Odhad tržní hodnoty č. 4139
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 01062/12-083 ze dne: 17.8.2014
Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovité věci - pozemku ve vlastnictví povinného Vladimíra Zvonka zapsané na LV č. 1642 k.ú. Hovězí, obec Hovězí USN č.j. 065 Ex 01062/12-083
Podle stavu ke dni 8. 12. 2014 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 13 stran textu a 9 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. 8. 12. 2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovité věci – pozemku se všemi právy a závadami ve vlastnictví povinného Vladimíra Zvonka: pozemek p.č. 2281 Druh: lesní pozemek pozemek určený k plnění funkce lesa výměra 2133 m2 zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj , Katastrální pracoviště Vsetín pro obec Hovězí , katastrální území Hovězí na LV č. 1642 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 01062/12-083 ze dne 17.8.2014
2. Informace o nemovité věci Nemovitá věc - pozemek zapsaný v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj , Katastrální pracoviště Vsetín pro obec Hovězí , katastrální území Hovězí na LV č. 1642 je lesní pozemek – pozemek určený k plnění funkce lesa
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 8. 12. 2014 bez přítomnosti vlastníka, pomocí map LHO a mapových serverů ČÚZK a google. .
4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 01062/12-083 ze dne 17.8.2014 - LV č. 1642 k.ú. Hovězí , obec Hovězí - KM k LV č. 1642 k.ú. Hovězí , obec Hovězí (zdroj čúzk) - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb,a 199/2014 Sb kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitá věc í - informace RK a realitních makléřů z oblasti - LHC 721801 - LHO Vsetín - mapový server českého úřadu zeměměřičského a katastrálního (ČÚZK) - SW DeltaNem - územní plán obce Hovězí
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres:
Zlínský Vsetín
–3–
Obec: Katastrální území:
Hovězí Hovězí (646342)
List vlastnictví číslo: 1642 Vlastník: Zvonek Vladimír Svárov 1080, 75501 Vsetín
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace Katastru nemovtostí vedeném Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj , Katastrální pracoviště Vsetín pro obec Hovězí , katastrální území Hovězí na LV č. 1642 souhlasí se skutečnsotí
7. Celkový popis nemovité věci Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňovaných pozemků nebyla objednatelem předložena žádná dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí právní stav oceňovaných pozemků není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku. Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací nelze zjistit zda je nemovitá věc pronajímána. Znalec neměl možnost nahlédnout do dokladů související s pronájmem.
–4–
Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako Obvyklou cenou kterou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V ČR neexistuje standard stanovení obvyklé ceny. Obvyklá cena je stanovována různými metodami ale oproti ceně administrativní není znalec vázán závazným předpisem a použití jednotlivých metod je čistě závislé na zkušenostech znalce. Znalec vychází z metod publikovaných v knize Teorie oceňování nemovitá věc í – autor prof. A. Bradáč a kol. (ředitel ústavu soudního inženýrství) a dále znalec vycházel ze standardů používaných komerčními bankami pro ocenění nemovitá věc í. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední. Věcná hodnota nemovité věci Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita. Srovnávací metoda
–5–
Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Indexová metoda Principem indexové metody je odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty pozemku pomocí tzv. indexů, které zohledňují některé jeho odlišné vlastnosti. Indexová metoda oceňování je rozšířená např. v SRN, kde byla původně zavedena. Postup oceňování při použití indexové metody: Tabulka koeficientů pro výpočet indexu pozemku zahrnuje koeficienty: A….územní struktury (od okrajových poloh obce po společenská a obchodní centra) B….typ pozemku (druh a stavební připravenost) C….třídu velikosti obce podle počtu obyvatel D….obchodní – venkovskou polohu (obchodní, obytná, průmyslová, venkovská) E….územní připravenost, infrastrukturu (špatná, střední, dobrá, velmi dobrá, obchod, služby, zdravotnické zařízení, správní orgány, kultura, stanice dopravy a jejich vzdálenost od pozemku) F….speciální volitelné charakteristiky (ostatní podmínky, které zvyšují či snižují cenu pozemku) Dalším krokem je výpočet standardní jednotkové tržní ceny SJTCs – jednotková cena pozemku s indexem I = 1,00. SJTCs = JTCs/Is Obdobně jako index srovnávacího pozemku Is se vypočítá index oceňovaného pozemku Io násobením příslušných koeficientů pro oceňovaný pozemek. Io = Ao x Bo x Co x Do x Eo x Fo Následuje výpočet jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku JTCo – standardní jednotková tržní cena se násobí indexem oceňovaného pozemku. JTCo = SJTCs x Io Nakonec odhadce získá cenu oceňovaného pozemku CPo – násobením jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku jeho plochou. CPo = JTCo x PPo, kde: PPo…….plocha pozemku oceňovaného Pro tržní cenu pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků vyjádřená BPEJ podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků je li pozemek pronajat druh pozemků poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitá věc í), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě.
Popis oceňovaných nemovitých věcí - pozemků.
–6–
pozemek p.č. 2281 Druh:lesní pozemek pozemek určený k plnění funkce lesa
výměra
2133 m2
pozemek je situován severně od obce Hovězí v pásu lesního porostu Podle porostové mapy je vyznačena na porostové mapě holina Se zalesněním zalesnění BK - buk lesní 0,15 ha SM – smrk ztepilý 0,06 ha Pozemek kód SLT 4B1 = BOHATÁ BUČINA mařinková na plošinách a svazích
Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 3397 a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na oceňovaných nemovitých věcech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Věcná břemena Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno žádné věcná břemena která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva – viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti - pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč
–7–
8. Obsah posudku a) Pozemky 1)Pozemky na LV číslo 1642 b) Věcná práva 1)Práva a závady spojené s předmětem ocenění
–8–
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 1642 b) Věcná práva 1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 3397 a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na oceňovaných nemovitých věcech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Věcná břemena Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno žádné věcná břemena která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva – viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti - pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč
–9–
Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 1642 – § 7 § 7 – Lesní pozemky a nelesní pozemky s lesním porostem Parc. č. 2281
Název lesní pozemek
Zákl. cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená SLT 2 133 7,56 7,5600 4B
Pozemky na LV číslo 1642 – určená cena:
16 125,48 Kč
a.2) Porovnávací hodnota a.2.1) Pozemky na LV číslo 1642 Porovnávací pozemky: Leskovec Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Ústí Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Janová Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena:
Cena [Kč] 16 125,48
82 929,42 14 626,00 5,67 1,000 5,67 1,00
Kč m2 Kč/m2
200 000,– 15 207,00 13,15 0,700 9,21 1,00
Kč m2 Kč/m2
620 000,– 60 438,00 10,26 0,800 8,21 1,00
Kč m2 Kč/m2
Kč/m2
Kč/m2
Kč/m2
5,67 Kč/m2 7,70 Kč/m2 9,21 Kč/m2
– 10 –
Stanovená jednotková cena (SJC):
7,70 Kč/m2
Oceňovaný pozemek: Název: lesní pozemek Parcelní číslo: 2281 Výměra (V): 2 133,00 m2 Cena pozemku (V × SJC): 2 133,00 m2 × 7,70 Kč/m2
=
Pozemky na LV číslo 1642 – určená cena:
16 424,10 Kč 16 424,10 Kč
b) Věcná práva b.1) Obecná metoda b.1.1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U):
0,– Kč
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
Hodnota věcného břemene:
=
–1 0,– Kč
– 11 –
C. Rekapitulace Pozemek na LV 1642 k.ú.Hovězí , obec Hovězí je jsou situován mimo hlavní část obce severně od sídelní části obce. Pozemek je situován v extravilánu obce. Pozemek zapsaný na LV je lesní pozemek určený k plění funkce lesa. Pozemek je na LHO veden jako holina se zalesněním. Dle map čúzk a map google je na pozemku porost, jež je mladý a doposud není v mýtní době. pozemek je vhodný spíše jako dlouhodobá investice s návratností danou dobou obmýtím/obnovní dobou což je dle LHO 90 a 30 let. Obecně jsou ceny lessních pozemků s lesními porosty t.č. v oblasti poměrně nízké, což je dáno především ekonomickými podmínkami současného trhu práce a klimatu ve společnosti. Na obvyklou cenu pozemků určených k plnění funkce lesa s příslušenstvím má vliv především: porost /jeho druh , věk, obmýtí, bonita, zakmenění/ poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě.
Na nemovitých věcech - pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč
– 12 –
Cena pozemků podle cenového předpisu Cena pozemků určená porovnávací metodou Obecná cena věcných práv Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny
16 130,– 16 420,– 0,– 16 000,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 16 000,– Kč Cena slovy: šestnácttisíc Kč
Kč Kč Kč Kč
– 13 –
D. Seznam příloh 1. LV č. 1642 k.ú. Hovězí, obec Hovězí 2. KM k LV č. 1642 k.ú. Hovězí, obec Hovězí 3. LHO 4. mapy místa
