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ALGEMENE INFO
INTRO
AAN DE SLAG MET
MOGELIJKHEDEN
LEERERVARINGEN
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BEDRIJVENTERREIN
DUURZAAMHEID
VOOR
pagina 4
pagina 2
pagina 2
DUURZAAMHEID
pagina 3
Het project Duurzaam Economisch Ruimtegebruik (DECOR) van de provincie Zuid-Holland initieert, faciliteert en stimuleert de ontwikkeling van duurzame bedrijventerreinen. DECOR ondersteunt regionale initiatieven, draagt bij aan oplossingen voor regionale problemen en stelt kennis en ervaringen beschikbaar. In deze beschrijving van het project PrismA laten direct betrokkenen u in de keuken van hun project kijken. Aan bod komen hun leerervaringen, moeilijkheden, oplossingen en tips om tot een duurzame ontwikkeling van een bedrijventerrein te komen.
PrismA - Bleiswijk
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In het noorden van de gemeente Bleiswijk ligt tegen de gemeente Zoetermeer het bedrijventerrein PrismA (voorheen Hoefweg Noord genaamd). PrismA is een nieuw bedrijventerrein. Het ligt in het noorden dicht tegen de toekomstige woonwijk Oosterheem van de gemeente Zoetermeer. Ten westen van PrismA ligt een sportpark en een bedrijventerrein (gemeente Zoetermeer). De A12 en het spoor van Utrecht naar Den Haag liggen aan de zuidzijde van het bedrijventerrein. De N209 en de buurtschap Kruisweg vormen de oostgrens van het terrein. Het bedrijventerrein wordt van zuid naar noord doorsneden door het traject van de HSL (op circa 12 meter hoogte). Er is tevens sprake van een bestaand hoogspanningsleidingentraject oost-west over het terrein, waarbij het voornemen is dit ondergronds te brengen. PrismA ligt geheel in de gemeente Bleiswijk. Het Bedrijvenschap PrismA waarin de gemeenten Bleiswijk en Zoetermeer participeren, ontwikkelt het terrein. Het bedrijvenschap heeft een derde van de grond van het gehele bedrijventerrein in bezit. Over de rest van de grond hebben drie projectontwikkelaars ontwikkelingsovereenkomsten gesloten met de grondeigenaren.
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P smA
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B e sw k
Kenmerken
– Be emm ng p an bed ven e e n Hoe weg Noo d maa
– 139 ha b u o 85 ha u gee baa – 1e a e ge a – Ee
eu g
e en
ongevee 19 ha u gee baa
e za ond de zome p aa v nden
– Type bed ven vo gen be emm ng p an hoogwaa d ge bed v ghe d ep e en a eve bed ven h gh ech g oo hande CT
egu e e bed v ghe d p oduc e bouw en hande
onde nem ngen
an po
en d
bu e
– P ob ema ek op bed ven e e n geen – Fa e duu zame on w kke ng p anvo m ng bouw p maken
– Bed ven e e n Hoe weg Noo d en Zu d ma enp an en eg edocumen
1999
edebouwkund g
o v On w kke ng bed
Ro e dam voo bed ven Hoe weg en gemeen e B e w k Enno Zu dema S edebouw en MAX 1 A ch ec uu S edebouw ok obe 2001 – Supp emen M eue ec appo
bed ven e e nen Hoe weg
eBe w k – PRO ECT MER bed ven e e n Hoe weg B e w k dee
ud e Ene g e
– W nd n de gemeen e B e w k Qu ck can naa de moge k
Contactpersonen – Bed ven chap gemeen e B e w k gemeen e Zoe e mee mw M Nau a e e oon 010 221 00 81 nau a@ n c o n – P ov nc e Zu d Ho and dh B Spek e e e e oon 010 246 82 92 e ma
g @dcm n
– Bed ven Sa k a Wong a T ong KvK Haag anden e e oon 079 320 32 66 wonga ong@denhaag kvk n
heden van w ndene g e n de gemeen e B e w k – Bed ven e e n Hoe weg Noo d & Zu d e B e w k Nade e voo waa den aan de g ondu g van n en e
e voo he
mu e en
u m egeb u k en Pa kmanagemen
Bed ven e e n Hoe weg Noo d & Zu d e B e w k van BBN 2001 – Ene g ev e voo Hoe weg Noo d Syen augu u 2001 – Ene g ev e Hoe weg Rappo age a e 2 keuze amb en veau un 2002
Documenten en haa baarhe dstud es tot december 2002 – Haa baa he d
ud e Hoe weg e nd appo age BRO Adv eu
– Concep bed
p an Pa kmanagemen Hoe weg Noo d
13 ep embe 2002
1 decembe 1994 n opd ach van P ov nc e Zu d Ho and
AAN DE SLAG MET DUURZAAMHEID
Voor het bedr venterre n s een M eue ectrapportage MER
Het bedrijventerrein PrismA ligt op het grondgebied van de stadsregio Rotterdam en is benoemd als werkgelegenheids-
gemaakt Het Supp ement MER Bedr venterre n Hoe weg s n september 1998 door de gemeenteraad van B e sw k geac
locatie. Op verzoek van de Provincie Zuid-Holland besluit de gemeente Bleiswijk om PrismA tezamen met de gemeente
cepteerd n maart 1999 wordt het bestemm ngsp an voor Pr smA vastgeste d H er n wordt een aanta zaken genoemd
Zoetermeer te gaan ontwikkelen. De gemeente Zoetermeer
d e betrekk ng hebben op duurzaamhe d z e onder het kop e
heeft namelijk geen ontwikkelingsruimte meer voor bedrijven binnen haar grenzen. En ze wil wel haar gemeente
Moge kheden voor duurzaamhe d
economisch vitaal houden. Door samenwerking met de gemeente Bleiswijk lijkt dit te kunnen. In 1996 sluiten beide
Voor de voorbere d ng en de u tvoer ng van het pro ect huurt het Bedr venschap capac te t n van het Ontw kke ngsbedr
gemeenten een convenant voor samenwerking.
Rotterdam OBR
PrismA - Bleiswijk
Overzicht fasen en kosten Fase
Periode
Kosten
Energievisie
2001
51.000 Euro
Betaald door Decor: 28% Novem: 45% Bedrijvenschap: 27%
Onderzoek naar mogelijkheden van liberalisering
2001
30.000 Euro
energiemarkt voor PrismA Visie en uitwerkingsvoorstel op parkmanagement 2001
Decor: 50% Bedrijvenschap: 50%
50.000 Euro
Bedrijvenschap
Er wordt een startnotitie gemaakt voor de duurzame ontwik-
Werkgroep Duurzaamheid: projectleider OBR, deskundigen/
keling, ‘Startnotitie Duurzame Ontwikkeling Hoefweg-Noord’.
vertegenwoordigers van provincie Zuid-Holland /DCMR,
Tegelijkertijd wordt gewerkt aan een Stedebouwkundig Matenplan en Regiedocument. Hierin wordt het bestem-
gemeenten Zoetermeer en Bleiswijk, Kamer van Koophandel Haaglanden.
mingsplan van PrismA verder uitgewerkt. In 2002 is gestart met het bouwrijp maken van de grond. De belangstelling
Werkgroep Parkmanagement: projectleider OBR, deskundigen/
voor het bedrijventerrein is groot; in de loop der jaren heb-
landen, provincie Zuid-Holland/DCMR, gemeenten Bleiswijk
ben zich al verschillende bedrijven gemeld als gegadigde. Op dit moment wordt gekeken in hoeverre de aangemelde
en Zoetermeer, Arcadis.
bedrijven kunnen voldoen aan de (hoge) eisen op het vlak van uitstraling, duurzaamheid en architectuur die het
MOGELIJKHEDEN VOOR DUURZAAMHEID
bedrijvenschap stelt. Het is van belang om met een goed voorbeeld als eerste uitgifte te komen, waardoor duidelijk
dat het terrein is aangewezen als werkgelegenheidslocatie in de stadsregio Rotterdam.
vertegenwoordigers van OBR, Kamer van Koophandel Haag-
De ontwikkeling van PrismA is regionaal afgestemd in de zin
wordt dat de eisen aan vestigers hoog zijn. In november 2002 heeft het bestuur van het bedrijvenschap
De duurzaamheidsthema’s op PrismA zijn werkenderwijs tot stand gekomen. Er ligt geen visiedocument aan ten
gekozen voor grootschalige warmtelevering door middel van een warmtekrachtcentrale, met een terugvaloptie gas-
grondslag. In het bestemmingsplan zijn op hoofdlijnen ambities vastgelegd ten aanzien van duurzaamheid:
motoren voor PrismA.
– Waterhuishouding;
Projectorganisatie
– Ecologische inrichting; – Intensiveringsmogelijkheden ruimtegebruik;
Het bedrijventerrein wordt door de gemeenten Bleiswijk en Zoetermeer gezamenlijk ontwikkeld. Zij hebben zich hiertoe
– Vervoersmanagement; – Duurzaam bouwen.
verenigd in het Bedrijvenschap PrismA. Het bestuur van het
Bij het bestemmingsplan is ook een beeldkwaliteitsplan voor
Bedrijvenschap wordt voorgezeten door de burgemeester van Bleiswijk met als leden wethouders en raadsleden van
het terrein vastgesteld door de gemeenteraad. In dit beeldkwaliteitsplan zijn o.a. eisen ten aanzien van architectoni-
Bleiswijk en Zoetermeer. Directie van het bedrijvenschap wordt gevormd door de projectcoördinator van de gemeente
sche vormgeving opgenomen en de gewenste inrichting van de bedrijfsstraten en ontsluitingswegen.
Bleiswijk en het hoofd van het Grondbedrijf van de gemeente Zoetermeer.
Intensief ruimtegebruik In de Randstad is en komt steeds minder ruimte beschikbaar.
De projectleider is afkomstig van het OBR. Deze projectleider stuurt een viertal teams aan: Planteam Bouwrijp
Voor de inrichting van een bedrijventerrein is daarom intensief ruimtegebruik een zeer belangrijk basisprincipe.
maken, Acquisitie en Uitgifte team, Quality team, Communicatieteam, en een intern team van het OBR.
Ambities zijn in de verschillende plannen kwalitatief benoemd. Uitgangspunt is dat op het bedrijventerrein het
Hierin zitten afwisselend ambtenaren van beide gemeenten
combineren van functies centraal staat. Bovendien is voor
samen met deskundigen van externe (ingenieurs)bureaus.
enkele gebieden specifieker benoemd welk type maatregelen daar van belang zijn.
Daarnaast zijn er in 2000/2001 rondom drie duurzaamheidsthema’s werkgroepen gevormd: Werkgroep Duurzaamheid,
Het basisprincipe voor intensief ruimtegebruik is in het
Werkgroep Energie en Werkgroep Parkmanagement.
bestemmingsplan verwoord in een beschrijving op
Werkgroep Energie: deskundigen/vertegenwoordigers van DCMR, OBR, gemeenten Zoetermeer en Bleiswijk.
hoofdlijnen.
3
PrismA - Bleiswijk
Dit is concreter gemaakt in het Stedenbouwkundig Matenplan. Voorbeelden van de maatregelen zijn:
grootschalige warmtelevering door middel van een WKC, met als terugvaloptie gasmotoren voor PrismA. De haal-
– Het combineren van terreinfuncties als entrees, laad- en loszones;
baarheid van de WKC is vrijwel volledig afhankelijk van de realisering van warmtelevering aan de glastuinbouw.
– Het stapelen van kantoren en parkeerfaciliteiten;
De uitkomst hiervan is nog onzeker. In het systeem van
– Het combineren van gevels (meerdere bedrijven achter één buitengevel);
warmtelevering door een WKC kunnen op termijn duurzame opties aanvullend en/of vervangend worden toegepast
– Clustering van groen in de openbare ruimte. Geen groen op eigen kavel bedrijven;
(biomassa, aardwarmte, warmtepompen, warmte uit asfalt). Ook in de ontwikkelfase van het warmteleveringssysteem
– Het maken van centrale parkeerplaatsen in de openbare
is flexibiliteit ingebouwd. Gestart wordt met tijdelijke ketels
ruimte. Parkeren onder HSL, parkeren in de openbare ruimte reguleren. Parkeren onder de HSL mogelijk maken
en pas na twee jaar hoeft te worden overgeschakeld op WKC of gasmotoren.
indien tekort aan parkeerplaatsen ontstaat.
Parkmanagement Voor de uitgifte van de grond zal een eerste gesprek worden
In 2001 zijn door het bureau BBN verkennende studies uit-
gehouden met geïnteresseerde bedrijven. Hun ambities worden dan besproken en vergeleken met de planambities.
gevoerd naar o.a. parkmanagement. Op basis hiervan is aan een vijftal bureaus een offerte gevraagd voor een plan van
Op grond hiervan (en een milieu kaveladvies) zal de bedrijven een kavel toegewezen worden in plaats van dat bedrijven zelf
aanpak parkmanagement, met het vooruitzicht het parkmanagement ook daadwerkelijk vorm te mogen geven.
aangeven waar zij zich graag willen vestigen. In die zin wordt
Het op grond hiervan gekozen bureau heeft een eerste plan
vastgehouden aan de planambities (het geheel/collectief). Spannend op dit moment is wel de weerslag van de algehele
van aanpak opgesteld dat in november 2002 door het bestuur is vastgesteld. Het is de bedoeling een klein pakket (beheer
economische situatie op het blijvend vasthouden aan die planambities. En uiteraard de reacties van de geïnteresseerde
openbaar gebied, collectieve beveiliging en bewegwijzering) verplicht te stellen en dat langzaam uit te breiden. Er moet
potentieel te vestigen bedrijven op die ambities.
nog onderzocht worden in hoeverre afval en vervoersmanagement mee kunnen worden genomen. De problematiek van
Tijdens de planvorming was niet bekend welke bedrijven zich
meerdere grondeigenaren is hier van groot belang; zijn alle
wilden vestigen op PrismA. Er zijn aannames gedaan voor de te verwachten typen bedrijven. Met name de financiële haal-
ontwikkelaars bereid mee te gaan met het basispakket en dus bereid de kosten daarvan door te berekenen aan de bedrijven?
baarheid van het dubbel grondgebruik was een witte vlek. De eerste reactie is namelijk meestal dat dubbel grondgebruik
Het uitgangspunt is dat de bedrijven de kosten opbrengen, behalve de kosten van het standaard beheer van het openbaar
te duur is. Daarom heeft BBN Adviseurs specifiek gekeken
gebied. Die worden door de gemeente Bleiswijk betaald.
naar de kosten van parkeren op een gebouw. De resultaten hiervan hebben ertoe geleid dat parkeren op/
L E E R E R VA R I N G E N
onder een gebouw een specifieke eis is bij een aantal kavels. In het algemeen is bij de opstelling van het stedenbouw-
Duurzame ontwikkeling van een bedrijventerrein is een proces, een weg die door de gemeente en bedrijven gezamenlijk
kundig plan gekeken naar de eisen die de brancheorganisatie
moet worden afgelegd. Een weg die soms goed geplaveid is,
van de transport- en distributiesector op dat moment stelde.
maar ook hobbels en scherpe bochten kan bevatten.
Energie
Betrokkenen bij het project PrismA geven de volgende succesfactoren aan:
Voor het thema energie is al ten tijde van de MER voorgesteld
een warmtekrachtcentrale te overwegen en tenminste warm- – Verbetering van de samenwerking tussen Bleiswijk en Zoetertelevering volgens het cascadesysteem te ontwikkelen. In een energievisie zijn verschillende opties voor een duurzame
meer. Door bestuurlijke veranderingen is de communicatie tussen beide gemeenten verbeterd. In de loop van het proces
energievoorziening op PrismA bekeken. Naast grootschalige warmtelevering door middel van een warmtekrachtcentrale
is meer bestuurlijke betrokkenheid en financieel commitment ontstaan in beide gemeenten.
(WKC) als basisambitieniveau is ook een streefambitieniveau – Duurzaamheid staat voor PrismA op de agenda. verkend met lage temperatuurverwarming, koudeopwekking Energieonderzoek en parkmanagement staan op de agenda, en warmte-teruglevering en de opties wind- en biomassa-
intensief ruimtegebruik is vastgelegd in het Stedebouw-
energie. De energievisie is inmiddels uitgewerkt in een uitvoeringsplan (met daarin de ambitie verwoord om de CO2
kundig plan en regiedocument en kan in potentie nog iets aardigs opleveren. De betrokkenheid van de provincie heeft
uitstoot flink terug te dringen) en er ligt een onderzoek naar hier zeker aan bijgedragen. de juridische en organisatorische uitwerking van het verhaal, – Gunstige ligging, aan de A12 en hartje Randstad. in verband met de liberalisering van de energiemarkt. In november 2002 heeft het bestuur van het bedrijvenschap gekozen voor de aanleg van een warmtenet met als voorkeur
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5
PrismA - Bleiswijk
MOEILIJKHEDEN EN OPLOSSINGEN Moeilijkheden
Gekozen of mogelijke oplossingen
Proces en organisatie Geen goede (externe) projectleiding in beginfase.
Andere (externe) projectleider aangetrokken.
Tijdsdruk doordat projectontwikkelaar grond snel wil uitgeven. Besluitvorming soms ad hoc.
Visie op duurzame bedrijventerreinen opstellen en gebruiken
Warmtekrachtkoppeling eerst van tafel, half jaar
als leidraad voor de ontwikkeling van PrismA.
later weer omarmd.
Draagvlak, betrokkenheid en communicatie Samenwerking tussen gemeenten onderling en gemeenten en
– Projectleider heeft veel overleg gevoerd, op alle niveaus.
OBR verloopt moeizaam.
– Voor- en nadelen continu zichtbaar maken.
Moeizame verhoudingen en communicatie tussen beide
– Deelbesluiten vastleggen.
gemeenten in beginfase, zowel ambtelijk als bestuurlijk.
– Communicatie met een projectontwikkelaar verloopt via
Moeilijk tot overeenstemming te komen tussen gemeenten en OBR. OBR heeft veel macht, wordt niet aangestuurd door het
projectleider. – Omdat beide gemeenten inmiddels financieel hebben
bedrijvenschap.
geïnvesteerd, loopt de samenwerking nu beter.
Geen overkoepelende visie bij gemeente. Daardoor telkens
Provincie Zuid-Holland zet duurzaamheid op de agenda.
opnieuw discussie en moeilijk draagvlak te verwerven voor duurzaamheid. Gemeente Bleiswijk kan weinig menskracht en middelen
Provincie Zuid-Holland financiert een deel van het proces
inzetten.
(onderzoeken).
Inhoud Grondeigendom is verdeeld over gemeenten en projectontwikkelaars. Dit maakt een eenduidige aanpak lastig en hierdoor stokt het proces regelmatig. Lastig om in het gronduitgifteproces ruimte te creëren voor duurzaamheidsmaatregelen. OBR betrekt projectontwikkelaars en potentiële vestigers niet bij plannen voor duurzame ontwikkeling, omdat project-
– Projectontwikkelaars zijn alleen te sturen met het bestemmingsplan of het beeldkwaliteitsplan. – Er is nog geen oplossing gevonden voor sturing van projectontwikkelaars. – OBR zou bedrijven en/of bedrijvenvereniging wel moeten betrekken bij ontwikkeling van PrismA. – OBR zou meer aangestuurd moeten kunnen worden door bedrijvenschap.
ontwikkelaars misschien nog onteigend moeten worden en bedrijven dan ook een plek gegeven moet worden. Lastig om bedrijven te vinden die zich op PrismA willen
Bedrijventerreinen zouden regionaal afgestemd moeten worden.
vestigen. In de loop van de jaren hadden zich veel bedrijven gemeld die zich zouden willen vestigen. Nu is daar weinig van over. Ze hebben zich elders gevestigd of willen nu geen investeringen doen. Langs elkaar heen werken mbt ontsluiting van het terrein van
Er is een oplossing gevonden voor de ontsluiting, door overleg
verschillende afdelingen provincie Zuid-Holland.
met alle partijen. Bleiswijk heeft hierin een coördinerende rol gespeeld door steeds integrale problematiek aan de orde te stellen.
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PrismA - Bleiswijk
Moeilijkheden
Gekozen of mogelijke oplossingen
Weinig kennis over duurzaamheid.
Kennis deels ingehuurd (m.b.t. energie en parkmanagement).
Duurzaamheid is een nieuw beleidsthema, er zijn weinig praktijkervaringen elders.
Bron: TNO-MEP – R 2003/107
TIPS Proces en organisatie
Het gaat erom ambities te formuleren waar later gericht
– De ontwikkelende partij heeft veel invloed en moet (in het geval die extern is, zoals in het geval van PrismA)
aan gewerkt kan worden en waar ook eventueel bewust van afgeweken wordt. Op die manier is het proces minder
actief aangestuurd worden door de gemeenten c.q. het
afhankelijk van goedwillende mensen in het project. De
bedrijvenschap. – Potentiële vestigers (bedrijven) en projectontwikkelaars
visie moet richtinggevend zijn voor de inrichting van het bedrijventerrein en voor de opzet van de projectorganisa-
moeten in een vroeg stadium betrokken worden. Ze moeten mee kunnen denken over duurzaamheidsmaat-
tie. Koppel de visie aan het bestemmingsplan van de
regelen en moeten inzicht krijgen in wat vestiging op het
ook mogelijke private ontwikkelaars.
gemeente. Dit voorkomt ad hoc beslissingen en verplicht
duurzame bedrijventerrein voor hen betekent en oplevert. – Bestuurlijk commitment en betrokkenheid is belangrijk. Wanneer dit niet gebeurt blijft het draagvlak voor Leg het zoveel mogelijk vast (dit gaat automatisch als je duurzaamheidsmaatregelen beperkt en neemt het afbreukrisico toe. – Zorg voor voldoende capaciteit binnen de gemeente voor het ontwikkelingsproces van het duurzaam bedrijventer-
eerst zo’n visie hebt vastgelegd).
Inhoud – De ambities met betrekking tot duurzaamheid moeten concreet en praktisch worden gemaakt. Bij PrismA is dit
rein. Dat kan alleen als daar voldoende geld voor beschikbaar is. Het kost namelijk op korte termijn veel tijd om een DBT te ontwikkelen, om later in de levenscyclus van
werkenderwijs gebeurd. – Duurzaamheid is één van de onderwerpen die speelt bij
het bedrijventerrein tijd en geld te winnen.
de ontwikkeling van een bedrijventerrein en niet per definitie het centrale uitgangspunt: wees zo reëel om daar
Draagvlak, betrokkenheid en communicatie
rekening mee te houden. Een heldere visie met daarin een
– Maak voor je aan de slag gaat met de ontwikkeling van een duurzaam bedrijventerrein, eerst een visie op bedrijventerreinen in de gemeente en duurzaamheid op bedrijventerreinen. In een visie worden niet al normen gesteld,
afbakening van de onderwerpen waarop wordt ingezet kan daar toe bijdragen. Bron: TNO-MEP – R 2003/107
maar het gaat wel verder dan algemene uitgangspunten.
Focus voor 2003
Colofon
Op 23 september 2002 is formeel het
Dit is een uitgave van de provincie
startsein voor de ontwikkeling van het
Zuid-Holland, project DECOR
bedrijventerrein gegeven. In 2003 zal het uitgifteproces van start gaan. Ver-
Telefoon 070 - 441 72 05
der ligt de nadruk op het verder uitwerken van parkmanagement, waar
E-mail
[email protected]
mobiliteitsmanagement mogelijk een onderdeel van wordt.
Onderzoek en redactie TNO-MEP,
Fax 070 - 441 78 33
Arjan Ekelenkamp, Elsbeth Roelofs Eindredactie Provincie Zuid-Holland Vormgeving Ontwerpbureau Smidswater
Juni 2003
Druk Quantes, Rijswijk
