-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 2359 21-4/2011 o ceně rodinného domu č.p. 127 včetně všech součástí, příslušenství a pozemků parc.č. 122 a 65/42, vše v obci Holubice, k.ú. Holubice v Čechách, okr. Praha - západ
Objednatel posudku:
EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BEROUN Mgr. Pavel Dolanský Palackého 31/2 266 01 Beroun
Účel posudku:
zjištění ceny obvyklé jako podklad pro exekutorské řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. , dle obecné metodiky pro zjištění ceny obvyklé, podle stavu ke dni 5.3.2011 posudek vypracoval:
Ing. Tomáš Moláček Kamýcká 685 165 00 Praha 6 - Suchdol tel.: 777 196 035 e-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje včetně titulního listu 13 stran textu a 19 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze 30.3.2011
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je: 1) stanovit cenu 5/8 nemovitostí a jejich příslušenství zapsaných na LV č. 41, okr. č. CZ020A Praha - západ, kat. území č. 641456 Holubice v Čechách, obec č. 539228 Holubice (ustanovení § 336a odst. 1 písm a) o.s.ř.) 2) označit jednotlivá práva a závady spojené s nemovitostmi, které zvyšují či snižují cenu nemovitostí (ustanovení § 336a odst. 1, písm b) o.s.ř.) 3) stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených (ustanovení § 336a, odst. 1 písm. b) o.s.ř.) 4) stanovit výslednou tržní cenu nemovitostí a jejich příslušenství (ustanovení § 336a odst. 1 písm d) o.s.ř.)
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti:
Rodinný dům Holubice 127 okr. Praha - západ Kraj: Středočeský Okres: Praha-západ Obec: Holubice Katastrální území: Holubice v Čechách Počet obyvatel: 1 367 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 37,7209 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 37,72 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 5.3.2011
4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitosti Katastrálního úřadu Praha - západ, list vlastnictví č. 41 pro k.ú. Holubice v Čechách, ze dne 17.12.2010 - Usnesení o ustanovení znalce - č.j. 015 EX 88/2008- 15 ze dne 17.12.2010 ve věci ocenění předmětné nemovitosti - výzva znalce povinnému ze dne 7.3.2011 o umožnění prohlídky nemovitosti - ofocené plány přístavby z roku 1971 - informace získané na Obecním úřadě v Holubicích - skutečnosti zjištěné při místním šetření
5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z KN, který je v příloze tohoto posudku
6. Dokumentace a skutečnost Posudek je proveden na základě předložených podkladů. Vnitřní prohlídka znalci nebyla umožněna, taktéž povinný (pan František Hrdlička) nereagoval na výzvy znalce o součinnost - viz příloha tohoto posudku
-37. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je původní rodinný dům v obci Holubice, okr. Praha - západ. Jedná se o přízemní dům situovaný na rohové parcele při místní hlavní komunikaci. Pozemek je rovinatý, oplocený. V přístupové komunikaci vede obecní vodovod, kanalizace. O tom, zda jsou provedeny přípojky do domu není znalci známo, neboť znalci nebyla umožněna prohlídka nemovitosti. Předmětem ocenění jsou dále vedlejší stavby - kolny, garáž, venkovní úpravy (např. oplocení, zpevněné plochy, vrata, podezdívka pod plotem) a pozemek. Obec Holubice je obec na severním okraji Prahy, dostupná integrovanou dopravou. V okolí vznikla rozsáhlá nová výstavba, a to jak rodinných domků, tak i bytových domů. Zajímavá a stále žádanější lokalita.
8. Stanovení ceny obvyklé (obecné, tržní), resp. použité způsoby ocenění: Zjištění ceny obvyklé je prováděno obvykle variantní způsobem. Nejčastěji jsou používány čtyři metody - aplikace cenového předpisu - nákladový způsob ocenění - výnosová metoda - porovnávací metoda V zákonu č. 151/97Sb. o oceňování majetku se obvyklou cenou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obecně je používán a nikde nedefinován termín cena tržní. Obvyklá cena - tržní cena se obvykle zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat.
a) Cenový předpis V cenovém předpisu je v současné době používaná porovnávací metoda, dle které na základě předem daných kritérií upravuje základní cena za 1m3 obestavěného dané ve vyhlášce. Pozn. Cena venkovních úprav (inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení, vrata, vrátka) je obsažena v ceně rodinného domu, neboť v případě ocenění dle cenového předpisu je ocenění provedeno v souladu s tímto předpisem porovnávací metodou. b) Nákladový způsob ocenění Je využita oceňovací vyhláška, není uvažován vliv tzv. koeficientu prodejnosti Kp, cena pozemku vzata dle skutečnosti c) Výnosová metoda: Další metodou pro stanovení tržní hodnoty nemovitosti je výnosová hodnota nemovitosti. Výnosová hodnota se užívá u nemovitostí, které jsou pronajaty, tedy přináší nějaký zisk, výnos. V tomto konkrétním případě tato nemovitost pronajata není, což ale pro výpočet není zase tak důležité. Známe-li nebo odhadneme-li průměrný měsíční příjem z pronájmu této nemovitosti v daném čase a místě, můžeme výnosovou hodnotu nemovitosti použít. Definice výnosové hodnoty nemovitosti je taková, že je to jistina, kterou při uložení do banky a stanovené úrokové sazbě, přinese výnos ve formě úroků, který je stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Výnosová hodnota vyjadřuje hodnotu celé nemovitosti, t. j. včetně pozemku a příslušenství.
d) Porovnávací hodnota: Principiálně se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na realitním trhu, a to buď z realitní inzerce, databáze realitních kanceláří příp. z archivu znalce. Tyto nemovitosti by měly být svým charakterem, velikostí a hlavně lokalitou srovnatelné. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi, který je neustále ve vývoji a na nějž působí různé vlivy, že vyhodnocené prodeje by neměly být starší než jeden rok. Při delší době údaje ztrácejí svoji vypovídající schopnost.
-4-
B. Posudek a)
Ocenění dle cenového předpisu
Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům a2) Garáž b) Pozemky b1) Pozemek
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota
a1) Rodinný dům - § 26a Volně stojící nepodsklepený přízemní rodinný dům s půdním prostorem. Základy bez dostatečné hydroizolace proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce zděné, krov dřevěný, střecha sedlová, střešní krytina tašková, klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Okna dřevěná špaletová, fasáda břizolitová. Vytápění ústřední, kotel pravděpodobně na tuhá paliva. Dispoziční řešení: (dle plánů z roku 1971) - viz příloha tohoto posudku, které pravděpodobně neodpovídají skutečnosti. S největší pravděpodobností se v rodinnému domku bude nacházet 3 - 4 místnosti, kuchyň, koupelna, WC, chodba. Původní dům byl postaven v roce 1927. Ústřední topení zřízeno v roce 1984, v roce 1982 opravena fasáda. V roce 1975 provedena oprava krovu, střechy, oplechování. Technický stav, tak jak bylo možno posoudit, prohlídkou z ulice, je uspokojivý, údržba bude pravděpodobně poslední dobou spíše sporadická. Výpočet obestavěného prostoru: 16,0 * 6,1 * (4,0 + 0,5 * 3,0) + 3,25 * 4,5 * 3,5 = 588m3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Praha - západ Stáří stavby: 84 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 8 534,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží:
Název podlaží 1. NP: půda:
Zastavěná plocha 112,00 m2 98,00 m2
Konstrukční výška 3,10 m 3,70 m
Obestavěný prostor: rodinný dům:
=
588,00 m3
Obestavěný prostor – celkem:
=
588,00 m3
-5Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží:
ZP1 = 112,00 m2 ZP = 210,00 m2
Podlažnost ZP / ZP1 = 1,88 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 - vedlejší stavby, kolny a chlévy, rozměry nebyly znalcem zjištěny, vysloven předpoklad, že jejich zastavěná plocha je menší jak 25m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 84 let: 0,60 12 Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V13 * 0,60 = 0,592 i=1 Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní parkování 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 8 Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 1,020 i=1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3 Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,900 i=1
č. I
Vi typ A
III III II II IV
0,00 0,00 0,00 0,01 0,04
III III I III III
0,00 0,00 0,00 0,00 0,10
III III III
0,01 0,00 0,85
č. III II III II III II III II
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,02 0,00 0,00 0,00
č. I
Ti -0,10
II II
0,00 0,00
-6Celkový index I = IV * IP * IT = 0,592 * 1,020 * 0,900 = 0,543 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 8 534,- Kč/m3 * 0,543 = 4 633,96 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 4 633,96 Kč/m3 * 588,00 m3 = 2 724 768,48 Kč Rodinný dům - zjištěná cena
=
2 724 768,48 Kč
a2) Garáž - § 24 Zděná garáž v levé přední části pozemku, střecha plochá, vrata plechová, omítky opadané, střešní krytina VSŽ plechy, Přibližný obestavěný prostor: 4,0 * 5,5 * 2,3 = 51m3 Stáří stanoveno na základě odhadu na 40 let. Údržba objektu zanedbána. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Garáž Poloha objektu: Praha - západ Stáří stavby: 40 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18): 3 121,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží:
Název podlaží garáž:
Zastavěná plocha 2 240,00 m2
Konstrukční výška 2,30 m
Obestavěný prostor: garáž:
=
51,00 m3
Obestavěný prostor – celkem:
=
51,00 m3
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží:
ZP1 = 2 240,00 m2 ZP = 2 240,00 m2
Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - bez vybavení 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: 0,80 5 Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V6 * 0,80 = 0,639 i=1
č. II
Vi typ B
II II I II III III
0,00 0,00 -0,05 -0,01 0,00 0,85
-7Index polohy: Název znaku 1. Poloha v obci - v souvisle zastavěné části obce 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti do 300 m včetně 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí 4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 5. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 5 Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 1,000 i=1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - garáž u rodinného domku 3 Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,850 i=1
č. III II
Pi 0,00 0,00
II III II
0,00 0,00 0,00
č. I
Ti -0,10
II I
0,00 -0,05
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,639 * 1,000 * 0,850 = 0,543 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 121,- Kč/m3 * 0,543 = 1 694,70 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 1 694,70 Kč/m3 * 51,00 m3 = 86 429,70 Kč Garáž - zjištěná cena
=
86 429,70 Kč
b1) Pozemek - § 27 - § 32
Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra [m2] 388,00
zastavěná plocha 122 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 1.4.1 pozemek se zvýšenou úrovní sjednaných cen Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Jedn. cena [Kč/m2] 37,72
100 % 300 % 400 %
Cena [Kč] 14 635,36 14 635,36
+ * *
58 541,44 73 176,80 2,3670 2,1130 365 991,64
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 37,72 Kč/m2. Název zahrada Součet Úprava ceny - příloha č. 21:
Parcelní číslo 65/42
Výměra [m2] 799,00
Jedn. cena [Kč/m2] 37,72
Cena [Kč] 30 138,28 30 138,28
-81.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 1.4.1 pozemek se zvýšenou úrovní sjednaných cen Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem
100 % 300 % 400 %
+
120 553,12 150 691,40 0,4000 2,3670 2,1130 301 471,47
* * *
Pozemek - zjištěná cena
=
667 463,11 Kč
Rekapitulace cen nemovitosti dle cenového předpisu Výsledné ceny: a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům a2) Garáž b) Pozemky b1) Pozemek
= =
2 724 768,48 Kč 86 429,70 Kč
=
667 463,11 Kč
3 478 660,- Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
b) Nákladové ocenění Cena stavebních pozemků se v současné době nabízí v Holubicích v nové zástavbě nabízejí za 2.000Kč/m2. Reálná cena oceňovaného pozemku se pohybuje kolem 1.800Kč/m2. S touto částkou je také počítáno v nákladové metodě tohoto posudku
a1) Rodinný dům - § 5 Vnitřní prohlídka domu nebyla znalcem provedena, pro ocenění je vysloven předpoklad standardního vybavení Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Obestavěný prostor: rodinný dům:
=
588,00 m3
Obestavěný prostor – celkem:
=
588,00 m3
Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl standardu [%] 1. Základy: P 8,20 2. Zdivo: S 21,20
Část [%] 100,00 100,00
Koeficient 0,46 1,00
Upravený obj. podíl 3,77 21,20
-93. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:
S S S S S S S S S S S S S S S S S S C S S S S C
7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,00 3,10 0,50 4,10 0,30 0,00 91,67
Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,9167
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
= * * *
Základní cena upravená
3 870,27 Kč/m3
Plná cena:
588,00 m3 * 3 870,27 Kč/m3
2 290,- Kč/m3 0,9167 0,8500 2,1690
2 275 718,76 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 84 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 36 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 84 / 120 = 70,000 %
-
1 593 003,13 Kč
Rodinný dům - zjištěná cena
=
682 715,63 Kč
a2) Garáž - § 8
Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:
typ B zděná nebo železobetonová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Obestavěný prostor: garíž:
=
51,00 m3
Obestavěný prostor – celkem:
=
51,00 m3
- 10 Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl standardu [%] 1. Základy S 6,20 2. Obvodové stěny S 30,10 3. Stropy S 26,20 5. Krytina S 5,70 6. Klempířské konstrukce S 2,90 7. Úprava povrchů S 4,80 8. Dveře S 2,70 9. Okna S 1,40 10. Vrata S 6,80 11. Podlahy S 7,20 12. Elektroinstalace C 6,00 Součet upravených objemových podílů:
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient
Upravený obj. podíl 6,20 30,10 26,20 5,70 2,90 4,80 2,70 1,40 6,80 7,20 0,00 94,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,9400
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 9): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
= * * *
Základní cena upravená:
2 321,39 Kč/m3 51,00 m3 * 2 321,39 Kč/m3
Plná cena:
1 375,- Kč/m3 0,9400 0,8500 2,1130
=
118 390,89 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 70 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 70 = 57,143 %
-
67 652,11 Kč
Garáž - zjištěná cena
=
50 738,78 Kč
c1) Pozemek
Název
Parcelní číslo
zastavěná plocha zahrada Pozemky – celkem
122 65/42
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 388,00 1 800,00 799,00 1 800,00
Pozemek - zjištěná cena =
Cena [Kč] 698.400,1.438.200,1 780 500,2.136.600,- Kč
Rekapitulace nákladových cen: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům a2) Garáž b) Pozemek Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem
682 716,-- Kč 50 739,-- Kč 2 136 600,--Kč
2.870.000,-- Kč
- 11 -
c) Výnosová metoda: V dané lokalitě se rodinné domy sice občas pronajímají, ale jedná se zejména o novostavby. Vnitřní prohlídka domu nebyla znalcem provedena, proto lze pouze vzhledem k velikosti nemovitosti, k celkového technickému stavu, lze vyslovit předpoklad, že rodinný dům by mohl být pronajmutelný za 5.000Kč/měsíc, a to bez poplatků
PŘÍJMY: roční nájem: 12 * 5.000= 60.000Kč/rok NÁKLADY: - pojistné z nemovitosti Částka stanovena odhadem, a to ve výši 0,1% z reprodukční hodnoty domu, t.j. 0,1% z 2,3mil. Kč, což je 2.300Kč/rok - daň z nemovitosti, odhad cca 1.000Kč/rok - náklady na opravu a údržbu: Částka stanovena odhadem, a to 1% z reprodukční ceny stavby, což je 1% z 2,3mil.Kč, což je 23.000Kč/rok - odpisy: Při dnešní průměrné délce odepisování 45 let, činí 2,22% ročně z reprodukční hodnoty snížené o opotřebení: Odpisy jsou tedy stanoveny ve výši: 0,7milKč * 0,0222 = 15.500Kč/rok náklady celkem:
Výnosová hodnota:
41.800Kč/rok
(60.000 - 41.800) / 0,04 = 455.000Kč
d) Porovnávací hodnota: Jako porovnávací nemovitosti byly vybrány z realitní inzerce na internetovém servru „reality.cz”, „sreality” a „realitymix” nemovitosti, které svou velikostí, typem i polohou odpovídají přibližně oceňované nemovitosti. Podle zákona č. 151/97Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobů oceňování je porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Tato zdánlivě jednoduchá porovnávací metoda má u nemovitostí několik více či méně podstatných úskalí. Za prvé bude zřejmě problém zjistit skutečné ceny prodejní. O těchto cenách se lze dozvědět např. z realitních kanceláří, příp. z internetu. Informace čerpané z realitní inzerce jsou důležité, ale je třeba si uvědomit, že ceny inzerované jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Navíc tato cena zpravidla obsahuje i marži pro realitní kancelář za zprostředkování. Na základě výše uvedeného byly z nabídky realitního servu vybrány některé prodávané nemovitosti v dané lokalitě.
1) 2) 3) 4)
2 2 3 4
RD 5 + 1, užitná plocha 324m2 , pozemek 1166m2, cena 5,83milKč Novostavba RD 4 + 1, užitná plocha 129m2, pozemek 601m2, cena 5,5milKč Novostavba RD 4 + kk, užitná plocha 109m2, pozemek 333m2, cena 3,79milKč RD novostavba 4 + kk, užitná plocha 102m2, pozemek 800m2, cena 4,25milKč
cena nemovitosti
výměra pozemku
5,83milKč 5,5milKč 3,79milKč 4,25milKč
1166m2 601m2 333m2 800m2
cena nemovitosti bez užitná pozemku plocha 3,73milKč 324m2 4,42milKč 129m2 3,19milKč 109m2 2,81milKč 102m2
Průměrná cena za 1m2 užitní plochy: 25.700Kč/m2
cena za 1m2 užitné plochy 11.500Kč/m2 34.300Kč/m2 29.300Kč/m2 27.500Kč/m2
- 12 -
Užitná plocha oceňované nemovitosti (dle odhadu) je cca 90m2 Předpokládané náklady na celkovou rekonstrukci oceňované nemovitosti (pozn. aby bylo možno oceňovanou nemovitost, která je ve zhoršeném technickém stavu porovnat s nemovitostmi novými, které jsou předmětem tohoto porovnání) 1,5milKč (hrubý odhad nákladů: hydroizolace základů - 0,1milKč, vnitřní omítky + sádrokartonové podhledy 1. NP: 0,15milKč, topení, voda, kanalizace: 0,2milKč, rek. elektro: 0,1milKč, rek. koupelny, WC: 0,1milKč, podlahy, dveře: 0,1milKč, okna 0,15milKč, střešní krytina, klempířské prvky: 0,25milKč, zateplení fasády: 0,25milKč, nespecifikované. drobné práce: 0,1milKč. Cena oceňované nemovitosti: 1800Kč/m2 * 1187m2 + 90m2 * 25.700Kč/m2 - 1.500.000Kč =
2.950.000Kč
Soubor porovnávatelných nemovitostí pro jednoznačné stanovení ocenění nemovitosti není v současné době dostatečný. Navíc je nutno zohlednit skutečnost, že znalci nebyla umožněna prohlídka nemovitosti. Stanovení ceny porovnávacím metodou bude proto v tomto případě velice orientační.
C. Celková rekapitulace: 1) 2) 3) 4)
Hodnota nemovitosti dle cenového předpisu činí: Hodnota nemovitosti nákladovým způsobem činí: Hodnota nemovitosti výnosovou metodou činí: Hodnota nemovitosti porovnávací metodou činí:
3.480.000Kč 2.870.000Kč 455.000Kč 2.950.000Kč
Cena obvyklá k výše uvedenému výpočtu, dále na odborný odhad znalce, zkušenosti z realitního trhu činí
3.000.000 Kč
(slovy třimilióny Kč)
D. Závěr Při výpočtu ceny obvyklé (tržní) byly použity čtyři na sobě nezávislé metody. První metoda porovnávací dle cenového předpisu, druhá nákladová využívají údaje také z cenové vyhlášky, třetí výnosová posuzuje nemovitost čistě z ekonomického hlediska, tedy za kolik by byla nemovitost pronajmutelná. Toto kriterium je nízké (příp. i nulové) u objektů určených k rodinnému bydlení, které jsou vzdálenější od Prahy nebo mimo silně preferované sídelní útvary. Dobrou vypovídací schopnost má u objektů komerčních. Poslední metoda dává dobré výsledky, neboť reaguje na aktuální trh s nemovitostmi a cena obvyklé se hodnotě nemovitosti zjištěné porovnávací metodou nejvíce blíží. Obecné předpoklady a omezující podmínky: 1) Zpracovat posudku vycházel při stanovení ceny obvyklé z obecně dostupných informací, zejména z aktuální nabídky prodeje obdobných nemovitostí v dané lokalitě. Předpokládá se, že informace z tohoto zdroje jsou věrohodné Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku předložené klientem je pravé, platné, správné a tudíž prodejné zpeněžitelné. Výsledná cena je platná bez promítnutí pohledávek zapsaných na LV č. 208 2) Zpracovatel posudku nebere odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Zjištěná hodnota nemovitosti může doznat změn s ohledem na změny nabídky a poptávky trhu, lokální, vnitrostátní, ale i vnější hospodářsko-politické situace, změny a úpravy legislativy, výkyvu procenta inflace a nezaměstnanosti a s tím související cenotvorných faktorů 3) Výsledná cena obvyklá stanovena v tomto odhadu je platná ze předpokladu, že objekt bude v případě prodeje ihned uvolněn bez dalších výdajů na vyprázdnění a vyklizení objekt. 4) Zástavní práva, zapsaná v katastru nemovitostí a váznoucí na oceňované nemovitosti, v případě prodeje formou dražby neovlivňují hodnotu nemovitosti, protože v souladu s § 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zaniknou.
- 13 -
E). Celkové zhodnocení - odpovědi na znalecký úkol 1)
Stanovit cenu 5/8 nemovitostí a jejich příslušenství zapsaných na LV č. 41 pro k.ú. Holubice v Čechách
Celková cena oceňované nemovitosti (cena obvyklá) činí 3.000.000Kč. Id. 5/8 z celku pak teoreticky činí 5/8 * 3,0milKč, tedy 1,88milKč. Tato částka byla zjištěna pouhým matematickým přenásobením původní celé hodnoty nemovitosti. Není to ale cena obvyklá poloviny nemovitosti. Obecně platí, že pokud se prodává podíl na nemovitosti, tak tento podíl činí méně, než kolik by činilo pouhé matematické přenásobení hodnoty nemovitosti spoluvlastnickým podílem. Vždy záleží na tom, zda příslušenému odpovídajícímu spoluvlastnickému podílu odpovídá i možnost v tomto podílu nemovitost užívat. Oceňovaná nemovitost nesplňuje tuto podmínku. V rodinném domě je jen jedna bytová jednotka. Z výše uvedeného důvodu je i v případě prodeje podílu na nemovitosti tento podíl vyjádřený ve finanční částce menší, než by odpovídal podílu uvedenému v katastru nemovitosti. Zpravidla se takový podíl prodává za cca 30-50% ceny, finančně vyjádřeno tedy za cenu cca 560.000Kč - 940.000Kč. Vzhledem k lokalitě (okr. Praha - západ, cca 12 km o hranice Prahy) lze vyslovit předpoklad, že cena podílu se spíše blíží horní hranici, tedy částce 940.000Kč
2)
Označit jednotlivá práva a závady spojená s nemovitostmi, které zvyšují či snižují cenu nemovitosti
Práva či závady na předmětné nemovitosti jsou uvedeny na LV č. 41 pro k.ú. Holubice v Čechách (viz příloha tohoto posudku). Jedná se o zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení předběžného opatření, zástavní právo soudcovské. Co se týká technických závad na nemovitosti, nemůže se znalec v tuto chvíli kvalifikovaně vyjádřit, neboť mu nebyla umožněna prohlídka nemovitosti. Další závady typu věcného břemene, nájemních vztahů nejsou znalci známa, nebyly mu předloženy žádné doklady, které by toto prokazovaly. 3)
Stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených
Výše pohledávek na nemovitosti váznoucí jsou uvedeny ve výpisu z KN, který je v příloze tohoto posudku. Aktuální výše pohledávek (např. v důsledku úroků) není znalci známa. Vzhledem k tomu, že nemovitost se bude nabízet k prodeji formou dražby (za tímto účelem je také požadováno vypracování znaleckého posudku), bude pro provedení „příklepu” nemovitost pro nabyvatele (vydražitele) tzv. „čistá”, tedy bez váznoucích finančních pohledávek. 4)
Stanovit výslednou tržní cenu nemovitostí a jejich příslušenství
Výsledná cena (tržní - obvyklá) nemovitosti je uvedena v části ad C tohoto posudku. Tato cena činí 3.000.000Kč. Jedná se o cenu za celou nemovitosti.
V Praze, 30.3.2011 Ing. Tomáš Moláček Kamýcká 685 165 00 Praha 6 - Suchdol
F. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26. 10. 1993, č. j. Spr. 4130/92, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2359 21-4/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji vyúčtováním č. 44/2011.
