Odhad tržní hodnoty č. 4011
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 01018/12-075 ze dne: 10.10.2013
Účel posudku: exekuční řízení prodejem nemovité věci USN 065 Ex 01018/12-075 Podle stavu ke dni 26. 2. 2014 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 21 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. 26. 2. 2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad spoluvlastnického podílu 1/2 z obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitých věcí: Pozemek parcela č. st. 25 druh: zastavěná plocha a nádvoří Pozemek parcela č. 2307 druh: ostatní plocha – jiná plocha Stavba (budova) rodinného domu č.p. 68 s příslušenstvím na pozemku parcela č st. 25 zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava pro obec Jakartovice , katastrální území Bohdanovice na LV č. 210 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitých věcí dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex 01018/12-075 ze dne 10.10.2013
2. Informace o nemovité věci Nemovitá věc rodinný dům č.p 68 s příslušenstvím a pozemky zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava pro obec Jakartovice , katastrální území Bohdanovice na LV č. 210 tvoří s pozemkem a příslušenstvím jednotný a funkční celek
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 25. 2. 2014 bez přítomnosti vlastníka .
4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Olomouc č.j. USN 065 Ex 01018/12-075 ze dne 10.10.2013 - LV č. 210 k.ú. Bohdanovice, obec Jakartovice - KM k LV č. 210 k.ú. Bohdanovice, obec Jakartovice (zdroj čúzk) - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW Delta-Nem - mapový server ČUZK, Google - fotopříloha pořízená znalcem
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Opava Jakartovice Bohdanovice (606189)
–3–
List vlastnictví číslo: 210 Vlastníci: 1. Jakobovský Radek Bohdanovice 68, 74755 Jakartovice
Podíl: 1/2
2. Krutilová Lucie Bohdanovice 68, 74755 Jakartovice
Podíl: 1/2
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená v Katastru nemovitostí vedeném Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava pro obec Jakartovice , katastrální území Bohdanovice na LV č. 210 souhlasí se skutečností. Zde znalec hodnotil pouze formální stav zapsaný v KN.
7. Celkový popis nemovité věci, metody ocenění Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku. Nájemní vztahy
–4–
Podle poskytnutých informací není oceňovaná nemovitá věc pronajímána.
Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako Obvyklou cenou kterou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací (srovnávací metoda)
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitých věcí V případě nemovité věci se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovité věci stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitá věc v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že není dostatek relevantních údajů pro použití této metody, nebyla proto použita. Srovnávací metoda
–5–
Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn rodinný dům jako celek a vedlejší stavby se oceňují spolu jako součást a příslušenství nemovitosti přirážkou k porovnávací ceně hlavního objektu. Ocenění srovnávací metodou srovnává tedy nemovitou věc jako celek tedy srovnává ji celkově se vším příslušenstvím a pozemky. Srovnávací nemovité věci byly převzaty ze serverů RK v oblasti a od makléřů v oblasti. 1.
RD využitelný k bydlení i k rekreaci v obci Svobodné Heřmanice. Dům je dispozičně řešen jako 4+1 a je zde možnost vytvoření dalších obytných místností v půdních prostorách, kde se již jeden pokoj nachází. Dům leží na pozemku o výměře 155m2, kdy k domu náleží velice pěkná a udržovaná zahrada o výměře 1179m2. Na zahradě je postaven přístřešek pro kryté stání pro auto a také pergola s posezením. Dům je v dobrém technickém stavu, po výměně oken za plastová, je napojen na obecní vodovod a vlastní studnu, která je využívána jako zdroj užitkové vody pro sociální zařízení. Jako střešní krytina je použit povrchově upravený plech. Odpadní vody jsou svedeny do žumpy. Vytápění domu zajišťuje plynový kotel Dakon, který zároveň zabezpečuje ohřev teplé vody. V některých pokojích lze napojit do komínu i krbová kamna a využívat třeba i k lokálnímu vytápění při sychravějším počasí. V domě je k dispozici i menší sklípek na uskladnění ovoce a zeleniny z vlastní zahrádky. Na zahradě se nachází vzrostlé stromy jako ořech, jabloně a ryngle. Velice pěkné a klidné místo jako stvořené pro bydlení. . Cena 880 000 Kč
2.
pěkný udržovaný rodinný dům s pozemkem, jenž je situován v obci Svobodné Heřmanice. Jedná se o rodinný dům, který je částečně podsklepený, volně stojící, přízemní se sedlovou střechou a obytným podkrovím. Suterén slouží jako technické patro. V přízemí se nachází vstupní veranda, chodba se schodištěm do podkroví, kuchyň s jídelnou, hala, koupelna, kotelna a dva pokoje. V podkroví jsou další dva pokoje a hala. V roce 2001 až 2008 byla provedena kompletní rekonstrukce a modernizace Cena 1 650 000 Kč
3.
Jedná se o dvoupodlažní rodinný dům tzv. Okál, má montované velkoplošné panely s tepelnou izolací z minerální plsti, krov dřevěný. Dům má nová plastová okna, radiátory, vstupní a garážové dveře, nový automatický kotel na spalování pelet - Benekov C 25 p, je možné rovněž vytápět kotlem na plyn. Podlahy - koberce, lino, plovoucí podlaha, dlažba. Zahrada 500m2 Cena 1 430 000 Kč
–6–
4.
amostatně stojící RD 5+1 v klidné části na okraji obce Horní Životice ležící při silnici spojující Bruntál a Opavu. Jedná se o podsklepenou stavbu ze smíšeného zdiva s dřevěnými okny a sedlovou střechou krytou eternitem, zastavěná plocha činí 171 m2, obytná je cca 150 m2. Dům je v dobrém udržovaném stavu. V přízemí se nachází veranda, zádveří, chodba, schodiště, kuchyň s jídelním koutem, obývací pokoj, ložnice, dva pokoje, koupelna s vanou, samostatná toaleta a komora. V podkroví je jeden pokoj, chodba a půdní prostor. Po dohodě s majiteli je možné v domě ponechat kompletní vybavení včetně zahradní techniky a tuhých paliv. O vytápění se stará plynový kotel s rozvody ústředního topení, krbová kamna a krb. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží garáž, hospodářská budova, sklad, kůlna a udržovaná zahrada s pergolou a ovocnými stromy o rozloze 2509 m2. Nemovitost je oplocena. Základní občanská vybavenost jako je obchod, škola, školka, pošta a zdravotnické zařízení se nachází v 3 km vzdáleném městě Horní Benešov. Dům je situován na velmi pěkném a klidném místě v krásné lokalitě. Cena 1 679 000 Kč
5.
Prodej rodinného domu se dvěma bytovými jednotkami o dispozici 3+1, který je navíc mezonetový o výměře 100 m2 a 2+1 o výměře 60 m2, který je v současné době pronajímán. Součástí nemovitosti je garáž s dílnou, dva sklepy a půda. Byt se prodává včetně vybavení - lednice, pračka, sedačka, nábytek, sporák se sklo - keramickou deskou aj. Cena 1 090 000 Kč
6.
Velmi pěkný rodinný dům 4+kk s vinárnou ve sklepních prostorech. Dům prošel od roku 2007 do 2011 rozsáhlou vkusnou rekonstrukcí:elektroinstalace, rozvody vody, odpady, topení, okení výplně, kuchyně, koupelny, toalety. V podkroví vybudovány pokoje. Ve sklepě vybudována vinárna o rozloze cca 250 m2, sociální zařízení, barový pult a krb. U domu je udržovaná zahrada. Cena 1 780 000 Kč
7.
Rodinný dům vhodný pro vícečlennou rodinu, ležící na okraji obce Horní Benešov u hlavní cesty. V přízemí se nachází kotelna, koupelna, WC a kuchyň spojená s jednou místností a dva další pokoje, V podkroví jsou další dva pokoje a půda s možností rozšíření bytových prostor. Ústřední topení na pevná paliva, k nastěhování ihned. Cena 590 000 Kč
8.
Horní Benešov samostatně stojící rodinný dům nepodsklepený pocházející pravděpodobně z roku 1937. Je umístěn u hlavní asfaltové komunikace. Nabízí svému majiteli celkem 3 obytné místnosti, kuchyň, koupelnu a WC v přízemí. Ve spodní části je vstupní chodba, velká kuchyň , obývací pokoj a další dva menší pokoje, dále potom koupelna s WC. Vstup z hlavní části je i do kotelny a dále potom je zde zděná garáž. Po výsuvných schodech se vchází do podkroví, kde jsou dvě místnosti ( lze uzpůsobit na pokoje) a další půdní prostor skýtá zvětšení půdních pokojů. K domu patří zahrada s ovocnými stromy a keři. Voda je brána z obecního vodovodu, ohřev vody zajištěn elektrickým bojlerem, odpady jsou řešeny žumpou a trativodem, vytápění je řešeno kotlem na tuhá paliva a nebo elektrikou. Napojení plynu je možné – je na okraji pozemku a taktéž napojení na místní kanalizaci. Střešní krytina je původní je potřeba ji celkově vyměnit. Okna jsou plastová cca 5 let zpátky, dveře jsou dřevěné . Podlahy odlehčený beton, PVC a dlažba. Rozvody vody jsou v plastu – cca 17 let zpět výměna. Objekt se nachází v klidné lokalitě . Objekt je celoročně dostupný po zpevněné komunikaci, v blízkosti občanská vybavenost. Cena 790000 Kč
–7–
9.
Prodej rodinného objektu větších rozměrů v Horním Benešově, každá místnost cca 25 m2, možnost půdní vestavby, nové vytápění, elektřina, kuchyňská linka, střecha stará cca 10 let, slušný stav, k domu patří velká hospodářská budova - nutná rekonstrukce, vytápění tuhé paliva, plyn na kraji pozemku, po úpravě možnost nastěhování, volný dle domluvy, klidné místo, dostupnost služeb. Cena 599 000 Kč.
10.
Prostorný RD s balkonem na slunném místě obce Horní Benešov se zahradou, kulnou, skleníkem s heliovými skly a garáží. Provedené rekonstrukce: střešní krytina, rozvod vody a elektřiny, dveře, ústřední topení včetně plynového kotle a elektrokotle. Vhodný pro vícečlennou rodinu. Zahrada umožňuje chov domácích zvířat příslušenství Elektřina - 400 V, Telekomunikace - Telefon, Internet, Voda - Dálkový vodovod, Rozvod studené a teplé, Topení - Lokální plynové, Lokální elektrické, Ústřední plynové, Doprava - Autobus, Plyn - Plynovod, Odpad - Kanalizace,
Vybavení domu Vybaveno: Ano Garáž,
Cena 1 890 000 Kč
Popis oceňované nemovité věci. Oceňovaná nemovitá věc – dům č.p. 68 na pozemku par. č. st 25 s příslušenstvím je situován v obci Jakartovice resp. Její části (základní sídelní jednotce ) Bohdanovice. V části obce (ZSJ) Bohdanovice je rodinný dům situován při obslužné komunikaci v centru části obce. popis rodinného domu č.p. 68 Rodinný dům č.p. 68 je jednopodlažní rodinný dům vesnického typu. Dle použitých materiálů a konstrukce znalec odhaduje jeho stáří na min 80 let. Rodinný dům je ve stavu, kdy je zjevná vnější údržba. Je nutné pouze některé části konstrukce (okna) ošetřit, nebo provést výměnu. Dle vnějších znaků nebyl od doby pořízení domu žádný větší zásah do konstrukce domu. Typická vesnická architektura ukazuje na dům spíše pravděpodobně původně využívaný jako drobná provozovna s bydlením. Dům z velké části zaplňuje pozemek parcela č. st. 25 druh: zastavěná plocha a nádvoří. Rodinný dům je dle vnějších znaků bez vodorovné izolace, svislá izolace není. Dům je dle vnější prohlídky v poměrně dobrém technickém stavu.
–8–
Pozemky p.č. st 25 druh zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 246 m2 p.č. 2307 druh ostatní plocha – jiná plocha s výměrou 80 m2 tvoří s rodinným domem jednotný a funkční celek. Účel využití Rodinný dům k trvalému užívání Trh s nemovitými věcmi Realitní trh pro Opavsko, Bruntálsko a okolí má v nabídce dostatek nemovitých věcí – rodinných domů. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je bytová jednotka v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny bytových jednotek v preferovaných částech města, oproti částem na okraji města nebo v nepreferovaných částech města, kde jsou ceny nižší v některých případech až o 50 % oproti preferovaným místům. Orientace ke světovým stranám Jih konfigura terénu rodinný dům č.p. 68 je situován na rovinatém pozemku poloha vzhledem k centru rodinný dům č.p. 68 je situován v centru části obce Jakartovice v její základní sídelní jednotce Bohdanovice v zastavěném území obce s urbanizovanou zástavbou rodinných domů s menší než průměrnou koncentrací obyvatel Převládající zástavba Zástavba je urbanizované území rodinných domů se zahrádkami a předzahrádkami Inženýrské sítě Nemovitá věc má možnost napojena na všechny inženýrské sítě v části obce Doprava Obec Jakartovice a její základní sídelní jednotka Bohdanovice je přístupná po pozemních komunikacích regionálního významu. Hromadnou dopravu zajišťují přepravní společnosti autobusovou dopravou. Vlaková stanice Jakartovice bude zrušena (provoz ukončen) rozhodnutím Rady Moravskoslezského kraje v dubnu 2014. Obchod a služby Obec Jakartovice disponuje základní soustavou obchodu a služeb
–9–
Školství Obec Jakartovice disponuje pouze mateřskou školou. Zdravotnictví k dispozici je pouze gynekologická privátní ordinace Kultura, sport, ubytování K sportovním a volnočasovým aktivitám lze využít sportovní zařízení sportovních organizací, organizací mládeže Úřady Obecní úřad, pošta, telefon Pracovní možnosti Mimo místo v dosahu autobusových linek Životní prostředí minimální hladina hluku a otřesů z dopravy Přírodní lokalita Urbanizovaná zástavba Změny v zástavbě bez dopadu na cenu nemovité věci Příslušenství nemovitých věcí bez dopadu na cenu nemovité věci - rodinného domu Typ nemovité věci Rodinný dům, samostatně stojící Možnosti dalšího rozšíření Žádná možnost dalšího rozšíření Úkolem znalce je určit hodnotu spoluvlastnického podílu ve výši ideální 1/2 zde vyvstává polemika o tom, že podíl na nemovitosti je samostatně obtížněji obchodovatelný a že by se ml problém samostatné obchodovatelnosti zohlednit v hodnotě samostatného podílu. Pokud se zde uplatní zcela praktická úvaha tom, jak by to mohlo v případě potřeby jednoho ze spoluvlastníků prodat svůj podíl probíhat, mohlo by být tvrzeno, že nelze jinak určit tržní hodnotu spoluvlastnického podílu prostou matematickou operací, totiž vynásobit celkovou hodnotu nemovitosti patřičným podílem. Odůvodnění této úvahy je že v případě podílového vlastnictví existuje zákonné právo předkupní i když v nové právní úpravě OZ již poměrně okleštěné. Podílník, který hodlá prodat, bude jistě cenu svého podílu odvíjet od uvažované ceny celku, proto by mělo být na místě určovat obvyklou cenu podílu prostým násobením podílu obvyklou cenou nemovitosti jako celku.
– 10 –
Jenže je určována hodnota podílu pro účely exekučního řízení prodejem podílu na nemovitosti, kdy se má předmět znaleckého zkoumání exekučně dražit. V tomto případě nebude realizace prodeje posuzovaného spoluvlastnického podílu probíhat v rámci nastíněných úvah. Je třeba připustit zcela obecného kupce bez sociálních, společenských či rodinných vazeb k vlastníkům ostatních podílů, který bude každopádně chtít koupi spoluvlastnického podílu zrealizovat výhodněji, protože vlastnictví spoluvlastnického podílu v rámci celku spolu se zcela cizími dalšími spoluvlastnickými subjekty (musí být uvažováno o zcela cizích spoluvlastnících, aby byl zachován rámec obvyklé ceny) s sebou nese určité riziko a složitosti ve výkonu vlastnických práv.obecně čím menší podíl, tím by měla být hodnota spoluvlastnického podílu oproti jeho hodnotě určené prostým výpočtem podílu z obvyklé ceny nemovitosti nižší. Čím menší podíl, tím hůře se prosazují či uplatňují vlastnická práva. Jeví se že, pro účely exekuce by hodnota spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 měla být rovna max 70% z ideální 1/2 z obvyklé ceny nemovitosti jako celku. Stanovený storno podíl vychází z konzultací znalce s realitními kancelářemi a dalšími subjekty realitních trhů jež disponují zkušenostmi z nucenými prodeji spoluvlastnických podílů na nemovitostech.
8. Obsah posudku a) Objekty 1)Rodinný dům b) Pozemky 1)Pozemky na LV číslo 210 c) Věcná břemena 1)Věcné břemeno
– 11 –
B. Odhad obyklé (obecné, tržní) ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)
Pi –0,06 0,00 0,00 0,00
0,95
4
Index trhu:IT = P5 × (1 +
Pi) = 0,893
i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná pozemku žádná občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost V. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 0,876 i=2
Pi 1,03 0,00 –0,02 0,00 –0,05 –0,02 –0,02 0,00 0,00 –0,04 0,00
– 12 –
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 210 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Ve prospěch oceňované nemovité věci nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.
Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle THU a.1.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
729,86 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 729,86 jedn. × 3 200,– Kč/jedn. Cena stavby:
3 200,– Kč/jedn. =
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 84 roků Předpokládaná další životnost: 36 roků Opotřebení: 100 × 84 / (84 + 36) = 70,000 % Odpočet opotřebení: 2 335 552,– Kč × 70,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
2 335 552,– Kč 2 335 552,– Kč
1 634 886,40 Kč 700 665,60 Kč
Rodinný dům – určená cena:
700 665,60 Kč
a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013Sb. a.2.1) Rodinný dům – § 35 Podlaží: Název ZP přízemí krov Součet:
Výška 4,50 m 3,80 m 8,30 m
Zastavěná plocha 15,50×7,40 15,20×7,40
= =
114,70 m2 112,48 m2 227,18 m2
– 13 –
Zastavěná plocha všech podlaží: Zastavěná plocha 1. NP: 114,70 / 114,70 Podlažnost:
114,70 m2 114,70 m2 = 1,00
Obestavěný prostor (OP): ZP přízemí 4,50 × 15,50×7,40 krov 3,80/2 × 15,20×7,40 Obestavěný prostor – celkem:
= = =
516,15 m3 213,71 m3 729,86 m3
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Jakartovice Počet obyvatel: 1 073 Základní cena (ZC): 2 387,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost III. Hodnota 1 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Rok kolaudace: 1935 Stáří stavby (y): 79 Koeficient pro úpravu (s): 0,605 12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V13):
0,458
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × I V):
1 093,25 Kč/m3
Vi A
0,00 0,00 0,00 0,02 0,00 –0,08 0,00 0,00 –0,05 0,00 0,00 0,00 0,85*
– 14 –
Index trhu (IT): 0,893 Index polohy (IP): 0,876 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 729,86 × 1 093,25 × 0,893 × 0,876
624 186,85 Kč
=
Rodinný dům – určená cena:
624 186,85 Kč
a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
729,86 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 729,86 jedn. × 3 200,– Kč/jedn. Cena stavby:
3 200,– Kč/jedn. =
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 84 roků Předpokládaná další životnost: 36 roků Opotřebení: 100 × 84 / (84 + 36) = 70,000 % Odpočet opotřebení: 2 335 552,– Kč × 70,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
2 335 552,– Kč 2 335 552,– Kč
1 634 886,40 Kč 700 665,60 Kč
Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 479 200,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 632 000,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE
0,684 0,738 0,793 0,847 0,902
Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě
Zatřídění A E E C E C
vk 5 5 3 5 5 5
Ci × vk 3,420 4,510 2,706 3,965 4,510 3,965
– 15 –
Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem:
B A A A B C A E A C C C A E C
5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5 92
3,690 3,420 3,420 3,420 3,690 1,586 3,420 4,510 3,420 3,965 0,793 3,965 0,684 4,510 3,965 71,534
Koeficient k = 71,534 / 92 = 0,7775 Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty: Rodinný dům – určená cena:
× =
0,7775 544 767,50 Kč 544 767,50 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 441/2013 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 210 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Jakartovice Název okresu: Opava Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce III. 1001 – 2000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce IV. Železniční, nebo autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment) Základní cena výchozí: ZCv = 1 650,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 4,29 Kč/m2
Oi 0,75 0,60 0,01 0,85 0,80 0,85
– 16 –
Index trhu: IT = 0,893 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 0,876 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,782 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 3,3548 Kč/m2 ZCU je omezena na 30 Kč/m2 dle § 4 odst. 7. Parc. č. Název Výměra [m2] st. 25 zastavěná plocha a nádvoří 246
Cena [Kč] 7 380,–
§ 4 odst. 2 – Stavební pozemky určené k zastavění Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × 0,80 = 2,6838 Kč/m2 ZCU je omezena na 30 Kč/m2 dle § 4 odst. 7. Parc. č. Název Výměra [m2] 2307 ostatní plocha - jiná plocha 80
Cena [Kč] 2 400,–
Součet cen všech typů pozemků:
=
Pozemky na LV číslo 210 – určená cena:
9 780,– Kč 9 780,– Kč
c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Věcné břemeno Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč
– 17 –
C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 2009-2011 by mohl činit 25-35 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015 a dále)," Tyto předpoklady se však ne všechny daří plnit, úroveň cen jsou v nominálních hodnotách stejné, ale v reálných nižší o inflaci. Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze celkové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi . Realitní trh pro Opavsko a Bruntálsko (hranice okresů) a okolí má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k nastěhování. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech obce, a oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o více než 50 % oproti preferovaným místům. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny nemovitostí:
– 18 –
24 % lokalita 24 % velikost 14 % druh vlastnictví 10 % stav domu a použité stavební materiály 9 % umístění - vnitřní dispozice 6 % stav nemovitosti a jeho vybavení 5 % doprava a parkování 3 % okolí domu a výhled 3 % dispozice a orientace 2 % služby v místě Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Jak ze statistiky vyplývá obec Jakartovice má poměrně vysokou nadprůměrnou nezaměstnanost, byla li ke konci sledovaného (2011) období průměrná nezaměstnanost v celé ČR okolo 8 -9 %, město Jakartovice mělo téměř 20 %, Což se odráželo na velikosti kupní síly ale i (ne)možnostech získat zaměstnání . Jak nadále z demografické statistiky vyplynulo, za poslední léta je v obci Jakartovice stále nižší počet obyvatel, kdy přirozený úbytek obyvatel není nahrazen nově narozenými, nebo přistěhovanými obyvateli. Tedy nevzniká v obci žádný „satelit“ města Opava . Z uvedených statistik tedy můžeme vyvodit i zájem o nemovitosti v oblasti a z informací od realitních kanceláří v návaznosti na kupní síle a demografických přehledech můžeme konstatovat, že trh s nemovitostmi je v situaci kdy nabídka vysoce převyšuje poptávku. Na druhou stranu je nutno konstatovat nijak vyjímečný status obce Jakartovice , daný jeho polohou, kdy leží mimo zájmy hospodářské, kulturní či společenské. Není zde ani vyhlášená či oblíbená rekreační oblast a z tohoto důvodu je nutno při analýze obvyklé ceny uvažovat o spíše o minimálních hranicích odvozených a vypočtených cen. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitých věcí. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota
– 19 –
Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to: Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací náklady ,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovité věci. Porovnávací přístup , který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží ani k užitku ani k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitými věcmi. Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovité věci a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené . Rodinný dům č.p. 68 obec Jakartovice, část obce Bohdanovice je sice v dobrém technickém stavu, avšak jeho poloha těsně při komunikaci místního významu a bez dalších pozemků (jako např. zahrada) což je pro vesnické stavení poměrně netypické, je z hlediska trhu s nemovitými věcmi ve značné nevýhodě. Také negativní stránka kterou bylo nutno vzít v úvahu je podílové vlastnictví rodinného domu, kdy vlastní podíl je poměrně obtížně obchodovatelný na trhu s realitami. Celkově hodnotí znalec z hlediska uplatnění na trhu s nemovitými věcmi rodinný dům č.p. 68 jako podprůměrný až problematický. Pro účely exekuce by hodnota spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 měla být rovna max 70% z ideální 1/2 z obvyklé ceny nemovitosti jako celku. Stanovený storno podíl vychází z konzultací znalce s realitními kancelářemi a dalšími subjekty realitních trhů jež disponují zkušenostmi z nucenými prodeji spoluvlastnických podílů na nemovitostech. Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitou věcí s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku a postavení konkrétní nemovité věci na trhu s nemovitými věcmi.. Ve prospěch oceňované nemovité věci nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.
– 20 –
Cena pozemků podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013 Sb. Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny celkem Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny id. Podílu 1/2 Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny id. Podílu 1/2 x 0,7 (ex. řízení)
9 780,– Kč 700 670,– 624 190,– 544 770,– 624 000,– 0,– 540 000,– 270 000,– 189 000,–
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podílu 1/2 podle odborného odhadu znalce 189 000,– Kč Cena slovy: jednostoosmdesátdevěttisíc Kč
– 21 –
D. Seznam příloh 1. LV 210 k.ú. Bohdanovice, obec Jakartovice 2. KM k LV č. 210 k.ú. Bohdanovice, obec Jakartovice 3. mapy místa 4. fotopříloha
