Odhad tržní hodnoty č. 2393
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 01469/12-038 ze dne: 29.5.2013
Účel posudku: exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 01469/12-038 Podle stavu ke dni 25. 7. 2013 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. Soudní znalec 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 22 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. 25. 7. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitostí: Pozemek parcela č. 576 druh: zastavěná plocha a nádvoří Pozemek parcela č. 577 druh: zahrada Stavba (budova) rodinného domu č.p. 450/8 s příslušenstvím na pozemku parcela č. 576. Vše zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín pro obec Kopřivnice , katastrální území Kopřivnice na LV č. 226 se všemi právy a závadami s podílem povinného ¼ pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 01469/12-038 ze dne 29.5.2013
2. Informace o nemovitosti Nemovitost rodinný dům č.p 450/8 s příslušenstvím a pozemky zapsaný na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín pro obec Kopřivnice , katastrální území Kopřivnice na LV č. 226 tvoří s pozemky a příslušenstvím jednotný a funkční celek
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 25. 7. 2013 za přítomnosti .
4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 01469/12-038 ze dne 29.5.2013 - LV 226 k.ú. Kopřivnice obec Kopřivnice - KM k LV 226 k.ú. Kopřivnice, obec Kopřivnice (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 2269 /2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb ,vyhlášky 460/2009 Sb , vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb a vyhlášky č. 450/2012 Sb - ZP č. 1490-059/2012 V. Morava s.r.o. znalecký ústav - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - prof. A. Bradáč Věcná Břemena od A do Z - prof. A.Bradáč Soudní inženýrství - prof. A . Bradáč Oceňování nemovitostí - informace- metodika WWW. banky.cz Oceňování nemovitostí z pohledu bank a pojišťoven - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW Delta-Nem - informace ze serveru WWW. risy.cz (regionální informační servis)
–3–
- mapový server ČUZK, Google - realitní server WWW.gohome.cz - realitní server severo.moravskereality.cz - sdělení vlastníků podílu na oceňované nemovitosti
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Nový Jičín Kopřivnice Kopřivnice (669393)
List vlastnictví číslo: 226 Vlastníci: 1. Bunček Jan Obránců Míru 1305/14, 74221 Kopřivnice
Podíl: 1/2
2. Bunček Roman Česká 450/8, 74221 Kopřivnice
Podíl: 1/4
3. Kubíková Kamila Francouzská 1196/15, 74221 Kopřivnice
Podíl: 1/4
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace zapsaná na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín pro obec Kopřivnice , katastrální území Kopřivnice na LV č. 226 souhlasí se skutečností. Zde znalec hodnotil pouze formální stav zapsaný v KN.
7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod ocenění Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů a z materiálů poskytnutých vlastníkem podílu na nemovitosti (ZP 1490-059/2012) . Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich
–4–
pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Podle poskytnutých informací není oceňovaná nemovitost pronajímána. Než přistoupíme k vlastnímu návrhu obvyklé ceny (tržní hodnoty) Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“, je třeba zdůraznit, že tržní hodnotu nelze v žádném případě spočítat, resp. nelze ji vyčíslit nějakým exaktním způsobem, přestože v oceňovací praxi se vyskytují jisté exaktní způsoby či postupy je třeba chápat pouze a jen svépomocné, sloužící k tomu, aby odhadce resp. Znalec mohl vyslovit názor na obvyklou cenu (tržní hodnotu) majetku na základě nějakých podpůrných údajů. Obvyklá cena (tržní hodnota) je vždy názor nikoliv dogmaticky vypočtena částka. Obvyklá cena bude navrhovaná pro nemovitost jako celek. Je třeba k tomu podotknout, že ji rozhodně nelze chápat jako součet obvyklé ceny (tržní hodnoty) pozemků a obvyklé ceny (tržní hodnoty) staveb (popř. včetně porostů). Rovněž se v oceňovací praxi takové přístupy a názory vyskytují leč jsou nesmyslné a zavádějící. Pokud je navrhovaná obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitosti jako celku, nelze ji jakýmkoliv způsobem dále dělit ani z ní vyčleňovat jakousi obvyklou cenu (tržní hodnotu) pozemků. K dělení tržní hodnoty na hodnotu pozemků a staveb by možná mohla svádět ta skutečnost, že v českém právním řádu je odděleno vlastnictví pozemků od vlastnictví staveb (stavba není součástí pozemku – občanský zákoník). Jenže způsob vlastnictví nemovitosti popř. způsob evidence tohoto vlastnictví v tuzemských oficiálních databázových systémech, celkem nesouvisí s dělením na realitním trhu, s oceňováním či navrhováním tržních hodnot. Návrh tržní hodnoty se na standardizovaných případech opírá o nápomocné vyčíslení hodnoty. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
–5–
-
Výnosový
-
porovnávací
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitosti V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že není dostatek relevantních údajů pro použití této metody, nebyla proto použita. Porovnávací způsob ocenění Cena dokončeného rodinného domu (CRD) se zjistí vynásobením počtu mł obestavěného prostoru (OP), indexovanou průměrnou cenou (IPC) stanovenou v závislosti na poloze stavby a indexem cenového porovnání (I). CRD = OP x IPC x I Index cenového porovnání je pak sestaven: I = IT x IP x IV kde: IT - index trh: vychází ze skutečné situace na trhu, z vlastnictví nemovitosti a z právních vztahů, které mohou ovlivnit prodej nemovitost. IP - index polohy: výrazně ovlivňuje výslednou cenu nemovitosti a to nejen u této porovnávací metody, ale i v ostatních případech ocenění. Jsou zde zastoupeny znaky např. význam obce, poloha nemovitosti v obci, okolní zástavba, veřejná doprava atd. Dále sem můžeme zařadit i takové faktory, které nejsou uvedeny ve vyhlášce, ale cenu nemovitosti ovlivňují, nutno zdůvodnit. Pomocí těchto dvou indexů můžeme přesně vymodelovat prostředí (lokalitu), ve kterém se daná nemovitost nachází. IV - index vybavení: jedná se konstrukční vybavení a provedení nemovitosti. Patří sem např. typ stavby, druh stavby, provedení obvodových stěn, podlažnost, způsob vytápění, stavebně - technický stav, atd. Na rozdíl od předchozích dvou indexů, je tento index vybavení nepostihuje stáří jednotlivých konstrukcí, pozemek ve funkčním celku se stavbou, ani v dostatečné míře venkovní úpravy nebo vedlejší stavby tvořící příslušenství k rodinnému domu.
–6–
Oproti nákladovému způsobu má tento porovnávací způsob zohledněnou situaci na trhu i polohu nemovitosti v obci. Srovnávací metoda Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů, se porovnávacím způsobem rozumí: § 2 „(3)… c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci,“ Při ocenění za použití srovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Srovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn rodinný dům jako celek a vedlejší stavby se oceňují spolu jako součást a příslušenství nemovitosti přirážkou (koef.) k porovnávací ceně hlavního objektu. Nemovitosti použité při odhadu obvyklé ceny pomocí srovnávací metody: 1.
Nabízím k prodeji novostavbu nízkoenergetického domu 5+1 zastavěná plocha 153 m2,stavební pozemek v žádané lokalitě, je rovinatý s okolní zástavbou rodinných domů o rozloze 2159 m2. Na hranici pozemku všechny inženýrské sítě m2. Zajistíme financování rodinného domu. Cena 4 427 470 Kč
2.
rodinný, celopodsklepený dům, který je po částečné rekonstrukci. Nové vnitřní omítky, el. v mědi, nová plastová okna a dveře, v r. 2009 výměna plynového kotle, ALU oplechování střechy, vyvložkování komínu. Situován je na 2 nadložní podlaží. V prvém je umístěna veranda, chodba se schodištěm ze které vstupujeme do kuchyně, velkého obývacího pokoje, koupelny, WC a prádelny. Ve druhém patře do kterého vystupujeme po schodišti z broušeného terasa, jsou umístěny dva dětské pokoje, prostorná ložnice, WC a koupelna. Podlahy v domě jsou z keramické dlažby, broušeného terasa a dřevěných palubek. V suterénu jsou sklepní prostory, kotelna, dílna a garáž. K domu v zadní části přiléhá zděný dřevník - kůlna, na pozemku stojí druhá - samostatná garáž. Na zahradě je několik ovocných a ozdobných stromů Cena 2800 000 Kč rodinný dům v centru Štramberka po kompletní rekonstrukci v typickém stylu Štramberka. Dům má novou střechu z pálených tašek, nová okna, elektrické rozvody a odpady, plovoucí podlahy, renovovaný strop s investicí 40.000,-, nové omítky. Dům má tři vstupy. 1.PP rozsáhlý sklep, 2.NP koupelna s WC a velká místnost s přípravou na kuchyň, 2.NP Velká místnost a zádveří. Dům stojí na skále. Cena 2100 000 Kč RD ve Štramberku pod Trůbou v historickém centru. Zastavěná plocha 82m2, užitná plocha 165m2. Pozemek 225m2. Vstup jak z Dolní i Horní Bašty. Dům se skládá ze 2 obytných podlaží a sklepu. V každém obytném podlaží je jedna velká místnost (původně 2 menší předělené příčkou). Dům je zrekonstruovaný, vyzděné průčelí, nový ztužující věnec, kompletní výměna střechy - krov i krytina(keramická taška). Výměna oken a dveří. Strop původní - restaurovaný. Nové rozvody - elekto, plyn, voda, odpady. Nová koupelna se sprchovým koutem, wc a umyvadlo se
3.
4.
–7–
5.
6.
7.
8.
skříňkou. Postaven nový komín s dvěma průduchy. Ve spodním obytné místnosti připraven - vydlažděn prostor pro krb na tuhé paliva. Topení plynovým kotlem. Topení ve všech místnostech, mimo sklepa. Ve sklepě provedeny omítky, možnost dobudování jako vinných klenbových sklípku. Možnost vytvoření vlastní fasády a úpravy pozemku. Historická zajímavost domu - předchozí majitel, dědeček cestovatele Hanzelky. Doporučují prohlídku. Nádherný výhled na krajinu. Cena 1 990 000 Kč Rodinný dům se nachází na velice klidném, nezáplavovém místě v obci Sedlnice. Patrový rodinný dům lze využít s ohledem na nadstandardní zastavěnou plochu a nádvoří jako vesnické sídlo větší rodiny nebo chalupu k rekreaci s veškerým standardem bydlení. K domu náleží celooplocená zahrada s místem pro odpočinek, zděným jezírkem a dílnou Cena 1 980 000 Kč Nabízíme Vám dvougenerační dům v obci Hodslavice. Dům prošel v roce 2011 částečnou rekonstrukcí, nová okna v 1. patře, nový plyn. kotel atd. Jsou zde dvě samostatné bytové jednotky 3+1. K domu náleží vrtaná studna, malá zahrada a garáž. Dům je podsklepený a částečně izolovány. V obci veškerá občanská vybavenost Cena 1 620 000 Kč řígenerační rodinný dům 2+1 a 2 x 1+1 ve městě Nový Jičín. Nemovitost je situovaná na okraji města, v klidné části. V okresním městě Nový Jičín se nachází veškerá občanská vybavenost. Jedná se o cihlovou stavbu, se sedlovou střechou krytou taškami. Zastavěná plocha domu činí 136 m2, obytná plocha je cca 140 m2. V domě se nachází tři bytové jednotky. Dvě bytové jednotky v přízemí o velikosti 2 x 1+1 s dispozičním řešením: zádveří, chodba, kuchyně, obytná místnost, koupelna, WC. Třetí bytová jednotka o velikosti 3+1 se nachází v 1. patře a má dispoziční řešení: chodba, kuchyně, dvě obytné místnosti, koupelna, toaleta a vstup na balkon. V domě se nachází půdní prostor domu. V mezipatře domu je další toaleta. Každá bytová jednotka má vlastní vchod. Na nemovitosti byla v roce 2011 provedena rekonstrukce. Jednalo se o rekonstrukci rozvodů elektřiny, vody, topení, odpadů, dále koupelny, toalety a nový plynový kotel. O vytápění domu se stará plynový kotel s rozvody ústředního topení. Dům je napojen na obecní vodovod. Odpady jsou svedeny do kanalizace. K nemovitosti náleží udržovaná zahrada o výměře 230 m2 s ovocnými stromy. Dům je vhodný jak k trvalému pobytu, tak i ke komerčním účelům. Cena 2 199 000 Kč rodinný dům o dvou bytových jednotkách 3+1 a 2+1. Dům je částečně podsklepen a jeho původní stav nabízí rekonstrukci dle představ nového majitele. Na pozemku, který je kompletně oplocen se nachází garáž, kůlna a skleník. Dům je situován v klidné části malebné obce Hostašovice. Veškerá občanská vybavenost v dosahu Cena 1970 000 Kč
Srovnávací nemovitosti byly převzaty ze serverů RK v oblasti a od makléřů v oblasti a z katalogů Institutu Regionálních informací (IRI)
Popis oceňované nemovitosti. Oceňovaná nemovitost – dům č.p.450 ulice česká, obec Kopřivnice, k.ú. Kopřivnice na pozemku par. č. 576 s příslušenstvím a pozemky je situován poblíž cenzra města Kopřivnice.
–8–
Rodinný dům č.p.450 ul. Česká Oceňovaným objektem je dvoupodlažní, samostatně stojící rodinný dům č. p. 450 v k. ú. Kopřivnice. Prohlídka proběhla za účasti souseda, který znalci podal veškeré informace o nemovitosti, jejím vnitřním vybavení a mírách viz. Posudek. Na domě je prováděna jen nejnutnější údržba.. Dům má základy kamenné, svislé konstrukce zděné, krytina z osinkocementových šablon, vnitřní omítky vápenné, vnější omítky břízolitové, okna špaletová, dveře dřevěné, vytápění plynové ústřední. Dům sestává ze dvou bytových jednotek se samostatnými vstupy, v přízemí 2+1 v prvním patře byt o velikosti 3+1. V přízemním bytě je standardně vybavena koupelna, WC a kuchyě s kuchyňskou linkou, byt v 1 patře má koupenu s WC standardně vybavené, kuchyně je podstandardně vybavena. V rodinném domě jsou špatné rozvody kanalizace, krov je z části poškozen. Část inž. Sítí odpojena. Dům je celkově solidní konstrukce, avšak již delší dobu bez základní a ale i průběžné údržby. Dle odborného odhadu znalce cena rekonstrukce bude pravděpodobně převyšovat věcnou hodnotu rodinného domu. . Rodinný dům č.p. 450 na ulici Česká je vila postavená dle sdělení vlastníků podílu v roce 1929. Tomu odpovídá jak architektonické řešení, tak i použité materiály. Vila situovaná v docházkové vzdálenosti do středu města Kopřivnice má dvě samostatné bytové jednotky obě se samostatným vchodem a centrálním vytápěním. Avšak jako celek je vila ve velmi špatném technickém stavu, kyd je nutné zahájení okamžitých rekonstrukčních prací na rozvodech inž sítí, krovu a údržby oken. Kladem nemovitosti je nejen její poloha, ale i poměrně rozlehlá zahrada a její situování v docházkové vzdálenosti do středu města Kopřivnice. Příslušenství rodinného domu (vedlejší stavby jsou bez dopadu na cenu nemovitosti) Negativní stránky nemovitosti – rodinného domu je poměrně zanedbaná údržba, kdy je nutné poměrně neodkladně zahájit rekonstrukční práce jak v interiéru rodinného domu, ale i na zabezpečení krovu a krytiny střechy. Jako příslušenství rosdinného domu bylo znalcem zjištěno: -kůlna dřevěná jednostranně obíjená 6,00 x 3,00 m výška 3,30 m stáří stejné jako rodinný dům, ve velmi špatném technickém stavu -přístřešek o ZP 3,00 x 20,00 m výšky 2,20 m stáří stejné jako rodinný dům, ve velmi špatném technickém stavu -vjezdová brána kovová -oplocení neudržované Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky:
–9–
Pozemek parcela č. 576 druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 432 m2 Pozemek parcela č. 577 druh: zahrada výměra 1 277 m2 pozemky tvoří jednotný a funkční celek se stavbou RD s příslušenstvím V současné době nabídky na trhu s nemovitostmi převyšují poptávku po rodinném bydlení. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nejsou a nebyly zjištěny. Věcná břemena Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV 226 (k.ú. Kopřivnice) váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva – viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 226 (k.ú. Kopřivnice) dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené LV 226 část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč
– 10 –
8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 226 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno
– 11 –
B. Odhad obyklé (obecné, tržní) ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Nový Jičín Počet obyvatel: 15 001 – 25 000 obyvatel
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 226 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné práva a závady, které nezaniknou dražbou a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota práv a závad je 0,00 Kč
Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Rodinný dům – § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ D Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1121 Budovy dvoubytové
– 12 –
Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.2 Koeficient změny ceny stavby: 2,150 Koeficient prodejnosti: 0,954 (Rodinné domy) Podlaží: Název 1 PP 1 NP NP 2 NP krov Kr Součet:
Výška 2,60 m 3,80 m 3,20 m 2,50 m 1,50 m 0,75 m 14,35 m
domy rodinné dvoubytové a tříbytové
Zastavěná plocha (9,20×12,20+0,60×4,60+2,0×9,80+1,80× 5,80+0,1×9,80–2,40×4,60) (9,20×12,20+0,60×4,60+2,0×9,80+1,80× 5,80+0,1×9,80) ((4,60+2)/2×1,5) (2,0×9,80+1,80×5,80) (9,20×12,20+0,60×4,60+0,1×9,80) (2,0×9,80+1,80×8,50)
Obestavěný prostor (OP): 1 PP 2,60 × ((9,20×12,20+0,60×4,60+2,0×9,80+1,80×5,80+0,1×9,8 0–2,40×4,60)) 1 NP 3,80 × ((9,20×12,20+0,60×4,60+2,0×9,80+1,80×5,80+0,1×9,8 0)) 3,20 × (((4,60+2)/2×1,5)) 2 NP 2,50 × ((2,0×9,80+1,80×5,80)) krov 1,50 × ((9,20×12,20+0,60×4,60+0,1×9,80)) 0,75 × ((2,0×9,80+1,80×5,80)) Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy – kamenné 2. Zdivo – 45 a více 3. Stropy – dřevěné 4. Střecha – krov dřevěný, vázaný, částečně poškozený 5. Krytina – AC šablony 6. Klempířské konstrukce – pozinek úplné 7. Vnitřní omítky – vápoenná 8. Fasádní omítky – břízolit 9. Vnější obklady – nejsou 10. Vnitřní obklady – koupelna, WC 11. Schody 12. Dveře – hladké i prosklené 13. Okna – původní dřevná, špaletová 14. Podlahy obytných místností – prkenné, PVC 15. Podlahy ostatních místností – hlazený beton 16. Vytápění – centrální plyn kotel 17. Elektroinstalace – 2/3 F
=
134,98 m2
= = = = =
146,02 m2 4,95 m2 30,04 m2 115,98 m2 34,90 m2 466,87 m2
=
350,95 m3
= = = = = =
554,88 m3 15,84 m3 75,10 m3 173,97 m3 22,53 m3 1 193,27 m3
Obj. podíl 4,30 % 24,30 % 9,30 % 4,20 % 3,00 % 0,70 % 6,40 % 3,30 % 0,40 % 2,40 % 3,90 % 3,40 % 5,30 % 2,30 % 1,40 % 4,20 % 4,00 %
Hodnocení Standardní Standardní Podstandardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní
– 13 –
18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.
Název, popis Bleskosvod – ano Rozvod vody – ano Zdroj teplé vody – el bojler Instalace plynu – ano Kanalizace – ano, částečně poškozená Vybavení kuchyně – 1 x ano, 1 x ne Vnitřní vybavení – není Záchod – 2x standardní splachovací Ostatní – není
Obj. podíl 0,50 % 2,80 % 1,60 % 0,50 % 2,90 % 0,50 % 5,00 % 0,40 % 3,00 %
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 3. Stropy –0,54 × 9,30 % 4. Střecha –0,54 × 4,20 % 22. Kanalizace –0,54 × 2,90 % 23. Vybavení kuchyně –0,54 × 0,50 % 24. Vnitřní vybavení –0,54 × 1,852 × 5,00 % 26. Ostatní –0,54 × 1,852 × 3,00 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Podstandardní Nevyskytuje se Standardní Nevyskytuje se
1,0000 – – – – – – =
0,0502 0,0227 0,0157 0,0027 0,0500 0,0300 0,8287
Ocenění: Základní jednotková cena: 1 900,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8287 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1500 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,9540 3 229,52 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 1 193,27 m3 × 3 229,52 Kč/m3
=
3 853 689,33 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 84 roků Předpokládaná další životnost: 26 roků Opotřebení: 100 × 84 / (84 + 26) = 76,364 % Odpočet opotřebení: 3 853 689,33 Kč × 76,364 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
2 942 831,32 Kč 910 858,01 Kč
Rodinný dům – zjištěná cena:
910 858,01 Kč
a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
1 193,27 jedn.
– 14 –
Ocenění: Jednotková cena: 1 193,27 jedn. × 3 800,– Kč/jedn. Cena stavby:
3 800,– Kč/jedn.
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 84 roků Předpokládaná další životnost: 26 roků Opotřebení: 100 × 84 / (84 + 26) = 76,364 % Odpočet opotřebení: 4 534 426,– Kč × 76,364 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
=
– =
Rodinný dům – zjištěná cena:
4 534 426,– Kč 4 534 426,– Kč
3 462 669,07 Kč 1 071 756,93 Kč 1 071 756,93 Kč
a.3) Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. a.3.1) Rodinný dům – § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ D Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1121 Budovy dvoubytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.2 domy rodinné dvoubytové a tříbytové Koeficient změny ceny stavby: 2,150 Obestavěný prostor: 1 193,27 m3 Koeficient vybavení stavby: 0,8287
Ocenění: Základní jednotková cena: 1 900,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8287 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1500 3 385,24 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = 3 Základní cena upravená: 1 193,27 m × 3 385,24 Kč/m3
=
4 039 505,33 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 84 roků Předpokládaná další životnost: 26 roků Opotřebení: 100 × 84 / (84 + 26) = 76,364 % Odpočet opotřebení: 4 039 505,33 Kč × 76,364 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
3 084 727,85 Kč 954 777,48 Kč
– 15 –
Rodinný dům – zjištěná cena:
954 777,48 Kč
a.4) Srovnávací hodnota a.4.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
1 193,27 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 1 193,27 jedn. × 3 800,– Kč/jedn. Cena stavby:
3 800,– Kč/jedn. =
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 84 roků Předpokládaná další životnost: 26 roků Opotřebení: 100 × 84 / (84 + 26) = 76,364 % Odpočet opotřebení: 4 534 426,– Kč × 76,364 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
4 534 426,– Kč 4 534 426,– Kč
3 462 669,07 Kč 1 071 756,93 Kč
Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 970 000,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 1 980 000,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE
0,905 1,141 1,376 1,612 1,847
Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví
Zatřídění A C E D E A C E D D
vk 5 5 3 5 5 5 5 5 5 5
Ci × vk 4,525 6,880 5,541 8,060 9,235 4,525 6,880 9,235 8,060 8,060
– 16 –
Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem:
E D A C A C D C B D A
5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5 92
9,235 3,224 4,525 6,880 4,525 6,880 1,612 6,880 1,141 8,060 4,525 128,488
Koeficient k = 128,488 / 92 = 1,3966 Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty:
× =
1,3966 1 496 815,73 Kč
Rodinný dům – zjištěná cena:
1 496 815,73 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 450/2012 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 226 – § 28, 29
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 196,81 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (22 825 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 22 825 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Název Parc. č. zastavěná plocha a 576 nádvoří
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 432 196,81 403,6770
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5: Název
Parc. č.
× ×
× × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená
2,150 0,954 Cena [Kč] 174 388,46
2,150 0,954 0,400 Cena [Kč]
– 17 –
Název zahrada
Parc. č. 577
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 1 277 196,81 161,4708
Cena [Kč] 206 198,21
§ 29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s 10–25 tisíci obyvateli – vlastní území + 120 % Úprava celkem: + 120 % × Koeficient prodejnosti Kp: ×
2,200 1,000
Jedn. cena [Kč/m2] BPEJ Výměra [m ] základní upravená 64400 1 277 7,81 17,1820
Cena [Kč] 21 941,41
Název zahrada
Parc. č. 577
2
Součet cen všech typů pozemků:
=
Pozemky na LV číslo 226 – zjištěná cena:
402 528,08 Kč 402 528,08 Kč
c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Věcné břemeno Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): Doba trvání břemene (n): Míra kapitalizace (u): Míra kapitalizace setinná (i): u / 100% Úročitel (q): 1 + i qn – 1 Hodnota věcného břemene: U × ———— qn × i
0,– Kč 0 roků 0,00 % 0,0000 1,0000 =
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč –1 0,– Kč
– 18 –
C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 2009-2011 by mohl činit 25-35 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015 a dále)," Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi . Realitní trh pro Novojičínsko a okolí má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k nastěhování. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech obce a oblasti, a oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o více než 50 % oproti preferovaným místům. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny nemovitostí: 24 % lokalita 24 % velikost 14 % druh vlastnictví
– 19 –
10 % stav domu a použité stavební materiály 9 % umístění - vnitřní dispozice 6 % stav nemovitosti a jeho vybavení 5 % doprava a parkování 3 % okolí domu a výhled 3 % dispozice a orientace 2 % služby v místě Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba podotknout, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitosti. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to: Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací náklady ,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovitosti Porovnávací přístup , který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží ani k užitku ani k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitostmi . Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovitosti a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené . Rodinný dům č.p. 450 na ulici Česká je vila postavená dle sdělení vlastníků podílu v roce 1929. Tomu odpovídá jak architektonické řešení, tak i použité materiály. Vila situovaná v docházkové vzdálenosti do středu města Kopřivnice má dvě samostatné bytové jednotky obě se samostatným vchodem a centrálním vytápěním. Avšak jako celek je vila ve velmi špatném technickém stavu, kdy
– 20 –
je nutné zahájení okamžitých rekonstrukčních prací na rozvodech inž sítí, krovu a údržby oken. Kladem nemovitosti je nejen její poloha, ale i poměrně rozlehlá zahrada a její situování v docházkové vzdálenosti do středu města Kopřivnice. Příslušenství rodinného domu (vedlejš í stavby jsou bez dopadu na cenu nemovitosti) Negativní stránky nemovitosti – rodinného domu je poměrně zanedbaná údržba, kdy je nutné poměrně neodkladně zahájit rekonstrukční práce jak v interiéru rodinného domu, ale i na zabezpečení krovu a krytiny střechy. Také negativní stránka kterou bylo nutno vzít v úvahu je podílové vlastnictví rodinného domu, kdy vlastní podíl je poměrně obtížně obchodovatelný na trhu s realitami. Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitostí s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku a postavení konkrétní nemovitosti na trhu s nemovitostmi. Dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné práva a závady, které nezaniknou dražbou. Hodnota práv a závad je 0,00 Kč
– 21 –
Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Obecná cena věcných břemen (práv a závad) Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny celkem Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny id. Podílu ¼
910 860,– Kč 402 530,– Kč 1 313 390,– Kč 1 071 760,– 954 780,– 1 496 820,– 955 000,– 0,– 1 500 000,– 375 000,–
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce podílu 1/4 375 000,– Kč Cena slovy: třistasedmsedesátpěttisíc Kč
– 22 –
D. Seznam příloh 1. LV 226 k.ú. Kopřivnice, obec Kopřivnice 2. KM k LV 226 k.ú. Kopřivnice, obec Kopřivnice 3. mapy místa 4. foto ZP 1490-059/2012 5. foto RK 6. google foto
