MEGA Yarmarka Brovary Investment memorandum
duben 2014
OBSAH Ukrajina Základní fakta Makroekonomický přehled
Kyjevský realitní trh Kancelářské prostory Retailový trh
Představení projektu Lokalita Aktuální stav a časový harmonogram Finance
2
Ukrajina Základní fakta Ukrajina je rozlohou druhá největší evropská země, která se zároveň řadí mezi pět nejlidnatějších států Evropy. Hlavním a zároveň nejlidnatějším ukrajinským městem je Kyjev.
rozloha 603,7 tis. km2 45,5 mil. obyvatel hlavní město Kyjev má včetně aglomerace přes 3 miliony obyvatel 69 % populace žije ve městech oficiální měna je Hřivna
Makroekonomický přehled V meziročním srovnání se ukrajinský Hrubý domácí produkt během posledních dvou let prakticky nezměnil, když po růstu 0,2 % v roce 2012 došlo v roce 2013 ke stagnaci. Pozitivní zprávou ale je, že po pěti po sobě jdoucích kvartálech, kdy docházelo k poklesu, se trend otočil a ve čtvrtém kvartálu 2013 vykázala ekonomika růst proti stejnému období předchozího roku o 3,3 %. Trend nastolený v posledním čtvrtletí roku 2013 by měl pokračovat i v tomto roce. Světová banka odhaduje pro rok 2014 mírný růst HDP o 1,0 %.
Tempo růstu HDP
Inflace
Nezaměstnanost se z hodnoty 9,5 % v roce 2009 snížila na 7,5 % ekonomicky aktivního obyvatelstva. Tempo růstu maloobchodního obratu se proti hodnotě z roku 2012 (15 %) snížilo, přesto dosáhlo v roce 2013 slušné úrovně 9,5 %. Růst maloobchodního obratu je tažen zvýšením reálných mezd o 8,4 % (za leden až listopad 2013).
3
Kyjevský realitní trh Kancelářské prostory V roce 2013 se celková nabídka kancelářských prostor v Kyjevě zvýšila o 8 % oproti roku 2012 a dosáhla hodnoty míra neobsazenosti 15,1% 1,54 mil. m2 (Praha - 2,96 mil. m2). V roce 2013 byla polovina nájemné v kancelářích nově nabízených kancelářských prostor třídy A, což vedlo USD 26 - 38/m2/měsíc třídy A k tomu, že se jejich podíl meziročně zvýšil z 19 % na 20 %. nájemné v kancelářích USD 17 - 23/m2/měsíc Zvyšování podílu kanceláří třídy A lze očekávat i v dalších třídy B letech. Úroveň požadovaného výnosu (Yield) zůstala v roce 2013 nezměněna a pohybovala se v rozmezí 10,5 – 12,5 %. Základní param etry
prosinec 2013 1 540 000 m2
celková kapacita
Poptávka Podíl poptávky na koupi kancelářských prostor pro vlastní potřebu zůstal na celkové struktuře poptávky na přibližně stejné úrovni jako v roce 2012 a podíl těchto transakcí byl v roce 2013 asi 6 %. Nejsilnější poptávka po kancelářských prostorách v roce 2013 pocházela z podniků v oblasti IT (28 %), finančního sektoru (18 %) a výrobních oborů (18 %). Analýza struktury poptávky podle velikosti poptávaných prostor naznačuje, že transakce přesahující 3000 m2 tvoří polovinu celkového objemu převzatých prostor. Největší počet transakcí v segmentu kancelářských prostor byl kvůli změně z důvodu zvýšení standardu, optimalizace nákladů a konsolidace prostor.
VÝŠE NÁJEMNÉHO A MÍRA NEOBSAZENOSTI
CELKOVÁ PLOCHA KANCELÁŘSKÝCH PROSTOR 2 000 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0
90
300 250
726
991
1 104
1 208
1 304
1 458
1 540
60 40
2009
2010
Celková plocha, tis. m2
2011
2012
2013
14,0%
35
15,1%
13,5%
38
36 33
30
15,0% 10,0%
32
20
50
2008
16,8%
17,0%
30
100
20,0%
20,0% 60
50
150
5,0%
10
0
0 2007
80
70
200 1 782
25,0%
80
2014
0,0% 0,0% 2006 2007 2008
0,0% 2009
nájemné, třída A (USD)
Nové kapacity, tis. m2
2010
2011
2012
2013
míra neobsazenosti
Ceny pronájmu a volná místa Vzhledem k rostoucí poptávce došlo v roce 2013 k meziročnímu poklesu míry neobsazenosti z 16,8% na 15,1%. S ohledem na prozatímní nárůst volných prostor, klesla dolní hranice nájemného třídy A z $ 27/m2/měsíc v roce 2012 na $ 26/m2/měsíc v roce 2013. Prognózy V případě, že se stihnou dokončit všechny kancelářské projekty plánované na tento rok, přibude na trhu asi 242.000 m2 nových kancelářských ploch, čímž by se podíl kanceláří třídy A meziročně zvýšil z 20 % na 29 %. Vzhledem ke konzervativním makroekonomickým prognózám se významný růst poptávky v roce 2014 nepředpokládá. V horizontu roku a půl, až dvou let, se v důsledku očekávaného výrazného objemu nově dokončených prostor může zvýšit úroveň neobsazenosti. Pro rok 2014 se však změny neočekávají. V budoucnu by růst neobsazenosti mohl vytvářet tlak na pokles ceny nájemného.
4
Retailový trh V roce 2013 přibylo přibližně 126.000 m2 kvalitních celková kapacita 916 000 m2 obchodních prostor, čímž se celková nabídka moderních míra neobsazenosti 3,9% prodejních prostor v Kyjevě meziročně zvýšila o 15 % na nájemné v nejlepších 2 916.000 m2. USD 105 - 110/m /měsíc nákupních centrech Kyjevský retailový trh, postrádající kvalitní prostory, je nájemné na 2 s ohledem na vývoj nejatraktivnější. O tom svědčí USD 240/m /měsíc nejlukrativnějších místech bezprecedentní objem nových nabídek, které mají být uvedeny do provozu v období 2014 až 2015. Úroveň požadovaného výnosu (Yield) zůstala v roce 2013 nezměněna a pohybovala se v rozmezí 10,5 – 12,5 %. Základní param etry
prosinec 2013
Celková nabídka kvalitních obchodních prostor v Kyjevě dosahuje 320 m2 na 1000 obyvatel, což je úroveň, která je nižší než ve většině evropských měst (např. na Varšavském trhu činí 647 m2 na 1000 obyvatel). V období 2014-2015 by se v Kyjevě mělo otevřít dalších osm nových obchodních center s celkovou prodejní plochou 522.000 m2, což potvrzuje atraktivitu retailového segmentu pro developery. Současně pokračuje trend odkládání data uvedení do provozu daleko za původně ohlášené období. Podobně tomu může být také v průběhu období 2014-2015. Prodejní plocha v m2 na 1000 obyvatel
Kapacita prodejních ploch v Kyjevě, tis. m 2
320
1439
485 916
647
798 698
733
0
2011
2012
2013
100
200
300
Kyjev
2014-2015F
400
Petrohrad
500
Varšava
600
700
800
Praha
Ceny pronájmu a volná místa Ke konci roku 2013, činila základní cena za pronájem prostor v nejlepších nákupních centrech v Kyjevě $ 105 110/m2/měsíc. Ceny na nejlukrativnějších místech dosahovaly úrovně $ 240/m2/měsíc, což představuje meziroční pokles o 5 %. Míra neobsazenosti se v druhém pololetí roku 2013 mírně zvyšovala a dosáhla úrovně 3,9 %. Prognózy Jestliže v období 2014-2015 budou všechny oznámené projekty uvedeny do provozu podle plánu, bude v Kyjevě k dispozici asi 520.000 m2 nových prostor. Bezprecedentní objem nových nabídek může způsobit nerovnováhu mezi nabídkou a poptávkou. V důsledku toho může vznikat tlak na snížení nájmů nebo může dále růst míra neobsazenosti, čímž může docházet ke konkurenčnímu boji mezi jednotlivými projekty. Nájemci budou mít větší možnost se při výběru rozhodovat nejen podle ceny, ale také na základě kvality obchodních prostor a doprovodných služeb. Na druhé straně, dostupnost dostatečného množství vysoce kvalitních prostor bude s největší pravděpodobností sloužit jako pevný argument pro vstup nových mezinárodních obchodníků, kteří zatím nejsou na ukrajinském trhu přítomni. Zdroj: www.colliers.co
5
Představení projektu Skupina Arca Capital nabízí svým partnerům možnost účastnit se na projektu MEGA YARMARKA, který počítá s vybudováním moderního polyfunkčního centra na okraji Kyjeva. Komplex, který vznikne na pozemku o rozloze 26 ha, bude obsahovat rozsáhlou nákupní galerii, zábavní centrum s možností rozmanitých volnočasových aktivit, kancelářský komplex a kongresový hotel.
Nákupní galerie Jádrem polyfunkčního areálu bude nákupní galerie. Postupně zde vznikne 145.000 m2 obchodních ploch pro zhruba 180 obchodů. Kromě hypermarketu zde návštěvníci naleznou především obchody s módním oblečením oblíbených světových značek, velký výběr obchodů se spotřebním zbožím, nábytkem, sportovními potřebami, obchodů zaměřených na děti a bude zde také široká nabídka doplňkových služeb. K dispozici bude 2.500 parkovacích míst. Zábavní centrum Na nákupní galerii bude navazovat zábavní centrum nabízející aktivní odpočinek pro celou rodinu. Součástí bude mimo jiné fitness centrum, multikino nebo dětský koutek. Kromě rozmanitých volnočasových aktivit bude komplex obsahovat také food court s množstvím kaváren a restaurací. Kancelářský komplex Součástí projektu je office centrum, které nabídne vysoce kvalitní kancelářské prostory třídy A o celkové ploše 9.700 m2. Při plánování prostorového řešení bude kladen důraz na efektivní využití a maximalizaci množství pracovních míst na podlaží. Samozřejmostí je možnost přizpůsobení kancelářských prostor individuálním požadavkům klienta. Hotel V rámci projektu MEGA YARMARKA je počítáno také s výstavbou tříhvězdičkového kongresového hotelu s kapacitou 96 pokojů.
6
Lokalita MEGA YARMARKA se nachází ve správním území obce Knyazhichi ve vzdálenosti 9 km východně od Kyjeva a pouze 2 km od stotisícového města Brovary. Projekt se nachází přímo u dálnice M-01 spojující Kyjev s Moskvou a blízko trasy M-03 Kyjev – Charkov. Výbornou dopravní dostupnost zajišťuje také mezinárodní letiště Boryspil vzdálené 18 km a vlakové nádraží Brovary ve vzdálenosti 4 km. Ve spádové oblasti s rozumnou dojezdovou vzdáleností žije více než 4 mil. obyvatel!
Aktuální stav a časový harmonogram V současné době jsou vykoupeny všechny potřebné pozemky a bylo získáno územní rozhodnutí na výstavbu nákupně-zábavního, kancelářského a hotelového komplexu. Nyní se začíná připravovat projekt a následně bude zažádáno o stavební povolení. Plánovaný harmonogram etapové výstavby jednotlivých částí je vidět v následujícím grafu. Dokončení celého projektu je plánováno na konec roku 2018. 2014
2015
Nákupní galerie Zábavní centrum Office Hotel
7
2016
2017
2018
Finance Rozpočet projektu Projekt MEGA YARMARKA počítá s investičními náklady v celkové výši přes 278 mil. USD. Do těchto nákladů je zahrnuto i pořízení všech potřebných pozemků, které již bylo zrealizováno. Rozpočet vychází ze zkušeností Arca Capital, konzultací s místními odborníky a z porovnání s obdobnými projekty v kyjevské oblasti. Upřesnění rozpočtu bude provedeno po vypracování projektové dokumentace, jejíž realizace se připravuje. Struktura nákladů a jejich rozložení v čase je patrné z následující tabulky: Investiční náklady (v tis. USD)
2013
2014
Pozemky
2015
2016
2017
2018
Celkem
4 700
800
0
0
0
0
5 500
Projektové a přípravné práce
0
800
6 100
0
0
0
6 900
Infrastruktura
0
200
6 000
0
0
0
6 200
Stavební náklady
0
8 200
18 100
78 400
66 700
53 600
225 000
Příspěvek na rozvoj regionální infrastruktury
0
0
3 000
7 800
6 700
5 400
22 900
Rezerva
0
500
1 500
3 900
3 300
2 700
11 900
Celkem
4 700
10 500
34 700
90 100
76 700
61 700
278 400
Návratnost projektu Pouze pro účely posouzení návratnosti jsme předpokládali výnosy z projektu formou prodeje celého komplexu po jeho dokončení a uvedení do provozu. V případě nákupního centra a kanceláří jsme potenciální exitovou cenu stanovili na základě obvyklé výše měsíčního nájemného, průměrné obsazenosti a Yieldu obvykle dosahovaného v daném segmentu. Ve všech parametrech ovlivňujících hodnotu jsme se z hlediska opatrnosti drželi spíše horších variant v rámci dosahovaných intervalů hodnot. Z důvodů postupného zvyšování volných kapacit očekáváme tlak na snižování nájemného, proto kalkulujeme s nižšími hodnotami, než jsou v současné době obvyklé. V době realizace by se ale podle našeho názoru na tuto úroveň mohly dostat. Ze stejného důvodu počítáme také s nižší obsazeností nákupního centra (viz také kapitola Kyjevský realitní trh). Parametry pro stanovení exitové ceny Segment
Plocha (m2)
Obsazenost
Nájemné (USD/m2/měs)
Yield
Nákupní galerie
145 200
90%
40
11,50%
Zábavní centrum
13 000
90%
10
11,50%
9 700
85%
15
11,50%
Office (Třída A)
Do celkových výnosů projektu je zahrnut také prodej asi 5 % parkovacích míst a hotelu. V těchto případech byla hodnota stanovena porovnáním s obvyklými cenami v dané lokalitě. Analýza návratnosti byla v tuto chvíli provedena pouze na úrovni provozního cash flow, které prozatím nezohledňuje zdanění a způsob financování projektu, protože to závisí na zvolené strategii a formě exitu z projektu. Při výše uvedených parametrech může projekt vygenerovat na provozní úrovni 260 mil. USD, což za předpokladu exitu z projektu v roce 2019 představuje IRR na úrovni 28 %.
8
Arca Investments, a.s. Bratislava Business Center V. Plynárenská 7/A 821 09 Bratislava 2 Tel.: +421 (0)2 5825 3510 Fax.: +421 (0)2 5825 3511 E-mail:
[email protected]
Arca Capital Bohemia, a.s. Polygon House Doudlebská 1699/5 140 00 Praha 4 Tel.: +420 224 231 813 Fax.: +420 224 231 818 E-mail:
[email protected]
Arca Capital Ukraine LLC Gajdara 22 Business centre ARIADNA 01033 Kiev Tel.: +38 (044) 531 36 66 Fax.: +38 (044) 531 36 67
