Odhad tržní hodnoty č. 2177
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: č.j. USN 065 Ex 02682/10-022 ze dne: 27.7.2011
Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitosti č.j. USN 0635 Ex 02682/10-022
Podle stavu ke dni 28.9.2011 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 10 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. 28.9.2011
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenění – odhad obvyklé ceny jednotky č. 33/4 (byt) v budově – domě č.p. 33 , LV 533 nacházející se na pozemku parc. č. st 169, podíl na společných částech uvedeného domu a pozemku 6823/27205, zapsaná v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Havlíčkův Brod, pro obec Šlapanov, katastrální území Šlapanov, na listu vlastnictví č. 376 , pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně , Exekutorský úřad Šumperk dle č.j. USN 065 Ex 02682/10-022.. Odhad obvyklé ceny není určen pro potřeby finančního úřadu.
2. Informace o nemovitosti Nemovitost - bytová jednotka č. 33/4 (byt) v budově – domě č.p. 33 , LV 533 nacházející se na pozemku parc. č. st 169, podíl na společných částech uvedeného domu a pozemku 6823/27205, zapsaná v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Havlíčkův Brod, pro obec Šlapanov, katastrální území Šlapanov, na listu vlastnictví č. 376
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 28.9.2011 bez přítomnosti vlastníka jednotky za přítomnosti vlastníka podílu na bytovém domě. Relevantní údaje byly získány z Prohlášení vlastníka budovy a jiného vlastníka podílu na společných částech domu.
4. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení Ex úřadu Šumperk, JUDR. JUDr. Jiří Petruň - soudní exekutor č.j. 065 Ex 02682/10022 ze dne 27.7.2011. - LV 533 a 376 k.ú. Šlapanov, obec Šlapanov - snímek KM k.LV 533 a 376 k.ú. Šlapanov, obec Šlapanov (zdroj čúzk) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a c. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb - Prohlášení vlastníka k bytu 33/4 - Teorie oceňování nemovitostí - prof. Bradáč, ÚSI - obecná metodika oceňování nemovitostí - údaje: RK, IRI, internet
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
- údaje ČSÚ pro rok 2011 - fotodokumentace pořízená znalcem-tvoří přílohu ZP
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Vysočina Havlíčkův Brod Šlapanov Šlapanov (762822)
List vlastnictví číslo: 533 Vlastník: Chromý Petr 830302/4807 Šlapanov 33, Šlapanov, 582 51
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Havlíčkův Brod, pro obec Šlapanov, katastrální území Šlapanov, na listu vlastnictví č. 533 souhlasí se skutečností.
7. Celkový popis nemovitosti Bytová jednotka je situována v centru obce Šlapanov. Jde o urbanizované území s obytnými a bytovými domy příměstského a vesnického typu s infrastrukturou a s občanskou vybaveností odpovídající středně velké obce. Vzhledem k situování bytového domu mimo rušné komunikaci není okolí zatíženo zvýšeným hlukem a exhalacemi. Situování bytového domu je v docházkové vzdálenosti do do centra obce Šlapanov. Možnosti privátního parkování - ano. Konstrukce bytového domu, dle vnějších znaků odpovídá výstavbě koncem 60´let . Vlastní bytový dům je dle vnější fyzické prohlídky udržovaný. T.č. není třeba provádět žádnou zásadní údržbu.
8. Obsah posudku Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 376 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Byt c) Byt 1) Bytová jednotka 33/4
–4–
B. Odhad obvyklé ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Havlíčkův Brod Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel
Popisy objektů Společné části domu a jeho příslušenství
a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 376 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny jiná práva a závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota závad je tedy 0,00 Kč Byt
c) Byt 1) Bytová jednotka 33/4 Vlasatní 3 pokojová bytová jednotku je v 1NP v bytovém domě cihelné konstrukce. Celkem obsahující 4 bytové jednotky. Bytový dům podsklepený na p.č.st.169 k.ú. Šlapanov. Byt ve středu obce s přístupem z místní komunikace. Pořízen v roce 1969,v současné době nezateplen s plastovými dvojitými okny a novými dveřmi. Byt je ve velmi dobrém stavu, vymalovaný s plovoucími podlahami zcela volný k možnému ihned nastěhování. Na nemovitosti a pozemku nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota závad je tedy 0,00 Kč
Ocenění Společné části domu a jeho příslušenství
a) Pozemky a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 376 – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 70,– Kč.
–5–
Cena je určena podle písm. j): ZC = Cp × 2,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 787 obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Významnost obce z hlediska zeměpisného, kulturního či hospodářského + 20 % Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 40 % Úprava celkem: + 60 % ×
1,600
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy)
1,100 2,154 0,857
Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 169 nádvoří
+
10 % × × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 175 70,– 227,4245 2
Cena [Kč] 39 799,29
Pozemky na LV číslo 376 – zjištěná cena:
39 799,29 Kč
b) Věcné břemeno – § 18 zákona č. 151/97 Sb. Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny jiná práva a závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota závad je tedy 0,00 Kč Hodnota věcného břemene:
0,– Kč
=
Byt
c) Byt c.1) Vyhláška 364/2010 Sb. c.1.1) Bytová jednotka 33/4 – § 25 Podlahové plochy bytu (PP): kuchyň Pokoj 1 Pokoj 2 Pokoj 3 předsíň komora spíž koupelna
+ + + + + + +
5,25 m2 11,81 m2 17,75 m2 14,28 m2 5,66 m2 1,59 m2 1,55 m2 2,93 m2
–6–
WC Podlahové plochy bytu – celkem:
+ =
0,88 m2 61,70 m2
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Vysočina Obec: Šlapanov Počet obyvatel: 787 Indexovaná prům. cena (IPC): 9 244,– Kč/m2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Dostatek bytů všech cenových kategorií způsobil, že poptávka je výrazně nižší než nabídka. V nabídce realitních kanceláří v oblasti je dostatek bytů. Největší poptávka je po bytech menších rozměrů, avšak i u ostatních větších bytů je situace na trhu s nemovitostmi dobrá nabídek je poměrně slušné množství. Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Hodnocení znaku I. Poptávka výrazně nižší než nabídka II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II. Bez vlivu
Ti –0,10 0,00 0,00
3
Ti):
Index trhu (IT = 1 +
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Situování bytového domu je v docházkové vzdálenosti do centra obce Šlapanov Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 5 Školství a sport II. Základní škola 6 Zdravotní zařízení II. Pouze ordinace praktického lékaře 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 9 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 11
Pi):
Index polohy (IP = 1 + i=1
1,000
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
–7–
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Rozměry a vybavení bytové jednotky byly převzaty z prohlášení vlastníka budovy, které poskytl Katastr nemovitostí vedený Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Havlíčkův Brod pro obec Šlapanov. Vybavení bytu je dáno v prohlášení vlastníka budovy. Popis znaku Hodnocení znaku Vi 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo 0,00 užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav I. Byt ve výborném stavu 1,25* * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 0,8 9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V10):
1,100
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):
0,900 × 1,000 × 1,100 = 9 244,– × 0,990 =
0,990 9 151,56 Kč/m2
61,70 × 9 151,56 =
564 651,25 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a příslušenství: Cena společných částí domu a jeho příslušenství = 39 799,29 Kč Spoluvlastnický podíl: × 6 823 / 27 205 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 9 981,64 Kč 9 981,64 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 574 632,89 Kč Bytová jednotka 33/4 – zjištěná cena:
574 632,89 Kč
c.2) Výnosová hodnota c.2.1) Bytová jednotka 33/4 Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Obytné plochy: m2 b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC):
61,70
–8–
Obytné plochy ZP
1 100,00 Kč ×
c) Roční náklady na dosažení příjmů: Reprodukční cena RC Časová cena C Náklady na provoz RC × 0,10 % Náklady na údržbu Pojištění RC × 0,01 % Výpočet amortizace: Úroková míra pro iA amortizaci Další předpokládaná životnost Omezit životnost na T maximum 30 let Amortizace C × iA ––––––––––– kapitalizovaná na (1+ iA)T – 1 zbytkovou životnost Roční náklady celkem NR Čisté výnosy V = VC – NR d) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V/i Výnosová hodnota
61,70 m2
Kč/rok
67 870,–
Kč Kč Kč/rok Kč/rok Kč/rok
564 651,25 573 385,18 564,65 260,58 56,47 0,0300
roků
80
roků
30
Kč/rok
12 052,13
Kč/rok Kč/rok
12 933,83 54 936,17
Kč
0,0700 784 800,–
–9–
C. Rekapitulace Jak vyplynulo z analýzy realitních kanceláří a komerčních bank z ke konci roku 2010 byl průměrný meziroční pokles ceny bytů -7,1 % . Pokles cenové hladiny byl zaznamenán u starších bytů v celé ČR v průměru – 9,4 %. Krize nebyly jedinou příčinou poklesu poptávky. Cena bytů se před několika lety odtrhla od trendu růstu průměrných příjmů a stoupala příliš rychle. Splasknutí této bubliny došlo bez ohledu na vývoj celkové hospodářské situace a přispělo k hlubšímu propadu realitního trhu. Mezi další faktory patřilo omezování poskytování hypoték a určité předzásobení trhu v letech 2005-2007. Z analýz RK a komerčních bank vyplývá předpoklad dalšího poklesu cen panelových bytů. Panelové byty byly projektovány s životností zhruba 30-40 let a jejich životnost začíná pomalu končit. U bytů v bytových domech z konstrukčních materiálů cihelných, je pokles cen však minimální. vyplývá to i z faktu, že pokud není poloha bytového domu vysloveně nevýhodná s orientací hlavních místností na S, tak není potřeba zpravidla dalšího zateplení bytového domu. Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi. Hodnoty byly aproximovány na danou PP. V posledním období došlo s nárůstem volných bytových jednotek k výraznému snížení tržních nájmů, a také ke snížení developerských cen nových bytových jednotek. Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč Příslušenství bytů a nebytových prostorů Cena pozemků podle cenového předpisu Hodnota věcných břemen
39 799,29 Kč 0,– Kč
Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu Výnosová hodnota Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty vážený průměr dle Naegeliho
574 630,– 784 800,– 679 720,– 679 720,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 679 720,– Kč Cena slovy: šestsetsedmdesátdevěttisícsedmsetdvacet Kč
Kč Kč Kč Kč
– 10 –
D. Seznam příloh 1. LV 533 k.ú. Šlapanov, obec Šlapanov 2. KM k LV 533 k.ú. Šlapanov, obec Šlapanov 3. Prohlášení vlastníka budovy týkající se bytové jednotky 33/4 4. mapy místa 5. Fotopříloha pořízená znalcem
