Odhad tržní hodnoty č. 5016
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: 065 Ex 03507/11-048 ze dne: 26.6.2013
Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovité věci ve vlastnictví povinné Marie Dofkové zapsané na LV č. 82 k.ú. Vernířovice u Sobotína, Obec Vernířovice USN č.j. 065 Ex 03507/11-048 Podle stavu ke dni 15. 2. 2015 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 31 stran textu a 19 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. , 14. 2. 2015
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitých věcí ve vlastnictví povinné Marie Dofkové: Pozemek parcela č. st 165 druh. Zastavěná plocha a nádvoří výměra 187 m2 Součástí je stavba Vernířovice č.p. 63 rodinný dům, stavba stojí na pozemku parcela č. 595 Pozemek parcela č. 1421 druh: zahrada výměra 428 m2 zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk , pro obec Vernířovice, katastrální území Vernířovice u Sobotína na LV č. 82 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitých věcí dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex 03507/11-048 ze dne 26.6.2013
2. Informace o nemovité věci Nemovitá stavba rodinné rekreace příslušenstvím zapsané na Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk , pro obec Vernířovice, katastrální území Vernířovice u Sobotína na LV č. 82 tvoří s pozemky jednotný a funkční celek. Pro účely prodeje nemovitosti v soudní dražbě musí znalec při oceněni nemovitosti přihlédnout k tomu, že stanovena obvykla cena bude východiskem pro nejnižší podáni, přičemž by měla byt stanovena tak, aby bylo možno nemovitost za nejnižší podaní reálně prodat.
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12. 2. 2015 bez přítomnosti vlastníka Stavba rod. Rekr dům je dle všech vnějších znaků obývan.
4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex 03507/11-048 ze dne 26.6.2013 - LV č. 82 k.ú.Vernířovice u Sobotína , obec Vernířovice - KM k LV č. 82 k.ú.Vernířovice u Sobotína, obec Vernířovice (zdroj čúzk) - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb, ve znění vyhl 199/2014 kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku - ZOM č. 151/1997 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW Delta-Nem - mapový server ČUZK, Google - OSŘ s komentářem (Beck) - územní plán obce Vernířovice - fotopříloha pořízená znalcem - ZP 646/171/2013
–3–
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Olomoucký Šumperk Vernířovice Vernířovice u Sobotína (780235)
List vlastnictví číslo: 82 Vlastník: Dofková Marie č.p. 63, 78815 Vernířovice
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk , pro obec Vernířovice , katastrální území Vernířovice u Sobotína na LV č. 82 souhlasí se skutečností. Zde znalec hodnotil pouze formální stav zapsaný v KN.
7. Celkový popis nemovité věci Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí.
–4–
Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku.
Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako Obvyklou cenou kterou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací (srovnávací metoda)
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitých věcí V případě nemovité věci se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovité věci stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitá věc v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že není dostatek relevantních údajů pro použití této metody, nebyla proto použita. Srovnávací metoda
–5–
Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn rodinný dům jako celek a vedlejší stavby se oceňují spolu jako součást a příslušenství nemovitosti přirážkou k porovnávací ceně hlavního objektu. Ocenění srovnávací metodou srovnává tedy nemovitou věc jako celek tedy srovnává ji celkově se vším příslušenstvím a pozemky.
Popis oceňované nemovité věci. Oceňovaná nemovitá věc – stavba rodinné rekreace č.p. 63 na pozemku parcela č.st 165 s příslušenstvím je situován na okraji obce Vernířovice mimo účelové komunikace (obslužné). Informace o obci Vernířovice : Obec Vernířovice (německy Wermsdorf, dříve Šumperská Teplice ) katastrální území Vernířovice u Sobotína, se nachází v okrese Šumperk, kraj Olomoucký. Obec se nachází v Chráněné krajinné oblasti Jeseníky v údolí horské říčky Merty, z obou stran obklopená horskými masívy vrcholové části Hrubého Jeseníku. V bezprostřední blízkosti obce je přírodní památka Zadní Hutisko. Je to druhé největší krupníkové těleso v ČR s přírodní rezervací Bučina – pralesní porost buku a unikátní lokalita mravenců pod Jelení studánkou. Vernířovice jsou přitažlivé nejen pro turistiku a rekreační sporty, ale i pro milovníky starých důlních děl a minerálů. Oblíbená je značená trasa přes Kosaře na Jelení hřbet a Čertovu stěnu s vyhlídkovou skálou. V okolí jsou zbytky štol a jam po kutání rudy. Samota Švagrov přitahuje okolními stopami po těžební činnosti a romantickou krajinou. Obec je významným výchozím místem k podnikání různých výletů do Chráněné krajinné oblasti Jeseníky. Kostru tvoří horské skupiny Keprníku, Pradědu, Orlíku aMravenečníku. . popis stavby rodinné rekreace č.p. 63 , obec Vernířovice Dům městského typu je samostatně stojící netypový rodinný dům S jedním NP a je situován na okraji obce Vernířovice , mimo komunikaci místního významu, tvořící slepou ulici. Místo je poměrně klidní s aktivním provozem motorových vozidel pouze vlastníků nemovitých věcí, kdy tedy není ruch a otřesy z dopravy intenzivní. Tato část obce je s urbanizovanou výstavbou rodinných domů a rekreačních objektů.
–6–
Rodinný dům situovaný v blízkosti vodního toku přirozeného, je situován ve směru (podélné osy) severovýchod – jiho západ, okna hlavních místností jsou situována na jihovýchod. Dům je v poslední době rekonstruován, takže na cihelné zdivo ze smíšených nepálených cihel je nadstavba z cihelného zdiva a tvárnic. Jihovýchodní strana má novou fasádní omítku, vápennou hladkou prvd se zateplením bez řemeslné zručnosti. Část severní je v původním stavu a téměř bez omítek. Základy jsou bez vodorovné izolace, zdivo smíšené cihelné z nepálených cihel, pálených cihel a tvárnic. Stropy v místnostech kde bylo možné dohlédnout s rovným podhledem s viditelnými trámy. Střecha na sedlovém krovu je kryta AC šablonami na bednění. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu a neošetřené. Fasádní omítka z jižní strany vápenná hladká ze severní strany téměř chybí. Vnější obklady nejsou. Okna dřevěná bez ošetření. Jako příslušenství domu je - Studna situována severně od stavby domu na parcele č. 1421 zahrada - Vedlejší stavba chlév pro hospodářské zvířectvo stavebně srostlé se stavbou domu, pod navazující částí střešní konstrukce - Vedlejší stavba – kůlna na pozemku p.č. 1421 zahrada - žumpa k vybírání vedlejší stavby jsou ve špatném technickém stavu a kúlna a chlév blízké zboru a nemají žádný vliv na výslednou cenu určenou porovnáním. Samotný rodinný dům je dle odborného odhadu znalce stáří min 100 let a dle vnější prohlídky je realizovaná rekonstrukce z hlediska vlivu na obvyklou cenu bez dopadu. Celkově z vnější prohlídky je patrno,že dům je t.č. rekonstruován., ale dále bez základní údržby. Pro účely prodeje nemovitosti v soudní dražbě musí znalec při oceněni nemovitosti přihlédnout k tomu, že stanovena obvykla cena bude východiskem pro nejnižší podáni, přičemž by měla byt stanovena tak, aby bylo možno nemovitost za nejnižší podaní reálně prodat. Ocenění a stanovení koeficientu vnitřního vybavení bylo provedeno s použitím standardů vz vyhlášky o OM. Kde nebylo možné zjistit vnitřní vybavení, uvažoval znalec o standardu. Vnitřní dispozice: v přízemí jsou 2 x pokoj s kuchyňským koutem, chodba a koupelna s vanou a standardním splachovacím záchodem. V podkroví je pokoj a půda. Budova poškozena při povodních v roce 1997.
Účel využití Stavba objektu rod rekreace určena k bydlení. Trh s nemovitostmi V současné době nabídka převyšuje poptávku ve všech typech nemovitostí a ve všech částech města i okresu (oblasti)
–7–
Orientace ke světovým stranám Nemovitost je situována západně od místní účelové komunikace konfigura terénu rodinný dům č.p. 63
je situován na rovinatém pozemku v blízkosti vodního toku přirozeného
poloha vzhledem k centru dům č.p. 63 je situován na okraji zastavěného území obce s urbanizovanou zástavbou rodinných domů vesnického typu, a rekreačních objektů Převládající zástavba Zástavba je urbanizované území vesnických rodinných domů bez zvláštního komfortu. ale i komfortní Inženýrské sítě Nemovitost má možnost napojení na všechny inženýrské sítě obce Doprava Obec Vernířovice je dobře přístupná po komunikaci s obcí Sobotín ( 6 km) i Šumperk (16 km) , V obci je fungující pouze autobusová doprava v dosahu příměstských linek s nedostatečným pokrytím všech období dne. Obchod a služby V míst je rozšířená malá nabídka základních služeb. Je zde několik obchodů smíšeného zboží, pohostinské služby. Školství Žádná (ani mateřská) škola Zdravotnictví Obec Vernířovice nemá žádné ordinace praktických lékařů, specialistů ani zubních lékařů. . Kultura, sport, ubytování K sportovním a volnočasovým aktivitám lze využít komerční sportovní zařízení Úřady Obecní úřad Pracovní možnosti Mimo místo v dosahu autobusových linek, Životní prostředí Žádná zvýšená hladina hluku a otřesy od intenzivní dopravy Přírodní lokalita význačné lokality v okolí obce, střediska zimních i letních sportů Změny v zástavbě
–8–
Bez dopadu na ceny nemovitosti Příslušenství nemovitosti Vedlejší stavba stavebně navazující na budovu rodinného domu, kde střecha vedlejší stavby tvoří střechu vedlejší stavby – chlévu, a vedlejší stavba kůlny vše bez dopadů na cenu nemovité věci Typ nemovitosti Dům rod rekreace, samostatně stojící Možnosti dalšího rozšíření Žádná možnost dalšího rozšíření Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky: Název Parc. č. Výměra [m2] zahrada 1421 428 zastavěná plocha a nádvoří St 165 187 pozemek tvoří jednotný a funkční celek se stavbou rod rekreace s příslušenstvím Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena na nemovité věci vázne věcné břemeno užívání ze dne 15.3.2000 s právními účinky vkladu ke dni 17.3.2000 pro oprávněnou Marii Dofkovou, Gagarinova 2311/27, Šumperk, s povinností k parcela st 165 a parcela 1421 s příslušenstvím a součástmi. Věcné břemeno je zapsáno ve smlouvě o věcném břemeni V3 978/2000 POLVZ 26/2000 Z-16600026/2000-809
8. Obsah posudku a) Objekty 1)Rodinný dům b) Pozemky 1)Pozemky na LV číslo 82 c) Věcná práva 1)Práva a závady spojené s předmětem ocenění d) Ocenění porovnávací metodou
–9–
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)
Pi –0,06 0,00
0,00 0,00
0,00
0,95
5
Index trhu:IT = P6 × (1 +
Pi) = 0,893 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí III. Rekreační oblasti pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná pozemku žádná občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost k III. Příjezd po nezpevněné komunikaci, pozemku špatné parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z I. Nevýhodná pro účel užití realizované hlediska komerční využitelnosti stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí
Pi 0,85 0,05 0,05 0,00
0,00 –0,03 0,00 0,00 0,00
– 10 –
10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
I. Vyšší než je průměr v kraji I. Vlivy snižující cenu
0,00 –0,30
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 0,655 i=2
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 82 c) Věcná práva 1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění
Věcná břemena na nemovité věci vázne věcné břemeno užívání ze dne 15.3.2000 s právními účinky vkladu ke dni 17.3.2000 pro oprávněnou Marii Dofkovou, Gagarinova 2311/27, Šumperk, s povinností k parcela st 165 a parcela 1421 s příslušenstvím a součástmi. Věcné břemeno je zapsáno ve smlouvě o věcném břemeni V3 978/2000 POLVZ 26/2000 Z-16600026/2000-809 věcné břemeno s povinností trpět Vlastník věci zatížené je povinen strpět určité chování oprávněné osoby. Takovým chováním oprávněná osoba bezprostředně a aktivně využívá užitnou hodnotu věci zatížené. Věcné břemeno bydlení Stanovení ročního užitku z předmětu věcného břemene V posuzovaném případě se roční užitek odvodí ekvivalentně z obvyklé výše nájmu věcí, které jsou předmětem smlouvy o zřízení věcného břemene. Stanovení obvyklé výše nájmu V daném místě a čase se objevuje ve srovnatelném objektu institut volně sjednaného nájemného a nájem je stanoven v režimu obvyklé ceny., které by bylo vypočteno za předpokladu, že by tento prostor byl pronajat. V tomto případě bude toto nájemné činit 21,44 Kč za m2 podlahové plochy. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona č. 151/1997 Sb.: Druh věcného břemene: Břemeno k nemovitosti počítané z nájmu. Ocenění se provede podle § 18 odst. 1 ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy Obvyklé nájemné: Výměra nemovitosti: 115 / 2 = 57,00 m2 Jednotková cena: 257,30 Kč/m2/rok (21,44 Kč/m2 x 12 měsíců) Obvyklé nájemné: 57,00 m2 x257,00 Kč/m2/rok = 14 650 Kč/rok
– 11 –
Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Rodinný dům – § 35 Podlaží: Název 1 NP krov Součet:
Výška 3,50 m 4,40 m 7,90 m
Zastavěná plocha 7,0×16,5 7,0×16,5
Zastavěná plocha všech podlaží: Zastavěná plocha 1. NP: 115,50 / 115,50 Podlažnost:
= =
115,50 m2 115,50 m2 231,00 m2
= =
425,71 m3 254,10 m3 679,81 m3
115,50 m2 115,50 m2 = 1,00
Obestavěný prostor (OP): 1 NP (16,5× 7,0)×3,5+(3,7×2,9)×2 krov 4,40/2 × 7,0×16,5 Obestavěný prostor – celkem:
=
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Olomoucký Obec: Vernířovice Počet obyvatel: 213 Základní cena (ZC): 1 516,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost I. Hodnota 1 5 Napojení na veřejné sítě II. Přípojka elektro, vl. studna na pozemku (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem
Vi A
0,00 0,00 0,00 0,00 –0,05 –0,08 0,00 0,00 –0,05 0,00 0,00
– 12 –
stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav *
Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):
I. Významně snižující cenu V. Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) 1900 115 0,600
–0,06 0,40*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V13):
0,182
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 275,91 Kč/m3 Index trhu (IT): 0,893 Index polohy (IP): 0,655 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 679,81 × 275,91 × 0,893 × 0,655 =
109 710,39 Kč
Rodinný dům – určená cena:
109 710,39 Kč
a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
679,81 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 679,81 jedn. × 2 880,– Kč/jedn. Cena stavby: Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 115 roků Předpokládaná další životnost: 20 roků Opotřebení: 100 × 115 / (115 + 20) = 85,185 % Odpočet opotřebení: 1 957 852,80 Kč × 85,185 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Rodinný dům – určená cena:
2 880,– Kč/jedn. =
– =
1 957 852,80 Kč 1 957 852,80 Kč
1 667 796,91 Kč 290 055,89 Kč 290 055,89 Kč
– 13 –
b) Pozemky b.1) Vyhláška 199/2014 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 82 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Vernířovice Název okresu: Šumperk Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce V. Do 500 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci III. Elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment) Základní cena výchozí: ZCv = 1 450,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 186,35 Kč/m2 Index trhu: IT = 0,893 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Oi 0,50 0,60 0,80 0,70 0,90 0,85
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 0,655 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,585 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 109,0148 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st. 165 zastavěná plocha a nádvoří 187 1421 zahrada 428 Součet: 615 Pozemky na LV číslo 82 – určená cena:
Cena [Kč] 20 385,77 46 658,33 67 044,10 67 044,10 Kč
– 14 –
c) Věcná práva c.1) Obecná metoda c.1.1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Ročního užitek vyplývající z věcného břemene určený z nájemného: Roční jednotkové nájemné (N): Výměra pozemku (V): Roční užitek z břemene (U): N × V Doba trvání břemene (n): Míra kapitalizace (u): Míra kapitalizace setinná (i): u / 100% Úročitel (q): 1 + i qn – 1 Hodnota věcného břemene: U × ———— = n q ×i
257,– Kč/m2 57,– m2 14 649,– Kč 10 roků 3,40 % 0,0340 1,0340 122 446,33 Kč
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
–1
Hodnota věcného břemene:
=
–122 446,33 Kč
d) Ocenění porovnávací metodou Dům, Vernířovice Realitní server: Reality IDnes http://reality.idnes.cz Nabídková cena:
990 000,– Včetně provize
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Vernířovice, okres Šumperk Vernířovice 213 Šumperk
Kód nabídky: IDNES-H307 MoniT-ID: 28CEF7
Kč vč. DPH
Číslo obce:
554146
Kraj:
Olomoucký
Popis: Nabízíme k prodeji dům se dvěma samostatnými bytovými jednotkami (každá s dispozicí bytu 3+1+krytá veranda) v podhorské rekreační obci Vernířovice 15 km od Šumperka. Dům stojí na rovinatém, slunném, částečně oploceném pozemku a je dobře přístupný po zpevněné komunikaci. Každá bytová jednotka je připojena na vlastní elektrickou síť a má vlastní samostatné topení na tuhá paliva a sklep. Součástí prodávaných nemovitostí je vlastní samostatná čistička odpadních vod! Celková výměra prodávaných nemovitostí... je 1033 m2. Se souhlasem vlastníka je možnost nemovitost rozdělit a nabízet k prodeji každou bytovou jednotku zvlášť za poloviční cenu. Pro podrobnější informace kontaktujte makléře. Dům je vhodný k rekonstrukci pro bydlení nebo k celoroční rekreaci. V blízkosti objektu se nachází lyžařské vleky a středisko ekologické výchovy Švagrov. Lokalita je vhodná jako výchoziště na horské túry.
– 15 –
Celková plocha: 400 m2 Zastavěná plocha: 139 m2 Užitná plocha: 400 m2 Plocha pozemku: 1 033 m2 Umístění nemovitosti: klidná část obce Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Počet nadzemních podlaží: Počet podzemních podlaží: Počet místností: 65288 Druh vlastnictví: Voda: místní zdroj Příslušenství: sklep, zahrada
2 1
– 16 –
Dům, Velké Losiny Realitní server: Reality IDnes 04 - 47 http://reality.idnes.cz Nabídková cena:
240 000,–
Kč vč. DPH
Kód nabídky: IDNES-197 EX 01155 / MoniT-ID:
2CC4FB
– 17 –
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Velké Losiny, okres Šumperk Velké Losiny 2 668 Šumperk
Číslo obce:
541265
Kraj:
Olomoucký
Popis: Jedná se o pozemek parc. č. 152 - trvalý travní porost a parc. č. 154 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům č. e. 16, zapsáno na LV 50 v kat. ú. Žárová, obec Velké Losiny, okr. Šumperk. Celková plocha: 135 m2 Zastavěná plocha: 340 m2 Užitná plocha: 135 m2 Plocha pozemku: 1 751 m2 Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: špatný Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: Příslušenství: balkón, lodžie, sklep
2
– 18 –
Dům, Bratrušov Realitní server: Reality IDnes 05 - 129 http://reality.idnes.cz Nabídková cena: Adresa:
506 700,–
Kč vč. DPH
Bratrušov, okres Šumperk
Kód nabídky: IDNES-197 EX 00749 / MoniT-ID:
2CC4F9
– 19 –
Obec: Bratrušov Počet obyvatel: 629 Okres: Šumperk
Číslo obce:
569437
Kraj:
Olomoucký
Popis: Ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 k nemovitostem - pozemku p. č. St. 40/2, jehož součástí je rodinný dům č. p. 7, k pozemku p. č. St. 40/1, jehož součástí je rodinný dům č. p. 32, k pozemkům p. č. 320/1 - zahrada a p. č. 320/3 - zahrada a pozemku a jako celku p. č. 321 - zahrada, zapsáno na LV 24 a 294 v k. ú. Bratrušov, obec Bratrušov, okres Šumperk. Celková plocha: 559 m2 Zastavěná plocha: 559 m2 Užitná plocha: 559 m2 Plocha pozemku: 2 232 m2 Umístění domu: řadový Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: špatný Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: Příslušenství: balkón, lodžie, sklep
2
– 20 –
Dům, Sudkov Realitní server: Reality IDnes 13 - 111 http://reality.idnes.cz Nabídková cena:
387 000,–
Kč vč. DPH
Kód nabídky: IDNES-081 EX 13616 / MoniT-ID:
2CC8D1
– 21 –
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Sudkov, okres Šumperk Sudkov 1 131 Šumperk
Číslo obce:
541109
Kraj:
Olomoucký
Popis: Jedná se o přízemní, zřejmě nepodsklepený objekt bez využitého podkroví pod sedlovou střechou krytou eternitovými šablonami a z části krytinou Onduline. Objekt je situovaný do nepravidelného tvaru, nachází se v zastavěné, okrajové části obce Sudkov, v řadové zástavbě jako samostatně stojící. Parkování je možné na vlastním pozemku. Pozemky leží v rovinném terénu, tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné po veřejné, zpevněné komunikaci, na pozemku p. č. 1015 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví... Olomouckého kraje. V obci Sudkov je možné napojení na tyto inženýrské sítě: elektro, hloubková kanalizace, obecní vodovod, plynové vedení. Objekt sestává z jedné bytové jednotky o velikosti 2+1 s kompletním sociálním zařízením. Přesná vnitřní dispozice objektu nebyla zjištěna. Původní stáří objektu je přes 80 let. V průběhu své celkové životnosti objekt procházel postupně rekonstrukcemi a modernizacemi prvků krátkodobých i dlouhodobých životností. Za rodinným domem, vlevo (pohled z přístupové komunikace), je situována přízemní, dřevěná kůlna pod plochou střechou krytou eternitovými šablonami. Celková plocha: Zastavěná plocha: Užitná plocha: Plocha pozemku: Druh nemovitosti: Druh konstrukce: Stav objektu: Druh vlastnictví: Příslušenství:
145 m2 145 m2 145 m2 770 m2 zemědělský objekt cihlová dobrý balkón, lodžie, sklep
Dům, Nový Malín Realitní server: Reality IDnes http://reality.idnes.cz
Kód nabídky: IDNES-404535 MoniT-ID: 2818E4
– 22 –
Nabídková cena:
580 000,– Včetně provize
Kč vč. DPH
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Nový Malín, okres Šumperk Nový Malín 3 367 Šumperk
Číslo obce:
540501
Kraj:
Olomoucký
Popis: Nabízíme k prodeji rodinný dům v obci Mladoňov vhodný jak k bydlení tak i rekreaci. Dům se nachází na okraji obce v krásném prostředí v blízkosti lesů. V přízemí obýv. pokoj, ložnice, kuchyň, wc. V půdních prostorách jeden pokoj s kachlovými kamny, možnost rozšíření o další místnost. Ve sklepě se nachází koupelna s vanou a el. bojler. Vytápění tuhými palivy, veřejný vodovod, kanalizace. Doporučuji. Celková plocha: 389 m2 Zastavěná plocha: 121 m2 Užitná plocha: 389 m2 Plocha pozemku: 268 m2 Plocha zahrady: 268 m2 Umístění nemovitosti: okraj obce Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Počet nadzemních podlaží: Počet podzemních podlaží: Počet místností: 65284 Druh vlastnictví: osobní Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Kanalizace: veřejná kanalizace Parkování: parkovací stání Příslušenství: sklep, zahrada
2 1
– 23 –
Dům, Vernířovice Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz
Kód nabídky: 150-N02834 MoniT-ID: 281E73
Nabídková cena:
1 790 000,– Kč vč. DPH včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu, Včetně veškerých poplatků Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Vernířovice (okres Šumperk) Vernířovice 213 Šumperk
Číslo obce:
554146
Kraj:
Olomoucký
Popis: Nabízím ke koupi dům ve Vernířovicích. Zastavěná plocha a nádvoří 216m2, zahrada 788m2. Dům je 10 let po celkové rekonstrukci - nová střecha (krytina hliníkové šablony), zateplení domu (17-20cm), fasáda, nové podlahy - betony, plovoucí podlahy, dlažba, zděné příčky, omítky, okna plastová, rozvod topení v mědi, radiátory, kotel na dřevoplyn, rozvody elektřiny v mědi, rozvody vody v plastu, odpadu, 2 roky nová čistička odpadních vod, dveře, zárubně, kuchyňská linka, krb. Voda z vlastní studny, elektřina 400V. Kamenné základy, jinak cihla a tvárnice. 1.NP - vstupní chodba ze zahrady i z ulice, koupelna s WC a sprchovým koutem průchozí do kotelny, kde je kotel a bojler, vstup do obývacího pokoje s krbem, vstup do kuchyně se spíží, která je průchozí do ložnice rozdělené na dvě části (5 lůžek), vstup do 2.NP.2.NP - chodba s posezením, hracím koutem, 2
– 24 –
ložnice (2x2 lůžka).Podkroví je zatepleno 25cm minerální vatou.K dispozici satelit.Na zahradě krb, udržovaný trávník, před zahradou větší kůlna a parkování pro více aut.V obci 3 lyžařské vleky, v blízkosti např. Kouty nad Desnou. Turistická a lyžařská oblast, krásné zdravé prostředí. Kousek od pozemku teče horská říčka. Dům je k prodeji nejlépe včetně veškerého zařízení, ihned k nastěhování. Celková plocha: 180 m2 Zastavěná plocha: 216 m2 Užitná plocha: 180 m2 Plocha pozemku: 1 004 m2 Umístění nemovitosti: klidná část obce Okolní zástavba: venkovská Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: patrový Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: velmi dobrý Objekt je zařízen: ano Počet nadzemních podlaží: 2 Voda: dálkový vodovod, místní zdroj Elektřina: 120V, 230V, 400V, vlastní zdroj Plyn: plynovod, individuální Kanalizace: jímka, septik, ČOV, veřejná kanalizace, dešťová Parkování: parkovací stání, garážové stání Rozvody: telefon, internet, kabelová televize, kabelové rozvody, ostatní rozvody, satelit Oplocení: ano Doprava: silnice, autobus
– 25 –
Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Kmísta Kčasový Kvybav. Jednotková cena (JC) Dům, Vernířovice 990 000,– Kč 1,00 1,00 1,00 2 475,– Kč Dům, Velké Losiny 240 000,– Kč 1,00 1,00 1,10 1 955,56 Kč Dům, Bratrušov 506 700,– Kč 1,00 1,00 1,20 1 087,73 Kč Dům, Sudkov 387 000,– Kč 1,00 1,00 1,20 3 202,76 Kč Dům, Nový Malín 580 000,– Kč 1,00 1,00 1,20 1 789,20 Kč Dům, Vernířovice 1 790 000,– Kč 1,00 1,00 1,00 9 944,44 Kč kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav.) Minimální jednotková cena za m2:
Množství (M) Váha (V) 400,00 m2 1,0 135,00 m2 1,0 559,00 m2 0,9 145,00 m2 0,9 389,00 m2 1,0 180,00 m2 1,0 1 087,73 Kč
– 26 –
Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota:
3 452,70 Kč 9 944,44 Kč
V):
× =
3 452,70 Kč 115,00 m2 397 060,50 Kč 397 060,– Kč
– 27 –
C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 2009-2011 by mohl činit až -35 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do - 4 %. Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2015, spíše však 2016 (v reálných cenách v letech 2016 a dále)," Tyto předpoklady se však ne všechny daří plnit, úroveň cen jsou v nominálních hodnotách stejné, ale v reálných nižší o inflaci. Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze celkové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi . Realitní trh pro Šumpersko a okolí má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k nastěhování. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech obce, a oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o více než 50 % oproti preferovaným místům. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny nemovitostí: 24 % lokalita 24 % velikost
– 28 –
14 % druh vlastnictví 10 % stav domu a použité stavební materiály 9 % umístění - vnitřní dispozice 6 % stav nemovitosti a jeho vybavení 5 % doprava a parkování 3 % okolí domu a výhled 3 % dispozice a orientace 2 % služby v místě Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Ze statistik tedy můžeme vyvodit i zájem o nemovitosti v oblasti a z informací od realitních kanceláří v návaznosti na kupní síle a demografických přehledech můžeme konstatovat, že trh s nemovitostmi je v situaci kdy nabídka vysoce převyšuje poptávku.. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitých věcí. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to: Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací náklady ,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovité věci. Porovnávací přístup , který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží ani k užitku ani k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitými věcmi. Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovité věci a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené .
– 29 –
Oceňovaný pozemek s příslušenstvím – netypový dům pro rod. rekreaci obci Vernířovice č.p. 63 je situován v urbanizované zástavbě rodinných domů a rekreačních objektů v blízkosti místní obslužné komunikace na okraji obce Vernířovice. Rodinný dům dle všech vnějších znaků je původní vesnický rodinný dům je t.č. rekonstruován, kdy kromě rekonstrukce vnějších omítek z východní strany domu, byla nadzemní část zvýšena a bylo započato budování podkroví. Stavba domu rod. rekreace je ve velmi klidném místě, avšak v blízkosti místní komunikace, před ruchem a provozem z komunikace je dům chráněn malým převýšením parcely východně od domu (mezi komunikací a vlastní stavbou domu rodinné rekreace. Toto převýšení však nezakrývá výhled na přírodu z východní strany. Protože však parcela před domem je v územním plánu obce vedena jako parcela stavební, je otázkou času, kdy tam budou vybudovány další rodinné domy, nebo domy k rekreaci. Tím pak bude výhled zcela narušen a t.č. atraktivní místo bude značně znehodnocené právě zakrytým výhledem. Místo je v aktivní záplavové zóně. Kladem pozemků se součástmi a příslušenstvím je poloha, kdy vybudováním vleků je zde aktivní a dlouhodobá zimní sezona a v letních měsících vede přes obec Vernířovice několik cyklostezek s uprtavenými trasami. Dům je v současné době rekonstruován avšak rekonstrukce je bez vlivu na obvyklou cenu. Pro účely prodeje nemovitosti v soudní dražbě musí znalec při oceněni nemovitosti přihlédnout k tomu, že stanovena obvykla cena bude východiskem pro nejnižší podáni, přičemž by měla byt stanovena tak, aby bylo možno nemovitost za nejnižší podaní reálně prodat. Ocenění a stanovení koeficientu vnitřního vybavení bylo provedeno s použitím standardů z vyhlášky o OM. Kde nebylo možné zjistit vnitřní vybavení, uvažoval znalec o standardu. Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitou věcí s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku a postavení konkrétní nemovité věci na trhu s nemovitými věcmi..
– 30 –
Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů podle THU Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obecná cena věcných práv Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny po odpočtu věcného břemene
109 710,– 67 040,– 176 750,– 290 060,– 397 060,– –122 450,– 275 000,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 275 000,– Kč Cena slovy: dvěstěsedmdesátpěttisíc Kč
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
– 31 –
D. Seznam příloh 1. LV č. 82 k.ú. Vernířovice u Sobotína, obec Vernířovice 2. KM k LV č. 82 k.ú. Vernířovice u Sobotína, obec Vernířovice 3. územní plán obce Vernířovice (výřez) 4. mapy místa 5. fotopříloha 6. darovací smlouva a dohoda o zřízení věcného břemene
