NÁJEM BYTU. Bankovní institut vysoká škola Praha. Katedra práva a veřejné správy. Bakalářská práce. Ilona Vazačová. JUDr. Ondřej Veselý

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra práva a veřejné správy

NÁJEM BYTU Bakalářská práce

Autor:

Ilona Vazačová Právní administrativa v podnikatelské sféře

Vedoucí práce:

Praha

JUDr. Ondřej Veselý

Leden, 2011

PROHLÁŠENÍ Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a s pouţitím uvedené literatury.

V Písku dne 14. ledna 2011

Ilona Vazačová

2

PODĚKOVÁNÍ Na tomto místě bych ráda poděkovala panu JUDr. Ondřeji Veselému za připomínky, odborné rady a čas, který mi věnoval při přípravě této bakalářské práce.

3

ANOTACE Předmětem bakalářské práce je popis institutu nájmu bytu, vymezení základních pojmů týkajících se této problematiky, uvedení zákonných a podzákonných norem, které mají dopad do vztahů v oblasti nájemního bydlení, určení druhů nájemních smluv. Práce se především specializuje na společný nájem bytu, přechod nájmu a zánik nájmu, a to formou porovnání předchozí právní úpravy se současnou právní úpravou po novele občanského zákoníku tj. zákon č.107/2006.

ANNOTATION The objective of my bachelor thesis is a description of the issue of an appartment rent, determination of elementary terms concerning this particular field. Futhermore I focused on presentation of legal and sublegal regulations which affect relations within rental housing. I also specified various kinds of rental contracts. The thesis focuses mainly on mutual rent of an apartment, rent transfer and rent termination. It compares precedent legislation with current legislation which follows amendatory act of civil code of laws No 107/2006.

4

OBSAH ÚVOD ................................................................................................................................... 7 1. VYMEZENÍ POJMŮ ..................................................................................................... 9 1.1 Byt ............................................................................................................................ 9 1.2 Kategorie bytu, Byt se sníţenou kvalitou .............................................................. 10 1.3 Příslušenství bytu ................................................................................................... 10 1.4 Druţstevní byt ........................................................................................................ 11 1.5 Sluţební byt ............................................................................................................ 12 1.5.1 Nájem na dobu výkonu práce ...................................................................... 13 1.6 Byty v domech zvláštního určení a byty zvláštního určení .................................... 14 2. NÁJEM BYTU .............................................................................................................. 15 2.1 Nájem bytu jako právní důvod bydlení .................................................................. 15 2.2 Vznik nájmu ........................................................................................................... 15 2.3 Nájemní smlouva ................................................................................................... 16 2.3.1 Nájemní smlouva na dobu určitou............................................................... 17 2.3.2 Nájemní smlouva na dobu neurčitou ........................................................... 17 2.4. Podstatné náleţitosti nájemní smlouvy ................................................................. 18 2.4.1 Označení bytu .............................................................................................. 18 2.4.2 Označení příslušenství ................................................................................. 18 2.4.3 Rozsah uţívání ............................................................................................ 19 2.4.4 Výše nájemného a úhrady za plnění spojená s uţíváním bytu .................... 20 3. PRÁVA A POVINNOSTI PRONAJÍMATELE A NÁJEMCE BYTU ................... 22 3.1 Práva a povinnosti pronajímatele ........................................................................... 22 3.2 Práva a povinnosti nájemce ................................................................................... 25 4. PŘECHOD NÁJMU ..................................................................................................... 29 4.1 Vyloučení z práva přechodu nájmu ....................................................................... 31 5. SPOLEČNÉ NÁJEMNÍ VZTAHY K BYTU............................................................. 32 5.1 Společný nájem bytu .............................................................................................. 32 5.1.1 Vznik práva společného nájmu bytu ........................................................... 32 5.1.1.1 Vznik práva společného nájmu bytu smlouvou ................................ 33

5

5.1.1.2 Vznik společného nájmu byt – jiné právní skutečnosti .................... 33 5.1.2 Zánik práva společného nájmu bytu ............................................................ 36 5.1.3 Práva a povinnosti společných nájemců bytu.............................................. 36 5.2 Společný nájem bytu manţely ............................................................................... 37 5.2.1 Vznik práva společného nájmu manţely ..................................................... 38 5.2.2 Zánik práva společného nájmu manţely ..................................................... 39 5.2.2.1 Zánik za trvání manţelství ................................................................ 39 5.2.2.2 Zánik v souvislosti se zánikem manţelství ....................................... 39 6. ZÁNIK NÁJMU BYTU ............................................................................................... 43 6.1 Dohodou pronajímatele a nájemce......................................................................... 44 6.2 Uplynutí doby, na niţ byl nájem sjednán............................................................... 44 6.3 Výpověď nájemce .................................................................................................. 46 6.4. Výpověď pronajímatele ........................................................................................ 46 6.4.1 Doručování výpovědi z nájmu bytu a jeho úskalí ....................................... 47 6.4.2 Výpověď pronajímatele bez přivolení soudu .............................................. 51 6.4.2.1 Náleţitosti výpovědi bez přivolení soudu ......................................... 51 6.4.2.2 Výpovědní důvody u výpovědi bez přivolení sodu .......................... 52 6.4.2.3 Ţaloba na určení neplatnosti výpovědi ............................................. 58 6.4.3 Výpověď pronajímatele s přivolením soudu ............................................... 58 6.4.3.1 Náleţitosti výpovědi pronajímatele s přivolením soudu................... 59 6.4.3.2 Výpovědní důvody u výpovědi s přivolením soudu ......................... 59 ZÁVĚR ............................................................................................................................... 64 SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY ............................................................................. 66 PŘÍLOHY .......................................................................................................................... 72

6

ÚVOD Mezi základní lidské potřeby moderní společnosti patří bydlení. Na této formulaci se ve většině polemik o základních lidských potřebách shodují prakticky všichni. Jeho úroveň, kvalita, dostupnost a ochrana jsou často povaţovány za významná kriteria současné společnosti. Proto se otázka dostupnosti, ochrany a ceny bydlení prolíná mnoha odvětvími státu, volebními programy politických stran, a to vţdy s konečným dopadem na jednotlivce. Skutečnost, ţe bydlení v různých formách uţívají všichni obyvatelé státu, ho staví do velmi významné role.

Podle vztahu jedince k majetku se historicky vyvinuly dva základní způsoby bydlení. Jedná se o bydlení, kdy vlastník bytu v něm současně bydlí, a druhá forma je situací, kdy vlastník byt pronajímá nájemci za předem stanovených podmínek. Mimo tyto dva hlavní způsoby bydlení lze potřebu bydlení zajistit např. formou věcného břemene či podnájemní smlouvou.

Vzhledem k historickému vývoji našeho právního řádu se měnily i podmínky, za kterých byly oblasti nájemního bydlení opakovaně upravovány právními vztahy. Historie vývoje nájemního bydlení na území našeho státu je faktickým dokladem toho, jak se politická moc promítá do reálného ţivota. Zásadní změna nastala v roce 1948, praktickým zánikem soukromého vlastnictví a ta se týkala i bydlení. Tím, ţe se stát stal výlučným vlastníkem všech bytů, došlo k absolutnímu rozvratu trhu s nimi a tím byly vyvolány rozsáhlé změny v právních vztazích i v oblasti bydlení.

Politické změny v roce 1989 zahájily proces rozsáhlých změn především v hospodářské oblasti. Národohospodářské a transformační úkoly byly středem zájmu a vázaly na sebe značné mnoţství kapacit, a tím bylo způsobeno jisté zdrţení v jiných odvětvích naší společnosti, která ţila do té doby ve sterilním prostředí centrálně plánované socialistické ekonomiky. Také bytová politika, s ohledem na mimořádnou citlivost této problematiky poznamenané výrazným nedostatkem bytů, se poněkud zdrţela. Velké mnoţství domů vrácených v restituci, problematika výstavby nových bytů a míry její podpory od státu, ochrana nájemníků nebo naopak ochrana vlastnických práv či odstranění regulace nájemného, to všechno se stávalo předmětem častých politických střetů a tím, zákonitě, také důvodem pro zpomalování změn. Dalším důvodem pomalého postupu byl, a 7

v budoucnu jistě bude, poněkud antagonistický vztah mezi nájemci a pronajimateli. Ten je moţné postupně eliminovat přesnou úpravou vztahů a pravidel mezi oběma skupinami, dalším prohloubením trhu s byty za předpokladu, ţe na něm bude větší nabídka neţ poptávka a intenzivní osvětou. Osvětou, která bude kaţdého přesvědčovat, ţe je vţdy lepší dohoda neţ soud, ţe je výhodné dohodnout se předem na jasných pravidlech a ty pak dodrţovat, ţe je lepší vybírat třeba niţší nájemné, zato pravidelně, dlouhodobě a od slušného člověka

Vzhledem k neustálým změnám právního prostředí pro oblast nájemního bydlení, jsem se rozhodla ve své práci tuto oblast podrobně popsat. Nájemní smlouva je jedním z nejrozšířenějších právních titulů, které zakládají jedinci právo byt uţívat, a tím tedy i naplňovat jednu ze svých hlavních ţivotních potřeb, jak jiţ bylo zmíněno v úvodu.

V této bakalářské práci chci popsat institut nájmu bytu, vymezit základní pojmy týkajících se této problematiky, uvedu zákonné a podzákonné normy, které mají dopad do vztahů v oblasti nájemního bydlení, určím druhy nájemních smluv. Práce se především specializuje na společný nájem bytu, přechod nájmu a zánik nájmu a to formou porovnání předchozí právní úpravy se současnou právní úpravou po novele občanského zákoníku, tj. úpravou uvedenou v zákoně č.107/2006.

8

1. VYMEZENÍ POJMŮ 1.1 BYT Vymezení pojmu byt je uvedeno v několika právních předpisech. Jedním z nich je zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytu, v § 2 písmeno b) se bytem rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Definici bytu lze dále vyhledat v jednotlivých zvláštních předpisech, zejména tedy v stavebně technických předpisech, podle kterých se bytem rozumí: soubor místností pod společným uzavřením, splňujícím funkční a stavebně technické požadavky a je určený k trvalému bydlení. Ministerstvo pro místní rozvoj podává definici bytu vyhláškou č. 137/1998 Sb., o obecných technických poţadavcích na výstavbu ve znění vyhlášky č. 491/2006 Sb. v § 3 odst. 4 písm. l kde byt je soubor místností, popřípadě jednotlivá obytná místnost, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určen. Obytnou místnost definuje jako část bytu (zejména obývací pokoj, ložnice, jídelna), která splňuje požadavky předepsané touto vyhláškou, je určena k trvalému bydlení a má nejmenší podlahovou plochu 8 m2. Pokud tvoří byt jediná obytná místnost, musí mít podlahovou plochu nejméně 16 m2. 1 Dalším zdrojem, kde lze vyhledat definici bytu, je také například ČSN 73 43 01 (Obytné budovy): byt je soubor místností pod společným uzavřením, splňující funkční a stavebně technické požadavky této normy a je určený k trvalému bydlení.2 Ve výše uvedených definicích bytu není byt určen faktickým způsobem uţívání, ale formálním kolaudačním stavem.

1

FIALA, Josef; KORECKÁ, Věra; KURKA, Vladimír. Vlastnictví a nájem bytu: 3. aktualizované a přepracované vydání podle stavu k 1. 11. 2004. 3. doplněné vydání. Praha: Linde Praha, a.s., 2005. 315 s. ISBN 80-7201-511-7. 2 NOVÁKOVÁ, Helena. Abeceda bydlení díl I.: Lexikon pojmů z oblasti bydlení, nájemného a správy bytového fondu. 3. doplněné a aktualizované vydání. Praha: POLYGON, 2001. 368 s. ISBN 80-7273-040-1.

9

1.2 KATEGORIE BYTU, BYT SE SNÍŢENOU KVALITOU Do roku 2006 byly byty řazeny do čtyř jednotlivých kategorií, a to z důvodu stanovení ceny nájmu podle vybavenosti bytu. Zákonem č. 107/2006 Sb. bylo zrušeno takovéto řazení bytů do jednotlivých kategorií a byl zaveden nový pojem a to „byt se sníženou kvalitou“, cituji JUDr. Stanislava Křečka: „jedná se o byt bez ústředního vytápění a s částečným nebo společným základním příslušenstvím nebo byt bez ústředního vytápění a bez základního příslušenství nebo byt s ústředním vytápěním bez základního příslušenství. Za byty se sníženou kvalitou jsou tedy považovány byty, které dosud, podle dříve platných, ale již zrušených právních předpisů, byly zařazovány do III. a IV. kategorie.“3 Pojmy „základní příslušenství“ a „ústřední vytápění“ jsou známy jiţ z předchozí právní úpravy. Základním příslušenstvím je koupelna nebo koupelnový, popřípadě sprchový kout, a splachovací záchod. Základní příslušenství je součástí bytu i v případě, ţe se nachází mimo byt, ale musí ho uţívat výhradně nájemce bytu. Ústředním vytápěním je vytápění zdrojem tepla, který je umístěn mimo byt nebo který je umístěn v místnosti k tomu určené, včetně sklepa v rodinném domě s jedním bytem, nebo jiné elektrické nebo plynové vytápění. Pokud se jedná o zdroj tepla na bázi plynu nebo elektrické energie, který je umístěn v bytě, je nezbytné pro naplnění definice ústředního vytápění, aby byly těmito zdroji (WAW, GAMAT, akumulační kamna apod.) vybaveny všechny obytné místnosti bytu.4

1.3 PŘÍSLUŠENSTVÍ BYTU K bytům náleţí příslušenství bytu a základní příslušenství bytu, které je důleţité od sebe odlišovat. Za základní příslušenství bytu je povaţována koupelna nebo koupelnový kout se sprchovým koutem a splachovací toaleta. O základní příslušenství bytu se jedná i 3

KŘEČEK, Stanislav. 222 otázek a odpovědí k nájemnímu bydlení. Praha, Leges, 2008, 232 s., ISBN 978-80-87212-04-2 4 Ministerstvo pro místní rozvoj. Komentář k zákonu č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, ve znění zákona č. 150/2009 Sb. [online]. mmr.cz [cit. 28. října 2009] Dostupné z WWW: http://www.mmr.cz/CMSPages/GetFile.aspx?guid=8700e69e-131d-42d4-b3be-82656deebeb1

10

v případě, ţe se toto příslušenství nachází mimo byt, ale je uţíváno pouze nájemcem. V § 686 odst. 1 OZ je příslušenství bytu definováno jako vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány. Není vyloučeno, aby příslušenství bylo společné pro několik bytů.5 Jedná se tedy o místnosti, které jsou uţívány nájemcem, ale ne k bydlení, jako např. spíţe, komory, sklepy atd. (také společné části domu – schodiště, výtahy apod.) Příslušenství bytu je rozděleno na základní a příslušenství bytu z důvodu určení kvality bytu (dříve označované jako kategorie bytu). V případě, ţe k bytu není k dispozici základní příslušenství bytu, je byt určen jako byt se sníţenou kvalitou. Z rozhodnutí soudů lze uvést následující rozhodnutí: Sou R NS č. C 395 – NS sp. Zn. 26 Cdo 2340/99: Za příslušenství bytu ve smyslu § 121 odst. 2 OZ nelze považovat garáž, byť je umístěna v téže stavbě, jako je umístěn byt. Rozhodnutím soudu Sou R NS č. C 2045 – NS sp. zn. 26 Cdo 450/2003: Příslušenstvím bytu na rozdíl od příslušenství věcí není samostatným předmětem právního vztahu. Příslušenstvím bytu jsou pouze takové místnosti a prostory, které slouží k bydlení. Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 26 Cdo 450/2003, ze dne 10. 7. 2003: Příslušenstvím bytu jsou jednak místnosti, nacházející se v bytě, jako je např. předsíň, komora, koupelna, jednak prostory, které se nacházejí mimo byt, např. sklep, dřevník, kolna apod. Společné těmto místnostem a prostorám je jejich účelové určení, tj. to, že mají sloužit k tomu, aby byly užívány s bytem. Prostory sloužící k chovu hospodářského zvířectva neodpovídají účelu, k němuž slouží prostory představující příslušenství bytu, tj. k uspokojování potřeby bydlení. Dle § 686 OZ musí být příslušenství bytu popsáno v nájemní smlouvě.6 Proto se budu příslušenství bytu v této práci věnovat ještě jednou a to v kapitole 2.4.2 Označení příslušenství.

1.4 DRUŢSTEVNÍ BYT Pojem druţstevní byt se v zákoně vyskytuje, a to i přes to, ţe neobsahuje jeho přesnou definici. Dle § 685 odst. 2 je možné družstevním bytem rozumět byt, který se nachází v domě ve vlastnictví bytového družstva či ke kterému má bytové družstvo jiné právo (věcné 5

ŠVESTKA, Jiří; ŠKÁROVÁ, Marta; SPÁČIL, Jiří; HULMÁK, Milan. Občanský zákoník II: Velké komentáře § 460–880. 1. vydání 2008. Praha: C. H. Beck, 2008. 2293 s. ISBN 978-80-7400-004-1. 6 ŠVESTKA, Jiří; ŠKÁROVÁ, Marta; SPÁČIL, Jiří; HULMÁK, Milan. Občanský zákoník II: Velké komentáře § 460–880. 1. vydání 2008. Praha: C. H. Beck, 2008. 2293 s. ISBN 978-80-7400-004-1.

11

břemeno v případě nástaveb), který je pronajat členu tohoto bytového družstva, u kterého je nájem bytu právem spojeným s členstvím tohoto člena v bytovém družstvu ve smyslu § 230 OZ. Všechny tyto podmínky musí být splněny současně.

1.5 SLUŢEBNÍ BYT V předchozí právní úpravě byl pojem „sluţební byt“ vymezen jako podnikový byt, a to v zákoně č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty. Zrušením tohoto zákona novelou OZ zákonem č. 509/1991 Sb. k 1. lednu 1992 se v právní úpravě vyskytuje pojem sluţební byt jiţ jen v definici, kterou uvádí zákon České národní rady č. 102/1992 Sb. Sluţebním bytem se tedy rozumí byt, u kterého je pronajímatel zároveň i zaměstnavatelem nájemce, tzn. byt, u něhoţ je nájemní doba omezena na dobu zaměstnání u zaměstnavatele. Nájem bytu je tedy vázán na výkon práce nájemníka pro pronajímatele. Sluţební byt slouţí k ubytování zaměstnanců – pracovníků pronajímatele (zaměstnavatele), tzn. vedle nájemního vztahu je mezi těmito osobami sjednán i pracovně právní vztah. Jednoduchým příkladem sluţebního bytu můţe být byt školníka či domovníka.i Sluţební byty OZ definuje v § 685 K odst. 4 jako: a) byty v domech a jiných objektech určené pro ubytování osob, které mají v těchto bytech bydlet ze služebních důvodů proto, že by jinak byl ohrožen provoz objektů nebo znemožněn výkon jejich zaměstnání, b) byty ve vlastnictví nebo v nájmu právnických a fyzických osob, které slouží k ubytování jejich pracovníků, a rovněž byty v domech ve vlastnictví nebo v nájmu právnických a fyzických osob, které slouží k ubytování jejich pracovníků, c) byty ozbrojených složek, za něž se považují byty v domech výhradně určených pro ubytování vojáků z povolání a občanských pracovníků vojenské správy, pracovníků federálního ministerstva vnitra, Ministerstva vnitra České republiky a příslušníků Federálního policejního sboru, vojsk federálního ministerstva vnitra, federální bezpečnostní informační služby, Sbory hradní policie, Policie České republiky a Sboru nápravné výchovy České republiky.

12

Zákon stanoví pro nájem sluţebního bytu zvláštní pravidla, spočívající v tom, ţe na moţnost uzavření nájemní smlouvy na sluţební byty vymezené výše pod písmenem a) a b) se váţe závazek nájemce zajišťovat práci pro pronajímatele, na kterou je nájem bytu vázán. V případě nájmu sluţebního bytu dále není moţné uplatnit společný nájem manţely, je vyloučen i přechod nájmu v případě úmrtí nájemce na pozůstalého manţela. V případě úmrtí nájemce sluţebního bytu nepřechází právo nájmu ani na děti, vnuky, rodiče, sourozence, zetě a snachu, a to i přes to, ţe prokáţou, ţe s nájemcem ţili ve společné domácnosti v den jeho smrti a nemají vlastní byt. Dále nájem sluţebního bytu nepřechází na osoby, které prokáţou, ţe pečovaly o společnou domácnost zemřelého nájemce nebo byly na zemřelého nájemce odkázány výţivou. V případě trvalého opuštění společné domácnosti nájemcem sluţebního bytu je také přechod nájmu vyloučen. Z judikatury uvedu SR, 1996, č. 2 – KS v Hradci Králové sp. zn. 8 Co 358/93, které říká, ţe v případě, kdy byl byt udělen za trvání manţelství účastníků jednomu z nich jako byt podnikový, vzniklo právo osobního uţívání bytu pouze tomuto účastníku a druhý účastník zde měl právo bydlení. Novelou občanského zákoníku účinnou od 01. 01. 1992 se změnilo právo osobního uţívání bytu účastníka, kterému byl byt přidělen, na jeho nájem bytu, aniţ by se tím cokoliv změnilo na právním postavení druhého z účastníků, a to i v případě, ţe byt byl převeden do vlastnictví obce.

1.5.1 NÁJEM NA DOBU VÝKONU PRÁCE V této kapitole bych krátce zmínila Nájem na dobu výkonu práce, a to z toho důvodu, ţe nájem bytu jako takový vzniká v návaznosti na výkon určité práce. Novela OZ zákonem č. 107/2006 Sb., doplnila i tuto oblast. Nájem na dobu výkonu práce je příkladem nájemní smlouvy na dobu určitou. V tomto případě jde o nájem, který byl sjednán na dobu výkonu práce nájemce pro pronajímatele. Na rozdíl od sluţebního bytu se nemusí jednat o pracovně právní vztah, tedy výkon závislé práce, podle zákoníku práce, ale můţe se jednat i o jiné právní tituly, na základě kterých je práce pro pronajímatele vykonávána, a to např. Mandátní smlouva, Smlouva příkazní atp. 13

1.6 BYTY V DOMECH ZVLÁŠTNÍHO URČENÍ A BYTY ZVLÁŠTNÍHO URČENÍ Jedná se o byty umístěné v domech s pečovatelskou sluţbou a byty v domech s komplexním zařízením pro zdravotně postiţené občany. U obou dvou druhů výše uvedených bytů je moţnost uzavření nájemní smlouvy vázána na zdravotní stav zájemce o uzavření nájemní smlouvy. Z tohoto důvodu se váţí k těmto nájemním smlouvám zvláštní výpovědní důvody uvedené v § 711 OZ odst. 2 písm. e). Nájemní smlouvu k bytu v domě zvláštního určení nebo k bytu zvláštního určení můţe uzavřít pronajímatel pouze s písemným souhlasem zřizovatele takového domu, který jej zřídil vlastním nákladem nebo s jeho právním nástupcem. V příloze č. 1 je uvedena tabulka členění bytů dle kvality na standardní byt a byt se sníţenou kvalitou.

14

2. NÁJEM BYTU 2.1 NÁJEM BYTU JAKO PRÁVNÍ DŮVOD BYDLENÍ Vedle vlastnického práva k domu či bytu je nájemní bydlení druhým nejrozšířenějším právním důvodem bydlení. I přes to, ţe je právo nájmu bytu samostatným právním důvodem bydlení, je odvozeno od práva vlastníka bytu či domu. Nájemci náleţí obdobné právo na ochranu jako vlastníkovi. Nájem bytu je upraven v OZ, hlava sedmá, oddíl čtvrtý s názvem „Zvláštní ustanovení o nájmu bytu“ § 685 aţ 716. OZ definuje nájem bytu jako nájem chráněný § 685 odst. 3 jak bylo uvedeno v úvodu této práce, ochrana nájmu bytu má své kořeny jiţ v právní úpravě tzv. „první republiky“, a to vzhledem k tomu, ţe nájemnímu vztahu je přiřazován sociální aspekt, kterým je zabezpečena základní lidská potřeba – bydlení. Podstata chráněného nájmu spočívá v omezení jeho zániku jednostranným právním úkonem pronajímatele, který můţe vypovědět nájemní smlouvu pouze z výpovědních důvodů, které jsou mu zákonem taxativně vymezeny, v některých případech navíc s přivolením soudu. V takovém případě dává zákon nájemci (vyjma taxativně vymezených výjimek) právo na bytovou náhradu. Zvýšená ochrana nájmu bytu se také projevuje v institutu přechodu nájmu bytu v případě smrti nájemce nebo v případě opuštění společné domácnosti nájemcem. Pokud jsou naplněny veškeré podmínky, přechází byt na zákonem stanovené osoby.

2.2 VZNIK NÁJMU Nájem bytu je právní vztah, který vzniká nejčastěji na základě písemné smlouvy o nájmu bytu mezi pronajímatelem a nájemcem. Existují ovšem i jiné právní důvody ze zákona, kterými můţe vzniknout právo nájmu k bytu, musí ovšem splňovat právní skutečnosti vymezené zákonem. K těmto důvodům vzniku nájmu není nutné uzavírat nájemní smlouvu, a to ani následně. Judikát Sou R NS č. C 1652 – NS sp. zn. 26 Cdo 619/2002 stanovil: „Pronajímateli nelze uložit povinnost, aby s osobou, na níž přešlo právo nájmu ze zákona, uzavřel nájemní smlouvu.“ Zákonem vymezené důvody vzniku nájmu: § 704 OZ

- uzavření manţelství s nájemcem bytu, 15

§ 706 a 707 - smrt nájemce bytu, § 708 OZ

- trvalé opuštění společné domácnosti nájemcem bytu,

§ 871 OZ

- transformace práva osobního uţívání bytu na právo nájmu bytu.

Výše uvedené právní důvody vzniku nájmu podrobně popíši v ostatních kapitolách této práce.

2.3 NÁJEMNÍ SMLOUVA OZ stanoví obecnou smlouvou o nájmu. Vzhledem ke zvýšené ochraně nájemního vztahu k bytu je smlouva nájmu bytu vyčleněna a jedná se o speciální smluvní typ. Smlouva o nájmu bytu je dvoustranný právní úkon, jehoţ předmětem je byt, který pronajímatel přenechává za úplatu nájemci do uţívání, a to na dobu určitou či neurčitou. V případě doby neurčité lze také hovořit o smlouvě o nájmu bytu bez určení doby. Do roku 1994 bylo moţné uzavírat nájemní smlouvu ústně nebo konkludentně, tzn., byt byl pronajímatelem předán nájemci a ten začal hradit nájemné. Nyní OZ stanoví, ţe nájemní smlouva k bytu musí mít písemnou formu. Nutnost této formy je praktická, a to např. z důvodu moţných pozdějších sporů mezi pronajímatelem a nájemcem. Podstatné náleţitosti nájemní smlouvy jsou uvedeny v § 686 OZ. Podrobně řeším podstatné náleţitosti nájemní smlouvy v kapitole 2.4 této práce. Fakt, ţe smlouva, která není označena jako smlouva o nájmu bytu, ale splňuje podstatné obsahové náleţitosti popsané v § 686 OZ, nezakládá na její neplatnosti. Ze zákona vyplývá, ţe právní úkony je nutné posuzovat dle jejich obsahu, nikoliv pouze dle jejich označení. Na druhou stranu, pokud nebude ve smlouvě uvedena náleţitost, která je ze zákona nezbytná, je smlouva neplatná a nájemní vztah tak nevzniká. Nájemní smlouva musí být uzavřena váţně a svobodně, musí být určitá a srozumitelná, dále musí obsahovat kromě podstatných náleţitostí uvedených v OZ i obecné náleţitosti právních úkonů (§ 34).7 V příloze č. 2 je uveden vzor Nájemní smlouvy. 7

ŠVESTKA, Jiří; ŠKÁROVÁ, Marta; SPÁČIL, Jiří; HULMÁK, Milan. Občanský zákoník II: Velké komentáře § 460–880. 1. vydání 2008. Praha: C. H. Beck, 2008. 2293 s. ISBN 978-80-7400-004-1. 16

2.3.1 NÁJEMNÍ SMLOUVA NA DOBU URČITOU Jak jsem jiţ zmínila v předchozí kapitole, musí mít kaţdá nově uzavíraná nájemní smlouva písemnou formu, tato povinnost nastala účinností zákona č. 267/1994, tzn., váţe se na smlouvy uzavírané od 1. ledna 1995. Doba určitá můţe být ve smlouvě vyjádřena několika způsoby. Jedním z nich je uvedení přesného data do smlouvy, např. od 01. 01. 2010 do 31. 12. 2010. Můţe být také vyjádřena skutečností, která má souvislost s nájemním vztahem a můţe, ale nemusí nastat v průběhu nájemního vztahu, např. pracovní poměr na dobu určitou, provádění stavebních úprav v bytě, doba výkonu funkce nájemce, na kterou byl nájemce zvolen či jmenován atd. V případě pracovního poměru na dobu neurčitou, kde se v souvislosti s tímto pracovním poměrem sjednává nájem bytu, zákon nedovoluje uzavřít nájemní smlouvu na dobu určitou. Skončení nájemní smlouvy na dobu určitou nastává buď uplynutím sjednané doby ve smlouvě. Písemnou dohodou smluvních stran nebo výpovědí z důvodů stanovených zákonem. V případě, ţe byl nájem bytu sjednán na dobu určitou, a to delší deseti let, a zanikne uplynutím této doby. Ovšem na straně nájemce dojde k závaţné situaci, ţe na něm nemůţe být vymáháno vyklizení bytu. Má takový nájemce právo na náhradní byt. Bytová náhrada můţe být poţadována i v případě zániku nájmu sjednaného na dobu určitou před uplynutím sjednané doby. Podle stávající právní úpravy musí právo na bytovou náhradu přímo vyplývat ze zákona, a to konkrétně podle § 712 odst. 6 OZ.

2.3.2 NÁJEMNÍ SMLOUVA NA DOBU NEURČITOU Nájemní smlouva na dobu neurčitou se řídí stejným reţimem jako nájemní smlouva na dobu určitou, přičemţ rozdíl mezi těmito smlouvami spočívá v tom, ţe ve smlouvě na dobu neurčitou není uvedena doba nájmu. V praxi se přímo v takové smlouvě prohlašuje, ţe se jedná o smlouvu na dobu neurčitou. Dalším rozdílem mezi výše uvedenými smlouvami je způsob jejich ukončení. V případě doby neurčité zaniká nájem písemnou dohodou smluvních stran nebo písemnou výpovědí. 17

Vzhledem k tomu, ţe dle § 685 OZ je nájem chráněn, je pronajímateli umoţněno nájem vypovědět jen ze zákonem uvedených důvodů, v některých případech navíc s přivolením soudu, a to v případech specifikovaných zákonem v § 711 OZ.

2.4 PODSTATNÉ NÁLEŢITOSTI NÁJEMNÍ SMLOUVY 2.4.1 OZNAČENÍ BYTU Jedná se o základní obsahový poţadavek smlouvy o nájmu bytu. Označením bytu se rozumí přesná identifikace předmětu nájmu – bytu. Nejpřesnější identifikaci lze provést pouţitím náleţitostí z Katastru nemovitostí uvedených na listu vlastnictví konkrétní bytové jednotky, tj. číslo bytové jednotky, číslo popisné domu, ve kterém se bytová jednotka nachází, obec a katastrální území, číslo listu vlastnictví, Katastrální úřad, kterým je bytová jednotka evidována. Dále se uvádějí informace, které nejsou předmětem listu vlastnictví, tj. podlaţí, na kterém se bytová jednotka nachází, počet a skladba místností, výměra bytu. Pokud se bytová jednotka nachází v domě, kde nejsou vymezeny jednotlivé bytové jednotky a nejsou tak popsány na listu vlastnictví příslušné nemovitosti, pak musí být byt popsán tak, aby jej bylo moţné v rámci domu identifikovat, např. Přiloţením plánku podlaţí s vyznačením polohy bytu. Současná právní úprava nestanovuje povinnost dělení bytů do kategorií. Dříve se tak označovala kvalita konkrétního bytu, nejednalo se o identifikaci bytu, ale o podpůrnou informaci o kvalitě pronajímaného bytu. V současné době se pouze pro účely jednostranného zvyšování nájemného rozlišují byty se sníţenou kvalitou (§ 2 písm. e) zák. č. 107/2006 Sb.). V příloze č. 3 je uvedena kopie Výpisu z katastru nemovitostí.

2.4.2 OZNAČENÍ PŘÍSLUŠENSTVÍ Cílem popisu bytu a příslušenství je jednoznačná identifikace předmětu nájmu. Současná legislativa vyţaduje, aby nájemní smlouva obsahovala i označení příslušenství, tj. druh příslušenství a jeho umístění v rámci domu. Pokud se jedná o příslušenství, které je 18

součástí bytu, nemusí být ve smlouvě dále výslovně popisováno. Má se za to, ţe je součástí nájmu. V případě, ţe se příslušenství nachází mimo byt, tj. např. na chodbě domu, ve sklepě či mimo dům, musí být příslušenství popsáno tak, aby mohlo být jednoznačně lokalizováno. V případě, ţe tak uvedeno ve smlouvě není, nemá to za následek neplatnost smlouvy, pouze takto nepopsané příslušenství není součástí nájmu. Rozhodnutí soudu Sou R NS č. C 2045 – NS Cdo 450/2003 popisuje: „Příslušenství bytu na rozdíl od příslušenství věci není samostatným předmětem právního vztahu. Příslušenstvím bytu jsou pouze takové místnosti a prostory, které slouží bydlení.“

2.4.3 ROZSAH UŢÍVÁNÍ Obsahem nájemní smlouvy musí být určení rozsahu uţití bytu. Rozsah uţití lze omezit např. počtem či okruhem osob uţívajících byt, časem či způsobem uţití. V případě, ţe smlouva neobsahuje omezení rozsahu uţití dle par. § 687 - 695 OZ odst. 1, „je nájemce oprávněn užívat předmět nájmu neomezeně, respektive pouze v souladu se zákonnými omezeními § 689, 690. V takovém případě vzniká nájemci výlučné užívací právo, nájemce je oprávněn užívat byt obvyklým způsobem a po celou dobu trvání nájmu.“ Řádným uţíváním dle § 689 OZ odst. III. je uţívání v souladu s nájemní smlouvou. Za řádné uţívání bytu se nepovaţuje pouze uţívání bytu k bydlení, ale také plnění dalších povinností nájemce při uţívání bytu. Jedná se zejména o péči o byt, jak v rozsahu sjednaném smlouvou, tak i podle § 692 OZ, tak i spočívajícím v odstraňování závad a poškození § 693, neprovádění stavebních úprav podle § 694, respektování práv ostatních nájemců podle § 690. Dalším bodem, který se týká vymezení rozsahu uţívání bytu, je umístění sídla právnické osoby nebo místa podnikání v bytě. Zákonem je doporučeno řešit tuto otázku přímo v nájemní smlouvě, cituji § 689 odst. III: „Pouhý zápis sídla právnické osoby (§ 19c odst. 4) nebo místa podnikání v bytě není porušením povinnosti řádného užívání, není-li to v rozporu s nájemní smlouvou a nevede-li to k porušování povinnosti nájemce, např. využití prostor k bydlení nebo povinností podle § 690.“ V současné době je umístění sídla nebo místa podnikání osoby zapisované do OR nebo ţivnostenské provozovny moţné

19

pouze s písemným souhlasem vlastníka.8 Z judikatury je známo rozhodnutí soudu Sou. R NS č. C 137 – NS sp. zn. 26 Cdo 1846/2000: Užívá-li nájemce byt řádně k uspokojování své potřeby bydlení a provozuje-li samotnou podnikatelskou činnost (živnost) nikoli v bytě, ale ve svých provozovnách, není samotné uvedení místa bydlení jako sídla nebo místa podnikání hrubým porušením povinností nájemce vyplývajících z nájmu bytu. Součástí nájemní smlouvy by také měla být dohoda o moţnosti kontroly stavu najatého bytu a způsobu jeho uţívání, coţ je jedním z práv pronajímatele. Pronajímatel můţe poţadovat po nájemci zpřístupnění předmětu nájmu. Upřednostňuje se však dohoda, ze které bude zřejmé kdy a za jakých podmínek budou tyto kontroly prováděny. Pokud toto ustanovení není obsaţeno v nájemní smlouvě, má pronajímatel právo domáhat se u nájemce umoţnění takové kontroly. Samotná dohoda, ale i poţadavek musí vycházet z ust. § 3 OZ, tzn., je nutné dbát o soulad s dobrými mravy a o vyváţenost ochrany zájmů obou účastníků.9 Otázce kontroly předmětu nájmu se dále věnuji v kapitole 3.2 Práva a povinnosti nájemce této práce.

2.4.4 VÝŠE NÁJEMNÉHO A ÚHRADY ZA PLNĚNÍ SPOJENÁ S UŢÍVÁNÍM BYTU Výše nájemného či uvedení způsobu jeho výpočtu je další obligatorní náleţitostí nájemní smlouvy dle § 686 OZ. Nájemným se rozumí cena za uţívání bytu. Jednou ze základních povinností nájemce je platba nájemného vč. plateb za plnění poskytovaná s uţíváním bytu. V případě, ţe by nájemní smlouva neobsahovala ustanovení ohledně nájemného, můţe to zakládat neplatnost této nájemní smlouvy, případně se nebude jednat o nájem, ale o výpůjčku, která není nikterak zákonem chráněna. Způsob výpočtu nájemného lze stanovit dle platných právních předpisů nebo na základě dohody smluvních stran. V současné době neexistuje ţádný právní předpis, který by určoval způsob platby za sluţby spojené s bydlením.10

8

ŠVESTKA, Jiří; ŠKÁROVÁ, Marta; SPÁČIL, Jiří; HULMÁK, Milan. Občanský zákoník II: Velké komentáře § 460–880. 1. vydání 2008. Praha: C. H. Beck, 2008. 2293 s. ISBN 978-80-7400-004-1. 9 Jaké jsou náležitosti nájemní smlouvy? obcanske.juristic.cz [online]. [cit. 2010-09-15]. Dostupný z WWW: ˂http://obcanske.juristic.cz/35585/˂ 10 KŘEČEK, Stanislav. 222 otázek a odpovědí k nájemnímu bydlení. Praha, Leges, 2008, 232 s. , ISBN 978-80-87212-04-2

20

Dle § 686 OZ čl. 4: Výše nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu jsou podle soudní praxe dvě samostatné obsahové náležitosti, které nelze sjednat bez rozlišení jednou částkou. V případě, ţe nájemce nehradí řádně nájem a sluţby spojené s provozem bytu, je to jeden ze závaţných důvodů pro výpověď z nájmu bytu ze strany pronajímatele. Pokud v tomto případě dojde k přivolení soudu, je právo na bytovou náhradu nájemce velmi omezeno.

21

3. PRÁVA A POVINNOSTI PRONAJÍMATELE A NÁJEMCE BYTU Práva a povinnosti smluvních stran v nájemním vztahu, tj. pronajímatele a nájemce, jsou upravena v OZ § 687 – 695. Jedná se o širokou škálu práv a povinností. Nicméně ne všechna práva a povinnosti musí nastat v kaţdém nájemním vztahu, jsou zde i taková práva a povinnosti, které nastávají jen za v zákoně daných podmínek. Vzhledem k tomu, ţe práva a povinnosti pronajímatele a nájemce mají z OZ obligatorní povahu, tzn., jsou závazná a není moţné se od nich ve smlouvě příliš odchylovat. Zákon ovšem nevylučuje moţnost dispozitivně smlouvu upravovat, ovšem v zákonném rámci. Příkladem dispozitivního ustanovení v nájemní smlouvě můţe být dohoda smluvních stran o tom, kdy a jakou formou bude pronajímatel provádět kontroly bytu. Stejně tak probíhají dohody např. o tom, zda si pronajímatel ponechá sadu klíčů od pronajímaného bytu, kde budou uloţeny a za jakých podmínek je pronajímatel pouţije atd. Ve vzoru nájemní smlouvy, která je přílohou č. 2 této práce, jsou výše uvedená ustanovení uvedena. V následujících kapitolách jsou popsána jednotlivá práva a povinnosti pronajímatele a nájemce. Právo a povinnost lze nazvat párovým pojmem, proto se určité pojmy budou prolínat.

3.1 PRÁVA A POVINNOSTI PRONAJÍMATELE Základní práva a povinnosti pronajímatele bytu jsou vymezeny OZ § 687 aţ 695. První stěţejní povinnost pronajímatele je zakotvena v § 687, tj. předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání a zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu. Způsobilost lze rozdělit na faktickou a právní. Faktická způsobilost znamená např. funkčnost zařízení a příslušenství bytu, tak i např. jeho estetickou stránku a hygienické podmínky v bytě. Způsobilostí právní lze označit splnění všech právních podmínek stanovených zákonem pro byty.

22

Novela OZ zákonem č. 107/2006 Sb., § 687 odst. 2 OZ stanoví, ţe je moţné, aby se pronajímatel s nájemcem v nájemní smlouvě dohodnul na tom, ţe byt bude předán ve stavu nezpůsobilém pro řádné užívání, a to za předpokladu, ţe se nájemce s pronajímatelem dohodne, ţe provede potřebné úpravy bytu sám. Současně se smluvní strany musí dohodnout na vzájemném vymezení práv a povinností.11 Tuto změnu zákona povaţuji za výhodnou a to hned ze dvou praktických důvodů. Byt s faktickou nezpůsobilostí by pronajímatel, který nemá volné finančními prostředky, nemohl podle původní právní úpravy pronajímat, ačkoliv by byl byt právně volný. Dle současné právní úpravy to moţné je. Pronajímatel s nájemcem vyprecizují v tomto směru text nájemní smlouvy. Dohodnou se na podmínkách a rozsahu opravy, vyčíslí předběţné náklady, dohodnou se, zda provede nájemce opravu svépomocí či zda zadá práci třetí osobě. Dohoda by měla být i ve směru pouţitých materiálů, termínů stavebních prací, osoby, která zaţádá o stavební povolení, dohodne se reţim kontroly atd. Nedílnou součástí takové smlouvy by měla být dohoda ohledně placení nájemného či sníţení ceny nájemného v době opravy bytu. Výhodu spatřuji v tom, ţe pronajímatel má moţnost byt pronajmout bez zbytečných odkladů a řešení otázky financování opravy. Výhodou pro nájemce můţe být, ţe opravy v bytě provede dle vlastního vkusu a připraví jej tak, aby vyhovoval jeho faktickým a estetickým poţadavkům. Další povinností pronajímatele, která navazuje na tzv. odevzdací podmínku, která vyplývá z § 687 odst. 1 OZ je zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu. Toto ustanovení znamená povinnost pronajímatele udrţovat byt ve stavu způsobilém pro řádné uţívání, provádět řádnou údrţbu domu a jeho zařízení a také řádně poskytovat sluţby s uţíváním bytu a domu spojené.12 I přes to, ţe se jedná o povinnost pronajímatele, musí nájemce poskytovat pronajímateli veškerou součinnost, aby pronajímatel mohl plnit svoji povinnost. Příkladem je bezodkladné informování pronajímatele nájemcem o potřebě oprav či údrţby bytu a následně povinnost nájemce umoţnit pronajímateli opravu či údrţbu provést. V případě, ţe tak nájemce neučiní, odpovídá dle § 692 odst. 1 OZ za 11

KŘEČEK, Stanislav. Změny v bytovém právu: po 1. 1. 2007. 2006. Praha: Linde Praha, a. s., 2006. 186 s. ISBN 80-7201-617-2. 12 NOVÁKOVÁ, Helena. Abeceda bydlení, díl III.: Právní předpisy a jejich vybrané části související s bydlením v platném znění. 3. doplněné aktualizované vydání. Praha: POLYGON, 2001. 344 s. ISBN 807273-045-2.

23

škodu, která nesplněním jeho povinnosti vznikla. Oznamovací povinnost nájemce platí pouze pro byt, nikoliv pro opravy v domě, tyto musí sledovat pronajímatel sám. V případě, ţe pronajímatel, ani po předchozím upozornění nájemce, nesplní svoji povinnost odstranění závad, má nájemce právo provést opravu v potřebné míře a po pronajímateli poţadovat náhradu nákladů spojených s provedením těchto oprav. Právo na náhradu nákladů musí nájemce poţadovat bez zbytečného odkladu. Toto právo zaniká v případě, ţe není poţadováno do šesti měsíců od data odstranění závad. Pokud nastane situace, ţe pronajímatel neodstraní závady a není v silách nájemce odstranit je sám, má nájemce právo domáhat se odstranění závad soudní cestou. V případě, ţe pronajímatel neodstraní závady i přes upozornění nájemce a tyto závady podstatným způsobem zhoršují uţívání bytu, má nájemce právo dle § 698 OZ na přiměřenou slevu z nájemného. Do této kapitoly také patří pojem drobné opravy v bytě a náklady spojené s běžnou údržbou, tento pojem je definován v nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se provádí OZ. Drobnými opravami bytu a náklady spojené s běžnou údržbou bytu se rozumí drobné opravy jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo výše nákladů. Podle věcného vymezení se za drobné opravy považují tyto opravy a výměny: a) opravy jednotlivých vrchních částí podlahy, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt, b) opravy jednotlivých částí oken a dveří a jejich součástí a výměny zámků, kování, klik, rolet a žaluzií, c) výměny vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, osvětlovacích těles a domácích telefonů, včetně elektrických zámků, d) výměny uzavíracích kohoutů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt,

24

e) opravy uzavíracích armatur na rozvodech vody, výměny sifonů a lapačů tuku, f) opravy měřičů tepla a teplé vody.

Za drobné opravy se dále považují opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísících baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van atd. Podle výše nákladů jsou drobnými opravami další opravy bytu a jeho vybavení a výměny součástí jednotlivých předmětů tohoto vybavení, jestliže náklady na jednu opravu nepřesáhnou částku 300 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy.13 Dle § 695 OZ je pronajímatel oprávněn provádět stavení úpravy a jiné podstatné změny v bytě pouze se souhlasem nájemce. Pronajímatel je jako vlastník pronajímaného bytu oprávněn provádět opravy a údrţbu, a to z titulu svého vlastnictví; na druhé straně pokud přenechal byt do nájmu, musí respektovat jedno z práv nájemce, a to je zajištění plného a nerušeného výkonu jeho práv. V případě, ţe je nutné provést takové opravy bytu, které způsobí to, ţe ho nebude moţno delší dobu uţívat, má pronajímatel právo vypovědět smlouvu s přivolením soudu.

3.2 PRÁVA A POVINNOSTI NÁJEMCE Práva a povinnosti nájemce bytu jsou upraveny v platném znění v OZ v § 687 aţ 695. V § 688 OZ je uvedeno první z práv nájemce, tj. nájemce bytu a osoby, které s ním žijí ve společné domácnosti, mají právo užívat byt, společné prostory a zařízení domu a požívat plnění poskytované s užíváním bytu. Podle § 689 OZ je nájemce povinen při výkonu práva užívat byt, společné prostory a zařízení bytu si počínat řádně a dbát na to, aby v domě bylo vytvořeno takové prostředí, které zaručí výkon práv ostatních nájemců. Toto ustanovení znamená, ţe nájemce musí uţívat byt a jeho zařízení v souladu s tím, k čemu jsou zařízení určena, pečovat o byt a zařízení s náleţitou péčí, musí dbát příslušných předpisů a zároveň technických norem. 13

ŠVESTKA, Jiří; ŠKÁROVÁ, Marta; SPÁČIL, Jiří; HULMÁK, Milan. Občanský zákoník II: Velké komentáře § 460–880. 1. vydání 2008. Praha: C. H. Beck, 2008. 2293 s. ISBN 978-80-7400-004-1. 25

S výše uvedeným se také váţe oznamovací povinnost nájemce o potřebách oprav, které by měl hradit pronajímatel. Další povinností je umožnit tyto opravy v bytě. V § 692, odst. 3, OZ je uvedeno, ţe nájemce je povinen umoţnit pronajímateli nebo jím pověřené osobě vstup do bytu po předchozí písemné výzvě z důvodu instalace a údrţby zařízení pro regulaci a měření tepla a teplé a studené vody nebo odečtu naměřených hodnot. Pronajímatel bytu můţe vykonávat své právo na kontrolu bytu pouze na základě dohody. V praxi se tak děje písemnou dohodou, která tvoří jedno z dispozitivních ustanovení nájemní smlouvy. Podle § 665 odst. 1 OZ je nájemce povinen umožnit pronajímateli kontrolu užívání bytu. Pronajímatel má právo provést kontrolu bytu a způsob, jakým je uţíván. Kontrole můţe také naopak podléhat to, zda jsou věci uţívány. Pravidla, jakým bude kontrola prováděna a v jakých periodách, by měla být uvedena v nájemní smlouvě. Uvedení pravidel pro provádění kontroly bytu do smlouvy se v praxi doporučuje z několika důvodu, jednak je to vyhnutí se nevhodnému provádění kontrol ze strany pronajímatele – šikanóznímu výkonu práva, tj. např. velmi časté kontroly, kontroly v pozdních večerních hodinách, popřípadě kontrola pronajímatele s dalšími nepovolanými osobami atd., na druhé straně má pronajímatel i nájemce písemně stanovenou dohodu o pravidlech kontrol a nemělo byt tak docházet k následným nedorozuměním. Pronajímatel můţe provádět kontrolu sám, popřípadě za účasti odborníka, kterého si na kontrolu přizve, nebo můţe být pronajímatel zastoupen osobu, kterou k takové kontrole pověří. V případě, ţe nedojde k dohodě mezi pronajímatelem a nájemcem ohledně formy kontrol, jejího rozsahu a frekvence, můţe pronajímatel dát návrh soudu na tuto úpravu. Z judikatury uvádím SR, č. 10 – KS v Hradci Králové sp. zn. 26 Co 513/99: O hrubé porušení povinností nájemce jde i tehdy, jestliže nájemce bez vážného důvodu odmítne pronajímateli přístup do pronajatého bytu za účelem kontroly způsobu jeho užívání. Jestliže nájemce hrubě porušil své povinnosti tím, že opakovaně bez vážného důvodu odmítl pronajímateli přístup do pronajatého bytu za účelem kontroly způsobu jeho užívání, je dán důvod k výpovědi z nájmu bytu ve smyslu §711 odst. 2 písm. b). Novela OZ zákonem č. 107/2006 Sb. uloţila nájemci novou povinnost, a to hlásit pronajímateli veškeré změny v počtu osob, které v bytě s nájemcem ţijí. Nájemce je povinen tuto změnu nahlásit pronajímateli do 15 dnů ode dne změny v počtu osob. Ze zákona § 689 OZ vyplývá, ţe oznámení musí mít písemnou formu a jejím obsahem musí 26

být: jméno, příjmení, datum narození, státní příslušnost osoby, která ţije s nájemcem v bytě. V případě, ţe nájemce nesplní výše uvedenou povinnost ani do jednoho měsíce ode dne změny v počtu osob ţijících s nájemcem v bytě, jedná se o hrubé porušení povinností, které můţe být výpovědním důvodem z nájmu bytu. Výše uvedenou povinnost nájemce povaţuji za přínosnou. Pronajímatel by měl znát počet a identifikaci osob, které uţívají jeho majetek, a to z důvodu ekonomického – kontrola spotřeb energií, výše záloh na sluţby spojené s uţíváním bytu – a důvodu bezpečnostního. V příloze č. 4 je uveden vzor Prohlášení nájemce bytu o přijetí další osoby do bytu. Další povinností nájemce je dle § 693 OZ: odstranění závad a poškození, které způsobil v domě sám nebo ti, kdo s ním bydlí. Nestane-li se tak, má pronajímatel právo po předchozím upozornění nájemce závady a poškození odstranit a požadovat od nájemce náhradu. Na tomto místě bych chtěla vymezit pojem závady a poškození domu – jedná se o veškeré změny domu, které snižují jeho majetkovou hodnotu. Jedná se jak o poškození bytu nájemce, společných částí domu, zařízení, ale i o poškození bytu jiného nájemce.14 Na posledním místě bych uvedla povinnost nájemce uvedenou v § 694 OZ, který stanovuje, ţe nájemce nesmí provádět stavební úpravy ani jinou podstatnou změnu v bytě bez souhlasu pronajímatele. Jinou podstatnou změnu lze definovat jako podstatnou změnu stávajícího stavu bytu, nejde však o změnu z hlediska stavebnětechnického. Souhlas pronajímatele je právní úkon, zákonem není definována forma souhlasu pronajímatele. Opět se přikláním k praxi, kde je vţdy z hlediska přesnosti dohody výhodnější vydat souhlas písemně. Souhlas by měl obsahovat rozsah povolených prací. Souhlas pronajímatele k provedení stavebních úprav v bytě nenahrazuje stavební povolení v případě, že je pro konkrétní úpravu vyžadován.15

V případě, ţe nájemce provede

stavební úpravy nebo jiné podstatné změny v bytě bez souhlasu pronajímatele, jedná se o hrubé porušení povinnosti. Pronajímatel můţe v takovém případě vypovědět nájem podle § 711 odst. 2, tj. Hrubé porušování povinnosti nájemce, nebo odstoupit od smlouvy dle § 14 16

+ ŠVESTKA, Jiří; ŠKÁROVÁ, Marta; SPÁČIL, Jiří; HULMÁK, Milan. Občanský zákoník II: Velké komentáře § 460–880. 1. vydání 2008. Praha: C. H. Beck, 2008. 2293 s. ISBN 978-80-7400-004-1.

27

679 odst. 3, tj. Pronajímatel může od nájemní smlouvy odstoupit, jestliže přes písemnou výstrahu dochází k užívání nájmu takovým způsobem, že pronajímateli vzniká škoda nebo že mu hrozí značná škoda. Pronajímatel má moţnost nejen ukončit nájemní vztah, ale můţe také po nájemci poţadovat okamţitou obnovu bytu do původního stavu, tato povinnost je soudně vynutitelná. Z judikatury uvádím R 24/2005: Pronajímatel je oprávněn požadovat po nájemci odstranění stavebních úprav provedených v bytě bez jeho souhlasu, i když povinnost k odstranění stavby byla ve stavebním řízení uložena jemu.

28

4. PŘECHOD NÁJMU BYTU Dalším právním důvodem, jak získat právo k nájmu bytu je tzv. přechod nájmu. Jedná se o situaci, kdy nájem přechází ze zákona na osoby, které ţily s nájemcem ve společné domácnosti, a to ke dni jeho úmrtí. Stanislav Křeček uvádí: „Přechod nájmu bytu není žádným pozůstatkem minulých právních úprav, není pozůstatkem totality, jak se nám někdy snaží někteří namluvit, ale je naprosto samozřejmou součástí nájemního práva všech demokratických států Evropy a byl i součástí nájemního práva platného u nás za první, předmnichovské republiky. Problémem snad může být rozsah tohoto práva, resp. okruh osob, na které nájem za zákonných podmínek přechází.16 OZ § 706 definuje přechod nájmu jako právní nástupnictví. Jedná se o právo nájmu bytu, které přechází na zákonem stanoveného právního nástupce zemřelého, a to ze zákona. Nejedná se o dědění, jde o tzv. zvláštní právní nástupnictví sukcesi. K přechodu nájmu můţe dojít pouze v případě, ţe nájemce byl nájemcem bytu dle § 685 OZ. V případě přechodu nájmu pokračuje nový nájemce v nájmu za stejných podmínek jako bývalý nájemce. Přechod nájmu bývá ve většině případů na dobu neurčitou. Pokud byl původní vztah sjednán na dobu určitou, nastupuje nový nájemce do takto časově omezeného nájemního vztahu. U přechodu nájmu bývá také uplatněna zásada dědění závazku zemřelého, tzn., jedná se např. o nedoplatky za dluţné nájemné aj.17 OZ stanovuje obecné předpoklady přechodu nájmu, kterými jsou: A. existence nájmu bytu B. jediný nájemce C. smrt nájemce či opuštění společné domácnosti nájemcem Takto oprávněné osoby lze rozdělit do následujících skupin:

16

KŘEČEK, Stanislav. Nájemníci versus pronajímatelé. 1. vyd. Praha: PROSPEKTRUM spol. s r. o., 1999. 192 s. ISBN 80-7175-074-3. 17 Přechod nájmu bytu podle § 706 občanského zákoníku. epravo.cz [online]. [cit. 2010-10-01]. Dostupný z WWW:http://www.epravo.cz/top/clanky/prechod-najmu-bytu-podle-706-obcanskeho-zakoniku-10087.html

29

I. Skupina oprávněných osob Privilegovaná skupina nástupců po zemřelém nájemci, kteří nastupují na místo nájemce je taxativně vymezena v § 706 odst. 1 OZ, jsou to tedy: děti, partnera, rodiče, sourozence, zetě a snachu nájemce. Taxativní výčet osob znamená, ţe jej nelze rozšiřovat o další příbuzné, kteří nejsou v tomto výčtu uvedeni. Platí to i pro pravnuky zemřelého nájemce bytu.18 Pořadí osob pro přechod nájmu není rozhodující. Podmínkou je, ţe výše uvedení nástupci musí prokázat, ţe ţili s nájemcem v den jeho smrti či opuštění společné domácnosti nájemcem ve společné domácnosti a nedisponují vlastním bytem. Pokud tyto podmínky nejsou splněny, nájem bytu zaniká smrtí nájemce. Zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného, změnil okruh osob zařazených do výše uvedené skupiny oprávněných osob, vyřadil tak vnuky původního nájemce bytu, (v současné době můţe dojít k přechodu nájmu bytu na vnuka pouze za podmínek stanovených § 706 odst.). Zákon č. 115/2006 Sb. o registrovaném partnerství vloţil do výčtu privilegovaných osob téţ „partnera“ původního nájemce. Pro byt ve společném nájmu manţelů platí, ţe po smrti jednoho z manţelů dochází k zániku společného nájmu bytu a pozůstalý manţel má dále právo uţívat byt jako výlučný nájemce. V případě obecného společného nájmu bytu je reţim stejný jako u společného nájmu manţelů. Zemřel-li společný nájemce bytu, přechází právo nájmu bytu na pozůstalé společné nájemce. II. Skupina oprávněných osob § 706 odst. 2 OZ definuje II. skupinu oprávněných osob na vnuky a osoby, kteří pečovali o společnou domácnost zemřelého nájemce nebo na něho byli odkázání výţivou, jestliţe mohou prokázat, ţe s ním ţili ve společné domácnosti nepřetrţitě alespoň po dobu tří let před jeho smrtí a nemají vlastní byt.

30

4.1 VYLOUČENÍ Z PRÁVA PŘECHODU NÁJMU Právní důvody jako např. uţívání bytu na základě vlastnického práva, věcného břemene nebo odvozeného práva uţívání nezakládají na moţnosti přechodu nájmu. Přechod nájmu je vyloučen § 709 OZ také u sluţebních bytů, u bytů zvláštního určení či bytů v domě zvláštního určení; v případě smrti nájemce takového bytu dochází k zániku nájmu. Právní vztah nájmu zaniká smrtí nájemce také v případě, kdy žil nájemce v bytě sám a právní vztah zaniká samozřejmě tehdy, nesplňují-li osoby, jež žily s nájemcem, níže uvedené podmínky pro přechod nájmu bytu. Těmto osobám vzniká povinnost byt vyklidit.19

18

Judikát Sou R NS č. C 640 – NS sp. zn. 26 Cdo 351/2000 Přechod nájmu bytu podle § 706 občanského zákoníku. epravo.cz [online]. [cit. 2010-10-01]. Dostupný z WWW: http://www.epravo.cz/top/clanky/prechod-najmu-bytu-podle-706-obcanskeho-zakoniku-10087.html 19

31

5. SPOLEČNÉ NÁJEMNÍ VZTAHY K BYTU V případě, ţe právo nájmu bytu náleţí více osobám, definuje ho § 700 odst. 1 OZ jako společný nájem bytu. OZ dále dělí společný nájem do dvou skupin, jednak společný nájem bytu manţely, kde jsou jeho subjekty pouze manţelé, a druhá skupina je společný nájem bytu mezi jakýmikoliv osobami.

5.1 SPOLEČNÝ NÁJEM BYTU Společný nájmu bytu je určitý právní vztah, kde má více osob právo nájmu k jednomu bytu, jejich právo nájmu je společné a nerozdílné, všichni nájemníci mají rovné postavení. Společný nájem bytu lze vázat k jakémukoliv bytu, např. sluţebnímu bytu, bytu v domě zvláštního určení či k bytu zvláštního určení, vyjma bytů druţstevních a vyjma bytů sluţebních, bytů zvláštního určení či bytů v domě zvláštního určení, kde společný nájem manţelů nevzniká. U druţstevních bytů není moţný společný nájem, je moţný pouze společný nájem bytu manţely, vyloučen je i druh a druţka. Předmětem společného nájmu bytu musí být byt jako celek. V případě, ţe si více osob pronajímá určitou část bytu, nelze tuto situaci povaţovat za společný nájem bytu. Společným nájmem není situace, kdy byt fakticky uţívá více osob. Většinou se jedná o situaci, kdy s nájemcem uţívají byt členové jeho domácnosti. Tito členové nemají vlastní právo nájmu, jejich právní důvod bydlení je závislý na právu nájmu nájemce. 20 O společný nájem se také nejedná v případě např. spoluvlastnického práva, práva věcného břemene nebo v případě podnájmu. Společný nájem bytu musí splňovat podmínky práva nájmu bytu dle § 685 OZ.

5.1.1 VZNIK PRÁVA SPOLEČNÉHO NÁJMU BYTU Občanský zákoník nikterak zvlášť nedefinuje vznik práva společného nájmu bytu. Právo společného nájmu bytu vzniká ze stejných důvodů jako právo nájmu bytu jedné osoby.

32

5.1.1.1 VZNIK SPOLEČNÉHO NÁJMU BYTU SMLOUVOU A. Uzavření nájemní smlouvy mezi pronajímatelem a společnými nájemci podle § 685 OZ. Společní nájemníci mohou být zastoupeni na základě plné moci jedním z nájemníků. B. Na základě dohody o výměně bytu dle § 715 OZ C. Dohodou dle § 700 odst. 2 OZ. Účastníky této dohody jsou pronajímatel, nájemce a nový nájemník. Jedná se o přistoupení do jiţ existujícího nájemního vztahu. V tomto případě není zákonem dána povinnost uzavřít nájemní smlouvu, a to ani po novele zákona č. 267/1994 Sb., která stanovila obligatorní povinnost uzavírat nájemní smlouvy písemnou formou.21 Nicméně jak jsem jiţ zmínila v předchozí kapitole této práce, je vţdy výhodnější uzavírat nájemní smlouvu písemně, a to i z důvodu případných pozdějších sporů mezi pronajímatelem a nájemcem, které mohou mít soudní dohru.

5.1.1.2 VZNIK SPOLEČNÉHO NÁJMU BYTU – JINÉ PRÁVNÍ SKUTEČNOSTI A. Uzavření manţelství Společný nájem bytu manţely je zakotven v § 703 OZ, pokud se za trvání manţelství stanou manţelé nebo jeden z nich nájemníkem, vzniká tak společný nájem bytu manţely. Společný nájem bytu manţely také vzniká okamţikem sňatku, a to v případě, ţe jeden z manţelů byl před uzavřením sňatku nájemníkem určitého bytu. V takovém případě nenařizuje zákon uzavření písemné dohody. 22

20

FIALA, Josef; KORECKÁ, Věra; KURKA, Vladimír. Vlastnictví a nájem bytu: 3. aktualizované a přepracované vydání podle stavu k 1. 11. 2004. 3. doplněné vydání. Praha: Linde Praha, a. s., 2005. 315 s. ISBN 80-7201-511-7. 21 FIALA, Josef; KORECKÁ, Věra; KURKA, Vladimír. Vlastnictví a nájem bytu: 3. aktualizované a přepracované vydání podle stavu k 1. 11. 2004. 3. doplněné vydání. Praha: Linde Praha, a. s., 2005. 315 s. ISBN 80-7201-511-7 22

KŘEČEK, Stanislav. 222 otázek a odpovědí k nájemnímu bydlení. Praha, Leges, 2008, 232 s. ISBN 978-80-87212-04-2 33

Z judikátu Nejvyššího soudu uvádím: „Podle § 703 odst.. 3 OZ právo společného bytu manžely nevznikne, jestliže manželé spolu trvale nežijí. Případ, kdy manželé spolu trvale nežijí, nastane tehdy, kdy po právní stránce manželství ještě trvá, ale nese znaky manželství rozvráceného podle § 23 a § 24 zákona o rodině a kdy také manželé již nevedou společnou domácnost, jak ji charakterizuje ustanovení § 115 OZ.“23 B. Registrované partnerství Novela OZ zákonem č. 115/2006 Sb. zavedla do českého právního řádu nový způsob uspořádání souţití osob stejného pohlaví pod institutem registrovaného partnerství. Pojem registrovaného partnerství je definován v § 1 výše uvedeného zákona, jedná se tak o trvalé společenství dvou osob stejného pohlaví vzniklé způsobem stanoveným zákonem č. 115/2006 Sb., o registrovaném partnerství a o změně některých souvisejících zákonů, ve znění zákona č. 239/2008 Sb.24 Uzavřením registrovaného partnerství nedochází automaticky ke vzniku společného nájmu bytu, který má jedna z partnerek či jeden z partnerů pronajatý, nebo který si jedna strana za dobu trvání partnerství pronajala. Chtějí-li partnerky / partneři společný nájem bytu, mohou se s pronajímatelem na společném nájmu bytu dohodnout v nájemní smlouvě. To je jediný možný způsob, jak jim společný nájem bytu vznikne. Najímají-li si byt za dobu trvání partnerství, mohou se o společném nájmu dohodnout s pronajímatelem, měla-li jedna strana pronajatý byt již před vznikem partnerství, mohou požádat pronajímatele o změnu nájemní smlouvy. V obou těchto případech je však předpokladem společného nájmu bytu souhlas pronajímatele. Přestože nedochází uzavřením registrovaného partnerství ke vzniku společného nájmu bytu, vzniká po dobu partnerství partnerce / partnerovi právo užívat byt, který má druhá strana pronajatý, a užívat práva s ním spojená, jako je právo užívat společné prostory (chodby, sklepy, kočárkárna, dvůr apod.) a zařízení domu a požívat plnění, jejichž poskytování je s užíváním bytu spojeno. Toto právo má za trvání partnerství partnerka / 23

KORECKÁ, Věra. Přehled judikatury ve věcech nájmu bytu.Vyd.1. Praha: ASPI Publishing, s. r. o., 2003. 272 s. ISBN 80-86395-60-X. 24 Ministerstvo vnitra České republiky. Registrované partnerství. HÁLOVÁ, Jana; VÍTOVCOVÁ, Miroslava. Registrované partnerství [online]. Praha: Ministerstvo vnitra České republiky, 20. 08. 2008 [cit. 2010-10-01]. Dostupné z WWW: http://www.mvcr.cz/clanek/registrovane-partnerstvi.aspx

34

partner i proti vůli druhé partnerky / partnera (např. v případě sporu mezi partnerkami / partnery). V případě smrti partnerky / partnera, která měla / který měl byt v pronájmu, dojde k přechodu nájmu na pozůstalou osobu (tedy druhou partnerku / druhého partnera). Podmínkou však je, že se zemřelou osobou žil/a v den její smrti ve společné domácnosti a že nemá vlastní byt. Za této situace dojde k přechodu nájmu, přestože partnerky / partneři společný nájem bytu neměli. Avšak dojde-li k zániku partnerství jinak než smrtí partnerky či partnera, tedy zrušením partnerství nebo vyslovením neplatnosti či neexistence partnerství, potom zcela zanikne právo osoby, která není nájemkyní / nájemcem bytu, byt užívat.25 C. Smrt stávajícího nájemce V případě smrti stávajícího nájemce dochází k přechodu nájmu na všechny osoby současně, které ze zákona splňují podmínku přechodu práva nájmu. Podmínkou přechodu práva nájmu bytu je nutnost existence práva nájmu bytu v den smrti nájemce. D. Trvalé opuštění společné domácnosti nájemcem Trvalým opuštěním společné domácnosti se rozumí jak faktický tak i právní úkon tohoto aktu. Jde o jednání jednoho s manţelů domácnost zrušit a jiţ neobnovit, přičemţ se musí být zachována podmínka jednání ve svobodné vůli, v souladu s dobrými mravy a dle zákona se musí jednat o akt uváţený a zcela zřetelný. Dle § 708 odst. II dochází k účinkům trvalého opuštění domácnosti projevem vůle nájemce opustit společnou domácnost trvale. K zániku společné domácnosti dojde aţ k okamţiku, kdy jeden z nájemců trvale opustí společnou domácnost, nesmí se jednat pouze o dočasné odstěhování. Na tomto místě je třeba definovat pojem „společná domácnost“ – dle § 115 OZ se jedná o domácnost, kterou tvoří fyzické osoby, které spolu trvale ţijí a společně hradí náklady spojené s jejich potřebami. K otázce společné domácnosti uvedu judikát Krajského soudu Brno sp. zn. 17 Co 189/1978: „Je základním pojmovým znakem zákonného pojmu 25

Právní důsledky uzavření RP. In Právní důsledky uzavření RP [online]: Glpartnerstvi.cz, 2009 [cit. 201010-01]. Dostupné z WWW: http://www.glpartnerstvi.cz/registrovane-partnerstvi-pro-zacinajici/pravnidusledky-uzavreni-rp.html#f5

35

„domácnost“ (§ 115 OZ), že musí jít o spotřební společenství trvalé povahy. O spotřební společenství jde tehdy, jestliže určité osoby hospodaří společně svými příjmy, přičemž se nevyžaduje, aby tyto osoby byly v příbuzenském nebo jiném vztahu. Trvalost tohoto vztahu je dána tehdy, jestliže tu jsou objektivně zjistitelné okolnosti, které svědčí o úmyslu vést takové společenství trvale, nikoliv jen na přechodnou dobu.“ 26

5.1.2 ZÁNIK PRÁVA SPOLEČNÉHO NÁJMU BYTU Společný nájem bytu zaniká stejným způsobem jako nájem bytu v obecném pojetí, který bude popsán v samostatné kapitole této práce. Zánik nájmu bytu lze rozlišit na absolutní zánik, tj. ukončení nájemního vztahu všemi nájemníky, znamená to, ţe na jejich místo nenastupuje ţádný nový nájemník, a relativní zánik, tj. situace, kdy na místo stávajícího nájemce nastupuje nový, jedná se o změnu v subjektech nájemního vztahu.

5.1.3 PRÁVA A POVINNOSTI SPOLEČNÝCH NÁJEMCŮ BYTU U společného nájmu bytu je důleţité rozlišit práva a povinnosti, která jsou mezi společnými nájemci na jedné straně a pronajímatelem na straně druhé. Další skupinou jsou ty osoby, které tvoří obsah nájemního vztahu mezi společnými nájemci. Ve skutečnosti tyto vztahy spolu naprosto souvisí. Toto rozlišení uvádím jen z toho důvodu, ţe mezi výše uvedenými platí různá pravidla vystupování navenek. Společní nájemci bytu mají rovné postavení, mají stejná práva a povinnosti. Kaţdý nájemce má právo k celému bytu, u společného nájmu bytu je vyloučeno pronajmout kaţdému nájemci určitou část bytu. Byt musí být pronajímán vţdy jako celek. Nájemci samotní se sami mohou dohodnout, kdo bude uţívat jakou místnost nebo část bytu. Tato jejich dohoda nemá nikterak vliv na vztah s pronajímatelem. Vztah mezi společnými nájemci a pronajímatelem lze charakterizovat stejně jako u běţného nájemního vztahu s jedním nájemcem. V takovém případě jsou práva a povinnosti nájemce závazná pro všechny společné nájemce společně a nerozdílně. V § 701 OZ je uvedeno, že běžné věci týkající se společného nájmu bytu může vyřizovat každý ze společných nájemců. V ostatních věcech je třeba souhlasu všech, jinak je právní úkon 26

Související judikáty v otázce vymezení pojmu „společná domácnost“ Nejvyšší soud sp. zn. 26 Cdo 1867/2000 a NS 26 Cdo 2603/2001 36

neplatný. U běţných záleţitostí týkajících se průběhu nájemního vztahu jako je např. zajištění oprav, úhrada nájemného a záloh na sluţby spojené s uţívání bytu, které jsou na straně nájemce, je v tomto případě zákonem upraveno vzájemné zástupčí právo kaţdého ze společných nájemců k zastupování ostatních. Vzájemné zástupčí právo je zatupování ostatních bez plné moci. V závaţných věcech týkajících se nájemního vztahu, jako je např. změna nájemní smlouvy nebo i výměna bytu (§ 715 OZ Výměna bytu), je moţné, aby jednal jeden ze společných nájemců na základě zmocnění od ostatních společných nájemců. V případě, ţe by byl v takovém zastupování opomenut některý ze společných nájemců, jednalo by se o relativně neplatný právní úkon. Neplatnosti by se v takovém případě mohl domáhat ten ze společných nájemců, který byl opomenut. Souhlas všech společných nájemců je vyţadován i v případě, ţe jeden ze společných nájemců chce přijmout další osobu do bytu jako příslušníka své domácnosti. V případě, ţe takový souhlas od ostatních získá, vznikne tak novému příslušníku domácnosti právní důvod bydlení, který je odvozený od práva společného nájmu bytu. Stejný souhlas je vyţadován i v případě, ţe by se do společného bytu měl nastěhovat manţel či manţelka jednoho ze společných nájemců. V případě smrti nájemce, který ţije ve společné domácnosti s osobou, která má toto odvozené právo nájmu, nepřechází tento nájem na osobu s odvozeným právem, ale právo přechází na ostatní nájemce.

5.2 SPOLEČNÝ NÁJEM BYTU MANŢELY Subjekty společného nájmu manţely jsou pouze manţelé, společný nájem bytu manţely nemůţe tedy nikdy vzniknout mezi jinými osobami, jejichţ společné souţití není uzavřeno pod institutem manţelství, jako je například druh / druţka nebo registrovaní partneři dle zákona č. 115/2006 Sb., o registrovaném partnerství. Zákonná úprava společného nájmu bytu manţely je kogentní, znamená to, ţe se manţelé od zákonné úpravy nemohou odchýlit ani společnou dohodou. Vznik společného nájmu manţely není moţné vyloučit ani uzavřením dohody s pronajímatelem. Specifikum společného nájmu bytu manţely spočívá v tom, ţe oba manţelé mají společná a nerozdílná práva k nájmu bytu, a to jak při výkonu jejich práv, tak i při zániku. U zániku není moţné, aby za trvání manţelství zaniklo právo nájmu k bytu jen jednomu z manţelů. 37

Společný nájem bytu manţely můţe vzniknout u nedruţstevních i u druţstevních bytů. Společný nájem bytu manţely je vyloučen u sluţebních bytů, bytů zvláštního určení a bytů v domech zvláštního určení.

5.2.1 VZNIK PRÁVA SPOLEČNÉHO NÁJMU MANŢELY Právo společného nájmu bytu manţely upravuje § 703 OZ. Hlavní podmínkou pro vznik společného nájmu manţely je existence manţelství. V konkrétních případech se také pohlíţí na to, zda ţijí manţelé ve společné domácnosti. Pro tuto kapitolu je pojem společné domácnosti velmi důleţitý; jeho význam jsem vymezila v jedné z předchozích kapitol. V této kapitole je důleţité vymezit pojem trvalé spolužití, které je vymezeno v § 703 odst. 3 OZ, a které znamená, ţe manţelství splňuje dvě podmínky, a to formální existenci manţelství a zároveň podmínku, ţe manţelé spolu ţijí ve společné domácnosti. V případě uzavření nájemní smlouvy manţely, kteří spolu trvale neţijí, vznikne jim v takovém případě právo společného nájmu bytu dle § 700.27 Pokud však následně dojde k obnovení společného souţití, dojde u tohoto nájmu ke změně na společný nájem bytu manţely dle § 703 OZ. K tomu, aby bylo zřejmé, který časový okamţik lze povaţovat za obnovu manţelství, a tím tedy i vznik společného nájmu bytu manţely, uvádím judikát R 34/1983: Rozhodnou-li se manželé po dočasném rozchodu k obnovení spolužití, vzniká právo společného užívání dnem, kdy oba projevili úmysl vést opět společnou domácnost. Vznik společného nájmu bytu manţely lze rozdělit do dvou skupin, a to podle toho, zda dochází k nabytí práva nájmu bytu za doby trvání manţelství nebo vznikem manţelství. A. Nabytí práva nájmu bytu jedním z manţelů, resp. oběma, za trvání manţelství § 703 OZ 1. Jestliže se za trvání manželství manželé nebo jeden z nich stanou nájemci bytu, vznikne společný nájem bytu manžely. 2. Vznikne-li jen jednomu z manželů za trvání manželství právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, vznikne se společným nájmem bytu manžely i společné členství manželů v družstvu, z tohoto členství jsou oba manželé oprávněni a povinni společně a nerozdílně. 27

Judikát SR, 2001, č. 12 – KS v Hradci králové sp. zn. 21 Co 95/2000. 38

Ustanovení 1 a 2 neplatí, jestliže manželé spolu trvale nežijí. 28 B. Uzavření manţelství s nájemcem bytu § 704 OZ 1. Stal-li se některý z manželů nájemcem bytu před uzavřením manželství, vznikne oběma manželům společný nájem bytu uzavřením manželství. 2. Totéž platí, vzniklo-li před uzavřením manželství některému z manželů právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu. 29

5.2.2 ZÁNIK PRÁVA SPOLEČNÉHO NÁJMU MANŢELY Společný nájem bytu manţely můţe zaniknout ze dvou důvodů, jednak je to za trvání manţelství, jednak v souvislosti se zánikem manţelství.

5.2.2.1 ZÁNIK ZA TRVÁNÍ MANŢELSTVÍ Při trvání manţelství dochází k zániku tohoto práva ze stejných důvodů jako při zániku nájmu bytu. Jedinou odlišností je to, ţe se zánik práva musí týkat obou manţelů, a to z důvodu nedílnosti jejich práva.

V případě zániku společného nájmu bytu manţely

v důsledku trvalého opuštění společné domácnosti jednoho z manţelů je v § 708 ve spojení s ust. § 707 odst. 1 OZ uvedeno následující ustanovení: Opustí-li jeden z manželů trvale společnou domácnost, stane se jediným nájemcem bytu druhý z nich. Citovaná ustanovení se však neuplatní v případech společného nájmu družstevního bytu manželů – společných členů družstva, kde trvalé opuštění společné domácnosti jedním z nich nemá samo o sobě právní následky.30

5.2.2.2 ZÁNIK V SOUVISLOSTI SE ZÁNIKEM MANŢELSTVÍ Zvláště je upraven zánik práva společného nájmu bytu manţely pro případ zániku manţelství. 28+29

ŠVESTKA, Jiří; ŠKÁROVÁ, Marta; SPÁČIL, Jiří; HULMÁK, Milan. Občanský zákoník II: Velké komentáře § 460–880. 1. vydání 2008. Praha: C. H. Beck, 2008. 2293 s. ISBN 978-80-7400-004-1. 30

Zánik společného nájmu bytu manžely. sagit.cz [online], [cit. 2010-10-01]. Dostupný z WWW: http://www.sagit.cz/pages/lexikonheslatxt.asp?cd=151&typ=r&levelid=oc_557.html

39

I. Zánik manţelství rozvodem A. Byty nedružstevní V případě, ţe zanikne manţelství rozvodem u manţelů, kteří mají společné právo nájmu nedruţstevního bytu, nemá tato skutečnost na právo společného nájmu bytu manţely ţádné právní následky. Jejich společné právo trvá i nadále. Aby jejich společné právo zaniklo, je třeba pravomocný rozsudek soudu o rozvodu a ještě další právní skutečnost, jako je dohoda rozvedených manţelů nebo rozhodnutí soudu dle § 705 odst. 1 OZ, tj.: nedohodnou-li se rozvedení manželé o nájmu bytu, soud na návrh jednoho z nich rozhodne, že se zrušuje společné právo nájmu bytu manžely. Současně určí, který z manželů bude byt dále užívat jako nájemce. Následující odstavec č. 3 § 705 určí, k jakým právům kterého z manţelů přihlédne: Při rozhodování o dalším nájmu bytu vezme soud na zřetel zejména zájmy nezletilých dětí a stanovisko pronajímatele. Dohoda rozvedených manţelů je právním úkonem, a musí tedy splňovat obecné náleţitosti právního úkonu. Dohoda můţe být uzavírána aţ po nabytí právní moci rozsudku o rozvodu manţelství. Zákon nestanoví nutnost její písemné formy, i kdyţ je písemná forma doporučena, a to zejména z důvodu moţné ţádosti o součinnost při zajištění bytové náhrady, kterou mohou manţelé podat na obec. Dohoda musí obsahovat, který z nájemců bude pokračovat v právech nájmu jako výlučný nájemce, který z manţelů byt vyklidí, případně zajištění náhradního bytu. Judikatura říká, ţe není moţné, aby se společný nájem bytu manţely transformoval do společného nájmu bytu dle § 700 OZ. V praxi je však moţné, aby se bývalí manţelé dohodli na společném nájmu bytu dle § 700 OZ s pronajímatelem. Do doby, neţ se dosáhne výše uvedených závěrů, zůstává právní postavení manţelů ve vztahu k nájmu bytu stejné jako za manţelství. Ten z rozvedených manţelů, kterému nebylo dohodou či rozhodnutím soudu určeno právo nájmu bytu, má právo na bytovou náhradu. Toto právo je ve formě náhradního bytu, soud můţe také rozhodnut, ţe rozvedený manţel má právo jen na náhradní ubytování. B. Byty družstevní Následky rozvodu u druţstevního bytu mohou být různé, záleţí na tom, zda měli manţelé vedle společného nájmu bytu i společné členství v druţstvu.

40

1. Pokud byli manţelé pouze společnými nájemci, nikoliv však i společnými členy druţstva, rozvodem zanikne právo společného nájmu. Právo uţívat byt zůstane tomu z rozvedených manţelů, který nabyl práva na nájem bytu před uzavřením manţelství. Tato skutečnost nastane ze zákona při nabytí právní moci rozsudku o rozvodu manţelství. Rozvedení manţelé nemohou uplatnit dohodu podle § 705 OZ, jako tomu bylo u nedruţstevního bytu. Tato moţnost platí pouze pro manţele, kteří byli i společnými členy druţstva. Výše uvedenou dohodu můţe nahradit dohoda obou manţelů o převodu členských práv a povinností. 2. Pokud mají manţelé společný nájem i společné členství v druţstvu, rozvodem manţelství se jejich právní postavení v tomto směru nemění. K zániku práva společného nájmu bytu platí stejná pravidla jako u bytů nedruţstevních. Rozvedení manţelé musí uzavřít dohodu nebo musí dojít k rozhodnutí soudu. II.

Zánik manţelství smrtí

A. Byty nedružstevní Pokud zemře jeden z manţelů, u kterého existovalo společné právo nájmu bytu manţelů, zanikne společný nájem bytu manţely. Jediným nájemcem se stane pozůstalý manţel. B. Byty družstevní V případě druţstevního bytu zaniká téţ smrtí jednoho z manţelů společný nájem bytu manţely. Právo nájmu pozůstalého manţela závisí na tom, kdy bylo nabyto právo na uzavření smlouvy o nájmu druţstevního bytu. 1. Pokud vzniklo za trvání manţelství, vzniklo i společné členství manţelů v druţstvu. V takovém případě zůstává členem druţstva a nájemcem bytu pozůstalý manţel. Pozůstalému náleţí i členský podíl.

41

2. Pokud vzniklo právo před uzavřením manţelství, vzniká po sňatku druhému z manţelů pouze právo společného nájmu bytu, ne však společné členství v druţstvu. Zemřel-li manţel, který toto právo nabyl, a zároveň je tedy i členem druţstva, přechází jeho smrtí členství v druţstvu a nájem druţstevního bytu na toho z dědiců, jemuţ připadl členský podíl, bez ohledu na bydlení pozůstalého manţela, dědicem tedy můţe, ale také nemusí být pozůstalý manţel. Problém můţe nastat v případě, ţe existuje více dědiců, kteří se v průběhu dědického řízení nedohodnou, kdo z nich bude členem druţstva. Současná právní úprava stanovuje, ţe členský podíl můţe nabývat jen jeden nájemce nebo manţelé, je např. vyloučeno, aby členský podíl nabyli sourozenci. Společnému nájmu v druţstevním bytě (v případě, ţe nejde o manţele) brání kogentní ustanovení následujících ustanovení OZ § 700 odst. 3, § 706 a § 707. V případě, ţe se dědicové nedohodnou na tom, komu připadne členský podíl, musí podat ţalobu na připadnutí členského podílu. Soud pak rozhodne, který z dědiců členský podíl získá. Ten je pak povinen vyplatit ostatním dědicům hodnotu členského podílu. 31

31

KŘEČEK, Stanislav. Aktuální otázky bytového práva v praxi soudů. Vyd.1. Praha: Linde Praha, a. s., 2001. 239 s. 42

6. ZÁNIK NÁJMU BYTU Zánik nájmu bytu je obsaţen v několika částech OZ, především v § 710 OZ, dále pak v obecné úpravě nájmu v § 679, § 680, § 684 OZ, které obsahují jiné způsoby zániku nájmu bytu. Zánik nájmu bytu je dále obsaţen § 559 aţ § 587, tj. obecná ustanovení o zániku závazků. Zánik nájmu bytu lze rozlišit na absolutní zánik nájmu bytu a relativní zánik nájmu bytu. Absolutní zánik nájmu bytu – je takový zánik nájmu bytu, kde zanikne právo nájmu mezi pronajímatelem a nájemcem a kdy právo nájmu bytu nepřejde na další osobu. Byt se tak stane právně volným. K absolutnímu zániku nájmu bytu dochází působením rozličných právních skutečností.32 Relativní zánik nájmu bytu – je takový zánik nájmu bytu, kde zanikne právo nájmu bytu mezi pronajímatelem a nájemcem, ale zároveň přechází za určitých zákonem daných podmínek právo nájmu bytu na další osobu, která je s nájemcem nebo pronajímatelem relevantně svázána.33 Způsoby, kterými můţe nájem bytu skončit, uvádím níţe a některé z nich rozeberu v jednotlivých kapitolách: Dohodou, pokud s tím souhlasí obě strany a dohoda je uzavřena písemně. Uplynutím doby, byl-li nájem sjednán na konkrétní dobu, přičemţ konec nájmu lze stanovit určením konkrétního dne či stanovením konkrétní skutečnosti (skončením pracovního poměru, skončením studia apod.). Výpovědí. Zánikem bytu, tedy zničením věci a nemoţností dalšího plnění, například zřícením domu, vyhořením apod. Zánikem členství nájemce v bytovém druţstvu, jde-li o nájem bytu stavebního bytového druţstva. 32

ŠVESTKA, Jiří; ŠKÁROVÁ, Marta; SPÁČIL, Jiří; HULMÁK, Milan. Občanský zákoník II: Velké komentáře § 460–880. 1. vydání 2008. Praha: C. H. Beck, 2008. 2293 s. ISBN 978-80-7400-004-1. 33 FIALA, Josef; KORECKÁ, Věra; KURKA, Vladimír. Vlastnictví a nájem bytu: 3. aktualizované a přepracované vydání podle stavu k 1. 11. 2004. 3. doplněné vydání. Praha: Linde Praha, a. s., 2005. 315 s. ISBN 80-7201-511-7. 43

Smrtí nájemce, pokud s ním v bytě neţily osoby, na které právo nájmu smrtí přešlo. Směnou bytu za jiný byt spolu s přestěhováním všech příslušníků domácnosti. Stane-li se nájemce vlastníkem či spoluvlastníkem nemovitosti, v níţ se byt nachází. V případě budoucího zániku vlastnictví se nájemní vztah neobnoví, byť by i bývalý nájemce byt uţíval dál, nicméně z jiného právního důvodu.34

6.1 DOHODA PRONAJÍMATELE A NÁJEMCE Podle § 710, odst. 1 OZ zanikne nájem bytu písemnou dohodu mezi pronajímatelem a nájemcem nebo písemnou výpovědí. V případě, ţe dohoda či výpověď nemá písemnou formu, jedná se o její absolutní neplatnost. V případě absence písemné dohody nezanikne nájem ani za situace, ţe nájemce byt vyklidí a jiţ ho dále nehodlá uţívat, dokonce i pokud by byt předal pronajímateli a pronajímatel vyjádřil s převzetím souhlas.35 Písemná forma je doporučována jako v ostatních případech z důvodu moţných soudních sporů. Dohoda můţe být uzavřena i po zahájení soudního řízení, a to formou soudního sporu.36 Písemná dohoda musí obsahovat lhůtu, kdy má nájem skončit (nesmí být kratší tří měsíců a musí skončit ke konci kalendářního měsíce). Lhůta nemusí být vyjádřena datem nebo konkrétní událostí. Musí z ní být však zřejmé, ţe se jedná o ukončení nájmu a kdy dojde k jeho ukončení. § 710 odst. 2 OZ říká, ţe: výpovědní lhůta začíná běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena druhému účastníkovi. V případě ukončení nájemního vztahu písemnou dohodou nemá nájemce právo na bytovou náhradu.

6.2 UPLYNUTÍ DOBY, NA NIŢ BYL NÁJEM SJEDNÁN V případě, ţe je nájemní vztah sjednán na dobu určitou, končí dnem uplynutí této lhůty dle § 578 OZ, tj. Uplynutí doby. Doba určitá je v nájemní smlouvě vymezena dle pravidel, které jsem uvedla v kapitole 2.3.1 této práce.

34

Změny v režimu výpovědi z nájmu bytu. tvujdum.cz [online]. [cit. 2010-10-01]. Dostupný z WWW: http://www.tvujdum.cz/finance-pravo/zmeny-v-rezimu-vypovedi-z-najmu-bytu.aspx 35 Sou R NS č. 770 – NS sp. zn. 26 Cdo 451/2000 36 Občanský soudní řád § 69 44

Jestliţe je nájemní smlouva uzavřena na dobu určitou, skončí nájem uplynutím této doby a nájemce nemá právo na náhradní byt. Po uplynutí této doby se musí nájemce z bytu vystěhovat. Zda má kam, je pouze starostí nájemce. V tomto ustanovení existuje výjimka, kterou je nájem na dobu určitou, jenţ zanikl, ale trval více neţ deset let. Po uplynutí této doby má tak nájemce právo na bytovou náhradu, pokud u něho nastanou takové závaţné okolnosti po uzavření nájemní smlouvy, ţe by nebylo spravedlivé na něm poţadovat vyklizení bytu bez náhrady. Musí se ovšem jednat o nájem, který končí uplynutím doby, a ne výpovědně např. za hrubé porušování povinností37. Nájemní smlouvu na dobu určitou lze vypovědět po dobu, na kterou byla nájemní smlouva sjednána, a před jejím uplynutím. Nutné je tedy upozornit, ţe Nájemní smlouva na dobu určitou před výpovědí nechrání. V případě, ţe by došlo k výpovědi takové nájemní smlouvy s přivolením soudu, a nájemci by tak vzniklo právo na bytovou náhradu, přísluší mu toto právo jen na takovou dobu, na jakou byla uzavřena vypovídaná nájemní smlouva. Dle § 710 je příkladem nájemní smlouvy na dobu určitou i nájem na dobu výkonu práce, ukončením práce pro pronajímatele dochází i k zániku nájemního práva. Judikát R 17/2006 říká, ţe: Je-li ujednáno, že nájemní poměr bude trvat po dobu trvání pracovního poměru nájemce u pronajímatele sjednaného na dobu neurčitou, jde o nájemní poměr na dobu určitou. Předchozí právní úprava platná do 30. 03. 2006 umoţňovala tzv. automatické prodlouţení nájemní smlouvy dle § 676 odst. 2 OZ, tj. užívá-li nájemce věci i po skončení nájmu a pronajímatel proti tomu nepodá návrh na vydání věci nebo na vyklizení nemovitosti u soudu do 30 dnů, obnovuje se nájemní smlouva za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně. Nájem sjednaný na dobu delší než rok se obnovuje vždy na rok, nájem sjednaný na dobu kratší se obnovuje na tuto dobu. Současná právní úprava tuto moţnost vylučuje. Tuto změnu v OZ zákonem č. 107/2006 Sb., povaţuji za velmi přínosnou. Vzhledem k tomu, ţe potřeba bydlení je jednou ze základních lidských potřeb, je důleţité, aby 37

KŘEČEK, Stanislav. Aktuální otázky bytového práva v praxi soudů. 1. vydání. Praha: Linde Praha, a. s., 2001. 239 s. ISBN 80-7201-139-X. 45

nájemce věděl, do kdy právo nájmu k bytu má. Na druhé straně jsou vlastnická práva pronajímatele, který by měl vědět, kdy bude předmět jeho vlastnického práva právně volný. Obě smluvní strany tak získaly právní jistotu ohledně dne ukončení práva nájmu bytu. Nájemní smlouvu lze prodlouţit např. dodatkem. Tuto písemnou formu povaţuji za jasnou a opět výhodnou pro obě smluvní strany.

6.3 VÝPOVĚĎ NÁJEMCE Výpověď nájemní smlouvy ze strany nájemce je povaţována za jednostranný právní úkon. Opět má předepsanou písemnou formu, obsahem musí být vůle nájemce ukončit nájemní vztah, zákon poţaduje terminologii ve znění „dávám výpověď“ plus uvedení k jakému datu. Uvedení data musí splňovat podmínku dle § 710 odst. 3 OZ, a to, ţe výpovědní lhůta činí nejméně tři měsíce, a to vţdy ke konci kalendářního měsíce. V případě, ţe je lhůta uvedena v rozporu s předchozím ustanovením, má to za následek absolutní neplatnost výpovědi. Výpověď nájemce nelze odvozovat od ústně podané výpovědi nájemcem ani od prostého odstěhování se z bytu bez podání výpovědi. Rozdílnost výpovědí pronajímatele a nájemce lze spatřovat v tom, ţe nájemce není povinen uvést důvod své výpovědi. Výpověď můţe nájemce podat v případě nájemní smlouvy na dobu určitou i neurčitou. Výpověď je pronajímateli dána dnem doručení nebo osobního převzetí. U společného nájmu bytu nebo u společného nájmu bytu manţely mohou podat výpověď všichni společní nájemci nebo manţelé společně; nebo mohou být zastoupeni jedním z nich na základě souhlasu. V příloze č. 5 je uveden vzor Výpovědi z nájmu bytu nájemcem bytu.

6.4 VÝPOVĚĎ PRONAJÍMATELE Výpověď ze strany pronajímatele je hmotně právní, jednostranný a adresovaný úkon, který je projevem vůle pronajímatele ukončit nájem bytu nájemci, se kterým je uzavřena nájemní

46

smlouva. Toto platí jak pro nájemní smlouvu na dobu určitou, tak i na dobu neurčitou.38 OZ definuje dva moţné způsoby výpovědi pronajímatele dávané nájemci z nájmu bytu, a to Výpovědi bez přivolení soudu – § 711 odst. 2 písm. a) aţ e) a Výpovědi s přivolením soudu – § 711a odst. 1 písm. a) aţ d) OZ § 711 udává podmínky, kdy lze dát nájemci výpověď z nájmu bytu bez přivolení soudu a § 711a dává podmínky, kdy lze dát výpověď nájemci pouze s přivolením soudu. Výše uvedené důvody jsou zákonem dány taxativně, takţe není moţné jejich další úprava, nelze je proto výkladem libovolně rozšiřovat. Do 30. 03. 2006, tedy do změny OZ zákonem 107/2006 Sb., platilo, ţe pronajímatel mohl dát nájemci výpověď z nájmu bytu pouze s přivolením soudu, a to z důvodů taxativně daných zákonem. Toto mělo samozřejmě vliv na případnou platnost výpovědi, ale také zde hrála roli délka soudního řízení, a tím se odsouvala i výpovědní doba. Změnou OZ zákonem 107/2006 Sb. byl dán pronajímatelům bytů do rukou nástroj, kterým byla ulehčena jejich situace v případě výpovědi z nájmu bytu nájemci, který porušoval svoje povinnosti. V takovém případě jiţ nemusí pronajímatel ţádat o přivolení soudu k výpovědi. Tuto změnu povaţuji za velmi přínosnou. V případě, ţe nájemce opakovaně porušuje své povinnosti, nemá dle mého názoru právo nadále setrvávat v nájemním vztahu, a blokovat tak pronajímateli, který je většinou vlastníkem pronajímaného bytu, jeho právo na další pronájem, který by mohl být bezproblémový. Pronajímateli se touto změnou neprodluţuje doba na ukončení nájemního vztahu. I přes to musí jasně vyjádřit výpovědní důvod, musí přesně formulovat výpověď a stále je zde úskalí doručení výpovědi – tuto problematiku popisuji v následujících kapitolách

6.4.1 DORUČOVÁNÍ VÝPOVĚDI Z NÁJMU BYTU A JEHO ÚSKALÍ Podle současné právní úpravy lze vypovědět nájem bytu pouze písemnou výpovědí. Výpověď z nájmu bytu nabývá účinnosti okamţikem, kdy je doručen druhé straně. Doručením se rozumí okamţik, kdy se daná písemnost ocitne ve sféře vlivu druhé strany, tedy v okamţiku, kdy má druhá strana objektivní moţnost se s výpovědí a jejím obsahem 38

FIALA, Josef; KORECKÁ, Věra; KURKA, Vladimír. Vlastnictví a nájem bytu: 3. aktualizované a přepracované vydání podle stavu k 1. 11. 2004. 3. doplněné vydání. Praha: Linde Praha, a. s., 2005. 315 s. ISBN 80-7201-511-7.

47

seznámit. Není při tom rozhodné, zda si ji skutečně přečetla nebo dokonce aspoň převzala.39 Výpověď zaslána doporučeným dopisem na adresu, která je ve smlouvě označena jako korespondenční nebo na adresu, na které se adresát běţně zdrţuje v praxi povaţováno za postačující. Není však rozhodné, zda si adresát dopis na poště vyzvedl, stačí pouze, ţe k tomu měl příleţitost. V případě, ţe se dopis vrátí jako nevyzvednutý, výpovědní lhůta i přes to začne plynout a nájemní vztah zanikne. V případě, ţe chce pronajímatel dát výpověď z nájmu bytu, který je ve společném nájmu manţelů, je nutné výpověď doručit oběma manţelům. Není postačující, aby pronajímatel poslal výpověď jen jednomu z manţelů, a to i v případě, ţe v běţných věcech nájemní smlouvy (tj. např. hrazení nájemného, opravy v bytě atd.) jednal pouze s jedním z nich. Na tomto místě bych se pozastavila a popsala z praxe úskalí doručování výpovědi z nájmu bytu bez přivolení soudu. Celá tato kapitola byla také inspirována panem Mgr. Pavlem Šimákem, jehoţ článek uveřejněný na www stránkách epravo.cz cituji na konci této kapitoly. Výpověď pronajímatele bez přivolení soudu bývá ve většině případů dána nájemci za hrubé porušení povinností nájemce. Problémem bývá doručení takové výpovědi nájemci. V soukromém právu není moţné aplikovat stejné podmínky doručení, jako je tomu při doručování písemností soudem. V následujícím textu předpokládám, ţe je doručováno prostřednictvím České pošty, a. s., coţ je nejběţnější doručovatel v České republice. Velmi časté jsou situace, kdy nájemce nepřebírá ţádnou korespondenci od pronajímatele. Převzetím „obyčejného“ dopisu není moţné prokázat jeho doručení. Při takovém způsobu doručení disponuje odesílatel pouze „podacím lístkem“. Převzetí zásilky nájemcem by bylo moţné u soudního řízení prokázat interním záznamem doručovatele. V případě 39

Výpověď z nájmu bytu. pravo-a-nemovitosti.cz [online]. [cit. 2010-10-01]. Dostupný z WWW: http://www.pravo-a-nemovitosti.cz/news/vypoved-z-najmu-bytu/

48

doporučeného dopisu pronajímatel nezjistí, zda dopis převzal opravdu nájemce, nebo člen domácnosti nájemce. Výhodnější tedy je způsob doporučeného dopisu s doručenkou, na které můţe odesílatel uvést i obsah doručované zásilky. Nicméně v takovém případě je moţné, ţe nájemce zásilku nepřevezeme, protoţe předem ví, co je obsahem zásilky. Níţe uvedu další moţné způsoby doručení výpovědí: 1) „Doručení do vlastních rukou“ tj. obálka s modrým pruhem nebo „doručení do vlastních rukou výhradně adresáta“, tj. obálka s červeným pruhem. Tyto dva způsoby lze doplnit doručenkou. Tyto způsoby nesou také riziko, ţe si je nájemce nepřevezme, popřípadě nevyzvedne na poště v uloţené době. Pokud si přece jen zásilku převezme, můţe nájemce v rámci soudního proces tvrdit, ţe dopis obsahoval jiné dokumenty neţ výpověď z nájmu bytu. 2) „Osobní předání výpovědi nájemci do vlastních rukou“ za předpokladu, ţe nájemce potvrdí převzetí výpovědi svým podpisem na stejnopis výpovědi. U tohoto doručení výpovědi je moţné předpokládat, ţe nájemce, který porušoval své povinnosti, jeţ vedly k výpovědi z nájmu bytu, nebude ochoten výpověď převzít a podepsat. V situacích, kdy nájemce nepřebírá poštu, eventuelně nereaguje na jakékoliv snahy o kontaktování ze strany pronajímatele, můţe být v okamţiku osobní návštěvy pronajímatelem překvapen a pod vlivem této skutečnosti výpověď podepsat. Pokud ani tato moţnost doručení není proveditelná, můţe následovat další pokus, a to doručení prostřednictvím advokáta. 3) „Doručení advokátem“; cílem této praktiky je to, ţe nájemce nemá v případě obdrţení zásilky představu, kdo mu píše, a proto je větší pravděpodobnost, ţe zásilku převezme. V dokazování před soudem je pak snaha nájemce zapřít převzetí zásilky velmi ztíţena. V případě, ţe by byl nájemce při soudním řízení o vyklizení bytu zastupován jiným advokátem, mohl by advokát, kterému se podařilo zásilku doručit, vystupovat jako svědek. 4) Moţností, o které většina pronajímatelů neví, je nechat ověřit vhození dopisu do schránky exekutorským zápisem. § 77 a následujícího zákona č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti umoţňuje osvědčit na ţádost skutkové děje a stav věci. Takový exekutorský zápis má pak formu jakési výpovědi ve formě jednostranného právního úkonu. 5) V návaznosti na bod 5 zmiňuje Pavel Šimák i obdobný, avšak méně kvalifikovaný způsob doloţení vhozu dopisu s výpovědí do schránky. Je to pořízení 49

videozáznamu vhozu dopisu do schránky nájemce za přítomnosti několika svědků. Ovšem připouští zde i moţnosti, ţe by soud nemusel k takovému důkaznímu prostředku o doručení výpovědi přihlédnout nebo ţe by bylo potřeba ještě dalších kroků. 6) Mezi pronajímatelem a nájemcem zpravidla dochází k častější výměně korespondence, tudíţ by mohl pronajímatel výpověď vtělit do listiny implikující i jiné skutečnosti, které by naopak sledovaly zájmy nájemce, např. výzvu ke sdělení způsobu vrácení přeplatku na zálohách na platbu za energie. Sdělením např. čísla účtu by pak nájemce de facto připustil přijetí dopisu s výpovědí. Zakomponovat výpověď lze i do přípisu správnímu či soudnímu orgánu, a to v případě, kdy je tento orgán povinen doručit stejnopis protistraně. Doručením stejnopisu nájemci tímto orgánem pak bude představovat i doručení výpovědi pronajímatelem, a to i přesto, ţe zde poněkud vyvstává problém s adresností tohoto právního úkonu. Pronajímatel se v tomto případě téţ vystavuje riziku, ţe rozhodnutí či opatření soudu, s nímţ měl být stejnopis podání pronajímatele nájemci zaslán, bude nájemci doručen fikcí a ţe tak k doručení hmotněprávního úkonu (výpovědi) nájemci nedojde. Přestoţe by teoreticky i zde mohlo dojít k uplatnění shora uvedené teorie dojití tak, ţe se stejnopis podání pronajímatele implikující výpověď z nájmu dostal do sféry nájemce, a došlo tak k doručení výpovědi, tento výklad ustanovení § 45 odst. 1 OZ je natolik extenzivní, ţe by se měl pronajímatel po zjištění doručení fikcí raději pokusit výpověď doručit nájemci ještě jiným způsobem. 7) Poslední moţnost, kterou bych v této práci chtěla zmínit, je doručení výpovědi pomocí elektronické pošty. Pokud pronajímatel disponuje elektronickým podpisem ve smyslu zákona č. 227/2000 Sb., bude zachována písemná forma podání výpovědi. Pokud bude zaslána výpověď „prostým“ e-mailem, můţe tento e-mail slouţit také jako důkazní prostředek při soudním řízení. Tuto kapitolu bych uzavřela tím, ţe pronajímatel má dle českého právního řádu širokou škálu moţností doručení výpovědi. Nicméně já sama se domnívám, ţe většina výše uvedených bodů jsou krajní moţnosti. Nájemní vztah musí probíhat podle pravidel, která dává český právní řád, a i jeho samotné ukončení by mělo nést prvky zákonem dané.

50

Musíme ovšem předpokládat, ţe obě smluvní strany fungují jak v průběhu nájemního vztahu, tak i při jeho ukončení se zachováním všech morálních hodnot. 40

6.4.2 VÝPOVĚĎ PRONAJÍMATELE BEZ PŘIVOLENÍ SOUDU Výpověď pronajímatele bez přivolení soudu je dávána nájemci pro důvody, které leţí na jeho straně. Jedná se o neplnění důleţitých povinností vyplývajících z nájemní smlouvy, jako je např. hrazení nájemného, nebo hrubého porušování dobrých mravů v domě. Konkrétní zákonem stanovené důvody vyjmenovávám níţe. V příloze č. 6 je uveden vzor Výpovědi nájmu bytu bez přivolení soudu.

6.4.2.1 NÁLEŢITOSTI VÝPOVĚDI ZE STRANY PRONAJÍMATELE Výpověď bez přivolení soudu – § 710 odst. 1 OZ písemná forma, označení bytu, výpovědní důvod, § 710 odst. 2 OZ výpovědní lhůta (nesmí být kratší neţ tři měsíce, musí skončit ke konci kalendářního měsíce a začne běţet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němţ byla výpověď doručena druhému účastníkovi), § 711 odst. 3 OZ poučení nájemce o moţnosti podat do 60 dnů od doručení výpovědi ţalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu, závazek pronajímatele zajistit nájemci odpovídající bytovou náhradu (jestliţe nájemci dle občanského zákoníku přísluší). V případě absence písemné formy či dalších náleţitostí se jedná o absolutní neplatnost výpovědi, a to jak v případě výpovědi s přivolením soudu, tak i výpovědi bez přivolení soudu. Pouze v případě, ţe chybí přesné označení bytu, jako je např. přesná adresa, podlaţí nebo výměra, ale není zde sporu mezi pronajímatelem a nájemcem, o jaký byt se jedná41, nemusí se v takovém případě jednat o absolutní neplatnost, která by se zakládala na § 37 odst. 1 OZ, tj. Základní náleţitosti právních úkonů. Výpověď z nájmu bytu je neplatná, 40

ŠIMÁK, Pavel. Úskalí doručování výpovědi z nájmu bytu bez přivolení soudu. epravo.cz [online]. [cit. 2010-10-01]. Dostupný z WWW:http://www.epravo.cz/top/clanky/uskali-dorucovani-vypovedi-z-najmubytu-bez-privoleni-soudu-51214.html 41 R 35/2001 Jestliţe mezi účastníky řízení nebylo sporu o tom, ţe ţalovaní na adrese uvedené ve výpovědi z nájmu bytu obávají jediný byt a jen obden tohoto bytu jsou v nájemním vztahu k ţalobcům, pak skutečnost, ţe ve výpovědi z nájmu bytu došlo k záměně patra za podlaţí, v němţ se byt nachází, a ţe je v ní nesprávně uvedeno číslo bytu, nezpůsobila neplatnost výpovědi. Ve spojení s dalšími údaji obsaţenými v ţalobě, jejíţ byla součástí, nemohla být taková výpověď ţalovanými (nájemci) v době doručení objektivně vnímána jinak neţ jako určitý a srozumitelný projev vůle týkající se bytu, jehoţ jsou (společnými) nájemci a ke kterému jsou v nájemním poměru se ţalobci.

51

byl-li jí vypovězen pouze nájem části bytu.42 V praxi se pro označení bytu pouţívají především údaje o bytu z Listu vlastníka, který je evidován příslušným Katastrem nemovitostí, v kombinaci s údaji, které nejsou na Listu vlastníka zaznamenány; jsou to přesná adresa, číslo popisné domu, ve kterém se byt nachází, podlaţí, číslo bytu. Pokud taková evidence neexistuje, musí být uvedeno přesné umístění na podlaţí – jako doplňující informace je moţné uvést počet místností, výměru bytu, příslušenství nebo dříve uváděnou kategorii bytu. Výpovědní důvod musí být ve výpovědi popsán přesně, nestačí pouze opsat zákonnou formulaci, ale je nutné důkladně a co nejpřesněji popsat, čeho kdy a jak se nájemce dopustil. V praxi bývá nejčastějším důvodem výpovědi neplacení nájemného. V takovém případě nestačí pouze obecné sdělení, ale je potřeba uvést konkrétní informaci, tj. přesnou částku, kterou k danému dni nájemce dluţí. JUDr. Křeček upozorňuje na důleţitost konkretizování plateb, tzn., za které měsíce nájemce dluţí.43 OZ § 711 odst. 2 říká, ţe ve výpovědi jiţ není nutné uvádět, za které konkrétní měsíce nájemce dluţí. Oporu lze nalézt v judikátu SOU R NS č. C 311 – NS sp. zn. 26 Cdo 2042/2000: „Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi z nájmu bytu z důvodu upraveného v § 711 odst. 1 písm. d) OZ, opírajícího se o neplacení nájemného, konkrétní měsíce, za něž nájemce nezaplatil nájemné, nemá tato skutečnost sama o sobě za následek neplatnost výpovědi pro její neurčitost.“ Z toho vyplývá, ţe projev vůle pronajímatele ukončit nájem bytu musí být srozumitelný (musí být jasně slovně vyjádřen projev vůle), určitý (pronajímatel musí přesně stanovit obsah vůle), nesmí obcházet zákon či příčit se dobrým mravům. Výpověď je dána nájemci v okamţiku, kdy mu dojde, viz kapitola 6.4.1.

6.4.2.2 VÝPOVĚDNÍ DŮVODY U VÝPOVĚDI BEZ PŘIVOLENÍ SOUDU § 711 odst. 2 OZ definuje výpovědní důvody výpovědi bez přivolení soudu: a) Jestliţe nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě; 42

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 07. 07. 2000, sp. zn. 26 Cdo 1616/98 KŘEČEK, Stanislav. Změny v bytovém právu: po 1. 1. 2007. 2006. Praha: Linde Praha, a. s., 2006. 186 s. ISBN 80-7201-617-2. 43

52

Dle Stanislava Křečka se jedná o výpovědní důvod z nájmu bytu, který je bezpochyby nájemci naplňován, ale vzhledem ke sloţitosti dokazování a popisování tohoto důvodu je v praxi nejméně pouţívaným důvodem. Je tomu tak z toho důvodu, ţe platný OZ výslovně neobsahuje citaci toho, co je v rozporu s dobrými mravy, a neobsahuje tedy ani definici dobrých mravů. Dobré mravy jsou definovány v judikátu Krajského soudu v Brně ve věci 15 Co 13/93: „Dobrými mravy společnosti je možno chápat souhrn určitých etických a kulturních norem společnosti, z nichž některé jsou trvalou a neměnnou součástí lidské společnosti, jiné spolu se společností podléhají vývoji.“44 Souhrnně lze z dalších judikátů stanovit, ţe chování v rozporu s dobrými mravy je např. obtěţování ostatních nájemců různými imisemi, jako je např. hluk, zápach, hmyz, nečistoty, neadekvátní chov zvířat, slovní či fyzické útoky na ostatní nájemce atd. Hrubým porušením mravů se rozumí opakované nebo trvalé jednání. Nájemce ve výše uvedeném případě také odpovídá za osoby, které s ním bydlí, a to i vč. partnera, dle OZ se nemusí jednat o osoby ve společné domácnosti. Nájemce neodpovídá za návštěvy. Nájemce odpovídá za tyto osoby i v případě, ţe sám v bytě nebydlí. V takovém případě můţe pronajímatel uplatnit vůči němu tento výpovědní důvod. U tohoto výpovědního důvodu je nutné, aby byla pronajímatelem dána písemná výstraha nájemci. Výstrahu lze chápat jako písemné upozornění pronajímatele, kterým nájemci vytýká hrubé porušování dobrých mravů a zároveň ho upozorňuje na moţnost výpovědi z nájmu z těchto důvodů. V případě, ţe písemný dokument neobsahuje moţnost výpovědi z nájmu bytu, ale pouze napomenutí za nepřístojné chování, nejedná se dle OZ § 711 odst. 2 o výstrahu. Zde shledávám rozpor v ustanovení OZ § 711 odst. 2 a citací JUDr. Křečka, který uvádí, ţe: „výstraha nemusí být dána samotným pronajímatelem, nepochybně by postačovalo např. rozhodnutí správního orgánu, ze kterého by porušování dobrých mravů nájemce bylo patrno a které by výstrahu do budoucna obsahovalo. Nemusí 44

KŘEČEK, Stanislav. Změny v bytovém právu: po 1. 1. 2007. 2006. Praha: Linde Praha, a. s., 2006. 186 s. ISBN 80-7201-617-2.

53

se jednat o přímé upozornění, že při opakování závadného chování bude nájemce vypovězen z nájmu“.45 Já se v tomto případě přikláním k citaci novelizovaného OZ. Dle mého názoru je důleţité, aby pronajímatel pravidelně kontroloval a sledoval situaci v pronajatém bytě. Protoţe případná výpověď by byla projednávána pouze mezi nájemcem a pronajímatelem. b) jestliţe nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, ţe nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s uţíváním bytu (tj. za sluţby) ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s uţíváním bytu nebo nedoplnil peněţní prostředky k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s uţíváním bytu a k úhradě jiných svých závazků v souvislosti s nájmem na účtu pronajímatele, tedy nedoplatil do původní výše tzv. kauci, na níţ se pronajímatel a nájemce při sjednání nájemní smlouvy dohodli a z níţ musel pronajímatel čerpat;46 Předchozí zákonná formulace uváděla, ţe nájemce musí být v prodlení delší neţ tři měsíce. Výpověď mohla být dána aţ na začátku čtvrtého měsíce, kdy nájemce neplatil nájemné. Novelizací OZ zákonem 107/2006 Sb. k výpovědi postačuje, kdyţ nájemce dluţí platby za tři měsíce, je přesně definováno prodlení s platbami ve výši trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s uţíváním bytu. Jako výpovědní důvod by tedy mohl být brán i nedoplatek vyúčtování za sluţby, v případě, ţe by přesáhl součtem trojnásobek měsíčního nájmu. K tomuto výpovědnímu důvodu patří ještě i další důvody, které patří do kategorie „hrubé porušení povinností“, podrobně jsem se jim věnovala v kapitole Práva a povinnosti nájemce a pronajímatele, jedná se např. o: - provádí-li nájemce bez předchozího souhlasu pronajímatele stavební úpravy, jimiţ podstatně mění byt, 45

KŘEČEK, Stanislav. Změny v bytovém právu: po 1. 1. 2007. 2006. Praha: Linde Praha, a. s., 2006. 186 s. ISBN 80-7201-617-2. 46 ŠVESTKA, Jiří; ŠKÁROVÁ, Marta; SPÁČIL, Jiří; Milan, HULMÁK. Občanský zákoník II: Velké komentáře § 460- 880. 1. vydání 2008. Praha: C. H. Beck, 2008. 2293 s. ISBN 978-80-7400-004-1. 54

- uţívá-li nájemce byt k jiným účelům, neţ ke kterým byl pronajatý, tj. např. podniká v bytě bez souhlasu pronajímatele, - dál-li nájemce byt do podnájmu bez souhlasu pronajímatele, - vymění-li nájemce byt bez souhlasu pronajímatele. U všech těchto důvodů záleţí na konkrétním posouzení. V případě intenzivního porušení smlouvy je také moţné dle § 679 odst. 3 od smlouvy odstoupit. c) má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, ţe na něm nelze spravedlivě poţadovat, aby uţíval pouze jeden byt; Na úvod k tomuto výpovědnímu důvodu je nutné říct, ţe byl do OZ zařazen pravděpodobně z důvodu moţného zneuţívání výhody niţšího nájemného u regulovaných nájmů. Tyto nájmy jsou stále platné, a to na základě starších nájemních smluv. Nicméně díky deregulaci nájemného, která je v chodu, se tento výpovědní důvod pravděpodobně oslabí. V případě klasického nájmu za trţní nájemné tento důvod postrádá smyslu. V zájmu takového pronajímatele je, aby měl byty určené k pronájmu obsazené nájemci, kteří naplňují svá práva a povinnosti. A to bez ohledu na to, zda byt fakticky uţívají či ne. Dle Stanislava Křečka je tento důvod jedním z nejvíce vyuţívaných výpovědních důvodů právě u pronajímatelů, kteří jsou svázáni regulovaným nájemným. Takový pronajímatel můţe delší nepřítomnost nájemce v bytě povaţovat za situaci, kdy právě disponuje s více byty. § 711 odst. 2 písm. c) OZ definuje tento výpovědní důvod, jako situaci, kdy má nájemce dva nebo více bytů, s výjimkou případů, kdy na nájemci nelze spravedlivě poţadovat, aby uţíval pouze jeden byt, je důvodem k výpovědi z nájmu bytu. U tohoto výpovědního důvodu je potřeba definovat, co znamená, ţe nájemce „má dva nebo více bytů“. Je tomu tak v případě, kdy má nájemce k dispozici, tedy k nastěhování, nebo dokonce již v užívání jiný byt, tedy takový prostor, který jako byt může podle stavebních předpisů sloužit. Nutné je v tomto případě zkoumat, zda jde o byt volný, který může v tomto okamžiku vypovídaný nájemce využít k bydlení,

55

nikoliv až po té, co vyklidí z takového bytu nájemce, kteří takový byt využívají.47 O dva nebo více bytů ve smyslu ustanovení § 711 odst. 2 písm. c) jde i v případě, ţe druhý nebo další byt má k dispozici jako vlastník bytu nebo vlastník domu, popřípadě mu svědčí jiný neodvozený právní důvod k bydlení.48 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. 2. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1081/1997 říká, ţe naplnění skutkové podstaty tohoto výpovědního důvodu je třeba posuzovat k okamžiku doručení výpovědi nájemci bytu. V praxi nastává problém v situaci, kdy nájemce po doručení výpovědi ztratí právní titul k uţívání jednoho z bytů. V této situaci by se jednalo o výkon práva v rozporu s dobrými mravy. Nájemce by se mohl v ţalobě na určení neplatnosti výpovědi dovolávat ustanovení § 3 odst. 1 OZ. Ve skutečnosti ovšem můţe nastat situace, kdy nájemci jeden byt nestačí. Na tuto moţnost zákon také pamatuje tím, ţe po nájemci nelze spravedlivě požadovat užívání pouze jednoho bytu. O tuto situaci se jedná, jestliţe uţívá nájemce k bydlení současně dva byty, u nichţ ani jeden nevyhovuje svou velikostí či kvalitou bytové potřebě nájemce a členů jeho rodiny, nebo tehdy, uţívá-li druhý byt v místě pracoviště, odkud nemůţe denně dojíţdět do místa trvalého bydliště. 49 V případě, ţe nájemce chce podat ţalobu na určení neplatnosti takové výpovědi, je v jeho vlastním zájmu, aby uvedl co nejširší škálu důvodů, které by vysvětlovaly uţívání více bytů. d) neuţívá-li nájemce byt bez váţných důvodů nebo byt bez váţných důvodů uţívá jen občas; Nájemce má dle § 689 povinnost byt řádně uţívat. Touto povinností nájemce zákonodárci chtějí zajistit účelné vyuţívání bytů, a tím i zároveň zjištění odpovídajícího stavebnětechnického stavu těchto nemovitostí. Toto lze povaţovat za nástroj regulace trhu s byty a nájemními vztahy. 47

KŘEČEK, Stanislav. Změny v bytovém právu: po 1. 1. 2007. 2006. Praha: Linde Praha, a. s., 2006. 186 s. ISBN 80-7201-617-2. 48 Rozsudek Vrchního soudu v Praze ve věci 2 Cdo 122/94 ze dne 24. 03. 1994 49 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 11. 10. 2000, sp. zn. 26 Cdo 2471/999 56

O neuţívání bytu jde tehdy, kdy byt není zcela nebo převáţně nájemcem uţíván k obvyklému způsobu bydlení. Např. nájemce bydlí u své druţky/svého druha nebo u někoho ze svých příbuzných či přátel, jedná se tedy o byt, ke kterému nemá právo nájmu nebo právo společného nájmu. Váţnými důvody, pro které byt nájemce neuţívá, mohou být např.: - ústavní léčení či nepříznivý zdravotní stav nájemce bytu či členů jeho domácnosti, - výkon zaměstnání mimo obec, v níţ se byt nachází, - výkon vojenské sluţby, - není-li pronajímatel způsobilý zajistit do nájemcova bytu nepřetrţitou dodávku pitné vody, - dlouhodobý pobyt ve věznici.50 Z ustanovení zákona vyplývá, ţe se jedná o uţívání nájemcem. Při aplikaci tohoto výpovědního důvodu se právě posuzuje, zda byt uţívá nájemce, nikoliv však jiné osoby, které byt uţívají se souhlasem nájemce. Z takového důvodu soudní praxe odvozuje, ţe uţívání bytu např. pouze členy rodiny, aniţ by byt současně uţíval i nájemce, nemůţe vyloučit pouţití tohoto výpovědního důvodu ve smyslu § 711 odst. 2 písm. d) OZ. V případě, ţe se jedná o společný nájem bytu manţely, musí být výpovědní důvod naplněn u obou manţelů, tedy společných nájemců.51 Pokud byt opustí pouze jeden z manţelů, musí se v takovém případě posoudit, zda nejde o trvalé opuštění společné domácnosti dle § 708 OZ. V případě, ţe opustil byt nájemce, který nemá společný nájem bytu, musí se zde posoudit, zda nejde o přechod práva nájmu k bytu. Pokud právo nájmu nepřechází a byt uţívají nadále osoby, na které nájem nepřešel, je tento výpovědní důvod naplněn.

50 51

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ve věci 2 Cz 23/90 Rozsudek Nevyššího soudu ČR č. C 1446 – sp. zn. 26 Cdo 375/2001

57

Tento výpovědní důvod nelze vyuţít, jestliţe dal pronajímatel k neuţívání bytu nájemci souhlas, a to např. svolením k podnájmu. e) jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení a nájemce není zdravotně postiţená osoba; Tento důvod je uplatňován v okamţiku, kdy nájemce není zdravotně postiţená osoba, a to za podmínky, ţe zdravotní postiţení bylo podmínkou pro uzavření nájemní smlouvy. Tento výpovědní důvod umoţňuje, aby byty zvláštního určení nebo byty v domech zvláštního určení bylo moţno vyuţívat v souladu s jejich určením. Nájemce má při vyklizení právo na přiměřený náhradní byt.

6.4.2.3 ŢALOBA NA URČENÍ NEPLATNOSTI VÝPOVĚDI Pokud nájemce s výpovědí nesouhlasí, má moţnost se bránit, to znamená obrátit se na soud a ţádat soud, aby výpověď prohlásil za neplatnou. Aby mohl nájemce uspět, musel by ale před soudem prokázat, ţe výpovědní důvod, který pronajímatel uvedl, ve skutečnosti neexistuje (např. doloţí doklady o tom, ţe má uhrazeny veškeré poplatky spojené s nájmem bytu). O této moţnosti musí být nájemce v textu výpovědi poučen, jinak by byla výpověď rovněţ neplatná. V případě výpovědi bez přivolení soudu musí být nájemce, který chce zachovat nájem, aktivní. Znamená to, ţe pokud výpověď není zaloţena na pravdivých údajích, je to právě nájemce, kdo musí sepsat ţalobu a podat ji u soudu nejpozději do šedesáti dnů ode dne, kdy byla nájemci výpověď doručena. Vzhledem k tomu, aby se předešlo pozdnímu podání ţaloby na neplatnost výpovědi, doporučuje se v praxi nájemci, aby podal ţalobu přímo na podatelnu příslušného soudu. Po uplynutí lhůty na podání ţaloby není moţné dále přezkoumávat platnost výpovědi. Toto je moţné pouze v případě, ţe výpověď neobsahovala poučení o lhůtě k podání výpovědi. V případě, ţe nájemce v termínu podá ţalobu na určení neplatnosti výpovědi a řízení není ukončeno pravomocným rozhodnutím soudu, není povinen vyklidit byt.52 V příloze č. 7 je uveden vzor Ţaloby na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu.

52

Kdy může dát pronajímatel nájemci výpověď z nájmu bytu bez přivolení soudu? spolcest.cz [online]. [cit. 2010-10-01]. Dostupný z WWW: http://www.spolcest.cz/obcanska-poradna-jm/komentare-aclanky/bydleni/kdy-muze-dat-pronajimatel-najemci-vypoved-z-najmu-bytu-bez-privoleni-soudu/ 58

6.4.3 VÝPOVĚĎ PRONAJÍMATELE S PŘIVOLENÍM SOUDU Výpověď z nájmu bytu s přivolením soudu se pouţívá u případů, kdy nájemce výpověď nezavinil; jde o situace, kdy pronajímatel vypovídá nájemní smlouvu např. z důvodu, ţe potřebuje byt pro sebe nebo osobu blízkou. Obecně lze říct, ţe novelou OZ je od 31. 03. 2006 výpověď s přivolením soudu poţadována u výpovědních důvodů, které nelze označit jako výpovědní důvody zaviněné nájemcem nebo na straně nájemce. Proto je zde zvýšená ochrana práva nájemce na bydlení, a to zvláštním rozhodnutím soudu občanskoprávní povahy, tj. přivolením k výpovědi. Pronajímatel se musí v takovém případě obrátit na soud a podat ţalobu o přivolení k výpovědi z nájmu bytu. Musí popsat a doloţit, ţe je výpovědní důvod skutečně naplněn. Přivolení soudu je hmotněprávní podmínkou její účinnosti ve formě rozsudku soudu vydaného na základě ţaloby pronajímatele o přivolení výpovědi k nájmu bytu. 53 Vzhledem k tomu, ţe nájemní vztah končí z důvodu osobního zájmu pronajímatele, je zde i poţadavek na bytovou náhradu, kterou musí pronajímatel zajistit nájemci. Náhradním bytem se rozumí byt, který by měl odpovídat svou kvalitou, velikostí, lokalitou a vybavením dosavadnímu bytu. V případě náhradního bytu by měly být zachovány i dosavadní podmínky nájemní smlouvy. 54

6.4.3.1 NÁLEŢITOSTI VÝPOVĚDI PRONAJÍMATELE S PŘIVOLENÍM SOUDU Výpověď s přivolením soudu – § 710 odst. 1 OZ písemná forma, označení bytu, výpovědní důvod, výpovědní lhůta (nesmí být kratší neţ tři měsíce).

6.4.3.2 VÝPOVĚDNÍ DŮVODY U VÝPOVĚDI S PŘIVOLENÍ SOUDU § 711a OZ definuje výpovědní důvody výpovědi s přivolení soudu: a) potřebuje-li pronajímatel byt pro sebe, manţela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence; 53

KŘEČEK, Stanislav; HRUBÝ, Josef; a kolektiv. Výpovědní důvody z nájmu bytu. 5. doplněné vydání. Praha: Linde Praha, a. s., 2007. 191 s. ISBN 978-80-7201-659-4 54 Výpověď z nájmu bytu. pravo-a-nemovitosti.cz [online]. [cit. 2010-10-01]. Dostupný z WWW: http://www.pravo-a-nemovitosti.cz/news/vypoved-z-najmu-bytu

59

Výčet osob, pro které pronajímatel můţe poţadovat uvolnění bytu, je dán taxativně, znamená to, ţe jej není moţné výkladem nikterak rozšiřovat. Osoba, pro kterou pronajímatel poţaduje uvolnění bytu, musí být uvedena přímo ve výpovědi, která je předkládána soudu. Soud následně prověřuje bytové potřeby této osoby. V případě změny takové osob je potřeba podat novou výpověď. Tento výpovědní důvod nemůţe být aplikován na právnické osoby a to hned ze dvou důvodů. Jednak výčet osob je zákonem dán taxativně s, jednak právnická osoba nenaplňuje potřebu bydlení. § 711 a odst. 3 definuje situaci bytové potřeby pronajímatele i bytové potřeby dalších osob: - nemají vlastní byt, - bydlí v bytě o menší podlahové ploše, - v bytě, který je hůře vybaven, neţ je byt nájemce, - osoby bydlí v místě vzdálenějším od pracoviště nebo města, neţ je umístěn byt nájemce, - v určitých případech se jedná o situaci, kdy vlastník či spoluvlastník nemovitosti chce realizovat své vlastnické právo (zejména právo uţívání), jakoţ i o dům osobně pečovat a udrţovat jej. V takovém případě má nájemce právo na přiměřenou bytovou náhradu, tj. náhradní byt. Mělo by se jednat o byt, který zhruba odpovídá bytu, který nájemce vyklízí, a to svojí velikostí, počtem místností, výší nájemného. Byt se vţdy musí nacházet ve stejné obci, jako je vyklízený byt. Týká se to i hlavního města Praha. Náhradní byt můţe být na celém území obce Praha. Nebere se zřetel na konkrétní praţské obvody. Náhradní byt nemusí být v reţimu regulovaného nájemného.55 Dle § 711 odst. 3 OZ můţe soud v odůvodněných případech uloţit pronajímateli povinnost nahradit nájemci stěhovací náklady, které soud určí. b) jestliţe nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele a pronajímatel potřebuje sluţební byt pro jiného nájemce, který pro něho bude pracovat; 55

Náhradní byt. bpp.iure.cz http://bpp.iure.cz/nahradni_byt.html

[online].

[cit.

60

2010-10-01].

Dostupný

z

WWW:

Tento výpovědní důvod vyţaduje, aby se jednalo o sluţební byt dle § 685 odst. 4 (popisuji v kapitole 1.1.3 Sluţební byt) a nájemce, který přestal vykonávat práci pro pronajímatele, a ţe pronajímatel potřebuje byt pro jiného nájemce, který pro něj bude práci vykonávat. Výpověď z nájmu sluţebního bytu je moţná v okamţiku, kdy nájemce přestane vykonávat pro pronajímatele práci, která je spojena s nájmem bytu. Výpověď můţe být tedy dána i v okamţiku, pokračuje-li nájemce v jiné práci pro pronajímatele. Potřeba bytu pronajímatele pro jiného nájemce je splněna i v případě, ţe nejde o nového zaměstnance. Můţe se jednat o stávajícího zaměstnance, kterému chce pronajímatel poskytnout byt např. z důvodu změny funkce. Stejně jako v předchozím výpovědním důvodu musí být ve výpovědi uvedena osoba, v jejíţ prospěch se dává výpověď z nájmu bytu nájemci. Není nutné dokládat uzavřenou pracovní smlouvu. Osoba, pro niţ pronajímatel potřebuje sluţební byt, nemusí být u něho v pracovním poměru. Stačí existence pronajímatele tuto osobu zaměstnat.56 V případě, ţe pronajímatel potřebuje byt pro jiné účely, nemůţe být naplněn tento výpovědní důvod. c) je-li potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo s domem naloţit tak, ţe byt nelze uţívat nebo vyţaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichţ provádění nelze byt nebo dům delší dobu uţívat; § 711a odst. 1 písm. c) OZ definuje dvě skupiny případů, které tento výpovědní důvod zahrnují: Veřejný zájem – s bytem nebo s domem naloţit tak, ţe byt nelze uţívat. V tomto případě je vyţadována existence objektivních důvodů, které znemoţňují další uţívání bytu k bydlení. Jedním z důvodů můţe být změna účelu bytu nebo

56

Rozsudek nejvyššího Soudu ČR č. C 3463 – NS sp. zn. 26 Cdo 2278/2004 61

domu, které slouţily k bydlení, a to na jiný účel, nebo z důvodu, ţe s bytem či domem nemá být spojován ţádný účel.57 Podmínkou pro uplatnění výpovědního důvodu dle § 711a odst. 1 písm. c) OZ je nutná existence správního aktu stavebního úřadu nebo jiné instituce určené stavebním zákonem, který koresponduje s poţadavkem, aby k jinému nakládání s domem nebo s bytem došlo z důvodu veřejného zájmu. Potřeba oprav – vyţaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichţ provádění nelze byt nebo dům delší dobu uţívat. Potřebou oprav se rozumí opravy bytu či domu k zachování stávajícího stavebního určení nemovitosti, resp. bytu, tj. musí jít o stavební opravy či úpravy, které směřují k zachování bytu pro účely bydlení. 58 Potřeba oprav musí být posuzována objektivně, tzn., nestačí tvrzení pronajímatele, ţe byt či dům potřebuje opravu, ale stav bytu či domu musí opravy opravdu vyţadovat. Pokud je pro opravu nutné vyjádření stavebního úřadu, musí být jiţ ve výpovědi obsaţeno rozhodnutí stavebního úřadu nebo ohlášení stavby. Jaký časový úsek bude povaţován za delší dobu bránící uţívání bytu nebo domu, bude závislé na konkrétních okolnostech případu. Delší dobou by např. neměla být doba obvyklá pro rekonstrukci tzv. stoupaček v domě, pokud ovšem za tímto účelem není třeba provádět rozsáhlé stavební práce. Delší dobou nebude obvykle doba asi 3–4 týdnů, která bývá potřebná pro rekonstrukci vodovodního potrubí nebo odpadů a související s instalací v panelovém domě.59 Podle § 711a odst. 1 písm. c) OZ nájemní vztah, který zanikl pro důvody oprav, jejich provedením a dokončením, nevzniká bývalému nájemci moţnost automaticky poţadovat uzavření nové nájemní smlouvy. V těchto případech má nájemce zásadně právo na přiměřený náhradní byt – blíţe viz bytové náhrady. 57

FIALA, Josef; KORECKÁ, Věra; KURKA, Vladimír. Vlastnictví a nájem bytu: 3. aktualizované a přepracované vydání podle stavu k 1. 11. 2004. 3. doplněné vydání. Praha: Linde Praha, a. s., 2005. 315 s. ISBN 80-7201-511-7. 58 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. dubna 2001, sp. zn. Cdo 933/2000 59 Zánik nájmu bytu. bydleni.poradna-prava.cz [online]. 2009, 1, [cit. 2010-10-01]. Dostupný z WWW: http://bydleni.poradna-prava.cz/pravni-uprava-bydleni/zanik-najmu-bytu.html 62

d) jde-li o byt, který souvisí stavebně s prostory určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti, a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostorů chce tento byt uţívat. § 711a odst. 1 písm. d) OZ definuje tento výpovědní důvod v situaci, jde-li o byt, který souvisí stavebně s prostory určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostor chce tento byt uţívat. Pokud chce pronajímatel uplatnit tento výpovědní důvod, musí být splněna podmínka, ţe prostory, které stavebně souvisí s bytem, musí být určeny k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti. Stavební souvislosti bytu a nebytových prostor ve smyslu § 711a odst. 1 písm. d) popisuje judikát v Rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. 1. 2001, sp. zn. 26 Cdo 1846/2000: jsou-li byt a nebytový prostor vzájemně propojeny a tvoří-li určitý funkční celek, umožňující jejich společné užívání stejným subjektem. Pronajímatel můţe dát tuto výpověď pokud, je vlastníkem nebo nájemcem souvisejících nebytových prostor, ale i tehdy, má-li potřebu bytu nájemce nebytových prostor nebo jejich vlastník, který není pronajímatelem bytu.60 Byt, který je uvolněn za pouţití tohoto výpovědního důvodu, můţe být vyuţit pouze pro bydlení. Tento výpovědní důvod by měl umoţnit bydlení fyzické osoby v bytě, který souvisí s nebytovými prostory, v nichţ provozuje podnikatelskou činnost. Cílem tedy je uspokojení bytové potřeby v souvislosti s podpořením podnikatelské činnosti. Skutková podstata tohoto výpovědního důvodu je naplněna v případě zájmu nájemce nebo vlastníka výše uvedených nebytových prostor o uţívání souvisejícího bytu k bydlení.

60

FIALA, Josef; KORECKÁ, Věra; KURKA, Vladimír. Vlastnictví a nájem bytu: 3. aktualizované a přepracované vydání podle stavu k 1. 11. 2004. 3. doplněné vydání. Praha: Linde Praha, a. s., 2005. 315 s. ISBN 80-7201-511-7. 63

ZÁVĚR Téma Nájem bytu jsem si vybrala z toho důvodu, ţe se celý svůj profesní ţivot pohybuji v oblasti realitního trhu, kde se setkávám s nájmem bytu velmi frekventovaně. V rámci přípravy této práce jsem si ověřila, jak málo pozornosti je v praxi věnováno nájemním vztahům. Velká pozornost je věnována převodním smlouvám, jako je např. Kupní smlouva. Důvodem je jistě objem finančních prostředků, které při prodeji přecházejí, a zároveň musí být kladen důraz na kvalitní textaci smlouvy z důvodu vkladu takové smlouvy do Katastru nemovitostí. U nájemní smlouvy jde zpravidla o niţší částku co do měsíčních plateb. Na druhé straně přenechává pronajímatel nájemci do uţívání celý byt, velmi často i s vybavením. Nájemní smlouvou se tak zakládá dlouhodobý vztah. Pronajímatel a nájemce musí dodrţovat pravidla, která si na začátku stanoví. Proto je velmi důleţité, aby smlouva byla vyprecizována, aby obsahovala veškerá důleţitá ustanovení. Neméně důleţité je, aby smluvní strany věnovaly při jejím uzavírání textu pozornost a co nejvíce se s ním seznámili. Práce je řazena do šesti základních kapitol, které jsou dále rozvětveny do podkapitol. V první kapitole se věnuji vymezení pojmů. Druhá kapitola je velmi obsáhlá, snaţím se v ní popsat druhy nájemních smluv a podstatné náleţitosti smlouvy jako takové. Kapitola třetí je věnována právům a povinnostem obou smluvních stran v nájemním vztahu. Kapitola čtvrtá pojednává o přechodu nájmu a zároveň zde popisuji, kdo je z přechodu nájmu vyloučen. V páté kapitole se věnuji společným nájemním vztahům. Jedná se opět o rozsáhlou kapitolu i z toho důvodu, ţe v této oblasti došlo novelou OZ zákonem 107/2006 Sb. k rozšíření a změnám. V závěru práce se v kapitole šesté věnuji zániku nájmu bytu a všem jeho aspektům. Dne 31. 3. 2006 vstoupila v účinnost novela občanského zákoníku, zákon č. 107/2006 Sb. Novela přinesla velkou řadu změn do oblasti nájemních vztahů, které jsem se snaţila v jednotlivých kapitolách zdůraznit. Za velmi přínosné povaţuji nutnost uzavírání nájemní smlouvy písemnou formou. Jasně dané podmínky mohou nájemnímu vztahu jedině prospět na straně jedné, na straně druhé můţe taková smlouva slouţit při soudním sporu. Pronajímatelé získali nájemní smlouvou volnější ruku při vypovídání nájemních smluv 64

problematickým nájemníkům. V neposlední řadě je důleţité zdůraznit, ţe je novelou pamatováno i na registrované partnerství. Partneři stejného pohlaví se sice nedočkali naprosto rovnocenného postavení jako manţelé, ale jedná se o první počin, kde je na ně pamatováno. K jakým závěrům je moţné se dobrat porovnáním předcházející právní úpravy s tou současně platnou? Lze určitě konstatovat, ţe nová úprava je v mnohém přesnější, spravedlivější a odstranila řadu nedostatků té předcházející. Posílila ochranu vlastnických práv při zachování evropského standardu ochrany nájemníků. Rozhodně přispěla k dalšímu prohloubení trhu s byty. Svým akcentem na přijímání zásadních rozhodnutí dohodou posiluje tlak na uklidnění vztahů mezi pronajimateli a nájemci. Všechny případné budoucí legislativní změny by měly být analyzovány pod zorným úhlem praktických dopadů na koncové uţivatele zákonných i podzákonných norem – v tomto případě pronajimatelů a nájemníků. To bylo také mým záměrem, a pokud se podařilo, alespoň částečně, obě právní úpravy popsat a posoudit, pak to nebyla práce marná.

65

SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY MONOGRAFIE [1] FIALA, Josef; KORECKÁ, Věra; KURKA, Vladimír. Vlastnictví a nájem bytu. 3. aktualizované a přepracované vydání podle stavu k 1. 11. 2004. 3. doplněné vydání. Praha: Linde Praha, a.s., 2005. 315 s. ISBN 80-7201-511-7. [2] KORBAŘ, Martin; POKORNÝ, Michal. Majetkoprávní vztahy v běžném občanském životě. 1. vydání. Praha: PROSPEKTRUM, 1997. 112 s. ISBN 807175-043-3. [3] KORECKÁ, Věra. Přehled judikatury ve věcech nájmu bytu. Vyd. 1. Praha: ASPI Publishing s. r. o., 2003. 272 s. ISBN 80-86395-60-X. [4] KŘEČEK, Stanislav; HULINSKÝ, Petr. Právní minimum o bydlení. 1. vydání. Praha: KVV ČSSD Praha Lidový dům, 2010. 112 s. [5] KŘEČEK, Stanislav. 222 otázek a odpovědí k nájemním u bydlení. Praha, Leges, 2008, 232 s. ISBN 978-80-87212-04-2 [6] KŘEČEK, Stanislav; HRUBÝ, Josef; a kolektiv. Výpovědní důvody z nájmu bytu. 5. doplněné vydání. Praha: Linde Praha, a. s., 2007. 191 s. ISBN 978-80-7201-659-4. [7] KŘEČEK, Stanislav. Změny v bytovém právu po 1. 1. 2007. 2006. Praha: Linde Praha, a.s., 2006. 186 s. ISBN 80-7201-617-2. [8] KŘEČEK,

Stanislav.

Nájemníci

versus

pronajímatelé.

1.

vyd.

Praha:

PROSPEKTRUM spol. s r. o., 1999. 192 s. ISBN 80-7175-074-3. [9] KŘEČEK, Stanislav. Slovník nájemníka. 2. upravené vydání. Praha: VICTORIA PUBLISHING, a. s., 1996. 99 s. ISBN 80-7187-110-9. [10] KŘEČEK, Stanislav. Aktuální otázky bytového práva v praxi soudů. 1. vydání. Praha: Linde Praha, a. s., 2001. 239 s. ISBN 80-7201-139-X. [11] NOVÁKOVÁ, Helena. Bydlení, nájemné a správa bytového fondu: od roku 1995. 2. doplněné a aktualizované vydání. Praha: POLYGON, 1995. 424 s. ISBN 80-901778-5-9.

66

[12] NOVÁKOVÁ, Helena. Abeceda bydlení díl I.: Lexikon pojmů z oblasti bydlení, nájemného a správy bytového fondu. 3. doplněné a aktualizované vydání. Praha: POLYGON, 2001. 368 s. ISBN 80-7273-040-1. [13] NOVÁKOVÁ, Helena; HORÁK, Milan. Abeceda bydlení díl II.: Vzory smluv, formulářů a oznámení souvisejících s bydlením. 4. aktualizované vydání. Praha: POLYGON, 2000. 232 s. ISBN 80-7273-017-7. [14] NOVÁKOVÁ, Helena. Abeceda bydlení díl III.: Právní předpisy a jejich vybrané části související s bydlením v platném znění. 3. doplněné aktualizované vydání. Praha: POLYGON, 2001. 344 s. ISBN 80-7273-045-2. [15] OVEČKOVÁ, Oľga a kolektiv. Slovník obchodního práva. 1. vydání. Praha: CODEX, 1996. 339 s. ISBN 80-85963-08-6. [16] PLECITÝ, Vladimír; VRABEC, Josef. Základy občanského práva. 2. doplněné vydání. Praha: PROSPEKTRUM spol. s r. o., 1999. 264 s. ISBN 80-7175-082-4. [17] ŠVESTKA, Jiří; ŠKÁROVÁ, Marta; SPÁČIL, Jiří; HULMÁK, Milan. Občanský zákoník I: Velké komentáře § 1–459. 1. vydání 2008. Praha: C. H. Beck, 2008. 1221 s. ISBN 978-80-7400-004-1. [18] ŠVESTKA, Jiří; ŠKÁROVÁ, Marta; SPÁČIL, Jiří; HULMÁK, Milan. Občanský zákoník II: Velké komentáře § 460–880. 1. vydání 2008. Praha: C. H. Beck, 2008. 2293 s. ISBN 978-80-7400-004-1.

INTERNETOVÉ ZDROJE [1] Ministerstvo pro místní rozvoj. Komentář k zákonu č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, ve znění zákona č. 150/2009 Sb. [online].

mmr.cz

[cit.

28. října

2009]

Dostupné

z

WWW:

http://www.mmr.cz/CMSPages/GetFile.aspx?guid=8700e69e-131d-42d4-b3be82656deebeb1

67

[2] K výpovědnímu důvodu z nájmu bytu – služební byt. epravo.cz [online], [cit. 201009-15]. Dostupný z WWW: http://www.epravo.cz/top/clanky/k-vypovednimuduvodu-z-najmu-bytu-sluzebni-byt-17288.html [3] Jaké jsou náležitosti nájemní smlouvy? obcanske.juristic.cz [online]. [cit. 2010-0915]. Dostupný z WWW: http://obcanske.juristic.cz/35585 [4] Přechod nájmu bytu podle § 706 občanského zákoníku. epravo.cz [online]. [cit. 2010-10-01]. Dostupný z WWW: http://www.epravo.cz/top/clanky/prechodnajmu-bytu-podle-706-obcanskeho-zakoniku-10087.html [5] Ministerstvo vnitra České republiky. Registrované partnerství. HÁLOVÁ, Jana; VÍTOVCOVÁ, Miroslava. Registrované partnerství [online]. Praha: Ministerstvo vnitra České republiky, 20. 08. 2008 [cit. 2010-10-01]. Dostupné z WWW: http://www.mvcr.cz/clanek/registrovane-partnerstvi.aspx [6] Právní důsledky uzavření RP. In Právní důsledky uzavření RP [online]: Glpartnerstvi.cz,

2009

[cit.

2010-10-01].

Dostupné

z

WWW:

http://www.glpartnerstvi.cz/registrovane-partnerstvi-pro-zacinajici/pravnidusledky-uzavreni-rp.html#f5 [7] Zánik společného nájmu bytu manžely. sagit.cz [online], [cit. 2010-10-01]. Dostupný

z

WWW:

http://www.sagit.cz/pages/lexikonheslatxt.asp?cd=151&typ=r&levelid=oc_557.html [8] Změny v režimu výpovědi z nájmu bytu. tvujdum.cz [online]. [cit. 2010-10-01]. Dostupný

z

WWW:

http://www.tvujdum.cz/finance-pravo/zmeny-v-rezimu-

vypovedi-z-najmu-bytu.aspx [9] Výpověď z nájmu bytu. pravo-a-nemovitosti.cz [online]. [cit. 2010-10-01]. Dostupný z WWW: http://www.pravo-a-nemovitosti.cz/news/vypoved-z-najmubytu [10] ŠIMÁK, Pavel. Úskalí doručování výpovědi z nájmu bytu bez přivolení soudu. epravo.cz

[online].

[cit.

2010-10-01].

Dostupný

z

WWW:

http://www.epravo.cz/top/clanky/uskali-dorucovani-vypovedi-z-najmu-bytu-bezprivoleni-soudu-51214.html 68

[11] Kdy může dát pronajímatel nájemci výpověď z nájmu bytu bez přivolení soudu? spolcest.cz

[online].

[cit.

2010-10-01].

Dostupný

z

WWW:

http://www.spolcest.cz/obcanska-poradna-jm/komentare-a-clanky/bydleni/kdymuze-dat-pronajimatel-najemci-vypoved-z-najmu-bytu-bez-privoleni-soudu/ [12] Výpověď z nájmu bytu. pravo-a-nemovitosti.cz [online]. [cit. 2010-10-01]. Dostupný z WWW: http://www.pravo-a-nemovitosti.cz/news/vypoved-z-najmubytu/ [13] Náhradní byt. bpp.iure.cz [online]. [cit. 2010-10-01]. Dostupný z WWW: http://bpp.iure.cz/nahradni_byt.html [14] Zánik nájmu bytu. bydleni.poradna-prava.cz [online]. 2009, 1, [cit. 2010-10-01]. Dostupný z WWW: http://bydleni.poradna-prava.cz/pravni-uprava-bydleni/zaniknajmu-bytu.html [15] Vzor výpovědi z nájmu bytu nájemcem bytu. vypoved-vzor.blogspot.com [online]. 2009,

[cit.

2010-10-01].

Dostupný

z

WWW:

http://vypoved-

vzor.blogspot.com/2009/03/vypoved-z-najmu-bytu-najemcem.html

PŘEHLED POUŢITÉ JUDIKATURY Judikáty čerpány z: [1] www.nssoud.cz [2] www.judikatura.cz [3] KORECKÁ, Věra. Přehled judikatury ve věcech nájmu bytu. Vyd. 1. Praha: ASPI Publishing s. r. o., 2003. 272 s. ISBN 80-86395-60-X. [4] z kniţních publikací, které jsou uvedeny v seznamu literatury [5] Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ve věci sp. zn. 26 Cdo 450/2003 ze dne 10. 07. 2003 [6] Rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ve věci sp. zn. 8 Co 358/93 ze dne 16. 4. 1997 [7] Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ve věci č. C 2045 – NS Cdo 450/2003 z roku 2003 [8] Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ve věci č. C 137 – NS sp. zn. 26 Cdo 1846/2000 69

[9] Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ve věci Sou R NS č. C 1652 – NS sp. zn. 26 Cdo 619/2002 z roku 2002 [10] Usnesení Krajského soudu v Hradci Králové ve věci sp. zn. 26 Co 513/99 z roku 1999 [11] Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ve věci č. C 640 – NS sp. zn. 26 Cdo 351/2000 z roku 2000 [12] Související judikáty v otázce vymezení pojmu „společná domácnost“ Nejvyšší soud sp. zn. 26 Cdo 1867/2000 a NS 26 Cdo 2603/2001 [13] Usnesení Krajského soudu v Hradci Králové ve věci, sp. zn. 21 Co 95/2000 z roku 2000 [14] Usnesení Krajského soudu v Hradci Králové ve věci sp. zn. 21 Co 95/2000 z roku 2000 [15] Rozsudek Nejvyššího soudu ve věci sp. zn. 26 Cdo 1616/98 ze dne 07. 07. 2000 [16] Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ve věci sp. zn. Cdo 933/2000 ze dne 26. dubna 2001 [17] Rozsudek Vrchního soudu v Praze ve věci 2 Cdo 122/94 ze dne 24. 03. 1994 [18] Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ve věci sp. zn. 26 Cdo 2471/999 ze dne 11. 10. 2000

Zákony: [1] Občanský soudní řád [2] Zákon č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty [3] Zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů [4] Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) v platném znění [5] Zákon č. 115/2006 Sb., o registrovaném partnerství a o změně některých souvisejících zákonů v platném znění [6] Zákon č. 267/1994 Sb., kterým se mění a doplňuje občanský zákoník [7] Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník v platném znění [8] Zákon č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník [9] Zákon č. 94/1963 Sb., o rodině v platném znění

70

[10] Zákon č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník [11] Vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj č. 137/1998 Sb., o obecných technických poţadavcích na výstavbu ve znění vyhlášky č. 491/2006 Sb. Pouţité zkratky: OZ - Občanský zákoník

71

SEZNAM PŘÍLOH Příloha č. 1: Tabulka členění bytů dle kvality na standardní byt a byt se sníţenou kvalitou Příloha č. 2: Vzor Nájemní smlouvy Příloha č. 3: Kopie výpisu z katastru nemovitostí Příloha č. 4: Vzor formuláře Prohlášení nájemce bytu o přijetí další osoby do bytu Příloha č. 5: Vzor výpovědi z nájmu bytu nájemcem bytu Příloha č. 6: Vzor Výpovědi nájmu bytu bez přivolení soudu Příloha č. 7: Vzor Ţaloby na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu

72

Příloha č. 161

Tabulka členění bytů dle kvality na standardní byt a byt se sníţenou kvalitou

61

Ministerstvo pro místní rozvoj. Komentář k zákonu č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, ve znění zákona č. 150/2009 Sb. [online]. mmr.cz [cit. 28. října 2009] Dostupné z WWW: 73

Příloha č. 262 Nájemní smlouva .................................................................. dále jen „pronajímatel“ a .................................................................. dále jen „nájemce“ uzavírají níţe uvedeného dne, měsíce a roku smlouvu o nájmu bytu tohoto znění: Čl. I Úvodní ustanovení 1. Pronajímatel prohlašuje, ţe je výlučným vlastníkem domu čp. ........ na pozemku parc. č. .......... v k.ú. .......... okres .......... , pod adresou .......... 2. Nemovitost uvedená v odst. 1 tohoto článku smlouvy je zapsána v katastru nemovitostí, vedeném Katastrálním úřadem .............., na listu vlastnictví č. ............ pro k.ú. ..........., okres .......... – příloha č. 1 3. Pronajímatel prohlašuje, ţe jeho vlastnictví jak shora uvedeno trvá i nadále a ţe neexistují ţádné okolnosti bránící volnému nakládání s byty ve shora uvedené nemovitosti. (v případě, ţe je nájemcem právnická osoba) 4. Nájemce prohlašuje, ţe je existující právnickou osobou a shora uvedené údaje o firmě včetně osoby jednatele jsou i nadále platné. Dále prohlašuje, ţe na firmu nebyl prohlášen konkurz, ani nebylo zahájeno konkurzní řízení a nájemce je schopen průběţně plnit své finanční závazky vyplývající z této smlouvy. Čl. II Předmět nájmu 1. Pronajímatel přenechávající nájemci do uţívání byt ........ (2+1 s přísl.), ... kategorie o celkové výměře ...... m2, umístěný v ..... patře domu čp. ......., pod adresou ...................... , za podmínek v této smlouvě dále sjednaných.

62

NOVÁKOVÁ, Helena; HORÁK, Milan. Abeceda bydlení díl II.: Vzory smluv, formulářů a oznámení souvisejících s bydlením. 4. aktualizované vydání. Praha: POLYGON, 2000. 232 s. ISBN 80-7273-017-7 74

2. Byt sestává z ... kuchyně, .... pokojů, (předsíně, spíţe, komory, chodby, WC a koupelny). Byt je vytápěn .... (plynovým etáţovým topením). Popis jednotlivých místností včetně vybavení a podlahové plochy je uveden v samostatné příloze této smlouvy - příloha 2. 3. Stav bytu a jeho vybavení, je uvedeno v protokolu o odevzdání a převzetí bytu, který tvoří přílohu č. 3 této nájemní smlouvy. V protokolu bude rovněţ uveden stav měřičů energií - elektrická energie, plyn - ke dni předání bytu. Čl. III Doba nájmu, ukončení nájmu 1. Nájemní smlouva se uzavírá na dobu určitou ............ počínaje dnem ............. 2. Nájemci se sjednává právo přednostního nájmu bytu na období dalšího jednoho roku za předpokladu, ţe nedojde k porušení povinnosti nájemce z této smlouvy a nájemce bude ochoten případně akceptovat novou výši nájemného, která bude vycházet z obvyklé výše nájemného ve srovnatelné lokalitě. O prodlouţení nájmu poţádá nájemce pronajímatele nejpozději jeden měsíc před uplynutím sjednané doby nájmu. 3. Nájem končí uplynutím sjednané doby nájmu, nebo písemnou dohodou obou smluvních stran. Před uplynutím sjednané doby nájmu můţe pronajímatel smlouvu vypovědět z důvodů uvedených v § 711 odst. 1 občanského zákoníku. Nájemce můţe dát výpověď i bez udání důvodu. Výpověď v obou případech musí být písemná a výpovědní lhůta, která počíná běţet prvého dne měsíce následujícího po doručení výpovědi druhé smluvní straně, činí tři měsíce. V případě prodlení nájemce s úhradou nájemného nebo plateb za sluţby spojené s nájmem po dobu delší neţ dvou měsíců, nebo opakovaném závaţném porušování povinností nájemce z této smlouvy je pronajímatel rovněţ oprávněn od smlouvy písemně odstoupit, pokud nájemce o této moţnosti předem písemně neinformoval a nájemce bez zbytečného odkladu nezjednal nápravu. Pro doručování výpovědi, nebo odstoupení od smlouvy nájemci se přiměřeně pouţijí příslušná ustanovení občanského soudního řádu o doručování písemností právnické osobě. 4. Nájemce bere na vědomí a výslovně souhlasí s tím, ţe při ukončení nájmu nemá nárok na zajištění náhradního bydlení ze strany pronajímatele.

75

Čl. IV. Nájemné a úhrada za sluţby spojené s nájmem 1. Nájemné, které nepodléhá cenové regulaci, bylo sjednáno dohodou stran ve výši ........ Kč /slovy ..... Korun českých/ měsíčně za veškeré pronajaté prostory. 2. V nájemném nejsou zahrnuty ceny za následující sluţby spojené s nájmem: a) úklid společných prostor b) dodávku vody z vodovodu a stočné c) osvětlení společných prostor d) odvoz domovních odpadků e) společná televizní a rozhlasová anténa 3. Platby na úhradu těchto sluţeb s výjimkou el. energie a plynu viz odst. 4/ budou hrazeny spolu s nájemným měsíčně zálohově ve výši dle rozpisu sluţeb, který tvoří přílohu č. 4 této smlouvy na účet pronajímatele č. ú. ........................... Skutečná výše cen a záloh za jednotlivé sluţby se zúčtuje vţdy za kalendářní rok nejpozději do 30 ti dnů po ukončení nájmu. To platí, pokud není zvláštním předpisem stanovený jiný postup. V průběhu roku je pronajímatel oprávněn po předchozím oznámení nájemci změnit měsíční zálohy v míře odpovídající změně ceny sluţby nebo na základě změny vydané zvláštním předpisem, rozhodnutím cenového orgánu, změny počtu členů domácnosti nebo z dalších důvodů, například ze změny rozsahu nebo kvality sluţeb. 4. Dodávka elektrické energie a plynu bude zajišťována přímo pro nájemce na základě přehlášení odběru energií od příslušných dodavatelů. Do doby přehlášení odběrů budou spotřebované energie nájemci přeúčtovány. 5. Nájemné a zálohy za sluţby uvedené v předchozím odstavci jsou splatné měsíčně dopředu a to nejpozději posledního dne předchozího kalendářního měsíce na účet pronajímatele č. ú. ................. Nájemné a zálohy za sluţby za první měsíc od zahájení nájmu budou uhrazeny při podpisu této nájemní smlouvy. 6. Při prodlení s placením nájemného a záloh za sluţby jsou pronajímatelé oprávněni účtovat zákonný poplatek z prodlení. 7. Smluvní strany se dohodly na tom, ţe řádnost veškerých plateb nájemce dle této smlouvy bude zajištěna sloţením kauce ve výši jednoho měsíčního nájmu na účet pronajímatele. Kauce bude zaplacena při podpisu smlouvy na shora uvedený účet pronajímatele. V případě prodlení nájemce s platbami nájemného, sluţeb a ostatních dluţných částek dle této smlouvy včetně nákladů na uvedení prostor do 76

původního stavu je pronajímatel oprávněn pouţít sloţenou kauci na úhradu tohoto dluhu. V tomto případě je nájemce povinen kauci doplnit na původní výši nejpozději do 3 dnů po oznámení pronajímatele o vyčerpání kauce. Kauce bude nájemci vrácena při ukončení nájemní smlouvy a řádném předání vyklizených pronajatých prostor. Čl. V Práva a povinnosti spojené s nájmem bytu 1. Práva a povinnosti spojené s nájmem bytu jsou obecně upraveny v občanském zákoníku v platném znění. 2. Drobné opravy v bytě související s jeho uţíváním a náklady spojené s běţnou údrţbou hradí nájemce. Pojem drobných oprav a nákladů spojených s běţnou údrţbou bytu upravuje nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se provádí občanský zákoník. 3. Nájemce bytu je dále povinen zejména: a) uţívat byt řádným způsobem a řádně poţívat plnění, jejichţ poskytování je spojeno s uţíváním bytu, zejména udrţovat byt v čistotě a řádně pečovat o jeho běţnou údrţbu a opravy, b) byt uţívat pouze pro potřeby svých zaměstnanců, společníků nebo jednatelů c) uzavřít pojistku na sdruţené pojištění domácnosti d) při výkonu svých práv dbát, aby v domě bylo vytvořeno prostředí zajišťující ostatním nájemcům nerušený výkon jejich práv a dodrţovat pravidla dobrých mravů souvisejících s výkonem práva nájmu bytu e) oznámit bez zbytečného odkladu pronajímateli /správci domu/ potřebu těch oprav v bytě, které hradí pronajímatel a umoţnit jejich provedení, jinak odpovídá za škodu, která by nesplněním této povinnosti vznikla. Nepostará-li se nájemce o včasné provedení drobných oprav a běţnou údrţbu bytu, má pronajímatel právo učinit tak po předchozím upozornění nájemce na svůj náklad sám a poţadovat od něj náhradu. f) odstranit sám na vlastní náklady veškeré závady a poškození, které způsobil v domě sám nebo ti, kdo s ním bydlí. Nestane-li se tak, má pronajímatel právo po předchozím upozornění nájemce závady a poškození odstranit a poţadovat od nájemce náhradu

77

g) nájemce nesmí provádět stavební úpravy ani jinou podstatnou změnu v bytě bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele, a to ani na svůj náklad, v případě porušení této povinnosti je pronajímatel oprávněn poţadovat, aby nájemce provedené úpravy a změny bez odkladu odstranil h) oznámit pronajímateli /správci domu/ bez zbytečného odkladu jména osob, kteří s ním bydlí ve společné domácnosti, resp. kteří bydlí v bytě jako jeho návštěva po dobu delší jednoho týdne pro účely rozúčtování sluţeb spojených s nájmem /vodné, stočné, úklid společných prostor apod. / 4. Společné prostory domu můţe nájemce pouţívat pouze k účelům, k nimţ jsou určeny a tak aby nedocházelo k omezování práv ostatních nájemců. Vchody, chodby, schodiště, průjezdy, dvůr apod. musí trvale zůstat volné. Na výzvu pronajímatele je nájemce povinen zanechat nedovoleného uţívání společných prostor popřípadě odstranit své věci, které se tam nacházejí. 5. Nájemce můţe chovat pouze přiměřený počet domácích zvířat a je povinen zajistit, aby zvířata nenarušovala výkon vlastnických a uţívacích práv ostatních uţivatelů bytu. Znečištění společných prostor, dvora a zařízení v domě zvířaty chovanými nájemcem je nájemce povinen ihned odstranit. Nájemce odpovídá za veškeré vzniklé škody, které zvířata v domě způsobí. 6. Přenechat byt nebo jeho část do podnájmu třetí osobě je nájemce oprávněn pouze po předchozím písemném souhlasu pronajímatele. Porušení této povinnosti, zejména další podnájem bytu nebo jeho části bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele za komerčním účelem je důvodem pro odstoupení od smlouvy ze strany pronajímatele. Čl. VI. Ostatní ujednání 1. Při ukončení nájmu je nájemce povinen uţívaný byt včetně příslušenství zcela vyklidit a předat pronajímateli /správci objektu/ formou písemného zápisu ve stavu ne horším, neţ se nacházel ke dni zahájení nájmu s přihlédnutím k běţnému opotřebení a stavebním úpravám realizovaných za písemného souhlasu pronajímatele. 2. V případě prodlení nájemce s vyklizením bytu se sjednává pokuta ve výši ....... Kč za kaţdý i započatý den prodlení. Smluvní pokuta je splatná ihned po jejím vyúčtování a je započitatelná na sloţenou kauci dle článku IV. Odst. 7 této smlouvy

78

Čl. VII Závěrečná ustanovení 1. Pokud ze smlouvy nevyplývá jiná úprava, řídí se vztah mezi pronajímatelem a nájemcem obecnými ustanoveními občanského zákoníku upravujícími nájem. 2. Tato smlouva je vyhotovena ve dvou stejnopisech, z nichţ nájemce obdrţí jedno, zbývající připadne pronajímateli. Smlouvu lze změnit nebo doplňovat pouze formou písemných dodatků podepsaných oběma smluvními stranami s výjimkou zvýšení záloh za sluţby dle této smlouvy, kdy postačuje jednostranný úkon pronajímatele. 3. Smlouva nabývá platnosti dnem jejího podpisu oběma smluvními stranami a účinnosti dnem předání bytu. 4. Nedílnou součástí této nájemní smlouvy je: výpis z Katastru nemovitostí - příloha č. 1 specifikace místností - příloha č. 2 protokol o předání bytu - příloha č. 3 rozpis výše záloh za sluţby spojené s nájmem - příloha č. 4 5. Obě smluvní strany potvrzují autentičnost této smlouvy a zároveň prohlašují, ţe si smlouvu pozorně přečetly, ţe jejímu obsahu v celé šíři rozumějí a ţe nebyla uzavřena v tísni ani za jinak jednostranně nevýhodných podmínek. Na důkaz své pravé, svobodné a váţné vůle pak připojují své podpisy.

V ........ dne .............. 2006

za pronajímatele:

za nájemce:

79

Příloha č. 363

63

INFORMAČNÍ SYSTÉM KATASTRU NEMOVITOSTÍ ČESKÉ REPUBLIKY.[online].cit. 2009-04-16]. Dostupné z WWW: 80

Příloha č. 464 Prohlášení nájemce bytu o přijetí další osoby do bytu ………………………………………………………………………………………. (jméno, příjemní nájemce bytu a adresa) Oznamuje, ţe dnem ……………….(datum) přijal do bytu, který uţívá na základě nájemní smlouvy ze dne …………………… ………………………………………………………………………………………… (jméno, příjemní, rodné číslo, příbuzenský vztah) Jmenovaný(á) se mnou bude ţít ve společné domácnosti (bude pečovat o společnou domácnost). Předchozí bydliště ………………………………………………………………………………… Jmenovaný(á) se přihlásil (a) k …………………………………………… pobytu.

V ……………..dne ………………… ………………………………

………………………………

Podpis přihlašované osoby

Podpis nájemce bytu

64

NOVÁKOVÁ, Helena; HORÁK, Milan. Abeceda bydlení díl II.: Vzory smluv, formulářů a oznámení souvisejících s bydlením. 4. aktualizované vydání. Praha: POLYGON, 2000. 232 s. ISBN 80-7273-017-7 81

Příloha č. 565 Vzor výpovědi z nájmu bytu nájemcem bytu Jméno a příjmení nájemce ………………………………..………………….……….. Adresa ………………………………………………………..……………….………. Věc: Výpověď nájmu bytu v domě č. 22 v Mozartově ulici v Příbrami Na základě nájemní smlouvy ze dne 1. května 2007 mám na dobu neurčitou pronajatý a uţívám byt 2 + 1 s příslušenstvím ve čtvrtém poschodí domu č. p. 22 v Mozartově ulici v Příbrami. Nájem uvedeného bytu tímto vypovídám v tříměsíční lhůtě, která počne běţet dnem 1. dubna 2009. Nájem tak skončí k 30. červnu 2009. V Příbrami dne 30. března 2009 ....................................... (Vaše jméno)

65

Vzor výpovědi z nájmu bytu nájemcem bytu. vypoved-vzor.blogspot.com [online]. 2009, [cit. 2010-10-01]. Dostupný z WWW:

82

Příloha č. 666 Výpověď nájmu bytu bez přivolení soudu Komu..................................................................... Věc: Výpověď nájmu bytu č. ........ na ulici ............ čp. .......... v obci ................ Na základě smlouvy o nájmu bytu ze dne .............. máte na dobu neurčitou pronajatý byt č. ........ na ulici ............ čp. .......... v obci ................ (dále jen „byt“). Jelikoţ i přes písemnou výstrahu, kterou jsem Vám zaslal doporučeným dopisem dne .............. nadále hrubě porušujete dobré mravy v domě, vypovídám Vám tímto nájem bytu. Výpovědní lhůta je 3 měsíce a začne běţet prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němţ Vám bude tato výpověď doručena. Podle ustanovení § 712 odst. 5 věta první občanského zákoníku nemáte právo na bytovou náhradu, stačí při vyklizení poskytnout přístřeší. Podle § 711 odst. 5 občanského zákoníku máte právo do šedesáti dnů ode dne doručení této výpovědi podat ţalobu na určení neplatnosti této výpovědi k soudu. Pokud ţalobu na určení neplatnosti této výpovědi v uvedené lhůtě nepodáte, jste povinen se všemi, kdo by se v bytě s Vaším souhlasem zdrţovali, po uplynutí výpovědní lhůty byt vyklidit a vyklizený mi předat. V ........................... dne ………………… .......................................................... Pronajímatel bytu

66

NOVÁKOVÁ, Helena; HORÁK, Milan. Abeceda bydlení díl II.: Vzory smluv, formulářů a oznámení souvisejících s bydlením. 4. aktualizované vydání. Praha: POLYGON, 2000. 232 s. ISBN 80-7273-017-7 83

Příloha č. 767 Ţaloba na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu Obvodnímu soudu pro Prahu 4 28. pluku 1533/29b 100 83 Praha 10 Ţalobce: Marián Vajda, nar. 4. srpna 1974, bytem Donovalská 11, 149 00 Praha 11 Ţalovaný: Martin Vyskočil, nar. 1. ledna 1950, bytem Nám. Svobody 1, 109 00 Praha 10 Ţaloba na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu Dvojmo Kolky za 1000,- Kč I. Ţalovaný je vlastníkem domu č. p. 11 v ulici Donovalská v Praze 11. Nájemní smlouvou ze dne 6. 5. 1999 mi pronajal byt č. 7 o velikosti 2 + kk s příslušenstvím, který se nachází ve třetím podlaţí uvedeného domu. Důkaz: nájemní smlouva ze dne 6. 5. 1999 II. Dne 10. března 2007 mi byl doručen dopis ţalovaného (s datem 3. březen 2007), v němţ mi dává výpověď z nájmu bytu. Jako důvod k výpovědi ţalovaný uvedl, ţe jsem „hrubě porušil povinnosti nájemce“ tím, ţe dluţím nájemné a úhradu cen sluţeb za dobu od října 2006 do ledna 2007. Tento výpovědní důvod není dán. Je sice pravdou, ţe jsem z důvodů objektivně tíţivé sociální situace, v níţ jsem se na přechodnou dobu ocitl, nebyl schopen v uvedených měsících nájemné řádně platit. Mezitím se ovšem má situace zlepšila a dne 28. února 2007 jsem dluţnou částku v plném rozsahu uhradil. Jak mám potvrzeno od své 67

Kdy může dát pronajímatel nájemci výpověď z nájmu bytu bez přivolení soudu?. In Kdy může dát pronajímatel nájemci výpověď z nájmu bytu bez přivolení soudu? [online]: spolcest.cz, [cit. 2010-12-15]. Dostupné z WWW: pronajimatel-najemci-vypoved-znajmu-bytu-bez-privoleni-soudu/ 84

banky, na pronajímatelův účet byla tato částka připsána 2. března 2007. Jelikoţ se splnění výpovědního důvodu posuzuje k okamţiku, kdy byla výpověď podána, není výpovědní důvod uplatněný ţalovaným naplněn. V našem případě jsem totiţ ke dni podání výpovědi na nájemném a cenách sluţeb jiţ nic nedluţil. Důkaz: kopie příkazu k převodu částky 26.532,- Kč z mého bankovního účtu na pronajímatelův účet potvrzení banky o tom, ţe převod této částky úspěšně proběhl 2. března 2007 III. S ohledem na skutečnosti shora uvedené a v zákonem uvedené lhůtě 60- ti dnů od doručení sporné výpovědi z nájmu bytu navrhuji, aby soud vydal tento: r o z s u d e k: Určuje se, ţe výpověď z nájmu bytu č. 7 o velikosti 2 + kk s příslušenstvím, který se nachází ve třetím podlaţí domu čp. 11 v ulici Donovalská v Praze 11, kterou ţalovaný dal dne 3. března 2007 ţalobci, je neplatná. Ţalovaný je povinen nahradit ţalobci náklady řízení do 3 dnů od právní moci rozsudku. V Praze dne 22. března 2007

i

K výpovědnímu důvodu z nájmu bytu – služební byt. epravo.cz [online], [cit. 2010-09-15]. Dostupný z WWW: ˂http://www.epravo.cz/top/clanky/k-vypovednimu-duvodu-z-najmu-bytu-sluzebni-byt17288.html˂

85