Nájem bytu. Diplomová práce. Jan Tlapák. Vedoucí diplomové práce: doc. JUDr. Josef Salač, Ph.D. Katedra: Katedra občanského práva

Univerzita Karlova v Praze

Právnická fakulta

Jan Tlapák

Nájem bytu Diplomová práce

Vedoucí diplomové práce: doc. JUDr. Josef Salač, Ph.D.

Katedra: Katedra občanského práva

Datum vypracování práce (uzavření rukopisu): září 2012

Prohlášení

Prohlašuji, že jsem předkládanou diplomovou práci na téma “Nájem bytu“ vypracoval zcela samostatně. Veškeré prameny a zdroje informací, které jsem použil k sepsání této práce, jsou uvedeny v seznamu použitých pramenů a literatury.

V Praze dne 1. listopadu 2012 ……………………………… Jan Tlapák

Poděkování: Děkuji vedoucímu své diplomové práce doc. JUDr. Josefovi Salačovi, Ph.D. za cenné rady, připomínky a odborné vedení.

Obsah: Úvod ......................................................................................................................................1 1. Vývoj právní úpravy nájmu bytu na našem území od roku 1918...................................3 1. 1. Situace před vznikem samostatného Československa ..................................................3 1. 2. Vývoj právní úpravy nájmu bytu po vzniku Československa .......................................4 1. 3. Právní úprava nájmu bytu v období Protektorátu Čechy a Morava...............................8 1. 4. Právní úprava nájmu bytu po roce 1948 ......................................................................9 1. 5. Právní úprava nájmu bytu po roce 1989 ....................................................................14 2. Historie panelové výstavby na našem území..................................................................19 2. 1. Historie panelové výstavby .......................................................................................19 2. 2. Problémy spojené s panelovou výstavbou .................................................................21 2. 3. Revitalizace ..............................................................................................................23 2. 3. 1. Program Zelená úsporám...................................................................................23 2. 3. 2. Program Nový panel..........................................................................................24 3. Právní prameny upravující nájem bytu ........................................................................25 4. Pojem bytu ......................................................................................................................27 4. 1. Definice bytu ............................................................................................................27 4. 2. Příslušenství bytu......................................................................................................28 4. 3. Společné části domu .................................................................................................30 5. Právní úprava nájmu bytu po novele občanského zákoníku č. 132/2011 Sb. ...............32 5. 1. Vznik nájmu bytu......................................................................................................33 5. 1. 1. Nájemní smlouva ..............................................................................................33 5. 2. Kauce .......................................................................................................................36 5. 2. 1. Kauce v novém občanském zákoníku ................................................................38 5. 2. 2. Prodloužení nájmu ............................................................................................38 5. 3. Práva a povinnosti subjektů nájemního vztahu ..........................................................39 5. 3. 1. Práva a povinnosti subjektů nájemního vztahu v novém obč. zákoníku..............42 5. 4. Nájemné a úhrada za plnění poskytovaná s užíváním bytu ........................................42 5. 4. 1. Nájemné dle zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájmu...........43 5. 4. 2. Pojem obvyklé nájemné ....................................................................................45 5. 4. 3. Stanovení obvyklého nájemného .......................................................................47 5. 4. 3. 1. Cenové mapy.............................................................................................47 5. 4. 3. 2. Porovnání se třemi srovnatelnými byty ......................................................48 5. 4. 3. 3. Názor realitního makléře ...........................................................................48 5. 4. 3. 4. Znalecký posudek......................................................................................49 5. 4. 4. Úhrada za plnění poskytovaná s užíváním bytu .................................................49 5. 5. Společný nájem bytu.................................................................................................50 5. 5. 1. Vznik společného nájmu bytu............................................................................50 5. 5. 2. Obsah společného nájmu bytu ...........................................................................51 5. 5. 3. Zánik společného nájmu bytu ............................................................................52 5. 5. 4. Společný nájem bytu manželi ............................................................................53 5. 5. 4. 1. Vznik společného nájmu bytu manželi po uzavření manželství ..................53 5. 5. 4. 2. Vznik společného nájmu bytu manželi uzavřením manželství....................55 5. 5. 4. 3. Zánik společného nájmu bytu manželi .......................................................56 5. 5. 5. Nájem bytu a registrované partnerství................................................................57 5. 6. Přechod nájmu bytu ..................................................................................................59 5. 6. 1. Přechod nájmu bytu po smrti jednoho z manželů (spolunájemců) ......................60 5. 6. 2. Opuštění společné domácnosti...........................................................................62 5. 6. 3. Přechod nájmu bytu v novém občanském zákoníku ...........................................63

6. Výměna bytu...................................................................................................................65 7. Podnájem bytu................................................................................................................66 7. 1. Vznik podnájmu........................................................................................................66 7. 2. Zánik podnájmu ........................................................................................................67 7. 3. Podnájem v novém občanském zákoníku ..................................................................68 Závěr ...................................................................................................................................69 Abstrakt ..............................................................................................................................71 Summary.............................................................................................................................73 Seznam použitých zkratek .................................................................................................75 Seznam použité odborné literatury: ..................................................................................76 Seznam použitých článků z odborných periodik: .............................................................77 Internetové zdroje: .............................................................................................................77

N Á J EM B Y TU

ÚVOD

Úvod Téma mé diplomové práce zní „nájem bytu“. Tento právní institut je společně s vlastnickým právem k bytu nebo k domu nejrozšířenějším právním důvodem bydlení. Jde o institut, který slouží k uspokojování jedné ze základních lidských potřeb, mezi něž bydlení bez pochyby patří. Právo na přiměřené bydlení je dokonce zaneseno v celé řadě mezinárodních dokumentů počínaje Všeobecnou deklarací lidských práv, Evropskou sociální chartou konče. Samotné právo na přiměřené bydlení ovšem nelze brát jako nárok jednotlivce na to, aby mu stát poskytnul přiměřené bydlení. Toto právo spočívá především v povinnosti státu vytvořit takové podmínky pro své občany, které by jim umožnily získat odpovídající bydlení a zároveň jim poskytly určitou míru ochrany v této oblasti. Tyto dokumenty mezinárodního významu tak především upravují problematiku hygienických a stavebně - technických požadavků, které jednotlivé byty musí splňovat. Na základě údajů ze sčítání lidu v roce 2011 zahrnoval bytový fond ČR celkem 3 894 210 trvale obydlených bytů, z nichž 64,5 % tvořily byty v soukromém vlastnictví, zatímco nájemní byty tvořily 17,6 % trvale obydleného bytového fondu. Ve vlastním domě nebo bytě bydlelo v ČR 64,4 % domácností, v nájemních bytech 17,6 % domácností. Tyto údaje dokládají vzestup podílu vlastnického bydlení, a to zejména na úkor nájemního bydlení. V družstevním bydlení, které se svým charakterem blíží bydlení vlastnickému, bydlí v ČR 11,1 % domácností. Po léta neměnná právní úprava nájmu bytu obsažená v občanském zákoníku (dále jen „OZ“) doznala celé řady změn, a to k 1. 11. 2011 na základě rozsáhlé novelizace provedené zákonem č. 132/2011 Sb. (dále jen „malá novela OZ“). Ve své diplomové práci se budu převážně věnovat těmto novelizovaným ustanovením OZ

týkajících

se

nájmu

bytu.

Reflektována

bude

také

blížící

se

účinnost

tzv. nového občanského zákoníku, zákon č. 89/2012 Sb. (dále jen „NOZ“). V práci se budu snažit tuto novou právní úpravu, která nabude účinnosti k 1. 1. 2014, porovnat se současným právním stavem. Z důvodu rozsahu právní úpravy nájmu bytu a vzhledem ke stanoveným hranicím diplomové práce jsem se rozhodl, že se v této práci nebudu věnovat ustanovením, jež upravují zánik nájmu bytu a bytové náhrady. Samotná práce je členěna do sedmi kapitol. V prvních dvou kapitolách se věnuji především historickému vývoji právního institutu nájmu bytu na našem území a také historii a současnosti panelové výstavby v ČR. V dalších kapitolách se stručně zmiňuji o pojmu byt,

1

N Á J EM B Y TU

ÚVOD

příslušenství bytu a dalších právních pojmech s nájmem bytu souvisejících. Jádrem této práce jsou kapitoly pět až sedm, ve kterých je pojednáváno o změnách v právní úpravě nájmu bytu, kterou s sebou přinesla malá novela občanského zákoníku. Při zpracování budu vycházet ze stavu právní úpravy ke dni 30. 6. 2012, ze současné judikatury, odborných článků a odborných právních publikací.

2

VÝVOJ

PR ÁV N Í Ú PR A VY N ÁJ MU BY TU N A N A ŠEM Ú ZEM Í O D R O KU

1918

1. Vývoj právní úpravy nájmu bytu na našem území od roku 1918 1. 1. Situace před vznikem samostatného Československa

Období první světové války mělo velký vliv na všechny sféry lidského života, a tedy i na oblast nájemních vztahů. Z důvodu nárůstu zbrojařské výroby v době první světové války došlo ke zvýšení poptávky po pracovní síle ze strany zbrojařských koncernů, které sídlily převážně ve velkých průmyslových městech. To s sebou přineslo mohutné stěhování venkovského obyvatelstva do těchto měst za prací. V těchto průmyslových městech tak dochází ke zvýšení poptávky po bytech, což má za následek skokové zvyšování nájemného. Vysoké nájemné v kombinaci se stoupající inflací, která zapříčinila rapidní nárůst cen zboží, dostávají velké množství nájemců do bezvýchodných situací, ve kterých si následně nemohou dovolit platit nájemné. Tato situace má negativní vliv jak na jejich sociální situaci, tak na sociální atmosféru ve městech. Právě v těchto válečných letech můžeme spatřovat vznik určitých snah o specifickou ochranu nájemníků jako slabší strany nájemního vztahu. Ochrana nájemníka, jakožto slabší strany v nájemním vztahu, se u nás poté stala typickou pro celé období 20. století. Na skokové zvyšování nájemného reaguje vláda zavedením několika opatření směřujících ke zlepšení ochrany nájemníků, jež měla mít omezenou časovou účinnost, a to pouze po dobu válečného konfliktu. Vláda si zde totiž uvědomovala, že přijatými opatřeními významně zasahuje do oblasti soukromoprávní úpravy a že omezuje svobodu jednání obou subjektů nájemního vztahu a konečně i volný trh s byty. Jak ale později historie ukázala, ochrana nájemníka významně časově přesáhla období první světové války. Jedním z hlavních bodů nové ochrany nájemníka bylo nařízení č. 34/1917 Ř. z., k němuž bylo ještě posléze vydáno prováděcí nařízení č. 53/1917 Ř. z. Na základě nařízení došlo k rozdělení bytového fondu na tzv. staré a nové domy. Tzv. nové domy s nechráněnými byty byly z účinnosti těchto ustanovení vyňaty a nepodléhali regulaci. Naopak tzv. staré domy začaly regulaci podléhat. Toto nařízení u tzv. starých domů upravovalo možnosti zvyšování nájemného pouze vzájemnou dohodu nájemce s pronajímatelem, a tudíž chránilo nájemce před jednostranným zvyšováním nájemného ze strany pronajímatele. Došlo i ke zvýšení ochrany nájemce v případech výpovědi nájemní smlouvy z pronajímatelovy strany. Výše uvedené nařízení mělo za následek významné znevýhodnění pronajímatelů tzv. starých domů oproti pronajímatelům domů nových.

3

VÝVOJ


1918

Zvýšená ochrana nájemního vztahu u tzv. starých domů se nevztahovala na celou oblast Čech a Moravy, ale platila pouze v obcích, kde došlo k mimořádnému zvýšení nájemného. Jednou z prvních obcí, na kterou se daná nařízení vztahovala, byla Plzeň, a to právě díky velkým zbrojařským závodům, které byly situovány přímo ve městě či v jeho bezprostředním okolí.

1. 2. Vývoj právní úpravy nájmu bytu po vzniku Československa Dne 28. 10. 1918 došlo ke vzniku samostatné Československé republiky a započalo tak období tzv. první republiky.1 Období první republiky trvalo až do 1. 9. 19382. Od tohoto dne se datuje počátek tzv. druhé republiky. Období v pořadí druhé republiky ve srovnání s prvním trvalo významně kratší dobu a to jen do 14. 3. 1939.3 Zákon o zřízení samostatného československého státu byl vydán dne 28. 10. 1918 a byl vyhlášen ve Sbírce zákonů pod č. 11/1918 Sb. z. a n., jakožto první zákon nově vzniklé Československé republiky. V úvodním prohlášení zákona bylo proklamováno, že „samostatný československý stát se stal skutkem.“ Zákon se ovšem neomezil pouze na výše uvedenou proklamaci, ale byl to též tzv. recepční zákon, na jehož základě došlo k prozatímní recepci rakouskou-uherského právního řádu jako právního základu nově vznikajícího řádu československého.

Recepce

rakousko-uherského

práva

měla

svoji

oporu

v čl. 2. uvedeného zákona, který stanovil, že „veškeré dosavadní zemské a říšské zákony a nařízení prozatím zůstávají v platnosti.“ Na základě recepční normy došlo tedy i k převzetí Rakouského obecného občanského zákoníku (dále jen „ABGB“) z roku 1811 č. 946 ř. z., ve znění jeho novel do vznikajícího prvorepublikového právního řádu. ABGB platil na našem území jako Československý obecný zákoník občanský a to až do 31. 12. 1950. Tento zákoník převzal prakticky veškerou právní úpravu obsaženou v ABGB a nijak výrazně ji nepozměnil. Právní úprava nájemního vztahu v ABGB byla v ustanoveních § 1090 až § 1150. Úprava v sobě zahrnovala jak smlouvu nájemní, tak smlouvu pachtovní. Obě smlouvy spočívají v tom, že někdo obdrží určitou nezuživatelnou věc na určitou dobu za určitou cenu. 1

Toto názvosloví („první republika“, druhá republika“) bylo odvozeno od Francie, kde jsou republiky číslovány od Velké francouzské revoluce. 2 Den následující po podepsání Mnichovské dohody (Mnichovského diktátu), jež měla za následek postoupení pohraničního území obývané Němci (Sudety) Německu. 3 Následujícího dne tedy 15. 3. 1939 došlo k německé okupaci Českých zemí.

4

VÝVOJ


1918

Rozdíl mezi pachtem a klasickým nájmem byl v tom, že u pachtu se předpokládá, že pachtýř (obdoba nájemce u nájemní smlouvy) bude vlastním přičiněním věc obhospodařovat tak, aby přinášela výnos. Je také důležité říci, že ABGB v sobě neobsahoval zvláštní ustanovení týkající se nájmu bytu, jak to můžeme vidět v současném OZ. Z toho vyplývá, že se nájem bytu řídil podle obecných ustanovení o nájemní smlouvě. Právní úprava, která byla do československého právního řádu převzata z rakouského zákoníku, byla v oblasti nájmu bytu v době trvání první republiky doplňována především samostatnými právními předpisy. Jedním z takových předpisů bylo nařízení ministra sociální péče a ministra spravedlnosti č. 83/1918 Sb. z. a n., o ochraně nájemce. Na základě tohoto nařízení došlo k rozdělení pronajímatelů na ty, jejichž domy byly zkolaudovány před dnem 27. 1. 1917, a ty, které byly zkolaudovány po tomto datu. Na pronajímatele, kteří získali kolaudační rozhodnutí po tomto dnu, se toto nařízení nevztahovalo. Tímto ustanovením došlo k potvrzení dělení bytového fondu a nerovnosti mezi pronajímateli. U domů, jejichž kolaudace proběhla před výše uvedeným datem, bylo zakázáno neoprávněně zvyšovat nájemné. Pronajímatel mohl zvyšovat nájemné u těchto domů jen v tzv. odůvodněných případech. Tyto odůvodněné případy, při kterých mohl pronajímatel zákonně zvýšit nájemné, byly tři. Prvním z nich byla situace, kdy došlo ke zvyšování úrokové míry hypotéky, která vázla na domě. Druhou možností, která opravňovala pronajímatele ke zvýšení nájemného, byl případ, kdy došlo ke zvýšení veřejných dávek vztahujících se k danému domu. A konečné poslední možností byl případ nárůstu peněžních prostředků nutně vynaložených na správu a udržování domu. Kdyby došlo ke sjednání nájemného, které odporovalo nařízení, byla by taková smlouva považována za absolutně neplatnou. Nařízení též upravovalo otázku výpovědi z nájemní smlouvy. Vypovědět nájemce z nájmu bytu mohl pronajímatel jen z tzv. důležitých důvodů. Na některé z nich pamatovalo nařízení ve svém demonstrativním výčtu. Jednalo se např. o situace:



kdy byl nájemce v prodlení s placením činže



porušoval-li nájemce neustále nebo hrubě domácí řád



nepřistoupil-li na přípustné zvýšení činže



potřeboval-li pronajímatel byt nutně pro svoji osobu a v případě, kdyby ho nezískal, utrpěl by značnější újmu než nájemník

5

VÝVOJ 


1918

přenechal-li nájemce byt zcela nebo z části se zařízením nebo bez něho někomu jinému za vzájemné plnění, které je ale vzhledem k nájemnému, které sám platí, nepoměrně vyšší.

Nájemce se mohl bránit proti výpovědi tzv. námitkami. Použil-li nájemce námitky proti výpovědi, musel pronajímatel dokázat existenci minimálně jednoho důležitého důvodu, který ho opravňoval ukončit nájemní smlouvu mezi ním a nájemcem výpovědí. Později bylo nutné získat k výpovědi přivolení okresního soudu, který tak činil usnesením. Návrh výpovědi musel být učiněn písemně s uvedením výpovědního důvodu. Pronajímatel mohl být soudem vyzván k dosvědčení jim uvedeného důležitého důvodu výpovědi. Dal-li pak soud v nesporném řízení souhlas k výpovědi, nájemce tím pozbyl práva použít námitky. 4 V případě, že byla nájemní smlouva sjednána na dobu určitou a tato doba překračovala půl roku, jednalo se o tzv. nájemní smlouvy obnovené. Jejich smysl spočíval v tom, že v okamžiku, kdy došlo k naplnění doby, na kterou byl nájem sjednán, došlo automaticky k obnovení smlouvy, a to již na dobu neurčitou. Výjimkami z automatického obnovení nájemních smluv byly případy, kdy už samotný nájemce nemá zájem na pokračování v nájmu nebo došlo k výpovědi nájemce ze strany pronajímatele, ale to jen z tzv. důležitých důvodů výše zmiňovaných. V roce 1920 byla již zmíněná vládní nařízení nahrazena zákonem na ochranu nájemníků č. 275/1920 Sb. z. a n. (dále jen „ZnN“), který jako první samostatně upravoval otázky nájemního bydlení v tehdejším Československu. I tento zákon potvrdil nerovnost mezi pronajímateli, a to tím, že je rozdělil do dvou skupin. V první skupině se nacházeli pronajímatelé, kteří získali nebo získají kolaudační rozhodnutí k domu po 27. 1. 1917. Také sem patřili pronajímatelé vykonávající živnost – přechovávání cizinců a součástí této skupiny byly také domy a objekty, které byly podrobeny stavební a dozorčí příslušnosti železničních úřadů. Výhoda pro pronajímatele, kteří byli pomyslnými členy této skupiny, spočívala v tom, že se na ně nevztahovala ustanovení zákona na ochranu nájemníků. Druhá skupina byla tvořena všemi zbývajícími pronajímateli bytů. Jak již bylo uvedeno v předešlém odstavci, jejich údělem bylo to, že se při pronájmu bytu museli řídit zákonem na ochranu nájemníků, čímž byli oproti první skupině značně znevýhodněni a 4

Přivolení soudu a osvědčení výpovědního důvodu bylo zavedeno nařízením č. 62/11919 Sb. z. a n., které doplňovalo nařízení č. 83/1918 Sb. z. a n.

6

VÝVOJ


1918

docházelo zde tak k významnému porušování zásady rovnosti stran. Došlo tak k zákonem podložené preferenci jedněch pronajímatelů na úkor druhých. ZnN přebral mnohá ustanovení z dřívějších nařízení, které sám nahrazoval. Jedním z oněch přebraných ustanovení bylo i to, které se týkalo výpovědi. Výpověď ze strany pronajímatele mohla být dána pouze s přivolením okresního soudu. Pravomocné rozhodnutí okresního soudu tak nahrazovalo výpověď. Další podmínkou, kterou musel pronajímatel splnit, aby výpověď dostála požadavkům zákona, byla nutnost naplnění alespoň jednoho z tzv. důležitých důvodů, které umožňovaly pronajímateli dát nájemci výpověď.5 Těmi důležitými důvody, které zmiňoval ZnN, byly např.:



situace, kdy nájemník dá celý byt do podnájmu proti smluvnímu zákazu nebo bez svolení vlastníka domu



nezaplatil-li nájemník smluvené nebo v přípustné míře zvýšené nájemné, ačkoli byl po uplynutí obvyklé nebo k placení ujednané lhůty upomenut



porušuje-li nájemník, členové jeho domácnosti či osoby, které nájemník přijal do bytu, opětovně a hrubě pořádek v domě nebo způsobují-li svým chováním v domě oprávněné pohoršení a nezjedná-li nápravu, ač k tomu byl vyzván



potřebuje-li pronajímatel byt nutně pro svoji osobní potřebu a utrpěl-li by větší újmu než nájemník, zůstala-li by nájemní smlouva v platnosti

Jedno z ustanovení ZnN dokonce umožňovalo pronajímateli okamžitě ukončit nájemní smlouvu mezi ním a nájemcem, a to i bez podání výpovědi. K tomu mohlo dojít ve dvou případech. Za prvé, když nájemník zneužíval pronajatého bytu takovým způsobem, že na něm způsobil značnou škodu, a za druhé, když byla nutná opětovná výstavba předmětné nemovitosti. ZnN též pamatoval na otázku nájemného, když stanovil, že v zásadě platí sjednané předválečné nájemné. Majiteli byla ponechána možnost zvýšit nájemné o max. 20 % nad předválečný stav. Pokud požadoval zvýšení nájemného nad stanovenou hranici, musel mít přivolení příslušného nájemního úřadu, nebyl-li, pak okresního soudu. Nájemní úřady byly zřizovány ve městech s tzv. vlastním statutem. Ostatní obce, které neměly výše zmíněný statut, si nájemní úřad mohly zřídit na základě usnesení zastupitelstva. Hlavní náplní jejich práce bylo právě již ono zmíněné rozhodování o zvýšení nájmu nad 20%.

5

Místně příslušný byl okresní soud, v jehož obvodu se nacházela předmětná nemovitost.

7

VÝVOJ


1918

Pokud příslušný úřad dal povolení ke zvýšení nájemného, tak pouze ze závažných důvodů. Příkladem takového závažného důvodu byla např. náhlá nutnost provést opravu domu. Později bylo ustanovení týkající se přivolení nájemního úřadu či soudu ke zvýšení nájemného upraveno novým zákonem do takové podoby, že již pouze místně příslušný soud byl oprávněn udělit přivolení. Nový zákon navíc ještě rozšířil pravomoce soudu o to, že soud mohl na základě svých zjištění upravit přiměřenou výši nájemného.6 Po ZnN přichází v období první republiky značné množství dalších legislativních předpisů upravujících problematiku nájmu a bydlení v nájemním bytě. Drtivá většina z nich však šla už v jednou vyšlapaných stopách a nijak výrazně se neodchylovala od zavedeného trendu. Často jejich přidaná hodnota spočívala pouze v tom, že rozšiřovaly počet výpovědních důvodů oproti svým předchůdcům. Avšak ani tyto nové předpisy se nevystříhaly toho, že uváděly výpovědní důvody pouze v demonstrativním výčtu. To mělo za následek vytvoření značně velkého prostoru pro soudní výklad, což nelze spojovat s vysokou mírou právní jistoty. Jen pro dokreslení zmiňme zákon č. 44/1928 Sb. z. a n., jehož lze považovat za poslední ucelenou právní úpravu ochrany nájemníku v období první republiky. Velmi důležitým a průlomovým mohl být zákon č. 66/1936 Sb. z. a n., ve kterém bylo stanoveno datum 30. 6. 1940, do něhož měla ochrana nájemníků zcela zaniknout a mělo tak dojít ke zrovnoprávnění nájemních vztahů. K naplnění ustanovení tohoto zákona ovšem zabránila okupace Československa německou armádou a vytvoření Protektorátu Čechy a Morava.

1. 3. Právní úprava nájmu bytu v období Protektorátu Čechy a Morava

Na základě Mnichovského diktátu, který byl dojednán a podepsán dne 29. září 1938, přišla Československá republika o Sudety.7 Dne 15. 3. 1939 navíc německá okupační vojska zabrala i zbytek československého území a následného rána došlo k vyhlášení Protektorátu Čechy a Morava jakožto autonomní součásti Velkoněmecké říše. V tomto pro české země tak temném období i nadále platil zákon z období první republiky, a to konkrétně zákon č. 44/1928 Sb. z. a n. Jak již bylo uvedeno výše, dne 30. 6. 1940 měla zcela zaniknout ochrana nájemníků v tzv. starých domech, a to na základě zákona

6

Zákon č. 130/1922 Sb. z. a n. Sudety je český název pro pohraničí území dnešní České republiky, ve kterém ve 30. letech 20. století převažovalo německé osídlení jinak též Krkonošsko – jesenická subprovincie 7

8

VÝVOJ


1918

č. 66/1936 Sb. z. a n. Ovšem protektorátní vláda dvěma nařízeními prodloužila ochranu až do 31. 12. 1941.8 Zvyšování nájemného v období protektorátu bylo v případě chráněných nájemníků ponecháno na rozhodnutí Nejvyššího cenového úřadu. Na základě jeho rozhodnutí bylo jako nepřiměřeně vysoké nájemné z bytu považováno to nájemné, které přesáhlo částky, jež byly ze stejného nájmu placeny k 1. březnu 1939. V červenci 1939 předseda vlády svým nařízením zakázal zvýšit nájemné nad stav z 20. června 1939. Toho samého roku došlo k zastropování nájemného, když bylo umožněno pronajímatelům v chráněných nájmech dorovnat nájemné na srovnatelnou úroveň s nájemným v nechráněných bytech a takto dorovnané nájemné bylo následně zmrazeno. Od tohoto roku tedy na území Protektorátu Čechy a Morava platilo tzv. stop nájemnému. Obecnými rysy, které doprovázely toto období v rámci bytové politiky, byly mohutné konfiskace židovského majetku a jeho následné přidělování tzv. árijské rase. Docházelo k výskytu celé řady nových příkazů a povinností, které musely jak nájemci, tak pronajímatelé plnit. Jakékoliv byť i drobné neplnění těchto povinností mělo za následek velice přísné až drakonické tresty. Dalším rysem okupační doby byl nedostatek bytů na území protektorátu, který byl způsoben přílivem velkého množství obyvatelstva ze zabraného pohraničí do vnitrozemí. Dochází tak k náhlému zvýšení poptávky po kvalitních bytech, které ovšem nabídka v takovém množství nemohla v žádném případě uspokojit.

1. 4. Právní úprava nájmu bytu po roce 1948

Po skončení druhé světové války a zániku Protektorátu Čechy a Morava se právní úprava vrací do své předválečné podoby. Právní předpisy vydané v období okupace byly anulovány a prohlášeny za neplatné. V roce 1948 došlo ke změně v politickém uspořádání. Tzv. Vítězný únor měl za následek, že si Komunistická strana československá (dále jen „KSČ“) uzurpovala veškerou moc ve státě, což byl počátek vlády jedné strany. Toto období mělo velký vliv nejenom na politické a společenské uspořádání uvnitř státu, ale též na veškerou právní úpravu, nájem bytu nevyjímaje.

8

Vládní nařízení č. 177/1940 Sb. z. a n. a vládní nařízení č. 63/1941 Sb. z. a n.

9

VÝVOJ


1918

Změna právní úpravy v oblasti nájemního bydlení na sebe nenechala dlouho čekat a již v tom samém roce, kdy KSČ převzala veškerou moc ve státě, tedy v roce 1948, byl přijat zákon o hospodaření s byty č. 138/1948 Sb. (dále jen „ZHB). Tento zákon znamenal totální destrukci smluvní svobody v nájemních vztazích. Za příklad destrukce smluvní svobody může posloužit ustanovení, které umožňovalo národnímu výboru (dále jen „NV“) tzv. přikázat do vlastníkova volného bytu nájemce. Vlastník bytu je nucen toto strpět a umožnit nájemci volné užívání bytu. Ke vzniku nájemního vztahu tak dochází na základě rozhodnutí NV, nikoli na základě svobodného smluvního ujednání mezi nájemcem a pronajímatelem. V případě, že se strany nedohodly na všech náležitostech nájemní smlouvy, rozhodl o nich autoritativně NV. Ve výše zmíněném ZHB byly uvedeny okruhy osob, které mohly být jako nájemci vlastníkovi bytu přikázány. Tyto osoby byly vedeny jako uchazeči o byt v seznamech NV. Dané osoby musely splňovat určité podmínky, aby byly v těchto seznamech vedené. Nejdůležitější podmínkou byla státní spolehlivost osob. Dalšími podmínkami byly např. absence bytu v obci, ve které daná osoba vykonává trvale své zaměstnání, které je z rozhodnutí NV považováno za potřebné. Na opačném pólu stály tzv. státně nespolehlivé osoby, u nichž mohl NV na základě svého rozhodnutí zrušit nájemní smlouvu, kterou měly uzavřenou s vlastníkem bytu, a dosadit tam nájemníka z jich vedeného seznamu. Na majitele bytů se též vztahovala ohlašovací povinnost. Každý majitel bytu byl povinen NV ohlásit byt uvolněný, nedostatečně využívaný či nadměrný. Podle ZHB byl za nadměrný byt považován takový byt, kde počet obytných místností přesahoval počet uživatelů. Mnoho nadměrných bytů proto bylo vyklizeno a byly přebudovány na větší počet menších bytů, vše samozřejmě na základě rozhodnutí NV. Z výše uvedených příkladů je zřejmé, že rozhodující pravomoce v oblasti nájemního bydlení byly svěřeny NV, které již tehdy byly plně pod kontrolou KSČ. Z počátku své platnosti ZHB takto reguloval pouze hospodaření pronajímatelů s volnými byty v obcích nad 2000 obyvatel. Od 1. ledna 1957 se působnost ZHB rozšířila na celé území Československa. V roce 1950 došlo k přijetí tzv. středního občanského zákoníku č. 141/1950 Sb. (dále jen „SOZ“) Jeho hlavními ideologickými východisky byly ochrana socialistického vlastnictví, upřednostnění zájmů společnosti na úkor zájmu jedince a snaha o potlačení rozdílu mezi právem soukromým a právem veřejným. Došlo i ke zcela novému pojetí v chápání vlastnictví, které si ale naprosto odporovalo s doposud používanými právními zásadami. SOZ prakticky rozdělil vlastnictví do tří forem, a to na: 

socialistické vlastnictví - sem patřil státní majetek a majetek družstev,

10

VÝVOJ




1918

osobní vlastnictví - jednalo se o věci, které byly určeny k osobní spotřebě obyvatelstva, vlastnictví těchto věcí vedlo k uspokojování hmotných a kulturní potřeb občanů, toto vlastnictví občané nabývali za peníze získané prací a bylo tak úzce spojeno s vlastnictvím socialistickým,



soukromé vlastnictví - bylo považováno za pozůstatek kapitalismu, stálo vně socialistického vlastnictví, jeho předmětem bylo jen individuální

vlastnictví

půdy

a

výrobních

prostředků,

a proto bylo umožněno jen v malé míře, především u samostatně hospodařících rolníků.

SOZ obsahoval pouze rámcovou úpravu nájmu, a to od § 387 až do 409. Na rozdíl od dnešního OZ tento zákon speciálně neupravoval nájem bytu. Omezil se pouze na obecnou úpravu nájemního vztahu jako takového. Rámcová úprava znamenala pro zákonodárce nutnost přijmout celou řadu speciálních zákonů, které by občanský zákoník dále rozvedly.9 Takřka ve stejné době, kdy byl přijat SOZ, došlo i k přijetí nového občanského soudního řádu pod č. 142/1950 Sb., který byl pojmenován jako zákon o řízení ve věcech občanskoprávních. Tento nový soudní řád obsahoval úpravu výpovědi z nájmu bytu v případě tzv. chráněného nájmu. Tehdejší právní úprava dělila nájem na chráněný a nechráněný. Do chráněného nájmu spadaly jak byty, tak jejich části. Význam chráněného nájmu spočíval v tom, že v případě, že se pronajímatel nedohodne s nájemcem na ukončení nájmu, nastává povinnost pronajímatele se obrátit na soud a žádat ho o povelení k ukončení nájmu. Soudce se při rozhodování těchto případů řídil tím, zdali jsou tu tzv. důležité důvody.10 Celé období 50. let, tedy období účinnosti SOZ, je doprovázeno nuceným převáděním bytů a domů ze soukromého vlastnictví do vlastnictví státu, což mělo za následek, že se byty a domy stávaly součástí socialistického vlastnictví. Osob, které soukromě vlastnily dům nebo byt, byl pouhý zlomek a navíc byly šikanovány ze strany státní moci. Soukromí vlastníci byli považováni za vykořisťovatele, kterým se vládnoucí třída snažila neustále házet pomyslné klacky pod nohy a znepříjemňovat jim tak jejich právo na nerušené užívání jejich majetku. V roce 1964 došlo k přijetí nového civilního kodexu - zákona č. 40/1964 Sb. (dále jen „OZ). Tento zcela nový občanský zákoník nahradil doposud používaný SOZ z roku 1950. 9

Zákony, které rozváděly tzv. střední občanský zákoník, byly: zákon č. 110/1950 Sb., o organizaci bytového majetku a o Fondu bytového hospodářství a zákon č. 111/1950., o hospodaření s některými místnostmi. 10 Demonstrativní výčet důležitých důvodů byl upraven v nařízení ministra spravedlnosti č. 179/1950 Sb., ve znění vyhlášky č. 115/1962 Sb.

11

VÝVOJ


1918

Tato nová právní norma je také někdy interpretována jako poslední hřebíček do rakve soukromoprávní úpravy nájmu bytu. Její negativní význam spočíval v tom, že již neupravoval institut nájemní smlouvy. Chybějící institut nájemní smlouvy nahradil pojmem osobní užívání. Osobní užívání v sobě zahrnovalo právní vztah mezi občanem a socialistickou organizací, která přenechává občanovi byt do užívání na dobu neurčitou, a to za úplatu. Jednotlivými charakteristickými znaky osobního užívání bytu byly:



subjekt osobního užívání bytu Subjektem osobního užívání bytu mohl být pouze občan na jedné straně a na druhé straně socialistická organizace, která přenechávala byt do osobního užívání.



předmět osobního užívání bytu Předmětem mohl být pouze byt, který byl vymezen zákonem, a to takto: „Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení a mohou tomuto svému účelu sloužit jako samostatné bytové jednotky.“11



časová neomezenost osobního užívání bytu Časová neomezenost spočívala v tom, že osobní užívání bytu nebylo nijak časově omezeno, vyjádřeno dnešní terminologií - jednalo se o nájem na dobu neurčitou.



úplatnost osobního užívání bytu Osobní užívání bytu bylo poskytováno za úplatu. Úplata se skládala ze dvou složek: úhradu za užívání bytu (dnešní nájemné) a také úhradu za služby spojené s užíváním bytu. Výše obou úhrad byla stanovena vyhláškou Ústřední správy pro místní rozvoj hospodářství č. 60/1964 Sb.

Byty byly do osobního užívání přidělovány na základě rozhodnutí o přidělení bytu, jež vydával NV. Tímto rozhodnutím však občan získal pouze právo na to, aby s ním příslušná socialistická organizace uzavřela tzv. dohodu o odevzdání a převzetí bytu. Právě až na základě podepsání této dohody došlo ke vzniku právního vztahu osobního užívání bytu. Výše popsaný proces vycházel přímo z ustanovení občanského zákoníku, které znělo: „Rozhodnutím o přidělení bytu vydaným místním národním výborem nebo jiným orgánem příslušným podle předpisů o hospodaření s byty, anebo jinými skutečnostmi stanovenými

11

Cit. zákon č. 41/1964 Sb. o hospodaření s byty § 62.

12

VÝVOJ


1918

tímto zákonem vznikne občanovi právo, aby s ním organizace uzavřela dohodu o odevzdání a převzetí bytu.“12 Dohoda o odevzdání a převzetí bytu musela mít obligatorně písemnou podobu. Jak již bylo uvedeno výše, jednou z charakteristických vlastností osobního užívání bytu byla jeho časová neomezenost. Osobní užívání bytu se tedy neohlíželo na plynutí času. Neomezené právo osobního užívání bytu (co se týče času) však neznamenalo, že osobní užívání nemůže skončit či případně zaniknout. K zániku práva osobního užívání bytu mohlo dojít na základě svobodného projevu vůle uživatele, a to tak, že: a) uzavřel písemnou dohodu s organizací o ukončení osobního užíváni bytu nebo b) písemně oznámil organizaci, která mu přenechala byt k osobnímu užívání, že požaduje jeho ukončení.

Druhou skupinou případů, kdy mohlo dojít k zániku práva na osobní užívání bytu, byly ty situace, kdy soud mohl na základě návrhu příslušné organizace zrušit předmětné právo, ale to jen v zákoně vymezených případech, kterými byly např.: a) byt byl trvale určen pro ubytování pracovníka příslušné organizace a uživatel bytu pro ni již přestal vykonávat práci a dotyčná organizace potřebuje tento byt naléhavě pro jiného pracovníka, b) uživatel nebo ty osoby, které s ním bydlí, i přes výstrahu hrubě porušují zásady socialistického soužití, či hrubě porušují své uživatelské povinnosti, c) neužíval-li oprávněný k osobnímu užívání byt bez vážných důvodů vůbec, nebo užíváli ho jen občas.

Ke zrušení práva na osobní užívání bytu mohlo dojít i na základě rozhodnutí NV, a to např.: a) pro jeho nadměrnost, b) z důvodu obecného zájmu, c) ve prospěch vlastníka rodinného domku atd.

Institut osobního užívání bytu, který s sebou přinesl OZ z roku 1964, a vlastně veškerá právní úprava v něm obsažená, vydržely až na kosmetické úpravy do počátku 90. let 20. 12

Cit. § 154 zákona č. 40/1964 Sb.

13

VÝVOJ


1918

století. Až přijetím celé řady demokratických novel k občanskému zákoníku z roku 1964, které následovalo krátce po Sametové revoluci, došlo k odklonu od veřejnoprávního chápání nájmu bytu. V období od nabytí účinnosti OZ do počátku 90. let minulého století byl nájemní vztah chápan jako součást práva veřejného. Nájemní vztahy nevznikaly svobodným projevem vůle osob, ale autoritativním rozhodnutím NV, často bez ohledu na vůli samotných vlastníků viz institut přikazování nájemce. Vedle již zmíněného osobního užívání bytu zde také existovala paralelní úprava týkající se družstevních bytů , u kterých hrály hlavní roli stanovy jednotlivých družstev, které se odvíjely od stanov vzorových.

1. 5. Právní úprava nájmu bytu po roce 1989

Postupný pád komunistického režimu po 17. listopadu 1989 měl zásadní vliv na celou společnost a veškeré vztahy v ní. A jak už si lidstvo samo historií ověřilo, k čím větší a významnější změně ve společnosti dojde, tím větší a významnější je její odraz v právní úpravě. V našem případě byl tento odraz navíc velmi významně umocněn délkou trvání totalitního režimu na našem území. Zmíněná změna na sebe nenechala příliš dlouho čekat. Již 18. dubna 1990 byl přijat Federálním shromážděním Československé federativní republiky ústavní zákon pod č. 100/1990 Sb., který odstranil socialistickou diferenciaci vlastnictví. Opět je tedy na vlastnictví pohlíženo jako na nedělitelný pojem oplývající stejnou ochranou bez ohledu na jeho subjekty, kterými mohou být jak stát, tak soukromé fyzické i právnické osoby. Dalším důležitým bodem změny právní úpravy zahrnující v sobě i nájem bytu bylo přijetí tzv. velké novely občanského zákoníku pod č. 509/1991 Sb.13 Na základě nové úpravy došlo k opětovnému návratu institutu nájmu bytu na úkor socialistického osobního užívání bytu. Novela znamenala návrat k nájemní smlouvě se speciálním ustanovením o nájmu bytu. S ohledem na to, že osobní užívání bylo koncipováno jako vztah časově neomezený, nová právní úprava ho převtělila do nájemního vztahu na dobu neurčitou. Nevýhodou této jinak rozsáhlé novely bylo, že se nijak nevypořádala s ochranou nájemce bytu, která mu byla poskytována na základě socialistického OZ z roku 1964. Mezi převzaté instituty ochrany nájemce patří: regulované nájemné, výpověď z nájmu bytu v jen 13

Zákon č. 509/1991 Sb. ( tzv. velká novela občanského zákoníku) nabyla účinnosti dnem 1. 1. 1992.

14

VÝVOJ


1918

taxativně stanovených případech a po přivolení soudu, bytové náhrady a konečně také přechod nájmu. Z výše uvedených ochranářských ustanovení působila právě regulace nájemného největší problémy. Právě ona byla největším jádrem sporu mezi, na jedné straně stojícími, soukromými pronajímateli a nájemci platícími klasické tržní nájemné a, na druhé straně, nájemci, kteří využívají možnosti platit nízké regulované nájemné. Zákonodárci se populisticky snažili vyhýbat konečnému řešení této otázky, a to z jednoho prostého důvodu, a tím byla snaha si neznesvářit případné voliče, kteří byli v této problematice zainteresovaní. Proto až v roce 2006 došlo k definitivnímu vyřešení této otázky, a to díky zákonu o jednostranném zvyšování nájemného z bytu č. 107/2006 Sb. (dále jen „ZoZN“). Důležité je také zmínit, že právě ono již několikrát zmíněné nájemné, které bylo upraveno v § 696 odst. 1 novelizovaného OZ, bylo prakticky jedinou oblastí nájmu bytu, která byla po velké novele občanského zákoníku nějak významně měněna. Nájemné za užívání bytu bylo stanoveno po 1. 4. 1964 cenovými předpisy, a to konkrétně vyhláškou č. 60/1964 Sb. Pronajímatel a nájemce pak ve společně podepsané dohodě o užívání bytu nebo smlouvě o nájmu bytu v otázce nájemného odkazovali na výše zmíněnou vyhlášku. V roce 1993 byl přijat nový cenový předpis, a to vyhláška Ministerstva financí (dále jen „MF“) č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu. Nahradila cenové předpisy z roku 1964, a to s účinností od 1. 1. 1994. Oproti starému cenovému předpisu, který stanovoval určitou výši úhrady za užívání bytu, nová vyhláška stanovila maximální výši nájemného za užívání bytu. Na základě zmíněné vyhlášky došlo k průměrnému nárůstu cen nájemného až o 40%, ale především díky ní došlo k významnému snížení počtu bytů, na které se vztahuje regulované nájemné.14 Dále došlo k uvolnění nájemného pro byty nebo domy, které byly zkolaudovány po 30. 6. 1993 za podmínky, že na jejich výstavbu nebyly použity prostředky z veřejných rozpočtů. Toto ustanovení ve vyhlášce mělo primárně přilákat především zahraniční developery s jejich investicemi. Za důležité je nutné zmínit, že regulované nájemné se vztahovalo pouze a jen na původní nájemní vztahy. Smlouvy o nájmu bytu uzavřené po 1. 1. 1992 se již plně řídily režimem tržního hospodářství. Došlo-li ale k oprávněnému přechodu nájmu, výměně bytu nebo poskytnutí bytových náhrad i po zmíněném datu, nemělo to vliv na stanovování nájemného, které nadále zůstávalo regulované.

14

Vyhláška č. 173/1993 Sb., § 2 odst. 1.

15

VÝVOJ


1918

Výše zmíněná vyhláška, která stanovovala výši nájemného, byla s účinností od 1. 1. 2002 zrušena, a to nálezem Ústavního soudu (dále jen „ÚS“) č. 235/2001 Sb. ÚS tak vyhověl

ústavní

stížnosti

podané

skupinou

senátorů,

kteří

považovali

vyhlášku

č. 176/1993 Sb. za protiústavní. Důvod, proč ÚS danou vyhlášku prohlásil za protiústavní, tkvěl v tom, že ÚS shledal její rozpor s článkem 4 odst. 3 a 4 Listiny základních lidských práv a svobod (dále jen „Listina“). Protiústavnost spočívala v tom, že zde byla určitá kategorie vlastníků – pronajímatelů, kteří museli strpět regulované nájemné v jimi pronajímaných bytech, zatímco jiná kategorie vlastníků toto strpět nemusela a mohla využít svobod, které jim dával tržní systém. Regulace sama o sobě není považována za něco, co by bylo protiústavní, ale je nutné při její aplikaci postupovat tak, aby byla zajištěna alespoň minimálně návratnost nutně a účelně vynaložených nákladů pronajímatelů. ÚS si byl vědom závažnosti svého rozhodnutí, a proto ponechal zákonodárci dostatečný čas 18 měsíců k přijetí odpovídajícího právního předpisu, který by zrušenou vyhlášku nahradil. Parlament se však nebyl schopný usnést na vládním návrhu zákona, a proto ho zamítl. Na blížící se „právní vakuum“ proto urychleně reagovalo MF vydáním cenového výměru č. 1/2002 ze dne 28. 11. 2001, kterým byl vydán seznam zboží s regulovanými cenami. Cenový výměr v otázce nájemného převzal prakticky veškerou úpravu obsaženou v původní ústavním soudem zrušené vyhlášce č. 176/1993 Sb. Reakce na sebe nenechaly dlouho čekat a již 6. března 2002 podal tehdejší Veřejný ochránce práv (dále jen „Ombudsman!) Otakar Motejl ústavní stížnost, kterou namítal protiústavnost zmíněného výměru. Posléze se k této ústavní stížnosti připojila i skupina 18 senátorů. MF na to vychytrale zareagovalo tím, že samo zrušilo napadené části cenového výměru a nedalo tak prostor ÚS k jeho předpokládanému zrušení. Zrušené části cenového výměru MF nahradilo novým výměrem č. 6/2002, který byl ale opět prakticky totožný, co se týkalo obsahu, s jeho předchůdcem. Ombudsman společně se senátory na to zareagoval rozšířením své ústavní stížnosti i na nově vydaný výměr č. 6/2002. ÚS rozšíření ústavní stížnosti připustil a nálezem ze dne 20. 11. 2002 publikovaným ve Sbírce zákonů pod č. 528/2002 Sb. příslušný výměr zrušil s účinností ke dni 18. 12. 2002. Zrušení nálezu bylo ÚS odůvodněno takto: „Výměr č. 6/2002 je v rozporu s ústavním pořádkem, mezinárodními závazky České republiky a zákony jak z hlediska svého obsahu, tak i jemu odpovídající právní formy. Rovněž tak došlo při jeho vydávání k překročení kompetence MF, které cenovým rozhodnutím upravilo i vztahy a definovalo pojmy, které by měly být vyhrazeny zákonům a prováděcím právním předpisům

16

VÝVOJ


1918

vydaným na jejich základě.“ Oproti prvnímu nálezu,15 který ponechal zákonodárci dostatečný čas k přijetí nové právní úpravy, tento neobsahoval žádnou odkládací lhůtu pro svoji účinnost, což s sebou přineslo velký zmatek v nájemních vztazích. Tohoto zmatku se samozřejmě snažili využít pronajímatelé bytů s regulovaným nájemným tím, že nutili nájemníky k upravení nájemních smluv v oblasti nájemného. Využívali prakticky toho, že zde neexistovala žádná právní úprava, která by upravovala regulované nájemné. Vláda obávající se tohoto masivního jednostranného zvyšování nájmu ze strany vlastníků – pronajímatelů proto přijala 20. 12. 2002 nařízení č. 567/2002 Sb., kterým se stanovilo cenové moratorium nájemného z bytu. Výše nájemného byla od nabytí účinnosti tohoto moratoria zmrazena na období tří měsíců. V těchto třech měsících tak nebylo povoleno zvyšovat nájemné, a to ani na základě oboustranné dohody uzavřené mezi majitelem domu a nájemníkem bytu s regulovaným nájemným. Očekávaným způsobem na to zareagoval ÚS a svým nálezem č. 84/2003 Sb. příslušné moratorium zrušil s účinností od 20. 3. 2003. Po nabytí účinnosti výše zmíněného nálezu nastalo období tzv. právního vakua, které trvalo necelé tři roky až do roku 2006. V tomto období bylo nájemné zmrazeno na výši, která byla před posledním zrušovacím nálezem ÚS. Pronajímatelé tak měli mezi roky 2003 až 2006 (období tzv. právního vakua) pouze dvě možnosti jak zvýšit nájemné: jednou možností byla dohoda s nájemcem na zvýšení nájemného (z logických důvodů k tomu docházelo jen v malém procentu případů), druhá možnost, která se nabízela, byla soudní cesta. Pronajímatelé se ve velkém počtu obraceli na soudy se žalobami na určení nájemného. Až na drobné výjimky však se svými žalobami neuspěli. Žaloby byly soudy zamítány jako nedůvodné kvůli neexistenci právní normy, která by dávala soudům pravomoc svým rozhodnutím zvyšovat nájemné. Na tuto situaci reagoval ÚS dalším nálezem č. 252/2006 Sb. ÚS se vyjádřil tak, že obecné soudy porušují práva na soudní ochranu pronajímatelů, když zamítají jejich žaloby na určení nájemného jako neodůvodněné s odkazem na neexistující právní normu, která by jim k tomu dávala pravomoc. V nálezu bylo uvedeno, že soudy musí i přes absenci konkrétní právní normy rozhodnout o zvýšení nájemného, a to v závislosti na místních podmínkách tak, aby nedocházelo k diskriminaci. Při rozhodování se soudci musejí vyvarovat jakékoliv libovůle a výrok rozhodnutí musí být jimi racionálně odůvodněn s přihlédnutím ke všem okolnostem případu. Obecný soud tak bude konstitutivním rozhodnutím dotvářet objektivní právo.

15

Nález ÚS č. 235/2001 Sb., kterým byla zrušena vyhláška č. 173/1993 Sb.

17

VÝVOJ


1918

V nálezu byla též konstatována odpovědnost státu za újmu, která vznikla na straně pronajimatelů tím, že nedošlo k přijetí předvídané právní úpravy. Tím ÚS otevřel cestu k žalobám na náhradu škody vůči státu v těch případech, kdy nedojde k plnému uspokojení oprávněných nároků pronajímatelů. Zmíněným nálezem však nebylo dáno obecným soudů vodítko, jak mají při určování nájemného postupovat. Dále k úpravě nájemného v kapitole Nájemné a úhrada za plnění poskytována s užíváním bytu.

18

H IS TO R IE

PA N E LO V É V Ý S TA V BY N A N A ŠEM Ú ZEM Í

2. Historie panelové výstavby na našem území V této kapitole bych chtěl provést malý exkurz do historie jednoho z fenoménů doby socialismu na našem území, čímž byl bez pochyby panelový dům a jeho výstavba. Tento fenomén má a ještě dlouho mít bude velký vliv na nájemní bydlení u nás. Významné množství nájemních vztahů k bytům se váže právě k bytovým jednotkám umístěných v panelových domech. Z tohoto důvodu jsem také tuto kapitolu zařadil do mé diplomové práce. Na základě údajů z roku 2001 je jasně patrné, že počet obydlených bytů v domech postavených pomocí panelových technologií stále převyšuje počet obydlených bytů v domech postavených jinými, v drtivé většině modernějšími technologiemi. Vyjádřeno v řeči čísel to znamená, že v roce 2001 bylo u nás evidováno 195 270 obydlených bytových domů. Z tohoto počtu bylo plných 64 498 postaveno panelovou technologií a v těchto panelových domech bylo evidováno téměř 1,2 mil. obydlených bytů, ve kterých žije více než tři miliony obyvatel. Trvale obydlené byty v panelových domech činí více jak 55% z celkového počtu všech bytů.

2. 1. Historie panelové výstavby

Počátek panelové výstavby se datuje do období přelomu 19. a 20. století. Průkopníkem byl světově proslulý vynálezce Thomas Alva Edison. Ten jako první nechal postavit sídliště za použití panelové technologie, a to ve Spojených státech amerických. První panelové domy se na starém kontinentu objevily těsně po první světové válce, a to v Nizozemí. Posléze došlo k jejich rozšíření prakticky do celé Evropy. Ale na rozdíl od států západní Evropy, které výstavbu panelových domů braly jen jako rychlé, levné a hlavně dočasné řešení problému s nedostatkem bytů, pro státy tzv. východního bloku to byla hlavní konstrukční metoda. Panelové domy v socialistických státech východní Evropy byly chápany jako vrchol stavebního průmyslu, a to pro rychlost a nízkou nákladovost jejich výstavby. Výstavba domů pomocí panelových technologií byla komunistickým režimem považována za důkaz rozvoje socialistické společnosti. Byla též stěžejním bodem hesla „bydlení pro všechny“. První panelové domy byly postaveny na území tehdejší Československé republiky během druhé světové války. Již v roce 1940 byl firmou Baťa zahájen vývoj panelů. Na počátku panelové výstavby u nás bylo postaveno několik experimentálních dvojdomků 19

H IS TO R IE


s výrobou panelů přímo na místě. Až po skončení války se výroba panelů přesunula přímo do Zlína a posléze do Ústavu montovaných staveb sídlícího v Praze. Opravdový rozkvět panelových konstrukčních technologií přichází až s nástupem komunismu po roce 1948. V 50. letech dochází k první mohutné vlně výstavby panelových domů u nás. Zlaté časy výstavby panelových domů se však datují až od počátku let 60., a to až do let 80. K velkému boomu panelové výstavby dochází především v období normalizace. V 70. letech tehdejší československý prezident Ludvík Svoboda vydal několik pokynů k rozšíření industrializace ve stavebnictví, která měla vyřešit stále neuspokojivou bytovou otázku. Na základě odborných expertíz se došlo k závěru, že pouze pomocí již zavedené panelové výstavby se tato otázka dá vyřešit. Z tohoto důvodu dochází v následujících letech k rozšíření výroben panelů a dokonce i k zakoupení zařízení a technologií ze zahraničí. Ve výše zmíněných prezidentových pokynech byl stanoven požadavek na 22 tisíc nových bytů ročně. V 80. letech tato čísla panelová výstavba významně překračovala a dosahovala až 35 tisíc nových bytů za rok. Od roku 1950 do roku 1990 tak došlo na našem území k výstavbě obrovského množství panelových sídlišť, ve kterých i dnes žije významná část české populace. Rychlá výstavba velkého množství panelových sídlišť, však pokulhávala jak po stránce technické, tak i po stránce estetické. Původní rozmanitá prvorepubliková zástavba je nahrazována uniformní, jednotvárnou a standardizovanou zástavbou panelových sídlišť. Po událostech roku 1989 došlo k pomyslnému otevření hranic pro investice zahraničních investorů, dochází tak k přílivu nejenom investic do bytové výstavby, ale i nových stavebních materiálů a stavebních postupů. Všechny tyto změny mají za následek ukončení výstavby panelových domů na našem území po roce 1990. Současný trend v bytové výstavbě je charakterizován především návratem ke klasickým zdícím materiálům a výrobě monolitického železobetonu na stavbě. Trh je zcela ovládnut zdícími materiály s výbornými izolačními a strukturními vlastnostmi. Jejich přednosti spočívají rovněž ve stanovení jejich přesných rozměrů pro možnost rychlého a snadnějšího zdění. V současnosti se nejvíce panelových domů nachází na území Moravskoslezského kraje, hl. města Prahy a v kraji Ústeckém. Nejméně jich najdeme ve Východních Čechách a v kraji Vysočina. Socialistický fenomén výstavby panelových bytů, který u nás vydržel přes 40 let, se významně podepsal na tváři většiny českých i moravských měst. Panelová sídliště zpravidla ve většině měst obklopují jejich kulturně-historická centra. V některých věkově mladších městech dokonce samy tvoří jejich jádro. Jako příklad města, jehož jádro je tvořeno panelovou zástavbou, můžeme uvést Karvinou, kde také více jak 90% populace žije v domech z panelů. Dalšími městy, ve kterých převážná většina lidí žije v panelových domech, jsou 20

H IS TO R IE


např. Chomutov, Most, Sokolov atd. Z těchto příkladů jasně vyplývá, že panelová výstavba byla strukturována do sociálně a hospodářsky slabších regionů.

2. 2. Problémy spojené s panelovou výstavbou

Při masivní výstavbě panelových bytů bylo především přihlíženo k jejich kvantitě a dodržení plánu výstavby na úkor jejich kvality. Závratná rychlost, jakou rostla panelová sídliště v jednotlivých městech, měla zákonitý vliv na výskyt vad a poruch, které významně ztěžovaly bydlení v panelových domech. Vedle rychlosti až překotnosti výstavby zde existovaly další příčiny nízké kvality panelových bytů, těmi byly především:



cenová úspora

V době centrálně řízeného a plánovaného hospodářství byl v 60. až 80. letech 20. století stanoven přesný počet bytů, které je potřeba postavit, ale zároveň s tím byl stanoven i přesný cenový limit na výstavbu jednoho bytu. Například v 60. letech byl cenový limit pro jeden byt necelých 60 tisíc Kčs. Takto nízký cenový limit se musel zákonitě odrazit na kvalitě dodávaných materiálů, vybavení bytů a rovněž samotných stavebních prací. Úspor se dosahovalo pomocí levného vybavení interiérů, levných bytových jader atd., nikdy však na úkor statistické bezpečnosti objektů. Proto, co se týče panelových domů, se jedná o stavby s bezpečnou konstrukcí a není doposud zaznamenán žádný případ samovolného selhání konstrukčního panelového systému.



nedokonalá detailní řešení

Detaily, které významně ovlivnily poruchovost panelových domů, jsou styky panelů v rámci obvodového pláště. Jde především o nedokonalé krytí spár mezi těmito panely, či použití nevhodných nebo levných materiálů pro tento účel. Z těchto důvodů pak dochází k pronikání vlhkosti do obvodového pláště a k následnému výskytu poruch.

21

H IS TO R IE


Dalším špatným konstrukčním řešením, které vedlo ke vzniku mnoha problémů a závad, bylo vytváření tepelných mostů16 při realizaci panelových domů. Panelové domy měly tepelné mosty zejména v oblasti štítů obvodových plášťů. Tyto prostory s velmi nízkým tepelným odporem navazovaly na panely obvodových plášťů, které nějaký tepelný odpor již vykazovaly. V těchto místech pak tedy docházelo ke kondenzaci vodních par na styku těchto dvou konstrukcí a následné tvorbě plísní.



nedokonalá konstrukční řešení

Velké množství poruch u panelových domů vzniká v obvodových pláštích a konstrukcích, které jsou přímo vystaveny působení vnějších klimatických vlivů. Takovým příkladem vnější konstrukce jsou balkóny a lodžie. U těchto konstrukcí se projevují nejenom vady způsobené nedostatky v návrhu a provedení, ale především poruchy vyvolané působením korozních vlivů na nekvalitní železobetonové konstrukce. Dalším problémem, který se vyskytuje u panelových domů, je konstrukce střech. Nedostatečně kvalitní materiál, jenž byl používán k jejich výrobě, měl za následek častý vznik poruch působením klimatu, a to na nechráněných částech střešní konstrukce. Panelové domy se také vyznačují svoji vodorovnou konstrukcí střechy, která s sebou přináší časté přetížení nosných konstrukcí, zejména v zimních měsících pod závějemi sněhu. Z jednotlivých průzkumů a odborných analýz vyplývá, že nedostatky a vady vyskytující se u panelových domů mají svůj původ ze 40 % ve špatné montáži panelových objektů a výrobě panelů, z necelých 30 % v nevyhovujícím projektovém řešení a jen z necelých 30 % mají vady a nedostatky svůj původ ve špatném užívání domu a v zanedbávání jeho oprav. Z těchto údajů je jasně patrné, že na panelových domech převažují vady,

které uživatelé

nemohli

nijak ovlivnit.

Vady byly způsobeny především

nepropracovanými návrhy řešení a nedostatečnou kvalitou materiálů.

16

Jedná se o taková místa konstrukce, kde v důsledku nesprávného provedení nebo v důsledku použití nevhodného materiálu je umožněn výrazně větší prostup tepelné energie než v okolních konstrukcích. Tato skutečnost způsobuje jednak tepelné ztráty vnitřního prostředí, ale také zhoršení užitných vlastností vnitřního prostoru.

22

H IS TO R IE


2. 3. Revitalizace

Revitalizací panelových domů se rozumí souhrn určitých činností, které zlepšují kvalitu bydlení a celkově prodlužují životnost panelových domů. Průměrná délka životnosti domů postavených pomocí panelových technologií se pohybuje okolo 50 let. Komplexní revitalizací domu se zvyšuje bezpečnost stavby a omezuje se vznik případných havárií. Jde především o odstranění statistických poruch stavby, balkonů, rozvodů elektřiny

a

plynu,

výtahů

a

výtahových

šachet.

Dochází

též

ke

zlepšení

tepelně - izolačních vlastností domu. Zkvalitněním těchto vlastností dochází k úbytkům tepelných ztrát, což má významný pozitivní dopad na spotřebu tepla. Z čehož profitují hlavně rozpočty domácností. Nezanedbatelný význam má revitalizace také ve zlepšení vzhledu domů, ve zvýšení komfortu bydlení a také ve zhodnocení ceny domu, respektive bytové jednotky. Kvalitně provedená revitalizace může prodloužit životnost domu o 30 - 50 let v závislosti na typu domu a stavu domu před počátkem revitalizace.

2. 3. 1. Program Zelená úsporám Program Zelená úsporám17 je jedním z dotačních programů, který se zaměřuje na podporu instalací zdrojů na vytápění s využitím obnovitelných zdrojů energie. Druhou oblastí, kterou program podporuje a která je významná pro revitalizaci panelových domů, je oblast investic do energetických úspor při rekonstrukcích starých domů i při výstavbě novostaveb. Program podporuje kvalitní zateplování rodinných i bytových domů. Česká republika získala finanční prostředky na tento program díky prodeji nevyčerpaných emisních povolenek. Převážnou část těchto volných emisních povolenek od nás odkoupilo Japonské království. Program je nastaven tak, aby prostředky v něm obsažené mohly být čerpány od jeho vyhlášení18 až do 31. 12. 2012. O dotaci bylo možné požádat jak před, tak i po realizaci opatření.

17

Program Zelená úsporám a základní postupy poskytování podpory upravuje směrnice Ministerstva životního prostředí č. 9/2009. 18 První žádosti mohli lidé podávat symbolicky na Den země, tedy od 22. dubna 2009. Od tohoto data byly žadatelům ta k dispozici formuláře žádostí

23

H IS TO R IE


Oprávněné subjekty, které mohou žádat o podporu, jsou vlastníci a stavitelé rodinných a bytových domů, kteří dům využívají k bydlení nebo k poskytování bydlení třetím osobám (nájemcům) tedy:



fyzické osoby podnikající i nepodnikající



společenství vlastníků jednotek



bytová družstva



města a obce



podnikatelské subjekty



a i další právnické osoby



i vlastníci budov z veřejného sektoru (tj. školy, domovy pro seniory apod.)19

Cíli programu je především úspora tepla na vytápění a tedy i úspora nákladů domácností na vytápění v řádech několika miliard korun ročně. V neposlední řadě také zlepšení podmínek pro bydlení více jak 250 000 domácností, které obdrží dotaci.

2. 3. 2. Program Nový panel Nový panel je program dle nařízení vlády č. 299/2001 Sb.,20 ve znění nařízení vlády č. 325/2006. Dotace jsou z tohoto programu poskytovány na odstranění statistických poruch a zlepšení tepelně - technických vlastností domů. Program obsahuje dva základní nástroje podpory:



dotace na úhradu části úroků a to až ve výši 4 % ročně



poskytnutí cenově zvýhodněné záruky k zajištění úvěru na financování revitalizace domu.

Cílem programu je usnadnit financování komplexních oprav domů postavených panelovou technologií. 19

Vlastníci budov z veřejného sektoru mohli žádat o dotace z programu Zelená úsporám na základě směrnice Ministerstva životního prostředí č. 7/2010 Sb. 20 Nařízení vlády č. 299/2001 Sb., o použití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení ke krytí části úroků z úvěrů poskytnutých bankami právnickým a fyzickým osobám na opravy a modernizace panelových bytových domů.

24

PRÁVNÍ

PR AM EN Y U PR A V UJ ÍC Í N Á J EM BY TU

3. Právní prameny upravující nájem bytu Z ústavního pořádku je pro nájem bytu významná Listina. Konkrétněji se jedná o její čl. 11 odst. 1 a 3 a čl. 12. Zmíněné články Listiny zaručují rovné vlastnické právo pro všechny, zakazují zneužívání vlastnictví, zakotvují též nedotknutelnost obydlí a stanovují podmínky pro zákonnou domovní prohlídku. Základním kamenem právní úpravy nájmu bytu na našem území je v současné době OZ (tedy zákon č. 40/1964 Sb.). Významnou novelou OZ byl zákon č. 501/1991 Sb., který s účinností od 1. 1. 1992 zrušil socialistický institut osobního užívání bytu a nahradil jej klasickým nájemným vztahem k bytu, čímž se vrátil institut nájemní smlouvy zpět do našeho právního řádu. Obecná úprava nájmu se nachází ve výše zmíněném OZ, a to v jeho části osmé, hlavě sedmé v ustanoveních § 663 - 684. Zvláštní úprava nájmu bytu se nachází v ustanoveních § 685 – 716. Zákonodárce upravil nájem bytu zvláštní úpravou z jednoho prostého důvodu, a tím je, že bydlení a jeho ochrana se řadí mezi základní lidská práva. Dále také proto, že se nájem bytu liší od obecného nájmu tím, že je nájmem chráněným. Ochranu nájmu bytu můžeme spatřovat v řadě ustanovení OZ, např. v ustanoveních § 706 – 708, které umožňují při splnění podmínek zde uvedených přechod nájmu na nového nájemce. Ustanovení § 711a omezuje pronajímatele v tom, že může nájemce vypovědět z nájmu bytu jen z těch důvodů zde uvedených, ale až po přivolení soudu. Podle ustanovení § 712 odst. 2 má nájemce právo na bytovou náhradu, konkrétně na náhradní byt 21, pokud došlo ke skončení nájemního poměru výpovědí ze strany pronajímatele z důvodů uvedených v ustanovení § 711 a odst. 1 písm. a), b) a c). Jinak je řešena bytová náhrada v případě, že pronajímatel ukončil nájemní vztah výpovědí z důvodů uvedených v ustanovení § 711. K naplnění povinnosti zajistit bytovou náhradu zde při vyklízení bytu stačí nájemci zajistit přístřeší.22 V obou případech je povinností pronajímatele zajistit příslušnou bytovou náhradu. Zákonná ustanovení upravující nájem bytu mají povahu zvláštních norem, tzv. lex specialis, k obecné úpravě nájmu. Jejich aplikace má tedy přednost před použitím norem upravujících nájem obecně. Není-li těchto speciálních norem, použije se norem obecných. Takovým ustanovením může být např. § 682 21

Náhradní byt zákonodárce definuje jako tzv. přiměřený náhradní byt, kterým se rozumí byt, jež je přibližně stejný bytu vyklizovanému, tj. byt ve stejné obci, o obdobné výměře, se stejným počtem místností, obdobným vybavení atd. 22 Přístřeším se rozumí taková obytná místnost, která umožňuje provizorní, nouzové či přechodné uspokojení bytové potřeby (např. možnost přespání), dále pak slouží k uschování movitých věcí nájemce, který je musí vyklidit.

25

PRÁVNÍ

PR AM EN Y U PR A V UJ ÍC Í N Á J EM BY TU

OZ, který upravuje skončení nájmu a lze ho aplikovat i na skončení nájmu bytu. Zmíněné ustanovení zní takto: „Skončí-li nájem, je nájemce povinen vrátit pronajatou věc ve stavu odpovídajícím sjednanému způsobu užívání věci; nebyl-li způsob užívání výslovně smluven, ve stavu, v jakém ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení.“ Dalšími zákony, které upravují okolnosti vztahující se k nájmu bytu, jsou především ZoZN ( tedy zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu). Tento právní předpis, jež nabyl účinnosti dne 31. 3. 2006, upravuje postup při jednostranném zvyšování nájemného ze strany pronajímatele a je také asi největším projevem ochrany nájemce prostřednictvím státní regulace výše nájemného. Důležité je také zmínit zákon č. 74/1992 Sb., o vlastnictví bytu (dále jen „ZVB“). Tento zákon mimo jiné obsahuje definice důležitých pojmů, kterými jsou např. budova, byt, nebytový prostor, příslušenství bytu, společné části domu atd., které jsou obsahově významné i pro nájem bytu. V neposlední řadě je také důležité zmínit zákon č. 116/1990 Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor.

26

P O J EM

BY TU

4. Pojem bytu 4. 1. Definice bytu

Předmětem právního vztahu nájmu bytu upraveného v ustanoveních § 685 a násl. OZ je byt. OZ v ustanovení § 118 odst. 2 označuje byt jako samostatný předmět občanskoprávních vztahů a zároveň obsahuje i úpravu některých právních vztahů k němu se vážících. 23 Ustanovení § 125 odst. 1 OZ odkazuje na zvláštní zákon, který upravuje vlastnictví bytu, tímto právním předpisem je ZVB. Zmíněný právní předpis v ustanovení § 3 odst. 2 uvádí: „Právní vztahy k jednotkám (bytům) se řídí, pokud tento zákon nestanoví jinak, ustanovením občanského zákoníku a dalších právních předpisů, které se týkají nemovitostí.“ Z tohoto ustanovení vyplývá, že se na byt pohlíží jako na věc nemovitou, přestože není jako nemovitost v OZ výslovně uvedena. 24 Samotnou definici pojmu byt OZ neobsahuje. V právní praxi je však konstantně zastáván názor, že při posouzení otázky, zda je soubor místností (popřípadě jednotlivá obytná místnost) bytem, se vychází ze stavebněprávních předpisů. Právním předpisem, který obsahoval definici bytu, byl dnes již zrušený ZHB. Definici bytu ze zrušeného zákona prakticky převzala Vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích stavby. Byt je zde definován v ustanovení § 3 písm. a), a to takto: „Bytem se rozumí soubor místností, popřípadě jedna obytná místnost, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určen.“ K jakému účelu sloužila místnost nebo soubor místností, bývalo určeno v kolaudačním rozhodnutí stavebního úřadu.25 Od účinnosti nového stavebního zákona (dále jen „StavZ“) však již kolaudace není správním rozhodnutím a v některých případech užívání bytu se ani nevydává. Dle nové úpravy je tedy třeba za rozhodnutí předpokládané zákonem pokládat buď kolaudační souhlas a v těch případech, ve kterých se nevydává, je to právní možnost byt užívat podle 119 a násl. StavZ. Vymezení pojmu byt obsahuje i již zmíněný ZVB, a to v ustanovení § 2 písm. b), kde se bytem rozumí „místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení“. Pro existenci bytu v právním slova smyslu je rozhodující

23

Viz. § 121 odst. 2 OZ. Viz. § 119 odst. 2 OZ. 25 Dle zákona č. 50/1976 Sb. 24

27

P O J EM

BY TU

pravomocné kolaudační rozhodnutí věcně a místně příslušného stavebního úřadu, které definuje místnost či soubor místností jako prostory určené k bydlení. Ovšem pojem byt vymezený v tomto zákoně je právně relevantní pouze pro tento zákon, nikoli pro celé odvětví práva soukromého. Zcela specifickou definici bytu také obsahuje ustanovení § 10 zákona č 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel, kde je stanoveno, že místo trvalého pobytu občana, tedy konkrétní byt, ve kterém hodlá občan své trvalé bydliště realizovat a kde je přihlášen k trvalému pobytu, musí být v „objektu, který je podle zvláštního předpisu (vyhláška č. 97/1961 Sb., o názvech obcí, označování ulic a číslování domů) určen pro bydlení, ubytování nebo individuální rekreaci. K pojmu bytu se několikrát vyjadřuje i judikatura Nejvyššího soudu (dále jen „NS“) např. v rozhodnutí ze dne 22. 10. 1999,26 podle kterého: „Vymezení bytu jako předmětu občanskoprávních vztahů ve smyslu § 118 odst. OZ zásadně předpokládá pravomocné rozhodnutí stavebního úřadu o tom, že soubor místností (popřípadě jednotlivá místnost) jsou způsobilé k trvalému užívání a jsou určeny k trvalému bydlení.“ Totožný názor najdeme i v dalším rozhodnutí ze dne 29. 5. 2001,27 v němž je uvedeno, že: „Pojmovým znakem bytu jako předmětu občanskoprávních vztahů ve smyslu § 118 odst. 2 OZ je účelové určení místností, které tvoří byt, k trvalému bydlení, dané pravomocným kolaudačním rozhodnutím stavebního úřadu. Existence uvedeného rozhodnutí je předpokladem toho, aby určité místnosti mohly být předmětem občanskoprávních vztahů.28

4. 2. Příslušenství bytu

Ustanovení o příslušenství bytu na rozdíl od definice bytu v OZ nechybí. Je upraveno v § 121 odst. 2 OZ, a to takto: „Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby s bytem byly užívány.“ V právních předpisech se rozlišuje mezi příslušenstvím bytu a základním příslušenstvím bytu. Pojem základní příslušenstvím bytu zavedl ZoZN. Tímto základním příslušenstvím bytu se rozumí koupelna, koupelnový či sprchový kout a splachovací záchod. Za základní příslušenství bytu jsou výše uvedené věci považovány i tehdy, nachází-li se mimo byt (např. na chodbě), avšak užívá-li je pouze nájemce. V tom 26

Rozhodnutí NS sp. zn. 2 Cdo 1010/1997. Rozhodnutí NS sp. zn. 26 Cdo 2152/2000. 28 Dále např.: usnesení NS sp. zn. 26 Cdo 1448/2007a usnesení NS sp. zn. 26 Cdo 3824/2008. 27

28

P O J EM

BY TU

případě, že by toto příslušenství bylo používáno nájemníky z více bytů, znamenalo by to, že by byty spadaly do kategorie tzv. „bytů se sníženou kvalitou.“ Za klasické příslušenství bytu jsou pak považovány prostory, které nejsou obytnými místnostmi. Vedlejšími místnostmi, jako příslušenství bytu, se rozumí neobytné místnosti, které jsou určeny k tomu, aby byly užívány spolu s bytem. Jde např. o neobytné haly, komory, spíže, šatny, předsíně, toalety či sprchové kouty ležící mimo byt atd. Vedlejšími prostory jsou prostory, které v zásadě leží mimo byt, ale jsou určeny k tomu, aby byly s bytem užívány, jedná se např. o sklep, dřevník, kolnu atd. Výše uvedené příslušenství bytu není a ani nemůže být samostatným předmětem právních vztahů na rozdíl od příslušenství věcí. Příslušenství bytu tak sdílí právní režim právního vztahu k bytu, k němuž náleží. K příslušenství bytu existuje i bohatá soudní judikatura. Dle judikatury se za příslušenství bytu ve smyslu ustanovení § 121 OZ nepovažuje garáž, i když je umístěna ve stejném domě jako byt a je spolu s ním užívána.29 To, že garáž není považována za příslušenství bytu a je tak samostatným předmětem občanskoprávních vztahů, také nepřímo vyplývá z ustanovení zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor. V příslušném zákoně je garáž považována za nebytový prostor. Příslušenstvím bytu dále také nejsou vedlejší stavby, jako jsou např. chlévy, sýpky či stodoly, byť byly předány do užívání spolu s bytem. Společné těmto místnostem a prostorám je, že primárně neslouží k tomu, aby byly užívány s bytem, a neslouží tak k uspokojování potřeby bydlení.30 Výrazně odlišný názor na výklad institutu příslušenství bytu má kolektiv autorů níže citované publikace.31 Převládá u nich názor, že výklad soudní praxe i právní teorie je již několik desítek let ve značném rozporu se zněním a hlavně smyslem ustanovení § 121 odst. 2 OZ. Domnívají se, že zákonodárce dal výrazem „vedlejší místnosti a prostory“ jasně najevo, že za příslušenství bytu považuje jen ty vedlejší místnosti a prostory, které se nachází mimo vlastní byt (jsou-li situovány např. na chodbě, na patře, v budově, na nádvoří domu atd.). Místnosti a prostory umístěné uvnitř vlastního bytu, jež jsou ohraničeny vchodovými dveřmi do bytu, kam spadají neobytné kuchyně, neobytné haly, komory, spíže, šatny, stavebně oddělené kuchyňské kouty, předsíně atd., logicky nemohou být současně bytem a zároveň i příslušenstvím bytu. V publikaci přichází autoři i s možným důvodem tohoto omylu. Tímto důvodem je podle nich neuvědomění si podstatné kvalitativní změny úrovně bydlení od 70. let 20. století. Do tohoto období bylo příslušenství nájemních bytů

29

Viz rozhodnutí NS sp. zn. 26 Cdo 2340/1999. Viz rozhodnutí NS sp. zn. 26 Cdo 450/2003. 31 Chalupa L., Dvořáková Záborská, J., Chadrycká, V., Byty a Právo. Praha: ASPI, a. s., 2007, s 65 30

29

P O J EM

BY TU

převážně společné pro více bytů a využívání společných prostor bylo běžné (prádelny, kočárkárny atd.).

4. 3. Společné části domu

Na otázku, co jsou společné části domu, by se dalo jednoduše odpovědět, že se jedná o vše, co není součástí bytu či jeho příslušenstvím. Pojem společné části domu definuje ustanovení § 2 písm. g) ZVB. V tomto ustanovení je podán demonstrativní výčet prostorů a technických zařízení, které jsou považovány za společné části domu určené pro společné užívání a netvoří byty nebo nebytové prostory. Namátkově mohu zmínit např.: schodiště, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, výtahy a výtahové šachty. Novela zákona o vlastnictví bytu32 uvedla nové příklady společných částí domu, které nejsou přímo součástí domu, ale příslušenstvím domu, drobnou stavbou. Před novelou byly jako příklady uvedeny studny a oplocení. Nově také novela zařadila do společných částí domu tzv. společná zařízení domu, kterými jsou např. vybavení společné prádelny, technické vybavení společné kotelny, vzduchotechnická zařízení, vnitřní kanalizace, vodovody, rozvody plynu a tepla a elektronická zařízení včetně přípojek atd. OZ pojem společné částí domu nezná. V ustanovení § 688 OZ však užívá pojem společné prostory domu. Podle zmíněného ustanovení má nájemce vedle práva užívat byt i právo užívat společné prostory a zařízení domu. Při posouzení, zda konkrétní prostory mají povahu společných prostor domu, je nutno vycházet z pravomocného rozhodnutí stavebního úřadu o tom, zda jsou určité prostory způsobilé k tomuto účelu užívání. Toto jejich určení pak následně nemůže být změněno pouhým rozhodnutím vlastníka, a to ani se souhlasem všech nájemců bytů v domě. K rozdílnosti chápání pojmů společné části domu, které jsou upraveny v ZVB, a společné prostory domu, které používá občanský zákoník, se vyjádřil NS. 33 Ve zmíněném rozhodnutí NS mimo jiné uvádí, že pojem společných částí domů je zjevně odlišný od pojmu společných prostor domu. Odlišnost nespatřuje jenom v různém slovním znění, ale též i vzhledem k jeho obsahu. Zákon o vlastnictví bytu zahrnuje do společných částí domu jak prádelny, sušárny atd., tak rovněž i např. základy, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, rozvody tepla, vody, kanalizace, plynu, elektřiny atd., tedy stavební prvky, které nepochybně 32 33

Zákon č. 103/2000 Sb. Viz rozhodnutí NS sp. zn. 26 Cdo 1538/2004.

30

P O J EM

BY TU

vůbec nemají povahu prostor. Z čehož jednoznačně vyplývá, že pojem společných částí domu je zjevně pojmem širším, než je pojem společné prostory domu.

31

PRÁVNÍ

Ú PRA V A NÁ JM U BY TU PO N O V E LE O BČ . ZÁ KO N ÍKU Č .

132/2011 S B .

5. Právní úprava nájmu bytu po novele občanského zákoníku č. 132/2011 Sb. Malá novela OZ byla vyhlášena zveřejněním ve Sbírce zákonů s datem 25. 5. 2011 pod výše uvedeným číslem. K tomuto datu se také stala platnou. Ke stejnému datu nabyla účinnosti pouze část novely, a to ta část týkající se nájemného (tedy novelizované ustanovení § 696 OZ), avšak pouze pro území, kde skončila platnost ZoZN ke dni 31. prosince 2010. Zbývající část malé novely OZ nabyla účinnosti pro celé území ČR o 6 měsíců později, tedy 1. listopadu 2011. Třetí a závěrečná etapa nabývání účinnosti pak nastane k 1. lednu 2013, kdy nabude účinnosti novelizované znění již zmíněného paragrafu § 696 OZ u těch bytů, kterým skončí platnost ZoZN až k 31. prosinci 2012 Samotná malá novela OZ představuje jeden z nejvýznamnějších zásahů do právní úpravy nájmu bytu od novel OZ z počátku 90. let a zároveň je brána jako určitý mezikrok k zásadní změně této právní úpravy, jež v sobě obsahuje již schválený a platný občanský zákoník č. 89/2012 Sb. (dále jen NOZ), který nabude účinnosti dne 1. 1. 2014. Oproti úpravě obsažené v NOZ, která nejenom, podle mého názoru, vytváří skutečnou rovnováhu mezi právy a povinnostmi obou subjektů nájemního vztahu, tato malá novela OZ výrazně posiluje práva pronajímatelů, a to na úkor práv nájemců.34 V úvodu této kapitoly jsem tuto malou novelu OZ pojmenoval jako určitý mezikrok před zásadní změnou úpravy představovanou NOZ. Ale na místo, aby tato malá novela OZ připravila půdu pro chystané změny právní úpravy obsažené v NOZ, tak často v ní obsažená ustanovení jsou zcela odlišná od ustanovení, které obsahuje NOZ. Malá novela OZ je tak spíše výsledkem politické situace, ve které se v době jejího přijetí nacházel zákonodárný sbor, než plnohodnotným právním předchůdcem NOZ.

34

Viz blíže Křeček, S.: Právní změny nájemního bydlené od 1. 11. 2011. Praha: Leges, 2011, str. 5

32

PRÁVNÍ


132/2011 S B .

5. 1. Vznik nájmu bytu Nejčastějším právním důvodem vzniku nájmu bytu je v české právní úpravě nájemní smlouva, což je dvoustranný právní úkon, jež mezi sebou uzavírají nájemce a pronajímatel. Při naplnění určitých zákonných okolností dochází ke vzniku nájemního vztahu i přímo ze zákona. Takovou situací může být např. uzavření manželství s dosavadním nájemcem bytu,35 smrt nájemce bytu36 či trvalé opuštění domácnosti.37

5. 1. 1. Nájemní smlouva

Nájemní smlouva je považována za jeden z hlavních smluvních pilířů soukromého práva. Na našem území existovala ve své klasické podobě až do roku 1950, kdy došlo k přijetí SOZ, který započal s postupným úpadkem nájemní smlouvy jako institutu občanského práva. Od přijetí OZ v roce 1964 byl pojem nájmu nahrazen institutem osobního užívání. Klasická nájemní smlouva byla do naší právní úpravy vrácena až tzv. velkou novelou občanského zákoníku č. 509/1991 Sb. V současné době lze nalézt účinnou právní úpravu nájemní smlouvy v zákoně č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (OZ). Zmíněný OZ obsahuje řadu ustanovení o nájemní smlouvě. Obecnou úpravu tohoto smluvního typu nalezneme v ustanoveních § 663 až 684 OZ. Zákon nicméně obsahuje i speciální ustanovení, které vystihují zvláštnosti určitých druhů nájmu, jako jsou např. nájem bytu a jeho podnájem38, podnikatelský nájem věcí movitých39 či nájem a podnájem nebytových prostor.40 Tyto ustanovení jsou speciální vůči obecné úpravě nájmu. Vznik nájmu bytu je upraven v ustanoveních § 685 a § 686 OZ. „Nájem bytu vzniká nájemní smlouvou, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné (úplatu) byt do užívání, a to na dobu určitou nebo bez určení doby užívání. Nájemní smlouvu lze sjednat na dobu výkonu určité práce nájemce.“ 41 Z toho ustanovení můžeme zjistit základní znaky nájemní smlouvy k bytu a její účastníky, jimiž jsou pronajímatel a nájemce. Z poslední judikatury NS vyplývá, že smlouvu 35

Viz § 704 OZ. Viz § 706 OZ. 37 Viz § 708 OZ. 38 Viz § 685 a n. OZ. 39 Viz § 721 a n. OZ. 40 Viz § 720 OZ. 41 Cit. § 685 odst. 1 OZ. 36

33

PRÁVNÍ


132/2011 S B .

o nájmu bytu mohou uzavřít pouze fyzické osoby. Smlouvy o nájmu bytu uzavřené právnickými osobami jsou tak pro rozpor se zákonem shledávány jako neplatné.42 Právnické osoby si tak mohou pronajmout byt pouze dle obecné úpravy nájmu.43 Za základní znaky nájemního vztahu k bytu tedy můžeme považovat:



přenechání práva nájemci užívat byt



individuální určení věci (bytu)



stanovení doby užívání44



úplatnost

Nájemní smlouvou, na jejímž základě vzniká nájem k bytu, musí mít obligatorně písemnou formu. 45 Smlouva, jíž vzniká nájem bytu, je klasickým právním úkonem, na který se pochopitelně vztahují všechna ustanovení obecné části OZ o právních úkonech.46 Malá novela OZ se ve výše citovaném ustanovení dotkla pouze poslední věty tohoto ustanovení, které teď zní takto: „Nájemní smlouvu lze sjednat na dobu výkonu určité práce nájemce“. Dopad této změny oproti původní úpravě je zásadní, protože došlo k oddělení osoby pronajímatele od osoby, která bude nájemci práci poskytovat, tedy oddělení toho, kdo bude pronajímat byt, od toho, pro koho bude nájemce pracovat. Z čehož tedy vyplývá, že pronajímatel bytu se může dohodnout s jiným zaměstnavatelem na tom, že poskytne nájemci byt za podmínky, že nájemce jeho bytu bude pracovat pro jiného určeného zaměstnavatele. Oproti úpravě před malou novelou OZ tak pronajímatel nebude, jako doposud, nutně tím, pro koho bude nájemce pracovat. Z této nové úpravy vyplývá, že bude muset existovat smlouva mezi pronajímatelem a tím, kdo bude nájemce zaměstnávat. Samotný nájemce však nebude účastníkem této smlouvy. Ještě větší důsledky má změna tohoto ustanovení v otázce ochrany bydlení nájemců bytu, jejichž nájem je spojen s výkonem nějaké práce. Každý, kdo uzavře takovouto nájemní smlouvu, musí vzít v úvahu to, že po případném skončení práce, s níž je nájem bytu spojen,

42

Viz rozhodnutí NS sp. zn. 26 Cdo 1973/2006. § 683 a n. OZ. 44 Dle § 686 odst. 2 OZ: „Není-li doba nájmu dohodnuta, má se za to, že smlouva o nájmu byla uzavřena na dobu neurčitou.“ 45 Zavedeno novelou OZ č. 267/1994 Sb., s účinností od 1. 1. 1996. 46 § 34 a n. OZ. 43

34

PRÁVNÍ


132/2011 S B .

již nebude mít žádné právo dále v tomto bytě bydlet a na pokyn pronajímatele bude povinen se vystěhovat a to bez práva požadovat po pronajímateli náhradní byt. Další zásadní změnou v ustanovení § 685 odst. 4 OZ je také zrušení institutu služebních bytů. Nová právní úprava platná po novelizaci, tedy po 1. listopadu 2011, již s institutem služebních bytů nepočítá a nadále jej neupravuje. Obdobné nájemní vztahy, ale mohou být do budoucna realizovány v rámci nájmu bytu na dobu výkonu určité práce. Pojem služební byt byl dosud upraven zvláštním zákonem, 47 a to na základě ustanovení § 685 odst. 4 OZ. V ustanovení § 7 a § 8 zmíněného zvláštního zákona byly služební byty definovány jako:



byty v domech a jiných objektech určené pro ubytování osob, které mají v těchto bytech bydlet ze služebních důvodů proto, že by jinak byl ohrožen provoz objektů nebo znemožněn výkon jejich zaměstnání,



byty ve vlastnictví nebo v nájmu právnických a fyzických osob, které slouží k ubytování jejich pracovníků,



byty ozbrojených složek.

Malá novela OZ ale výše uvedené ustanovení OZ mění a příslušnou část zvláštního zákona ruší, čímž fakticky ke dni 1. 11. 2011 institut služebních bytů končí. Od tohoto data je možné uzavřít dle OZ smlouvu o nájmu bytu po dobu výkonu určité práce,48 která ale již nemusí být vykonávána pouze pro pronajímatele. V nájemní smlouvě by měl být přesně vymezen charakter práce, způsob a místo provedení práce apod. Nájemní smlouvy uzavřené ke služebním bytům před 1. 11. 2011 malou novelou OZ dotčeny nebudou, při uvolnění takového služebního bytu, už ale bude nová smlouva uzavřena podle nově platných ustanovení OZ. V ustanovení upravující nájemní smlouvu k bytu jsou též stanoveny obligatorní náležitosti takovéto smlouvy, které malou novelou OZ nebyly nijak dotčeny. Nájemní smlouva tak musí i nadále obsahovat tyto náležitosti:



označení bytu a jeho příslušenství

47

Zákon č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník 48 Viz § 685 odst. 1 druhá věta OZ

35

PRÁVNÍ


132/2011 S B .

Byt musí být přesně identifikován. Mezi hlavní identifikační znaky patří především číslo bytu, podlaží, kde se byt nalézá, jeho velikost, kategorie a v neposlední řadě označení domu, ulice a obce.



rozsah jejich užívání

Nutné je stanovit to, zda byt bude užíván výhradně k uspokojení bytových potřeb, nebo zda v něm může být provozována i jiná činnost, např. podnikání atd.



způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši

Nutné je ve smlouvě také upravit výši a způsob výpočtu nájemného nebo jednotlivých úhrad, které si strany sjednávají smluvně či mohou odkázat na právní předpis, jenž ovšem v současné době platí pouze pro malou část území, viz kapitola o nájemném. V případě, že si strany sjednávají nájem smluvně, musí se jednat o přesnou částku nebo jednoznačně určený výpočet. Určitost je vyžadována jako jeden ze základních předpokladů právních úkonu učiněných na základě občanského zákoníku.

Neobsahuje-li smlouva tyto zákonem stanovené náležitosti, jedná se tak o smlouvu absolutně neplatnou.49 V případě nájemní smlouvy k družstevnímu bytu50 malá novela OZ žádnou změnu neprovedla. Nadále se tedy nájem bytu u družstevních bytů uzavírá podle podmínek určenými stanovami družstva. Toto se však týká pouze členů těchto bytových družstev. V případě, že je byt dáván do nájmu někomu, kdo není členem bytového družstva, pak se podmínky nájmu neřídí stanovami družstva, ale ustanoveními OZ, a to z toho důvodu, že stanovy družstva se na jeho nečleny vztahovat nemohou.

5. 2. Kauce V problematice nájmu bytu kaucí rozumíme oprávnění pronajímatele požadovat od nájemce složení peněžních prostředků k případnému zajištění nájemného, jiných úhrad za 49 50

Dle § 39 OZ. Viz § § 685 odst. 2 OZ.

36

PRÁVNÍ


132/2011 S B .

plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu či také k úhradě jiných svých závazků vzniklých v souvislosti s užíváním bytu.51 Zákonodárce sice výslovně uvádí, že pronajímatel může požadovat jen peněžní prostředky, ale z formulace ustanovení § 686a OZ lze dovodit, že i jiné formy zajištění nejsou vyloučeny. Z čehož tedy vyplývá, že mohou být k zajištění požadovány i jiné hodnoty.52 OZ omezuje výši kauce, a to její horní hranici, která nesmí přesáhnout trojnásobek sjednaného měsíčního nájemného, jakož i záloh za úhradu plnění, která jsou nájemci poskytována v souvislosti s užíváním bytu. V rámci nové právní úpravy kauce, malou novelou OZ, došlo k vypuštění pronajímatelovy povinnosti ukládat peněžní prostředky získané z kauce na zvláštní účet u peněžního ústavu. Pronajímatelova dispozice se složenou kaucí je i nadále omezena zákonem. A to tak, že pokud si strany jinak výslovně nesjednaly, může je použít jen k úhradě pohledávek na nájemném a též k úhradě záloh za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu nebo k úhradě jiných dluhů nájemce v souvislosti s nájmem, které byly přiznány vykonatelným rozhodnutím soudu nebo byly nájemcem písemně uznány. Malou novelou OZ tak došlo pouze k jazykovému přeformulování dosavadní úpravy. Zatímco obsah ustanovení, tedy práva a povinnosti stran, zůstal téměř stejný. Jediné, co bylo malou novelou OZ změněno v tomto ustanovení, bylo vypuštění možnosti pronajímatele použít složené peněžní prostředky i na dluhy, které byly uznány vykonatelným rozhodčím nálezem. V nezměněné podobě se zachovalo i ustanovení ohledně doplnění peněžních prostředků, pokud z nich bylo pronajímatelem oprávněně čerpáno na výše uvedené důvody. Nájemce je tak stále povinen do jednoho měsíce po písemné výzvě pronajímatele doplnit peněžní prostředky do původní výše. Jedinou drobnou změnu, kterou můžeme v tomto ustanovení vypozorovat, je, že k doplnění peněžních prostředků může dojít i hotovostně, protože pronajímatel již není povinen vést zvláštní účet pro takto svěřené prostředky. Zachováno bylo i ustanovení ohledně navrácení pronajímatelem nepoužitých peněžních prostředků, a to nejdéle do jednoho měsíce od dne, kdy nájemce byt vyklidil a předal pronajímateli, nestanovily-li si strany v nájemní smlouvě jinak.53

51

Jiným závazkem vzniklým v souvislosti s nájmem je například škoda způsobená na předmětu nájmu. Viz blíže Švestka, J., Spáčil, J., Škárová, M., Hulmák, m. a kol. Občanský zákoník II. § 460-880.Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2008 str. 1812. 53 Jelikož doba vyklizení a předání jsou povětšinou totožné, tak v praxi nedochází k problémům ohledně počátku měsíční lhůty. 52

37

PRÁVNÍ


132/2011 S B .

5. 2. 1. Kauce v novém občanském zákoníku

V NOZ je pojem kauce nahrazen výrazem jistota. Což jsou k sobě navzájem synonymní slova. Na rozdíl od v současnosti účinné právní úpravy NOZ zvýšil maximální horní hranici jistoty (kauce), kterou může požadovat pronajímatel od nájemce, a to až na šestinásobek sjednaného měsíčního nájemného oproti původnímu trojnásobku. Protože

nájemce

dává

složením jistoty pronajímateli k využití své peníze, aniž za to dostává protiplnění, má tudíž právo na úrok z jistoty, a to od doby jejího poskytnutí. Dojde-li během trvání nájmu ke vzniku dluhu, který souvisí s nájmem, 54 nájemce vůči pronajímateli, je povinností nájemce, aby dluh vyrovnal, popřípadě se s pronajímatelem dohodl, že se o dlužnou částku jistota sníží a do jaké doby ji případně doplní na původní úroveň. Další novinkou v případě kauce je i to, že ustanovení o kauci byla dosud kogentní, tedy nebylo možné se od nich odchýlit, a to ani dohodou smluvních stran. Malou novelou OZ, však většina původně kogentních ustanovení je upravena jako ustanovení dispozitivní.

5. 2. 2. Prodloužení nájmu

Malou novelou OZ došlo ke zrušení ustanovení § 686a odst. 6 OZ, které vylučovalo použití ustanovení obecné části nájmu § 676 odst. 2 OZ na zvláštní část upravující nájem bytu. Ustanovení z obecné části zní takto: „Užívá-li nájemce věci i po skončení nájmu a pronajímatel proti tomu nepodá návrh na vydání věci nebo na vyklizení nemovitosti u soudu do 30 dnů, obnovuje se nájemní smlouva za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně. Sjednaný nájem na dobu delší než jeden rok se obnovuje vždy na rok, nájem sjednaný na dobu kratší se obnovuje na tuto dobu“.55

54 55

Např. dluh na nájemném, náhrada škody způsobená porušením nájemcových povinností. Cit. § 676 odst. 2 OZ.

38

PRÁVNÍ


132/2011 S B .

Použití výše citovaného obecného ustanovení o nájmu na zvláštní úpravu nájmu bytu bylo vyloučeno novelou občanského zákoníku přijatou v souvislosti s přijetím zákona, jež upravoval zvyšování nájemného.56 Jak již bylo výše řečeno, malá novela OZ zrušila § 686a odst. 6 OZ. Toto ustanovení však bylo zrušeno jen po formální stránce a nově je zařazeno do ustanovení upravující zánik nájmu bytu,57 jež dnes zní takto:„Pokud smlouva nestanoví jinak, na dobu nájmu bytu nelze použít ustanovení o obnovení nájmu (§ 676 odst. 2 OZ).“ Z čehož tedy jasně vyplývá, že pokud se má nájem obnovovat, musí to být v nájemní smlouvě zaneseno.

5. 3. Práva a povinnosti subjektů nájemního vztahu

Ustanovení obsahující úpravu práv a povinností nájemce a pronajímatele najdeme v § 687 – 695 OZ. Malá novela OZ i zde provedla řadu změn, které budou hlavní náplní této podkapitoly. Základní povinností pronajímatele, která nebyla malou novelou OZ nijak dotčena, je předat nájemci byt v takovém stavu, jež umožňuje jeho řádné užívání, a též zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojený s užíváním bytu. V praxi se často vyskytují pochybnosti, co všechno spadá do obsahu těchto pronajímatelových povinností. Soudy se proto snaží svojí rozhodovací činností vymezit náplň těchto povinností.58 Nadále je zákonem umožněno, aby se nájemce a pronajímatel dohodli, že byt nebude předán ve stavu způsobilém k řádnému užívání. Malou novelou OZ došlo pouze k jazykovému přeformulování tohoto zákonného ustanovení,59 které dnes zní takto: „V nájemní smlouvě lze sjednat předání bytu ve stavu nezpůsobilém pro řádné užívání, pokud

56

Zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník. 57 Viz § 710 odst. 3 věta druhá OZ. 58 Rozhodnutí NS sp. zn. 26 Cdo 2008/2003 podle, kterého je pronajímatel povinen zajistit nájemci možnost odběru pitné vody v bytě. Rozhodnutí NS sp. zn. 26 Cdo 291/2004 podle, kterého je vlastník domu nebo bytu povinen umožnit nájemcům příjem televizního vysílání. Rozhodnutí NS sp. zn. 26 Cdo 5135/2008 na jehož základě je pronajímatel povinen zajisti nájemci odvod odpadních vod. Rozhodnutí NS sp. zn 26 Cdo 1412/1999 o povinnost pronajímatele zajistit nájemci odběr plynu. Rozhodnutí NS sp. zn. 26 Cdo 186/2005 o povinnost pronajímatele zajistit nájemci dodávky elektřiny. Rozhodnutí NS sp. zn. 26 Cdo 463/2001 o povinnosti pronajímatele zajistit a předat klíče od vchodových dveří domu pro jiné osoby než jsou nájemci a osoby, které žijí s nájemcem ve společné domácnosti. 59 Viz § 687 odst. 2 OZ

39

PRÁVNÍ


132/2011 S B .

si nájemce s pronajímatelem současně vymezí práva a povinnosti z toho plynoucí, zejména výši a způsob úhrady nákladů na provedení úpravy“. Došlo i ke změně v ustanovení § 688 OZ, které původně znělo tak, že „nájemce a osoby, které žijí s nájemcem ve společné domácnosti, mají vedle práva užívat byt i právo užívat společné prostory a zařízení domu, jakož i požívat plnění, jejichž poskytování je s užívání bytu spojeno“. Po malé novele OZ zní toto ustanovení tak, že věta „osoby, které žijí s nájemcem ve společné domácnosti“, byla z ustanovení vypuštěna. Důvodová zpráva k tomu uvádí, že dosavadní znění tohoto ustanovení zakotvovalo některá práva vyplývající z nájmu též jiným osobám než nájemci. V současně době, tak i podle nové úpravy, budou tyto osoby odvozovat svá práva jen od práv nájemce. Což může vést k řadě problémů, když práva osob žijících s nájemcem nejsou nově v zákoně zakotvena.60 Jedním z nejvíce malou novelou OZ poznamenaných ustanovení je ustanovení § 689 OZ, které upravuje počet osob v bytě. Oproti původní úpravě, která, podle mého názoru přesně a jasně upravila práva a povinnosti obou stran nájemního vztahu, co se týče oznamování počtu osob v bytě, nová právní úprava stanovuje ne zcela jasné právo pronajímatele, kdy: „Pronajímatel má právo požadovat, aby v bytě žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny osoby mohly řádně užívat byt a žít v hygienicky vyhovujících podmínkách“.61 Z tohoto ustanovení však plyne spíše více otázek než odpovědí. Nejasností, které se v souvislosti s tímto ustanovení nabízí, je opravdu mnoho. Například jaký počet osob je u jednotlivých bytů tzv. „přiměřený velikosti bytu“? Kdo má právo určit, kdy jsou hygienické podmínky ještě vyhovující a kdy už nevyhovují? Co v sobě zahrnuje pronajímatelovo právo požadovat? Opodstatnění tohoto ustanovení s sebou přináší až NOZ, z něhož bylo toto ustanovení zákonodárcem slepě převzato i do malé novely OZ. V NOZ však tato právní úprava je opodstatněna tím, že pronajímatel má právo vypovědět nájemce i z jiných než zákonem specifikovaných důvodů. Jedním z těchto zákonem nespecifikovaných důvodů může být zajisté oprávnění pronajímatele vypovědět nájemce z bytu v případě jeho prokazatelného přeplňování. Další závažná změna tohoto zákonného ustanovení je obsažena v § 689 odst. 2 OZ, jež nově zní takto: „Pronajímatel má právo vyhradit si v nájemní smlouvě souhlas s přijetím další osoby do bytu. To neplatí, jedná-li se o osobu blízkou anebo o případy zvláštního zřetele 60 61

Viz blíže Křeček, S.: Právní změny nájemního bydlení od 1. 11. 2011. Praha: Leges, 2011, str. 16 Cit. § 689 odst. 1 OZ.

40

PRÁVNÍ


132/2011 S B .

hodné“. Toto nové ustanovení většina členů komise, která se podílela na přípravě NOZ, považuje za protiústavní, a to z toho důvodu, že se dotýká nájemcova práva na svobodný rodinný život, který nemůže být omezen, a to ani dohodou.62 Ne příliš šťastným se jeví i vyjádření druhé věty tohoto ustanovení. Kdy pronajímatel nemá právo si ve smlouvě vyhradit souhlas k přijetí osoby blízké či v případech zvláštního zřetele hodné. Pod osobu blízkou lze podle znění ustanovení § 116 OZ zahrnout prakticky jakoukoliv osobu, kterou si nájemce přizval ke společnému bydlení. Těžko si lze představit, že by společně bydlel s osobou, kterou nepovažuje za blízkou. Druhou možností, kdy souhlas pronajímatele není zapotřebí, jsou tzv. případy zvláštního zřetele hodné. Teprve praxe a soudní judikatura vyplní tento pojem a stanoví, jaké případy lze pod toto ustanovení subsumovat, jelikož v současné době není příliš jasné, co tím zákonodárce zamýšlel. Ustanovení § 698 odst. 3 OZ, které upravuje povinnost nájemce oznámit pronajímatelovi změny v počtu osob v bytě, bylo též částečně novelizováno. Oproti původní úpravě došlo k prodloužení lhůty, a to z 15 dnů na dva měsíce, ve kterých je nájemce povinen oznámit pronajímatelovi změny v počtu osob a jejich identifikační údaje, ale to pouze v těch případech, že tato změna bude mít delšího trvání, konkrétně, že potrvá déle než 2 měsíce. Nově je také nájemce povinen oznámit uzavření manželství nebo přechod nájmu. Oznámení změn v počtu osob v bytě se po malé novele ovšem týká i nově narozených dětí.63 Nesplnil-li nájemce svoji povinnost, tak se jedná o jeho hrubé porušení povinností, což může být důvodem výpovědi z nájmu bytu. Považuji za důležité zde také zdůraznit, že počet osob v bytě nemá co dočinění s přihlášením k trvalému pobytu. Nájemcova povinnost ohlásit pronajímatelovi spolubydlící osoby není vázána na jejich trvalý pobyt v daném domě (bytě). Tyto osoby tak musejí být pronajímatelovi oznámeny, i když jsou k trvalému pobytu hlášeny jinde. Ustanovení § 689 odst. 4 OZ nově upravuje i případ tzv. dlouhodobé nepřítomnosti nájemce. Pokud podle zmíněného ustanovení ví nájemce o své dlouhodobé nepřítomnosti v pronajatém bytě, kterou zákonodárce nijak blíže časově nevymezil, a zároveň ví, že bude obtížně dosažitelný, oznámí to pronajímateli a zároveň označí osobu, která v nezbytně nutných případech umožní přístup do bytu. Podle mého názoru se opět jedná o ustanovení, které s sebou přináší spíše řadu nejasností a otázek namísto jasně stanovených práv a povinností subjektů nájemního vztahu. V ustanovení není přesně časově vyjádřeno, co je zákonodárcem považováno za dlouhodobou 62 63

Viz blíže Křeček, S.: Právní změny nájemního bydlení od 1. 11. 2011. Praha: Leges, 2011 str. 19 Viz rozhodnutí NS sp. zn. 26 Cdo 3307/2009.

41

PRÁVNÍ


132/2011 S B .

nepřítomnost. V jakém případě bude nájemce obtížně dosažitelný? Ustanovení navíc neobsahuje ani žádnou sankci.

5. 3. 1. Práva a povinnosti subjektů nájemního vztahu v novém obč. zákoníku

Oproti úpravě práv a povinností v OZ se nově v NOZ v ustanovení § 2255 odst. 2 umožňuje nájemci v pronajatém bytě nebo domě pracovat nebo podnikat. Z čehož tedy vyplývá, že nájemce může na adrese pronajatého bytu nebo domu umístit sídlo svého podnikání. Podle znění důvodové zprávy je s tímto oprávněním nájemce počítáno především u podnikání, které je ve své podstatě výkonem tzv. svobodného povolání nebo které má jinak tvůrčí povahu. Jde tak především o výkon takových povolání jako jsou např. autoři, vynálezci, umělci apod. Nové zákonné ustanovení obsahuje i omezení tohoto oprávnění nájemce, a to tím, že vykonávání práce či podnikání nesmí způsobit zvýšené zatížení pro ten který konkrétní dům nebo byt. Zvýšeným zatížením můžeme rozumět např. neúměrné zvýšení počtu osob navštěvující byt nebo se nacházejíc v jeho blízkém okolí či neúměrné zvýšení hluku, prachu a pachu, jehož zdrojem je provozování určité činnosti v pronajatém bytě nebo domě. Nově je též zákonodárcem upravena otázka chovu zvířat v pronajatých bytech. Ustanovení § 2258 NOZ dává nájemci právo chovat v bytě zvíře, ale to jen za podmínky, nezpůsobí-li touto činností ostatním obyvatelům domu nepřiměřené obtíže. V těch případech, kdy chov zvířete v pronajatém domě vyvolá zvýšené náklady na údržbu společných částí domu, je nájemce povinen uhradit tyto náklady ze svého. Půjde především o zajištění dostatečné čistoty a hygieny domovních prostor.

5. 4. Nájemné a úhrada za plnění poskytovaná s užíváním bytu

Nájemné neboli úplata je jedním z pojmových znaků nájmu, a tím pádem i nájmu bytu. Z toho tedy můžeme jednoznačně odvodit, že nájemní vztah je vztahem úplatným. V nájemní smlouvě musí být nájemné rozlišeno tak, aby bylo jasné, co je plnění za užívací

42

PRÁVNÍ


132/2011 S B .

právo k bytu, a plnění související s užíváním bytu.64 Jde tak o dvě samostatné náležitosti nájemní smlouvy.

5. 4. 1. Nájemné dle zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájmu

Zákon o jednostranném zvyšování nájmu

65

(dále ZoZN), který nabyl účinnosti dne

31. 3. 2006, ve svých ustanoveních řeší významné cenové odlišnosti v oblasti nájemného u bytů s dříve regulovaným nájemným a u bytů s tržně sjednávaným nájemným. Cílem tohoto ZoZN tak je, aby v průběhu jim stanoveného přechodného období došlo ke sblížení cenových hladin současného regulovaného nájemného s tzv. tržním nájemným, tedy snaha o napravení dlouhodobě neřešené cenové i právní deformace v oblasti nájmu bytu a vytvoření podmínek pro využití smluvně-tržního přístupu k nájemnému od roku 2011 resp. od roku 2013. Samotný zákon neupravuje nájemné z bytů, pouze upravuje způsob, jakým má dojít k jeho zvyšování, tedy tzv. způsob deregulace nájemného. Samotná deregulace nájemného podle toho zákona započala 1. ledna 2007 a ve většině obcí trvala do 31. 12. 2010. Pronajímateli bytů s regulovaným nájemným je tak ZoZN umožněno, tedy nikoliv nařízeno, jednostranně zvýšit nájemné, a to vždy jednou ročně na základě pevně stanoveného algoritmu výpočtu maximálního zvýšení nájemného.66 Poprvé mohl pronajímatel zvýšit nájemné 1. ledna 2007 a následně vždy k 1. lednu, popřípadě později, avšak nikoliv zpětně za období, které uplynulo od 1. ledna daného roku. K využití ustanovení tohoto ZoZN však mělo dojít pouze v případech, kdy se pronajímatel s nájemcem nedohodl.67 Samotný ZoZN má obecnou povahu a dopadá tedy jak na byty, kde nájemné bylo regulováno, tak na byty, kde výše nájemného byla již sjednána smluvně, ať už v nájemní smlouvě nebo v dohodě o změně nájemného. Výjimky z jeho obecné povahy jsou stanoveny v ZoZN.68 Zákonem č. 150/2009 Sb., kterým se mění ZoZN, bylo prodlouženo jednostranné zvyšování nájemného pronajímatelem v určených městech o další dva roky, tedy až do konce roku 2012. Prodloužení deregulace se týká hl. m Prahy, všech krajských měst s výjimkou 64

Mezi plnění poskytována s užíváním bytu může řadit např.: ústřední vytápění, elektřinu, vodné, stočné, osvětlení společných prostor, odvoz domovního odpadu atd. 65 Zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 66 Viz příloha zákona č. 107/2006 Sb. ve znění před novelou č. 150/2009 Sb. 67 Viz § 3 odst. 2 ZoZN. 68 Viz § 1 odst. 2 ZoZN.

43

PRÁVNÍ


132/2011 S B .

Ostravy a Ústí n. L. a měst ve Středočeském kraji s počtem obyvatel nad 9 999. Celkem se tak jedná o 29 měst a zhruba 300 tisíc nájemních bytů, kde bude původně zamýšlený poslední čtvrtý deregulační rok rozložen na roky tři, což by mělo zabránit příliš strmému nárůstu regulovaných nájmů a umožnit tak zvolnění tempa zvyšování nájemného. Po uplynutí platnosti, tedy 31. 12. 2010, té části ZoZN, která se vztahuje na všechny obce s výjimkou výše uvedených, nelze již v těchto obcích nájemné ze strany pronajímatele jednostranně zvýšit tak, jak to bylo doposud možné na základě zákona. Pronajímatel může v těchto obcích zvýšit nájem bytu jen na základě dohody s druhou stranou nájemního vztahu, tedy s nájemcem. V případě, že nedojde k této dohodě, může pronajímatel písemně navrhnout zvýšení nájemného. Pokud nájemce se zvýšením nájemného souhlasí, tak se nájemné zvyšuje počínaje třetím kalendářním měsícem od doručení návrhu. V těch případech, kdy nájemce nesdělí do dvou měsíců od doručení návrhu, zda s navýšením nájmu souhlasí, umožňuje zákon pronajímatelovi, ve lhůtě tří měsíců od uplynutí dvouměsíční lhůty od doručení návrhu, se obrátit na soud, aby ten svým rozhodnutím určil nájemné, které je v daném místě a čase obvyklé.69 Další významnou novinku, kterou zavedla malá novela OZ, je v případě smluvně sjednaného tržního nájmu možnost soudu nájemné změnit, a to nejenom v případech, kdy se nájemné odchyluje od nájemného v místě obvyklého, ale i tehdy, pokud došlo k podstatné změně okolností, za kterých bylo nájemné sjednáno.70 Otázkou je, jaký dopad bude mít toto ustanovení v praxi.71 Výše uvedená ustanovení týkající se nájemného se nepoužijí pro určení nájemného u družstevních bytů.72 Jak již bylo výše řečeno, tak tato nová ustanovení zákona mohou prozatím použít pouze ti pronajímatelé nebo nájemci bytů v lokalitě, kde možnost jednostranného zvýšení nájemného skončila k 31. 12 2010. U těch bytů, kde možnost jednostranného zvýšení nájemného byla prodloužena až k 31. 12. 2012, se nová právní úprava použije až od 1. 1. 2013.

69

Viz § 696 odst. 2 OZ. Viz § 696 odst. 3 OZ. 71 Viz blíže Křeček, S.: Právní změny nájemního bydlení od 1. 11. 2011. Praha: Leges, 2011, s. 30 72 Viz § 696 odst. 5 OZ. 70

44

PRÁVNÍ


132/2011 S B .

5. 4. 2. Pojem obvyklé nájemné

Tzv. malá novela OZ neobsahuje definici pojmu „nájemné obvyklé v daném místě a čase“. Nicméně podle důvodové zprávy k tomuto zákonu postačuje analogické použití stávající právní úpravy, tedy zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Podle něhož se obvyklou cenou rozumí: „Cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“73 Pro přesné vyjádření výše obvyklého nájemného v jednotlivých lokalitách je nutno definovat, co vše je nájemným hrazeno. Samotné nájemné představuje pouze platbu za užívání bytu, který přenechává pronajímatel nájemci do užívání, a zahrnuje v sobě tak:



příslušenství bytu, jímž jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány (sklep, balkon, terasa atd.)



součásti bytu včetně jeho vybavení (kuchyňská linka, umyvadlo, vana atd.)

Do nájemného nelze však zahrnovat jiné platby, kterými jsou především:



platby za služby spojené s užíváním bytu a za dodávky vody, tepla a energií



platby za užívání jiných nemovitých věcí (např. garáží)

Nejdůležitějšími okolnostmi, které jsou určující pro zjištění výše obvyklého nájmu, jsou znaky bytu a domu. Znaky bytu se rozumí takové znaky, které charakterizují byt z hlediska jeho kvality, jde tak především o následující okolnosti:

73

Cit. zákona č. 151/1997 Sb., § 2 odst. 1.

45

PRÁVNÍ 


132/2011 S B .

typ bytu (garsoniéra, ateliér, mezonetový byt, penthouse74, střešní nástavba, půdní vestavba, loft75, ostatní 1+kk, 1+1, 2+kk, atd.)



podlaží (suterén, přízemí, mezanin, druhé a vyšší patro bez výtahu, ostatní)



plocha bytu (celková plocha v m2 bez balkonu, lodžie, terasy)



počet obytných místností



technický stav bytu



sociální zařízení



vytápění bytu (ústřední dálkové, plynové nebo elektrické)



úložné prostory (spižírna, komora, vestavné skříně, sklep) atd.

Důležitými jsou také znaky domu, ve kterém se předmětný byt nachází. Jsou to takové znaky, které charakterizují dům z hlediska jeho kvality, jde především o následující okolnosti:



typ domu (bytový dům s maximálně 5 byty, bytový dům s více než 5 byty, rodinný dům)



stáří a technický stav domu



technologie výstavby (panelový dům zateplený nebo nezateplený, zděný dům)



počet podlaží domu



výtah



technické parametry umožňující bezbariérové využívání domu



satelit, kabelová televize, kabelové rozvody



možnost parkování



poloha domu z hlediska samotného umístění (centrum obce, klidná část obce, rušná část obce, okraj obce, sídliště, polosamota, samota)



poloha domu z hlediska okolní zástavby (okolní zástavba obytná, obytná a obchodní, obchodní, komerční, průmyslová, venkovská, rekreační)



poloha domu z hlediska zeleně (poloha bez zeleně nebo s velmi malým množstvím zeleně)

74

Penthouse (penthouse appartement) jsou apartmány, které se nacházejí v nejvyšších patrech apartmánových budov a od zbylých apartmánových jednotek se liší svoji velikostí, luxusnějším provedením a větším množstvím funkcí, které nabízejí. 75 Loft je výraz pro dva typy místností. Většinou jde o horní podlaží nebo podkroví ve stavbě, přímo pod střechou. Druhým typem je tzv. loftový byt, které jsou vestavěny do dříve průmyslových budov. Když se průmyslové stavby začnou přestavovat do podoby družstevních bytů, mohou se také nazývat družstevní loft, který je rozlehlý a je vytvořen buď jako otevřený prostor, nebo pro obytné účely.

46

PRÁVNÍ 


132/2011 S B .

poloha domu z hlediska dopravní obslužnosti (poloha bez MHD, autobusu, železnice, poloha umožňující v místě přístup k některému z prostředků MHD nebo stanice autobusu)



poloha domu z hlediska občanské vybavenosti (základní škola, mateřská škola, pošta, praktický lékař, policejní stanice, základní nákupní možnosti, restaurace) atd.

5. 4. 3. Stanovení obvyklého nájemného

Jak již bylo výše uvedeno, v těch městech České republiky, kde již ZoZN pozbyl platnosti, se pronajímatelé a nájemci řídí ustanovením § 696 OZ. Z čehož tedy vyplývá, že pokud chce pronajímatel zvýšit nebo naopak nájemce snížit nájemné, stojí na prvním místě dohoda obou těchto stran. V případě, že se nedohodnou, jsou oba oprávněni se obrátit na soud, který nájemné určí ve svém rozhodnutí. 76 Rozeznáváme několik nástrojů, jež napomáhají nájemcům a pronajímatelům s určením výše tzv. obvyklého nájemného v daném místě a čase. Mezi tyto nástroje řadíme cenové mapy, porovnání nájemného se třemi srovnatelnými byty, názor realitního makléře na cenu, za jakou by bylo reálné byt pronajmout, znalecký posudek a konečně poslední skupinu tvoří tzv. jiné způsoby zjištění nájemného (např. internet, odborné publikace).

5. 4. 3. 1. Cenové mapy

Ministerstvo pro místní rozvoj vytvořilo systém mapy nájemného, který by měl být základní pomůckou při zjišťování obvyklého nájemného, přístupnou jak pronajímatelům a nájemcům, tak soudům. Pro subjekty nájemního vztahu má mapa sloužit jako pomůcka pro určování výše nájmů po deregulaci činží. Mapa nájemného v sobě bude zahrnovat údaje o výši nájemného v jednotlivých městech, vesnicích či lokalitách na území České republiky. Jednotlivé subjekty z nich tak budou schopny získávat orientační informace o hladině nájemného z bytů v obci či v její části v Kč/m2/měsíčně. Relevantními skutečnostmi pro vytvoření mapy nájemného jsou a budou jen data o skutečně sjednaném (nikoliv nabídkovém) nájemném. Zdrojem těchto dat 76

Viz § 696 odst. 2 OZ.

47

PRÁVNÍ


132/2011 S B .

jsou údaje získané přímo od jednotlivých nájemců i pronajímatelů, a to včetně největších komerčních pronajímatelů, kteří působí na našem trhu. Do sběru dat se zapojují i jednotlivé obce. V jejich případě je však nutné brát v potaz určitá specifika sjednávání nájemních smluv daná rozdíly mezi komerčními pronajímateli a samosprávou. V těch případech, kde nebude možné tuto metodu sběru dat použít, budou využity jiné nástroje, viz výše. Informace o cenách by měla být zveřejňována jako interval vymezený jako aritmetický průměr zjištěných hodnot ± směrodatná odchylka. Doposud mapa nájemného obsahuje údaje z 639 měst a obcí nad 2000 obyvatel,77 u kterých k 1. lednu 2011 skončila účinnost zák. o nájmu.78

5. 4. 3. 2. Porovnání se třemi srovnatelnými byty Další možností, která může pomoci v orientaci o výši ceny nájemného, a to jak pro nájemce, tak pronajímatele, je porovnání se třemi srovnatelnými byty ve stejné nebo srovnatelné obci či lokalitě. Z takového srovnání vyplynou informace přibližující reálnou situaci cen nájmů na trhu. Srovnatelné byty je třeba vyhledat za použití co nejvíce shodných relevantních znaků bytu a domu uvedených výše. V případě soudního sporu může žalobce provést porovnání a předložit důkaz o výši nájemného u srovnatelných bytů, a to vzhledem ke svému důkaznímu břemeni. Pokud tak neučiní, může ho k tomu soud vyzvat. Je i možností žalovaného předložit vlastní porovnání výše nájemného ve srovnatelných bytech. V případě pochybností o správnosti předložených dat může soud provést vlastní sběr dat, a to například v kombinaci s názorem soudního znalce, realitního makléře, který by mohl také poskytnout informace o nájemném ve srovnatelných bytech, a na základě zjištěných údajů rozhodne o výši nájemného.

5. 4. 3. 3. Názor realitního makléře

Možnost, jak získat další názor na výši ceny, je porada s realitním makléřem. Podle nabídky na trhu je schopen vyjádřit odborný, kvalifikovaný odhad, za jaké nájemné by bylo 77 78

Počet obyvatel podle dat Českého statistického úřadu k 1. 1. 2010. Seznam je dostupný na www.mmr.cz/mapanajemneho.

48

PRÁVNÍ


132/2011 S B .

reálné konkrétní byt pronajmout a jaká tedy může být předpokládaná, avšak reálná výše nájemného. V případě soudního sporu může soud provést důkaz výslechem realitního makléře, který zpracuje dle zadání soudu pro tento účel odůvodněný odhad toho, za jakou cenu by bylo možné příslušný byt pronajmout za obvyklých obchodních podmínek, tedy jaké je předpokládané reálně dosažitelné nájemné. Stejně jako u předchozího postupu by měl tento důkaz navrhovat a připravit předně žalobce, případně další účastníci řízení.

5. 4. 3. 4. Znalecký posudek

Tato možnost zjištění výše nájemného představuje již určitou finanční zátěž, přesto může stále napomoci k určení výše nájemného bez soudního sporu. Znalecký posudek nabízejí jak samostatní znalci v oboru, tak například realitní kanceláře. Ve snaze vyhnout se následné polemice o tom, který znalecký posudek je správnější, zda posudek objednaný nájemníkem, či majitelem bytu, mohli by se majitelé domů a nájemníci shodnout na společném znalci.

5. 4. 4. Úhrada za plnění poskytovaná s užíváním bytu

Novelizované ustanovení týkající se těchto úhrad zní takto: „Nedohodnou-li se pronajímatel s nájemcem jinak, způsob výpočtu úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu a způsob jejich placení stanoví zvláštní předpis“.79 Zákonodárce touto novelizací reagoval na situaci, kdy v současné době neexistuje žádný v ustanovení zmíněný zvláštní zákon,80 který by právně upravoval způsob placení služeb spojených s bydlením81. Nově je tedy oproti úpravě před malou novelou zákonem stanoveno, že zvláštního předpisu se použije až tehdy, kdy se pronajímatel s nájemcem nedohodnou. 79

Cit. § 696 odst. 6 OZ. Usnesením vlády České republiky č. 629 ze dne 24. srpna 2011 byl schválen věcný záměr zákona a současně bylo uloženo ministru pro místní rozvoj zpracovat a do 31. prosince 2011 předložit vládě návrh zákona v intencích věcného záměru Návrh tohoto zákon se v současné době nachází v připomínkovém řízení v Poslanecké sněmovně. 81 Mimo způsobu placení dodávek tepla a vody stanovené vyhláškou Ministerstva průmyslu a obchodu č. 366/2010 Sb. o způsobu rozdělení nákladů za dodávku tepelné energie při společném měření množství odebrané tepelné energie na přípravu teplé vody pro více odběrných míst. 80

49

PRÁVNÍ


132/2011 S B .

Ač je to s podivem, v drtivé většině nájemních vztahů k bytům se v souvislosti se stanovením úhrad za plnění, jež jsou poskytována s užíváním bytu, respektují okolnosti stanovené již dávno zrušenou vyhláškou ministerstva financí.82 Na základě této vyhlášky tak stále dochází k platbě měsíčních záloh, které jsou pak nájemcům zpravidla jednou za rok pronajímatelem vyúčtovány.

5. 5. Společný nájem bytu

Právní úpravu společného nájmu bytu najdeme v ustanovení § 700 – 705a OZ. Malou novelou OZ nedošlo ve zmíněných ustanoveních k žádným změnám. Přesto si v následující kapitole dovolím nastínit právní úpravu společného nájmu bytu i s ohledem na to, že v obdobné podobě bude zachována i v NOZ. O společný nájem bytu jde tehdy, když účastníků nájemního vztahu na straně nájemce je více. Tedy je zde více osob, které mají k předmětnému bytu stejná práva omezená vždy jen právem druhých (spolunájemců). Jde o právní stav, nikoli o faktické společné bydlení. Z čehož tedy vyplývá, že společným nájmem není případ spolubydlících osob, které mají odvozený titul k bydlení např. podnájemce, vyživované děti atd. Předmětem společného nájmu bytu může být pouze byt a to jako celek. Ke vzniku společného nájmu bytu tak nedojde, pokud si různé osoby pronajímají pouze určité části bytu. Společný nájem vzniká buď smlouvou, nebo na základě jiných právních skutečností.

5. 5. 1. Vznik společného nájmu bytu

Právo na společný nájem vzniká ve většině případů nájemní smlouvou, kterou pronajímatel uzavírá se všemi společnými nájemci. Společný nájem bytu může však vzniknout i na základě dohody o výměně bytu.83 Zvláštním případem vzniku společného nájmu je situace, kdy dochází k rozšíření počtu nájemců u již existující smlouvy. Jedná se tedy o případ, kdy k již uzavřené nájemní

82

Vyhláška Ministerstva financí č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, která byla zrušena 31. 12. 2001, a to nálezem Ústavního soudu č. 231/2000 Sb. 83 Viz § 715 OZ.

50

PRÁVNÍ


132/2011 S B .

smlouvě, kterou společně uzavřeli všichni nájemci s pronajímatelem, přistupuje nový nájemce. Dochází tak ke změně závazku týkající se pouze subjektů. Ke změně dochází jak na straně dlužníka, tak na straně věřitele, a proto je nutný mít souhlas pronajímatele. Zákonodárce tento právní úkon nazval dohodou mezi dosavadním nájemcem, další osobou a pronajímatelem.84 Na rozdíl od nájemní smlouvy dohoda nemusí mít všechny její náležitosti, jež jsou uvedeny v § 686 OZ. Z dohody nicméně musí byt patrné, ke změně jakého nájemního vztahu má dojít a jaká osoba se má stát nájemcem společně s nájemcem původním. Dohoda též musí mít povinně písemnou formu, protože na jejím základě vzniká nový nájemní vztah. Druhou možností vzniku společného nájmu bytu jsou tzv. jiné právní skutečnosti. Těmito skutečnostmi, které vedou ke vzniku společného nájmu, mohou být např. uzavření manželství, smrt všech nájemců či trvalé opuštění domácnosti jedním či vícero z nich. Ke vzniku společného nájmu dojde i v případě přechodu nájmu bytu na více osob, a to v důsledku smrti nájemce.85

5. 5. 2. Obsah společného nájmu bytu

Obsahem společného nájmu bytu jsou práva a povinnosti, která jsou stejná pro všechny společné nájemce, bez ohledu na velikost jejich podílů, a jsou omezena pouze shodnými právy a povinnostmi ostatních společných nájemců. Společným nájemcům nepřísluší právo ke konkrétní části bytu, ale jeho nájemní právo je nedílné a vztahuje se na celý byt. Což však nevylučuje možnost dohody, ve které si nájemci mezi sebou upraví pravidla a způsob využívání jednotlivých částí bytu. Tato dohoda však nemá žádné právní účinky vůči pronajímateli. K vyřizování běžných záležitostí, které se týkají společného nájmu, je oprávněn každý ze společných nájemců, v ostatních věcech je nutný souhlas všech, a to pod sankcí neplatnosti takového právního úkonu. Z úkonů týkajících se společného nájmu jsou oprávněni i zavázáni společně a nerozdílně, a to jak ve vztahu k pronajímateli, tak vůči třetím osobám.86 Běžnou záležitostí můžeme rozumět takové záležitosti, které se opakují anebo nezasahují do společného nájemního práva. Takovými jsou např. zajištění drobných oprav, běžná údržba, placení nájemného, přiměřené pojištění, oznámení potřeby oprav, uplatnění 84

Viz § 700 odst. 2 OZ. Viz § 706 OZ. 86 Viz § 701 odst. 2 OZ. 85

51

PRÁVNÍ


132/2011 S B .

práva na slevu z nájemného atd. K jednání v těchto věcech jednající společný nájemce nepotřebuje plnou moc od ostatních společných nájemců. V ostatních věcech společného nájmu nikoli běžných je potřeba souhlasu všech. Tradičně jsou do této skupiny zahrnovány úkony týkající se užívání bytu jako je např. uzavírání smlouvy o podnájmu, jakákoliv změna nájemní smlouvy, výměna bytu či úkony vedoucí k zániku nájmu bytu. V případě, že je úkon učiněn bez souhlasu všech společných nájemců, je neplatný. 87 Pouze ta osoba, která je touto neplatností dotčena, se může dovolávat její neplatnosti.88 Samozřejmostí je, že všichni společní nájemci mohou zmocnit jednoho z nich plnou mocí k tomu, aby za ně jednal. Z tohoto jednání jsou pak zavázáni společně a nerozdílně jako v případě běžných záležitostí.

5. 5. 3. Zánik společného nájmu bytu

K zániku společného nájmu bytu dochází zpravidla stejnými způsoby jako u klasického nájmu bytu.89 Teorie i praxe rozlišuje tzv. absolutní zánik nájmu bytu. Jde o případ, kdy nájem skončí všem společným nájemcům. Tedy taková situace, kdy nikdo ze společných nájemců již nepokračuje v nájemním vztahu. Druhou možností je tzv. relativní zánik najmu bytu. Zde i nadále jeden nebo více nájemců pokračují v původním nájemním vztahu. Zvláštními případy zániku společného nájmu bytu jsou jednak zrušení společného nájmu bytu na návrh společného nájemce v případech zvláštního zřetele hodných90, a také zrušení společného nájmu bytu manželi91, dále viz společný nájem manželů. V prvním výše zmíněném případě může soud v tzv. případech zvláštního zřetele hodných a na návrh společného nájemce zrušit společný nájem bytu. A to tehdy, došlo-li ke vzniku takového stavu, který brání společnému užívání bytu společnými nájemci. Případem hodným zvláštního zřetele jsou takové situace, kdy zrušení společného nájmu je jediným řešením.92

87

Jde o tzv. relativní neplatnost podle ustanovení § 40a Občanského zákoníku. Podle zákona se neplatnosti může dovolávat ve tříleté promlčecí lhůtě. 89 Viz. § 710 – 711a OZ. 90 Viz § 702 odst. 2 OZ. 91 Viz § 705 OZ. 92 Viz stanovisko Nejvyššího soudu ČSR sp. zn. Cpj 51/1984 a zpráva Nejvyššího soudu ČSR sp. zn. Cpj 40/1988 88

52

PRÁVNÍ


132/2011 S B .

Stav, který brání společnému užívání bytu, je často vyvolán některým z nájemců. Může se jednat např. o alkoholismus, domácí násilí, nakažlivou nemoc atd. Jedná se tedy o takový stav, který je do určité míry kryt zaviněním jednoho ze společných nájemců. Nemusí se jednat o stav, který brání společnému užívání absolutně, postačí, pokud užívání ztěžuje do takové míry, že společní nájemci nemohou byt řádně užívat. K podání žaloby na soud je oprávněn jen ten společný nájemce, který tento stav nezavinil. Dojde-li soud k závěru, že na základě zjištěných skutečností je třeba společný nájem zrušit, tak zároveň ve výroku rozsudku určí, který ze společných nájemců nebo kteří z nich budou byt i nadále užívat. Při rozhodování o tom, který ze společných nájemců bytu jej bude i nadále užívat, přihlížejí soudy především k zájmu nezletilých dětí, zdravotnímu stavu nezletilých dětí, sociálním poměrům účastníkům, k péči o předmětný byt, příčinám vzniku tohoto stavu, který brání ve společném užívání bytu atd.

5. 5. 4. Společný nájem bytu manželi

Společný nájem bytu manželi je zvláštním případem společného nájmu bytu oproti úpravě § 700 OZ. Základní odlišnost spočívá především v tom, že jeho subjekty mohou být pouze a jen manželé, kteří spolu musí trvale žít. Institut společného nájmu manželi je společný jak pro nedružstevní, tak pro družstevní byty. U družstevních bytů může vedle společného nájmu manželů vzniknout i jejich společné členství v bytovém družstvu. 93

5. 5. 4. 1. Vznik společného nájmu bytu manželi po uzavření manželství

Jestliže se za trvání manželství manželé nebo jeden z nich stanou nájemci bytu, vzniká tak společný nájem bytu manželi. Podmínky ke vzniku společného nájmu bytu manželi jsou: vznik práva nájmu bytu alespoň jednomu z manželů, trvání manželství a existence trvalého spolužití. Ke vzniku společného nájmu bytu manželi může dojít několika způsoby. Nejběžnějším způsobem vzniku společného nájmu bytu manželi je nájemní smlouva uzavřená

93

Viz § 703 odst. 2 OZ.

53

PRÁVNÍ


132/2011 S B .

alespoň jedním z manželů. Další možností vzniku je rovněž dohoda o výměně bytu.94 Může též jít o dohodu, kdy na místo původního nájemce vstupují jako jediní společní nájemci manželé.95 V neposlední řadě dochází ke vzniku společného nájmu bytu manželi také v důsledku přechodu nájmu bytu na manžele jako jediné nájemce.96 Právo společného nájmu bytu manželi může též vzniknout změnou společného nájmu bytu. Tak tomu dochází za splnění podmínek § 703 OZ v tom případě, kdy jedinými nájemci zůstali manželé nebo kdy se stal jediným nájemcem jeden z manželů. Důležitou podmínkou pro vznik společného nájmu bytu je, že spolu manželé trvale žijí. Otázku, zdali manželé spolu trvale žijí či nikoli, je potřeba posuzovat podle okolností konkrétního případu. Při posuzování těchto okolností soud v případě sporů přihlíží k tomu, zdali jsou zachovány základní funkce manželství, mezi které můžeme zařadit např. citovou náklonnost mezi manželi, společné uhrazování potřeb, společná péče o děti atd. Proto se podle judikatury za trvalé soužití nepovažují situace, kdy mají manžele sice formálně stejnou adresu bydliště, ale adresy jejich faktického pobytu jsou odlišné. Poslední podmínkou pro existenci společného nájmu manželi je, že manželství trvá. Vznik, zánik, trvání, popřípadě neplatnost manželství upravuje zvláštní zákon.97 V případě družstevního bytu, kde společný nájem může vzniknout pouze mezi manželi, k němuž jednomu z manželů vzniklo právo na uzavření nájemní smlouvy za trvání manželství, vznikne nejenom společný nájem bytu manželi, ale i společné členství manželů v družstvu, z něhož jsou oba manželé oprávněni a povinni, a to společně a nerozdílně. 98 Tedy hlavním rozdílem oproti nedružstevnímu bytu je, že manželům u družstevních vzniká vedle společného nájmu bytu i společné členství v družstvu. V současné době platná právní úprava členství osob v družstvu stojí na principu tzv. individuálního či výlučného členství v družstvu a z tohoto důvodu je tedy společné členství manželů v družstvu výjimkou z této zásady. Na základě této výjimky byla vytvořena speciální zákonná koncepce, kdy se na oba manžele hledí jako na jediného člena družstva. Manželé jsou společně oprávněni a zároveň povinni plnit svá členská práva a povinnosti a to společně a nerozdílně. K tomu jsou také vybaveni jen jedním společným hlasem. Též oba dva manželé mají společný podíl v bytovém družstvu.

94

Viz § 715 OZ. Viz § 700 odst. 2 OZ. 96 Viz § 706 nebo § 708 OZ. 97 Zákon č. 94/1963 Sb., o rodině. 98 Viz § 703 odst. 2 OZ. 95

54

PRÁVNÍ


132/2011 S B .

5. 5. 4. 2. Vznik společného nájmu bytu manželi uzavřením manželství

V § 704 odst. 1 OZ je řečeno toto: „Stal-li se některý z manželů nájemcem bytu před uzavřením manželství, vznikne oběma manželům společným nájem bytu uzavřením manželství.“ Oproti předcházejícímu bodu tak vznik nájemního vztahu u jednoho z manželů předcházel uzavření samotného manželství. Ke vzniku společného nájmu bytu manželi dochází přímo ze zákona samotným uzavřením manželství.99 V tomto případě může dojít ke vzniku společného nájmu bytu manželi jen v případě, kdy jeden z manželů je výlučným nájemcem nedružstevního bytu. 100 Společný nájem manželů uzavřením manželství nevzniká v případě, kdy jeden z manželů užíval byt na základě jiného titulu např. jako jeden ze společných nájemců.101 V takovém případě může druhý manžel byt užívat pouze se souhlasem všech ostatních společných nájemců. 102 Oproti úpravě vzniku společného nájmu bytu manželi za trvání manželství, není zákonem stanovena povinnost, aby manželé spolu trvale žili v případě vzniku společného nájmu bytu manželi. Soudy však svoji judikaturou dovodily, že se požadavek na trvalé žití analogicky použije i v tomto případě. Z čehož vyplývá, že uzavřením manželství ke vzniku společného nájmu manželi nedojde např. v situaci, kdy manželé nevedou společnou domácnost, či prokazatelně vstoupili do manželství s úmyslem trvale žít odděleně. 103 V případě družstevních bytů, kde jeden z manželů byl již nájemcem bytu a členem družstva, uzavřením manželství vznikne druhému manželovi pouze právo společného nájmu družstevního bytu manželi, ale již nikoli společné členství manželů v družstvu jako podle ustanovení § 703 odst. 2. OZ. Členem družstva tak zůstane pouze ten z manželů, jež byl členem družstva již před uzavřením manželství. V případě zániku členství v družstvu pro člena družstva, zaniká automaticky nájem bytu i pro druhého manžela (nečlena).104

99

Viz rozhodnutí NS sp. zn. 26 Cdo 423/2000. Podle § 685 OZ. 101 Viz § 700 nebo § 706 OZ 102 Podle § 701 OZ. 103 Rozhodnutí NS sp. zn. 21 Cdo 969/2002. 104 Rozhodnutí NS sp. zn 26 Cdo 988/2000. 100

55

PRÁVNÍ


132/2011 S B .

5. 5. 4. 3. Zánik společného nájmu bytu manželi

Ustanovení § 705 OZ, které novelou nedoznalo žádných změn, řeší situaci zániku společného nájmu bytu manželi v souvislosti s rozvodem manželství. Dané ustanovení upravuje zánik společného nájmu bytu manželi, jak u bytu nedružstevních, tak u bytů družstevních. K samotnému zániku společného nájmu bytu manželi nedochází pouhým rozvodem, který nemá vliv na práva a povinnosti stran, ale buď na základě dohody obou rozvedených manželů, nebo rozhodnutím soudu nejsou-li manželé schopni se dohodnout. Právo společného nájmu tak trvá, dokud nedojde k dohodě nebo k soudnímu rozhodnutí. Výjimkou z tohoto pravidla představuje společný nájem družstevního bytu manželi za situace, kdy nevzniklo společné členství v bytovém družstvu, viz dále. Dohoda rozvedených manželů je preferovaným titulem zrušení společného nájmu bytu manželi. Na dohodu neklade zákon žádné formální požadavky. Doporučuje se však její písemná forma, která by měla zabránit případným budoucím sporům mezi manželi o její obsahovou stránku. Z obsahu dohody by měl jednoznačně vyplývat projev vůle manželů společný nájem bytu zrušit, dále určení, který z manželů bude i nadále nájemcem bytu, a v neposlední řadě vyřešení otázky vyklízení bytu a popřípadě zajištění bytové náhrady. Dohoda může být uzavírána pouze rozvedenými manželi, a to až po právní moci rozhodnutí o rozvodu jejich manželství. V případě uzavření dohody před právní mocí soudního rozhodnutí je taková dohoda považována za neplatnou, a to i tehdy, kdy je její součástí odkládací podmínka.105 Druhou možností zániku společného nájmu bytu manželi je soudní rozhodnutí. Základními podmínkami, které musejí byt splněny k tomu, aby soud mohl rozhodnout, jsou existence společného nájmu bytu manželi, právní moc soudního rozhodnutí, kterým došlo k rozvodu daného manželství, a konečně absence dohody o zrušení společného nájmu bytu. Za splnění těchto okolností je soud povinen společný nájem bytu zrušit. V samotném rozhodnutí nezrušuje jen společný nájem bytu, ale též musí ve výroku určit výlučného nájemce. Při určování nájemce musí soud podle zákona brát na zřetel zejména zájmy nezletilých dětí a stanoviska pronajímatele. 106 Jedná se zde pouze o demonstrativní výčet hledisek, kterými se musí soud zabývat. Dalšími hledisky, ke kterým soudy přihlíží, jsou především zdravotní stav manželů, okolnosti

105 106

Rozhodnutí NS sp. zn. 20 Cdo 1848/2006. Viz § 705 odst. 3 OZ.

56

PRÁVNÍ


132/2011 S B .

rozvratu manželství, sociální a majetkové poměry manželů atd.107 Všechna hlediska musí soud hodnotit ve vzájemné souvislosti. Zejména hlediska zájmu nezletilých dětí musí soudce brát jako prvořadé. Neznamená to ovšem, že by nájemcem bytu musel být určen vždy ten z manželů, kterému děti byly svěřeny do výchovy.108 V případě druhého zákonem vyjádřeného hlediska, které musí soudce brát na zřetel, je stanovisko pronajímatele, jehož obsahem soudce není vázán, ale musí jej hodnotit v kontextu s ostatními okolnostmi.109 V případě zániku společného nájmu družstevního bytu manželi musíme rozlišovat dvě situace. První situací je jediný konkrétní případ, kdy jeden z manželů nabyl práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu před tím, než došlo k uzavření manželství. V takovém případě dochází k zániku společného nájmu bytu manželi právní moci rozhodnutí o rozvodu manželství. Právo užívat byt bude nadále svědčit tomu manželovi, který nabyl práva na nájem bytu před uzavřením manželství. Toto ustanovení tak respektuje tu okolnost, že pokud se jeden z manželů zasloužil o získání bytu ještě před tím, než došlo k uzavření manželství, svědčí mu tak právo byt užívat stejným způsobem i po rozvodu manželství. Druhou situací rozumíme všechny ostatní případy, za nichž došlo ke vzniku společného nájmu družstevního bytu manželi. V těchto případech se řídí skončení společného nájmu družstevního bytu stejnými pravidly jako u bytu nedružstevních. Ruší se tedy buď dohodou, nebo na základě návrhu jednoho z rozvedených manželů rozhodnutím soudu. Jedinou výjimkou oproti úpravě u nedružstevních bytů je, že součástí rozsudku soudu je navíc i výrok o zániku společného členství manželů v družstvu. Jediným členem družstva se tak stává nájemce bytu určený v rozhodnutí soudu.

5. 5. 5. Nájem bytu a registrované partnerství Ustanovení § 705a OZ110 upravující právo na bydlení dvou osob, které uzavřely mezi sebou registrované partnerství, nebylo novelou nijak dotčeno. Právo užívat byt, který je v nájmu druhého partnera, tak vzniká za kumulativního splnění následujících podmínek. První podmínkou ke vzniku užívacího práva k bytu je

107

Rozhodnutí NS sp. zn. 26 Cdo 1407/2006. Rozhodnutí NS sp. zn. 26 Cdo 1928/2000. 109 Rozhodnutí NS sp. zn. 26 Cdo 730/2001. 110 Novela občanského zákoníku č. 115/2006 Sb., doplnila občanský zákoník o ustanovení § 705a o vztazích k nájemnímu bytu v registrovaném partnerství. 108

57

PRÁVNÍ


132/2011 S B .

uzavření registrovaného partnerství podle zvláštního zákona.111 Druhou podmínkou vzniku práva užívat byt je existence nájemního práva k předmětnému bytu u druhého partnera. Právo užívat byt vzniká druhému partnerovi pouze v tom případě, jde-li o nájem bytu. Nevztahuje se to na případy, kdy registrovaný partner užívá byt na základě jiného právního důvodu jako je např. spoluvlastnictví či oprávnění z věcného břemene atd. V těchto případech tedy druhému partnerovi nevznikne užívací právo k bytu. Zákon v tomto ustanovení též časově ohraničuje délku trvání tohoto užívacího práva k bytu, a to na dobu trvání registrovaného partnerství. Užívací právo registrovaného partnera zahrnuje oprávnění užívat nejenom byt, ale i společné prostory domu, jakož i plnění s užíváním bytu spojená, a to ve stejném rozsahu jako samotnému nájemci. 112 Tyto užívací práva partnerovi náleží bez ohledu na to, zda s nájemcem (druhým partnerem) žije ve společné domácnosti. Oproti společnému nájmu manželů u registrovaných partnerů společný nájem nevzniká. Zákon výslovně odlišuje právo jednoho partnera byt užívat a nájemní právo druhého partnera. Nedochází zde tak ke vzniku nájemního vztahu mezi partnerem nájemce a pronajímatelem. Z čehož vyplývá, že veškeré záležitosti týkající se nájemního vztahu musí pronajímatel i nadále řešit s nájemcem a nikoli s jeho partnerem, kterému svědčí jen užívací právo. Partneři tedy na rozdíl od manželů při společném nájmu bytu nemají stejné právní postavení k předmětnému bytu. Nic ovšem partnerům nebrání k uzavření dohody s pronajímatelem, na jejímž základě vznikne klasický společný nájem. 113 Společný nájem bytu tak lze mezi partnery založit podle výše zmíněného ustanovení, a to buď uzavřením zcela nové nájemní smlouvy mezi oběma partnery jako společnými nájemci a pronajímatelem, anebo dohodou mezi dosavadním nájemcem, druhým partnerem a pronajímatelem pokud již jeden z partnerů byl subjektem dříve uzavřené nájemní smlouvy. Poslední odstavec této podkapitoly bych věnoval právní úpravě registrovaného partnerství ve vztahu k nájmu bytu v novém občanském zákoníku. Tento nový právní předpis sice neobsahuje žádné konkrétní ustanovení, které by odpovídalo současnému ustanovení § 705a OZ, ale nalezneme v něm odkazovací ustanovení, které upravuje vztah registrovaných partnerů a nájmu bytu takto: „Ustanovení části první, třetí a čtvrté o manželství a o právech a povinnostech manželů platí obdobně pro registrované partnerství a práva a povinnosti

111

Zákon č. 115/2006 Sb., o registrovaném partnerství. Viz § 688 OZ. 113 Viz § 700 a n. OZ. 112

58

PRÁVNÍ


132/2011 S B .

partnerů“.114 Z tohoto ustanovení tedy vyplývá, že to, co je v NOZ stanoveno o manželech v těch částech osnovy, které se netýkají rodinného práva,115 platí také o registrovaných partnerech. Z čehož je tedy zřejmé, že právní úpravou v novém občanském zákoníku dochází k zrovnoprávnění postavení manželů a registrovaných partnerů, a to nejenom v otázkách týkajících se nájmu bytu.

5. 6. Přechod nájmu bytu V ustanovení § 706 OZ, které upravuje přechod nájmu bytu, došlo malou novelou OZ k velmi podstatným změnám, na jejichž základě se úprava tohoto institutu přiblížila klasické západoevropské úpravě. Již v prvním odstavci zmíněného ustanovení došlo ke změně právní úpravy, která spočívá v rozšíření osob, na které přechází nájem bytu v okamžiku smrti nájemce. Vedle již dříve uvedených osob (manžela, partnera, rodiče, sourozence, zeťe, snachy a dítěte) přibyl nově vnuk. Vnuk podle předchozí úpravy musel žít ve společné domácnosti s nájemcem alespoň 3 roky. Teprve po uplynutí této zákonné lhůty mu vznikl právní nárok k tomu, aby na něho přešel nájem k bytu, zemřel-li jeho nájemce. Podle současné úpravy je však zařazen po bok výše uvedených osob, z čehož vyplývá, že stejně jako jim mu k přechodu nájmu bytu postačí splnění dvou podmínek. První z nich je, že v době nájemcovi smrti s ním žil ve společné domácnosti116 a druhou podmínkou je, že nemá vlastní byt.117 U ostatních osob, které se nenacházejí ve výše uvedeném taxativním výčtu, dojde k přechodu práv a povinností vyplývající z nájmu jen pokud pronajímatel s jejím bydlením v bytě souhlasil. Souhlas musí mít písemnou formou. 114

Cit. § 3020 NOZ. Část druhá NOZ. 116 V chápání pojmu společné domácnosti došlo judikaturou Nejvyššího soud k překročení hranic obecné definice společné domácnosti vyjádřené v § 115 OZ znějící takto: „Domácnost tvoří fyzické osoby, které spolu trvale žijí a společně uhrazují náklady na své potřeby.“ Podle posledních rozhodnutí Nejvyššího soudu, zmiňme např. sp. zn. 26 Cdo 2515/2007, které uvádí k této věci mimo jiné toto: „I když u osob uvedených v § 706 odst. 1 větě první OZ se k přechodu práva nájmu bytu nevyžaduje z hlediska naplnění předpokladu společné domácnosti podmínky spotřebního společenství (§ 115 OZ), je třeba, aby jejich soužití v bytě s nájemcem mělo charakter trvalosti. Soužití se považuje za trvalé, jestliže tu jsou objektivně zjistitelné okolnosti, svědčící o souhlasné vůli nájemce bytu a osoby žijící s ním v jeho bytě, žít v trvalém životním společenství. Nestačí tedy, aby taková osoba nájemce jen občas navštěvovala, poskytovala mu přechodnou nebo příležitostnou pomoc v domácnosti, nebo aby dokonce byla v nájemcově bytě hlášena pouze k trvalému pobytu.“ 117 Co se rozumí výrazem mít vlastní byt, upřesnila judikatura Nejvyššího soudu. Zmiňme např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 2 Cdon 883/1996, které k tomu uvádí: „Mít vlastní byt ve smyslu § 706 odst. 1 OZ znamená disponovat takovým právním titulem, který zakládá práva na bydlení, jež podle své povahy slouží k trvalému bydlení.“ 115

59

PRÁVNÍ


132/2011 S B .

Splněním výše uvedených podmínek dochází u uvedených osob k přechodu nájmu přímo ze zákona. Není proto třeba žádného úkonu, ať již ze strany pronajímatele či nájemce. Nezbytné však je tuto skutečnost pronajímateli oznámit. V případě neoznámení skutečnosti, že došlo k přechodu nájmu, hrubě porušují svoji povinnost nájemce. Přechod nájmu bytu se nevztahuje na byty zvláštního určení či na byty ve společném nájmu manželů nebo jiných osob. Významným omezením v otázce přechodu nájmu, které s sebou přinesla malá novela OZ, můžeme spatřovat v druhém odstavci zmíněného paragrafu, který omezuje dobu nájmu po přechodu na dva roky. Lhůta je počítána od okamžiku, kdy došlo k přechodu nájmu. Zmíněné omezení se neaplikuje na osoby, které v okamžiku přechodu nájmu dosáhly věku 70 let. U takových osob není nájem omezen na dva roky, ale automaticky se prodlužuje na dobu neurčitou. Druhou výjimkou z dvouletého omezení je případ, kdy osoba v době přechodu nájmu bytu nedosáhla 18 let věku. Zde však nedochází k získání nájmu na dobu neurčitou jako u výše zmíněných osob, ale jen do doby, než dosáhne 20 let svého věku. Pokud se však osoby dohodnou s pronajímatelem jinak, výše zmíněná ustanovení se samozřejmě neaplikují, totéž platí i u ostatních osob neuvedených v § 706 odst. 1 OZ. Ve třetím odstavci je pak upraven případ, kdy nájem přechází na více oprávněných osob. V takovém případě se tyto osoby stanou společnými nájemci bytu. Jedinou výjimkou z tohoto pravidla je případ, kdy jednou z více oprávněných osob je také nájemcovo dítě (tzv. výlučný nájemce). V takové situaci přejdou práva a povinnosti z nájmu jen na tohoto potomka nájemce. Podle znění čtvrtého odstavce se oprávněná osoba může vzdát svého práva na přechod nájmu bytu.

5. 6. 1. Přechod nájmu bytu po smrti jednoho z manželů (spolunájemců)

Malá novela OZ v ustanovení § 707 OZ, které upravuje přechod nájmu mezi manželi po smrti jednoho z nich, žádné změny neprovedla. Nadále tedy platí, že podle prvního odstavce výše zmíněného ustanovení se pozůstalý manžel stane po smrti druhého manžela jediným nájemcem. Po smrti společného nájemce (manžela), tak dojde k tomu, že odpadne omezení pozůstalého nájemce, který se tak stává nájemcem výlučným. Společný nájem bytu se tak po smrti jednoho z manželů stane nájmem

60

PRÁVNÍ


132/2011 S B .

prostým. Při splnění podmínek, že oba byli společnými nájemci daného bytu a nejedná se o družstevní byt. Formulace uvedeného ustanovení je však nepřesná, když z § 705 OZ lze dovodit, že společný nájem bytu mezi manželi může existovat i mezi osobami, které již manželi nejsou. Na základě toho je nutné toto ustanovení aplikovat na jakékoliv případy, kdy jeden ze společných nájemců (manželů) nedružstevního bytu zemře. V druhém odstavci je řešen případ přechodu nájmu, jedná-li se společný nájem manželů k družstevnímu bytu. V zásadě jsou možné dvě varianty řešení této situace. První z nich je případ, kdy byli oba manželé společnými členy družstva a společnými nájemci družstevního bytu. Jedná se tedy o takovou situaci, kdy bylo právo na družstevní byt nabyto za trvání manželství. Smrtí jednoho z nich pak dojde k zániku práva společného členství a společného nájmu. Jediným členem a nájemcem se tak stane pozůstalý manžel. Jedná se o speciální nástupnictví, které vylučuje dědění členského podílu. Soud k tomu ze zákona přihlíží v řízení o dědictví. V druhém případě, kdy bylo právo na družstevní byt získáno zemřelým manželem ještě před uzavřením manželství, dojde k přechodu členského podílu v družstvu i nájmu bytu na toho z dědiců, kterému připadl členský podíl. Oba nájemci (manželé) tedy byli společnými nájemci bytu,118 ale se společným nájmem nevzniklo společné členství manželů v družstvu,119 takže členem družstva byl jen zemřelý manžel. V tomto případě zanikne společný nájem bytu manželi již samotným úmrtím společného nájemce, který byl členem družstva. Právo členství v družstvu a nájmu bytu se tak stane předmětem dědění a nájemcem bytu se stane ten z dědiců, kterému připadne členský podíl.120 V ustanovení § 707 OZ není řešena jen problematika přechodu nájmu v případě smrti jednoho z manželů, ale též i situace, kdy dojde ke smrti jednoho ze dvou či vícero společných nájemců. Tedy v tom případě, kdy se nejedná o společný nájem bytu manželi. S ohledem na to, že počet společných nájemců jednoho bytu není nijak omezen, použije se toto ustanovení i na případy, kdy zemře vícero společných nájemců najednou za předpokladu, že zde alespoň jeden z nich zůstane. V případě úmrtí všech společných nájemců by se muselo postupovat podle ustanovení upravující přechod nájmu bytu,121 které upravuje obecnou problematiku přechodu bytu. Smrtí společného nájemce dochází k tomu, že odpadne omezení nájemního práva ostatních společných nájemců. Jejich nájemní právo se tedy rozšíří. Často dochází i k těm 118

Dle § 704 odst. 1 OZ. Dle § 703 odst. 2 OZ. 120 Viz blíže Chalupa, L., Dvořáková Záborská, J., Chadrycká, V., Byty a právo. Praha: ASPI, a.s., 2007. str. 128 121 Viz § 706 OZ. 119

61

PRÁVNÍ


132/2011 S B .

situacím, že smrt jednoho z nájemců znamená vznik výlučného nájmu bytu pro jediného zůstavšího nájemce.

5. 6. 2. Opuštění společné domácnosti

Tento institut upravuje § 708 OZ a malá novela OZ do něho významně zasáhla. V současné době zní toto ustanovení takto: „Ustanovení § 707 odst. 1 a 3 platí i v případě, jestliže nájemce opustí trvale společnou domácnost.“ Souslovím „opustí trvale společnou domácnost“ rozumíme takové jednání, které je vedeno s úmyslem domácnost zrušit a již ji neobnovit. Je to nejenom faktický, ale i právní úkon, z čehož vyplývá, že musí splňovat obecné požadavky na právní úkony. Příkladem je např. odstěhování se za účelem založení nové domácnosti, odstěhování se do jiného bytu. U manželů se může jednat o případ, kdy jeden z manželů za trvání manželství opustí byt, přičemž lze z takového jednání dovodit, že tak učinil s úmyslem se již nevrátit a manželské soužití neobnovit. Opustí-li tedy jeden ze společných nájemců trvale společnou domácnost, bez ohledu na to, zda se jedná o manžela či o jakéhokoliv společného nájemce, má to podle právní úpravy na nájemce, který v bytě zůstal, stejný právní dopad jakoby nájemce, který trvale opustil společnou domácnost, zemřel. Toto ustanovení nelze aplikovat na nájem u družstevních bytů. Malou novelou OZ došlo k vypuštění § 706 odst. 1 a 2 OZ z taxativního výčtu případů uvedených v § 708 OZ. Což znamená, že přechod nájmu po opuštění společné domácnosti nájemcem podle 706 odst. 1 a 2 nenastává. Dříve platilo, že všichni ti, kteří žili s nájemcem ve společné domácnosti v okamžiku, kdy ten opustil společnou domácnost, se stávali účastníky přechodu nájmu, tak jak je to upraveno v § 708 OZ. V současné době tedy tyto osoby, které zůstaly v bytě poté, co nájemce opustil společnou domácnost, užívají byt bez právního důvodu se všemi důsledky pro ně z toho vyplývající. Toto novelizované ustanovení plně odpovídá úpravě v NOZ, který již nezná pojem opuštění společné domácnosti.

62

PRÁVNÍ


132/2011 S B .

5. 6. 3. Přechod nájmu bytu v novém občanském zákoníku Právní úprava přechodu nájmu po smrti nájemce je v NOZ obsažena v ustanoveních § 2279 - § 2284. Zákonodárce promítl v prakticky nezměněné podobě ustanovení § 706 OZ i do NOZ. Jedinou podstatnou novinkou v ustanoveních NOZ, které upravují přechod nájmu bytu, je případ, kdy po smrti nájemce nedojde k přechodu nájmu na člena nájemcovy domácnosti. V takovém případě přechází nájem a veškerá práva a povinnosti s ním spojená na nájemcova dědice. Tento dědic společně s osobami, které žily s nájemcem ve společné domácnosti až do jeho smrti a na něž nepřešel nájem bytu, jsou zavázány společně a nerozdílně z těch dluhů, které vznikly z nájmu před nájemcovou smrtí. Důvodová zpráva toto nové ustanovení vysvětluje tím, že nájemní právo je právo majetkové a týká se užívání cizí věci za peníze, a proto není důvod vylučovat jeho přechod na dědice v tom případě, že práva a povinnosti nepřejdou na členy nájemcovy domácnosti. Opačné pojetí, podle něhož by nájem zanikl již nájemcovou smrtí, by vedlo k řadě nejasných situací. Takovou situací by byl případ, kdy smrtí nájemce by zaniklo pronajímatelovo oprávnění požadovat nájemné, přestože nájemcovy věci by se v bytě stále fyzicky nacházely. Z těchto důvodů byla převzata právní úprava přechodu práv a povinností z nájmu na nájemcova dědice z německého občanského zákoníku.122 Na obranu obou stran byla tato převzatá ustanovení doplněna možností vypovědět nájem ve zkrácené výpovědní době, aby nedocházelo k nepřiměřeným nákladům, jak na straně pronajímatele, tak na straně oprávněného dědice nájemce. Pronajímatel tak dle ustanovení § 2283 NOZ může nájem vypovědět, a to i bez uvedení důvodů, s dvouměsíční výpovědní dobou, ale jen do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že nájemce zemřel. Obdobná práva má i nájemcův dědic. Ustanovení § 2283 odst. 2 NOZ uvádí toto: „Nájemcův dědic může nájem vypovědět s dvouměsíční výpovědní dobou do tří měsíců poté, co se dozvěděl o smrti nájemce, o svém dědickém právu a o tom, že práva a povinnosti z nájmu nepřešla na člena nájemcovy domácnosti, nejpozději však do šesti měsíců od nájemcovy smrti. Právo vypovědět nájem má i ten, kdo spravuje pozůstalost.“ Nová právní úprava svěřuje v ustanovení § 2284 NOZ do rukou pronajímatele právo na vyklizení bytu, a to v případě, že není ani do šesti měsíců znám nájemcův dědic. Vyklizením bytu dochází k zániku nájmu. Důvodová zpráva k tomu uvádí, že v těch

122

Viz § 564 německého občanského zákoníku.

63

PRÁVNÍ


132/2011 S B .

případech, kdy po nájemcovy smrti, zůstane byt nevyklizen, ač by vyklizen být měl, je nutné umožnit pronajímatelovi vyklidit tento byt a popřípadě mu umožnit přistoupit k prodeji takto vyklízených věcí.

64

V Ý M ĚN A

BY TU

6. Výměna bytu Právní úpravu výměny bytu nalezneme v § 715 – 716 OZ. Na tento právní institut, jenž se v evropském právním prostředí vyskytuje zcela výjimečně, měla podle mého názoru zcela zásadní vliv malá novela OZ. Do účinnosti této novely potřebovali nájemci, kteří si chtěli mezi sebou vzájemně vyměnit byt, písemný souhlas pronajímatele (resp. pronajímatelů). V případě, že ten jim souhlas neudělil nebo se vyjádřil negativně, mohli se nájemci obrátit na soud, který svým rozhodnutím mohl nahradit chybějící vyjádření nebo souhlas pronajímatelů s výměnou bytu. Výše zmíněnou novelou však zákonodárce vypustil toto ustanovení zákona, jež dávalo nájemcům možnost se obrátit na soud. Z čehož vyplývá, že pokud by si chtěli nájemci dnes vyměnit mezi sebou byt, tak nadále potřebují písemný souhlas pronajímatelů. V případě, že ho neobdrží, nemůže dojít legálně k výměně bytu a nájemci se již nemohou obrátit na soud, který by to svým rozhodnutím zlegalizoval. Z praxe je jasně patrné, že osoby pronajímatelů, které dávají souhlas k výměně bytu, se vyskytují zcela výjimečně. Jednoduše lze říct, že výměna bytu mezi nájemci tak, jak byla známa a v jakém množství se vyskytovala, byla novelou téměř zlikvidována. Zákonodárce si, podle mého názoru, touto novelou počínal u něho až překvapivě koncepčně. A to z toho důvodu, že NOZ úpravu výměny bytu již vůbec ve svých ustanoveních neobsahuje.

65

P O D N Á J EM

BY TU

7. Podnájem bytu Podnájem bytu je upraven OZ v jeho hlavě sedmé v oddílu VI., a to konkrétně v ustanovení § 719. Podnájem bytu není zařazen do oddílu IV. o nájmu bytu z toho důvodu, že je brán jako další právní důvod užívání bytu. Obecně je podnájem vtahem akcesorickým ke vztahu nájemnímu. Závisí tedy na existenci nájemního právního vztahu jako na vztahu hlavním, a to jak svým vznikem, obsahem, tak i trváním.

7. 1. Vznik podnájmu

Podnájem může vzniknout pouze u bytu, který je již pronajat, a to na základě smlouvy uzavřené mezi nájemcem a podnájemcem. Vlastník bytu tak nemůže uzavřít podnájemní smlouvu. Kdyby chtěl vlastník bytu přenechat byt do užívání třetí osobě za úplatu, bude se vždy jednat o nájem bytu. V případě, že by vlastník bytu chtěl přenechat do užívání jen část bytu, řídí se tento právní vztah obecnými ustanoveními o nájmu.123 Zákon stanovil obligatorní formu podnájemní smlouvy, a tou je její písemnost. V případě, že není dodržena písemná forma smlouvy, tak se jedná o smlouvu absolutně neplatnou.124 Dalším povinným znakem podnájemního vztahu je nutnost nájemce si obstarat písemný souhlas pronajímatele k uzavření podnájemní smlouvy. Záleží čistě na pronajímateli, zdá udělí souhlas až ke konkrétní podnájemní smlouvě, či zda dá souhlas generální, který může být zakomponovaný již třeba v nájemní smlouvě, kterou uzavřel s nájemcem. Z praxe je ovšem patrné, že pronajímatelé dávají písemný souhlas k uzavírání podnájemních smluv jen ve zcela výjimečných případech. Případná absence písemného souhlasu pronajímatele je na jedné straně sankcionována neplatností podnájemní smlouvy, a na straně druhé se jedná o hrubé porušení povinností nájemce,125 na jehož základě může pronajímatel dát nájemci výpověď, a to bez přivolení soudu. Předmětem podnájemní smlouvy může být byt, ale i jen jeho část (např. jednotlivě určené místnosti). Účastníky podnájemní smlouvy jsou pouze nájemce a podnájemce, nikoli pronajímatel. Z čehož vyplývá, že mezi pronajímatelem a podnájemcem nevzniká žádný 123

§ 663 a násl. OZ. Dle § 39 OZ 125 Dle § 711 odst. 2 písm. b) OZ. 124

66

P O D N Á J EM

BY TU

právní vztah. Nájemce však pronajímateli odpovídá za závady a poškození bytu, které by mohl podnájemce způsobit svým chováním. 126 Pokud je ovšem byt ve společném nájmu, je nutností, aby podnájemní smlouvu uzavřeli všichni společní nájemci. Dle analogie zákona tak lze připustit i společný podnájem. Tedy možnost většího množství subjektů na podnájemní straně tohoto vztahu. Zákon výslovně neuvádí, že podnájemní vztah je vztahem úplatným. V praxi se ovšem jeho úplatnost odvozuje od institutu nájemního vztahu, který je vztahem úplatným.127 Úplata za užívání bytu na základě podnájmu je tak obvyklá, a dokonce soudní praxe úplatnost za pojmový znak podnájemního poměru přímo označuje.

7. 2. Zánik podnájmu

Zánik podnájemního vztahu může nastat v souvislosti se zánikem vztahu nájemního, anebo nezávisle na něm. Podnájem zaniká vždy současně se zánikem nájmu, a to i v těch případech, byl-li sjednán na dobu delší. K tomu dochází z toho důvodu, že podnájem je vztahem akcesorickým, tedy právem odvozeným od práva nájmu. Z čehož vyplývá, že zánikem nájemního vztahu zaniká i vztah podnájemní, a to bez ohledu na to na jak dlouho byl sjednán. Zpravidla je podnájemní vztah uzavírán na dobu určitou. V těch případech, kdy ustanovení o délce podnájmu v podnájemní smlouvě chybí, se jedná o podnájem na dobu neurčitou. Strany si mohou sjednat i jiné způsoby zániku podnájemního vztahu. V případě, že nic takového nemají sjednáno, platí, že každá strana může podnájemní smlouvu vypovědět, a to i bez udání důvodů. Výpovědní lhůta přitom činí tři měsíce a začne běžet od počátku následujícího měsíce po doručení výpovědi. Výpověď musí mít písemnou formu. Strany se mohou na ukončení nájmu i dohodnout. V těch případech, kdy podnájemce pokračuje v užívání bytu i poté, kdy již uplynula doba, na kterou byl podnájem dohodnut, je nutné, aby na tuto prolongaci podnájmu podnájemní smlouva pamatovala ve svých ustanoveních. Jestliže však toto ujednání ve smlouvě chybí, trvání podnájemního vztahu se tak neprodlužuje.

126 127

Dle § 693 OZ. Srov. § 686 OZ.

67

P O D N Á J EM

BY TU

Skončí-li podnájem jakýmkoliv výše uvedeným způsobem, nemá podnájemce právo na zajištění bytové náhrady. Výjimku z tohoto pravidla by tvořil pouze jediný případ, a tím by bylo sjednání ustanovení v podnájemní smlouvě, které by zakotvovalo povinnost nájemce zajistit podnájemci při skončení podnájmu bytovou náhradu.

7. 3. Podnájem v novém občanském zákoníku

Právní úprava podnájemního vztahu k bytu je v NOZ obsažena v ustanovení § 2274 2278. Oproti předešlému OZ obsahuje tento právní předpis i obecnou úpravu o podnájmu věci, a to konkrétně v ustanoveních § 2215 – 2216. Nejvýznamnější změnu, kterou, podle mého názoru, přináší tento zcela nový kodex civilního práva v oblasti podnájmu bytu, je, že rozlišuje nájemce, kteří chtějí uzavřít podnájemní smlouvu, na ty, kteří zároveň budou trvale bydlet v předmětném bytě společně s podnájemcem (podnájemníky), a na ty, jež tam trvale bydlet nebudou. V prvním případě může nájemce dát třetí osobě do podnájmu byt a nepotřebuje k tomu souhlas pronajímatele. V druhém případě, tedy v tom případě, kdy nájemce trvale nebydlí v bytě, jenž je předmětem podnájemní smlouvy, musí mít nájemce souhlas od pronajímatele. V tom případě, kdy je nájemce povinen žádat

o souhlas pronajímatele k uzavření podnájemní smlouvy

a pronajímatel se k ve lhůtě jednoho měsíce od doručení žádosti nevyjádří, se dle zákona považuje, že byl souhlas udělen. NOZ na rozdíl od svého předchůdce nikde nestanovuje formu podnájemní smlouvy. Písemnou formu naopak stanovuje nejen u souhlasu pronajímatele s podnájmem bytu, ale i u žádosti nájemce o udělení souhlasu k podnájmu. Dále je zde upraveno, že podnájem končí nejpozději s nájmem. Z čehož vyplývá i nově zákonem stanovená povinnost nájemce sdělit podnájemci rozhodné skutečnosti týkající se končícího nájmu.128 Obecně tedy lze z nové úpravy usoudit větší volnost v nakládání s bytem pro nájemce, který v něm trvale bydlí. Nájemce, který trvale nebydlí v pronajatém bytě, je sice povinen písemně žádat o souhlas k uzavření podnájemní smlouvy, ale zákonodárce k jeho prospěchu zde zakotvil právní fikci souhlasu pronajímatele v tom v případě, když se k žádosti v zákonem určené časové lhůtě pronajímatel nevyjádří. 128

Rozhodnými skutečnostmi jsou např. den skončení nájmu, výpovědní doba a počátek jejího běhu atd.

68

N Á J EM B Y TU

Z Á V ĚR

Závěr Při zpracování této diplomové práce jsem vycházel především z platné právní úpravy, která je zakotvena v OZ. I když tento základní kodex občanského potažmo soukromého práva obsahuje téměř komplexní právní úpravu nájmu bytu, bylo v některých případech nutno čerpat i z jiných platných právních předpisů, jež upravují specifickou problematiku nájmu bytu. Takovými předpisy jsou např. zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu či zákon č. 74/1992 Sb., o vlastnictví bytu. V případě chybějící právní úpravy či nejasnosti jejího znění mi byla nápomocna dostupná judikatura, a to především judikatura Nejvyššího soudu České republiky, a také komentáře k občanskému zákoníku. V úvodu mé diplomové práce jsem uvedl, že budu svou pozornost věnovat především novele občanského zákoníku, provedené zákonem č. 132/2011 Sb. (malá novela OZ), a tak jsem také učinil. Samotná právní úprava nájmu bytu stanovuje pravidla chování právních subjektů pro poměrně sociálně citlivou oblast lidského života, neboť institut nájmu bytu reguluje uspokojování jedné ze základních lidských potřeb, a to důstojně bydlet. Poslední výše zmíněná novelizace právní úpravy nájmu bytu přináší s sebou jak drobné úpravy, tak i zásadní koncepční změny týkající se právních vztahů, které vznikají při nájmu bytu. Mezi podstatné změny právní úpravy nájmu bytu řadím: právo pronajímatele ovlivnit počet osob bydlících v bytě, povinnost nájemce ustanovit kontaktní osobu v případě dlouhodobé nepřítomnosti, výslovné zavedení žaloby na určení nájemného, změny v podmínkách přechodu nájmu bytu a zrušení přechodu nájmu bytu v případě trvalého opuštění společné domácnosti a v neposlední řadě zrušení pojmu služební byt. Za drobné úpravy můžeme považovat např. upřesnění institutu kauce a možnosti přenechat byt ve stavu nezpůsobilém k řádnému užívání, upřesnění povinnosti nájemce chovat se sousedsky ohleduplně, výslovné zavedení sjednané obnovy nájmu, upřesnění obligatorních náležitostí výpovědi a počátku běhu výpovědní lhůty v případě výpovědi s přivolením soudu, sjednocení povinnosti bývalého nájemce vyklidit byt do 15 dnů od zajištění přístřeší, resp. odpovídající bytové náhrady, nové vymezení pojmu „přístřeší“ s omezením povinnosti zajištění max. na dobu šest měsíc. Z výše uvedeného výčtu je tak patrno, že právní úprava nájmu bytu prošla poměrně rozsáhlou novelizací, kterou považuji za nejvýraznější od dob novel občanského zákoníku z počátku 90. let minulého století. Novela je také brána jako určitá předchůdkyně zásadních

69

N Á J EM B Y TU

Z Á V ĚR

změn právní úpravy nájmu bytu, které obsahuje nový občanský zákoník. Z tohoto důvodu je novelizovaným ustanovením občanského zákoníku věnován značný prostor v této práci.

70

Abstrakt Jedno ze základních lidských práv je právo na důstojný život tedy i důstojné bydlení. Tato práce se zaměřuje na nájem bytu, který je druhým nejčastěji právní důvod bydlení v České republice. Hlavním důvodem, proč jsem si vybral toto téma je snaha ukázat hlavní rozdíly mezi dřívější právní úpravou nájmu bytu a novější právní úpravou, jež nabyla účinnosti 1. listopadu 2011 a to novelou občanského zákoníku č. 132/2011 Sb. Tato novela přinesla největší změny v právní úpravě nájmu bytu za posledních 20 let. V práci zmiňuji i některé důležité části právní úpravy nájmu bytu, které s sebou přináší nový občanský zákoník. Mým cílem není podat komplexní obraz nájmu bytu z pohledu platné legislativy. Jedním z hlavních důvodů pro to je, že bych výrazně převýšil maximálně stanovený rozsah diplomové práce, a proto například ve své práci zcela vynechávám otázku ukončení nájmu bytu. Druhým důvodem, který již byl zmíněn výše, je především snaha ukázat změny v právní úpravě nájmu bytu. Samotná práce je rozdělena do sedmi kapitol. První kapitola ukazuje historický vývoj nájmu z bytu od dob založení Československé republiky. Dále věnuji velkou pozornost komunistickému období, kdy byly základy nájemní smlouvy kompletně změněny novou socialistickou ústavou a na ní navazujícími zákony. Tato kapitola též stručně zmiňuje změny v nájmu bytu, které nastaly po "Sametové revoluci". Druhá kapitola podává stručný přehled historie výstavby panelových domů na našem území od 40. let minulého století do současnosti. V kapitole tři jsou vyjmenovány všechny právní prameny, které se týkají nájmu bytu a příslušenství bytu. Kapitola číslo čtyři obsahuje právní pojmy a jednotlivé definice, které se vážou k nájmu bytu a příslušenství bytu. Snažím se zde vysvětlit a popsat tyto obecné právní pojmy a jednotlivé definice bytu a jeho příslušenství. Nejrozsáhlejší pátá kapitola je zaměřena na změny v ustanoveních občanského zákoníku po jeho novelizaci. Tato kapitola je rozdělena do šesti podkapitol. Jednotlivé podkapitoly ukazují nejdůležitější změny, které nastaly v jednotlivých oblastech právní úpravy nájmu bytu. Předposlední kapitola se jmenuje "Výměna bytu". Zde došlo k jedné významné změně, která zní tak, že pokud si dnes nájemci chtějí vzájemně vyměnit své byty potřebují písemný souhlas svých pronajímatelů jinak nejsou k vzájemné výměně oprávněni.

Závěrečná kapitola číslo sedm se nazývá "Pronájem bytu". Popisuje vznik a zánik tohoto specifického právního důvodu bydlení. Kapitola je rozdělena do dvou dílčích částí. Jedna z nich se věnuje nezbytnému souhlasu pronajímatele s tímto prvním důvodem bydlení. Závěrem chci podotknout, že platnou právní úprava nájmu bytu lze považovat přes určité výhrady za kvalitní. Problém ale spatřuji v tom, že poslední významná novela občanského zákoníku, jež se týká nájmu bytu, měla podle mého názoru daleko lépe připravit půdu pro největší změnu v právní úpravě nájmu bytu, kterou s sebou přináší nový občanský zákoník. Ale na místo toho jsou ustanovení této novely často zcela odlišná od těch v novém občanském zákoníku. Novela je tak spíše výsledkem politické situace, ve které byl zákonodárný sbor v době jejího přijetí, než plnohodnotnou právní předchůdce nového občanského zákoníku.

Summary One of the fundamental human right is dignified living. This thesis focuses on the lease of flat, which is the second most often legal cause of living in the Czech republic. The main reason why I chose this subject is effort to show major differences between former legislation of lease of flat and newer one, which came into operation on 1st November 2011. This amendatory act n. 132/2011 col. brought the biggest changes in this part of legal regulation for last 20 years. I also tried deal with completely new legislation of lease of flat, which is included in the new czech civil code, which will come into operation on 1st January 2014. It is not my goal to comprehensively analyse the lease of flat from the view of valid legislation. One of the main reason for it is that would considerably exceed the maximum recommended scope of the paper, that´s why I don´t mention such an extensive question of termination of flat leasing. The second reason, which was already mentioned, is primarily an effort to show the changes in the legal regulation of flat leasing. The thesis is divided into seven chapters. First chapter shows historical development of lease of flat from the times when Czechoslovak republic was founded. Further I give a lots of attention to communist period, when contract of lease was totally destroyed by new socialist institution and statues. This chapter briefly mention changes in lease of flat, which came into operate after the „Velvet revolution“. Second chapter tries to give us an overview of history of construction of prefabricated houses from roughly 40. years last century till nowadays. In chapter number three I try to enumerate all sources of law which concern with lease of flat and its attachment. Content of chapter number four includes several terms and definitions which are connected with flat and its attachment. I try to explain them and describe these general features and definitions of flat and its attachment. The most extensive fifth chapter is focused on provisions of code civil which concern with lease of flat after its amendment. This chapter is divided to six sub-chapters. Individual sub-chapters show the most important changes that occurred in each area of flat leasing. The last but one chapter is called “Flat exchange“. There has been one significant change and it sounds, that if tenants want to exchange their flats between theme today they need written consent of their landlords otherwise they are not allowed to do it validly.

The final chapter number seven is called “Sub-lease of the Flat”. It describes the beginning and termination of this legal cause of the flat. It´s divided into two sub-chapters. One of them is dedicated to the necessary approval of the landlord. My conclusion is that the valid legal regulation of flat leasing can be seen as of good quality, but the newest amendment to the Civil Code, should pave the way for the biggest change legislation in leasing of flat in the history of the Czech Republic. But instead of that the provisions of this amendment are often quite different from those in the new Civil Code. The amendment is thus more a result of the political situation that was in the legislature at the time of acceptance than a full-fledged legal predecessor of the new Civil Code.

Seznam použitých zkratek

ABGB

Všeobecný

občanský

zákoník

vyhlášený

císařským

patentem

z 1. června 1811 č. 946 Sb. z. s. KSČ

Komunistická strana Československa

Listina

Usnesení Předsednictva ČNR č. 2/1993 Sb., o vyhlášení Listiny základních práv a svobod jako součásti ústavního pořádku ČR

Malá novela OZ

Zákon č. 132/2011 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů

MF

Ministerstvo financí České republiky

NS

Nejvyšší soud České republiky

NV

Národní výbor, v letech 1945–1990 orgán československé státní správy na úrovni obce, města, městského obvodu, okresu,kraje, nebo země

SOZ

Zákon č. 141/150 Sb., tzv. „střední občanský zákoník“

StavZ

Zákon 183/2006 Sb., o územní plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů

ÚS

Ústavní soud České republiky

ZHB

Zákon č. 138/1948 Sb., o hospodaření s byty

ZoZN

Zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, ve znění pozdějších předpisů

ZnN

Zákon č. 275/1920 Sb., o ochraně nájemníků

ZVB

Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým (zákon o vlastnictví bytu), ve znění pozdějších předpisů

Seznam použité odborné literatury: 

Fiala J., Korecká V., Kurka, V. Vlastnictví a nájem bytu. 3. vydání. Praha: Linde, 2004



Eliáš, K. a kol.: Občanský zákoník. Velký akademický komentář. 2. svazek § 488 až 880. vydání Praha: Linde, 2008



Eliáš, K. a kol., Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou. Ostrava: Sagit, 2012



Eliáš, K., Havel, B.: Osnova občanského zákoníku. Osnova zákona o obchodních korporacích. Vydání Plzeň: Aleš Čeněk, 2009



Chalupa, L., Dvořáková Záborská, J., Chadrycká, V.: Byty a právo. Praha, ASPI,a.s., 2007



Korecká, V.: Přehled judikatury ve věcech nájmu bytu. 2., aktualizované a rozšířené vydání. Praha: Wolters Kluwer, 2011



Křeček, S.: Právní změny nájemního bydlení k 1.1.2011, Praha, Leges, 2011



Křeček, S.: 222 otázek a odpovědí k nájemnímu bydlení, Praha, Leges, 2008

 Milan, T.: Rádce nájemníka bytu, 3. vydání Praha, Grada Publishing, 2000 

Nováková, H.: Nájemné, ceny služeb a způsob jejich rozúčtování. 2. vydání. Praha: Bova Polygon, 2007.



Salač, J.: Nájemní smlouva jako právní důvod bydlení, Praha, Univerzita Karlova v Praze – Právnická fakulta, ediční středisko, 2003



Schodelbauerová, P., Nováková, H.: Bydlení v nájemním bytě, 1. vydání Praha,C.H.Beck, 2000



Švestka, J., Dvořák, J. a kol.: Občanské právo hmotné II., 5. vydání Praha, Wolters Kluwer, 2009



Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol.: Občanský zákoník II. § 460 až 880. Komentář. 2. vydání. Praha: C.H. Beck, 2009

Seznam použitých článků z odborných periodik: 

Křeček, S.: Aktuální přehled změn v bytovém právu po novele OZ č. 132/2011 Sb., Bulettin advokacie, 2011, č. 7-8.



Liška, P. Zákon o zvyšování nájemného z bytu – krok k nápravě nájemních vztahů, Právní zpravodaj, 2006, č.4.



Selucká, M.: Nájem bytu po novele občanského zákoníku provedené zákonem č 132/2011 Sb., Právní rozhledy, 2011, č.22

Internetové zdroje: 

www.justice.cz: oficiální server českého soudnictví



www.psp.cz: webové stránky Poslanecké sněmovny ČR



www.nsoud.cz: webové stránky Nejvyššího soudu ČR



www.mmr.cz: webové stránky Ministerstva pro místní rozvoj



www.usoud.cz: webové stránky Ústavního soudu ČR



Statistiky bytové politiky [online]. [cit. 2012-06-24]. Dostupné z: .



Průvodce přechodu na smluvní nájemné [online]. [cit. 2012-10-29]. Dostupné z:



Doležal, K. 2006. Deregulace nájemného: Zkušenosti z 1. republiky [online]. [cit. 2012-03-23]. Dostupné z:



Historický vývoj výstavby panelových domů [online]. [cit. 2012-03-29]. Dostupné z:



Mapa cen nájemného [online]. [cit. 2012-06-12]. Dostupné z: .



Hamřík, M. 2012. Co je to vlastně panel? [online]. [cit. 2012-03-14]. Dostupné z: .

Nájem bytu. Diplomová práce. Jan Tlapák. Vedoucí diplomové práce: doc. JUDr. Josef Salač, Ph.D. Katedra: Katedra občanského práva

Recommend Documents