ZNALECKÝ POSUDEK č. 96-38/2013 O ceně obvyklé v místě a čase, ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, nemovitosti - zemědělská stavba bez čp/če na pozemku parc.č. St.1035, zemědělská stavba bez čp/če na pozemku parc.č. St.1036, s příslušenstvím a dále pozeky parc,č, St.1035 - zastavěná plocha a nádvoří, parc.č. St.1036 - zastavěná plocha a nádvoří, parc.č. 4086/4 trvalý travní porost, parc.č. 4097/2 - ostatní plocha, parc.č. 4097/4 - ostatní plocha, parc.č. 4097/5 trvalý travní porost, parc.č. 4097/6 - trvalý travní porost a parc.č. 4129/2 - trvalý travní porost, (objekt pila Třebíčko), vše v obci Trhové Svina, oddělená část obce Třebíčko, katastrální území Trhové Sviny, zapsáno v katastru nemovitosti, Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště České Budějovice, List vlastnictví číslo 2864, a dále o ceně práv a závad, pokud na nemovitostech váznou
Objednatel znaleckého posudku:
insolvenční správce, JUDr. Inka Růnová L.B.Schneidera 569/3 37001 České Budějovice
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny obvyklé (trţní) v místě a čase jako podklad pro insolvenční řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 17.07.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Bureš Švermova 342 391 02 Sezimovo Ústí telefon: 605 157276 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 33 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Sezimově Ústí 19.7.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek 1. o obvyklé ceně ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2. o ceně práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitostech váznou, nemovitosti - zemědělská stavba bez čp/če na pozemku parc.č. St.1035, zemědělská stavba bez čp/če na pozemku parc.č. St.1036, s příslušenstvím a dále pozeky parc,č, St.1035 - zastavěná plocha a nádvoří, parc.č. St.1036 - zastavěná plocha a nádvoří, parc.č. 4086/4 - trvalý travní porost, parc.č. 4097/2 - ostatní plocha, parc.č. 4097/4 - ostatní plocha, parc.č. 4097/5 - trvalý travní porost, parc.č. 4097/6 - trvalý travní porost a parc.č. 4129/2 - trvalý travní porost, vše v obci Trhové Svina, oddělená část obce Třebíčko, katastrální území Trhové Sviny, zapsáno v katastru nemovitosti, Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště České Budějovice, List vlastnictví číslo 2864
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Zemědělská stavba - bývalý provoz pily Třebíčko 374 01 Trhové Sviny Kraj: Jihočeský Okres: České Budějovice Obec: Trhové Sviny Katastrální území: Trhové Sviny Počet obyvatel: 5 002 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 64,6708 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 64,67 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 17.07.2013 za přítomnosti bez přítomnosti další osoby.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z Katastru nemovitostí, List vlastnictví č.2864, k.ú. Trhové Sviny ze dne 19.07.2013 - kopie snímku katastrální mapy - místní šetření s prohlídkou a zaměřením nemovitosti - informace od zadavetele posudku
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
pan Jan Tácha, Ţár 78, 374 01 Ţár, vlastnictví: výhradní pan Jan Tácha, Ţár 78, 374 01 Ţár, vlastnictví: výhradní
6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace nebyla znalci předloţena
-2-
7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je areál bývalé pily. Jedná se o bývalý zemědělský areál, později vyuţívaný jako dřevařská pila. Součástí areálu jsou následující stavby: - stavba bez čp/če na pozemku parcelní číslo St. 1035, zemědělská stavba dle LV - stavba bez čp/če na pozemku parcelní číslo St. 1036, zemědělská stavba dle LV - stavba bez čp/če na pozemku parcelní číslo 4097/6, není v LV uvedena Pozemky: - pozemek parc.č. St.1035 - zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 563 m2 - pozemek parc.č. St.1036 - zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 1248 m2 - pozemek parc.č.4086/4 - trvalý travní porost, o výměře 486 m2 - pozemek parc.č.4097/2 - ostatní plocha (manipulační plocha), o výměře 12741 m2 - pozemek parc.č.4097/4 - ostatní plocha (ostatní komunikace), o výměře 268 m2 - pozemek parc.č.4097/5 - trvalý travní porost, o výměře 5083 m2 - pozemek parc.č.4097/6 - trvalý travní porost, o výměře 355 m2 - pozemek parc.č.4129/2 - trvalý travní porost, o výměře 1370 m2 Pozemky jsou ve funkčním celku se stavebními pozemky a stavbami na nich zřízenými. Hlavní stavba, tj. stavba bez čp/če na pozemku parc.č. 1035, je původní zemědělská budova, s novější vestavbou kanceláří a sociálního zázemí, a dále s novějším dřevěným přístřeškem. Svislé konstrukce jsou částečně zděné z plných cihel, částečně z prefab. panelů. krov je hambalkový sbíjený, střešní krytina z osinkocementových šablon, bleskosvod, klempířské práce z pozinkového plechu. Další stavba bez čp/če se nachází na pozemku parcelní číslo St.1036. V tomto případě se nejedná o stavbu původní (ta byla odstraněna) a na části původního stavebního pozemku byla postavena výrobní budova pily. K budově připojeny dva dřevěné přístřešky. Další stavba bez čp/če stojí na pozemku parc.č. 4097/6 (stavba neuvedena ve výpisu KN). Jedná se malou jednopodlaţní budovu, která původně slouţila k obsluze váhy, dnes bez vyuţití. Svislé konstrukce z plných cihel, šikmá pultová střecha, krytina z vlnitého eternitu. Dále jsou součástí areálu betonové zpevněné plochy na pozemcích parc.č. St.1036 a 4097/2. Součástí areálu je rovněţ zpevněná příjezdová komunikace, napojená na -3-
komunikaci III.tř. Trhové Sviny Borovany. Další příslušenství objektu pozemky trvalého travního porostu, přípojky inţenýrských sítí - obecní vodovod, přípojka elektro, přípojka kanalizaceí. Rozvod plynu v obci není. Nemovitosti se nachází mimo zastavěné území oddělení části obce Třebíčko (oddělená část obce Trhové Sviny) Nemovitost se nachází jiţně od osady Třebíčko, po pravé straně komunikace ve směru Borovany trhové Sviny, cca 100 m od uvedené komunikace. trhové sviny je obec se 5002 obyvateli, se základní občanskou vybaveností, oddělená část obce Třebíčko - bez občanské vybavenosti, vzdálenost do obce trhové Sviny cca 2,5 km.
-4-
8. Obsah znaleckého posudku I. Věcná hodnota dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova bez čp/če - zemědělská stavba na pozemku parc.č. St.1035 1.1.2. Budova bez čp/če - zemědělská stavba na pozemku parc.č. St.1036 1.2. Příslušenství 1.2.1. Stavba bez čp/če na pozemku parc.č. 4097/2 1.2.2. Zpevněné plochy 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
II. Cena obvyklá 1. Metoda cenového porovnání 2. Výnosová metoda
III. Rekapitulace zjištěných cen - závěr
-5-
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Ocenění bylo provedeno bez koeficientu prodejnosti Kp.
I. Věcná hodnota dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Budova bez čp/če - zemědělská stavba na pozemku parc.č. St.1035 Popis Původní zemědělská stavba pravidelného obdélníkového půdorysu, jednopodlaţní, bez podkroví, se sedlovou střechou. Stavba na betonových základech, betonová podlaha, svislé konstrukce zděné z plných cihel a z prefab. panelů. Krov je hambalkový, sbíjený, bez moţnosti podkroví. Střešní krytina je z osinkocementových šablon, klempířské práce úplné, z pozinkového plechu. 2 x vjezhová kovová dvoukřídlá vrata. Ve východní části budovy provedena zděná jednopodlaţní vestavba - dvě kanceláře a sociální zázemí (šatna, WC, sprchy). Vytápění přístavby lokální - el. akumulační kamna, ohřev teplé uţitkové vody elektrickým bojlerem. Na severní straně objektu připojena přístavba dřevěného přístřešku, krytina z vlnitého eternitu, betonová podlaha, bez obvodových stěn. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 3: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Přístavby, nástavby a vestavby Název Přístřešek
Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) zděná 1271
Popis Krytý přístřešek, připojený s severovýchodní straně objektu. Přístřešek z dřevěné trámové konstrukce, s pultovou střechou, krytina z vlnitého eternitu, betonová podlaha. Stáří stavby cca 10 let.
-6-
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 12,50 * 40,50 1. NP 7,60 * 9,00 Zastřešení 12,50 *40,50 7,60 * 9,00
= = = =
[m2] 506,25 68,40 506,25 68,40
Zastavěné plochy a výšky podlaží (Výškou podlaţí se dle vyhlášky rozumí výška nad největší zastavěnou plochou)
Název
Přístavby
1. NP
Původní část Přístřešek Původní část Přístřešek
Zastřešení
Konstr. Výška Zastavěná. výška podlaží Součin plocha [m2] [m] [m] 506,25 4,60 4,60 2 328,75 68,40 2,60 4,60 314,64 506,25 3,20 3,20 1 620,00 68,40 0,80 3,20 218,88 1 149,30 4 482,27
Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaţí:
PVP = 4 482,27 / 1 149,30 = 3,90 m PZP = 1 149,30 / 2 = 574,65 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Název (12,50 * 40,50)*(4,60) 1. NP (7,60 * 9,00)*(2,60) Zastřešení (12,50 *40,50)*(3,20) (7,60 * 9,00)*(0,80)
= = = =
[m3] 2 328,75 m3 177,84 m3 1 620,00 m3 54,72 m3
(PP = podzemní podlaţí, NP = nadzemní podlaţí, Z = zastřešení) Název
Přístavby
Typ
1. NP
Původní část Přístřešek Původní část Přístřešek
NP NP Z Z
Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
-7-
Obestavěný prostor 2 328,75 m3 177,84 m3 1 620,00 m3 54,72 m3 4 181,31 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
betonové pasy panelové betonové sendvičové zděné z plných cihel tl. 45 cm chybí dřevěný sbíjený osinkocementové šablony pozinkovaný plech chybí dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky chybí hladké plné dveře kovová plastová cementový potěr světelná třífázová bleskosvod
běţné digestoře a odvětrání
-8-
Hodnocení standardu S S S C S S S C S P X C S S S S X N S X X X X X X X S X
Část [%] 100 70 30 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S C S S S C S P X C S S S S X N S X X X X X X X S X
13,10 30,40 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 3,90 3,90 2,70 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 3,00 0,00 6,10 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,40 0,00
-9-
Část [%] 100 70 30 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 13,10 21,28 9,12 0,00 7,00 2,90 0,70 0,00 1,95 1,24 0,00 0,00 2,40 3,00 3,40 3,00 0,00 9,39 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,40 0,00 84,28 0,8428
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Ţiv. Opot. [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací S 13,10 100,00 1,00 13,10 17,43 63 150 42,00 2. Svislé konstrukce S 30,40 70,00 1,00 21,28 28,32 63 80 78,75 4. Krov, střecha S 7,00 100,00 1,00 7,00 9,32 63 70 90,00 5. Krytiny střech S 2,90 100,00 1,00 2,90 3,86 63 63 100,00 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100,00 1,00 0,70 0,94 63 63 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů S 3,90 50,00 1,00 1,95 2,60 63 63 100,00 8. Úprava vnějších povrchů P 2,70 50,00 0,46 0,62 0,82 63 63 100,00 8. Úprava vnějších povrchů P 2,70 50,00 0,46 0,62 0,82 63 73 86,30 11. Dveře S 2,40 100,00 1,00 2,40 3,19 63 63 100,00 12. Vrata S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,99 63 73 86,30 13. Okna S 3,40 100,00 1,00 3,40 4,52 63 73 86,30 14. Povrchy podlah S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,99 63 63 100,00 16. Elektroinstalace N 6,10 100,00 1,54 9,39 12,49 63 63 100,00 17. Bleskosvod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,53 63 63 100,00 25. Ostatní S 5,40 100,00 1,00 5,40 7,18 63 63 100,00 Opotřebení:
Opot. z celku 7,3206 22,3020 8,3880 3,8600 0,9400 2,6000 0,8200 0,7077 3,1900 3,4434 3,9008 3,9900 12,4900 0,5300 7,1800 81,6625
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):
= * * * * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 4 181,31 m3 * 2 830,38 Kč/m3
= =
2 830,38 11 834 696,20 Kč
Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 81,6625 % Úprava ceny za opotřebení
-
9 664 508,78 Kč
Budova bez čp/če - zemědělská stavba na pozemku parc.č. St.1035 - = zjištěná cena
2 170 187,42 Kč
- 10 -
2 115,0,9390 0,9315 0,8385 0,8428 1,0000 2,1650
1.1.2. Budova bez čp/če - zemědělská stavba na pozemku parc.č. St.1036 Popis Jednopodlaţní budova, půdorys dvou spojených obdélníků. Budova rozdělena na dvě části - sklad a provozní místnost. Svislé konstrukce z tvárnicového zdiva, bez krovu, střešní krytina z vlnitého eternitu. Bez bleskosvodu, klempířské práce částečné, z pozinkového plechu. Na severní a jiţní straně k budově připojeny dřevěné přístřešky. betonová podlaha, bez obvodových stěn. Stavba odhadovaného stáří cca 20 let, včetně přístřešků. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 3: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Přístavby, nástavby a vestavby Název Přístřešek 1
L. budovy pro průmysl a skladování zděná 1251
Popis Přístřešek z dřevěné, trámové konstrukce, šikmá pultová střecha, krytina z vlnitého eternitu, betonová podlaha. Přístřešek z dřevěné, trámové konstrukce, šikmá pultová střecha, krytina z vlnitého eternitu, betonová podlaha.
Přístřešek 2
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název (3,50 * 11,70) + (8,80 * 5,00) 1. NP 5,70 * 4,80 5,60 * 5,00 Zastřešení (3,50 * 11,70) + (8,80 * 5,00) 5,70 * 4,80 5,60 * 5,00
= = = = = =
[m2] 84,95 27,36 28,00 84,95 27,36 28,00
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název
Přístavby
1. NP
Původní část Přístřešek 1 Přístřešek 2 Původní část Přístřešek 1 Přístřešek 2
Zastřešení
Zastavěná. plocha 84,95 m2 27,36 m2 28,00 m2 84,95 m2 27,36 m2 28,00 m2 280,62
Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaţí:
Konstr. výška 3,00 m 3,00 m 3,00 m 0,25 m 0,25 m 0,25 m
PVP = 456,01 / 280,62 = 1,63 m PZP = 280,62 / 2 = 140,31 m2
Obestavěný prostor
- 11 -
Součin 254,85 82,08 84,00 21,24 6,84 7,00 456,01
Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Název ((3,50 * 11,70) + (8,80 * 5,00))*(3,00) 1. NP (5,70 * 4,80)*(3,00) (5,60 * 5,00)*(3,00) Zastřešení ((3,50 * 11,70) + (8,80 * 5,00))*(0,25) (5,70 * 4,80)*(0,25) (5,60 * 5,00)*(0,25)
= = = = = =
[m3] 254,85 m3 82,08 m3 84,00 m3 21,24 m3 6,84 m3 7,00 m3
(PP = podzemní podlaţí, NP = nadzemní podlaţí, Z = zastřešení) Název
Přístavby
Typ
1. NP
Původní část Přístřešek 1 Přístřešek 2 Původní část Přístřešek 1 Přístřešek 2
NP NP NP Z Z Z
Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb.
betonové pasy zděné z plných cihel tl. 45 cm chybí chybí chybí osinkocementové pozinkovaný plech chybí vápenné dvouvrstvé omítky chybí chybí hladké plné dveře dřevěná dřevěná zdvojená okna cementový potěr chybí světelná třífázová chybí chybí chybí chybí chybí - 12 -
Obestavěný prostor 254,85 m3 82,08 m3 84,00 m3 21,24 m3 6,84 m3 7,00 m3 456,01 m3
Hodnocení standardu S S C C C S S C S C C S S S P C S C C C X C X C
Část [%] 100 60 40 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
chybí běţné digestoře a odvětrání
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S C C C S S C S C C S S S P C S C C C X C X C C S X
8,30 21,40 21,40 11,30 6,20 2,20 0,60 5,80 3,20 0,80 3,10 3,20 0,30 5,20 2,90 3,80 6,40 0,30 2,20 2,00 0,00 1,70 0,00 2,90 1,00 5,20 0,00
- 13 -
C S X
Část [%] 100 60 40 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00
100 100 100
Upravený obj. podíl 8,30 12,84 0,00 0,00 0,00 2,20 0,60 0,00 3,20 0,00 0,00 3,20 0,30 5,20 1,33 0,00 6,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,20 0,00 48,77 0,4877
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Ţiv. Opot. [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací S 8,30 100,00 1,00 8,30 17,02 20 120 16,67 2. Svislé konstrukce S 21,40 60,00 1,00 12,84 26,33 20 80 25,00 5. Krytiny střech S 2,20 100,00 1,00 2,20 4,51 20 40 50,00 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100,00 1,00 0,60 1,23 20 30 66,67 8. Úprava vnějších povrchů S 3,20 100,00 1,00 3,20 6,56 20 30 66,67 11. Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 6,56 20 30 66,67 12. Vrata S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,62 20 30 66,67 13. Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 10,66 20 50 40,00 14. Povrchy podlah P 2,90 100,00 0,46 1,33 2,73 20 0,00 16. Elektroinstalace S 6,40 100,00 1,00 6,40 13,12 20 30 66,67 25. Ostatní S 5,20 100,00 1,00 5,20 10,66 20 20 100,00 Opotřebení:
Opot. z celku 2,8372 6,5825 2,2550 0,8200 4,3736 4,3736 0,4134 4,2640 0,0000 8,7471 10,6600 45,3264
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):
= * * * * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 456,01 m3 * 4 140,55 Kč/m3
= =
4 140,55 1 888 132,21 Kč
Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 45,3264 % Úprava ceny za opotřebení
-
855 822,36 Kč
Budova bez čp/če - zemědělská stavba na pozemku parc.č. St.1036 - = zjištěná cena
1 032 309,85 Kč
- 14 -
2 786,0,9390 0,9670 1,5883 0,4877 1,0000 2,1130
1.2. Příslušenství 1.2.1. Stavba bez čp/če na pozemku parc.č. 4097/2 Popis Bývalá menší budova vystavěna k obsluze váhy. Svislé konstrukce zděné z plných cihel, betonová podlaha, bez krovu, šikmá pultová střecha, střešní krytina z vlnitého eternitu. Stáří stavby cca 63 let, stavba na hranici ţivotnosti.
Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaţí nemá podkroví neumoţňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 3,60 * 3,10 1. NP + Zastřešení
=
[m2] 11,16
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 11,16 m2 2,90 m
Název 1. NP + Zastřešení
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP + Zastřešení (3,60 * 3,10)*(2,90)
=
[m3] 32,36 m3
(PP = podzemní podlaţí, NP = nadzemní podlaţí, Z = zastřešení) Název
Typ
1. NP + Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP
- 15 -
Obestavěný prostor 32,36 m3 32,36 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Hodnocení standardu S S C C S C S X P S S S
betonové pásy zděné tl. 15 - 30 cm chybí chybí svařované pásy chybí vápenná omítka dřevěné svlakové jednoduchá betonová světelná
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S C C S C S X P S S S
7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Upravený obj. podíl 7,10 31,80 0,00 0,00 8,10 0,00 6,10 0,00 1,38 1,10 8,20 5,80 69,58 0,6958
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):
= * * *
1 250,0,6958 1,0000 2,0930
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 32,36 m3 * 1 820,39 Kč/m3
= =
1 820,39 58 907,82 Kč
- 16 -
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 63 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 7 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 70 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 63 / 70 = 90,000 % Maximální opotřebení můţe dle přílohy č. 15 činit 85 %
-
50 071,65 Kč
Stavba bez čp/če na pozemku parc.č. 4097/2 - zjištěná cena
=
8 836,17 Kč
1.2.2. Zpevněné plochy
Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
8.2.1. Plochy s povrchem betonovým monolitickým - tl. do 10 cm 1 460,00 m2 211
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 1 460,00 m2 * 235,- Kč / m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Plná cena
= * * =
343 100,- Kč 1,0000 2,2560 774 033,60 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 63 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 10 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 73 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 63 / 73 = 86,301 % Maximální opotřebení můţe dle přílohy č. 15 činit 85 %
-
657 928,56 Kč
Zpevněné plochy - zjištěná cena
=
116 105,04Kč
- 17 -
2. Ocenění pozemků
2.1. Pozemky Popis Jedná se o následující pozemky: - pozemek parc.č. St.1035 - zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 563 m2 - pozemek parc.č. St.1036 - zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 1248 m2 - pozemek parc.č.4086/4 - trvalý travní porost, o výměře 486 m2 - pozemek parc.č.4097/2 - ostatní plocha (manipulační plocha), o výměře 12741 m2 - pozemek parc.č.4097/4 - ostatní plocha (ostatní komunikace), o výměře 268 m2 - pozemek parc.č.4097/5 - trvalý travní porost, o výměře 5083 m2 - pozemek parc.č.4097/6 - trvalý travní porost, o výměře 355 m2 - pozemek parc.č.4129/2 - trvalý travní porost, o výměře 1370 m2 Pozemky jsou ve funkčním celku se stavebními pozemky a stavbami na nich zřízenými. Napojení na inţenýrské sítě - přípojka elektro, přípojka vodovodu, přípojka kanalizace. Pozemky jsou mimo zastavěné území obce. Přístup na pozemky je po zpevněné asfaltové cestě z komunikace III.třídy Borovany - Trhové Sviny. Pozemky jsou rovinaté, bez trvalých porostů. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - poloţka č. 1: 1.1. Pozemek v obci uvedené v § 28 odst. 1 písmeno b), -10 % d), f), h), j), se zřetelem na její významnost z hlediska zeměpisného, hospodářského či kulturního: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z -20 % hlediska účelu uţití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: -30 % Zdůvodnění pouţití či nepouţití přiráţek a sráţek: Základní cena pozemku je sníţena dle odst 1.1 - oddělená část obce Třebíčko je obcí bez zeměpisného i hospodářského významu, a dále dle odst.1.2. - nemovitost se nachází odděleně, mimo území obce. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití) 0,4210 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1130 Přehled pouţitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava Upr. cena [Kč/m2] [%] [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 64,67 1,00 2,1130 0,4210 -30,00 40,27 § 32 odstavec 2 - jiné pozemky - ve funkčním celku § 32 odstavec 2 64,67 0,40 2,1130 0,4210 -30,00 16,11 2 Cena pozemku nesmí být niţší neţ 20,- Kč / m . 20,00 § 28 odst. 6 b) - stavební pozemek - ostatní plocha, komunikace v areálu, nebo komerční § 28 odst. 6 b) 64,67 1,00 2,1130 0,4210 -30,00 40,27 - 18 -
Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 32 odstavec 2 ostatní plocha § 28 odst. 6 b) ostatní plocha § 32 odstavec 2 trvalý travní porost § 32 odstavec 2 trvalý travní porost § 32 odstavec 2 trvalý travní porost § 32 odstavec 2 trvalý travní porost Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo St. 1035
Výměra [m2] 563,00
Jedn. cena [Kč/m2] 40,27
Cena [Kč] 22 672,01
St. 1036
1 248,00
40,27
50 256,96
4097/2 4097/4 4086/4 4097/5 4097/6 4129/2
12 741,00 268,00 486,00 5 083,00 355,00 1 370,00
20,00 40,27 20,00 20,00 20,00 20,00
254 820,10 792,36 9 720,101 660,7 100,27 400,484 421,33
Pozemky - zjištěná cena
=
- 19 -
484 421,33 Kč
C. Rekapitulace – věcná hodnota dle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova bez čp/če - zemědělská stavba na pozemku parc.č. St.1035 1.1.2. Budova bez čp/če - zemědělská stavba na pozemku parc.č. St.1036 1.2. Příslušenství 1.2.1. Stavba bez čp/če na pozemku parc.č. 4097/2 1.2.2. Zpevněné plochy 1. Ocenění staveb celkem
2 170 187,40 Kč 1 032 309,90 Kč 8 836,20 Kč 116 105,- Kč 3 327 438,50 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
484 421,30 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
484 421,30 Kč
Celkem
3 811 859,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
3 811 859,80 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
3 811 860,- Kč
slovy: Třimilionyosmsetjedenácttisícosmsetšedesát Kč Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.17.
- 20 -
II. Cena obvyklá Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. 1. Použité metody ocenění nemovitostí 1.1. Stanovení obvyklé ceny Stanovení obvyklé ceny se provede v souladu se zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb., ve znění pozdějších předpisů a Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Zjištěná obvyklá cena musí být náleţitě a prokazatelně zdůvodněna. Způsoby vedoucí ke zjištění ceny obvyklé nemovitostí se v tomto případě rozumí pouţití věcné, výnosové a porovnávací metody.
1.1.1. Věcná metoda Pomocí věcné metody je stanovena tzv. věcná hodnota, kterou rozumíme reprodukční cenu staveb (součet nákladů na pořízení ekvivalentní nové stavby v době ocenění), sníţenou o přiměřené opotřebení. Ocenění musí obsahovat informaci o tom, jaké podklady byly pouţity pro stanoveníjednotkových cen. Věcná hodnota se stanovuje u budov, hal a inţenýrských sítí nebo je-li zadavatelem vyţádáno.
1.1.2. Výnosová metoda Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost přinášet trvalý a udrţitelný výnos (příjem). Jako vstupní podklad se pouţije výše nájemného v místě a čase obvyklou sníţenou o náklady vynaloţené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Nájemné převzaté z nájemních smluv je nezbytné porovnat a vyhodnotit je-li ve shodě s obvyklým nájemným v daném čase a místě.
1.1.3. Porovnávací metoda Porovnávací hodnota je stanovena na základě porovnání a vyhodnocení realizovaných prodejů nemovitostí obdobného charakteru v daném čase a místě. Pokud v této oblasti není dostatek informací, je moţné přiměřeně vyuţívat údajů z cenových map, směrných cen i relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří. Vţdy je nutné provést analýzu lokality a trendů dalšího vývoje. Zpracovatel ocenění vţdy uvede zdroje informací. U výše uvedených metod není proveden jejich odborný výklad, neboť tyto metody byly již mnohokrát popsány v odborné literatuře. - 21 -
Při stanovení porovnávací hodnoty pozemků a hal je nezbytné pouţit přílohu č. 1, 2 tohoto Postupu. Porovnávané haly a pozemky je nezbytné doloţit obrazovými podklady.
1.2. Předmět a postup oceňování Při ocenění Podnikatelských nemovitostí bude vţdy stanovena věcná hodnota, výnosová hodnota a porovnávací hodnota. Ve znaleckém posudku musí být nemovitost dostatečně popsána a obvyklá cena náleţitě a prokazatelně zdůvodněna. Pro stanovení výnosové hodnoty musí být prokázáno obvyklé nájemné minimálně 3 doloţenými pronájmy obdobných nemovitostí v daném místě a čase. Stanovení porovnávací hodnoty musí být prokázáno minimálně 3 uskutečněnými prodeji obdobných nemovitostí v posledních 12-ti měsících v daném místě.
II. 1. Hodnota zjištěná porovnávacím způsobem V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, ţe s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, ţe uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší neţ 1 rok. To proto, ţe se předpokládá, ţe za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a draţeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. nebytový (provozní, výrobní) objekt dokončený, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je nabídka v převaze nad poptávkou. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Jako podklady byly pouţity údaje z vlastní databáze, databáze spolupracujících odhadců, a informace z nabídek z internetových stránek.
Ocenění staveb a pozemků – areál Třebíčko Předmětem ocenění je areál bývalé pily. Jedná se o bývalý zemědělský areál, později vyuţívaný jako dřevařská pila. Součástí areálu jsou následující stavby: - stavba bez čp/če na pozemku parcelní číslo St. 1035, zemědělská stavba dle LV - stavba bez čp/če na pozemku parcelní číslo St. 1036, zemědělská stavba dle LV - stavba bez čp/če na pozemku parcelní číslo 4097/6, není v LV uvedena
- 22 -
Pozemky: - pozemek parc.č. St.1035 - zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 563 m2 - pozemek parc.č. St.1036 - zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 1248 m2 - pozemek parc.č.4086/4 - trvalý travní porost, o výměře 486 m2 - pozemek parc.č.4097/2 - ostatní plocha (manipulační plocha), o výměře 12741 m2 - pozemek parc.č.4097/4 - ostatní plocha (ostatní komunikace), o výměře 268 m2 - pozemek parc.č.4097/5 - trvalý travní porost, o výměře 5083 m2 - pozemek parc.č.4097/6 - trvalý travní porost, o výměře 355 m2 - pozemek parc.č.4129/2 - trvalý travní porost, o výměře 1370 m2 Pozemky jsou ve funkčním celku se stavebními pozemky a stavbami na nich zřízenými. Hlavní stavba, tj. stavba bez čp/če na pozemku parc.č. 1035, je původní zemědělská budova, s novější vestavbou kanceláří a sociálního zázemí, a dále s novějším dřevěným přístřeškem. Svislé konstrukce jsou částečně zděné z plných cihel, částečně z prefab. panelů. krov je hambalkový sbíjený, střešní krytina z osinkocementových šablon, bleskosvod, klempířské práce z pozinkového plechu. Další stavba bez čp/če se nachází na pozemku parcelní číslo St.1036. V tomto případě se nejedná o stavbu původní (ta byla odstraněna) a na části původního stavebního pozemku byla postavena výrobní budova pily. K budově připojeny dva dřevěné přístřešky. Další stavba bez čp/če stojí na pozemku parc.č. 4097/6 (stavba neuvedena ve výpisu KN). Jedná se malou jednopodlaţní budovu, která původně slouţila k obsluze váhy, dnes bez vyuţití. Svislé konstrukce z plných cihel, šikmá pultová střecha, krytina z vlnitého eternitu. Dále jsou součástí areálu betonové zpevněné plochy na pozemcích parc.č. St.1036 a 4097/2. Součástí areálu je rovněţ zpevněná příjezdová komunikace, napojená na komunikaci III.tř. Trhové Sviny - Borovany. Další příslušenství objektu pozemky trvalého travního porostu, přípojky inţenýrských sítí - obecní vodovod, přípojka elektro, přípojka kanalizace. Rozvod plynu v obci není. Nemovitosti se nachází mimo zastavěné území oddělení části obce Třebíčko (oddělená část obce Trhové Sviny) Nemovitost se nachází jiţně od osady Třebíčko, po pravé straně komunikace ve směru Borovany - trhové Sviny, cca 100 m od uvedené komunikace. trhové sviny je obec se 5002 obyvateli, se základní občanskou vybaveností, oddělená část obce Třebíčko - bez občanské vybavenosti, vzdálenost do obce trhové Sviny cca 2,5 km.
Zastavěná plocha………………….………..725 m2 (pouze budovy) Zastavěná plocha………………….………2034 m2 (včetně zpevněných ploch) Uţitná plocha……………………… cca 2034 m2 (celkem) Obestavěný prostor ………..…………...…4669 m3 (celkem) Celková plocha pozemků…….………… 22114 m2 Na oceňované nemovitosti dle příslušného LV číslo 2864 vázne věcné břemeno vedení (kabelové vedení NN – pozemky parc.č. 4097/4, 4129/2 a St. 1035), vlastnické právo je dále omezeno : - Prohlášení konkurzu podle insolvenčního zákona – Tácha Jan - Rozhodnutí o úpadku (§136, odst.1 insolvenčního zákona) – Tácha Jan - Zástavní právo smluvní Vzhledem k účelu ocenění, kdy prodejem nemovitosti uvedená omezení zaniknou, není toto omezení v posudku uvažováno. Uvedené věcné břemeno rovněž nemá vliv na cenu obvyklou. - 23 -
Klady oceňované nemovitosti : - dobrá dopravní dostupnost - velikost pozemků - pozemky mimo záplavové území - celkem dobrý technický stav budov Zápory oceňované nemovitosti : - umístění mimo zastavěné území obce - dostupnost inţenýrských sítí
Srovnatelné nemovitosti nabízené ve srovnatelných lokalitách: 1. Zemědělský objekt
813 m2
s pozemkem
41228 m2
Cena: 3.995.000,- Kč Adresa: Stráţkovice, Lomec Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Typ : jednopodlaţní Plocha zastavěná: 813 m2 Plocha uţitná: 813 m2 Plocha pozemku celkem: 41228 m2 Zdroj: vlalstní databáze, uskutečněný Popis: Prodej zemědělského objektu, slouţícího k ustájení a výcviku koní, 22 boxů s nápájením, klubovna s kuchyňkou, sedlovna, prostor k uskladnění krmiva, na přilehlých pozemcích výběhy, nově vybudovaná nekrytá jízdárna, výběhy. Celková výměra pozemků činí 41.228 m2, moţnost výstavby rodinného domu, zavedená elektřina 220/380 V. Ihned volné.
2. Výrobní hala
4000 m2 s pozemkem
17689 m2
Cena: 4.900.000,- Kč Adresa: České Velenice Budova: Smíšená Stav objektu: velmi dobrý Typ : jednopodlaţní Plocha zastavěná: 4000 m2 Plocha uţitná: 3000 m2 Plocha pozemku celkem: 17689 m2 Zdroj: S-reality Popis: Zemědělský areál přímo u hranic s Rakouskem ve městě České Velenice. Areál je poloţen ve velice strategické lokalitě. Moţnost vyuţít jako areál pro zemědělskou prvovýrobu, výrobní objekt, stáje, sklady, dílny, apod. V ceně jsou zahrnuty veškeré budovy v areálu včetně pozemků. Areál tvoří celkem 6 provozních a zemědělských budov. Jedná se o: dílna, hala, stodola, kolna seník, 1.stáj, 2.stáj, obytná část s bytem, sýpka. Zastavěná plocha všech budov je 3941 m2. Plocha celého areálu je 1,77 ha. - 24 -
3. Výrobní objekt
2828 m2
22979 m2
s pozemkem
Cena: 6.300.000,- Kč Adresa: Vacov Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Typ : jednopodlaţní Plocha zastavěná: 2828m2 Plocha pozemku celkem: 22979 m2 Plocha uţitná: 3000 m2 Zdroj: S - reality Popis: Šumava-Vacov.Areál pily a výroby řeziva v komerční zóně malé osady v těsné blízkosti Vacova,se zavedenou dlouhodobou výrobou a zpracování řeziva.Areál tvoří skladovací plochy,navazuje navalovací zařízení a katr pro kulatinu aţ 13 m,dále podpilí,navazuje zděná hala 60x9 m s vjezdem na zpevněné plochy,dále brusírna,kompresorovna.Na halu navazuje sušárna na 16 m3 řeziva,kotelna-nový kotel na piliny,sklad pilin a silo,impregnační vana s přístřeškem,šatna a umývárna.V podkroví je kancelář se zázemím,byt 4+1,malá ubytovna,sklad,dále velká půda pro další vyuţití.Vše vybaveno,plně funkční a v provozu.Areál dále tvoří velké zpevněné a manipulační a skladovací plochy s vjezdem i pro kamiony,parkoviště,dále navazují louky k dalšímu vyuţití.Areál je oplocen,přiveden vodovod,septik.Výhodná poloha na Šumavě,zavedená výroba,moţnost prodeje včetně vybavení v ceně 1,7 mil.Kč pro veškerou výrobu řeziva nebo prodej pouze nemovitostí.Pro výrobu,sklady i jiné vyuţití.Celková plocha je 22979 m2.
4. Výrobní objekt
3820 m2
s pozemkem
8909 m2
Cena: 3.995.000,- Kč Adresa: Senoţaty Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ : jednopodlaţní Plocha zastavěná: 3802 m2 Plocha uţitná: 3820 m2 Plocha pozemku celkem: 8909 m2 Zdroj: S-reality Popis: Prodej skladového a výrobního areálu o CP 8909 m2 v Senoţatech u Bechyně. Areál se skládá z pilnice 350 m2, skladu 300 m2, skladu 560 m2, přístřešku na řezivo 610 m2, kanceláře a kravína 1470 m2. Vybavení pilnice: katr, sámová pila, zakracovací pila, rozmítací pila, hoblovka aţ 24 cm, srovnávací hoblovka, ostřička pilových listů.
- 25 -
5. Výrobní objekt
2200 m2
s pozemkem
9452 m2 Cena: 2.790.000,- Kč Adresa: Frahelţ Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Typ: jednopodlaţní Plocha zastavěná:2000 m2 Plocha uţitná:2330 m2 Plocha pozemku celkem: 9452 m2 Zdroj: S-reality
Popis: Prodej areálu pily v obci Frahelţ s prostory pro truhlárnu a ubytovnu. Areál se skládá z pilnice, ocelokolny a boxy na sušení. Hlavní budova se skládá ze dvou dílen, lakovny, kanceláří, kotelny a z šaten se sociálním zařízením. V patře ubytovna - 6 pokojů, soc. zařízení, kuchyně. Areál je na hlavním silničním tahu do Rakouska
Vyhodnocení Ad. 1 Cenu sniţuji z titulu nabídkové ceny. Porovnávaná nemovitost je umístěna v obdobné lokalitě, stejná dopravní dostupnost, stejná dopravní dostupnost, menší vzdálenosr do krajského města.. Zastavěná resp. uţitná plocha oceňované stavby je menší neţ u stavby porovnávané, rovněţ příslušenství včetně pozemku je u porovnávané stavby větší. Z hlediska technického stavu a vybavení jsou nemovitosti odpovídající.. Nabídkovou cenu upravuji do srovnatelné úrovně následující soustavou koeficientů: Nabídková cena 97,- Kč/m2 3.995.000,-Kč Koeficient snížení z titulu nabídkové ceny Koeficient polohy Koeficient kapacity stavby (kapacita neovlivňuje cenu přímo úměrně) Koeficient velikosti pozemků (vč. zohlednění cen vlivu lokality na pozemek) Koeficient technického stavu Koeficient vybavení Srovnatelná cena nemovitosti činí 1.636.000,- Kč 74,-Kč/m2
- 26 -
0,90 1,00 1,00 0,85 1,00 1,00
Ad. 2 Cenu sniţuji z titulu nabídkové ceny. Porovnávaná nemovitost je umístěna v obdobné lokalitě, obec s lepší občanskou vybaveností, stejná dopravní dostupnost. Zastavěná resp. uţitná plocha je u porovnávané nemovitosti výrazně (5x) větší, příslušenství má porovnávaná nemovitost rovněţ větší. Technický stav nemovitostí je srovnatelný, mírně lepší u porovnávané nemovitosti, velikost pozemkú srovnatelná, mírně vyšší u oceňované nemovitosti Vybavení je na vyšší úrovni u porovnávané nemovitosti. Nabídkovou cenu upravuji do srovnatelné úrovně následující soustavou koeficientů: Nabídková 4.900.000,- Kč Koeficient snížení z titulu nabídkové ceny Koeficient polohy Koeficient kapacity stavby (kapacita neovlivňuje cenu přímo úměrně) Koeficient velikosti pozemků (vč. zohlednění cen vlivu lokality na pozemek) Koeficient technického stavu Koeficient vybavení Srovnatelná cena nemovitosti činí 1.725.000,- Kč
cena 278,-Kč/m2 0,90 1,00 0,50 1,05 0,75 0,80 78,- Kč/m2
Ad. 3 Cenu sniţuji z titulu nabídkové ceny. Porovnávaná nemovitost je umístěna v obdobné lokalitě, výhodnější poloha. Zastavěná resp. uţitná plocha porovnávané nemovitosti je významně větší, rovněţ příslušenství je u porovnávané nemovitosti větší. Velikost pozemků je srovnatelná. Z hlediska technického stavu a vybavení je porovnávaná nemovitost na vyšší úrovni., areál stále v provozu. Nabídkovou cenu upravuji do srovnatelné úrovně následující soustavou koeficientů: Nabídková 6.300.000,- Kč Koeficient snížení z titulu nabídkové ceny Koeficient polohy Koeficient kapacity stavby (kapacita neovlivňuje cenu přímo úměrně) Koeficient velikosti pozemků (vč. zohlednění cen vlivu lokality na pozemek) Koeficient technického stavu Koeficient vybavení Srovnatelná cena nemovitosti činí 2.056.000,-Kč
- 27 -
cena 274,- Kč/m2 0,80 0,95 0,70 1,00 0,80 0,80 93,- Kč/m2
Ad. 4 Cenu sniţuji z titulu nabídkové ceny. Porovnávaná nemovitost je umístěna v atraktivnější. Zastavěná resp. uţitná plocha porovnávané nemovitosti jevýrazně větší, rovněţ příslušenství je u porovnávané nemovitosti větší. Pozemek větší u oceňované nemovitosti. Z hlediska technického stavu a vybavení je porovnávaná nemovitost hodnocena lépe. Nabídkovou cenu upravuji do srovnatelné úrovně následující soustavou koeficientů: Nabídková 3.995.000,- Kč Koeficient snížení z titulu nabídkové ceny Koeficient polohy Koeficient kapacity stavby (kapacita neovlivňuje cenu přímo úměrně) Koeficient velikosti pozemků (vč. zohlednění cen vlivu lokality na pozemek) Koeficient technického stavu Koeficient vybavení Srovnatelná cena nemovitosti činí 2.919.000,-kč
cena 448,- Kč/m2 0,90 0,85 0,60 1,10 0,80 0,80 132,- Kč/m2
Ad. 5 Cenu sniţuji z titulu nabídkové ceny. Porovnávaná nemovitost je umístěna v obdobné lokalitě. Zastavěná resp. uţitná plocha je u obou staveb obdobná, příslušenství u porovnávané nemovitosti větší. Z hlediska technického stavu je porovnávaná nemovitost hodnocena výrazně lépe. Vybavení je u porovnávané nemovitosti na výrazně vyšší úrovni. Nabídkovou cenu upravuji do srovnatelné úrovně následující soustavou koeficientů: Nabídková cena 295,- Kč/m2 2.790.000,- Kč Koeficient snížení z titulu nabídkové ceny Koeficient polohy Koeficient kapacity stavby (kapacita neovlivňuje cenu přímo úměrně) Koeficient velikosti pozemků (vč. zohlednění cen vlivu lokality na pozemek) Koeficient technického stavu Koeficient vybavení Srovnatelná cena nemovitosti činí 2.210.000,- Kč 100,- Kč/m2
Hodnota nemovitosti – areál bývalé pily (zemědělskýobjekt) Třebíčko zjištěná metodou srovnávací se nachází v intervalu........................................ 1.636.000,- až
- 28 -
2.919.000,- Kč
0,90 1,00 0,70 1,10 0,70 0,70
II.2. Hodnota zjištěná výnosovým způsobem
Úvodem: Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. trţní ceny, mezinárodně uznávanou a pouţívanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou uţitkovosti. Pro stanovení výnosové hodnoty je zvolen propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: stabilizovaný výnos x 100 (%) výnosová hodnota = -----------------------------------------úrok. míra kapitalizace (%) Obecně k metodice ohodnocení: Při kapitalizaci trvale dosaţitelného ročního výnosu, je moţné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uloţení do peněţního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Je důleţité si uvědomit, ţe výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není moţné povaţovat za hodnotou fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údrţbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a povaţovat ji za jeden z podkladů odhadu obvyklé (trţní) ceny. Zavedené předpoklady, úvodní informace: Vychází se z předpokladu, ţe majitel nemovitost pronajímá za účelem dosaţení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaloţených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv."věčnou rentu" nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou se totiţ ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Vyuţití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána vyuţitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření "věčné renty" je nutné v nákladech uvaţovat s vytvářením rezervy na obnovu stavby tak, aby byl "střádán" kapitál na rekonstrukce a modernizace prodluţující ţivotnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její ţivotnosti. Úroková míra kapitalizace: Volba, resp. kalkulace úrokové míry kapitalizace je důleţitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Lze ji odvodit z moţného průměrného zúročení peněz na kapitálovém trhu, tj. z alternativního způsobu investování. Vychází se při tom z průměrného bezrizikového, resp. málo rizikového zúročení peněz na kapitálovém trhu (Státní dluhopisy, dlouhodobé dluhopisy Evropské investiční banky, hypotéční zástavní listy apod.), které se s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu vyuţití a k situaci na trhu s nemovitostmi zvýší o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti. Protoţe to jiţ náš trh s nemovitostmi umoţňuje (nemovitosti se nabízí současně k pronájmu nebo ke koupi), doporučujeme úrokovou míru kapitalizace odvozenou z kapitálového trhu korigovat přímou analýzou trhu s nemovitostmi, tj. reálným očekáváním investorů na tomto trhu.Takto stanovená - 29 -
úroková míra kapitalizace představuje tedy výnos určitého typu nemovitosti vztaţený k jejich trţním cenám. Nájemné pro výpočet výnosů: Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze "čisté nájemné" (základní nájemné), bez úhrad za plnění a sluţby spojené s uţíváním tj. např. za: - teplo a teplou vodu, - vodné a stočné, - elektrickou energii, - výkony spojů, - případné další sluţby sjednané individuálně, - vybavení bytu, - a pod. Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. Vzhledem k účelu, pro který je hodnocení prováděno, to jest pro odhad obvyklé ceny, resp. trţní ceny, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvaţovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané nemovitosti. Nájemné u bytů, u kterých je právní nárok na regulované nájemné, je nutné respektovat.
Stanovení hodnoty obvyklého nájemného: 1. Nájemné za výrobní Rosička – výrobní hala, zemědělský objekt, obdobná lokalita, obdobné vybavení, stejná dopravní dostupnost. Zdroj – S - realityí databáze. Zjištěné nájemné = 10,- Kč/m2/měsíc 2. Nájemné za výrobní prostory Zaluţí u Dolního Třebonína – výrobní hala, doposud dřevovýroba Zdroj: S-reality Zjištěné nájemné
= 30,- Kč/m2/měsíc
3. Nájemné za komerční prostory – výrobní budova Řípeci Zdroj: české reality Zjištěné nájemné
= 47,- Kč/m2/měsíc
4. Nájemné za výrobní prostory Jindřichův Hradec – výrobní budova na okraji města, výborná dopravní dostupnost, Zjištěné nájemné
= 12,- Kč/m2/měsíc
- 30 -
Odůvodnění použitého obvyklého nájemného: Nebyly k dispozici nájemní smlouvy. Obvyklé nájemné je proto stanoveno na základě vlastní databáze obvyklého nájemného, informací z internetových stránek. V lokalitě se nájemné nebytových provozních a administrativních prostor obdobného charakteru pohybuje mezi 10 aţ 50 Kč za 1m2 uţitné plochy na měsíc. Je nutno uváţit, ţe v případě oceňovaných nemovitostí se jedná o areál s omezenými moţnostmi vyuţití. Vzhledem k této skutečnosti je obvyklé nájemné v místě a čase znalcem stanoveno na 20,-Kč/m2/měsíc
Výnosová hodnota Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Míra kapitalizace (dle příl. č. 16):
Haly pro zemědělství 7,50 %
Výnosy z pronajímaných prostor Název Plocha [m2] obvyklé nájemné 725,00 Výnosy celkem
Nájemné [Kč/m2] 240,-
Výnos [Kč] 174 000,174 000,-
Ocenění Celkové výnosy z pronajímaných prostor:
=
Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: Cena stavebního pozemku: 64 181,- Kč Výměra stavebního pozemku: 1 811,00 m2 Skutečně zastavěná plocha: 725,00 m2 Cena skutečně zastavěné plochy: 25 694,- Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku:
-
1 284,70 Kč
Odpočet nákladů procentem ze zjištěného nájemného: 174 000,00 * 40 % = 69 600,00 Odpočet nákladů procentem z nájemného: Roční nájemné upravené dle § 23 odst. 4: Míra kapitalizace 7,50 %
= /
69 600,- Kč 103 115,30 Kč 7,50 %
Cena stanovená výnosovým způsobem
=
1 374 870,60 Kč
174 000,- Kč
Celkem hodnota areálu zjištěná metodou výnosovou činí 1.374.870,- Kč
- 31 -
III. Rekapitulace zjištěných cen - závěr Věcná hodnota dle cenového předpisu …………………………….…….… 3.811.860,- Kč Hodnota zjištěná metodou srovnání cen…………………...1.636.000,- až 2.919.000,- Kč Hodnota zjištěná metodou výnosovou……………………………………… 1.374.870,- Kč Bývalé zemědělské areály v dané lokalitě, odpovídající velikosti, odpovídajícího stáří a v odpovídajícím technickém stavu jsou vyuţívány pro zemědělskou výrobu nebo výrobu průmyslovou – převáţně dřevařství, popř jako skladové areály. Svým umístěním v lokalitě a především provedenými úpravami je oceňovaný objekt vhodný pro průmyslovou výrobu nebo pro skladování. Kladem nemovitosti je poměrně velká kapacita nemovitosti a dobrá dopravní dostupnost a celková velikost pozemků. Kladem je rovněţ napojení na inţenýrské sítě. Záporem nemovitosti je pak její celkový technický stav, a umístění mimo zastavěné území obce. Nabídka obdobných nemovitostí je v dané lokalitě v současné době v převaze nad poptávkou. Obvyklou (trţní) cenu nemovitosti stanovuji vzhledem k účelu ocenění a s přihlédnutím ke kladným a záporným vlivům, na spodní hranici intervalu zjištěného metodou srovnávací, která nejlépe vystihuje obvyklou cenu nemovitosti, tj. 1.400.000,- Kč.
Obvyklá cena nemovitosti – areál bývalé pily Třebíčko s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 1035, St.1036, a parc.č. 4086/4, 4097/2, 4097/4, 4097/5, 4097/6 a 4129/2, zapsané na LV č. 2864 v obci a katastrálním území Trhové Sviny (oddělená část obce Třebíčko): (dle stavu ke dni 17.07.2013)
Obvyklá (obecná, tržní) cena nemovitosti podle odborného odhadu znalce
1.400.000,-Kč slovy: jeden milion čtyři sta tisíc Kč
Tato hodnota je navrţena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předloţených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi kuvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, ţe daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu.
- 32 -
Zástavní práva a jiná omezení V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2864 pro obec a katastrální území Trhové Sviny, v oddíle C - omezení vlastnického práva, jsou zapsána výše uvedené omezení. - Věcné břemeno vedení (vedeníNN a kabelová skříň pro EON distribuce a.s. - Zástavní právo smluvní - Prohlášení konkursu - Rozhodnutí o úpadku Zápisy uvedené v oddíle C nemají vliv na stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby tohoto ocenění. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněţením předmětu draţby, pokud nezaniknou nebo jiţ nezanikla dříve, tudíţ neovlivňují hodnotu předmětu draţby. Věcné břemeno vedení není výrazně omezující, nemá vliv na stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby tohoto ocenění Jiná věcná břemena, zástavní práva, ani jiná omezení vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichţ existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl ţádnou osobou upozorněn.
Prohlašuji, že při zpracování posudku jsem osobou nezávislou Ing. Zdeněk Bureš Švermova 342 391 02 Sezimovo Ústí telefon: 605 157276 e-mail:
[email protected] V Sezimově Ústí 19.7.2013
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích čj. Spr 150/2010 ze dne 22.11.2011 pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 96-38/2013 znaleckého deníku.
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2864. k.ú. Trhové Sviny ze dne 3 19.07.2013 Fotodokumentace 2
- 33 -
- 34 -
- 35 -
- 36 -
- 37 -
- 38 -
Znalecký posudek o ceně nemovitosti číslo 2295-140/13 6
Ocenění pozemku parcela č. 967 - lesní pozemek v k.ú. Žumberk u Nových Hradů Kraj Jihočeský, okres České Budějovice, obec Žár, k.ú. Žumberk u Nových Hradů, kód k.ú. 794554, LV 509 Jan Tácha, Žár 78, 37401 Žár, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
NEMOVITOST: Katastrální údaje: Vlastník pozemku:
EURODRAŽBY.CZ a.s., Jan Mikloško; č. obj.:, 3.9.2013 Čimická 780 / 61, 181 00 Praha IČ: 250 23 217 telefon: +420 607 759 837
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
DIČ: CZ25023217
mail:
[email protected]
fax:
VYSTAVITEL KL: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Michal Sirový Jírovcova 1621 / 19, 370 01 České Budějovice IČ: 438 22 886 telefon: +420 603 77 603 1 mail:
[email protected] DIČ: CZ6204291676 fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Pro účely úvěrového řízení u České spořitelny, a.s. (ocenění stávajícího stavu)
Účel úvěru:
koupě
výstavba
změna stavby
rekonstrukce
leasing : jiné
Současný stav 30 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
21.10.2013
11 stran
v Českých Budějovicích, dne 25.10.2013
Budoucí stav
Datum zpracování :
25.10.2013
Počet příloh:
6
Otisk razítka
Ing. Michal Sirový
STAV POSUZOVANÝCH POZEMKŮ Typ pozemku:
zast. plocha
ostatní plocha
orná půda
trvalé travní por. Přístup k pozemku:
z veřejné komunikace
přes vlastní pozemky
jiné zajištění přístupu k pozemkům : právně nezajištěn
KUPNÍ CENA 0 Kč
zahrada : jiný
zajištěn věcným břemenem
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY Oceňovaná parcela není předmětem prodeje ani koupě.
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Obvyklá cena
29 623 Kč 30 000 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků a vhodnosti zástavy Oceňovaný lesní pozemek parcela č. 967 leží v lokalitě k.ú. Žumberk u Nových Hradů ve volné zemědělské krajině. Přístup k pozemku je zajištěn přes sousední pozemkové parcely. Rizika nejsou znalci známa ani nebyla sdělena znalci objednatelem. Výši obvyklé ceny jsem stanovil na základě znalosti místního trhu, vlastních zkušeností a provedených rozborů. Jedná se o lesní pozemek, který není ke dni ocenění přímo užíván vlastníkem, trvalé porosty nejsou ošetřovány. Pozemek není určen územním plánem obce Žár k výstavbě. Obvyklá cena pozemků byla znalcem stanovena v úrovni ceny zjištěného výpočtovým modelem užívaným Českou spořitelnou a.s. pro výpočet obvyklých cen pozemků pro úvěrová řízení.
NÁLEZ Situace Charakteristika obce
Obec Žár je malou obcí ležící jižně od města Trhové Sviny v okrese České Budějovice. Obec leží ve v mírně zvlněné krajině předhůří Novohradských hor, v obci převládá bytová zástavba a zemědělská prvovýroba. Počet obyvatel 329 – dle malého lexikonu obcí. Oceňovaný pozemek se nachází západně od zastavěné části obce ve volné zemědělské krajině.
Základní popis pozemků
Parcela č. 967 - lesní pozemek Parcela se nachází v k.ú. Žumberk u Nových Hradů západně od zastavěné části obce Žár vpravo od komunikace vedoucí směrem z obce Žár na část obce Žumberk ve volné zemědělské krajině. Výměra oceňované parcely je 1770 m2. Parcela je rovinatá a je využívána jako les. Na parcele jsou trvalé porosty charakteru lesního porostu. Neleží v žádném ochranném pásmu a leží mimo zátopovou oblast. Příjezd je možný odbočkou z výše uvedené komunikace přes sousední pozemkové parcely. Na parcele jsou převážně vzrostlé duby, v menší míře břízy, olše. Nevyskytují se jehličňany. Procentuální zastoupení jednotlivých dřevin je stanoveno znalcem na základě odborného odhadu, stejně tak je stanoveno průměrné stáří dřevin. Znalci nebyl předložen LHP lesa. LHP nebyl nalezen ani na odboru životního prostředí na Městském úřadě v Trhových Svinech ani nebyl předán vlastníkem. Ten znalci telefonicky sdělil, že -2-
LHP nevlastní, pozemek neudržuje ani neužívá.
RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: NE Pozemek je řádně zapsán v katastru nemovitostí ANO Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace Komentář: Oceňovaný pozemek je ve volné zemědělské krajině přístupný přes další pozemkové parcely různých vlastníků. Případné písemné dohody o přístupu k oceňovanému pozemku nebyly znalci předloženy. RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE RIZIKO
Nemovitost není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou
NE RIZIKO
Bez věcných břemen Ostatní rizika: nejsou
NE
Nemovitost není pronajímána
POSUDEK 1.1. Ocenění lesů a lesních porostů 1.1.1 Parcela č. 967 - lesní pozemek Oceňované lesní pozemky List vlastnictví
Parcelní číslo
LV: 509
967
Výměra Převládající druh [m2] 1 370 dub 200 bříza 200 olše
Stáří [roků] 100 50 50
Bonita 4 1 1
JCPles [Kč/m2] 19,50 1,93 12,61
Celková výměra [m2] Celková cena CP = SCPi [Kč]
Cena CPi [Kč] 26 715,00 386,00 2 522,00 1 770,00 29 623,00
Rekapitulace Porovnávací indexová metoda 1.1.1 Parcela č. 967 - lesní pozemek
0,-
Obvyklá cena celkem:
Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 509 ze dne 4.8.2013 . Mapa oblasti. Snímek katastrální mapy ze dne 25.10.2013 . Ortofotomapa Fotodokumentace nemovitosti.
-3-
Porovnávací metoda prům. sazby BPEJ 0,-
Výnosová hodnota HRRE 29 623,-
Obvyklá cena
29 623,-
30 000,počet stran A4 v příloze: 2 1 1 1 1
Znalecká doložka:
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2. června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specifikace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2295 - 140/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu č. 140/13.
CERTIFIKÁT QEN
Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č. 95/65/QEN/2009-RE.
-4-
LV č. 509 - strana 1
-5-
LV č. 509 - strana 2
-6-
mapa oblasti
-7-
snímek katastrální mapy
-8-
ortofotomapa
-9-
západní část pozemku p.č. 967
východní část pozemku p.č. 967
- 10 -
