Vliv architektonické kvality okolní zástavby a vliv genia loci na tržní hodnotu

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Vliv architektonické kvality okolní zástavby a vliv genia loci na tržní hodnotu Bakalářská práce

Autor:

Jitka Růžičková Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. arch., akad. arch. Petr Rajtora

2016

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

Ve Vrchotových Janovicích dne: 30. 3. 2016

Jitka Růžičková

Poděkování: Ráda bych poděkovala mému vedoucímu práce, Ing. arch., akad. arch. Petru Rajtorovi za odborné vedení při vytváření této bakalářské práce. Děkuji také Ing. Petru Ortovi, Ph.D. a Ing. et Ing. Martinu Cupalovi, Ph.D. za cenné odborné rady nejen při tvorbě bakalářské práce, ale během celého studia. Poděkování patří také rodině, především za jejich trpělivost při vytváření mé práce a také za podporu po celou dobu studia. Děkuji mému synovi, Bc. Miroslavu Růžičkovi za pomoc s formální stránkou práce, Václavu Hálovi za poskytnuté fotografie a paní Evě Jirsové za milé vzpomínky na doby minulé.

Anotace práce Bakalářská práce se v úvodu teoretické části zabývá jednotlivými metodami oceňování a legislativní úpravou. Hlavním cílem práce je zhodnocení vlivu okolní zástavby na tržní hodnotu v prostředí městské části Smíchov, Praha 5. Důležitou součástí práce je srovnání podobných nemovitostí v této městské části. Práce se zaměřuje na architektonicky významné stavby, genius loci místa a především na podíl jejich vlivu na tržní hodnotu nemovitosti. V praktické části je vypracována analýza realitního trhu Prahy 5, ocenění bytové jednotky a rodinného domu na tržních principech.

Klíčová slova: tržní hodnota, architektonická kvalita, lokalita, Smíchov Annotation The Bachelor's thesis deals with various valuation methodologies and legislative regulations at the begining of theoretical part. Main aim of the thesis is evaluate the influence of surrounding development on the market value in the district Smíchov, Prague 5. The important part of the thesis is to compare similar properties in this district. The thesis focus on the architecturally significant buildings, on genius loci places and mainly on the share of influence on the market value of the properties. In the practical part of the thesis is analysis of real estate market in Prague 5, valuation of the house unit and family house on market principles.

Key words: market value, architectural quality, district, Smíchov

Obsah Úvod ........................................................................................................................................... 8 Teoretická část ............................................................................................................................ 9 1

2

Legislativa a metody oceňování ......................................................................................... 9 1.1

Platné právní předpisy ................................................................................................. 9

1.2

Metody oceňování ...................................................................................................... 10

1.2.1

Porovnávací metoda ........................................................................................... 10

1.2.2

Příjmová metoda ................................................................................................. 10

1.2.3

Nákladové metody .............................................................................................. 11

Smíchov ............................................................................................................................ 12 2.1

Historie Smíchova...................................................................................................... 12

2.2

Vzpomínky pamětnice ............................................................................................... 15

2.3

Významné stavby Smíchova po roce 2000 ................................................................ 16

2.3.1

Zlatý Anděl ......................................................................................................... 16

2.3.2

KOC Nový Smíchov........................................................................................... 17

2.3.3

Anděl Park Smíchov ........................................................................................... 18

2.3.4

Smíchov Gate ..................................................................................................... 18

2.3.5

Areál Riverview .................................................................................................. 19

2.4

3

Porovnání tržních cen nemovitostí a nájmů ............................................................... 20

2.4.1

Prodej bytů o výměře 50 – 62 m2 ...................................................................... 20

2.4.2

Pronájem bytů o výměře 54 – 74 m2.................................................................. 22

2.4.3

Prodej bytů o výměře 91 – 120 m2 .................................................................... 23

2.4.4

Pronájem bytů o výměře 94 – 130 m2................................................................ 24

2.5

Informace z cenové mapy .......................................................................................... 25

2.6

Vyhodnocení cen bytů a cen pronájmů na Smíchově ................................................ 26

Analýza realitního trhu Prahy 5 ........................................................................................ 27 3.1

Obecné informace ...................................................................................................... 27

3.2

Ceny nemovitostí ....................................................................................................... 28

3.2.1

Pozemky ............................................................................................................. 28

3.2.2

Rodinné domy .................................................................................................... 28

3.2.3

Objekty pro individuální rekreaci ....................................................................... 28

3.2.4

Bytové jednotky.................................................................................................. 29 5

3.2.5

Bytové domy ...................................................................................................... 31

3.2.6

Administrativní budovy ...................................................................................... 31

3.2.7

Komerční objekty ............................................................................................... 31

3.3

3.3.1

Byty .................................................................................................................... 32

3.3.2

Kanceláře ............................................................................................................ 34

3.4 4

5

Nájmy......................................................................................................................... 32

Celkový marketingový výhled ................................................................................... 34

Odhad tržní hodnoty bytové jednotky .............................................................................. 35 4.1

Obsah ......................................................................................................................... 36

4.2

Úvod........................................................................................................................... 36

4.3

Podklady pro ocenění ................................................................................................. 37

4.4

Popisné informace ...................................................................................................... 37

4.4.1

Popis lokality ...................................................................................................... 37

4.4.2

Oceňovaný majetek ............................................................................................ 38

4.4.3

Pozemek ............................................................................................................. 38

4.4.4

Vedlejší stavby a venkovní úpravy..................................................................... 38

4.4.5

Byt ...................................................................................................................... 38

4.4.6

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití ............................................................ 39

4.5

Ocenění ...................................................................................................................... 39

4.6

Závěr .......................................................................................................................... 46

4.7

Omezující podmínky a předpoklady .......................................................................... 48

4.8

Osvědčení ................................................................................................................... 49

Odhad tržní hodnoty rodinného domu .............................................................................. 57 5.1

Obsah ......................................................................................................................... 58

5.2

Úvod........................................................................................................................... 58

5.3

Podklady pro ocenění ................................................................................................. 59

5.4

Popisné informace ...................................................................................................... 60

5.4.1

Popis lokality ...................................................................................................... 60

5.4.2

Oceňovaný majetek ............................................................................................ 60

5.4.3

Pozemek ............................................................................................................. 60

5.4.4

Vedlejší stavby a venkovní úpravy..................................................................... 61

5.4.5

Trvalé porosty ..................................................................................................... 61

6

5.4.6

Rodinný dům ...................................................................................................... 62

5.4.7

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití ............................................................ 63

5.5

Ocenění ...................................................................................................................... 64

5.6

Omezující podmínky a předpoklady .......................................................................... 76

5.7

Osvědčení ................................................................................................................... 77

Závěr ......................................................................................................................................... 92 Seznam použité literatury ......................................................................................................... 93 Seznam obrázků........................................................................................................................ 95 Seznam tabulek ......................................................................................................................... 95 Seznam grafů ............................................................................................................................ 96 Seznam použitých zkratek ........................................................................................................ 96 Přílohy ...................................................................................................................................... 96

7

Úvod Téma mé bakalářské práce je „Vliv architektonické kvality okolní zástavby a vliv genia loci na tržní hodnotu“. Práce je rozdělena na část teoretickou a praktickou. Teoretická část se věnuje platné legislativě, pojmu cena obvyklá a jednotlivým metodám při oceňování nemovitostí. Pro účely tržního oceňování jsou metody děleny na porovnávací, příjmové a nákladové. Práce vyhodnocuje vhodnost použití různých metod oceňování majetku ve vztahu k lokalitě oceňované nemovitosti. Podstatná část bakalářské práce je věnována pražské městské části – Smíchovu. Za použití konkrétních příkladů posuzuje lokality z hlediska historie, architektury a celkového rozvoje. Zde jsem se pokusila zachytit přerod průmyslové zástavby přelomu 19. a 20. století k moderní architektuře současnosti. Práci doplňuje i krátký rozhovor s pamětnicí a fotografie významných budov. Cílem teoretické části práce je vyhodnocení vlivu architektonicky cenných budov, historických i nových dominant Smíchova na tržní hodnotu okolních nemovitostí. V praktické části provedu analýzu trhu s nemovitostmi na Praze 5. Součástí praktické části jsou dvě tržní ocenění nemovitostí, a to bytové jednotky a rodinného domu.

8

Teoretická část 1 Legislativa a metody oceňování 1.1 Platné právní předpisy Základní právní normou pro úpravu majetkových vztahů je občanský zákoník. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, účinný od 1. ledna 2014 nahradil zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník. Nový občanský zákoník přinesl změny v oblasti nemovitostí, především ujednotil vlastnictví pozemku a stavby. Zavedl nová práva a pojmy. V části třetí - Absolutní majetková práva: právo služebnosti, právo stavby. V části čtvrté – Relativní majetková práva: výprosa, pacht, nově stanovil i nemajetkovou újmu [1]. Předpis č. 526/1990 Sb. Zákon o cenách se vztahuje na uplatňování, regulaci a kontrolu cen výrobků, prací a služeb. Tento zákon platí i pro převody práv k nemovitostem. V §2 uvádí způsob sjednávání ceny, dohodu o ceně a také pojem nepřiměřený majetkový prospěch. Definuje cenu obvyklou takto: „Obvyklou cenou pro účely tohoto zákona se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku [2]. “ Způsoby oceňování majetku upravuje Zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. Ustanovení tohoto zákona se nepoužijí v případech, kdy zvláštní předpis stanoví odlišný způsob oceňování – např. způsob výpočtu výše náhrad za živý a mrtvý inventář a zásoby, výpočet hodnoty cenných papírů v majetku v podílovém fondu. Dále se nepoužijí při převádění majetku podle zvláštního předpisu – Zákon č. 92/1991 Sb., o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby [3]. Zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. v §2 stanovuje způsoby oceňování majetku a služeb a definuje cenu obvyklou takto: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním [3].“

9

1.2 Metody oceňování Účel ocenění majetku je přiřadit majetku odpovídající hodnotu vyjádřenou v penězích. Hodnota může být tržní, pojišťovací, účetní, věcná, výnosová, porovnávací a reprodukční. Rozlišujeme různé druhy ocenění, podle účelu, pro který má ocenění sloužit. Ve své práci se zabývám tržním oceněním. Pro stanovení tržní hodnoty používáme různé metody, kterými provádíme ocenění na rozdílných principech. Použití metod závisí na typu a využití oceňovaného majetku. Záleží na mnoha faktorech trhu, které určují skutečnou hodnotu majetku. Rozhodujícími hledisky jsou lokalita, poměr nabídky a poptávky na trhu, skutečné možnosti ekonomického využití majetku [4]. 1.2.1 Porovnávací metoda Porovnávací metoda nejlépe odráží podmínky na trhu. Její úspěšné aplikace předpokládá porovnání cen srovnatelných nemovitostí. Podmínkou použití porovnávací metody v praxi je existence databáze porovnatelných nemovitostí. Zde se setkáváme s hlavním problémem porovnávací metody – naplněnost databáze úplnými a pravdivými informacemi. Jednotlivé tržní ceny jsou věcí dohody mezi kupujícím a prodávajícím a často jsou ovlivněny osobními poměry prodávajícího nebo kupujícího, mimořádnými okolnostmi trhu nebo vlivem zvláštní obliby [5]. Při aplikaci porovnávací metody vybíráme nejvhodnější porovnatelné nemovitosti z databáze. Každá nemovitost, mimo výjimky řadových domků a totožných nových bytů v jedné budově na stejném podlaží, má jedinečné vlastnosti dané lokalitou, technickým stavem a dalšími proměnnými. Nesmíme zapomínat na časové hledisko. Za aktuální ceny považujeme ceny ne starší 3 měsíců, případně 1 rok. Z těchto důvodů u porovnávaných nemovitostí cenu upravíme použitím korekčních činitelů. Korekční činitelé se stanovují výpočtem nebo statistickou analýzou. Právě v případě lokality stanovujeme korekční činitel statistickým porovnáním cen porovnatelných objektů v různých lokalitách. Při správném výběru porovnávaných nemovitostí a při správné aplikaci korekčních činitelů je porovnávací metoda pro stanovení tržní hodnoty nejvhodnější metodou [5]. Porovnávací metoda vychází z podmínek trhu, proto se také při použití porovnávací metody nejlépe odrazí všechny aspekty porovnávaných nemovitostí, včetně atraktivity dané lokality. 1.2.2 Příjmová metoda Další metoda pro stanovení tržní hodnoty je metoda příjmová, neboli výnosová. Zde narážíme na problém analýzy nejvyššího a nejlepšího využití majetku. Nejvyšší výnos nemusí být nutně nejlepším využitím majetku v případě, že zhoršuje technický stav nebo jinak znehodnocuje majetek. Příjmová metoda je vhodná v případě oceňování nemovitostí, které se běžně pronajímají. Při výpočtu vycházíme z hrubého příjmu, od kterého odečteme ztráty vlivem neobsazenosti a neplacení nájemného, rezervy na renovace, provozní náklady a získáme čistý provozní příjem [5].

10

Dalším krokem při použití příjmové metody je stanovení kapitalizační míry. Nejspolehlivěji ji určíme statistickými metodami, podmínkou je ale databáze prodejních cen a příjmů. V lokalitách s malými četnostmi prodejů se vypočte hypotetická kapitalizační míra jako součet úrokové míry bezrizikové investice, inflační míry, míry rizika a míry životnosti. Další možností je převzít údaj o výši kapitalizační míry z oceňovacího předpisu. Výhodou je, že údaj je stanoven na základě právního předpisu, nevýhodou je zpoždění při každoroční aktualizaci vyhlášky a především, že údaj je průměrný v rámci České republiky. Pro zohlednění významu lokality je proto nejpřesnější výpočet statistickými metodami z kvalitní databáze [5]. Pro účely posouzení vlivu okolí jde o vhodnou metodu, výše nájmů bytových i kancelářských prostor, v neposlední řadě také poměr poptávky a nabídky často velmi výrazně odráží tzv. dobrou adresu. 1.2.3 Nákladové metody Pro účely oceňování se používá několik způsobů založených na tzv. věcné hodnotě. Výše věcné hodnoty by měla odpovídat celkovým nákladům na znovuvybudování oceňované nemovitosti ve stavu k datu ocenění, včetně nákladů na nákup pozemku. Při jejím použití vycházíme z nákladů na stavbu. Tato metoda klade velký důraz na popis majetku a následnou analýzu technického stavu. Důležité je zde objektivní zhodnocení technické i morální životnosti objektu a jeho jednotlivých prvků. Nákladová metoda používá porovnávání známých reprodukčních nákladů porovnatelné stavby se stavbou oceňovanou. Lze použít pracný rozpočtový způsob, metodu agregovaných položek nebo technicko hospodářských ukazatelů. Na principu nákladové metody je založeno i oceňování podle cenového předpisu, doplněného o různé koeficienty (např. koeficient prodejnosti), které mají za úkol přiblížit stanovenou hodnotu tržnímu prostředí [4] [5]. Nákladové metody nedokážou dostatečně zohlednit lokalitu, pouze s přihlédnutím k vyčíslení nákladů, například na dopravu materiálu a místních cen materiálu a stavebních prací. Pro posouzení architektonické kvality okolí, atraktivity pohledových horizontů a genia loci jsou nákladové metody nevhodné.

11

2 Smíchov 2.1 Historie Smíchova Nejstarším osídlením na území Smíchova byla osada Újezd s kostelem sv. Filipa a Jakuba, zmiňovaným již kolem r. 1200. Později v polovině 14. století za vlády Karla IV. se část této osady ocitla v malostranských hradbách. Ve 14. století smíchovskou krajinu výrazně ovlivnilo zakládání vinic. V polovině 15. století byly vinice rozparcelovány a prodány staroměstským a malostranským měšťanům a ti zde začali stavět domy pro letní pobyt. V 18. století vznikly významné barokní stavby jako Dienzenhoferův letohrádek, kaple na Nesypce a pavilon v Jezuitské zahradě. V roce 1784 měl Smíchov 154 čísel popisných a souvislou zástavbu kolem hlavní třídy, zbytek Smíchova byl typicky venkovský, na jeho území se nacházely usedlosti, zahrady a pole [6].

Obrázek 1 Portheimka [24]

Zásadní změna přišla s počátky průmyslové výroby v 19. století. Nejdříve zde vznikly „kartounky“ - textilní manufaktury. Jako první zde vybudoval svoji továrnu Aron Przibram následován bratry Porgesovými. Bratři Porgesové získali šlechtický stav a přídomek von Portheim, odtud název Portheimka, na polovině zahrady Dienzenhoferova letohrádku postavili kartounku a letohrádek upravili na rodinné sídlo. Současná podoba Portheimky je zachycena na obrázku č. 1. Následovaly další továrny: Bayerlova na porcelán, Baerenreiterova na cukr, papírna, sirkárna na Plzeňské třídě, Kohoutova továrna na výrobu mlýnských strojů. V roce 1852 byly vybudovány Ringhofferovy závody – továrna na železniční vozy, strojírna a slévárna, později přibyla výroba tramvají, parních strojů, zařízení pro pivovary, cukrovary, mlýny a lihovary. Zakladatel továrny František Ringhoffer II. se významně podílel na přeměně Smíchova, nejen samotnou výstavbou továrního komplexu, ale také výstavbou bytů pro dělníky –

12

zaniklá kolonie Mrázovka. Jako starosta Smíchova a mecenáš se zasloužil o výstavbu Smíchovské synagogy v letech 1861 – 1863, v období mezi světovými válkami přestavěné ve funkcionalistickém stylu. V druhé polovině 19. století pokračoval rozvoj Smíchova výstavbou akcionářského pivovaru a především rozvojem dopravy. Na Smíchov zaústila železnice: Buštěhradská dráha a Pražsko-duchcovská dráha. Smíchov se stal důležitým dopravním uzlem a v roce 1876 byly uvedeny do provozu koňské tramvaje. Spolu s rozvojem dopravy a průmyslu se rozvíjela i výstavba – v 70. letech 19. století zde vznikla řada výstavních novorenesančních domů, kláštery Sacré - Cour a svatého Gabriela a nový hřbitov na Malvazinkách. Mezi lety 1881 – 85 byl vystavěn podle plánů architekta Antonína Barvitia kostel svatého Václava v historizujícím stylu – novorománském s vnějšími prvky stylu novorenesančního, kostel je zachycen na obrázku č. 2. Roku 1891 byla zbořena Újezdská brána a bylo povoleno stavět i v blízkosti hradeb. V roce 1898 stála na Smíchově již téměř tisícovka domů a počet obyvatel se blížil 50 000 [6].

Obrázek 2 Kostel svatého Václava [25]

20. století přineslo další významné změny – především elektrifikaci dopravy i průmyslu. Byly zbořeny staré manufaktury – tzv. kartounky a na jejich místě vyrostly výstavné činžovní domy. Ve stylu secese byl postaven Národní dům, tržnice a také vily na Hřebenkách. Část botanické zahrady u Dienzenhoferova pavilonu byla rozparcelována a na jejím místě byla postavena budova okresního hejtmanství a činžovní domy. Mezi světovými válkami již dopravě nestačil most císaře Františka I. (nyní most Legií) a započalo se s výstavbou Jiráskova mostu (1929-31). Při stavbě Jiráskova mostu se připravovalo přesunutí Dienzenhoferova pavilonu, bohužel k tomu nedošlo a tato barokní památka byla v roce 1931 zbořena. Na obrázku č. 3 je rohový dům

13

Dienzenhoferových sadů. Dnešní Dienzenhoferovy sady jsou posledním zbytkem zahrady a její připomínkou je i název ulice V botanice. Rozvoj dopravy a průmyslu se významně podílel na charakteru Smíchova. Po připojení Tatry Kopřivnice v roce 1923 se změnil název Ringhofferovy továrny na Ringhoffer - Tatra a podnik se stal největším světovým výrobcem železničních vozů. V roce 1945 byla továrna znárodněna, později připojena ke koncernu ČKD a od roku 1963 až do počátku 90. let vyráběla pouze tramvaje. Hospodářské změny po roce 1989 přinesly nezvratný osud Ringhofferových závodů v podobě demolice v roce 1998. Snahy o památkovou ochranu tohoto jedinečného architektonického celku nebyly příliš úspěšné a jedinou připomínkou zaniklého areálu je secesní průčelí kovárny zakomponované do areálu KOC Nový Smíchov a památkově chráněná Ringhofferova vila. Na místě zaniklé továrny vznikly moderní polyfunkční budovy. Smíchov se proměnil z chátrající průmyslové periferie na městskou část s bohatou nabídkou kancelářských prostor, plnou obchodů, kaváren a restaurací [6].

Obrázek 3 Dienzenhoferovy sady a jižní část Janáčkova nábřeží [25]

14

2.2 Vzpomínky pamětnice Paní Eva Jirsová, žije na okraji Smíchova v ulici Nad Kesnerkou čp. 167 od roku 1939. Dům, zachycený na obrázku č. 4, byl postaven již v roce 1919 a hlavním stavebním materiálem je dřevo. V roce 1939 dům narychlo zakoupil otec paní Jirsové, architekt Karel Splavec poté, co musel přenechat nacistům svůj byt na Vinohradech. Připravila jsem si pro paní Jirsovou dvě otázky: Jaké máte vzpomínky na starý Smíchov? „Když jsme sem přišli, tak tady okolo byly zahrady, pole. Bylo tady všechno takové venkovské a všude bylo daleko, do školy, do tanečních. Tady nahoře stál statek Kesnerka a pamatuji jeho bourání kolem roku 1970. U Anděla bydlela kamarádka v rohovém domě U zlatého anděla. Pamatuji si na návštěvy u ní, že měli krásný byt i s pavlačí, který si hezky opravovali a sotva ho dokončili, tak v roce 1980 se muselo bourat a s ním i další tři až čtyři domy.“ Co se Vám na současném Smíchově líbí? „Od Anděla k náměstí Kinských Štefánikovou ulicí si připadám jako ve Francii, je zde taková tichá zóna. Vietnamské tržiště, které zde bylo po revoluci, je pryč. Kinská zahrada zůstala zachována a je zde národopisné muzeum. Nemůžu opomenout Portheimku a Bertramku, které zůstaly zachovány a považuji je za skvosty Prahy. A ty krásné a zalesněné kopce – Zlíchovský, Kesnerka, Hřebenka – to je poklad Prahy. Ne každá čtvrť sahá až k vodě, moc pěkné je nábřeží – upravené a obnovený přívoz.“

Obrázek 4 Nad Kesnerkou čp. 167 [25]

15

2.3 Významné stavby Smíchova po roce 2000 2.3.1 Zlatý Anděl Obchodně administrativní centrum Zlatý Anděl vyrostlo v místech, kde v těsné blízkosti Smíchovské synagogy stával dvoupodlažní dům U zlatého anděla. Tento dům spolu se sedmi dalšími domy byl zbourán již v roce 1980 v souvislosti se stavbou metra. Investor stavby ING Real Estate zde v letech 1999 – 2000 realizoval rozsáhlou stavbu se stavebními náklady 1 mld. Kč podle návrhu uznávaného architekta Jeana Nouvela. Komplex Zlatý Anděl získal ocenění Stavba roku 2001. Na obrázku č. 5 je zachyceno nároží Zlatého Anděla. Obdivovatelé této stavby nešetří chválou a superlativy ve smyslu, že tato stavba přinesla Smíchovu poezii a francouzský šarm. Podle mého názoru tento typ výstavby odráží svojí dobu. Podobně i Tančící dům na protějším břehu Vltavy ztělesňuje nenávratnou proměnu města směrem ke globalizaci. Podobný komplex si můžeme představit stejně tak dobře v New Yorku jako v Kataru nebo v Tokiu. Naštěstí zde autor respektoval měřítko okolní zástavby. Materiál stylu high-tech kov, sklo a plasty jsou jediné řešení pro budovy, kde investor požaduje přiměřenou podlahovou plochu pro kanceláře a obchody, navíc na poddolované stanici metra. Zaoblená fasáda se stylizovaným Wendersovým andělem vytváří kontrast k funkcionalistickému stylu sousedních objektů. Zbývající část komplexu je přísně pravoúhlá a jediné oživení minimalistické fasády přináší pokrytí útržky veršů [7].

Obrázek 5 Smíchovská synagoga a Anděl [25]

16

2.3.2 KOC Nový Smíchov Na místě po demolici továrních hal bývalé Ringhofferovy továrny, později Tatra ČKD a po odstranění velké ekologické zátěže, odtěžení obrovského množství kontaminované zeminy, bylo vybudováno v letech 1999 – 2001 rozsáhlé Kulturní a obchodní centrum Nový Smíchov. V ideálním dosahu MHD – stanice metra Anděl vzniklo obchodní centrum s hypermarketem, multikinem s 12 promítacími sály, obchody, restauracemi a kavárnami. Konstrukční systém je tvořen železobetonovým skeletem. Ve třech podzemních podlažích najdeme 2 000 parkovacích míst. Z původního továrního komplexu zůstala zachována památkově chráněná secesní fasáda kovárny v Plzeňské ulici, její současnou podobu vidíme na obrázku č. 6. Jako připomínka starých časů byla citlivě včleněna do titanzinkových a prosklených fasád KOC. Sousedství funkcionalistických domů a Zlatý Anděl dotváří přívětivý městský dojem z této části Plzeňské ulice. Oproti tomu v Kartouzské ulici nás fasády z betonových panelů a vjezdy do garáží nenechají na pochybách, že zde je vyhrazeno pro dopravu. Celkově komplex KOC na místě nevyužitých továrních hal přinesl život do centra Smíchova a díky kapacitě podzemních garáží vyřešil dlouhodobý problém s parkováním [8].

Obrázek 6 Průčelí KOC [25]

17

2.3.3 Anděl Park Smíchov Dalším projektem, který pokračoval v přeměně Smíchova z bývalé průmyslové periferie města na administrativně obchodní centrum je komplex Anděl Park Smíchov. Rakouský developer Karimpol Group v centru Smíchova na Radlické ulici v blízkosti stanice metra Anděl vybudoval administrativní, obchodní a obytný komplex s podzemními garážemi. Komplex byl navržen Ing. arch. Václavem Aulickým, fasáda je skleněná s hliníkovými obklady a pásovými okny. Budova nabízí vysoký standard vnitřních prostor a byla kladně hodnocena, pokud jde o spotřebu energie a vliv na životní prostředí [9] [10]. 2.3.4 Smíchov Gate V roce 2006 byl dokončen rozsáhlý projekt Smíchov Gate, který obohatil nabídku kancelářských prostor v centru Smíchova. Projekt kanceláří doplňuje hotel Ibis. Vnější prezentace budovy, tvar písmene H a efektní barevné řešení fasády, ji odlišuje od okolní zástavby. V těsné blízkosti se nachází Ringhofferova původně klasicistní vila, přestavěná kolem r. 1906 Osvaldem Polívkou ve stylu secese, tzv. „Zámeček baronky Ringhofferové“. Secesní budova je zde sevřená z obou stran, z důvodu blízkosti rychlostní komunikace byly na budově zazděny okna směřující ke komunikaci. Těsné sousedství administrativní budovy výrazné objemem i barevností neposkytuje secesní památce mnoho prostoru, výsledný dojem je zachycen na obrázku č. 7. Zde je těžké posoudit, co způsobilo větší degradaci okolí vily, zda výstavba dopravní infrastruktury a vjezdu do Strahovského tunelu nebo výstavba kancelářských budov Smíchov Gate [6] [10].

Obrázek 7 Smíchov Gate [25]

18

2.3.5 Areál Riverview Společnost Skanska Property Czech Republic dokončila v roce 2014 administrativní budovu Riverview mezi ulicemi Svornosti, U železničního mostu a Hořejší nábřeží. Budova byla navržena stockholmským architektonickým studiem Tengbom a nabízí úsporný koncept vytápění a klimatizace. Objekt tvoří dvě samostatná křídla, obdélníková sedmipodlažní část v ulici Svornosti a šestipatrové křídlo zakřivené na jižním průčelí, orientované směrem k nábřeží. Na obrázku č. 8 je vidět pohled na jižní průčelí. Budova Riverview nabízí 7 000 m2 kancelářských ploch, 90 parkovacích stání v podzemních garážích. Investor využil atraktivní lokalitu s dobrou dopravní dostupností. Velkou výhodou je krásný výhled na vltavská nábřeží a Vyšehrad [11].

Obrázek 8 Areál Riverview [26]

19

2.4 Porovnání tržních cen nemovitostí a nájmů Data jsem čerpala z nabídek realitního serveru, pro účely porovnání jsem vybrala jak prodeje, tak pronájmy. Z důvodu příliš rozdílných parametrů v nabídce rodinných a činžovních domů jsem provedla srovnání nabídek prodejů a pronájmů bytů. Smíchov nabízí dostatek bytů k prodeji, bylo tedy možné zařadit do výběru byty podobných parametrů. Výběr vzorků bytů byl proveden s ohledem na srovnatelnou technickou kvalitu – tj. výběr pouze rekonstruovaných bytů ve velmi dobrém technickém stavu a novostaveb. Pro srovnání jsem vybrala 4 skupiny a pro každou porovnávanou skupinu jsem vytvořila graf, který ilustruje závislost ceny na lokalitě: pro prodej byty o výměře 50 m2až 62 m2 graf č. 1, pro pronájem byty o výměře 54 m2 až 74 m2 graf č. 2, pro prodej byty o výměře 91 m2až 120 m2 graf č. 3 a pro pronájem byty o výměře 94 m2až 130 m2 graf č. 4. Velmi důležitým parametrem byla dostupnost MHD, všechny srovnávané byty mají velmi dobrou až výbornou dostupnost. Složitější je problém s parkováním, u většiny novostaveb je k dispozici parkovací stání (v cenách kolem 400 000,-Kč za stání), parkování na ulici před domem je vzhledem k malému počtu parkovacích míst v bezprostředním dosahu problematické. Ke každé nabídce uvádím základní údaje o výměře, poloze, dostupnosti a ceně. Přehled hodnocených lokalit a jejich poloha je uvedena v Příloze č. 1. 2.4.1 Prodej bytů o výměře 50 – 62 m2 Cena bytu v Kč 6 000 000 5 000 000 4 000 000 3 000 000 2 000 000 1 000 000 0

Lokalita

Graf: 1 Atraktivita lokality v závislosti na ceně bytu o výměře 50 – 62 m2 Zdroj: [12]

20

Plzeňská: zrekonstruovaný byt 2+kk o výměře 50 m2 ve 4. nadzemním podlaží cihlového domu. Cena k prodeji je 2 790 000,- Kč. Velmi dobrá dostupnost MHD, tramvajová zastávka Klamovka. Velmi rušná ulice, tramvajová trať zde byla vybudována již koncem 19. století, kdy bylo zrušeno stromořadí. Část zástavby jsou domy z počátku 20. století v historizujících slozích, doplněné novější výstavbou převážně z 50. let minulého století [6] [12]. Vltavská: zrekonstruovaný byt 2+1 o výměře 55 m2 v prvním zvýšeném nadzemním podlaží cihlového domu. Cena k prodeji je 3 695 000,- Kč. Výborná dostupnost MHD, nedaleko stanice metra B Anděl. Okolní zástavba – činžovní domy většinou z počátku 20. století, poblíž Smíchovský pivovar a nábřeží [12]. Na Zatlance: novostavba, bezbariérový byt 2+1 o výměře 55 m2 s balkonem do vnitrobloku. Cena k prodeji je 4 300 000,- Kč, Výborná dostupnost MHD, nedaleko stanice metra B Anděl, klidnější ulice. Jméno ulice vzniklo od názvu vinice Zaklanka. Usedlost Zaklanka byla zbořena již na konci 19. století. Domy v klasicistním stylu, např. gymnázium z let 1915 1917, doplňují novostavby, výhled do zeleně – Mrázovka [6] [12]. Peroutkova: zrekonstruovaný byt 2+kk o výměře 59 m2 ve 2. nadzemním podlaží cihlového domu. Cena k prodeji je 4 470 000,- Kč. Dobrá dostupnost MHD. Zeleň, smíšená zástavba z poloviny minulého století doplněna moderními stavbami, v blízkosti je hřbitov Malvazinky [12]. Na Hřebenkách: novostavba bytu 2+kk o výměře 62 m2 v 1. nadzemním podlaží. Cena k prodeji je 5 150 000,- Kč. Velmi dobrá dostupnost MHD. Klidná ulice, zeleň, okolní zástavba převážně vilová, část z počátku minulého století, významná je přestavba původní usedlosti arch. Františkem Kavalírem r. 1925 [6] [12]. Zborovská: zrekonstruovaný byt 2+kk o výměře 57 m2 nacházející se ve 2. nadzemním podlaží cihlového domu s výtahem. Cena k prodeji je 5 250 000,- Kč. V blízkém okolí veškerá občanská vybavenost, nákupní centrum Nový Smíchov. Výborná dostupnost MHD, nedaleko stanice metra B Anděl. Okolní zástavba – činžovní domy většinou z konce 19. století a počátku 20. století – novorenesanční a secesní [12].

21

2.4.2 Pronájem bytů o výměře 54 – 74 m2 30 000 Cena pronájmu v 25 000 Kč 20 000 15 000 10 000 5 000

0

Lokalita

Graf: 2 Atraktivita lokality v závislosti na ceně pronájmu bytu o výměře 54 – 74 m2 Zdroj: [12]

Na Valentince: zrekonstruovaný byt 2+1 o výměře 65 m2 nacházející se ve 2. nadzemním podlaží cihlového domu. Cena pronájmu je 11 000,- Kč. Výborná dostupnost MHD tramvajová zastávka, nedaleko stanice metra B. Přímo v ulici probíhá výstavba nového kancelářského komplexu na místě schátralé vozovny Smíchov [12]. Fráni Šrámka: zrekonstruovaný byt 2+1 o výměře 60 m2 nacházející se ve 4. nadzemním podlaží. Cena pronájmu je 12 000,- Kč. Dobrá dostupnost MHD, byt se nachází v klidné lokalitě poblíž Husových sadů, většina bytových domů z poloviny minulého století byla nepříliš vkusně doplněna o další patro [12]. Kroftova: zrekonstruovaný byt 2+1 o výměře 74 m2 nacházející se ve 4. nadzemním podlaží. Cena pronájmu je 13 000,- Kč. Výborná dostupnost MHD - tramvajová zastávka Švandovo divadlo, nedaleko stanice metra B Anděl. Na první pohled se jedná o klidnou ulici poblíž Petřínských sadů a Kinského zahrady. Při prohlídce jsem se dotázala anonymní obyvatelky ulice na kvalitu bydlení - ulice je údajně obydlena větším počtem cizinců, opakovaně dochází k rušení nočního klidu a nepořádku okolo kontejnerů na odpadky [12]. Ke Klimentce: zrekonstruovaný byt 2+1 o výměře 58 m2 nacházející se ve 2. nadzemním podlaží. Cena pronájmu je 15 000,- Kč. Velmi dobrá dostupnost MHD, ulice Ke Klimentce se nachází v blízkosti Plzeňské ulice a přímo v ulici je velmi různorodá převážně vilová zástavba [12]. Na Zatlance: novostavba bytu 2+kk o výměře 67 m2 nacházející se ve 2. nadzemním podlaží. Cena pronájmu je 22 000,- Kč. Výborná dostupnost MHD, nedaleko stanice metra B Anděl, výhled do zeleně – Mrázovka [12].

22

Vrázova: zrekonstruovaný byt 2+1 o výměře 66 m2 nacházející se ve 2. nadzemním podlaží. Cena pronájmu je 24 000,- Kč. Výborná dostupnost MHD - tramvajová zastávka, nedaleko stanice metra B. Jedna část ulice je tvořena secesními a klasicistními činžovními domy s krásně opravenými fasádami, protější část ulice bez větší architektonické hodnoty – bytová výstavba poloviny minulého století [12]. Janáčkovo nábřeží: zrekonstruovaný byt 2+1 o výměře 54 m2 nacházející se v 1. nadzemním podlaží cihlového domu. Cena pronájmu je 25 600,- Kč. Výborná dostupnost MHD tramvajová zastávka, nedaleko stanice metra B. Na Janáčkově nábřeží se dochovaly architektonicky cenné domy – převážně klasicistní a novorenesanční [12]. 2.4.3 Prodej bytů o výměře 91 – 120 m2 Cena bytu v Kč

12 000 000 10 000 000 8 000 000 6 000 000 4 000 000 2 000 000 0

Lokalita

Graf: 3 Atraktivita lokality v závislosti na ceně bytu o výměře 91 - 120 m2 Zdroj: [12]

Tomáškova: zrekonstruovaný byt 3+1 o výměře 91 m2 nacházející se ve 3. nadzemním podlaží. Cena k prodeji je 4 990 000,- Kč. Výborná dostupnost MHD, nedaleko stanice metra B Anděl. V ulici se nachází hodnotné činžovní domy, novorenesanční a klasicistní, nevýhodou je dopravní uzel, vjezd do tunelů [12]. Karla Engliše: zrekonstruovaný byt 4+kk o výměře 105 m2 v 5. nadzemním podlaží ve starším udržovaném domě s novými rozvody. Cena k prodeji je 6 900 000,- Kč. Výborná dostupnost MHD, nedaleko stanice metra B Anděl. V ulici Karla Engliše se nachází rohová funkcionalistická budova, kde sídlí Sberbank CZ, ostatní zástavba jsou činžovní domy, administrativní budovy, v těsném sousedství Anděl Park Smíchov, zeleň minimální [12]. Na Bělidle: v celkově rekonstruovaném domě nově vybudovaný byt 4+kk o výměře 104 m2 nacházející se v 7. nadzemním podlaží. Cena k prodeji je 8 634 000,- Kč. Výborná dostupnost MHD, nedaleko stanice metra B Anděl, krásný výhled na řeku a vltavská nábřeží v těsné blízkosti historického centra [12].

23

Švédská: novostavba bytu 3+kk o výměře 98 m2 nacházející se v 1. nadzemním podlaží. Cena k prodeji je 9 400 000,- Kč. Švédská ulice je pojmenována podle tábora švédského vojska za třicetileté války. Původně v ulici stály usedlosti Plátenice a Nesypka. Ze zaniklé usedlosti Nesypka se dochovala barokní kaple z r. 1667. V r. 1985 bylo zbořeno několik architektonicky cenných domů. Ve Švédské ulici ke konci života bydlel spisovatel Jakub Arbes [6] [12]. Na Hřebenkách: novostavba bytu 4+kk o výměře 102 m2 nacházející se v 3. nadzemním podlaží. Cena k prodeji je 10 200 000,- Kč. Velmi dobrá dostupnost MHD. Klidná ulice, zeleň, okolní zástavba je převážně vilová. [12]. Dienzenhoferovy sady: zrekonstruovaný byt 4+1 o výměře 120 m2 ve 4. nadzemním podlaží v kompletně zrekonstruovaném domě z roku 1905. Cena k prodeji je 10 285 000,- Kč. Výborná dostupnost MHD. Původně zde byl francouzský park, později botanická zahrada, předchůdkyně zahrady Na Slupi. Na části pozemků byla v letech 1905-06 postavena rozsáhlá budova zemského úřadu a na dalších parcelách vznikly činžovní domy. Nabízí krásný výhled na řeku i na vzdálený Vyšehrad [6] [12]. 2.4.4 Pronájem bytů o výměře 94 – 130 m2 50 000 Cena pronájmu v 45 000 Kč 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 Mošnova

Lidická

Randova

Na Zatlance

Švédská Janáčkovo nábřeží Lokalita

Graf: 4 Atraktivita lokality v závislosti na ceně pronájmu bytu 94 – 130 m2 Zdroj: [12]

Mošnova: novostavba bytu 4+1 o výměře 110 m2 nacházející se v 5. nadzemním podlaží. Cena pronájmu je 23 000,- Kč. Výborná dostupnost MHD, výhled do zeleně, mezi ulicí na Hřebenkách a Holečkovou ulicí [12]. Lidická: novostavba bytu 4+1. o výměře 94 m2 nacházející se ve 2. nadzemním podlaží. Cena pronájmu je 27 500,- Kč. Výborná dostupnost MHD, nedaleko stanice metra B Anděl. Jedná se o rušnou ulici v samém centru Smíchova, ulicí vede tramvajová trať [12].

24

Randova: novostavba bytu 3+1 o výměře 130 m2 ve 3. nadzemním podlaží. Cena pronájmu je 30 000,- Kč. Výborná dostupnost MHD. Mrázovka, klidná lokalita plná zeleně [12]. Na Zatlance: novostavba bytu 3+kk o výměře 97 m2 nacházející se v 7. nadzemním podlaží. Cena pronájmu je 35 000,- Kč. Výborná dostupnost MHD, nedaleko stanice metra B Anděl, v blízkosti OC Nový Smíchov, výhled do zeleně – Mrázovka [12]. Švédská: novostavba bytu 4+kk o výměře 123 m2 nacházející se ve 4. nadzemním podlaží. Cena pronájmu je 37 000,- Kč. Velmi dobrá dostupnost MHD. Byt se nachází v klidné lokalitě s nádherným výhledem na Prahu [12]. Janáčkovo nábřeží: zrekonstruovaný byt 3+1 o výměře 120 m2 nacházející se v 5. nadzemním podlaží. Cena pronájmu je 45 000,- Kč. Výborná dostupnost MHD. Výhled na Národní divadlo, Tančící dům a Žofín [12].

2.5 Informace z cenové mapy Pro další porovnání cen lokalit jsem použila cenovou mapu hlavního města Prahy. Cenová mapa je obecný podklad založený na historických cenách. Ceny uvedené v cenové mapě slouží jen jako orientační, cenová mapa je okrajový zdroj informací. Ceny uvedené v cenové mapě pro rok 2016 začínají u vybraných lokalit na částce 7 410,- Kč za m2 ulice Plzeňská, většina ostatních hodnocených lokalit se pohybuje v částkách do 10 000,- Kč za m2, přes tuto částku se dostaly ulice Na Hřebenkách, Švédská, Ke Klimentce, Randova, Mošnova, Lidická a Kroftova. Podstatně vyšší částky jsou uvedeny v cenové mapě pro Dienzenhoferovy sady 15 190,- Kč za m2 a severní část Janáčkova nábřeží 22 000,- Kč za m2. Nejvyšší ceny dosahuje ulice Karla Engliše – 31 850,- Kč za m2, stejně jako Zlatý Anděl a KOC Nový Smíchov [13].

25

2.6 Vyhodnocení cen bytů a cen pronájmů na Smíchově Výsledky porovnání jsou dobře patrné na grafech 1 – 4. V příloze č. 1 jsou na mapě červeně vyznačeny hodnocené lokality. U skupiny bytů s menší podlahovou plochou se projevil cenový dopad atraktivity lokality o něco méně výrazně. Domnívám se, že u malých bytů má největší vliv na cenu dostupnost MHD, přesto i zde je patrný trend dobré adresy. Nejvýše hodnocené z porovnávaných lokalit jsou: Janáčkovo nábřeží, Zborovská, Vrázova, Na Zatlance, Na Hřebenkách a Peroutkova. Jedná se o lokality s historicky hodnotnou zástavbou – Janáčkovo nábřeží, Zborovská, Vrázova a také o místa s podílem zeleně – Na Hřebenkách, Na Zatlance, Peroutkova. V této skupině bytů jsou nejnižší ceny na ulici Plzeňská, Vltavská, Fráni Šrámka, Na Valentince, Kroftova, Na Zatlance. Zajímavý je případ bytů v ulici Kroftova, které jsou situovány v lokalitě blízko Arbesova náměstí, poblíž Petřínských sadů a Kinského zahrady. Zde se jedná o místní problém – vzhledem k opakovanému nepořádku a rušení nočního klidu se byty v této ulici dostaly na nižší cenovou úroveň. Také v ulici Na Valentince je problém momentálního stavu, kdy z bývalé vozovny Smíchov se budují nové kanceláře. V případě ulice Fráni Šrámka a také části ulice Na Zatlance, se projevuje vyšší nabídka bytů a v ulici Fráni Šrámka i architektonicky nepříliš povedené nástavby na starších bytových domech a vilách. U bytů s větší podlahovou plochou je dobře patrný trend, kdy s výjimkou nábřeží se nejvýše cení klidnější lokality s tradiční vilovou zástavbou. Nejvyšších cen dosahují byty v blízkosti nábřeží a blíže Malé Straně – Janáčkovo nábřeží, Dienzenhoferovy sady. Následují je byty v klidnějších lokalitách s množstvím zeleně: Na Hřebenkách, Na Zatlance, Švédská. Na Hřebenkách a Švédská ulice jsou tradiční vilové čtvrti s hodnotnou zástavbou. Ve Švédské ulici vyrostl nový bytový komplex Rezidence Sacre Coeur přímo naproti novorománskému kostelu svatého Gabriela. Zde jednoznačně výhled na architektonicky cennou stavbu zvýšil cenu bytů v tomto projektu. Moje hodnocení zahrnuje pouze lokality, kde se vyskytly nabídky na prodej a pronájem bytů. Nejvýznamnější lokality z hlediska genia loci, jako například Bertramka a Újezd se v nabídkách vůbec nevyskytují. Nejnižší ceny byly zjištěny v ulici Mošnova, Tomáškova, Lidická, Karla Engliše, Na Bělidle a Randova. Nižší ceny bytů i pronájmů se projevují nejen u lokalit vzdálenějších od centra, ale také v samém centru Smíchova. Například ulice Tomáškova s hodnotnou architekturou zjevně utrpěla bezprostřední blízkostí vjezdu do tunelu, ulice Lidická rušnou tramvajovou dopravou. Další negativní vliv je přílišné zahušťování výstavby – příklad ulice Karla Engliše - Rezidence Anděl, Na bělidle a Randova, zde už převyšuje nabídka bytů nad poptávkou.

26

Praktická část 3 Analýza realitního trhu Prahy 5 3.1 Obecné informace Městská část Praha 5 leží na levém břehu Vltavy v sousedství historického jádra Prahy. Tvoří ji několik původně samostatných obcí – Smíchov, Košíře, Motol, Hlubočepy, Radlice, Jinonice, a Újezd. Další obce byly připojeny ve 2. polovině 20. století v souvislosti s rozšiřováním území Hlavního města Prahy - Malá a Velká Chuchle, Lahovice, Lipence, Lochkov, Radotín, Ruzyně, Řeporyje, Slivenec, Stodůlky, Třebonice, Zbraslav, Zličín. Jedná se o velmi různorodé území, na kterém se nachází uliční výstavba, vilové čtvrtě, sídliště, obytné komplexy, administrativní budovy, továrny, ale i chráněná území. Zvláštním druhem historicky cenné zástavby jsou bývalé usedlosti a letohrádky [14]. Na území městské části se nacházelo v minulosti mnoho významných průmyslových závodů. Z těch nejrozsáhlejších a nejznámějších musíme zmínit Ringhofferovy továrny na železniční vagóny na Smíchově, továrnu Waltrovka na automobily a letecké motory v Jinonicích. Výstavbu tvořily převážně průmyslové závody a dělnické kolonie. Hodnotnější domy byly soustředěny u nábřeží a v samém centru Smíchova. Na počátku 20. století byly vystaveny kolonie vil na svazích přilehlých kopců – Malvazinka, Hřebenka, Cibulka. Období socialismu přineslo Praze 5 také několik panelových sídlišť jako Barrandov a Homolka. Další důležitý prvek byla výstavba nemocnice v Motole a Na Homolce. Po roce 1989 s politickými a ekonomickými změnami přišlo období průmyslové stagnace. Z významných výrobních závodů v současnosti pokračuje jen Smíchovský pivovar Staropramen. Řada nevyužitých průmyslových závodů byla zbourána a na jejich místě byly postaveny moderní polyfunkční, administrativní a bytové komplexy. Na Smíchově vyrostlo obří Kulturní a Obchodní Centrum Smíchov, které na Smíchov přineslo občanskou vybavenost hypermarket, restaurace, multikino. Velký projekt současnosti je polyfunkční komplex Waltrovka v Jinonicích. Na území městské části se nachází několik vysokých škol. Kulturní vyžití nabízí multikino a několik divadel, nejvýznamnější je Švandovo divadlo na Smíchově. Na Barrandově jsou stále v provozu filmové ateliéry [14]. Městskou částí Praha 5 prochází také významné dopravní uzly. V průmyslové minulosti hrála velkou úlohu železniční doprava. Smíchovské nákladové nádraží je toho důkazem. Jedná se o území o rozloze 52 hektarů na jih od Anděla až po Zlíchov. Celé toto území, v současnosti nevyužité, se zásadně promění a má zde vzniknout rezidenční a rekreační městská čtvrť. Obslužnost MHD je zajištěna metrem, tramvajemi a autobusy. Silniční doprava na území městské části zahrnuje největší silniční most v Praze - Barrandovský most, který je součástí Jižní spojky a spojuje Hlubočepy s Braníkem. Most je součást středního dopravního okruhu, který pokračuje rychlostní komunikací k tunelům Mrázovka a dále do Strahovského tunelu. V souvislosti s dynamickým rozvojem Smíchova a řešením dopravní situace se připravuje zahloubení Radlické radiály [14].

27

3.2 Ceny nemovitostí Do analýzy jsem zahrnula pouze městské části Praha 5 – Smíchov, Košíře, Radlice, Hlubočepy, Jinonice a Motol, okrajové čtvrti vykazují příliš velké odlišnosti. Pouze pro segment byty prodej a byty pronájem jsem do analýzy zahrnula i Stodůlky z důvodu velké nabídky panelových bytů. Jako podklad jsem použila nabídky z realitního serveru [15]. 3.2.1 Pozemky Poptávka vysoce převyšuje nabídku. Proluky se téměř nevyskytují, nová výstavba vzniká po demolici nevyužívaných průmyslových objektů – např. vozovna Smíchov. Nabídka stavebních pozemků pro výstavbu rodinných domů i komerčních projektů je velmi omezená a ceny se pohybují od 10 000,- Kč/m2 do 55 000,- Kč za m2. Výjimkou jsou stavební pozemky v Radlicích, které se nabízejí za cenu 1500,- Kč za m2, zde je nutné upozornit na stavební uzávěru v souvislosti s plánovanou výstavbou Radlické radiály [15]. V budoucnosti lze vzhledem k omezené nabídce předpokládat další růst cen pozemků. 3.2.2 Rodinné domy Nabídka starších rodinných domů je omezená. Jednotlivé čtvrti vykazují významné rozdíly v nabídkových cenách. Nabídkové ceny se na Smíchově a v Hlubočepech pohybují mezi 10 000 000 – 50 000 000 Kč, střední hodnota se pohybuje kolem 25 000 000 Kč. V Jinonicích, ve Stodůlkách a v Košířích se nabídkové ceny vyskytují mezi 5 000 000 – 30 000 000 Kč, střední hodnota se blíží 15 000 000 Kč. Motol neposkytuje dostatečné množství nabídek pro vyhodnocení úrovně nabídkových cen [15]. Výhledově je předpoklad dále rostoucích cen rodinných domů vzhledem k jejich omezenému počtu a zvyšujícími se požadavky na kvalitu bydlení tohoto typu. 3.2.3 Objekty pro individuální rekreaci Nabídka chat pro rekreaci je situovaná na okrajové části Prahy 5 – především Lipence, Slivenec a Zbraslav v nabídkových cenách 300 000 – 2 000 000 Kč podle velikosti pozemku a technického stavu chaty. V hodnocených čtvrtích Prahy 5 se nabídky nemovitostí pro individuální rekreaci vzhledem k charakteru zástavby nevyskytují [15].

28

3.2.4 Bytové jednotky Bytové jednotky se obchodují ve všech čtvrtích Prahy 5. Na ceny bytových jednotek kromě technického stavu, konstrukce a stáří bytového domu má velký vliv i lokalita. Důležitá je dopravní dostupnost, okolní zástavba i pohledové horizonty. V negativním smyslu se na výši cen může projevit rušná komunikace. Na Smíchově se v současné době nabízí nejširší a nejvíce různorodá nabídka bytů k prodeji. Byty vzdálenější od centra v bytových domech horší kvality jsou v cenách kolem 40 000 Kč za m2, byty vyšší kvality v žádaných lokalitách, Janáčkovo nábřeží, Švédská ulice nebo ulice na Hřebenkách dosahují cen okolo 100 000 Kč za m2 [15]. Tabulka 1 Prodej bytů Smíchov

Smíchov

Interval cen Kč za m2 Interval celkových cen v Kč

Byt 2 + 1, 2 + kk 40 000 – 100 000

2 300 000 – 6 500 000

Byt 3 + 1, 3 + kk 38 000 – 125 000

2 900 000 – 19 000 000

Zdroj: [15]

Hlubočepy jako žádaná lokalita s menším počtem bytových domů v cenách za Smíchovem příliš nezaostávají. Lokalitě přidává na atraktivitě Prokopské údolí. Na trhu s byty je mnohem menší nabídka než na Smíchově. Tabulka 2 Prodej bytů Hlubočepy

Hlubočepy

Interval cen Kč za m2 Interval celkových cen v Kč

Byt 2 + 1, 2 + kk 45 000 – 95 000

2 200 000 – 5 500 000

Byt 3 + 1, 3 + kk 40 000 – 115 000

2 800 000 – 9 500 000

Zdroj: [15]

Košíře podobně jako Hlubočepy nabízí omezené množství bytů na prodej, ceny nedosahují hladiny cen na Smíchově a v Hlubočepech. Tabulka 3 Prodej bytů Košíře

Košíře

Interval cen Kč za m2 Interval celkových cen v Kč

Byt 2 + 1, 2 + kk 55 000 – 80 000

2 600 000 – 5 200 000

Byt 3 + 1, 3 + kk 40 000 – 95 000

2 800 000 – 9 200 000

Zdroj: [15]

29

Jinonice nabízí omezené množství bytů na prodej v cenách obdobných jako v Košířích. Tabulka 4 Prodej bytů Jinonice

Jinonice

Interval cen Kč za m2 Interval celkových cen v Kč

Byt 2 + 1, 2 + kk 55 000 – 80 000

3 900 000 – 5 900 000

Byt 3 + 1, 3 + kk 60 000 – 85 000

5 000 000 – 9 000 000

Zdroj: [15]

Trh s byty v Radlicích nabízí omezené množství bytů a dosahuje obdobné cenové úrovně jako v sousedních Jinonicích. Tabulka 5 Prodej bytů Radlice

Radlice

Interval cen Kč za m2 Interval celkových cen v Kč

Byt 2 + 1, 2 + kk 40 000 –70 000

4 000 000 – 4 800 000

Byt 3 + 1, 3 + kk 50 000 – 70 000

3 700 000 – 8 400 000

Zdroj: [15]

V Motole je minimální počet bytů k prodeji, cena se pohybuje okolo 55 000 Kč za m2, cena bytu 2 + 1 je kolem 3 500 000 Kč. Pro srovnání jsem zařadila i Stodůlky, kde je veliká nabídka starších panelových bytů v cenách okolo 40 000 Kč za m2. Tabulka 6 Prodej bytů Stodůlky

Stodůlky

Interval cen Kč za m2 Interval celkových cen v Kč

Byt 2 + 1, 2 + kk 45 000 – 70 000

2 300 000 – 5 800 000

Byt 3 + 1, 3 + kk 36 000 – 80 000

2 700 000 – 7 000 000

Zdroj: [15]

V budoucnu lze předpokládat další růst cen bytů na nábřeží a v blízkosti Malé Strany. Na trh s byty v ostatních lokalitách budou mít vliv další velké developerské projekty v sousedních Jinonicích a především plánovaná bytová výstavba na nákladovém nádraží. V současnosti je již nabídka bytů dostatečná, především novostaveb bytů. Předpoklad do budoucna je růst cen bytů i v Hlubočepech a Košířích, vzhledem k malé nabídce bytů a atraktivnímu prostředí Prokopského údolí i parku na Cibulce. V Radlicích a Jinonicích trh s byty ovlivní dokončení projektu Waltrovka a několika menších projektů v Radlicích. Ve Stodůlkách očekávám další pokles poptávky po starších panelových bytech, vzhledem k veliké nabídce již realizovaných novostaveb v Městské části Praha 5 a také plánované výstavbě nových bytových komplexů.

30

3.2.5 Bytové domy S výjimkou Smíchova je nabídka prodeje bytových domů minimální, s cenami okolo 20 000 000 Kč. Na Smíchově ceny menších bytových domů začínají na 15 000 000 Kč, s velikostí domu a také v souvislosti s lokalitou se cena blíží 140 000 000 Kč – ulice Zborovská. Nejvyšší inzerovaná nabídka je v části Újezd – nabídková cena 145 000 000 Kč [15]. Předpokládaný vývoj trhu s bytovými domy je mírný pokles v souvislosti s výstavbou nových rozsáhlých bytových komplexů, které přinesou na realitní trh nové byty v atraktivních lokalitách. Další růst cen je možný u bytových domů v blízkosti historického jádra Prahy [16]. 3.2.6 Administrativní budovy V nabídce realitních kanceláří se v poslední době objevují i nabídky na prodej administrativních budov a především jejich částí. Kancelářské prostory jsou v nabídce od 20 000 Kč za m2 (Stodůlky) do 100 000 za m2 (centrum Smíchova) [15]. 3.2.7 Komerční objekty Charakter zástavby centra určuje nabídku v segmentu komerčních objektů – nabídka je bohatá v případě obchodních prostor. Většinou se jedná o nebytové prostory v přízemních podlažích bytových domů, ceny se pohybují převážně okolo 50 000 Kč za m2. Výrobní prostory se neobchodují, pouze na okrajích Městské části Praha 5 je významnější nabídka skladovacích prostor [15].

31

3.3 Nájmy 3.3.1 Byty Smíchov v současné době nabízí velké množství bytů k pronájmu. Byty vzdálenější od centra v bytových domech horší kvality jsou v cenách od 7 000 Kč za byt a měsíc, byty vyšší kvality situované blízko centra, především nábřeží dosahují cen až 70 000 Kč za byt a měsíc [15]. Tabulka 7 Ceny pronájmů bytů Smíchov

Smíchov

Cena v Kč za byt za měsíc

Byt 1 + 1, 1 + kk

7 000 – 20 000

Byt 2 + 1, 2 + kk

9 500 – 25 000

Byt 3 + 1, 3 + kk

13 000 – 55 000

Byt 4 + 1, 4 + kk

8 000 – 70 000

Zdroj: [15]

Hlubočepy jsou lokalita s menším počtem bytových domů. Nabídka na pronájem bytů je mnohem menší než na Smíchově. Ceny pronájmů větších bytů zdaleka nedosahují cenové úrovně Smíchova. Tabulka 8 Ceny pronájmů bytů Hlubočepy

Hlubočepy

Cena v Kč za byt za měsíc

Byt 1 + 1, 1 + kk

7 000 – 15 000

Byt 2 + 1, 2 + kk

10 500 – 17 500

Byt 3 + 1, 3 + kk

10 000 – 25 500

Byt 4 + 1, 4 + kk

20 000 (malá nabídka)

Zdroj: [15]

Košíře podobně jako Hlubočepy nabízí menší množství bytů k pronájmu. Ceny nedosahují hladiny cen na Smíchově. Tabulka 9 Ceny pronájmů bytů Košíře

Košíře

Cena v Kč za byt za měsíc

Byt 1 + 1, 1 + kk

6 000 – 25 000

Byt 2 + 1, 2 + kk

10 000 – 32 000

Byt 3 + 1, 3 + kk

12 000 – 36 000

Byt 4 + 1, 4 + kk

16 000 – 30 000

Zdroj: [15]

32

Jinonice nabízí omezené množství bytů k pronájmu. Ceny pronájmů větších bytů zdaleka nedosahují cenové úrovně Smíchova. Tabulka 10 Ceny pronájmů bytů Jinonice

Jinonice

Cena v Kč za byt za měsíc

Byt 1 + 1, 1 + kk

7 000 – 8 000

Byt 2 + 1, 2 + kk

10 000 – 16 500

Byt 3 + 1, 3 + kk

19 000 – 40 000

Byt 4 + 1, 4 + kk

14 500 – 45 000

Zdroj: [15]

Nabídka bytů k pronájmu je v Radlicích omezená, dosahuje obdobné cenové úrovně jako v sousedních Jinonicích. Tabulka 11 Ceny pronájmů bytů Radlice

Radlice

Cena v Kč za byt za měsíc

Byt 1 + 1, 1 + kk

7 000 – 9 000

Byt 2 + 1, 2 + kk

11 000 –15 000

Byt 3 + 1, 3 + kk

17 000 (malá nabídka)

Byt 4 + 1, 4 + kk

20 000 – 35 000

Zdroj: [15]

V Motole je nabídka pronájmů bytů naprosto minimální, ceny jsou v nižší cenové úrovni, srovnatelné se Stodůlkami. Tabulka 12 Ceny pronájmů bytů Motol

Motol

Cena v Kč za byt za měsíc

Byt 1 + 1, 1 + kk

8 000 – 14 000

Byt 2 + 1, 2 + kk

7 500 – 18 000

Byt 3 + 1, 3 + kk

26 000 (malá nabídka)

Byt 4 + 1, 4 + kk

28 000 – 30 000

Zdroj: [15]

33

Zajímavá je velká nabídka pronájmů bytů ve Stodůlkách, kde zvláště menší byty jsou pronajímány za nejnižší ceny ze všech srovnávaných lokalit. Tabulka 13 Ceny pronájmů bytů Stodůlky

Stodůlky

Cena v Kč za byt za měsíc

Byt 1 + 1, 1 + kk

6 500 – 11 000

Byt 2 + 1, 2 + kk

8 000 – 19 500

Byt 3 + 1, 3 + kk

10 000 – 26 000

Byt 4 + 1, 4 + kk

20 000 – 45 000

Zdroj: [15]

3.3.2 Kanceláře Smíchov nabízí velké množství administrativních prostor. Ceny nabízených pronájmů kanceláře začínají od 100 Kč za m2 /měsíc v okrajových částech Smíchova až po cenu 900 Kč za m2 /měsíc přímo v budově Zlatý Anděl. V Hlubočepech je také dostatečná nabídka volných kancelářských prostor. Ceny pronájmů se pohybují v intervalu od 160 do 550 Kč za m2 /měsíc. Nabídka pronájmu kancelářských prostor v Košířích je menší a ceny se pohybují v intervalu od 120 do 350 Kč za m2 /měsíc. Mnohem menší nabídka kancelářských prostor je v Jinonicích. Nabídkové ceny se pohybují od 220 do 420 Kč za m2 /měsíc. V Radlicích a v Motole je nabídka administrativních prostor minimální v cenách okolo 200 Kč za m2 /měsíc.

3.4 Celkový marketingový výhled Další růst cen lze očekávat u stavebních pozemků, vzhledem k zastavěnosti městské části. Dá se předpokládat, že porostou také ceny rodinných a menších bytových domů. Na území Prahy 5 bylo dokončeno několik větších developerských projektů bytových domů a další se chystají. Trh s byty dostává novou dynamiku a zvyšuje se kvalita bydlení. Nové developerské projekty zákazníkům nabízí atraktivní lokality a vyšší standard bydlení. Zvýšená nabídka nových bytů způsobila pokles cen ve starší panelové zástavbě. Také výstavba nových administrativních prostor, především na Smíchově, se projevila na realitním trhu. Zvýšil se počet neobsazených kanceláří ve starších, technicky zastaralých budovách na málo atraktivních místech. Výstavba nových kanceláří pokračuje rychlým tempem a zvyšují se cenové rozdíly. Celkově se Praha 5 rozvíjí, její význam na realitním trhu se zvyšuje [16].

34

4 Odhad tržní hodnoty bytové jednotky Ocenění bylo provedeno pro účel bakalářské práce, formální stránka, struktura ocenění a obecné informace byly čerpány ze skript BIVŠ – Cvičení z oceňování nemovitostí I [16]. Podklady pro porovnávací metodu – nabídkové ceny nemovitostí byly použity informace z realitních serverů [17] [18].

Odhad tržní hodnoty č. 001 Byt č. 1737/19 V bytovém domě č.p. 1737 Na Bezděkově 1737 256 01 Benešov

Vlastník nemovitosti:

paní Hanušová Helena, RČ xxxxxxxxx Na Bezděkově 1737, 256 01 Benešov

Účel ocenění:

stanovení aktuální tržní hodnoty majetku

Objednatel odhadu:

paní Hanušová Helena, Na Bezděkově 1737, 256 01 Benešov

Datum ocenění: 30. 3. 2016 Ocenění vypracovala: Jitka Růžičková, Vrchotovy Janovice 147, 257 53

35

4.1 Obsah Úvod Podklady pro ocenění Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Přílohy: Výpis z katastru nemovitostí – LV č. 5559 pro obec k.ú. 529303 Benešov ze dne 30. 3. 2016 Kopie katastrální mapy – mapový list č. 1-9/41 obec Benešov ze dne 30. 3. 2016 Plánek bytu Vlastní fotodokumentace Internetové nabídky porovnatelných nemovitostí

4.2 Úvod Tento odhad vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Odhad byl zpracován k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 30. 3. 2016. Je mi známo, že odhad má sloužit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro účely bakalářské práce. Není mi známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Benešově, na listu vlastnictví č. 5559, pro katastrální území Benešov u Prahy, okres Benešov, část obce Benešov. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy. Tržní hodnotu chápu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoli nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je tržní hodnota stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek není ke dni zprávy nijak komerčně využíván. Podle požadavku zadavatele jsem majetek ocenila za předpokladu absolutního vlastnictví. Tento odhad tedy 36

nezohledňuje žádné skutečnosti mající vliv na výši tržní hodnoty, které by vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: -

-

polohu, velikost a využitelnost pozemku velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav nejvyšší a nejlepší využití převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení, opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

4.3 Podklady pro ocenění Výpis z katastru nemovitostí – LV č. 5559 pro obec k.ú. 529303 Benešov ze dne 30. 3. 2016 Kopie katastrální mapy – mapový list č. 1-9/41 obec Benešov ze dne 30. 3. 2016 Plánek bytu poskytnutý vlastníkem nemovitosti Informace sdělené vlastníkem nemovitosti Vlastní fotodokumentace Data získaná z realitních serverů www.sreality.cz

4.4 Popisné informace 4.4.1 Popis lokality Oceňovaný nemovitý majetek – byt č. 1737/19 se nachází v těsné blízkosti centra Benešova, v panelové zástavbě z přelomu 70. a 80. let minulého století. Jedná se o velmi žádanou 37

lokalitu, v dochůdné vzdálenosti od objektu je kompletní občanská vybavenost (obchody, banky, školy, restaurace, kulturní zařízení, pošta). Rovněž vlakové a autobusové nádraží je v dochůdné vzdálenosti. Parkování je možné na přilehlých veřejných prostranstvích, z důvodu nedostačující kapacity zde v letech 2013 až 2014 byla vybudována 2 dvoupatrová parkoviště a další se plánují. Kvalitu okolních horizontů hodnotíme jako průměrnou, převážně panelová zástavba doplněná městskou zelení. 4.4.2 Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem je hlavní a jedinou činností prováděnou v oceňovaném bytě zajištění bydlení majitele bytu. Byt tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. Podle sdělení zadavatele k bytu náleží příslušenství – uzamykatelná sklepní kóje č. 19. Majitel má právo užívat společné domovní prostory. 4.4.3 Pozemek Předmětem ocenění není žádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 17/797 na parcele p. č. 665/3 o výměře 486 m2. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu tržní hodnoty. 4.4.4 Vedlejší stavby a venkovní úpravy Předmětem ocenění nejsou žádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy. Součástí oceňovaného majetku je podíl ve výši 17/797 na společných částech domu, zde se jedná o přípojky médií. Jednotlivé vedlejší stavby a venkovní úpravy nejsou oceněny samostatně, ale jejich hodnota je při výpočtu celkové tržní hodnoty zohledněna. 4.4.5 Byt Oceňovaný byt je situován v sedmém nadzemním podlaží panelového domu z roku 1980. Byt je přístupný z hlavního schodiště a také osobním výtahem, modernizace výtahu proběhla v roce 2013. Dispozice bytu obsahuje chodbu s vestavnými skříněmi, jeden pokoj a kuchyni s okny orientovanými do ulice Na Bezděkově, druhý pokoj směřující do vnitrobloku, bytové jádro s koupelnou a WC. Vodorovné nosné konstrukce i svislé nosné konstrukce tvoří prefabrikované železobetonové dílce. Příčky tvoří železobetonové dílce tl. 80 mm. Obvodový plášť budovy byl v roce 2009 zateplen, rekonstrukce ploché střechy se uskutečnila v roce 2011. Všechny prvky HSV jsou funkční bez statických poruch a závad nebo patologických jevů (trhliny, plísně, apod.). Okna jsou plastová, výměna proběhla v roce 2007. Vnitřní dveře bytu i jádro bytu s koupelnou a WC je původní. Původní je také kuchyňská linka a zařizovací předměty koupelny a WC, vana byla pouze renovována. Vytápění je dálkové, radiátory jsou původní

38

ocelové článkové. Podlahové krytiny tvoří koberce a linolea standardní kvality. Byt je celkově ve velmi dobrém technickém stavu, udržovaný a bez závad, které by bránily užívání bytu. 4.4.6 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem toho názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho okamžité využívání jak pro potřebu vlastního bydlení majitele bytu, tak pro případný pronájem třetí osobě. Podmínka fyzické realizovatelnosti a finanční proveditelnosti je splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Podmínka maximální ziskovosti je tedy splněna. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

4.5 Ocenění Pro stanovení tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdílky ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Pro stanovení aktuální tržní hodnoty jsem použila kombinaci porovnávací a příjmové metody. Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku Tržní hodnota pozemku není indikována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku 39

Při analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy byty porovnatelných parametrů, které jsou v současné době v Benešově nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, že se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Jako porovnávací jednotku jsem použila jeden čtvereční metr čisté využitelné plochy (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 1 615 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce 14:

40

Tabulka 14 Stanovení tržní hodnoty bytu porovnávací metodou [16] – upraveno autorkou STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY BYTU POROVNÁVACÍ METODOU

Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

Byt 1737/19

Na Bezděkově

Na Bezděkově

Nová Pražská

Katastrální území

Benešov u Prahy

Benešov u Prahy

Benešov u Prahy

Benešov u Prahy

Obec

Benešov

Benešov

Benešov

Benešov

Okres

Benešov

Benešov

Benešov

Benešov

68

64

43

1 945 000 Kč

2 095 000 Kč

1 275 000 Kč

28 603

32 734

29 651

Datum transakce

17.3.2016

18.3.2016

18.3.2016

Korekce

1

1

1

28 603

32 734

29 651

Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,9

0,9

0,9

Upravená hodnota

25 743

29 461

26 686

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

25 743

29 461

26 686

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

25 743

29 461

26 686

Bytová, vícepodlažní

Bytová, vícepodlažní

Bytová, vícepodlažní

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

25 743

29 461

26 686

Ano

Ano

Ano

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

25 743

29 461

26 686

Ne

Ne

Ne

1

1

1

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti

B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – NFA Počet jednotek

68

Prodejní cena celkem

Cena za jednotku

X

Upravená hodnota D. Právní údaje

Vlastnická práva

Existence věcných břemen

Využití podle územního plánu

Kolaudační rozhodnutí

Jiná právní omezení a závazky

Absolutní vlastnictví

Nezjištěna

Bytová, vícepodlažní

Ano

Ne

Korekce

41

Upravená hodnota

25 743

29 461

26 686

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

25 743

29 461

26 686

Velmi dobrý

Velmi dobrý

Dobrý

Korekce

0,9

0,9

1

Upravená hodnota

23 168

26 515

26 686

Velmi dobré

Velmi dobré

Dobré

Korekce

0,9

0,9

1

Upravená hodnota

20 852

23 863

26 686

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

20 852

23 863

26 686

Omezený

Omezený

Omezený

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

20 852

23 863

26 686

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

20 852

23 863

26 686

Výborná

Výborná

Výborná

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

20 852

23 863

26 686

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

20 852

23 863

26 686

N/A

N/A

N/A

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

20 852

23 863

26 686

Velikost

Obdobná

Obdobná

Menší

Korekce

1

1

0,9

Upravená hodnota

20 852

23 863

24 017

E. Technické parametry Lokalita

Technický stav

Technické vybavení

Funkční využitelnost budovy

Další možný rozvoj nemovitosti

Dopravní obslužnost

Dopravní dostupnost a parkování

Atraktivita objektu

Jiná technická korekce

Dobrá

Dobrý

Dobré

Dobrá

Omezený

Dobrá

Výborná

Průměrná

N/A

F. Ostatní parametry

42

Jiná korekce

Podíl hodnoty pozemku

Obdobný

Obdobný

Obdobný

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

20 852

23 863

24 017

23 863

24 017

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky

22 911

Celková porovnávací hodnota

1 614 241

Zaokrouhleno

1 615 000

20 852

Zdroj: [17] [18]

Příjmová metoda Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě tržního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. Ve svých výpočtech jsem v souladu s běžnou praxí vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Od hrubého potenciálního příjmu byly odečteny ztráty vlivem neplacení nájemného a neobsazenosti, dále byly odečteny provozní náklady, ve výši stanovené posledním ročním vyúčtováním – zaokrouhleno na celé stokoruny. Od provozního příjmu jsem odečetla rezervu na renovace a stanovila čistý provozní příjem před zdaněním. Tržní hodnotu jsem stanovila pomocí metody přímé kapitalizace, s kapitalizační mírou ve výši 6,5 %. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je 1 407 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro určení hodnoty výnosovým způsobem: Hrubý příjem

126 000 Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného (5%) Efektivní hrubý příjem

6 300 Kč 119 700 Kč

Rezerva na renovace (odborný odhad)

12 000 Kč

Ostatní provozní náklady (náklady na provoz, údržbu domu)

15 500 Kč

Daň z nemovitosti

760 Kč

Čistý provozní příjem

91 440 Kč

Kapitalizační míra

6,5 %

Tržní hodnota

1 406 769 Kč

Tržní hodnota zaokrouhlená

1 407 000 Kč

43

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Jednotkové reprodukční náklady byly převzaty z Cenových ukazatelů ve stavebnictví pro rok 2016, zveřejněných na webu Stavební standardy.cz. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení [19]. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty způsobené obvyklým zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují především tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnala jsem a zahrnula náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a užíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 850 000 Kč.

44

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací tržní hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody:

Název

bytová jednotka, Na Bezděkově 1737, Benešov

Číslo pozemku

665/3

Vlastnický podíl

17/797

Číslo jednotky

1737/19

Nosná konstrukce

montovaná z dílců betonových plošných

Skutečné stáří

36 let

Ekonomická životnost

54 let

Zastavěná plocha bytu

75 m2 225 m3

Celkový obestavěný prostor

5 335 Kč/m3

Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem bez DPH

1 200 375 Kč

DPH

+5%

1 260 394 Kč

Vedlejší stavby, venkovní úpravy

+ 5%

1 323 415 Kč

Fyzické opotřebení

- 30 %

926 390 Kč

Funkční nedostatky

0%

926 390 Kč

Ekonomické nedostatky

0%

926 390 Kč 10 000 Kč

Pozemek Indikovaná hodnota

936 390 Kč

Zaokrouhleno

936 000 Kč

45

4.6 Závěr Toto ocenění vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Ocenění bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni 30. 3. 2016. Pojmy tržní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace: Tabulka 15 Stanovení tržní hodnoty bytu [16] – upraveno autorkou

Aktuální tržní hodnota Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

1 615 000

80

1 292 000

Příjmová metoda

1 407 000

20

281 400

936 000

0

0

Nákladová metoda Výsledná tržní hodnota

1 573 400

Zaokrouhleno

1 573 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, že porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů považuji indikaci tržní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudila jsem jí váhu 80 % při ocenění tržní hodnoty. Oceňovaný majetek není typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Je sice pravdou, že obdobné majetky se běžně pronajímají, ale přesto převažuje jejich využití k zajištění potřeb bydlení majitele. Indikace tržní hodnoty na základě příjmové metody není tedy pro stanovení výsledné hodnoty tolik podstatná, a proto jsem na ní položila váhu 20 %. Při ocenění bytu, pokud se nejedná o ocenění podílu na celém objektu bytového domu, ale o ocenění samostatné bytové jednotky, není tato metoda prakticky nikdy aplikována, protože množství nákladu, které byly v minulosti na pořízení bytu vynaloženy, nedokáže objektivně indikovat skutečnou tržní hodnotu. Z těchto důvodů byla metodě nákladové přisouzena váha 0%.

46

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, že aktuální tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 30. 3. 2016 reprezentován částkou:

1 573 000 Kč (slovy: Jedenmilionpětsetsedmdesáttřitisíckorunčeských) Neprováděla jsem žádná šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v tomto ocenění mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

47

4.7 Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z jiných veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v Ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Toto ocenění bylo vypracováno pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu tohoto ocenění. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v tomto ocenění. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

48

4.8 Osvědčení Já níže podepsaná, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé.

Ve Vrchotových Janovicích, dne 30. 3. 2016

Jitka Růžičková

49

Výpis z KN LV č. 5559 [20]

50

Kopie katastrální mapy [20]

51

Plánek bytu [28]

52

Fotodokumentace – Na Bezděkově 1737/19

č. 1 Pohled na dům čp. 1737 [27]

č. 2 Ložnice [27]

č. 3 Obývací pokoj [27]

č. 4 Kuchyňská linka [27]

č. 5 Koupelna [27]

č. 6 Samostatné WC [27]

53

Internetové nabídky – Byt 1 [17]

54

Internetové nabídky – Byt 1 [18]

55

Internetové nabídky – Byt 1 [18]

56

5 Odhad tržní hodnoty rodinného domu Ocenění bylo provedeno pro účel bakalářské práce, formální stránka, struktura ocenění a obecné informace byla čerpány ze skript BIVŠ – Cvičení z oceňování nemovitostí I [16]. Podklady pro porovnávací metodu – nabídkové ceny nemovitostí byly použity informace z realitních serverů [22] [23].

Odhad tržní hodnoty č. 002 Rodinný dům č. p. 249 Vrchotovy Janovice 249 257 53 Vrchotovy Janovice

Vlastník nemovitosti:

pan Václav Hála, RČ xxxxxxxxxx Vrchotovy Janovice 249, 257 53 Vrchotovy Janovice

Účel ocenění:

stanovení aktuální tržní hodnoty majetku

Objednatel odhadu:

pan Václav Hála, Vrchotovy Janovice 249, 257 53 Vrchotovy Janovice

Datum ocenění: 30. 3. 2016 Ocenění vypracovala: Jitka Růžičková, Vrchotovy Janovice 147, 257 53

57

5.1 Obsah Úvod Podklady pro ocenění Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Přílohy: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 920 pro obec k. ú. 530948 Vrchotovy Janovice Ze dne 30. 3. 2016 Kopie katastrální mapy- mapový list č. 5-4/44 obec Vrchotovy Janovice Výřez základní mapy územního plánu obce Vrchotovy Janovice Půdorysy 1. NP a podkroví z projektové dokumentace Vlastní fotodokumentace Internetové nabídky porovnatelných nemovitostí

5.2 Úvod Tento odhad vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Odhad byl zpracován k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 30. 3. 2016. Je mi známo, že odhad má sloužit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro účely bakalářské práce. Není mi známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Benešově, na listu vlastnictví č. 920, pro katastrální území Vrchotovy Janovice, obec Vrchotovy Janovice, okres Benešov. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy. Tržní hodnotu chápu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoli nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je tržní hodnota stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce.

58

Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (30. 3. 2016) užíván výhradně k bydlení majitelem objektu. Žádná část domu není pronajata za tržní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: -

-

polohu, velikost a využitelnost pozemku velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav nejvyšší a nejlepší využití převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení, opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

5.3 Podklady pro ocenění Výpis z LV č. 920, katastrální území Vrchotovy Janovice (786489) ze dne 30. 3. 2016 Kopie katastrální mapy ze dne 30. 3.2016 Projektová dokumentace Souhlas s užíváním stavby vydaný MěÚ Votice dne 17. 9. 2012 Informace sdělené vlastníkem nemovitosti Vlastní fotodokumentace Data získaná z realitních serverů www.sreality.cz

59

5.4 Popisné informace 5.4.1 Popis lokality Oceňovaný majetek – rodinný dům č. p. 249 se nachází v extravilánu městyse Vrchotovy Janovice, okres Benešov u Prahy. Charakter lokality je venkovské bydlení v klidné části obce s dobrou dostupností základní občanské vybavenosti – škola, lékař, pošta a základní síť obchodů a služeb. V Olbramovicích, vzdálených 5 km se nachází železniční stanice a autobusová zastávka s přímým spojením do Prahy. S plánovanou výstavbou dálnice D 3 a dálničním nájezdem u 2 km vzdálených Voračic se zkvalitní dopravní dostupnost autobusovou a automobilovou dopravou celého regionu. Lze říci, že se jedná o atraktivní lokalitu se středním rozvojovým potenciálem a koeficientem zhodnocení přesahujícím předpokládanou míru inflace. Parkování je zcela bez problémů, jak na vlastním přilehlém pozemku, tak na okolních veřejných prostranstvích. Kvalitu pohledových horizontů hodnotíme jako velmi dobrou, pozemek se nachází u rybníka Zrcadlo a lesní školky. 5.4.2 Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem je hlavní činností v oceňovaném rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i když nic nebrání jeho komerčnímu využití k pronájmu za tržní nájemné. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech ocenění. 5.4.3 Pozemek Předmětem ocenění jsou tři pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Pozemky jsou situovány v obci Vrchotovy Janovice, v klidné lokalitě u rybníka Zrcadlo. Jako celek mají zhruba lichoběžníkový půdorys s delší jižní stranou, kterou tvoří břeh rybníka Zrcadlo. Severozápadní strana pozemku přiléhá k obecní komunikaci a po celé této straně je pozemek přístupný z veřejné komunikace. Pozemek p. č. 448 o rozloze 67 m2 je zastavěn budovou č. p. 249. Pozemek p. č. 363 o výměře 413 m2 je zastavěn budovou bývalého kachynce, nyní sloužící jako hospodářská budova k rodinnému domu. Pozemek p. č.722/1 o rozloze 7 942 m2 je nezastavěný, uvedený v Katastru nemovitostí jako trvalý travní porost a slouží jako užitková a okrasná zahrada u rodinného domu. Pozemky p. č. 448, p. č. 363 a část pozemku 722/1 jsou v územním plánu obce vedeny jako plochy bydlení v rodinných domech – venkovské. V lokalitě je z inženýrských sítí dostupné pouze vedení elektřiny – podzemní přípojka na pozemku 722/1. Vzhledem k tomu, že všechny pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční využití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 8 422 m2.

60

5.4.4 Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavbou je hospodářský objekt bývalého kachynce. Jedná se o samostatně stojící budovu situovanou severozápadně od hlavní stavby. Stavba je přízemní, nepodsklepená, částečně s betonovou podlahou, krytá pultovou střechou. Stavba byla vybudována v roce 1970 a do roku 1990 sloužila pro odchov kachen. Od roku 1990 do roku 2009 stavba nebyla nijak využívána, nebyla prováděna údržba. Po roce 2009 ji současný vlastník postupně opravuje – oprava omítek, oken, elektroinstalace. Stavba je založena na betonových pasech, svislé konstrukce jsou v části objektu zděné z cihel plných pálených a většina svislých konstrukcí je provedena z vláknocementových desek. V jedné třetině objektu jsou podlahy betonové, bez izolace, ve zbylé části jen písek a udusaná hlína. Krov je dřevěný, tesařsky vázaný. Střešní krytinu tvoří vlnité azbestocementové desky na pokraji své životnosti, podložené rákosovými rohožemi. Okna jsou jednoduchá, jedna vrata jsou nová dřevěná s ocelovým rámem, troje vrata jsou původní z jednoduchých hoblovaných prken. Do objektu je zaveden světelný i motorový proud. Venkovní úpravy a příslušenství rodinného domu: 1. Studna kopaná skružená, hloubka 6 metrů, technologie umístěná v hospodářské budově – tlaková nádoba a čerpadlo 2. Přípojné vodovodní potrubí provedené z plastových trubek Hostalen PPR PN 20 3. Biologická čistírna odpadních vod EK- S4 (ČOV) 4. Přípojka elektro vedená zemním kabelem z připojovací rozvodné skříně se stávajícím měřením umístěná v elektroměrovém pilíři u objektu na p. č. 363 5. Fotovoltaická elektrárna o max. výkonu 5,0 kWp umístěná na střeše rodinného domu č. p. 249 (FVE) 6. Skleník – montovaný umístěný na betonových tvarovkách na pozemku p. č. 722/1 7. Plot ze strojového pletiva na železobetonových sloupcích 8. Vrata svařovaný ocelový rám vypletený strojovým pletivem – 2x Veškeré stavební příslušenství je v dobré kvalitě, Původní příslušenství – studna kopaná a pilíř elektro byly opraveny v roce 2009, ČOV a přípojky byly nově zřízeny v roce 2011, FVE v roce 2013. 5.4.5 Trvalé porosty Na pozemku jsou dvě dominantní vrby křehké, břeh rybníka je osázen vrbou křehkou a vrbou jívou. Dále se na zahradě nachází nové výsadby ovocných stromů, převážně jabloní. V roce 2014 byla provedena výsadba smrků ve skupině 50 ks ve volném prostoru pozemku a dalších 120 ks při východní hranici pozemku – budoucí funkce živého plotu vedle lesní školky. Vzhledem k nízkému stáří většiny porostů, které nezahrnují žádné vzácné dřeviny, nebyly porosty v ocenění samostatně zohledněny.

61

5.4.6 Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o samostatně situovanou stavbu obdélníkového půdorysu s delší stranou umístěnou rovnoběžně s hospodářským objektem a obecní komunikací. Stavba má jedno podlaží nadzemní a plně využité podkroví pod sedlovou střechou. Nadzemní podlaží má obdélníkový tvar, s přestřešeným zádveřím na severní straně objektu. Podkroví je přístupné vnitřním schodištěm, okna jsou provedena ve štítových zdech. Stavba dispozičně obsahuje v prvním nadzemním podlaží vstupní halu, kde je kotelna s kotlem ústředního vytápění a zásobníkovým ohřívačem teplé vody, WC, koupelnu a jednu obytnou místnost s kuchyňským koutem a spíž. Obytné podkroví obsahuje schodiště, halu, jednu obytnou místnost a šatnu. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se nevyskytují. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protože převážná část ploch slouží k bydlení, stavba má jedno nadzemní podlaží a podkroví a nemá víc jak tři kolaudované byty.

Konstrukční řešení a vybavenost Základy jsou betonové, pasové, vyztužené betonářskou ocelí. Pod sloupky a pod komínovým tělesem jsou rozšířeny základovou patkou. Základová deska je železobetonová, vyztužená svařovanými sítěmi Kari 150/6. Nosné zdivo je keramické, z tvárnic Porotherm o tloušťce 300 mm, pilíř pod nosníky je z cihel plných o tloušťce 350 mm, vnitřní příčky jsou z cihel příčkových o tloušťce 100 mm. Vodorovné nosné konstrukce jsou provedené ze systému Miako Porotherm s keramickými a zesilujícími kovovými nosníky s betonáží desky z vyztuženého betonu. Stropní podhledová konstrukce podkroví je ze sádrokartonových desek GKF tl. 12,5 mm, montovaných spodem na konstrukci krovu do kovového roštu. Střecha je sedlová s dřevěným krovem vaznicové soustavy, se sloupkem se ztužením kleštinami. Krytina je z betonových tašek Bramac s povrchovou úpravou. Klempířské prvky jsou provedeny v materiálu titan-zinek. Vnitřní omítky jsou vápenné, štukové, opatřené nátěrem. Fasáda je zateplená polystyrenem, opatřená stěrkovou hmotou a výztužnou tkaninou. Na penetrační vrstvě je nanesena silikonová omítka. Vnitřní obklady jsou provedeny v kuchyňském koutě, v koupelně a na WC z bělninových obkladaček. Schodiště je provedeno z monolitického železobetonu s nabetonovanými stupni obloženými dřevěným dubovým obkladem. Vstupní dveře jsou plastové, vnitřní dveře jsou plné, dřevěné, v dřevěných zárubních s obložkami.

62

Okna jsou plastová, s izolačním dvojsklem a bezpečnostním zasklením. Podlahy obytných místností jsou pokryty dřevěnou plovoucí podlahou, podlahy ostatních místností jsou pokryty keramickou dlažbou. Vytápění je ústřední s deskovými radiátory, v koupelně s trubkovým radiátorem. Zdrojem tepla je kotel na pevná paliva. Elektroinstalace je zavedená světelná i třífázová, jednotlivé stringy FVE jsou připojeny na vstup střídače. Rozvaděč FVE a střídač jsou vybaveny pojistkami a přepěťovou ochranou. Dům je vybaven bleskosvodem, FVE má samostatnou uzemňovací soustavu. Rozvod vody je proveden v plastových trubkách Hostalen PPR. Zdrojem teplé vody je kombinovaný ohřívač vody (elektrickou energií a výměníkem) o objemu 160 litrů. Svislé i ležaté kanalizační svody jsou provedeny z PVC, včetně přípojky k ČOV. Zemní plyn není zaveden. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s elektrickým sporákem, myčkou nádobí a ledničkou. Vnitřní hygienické vybavení obsahuje akrylátovou vanu, keramické umyvadlo a standardní splachovací WC. Ostatní vybavení obsahuje kuchyňský odsávač par, rozvod domácí datové sítě, satelitní televizní anténu a elektronický zabezpečovací systém objektu. 5.4.7 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem toho názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je v technickém stavu, který umožňuje jeho okamžité využívání. Podmínka okamžité využitelnosti je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Podmínka maximální ziskovosti je tedy splněna. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

63

5.5 Ocenění Pro stanovení tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdílky ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Pro stanovení aktuální tržní hodnoty jsem použila kombinaci porovnávací a nákladové metody. Pro ocenění pozemků jsem použila metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem použila metodu porovnávací a nákladovou. Příjmová metoda nebyla použita z důvodu, že v dané lokalitě není rodinný dům běžným předmětem pronájmu. Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení tržní hodnoty jsem předpokládala, že pozemky jsou volné, a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení tržní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnala čtyři pozemky nabízené k prodeji v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem použila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, tvar a velikost pozemku, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: 1 500 000 Kč A je kalkulována následně: 8 422 * 178 = 1 500 000 Kč Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce na následující stránce.

64

Tabulka 16 Stanovení tržní hodnoty pozemku porovnávací metodou [16] – upraveno autorkou

STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY RODINNÉHO DOMU POROVNÁVACÍ METODOU: TABULKA I - POZEMEK

Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku

1

2

3

4

Vrchotovy Janovice

Křešice

Sedlečko

Vrchotovy Janovice

Název pozemku

u Zrcadla

Parcelní číslo

722/1, 363, 448

Adresa pozemku

V. Janovice 249

V. Janovice

Křešice

Sedlečko

V. Janovice

Katastrální území

Vrchotovy Janovice

Vrchotovy Janovice

Křešice u Olbramovic

Šebáňovice

Vrchotovy Janovice

Obec

Vrchotovy Janovice

Vrchotovy Janovice

Olbramovice

Vrchotovy Janovice

Vrchotovy Janovice

Okres

Benešov

Benešov

Benešov

Benešov

Benešov

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v Kč Prodejní cena celkem

X

1 682 000,00 Kč

1 780 000,00 Kč

1 980 000,00 Kč

582 240,00 Kč

Rozloha pozemku v m2

8422

7011

7868

11324

1213

Cena za 1 m2

X

239,91 Kč

226,23 Kč

174,85 Kč

480,00 Kč

Datum transakce

21.3.2016

21.3.2016

21.3.2016

21.3.2016

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

239,91 Kč

226,23 Kč

174,85 Kč

480,00 Kč

Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,9

0,9

0,9

0,9

Upravená hodnota

215,92 Kč

203,61 Kč

157,36 Kč

432,00 Kč

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

1

1

1

1

215,92 Kč

203,61 Kč

157,36 Kč

432,00 Kč

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

215,92 Kč

203,61 Kč

157,36 Kč

432,00 Kč

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

215,92 Kč

203,61 Kč

157,36 Kč

432,00 Kč

Ano

Ano

Ano

Ano

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

215,92 Kč

203,61 Kč

157,36 Kč

432,00 Kč

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

C. Právní údaje

Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Využití podle územního plánu

Územní rozhodnutí

Jiná právní omezení a závazky Korekce

Bez věcných břemen

Rodinný dům

Ano

Nejsou

65

Upravená hodnota

215,92 Kč

203,61 Kč

157,36 Kč

432,00 Kč

Dobrá

Horší

Nejhorší

Lepší

Korekce

1

1,05

1,2

0,9

Upravená hodnota

215,92 Kč

213,79 Kč

188,84 Kč

388,80 Kč

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

215,92 Kč

213,79 Kč

188,84 Kč

388,80 Kč

Rovinný

Mírně svažitý

Rovinný

Rovinný

Korekce

1

1,05

1

1

Upravená hodnota

215,9178434

224,4795374

188,8378665

388,8

Horší

Horší

Horší

Uplná

Korekce

1

1

1

0,8

Upravená hodnota

215,92 Kč

224,48 Kč

188,84 Kč

311,04 Kč

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

215,92 Kč

224,48 Kč

188,84 Kč

311,04 Kč

Obdobná

Obdobná

Horší

Lepší

Korekce

1

1

1,05

0,9

Upravená hodnota

215,92 Kč

224,48 Kč

198,28 Kč

279,94 Kč

Výborné

Výborné

Výborné

Výborné

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

215,92 Kč

224,48 Kč

198,28 Kč

279,94 Kč

Ne

Ne

Ne

Ne

Korekce

0,8

0,8

0,8

0,8

Upravená hodnota

172,73 Kč

179,58 Kč

158,62 Kč

223,95 Kč

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

172,73 Kč

179,58 Kč

158,62 Kč

223,95 Kč

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Menší

Korekce

1

1

1

0,9

Upravená hodnota

172,73 Kč

179,58 Kč

158,62 Kč

201,55 Kč

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

172,73 Kč

179,58 Kč

158,62 Kč

201,55 Kč

172,73 Kč

179,58 Kč

158,62 Kč

201,55 Kč

D. Technické parametry Lokalita

Tvar pozemku

Svažitost

Dostupnost inženýrských sítí

Kontaminace půdy

Dopravní obslužnost

Dopravní dostupnost a parkování

Nutnost demolice stávajících objektů

Jiná technická korekce

Dobrá

Pravidelný

Rovinný

Horší

Nezjištěna

Autobus

Výborné

Ano

Neaplikováno

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

Možná zastavitelnost

8422

viz. územní plán

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2

178,12 Kč

Rozloha pozemku

8422

66

Celková porovnávací hodnota

1 500 159,55 Kč

0

0

0

0

Zdroj: [22]

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze stanovení tržní hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy rodinné domy, které byly v obci Vrchotovy Janovice a v její bezprostřední blízkosti v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, že se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem došla k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 4 356 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce 17 : Tabulka 17 Stanovení tržní hodnoty RD porovnávací metodou [16] – upraveno autorkou TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK

Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

4

Vrchotovy Janovice I

Slavkov

Sedlečko

Podolí

Vrchotovy Janovice

Vrchotovy Janovice

Křešice u Olbramovic

Šebáňovice

Křešice u Olbramovic

Obec

Vrchotovy Janovice

Vrchotovy Janovice

Olbramovice

Vrchotovy Janovice

Olbramovice

Okres

Benešov

Benešov

Benešov

Benešov

Benešov

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Vrchotovy Janovice 249 Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území

viz. tabulka Vrchotovy Janovice 249

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 pozemku Hodnota pozemku celkem

8422

736

1306

9525

3969

178 Kč

178 Kč

178 Kč

178 Kč

178 Kč

1 499 116,00 Kč

131 008,00 Kč

232 468,00 Kč

1 695 450,00 Kč

706 482,00 Kč

67

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek

114

200

85

206

232

Prodejní cena celkem

X

3 100 000 Kč

2 350 000 Kč

5 900 000 Kč

1 900 000 Kč

2 968 992,00 Kč

2 117 532,00 Kč

4 204 550,00 Kč

1 193 518,00 Kč

14 844,96 Kč

24 912,14 Kč

20 410,44 Kč

5 144,47 Kč

Datum transakce

21.32016

21.32016

21.32016

21.32016

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

14 844,96 Kč

24 912,14 Kč

20 410,44 Kč

5 144,47 Kč

Prodejní cena bez ceny pozemku

Cena za 1 porovnávací jednotku

X

D. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,9

0,9

0,9

0,9

Upravená hodnota

13 360,46 Kč

22 420,93 Kč

18 369,39 Kč

4 630,03 Kč

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

13 360,46 Kč

22 420,93 Kč

18 369,39 Kč

4 630,03 Kč

Ne

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

13 360,46 Kč

22 420,93 Kč

18 369,39 Kč

4 630,03 Kč

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

13 360,46 Kč

22 420,93 Kč

18 369,39 Kč

4 630,03 Kč

Ano

Ano

Ano

Ne

Korekce

1

1

1

1,2

Upravená hodnota

13 360,46 Kč

22 420,93 Kč

18 369,39 Kč

5 556,03 Kč

Ne

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

13 360,46 Kč

22 420,93 Kč

18 369,39 Kč

5 556,03 Kč

Lepší

Obdobná

Horší

Horší

Korekce

0,9

1

1,1

1,1

Upravená hodnota

12 024,42 Kč

22 420,93 Kč

20 206,33 Kč

6 111,64 Kč

Zhoršený

Výborný

Dobrý

Zhoršený

Korekce

1,2

1

1,1

1,3

Upravená hodnota

14 429,30 Kč

22 420,93 Kč

22 226,97 Kč

7 945,13 Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Zhoršená

1,1

1,1

1,1

1,3

Vlastnická práva

Existence věcných břemen

Využití podle územního plánu

Kolaudační rozhodnutí

Jiná právní omezení a závazky

Absolutní

Ne

Rodinný dům

Ano

Ne

E. Technické parametry Lokalita

Technický stav objektu

Technická vybavenost budovy

Dobrá

Výborný

Výborná

Korekce

68

Upravená hodnota

15 872,23 Kč

24 663,02 Kč

24 449,66 Kč

10 328,66 Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Zhoršená

Korekce

1

1

1

1,2

Upravená hodnota

15 872,23 Kč

24 663,02 Kč

24 449,66 Kč

12 394,40 Kč

Omezený

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Korekce

1,1

1

1

1

Upravená hodnota

17 459,45 Kč

24 663,02 Kč

24 449,66 Kč

12 394,40 Kč

Výborná

Dobrá

Dobrá

Průměrná

Korekce

0,9

1

1

1,05

Upravená hodnota

15 713,51 Kč

24 663,02 Kč

24 449,66 Kč

13 014,12 Kč

Výborná

Dobrá

Horší

Horší

Korekce

0,9

1

1,1

1,1

Upravená hodnota

14 142,16 Kč

24 663,02 Kč

26 894,63 Kč

14 315,53 Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

14 142,16 Kč

24 663,02 Kč

26 894,63 Kč

14 315,53 Kč

Třída G

Třída G

Třída G

Třída G

Korekce

1,1

1,1

1,1

1,1

Upravená hodnota

15 556,37 Kč

27 129,32 Kč

29 584,09 Kč

15 747,08 Kč

Větší

Obdobný

Větší

Větší

Korekce

1,2

1

1,2

1,2

Upravená hodnota

18 667,65 Kč

27 129,32 Kč

35 500,91 Kč

18 896,50 Kč

Jiná korekce

N/A

N/A

N/A

N/A

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

18 667,65 Kč

27 129,32 Kč

35 500,91 Kč

18 896,50 Kč

27 129,32 Kč

35 500,91 Kč

18 896,50 Kč

Funkční využitelnost budovy

Další možný rozvoj nemovitosti

Dopravní obslužnost

Dopravní dostupnost a parkování

Atraktivita objektu

Jiná technická korekce - energetická náročnost budovy

Dobrá

Dobrý

Dobrá

Dobrá

Výborná

Třída B

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

8140,32

Výsledná porovnávací hodnota

Porovnávací hodnota 1 jednotky

25 048,59 Kč

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

2 855 539,74 Kč

Hodnota pozemku

1 500 159,55 Kč

Celková porovnávací hodnota

4 355 699,29 Kč

18 667,65 Kč

Zdroj: [23]

69

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaného pro jeho schopnost produkovat příjem. V dané lokalitě se nemovitosti tohoto typu běžně nepronajímají, proto nebylo možné stanovit hrubý potenciální příjem. Z tohoto důvodu nebyla při ocenění použita příjmová metoda.

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Cenu za měrnou jednotku jsem použila z webových stránek Stavební standardy.cz . [19] Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty způsobené obvyklým zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují především tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnala jsem a zahrnula náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a užíváním.

70

Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci ekonomických nedostatků jsem vycházela ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v dané lokalitě. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 4 239 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací tržní hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody:

Název

Rodinný dům, Vrchotovy Janovice 249

Číslo pozemku

448, 363, 722/1

Nosná konstrukce

Klasická, zděná

Skutečné stáří

4 roky

Ekonomická životnost

86 let

Zastavěná plocha

67 m2

Počet podlaží

1 nadzemní, podkroví 134 m2

Celková zastavěná plocha Koeficient využitelnosti

0,85

Celková podlahová plocha

114 m2

Celkový obestavěný prostor

362 m3

Jednotkové reprodukční náklady

5 170 Kč/m3

Reprodukční náklady celkem bez DPH

1 871 540 Kč

DPH

+5%

1 965 117 Kč

Fyzické opotřebení

- 4%

1 886 512 Kč

Funkční nedostatky

0%

1 886 512 Kč

Ekonomické nedostatky

0%

1 886 512 Kč

Vedlejší stavba

+ 405 500 Kč

Studna kopaná + čerpadlo

+ 60 000 Kč

ČOV

+ 48 160 Kč + 230 000 Kč

Technologie stavby FVE Přípojka elektro + pilíř

+ 40 500 Kč

71

Oplocení + vrata

+ 46 508 Kč

Skleník

+ 22 184 Kč + 1 500 000 Kč

Pozemek Indikovaná hodnota

4 239 364 Kč

Zaokrouhleno

4 239 000 Kč

Výpočet obestavěného prostoru RD: Přízemí: 7,45 * 8,95 * 2,9 = 193,36 m3 Podkroví: 7,45 * 8,95 * 1,46 + 7,45 * 8,95 * 2,14 / 2 = 168,69 m3 Celkem obestavěný prostor 362 m3

72

Vedlejší stavby a příslušenství budovy: Stanovení tržní hodnoty nákladovou metodou vedlejší stavba: Název

hospodářská budova bez č. p., parcelní č. 363

Nosná konstrukce

dřevěná a na bázi dřevní hmoty

Skutečné stáří

46 let

Ekonomická životnost

34 let 413 m2

Zastavěná plocha Počet podlaží

1 nadzemní 1 032 m3

Celkový obestavěný prostor

3 465 Kč/m3

Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem bez DPH

3 575 880 Kč

DPH

+ 20 %

4 291 056 Kč

Fyzické opotřebení

- 55 %

1 930 975 Kč

Funkční nedostatky

- 30 %

1 351 682 Kč

Ekonomické nedostatky

- 70 %

405 505 Kč

Pozemek – započten u RD Indikovaná hodnota

405 505 Kč

Název

Studna kopaná + technologie + potrubí

Reprodukční náklady celkem

65 000 Kč

Skutečné stáří (skruže + technologie 20 000 Kč)

5 let

Ekonomická životnost

20 let

Fyzické opotřebení

- 25 %

Indikovaná hodnota

5 000 Kč 60 000 Kč

Název

Čistička odpadních vod ( EK – S4)

Skutečné stáří

5 let

Ekonomická životnost

30 let

Reprodukční náklady celkem

56 000 Kč

Fyzické opotřebení

- 14 %

Indikovaná hodnota

7 840 Kč 48 160 Kč

73

Název

Fotovoltaická elektrárna

Skutečné stáří

2 roky

Ekonomická životnost

23 let

Reprodukční náklady celkem

250 000 Kč

Fyzické opotřebení

- 8%

Indikovaná hodnota

230 000 Kč 230 000 Kč

Název

Přípojka elektro + pilíř

Skutečné stáří

5 let

Ekonomická životnost

45 let

Reprodukční náklady celkem

45 000 Kč

Fyzické opotřebení

- 10 %

Indikovaná hodnota

40 500 Kč 40 500 Kč

Název

Oplocení + vrata

Skutečné stáří

7 let

Ekonomická životnost

23 let

Reprodukční náklady celkem

60 400 Kč

Fyzické opotřebení

- 23 %

Indikovaná hodnota

46 508 Kč 46 508 Kč

Název

Skleník

Skutečné stáří

3 roky

Ekonomická životnost

47 let

Reprodukční náklady celkem

23 600 Kč

Fyzické opotřebení

- 6%

Indikovaná hodnota

22 184 Kč 22 184 Kč

74

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 21. březnu 2016. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části tohoto ocenění. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace: Tabulka 18 Stanovení tržní hodnoty rodinného domu [16] – upraveno autorkou

Aktuální tržní hodnota Indikace (Kč) Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

4 356 000

90

3 920 400

N/A

0

0

4 239 000

10

423 900

Výsledná tržní hodnota

4 344 300

Zaokrouhleno

4 344 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, že porovnávací metoda nejlépe odráží stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace tržní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 90 %. Tento typ majetku – rodinný dům ve venkovské zástavbě je v uvažované lokaci pronajímán velmi výjimečně. Jedná se o typ nemovitosti, která slouží k uspokojení vlastních bytových potřeb majitele nemovitosti a jeho rodiny. Z důvodu neexistence věrohodných údajů pro indikaci tržní hodnoty příjmovou metodou, nebyla příjmová metoda aplikována. Náklady na výstavbu této nemovitosti zahrnují i ne zcela standardní položky, vedlejší stavbu a fotovoltaickou elektrárnu. Proto byla použita i metoda nákladová. Pro závěrečnou analýzu tržní hodnoty nám slouží jako jistý korektor hodnoty zjištěné porovnávací metodou a proto je jí přisouzena váha 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 30. 3. 2016 reprezentována částkou: 4 344 000 Kč (slovy: Čtyřimilionytřistačtyřicetčtyřitisíckorunčeských). Neprováděla jsem žádná šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván.

75

Závěry uvedené v tomto ocenění mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

5.6 Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z jiných veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v Ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Toto ocenění bylo vypracováno pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu tohoto ocenění. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v tomto ocenění. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

76

5.7 Osvědčení Já níže podepsaná, tímto osvědčuji, že: 1. Tržní ocenění bylo zpracováno pro účel školní práce, předmětem ocenění byla nemovitost, kterou v současné době užívám společně s vlastníkem panem Václavem Hálou. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé.

Ve Vrchotových Janovicích, dne 30. 3. 2016

Jitka Růžičková

77

Výpis z KN LV č. 920 [20]

78

Kopie katastrální mapy [20]

79

Územní plán Vrchotovy Janovice – výřez [21]

80

Projektová dokumentace - půdorys 1. NP [29]

81

Projektová dokumentace - půdorys podkroví [29]

82

Fotodokumentace RD Vrchotovy Janovice č. p. 249

č. 1 Severní pohled na dům [27]

č. 2 Jižní pohled na dům [27]

č. 3 Kuchyňská linka [27]

č. 4 Pokoj v přízemí [27]

č. 5 Hospodářská budova [27]

č. 6 Trvalé porosty na pozemku [27]

83

Internetové nabídky – RD 1 [23]

84

Internetové nabídky – RD 2 [23]

85

Internetové nabídky – RD 3 [23]

86

Internetové nabídky – RD 4 [23]

87

Internetové nabídky – Pozemek 1 [22]

Internetové nabídky – Pozemek 2 [22] 88

Internetové nabídky – Pozemek 3 [22]

89

Internetové nabídky – Pozemek 4 [22]

90

Závěr 91

Cílem mé práce bylo posouzení, jak architektonická kvalita zástavby a genius loci ovlivňují tržní hodnotu. Metodou komparace konkrétních, kvalitativně velmi podobných bytových jednotek jsem došla k závěru, že okolí hodnotu nemovitostí ovlivňuje velmi zásadně. Ke stejnému závěru dospějeme i analýzou realitního trhu. Kvalita okolí a tzv. dobrá adresa významně ovlivňuje tržní hodnotu v případě nemovitostí k bydlení, ale také administrativních prostor. Například bytový projekt Rezidence Sacre Coeur ve Švédské ulici jednoznačně získal na atraktivitě sousedstvím historické památky. Genius loci se nepopiratelně stává obchodním artiklem, jako příklad může posloužit i nový rozsáhlý projekt nazvaný Rezidence Waltrovka v blízkých Jinonicích. Podstatnou část práce jsem se zabývala Smíchovem. Této pražské čtvrti po roce 1989 se zánikem průmyslové výroby hrozilo, že se stane jedním velkým brownfieldem. Čtvrť prošla zásadní proměnou z průmyslového centra na městskou část, jejíž hlavní dominanty jsou administrativní a polyfunkční komplexy. Přesto některé prvky zachovaly genius loci industriálního Smíchova. Průčelí secesní kovárny začleněné do KOC je toho důkazem. Také moderní architektura se stává významným prvkem určujícím jedinečnost lokality. Budova Zlatý Anděl připomíná genius loci místa svým názvem, nejstarší generace si ještě pamatuje dům u Zlatého anděla. Stanice metra, která původně nesla název Moskevská, jako symbol družby se Sovětským svazem, byla přejmenována na stanici Anděl. Část výstavby se již přesouvá k jižnímu okraji Smíchova, především k nábřeží Vltavy. Další vývoj této osobité městské části ovlivní vybudování nového komplexu na Smíchovském nákladovém nádraží a přesun autobusového nádraží Na Knížecí. Velkorysé projekty změnily Smíchov na dynamicky se rozvíjející čtvrť. Pro obyvatele i návštěvníky Prahy, ale především pro investora je výhodné, pokud do nové výstavby začlenění i velkorysou městskou zeleň a zachová významné architektonické památky. Výstavba mnoha menších projektů s sebou nese velké riziko zahušťování zástavby. V množství nesourodých budov nevalné architektonické kvality jednotlivých investorů, kteří chtějí co nejlépe zhodnotit právě ten svůj pozemek bez ohledu na celek, se skrývá velké nebezpečí. Znehodnocuje se kvalita prostředí. Úkolem znalce je posoudit všechny okolní vlivy a stanovit tržní hodnotu. Neměl by tedy opomenout ani tak těžko uchopitelné parametry jako je architektonická kvalita zástavby a genius loci. Projevují se jako významný faktor ovlivňující tržní hodnotu.

92

Seznam použité literatury [1] ČESKO. Zákon č.89/2012 Sb., občanský zákoník. In: Sbírka zákonů České republiky. 2012, částka 33, s. 1133-1344. Dostupný také z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/ [2] ČESKO. Zákon č. 526/1990 Sb., ze dne 27. listopadu 1990 o cenách. In: Sbírka zákonů České republiky. 1997, částka 86., s. 3. Dostupný také z: https://portal.gov.cz/ [3] ČESKO. Zákon č. 151/1997 Sb., ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů. In: Sbírka zákonů České republiky. 1997, částka 54 s. 2. Dostupný také z: https://portal.gov.cz/ [4] HEŘMAN, Jan, Oceňování nemovitostí, Praha: Oeconomica, 2005. ISBN 80-245-0947-4 [5] ORT, Petr, Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-113-9 [6] JUNGMANN, Jan, Smíchov – město za Újezdskou branou. Praha: Muzeum hl. m. Prahy, 2013. ISBN 978-80-85394-94-8 [7] Zlatý Anděl. In: Stavbaweb [online]. Praha: Business Media CZ, s. r. o., ©2007-2016 [cit. 2016-02-08]. Dostupné z: http://stavbaweb.dumabyt.cz/zlaty-andl-3010/clanek.html [8] Kulturní a obchodní centrum Nový Smíchov. In: Stavbaweb [online]. Praha: Business Media CZ, s. r. o., ©2007-2016 [cit. 2016-02-08]. Dostupné z: http://stavbaweb.dumabyt.cz/kulturni-a-obchodni-centrum-novy-smichov-4725/clanek.html [9] Pronájem kanceláří Radlická Praha 5. In: Prazskekancelare [online]. Praha: Pražské kanceláře, 2014 [cit. 2016-02-08]. Dostupné z: http://www.prazskekancelare.cz/kancelareandel-park-radlicka.php [10] Rozvoj a historie Smíchova. In: Kancelare-praha5 [online]. Praha: SCOTT&WEBER s.r.o., 2014 [cit. 2016-02-08]. Dostupné z: http://www.kancelare-praha5.cz/office-centrumandel-park/rozvoj-a-historie-smichova [11] Nová administrativní budova Riverview v Praze 5. In: Stavbaweb [online]. Praha: Business Media CZ, s. r. o., ©2007-2016 [cit. 2016-02-08]. Dostupné z: http://stavbaweb.dumabyt.cz/nova-administrativni-budova-riverview-v-praze-59590/clanek.html [12] SEZNAM.CZ. Byty na prodej Praha 5. sreality.cz [online]. ©1996-2015 [cit. 2015-1030]. Dostupné z: http://www.sreality.cz/hledani/prodej/byty/praha-5 [13] ČÚZK. Cenová mapa stavebních pozemků hl. m. Prahy.praha.eu [online]. ©2016 [cit. 2016-02-10]. Dostupné z: /http://mpp.praha.eu/app/map/cenova-mapa/ [14] Historie. Městská část Praha 5 [online]. Praha: Úřad Městské části Praha 5, ©2010 [cit. 2016-03-05]. Dostupné z: http://www.praha5.cz/cs/sekce/historie/ [15] SEZNAM.CZ. vyberte si bydlení dle svých představ. sreality.cz [online]. ©1996-2016 [cit. 2016-03-05]. Dostupné z: http://www.sreality.cz/hledani/prodej/byty/praha-5#filter

93

[16] ORT, Petr, Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-128-3 [17] SEZNAM.CZ. vyberte si bydlení dle svých představ. sreality.cz [online]. ©1996-2016 [cit. 2016-03-17]. Dostupné z: http://www.sreality.cz/hledani/prodej/byty?region=Bene%C5%A1ov&stavba=panelova [18] SEZNAM.CZ. vyberte si bydlení dle svých představ. sreality.cz [online]. ©1996-2016 [cit. 2016-03-18]. Dostupné z: http://www.sreality.cz/hledani/prodej/byty?region=Bene%C5%A1ov&stavba=panelova [19] Cenové ukazatele pro rok 2016. České stavební standardy [online]. Praha: RTS a.s., 2016 [cit. 2016-03-30]. Dostupné z: http://www.stavebnistandardy.cz/doc/ceny/thu_2016.html [20] Výstup ISVS, Česká pošta s.p. Benešov u Prahy, 30.3.2016 [21] Územní plán. Městys Vrchotovy Janovice [online]. Vrchotovy Janovice: InGenius, 2016 [cit. 2016-03-21]. Dostupné z: http://www.mestysvrchotovyjanovice.cz/cz/uzemni-plan.html [22] SEZNAM.CZ. vyberte si bydlení dle svých představ. sreality.cz [online]. ©1996-2016 [cit. 2016-03-21]. Dostupné z: http://www.sreality.cz/hledani/prodej/pozemky?region=obec%20Vrchotovy%20Janovice&re gion-id=3573®ion-typ=municipality [23] SEZNAM.CZ. vyberte si bydlení dle svých představ. sreality.cz [online]. ©1996-2016 [cit. 2016-03-21]. Dostupné z: http://www.sreality.cz/hledani/prodej/domy/benesov?region=obec%20Vrchotovy%20Janovic e®ion-id=3573®ion-typ=municipality&vzdalenost=0.5 [24] PRAGUE CITY TOURISM. Galerie Portheimka. prague.eu[online]. ©2016 [cit. 201602-08]. Dostupné z: http://www.prague.eu/cs/objekt/mista/1005/galerie-portheimka [25] Fotografie Václav Hála, Vrchotovy Janovice, 2015 [26] Nová administrativní budova Riverview v Praze 5. In: Stavbaweb [online]. Praha: Business Media CZ, s. r. o., ©2007-2016 [cit. 2016-02-08]. Dostupné z: http://stavbaweb.dumabyt.cz/nova-administrativni-budova-riverview-v-praze-59590/clanek.html [27] Vlastní fotografie autorky [28] Plánek bytu poskytnutý majitelem nemovitosti [29] Stavební dokumentace pro stavební povolení, vypracoval Ing. Petr Prachař, Lísek 19, 257 01 Postupice, 03/2009 [30] Mapová data. Praha [1:20 000].google.cz [online]. ©2016 [cit. 2016-02-10]. Dostupné z: https://www.google.cz/maps/@50.0669948,14.3888518,15z

94

Seznam obrázků Obrázek 1 Portheimka [24]....................................................................................................... 12 Obrázek 2 Kostel svatého Václava [25] ................................................................................... 13 Obrázek 3 Dienzenhoferovy sady a jižní část Janáčkova nábřeží [25] .................................... 14 Obrázek 4 Nad Kesnerkou čp. 167 [25] ................................................................................... 15 Obrázek 5 Smíchovská synagoga a Anděl [25] ........................................................................ 16 Obrázek 6 Průčelí KOC [25] .................................................................................................... 17 Obrázek 7 Smíchov Gate [25] .................................................................................................. 18 Obrázek 8 Areál Riverview [26] .............................................................................................. 19

Seznam tabulek Tabulka 1 Prodej bytů Smíchov ............................................................................................... 29 Tabulka 2 Prodej bytů Hlubočepy ............................................................................................ 29 Tabulka 3 Prodej bytů Košíře ................................................................................................... 29 Tabulka 4 Prodej bytů Jinonice ................................................................................................ 30 Tabulka 5 Prodej bytů Radlice ................................................................................................. 30 Tabulka 6 Prodej bytů Stodůlky ............................................................................................... 30 Tabulka 7 Ceny pronájmů bytů Smíchov ................................................................................. 32 Tabulka 8 Ceny pronájmů bytů Hlubočepy.............................................................................. 32 Tabulka 9 Ceny pronájmů bytů Košíře..................................................................................... 32 Tabulka 10 Ceny pronájmů bytů Jinonice ................................................................................ 33 Tabulka 11 Ceny pronájmů bytů Radlice ................................................................................. 33 Tabulka 12 Ceny pronájmů bytů Motol ................................................................................... 33 Tabulka 13 Ceny pronájmů bytů Stodůlky ............................................................................... 34 Tabulka 14 Stanovení tržní hodnoty bytu porovnávací metodou [16] – upraveno autorkou ... 41 Tabulka 15 Stanovení tržní hodnoty bytu [16] – upraveno autorkou ....................................... 46 Tabulka 16 Stanovení tržní hodnoty pozemku porovnávací metodou [16] – upraveno autorkou .................................................................................................................................... 65 Tabulka 17 Stanovení tržní hodnoty RD porovnávací metodou [16] – upraveno autorkou..... 67 Tabulka 18 Stanovení tržní hodnoty rodinného domu [16] – upraveno autorkou.................... 75 95

Seznam grafů Graf: 1 Atraktivita lokality v závislosti na ceně bytu o výměře 50 – 62 m2 ............................ 20 Graf: 2 Atraktivita lokality v závislosti na ceně pronájmu bytu o výměře 54 – 74 m2 ............ 22 Graf: 3 Atraktivita lokality v závislosti na ceně bytu o výměře 91 - 120 m2 ........................... 23 Graf: 4 Atraktivita lokality v závislosti na ceně pronájmu bytu 94 – 130 m2 .......................... 24

Seznam použitých zkratek ČKD Českomoravská - Kolben – Daněk KOC Kulturní a Obchodní Centrum MHD Městská hromadná doprava FVE fotovoltaická elektrárna ČOV čistička odpadních vod

Přílohy Mapa: 1 Smíchov [30] – upraveno autorkou

96

Příloha č. 1

Mapa: 1 Smíchov [30] – upraveno autorkou

Legenda: 1 Plzeňská

9 Fráni Šrámka

17 Dienzenhofferovy sady

2 Vltavská

10 Kroftova

18 Mošnova

3 Na Zatlance

11 Ke Klimentce

19 Lidická

4 Peroutkova

12 Vrázova

20 Randova

5 Na Hřebenkách

13 Janáčkovo nábřeží

6 Karla Engliše

14 Tomáškova

7 Zborovská

15 Na Bělidle

8 Na Valentince

16 Švédská

1