č.j.: 043/2015-N
č.vyhotovení : 1
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 1404 - 09/2015 o ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 1181/327 v bytovém domě č.p. 1181 na pozemku p.č. 3344/6, vč. příslušenství a spoluvl. podílu ve výši 4291/1163513 ke společným částem bytového domu č.p. 1181 a k pozemku p.č. 3344/6 v k.ú. Libeň, obec Praha
Objednavatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ,a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8
Posudek vypracoval:
Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/4 155 00 Praha 5
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro nedobrovolnou dražbu
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014.
Oceněno ke dni:
3.3.2015
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 10 stran textu a přílohy. V Praze, dne 16.3.2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nachází v ul. Českomoravská, městské části města Prahy 8 a je přímo přístupná z místní zpevněné komunikace, přes pozemek p.č. 3990/2 - ostatní plocha, ve vlastnictví Hl.m.Praha. Nemovitost je tvořena bytovou jednotkou č. 1181/327 s příslušenstvím, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 4291/1163513 ke společným částem bytového domu č.p. 1181 a k pozemku p.č. 2230 v k.ú Libeň, obec Praha. Dům byl kolaudován v roce 2005, stáří ke dni ocenění činí 10 roků. Do bytové jednotky nebyl umožněn majitelem přístup, proto je v ocenění uvažováno její standardní vybavení. Bytová jednotka má omezení vlastnických práv - viz LV č. 7968: • Zástavní právo exekutorské ve prospěch Společenství vlastníků jednotek domu Českomoravská 1181 • Zástavní právo smluvní ve prospěch CLEAR BALANCE • Zahájení exekuce ze dne 15.1.2015 • Exekuční příkaz k prodeji jednotky Dále je nemovitost dotčena změnou – V-2341/2015-101 Tato omezení vlastnických práv nejsou zahrnuta do ceny obvyklé. Bytový dům je postaven je podsklepený se šesti nadzemními a dvěma podzemními podlažími. V PP se nacházejí sklepní koje a garážová stání. Hlavní vstupy do domu jsou z ulice Českomoravská. Dům má č.o. 21 a č.o. 23, oceňovaná BJ se nachází v části domu č.o.21. Za bytovým domem je otevřené parkoviště pro OA a také krytý parking, v těsném okolí se nachází O2 aréna, menší skladové prostory a zázemí menších firem. Tato oblast se nachází v blízkosti komerční lokality „Harfa“. Atraktivita lokality pro bydlení je dána blízkostí a snadnou dostupností do centra Prahy, kompletní infrastrukturou nacházející se v okolí a rozvinutou občanskou vybaveností v blízkém okolí. Před domem se nachází páteřní komunikace lokality ulice Českomoravská. Nedaleko od domu je tramvajová zastávka „Multiaréna Praha“ (cca 50m), vlaková stanice Praha – Libeň (cca 400 m) a dále stanice metra Českomoravská, trasa B (cca 600 m). Mezi nevýhody patří dopravní ruch z přilehlých komunikací a částečně omezené možnosti parkování v okolí domu.
1.2 Podklady pro vypracování posudku • • • •
Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Libeň, obec Praha, list vlastnictví č. 7968 vyhotovený katastrálním úřadem dne 20.1.2015 Částečné Prohlášení vlastníka Údaje z cenové mapy Hl.m. Prahy pro rok 2015 a údaje z realitních kanceláří Místní šetření znalce se zjištěním současného stavu dne 3.3.2015. Majitelem nemovitosti nebyl umožněn přístup do bytové jednotky
-2-
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č.7968 pro k.ú. Libeň, obec Praha zapsán: CASR spol. s.r.o, Českomoravská 1181/21, 190 00 - Praha 8
1.4 Přílohy posudku Fotodokumentace LV Katastrální mapa Mapa oblasti
1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Pozemek p.č. 3344/6 2) Bytová jednotka č. 1181/327
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Pozemek parc.č. 3344/6 Oceněno podle § 2 vyhlášky. 2.1.1 Popis Rovinný pozemek parc.č.3344/6 vedený jako zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 2276 m2. Pozemek je oceněn v CM hl.m.Prahy částkou 3.670,-Kč/m2. 2.1.2 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 2 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Cena za celou výměru 2276.00 m2 Započtení spoluvl. podílu 4291/1163513
= Kč = Kč = Kč
3.670,8.352.920,30.805,31
_______________________________________________________________________________________________________________
Pozemek p.č. 3344/6
Cena celkem Kč
30.805,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2 Bytová jednotka č. 1181/327 Oceněno podle § 38 vyhlášky. 2.2.1 Popis Jedná se o bytovou jednotku charakteru 1+kk umístěnou ve 3.NP sekce B bytového domu. Součástí BJ je balkón propojený s bytem a sklepní koje umístěná v 2.PP BD. Bytový dům je z roku 2005, nosné konstrukce skeletové žb. s vyzdívkou, střecha plochá, střešní krytina asfaltové pasy. Stropy železobetonové s rovným omítaným podhledem. Vnitřní omítky štukové, venkovní fasáda kontaktní zateplovací systém. Vnitřní schodiště železobetonové, v domě je osobní výtah. Okna plastová – izolační zasklení. Topení a ohřev TUV během topné sezóny – dálkový (Pražská teplárenská), v období jaro-léto ohřev vody v elektrických velkokapacitních bojlerech. Dům je monitorován bezpečnostním systémem. Jelikož nebyl umožněn přístup do bytové jednotky je jeho vybavení uvažováno jako standardní, tzn. dveře dřevěné obložkové, podlahové krytiny různé dle charakteru místností keramické dlažby, plovoucí podlahy. Vytápění a ohřev TUV dálkové. -3-
2.2.2 Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.1..1 Typ podle účelu užití: J - budovy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Monolitická vyzdívaná 2.2.3 Výměry Místnost
Rozměry / m2
Podlahová plocha
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
Obytná kuchyně 29.94 Koupelna s WC 6.00 Předsíň 6.97 Balkón 7.32 Sklapní koje č.327 v 2.PP 2.64
29.94 m 6.00 m2 6.97 m2 3.66 m2 1.32 m2
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
Podlahová plocha bytu celkem
47.89 m
2.2.4 Výpočet IT - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo Hodnota Pi _______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 2 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává
0.00
5 I T = P6 × 1 + ∑ Pi = (1 + 0.00) = 1.000 i =1
2.2.5 Výpočet IP - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl. nad 2000) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo Hodnota Pi _______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Výrobní objekty - (řemesla, sklady) nerušící okolí 3. Poloha pozemku v obci Okrajové části obce
-4-
1
1.00
5
-0.10
3
- 0.05
4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
1
0.00
1
0.00
5 0.00 příjezd po nezpevněné 3
0.02
2
0.00
2
0.00
2
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává
-0.13
11 I T = P1 × 1 + ∑ Pi = (1 + -0.13) × 1 = 0.870 i =2
2.2.6 Výpočet IV - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Typ stavby 4 Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu 1 Žádné z dále uvedených 2 3. Příslušenství domu Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě 3 2.-4.NP s výtahem 2 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytua) 3 Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu 3 Standardní vybavení – balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní koje (sklep) 8. Vytápění bytu 3 Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené 3 Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav b) 2 Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.00 vynásobena koef. s = 1 – 0,005 × 10 pro stáří 10let)
0.10 -0.01 0.00 0.05 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.95
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem *
0.14 -5-
* hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává 9 I V = V10 × 1 + ∑Vi = 0.95 × (1 + 0.14 ) = 1.083 i =1
2.2.7 Výpočet ceny objektu (§ 38 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 podlahové plochy IV: index konstrukce a vybavení IT: index trhu IP: index polohy
= Kč
40.054,x 1.083 x 1.000 x 0.870
_________________________________________
Cena upravená uvedenými indexy Cena za celou podlahovou plochu 47.89 m2
= Kč = Kč
37.739,27 1.807.333,64
_______________________________________________________________________________________________________________
Bytová jednotka č. 1181/327
Cena celkem Kč
1.807.334,-
_______________________________________________________________________________________________________________
3. REKAPITULACE 1) Pozemek parc.č. 3344/6 2) Bytová jednotka č. 1181/327
30.805,- Kč 1.807.334,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky
1.838.139,- Kč 1.838.140,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: JedenmilionosmsettřicetosmtisícstotřicetdevětKč
V Praze, dne 16.3.2015 .................... vypracoval
-6-
4. OBVYKLÁ CENA Obvyklá cena je definována v §2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku : „ Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“
4.1.1 Srovnávací hodnota Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Bytová jednotka není v současné době obchodována, není známa její prodejní cena. Vzhledem k okolnímu prostředí a umístění hodnotím obchodovatelnost jako dobrou. Při stanovení srovnávací hodnoty je vycházeno z cen nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Dotazem na realitní kanceláře a konzultacemi s nimi, na základě informací z www.sreality.cz bylo zjištěno, že nemovitosti podobného charakteru jsou nabízeny následovně:
Prodej bytu 1+kk 49 m² Českomoravská 1181, Praha 8 – Libeň, OV 2.490.000,- Kč Byt k prodeji, který se nachází ve stejném BD, jako předmět ocenění. Předsíň je vybavena vestavnou skříní. Koupelna se sprchovým koutem a WC. Obytný pokoj nabízí cca 30 m2 prostoru s výstupem na JZ orientovaný balkon. Byt má výhled směrem na volné prostranství u O2 Areny a je situován do klidné vedlejší ulice. V ceně bytu sklepní koje v PP. Byt je aktuálně tržně pronajat, kdy dlouholetá nájemnice by ráda v bytě ještě setrvala. K bytu nutné přikoupit garážové stání za zvýhodněnou cenu 250 000,- Kč. Celková cena: 2 490 000 Kč za nemovitost, včetně provize Poznámka k ceně: podmínka přikoupení garážového stání v ceně 250.000,- Kč (nezahrnuto v ceně ani vybavení) • Stavba: Vyzdívaný skelet • Stav objektu: Stavba z r.2005 • Umístění objektu: Okrajová část obce
-7-
• • • • •
Podlaží: 3. NP z celkem 6NP a 2 PP Plocha podlahová: 49 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Dálkové Vybavení: Částečně
Prodej bytu 1+kk 49 m² Pod Harfou, Praha 9 – Vysočany, OV 2.400.000,- Kč Byt 1 + kk s terasou v 7. nadzemním podlaží cihlové novostavby na Praze 9 – projekt Nová Harfa. Součástí bytu je kuchyňská linka včetně elektrického vařiče, komora přímo v chodbě, na podlahách plovoucí podlahy, v koupelně vana a WC, ústřední dálkové vytápění. V ceně garážové stání. Celková cena: 2 400 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: k ceně připočtena provize RK a právního servisu odhadem (cena bez provize 2.250 000,-Kč) • Stavba: Vyzdívaný skelet • Stav objektu: Novostavba • Umístění objektu: Okrajová část obce • Podlaží: 7. podlaží z celkem 8.NP 2 • Užitná plocha: 42 m • Sklep/garážové stání: Sklep ne /garážové stání ano (zahrnuto v UP BJ) • Topení: Dálkové • Vybavení: Částečné
Prodej bytu 1+kk 47 m² U Školičky, Praha 8 – Libeň, OV 1.995.000,- Kč Prodej bytu v 5.NP v původním cihlovém bytovém domě s výtahem. Dům prošel celkovou rekonstrukcí, má nový výtah, fasádu a plastová okna. Koupelna i samostatné WC k rekonstrukci, podlahy PVC, betonová stěrka a keramická dlažba. K bytu patří sklepní kóje. Výhodou bytu je jeho umístění v zástavbě - díky bloku domů před okny zde není slyšet hluk hlavní ulice (Sokolovská). Parkování v parkovacích zónách pro rezidenty. Byt je v původním stavu, je vyklizený, bez dluhů a závazků. Celková cena: 1 995 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: Celková cena vč. Provize RK a právního servisu • Stavba: Cihlová • Stav objektu: BJ před rekonstrukcí • Umístění objektu: Klidná část obce • Podlaží: 5. podlaží z celkem 6.NP 2 • Plocha podlahová: 47 m
-8-
• • •
Objekt číslo 1 2 3
Sklep: ano Topení: Dálkové Vybavení: Částečné
Užitná pl. 2
m 49 49 47
Cena celkem
Vybavenost
Kč 2 490 000 2 400 000 1 995 000
koef.0,801,20 1,00 0,95 1,15
1,00
Oceňovaná nemovitost 1181/327 48 2 127 264
Zdroj
Jiné
Cena/UP
koef.0,85-1,20 1,00 1,00 0,98
RK, prod.c 0,90 0,90 0,90
BJ volná/ne 1,05 1,00 1,00
Kč 48 021 41 878 43 054
1,00
1,00
1,00
44 318
Poloha
Pro porovnání byly vybrány byty v okolí, podobné velikosti. Stav, vybavenost a poloha byla dále upravována koeficienty. Na základě výše uvedených porovnání stanovuji srovnávací hodnotu ve výši 2.130.000,-Kč.
4.2 Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného nebo porovnatelného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy, mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu.Z předchozího odstavce vyplývá, že skutečná „tržní“ cena se tvoří až v okamžiku realizace nemovitosti na trhu, tj. při konkrétním prodeji a koupi a může se od zjištěné hodnoty výrazně odlišovat. Úroveň obecných cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za nemovitosti srovnatelného druhu, vlastností a stáří. Přívlastek „obecná“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství hodnot přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska prodeje a koupě, nepřihlíží se k významu, jaký může mít vlastnictví a užívání nemovitosti z hlediska jejího užitku pro určitou osobu, ať již fyzickou nebo právnickou. 4.2.1 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem _______________________________________________________________________________________________________________
Cena zjištěná podle cenového předpisu Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (obecná, tržní) cena odvozená z výše uvedených hodnot na základě odborné úvahy odhadce
= Kč = Kč = Kč
1.838.140,nestanovena 2.130.000,-
= Kč
2.130.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad
Cena celkem Kč
2.130.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-9-
Pozitivní stránky: - všechny IS, přístup po zpevněné komunikaci - výborná dopravní dostupnost - občanská vybavenost v blízkém okolí - bydlení v bytovém domě nedávno postaveném - ostraha domu Negativní stránky: - horší parkovací možnosti v místě a v okolí - dopravní ruch z přilehlé komunikace Českomoravská a nedalekého nádraží
Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu
2.130.000,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Dvamilionystotřicettisíc Kč
V Praze, dne 16.3.2015
.................... vypracoval
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 2.5.1995, č. j. Spr. 3594/94 pro obory: - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí - stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1404 – 09/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 09/2015.
Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/4 155 00 Praha 5
- 10 -
Fotodokumentace:
- 11 -
LV č. 7986 ze dne 20.1.2015
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
Katastrální mapa – náhled z KN:
- 16 -
Mapa oblasti:
- 17 -
