De HBU bij leegstaande kantoren: Een waardebepaling

De HBU bi j l eegstaande kantoren: Een waardebepaling Concept P2 Ra pport

De HBU bij leegstaande kantoren: Een waardebepaling

TU Delft Faculteit Bouwkunde Master Real Estate and Housing Real Estate and Management LAB Eerste mentor Hilde Remøy Tweede mentor Philip Koppels Bra m Dja jadiningrat Newtonstraat 246 Den Haag Tel : 06 2728 6536 Ema i l: [email protected] P2 Ra pport Bram Dja jadiningra t

1

De HBU bi j l eegstaande kantoren: Een waardebepaling

Voorwoord Di t P2 ra pport is geschreven voor de a fdeling Real Estate and Housing op de faculteit Bouwkunde va n de TU Delft. Het ra pport geeft een beschrijving va n het a fstudeeronderzoek da t i k het komende half jaar ga uitvoeren. Het onderzoek zal uitgevoerd worden bij het La b Rea l Estate Ma nagement. In het ra pport is een overzicht te vi nden va n de opzet va n het onderzoek en de bijbehorende a s pecten. Het definitieve onderzoeksvoorstel zal 20 juni worden gepresenteerd aan mi jn eers te mentor Hilde Remøy en mijn tweede mentor Philip Koppels. In di t ra pport is het definitieve onderzoeksvoorstel te vi nden met de bijbehorende onderzoeksvra gen. Tevens zal er een a rgumentatie gegeven worden voor de keuze va n het onderwerp, de bepaling van de waarde va n l eegstaande kantoren aan de hand va n de tra ns formatiepotentie. Ook zal de relevantie va n dit onderwerp verder toegelicht worden. In het ra pport wordt het beoogde onderzoek verloop met de bijbehorende planning gepresenteerd. In het ra pport is het theoretisch kader dat bij het onderzoeksvoorstel hoort beschreven. Hi erin worden de onderzoeken beschreven die al gedaan zijn op het gebied va n waarde bepaling va n leegstaande kantoorgebouwen en tra nsformatiepotentie. Ook worden er methoden behandeld die als hulpmiddel gebruikt kunnen worden ti jdens het onderzoek. Den Haag, 6 juni 2012 Bra m Dja jadiningrat

P2 Ra pport Bram Dja jadiningra t

2


1. Index Voorwoord.................................................................................................................................. 1 1.

Index................................................................................................................................... 3

2.

Releva ntie........................................................................................................................... 5 2.1 Aanleiding......................................................................................................................... 5 2.2 Visie. ................................................................................................................................. 5 2.3 De maats chappelijke relevantie....................................................................................... 5 2.4 De wetens chappeli jke relevantie..................................................................................... 6

3.

Onderzoeksdesign .............................................................................................................. 8 3.1 Type va n het onderzoek................................................................................................... 8 3.2 Probleems telling............................................................................................................... 8 3.3 Doel va n het onderzoek. .................................................................................................. 8 3.4 Onderzoeks vraa g.............................................................................................................. 9 3.5 Hypothese......................................................................................................................... 9 3.6 Deel vra gen........................................................................................................................ 9 3.7 Onderzoeksmethoden.................................................................................................... 10 3.7.1 Li tera tuurs tudie....................................................................................................... 10 3.7.2 Interviews ................................................................................................................ 11 3.7.3 Anal yse .................................................................................................................... 11 3.7.4 Case studies............................................................................................................. 11

4. Conceptueel model .............................................................................................................. 13 5. Theoretis ch kader................................................................................................................. 14 5.1 Leegstand ....................................................................................................................... 15 5.2 Transforma tie en herbes temming ................................................................................. 15 5.3 Tools voor transforma tie................................................................................................ 27 5.3.1 Transformatiepotentiemeter. ................................................................................. 27 5.3.2 Herbes temmings wijzer............................................................................................ 28 5.3.3 ABT quicks can.......................................................................................................... 29 5.3.4 INKOS ....................................................................................................................... 30 5.3.5 Triple jump methode............................................................................................... 30 P2 Ra pport Bram Dja jadiningra t

3

De HBU bi j l eegstaande kantoren: Een waardebepaling 5.3.6 BBN rekentool ......................................................................................................... 30 5.4 Hi ghes t-best-Use ............................................................................................................ 16 5.5 Ta xatiemethodieken....................................................................................................... 19 5.5.1 De compera tieve benadering.................................................................................. 19 5.5.2 Huurwaa rdemethode .............................................................................................. 20 5.5.3 Kapi talisatiemethode .............................................................................................. 20 5.5.4 De kuberingsmethode ............................................................................................. 20 5.5.5 Residuele-waardemethode ..................................................................................... 20 5.5.6 De Bruto-aanvangs rendementmethode ................................................................. 21 5.5.7 De Netto-aanvangs rendementmethode................................................................. 22 5.5.8 De regressiemethode .............................................................................................. 23 5.5.9 De Dis counted Cash Flow-methode (DCF) .............................................................. 23 5.5.10 Draa gkra chthuurmethode..................................................................................... 25 5.5.11 Gross opera ting profi t-methode ........................................................................... 25 5.5.12 Conclusie ............................................................................................................... 26 5.6 Vas tgoedma rkt ............................................................................................................... 27 5.7- Bouwkos ten................................................................................................................... 18 6. Referenties ........................................................................................................................... 27


4


2. Relevantie In di t hoofdstuk zal de relevantie va n het onderwerp beschreven worden en de gebruikspotentie va n het eindresultaat va n het afstudeeronderzoek.

2.1 Aanleiding. Ti jdens het va k Real Estate Ma nagement va n Ms c 1 kregen we de opdracht om een vastgoed s tra tegie te schrijven voor een kantoorpand gebouwd voor de Tweede wereld oorlog. Hier wa ren meerdere opties mogelijk, s loop nieuwbouw, renovatie of verkoop en daarna tra ns formatie. In de televisie uitzending va n de slag om Nederland wa a rin KPMG bekritiseerd werd voor het achterlaten va n een leeg kantoor gebouw kwamen experts a an het woord die vertel den dat renovatie en behoud va n het gebouw a ltijd een duurzamere optie is dan een gebouw l eeg a chterlaten en een nieuw gebouw bouwen. Daarentegen wordt er weer beweerd dat herontwikkeling geen generale remedie is tegen leegstand en alleen geschikt is voor de beste plekken in de beste ti jden (Enk, 2012). Deze verschillende visies op tra ns formatie zorgden bij mij voor een aantal vra gen en bewogen mij er toe om voor het thema transformatie en herbestemmen te kiezen voor mijn afstudeeronderzoek. Als s tudent heb i k gewerkt bij een leegstandsbeheerder en kreeg daar een goede i ndruk va n het a antal l eegstaande objecten in de Randstad. Bij mijn andere bijbaan bij een productiebedrijf ben ik door heel Nederland gereisd om reclame aan te brengen i n de gevels va n l eegstaande wi nkelpanden en kantoren, op deze manier konden de gebouwen tijdelijk inkomsten genereren. De structureel leegstaande gebouwen zijn lastig te ta xeren, aangezien zij geen i nkomsten genereren. De Uni-invest-deal i s hier een voorbeeld va n, waarbij de portefeuille, met veel l eegstaande kantoren, verkocht is voor 40 procent onder de waarde waarop het geta xeerd was een jaar ervoor (VEB, 2012). De marktwaarde va n de portefeuille lag beduidend lager dan de taxatiewaarde.

2.2 Visie. Met di t onderzoek wil i k i nzicht geven in de mogelijkheid om een leegstaand kantoorgebouw te ta xeren aan de hand va n de nieuwe gebruikspotentie. Aa ngezien er a l verschillende methodieken en invalshoeken zijn om de waarde va n een va stgoedobject te bepalen wil i k deze onderzoeken en een methode ontwikkelen om een waarde te geven aan een va s tgoedobject dat een realistischere weergave geeft va n de marktwaarde va n het va s tgoedobject.

2.3 De maatschappelijke relevantie. Leegstaande gebouwen hebben een s lechte invloed op hun omgeving, de structureel l eegstaande gebouwen verpauperen en zorgen voor een onaantrekkelijk omgevingsbeeld. Da a rnaast genereert een s tructureel leegstaand gebouw geen inkomsten voor de eigenaar. De gebouwen zi jn aan het einde va n hun economische l evensduur en er is geen vra ag meer na a r deze gebouwen in hun huidige functie als kantoor. Het heeft dan ook geen zin om deze gebouwen te ta xeren op hun huidige functie. P2 Ra pport Bram Dja jadiningra t

5


Fig 2.1 Leegstaande kantoren in NL (DTZ Zadelhoff, 2012) De l eegstand i n Nederland is gegroeid naar 14,1 procent. Er i s een overaanbod aan ka ntoorgebouwen en experts beweren dat tenminste 1 mi ljoen vi erkante meter geen kans meer heeft om verhuurd te worden als kantoorruimte (Geraedts, 2007). Ook i s er i n vers chillende delen i n Nederland een groei in leegstand va n gebouwen bestemd voor retail. Deze bevindingen zijn alarmerend maar niet verassend, het overschot i n l eegstaande gebouwen i s een issue sinds een aantal jaren, maar toch vi ndt transformatie en herbestemming niet plaats op een grote s chaal (H. V. Remøy, Th. va n der 2007).Va n uit een duurzaamheidsoogpunt is tra nsformatie va n de s tructurele leegstand een betere oplossing voor het probleem dan s loop (Rhodes, 2006). Het i s belangrijk dat de boekwaarde die een kantoorgebouw wordt toegekend een rea listische weergave is va n de ma rktwaarde va n het object. Een methode die de waarde va n een va stgoedobject bepald aan de hand va n de tra nsformatie zou een beter i nzicht kunnen geven in het nieuwe gebruik va n het gebouw en de daar bij passende realistische wa a rde.

2.4 De wetenschappelijke relevantie. Om de wa arde va n een vastgoedobject te bepalen zijn verschillende methodes beschikbaar, hi er wordt verder op i ngegaan i n het hoofdstuk theoretische kader. Deze methodieken bepalen de waarde van het gebouw voor een groot deel a an de hand va n de inkomsten die het object kan genereren in zijn huidige functie, of op de vergelijkbare transacties in de ma rkt. Bi j structurele l eegstand zijn beiden inputs afwezig. Er zi jn nauwelijks tra nsacties va n s tructureel l eegstaande kantoren en deze objecten generen ook geen i nkomsten. Er i s geen goede methode om de marktwaarde va n deze objecten in kaart te brengen. Om deze ma rktwaarde in kaart te brengen is de bepaling va n de nieuwe functie een essentieel onderdeel. Aa n de hand va n de Highest-Best-Use kan dit herontwikkelingspotentieel bepaald worden en gekozen worden voor het nieuwe gebruik dat het meest waarschijnlijk is, fi nancieel haalbaar en dat l eidt tot het hoogste rendement. Er zi jn verschillende tools ontwi kkeld om de herbestemming van leegstaande kantoorgebouwen i n kaart te brengen. P2 Ra pport Bram Dja jadiningra t

6

De HBU bi j l eegstaande kantoren: Een waardebepaling Op deze methoden zou ingegaan worden in het theoretisch framework. Deze methoden genereren alleen niet per s e een uitkomst die gelijk is aan de HBU, en kunnen niet gebruikt worden om de waarde van een structureel leegstaand kantoor te bepalen aan de hand va n de HBU. Deze tools bevatten echter veel informatie en kunnen een bijdrage leveren aan de bepaling va n een nieuwe functie.


7


3. Onderzoeksdesign In di t hoofdstuk zal het onderzoeksdesign omschreven worden. Het gaat hier om het type onderzoek, de probleemstelling, het doel va n het onderzoek en haar toepasbaarheid en de onderzoeksvra gen die beantwoord moeten worden om tot een resultaat te komen.

3.1 Type van het onderzoek. Het onderzoek zal aan de ene kant een exploratieve en kwalitatieve benadering hebben, aan de ha nd va n een literatuurstudie, case studies en i ntervi ews zal er data verzameld worden. De bepaling va n de HBU heeft een aantal aspecten in zich die een “zachte beschrijvi ng” aan zi ch gebonden hebben. Anderzijds zal er een waardebepaling gedaan worden die een kwa ntitatieve benadering heeft. Aan de hand va n een “harde meting” zal er tot een uitkomst worden gekomen.

3.2 Probleemstelling. Er i s geen methode om de waarde va n va stgoed te bepalen aan de hand van het herontwikkelingspotentieel. De leegstand i n Nederland is gestegen naar een hoogtepunt en de ma rktwaarde van de structureel leegstaande kantoorpanden is niet duidelijk en komt niet overeen met de boekwaarde va n de kantoorpanden. Transformatie en herbestemming vi ndt ni et plaats in grote schaal terwijl er geen vra ag i s naar de l eegstaande kantoorgebouwen in hun huidige functie. Deze panden zouden na een tra nsformatie weer een functionele en economische l evensduur kunnen krijgen en inkomsten kunnen generen voor de eigenaar. Ieder l eegstaand gebouw is verschillend en heeft een unieke aanpak nodig wanneer het neerkomt op tra nsformatie. Dit is een aspect dat de haalbaarheid va n de tra nsformatie moeilijker maakt. Er zi jn functies in Nederland waar vra ag naar i s zoals woningen, zorgva s tgoed, scholen, garages en verticale boerderijen etc. Transformatie kan een goed a l ternatief zijn voor de gebouwen leeg en in onbruik hebben, toch is het niet mogelijk om i eder gebouw te transformeren voor i edere functie en s peelt de marktvraag een gigantische rol hi erin. Wanneer een l eegstaand kantoorgebouw getaxeerd wordt aan de hand va n het herontwikkelingspotentieel kan er een waarde bepaald worden die een realistischere weergave i s va n de marktwaarde va n het object.

Hoofdprobleem: Het ontbreken van een methode om de waarde van een structureel leegstaand kantoorpand in kaart te brengen aan de hand van de HBU.

3.3 Doel van het onderzoek. De ui tkomsten van dit a fstudeeronderzoek zouden i nzicht kunnen verschaffen in de bepaling va n de waarde va n leegstaande gebouwen. Met de methode die er gebruikt wordt kunnen s tructureel l eegstaande gebouwen getaxeerd worden en zal er een uitkomst gerealiseerd P2 Ra pport Bram Dja jadiningra t

8

De HBU bi j l eegstaande kantoren: Een waardebepaling worden de marktwaarde va n het object beter i n kaart brengt. De conclusies uit dit onderzoek zullen i nzicht geven in de problematiek va n waardebepaling en als een motivatie voor een eigenaar kunnen fungeren om een s tructureel l eegstaand kantoorgebouw te tra ns formeren om de marktwaarde va n het object te verhogen.

3.4 Onderzoeksvraag De vol gende onderzoeksvraag is opgesteld om een vra agstelling te verbinden aan het eerder ges telde hoofdprobleem.

Hoofdonderzoeksvraag: Wat is de invloed van de transformatiepotentie en de daarbij horende HBU, op de marktwaarde van een structureel leegstaand kantoorgebouw?

De onderzoeksvraag vra agt om een methode die de mogelijkheid biedt de waarde te bepalen va n een structureel leegstaand kantoorgebouw. Dit zal ook een va n de ei ndproducten zijn van dit a fstudeeronderzoek. Om tot een antwoord te komen op de onderzoeksvraag zou er een vergelijking gemaakt kunnen worden va n de uitkomst die deze methode genereert en een waarde bepaling aan de hand va n een tra nsactie. Tevens kan er een vergelijking gemaakt worden met de uitkomst va n een va n de bestaande methodes die bes chreven zijn in het theoretisch kader.

3.5 Hypothese Ik verwa cht dat er een waarde toegekend kan worden aan een s tructureel l eegstaand ka ntoor a an de hand va n de herbestemmingspotentie, wanneer er uitgegaan wordt va n de HBU za l deze waarde het hoogst zijn. Ik verwacht door gebruik te maken va n een methode di e uitgaat va n een herbestemming bij de waardebepaling, de gevonden waarde 10 procent a fwi jkt va n de marktwaarde. Deze waarde zal een waarde hebben die 50 procent lager is dan de wa arde waarvoor het object i n de boeken staat. Tevens verwacht i k dat wanneer er een vergelijking gemaakt gaat worden met l eegstaande gebouwen die getaxeerd zijn door middel van een andere taxatiemethode, bijvoorbeeld de compa ratieve benadering of de Discounted cashflow de waarde lager uitvalt, maar een rea listischere benadering is.

3.6 Deelvragen Om een goed a ntwoord te krijgen zijn er onderzoeks-deelvra gen opgesteld die helpen bij het bea ntwoorden va n de hoofdonderzoeksvra ag. De onderzoeksvra gen zijn ingedeeld in cl us ters en aan de verschillende cl usters is een onderzoeksmethode gekoppeld.


9


CLUSTER A • Wa t i s Highest a nd Best Use? • Wa t i s transformatie? • Wa a rdoor ontstaan er s tructureel l eegstaande kantoren? • Wel ke methodes zijn er om een herbestemming te bepalen en i n hoeverre kunnen deze toegepast worden om tot de HBU te komen? • Wel ke methodes zijn er om de waarde va n een va stgoedobject te bepalen en i n hoeverre kunnen deze methodes gebruikt worden om de waarde va n structureel l eegstaande kantoren te benaderen?

CLUSTER B • Voor wel ke nieuwe functies is er vra ag in Nederland? • Zi jn er tra nsacties va n structureel leegstaand vastgoed en wat voor een waarde worden er toegekend aan deze objecten?

CLUSTER C • Hoe wordt de highest a nd best use bepaald in relatie tot de locatie? • Wa t i s de HBU va n een l ocatie wanneer het gebouw buiten beschouwing gelaten wordt? • Hoe ka n de waarde va n een s tructureel leegstaand kantoorgebouw bepaald worden?

3.7 Onderzoeksmethoden Om a ntwoorden te vi nden op de eerder genoemde deelvragen en uiteindelijk op de hoofdvraag zal ik gebruik maken va n verschillende methoden in dit onderzoek. De vers chillende methoden zijn hieronder uitgelegd. De onderzoeksvragen zijn i ngedeeld in cl us ters. Deze clusters zijn weer gekoppeld a an een bepaalde methode, toch zal het voorkomen dat er ti jdens het onderzoek overlap zal plaatsen vi nden in de beantwoording va n de deelvra gen en de grenzen tussen de clusters zi jn dan ook diffuus. 3.7.1 Li tera tuurstudie Het onderzoek begint met een literatuurstudie, in deze literatuurstudie zullen de definities va n de belangrijkste begrippen voor dit onderzoek va stgesteld worden. Ook zal er ingegaan worden op de bestaande onderzoeken die al gedaan zijn op het vl ak van waardebepaling van s tructureel l eegstaand va stgoed. In de literatuurstudie wordt er ook i ngegaan op de P2 Ra pport Bram Dja jadiningra t

10

De HBU bi j l eegstaande kantoren: Een waardebepaling methodes die er al zijn om de waarde va n va stgoed te bepalen en de methodes die er zi jn om een herbestemming va n een leegstaand object te bepalen. De onderzoeksvragen uit cl us ter A verwacht ik te kunnen beantwoorden aan de hand van een literatuurstudie. 3.7.2 Intervi ews Met de hulp va n interviews is het de bedoeling om op a lle onderzoeksvra gen die nog niet geheel beantwoord zi jn antwoorden te krijgen en als test om te kijken of de getrokken concl usies en de antwoorden overeen komen met de meningen/antwoorden va n de experts. De i nterviews zullen a fgelegd worden met experts op het gebied va n taxatie en tra ns formatie en beleggers. Ook zullen er interviews plaatsvinden met ontwikkelaars die a cti ef zijn op het gebied va n transformatie. Deze i nterviews zullen een kwalitatieve benadering hebben, dit geeft de mogelijkheid om di rect i n te gaan op de a ntwoorden va n de geïnterviewde en om verdere uitleg te vra gen als het a ntwoord onduidelijkheden beva t of verdere uitweiding op een onderwerp nodig i s. 3.7.3 Ana l yse De a nalyses zullen nodig zijn om een beeld te krijgen van de huidige markt waar het onderzoek op toepassing heeft. In de analyse zal er aan de hand va n de mogelijk beschikbare da ta een overzicht verkregen kunnen worden va n tra nsacties. Tevens wordt er in de analyse een beeld geschept va n de mogelijke functies waar i n Nederland vra ag naar i s. Dit betekent de mogelijke functies waar de kantoorgebouwen naar getransformeerd kunnen worden. OP kl einere s chaal kan dit deel va n de a nalyse gekoppeld worden aan de ca se s tudie en kan er a a n de hand va n marktonderzoek per case een vra ag bepaald worden. De vra gen uit cluster B verwa cht i k te kunnen beantwoorden aan de hand va n analyse. 3.7.4 Ca s e studies Door mi ddel van de casestudies zal er i nzicht verkregen worden i n de methode om de wa a rde van een structureel leegstaand kantoorgebouw te kunnen bepalen. In het beste geva l zal het mogelijk zijn een casestudie uit te voeren op een leegstaand kantoorgebouw wa a r de tra nsactiewaarde bekend va n is om een goede vergelijking te kunnen maken tussen de gevonden uitkomst en de marktwaarde. In het onderzoek zullen vi er ca sestudies gedaan worden om een divers beeld te geven va n de i nvloed, aangezien ieder object uniek i s en i edere l ocatie. Voor het onderzoek zal er wel gezocht worden naar casestudies die overeenkomen qua locatie en object karakteristieken .De verschillende casestudies zullen zi ch focussen op commercieel va stgoed dat bedoeld is om inkomsten te genereren. De ui tkomsten zullen vergeleken worden met de uitkomsten va n a ndere taxatiemethodieken en met de ma rktwaarde, in het geval deze bekend is. De uitkomsten va n de cases zullen dienen om een antwoord te vi nden op de onderzoeksvra gen uit cl uster C. In onderstaand schema is het s tappenplan va n de casestudie weer gegeven.


11


CASE X

-

Ma rktonderzoek naar potentiele herbestemming. Vergelijking herbestemming en bepaling HBU. Bepaling tra nsformatiekosten. Bepaling Inkomsten herbestemming. (De dri e bovenstaande stappen zijn i teratief aangezien zij invloed hebben op elkaar) Wa a rde bepaling Vergelijking met a ndere waarderingsmethodes. Vergelijking met tra nsactiewaarde (marktwaarde) wanneer mogelijk.

Aa n de hand va n verschillende cases wordt exploratief onderzoek gedaan waaraan indien mogelijk generieke conclusies en aanbevelingen voor verder onderzoek gedaan kunnen worden.


12


Hi eronder i s het conceptueel model te zien dat hoort bij het onderzoek. Aan de rechter kant zi jn de kosten en het aanbod van het leegstaande kantoorgebouw te vinden met alle ka ra kteristieken die de kosten va n de tra nsformatie bepalen. Aan de rechter kant zi jn de vers chillende functies te zien die aan de hand va n locatie onderzoek bepaald worden en bepalend zijn voor de potentiele opbrengsten die uit het l eegstaande kantoorgebouw gegenereerd kunnen worden. De combinatie van deze twee is bepalend voor de HBU wa a ruit de waarde van het object kan worden herleid.

Fig 4.1 conceptueel model.


13


In di t deel va n het ra pport wordt er meer i nzicht gegeven in de oorzaken va n l eegstand en de vers chillende tra nsformatie tools die er al zijn om in de initiatieffase een tra ns formatieproject en haar haalbaarheid i n kaart te brengen. Ook wordt er beschreven wa t voor een onderzoek er a l is gedaan naar de highest-best-use benadering bij tra ns formatie en de i nvloed va n een locatie op een transformatie project. Dit zal het theoretisch kader vormen voor het verdere onderzoek, belangrijk is hierbij de vergelijking tus s en de bestaande benaderingen va n een tra nsformatieproject en de benadering va n de Hi ghest-best-use.

5.1 Vastgoedmarkt De va s tgoedmarkt is een gecompliceerde markt. Het vi erkwadrantenmodel (Dipasquale, 1996) i s een model opgebouwd uit vi er relaties die met elkaar in verband s taan. In het eerste kwa drant s taat de onroerend goedvraag centraal. Naarmate dat de vra ag naar onroerend goed toeneemt, neemt de huurprijs va n onroerend goed ook toe. Wanneer de huurprijzen toenemen, neemt de totale waarde va n het va stgoed toe, de waarde wordt bepaald door de i nkomsten die het va stgoed genereert. In kwadrant drie wordt de verhouding tussen de ni euwbouw productie en de marktprijs va n de kantoorruimte weergegeven. Naarmate de ma rktprijs va n kantoren stijgt zullen er meer nieuwe kantoren gebouwd worden. In kwa drant vi er wordt de totale kantoorvoorraad a fgezet tegen de nieuwbouw, de voorraad s ti jgt waardoor de huurprijs/m2 weer a fneemt. (Dipasquale, 1996) Ti jdens economische groei zal er meer vra ag zijn naar kantoorruimte, waardoor de huurprijzen zullen stijgen. Dit heeft ook weer effect op de marktwaarde va n de ka ntoorruimte en de productie va n nieuwe kantoren.

Het vierkwadrantenmodel (Dipasquale, 1996). P2 Ra pport Bram Dja jadiningra t

14

De HBU bi j l eegstaande kantoren: Een waardebepaling De va rkenscyclus is een term uit de veehouderij het aanbod en de prijs van va rkens wisselt na melijk s terk i n de l oop der jaren, doordat varkensfokkers massaal gaan uitbreiden op het moment dat de prijzen hoog zijn, met a ls gevolg dat er i n volgende jaren een overschot onts taat. Vanwege de lage prijzen worden dan veel varkensfokkerijen gesloten of i ngekrompen, zodat het aanbod daalt en de prijzen weer s tijgen. Waarna de cycl us opnieuw begi nt. In de kantorenmarkt is dit verschijnsel ook zichtbaar doordat er gereageerd wordt op de pri jzen, maar door de lange bouwtijd en tegen de tijd dat deze reactie doorwerkt i s de pri js al omgeslagen en ontstaat een overschot.

5.2 Leegstand Er zi jn verschillende soorten l eegstand i n Nederland te onderscheiden (Hulsman, 1998); Aanvangsleegstand: Leegs tand na oplevering ven een nieuw gebouw. Een gemiddeld percentage, gerekend over l aag- en hoogconjunctuur bedraagt 1 a 2 % va n de totale bouwvoorraad. Frictieleegstand: Leegstand die de markt nodig heeft voor noodzakelijke verhuisbeweging, 4 a 5 % wordt a ls gezond beschouwd. Conjuncturele leegstand: ti jdelijke l eegstand a ls gevolg va n schommelingen in vra ag en a a nbod door conjuncturele veranderingen, Structurele leegstand: Leegs tand va n een gebouw dat ten minste drie jaar gereed is, waarbij er gedurende drie achtereenvolgende jaren sprake is va n dezelfde vi erkante meters a a ngeboden ruimte. Het onderzoek zal zich focussen op de s tructurele leegstand die de kans heeft om getra nsformeerd te worden naar een andere functie. Een eenvoudige verklaring voor de structurele l eegstand bij kantoren in Nederland is dat het a a nbod groter is dan de vra ag, er is een kwantitatieve mismatch. Dit komt onder a ndere door ma cro economische, sociale, technische en culturele veranderingen die invl oed hebben op de banenmarkt en het aantal vi erkante meters per werknemer (H. Remøy, 2010). Doordat er een groter aanbod is in kantoren dan vraag is de kantorenmarkt veranderd in een a a nbodmarkt

5.3 Transformatie en herbestemming Tra ns formatie is het geheel aan maatregelen dat ertoe dient – na wijziging va n de oors pronkelijke functionele bestemming (herbestemming) – een nieuwe functie te hui svesten, waarbij tevens de fys ieke verschijning va n het gebouw verandert (Hek, 2004). Tra ns formatie is voornamelijk een architectonische term, waarbij het vi suele en functionele a s pect va n de verandering a an het gebouw centraal s taat. Herbestemming is “Het geheel a a n maatregelen dat ertoe dient een bestaand gebouw i n een technische staat te brengen of te houden, zodat een nieuw functioneel en/of technisch programma va n eisen voor een P2 Ra pport Bram Dja jadiningra t

15

De HBU bi j l eegstaande kantoren: Een waardebepaling bepaalde periode kan huisvesten, ervan uitgaande dat de oorspronkelijke functionele bes temming gewijzigd wordt.” (Hek, 2004). Een gebouw komt i n aanmerking wanneer de technische l evensduur of de economische l evensduur va n het gebouw voorbij is. Dit is de periode waarin de bouw- installatieel ementen va n het va stgoed technisch functioneren volgens de functienormen. Deze l evensduur is a fhankelijk va n een groot a antal factoren, zoals het ontwerp, de bouwkwaliteit en het onderhoud. De economische levensduur i s de periode waarin het va stgoed zijn functi e vervult (wordt geëxploiteerd). De economische waarde is, al naar gelang de functie va n het va stgoed, de productiewaarde, afzetwaarde, productwaarde of consumptiewaarde over de economische levensduur. Aan het einde va n de levensduur heeft va stgoed een res twaarde, die zowel positief a ls negatief kan zi jn. De verandering va n de economische waa rde en de levensduur vormt het specula tieve aspect van vas tgoed (Van Beukering, 2008). Wa nneer een va stgoedobject a an het einde va n zijn levenscycl us is, kan het niet meer di enstbaar zijn a an het gebruik. Het einde wordt daarbij bepaald door de economische of technische l evensduur. In deze eindsituatie zal de waarde va n het vastgoedobject gelijk zi jn a a n de waarde va n de grond verminderd met de kosten die gemaakt moeten worden om de grond weer geschikt te maken voor alternatief gebruik. Tot deze kosten worden onder meer gerekend de sloopkosten, de kosten voor bodemverontreiniging, de kosten va n bes temmingsplanherziening, financieringskosten gedurende de periode totdat er een herbestemming kan worden gerealiseerd, en verkoopkosten. Afhankelijk va n de toekomstige gebruiksmogelijkheden kan het in enkele gevallen voorkomen dat de uitkomst va n deze berekening negatief is (Ten Have, 2011). Ui t erva ring i s een van de grootste obstakels va n tra nsformatie va n kantoorgebouwen naar woni ngen is de financiële waarde van de leegstaande kantoorgebouwen, omdat de a a nkoopprijs een va n de grootste i tems is in een transformatie kosten beraming (H. Remøy, 2010). Vers chillende studies, case a nalys es va n 14 a fgeronde tra nsformaties naar woongebouwen (Remøy a nd Van der Voordt 2007), 31 i nterviews met ontwikkelaars en woni ngcorporaties (Remøy a nd va n der Voordt 2009) en een s tudie naar tra ns formatiekosten (Mackay et al. 2009), kwamen tot de conclusie dat de bouwstructuur en de gevel de meeste invl oed hebben op de tra nsforma tiepotentie va n een gebouw (H. Remøy, 2010).

5.4 Highest-best-Use Hi ghest-best-use is een term die afgeleid is uit de taxatieleer. Er ka n een onderscheid gema akt worden tussen drie verschillende benaderingen (Lusht, 2001). De Highest and best use veronderstelling is een concept dat er va n uit gaat det het verwa chte gebruik het enige, specifieke gebruik is dat het gebruik va n het land maximaal benut. De highest a nd best use methode domineert de ta xatieleer.


16

De HBU bi j l eegstaande kantoren: Een waardebepaling Het Verwachte gebruik i s een veronderstelling dat er va n uit gaat dat de marktwaarde een weergave i s va n representatieve gemiddelde verzameling va n haalbare gebruiken. Het Meest waarschijnlijke gebruik ga a t er va n uit dat het gebruik waarva n de kans het groots t is waarvoor het land wordt gebruikt de waarde bepaald. Het verschilt va n de HBU in de zi n dat het meest waarschijnlijke gebruik niet per definitie het meest waarde verhogende gebruik is. Het toekomstige gebruik moet echter wel voldoen aan de cri teria dat het wettelijk mogelijk i s , fys iek mogelijk, financieel haalbaar. Een voorwaarde voor een evenwichtige markt is het principe bekent als Euler`s theorie. Vol gens deze theorie zal voor i edere factor va n het productieproces een prijs worden beta ald die gelijk is aan de waarde va n wat deze bijdraagt aan het productie proces (Geltner M. D., 2009). Di t geld voor de grond evenals de mobiele inputs va n een productie proces. In een goed functionerende markt, zal de prijs van land gedreven worden tot een waarde die gel ijk i s aan, of op de ra nd l igt va n, de waarde die zi j toevoegt aan het productie proces door competitie onder vers chillende potentiele kopers. In het geval va n tra nsformatie is er geen s pra ke va n een prijs die betaald wordt voor grond maar een prijs die betaald wordt voor een gebouw. Wanneer we Eulers theorie op tra nsformatie toepassen betekent dit dat de waarde di e betaald wordt voor een leegstaand gebouw i n overeenstemming moet zijn met de wa a rde die het toevoegt aan de opbrengsten va n de eindfunctie. Ui t bovenstaande vol gt een bereidheid tot een bepaalde hoogte die een potentiele koper va n een gebouw wilt betalen. De verkoper va n het gebouw zou in een evenwichtige markt het gebouw verkopen aan degene die bereid is de hoogste prijs te betalen voor het gebouw, deze conditie s taat bekent als Pareto`s optimaliteit. Vanaf het perspectief van de gebruiker, za l deze niet op een andere l ocatie willen zi tten, gekeken naar de kosten die zi j betalen op een a ndere l ocatie want a nders zouden zij er simpel gezegd heen verhuizen en de prijs beta len die daar gerekend wordt. (Geltner M. D., 2009). In Geltner wordt een vers chil gemaakt tussen de grondkos ten en de mobiele fa ctoren kosten. De opbrengsten min de mobiele factoren kosten resulteren i n een residuele grondwaarde. Het ga at hier om de maximale prijs die betaald kan worden voor de grond wanneer er een mogelijke functie aan gekoppeld wordt, dit is de highest and best use (HBU) va n die locatie. Di t betekend dat de grond gebruikt wordt op een manier dat het meest productief is voor zi jn l ocatie. Bij tra nsformatie va n een gebouw speelt er een a ndere factor mee, dit is het bes taande gebouw waar voor betaald moet worden. Vol gens DeLisle moet Highest and best use bekeken worden op drie verschillende niveaus. Al l ereerst het geografische niveau, hierin wordt gevalueerd welke gebruiken van het land fys i ek passen en welke wettelijk toegestaan zijn vol gens het bestemmingsplan (DeLisle J. R., 1985). In het geval va n tra nsformatie i s er voor een wijziging i n het bestemmingsplan de a rti kel 19 procedure mogelijk. Ten tweede is er de ti jdsperiode, op microniveau is dit P2 Ra pport Bram Dja jadiningra t

17

De HBU bi j l eegstaande kantoren: Een waardebepaling a fhankelijk va n de periode dat de betrokken partijen i nkomsten ontvangen va n het project. Op ma croniveau draait het om de periode waarin het project a an de ruimtelijke behoefte vol doet. Ten derde zi jn er de participanten va n wie het toekomstig verbruik verwacht wordt. Voor de bepaling va n de Highest-best-use is er geen unieke oplossing omdat het uiteindelijke bes te gebruik a fhankelijk is va n de markt (DeLisle J. R., 1985). De ta xa tiemethode va n de HBU gaat er va n uit dat er op een perceel nog niet gebouwd is. Vol gens Lusht (2001) is de regel dat een gebouw gewaardeerd kan worden op de waarde van het bestaande gebouw, of onder de a anname dat het gebouw gesloopt gaat worden en herbouwd. In dit tweede geval is de regel dat de waarde va n het te slopen gebouw de ma rktwaarde is va n de grond min de kosten om het gebouw te s lopen. Om de hi ghest and best use te bepalen moet het huidig gebruik bekeken worden en de a l ternatieve gebruiken i n relatie tot de waarde (F. J. Howard, Richard, C., 1996). Wa nneer er een beter gebruik va n een vastgoedobject gemaakt kan worden kan er een aanzienlijke wa a rde verhoging optreden. Howard en Richard (1996) bekeken de waarde van een ra di ostation, dit object is een va stgoed object met een speciale bestemming. Bij de wa a rdering va n vastgoed met een speciale bestemming moet er gekeken worden naar de HBU, a a ngezien de potentiele inkomststroom va n het vastgoed vergroot kan worden bij een beter gebruik. De highest a nd best use is niet alleen afhankelijk van de keuze voor het beste gebruik va n een perceel, maar de timing va n dat gebruik en de meest waarschijnlijke gebrui ker is fundamenteel voor de toepassing plaats kan vi nden (D. C. Lennhoff, Elgie, W. A.,, 1995). De periode dat een bepaald object bijdraagt aan de waarde is hierbij een belangrijk el ement. De meeste taxateurs i dentificeren het fysiek mogelijke juiste gebruik, a lleen krijgen de potentiele marktpartijen minder aandacht, hierdoor wordt een waarde gevonden die niet overeenkomt met de realistische marktwaarde. De highest a nd best use kan niet gevonden worden zonder eerst marktonderzoek te doen (D. C. Lennhoff, Parli, R.L., 2004). Lennhof (2004) s tel t dat het extreem zeldzaam i s voor kopers om meer dan het minimale risico te a ccepteren bij een object gewaardeerd aan de hand va n de HBU, wanneer de nieuwe gebruiksfunctie een verandering in het bestemmingsplan vereist of een fys ieke conditie. Veel ta xa teurs bepalen de waarde va n een object de hand va n “als ….”, vol gens Lennhof (2004) is deze waarde min de gedisconteerde sloopkosten geen realistische weergave va n de ma rktwaarde.

5.5 Bouwkosten en opbrengsten Om de HBU va n een structureel l eegstaand kantoorpand te bepalen is het noodzakelijk de kos ten in kaart te brengen van de functie waarin het gebouw getransformeerd gaat worden. Deze kosten zijn doorslaggevend voor de keuze va n de functie waarin het gebouw getra nsformeerd wordt. En zijn zeer bepalend voor de waarde en de uiteindelijke functie. Aa n de hand va n een fictief voorbeeld wordt dit i n de onderstaande tabel geillustreerd. Functi e: Wi nkel Potenti ele opbrengst: 5.500.000 P2 Ra pport Bram Dja jadiningra t

Hotel 8.500.000

Woni ngen 6.500.000 18

De HBU bi j l eegstaande kantoren: Een waardebepaling Bouwkosten: Res iduele waarde:

6.000.000 - 500.000

7.000.000 1.500.000

4.500.000 2.000.000

Zoa ls te zien i n bovenstaand voorbeeld zijn de bouwkosten voor grote betekenis voor de res i duele waarde va n het kantoorgebouw. In het a ftsudeeronderzoek Bouwkosten van transformatieprojecten (Ma cka y, 2008) worden de bouwkosten va n tra nsformatieprojecten i nzichtelijk gemaakt. Ma ckay heeft aan de hand va n i n totaal twaalf referentieprojecten de bouwkosten van transformatie van leegstaande ka ntoorgebouwen naar woningen een rekenmodel gemaakt, dat binnen bepaalde ra ndvoorwaarden gebruikt kan worden, maar een foutmarge heeft va n 15 %. Ma ckay concl udeerd dat de gevel, de binnenwanden, de algemene uitvoeringskosten (AUK), de werktuigbouwkundige i nstallaties en het s kelet belangrijk zi jn voor de bepaling va n de bouwkosten va n tra nsformatieprojecten. Een tweede rekenmodel (Schmidt, 2012) ga at ook i n op de bouwkosten van transformatie na a r woningen, dit rekenmodel kan op basis va n weinig informatie een goed beeld van de bouwkosten geven. La stig in te s chatten zijn de kosten va n i ngrepen a an het skelet, in de i ni tiatieffase ontbreekt deze gedetailleerde constructieve informatie. De tool is toepasbaar op rechthoekige gebouwen. Om de tra nsformatiekosten te bereken va n een kantoorgebouw naar een woongebouw heeft BBN een rekentool ontwikkeld. Door middel va n het invoeren van verschillende ei genschappen va n het kantoorgebouw en het toekomstige woongebouw dat i n de toekomst i n het kantoorgebouw komt wordt op een eenvoudige wijze een i ndicatie gegeven va n de tra nsformatiekosten. De rekentool komt binnenkort online. (NOG AANVULLEN MET OPBRENGSTEN)

5.6 Taxatiemethodieken In di t onderdeel zullen een a antal ta xatiemethodieken besproken worden die gebruikt worden om de waarde van een onroerend goed te bepalen. De markt va n onroerend goed is ui termate complex, met als belangrijkste kenmerken: ondoorzichtigheid, i mmobiliteit, vertra a gde prijsreacties, ontbreken va n consumentensoevereiniteit en emotionele binding (Ten Ha ve, 2011). 5.5.1 De comparatieve benadering De comparatieve benadering kenmerkt zich door de i n de markt gerealiseerde transacties te vergel ijken met het vastgoed object dat getaxeerd moet worden, Dat houdt i n dat, voor zover mogelijk, de verschillende tra nsactie en het te taxeren vastgoedobject met elkaar vergel ijkbaar gemaakt moeten worden (Ten Have, 2011). De waarderingsmethode is gebaseerd op het principe van vervanging, dat zegt dat wa nneer vergelijkbare va s tgoedobjecten beschikbaar zijn, degene met de laagste prijs de grootste vra ag zal P2 Ra pport Bram Dja jadiningra t

19

De HBU bi j l eegstaande kantoren: Een waardebepaling a a ntrekken. Ondanks dat de methode breed geaccepteerd is moet er met zorg omgegaan worden bij deze methode. Ta xateurs moeten vertrouwen op verkoopgegevens uit gidsen en publicaties. Voor grote investeringsprojecten wordt de comparatieve methode gebruikt om de res ultaten in de inkomsten aanpak te controleren. (G. C. Howard, Ma ckmin, D., Mi lgrim, M. R.,, 1997) 5.5.2 Huurwaardemethode Bi j de huurwaarde methode wordt vooral gebruikt bij commerciële onroerende zaken. Bij deze methode worden de vastgoedobjecten die in het vergelijk worden getrokken opgedeeld in eenheden, zoals vi erkante meters. De huurwaarde methode wordt gebruikt als onderdeel va n de kapitalisatie methode, de BAR-methode en de NAR-methode. Het object wordt opgedeeld in zones. De verschillende zones worden, nadat ze gekwalificeerd zi jn omgerekend ITZA-m2, de verhuurbare oppervl akte va n een va stgoedobject uitgedrukt i n termen va n zone A. (Ten Have, 2011) 5.5.3 Ka pi talisatiemethode De ka pitalisatiemethode is een methode om de gevonden huurwaarde om te zetten in een ma rktwaarde van het betreffende vastgoedobject. De huurwaarde is een denkbeeldige i nkomstenstroom die voortkomt uit het ta xeren vastgoedobject. In tegenstelling tot de BARmethode waar er een werkelijke huuropbrengst is. De kapitalisatie va n de gevonden huurwaarde geschiedt door de huurwaarde te delen door een rentevoet (ofwel een yi eld), of door de huurwaarde te vermenigvuldigen met een ca p-rate (kapitalisatiefactor). W = H / y – kk Waarin: W= waarde H = huurwaarde y = yield kk = wettelijke transactiekosten

5.5.4 De kuberingsmethode De kuberingsmethode behoort tot de fa milie va n de kostenbenadering en wordt over het a l gemeen gebruikt voor de berekening va n de herbouwwaarde va n een opstal. De herbouwkosten va n gebouwen voor commerciële doeleinden worden veelal uitgedrukt i n een oppervlaktemaat (Ten Have, 2011). Deze methode wordt voornamelijk toegepast op gebouwen met speciale doeleinden zoals kerken en s cholen en recent gebouwde objecten di e nog geen waardedaling hebben ondervonden door a fwaardering. De waardering is gebaseerd op de verva ngingskosten va n het gebouw opgeteld bij de l andwaarde en minus de a fwaardering. Deze methode is controversieel en zorgt voor discussie bij taxateurs. (G. C. Howa rd, Mackmin, D., Milgrim, M. R.,, 1997) 5.5.5 Res iduele-waardemethode Ten Ha ve beschrijft dat de residuele-waardemethode i n principe alleen va n toepassing is bij de wa arde bepaling va n een perceel grond met een mogelijkheid tot projectontwikkeling. P2 Ra pport Bram Dja jadiningra t

20

De HBU bi j l eegstaande kantoren: Een waardebepaling Toch za l deze methode behandeld worden a angezien de residuele-waardemethode bij de bepaling va n tra nsformatie een rol kan spelen voor de bepaling va n de waarde va n een l eegstaand object. De residuele-waardemethode wordt vooral door gemeente gebruikt bij de pri jsbepaling van grond. In economische theorie wordt de residuele-waardemethode ‘ba ckward pricing’ genoemd. Door de stichtingskosten exclusief de prijs voor de grond in mi ndering te brengen op de te verwachte marktwaarde na realisatie va n het gereed product, verkri jgt men de waarde va n de grond, althans de prijs die men maximaal mag besteden bij de verwerving va n de grond (Ten Have, 2011). Met de volgende formule wordt de residuele grondwaarde beschreven: W – Po = WG Waarin: W = de marktwaarde van het vastgoedobject na realisatie Po = de productiekosten van de opstallen inclusief bijkomende kosten WG = de waarde van de grond in onbebouwde staat

5.5.6 De Bruto-aanvangsrendement methode Bi nnen de BAR-methode zijn twee stromingen te onderscheiden, namelijk: de kraag-gat BARmethode en de Angelsaksische BAR-methode. In de BAR-methode wordt bij het bepalen va n de ma rktwaarde rekening gehouden met de lopende huurverplichtingen. Wanneer er geen l opende huurovereenkomsten zijn, kan de taxateur een fictiebepaling opnemen indien het va s tgoedobject nog niet i s verhuurd maar daar wel toe is bestemd. De BAR-methode is, net a l s de kapitalisatiemethode, va n oorsprong een eenvoudige methode waarin de BAR-yield centra al staat. De BAR-yield i s het op het moment va n verwervi ng geraamde bruto bel eggingsresultaat, uitgedrukt in een percentage dat gedurende het eerste ja ar va n de expl oitatie op een i nvestering in een vastgoedobject is te behalen. De klassieke BARmethode gaat uit va n de huuropbrengst, dit is inclusief de theoretische economische huurwaarde va n de leegstaande ruimten. Voor de waardebepaling met behulp va n de BARmethode geldt de formule: W = Hp / ybar – kk Waarin: Ybar = yield bar W = waarde Hp = huuropbrengst Kk = wettelijke transactiekosten

Omda t de huuropbrengst, a fgezien va n de periodieke indexering, niet va ststaat, is de term a a npassingshuur geïntroduceerd. Dit is de te verwachten haalbare huur bij een huurherziening va n 7 : 290 BW-bedrijfsruimte rekening houdend met een eventuele 7 : 303 BW procedure. Bij de kraag-gat BAR methode wordt rekening gehouden met de a anpassing di e de huuropbrengst kan ondergaan, door in de berekening niet uit te gaan va n de


21

De HBU bi j l eegstaande kantoren: Een waardebepaling huuropbrengst, maar va n de aanpassingshuur. Bij de kraag-gat BAR methode wordt aan de formul e een correctie toegevoegd. De formule ziet er als volgt uit: W = (Ha /Ybar – CW (Ha - Hp)- kk Wa a rin: Ybar = yield bar W = waarde Hp = huuropbrengst Ha = aanpassingshuur CW = contante waarde Kk = wettelijke transactiekosten

De Angelsaksische methode is onderverdeeld i n de Term a nd reversion methode en de layer a nd hardcore methode. Bij de term and reversion methode wordt er eerst de huuropbrengst berekend voor de nog resterende contractperiode, door middel va n een contante waarde berekening. Daarna wordt de aanpassingshuur gekapitaliseerd door een yi eld. De s om va n deze twee vormt de waarde va n het vastgoedobject. Bij de layer and hardcorewa a rderingsmethode worden de inkomsten ook in twee lagen gesplitst, deze methode is Engels en gaat er va n uit dat de huur a lleen omhoog kan en niet omlaag. Dit komt omdat er i n Engeland huurcontracten een zogenaamde upwards only herziening hebben. De hardcore i s de bestaande huur en de La yer de verhoging. Omdat het niet zeker i s dat er daadwerkelijk een huurverhoging komt wordt er voor de layer een l agere yi eld gebruikt dan voor de ha rdcore. (Ten Have, 2011). 5.5.7 De Netto-aanvangsrendement methode De nettoaanvangsrendement methode berekent de waarde va n een va stgoedobject op basis va n een netto huuropbrengst. De bruto opbrengst wordt gecorrigeerd met de lasten die bij de exploitatie gemaakt worden. In formule ziet de methode er als volgt uit: W=((Ha -Ke/Ynar)-/+ CW * Kc)- kk Waarin: W = waarde Ha = aanpassingshuur Ke = exploitatiekosten Ynar = yield nar CW = contante waarde Kc = kapitaalcorrecties kk = wettelijke transactiekosten

De formule heeft veel gemeen met de BAR-methode, de formule is uitgebreid met de ka pitaalcorrecties op de waarde en de exploitatiekosten, tevens wordt er gerekend met een NAR i n plaats va n een BAR. De exploitatiekosten zijn de periodiek terugkerende uitgaven die voor rekening komen voor de eigenaar. Wanneer een deel va n het object structureel l eeg P2 Ra pport Bram Dja jadiningra t

22

De HBU bi j l eegstaande kantoren: Een waardebepaling s ta at kan de s tructurele leegstand volgens deze methode opgenomen worden i n de expl oitatielasten. Ka pitaalcorrecties zijn incidentiele toekomstige i nkomsten of uitgaven die verba nd houden met het vastgoedobject zoals a chterstallig onderhoud, incidentiele mutatie l eegstand, mutatieleegstand. 5.5.8 De regressiemethode De regressie a nalyse i s een statistische a nalysemethode om de samenhang tussen meerdere ona fhankelijke va riabele te verklaren. Bij deze methode kan er a an de hand va n een da ta base de invloed va n verschillende va riabelen op de gerealiseerde prijs bepaald worden. Zodra de ta xateur de relatie heeft gevonden, kan hij deze i nformatie gebruiken om de wa a rde te bepalen va n een s oortgelijk va stgoed. Er ka n een onderscheid gemaakt worden tus s en enkelvoudige regressie en meervoudige regressie. Aa n de hand va n enkelvoudige regressie kan gespecificeerd worden hoe va n uit 1 typering een waarde kan worden geschat. Een typering (T) va n het va stgoedobject voorspelt de wa a rde (W). Het residu is het component va n W min T. De correlatie tussen W en T voors pelt de Waarde. De waarde va n W wordt berekend door de regressievergelijking. <W>i = bTi + a Waarin: <W>i = geschatte waarde van observatie i op criteriumvariabele W Ti = waarde van de observatie i op typering T b = regressie coëfficiënt a = regressieconstante

De twee componenten waarin W is opgesplitst, <W> en het residu (W-<W>), correleren onderling niet. Het residu beva t dat deel va n W dat niet voorspelbaar is va nuit de typering T. Om de gezochte relatie tussen W en T goed te kunnen bepalen, zal de ta xateur over een groot a a ntal referentieprojecten moeten beschikken. Met behulp va n een F-toets of de Chikwa draattoets kan aangetoond worden of er een verband is tussen de koopsom en de Typeri ng. In een a ssenstelsel kan er a an de hand va n de regressielijn kan er de waarde bepaald worden op basis va n de typering. Bij de meervoudige regressiemethode wordt het a a ntal va riabelen uitgebreid. (Ten Have, 2007) 5.5.9 De Di scounted Ca sh Flow-methode (DCF) De i nkomensmethode wordt voornamelijk gebruikt voor de bepaling va n de waarde va n meergezinswoningen en kantoorgebouwen. De meeste inkomsten genererende gebouwen worden verkocht en gekocht op basis va n hun inkomstenpotentieel, de huidige waarde is gel ijk a an de toekomstige i nkomsten. Na marktonderzoek worden de mogelijke inkomsten en bi jbehorende (exploitatie)kosten i n kaart gebracht va n het object voor een jaar of een veronderstelde periode. De eerste wordt gebruikt in directe kapitalisatie. Aa n de hand va n een bruto aanvangsrendement (BAR) wordt de waarde bepaald. De tweede toegepast wordt P2 Ra pport Bram Dja jadiningra t

23

De HBU bi j l eegstaande kantoren: Een waardebepaling i n een discounted cash flow (DCF) analyse. Het verschil tussen de inkomsten en de uitgave i s het net operating i ncome (NOI). Uiteindelijk wordt er een geschikt disconteringsvoet toegepast om uit te komen op een netto contante waarde (G. C. Howard, Mackmin, D., Mi l grim, M. R.,, 1997). De opzet va n de gedisconteerde-cashflowanalyse is dat het feitelijke rendement over de totale toekomstige l ooptijd wordt berekend, zodat deze vervolgens vergel eken kan worden met het feitelijke rendement va n een alternatieve belegging, bi jvoorbeeld een s taatslening. Dit is de Internal Rate of Return (IRR). In de verdisconteerde ca s hflowanalyse va riëren de toekomstige kasstromen, deze kunnen bijvoorbeeld per ja ar i ngevoerd worden of per maand, zolang er maar consequent voor een tijdsperiode gekozen wordt. Wa nneer a lle i nkomsten en uitgaven bekend zijn kan er aan de hand va n de contante wa a rde formule de Present Value berekend worden (PV). De contante-waarde berekening wordt a ls i n onderstaande formule: PV = (CF 1/(1+Ydcf) 1) + (CF 2/(1+Ydcf)2) + ………….. + (CF t/(1+Ydcf) n) Waarin n = aantal termijnen Ydcf = yield dcf CFt = cashflow in de periode t t = 1….n PV = present value (contante waarde)

De hoofdingrediënten va n de DCF methode zijn de i nkomsten, de exploitatiekosten, de i nflatie, de eindwaarde en de yield. Bij de DCF methode kan er gedetailleerder ingegaan worden op de inkomsten dan bij bijvoorbeeld de BAR of de NAR methode. Wanneer er s pra ke i s van aanvangsleegstand of mutatieleegstand zal er i n het geheel geen huuropbrengst geprognosticeerd kunnen worden voor de betreffende ruimte. Het gaat da a rbij om de periode va n financiële l eegstand. “Financiële l eegstand i s het totaal aan gederfde inkomsten uit verhuur va n het direct voor verhuur beschikbare gedeelte va n het betreffende va stgoedobject in de onderhavi ge periode, ten gevolge va n het ontbreken va n huurcontracten voor 1 of meer percelen, waarbij dat bedrag bepaald wordt op basis va n de – voor de periode va n deze l eegstand – (a angenomen) geldende markthuurwaarde en naar ra to va n de duur va n de l eegstand per perceel”(Ten Have, 2007). De huuropbrengsten en de exploitatiekosten zi jn onderhevig aan i nflatie. In het algemeen wordt het uitgegaan va n s tandaardpakketten die als referentiekader worden gebruikt en die een gemiddelde weergeven va n de geldontwaarding va n dat pakket goederen en/of di ensten. In de praktijk is gebleken dat de taxateurs gebruik maakten va n verschillende i ndexcijfers, de IPD/ROZ-Vastgoedindex heeft daarom een richtlijn va stgesteld voor het gebruik va n op de toekomst gerichte inflatie-incides. In het DCF-model worden a lle ca shflows gedisconteerd, de eindwaarde va n het vastgoed moet ook in het model worden opgenomen. “De eindwaarde is het verwachte bedrag dat op P2 Ra pport Bram Dja jadiningra t

24

De HBU bi j l eegstaande kantoren: Een waardebepaling de l aatste dag va n de beschouwende disconteringsperiode wordt overeengekomen voor een va s tgoedobject tussen een willige koper en een willige verkoper die op een gepaste afstand va n el kaar staan, na een behoorlijke marketing en waarbij de partijen met kennis, voorzi chtigheid en zonder dwang handelen”(Ten Have, 2007). De meeste taxateurs gaan uit va n een beschouwingsperiode va n ti en of vijftien jaar omdat de mogelijkheid om te voors pellen voor een langere termijn lastig is. De eindwaarde heeft een grotere i nvloed op de NPV na armate de beschouwingsperiode a fneemt. De eindwaarde kan bepaald worden met de eerder behandelde BAR of NAR methode. 5.5.10 Dra a gkrachthuurmethode De dra agkracht huurmethode is een methode om op i ndirecte manier de huurwaarde voor deta ilhandelsbedrijven te benaderen. Daarbij wordt de exploitatie van het object als ui tgangspunt voor de waardering genomen. De genormeerde omzet, die veelal is gekoppeld a a n de oppervl akte, kunnen berekend worden voor het te taxeren vastgoedobject. De vui s tregel is dat 1/7 va n de brutowinst toegekend mag worden a an de huurlasten. Een na deel is dat de uitkomst in belangrijke mate a fhankelijk is va n de branche en de ondernemer. De draagkrachthuurmethode heeft veel kenmerken va n s ubject gebonden a s pecten en is daarmee i n s trijd met het principe va n de taxatieleer ten behoeve va n het wa a rde concept. Met name in het geval va n bijzondere en minder courante va s tgoedobjecten, bijvoorbeeld een horecaobject, kan de draagkrachthuurmethode haar di ensten bewijzen. In die gevallen moet er een tekort aan tra nsacties die in vergelijking betrokken kunnen worden. Zeker a ls de alternatieve aanwendingsmogelijkheden beperkt zi jn, za l va ker op de draagkrachthuurmethode terug gevallen moeten worden (Ten Have, 2007). 5.5.11 Gros s operating profit-methode De GOP-methode wordt gebruikt voor de waardering van het zogenaamde exploitatie gebonden va stgoed dat qua omva ng tot de klein en middelgrote ondernemingen hoort. “Een expl oitatie gebonden vastgoedobject is een va stgoedobject dat dienstbaar is a an de bedri jfsuitoefening en dat door zi jn aard en/of ligging zi jn waarde ontleent a an het s a menstel va n de materiele vaste a ctiva en dat, gegeven de waarde va n het s amenstel va n de va s te, niet of niet gemakkelijk eenvoudig is a angewend kan worden voor a ndere doeleinden dan waarvoor dienstbaar is”(Ten Have, 2007). Bi j de GOP methode worden de roerende zaken, de onroerende zaken en de goodwill getaxeerd. Met behulp va n bi jvoorbeeld de NAR-methode. De roerende zaken moeten geïnventariseerd worden en gewa ardeerd worden tegen de intrinsieke waarde. Dit is het verwachte bedrag dat door de koper op de dag va n de ta xatie besteed zou moeten worden indien de betreffende vaste a cti va zouden ontbreken. Bij de GOP-methode worden de operationele omzet en de opera tionele lasten va n de drie afgelopen ja ren zo goed mogelijk berekend, de resultaten worden herleid naar het prijspeil va n de taxatiepeildatum en vervolgens gemiddeld. De opera tionele lasten worden ook i n kaart gebracht. De operationele omzet mi nus de opera tionele lasten geeft het operationeel resultaat va n het bedrijf. De goodwill is het P2 Ra pport Bram Dja jadiningra t

25

De HBU bi j l eegstaande kantoren: Een waardebepaling verwa chte bedrag dat wordt overeengekomen exclusief het her berekende zichtbare eigen vermogen va n dat bedrijf. De waarde va n het exploitatie gebonden va stgoedobject i s gelijk a a n de berekende intrinsieke waarde va n de materiele vaste a ctiva vermeerderd met de goodwill. Schi ltz heeft in zijn master thesis zes verschillende ta xateurs een waardebepaling laten ma ken va n een kantoorgebouw i n zes verschillende s cenarios, waarvan een 100 % l eegstand is. De va riantie onder de ui tkoms ten was aanzienlijk hoger naar ma te het gebouw leger werd. Vervol gens heeft hij een methode gemaakt die de i mpact va n leegstand op de waarde va n een commercieel va stgoedobject expliciet maakt. Deze methode i s een variant op de BARmethode ; de term and reversion va riant. De waarde va n het vastgoedobject wordt i n de methode opgesplitst in de waarde va n het huidige huurcontract, de waarde va n het va s tgoed object wanneer het verhuurd wordt met een nieuwe termijn en de waarde va n het object wa nneer het l eeg s taat. De tool die ontwikeld is, is geen a dequate tool voor de wa a rdering va n leegstaand va stgoed, maar geeft i nzicht in hoe yi eld verschuivi ngen een ui tdrukking zi jn va n marktpercepties op l eegsstandsrisico en huurcontractvernieuwingskansen (Shiltz, 2006). 5.5.12 Concl usie In de onderstaande tabel wordt een overzicht gegeven va n de verschillende wa a rderingsmethoden en wordt er per methode i ngegaan op de bruikbaarheid voor de bepaling va n de waarde bij een structureel leegstaand kantoorgebouw. Methode: Compa ratieve benadering Huurwaardemethode Ka pi talisatiemethode

Kuberi ngsmethode

Res iduele-waarde methode

Bruto-a anvangsrendement methode

Netto-aanvangsrendement methode P2 Ra pport Bram Dja jadiningra t

Bruikbaarheid voor structureel leegstaand vastgoed: Door het gebrek a an vergelijkbare tra nsacties niet brui kbaar voor de waardebepaling. Ni et bruikbaar door het ontbreken van inkomsten bi j l eegstand. Ni et l ogisch om te gebruiken aangezien er geen i nkomsten worden verwacht en de yi eld is lastig te bepalen a angezien er geen vergelijkbare transacties zi jn. Herbouw is niet relevant i n het geval va n s tructurele l eegstaand, dus niet bruikbaar als wa a rdebepaling. Wordt a lleen toegepast bij de bepaling va n de grondwaarde, maar het principe is interessant voor de bepaling va n de mogelijk waarde die betaald kan worden voor een leegstaand kantoorpand. Ni et bruikbaar voor l eegstaand va stgoed omdat er ui tgegaan wordt va n een huurinkomst. De yi eld i s moeilijk te bepalen omdat er gebrek aan vergel ijkbare tra nsacties is. Structurele l eegstand kan hier opgenomen worden 26

De HBU bi j l eegstaande kantoren: Een waardebepaling i n de exploitatiekosten, dit kan wanneer er een deel va n het gebouw leegstaat. Als het geheel l eegstaat zijn er geen i nkomsten. Regressiemethode Door het ontbreken va n het groot aantal referentieprojecten is deze methode niet brui kbaar. Di s counted Ca sh Flow-methode (DCF) Door het ontbreken va n een huurinkomst is deze methode onbruikbaar, er zou een negatieve ka s stroom geïntroduceerd kunnen worden voor de i nvestering wanneer er uitgegaan wordt va n een ni euwe functie. En dan een vi rtuele inkomst bepaald kunnen worden. Dra a gkrachthuurmethode Door het ontbreken va n een huurinkomst is deze methode niet bruikbaar, bij tijdelijk gebruik zal deze methode een optie kunnen zijn om de huurwaarde vast te stellen. Gros s operating profit-methode Ni et bruikbaar voor kantoorgebouwen en door het ontbreken va n inkomsten. Of een bereidheid om goodwill te betalen.

Een overeenkomst bij de bruikbaarheid va n de verschillende methoden is het gebrek aan bes chikbare informatie va n va stgoedtransacties die betrekking hebben op structureel l eegstaande kantoren. Ook zijn veel methoden gebaseerd op de i nkomsten die een va s tgoedobject genereert, bij s tructureel l eegstaande kantoorpanden is dit juist het probl eem. Het ontbreken va n de tra nsacties maakt het ook onmogelijk om een goede yield te bepalen om vervolgens de berekening te maken naar de waarde va n het object.

5.7 Tools voor transformatie In de a fgelopen jaren zijn er verscheidenen methodes ontwikkeld om de haalbaarheid va n een tra nsformatieproject in kaart te brengen. In dit hoofdstuk is een overzicht te vi nden va n de methodes die relevant zijn voor dit onderzoek en die als hulpmiddel kunnen werken in het bepalen va n highest and best use bij de verschillende cases. 5.3.1 Tra ns formatiepotentiemeter. De tra nsformatiepotentiemeter i s ontwikkeld door Gereardts en Van der Voordt. De meter heeft als uitkomst de potentie va n een kantoorgebouw om getransformeerd te worden naar woni ngen. Kort gezegd is het een checklist met vetocriteria en graduele criteria, waarmee ka n worden bepaald welke kenmerken va n het gebouw en de l ocatie gunstig en ongunstig zi jn voor s uccesvolle tra nsformatie. De meter i s verdeeld i n vi jf stappen, in de onderstaande ta bel is een overzicht gegeven va n deze vi jf s tappen.


27


Na da t er i n kaart is gebracht welke gebouwen in aanmerking komen voor tra nsformatie. Aan de ha nd va n marktonderzoek wordt er gekeken naar a cht verschillende vetocriteria. Wa nneer en va n deze cri teria positief wordt beantwoord vervalt de mogelijkheid va n het betreffende gebouw om herbestemd te worden tot woongebouw. In s tap twee komen de gra duele cri teria aan bod, er wordt een beoordeling gedaan op gebouw en locatie niveau. Aa n de hand va n het aantal keren “ja ” dat er gescoord i s bij de verschillende cri teria wordt er een s core bepaald, dit is stap drie. De totale score va n de l ocatie wordt bepaald door het tota a l aantal ja- beoordelingen te vermenigvuldigen met de wegingsfactor voor de locatie (5) en de wegingsfactor va n het gebouw (3). De totale s core wordt bepaald door ze bij elkaar op te tel len, de mi nimale score is nul en dat betekend dat de l ocatie en het gebouw op geen enkel cri teria slecht s coren. Aan de hand va n de score kan het object i ngedeeld worden i n een tra nsformatieklasse, deze i ndeling is te zien in de onderstaande ta bel.

Wa nneer de uitkomst va n de eerste drie stappen een uitkomst geven die tot tra nsformatie va n het object leidt, kan er i n s tap vier a an de hand van kengetallen en een s chetsontwerp een kosten baten analyse gemaakt worden. Deze gegevens kunnen ingevoerd worden in een expl oitatierekening. Als laatste wordt er in stap vi jf een risicolijst a fgewerkt op functioneel, technisch, cultureel, financieel en juridisch niveau. Bij de risico`s worden suggesties voor opl ossingen gegeven (Van der Voordt, 2007). De tra nsformatiepotentiemeter onderzoekt de mogelijkheid va n kantoorgebouwen om te tra ns formeren i n woongebouw. Er wordt met deze methode geen afweging gemaakt welke functi e het i nteressantst is oor tra nsformatie en de highest –best-use is, omdat er uit gegaan wordt va n een functie. De fi nanciële haalbaarheid wordt gebruikt om een i ndicatie te geven of het project haalbaar is. 5.3.2 Herbestemmingswijzer Met de herbestemmingswijzer die ontwikkeld i s door Hek voor zijn a fstuderen aan de TU Del ft in samenwerking met PRC, worden functies a an een gebouw gekoppeld voor herbestemming. Er wordt i n deze methode va n grof naar fijn gewerkt. Aa n de hand va n de ma rkt bi j het object wordt een functie groep positief of negatief bevonden als potentiele P2 Ra pport Bram Dja jadiningra t

28

De HBU bi j l eegstaande kantoren: Een waardebepaling herbestemming, er zijn 195 functiecategorieën die ingedeeld zijn i n acht verschillende groepen. Aa n de hand va n de infrastructuur, kavel en situatie bij het object wordt er bepaald aan de ha nd va n veto-criteria welke functie geschikt is bij de l ocatie. Van de ca tegorieën die door deze ronde heen gekomen zijn worden de subcategorieën getest op financiële haalbaarheid, ma a tschappelijke haalbaarheid, technische haalbaarheid en procedurele haalbaarheid. Er wordt door de beoordelaar een wegingsfactor verbonden aan de verschillende criteria, wa a rmee de score vermenigvuldigd wordt. De score per functiegroep wordt berekend door de s cores va n de cri teria bij elkaar op te tellen. Vervolgens word dit proces herhaald bij de functi es in de functiegroepen die het meest positief uit de test kwamen. De uitkomst hiervan i s de uiteindelijke functie(s) waarin het object het best herbestemd kan worden. Hi erna wordt er een test gedaan naar functiecombinatie, de verschillende functies worden onder a ndere getest op bedrijfsproces, overlast en vi suele hinder. Wa nneer de functies bepaald zijn wordt aan de hand van vi er basisconcepten de functies i n het object geplaatst. Er komt door middel va n een vlekkenplan een indelingsvariant als best naar voren. Ui teindelijk wordt er een financiële toets gedaan waarin de indelingsvariant op haar ha a lbaarheid wordt beoordeeld. In de herbestemmingswijzer wordt de financiële haalbaarheid gebruikt als een middel om de ui teindelijk gekozen va riant te toetsen, ook komt de financiële haalbaarheid naar voren als cri teri um. De herbestemmingswijzer geeft de functie waarin het object het best mogelijk in i s te tra nsformeren en bekijkt het object door mi ddel va n verschillende brillen, maar dit is ni et per definitie de Highest-Best-Use. (Hek, 2004) 5.3.3 ABT qui ckscan De ABT quickscan is een methode ontwikkeld door ABT-Consult die zich toespitst op de technische a specten va n de tra nsformatie. De quickscan kan toegespitst worden op vers chillend typen gebouwen. De methode bestaat uit op het basis va n kennis en ervaring beoordelen va n vijf onderdelen va n het gebouw (inbouw, i nstallaties, toegangen, dra a gconstructie en gebouwschil) en va n de locatie op drie verschillende a specten: conditie, kwa liteit en regelgeving. Aan de hand va n een functieanalyse worden de verschillende gebruikersfuncties uit het bouwbesluit beoordeeld op de geschiktheid van inpassing in het gebouw en de l ocatie; woonfunctie, bijeenkomstfunctie, cel functie, gezondheidsfunctie, i ndustriefunctie, kantoorfunctie, logiesfunctie, onderwijsfunctie, s portfunctie en wi nkelfunctie. De verschillende gebruikersfuncties worden getest op de wet en regelgeving. Aa n de verschillende functies wordt een score toegekend va n 1 tot 5 (wa arbij 1 het best). Voor de functies die het best scoorde wordt een kostenraming opgebouwd op basis va n hoofdelementniveau. De a mbities va n de opdrachtgever spelen een belangrijke rol i n de keuze. (Van der Voordt, 2007)


29

De HBU bi j l eegstaande kantoren: Een waardebepaling 5.3.4 INKOS INKOS s taat voor i nstrumenten kosten simulatie het is ontwikkeld aan de TU Delft door dhr. Bi jl eveld, het is een computerprogramma waarmee in de plattegrond va n het te tra ns formeren gebouw, door middel va n een vl ekkenplan, verschillende functies weergegeven kunnen worden. De methode wordt niet gebruikt om de functie a an het gebouw te koppelen maar een berekening te maken va n de kosten. Aan de plattegrond zi tten kengetallen gekoppeld waarmee de kosten berekend kunnen worden, deze kosten kunnen aangepast worden door middel va n het kwaliteitsniveau. Om de ha albaarheid te bepalen worden de i nvesteringskosten vergeleken met de opbrengsten. De opbrengsten worden berekend door de vooraf vastgestelde huur en oppervlakte te vermenigvuldigen met de BAR. Door verschillende va rianten naast elkaar te l eggen kan er een vergelijking gemaakt worden va n de haalbaarheid va n de verschillende functi es. (Van der Voordt, 2007) 5.3.5 Tri pl e jump methode De tri ple jump methode is opgezet door Jongeling als afstudeeronderzoek aan de TU Delft om de tra nsformatiepotentie va n rabobankkantoren te onderzoeken. In de eerste stap va n de tri ple jump methode worden vetocriteria gebruikt voor de functie inpassing. De eerste dri e cri teria gaan in op de actoren, de volgende drie op wet en regelgeving en de laatste drie op functie eigenschappen: vervoersstromen, oppervlakte en bedrijfsproces. Bij stap twee komen de criteria voor functie inpassing aan bod en in de derde stap wordt er een financiële berekening gemaakt met behulp va n INKOS. 5.3.6 Concl usie In onderstaande tabel i s een vergelijking gemaakt va n de verschillende methode en de brui kbaarheid beschreven voor de bepaling va n HBU bij de verschillende tools voor tra ns formatie. Methode Bruikbaarheid Tra ns formatiepotentiemeter De tra nsformatiepotentiemeter ga at in op de transformatie na a r woningen, deze is dus gefocust op een “use”, hier wordt ni et de HBU bepaald. Herbestemmingswijzer De herbestemmingswijzer heeft als uitgangspunt waar het te onderzoeken object het best in te tra nsformeren is, va n ui t technische en functionele overwegingen. De HBU is niet per definitie de uitkomst van de wijzer. ABT qui ckscan De ABT quickscan gaat in op de technische aspecten van een tra ns formatie, de HBU is niet de uitkomst va n deze methode. INKOS INKOS wordt niet gebruikt om de functie aan een gebouw te koppelen, maar a ls uiteindelijke toets om de haalbaarheid te bepalen. Tri pl e jump methode De tri ple jump methode heeft niet a ls uitgangspunt de HBU.


30

De HBU bi j l eegstaande kantoren: Een waardebepaling De methodes hebben niet als uitkomst de HBU, welke in dit onderzoek het uitgangspunt is om te ki ezen voor een bepaalde functie.


31


6. Referenties DeLisle J. R. (1985). The interactive Design/Marketing Model in Determining Highest and Best Use. The Appraisal Journal. Dipasquale, D., Wheaton, W., C.,. (1996). Urban economics and real estate markets. DTZ Zadelhoff. (2012). Nederland compleet: Factsheets kantoren- en bedrijfsruimtemarkt januari 2012 Retrieved from http://www.dtz.nl/media/93959/nederland%20compleet%20januari%202012.pdf website: Enk, W. (2012). Lege leegstandsdiscussie. Property NL, 12(1), 3. Geltner M. D., M. N. G., Clayton J., Eichholtz P. (2009). commercial real estate: analysis and investments. Mason: Cengage Learning. Geraedts, R. P. V., T. J.M. van der. (2007). A tool to measure opportunities and risks of converting empty offices into dwellings. Paper presented at the ENHR International Conference on Sustainable Urban Areas., Rotterdam. Hek, M., Kamstra, J., Gereardts, R. P.,. (2004). Herbestemmingswijzer:herbestemming van bestaand vastgoed. Rotterdam(?): Publikatiebureau. Howard, F. J., Richard, C. (1996). Highest and best use and the special purpose property. Appraisal Journal, 64(2). Howard, G. C., Mackmin, D., Milgrim, M. R.,. (1997). Real estate valuation in global markets. Chicago: Appraisal institute. Hulsman, C. L., Knoop, F.A. M., . (1998). Transformatie van kantoorgebouwen: sturingsmiddelen om herbestemming van kantoorpanden te bevorderen. Delft: Delft University Press. Lennhoff, D. C., Elgie, W. A.,. (1995). Highest and best user. Appraisal Journal, 63(3). Lennhoff, D. C., Parli, R.L. (2004). A higher and better definition. Appraisal Journal, 72(1). Lusht, K. M. (2001). Real Estate Valuation. principles and applications KML Publishing. Mackay, R. (2008). Bouwkosten van transformatieprojecten: modelmatig inzicht in kostengeneratoren. TU Delft, Delft. Remøy, H. (2010). Out of Ofice; a study on the cause of office vacancy and transformation as a means to cope and prevent. Delft: IOS Press. Remøy, H. V., Th. van der (2007). Conversion of office buildings. A cross-case analysis based on 14 conversions of vacant office buildings Paper presented at the International Conference Building Stock Activation Tokyo. Rhodes, L., Wilkinson, S. (2006). New build or conversion? “ Stakeholder preferences in inner city residential property development. Structural Survey, 24(4), 311 - 318. Schmidt, R. P. E. (2012). Financiele haalbaarheid van herbestemming. TU Delft, Delft. Shiltz, S. (2006). Valuation of Vacant Properties. Amsterdam School of Real Estate, Amsterdam. Ten Have, G. G. M. (2007). Taxatieleer vastgoed 2. Groningen/Houten: Wolters-Noordhoff. Ten Have, G. G. M. (2011). Taxatieleer vastgoed 1. Groningen/Houten: Noordhoff Uitgevers bv. Van Beukering, C. A. J. (2008). Vastgoedmanagement; eenintegrale en systematische benadering voor effectief en effiecient vastgoedmanagement 'Haal het beste uit uw vastgoed'. Den Haag: Sdu uitgevers. Van der Voordt, T., Gereardts, R., Remoy, H., Oudijk, C. (2007). Transformatie van kantoorgebouwen. Rotterdam: Uitgeverij 010. VEB. (2012). Uni-Invest-deal zet nieuwe standaard voor kantorenmarkt Retrieved 25-05-2012, from http://www.veb.net/content/HoofdMenu/Home/Nieuwsoverzicht/artikelen2012/uniinvest.a spx


32

De HBU bij leegstaande kantoren: Een waardebepaling

Recommend Documents