Odhad tržní hodnoty č. 2311
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 00711/08-030
Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 00711/08-030
Podle stavu ke dni 16. 1. 2013 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 20 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. 16. 1. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitostí: Parcela č. 2037/1 Druh: zahrada zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj , Katastrální pracoviště Nový Jičín pro obec Bílovec, katastrální území Bílovec-město na LV č. 2781 s podílem povinného 1/78 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 00711/08-030 ze dne 8.11.2012
2. Informace o nemovitosti Nemovitost pozemky zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj , Katastrální pracoviště Nový Jičín pro obec Bílovec, katastrální území Bílovec-město na LV č. 2781 je zemědělský pozemek v zahrádkářské kolonii.
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 10. 1. 2013 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti pomocí katastrálních map (mapového serveru čúzk), mapového serveru Google a Veřejného registru půdy LPIS. .
4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 00711/08-030 ze dne 8.11.2012 - LV 2781 k.ú. Bílovec-město, obec Bílovec - KM k LV 2781 k.ú. Bílovec-město, obec Bílovec (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb a vyhlášky 450/2012 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - DeltaNem - mapový server ČUZK, - mapový server Google
–3–
5. Vlastnické a evidenční údaje
Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Nový Jičín Bílovec Bílovec-město (604429)
List vlastnictví číslo: 2781 Vlastníci: 1. Adamec Milan Radotínská 956/6, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
2. Babiš Zdeněk Radotínská 850/14, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
3. Balharová Eva Dr. Martínka 1138/9, Ostrava, Hrabůvka, 700 30
Podíl: 1/78
4. Bena Lubomír Děrné 64, Fulnek, 742 45
Podíl: 1/78
5. Společné jmění manželů Podíl: 1/78 Besta Zbyněk Bestová Lenka Gustava Klimenta 496/6, Ostrava, Poruba, 708 00 6. Společné jmění manželů Býma Zdeněk Ing. Býmová Eliška Radotínská 955/5, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
7. Společné jmění manželů Bzonek Milan Ing. Bzonková Jana Havlíčkova 79/19, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
8. Společné jmění manželů Černý Jaroslav Černá Jarmila Radotínská 589/74, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
9. Společné jmění manželů Dulanský Miloslav Dulanská Jana Radotínská 959/9, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
10. Fialová Renáta Mgr. U Střelnice 295/3, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
11. Filová Anna Svobodova 728/22, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
–4–
12. Fojtů Josef Jiráskova 757/10, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
13. Fupšová Helena Bezručova 274/51, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
14. Glonková Marie 17. listopadu 375/45, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
15. Společné jmění manželů Podíl: 1/78 Gogela Jaroslav Gogelová Zdeňka Vincence Makovského 4420/6, Ostrava, Poruba, 708 00 16. Gráfová Anna 17.listopadu 373/36, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
17. Hertlová Ludmila 17.listopadu 373/36, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
18. Společné jmění manželů Hoš Vlastimil Hošová Liduška 17.listopadu 316/32, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
19. Hrdlička Miroslav Slezské náměstí 18/34, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
20. Hulva Roman Nad Kaplí 801, Studénka, Butovice, 742 13
Podíl: 1/78
21. Jakúbek Miloš 919 02 Dolné Orešany 405, Slovensko
Podíl: 1/78
22. Jakušová Blažena Radotínská 958/8, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
23. Společné jmění manželů Jedlička Jan Ing. Jedličková Hana PhDr. Radotínská 851/18, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
24. Josífková Zdeňka Pivovarská 128/20, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
25. Společné jmění manželů Kaleta Jaroslav Kaletová Marie Radotínská 965/15, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
26. Společné jmění manželů Kaniok Josef Ing. Kanioková Jana Radotínská 959/9, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
27. Klímek Jiří
Podíl: 1/78
–5–
17.listopadu 315/30, Bílovec, 743 01 28. Společné jmění manželů Podíl: 1/78 Klvaňa Josef Klvaňová Otilie Vincence Makovského 4420/6, Ostrava, Poruba, 708 00 29. Společné jmění manželů Komár Jaroslav Komárová Emília Pivovarská 138/3, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/39
30. Koňařík Josef Radotínská 962/12, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/156
31. Koňaříková Kudelová Věra Radotínská 962/12, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/156
32. Kopec Petr Slezské Náměstí 4/46, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
33. Kořená Olga Zahradní 437/5, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
34. Společné jmění manželů Podíl: 1/78 Kosek Josef Kosková Růžena Nerudova 1158, Bohumín, Nový Bohumín, 735 81 35. Krejčí Eva 17.listopadu 315/30, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
36. Společné jmění manželů Kubíček Miroslav Kubíčková Naděžda Radotínská 964/14, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
37. Společné jmění manželů Kvapil Jiří Kvapilová Marcela Jana Škody 186/10, Ostrava, Dubina, 700 30
Podíl: 1/78
38. Laryšová Lenka 17. listopadu 316/32, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
39. Loskot Petr Pustějov 161, 742 43
Podíl: 1/78
40. Společné jmění manželů Marek Josef Marková Jana Příkopní 453/5, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
41. Společné jmění manželů Matzner Vlastimil Matznerová Marta
Podíl: 1/78
–6–
Opavská 823/51, Bílovec, 743 01 42. Společné jmění manželů Mendl Zdeněk Mgr. Mendlová Zdenka Mgr. Radotínská 955/5, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
43. Společné jmění manželů Michalčík Ivan Michalčíková Ilona Slezské náměstí 111/20, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
44. Společné jmění manželů Podíl: 1/78 Michalský Miroslav Michalská Ludmila Arm. gen. L. Svobody 754, Studénka, Butovice, 742 13 45. Společné jmění manželů Mlčůch Josef Mlčůchová Jindřiška Pod strání 985/18, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
46. Můčka Jiří Radotínská 965/15, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
47. Společné jmění manželů Neuvirt Pavel Neuvirtová Ludmila Sokolovská 747/7, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
48. Společné jmění manželů Ocásek Martin Ocásková Jana 17. listopadu 315/30, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
49. Pavelková Viera Podíl: 1/78 Bohumíra Četyny 933/8, Ostrava, Bělský Les, 700 30 50. Společné jmění manželů Podíl: 1/78 Petr Milan Petrová Vlasta Fr. Horečky 334, Frenštát pod Radhoštěm, 744 01 51. Společné jmění manželů Rek Radim Reková Dagmar Radotínská 953/3, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
52. Richter Petr Radotínská 589/74, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
53. Společné jmění manželů Richter Pavel Richterová Drahomíra Radotínská 963/13, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
–7–
54. Richterová Božena Podíl: 1/78 Ahepjukova 2804/17, Ostrava, Moravská Ostrava, 702 00 55. Richterová Libuše Slezské náměstí 18/34, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
56. Richterová Naděžda Příkopní 453/5, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
57. Rychtarová Libuše Radotínská 326/70, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
58. Seidlerová Jana Jeremenkova 151/10, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
59. Selig Rudolf Družstevní 47, Studénka, 742 13
Podíl: 1/78
60. Smetanová Sylva Radotínská 957/7, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
61. Společné jmění manželů Stanovský Petr Heinz JUDr. Stanovská Alice Mgr. Zahradní 418/12, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
62. Starečková Evženie Čs.armády 202/30, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
63. Společné jmění manželů Šefl Karel Šeflová Irena Ukrajinská 1441/22, Ostrava, Poruba, 708 00
Podíl: 1/78
64. Šenková Anežka Wolkerova 1029/12, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
65. Široká Drahomíra Klegova 1407/23, Ostrava, Hrabůvka, 700 30
Podíl: 1/78
66. Škárka Radim Oty Synka 1840/9, Ostrava, Poruba, 708 00
Podíl: 1/78
67. Šloffová Jarmila Mgr. Radotínská 962/12, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
68. Společné jmění manželů Šmydke Pavel Šmydkeová Jana Tkalcovská 86/13, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
69. Šťastná Ludmila Valová 159/12, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
70. Společné jmění manželů Tesař Lubomír Tesařová Jarmila
Podíl: 1/78
–8–
Radotínská 851/18, Bílovec, 743 01 71. Tobola Emil 17.Listopadu 316/32, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
72. Společné jmění manželů Tomančák Václav Tomančáková Vlasta Tkalcovská 96/19, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
73. Společné jmění manželů Ulčák František Ulčáková Ludmila Jeremenkova 312/22, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
74. Velnerová Jana U Haldy 1541/58, Ostrava, Hrabůvka, 700 30
Podíl: 1/78
75. Vilšer Jiří Ukrajinská 1486/52, Ostrava, Poruba, 708 00
Podíl: 1/78
76. Vojtasík Petr Ing. Svobodova 764/37, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
77. Společné jmění manželů Wolf Antonín Wolfová Anděla Bezručova 491/49, Bílovec, 743 01
Podíl: 1/78
78. Společné jmění manželů Podíl: 1/78 Žák Karel Žáková Jarmila Martinovská 3174/9, Ostrava, Martinov, 723 00
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj , Katastrální pracoviště Nový Jičín pro obec Bílovec, katastrální území Bílovec-město na LV č. 2781 souhlasí se skutečností.
7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod ocenění Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce.
–9–
Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Metody oceňování Obvyklá ceny Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ V ČR neexistuje standard stanovení obvyklé ceny. Obvyklá cena je stanovována různými metodami ale oproti ceně administrativní není znalec vázán závazným předpisem a použití jednotlivých metod je čistě závislé na zkušenostech znalce. Znalec vychází z metod publikovaných v knize Teorie oceňování nemovitostí – autor prof. A. Bradáč a kol. (ředitel ústavu soudního inženýrství) a dále znalec vycházel ze standardů používaných komerčními bankami pro ocenění nemovitostí.
Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední.
– 10 –
Věcná hodnota nemovitosti Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Pro tržní cenu zemědělských pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků pro zemědělské účely (často vyjádřená „úřední cenou“ dle BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků, druh pozemků (orná půda, trvalé travní porosty, zahrada a jiné), poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě.
Popis oceňované nemovitosti - pozemku. Parcela č. 2037/1 Druh: zahrada výměra 662 m2 tvoří pozemek v zahrádkářské osadě na SZ okraji zastavěného území obce Bílovec. Parcely jsou v územním plánu ěsta Bílovec v zastavitelném území rodinných domů městského typu. Zahrádkářská kolonie je v docházkové vzdálenosti od centra města Bílovec v urbanizovaném území příměstského typu a s příměstskou zelení.
8. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 2781 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno
– 11 –
B. Odhad obvyklé ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Nový Jičín Počet obyvatel: 5 001 – 15 000 obyvatel
Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 2781 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 2781 – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 83,45 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (7 535 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 7 535 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5: Název zahrada
Parc. č. 2037/1
× × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 662 83,45 58,5962 2
Pozemky na LV číslo 2781 – zjištěná cena:
2,146 0,818 0,400 Cena [Kč] 38 790,68 38 790,68 Kč
– 12 –
a.2) Porovnávací hodnota a.2.1) Pozemky na LV číslo 2781 Porovnávací pozemky: zahrada Bíálovec Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: zahrada Bravinné Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Zahrada Bílovec Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: zahrada Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: zahrada Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: zahrada Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena:
1 284 270,– 3 471,00 370,– 0,700 259,– 0,70
Kč m2 Kč/m2
350 000,– 1 146,00 305,41 0,700 213,79 0,70
Kč m2 Kč/m2
500 000,– 2 901,00 172,35 0,700 120,64 0,65
Kč m2 Kč/m2
1 598 870,– 12 229,00 130,74 0,700 91,52 0,70
Kč m2 Kč/m2
120 000,– 1 863,00 64,41 0,700 45,09 1,00
Kč m2 Kč/m2
Kč/m2
Kč/m2
Kč/m2
Kč/m2
Kč/m2
99 000,– Kč 1 471,00 m2 67,30 Kč/m2
– 13 –
Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: zahrada Věřovice Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha:
0,700 47,11 Kč/m2 1,00 64 900,– 1 298,00 50,– 0,700 35,– 1,00
Kč m2 Kč/m2
35,– 104,46 259,– 104,17
Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2
Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena (SJC):
Kč/m2
Oceňovaný pozemek: Název: zahrada Parcelní číslo: 2037/1 Výměra (V): 662,00 m2 Cena pozemku (V × SJC): 662,00 m2 × 104,17 Kč/m2
68 960,54 Kč
=
Pozemky na LV číslo 2781 – zjištěná cena:
68 960,54 Kč
a.3) Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. a.3.1) Pozemky na LV číslo 2781 – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 83,45 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (7 535 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 7 535 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient úpravy dle §28 odst.5: Název zahrada
Parc. č. 2037/1
× ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 662 83,45 71,6335
Pozemky na LV číslo 2781 – zjištěná cena:
2,146 0,400 Cena [Kč] 47 421,38 47 421,38 Kč
– 14 –
b) Věcná břemena b.1) Obecná metoda b.1.1) Věcné břemeno Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč
– 15 –
C. Rekapitulace
Současná situace na realitním a hypotečním trhu: Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí včetně pozemků v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi . Na obvyklou cenu pozemků má vliv především: kvalita pozemků druh pozemků, možnosti územního plánu poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada.
– 16 –
Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí a zvláště pozemků výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitosti. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to: Porovnávací přístup , který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží ani k užitku ani k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitostmi . Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovitosti a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené . Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitostí s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč Pozemky na LV 2781 jsou situovány na okraji zastavěného území poblíž centra města Bílovec. Pozemky na LV 2781 jsou zařazeny dle platného územního plánu jako zastavitelné území. To však automaticky neznamená vyšší cenu pozemků, zde budou rozhodující vztahy mezi vlastníky podílu a záměry města s územím.
– 17 –
Cena pozemků podle cenového předpisu Věcná hodnota pozemků Cena určená porovnávací metodou Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. Stanovená věcná hodnota pozemků Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny celkem Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny podílu 1/78
38 790,– Kč 68 960,– 47 420,– 47 420,– 0,– 70 0000,– 900,–
Kč Kč Kč Kč Kč Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem 70 000,– Kč Cena slovy: sedmdesáttisíc Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce podílu 1/78 900,– Kč Cena slovy: devětset Kč
Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Adamec Milan Babiš Zdeněk Balharová Eva Bena Lubomír SJM Besta Zbyněk a Bestová Lenka SJM Býma Zdeněk Ing. a Býmová Eliška SJM Bzonek Milan Ing. a Bzonková Jana SJM Černý Jaroslav a Černá Jarmila SJM Dulanský Miloslav a Dulanská Jana Fialová Renáta Mgr. Filová Anna Fojtů Josef Fupšová Helena
Vlastnický podíl 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78
Podíl ceny 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč
– 18 –
Glonková Marie SJM Gogela Jaroslav a Gogelová Zdeňka Gráfová Anna Hertlová Ludmila SJM Hoš Vlastimil a Hošová Liduška Hrdlička Miroslav Hulva Roman Jakúbek Miloš Jakušová Blažena SJM Jedlička Jan Ing. a Jedličková Hana PhDr. Josífková Zdeňka SJM Kaleta Jaroslav a Kaletová Marie SJM Kaniok Josef Ing. a Kanioková Jana Klímek Jiří SJM Klvaňa Josef a Klvaňová Otilie SJM Komár Jaroslav a Komárová Emília Koňařík Josef Koňaříková Kudelová Věra Kopec Petr Kořená Olga SJM Kosek Josef a Kosková Růžena Krejčí Eva SJM Kubíček Miroslav a Kubíčková Naděžda SJM Kvapil Jiří a Kvapilová Marcela Laryšová Lenka Loskot Petr SJM Marek Josef a Marková Jana SJM Matzner Vlastimil a Matznerová Marta SJM Mendl Zdeněk Mgr. a Mendlová Zdenka Mgr. SJM Michalčík Ivan a Michalčíková Ilona SJM Michalský Miroslav a Michalská Ludmila SJM Mlčůch Josef a Mlčůchová Jindřiška Můčka Jiří SJM Neuvirt Pavel a Neuvirtová Ludmila SJM Ocásek Martin a Ocásková Jana Pavelková Viera SJM Petr Milan a Petrová Vlasta SJM Rek Radim a Reková Dagmar Richter Petr SJM Richter Pavel a Richterová Drahomíra Richterová Božena Richterová Libuše Richterová Naděžda Rychtarová Libuše Seidlerová Jana Selig Rudolf Smetanová Sylva
1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 39 1 / 156 1 / 156 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78
897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 1 794,87 Kč 448,72 Kč 448,72 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč
– 19 –
SJM Stanovský Petr Heinz JUDr. a Stanovská Alice Mgr. Starečková Evženie SJM Šefl Karel a Šeflová Irena Šenková Anežka Široká Drahomíra Škárka Radim Šloffová Jarmila Mgr. SJM Šmydke Pavel a Šmydkeová Jana Šťastná Ludmila SJM Tesař Lubomír a Tesařová Jarmila Tobola Emil SJM Tomančák Václav a Tomančáková Vlasta SJM Ulčák František a Ulčáková Ludmila Velnerová Jana Vilšer Jiří Vojtasík Petr Ing. SJM Wolf Antonín a Wolfová Anděla SJM Žák Karel a Žáková Jarmila
1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78 1 / 78
897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč 897,44 Kč
– 20 –
D. Seznam příloh 1. LV 2781 k.ú. Bílovec-město, obec Bílovec 2. KM k LV 2781 k.ú. Bílovec-město, obec Bílovec 4. mapy místa 5. ÚP (část) město Bílovec 6. ortofoto
