ZNALECKÝ POSUDEK č. 2504 165-2/2011 o ceně bytové jednotky č. 307/5 včetně všech součástí, příslušenství a podílu na budově č.p. 307 a pozemku parc.č. 364, vše v obci Králův Dvůr, k.ú. Počáply, ul. Plzeňská
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Beroun Palackého 31 /2 266 01 Beroun
Účel posudku:
zjištění ceny obvyklé jako podklad pro exekuční řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., a dle obecné metodiky pro zjištění ceny obvyklé, podle stavu ke dni 6.9.2011 posudek vypracoval: Ing. Tomáš Moláček Kamýcká 685 165 00 Praha 6 - Suchdol tel.: 777 196 035 e-mail:
[email protected] Posudek obsahuje včetně titulního listu stran textu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze 18.9.2011
A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je: 1) stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství - byt č.p. 307/5, Počáply, byt. dům č.p. 307, na parc.st. 364, LV 1493, podíl na společných částech domu a pozemku parc.č. 65/1000 tak, jak jsou tyto nemovitosti zapsány na listu vlastnictví č. 1667, pro katastrální území č. 672971 Počáply, okres č. 3202 Beroun, obec č. 533203 Králův Dvůr, Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Beroun - podíl 65/1000 na stavbě, bytový dům č.p. 307 Počáply, na st. parc.č. 364 - podíl 65/1000 na pozemku st. parc.č 364, o výměře 213m2, zastavěná plocha a nádvoří, tak jak jsou tyto nemovitosti zapsány na listu vlastnictví č. 1493, pro katastrální území č. 672971 Počaply, okres č. 3202 Beroun, obec č. 533203 Králův Dvůr, Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Beroun. 2) označit jednotlivá práva a závady spojené s nemovitostmi, které zvyšují či snižují cenu nemovitostí 3) stanovit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou 4) stanovit výslednou tržní cenu nemovitostí a jejich příslušenství 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Byt č. 307/5 Adresa nemovitosti: Plzeňská 307 267 01 Králův Dvůr Kraj: Středočeský Okres: Beroun Obec: Králův Dvůr Katastrální území: Počaply Počet obyvatel: 6 816 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Vnější prohlídka nemovitosti (budovy) byla provedena dne 6.9.2011, vnitřní prohlídka bytu nebyla znalci umožněna. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení o ustanovení znalce č.j. 015 EX 230/2003-27 ze dne 5.8.2011 pro vypracování znaleckého posudku - aktuální informační výpisy o oceňované nemovitosti získané z webových stránek katastrálního úřadu
- výzva ze dne 29.8.2011 panu Benákovi ze strany znalce k součinnosti, tedy k umožnění prohlídky bytu - dopis s doručenkou o odeslání výzvy panu Benákovi, včetně potvrzení České pošty o tom, že se adresát odstěhoval - informace ze stavebního úřadu Králův Dvůr od paní Šimánkové ohledně kolaudace domu - kopie katastrální mapy uvedené nemovitosti - kopie prohlášení vlastníka v části týkající se předmětné oceňované nemovitosti - skutečnosti zjištěné při místním šetření¨ 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle informačních výpisů z KN, které jsou v příloze tohoto posudku 6. Dokumentace a skutečnost Posudek je proveden na základě předložených podkladů. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 307/5 situovaná v cihlovém domě v obci Králův Dvůr, části obce Počaply, okr. Beroun. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Budova je spolu se sousední obdobným objektem situována v oploceném areálu. Všechny inženýrské sítě k domu přivedeny. Předmětem ocenění je i podíl na pozemku parc.č. st. 364 v k.ú. Počáply (zastavěná plocha pod budovou č.p. 307), pozemek navazující, tedy parc.č. 78/1 je ve vlastnictví Pozemkového fondu ČR. Budova má dvě nadzemní podlaží, podkroví a technické podlaží. Střecha sedlová, krov dřevěný, střešní krytina tašková, klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Okna plastová bílá. Fasáda břizolitová, vnitřní omítky vápenné hladké. Schody betonové + PVC, či teraso. Oceňovaná bytová jednotka se nachází ve 3. NP (podkroví). Znalci nebyla umožněna prohlídka bytu. Popis jednotky tedy vychází z tzv. prohlášení vlastníka, v kterém byla oceňovaná jednotka vymezena: Dle prohlášení vlastníka je bytová jednotka č. 307/5 byt I. kategorie o velikosti 34,39m2. Jedná se o garsonku. K bytové jednotce patří i sklep. Bytová jednotka je vybavena kuchyňskou linkou s jedním dřezem a jednou mísící baterií, el. sporákem. Koupelna je společná s WC a je vybavena vanou a jednou mísící baterií se sprchovadlem, umyvadlem a jednou mísící baterií a jednou mísou se splachovací nádržkou. Byt je vybaven akumulačními kamny. Stavební technický stav jednotky by měl odpovídat stáři budovy s průběžnou údržbou, bez modernizace a se standardním vybavením.
Ocenění ceny obvyklé je provedeno variantním způsobem, a to třemi metodami. a) Cenový předpis pro rok 2011 První výpočet je proveden podle cenového předpisu, který je byl vytvořen pro stanovení ceny bytů v osobním vlastnictví a zde je přiměřeně aplikován. Tvůrci cenového předpisu se velmi snažili přiblížit se cenám, za které se nemovitosti prodávají. Od roku 2009 se v cenovém předpisu používá tzv. porovnávací metoda spočívající v hodnocení znaků bytové jednotky na základě charakteristiky kvalitativních pásem Na základě tohoto hodnocení je pak upravena základní cena bytové jednotky daná v cenovém předpise Skutečností zde bude, že ne vždy je ve smlouvě uvedena skutečně cena sjednaná, v řadě případů se poplatníci přiznají jen k ceně podle předpisu, poněvadž daň se platí z té z nich, která je vyšší. Zkušenosti z poslední doby přesto ukazují, že v řadě případů se již ceny podle cenového předpisu blíží ceně obecné. Obvyklá cena - tržní cena se obvykle zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty odlišovat. Např v případě nutnosti rychlého prodeje (např. na základě usnesení soudu, nutnosti získání okamžité hotovosti apod) se jedná o tzv. cenu v tísni, a skutečná prodejná cena může být výrazně nižší Ceny bytů dle cenového předpisu přímo úměrně závisí na podlahové ploše, tedy čím větší plocha bytu, tím větší cena bytu. Tato zásada ve skutečnosti ale né zcela přesně platí, resp. neplatí zde lineární úměra. Čím menší byt, tím je cena za jeden m2 podlahové plochy větší. Z tohoto důvodu lze cenu bytu zjištěnou dle současně platného cenového předpisu považovat za přiměřenou a zvolený postup jako jednu z variantních metod.
b) Výnosová metoda: Další metodou pro stanovení tržní hodnoty nemovitosti je výnosová hodnota nemovitosti. Výnosová hodnota se užívá u nemovitostí, které jsou pronajaty, tedy přináší nějaký zisk, výnos. Známe-li nebo odhadneme-li průměrný měsíční příjem z pronájmu této nemovitosti v daném čase a místě, můžeme výnosovou hodnotu nemovitosti použít. Definice výnosové hodnoty nemovitosti je taková, že je to jistina, kterou při uložení do banky a stanovené úrokové sazbě, přinese výnos ve formě úroků, který je stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Výnosová hodnota vyjadřuje hodnotu celé nemovitosti, t. j. včetně pozemku a příslušenství.
c) Porovnávací hodnota: Jako porovnávací nemovitosti byly vybrány z realitní inzerce na internetovém servru „reality.cz” nemovitosti, které svou velikostí, typem a lokalitou odpovídají přibližně oceňované nemovitosti.
B. Posudek a) Cenový předpis Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Bytová jednotka č. 307/5 b) Pozemky b1) Pozemek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota 1) Bytová jednotka č. 307/5 - § 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Středočeský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 33 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 21 030,- Kč/m2 Podlahové plochy bytu: předsíň: pokoj s kuchyňkou : koupelna s WC: Podlahová plocha bytu:
= = = =
Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem:
= 7,77 m2 = 7,77 m2
5,74 m2 18,28 m2 2,70 m2 26,72 m2
Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: = Podlahové plochy - celkem:
= 26,72 m2 7,77 m2 * 0,10 0,78 m2 = 27,50 m2
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Příslušenství zvyšující cenu bytu (např.venkovní parkovací stání,..) - možnost parkování u domu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 33 let: 0,80 9 Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V10 * 0,80 = 0,983 i=1
č. IV II III
Vi 0,10 0,00 0,10
II II
0,00 0,00
III II
0,00 -0,01
II III II
-0,02 0,00 1,05
č. I II
Pi 0,00 0,02
III IV
0,00 0,03
III
0,05
III III V
0,04 0,05 0,05
II II III III
0,00 0,00 0,00 0,01
č.
Ti
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez významnější okolní zeleně 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky vel. měst) 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - vlivy zvyšující cenu - oplocený pozemek s možností využití zahrady 12 Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 1,250 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku
1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3 Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,900 i=1
I
-0,10
II II
0,00 0,00
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,983 * 1,250 * 0,900 = 1,106 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 21 030,- Kč/m2 * 1,106 = 23 259,18 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 23 259,18 Kč/m2 * 27,50 m2 = 639 627,45 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 639 627,45 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 229 615,69 Kč Spoluvlastnický podíl: 65 / 1 000 Hodnota spoluvlast. podílu: 229 615,69 Kč * 65 / 1 000 = Bytová jednotka č. 307/5 - zjištěná cena
+ =
14 925,02 Kč 654 552,47 Kč
b1) Pozemek - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 213,00 156,24
zastavěná plocha 364 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Pozemek - zjištěná cena 615,69 Kč
Rekapitulace cen nemovitosti dle cenového předpisu Výsledné ceny:
Cena [Kč] 33 279,12 33 279,12
100 % 100 % + 10 % 10 % + * *
33 279,12 66 558,24 6 655,82 73 214,06 1,4560 2,1540 229 615,69
= 229
a) Bytová jednotka č. 307/5
=
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
654 552,47 Kč
654 550,- Kč
b) Výnosová metoda V dané lokalitě se obdobné byty dlouhodobě pronajímají za 3.500Kč/měs, a to bez poplatků.
PŘÍJMY: - byt: čistý nájem: 12 x 3.500Kč/měs = 42.000Kč/rok celkový roční příjem:
42.000Kč
NÁKLADY: - pojistné z nemovitosti (bez sdruženého pojištění) - náklady na opravu a údržbu + odpisy (pouze byt) náklady celkem:
odhad: odhad:
500Kč/rok 1.000Kč/měs
12.500Kč/rok
míra kapitalizace: Podle vyhl. 364/2010Sb pro ocenění nemovitostí výnosovou metodou je stanovena míra kapitalizace ve výši 5%, peněžní bankovní ústavy stanovují při poskytování hypotečních úvěrů míru kapitalizace ve výši 6-7%. Tato vyšší míra kapitalizace je zdůvodněna mimo jiné i tím, aby v případě propadnutí zástavy došlo k rychlému prodeji zastavené nemovitosti, tedy pokrývají zvýšené riziko. Běžné úroky z vkladů se dnes pohybují max do 2% z vložené částky. Míru kapitalizace stanovuji v tomto případě ve výši 5%. Výnosová hodnota: (42.000 - 12.500) / 0,05 = 590.000Kč Pozn: Tato částka zjednodušeně uvádí, že při dané úrokové míře (míře kapitalizace) a při investici 590.000Kč do nákupu této nemovitosti, dostaneme zisk z této při vložení stejné částky do banky na nemovitosti odpovídající úrokům dlouhodobý vklad.
c) Porovnávací metoda Metoda spočívá v tom, zjistit ceny bytů nabízených na volném trhu v dané lokalitě a
daném čase. Z internetovém servru byl proveden přehled aktuálních nabídek k prodeji bytů v dané lokalitě, tedy v přímém sousedství oceňované nemovitosti - také v části Počáply (uvedeno v příloze tohoto posudku) 1) Garsonka 29m2, 2. NP, byt před rekonstrukcí, cena 750.000Kč, tedy cena za 1m2 podlahové plochy činí 25.900Kč/m2 2) Garsonka 34m2, 2. NP, objekt po rekonstrukci, cena 849.000Kč, tedy cena za 1m2 podlahové plochy činí 25.000Kč/m2 3) Byt 1 + 1, 27m2, 2. NP, cena 999.000Kč, tedy cena za 1m2 podlahové plochy činí 37.000Kč/m2
Průměrná aktuální cena podlahové plochy bytů v dané lokalitě na základě výše uvedeného přehledu činí: 1/3 * (25.900 + 25.000 + 37.000) = 29.300Kč/m2 Cena obsahuje provizi realitní kanceláře. S ohledem na výše uvedené snižuji cenu podlahové plochy 29.300Kč/m2 o 5%. Dále snižuji cenu o 10% v důsledku předpokládaného poklesu poptávané ceny, neboť ceny uvedené v realitních kanceláří nejsou ceny smluvní - dosažené, ale ceny poptávané, požadované. Skutečná dohodnutá cena pak bývá zpravidla nižší, a to v průměru právě o 10%. Celková částka za 1m2 podlahové plochy pak činí: 29.300Kč/m2 * 0,85 = 24.900Kč/m2 Podlahová plocha oceňovaného bytu (mimo sklepu) : 26,72m2 Výsledná cena oceňovaného bytu získaná na základě porovnání z nabídek obdobných nemovitostí v dané lokalitě: 26,72m2 * 24.900Kč/m2 = 665.300Kč Výsledná cena porovnávací metodou:
665.000Kč
C. Celková rekapitulace: 1) 2) 3)
Výpočet dle cenového předpisu Výnosová metoda: Porovnávací metoda:
654.550Kč 590.000Kč 665.000Kč
D. Výsledná cena: Na základě výše uvedených výpočtů stanovuji budoucí cenu obvyklou (tržní) oceňované nemovitosti v daném místě a času, ve výši
650.000Kč
(slovy:
šestsetpadesáttisíc Kč)
E. Závěr: Při výpočtu ceny obvyklé (tržní) byly použity tři na sobě nezávislé metody. První metoda porovnávací dle cenového předpisu, druhá výnosová posuzuje nemovitost čistě z ekonomického hlediska, tedy za kolik by byla nemovitost pronajmutelná. Poslední metoda dává dobré výsledky, neboť reaguje na aktuální trh s nemovitostmi a cena obvyklé se hodnotě nemovitosti zjištěné porovnávací metodou nejvíce blíží.
Obecné předpoklady a omezující podmínky: Zjištěná hodnota nemovitosti se mění s ohledem na změny nabídky a poptávky trhu, lokální, vnitrostátní, ale i vnější hospodářsko-politické situace, změny a úpravy legislativy, výkyvy procenta inflace a nezaměstnanosti a s tím související cenotvorných faktorů Pro výše zjištěnou cenu dále platí další obecné předpoklady a omezující podmínky: Zpracovat posudku vycházel při stanovení ceny obvyklé z obecně dostupných informací, zejména z nabídky prodeje obdobných nemovitostí v dané lokalitě. z internetových nabídek jsou věrohodné, ale Předpokládá se, že informace nebyly ověřovány. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku předložené klientem je pravé, platné, správné a tudíž převoditelné - zpeněžitelné. Výsledná cena obvyklá stanovena v tomto odhadu (tedy 0,65milKč) je platná ze předpokladu, že byt by byl v případě prodeje ihned uvolněn bez dalších výdajů na vyprázdnění či vyklizení objektu. Znalci nebyla umožněna prohlídka bytu, proto výše uvedená cena je stanovena za předpokladu standardní běžné údržby, tedy za předpokladu, že byt není devastován či tzv. „vybydlen”.
F. Odpovědi za znalecký úkol: 1)
Výsledná cena nemovitosti, včetně příslušenství, činí 650.000Kč
2) Znalci nebyl umožněn přístup do oceňované jednotky, nebylo tedy možno zjistit, zda bytová jednotka nevykazuje nějaké stavební závady či nedostatky, které by mohly mít vliv na cenu nemovitosti. Na nemovitosti váznou zástavní práva zapsaná v katastru, tyto neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 58, odst.1 s přechodem vlastnictví k předmětu zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění dražby zanikají. 3)
Znalci nejsou známé žádné další závady váznoucí na bytě. Znalci nebyl
předložen žádný doklad, nebyla mu sdělena žádná informace, že by např. oceňovaná bytová jednotka byla pronajmuta třetí osobě. 4)
Výsledná tržní cena nemovitosti včetně příslušenství činí 650.000Kč.
V Praze, 18.9.2011 Ing. Tomáš Moláček Kamýcká 685 165 00 Praha 6 - Suchdol
G. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26. 10. 1993, č. j. Spr. 4130/92, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2504 165-2/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji vyúčtováním č. 129/2011
