energieneutrale nieuwbouw In 2020 mogen nieuwe gebouwen netto nauwelijks nog energie gebruiken voor gebouwgebonden functies (bijvoorbeeld ruimteverwarming, warm tapwater en ventilatie). Deze gebouwen moeten dus bijna energieneutraal zijn. Voor overheidsgebouwen moet dit in 2018 al zover zijn. De energie die een gebouw nog nodig heeft, moet van duurzame bronnen komen. Door de EPC-eis (EPC staat voor Energie Prestatie Coëfficiënt) te verlagen werkt de overheid geleidelijk toe naar deze doelstelling. Dit is de uitdaging in vastgoedontwikkeling. In 2015 is de EPC-lat op 0,4 gelegd voor woningen, een EPC van 0,0 komt overeen met energieneutraal voor gebouwgebonden energiegebruik. Bij woningen worden zonnepanelen de nieuwe standaard om aan de EPC-eis te voldoen, naast een fors isolatiepakket. In de commerciële sectoren is de EPC-eis ook aangescherpt; hier is de uitdaging meer gericht op het duurzaam invullen van de koelbehoefte en de verlichting. Nul-op-de-meter renovatie Voor bestaande woningen is het begrip ‘nul-op-de-meter’ geïntroduceerd. Door in hoge mate fabrieksmatig geproduceerde bouwdelen (zoals een complete gevel) te gebruiken kunnen bouwbedrijven voor een vast bedrag een woning renoveren. Na de renovatie levert de woning evenveel energie op als ervoor nodig is, waardoor de energiemeter over een jaar genomen op nul uit komt. De benodigde investeringsbedragen liggen rond de € 40.000 per woning. De maandelijkse energierekening (gemiddeld € 100) kan hiermee worden uitgespaard. Dit bedrag kan in de vorm van huur (deels) als investeringsvergoeding worden ingezet.

kosten voor nul-op-demeter nog te hoog

Om inzicht te krijgen in de haalbaarheid is door Altera Vastgoed een proefberekening gemaakt voor een complex met 60 eengezinswoningen met bouwjaar 1986. Uit deze proefberekening komt naar voren dat een investering per woning van € 25.000 bij een additionele huurvergoeding van € 100 per maand rendementsneutraal is. Alleen als de kosten van het renovatieconcept aanzienlijk omlaag kunnen kan het nul-op-de-meter concept interessant zijn voor commerciële verhuur. Warmtewet De Warmtewet is sinds 1 januari 2014 van kracht en beoogt consumenten te beschermen tegen onredelijk hoge tarieven voor warmtelevering. In oktober 2014 is hierover door de IVBN, VastgoedManagement Nederland, Vastgoedbelang en Forumvast een brief gestuurd aan het Ministerie van EZ. In deze brief is namens vastgoedpartijen betoogd dat de Warmtewet voor commercieel vastgoed niet zou moeten gelden. In deze situatie wordt warmte immers tegen kostprijs geleverd als basisvoorziening in de gebouwen. De markt zorgt hier zelf voor de prikkel om de warmteopwekking energie-efficiënter te maken. In de praktijk spreken vastgoedpartijen en zakelijke huurders onder meer de gewenste energieprestatie (bijvoorbeeld energielabel A) af in huurovereenkomsten.

23

Benchmark vastgoedfondsen door GRESB De GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) is een samengestelde wereldwijde benchmark op basis van gegevens van 543 vastgoedondernemingen en 49.000 vastgoedobjecten ter waarde van 1.600 miljard dollar. De benchmark voorziet in een behoefte bij pensioenfondsen om vastgoedfondsen waarin wordt belegd te kunnen beoordelen op duurzame prestaties.

ten onrechte geen punten voor GPR

Altera Vastgoed heeft de afgelopen jaren een goed track record opgebouwd in deze benchmark, met in 2012 en 2013 de tweede positie in de sectoren Woningen, Winkels en Kantoren ten opzichte van de ‘peer group’ van Nederlandse vastgoedfondsen. In de questionnaire 2014 heeft het duurzaamheidsinstituut GRESB bepaald dat de toepassing van GPR Gebouw geen punten oplevert voor bestaande bouw. De basis hiervoor is een niet gepubliceerd eigen onderzoek, waarin GRESB op basis van website informatie instrumenten heeft beoordeeld. Voor Altera Vastgoed heeft deze wijziging tot gevolg dat de score op het aspect ‘building certification & benchmarking’ sterk is gedaald. Dit aspect is sterk bepalend voor de totaalscore, omdat GRESB er een zware weging aan toekent. De onderstaande figuur toont voor de sector Woningen het gewogen verschil tussen 2014 en 2013 in de GRESB puntenscore per aspect. Gewogen verschil 2014-2013 in GRESB puntenscore per aspect voor Altera Vastgoed Woningen 4 2

Stakeholder Engagement

Performance Indicators

Monitoring & EMS

Building Certification & Benchmarking

-6

Risks & Opportunities

-4

Policy & Disclosure

-2

Management

0

-8

Green Stars

De score op het aspect ‘building certification & benchmarking’ is gedaald van 86 naar 27 punten. Door de weegfactor van 24% heeft dit een grote impact op de totaalscore voor de sector Woningen (van positie 2 naar positie 11). Voor de sectorfondsen Winkels en Kantoren heeft Altera Vastgoed in 2014 een “Green Star” behaald. De afwijkingen in scores op de andere aspecten komen verder voort uit interpretatieverschillen en onvolkomenheden in het GRESB-model (waaronder de onvolledige puntentoekenning voor EPC’s van gebouwen). Gezien de top-3 positie in de afgelopen jaren, de verdere ingezette verduurzaming van de portefeuille en de verwachting dat GRESB de beoordeling voor GPR Gebouw aanpast op basis van de aanvullende informatie, heeft Altera Vastgoed vertrouwen in een goede score van de portefeuilles in 2015. CO2 footprint van de objecten van Altera Vastgoed De CO2 footprint van gebouwen en vastgoedportefeuilles neemt af door verbeteringen van de energie efficiëntie, duurzame opwekking in de gebouwen en de inkoop van groene energie. Aangezien de verbruiken van gebouwen steeds beter bekend zijn en de herkomst van energie ook, ontstaat ook een inzicht in de werkelijke CO2 footprint. Dit is (nog) niet voor alle sectoren volledig mogelijk. Zo is het voor woningen vanwege de privacy niet toegestaan om individuele verbruikscijfers te verzamelen. Bij winkels en bedrijfsruimten is de medewerking van huurders nodig om de verbruiken van de verhuurde units te krijgen. Voor kantoren is het overzicht het meest compleet te maken.

24


Absolute CO2 uitstoot (in ton CO2 )

Kantoren

Winkels (algemene ruimten)

0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000

CO2 uitstoot 2013

CO2 uitstoot 2012

CO2 reductie (in %)

Kantoren

Winkels (algemene ruimten)

0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14%

Relatief (%) Altera

Relatief (%) vergelijkingsgroep

25

›› Sector Woningen: resultaten en doelen

2014

2013

2015 - 2017 doelstelling

Groene energielabels A t/m C (%) 95% (index 1.28) 92% (index 1.33) 100% score GPR-score 6,8 6,6 7,0 Algemeen elektragebruik voor appartementencomplexen voorafgaand jaar (in MWh per woning) 0,16 0,17 Gemiddeld 2% besparing per jaar

Belangrijkste resultaten 2014 • In 2014 is het label van 200 woningen verbeterd met maatregelen zoals HR-ketels, nieuwe ventilatie systemen en zonnepanelen • 95% van de woningportefeuille (in aantal woningen gemeten) scoort inmiddels een groen energielabel A, B of C • Verbetermaatregelen uit ‘GPR Gebouw’-metingen zijn toegepast (onder andere waterbesparing) • Monitoring van de in 2013 geplaatste zonnepanelen in Haarlem; de opbrengst is 7% hoger dan de prognose • Toepassing van zonnepanelen in Wormerveer: 102 panelen op het appartementencomplex • In 2014 elfde plaats in GRESB Doelstelling 2015 - 2017 • De groenste woningportefeuille van Nederland: 100% groene energielabels A, B of C • Meten en verbeteren van duurzaamheid aspecten in het dagelijks beheer • Toepassen van duurzame energie; verdere uitrol van zonnepanelen bij grondgebonden woningen en appartementen • Verlagen van energie- en servicekosten van woningcomplexen door besparende maatregelen zoals LED-buitenverlichting Verdeling energielabels 60% 50% 40% 30% 20% 10%

A B C D E F G Energielabel A

G

zeer zuinig Nederland 2013

26

zeer onzuinig Altera 2013

Altera 2014


GPR Gebouw score Realisatie duurzaamheidmaatregelen

Thermisch comfort Luchtkwaliteit (binnenmilieu) Milieuzorg in gebouwen Waterbesparing 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 2013 Mutatie 2014

Cases Beperken van CO2 uitstoot: appartementen Wormerveer Op het appartementencomplex in Wormerveer is een groot zonnepanelen-systeem (163 m2) geplaatst. Dankzij de duurzame stroom die de panelen opwekken, daalt de CO2-uitstoot. Ook de VR-ketels in de woningen worden vernieuwd, wat zorgt voor een verdere verlaging van de CO2-uitstoot. In totaal wordt per jaar 17 ton CO2-uitstoot voorkomen, een reductie van 12%. Verlagen van de CO2-uitstoot naar 0% zou betekenen dat de woningen extreem moeten worden geïsoleerd. Ook zijn dan nog meer zonnepanelen nodig, waarvoor de fysieke ruimte ontbreekt.

Appartementen Wormerveer

Verwerving van duurzame nieuwbouw Altera Vastgoed verwerft nieuwe duurzame woningen. Naast de eisen vanuit de overheid legt Altera Vastgoed zelf accenten op energiezuinigheid, materiaalgebruik, gezondheid en comfort voor huurders. Onderstaand zijn enkele van deze accenten weergegeven voor het Scheepmakerskwartier in Haarlem.

Optimaal zomercomfort door goede beglazing

Zonnepanelen dekken verbruik voor algemene voorzieningen

Ventilatie meet luchtkwaliteit en

Laag verbruik door HR-ketel

past ventilatie hierop aan

en vloerverwarming

Duurzame Dubokeur

Appartementen Scheepmakerskwartier, Haarlem Oplevering 2015

dakbedekking

27

›› Sector Winkels: resultaten en doelen

2014

2013


Winkelcentra, groene energielabels A t/m C (%) 70% (index 1.12) 68% (index 1.20) 100% score GPR-score 6,9 n.b. 7,0 Elektragebruik voor algemene ruimte winkelcentra voorafgaand jaar 0,04 0,05 Gemiddeld 2% besparing per jaar (in MWh per m2)

Belangrijkste resultaten 2014 • Plaatsing van een slimme energiemeter bij 130 winkelhuurders waarmee bewustwording wordt verhoogd van verbruik en besparingsmogelijkheden • Toepassing van LED-verlichting in de parkeergarage van Gouweplein Waddinxveen. Dit bespaart jaarlijks 65.000 kWh en beperkt de energiekosten in de garage met 40% • 6% verlaging van energiegebruik in algemene voorzieningen van winkelcentra • Green Star toekenning in GRESB. In 2014 derde positie in GRESB Doelstelling 2015 - 2017 • 100% groene energielabels winkelcentra • Alle winkelunits een slimme meter • Toepassen van verbetermaatregelen in groot onderhoud (onder andere Hoofddorp, Houten, Zoetermeer) • Meten en verbeteren van duurzaamheid in het dagelijks beheer • Verlagen van energie- en servicekosten van winkelcentra door verbetermaatregelen (zoals LED-verlichting) • Rendabele toepassing van zonnepanelen • Afspraken maken met winkelhuurders op basis van de Groene Leidraad Retail Verdeling energielabels 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%

A/A+ B

C

D

Energielabel A

28

F

G G

zeer zuinig Altera winkelcentra 2013

E

zeer onzuinig Altera winkelcentra 2014


Cases Sprinkler op bodembron Het sprinklersysteem in Alphen aan den Rijn is aangesloten op het drinkwaternet. Altera Vastgoed investeert in een bodembron, zodat in plaats daarvan grondwater kan worden gebruikt. Daarbij is het vastrecht voor een ‘grote’ drinkwateraansluiting kostbaar. Op deze kosten wordt bespaard door een bron te gebruiken. LED-verlichting in winkelcentra Altera Vastgoed past steeds meer LED-verlichting toe in winkelcentra. Zowel in passages, buitenverlichting en parkeergarages is deze energiezuinige verlichting goed toepasbaar. In Hoofddorp zijn LED-armaturen toegepast met een vormgeving in de nieuwe huisstijl van het winkelcentrum Toolenburg. In de parkeergarage van het Gouweplein te Waddinxveen levert de LED-verlichting een verwachte reductie op van 40%, dit komt overeen met het verbruik van 18 huishoudens.

Parkeergarage van het Gouweplein, Waddinxveen

LED-armaturen in Hoofddorp

29

›› Sector Kantoren: resultaten en doelen

2014

2013


Groene energielabels A t/m C (%) 97% (index 1.04) 97% (index 1.05) 100% score A t/m C GPR-score 7,1 7,0 >7,0 Totaal energiegebruik voor kantoorcomplexen voorafgaand jaar 0,33 0,39 Gemiddeld 2% besparing per jaar (in MWh per m2)

Belangrijkste resultaten 2014 • 97% van de kantoren heeft een groen energielabel A, B of C verkregen. Hierbinnen is het aandeel A-labels gestegen naar 68% • Met behulp van meetinstrumenten in kantoren zijn comfortprestaties online zichtbaar. Onderhoudspartijen worden ingeseind als bijvoorbeeld de temperatuur afwijkt van grenswaarden • In de kantorensector is 13% energie bespaard door maatregelen zoals warmtepompen, nieuwe verlichting en zonnepanelen • Green Star toekenning in GRESB. Vierde positie in GRESB Doelstelling 2015 - 2017 • 100% groene kantoorportefeuille met labels A, B en C • Meten en verbeteren van duurzaamheid aspecten in het dagelijks beheer • Het behalen van een GPR-score hoger dan 7 op waterbesparing en milieuzorg door vernieuwing en onderhoud • Verlagen van energie- en servicekosten van kantoren door verbeterde energie-inkoop en checks op (installatie)onderhoudscontracten • Aanscherping van de beleidsdoelstelling op energie • Afspraken maken met kantoorhuurders over afvalinzameling en energiegebruik Verdeling energielabels 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%

A+/A++ A

B

C

D

E

Energielabel A

G G

zeer zuinig

zeer onzuinig Nederland 2013

30

F

Altera 2013

Altera 2014


Cases Huys Europa Een hoog comfort is essentieel voor het verhuren en verhuurd houden van een kantoor. In de renovatie van Huys Europa in het centrum van Amsterdam is speciale aandacht besteed aan het realiseren van een optimaal klimaat. Een innovatief regelsysteem verzorgt dit. Comfortmeting In 2014 is een project gestart met TNO voor automatische comfortmeting bij huurders van zeven kantorengebouwen. De bedoeling is dat deze metingen praktisch inzicht geven in de comfortprestaties. Dit helpt bij het oplossen van eventuele afwijkingen.

Huys Europa, Amsterdam

Comfortmeting

(Roos Aldershoff Fotografie)

31

›› Sector Bedrijfsruimten: resultaten en doelen Groene energielabels A t/m C (%) kantoordeel gemiddeld per complex GPR-score

2014

2013


81% (index 1.12)

79% (index 1.18)

100% score A t/m C

n.n.b. n.b.

7,0

Belangrijkste resultaten 2014 • 54% van de huurders in de bedrijfsruimten heeft ingestemd met de slimme meter om het verbruik te kunnen volgen • 81% van de kantoormeters van de bedrijfsruimten heeft een groen energielabel verkregen • Het logistieke complex in Amersfoort (19.100 m²) is verduurzaamd van energielabel G naar een groen label C Doelstelling 2015 - 2017 • Het realiseren van een 100% groene bedrijfsruimten portefeuille met uitsluitend label A, B en C • Huurders inzicht geven in direct verbruik met de slimme meter rapportage als bespaarhulp • GPR score ≥ 7 behalen op energie, water, milieuzorg bij renovatie en onderhoud aan objecten • Toepassing van duurzame energie (zoals zonnepanelen) zodra dit rendabel is • Afspraken maken met huurders over verbetering duurzaamheid van hun huisvesting Verdeling energielabels 60% 50% 40% 30% 20% 10%

A+/A++ A

B

C

Energielabel A

E

F

G G

zeer zuinig

zeer onzuinig Altera 2013

32

D

Altera 2014


Cases PostNL Het complex van 19.100 m² in Amersfoort is verduurzaamd van energielabel G naar een groen label C. Mede hierdoor heeft de verhuur aan PostNL kunnen plaatsvinden. Een gezamenlijke inspanning zorgde voor verlaging van de energiekosten, onder andere met het nieuwe ventilatiesysteem van de kantoren. Energieverbruik inzicht en advies Elke huurder krijgt een kosteloos aanbod voor een slimme meter. Op basis van de meetgegevens ontvangt de huurder een op maat gemaakt besparingsrapport. Deze rapportage toont in een oogopslag de te bereiken besparingen en geeft een indicatie van de energiekosten. Met dit inzicht kan een huurder besparende maatregelen nemen. In de rapportage staan enkele laagdrempelige bespaartips met een korte terugverdientijd.

33

›› Corporate governance Altera toetst zich aan Code Monitoring Commissie

Inleiding Altera Vastgoed is als niet-beursgenoteerde vennootschap niet onderworpen aan de Corporate Governance Code van de Monitoring Commissie (Frijns, december 2008). Niettemin toetst Altera Vastgoed zich uit een oogpunt van transparantie aan de code, voor zover die voor niet-beursgenoteerde ondernemingen relevant is. De belangrijkste onderdelen van corporate governance zijn vastgelegd in de statuten, laatstelijk gewijzigd op 23 december 2009, en in het Bedrijfsprofiel dat op 11 december 2013 door de aandeelhouders is vastgesteld. In het Bedrijfsprofiel is ook de beleggingsdoelstelling vastgelegd.

onder toezicht van AFM

In het kader van de Alternative Investment Fund Managers Directive (AIFMD) staat Altera Vastgoed vanaf de verkrijging van de vergunning op 12 mei 2014 onder toezicht van de AFM.

geen vennootschapsbelasting

Altera Vastgoed is een naamloze vennootschap met statutaire vestiging in Amstelveen. De vennootschap voldoet aan de eisen die artikel 28 Wet op de vennootschapsbelasting stelt aan fiscale beleggingsinstellingen met uitdelingsverplichting en is derhalve geen vennootschapsbelasting verschuldigd. Hoofdlijnen governance structuur De hoofdlijnen van de governance structuur zijn in onderstaand schema uitgewerkt:

Benoeming en ontslag Directie RvC

Initiatief/voordracht Goedkeuring

RvC AvA RvC AvA

Beleid Sectorbeleidskaders middellange termijn (3 jaar) directie/RvC AvA per sector Beleggingsplannen passend binnen sectorbeleidskaders directie RvC Ondernemingsplan directie RvC Bedrijfsprofiel (exclusief bijlagen) directie/RvC AvA

Aandelentransacties Toetreding nieuwe aandeelhouders passend binnen kaders AvA directie RvC Uitgifte aandelen passend binnen kaders AvA directie RvC Inkoop eigen aandelen anders dan om niet directie/RvC AvA

Portefeuillemutaties Investeringen/desinvesteringen tussen 10% en 20% van de net asset value van de desbetreffende sector of > € 25 miljoen directie RvC Investeringen/desinvesteringen > 20% van de net asset value van de desbetreffende sector directie/RvC AvA per sector

Overig Statutenwijziging directie/RvC/AvA AvA RvC (preadvies) AvA Vaststellen en goedkeuren jaarrekening Vaststelling budget (exploitatie en organisatiekosten) directie RvC

in beginsel besluitvorming op basis van meerderheid (>50%)

34

Voor sectorspecifieke aangelegenheden, zoals portefeuillemutaties en de vaststelling van de middellange termijn sectorbeleidskaders geldt een stemrecht naar rato van het belang van een aandeelhouder in de desbetreffende sector. Voor overige aangelegenheden geldt een stemrecht naar rato van het belang van een aandeelhouder in de vennootschap. In beginsel volstaat een meerderheid van meer dan 50%. Voor het besluit tot beursnotering is een meerderheid van 95% van het geplaatste kapitaal nodig.

corporate governance

Voor een aantal niet-sectorspecifieke en sectorspecifieke voorstellen (onder andere goedkeuring Bedrijfsprofiel, statutenwijziging, sectorbeleidskaders en investeringen >20%), waarbij ten minste 75% van het geplaatste kapitaal van de vennootschap respectievelijk van de sectoraandelen vertegenwoordigd dient te zijn, gelden de volgende regels voor de besluitvorming: • meerderheid ≥ 75%: voorstel aangenomen • meerderheid > 50% en < 75%: voorstel ook aangenomen als niet meer dan 2 aandeelhouders tegenstemmen • minderheid ≤ 50%: voorstel niet aangenomen Voor niet-sectorspecifieke voorstellen wordt de zeggenschap op het niveau van de vennootschap bepaald; voor sectorspecifieke voorstellen op sectorniveau.

geen belangenverstrengeling

naleving gedragscode

Belangenverstrengeling en gedragscode Altera Vastgoed wil elke vorm van belangenverstrengeling (conflict of interest) voorkomen. Er wordt daarom geen vermogensbeheer verricht voor derden (niet-aandeelhouders) en er is geen sprake van separate accounts. Tegelijkertijd is het een beleidsuitgangspunt om niet te participeren of anderzijds belangen te verwerven in partijen waarmee Altera Vastgoed een commerciële relatie onderhoudt. Medewerkers, directie en leden van de Raad van Commissarissen zijn gebonden aan een gedragscode. Deze gedragscode voldoet aan de eisen van de sector en is opgesteld conform de richtlijnen van de brancheorganisatie Vereniging van Institutionele beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN). Naleving van Corporate Governance Code Voor de best practice bepalingen van de Monitoring Commissie (Frijns, december 2008) zijn er drie mogelijkheden: • toegepast: de bepaling wordt gevolgd; • uitgelegd: gekozen is voor een eigen invulling; • niet van toepassing (zie hierna). Bepalingen zijn niet van toepassing om diverse redenen, bijvoorbeeld omdat Altera Vastgoed niet-beursgenoteerd is, geen opties beschikbaar stelt, de RvC geen commissies heeft ingesteld (aangezien de RvC slechts uit drie leden bestaat) of omdat de aandelen niet zijn gecertificeerd.

Altera voldoet aan de best practices

Voor zover in onderstaande tabel niet nader toegelicht voldoet Altera Vastgoed aan alle best practice bepalingen van de corporate governance code. Best practice bepaling III.6.4 behelst dat transacties met aandeelhouders die ten minste 10% van de aandelen van de vennootschap houden, worden vermeld en dat deze onder in de branche gebruikelijke condities zijn overeengekomen. Uitgifte en inkoop van aandelen hebben tegen de net asset value plaatsgevonden volgens de bepalingen in het Bedrijfsprofiel en de statuten. Naleving van best practice bepalingen III.6.1 tot en met en III.6.4 is hiermee gewaarborgd. Er zijn geen transacties met tegenstrijdige belangen van de directie te melden.

Bepaling

Korte omschrijving

Uitleg

II.1.1

Benoeming bestuurders voor vier jaar

De arbeidsovereenkomsten zijn voor onbepaalde tijd

II.2.8 Ontslagvergoeding is niet meer dan 1 jaar

In de arbeidsovereenkomsten zijn geen bepalingen over ontslagvergoeding opgenomen

35

Toezicht onder AIFMD Met het verkrijgen van de vergunning op 12 mei 2014 staat Altera Vastgoed NV als beheerder van de vier sectorportefeuilles onder toezicht van de AFM in het kader van de Alternative Investment Fund Managers Directive (AIFMD). De belangrijkste onderwerpen waarop de regelgeving (en dus ook het toezicht) zich richt zijn: • Risicomanagement • Liquiditeitsmanagement • Belangenverstrengeling • Uitbesteding • Waardering • Kapitaalsvereisten • Beloningsbeleid • Transparantievoorschriften

rapportages aan toezichthouder vanaf Q4 2014 rol bewaarder in AIFMD cruciaal

inregelen bewaarder intensief proces

toezicht door RvC

RvC staat directie ter zijde

compliance officer

36

Op enkele punten zijn aanpassingen in de bedrijfsvoering doorgevoerd, bijvoorbeeld in het beloningsbeleid (afschaffing variabele beloning) en de vastlegging in de administratieve organisatie van aanvullende specifieke AIFMD controles. De leden van de directie en van de Raad van Commissarissen zijn bij de vergunningsaanvraag gescreend door DNB. Vanaf Q4 2014 dient Altera Vastgoed vaste rapportagetemplates (voor de beheerder twee keer per jaar en voor de sectorfondsen per kwartaal) in te vullen voor de toezichthouder. Een cruciaal deel van het toezicht is in de AIFMD regelgeving weggelegd voor de bewaarder. Altera Vastgoed heeft hiertoe aan de hand van een offerteprocedure Intertrust Depositary Services BV aangesteld. De belangrijkste taken van de bewaarder zijn: •h et bewaren van activa, wat voor vastgoed inhoudt dat de bewaarder de eigendomsrechten dient te verifiëren •h et controleren van de kasstromen •d e controle van aandelenmutaties (inclusief de waardering) en portefeuillemutaties (inclusief beleidstoets) In de overeenkomst met de bewaarder zijn de taken nader gespecificeerd met vermelding van de door Altera Vastgoed op te leveren informatie met bijbehorende deadlines. Vanaf november 2013 is aan de hand hiervan schaduw gedraaid, zodat de aanpak is getoetst en ervaringen zijn opgedaan vóór het verkrijgen van de vergunning. Terugkijkend kan worden gesteld dat het inregelen van de bewaardersrol nog het meest intensieve onderdeel is geweest van de AIFMD regelgeving. Raad van Commissarissen Conform wet en statuten heeft de Raad van Commissarissen tot taak toezicht te houden op het beleid van de directie, alsmede op de algemene gang van zaken in de vennootschap en de met haar verbonden onderneming. De Raad staat de directie met raad ter zijde. Voorts heeft de Raad van Commissarissen tot taak de beleggingsplannen per sector en het ondernemingsplan vast te stellen. Bij vervulling van hun taak richten de commissarissen zich naar het belang van de vennootschap en de met haar verbonden ondernemingen en alle daarbij betrokkenen. De Raad zal als team werkzaam dienen te zijn, waarbinnen ieder lid zich onafhankelijk, onpartijdig en gelijkwaardig kan bewegen, het vertrouwen genietend van de collega’s, de directie en de aandeelhouders. Bij de vervulling van een vacature dient de Raad zich ervan te vergewissen dat - rekening houdend met het hierover bepaalde in de statuten - de vereiste kundigheden en kennis adequaat binnen het college vertegenwoordigd zijn. De president-commissaris is tevens compliance officer van de vennootschap.


De samenstelling is als volgt: •G .H. Hoefsloot (1950), president-commissaris (vanaf 17 april 2014) •R .H.P.W. Kottman (1945), president-commissaris (tot 17 april 2014) • H.C.A. de Vos tot Nederveen Cappel (1943), commissaris • J . van der Ende (1959), commissaris De curricula vitae en het rooster van aftreden van de leden van de RvC staan in het verslag van de Raad van Commissarissen op pagina 10.

directiereglement

driehoofdige directie

Directie De directie is, onder toezicht van de Raad van Commissarissen, verantwoordelijk voor het besturen van de vennootschap. Tot de taken behoren het ontwikkelen, uitvoeren en realiseren van de strategie en het ondernemings- en portefeuillebeleid. Daarbij handelt de directie binnen de kaders van het Bedrijfsprofiel, de sectorbeleidskaders en de statuten. De taken en verantwoordelijkheden van de directie zijn vastgelegd in een daartoe opgesteld reglement. De samenstelling van de directie is als volgt: • R.J.M. Hogenboom, algemeen directeur • C.J.M. van den Hoogen, financieel directeur • E.G.M. Wessels, directeur portefeuillemanagement (statutair vanaf 1 mei 2014) • R.Ch. Eujen, directeur portefeuillemanagement (tot 1 mei 2014) Toelichting evenwichtige verdeling over vrouwen en mannen van de zetels in de directie en Raad van Commissarissen De vennootschap dient volgens artikel 2:166 BW een toelichting te geven indien minder dan 30% van de zetels van de directie en van de Raad van Commissarissen is ingevuld door vrouwen. Altera Vastgoed zou hieraan voldoen als zowel in de directie als in de Raad één vrouw zitting heeft, hetgeen in de huidige samenstelling niet het geval is. Bij het benoemen en het voordragen van directieleden en leden van de Raad en het opstellen van een profielschets dient volgens deze nieuwe wet zoveel mogelijk rekening te worden gehouden met deze evenwichtige verdeling. Volgens artikel 2:391 lid 7 dient de vennootschap in het jaarverslag uiteen te zetten: • Waarom de zetels niet evenwichtig zijn verdeeld. • Op welke wijze de vennootschap heeft getracht tot een evenwichtige verdeling van de zetels te komen. • Op welke wijze de vennootschap beoogt in de toekomst een evenwichtige verdeling van de zetels te realiseren. Bij voordracht voor benoeming tot lid van de directie of de Raad wordt beoordeeld in welke mate de kandidaten voldoen aan de opgestelde profielschets. Ervaring in de bedrijfstak is daarbij een belangrijk criterium. De door de wetgever beoogde verdeling over vrouwen en mannen is door Altera Vastgoed niet als afzonderlijk criterium benoemd. In de bedrijfstak waarin Altera Vastgoed werkzaam is valt te constateren dat het aantal werkzame vrouwen op posities in het hogere management vooralsnog gering is. Dit maakt de kans op vrouwelijke kandidaten die aan het criterium ervaring voldoen navenant lager. Een toekomstige evenwichtige verdeling zal aan de orde kunnen komen bij een grotere doorstroming van vrouwen in Altera’s bedrijfstak.

37

›› Curricula vitae directie Drs. R.J.M. Hogenboom MRICS (1950) Nationaliteit: Nederlandse In dienst: 15 januari 2000 Benoeming: 15 januari 2000 Vorige functies: • Directeur Wilma Vastgoed BV (1995-2000) • ABP Onroerend Goed (1989-1994) - Vanaf 1992 directielid - Tot 1992 hoofd marktonderzoek en business development • Directeur Sterling Developments BV (1985-1988) • MBO (1977-1985) - Vanaf 1982 hoofd commerciële zaken - Tot 1982 medewerker research en acquisitie Opleiding: Planologie UvA Nevenfuncties: • Bestuurslid Stichting ROZ Vastgoedindex • Bestuurslid Amsterdam School of Real Estate

Drs. C.J.M. van den Hoogen RA MRE MRICS (1963) Nationaliteit: Nederlandse In dienst: 1 februari 2001 Benoeming: 4 juli 2006 Vorige functies: • KPMG Accountants NV (1987-2001) - Vanaf 1995 senior manager branchegroep vastgoed - Vanaf 1987 medewerker controle- en adviespraktijk Opleiding: Bedrijfseconomie VU, Postdoctoraal accountancy, Postdoctoraal Vastgoedkunde

Ing. E.G.M. Wessels MRE MRICS (1963), vanaf 1 mei 2014 statutair Nationaliteit: Nederlandse In dienst: 1 januari 2014 Benoeming: 1 mei 2014 (AvA besluit van 11 december 2013) Vorige functies: • NSI (2009-2013) - Directeur assetmanagement kantoren en bedrijfsruimten (2013) - Directeur bouw en ontwikkeling (2009-2012) • Dura Vermeer Vastgoed (1998-2009) - Projectmanager (1998-2003), adjunct-directeur (2004-2006) en directielid (2007-2009) • Bedrijfsleider Van der Velde Bouw (1989-1995) en Vermeer Bouw (1995-1997) Opleiding: HTS Bouwkunde, Postdoctoraal Vastgoedkunde

38


›› Risicomanagement laag risicoprofiel

Altera Vastgoed streeft naar een laag risicoprofiel. Dit wordt onder meer bereikt door de keuze van de vastgoedobjecten te baseren op expliciete portefeuillestructuren, door geen leverage te hanteren en door geen projectontwikkelingsrisico te dragen.

risico’s geïnventariseerd

De relevante risico’s voor de bedrijfsvoering zijn geïnventariseerd en onderverdeeld in de categorieën strategisch, operationeel, rapportage en compliance. Van elk gedefinieerd risico is een inschatting gemaakt van de invloed op de belangrijkste bedrijfsdoelstellingen en de kans dat het risico zich voordoet.

beleidslijnen voor significante risico’s

Altera Vastgoed heeft voor de significante bedrijfsrisico’s beleidslijnen geïdentificeerd, passend binnen de keuze voor een laag risicoprofiel. In de beleidslijnen is onder meer bepaald in welke mate deze risico’s worden geaccepteerd en op welke wijze de risico’s dienen te worden beheerst. Of en in welke mate Altera Vastgoed risico’s acceptabel acht, hangt af van meerdere overwegingen. Het gaat onder meer om compensatie door verwachte rendementen, externe vereisten en mogelijke bedreiging van de continuïteit, alsmede de met de beheersing gepaarde gaande kosten. Waar mogelijk is een onderscheid gemaakt tussen risico’s voor de bedrijfsvoering en risico’s voor de portefeuille. De wijze van beheersing van de risico’s is, afhankelijk van het soort risico, een combinatie van enerzijds bedrijfsbrede maatregelen in de processen en anderzijds interne controlemaatregelen. Een met de aandeelhouders overeengekomen set beheersingsmaatregelen wordt door de externe accountant getoetst. De externe accountant rapporteert zijn bevindingen in een ISAE 3000 rapportage. Voorts is voor de aandeelhouders een document opgesteld met het corporate governance kader op hoofdlijnen.

externe toetsing beheersingsmaatregelen

continue monitoring

Het risicomanagement voorziet in continue monitoring van de manier waarop de beheersing is opgezet en in de praktijk functioneert, inclusief de bijsturing door het management. Op deze wijze blijft ook de beschrijving van de processen en beheersingsmaatregelen actueel. Het proces wordt met specifieke software ondersteund. Daarnaast wordt het risico beheerst door processpecifieke maatregelen, die hierna nader worden uitgewerkt. Belangrijkste risico’s van Altera Vastgoed Risico

Mogelijk effect

Niet realiseren van de beleggingsdoelstelling Onvoldoende spreiding per portefeuille Taxatierisico Frauderisico Statusverlies als fiscale beleggingsinstelling

Minder funding door aandeelhouders Toename objectspecifiek risico Onjuiste net asset value en performance Reputatieschade en derving resultaat Financiële claim Belastingdienst

Voor een adequaat risicomanagement heeft Altera Vastgoed een algemeen kader uitgewerkt dat de risico’s al in hoge mate beperkt.

algemene beheersingskader beperkt risico’s in hoge mate

Algemeen beheersingskader • Organisatie van voldoende omvang met professionals • ‘Tone at the top’, gericht op de belangen van de aandeelhouders en integer handelen • Functiescheidingen en tweehandtekeningensysteem voor contracten en betalingen • Bedrijfsprofiel • Vastlegging risicomanagement met tussentijdse toetsing van de werking ervan • Vastgelegde strategie, operationeel gemaakt in Beleggingsplannen • Besluitvormingsprocessen aan de hand van schriftelijke voorstellen en met behandeling in een pluriform management team • Toegankelijkheid informatie over afdelingen heen • Transparantie in verslaglegging • Toezicht door RvC en AFM en controle door externe accountant en bewaarder • Alleen transacties met te goeder naam en faam bekend staande partijen • Customer due diligence • Pre/during employment screening • Gedragscode (IVBN en van Altera Vastgoed zelf ) 39

Strategische risico’s

productkenmerken in Bedrijfsprofiel

uitgangspunten in sectorbeleidskaders

Productrisico Productrisico is gedefinieerd als het risico dat de productkenmerken niet langer aansluiten op de wensen van de aandeelhouders, waardoor op lange termijn de funding ontoereikend zou kunnen worden. De productkenmerken zijn in het Bedrijfsprofiel vastgelegd. Wijzigingen hierin worden ter goedkeuring aan de aandeelhouders voorgelegd. Dit waarborgt dat de vier beleggingsproducten (sectorfondsen) duidelijk zijn omschreven en de kenmerken door de aandeelhouders zijn geaccordeerd. Beleggingsrisico Beleggingsrisico op strategisch niveau is gedefinieerd als het risico dat als gevolg van strategische beleidskeuzes gedurende langere tijd niet aan onze beleggingsdoelstellingen kan worden voldaan. Aan de hand van research is in de beleggingsplannen omschreven hoe de beleggingsdoelstellingen kunnen worden behaald. In de sectorbeleidskaders zijn op basis van de vastgelegde visie op de desbetreffende sector strategische uitgangspunten geformuleerd en vervolgens vertaald naar streefwaarden voor relevante beleidsaspecten (bijvoorbeeld spreiding naar leeftijd portefeuille, locaties) voor de middellange en lange termijn. Dit vormt een leidraad om binnen het gewenste risicoprofiel te opereren. Operationele risico’s

beheersing door spreiding en verjonging

geen leverage

Beleggingsrisico Beleggingsrisico op operationeel niveau is gedefinieerd als het risico dat als gevolg van de operationele uitwerking van strategische beleidskeuzes niet aan de beleggingsdoelstellingen kan worden voldaan. Dit kan de waardering van de (prospectieve) aandeelhouders voor Altera Vastgoed beïnvloeden. Op operationeel niveau zijn de beleggingsplannen per sector het uitgangspunt. Altera Vastgoed beheerst het beleggingsrisico als volgt: • Optimalisering van de portefeuille door onder meer spreiding naar diverse relevante karakteristieken (vervalkalender huur, objectgrootte, etc). Concentratierisico’s worden gemeten, onder meer met behulp van de ENA-methodiek (equivalent number of assets), en in de tijd gevolgd. • Verjonging van de portefeuille om economische en technische veroudering tegen te gaan. • Verduurzamen van de bestaande objecten. • Uitgebreide beoordeling van alle objecten op financiële en niet-financiële aspecten door jaarlijkse hold-sell analyses (inclusief SWOT analyses). • Toetsing van potentiële beleggingsmogelijkheden aan strategische uitgangspunten en op consistente wijze vastgestelde financiële acquisitiecriteria. • Beheersing van het risico van niet vol belegd zijn door enerzijds het aanhouden van de 10% grens voor liquiditeiten en anderzijds door een roll-forward mechanisme bij het acquireren (acquisitie vooruit laten lopen op nieuwe toetredingen en/of disposities). Het renterisico is beperkt van omvang doordat geen leverage wordt nagestreefd. De invloed van rentewijzigingen op vastgoedwaardering is een marktrisico dat Altera Vastgoed bewust loopt. Altera Vastgoed maakt geen gebruik van financiële derivaten. Indien acquisities of toetredingen met vastgoed zouden leiden tot de verwerving van vennootschappen, dan beperkt Altera Vastgoed de eventuele additionele risico’s en aansprakelijkheden door het opnemen van vrijwaringen in de koopovereenkomst c.q. de toetredingsovereenkomst. Ook wordt er dan een separate due diligence uitgevoerd. De directie legt de uitkomsten van een dergelijk onderzoek voor aan de Raad van Commissarissen.

vastgoed gevoelig voor fraudes

40

Frauderisico Frauderisico is gedefinieerd als het risico dat Altera Vastgoed financiële schade en/of reputatieschade lijdt als gevolg van frauduleus handelen. Vastgoedbeleggingen zijn kapitaalintensief en vastgoedobjecten hebben geen marktnotering. Voorts zijn er weinig toetredingsdrempels in de branche. Daarom is er een extra risico van fraude door samenspanning van medewerkers, leveranciers en afnemers mogelijk. Belangrijke beheersingsmaatregelen zijn, naast het reeds genoemde algemene kader, als volgt voor de processen acquireren, disponeren en exploiteren.


acquisitieproces geobjectiveerd door strakke maatregelen

gestuurd vanuit hold sell analyses

budgettering en nacalculatie

ten minste drie taxatiebureaus per sector

Acquisities • Vanuit beleid is geformuleerd welke beleggingen Altera Vastgoed wenst en welke dus niet (toetsingskader is vooraf bepaald en vastgelegd). • Financiële acquisitiecriteria volgens vaste methodiek. • Intern waarderingsmodel is verankerd met vaste formules met uitgangspunten die corresponderen met de acquisitiecriteria. • Functiescheiding tussen a) deal sourcing / onderhandeling, b) toetsen marktconformiteit huren en rendement, c) oordeel van portefeuillemanagement over gewenstheid van het object en de geprognosti- ceerde kasstromen, d) contractuele vastlegging, e) financiële vastlegging, f ) investeringsbesluit, g) nacalculatie. • Professionele organisatie met kennis van vastgoed en de daarbij geldende marktconformiteit en normen. Toetsing marktconformiteit mede op basis van onafhankelijk oordeel van afdeling Research. • Gefaseerde besluitvorming (eerste melding, eerste beleggingscheck, investeringsvoorstel). • Vastlegging van de gehele transactie en de objectgegevens in een investeringsvoorstel dat in het MT goedkeuring behoeft (en indien > 10% van sectorportefeuille of > € 25 miljoen mede goedkeuring door RvC; indien > 20% mede goedkeuring door AvA). • Indien een investeringsvoorstel afwijkt van de kaders dan wordt het voorstel aan de RvC voorgelegd. • Nieuwbouw en bestaande objecten worden getoetst aan Programma van Eisen (PvE). • Contractuele vastlegging door de bedrijfsjurist. • Transactieregister ingericht in lijn met vereisten van Neprom en IVBN. • Bouwkundige oplevering wordt extern getoetst door bouwadviseurs. • Externe taxatie van het geacquireerde object in jaar volgend op acquisitie (tenzij contract in een voorgaand jaar was getekend, in dat geval taxatie in het jaar van oplevering). • Jaarlijkse nacalculaties in de eerste drie jaar na oplevering. Disposities • Proces van jaarlijkse hold sell analyses waarin voor dispositie in aanmerking komende objecten worden geïndiceerd. • Indien een redelijk aantal biedende partijen wordt verwacht is verkoop via tender de geëigende weg om de ‘more than willing buyer’ te vinden en daarmee het verkoopresultaat te maximaliseren. Bij een naar verwachting beperkt aantal biedende partijen kan een onderhandse transactie de meest geëigende weg zijn. • Verkoopprijs wordt mede getoetst aan de meest recente externe taxatie. • Dispositievoorstel wordt door de afdeling Portefeuillemanagement opgesteld met onderliggende berekeningen en overwegingen waarom het object niet meer voldoet. Ook de verkoopstrategie wordt hierin behandeld. • Goedkeuring dispositievoorstel is conform investeringsvoorstel. In deze fase is de procesgang gelijk aan die van acquisities. Exploitatie • Meerjarenramingen voor onderhoud worden opgesteld aan de hand van technische nulmetingen. • Er is een gedetailleerd exploitatiebudget per object. • Uitgaven zijn alleen toegestaan op basis van goedgekeurde budgetten of geaccordeerde afwijkingen en aan de hand van offerteprocedure. • Nacalculatie geschiedt per object. • Er is een eigen registratie van huurcontracten naast registratie door externe vastgoedmanagers. • Externe vastgoedmanagers worden bezocht om de werking van procedures te toetsen en achterliggende bescheiden te controleren. Taxatierisico Taxatierisico is het risico dat de externe taxateurs een onjuiste waardebepaling van de objecten verstrekken. Dit kan leiden tot een onjuiste weergave van de net asset value en de performance. Ook kunnen verkoopbeslissingen dan gebaseerd zijn op een onjuiste waarde. Altera Vastgoed heeft de taxatie van de objecten per sectorportefeuille verdeeld over ten minste drie externe taxatiebureaus. Na drie jaar wordt voor elk object van taxatiebureau gewisseld. De aan de taxateur aangeleverde objecten huurgegevens worden integraal door Altera Vastgoed gecontroleerd. 41

De taxatie-uitkomsten worden uitgebreid geanalyseerd door vergelijking tussen taxateurs, vergelijking over meerdere periodes en door eigen waarderingen.

risico van discontinuïteit zoveel mogelijk beperkt

verzekerd tegen herbouwwaarde

bewaken naleving eisen voor fiscale beleggingsinstellingen

Continuïteitsrisico Continuïteitsrisico is gedefinieerd als het risico dat Altera Vastgoed financiële schade lijdt als gevolg van discontinuïteit door uitval van personeel, belangrijke leveranciers en computersystemen. De effecten van uitval van personeel blijven beperkt door een maximale onderlinge uitwisselbaarheid van werkzaamheden. Basis daarvoor zijn eenduidige processen en systemen en jobrotation, waardoor medewerkers elkaars werkzaamheden tijdelijk kunnen overnemen. Altera Vastgoed werkt met meerdere externe vastgoedmanagers per sector en beperkt zo de afhankelijkheid. Op IT-gebied is het risico van discontinuïteit beperkt door uitgebreide back-up procedures van alle databestanden en alle instellingen van netwerk en PC’s. Calamiteitenrisico Calamiteitenrisico is gedefinieerd als het risico dat door calamiteiten (zoals brand) objecten teniet gaan of personen letselschade oplopen waarvoor Altera Vastgoed aansprakelijk wordt gesteld en financiële schade zou lijden ter grootte van de herbouwwaarde van het object plus vervolgschade. Alle objecten zijn verzekerd tegen onder meer brand op basis van de herbouwwaarde. De herbouwwaardes volgen uit taxaties volgens de normen van artikel 7: 960 BW, zodat er geen risico is van onderdekking. Voor terrorisme geldt de standaarddekking zoals afgegeven door de Nederlandse Herverzekeringsmaatschappij voor Terrorismeschaden (NHT). Voorts is een bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering afgesloten. Fiscaal risico Altera Vastgoed voldoet aan de eisen die de wet (artikel 28 Wet op de vennootschapsbelasting 1969) stelt aan fiscale beleggingsinstellingen met uitdelingsverplichting. Dit betekent dat Altera Vastgoed voldoet aan diverse kwaliteitseisen van aandeelhouders en aan de doorstootverplichting (het volledig uitkeren van het fiscaal resultaat binnen acht maanden na verstrijken van het boekjaar). In de situatie dat volgens de normen van de Belastingdienst projectontwikkelingrisico wordt gelopen bij ontwikkeling voor eigen portefeuille, dient dit plaats te vinden in een vennootschapsbelastingplichtige dochter. Beleid van Altera Vastgoed is om projectontwikkelingsrisico te transfereren naar gespecialiseerde projectontwikkelaars. Altera Vastgoed bewaakt continu de naleving van de eisen die worden gesteld aan fiscale beleggingsinstellingen. Milieurisico Vastgoed moet voldoen aan stringente eisen van milieuwetgeving. Om deze reden zijn alle objecten onderworpen aan een milieutechnische nulmeting en zijn vervolgens alle noodzakelijke werkzaamheden uitgevoerd. Te verwerven objecten ondergaan een uitgebreide due diligence. Rapportage risico’s

betrouwbare rapportages mede door externe taxaties per kwartaal

Rapportagerisico’s hebben betrekking op het niet tijdig rapporteren of het rapporteren van onjuiste informatie als gevolg waarvan onjuiste beslissingen kunnen worden genomen door de vennootschap zelf en door de aandeelhouders. Altera Vastgoed heeft een uitgebreid stelsel van procedures en interne controlemaatregelen om deze risico’s te beperken. Altera Vastgoed toetst periodiek of de rapportages voldoen aan de informatiebehoeften van de aandeelhouders. Elk kwartaal worden de objecten extern getaxeerd, met uitzondering van homogene segmenten van de sectorportefeuilles. Daarvan wordt elk kwartaal een kwart extern getaxeerd, met een tussentijdse waardebepaling aan de hand van extrapolatie en een externe update aan het eind van het jaar. Compliance risico’s De regelgeving rond vastgoed is uitgebreid, complex en neemt jaarlijks toe. Compliance is als specifiek risicogebied onderkend. Altera Vastgoed kent de huidige regelgeving en houdt zich op de hoogte van nieuwe regelgeving. Ook de AIFMD vergunning leidt tot regelgeving waaraan voldaan dient te worden. Bij de acquisitie van objecten wordt rekening gehouden met onder meer de financiële effecten als objecten

42


employment screening

nog niet voldoen aan deze regelgeving. Bij nieuwe regelgeving wordt in kaart gebracht in hoeverre de bestaande portefeuille hieraan voldoet en worden waar nodig maatregelen getroffen. Altera Vastgoed bewaakt de integriteit door actief en blijvend te werken aan het integriteitsbewustzijn van de medewerkers in de organisatie, de gedragscode, directe controle en door ‘pre/during employment screening’. Gevoeligheidsanalyse (best practice bepaling II.1.6) Best practice bepaling II.1.6 van de Corporate Governance Code behelst dat de directie rapporteert over de gevoeligheid voor externe omstandigheden en variabelen. Het effect van onderstaande mutaties op het jaarresultaat en eigen vermogen is per sector als volgt: Afwijking Woningen

Direct beleggingsresultaat - Bruto huuropbrengsten - Bezettingsgraad - Exploitatiekosten Indirect beleggingsresultaat - Theoretische huur en markthuur - Bruto aanvangsrendement k.k.

Winkels


1% 1% 10%

€ 0,4 mln € 0,4 mln € 0,9 mln

€ 0,6 mln € 0,6 mln € 0,6 mln

€ 0,2 mln € 0,2 mln € 0,3 mln

€ 0,2 mln € 0,2 mln € 0,3 mln

1% 0,1%-pt

€ 5,8 mln € 8,5 mln

€ 7,9 mln € 10,4 mln

€ 1,8 mln € 1,6 mln

€ 1,7 mln € 1,8 mln

Het effect van huurexpiraties, uitgaande van de portefeuilles ultimo 2014, blijkt uit de elders in het jaarverslag opgenomen sectorverslagen met de grafieken van de zekere huur in de periode 2015-2024. De spreiding over de objecten van het bruto aanvangsrendement is per sector grafisch weergegeven in de sectorverslagen.

Altera is ‘in control’

In control verklaring De bewoording van onderstaande ‘in control verklaring’ baseert Altera Vastgoed op de Nederlandse Corporate Governance Code 2008. Ten aanzien van de financiële verslaggevingsrisico’s verklaart de directie dat de risicobeheersings- en controlesystemen: •e en redelijke mate van zekerheid geven dat de financiële verslaggeving geen onjuistheden van materieel belang bevat; • in het verslagjaar naar behoren hebben gewerkt. De basis voor deze verklaring is de risicobeheerorganisatie zoals elders in het jaarverslag beschreven in het hoofdstuk Risicomanagement en waarvan de werking volgens een vast schema wordt getoetst. Amstelveen, 2 april 2015 Directie

43

Sector Woningen

44 40 Overkamppark, Dordrecht

›› Strategie

woningen

Structuurkenmerken huurwoningmarkt • S tructurele demografische ontwikkelingen, zoals vergrijzing en toename van één- en tweepersoons huishoudens •D ominantie in de huidige woningvoorraad van verouderde niet-geliberaliseerde woningen met een beperkte a ansluiting op de toekomstige vraagstructuur •A antal woningen van institutionele beleggers circa 130.000 op een totale voorraad van ruim 7 miljoen woningen • Toenemende regionale differentiatie in demografische ontwikkelingen • Veranderende regulering door overheid

Visie en beleid • Verwachte toename van de vraag naar huurwoningen (met name appartementen) in de vrije huursector •D oelgroepenbeleid, voortkomend uit demografische structuur, met per doelgroep een bijpassend woon milieu en woonproduct •A ansluiting portefeuillestructuur op geografische en demografische ontwikkelingen

Uitwerking •N adruk op geliberaliseerd prijssegment met marktconforme, ten minste inflatievolgende huurprijsontwikkeling. Beperkt beleggen in het hogere, conjunctuurgevoelige prijssegment (regionaal gedifferentieerde grens) • F ocus op appartementen in de Randstedelijke provincies en de flank-gebieden in Gelderland en Noord Brabant en op grotere kernen (>25.000 inwoners) buiten deze kerngebieden • E engezinswoningen in bestaande woongebieden in Randstad en flank-gebieden passen goed in de portefeuille •A ctief management van de portefeuille met het roll-over principe, te bereiken door acquisitie van nieuwbouw en dispositie van oudere woningen

Appartementen Eengezinswoningen € 50.000.000 € 25.000.000 € 5.000.000

45

›› Marktontwikkelingen sterke stijging woningverkopen

dieptepunt woningproductie

stijging hypotheekaanvragen

huurstijging boven inflatie

verhuurderheffing hoger dan een maandhuur

na jaren van daling weer waardegroei

investeringsvraag groter dan aanbod

46

Herstel koopwoningenmarkt De koopwoningenmarkt heeft in 2014 het omslagpunt bereikt. De gemiddelde waardegroei in 2014 van koopwoningen bedroeg volgens het CBS 0,9% (2013: -6,9%); de groei van 1 januari tot 31 december was 2,0% (2013: -3,7%). Het aantal verkochte woningen groeide van 110.000 in 2013 naar 153.000 in 2014, het hoogste aantal sinds 2008. Woningproductie nog laag, maar herstel in zicht Het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen is in 2014 nog lager geweest dan in 2013: 45.000 tegen 49.000. Wel is het aantal verkochte nieuwbouwwoningen licht aangetrokken, terwijl tot 2020 weer een jaarlijkse groei van de woningproductie rond de 10% wordt verwacht. Als die verwachting uitkomt, zal in 2020 weer het niveau van voor de crisis worden bereikt. Hypotheken trekken aan Over heel 2014 zijn ruim 225.000 aanvragen voor woninghypotheken geregistreerd door Hypotheken Data Netwerk, dat ongeveer 75% van de hypotheekaanvragen registreert. Dit is een toename van 50% ten opzichte van 2013 (150.000). Iedere maand is het aantal registraties in 2014 fors hoger geweest dan in dezelfde maand in 2013. Vrije sector huurmarkt blijft aantrekkelijk Ondanks de aantrekkingskracht van de koopmarkt blijft de vrije sector huur aantrekkelijk voor huishoudens. Strenge hypotheekregels en onzekerheid over prijsontwikkelingen maken dat de koopmarkt niet voor iedereen aantrekkelijk is. Huishoudens zien in dat de flexibiliteit en de kwaliteit de huurmarkt tot een aantrekkelijk alternatief maken. Omdat het kwalitatief goede segment beperkt in omvang is, zijn daar de huurprijzen in 2014 weer gestegen. Bij institutionele beleggers is de huurverhoging van het geliberaliseerde deel in 2014 uitgekomen op 3%; ruim boven de inflatie. Verhuurderheffing Bij institutionele beleggers is ongeveer 42% van het woningbezit gereguleerd. In dit segment is de huurverhoging van 4,1% hoger geweest dan in de vrije sector. De maximale huurverhoging van 4% is in ruim een derde van de gevallen niet volledig toegepast, omdat het aantal punten of de prijs-kwaliteitverhouding van de woning dat niet toeliet. Daar staat tegenover dat de inkomensafhankelijke huurverhoging van 4,5% of 6% in een kwart van de gevallen toegepast is, waardoor het gemiddelde iets hoger is geweest dan de reguliere 4%. Deze verhoging is echter onvoldoende om het negatieve effect van de verhuurderheffing op te vangen. De huurverhoging ligt 2% boven de inflatie, maar de verhuurderheffing is hoger dan één maand huur. Waardegroei Het aantrekken van de koopmarkt en de positieve huurontwikkelingen hebben ertoe geleid dat de waarde van huurwoningen voor het eerst sinds 2007 weer is gegroeid (+1%), na een daling met bijna 4% in 2013. Van 2007 tot eind 2013 waren de huurwoningen met 16% in waarde gedaald. Dit was buiten de realiteit van de huurmarkt zelf, die al die tijd voldoende gebruikersvraag en voldoende huurontwikkeling heeft laten zien. De ontwikkelingen in de koopmarkt, en daarmee het verminderde zicht op uitpondwinst, waren verantwoordelijk voor deze daling. Met het herstel in de koopmarkt is ook de uitpondwinst weer in beeld gekomen. Spectaculaire groei beleggingsmarkt In de beleggersmarkt zijn alle typen woninginvesteringen in 2014 aangetrokken. Buitenlandse investeerders hebben portefeuilles met bestaande woningen aangekocht, zowel van corporaties als van Nederlandse vastgoedfondsen. Die fondsen zijn op hun beurt weer in de markt voor aankopen van hoofdzakelijk nieuwbouwwoningen. Institutionele beleggers staan in de rij voor deelname in woningportefeuilles. Door het aantrekken van de koopmarkt zijn ook uitponders weer actief in de markt. Het volume aan woningbeleggingen in Nederland kon daardoor stijgen tot een recordhoogte van € 2,6 miljard, 67% meer dan in 2013, wat met € 1,5 miljard aan woningbeleggingen ook al een topjaar was.

waardegroei

Vooruitzichten De vooruitzichten voor de beleggingen in huurwoningen zijn positief. De vraag naar huurwoningen is nog steeds groot. Dat komt door de demografische ontwikkelingen, maar ook door de toenemende flexibiliteitsbehoefte van huishoudens. Huurgroei met minimaal de inflatie kan daarom voor de komende jaren verwacht worden. Omdat ook het herstel van de koopwoningenmarkt zich lijkt voort te zetten, mag naast een groei van de directe inkomsten ook een waardegroei verwacht worden.

woningen

47

›› Portefeuille

Ultimo 2014

Ultimo 2013

Portefeuillekenmerken Exploitatieportefeuille Zekere pijplijn Overige beleggingen Theoretische jaarhuur Theoretische jaarhuur / waarde portefeuille Gemiddelde maandhuur Aantal complexen Aantal verhuurbare eenheden Bezettingsgraad

€ 565 mln € 566 mln € 88 mln € 66 mln € 2 mln € 2 mln € 36,2 mln € 36,4 mln 6,4% 6,4% € 851 € 823 84 90 3.425 3.592 96% 94%

Segmentatie

48

Appartementen Waarde portefeuille Theoretische jaarhuur / waarde portefeuille Bezettingsgraad

€ 371 mln € 358 mln 6,3% 6,4% 95% 93%

Eengezinswoningen Waarde portefeuille Theoretische jaarhuur / waarde portefeuille Bezettingsgraad

€ 194 mln € 208 mln 6,6% 6,5% 97% 95%

Appartementen 2012 2014 2014 2011

›› Portefeuillesamenstelling

Winkelhiërarchie

Woningtype

Leeftijdsopbouw Leeftijdsopbouw Leeftijdsopbouw Eengezinswoningen

Woningtype

Woningtype

1% Appartementen Eengezinswoningen26%

2014

33%

2012 2011 2014 2011

2014

Leeftijdsopbouw Eengezinswoningen Eengezinswoningen

2014

Vóór 1970

Randstad Flank (Ze.-Lb.) Zuid Flank Overig (Gr.-Fr.-Dr.-Ov.) Noord 2012Overig

2000 - -2009 2000 2010 >2010 1990 - -1999 1990 1999

Appartementen Appartementen

2014 2011

2012 2000 - 2010 1980 - -1989 1980 1989 2014 1990 - 1999 1970 - -1979 1970 1979

2014 2011

2014

1980 - 1989 Vóór 1970 1970 - 1979

Stadsdeelce

Winkelstrate 20

Hoofdwinke

Kernverzorg 2014

Wijk-/buurtc PDV/GDV

Vóór 1970

Huurprijsklassen (in aantallen)

1.200 - 1.500

61%

Het overgrote deel ligt in de 51% is jonger dan 2000 en 34% is uit Geografisch Winkelsoorten Winkelhiërarchie Randstad en de flankgebieden de tachtig jaren Geografisch Huurprijsklassen Winkelsoorten Randstad >2010 >2010 Kernprovincies (NH-ZH-Ut.-Ge.-NB) Binnenstede

Het segment appartementen is dominant

Leeftijdsopbouw

Geografisch 1.000 - 1.200

20

woningen

25% 15%

Geografisch >1.500

Winkelhiërarchie

9% en jonger 2000 >2010 1990 - 1999 2000 - 2010 1980 - 1989 - 1999 30%1990 1970 - 1979 2014 1980 - 1989 Vóór 1970 1970 - 1979

Appartementen

34% 66%

Geografisch Geografisch

Grootteklassen

1

Huurprijsklassen Huurprijsklassen

5

Randstad

7

Winkelsoorten

Grootteklassen

1.200 - 1.800 Solitair 1.200 - 1.800 26 800 - 900 1.000 - 1.200 1990 - 19992014 20 Supermarkte 1.000 - 1.200 31 700 - 800 Flank 900 - 1.000 2012 1980 - 19898 Winkelcentr 650 - 700 900 - 1.000 2012 800 - 900 Overig 2014 2014 5 600 - 650 1970 - 1979 PDV 2014 800 - 900 700 800 3 500 - 600 Vóór 1970 Parkeergara 700 - 800 648 - 700 0 <500 648 - 700 550 - 648 550 - 648 500 - 550 85% van het aantal woningen heeft een huur boven de liberalisatiegrens: 500 - 550 450 - 500 Huurprijsklassen Branchering huur € 699 per maand tot 31 december 2014 (daarna € 711) Grootteklassen 450 - 500 300 - 450 300 - 450 Huurprijsklassen Branchering huurde 1.200 - 1.800 Kernprovincies (NH-ZH-Ut.-Ge.-NB) > e 50 mln (4 1.000 - 1.200 Zuid (Ze.-Lb.) e 25 mln - e 1.200 900--1.800 1.000 2014 Noord (Gr.-Fr.-Dr.-Ov.) e 15 mln - 20 e 2012 1.000 800--1.200 900 e 5 mln - e 1 900 - 1.000 700 - 800 2014 2014 < e 5 mln (65 800 - 900 648 - 700 700 - 800 550 - 648 648 700 500 - 550 14

550 - 648 450 - 500 500 550 300 - 450 450 - 500

100

90

80

70

60

50

40

Flank Randstad Overig

30

10

2000 en jonger

20

900 - 1.000

Branchering huurders

Resterende 49 huur

›› Kerncijfers in € x miljoen, tenzij anders vermeld

2014 2013 2012 2011 2010


4,3% 4,4% 4,2% 4,0% 4,0% 0,9% -5,5% -4,6% -1,4% -1,4%

4,3% -3,1%

4,2% -2,4%

4,0% -0,4%

5,3% -1,3% -0,6% 2,5% 2,5% -0,3% -0,3% -0,3% -0,3% -0,3% -0,3% 0,1% 0,1% -0,2% -0,1% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,1% 0,2% 0,1% 0,2% 4,6% -1,4% -0,5% 2,1% 2,4%

1,1% -0,3% 0,0% 0,0% 0,1% 0,9%

1,7% -0,3% -0,1% 0,0% 0,1% 1,4%

3,5% -0,3% -0,3% 0,0% 0,0% 3,0%

3,8% 3,8% 3,6% 3,4% 3,5%

3,7%

3,6%

Totaal portefeuillerendement Organisatiekosten Effect t.o.v. vol belegd Overige beleggingen niet in IPD/ROZ Definitieverschillen Fondsrendement Dividendrendement

3,5%

2014 2013 2012 2011 2010

Overig Bezettingsgraad gemiddeld Bezettingsgraad ultimo Mutatiegraad Netto / brutohuuropbrengsten Bruto aanvangsrendement k.k. jaarultimo Leegwaarderatio

95% 94% 95% 93% 92% 96% 94% 95% 94% 92% 13% 11% 13% 12% 11% 72% 77% 78% 76% 77% 6,4% 6,4% 5,9% 5,7% 5,6% 81% 80% 81% 79% 78%

Gem. aantal uitstaande aandelen (x mln) Aantal uitstaande aandelen, jaarultimo (x mln) Totaal beleggingsresultaat per aandeel (€ x 1) Net asset value per aandeel, jaarultimo (€ x 1)

50

3-jaars 5-jaars 10-jaars 2012-2014 2010-2014 2005-2014

547,2 551,8 0,051 1,130

516,9 546,9 -0,017 1,121

434,6 482,3 -0,008 1,181

366,5 379,4 0,026 1,233

334,0 355,5 0,030 1,248

›› Sector Woningen Balans Voor uitkering slotdividend (bedragen x € 1.000)

Toelichting jaarrekening

31 dec. 2014

31 dec. 2013*

Activa

woningen

Beleggingen Vastgoed 1 562.442 563.178 Termijnbetalingen 1 24.795 21.476 2 2.608 2.707 Deelneming Overige beleggingen 3 2.130 2.180 591.975 589.541 Overige vaste activa Overig 108 92 Vlottende activa Debiteuren 531 340 Overige vorderingen 5.448 529 Liquide middelen 34.747 27.514 40.726 28.383 Totaal activa 632.809 618.016

Passiva

Eigen vermogen Geplaatst aandelenkapitaal 9 275.883 273.458 Agioreserve 10 338.409 335.311 Herwaarderingsreserve 11 15.595 20.097 Algemene reserve 12 -6.514 -15.884 623.373 612.982 Voorzieningen Pensioenverplichtingen - 124 Kortlopende schulden Crediteuren en overige verplichtingen 9.436 4.910 Totaal passiva 632.809 618.016 * Aangepast voor stelselwijziging verwerking deelnemingen

51

›› Sector Woningen Winst- en verliesrekening (bedragen x € 1.000)


2014

2013*

Theoretische brutohuuropbrengsten 36.369 34.282 Leegstand -1.873 -1.919 Overig -127 -36 Brutohuuropbrengsten 18 34.369 32.327

Netto servicekosten 19 -153 -155 Exploitatiekosten 20 -9.296 -7.337 Nettohuuropbrengsten 24.920 24.835 Herwaarderingsresultaat beleggingen 21,22 5.610 -32.327 Netto verkoopresultaat beleggingen 23 -452 60 5.158 -32.267 Resultaat deelneming -17 -3 24 -1.998 -1.918 Organisatiekosten Overige opbrengsten 25 241 684 Netto operationeel resultaat 28.304 -8.669 Rentebaten 63 11 Nettoresultaat 28.367 -8.658 Direct beleggingsresultaat 26 23.231 23.190 Indirect beleggingsresultaat 27 5.136 -31.848 Totaal beleggingsresultaat 28.367 -8.658 * Aangepast voor stelselwijziging verwerking deelnemingen

52

›› Toelichting op resultaten 2014 Rendement Het fondsrendement over 2014 is door 0,9% opwaardering (2013: -5,5%) van de portefeuille gestegen naar 4,6% (2013: -1,4%). Het direct portefeuillerendement is fractioneel gedaald tot 4,3%.

sterke stijging fondsrendement

Portefeuillerendement 10 jaar 15% 9,4

5%

3,8

0,9 3,7

3,7

4,0 -1,4

-2,6

- 5%

4,0 -1,4

4,2 -4,6

4,4

4,3

4,0 -0,4

-5,5

2014

2013

2012

2005-2014

indirect

2008

2007

2006

2005

direct

2011

-10,2

- 10% - 15%

3,8

2010

0%

3,6

7,8

woningen

5,1

2009

10%

Stabiel direct rendement van gemiddeld 4,0%. Forse opwaarderingen tot en met 2007, daarna afwaarderingen en in 2014 een lichte opwaardering. Over 10 jaar gemiddeld -0,4% herwaardering.

In de kerncijfers zijn de portefeuillerendementen voor alle objecten opgenomen; in onderstaande tabel alleen voor de standing investments. Woningen: standing investments 2014 2013 2012 2011 2010 3-jaars 5-jaars 10-jaars

Altera Vastgoed IPD/ROZ index Direct Indirect Totaal Direct Indirect Totaal 4,5% 1,2% 5,8% 4,7% 0,5% 5,1% 4,6% -5,4% -1,1% 4,5% -3,8% 0,6% 4,3% -4,5% -0,3% 4,3% -3,6% 0,6% 4,0% -1,4% 2,6% 4,1% -2,1% 1,9% 4,1% -1,2% 2,8% 4,0% -1,1% 2,9% 4,5% -2,9% 1,4% 4,5% -2,3% 2,1% 4,3% -2,3% 1,9% 4,3% -2,0% 2,2% 4,1% 0,0% 4,1% 4,1% 0,1% 4,2%

Het rendement voor de standing investments is over 2014 0,5%-punt hoger dan voor alle beleggingen (2013: 0,2%-punt). Dit vloeit onder andere voort uit termijnbetalingen voor nog niet opgeleverde projecten en het rendement op in 2014 verkochte objecten. Direct beleggingsresultaat Het jaar 2014 is afgesloten met een totaal beleggingsresultaat van € 28,4 miljoen, een stijging ten opzichte van 2013 met € 37,0 miljoen. Deze stijging is volledig toe te schrijven aan het indirect beleggingsresultaat. Het direct beleggingsresultaat over 2014 is als volgt te vergelijken met het voorgaande jaar.

53

Ontwikkeling direct beleggingsresultaat

in € x mln

Direct beleggingsresultaat 2013 Opleveringen in 2013 (Amsterdam, Rotterdam) Opleveringen in 2014 (Amstelveen) Disposities in 2014 (Amstelveen, Deurne, Oudenbosch, Steenbergen, Uden, Apeldoorn) Huurverhoging Hoger tarief verhuurderheffing Hogere exploitatielasten (excl. verhuurderheffing) Overige effecten, per saldo Direct beleggingsresultaat 2014

Effect

23,2 +1,2 +5,0% +0,9 +4,0% -0,9 -3,9% +0,9 +4,1% -0,5 -2,2% -1,4 -6,1% -0,2 -1,1% 23,2 -0,2%

Het effect van disposities was even groot als de nettohuur van het in exploitatie genomen object in Amstelveen. stijging bezettingsgraad

exploitatiewaarde hoger dan uitpondwaarde

De gemiddelde bezettingsgraad is gestegen van 94% naar 95%. De mutatiegraad is toegenomen van 11% in 2013 naar 13% in 2014, hetzelfde niveau als in 2012. In 2014 zijn 627 huurcontracten afgesloten. Daarvan waren er 113 voor de eerste verhuur van het in april 2014 aan de portefeuille toegevoegde object in Amstelveen (2013: 557 respectievelijk 156). Het brutonettotraject (nettohuuropbrengsten / bruto huuropbrengsten) is gedaald van 77% naar 72% door onder andere de hogere verhuurderheffing en onderhoudskosten. Indirect beleggingsresultaat Voor de waardering van beleggershuurwoningen volgens de IPD/ROZ taxatierichtlijnen geldt de hoogste van twee waardes: de waarde bij verkoop aan een professionele uitponder of de waarde bij voortgezette exploitatie. Tot 2011 was de uitpondwaarde veelal de hoogste, maar in de loop van dat jaar werd bij steeds meer objecten de waarde bij voortgezette exploitatie de hoogste van de twee. Eind 2012 lag op totaalniveau de exploitatiewaarde 1% boven de uitpondwaarde. Ultimo 2013 is dit verschil toegenomen tot 2% en ultimo 2014 tot 3%. Van de 84 objecten is voor 43 objecten (60% van de totale portefeuillewaarde) de exploitatiewaarde de hoogste van de twee (ultimo 2013: 55 van de 90 objecten, 70% van de portefeuillewaarde). De woningen waarvoor de uitpondwaarde de hoogste is, dateren veelal uit de jaren tachtig en negentig. Het waarderen op de exploitatiewaarde sluit beter aan op het beleggingsbeleid van Altera Vastgoed. Toepassing van de exploitatiewaarde zou de invloed van de ontwikkeling van de leegwaarde van de woningen op de taxatiewaarde moeten verkleinen. Toch laten de externe taxaties in 2013 en 2014 dat beeld niet zien.

100 95 90 85 80 75 70 2007

2008

2009

Uitpondwaarde

2010

Exploitatiewaarde

Exploitatiewaarde t.o.v. uitpondwaarde 2007-2014

54

2011

2012 Taxatiewaarde

2013

2014

De portefeuille is in 2014 met 0,9% opgewaardeerd. De leegwaardes van de woningen zijn met 2,6% gestegen (landelijk cijfer CBS/Kadaster: +2,0%). De taxatiewaarde (veelal dus de exploitatiewaarde) gedeeld door de leegwaarde bedraagt ultimo 2014 81%; eind 2013 was dit 80%. Het bruto aanvangsrendement (BAR, kosten koper) is gelijk gebleven op 6,4%. Onderstaande tabel geeft de spreiding weer van de waardemutaties over de complexen die in het begin en aan het einde van het jaar in portefeuille waren. Waardemutaties in % t.o.v. ult. 2013

<-10% Tussen -10% en -5% Tussen -5% en -2,5% Tussen -2,5% en 0% Tussen 0% en 2,5% >2,5% Totaal

Aantal complexen

Waardemutatie 2014 in € x mln

-14,5% 2 -7,0% 2 -3,6% 5 -1,4% 12 1,1% 44 5,0% 19 1,3% 84


-0,8 -0,9 -0,8 -0,9 3,0 7,0 6,6

woningen

Waardemutaties

-13,1 -9,2 -10,3 -0,9 0,2 1,0 -32,3

Het grootste deel van de objecten (63 van de 84) is in 2014 opgewaardeerd (2013: 7 van 90). Het aantal negatieve uitschieters met afwaarderingen boven de 10% is gedaald van 11 naar 2 objecten. In 2014 zijn 19 objecten met meer dan 2,5% opgewaardeerd met een totaal effect van € 7,0 miljoen (2013: 4 objecten met een effect van € 1,0 miljoen). Altera Vastgoed wisselt per object om de drie jaar van externe taxateur. Gespreid over vier kwartalen zijn in 2014 25 woningobjecten van taxateur gewisseld. Per saldo ging het om een opwaardering in het desbetreffende kwartaal met 0,1% (2013: 20 objecten met afwaardering van 5,1%). De spreiding van de waardering ultimo 2014 en ultimo 2013 naar het bruto aanvangsrendement (BAR kosten koper) is als volgt: 45% 40% 35% 30% 25%

15% 10%

>8,6%

8,0-8,6%

7,3-8,0%

6,7-7,3%

6,1-6,7%

5,4-6,1%

BAR k.k.

4,8-5,4%

5%

4,1-4,8%

verdeling portefeuille

20%

2013 2014 Voor de pijplijnprojecten waren op basis van interne waarderingen per saldo geen herwaarderingen nodig. Het indirect beleggingsresultaat bevat een bate van € 0,1 miljoen (2013: € 0,5 miljoen) voor compensatie overdrachtsbelasting van toetredende aandeelhouders.

55

extra huurverhoging

sterke daling in 2015 van aantal gereguleerde woningen

Huurontwikkeling en exploitatiekosten Per 1 juli 2014 heeft Altera Vastgoed een huurverhoging gerealiseerd van 3,0%; in 2013 was dit 3,1%. De huurwetgeving staat toe dat vanaf 2013 de huur van de niet-geliberaliseerde woningen met 2,5% boven de inflatie kan worden verhoogd. Daarnaast is een extra verhoging mogelijk van 0,5% bij huurders met een inkomen tussen € 33.000 en € 43.000 (totale maximale verhoging dan 4,5% bij 1,5% inflatie) en 2,5% voor inkomens boven € 43.000 (maximale verhoging dan 6,5%). De maximale huurverhoging is echter niet altijd te realiseren doordat de maximaal redelijke huur niet wordt verhoogd met de additionele huurverhoging van 2,5%. Dezelfde wetgeving voorzag ook in de invoering van de verhuurderheffing voor gereguleerde woningen (woningen met per 1 januari 2014 een maandhuur van € 699; per 1 januari 2015: € 711). Over 2013 bedroeg het tarief slechts 0,014% van de WOZ-waarde (last van € 25.000 voor totaal 1.060 woningen). Voor 2014 gold een tarief van 0,381% en dit heeft geleid tot een last van € 0,6 miljoen voor 898 woningen (gemiddeld € 644 per woning bij een WOZ-waarde van € 169.000). Het tarief zal nog verder stijgen (2015 0,449%, 2016 0,491% en 2017 0,536%). Maar door de huurverhoging in combinatie met bevriezing vanaf 1 januari 2016 van de liberalisatiegrens op € 711 zal het aantal gereguleerde woningen bij Altera Vastgoed sterk afnemen. Begin 2015 zijn dat nog 530 gereguleerde woningen. Ook door disposities en het verbeteren van de woningen zal dit aantal verder teruglopen. De exploitatiekosten (inclusief servicekosten leegstand) zijn in 2014, ten opzichte van de theoretische huuropbrengsten, met 4%-punt gestegen door onder andere de verhuurderheffing (effect: 1,4%-punt) en stijgingen in diverse posten, zoals onderhoud en verhuurkosten.

Exploitatiekosten

2014

Onderhoudskosten Vaste lasten Beheerkosten Overig Totaal

2013

11% 10% 4% 3% 2% 2% 9% 7% 26% 22%

In 2014 heeft Altera bij 143 eengezinswoningen uit de jaren tachtig een kwaliteitsverbetering doorgevoerd onder gelijktijdige verhoging van de huurprijs (2013: 72). De huurachterstand van meer dan 90 dagen was ultimo 2014 met 0,8% van de jaarhuur gelijk aan ultimo 2013. Portefeuillemutaties In 2014 is de exploitatieportefeuille afgenomen van 3.592 naar 3.425 woningen. Deze afname vloeit voort uit de dispositie van 280 woningen (voor in totaal € 36,0 miljoen) en de oplevering van 113 appartementen aan de Nicolaas Tulplaan in Amstelveen eind maart 2014. Reeds bij oplevering was het complex volledig verhuurd. Disposities Amstelveen Steenbergen Deurne Oudenbosch Uden Apeldoorn Gulpen Totaal

56

Aantal woningen

Maand van dispositie

Bouwjaar

84 januari 1972 61 oktober 1984/8 42 oktober 1986 35 oktober 1980 34 april 1998 20 november 1968 4 divers 1988 280

pijpleiding toegenomen tot 327 appartementen

woningen

De zekere pijplijn telt ten opzichte van ultimo 2013 vier toevoegingen van totaal 190 appartementen: Oostelijke Handelskade (66) en Bilderdijkkade/Tollensstraat (52) in Amsterdam, Dr. Lelykade in Scheveningen (47) en het Scheepmakerskwartier in Haarlem (25). De totale pijplijn omvat 327 appartementen waarvan de bouw in 2014 of eerder is aangevangen, met geplande opleveringen in 2015 tot en met 2017. Hiermee is een bedrag gemoeid van € 88,5 miljoen, waarvan ultimo 2014 reeds € 24,8 miljoen aan bouwtermijnen is betaald. Altera onderzoekt momenteel vele proposities die in diverse fases van onderhandeling verkeren, waaronder diverse appartementencomplexen in Amsterdam en omgeving, alsmede exclusieve betrokkenheid van in potentie circa 400 appartementen in de Randstad. Het gaat daarbij onder meer om bestaande complexen van woningcorporaties in de vrije huursector en nieuwbouwprojecten van ontwikkelende bouwbedrijven en woningcorporaties. Op 27 februari 2015 is een complex uit 2012 verworven bestaande uit 36 appartementen in Gouda voor € 6,5 miljoen. Overige toelichtingen In 2014 is het aantal aandeelhouders in deze sector toegenomen van 22 naar 23. In totaal is voor € 15,0 miljoen toegetreden en voor € 9,5 miljoen uitgetreden, per saldo een toename van € 5,5 miljoen (2013: toetreding per saldo van € 75,1 miljoen). Ultimo 2014 was € 37 miljoen beschikbaar voor beleggingen. Vooruitzichten voor 2015 Gemiddelde bezettingsgraad 95% Brutonettotraject 73% 4,3% Direct portefeuillerendement Indirect portefeuillerendement 1% tot 3% Fondsrendement 5% tot 7%

Voor 2015 gaat Altera uit van een gemiddelde bezettingsgraad van 95%. De prognose voor het indirect rendement voor 2015 is 1% tot 3%, waardoor het fondsrendement op 5% tot 7% kan uitkomen.

57

›› Woningen Plaats Adres Bouwjaar

Verhuurbare eenheden

Theoretische huur in € x mln

Appartementen Aerdenhout Boekenroodeweg 2012 24 Alkmaar *** Paternosterstraat 1985 72 Almere Kapitein de Langestraat 1995 87 Alphen a/d Rijn Sint Jorisstraat, Julianastraat 2005 40 Amersfoort Forel 2006 23 Amstelveen Nicolaas Tulplaan 2014 113 Amsterdam Blankenstraat 2011 68 Amsterdam Jacob Burggraafstraat 2004 34 Amsterdam *** Oostelijke Handelskade 2013 108 Apeldoorn Molenstraat 2005 44 Baarn * Stationsweg, e.a. 1985 23 Culemborg Voermansgilde 2004 15 Den Haag * Kalhuisplaats 1985 63 Den Haag Loevesteinlaan 2009 72 Laan van Wateringse Veld 2009 68 Den Haag Dordrecht Van Eesterenplein 1994 96 Dordrecht Overkamppark 2012 33 Enschede Esmarkelaan 2008 23 Harderwijk Bachdreef 1994 41 Oldenallerhout 2005 28 Harderwijk Heemskerk Ganzenveer 2006 27 Heerhugowaard Jade 2005 56 Hendrik Ido Ambacht * Ring, Avelingen 1997 32 Hoofddorp Markenburg 1992 54 Hoofddorp Ter Veenlaan 2008 69 Maarssen Waterstede 2005 60 Maastricht * Remulanet 1996 59 Meppel * De Putstoel 1977 28 Nijmegen Irene Vorrinkstraat 2011 53 Rotterdam Hesseplaats 2011 58 Rotterdam Mauritsweg 2013 48 Schiedam *** Selma Lagerlofborg, e.a. 2004 24 Schiedam *** Olof Palmeborg, e.a. 2005 66 Utrecht Diamantweg 2012 28 Utrecht Huis te Zuylenlaan 2006 39 Utrecht Operettelaan 2008 22 Utrecht Burchtplein, Zuiderburcht 2011 38 Wormerveer Houtkade, Krommenieerweg 1997 36 Zoetermeer ** Noordwaarts, e.a. 1989 48 Zoetermeer Haussmannruimte 2004 44 Zwolle Van der Capellenstraat, e.a. 1986/2009 104 2.068

Eengezinswoningen Almere Amersfoort Assen Bemmel Best Bocholtz 58

Eeuwenweg 1997 Glorie van Hollandgaarde, e.a. 1995 Papayapad, Perzikstraat 2005 Gersthof 1987 Plataan, Salderes 1985 Elisabethstraat, Jacobusstraat 1989

35 29 33 21 36 24

Bezettingsgraad

0,5 84% 0,5 96% 0,8 100% 0,5 91% 0,3 79% 1,4 100% 1,2 99% 0,6 92% 1,8 96% 0,5 95% 0,2 100% 0,2 80% 0,6 96% 0,9 91% 0,9 79% 0,8 97% 0,4 94% 0,2 96% 0,4 95% 0,3 89% 0,3 82% 0,7 90% 0,4 97% 0,5 100% 0,7 100% 0,7 92% 0,7 95% 0,4 98% 0,6 92% 0,6 100% 0,7 89% 0,2 96% 0,6 99% 0,3 100% 0,5 100% 0,2 95% 0,5 97% 0,3 100% 0,4 100% 0,5 100% 0,9 98% 23,5 95%

0,4 97% 0,3 97% 0,3 97% 0,2 100% 0,3 97% 0,2 100%

* Inclusief enkele winkel- of kantoorruimten

** Deelbelang

0,4 100% 0,3 97% 0,3 97% 0,4 90% 0,4 95% 0,2 96% 0,3 92% 0,1 91% 0,9 100% 0,3 96% 0,2 100% 0,1 100% 0,1 88% 0,2 100% 0,2 100% 0,5 98% 0,4 100% 0,2 92% 0,5 98% 0,4 97% 0,4 100% 0,3 100% 0,5 98% 0,3 97% 0,2 100% 0,2 96% 0,4 92% 0,2 100% 0,1 100% 0,3 100% 0,1 100% 0,5 96% 0,3 97% 0,3 95% 0,2 96% 0,2 100% 12,9 97% 36,4 96% -0,2 36,2 96%

*** Grond in erfpacht (niet eeuwigdurend)

Zekere pijplijn appartementen (omvang € 88 mln) Plaats Locatieaanduiding Oplevering

Verhuurbare Fase eenheden

Nijmegen Park Malderborgh 2015 Gouda Koningshof 2015 Amsterdam Bilderdijkkade, fase 1 2016 Haarlem Scheepmakerskwartier 2015 Scheveningen Dr. Lelykade 2016 Amsterdam Bilderdijkkade, fase 2 2017 Amsterdam Oostelijke Handelskade 2017


28 Bouw 40 Bouw 69 Bouw 25 Bouw 47 Bouw 52 Bouw 66 Bouw 327

0,3 0,4 1,1 0,4 0,6 0,7 0,8 4,3 59

woningen

Breda Kerkuil, Blauwvoet, Havik 1988 39 Breda Deinzestraat, Bornemstraat 1989 36 Deurne Veenmossingel, Wollegras 1985 32 Deventer Esdoornlaan, Espad 1986 40 Doorn* Simon Vestdijkhof, e.a. 1986 36 Eerbeek Odinkerf, Papiermakerserf, e.a. 1986 26 Groesbeek Mansberg 1986 38 Gulpen Groeneweg 1988 11 Haarlem Chris Soumokilstraat, e.a. 1988 93 Haarlem Vrijheidsweg, Sutan Sjahrirstraat 1988 30 Harderwijk Bachdreef 1994 15 Horst Convent 1990 18 Maasbracht Boegstraat, Roefstraat 1989 18 Maassluis Stellingmolen, Walmolen, Bergmolen 1988 23 Maastricht Bolderikweerd, Lavendelweerd, e.a. 1989 17 Malden Dravik, De Bries, Zwenkgras 1985 55 Nieuw-Vennep Koperslager, Grutter, Tolgaarder, Baker 1987 46 Zevenblad 1985 26 Oldenzaal Oosterhout Admiraalsdam, Herendam, Drostendam 1988 51 Oosterhout Max Havelaardreef, e.a. 1996 38 Alverborch, Zalmborch, e.a. 1985 40 Rosmalen Sassenheim Evert van Dijkpad, Parmentierpad 1986 31 Soesterberg Gemini, Mercury 1986 60 Tilburg Abdij van Bernestraat, e.a. 1988 32 Tilburg Harmelenstraat, e.a. 1991 24 Tilburg Kerkdrielstraat 1990 24 Uden Abdijlaan, Klemvogel 1988 42 Udenhout Helmkruid, Anemoon 1986 22 Udenhout Anemoon, Kamille, Sint Janskruid 1988 14 Valkenswaard De Meule, De Maalsteen, De Meelkuip 1985 35 De Meule 1987 14 Valkenswaard Voorhout Kruidenschans, Lavendelweg, e.a. 1987 47 Waalwijk Rembrandtpark 1986 31 Zevenaar Monnetstraat, Spaakstraat 1985 40 Zoetermeer Stellendamstraat 2005 22 2 objecten < € 1 mln 13 1.357 Totaal 3.425 Deelbelang (50%) - Totaal 3.425

Sector Winkels

60 54 Gouweplein, Waddinxveen

›› Strategie Structuurkenmerken winkelmarkt •B estaand fijnmazig winkelapparaat in stand gehouden door regulering van planmatige ontwikkelingen waardoor voorraad niet te sterk is gegroeid • S tructuur van winkelmarkt die zich geleidelijk aanpast aan veranderende bestedingspatronen en locatievoorkeuren van consumenten, waarbij een bij het winkelgedrag passende beleving van het winkelgebied steeds belangrijker wordt

Uitwerking •D ominantie van primaire locaties en planmatig ontwikkelde winkelcentra eografische focus op grote steden (minimaal 150.000 m2 winkelareaal) en op kernen met meer dan 25.000 •G inwoners en een sterke regionale verzorgingsfunctie, in gebieden met een bovengemiddelde bevolkingsgroei • Bestaande winkelcentra aanpassen aan de moderne eisen door voortdurende aandacht voor en investeringen in faciliteiten

Solitair Supermarkt Wijkcentrum Centrum Parkeren Grootschalige concentratie € 100.000.000 € 50.000.000 € 10.000.000

61

winkels

Visie en beleid •G ericht op dominante posities in het verzorgingsgebied die beantwoorden aan de winkelmotivatie (dagelijks, doelgericht of vergelijkend winkelen) met een bijpassende winkelbeleving •P rimaire winkellocaties (hoofdwinkelstraten) hebben een blijvende aantrekkingskracht op consumenten door veelzijdigheid winkelaanbod, aantrekkelijkheid van verblijfsklimaat en aanbod van nevenvoorzieningen •G rotere planmatig ontwikkelde winkelcentra op het niveau van de grotere kernen, stadsdelen of wijken bieden door hun dominantie op het gebied van frequenter gekochte artikelen mogelijkheden voor toekomstige huurgroei (en daarmee waardegroei) • Faciliteiten, gericht op het creëren van de juiste consumentenbeleving, actief aanpassen aan de veranderende consumenteneisen

›› Marktontwikkelingen stijging omzet non-food

leegstand sterk afhankelijk van locatie

online 9% van detailhandel

Omzetontwikkeling Het consumentenvertrouwen steeg in de eerste maanden van 2014 fors om zich vervolgens op een licht negatief niveau te stabiliseren. De koopbereidheid bleef gelijk. Het toegenomen vertrouwen vertaalt zich in een toename van de detailhandelsomzet. Positief hierbij is dat er voor het eerst een duidelijke stijging te zien is bij de non-foodomzet. Vooral branches die het de afgelopen jaren zwaar hebben gehad, laten nu een sterk herstel zien. Grote vraag in goede winkelstraten Van de winkelpanden stond eind 2014 in Nederland 7,5% leeg, tegenover 6,9% een jaar eerder. Ondanks de oplopende leegstand, die zich met name manifesteert in aanloopstraten en in krimpgebieden, blijft de vraag in de goede winkelstraten van de grote steden groot. Het karakter van deze vraag verandert de afgelopen jaren sterk. Zo is het aantal internationale retailers de afgelopen tien jaar verdubbeld. Ook neemt het aandeel modische winkels in deze straten snel toe, waarbij steeds grotere winkels een breed assortiment aanbieden. Internetwinkelen De omzet van internetwinkels stijgt nog, hoewel het tempo van de groei iets lijkt af te nemen. Het volume aan online bestedingen komt over geheel 2014 uit op € 13,7 miljard ten opzichte van € 12,7 miljard in 2013 (bron: Thuiswinkel.org / GFK Research). Hierbij nemen vooral de online bestedingen aan producten toe, terwijl die aan diensten (reizen, verzekeringen) afnemen. In totaal wordt er volgens de cijfers van GFK Research € 7,5 miljard online uitgegeven aan detailhandelsproducten, 9% van de totale detailhandelsbestedingen over geheel 2014. Winnaars en verliezers Naast winnende en verliezende locaties, is er in de winkelmarkt ook sprake van winnende en verliezende winkelformules. Verschillende branches zijn door de crisis verschillend beïnvloed, en ook de invloed van internetaankopen verschilt per branche. Het al dan niet aanpassen van de formule aan de nieuwe realiteit in de winkelmarkt beïnvloedt sterk het succes van de retailer. De recent aan het licht gekomen problemen bij retailformules, zoals bij V&D, hebben sterk te maken met bovenstaande ontwikkelingen. De keerzijde van het succes van een aantal discount formules eveneens. Planvolume blijft laag Voor de komende jaren zal de toevoeging van nieuwe winkelmeters aan de markt beperkt zijn. Het planvolume aan te bouwen en uit te breiden winkels bedroeg per 1 november 2014 ruim 2,5 miljoen m², tegen 3,1 miljoen m² een jaar eerder. Daarbij staan veel geplande meters ter discussie.

interesse buitenlandse partijen

positief totaalrendement ondanks waardedaling

62

Beleggingsmarkt stabiel Het beleggingsvolume in winkelvastgoed lag met € 1,4 miljard licht hoger dan de afgelopen jaren. Enkele grootschalige portefeuilletransacties hadden hierin een groot aandeel. Met name buitenlandse partijen tonen steeds meer belangstelling voor de Nederlandse winkelmarkt. Vooruitzichten De economische indicatoren geven voldoende aanleiding voor een verdere groei van de detailhandelsomzet in 2015. Nog altijd zullen er winkelketens, mede door een onduidelijke profilering in de markt, vestigingen moeten sluiten. Maar hier zullen steeds vaker nieuwe, veelal buitenlandse, partijen tegenover staan die goed inspelen op de huidige consumententrends en die ervoor zullen zorgen dat het aantal winkels zal toenemen. Ook internetwinkels zoeken de consument op door fysieke winkels te openen. Vanwege de ruime verhuurmarkt lijkt een verdere daling van de markthuur nog waarschijnlijk. Het direct rendement zal dit echter in 2015 compenseren waardoor er een positief totaalrendement wordt verwacht. Op langere termijn zal bij een verder herstel van de consumentenbestedingen de huur en vervolgens de waarde in de goede winkelgebieden weer licht toenemen.

Gemiddeld rendement 2000-2014

›› Feiten over de winkelmarkt IPD totaalrendement en risico winkels 15-jrs t.o.v. andere beleggingscategorieën (bron: IPD) 10%

8% 6% 4% 2% 0%

0% 5% 10% 15% 20%

Standaarddeviatie 2000-2014

Winkels

Bedrijfsruimten

Totaal vastgoed

Woningen

Obligaties

Kantoren

Aandelen

Historisch best presterende vastgoedsector met laagste volatiliteit

winkels

Leegstand naar gemeenten in % (bron: Locatus)

Leegstand naar standkwaliteit in 140 grootste winkelgebieden en geheel Nederland op 1 januari (bron: Locatus) 16%

< 2.5 2.5 < 5.0

14%

5.0 < 7.5

12%

7.5 < 10.0

10%

> 10.0

8% 6% 4% 2% 0% A1

A2

B1

B2

C

2009 2015 Leegstand hoger in krimpgebieden Leegstand 7,8% maar hoger in aanloopstraten Online aandeel binnen marktsegmenten op basis van detailhandelsbestedingen Q4 2014 (bron: GfK) Voedingsproducten

Gemiddeld (10%)

Huis & tuin Gezondheid en verzorging Sport & recreatie Kleding Schoenen en personal lifestyle Consumentenelectronica Huishoudelijke electronica Speelgoed 10% 20% 30% Online vormt 10% van totale detailhandelsbestedingen met grote verschillen per branche

63

›› Kerncijfers in € x miljoen, tenzij anders vermeld

2014 2013 2012 2011 2010


6,6% 6,5% 6,2% 6,2% 6,3% -3,9% -4,1% -2,9% 0,2% 0,6%

6,4% -3,6%

6,3% -2,0%

6,3% 0,1%

Totaal portefeuillerendement Organisatiekosten Effect t.o.v. vol belegd Definitieverschillen Fondsrendement

2,5% 2,1% 3,1% 6,4% 7,0% -0,3% -0,3% -0,3% -0,3% -0,3% -0,1% -0,1% 0,0% -0,1% -0,2% 0,5% -0,4% 0,0% 0,1% 0,4% 2,5% 1,3% 2,7% 6,2% 6,9%

2,6% -0,3% 0,0% 0,0% 2,2%

4,2% -0,3% -0,1% 0,1% 3,9%

6,5% -0,3% -0,1% 0,0% 6,0%

6,1% 5,9% 5,7% 5,7% 5,9%

5,9%

5,9%

5,9%

Dividendrendement

2014 2013 2012 2011 2010

Overig Bezettingsgraad gemiddeld Bezettingsgraad ultimo Netto / brutohuuropbrengsten Bruto aanvangsrendement k.k. jaarultimo

95% 96% 98% 98% 99% 94% 94% 97% 98% 99% 87% 89% 89% 89% 90% 7,9% 7,8% 7,0% 6,8% 6,9%


64


653,8 668,8 0,028 1,106

626,9 644,8 0,015 1,148

604,3 619,5 0,034 1,204

586,2 584,4 0,076 1,240

508,3 587,6 0,084 1,234

›› Sector Winkels Balans Voor uitkering slotdividend (bedragen x € 1.000)


31 dec. 2014

31 dec. 2013*

Activa Beleggingen Vastgoed 1 745.360 717.075 Deelnemingen 2 43.796 50.190 789.156 767.265 Overige vaste activa Overig 137 116 Vlottende activa Debiteuren 1.461 1.012 Overige vorderingen 7.969 1.238 Liquide middelen 11.008 33.241 20.438 35.491 winkels

Totaal activa 809.731 802.872

Passiva Eigen vermogen Geplaatst aandelenkapitaal 9 334.397 322.393 Agioreserve 10 409.300 394.304 Herwaarderingsreserve 11 36.626 69.397 Algemene reserve 12 -40.685 -45.945 739.638 740.149 Voorzieningen Pensioenverplichtingen - 158 Overige voorzieningen 11.000 2.500 11.000 2.658 Kortlopende schulden Lening aandeelhouders 45.000 45.000 Crediteuren en overige verplichtingen 14.093 15.065 59.093 60.065 Totaal passiva 809.731 802.872 * Aangepast voor stelselwijziging verwerking deelnemingen

65

›› Portefeuille

Ultimo 2014

Ultimo 2013

Portefeuillekenmerken Exploitatieportefeuille (inclusief deelneming) Zekere pijplijn Theoretische jaarhuur Theoretische jaarhuur / waarde portefeuille Aantal objecten Aantal huurcontracten Contracthuur t.o.v. herzieningshuur Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten (excl. leegstand) Gemiddelde huur Bezettingsgraad

€ 789 mln € 767 mln - € 65 mln € 62,6 mln € 52,0 mln 7,9% 7,8% 84 85 634 607 +8% +7% 4,5 jaar 4,7 jaar € 207 per m2 € 202 per m2 94% 94%

Segmentatie

66

Solitaire winkels Waarde deelportefeuille Theoretische jaarhuur / waarde portefeuille Bezettingsgraad

€ 103 mln € 111 mln 7,6% 7,6% 90% 88%

Supermarkten Waarde deelportefeuille Theoretische jaarhuur / waarde portefeuille Bezettingsgraad

€ 55 mln € 55 mln 7,7% 7,6% 100% 100%

Winkelcentra Waarde deelportefeuille Theoretische jaarhuur / waarde portefeuille Bezettingsgraad

€ 521 mln € 488 mln 8,7% 7,9% 95% 96%

Grootschalige concentraties Waarde deelportefeuille Theoretische jaarhuur / waarde portefeuille Bezettingsgraad

€ 72 mln € 76 mln 8,9% 8,4% 87% 90%

Parkeergarages Waarde deelportefeuille Theoretische jaarhuur / waarde portefeuille Bezettingsgraad

€ 38 mln € 37 mln 6,6% 6,6% 100% 100%

en

>2010 2000 - 2010 1990 - 1999

rootteklassen 41

1970 - 1979

››

2014 Overig

14

anchering huurders 15%

Wijk-/buurtcentra Niet-winkels (parkeren, woningen) PDV/GDV Diensten en horeca

49%

b.)

4

Hoofdwinkelgebied groot/klein 1.000 - 1.200 Hoofdwinkelgebied groot/klein Kernverzorgend groot/klein 900 - 1.000 Kernverzorgend groot/klein

2012

2014

Wijk-/buurtcentra800 - 900 esterende huur Wijk-/buurtcentra

6%500 - 550

Solitair

300 - 450

0

2014 2012

Winkelcentra

28%

2014

Parkeergarages 9%

Resterende huur

Resterende huur Branchering huurders Resterende huur

2014 15 mln mln (5 2012 Rotterdam en Den Haag e€ 15 mln e2525 mln (4 obj.) € 25 mln - €- -€50 mln (4obj.) obj.) 2012

mln -- -€ €e15 (9(5 obj.) Gebieden e€ 55mln mln 15mln mln (7obj.) obj.)nabij de 4 grot € 15 25 mln 5 mln (60 obj.) Overig e€ 5 mln (65 obj.) € 5<<mln - €2014 15 mln (9 obj.)

12 2023 Branchering huurders > e 50 mln (4 obj.) 21

5 huurders Branchering huurders Top 5Top huurders Resterende huur Resterende huur

- e2012 25 mln29 (4 obj.) 2012 2020 e 15 mln2014 2019 e 5 mln - e 15 mln (7 obj.) 41 2017

55

< e 5 mln2014 (65 obj.)

2016 Food non-food 2014 Overige 2016 2015 70 Woninginrichting 2015 2014 Mode 2014 2013 Food 2013

2016 2015

2000 en jonger 4% Wooninrichting Niet-winkels (parkeren, woningen) 1990 1999 3% 2014 2014 2012 Mode en Diensten horeca 1980 - 1989 74% Diensten incl. parkeergarages Overige non-food Food 2014 Woninginrichting Mode

Ahold

Food

Jumbo

Resterende huur

Q-Park

AS Watson

Resterende huur Zakelijk en fin. dienstverle

Overig 2020

Top 5 huurders Overheid en non-profit 2019 2020 2018 2019

2012 en trans Industrie, handel

2017 2018

ICT en media

2016 2017

2014

2015 2016

84

2014 2015

95 94 100

90

80

60

50

40

30

20

70

2020

T

2014

2013 2014 2012 2012 20124,5 jaar 2013 Tot en met 2017 loopt ten minste 70% van de huidige huur door. De gemiddelde resterende huur bedraagt Resterende huur 2011 2011 Resterende huur 2011 2012 10

2014

Blokker

2019 Wooninrichting 2019 2018 Mode Niet-winkels (parkeren, woningen) 2018 2012 2017 Diensten parkeergarages 2012 Diensten enincl. horeca 2017

26 (4 obj.) 2021 e 25 mln - e 50 mln

2018

2014

Parkeergarages

2013 Branchering huurders Resterende huur Resterende huur non-food incl. warenhuizen 2020 Overige 2020

75

2022

Parkeergarages

25 mln mln mln (5 obj.) Utrecht 25 mln-(5 -€ e50 50 mln (4 obj.) > €e€50 obj.)

Verdeling over diverse branches, waarvan 22% food

2024

2014

50 mln Branchering huurders Amsterdam >> e€Leeftijdsopbouw 50 mln(5(4obj.) obj.)

e 25 mln - e 50 mln (4 obj.) Wooninrichting 2015 Overige non-food non-food eOverige 15 mln mln - eobj.) 25 mln (4 obj.) > €Mode 50 (5 2014 Woninginrichting eWooninrichting 5mln mln- -€eincl. 15mln mln(4(7obj.) obj.) Diensten parkeergarages 2012 € 25 50 2012 2013 Mode Mode < emln 5 mln (65mln obj.)(5 obj.) Food € 15 -2014 € 25 2012 Food € 5Food mln - € 15 mln (9 obj.) 2011 < € 5 mln (62 obj.)

Supermarkten 2012 24%PDV

2014

Parkeergarages

PDV 12% Resterende huur

2018 Branchering huurders Leeftijdsopbouw 10% 2017 Niet-winkels Branchering (parkeren, woningen) (parkeren, woningen) Branchering huurders 5% >Niet-winkels e huurders 50 mln (4 obj.) incl. Overige non-food warenhuizen Overige non-food incl. Resterende huur 2016 Diensten 4%warenhuizen Dienstenen enhoreca horeca

45011% - 500

22% Grootteklassen

41%

PDV Winkelcentra

< € 5 mln (62 obj.)

2019

Branchering huurders 550 - 648 Grootteklassen Branchering huurders Branchering huurders

2014

> €> 50 mln (5 (4 obj.) e 50 mln obj.) Solitair Solitair Mode € 25 mln - €- 50 mln (4(4 obj.) e 25 mln e 50 mln obj.) Supermarkten Supermarkten Food € 15 mln - €- 25 mln (5(4 obj.) e 15 mln e 25 mln obj.) Winkelcentra Winkelcentra Solitair 2012 € 5e mln - €- 15 mln (9(7 obj.) 5 mln e 15 mln obj.)2012 Grootschalige concentraties PDV Supermarkten 2014 < €< 5e mln (62 obj.) 5 mln (65 obj.) Parkeergarages Parkeergarages Winkelcentra

2020

2012 2014 2012

Winkelcentra 9%Supermarkten

2014

PDV

Grootschalige concentraties 700 - 800 PDV/GDV 648 - 700

14%

Supermarkten Solitair

winkels

Fr.-Dr.-Ov.)

Stadsdeelcentra Stadsdeelcentra 2014 2012 Winkelstraten 1.200 - 1.800 Winkelstraten

Solitair

24% Branchering huurders Branchering huurders Combinatie van grote objecten Leeftijdsopbouw (winkelcentra) en kleine objecten

Grootteklassen Grootteklassen 56% is gelegen in hoofdwinkelgebieden Winkelcentra zijn dominant (66%) Grootteklassen Overige non-food en binnensteden Geografisch Winkelsoorten 2014 Grootteklassen Woninginrichting

Binnensteden ciesWinkelsoorten (NH-ZH-Ut.-Ge.-NB) Binnensteden

0

Grootteklassen

Grootteklassen Geografisch

Stadsdeelcentra 5% Supermarkten 13% Supermarkten 9% Winkelstraten Binnensteden Winkelcentra Winkelcentra 7% Hoofdwinkelgebied groot/klein Stadsdeelcentra PDV PDV 2012 Kernverzorgend groot/klein Winkelstraten Parkeergarages Parkeergarages 2014 Wijk-/buurtcentra groot/klein Hoofdwinkelgebied PDV/GDV Kernverzorgend groot/klein 66%

2012Randstad 2014 2012Flank

18%

Geografisch Leeftijdsopbouw Leeftijdsopbouw 2014

Winkelsoorten € 5 Winkelsoorten mln - € 15 mln (9 obj.) Binnensteden Winkelsoorten Solitair Solitair < € 5 mln (62 obj.)

7% 1% 1%

9%

9

9

PDV/GDV

€ 15 mln - € 25 mln (5 obj.)

Winkelhiërarchie

Kernverzorgend groot/klein Hoofdwinkelgebied groot/klein PDV/GDV Wijk-/buurtcentra

Vóór 1970 € 25 mln - € 50 mln (4 obj.) Portefeuillesamenstelling Winkelhiërarchie Winkelhiërarchie

Hoofdwinkelgebied groot/klein Winkelstraten Wijk-/buurtcentra Kernverzorgend groot/klein

> € 50 mln (5 obj.)

Winkelsoorten Winkelsoorten 2014

2012

Winkelstraten Stadsdeelcentra

Branchering huurders 2014

Wijk-/buurtcentra Wijk-/buurtcentra PDV/GDV PDV/GDV

1980 - 1989

nger

9

2012 Hoofdwinkelgebied groot/klein Hoofdwinkelgebied groot/klein Kernverzorgend 2014 groot/klein Kernverzorgend groot/klein

2011

67

›› Sector Winkels Winst- en verliesrekening (bedragen x € 1.000)


2014

2013*

Theoretische brutohuuropbrengsten 56.585 49.914 Leegstand -2.810 -2.272 Overig -755 -350 Brutohuuropbrengsten 18 53.020 47.292

Netto servicekosten 19 -268 -233 Exploitatiekosten 20 -6.329 -4.699 Nettohuuropbrengsten 46.423 42.360 Herwaarderingsresultaat beleggingen 21, 22 -21.535 -31.659 Netto verkoopresultaat beleggingen 23 123 -21.412 -31.659 Resultaat deelnemingen 2 -3.884 207 24 -2.465 -2.387 Organisatiekosten Compensatie overdrachtsbelasting 25 540 1.450 Netto operationeel resultaat 19.202 9.971 Rentebaten -416 -290 Nettoresultaat 18.786 9.681 Direct beleggingsresultaat 26 46.048 44.739 Indirect beleggingsresultaat 27 -27.262 -35.058 Totaal beleggingsresultaat 18.786 9.681 * Aangepast voor stelselwijziging verwerking deelnemingen

68

›› Toelichting op resultaten 2014 stijging fondsrendement

Rendement Het fondsrendement over 2014 is, door een gunstiger portefeuillerendement van 2,5% (2013: 2,1%) en het ontbreken van incidentele effecten (2013: -0,4%), gestegen naar 2,5% (2013: 1,3%). De herwaardering is 0,2%-punt verbeterd ten opzichte van 2013 maar is nog steeds negatief door met name een stijging van het aanvangsrendement; de daling van de huurwaardes had slechts een gering effect. Het direct portefeuillerendement is licht gestegen van 6,5% naar 6,6%. Portefeuillerendement 10 jaar

5%

5,9

5,7

7,6

6,7

6,6

6,0

0%

5,8 -2,9

- 5%

6,3

0,6

0,2

6,3

6,2

6,2 -2,9

-4,1

6,5

6,6

-4,1

-3,9

2014

10%

2013

15% 0,1 6,3

2005-2014

2012

2011

2010

2009

2008

2007

indirect

winkels

direct

2006

- 15%

2005

- 10%

Stabiel direct rendement van gemiddeld 6,3%. Forse opwaarderingen in 2005/7, afwaarderingen in 2008/9 en 2012/4. Over 10 jaar gemiddeld 0,1% opwaardering.

In de kerncijfers zijn de portefeuillerendementen voor alle objecten opgenomen, dus inclusief herwaarderingen op verworven en gedisponeerde objecten en de parkeergarages. In onderstaande tabel staan de rendementen voor de standing investments exclusief de parkeergarages.

Winkels: standing investments 2014 2013 2012 2011 2010 3-jaars 5-jaars 10-jaars

Altera Vastgoed IPD/ROZ index Direct Indirect Totaal Direct Indirect Totaal 6,6% -4,0% 2,4% 6,3% -3,6% 2,5% 6,5% -4,9% 1,2% 6,1% -4,7% 1,1% 6,3% -3,3% 2,8% 6,1% -1,7% 4,2% 6,2% 0,3% 6,5% 6,2% 1,4% 7,6% 6,5% 1,1% 7,6% 6,2% 1,5% 7,8% 6,5% -4,1% 2,1% 6,1% -3,3% 2,6% 6,4% -2,2% 4,1% 6,2% -1,5% 4,6% 6,3% 0,1% 6,5% 6,3% 0,9% 7,2%

Het rendement van de standing investments over 2014 (2,4%) is 0,1%-punt lager dan voor alle beleggingen (2,5%). Direct beleggingsresultaat Het jaar 2014 is afgesloten met een totaal beleggingsresultaat van € 18,8 miljoen. Dat is een stijging ten opzichte van 2013 met € 9,1 miljoen door met name de toename van het indirect beleggingsresultaat met € 7,8 miljoen. Het direct beleggingsresultaat is met € 1,3 miljoen toegenomen, een stijging met 2,9%.

69

Ontwikkeling direct beleggingsresultaat Direct beleggingsresultaat 2013 Opleveringen en acquisities in 2013 (Son en Breugel, Deventer 3e fase en Houten) Opleveringen in 2014 (Waddinxveen eind november) en rente op termijnbetalingen Lening van aandeelhouder 4 kwartalen (2013: 1 kwartaal) Hogere huurderving (excl. effect portefeuillemutaties) Hogere exploitatiekosten (excl. effect portefeuillemutaties) Overige effecten, per saldo Direct beleggingsresultaat 2014

stijging direct beleggingsresultaat door acquisities

afwaardering met 3,9%

positief effect taxateurswisselingen

Waardemutaties <-10% Tussen -10% en -5% Tussen -5% en -2,5% Tussen -2,5% en 0% Tussen 0% en 2,5% >2,5% Totaal

70

in € x mln

Effect

44,7 +2,4 +1,2 -0,9 -0,4 -0,6 -0,4 46,0

+5,4% +2,7% -2,0% -1,0% -1,2% -1,0% +2,9%

Portefeuillemutaties in 2013 en 2014 vormen de belangrijkste oorzaak voor deze stijging. De daling van de gemiddelde bezettingsgraad van 96% naar 95% heeft het resultaat met € 0,4 miljoen doen afnemen. Ultimo 2014 bedraagt de bezettingsgraad 94%. Het aantal opzeggingen vertoont sinds 2012 een stijgende trend en de huuronderhandelingen zijn scherper dan voorheen. Het brutonettotraject (nettohuuropbrengsten / brutohuuropbrengsten) is gedaald van 89% naar 87% door hogere onderhoudskosten en overige exploitatielasten. Indirect beleggingsresultaat De portefeuille (inclusief parkeergarages) is in 2014 met 3,9% afgewaardeerd door met name een stijging van het aanvangsrendement en in mindere mate door een daling van de huurwaarde. Het bruto aanvangsrendement (theoretische huur gedeeld door de taxatiewaarde) is gestegen van 7,8% naar 7,9% ultimo 2014. Het indirect beleggingsresultaat over 2013 omvatte nog een voorziening op het project Waddinxveen van € 2,5 miljoen en een afkoopsom voor een pijplijnproject van € 2,5 miljoen. De spreiding van de waardemutaties over de objecten die het gehele jaar in exploitatie waren is in onderstaande tabel toegelicht. Bij 64 van de 83 objecten was sprake van een afwaardering. Voor twintig objecten was de afwaardering groter dan 10%, met een afwaardering van € 11,5 miljoen. Van de acht objecten met een opwaardering boven de 2,5% was bij zes objecten sprake van een taxateurswisseling. Over geheel 2014 zijn 24 objecten met een waarde van € 242 miljoen van taxateur gewisseld met een opwaardering van 1,0%. De taxateurswisselingen hebben in 2014 dus een positief effect gehad, dit in tegenstelling tot voorgaande jaren.

Waardemutaties in % t.o.v. ult. 2013

Aantal objecten


-14,1% 20 -6,3% 15 -3,7% 13 -1,5% 16 1,1% 11 5,5% 8 -3,6% 83


-11,5 -9,0 -11,6 -1,3 0,6 4,9 -27,9

-6,8 -17,0 -14,2 -0,3 0,6 6,2 -31,5

De spreiding van de waardering ultimo 2014 en ultimo 2013 naar het bruto aanvangsrendement (BAR kosten koper) is als volgt: 60% 55% 50% 45% 40% 35% 30% 25%

winkels

15% 10%

>10,7%

9,9-10,7%

9,1-9,9%

8,3-9,1%

7,5-8,3%

6,7-7,5%

6,0-6,7%

BAR k.k.

5,2-6,0%

5%

<5,2%


20%

2013 2014 Aan compensatie overdrachtsbelasting van toetredende aandeelhouders is € 0,5 miljoen (2013: € 1,5 miljoen) ten gunste gebracht van het indirect beleggingsresultaat. Huurontwikkeling en exploitatiekosten De ontwikkeling van de theoretische huuropbrengsten in 2014 was als volgt: Ontwikkeling stand theoretische jaarhuur

2014

2013

Indexering Huuraanpassing (exclusief indexering) Portefeuillemutaties Mutatie gedurende jaar

1,0% 2,1% -2,8% -1,1% 6,3% 14,3% 4,5% 15,3%

71

Het verhuurvolume lag in 2014 in lijn met 2013. De verhuurtransacties zijn als volgt samengevat:

Verhuurtransacties 2014 2013 Aantal afgesloten huurcontracten en verlengingen Aantal m² Nieuwe huursom op jaarbasis Waarvan vanuit leegstand Toekomstige cashflow van aangegane huurovereenkomsten Nieuwe huursom t.o.v. markthuur volgens externe taxateur

huurvolume licht gestegen

73 34.435 m² € 6,4 mln € 1,9 mln € 39,2 mln +1,3%

61 36.148 m² € 6,1 mln € 1,5 mln € 33,3 mln -0,2%

Het in 2014 gerealiseerde huurvolume was € 6,4 miljoen (jaarhuur), waarvan € 0,8 miljoen tijdelijke contracten. Voor € 1,9 miljoen is verhuurd vanuit leegstand (2013: € 1,5 miljoen). Het realiseren van een hoge bezettingsgraad vergt steeds meer inspanningen. Ultimo 2014 is voor € 2,5 miljoen aan contracten opgezegd, maar dit gebeurde deels om tactische redenen, om huurverlaging te bewerkstelligen (ultimo 2013: € 2,0 miljoen). De gemiddelde resterende huur ten opzichte van de contracthuur aan het eind van het jaar is 4,5 jaar (ultimo 2013: 4,7 jaar). De huurachterstand van meer dan 90 dagen bedraagt ultimo 2014 1,4% van de jaarhuur; eind 2013 was dat nog 0,6%. Deze toename is met name in enkele grotere winkelcentra ontstaan. Veel aandacht gaat uit naar het beperken van betalingsachterstanden door tijdig overleg met de huurders. De exploitatiekosten (inclusief servicekosten leegstand) zijn ten opzichte van de theoretische huuropbrengsten in 2014 gestegen van 10% naar 12% door hogere onderhoudskosten en overige exploitatielasten.

Exploitatiekosten 2014 2013 Onderhoudskosten Vaste lasten Beheerkosten Overig Totaal

oplevering Gouweplein Waddinxveen

herpositionering Het Rond Houten

lening gecontinueerd

3% 2% 3% 3% 2% 2% 4% 3% 12% 10%

Portefeuillemutaties en revitalisaties Eind november 2014 is het nieuwe winkelcentrum Gouweplein in Waddinxveen (18.500 m²) geopend. De bezettingsgraad bedraagt 83%. Zodra aan de overeengekomen brancheringseisen is voldaan zal de huurgarantie in de tijd worden beperkt tot drie jaar. Tot aan de oplevering ontving Altera Vastgoed 6,5% rente van de ontwikkelaar over de betaalde bouwtermijnen. De portefeuille omvat objecten die voor dispositie in aanmerking komen. In februari 2014 zijn twee solitaire winkels in Zeist verkocht voor € 1,3 miljoen. In 2015 zullen meerdere disposities volgen. De plannen worden uitgewerkt voor de herpositionering van het winkelcentrum Het Rond in Houten, dat sinds oktober 2013 geheel in eigendom is van Altera Vastgoed (tot oktober 2013: 50%). De eerste kleinere aanpassingen zijn reeds gedaan; in 2015 en 2016 volgen de grotere aanpassingen. Overige toelichtingen De lening van een aandeelhouder van € 45,0 miljoen die op 30 september 2013 is aangegaan, zal per 1 april 2015 worden verlengd met een jaar. In 2014 is het aantal aandeelhouders toegenomen van 26 tot 28. Totaal is in 2014 voor € 27,0 miljoen toegetreden; er waren geen uittredingen (2013: netto toename € 29,7 miljoen).

72

De indeling in het portefeuilleoverzicht op de hierna volgende bladzijden is gebaseerd op de winkelgebiedtyperingen van Locatus: Winkelgebiedtypering

Definitie van het winkelgebied

Binnenstad Stadsdeelcentrum Winkelstraat Hoofdwinkelgebied Kernverzorgend Wijkcentrum Buurtcentrum PDV/GDV (grootschalige concentratie)

Binnenstad met > 400 winkels Planmatig ontwikkeld winkelcentrum met > 50 winkels, aanvullend op binnenstad of hoofdwinkelgebied Winkelstraat in winkelgebied met > 50 winkels in grote stad, niet planmatig ontwikkeld Grootste winkelgebied in de woonplaats, onderscheid in groot (200-400 winkels) en klein (100-200 winkels) Grootste winkelgebied in de woonplaats, onderscheid in groot (50-100 winkels) en klein (5-50 winkels) Groot: naast een binnenstad of hoofdwinkelgebied met 25-50 winkels Klein: ondersteunende functie met < 25 winkels Winkelconcentratie met 5-9 winkels Perifere detailhandelsvestiging resp. grootschalige detailhandelsvestiging

Vooruitzichten voor 2015 winkels

Gemiddelde bezettingsgraad 95% Brutonettotraject 86% Direct portefeuillerendement 6,5% -2% Indirect portefeuillerendement Fondsrendement 4%

Het direct portefeuillerendement zal in 2015 ongeveer op het niveau van 2014 uitkomen. Voor 2015 wordt uitgegaan van 2% afwaardering van de objecten. Het fondsrendement over 2015 kan dan op circa 4% uitkomen.

73

›› Winkels

Plaats Adres Bouwjaar Winkelgebied typering Solitair Apeldoorn Hoofdstraat 98 < 1970 Hoofdwinkelgebied Bergen op Zoom St Josephstraat 17 < 1970 Hoofdwinkelgebied Breda Ginnekenstraat 117 < 1970 Binnenstad Breda Karrestraat 2-2a < 1970 Binnenstad Den Bosch Marktstraat 6 en 8 / Burg. Loeffplein 1c < 1970 Binnenstad Den Bosch Markt 105 < 1970 Binnenstad Deventer Lange Bisschopstraat 73 < 1970 Hoofdwinkelgebied Deventer Keizerstraat 1 < 1970 Hoofdwinkelgebied Emmeloord Beursstraat 1 2009 Hoofdwinkelgebied Goes Korte Kerkstraat 1 < 1970 Hoofdwinkelgebied Goes St Adriaanstraat 4, 6, 16-18 < 1970 Hoofdwinkelgebied Gouda Markt 46-47 < 1970 Hoofdwinkelgebied Haarlem Grote Houtstraat 88 < 1970 Binnenstad Heerlen Saroleastraat 26 < 1970 Hoofdwinkelgebied Maastricht Kleine Staat 17 < 1970 Binnenstad Middelburg Lange Delft 60-62 < 1970 Hoofdwinkelgebied Rockanje Dorpsplein 14, 18, 20, 25 1998 Kernverzorgend Rotterdam Korte Lijnbaan / Lijnbaan < 1970 Binnenstad Rotterdam Zuidplein H 439-441 1972 Stadsdeelcentrum Rotterdam Zuidplein H 748 1972 Stadsdeelcentrum Uden Brabantplein / Pastoor Spieringsstraat < 1970 Hoofdwinkelgebied Weert Langstraat 15 < 1970 Hoofdwinkelgebied Winschoten Langestraat 89-93 < 1970 Hoofdwinkelgebied Woerden Voorstraat 41 < 1970 Hoofdwinkelgebied 25 objecten < € 1 mln Totaal

Supermarkten Alkmaar Paardenmarkt 2 1985 Binnenstad Badhoevedorp Zeemanlaan 2-2a 1972 Kernverzorgend Brummen Ambachtstraat 32-38 1995 Kernverzorgend Den Haag Weimarstraat 118 < 1970 Winkelstraat Epe Sint Martinusplein 8 1995 Hoofdwinkelgebied Heemstede Blekersvaartweg 57 1995 Hoofdwinkelgebied Kapelle Biezelingsestraat 1 1999 Kernverzorgend Naarden Evert de Bruijnstraat 78-82 1996 Buurtcentrum Oosterhout Arkendonk 53-55 1979 Buurtcentrum Putten Postweg 4-6 1995 Hoofdwinkelgebied Utrecht Burg. Reigerstraat 55-57 < 1970 Winkelstraat Voorthuizen Hoofdstraat 155 1994 Kernverzorgend Vriezenveen Westeinde 14-20 1999 Kernverzorgend Wateringen Struyck van Bergenstraat 2 1992 Kernverzorgend Zoetermeer ** Broekwegzijde 148-150 1980 Buurtcentrum Totaal

74

Huurders of formules Aantal VVO in m2 Theoretische huur in € x mln

Bezettingsgraad

1 1 1 1 3 2 1 3 3 1 2 1 1 1 1 1 5 12 2 1 11 1 2 1 25 84

228 750 530 475 2.666 415 270 531 1.710 175 362 285 225 278 150 575 1.601 4.901 160 430 3.293 485 1.075 750 7.888 30.208

0,1 0,2 0,2 0,2 0,8 0,1 0,1 0,1 0,4 0,1 0,2 0,2 0,1 0,1 0,1 0,2 0,2 1,6 0,1 0,2 0,7 0,1 0,1 0,2 1,6 7,9

100% 100% 100% 100% 88% 100% 100% 81% 100% 90% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 88% 100% 100% 70% 100% 100% 100% 81% 90%

Jumbo Albert Heijn, Gall & Gall Jumbo, e.a. Albert Heijn Albert Heijn, Gall & Gall Albert Heijn C1000, e.a. Plus Albert Heijn Em-te Albert Heijn, Nijland Jumbo, Kruidvat, Bart Smit Em-te, e.a. Albert Heijn Albert Heijn

1 2 3 1 2 1 2 1 1 1 2 3 2 1 1 24

2.027 2.151 1.681 1.228 1.765 1.846 1.402 1.369 1.860 1.707 999 1.928 2.548 1.530 1.486 25.527

0,3 0,4 0,2 0,2 0,3 0,4 0,2 0,2 0,4 0,2 0,1 0,3 0,4 0,3 0,3 4,2

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

winkels

Invito Kruidvat Bestseller Ziengs Schoenen Esprit, Men at Work, Bever, e.a. Paprika, e.a. T-Mobile De Keizer, e.a. Movieskoop, e.a. Ritel Electronics Kruidvat, e.a. Aktiesport Paprika Bakker Bart I Walk Kruidvat Plus, e.a. Claudia Sträter, Mango, e.a. T-Mobile, UPC De Tuinen Van Haren, Jola, e.a. Etos Xenos, e.a. Esprit

75

Plaats

Adres

Bouwjaar

Winkelgebied typering

Winkelcentra Alphen a/d Rijn Rijnplein 2005 Hoofdwinkelgebied Amersfoort Sint Jorisplein 2000 Hoofdwinkelgebied Culemborg Koopmansgildeplein 1-16 2004 Wijkcentrum Deventer Boreelplein 2007/2013 Hoofdwinkelgebied Dordrecht Van Eesterenplein 12-133 1994 Wijkcentrum Hoofddorp Markenburg 1-147A 1992 Wijkcentrum Houten Het Rond 1998/2008 Hoofdwinkelgebied Leeuwarden Lieuwenburg 1986 Wijkcentrum Oosterhout Arendshof 1998 Hoofdwinkelgebied Vaals Kerkstraat 2 e.a. 1990/6 Kernverzorgend Waddinxveen Gouweplein 2014 Kernverzorgend Wormerveer Marktplein / Krommenieerweg 1997 Wijkcentrum Zoetermeer * Stadshart Passage 1989 Hoofdwinkelgebied Zwolle Van der Capellenstraat, e.a. 1986/2009 Wijkcentrum Totaal

PDV/GDV Son en Breugel Ekkersrijt 4101-4155 1988/2013 PDV/GDV Utrecht Kaap de Goede Hooplaan 20-100 1988 PDV/GDV Parkeergarages Amersfoort Sint Jorisplein 2000 Hoofdwinkelgebied Deventer Boreelplein 2007 Hoofdwinkelgebied Oosterhout Arendshof 1998 Hoofdwinkelgebied Zoetermeer * Stadshart Passage 1989 Hoofdwinkelgebied Totaal Deelbelangen (50%) Totaal * Deelbelang (50%) ** Grond op erfpacht (niet eeuwigdurend)

76

VVO = aantal m2 verhuurbaar vloeroppervlak, bepaald volgens NEN 2580 (exclusief woningen)

Huurders of formules

Aantal

VVO in m2


Bezettingsgraad

28 37 7 26 30 25 103 17 29 5 40 15 68 63 493

15.305 16.651 3.428 29.941 9.088 7.559 28.054 5.651 8.884 4.193 18.522 5.834 22.989 17.291 193.390

3,3 6,1 0,7 4,7 1,9 1,9 6,6 0,9 2,3 0,7 3,9 1,2 7,0 4,0 45,3

100% 96% 100% 92% 98% 90% 98% 97% 92% 88% 100% 100% 85% 95% 95%

23 7 30

43.134 15.899 59.033

4,9 1,5 6,4

83% 100% 87%

Q-Park 1 pm Q-Park 1 pm Q-Park 1 pm n.v.t. n.v.t. pm 3 pm 634 308.158 634 308.158

0,9 1,0 0,4 0,2 2,5 66,2 -3,6 62,6

100% 100% 100% 100% 100% 94%

H&M, Media Markt, e.a. The Sting, Blokker, Kruidvat, C&A, e.a. Lidl, Plus, Kruidvat, e.a. Media Markt, Telstar, Jumbo, Bever, e.a. Plus, Albert Heijn, Blokker, Hema, e.a. Blokker, Albert Heijn, Dirk vd Broek, e.a. Hema, Albert Heijn, Jumbo, e.a. Albert Heijn, Jumbo, e.a. V&D, Van Haren, La Place, e.a. Aldi, Vögele, Naanhof, e.a. Albert Heijn, Jumbo, Lidl, Xenos, e.a. Albert Heijn, Supercoop, Blokker, e.a. V&D, Perry Sport, Blokker, e.a. Albert Heijn, Lidl, Hema, Action, e.a.

winkels

Sijben, Trendhopper, Montel, BCC, e.a. Goossens, Swiss Sense, Hartog, e.a.

94%

Supermarkt: indien > 75% totale huuropbrengst afkomstig van supermarkt Aantal huurcontracten: exclusief bovengelegen woningen, antennes, pinautomaten

77

Sector Kantoren

78 70

Huys Europa, Amsterdam

(Foto onder en rechtsboven: Roos Aldershoff Fotografie)

›› Strategie Structuurkenmerken kantorenmarkt •C yclisch marktkarakter als gevolg van verschillen tussen conjuncturele ontwikkelingen en vraag-aanbod verhoudingen (varkenscyclus) •M ede hierdoor snelle veranderingen in vraag en aanbod op niet-toplocaties • S tructurele verandering in de vraag naar kantoorruimte

Visie en beleid ontinu proces van monitoring en verjonging van de portefeuille ter waarborging van de aansluiting tussen •C marktvraag en eigen kantoorvoorraad • F ocus op beperkt aantal locaties met door gebruikers gewenste kenmerken (multimodale bereikbaarheid, parkeervoorzieningen, n evenvoorzieningen) •B eleggen in markten met voldoende liquiditeit vanuit beleggings- en verhuuroogpunt •R isicospreiding door groot aantal verschillende huurders uit uiteenlopende economische sectoren in multitenant kantoorgebouwen

kantoren

Uitwerking •N adruk op de vier grote steden in de Randstad (Amsterdam, Utrecht, Den Haag, R otterdam) • Gericht op stadscentra en voornaamste kantoordistricten •R isicobeheersing van economische veroudering en incourantheid door focus op objecten met recent bouwjaar, courante metrages (3.500 tot 10.000 m2) en flexibiliteit (mogelijkheid van multi-tenant) • Verduurzamen van de objecten • Aanbieden van huurdersfaciliteiten op hoog niveau in multi-tenant gebouwen • Dispositie van niet in het beleid passende objecten

Kantoren

€ 50.000.000 € 25.000.000 € 5.000.000

79

›› Marktontwikkelingen lichte groei economie

huurmarkt in enkele grote steden aangetrokken

aanbod kantoren stabiel

onttrekkingen door transformatie

recordomvang investeringsvolume

afnemende leegstand op goede locaties

aantrekkelijk totaalrendement

80

Economie De Nederlandse economie groeide licht in 2014 en volgens prognoses van het Centraal Planbureau zal ook in 2015 het BBP met 1,3% toenemen. Het aantal banen zal in 2015 voor het eerst in jaren weer toenemen, waarbij er circa 20.000 kantoorgerelateerde banen bijkomen. Hierbij neemt de werkgelegenheid in de collectieve sector af, terwijl in de zakelijke dienstverlening de werkgelegenheid groeit. De sterk verstedelijkte regio’s profiteren hiervan het meest door de aanwezigheid van grote en internationaal georiënteerde ondernemingen in de zakelijke dienstverlening, waaronder veel hoofdkantoren. Aantrekkende vraag De verhuisneiging onder kantoorhoudende organisaties was in 2014 nog altijd laag, vanwege de lange periode waarin de economie nauwelijks groeide. De opname van kantoorruimten in Nederland kwam in 2014 uit op 1,1 miljoen m², een stijging van 1,2% ten opzichte van 2013. Op enkele onderscheidende locaties in de grote steden was er een duidelijke toename van de vraag. De opname steeg vooral in de grote steden, met uitzondering van Den Haag waar de opname met 36% daalde (bron: DTZ). Het aantal grootschalige transacties steeg in de loop van het jaar. Toenemende regionale verschillen Het aanbod op de kantorenmarkt bleef redelijk stabiel. De regionale verschillen nemen echter toe. In enkele grote steden loopt de leegstand licht terug door een stijgende vraag en een aantal succesvolle transformaties naar hotels en studentenwoningen. In de randgemeenten zijn de leegstandspercentages hoog en stijgende. Onttrekking groter dan nieuwbouw Als gekeken wordt naar de kantorenvoorraad, dan bevindt de kantorenmarkt zich op een duidelijk kantelpunt. Voor het eerst lag het aantal m² onttrekkingen in de markt hoger dan het aantal m² dat aan nieuwbouw werd toegevoegd. Transformatie is vooral succesvol in de grote steden, maar inmiddels komen ook in de randgemeenten steeds meer succesvolle transformatieprojecten van de grond. Beleggingsmarkt De beleggingsmarkt was in 2014 erg dynamisch en het investeringsvolume van kantoren bereikte een recordomvang van € 3,9 miljard. Enkele portefeuilletransacties hadden hierin een groot aandeel. Nog altijd domineren de buitenlandse beleggers de kantorenbeleggingsmarkt, waarbij het met name om kapitaal van Amerikaanse herkomst ging, gevolgd door de Duitse beleggers. Het beleggingsvolume concentreert zich in de grote steden, met een dominantie van Amsterdam. Vooruitzichten De leegstand op de goede locaties zal de komende jaren verder afnemen, terwijl er in vergelijking met de afgelopen jaren ook duidelijk minder incentives geboden hoeven te worden. Waar de beleggingsvraag zich tot voor kort met name concentreerde op enerzijds de toplocaties en anderzijds portefeuilles met risicovolle kantoren, zullen er in 2015 vaker aankopen plaatsvinden in het segment hier tussenin, wat goede verkoopkansen biedt. Door min of meer gelijkblijvende aanvangsrendementen en een reële markthuur zullen de waarden in 2015 licht kunnen stijgen. Het huidige hoge direct rendement in de kantorenportefeuille kan dan leiden tot een aantrekkelijk totaalrendement.

›› Portefeuille

Ultimo 2014

Ultimo 2013

Portefeuillekenmerken Exploitatieportefeuille Theoretische jaarhuur Theoretische jaarhuur / waarde portefeuille Aantal objecten Aantal huurcontracten Contracthuur t.o.v. markthuur Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten (excl. leegstand) Gemiddelde huur (exclusief parkeren) Bezettingsgraad

€ 181 mln € 183 mln € 23,4 mln € 23,4 mln 12,8% 12,6% 21 21 61 61 +8% +7% 3,9 jaar 4,5 jaar € 176 per m2 € 176 per m2 73% 71%

Segmentatie Kantoren vier grote steden Waarde deelportefeuille Theoretische jaarhuur / waarde portefeuille Bezettingsgraad

€ 126 mln € 125 mln 12,2% 12,2% 70% 66%

Kantoren overige locaties Waarde deelportefeuille Theoretische jaarhuur / waarde portefeuille Bezettingsgraad

€ 55 mln € 58 mln 14,2% 13,3% 79% 80% kantoren

81

Winkelstraten Stadsdeelcentra Hoofdwinkelgebied groot/klein Winkelstraten

Solitair

Kernverzorgend groot/klein Hoofdwinkelgebied groot/klein 2014 Wijk-/buurtcentra Kernverzorgend groot/klein

Winkelcentra

PDV/GDV Wijk-/buurtcentra

Parkeergarages

PDV/GDV

Rotterdam en Den Haag Utrecht Gebiedenennabij 4 grote steden Rotterdam Dende Haag

2012

Supermarkten

2014

Overig nabij de 4 grote steden Gebieden Overig

PDV

2014


Geografisc

Geografisch

Leeftijdsopbouw

Geografisch teklassen Geografisch

Solitair

Leeftijdsopbouw incl. renovatiejaar

Amsterdam Leeftijdsopbouw

Utrecht 3% 11% Rotterdam en Den Haag Amsterdam > € 50 mln (5 obj.) Gebieden nabij de 4 grote steden 38% € 25 mln - € 50Utrecht mln (4 obj.) 2012 16% Overig € 15 mln - € 25Rotterdam mln (5 obj.)en Den Haag

11%

Supermarkten Solitair Winkelcentra Supermarkten

2014

19%

PDV 2014 Winkelcentra Parkeergarages PDV

Branchering huurders Branchering huurders

2014

2014

Gebieden € 5 mln - € 15 mln (9 obj.)nabij de 4 grote steden Overig < € 5 mln (62 obj.)

Parkeergarages 6%

Geografisch

2000 en jonger 14%

1990 - 1999 >2010 1980 - 1989 2000 - 2009

39%

17%1990 - 1999 2014

1980 - 1989

70% 30%

26% Focus op de vier grote steden: totaal 70%

Leeftijdsopbouw

Dominant met bouw/renovatiejaar

Branchering huurders 2000-2009

Geografisch

Branchering huurders

hering huurders Amsterdam > eLeeftijdsopbouw 50 mln (4 obj.) Amsterdam

Resterende huur Zakelijk en dienstverlening Mid Zakelijk enfinanciële fin. dienstverlening Leeftijdsopb

>2010 >2010

Utrecht 2000 --2009 25mln mln(5 - eobj.) 50Utrecht mln (4 obj.) 2000 2009 > €e50 Niet-winkels (parkeren, woningen) Rotterdam en Den Haag 1990 1999 e 15 mln e 25 mln obj.) 1990 - 1999 Rotterdam en Den Haag € 25 mln - €-50 mln (4 (4 obj.) >2010 2014 2012 Diensten en horeca Gebieden nabij 4 grote steden 1980 --1989 1980 1989 e 5mln mln- -€e25 15mln mln obj.) Gebieden nabijdede 4 grote steden € 15 (5(7obj.) 2000 - 2009 2014 Overige non-food Overig e 5 mln obj.) Overig € 5<mln - €2014 15(65 mln (9 obj.)2014 1990 - 1999 Woninginrichting < € 5 mln (62 obj.) 1980 - 1989 Mode Top 5 huurders

Dienstverlening en overheid / non-profit Leeftijdso zijn dominant

Overheid en Zuid Overheid ennon-profit non-profit Zakelijk en fin. dienstverlening Industrie, en en transport Industrie, handel transport Overheid enhandel non-profit

2012

ICT,en telecom en media ICT media Industrie, handel en transport

2014 ICT en media

Food

Branchering huurders19%

Functietyp

UWV

Resterende huur

Intertrust Leeftijdsopbouw Resterende huuren fin. Systems Zakelijk dienstverlening Toshiba Medical Europe

Branchering huurders 12% rende huurnon-food 52% Overige incl.2014 warenhuizen 2014 2000 en jonger Wooninrichting Niet-winkels (parkeren, woningen) 6% 1990 - 19992014 Mode en horeca Diensten 6% 1980 - 1989 5% Diensten incl. parkeergarages Overige non-food 2014

Resterende huur

2019

Industrie, handel en transport Zakelijk enGroup fin. dienstverlening Blue Sky ICT en media Overheid en 2012 non-profit Overig

2018

2014 en transport Industrie, handel

2017

ICT en media

2020

2016

2024

0

2015

2023

4

2014

Resterende huur 2022 11

2012 23 Zakelijk en fin. dienstverlening 2011 2019

2020

2013 2014 2012 2013

2011 82 2012 2011

60

50

40

30

2015 2016 2014 2015

Ind

ICT

2014 2016

2012 96

Tot en met 2017 loopt ten minste 62% van de huidige huur door. De gemiddelde resterende huur bedraagt 3,9 jaar 2013 2015 2014

2012 2014 2011 2013 2012

Resterende Bedh

Log

54

2018 2020 2014 en transport 2017 Industrie, handel 62 2017 Top 5 huurders2019 2016 ICT en media 77 2016 2018 2015 2014 2015 2017 20

2017 2018 2016 2017

2011

2019

48

2018 Overheid en non-profit

10

2019 2020 2018 2019

Ove

2014

2020 Resterende huur

2020

Zak

2012 Functietypering2013 objecten/huurders Resterend 2011 2012

2013

17

Functietyper

2014 2015 2013 2014

90

2021

2016 2017 2015 2016

100

Food

2019 2020 2018 2019

2012 2017 Top 5 huurders2018

70

Mode

Overheid en non-profit Media Markt

80

Food 2014 Woninginrichting

2020

Resterende huur

›› Kerncijfers in € x miljoen, tenzij anders aangegeven

2014 2013 2012 2011 2010


5,6% 7,6% 5,5% 7,9% 7,6% -1,3% -11,4% -14,9% -8,5% -3,4%

6,2% -9,4%

6,8% -8,0%

6,6% -4,9%


4,3% -4,6% -10,1% -1,2% 3,9% -0,3% -0,3% -0,4% -0,3% -0,3% 0,0% 0,1% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% -0,4% 0,2% 0,0% 0,2% 3,9% -4,1% -11,0% -1,4% 3,6%

-3,6% -0,3% 0,0% 0,1% -3,9%

-1,7% -0,3% 0,0% 0,1% -2,0%

1,5% -0,3% 0,1% 0,1% 1,3%

6,0% 7,0% 5,2% 6,8% 6,8%

6,0%

6,3%

Dividendrendement


6,2%

2014 2013 2012 2011 2010


70% 74% 75% 90% 94% 73% 71% 76% 88% 92% 72% 76% 73% 85% 88% 12,8% 12,6% 11,5% 9,8% 9,0%


263,9 263,9 0,026 0,672

256,0 280,0 -0,102 0,772

256,9 260,1 -0,013 0,922

249,8 254,4 0,037 1,002

kantoren

267,9 263,9 -0,031 0,686

83

›› Sector Kantoren Balans Voor uitkering slotdividend (bedragen x € 1.000)


31 dec. 2014

31 dec. 2013

Activa Beleggingen Vastgoed 1 181.142 183.170 Overige vaste activa Geactiveerde huurkortingen 3.773 2.540 Overig 33 31 3.806 2.571 Vlottende activa Debiteuren 228 -76 Overige vorderingen 433 174 Liquide middelen 1.202 2.290 1.863 2.388 Totaal activa 186.811 188.129

Passiva Eigen vermogen Geplaatst aandelenkapitaal 9 131.943 131.943 Agioreserve 10 124.750 124.750 Herwaarderingsreserve 11 - Algemene reserve 12 -79.337 -75.599 177.356 181.094 Voorzieningen Pensioenverplichtingen - 41 Kortlopende schulden Crediteuren en overige verplichtingen 9.455 6.994 Totaal passiva 186.811 188.129

84

›› Sector Kantoren Winst- en verliesrekening (bedragen x € 1.000)


2014

2013

Theoretische brutohuuropbrengsten 23.965 23.597 Leegstand -7.092 -6.098 Overig -1.505 2.273 Brutohuuropbrengsten 18 15.368 19.772

Netto servicekosten 19 -1.414 -1.585 Exploitatiekosten 20 -2.580 -2.968 Nettohuuropbrengsten 11.374 15.219 Herwaarderingsresultaat beleggingen 21, 22 Netto verkoopresultaat beleggingen 23

-3.582 - -3.582

-23.332 -23.332

24 -636 -690 Organisatiekosten Compensatie overdrachtsbelasting 25 - 257 Netto operationeel resultaat 7.156 -8.546 -17 0 Rentebaten / lasten Nettoresultaat 7.139 -8.546

kantoren

Direct beleggingsresultaat 26 10.721 14.529 Indirect beleggingsresultaat 27 -3.582 -23.075 7.139 -8.546 Totaal beleggingsresultaat

85

›› Toelichting op resultaten 2014 Rendement Na drie jaar met hoge afwaarderingen lijkt in 2014 de bodem te zijn bereikt met een afwaardering van 1,3%. Het fondsrendement is daardoor weer positief uitgekomen op 3,9%, terwijl dit in 2013 nog -4,1% bedroeg. Het direct portefeuillerendement van 5,6% ligt onder het niveau van 2013 (7,6%). Dit cijfer werd in 2013 voor 1,8%-punt positief beïnvloed door de ontvangen afkoopsom van twee jaarhuren voor een object in Amsterdam. Het indirect portefeuillerendement is toegenomen van -11,4% naar -1,3%. Het bruto aanvangsrendement kosten koper bedraagt 12,8% (theoretische huur als percentage van de taxatiewaarde).

sterke stijging fondsrendement

Portefeuillerendement 10 jaar

15% 10%

3,1

5,7

6,5

6,4

7,0

7,6

5,6

7,6 5,6

-3,4

-1,1

- 5%

-7,7

-1,3

-6,2 -8,5

- 10%

6,6

-4,9

-11,4

2014

2013

2010

2009

2008

2007

indirect

2005-2014

direct

2006

-14,9

2005

- 15%

7,9

2012

0%

6,6

4,6

2011

5%

Stabiel direct rendement van gemiddeld 6,6%. Grotere volatiliteit in indirect rendement. Over 10 jaar gemiddeld -4,9% afwaardering.

Voor de standing investments zijn de portefeuillerendementen in onderstaande tabel weergegeven. Het object aan de Piet Heinkade in Amsterdam is vanwege de verbouwing in 2014 niet opgenomen in de standing investments. Het rendement van de standing investments over 2014 (5,1%) is 0,8%-punt hoger dan voor alle beleggingen (4,3%). Kantoren: standing investments 2014 2013 2012 2011 2010 3-jaars 5-jaars 10-jaars

Direct

Altera Vastgoed Indirect Totaal

Direct

IPD/ROZ index Indirect Totaal

6,3% -1,2% 5,1% 7,0% -2,9% 3,9% 7,7% -11,1% -4,2% 7,0% -8,9% -2,4% 5,5% -14,9% -10,1% 6,6% -8,8% -2,7% 7,9% -8,2% -0,9% 7,0% -4,6% 2,2% 7,6% -3,4% 3,9% 6,6% -2,9% 3,5% 6,5% -9,2% -3,3% 6,9% -6,9% -0,5% 7,0% -7,9% -1,4% 6,9% -5,7% 0,8% 6,7% -4,6% 1,9% 6,8% -3,3% 3,4%

Direct beleggingsresultaat Het jaar 2014 is afgesloten met een totaal beleggingsresultaat van € 7,1 miljoen, een stijging ten opzichte van 2013 (€ -8,5 miljoen) met € 15,6 miljoen. Dit komt mede door minder hoge afwaarderingen (effect van € 21,0 miljoen). Het direct beleggingsresultaat was echter € 3,8 miljoen lager. Het direct beleggingsresultaat is afgenomen van € 14,5 miljoen in 2013 naar € 10,7 miljoen in 2014. De onderbouwing van deze daling is als volgt:

86

Ontwikkeling direct beleggingsresultaat Direct beleggingsresultaat 2013 Afkoop break optie huurder in 2013 Toename theoretische huur Lagere exploitatiekosten Lagere bezettingsgraad en hogere huurkorting Overige effecten, per saldo Direct beleggingsresultaat 2014

bezettingsgraad nog niet verbeterd

afwaardering fors afgenomen


Effect

14,5 -3,3 +0,4 +0,6 -1,7 +0,2 10,7

-22,7% +2,5% +3,9% -11,8% +1,9% -26,2%

De gemiddelde bezettingsgraad heeft zich, ondanks diverse verhuursuccessen, in 2014 niet positief kunnen ontwikkelen en is blijven steken op 70% (2013: 74%). De beperkte voortgang in de wederverhuur van het Amstelgebouw in Amsterdam (bezettingsgraad ultimo 2014: 65%; inclusief in 2015 ingaande contracten: 69%) en de omzetting van het gebouw aan de Piet Heinkade in Amsterdam hebben de gemiddelde bezettingsgraad met 17,5%-punt (€ 4,2 miljoen derving) beïnvloed. In het eerste kwartaal van 2015 zijn diverse verhuursuccessen geboekt voor deze twee objecten. De derving door huurkorting bedroeg over 2014 € 2,9 miljoen (2013: € 2,2 miljoen). Deze derving wordt voor € 2,2 miljoen geamortiseerd over de resterende looptijd van de desbetreffende huurcontracten (IFRS grondslagen voor straightlining van huurkortingen). Het brutonettotraject is gedaald van 76% naar 72% doordat in 2014 de nettohuur niet zoals in 2013 positief werd beïnvloed door een eenmalige afkoopsom. Indirect beleggingsresultaat Het indirect beleggingsresultaat is over 2014 uitgekomen op € -3,6 miljoen (2013: € -23,1 mljoen). De afwaardering met 1,3% is te verklaren uit de daling van de markthuur. Onderstaande tabel laat zien dat de spreiding van de herwaardering groot is: zes objecten zijn met meer dan 2,5% opgewaardeerd en zes objecten met meer dan 10% afgewaardeerd. In 2013 werden nog alle objecten afgewaardeerd, veelal ook met meer dan 10% (twaalf objecten). Waardemutaties in % t.o.v. ult. 2013

Aantal complexen


-21,2% 6 -0,0% 0 -3,4% 2 -1,0% 6 0,7% 1 8,9% 6 -1,3% 21

kantoren

Waardemutaties

in € x mln


-6,3 0,0 -0,6 -0,7 0,0 5,3 -2,3

-17,2 -6,5 -0,1 -23,8

Altera Vastgoed wisselt per object om de drie jaar van externe taxateur. Gespreid over vier kwartalen gebeurde dat in 2014 voor acht kantoorobjecten, die 13% van de portefeuille representeerden (2013: negen objecten, circa de helft van de portefeuille). Dit heeft geleid tot een opwaardering ten opzichte van de taxatie in het voorgaande kwartaal met 7,9% (2013: afwaardering met 10,2%). Taxateurswisselingen hebben dus in 2014 een positief effect gehad; in voorgaande jaren was dit effect nog sterk negatief.

87

De spreiding van de waardering ultimo 2014 en ultimo 2013 naar het bruto aanvangsrendement (BAR kosten koper) is als volgt: 80% 70% 60% 50% 40%

20%

>17,2%

15,9-17,2%

14,6-15,9%

13,3-14,6%

12,1-13,3%

<9,5%

BAR k.k.

10,8-12,1%

10%

9,5-10,8%


30%

2013 2014

Huurontwikkeling en exploitatiekosten De ontwikkeling van de theoretische huuropbrengsten tussen de stand aan het begin en aan het einde van het jaar was als volgt: Ontwikkeling stand theoretische jaarhuur

2014

2013

Indexering Huuraanpassing (exclusief indexering) Mutatie gedurende jaar

1,2% -0,2% 1,0%

1,9% -4,7% -2,8%

De gemiddelde contracthuur (exclusief parkeren) is gestabiliseerd op € 176 per m² ultimo 2014.

88

Het volume aan huurtransacties is in 2014 lager uitgekomen dan in 2013. In dat jaar had de verlenging van een huurder, met een jaarhuur van € 2,7 miljoen, een grote invloed. De verhuurtransacties zijn als volgt samengevat:

Verhuurtransacties 2014 2013 Aantal afgesloten huurcontracten inclusief verlengingen Aantal m² Nieuwe huursom op jaarbasis Waarvan vanuit leegstand Toekomstige cashflow van aangegane huurovereenkomsten Nieuwe huursom t.o.v. markthuur volgens externe taxateur

28 16.550 m² € 3,1 mln € 0,8 mln € 12,1 mln +7,4%

20 37.103 m² € 7,1 mln € 0,3 mln € 39,3 mln +5,9%

De bezettingsgraad bedraagt ultimo 2014 73% (2013: 71%). De exploitatiekosten (inclusief servicekosten leegstand) zijn ten opzichte van de theoretische huuropbrengsten met 2%-punt gedaald door lagere onderhoudskosten.


7% 10% 2% 2% 1% 1% 7% 6% 17% 19% kantoren

De huurachterstand van meer dan 90 dagen is licht gedaald naar 0,4% van de jaarhuur (ultimo 2013: 0,5%). Portefeuillemutaties en overige toelichtingen De exploitatieportefeuille is in 2014 niet gewijzigd. De voor dispositie aangemerkte objecten zijn in 2014 niet verkocht. Er zijn geen aandelentransacties geweest in 2014. Het aantal aandeelhouders bedraagt elf. Vooruitzichten voor 2015 80% Gemiddelde bezettingsgraad Brutonettotraject 70% 6% Direct portefeuillerendement Indirect portefeuillerendement 0% Fondsrendement 6%

Het direct portefeuillerendement zal in 2015 naar verwachting stijgen, door een hogere bezettingsgraad van 80%. Voor 2015 wordt uitgegaan van een indirect rendement van 0%. Het fondsrendement over 2015 kan dan op circa 6% uitkomen. Realisatie van deze verwachtingen is mede afhankelijk van de voortgang in de verhuur en realisatie van disposities in lijn met de huidige waardering.

89

›› Kantoren Vier grote steden

Adres

Bouwjaar / Renovatiejaar

Huurders

Amsterdam * Prins Bernhardplein 200 1990/2012 Intertrust, TP Vision, Groupon, e.a. Amsterdam * Piet Heinkade 167-173, e.a. 2004/2014 Herontwikkeling Amsterdam * Overschiestraat 59, 59A 1990/2008 Troostwijk, AVOP, e.a. Den Haag Eisenhowerlaan 126-128 1979/2000 United Nations ICTY Rotterdam Prins Alexanderplein 28-36 2005 Media Markt, Gem. R’dam, e.a. Utrecht Moeder Teresalaan 100-200 1989/2002 UWV, Alstom Utrecht Euclideslaan 201 1992/2008 Bureau Fin. Toezicht, Van Riet Advocaten, e.a. Utrecht Groenewoudsedijk 40 2004 Aerodata Services Utrecht Groenewoudsedijk 50 2006 Cubiks, Vanderwal & Joosten Totaal Overige locaties

Adres


Huurders

Alkmaar Robijnstraat 11 1997 Grontmij Amstelveen Prof. E.M. Meijerslaan 2 1971/1993 Blue Sky Group, OpenText, e.a. Amstelveen Van der Hooplaan 241 1986 Centric Breda Claudius Prinsenlaan 138-148 1990/2008 Novartis, Tence, Fidessa, e.a. Deventer De Boreel 2011 DC, Davines, Primagaz, e.a. Heerlen * Parallelweg 2b 1996 Arbo Vitale, Gemeente Heerlen, e.a. Nieuwegein Iepenhoeve 11-17 2004 InTraffic Nijmegen Wychenseweg 101 2001 GX, LRCvB, e.a. Nijmegen Wychenseweg 111 2001 Tunix, GX, Warsteiner Zoetermeer M. Montessorilaan 1-19 e.a. 2003 Bright Marketing, St. LOB-HTV, e.a. Zoetermeer Zilverstraat 1 1993 Toshiba Medical Systems Zutphen Piet Heinstraat 1-9 1997 BDO, DWR Notarissen Totaal Totaal * Grond in erfpacht (niet eeuwigdurend) VVO = aantal m2 verhuurbaar vloeroppervlak, bepaald volgens NEN 2580 Bezettingsgraad: financiële bezettingsgraad (inclusief huurgaranties)

90

Aantal huurcontracten

VVO in m2 Bezettingsgraad

7 21.689 0 6.123 5 5.530 1 4.095 4 5.511 2 22.093 5 5.080 1 936 2 938 27 71.995 Aantal huurcontracten


65% 0% 52% 100% 100% 93% 86% 32% 100% 70%


5,9 1,8 0,9 0,8 1,1 3,9 1,0 0,2 0,2 15,8


100% 84% 46% 75% 83% 100% 100% 80% 83% 60% 100% 47% 79%

61 123.482

73%

Parkeerplaatsen

0,4 1,8 0,7 0,9 0,5 0,2 0,3 0,3 0,4 1,0 1,1 0,4 7,8 23,6

410 100 101 27 84 370 109 17 18 1.236

68 184 119 135 28 24 54 71 110 120 63 976

kantoren

1 3.028 3 9.388 1 3.915 8 5.190 5 3.798 3 1.868 1 2.120 4 2.199 3 2.669 2 5.621 1 8.762 2 2.930 34 51.487

Parkeerplaatsen

2.212

91

Sector Bedrijfsruimten

92 82 Business Court, Amsterdam

›› Strategie Structuurkenmerken bedrijfsruimtemarkt • Groot deel van de voorraad is nog van eigenaar-gebruiker, wel verschuiving naar huurobjecten •G rote voorraad verouderde en niet-marktconforme bedrijfsruimten •R elatief hoog veranderingstempo van gebruikerseisen

Visie en beleid •C ontinu proces van verjonging van de portefeuille •G ericht op courante objecten vanuit beleggings- en verhuuroogpunt • F ocus op bedrijfstakken met bovengemiddelde vraagontwikkeling van gebruikerszijde •C ombinatie van twee deelportefeuilles ten behoeve van spreiding: logistieke objecten (veelal single-tenant) en bedrijfsverzamelcomplexen (multi-tenant)

Uitwerking •P ortefeuillestructuur met 50% bedrijfsverzamelcomplexen (vanwege huurdersspreiding) en 50% logistieke objecten (vanwege sterkte van de branche in Nederland) • F ocus op jonge objecten op moderne bedrijfsterreinen met goede verkeersontsluiting • Bedrijfsverzamelcomplexen - primaire locaties: de vier grote steden (Amsterdam, Utrecht, Den Haag, Rotterdam) plus Eindhoven, Breda, Tilburg, Den Bosch en Almere - productcriteria: omvang 3.500 tot 15.000 m2, bestaande uit 5 tot 15 units per complex, beperkte kantoorcomponent (maximaal 20%) en een vrije hoogte van minimaal 8,5 meter - flexibel omgaan met looptijd huurcontracten onder passende voorwaarden • L ogistiek - primaire locaties: Amsterdam met mainport Schiphol, Rijnmond met haven Rotterdam (incl. Dordrecht en Moerdijk), Brabantse stedenrij, transport-as Venlo-Venray en Nijmegen - productcriteria: objecten van de laatste generatie met een (splitsbare) omvang van 10.000 tot 20.000 m2, beperkte k antoorcomponent (5 tot 15%) en een vrije hoogte van minimaal 13 meter bedrijfsruimten

Logistiek Bedrijfsverzamelgebouw € 50.000.000 € 25.000.000 € 5.000.000

93

›› Marktontwikkelingen gunstige signalen

toename vraag naar logistiek

afvlakking huurprijzen

groeiende beleggingsvraag

langzaam herstel

94

Broos herstel De economie heeft zich hersteld, maar dit herstel is te broos om al direct grote invloed te hebben op bedrijven en hun locatiebeslissingen. De ontwikkeling van de import en export is vrijwel gestagneerd, maar het producentenvertrouwen beweegt zich wel op een hoger niveau dan voorgaande jaren. De industriële productie is licht toegenomen, terwijl het aantal faillissementen in het bedrijfsleven is afgenomen. Allemaal signalen die gunstig zijn voor de markt van bedrijfsruimten. Groeiende vraag Dit heeft geleid tot een kleine groei van de vraag naar bedrijfsruimten. De opname van bedrijfsruimten is toegenomen naar 2,9 miljoen m² in 2014. Dit is een stijging van 7% ten opzichte van 2013. Rondom de meeste grote steden nam de opname van bedrijfsruimten niet toe, alleen Amsterdam kende een groei. Een belangrijk deel van de groei kwam van de vraag naar logistieke ruimte, die een kwart van de totale opname voor zijn rekening nam. De ontwikkeling in de sector transport en logistiek loopt parallel aan die van de economie: traag groeiend. In lijn daarmee is de vracht op de mainports Schiphol (+7%) en de Rotterdamse Haven (+1%) in 2014 gegroeid. Dalende huurprijzen Het aanbod aan bedrijfsruimten is echter hoog gebleven, waardoor de huren verder afgevlakt zijn. Wederverhuur aan zittende bedrijven dient vaak op een lager huurniveau plaats te vinden, met bovendien regelmatig een reductie aan gehuurd oppervlak. Ook bij het vinden van nieuwe huurders moet rekening gehouden worden met een lager prijsniveau en is het aanbieden van incentives gebruikelijk. De huurprijsdaling is over het geheel genomen beperkt gebleven tot -0,5%, waardoor het direct rendement zich op een redelijk niveau gehandhaafd heeft. Beleggingsmarkt Dankzij de sterke cashflow is er een toenemende activiteit op de beleggingsmarkt voor bedrijfsruimten. In 2014 was deze met ruim € 1,1 miljard opnieuw hoger dan voorgaand jaar (2013: € 0,8 miljard). Dit is maar een fractie minder dan het topjaar 2007 toen voor € 1,2 miljard werd geïnvesteerd in bedrijfsruimten. De logistiek neemt hiervan 75% voor zijn rekening. In dit segment zijn de aanvangsrendementen dan ook redelijk gestabiliseerd. In de andere bedrijfsruimtesectoren is het aanvangsrendement licht gestegen. Vooruitzichten De ontwikkelingen in de bedrijfsruimtemarkt zijn sterk afhankelijk van de mate waarin het economisch herstel doorzet. Uitgaande van een gematigde groei, zal ook de markt voor bedrijfsruimten zich langzaam kunnen herstellen. Een kleine daling van de huurprijzen ligt, door het nog aanwezige aanbod, nog wel in het verschiet, maar door een licht toenemende vraag kunnen bezettingsgraden toenemen. Gezien de goede vooruitzichten voor het direct rendement zal ook de waarde zich kunnen stabiliseren.

›› Portefeuille

Ultimo 2014

Ultimo 2013

Portefeuillekenmerken Exploitatieportefeuille Zekere pijplijn Theoretische jaarhuur Theoretische jaarhuur / waarde portefeuille Aantal objecten Aantal huurcontracten Contracthuur t.o.v. markthuur Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten (excl. leegstand) Gemiddelde huur voor bedrijfsruimtemeters Gemiddelde huur voor kantoormeters Bezettingsgraad

€ 176 mln € 177 mln - € 15 mln € 19,1 mln € 18,2 mln 10,9% 10,3% 24 23 87 85 +9% +7% 3,7 jaar 4,3 jaar € 55 per m2 € 54 per m2 € 88 per m2 € 95 per m2 88% 92%

Segmentatie Logistieke complexen Waarde portefeuille Theoretische jaarhuur / waarde portefeuille Bezettingsgraad

€ 108 mln € 113 mln 9,8% 9,3% 98% 93%

Bedrijfsverzamelcomplexen Waarde portefeuille Theoretische jaarhuur / waarde portefeuille Bezettingsgraad

€ 68 mln € 64 mln 12,7% 12,0% 77% 89%

bedrijfsruimten

95

Zuid (NB-Limb)

>2010

en Haag

2000 - 2009

de 4 grote steden

2014

1990 - 1999 1980 - 1989

2014


Geografisch

Geografisch

Leeftijdsopbouw

4% 6% Zuid 11% (NB-Limb) Zakelijk en fin. dienstverlening Midden (NH-ZH-Ut-Ge) 2012 2012 Zuid (NB-Limb) Overheid en non-profit

26%

Den Haag

Functietypering

Functietypering objecten/huurders Midden (NH-ZH-Ut-Ge)

Leeftijdsopbouw Midden (NH-ZH-Ut-Ge)

Geografisch

bij de 4 grote steden

Industrie, handel en transport 2014 ICT en media

74%

Zuid (NB-Limb) Zakelijk en fin. dienstverlening Overheid en non-profit 38%Industrie, handel en transport 62%

2014

2014

27%

ICT en media

52%

Logistiek betreft 62% van de portefeuille

Provincies op de as Randstad-Duitsland zijn Ruim de helft van de portefeuille is dominant in de portefeuille jonger dan 2000 Leeftijdsopbouw Leeftijdsopbouw Functietypering objecten/huurders

Leeftijdsopbouw Midden (NH-ZH-Ut-Ge) Midden (NH-ZH-Ut-Ge)

er ienstverlening

n-profit

>2010 en fin. dienstverlening Zakelijk

Zuid (NB-Limb) (NB-Limb) Zuid 2020

2019 2012

l en transport

ResterendeBedrijfsverzamelcomplexen huur

2000-2009 en non-profit Overheid Zakelijk en fin. dienstverlening 1990-1999 handel en transport Industrie, Overheid en2012 non-profit 2014 1980-1989 ICT en media Industrie, handel en transport <1980

2018

2014

2017

Zakelijk en fin. dienstverlening Bedrijfsverzamelcomplexen Logistiek en non-profit Overheid Logistiek Industrie, handel en transport ICT en media 2013

ICT en media

2016

Top 5 huurders

2015 2014

Hema Functietypering objecten/huurders Functietypering objecten/huurders 25%

2013

Flextronics (t/m ultimo 2014)

2012 Resterende huur Functietypering objecten/huurders Bedrijfsverzamelcomplexen Norwood

. dienstverlening

on-profit

55%

del en transport

2014 2014 2011

6%

Logistiek Tommy Hilfiger Bedrijfsverzamelcomplexen

Zakelijk en fin. dienstverlening 5%

PostNL

Overheid 2012 en non-profit

Logistiek

5%

Overig

Industrie, handel 4% en transport ICT en media

Bedrijfsverzamelcomplexen Logistiek 2020 2019

2012

2018

2013

2014

2017 2016

Resterende huur

2015 2024

0

2023

0

2014

1 2022 uurdersResterende huur

29

2021

2020 Resterende huur

2013

Resterende huur 35

2012 2011 2020

2020

Bedrijfsverzamelcomplexen 38 2019 43 2018 Logistiek

100

90

80

70

60

50

40

20

10

2019 2019 2020 2018 2018 55 2017 2012 2019 75 2012 2016 2017 2017 2018 90 2015 2013 2016 2016 2017 2015 2015 2016 2014 20143,7 jaar Tot en met 2017 loopt ten minste 55% van de huidige huur door. De gemiddelde resterende huur bedraagt 2015 2013 2013 2014 2012 2012 2013 96 2011 2011 2012 30

rs

Geografisch

›› Kerncijfers in € x miljoen, tenzij anders aangegeven

3-jaars 5-jaars 10-jaars 2014 2013 2012 2011 2010 2012-2014 2010-2014 2005-2014


9,0% 9,1% 6,8% 7,0% 7,4% -8,2% -2,6% -4,6% -6,7% -5,1%

8,3% -5,2%

7,8% -5,5%

7,7% -3,0%


0,1% 6,2% 2,0% -0,1% 2,0% -0,3% -0,3% -0,3% -0,3% -0,3% 0,0% -0,4% 0,0% 0,1% 0,0% 4,0% -1,7% -1,4% -0,2% 0,2% 3,8% 3,8% 0,2% -0,6% 1,8%

2,7% -0,3% -0,1% 0,3% 2,6%

2,0% -0,3% -0,1% 0,2% 1,8%

4,5% -0,3% 0,0% 0,0% 4,2%

7,8% 7,8% 6,2% 6,2% 6,5%

7,3%

6,9%

7,0%

Dividendrendement

2014 2013 2012 2011 2010


91% 90% 87% 85% 89% 88% 92% 84% 87% 85% 84% 81% 80% 82% 85% 10,9% 10,3% 10,1% 9,9% 9,5%


220,2 220,3 0,032 0,823

214,8 220,4 0,033 0,857

207,8 207,8 0,002 0,892

204,8 207,8 -0,005 0,948

199,1 202,9 0,019 1,017

bedrijfsruimten

97

›› Sector Bedrijfsruimten Balans Voor uitkering slotdividend (bedragen x € 1.000)


31 dec. 2014

31 dec. 2013

Activa Beleggingen Vastgoed 1 176.065 176.746 Overige vaste activa Geactiveerde huurkortingen 90 190 Overig 33 29 123 219 Vlottende activa Debiteuren 569 610 Overige vorderingen 566 575 Liquide middelen 9.365 23.267 10.500 24.452 Totaal activa 186.688 201.417

Passiva Eigen vermogen Geplaatst aandelenkapitaal 9 110.141 110.212 Agioreserve 10 118.785 118.842 Herwaarderingsreserve 11 18.574 20.684 Algemene reserve 12 -66.288 -60.808 181.212 188.930 Voorzieningen Pensioenverplichtingen - 40 Overige voorzieningen - 7.500 - 7.540 Kortlopende schulden Crediteuren en overige verplichtingen 5.476 4.947 Totaal passiva 186.688 201.417

98

›› Sector Bedrijfsruimten Winst- en verliesrekening (bedragen x € 1.000)


2014

2013

Theoretische brutohuuropbrengsten 18.712 18.811 Leegstand -1.717 -1.823 Overig 1.127 2.029 Brutohuuropbrengsten 18 18.122 19.017

Netto servicekosten 19 -107 -262 Exploitatiekosten 20 -2.771 -3.301 Nettohuuropbrengsten 15.244 15.454 Herwaarderingsresultaat beleggingen 21, 22 -7.735 -7.969 Netto verkoopresultaat beleggingen 23 - -7.735 -7.969 Organisatiekosten 24 -648 -645 Compensatie overdrachtsbelasting 25 280 292 Netto operationeel resultaat 7.141 7.132 Rentebaten 18 7 Nettoresultaat 7.159 7.139 Direct beleggingsresultaat 26 14.613 14.816 Indirect beleggingsresultaat 27 -7.454 -7.677 Totaal beleggingsresultaat 7.159 7.139

bedrijfsruimten

99

›› Toelichting op resultaten 2014 fondsrendement gelijk gebleven presentatie-effect pijplijn project

Rendement Het fondsrendement over 2014 van 3,8% is gelijk aan 2013. De attributieanalyse van het rendement vergt enige toelichting vanwege een verstorend effect van een in voorgaande jaren getroffen voorziening op een pijplijnproject in Amsterdam. Deze voorziening is in voorgaande jaren in het rendement verwerkt als effect definitieverschillen, cumulatief -3,8%. Bij de levering van dit project in augustus 2014 is, teneinde aansluiting te houden op de IPD/ROZ calculaties, dit definitieverschil alsnog in het indirect portefeuillerendement terechtgekomen. Hierdoor is het indirect rendement over 2014 alsnog met 3,8% verlaagd als cumulatief effect van voorgaande jaren en daarbij ontstaat tegelijkertijd in 2014 weer een positief definitieverschil van 3,8%; het effect hiervan op het fondsrendement over 2014 is nihil. Portefeuillerendement 10 jaar

15% 10% 5%

1,7 8,1

2,2 7,7

2,9

9,1

7,8 7,1

0%

7,2

7,4

-6,1

-5,1

7,0

-2,9

-5%

-6,7

9,0 7,7

6,8

-4,6

-3,0

-2,6

-8,2 * presentatie effect

2005-2014

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

indirect

direct

2006

-15%

2005

-10%

Stabiel direct rendement van gemiddeld 7,7%. Grotere volatiliteit in indirect rendement. Over 10 jaar gemiddeld -3,0% afwaardering.

Het direct portefeuillerendement is evenals in 2013 positief beïnvloed door een afkoopsom van een huurder (effect: 1,0%-punt; 2013: 2,1%-punt). Het direct portefeuillerendement is daarmee uitgekomen op 9,0% (2013: 9,1%). Exclusief het effect van de pijplijnvoorziening is het indirect portefeuillerendement uitgekomen op -4,4%, hetgeen lager is dan in 2013 (-2,6%) door het effect van taxateurswisselingen (-2,1%-punt). In de kerncijfers zijn de portefeuillerendementen voor alle objecten opgenomen, dus inclusief eventueel in het verslagjaar verworven en gedisponeerde objecten. In onderstaande tabel staan de rendementen voor de standing investments, zowel inclusief als exclusief het Hema-complex in Utrecht. Het complex is sinds 2008 bij de IPD/ROZ namelijk ingedeeld in de categorie overig vastgoed. De benchmark voor bedrijfsruimten is naar ons oordeel van beperkte betekenis door de geringe omvang en door de invloed van een dominante deelnemer met een grote a-typische portefeuille.

Bedrijfsruimten: standing investments 2014 2013 2012 2011 2010 3-jaars 5-jaars 10-jaars

100

Altera Vastgoed IPD/ROZ index Altera Vastgoed (incl. Hema complex) (excl. Hema complex) Direct Indirect Totaal Direct Indirect Totaal Direct Indirect Totaal 10,3% -4,1% 5,8% 7,8% 1,8% 9,8% 9,3% -4,1% 4,8% 10,0% -4,3% 5,3% 7,6% -2,3% 5,2% 9,0% -2,6% 6,2% 7,0% -5,8% 0,8% 6,5% -4,8% 1,5% 6,8% -4,6% 2,0% 7,2% -9,6% -3,0% 7,0% -3,5% 3,3% 7,0% -6,7% -0,1% 7,8% -6,6% 0,8% 7,1% -3,9% 2,9% 7,8% -6,5% 0,8% 9,1% -4,7% 3,9% 7,3% -1,8% 5,4% 8,4% -3,8% 4,3% 8,5% -6,1% 1,9% 7,2% -2,6% 4,5% 8,0% -4,9% 2,7% 8,1% -3,6% 4,2% 7,4% -1,2% 6,1% 7,8% -2,4% 5,2%

Direct beleggingsresultaat Het jaar 2014 is afgesloten met een totaal beleggingsresultaat van € 7,2 miljoen, ongeveer gelijk aan 2013 (€ 7,1 miljoen). Het direct beleggingsresultaat is met 1,4% afgenomen van € 14,8 miljoen in 2013 naar € 14,6 miljoen in 2014. Beide jaren zijn postief beïnvloed door afkoopsommen van huurders. De onderbouwing van deze lichte daling is als volgt: Ontwikkeling direct beleggingsresultaat

in € x mln

Effect

14,8 -2,6 +1,7 +0,8 -0,1 14,6

-17,2% +11,1% +5,2% -0,5% -1,4%

Direct beleggingsresultaat 2013 Ontvangen vergoedingen beëindiging contract 2013 Ontvangen vergoedingen beëindiging contract 2014 Lagere exploitatiekosten Overige effecten, per saldo Direct beleggingsresultaat 2014

De gemiddelde bezettingsgraad is licht toegenomen van 90% naar 91%. Het brutonettotraject is toegenomen van 81% naar 84% door lagere exploitatiekosten.

negatief effect taxateurswisselingen

Waardemutaties

Waardemutaties in % t.o.v. ult. 2013

Aantal objecten


-15,1% 2 -7,5% 5 -4,0% 7 -1,7% 3 0,8% 2 5,1% 4 -4,1% 23


-3,4 -1,9 -3,2 -0,2 0,1 1,4 -7,2

-2,3 -3,0 -1,3 -0,3 0,7 1,5 -4,7

bedrijfsruimten


Indirect beleggingsresultaat Het indirect beleggingsresultaat in 2014 van € -7,5 miljoen is in lijn met 2013 (€ -7,7 miljoen). In 2014 is er een groot effect geweest van taxateurswisselingen van € -2,9 miljoen (2013: € -0,6 miljoen). In 2013 werd het indirect beleggingsresultaat negatief beïnvloed door het treffen van een voorziening op het pijplijnproject in Amsterdam. De afwaardering van de portefeuille vloeit in 2014 met name voort uit daling van de markthuur; in 2013 lag de oorzaak in een stijging van het aanvangsrendement. Onderstaande tabel laat zien dat twee objecten met meer dan 10% zijn afgewaardeerd met een effect van € -3,4 miljoen. In totaal zijn zes objecten opgewaardeerd (€ 1,5 miljoen).

Altera wisselt per object om de drie jaar van externe taxateur. In 2014 zijn acht objecten in deze sector van taxateur gewisseld die 58% van de portefeuille behelsden (2013: zeven objecten met een relatief belang van 17%). Dit heeft geleid tot een afwaardering ten opzichte van de taxatie in het voorgaande kwartaal met 2,8% (2013: -2,0%).

101

De spreiding van de waardering ultimo 2014 en ultimo 2013 naar het bruto aanvangsrendement (BAR kosten koper) is als volgt: 35% 30% 25% 20%

10%

>14,4%

13,3-14,4%

12,3-13,3%

11,2-12,3%

10,1-11,2%

9,1-10,1%

8,0-9,1%

BAR k.k.

6,9-8,0%

5%

<6,9%


15%

2013 2014 Huurontwikkeling en exploitatiekosten De ontwikkeling van de theoretische huuropbrengsten tussen de stand aan het begin en aan het einde van het jaar was als volgt: Ontwikkeling stand theoretische jaarhuur

2014

Indexering Huuraanpassing (exclusief indexering) Portefeuillemutaties Mutatie gedurende jaar

0,9% 2,4% -2,1% -2,3% 6,0% 0,0% 4,8% 0,1%

2013

De gemiddelde contracthuur is in 2014 gedaald van € 55 naar € 54. Voor kantoormeters is dit gestegen van € 88 naar € 95, mede door portefeuillemutaties.

meer verhuurtransacties

102

Het volume aan huurtransacties is in 2014 gestegen ten opzichte van 2013. Het volume is in 2014 positief beïnvloed door een tijdelijke verlenging tot 1 januari 2015 van huurder Flextronics in Venray (jaarhuur € 1,0 miljoen). Grote transacties waren onder andere een contract met PostNL voor het resterende gedeelte van een object in Amersfoort (jaarhuur € 0,4 miljoen) en verlengingen in Delfgauw en Breda (totale jaarhuur € 0,5 miljoen).

Verhuurtransacties 2014 2013 Aantal afgesloten huurcontracten inclusief verlengingen Aantal m² Nieuwe huursom op jaarbasis Waarvan uit leegstand Toekomstige cashflow van aangegane huurovereenkomsten Nieuwe huursom t.o.v. markthuur volgens externe taxateur

29 68.184 m² € 3,6 mln € 1,2 mln € 6,7 mln +2,9%

21 43.036 m² € 2,4 mln € 1,1 mln € 7,7 mln 0,0%

De bezettingsgraad ultimo 2014 was 88%. Het effect op de bezettingsgraad door de expiratie op 1 januari 2015 van het contract met Flextronics is 4%-punt. De huurachterstand van meer dan 90 dagen is afgenomen van 4,8% ultimo 2013 naar 1,8% ultimo 2014. De daling is veroorzaakt door het oplossen van een geschil met een huurder. De exploitatiekosten (inclusief servicekosten leegstand) zijn ten opzichte van de theoretische huuropbrengsten met 4%-punt gedaald, onder andere door lagere onderhoudskosten en een lagere last voor oninbaarheid van huurvorderingen.


8% 10% 4% 3% 1% 1% 2% 5% 15% 19%

Portefeuillemutaties en overige toelichtingen In augustus 2014 is na enkele jaren vertraging het bedrijfsverzamelcomplex Business Court Amsterdam geleverd. De verhuur verloopt nog traag en de bezettingsgraad ultimo 2014 bedraagt 15%. dispositie in 2015

bedrijfsruimten

In februari 2015 zijn aan één partij zes objecten verkocht voor € 13,3 miljoen. Dit betreft de objecten in Badhoevedorp (2), Capelle a/d IJssel, Houten, Roosendaal en IJsselstein. In totaal is voor € 15,0 miljoen toegetreden en voor € 15,1 miljoen uitgetreden, per saldo een afname van € 0,1 miljoen (2013: netto toetreding met € 11,2 miljoen). Het aantal aandeelhouders is gedaald van veertien naar elf. Vooruitzichten voor 2015 Gemiddelde bezettingsgraad 86% Brutonettotraject 70% Direct portefeuillerendement 6% Indirect portefeuillerendement 0% Fondsrendement 5%

Uitgangspunt voor 2015 is een verwachte bezettingsgraad van 86%, waarvoor diverse verhuringen nodig zullen zijn. Het direct portefeuillerendement zal in 2015 naar verwachting uitkomen op 6%. Voor 2015 wordt uitgegaan van een indirect rendement van 0%. Het fondsrendement over 2015 kan dan op 5% uitkomen.

103

›› Bedrijfsruimten Plaats

Adres


Huurders

Logistiek Amersfoort Basicweg 10 1991/1993 PostNL Cargo Breda Distripark IABC 5253-5256 2004 Pantos, Van Assendelft, Ikea, e.a. Breda Minervum 7006-7010 1999 Polyfluor Delfgauw Distributieweg 7-9 2002 ZF, Impco-Beru Dordrecht Boogaerdtstraat 5 1999/2007 Norwood Nieuwegein Celsiusbaan 1 1988/2010 Sligro Rotterdam * Nieuwesluisweg 192 1999 Handelsveem Utrecht Atoomweg 60 Divers HEMA Venlo Columbusweg 14 2008 Tommy Hilfiger Venray Spurkterweg 81 2004 Flextronics (t/m 31 dec. 2014)

Bedrijfsverzamelcomplexen Amsterdam Maroastraat 2-26 2012 OWA, Blue Water Badhoevedorp ** Schipholweg 303 1987 Bell Badhoevedorp ** Schipholweg 321 1988 Bally Gaming, GSM Systems Best Hallenweg 1-16 1976/1993 VDL, Nestinox, e.a. Bleiswijk Spectrumlaan 35-51 / Kwartsweg 34-50 2009 Didden’s, Hardcore Supplies, e.a. Capelle a/d IJssel ** Vlierbaan 15-19 1987 Feenstra, Jongeneel Duiven Impact 27-43 en 57-61 1999 Hefas, Cito, e.a. Hoofddorp Parellaan 6-62 1992 Atkins, Hikvision, TNT, e.a. Houten ** Peppelkade 54-60 1990 Yamazaki, VnS, e.a. Lijnden Milaanstraat 10-24 2008 Jansen Huybregts, Eco Services, e.a. Roosendaal ** Jan Vermeerlaan 257-263, e.a. 2001 Euromaster, Flopac, e.a. Schiedam * D. Pichotstraat 17-35 2001 Seiko Son en Breugel Ekkersrijt 4104-4138 2000 Mainteq, Ossür, Nefab, e.a. IJsselstein ** Boerhaaveweg 4-10 1991 Alcre, Agrifirm Totaal * Grond in erfpacht (niet eeuwigdurend) VVO = aantal m2 verhuurbaar vloeroppervlak, bepaald volgens NEN 2580

** Verkocht 20 februari 2015

104

Aantal huurcontracten



Parkeerplaatsen

1 19.133 3 20.120 1 2.920 2 5.461 1 11.956 1 13.259 1 10.300 1 68.109 1 18.202 1 19.438 13 188.898

100% 100% 50% 100% 100% 76% 100% 100% 100% 100% 98%

0,8 1,0 0,2 0,5 0,8 0,7 0,6 4,2 0,8 1,0 10,6

275 63 20 79 58 142 50 256 66 97 1.106

2 16.283 1 2.710 2 3.819 5 14.494 12 18.832 2 3.870 8 8.928 18 16.399 4 3.405 6 4.388 6 6.722 2 4.914 21.356 4 2 3.176 74 129.296

15% 100% 100% 94% 91% 100% 82% 73% 82% 77% 83% 92% 81% 100% 77%

1,1 0,2 0,3 0,6 1,3 0,3 0,6 1,3 0,2 0,4 0,3 0,4 1,3 0,3 8,6

260 30 45 15 104 53 93 112 53 80 10 53 190 30 1.128

88%

19,1

2.234

bedrijfsruimten

87 318.194

105

106

›› Jaarrekening 2014

jaarrekening

107

›› Geconsolideerde balans Voor uitkering slotdividend (bedragen x € 1.000) Toelichting 31 dec. 2014

31 dec. 2013 na stelselwijziging

31 dec. 2013 voor stelselwijziging

Activa Beleggingen Vastgoed 1 1.689.805 Deelnemingen 2 46.405 Overige beleggingen 3 2.130 1.738.340 Overige vaste activa Materiële vaste activa 4 311 Geactiveerde huurkortingen 5 3.863 4.174 Totaal vaste activa

1.742.514

Vlottende activa Debiteuren 6 2.790 Overige vorderingen 7 8.103 Liquide middelen 8 56.322 Totaal vlottende activa 67.215 Totaal activa

1.809.729

1.661.646 52.897 2.180 1.716.723 268 2.730 2.998 1.719.721

1.886 2.516 86.311 90.713 1.810.434

1.714.371 2.180 1.716.551 268 2.730 2.998 1.719.549

2.006 2.565 87.080 91.651 1.811.200

Passiva

Eigen vermogen Geplaatst aandelenkapitaal 9 852.364 838.006 838.006 Agioreserve 10 991.244 973.207 973.207 Herwaarderingsreserve 11 70.795 110.178 110.178 12 -192.824 -198.236 -198.236 Algemene reserve 13 1.721.579 1.723.155 1.723.155 Voorzieningen Pensioenverplichtingen 14 - 363 363 Overige voorzieningen 15 11.000 10.000 10.000 10.363 10.363 11.000 Kortlopende schulden Lening aandeelhouders 16 45.000 45.000 45.000 Crediteuren en overige verplichtingen 17 32.150 31.916 32.682 77.150 76.916 77.682 Totaal passiva

108

1.809.729

1.810.434

1.811.200

›› Geconsolideerde winst- en verliesrekening (bedragen x € 1.000) Toelichting 2014 2013 2013 na stelselwijziging voor stelselwijziging Brutohuuropbrengsten 18 120.879 Netto servicekosten 19 -1.943 Exploitatiekosten 20 -20.976 Nettohuuropbrengsten 97.960 Positief herwaarderingsresultaat beleggingen 21 22.444 Negatief herwaarderingsresultaat beleggingen 22 -49.685 Netto verkoopresultaat beleggingen 23 -329 -27.570 Resultaat deelnemingen Organisatiekosten Overige opbrengsten

2 -3.901 24 -5.748 25 1.062

118.408 -2.235 -18.305 97.868 11.629 -106.916 60 -95.227

124.602 -2.235 -19.344 103.023 11.629 -111.867 60 -100.178

204 -5.640 2.683

- -5.640 2.683

Netto operationeel resultaat

61.803

-112

-112

Rentebaten / lasten

-353

-272

-272

-384

-384

Nettoresultaat 61.450 Direct beleggingsresultaat 26 Indirect beleggingsresultaat 27 Totaal beleggingsresultaat

94.613 -33.163 61.450

97.274 -97.658 -384

97.274 -97.658 -384

›› Geconsolideerd overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten

(bedragen x € 1.000) 2014 2013 2013 na stelselwijziging voor stelselwijziging Gerealiseerd resultaat Niet-gerealiseerd resultaat

61.450 -384 -411 -528 61.039 -912

-384 -528 -912 jaarrekening

109

›› Geconsolideerd mutatieoverzicht eigen vermogen (bedragen x € 1.000)

Geplaatst aandelenkapitaal

Agio- reserve

Herwaarderings- reserve

Algemene reserve

Totaal

838.006

973.207

110.178

-198.236

1.723.155

94.614 895 -411 95.098

94.614 -33.163 -411 61.040

Stand per 1 januari 2014 Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Actuariële resultaten toegezegde pensioenregelingen Totaal gerealiseerde en ongerealiseerde resultaten Uitgegeven aandelen Omgeletterde aandelen Ingekochte eigen aandelen Uitgekeerd dividend Totaal kapitaaltransacties met aandeelhouders

-

27.449 - -13.091 - 14.358

-

29.551 - -11.514 - 18.037

- -34.058 - -34.058

- - - - - - -95.011 - -95.011

Negatieve herwaarderingen uit algemene reserve - - -3.397 - - -1.928 Gerealiseerde herwaarderingen naar algemene reserve Totaal overige mutaties binnen het eigen vermogen - - -5.325 Stand per 31 december 2014 852.364 991.244 70.795

57.000 -24.605 -95.011 -62.616

3.397 1.928 5.325

-

-192.824

1.721.579

›› Geconsolideerd mutatieoverzicht eigen vermogen (bedragen x € 1.000)

Geplaatst Agio- Herwaarderings- Algemene Totaal aandelenkapitaal reserve reserve reserve

Stand per 1 januari 2013 Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Actuariële resultaten toegezegde pensioenregelingen Totaal gerealiseerde en ongerealiseerde resultaten Uitgegeven aandelen Omgeletterde aandelen Ingekochte eigen aandelen Uitgekeerd dividend Totaal kapitaaltransacties met aandeelhouders

794.780 -

912.479

81.137 654 -38.565 - 43.226

-

128.828

94.745 -654 -33.363 - 60.728

- -100.178 - -100.178 -

-119.034

1.717.053

97.274 2.520 -528 99.266

97.274 -97.658 -528 -912

- - - -96.939 -96.939

175.882 - -71.928 -96.939 7.015

Negatieve herwaarderingen uit algemene reserve - - 79.127 -79.128 -1 Gerealiseerde herwaarderingen naar algemene reserve - - 2.401 -2.401 Totaal overige mutaties binnen het eigen vermogen - - 81.528 -81.529 -1 Stand per 31 december 2013 838.006 973.207 110.178 -198.236 1.723.155

110

›› Geconsolideerd kasstroomoverzicht (bedragen x € 1.000) 2014 2013 2013 na stelselwijziging voor stelselwijziging Kasstroom uit operationele activiteiten Netto resultaat Af: indirect beleggingsresultaat Direct beleggingsresultaat Activeren en amortiseren huurkortingen Actuariële resultaten Afschrijving materiële vaste activa Toename vorderingen Lening aandeelhouders Toename crediteuren en ov. schulden en voorzieningen Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in beleggingen (incl. deelnemingen) Desinvesteringen van beleggingen (incl. deelnemingen) Ontvangen vergoeding toetreding aandeelhouders Investeringen in materiële vaste activa Kasstroom uit financieringsactiviteiten Dividend Aandelenemissies Inkoop eigen aandelen

61.450 -384 -33.163 -97.658 94.613 97.274 -1.133 -900 -411 -528 87 100 -6.491 -1.844 - 45.000 10.876 2.471 97.541 141.573 -103.068 -104.624 37.389 1.100 895 2.520 -130 -219 -64.914 -101.223 -95.011 -96.939 57.000 175.882 -24.605 -71.928 -62.616 7.015

-384 -97.658 97.274 -900 -528 100 -1.500 45.000 1.917 141.363 -104.624 1.100 2.520 -219 -101.223 -96.939 175.882 -71.928 7.015

Netto kasstroom

-29.989

47.365

47.155

Saldo liquide middelen per 1 januari Saldo liquide middelen per 31 december Afname resp. toename liquide middelen

86.311 56.322 -29.989

38.946 86.311 47.365

39.925 87.080 47.155

›› Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening Algemeen Altera Vastgoed N.V. is opgericht per 31 december 1999. De statuten zijn het laatst gewijzigd op 23 december 2009. De vestigingsplaats is Amstelveen. Altera Vastgoed is een sectoraal vastgoedbeleggingsfonds waarbij de aandeelhouders via letteraandelen kunnen kiezen voor een belang in de door hun gewenste sectoren. Om deze reden zijn de geconsolideerde balans en de geconsolideerde winst- en verliesrekening uitgesplitst naar de vier onderscheiden sectoren: Woningen, Winkels, Kantoren en Bedrijfsruimten. jaarrekening

Onder verwijzing naar de vennootschappelijke jaarrekening van Altera Vastgoed NV, is gebruik gemaakt van de vrijstelling op grond van artikel 402 Boek 2 BW. IFRS Altera Vastgoed hanteert als verslaggevingsregels de International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie. Bij de indeling van de balans en winst- en verliesrekening is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij aanbevelingen van brancheorganisaties. Een aantal nieuwe standaarden, wijzigingen op standaarden en interpretaties is in 2014 nog niet van kracht en wordt om die reden nog niet door de vennootschap toegepast.

111

IFRS-standaard

Korte uitleg

Datum invoering Altera Vastgoed

IFRS 9: Financiële instrumenten

Enkele wijzigingen in de classificatie en waardering van financiële activa en enkele toevoegingen voor financiële verplichtingen

Jaarrekening 2015

IFRS 15: Verantwoording omzet

Nadere regelgeving over separate verantwoording van te onderscheiden diensten (en contract elementen) aan afnemers

Jaarrekening 2017

Met ingang van de jaarrekening 2014 wordt IFRS 11 Joint arrangements toegepast. Volgens deze nieuwe standaard kunnen joint ventures zoals degene waarin Altera Vastgoed participeert (vanaf 2014 alleen nog B.V. Beleggingsmaatschappij Stadscentrum Zoetermeer) niet meer proportioneel worden geconsolideerd maar moet dit volgens de equitymethode worden gepresenteerd. De effecten van deze stelselwijziging op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening blijken rechtstreeks uit de kolommen ‘voor stelselwijziging’ en ‘na stelselwijziging’. Het effect op het eigen vermogen en het netto resultaat is nihil. Grondslagen voor de consolidatie In de groepsjaarrekening werden de deelnemingen, waarin Altera Vastgoed invloed van betekenis op zakelijk en financieel beleid had, partieel geconsolideerd. Met ingang van boekjaar 2014 worden de deelnemingen volgens de equitymethode verwerkt, dit betekent dat deelnemingen niet meer worden geconsolideerd, maar gepresenteerd als deelneming en resultaat deelnemingen. Vanwege deze stelselwijziging worden in deze jaarrekening voor 2013 ook de geconsolideerde cijfers nog gepresenteerd. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Algemeen De activa en schulden zijn opgenomen tegen nominale waarde tenzij in de toelichting anders is vermeld. Vastgoed Waardering van beleggingen in vastgoed geschiedt tegen de reële waarde, zijnde de marktwaarde onder aftrek van kosten koper. De bij aankoop geactiveerde aankoopkosten worden in het jaar van aanschaf bij de eerste waardering ten laste van het indirect beleggingsresultaat gebracht. Op vastgoed wordt niet afgeschreven. Ieder kwartaal worden alle objecten, met uitzondering van enkele homogene deelportefeuilles, getaxeerd door externe taxateurs. Van de objecten in de homogene deelportefeuilles wordt elk kwartaal circa een kwart extern getaxeerd en op jaareinde worden deze taxaties extern geactualiseerd. Marktwaarde is hierbij gedefinieerd als de waarde bij onderhandse verkoop in verhuurde staat; voor woningen betreft dit de complexgewijze verkoop aan een derde, als deze waarde hoger is dan de waarde bij voortgezette exploitatie. De taxaties vinden plaats volgens de richtlijnen van de IPD/ROZ. De taxateurs hanteren de methoden van de discounted cash flow (DCF) en het bruto of netto aanvangsrendement (BAR/NAR). Herontwikkelingen worden eveneens tegen de reële waarde opgenomen. Termijnbetalingen voor nog op te leveren beleggingen worden opgenomen tegen de nominale waarde. Geactiveerde huurkortingen worden in mindering gebracht op de marktwaarde en als afzonderlijke post gepresenteerd. Bij het bepalen van de reële waarde van de beleggingen maakt de vennootschap zo veel mogelijk gebruik van op de vastgoedmarkt waarneembare gegevens. IFRS 13 onderscheidt drie niveaus voor de toepassing van de reële waarde: • Niveau 1: waardering op basis van genoteerde marktprijzen in actieve markten • Niveau 2: waardering gebaseerd op (extern) observeerbare informatie • Niveau 3: waardering geheel of gedeeltelijk op niet (extern) observeerbare informatie Het waarderen van direct vastgoed kwalificeert doorgaans niet voor de eerste twee niveaus vanwege beperkingen in de homogeniteit van de vastgoedobjecten in combinatie met een beperkt aantal beleggingstransacties. De vennootschap kwalificeert de waarderingen van de vastgoedbeleggingen als niveau 3. Deelnemingen De deelneming in B.V. Beleggingsmaatschappij Stadscentrum Zoetermeer wordt volgens de equitymethode verwerkt. Deze deelneming bestaat hoofdzakelijk uit vastgoed dat tegen marktwaarde is gewaardeerd. Overige beleggingen De overige beleggingen hebben betrekking op leningen u/g met vastgoed als dekking. Voor zover deze leningen worden aangehouden tot het einde van de looptijd, vindt waardering plaats tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien de leningen niet worden aangehouden tot het einde van de looptijd, vindt waardering plaats tegen de marktwaarde, berekend volgens de methode van de discounted cash flow. 112

Materiële vaste activa De waardering van materiële vaste activa geschiedt tegen kostprijs onder aftrek van afschrijvingen gebaseerd op de economische levensduur. Inrichtingskosten worden afgeschreven in zeven jaar (in lijn met looptijd huurcontract); hardware in drie jaar en software in drie of vijf jaar. Leningen Leningen worden gehouden tot het einde van de looptijd en worden derhalve gewaardeerd op de geamortiseerde kostprijs. Geactiveerde huurkortingen Aan huurders verstrekte kortingen worden geactiveerd gedurende de periode dat de huurder de korting geniet. Vervolgens wordt de geactiveerde huurkorting geamortiseerd over de looptijd van het desbetreffende huurcontract en in mindering gebracht op de door de externe taxateurs bepaalde reële waarde. Debiteuren en overige vorderingen Deze activa worden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid. Herwaarderingsreserve Ongerealiseerde waardevermeerderingen worden in de herwaarderingsreserve verantwoord. Ongerealiseerde waardeverminderingen worden ten laste van de algemene reserve gebracht. Bij verkoop van een object wordt de in voorgaande jaren gevormde herwaarderingsreserve ten gunste of ten laste van de algemene reserve gebracht. Voorziening voor pensioenverplichtingen De voorziening voor pensioenverplichtingen is actuarieel bepaald volgens de ‘projected unit credit method’. Actuariële resultaten worden rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. Het netto-effect van waardeoverdrachten wordt eveneens rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. Met ingang van 1 januari 2015 is de pensioenregeling omgezet naar een CDC-regeling waardoor de IAS19 verplichtingen komen te vervallen en de jaarlast bestaat vanaf 2015 uit de premies voor het desbetreffende jaar. Overige voorzieningen Indien de contractueel overeengekomen aankoopprijs van turn-key pijplijnprojecten hoger is dan de reële waarde op balansdatum wordt voor dit verschil een voorziening opgenomen. Indien deze aankoopprijs lager is dan de reële waarde wordt dit verschil verantwoord in de post beleggingen. Grondslagen voor de resultaatbepaling Algemeen Baten worden verantwoord wanneer de dienst is geleverd. Lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Brutohuuropbrengsten Brutohuuropbrengsten betreffen de over het verslagjaar aan de huurders in rekening gebrachte huren, exclusief o mzetbelasting en servicekosten.

jaarrekening

Netto servicekosten Netto servicekosten zijn het saldo van de aan de huurders in rekening gebrachte servicekosten en de kosten die ter zake van deze huurders ten laste van de servicekostenrekeningen zijn gebracht. Het saldo betreft de servicekosten voor leegstaande ruimten die ten laste van de eigenaar komen. Exploitatiekosten Exploitatiekosten betreffen kosten die rechtstreeks aan de vastgoedobjecten toerekenbaar zijn. Deze kosten zijn onderverdeeld in onderhoud, vaste lasten (waaronder onroerende zaakbelasting, overige heffingen, erfpacht, verzekeringen), beheerkosten en overig (waaronder verhuurkosten, dotaties en onttrekkingen aan de voorziening voor oninbaarheid debiteuren). Herwaarderingsresultaat beleggingen Herwaarderingsresultaat beleggingen betreft ongerealiseerde waardemutaties van het vastgoed en overige beleggingen. Deze herwaarderingsresultaten vloeien voort uit externe taxaties (zie waarderingsgrondslag v astgoed) en worden uitgesplitst in positieve en negatieve herwaarderingen. Ongerealiseerde positieve herwaarderingen worden verantwoord in de herwaarderingsreserve; ongerealiseerde negatieve herwaarderingen komen ten laste van de algemene reserve. 113

Netto verkoopresultaat beleggingen Het netto verkoopresultaat beleggingen betreft de gerealiseerde waardemutaties, zijnde het verschil tussen de verkoopopbrengst onder aftrek van verkoopkosten en de laatste boekwaarde (de laatste door een externe taxateur bepaalde marktwaarde). Organisatiekosten Organisatiekosten zijn naar hun aard niet rechtstreeks toe te rekenen aan de portefeuille. In de winst- en verliesrekening zijn deze kosten op basis van de gemiddelde waarde van de sectorportefeuilles (inclusief te herbeleggen middelen) toegerekend aan de sectoren. Het betreft personeelskosten, advies-, controle- en taxatiekosten, alsmede kantoorkosten (inclusief afschrijving op materiële vaste activa). Overige opbrengsten De overige opbrengsten betreffen de opbrengsten die niet tot een andere categorie behoren. Het omvat onder meer het ten gunste van het resultaat brengen van een vergoeding van 1,5% (bij Woningen: 0,5%) die aandeelhouders betalen bij toetreding met liquiditeiten als compensatie voor overdrachtsbelasting die verschuldigd is bij aankopen van bestaand vastgoed. Belastingen over het resultaat Altera Vastgoed voldoet aan de voorwaarden die artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969 stelt aan fiscale beleggingsinstellingen met uitdelingsverplichting. Om deze reden is geen huidige of toekomstige vennootschapsbelasting verschuldigd. Grondslagen voor het kasstroomoverzicht Voor het kasstroomoverzicht wordt gebruik gemaakt van de indirecte methode. Hierbij wordt voor de k asstroom uit operationele activiteiten het direct b eleggingsresultaat als uitgangspunt gekozen die vervolgens wordt aangepast voor kosten die geen uitgaven zijn en opbrengsten die geen ontvangsten zijn, alsmede mutaties in de vlottende activa en de passiva. Overige toelichtingen Boekhoudkundige schattingen en oordelen De beleggingen worden getaxeerd door externe taxateurs, zie tevens de waarderingsgrondslagen voor vastgoed. De waarde van de beleggingen bedraagt ultimo 2014 € 1,7 miljard. Het is inherent aan het taxeren van vastgoed dat de aldus bepaalde waarden kunnen afwijken van de te realiseren waarden bij een transactie met een willige koper. Dit geldt in het bijzonder in perioden met geringe liquiditeit in de markt. Overigens kunnen positieve en negatieve afwijkingen elkaar op portefeuilleniveau compenseren. De waardering is met name gevoelig voor mutaties in de gehanteerde rendementen en markthuur. Bij de waardering van overige balansposten is het relatieve belang van schattingen beperkt. Voor de pensioenvoorziening zijn de aannames nader toegelicht. De voorziening voor oninbaarheid van debiteuren is volgens de statische methode post voor post bepaald. Financiële instrumenten De omvang van financiële instrumenten in de jaarrekening is beperkt en omvat alleen niet-afgeleide financiële activa (overige beleggingen, debiteuren, overige vorderingen en de liquide middelen) en niet-afgeleide financiële verplichtingen (schuld aan aandeelhouders en crediteuren en overige verplichtingen). Alle financiële instrumenten zijn, met uitzondering van de overige beleggingen, gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De overige beleggingen zijn vanaf de aanvang gewaardeerd tegen de reële waarde door de winst- en verliesrekening.

114

De financiële instrumenten zijn in onderstaande tabel samengevat naar categorie, waarbij de boekwaardes zijn afgezet tegen de reële waarde van het instrument. Toelichting

Reële waarde niveau

Boekwaarde ultimo 2014

Reële waarde ultimo 2014

Boekwaarde ultimo 2013

Reële waarde ultimo 2013

Financiële activa gewaardeerd tegen reële waarde door de winst- en verlies rekening Deelnemingen Overige beleggingen

2 3

3 3

46.405 2.130

46.405 2.130

52.897 2.180

52.897 2.180

Vorderingen en debiteuren Debiteuren Overige vorderingen Liquide middelen

6 7 8

-

2.790 3.863 86.311

2.790 3.863 86.311

1.886 2.730 86.311

1.886 2.730 86.311

16 17

-

45.000 32.150

45.000 32.150

45.000 31.916

45.000 31.916

Financiële verplichtingen gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs Lening aandeelhouders Crediteuren en overige verplichtingen

Het reële waarde niveau, zoals opgenomen voor de overige beleggingen, is nader toegelicht onder de waarderingsgrondslagen voor de vastgoedbeleggingen. Financiële risico’s Doordat Altera Vastgoed slechts in beperkte mate en hooguit tijdelijk met vreemd vermogen wordt gefinancierd is er geen sprake van renterisico of herfinancieringsrisico. Het liquiditeitsrisico als gevolg van oninbaarheid van debiteuren wordt beheerst door het hanteren van strikte regels voor debiteurenbewaking en het toetsen van de kredietwaardigheid bij het aangaan van huurovereenkomsten en het verwerven van objecten. Het risico van uittreding is beperkt tot 20% per jaar per sectorportefeuille. De pijplijnportefeuille is evenals de portefeuille in exploitatie onderhevig aan marktrisico’s. Externe omstandigheden, waaronder marktbewegingen, alsmede huurmutaties beïnvloeden de resultaten van de vennootschap. Het effect van onderstaande mutaties op het jaarresultaat en eigen vermogen is als volgt: Direct beleggingsresultaat - Bruto huuropbrengsten - Bezettingsgraad - Exploitatiekosten

Winkels


1% 1% 10%

€ 0,4 mln € 0,4 mln € 0,9 mln

€ 0,6 mln € 0,6 mln € 0,6 mln

€ 0,2 mln € 0,2 mln € 0,3 mln

€ 0,2 mln € 0,2 mln € 0,3 mln

1% 0,1%-pt

€ 5,8 mln € 8,5 mln

€ 7,9 mln € 10,4 mln

€ 1,8 mln € 1,6 mln

€ 1,7 mln € 1,8 mln

jaarrekening

Indirect beleggingsresultaat - Theoretische huur en markthuur - Bruto aanvangsrendement k.k.

Afwijking Woningen

115

Het effect van huurexpiraties, uitgaande van de sectorportefeuilles en huurdersbestanden ultimo 2014, blijkt uit de elders in dit jaarverslag opgenomen grafieken met de zekere huur, behoudens het risico van faillissementen, voor de komende tien jaar. De externe taxateurs hanteren, mede aan de hand van beschikbare referenties, objectspecifieke aannames voor belangrijke waardebepalende factoren als de wederverhuurtijd, markthuur en yields. Deze aannames zijn door de vennootschap op consistentie en redelijkheid beoordeeld. De belangrijkste voor de taxatiewaarde bepalende factor is de daarbij gehanteerde yield. Bij de bepaling van de yield baseert de externe taxateur zich op beleggingsreferenties. De onderbouwing van de taxaties is afhankelijk van de beschikbaarheid en kwaliteit van deze referenties. Door het beperkte aantal beleggingstransacties is het aantal referenties navenant lager dan in tijden met veel transacties. Ook is het dan moeilijker om het te taxeren object te vergelijken met deze referenties als het gaat om de kwaliteit van de locatie, het object en huursituatie. Dit beïnvloedt de betrouwbaarheid van de taxatiewaarden. Afwijkingen van de taxatiewaarde ten opzichte van de prijs waartegen een transactie zou kunnen worden gedaan, zijn in een relatief liquide markt hooguit 5%. In de huidige markt, met een lagere liquiditeit in met name de sectoren kantoren en bedrijfsruimten, kan de afwijking fors hoger uitvallen. Hieronder volgt een weergave van de verdeling van het bruto aanvangsrendement (theoretische huuropbrengsten gedeeld door de taxatiewaarde kosten koper) per sector voor Altera Vastgoed. Verdeling BAR k.k. Altera Vastgoed voor de vier sectoren

70% 60%

40% 30% 20%

Woningen

Winkels

Kantoren

>14,8%

14,0-14,8%

13,2-14,0%

12,3-13,2%

11,5-12,3%

10,7-11,5%

9,9-10,7%

9,0-9,9%

8,2-9,0%

7,4-8,2%

6,6-7,4%

BAR k.k.

5,8-6,6%

10%

4,9-5,8%

Aandeel in de portefeuille

50%

Bedrijfsruimten

De verschillen in het aanvangsrendement tussen sectoren en tussen objecten binnen dezelfde sector reflecteren de verschillen in de onderliggende risico’s en de beleggingsvraag die de externe taxateur in de markt percipieert.

116

›› Toelichting op de geconsolideerde balans (bedragen x € 1.000, tenzij anders vermeld) 1. Vastgoed Mutaties Woningen Termijn- Winkels Kantoren Bedrijfs- Totaal betalingen ruimten W oningen 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 563.178 548.862 21.476 22.816 717.075 744.960 183.170 206.327 176.746 181.110 1.661.646 1.704.075 Stand per 1 jan. Af: stelselwijziging - -2.800 - - - -99.501 - - - - - -102.301 Stand per 1 jan. 563.178 546.062 21.476 22.816 717.075 645.459 183.170 206.327 176.746 181.110 1.661.646 1.601.774 Aankopen - 35.518 30.909 11.707 52.250 6.696 - - 15.289 - 98.448 53.922 Verwerving uit deelneming - - - - - 88.650 - - - - - 88.650 Bij-investeringen 2.480 1.868 - - 1.322 1.847 1.553 1.575 -735 305 4.620 5.595 Herrubricering 27.590 13.047 -27.590 -13.047 - - - - - - - - Verkopen -36.014 -1.100 - - -1.375 - - - - - -37.389 -1.100 Herwaarderingen 5.208 -32.217 - - -23.912 -25.577 -2.348 -23.786 -15.335 -4.715 -36.387 -86.295 Huurkortingen - - - - - - -1.233 -946 100 46 -1.133 -900 Stand per 31 dec. 562.442 563.178 24.795 21.476 745.360 717.075 181.142 183.170 176.065 176.746 1.689.805 1.661.646

De objecten zijn getaxeerd door Colliers, DTZ Zadelhoff, Jones Lang LaSalle, CB Richard Ellis, MVGM en Cushman & Wakefield.

Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten 31 dec. 31 dec. 31 dec. 31 dec. 31 dec. 31 dec. 31 dec. 31 dec. 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013

Getaxeerde waarde Af: geactiveerde huurkortingen

562.442 563.178 745.360 717.075 184.915 185.710 176.155 176.936 - - - - -3.773 -2.540 -90 -190 562.442 563.178 745.360 717.075 181.142 183.170 176.065 176.746

In het kader van toepassing van IFRS 13 kwalificeert de vennootschap de waarderingen van de vastgoedbeleggingen als niveau 3 (waardering geheel of gedeeltelijk op niet (extern) observeerbare informatie). Naast input van feitelijke aard (contracthuur, resterende huurperiode, metrages) maken de externe taxateurs gebruik van schattingen die zij baseren op referenties in de vastgoedmarkt. De belangrijkste marktvariabelen, onderscheiden naar huurmarkt en beleggingsmarkt, zijn: • huurmarkt: markthuur, verwachte leegstandsperiode, specifiek voor woningen de mutatiegraad • beleggingsmarkt: aanvangsrendementen bij BAR/NAR taxaties en disconteringsvoet en exit yield bij DCF taxaties Het gemiddelde bruto aanvangsrendement (theoretische huur als percentage van de taxatiewaarde kosten koper) is per sector als volgt: Bruto aanvangsrendement

31 dec. 2013 jaarrekening

Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten

31 dec. 2014

6,4% 6,4% 7,9% 7,8% 12,6% 12,6% 10,9% 10,3%

De spreiding van de aanvangsrendementen ultimo boekjaar zijn toegelicht op pagina 116 van de jaarrekening.

117

De contracthuur ten opzichte van de markthuur is per sector als volgt: Contracthuur t.o.v. markthuur Winkels Kantoren Bedrijfsruimten

31 dec. 2014

31 dec. 2013

+8% +7% +8% +7% +9% +7%

De huuren objectgegevens van feitelijke aard zijn nader toegelicht in de sectorverslagen elders in het jaarverslag. 2. Deelnemingen

Mutaties 2014 2013 Stand per 1 januari Investeringen Desinvesteringen Resultaat deelnemingen Uitgekeerd dividend Stand per 31 december

52.897 102.118 - 45.108 - -88.107 -3.901 204 -2.591 -6.426 46.405 52.897

Altera Vastgoed N.V. heeft een 50% belang in B.V. Beleggingsmaatschappij Stadscentrum Zoetermeer en tot december 2013 49,5% in het commanditair kapitaal van Winkelcentrum Het Rond C.V. (en 50% in de beherend vennoot Het Rond B.V.). De cijfers van deze joint ventures (vanaf ultimo 2013 alleen B.V. Beleggingsmaatschappij Stadscentrum Zoetermeer) zijn op 100% basis als volgt (in € x mln): Joint ventures (100%) Beleggingen Overige activa Kortlopende schulden Netto huuropbrengsten Indirect beleggingsresultaat

2014

2013

92,4 105,4 2,0 2,0 94,4 107,4 1,6

1,6

5,2 10,4 -13,0 -10,0 -7,8 0,4

Het resultaat deelnemingen over 2013 in de geconsolideerde jaarrekening van € 204 duizend wijkt af van het resultaat deelnemingen in de vennootschappelijke jaarrekening van € 747 duizend. Het verschil van € 543 duizend heeft betrekking op het resultaat van het laatste kwartaal 2013 van Winkelcentrum Het Rond C.V. dat in de geconsolideerde jaarrekening 2013 is meegeconsolideerd vanwege het 100% aandelenbelang in die periode. 3. Overige beleggingen De overige beleggingen betreft een lening u/g met vastgoed als dekking met een looptijd tot uiterlijk 2018/2019, tenzij de schuldenaren eerder aflossen. Bij aflossing in 2018/2019 bedraagt de hoofdsom € 1,9 miljoen. De rente bedraagt 5,0%.

Mutaties 2014 2013 Stand per 1 januari Herwaardering Stand per 31 december

118

2.180 2.229 -50 -49 2.130 2.180

4. Materiële vaste activa

Mutaties 2014 2013 Stand per 1 januari Investeringen Afschrijvingen Stand per 31 december

268 149 130 219 -87 -100 311 268

Samenstelling jaarultimo

2014

Cumulatieve investeringen Cumulatieve afschrijvingen Totaal

2013

1.524 1.394 -1.213 -1.126 311 268

Afschrijving van de inrichtingskosten geschiedt in zeven jaar. Voor hardware is de a fschrijvingstermijn drie jaar en voor software drie of vijf jaar. 5. Geactiveerde huurkortingen De gemiddelde resterende looptijd van de geactiveerde huurkortingen is 3,6 jaar (ultimo 2013: 3,5 jaar). Hiervan heeft € 2,8 miljoen een looptijd langer dan één jaar (ultimo 2013: € 1,9 miljoen). 6. Debiteuren Op de ultimo 2014 uitstaande huurvorderingen is een voorziening van € 0,9 miljoen (2013: € 1,0 miljoen) in aftrek gebracht. De debiteuren (na aftrek van de voorziening voor waardeverminderingen) zijn als volgt gespecificeerd: 31 dec. 2014

Korter dan 90 dagen uitstaand Langer dan 90 dagen uitstaand Totaal

31 dec. 2013

2.065 1.241 725 645 2.790 1.886

7. Overige vorderingen De overige vorderingen hebben een looptijd korter dan één jaar. 8. Liquide middelen De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de vennootschap met uitzondering van een bedrag van € 820.000 dat bestemd is als kapitaalvereiste ingevolge de AIFMD-regelgeving en banksaldi van servicekostenrekeningen (ultimo 2014: € 2,2 miljoen; ultimo 2013: € 1,4 miljoen).

Maatschappelijk kapitaal Stand per 1 januari 2013 Mutaties 2013 Stand per 31 december 2013 Mutaties 2014 Stand per 31 december 2014

Woningen

Winkels

Kantoren

Bedrijfsruimten

550.000 - 550.000 - 550.000

550.000 - 550.000 - 550.000

700.000 - 700.000 - 700.000

200.000 - 200.000 - 200.000

Totaal 2.000.000 2.000.000 2.000.000

119

jaarrekening

9. Maatschappelijk en geplaatst aandelenkapitaal Het maatschappelijk kapitaal bestaat uit 4,0 miljard aandelen met een nominale waarde van € 0,50 elk. De verdeling van het maatschappelijk kapitaal over de letteraandelen (sectoren) is als volgt:

Geplaatst Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Totaal kapitaal 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013

273.458 241.148 322.393 309.732 131.943 139.986 110.212 103.914 838.006 794.780 Stand per 1 jan. Toetredingen 6.640 25.412 12.004 34.498 - 9.854 8.805 11.373 27.449 81.137 Omletteringen - 16.810 - -16.156 - - - - - 654 Inkoop -4.215 -9.912 - -5.681 - -17.897 -8.876 -5.075 -13.091 -38.565 Stand per 31 dec. 275.883 273.458 334.397 322.393 131.943 131.943 110.141 110.212 852.364 838.006 Toetredingen, omletteringen en uittredingen geschieden tegen net asset value (NAV). Bij uitgifte van nieuwe aandelen is de aandeelhouder aan de vennootschap een compensatie verschuldigd voor overdrachtsbelasting (1,5% bij toetreding in liquiditeiten, 3% bij toetreding met vastgoed en 0% bij toetreding met vastgoed in de situatie dat geen overdrachtsbelasting is verschuldigd). Aandelenemissies Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 Nominaal aandelenkapitaal Laagste koers (in € x1) Hoogste koers (in € x1) Gemiddelde koers (in € x1)

6.640 25.412 1,124 1,160 1,135 1,176 1,129 1,163

12.004 34.498 1,106 1,148 1,145 1,210 1,125 1,194

- - - -

9.854 0,717 0,746 0,735

8.805 11.373 0,823 0,857 0,867 0,889 0,852 0,875

Transacties eigen aandelen nominale waarde Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Totaal 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 Stand per 1 jan. Verworven door vennootschap Heruitgegeven Stand per 31 dec.

-

753

4.215 9.912 -4.215 -10.665 - -

-

-

23.986 15.943

- 5.681 - 17.897 - -5.681 - -9.854 - - 23.986 23.986

-

-

23.986

16.696

8.876 5.075 13.091 38.565 -8.749 -5.075 -12.964 -31.275 127 - 24.113 23.986

10. Agioreserve Mutaties Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Totaal 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 Stand per 1 jan. Toetredingen Omletteringen Inkoop Stand per 31 dec.

120

335.311 292.518 394.304 377.314 124.750 128.707 118.842 113.940 973.207 912.479 8.360 33.688 14.996 47.901 - 4.630 6.195 8.526 29.551 94.745 - 22.190 - -22.844 - - - - - -654 -5.262 -13.085 - -8.067 - -8.587 -6.252 -3.624 -11.514 -33.363 338.409 335.311 409.300 394.304 124.750 124.750 118.785 118.842 991.244 973.207

11. Herwaarderingsreserve Mutaties Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Totaal 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 Stand per 1 jan. Neg. herwaardering uit algemene reserve Stand per 1 jan. incl. negatieve herwaarderingen Herwaarderingen boekjaar Gerealiseerd verkoopresultaat t.o.v. aankoopprijs Stand per 31 dec. incl. negatieve herwaarderingen Neg. herwaardering uit algemene reserve Stand per 31 dec.

20.097

27.637

69.397

81.251

-

-

20.684

19.940

110.178 128.828

-63.358 -38.426 -55.998 -33.848 -79.863 -56.530 -63.765 -55.049 -262.984 -183.853

-43.261 -10.789 13.399 47.403 -79.863 -56.530 -43.081 -35.109 -152.806 -55.025 5.061 -32.368 -27.803 -36.509 -3.582 -23.333

-7.735 -7.972 -34.059 -100.182

-2.697 -104 769 2.505 - - - - -1.928 2.401

-40.897 -43.261 -13.635 13.399 -83.445 -79.863 -50.816 -43.081 -188.793 -152.806 56.492 63.358 50.261 55.998 83.445 79.863 69.390 63.765 259.588 262.984 15.595 20.097 36.626 69.397 - - 18.574 20.684 70.795 110.178

12. Algemene reserve Mutaties Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Totaal 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 Stand per 1 jan. Direct beleggingsresultaat Overboeking uit herwaarderingsreserve Gerealiseerd door verkopen Vrijval compensatie overdrachtsbelasting Uitgekeerd interimdividend Uitgekeerd slotdividend Vermogensmutatie IAS 19 Stand per 31 dec.

-15.884

8.449

-45.945 -22.566

-75.599 -52.600

-60.808 -52.317

23.231 23.190 46.048 44.739 10.720 14.529 6.866 -24.933

5.738 -22.152 -3.582 -23.329

14.613 14.816

94.612 97.274

-5.624 -8.714

3.398 -79.128

2.697 104 -769 -2.505 - - 75 521 540 1.450

- 257

-198.236 -119.034

- - 1.928 -2.401 280 292

895 2.520

-22.658 -22.498 -44.979 -43.597 -10.485 -14.180 -14.426 -14.537 -92.548 -94.812 -693 -536 -1.141 -1.085 -349 -216 -279 -290 -2.462 -2.127 -148 -181 -177 -229 -42 -60 -44 -58 -411 -528 -6.514 -15.884 -40.685 -45.945 -79.337 -75.599 -66.288 -60.808 -192.824 -198.236 jaarrekening

121

Uit hoofde van Titel 9 Boek 2 BW dient de vennootschap een herwaarderingsreserve te vormen voor waardevermeerderingen van de afzonderlijke activa waarbij saldering van opwaarderingen met afwaarderingen niet toegestaan is. Afwaarderingen als gevolg van een lagere marktwaarde ten opzichte van de historische kostprijs dienen ten laste van de algemene reserve te worden gebracht. Mede hierdoor is de algemene reserve voor alle sectoren negatief uitgekomen. Voor de uitkeerbaarheid van dividend is echter alleen het totaal van de algemene reserve en de agioreserve van de sectoren tezamen relevant. Dividend per aandeel (in € x 1) Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 Uitgekeerd interimdividend Slotdividend Totaal uitgekeerd in boekjaar Nog uit te keren jaarultimo

0,041 0,042 0,001 0,001 0,042 0,043 0,001 0,001

0,068 0,069 0,002 0,002 0,070 0,071 0,002 0,002

0,040 0,054 0,001 0,001 0,041 0,055 0,001 0,001

0,066 0,067 0,001 0,001 0,067 0,068 0,001 0,001

Samenstelling Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Totaal jaarultimo 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 Gerealiseerde herwaardering Uitgekeerd uit gerealiseerde herwaardering Negatieve herwaardering Vrijval compensatie overdrachtsbelasting Voorstel slotdividend Vermogensmutatie Stelselwijziging huurkortingen Overig Totaal

65.626 62.929

-20.000 -20.000

-2.073 -1.304

-

-

2.491 2.491

-

-

-56.493 -63.358 -50.261 -55.998 -83.444 -79.863 3.812 3.737 10.224 9.684 1.003 1.003 573 693 1.069 1.141 235 349 -87 59 -97 79 -230 -187

221

-

221 66.265 64.337

- -20.000 -20.000

-69.389 -63.765 -259.587 -262.984 2.769 2.488 17.808 16.912 187 279 2.064 2.462 -76 -31 -490 -80

- - - - 597 597 - - 597 597 55 55 453 453 11 11 - - 519 519 -6.514 -15.884 -40.685 -45.945 -79.337 -75.599 -66.288 -60.808 -192.824 -198.236

13. Eigen vermogen Samenstelling Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Totaal jaarultimo 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 Aandelenkapitaal 275.883 273.458 334.397 322.393 131.943 131.943 Agioreserve 338.409 335.311 409.300 394.304 124.750 124.750 Herwaarderingsreserve 15.595 20.097 36.626 69.397 - - Algemene reserve -6.514 -15.884 -40.685 -45.945 -79.337 -75.599 Totaal 623.373 612.982 739.638 740.149 177.356 181.094

110.141 110.212 852.364 838.006 118.785 118.842 991.244 973.207 18.574 20.684 70.795 110.178 -66.288 -60.808 -192.824 -198.236 181.212 188.930 1.721.579 1.723.155

14. Voorziening voor pensioenverplichtingen De vennootschap heeft voor haar werknemers een pensioenregeling getroffen die bij een levensverzekeringsmaatschappij is ondergebracht. Het betreft een middelloonregeling met een pensioenleeftijd van 67 jaar met ingang van 1 januari 2014. Per 1 januari 2015 is de defined benefit regeling omgezet naar een CDC-regeling. Daarmee wordt de werkgeverslast voor de vennootschap gemaximeerd op 27% van de pensioengrondslag. Om deze reden is ultimo 2014 geen IAS19 pensioenvoorziening meer benodigd en kan vanaf 2015 de netto premie als pensioenkosten worden verantwoord.

122

Mutatieoverzicht 2014 2013 Verplichtingen uit hoofde van toegezegde pensioenaanspraken per 1 januari Aan boekjaar toegerekende pensioenkosten en rente Settlement resultaat Betaalde benefit In eigen vermogen opgenomen actuarieel verlies Verplichtingen uit hoofde van toegezegde pensioenaanspraken per 31 december

9.353 1.203 -11.056 -25 525 -

7.615 681 1.057 9.353

Reële waarde fondsbeleggingen per 1 januari Betaalde bijdragen Settlement resultaat Betaalde benefit Verwacht rendement op fondsbeleggingen In eigen vermogen opgenomen actuariële winst Overige kosten Reële waarde fondsbeleggingen per 31 december

8.990 755 -10.102 -25 306 114 -38 -

7.792 579 282 365 -28 8.990

-

363

Stand per 31 december Rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkte actuariële resultaten Stand per 1 januari In de verslagperiode verwerkt Stand per 31 december Te verwerken als Niet-gerealiseerd resultaat Actuariële resultaten Effect asset ceiling Totaal Samenstelling pensioenlast Aan dienstjaar toegerekende pensioenkosten Settlement resultaat Past service cost Rente over de verplichting Verwachte rendement op fondsbeleggingen Rente op asset ceiling Administratiekosten Aftrek werknemersbijdrage

1.966 -411 1.555

2.658 -692 1.966

-411 -692 - 164 -411 -528

866 800 -954 - -414 337 295 -306 -282 - -12 38 28 -114 -104 -133 311

De gehanteerde economische aannames zijn:

31 dec. 2013 jaarrekening

Disconteringsvoet Verwachte salarisontwikkeling algemeen Verwachte salarisontwikkeling individueel Verwachte ontwikkeling sociale lasten Indexatie nog niet ingegane pensioenen

31 dec. 2014

2,5% 3,3% 2,5% 2,5% 1,0%-2,5% 1,0%-2,5% 2,0% 2,0% 0,5% 1,0%

Als sterftetafel per 31 december 2014 is de Prognosetafel AG 2014 met een leeftijdsterugstelling van één jaar gehanteerd.

123

15. Overige voorzieningen Dit betrof ultimo 2013 voorzieningen voor verwachte verliezen op contractuele verplichtingen voor pijplijnprojecten die in de loop van 2014 in de waardering van de beleggingen tot uitdrukking zijn gekomen. In 2014 is een voorziening opgenomen voor de raming van nog te betalen investeringsverplichtingen inzake een in 2014 opgeleverd winkelcentrum.

Mutatieoverzicht 2014 2013 Stand per 1 januari Vrijval Toevoegingen Stand per 31 december

10.000 5.600 -10.000 -1.400 11.000 5.800 11.000 10.000

16. Lening aandeelhouders Lening

31 dec. 2014

31 dec. 2013

45.000 45.000 45.000 45.000

Per 1 oktober 2013 heeft de vennootschap ten behoeve van de sector Winkels een lening afgesloten met één van de aandeelhouders ten bedrage van € 45,0 miljoen. De lening heeft een looptijd van minimaal 6 en maximaal 18 maanden en is tussentijds opzegbaar door de vennootschap met een opzegtermijn van één maand. De rente bedraagt voor de eerste periode van 6 maanden het 6-maands euribor tarief van 30 september 2013 plus een vaste opslag van 225 basispunten (totaal 2,590%), voor de tweede periode van zes maanden het 6-maands euribor tarief van 31 maart 2014 plus de vaste opslag (totaal 2,668%) en voor de derde en tevens laatste periode van zes maanden (1 oktober 2014 tot 31 maart 2015) het 6-maands euribor tarief van 30 september 2014 plus de vaste opslag (totaal 2,433%). Er zijn behoudens een pari-passu clausule, een schuldplafond van maximaal 10% op sectorniveau en de bepaling dat de objecten niet worden bezwaard met hypotheek, geen zekerheden verstrekt. De reële waarde van deze lening wijkt niet af van de boekwaarde. 17. Crediteuren en overige schulden Vooruit ontvangen huur Dividendbelasting Servicekosten rekeningen Onderhoudskosten Te betalen OZB en overige heffingen Rekening courant beheerders Crediteuren Waarborgsommen Investeringsverplichtingen Overige schulden en overlopende passiva Totaal

124

31 dec. 2014

31 dec. 2013

13.472 12.047 3.656 3.587 2.151 1.378 1.285 2.176 218 227 851 1.054 5.510 734 2.194 1.769 - 2.500 2.813 6.444 32.150 31.916

›› Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening (bedragen x € 1.000, tenzij anders vermeld) 18. Brutohuuropbrengsten

Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Totaal 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013

Theoretische huur Leegstand Huurkorting Geactiveerde huurkorting Geamortiseerde huurkorting Overig Totaal

36.369 34.282 56.585 49.914 -1.873 -1.919 -2.810 -2.272 -179 -105 -944 -648 - - - - - - - - 52 69 189 298 34.369 32.327 53.020 47.292

23.965 23.597 -7.092 -6.098 -2.930 -2.212 2.250 1.629 -1.017 -683 192 3.539 15.368 19.772

18.712 18.811 135.631 126.604 -1.717 -1.823 -13.492 -12.112 -425 -478 -4.478 -3.443 - 114 2.250 1.743 -100 -160 -1.117 -843 1.652 2.553 2.085 6.459 18.122 19.017 120.879 118.408

19. Netto servicekosten Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Totaal 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 Servicekosten Ten laste van huurders Netto servicekosten

1.445 1.358 -1.292 -1.203 153 155

4.005 2.843 -3.737 -2.610 268 233

4.814 4.384 -3.400 -2.799 1.414 1.585

1.183 763 -1.075 -501 108 262

11.447 9.348 -9.504 -7.113 1.943 2.235

20. Exploitatiekosten Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Totaal 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 Onderhoudskosten Vaste lasten Beheerkosten Overig Totaal

3.778 3.296 1.437 1.143 832 813 3.249 2.085 9.296 7.337

1.422 978 1.415 2.275 1.791 1.313 561 396 1.239 1.109 283 289 1.877 1.299 321 8 6.329 4.699 2.580 2.968

1.516 1.878 724 504 243 230 288 689 2.771 3.301

8.131 8.427 4.513 3.356 2.597 2.441 5.735 4.081 20.976 18.305

21. Positief herwaarderingsresultaat beleggingen Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Totaal 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 10.165 1.211

5.489 6.819

-

-

Totaal

10.165 1.211

-

5.355

-

-

- 1.400

5.489 6.819

5.355 1.400

1.435 2.199 -

22.444 10.229

-

- 1.400

1.435 2.199

22.444 11.629

125

jaarrekening

Waardemutaties door taxaties Waardemutaties door herwaardering pijplijn

22. Negatief herwaarderingsresultaat beleggingen

Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Totaal 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 Waardemutaties door taxaties -4.555 -33.538 -29.524 -30.924 -7.703 -23.786 -16.770 -6.914 -58.552 -95.162 Waardemutaties door huurkortingen - - - - -1.233 -946 100 46 -1.133 -900 Afkoop pijplijnverplichting - -2.500 - - - - - -2.500 Herwaardering pijplijn - - 2.500 -2.504 - - 7.500 -3.300 10.000 -5.804 Afboeking aankoopkosten - - - -2.550 - - - - - -2.550 Totaal -4.555 -33.538 -27.024 -38.478 -8.936 -24.732 -9.170 -10.168 -49.685 -106.916

23. Netto verkoopresultaat beleggingen Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Totaal 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 Verkoopopbrengst incl. kosten Meest recente taxatiewaarde Totaal

36.014

1.101

1.375

-

36.466 1.041 1.252 - -452 60 123 -

-

-

- - - -

-

-

37.389

1.101

- - 37.718 1.041 - - -329 60

24. Organisatiekosten

2014 2013 Personeelskosten Kantoorkosten inclusief huisvesting Taxatiekosten Toezichtskosten Advieskosten Research, contributies en promotie Overige kosten Totaal

3.590 3.714 721 664 699 697 252 164 104 70 243 215 139 116 5.748 5.640

De organisatiekosten bedragen 0,323% (2013: 0,321%) van het gemiddeld beheerd vermogen. Het totaalbedrag aan salarissen bedroeg € 2.863 duizend (2013: € 2.648 duizend), aan sociale lasten inclusief premie ziektekostenverzekering € 286 duizend (2013: € 249 duizend) en aan pensioenlasten volgens IAS19 € -133 duizend (2013: € 310 duizend). De pensioenlasten zijn nader toegelicht onder de post voorziening pensioenverplichtingen. In 2014 waren gemiddeld 28 medewerkers (full-time equivalenten) werkzaam bij Altera Vastgoed (2013: 27); ultimo 2014 zijn dit 27 medewerkers. Het accountantshonorarium voor de jaarrekeningcontrole 2014 inclusief de controleverklaringen per sector en ISAE 3000 rapportage bedraagt € 54 duizend (2013: € 54 duizend). Het honorarium voor overige werkzaamheden (advisering inzake AIFMD) bedroeg over 2014 € 4 duizend. Volgens de AIFMD richtlijn 2011/61/EU (artikel 22 lid 2 onder e en f ) dient het jaarverslag een overzicht te bevatten met het totale bedrag van de beloning, onderverdeeld in vaste en variabele beloning die in het verslagjaar is betaald, alsmede een onderverdeling naar directie, personeelsleden wier handelen het risicoprofiel in belangrijke mate beïnvloedt en overige personeelsleden. Voor de variabele beloning betreft dit de in het verslagjaar uitbetaalde beloning over prestaties in het daaraan voorgaande jaar.

126

Vast Variabel Totaal Aantal fte 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 Directie Personeel met invloed op risicoprofiel Overig Totaal

650 543 248 237 898 780 3,7 985 960 93 90 1.078 1.050 11,0 811 732 56 52 867 784 13,3 2.446 2.235 397 379 2.843 2.614 28,0

3,0 11,8 12,3 27,1

De directie bestond de eerste acht maanden van 2014 uit vier personen. De beloning van de directie is als volgt:

2014 2013 Salaris Variabele beloning over voorgaand jaar Pensioen (na aftrek van eigen bijdrage) Pseudoheffing betaald in boekjaar Sociale lasten en overig Totaal

650 543 248 237 260 213 56 53 45 35 1.259 1.081

De beloning aan de Raad van Commissarissen bedroeg € 61 duizend (2013: € 51 duizend). 25. Overige opbrengsten Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Totaal 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 Compensatie overdrachtsbelasting Overige beleggingen Totaal

75 521 540 1.450 166 163 - - 241 684 540 1.450

- 257 - - - 257

280 292 895 2.520 - - 166 163 280 292 1.061 2.683

26. Direct beleggingsresultaat Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Totaal 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 24.920 24.835 46.423 42.360 11.374 15.219 15.244 15.454 97.961 97.868 80 99 2.506 5.056 - - - - 2.586 5.155 166 163 - - - - - - 166 163 -1.998 -1.918 -2.465 -2.387 -636 -690 -649 -645 -5.748 -5.640 63 11 -416 -290 -17 - 18 7 -352 -272 23.231 23.190 46.048 44.739 10.721 14.529 14.613 14.816 94.613 97.274 jaarrekening

Nettohuuropbrengsten Resultaat deelnemingen Overige beleggingen Organisatiekosten Rentebaten/lasten Totaal

127

27. Indirect beleggingsresultaat Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Totaal 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 Positief herwaarderingsresultaat Negatief herwaarderingsresultaat Netto verkoopresultaat Resultaat deelnemingen Compensatie overdrachtsbelasting Totaal

10.165 1.211 5.489 6.819 5.355 1.400 -4.555 -33.538 -27.024 -38.478 -8.936 -24.732 -452 60 123 - - - -97 -102 -6.390 -4.849 - - 75 521 540 1.450 - 257 5.136 -31.848 -27.262 -35.058 -3.581 -23.075

1.435 2.199 22.444 11.629 -9.170 -10.168 -49.685 -106.916 - - -329 60 - - -6.487 -4.951 280 292 895 2.520 -7.455 -7.677 -33.162 -97.658

Verbonden partijen Eén van de aandeelhouders van de vennootschap huurt een kantoor dat behoort tot de kantorenportefeuille van de vennootschap; de contracthuur bedraagt € 0,9 miljoen op jaarbasis. De huurtransactie is op marktconforme basis tot stand gekomen. De pensioenregeling van de vennootschap is ondergebracht bij één van de aandeelhouders van de vennootschap. De pensioenregeling is op basis van marktconforme condities tot stand gekomen. Op 1 oktober 2013 is een lening afgesloten van € 45 miljoen met één van de aandeelhouders van de vennootschap. Tegen gelijke condities (zie toelichting 16), waaronder het rentetarief, had deze lening ook bij een bank kunnen worden aangetrokken. Alleen zou een bank transactiekosten in rekening hebben gebracht. Overigens zijn alle aandeelhouders van de vennootschap in de gelegenheid gesteld om deel te nemen aan deze financiering. Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa De vennootschap is verplichtingen aangegaan voor nog op te leveren woningobjecten. De specificatie per sector is als volgt (in € x mln): Verplichtingen Woningen 22 Oplevering in 2015 Idem 2016 35 Idem 2017 31 Totaal 88 Af: reeds gefinancierd -24 Totaal niet uit de balans blijkend 64

Naast de zekere pijplijn is er ook nog één pijplijnproject in de sector Woningen met een totale omvang van € 12 miljoen waarvan de realisatie nog onzeker is. Voorts is er een voorwaardelijke verplichting voor een in 2014 opgeleverd winkelcentrum. Afhankelijk van de nog te realiseren huurcontracten bedraagt dit maximaal circa € 6 miljoen, boven hetgeen reeds is voorzien. Het huurcontract voor de huisvesting in Amstelveen bedraagt op jaarbasis € 191 duizend (exclusief btw compensatie en incentives) en heeft een looptijd tot 12 juni 2020. De verplichting voor de totale looptijd bedraagt € 0,8 miljoen. De verplichtingen voor leaseauto’s bedraagt voor de contracten per 31 december 2014 voor de totale looptijd € 556 duizend; de verplichting voor 2015 bedraagt € 203 duizend. Gebeurtenissen na balansdatum Op 20 februari 2015 is een zestal objecten uit de sector Bedrijfsruimten verkocht voor € 13 miljoen. Op 27 februari 2015 is een appartementencomplex in Gouda verworven voor € 6,5 miljoen. De lening van de aandeelhouder van € 45,0 miljoen is met maximaal een jaar verlengd tegen euribor plus 150 basispunten.

128

›› Vennootschappelijke balans (bedragen x € 1.000) Toelichting

31 dec. 2014

31 dec. 2013

Activa

Beleggingen Vastgoed 1.689.805 1.661.646 Deelnemingen 1 46.405 52.897 Overige beleggingen 2.130 2.180 1.738.340 1.716.723

Vorderingen Geactiveerde huurkortingen 3.863 2.730 Debiteuren 2.790 1.886 Overige vorderingen 8.103 2.516 14.756 7.132 Overige activa Materële vaste activa 311 268 Liquide middelen 56.322 86.311 56.633 86.579

Totaal activa 1.809.729 1.810.434

Passiva

Eigen vermogen Geplaatst aandelenkapitaal 852.364 838.006 Agioreserve 991.244 973.207 Herwaarderingsreserve 70.795 110.178 Algemene reserve -192.824 -198.236 1.721.579 1.723.155

jaarrekening

Voorzieningen Pensioenverplichtingen - 363 Overige voorzieningen 11.000 10.000 11.000 10.363 Kortlopende schulden Lening aandeelhouders 45.000 45.000 Crediteuren en overige verplichtingen 32.150 31.916 77.150 76.916 Totaal passiva 1.809.729 1.810.434

129

›› Vennootschappelijke winst- en verliesrekening (bedragen x € 1.000) Vennootschappelijk resultaat Resultaat deelnemingen Nettoresultaat

2014

2013

65.351 -1.131 -3.901 747 61.450 -384

›› Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening (bedragen x € 1.000, tenzij anders vermeld) Grondslagen voor waardering en bepaling van het resultaat De vennootschappelijke cijfers maken deel uit van de jaarrekening van Altera Vastgoed NV. De gepresenteerde cijfers zijn in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW, waarbij gebruik is gemaakt van de vrijstelling op grond van artikel 402 Boek 2 BW. Deelnemingen worden gewaardeerd tegen intrinsieke waarde, die is bepaald conform de waarderingsgrondslagen van Altera Vastgoed. Overige toelichtingen Voor zover bedragen in de vennootschappelijke jaarrekening niet zijn toegelicht, wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening. De indeling van de balans van de vennootschappelijke jaarrekening is afwijkend van de balans van de geconsolideerde jaarrekening en afwijkend van voorgaand verslagjaar. Het voor de vennootschappelijke jaarrekening toegepaste model Q vloeit voort uit de kwalificatie van de vennootschap sinds de invoering van de AIFMD als beleggingsinstelling onder de Wft. 1. Deelnemingen

Mutaties 2014 2013 Stand per 1 januari Investeringen Desinvesteringen Resultaat deelnemingen Uitgekeerd dividend Stand per 31 december

52.897 102.118 - 45.108 - -88.650 -3.901 747 -2.591 -6.426 46.405 52.897

Door de verwerving in 2013 van het resterende belang in de vennootschappen inzake het winkelcentrum in Houten, gevolgd door de eigendomsoverdracht van het vastgoed over te dragen aan Altera Vastgoed NV, bestaat de post deelnemingen vanaf ultimo 2013 alleen nog uit het 50% belang in B.V. Beleggingsmaatschappij Stadscentrum Zoetermeer.

Amstelveen, 2 april 2015 Raad van Commissarissen Drs. G.H. Hoefsloot, president-commissaris Drs. H.C.A. de Vos tot Nederveen Cappel, commissaris Drs. J. van der Ende, commissaris Directie Drs. R.J.M. Hogenboom MRICS, algemeen directeur Drs. C.J.M. van den Hoogen RA MRE MRICS, financieel directeur Ing. E.G.M. Wessels MRE MRICS, directeur portefeuillemanagement

130

›› Overige gegevens Winstbestemming De winstbestemming is geregeld in artikel 32 van de statuten. Lid 1 bepaalt dat de winst ter beschikking staat van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. In het boekjaar wordt ten minste 95% van de (fiscale) uitdelingsverplichting aan de aandeelhouders uitgekeerd en het restant binnen acht maanden na afloop van het boekjaar. De Raad van Commissarissen kan zich verenigen met het voorstel van de directie een slotdividend uit te keren in totalen per sector van € 573 duizend op letteraandelen A (Woningen), € 1.069 duizend op letteraandelen B (Winkels), € 235 duizend op letteraandelen C (Kantoren) en € 187 duizend op letteraandelen D (Bedrijfsruimten). Het slotdividend is niet in de balans per 31 december 2014 verwerkt. Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan de aandeelhouders van Altera Vastgoed NV Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit jaarverslag op pagina 108 tot en met pagina 130 opgenomen jaarrekening over 2014 van Altera Vastgoed N.V. te Amstelveen gecontroleerd. De jaarrekening omvat de geconsolideerde en de enkelvoudige jaarrekening. De geconsolideerde jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde balans per 31 december 2014, het geconsolideerde overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten, het mutatieoverzicht eigen vermogen en het kasstroomoverzicht over 2014 en de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de belangrijke grondslagen voor financiële verslaggeving en overige toelichtingen. De enkelvoudige jaarrekening bestaat uit de enkelvoudige balans per 31 december 2014 en de enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2014 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van de directie De directie van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW), alsmede voor het opstellen van het verslag van de directie in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. De directie is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als zij noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het inrichten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de vennootschap. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door de directie van de vennootschap gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening.

Oordeel betreffende de geconsolideerde jaarrekening Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Altera Vastgoed NV per 31 december 2014 en van het resultaat en de kasstromen over 2014 in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met Titel 9 Boek 2 BW.

131

jaarrekening

Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

Oordeel betreffende de enkelvoudige jaarrekening Naar ons oordeel geeft de enkelvoudige jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van Altera Vastgoed NV per 31 december 2014 en van het resultaat over 2014 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het verslag van de directie, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het verslag van de directie, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW.

Amstelveen, 2 april 2015 KPMG Accountants N.V. W.G. Bakker RA

132

jaarrekening

133

›› Financiële agenda 2015

134

Rapportages Jaarverslag 2014 Verslag eerste kwartaal t.b.v. aandeelhouders Verslag tweede kwartaal t.b.v. aandeelhouders Halfjaarverslag Verslag derde kwartaal t.b.v. aandeelhouders Beleggings- en beleidsplannen per sector Net asset value

april 2015 23 april 2015 23 juli 2015 begin september 2015 22 oktober 2015 november 2015 4 werkdagen na einde maand

Vergaderingen Algemene Vergadering van Aandeelhouders

16 april 2015 10 december 2015

Participantenraad

18 juni 2015 5 november 2015

Dividend Slotdividend Eerste kwartaal Tweede kwartaal Derde kwartaal Vierde kwartaal

16 april 2015 16 april 2015 16 juli 2015 16 oktober 2015 18 december 2015

›› Begrippenlijst Resultaat Direct beleggingsresultaat: Brutohuuropbrengsten minus exploitatiekosten plus opbrengst overige beleggingen minus organisatiekosten plus/min rentebaten/ lasten

Totaal portefeuillerendement: Som van nettohuuropbrengsten en waardeveranderingen in een bepaalde periode afgezet tegen het gemiddeld geïnvesteerd vermogen van de onderliggende vastgoedobjecten over de meetperiode; de berekening volgt de tijdgewogen methodiek van de IPD/ ROZ. Zie voorts www.rozindex.nl en www.ipd.com

Indirect beleggingsresultaat: Gerealiseerde en ongerealiseerde waardemutaties van de portefeuille, plus vrijval compensatieregeling overdrachtsbelasting

Direct fondsrendement: Direct beleggingsresultaat gedeeld door waarde eigen vermogen begin jaar plus gewogen gemiddelde van emissies en intrekkingen

Totaal beleggingsresultaat: Direct beleggingsresultaat plus indirect beleggingsresultaat

Indirect fondsrendement: Indirect beleggingsresultaat gedeeld door waarde eigen vermogen begin jaar plus gewogen gemiddelde van emissies en intrekkingen

Brutonettotraject: Nettohuuropbrengsten gedeeld door brutohuuropbrengsten Theoretische brutohuur: Contracthuur plus de leegstand tegen markthuur (op jaarbasis)

Totaal fondsrendement: Direct fondsrendement plus indirect fondsrendement; dit is het resultaat op fondsniveau Overig

Brutohuuropbrengsten: Theoretische brutohuuropbrengsten minus leegstand minus huurkortingen (aangepast voor effecten straightlining) plus eventuele overige opbrengsten

Beheerd vermogen: Waarde vastgoedportefeuille plus de beschikbare middelen voor belegging

Nettohuuropbrengsten: Brutohuuropbrengsten minus exploitatiekosten

Net asset value: Waarde bezittingen minus schulden (= eigen vermogen)

Exploitatiekosten: Direct aan de objecten toerekenbare kosten, zoals onderhoud, vaste lasten, kosten property management (dagelijks beheer)

Vergoeding compensatie overdrachtsbelasting Bij toetreding met liquiditeiten is door de toetredende aandeelhouder een opslag van 1,5% op de net asset value verschuldigd voor compensatie overdrachtsbelasting (bij Woningen is dit 0,5%). Met deze opslag worden de bestaande aandeelhouders gedeeltelijk gecompenseerd voor de overdrachtsbelasting die voor de bestaande portefeuille reeds als last was genomen (en daarmee ook verwerkt in de net asset value)

Organisatiekosten: Kosten die naar hun aard niet rechtstreeks aan de portefeuille zijn toe te rekenen, alsmede de taxatiekosten. Het betreft p ersoneelskosten, advies- en controlekosten en kantoorkosten. Altera relateert deze kosten in aantal basispunten (bp) ten opzichte van het beheerd vermogen Rendement Direct portefeuillerendement: Nettohuuropbrengsten gedurende een bepaalde periode afgezet tegen het gemiddeld geïnvesteerd vermogen van de onderliggende vastgoedobjecten over de meetperiode; de berekening volgt de tijdgewogen methodiek van de IPD/ROZ Indirect portefeuillerendement: Waardeveranderingen gedurende een bepaalde periode van de onderliggende vastgoedobjecten afgezet tegen het gemiddeld geïnvesteerd vermogen van de onderliggende vastgoedobjecten over de meetperiode; de berekening volgt de tijdgewogen methodiek van de IPD/ROZ

Standing portefeuille: De objecten die gedurende de beschouwingsperiode van de IPD/ROZ index in exploitatie zijn en waarin geen investeringen hebben plaatsgevonden groter dan 10% van de objectwaarde All investments (alle objecten): De standing portefeuille plus de in een periode g eacquireerde en gedisponeerde objecten en objecten waarin investeringen hebben plaatsgevonden die meer bedragen dan 10% van de objectwaarde Bezettingsgraad: Gefactureerde contracthuur (inclusief huurgaranties) gedeeld door de theoretische brutohuur; deze financiële bezettingsgraad kan overigens afwijken van de fysieke bezettingsgraad IPD/ROZ: Raad Onroerende Zaken / Investment Property Databank. Stichting Vastgoedindex ROZ verzorgt in samenwerking met IPD (gevestigd te Londen) de IPD/ROZ index en benchmark data 135

136

Altera Vastgoed N.V. Handelsweg 59 F Postbus 9220 1180 ME Amstelveen Tel. 020 545 20 50 Fax 020 545 20 60 www.alteravastgoed.nl KvK 27184452

Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten

Recommend Documents