ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITÉ VĚCI
č. 1856/223/2015 O obvyklé ceně nemovité věci – ideálního spoluvlastnického podílu ve výši ½ pozemkové parcely č.parc. 173 o výměře 189 m2 trvalý travní porost, pozemkové parcely č.parc. 174 o výměře 565 m2 zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba rekreační chalupy č.e. 3 a pozemkové parcely č.parc. 176 o výměře 395 m2 zahrada, včetně příslušenství, to vše k.ú. Hluboký a obec Ostrov, vše zapsané na LV č. 59 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary. - ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 pozemkové parcely č.parc. 178 o výměře 88 m2 ostatní plocha, vše zapsané na LV č. 78, k.ú. Hluboký a obec Ostrov u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Plzeň - město JUDr. Zdeněk Zítka Palackého nám. 28 301 00 Plzeň
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny Č.j. 108 EX 05313/15
Dle stavu ke dni 21. října 2015 posudek vypracoval: Ing. Vladimír Nováček Železničářská 33 312 00 Plzeň 12 Posudek obsahuje 23 listů. Objednateli se předává ve 3 písemných vyhotoveních. V Plzni 05. listopadu 2015 1
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5. 1.6.
Znalecký úkol Základní pojmy Podklady dodané objednatelem Podklady zajištěné znalcem Základ hodnoty Stanovení tržní hodnoty
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1.
Strategie postupu ocenění
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovité věci 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovité věci 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Aplikace metod 3.2.1. Metoda zjištěné hodnoty 3.2.2. Metoda porovnávací 3.2.3. Rekapitulace
4. ZÁVĚR
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA 6. PŘÍLOHY 6.1. 6.2. 6.3. 6.4. 6.5.
Osvědčení Použitá literatura Fotodokumentace List vlastnictví Snímek z katastrální mapy
2
1.
ÚVOD
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovité věci: – ideálního spoluvlastnického podílu ve výši ½ pozemkové parcely č.parc. 173 o výměře 189 m2 trvalý travní porost, pozemkové parcely č.parc. 174 o výměře 565 m2 zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba rekreační chalupy č.e. 3 a pozemkové parcely č.parc. 176 o výměře 395 m2 zahrada, včetně příslušenství, to vše k.ú. Hluboký a obec Ostrov, vše zapsané na LV č. 59 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary. - ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 pozemkové parcely č.parc. 178 o výměře 88 m2 ostatní plocha, zapsané na LV č. 78, k.ú. Hluboký a obec Ostrov, u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary. Znalecký posudek je vypracován jako podklad pro dražební řízení. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovité věci, ale je pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitá věc hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě.
Odborná definice zadaného úkolu: Pro stanovení obvyklé ceny, ani tržní hodnoty neexistuje žádná oficiální metodika ani obligatorní ustanovení. Ve znalecké praxi se s touto problematikou vyrovnávají znalci více či méně úspěšně. Právě proto, že žádná oficiální metodika neexistuje, snaží se znalci využívat postupy a metody používané u odhadců majetku, kteří ovšem provádí odhady jen pro komerční účely a nejsou vázáni žádnými pravidly vyplývajícími ze zákona o znalcích, složeného slibu, splnění podmínek přezkoumatelnosti znaleckých posudků a z toho hmotné a mnohdy trestní odpovědnosti. Jedná se tedy převážně o zjišťování hodnoty pro bankovní účely podle interních směrnic bankovních ústavů, ne tedy pro soudy a státní orgány kde je podjatost nepřípustná. Z tohoto důvodu bylo Ministerstvo financí ČR požádáno o vydání stanoviska k tomuto problému, kdy v praxi mnohdy dochází k výrazným rozdílům v přístupech s dopadem rozdílnost výsledků. Znění § 2 zákona č. 151/1997 Sb. stanovuje způsob ocenění majetku a služeb. Citace: „(1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá hodnota vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.” konec citátu. Ministerstvo financí ČR ve svém stanovisku jednoznačně upozorňuje na skutečnost, že tato problematika je hlavně u soudních sporů často zneužívána. Cituji: „ Problém je v tom, že trh u nás nepůsobí dlouho a zvláště u nemovitostí je jeho působení omezené, protože se jedná ve většině případů o specifický majetek, který na lokálním trhu, a ten nás při porovnání zajímá, je ojedinělý. V takovýchto případech, je-li nezbytné cenu zjistit, není jiná možnost než použití 3
oceňovacího předpisu. V něm obsažené metody i cenové databáze rovněž vychází z trhu statistické zjišťování a aktualizace cenové databáze. Vzhledem ke specifičnosti nemovitosti nemusí vždy cena zjištěná zcela korespondovat s realitou z časového hlediska vzhledem ke sběru a zpracování dat, nebo vzhledem ke globálnějšímu pohledu obecného předpisu.” konec citátu dopisu ministerstva financí ČR ze dne 8.6.2004 č.j. 162/63131/545/2004 podepsaného Ing. Pavlem Maštálkou, ředitelem odboru cenové politiky. Cenový předpis navíc umožní znalci provést úpravu, pokud podle zkušeností neodpovídá realitě v daném místě a čase. V tomto smyslu se lze opřít i o nález Ústavního soudu č. 157/04 k ceně obvyklé, který rovněž odkazuje na ustanovení § 5 odst. 2)..věta poslední, a odkazuje se v § 4 na vyhlášku, kterou lze považovat za určující vyhlášku MF ČR, která provádí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Jinak není oficiálně nikde stanovena závazná metoda pro zjišťování tzv. obvyklé (tržní) ceny, která se zjišťuje pouze trhem a cena je hodnota majetku (služby) vyjádřená v penězích na trhu. Cena se nedá vypočítat. Na základě této odborné definice zadaného úkolu se tak v případě, kdy nelze průkazným způsobem zjistit statisticky významný počet dosažených tržních cen z prodejů stejných, nebo obdobných nemovitostí v místě co nejbližším lokalitě kde se nemovitost nachází, a čase za období do jednoho roku, použijí obecně používané základní postupy nebo jejich kombinace, a výsledná hodnota je porovnána s odborným aktuálním stanoviskem realitních kanceláří, případně s vyhodnocením dostatečného počtu porovnatelných nemovitostí v oblasti zjištěné z inzerce RK prostřednictvím Internetu pokud je taková nabídka a poptávka k dispozici. Tento postup a způsob pro odhad tržní hodnoty, kterou lze považovat za cenu obvyklou byl použit v tomto ocenění.
1.2. Základní pojmy Trh – integrace prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitosti a lokalit. Obvyklá cena – cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Věcná hodnota – (časová cena) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Tržní hodnota – (obvyklá cena) je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. Výnosová hodnota – je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné, jako výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Cena pořizovací – je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční – je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. 4
Čistý roční stabilizovaný výnos – jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady.
1.3. Podklady dodané objednatelem •
• • •
Usnesení o přibrání znalce k vypracování znaleckého posudku č.j. 094 EX 05313/15 ze dne 07. října 2015 Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary na LV č. 59 pro k.ú. Hluboký Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary na LV č. 78 pro k.ú. Hluboký Kopie snímku z katastrální mapy, mapový list Vary 8-0/41
1.4. Podklady zajištěné znalcem •
• •
Místní šetření spojené s prohlídkou a zaměřením nemovité věci uskutečněné dne 21. října 2015 za přítomnosti Štefana Agh a znalce. Povinný se nezúčastnil ohledání nemovité věci. Skutečnosti zjištěné na místě, pořízení fotodokumentace Informace o prodejích obdobných nemovitých věcí z vlastní databáze, realitních kanceláří a z periodik.
1.5. Základ hodnoty Podkladem pro sjednání tržní ceny (realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovená tržní hodnota. Je definována jako finanční částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje.
1.6. Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Konvenční stanovení tržní hodnoty nemovitých věcí vychází obvykle z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané v ČKOM a AZO. Použité metody: • Metoda stanovení zjištěné hodnoty • Metoda porovnávací
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1.
Strategie postupu ocenění
V našem případě hodnocené nemovité věci budou použity dvě hlavní metody používané při oceňování nemovitých věcí, tj. metoda zjištěné hodnoty a metoda porovnávací. Při ocenění nemovité věci metodou zjištěné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch a stáří objektu. Při ocenění nemovité věci metodou ceny zjištěné je pro výpočet ceny podpůrně použita cena dle platného cenového předpisu. 5
Dále pak bude použita metoda porovnávací, jenž dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Tato metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získaných informací je možné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovité věci jako celku. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovité věci. Pro porovnávací metodu bude použito podkladů z vlastní databáze, z databáze realitních kanceláří a z realitních serverů.
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovité věci Na LV č. 59 pro k.ú. Hluboký je vloženo v části „A“ vlastnické právo na: Agh Marek, Hluboký č.ev. 3, 36301 Ostrov Agh Štefan, Hluboký č.ev. 3, 36301 Ostrov
761116/1932 380919/739
½ ½
Na LV č. 78 pro k.ú. Hluboký je vloženo v části „A“ vlastnické právo na: Agh Marek, Hluboký č.ev. 3, 36301 Ostrov Agh Štefan, Hluboký č.ev. 3, 36301 Ostrov Grof Jaroslav, Lidická 1332, 36301 Ostrov Zelenka Ctirad, Karlovarská 84, 25261 Jeneč Adresa nemovitosti: Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu:
761116/1932 380919/739 810515/1901 600606/0071
1/6 1/6 1/3 1/3
Hluboký E 3 664863 Hluboký Ostrov Karlovy Vary
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva: - Zástavní práva smluvní, exekutorské, exekuční příkaz k prodeji podílu nemovitosti – viz LV č. 59. Nájemní smlouvy nebyly znalci předloženy.
3.1.3. Poloha a charakteristika nemovité věci Výše uvedené nemovité věci se nachází v zastavěné okrajové části obce Hluboká, která je stavebně oddělenou částí Ostrova. Jedná se o samostatně stojící rekreační chalupu přestavěnou v roce 1979 z původní stodoly. V okolí je vesnická zástavba rodinnými domy, příjezd je po zpevněné komunikaci a po společném pozemku č.parc. 178. Do rodinného domu je zavedena elektřina a vodovod. Odkanalizování je do žumpy, zemní plyn zaveden není. Pozemky jsou mírně svažité, nepravidelného tvaru, oplocené s trvalými porosty. Rekreační chalupa je užívaná k trvalému bydlení. Na pozemku č.parc. 176 stojí nezapsaná stavba garáže a k ní je přistavěná dílna. Příslušenství tvoří dílna, kolna, pergola s krbem a venkovní úpravy (betonový bazén, oplocení, žumpa, přípojky inženýrských sítí, kamenná zídka). 6
Hluboký se nachází 5 km západně od Ostrova. V Hlubokém je minimální síť obchodů a služeb. Pracovní příležitosti jsou omezené. Daná lokalita je hodnocena jako málo atraktivní. I s výhledem do budoucna se bude z hlediska trhu s nemovitými věcmi jednat o lokalitu méně žádanou.
3.1.4. Popis a stav objektu Rekreační chalupa Jedná se o samostatně stojící objekt podsklepený s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. V 1.PP jsou sklepní prostory, kotelna, v 1.NP se nachází zádveří (6,32 m2), pokoj s kuchyňským koutem (28,33 m2), pokoj (16,18 m2), koupelna s wc (5,18 m2), v podkroví je pokoj (10,45 m2), pokoj (7,63 m2), chodba (7,03 m2). Chalupa má smíšené základy bez izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce jsou zděné smíšené (tvárnice, cihly), stropy nad sklepem betonové, ostatní dřevěné trámové, krov dřevěný vázaný, krytina živičná (kanadský šindel), klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, bleskosvod není osazen, fasáda je vápenná štuková, okna dřevěná zdvojená, dveře plné a prosklené, schodiště dřevěné, podlahy koberce, PVC a betonové, vnitřní obklady chybí, vytápění ústřední na tuhá paliva, ohřev vody bojler, sociální zařízení vana, umyvadlo, wc splachovací. Stavebně technický stav objektu je dobrý. Původní stodola je stáří cca 100 roků, do dnešní podoby byla chalupa přestavěna v roce 1979.
Garáž Garáž je postavená na pozemku č.parc. 176. Jedná se o zděnou stavbu, betonové základy, sedlová střecha, krytina z osinkocementových šablon, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, omítky vápenné štukové, podlaha betonová, okno jednoduché, vrata a dveře dřevěné, elektřina 230/400 V. Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitou věc, která je určena k rekreačnímu bydlení. V současné době je užívaná k trvalému bydlení. Na nemovité věci vázne zástavní právo a nařízená exekuce. Vhodnost využití Hodnocenou nemovitou věc je možné užívat k bytovým i rekreačním účelům.
3.2. Aplikace metod 3.2.1. Metoda zjištěné hodnoty Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 450,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ 7
Pi 0,95 0,85
O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
V I
0,80 1,00
II I
0,95 1,00
Základní cena staveb. pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 1 503,57 Kč/m2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuce I 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - méně žádané nemovitosti I 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav
Pi -0,06 -0,01 0,00 -0,04 -0,30 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,590 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III -0,01 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci -0,02 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II -0,06 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - málo žádaná I -0,30 lokalita
8
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,430 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,254
LV 59 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,590 Index polohy pozemku IP = 0,430 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,590 * 1,000 * 0,430 = 0,254 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 503,57 Typ § 4 odst. 1
Název
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 trvalý travní porost § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem
Index
Koef.
0,254
Upr. cena [Kč/m2] 381,91
Parcelní číslo 174
Výměra [m2] 565,00
Jedn. cena [Kč/m2] 381,91
Cena [Kč] 215 779,15
173 176
189,00 395,00 1 149,00
381,91 381,91
72 180,99 150 854,45 438 814,59
9
m2
Ocenění staveb na pozemcích Rekreační chalupa Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Karlovarský kraj, obec 10 001 – 50 000 obyvatel 100 let 1 979 1 831,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 6,55*2,70 + 3,32*4,00 + 6,47*4,30 1.NP: 3,60*2,00 + 7,77*10,87 podkroví: Název podlaží 1.PP: 1.NP: podkroví:
Zastavěná plocha 58,79 m2 91,66 m2 25,11 m2
= = =
Konstrukční výška 2,10 m 2,50 m 2,05 m
Obestavěný prostor 1.PP: (6,55*2,70 + 3,32*4,00 + 6,47*4,30)*(2,10) vrchní stavba: 3,60*2,00*2,26 + 7,77*10,87*(2,50+3,37/2) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,92
= = =
123,45 m3 369,74 m3 493,19 m3 91,66 m2 175,56 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - rekreační chalupa a rekreační domek 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 10
58,79 m2 91,66 m2 25,11 m2
č. III I I
Vi typ C -0,02 -0,08
II II III
0,00 0,01 0,00
III III I III III
0,00 0,00 0,00 0,00 0,05
III
0,01
12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 36 let po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (36 + 15)= 0,745
III III
0,00 0,85
12
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V13 * 0,745 = 0,614
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,590 Index polohy pozemku IP = 0,430 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 831,- Kč/m3 * 0,614 = 1 124,23 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 493,19 m3 * 1 124,23 Kč/m3 * 0,590 * 0,430= 140 666,25 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
140 666,25 Kč
Garáž Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu:
Garáž § 37 porovnávací metoda Karlovarský kraj, obec nad 10 000 do 50 000 obyvatel 40 let 998,- Kč/m3
Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 26): Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 6,00*3,60 Název podlaží 1.NP:
=
Zastavěná plocha 21,60 m2
Konstrukční výška 2,30 m
Obestavěný prostor celkem: (6,00*3,60)*(2,50+075/2) Obestavěný prostor - celkem: Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - přívod el. napětí 230 V / 400 V nebo vrata s el. pohonem 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 11
21,60 m2
= =
864,00 m3 864,00 m3
č. II
Vi typ B
II II III
0,00 0,00 0,00
III III
0,00 0,00
6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: s = 1 - 0,005 * 40 = 0,800
III
0,85
5
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V6 * 0,800 = 0,680
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,590 Index polohy pozemku IP = 0,430 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 998,- Kč/m3 * 0,680 = 678,64 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 864,00 m3 * 678,64 Kč/m3 * 0,590 * 0,430= 148 755,72 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
148 755,72 Kč
Cena staveb celkem
=
289 421,97 Kč
Rekapitulace cen staveb a porostů na pozemku: Rekreační chalupa Garáž Stavby na pozemku - celkem Pozemky - celkem
+
140 666,25 Kč 148 755,72 Kč 289 421,97 Kč 438 814,59 Kč
LV 59 - zjištěná cena
=
728 236,56 Kč
LV 78 Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah III Účelové komunikace, vlečky, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce do 1 200m, veřejné prostranství, které není součástí komunikace P2. Charakter a zastavěnost území II V kat úz. mimo sídelní části obce v zastavěném území obce P3. Povrchy II Komunikace s nezpevněným povrchem P4. Vlivy ostatní neuvedené II Vlivy snižující cenu P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití
12
Pi
-0,50
-0,10 -0,05 -0,30 0,60
Součet srážek a přirážek ve znacích 1 až 4 je -0,950 ale lze uplatnit maximálně v hodnotě 0,90. 4
I = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,060
Úprava základní ceny pozemků komunikací
i=1
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 1 503,57 0,060 1,000 Typ
Název
§ 4 odst. 3
Parcelní číslo 178
Výměra [m2] 88,00
ostatní plocha ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem LV 78 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem LV 78 - zjištěná cena
Jedn. cena [Kč/m2] 90,21
88,00 m2
13
90,21 Cena [Kč] 7 938,48
= *
7 938,48 7 938,48 Kč 1/3
=
2 646,16 Kč
Zjištěná cena celkem po zaokrouhlení: 730 880,00 Kč Slovy: sedmsettřicettisícosmsetosmdesát Kč
Upr. cena [Kč/m2]
3.2.2. Metoda porovnávací Porovnání nabídkových cen realitního trhu Lokalita Popis stavby a pozemků
Kč
Foto
880.000,-
Ostrov, Horní Žďár
Nabídková cena
rodinný dům nepodsklepený, krajní, řadový objekt je dispozičně řešený jako 3+1 s podkrovím připraveným pro půdní vestavbu. Objekt je napojen na IS: veřejný vodovod a kanalizace, elektřina 220/380 V. Ohřev teplé užitkové vody zajišťuje el.bojler. Vytápění objektu ústřední s kotlem na tuhá paliva. K rodinnému domu náleží pozemek o výměře 450 m2.
Plocha pozemku: 450 m2 Užitná plocha: 90 m2 Kč/m2 9.778,-
K1 0,85
K2 1,00
K3 1,00
K4 0,95
K5 1,00
Jáchymov
K6 1,15
K7 1,00
895.000,-
Uprav.jedn.cena 9.080,- Kč/m2 Nabídková cena
dvoupodlažní rodinný dům "u kostela". Nabízená nemovitost je v dobrém stavu. Rozvody elektřiny, vody, odpadů jsou původní. Střecha je sedlová, s plechovou krytinou. Okna jsou dřevěná, původní. Ve spodní části domu - technické části se nachází dvougaráž. Dále dílna, dvůr s přilehlými sklepy. Ve druhém NP se nachází čtyři pokoje, kuchyní, koupelnou, odděleným WC. Nad obytnou částí domu se vychází po dřevěném schodišti, které je mírné do půdního prostoru, který má dvě podlaží. Vytápění domu je ústřední, kotlem na tuhá paliva. Přípojka plynu na ulici
Plocha pozemku: 455 m2 Užitná plocha: 120 m2 Kč/m2 K1 K2 7.458,0,85 1,00
K3 0,95
K4 0,95
K5 1,00
Mořičov
K6 1,15
K7 1,00
1.590.000,-
Uprav.jedn.cena 6.579,- Kč/m2 Nabídková cena
částečně podsklepený dům se zahradou, krytým stáním a kůlnou v obci Mořičov (2 km od Ostrova, 11 km od K.Varů). Dvoupodlažní budova (zast. pl.113 m2) po částečné rekonstrukci (v r. 1970 a 2005) v dobrém technickém stavu, využívaná k trvalému bydlení (stavba v r.1910) a dá se využívat i jako dvougenerační. Na budově je nová střecha, okna (plastová), veškeré rozvody a topení (kotel na tuhá paliva + bojler). V každém podlaží se nachází byt 2+1, v 2.NP je hotový byt s krbem, v 1.NP jsou třeba drobné dodělávky. Voda je z vodovodního řadu, odpad do septiku (přepad do kanalizace), el. 380/220 V. K domu přiléhá oplocená zahrada (1211 m2) na které se nachází kůlna a garážové stání.
Plocha pozemku: 1211 m2 Užitná plocha: 158 m2 Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 10.063,0,85 0,95 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 Užitná plocha Porovnávací cena pro dané nemovité věci a příslušenství jako celek
Uprav.jedn.cena 7.720,- Kč/m2 81 m2 623.700,- Kč
Porovnávací hodnota byla zjištěna pro dané nemovité věci včetně součástí a příslušenství jako celek. Z výše uvedených skutečností je stanovena porovnávací hodnota na 623.700,- Kč.
Porovnávací hodnota nemovité věci po zaokrouhlení činí: 630 000,00 Kč Slovy: šestsettřicettisíc korun českých
3.2.3. Rekapitulace 3.2.1. Zjištěná hodnota 3.2.2. Porovnávací hodnota
730 880,00 Kč sedmsettřicettisícosmsetosmdesát Kč 630 000,00 Kč šestsettřicettisíc Kč 14
Jedná se o objekt v zastavěné části obce, v zástavbě bydlení vesnického typu. Na základě prohlídky nemovitosti, konzultace s realitní kanceláří a studia internetových nabídek se jedná o nemovitost, která svou polohou a dispozičním uspořádáním je na trhu s nemovitostmi méně žádaná. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky – klidná poloha Slabé stránky – exekuce, méně žádaná lokalita, prodej podílu Předpokládaný další vývoj – daná oblast má předpoklady pro trvalé bydlení Rekreační chalupa včetně součástí a příslušenství Podíl Prodej podílu nemovitosti
650.000,- Kč 1/2 90 %
4. ZÁVĚR Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění k uvedenému datu je navržena tržní hodnota nemovité věci včetně součástí a příslušenství jako celku ke dni 21. října 2015 ve výši I. Nemovitosti, které se výkon týká: – ideálního spoluvlastnického podílu ve výši ½ pozemkové parcely č.parc. 173 o výměře 189 m2 trvalý travní porost, pozemkové parcely č.parc. 174 o výměře 565 m2 zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba rekreační chalupy č.e. 3 a pozemkové parcely č.parc. 176 o výměře 395 m2 zahrada, včetně příslušenství, to vše k.ú. Hluboký a obec Ostrov, vše zapsané na LV č. 59 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary. - ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 pozemkové parcely č.parc. 178 o výměře 88 m2 ostatní plocha, zapsané na LV č. 78, k.ú. Hluboký, obec Ostrov, u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary. II. Příslušenství nemovitosti, které se výkon týká: Venkovní úpravy, garáž, kolna, dílna, bazén, trvalé porosty III. Výsledná cena nemovitosti (I.) a jejího příslušenství (II.), které se výkon týká:
300 000,00 Kč Slovy: třistatisíc korun českých IV.
Známá věcná břemena, nájemní práva, pachty, výměnky:
V Plzni, 05. listopadu 2015 Ing. Vladimír Nováček Železničářská 33 312 12 Plzeň tel.: +420 605 948 605 e-mail:
[email protected] 15
nezjištěno
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j.: Spr. 1447/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1856/223/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 223/2015.
6. PŘÍLOHY 6.1. Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
6.2. Použitá literatura 1. Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitosti, ČKOM, verze 1.0, 09 / 1999 2. Nemovitosti, oceňování a právní vztahy Doc. Ing. Albert Bradáč, Doc. JUDr. Josef Fiala, Linde Praha a.s., Opletalova 35, 115 51 Praha 1 3. ČSN 73 40 55 Výpočet obestavěného prostoru pozemních stavebních objektů 4. Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku vč. jeho novel 5. Znalecké standardy vydané Znaleckým ústavem AREAS Brno 16
6.3. Fotodokumentace 1.PP
1.NP
Podkroví
17
Garáž
Kolna
18
