Woonvisie Putten

Woonvisie Putten 2005-2015

In opdracht van Gemeente Putten en Woningstichting Putten

Sandra Butter Anne van Grinsven Annelien Thedinga

februari 2005

RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 1011 AC Amsterdam telefoon 020 522 11 11 telefax 020 627 68 40 http://www.rigo.nl

Rapportnummer: 87710

Inhoudsopgave 1

WONEN IN PUTTEN

1

1.1

KADER VOOR BESLISSINGEN

1

1.2

VISIE OP PUTTEN ALS WOONGEMEENTE

2

2

PUTTEN GETYPEERD

5

2.1

RUIMTELIJKE STRUCTUUR VAN PUTTEN

5

2.2

DE WONINGMARKT ANNO 2003

6

2.3

DE PUTTENSE WONINGMARKT IN 2015

11

3

KANSEN VOOR DE WOONCONSUMENT

13

3.1

INLEIDING

13

3.2

WAARBORGEN EN KANSEN BIEDEN

13

3.3

VOLDOENDE AANBOD VOOR LAGERE INKOMENS

15

3.4

KANSEN VOOR STARTERS EN JONGE HUISHOUDENS

17

3.5

ZELFSTANDIG WONEN VOOR MENSEN MET EEN ZORGVRAAG

22

3.6

INSPELEN OP WENSEN VAN VERHUIZERS

26

3.7

WOONRUIMTEVERDELING

28

4

BOUWOPGAVE

29

4.1

GROEN EN DORPS KARAKTER BEHOUDEN

29

4.2

UITBREIDING VAN DE WONINGVOORRAAD

30

4.3

HET PROGRAMMA OP HOOFDLIJNEN

32

4.4

VERGROTEN TOEKOMSTWAARDE BESTAANDE VOORRAAD

35

5

UITVOERINGSKADER

37

5.1

INLEIDING

37

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5

5.2

SAMENWERKING MET DE SPELERS OP DE WONINGMARKT

38

5.3

DE SPEELRUIMTE EN ACTIVITEITEN VAN DE GEMEENTE

38

5.4

PRESTATIEOVEREENKOMST PUTTEN

42

5.5

SAMENVATTING ACTIVITEITEN

42

6

BIJLAGE 1

44

7

BIJLAGE 2

45

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5

WONEN IN PUTTEN

1 Wonen in Putten 1.1

Kader voor beslissingen In Putten is het prettig wonen, zo blijkt uit de discussie met betrokkenen in de voorbereiding van deze woonvisie. De gemeente Putten wil ook in de toekomst haar bewoners een aantrekkelijk woonklimaat bieden. De afgelopen jaren heeft de gemeente diverse activiteiten ontplooid om dit waar te maken. Zo is er bijvoorbeeld een woningbouwprogramma opgesteld en zijn voorstellen geformuleerd om specifieke doelgroepen als starters meer kansen te geven op de woningmarkt. Ook de komende jaren zullen veel vragen op het gebied van wonen op de gemeente afkomen. De gemeente Putten en Woningstichting Putten willen antwoorden op vragen, zij willen besluiten over programma’s, inzet van middelen en capaciteit niet ad hoc nemen, maar op basis van inzicht in wat er op de woningmarkt in Putten gebeurt en een visie op hoe het wonen in Putten er uit zou moeten zien. Op die manier worden het oplossen van actuele knelpunten én het realiseren van een toekomstbeeld met elkaar verbonden. 9

De woonvisie biedt een kader voor beslissingen. De visie geeft de kaders, de prioriteiten en de uitgangspunten aan op basis waarvan besluiten over de programma’s kunnen worden genomen en gemotiveerd.

9

De woonvisie biedt daarmee ook een basis voor communicatie met andere spelers op de woningmarkt, bijvoorbeeld bewoners en hun vertegenwoordigers, zorginstellingen, andere overheden en commerciële partijen.

Bij de totstandkoming van deze woonvisie is tijdens een workshop gedebatteerd met partners in wonen en met bewoners. De gemeente en de Woningstichting hebben de resultaten van deze discussie meegenomen in hun overwegingen bij de keuzen die in deze woonvisie zijn neergelegd. Her en der in de woonvisie treft u afbeeldingen aan van kaarten die door deelnemers aan de workshop zijn gemaakt. Leeswijzer Het vervolg van dit hoofdstuk beschrijft de visie op de positie van Putten als woongemeente. Het tweede hoofdstuk geeft een korte typering van Putten, de huidige

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5

1

2 WONEN IN PUTTEN

situatie op de woningmarkt en de verwachte ontwikkelingen tot 2015. Hoofdstuk 3 beschrijft de koers met betrekking tot diverse groepen woonconsumenten: waarborgen en kansen bieden. Het vierde hoofdstuk gaat in op de bouwopgave. In het laatste hoofdstuk komt aan bod op welke manier de gemeente en de Woningstichting de ambities willen realiseren. Dit hoofdstuk bevat ook een uitvoeringsprogramma. In de bijlagen worden de begrippen uitgelegd en staat een korte beschrijving van de verschillende klantgroepen.

1.2

Visie op Putten als woongemeente Focus op kwaliteit De provincie geeft de gemeenten een grotere vrijheid in het invullen van ruimte voor wonen. De sturing op aantallen wordt losgelaten wanneer een gemeente een goed beargumenteerd plan op tafel kan leggen. Dit betekent dat Putten meer mogelijkheden heeft om te groeien. Putten kiest voor beheerste groei van de bevolking, met inachtneming van de hieronder geformuleerde ambities. Beheerste groei in een dorps karakter Putten is een geliefde woongemeente, omringd door veel natuurschoon. “De natuur bepaalt de kleur van de gemeente” en dit karakter wordt gekoesterd. Putten bestaat voor een belangrijk deel uit het landelijk buitengebied met een afwisselend landschap van bossen, heide en weilanden. In het oosten grenst Putten aan het Centraal Veluws Natuurgebied. In het noordwesten ligt een randmeer. De omgeving geeft het wonen in Putten een extra dimensie, maar stelt tevens grenzen aan de bouwmogelijkheden. De gemeente kiest er nadrukkelijk voor het dorpse en groene karakter te handhaven en waar mogelijk dit te combineren met woningbouw op kleine schaal. Dit stelt beperkingen aan de ruimte voor uitbreiding en geeft richting aan de invulling van woningbouwgebieden. Richting het noorden en oosten kan niet meer uitgebreid worden vanwege natuurwaarden. Aan de zuid- en westkant liggen nog wel mogelijkheden. Daar is ook het woningbouwgebied Bijsteren gepland. De gemeente geeft prioriteit aan locaties binnen het bestaand bebouwd gebied. Het dorpse karakter geeft aanknopingspunten voor de invulling van deze inbreidingslocaties1.

voetnoot 1

Inbreidingsnota gemeente Putten, 2003

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5

WONEN IN PUTTEN

Een evenwichtige bevolkingssamenstelling Putten kent een hechte gemeenschap met een bloeiend verenigingsleven. Met de vergrijzing in het vooruitzicht vreest de gemeente op langere termijn een verstoord evenwicht, wat ook effect heeft op zaken als mantelzorg en draagvlak voor voorzieningen. Putten wil dan ook voldoende bouwen om in de woonbehoefte van de Puttense bevolking te kunnen voorzien. De meeste mogelijkheden voor groei van het woningaanbod binnen het dorpse karakter liggen in Bijsteren. Ook de invulling van het bouwprogramma moet aansluiten bij deze ambitie. De sterke familie- en vriendschapsbanden in combinatie met de woonkwaliteit zorgen ervoor dat veel Puttenaren in het dorp willen blijven wonen. Door de hoge verkoopprijzen zijn koopwoningen maar voor een beperkt deel van de Puttense huishoudens betaalbaar. Sociale huurwoningen komen mondjesmaat beschikbaar. Om te voorkomen dat jonge Puttenaren noodgedwongen elders op zoek moeten naar een woning, richten de gemeente en de Woningstichting het programma op het vergroten van kansen voor deze jonge huishoudens. De gemeente wil dit doen door direct te bouwen voor deze doelgroepen, maar wil ook inzetten op doorstroming. Op die manier wordt namelijk zowel tegemoet gekomen aan de woonwens van iemand die een volgende stap in de wooncarrière wil maken als, via de verhuisbewegingen die op gang worden gebracht, aan de wens een starter aan een woning te helpen. Een leefbare en zorgzame gemeente Prettig wonen houdt meer in dan een goede woning. Een leefbare gemeente is minstens zo belangrijk. Over het algemeen is het goed gesteld met de ruimtelijke en bouwkundige kwaliteit van de woongebieden in Putten. Dit neemt niet weg dat er in de toekomst plekken zijn waar versterking van de kwaliteit in ruimtelijke en woningmarkttechnische zin mogelijk en nodig is. De gemeente heeft niet zelf alle instrumenten in handen en zoekt samenwerking met partners om vernieuwing te stimuleren. Naast het op peil houden van de kwaliteit en bruikbaarheid van de openbare ruimte wil Putten investeren in de kwaliteit van het voorzieningenniveau. In relatie tot het wonen is het zorgaanbod van bijzonder belang. De bevolking vergrijst en de vraag naar combinaties tussen wonen en zorg zal toenemen. De gemeente maakt zich sterk voor voldoende en voldoende gevarieerd aanbod van woonzorgcombinaties. Belangrijk punt daarbij is het faciliteren van de traditioneel sterke onderlinge betrokkenheid met positieve effecten op mantelzorg en het voorkomen van vereenzaming. In de gemeentelijke Ouderennota zijn het flankerend beleid en de wensen omtrent wonen voor senioren verder uitgewerkt. De woonvisie moet een kader bieden waarbinnen een passend en gevarieerd aanbod van woningen geschikt voor ouderen kan worden gerealiseerd. Rol van de gemeente De gemeente is verantwoordelijk voor goed wonen, maar bouwt zelf geen woningen. De gemeente is van mening dat de ambities met betrekking tot betaalbaar-

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5

3

4 WONEN IN PUTTEN

heid, bereikbaarheid en zorg vraagt om een nadrukkelijke rol van gemeente. De gemeente zal afspraken maken met de Woningstichting. De gemeente stuurt met visie en programma’s en zet de instrumenten die haar ter beschikking staan op het gebied van ruimtelijke ordening, grond en welzijn, in om partijen te stimuleren bij te dragen aan het gewenste woonkarakter. Positie in de regio Putten maakt deel uit van het Samenwerkingsverband Noordwest Veluwe. Naast Putten behoren de volgende gemeenten tot deze regio: Oldebroek, Elburg, Nunspeet, Harderwijk en Ermelo. Voor wonen is de regio uitgebreid met Hattem, Epe en Heerde. Het is een groene en landschappelijk afwisselende regio, waarin de verschillende kernen de overgang markeren van het open weidelandschap naar het bos- en heidelandschap op de Veluwe. Dit landschap en de goede bereikbaarheid maken de regio tot een gewilde woonomgeving. Putten kiest er bewust voor om in haar woonbeleid in eerste instantie met een lokale blik te kijken: datgene doen waar de Puttense bevolking nu en in de toekomst behoefte aan heeft. Dit neemt niet weg dat de gemeente Putten wel in overleg treedt met de andere gemeenten in de regio en haar beleid afstemt waar dat nodig is.

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5

PUTTEN GETYPEERD

2 Putten getypeerd 2.1

Ruimtelijke structuur van Putten Oorspronkelijk was Putten een ‘kruispuntnederzetting’ met een groot aantal buurtschappen eromheen. Tot 1950 is het dorp organisch gegroeid. Na de Tweede Wereldoorlog vonden planmatige uitbreidingen plaats in noordelijke en oostelijke richting en in de jaren ’70 en ’80 op de Putter Eng. Nu wordt de wijk Bijsteren gerealiseerd in het zuidwesten van de gemeente.

De gemeentelijke Structuurvisie onderscheidt vijf deelgebieden binnen Putten: 9

Centrumgebied: vooroorlogse bebouwing, afgewisseld met nieuwbouw. Het gebied kenmerkt zich door een mix van wonen en voorzieningen. Een groot deel van de bewoners is ouder dan 45 jaar.

9

Putten-Noord: het gebied tussen het centrum, de Oude Rijksweg en de Drieseweg. Het gebied is geen echte eenheid. De bebouwing en inrichting van de openbare ruimte is divers en varieert van villawijk, gemengd woonmilieu tot

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5

5

6 PUTTEN GETYPEERD

lintbebouwing. De leeftijdsopbouw is gelijk aan Putten als geheel. Van de huishoudens bestaat 60% uit gezinnen met kinderen. 9

Putten-Zuidoost: het gebied van de Drieseweg tot de Voorthuizerstraat. Een groot deel van dit gebied is tussen eind jaren ’50 en eind jaren ’60 ontwikkeld. Er is weinig openbaar groen. In het noorden bevindt zich een stukje bosmilieu. De leeftijdsopbouw is gelijk aan Putten als geheel. Van de huishoudens bestaat 60% uit gezinnen met kinderen.

9

Putten-Zuidwest: het gebied vanaf de Voorthuizerstraat tot de Nijkerkerstraat, tot stand gekomen in de jaren ’70 en ’80. Het bestaat deels uit woonerf en deels uit hoven en is planmatig van opzet. Het aandeel ouderen is er laag, het aandeel gezinnen met jonge kinderen hoog.

9

2.2

Stationsstraat/industriegebied, waarin Husselerveld de belangrijkste woonlocatie is. De wijk is ruim van opzet en vriendelijk van karakter. De Stationsstraat wordt geflankeerd door lintbebouwing. In het deelgebied wonen veel gezinnen met jonge kinderen en weinig ouderen.

De woningmarkt anno 2003 Woningvoorraad In Putten stonden in 2003 7.960 woningen. Van deze woningen is driekwart een koopwoning, 22% een sociale huurwoning en 2% een particuliere huurwoning. Het overgrote deel van de woningen (93%) is grondgebonden, 7% is een appartement. Opvallend is dat het merendeel van de grondgebonden woningen uit halfvrijstaande en vrijstaande woningen bestaat. Deze ‘luxe’ woningen bevinden zich bijna allemaal in het koopsegment. Van de rijtjeswoningen is circa de helft een sociale huurwoning en de helft een koopwoning.

figuur 1

Woningvoorraad Putten naar eigendom en type 7000

6000

5000 appartement 4000

rijtjeswoning (half)vrijstaand

3000

2000

1000

0 koop

sociale huur

particuliere huur

Bron: gemeente Putten, Woningstichting Putten, Kroon, Mafra, Stienstra

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5

PUTTEN GETYPEERD

Bij het prijsniveau van de Puttense voorraad valt op dat (zie bijlage voor definities): 9

Vrijwel alle sociale huurwoningen (1.740 woningen) zich onder de aftoppingsgrens voor huursubsidie bevinden2.

9

Er nauwelijks (3%) betaalbare en dure huurwoningen3 zijn.

9

Van de koopwoningen ongeveer de helft tot het dure segment behoort4.

In de sociale huursector zijn 241 woningen gelabeld als seniorenwoning. In de koopsector en particuliere huursector zijn naar schatting 140 woningen geschikt voor senioren. Klantgroepen De 7.960 woningen worden bewoond door ongeveer 23.200 mensen. Het merendeel van de bevolking woont in de kern Putten. In het buitengebied, waar ook een aantal buurtschappen ligt, wonen zo’n 6.000 inwoners. Opvallend is dat het aantal huishoudens (8.580 in totaal) het aantal reguliere woningen aanzienlijk overstijgt, namelijk met ruim 600 huishoudens. Dit zijn de huishoudens die ergens inwonen of een recreatiewoning bewonen en zich hebben laten inschrijven in de Gemeentelijke Basis Administratie (GBA). Er zijn ook huishoudens die een recreatiewoning bewonen en zich niet in de GBA hebben laten inschrijven. Het totaal aantal huishoudens dat een recreatiewoning bewoont ligt dus vermoedelijk hoger. De gemeente schat het aantal permanent bewoonde recreatiewoningen in op 1.000 stuks5. Het werkelijke aantal huishoudens in Putten ligt dus boven de reeds genoemde 8.580. Woonvoorkeuren worden in belangrijke mate bepaald door de levensfase waarin mensen verkeren. De mogelijkheden om de woonvoorkeuren te realiseren worden voor een groot deel bepaald door de hoogte van het inkomen. Ondanks het feit dat tegenwoordig niet iedereen meer dezelfde levensloop doormaakt, blijft het zo dat mensen andere eisen gaan stellen als ze meer geld krijgen of ouder worden. Zo letten jonge mensen vooral op de locatie van de woning. De geboorte van een kind verandert het vraagprofiel ingrijpend. Ruimte in en om de woning wordt dan belangrijker dan een café om de hoek. Bij de verder in hun wooncarrière gevorderde huishoudens gaan aspecten als de sfeer van de buurt een grotere rol spelen. Naarmate mensen ouder worden, worden de toegankelijkheid en de uitrusting van de woning, samen met de voorzieningen in de omgeving, meer bepalend voor de woonwens. We onderscheiden op basis van leeftijd, huishoudentype en inkomen zeventien klantgroepen in Putten. Zij verschillen van elkaar in woonsituatie, leefstijl en voetnoot 2

De aftoppingsgrens voor één- en tweepersoonshuishoudens lag in het tijdvak 2003-2004 op

3

Betaalbaar: een huur tussen de laagste aftoppingsgrens en de huursubsidiegrens (€585 in het

4

Verkoopwaarde van €233.000 of meer (prijspeil 2004).

5

Uit Plan van aanpak permanente bewoning van recreatieverblijven, gemeente Putten.

€453 (artikel 20 Huursubsidiewet). tijdvak 2003-2004).

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5

7

8 PUTTEN GETYPEERD

woonwensen. Voor het inkomen fungeert de huursubsidiegrens als scheidslijn tussen een laag en hoger inkomen. figuur 2 laat zien wat de omvang van de verschillende klantgroepen in Putten is. figuur 2

Klantgroepen in Putten Tot 25 jaar

Laag

inkomen

1 pers.

25-39 jaar

215 2%

2 pers.

Hoger

inkomen

gezin

40-59 jaar

140 / 2%

170 / 2%

40 / 0%

110 / 1%

260 / 3%

540 / 6%

75 plus 430 / 5%

580 / 7%

1 pers.

300 / 3%

290 / 3%

2 pers.

440 / 5%

700 / 8%

gezin

60-74 jaar

1.020 / 12%

1.030 12%

390 5%

1.920 / 22%

Bron: leeftijd en huishoudensamenstelling: CBS, inkomensverdeling: WBO2002

Een aantal opvallende punten: 9

Er zijn 215 huishoudens tot 25 jaar, 2,5% van alle Puttense huishoudens.

9

Putten kenmerkt zich door een groot aandeel gezinnen. In 2003 bestond 44% van de huishoudens uit een gezin met kinderen, voornamelijk in de categorie 40 jaar en ouder.

9

Bijna eenderde van de huishoudens behoort tot de categorie 60+. Ongeveer een kwart van de huishoudens is 65 jaar of ouder; dit ligt boven het gemiddelde in Nederland als geheel (21%).

9

Van de 8.580 huishoudens in Putten behoren er ongeveer 2.450 tot de aandachtsgroep.6 Met 29% ligt het aandeel in Putten wat lager dan het Nederlands gemiddelde van 33%.

9

figuur 3

Zes op de tien Puttense huishoudens hebben een modaal inkomen of meer. Een kwart van de huishoudens verdient zelfs meer dan 2 keer modaal.

Inkomensverdeling huishoudens in Putten

0%

10%

20% < hs-grens

30%

40%

50%

hs-grens - modaal

60%

70%

modaal-2x modaal

80%

90%

100%

> 2x modaal

voetnoot 6

Huishoudens met een inkomen beneden de grenzen zoals gedefinieerd in de Huursubsidiewet.

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5

PUTTEN GETYPEERD

Woonsituatie Wanneer we de woonsituatie van de klantgroepen in beeld brengen blijkt dat: 9

Er in Putten maar heel weinig huishoudens tot 25 jaar (16%) zijn die een woning in de reguliere voorraad bewonen.

9

Ruim de helft van de gezinnen met kinderen in een koopwoning woont van het type vrijstaand of 2-onder-1-kap.

9

Ouderen relatief vaak in sociale huurwoning wonen (32%). Eén op de 10 huishoudens van 65 jaar en ouder woont in een woning die gelabeld is als seniorenwoning.

9

Klant van de Woningstichting– naast ‘van jong tot oud’ - zowel kleine als grote huishoudens zijn.

9

Bijna de helft van de eenpersoonshuishoudens in een sociale huurwoning woont.

9

Van de huishoudens die tot de aandachtsgroep behoren een kleine 50% een sociale huurwoning bewoont. Dit houdt in dat ruim de helft van de aandachtsgroep in een particuliere huurwoning of koopwoning woont.

9

49% van de sociale huurvoorraad, 850 woningen, wordt bewoond door huishoudens die niet tot de aandachtsgroep behoren. Van de 850 scheefwoners heeft 43% een inkomen tussen de huursubsidiegrens en modaal.

Een gespannen woningmarkt De Puttense woningmarkt is bijzonder gespannen. Het aantal huishoudens dat in Putten wil wonen is groter dan het woningaanbod. Dit betreft voornamelijk huishoudens die uit Putten zelf afkomstig zijn.7 De grote belangstelling voor woningen zorgt in de koopsector voor een prijsopdrijvend effect en in de sociale huursector voor lange wachttijden. De kansen voor verschillende doelgroepen zijn niet gelijk verdeeld. 9

Jongeren hebben nauwelijks mogelijkheden om een start te maken op de woningmarkt. Hun vraag gaat voornamelijk uit naar goedkope huurwoningen, zowel grondgebonden als in de vorm van een appartement. Voor een huurwoning moeten ze echter minimaal 5 jaar op de wachtlijst staan (en is 10 jaar geen uitzondering). De prijs van te koop staande woningen overstijgt het budget aanzienlijk. Starters zoeken hun toevlucht in een recreatiewoning of blijven langer bij hun ouders wonen. Sommigen verhuizen naar een andere gemeente, om later weer terug te keren.

9

Van de aandachtsgroep wenst 16% te verhuizen. Dit is gelijk aan het Puttense gemiddelde. De aandachtsgroep woont dus naar tevredenheid. Van de huishoudens die willen verhuizen geeft het merendeel de voorkeur aan een huurwoning. Het probleem ligt bij de starters met een laag inkomen (jonge huis-

voetnoot 7

De druk van buitenaf is hierin meegenomen.

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5

9

10 PUTTEN GETYPEERD

houdens met beperkte financiële middelen en mensen die door een echtscheiding op zoek moeten naar een nieuwe woning). 9

Senioren: de verhuisgeneigdheid van senioren is laag. Velen wonen naar tevredenheid en zullen pas verhuizen als ze te maken krijgen met lichamelijke beperkingen. Voor senioren die willen verhuizen, bijvoorbeeld omdat ze kleiner willen wonen of meer financiële armslag wensen, is er weinig passend aanbod. De vraag gaat voornamelijk uit naar huurwoningen, zowel in het goedkope, betaalbare als dure segment.

9

Er is in Putten, met name in de huursector maar ook in rijtjeskoopwoningen, een aanzienlijke groep huishoudens met een kwaliteitsvraag. Dit zijn gezinnen van 40 jaar en ouder, die een wat ruimer inkomen hebben gekregen en nog een stap in hun wooncarrière willen maken; de ‘gevorderde gezinnen’. Hun vraag gaat uit naar meer ruimte, meer kwaliteit en identiteit van woning en woonomgeving, bij voorkeur in de koopsector. Daarnaast is er de groep huishoudens van 25 tot 40 jaar die een stap vooruit wil maken. Deze huishoudens beschikken niet allemaal over de financiële middelen om een (grotere) woning in Putten te kopen. Omdat een alternatief, in de vorm van een betaalbare of dure huurwoning of een goedkope koopwoning, ontbreekt blijven ze zitten waar ze zitten en frustreren daarmee de doorstroming op de woningmarkt. Een pushfactor ontbreekt eveneens door een gunstige prijs-kwaliteitverhouding.

9

Van de huishoudens die een dure koopwoning wensen geeft 30% aan te zoeken in de prijsklasse tussen €233.000 en €300.000. 40% wil tussen de €300.000 en €400.000 betalen, ruim 15% tussen €400.000 en €500.000 en krap 15% wil meer dan €500.000 neertellen voor een woning.

9

Van de huishoudens die een luxe woning willen, kiest ruim eenderde voor een centrumdorps woonmilieu. Bijna de helft zoekt een woning in een buitencentrummilieu of aan de rand van het dorp. Circa 15% wil in een landelijk milieu wonen.

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5

PUTTEN GETYPEERD

2.3

De Puttense woningmarkt in 2015 Voordat de huidige discrepanties vertaald worden in beleid is het noodzakelijk te kijken wat economische en demografische ontwikkelingen voor invloed hebben op de woonvraag in de toekomst.

figuur 4

Klantgroepen in Putten in 2015 Tot 25 jaar

Laag

inkomen

1 pers.

25-39 jaar

210 (+0)

2 pers.

Hoger

inkomen

gezin

40-59 jaar

60-74 jaar

120 (-20)

170 (+0)

40 (+0)

120 (+10)

200 (-60)

500 (+70)

540 (-40)

1 pers.

280 (-20)

310 (+20)

2 pers.

460 (+20)

850 (+150)

gezin

580 (+40)

75 plus

980 (-40)

1.320 (+290)

550 (+160)

2.180 (+260)

Bron: WBO 2002, bewerking RIGO

In figuur 4 zijn de klantgroepen weergegeven in een scenario van ongewijzigd beleid.8 Het aantal huishoudens zal toenemen van 8.580 tot 9.400 in 2015. De toename doet zich met name voor onder de gevorderde gezinnen en senioren met een hoger inkomen. De aandachtsgroep blijft ongeveer gelijk in omvang. Deze ontwikkelingen leiden tot de volgende veranderingen in de woonbehoefte tot 2015: 9

Het aantal jongeren blijft ongeveer gelijk en het aantal senioren neemt toe. Dit leidt tot een toenemende behoefte aan huurappartementen. Het betreft zowel goedkope als betaalbare huurwoningen.

9

De aandachtsgroep blijft in aantallen ongeveer gelijk (bijna 2.500 huishoudens). Procentueel neemt de aandachtsgroep af van 29% in 2003 tot 26% in 2015. De aandachtsgroep verandert wel van samenstelling: het aandeel huishoudens in de leeftijd 25-40 jaar binnen de aandachtsgroep neemt af, ten gunste van het aandeel senioren. Senioren behoren relatief vaak tot de aandachtsgroep; na het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd gaan ze er in inkomen op achteruit. Een deel van hen zal overigens wel vermogen bezitten, bijvoorbeeld in de vorm van een koopwoning.

9

Door het toenemende aantal oudere huishoudens wordt het tekort aan geschikte woningen voor senioren meer manifest. Daarmee komt ook de vraag naar ondersteuning in het aanpassen van de eigen woning door senioren prominenter naar voren.

voetnoot 8

Voor de inkomensontwikkeling zijn we van een gematigde groei uitgegaan. Zie woningmarktanalyse voor een toelichting.

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5

11

12 PUTTEN GETYPEERD

9

Door de toename van het aantal gezinnen van middelbare leeftijd met een hoger inkomen (de gevorderde huishoudens) neemt de behoefte aan luxe koopwoningen (dure segment) aanzienlijk toe.

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5


3 Kansen voor de woonconsument 3.1

Inleiding Dit hoofdstuk beschrijft de koers die de gemeente Putten en de Woningstichting willen volgen om de kansen voor bepaalde doelgroepen te vergroten. Paragraaf 3.2 beschrijft de gewenste richting en de achtergronden van die keuzen. Vervolgens wordt per doelgroep aangegeven wat geambieerd wordt en hoe de gemeente en de Woningstichting daarop in willen zetten.

3.2

Waarborgen en kansen bieden De inwoners van Putten zijn over het algemeen heel tevreden met de woonsituatie. Grootste zorg is de enorme spanning op de woningmarkt, waardoor mensen niet kunnen doorstromen naar de gewenste woning én starters nauwelijks aan bod komen. Verandert er aan deze situatie niets, dan wonen straks minder mensen in een woning die past bij de woonwensen en worden steeds meer starters gedwongen uit te wijken naar elders. Dit laatste is vanuit de gewenste ‘evenwichtige bevolkingsopbouw’ ongewenst. Een daadwerkelijk evenwichtige bevolkingsopbouw is overigens niet realistisch. De bevolking vergrijst, in heel Nederland en ook in Putten. In de gespannen woningmarkt komen bepaalde groepen in het bijzonder in de knel.

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5

13

14 KANSEN VOOR DE WOONCONSUMENT

Betaalbaar aanbod: beschikbaarheid vergroten Het behouden van voldoende huisvestingsmogelijkheden voor mensen met een bescheiden inkomen is in deze woonvisie één van de belangrijkste uitgangspunten. Deze groep huishoudens blijft de komende tien jaar ongeveer gelijk van omvang. Op korte termijn is de goedkope huurvoorraad te klein om aan de vraag te voldoen. Een groot deel van de goedkope voorraad wordt bewoond door huishoudens met een hoger inkomen dan de aandachtsgroep (het zogenaamde goedkoop scheefwonen). De vraag is groot, onder meer door de wens van huishoudens uit een recreatiewoning –vaak starters- een stap te maken naar de reguliere woningvoorraad. Meer kansen voor starters en jonge huishoudens In de gespannen Puttense woningmarkt staat vooral de positie van starters onder druk. Gevolg is dat jongeren langer bij de ouders blijven wonen, onderdak zoeken in een recreatiewoning of Putten verlaten. De gemeente Putten en de Woningstichting willen dit tij keren. Daarbij besteden zij bijzondere aandacht aan de groep jonge huishoudens. Deze groep dreigt tussen wal en schip te vallen. Vaak verdienen ze net te veel om in aanmerking te komen voor een goedkope huurwoning, maar veel te weinig om een woning te kunnen kopen. Deze groep heeft wat betreft de gemeente en de Woningstichting de hoogste prioriteit. Zelfstandig wonen voor mensen met een zorgvraag Het aantal ouderen neemt toe en een toenemend aandeel ouderen blijft zelfstandig wonen. Zorgaanbod moet dan niet alleen wanneer nodig beschikbaar zijn, maar ook aan huis geleverd kunnen worden. Nog te veel woningen zijn daarvoor niet geschikt. Daarnaast wordt het verblijf in zorginstellingen steeds meer vervangen door kleinschalige vormen van wonen met zorg: extramuralisering. Ook die ontwikkeling doet een klemmend beroep op het woonbeleid. Hetzelfde geldt voor anderen die om verschillende redenen zorg of begeleiding nodig hebben. Voor een deel van hen geldt dat ook zij door extramuralisering zijn aangewezen op het ‘gewone’ woningaanbod. De Nota Ouderenbeleid schetst een beeld van de Puttense ouderen en de verwachte ontwikkeling hierin. De gemeente wil met het ouderenbeleid inspelen op de komende vergrijzing en ouderen in staat stellen zolang mogelijk in hun eigen woning te blijven wonen. De Woningstichting onderschrijft deze ambitie. Kansen voor de verhuizers De crux zit in het op gang brengen van de dynamiek op de Puttense woningmarkt. Dat kan niet door alleen maar te bouwen voor de acute vraag. Daarmee stellen we het probleem slechts enkele jaren uit. Dynamiek vraagt om oog voor de verhuizers van nu en in de toekomst. Daarmee komen verhuisstromen op gang die meerdere groepen woningzoekenden ten goede komen. Op alle niveaus komen we huishoudens tegen die in te sterke mate gehinderd worden in het verwezenlijken van hun woonwensen.

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5


Verhuisketens worden gestremd door onvoldoende aanbod in het middensegment in de huursector en het goedkope en middeldure segment in de koopsector. Aan de bovenkant van de woningmarkt zien we een vergelijkbaar verschijnsel. De vraag naar hoge kwaliteit is nog steeds groot en zal in de toekomst – door toename van het aantal gezinnen van middelbare leeftijd - alleen nog maar toenemen. Ook deze huishoudens blijven zitten, met als gevolg dat de prijzen in de middensector verder onder druk komen te staan.

3.3

Voldoende aanbod voor lagere inkomens Ambitie: de gemeente en de Woningstichting willen blijvend aandacht schenken aan de kansen voor mensen met een laag inkomen. Ze willen ervoor zorgen dat er ook in de toekomst voldoende woningen voor de Puttense aandachtsgroep beschikbaar zijn; betaalbaar en met voldoende kwaliteit. De omvang van de groep huishoudens met een bescheiden inkomen is in Putten kleiner vergeleken met Nederland als geheel (29 t.o.v. 33%). Kijken we naar de toekomst dan blijft in Putten de aandachtsgroep bestaan uit tussen de 2.400 en 2.500 huishoudens. Deze groep verandert wel van samenstelling. In toenemende mate bestaat de aandachtsgroep uit huishoudens die na het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd op grond van hun inkomen tot de aandachtsgroep worden gerekend, maar die over vermogen beschikken in de vorm van een intussen vaak goeddeels hypotheekvrije eigen woning. Van belang voor het woonbeleid is de constatering dat bij lange na niet alle aandachtsgroephuishoudens een beroep doen op de voorraad goedkope huurwoningen (de zogenoemde kernvoorraad). Ongeveer 44% van de Puttense aandachtsgroep bewoont momenteel een goedkope huurwoning. De overige huishoudens wonen voornamelijk in een koopwoning en een klein deel in een particuliere huurwoning. In de toekomst zal het aandeel aandachtsgroephuishoudens in de koop zeker niet minder worden; de toekomstige ouderen in de aandachtsgroep bewonen nu veelal een koopwoning en zullen die niet snel achterlaten. Daartegenover staat een aantal starters dat staat te trappelen om de Puttense woningmarkt te betreden en daarbij vooral kijkt naar goedkope huurwoningen. De kernvoorraad bestaat momenteel uit bijna 1.750 woningen. De helft van deze woningen wordt bewoond door huishoudens met een inkomen boven dat van de aandachtsgroep. Van deze zogenaamde goedkope scheefwoners heeft 60% een bovenmodaal inkomen. Hier ligt een sleutel voor het vergroten van de kansen voor de aandachtsgroep. Deze goedkoop scheefwoners zijn namelijk meer verhuisgeneigd dan het gemiddelde Puttense huishouden. Goedkope scheefheid kan echter nooit volledig uitgebannen worden en de vraag is ook of dat wenselijk is. Gemeente en Woningstichting streven ernaar het aandeel scheefwoners met een bovenmodaal inkomen met de helft terug te brengen. Dit kan door het bouwen van door deze doelgroep gewenste woningen en door het invoeren van een gedifferentieerd huurbeleid. Ook een gerichte toewijzing (relatie huur en inkomen) draagt bij aan terugdringen van de scheefheid.

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5

15


Bijzondere aandacht is er voor de groep met een inkomen tussen dat van de aandachtsgroep en modaal. Deze huishoudens hebben niet veel te kiezen op de Puttense woningmarkt; betaalbare huur is er nauwelijks en koop is financieel niet haalbaar. De gemeente en de Woningstichting houden er rekening mee dat, ondanks de inzet op doorstroming het aandeel van de kernvoorraad dat door deze groep huishoudens wordt bewoond in de toekomst gelijk blijft. Dat neemt niet weg dat er in het nieuwbouwprogramma wel degelijk rekening wordt gehouden met de wensen van deze huishoudens, door het bouwen van betaalbare huur en betaalbare koopwoningen (zie ook onder jonge huishoudens, paragraaf 3.4). Op dit moment is, rekening houdend met de huidige scheefheid en de vraag van starters, een kernvoorraad van ruim 2.000 woningen nodig. Gezien de ontwikkeling van de aandachtsgroep in de toekomst, de vraag van starters en de gewenste reductie van het aandeel scheefwoners, is in 2015 een kernvoorraad van ruim 1.850 voldoende. Richting de toekomst is de huisvestingssituatie van de aandachtsgroep daarmee geen bijzonder groot vraagstuk. Voorwaarde is wel dat er voldoende aanbod is voor doorstroming. Om de kansen van de huidige aandachtsgroep en starters te vergroten, is uitbreiding van de kernvoorraad gewenst én zal fors ingezet moeten worden op het op gang brengen van de dynamiek op de woningmarkt. Doorstroming De aanpak bestaat uit het op korte termijn bouwen van goedkope huurwoningen (de gemeente streeft naar circa 200 extra goedkope huurwoningen) én uit het bouwen voor doorstroming. Voor dit laatste is het verhogen van het nieuwbouwtempo een eerste vereiste. Op die manier komen verhuisketens op gang die altijd ergens leiden tot een woning voor een starter. Om doorstroming uit de kernvoorraad te stimuleren wordt in het programma specifiek ingezet op betaal-

• Bouw van dure koopwoningen levert de

bare en dure huur en op goedkope koop9. Om door-

• Kernvoorraadwoningen komen vooral

stroming te ondersteunen benut de gemeente de ruimte die zij heeft voor het sturen van de toewijzing van nieuwe woningen deels voor huishoudens die een kernvoorraadwoning achterlaten.

langste verhuisketens op. Deze kennen echter ook een relatief lange doorlooptijd. • Starters zijn op korte termijn vooral gebaat bij bouw van goedkope en betaalbare huurwoningen en goedkope koop, maar komen met een iets langere doorlooptijd ook via (middel)dure koop aan bod. vrij door de bouw van goedkope en betaalbare huur en goedkope koop. • Het blijkt echter dat ook andere nieuwbouw leidt tot het vrijkomen van een fors aantal huurwoningen.

Samengevat ¾

De gemeente streeft naar realisatie van circa 200 goedkope huurwoningen en neemt dit streven op in het bouwprogramma. Met het oog op de huidige spanning worden deze woningen voor zover mogelijk in de eerstkomende jaren gerealiseerd10.

voetnoot 9

Woningen met een koopprijs van maximaal €160.000 (prijspeil 2004).

10

Een deel van de nieuwbouwplannen ligt al vast. Realisatie van goedkope huurwoningen zal niet in de allereerste fase plaatsvinden. De gemeente benut de ruimte die overblijft om de accentverschuiving die voortvloeit uit deze Woonvisie waar te maken.

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5


¾

Gemeente en Woningstichting streven ernaar het aantal goedkoop scheefwonenden met een bovenmodaal inkomen met de helft terug te dringen. De gemeente houdt daartoe in het nieuwbouwprogramma rekening met passend aanbod voor doorstromers uit de kernvoorraad (goedkope koop en betaalbare en dure huur, zie hoofdstuk 4).

¾

De gemeente benut de ruimte die zij heeft voor het sturen van de toewijzing van nieuwe woningen deels voor huishoudens die een kernvoorraadwoning achter laten.

¾

3.4

De gemeente monitort de doorstroming en maakt met de Woningstichting afspraken over de minimale omvang van de kernvoorraad.

Kansen voor starters en jonge huishoudens Ambitie: De gemeente Putten en de Woningstichting leggen prioriteit bij het vergroten van de kansen van jonge Puttense huishoudens op de woningmarkt. Vanwege de sterke familie- en vriendschapsbanden willen veel jongeren en jonge huishoudens graag in Putten blijven wonen; de wachttijden zijn echter lang. Het streven is om jongeren en jonge huishoudens aan de gemeente te binden door ze voldoende keuzemogelijkheden op de Puttense woningmarkt te bieden. Kijken we naar de ontwikkeling van de Puttense bevolking in de toekomst, dan zien we dat de groep jongeren en jonge huishoudens achterblijft bij de ouderen. Dit is een trend die deels onvermijdelijk is vanwege de vergrijzing die in heel Nederland optreedt en deels het gevolg van keuzen van jongeren zelf om elders te gaan wonen vanwege bijvoorbeeld studie of werk. Het is echter wel degelijk ook een trend die zorgen baart. Bij een bevolking die ontgroent en vergrijst zal de dynamiek op de woningmarkt bijvoorbeeld sterk gaan teruglopen. Gelukkig zijn er kansen om het tij te keren. We weten dat veel jongeren in Putten zouden willen blijven wonen, maar vertrekken vanwege gebrek aan kansen op de woningmarkt. We weten ook dat de nieuwbouwplannen die momenteel worden ontwikkeld een beduidend hogere groei van de woningvoorraad laten zien dan de afgelopen jaren. Bij een doordachte invulling van die plannen moet het mogelijk zijn jongeren en jonge gezinnen aan Putten te binden. Hieronder worden beide groepen huishoudens afzonderlijk besproken, met de kanttekening dat het een ietwat kunstmatig onderscheid is. De woonvoorkeur is de invalshoek: de eerste stap is een goedkope kleine

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5

17


woning, liefst nabij voorzieningen of de vraag naar een iets grotere –liefst eengezinswoning. Jongeren Onder jongeren verstaan we huishoudens tot pakweg 25 jaar, die hun eerste stappen op de woningmarkt (willen) zetten. Opvallend is dat het merendeel van de Puttense jongeren die niet meer bij hun ouders wonen, in een niet-reguliere woning wonen (recreatiewoning bijvoorbeeld) of ergens inwonen. De kansen voor starters op de Puttense woningmarkt zijn gering. Het aantal vrijkomende goedkope woningen op de reguliere woningmarkt schiet aanzienlijk tekort; een wachttijd van vijf tot tien jaar is dan ook ‘normaal’. Het aantal specifiek voor jongeren bestemde huurwoningen is gering en het merendeel van de vrijkomende koopwoningen is te duur. Een groot deel van de jongeren in Putten die nu nog thuis wonen, wil graag in Putten blijven wonen. De gemeente en de Woningstichting stellen zich ten doel een belangrijk deel van de jongeren binnen een aantal jaar aan een woning te helpen. Het vergroten van kansen voor jongeren kan zowel door te bouwen voor doorstroming als door specifiek te bouwen voor jongeren. Er zal echter altijd een zekere spanning blijven bestaan; een tijdje zoeken naar een woning zal dus niet zomaar tot het verleden behoren. Een goed functionerende woningmarkt kent altijd enige schaarste. Leegstand en daarmee gepaard gaande leefbaarheidsproblemen worden daarmee voorkomen.

Woonwens jongeren • Een kwart wenst een koopwoning, driekwart een huurwoning. • 60% van de vraag naar huurwoningen betreft een appartement. • 30% van de vraag naar koopwoningen betreft een appartement. • Binnen de huursector gaat 75% van de vraag uit naar een goedkope huurwoning • Binnen de koopsector gaat 50% van de vraag uit naar een goedkope koopwoning en 35% naar een middeldure koopwoning.

Accent op nieuwbouw Het vergroten van kansen voor jongeren/starters is vooral afhankelijk van de nieuwbouwproductie. Met nieuwbouw komt de dynamiek op de woningmarkt op gang, wat altijd leidt tot meer kansen voor starters. Net als bij het vergroten van de kansen voor de aandachtsgroep gaat het om twee sporen: bouwen voor doorstroming én bouwen van goedkope huur- en goedkope koopwoningen. Het merendeel van de jongeren is op zoek naar een goedkope huurwoning. Zoals uit voorgaande paragraaf blijkt, is de spanning in dit segment groot. In de becijfering van de benodigde kernvoorraad is de vraag van jongeren meegenomen. Nieuwbouw van goedkope huurwoningen en de inzet op doorstroming uit de kernvoorraad komt dus ook ten goede aan de groep jongeren. De uitspraak dat op korte termijn nieuwe goedkope huurwoningen moeten worden gebouwd heeft vooral te maken met de groep starters die nu niet aan bod komt. Voorzien in hun vraag betekent voorzien in een piek in de behoefte aan starterswoningen. De vraag van jongeren laat zien dat er natuurlijk vraag is naar eengezinswoningen, maar ook naar appartementen, kleine goedkope woningen. De

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5


goedkope huurwoningen die op korte termijn worden gerealiseerd zullen dan ook voor een belangrijk deel uit dit type bestaan. Om ervoor te zorgen dat deze woningen ook bij afnemende spanning in een behoefte kunnen voorzien zoeken gemeente en Woningstichting naar flexibele woonvormen, bijvoorbeeld duplex-woningen die kunnen worden omgebouwd tot eengezinswoning. Jonge huishoudens Jonge huishoudens zijn huishoudens in de leeftijdscategorie van pakweg 25 tot 40 jaar; met tweeën en vaak met kinderen. Om jonge huishoudens voor Putten te behouden en doorstroming op de woningmarkt te bevorderen is het nodig om deze huishoudens een kans op een volgende stap in de wooncarrière te bieden. Het kan zowel gaan om huishoudens die in een huurwoning wonen als om huishoudens in een recreatiewoning. Een goedkope huurwoning is voor een deel van deze doelgroep (vooral de tweeverdieners) gezien het relatief hoge inkomen niet meer bereikbaar en aanbod in het betaalbare of dure segment ontbreekt. De koopsector is door de gestegen verkoopprijzen onbereikJonge huishoudens in Putten baar geworden. De kansen voor jonge huis• Ruim de helft van de jonge huishoudens houdens kunnen op verschillende manieren woont in een luxe koopwoning. Een kleine worden vergroot: door bouw van betaalbare 20% woont in een sociale huurwoning. en dure huur, het ontwikkelen van instru• De wensen van jonge huishoudens gaan uit menten die het gat tussen huur en koop naar meer ruimte in en om de woning. helpen dichten en het bouwen voor door• Tweepersoonshuishoudens en gezinnen stroming. met een laag inkomen zijn met name op Bouwen van betaalbare en dure huurwoningen

zoek naar een woning in de huursector. • Het merendeel van de tweepersoonshuishoudens en gezinnen met een midden en

hoger inkomen wensen een eengezinswoNaast de vraag naar goedkope huurwoninning in de koopsector. gen is ook de vraag naar betaalbare huurwoningen opvallend groot, vooral in de categorie eengezinswoningen. Betaalbare en dure huurwoningen ontbreken tot nu toe nagenoeg in Putten en zullen een plek moeten krijgen in het bouwprogramma. We hebben het dan over huurwoningen in de prijsklasse boven de aftoppingsgrens. Afgelopen jaren hebben we een verschuiving kunnen zien van de vraag naar koop richting de betaalbare en dure huursector. Op het moment dat het vertrouwen in de economie weer groeit, zullen huishoudens eerder geneigd zijn een woning te kopen. Verkoop op termijn van betaalbare en dure huurwoningen behoort dan tot de mogelijkheden.

De prijs-kwaliteitverhouding van huurwoningen in Putten is relatief gunstig. Er is daarmee in principe ruimte voor huurdifferentiatie en het vergroten van het aandeel betaalbare huurwoningen. Randvoorwaarde is dat de extra opbrengsten worden ingezet voor realisatie van goedkope huurwoningen, zodat de kernvoorraad op peil blijft.

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5

19


Verkleinen stap tussen huur en koop Zoals gezegd is de vraag naar koop groot maar de bereikbaarheid gering. De gemeente zet in op het verkleinen van de stap naar de koopsector. De gemeente richt zich op huishoudens met een inkomen tot 1,5 keer modaal. Daarvoor worden verschillende instrumenten ingezet: een starterslening en het realiseren van betaalbare koopwoningen (al dan niet in Maatschappelijk gebonden eigendom). De gemeente introduceert een Starterslening, waarmee het gat tussen de maximaal toegestane lening en de benodigde financiering wordt overbrugd. De gemeente heeft daartoe een fonds ingesteld bij de Stichting Stimuleringsfonds Nederlandse Gemeenten (SVn). De constructie bestaat uit een revolverend fonds van waaruit aanvullende laagrentende leningen kunnen worden verstrekt. Na 3, 6, 10 en 15 jaar wordt het inkomen van de koper bekeken. Als het inkomen het toelaat gaat de koper (meer) rente en aflossing betalen. Op deze leningen is de NHG (Nationale Hypotheek Garantie) van toepassing, waardoor de risico’s voor de koper worden beperkt. Rente en aflossingen vloeien terug in het revolverende fonds. De gemeente stelt als randvoorwaarden bij de lening dat het om mensen jonger dan dertig moet gaan die voor het eerst een huis kopen. De starterslening wordt niet generiek ingesteld. In eerste instantie worden leningen verstrekt voor een deel van de middeldure tussenwoningen in Bijsteren. Naast het financieel ondersteunen van de koper zet de gemeente in op het vergroten van het aanbod betaalbare koopwoningen. Om deze woningen duurzaam betaalbaar te houden wordt het instrument van verkoop in Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) ingezet. Dit instrument heeft als voordeel dat een deel van de woningen na een tweede of volgende verkoop wederom ingezet kan worden voor dezelfde doelgroep. Bij MGE wordt de woning verkocht met korting op de marktprijs. De koper wordt voor 100% eigenaar van de woning. Tussen de ontwikkelaar en de koper wordt een terugkoopgarantie overeengekomen, waardoor de koper zeker is van een nieuwe koper op het moment dat deze de woning weer wil verkopen. Aan de andere kant is de verkoper verplicht bij verkoop de woning eerst aan te bieden aan de ontwikkelaar. De ontwikkelaar kan de woning vervolgens opnieuw tegen een gereduceerd tarief op de markt brengen. Verlies of winst worden door de ontwikkelaar en de koper gedeeld, waarbij de waardestijging door zelf aangebrachte voorzieningen geheel ten goede van de koper komt. Een alternatief (ook te combineren met MGE) is de groeiwoning. Het gaat om een relatief sobere woning, waarbij de koper de mogelijkheid heeft de woning uit te breiden op het moment dat het inkomen groeit. In het ontwerp van de woning en in het bestemmingsplan wordt rekening gehouden met de mogelijkheid van op- of aanbouw. Ook verkoop van huurwoningen kan bijdragen aan het vergroten van de bereikbaarheid van een koopwoning. De Woningstichting staat –met het oog op de krapte op de huurmarkt- op het standpunt dat geen huurwoningen worden verkocht. Mocht in de toekomst verkoop van huurwoningen toch aan de orde zijn, dan geldt

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5


als voorwaarde dat er voldoende goedkope huurwoningen in Putten blijven. Verkoop kan dan ook alleen in combinatie met de realisatie van nieuwe goedkope huurwoningen. Bouwen voor doorstroming Door kwaliteitsvragers - die zich zeker ook in de groep jonge huishoudens (tweeverdieners) bevinden- een passend alternatief te bieden, komen goedkope huur- of koopwoningen vrij. De vraag van de grootste groep kwaliteitsvragers (huishoudens ouder dan 40 jaar) komt in paragraaf 3.6 aan bod. Samengevat ¾

In het nieuwbouwprogramma wordt een belangrijk deel van de goedkope huurwoningen benut voor (flexibele) appartementen voor jongeren.

¾

De gemeente zet daarnaast met het nieuwbouwprogramma in op doorstroming om meer goedkope woningen beschikbaar te krijgen (zie voorgaande paragraaf).

¾

De gemeente introduceert een Starterslening.

¾

De gemeente spant zich in afspraken te maken met ontwikkelaars over realisatie van woningen die in Maatschappelijk Gebonden Eigendom worden verkocht en over bouw van groeiwoningen.

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5

21


3.5

Zelfstandig wonen voor mensen met een zorgvraag Ambitie: De gemeente en Woningstichting hechten er veel waarde aan om senioren zo lang mogelijk in hun eigen woning te laten wonen. Met het oog op de vergrijzing vraagt dit een aanzienlijke inspanning om het aanbod van geschikte woningen te vergroten en de organisatie van zorg, welzijn en de woonomgeving daarop af te stemmen. Deze woonvisie gaat in op de woonaspecten van bovengenoemde ambitie. Andere aspecten zijn uitgewerkt in de nieuwe Ouderennota ‘Putten verzilvert’. Het gaat bij wonen en zorg overigens niet alleen om ouderen, maar ook om andere mensen met een zorgvraag. Het aantal ouderen in Putten neemt fors toe, en een toenemend aandeel ouderen blijft zelfstandig wonen. Zorgaanbod moet dan niet alleen wanneer nodig beschikbaar zijn, maar ook aan huis en in de woning geleverd kunnen worden. Nog te veel woningen zijn daarvoor niet geschikt. Daarnaast wordt verblijf in zorginstellingen steeds meer vervangen door kleinschalige vorOuderen op de Puttense woningmarkt men van wonen met zorg in de wijk: extramuralisering. Ook die ontwikkeling doet een klemmend • Onder senioren worden huishoudens van 65 jaar en ouder verstaan. beroep op het woonbeleid. Hetzelfde geldt voor andere mensen die zorg of begeleiding nodig • In 2003 woonden er in Putten 2.035 huishoudens van 65 jaar en ouder, 24% van het totaal hebben (mensen met een lichamelijke of geesteaantal huishoudens. lijke beperking). Vooral in het centrumgebied van Putten wonen veel ouderen. Andere wijken waar relatief veel ouderen wonen zijn Noord en Zuidoost. In de wijken Zuidwest en Stationsgebied (Husselerveld) is het aandeel ouderen relatief laag. Het aanbod van seniorenwoningen laat eenzelfde beeld zien en is het hoogst in het centrum, nabij (zorg)voorzieningen.

• Senioren wonen vaker dan gemiddeld in een sociale huurwoning (32%).

• Eén op de tien huishoudens van 65 jaar en ouder woont in een woning die gelabeld is als seniorenwoning. • De groep senioren kent een lage verhuisgeneigdheid; 10% geeft aan binnen 2 jaar te willen verhuizen t.o.v. 15% gemiddeld in Putten. • Van de verhuisgeneigden geeft 75% de voorkeur aan een onderhoudsvrije huurwoning. Ouderen

De meeste ouderen willen zo lang mogelijk in de zoeken zowel in de betaalbare als in de duurdere huidige woning, in een vertrouwde omgeving categorieën. willen blijven wonen. De huidige voorraad voor • Driekwart van de senioren wil graag dat de ouderen geschikte woningen is voldoende groot nieuwe woning toegankelijk is en het mogelijk is daar zorg te ontvangen. Het moet mogelijk zijn om de huidige vraag op te vangen. De komende daar te blijven wonen wanneer de mobiliteit aftien jaar neemt het aantal ouderen toe en daarneemt. mee ook de vraag naar wonen en zorg. Er zullen zich twee opgaven in Putten aandienen: het opvangen van de groei in de vraag én het maken van een kwalitatieve slag in het aanbod. In onderstaande tabel wordt de toekomstige vraag naar wonen en zorg weergegeven door middel van twee scenario’s. Het eerste scenario gaat uit van een vergaande extramuralisatie. Dit houdt in dat een versnelling wordt verondersteld van het proces van extramuralisering in vergelijking met de afgelopen vijftien jaar. Alleen de mensen die in grote mate afhankelijk zijn van zorg zullen in 2015 nog in een intramurale instelling wonen.

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5


Het tweede scenario gaat uit van een meer gematigde extramuralisering, waarbij het aantal bewoners van intramurale instellingen het midden houdt tussen het heden en het aantal in het vergaande scenario. Tabel 1:

Vraag naar wonen en zorg in Putten (Bron: Planologische kengetallen wonen en zorg, IWZ 2002, bewerking RIGO) Extramuralisering tot 2015 Woonvorm

Tabel 2:

vergaand (IWZ)

gematigd (RIGO)

Clusterwonen (onzelfstandige ‘woonslaapkamers’ met gemeenschappelijke ruimten en zorginfrastructuur met 24-uurszorg)

105

105

Begeleid of beschut wonen (onzelfstandige wooneenheden met gemeenschappelijke ruimten en zorgruimten. Meer nadruk op privé dan bij cluster. Zorg op afroep mogelijk)

100

75

Woonzorgcomplex / woonzorgzone (zelfstandige woningen met zorg en service arrangement, zorg op afspraak en alarmopvolging)

285

285

Individueel zelfstandig (zelfstandig wonen met zorg op afspraak)

195

195

Intramuraal (verzorgings-, verpleeghuis)

110

135

Overig intramuraal (verstandelijk gehandicapten, GGZ)

30

30

Totaal

825

825

Aanbod 2003

Plannen

Voor ouderen geschikte woningen in Putten Woningtype Aanleunwoningen Elim Aanleunwoningen De Schauw

43 41

Seniorenhuurwoningen woningstichting

241

Verzorgingsplaatsen Elim* Verzorgingsplaasten De Schauw** Zorgappartementen Elim (sociale huur)

67 91

- 17 + 51

Bijsteren: Zorgappartementen in de sociale huursector Zorgappartementen in de koopsector

50 20 21

Stationsstraat (Raedthuysstaete); een woonzorgproject bestaande uit koopappartementen met zorg op maat door De Stichting Zorggroep Noord-West Veluwe Totaal

608

* De huidige capaciteit van Elim komt te vervallen. Daarvoor in de plaats komen 23 zorgappartementen (sociale huur) aan het Kerkwegje en 28 zorgappartementen (sociale huur) op de locatie van de pastorie. Het bestaande Elim wordt verbouwd tot verpleeghuis met 50 verzorgingsplaatsen. ** De renovatie-/nieuwbouwplannen voorzien ongeveer in een halvering van het aantal verzorgingsplaatsen van De Schauw. Het precieze aantal zorgappartementen is niet bekend.

De vraag naar wonen met zorg neemt tot 2015 met circa 200 woningen toe. Met name de behoefte aan woningen in een woonzorgcomplex zal groot zijn (zelfstandige woningen met zorg en service arrangement, zorg op afspraak en alarmopvolging). De kwalitatieve opgave voor het woonbeleid bestaat uit het omzetten van intramurale naar extramurale woonvormen. Wanneer er voldoende geclusterde en beschutte woonplaatsen worden gerealiseerd kan het aantal intramurale plaatsen

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5

23


worden afgebouwd tot 110. Intramurale plaatsen en beschutte woonvormen zijn communicerende vaten: wanneer het aanbod van beschutte woonvormen achterblijft bij de verwachting zijn er meer intramurale plaatsen nodig. Ook bij intramurale plaatsen gaat het om diverse vormen, waaronder bijvoorbeeld ook specifieke vormen als kleinschalige woonvormen voor dementerenden. Het aanbod ‘individueel zelfstandig wonen’ is met het grote aantal seniorenwoningen in Putten redelijk groot. Deze voorraad wordt gescreend om te bezien in hoeverre ze voldoen aan de huidige bouwen woontechnische eisen en waar aanpassingen nodig zijn om zorg aan huis te kunnen leveren. Uitbreiden voorraad woningen voor zorgbehoevenden De Stichting Zorggroep Noord-West Veluwe richt zich in toenemende mate op de thuiswonende hulpvragende ouderen. Deze Stichting wil samen met andere partijen tot realisatie van drie woonzorgzones komen in de komende vijftien jaar. De meeste bouwmogelijkheden doen zich voor in Bijsteren. Hier wordt rekening gehouden met voldoende aanbod aan voorzieningen op het gebied van zorg (in Bijsteren komt o.m. een zorgcentrum voor ouderen) en welzijn (mogelijkheden voor ontmoeting). Om de nieuwe woningen voldoende toekomstwaarde te bieden worden meer woningen met –tenminste het basispakket van- Woonkeur gebouwd. In Bijsteren zijn geen winkels gepland. Een deel van de senioren wenst in de buurt van winkels te wonen. De gemeente spant zich in om bij bouwmogelijkheden in het centrum te zoeken naar geschikte plekken voor woningen voor ouderen. Wonen nabij het centrum heeft bij veel ouderen de voorkeur. Woonomgeving Niet alleen de woningen, ook de openbare ruimte moet ‘zorgvriendelijk’ zijn ingericht en veilig zijn (goede zichtlijnen, buurtpreventie en verkeersveiligheid). Het beleid van de gemeente is erop gericht dat mensen met mobiliteitsproblemen de voorzieningen die van belang zijn om actief deel te nemen aan de samenleving, zo veel mogelijk binnen handbereik beschikbaar hebben. De gemeente houdt bij plannen voor (her)inrichting van de openbare ruimte rekening met de eisen van mensen met een visuele of bewegingshandicap. Randvoorwaarden ten aanzien van welzijn en zorg Goed wonen voor senioren en gehandicapten kan niet zonder een adequaat aanbod van welzijn, dienstverlening en zorg. Uitgangspunt is dat dichtbij de eigen woonsituatie van mensen, binnen de eigen wijk, voorzieningen en activiteiten beschikbaar zijn. Omdat de behoefte en wensen verschillen is het van belang dat er voldoende variatie is in het aanbod; naast woonvormen, ook in het aanbod van welzijn, dienstverlening en zorg. Deze punten worden nader beschreven in de nieuwe ouderennota Putten. Inwoning In 1988 is de Nota Inwoning vastgesteld, met als doel mogelijkheden voor inwoning van ouderen bij jongeren te creëren, zonder dat dit leidt tot permanente uit-

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5


breiding van de woningvoorraad. Tevens moest er ten minste sprake zijn van een verzorgingsaspect. In 2004 heeft de gemeente de zorgcomponent laten vallen, gezien de nijpende situatie op de woningmarkt. Hiermee is de regeling niet alleen meer geldig voor senioren. Tevens is er door het afschaffen van het contingentenbeleid door de rijksoverheid (waarbij een woningsplitsing meteen doorwerkte in een kleiner contingent) minder reden tot een streng beleid. Woningsplitsing is echter nog steeds niet toegestaan en uitgangspunt blijft dat het om een tijdelijke situatie gaat. Via een gedoogbeschikking wordt onder voorwaarden meegewerkt aan het tijdelijk beschikbaar maken van een bijgebouw voor inwoning. Dit speelt voornamelijk in het buitengebied. Samengevat ¾

De gemeente houdt in het nieuwbouwprogramma rekening met de bouw van circa 200 woningen voor mensen die zorg of begeleiding nodig hebben. De gemeente maakt afspraken met de Woningstichting en met zorgaanbieders over de realisatie van geschikte woningen en het aanbod aan zorg en welzijn. De gemeente streeft ernaar nieuwe woningen zoveel mogelijk aan de eisen van Woonkeur te laten voldoen.

¾

De Woningstichting beziet waar in de bestaande voorraad seniorenwoningen aanpassingen nodig zijn om de woningen geschikt te laten blijven/zijn voor het leveren van zorg.

¾

De gemeente houdt bij plannen voor de (her)inrichting van de openbare ruimte zo veel mogelijk rekening met de eisen van mensen met een visuele of bewegingshandicap.

¾

De gemeente en aanbieders van wonen, zorg en welzijn werken samen aan een adequaat aanbod van zorg en dienstverlening, volgens de uitgangspunten uit de Ouderennota.

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5

25


3.6

Inspelen op wensen van verhuizers Ambitie: De gemeente Putten en Woningstichting willen verhuizers de mogelijkheid bieden om een volgende stap in de wooncarrière te maken. Hierdoor krijgen zij een kans om een beter passende woning te betrekken én wordt doorstroming op gang gebracht waardoor starters meer kans krijgen de woningmarkt te betreden. Kijken we naar de bevolking van Putten in 2015 dan valt op dat vooral het aantal huishoudens in de categorie tussen 40 en 60 jaar met een inkomen boven dat van de aandachtsgroep fors toeneemt. De kwaliteitsvraag doet zich nu al voor en zal richting 2015 meer manifest worden. Tegemoet komen aan de behoefte van kwaliteitsvragers kan door het uitbreiden van het aanbod ruime woningen en het vergroten van de mogelijkheden bestaande woningen aan te passen of uit te breiden. Uitbreiden van de luxere woningvoorraad

Kwaliteitsvragers in Putten • Kwaliteitsvragers zijn huishoudens die een volgende stap in hun wooncarrière willen maken; met name 40 jaar en ouder en met een redelijk inkomen. • Deze huishoudens wonen in een sociale huurwoning of rijtjeskoopwoning. • In 2003 waren er 1.920 gezinnen van 40 jaar en ouder met een hoger inkomen. In 2015 zal deze groep zijn toegenomen met 260 huishoudens • De woonwensen gaan vooral uit naar woningen met veel ruimte, kwaliteit en identiteit, bij voorkeur in de koopsector (dure of luxe categorie, >€233, prijspeil 2004).

Om kwaliteit te bieden aan de zogenoemde ‘ge- • Van de groep kwaliteitsvragers, geeft 30% aan vorderde huishoudens’ zullen er in de periode tot tussen €233.000 en €300.000 te zoeken, 40% tussen de €300.000 en €400.000, ruim 15% 2015 een fors aantal woningen in de prijsklasse tussen €400.000 en €500.000 en krap 15% boven € 233.000,-- gebouwd worden. De vraag meer dan €500.000. van de gevorderde huishoudens gaat voornamelijk uit naar luxe (en dus ook duurdere) woningen. • Ca. 15% kiest voor een landelijk woonmilieu, ruim eenderde kiest voor een centrumdorpse We hebben het dan voornamelijk over grondgeomgeving en bijna de helft in een buitencenbonden koopwoningen van het type vrijstaand of trummilieu of aan de rand van het dorp. twee-onder-een-kap, met redelijk wat ruimte in en om de woning. Wanneer de woning aan de wens voldoet hebben de kwaliteitsvragers er een aanzienlijke som geld voor over (zie kader). De gewenste ruimte wordt geïllustreerd door het gewenste type woonmilieu: ongeveer 15% zoekt naar een woning in een landelijk woonmilieu en eenderde kiest voor een woning aan de rand van het dorp. Met de bouw van dure koopwoningen worden relatief lange verhuisketens opgestart. Dit betekent dat ook bestaande koop- en huurwoningen (van goedkoop tot duur) daardoor vrijkomen. Inspelen op de wens van kwaliteitsvragers heeft op die manier ook een positief effect op de dynamiek in andere segmenten (zie doorstroomeffecten in de verkenning). Zelf realiseren van woonwensen De variatie aan wensen ten aanzien van grootte en indeling van de woning is groot. Het is dus niet verbazingwekkend dat mensen graag meer invloed willen uitoefenen op het ontwerp voor nieuwbouw of zelf aan de slag willen met bouw of ver-

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5


bouw van een woning. De gemeente Putten wil hierop inspelen, door particulier opdrachtgeverschap en door het vergroten van de mogelijkheden een bestaande woning aan te passen of uit te breiden. In Bijsteren wordt het principe van particulier opdrachtgeverschap toegepast via keuzepakketten en worden enkele vrije kavels uitgegeven. De woningmarktanalyse laat zien dat in de toekomst een theoretisch overschot aan rij-koopwoningen ontstaat. Theoretisch, omdat deze woningen niet leeg zullen komen te staan; mensen moeten immers ergens wonen. Het is wel een signaal dat de vraag naar meer ruimte in en om de woning en naar een hoger uitrustingsniveau groeit. Een verhuizing is niet altijd noodzakelijk om aan deze veranderende wensen tegemoet te komen. De gemeente beziet waar met het nieuwe bestemmingsplan belemmeringen kunnen worden weggenomen, zodat bewoners meer mogelijkheden krijgen hun huidige woning aan te passen of uit te breiden. Het gaat vooral om meer mogelijkheden de woning te vergroten door uit- of opbouw. Dit kan spanning opleveren met stedenbouwkundige uitgangspunten. Telkens wordt bezien in hoeverre een regel noodzakelijk is of onnodig belemmeringen opwerpt voor aanpassing van een woning. Samengevat ¾

De gemeente houdt in haar nieuwbouwprogramma rekening met uitbreiding van het aanbod voor kwaliteitsvragers (dure / luxe koopwoningen).

¾

De gemeente beziet waar in het bestemmingsplan belemmeringen kunnen worden weggenomen om bestaande woningen aan te passen of uit te breiden.

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5

27


3.7

Woonruimteverdeling De gemeente Putten wil het woonaanbod zoveel mogelijk ten goede laten komen aan Puttense woningzoekenden. Bij de verdeling van de goedkope sociale huurwoningen wordt daarom de eis van economische of maatschappelijke binding gesteld. Voor de toewijzing van nieuwe koopwoningen stapt de gemeente over van een registratiemodel op een aanbodmodel11. Mensen kunnen zelf reageren op het aanbod en dus zelf aangeven waar ze graag willen wonen. De volgorde wordt bepaald door de inschrijfduur. Iedereen kan zich inschrijven. Wel hanteert de gemeente de regel dat mensen met binding aan Putten voorrang hebben. Voor specifieke projecten stelt de gemeente extra criteria. Te denken valt aan leeftijd, inkomen of het achterlaten van een woning in de kernvoorraad. Of en zo ja welke extra criteria worden gesteld is afhankelijk van het type woning in het betreffende project. Met deze criteria voor specifieke projecten beoogt de gemeente schaarse woningtypen zo veel mogelijk ten goede te laten komen aan woningzoekenden met relatief beperkte keuzemogelijkheden op de woningmarkt. Gezien de ambities in deze woonvisie gelden de volgende richtingen: –

– –

bij goedkope en middeldure koop wordt speciaal gekeken naar huishoudens die een goedkope huurwoning achterlaten (niet exclusief, maar bij een deel van deze woningen krijgen doorstromers uit de kernvoorraad een streepje voor); bij goedkope koop wordt tevens gekeken naar het inkomen; bij woningen die in MGE worden verkocht wordt gekeken naar leeftijd, inkomen en voor een deel van de woningen ook naar doorstroming uit de kernvoorraad.

voetnoot 11

Adviesnota van de werkgroep toewijzingsinstrumentarium d.d. 10 december 2004.

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5

BOUWOPGAVE

4 Bouwopgave Dit hoofdstuk beschrijft de noodzakelijke veranderingen in de Puttense woningvoorraad om de kansen en waarborgen uit het voorgaande hoofdstuk te kunnen verwezenlijken. De eerste paragraaf gaat in op het gewenste karakter van de gemeente Putten. De daaropvolgende paragrafen beschrijven het nieuwbouwprogramma voor de komende jaren.

4.1

Groen en dorps karakter behouden Bewoners roemen het groene en dorpse karakter van Putten. Deze waardering zet uitbreiding van de gemeente niet op achterstand –sterker nog: tijdens de workshop werd groei zelfs voorop gezet- maar stelt wel eisen. Het provinciale beleid sloot tot nu toe woningbouw in het buitengebied van Putten expliciet uit, met uitzondering van functieverandering. Dit staat momenteel echter volop in discussie. In het ontwerp streekplan geeft de provincie meer ruimte om kansen te benutten voor uitbreiding die niet al te zeer ten koste gaat van natuur of open ruimte. Het volkshuisvestelijke aspect krijgt meer nadruk en landelijk wonen wordt steeds meer gekoppeld aan landschapversterking: gekeken wordt naar de volkshuisvestelijke en ruimtelijke winst van plannen, gerelateerd aan het specifieke karakter van het gebied. Voor nieuwbouw in bepaalde gebieden die voorheen stringent ‘afgesloten’ waren gaat de ‘nee, tenzij’ regel gelden: nieuwbouw wordt niet uitgesloten maar is alleen mogelijk wanneer met de bebouwing de ruimtelijke kwaliteit wordt verhoogd. Definitieve besluitvorming over het beleid moet nog plaatsvinden. In het nieuwe bestemmingsplan voor het westelijke buitengebied worden de uitkomsten van de discussie meegenomen. Zo geeft de gemeente vorm aan de wens gebieden met hoge natuurwaarden te behouden en waar mogelijk te benutten voor specifieke woonmilieus om de woonambities waar te maken. De gemeente Putten wil landelijk wonen bij voorkeur realiseren in gebieden met een voor het buitengebied relatief grote bebouwingsdichtheid. Buurtschappen verdienen daarbij bijzondere aandacht. De gemeente staat daar voor het vergroten van de diffe-

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5

29

30 BOUWOPGAVE

rentiatie van het woonaanbod, bijvoorbeeld ook bouwen voor starters. Deze beleidswijzigingen worden ook vertaald in het beleid omtrent functieverandering. Het combineren van natuurbehoud en groei van de bevolking legt ook een zwaar accent op het benutten van nieuwbouwmogelijkheden binnen de kern, bijvoorbeeld op functieveranderinglocaties. Dergelijke opgaven zijn vaak complexer dan uitleg en vergen een nauwkeurige afstemming met ingrepen in de openbare ruimte. Zeker gezien de uitdrukkelijke wens het dorpse karakter van Putten te behouden. Juist deze lastige oplossingen –zoals ook het realiseren van woon- en zorgfuncties in de bestaande kern- moeten in het woonbeleid prioriteit krijgen. De vraag van jongeren en senioren, in combinatie met het optimaal benutten van locaties, leidt tot bouw van appartementen. De schaal van deze complexen moet passen binnen het dorpse karakter. Nieuwbouwcapaciteit Rekening houdend met het groene en dorpse karakter kunnen in de periode tot 2015 circa 1.100 woningen gebouwd worden: bijna 400 op inbreidingslocaties en ruim 700 in de uitleg (Bijsteren).12 Ruimtelijk is het mogelijk om in Bijsteren nog circa 200 woningen extra te realiseren. In totaal kunnen tot 2015 ongeveer 1.100 en na 2015 nog ongeveer 200 woningen gebouwd worden.

4.2

Uitbreiding van de woningvoorraad Ambitie: Putten zet in op het oplossen van de huidige spanning op de woningmarkt en het accommoderen van de groei van de bevolking. Het aanpakken van het woningtekort leidt tot de ambitie de woningvoorraad de komende tien jaar met circa 1.350 woningen uit te breiden. Inspelen op veranderingen in de woonvraag De samenstelling en de kwaliteit van de woningvoorraad moeten zoveel mogelijk aansluiten bij de wensen van de huidige en toekomstige bewoners. Over het algemeen zijn de inwoners van Putten heel tevreden met hun woonsituatie. Dit neemt niet weg dat de aangeboden woonkwaliteiten niet overal aansluiten bij de vraag. Dit is nu al waarneembaar. De discrepantie zal groter worden wanneer Putten niet inzet op het toevoegen van woonkwaliteit. De veranderingen in huishoudenontwikkeling heeft namelijk consequenties voor de woonvraag in de toekomst. Wil de Puttense woningvoorraad aansluiting vinden bij de veranderende wensen van de woonconsument dan is verandering noodzakelijk. Gebeurt dat niet dan betekent dat niet onmiddellijk dat er woningen leeg komen te staan; de woningmarkt is krap en mensen moeten ergens wonen. Wel betekent dit dat steeds meer huishoudens een woning moeten bewonen die niet goed past bij hun woonvoorkeuren en (financiële) mogelijkheden. In relatieve zin zou de huisvestingssituatie van de Puttenaren verslechteren.

voetnoot 12

Bron: Kwalitatief woningbouwprogramma, juni 2004.

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5

BOUWOPGAVE

Ruimte scheppen voor groei van het aantal huishoudens De gemeente kiest er welbewust voor ruimte te bieden om de groei van de Puttense bevolking binnen de gemeente op te kunnen vangen. Om in 2015 voldoende woningen te hebben voor de Puttense bevolking en wat te doen aan de huidige spanning op de woningmarkt, moeten circa 1.350 woningen aan de voorraad worden toegevoegd. Dit betekent een enorme verhoging van het aantal nieuw te bouwen woningen per jaar: de afgelopen vier jaren werden in Putten gemiddeld ruim 60 woningen per jaar opgeleverd (Bron: CBS). Om de ambities te verwezenlijken is een aanzienlijke tempoversnelling in de nieuwbouw nodig; bijna een verdubbeling van het aantal nieuwbouwwoningen per jaar.

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5

31

32 BOUWOPGAVE

Permanente bewoning van recreatiewoningen De gemeente Putten heeft bestrijding van permanente bewoning van recreatiewoningen hoog op de agenda staan.13 De gemeente Putten vindt dat er in het nieuwbouwprogramma ruimte moet zijn voor doorstroming uit een

Recreatiewoningen Op basis van de woningmarktanalyse en de informatie van de gemeente enkele opmerkingen over omvang en karakter van de bewoners van een recreatiewoning: •

recreatiewoning, voor zover het gaat om Puttense huishoudens, in het bijzonder de starters die hun heil in een recreatiewoning hebben gezocht.

Ongeveer 1.000 recreatiewoningen permanent bewoond, waarvan er bijna 850 staan ingeschre7

ven in de GBA . •

Van de ingeschrevenen wonen er ruim 600 al sinds de periode voor 1 juni 2001. Deze huishoudens kunnen nog over een gedoogverklaring be-

In Putten worden naar inschatting van de ge7 schikken . meente circa 1.000 recreatiewoningen perma• Het vermoeden bestaat dat de bewoners voornent bewoond. Voor een belangrijk deel (voor namelijk starters, alleenstaanden en senioren zover ingeschreven in de GBA) zijn deze huiszijn. houdens meegenomen in de prognose en • Waarvan met name de eerste groepen de stap willen maken naar de reguliere voorraad. daarmee ook in de ontwikkeling van de woningbehoefte. Dit laat onverlet dat er nog een De gemeente wil permanente bewoning actief bestrijgroot aantal huishoudens is, dat niet is meege- den. Dit betekent: nomen in deze berekeningen maar wel in een • Geen generaal pardon recreatiewoning woont. Een precies beeld van • Sinds 1-6-2001 geen gedoogbeschikkingen meer. de aantallen is er niet, laat staan van de kenmerken van deze huishoudens. De gemeente schat in dat zich onder de permanente bewoners die zich niet hebben ingeschreven en die ook niet als starter te boek staan, veel niet-Puttense huishoudens bevinden. Voor deze groep wil de gemeente geen extra nieuwbouwcapaciteit inzetten. Het programma is gericht op de woningbehoefte van Putten nu en in de toekomst en zal via doorstroming ook verhuisbewegingen vanuit de recreatieparken teweegbrengen.

4.3

Het programma op hoofdlijnen Nieuwbouw maakt relatief gezien maar een klein deel uit van de totale woningvoorraad. Toch heeft het een sleutelfunctie omdat het via doorstroming de dynamiek op de woningmarkt weer op gang kan brengen. Zoals hiervoor reeds geconstateerd, zijn in de periode tot 2015 circa 1.350 extra woningen nodig om alle huishoudens te kunnen huisvesten en de huidige spanning op de woningmarkt aan te pakken. Driekwart daarvan zal gerealiseerd worden op uitleglocaties, de rest binnen de bestaande kern. Dit betekent dat de gemeente voor een belangrijk deel ook afhankelijk is van particuliere initiatieven. Onderstaand figuur geeft de richting van het bouwprogramma aan, rekening houdend met de huidige knelpunten op de woningmarkt, ontwikkelingen in economie en demografie én met de in het vorige hoofdstuk omschreven ambities.

voetnoot 13

Plan van aanpak permanente bewoning van recreatiewoonverblijven, gemeente Putten, 2003.

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5

BOUWOPGAVE

Figuur 5

Indicatief bouwprogramma Putten periode tot 2015

15%

huur goedkoop huur betaalbaar 43%

huur duur

16%

koop goedkoop koop middelduur koop duur

6% 8% 11%

Indicatief bouwprogramma Putten tot 2015 Type woning (prijspeil 2004)

Aantal in bandbreedte

%

huur goedkoop (<€453)

180-220

15%

huur betaalbaar (€453-€585)

200-240

16%

70-90

6%

koop goedkoop (<€160.000)

100-120

8%

koop middelduur (€160.000-€233.000)

140-170

11%

koop duur (>€233.000)

520-640

43%

Circa 1.350

100%

huur duur (>€585)

Totaal

Bij het programma passen de volgende opmerkingen: 9

Ongeveer 30% van het programma bestaat uit huurwoningen met een huur beneden de huursubsidiegrens. De helft daarvan valt binnen de definitie van de kernvoorraad. Met dit segment wil de gemeente de actuele spanning – die met name voelbaar is bij de starters – aanpakken. In hoofdstuk vier is geconstateerd dat, wanneer ook wordt ingezet op doorstroming, in de toekomst meer ruimte ontstaat in de kernvoorraad. Dit biedt aanknopingspunten voor vernieuwing of verkoop.

9

Met het bouwen van betaalbare huurwoningen en goedkope en middeldure koopwoningen beoogt de gemeente de doorstroming uit de kernvoorraad op gang te helpen. Samenhangend met het economisch tij is betaalbare en dure huur uitwisselbaar met goedkope en middeldure koop.

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5

33

34 BOUWOPGAVE

9

Met het bouwen van betaalbare en dure huur in toegankelijke en gelijkvloerse woonvormen speelt de gemeente in op de behoefte aan geschikte woningen voor senioren.

9

De categorie dure koopwoningen zet de gemeente in om tegemoet te komen aan de wensen van de groeiende groep ‘kwaliteitsvragers’ en ook hier weer om doorstroming te bevorderen.

De eerste fase van het programma van Bijsteren is al vastgelegd. In dat programma ligt meer de nadruk op de betaalbare huur en middeldure koop dan in bovenstaand programma. Het programma voor de rest van de woningen in Bijsteren en op andere locaties biedt voldoende flexibiliteit om in te spelen op de koers die de gemeente in deze woonvisie heeft neergelegd. Bovenstaand programma geeft de inzet van de gemeente op het gebied van wonen weer. De gemeente maakt zich sterk om bovengenoemd programma waar te maken. Waar de gemeente de grond in handen heeft, zal ze dit zoveel mogelijk inzetten om de woonambities te ondersteunen. Voor locaties waar de gemeente de grond niet in eigendom heeft, zal ze via programma’s en contracten de woonambities zo veel mogelijk proberen te verankeren in de uitvoering. Beheerste groei, meer variatie en meer kansen Bovenstaand programma geeft zicht op het nieuwbouwvolume, op de eigendomsvorm en prijsklasse. Het zegt nog weinig over de kenmerken die daar achter zitten. Het realiseren van variëteit is geen doel op zich; het is een middel bij het streven naar optimale aansluiting bij de gevarieerde woningvraag van huidige en toekomstige inwoners van Putten. De gemeente staat voor een verhouding eengezins-meergezins in het nieuwbouwprogramma van circa 70-30%. Dit past binnen het dorpse karakter van Putten en de grote vraag naar eengezinswoningen. Het aandeel meergezinswoningen in het nieuwbouwprogramma ligt hoger dan het aandeel in de huidige voorraad (circa 5%). Dit heeft te maken met de vraag van starters naar betaalbare appartementen en van senioren naar toegankelijke gelijkvloerse woningen. Het aanbod voor senioren moet aansluiten bij de zeer diverse vraag van deze doelgroep: van luxe tot betaalbaar, van geheel aangepast met 24-uurszorg tot geheel zelfstandig waar zorg op afspraak geleverd kan worden op het moment dat dit nodig is. De hele range van serviceflats, bungalows tot en met beschermd wonen nabij een zorgsteunpunt. In totaal moeten ruim 200 woningen gerealiseerd worden die geschikt zijn voor zorgbehoevenden, vooral in de sfeer van zelfstandige woningen met een zorg en servicearrangement (woonzorgcomplex) en in mindere mate ook begeleid of beschut wonen. Daarbij gaat het om een groep woningen met gemeenschappelijke ruimten en zorgruimten, waar zorg op afroep mogelijk is. Bijlage 2 geeft, in aanvulling op de informatie uit hoofdstuk 3, meer inzicht in de wensen van specifieke woningzoekenden. Dit biedt aanknopingspunten voor het invullen van de woningkwaliteiten naast prijsklasse en eigendomsvorm.

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5

BOUWOPGAVE

Fasering Wat betreft de fasering van het programma in de tijd, krijgt de productie die de huidige bevolking ten dienste staat als eerste de aandacht. Op korte termijn moeten de kansen voor jongeren en starters worden vergroot. Dit pleit ervoor de betaalbare huurwoningen voor zover mogelijk op korte termijn te realiseren. Flexibel bouwen heeft de voorkeur, zodat de woningen bij een afnemende vraag kunnen worden omgezet in een nieuw product. Te denken valt aan duplexhuurwoningen die tot eengezinshuurwoning kunnen worden getransformeerd of woningen die op termijn uitgebreid of verkocht kunnen worden. Ook de toevoeging van betaalbare en middeldure koopwoningen, ten behoeve van doorstroming uit de kernvoorraad, verdient prioriteit. Op dit moment is de behoefte aan luxere koopwoningen en seniorenwoningen al duidelijk aanwezig; deze vraag wordt echter vooral richting 2015 manifest. Dit deel van het programma kan daarom wat meer in de tijd worden gespreid. Maatwerk Welke woningen waar precies moeten worden aangepast of nieuw gebouwd hangt af van concrete kansen, van de locatie en van de omgevingskenmerken. Voor individuele projecten zijn in beginsel heel specifieke programma’s denkbaar, in totaliteit passend binnen de gemeentelijke kaders. Bijsteren is de locatie waar een belangrijk deel van de bouwopgave wordt gerealiseerd. Hier zijn specifieke woonmilieus denkbaar, die aansluiten bij het karakter van de omgeving. Bijsteren is opgedeeld in afzonderlijke buurten met elk een eigen karakter. Bijsteren moet een levendige wijk worden, met woningen voor alle typen huishoudens. Er komen buurten met een zeer gevarieerd aanbod aan woningen en voorzieningen en buurten met een sterk parkachtig karakter waar vooral vrijstaande woningen worden gebouwd. Binnen de bebouwde kom moeten de kansen die zich voordoen worden benut. Daarbij kan per locatie worden gekeken voor welke woningtypen deze zich leent en voor welke doelgroepen de locatie en woningen interessant zijn. Zo geven senioren de voorkeur aan een woning in het centrum, nabij voorzieningen

4.4

Vergroten toekomstwaarde bestaande voorraad De bouwtechnische kwaliteit van het woningaanbod in Putten is over het algemeen goed. Dit neemt niet weg dat de woontechnische kwaliteit van bepaalde delen van de woningvoorraad op middellange termijn versterkt moet worden. Om inzicht te krijgen in de veranderopgave van de bestaande voorraad, zijn de vraagkenmerken van de toekomstige bevolking geprojecteerd op de huidige woningvoorraad en hoe die wordt bewoond. Daaruit blijkt een theoretisch overschot aan rijtjeshuurwoningen. Dit betekent niet dat rijtjeswoningen gesloopt zullen moeten worden. Op korte termijn voorzien ze in een vraag van starters/jonge huishoudens. Op de langere termijn kunnen de gewenste kwaliteiten deels door uitbreiding en/of aanpassing van de woning gerealiseerd worden.

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5

35

36 BOUWOPGAVE

Ook ligt er een opgave in het geschikt maken van woningen en woonomgeving voor senioren. Uit de woningmarktanalyse blijkt immers dat de verhuisgeneigdheid onder ouderen gering is en de meeste mensen in hun huidige woning oud willen worden.

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5

UITVOERINGSKADER

5 5.1

Uitvoeringskader

Inleiding De gemeente Putten staat de komende jaren voor een uitdagende opgave op het gebied van wonen in Putten. De koers die in deze woonvisie is uitgezet kan de gemeente echter niet alleen uitvoeren. Dat hoeft ook niet. Ook andere spelers op de woningmarkt zijn doordrongen van het feit dat Putten baat heeft bij een samenhangend woonbeleid. Een belangrijke partner is de Woningstichting. Deze woonvisie is dan ook een coproductie van de gemeente en de Woningstichting. De gemeente hoopt een vruchtbare samenwerking met de diverse spelers op te bouwen. Alleen wanneer de verschillende partijen hun krachten bundelen kunnen de in deze woonvisie beschreven ambities worden gerealiseerd. Hiervoor is niet alleen een coalitie nodig met de Woningstichting, maar ook met zorginstellingen, ontwikkelaars en de Puttense bevolking. De gemeente Putten neemt de regie op zich; de gemeente stuurt op hoofdlijnen (op basis van de koers die in deze woonvisie uiteen is gezet) en laat de realisatie aan andere partijen over waar dat mogelijk is. De gemeente bouwt of vernieuwt immers zelf geen woningen. De gemeente zet de instrumenten die ze zelf heeft in om activiteiten van derden te richten en te stimuleren. Dit betekent dat niet gekozen wordt voor één weg of één instrument, maar dat de gemeente allerlei initiatieven van derden en eigen interventies per project in samenhang beziet. Op onderdelen waar de kansen voor doelgroepen niet vanzelfsprekend worden gerealiseerd, zoals bij jongeren/starters, neemt de gemeente Putten een prominente plaats in. Ze maakt daarover afspraken met de Woningstichting en zal de middelen die ze zelf ter beschikking heeft zo veel mogelijk richten op deze groepen. Deze instrumenten liggen niet alleen binnen het werkveld van de afdeling wonen, maar ook van de afdelingen ruimtelijke ordening en grondzaken, en de afdelingen bin-

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5

37

38 UITVOERINGSKADER

nen de sector Samenleving. De gemeente zal dan ook zowel intern (verschillende afdelingen) als extern (aanbieders van wonen, zorg en welzijn) de banden versterken.

5.2

Samenwerking met de spelers op de woningmarkt Woningstichting De woonvisie vormt de basis voor de samenwerking tussen de gemeente en de Woningstichting Putten. Doelstellingen als het verbeteren van kansen op de woningmarkt voor jongeren, de aandachtsgroep en zorgbehoevenden kunnen niet zonder samenspel tussen de gemeente en de Woningstichting. Partijen leggen de samenwerking vast in een prestatieovereenkomst. Ontwikkelaars De woonvisie is het vertrekpunt voor het overleg met ontwikkelaars. De uitgangspunten van het woningbouwprogramma vormen de leidraad voor dit overleg. De gemeente verwacht van ontwikkelaars een bijdrage aan de ambities van de doelgroepen (hoofdstuk 3) en gewenste ruimtelijke kwaliteiten (hoofdstuk 4). Aanbieders van zorg en welzijn Het vraagstuk rond de huisvesting van ouderen en gehandicapten vergt een inspanning van verschillende partijen op het gebied van wonen, zorg en welzijn. De gemeente zal, zeker met de aanstaande Wet Maatschappelijke Ondersteuning, haar rol verstevigen en verbreden. De Stichting Zorggroep Noord-West Veluwe is een belangrijke aanbieder van zorg en welzijn, waarmee de gemeente de ambities zoals beschreven in paragraaf 3.4 wil realiseren. Maar ook met andere aanbieders van zorg en welzijn zal de gemeente haar samenwerking versterken. Bewoners De woonvisie is in eerste instantie opgesteld voor de groep waar het allemaal om draait: de bevolking van Putten. De gemeente wenst inzicht te hebben in hun wensen en ideeën ten aanzien van het woonbeleid. Hiervoor worden vertegenwoordigers van diverse groepen bewoners (senioren, jongeren) nadrukkelijk bij de planontwikkeling betrokken.

5.3

De speelruimte en activiteiten van de gemeente De gemeente heeft een belangrijke verantwoordelijkheid in het realiseren van woonambities. De gemeente is verantwoordelijk voor voldoende en goede huisvestingsmogelijkheden, maar bouwt of beheert zelf geen woningen. Het speelveld van de gemeente op het gebied van wonen is de afgelopen decennia sterk veranderd. Van omvangrijke subsidies vanuit de rijksoverheid is nauwelijks sprake meer. De nadruk is komen te liggen op een regierol waarbij de gemeente nauwe samenwerking zoekt met derden. De instrumenten die de gemeente ter beschikking heeft voor het uitvoeren van genoemde regierol zijn vooral communicatief van aard. De nadruk ligt op visievor-

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5

UITVOERINGSKADER

ming en programmasturing en het binden van derden via beleids- of prestatieafspraken. De gemeente Putten heeft gekozen voor een nadrukkelijke regierol op het gebied van wonen, waarbij ze stuurt met visie en de tot haar beschikking staande instrumenten inzet om de in deze woonvisie beschreven ambities te verwezenlijken. De instrumenten zijn grofweg in te delen in communicatie, inzet van middelen (grond, financiën) en regelgeving. Communicatie De gemeente kan weinig afdwingen, maar wel stimuleren, onder andere door de inzet van diverse communicatieve instrumenten. Het gaat dan om het formuleren en uitdragen van visie en plannen, zorgen voor adequate informatie over de ontwikkelingen op de woningmarkt en door overleg met partners en het vastleggen van afspraken in overeenkomsten. De kaders en ambities in de woonvisie Putten zijn richtinggevend voor de uitwerking in programma’s en in nota’s van uitgangspunten voor nieuwbouw- en inbreidingslocaties. De gemeente wil haar visie uitdragen. Doorwerking van ambities uit de woonvisie naar de agenda en projecten van derden is van cruciaal belang. De gemeente Putten zal daarvoor de volgende instrumenten inzetten: –

Publiceren van de hoofdpunten uit deze woonvisie

–

Onderhouden van een woningmarktmonitor

–

Jaarlijks publiceren van de belangrijkste conclusies uit de woningmarktmonitor

–

Jaarlijks organiseren van een debat met betrokkenen over een actueel woonthema

–

Periodiek (elke vier jaar) een analyse van de woningmarkt.

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5

39

40 UITVOERINGSKADER

Woningmarktmonitor Om de ontwikkelingen op de Puttense woningmarkt te kunnen volgen richt de gemeente een monitor in, die jaarlijks wordt geactualiseerd. Te denken valt aan de volgende onderwerpen (uiteindelijke keuze hangt samen met de beschikbaarheid van genoemde gegevens of alternatieve bronnen):

Thema

Informatie

Bron

Bevolking

Inwonersamenstelling Huishoudensamenstelling Vestiging en vertrek naar aantal personen en leeftijd, gemiddelde over drie jaar

Gemeente/CBS CBS Gemeente/CBS

Woningvoorraad

Omvang en samenstelling woningvoorraad Omvang en samenstelling kernvoorraad Toevoegingen/onttrekkingen naar woningtype

Gemeente/ Woningstichting Woningstichting Gemeente

Dynamiek woningmarkt

Aantal verkochte woningen naar type (in voorraad) Verkooptijd woningen naar type (in voorraad) Koopprijsontwikkeling naar type (in voorraad) Aantal inschrijvingen koopnieuwbouw naar type Mutatiegraad huurwoningen naar type Wachtlijst huurwoningen naar type Slaagkans naar doelgroep

Makelaars Makelaars Makelaars gemeente Woningstichting Woningstichting Woningstichting

Vergelijking met regio

Huishoudensamenstelling Koopprijzen en verkooptijden naar type

CBS NVM

Inzet van middelen De gemeente kan activiteiten stimuleren door zelf middelen in te zetten die de verwezenlijking van ambities dichterbij brengen. De gemeente kan grond inbrengen met het oog op een specifieke ontwikkeling of met subsidies bepaalde activiteiten ondersteunen. Het grondbeleid is van belang voor de realisatie van de plannen. De gemeente voert een actief grondbeleid en maakt afspraken met ontwikkelaars (de gemeente neemt de grond over in ruil voor een bouwclaim). Waar de gemeente Putten grond in eigendom heeft, zet ze dit in om de koers in deze woonvisie te ondersteunen. Voor locaties waar de gemeente de grond niet in eigendom heeft, zal ze via programma’s en contracten de woonambities zo veel mogelijk proberen te verankeren in de uitvoering. De gemeente stelt een Starterslening in, om huishoudens die willen toetreden tot de koopmarkt maar daar nu geen ruimte voor hebben, te ondersteunen. Daarmee beoogt de gemeente de kloof tussen huur en koop te overbruggen. Regelgeving De wetgeving biedt de gemeente verschillende mogelijkheden om regels te stellen die betrekking hebben op het wonen. De Wet Ruimtelijke Ordening (WRO) en het daarop gebaseerde Besluit Ruimtelijke Ordening (BRO) bieden de gemeente diverse instrumenten om het gebruik van de

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5

UITVOERINGSKADER

ruimte (waaronder het wonen) te regelen. Het belangrijkste instrument is het bestemmingsplan. In dit plan worden bestemming en gebruik van de ruimte vastgelegd. De gemeente kan kiezen voor een globaal of gedetailleerd bestemmingsplan, maar de sturingsfunctie blijft beperkt; het plan legt vast waar wat wordt toegelaten. Een bouwvergunning biedt de gemeente een preventief instrument om bouwontwikkelingen te sturen, het is – uitzonderingen daargelaten - verboden te bouwen zonder bouwvergunning. In relatie tot de woonvisie zijn deze instrumenten van belang om te kunnen beoordelen of bepaalde activiteiten bij voorbaat zijn uitgesloten door het bestemmingplan of anderzijds dat de woonvisie vraagt om wijziging of verruiming van bepalingen in het bestemmingsplan of bouwverordening. De gemeente beziet waar deze instrumenten aan vernieuwing toe zijn om de in deze woonvisie gestelde ambities mogelijk te maken. Het nieuwe bestemmingsplan biedt hiervoor kansen. Op grond van de Huisvestingswet en het Huisvestingsbesluit kan de gemeente regels opstellen voor woningtoewijzing, woningonttrekking en woningsplitsing. Vertrekpunt van de Huisvestingswet is het principe van vrije vestiging. Een woningzoekende moet zelf kunnen kiezen waar hij of zij wil wonen. Onder een aantal voorwaarden kunnen bescheiden beperkingen aan deze vrije vestiging worden gesteld. De gemeente Putten stelt bindingseisen aan de toewijzing van sociale huurwoningen. Bij de toewijzing van nieuwbouwkoopwoningen wordt binding aan Putten niet als voorwaarde gesteld (met uitzondering van de koopwoningen tot de koopprijsgrens); mensen die economische of maatschappelijke banden met Putten hebben, krijgen wel voorrang ten opzichte van derden.

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5

41

42 UITVOERINGSKADER

5.4

Prestatieovereenkomst Putten De gemeente en de Woningstichting zijn voornemens de onderlinge samenwerking vast te leggen in een prestatieovereenkomst. Hierin worden afspraken vastgelegd over afstemming van (beleids-)voornemens en de inzet van beide partijen. De gemeente wil in ieder geval de volgende onderwerpen opnemen in de prestatieovereenkomst: •

Minimale omvang van de kernvoorraad, plannen voor vernieuwing en nieuwbouw van betaalbare huurwoningen

5.5

•

Huisvestingsmogelijkheden voor jongeren

•

Huisvestingsmogelijkheden en dienstverlening mensen die zorg of begeleiding nodig hebben

•

Nieuwbouw

•

Realisatie betaalbare koop en verkoop onder voorwaarden (zoals MGE, groeiwoningen)

•

Spelregels voor samenwerking en overleg.

Samenvatting activiteiten In onderstaande tabel zijn de projecten opgenomen die op de korte termijn concreet ter hand worden genomen.

Wat

Wie

Wanneer

Inzet middelen en regelgeving Uitwerken en toepassen Starterslening

Gemeente

Voorjaar 2005

Uitwerken MGE en inbrengen in onderhandelingen met ontwikke-

Gemeente

Zomer 2005

Gemeente

Voorjaar 2005

laars Discussie over meer ruimte voor uitbreiding en aanpassing van de bestaande woningvoorraad (bij nieuwe bestemmingsplan) Uitwerken toewijzingsregels nieuwbouwwoningen met het oog op

Voorjaar 2005

doorstroming Planvorming Opstellen algemene richtlijnen voor het opstellen van programma’s en nota’s van uitgangspunten voor nieuwbouwlocaties binnen de

Gemeente

Najaar 2005

Gemeente en

Najaar 2005

in de woonvisie geformuleerde doelstellingen Formuleren van voorwaarden voor de groeiwoning

Woningstichting Formuleren opgave aanpassing bestaande seniorenwoningen

Woningstichting

Najaar 2005

Plannen maken voor flexibel bouwen voor jongeren

Gemeente en Woningstichting

Najaar 205

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5

UITVOERINGSKADER

Overleg en afspraken met derden Opstellen prestatieovereenkomst met de Woningstichting

Gemeente en Woningstichting

Najaar 2005

Werken aan aanbod zorg en dienstverlening

Gemeente, Woningstichting en zorgaanbieders

Continu

Opzetten woningmarktmonitor

Gemeente

W o o n v i s i e

P u t t e n

Najaar 2005

2 0 0 5 - 2 0 1 5

43

44 BIJLAGE 1

Bijlage 1 Begrippenlijst Aandachtsgroep Huishoudens met een belastbaar jaarinkomen onder de huursubsidiegrens. In 2002: Eenpersoons < 65 jaar: tot € 16.949 Meerpersoons < 65 jaar: tot € 22.712 Eenpersoons va 65 jaar: tot € 15.043

Ouderenwoning Een zelfstandige woning, bestemd of geschikt gemaakt voor ouderen. Voorbeelden zijn een bejaardenwoning (aangepast voor ouderen), een aanleunwoning (nabij een verzorgingstehuis), een serviceflat (met dienstverlening) of

Meerpersoons va 65 jaar: tot € 19.626

een woonzorgcomplex (met zorgverlening).

Doorstromer

Prijsgrenzen (huur/koop)

Men spreekt van doorstromen indien een huishouden verhuist en een zelfstandige woning achterlaat. Dure scheefheid Dit betreft huishoudens binnen de aandachtsgroep, gehuisvest in een woning met een huur vanaf € 585 (prijspeil 2003). Goedkope scheefheid Dit betreft huishoudens niet behorend tot de aandachtsgroep, maar wel gehuisvest in een goedkope huurwoning (een huur tot € 453, prijspeil 2003). Modaal inkomen Inkomen dat iets beneden de premieinkomensgrens van de verplichte ziekenfondsverzekering ligt. In 2002 is het modale inkomen door het CPB op ongeveer € 27.500 bruto vastgelegd.

- Goedkope huurwoningen of kernvoorraad: huurwoningen met een huurprijs tot de aftoppingsgrens zoals die is opgenomen in de Huursubsidiewet (€453 voor 1 en 2 persoonshuishoudens, tijdvak 2003-2004). - Betaalbare huurwoningen hebben een huur tussen de 1e aftoppingsgrens en de huursubsidiegrens (€597, tijdvak 2003-2004). - Dure huurwoningen: een huur boven de huursubsidiegrens. - Goedkope koop: woningen met een v.o.n. prijs van maximaal €160.000 (prijspeil 2004). - Middeldure koop: woningen met een v.o.n. prijs tussen €160.000 en €233.000 (prijspeil 2004). - Dure koop: v.o.n. prijs vanaf €233.000 (prijspeil 2004). Starter Een huishouden dat nog geen zelfstandige woning bewoont maar na verhuizing hoofdbewoner van een woning is.

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5

BIJLAGE 2

Bijlage 2 Woningvraag klantgroepen in Putten Jongeren tot 25 jaar Dit zijn huishoudens die nog weinig gesetteld zijn. Veel huiselijke bezittingen hebben ze niet, behalve de PC, die voor jongeren tot de eerste levensbehoeften behoort, en natuurlijk de geluidsinstallatie. De meerderheid van de jongeren wil verhuizen, hetgeen samenhangt met een algehele mobiliteit in deze leeftijdsgroep (ook in de zin van werk en relaties). De ligging van de woning is voor deze groep belangrijk: liefst in de buurt van het centrum. Ook de betaalbaarheid speelt een rol. Huurappartementen zijn populair. Deze zijn betaalbaar en komen relatief ‘vaak’ vrij. Een deel van de jongeren zal Putten verlaten, bijvoorbeeld om te studeren of werken. Een ander deel zal ‘opschuiven’ naar een andere klantgroep en gaat dan andere eisen stellen. Eenpersoonshuishoudens van 25 tot 40 jaar Jonge eenpersoonshuishoudens zijn nog niet gesetteld. Ze zijn in hoge mate verhuisgeneigd en als ze verhuizen zal dat waarschijnlijk een tussenstap in de wooncarrière betreffen. De eisen ten aanzien van woning en locatie lopen uiteen. De inkomenssituatie bepaalt voor een belangrijk deel de mogelijkheden. Huishoudens met een inkomen tot de huursubsidiegrens zijn meestal aangewezen op de huursector. Nabij het centrum gelegen eengezinswoningen en appartementen met een huur tot de aftoppingsgrens genieten de voorkeur. Huishoudens met een hoger inkomen zijn meer geneigd te verhuizen naar hun eerste koopwoning. Het te besteden bedrag is echter beperkt. Het budget reikt bij de meeste huishoudens tot zo’n € 200.000. Tweepersoonshuishoudens van 25 tot 40 jaar In tegenstelling tot de eenpersoonshuishoudens zijn de tweepersoonshuishoudens voornamelijk op de woning en de buurt georiënteerd. Men kijkt bij verhuizing naar de kenmerken van de woning en het prijsniveau en minder naar de ligging. Van de tweepersoonshuishoudens met een laag inkomen wenst ruim de helft een huurwoning. Eengezinswoningen hebben de voorkeur boven appartementen. Een deel van deze huishoudens wil een gezin stichten. Een woning zal daarom minstens drie kamers moeten hebben. De tweepersoonshuishoudens met een hoger inkomen zijn sterker geneigd te verhuizen dan de lagere inkomens. Men heeft daarbij nogal wat noten op de zang: een koopwoning, een grondgebonden woning, een grote

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5

45

46 BIJLAGE 2

woonkamer en veel slaapkamers (minstens 3, liefst 4). Kennelijk wil men - na een aantal jaren in een kleine woning te hebben gewoond - eens een ruim huis. Omdat deze huishoudens nog weinig gelegenheid hebben gehad om vermogen op te bouwen is een koopsom van meer dan € 300.000 voor de meeste huishoudens niet haalbaar. Gezinnen tot 40 jaar Gezinnen met kinderen hebben minder te besteden dan tweepersoonshuishoudens in dezelfde leeftijdsklasse. De lagere inkomens zijn vanwege hun beperkte financiële middelen voornamelijk op zoek naar een huurwoning. Hierbij gaat de voorkeur, waarschijnlijk mede uit realiteitszin, zowel uit naar appartementen als eengezinswoningen. 3 of 4 kamers worden toch wel op prijs gesteld. De gezinnen met een hoger inkomen wonen vaak al naar wens, in een grondgebonden koopwoning. Ze staan niet te trappelen om (nogmaals) te verhuizen, maar als dat wel zo is hebben ze een uitgesproken voorkeur voor een grote nieuwbouwwoning (veel kamers, grote woonkamer). Ze zijn in hun eisen iets bescheidener dan de tweepersoonshuishoudens tot 40 jaar. Kwaliteitsvragers Onder 40- tot 60-jarigen met een hoger inkomen is de verhuiswens niet zo groot. Het merendeel woont goed in zijn koopwoning. Als deze groep verhuist, gaat het duidelijk om een verbetering ten opzichte van de huidige woning. Vandaar de benaming ‘kwaliteitsvragers’. Koopwoningen zijn populair, met name vrijstaande koopwoningen. Ze moeten een ruime woonkamer hebben en voldoende kamers. De woonomgeving is ook van belang. De voorkeur gaat uit naar een woning buiten het centrum of een comfortabele nieuwbouwwoning. Wanneer de woning aan de wens voldoet hebben de kwaliteitsvragers er een aanzienlijke som geld voor over. Eén- en tweepersoonshuishoudens van 60 tot 75 jaar Huishoudens met een leeftijd tussen de 60 en 75 jaar en een inkomen boven de huursubsidiegrens zijn sociaal actiever en gezonder dan hun leeftijdsgenoten met een lager inkomen. De laatstgenoemden leiden meer een huiselijk leven. De 60plussers spreken geen duidelijke verhuiswens uit. Wanneer er een verhuiswens leeft, betreft het minimaal vier van de vijf keer een huurwoning liefst in de eigen gemeente. De vraag gaat zowel uit naar appartementen als eengezinswoningen. Met het oog op de toekomst zou het fijn zijn als er een garantie is dat men er kan blijven wonen wanneer men minder goed ter been raakt. Een locatie in het centrum is in dat opzicht ook handig. Opvallend is dat een deel van de huishoudens, met name onder de hogere inkomens, nog een stap voorwaarts in de wooncarrière wil maken. Een vrijstaande koopwoning lonkt. Eén- en tweepersoonshuishoudens ouder dan 75 jaar Huishoudens van 75 jaar en ouder zijn nauwelijks verhuisgeneigd. Veel van hen wonen al jaren in dezelfde woning of hebben onlangs een woning geschikt voor ouderen betrokken. De huishoudens die willen verhuizen wensen vrijwel allemaal

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5

BIJLAGE 2

een onderhoudsvrij huurappartement, het liefst nabij het centrum en in de eigen gemeente. Geschiktheid van het appartement voor ouderen is een grote pré. De hogere inkomens onderscheiden zich qua woonwens van de lagere inkomens. Ze zoeken in een wat luxer segment en willen hier ook meer voor betalen. Daarbij zijn de hogere inkomens over het algemeen sociaal wat actiever en hebben ze een betere gezondheid.

W o o n v i s i e

P u t t e n

2 0 0 5 - 2 0 1 5

47

Woonvisie Putten

Recommend Documents