VGM 26 november 2013 Prof. dr. Tom M. Berkhout MRE MRICS Nyenrode Real Estate Center
Thema’s • • • • •
Vastgoedmanagement – fiscaal Fiscaal versus vennootschappelijk Kosten van onderhoud, verbetering, transformatie (Onderhouds)voorzieningen Tentamen: relatie afschrijven – onderhoudsuitgaven – onderhoudsvoorzieningen
TMB 11-2013
2
Waar kom ik het tegen? Balans Vastgoed – verhuurd Vastgoed – eigen gebruik Vastgoed – voorraad Bank
Eigen vermogen Financiering Onderhoudsvoorziening
Winst en verliesrekening Afschrijvingen Afwaarderingen Onderhoudskosten Dotatie voorziening TMB 11-2013
Omzet
3
Wanneer kom ik het tegen? Koop Activeren kosten: - onderhoud - verbetering - aankoop Aftrek herinvesteringsreserve
Fiscale levenscyclus vastgoed Bezitsperiode Afschrijven Afwaarderen: Onderhoudskosten - bedrijfswaarde Voorzieningen - marktwaarde Kostenegalisatiereserve
TMB 11-2013
Verkoop Herinvesteringsreserve
4
Fiscaal afschrijven op vastgoed • Technische slijtage – instandhoudingskosten • Economische slijtage
• Relatie afschrijven en onderhoud – Fiscale afschrijving hoog: onderhoudsuitgave? – Fiscale afschrijving laag: onderhoudsuitgave?
TMB 11-2013
5
Relatie afschrijven en onderhoud: installatie apart afschrijven, onderhoudsuitgave?
TMB 11-2013
6
Bron: Vastgoedexploitatiewijzer 2013
begripsvorming
TMB 11-2013
7
Onderhoud - fiscaal
kosten gemaakt voor werkzaamheden en materialen die dienen om een gebouw, zoals dit bij de stichting of na latere verandering bestaat, in bruikbare staat te houden en aldus achteruitgang en verval te voorkomen
TMB 11-2013
8
Verbetering - fiscaal kosten voor werkzaamheden en materialen die dienen om aan een gebouw in vergelijking met de toestand waarin het zich bij de stichting of na mogelijke latere wijziging bevond, een wezenlijke verandering aan te brengen; waardoor het naar aard, inrichting of omvang wijziging ondergaat
TMB 11-2013
9
TMB 11-2013
10
TMB 11-2013
11
Dakkapel prijzen Dakkapel prijzen liggen gemiddeld tussen de € 3.000,- en € 5.000,- euro. Wat voor dakkapel koopt u voor dit bedrag? Wat zijn de kosten van een dakkapel? De standaard dakkapel, zoals u die op daken in uw omgeving ziet, is 150 cm hoog en 250 cm breed. U kunt voor deze dakkapellen op de volgende dakkapel prijzen rekenen: houten dakkapel prijzen vanaf € 3.000 kunststof dakkapel prijzen vanaf € 3.750 = uitgangspunt, huidige situatie prefab dakkapel prijzen vanaf € 3.750 polyester dakkapel prijzen vanaf € 4.250 Houten dakkapel prijzen Voor houten dakkapellen is het grote voordeel de aanschafprijs. Met prijzen vanaf € 3.000 heeft de houten dakkapel de laagste aanschafprijs. U heeft voor dit bedrag een uiterst solide dakkapel voor een kleine prijs. Kunststof dakkapel prijzen Als u op zoek bent naar de voordeligste keuze, dan is de kunststof dakkapel voor u bestemd. Een kunststof dakkapel isoleert goed en heeft geen onderhoudskosten. Daardoor bespaart u jaarlijks €150,- in vergelijking met een houten dakkapel. Als u doorrekent, ziet u dat uw kunststof dakkapel na de eerste drie tot vijf jaar de voordeligste dakkapel is. Polyester prefab dakkapel prijzen De polyester prefab dakkapel mag zich de meestgeplaatste dakkapel van Nederland noemen. Voor een prijs vanaf € 4.250 biedt een polyester prefab dakkapel veel voordelen. Wij raden u een polyester prefab dakkapel aan, als u een voordelige dakkapel wilt die goed isoleert en weinig onderhoud vraagt. Dakkapel met extra breedte Steeds meer mensen kiezen voor bredere dakkapellen. U kunt per extra meter breedte van de dakkapel ongeveer € 750 bij de prijs optellen. De prijslijst voor dakkapellen van 350 cm breed ziet er dan zo uit: houten dakkapel vanaf € 3.750 kunststof dakkapel vanaf € 4.500 prefab dakkapel vanaf € 4.250 polyester dakkapel vanaf € 5.000
TMB 11-2013
12
Hoofdregel: activeren, tenzij 1. 2. 3. 4. 5.
6. 7. 8.
Verbeteringskosten: 100% activeren Gebruiksklaar maken: 100% activeren Sloop-nieuwbouw: 100% activeren Ingrijpende verbouwing, algehele vernieuwing: 100% activeren Vervanging van een onderdeel waarop is afgeschreven: 100% activeren Bodemplaten: gedeeltelijk aftrek Moderniseren: gedeeltelijk aftrek Onderhoud: 100% aftrek, tenzij hoge afschrijvingspercentages TMB 11-2013
13
Casus transformatie 1 In een wijk worden 80 nog bewoonbare, maar gedateerde huurwoningen samengevoegd tot 40 woningen, waarbij de indeling van de woningen ingrijpend wordt gewijzigd. De constructies worden aangepast. Gedeelten van woningen worden gesloopt en er wordt aangebouwd. De investeringskosten bedragen 250.000 euro per woning. Volledige nieuwbouw was goedkoper geweest.
TMB 11-2013
14
Casus transformatie 2
Drie appartementencomplexen met in totaal 75 verouderde woningen worden volledig gestript. Alleen de fundering en het skelet blijven intact. De gevel wordt gesloopt en alle installaties en inrichtingen worden verwijderd. Vervolgens worden binnen de ‘restanten’ van de oude woningen weer 75 woningen gecreëerd, waarbij de indeling van de woningen verandert en nieuwe voorzieningen worden getroffen. TMB 11-2013
15
Casus transformatie 3 Een verouderd kantoor wordt getransformeerd tot een woningcomplex, waarvoor ingrijpende investeringen en werkzaamheden nodig zijn. Alleen de fundering, het skelet en de liftinstallatie blijven intact.
TMB 11-2013
16
Voorzieningen
1. Uitgaven hebben betrekking op gebeurtenissen vóór balansdatum 2. Uitgaven kunnen toegerekend worden aan periode vóór balansdatum 3. Behoorlijke kans • Milieuvoorziening • Onderhoudsvoorziening • Opgeroepen door huidige bedrijfsuitoefening
TMB 11-2013
17
Regels fiscale onderhoudsvoorzieningen 1. Per kostensoort onderhoud en verbetering uitsplitsen 2. Per kostensoort wordt een onderhoudscyclus vastgesteld. In de onderhoudsvoorziening wordt slechts rekening gehouden met een reële inschatting van de uitgaven die binnen één cyclus vallen. 3. Onderhoudsvoorziening is in beginsel gekoppeld aan een onderscheiden post op de fiscale balans, zoals (een onderdeel van) een afzonderlijk pand; soms koppeling aan een complex. 4. Als wordt aangesloten bij een complex (vorige bullit), dan kosten toerekend aan elke post Hierdoor wordt mogelijk gemaakt de op- en afbouw en de vrijval van de voorziening achteraf te kunnen volgen. 5. Onderhoud dat jaarlijks of in een kortere periode plaatsvindt wordt niet in de voorziening groot onderhoud meegenomen
TMB 11-2013
18
Het inflatie-effect: alleen inhalen (‘achteruit kijken’) • • •
Dak vervangen in jaar 15 € 1.500.000 t0 Inflatie 2,5% per jaar
Wat jaarlijks doteren? Jaar 1: 100.000 * 1,025 = 102.500 Jaar 2: over jaar 2: 102.500 * 1.025 inhaaldotatie over jaar 1: 105.062 -/- 102.500
= 105.062 = 2.562 107.624
Voorziening ultimo jaar 1: 102.500 Voorziening ultimo jaar 2: 102.500 +/+ 107.624 = 210.124
TMB 11-2013
19
Installatie € 23.628,44 geactiveerd
Tentamen…
1. Afschrijving 15 jaar: € 1.575,20 Dotatie voorziening: € 1.575,20 Totaal € 3.150,40 Akkoord? 2. Afschrijving 15 jaar: € 1.575,20 Reparaties/service volledig in aftrek Akkoord? 3. Dotatie voorz.15 jaar: € 1.575,20 Reparaties/service volledig in aftrek Akkoord? 4. Reparaties/service volledig in aftrek In jaar 15 € 23.628,44 volledig in aftrek
TMB 11-2013
20
Verder lezen •
• • •
•
Berkhout, T.M. (2013, september). Ingrijpende transformatie kantoren is geen renovatie en dus niet aftrekbaar. Inspecteurs en adviseurs kruizen degens over aftrekposten. Vastgoedmarkt, 33. Berkhout, T.M. (2013). Activeren, tenzij: ingrijpende renovaties en transformaties van vastgoedcomplexen NTFR : Nederlands Tijdschrift voor Fiscaal Recht, 982, 1-6. Berkhout, T.M. (2013). Fiscaal afschrijven op vastgoed (2e herziene druk) Fiscale monografieën 101. Deventer: Kluwer. ISBN 9789013109818 (paperback), ISBN 9789013109825 (e-book). Berkhout, T.M., & Van der Paardt, R.N.G. (2012). Basisboek vastgoed fiscaal. (4e herz. dr.). Zeist: Infotax. ISBN 9789081540704 Berkhout, T.M., & Van der Paardt, R.N.G. (2012). Casusboekje. (2e herziene druk). Zeist: Infotax. ISBN 9789081540735.
basisboekvastgoedfiscaal.nl TMB 11-2013
21
