č. vyhotovení: 1
č. j: 333/2015-A
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 1420 – 25/2015 o ceně bytové jednotky č. 236/4 ( na LV č. 8545), umístěné v budově č.p. 236 stojící na pozemku parc.č. 18/1, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 7427/99156 na společných částech budovy č.p. 236 a na pozemcích parc.č. 18/1, 18/2 a 18/3 ( na LV č. 8537), vše v obci Praha, k.ú. Dejvice
Objednavatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8
Posudek vypracoval:
Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/4 155 00 Praha 5
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely dražebníka
Oceňovací předpis:
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.
Oceněno ke dni:
7. června 2015
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 13 stran včetně titulního listu. V Praze, dne 15. června 2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost ke dni 7.6. 2015
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Byt. jednotka č. 236/4 a spoluvlast. podíl id. 7427/99156 na společných částech budovy a pozemcích Pod kaštany 236/2 160 00 Praha 6 - Dejvice Hl.m. Praha Hl. m. Praha Praha Dejvice 1 243 201
3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 7.6.2015.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Dejvice, obec Praha, list vlastnictví č. 8545 vyhotovený dálkovým přístupem dne 14. 4. 2015 Prohlášení vlastníka budovy č.p. 236 na pozemku parc.č. 18/1, k.ú. Dejvice Údaje z cenové mapy hlavního města Prahy pro rok 2015 Cenová mapa transakčních cen, která je tvořena na základě technických údajů, katastrálních dat zpracovaných společností Deloitte a Hyposervis. Místní šetření znalce
5. Vlastnické a evidenční údaje Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 8545 pro k.ú. Dejvice, obec Praha zapsána: Černická Alena, Pod kaštany 236/2, Dejvice, 160 00 Praha 6
6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nalézá v ulici Pod kaštany v městské části Prahy 6 a je přímo přístupná z místní zpevněné komunikace. Předmětem ocenění je: - bytová jednotka č. 236/7 (zapsaná na listu vlastnictví č. 8545), umístěná v budově č.p. 236 (zapsané na listu vlastnictví č. 8537), stojící na pozemku parc.č. 18/1 a pozemky parc. č. 18/2 a 18/3 (zapsaných na listu vlastnictví č. 8537) - spoluvlastnické podíly o velikosti 7427/99156 na společných částech budovy a pozemcích, vše v obci Praha, k.ú. Dejvice
Bytový dům má 1 podzemní podlaží, 5 nadzemních podlaží a je napojen na veškeré inženýrské sítě. Vlastní bytová jednotka o dispozici 1+1 má výměru 74,27 m2 a je umístěna ve 3. NP budovy. Typ plochy Výměra (m 2 ) Pokoj 26,93 Kuchyň 19,81 Chodba 13,72 Koupelna 6,05 WC 1,50 Komora 4,48 Spíž 1,78 Celkem 74,27 V současné době je poptávka po obdobných nemovitostech v lokalitě odpovídající nabídce.
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 236/4 2. Ocenění pozemků 2.1. Parc. č. 18/1, 18/2 a 18/3
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti IV 0,03 7. Osobní hromadná doprava - MHD – centrum obce - Stanice metra "Hradčanská" cca 80 m. 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – IV 0,08 stavba s komerční využitelností - V přízemí umístěna provozovna cukrárny. 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost
11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - Lokalita Dejvic je III vyhledávanou lokalitou pro rezidenční účely.
0,15
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,320 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,320
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 236/4 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27): Podlahové plochy bytu Pokoj: Kuchyň: Chodba: Koupelna: WC: Komora: Spíš: Započítaná podlahová plocha bytu:
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Praha 6 80 let 45 433,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 26,93 * 1,00 = 19,81 * 1,00 = 13,72 * 1,00 = 6,05 * 1,00 = 1,5 * 1,00 = 4,48 * 1,00 = 1,78 * 1,00 =
26,93 m2 19,81 m2 13,72 m2 6,05 m2 1,50 m2 4,48 m2 1,78 m2 74,27 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Garážové stání - Dvě zděná garážová stání na dvoře 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované - 3. NP bez výtahu. 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové
č. IV
Vi 0,10
IV
0,10
II II
0,00 0,00
II
0,00
III
0,00
III
0,00
III
0,00
9. Kritérium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 80 let: s = 1 - 0,005 * 80 = 0,600
III II
0,00 1,00
9
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V10 * 0,600 = 0,720
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,320 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 45 433,- Kč/m2 * 0,720 = 32 711,76 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 74,27 m2 * 32 711,76 Kč/m2 * 1,000 * 1,320= 3 206 943,19 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
3 206 943,19 Kč
Jedn. cena [Kč/m2] 8 090,00
Cena [Kč] 4 473 770,-
2. Ocenění pozemků 2.1. Parc. č. 18/1, 18/2 a 18/3 Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ
Název
§ 2 cen. mapa
Parcelní číslo 18/1
Výměra [m2] 553,00
zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a 18/2 20,00 8 090,00 nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a 18/3 16,00 8 090,00 nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem 589,00 m2 = Parc. č. 18/1, 18/2 a 18/3 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu * Úprava ceny vlastnickým podílem Parc. č. 18/1, 18/2 a 18/3 - zjištěná cena
=
161 800,129 440,4 765 010,4 765 010,- Kč 7 427 / 99 156 356 909,61 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 236/4
3 206 943,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
3 206 943,20 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Parc. č. 18/1, 18/2 a 18/3
356 909,60 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
356 909,60 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
3 563 852,80 Kč
3 563 852,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 236/4
3 206 943,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
3 206 943,20 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Parc. č. 18/1, 18/2 a 18/3
356 909,60 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
356 909,60 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Třimilionypětsetšedesáttřitisícosmsetpadesát Kč
V Praze dne 15.6.2015
3 563 852,80 Kč
3 563 852,80 Kč
3 563 850,- Kč
D. OBVYKLÁ CENA Obvyklá cena je definována v §2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: „ Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“ Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Nemovitost není v současné době obchodována, není známa její prodejní cena. Vzhledem k okolnímu prostředí a umístění hodnotím obchodovatelnost jako dobrou. Obchodování s těmito nemovitostmi je poměrně časté, o čemž svědčí i současná poměrně široká nabídka podobných bytů v lokalitě k prodeji. Při stanovení srovnávací hodnoty bylo vycházeno z porovnání podle „Cenové mapy transakčních cen“1 ze skutečně realizovaných cen nemovitostí, které byly v uplynulém období prodány v okruhu 0,5 km od oceňované nemovitosti. „Cenová mapa transakčních cen“ je webová aplikace, která zpracovává v současnosti nejrozsáhlejší databázi údajů o realizovaných cenách nemovitostí určených k bydlení a jejich vývoji v čase. Cenová mapa transakčních cen zpracovává výhradně oficiální údaje o skutečně provedených prodejích (transakcích), které získává z veřejných zdrojů, zejména pak z údajů Katastrálních úřadů.
1
Zdroj: www.cenovamapa.org
Položka Plocha bytové jednotky (m2) Cena obvyklá (Kč/m2) *) Stav jednotky (koef.) **) Cena obvyklá jednotky (Kč) Cena obvyklá jednotky zaokr. (Kč)
Hodnota 74,27 52 743 1 3 917 223 3 920 000
Pozn.: *) jednotková cena vychází ze skutečně realizovaných prodejních cen bytových jednotek v okolí 0,5 km pro kategorii 2 pokoje (42-66 m2) – upřednostněna kategorie počet pokojů před kategorií velikost. **) Místní šetření bylo umožněno. Bytová jednotka je v průměrném technickém stavu.
Pozitivní stránky: - vyhledávaná lokalita - okolní zástavba bytových domů - výborná dopravní dostupnost (cca 80 m vzdálená stanice metra „A“ – Hradčanská s tramvajovými a autobusovými spoji). - v lokalitě je kompletní občanská vybavenost Negativní stránky: - blízká železniční trať s možným zatížením hlukem Vzhledem k porovnání s realizovanými prodeji bytových jednotek v okolí stanovuji cenu obvyklou ve výši 3 920 000,-Kč.
E. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY Obvyklá cena zjištěná porovnávacím způsobem
3.920.000,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá (tržní) cena
3.920.000,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Třimilionydevětsetdvacettisíc Kč V Praze, dne 15. června 2015
.................... vypracoval
F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 2. 5. 1995, č. j. Spr. 3594/94 pro obory: - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí - stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1420 – 25/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1420 – 25/2015.
Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/4 155 00 Praha 5
Snímek z katastrální mapy – náhled z KN:
Mapa okolí:
Fotodokumentace:
