Č.j. : 093/2015-A
č.vyhotovení: 1
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 1399 - 04/2015 o stanovení obvykly ceny nemovitosti: rodinného domu č.p. 62 na pozemku p.č. St. 93/2, vč. příslušenství a pozemků p.č. 93/1 a p.č. St. 93/2, vše na LV č. 111, k.ú. Dobročovice, obec Dobročovice, okres Praha-východ.
Objednavatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ,a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8
Posudek vypracoval:
Ing.Zdeněk Hanzl Amforová 1905/4 155 00 Praha 5
Účel posudku:
stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako podklad pro nedobrovolnou dražbu
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014.
Oceněno ke dni:
20.2.2015
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 27 stran vč. příloh. V Praze, dne 28.2.2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící rodinný dům, který byl vystavěn pravděpodobně ve 20.letech 20.století. Dům je osazen v mírně svažitém terénu směrem do místní komunikace, která se nachází severo-východním směrem od domu, a je veřejná, průjezdná. Z této komunikace je přímý přístup na pozemek předmětné nemovitosti. Nemovitost je tvořena pozemkem p.č. St.93/2, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 62 včetně příslušenství a pozemku p.č. 93/1 v obci Dobročovice, k.ú. Dobročovice. Rodinný dům je podsklepený se dvěma nadzemními podlažími, z toho jedno je obytným podkrovím. Stáří nemovitosti nebylo dokladově zjištěno, pro potřeby ocenění je stáří původního domu odhadováno, podle stavebně konstrukčního uspořádání, na rok výstavby cca v roce 1925. Koncem 60. let byla přistavěna k původnímu domku zadní obytná část se stodolou a vstupní veranda. V roce 1988 byla zahájena rekonstrukce a vestavba podkroví. V zadní části domu byla zřízena koupelna, WC, opravena střecha, nové klempířské konstrukce, fasáda, hlavní přívod vody. V podkroví zvednuta část krovu a zřízeny další 2 pokoje. V roce 1990 byla vybudována nová žumpa. V roce 1996 došlo k další částečné modernizaci – částečná výměna dveří, oken, podlah, rozvody kanalizace, elektro, modernizace koupelny, kuchyně, WC. V roce 2001 další část podlah, el. přímotopy, kuchyně. 2006 nový boiler. . V nadzemních podlažích domu jsou obytné prostory a žádné nebytové prostory. Více než polovina podlahové plochy místností a prostorů v domě je určena k bydlení. Dům splňuje ustanovení vyhlášky o obecných technických požadavcích na výstavbu : jedná se o rodinný dům. RD řešen jako dvougenerační s dvěma BJ (2+1 a 4+1). Provozně nejsou jednotlivé obytné části odděleny. Půdorys domu je obdélníkový s přistavěnou vstupní verandou. Z ulice se vchází dvorkem ke vstupu do domu. Ze zádveří je vstup do chodby, vlevo se nachází původní obytná část, vpravo od vchodu a v podkroví jsou nově upravené obytné prostory. Soupis místností : 1.PP = 2 x schody, 2 x sklep 1.NP = veranda, koupelna, chodba, schody, obývací pokoj, kuchyně, chodba, koupelna, předsíň, WC, kuchyně, 2 pokoje 2.NP - podkroví = schody, chodba, 3 pokoje Na obytnou část RD navazuje stodola, která tvoří příslušenství domu. Dalším příslušenstvím nemovitosti je dřevěný altán vedle vrat a studna na pozemku. Inženýrské sítě: voda vlastní – studna, elektro veřejné, kanalizace vlastní (jímka). Nemovitost je situována v zóně bydlení, cca 300 metrů západně od centra obce, přesněji za budovou současného obecního úřadu – bývalé školy. Okolní zástavba nemovitosti je tvořena původními rodinnými domy. Jedná se o klidnou oblast, která je vhodná pro rodinné bydlení. Přibližně 200m od domu je zastávka příměstské autobusové linky, která jezdí po trase Praha Klánovice – Úvaly, v intervalu cca 1x/hod v obou směrech. Obec Dobročovice se nachází za východním okrajem Prahy. Cca 3km severo-východně od obce je nájezd na komunikaci „Stará Kolínská (Praha – Kolín). Ve výhledu několika let je -2-
výstavba rychlostní komunikace R12, která je plánována přibližně ve vzdálenosti 1 km severně od obce. Pokud dojde k této realizaci, lze očekávat, že oblast stoupne na atraktivitě v ohledu rodinného bydlení, při urychlení dojezdu do Hl.města Prahy. Současná dostupnost do centra Prahy je cca 40 minut OA. V místě omezená občanská vybavenost a infrastruktura - obecní úřad, drobní podnikatelé a živnostníci, restaurace. Stavební úřad, pošta, spořitelna, policie, zdravotnické zařízení, školy, obchody, železnice v nedalekých Úvalech, které jsou vzdáleny 4km od Dobročovic. Přírodní rekreační oblasti jsou nedaleko – Kolodějský zámek, Rokytka, Klánovický les, Výmola. Nabídka pracovních možností zejména v Praze. Prohlídka nemovitosti byla realizována dne 20.2.2015 za přítomnosti p. Lakomého. Vstup byl umožněn do celé nemovitosti. Pro potřeby odhadu nebyla předložena stavební dokumentace nemovitosti.
Práva a závady spojené s oceněním nemovitosti: Zástavní právo exekutorské - Dle výpisu z KN LV č. 111 ze dne 2.2. 2015 vázne na předmětné nemovitosti Zástavní práva exekutorské viz oddíl C předmětného listu vlastnictví. Zástavní právo smluvní - pro ČS a.s. Praha dle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 9.11.2007. Zástavní právo smluvní viz oddíl C předmětného listu vlastnictví. Výše uvedené omezení vlastnických práv nebylo zahrnuto do ceny obvyklé.
1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.111 k.ú. Dobročovice, obec Dobročovice, okres Praha-východ u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-východ ze dne 2.2.2015. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Dobročovice, obec Dobročovice – náhled ze dne 26.2.2015 Ocenění nemovitosti č.466/21/2014 (Odhad obvyklé ceny nemovitosti pro ČS, a.s.) ze dne 28.3.2014, vypracoval Ing. Ivan Rut Průzkum cen nemovitostí www.reality.cz, realitní kanceláře Místní šetření znalce se zjištěním současného stavu dne 20.2.2015 Znalecký standard Ústavu soudního inženýrství VUT Brno ke zjištění obvyklé (obecné, tržní)ceny nemovitostí – Sladem.nakl.Cerm, Doc.Ing.Albert Bradáč, DrSc. Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy Prof. Ing.Albert Bradáč, DrSc., prof.JUDr.Josef Fiala, CSc. Ing.Vítězslava Hlavinková, 2007 Oceňování nemovitostí na tržních principech a Výnosová hodnota nemovitostí, CEDUK, Ing.Zbyněk Zazvonil Rozpočtové ukazatele stavebních objektů vydané Ústavem pro racionalizace ve stavebnictví, a.s. Praha 2014 , Cenové zprávy ÚRS,a.s. Praha 2014 Vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014 Údaje sdělené jak objednavatelem, tak povinným, údaje zjištěné z dokladů i při místní obhlídce. -3-
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 111 pro k.ú. Dobročovice, obec Dobročovice zapsána: Schieblová Blanka, č.p.62 Dobročovice, 250 82 Dobročovice
1.4 Přílohy posudku Fotodokumentace LV Katastrální mapa Mapa oblasti
1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Pozemky 2) Rodinný dům č.p.62 3) Venkovní úpravy 4) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem 5) Studna 6) Vedlejší stavby
-4-
1/1
2. POSUDEK A OCENĚNÍ Základní informace Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Dobročovice č.p.62, 250 82 Dobročovice Středočeský Praha-východ Dobročovice Dobročovice 253
2.1 Pozemky Oceněno podle § 4 vyhlášky. 2.1.1 Popis Jedná se o pozemky přístupné po zpevněné komunikaci. IS: elektro veřejné, voda vlastní (studna), kanalizace vlastní (jímka), bez možnosti napojení na kanalizaci veřejnou, bez možnosti napojení na obecní plynovod. Plotová vrátka a vrata, 2/3 plech, 1/3 pletivo v rámu, nátěr, zpevněné plochy ve dvorku z betonu, terasa před domem vyvýšená asi 1 m nad terén, z beton dlaždic 30/30. Plot předzahrádky z ocel. sloupků a plotových rámů s pletivem, s betonovou podezdívkou. Zahrada je zatravněná, na části pozemku jsou vzrostlé dřeviny. Pozemek parc.č. St. 93/2 Pozemek vedený v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 169 m2. Pozemek je nepravidelného tvaru a je zastavěn stavbou rodinného domu čp. 62 s předzahrádkou. Pozemek parc.č. 93/1 Pozemek vedený v katastru nemovitostí jako zahrada o celkové výměře 300 m2. Pozemek tvoří se stavebním pozemkem jednotný funkční celek. Na pozemku jsou vedlejší stavby – stodola, zahradní domek, studna, jímka. 2.1.2 Výměra stavebního pozemku p.č. St 93/2 169 p.č. 93/1 300
= =
169.00 m2 300.00 m2
_________________________________________ 2
celkem =
469.00 m
2.1.3 Výpočet ceny základní ceny stavebního pozemku (§ 3 vyhlášky) Základní cena stavebního pozemku obce okresu (dle přílohy č.2, tab.1) ZCV = 2 120,- Kč/m2 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCV * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 Úprava základních cen stavebních pozemků (dle přílohy 2, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota
_______________________________________________________________________________________________________________
O1. Velikost obce Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce -5-
5
0.50
4
0.60
O3. Poloha obce 3 Obec vzdálená od hranice obce Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20km včetně O4. Technická infrastruktura v obci 3 Elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce 1 Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci 5 Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
1.02
0.70 1.00 0.85
_______________________________________________________________________________________________________________
ZC = ZCV * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 ZC = 2120 * 0,50 * 0,60 * 1,02 * 0,70 * 1,00 * 0,85 = 385,99 Kč/m2
2.1.4 Výpočet ceny ceny upravené stavebního pozemku (§ 4 vyhlášky) Základní cena upravená ZCU = ZC * I Index cenového porovnání I = IT * IO * IP 2.1.4.1 Výpočet IT - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo Hodnota Pi _______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 2 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 2 0.00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 4 1.00 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává
0.00
5 I T = P6 × 1 + ∑ Pi = 1,00 × (1+ 0,00) = 1,000 i =1
2.1.4.2 Výpočet IO - index omezujících vlivů pozemku (dle přílohy 3, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo Hodnota Pi _______________________________________________________________________________________________________________
1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití -6-
2
0.00
2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně, orientace SV, S a SZ 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Ostatní užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
3
0.00
3
0.00
1
0.00
1
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
0.00 6
I O = 1 + ∑ Pi = 1 + 0 = 1,000 i =1
2.1.4.3 Výpočet IP - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl. do 2000 ob. včetně) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo Hodnota Pi _______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby 1 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 2 Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci 2 Pozemek lze napojit na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 2 V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 6 Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava 3 Zastávka do 200 m včetně MHD - dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 2 Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo 2 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 Bez dalších vlivů
1.01 0.03 0.00 -0.10 -0.02 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává
-0.09
11 I P = P1 × 1 + ∑ Pi = 1,01 × (1+ -0,09) = 0,919 i =2
ZCU = ZC * IT * IO * IP = 385,99 * 1,000 * 1,000 * 0,919 = 354,72 Kč
-7-
2.1.5 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 4 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena upravená (ZCU) za m2 stavebního pozemku Cena za celou výměru 469.00 m2
= Kč = Kč
354,72 166 363,68
_______________________________________________________________________________________________________________
Pozemky
Cena celkem po zaokrouhlení =Kč
166.364,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2 Rodinný dům č.p.62 Oceněno podle § 35 vyhlášky. 2.2.1 Popis RD č.p. 62 je samostatně stojící, zčásti podsklepený dům, s jedním NP, se sklonitou střechou s podkrovím. Svislé konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva v tl. cca 45 cm. Popis konstrukcí a vybavení : Základy tvoří původní základové pasy bez izolací. Svislé konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva v tl. 45 cm. Stropy dřevěné trámové s rovným podhledem. Střecha je sklonitá, dřevěný krov sedlový. Krytina pálené tašky na latě. Klempířské konstrukce - žlaby, svody, parapety, střecha z pozink. plechu. Vnitřní omítky vápenné štukové. Fasáda dvouvrstvá vápenocementová, stříkaný břízolit. Vnitřní obklady keramické v koupelnách a kuchyních. Schody do sklepa betonové, do podkroví dřevěné. Dveře dřevěné, náplňové, plné i prosklené, tesařské i kovové zárubně. Okna dřevěná dvojitá špaletová. Podlahy palubky, parkety, keram. dlažby, beton. Vytápění el. akumul., el. přímotopy, el. kotel s rozvody ÚT, radiátory deskové. El. instalace světelná i motorová. Rozvod teplé i studené vody. Zdroj TUV el. boiler 200 l. Kanalizace od všech hyg. zařízení do jímky. V kuchyni 2 x el. sporák, linka. Hygienické vybavení - 2 x umyvadlo, 1 x vana akrylátová rohová, 1 x sprcha. WC2 x standardní splachovací. Přípojky inž. sítí - el. energie, voda ze studny. Jímka na vyvážení. Ostatní – telefon. Chybí bleskosvod, plyn. Prvky dlouhodobé životnosti - základy, svislé nosné zdivo, stropy, schody a střecha - jsou zachovalé. Ostatní konstrukce a prvky vnitřního vybavení byly průběžně od roku 1988 obnovovány a jsou převážně standardní. Závady - vlhkost nadzákladového zdiva suterénu, místy zatéká do podstřešního prostoru, nedodělky fasády. 2.2.2 Charakteristika stavby CZCC: 1121 SKP: 46.21.11.2 Typ: A – podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP s jedním NP. Do uvedeného počtu podlaží není započteno podkroví. Druh konstrukce: Zděná Stáří stavby: 90let Základní cena ZC (příloha č.24) 5 563,- Kč/m3 2.2.3 Obestavěný prostor 1. PP 1. NP Nadezdívka Střecha Podezdívka
(7,10*3,00 + 5,30*3,60)*(2,00) = (7,90*8,15 + 11,20*8,15 + 7,80*3,00)*(2,85) = (7,90*8,15 + 11,20*8,15 )*(0,50) = (7,90*8,15 + 11,20*8,15 + 7,80*3,00)*(3,60÷2) = (7,90*3,60 + 8,60*8,15 + 2,60*3,60 - 40,38)*(0,20) = -8-
80,76m3 510,34m3 77,83 m3 322,32 m3 13,50 m3
Obestavěný prostor celkem
=
1004,75 m3
2.2.4 Podlaží Označení
Zastavěná plocha [m2]
Světlá výška
Výška podlaží [m]
_______________________________________________________________________________________________________________
1.PP 1.NP 2.NP – Podkroví
40,38 179,07 107,89
2,00 2,85 4,30
Celkem: průměrná zastavěná plocha podlaží je 109,11 m2 a prům.výška podlaží je 3,22 m. (Výpočet váženého prům. výšky podlaží: 1055,03/327,34=3,22) 2.2.5 Výpočet IV - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 24, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo Hodnota Vi _______________________________________________________________________________________________________________ a)
0. Typ stavby 1 A Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy I.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby 3 0.00 Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěnb) 3 0.00 Zdivo cihelné nebo tvárnicové 2 0.00 3. Tloušťka obvod. stěn 45 cm 4. Podlažnostc) 2 0.01 Hodnota více jak 1 do 2 včetně Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží 327,34 m2 / zastavěná plocha 1.NP 179,07 m2 = podlažnost 1,82 5. Napojení na sítě (přípojky) 2 -0.10 Přípojka elektro, vl. studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby 2 -0.04 Lokální vytápění el. nebo plynem 7. Zákl. příslušenství v RDd) 3 0.00 Úplné – standarní provedení 8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy 3 0.00 Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 2 0.00 Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 2 0.00 Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav 2 0.60 Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.00 vynásobena koef. s=1-0,005×90let=0,55. Přitom platí, že nejnižší hodnotou koeficientu s je 0,6.) _______________________________________________________________________________________________________________
-9-
Celkem * * hodnota 13. znaku se do sumy nezapočítává
-0.13
12 IV = V13 × 1 + ∑Vi = 0,60 × (1+-0,13) = 0,522 i=1
2.2.6 Výpočet ceny objektu (§ 35 vyhlášky) Základní cena upravená ZCU = ZC * IV Cena stavby porovnávacím způsobem (§ 34 vyhlášky) CSp = OP * ZCU * IT * IP _______________________________________________________________________________________________________________ 3
Základní cena (ZC) za m obestavěného prostoru IV: index konstrukce a vybavení IT: index trhu IP: index polohy
= Kč
5.563,x 0,522 x 1,000 x 0,919
_________________________________________
Cena upravená uvedenými indexy Cena za celý obestavěný prostor 1004,75 m3
= Kč = Kč
2.668,67 2.681.346,18
_______________________________________________________________________________________________________________
Rodinný dům č.p.62
Cena po zaokrouhlení celkem Kč
2.681.346,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.3 VENKOVNÍ ÚPRAVY Oceněno podle § 18, přílohy č.17 vyhlášky.
2.3.1 Žumpa Oceněno podle § 18, přílohy č.17 vyhlášky, pol. 2.3.2 Žumpa z roku 1990, zděná z cihel. Objem stanoven odhadem na 4m3. 2.3.1.1 Opotřebení stavby Při stáří 21 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 26%. 2.3.1.2 Výpočet ceny objektu (§ 18 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 3 3
Cena za 4.00 m CZCC: 2223 SKP: 46.21.64.1 Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) pp: koeficient dle trhu a polohy pp = IT × IP = 1.000 × 0.919
x 2.150,- Kč/m = Kč
8.600,-
x 0,800 x 2.284 x 0.919 _________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 26% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč - Kč = Kč
14.441,09 14.441,09 3.754,68 10.686,41
_______________________________________________________________________________________________________________
- 10 -
Žumpa
Cena po zaokrouhlení celkem Kč
10.686,-
2.4 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle § 47 vyhlášky. 2.4.1 Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název
Výměra m2
Cena
_______________________________________________________________________________________________________________
1.
Pozemky
469.00
166 364,00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celková výměra a cena Jednotková cena pozemků = 166 364 / 469 = 355,-
469.00
166 364,00
2.4.2 Výpočet ceny porostů (§ 47 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná cena pozemku o výměře porostu (30.00 m2 x 355,- Kč/m2 ) Podíl ve výši 6,5% ze zjištěné ceny
= Kč
10.650,-
= Kč
692,25,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem
Cena celkem Kč
692,-
2.5 Studna Oceněno podle § 19 vyhlášky. Studna v předzahrádce, kopaná, skružená, hloubka 12 m, domácí vodárna. V roce 1988 došlo během rekonstrukce objektu byl vybudován hlavní uzávěr vody, rozvody do koupelen, atd. Je pravděpodobné, že součástí rekonstrukce byla i sanace studny, která byla rozsahu většího než 50%. Ačkoliv je stáří studny starší, z důvodu její rekonstrukce vycházím ze stáří studny z roku 1988. 2.5.1 Opotřebení stavby Při stáří 28 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 28%. 2.5.2 Výpočet ceny studny (§ 19 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Cena za 12.00m Cena za čerpadlo 1 kus (příl.16,tab.1) Celkem CZCC: 2222 SKP: 46.25.22.2 Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) pp: koeficient dle trhu a polohy pp = IT × IP = 1.000 × 0.919
x 5.200,- Kč/m = Kč x 11 990,- Kč/kus = Kč = Kč
62.400,11.990,74.390,-
x 0,800 x 2.293 x 0.919 _________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 28% - 11 -
= Kč = Kč - Kč
125.407,67 125.407,67 35.114,15
Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč
90.293,52
_______________________________________________________________________________________________________________
Studna
Cena po zaokrouhlení celkem Kč
90.294,-
2.6 Vedlejší stavby Oceněno podle § 16 vyhlášky.
2.6.1 Dřevěný altán Jednoduchý dřevěný zahradní altán vedle vrat, na parcele č. 93/2. Při stáří, stanoveném odhadem, 35 let a životnosti 40 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 87,5%. Dle přílohy č.21 Vyhlášky, opotřebení může činit nejvýše 85%. 2.6.1.1 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: F – nepodsklepená, dřevěná jednostranně obíjená, kovová, s plochou střechou, resp. Krovem neumožňující zřízení podkroví Druh konstrukce: Dřevěná Stáří stavby: 35let Základní cena ZC (příloha č.24) 970,- Kč/m3 Obestavěný prostor stavby: 16m3 2.6.1.2 Výpočet koeficientu K4 (dle přílohy 21, tab.5) Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce a vybavení Obj.podíl [%] 1. Základy S 8,30 2. Obvodové stěny S 31,90 3. Stropy C 21,90 x 4. Krov (podhled ) X 0,00 5. Krytina S 11,10 6. Klempířské konstrukce S 1,60 7. Úpravy povrchů S 6,00 8. Schodiště X 0,00 9. Dveře S 3,70 10. Okna S 1,40 11. Podlahy S 7,10 12. Elektroinstalace C 2,80 Součet upravených objemových podílů: Koeficient vybavení K4:
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
Upravený obj. podíl 8,30 31,90 0,00 0,00 11,10 1,60 6,00 0,00 3,70 1,40 7,10 0,00 71,10 0,7110
2.6.1.3 Výpočet ceny objektu (§ 16 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 3 3
Cena za CZCC: 1274
16.00 m
x 970,- Kč/m = Kč
- 12 -
15.520,-
SKP: 46.21.19.9 Koeficienty: K4: koeficient vybavení (dle výpočtu) K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) pp: koeficient dle trhu a polohy pp = IT × IP = 1.000 × 0.919
x 0,711 x 0,800 x 2.067 x 0.919 _________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 85% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč - Kč = Kč
16.769,00 16.769,00 14.253,65 2.515,35
_______________________________________________________________________________________________________________
Dřevěný altán
Cena po zaokrouhlení celkem Kč
2.515,-
2.6.2 Stodola Stodola navazuje na obytnou část RD, slouží jako sklad zahradního materiálu a náčiní. Jednoduchá zděná stavba, nepodsklepená, s 1 NP se sedlovou střechou bez podkroví, bez stropu, bez podhledu. Krytina pálená tašková, podlaha betonová, sklápěcí vrata, fasáda břízolitová, vnitřní omítky chybí, el. instalace světelná i motorová. Půdorys lichoběžníkový. Stodola je součástí pozemku parc.č. 93/1. Stáří ke dni ocenění cca 46 roků. Při stáří, stanoveném odhadem, 36 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 45%. 2.6.2.1 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: B – nepodsklepená, zděná v tl. nad 15 cm, s plochou střechou, resp. krovem neumožňující zřízení podkroví Druh konstrukce: Zděná Stáří stavby: 36let Základní cena ZC (příloha č.24) 1250,- Kč/m3 Obestavěný prostor stavby: 238m3 2.6.2.2 Výpočet koeficientu K4 (dle přílohy 21, tab.5) Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce a vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov (podhled x ) 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Schodiště 9. Dveře
Obj.podíl [%] S 7,10 S 31,80 C 19,80 S 7,30 S 8,10 S 1,70 S 6,10 X 0,00 S 3,00 - 13 -
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 7,10 31,80 0,00 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00
10. Okna S 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace S Součet upravených objemových podílů: Koeficient vybavení K4:
1,10 8,20 5,80
100 100 100
1,00 1,00 0,00
1,10 8,20 5,80 80,20 0,8020
2.6.2.3 Výpočet ceny objektu (§ 16 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 3
Cena za 238.00 m3 CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Koeficienty: K4: koeficient vybavení (dle výpočtu) K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) pp: koeficient dle trhu a polohy pp = IT × IP = 1.000 × 0.919
x 1250,- Kč/m = Kč
297.500,-
x 0,802 x 0,800 x 2.067 x 0.919 _________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 45% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč - Kč = Kč
362.582,89 362.582,89 163.162,30 199.420,59
_______________________________________________________________________________________________________________
Stodola
Cena po zaokrouhlení celkem Kč
199.421,-
2.6.3 Vedlejší stavby celkem Dřevěný altán Stodola Vedlejší stavby celkem
Cena po zaokrouhlení celkem Kč Cena po zaokrouhlení celkem Kč = Kč
2.515,199.421,201.936,-
3. REKAPITULACE – dle Vyhlášky MF ČR č.441/2013 (oceňovací vyhláška) 1) Pozemky 2) Rodinný dům č.p.62 3) Venkovní úpravy 4) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem 5) Studna 6) Vedlejší stavby Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky
= Kč = Kč = Kč = Kč = Kč = Kč = Kč = Kč
166.364,2.681.346,10.686,692,90.294,201.936,3.151.318,3.151.320,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: TřimiliónystopadesátjednatisíctřistadvacetKč
V Praze, dne 28.2.2015 .................... vypracoval - 14 -
4. OBVYKLÁ CENA Obvyklá cena je definována v §2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku : „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“
4.1 Srovnávací hodnota Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Při srovnávací metodě je bráno v úvahu mnoho faktorů porovnávaných objektů, mj. poloha nemovitosti, stavebně technický stav, velikost pozemků, užitná plocha objektů, příslušenství, dopravní dostupnost, vliv okolí, atd. 4.1.1 Oceňovaná nemovitost – výčet místností a užitná plocha Název Podlaží Název místnosti Podlahová plocha 1.PP Sklep 12,81 m2 sklep 12,15 m2 1.NP 3,00 m2 zádveří chodba + schody 15,00 m2 pokoj 18,00 m2 kuchyň 14,00 m2 koupelna 2,50 m2 chodba 10,00 m2 koupelna 5,00 m2 WC 1,10 m2 kuchyň 14,00 m2 předsíň 3,50 m2 pokoj 18,00 m2 pokoj 20,00 m2 2.NP Chodba 10 m2 pokoj - plocha nad 1,3 m výšky 14,00 m2 pokoj - plocha pod 1,3 m výšky 4,00 m2 pokoj - plocha nad 1,3 m výšky 14,00 m2 - 15 -
Koeficient
Užitná plocha
0,50 0,50
6,41 m2 6,08 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
3,00 m2 15,00 m2 18,00 m2 14,00 m2 2,50 m2 10,00 m2 5,00 m2 1,10 m2 14,00 m2 3,50 m2 18,00 m2 20,00 m2
1,00 1,00 0,00 1,00
10,00 m2 14,00 m2 0,00 m2 14,00 m2
pokoj - plocha pod 1,3 m výšky pokoj - plocha nad 1,3 m výšky pokoj - plocha pod 1,3 m výšky
3,00 m2 16,00 m2 4,00 m2
0,00 1,00 0,00
0,00 m2 16,00 m2 0,00 m2
Podlahová plocha domu celkem: 214,06 m2 Užitná plocha domu celkem: 190,58 m2
Pozitivní stránky : - Rodinný dům vhodný pro dvougenerační bydlení - Dům udržován průběžnými rekonstrukcemi - Lokalita vhodná pro bydlení - Příznivé životní okolí nemovitosti - Udržovaná zahrada s prostorem pro sklad techniky - Možnost parkování zdarma před domem - Dobrá dosažitelnost pracovních příležitostí v Hl. městě Praha Negativní stránky : - Malá občanská vybavenost v místě - Nízká dopravní dostupnost veřejnou dopravou - Starší vybavení domu - Bez napojení na veřejnou kanalizaci, bez napojení na veřejný vodovod, bez plynofikace 4.1.2 Porovnávané nemovitosti Ke dni ocenění nebyla známa prodejní cena nemovitosti. Při stanovení srovnávací hodnoty je vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Dotazem na realitní kanceláře a konzultacemi s nimi, na základě informací z www.sreality.cz bylo zjištěno, že nemovitosti podobného charakteru jsou nabízeny následovně: Objekt č.1
Prodej řadového rodinného domu 120 m² Nad Pomníkem, Dobročovice Cena 3.600.000,- Kč
Nabízíme Vám novostavbu kompletně zařízeného, nízkoenergetického, řadového domu o dispozici 4+kk a užitné ploše 120 m2 s vlastní zahradou (137 m2) a terasou v Dobročovicích Dům se skládá ze zádveří (4,02 m2), chodby (6,87 m2), pokoje (13 m2), obytné místnosti s kuchyňským koutem (27 m2), WC (2,03 m2), technické místnosti (2,82 m2), schodiště (3,34 m2), chodby (5,64 m2), pokoje (22,90 m2), pokoje (18,91 m2), koupelny (5,02 m2) a podkroví (9 m2). Možnost zřízení pátého pokoje v podkroví. Dům je vybaven nadstandardně úsporným elektrokotlem (poplatky 1.800,- Kč/měsíc). Dostupný internet VDSL (20 Mbit/s). Dům se prodává vč. zařízení - kuchyňská linka, nábytek, vestavěné skříně, atd. (viz foto a video). Celková cena: 3 600 000 Kč za nemovitost
- 16 -
• • • • • • • • • • • • • •
Poznámka k ceně: Cena vč.provize a právního servisu Aktualizace: 24.2.2015 Stavba: Dřevěná Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Řadový vnitřní Umístění objektu: Klidná část obce – shodná lokalita s oceňovanou nemovitostí Typ domu: Patrový Podlaží: 3NP, vč. stavebně neupraveného podkroví Plocha zastavěná: 63 m2 Užitná plocha: 120 m2 Plocha pozemku: 240 m2 Parkování: Na ulici před domem Topení: Elektrokotel IS: Veřejný vodovod, elektro, kanalizace, telefon, internet
Objekt č.2
Prodej rodinného domu 95 m² Chelčického - Úvaly Cena 3 199 000,- Kč
Dovolujeme si Vám exkluzivně nabídnout k prodeji rodinný dům 3+kk na pozemku o výměře 527 m2 v Úvalech, okr. Praha - východ. Dům se nachází v klidné lokalitě Radlické čtvrti. Dispozice : vstupní veranda , koupelna , WC, obývací pokoj s kuchyňským koutem, ložnice a dětský pokoj. Z chodby vstup do sklepa a na půdu, kterou je možno využít k vestavbě dalších místností. Na pozemku je garáž a kůlna. Dům je vytápěn plynový kotlem, ohřev vody bojler, plastová okna se žaluziemi. Veškerá občanská vybavenost v místě, výborné dopravní spojení •
• • • • • • • • • • • • •
Celková cena: 3 199 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: Cena vč.provize a právního servisu Aktualizace: 26.01.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Lokalita: Klidné okolí – zástavba RD, občanská vybavenost v místě, výborná dopravní obslužnost Typ domu: Patrový Podlaží: 3, včetně suterénu a stavebně neupraveného podkroví Užitná plocha: 95 m2 Plocha pozemku: 527 m2 Garáž: Zděná Topení: Ústřední plynové IS: Plyn, elektro 220/380 V, voda vlastní zdroj (možnost připojení na VVŘ), městská kanalizace, telefon
- 17 -
Objekt č.3
Prodej rodinného domu 220 m² Roháčova - Úvaly Cena: 5 500 000 Kč
Nový rodinný dům se zahradou. Moderně řešený dům má kompletně zateplenou fasádu a podlahové topení v celém domě. Energetický štítek – C. Přízemí: obývací pokoj s kk, wc, pokoj pro hosty. Patro: tři samostatné ložnice, velká koupelna. Na krov domu navazuje kryté parkoviště a přístavbu pro záhradní nábytek a sportovní potřeby. •
Celková cena: 5 500 000 Kč
• • • • • • • • • • • • •
Poznámka k ceně: Cena bez provize a právního servisu Aktualizace inzerátu: 2.2.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce – zástavba RD, občanská vybavenost v místě, výborná dopravní obslužnost Typ domu: Patrový Podlaží: 2NP Plocha zastavěná: 120 m2 Plocha podlahová: 220 m2 Plocha pozemku: 1000 m2 Garáž: Kryté stání na pozemku Topení: Podlahové vytápění
4.1.3 Porovnání Porovnávané nemovotosti Objekt číslo
UP m2
Pozemek m2
1
120
240
2
95
527
3
220
Celk. cena Kč
Koef.vybav. 0,70-1,20
Koef.polohy. 0,80-1,20
Koef.poz. 0,80-1,20
Zdroj RK, prod.c
Cena/UP Kč
3 600 000
0,75
1,00
3 199 000
0,80
0,90
1,03
0,85
19 699
1,00
0,85
20 608
1000
5 500 000
0,75
0,90
0,80
0,85
11 475
469
3 296 787
1,00
1,00
1,00
1,00
17 261
Oceňovaná nemovitost č.p.62
191
Uvedené zkratky: • UP – užitná plocha rodinného domu • Koef. vybav. – koeficient vybavení • Koef. polohy – koeficient polohy • Koef.poz. – koeficient pozemku • Zdroj RK, prod.c. – zdroj realitní kancelář, prodejní cena
- 18 -
4.2 Obvyklá cena – odborný odhad Stanovení obvyklé ceny je učiněno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Jedná se o provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby, tedy stanovení ceny obvyklé nemá za cíl určení ceny tržní a dále je třeba vzít ohled na zvláštnosti a omezení, která budoucímu kupujícímu koupě nemovitosti v exekuční dražbě oproti běžnému prodeji z volné ruky (na inzerát, RK, prodej sousedovi, apod.) z povahy věcí přináší. Např. při úspěšném vydražení nemovitosti obvykle vydražitel nemůže bezprostředně nemovitost užívat a mít z ní prospěch a často naopak nese riziko a další náklady spojené s případným vyklizováním povinného proti jeho vůli z nemovitosti. Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji ve výši 3.290.000,- Kč. Za tuto cenu by byl rodinný dům č.p. 62 a příslušné pozemky dle LV 111, v obci Dobročovice, k.ú. Dobročovice, běžně prodejný. 4.2.1 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem - rekapitulace Rekapitulace: _______________________________________________________________________________________________________________
Cena zjištěná podle cenového předpisu Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (obecná, tržní) cena odvozená z výše uvedených hodnot na základě odborné úvahy odhadce
= Kč = Kč = Kč
3.151.320,nestanovena 3.296.787,-
= Kč
3.290.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad
Cena celkem Kč
3.290.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: TřimiliónydvěstědevadesáttisícKč
V Praze, dne 28.2.2015 .................... vypracoval
- 19 -
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 2.5.1995, č. j. Spr. 3594/94 pro obory: - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí - stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1399 - 04/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 04/2015.
Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/4 155 00 Praha 5
- 20 -
6. PŘÍLOHY 6.1 Fotodokumentace
- 21 -
- 22 -
6.3 Výpis z katastru nemovitostí - LV č.111 ze dne 2.2.2015
- 23 -
- 24 -
- 25 -
6.4 Katastrální mapa – náhled z KN ze dne 26.2.2015
- 26 -
6.5 Mapa oblasti
- 27 -
