Modernizace panelových domů a její vliv na tržní hodnotu

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Modernizace panelových domů a její vliv na tržní hodnotu Bakalářská práce

Autor:

Zdeňka Fricová, DiS obor oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Prof. Ing. Josef Michálek, CSc

Červen 2010

Prohlášení: Prohlašuji, že bakalářskou práci na téma „Modernizace panelových domů a její vliv na tržní hodnotu“ jsem zpracovala samostatně. Použitou literaturu a podkladové materiály uvádím v přiloženém seznamu.

V Českých Budějovicích, dne 23. června 2010

Zdeňka Fricová

-2-

Poděkování: Tímto bych chtěla nejprve upřímně poděkovat vedoucímu své práce panu profesorovi Ing. Josefu Michálkovi, CSc za ochotu, věnovaný čas při konzultacích a odborné vedení při psaní této bakalářské práce. Dále můj nemalý dík patří Ing. Janu Valnohovi a Ing. Jiřímu Rybákovi za předané informace, zkušenosti a poskytnuté materiály, a jakožto svým zaměstnavatelům za umožnění studijního volna. V neposlední řadě také děkuji všem, kteří mě jakkoli podporovali během studia na této škole.

-3-

Anotace Bakalářská práce je rozdělena do tří částí. První částí je teoretická, která se zabývá problematikou objektů panelových domů. Přináší nástin z hlediska přítomnosti a současně je jakýmsi průvodcem činností pro jejich přizpůsobení soudobým požadavkům ve vztahu k technické i ekonomické podstatě věci. V závěru pak proniká do tržního oceňování. Na první část plynule navazuje část druhá, praktická, kde je provedeno tržní ocenění bytu, jednak v původním stavu objektu, dále ve stavu současném - po provedení komplexních stavebních úprav souvisejících s energetickou náročností budovy a nakonec ve stavu budoucím, po provedení modernizace samotného bytu. Dalším oceněním náležícím do této pasáže je ocenění bytového domu. Ve třetí části je pak zpracována analýza trhu v Českých Budějovicích. Obsah práce je vzhledem k místu mé působnosti soustřeďován na Jihočeský kraj.

Annotation The Bachelor Paper is divided into three sections. Section 1 addresses the issues of prefabricated houses on the theoretical level. It provides an overview of their current condition and offers a sort of guidance on activities needed to be completed so that the houses may meet the current requirements with proper attention paid to the engineering & economic aspects. The latter part of Section 1 makes an excursion into the realm of market price estimations. Section 1 is continued in a practically biased Section 2 where the apartments are assigned their estimated market prices (1) while the building is left in its original condition; (2) when the building has already undergone comprehensive structural adaptation aimed to reduce its energy intensiveness; and (3) when the apartment itself has been treated to modernization. Another price estimation included in this Section focused on the apartment house as a whole. Section 3 presents a market analysis prepared for the market conditions as encountered in České Budějovice. The paper concentrates on the Region of South Bohemia where the author lives.

-4-

Obsah ÚVOD............................................................................................................................... - 8 -

I. TEORETICKÁ ČÁST 1. TYPY PANELOVÝCH SOUSTAV A JEJICH VADY .............................................. - 9 1.1 PŘEHLED PANELOVÝCH SOUSTAV ............................................................................. - 9 1.2 STAVEBNÍ SOUSTAVY REALIZOVANÉ NA ÚZEMÍ JIHOČESKÉHO KRAJE ..................... - 11 1.2.1 Stavební soustava T06 B ................................................................................ - 11 1.2.2 Stavební soustava PS 69................................................................................. - 12 1.2.3 Stavební soustava BA NKS……………………………………………….....- 13 1.3 PANELOVÉ DOMY A JEJICH VADY ............................................................................ - 14 1.3.1 Poruchy a vady ohrožující bezpečnost...………………………………….....- 14 1.3.2 Poruchy a vady ohrožující hygienu a ochranu zdraví…………………..…...- 14 1.3.3 Poruchy a vady ohrožující úsporu energie a tepelnou ochranu..…………….- 14 1.3.4 Poruchy a vady zhoršující uživatelské vlastnosti…...…………………….....- 15 1.3.5 Poruchy a vady mající vliv na provozní náklady…...……………..………...- 15 1.3.6 Chyby způsobené při realizaci oprav……………….…………………...…..- 16 1.3.7 Vady způsobené užíváním………………………….……………….....…....- 17 2. PŘEDMĚT MODERNIZACE A JEJÍ ÚČEL ............................................................ - 18 2.1 HLAVNÍ ÚČEL STAVEBNÍCH OPATŘENÍ..................................................................... - 18 2.2 PROJEKTOVÁ DOKUMENTACE A STAVEBNÍ PRŮZKUM .............................................. - 19 2.3 ENERGETICKÝ AUDIT, ENERGETICKÝ PRŮKAZ A ENERGETICKÝ ŠTÍTEK ................... - 19 2.4 VYBRANÉ POUŽITÉ TERMÍNY................................................................................... - 20 2.5 VÝMĚNA VÝPLNÍ OTVORŮ ....................................................................................... - 21 2.5.1 Meziokenní vložky - MIV………………………….………………….……..-21 2.5.2 Okna a balkónové sestavy .............................................................................. - 23 2.5.3 Vchodové dveře.............................................................................................. - 25 2.6 ZATEPLENÍ OBVODOVÉHO PLÁŠTĚ BUDOVY ............................................................ - 25 2.7 ZATEPLENÍ STŘEŠNÍHO PLÁŠTĚ BUDOVY ................................................................. - 28 2.8 VÝTAHY .................................................................................................................. - 29 2.9 BALKÓNY A LODŽIE ................................................................................................ - 31 2.9.1 Železobetonové konzolové balkóny ............................................................... - 31 -5-

2.9.2 Ocelové zavěšené balkóny ............................................................................. - 32 2.9.3 Lodžie ............................................................................................................. - 32 2.10 VNITŘNÍ INSTALACE .............................................................................................. - 33 2.10.1 Zdravotně technické instalace ZTI ............................................................... - 33 2.10.2 Elektroinstalace EI ....................................................................................... - 34 2.10.3 Vytápění a příprava teplé vody .................................................................... - 35 2.10.4 Systémy výměny vzduchu VZT ................................................................... - 36 2.11 VSTUPY A PŘÍSTUPY DO OBJEKTU .......................................................................... - 37 2.12 BAREVNÉ ŘEŠENÍ A OCHRANA PŘED GRAFFITI ....................................................... - 37 2.13 INTERIÉR BYTU...................................................................................................... - 38 3. PŘÍNOS STAVEBNÍCH ÚPRAV ............................................................................. - 40 3.1 TECHNICKÉ ZHODNOCENÍ ........................................................................................ - 40 3.2 EKONOMICKÉ ZHODNOCENÍ .................................................................................... - 40 3.2.1 Praktický příklad - návrh opatření ve vazbě na roční úsporu energií pro bytový dům v Českých Budějovicích ..................................................... - 41 3.2.2 Předpokládaná životnost ................................................................................ - 43 3.2.3 Doba návratnosti investice ............................................................................. - 44 3.3 ZVÝŠENÍ UŽIVATELSKÉHO KOMFORTU .................................................................... - 45 3.4 PŘÍZNIVÝ DOPAD NA ŽIVOTNÍ PROSTŘEDÍ ................................................................ - 45 3.5 ESTETICKÉ HLEDISKO .............................................................................................. - 46 4. ZPŮSOB FINANCOVÁNÍ ........................................................................................ - 47 4.1 FORMY VLASTNICTVÍ BYTOVÝCH DOMŮ ................................................................. - 47 4.2 PŘÍPRAVNÁ FÁZE STAVBY Z HLEDISKA FINANCOVÁNÍ ............................................. - 47 4.3 ZÁKLADNÍ ČLENĚNÍ ZDROJŮ FINANCOVÁNÍ ............................................................. - 48 4.3.1 Volné finanční prostředky a nájemné............................................................. - 49 4.3.2 Fond oprav...................................................................................................... - 49 4.3.3 Půjčka z fondu rozvoje bydlení obce ............................................................. - 49 4.3.4 Dodavatelský úvěr .......................................................................................... - 49 4.3.5 Nový PANEL ................................................................................................. - 49 4.3.6 Zelená úsporám .............................................................................................. - 51 4.3.7 Integrovaný plán rozvoje města IPRM........................................................... - 53 4.3.8 ČSOB Program energetických úspor ............................................................. - 53 -

-6-

4.3.9 Kombinace programů Zelená úsporám a Nový PANEL................................ - 53 4.3.10 Podpora regenerace panelových sídlišť........................................................ - 53 5. METODY OCEŇOVÁNÍ .......................................................................................... - 54 5.1 VYBRANÉ POJMY VZTAHUJÍCÍ SE K OCENĚNÍ BYTOVÝCH DOMŮ A BYTŮ .................. - 54 5.2 PODKLADY PRO OCENĚNÍ ........................................................................................ - 56 5.3 OCEŇOVÁNÍ NA TRŽNÍCH PRINCIPECH ..................................................................... - 56 5.3.1 Informační systémy a databáze ...................................................................... - 57 5.3.2 Jednotlivé metody oceňování obecně ............................................................. - 57 5.3.3 Nákladová metoda (metoda věcné hodnoty) .................................................. - 58 5.3.4 Výnosová (příjmová) metoda ......................................................................... - 58 5.3.5 Porovnávací (komparační) metoda................................................................. - 59 SEZNAM ZKRATEK ........................................................................................................ - 60 SEZNAM OBRÁZKŮ TABULEK A GRAFŮ ........................................................................................- 61 PŘÍLOHA č.1…………………………………………………………………………...-62 -

II. PRAKTICKÁ ČÁST OCENĚNÍ BYTU……………………………………………...…………………..- 63 OCENĚNÍ BYTOVÉHO DOMU...…………………………...…………………..- 96 -

III. ANALYTICKÁ ČÁST ANALÝZA TRHU V ČESKÝCH BUDĚJOVICÍCH…………………………...- 129 ZÁVĚR ......................................................................................................................... - 142 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY: .................................................................................. - 144 -

-7-

Úvod V poválečném období vznikla potřeba co nejvíce urychlit a zefektivnit výstavbu. To vedlo k sériové výrobě dílců, které byly montovány přímo na stavbě, s minimalizací mokrých procesů. Panelová výstavba se v té době stala nejpoužívanější technologií. Dodnes zaujímá téměř třicet procent bytového fondu naší země. Po roce 1989 se staly panelové objekty středem nevybíravých nechvalných úsudků. Tento názor je již dnes podle mého názoru vystřídán věcnějším pohledem společnosti s vědomím, že na každém díle lze shledat nějaké vady a naším úkolem je tyto nedostatky v maximální možné míře eliminovat. K výběru tématu o domech postavených právě panelovou technologií, mě vedla snaha skloubit mou dosavadní profesní stránku, kde jsem se mimo jiné s touto problematikou setkala, s nově nabytými poznatky ze studia na této škole. Cílem předložené práce není technologický postup jednotlivých prací, ale přiblížit požadavky, potřebu a možnosti modernizace panelových domů a posoudit je ve vztahu ke zhodnocení majetku nemovitosti.

-8-

I. TEORETICKÁ ČÁST 1. Typy panelových soustav a jejich vady 1.1 Přehled panelových soustav Panelový dům lze definovat jako budovu, jejíž rozhodující vodorovné i svislé nosné konstrukce jsou složeny z průmyslově zhotovených prefabrikovaných dílců (zejména pak betonových nebo železobetonových).1 Bytovým panelovým domem je pak dům postavený panelovou technologií, který je určený pro bydlení, má více než polovinou podlahové plochy odpovídající požadavkům na trvalé bydlení, která je k tomuto účelu určena.2 Pro účely nařízení vlády 299/20013 je panelový dům definován jako bytový dům postavený panelovou technologií, ve kterém převažuje funkce bydlení a je postaven v některé z typizovaných konstrukčních soustav - viz tab.1.1.

1

Definice panelového domu podle ČKAIT (Česká komora autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě); zdroj: časopis Stavebnictví č. 2/2010, článek - Zelená úsporám a zateplování bytových domů postavených v typizované konstrukční soustavě, autorka Ing. Anna Cigošová, ISSN 1802-2030 2 Definici bytového domu uvádí vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území 3 Nařízení vlády 299/2001, o použití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení ke krytí části úroků z úvěrů poskytnutých bankami právnickým a fyzickým osobám na opravy, modernizace nebo regenerace panelových domů – ve znění pozdějších předpisů

-9-

T1 T5 T 11 T 12 T 13 T 14 T 15 T 16 T 17 T 20 T 22 T 42 T 52 T OB-Nitra Tab. 1.14

G 40 G 55 G 57 G 58 G 59 G OS 64 G OS 66 T 01 B T 02 B T 03 B T 05 B T 06 B T 08 B

T 09 B HK 60 HK 65 B2 HK 69 B4 VM OS HKS 70 VO S HKS G VP OS BP 70 OS B 60 VVÚ ETA LARSEN & NIELSEN B 70 B 70 - 360 BANKS MS PRŮMSTAV OP 1.11 PS 61 OP 1.13 OP 1.21 PS 69 OP 1.31 PS 69/2 BD postavené panelovou Krajské materiálové varianty technologií v regionech po blokopanelových domů Sovětské armádě

Seznam typizovaných konstrukčních soustav zpracovaný dle nařízení vlády 299/2001 (ve znění pozdějších předpisů), realizovaných v hromadné výstavbě bytových domů, postavených panelovou technologií v celé České Republice s vyznačením typů realizovaných na území JČ kraje

Výše uvedený seznam typizovaných soustav je dále rozšířen v příloze (Příloha č. 1: Přehled vývoje typizovaných soustav bytových domů v ČR)5 teoretické části této bakalářské práce.

Snaha o zvýšení efektivnosti ve výstavbě vedla po roce 1948 k postupnému zavádění typizace. Nejprve byly realizovány vyzdívané bytové domy z cihelných bloků (soustavy typu T1, T5, T 11 až T 17, T20, T22, T42, T52, T 01 B až T 03 B.). Prvním prototypem panelového domu na našem území se v roce 1953 stal typ „G“ (G40 a G55), postavený ve Zlíně, bývalém Gottwaldově. Počátkem 60. let byly vyvinuty celostátní soustavy T06 B a T08 B používané až do konce 80. let. Počátkem 70. let pak přicházely soustavy typu B 70, BANKS, HKS 70, PS 69, LARSEN-NIELSEN, VVÚ-ETA atd. Ze soustav realizovaných na Slovensku lze zmínit např. PS 82.

4

Zdroj: Nařízení vlády 299/2001 (ve znění pozdějších předpisů), vlastní úpravy V této příloze je uveden konstrukční systém MS Průmstav jako realizovaný v Jižních Čechách, zde byl však ze systémů typu MS (montovaný skelet) realizován pouze MS České Budějovice a MS 71 - jako domy pro občanskou vybavenost nebo ubytovny

5

- 10 -

Většina těchto soustav měla své oblastní (krajské) varianty, které vycházely z materiálových dispozic jednotlivých krajů. Není smyslem zde rozvádět jednotlivá technická řešení všech těchto variant, tato práce bude podrobněji zaměřena pouze na varianty jihočeské.

1.2 Stavební soustavy6 realizované na území Jihočeského kraje 1.2.1 Stavební soustava T06 B

Obr. 1.1 Půdorysné schéma stavební soustavy T 06B7

Malorozponová soustava T06 B patřila (spolu s T08 B) mezi nejrozšířenější panelové systémy v celé České Republice. Tyto objekty, s příčným uspořádáním stěn umístěných v osové vzdálenosti po 3,60 m, byly v průčelní části řešeny jako řemenové, se zavěšenými parapetními panely a lehkými prefabrikovanými meziokenními vložkami. Štíty tvořily příčné nosné stěny, střední vrstva tepelné izolace s lícovými panely. Obvodové pláště soustavy byly zpočátku z lehkých betonů v materiálovém řešení podle místních zdrojů. V jihočeském kraji našla uplatnění především křemelina (krajská varianta T06 B Jč - B2, B4). Později byly obvodové pláště v průčelí tvořeny z keramiky v kombinaci s křemelinovými panely ve štítech (T06 B 02/R 71 a T06 B 02/R 73). Střešní pláště byly realizovány nejprve v jednoplášťovém, později v dvouplášťovém provedení. Jako tepelný izolant u jednoplášťových variant (T06 B Jč) se používaly plynosilikáty, heraklit, minerální a skelné vaty nebo polystyrén se spádovanými násypy (např. z křemelinové drtě). U dvouplášťových konstrukcí (T06 B 02/R71, T06 B 02/R73)

6 7

Zdroj: Tepelně technické vady a poruchy panelových budov a jejich sanace, OPET Czech Republic 2002 Zdroj: zpracováno podle archivní dokumentace fi. PS-PROJEKT, s. r. o., České Budějovice, vlastní úpravy

- 11 -

nacházely uplatnění pěnový polystyrén, desky z minerální rohože popřípadě minerálních vláken. Konstrukční výška podlaží shodná pro všechny jihočeské varianty je 2,80 m.

1.2.2 Stavební soustava PS 69

Obr. 1.2 Půdorysné schéma stavební soustavy PS 69 (vlevo PS 69/1, vpravo PS 69/2)8

Tato soustava, realizována od roku 1969 (na jihu Čech nejvíce kolem roku 1978) má příčně nosný systém se základním modulem 3,6 m (PS 69/1), který lze kombinovat moduly 2,4 a 4,8 m (PS 69/2). PS 69 byla určena k výstavbě v jižních (PS 69/1 Jč, PS 69/2 Jč) a západních (PS 69/1 Zč, PS 69/2 Zč) Čechách pro řadové i bodové bytové domy o výšce podlaží od 4 do 14. Průčelí těchto objektů je na jihu Čech tvořeno keramickými parapetními panely (osazeny na stropní panely) tloušťky 350 mm a lehkými meziokenními vložkami. Štíty tvoří železobetonové nosné sendvičové stěny o tloušťce nejprve 240 mm se 40 mm pěnového polystyrénu, po revizi tepelně technické normy (v roce 1979) o tloušťce 270 mm s pěnovým polystyrénem tloušťky 80 mm. Vnitřní nosné stěnové i stropní panely jsou plné železobetonové, stěnové o tloušťce 140 mm, stropní pak tloušťky 150 mm. Dvouplášťová plochá střecha měla vrchní plášť u jihočeských variant tvořen z keramických panelů tloušťky 140 mm uložených na spádových klínech. Střešní plášť byl zateplen izolací z minerálních vláken – zpočátku o tloušťce 80 mm, po revizi 120 až 130 mm. Okna se používala zdvojená, na bázi dřeva. Co se týče předsazených konstrukcí, byly u jihočeské varianty používány především ocelové zavěšené balkóny případně železobetonové montované lodžie.

8

Zdroj: zpracováno podle archivní dokumentace fi. PS-PROJEKT, s. r. o., České Budějovice, vlastní úpravy

- 12 -

1.2.3 Stavební soustava BA NKS

Obr. 1.3 Půdorysné schéma stavební soustavy BA NKS9

BA NKS, malorozponová soustava vzniklá v Bratislavě, užívaná v letech 1976 – 1985 v severočeském kraji (BA NKS I/1L) a v jihočeském kraji (BA NKS-Jč), se řadí mezi tzv. nové konstrukční soustavy NKS, které umožňovaly větší variabilnost. Jedná se o soustavu podélných a příčných a nosných stěn, se třemi moduly - 2,4 m, 3,0 m a 4,2 m. Obvodový plášť těchto objektů je ze sendvičových železobetonových panelů tloušťky 290 mm s 80 mm polystyrénu. Systém užíval jednotnou tloušťku vnitřních železobetonových plných panelů stěn i stropů a to 150 mm. Dvouplášťová plochá střecha měla na jihu Čech vrchní plášť tvořen z keramických panelů s izolací z minerálních vláken – zpočátku o tloušťce 100 mm (v některých případech pouze 50 mm), po revizi tepelné normy v roce 1979 pak 140 mm. Tyto domy byly doplněny buďto zavěšenými ocelovými balkóny, popřípadě i lodžiemi. Soustava byla uplatňována jak u bodových bytových domů (do výšky 12 podlaží), tak u domů řadových (8 – 12 podlaží).

9

Zdroj: zpracováno podle archivní dokumentace fi. PS-PROJEKT, s. r. o., České Budějovice, vlastní úpravy

- 13 -

1.3 Panelové domy a jejich vady Ne vždy stejným způsobem probíhala u panelových objektů výroba a montáž. S následnými vadami a poruchami je to tedy obdobné. S mnohými ze závažných nedostatků – střech, poruchy na styku nosných dílců s obvodovými panely s následným vybočením těchto panelů apod., které se projevily v jiných oblastech, se v jihočeském regionu prakticky nesejdeme, nebo pouze ve výjimečných případech. Je nutno připomenout, že nelze všem typům panelových domů ve všech krajích, přisuzovat stejné nedostatky tak, jak to dnes činí mnoho různých zdrojů informací. Základní vady a poruchy na panelových domech lze rozdělit do několika skupin10:

1.3.1 Poruchy a vady ohrožující bezpečnost K závažným poruchám souvisejícím především se statikou a stabilitou konstrukcí patří zejména praskání panelů11, narušení kotvení dílců, poruchy balkónů a lodžií. Lze sem zařadit také např. bezpečnost z požárního hlediska.

1.3.2 Poruchy a vady ohrožující hygienu a ochranu zdraví Jedná se především o kondenzaci vodních par, která je základní podmínkou pro vznik plísní. Tento jev souvisí se vznikem tepelných mostů, se zatékáním vody, také se způsobem přerušovaného vytápění, nedostatečným prouděním vnitřního vzduchu, přílišným ochlazování konstrukcí, nadměrnou vlhkostí vzduchu v místnosti a pulsujícím prouděním vnějšího chladného vzduchu při nadměrné infiltraci. Tyto vady bývají často způsobeny nevhodným užíváním bytu.

1.3.3 Poruchy a vady ohrožující úsporu energie a tepelnou ochranu Do této skupiny patří nedostatečné tepelně technické parametry, zejména pak obvodového pláště včetně výplní otvorů, tepelné ztráty související s vytápěním a přípravou teplé vody. 10

Zdroj: Ing. VESELÝ Jiří, Ing. ŠŤASTNÝ Josef, Úspory energií v panelových domech, Energy Centre České Budějovice, 2004 11 Poznámka: „Specialitou“ Jihočeského kraje bylo používání křemelinových panelů, ty obsahují určité množství pilin (40 % pilin, 60 % křemeliny), které nasávají vlhkost z okolí. Vyvolaným nabobtnáním a zvětšením objemu se panely rozpínají. Zvětšení převážně délkového rozměru tohoto panelu pak způsobuje následné trhliny, jejichž větší rozevření lze logicky pozorovat při spodním líci dílce s následným vybočením parapetu ven z roviny fasády.

- 14 -

Zde je nutno připomenout, že požadavky na tepelně technické parametry od doby výstavby prvních panelových domů značně změnily – jak je patrno z následující tabulky.

Součinitel prostupu tepla U [W/(m2.K)]

Druh konstrukce

1962-1977 1977-1992 1992-2002 Vnější stěna (těžká) Plochá střešní konstrukce Strop nad vnějším prostředím Okna, dveře, výplně otvorů

hodnoty dnes požadované doporučené 0,38 0,25

1,5 až 1,4* 0,9 až 0,8*

0,5

0,9 až 0,8* 0,5 až 0,4*

0,3

0,24

0,16

0,5

0,5 až 0,4*

0,3

0,60

0,40

-

3,7

2,9

1,70

1,20

* Podle teplotní oblasti

Tab. 1.2

Porovnání vybraných požadavků na součinitele prostupu tepla v čase se současnými požadavky dle ČSN 73 05 40 (pro budovy s převažující návrhovou teplotou 20°C) 12

1.3.4 Poruchy a vady zhoršující uživatelské vlastnosti Jedná se zejména o zatékání srážkové vody do konstrukcí obvodového pláště – v důsledku poruch střech13, netěsnících spár, zejména u oken. Uživatelské vlastnosti dále ovlivňuje zejména technická a morální životnost konstrukcí a vybavení.

1.3.5 Poruchy a vady mající vliv na provozní náklady Kromě výše uvedených vad souvisejících se spotřebou tepla, mají na provozní náklady vliv např. nadměrná spotřeba vody např. vlivem zastaralých zařizovacích předmětů, spotřeba elektrické energie v důsledku neekonomického způsobu osvětlení společných prostor apod.

12

Zdroj: Tepelně technické vady a poruchy panelových budov a jejich sanace, OPET Czech Republic 2002, doplněno dle ČSN 73 05 40 Tepelná ochrana budov - Část 2: Požadavky 13 Poznámka: U jihočeských variant panelových domů nedocházelo k zatékání do střešní konstrukce z důvodu konstrukčních vad střechy, nýbrž z důvodu nekvalitního provedení střešní krytiny.

- 15 -

Mezi další nedostatky u panelových domů lze zařadit:

1.3.6 Chyby způsobené při realizaci oprav panelových domů Při každé realizaci oprav domu je hlavním cílem technické zhodnocení majetku14. Ne vždy je však stavebními úpravami tohoto cíle dosaženo. Chyby vzniklé při realizaci oprav panelových domů mohou vznikat zejména z důvodu nekvalitně provedeného projektu (nedořešení konstrukčních detailů, nedodržení energetického auditu), nevhodně zvolených stavebních materiálů, nekomplexnosti stavebních úprav nebo nekvalitně provedených stavebních prací. Přičemž vliv na celkovou kvalitu díla mívá nejčastěji snaha stavebních firem ušetřit na nesprávném místě. Tato snaha je však v mnohých případech způsobována tlakem ze strany investora, kdy má na realizaci díla předem stanovenou finanční částku, do které se stavební firma, má-li zájem o zakázku, musí „vejít.“ Například vlivem nekvalitně provedených zateplovacích prací (špatné lepení izolačních desek, nedostatečné kotvení zateplovacího systému apod.) a prací souvisejících (např. klempířské práce) může dojít k mnoha nepříznivým jevům, počínaje neestetickým zvlněním fasády, vlivem uvolnění výztužné vrstvy, dále „polštářový“ efekt, kdy při nedostatečném nanášení lepícího tmelu dochází k prokreslení izolačních desek do fasády. Dále se můžeme setkat s projevy termodifuze, při nevhodném použití hmoždinek (např. s ocelovým trnem) nebo vytvoření netěsných spár mezi izolačními deskami, vyplněných tmelem dochází k tepelnému pohybu částic, který způsobuje znečisťování vnějších nebo vnitřních povrchových úprav. V nejhorším případě se můžeme setkat s odpadnutím celého zateplovacího systému, k tomuto případu došlo např. u objektu studentských kolejí v Českých Budějovicích, kdy na neočištěný povrch s narušenou nesoudržnou vrstvou křemelinového štítového panelu byly lepeny izolační desky z minerálních vláken s nedostatečným nanášením lepícího tmelu v kombinaci s nedostatečným kotvením (krátké hmoždinky) – viz následující obrázek.

14

Technickým zhodnocením se dle Zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů rozumí výdaje na dokončené nástavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace hmotného majetku, kterými se vstupní cena tohoto majetku zvýšila ve zdaňovacím období o více než 40 000 Kč.

- 16 -

Obr. 1.4 Havárie ETICS v Českých Budějovicích15

1.3.7 Vady způsobené užíváním Jedná se zejména o výskyt plísní a vlhkosti jak u zateplených, tak i u nezateplených objektů. Hlavními příčinami je potom především již zmíněné nadměrně přerušované vytápění a přílišné ochlazování konstrukcí, nedostatečné větrání, přílišná vlhkost vzduchu v místnosti vlivem nadměrných zdrojů vlhkosti (vznikajících např. při vaření, koupání, sušení prádla, velké množství květin apod.).

Obr. 1.5 Detail z panelového bytu v Českých Budějovicích16

15

Zdroj: interní fotodokumentace fi. PS-PROJEKT, s. r. o., České Budějovice Snímek byl pořízen v zatepleném domě s novými plastovými okny. Jedná se o důsledek nekvalitně odvedených prací v kombinaci s nevhodným užíváním bytu – místnost nebyla v zimním období dostatečně vytápěna, konstrukce byly přílišně ochlazovány dlouhodobým prouděním chladného vzduchu Zdroj: interní fotodokumentace fi. PS-PROJEKT, s. r. o., České Budějovice 16

- 17 -

2. Předmět modernizace a její účel Pojem modernizace používá zákon č. 586/1992 Sb., o dani z příjmů. Pro účely tohoto zákona je modernizace technickým zhodnocením hmotného investičního majetku a rozumí se jí rozšíření vybavenosti nebo použitelnosti majetku. Ze stavebně technického hlediska představuje modernizace přizpůsobení staveb nejnovějším potřebám a požadavkům. Jedná se o takové stavební zásahy, které odstraňují morální opotřebení staveb, při nichž se nemění hmotová a prostorová skladba a účel stavby.17

Provedením modernizace můžeme tedy i u stávajících objektů docílit splnění současných nároků na budovy, což jistě povede ke zvýšení jejich tržní hodnoty.

2.1 Hlavní účel stavebních opatření Následující stavební úpravy jsou prováděny zejména za tímto účelem: • Stavební opatření vedoucí k prodloužení technické životnosti a bezpečnosti • Stavební opatření vedoucí k prodloužení ekonomické životnosti • Stavební opatření vedoucí k úsporám energií • Stavební úpravy vedoucí prodloužení morální životnosti a ke zvýšení uživatelského komfortu

Obr. 2.1 Obvyklý podíl tepelných ztrát stavebními konstrukcemi nezatepleného objektu18 17

Parafráze: Časopis Stavebnictví č.: 11-12/2009, článek - Programy Zelená úsporám a NOVÝ PANEL terminologie a definice, autorka: Marie Báčová, ČKAIT, ISSN 1802-2030 18 Obrázek zpracován dle: ŠÁLA Jiří, Zateplování budov, GRADA Publishing, 2000, ISBN 80-71-69-833-4, vlastní úpravy

- 18 -

2.2 Projektová dokumentace a stavební průzkum Projektová dokumentace je nedílnou součástí stavebních úprav vyžadujících stavební povolení

nebo ohlášení (např. zateplení, úpravy bytových jader), dále bývá součástí

žádosti o dotaci (v některých programech postačí i zjednodušená forma). Nevhodnější provedení je v rozsahu komplexní regenerace tak, aby stavební úpravy týkající se úspor energií tvořily vždy souvislý a izolačně vyvážený obal budovy. Projekt vychází ze stavebního průzkumu, energetického auditu (samozřejmě neplatí např. pro bytová jádra) a po vzájemné konzultaci s investorem. Stavební průzkum je zaměřen především na konstrukční, tvarové a materiálové řešení styků, jejich porušení, výskyt trhlin, stupeň rozrušení zálivkového betonu a výplně ložných spár a odchylky v provedení oproti výkresové dokumentaci.

2.3 Energetický audit, energetický průkaz a energetický štítek Energetický audit provede vyhodnocení současného stavu budovy z hlediska energetické spotřeby a navrhne optimální úsporná opatření. Na základě energetického auditu budovy je tedy dán nejvhodnější souhrn všech postupů, vedoucích ke splnění současných požadavků na energetickou náročnost, která jsou hodnocena jak z hlediska ekonomického a technického, tak s ohledem na životní prostředí. Energetický audit vychází ze zákona č. 177/2006 Sb. O hospodaření energií a mohou jej zpracovávat pouze subjekty zapsané v seznamu Ministerstva průmyslu a obchodu, s příslušnou kvalifikací. Náležitosti provádění energetického auditu jsou dány vyhláškou č. 213/2001 Sb.19, ve smyslu pozdějších předpisů.

Průkaz energetické náročnosti budovy, jehož výstupem je přehledné energetické zhodnocení domu z hlediska splnění požadavků na energetickou náročnost budovy, je od počátku roku 2009 povinný nejen pro všechny novostavby, ale při větších změnách dokončených staveb celkovou podlahovou plochou nad 1000 m2, které ovlivňují jejich energetickou náročnost, což se u panelových domů samozřejmě týká zateplení fasády. Tento průkaz vychází ze směrnic Evropské unie, jeho náležitosti jsou dány zákonem č. 406/2006 Sb. O hospodaření energií, zpracovatelem je pouze osoba k tomuto oprávněná.

19

Vyhláška č. 213/2001 Sb., kterou se vydávají podrobnosti náležitostí energetického auditu, ve znění pozdějších předpisů

- 19 -

Energetický štítek vychází z ČSN 73 054020 a je jakýmsi zhodnocením, zda obálka budovy splňuje současné požadavky na stanovené hodnoty součinitele prostupu tepla.

2.4 Vybrané použité termíny Terminologie dle ČSN 73 05 4021: Tepelný most je část stavební konstrukce, kde se místně významně mění její tepelný odpor a to: •

úplným nebo částečným průnikem stavební konstrukce nebo vrstvy materiálu s odlišnou tepelnou vodivostí nebo stavební konstrukce obsahuje alespoň jednu nestejnorodou vrstvu

•

změnou tlouštěk vrstev konstrukcí

•

rozdílem mezi vnitřními a vnějšími plochami stavebních konstrukcí

Tepelné mosty nabývají stále většího významu. Není to tím, že by se dříve nevyskytovaly, ale v současné době, kdy se snažíme o co největší úspory energií, jsou významnější. A to hned ve dvou směrech. Prvním je hygienická stránka věci. Dříve, když se topilo v lokálních kamnech pevnými palivy, docházelo k intenzivnímu větrání místností. Tím byl vnitřní vzduch suchý, a proto na studených površích nedocházelo ke kondenzaci vodní páry. V současné době, kdy se snažíme o maximální úspory energií, omezujeme i větrání na pouhou hygienickou výměnu vzduchu a často i méně. Vzduch v interiéru je pak pochopitelně vlhčí a dochází ke kondenzaci vodní páry na studených površích konstrukcí, tedy v místech tepelných mostů. Výsledkem je pak růst plísní. Druhým důvodem, proč je nutné tepelné mosty omezovat, je minimalizace úniků tepla konstrukcemi.22

Tepelná ztráta je množství tepla odvedeného z vytápěného prostředí do prostředí nevytápěného Součinitel prostupu tepla udává celkovou výměnu tepla mezi dvěma prostředími vzájemně oddělenými stavební konstrukcí. Značí se U, jednotkou je W.m-2.K-1. Součinitel tepelné vodivosti je schopnost stejnorodého materiálu při dané střední teplotě vést teplo. Značí se řeckým písmenem λ [lambda], veličina je udána v jednotce W.m-1.K-1.

20

ČSN 73 0540 Tepelná ochrana budov – Část 2: Požadavky Zdroj: ČSN 73 05 40 Tepelná ochrana budov – Část 1: Terminologie 22 Citace: Ing. ŠUBRT Roman, Tepelné izolace v otázkách a odpovědích, BEN – technická literatura 2005, ISBN 80-7300-159-4 21

- 20 -

Vzduchová neprůzvučnost je schopnost konstrukce zvukově izolovat chráněnou místnost proti zdroji zvuku ze sousedního prostoru z hlediska zvuku přenášeného vzduchem Faktor difuzního odporu vyjadřuje schopnost materiálu propouštět vodní páru difuzí. Značí se µ [mí], jednotkou je kg/m.s.Pa. Průvzdušnost je naměřeným množstvím vzduchu, které projde za jednotku času stavební konstrukcí, stavebním dílcem, konstrukčním stykem nebo funkční spárou23 uzavřené nebo uzamčené výplně otvoru při daném rozdílu statických tlaků vzduchu působících na jejich vnější a vnitřní straně při daném atmosférickém tlaku, teplotě a relativní vlhkosti vzduchu.

2.5 Výměna výplní otvorů 2.5.1 Meziokenní vložky – MIV Neprůhledné tepelně izolační dílce, označované jako MIV, které byly u montovaných staveb osazovány do okenních pásů, jsou zejména tvořeny dřevěným obvodovým rámem napuštěným horkou fermeží s vloženou tepelně izolační vrstvou o minimální tloušťce 40 mm, obvykle ze skelné rohože či minerální vaty. Vnější líc je opatřen různými deskami, nejčastěji však skleněnými tabulemi, ty byly od tepelné izolace odděleny vzduchovou mezerou a deskami např. osinkocementovými nebo dřevotřískovými. Na vnitřním líci lze nalézt lignátové nebo dřevotřískové desky. Celková tloušťka MIV byla cca 80 mm, později 140 mm z důvodu větší tloušťky tepelného izolantu. Obměnou meziokenních vložek MIV byly například také MOV, které mají konstrukci z hliníkových profilů.24

Vlastnosti nově navržené MIV Nově navržené MIV musí splňovat zejména tyto požadavky: • pevnost - nově navržená MIV musí mít odolnost proti nárazu (např. při pádu osoby), dostatečná pevnost je dále vyžadována, z důvodu kotvení oken do těchto konstrukcí

23

Funkční spára je spára mezi rámem (nebo sloupkem) a pohyblivým křídlem popřípadě mezi dvěma pohyblivými křídly (dle ČSN 73 05 40) 24 Zdroj: Sborník doporučených energeticky úsporných opatření na obvodových pláštích, STÚ-E a.s., Česká energetická agentura 1999

- 21 -

• tepelně izolační vlastnost – stanovená ČSN 73 0540 Tepelná ochrana budov25: o pro lehké MIV do 100kg/m2 požadovaný součinitel tepelné vodivosti U = 0,30 Wm-2K-1 doporučený součinitel tepelné vodivosti U = 0,20 Wm-2K-1 o pro těžké MIV nad 100kg/m2, požadovaný součinitel tepelné vodivosti U = 0,38 Wm-2K-1 doporučený součinitel tepelné vodivosti U = 0,25 Wm-2K-1 • nejnižší vnitřní povrchová teplota – stanovená ČSN 73 0540 Tepelná ochrana budov, jako prevence rizika kondenzace vodních par • požární odolnost – nachází-li se MIV na rozhraní dvou požárních úseků (např. mezi byty) • vzduchová neprůzvučnost – z hlediska minimalizace šíření hluku • kvalita osazení – zejména napojení na vedlejší konstrukce z hlediska těsnosti

Varianty při výměně MIV Náhrada stávajících MIV je dnes realizována několika způsoby: • ponechání původní MIV – v případě, že stavební firma provádí práce pouze zvenčí, kdy je vyjmuté sklo na vnějším líci, nahrazeno jiným lehkým materiálem, např. cementotřískovou deskou s následným provedením zateplením kontaktním zateplovacím systémem • vyzdění MIV – je nejčastějším řešením, vyzdívka většinou z lehkých pórobetonových tvárnic musí však odpovídat váze původní MIV, nebo být posouzena statikem • výměna MIV za prefabrikovanou – nezatěžuje statiku, ale je nutno dbát na kvalitu produktu, MIV musí kromě tepelné izolace obsahovat i parotěsnou zábranu, některé realizační firmy si tyto MIV vyrábí samy, nejlépe je však volit certifikovaný výrobek

25

ČSN 73 0540 Tepelná ochrana budov - Část 2: Požadavky

- 22 -

2.5.2 Okna a balkónové sestavy Pokud je položena otázka, zda stávající dřevěná velkoplošná okna v panelových domech repasovat nebo nahradit novými, jednoznačným názorem je nahradit. Repase by představovala nutnou podrobnou diagnostiku stavu oken, tedy zjištění, zda lze vůbec provést. V případě že ano, což se u panelových domů ani nepředpokládá, výměna nebo přídavné zasklení vedoucí ke snížení tepelných úniků by znamenalo nutnost zesílení stávajících závěsů, pracnost, navíc dnešní požadavky na prostup tepla jsou tak náročné, především pokud žádáme o dotaci na stavební úpravy, že repasí bychom jich velmi těžko dosáhli. Hlavním důvodem vedoucím k jejich výměně je tedy jednoznačně snížení úniku tepla, dále snížení prostupu hluku z vnějšího prostředí, lepší estetický vzhled, především uvnitř bytu při kvalitně odvedených pracích, odstranění zatékání vody do interiéru, bezpečnost a v neposlední řadě také při zvolení vhodného typu okna jednodušší údržba a ovládání.

Hlavní kritéria pro výběr okna: Součinitel tepelného prostupu U celého okna26 Mnoho výrobců oken „zviditelňuje“ především hodnotu součinitele prostupu tepla pro zasklení, což může u spotřebitele vyvolat představu lepších tepelně izolačních vlastností, než jakých celé toto okno ve skutečnosti dosahuje. Pro nás je však prioritní informací prostup

celého okna, tedy včetně rámu a křídla. Pro obytné prostory je požadována hodnota U ≤ 1,7 Wm-2K-1 a doporučována U = 1,2 Wm-2K-1. Dalším mylným názorem mnohých investorů při výběru plastových oken je, že čím víc komor okenní profily mají, tím je kvalita celkového okna větší. Na trhu se dnes objevují okna s počtem komor od čtyř do sedmi s izolačními dvojskly, trojskly a dokonce i čtyřskly. V současnosti se standardně používají pětikomorové profily o tl. 70 – 75 mm a izolační dvojskla s teplým (nerezovým nebo plastovým) rámečkem. Mechanická odolnost oken Okna musí odolávat zejména tlaku větru, svislému zatížení a statickému kroucení (při otvírání oken). Tyto vlastnosti souvisí s typem použitého profilu a hmotnosti křídla, proto se

26

Požadovaná a doporučovaná hodnota součinitele prostupu tepla U je dána ČSN 73 0540 Tepelná ochrana budov - Část 2: Požadavky

- 23 -

také doporučuje např. u oken klasické šíře 2400 mm použití místo původních dvoukřídlových oken okna trojkřídlová. Vybavenost oken Všechna okna a balkónové sestavy by měly být vybaveny kováním s mikroventilací v každé místnosti, na každém okně nebo sestavě nejméně jedno křídlo otvíravé a sklápěcí. Křídla s mikroventilací by pak měla být umístěna na opačné straně, než jsou regulační ventily otopných těles. Ochrana proti hluku Je vhodné řešit zejména při zvýšeném zatížení hlukem z venkovního prostředí. Nároky na údržbu Jedná se zejména o volbu mezi dřevěnými a plastovými rámy oken, dále členění a otevíratelnost jednotlivých křídel.

Hlavní kritéria pro instalaci okna: Kotvení okna Instalace okna musí být provedena s ohledem na typ panelové soustavy. Okno musí být kotveno vhodným způsobem – do nosné konstrukce, nikoli v úrovni tepelné izolace. Utěsnění připojovacích spár Připojovací spára – spára mezi zdivem (panelem) a rámem okna bývá jedním z „nejkritičtějších“ míst, co se týče kondenzace vodních par. Je tedy důležité její kvalitní ošetření. Při výměně oken, která vykazují velmi dobré tepelně izolační vlastnosti mnoho prováděcích firem, ve snaze ušetřit, po vypěnění této spáry montážní pěnou provede běžné zednické začištění. Vlivem prostupu vodních par do připojovací spáry však dochází k nasycení izolační pěny, což významně snižuje její tepelně izolační vlastnosti a tím dochází ke vzniku tepelného mostu, který má za následek srážení vlhkosti a tvorbu plísní. Připojovací spára musí být z vnitřní strany parotěsná (chráněna např. parotěsnou okenní folií), z vnější strany je pak osazena zábrana vodotěsná, ale paropropustná, která umožní odvod případné vlhkosti ven z konstrukce. Co se týče polohy okna, nejvhodnějším řešením z hlediska úniku tepla je osazení okna uprostřed navazujícího zdiva.

- 24 -

Hlavní kritéria pro provoz: Minimální hygienická výměna vzduchu Po provedení výměny oken, vzhledem k jejich těsnosti, je zejména důležité pravidelné a dostatečné větrání ať již s využitím větracích křídel nebo mikroventilace. Nejnižší vnitřní povrchová teplota Současně je důležité dostatečné vytápění. Na minimální vnitřní povrchovou teplotu okna, u níž ještě nedochází ke kondenzaci vodních par má vliv vnější a vnitřní vlhkost, teplota vnějšího a vnitřního prostředí, způsob vytápění (přerušované/nepřerušované), vliv na tuto hodnotu má dále např. vhodné umístění radiátoru (pod oknem) nebo zateplení ostění a nadpraží oken.

2.5.3 Vchodové dveře Vchodové dveře do objektu se navrhují s ohledem na požární předpisy a požadavky osob s omezenou schopností pohybu a orientace, současně musí zajišťovat bezpečnostní předpoklady a v neposlední řadě splňovat požadavky na prostup tepla (většinou se navrhují na požadovanou hodnotu ČSN 73 05 40 – tedy U = 1,7 Wm-2K-1).

2.6 Zateplení obvodového pláště budovy Před zahájením zateplovacích prací je nutno v souladu se statickým posouzením provést vhodným způsobem sanaci porušených panelů. (Pro trhliny drobnějšího charakteru a štítové panely použijeme páskovou ocel připevněnou do panelu chemickými kotvami. K opravám závažnějších trhlin parapetních panelů lze použít metodu sanace na základě dodatečného vložení tahové a smykové výztuže na horní a spodní části parapetního panelu, levnější varianta – metoda tzv. „sešívání“ je pro tento účel nevhodná27). Vnější dodatečné zateplení obvodového pláště budovy lze ve své podstatě provést dvěma způsoby - provětrávaným nebo kontaktním zateplovacím systémem, popřípadě pomocí tepelně izolačních omítek (které však nedosahují vlastností obou výše uvedených

27

Metoda tzv. „sešívání“ spočívá v osazení nerezových spon z tyčoviny do předem vyvrtaných otvorů a zajištění spon speciálními maltami. Tento způsob však oproti předchozímu způsobu sanace neřeší případné vybočení panelu ve směru od fasády a navrtáním otvorů v zónách vzniku trhlin může dojít k dalšímu prasknutí panelu.

- 25 -

způsobů). Vnitřní zateplení je obecně pro tento případ nevhodné28. Za účelem zateplování panelových domů je především používán ETICS - vnější kompozitní tepelně izolační systém (z angl. External Thermal Insulation Composite System), neboli VKZS - vnější kontaktní zateplovací systém, který je oproti provětrávanému zateplovacímu systému méně finančně náročný. Požadavky na provádění vnějších tepelně izolačních kompozitních systémů stanovuje norma ČSN 73 290129. Dalšími souvisejícími předpisy jsou: ETAG 004 Řídící pokyny pro evropské technické schválení vnějších tepelně izolačních kompozitních systémů s omítkou ETAG 014 Řídící pokyny pro evropské technické schválení plastových hmoždinek pro připevnění vnějších tepelně izolačních kompozitních systémů s omítkou Zásady provádění vybraných konstrukčních detailů při zateplování obvodového pláště budovy uvádí Cech pro zateplování budov Česká Republika30 a technologické předpisy jednotlivých výrobců ucelených zateplovacích systémů. Zateplovací práce na některých panelových domech začaly probíhat už v 90-tých letech minulého století. Nejčastěji docházelo pouze k zateplování štítů. Tloušťka izolantu se pohybovala cca do 50 mm. Toto zateplení je z hlediska dnešních tepelně energetických požadavků nedostačující a při provádění dodatečného zateplení je nutno z fasády odstranit, čímž vzrostou náklady na realizaci. Nejdůležitějšími tepelně technickými vlastnostmi materiálů při zateplování jsou požadavky na součinitel prostupu tepla celé konstrukce (dle ČSN 73 05 40 požadovaná hodnota U = 0,38 W/(m2.K) a doporučená U = 0,25 W/(m2.K)), součinitel tepelné vodivosti, faktor difuzního odporu a také vlhkost materiálu.

28

Vnitřním zateplením bychom jednak nemohli chránit obálku budovy panelových domů před vlivy vnějšího prostředí, neprodloužili bychom tedy životnost těchto konstrukcí, zvýšili bychom možnost kondenzace vodních par, snížili akumulaci stěn apod. 29 ČSN 73 2901 Provádění vnějších tepelně izolačních kompozitních systémů (ETICS) 30 Poznámka: Cech pro zateplování budov Česká Republika je sdružením podnikatelů činných v oboru zateplování budov, zejména výrobců ucelených zateplovacích systémů

- 26 -

Obr. 2.2 Snímek nezatepleného štítu panelového domu pořízený infrakamerou31

Mezi materiály používané při aplikaci ETICS patří32: • expandovaný pěnový polystyrén fasádní EPS-F – rozměrově stabilizované, samozhášivé desky, hořlavé (třída reakce na oheň E až B), pro zateplení částí fasády, obecně do výšky podlaží 22,5 m. • minerální vlna MW – nehořlavá (třída reakce na oheň A1, A2), paropropustná, pro zateplení fasády, včetně částí vyžadujících požární odolnost dle požadavků ČSN 730810 Požární bezpečnost staveb - Společná ustanovení (od výšky podlaží nad 22,5 m, požárních pásů od výšky 12 m, vstupy do objektu, požární pás u soklu dle způsobu založení ETICS). • extrudovaný pěnový polystyrén XPS nebo izolační desky PERIMETR – nenasákavé izolanty pro zateplení soklové části ETICS a zateplení pod terénem • pěnový polyuretan – tvrdá polyuretanová pěna (PUR) k vyplňování spár mezi konstrukcemi (mezi stěnou a rámem okna, mezi panely apod.) nebo spár v tepelné izolaci. Při nízké vlhkosti má velmi dobré tepelně izolační vlastnosti. Při přímém působení UV záření degraduje, proto je nutno ji chránit. • šedý pěnový polystyrén – s přídavkem grafitu, výrobci uvádějí lepší tepelně izolační vlastnosti než u běžného polystyrénu. • „dirkovaný“ polystyrén - oproti běžnému polystyrenu paropropustný

31 32

Zdroj: internetové stránky ENERGY CONSULTING, České Budějovice - www.e-c.cz Třídy reakce na oheň dle ČSN EN 13 501-1 a ČSN 73 08 10

- 27 -

porovnání EPS a MW Pokud se jedná o srovnání dvou nejběžněji používaných materiálů pro zateplení stěn, lze konstatovat, že dosahují analogických vlastností, zejména součinitelem prostupu tepla a tepelné vodivosti. Naopak z pohledu difuze vodních par a požární odolnosti má MW značnou výhodu. Také se dosud neprokázal případ poškození takto zateplené fasády ptactvem. S EPS je oproti MW na stavbě snadnější manipulace, je lehčí a má výrazně nižší pořizovací cenu.

2.7 Zateplení střešního pláště budovy Střešní konstrukcí nezateplených panelových domů uniká přibližně 15 % tepelné energie. Nejčastějším, nejjednodušším a nejlevnějším způsobem zateplení střešního pláště je tzv. střecha PLUS, kdy se na stávající střešní konstrukci s hydroizolací položí vrstva nové tepelné izolace a nové krytiny (odstranění stávající hydroizolace by znamenalo nepotřebnou investici navíc, při jejím ponechání může současně částečně sloužit jako parozábrana). U dvouplášťových střech, ze kterých se tímto způsobem zpravidla v podstatě stávají jednoplášťové, je pak důležité zajištění odvodu případného přetlaku vodní páry z konstrukce. K tomu poslouží např. expanzní trubičky, které se osazují do původních větracích otvorů s patřičným utěsněním ve spáře. (Naopak neuzavření stávajících větracích otvorů dvouplášťové střechy zachovává odvětranou vzduchovou mezeru a izolaci na vnějším plášti nelze využít v celém rozsahu jejího tepelného odporu.) Jako hydroizolační krytina se pro tento účel používá zejména fóliová krytina, popřípadě krytina z asfaltových pásů, tepelnou izolaci nejčastěji tvoří pokládka pěnového polystyrenu EPS-S (pěnový polystyrén stabilizovaný) nebo se použije systém hydroizolace z asfaltových pásů, které jsou již nakašírovány na izolant ze stabilizovaného pěnového polystyrénu.

Dalšími variantami zateplení může být provedení: -

střechy DUO (doplnění tepelné izolace s využitím stávající hydroizolace - střecha s opačným pořadím vrstev)

-

přeměna stávající střešní konstrukce na střechu zelenou

-

nebo realizace střešní nástavby, která navíc umožní získání nových bytových prostor a významnou změnu architektonického výrazu domu.

- 28 -

2.8 Výtahy V souvislosti se stavem výtahů v panelových domech se hovoří o provozních rizicích, která vyjadřují rozdíl v technické vybavenosti stávajících výtahů instalovaných do roku 1993 a 1999, které byly vyrobeny podle dřívějších předpisů33 a v nárocích dnešních ustanovení34. Dle ČSN EN 81-80 Bezpečnostní předpisy pro konstrukci a montáž výtahů – Existující výtahy – část 80 Předpisy pro zvyšování bezpečnosti existujících výtahů určených pro dopravu osob nebo nákladů, jsou nebezpečí, která se mohou vyskytnout u výtahů v provozu rozdělena na: • úroveň vysokého rizika • úroveň středního rizika • úroveň nízkého rizika Mezi vysoká rizika nebezpečí u stávajících výtahů se řadí zejména následující nedostatky35: -

Klec výtahu bez klecových dveří

-

Nevyhovující sklo v šachetních dveřích a stěnách šachty

-

Chybějící nebo nevyhovující obousměrné dorozumívací zařízení mezi klecí výtahu a stálou vyprošťovací službou

-

Pohon se špatnou přesností zastavování/vyrovnávání

-

Chybějící nebo nevyhovující délka ochranné prahové desky klece výtahu

-

Nebezpečný přístup do prohlubně

-

Nedostatečná pevnost nosných prvků vyvažovacího/vyrovnávacího závaží z betonu

-

Chybějící nebo nevyhovující zajišťovací zařízení u kontrolních a nouzových dveří a vstupu do prohlubně

-

Chybějící nebo nevyhovující osvětlení šachty výtahu

-

Chybějící nebo nebezpečný vstup ke stroji nebo do prostoru pro kladky

-

Chybějící nebo nevyhovující přepážka v šachtě a v prohlubni, je-li více výtahů v jedné šachtě

-

Ohrazení šachty perforovanými stěnami

-

Příliš nízké částečné ohrazení šachty

33

Poznámka: Roku 1993 vstoupila v platnost ČSN EN 81 - 1(2) a 1999 nařízení vlády 14/1999 kterými byly stanoveny technické požadavky na výtahy 34 27/2003 Sb., Nařízení vlády, kterým se stanoví technické požadavky na výtahy 35 ČSN EN 81-80 Bezpečnostní předpisy pro konstrukci a montáž výtahů – Existující výtahy – část 80 Předpisy pro zvyšování bezpečnosti existujících výtahů určených pro dopravu osob nebo nákladů

- 29 -

-

Chybějící nebo nevyhovující zastavovací zařízení v prohlubni nebo prostoru pro kladky

-

Chybějící nebo nevyhovující ochrana různých úrovní podlah ve strojovně/prostoru pro kladky

-

Chybějící nebo nevyhovující osvětlení nebo el. zásuvka ve strojovně nebo v prostoru pro kladky

-

Nedostatečné vzdálenosti ve strojovně

-

Nebezpečná dveřní uzávěrka šachetních dveří

-

Nevyhovující nouzové odjišťování šachetních dveří

-

Ohrazení šachty perforovaným materiálem v blízkosti dveřní uzávěrky

-

Chybějící samočinné zavíráni šachetních dveří poháněných klecovými dveřmi

-

Nevyhovující ukotveni šachetních dveří

-

Chybějící nebo nevyhovující ochranná zařízení na samočinných klecových a šachetních dveřích

-

Velká mezera mezi klecí a čelní stěnou šachty

-

Příliš velká mezera mezi klecí a stěnami šachty

-

Nevyhovující zachycovače na kleci výtahu

-

Chybějící nebo nevyhovující ochrana proti volnému pádu, nadměrné rychlosti klece a klesání klece hydraulických výtahů

-

Chybějící nebo nevyhovující omezovač rychlosti elektrických výtahů (např. výtahy se zachycovači vybavovanými uvolněným lanem)

-

Nevyhovující nárazníky

-

Příliš velká mezera mezi klecovými a šachetními dveřmi

-

Chybějící nebo nevyhovující systém nouzového pohonu (vyprošťování osob uvězněných v kleci)

-

Nevyhovující elektromechanická brzda

-

Chybějící nezávislé stykače

-

Nedostatečná ochrana proti elektrickému zkratu a/nebo nedostatečné označení elektrického zařízení, chybějící nápisy

-

Neuzamykatelný hlavní vypínač

-

Chybějící nebo nevyhovující ovladačová kombinace nebo zastavovací zařízení na stropě klece

-

Užitná plocha klece výtahu neodpovídá nosnosti výtahu

- 30 -

U většiny panelových domů dnes dochází ke kompletní výměně výtahů, pokud se hovoří o modernizaci, zůstávají zachovány výchozí technické parametry výtahu jako - rychlost, zdvih, nosnost, druh pohonu apod. Další kapitolou je potřeba výstavby nových výtahů u některých panelových domů o více než 4 nadzemních podlažích, u kterých nebyly při původní výstavbě vůbec realizovány.

2.9 Balkóny a lodžie Balkony a lodžie tvoří důležitý prvek, který nejen příznivě ovlivňuje vzhled domu, ale i přispívá ke kvalitě a komfortu užívání bytu. Tyto konstrukce jsou však značně namáhány klimatickými vlivy. Způsob, jakým tyto konstrukce prostupují obvodovým pláštěm domu, výrazně ovlivňuje tepelně technické vlastnosti objektu. Problematika balkónů a lodžií zahrnuje komplexně otázky nosné konstrukce, podlah a podhledů včetně vložených tepelných izolací, systému odvodnění a problematiku ochranných zábradlí.36 Důležitým prvkem je také osazení zákrytů těchto předsazených konstrukcí.

2.9.1 Železobetonové konzolové balkóny U těchto balkónů vyskytujících se v jihočeském regionu u soustav T06 B je nejzřetelnějším problémem potlačení tepelného mostu v místě prostupu balkónové konzoly obvodovým pláštěm. Ideálním řešením je dodatečné obalení celé desky izolantem, s tímto řešením se však v praxi příliš často nesetkáme. Jiná úprava přerušení tepelného mostu však nelze bez větších stavebních zásahů realizovat. Další úpravy se týkají především sanace degradované betonové vrstvy, včetně koroze výztuže, opravy podlah těchto balkónů se spádováním směrem od objektu a opravy nebo výměna korozí napadeného zábradlí. U systému T06 B - B2 a B4 byly betonové balkóny zavěšeny. Zde je nutno zvláště pozorně zajistit zavěšení a to tak, aby bylo minimálně namáháno zkondenzovanou vodou v zateplovacím systému.

36

Citace: http://www.panelcentrum.cz/

- 31 -

2.9.2 Ocelové zavěšené balkóny Ocelové zavěšené balkóny byly v jižních Čechách realizovány jak u soustav T06 B, PS-69, tak i u systému BA NKS. Jedná se o samonosnou ocelovou konstrukci osazenou na ocelových závěsech v obvodových panelech. Životnost těchto konstrukcí bývá nejčastěji ukončena celkovou korozí podlahových plechů vyztužených zkorodovanými rošty. Výhodou zavěšených balkónů je možnost kompletní náhrady za balkóny nové, přičemž dnešní škála nabídek výrobců umožňuje výběr výrobků větších rozměrů než balkóny stávající a umožní tak zvětšení využitelné plochy bytu. Zavěšené balkóny je současně možno dodatečně realizovat i na místech, kde předtím žádné balkóny nebyly. Přestože v místě závěsů může docházet k tepelným mostům, jejichž projevy jsou však minimální, jeví se jako nejvhodnější úprava tyto nezakrývat tepelným izolantem, jednak z důvodu snadné kontroly stavu závěsných háků a také vzhledem k možnosti zatékání vody do zateplovacího systému. Nejběžnější úpravou je vynechání „kapes“ v tepelné izolaci s následným vyplechováním.

Obr. 2.3

Foto panelového domu v Borovanech - vlevo původní stav, vpravo po provedení zateplení s dodatečně osazenými balkóny37

2.9.3 Lodžie U panelových soustav se můžeme setkat s typy lodžií předsazenými, částečně zapuštěnými i zapuštěnými. Lodžie se vyskytují se opět u soustav jak T06 B, PS-69, tak i u systému BA NKS. Předsazené lodžie jsou zpravidla tvořeny stropním dílcem podepřeným stěnovými panely nebo specielními prefabrikáty tvaru U a H. Vzhledem k tomu, že tyto konstrukce jsou celé předsazeny před obvodovým pláštěm, jsou odděleny od tepelného režimu uvnitř budovy. 37

Zdroj: interní fotodokumentace fi. PS-PROJEKT, s. r. o., České Budějovice

- 32 -

Současně maximálně zvyšují využitelnou plochu bytu. Naproti tomu částečně zapuštěné a zapuštěné lodžie dispozičně zkracují navazující místnost o svou hloubku, tyto konstrukce je nutno tepelně izolovat na bočních stěnách i stropech. Obdobně jako u konzolových balkónu bývá potřeba sanace degradované betonové vrstvy, včetně koroze výztuže, opravy zábradlí a podlah a včetně vhodného řešení odvodnění. Další úpravou, kterou lze u lodžií aplikovat je jejich zasklení, hlavním důvodem této činnosti je zejména snaha o úsporu energie, mezi další výhody tohoto postupu lze zahrnout ochranu před hlukem, deštěm a vloupáním, vliv na architektonický ráz celého objektu. Po realizaci zasklení je však nutno zamezit vzniku skleníkového efektu a vzniku plísní dostatečným větráním. V posledních letech se často setkáváme s dodatečným osazením lodžií jako náhradou za zavěšené balkóny nebo v místech, kde předtím balkóny ani lodžie nebyly. Tyto železobetonové prefabrikáty se provádí buďto jako zavěšené ukotvené do nosných do nosných svislých stěn nebo osazené na samostatném základu a přikotvené do svislých nosných stěn proti překlopení.

2.10 Vnitřní instalace 2.10.1 Zdravotně technické instalace ZTI Současný technický stav konstrukcí ZTI za účelem jejich modernizace se posuzuje dle následujících kritérií38:

stáří konstrukce – v porovnání s předpokládanou fyzickou i morální životností (např. ocelové pozinkované rozvody vody, typy výtokových armatur)

druh použitého materiálu – zejména ve vztahu k životnímu prostředí a zdravotní nezávadnosti (např. odpadní potrubí z azbestocementu)

provozní poruchy – vyjadřující stav funkčnosti (např. koroze materiálů rozvodů, netěsnosti, výpadky oběhových čerpadel v systému přípravy TUV)

soulad s legislativními požadavky – (např. materiálové řešení rozvodů, teplota TUV v místě odběru, způsob zásobování požárního vodovodu)

ekonomické požadavky – za účelem snižování spotřeby vody a energie (např. tepelná izolace TUV a cirkulace, dvojčinné splachování)

38

Zdroj TZB-info, článek: Rekonstrukce panelových domů z hlediska zdravotně-technických instalací, Datum: 10.1.2005, Autor: doc. Ing. Karel Kabele, CSc.

- 33 -

uživatelské požadavky na komfort – (např. omezení hlučnosti kanalizace, požadavky na zařizovací předměty)

Předmětem modernizace je pak zejména výměna ležatých i stoupacích rozvodů studené i teplé vody, vč. výměny rozvodů v bytech a zaizolování TUV, výměna ležatých i stoupacích rozvodů kanalizace.

2.10.2 Elektroinstalace EI Modernizace elektroinstalace zahrnuje především: Silnoproud Vzhledem ke stále se zvyšujícím požadavkům na vybavení domácností moderními elektrickými spotřebiči, které jsou průběžně do bytů doplňovány jednotlivými uživateli, patří mezi hlavní důvody modernizace silnoproudé elektroinstalace nevyhovující dimenze jištění a průřezy vodičů. Toto se týká především soustav T06 B, kde byly použity jednofázové rozvody elektrické energie (oproti např. soustavě PS69, kde je vedení třífázové), zde může dojít k jejich přetížení. Neméně důležitým důvodem jsou požárně bezpečnostní předpisy, kterým stávající vedení nevyhovuje, stávající hliníkové rozvody jsou nahrazovány měděnými. Dalšími důvody může být např. nedostatečný počet odběrných míst v bytech nebo nefunkčnost zásuvkových okruhů.

výměna stoupacího vedení od přívodu do objektu k elektroměrům jednotlivých bytů – nově osazené elektroměrové rozvaděče umístěné v chráněné únikové cestě – ve schodišti musí vykazovat požární odolnost (ne jako dosud bez požární odolnosti). Odsud se propojí na bytové rozvodnice. Problémem s jakým se zde však můžeme setkat, je omezené místo (vstupy do bytů, rozvod požární vody, plynu apod.). Dalším možným řešením je situování nových elektroměrových rozvaděčů mimo objekt s přívody přímo do bytů. Výhodou je lepší přístupnost dodavatele a správce elektrické energie.

výměna vedení EI v bytech, vč. nového jištění - rozvod je ve stávajících dutinách a založených trubkách problematický, vhodnější řešení je v instalačních lištách, popřípadě zafrézováním do panelu. Nutno též řešit i proudové chrániče v koupelnách a kuchyních. - 34 -

Slaboproud

výměna stoupacích vedení v objektu opět s ohledem na požárně bezpečnostní předpisy

modernizace osvětlení společných prostor, časové spínače nebo čidla pohybu

výměna zvonkových tabel v provedení antivandal, vč. rekonstrukce domovních telefonů

výměna rozvodů v bytech

případná příprava pro kabelovou síť (dnes je již většinou v objektech rozvedena)

2.10.3 Vytápění a příprava teplé vody Z následujícího grafu lze sledovat, jak vysoká spotřeba energií v domácnosti připadá na vytápění a přípravu teplé vody.

Graf 2.1 Průměrné rozdělení roční spotřeby energie domácnosti v bytě39

Systém vytápění Prvním krokem opatření otopných soustav je jejich regulace - úprava křivky regulace (v závislosti na venkovní teplotě), úprava teplotního spádu, osazení regulačních ventilů na otopných tělesech a regulace tlaku na vstupu do objektu (u objektů s centralizovaným zásobováním teplem CZT). Regulace soustavy, která se provádí na základě výpočtů a posouzení na hydraulickou stabilitu má za cíl dosáhnout rovnoměrného vytápění v celém

39

Zdroj TZB-info, článek: Kompletní regenerace panelových domů z pohledu snižování spotřeby energie a zlepšení kvality bydlení, Datum: 15.2.2010, Autor: EkoWATT - Lucie Šancová, Petr Vogel, Petr Kotek, Jan Antonín, František Macholda, Jiří Beranovský

- 35 -

objektu při všech provozních režimech. Potrubí v nevytápěných prostorách by mělo být doplněno tepelnou izolací. Dále je zřejmé, že ke značným ztrátám tepla dochází právě vlivem centralizovaného zásobování teplem. Možnou variantou zdroje vytápění je samostatná plynová kotelna v objektu nebo v kombinaci s tepelnými čerpadly, či jinými alternativními zdroji energie.

Příprava teplé užitkové vody TUV Prvním krokem opatření je instalace tepelné izolace rozvodů v objektu. Pro eliminaci tepelných ztrát vně objektu se tak jako u zdroje tepla pro vytápění, nabízí varianta umístění ohřevu vody přímo v objektu, kde lze navíc využít alternativních zdrojů energie, např. pomocí solárních kolektorů.

2.10.4 Systémy výměny vzduchu VZT Dostatečné odvětrání bytů je důležitým předpokladem pro hygienicky vhodné prostředí a zamezení hromadění CO2 a vlhkosti vedoucí ke vzniku plísní, zvláště pak po realizaci výměny oken a zateplení fasády, které mají vliv na vnitřní mikroklima, vzhledem k tomu, že trvalá výměna vzduchu byla mj. zajištěna netěsností původních oken. Odvětrání stávajících bytových domů bylo doplněno shuntovým systémem, kdy je odtah z jednotlivých bytů napojen na jeden společný vzduchovod podle typu bytového jádra buď jedním, nebo dvěma stoupacími potrubími. Starší domy (T06 B) měly společné větrání pro kuchyň koupelnu i WC, domy novější (PS 69) měly zvlášť odvětranou kuchyň a zvlášť koupelnu + WC. U bytových domů T06B byl vzduchovod vyústěn v nadstřešní větrací jednotce DVJ, u PS 69 do tlumící komory s nadstřešní větrací jednotkou NRA. Odsávání vzduchu bylo uváděno do chodu pomocí časových spínačů v jednotlivých bytech. Odvětrání modernizovaných objektů lze v zásadě provést jako40: • Centrální podtlakový systém (jako obdoba původního řešení) o bez nuceného pohybu vzduchu (samotížně vlivem rozdílu vnějších a vnitřních teplot, komínového efektu a vlivem povětrnosti) o s nuceným pohybem vzduchu – nadstřešní ventilátor • Individuální podtlakový systém - s axiální ventilátory v jednotlivých bytech 40

Zdroj TZB-info, článek: Větrání panelových domů - opatření a jejich limity, Datum: 18.1.2010, Autor: Lucie Šancová, Jiří Beranovský, Petr Kotek, Petr Vogel, Jan Antonín, František Macholda, Ekowatt | Recenzent: Ing. Miloš Lain, Ph.D.

- 36 -

Nejběžnějším řešením, které se dnes používá je osazení střešních ventilačních turbínek, kde je za účelem dostatečného odvětrání bytových jader vždy nutno použít pouze největší a nejvýkonnější typ se dvěmi rotačními hlavicemi. Největší výhodou těchto turbínek je nulová spotřeba energie a nulová hlučnost. Nevýhodou je, že ne vždy jsou zajištěny podmínky pro optimální odvětrání a činnost těchto systémů nelze mechanicky ovlivnit. Jako vhodné řešení odvětrání bytových domů se jeví instalace elektricky poháněných střešních ventilátorů ovládaných jak vypínači po osobní obsluhu, tak také automatickými čidly vlhkosti a CO2 nebo časovými.

2.11 Vstupy a přístupy do objektu Řešení vstupů zahrnuje především jejich zakrytí dle požárních a provozních požadavků, umístění dopisních schránek a zvonkového tabla, osvětlení vstupu, výměnu dlažby a úprava stěn ve vstupním prostoru. Vnější přístupy do objektu (chodníky a původní schodiště) by měly být upraveny se záměrem vytvoření bezbariérového řešení (šikmé rampy s minimem výškových rozdílů). V okolí objektu je dle možností (ze strany obce) vhodné rozšíření zeleně a doplnění městského a rekreačního mobiliáře.

2.12 Barevné řešení a ochrana před graffiti Jakousi „třešničkou na dortu“ je bezpochybně barevné řešení. Ovlivňuje celkový dojem stavby ať už v tom kladném nebo záporném slova smyslu. Proto by tomuto aspektu měla být při realizaci stavby věnována patřičná pozornost. Barevné řešení by především mělo respektovat své začlenění do okolí. Z technického hlediska je však nevhodné použití tmavých odstínů, které zvyšují mechanické namáhání povrchových úprav zateplovacího systému. K celkovému vzhledu domu současně přispívá členění oken, balkóny a lodžie, řešení vstupů do objektu. Reklama na fasádě objektu může být zdrojem příjmů. V některých případech je nutno chránit novou fasádu před graffiti. Graffiti jsou pro fasádu výrazným způsobem znečistění. Čištění takto poškozených budov je často technicky i finančně náročné. Ochranou mohou být speciální nátěry, které způsobují špatné uchycení barvy na povrchu, tak že graffiti lze snadno a beze zbytků odstranit.

- 37 -

2.13 Interiér bytu Požadavky na komfort a prostorové uspořádání bytů se v průběhu let značně změnily. V současné době je jednou z nejčastějších úprav bytů v panelových domech náhrada stávajícího bytového jádra a vybavování novými zařizovacími předměty. Mezi nejčastější kompletační práce lze pak zahrnout úpravy podlah a stěn (popř. stropů), výměny dveří (popř. oken, nejsou-li součástí komplexní modernizace domu), úpravy kuchyní a v neposlední řadě také v rámci možností změna dispozic bytů.

Bytová jádra Bytová jádra byla vyráběna a také montována jako prefabrikovaný soubor sanitárně hygienického zázemí. V zásadě se jednalo o dva typy jader – nejčastější lehká jádra, která byla s největší pravděpodobností opláštěna umakartem nebo jádra železobetonová, která se užívala pouze zřídka. Oba typy byly dodávány ve standardní výbavě (umyvadlo, vana a WC mísa). Nejčastějšími typy bytových jader u panelových soustav realizovaných na jihu Čech jsou sektorový B3, B10 (v dodávce bez podlahy) a stavebnicový B7 (s podlahou).

Ke stavebním úpravám stávajících bytových jader lze přistupovat v několika úrovních: • ponechání stávajícího jádra – s výměnou dožívajících zařizovacích předmětů a výtokových armatur • demontáž stávajícího jádra – nově provedené vyzdění jádra s ponecháním stávající dispozice • demontáž stávajícího jádra – nově provedené vyzdění jádra se změnou stávající dispozice (nejčastěji rozšíření prostoru koupelny nebo sloučení s prostorem WC) • komplexní změna dispozice (včetně jádra a kuchyně) Je třeba si uvědomit, že dispoziční změny mohou vyvolat nová přitížení a vždy by jim mělo předcházet statické posouzení. Při nekoordinovaném provádění těchto úprav dle požadavků jednotlivých uživatelů může dojít k vyčerpání statických rezerv nosných konstrukcí objektu a s tím spojených statických problémů. Současně by tyto změny měly být důkladně promyšlené z hlediska provozu, aby za „vidinou“ moderní koupelny paradoxně nedošlo ke zhoršení uživatelských vlastností.

- 38 -

Obr. 2.4

Příklad nevhodného řešení u bytového jádra B10 (vzhledem k dostupnosti „nejfrekventovanějšího“ zařizovacího předmětu – umyvadla) při úpravách bytového jádra41

Změna dispozice bytu Změna dispozice bytu, přestavba bytu do standardu vyhovující osobám s omezenou schopností pohybu a orientace nebo například propojení dvou sousedních bytů v jeden celek, jsou dalším tématem majícím bezprostřední vliv kvalitu jejich využití. Hledání optimálního dispozičního řešení podle současných trendů bydlení může být značně ovlivněno subjektivním názorem a pro účel této práce nemá smysl jej dále rozebírat. Jen je nutno podotknout, že veškerým stavebním úpravám zasahujícím do nosné konstrukce nebo způsobující její přitížení musí předcházet statické posouzení.

41

Zpracováno dle: www.bydleni-iq.cz

- 39 -

3. Přínos stavebních úprav Přínos stavebních úprav, zejména pak v důsledku provedeného zateplení objektu lze rozdělit do čtyř základních skupin.

3.1 Technické zhodnocení Prodloužení životnosti a zvýšení bezpečnosti Základy, svislé a vodorovné nosné konstrukce, schodiště a střešní nosná konstrukce mají pro každou stavbu z hlediska technické života schopné funkce rozhodující význam a v průběhu funkčnosti stavby se zpravidla nemění. Jsou souhrnně nazvány jako „prvky dlouhodobé životnosti“. Při stavebních úpravách nejprve dochází k odstranění poruch na těchto konstrukcích (zejména parapetní panely). Provedenými stavebními úpravami se dále zamezí přímému zatékání dešťové vody do konstrukcí. Dodatečné zateplení, které je aplikováno na vnějším povrchu konstrukce působí jako ochrana před vnějšími vlivy prostředí, zejména mechanickému namáhání vlivem rozdílů teplot. Tím dochází k preventivnímu opatření před možným vznikem dalších poruch (trhliny v panelech, koroze výztuže, degradace betonu).

3.2 Ekonomické zhodnocení Úspora energií Stavební úpravy vedoucí k úsporám energií snižují hodnotu jejich potřeby a současně zkracují dobu vyšší spotřeby v období topné sezóny. Obecně platí, že čím je objekt v energeticky horším stavu, tím výraznější je ekonomický efekt stavebních úprav. Roční úspora energií se dle provedených opatření pohybuje okolo 30%. Nižší investice do zdroje a rozvodů tepla Při pořizování nového vlastního zdroje tepla, po provedení energeticky úsporných opatření, zpravidla postačí pořízení zařízení o menším výkonu (popř. při plánované výměně instalace menších otopných tělesa, rozvodů s nižší dimenzí) a nižší pořizovací ceně. Využití dotačních fondů Finanční podpora formou dotací pomáhá investorům ke snížení pořizovacích nákladů na stavební úpravy a tím subjektivního snížení doby návratnosti provedené investice.

- 40 -

3.2.1 Praktický příklad - návrh opatření ve vazbě na roční úsporu energií pro bytový dům v Českých Budějovicích42 Jedná se o panelový dům na okraji řadové zástavby, postavený ze systému PS 69 o celkové kapacitě 24 bytových jednotek. Dům má 8 obytných a 1 technické podlaží. Průčelí objektu je tvořeno celostěnovými dílci tl. 350 mm, část západního bloku je tvořena keramickými parapetními panely tl. 350 mm v kombinaci s lehkými MIV na bázi dřeva. Střecha objektu je dvouplášťová s původní tepelnou izolací tl. 80 mm. V objektu jsou původní typová zdvojená dřevěná okna o rozměrech 900, 1000, 1200 x 600 (technické podlaží) a 600, 2400 x 1600 (obytná podlaží). Objekt je napojen na místní soustavu centralizovaného zásobování teplem (vytápění i příprava teplé vody). Teplota topného média je regulována ve zdroji a na patě objektu. Soustava ÚT je původní dvoutrubková. Rozvody teplé i studené vody jsou původní v ocelovém potrubí, izolované. Větrání v objektu je přirozené v kombinaci s nuceným větráním pomocí střešních ventilačních jednotek.

Vytápění [GJ/rok] 494,3

Tep. ztráty v suter.[GJ/rok] 26,0

Vytápění celkem [GJ/rok]

příprava TUV [GJ/rok]

520,3

211,8

EI společné prostory [GJ/rok] 9,4

celkem [GJ/rok] 741,5

Tab. 3.1 Spotřeba energií v objektu43

Roční náklady na provoz činí cca 319 700 Kč (z toho cca 302 800 Kč na nákup tepla a cca 16 900 Kč na nákup elektrické energie).

Návrh úsporných opatření Navrhovaná opatření zahrnují zateplení obvodových stěn, zateplení střechy, úpravy výplní otvorů (výměna oken, náhrada MIV vyzdívkou o tl. 250 mm), zateplení podhledu vnitřního vstupu, úpravy vytápění, úprava přípravy TUV, úpravy elektroinstalace. Varianta I – Úsporná varianta se splněním legislativních požadavků Varianta II – Maximální efektivnost vložených investic Varianta III – maximální úspora energie 42

Zdroj: Energetický audit M. Horákové 1398/18, České Budějovice, zpracovatel Energy Consulting Service, s.r.o. 43 Zdroj: Energetický audit M. Horákové 1398/18, České Budějovice, zpracovatel Energy Consulting Service, s.r.o., vlastní úpravy

- 41 -

Varianta I

Varianta II

Varianta III

Opatření: zateplení obvod. pláště izolantem tl.

80 mm

100 mm

120 mm

Potřeba energie na vytápění [GJ/rok]

348,6

338,2

331,4

Úspora energie na vytápění [%]

29,49

31,59

32,96

58 000

62 132

64 832

140 mm

160 mm

180 mm


478,2

477,4

476,9


3,25

3,43

3,52

6 395

6 751

6 928

1,70

1,20

0,80


429,7

392,9

363,5


13,06

20,51

26,46

25 694

40 338

52 053

doplnění tep. izol.

nová tep. izolace


20,6

17,9


20,8

31,1

2 157

3 218

Úspora nákladů [Kč/rok] (při jednotkové ceně 397,8 Kč/GJ) Opatření: zateplení střešního pláště izolantem tl.

Úspora nákladů [Kč/rok] (při jednotkové ceně 397,8 Kč/GJ) Opatření: úpravy výplní otvorů - Uoken [W/m2K]

Úspora nákladů [Kč/rok] (při jednotkové ceně 397,8 Kč/GJ) Opatření: Regulace topné soustavy + tep. izolace

Úspora nákladů [Kč/rok] (při jednotkové ceně 397,8 Kč/GJ) Opatření: Tepelná izolace rozvodů TUVtl. Potřeba energie na přípravu TUV [GJ/rok] Úspora energie na přípravu TUV [%]

minimální dvojnásobná 134,1

96,7

36,69

54,32

30 909

45 747

Úspora nákladů [Kč/rok] (při jednotkové ceně 397,8 Kč/GJ) Opatření: Úpravy elektroinstalace

regulace osvětlení

Potřeba elektrické energie [GJ/rok]

9,2

- 42 -

Úspora elektrické energie [%]

1,51

Úspora nákladů [Kč/rok] (při jednotkové ceně 397,8 Kč/GJ)

80

Tab. 3.2 Přehled stavebních opatření ve vazbě na úsporu energií a nákladů44

3.2.2 Předpokládaná životnost Předpokládaná doba životnosti stavebních konstrukcí a vybavení je podle oceňovací vyhlášky45 stanovena takto:

Tab. 3.3 Předpokládaná životnost konstrukcí a vybavení dle oceňovací vyhlášky46

Přičemž životnost provedeného kontaktního zateplovacího systému se při provádění údržby odhaduje na cca 30 až 40 let. 44

Zdroj: Energetický audit M. Horákové 1398/18, České Budějovice, zpracovatel Energy Consulting Service, s.r.o., vlastní úpravy 45 Vyhláška č. 3/2008 Sb., O provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., O oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů 46 Zdroj: Vyhláška č. 3/2008 Sb., O provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., O oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů

- 43 -

3.2.3 Doba návratnosti investice Dobou návratnosti se pro tento účel rozumí počet let, za které úspora energií vytvoří kladné peněžní toky ve výši investovaných nákladů za účelem této úspory.

Prostá doba návratnosti (Playback Metod) Jedná se o rychlou (předběžnou) formu propočtu vzhledem k tomu, že uvažuje s konstantními peněžními toky ve všech letech hodnoceného období. Prostá návratnost je dána vztahem47: DN =

kde

IN CF

IN jsou investiční náklady vynaložené na úsporná opatření CF jsou roční peněžní toky (částka za ušetřené energie)

Diskontovaná doba návratnosti (Pay-off Metod) Vzhledem k tomu, že peněžní toky (Cash Flow) nejsou ve skutečnosti po všechny roky konstantní48, je lépe tyto stanovit kumulativním způsobem, tedy sečtením všech ročních CF až do výše investičních nákladů. Z pohledu časové hodnoty peněz je ještě nutno předtím tyto peněžní toky snížit o diskont neboli částku, o kterou přijdeme (např. výše úroků z depozit, které nemůžeme realizovat), pokud investujeme (v tomto případě) do realizace úsporných opatření. Diskontované Cash Flow49:

DCF kde

t

=

CF (1+ r ) t

t

r je diskont t vyjadřuje rok, ke kterému se DCF počítá

47

Zdroj: Ing. KORYTÁROVÁ Jana, Ph.D., Ing. FRIDRICH Jaroslav, Doc. Ing. PUCHÝŘ Bohumil, CSC., Ekonomika investic, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno, 2001, ISBN 80-214-2089-8 48 Odhad veličiny růstu (eventuelně poklesu) cen v dlouhodobém čase je obtížným úkolem. Nadsazený odhad vede k příznivému vyhodnocení a naopak. Proto je lépe uvažovat s pomalejším pohybem cen. 49 Zdroj: http://hestia.energetika.cz/encyklopedie/14.htm

- 44 -

Diskontovaná doba návratnosti vyplývá ze vztahu50: DN = poč . let spodní hranice int ervalu +

IN − DCF kumulované spodní hranice int ervalu roč .DCF horní hranice int ervalu

Pokud je výsledná hodnota nižší než životnost příslušného opatření, lze počítat s návratností investice. Při uplatnění půjčky nutno počítat se splátkami a úroky.

3.3 Zvýšení uživatelského komfortu Zamezení vzniku plísní Kvalitně provedené zateplení brání vzniku tepelných mostů, které jsou příčinou vzniku plísní, po zateplení z bytu zmizí plísně, které jsou také často skryté (např. okolo oken, pod

parapetem, pod plovoucí podlahou). Tím se přestanou do ovzduší šířit jejich spóry, které jsou výraznými alergeny a důvodem proč v současné době tolik lidí trpí alergiemi.51 Zlepšení tepelné pohody a využití akumulačních vlastností Důsledkem vnějšího zateplení objektu lze lépe využít tepelně akumulační vlastnosti konstrukcí, což přispěje k lepšímu pocitu při pobytu v místnosti, při přerušovaném vytápění dochází k prodloužení údobí tepelné pohody. V zimním období dochází ke snížení rozdílů teplot stěn a vzduchu v místnosti. V letním období se zmírní přehřívání objektu.

Zlepšení akustických vlastností Výměna oken spolu se zateplením výrazně přispívají ke zlepšení akustických vlastností domu.

3.4 Příznivý dopad na životní prostředí Energeticky úsporná opatření s sebou mimo jiné přinášejí pokles množství emisí při spalování paliva, snížení nároků na zdroje vytápění a omezení „tepelné pokrývky“ podporující vznik smogových situací, zejména v oblasti s vysokou koncentrací osídlení.

50

Zdroj: Ing. KORYTÁROVÁ Jana, Ph.D., Ing. FRIDRICH Jaroslav, Doc. Ing. PUCHÝŘ Bohumil, CSC., Ekonomika investic, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno, 2001, ISBN 80-214-2089-8 51 Zdroj: Ing. ŠUBRT Roman, Tepelné izolace v otázkách a odpovědích, BEN – technická literatura 2005, ISBN 80-7300-159-4

- 45 -

3.5 Estetické hledisko Stavebními úpravami objektu lze dosáhnout odlišného architektonického výrazu celého domu. K tomu přispívá kromě vhodně či nevhodně zvoleného barevného řešení např. osazení nebo zasklení lodžií. Zcela jiný ráz budovy dodá objektu provedená nástavba nebo různé materiálové prvky na fasádě. V mnohých případech oko laika ani na první pohled nezpozoruje, že se jedná o panelový dům.

Obr. 3.1 Příklad opraveného bytového domu T06 B ve Strakonicích52

52

Zdroj: www.statika.eu

- 46 -

4. Způsob financování Analýza investice je spolu s posouzením dostupných způsobů financování a jejich správnou volbou vždy stěžejním krokem každého projektu, zejména pak u takových staveb, kdy je nutno rozhodnout za několik majitelů bytů současně, ať už je to formou družstva nebo společenství vlastníků jednotlivých bytů. Toto rozhodnutí si vždy klade za cíl nalezení ekvilibria mezi uspokojením přání a potřeb nejen vlastníků nemovitosti, ale i potřeb stavby jako takové a mezi dostupnými finančními zdroji.

4.1 Formy vlastnictví bytových domů Bytové domy mohou být ve vlastnictví státu, obce, fyzické nebo právnické osoby, stavebního bytového družstva (SBD) a společenství vlastníků bytových jednotek (SVJ). Bytové družstvo je společenstvím neuzavřeného počtu osob zajišťujících bytové potřeby svých členů. Musí mít nejméně pět členů - fyzické osoby nebo dva členy - právnické osoby. Společenství vlastníků jednotek je formou právnické osoby, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu. Vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři mají různé vlastníky. Každý vlastník jednotky se podílí na správě domu v rozsahu, který odpovídá jeho spoluvlastnickému podílu na společných částech domu.

4.2 Přípravná fáze stavby z hlediska financování Po provedené analýze stavu objektu a návrhu technických opatření se provede finanční příprava zahrnující zejména53: • Kalkulace nákladů zamýšlených stavebních úprav

53

•

Kalkulace variantních řešení

•

Volba technické varianty řešení při maximalizaci užitku a minimalizaci nákladů

•

Rozhodnutí o zdrojích a způsobu financování

•

Návrh časového plánu pro technické i finanční řešení

Zdroj: http://www.panelcentrum.cz/zobraz.php?sek=1&str=4

- 47 -

•

Finanční plán - zajištění finančních zdrojů, objem finančních toků během realizace, splácení půjček a úroků, popřípadě úspora ostatních nákladů spojených s bydlením (např. vytápění, údržba)

4.3 Základní členění zdrojů financování • Vlastní zdroje o volné finanční prostředky o fond oprav o nájemné • Cizí zdroje o

o

úvěr

ze stavebního spoření

komerční /hypoteční úvěr

půjčka z fondu rozvoje bydlení obce

dodavatelský úvěr

dotace

přímé

program SF EU v rámci MMR - IPRM (České Budějovice)

program MŽP - Zelená úsporám

nepřímé

program SFRB - Nový panel

program energetických úspor ČSOB

kombinace programů Zelená úsporám a Nový PANEL

• kombinace zdrojů

Další formou přímé dotace může být program MMR - Podpora regenerace panelových sídlišť – viz dále.

- 48 -

4.3.1 Volné finanční prostředky a nájemné V případě, že dům vlastní stát, obec, firma nebo fyzická osoba lze opravy financovat z vlastních zdrojů a nájmů, popřípadě příjem z prodeje části nemovitosti (např. 1 byt). U přetrvávající regulace nájemného je však příjem z nájmu jako zdroj financování použitelný jen ve značně omezené míře. Jako další možný zdroj příjmů lze uvažovat např. příjem z reklamy na fasádě nebo umístění vysílače na střeše objektu.

4.3.2 Fond oprav Jedním ze zdrojů financování může být tzv. fond oprav. Povinnost přispívat na náklady spojené se správou a údržbou domu, včetně pozemku je dána zákonem O vlastnictví bytů, č. 72/1994.

4.3.3 Půjčka z fondu rozvoje bydlení obce Některá města a obce v zájmu zlepšení úrovně bydlení, životního prostředí a vzhledu města či obce vytvořila za tímto účelem zvláštní (úvěrový) fond, z něhož minimálně 20 % prostředků má být použito na opravy nebo modernizace bytů jiných fyzických nebo právnických osob. Jedná se o úvěr s úrokovou sazbou 3 % ročně po celou dobu splácení úvěru (s délkou max. 10 let). Pravidla poskytování této podpory upravuje Nařízení vlády 396/2001 Sb., o použití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení na opravy a modernizace bytů, ve smyslu pozdějších předpisů. Z jihočeských měst a obcí je v tomto programu zařazeno např. město České Budějovice.

4.3.4 Dodavatelský úvěr Jedná se o úvěr formou dohody mezi stavebníkem a dodavatelem o odložení úhrady provedených prací. Náklady s tímto spojené jsou promítnuty do celkové částky za provedení díla. Tato forma úvěru je však vhodná pouze pro velmi krátké období.

4.3.5 Nový PANEL Poskytovatelem této podpory je Státní fond rozvoje bydlení (pro dotace na úhradu úroků) a Českomoravská záruční a rozvojová banka, a. s. (pro bankovní záruky).

- 49 -

Tento program pomáhá usnadnit financování oprav a modernizace bytových domů pomocí zvýhodněných podmínek přístupu k úvěrům poskytnutých bankami a stavebními spořitelnami. Finanční podpora je formou snížení úroků z úvěru (nejvýše však do výše skutečně placené úrokové sazby) a to: • 2,5 % - část A • 3 % - část B • 4 % - část C • 4 % - část D podle provedených opatření, jejichž podrobný seznam je uveden v příloze dotačního programu Nový PANEL: Položka č. Část A 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Část B 10 11 12 13 14

Část C 15 16 17 18 19

Opatření Sanace základů a opravy hydroizolace spodní stavby Sanace statických poruch nosné konstrukce Oprava obvodového pláště a reprofilace styků dílců obvodového pláště Oprava lodžií nebo balkónů včetně zábradlí Zateplení neprůsvitného obvodového pláště se současnou sanací obvodového pláště Náhrada vnějších otvorových výplní tepelně technicky, případně hlukově dokonalejšími materiály Opravy a zateplení střech včetně nástaveb, kterými jsou například strojovny, pergoly atd. Vyregulování otopné soustavy Oprava nebo výměna rozvodů zdravotních instalací a plynu

Výměna balkónů nebo oprava lodžií, balkonů včetně zábradlí Zateplení vybraných vnitřních konstrukcí Zkvalitnění ústřední regulace otopné soustavy Oprava nebo výměna výtahu včetně nutných zásahů do konstrukce výtahové šachty Oprava nebo výměna elektrických zařízení a rozvodů; silnoproud, slaboproud

Výměna vstupních stěn do objektů s uplatněním řešení, které zabezpečuje jejich ochranu před ničením vandaly Repase nebo výměna vstupních dveří do bytů Oprava objektových předávacích stanic nebo strojoven se zařízením pro přípravu teplé užitkové vody Modernizace otopné soustavy včetně využití obnovitelných zdrojů energie spojená s výměnou rozvodů a případně otopných těles Oprava nebo modernizace bytového jádra včetně rozvodů elektřiny, - 50 -

20 21 22 Část D 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38

zdravotních instalací a plynu Oprava nebo modernizace vzduchotechniky Zřízení nového výtahu anebo oprava nebo výměna výtahu včetně nutných zásahů do konstrukce výtahové šachty Oprava hromosvodů a protipožárních zařízení a konstrukcí

Instalace termosolárních panelů Zasklení lodžií nebo balkónů Obnova předložených vstupních schodů a zábradlí, zídek a dlažby Oprava vnitřních stěn a stropů Oprava nášlapných vrstev a konstrukcí podlah ve společných prostorách Oprava komunikačních prostor Úprava vstupního a schodišťového prostoru včetně schránek a osvětlení Měření spotřeby tepla na vytápění, spotřeby teplé užitkové vody, spotřeby studené vody Náhrada rozvodů plynu pro vaření za rozvod elektřiny Modernizace rozvodu teplé užitkové vody, zejména pákové baterie, izolace stoupacího potrubí, bytový vodoměr teplé užitkové vody Změny dispozičního řešení bytu Bytové mezonetové nástavby při sloučení bytu v nejvyšším podlaží Projektové práce, projektová dokumentace Statický posudek Revize technického zařízení budov Získání průkazu splnění požadavků hospodárné spotřeby energie na vytápění

Tab. 4.1 Seznam oprav a modernizací, na které lze poskytnout podporu54 Důležitou informací je, že pokud jsou splněny všechny požadavky z některé části, s výjimkou opatření, která byla buďto provedena v minulosti, nebo stavba tuto opravu nevyžaduje, bere se tento požadavek za splněný. Toto však musí být řádně doloženo patřičným dokumentem (např. potvrzení o provedení prací, vyjádření zodpovědného projektanta).

4.3.6 Zelená úsporám Jedná se o program, jehož finanční prostředky získala Česká Republika prodejem tzv. emisních kreditů Kjótského protokolu o snižování emisí skleníkových plynů. Program zahrnuje finanční podporu na realizaci opatření vedoucích k úsporám energie a využití obnovitelných zdrojů energie v rodinných a bytových domech. 54

Zdroj: Nařízení vlády 299/2001 O použití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení ke krytí části úroků z úvěrů poskytnutých bankami právnickým a fyzickým osobám na opravy, modernizace nebo regenerace panelových domů – ve znění pozdějších předpisů

- 51 -

Výše podpory na realizaci opatření vedoucích k úsporám energie v roce 2010 pro opatření vedoucí k úsporám energií na vytápění prostřednictvím celkového nebo dílčího zateplení rodinných nebo bytových domů je patrná z následující tabulky:

Podporované opatření

Výše podpory

A.1 - Celkové zateplení s dosažením měrné roční potřeby tepla na vytápění max. 30 kWh/m2

1500 Kč/m2 podlahové plochy, max. na 120 m2 na byt. jednotku

A.1 - Celkové zateplení s dosažením měrné roční potřeby tepla na vytápění max. 55 kWh/m2


A.2 - Dílčí zateplení - snížení roční měrné potřeby tepla na vytápění o 30 % a) vnějších stěn, b) střechy/stropu, c) podlahy, d) výměna oken a dveří, e) instalace nuceného větrání s rekuperací alespoň jedno z opatření a) - e)


A.2 - Dílčí zateplení - snížení roční měrné potřeby tepla na vytápění o 20 % a) vnějších stěn, b) střechy/stropu, c) podlahy, d) výměna oken a dveří, e) instalace nuceného větrání s rekuperací alespoň jedno z opatření a) - e)

450 Kč/m2 vytápěné plochy, max. na 120 m2 na byt. jednotku

Tab. 4.2 Zelená úsporám - výše podpory dle provedených opatření55

Spolu s úspornými opatřeními je také podporováno zpracování projektové dokumentace – ve výši 2000 Kč na bytovou jednotku (maximálně však 5 % z výše poskytnuté podpory na celkovou investici) a nezbytných výpočtů pro realizaci opatření – v jednorázové výši 15 000 Kč na bytový dům.

55

Zdroj: www.zelenausporam.cz

- 52 -

4.3.7 Integrovaný plán rozvoje města IPRM56 V období 2007-2013 lze čerpat dotace ze strukturálních fondů Evropské unie dle programu IPRM. Jedná se o jednorázovou dotaci, jejíž výše se pohybuje mezi 36 až 56% z uznatelných investic. V rámci IPRM České Budějovice byl tento program rozdělen do několika částí, jedním z nich je ve snaze o zlepšení prostředí problémových sídlišť - IPRM Sídliště Máj (zahrnující bytové domy v zóně V. Volfa, M. Chlajna, K. Chocholy, K. Štěcha, Dr. Bureše, N. Frýda a část ulice Ant. Barcala). Program zahrnuje jak dotaci na modernizaci a obnovu bytových domů, kde lze získat dotaci na investice do společných částí domů, tak také zlepšení veřejných prostranství. Mezi další jihočeská města zařazená do programu IPRM patří Tábor, Písek a Strakonice.

4.3.8 ČSOB Program energetických úspor Banka v rámci tohoto programu nabízí dotaci ve výši 1% z objemu vyčerpaného úvěru použitého na financování oprav přinášejících úsporu energií.

4.3.9 Kombinace programů Zelená úsporám a Nový PANEL Zelená úsporám je pro žadatele o dotaci (oproti programu Nový PANEL) výhodná právě z důvodu, že se jedná o dotaci přímou. Program Nový PANEL zas (oproti Zelené úsporám) podporuje u panelových domů i jiná opatření než opatření vedoucích k úsporám energie (popřípadě využití obnovitelných zdrojů energie) jako např. modernizaci výtahů, výměnu balkónů, vstupních dveří do bytů apod. Z tohoto důvodu je při komplexních opravách a modernizacích vhodné tyto podpory kombinovat.

4.3.10 Podpora regenerace panelových sídlišť Tento typ podpory, financovaný ze státního rozpočtu, jehož příjemcem je obec, určený ke zlepšení obytného prostředí zahrnuje především úpravy dopravní a technické infrastruktury, veřejných prostranství (dětská hřiště, parkové úpravy, vznik parkovacích stání apod.) Přestože tato forma dotace není určena na opravy a úpravy panelových domů, může mít nepřímou formou směrodatný vliv na tržní hodnotu okolních nemovitostí.

Celková volba financování však závisí na mnoha okolnostech, proto je nutno ke každému objektu přistupovat samostatně s pečlivým zvážením všech naskýtajících se možností. 56

Zdroj: Oficiální stránky Statutárního města České Budějovice - www.c-budejovice.cz

- 53 -

5. Metody oceňování V zásadě rozeznáváme dva přístupy k oceňování nemovitostí. Ocenění na tržních principech (viz dále) a ocenění podle cenového předpisu, kdy je vzhledem k potřebám fiskální politiky státu nutno stanovit hodnotu nemovitosti zejména pak za účelem zjištění daňového základu a to jednoznačným způsobem podle pravidel stanovených v zákoně O oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) a prováděcí vyhlášce (vyhl. č. 460/2009 Sb.).

5.1 Vybrané pojmy vztahující se k ocenění bytových domů a bytů Nemovitost Nemovitost je v právním smyslu57 definována jako pozemek nebo stavba spojená se zemí pevným základem. Všechny ostatní věci jsou věcmi movitými. Přičemž pozemek je charakterizován jako část zemského povrchu, oddělený od sousedních částí hranicí. Stavbou se dle zákona 183/2006 Sb.58 rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání.

Bytový dům Bytovým domem je dle vyhlášky č. 501/2006 Sb.59 stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena.

Byt Bytem se dle vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby rozumí soubor místností, popřípadě jedna obytná místnost, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určen. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku definuje byt jako místnost nebo soubor místností určených k bydlení.

57

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník Zákon č.183/2006 Sb., stavební zákon 59 Vyhláška. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území 58

- 54 -

Nebytový prostor Nebytovým prostorem se dle zákona 151/1997 Sb. rozumí místnost nebo soubor místností určených k jiným účelům než k bydlení.

Příslušenství bytu Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány.60

Tržní hodnota Neboli cena obvyklá, definice podle mezinárodního oceňovacího standardu a Evropského sdružení odhadců: „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalosti, opatrně a z vlastní vůle. Nebo též finanční částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje.“ 61 Cena Cena je ekonomickým pojmem a oproti tržní hodnotě vyjadřuje skutečnou požadovanou, nabízenou, dohodnutou nebo již realizovanou částku. Reprodukční cena Reprodukční cena vyjadřuje částku, kterou by bylo nutno v době ocenění vynaložit na znovupořízení shodného majetku - bez odpočtu opotřebení.

60

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník Ing. HEŘMAN Jan, CSc, Oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, nakladatelství Oeconomica 2005, ISBN 80-245-0947-4

61

- 55 -

5.2 Podklady pro ocenění Podkladem pro ocenění (s ohledem na ocenění bytu a bytového domu) je zejména:

- výpis z katastru nemovitostí - kopie katastrální mapy - nabývací tituly k nemovitosti - výkresová dokumentace - stavebně právní dokumentace (dokumentace prováděných stavebních úprav) - nájemní smlouvy - pojistné smlouvy - smlouvy o správě nemovitostí - věcná práva, zástavní právo, ostatní práva a břemena - výsledky místního šetření (provedené oceňovatelem přímo na místě)

5.3 Oceňování na tržních principech Na tržní hodnotu a výši dosahovaného nájemného působí zejména tyto vlivy: •

velikost obce

•

druh lokality a její poptávka, vč. okolní zástavby a existence problémového obyvatelstva v okolí nemovitosti

•

typ vlastnictví (pouze u hodnoty bytu)

•

orientace bytu vzhledem k centru obce

•

okolní prostředí, zeleň

•

dopravní dostupnost

•

možnost parkování

•

realizovaná rekonstrukce bytu

•

technický stav a stáří bytového domu

•

orientace bytu – vzhledem ke světovým stranám

•

orientace bytu – vzhledem k podlaží

•

součásti a příslušenství bytu

•

dispoziční řešení bytu

•

úroveň vybavení bytu

•

občanská vybavenost, vč. obchodů a služeb

•

architektura domu

•

výhled

- 56 -

5.3.1 Informační systémy a databáze Důležitým aspektem pro provedení „kvalitního“ocenění je dostatečný přehled o trhu s nemovitostmi spojený s neustálým shromažďování pravdivých a pokud možno úplných informací zařazených do databází. Mezi nejdůležitější databáze, ať již skutečně realizovaných nebo inzerovaných cen, patří údaje o cenách nemovitostí (staveb a pozemků) a o výši dosahovaných nájmů, dále jsou to databáze realizovaných nákladů na pořízení stavby a databáze nákladů na provoz a údržbu nemovitosti. Při shromažďování těchto informací, je nutno mít na paměti, že ceny inzerovaných nemovitostí jsou zpravidla vyšší než ceny skutečně realizované. Dále je nutno mít na zřeteli, že dostupné informace o skutečně realizovaných cenách mohou být v některých případech ovlivněny řadou různých aspektů – prodeje mezi příbuznými, různé spekulativní obchody apod.

5.3.2 Jednotlivé metody oceňování obecně Tržní oceňování pohlíží na určování hodnoty, v našem případě hodnoty nemovitosti z několika úhlů pohledu. Prvním z nich je zjištění kolik finančních prostředků bychom museli vynaložit na pořízení nové odpovídající nemovitosti v době ocenění. Metodu, která z této úvahy vychází, nazýváme metodou nákladovou. Další metoda, metoda výnosová, vychází z předpokladu, že nám bude nemovitost generovat příjem. Pokud máme k dispozici porovnatelné objekty, u nichž známe cenu, např. z již realizovaného obchodu a na základě těchto cen určíme hodnotu oceňovaného majetku, použili jsme metodu porovnávací. Výše jmenované metody, popřípadě jejich kombinace, jsou základními mezinárodně uznávanými metodami ocenění.

- 57 -

5.3.3 Nákladová metoda (metoda věcné hodnoty) Nákladová metoda je založena na určení nákladů nezbytných na pořízení nebo nahrazení oceňovaného majetku, jejichž hodnotu je nutno snížit o fyzické, morální i ekonomické opotřebení. Tato metoda je jakýmsi technickým pohledem na nemovitost. Zabývá se jak materiálovým řešením stavby, tak její životností, stářím, znehodnocením a zohledňuje tak např. nezbytné budoucí investiční náklady. Nákladová metoda nachází uplatnění nejen při stanovení tržní hodnoty, ale také především při stanovení hodnoty pojistné.

Pro určení výchozích nákladů na pořízení stavby lze použít následující způsoby: •

položkový rozpočet – vychází z podrobné stavebně technické dokumentace a katalogových cen stavebních materiálů a prací, výhodou je maximalizovaná přesnost, nevýhodou však značná pracnost

•

stavebnicový způsob – pomocí tzv. agregovaných položek, kdy jsou jednotlivé na sebe navazující položky rozpočtu logicky seskupeny v dílčí část stavby, ve své podstavě se jedná se o zjednodušenou verzi položkového rozpočtu

•

globální způsob – podle tzv. technicko hospodářských ukazatelů THU, kdy měrnou jednotkou THU je např. Kč/1m3 obestavěného prostoru, Kč/m2 podlahové plochy porovnávané stavby

5.3.4 Výnosová (příjmová) metoda Tento způsob ocenění pohlíží na nemovitost jako na pořizovanou za účelem podnikatelského záměru, při kterém se předpokládá příjem z jejího pronájmu při jejím nejlepším a nejvyšším využití. Stanovené hrubé nájemné je nutno snížit o náklady spojené s jeho provozováním (např. daň z nemovitosti, pojištění, správa a údržba, reklama apod.), náklady na amortizaci (znovuuvedení stavby do provozuschopného stavu po uplynutí životnosti), finanční ztrátu vlivem neobsazenosti. Hodnota určená touto metodou je pak rovna součtu všech očekávaných budoucích čistých výnosů, plynoucích z nájmů, odúročených na současnou hodnotu (současná hodnota budoucích peněz). Je tedy zřejmé, že pro stanovení příjmové hodnoty má zásadní význam úroková neboli kapitalizační míra. Čím vyšší je kapitalizační míra, tím nižší je výsledná příjmová hodnota. Rozsah zhodnocení kapitálu lze stanovit na základě analýzy trhu s nemovitostmi, jako podíl skutečných ročních zisků z nájmů a kupní ceny nemovitosti nebo pomocnými výpočty vycházejícími z alternativního způsobu investice, dle úrokové míry kapitálového - 58 -

trhu (výnosy ze státních obligací), zahrnující míru inflace, rizika a životnosti. Další možností je, dle uvážení odhadce, použití hodnoty kapitalizační míry převzaté z oceňovací vyhlášky. Výsledná výnosová hodnota pak vyplývá ze vztahu: TH =

zisk z roč . nájmů kapitalizační míra

5.3.5 Porovnávací (komparační) metoda Porovnávací metoda je v zemích s rozvinutou tržní ekonomikou nejčastěji užívanou metodou tržního ocenění. Je založena na porovnání nedávno obchodovaných nebo nedávno nabízených porovnatelných nemovitostí s předmětem našeho ocenění. Obzvláště pro tuto metodu je tedy nezbytným předpokladem již zmiňovaná databáze informací o srovnatelných nemovitostech. Pro správnou aplikaci tohoto přístupu musí být splněny následující základní podmínky62:

•

oceňované a porovnávané nemovitosti musí být skutečně srovnatelné, tzn. musí si být skutečně podobné co do rozsahu, kvality a užitku

•

porovnávané ceny musí být poměrně aktuální

•

porovnávané ceny musí vycházet z dostatečného počtu realizovaných obchodů, případně ze statisticky ošetřeného průměru na základě dostatečné četnosti obchodů

•

porovnání musí probíhat ve stejných podmínkách co do účastníků obchodu, příslušného segmentu trhu a rozsahu oblasti, v níž nemovitost působí.

Tuto metodu lze poměrně přesně aplikovat u nemovitostí s vysokou četností obchodů, čím více se bude předmětný objekt ocenění odlišovat od objektů porovnávaných, tím se bude přesnost výsledné hodnoty snižovat.

62

Ing. HEŘMAN Jan, CSc, Oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, nakladatelství Oeconomica 2005, ISBN 80-245-0947-4

- 59 -

Seznam zkratek CZT - centralizované zásobování teplem EI - elektroinstalace EPS-F - expandovaný pěnový polystyrén fasádní ETICS - vnější kompozitní tepelně izolační systém (z angl. External Thermal Insulation Composite System) IPRM – Integrovaný plán rozvoje měst MIV – meziokenní izolační vložka MMR – Ministerstvo pro místní rozvoj MW – minerální vlna MŽP – Ministerstvo životního prostředí PUR – tvrdá polyuretanová pěna SBD – stavební bytové družstvo SF EU – Státní fond Evropské unie SFRB – Státní fond rozvoje bydlení SVJ – společenství vlastníků jednotek TUV – teplá užitková voda VKZS - vnější kontaktní zateplovací systém VZT - vzduchotechnika XPS - extrudovaný pěnový polystyrén ZTI - zdravotně technické instalace

- 60 -

Seznam obrázků tabulek a grafů Obr. 1.1

Půdorysné schéma stavební soustavy T 06B

Obr. 1.2

Půdorysné schéma stavební soustavy PS 69 (vlevo PS 69/1, vpravo PS 69/2)

Obr. 1.3

Půdorysné schéma stavební soustavy BA NKS

Obr. 1.4

Havárie ETICS v Českých Budějovicích

Obr. 1.5

Detail z panelového bytu v Českých Budějovicích

Obr. 2.1

Obvyklý podíl tepelných ztrát stavebními konstrukcemi nezatepleného objektu

Obr. 2.2

Snímek nezatepleného štítu panelového domu pořízený infrakamerou

Obr. 2.3

Foto panelového domu v Borovanech - vlevo původní stav, vpravo po provedení zateplení s dodatečně osazenými balkóny

Obr. 2.4

Příklad nevhodného řešení u bytového jádra B10 (vzhledem k dostupnosti „nejfrekventovanějšího“ zařizovacího předmětu – umyvadla) při úpravách bytového jádra

Obr. 3.1

Příklad opraveného bytového domu T06 B ve Strakonicích

Tab. 1.1

Seznam typizovaných konstrukčních soustav realizovaných v hromadné výstavbě bytových domů, postavených panelovou technologií v celé České Republice s vyznačením typů realizovaných na území JČ kraje

Tab. 1.2

Porovnání vybraných požadavků na součinitele prostupu tepla v čase se současnými požadavky dle ČSN 73 05 40 (pro budovy s převažující návrhovou teplotou 20°C)

Tab. 3.1

Spotřeba energií v objektu

Tab. 3.2

Přehled stavebních opatření ve vazbě na úsporu energií a nákladů

Tab. 3.3

Předpokládaná životnost konstrukcí a vybavení dle oceňovací vyhlášky

Tab. 4.1

Seznam oprav a modernizací, na které lze poskytnout podporu

Tab. 4.2

Zelená úsporám - výše podpory dle provedených opatření

Graf 2.1

Průměrné rozdělení roční spotřeby energie domácnosti v bytě

- 61 -

Příloha č. 1 k teoretické části 63

Přehled vývoje typizovaných soustav bytových domů v ČR

63

Zdroj: Časopis stavebnictví 2/2010, ISSN 1802-2030

- 62 -

II. PRAKTICKÁ ČÁST Objednatel: BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, a.s. Nárožní 2006/9 158 00 PRAHA 5 Česká Republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUTATION REPORT)

Byt č.j. 805/12 V bytovém domě č.p. 801-805 Branišovská 805/19 370 05 České Budějovice

STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU PŘED PROVEDENÍM MODERNIZACE, AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY A BUDOUCÍ TRŽNÍ HODNOTY - PO ÚPLNÉM DOKONČENÍ MODERNIZACE

Datum vyhotovení: 7. červen 2010 Číslo ocenění: 001-01/2010

- 63 -

OBSAH ZPRÁVY: -

Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení

Přílohy - Výpis z katastru nemovitostí - Snímek z katastrální mapy - PD - půdorys bytu, stávající stav - Fotodokumentace objektu

Podklady pro ocenění: - kopie katastrální mapy - výpis z katastru nemovitostí, v k. ú. České Budějovice 2, list vlastnictví č. 8738 - PD - půdorys bytu, stávající stav - Ing. ORT Petr, Ph.D., Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I, Bankovní institut vysoká škola, 2008, ISBN 978-80-72-65-128-3 - skutečnosti zjištěné při místním šetření ze dne 23.5.2010 - www.s-reality.cz

- 64 -

BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, a.s. Nárožní 2006/9 158 00 PRAHA 5 Česká Republika

7. června 2010

Oznamuji Vám, že jsem ukončila stanovení tržní hodnoty majetku označeného jako

Byt č.p. 805 uvedený na listu vlastnictví č. 8738, v katastrálním území České Budějovice 2, České Budějovice

Nacházejícího se na adrese: Branišovská 805/19, 370 05 České Budějovice

V této zprávě Vám předkládám výsledky svého šetření.

Zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 7. červnu 2010. Stanovení tržní hodnoty bylo provedeno za účelem prodeje nemovitosti. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Českých Budějovicích, pod listem vlastnictví 8738 v katastrálním území České Budějovice 2, České Budějovice. Součástí této zprávy je výpis z katastru nemovitostí. Tržní hodnota je pro tento účel chápána jako finanční částka, kterou by bylo možno získat při běžném prodeji, za předpokladu, že kupující i prodávající jednají z vlastní vůle, bez jakéhokoli nátlaku a mají dostatečné informace o všech podstatných skutečnostech k realizaci obchodu.

- 65 -

Oceňovaný majetek není ke dni ocenění nijak komerčně využíván, slouží výhradně k bydlení majitele nemovitosti. V tomto smyslu je provedeno i jeho ocenění, tato zpráva nezohledňuje žádné skutečnosti mající vliv na výši tržní hodnoty, které by vyplývaly z uzavření nájemního vztahu. Zpráva o hodnocení vychází z předpokladu absolutního vlastnictví, které je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek byl osobně prohlédnut zpracovatelkou ocenění. Při jeho zpracování byly brány v úvahu následující faktory: •

poloha, velikost a využitelnost pozemku

•

velikost, technický stav a využitelnost stávající budovy, staveb a venkovních úprav

•

nejvyšší a nejlepší využití majetku

•

převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávka po tomto druhu nemovitostí na trhu

•

náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení, přičemž opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy

•

prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě

•

očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

Předmětem ocenění je podíl ve výši 35017457/2354093361 na nemovitostech v bytovém domě - bytová jednotka, spoluvlastnický podíl na společných částech budovy (chodby, schodiště, výtah, sklepní prostory, kolárna, sušárna, dílna apod.) a pozemcích č. parc. 1236/5 (pozemek zastavěný stavbou bytového domu) a 1236/1 (společný dvůr) v k.ú. České Budějovice 2. Veškeré použité výměry pozemků a ploch byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně prověřovány.

- 66 -

Podle požadavků zadavatele – stanovení vlivu modernizace na tržní hodnotu majetku za účelem prodeje, bylo ocenění zpracováno následujícím způsobem:

A – tržní ocenění před provedením modernizace Jako ocenění majetku v technickém stavu v jakém se nacházel před započetím modernizace objektu – zahrnujícím zateplení fasády a střešního pláště budovy, výměnu zavěšených ocelových balkónů, výtahů a prací souvisejících.

B – aktuální tržní ocenění Jako ocenění majetku v technickém a právním stavu v jakém je ke dni ocenění, tedy ke dni 7. 6. 2010.

C - budoucí tržní ocenění - po úplném dokončení modernizace Jako ocenění tzv. budoucí tržní hodnoty, kterou majetek získá po úplném dokončení modernizace - modernizaci interiéru bytu, včetně bytového jádra.

- 67 -

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaná nemovitost – byt v bytovém domě č. 801/11, 802/13, 803/15, 804/17, 805/19 se nachází v západní části Českých Budějovic - Čtyři Dvory. Dům je situován v blízkosti Husovy třídy, s velmi dobrou dostupností do centra. V místě je veškerá občanská vybavenost. Zastávka městské hromadné dopravy (autobus a trolejbus) se nachází přímo před budovou bytového domu. Okolní zástavba je převážně bytovými a rodinnými domy. Parkování je zde možné na přilehlých veřejných prostranstvích, kapacita těchto míst však není plně dostačující. Kvalita pohledových horizontů je vzhledem k umístění bytu (5. podlaží) velmi dobrá. Objekt se nachází mimo záplavové území.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem tržního ocenění je předmět ocenění využíván pouze za účelem bydlení majitele bytu. Byt tedy není určen k podnikatelské činnosti.

HISTORIE, POPIS OBJEKTU Bytový dům, v němž se byt nachází, byl postaven panelovou výstavbou v roce 1974 - ze systému T06 B R73 s obvodovým pláštěm z keramických parapetních a atikových panelů, štítové a schodišťové panely jsou křemelinové. Jedná se o objekt o pěti sekcích. Dům má pět obytných nadzemních podlaží a jedno technické podlaží. Objekt je průchozí, zadní vstupy směřují do uzavřeného dvora. V roce cca 2005 byla u objektu realizována výměna oken, doplnění tepelné izolace u stávajících MIV (bez jejich kompletní výměny) a provedena fasádní úprava (bez zateplení). V letošním roce (2010) proběhla celková modernizace objektu zahrnující zateplení celé fasády, zateplení střešního pláště budovy, výměnu zavěšených ocelových balkónů, výtahů, úpravy ZTI a práce související.

POZEMEK Předmětem ocenění není žádný samostatný pozemek. Podíl na pozemku na parcele č. parc. 1236/5 o výměře 1159 m2 a č. parc. 1236/1 o výměře 823 m2 (společný dvůr) je zohledněn ve výpočtu tržní hodnoty bytové jednotky, není tedy oceněn samostatně.

- 68 -

VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Předmětem ocenění nejsou žádné samostatné vedlejší stavby ani venkovní úpravy. Součástí ocenění je podíl ve výši 35017457/2354093361 na nemovitostech v bytovém domě - bytová jednotka, spoluvlastnický podíl na společných částech budovy a pozemcích č. parc. 1236/5 a 1236/1 v k.ú. České Budějovice 2. Žádné vedlejší stavby a venkovní úpravy nejsou oceněny samostatně.

BYT Předmětný byt se nachází v 5. podlaží krajní sekce bytového domu s orientací ke třem světovým stranám – sever, jih a západ. Vstup do objektu je zajištěn z patrové podesty společné třem bytům. Stávající dispozice bytu 3+1 obsahuje dva pokoje směrovány do dvorní části, jeden pokoj a jídelní kout směr ulice Branišovská, kuchyň, prostornou chodbu, šatnu, koupelnu a WC. Obvodové a dělící svislé konstrukce jsou panelové, bytové jádro původní umakartové. Všechny prvky HSV jsou funkční, bez statických poruch nebo jiných nežádoucích závad (trhliny, plísně, apod.). Ke dni ocenění jsou dožilé nebo morálně zastaralé některé prvky PSV – např. zařizovací předměty koupelny a WC, kuchyňská linka a nášlapné vrstvy podlah. REKONSTRUKCE Objekt bytového domu je po celkové modernizaci. Samostatný byt však lze hodnotit jako majetek před modernizací, která sice není z hlediska provozu nevyhnutelná, ale jeví se jako vhodná z hlediska technického i morálního opotřebení.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos, a jehož výsledkem je nejvyšší odpovídající možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat, jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je dále nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž dochází k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu.

- 69 -

Vzhledem k požadavku zadavatele na stanovení třech tržních hodnot – tržní hodnoty před provedením modernizace, aktuální tržní hodnoty a budoucí hodnoty majetku po úplném dokončení modernizace je analýza nejvyššího a nejlepšího využití rovněž rozdělena na tři etapy.

A Tržní hodnota před provedením modernizace Oceňovaný majetek byl evidován v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb.64 a jeho využití odpovídalo územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností lze konstatovat, že využití nemovitosti bylo před započetím modernizace právně přípustné. Současně lze konstatovat, že oceňovaný majetek byl ve stavu, který umožňoval jeho okamžité tržní využití, bez nutnosti investice do jeho rekonstrukce, tudíž byl v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

B Aktuální tržní hodnota Využití nemovitosti nebylo provedenými stavebními úpravami z hlediska právní situace nijak dotčeno. Majetek i v současnosti umožňuje jeho okamžité tržní využití, je tedy v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

C Budoucí tržní hodnota - po úplném dokončení modernizace Stávající využití nemovitosti nebude po stavebních úpravách z hlediska právní situace nijak dotčeno. Majetek bude umožňovat jeho okamžité tržní využití, které bude v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

64

Zákon č.72/1994 Sb., o vlastnictví bytů

- 70 -

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení tržní hodnoty majetku se zpravidla používají tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu nákladovou, výnosovou a porovnávací.

Nákladová metoda analyzuje náklady na znovupořízení shodného majetku, které jsou sníženy o jeho opotřebení nebo jiné znehodnocení.

Výnosová metoda stanovuje tržní hodnotu na základě očekávaných budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou.

Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku oproti majetkům porovnávaným jsou zohledněny pomocí korekce indikované tržní hodnoty.

Pro stanovení aktuální tržní hodnoty byla použita kombinace výnosové a porovnávací metody, nákladová metoda není k ocenění tohoto typu nemovitosti vhodná. Tento oddíl bude opět rozdělen do částí A, B a C.

- 71 -

A Tržní hodnota před provedením modernizace

NÁKLADOVÁ METODA Nebyla indikována.

VÝNOSOVÁ METODA Pro tento účel je ocenění výnosovou metodou provedeno na základě přímé kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku s ohledem na investiční rizika spojená s vlastnictvím předmětného majetku. Výše potenciálního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny tržního nájemného v porovnatelných objektech a lokalitách. Výše nájemného jsou uváděny jako tzv. studené nájemné, neobsahující ceny za služby a energie, které jsou nájemcům přeúčtovávány zvlášť na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny na základě dokumentů poskytnutých vlastníkem nemovitosti.

A – TRŽNÍ HODNOTA PŘED PROVEDENÍM MODERNIZACE Hrubý příjem – 7 300 Kč/měs.

87 600 Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného - 5 %

4 380 Kč

Efektivní hrubý příjem

83 220 Kč

Rezerva na renovace – odborný odhad Ostatní provozní náklady (pojištění, režie, daň z nemovitosti) Čistý provozní příjem (NOI)

28 400 Kč

Kapitalizační míra (R)

1 800 Kč 53 020 Kč 5,0%

Tržní hodnota (V)

1 060 400 Kč

Tržní hodnota zaokrouhlená

1 060 000 Kč

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota nemovitosti před započetím modernizace vyplývající z výnosové metody je

1 060 000 Kč. - 72 -

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení tržní hodnoty pozemku Tržní hodnota pozemku je pro tento případ ocenění zohledněna při výpočtu majetku jako celku.

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Pro ocenění dané nemovitosti byly použity databáze vycházející z realizovaných nebo inzerovaných prodejů nemovitostí porovnatelných parametrů. Odlišnosti oproti předmětu ocenění byly zohledněny příslušnými koeficienty. Jako srovnávací jednotka pro porovnání byl zvolen jeden metr čtvereční čisté podlahové plochy (NFA).

A – TRŽNÍ HODNOTA PŘED PROVEDENÍM MODERNIZACE Oceňovaný majetek

Porovnávaný majetek



1

2

3

Branišovská (pův. jádro) České Budějovice 2 České Budějovice České Budějovice

Sokolská (pův. jádro) České Budějovice 2 České Budějovice České Budějovice

České Budějovice 2 České Budějovice České Budějovice

67,00

60,00

79,00

1 600 000

1430 000

1 770 000

A. Identifikační údaje Pořadové číslo Název Katastrální území Obec Okres

Byt č. 805 České Budějovice 2 České Budějovice České Budějovice

V. Talicha

B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání NFA Počet jednotek

65,30

Prodejní cena Cena za jednotku

X

23 881

23 833

22 405

Datum transakce

06/2010

04/2010

05/2010

05/2010

- 73 -

Korekce Upravená hodnota

1,00

1,00

1,00

23 881

23 833

22 405

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,95

0,95

0,95

22 687

22 642

21 285

Absolutní vlastnictví



1,00

1,00

1,00

22 687

22 642

21 285

Bez věcných břemen



1,00

1,00

1,00

22 687

22 642

21 285

Bytová, vícepodlažní



1,00

1,00

1,00

22 687

22 642

21 285

Ano

Ano

Ano

1,00

1,00

1,00

22 687

22 642

21 285

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1,00

1,00

1,00

22 687

22 642

21 285

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1,00

1,00

1,00

22 687

22 642

21 285

Byt obdobně, objekt po modernizaci



D. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva


Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen


Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu


Korekce Upravená hodnota Stavební povolení

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Nejsou

Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav

Byt - původní stav, objekt před modernizací

- 74 -

Korekce

0,90

0,90

0,90

20 418

20 378

19 156

Dobré

Dobré

Dobré

1,00

1,00

1,00

20 418

20 378

19 156

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1,00

1,00

1,00

20 418

20 378

19 156

Omezený

Omezený

Omezený

1,00

1,00

1,00

20 418

20 378

19 156

MHD

MHD

MHD

1,00

1,00

1,00

20 418

20 378

19 156

Porovnatelná

Porovnatelná

Porovnatelná

1,00

1,00

1,00

20 418

20 378

19 156

Porovnatelné

Porovnatelné

Porovnatelné

1,00

1,00

1,00

20 418

20 378

19 156

Velikost

Obdobná

Menší

Větší

Korekce

1,00

0,98

1,04

20 418

19 970

19 923

Menší

Menší

Menší

1,01

1,01

1,01

20 622

20 170

20 122

Upravená hodnota Technické vybavení

Dobré

Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj

Omezený

Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost

MHD

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

Příslušenství bytu

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry

Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota

Podíl hodnoty pozemků

- 75 -

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky Celková porovnávací hodnota Zaokrouhleno

20 305 1 325 885 1 330 000

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, tržní hodnota nemovitosti před započetím modernizace vyplývající z porovnávací metody je

1 330 000 Kč.

- 76 -

B Aktuální tržní hodnota NÁKLADOVÁ METODA Nebyla indikována.

VÝNOSOVÁ METODA Pro tento účel je ocenění výnosovou metodou provedeno na základě přímé kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku s ohledem na investiční rizika spojená s vlastnictvím předmětného majetku. Výše potenciálního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny tržního nájemného v porovnatelných objektech a lokalitách. Výše nájemného jsou uváděny jako tzv. studené nájemné, neobsahující ceny za služby a energie, které jsou nájemcům přeúčtovávány zvlášť na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny na základě dokumentů poskytnutých vlastníkem nemovitosti.

B – AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTA Hrubý příjem – 7 800 Kč/měs.

93 600 Kč


4 680 Kč


88 920 Kč


28 400 Kč


1 800 Kč 58 720 Kč 5,0%

Tržní hodnota (V)

1 174 400 Kč


1 170 000 Kč

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota nemovitosti vyplývající z výnosové metody je

1 170 000 Kč.

- 77 -



B – AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTA Oceňovaný majetek




1

2

3

Branišovská (pův. jádro) České Budějovice 2 České Budějovice České Budějovice

Sokolská (pův. jádro) České Budějovice 2 České Budějovice České Budějovice

České Budějovice 2 České Budějovice České Budějovice

67,00

60,00

79,00

1 600 000

1430 000

1 770 000



V. Talicha


65,30


X

23 881

23 833

22 405

Datum transakce

06/2010

04/2010

05/2010

05/2010

1,00

1,00

1,00

23 881

23 833

22 405


- 78 -


Prodej

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva







Ano


Nejsou


Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,95

0,95

0,95

22 687

22 642

21 285




1,00

1,00

1,00

22 687

22 642

21 285




1,00

1,00

1,00

22 687

22 642

21 285




1,00

1,00

1,00

22 687

22 642

21 285

Ano

Ano

Ano

1,00

1,00

1,00

22 687

22 642

21 285

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1,00

1,00

1,00

22 687

22 642

21 285

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1,00

1,00

1,00

22 687

22 642

21 285

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1,00

1,00

1,00

22 687

22 642

21 285

Dobré

Dobré

Dobré

1,00

1,00

1,00

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá


Dobrý

Korekce Upravená hodnota Technické vybavení Korekce

Dobré

- 79 -

Upravená hodnota

22 687

22 642

21 285

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1,00

1,00

1,00

22 687

22 642

21 285

Omezený

Omezený

Omezený

1,00

1,00

1,00

22 687

22 642

21 285

MHD

MHD

MHD

1,00

1,00

1,00

22 687

22 642

21 285

Porovnatelná

Porovnatelná

Porovnatelná

1,00

1,00

1,00

22 687

22 642

21 285

Porovnatelné

Porovnatelné

Porovnatelné

1,00

1,00

1,00

22 687

22 642

21 285

Velikost

Obdobná

Menší

Větší

Korekce

1,00

0,98

1,04

22 687

22 189

22 136

Menší

Menší

Menší

1,01

1,01

1,01

22 913

22 411

22 358

Funkční využitelnost

Dobrá


Omezený


MHD


Dobrá




Upravená hodnota Jiná korekce


Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky Celková porovnávací hodnota Zaokrouhleno

22 561 1 473 205 1 470 000

- 80 -

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota nemovitosti vyplývající z porovnávací metody je

1 470 000 Kč.

- 81 -

C Budoucí tržní hodnota - po úplném dokončení modernizace

NÁKLADOVÁ METODA Nebyla indikována.

VÝNOSOVÁ METODA Pro tento účel je ocenění výnosovou metodou provedeno na základě přímé kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku s ohledem na investiční rizika spojená s vlastnictvím předmětného majetku. Výše potenciálního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny tržního nájemného v porovnatelných objektech a lokalitách. Výše nájemného jsou uváděny jako tzv. studené nájemné, neobsahující ceny za služby a energie, které jsou nájemcům přeúčtovávány zvlášť na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny na základě dokumentů poskytnutých vlastníkem nemovitosti a kalkulací nákladů obvyklých pro porovnatelné objekty.

C – BUDOUCÍ TRŽNÍ HODNOTA - PO ÚPLNÉM DOKONČENÍ MODERNIZACE Hrubý příjem – 8 300 Kč/měs.

99 600 Kč


4 980 Kč


94 620 Kč


26 000 Kč


2 100 Kč 66 520 Kč 5,0%

Tržní hodnota (V)

1 330 400 Kč


1 330 000 Kč

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že budoucí tržní hodnota nemovitosti vyplývající z výnosové metody je

1 330 000 Kč.

- 82 -



C – BUDOUCÍ TRŽNÍ HODNOTA - PO ÚPLNÉM DOKONČENÍ MODERNIZACE Oceňovaný majetek




1

2

3

Branišovská 915/56 České Budějovice 2 České Budějovice České Budějovice

Branišovská 944/48 České Budějovice 2 České Budějovice České Budějovice

Sokolská (byt modern.) České Budějovice 2 České Budějovice České Budějovice

60,00

63,00

62,00

1 649 000

1 680 000

1 649 000




65,30


X

27 483

26 667

26 597

Datum transakce

06/2010

4/2010

4/2010

5/2010

1,00

1,00

1,00

Korekce

- 83 -

Upravená hodnota

27 483

26 667

26 597

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,95

0,95

0,95

26 109

25 333

25 267




1,00

1,00

1,00

26 109

25 333

25 267




1,00

1,00

1,00

26 109

25 333

25 267




1,00

1,00

1,00

26 109

25 333

25 267

Ano

Ano

Ano

1,00

1,00

1,00

26 109

25 333

25 267

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1,00

1,00

1,00

26 109

25 333

25 267

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1,00

1,00

1,00

26 109

25 333

25 267

Velmi dobrý

Velmi dobrý

Velmi dobrý

1,00

1,00

1,00

26 109

25 333

25 267


Prodej

Korekce Upravená hodnota Absolutní vlastnictví

Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen





Ano


Nejsou

Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita

Dobrá


Velmi dobrý


- 84 -

Technické vybavení

Velmi dobré

Velmi dobré

Velmi dobré

Velmi dobré

1,00

1,00

1,00

26 109

25 333

25 267

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1,00

1,00

1,00

26 109

25 333

25 267

Omezený

Omezený

Omezený

1,00

1,00

1,00

26 109

25 333

25 267

MHD

MHD

MHD

1,00

1,00

1,00

26 109

25 333

25 267

Porovnatelná

Porovnatelná

Porovnatelná

1,00

1,00

1,00

26 109

25 333

25 267

Porovnatelné

Porovnatelné

Porovnatelné

1,00

1,00

1,00

26 109

25 333

25 267

Velikost

Menší

Obdobná

Obdobná

Korekce

0,98

1,00

1,00

25 587

25 333

25 267

Menší

Menší

Menší

1,01

1,01

1,01

25 843

25 587

25 520

Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost

Dobrá


Omezený


MHD


Dobrá




Upravená hodnota Jiná korekce


Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky

25 650

- 85 -

Celková porovnávací hodnota

1 674 926

Zaokrouhleno

1 670 000

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že budoucí tržní hodnota nemovitosti vyplývající z porovnávací metody je

1 670 000 Kč.

- 86 -

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu oceňovaného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno: A.

ke stavu před započetím modernizace bytového domu (dále Tržní hodnota před provedením modernizace)

B.

ke skutečnostem platným k 7. červnu 2010 (dále Aktuální tržní hodnota)

C.

Ke stavu provedení modernizace specifikované v úvodu této zprávy (dále Budoucí tržní hodnota - po úplném dokončení modernizace)

Aplikací výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace:

A –TRŽNÍ HODNOTA PŘED PROVEDENÍM MODERNIZACE Indikace (Kč)

Váha %

Vážený průměr (Kč)

Nákladová metoda

N/A

0

0

Výnosová metoda

1 060 000

10

106 000

Porovnávací metoda

1 330 000

90

1 197 000

Výsledná tržní hodnota

1 303 000

Zaokrouhleno

1 300 000

B – AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTA Indikace (Kč)

Váha %


Nákladová metoda

N/A

0

0

Výnosová metoda

1 170 000

10

117 000


1 470 000

90

1 323 000


1 440 000

Zaokrouhleno

1 440 000

C – BUDOUCÍ TRŽNÍ HODNOTA - PO ÚPLNÉM DOKONČENÍ MODERNIZACE Indikace (Kč) Váha % Vážený průměr (Kč) Nákladová metoda

N/A

0

0

Výnosová metoda

1 330 000

10

133 000


1 670 000

90

1 503 000


1 636 000

Zaokrouhleno

1 640 000

- 87 -

Pokud se nejedná o ocenění podílu na celém objektu bytového domu, ale o samostatný prodej bytové jednotky, nákladová metoda se v běžné praxi nepoužívá, z tohoto důvodu také nebyla při stanovení tržní hodnoty předmětu ocenění indikována. Oceňovaný majetek je typem nemovitosti, který lze využít za účelem pronájmu. Tento účel však není vzhledem ke svému charakteru převažujícího zajištění potřeb bydlení majitele rozhodující, proto mu byla přisouzena váha 10 %. Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, že porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace obvyklé ceny porovnávací metodou považována za rozhodující a je jí přisouzena váha 90 %.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota oceňované nemovitosti před započetím modernizace je stanovena ve výši

1 300 000 Kč (slovy: jedenmiliontřistatisíc korun českých) Aktuální tržní hodnota oceňované nemovitosti, jako by byla nabídnuta k prodeji na volném trhu, je ke dni 7. června 2010 stanovena ve výši

1 440 000 Kč (slovy: jedenmiliončtyřistačtyřicettisíc korun českých) Budoucí tržní hodnota stejného majetku ve stavu provedení úplné celkové modernizace (včetně bytu) specifikované v úvodu této zprávy (pokud nedojde k podstatným změnám tržních podmínek, jako změny legislativy, změna ekonomické nebo politické stability, živelná pohroma, či jiné okolnosti mající zásadní vliv na hodnotu majetku) je stanovena ve výši

1 640 000 Kč (slovy: jedenmilionšestsetčtyřicettisíc korun českých)

- 88 -

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY (1) Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. (2) Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy, jsou věrohodné a nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. (3) Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. (4) Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o hodnocení předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály, jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, zjišťování výskytu radonu, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. (5) Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. (6) Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. (7) Pokud se nezjistí jinak, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. (8) Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. (9) Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní

- 89 -

oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. (10) Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

- 90 -

OSVĚDČENÍ Já níže podepsaná, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny skutečnosti, které jsou mi známy a mohly by ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že poskytnuté dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.


…………………………… Zdeňka Fricová, DiS

- 91 -

Příloha č. 1 k ocenění bytu 65

Výpis z katastru nemovitostí (internetová verze)

65

Zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/

- 92 -

Příloha č. 2 k ocenění bytu 66

Snímek z katastrální mapy (internetová verze)

66

Zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/

- 93 -

Příloha č. 3 k ocenění bytu

Půdorys bytu – stávající stav

- 94 -

Příloha č. 4 k ocenění bytu

Fotodokumentace Pohled z ulice:

(Stav A - před stavebními úpravami)

(Stav B – současný stav)

Pohled ze dvora: (Stav A - před stavebními úpravami)

(Stav B – současný stav)

- 95 -

Objednatel: BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, a.s. Nárožní 2006/9 158 00 PRAHA 5 Česká Republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUTATION REPORT)

Bytový dům č.p. 1158/59 Otakarova 59 370 01 České Budějovice

STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU (MARKET VALUE)

Datum vyhotovení: 21. červen 2010 Číslo ocenění: 002-02/2010

- 96 -

OBSAH ZPRÁVY: -

Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení

Přílohy - Výpis z katastru nemovitostí - Snímek z katastrální mapy - Výkresová dokumentace

Podklady pro ocenění: - kopie katastrální mapy - výpis z katastru nemovitostí, v k. ú. České Budějovice 2, list vlastnictví č. 8673 - Projektová dokumentace stavby - Ing. ORT Petr, Ph.D., Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I, Bankovní institut vysoká škola, 2008, ISBN 978-80-72-65-128-3 - skutečnosti zjištěné při místním šetření ze dne 15.6.2010 - www.s-reality.cz

- 97 -

BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, a.s. Nárožní 2006/9 158 00 PRAHA 5 Česká Republika

21. června 2010

Oznamuji Vám, že jsem ukončila stanovení tržní hodnoty majetku označeného jako

BYTOVÝ DŮM č.p. 1158/59 uvedený na listu vlastnictví č. 3523, v katastrálním území České Budějovice 3, České Budějovice

Nacházejícího se na adrese: Otakarova 1158/59, 370 01 České Budějovice

V této zprávě Vám předkládám výsledky svého šetření.

Zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla na přání klienta zpracována k technickému stavu, který majetek získá po dokončení rekonstrukce, která se v současné době dokončuje a právním skutečnostem, platným k 21. červnu 2010. Stanovení tržní hodnoty bylo provedeno za účelem prodeje nemovitosti. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Českých Budějovicích, pod listem vlastnictví 3523 v katastrálním území České Budějovice 3, České Budějovice. Součástí této zprávy je výpis z katastru nemovitostí – viz příloha. Tržní hodnota je pro tento účel chápána jako finanční částka, kterou by bylo možno získat při běžném prodeji, za předpokladu, že kupující i prodávající jednají z vlastní vůle, bez jakéhokoli nátlaku a mají dostatečné informace o všech podstatných skutečnostech k realizaci obchodu.

- 98 -

U oceňovaného majetku je v současné době dokončována kompletní rekonstrukce včetně nástavby a přístavby domu. Předpokládaný způsob využití majetku je převážně komerční, jako bytový dům s 10 nájemními byty, nebytovými prostory a kancelářskými prostory. Všechny byty budou pronajaty za tržní nájemné, žádný z bytů nepodléhá nájemnému regulovanému. Zpráva zohledňuje všechny skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu, které vyplývají z uzavřených nájemních vztahů. K předmětu ocenění se nevážou žádné nájemní smlouvy. Omezení vlastnického práva majitele oceňovaného majetku je pouze zástavní právo vyplývající ze smlouvy o úvěru (podrobnosti viz list vlastnictví č. 3523). K tomuto právu nebude při stanovení tržní hodnoty majetku přihlíženo. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek byl osobně prohlédnut zpracovatelkou ocenění. Při jeho zpracování byly brány v úvahu následující faktory: •

poloha, velikost a využitelnost pozemku

•

velikost, technický stav a využitelnost stávající budovy, staveb a venkovních úprav

•

nejvyšší a nejlepší využití majetku

•

převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávka po tomto druhu nemovitostí na trhu

•

náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení, přičemž opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy

•

prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě

•

očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

Předmětem ocenění je bytový dům včetně pozemku zastavěného stavbou a pozemku sloužícího jako dvůr. Veškeré použité výměry pozemku a ploch byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně prověřovány.

- 99 -

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaná nemovitost – bytový dům č.p. 1158/59 se nachází uprostřed řadové zástavby v severovýchodní části širšího centra města České Budějovice. V dochůzné vzdálenosti od objektu je veškerá občanská vybavenost a zastávka městské hromadné dopravy. Vzhledem k poloze umístění se objekt nachází na velice dobrém místě, avšak v této lokalitě je patrný výskyt problémového obyvatelstva. Parkování je zajištěno na pronajatém pozemku, platnost smlouvy o pronájmu je 10 let. Stavba není kulturní památkou, nachází se mimo záplavové a poddolované území.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem tržního ocenění je hlavní činností provozovanou v bytovém domě pronajímání bytových prostor, dále budou pronajímány prostory kancelářské. Dům je tedy primárně určen k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a bytového domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech této zprávy.

HISTORIE Bytový dům byl postaven na konci 19. století (cca 1898) jako činžovní dům se dvěma obytnými podlažími, suterénem a nevyužívanou půdou. Tento dům sloužil jako bytový, o šesti bytových jednotkách. V současné době se u předmětu ocenění dokončuje komplexní rekonstrukce s rozšířením kapacity domu - provedení nové nástavby podlaží s využitím podkroví a přístavby do dvorní části domu.

POZEMEK Předmětem ocenění jsou dva pozemky. Pozemek č. parc. 3129 o rozloze 283 m2 je převážně zastavěn objektem bytového domu. Malá nezastavěná část tohoto pozemku tvoří spolu s pozemkem č. parc. 3130 o výměře 240 m2 domovní dvorek. Tento je převážně zatravněn, část je pokryta betonovou dlažbou. V prostoru dvorku se nachází 1 ks jabloně (stáří 21 až 30 let) a 2 ks smrku (stáří 61 až 80 let).

- 100 -

Oba pozemky jsou rovinné, přibližně čtvercového tvaru. Tyto pozemky budou vzhledem k možnému jednotnému uplatnění pro komerční využití oceněny společně jako jediný pozemek o rozloze 523 m2.

VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Vedlejší stavby a vnější úpravy jsou tvořeny jednotlivými přípojkami médií (voda, elektřina, plyn, kanalizační přípojka, zpevněnou plochou nevýznamných rozměrů a částí zděného oplocení dvorku ve vnitrobloku. Tržní hodnota vedlejších staveb a venkovních úprav není indikována samostatně, ale její hodnota je zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku.

BYTOVÝ DŮM Objekt je obdélníkového půdorysu, s obdélníkovým přístavkem, plně podsklepený, se třemi nadzemními podlažími a obytným podkrovím. Je orientován východ–západ. Přízemí a 2.NP je nově zrekonstruované s částí nové přístavby do dvora, 3. NP a podkroví lze charakterizovat jako novostavbu. V suterénu se nachází nebytové sklepní prostory (světlá výška 1,685 až 2,11 m). V přízemí jsou prostory kancelářské, včetně příslušenství. 2.NP obsahuje čtyři bytové jednotky (2x1+kk, 2+kk, 3+kk), 3.NP je dispozičně shodné. V podkroví jsou dvě bytové jednotky 3+kk s terasou orientovanou do dvora. Původní dům byl postaven z klasických stavebních materiálů, běžně používaných v první polovině minulého století. Nosné obvodové konstrukce jsou zděné, z plných cihel. Vodorovné stopní konstrukce jsou klasické dřevěné trámové, strop nad suterénem je tvořen cihelnými klenbami klenutými do válcovaných nosníků. Základy objektu nebyly ověřeny sondami. Dle zkušenosti s obdobnými objekty v této lokalitě Českých Budějovice lze očekávat poměrně mělké založení objektu na zděných základových pasech pod úrovní podlahy sklepa. Schodiště je kamenné se stupni uloženými na schodišťových zdech (střední a dvou krajních). Přistavěné části budovy mají rovněž zděné obvodové konstrukce, ty jsou provedeny z keramických tvárnic. Nástavba nového patra má pak obvodové konstrukce v kombinaci keramických a pórobetonových tvárnic. Původní trámová konstrukce stropu nad 2. NP byla zesílena ocelovými profily a trapézovými plechy s nabetonováním. Stropní konstrukci 3. NP tvoří stropní panely. Zastřešení objektu je dřevěným sedlovým krovem se sklonem 32°. Trojice střešních vikýřů v sedlové střeše ve východní fasádě má obloukovou konstrukci. Sklon střechy pultového vikýře v západní fasádě je 15°. Krytina je v uliční části betonová - 101 -

tašková (na vikýřích byl použit měděný plech), ve dvorní plechová profilovaná s poplastovaným povrchem. Krov tvoří klasická vaznicová soustava. Stupnice a podstupnice nového schodiště jsou teracové. Rozvody elektro jsou 230/400V. Následující konstrukce a úpravy nebyly ke dni ocenění dokončeny, jejich provedení se předpokládá podle projektové dokumentace předané majitelem nemovitosti. Klempířské prvky v uliční části budou měděné, ve dvorní části objektu z pozinkovaného plechu. Vnější omítky budou vápenocementové, se soklem s cementovou omítkou. Vnitřní omítky budou vápenné štukové, stěny na vnitřním schodišti a chodbách se opatří nátěry. Veškeré vnitřní dveře budou typové, s ocelovými zárubněmi. Veškeré obklady budou bělinové. Zdrojem tepla pro vytápění objektu a pro ohřev teplé vody se předpokládá kondenzační kotel na spalování zemního plynu umístěný v suterénu. Pro ohřev vody bude sloužit centrální nepřímotopný zásobník TUV.

AKTUÁLNÍ VYUŽITÍ MAJETKU Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům: 4 bytové jednotky s dispozicí 1+kk (2x 31,1 m2; 2x 36,9 m2) 2 bytové jednotky s dispozicí 2+kk (2x 46,1 m2) 4 bytové jednotky s dispozicí 3+kk (2x 59,3 m2; 1x 63,4 m2; 1x 70,8 m2) kancelářské prostory o pronajímatelné ploše (NRA) 152,8 m2 nebytové (sklepní) prostory o podlahové ploše (NFA) 150,8 m2 (jako součást bytových jednotek)

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos, a jehož výsledkem je nejvyšší odpovídající možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat, jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je dále nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že předmět ocenění splňuje výše uvedené skutečnosti, jsem dospěla k názoru, že majetek je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. - 102 -

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení tržní hodnoty majetku se zpravidla používají tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu nákladovou, výnosovou a porovnávací.

Nákladová metoda analyzuje náklady na znovupořízení shodného majetku, které jsou sníženy o jeho opotřebení nebo jiné znehodnocení.

Výnosová metoda stanovuje tržní hodnotu na základě očekávaných budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou.

Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku oproti majetkům porovnávaným jsou zohledněny pomocí korekce indikované tržní hodnoty.

Pro stanovení aktuální tržní hodnoty byla použita kombinace všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku byla použita metoda porovnávací. Pro ocenění majetku jako celku byly použity všechny tři metody.

- 103 -

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzického opotřebování majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižují hodnotu a jsou definovány následně:

Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.

Funkční nedostatky Vyjadřují snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku.

Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu.

- 104 -

Nákladová hodnota oceňovaného majetku byla stanovena na základě platné oceňovací vyhlášky. Opotřebení majetku bylo stanoveno analytickou metodou. Bytový dům – Otakarova 1158/59- § 367 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova:

K. domy vícebytové (netypové)

Svislá nosná konstrukce:

zděná

Kód CZ - CC:

1122

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Suterén: 15,17*13,46+9,91*3,59

=

239,77 m2

1. NP: 15,17*13,34+9,81*3,575

=

237,44 m2

2.NP: 15,17*13,34+9,81*3,575

=

237,44 m2

3.NP: 15,17*13,34+9,81*3,575

=

237,44 m2

Podkroví: 15,17*(13,34-0,375-0,885)

=

183,25 m2

Název podlaží

Zastavěná plocha

Konstrukční výška

Součin

Suterén:

239,77 m2

2,34 m

561,06 m3

1. NP:

237,44 m2

3,58 m

850,04 m3

2.NP:

237,44 m2

3,65 m

866,66 m3

3.NP:

237,44 m2

3,19 m

757,43 m3

Podkroví:

183,25 m2

2,93 m

536,92 m3

Součet

1 135,34 m2

3 572,11 m3

Průměrná výška podlaží:

PVP = 3 572,11 / 1 135,34 = 3,15 m

Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PZP = 1 135,34 / 5 = 227,07 m2

Obestavěný prostor: Suterén: (15,17*13,46+9,91*3,59)*(2,34+0,10) 1. NP: (15,17*13,34+9,81*3,575)*(3,58) 2.NP: (15,17*13,34+9,81*3,575)*(3,65) 3.NP: (15,17*13,34+9,81*3,575)*(3,19) Zastřešení: (15,17*13,34* (2,475+0,160+0,42+4,745)/2)

= = = = =

585,03 m3 850,03 m3 866,65 m3 757,43 m3 789,23 m3

Obestavěný prostor – celkem:

=

3 848,37 m3

67

Ocenění bylo zpracováno prostřednictvím programu NEM3000 firmy PLUTO-OLT, číslo licenční smlouvy S-1811(vlastník: Ing. Jan Valnoha).

- 105 -

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: betonové pasy neizolované P betonové pasy izolované S 2. Svislé konstrukce: zděné tl. 45 cm a více S zděné z cihel POROTHERM tl. 365 cm S 3. Stropy: klenby P trámové polospalné s rovným podhledem S železobetonové monolitické S železobetonové panelové S 4. Krov, střecha: dřevěný vázaný S 5. Krytiny střech: betonová krytina S měděný a hliníkový plech S 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S měděný plech N 7. Úprava vnitřních povrchů: dvouvrstvé vápenné omítky S 8. Úprava vnějších povrchů: vápenocementová S 9. Vnitřní obklady keramické: běžné obklady S 10. Schody: kamenné S železobetonové monolitické s běžným S povrchem 11. Dveře: hladké dveře S 12. Vrata: X 13. Okna: plastová S 14. Povrchy podlah: cementový potěr P PVC S běžná keramická dlažba S 15. Vytápění: ústřední teplovodní S 16. Elektroinstalace: světelná třífázová S 17. Bleskosvod: bleskosvod S 18. Vnitřní vodovod: plastové trubky S 19. Vnitřní kanalizace: plastové potrubí S 20. Vnitřní plynovod: rozvod zemního plynu S 21. Ohřev vody: centrální ohřev teplé vody S 22. Vybavení kuchyní: běžný elektrický sporák S 23. Vnitřní hygienické vybavení: WC, umyvadla, sprchové kouty S WC, umyvadla, vana S 24. Výtahy: chybí C 25. Ostatní: mříže, televizní anténa, vestavěné skříně S 26. Instalační prefabrikovaná jádra: X

- 106 -

Část [%] 85,00 15,00 55,00 45,00 25,00 25,00 25,00 25,00 100,00 20,00 80,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 75,00 25,00 100,00 100,00 100,00 20,00 50,00 30,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: P S 2. Svislé konstrukce: S S 3. Stropy: P S S S 4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S S 6. Klempířské konstrukce: S N 7. Úprava vnitřních povrchů: S 8. Úprava vnějších povrchů: S 9. Vnitřní obklady keramické: S 10. Schody: S S 11. Dveře: S 13. Okna: S 14. Povrchy podlah: P S S 15. Vytápění: S 16. Elektroinstalace: S 17. Bleskosvod: S 18. Vnitřní vodovod: S 19. Vnitřní kanalizace: S 20. Vnitřní plynovod: S 21. Ohřev vody: S 22. Vybavení kuchyní: S 23. Vnitřní hygienické vybavení: S S 24. Výtahy: C 25. Ostatní: S Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 6,00 6,00 18,80 18,80 8,20 8,20 8,20 8,20 5,30 2,40 2,40 0,70 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,00 3,20 5,40 3,10 3,10 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 3,80 1,30 5,60

Hodnota koeficientu vybavení K4:

Část [%] 85,00 15,00 55,00 45,00 25,00 25,00 25,00 25,00 100,00 20,00 80,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 75,00 25,00 100,00 100,00 20,00 50,00 30,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00

Koeficient 0,46 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00

Upravený obj. podíl 2,35 0,90 10,34 8,46 0,94 2,05 2,05 2,05 5,30 0,48 1,92 0,35 0,54 6,90 3,10 2,10 2,25 0,75 3,20 5,40 0,29 1,55 0,93 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 1,90 1,90 0,00 5,60 94,70 0,9470

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy:

P S S S P

OP Část [%] [%] 6,00 85,0 6,00 15,0 18,80 55,0 18,80 45,0 8,20 25,0

K 0,46 1,00 1,00 1,00 0,46 - 107 -

UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z [%] [%] části celku 2,35 2,49 112 150 74,67 1,8593 0,90 0,95 1 150 0,67 0,0064 10,34 10,92 112 150 74,67 8,1540 8,46 8,93 1 80 1,25 0,1116 0,94 0,99 112 150 74,67 0,7392

S 8,20 25,0 S 8,20 25,0 S 8,20 25,0 4. Krov, střecha: S 5,30 100,0 5. Krytiny střech: S 2,40 20,0 S 2,40 80,0 50,0 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 N 0,70 50,0 7. Úprava vnitř. povrchů: S 6,90 100,0 8. Úprava vněj. povrchů: S 3,10 100,0 9. Vnitř.obklady keram.: S 2,10 100,0 10. Schody: S 3,00 75,0 S 3,00 25,0 11. Dveře: S 3,20 100,0 12. Vrata: X 0,00 100,0 13. Okna: S 5,40 100,0 14. Povrchy podlah: P 3,10 20,0 50,0 S 3,10 S 3,10 30,0 15. Vytápění: S 4,70 100,0 16. Elektroinstalace: S 5,20 100,0 17. Bleskosvod: S 0,40 100,0 18. Vnitřní vodovod: S 3,30 100,0 19. Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,0 20. Vnitřní plynovod: S 0,40 100,0 21. Ohřev vody: S 2,10 100,0 22. Vybavení kuchyní: S 1,80 100,0 23. Vnitřní hyg. vybavení: S 3,80 50,0 S 3,80 50,0 24. Výtahy: C 1,30 100,0 25. Ostatní: S 5,60 100,0 26. Instalační pref. jádra: X 0,00 100,0 Součet upravených objemových podílů:

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00

2,05 2,16 112 2,05 2,16 1 2,05 2,16 1 5,30 5,60 1 0,48 0,51 1 1,92 2,03 1 0,35 0,37 1 0,54 0,57 1 6,90 7,29 1 3,10 3,27 1 2,10 2,22 1 2,25 2,38 112 0,75 0,79 1 3,20 3,38 1 0,00 0,00 5,40 5,70 1 0,29 0,31 1 1,55 1,64 1 0,93 0,98 1 4,70 4,96 1 5,20 5,49 1 0,40 0,42 1 3,30 3,48 1 3,20 3,38 1 0,40 0,42 1 2,10 2,22 1 1,80 1,90 1 1,90 2,01 1 1,90 2,01 1 0,00 0,00 5,60 5,91 1 0,00 0,00 94,70Opotřebení:

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient dle prům. zastavěnosti plochy K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient dle prům. výšky podlaží K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

150 80 80 70 40 40 30 50 50 30 30 150 80 50 50 30 15 40 20 25 30 20 30 20 20 15 30 30 20

74,67 1,25 1,25 1,43 2,50 2,50 3,33 2,00 2,00 3,33 3,33 74,67 1,25 2,00 0,00 2,00 3,33 6,67 2,50 5,00 4,00 3,33 5,00 3,33 5,00 5,00 6,67 3,33 3,33 0,00 5,00 0,00

1,6129 0,0270 0,0270 0,0801 0,0128 0,0507 0,0123 0,0114 0,1458 0,1089 0,0739 1,7771 0,0099 0,0676 0,0000 0,1140 0,0103 0,1094 0,0245 0,2480 0,2196 0,0140 0,1740 0,1126 0,0210 0,1110 0,1267 0,0669 0,0669 0,0000 0,2955 0,0000 16,6023

= * * * * * * *

2 150,- Kč/m3 0,9390 0,9491 0,9667 0,9470 1,1000 2,1620 1,1610

Základní cena upravená Plná cena: 3 848,37 m3 * 4 843,27 Kč/m3 Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 16,6023 %

= =

4 843,27 Kč/m3 18 638 679,40 Kč

Úprava ceny za opotřebení

-

3 094 449,47 Kč

Bytový dům - zjištěná hodnota

=

15 544 229,93 Kč

- 108 -

NÁKLADOVÁ METODA - CELKEM Stavba bytového domu (plná cena)

18 638 679,40 Kč

Fyzické opotřebení

3 094 449,47 Kč

Funkční nedostatky

- Kč

Stavba bytového domu

15 544 229,93 Kč

Pozemek zjištěný porovnávací metodou68

1 616 591,38 Kč

Vedlejší stavby a venkovní úpravy (odborný odhad)

108 000,00 Kč

Porosty (dle příloh 34 a 37 oceňovací vyhlášky) celkem

68 500,00 Kč

Indikovaná hodnota

17 337 321,31 Kč

Zaokrouhleno

17 340 000 Kč

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota nemovitosti vyplývající z nákladové metody je

17 340 000 Kč.

VÝNOSOVÁ METODA Pro tento účel je ocenění výnosovou metodou provedeno na základě přímé kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku s ohledem na investiční rizika spojená s vlastnictvím předmětného majetku. Výše potenciálního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny tržního nájemného v porovnatelných objektech a lokalitách. Výše nájemného jsou uváděny jako tzv. studené nájemné, neobsahující ceny za služby a energie, které jsou nájemcům přeúčtovávány zvlášť na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky.

TRŽNÍ NÁJEMNÉ - PŘEHLED Tržní nájemné

Počet jednotek

Byt 1+kk

6 100 Kč/byt

4 byty

Potenciální roční hrubý příjem 292 800 Kč

Byt 2+kk

7 900 Kč/byt

2 byty

189 600 Kč

Byt 3+kk

8 400 Kč/byt

2 byty

201 600 Kč

Popis jednotky

68

Hodnota pozemku zjištěná porovnávací metodou – viz dále: POROVNÁVACÍ METODA, Stanovení tržní hodnoty pozemku

- 109 -

Byt 3+kk s terasou Kancelářské prostory Celkem

9 700 Kč/byt

2 byty

232 800 Kč

162 Kč/m2

152,8 m2 (NRA)

293 155 Kč 1 209 955 Kč

VÝNOSOVÁ METODA – PŘÍMÁ KAPITALIZACE Hrubý příjem – celkem

1 209 955 Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného - 15 % Efektivní hrubý příjem

181 493 Kč 1 028 462 Kč

Náklady na údržbu a opravy (0,80% z RC)

149 100 Kč

Pojistné (2,0 promile z RC)

37 300 Kč

Daň z nemovitosti

5 058 Kč

Pronájem cizích pozemků (parkovacích stání)

10 000 Kč

Marketing

- Kč

Ostatní provozní náklady

- Kč

Provozní náklady celkem

191 458 Kč

Provozní příjem

837 004 Kč

Rezervy na renovace

120 000 Kč

Čistý provozní příjem (NOI)

717 004 Kč


5%

Tržní hodnota (V)

14 340 075 Kč


14 340 000 Kč

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota nemovitosti vyplývající z výnosové metody je

14 340 000 Kč.

- 110 -

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení tržní hodnoty pozemku Jako srovnávací jednotka byla použita cena za jeden metr čtvereční pozemku.

TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku

1

2

3

Název pozemku

Otakarova

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

Parcelní číslo

3129, 3130

N/A

N/A

N/A

Adresa pozemku Katastrální území Obec Okres

České České České České Budějovice 3 Budějovice 5 Budějovice 6 Budějovice 4 České České České České Budějovice Budějovice Budějovice Budějovice České České České České Budějovice Budějovice Budějovice Budějovice

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem

X

5 000 000

1 370 000

2 610 000

523

940

1 142

1 800

X

5 319

1 200

1 450

3. 6. 2010

30. 5. 2010

1. 4. 2010

1,00

1,00

1,00

5 319

1 200

1 450

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,90

0,90

0,90

Upravená hodnota

4787

1080

1305




1,00

1,00

1,00

Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce

1,00

Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce

Vlastnická práva Korekce

Prodej


- 111 -

Upravená hodnota Existence věcných břemen

4787

1080

1305

Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen břemen

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

4787

1080

1305

Bytový dům

Výroba a služby

Bytový dům, občanská vybavenost

Korekce

1,00

1,30

1,00

Upravená hodnota

4787

1404

1305

Ano

Ne

Ne

Korekce

1,00

1,10

1,10

Upravená hodnota

4 787

1 544

1 436

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

4 787

1 544

1 436

Porovnatelná

Horší

Horší

Korekce

1,00

1,30

1,20

Upravená hodnota

4787

2007

1723

Pravidelný

Pravidelný

Nepravidelný

Korekce

1,00

1,00

1,20

Upravená hodnota

4 787

2 007

2 067

Rovinný

Rovinný

Rovinný

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

4 787

2 007

2 067

Kompletní

V dosahu

V dosahu

Korekce

1,00

1,10

1,10

Upravená hodnota

4 787

2 208

2 274

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Využití podle územního plánu

Územní rozhodnutí

Jiná právní omezení a závazky

Bytový dům

Ano

Nejsou

D. Technické parametry Lokalita

Tvar pozemku

Svažitost

Dostupnost inženýrských sítí

Kontaminace půdy

Průměrná

Pravidelný

Rovinný

Kompletní

Nezjištěna

- 112 -

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

4 787

2 208

2 274

Kompletní

Vlak, BUS, docházková vzálenost

Kompletní, docházková vzálenost

Korekce

1,00

1,20

1,05

Upravená hodnota

4 787

2 649

2 388

Výborné

Výborné

Výborné

Korekce

0,90

0,90

0,90

Upravená hodnota

4 309

2 384

2 149

Ne

Ne

Ne

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

4 309

2 384

2 149

Dopravní obslužnost

Dopravní dostupnost a parkování

Kompletní

Zajištěné

Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

Jiná technická korekce

Projekt BD

Korekce

0,90

1,00

1,00

Upravená hodnota

3 878

2 384

2 149

Větší

Větší

Větší

Korekce

1,05

1,10

1,20

Upravená hodnota

4 072

2 623

2 579

N/A

N/A

N/A

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

4 072

2 623

2 579

4 072

2 623

2 579

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

Možná zastavitelnost

X

N/A

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

3 091 523 1 616 591

- 113 -

poř. číslo 1 2 Celkem Zaokrouhleno

číslo výměra v m2 parcely 3 229 283 3 130 240 523

jednotková hodnota v Kč/m2 3 091 3 091

tržní hodnota 874 752 741 839 1 616 591 1 620 000

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je

1 620 000 Kč.

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Pro ocenění dané nemovitosti byly použity databáze vycházející z realizovaných nebo inzerovaných prodejů nemovitostí porovnatelných parametrů. Odlišnosti oproti předmětu ocenění byly zohledněny příslušnými koeficienty. Jako srovnávací jednotka pro porovnání byla zvolena celková zastavěná plocha (GFA).

TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost

Porovnávaná nemovitost

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území Obec Okres

Bytový dům č.p. 1158

1

2

3

Bytový dům Jeremiášova

Bytový dům Nerudova

Bytový dům Fráni Šrámka

3129 Otakarova 1158/59 České České České České Budějovice 3 Budějovice 3 Budějovice 3 Budějovice 3 České České České České Budějovice Budějovice Budějovice Budějovice České České České České Budějovice Budějovice Budějovice Budějovice

- 114 -

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 pozemku Hodnota pozemku celkem

523

416

487

868

3 091

3 091

3 091

3 091

1 616 591

1 285 855

1 505 315

2 682 985

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek

1 135

690

540

880

X

8 680 000

6 670 000

7 990 000

7 394 145

5 164 685

5 307 015

10 716

9 564

6 031

20. 4. 2010

1. 4. 2010

11. 5. 2010

1,00

1,00

1,00

10 716

9 564

6 031

Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,90

0,90

0,90

Upravená hodnota

9 645

8 608

5 428

Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje

Vlastnická práva



Ne


Bytový dům

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce

Ano

Břemeno náj. Břemeno náj. smluv smluv

Absolutní

1,10

1,05

1,00

10 609

9 038

5 428

Ne

Ano

Ne

1,00

1,10

1,00

10 609

9 942

5 428

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

1,00

1,00

1,00

10 609

9 942

5 428

Ano

Ano

Ano

1,00

1,00

1,00

- 115 -

Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Ne


10 609

9 942

5 428

Ne

Ne

Ne

1,00

1,00

1,00

10 609

9 942

5 428

Lepší

Lepší

Shodná

0,95

0,95

1,00

10 079

9 445

5 428

Dům po rekonstrukci

Dům po částečné rekonstrukci

Dům před rekonstrukcí

1,10

1,25

1,50

11 086

11 806

8 141

Dobrá

Částečně lepší

Horší

1,00

0,95

1,40

11 086

11 216

11 398

Menší

Menší

Menší

1,10

1,10

1,10

12 195

12 337

12 538

Dobrý

Dobrý

Dobrý

0,90

0,90

0,90

10 976

11 104

11 284

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1,00

1,00

1,00

10 976

11 104

11 284

Částečně zajištěné

Dobré

Omezené

1,05

0,95

1,10

11 524

10 548

12 412

Dobrá

Dobrá

Dobrá

E. Technické parametry Lokalita

Průměrná

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Dům po rekonstrukci

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti

Omezený


Kompletní

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Zajištěné


Dobrá

- 116 -


zděné


1,00

1,00

1,00

11 524

10 548

12 412

zděné

zděné

zděné

1,00

1,00

1,00

11 524

10 548

12 412

Obdobná

Obdobná

Větší

1,00

1,00

0,95

11 524

10 548

11 792

N/A

N/A

N/A

1,00

1,00

1,00

11 524

10 548

11 792

11 524

10 548

11 792

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez pozemku)

11 288 12 815 955

Hodnota pozemku

1 616 591

Celková porovnávací hodnota

14 432 546

Zaokrouhleno

14 430 000

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku vyplývající z porovnávací metody je

14 430 000 Kč.

- 117 -

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu oceňovaného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke stavu po úplném dokončení právě probíhající rekonstrukce, ke skutečnostem platným k 21. červnu 2010 a za předpokladu přesného dodržení projektové dokumentace při dokončovacích pracích.

Aplikací výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč)

Váha %


Nákladová metoda

17 340 000

10

1 734 000

Výnosová metoda

14 340 000

50

7 170 000


14 430 000

40

5 772 000


14 676 000

Zaokrouhleno

14 680 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou v obdobných lokalitách nabízeny i obchodovány a lze předpokládat, že porovnávací metoda poměrně dobře odráží stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku, vzhledem k funkčnímu využití majetku není v tomto případě porovnávací metoda považována za rozhodující, proto jí byla přidělena váha 40%. Oceňovaný majetek bude využíván výhradně za účelem pronájmu. Z těchto důvodů je indikace obvyklé ceny výnosovou metodou považována za rozhodující a je jí přisouzena váha 50 %. Nákladová metoda poslouží jako korektor hodnot zjištěný jinými metodami vzhledem k četnosti prodejů i pronájmů obdobných majetků, přisouzena jí byla váha 10 %.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota oceňované nemovitosti ve stavu dokončené rekonstrukce (pokud nedojde k podstatným změnám tržních podmínek, jako změny legislativy, změna ekonomické nebo politické stability, živelná pohroma, či jiné okolnosti mající zásadní vliv na hodnotu majetku), jako by byla nabídnuta k prodeji na volném trhu, je stanovena ve výši

14 680 000 Kč (slovy: čtrnáctmilionůšestsetosmdesáttisíc korun českých) - 118 -

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY (11) Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. (12) Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy, jsou věrohodné a nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. (13) Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí, jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. (14) Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o hodnocení, předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály, jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, zjišťování výskytu radonu, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. (15) Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. (16) Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. (17) Pokud se nezjistí jinak, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. (18) Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. (19) Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní

- 119 -

oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. (20) Předpokládá se dodržení projektové dokumentace poskytnuté klientem při dokončování probíhající rekonstrukce. (21) Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

- 120 -

OSVĚDČENÍ Já níže podepsaná, tímto osvědčuji, že: 5. V současné době ani blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 6. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny skutečnosti, které jsou mi známy a mohly by ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 7. Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 8. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že poskytnuté dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.


…………………………… Zdeňka Fricová, DiS

- 121 -

Příloha č. 1 k ocenění bytového domu

Výpis z katastru nemovitostí

- 122 -

- 123 -


Snímek z katastrální mapy

- 124 -


Výkresová dokumentace

- 125 -

- 126 -

- 127 -

Pohled z ulice

Pohled ze dvora

- 128 -

III. ANALYTICKÁ ČÁST

ANALÝZA TRHU V ČESKÝCH BUDĚJOVICÍCH

- 129 -

Obsah: 1.1 POPIS MĚSTA ....................................................................................................... - 131 1.2 TRH S NEMOVITOSTMI ..................................................................................... - 133 1.2.1 OBLASTNÍ SEGMENTACE Z HLEDISKA TRHU ....................................................... - 133 1.2.2 ČESKÉ BUDĚJOVICE – VNITŘNÍ MĚSTO ............................................................... - 133 Proluky a stavební pozemky .................................................................................. - 133 Byty ........................................................................................................................ - 133 Rodinné domy ........................................................................................................ - 134 Bytové domy .......................................................................................................... - 134 Administrativní budovy ......................................................................................... - 134 Restaurace, penziony a hotely ............................................................................... - 135 Nájmy bytů............................................................................................................. - 135 Pronájmy obchodních prostor............................................................................... - 135 Pronájmy kancelářských prostor .......................................................................... - 135 1.2.3 ČESKÉ BUDĚJOVICE – PŘEDMĚSTÍ, PŘÍMĚSTÍ A VENKOV..................................... - 136 Stavební pozemky .................................................................................................. - 136 Byty ........................................................................................................................ - 136 Rodinné domy ........................................................................................................ - 137 Objekty pro individuální rekreaci ......................................................................... - 137 Průmyslové objekty ............................................................................................... - 137 Nájmy bytů............................................................................................................. - 137 ZÁVĚR ......................................................................................................................... - 138 PŘÍLOHY ..................................................................................................................... - 138 -

- 130 -

1.1 Popis města Statutární město České Budějovice je správním městem Jihočeského kraje. Nachází se na soutoku řek Vltavy a Malše. Rozlohou město zaujímá 555,6 ha s počtem obyvatel přibližně 94 86569, což přestavuje 1 707 obyvatel na 1 km2.

Části města Město je členěno na 11 katastrálních území: Katastrální území

Popis

České Budějovice 1

vnitřní město, Sokolský ostrov


Čtyři Dvory, sídliště Máj, sídliště Šumava, Švábův Hrádek, sídliště Vltava


Kněžské Dvory, Nemanice, Pražské předměstí


Husova kolonie, Nové Vráto


Pohůrka, Suché Vrbné


Havlíčkova kolonie, Mladé, Nové Hodějovice


Linecké předměstí, Rožnov

České Vrbné

České Vrbné

Haklovy Dvory

Haklovy Dvory, Zavadilka

Kaliště

Kaliště

Třebotovice

Třebotovice

České Budějovice mají dále ve své správě, jako obec s rozšířenou působností, 78 obcí, z nichž mezi nejvýznamnější lze zařadit např. Hluboká nad Vltavou, Ledenice, Rudolfov, Lišov, Zliv, Dobrá Voda u Českých Budějovic, Hosín, Planá, Boršov nad Vltavou, Ševětín, Dynín nebo Římov.

Pracovní příležitosti Míra nezaměstnanosti na území města České Budějovice se v současné době (duben 2010) pohybuje okolo 5,8%70, přičemž pro porovnání míra nezaměstnanosti v České Republice dle Českého statistického úřadu se pro toto období pohybuje okolo 9,2%.

69 70

Zdroj: ČSÚ k datu 31. 12. 2009 Zdroj: ČSÚ

- 131 -

V největší míře zde nachází uplatnění obchod a služby, dále pak průmysl (zejména strojírenský a potravinářský), stavebnictví a doprava. Mezi nejvýznamnější podniky působící v Českých Budějovicích patří Budějovický Budvar, n. p., Budějovický měšťanský pivovar, a.s. (pivovar Samson), Jihočeské tiskárny, a.s., Koh-i-noor Hardtmuth, a. s. (výroba kancelářských, školních a uměleckých potřeb), Madeta, a. s. České Budějovice (mlékárenské výrobky), MOTOR JIKOV Group a. s. (slévárna, strojírenská výroba), Robert Bosch, s.r.o. - České Budějovice (výroba a vývoj součástek do osobních automobilů).

Školství a výzkum V Českých Budějovicích sídlí tři vysoké školy - Jihočeská univerzita (ekonomická, filozofická, pedagogická, přírodovědecká, teologická, zdravotně sociální a zemědělská fakulta, výzkumný ústav rybářský a hydorobiologický a ústav fyzikální biologie), Vysoká škola evropských a regionálních studií, Vysoká škola technická a ekonomická v Českých Budějovicích a 5 vyšších odborných škol. Působí zde také šest ústavů Akademie věd České republiky.

Doprava Z hlediska železniční dopravy je město situováno na jedné z nejdůležitějších tratí Praha – Tábor - České Budějovice - Horní Dvořiště - Linz spojujících hlavní město s Jižními Čechami a následně Rakouskem. Vzhledem k probíhající modernizaci této tratě lze do budoucna počítat se zrychlením a nárůstem kapacity dopravy v tomto úseku. Další významnou železniční linií procházející přes město je trasa Bohumín - České Budějovice – Plzeň. Co se týče automobilové dopravy, je město situováno na trase evropské mezinárodní silnice E 55 a E49. V současné době je ve výstavbě plánovaná dálnice D3, která po svém dokončení urychlí dopravu mezi Prahou Českými Budějovicemi a státní hranicí Rakouska. Ve městě působí autobusová a trolejbusová městská hromadná doprava. Vzhledem k vysokému podílu automobilové dopravy v čase ranní a odpolední „špičky“ jsou však některé části města velmi zatížené. K výraznému odlehčení dopravy dojde po dokončení v současné době realizovaného prodloužení stávající silnice I/34, která propojením ulic Okružní a Nádražní vytvoří vnitřní okruh a tím umožní rozptýlení dopravy ze směru od Prahy a Jindřichova Hradce.

- 132 -

Záplavová území Na území města se nachází záplavové území Vltavy, Malše, Dobrovodského potoka a dalších menších toků. Ohrožené oblasti jsou patrny z přiložené mapy (Příloha č. 2 Analýzy trhu v Českých Budějovicích).

1.2 Trh s nemovitostmi 1.2.1 Oblastní segmentace z hlediska trhu České Budějovice lze z hlediska trhu nemovitostí rozdělit do několika částí: České Budějovice – vnitřní město, České Budějovice – předměstí, příměstí a venkov, města ve správní oblasti Českých Budějovic (z nichž samostatnou kapitolu tvoří atraktivní Hluboká nad Vltavou, vzhledem k poměrně vysokým cenám nemovitostí) a obce ve správní oblasti Českých Budějovic. Zejména v obcích ve vzdálenosti do 10 km od města je zaznamenán vysoký podíl prodeje stavebních pozemků s následnou výstavbou rodinných domků (např. Adamov, Boršov nad Vltavou, Římov, Kamenný Újezd, Nové Homole nebo rezidenční Hlincová Hora (Kodetka). Podrobněji však bude tato analýza věnována částem města České Budějovice spadajícím do jeho katastrálního území.

1.2.2 České Budějovice – vnitřní město Proluky a stavební pozemky Vzhledem k zastavěnosti území se proluky ve městě vyskytují pouze „uměle vytvořené“ demolicemi původních staveb, v historické části města pak se zachováním průčelí původního objektu. Přestože se jedná o finančně i technicky náročnější postup, je v posledních letech ve městě poměrně často aplikován. Co se týče výstavby v centru města, jsou zde obtížné podmínky pro zakládání díky písečnému podloží a hladině spodní vody, což stavbu značně prodražuje. Volné pozemky se ve vnitřním městě však prakticky nevyskytují.

Byty V centru města za poslední období došlo k přírůstku bytové kapacity, jednak z důvodu nové výstavby bytových domů ve vytvořených prolukách a také především z důvodu rekonstrukcí činžovních domů, buďto v původní velikosti nebo s nástavbou.

- 133 -

Rozmezí cenové relace bytů u starších objektů v centru města je patrno z tabulky: Byt 1+1

1 200 000 – 1 750 000 Kč

Byt 2+1

1 500 000 – 2 250 000 Kč

Byt 3+1

2 000 000 – 3750 000 Kč

Byt 4+1

malá nabídka

U novostaveb ve vnitřním městě je zaznamenáno cenové rozpětí 30 000 – 38 000 Kč/m2. K nejdražším bytům pak patří zejména nově vzniklé nadstandardní a mezonetové byty. Obecně lze však říci, že v této části segmentu trhu dochází v současné době spíše ke stagnaci, jak ze strany poptávky, tak i ze strany nabídky.

Rodinné domy Vzhledem k malému výskytu rodinných domů v centru města jednoznačně převládá poptávka nad nabídkou. Rodinné domy v centru města s nekomerčními prostory jsou v závislosti na stavu a velikosti užitné plochy hodnoceny okolo 12 000 000 Kč.

Bytové domy V tomto okruhu trhu se v současné době vyskytuje relativně vysoká nabídka činžovních domů, jedná se jak o byty s nájemníky (většinou tvoří větší podíl domu tržní a část regulované nájemné), tak o byty volné. Menší objekty před rekonstrukcí se pohybují okolo 5 500 000 Kč, větší domy po rekonstrukci dosahují cca 16 000 000 Kč. Zájem o tyto objekty je v tomto období jaksi pozastaven.

Administrativní budovy Tyto objekty se jako celek v nabídce trhu vyskytují velmi zřídka, v závislosti na podlahové ploše a vybavenosti mohou dosáhnout cenové hladiny cca 65 000 000 Kč. Současně dochází velmi zřídka k prodeji jednotlivých kancelářských prostor, tyto se na trhu objevují především za účelem pronájmu. Ze strany poptávky je však o objekty tohoto charakteru přetrvávající zájem.

- 134 -

Restaurace, penziony a hotely Tyto objekty jsou obchodovány v poměrně malém měřítku. Prodeje restaurací ve městě se pohybují okolo 4 000 000 Kč, nabídky hotelů a penzionů jsou v cenové relaci 20 000 000 Kč.

Nájmy bytů Poptávka po nájmech bytů nebyla přes dlouhodobě poměrně vysoko nastavenou hodnotu za poslední období nijak dotčena, v této oblasti trhu lze sledovat stálý zájem, který je v současnosti jednoznačně vyšší než o samotnou koupi bytu. Nájmy bytů, jakožto tzv. studené nájemné, se v centru města pohybují přibližně v těchto intervalech: Byt 1+1

5 000 – 8 000 Kč/měs.

Byt 2+1

6 500 – 10 000 Kč/měs.

Byt 3+1

7 500 – 12 000 Kč/měs.

Byt 4+1

10 000 – 14 000 Kč/měs. (malá nabídka)

Pronájmy obchodních prostor Poptávka po obchodních prostorech se postupně přesunula do nově vzniklých nákupních center (IGY, Mercury centrum, Géčko). Ve středu zájmu však stále zůstává českobudějovická Lannova třída, kde poptávka jednoznačně převyšuje nabídku. V oblasti náměstí (Přemysla Otakara II.) a jeho bezprostřední blízkosti se výše nájmů různí, převládající nabídka je v relaci cca 200 – 300 Kč/m2/měs., v nabídkách se ale objevují i prostory za cca 600 – 1500 Kč/m2/měs. V širším okolí centra pak převládá cenové rozpětí 100 – 200 Kč/m2/měs. V pohybu nájmů obchodních prostor je však v současném období zřejmá celková stagnace.

Pronájmy kancelářských prostor Zájem o pronájmy kanceláří je na trhu s nemovitostmi stále významným segmentem. Pronájem kancelářských prostor v užším centru města se pohybuje nejčastěji v rozmezí cca 130 – 200 Kč/m2/měs., v širším okolí vnitřního města pak 110 – 160 Kč/m2/měs.

- 135 -

1.2.3 České Budějovice – předměstí, příměstí a venkov Stavební pozemky Realizace dostavby již zmiňované silnice I/34 má za následek vznik nových stavebních pozemků v této oblasti (Okružní). Vyčleněny jsou parcely určené pro bydlení, jejichž nevýhodou by mohlo být hlučné prostředí a zejména pak parcely pro komerční účely, které mohou využít strategického místa frekventované silnice v blízkosti budoucí dálnice D3. Volné stavební pozemky určené pro bydlení se dále vyskytují zejména v lokalitách jako Zavadilka, Kněžské Dvory a Nové Hodějovice. Pozemky určené k bydlení se zde dle žádanosti lokality, dosahu městské hromadné dopravy a zavedení inženýrských sítí pohybují v intervalech 1650 – 2050 Kč za m2 a 730 – 950 Kč za m2, pozemky určené ke komerčnímu využití pak v relaci 920 – 2200 Kč za m2. Pozemky určené jako zahrada dosahují cenového rozmezí 680 – 1590 Kč za m2. Celkově je však ze strany poptávajících zřejmý stálý zájem o pozemky všech výše zmiňovaných typů.

Byty Největší procento bytového fondu v této části města zaujímají byty v panelových domech, což může být jedním z důvodů o něco málo vyšší poptávky po bytech ve zděných domech. Jejich cenové spektrum je však závislé na lokaci. Výrazně vyšší nabídku lze obecně sledovat u větších bytů (3+1), vyšší zájem o menší byty lze přisoudit jednak hospodářské situaci, ale také i sociální strukturaci obyvatel. Obtížně prodejné jsou v současné době zejména byty v problémových částech sídliště Máj (zejména ul. V. Volfa). Mezi sídliště, která jsou naopak preferována, patří např. Pražské sídliště nebo sídliště U Pekárenské. K výraznému vzniku nových zděných bytů ve městě značně přispěje např. rezidence Vrbenská, Luční jez, Mladé, pasáž Hrnčířka, obytný komplex Plavská nebo bytové domy Za Perlou, B. Smetany či v Hálkově ulici.

Rozmezí cenové relace bytů v panelových domech je patrno z tabulky: Byt 1+1

900 000 – 1 300 000 Kč

Byt 2+1

1 200 000 – 1 650 000 Kč

Byt 3+1 Byt 4+1

1 300 000 – 1 850 000 Kč (900 000 – 1 300 000 Kč v problémových částech) 1 500 000 – 1 900 000 Kč (950 000 – 1 400 000 Kč v problémových částech)

- 136 -

Cenový interval pro zděné byty (zejména u novostaveb) lze stanovit na 25 000 – 35 000 Kč/m2. Jak již bylo řečeno celkový zájem jak o koupi, tak i o prodej bytu však zažívá v současnosti spíše útlum.

Rodinné domy Rodinné domy jakožto přetrvávající střed zájmu, jenž se odráží v rozsáhlé výstavbě, která se z kapacitních důvodů přesunula na okraj města a přilehlého okolí, kde vzniká satelitní zástavba. Krátkodobý útlum zaznamenaný developery od listopadu do března loňského roku je spíše kopírováním celkového stavebního útlumu charakteristickým pro toto období. Ceny standardních samostatně stojících novostaveb se pohybují okolo 4 500 000 Kč. U starších domů vyžadujících modernizaci se pak jedná o částky okolo 3 5000 000 Kč, u starších řadových domů cca 2 500 000 Kč.

Objekty pro individuální rekreaci V této oblasti trhu značně převyšuje poptávka nabídku, k tomuto mimo jiné také přispívá fakt, že na mnoha místech Českých Budějovic, byla původní zástavba zahrádkářských kolonií nahrazena výstavbou rodinných domků. Cenová relace objektů menších zahradních chatek je cca 600 000 – 900 000 Kč. Jiné typy objektů pro rekreaci se ve městě prakticky nevyskytují.

Průmyslové objekty Objekty tohoto typu se v nabídce objevují velmi zřídka. V současné době je na prodej areál bývalé tiskárny ve Vrbenské ulici nebo výrobní provozovna v Čechově ulici. S plánovanou realizací dálnice D3 lze očekávat zvýšený zájem o tyto objekty, zejména pak o skladové prostory.

Nájmy bytů Jakožto u prodeje bytů i u nájmů je největší podíl v těchto částech města zaznamenán v panelových domech, současně je shodný zájem ze strany poptávky o byty menších rozměrů (1+1, 2+1). Byty o velikosti 4+1 se v nabídce prakticky nevyskytují. Jak již bylo řečeno, poptávka po nájmu bytů je v tomto období vyšší než poptávka po jejich koupi.

- 137 -

Nájemné, zejména pak u panelových bytů se pohybuje přibližně v těchto intervalech: Byt 1+1

5 000 – 6 000 Kč/měs.

Byt 2+1

6 000 – 8 000 Kč/měs.

Byt 3+1

6 500 – 10 000 Kč/měs.

Byt 4+1

malá nabídka

Nájemné u zděných bytů je obecně o něco vyšší než u bytů panelových. U větších luxusních nově postavených zděných bytů může nájem dosáhnout cca 17 000 – 18 000 Kč/měs (studené nájemné).

Závěr Vlivem současné hospodářské situace dochází, jako v mnoha jiných oborech, na trhu s realitami k mírné stagnaci. Co se týče prodejů nemovitostí vyčkávají prodávající i kupující. Mnohem častěji však dochází k realizaci nájmů a to u bytů i komerčně využitelných prostor. Výše cenových poměrů si však udržuje celkem stálou hladinu. Město České Budějovice se z hlediska své polohy nachází na strategicky vhodném místě. Po dostavbě plánované dálnice a železničního koridoru se stane součástí významného mezinárodního tranzitu, což jistě přispěje k rozvoji nových podnikatelských záměrů a dalšího přísunu obyvatelstva. To s sebou přinese nárůst poptávky všech typů nemovitostí, což bude mít za následek růst cenových úrovní.

- 138 -

Příloha č. 1a Územní plán města České Budějovice, s vyznačení katastrálních území (část A) Zdroj: mapy.c-budejovice.cz

- 139 -

Příloha č. 1b Územní plán města České Budějovice, s vyznačení katastrálních území (část B) Zdroj: mapy.c-budejovice.cz

- 140 -

Příloha č. 2

Záplavové území Q 5, Q 20 a Q 100 (vyznačení od nejtmavšího odstínu po nejsvětlejší) Zdroj: mapy.c-budejovice.cz

- 141 -

Závěr Každé stavební dílo vyžaduje pro zachování své funkčnosti pravidelnou údržbu a opravy. Nejinak je tomu i u panelových budov. Jejich modernizací přispíváme k prodloužení životnosti z technického i ekonomického hlediska a přizpůsobujeme stavbu soudobým požadavkům na kvalitu bydlení. Někteří stavebníci mají tendenci realizaci těchto opatření co nejvíce odkládat, důvodem může být jejich současná finanční situace. Minimálně z technického hlediska se však do budoucna jeví zlepšení stavu těchto objektů jako nevyhnutelné. Čas, který takto „ušetří“ před provedením úprav, je vykompenzován dosud se zvyšujícími cenami energií, dále materiálů použitých při provádění stavebních prací, prací samotných a v neposlední řadě také stále se měnících legislativních požadavků, které většinou opět vedou k vyšším investicím, jako například v nedávné době změna požárních předpisů, která vyvolala zvýšení spotřeby izolantu z minerálních vláken na úkor finančně méně náročnějšího pěnového polystyrénu. Důležité je, aby dodatečná opatření, byla ve své podstatě kvalitně odvedena, tato práce mimo jiné také poukazuje na některá úskalí s tímto spojená, ve snaze zabránit dalším chybám.

A jak se stavební úpravy projeví po finanční stránce hodnoty majetku? To je patrno z praktické části, v níž je zpracováno ocenění bytu ve třech různých etapách modernizace. Závěrem je však ještě nutno konstatovat, že ne všechny nabídky objevující se na realitním trhu na tuto skutečnost reagují. Při analýze trhu tohoto druhu nemovitosti, jsem se paradoxně v některých případech setkala s nabídkami prodeje bytů v porovnatelných lokalitách s obdobnou výměrou a také s porovnatelnou nebo dokonce vyšší požadovanou cenou za nemovitost v domě před modernizací než v domě po modernizaci.

Zpracování této práce bylo pro mě samotnou přínosem. Jednak mě motivovalo ke zjišťování nových dosud nepoznaných informací a ujasnění si některých záležitostí týkajících se problematiky panelových domů, se kterými se ve své praxi mohu setkat. Také mi pomohlo lépe proniknout do „světa oceňování“ z praktické stránky. Při zpracování této bakalářské práce jsem si uvědomila, jaký smysl pro nás jako budoucí oceňovatele má koncepce této práce. Vypracováním analýzy místního trhu získáme přehled a uvědomíme si mnohé skutečnosti o místních poměrech, které můžeme následně aplikovat do praktického ocenění. - 142 -

Je zřejmé, že oceňování nemovitostí je oborem, který vyžaduje znalost situace na trhu, neustálý sběr nových informací a dat, také logickou úvahu, pozornost, někdy i předvídavost a schopnost získané informace správně aplikovat.

Věřím, že i čtenáři si v tomto textu najdou něco, co bude pro ně taktéž přínosem.

- 143 -

Seznam použité literatury: Monografie 1. BARTÁK Kamil, PROCHÁZKOVÁ Norma, HEJZLAR Jaroslav, Panelový dům, bydlení i pro příští tisíciletí, Enigma 1999, ISBN 80-86365-00-X 2. BARTÁK Kamil, OKNA Opravy, výměny, výběr, GRADA Publishing, 2003, ISBN 80-247-0454-4 3. BARTÁK Kamil, Rekonstrukce v panelovém domě II, GRADA Publishing, 2000, ISBN 80-7169-930-6 4. BARTÁK Kamil, Rekonstrukce v panelovém domě III, GRADA Publishing, 2001, ISBN 80-247-9066-1 5. BARTÁK Kamil, Rekonstrukce v panelovém domě IV, GRADA Publishing 1998, ISBN 80-7169-525-4 6. Prof. Ing. BRADÁČ Albert, DrSc., Doc. JUDr. FIALA Josef, CSc., NEMOVITOSTI 7. Oceňování a právní vztahy, nakladatelství Linde Praha, 2004, ISBN 80-7201-441-2 8. Prof. Ing. BRADÁČ Albert, DrSc. a kol., Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM, Brno 2008, ISBN 978-80-7204-578-5 9. ČERVENKA Leoš, Obvodové konstrukce panelových budov, poruchy staveb, GRADA Publishing 2008, ISBN 978-80-247-1762-3 10. Ing. arch. HÁJEK Václav a kol., Pozemní stavitelství IV, Sobotáles 1999, ISBN 80-85920-24-7 11. Ing. HEŘMAN Jan, CSc, Oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, nakladatelství Oeconomica 2005, ISBN 80-245-0947-4 12. Ing. ORT Petr, Ph.D., Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut vysoká škola, 2006, ISBN 80-7265-085-8 13. Ing. ORT Petr, Ph.D., Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I, Bankovní institut vysoká škola, 2008, ISBN 978-80-72-65-128-3 14. Ing. KORYTÁROVÁ Jana, Ph.D., Ing. FRIDRICH Jaroslav, Doc. Ing. PUCHÝŘ Bohumil, CSC., Ekonomika investic, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno, 2001, ISBN 80-214-2089-8 15. Prof. Ing. PŮBAL Zdeněk, DrSc., Konstrukce pozemních staveb, Ediční středisko ČVUT, 1991, ISBN 80-01-00598-4

- 144 -

16. Ing. ŠÁLA Jiří, CSc., Ing. MACHATKA Milan, CSc, Tepelně technické vady a poruchy panelových budov a jejich sanace, OPET Czech Republic, 2002, ISBN 80-902689-7-8 17. ŠÁLA Jiří, Zateplování budov, GRADA Publishing, 2000, ISBN 80-71-69-833-4 18. Ing. ŠUBRT Roman, Tepelné izolace v otázkách a odpovědích, BEN – technická literatura 2005, ISBN 80-7300-159-4 19. ZAZVONIL Zbyněk, Oceňování nemovitostí na tržních principech, CEDUK 1996, ISBN 80-902109-0-2

Periodika 1. Časopis stavebnictví 2/2010, ISSN 1802-2030, článek: Zelená úsporám a zateplování bytových domů postavených v typizované konstrukční soustavě, text: Ing. Anna Cigošová

Legislativa 1. ČSN 27 4007 Bezpečnostní předpisy pro výtahy 2. ČSN 73 0540-2 Tepelná ochrana budov 3. ČSN 73 2901 Provádění tepelně izolačních kompozitních systémů (ETICS) 4. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník 5. Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů 6. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku 7. Zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon 8. Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty 9. Zákon č. 406/2006 Sb. o hospodaření energií 10. Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník 11. Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů 12. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů (aktuálně 460/2009 Sb.) 13. Vyhláška č. 4/2000 o závazných částech územního plánu města České Budějovice úplné znění, ve znění pozdějších předpisů 14. Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území 15. Nařízení vlády č. 27/2003 Sb., ze dne 9. prosince 2002, kterým se stanoví technické požadavky na výtahy

- 145 -

16. Nařízení vlády 299/2001, o použití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení ke krytí části úroků z úvěrů poskytnutých bankami právnickým a fyzickým osobám na opravy, modernizace nebo regenerace panelových domů – ve znění pozdějších předpisů

Elektronické zdroje http://www.abcweb.cz http://www.alvareal.cz http://www.bydleni-iq.cz

http://www.c-budejovice.cz http://www.cuzk.cz http://www.czb.cz http://www.czso.cz http://www.e-c.cz/index.php http://www.elektrodesign.cz http://www.ekowatt.cz http://hestia.energetika.cz http://www.izogarant.cz http://www.kasten.cz http://www.mch-servis.cz http://www.panelcentrum.cz http://panelovedomy.ekowatt.cz http://www.panelplus.cz http://www.polir.cz http://portal.gov.cz http://portal.mpsv.cz http://www.ri-okna.cz http://www.rsd.cz http://www.s-reality.cz

http://www.sdruzeni-zps.cz http://www.sfrb.cz http://www.statika.eu/cz http://www.strukturalni-fondy.cz

- 146 -

http://www.tzb-info.cz – články:

Kompletní regenerace panelových domů z pohledu snižování spotřeby energie a zlepšení kvality bydlení, Datum: 15.2.2010, Autor: EkoWATT - Lucie Šancová, Petr Vogel, Petr Kotek, Jan Antonín, František Macholda, Jiří Beranovský Modernizace bytových jader Datum: 3.7.2006, Autor: Ing. Ilona Koubková, Ph.D. Rekonstrukce panelových domů (II), Datum: 21.11.2005, Autor: Ing. Roman Šubrt Rekonstrukce panelových domů z hlediska zdravotně-technických instalací, Datum: 10.1.2005, Autor: doc. Ing. Karel Kabele, CSc. Větrání panelových domů - opatření a jejich limity, Datum: 18.1.2010, Autor: Lucie Šancová, Jiří Beranovský, Petr Kotek, Petr Vogel, Jan Antonín, František Macholda, Ekowatt | Recenzent: Ing. Miloš Lain, Ph.D. http://www.uur.cz http://www.wikipedia.cz http://www.zelenausporam.cz

Další zdroje Ing. VESELÝ Jiří, Ing. ŠŤASTNÝ Josef, Úspory energií v panelových domech, Energy Centre České Budějovice, 2004 Ing. ZAHRADNÍK Petr, Ing. KÁRNÍK Pavel, CSc., SEVEn, Středisko pro efektivní využívání energie, o.p.s, Vliv směrnice EPBD na spotřebu energie a životní prostředí v sektoru budov v České Republice, říjen 2006 Energetický audit M. Horákové 1398/18, České Budějovice, zpracovatel Energy Consulting Service, s.r.o. Sborník doporučených energeticky úsporných opatření na obvodových pláštích, STÚ-E a.s., Česká energetická agentura 1999 SEVEn, Středisko pro efektivní využívání energie, o.p.s Vliv směrnice EPBD na spotřebu energie a životní prostředí v sektoru budov v České republice říjen 2006 Technickoekonomické informace, Pozemní stavby NŘP České Budějovice 1969-1975 Archivní dokumentace a fotodokumentace fi. PS-PROJEKT, s. r. o., České Budějovice Podklady a materiály výrobců: Technické listy SOUDAL Rádce Weber Terranova 2010

- 147 -

Modernizace panelových domů a její vliv na tržní hodnotu

Recommend Documents