Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
JAARVERSLAG 2007 Sliedrecht, 14 mei 2007
Stichting Tablis Wonen, Zuiderzeestraat 210 , 3363 CZ Sliedrecht Inschrijvingsnummer K.v.K: 23036310
1
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
2
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
INHOUDSOPGAVE Jaarverslag 1.
Voorwoord
4
2.
Jaarverslag 2007 van de Raad van Commissarissen
5
3.
Verklaring van de directeur-bestuurder
11
4.
Algemene beschouwingen
12
5.
De organisatie
17
6.
Volkshuisvestingsverslag
26
7.
Kengetallen
54
8.
Ontwikkeling netto werkkapitaal
56
Jaarrekening. 9.
Balans
58
10.
Winst- en verliesrekening
60
11.
Toelichting op de balans en winst- en verliesrekening
61
12.
Accountantsverklaring
80
3
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
Sliedrecht, mei 2008 1. Voorwoord directeur-bestuurder In 2007 is hard gewerkt aan een gedragscode voor Tablis Wonen. De werkgroep Cultuur, die al in 2006 was samengesteld, heeft op 15 mei 2007 de code geïntroduceerd. Deloitte heeft leiding gegeven aan de werkgroep Cultuur. De gedragscode beschrijft de cultuur die voor medewerkers van Tablis Wonen wenselijk is en heeft de titel meegekregen “met elkaar, voor elkaar”. Daarnaast is er een klokkenluider regeling geïntroduceerd. Hiermee is mogelijk gemaakt dat personeel melding kan doen van eventuele vermoedens van misstanden binnen de organisatie van Tablis Wonen. De voorbereiding van de uitvoering van een paar aansprekende projecten is het vermelden waard. Het Griendencollege, waarbij een integratie plaats heeft van wonen, zorg en schoolopleiding, en Thorbeckehof, een project dat valt onder de categorie duurdere huur om zodoende de doorstroming te bevorderen. In Bleskensgraaf werden 32 zorgappartementen opgeleverd die grotendeels liggen aan een atrium; de zorg wordt verstrekt door Graafzicht. Een waardevolle toevoeging aan het woningbezit van Tablis. Tot slot is natuurlijk het financiële plaatje erg belangrijk. De ruimte om ons werk als woningcorporaties te kunnen verrichten moet aanwezig zijn. Kortweg gezegd, ons huishoudboekje moet op orde zijn. Gelukkig heeft Tablis Wonen het jaar 2007 positief kunnen afsluiten met een toevoeging aan de Algemene Bedrijfsreserve van 2.7 miljoen.
H.J. Bleijerveld, Directeur-bestuurder
4
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
2. Jaarverslag 2007 van de raad van commissarissen van de stichting Tablis Wonen. Inleiding De Stichting Tablis Wonen heeft haar zetel in de gemeente Sliedrecht, doch haar statuten bepalen, dat zij als werkgebied heeft de gemeenten die deel uitmaken van het Samenwerkingsverband Zuid-Holland Zuid. Behalve in Sliedrecht treedt zij ook op als sociale verhuurder en ontwikkelaar in de gemeente Graafstroom. De Stichting Tablis Wonen heeft als doelstelling het goed en betaalbaar huisvesten van minder draagkrachtigen enerzijds op algemene grondslag met als voortdurend inspirerend uitgangspunt voor haar beleid de dienstbaarheid aan de medemens, ongeacht levensbeschouwelijke overtuiging, ras, geslacht of afkomst en anderzijds wil zij goede en betaalbare huisvesting bieden aan minder draagkrachtigen op basis van een Christelijke visie op mens en maatschappij. Haar missie en visie zijn verwoord in het Beleidsplan 2006-2009. Ingevolge het bepaalde in het Besluit beheer sociale-huursector heeft de Stichting Tablis Wonen een orgaan ingesteld, waaraan het toezicht op het bestuur is opgedragen, Raad van Commissarissen genaamd, die in het navolgende verslag doet van zijn activiteiten en bevindingen van het jaar 2007. Het toezichtkader wordt behalve door statuten en reglement bepaald door de voorschriften van het Besluit beheer sociale-huursector, de begroting en het Beleidsplan 2006-2009. De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningbouwcorporatie en de met haar verbonden onderneming. Hij staat de directeur-bestuurder met raad en daad terzijde. Het toezicht is vooral gericht op het volgende: • verwezenlijking van de doelstelling van de Stichting Tablis Wonen; • het functioneren van het interne risicobeheersing- en controlesysteem; • kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; • financiële verantwoording; • naleving toepasselijke wet- en regelgeving. Naast het hierboven aangegeven toezichtkader hanteert de Raad van Commissarissen bij de uitoefening van zijn toezichthoudende taak: de missie van de corporatie; de begroting en de meerjarenprognose; het beleidsplan; de Business Balanced Score Card; de prestatieafspraken met de gemeenten alwaar de corporatie werkzaam is. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen zijn vastgelegd in de art. 10 ( besluiten van het bestuur die aan zijn goedkeuring zijn onderworpen ) en 17 ( algemene omschrijving van zijn taak en bevoegdheid ) van de statuten en artikel 8 van het Reglement. Aan de Stichting Tablis Wonen wordt leiding gegeven door een directeur-bestuurder, aan wie deze positie is toevertrouwd ingaande 1 juli 2003, toen de fusie tussen Stichting De Waert en de Christelijke woningstichting Banienoe een feit werd. De directeur-bestuurder is bekend onder de volgende personalia: H.J. Bleijerveld, man, geboortedatum: 17-04-1948; werkzaam in de huidige functie sedert 1 juli 2003; werkzaam bij de organisatie sedert 1 maart 1986. Nevenfunctie: lid van de kerkenraad van de Gereformeerde Gemeente te Hardinxveld-Giesendam. De directeur-bestuurder is benoemd voor onbepaalde tijd. Het salaris en overige emolumenten wordt niet vermeld, omdat deze niet afwijken van de gebruikelijke honorering van een directeur-bestuurder van een woningbouwcorporatie van de omvang als die van Tablis Wonen.
5
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
Samenstelling van de Raad Volgens de statuten dient de Raad van Commissarissen te bestaan uit vijf tot zeven leden. De Raad bestond op 1 januari 2007 en op 31 december 2007 uit zeven leden, te weten: D. Groenendijk, M.W.R Heijboer, L.C.N.A. Hulswit G. Sekeris, J. Trapman, A. in ’t Veld, mr. D.C. Vissers,
vice-voorzitter lid lid lid lid lid voorzitter
Het rooster van aftreden zag er aan het einde van het verslagjaar als volgt uit: D. Groenendijk, M.W.R. Heijboer, L.C.N.A. Hulswit, G. Sekeris, J. Trapman, A. in ’t Veld, Mr. D.C. Vissers,
aftredend per 1 juli 2011 en herkiesbaar; aanstelling dateert van 1 juli 2003; aftredend per 1 juli 2009 en herkiesbaar; aanstelling dateert van 1 oktober 2005; aftredend per 1 juli 2010 en herkiesbaar; aanstelling dateert van 1 oktober 2006; aftredend per 1 juli 2009 en herkiesbaar; aanstelling dateert van 1 juli 2003; aftredend per 1 juli 2010 en herkiesbaar; aanstelling dateert van 1 juli 2003; aftredend per 1 juli 2008 en herkiesbaar; aanstelling dateert van 1 juli 2004; aftredend per 1 juli 2009 en niet herkiesbaar wegens het bereiken van de statutair vastgestelde leeftijdsgrens van 72 jaar; aanstelling dateert van 1 juli 2003.
Een lid van de Raad wordt benoemd voor een periode van vier jaar en kan maximaal twee keer worden herbenoemd, met dien verstande, dat bij het bereiken van de leeftijd van 72 jaar geen herbenoeming mogelijk is. Als peildatum geldt 1 juli 2003, de dag waarop de fusie van De Waert en Banienoe een feit werd. De nieuwe situatie is als vertrekpunt aangemerkt voor wat betreft de vaststelling van de maximale zittingsduur van de leden van de Raad. De heer D. Groenendijk, aftredend ingaande 1 juli 2007 werd na beraad met algemene stemmen herbenoemd voor een periode van vier jaar, evenals de heer mr. D.C. Vissers, die tot 1 juli 2009 is herbenoemd in verband met het bereiken van de voor commissarissen vastgestelde leeftijdsgrens. Naast de functie van toezichthouder bij de Stichting Tablis Wonen oefenden de leden van de Raad van Commissarissen in het verslagjaar nog andere functies uit. Hierna volgt een overzicht. D. Groenendijk: - voorzitter bestuur Onroerend Goed Maatschappij MPC49; - Secretaris Stichting Denksport Papendrecht; - penningmeester District Dordrecht Ned. Bridge Bond; - lid Financiële Commissie Ned. Bridge Bond; - lid commissie bezwaarschriften gemeente Zwijndrecht; - lid commissie bezwaarschriften gemeente Nieuw-Lekkerland; - lid commissie bezwaarschriften Sociale Werkplaats Drechtwerk; - lid klachtencommissie Chr. S.G. De Lage Waard Papendrecht; - lid commissie bezwaarschriften en klachtencommissie gemeente Liesveld; - lid bezwaarschriftencommissie Sociale Dienst Drechtsteden; - voorzitter commissie bezwaarschriften personeelszaken gemeente Schoonhoven; - commissaris Stichting Bouwen en Beheren.
M.W.R. Heijboer: - voorzitter bezwarencommissie functiewaardering scholengemeenschap; - hoofd P&O/plv. directeur Middelen gemeente Zwijndrecht; - commissaris Stichting Bouwen en Beheren. L.C.N.A. Hulswit: - eigenaar Concepts of green;
6
Tablis Wonen
-
Jaarverslag 2007
commissaris Stichting Bouwen en Beheren.
G. Sekeris: - stadsdeelmanager/projectmanager gemeente Dordrecht; - lid kerkenraad Hervormde Gemeente Sliedrecht; - lid Regionaal College voor de visitatie binnen de PKN; - voorzitter bewonersvereniging “Prickwaert even”; - lid werkveldadviesraad Christelijke Hogeschool Ede; - commissaris Stichting Bouwen en Beheren. J. Trapman: - manager Treasury Controlling E.ON Benelux N.V.; - bestuurder van zeven stichtingen met een financiële functie in relatie met E.ON Benelux N.V.; - bestuurder Stichting Wonen Brazilië; - commissaris Stichting Bouwen en Beheren; - directeur E.ON International Finance B.V. (financieringsmij. van E.ON A.G.). A. in ’t -
Veld: bestuurslid (penningmeester) S.G. De Grienden te Sliedrecht; secretaris vereniging “Oud-directeuren” van Rabobanken Zuid Holland Zuid; penningmeester Wielercomité Sliedrecht; lid kerkenraad (ouderling) Hervormde Gemeente Sliedrecht commissaris Stichting Bouwen en Beheren.
Mr. D.C. Vissers: - rechter-plaatsvervanger rechtbank Dordrecht tot 1 juli 2007; - lid klachtencommissie Stichting Tablis Wonen te Sliedrecht tot medio 2007; - voorzitter klachtencommissie Chr. S.G. De Lage Waard te Papendrecht; - voorzitter beroepscommissie voor de eindexamens Chr. S.G. De Lage Waard te Papendrecht; - plv. voorzitter en lid Algemene Bezwaarschriftencommissie gemeente Rotterdam; - voorzitter Bezwaarschriftencommissie Openbaar Onderwijs Rotterdam; - voorzitter Commissie van Beroep voor de eindexamens Openbaar Onderwijs Rotterdam; - voorzitter bezwaarschriftencommissie Sociale Dienst Drechtsteden; - voorzitter RvC Stichting bouwen en Beheren. Alle leden van de Raad oefenen hun functie uit in volstrekte onafhankelijkheid zowel ten opzichte van Tablis Wonen als van derden. Volgens de statuten dient de Raad pluriform te zijn samengesteld en dient hij in elk geval te beschikken over voldoende deskundigheid op bestuurlijk en maatschappelijk terrein. De Raad streeft ernaar dat de volgende deskundigheden in hem zijn vertegenwoordigd. Algemeen • Affiniteit met de doelstelling van de corporatie, namelijk betaalbaar wonen mogelijk maken voor minder draagkrachtigen. • Beschikken over het vermogen die doelstelling te bewaken. • Ervaring met het besturen van een organisatie die werkzaam is in het algemeen belang in het besef dat de directeur-bestuurder de nodige bevoegdheden heeft. • Ervaring met samenwerking met overheidsorganen en andere stakeholders. • Gewend zijn aan werken in teamverband. Bijzonder • Beschikken over kennis en ervaring op het gebied van de volkshuisvesting. • Beschikken over kennis en ervaring m.b.t. het bewaken van de financiële continuïteit van een onderneming. • Kennis van en inzicht in marktontwikkeling in het bijzonder de ontwikkeling op het gebied van wonen en zorg. • Kennis van en inzicht in bedrijfsprocessen. • Kennis van en inzicht in juridische vraagstukken. De Raad streeft ernaar zijn vaardigheid op het terrein van het toezicht houden bij te houden en te vergroten door het volgen van seminars en het bijwonen van andere bijeenkomsten die ten doel hebben de deelnemers te
7
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
informeren over nieuwe ontwikkelingen op het gebied van de volkshuisvesting. Ook in het verslagjaar heeft de Raad zich middels deze activiteiten op de hoogte gehouden en zijn kennis verder uitgebreid. Honorering De vergoeding bedroeg in het verslagjaar € 4.270,= bruto voor de leden en € 6.403,= bruto voor de voorzitter en is gekoppeld aan de structurele verhoging van de CAO Woondiensten. In het verslagjaar bleef de vergoeding, behoudens aanpassing aan de salarisronde, ongewijzigd. Vanwege de mogelijke aansprakelijkheid in privé is ten behoeve van de Raad en de directeur-bestuurder een Commissarissen- en Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering afgesloten. Vergaderingen De Raad heeft in het verslagjaar zesmaal vergaderd in aanwezigheid van de directeur-bestuurder, die afhankelijk van het te bespreken agendapunt soms werd bijgestaan door de leden van het managementteam. Een lid van de Raad was wegens ziekte vrijwel het gehele jaar niet in staat om de vergaderingen bij te wonen. De raad is meerdere malen bijeen gekomen om overleg te plegen over de werving van een nieuwe directeurbestuurder en heeft de nodige stappen gezet om een geschikte kandidaat voor de functie te vinden. De wervingsprocedure is in het verslagjaar niet afgerond. Tweemaal werd vergaderd buiten aanwezigheid van de directeur-bestuurder, teneinde overleg te plegen over de gang van zaken bij de corporatie in het algemeen en de kwaliteit van de informatie over majeure woningbouwprojecten in het bijzonder. Eenmaal werd vergaderd in aanwezigheid van de externe accountant teneinde het jaarverslag 2006 en de algehele financiële situatie onder de loupe te nemen. Tevens werd de management-letter van de accountant besproken. De externe accountant heeft beide in volle breedte toegelicht, waarna diens bevindingen uitvoerig werden besproken. Besloten werd in het verslagjaar om de voorbereiding van de behandeling van bijzondere onderwerpen niet langer door een of meer commissies uit de Raad te laten plaatsvinden, doch deze steeds plenair te behandelen. De vergaderingen van de Raad worden geopend met Bijbellezing en gebed en worden besloten met gebed. De Raad voelt zich met name als toezichthouder verantwoordelijk voor het daadwerkelijk verwezenlijken van de werkzaamheden die de Stichting Tablis Wonen ingevolge de artikelen 11 en 12a van het Besluit beheer socialehuursector heeft toegewezen gekregen. De Raad wordt slechts bij uitzondering voor het probleem gesteld dat er geen consensus is over het voorgestelde besluit. In het algemeen waren de opvattingen niet zodanig tegengesteld, dat een stemming nodig was om tot een besluit te komen.
8
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
De directeur-bestuurder stelt een concept-agenda op ten behoeve van de eerstvolgende vergadering van de Raad en legt deze voor aan de voorzitter en de vice-voorzitter. Na goedkeuring voorziet hij de agenda van de bijbehorende stukken. Het geheel wordt ongeveer veertien dagen voor de vergadering bij de leden van de Raad thuisbezorgd. Besproken worden de ingekomen stukken, voorzover daarop nadere toelichting wordt verlangd, investeringsvoorstellen betreffende nieuwe bouwprojecten, inclusief de bouw van een nieuw kantoor en een werkplaats, de kwartaalrapportages in de vorm van een Business Balanced Score Card, het Treasury jaarplan, de begroting en de managementletter, met inachtneming van het hiervoor geschetste toezichtkader. De onderwerpen die in de loop van het verslagjaar de aandacht kregen en waaraan zonodig goedkeuring werd verleend, waren, summier weergegeven, de volgende: - organisatieontwikkeling; - goedkeuring meerdere investeringsvoorstellen; - goedkeuring beleidsvoorstel isolatiemaatregelen; - treasury jaarplan; - bespreking managementletter 2006; - behandeling verkoop van twee kantoren in verband met bouw nieuw kantoor; - behandeling overeenkomst van borgtocht voor de bouw van 144 woningen in Paramaribo; - goedkeuring startdocument Alliantie Drechtsteden; - gedragscode interne organisatie; - aansluiting bij geschillencommissie Wonen Zuid-Holland Zuid; - goedkeuring bestuursbesluit inzake regime Vennootschapsbelasting; - behandeling tussentijdse begroting (zomernota) in verband met prijsontwikkeling woningbouwsector; - bespreking nota ziekteverzuimbeleid; - opdrachtverlening voor accountantscontrole; - begroting 2008 en meerjarenprognose 2009-2017; - bespreking jaarverslag onderzoek Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting; - goedkeuring gewijzigde procuratieregeling. Niet alleen buigt de Raad zich over de begroting en de meerjarenprognose, maar hij controleert tevens per nieuwbouw- en renovatieproject aan de hand van een nacalculatie of de kosten van uitvoering van het project binnen de begroting zijn gebleven, dan wel door welke oorzaak een begrotingsoverschrijding heeft plaatsgevonden. De klankbordgroep, waaraan alle relevante belanghebbenden deelnemen en waarin wordt gediscussieerd over de maatschappelijke verankering van Tablis Wonen, is in het verslagjaar tweemaal bijeen geweest onder voorzitterschap van een externe adviseur en in aanwezigheid van de Raad van Commissarissen, te weten op 21 maart 2007 en op 12 september 2007. Gediscussieerd werd over de functie van het groengebied tussen Sliedrecht en Graafstroom, de architectuur en hoogbouw in Sliedrecht, beleidskeuzes in verband met behoeftemeting huurders van Tablis Wonen en de rol van de klankbordgroep in relatie tot de Governance Code Woningcorporaties. De Raad van Commissarissen heeft in het verslagjaar het volgende gedaan om op de hoogte te blijven van de ontwikkelingen binnen de organisatie: overleg met de directeur-bestuurder over organisatieontwikkeling; overleg met de huurdersorganisaties van Sliedrecht en Graafstroom; overleg met de Ondernemingsraad; Tevens werden cursussen en seminars gevolgd om van de ontwikkelingen in de volkshuisvesting op de hoogte te blijven. Op 20 april 2007 heeft de raad onder begeleiding van een externe adviseur zich beraden over de ontwikkeling van regionale samenwerking van woningbouwcorporaties in het Drechtstedengebied en het oostelijk deel van de Alblasserwaard. Een deel van de conferentie werd gewijd aan de opvolging van de directeur-bestuurder.
De Raad is tweemaal bijeen geweest om door middel van zelfevaluatie zijn functioneren te bespreken met als doel daar waar mogelijk verbetering in te voeren. Als uitgangspunt is gehanteerd de Governance Code. Voorts is de mening van de directeur-bestuurder over het functioneren van de Raad gevraagd. In het verslagjaar werd, zoals hiervoor vermeld, ook buiten aanwezigheid van de directeur-bestuurder vergaderd en werd aandacht besteed aan de kwaliteit van het management van de organisatie, de kwaliteit van de informatievoorziening, de onderwerpen waarover de Raad op de hoogte wil blijven, de klankbordfunctie van de Raad, het aantal te houden vergaderingen en de beoordeling van de directeur-bestuurder.
9
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
Tenslotte De raad dankt de directeur-bestuurder en alle medewerkers voor hun inspanning in het afgelopen jaar, een jaar waarin nieuwbouw voor haar huurders en voor het onderbrengen van de eigen organisatie het grootste bestanddeel van het werk uitmaakte.
Sliedrecht, 1 april 2008
10
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
3. Verklaring van de directeur-bestuurder In de nu volgende verslaglegging wordt op de verschillende volkshuisvestelijke prestatievelden ingegaan. Ik meen aan de hand van deze prestatievelden duidelijk te maken dat de stichting Tablis Wonen door haar functioneren een actieve en positieve bijdrage levert aan de volkshuisvesting in de gemeenten Sliedrecht en Graafstroom. De aanwezige middelen zijn uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting. Ik verklaar tevens dat door middel van haar functioneren Tablis Wonen een adequate invulling heeft gegeven aan het uitgangspunt “uitsluitend werkzaam te zijn in het belang van de volkshuisvesting” zoals dit staat omschreven in artikel 11 van het Besluit Beheer Sociale-Huursector en aan zowel de Aedescode als ook de Governance-code. Sliedrecht, mei 2007
De directeur-bestuurder H.J. Bleijerveld
11
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
4. Algem en e beschouwingen Nederland De regeringsformatie van het kabinet Balkenende IV, waarin CDA, PvdA en ChristenUnie zitting hebben, komt rond. Op 22 februari wordt het nieuwe kabinet beëdigd. De eerste 100 dagen worden besteed aan bezoeken en vergaderingen 'in het land' om de opinies en wensen van het volk te peilen. Bij de verkiezingen voor de Provinciale Staten krijgt de nieuwe regering ook in de Eerste Kamer een meerderheid. Regeerakkoord Het regeerakkoord, met als motto "Samen werken, samen leven", bevat de volgende elementen: • De hypotheekrenteaftrek blijft ongewijzigd. • Mensen met een aanvullend pensioen van meer dan 18.000 euro die voor hun 65ste stoppen, gaan vanaf 2011 zelf meebetalen aan hun AOW. Mensen die doorwerken tot de pensioenleeftijd hoeven niet mee te betalen; wie na zijn 65ste blijft werken, krijgt juist belastingvoordeel. • Het ontslagrecht wordt niet versoepeld. • Regelgeving omtrent abortus, euthanasie en homohuwelijk blijft ongewijzigd. • In 2011 willen de partijen een begrotingsoverschot realiseren van 1% BBP. • De voorgestelde liberalisering van huren wordt teruggedraaid. • Er wordt geïnvesteerd in onderwijs (1 miljard) en de aanpak van achterstandswijken. • De no-claim in de zorg verdwijnt. De pil en tandartscontrole komen terug in het basispakket. • Er komt meer geld voor het milieu (800 miljoen). De belasting op vervuiling gaat omhoog. Milieu zal door een minister worden gedaan, niet meer door een staatssecretaris. • Kinderopvang wordt niet gratis, er wordt wel extra geld voor uitgetrokken (750 miljoen). • Er komen minder ambtenaren, wat 750 miljoen euro op zou leveren. • Er komt een pardonregeling voor asielzoekers die al voor 2001 in Nederland waren. • In 2011 moet de horeca rookvrij zijn. • Nederland blijft deelnemen aan de Joint Strike Fighter. • De Raad van State wordt gevraagd of een nieuw referendum omtrent de Europese Grondwet noodzakelijk zal zijn. • Er komt geen parlementair onderzoek naar de Nederlandse steun aan de invasie van Irak. Europese Unie De Europese Unie wordt opnieuw uitgebreid. Op 1 januari treden Bulgarije en Roemenië tot de Unie toe, en voert Slovenië de Euro in. Op 21 december treden Estland, Letland, Litouwen, Polen, Tsjechië, Slowakije, Hongarije, Slovenië en Malta toe tot het verdrag van Schengen. Het Verdrag van Lissabon, ook wel "Hervormingsverdrag" genoemd, wordt onderhandeld en ondertekend. Dit verdrag vervangt de Europese Grondwet, die in Frankrijk en Nederland bij een referendum werd verworpen. Het kan ingaan als het door alle landen geratificeerd is; streefdatum hiervoor is 1 januari 2009.
12
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
Ontwikkelingen 2007 op volkshuisvestelijk gebied Ondersteuning voor koopstarters verruimd 10 januari 2007 Het ministerie van VROM heeft de regels voor de Koopsubsidie verruimd. Hierdoor wordt het voor starters met een lager of middeninkomen makkelijker om een eigen woning te kopen. De Koopsubsidie is een door de overheid verleende financiële ondersteuning voor koopstarters. Daarnaast bestaat de Starterslening. Deze lening wordt door de gemeenten verstrekt. De regeling Starterslening is een aanvullende lening boven op een hypotheek. Over deze lening betalen starters de eerste jaren geen rente- en aflossing. De leningen worden verstrekt door gemeenten die een fonds aanhouden bij de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn).
Pardonregeling Op 12 juni 2007 is de Tweede Kamer akkoord gegaan met de pardonregeling voor asielzoekers die nog onder de oude Vreemdelingenwet, dus voor 1 april 2001, in Nederland asiel hebben aangevraagd. Vele corporaties zullen te maken krijgen met het uitvoeren van de pardonregeling, ofwel op eigen initiatief ofwel via de gemeente. Vanuit het Antwoord aan de samenleving zien corporaties het als hun maatschappelijke verantwoordelijkheid om deze bij uitstek kwetsbare groep te faciliteren bij het vinden van een goede startpositie in de Nederlandse samenleving. Onderhandelaarsakkoord Minister Ella Vogelaar voor Wonen, Wijken en Integratie (WWI) en Aedes-voorzitter Willem van Leeuwen hebben op 17 september 2007 een onderhandelaarsakkoord getekend. Er is overeenstemming bereikt over een extra inzet van de corporaties voor de aanpak van de 40 aandachtswijken. In het document zeggen de corporaties toe dat ze de komende tien jaar 2,5 miljard euro extra inzetten voor de aanpak van die wijken, 250 miljoen euro per jaar. Het akkoord is in lijn met het Antwoord aan de samenleving, waarin de corporaties zich al garant stelden voor de noodzakelijke investeringen in alle wijken van Nederland. In het akkoord is vastgelegd dat de leden van Aedes zich over dit akkoord kunnen uitspreken en de minister in de Tweede Kamer instemming verwerft. Verder is er ook overeenstemming bereikt over de uitgewerkte bijlage Wijkaanpak bij het Onderhandelaarsakkoord. Hierin zijn nadere afspraken vastgelegd over de totstandkoming van de wijkactieplannen, de financiering van de wijkactieplannen, de borging van het maatschappelijk gebonden vermogen bij de inzet in de wijkaanpak en de vormgeving en werking van het Investeringsfonds. Tijdens een extra Aedes-congres op 23 november 2007 heeft driekwart van de corporaties ingestemd met de financiële garantstelling van 2,5 miljard euro in de komende tien jaar. Dit geld is bestemd voor extra investeringen in deze wijken. Het congres heeft in meerderheid niet ingestemd met de bekrachtiging van het Onderhandelaarsakkoord omdat de condities niet deugen. Woningcorporaties zijn erg boos over de manier waarop winstbelasting (VPB) wordt ingevoerd. Het congres nam met 95 procent een motie aan waarin wordt opgeroepen tegen die winstbelasting fel verzet te voeren. De motie geeft Aedes de vrijheid om de VPB-plicht aan te pakken, inclusief juridische middelen. Aedes zal stevig in gesprek gaan met het kabinet over betere condities waaronder woningcorporaties hun ambities kunnen waarmaken, zoals ze die begin dit jaar in hun Antwoord aan de Samenleving hebben geformuleerd en in het Onderhandelaarsakkoord met de minister zijn vastgelegd. Omdat niet is ingestemd met de bekrachtiging van het Onderhandelaarsakkoord, zal de ledenraad zich beraden op de ontstane situatie.
13
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
Eerste Kamer stemt niet zomaar in met integrale VPB De Eerste Kamer heeft op 18 december 2007 het Belastingplan 2008 en daarmee de integrale vennootschapsbelastingplicht (VPB) voor corporaties aangenomen. Hiermee is de integrale VPB-plicht voor corporaties met ingang van 1 januari 2008 een feit. Wel heeft staatssecretaris Jan Kees de Jager van Financiën een aantal wensen van de Kamer moeten inwilligen. Deze zijn neergelegd in een motie die Kamerbreed werd aangenomen. De Eerste Kamer sprak op 17 december 2007 overduidelijk haar ongenoegen uit over dit onderdeel van het belastingplan 2008. De Kamer had kritiek op de zorgvuldigheid van het wetgevingsproces. Binnen een jaar de Vaststellingsovereenkomst (VSO) opzeggen is niet goed voor het vertrouwen in de overheid. Vrijwel alle fracties waren van mening dat het onbestaanbaar is dat op dit moment integrale VPB-plicht voor corporaties wordt ingevoerd. Op korte termijn zal namelijk de maatschappelijke onderneming met het bijbehorende fiscale regime in de wet worden verankerd. Vandaar dat er een Kamerbrede motie van het senator Peter Essers (CDA) is aangenomen. De Kamer spreekt hierin uit dat de fiscale behandeling van corporaties ten principale dient te worden vastgelegd in een Wet op de Maatschappelijke Onderneming. Een voorstel daartoe verwacht de Kamer nog in 2008. Ook het vervallen van de vrijstelling zal in dit kader worden getoetst. Daarnaast drong de Kamer aan op een flexibele opstelling van de regering bij de afwikkeling van de bestaande VSO over 2006 en 2007. Verder was de Kamer van oordeel dat de regering bij de totstandkoming van een nieuwe VSO op een constructieve en redelijke manier moet omgegaan met waardering van vastgoed op de openingsbalans van vooral gemengde projecten.
14
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
Ontwikkelingen in de gemeenten Sliedrecht en Graafstroom Aanbevelingen voor Sliedrecht, een echt dorp Welke woonmilieus zijn er te vinden in de Drechtsteden? Welke woonmilieus zijn gewenst? Deze vragen stonden centraal in het onderzoek Woonbeleving Drechtsteden, dat The Smart Agent Company heeft uitgevoerd in opdracht van de regio Drechtsteden. Alle wijken zijn op grond van een enquête geanalyseerd. Er is gekeken of vraag en aanbod wel met elkaar overeenstemmen, of er verhuizingen zijn te verwachten en hoe de nieuwbouwopgave en de identiteit van de Drechtsteden eruit zou moeten zien. Voortvloeiend uit dit rapport hebben Tablis Wonen en de gemeente Sliedrecht een aparte rapportage laten maken over Sliedrecht. Daaruit blijkt bijvoorbeeld dat de gemeente twee gezichten heeft: dat van een dorp en dat van een gezinswijk. Sliedrecht blijkt ook vooral een gemeente te zijn van en voor groepsgerichte mensen. De tevredenheid over het wonen is nergens echt laag, al is men over de voorzieningen (openbare ruimte, cultuur, parkeren, openbaar vervoer, jongeren) niet onverdeeld positief. Er blijkt onder ouderen een grote behoefte te zijn aan gelijkvloerse woningen. The Smart Agent Company doet Sliedrecht de aanbeveling zich te profileren als een echt dorp. Een dorp met een gevarieerde bevolking maar met een gedeelde mentaliteit. Een andere aanbeveling is dat Sliedrecht zich in het aanbod van woningen en voorzieningen niet te veel op gezinnen moet blijven richten, maar ook op andere doelgroepen (vooral ouderen). De uitkomsten in Woonbeleving Sliedrecht gaan een rol spelen tijdens het opstellen van de gemeentelijke woonvisie door Tablis Wonen en de gemeente. Tablis Wonen is volop bezig met nieuwbouw en renovatie. Diverse projecten, zowel in Sliedrecht als in de gemeente Graafstroom, zijn in voorbereiding of worden binnenkort opgeleverd. Plannen: Met 224 huurwoningen in de Oude Uitbreiding West heeft Tablis plannen. De bewoners hebben een brief ontvangen, waarin de woningcorporatie aankondigt te gaan onderzoeken hoe de herstructurering alhier vorm zal krijgen. Hooghe Dijck / Het Vlot Een nieuw investeringsvoorstel zal aan RVC en directie worden voorgelegd. Bij goedkeuring kan begin 2008 met sloop en nieuwbouw worden gestart. Oranjelaan Oud Alblas Een eerste aanzet tot uitwerking van de plannen is gemaakt Inmiddels is een financiële onderbouwing aan de gemeente Graafstroom verzonden. Zodra hier consensus over is kunnen plannen nader uitgewerkt gaan worden en betrokken bewoners worden geïnformeerd. Baanhoek West Besprekingen met betrekking tot aantallen en prijzen zijn in een cruciaal stadium terecht gekomen. De gemeente heeft zijn (contractuele) bemiddelingsrol opgenomen teneinde de projectontwikkelaar en Tablis Wonen bij elkaar te brengen. Tot nu toe lijkt dit voor Tablis Wonen niet positief af te gaan lopen. Locatie Dorpsstraat 14 – 16 Wijngaarden Na een aantal studies is voor deze locatie een schetsontwerp voor nieuwbouw gemaakt. Het betreft een fraai ontwerp, met 3 of 4 woningen, wat zich uitstekend mengt in de omgeving waar het (mogelijk) gebouwd gaat worden. Het plan zal worden besproken in het reguliere overleg met de gemeente Graafstroom. Centrumontwikkeling Bleskensgraaf Oriënterende besprekingen met gemeente Graafstroom vinden momenteel plaats. Karekietflat Sliedrecht Door de gemeente is de toezegging gedaan dat voor ½ 2008 de stedenbouwkundige randvoorwaarden ten aanzien van eventuele nieuwbouw zullen worden aangegeven. In uitvoering 22 appartementen Thorbeckehof worden in maart 2008 opgeleverd, 51 appartementen Rondeel met kantoorruimte zullen kort na het eerste kwartaal 2008 worden opgeleverd. Aan de Ruysdaelstraat zijn 40 woningen gesloopt en worden aan de Westzijde 19 eengezinswoningen gerealiseerd. De oostzijde heeft een relatie met de plannen rondom het Burg. Winklerpleiin. Het schetsontwerp wordt stedenbouwkundig beoordeeld door de projectarchitect (Van Aken).
15
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
Tablis Wonen participeert in de realisatie van het Leerpark (op de plek van het deels gesloopte Griendencollege). Een prachtig project op het gebied van wonen, zorg en onderwijs. Een project waarbij Tablis Wonen indirect bijdraagt aan de opleiding van jonge mensen. Afgerond: Andere zijn afgerond, zoals in Sliedrecht het nieuwbouwproject Westerhoek en in Bleskensgraaf de oplevering van 32 ‘aanleunwoningen’ bij verzorgingshuis Graafzicht. Aan de Havikstraat is de facelift (de entreehallen zijn uitgebouwd en de trappenhuizen opgeknapt) afgerond. De werkzaamheden aan de Havikstraat vormen de afronding van de aanpak van alle 10-hoogflats in Sliedrecht. Een aanpak in het kader van de leefbaarheid. Terugkijkend kan Tablis Wonen met recht spreken van een productief jaar, maar met zorg voor de gevolgen van de belastingmaatregelen voor de gehele volkshuisvestingssector.
16
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
5. De organisatie 5.1 Algemeen Tablis Wonen is gevestigd te Sliedrecht, Rembrandtlaan 650 en beschikt over nog een kantoor aan Rivierdijk 747 te Sliedrecht. De instelling in toegelaten bij Koninklijk Besluit van 9 september 1919, nr 109, en per 14 april 1980 voor onbepaalde tijd verlengd onder nummer 31.640 en komt voort uit de fusie tussen Christelijke Woningstichting Banienoe en Stichting De Waert per 1 juli 2003. De stichting in ingeschreven in het handelsregister onder nummer 23036310 op 30 juni 2003. 5.2 Relatie met andere rechtspersonen. Stichting Tablis wonen is lid van: Aedes, Vereniging van Woningcorporaties. De vereniging van Woningcorporaties Zuid-Holland-Zuid. Stichting Woonkeus , een regionale woonruimteverdeling. Met de gemeente Sliedrecht en de gemeente Graafstroom werkt Tablis Wonen veelvuldig samen. 5.2.1 Verbindingen Stichting Tablis Wonen werkt in het belang van de volkshuisvesting, samen met verschillende instellingen en organisaties. Als daartoe redenen zijn, wordt het samenwerkingsverband omgezet in een deelneming. Stichting Tablis Wonen is lid van Aedes (vereniging van woningcorporaties) en de vereniging woningcorporaties Zuid-Holland Zuid en de coöperatieve vereniging KWH u.a. (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector) Het beleid van Tablis Wonen is er op gericht om bij verbindingen de risico’s zoveel mogelijk te beperken. Hieronder volgt de uiteenzetting van aangegane verbindingen met mogelijke financiële risico’s: A. Stichting Bouwen en Beheren: Dit betreft een stichting die een 4-tal bedrijfsruimten exploiteert, gesitueerd op de begane grond van een senioren appartementencomplex in eigendom en beheer van Tablis Wonen. Deze stichting is in 1990 opgericht door het bestuur van de toenmalige Christelijke Woningstichting Banienoe, dit om het totale bouwplan financieel haalbaar te maken. Het gaat hier om een nevenactiviteit in de zin van MG2001-26 (Mededeling Gemeente). De Raad van Commissarissen van Tablis Wonen vormt tevens de Raad van Commissarissen en de directeurbestuurder is ook directeur-bestuurder van stichting Bouwen en Beheren. Het feitelijke beheer van deze stichting geschiedt door het werkapparaat van Tablis Wonen tegen een vergoeding van € 2.228,16 per jaar. Het ingebrachte statutaire vermogen bedraagt € 45,--. De totale jaaromzet van deze stichting bedroeg in het boekjaar 2007 € 81.401,00, Het totale vermogen € 781.000,00. Het eigen vermogen van de stichting bedroeg op de balansdatum 31-12-2007 ca € 17.000,00 positief. Ten tijde van het samenstellen van dit verslag zijn de jaarcijfers 2007 van de stichting Bouwen en Beheren gereed, de prognose geeft een positieve ontwikkeling van het eigen vermogen van de stichting aan. De verbinding met deze stichting, te weten het destijds ingebrachte statutaire eigen vermogen van € 45,--, alsmede de algemene bedrijfsreserve zijn niet geconsolideerd opgenomen in de balans en winst- en verliesrekening van Tablis Wonen. B. Stichting Woonkeus Drechtsteden De deelnemende corporaties hebben de Stichting Woonkeus Drechtsteden opgericht om de administratieve zaken rondom de regionale woonruimteverdeling te coördineren. Woonkeus zorgt ervoor dat wekelijks alle leegkomende woningen worden gepubliceerd op de website. De computer van Woonkeus verzamelt de reacties van woningzoekenden en zet deze op volgorde. Het gaat hier om een hoofdactiviteit in de zin van MG 2001-26 (bijdrage aan prestatieveld huisvesten van de doelgroep). Woonkeus is actief sinds 1 januari 2000 en is opgericht door en werkzaam voor zeven woningcorporaties in de volgende gemeenten: Alblasserdam, Dordrecht, HendrikIdo-Ambacht, Papendrecht, Sliedrecht en Zwijndrecht. Iedere deelnemende corporatie heeft een afvaardiging in de Raad van Toezicht van deze stichting. Bij Tablis Wonen wordt deze afvaardiging vervuld door de directeurbestuurder. De jaaromzet (kosten) worden naar rato van het aantal woningen over de deelnemende corporaties verdeeld. Over het jaar 2007 heeft Tablis Wonen als voorschot in de kosten betaald € 59.015,00 dat ten laste van het jaarresultaat is gebracht. C. Verenigingen van eigenaren Dorlandsweer e.o. Er zijn 4 Verenigingen van eigenaren (V.V.E.) in de Dorlandsweer e.o. in Sliedrecht met in totaal 135 woningen. Daarin participeert Tablis Wonen voor 19 huurwoningen. Wanneer deze huurwoningen vrij van huur 17
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
komen, zullen ook deze verkocht worden, zodat het aandeel van Tablis Wonen dan ook afneemt. Het administratief en technisch beheer is sinds 1 januari 2002 bij FerVvent Vastgoedmanagement B.V. (voorheen Stichting Bevo Woningbeheer) te Gorinchem. In deze V.V.E.’s wordt niet deelgenomen in bestuursfuncties. In de zin van MG2001-26 is hier sprake van nevenactiviteiten. Voor de huurwoningen betaalt Tablis Wonen aan de V.V.E.’s service-, administratie- en onderhoudskosten, welke weer aan de huurders in rekening worden gebracht. De 4 V.V.E.’s hadden per 31 december 2006 een Saldo aan Verenigingsreserve (= Vermogen) van circa € 21.264. De saldi voor Voorziening Onderhoud bedroeg ruim € 474.678. Het aandeel voor Tablis Wonen bedroeg voor de Verenigingsreserve € 3.275,91 terwijl het aandeel in de Voorziening voor toekomstig onderhoud € 64.438,40 bedroeg. Het saldo van de Verenigingsreserve zal grotendeel ook dienen voor toekomstig onderhoud. De jaarresultaten over 2007 zijn nog niet bekend. Uitgesplitst per VVE geeft dit het volgende beeld: Vereniging van Eigenaren Dorlandsweer e.o. West. Bestaande uit 24 woningen gestapelde bouw, waarvan in eigendom van Stichting Tablis Wonen 7 woningen. Verenigingsreserve per 31-12-2006 € 7.757,17 Voorziening Onderhoud 31-12-2006 € 67.904,41 Aandeel Tablis Wonen 7/24 x € 75.661,58 € 22.067,96 Vereniging van Eigenaren Dorlandsweer e.o. Midden. Bestaande uit 22 woningen gestapelde bouw, waarvan in eigendom van Stichting Tablis Wonen 3 woningen. Verenigingsreserve per 31-12-2006 € 9.823,41 Voorziening Onderhoud 31-12-2006 € 68.579,25 Aandeel Tablis Wonen 3/22 x € 78.402,66 € 10.691,27 Vereniging van Eigenaren Dorlandsweer e.o. Oost. Bestaande uit 22 woningen gestapelde bouw, waarvan in eigendom van Stichting Tablis Wonen 0 woning. Verenigingsreserve per 31-12-2006 € 6.112,20 Voorziening Onderhoud 31-12-2006 € 75.545,29 Aandeel Tablis Wonen € 0,00 Vereniging van Eigenaren Dorlandsweer e.o. Zuid. Bestaande uit 67 woningen gestapelde bouw, waarvan in eigendom van Stichting Tablis Wonen 9 woningen. Verenigingsreserve per 31-12-2006 € -2.428,09 Voorziening Onderhoud 31-12-2006 € 262.649,12 Aandeel Tablis Wonen 9/67 x € 260.221,03 € 34.955,06
D. Vereniging van eigenaren Hobbemastraat Deze vereniging beheert de 32 woningen aan de Hobbemastraat en is opgericht in 1995. Tablis Wonen is eigenaar van 16 woningen en is ook voor dit aandeel vertegenwoordigd in de V.V.E. In de zin van MG 2001-26 is hier sprake van nevenactiviteiten. Namens Tablis Wonen neemt het hoofd Wonen deel aan het bestuur van de V.V.E. De jaarlijkse bijdrage van Tablis Wonen aan de V.V.E. , bestemd voor service en onderhoudskosten bedroeg in 2007 € 28.800,- Het vermogen van de V.V.E. per einde 2007 bedroeg € 134.598,57 het aandeel van Tablis Wonen (in verhouding van de appartementsrechten) daarin bedraagt € 67.299,29 en is bedoeld voor toekomstig planmatig onderhoud aan de 16 huurwoningen, en bijbehorende algemene ruimten. Het aandeel in de V.V.E. staat verantwoord onder de post vorderingen. E. Vereniging van eigenaren Sperwerstraat Deze vereniging beheert 80 appartementen aan de Sperwerstraat, en is opgericht in 2002. Tablis Wonen heeft in 2003 een overeenkomst “bestuurder”getekend met deze V.V.E., waarin is geregeld dat Tablis Wonen het feitelijke beheer en de administratie voert voor de V.V.E. Het belang van Tablis Wonen bestaat uit de bijdragen aan de V.V.E. bestemd voor onderhoud en servicekosten. In de zin van MG 2001-26 is hier sprake van nevenactiviteiten. De financiële gegevens van 2007 zijn nog niet beschikbaar. Het eigen vermogen per 31-12-2006 bedraagt € 74.200,21 en is bestemd voor toekomstig onderhoud. Aandeel Tablis Wonen 29/80 x € 74.200,21 = € 26.897,58. Tablis Wonen is vertegenwoordigd in de V.V.E. in verhouding van het aantal appartementen dat in eigendom is. Per einde boekjaar is dit aantal 32 stuks. Het voornemen is om alle appartementen uit dit complex te verkopen.
18
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
F. Prestatieafspraken Lange Termijn Drechtsteden Op 20 juni 2003 is een document getekend om de Prestatieafspraken Lange Termijn (PALT) tussen de woningcorporaties en de gemeenten in de Drechtsteden vast te leggen. Het document beoogt een regionaal kader te bieden voor: het samen opbouwen van het benodigde inzicht in de toekomstige ontwikkeling in bevolkingssamenstelling en woningvoorraad; de wijze waarop afspraken in overleg getoetst, aangepast en verfijnd worden; het afstemmen van projecten op de korte termijn; het opstarten van nieuwe projecten voor de middellange termijn; het ontwikkelen van woonvisies voor sommige wijken; het afstemmen van de benodigde investeringen. Deze afspraken kunnen verstrekkende financiële gevolgen hebben door de nodige investeringen die moeten gaan plaatsvinden. Tot op heden is dit echter nog niet gebleken. G. Samenwerkingsovereenkomst Stichting Caesarea te Paramaribo (Suriname) Op 21 juli 2003 werd een samenwerkingsovereenkomst getekend tussen Stichting Tablis Wonen en Stichting Caesarea. Samenwerking is afgesproken op de volgende gebieden: ondersteuning van de organisatie en het beheer van Caesarea door middel van de uitwisseling van informatie en het verstrekken van adviezen; personele uitwisseling in het kader van de institutionele versterking en de capaciteitsopbouw en/of culturele oriëntaties van beide organisaties; ondersteuning bij het zoeken naar fondsen buiten Suriname met het oog op het ondernemen van activiteiten, ten behoeve van sociale woningbouw door Caesarea; In de zin van MG 2001-26 is hier sprake van nevenactiviteiten. Tablis wonen is bestuurlijk niet betrokken bij de Stichting Caesarea. De financiële risico’s zijn vooralsnog beperkt en te overzien. In het boekjaar 2006 is een akte van borgtocht ondertekend voor een bedrag van € 25.000. Het is de helft van een bedrag van € 50.000 dat Zero Kap middels DIGH heeft geleend aan Caesarea voor de bouw van 6 woningen. De looptijd bedraagt 10 jaar. H. Deelname Woningnet N.V. Sinds december 2004 heeft Tablis Wonen een deelname in het kapitaal van Woningnet N.V. in de vorm van 100 aandelen tegen een nominale waarde van € 11.95 per stuk; gestort is 75% van deze nominale waarde. Woningnet verzorgt de automatisering van de woonruimteverdeling in verschillende regio’s van Nederland. Tablis Wonen maakt via het regionale woonruimte verdeelsysteem gebruik van de diensten van Woningnet NV. Tablis Wonen is bestuurlijk niet betrokken bij Woningnet en hier is sprake van een nevenactiviteit in de zin van MG 2001-26. I. Stichting Wonen Brazilië In 2005 is om belastingtechnische redenen de stichting Wonen Brazilië opgericht. Met gelden van sponsors, waaronder het Fonds Werken en Wonen en het NCDO (Nationale Commissie voor Internationale Samenwerking en Duurzame Ontwikkeling) wordt de bouw van 48 woningen en een crèche voor kansarme Braziliaanse alleenstaande moeders gerealiseerd. Het gaat hier om een kernactiviteit (huisvesten van personen die daar zelf niet in kunnen voorzien). De heer J. Trapman, commissaris van Tablis Wonen, heeft zitting in het bestuur als penningmeester. De heer H.J. Bleijerveld. directeur-bestuurder van Tablis Wonen, is voorzitter van het bestuur van de stichting Wonen Brazilië. In het verslagjaar heeft Tablis Wonen een gift verstrekt van € 12.460,-. 5.3 Het Bestuur De Raad van Commissarissen heeft de heer H.J. Bleijerveld benoemd tot directeur-bestuurder van Tablis Wonen en ing. A.L. Bijkerk als plaatsvervangend directeur. 5.4 De Klachtencommissie Op grond van artikel 16 van het Besluit Beheer Sociale Huursector dient de corporatie een klachtencommissie in te stellen. Huurders, huurdersorganisaties en woningzoekenden kunnen bij de commissie een klacht indienen, wanneer zij menen door Tablis Wonen onjuist behandeld te zijn. De commissie bestond tot en J. Versluis Mr. D.C. Vissers S. Wiersma
met -
22 november 2007 uit de volgende personen: onafhankelijk voorzitter lid namens verhuurder lid namens huurders
In 2007 is er geen klacht ingekomen. 19
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
Per 22 november 2007 heeft stichting Tablis Wonen zich aangesloten bij de regionale klachtencommissie.
20
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
W erkorganisatie
Op 31 december 2007 bestond de werkorganisatie uit 54 personen. Het aantal vrouwen bedroeg 22 en het aantal mannelijke collega’s was 32. De gemiddelde leeftijd van ons personeel is ruim 46 jaar. Op 1 mei nam Arie Roza afscheid als mutatieopzichter. Hij gaf er de voorkeur aan om zich verder als zelfstandige productief te gaan maken. De hierdoor ontstane vacature is intern voorzien door Dick van Herpe, die reeds vele jaren als timmerman bij onze organisatie werkzaam is. In aansluiting daarop is via een sollicitatieprocedure Wouter Beek ingaande 1 oktober 2007 als timmerman aangenomen. Op de afdeling Wonen is het aantal woonconsulenten uitgebreid door het aantrekken van Evelyne Crombach per 1 maart 2007. Het aantal formatieplaatsen per 31 december 2007 bedroeg 44,32, grafisch weergegeven als volgt: Personele bezetting in FTE 's ultimo 2007
5,11
7,67
9,56 12,33
3,24 1,36
5,06
Directie/Secr/Staf
Afd. Wonen
Afd. Wonen Uitv.
Afd. Fin.
Afd. Fin. Int.verz.
Afd. Vastgoed
Afd. Vastgoed Uitv.
In aantallen ziet de personele bezetting er per afdeling als volgt uit: Aantal personeelsleden per ultimo 2007
8
6 12
13 5
6
4
Directie/Secr/Staf
Afd. Wonen
Afd. Wonen Uitv.
Afd. Fin.
Afd. Fin. Int.verz.
Afd. Vastgoed
Afd. Vastgoed Uitv.
Over het afgelopen jaar zijn de volgende zaken op personeelsbeleid vermeldenswaard: In onze organisatie zijn functionerings- en beoordelingsgesprekken gevoerd. Deze gingen vergezeld met Persoonlijke Opleidings Plannen. De uitkomsten van de beoordelingsgesprekken zijn o.a. gebruikt voor het bepalen van het percentage van de variabele eindejaarsuitkering. 21
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
Zeer vermeldenswaard is het gereedkomen van een gedragscode voor Tablis Wonen met als titel: “Met elkaar, voor elkaar”. Begin 2007 is een werkgroep van acht personeelsleden intensief bij elkaar geweest om dit tot stand te brengen. Het waren allemaal medewerk(st)ers van de werkvloer, die onder leiding van Deloitte dit uiteindelijk op 15 mei aan het gehele personeel in kasteel Dussen kon presenteren. In het najaar is door dezelfde werkgroep een “klokkenluiderregeling” opgesteld. Arbobeleid. Eind 2007 is, met instemming van de ondernemingsraad, opnieuw het dienstverleningsplan op verrichtingenbasis met de Arbo Unie Dordrecht voor het kalenderjaar 2008, afgesloten. Minimaal drie keer per jaar wordt eveneens een SMO (Sociaal Medisch Overleg) gehouden met de bedrijfsarts (Arbo Unie), Reaplus (begeleiding en ondersteuning van lichamelijke en psychische klachten), directeur-bestuurder en de personeelsadministrateur. Met name het bespreken van de langdurige verzuimgevallen kwamen aan de orde. In november hebben de vaklieden en de huismeesters zich voor rekening van Tablis Wonen preventief laten vaccineren tegen Hepatitis A en B. Met name deze groep medewerkers komt veel in aanraking met vuil en afvalzakken in woningen en woongebouwen. Deze vaccinatie is uiteraard op vrijwillige basis uitgevoerd, maar elke collega heeft daar mee ingestemd. Met de BHV’ers, EHBO’ers en de preventiemedewerkers is in het jaarlijkse interne overleg in 2007 met elkaar gesproken over de komende verhuizing naar de nieuwe locaties van kantoor en werkplaats. De permanente aanwezigheid van een BHV’ers of een EHBO’er tijdens kantooruren blijft moeilijk. Begin 2007 zijn onder toezicht van de BHV’ers op onze beide locaties vluchtoefeningen gehouden. Ziekteverzuim Werd in het jaarverslag over 2006 melding gemaakt van een hoog percentage van ziekteverzuim, nl. 10,51%, excl. vangnetmeldingen, zo kan met een goed gevoel en tevredenheid vermeld worden, dat over 2007 het ziekteverzuimpercentage gedaald is naar 5,60%. Het aantal verzuimgevallen was 57, de gemiddelde verzuimduur 6,92 dagen en de meldingsfrequentie 1,01. Er is nauwelijks sprake geweest van werkgerelateerd verzuim. Het ziekteverzuim stond in 2007 regelmatig op de agenda van het MT. Per afdeling ziet het gemiddelde verzuimpercentage over 2007 er als volgt uit: Staf en Beleid 1,67% Directie en Secretariaat 1,15% Financiën 14,36% Vastgoed 1,76% Wonen 5,96%
22
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
5.6 Financiële continuïteit 5.6.1 Bedrijfsresultaat De onderstaande grafiek brengt de ontwikkeling van het jaarresultaat over de afgelopen 5 jaren in beeld.
Jaarresultaten 5000
(x ! 1000)
4000 3000 2000 1000 0 -1000 -2000
2002
2003
2004
2005
2006
2007
-3000 jaren
De jaarresultaten over de jaren 2002 en 2003 zijn onder invloed van verkoop van woningen sterk beïnvloed. In 2004 is deze invloed in mindere mate aanwezig. In 2005 is als gevolg van afboeking van negatieve bedrijfswaarden én het verwerken van de onrendabele toppen van de geplande nieuwbouw (Graafzicht, Westerstraat, Hooghe Dijck) negatief. Het boekjaar 2007 geeft opnieuw een positief resultaat. 5.6.2 Ontwikkeling Weerstandsvermogen De ontwikkeling van het weerstandsvermogen of wel genoemd garantievermogen (= algemene bedrijfsreserve) is in onderstaande grafiek in beeld gebracht.
weerstandsvermogen
35000
(x ! 1000)
30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 2002
2003
2004
2005
2006
2007
jaren
5.6.3 Liquiditeitspositie De liquiditeitspositie is per 31 december 2007 € 2.637.000 positief. Zoals uit de prognose van het netto werkkapitaal blijkt, dienen vanaf 2007 nog diverse langlopende leningen te worden aangetrokken om de geplande investeringen en aflossingen te kunnen financieren. Gestreefd wordt naar 23
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
een zodanige liquiditeitspositie, dat aan de ene kant aan alle verplichtingen kan worden voldaan, en aan de andere kant de behoefte aan vreemd vermogen zo laag mogelijk is. Het treasurybeleid is vastgelegd in een treasurystatuut. Een treasurycommissie adviseert het bestuur over het te voeren financiering-, belegging-, cashmanagement-, en renterisicobeleid. Zij stelt hiervoor het treasuryjaarplan op. 5.6.4 Toekomstperspectief De financiële vooruitzichten zijn voor onze stichting, zoals uit het overzicht “ontwikkeling netto werkkapitaal” blijkt, niet ongunstig. De geraamde jaarresultaten worden door extra uitgaven in het kader van het vastgesteld strategische voorraadbeleid negatief in het jaar 2009. Ondanks deze investeringsopgaven, en de hiermee samenhangende negatieve jaarresultaten, zal het solvabiliteitspercentage van 26% slechts dalen naar 19%. Het minimaal gewenste solvabiliteitspercentage is 10%. 5.6.5 Bedrijfswaarde De netto contante waarde van alle inkomsten (huur) en uitgaven (kosten) tijdens de exploitatietijd, tegen een vastgestelde rentevoet, vermeerderd met de (verkrijgings-) waarde van de grond. De interne normen voor de bedrijfswaardeberekening zijn evenals het voorgaande boekjaar op hetzelfde niveau als de normen die het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (W.S.W.) gebruikt voor haar jaarlijkse kredietwaardigheidtoets. Deze normen zijn als volgt: 2008
2009
2010
2011
2012
2013
Huurstijging
1,50
1,50
1,50
1,50
1,50
2,25
Lastenstijging
2,50
2,50
2,50
2,50
2,50
2,25
Onderhoud
2,50
2,50
2,50
2,50
2,50
3,25
Rekenrente
6
6
6
6
6
6
Huurderving
1
1
1
1
1
1
De bedrijfswaarde per ultimo december 2007 bedraagt € 121,8 mln. Er heeft een afwaardering van de materiële vaste activa plaatsgevonden, bij toepassing van de twee complexen indeling. De afwaardering heeft plaatsgevonden in het bezit Graafstroom. Voor de eerste vijf jaren is als indexering voor de lasten is 2,50 % aangehouden, voor de indexering van het onderhoud 2,50 %, voor de indexering van de huurverhoging 2008 1,5% en daarop volgende jaren 1.5%. voor de indexering huurderving 1%. De disconteringsvoet bedraagt 6 % De inschatting van de grondwaarde einde exploitatieduur van de complexen, contant gemaakt naar heden heeft de veronderstelde uitkomst die gelijk is aan de huidige kostprijs van de grond. De woningen en woongebouwen zijn verzekerd tegen brand en stormschade, waarbij “onderverzekerd zijn” is uitgesloten. Voor de bedrijfsauto’s is een motorrijtuigenverzekering, rechtsbijstandsverzekering en een inzittendenverzekering afgesloten; kantoor en kantoorinventaris is verzekerd tegen schade ontstaan door brand, storm en inbraak.
De bedrijfswaarde in het jaarverslagjaar is afgenomen met een bedrag van € 7,0 miljoen ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo het voorgaande verslagjaar. Bedragen x 1.000.000 Gepresenteerde bedrijfswaarde ultimo 2006 € 128,8 a. Jaarresultaat € -1,5 b. Gevolgen van aanpassingen van beleidsparameters en uitgangspunten - in de huurprijscomponent € -6,7 - in de onderhoudslasten -10,2 - in de overige lasten € -5,4 24
Tablis Wonen
c.
d
- in de vermogenskostenvoet - in de levensduur - in de restwaarde inschatting - in de inflatie - heffing Vogelaar Gevolgen van mutaties in bezit - verkocht bezit en sloop - te verkopen bezit (2008-2012) - nieuwbouw Rentabiliteitswaardecorrectie - invloed nieuwe leningen - aflossingen - renteconversies - herfinanciering Totaal
Jaarverslag 2007
€ € € € €
-0,2
€ € €
0,1 6,4 4,6
€ € € €
2,9
€
121,8
2,2
0,8
De inschatting van de grondwaarde einde exploitatieduur van de complexen, contant gemaakt naar heden heeft de veronderstelde uitkomst die gelijk is aan de huidige kostprijs van de grond. Als lasten in de bedrijfswaarde zijn opgenomen de lasten zoals deze voor 2008 per complex in de begroting zijn verantwoord. Dit zijn onder andere dagelijks onderhoud, belastingen, verzekeringen en algemene kosten. Voor het planmatige onderhoud, inclusief vervangingen van installaties en dergelijke, is de geactualiseerde meerjaren onderhoudsbegroting 2008 en de volgende jaren uitgangspunt geweest voor deze berekening. Ook de uitgaven in het kader van het strategisch voorraadbeheer zijn hierin begrepen. Opgenomen in de bedrijfswaardeberekening zijn de geraamde verkopen vanuit de meerjarenbegroting over de periode 2008 tot en met 2012 in de volgende complexen: 10 woningen complex 814, Hofjeswijk, 10 woningen Complex 810 Sperwerstraat, 34 woningen Dorlandsweer e.o. diverse woningen betrekking hebbend op het project Winklerplein.
25
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
6. Volkshuisvestingsverslag Op 1 januari 1993 is het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) ingevoerd. Het BBSH schrijft voor dat een toegelaten instelling uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam mag zijn en geeft daarnaast aan wat hieronder verstaan moet worden. Het besluit benoemt tevens de gebieden, waarover de toegelaten instelling verantwoording dient af te leggen. Deze verantwoording is noodzakelijk om na te gaan of de instelling nog steeds uitvoering geeft aan haar statutair omschreven doelstellingen. Het BBSH noemt de volgende prestatievelden, waarover verantwoording moet worden afgelegd: 1. 2. 3. 4. 5. 6.
de verhuur van woninen; de kwaliteit van de woningen; de leefbaarheid; wonen en zorg; het betrekken van de bewoners bij beleid en beheer; de financiële continuïteit.
In dit volkshuisvestingsverslag zullen wij bij ieder prestatieveld afzonderlijk stilstaan. 6.1 De verhuur van woningen Verhuringen Om op een verantwoorde wijze invulling te geven aan het gewenste verhuur- en huurtoeslagbeleid wordt binnen de richtlijnen voor verhuurvoorwaarden van de Stichting Woonkeus Drechtsteden en de huisvestingverordening gemeente Graafstroom de hand gehouden aan de inkomens- en huurgrenzen van het Besluit beheer sociale huursector. Evenzo wordt ernaar gestreefd sociaal evenwichtige wijken te creëren. Door woningen uit de betaalbare categorie voor alle inkomensgroepen te adverteren wordt in deze opzet geslaagd. De ontwikkeling van de omvang van de woningvoorraad en het mutatieverloop over 2007 kan als volgt worden gespecificeerd: Ontwikkeling omvang woningvoorraad: Omschrijving Aantal woningen per 1 januari Aangekochte woningen Opgeleverde nieuwbouw Uit exploitatie i.v.m. sloop Uit exploitatie i.v.m. verkoop Aantal woningen per 31 december
Aantallen 4.507 0 58 10 12 4.543
Mutatieverloop: Omschrijving Leeggekomen woningen Uit exploitatie i.v.m. sloop Uit exploitatie i.v.m. verkoop Aantal verhuringen Leegstand per 31 december
Aantallen 511 10 12 464 25
26
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
Het mutatieverloop over de afgelopen jaren ziet er als volgt uit: Jaar 2002
Aantal mutaties 312
Mutatiegraad 7,1%
2003 2004
342 314
7,3% 6,8%
2005 2006
346 337
7,6% 7,4%
2007
464
10,2%
De mutatiegraad over 2007 bedraagt 10,2 %. In het aantal mutaties zijn niet meegenomen de toewijzingen van 73 woningen van de nieuwbouwprojecten Rondeel en Thorbeckehof. Deze worden pas in de telling meegenomen op het moment dat de woningen daadwerkelijk worden verhuurd. Woonruimteverdelingsysteem in de regio Drechtsteden Sinds 1 januari 2000 worden de sociale huurwoningen in de regio Drechtsteden gezamenlijk aangeboden middels één woonruimteverdelingsysteem, het zogenaamde aanbodmodel. Voor die tijd waren meerdere systemen naast elkaar in gebruik. Naast enkele aanbodmodellen werd ook het distributiemodel gehanteerd. De woningcorporaties uit de regio verenigden zich bij de totstandkoming van het regionale aanbodmodel in de Stichting Woonkeus Drechtsteden. De stichting bestaat uit de volgende corporaties: Tablis Wonen, Westwaard Wonen, Rhiant, Forta, Progrez, Interstede en Krispijn Wonen. De doelstelling van het woonruimteverdelingsysteem was “Het opzetten en implementeren van een nieuw woonruimteverdeelsysteem met een grote flexibiliteit, met mogelijkheden voor lokaal maatwerk, waarin de informatievoorziening optimaal is, waarbij effectiviteit en efficiency hoog zijn en transparantie voorop staan”. Kern van het systeem is dat bij het zoeken naar een woning een woningzoekende zich actief moet opstellen. Op beleidsmatig niveau kan door middel van het stellen van duidelijke verhuurvoorwaarden vooraf sturing worden bereikt. De criteria hiervoor worden jaarlijks door de Raad van Toezicht van de Stichting Woonkeus Drechtsteden vastgesteld. Stichting Woonkeus is binnen het verhuurproces verantwoordelijk voor het traject van woningaanbod op internet en de digitale woonkrant. Het feitelijk aanbieden van de woning aan een potentiële nieuwe huurder wordt door de corporaties zelf gedaan. Het werkgebied van de woningcorporaties strekt zich uit over de gemeenten Alblasserdam, Dordrecht, Hendrik-Ido-Ambacht, Papendrecht, Sliedrecht en Zwijndrecht. Sinds 1 juli 2004 is het vernieuwde woonruimteverdelingsysteem in de regio Drechtsteden ingevoerd. Belangrijke veranderingen hadden betrekking op het rangordecriterium en nieuwe toepassingen van de media. Zo heeft het rangordecriterium woonduur plaatsgemaakt voor een criterium waar een combinatie van woonduur en inschrijfduur geldt. Daarnaast is de rol van internet bij de informatievoorziening en bij het verhuurproces groter geworden. Zo is de papieren woonkrant vervangen door een digitale, namelijk de Digizine. Een andere belangrijke verandering had betrekking op de organisatiestructuur van Stichting Woonkeus Drechtsteden. Rond de invoering van het vernieuwde woonruimteverdelingsysteem besloot woningcorporatie Stichting Woondrecht zich terug te trekken uit de regionale samenwerking. Sinds 1 januari 2004 verhuurt Woondrecht de vrijkomende huurwoningen via het door hen zelf ontwikkelde woonruimteverdelingsysteem, het POL-model. POL staat voor Passend via Optie middels loting.
27
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
Het woonruimteverdelingsysteem is in 2001 geëvalueerd door het Onderzoeksinstituut OTB. Met de invoering van het vernieuwde systeem op 1 juli 2004 hebben de Stichting Woonkeus Drechtsteden en de regio Drechtsteden afgesproken dat er een nieuwe evaluatie zou worden verricht. Deze evaluatie heeft in 2006 plaatsgevonden. Het onderzoeksbureau komt in haar eindrapport “Van vrije keuze naar maatwerk” kort samengevat tot de volgende conclusies en aanbevelingen: 1. Maatwerk: - Het begrip maatwerk wordt nu veel te algemeen gebruikt. Uitwerking en doel van dit begrip nauwkeuriger omschrijven. - Tussen corporaties goede en onderlinge afspraken maken over afwijkend toewijzen in relatie tot leefbaarheid. Deze afwijkingen vastleggen in richtlijnen. 2. Keuze aan de klant: - Bij differentiatie van het systeem goed bepalen wat het doel is. - Extra ondersteuning bieden aan woningzoekenden die nu moeilijk hun weg binnen het systeem vinden. 3. Verhuurvoorwaarden: - Eventuele verhuurvoorwaarden nadrukkelijk en expliciet in de woningadvertentie opnemen. 4. Rangordecriterium: - De slaagkans van starters en andere groepen met weinig inschrijftijd volgen, en zo nodig maatregelen treffen om hun slaagkans te verbeteren. 5. Voorrangskandidaten: - Voorrangskandidaten op een uniforme en transparante manier huisvesten. 6. Doorstroming: - Goede informatieverstrekking aan geslaagde woningzoekenden over de mogelijkheid hun opgebouwde inschrijfduur te behouden. 7. Klachtencommissie: - De klachtencommissie actief onder de aandacht van de woningzoekenden brengen. - De klachtencommissie actief en vooraf informeren over het invoeren van afwijkende toewijzingsregels. Vooruitblik 2008: Door de corporaties is in 2007 een coördinatiegroep Woonmarketing ingesteld met als opdracht een concreet voorstel uit te werken om het huidige woonruimteverdelingsysteem uit te breiden met de optie- en lotingmodule om op deze wijze woningzoekenden meer maatwerk te kunnen bieden. De implementatie van deze aanvullende modules vindt in de tweede helft van 2008 plaats. De informatie aan woningzoekenden wordt geoptimaliseerd door meer informatie over wijken en buurten op de site te zetten. Met behulp van deze informatie krijgen woningzoekenden meer inzicht in de woonomgeving en kunnen ze dus een betere keus maken. Overwogen wordt aan te sluiten bij WoonQuest. Naast het feit dat WoonQuest van belang is voor het verzamelen van marktgegevens, is er sprake van een meerwaarde omdat het een goed hulpmiddels is voor woningzoekenden, namelijk bij het zoeken naar het juiste woningprofiel.
28
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
Klachtencommissie woonruimteverdeling Drechtsteden Op grond van de Huisvestingswet is door de deelnemende gemeenten een klachtencommissie ingesteld. De klachtencommissie functioneert onafhankelijk van de gemeenten en de verhuurders. Haar adviezen zijn bindend. De doelstellingen en werkwijze van de commissie zijn vastgelegd in het Reglement Klachtencommissie woonruimteverdeling. De commissie heeft tot doel: -
klachten te behandelen van iedere woningzoekende die zich door een besluit of handelen ter uitvoering van de overeenkomst in zijn persoonlijk belang geschaad acht; bij te dragen aan een goede afhandeling van klachten van woningzoekenden en daarmee aan de optimalisering van de relatie tussen de bij de uitvoering van de overeenkomst betrokken partijen; tegemoet te komen aan de behoefte van woningzoekenden om te kunnen worden gehoord over en invloed uit te kunnen oefenen op besluiten of handelingen van partijen ter uitvoering van de overeenkomst die op hen betrekking hebben; het signaleren van knelpunten in het woonruimteverdelingsysteem.
De commissie ontving in 2007 in zijn totaliteit 49 klachten, waarvan een drietal gericht waren tegen een door Tablis Wonen genomen besluit of op de wijze waarop onze organisatie uitvoering aan de overeenkomst heeft gegeven. De commissie was van oordeel dat één klacht niet ontvankelijk was. De overige twee waren ontvankelijk waarvan één gegrond en één ongegrond. De klacht welk gegrond werd verklaard leidde tot een bindend advies waarbij een uitschrijving teniet moest worden gedaan, één en ander met herstel van de puntentelling (meettijd). Deze klachtencommissie staat overigens geheel los van de geschillencommissie Wonen Zuid-Holland Zuid. Voorrangsregeling Tegelijk met het besluit om de sociale huurwoningen regionaal te gaan aanbieden is ook besloten de aanvragen voor voorrangsverklaringen regionaal te gaan toetsen. Door het invoeren van één regionaal systeem wordt voorkomen dat de uitvoering van de regeling binnen de regio sterk verschilt. De regeling is bestemd voor mensen die door medische of sociale problemen, of door een andere noodzaak dringend een woning nodig hebben. Een voorrangsverklaring geeft onder bepaalde voorwaarden voorrang bij de toewijzing van een woning, en kan worden aangevraagd bij de regionale voorrangscommissie. Deze commissie adviseert het college van Burgemeester en Wethouders over het al dan niet toekennen van een voorrangsverklaring. De commissie functioneert onafhankelijk van gemeenten en corporaties. Alvorens de commissie een advies afgeeft, ontvangt zij preadvies van het regionale afstemmingsplatform voor de voorrangsregeling woonruimteverdeling. Naast een adviserende rol heeft het platform tot taak om woningzoekenden die binnen de voorrangsregeling vallen over de diverse corporaties te verdelen. Iedere corporatie ontvangt jaarlijks een richtinggevend quotum voor de met voorrang te huisvesten woningzoekenden op basis van het aantal voor dat jaar te verwachten voorrangsverklaringen. Aangevraagde voorrangsverklaringen in Sliedrecht Jaar 2003 2004 2005 2006 2007
Totaal aantal aanvragen 30 23 14 9 2
Totaal toegewezen aanvragen 27 22 10 8 2
Totaal afgewezen aanvragen 3 1 4 1 0
Van alle door ons gevoerde intakegesprekken hebben wij uiteindelijk drie aanvragen voor een voorrangsverklaring doorgestuurd naar de voorrangscommissie. Eén aanvraag is uiteindelijk door de aanvrager ingetrokken. De overige zijn op grond van een sociaal-medische indicatie gehonoreerd. Van de 359 verhuringen in Sliedrecht zijn 14 woningen naar woningzoekenden gegaan met een voorrangsverklaring oftewel 3,9%. Van dit aantal hadden 11 verklaringen betrekking op herhuisvesting wegens de sloop van de woningen aan de Ruysdaelstraat. Houden we geen rekening met deze stadsvernieuwingskandidaten dan komen we uit op een gecorrigeerd percentage van 0,8%. Verhuurbaarheid
29
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
Aan de hand van de reacties wordt per woning de volgorde van de kandidaten bepaald. Van alle belangstellenden die aan de voorwaarden voldoen, is degene met de hoogste meettijd (combinatie van woonduur en inschrijfduur) de eerste kandidaat, tenzij een kandidaat met een voorrangsverklaring reageert. De eerste kandidaat wordt door ons uitgenodigd voor een gesprek. Tijdens dit gesprek wordt onder andere de eventuele mogelijkheid voor huurtoeslag bekeken en krijgt hij/zij een aanbod voor de woning mee. Weigert de kandidaat de woning, dan wordt nummer twee van de lijst benaderd. Gemiddeld aantal reacties per woningtype: Type woning Eengezinswoning Duplexwoning Portiekflat Galerijflat Seniorenwoning Overige
Verhuringen Reacties 2007 Reacties 2006 Reacties 2005 Reacties 2004 Reacties 2003 2007 67 107 105 108 83 90 60 61 62 75 76 107 69 69 71 81 98 135 92 52 58 66 81 98 50 27 12 11 10 19 21 82 70 88 125 109
Per advertentie ontvingen wij gemiddeld 67 reacties. Voor 2006 lag de gemiddelde reactiegraad nog op 64. Het gemiddeld aantal reacties per woningtype is nagenoeg gelijk gebleven. Met betrekking tot de seniorenwoningen is evenwel een forse stijging in de gemiddelde reactiegraad te registeren. De verklarende factor hiervoor is de uitgifte aan de seniorenappartementen aan het Rondeel. Zeven complexen zijn beleidsmatig bestemd voor senioren van 65 jaar en ouder. Voor een deel van die woningen wordt de volgorde van toewijzing bepaald op basis van zorgpunten. Hierbij moet opgemerkt worden dat kandidaten voor het complex van 50 aanleunwoningen ‘Ibis’ op basis van een convenant door Stichting Waardeburgh in samenspraak met Stichting Ouderenwerk Sliedrecht worden geselecteerd. Huisvesting primaire doelgroep Tot de primaire doelgroep (doelgroep 1) behoren woningzoekenden met een inkomen lager of gelijk aan de in de wet op de Huurtoeslag gehanteerde inkomensgrenzen. Eengezinswoningen met een huurprijs lager dan € 339,08 worden toegewezen aan huishoudens uit doelgroep 1. Woningen met een huurprijs hoger dan € 520,12 worden in beginsel toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen hoger dan de in de wet op de Huurtoeslag gehanteerde inkomensgrenzen (doelgroep 2). Ligt de huurprijs van de woning tussen de € 339,08 en de € 520,12 dan wordt geen inkomensnorm gesteld. Het aantal verhuringen op basis van deze doelgroepenindeling kan als volgt worden gespecificeerd: Doelgroep 1 2 Totaal
Huurprijsklasse < 339,08 79 25 104
Totaal 339,08 – 520,12 148 101 249
> 520,12 1 5 6
228 131 359
Eén dure woning is toegewezen aan een woningzoekende uit doelgroep 1. Deze verhuring heeft betrekking op een mindervalide-woning. Volgens de laatste regionale beleidsnorm zou 60% van de goedkope en betaalbare voorraad aan de primaire doelgroep toegewezen dienen te worden. Tablis Wonen realiseert een score van 64%. Regionaal ligt de gerealiseerde prestatie overigens op 63%. Verhouding ingezetenen - niet-ingezetenen Van de 359 verhuringen zijn 225 woningen toegewezen aan ingezetenen (inwoners van de gemeente Sliedrecht) en 134 aan woningzoekenden van buiten Sliedrecht. In verband met het behoud van het maatschappelijk draagvlak voor het model wordt de richtlijn gehanteerd dat minimaal 60% van de woningen verhuurd dient te worden aan ingezetenen. 63% van de vrijgekomen woningen is verhuurd aan een ingezetene van Sliedrecht. De beoogde minimale norm is aldus gerealiseerd. Verhuringen via publicatie Als norm geldt dat 80% van de verhuringen via publicatie tot stand dient te komen. Van de verhuurde woningen is 78% geadverteerd, zodat niet aan de norm is voldaan. De verhuringen van de niet geadverteerde woningen zijn evenwel wel in de krant verantwoord. Dat de norm niet is gehaald komt met name door het aantal woningen dat rechtstreeks aan woningzoekenden met een zorgindicatie en aan herstructureringskandidaten is toegewezen, en dat
30
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
voor de nieuwbouwprojecten per woningtype maar 1 advertentie wordt geplaatst. Op basis van de rangorde worden de kandidaten direct gekoppeld aan de overige woningen van hetzelfde woningtype. Verhouding starters en doorstromers Er wordt binnen het systeem geen onderscheid gemaakt tussen doorstromers en starters. Om inzicht te blijven behouden in de doorstroming wordt desalniettemin geregistreerd of een woning aan een starter of aan een doorstromer is toegewezen. Regionaal wordt als uitgangspunt gehanteerd dat er een bandbreedte tussen beide groepen dient te bestaan die zich beweegt tussen de 40 en 60%. Van het aantal verhuringen is 57% doorstromer, zodat Tablis Wonen net aan de norm voldoet. Bijzondere aandachtsgroepen Vanuit onze sociale doelstelling wijzen wij een deel van de vrij van huur komende woningen toe aan de bijzondere aandachtsgroepen van beleid. Deze verhuringen zijn als volgt te specificeren: Huisvesting bijzondere aandachtsgroep van beleid Woonzorgcomplexen / indicatiepunten Wet Maatschappelijke ondersteuning Maatschappelijke en zorginstellingen Statushouders Totaal
23 2 7 7 39
Onze stichting heeft 7 woningen verhuurd aan statushouders. Ondanks het grote aantal toegewezen woningen aan statushouder rust evenwel per 31 december 2007 nog een taakstelling voor het huisvesten van zeven personen. Aan De Grote Rivieren worden in het kader van beschermd wonen 16 tot woonunits omgebouwde woningen verhuurd. De GEMIVA SVG Groep (annex De Hooghe Dijck huurt 31 verhuureenheden. Eén woning is ingericht als zorgpunt. De andere woningen worden gebruikt om cliënten zelfstandig met begeleid op afstand of in klein woongroepverband te laten wonen. Het ASVZ heeft 11 woningen in huur, waarvan 4 zijn omgebouwd tot fasewoningen. Al deze instellingen spannen zich in voor de huisvesting van bijzondere groepen in dit geval voor medeburgers met een licht verstandelijke en/of lichamelijke handicap. Met de Stichting Noodopvang Uitgeprocedeerde Asielzoekers Sliedrecht is de afspraak gemaakt dat Tablis Wonen binnen haar mogelijkheden hulp biedt bij het realiseren van een noodopvangvoorziening voor in Sliedrecht verblijvende uitgeprocedeerde asielzoekers die vanwege overmacht niet in staat zijn Nederland binnen de gestelde 28 dagen te verlaten. Op basis van deze afspraak is voor bepaalde tijd één woning aan de stichting in bruikleen gegeven en is ruimte beschikbaar gesteld voor de opslag van meubilair en dergelijke. Deze woning is in de loop van 2007 omgeklapt en op naam van de bewoner gesteld omdat op grond van de Pardonregeling aan hem een definitieve verblijfstatus is verstrekt. Andere overeenkomsten IHC Holland NV en Boskalis huren voor de huisvesting van personeel respectievelijk twee en een gemeubileerde woningen van ons. In verband met de spanning op de woningmarkt is in 2002 besloten de gemeubileerde verhuur af te bouwen. Op het moment dat deze woningen vrij van huur komen, worden ze weer beschikbaar gesteld aan de reguliere woningmarkt. Het kantoorpand in de Tuinfluiterstraat wordt verhuurd aan een administratiekantoor. Aan Stichting Waardeburgh worden in de woongebouwen de Tuinfluiterstraat en de Hofstee respectievelijk één en twee woningen verhuurd. Deze woningen zijn ingericht als zorgsteunpunt. Daarnaast wordt aan deze stichting in het wooncomplex Hofstee een ruimte verhuurd die ingericht is met drie units voor kortdurende opname. Aan Zorgcentrum Graafzicht wordt de recreatiezaal aan de Oranjelaan verhuurd welk deels dienst doet als een zorgsteunpunt. Aan de Islamitische Stichting Sliedrecht wordt een woning verhuurd voor de huisvesting van een Imam. Woonruimteverdelingsysteem Graafstroom De gemeente Graafstroom is een geliberaliseerd gebied. Dit wil zeggen dat er geen voorwaarden gesteld mogen worden aan de binding van woningzoekenden aan de gemeente of regio waarin zij op zoek zijn naar een woning. De gemeente heeft van de Provincie bij hoge uitzondering toestemming gekregen een zogenaamd ‘4-wekenhek’ te hanteren bij de verdeling van woningen. Gedurende vier weken mogen vrijkomende woningen aan ingezetenen van de gemeente Graafstroom aangeboden worden. Pas na deze termijn komen in principe andere categorieën woningzoekenden aan bod. In de gemeente Graafstroom worden voorwaarden gesteld voor wat betreft de verhouding ‘woninggrootte – huishoudgrootte’ en de verhouding ‘inkomen – huurprijs’. Deze criteria zijn in de Huisvestingsverordening vastgelegd en worden helder gecommuniceerd met woningzoekenden.
31
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
Vrijkomende woningen in de gemeente Graafstroom worden geadverteerd via de digitale Woonkrant van Stichting Woonkeus Drechtsteden alsook het huis-aan-huisblad ‘Het Kontakt’. Woningzoekenden kunnen vervolgens via de internetsite of door middel van het insturen van een woonbon reageren. Aan de hand van de ontvangen reacties wordt per woning de volgorde van de kandidaten bepaald. Er wordt onderscheid gemaakt tussen doorstromers, starters en woningzoekenden die economisch en maatschappelijk gebonden zijn. Als rangordecriterium binnen deze te onderscheiden categorieën wordt de meettijd toegepast, een combinatie van woon- en inschrijfduur. Voor alle kandidaten die aan de voorwaarden voldoen, is degene met de langste meettijd de eerste kandidaat, behalve wanneer een kandidaat met een urgentie reageert. De eerste kandidaat voor iedere woning wordt uitgenodigd voor een gesprek. Hierbij worden alle gegevens gecontroleerd. Vervolgens krijgt de kandidaat de gelegenheid de woning te bezichtigen. Ziet de kandidaat van het aanbod af dan wordt nummer twee van de lijst benaderd. Mutaties In 2007 zijn in Graafstroom 105 woningen verhuurd. De mutatiegraad voor 2007 komt daarmee uit op 13,7%. 96 verhuringen zijn middels een advertentie tot stand gekomen. Buiten de krant om zijn 36 woningen toegewezen. 31 woningen op grond van terugkeerrecht (Amandelhof) of zorgindicatie, 2 woningen aan statushouders, 1 woning op grond van de leegstandswet, 1 woning middels toepassing van de hardheidsclausule en tot slot 1 woning na vruchteloos adverteren. Gemiddeld aantal reacties per woningtype: Type woning Eengezinswoning Duplexwoning Seniorenwoning
Verhuringen 2007 50 6 49
Reacties 2007 26 11 9
Reacties 2006 7 6 3
Reacties 2005 6 6 3
Reacties 2004 12 12 6
De stijging van het gemiddeld aantal reacties is een gevolg van het feit dat de woningen nu ook via Woonkeus worden geadverteerd en aldus ook woningzoekenden uit de Drechtsteden reageren. De stijging van het aantal reacties op seniorenwoning vindt zijn verklaring in de oplevering van de seniorenappartementen aan de Amandelhof in Bleskensgraaf. Binnen het managementteam is met betrekking tot het seniorencomplex aan de Oranjelaan in Oud-Alblas een besluit genomen een haalbaarheidsonderzoek uit te voeren om het complex eerder in de tijd te slopen en op deze locatie nieuwbouw te plegen. Dit omdat de woningen niet meer voldoen aan de wensen van de beoogde doelgroep waardoor structureel leegstand optreedt. Hangende het onderzoek worden vrij van huur komende woningen op grond van de leegstandswet tijdelijk verhuurd. Een vijftal woningen zijn op grond van deze wet inmiddels voor bepaalde tijd verhuurd. Huisvesting primaire doelgroep Tot de primaire doelgroep ( doelgroep 1) behoren woningzoekenden met een inkomen lager of gelijk aan de in de wet op de Huurtoeslag gehanteerde inkomensgrenzen. Woningen met een huurprijs hoger dan € 520,12 worden in beginsel toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen hoger dan de in de wet op de Huurtoeslag gehanteerde inkomensgrenzen (doelgroep 2). Ligt de huurprijs van de woning tussen de € 339,08 en de € 520,12 dan wordt geen inkomensnorm gesteld. Het aantal verhuringen op basis van bovengenoemde doelgroepen kan als volgt worden gespecificeerd: Doelgroep 1 2 Totaal
< 339,08 4 3 7
Huurprijsklasse 339,08 – 520,12 67 31 98
Totaal > 520,12 0 0 0
71 34 105
Van het aantal verhuurde woningen is 68% toegewezen aan de primaire doelgroep, en 32% aan de niet primaire doelgroep. Door de gemeente Graafstroom is geen specifieke norm vastgelegd.. Verhouding ingezetenen – niet-ingezetenen Van de verhuringen zijn 88 woningen toegewezen aan ingezetenen van de gemeente Graafstroom en 17 woningen aan niet ingezetenen. Vier woningen zijn in overleg met de gemeente Graafstroom tijdelijk verhuurd aan nietingezetenen. Acht woningen zijn toegewezen aan personen met een sociale en/of economische binding vanwege het feit dat vanuit de gemeente niemand of geen passende kandidaten op de advertentie hadden gereageerd.
32
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
Verhuringen via de krant Van de in 2007 verhuurde woningen is 66% geadverteerd. De verhuringen van de niet geadverteerde woningen zijn wel in de krant verantwoord. 34% van de verhuurde woningen is niet geadverteerd. Dit hoge percentage wordt veroorzaakt doordat nagenoeg alle seniorenappartementen Amandelhof direct zijn toegewezen aan woningzoekenden met een terugkeerrecht of zorgindicatie. Zouden wij deze woningen buiten beschouwing laten dan ligt percentage van niet geadverteerde woningen op 4,8%. Verhouding starters en doorstromers Binnen het systeem wordt onderscheid gemaakt tussen doorstromers en starters. Van het aantal verhuringen is 70% doorstromer en 30% starter. Verhuringen aan voorrangskandidaten Het percentage van de verhuurde woningen dat is toegewezen aan woningzoekenden met een urgentieverklaring bedraagt 6%, oftewel 6 woningen waaronder in het kader van de gemeentelijke taakstelling een tweetal verhuringen aan statushouders.
33
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
Bijzondere aandachtsgroepen Vanuit onze sociale doelstelling wijzen wij een deel van de woningvoorraad toe aan specifieke aandachtsgroepen van beleid. Met de verhuur van twee woningen aan statushouders heeft onze stichting een bijdrage geleverd aan de realisatie van de haar indirect opgelegde taakstelling. Op grond van zorgindicatie zijn 31 seniorenappartementen direct toegewezen aan geschikte kandidaten. Andere huurovereenkomsten: Aan Woon- en zorgcentrum Graafzicht wordt in Oud-Ablas voor de inrichting van een zorgsteunpunt één woning verhuurd. Tevredenheidsenquête verhuurprocedure Onder onze nieuwe huurders wordt ten aanzien van het verhuurproces een enquête uitgezet. De uitkomst van de enquête is voor ons niet alleen een graadmeter of wij vanuit het perspectief van de klant ons werk goed doen, maar wordt ook gebruikt om periodiek kritisch naar de procedure te kijken en zonodig deze in het belang van ons klantgericht werken aan te passen. In de enquête worden vragen gesteld over de verhuurprocedure, maar ook over de contacten met onze medewerkers, over onze service en de informatieverstrekking. Voor de te onderscheiden onderzoeksvelden kunnen wij de volgende gemiddelde waarderingen van onze klanten registreren:
Omschrijving Informatie over het aanbod en de verhuurprocedure Contact met de baliemedewerkers Contact met de verhuurmedewerkers Opleveren van de woning Contact met de mutatieopzichters Tekenen van de huurovereenkomst In zijn algemeenheid over de verhuurprocedure De volledigheid en duidelijkheid van de verstrekte informatie De serviceverlening van de afdeling Wonen
Waardering 2007 7,8 7,8 7,6 7,0 7,5 7,8 7,6 7,6
Waardering 2006 7,6 7,7 7,5 7,0 7,5 7,8 7,4 7,4
7,5
7,2
Huurtoeslag Op 31 december 2007 ontvingen 854 (circa 18,8%) van onze bewoners door middel van huurmatiging huurtoeslag. Het aantal bewoners met een toeslag is in relatie tot 2006 gedaald. De cijfers van het aantal huurders die de huurtoeslag rechtstreeks van de belastingdienst ontvangen, zijn bij ons niet bekend. Over 2006 bedroeg de gemiddelde bijdrage € 148,44 per maand. Over 2005 was de gemiddelde bijdrage € 142,85 Overzicht & ontwikkeling van de woningen naar huurprijsklassen De kwaliteit van elke woning wordt middels het waarderingsstelsel voor woonruimte uitgedrukt in punten. Op basis van het puntenaantal kan de maximaal redelijke huurprijs worden berekend. Tablis Wonen hanteert als beleid een huurprijs te realiseren die ligt op het niveau van 65% van de maximale huurprijsgrens. Voor de jaarlijkse huurverhoging wordt in beginsel een inflatievolgend beleid gevolgd. Met betrekking tot woningen waarvan de huurprijs onder het beleidsmatig vastgestelde niveau ligt, wordt met inachtneming van de door de minister vastgestelde staffel de maximaal toelaatbare huurverhoging doorberekend. Als een woning vrij van huur komt, wordt de huur van de woning, voor zover deze nog niet op dat niveau ligt, opgetrokken naar 65% van de maximaal redelijke huurprijs. De maximale huurverhoging per woning per 1 juli 2007 was gelijk aan de inflatie over 2006, die door de minister is vastgesteld op 1,1 procent. In afwijking van voorgaande jaren is geen gedifferentieerde huurverhoging toegepast en zijn alle kale huurprijzen met voornoemd percentage verhoogd. Evenwel is bij de benoemde sloopcomplexen mede op grond van het Sociaal Plan bij herstructurering een percentage van 0% gehanteerd. Om onze bewoners bewuster te maken van de duurzame energiebronnen en de verbruikskosten zoveel als mogelijk aan de werkelijke verbruiker door te berekenen, voert Tablis Wonen een actief beleid om in complexen waar collectief gestookt wordt de woningen met individuele warmtemeters uit te rusten. Per jaar proberen wij minimaal één project te realiseren. Met de bewoners van de portiekwoningen aan de Deltalaan (complex 919) is na zorgvuldig overleg met de bewonerscommissie overeenstemming bereikt over het plaatsen van warmtemeters.
34
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
Samenstelling woningvoorraad naar huurprijsklassen per 31 december 2007 Overeenkomstig de definities van het rijk kunnen de volgende overzichten worden samengesteld: Graafstroom Type woning
< 339,08
Eengezinswoning Duplexwoning Seniorenwoning
339,08 - < 520,12 106
511
8
24
52
92
>520,12
166
3
620
1
145
1
1
5
798
32
Mindervalidewoning Totaal
Totaal
627
Sliedrecht Type woning
< 339,08
Eengezinswoning
339,08 - < 520,12
>520,12
Totaal
84
931
151
1.166
Duplexwoning
175
362
5
542
Portiekflats
301
175
Galerijflat
16
1.107
13
1.136
274
16
290
44
44
Seniorenwoning Maisonnette H.V.A.T.-woning *
476
62
62
Rug-aan-Rug-woning
20
20
Mindervalidewoning
9
9
Totaal
912
2.664
169
3.745
Totaal bezit Tablis Wonen Type woning
< 339,08
339,08 - < 520,12
>520,12
Totaal
Eengezinswoning
190
1.442
154
1.786
Duplexwoning
183
386
5
574
Portiekflats
301
175
Galerijflat
16
1.107
13
1.136
326
108
1
435
Seniorenwoning Maisonnette
476
44
H.V.A.T.-woning *
44
62
62
Rug-aan-Rug-woning
20
Mindervalidewoning
9
1
10
3.291
174
4.543
Totaal
1.078
20
* Huisvesting Voor Alleenstaanden of Tweepersoonshuishouden De gemiddelde kale huurprijs over het totale bezit bedroeg op 1 juli 2007 € 381.07 per maand. Een verhoging van 1,01% ten opzichte van 2006, toen het gemiddelde op het niveau van € 375.57 lag. Het verschil wordt veroorzaakt door de jaarlijkse huurverhoging op 1 juli alsmede door de toepassing van de harmonisatie ineens bij verhuizing in een aantal complexen. Een neerwaarts effect heeft de verkoop van woningen uit de beleidsmatig benoemde complexen. Ontwikkeling huurprijzen woningvoorraad: Kernvoorraad 2008 Totaal per 31-12-2007 Aantal nieuwbouw (+)
Goedkoop 1.078 0
Betaalbaar 3.291 129
Duur 174 22
Totaal 4.543 151 35
Tablis Wonen
Aantal verkoop (-) Aantal sloop (-) Aantal verbetering (+/-) Aantal huurprijswijziging (+/-) Totaal per 31-12-2008
Jaarverslag 2007
0 -19 0 0 1.059
-16 0 0 0 3.404
-2 0 0 0 194
-18 -19 0 0 4.657
In de ontwikkeling huurprijzen woningvoorraad ziet u per huurprijsklasse de huurprijzen van de huidige woningvoorraad zoals zij zich naar verwachting volgend jaar zullen ontwikkelen. Daarbij is uitgegaan van een inflatievolgend huurprijsbeleid. Ingevolge het Besluit Beheer Sociale Huursector dienen corporaties niet alleen de goedkope voorraad maar ook de betaalbare voorraad bij voorrang toe te wijzen aan de doelgroep van beleid. Onder de goedkope voorraad wordt verstaan de woningen met een huurprijs tot € 339,08. Woningen in de betaalbare klasse hebben een huurprijs van € 339.08 tot € 520.12. Op basis van de geschetste ontwikkelingen blijft voor de doelgroep van beleid een voorraad beschikbaar van 4.384 woningen, waarvan 1.065 vallen binnen de goedkope voorraad. Samenstelling woningvoorraad per 31 december 2007 naar ouderdom: Bouwjaar Gebouwd voor 1945 Gebouwd van 1945 tot 1959 Gebouwd van 1960 tot 1969 Gebouwd van 1970 tot 1979 Gebouwd van 1980 tot 1989 Gebouwd van 1990 tot 1999 Gebouwd van 2000 en later Totaal
Aantal 2007 283 851 1.259 1.246 433 381 90 4.543
Huurincasso Overeenkomstig de wet en de huurovereenkomst dient iedere huurder tijdig aan zijn betalingsverplichtingen te voldoen. De theorie is weerbarstiger dan de praktijk. Door allerlei persoonlijke omstandigheden komt een huurder deze verplichting niet altijd na. Vanuit deze ervaringsleer is ons incassobeleid er op gericht betalingsachterstanden te voorkomen. Aan dit beleid wordt invulling gegeven door: • • • • • •
woningen passend toe te wijzen in die zin dat deze voor de woningzoekenden betaalbaar zijn; de woonlasten zo laag mogelijk te houden; huurders jaarlijks te informeren over de mogelijkheden van huurtoeslag; huurders die niet aan hun betalingsverplichting voldoen, daarover tijdig aan te schrijven; betalingsproblemen zo vroeg mogelijk te signaleren om de achterstand beperkt en dus beheersbaar te houden; huurders zonodig door te verwijzen naar de Sociale Dienst Drechtsteden te Dordrecht.
Treedt er ondanks ons preventief beleid een betalingsachterstand op, dan proberen wij dit eerst samen met de huurder op te lossen. Lukt dit niet, dan rest ons niets anders dan de vordering uit handen te geven aan de deurwaarder. De huurachterstanden van de huidige huurders zijn als volgt te specificeren: Standen per 31/12/2007 Totaalbedrag x € 1.000,-< 1 maand 8 1 tot 3 maanden 78 > 3 maanden 99 Totaal 185 Het percentage van de achterstanden bedraagt 0,79% van de totale huuropbrengst. Op 31 december 2007 waren er in totaal 115 incassozaken onder handen bij deurwaarder of incassobureau. 72 zaken hebben betrekking op zittende huurders en 43 op oud-huurders. Het totaal aantal zaken in 2007 is ten opzichte van 2006 licht gedaald. Naast deze ter incassering uit handen gegeven zaken liepen er 32 betalingsregelingen. Als oninbare vorderingen op 23 vertrokken huurders is een bedrag van € 25.107,00 afgeboekt. Afboeking vond plaats door het ontbreken van een batig saldo en omdat er momenteel geen verhaalmogelijkheid is. 36
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
Huisuitzettingen In 36 zaken is op basis van een gerechtelijk vonnis woningontruiming aangezegd. Veel minder dan in 2006 toen in 50 zaken vonnis is gewezen. Uiteindelijk is er 5 keer tot ontruiming overgegaan, 1 door burenoverlast en 4 door huurschuld. De overige zaken hebben niet tot een ontruiming geleid omdat op het laatste moment alsnog met de huurder een betalingsregeling werd afgesloten. 6.2 Onderhoud 6.2 Onderhoud 2007 Het kwalitatief in stand houden van het woningbezit Onderhoudsbeleid Het onderhoudsbeleid is vanuit het vastgestelde strategisch voorraadbeleid in een meerjarenonderhoudsbegroting op complexniveau uitgewerkt en gesynchroniseerd. De begroting is op basis van een bouwen woontechnische inventarisatie van de voorraad, welke in jaarlijkse fasen wordt geactualiseerd, opgesteld. In de meerjarenplanning zijn voor een aantal complexen reeds ingrijpende onderhoudsingrepen gerealiseerd en gaan we verder op de ingeslagen weg om de woonkwaliteit van de woningen of het complex op niveau te houden of te verbeteren. Op deze wijze werken wij aan het versterken van de verhuurbaarheid en concurrentiepositie van het woningbezit. Samenvatting totale onderhoudskosten x € 1.000,-- (incl. BTW) Soort Onderhoud
Begroot
Registratie
Percentage van begroting
1 2 3 € € % Klachten 875 993 113 Mutatie 687 86 596 Planmatig 7.600 6.236 82 Totaal 9.162 7. 825 85 - Alle genoemde bedragen voor onderhoud zijn voor een vergelijkend beeld met de financiële administratie inclusief BTW weergegeven. Hierbij wordt opgemerkt dat het schilder- en stukadoorwerk voor woningen van ouder dan 15 jaar onder het 6% tarief vallen en de eigen dienst BTW-vrij is. Toelichting per onderhoudsoort Klachtenonderhoud Het budget voor het klachtenonderhoud per 31 december laat een overschrijding zien van 10%. Ten opzichte van de uitgaven van 2006 (€ 913.000,00) betekend dit een stijging van € 80.000,00 (is 9%) t.o.v. van 2007 (€ 993.000,00). Het aantal reparatieverzoeken is ook toegenomen. In 2007 zijn 8.111 reparatie opdrachten uitgevoerd. In 2006 waren dit er 7.854. In 2005 7.886. In 2004 8.655. Dit geeft met een stijging van ruim 3% in 2007 t.o.v. 2006 in relatie met het aantal woningen een redelijk stabiel beeld (zie ook de eerstvolgende tabel). Er is in de begroting uitgegaan van een gemiddeld bedrag per woning per jaar van het gehele woningbezit. In 2007 is dit € 194,00 (incl. btw). Een algemeen beeld is dat de oudere complexen vaak overschrijding van het budget vertonen. Dit komt niet alleen door de ouderdom, maar vaak ook vanwege terughoudend planmatig onderhoud bij plannen om te amoveren of te renoveren. Ook komt het regelmatig voor dat tijdens het planmatig onderhoud incidenteel extra reparaties ten laste van het klachtenonderhoud worden uitgevoerd. Daarnaast zien we regelmatig dat er CV-ketels en keukenblokken vervangen moeten worden bij bewoners die in het verleden bij een aanbieding wegens planmatige vervanging van de ketel of keukenblok niet op het aanbod zijn ingegaan. Mutatieonderhoud Aan mutatieonderhoud is in 2007 € 91.000,00 minder uitgegeven dan begroot (86% van het geraamde budget). Uiteraard is dit bedrag mede afhankelijk van het aantal verhuizingen, maar het budget is ook bijgesteld t.o.v. 2006 in relatie hiermee. We moeten constateren dat in 2007 22% meer ( 2.350) opdrachten zijn uitgevoerd dan
37
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
in de voorgaande jaren. (In 2006 zijn er 1.919 opdrachten uitgevoerd. In 2005 waren dit er 2.215 en in 2004 waren dit er 1.965.) Ondanks deze stijging in aantal zijn de gemiddelde kosten afgenomen. Daarnaast speelt een rol dat er gestaag wordt doorgegaan met het planmatig opknappen van keuken, douche en toilet wat z’n weerslag heeft op lagere mutatiekosten. De doorberekende kosten aan ex-huurders bij mutatieonderhoud voor 2007 zijn € 7.023,00. In 2006 was dit € 19.295,00. Voor 2005 was dit € 30.426,00; voor 2004 was dit € 22.751,00 en voor 2003 was dit € 21.690,00. Hier moeten we constateren dat er veel minder wordt doorbelast aan de huurders. Algemene gegevens voor klachten- en mutatieonderhoud: Werkopdrachtenoverzicht per jaar om een beeld te geven van de opdrachtenstromen. Werkopdrachten 2004 2005 2006 Reparaties 8.655 7.886 7.854 Mutaties 1.965 2.215 1.919 Totaal 10.620 10.101 9.773 Uitgevoerd door: Eigen dienst 6.401 5.568 4.867 Derden 4.219 4.533 4.906 Totaal 10.620 10.101 9.773
2007 8.111 2.350 10.461 5.341 5.120 10.461
Klanttevredenheid In 2007 zijn 408 enquêteformulieren verzonden waarop 193 reacties zijn ontvangen, een response dus van ruim 47%. Uit de enquête is onder andere af te leiden dat men over het algemeen zeer tevreden is. Het gemiddelde cijfer dat gegeven wordt per vraag ligt tussen de 8,4 en 9,6. De cijfers voor de eigen dienst liggen iets hoger dan die van derden. Planmatig onderhoud De grondslag voor het jaarlijkse planmatig onderhoud vormt de meerjarenonderhoudsplanning welke is opgezet vanuit het Strategisch Voorraad Beleidsplan. Deze geeft de onderhoudsbehoefte van de voorraad aan op basis van de levenscycli van materialen en elementen. De meerjarenprognose wordt periodiek getoetst en geactualiseerd aan de hand van inspecties, overleg met bewonerscommissies en interne afstemming. Naast het cyclisch onderhoud zijn hierin ook begrepen de grotere ingrepen zoals: het opknappen van de keuken, douche en toilet; isolatiewerkzaamheden (vaak in combinatie met houtrotreparaties van kozijnen) en het aanbrengen van mechanische ventilatiesystemen. Volgens de begroting is er voor 2007 € 7.600.000,00 uit te voeren. Hiervan is per 31 december 2007 € 6.236.000,00 (is 82%) uitgevoerd. Dus nog over € 1.364.000,00. De lopende opgedragen werken in 2007 (welke op 31 december 2007 nog niet af waren) bedragen € 222.000,00. Dit bedrag komt ten laste van 2008. Als dit meegeteld wordt komt het aanbestedingspercentage op 86%. Resteert een verschil van € 1.142.000,00. Dit verschil betreft: aanbestedingsresultaat (€ 150.000); niet nodig uit te voeren (€ 685.000,00); op te nemen in een later jaar (€ 278.000,00). Minderwerk (€ 14.000,00). Het verschil (€ 15.000,00) is BTW verschil door de omrekening inclusief BTW. Het hoge bedrag van € 685.000,00 voor ‘niet nodig uit te voeren werken’ en ‘op te nemen in een later jaar’ € 278.000,00 is voornamelijk het gevolg van de in 2007 herziening van het Strategisch Voorraad Beheerbeleid. Hierbij zijn alle complexen onder de loep genomen en is een nieuwe theoretische einde levensduur vastgesteld. Als gevolg hiervan is besloten om 10 jaar voor het einde van de levensduur GEEN ingrijpende maatregelen uit te voeren zoals; opknappen van keuken, douche en toilet; hang- en sluitwerk aanpassen volgens Politiekeurmerk Veilig Wonen; CV-ketel vervanging en houtrotreparaties.
38
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
Algemene planmatig onderhoudsprojecten - In diverse kernen in Graafstroom is het vervolgtraject van 2006 voortgezet om alle woningen (niet vallende onder herstructureringsplannen) te voorzien van o.a.: isolatieglas, dak-, vloer- en spouwisolatie. Dit betreft t/m 2008 een project van ongeveer € 700.000,00 waarop ook subsidie is toegezegd door het Ministerie van VROM. - Tegelijkertijd wordt ook het kozijnwerk hersteld en zo nodig vernieuw, alsmede het hang- en sluitwerk aangepast aan de Politiekeurmerk eisen.
Enkele grotere werkzaamheden 2007 (> € 20.000,-) Cplx.
Werkzaamheden
nr.
Opdracht bedrag
Div. Div. 105
Graafstroom Aanbrengen vloer-, spouw- en dakisolatie Graafstroom div. complexen PKVW, isolatieglas, houtrot, vervangen ramen en deuren Graafstr. div. cplx. Aanvullen kruipruimtes Graafstroom div. complexen
564.655 761.490 59.715
203 302 501
Renovatie keuken, badkamer, toilet en div.ersen: cplx. 201-601 Buitenschilderwerk, cplx 203.402.403, Brandwijk en Molenaarsgraaf Buitenschilderwerk cplx.302, 502, 603, 702 Goud. Ottol. Oud-A. Wijng. Vervangen c.v.-ketels cplx.501, 502, 603 en 702
308.364 23.026 34.278 22.200
805
Sliedrecht Vervangen kozijnen en ramen, D. Dekkerstr. / Rembrandtlaan
807 808 809 812 814
Schoonmaakwerk diverse complexen 805 - 935 Renovatie keukens, IJsselstraat 10 t/m 64 Vervangen radiatorafsluiters Deltalaan Schilderwerk Karekietflat PKVW div. complexen Sliedrecht Vervangen radiatorafsluiters Havikstraat Renovatie badkamer / toilet cplx.814, 86 won. Wilgenh. / Populierenh.
818 820
Dakbedekkingswerkzaamheden Middenveer en Veerstoep Buitenschilderwerk cplx.818, Stobbe e.o. Werkzaamheden liftinstallatie Deltaborgh
25.060 30.960 42.940
Trapliften, Deltaborgh, Lekstraat 1 t/m 80 Leidingnet en strangafsluiters, Deltaborgh
29.000 30.601
29.937 77.496 40.000 29.404 63.700 52.143 64.612 410.093
904 907 908 911 918
Renovatie badkamers en keukens, Tuinfluiter Preventief onderhoud kozijnen cplx. 904,911,912,913,915 en 916 Leveren en monteren 18 stuks c.v.-ketels Vervanging en renovatie liften Lijsterhof Buitenschilderwerk cplx.911, 54 won. Landgraafstr. / Julianastr. Coaten balkonvloeren, Onneslaan eo
259.200 27.211 22.350 87.640 39.198 45.600
920
Schilderwerk, Onneslaan eo Buitenschilderwerk cplx.920, Merelnest, Rembrandtlaan
922 924 926
Vervanging en renovatie liften Merelnest Vervangen c.v.-ketels Sperwerstraat Vervangen c.v.-ketels Rijnstraat Leveren en monteren 71 stuks c.v.-ketels
87.640 65.010 114.329 87.716
927 930
Dakbedekkingswerkzaamheden De Horst Renovatie keuken, toilet, badkamer, Locksweer e.o. Voeg- en impregneerwerk cplx.930, Krommestoep e.o.
61.600 126.476 28.464
37.636 62.785
39
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
Strategisch voorraadbeheer In het opgezette Strategisch Voorraad Beleidsplan worden specifieke projecten benoemd die een bepaalde meerwaarde geven aan de wooncomplexen dan alleen het in stand houden volgens het planmatig onderhoud. Op dit terrein is in 2007 vrijwel niets uitgevoerd dan enkele werken in Graafstroom. Hier zijn enkele isolatieglas maatregelen uitgevoerd welke gelijk gecombineerd zijn met kozijnvervanging en reparaties. Vanwege de combinatie met planmatig onderhoud zijn deze werken opgenomen in het planmatig onderhoud. Projecten Hieronder worden de in uitvoering zijnde (nieuw)bouwprojecten weergegeven welke niet onder het strategisch of planmatig onderhoud vallen, maar een investering betreffen: - Complex 107: Bouw nieuwe seniorenwoningen bij Graafzicht te Bleskensgraaf. Bij het nieuw te bouwen zorgcentrum Graafzicht participeert Tablis Wonen met 32 huurappartementen e verdeeld over een drietal woonblokken. Dit project is in het 2 kwartaal van 2007 opgeleverd. - Complex 801: 32 woningen (26 huur- en 6 koopwoningen) Westerhoek Het plan voorziet in de bouw van 11 seniorenwoningen, 15 eengezinswoningen en 6 koopwoningen. Dit e project is in het 1 kwartaal van 2007 opgeleverd. - Complex 802: Ruysdaelstraat (westzijde) Met de 19 eengezinswoningen aan de westzijde is begonnen. In december waren de woningen tot en met de beganegrondvloer gereed. De oostzijde was bestemd voor 28 seniorenappartementen, maar is afhankelijk van de uitkomsten van de ontwikkelingen van het gebied rond het Burgemeester Winklerplein. - Complex 925/993: Rondeel (Zuiderzeestraat e.o.; appartementen en kantoorpand Tablis Wonen). Het plan voorziet in de realisatie van 51 koop- en 51 huurappartementen, 13 grondgebonden koopwoningen, e een zorgpunt en het nieuwe kantoor van Tablis Wonen. In het 2 kwartaal van 2008 wordt alles opgeleverd. - Complex 938: Thorbeckehof 22 huurappartementen Het project betreft de bouw van een complex van 22 huurappartementen in het duurdere segment en een e complex van 22 koopappartementen. Deze woningen worden in het 2 kwartaal van 2008 opgeleverd. - Complex 939: Hooghe Dijck / Het Vlot: (Op de hoek Thorbeckelaan/Reigerlaan) Stichting Gemiva, Stichting Gebouw Helpt Elkander, Janssen de Jong projectontwikkeling en Tablis Wonen hebben aannemer Koudeis opdracht gegeven tot de bouw van het nieuwe complex. De bouwvergunning wordt begin 2008 verwacht en het oude pand wordt daarna gesloopt. Het plan bestaat uit 12 zorgwoningen, een zaalruimte, 14 koop- en 12 sociale huurappartementen. - Complex 940: Leerpark Griendencollege Na de ondertekening van een overeenkomst tussen de gemeente Sliedrecht, Domus, het Griendencollege, Da Vinci College, Stichting Waardeburgh, de vereniging van Sliedrechtse ondernemers en Tablis Wonen is in 2007 gestart met de realisatie van een zogenaamd leerpark. Dit bestaat uit een school, commerciële ruimte e c.q. bedrijfsruimte, aula en gymnastieklokaal, 20 huurappartementen en 41 koopappartementen in een 2 fase. De bouw is gestart en eind december was men bezig met de ruwbouw. - Complex 994: Werkplaats Tablis Wonen In het voorjaar van 2007 is de bouw gestart en is per december is de ruwbouw gereed. De oplevering is april 2008.
40
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
6.3 Verkoop Binnen het kader van het strategisch voorraadbeleid wordt een deel van ons woningbezit verkocht. Bij de beleidsmatige afweging welke complexen voor verkoop in aanmerking komen, hanteren wij met name de volgende criteria: • • • • •
of de woningen betaalbaar zijn voor de primaire doelgroepen; of de woningen een bijdrage leveren aan de doorstroming binnen ons bezit; of de woningen op de woningmarkt een kwetsbare positie innemen; of de woningen een financiële bijdrage leveren aan ons bezit; of de verkoop van de woningen voldoende opbrengst genereert voor de realisatie van het strategisch voorraadbeheer.
Verspreid over Graafstroom en Sliedrecht zijn totaal 461 woningen aangewezen voor de verkoop. Per eind 2007 zijn totaal 278 woningen verkocht, waarvan 12 in het verslagjaar. Onderstaande tabel geeft inzicht in de beleidsmatig voor verkoop benoemde woningen en het verkoopresultaat tot en met 31 december 2007. Resultaat verkoop woningen tot en met 31 december 2007:
Locatie Graafstroom Sperwerstraat Hofjeswijk Koningsweer e.o. Craijenstein Totalen
Aantal te verkopen 56 80 60 48 217 461
Verkocht tot 2008 15 51 22 11 179 278
Nog te verkopen 41 29 38 37 38 183
De woningen zijn in eerste instantie te koop aangeboden aan de zittende huurders voor 90% van de taxatiewaarde. Bij het vrij van huur komen worden de woningen van de betreffende complexen op basis van een nieuwe taxatie in onbewoonde staat verkocht tegen de geldende marktwaarde. Aanpassingen van woningen ten behoeve van mindervaliden In 2007 zijn op basis van de wet maatschappelijke ondersteuning totaal 71 aanvragen ingediend voor woningaanpassingen. Op grond van deze aanvragen zijn niet minder dan 126 voorzieningen getroffen voor mindervalide bewoners. De verwezenlijking van deze aanpassingen vond in alle aanvragen plaats onder toezicht van de gemeente. Het merendeel is door de gemeente zelf uitgevoerd waarbij onze rol beperkt bleef tot het verlenen van onze toestemming. De aangebrachte voorzieningen variëren van het aanpassen van dorpels, het plaatsen van verhoogde toiletpotten tot kleine bouwkundige ingrepen. Het accent van de aanvragen lag nadrukkelijk op de voorzieningen ‘verhoogde toiletpot, handgrepen en douchestoeltjes’. Om en nabij de helft van de aanvragen had betrekking op seniorenwoningen. Om de procedure voor aanvragen voor woningaanpassingen beter te stroomlijnen is met de Gemeente Graafstroom het Convenant woonvoorzieningen gesloten. Naast procedurele aspecten zijn er over zaken als het verwijderen van de voorzieningen, onderhoud, keuring en reparatiekosten, leegstandvergoeding en het aanbieden van geschikte woningen nadere afspraken gemaakt. Door het convenant is voor partijen goed inzichtelijk gemaakt wat zij van elkaar kunnen verwachten. Zelf aangebrachte veranderingen In ons beleid “Veranderingen in en aan uw woning” is het de huurder toegestaan onder bepaalde voorwaarden zelf veranderingen aan de woning aan te brengen. Het zelfwerkzaamheidbeleid is er mede op gericht de klant toestemming te geven om aangebrachte veranderingen bij beëindiging van de huurrelatie in de woning achter te laten. Er moet dan wel voldaan moeten aan de bouwtechnische, onderhoudstechnische en verhuurtechnische eisen. In 2007 hebben wij 160 aanvragen ontvangen en behandeld. Deze aanvragen hadden betrekking op 205 zelf aangebrachte veranderingen. 147 aanvragen zijn gehonoreerd. Onderstaande tabel geeft per hoofdrubriek de aard en het aantal gehonoreerde aanvragen van zelfwerkzaamheden aan. Rubricering gehonoreerde aanvragen Zelf Aangebracht Veranderingen Omschrijving Aantallen 41
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
2007 2006 2005 2004 Indeling van de woning 31 21 15 19 Inrichting van de woning 61 15 21 27 Keuken 38 18 15 33 Badkamer en toiletruimte 18 14 15 17 Gas, water en elektra 6 1 3 5 Installaties 10 3 10 19 Isolatie 7 0 4 1 Gevel en aanzicht woning 23 15 7 21 Terrein en tuin 8 3 4 2 Media en ontvangst 3 0 2 2 Totalen 205 90 96 146 Het aantal aanvragen in 2004 is relatief hoog. In dat jaar hebben wij namelijk al onze huurders in de gelegenheid gesteld alsnog met terugwerkende kracht reeds gerealiseerde zelf aangebrachte veranderingen te melden. Ook 2007 kent een hoge piek, welk met name verklaard kan worden door de extra aanvragen als gevolg van de uitgiften van een aantal nieuwbouwprojecten waarbij de toekomstige bewoners in de gelegenheid worden gesteld op basis van een keuzepakket tijdens de bouw door de aannemer aanvullende werkzaamheden te laten uitvoeren, zoals extra tegelwerk en een inbouwkeuken. 6.4 Leefbaarheid`en veiligheid Leefbaarheid ligt Tablis Wonen na aan het hart. Niet voor niets vinden wij dat wonen en woonplezier onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden. Uit onderzoek onder onze bewoners blijkt dat zij ook dit thema, en dan met name de veiligheid, een belangrijk onderdeelm van hun woongenot vinden. Voor een goede leefbaarheid is samenwerking tussen bewoners, gemeenten, corporaties en andere instellingen een absolute voorwaarde. In dit kader ontplooien wij regelmatig samen met anderen activiteiten die de leefbaarheid in ons werkgebied vergroten. Tablis Wonen heeft het afgelopen jaar op de volgende manieren aan leefbaarheid gewerkt: Lokale afspraken Met de gemeente Sliedrecht zijn intentieafspraken gemaakt om de leefbaarheid in Sliedrecht te vergroten, te intensiveren en hiertoe plannen te ontwikkelen. Opzet is dat in 2008 deze afspraken worden opgenomen in lokale prestatieafspraken. Ook voor de gemeente Graafstroom staat voor 2008 het maken van prestatieafspraken op de agenda. Wijkgericht werken Tablis Wonen woont de door de gemeente georganiseerde wijkbijeenkomsten bij. Met de gemeentelijke wijkcoördinator en de politie Zuid-Holland Zuid wordt regelmatig overlegd over problemen en signalen uit de wijken. Eventueel te nemen maatregelen worden tijdens dit overleg goed op elkaar afgestemd. Naast het bijwonen van bijeenkomsten lopen medewerkers van ons mee tijdens buurtschouwen. In 2007 heeft Tablis Wonen aan 8 wijkschouwen deelgenomen. Daarnaast heeft Tablis Wonen geparticipeerd aan het kernbezoek Goudriaan. Met deze schouwen en bezoeken wordt op een gestructureerde wijze met alle gebruikers van de buurt of kern een goed beeld gevormd van wat er speelt. Daarnaast is het een goed instrument om in direct contact met de bewoners te komen. Als vanuit het wijkgericht werken concrete wijkactieplannen worden opgesteld, wordt op grond van de goede samenwerking met de gemeente Tablis Wonen daar nauw bij betrokken. Aankoop panden of gronden In 2007 zijn geen panden of gronden verworven, afgestoten of gesloopt in het kader van het bevorderen van de leefbaarheid. Voor wat betreft de woonomgeving wordt zo nodig geïnvesteerd in gemeenschappelijke tuinen, speelvoorzieningen, milieuparken e.d. Leefbaarheidbudget Voor activiteiten op het gebied van leefbaarheid was een budget beschikbaar van € 335.200,--. Onder andere op voorspraak van diverse bewonerscommissies zijn de volgende zaken op het gebied van leefbaarheid en woonomgeving aangepakt: • • • • • • • •
het aanbrengen van een gevelnaam op de twee woongebouwen Rijnstraat; het aanpassen van de achterzijde van de entreehal van de Valkhof; het aanbrengen van automatische deuropeners in de centrale allen van de Havik; het plaatsen van prullenbakken bij de hoofdentree bij diverse woongebouwen; het opwaarderen van de centrale hal Deltaborgh; het aanbrengen van nieuwe publicatieborden inde Zeskant; het inrichten van een huismeesterruimte in de Havik; het aanbrengen van een glaspui in de tochtgaten bij de bovenmaisonnettes Genestetstraat;
42
Tablis Wonen
• • • • • • • • • • •
Jaarverslag 2007
het feestelijke openen van de recreatiezaal Tuinfluiter; het feestelijk openen van de uitbouw van de centrale hal Havik; het plaatsen van toezicht camera’s Havik; het plaatsen van zitbankjes in de lift Zeskant; het aanschaffen van EHBO-kisten voor de huismeesterposten; het sponsoren van het Huttendorp / klimwand als zomeractiviteit voor kinderen; het realiseren van 6 ondergrondse milieuparken; het realiseren van achterpadverlichting bij huurwoningen in Graafstroom; het plaatsen van een nieuw hekwerk bij de binnentuin Prof. Kam. Onneslaan; het plaatsen van gebodsborden grof vuil te deponeren bij de 10-hoog flats; het aanschaffen van dweilwagens voor de huismeester.
Tablis Wonen had het goede gebruik om met Kerst aan haar relaties kerstkaarten te sturen. Van deze gewoonte wordt sinds 2006 afgeweken. Besloten is het daarvoor beschikbare budget aan te wenden voor donaties aan goede doelen en/of initiatieven. Huismeesterruimte: Huismeesters hebben niet alleen een technische onderhoudsfunctie, maar zijn ook één van de oren en ogen van de corporatie. Ze signaleren wanneer bewoners extra hulp kunnen gebruiken, ze leveren een bijdrage aan de sociale cohesie in een complex en houden de leefbaarheid van een complex op peil. Om onze huismeesters dichter bij de bewoners te kunnen laten staan, is ook binnen het complex Havik een huismeesterpost ingericht. Verhuur extra kelders In sommige portieken zijn extra kelderruimten beschikbaar die Tablis Wonen aan haar bewoners verhuurt. Vanuit gevoelens van sociale veiligheid, maar ook om de kans op inbraak te verkleinen is besloten deze extra beschikbare kelders uitsluitend en alleen aan zittende huurders binnen het portiek te verhuren. Zegt de huurder de huurovereenkomst van de woning op dan zegt hij ook automatisch de overeenkomst met betrekking tot de extra berging op. Op deze wijze blijft deze altijd beschikbaar voor de bewoners binnen het portiek. Toepassing leegstandwet In verband met de sloop van de Ruysdaelstraat worden in dit complex de tussentijds vrij van huur komende woningen niet meer voor onbepaalde tijd verhuurd. Ter instandhouding van het leefklimaat in en rondom het complex worden de woningen op tijdelijke basis verhuurd op grond van de leegstandwet. Evenzo treffen we maatregelen om te voorkomen dat de buurt een verpauperde indruk maakt. Zo worden leegstaande woningen standaard voorzien van vitrages, wordt adequaat gereageerd op meldingen van inbraak of vandalisme, worden de brievenbussen dichtgeschroefd en de tuinen onderhouden. Als extra waarborg is voor de avonduren en de weekenden een beveiligingsdienst ingehuurd die elke avond / weekend het complex een aantal keren doorloopt. Nieuwsbrieven In de hoogbouwflats aan de Havikstraat, Sperwerstraat en Valkhof worden regelmatig nieuwsbrieven verspreid waarmee de bewoners op de hoogte worden gehouden over de werkzaamheden en activiteiten in en rondom de woongebouwen. Met deze nieuwsbrieven proberen wij de bewoners bewust te maken van en te stimuleren om zorgvuldig met de woonomgeving om te gaan en zich in te zetten voor een prettig en veilig woon- en leefklimaat. Mailings Aan alle bewoners van de Staatsliedenbuurt en De Horst hebben wij een mailing gestuurd. Met deze mailing riepen wij iedereen op een steentje bij te dragen aan een verzorgde uitstraling van de wijk door er voor te zorgen dat tuinen er onderhouden uitzien en dat schuttingen en heggen tijdig worden bijgehouden. De bewoners van een aantal flats zijn aangeschreven om hun buitenboel regelmatig schoon te maken. Een schone galerij is een mooi visiteplaatje niet alleen voor de bewoners zelf, maar ook voor bezoek. In aansluiting op de brieven controleren wij periodiek of de bewoners gehoor aan onze oproep gegeven. Bewoners die het evenwel laten afweten worden vervolgens nogmaals op hun verantwoordelijkheid aangesproken. Speelvoorzieningen In goed overleg met de gemeente Sliedrecht en de bewonerscommissie zijn plannen ontwikkeld om achter de portiekflats bij de Rembrandtlaan e.o. en Deltalaan een aantal speelplaatsen in te richten. De schetsontwerpen van de speelplaatsen zijn door het organiseren van inloopavonden aan de omwonenden gepresenteerd, waarna zij gerealiseerd zijn en uiteindelijk eind 2007 in gebruik konden worden genomen. Fietswrakkenactie In samenwerking met de politie zijn bij een aantal flats de nodige fietswrakken weggehaald. Deze wrakken zijn een doorn in het oog en maken het aanzicht van de woongebouwen rommelig. Met de politie is de afspraak
43
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
gemaakt om onder de mom “vuil trekt vuil aan, en dat moeten we zien te voorkomen” periodiek dit soort acties te ondernemen. Onderverhuur Incidenteel stuiten we op het probleem van illegale onderverhuur. Illegale onderverhuur wordt niet getolereerd. De in het verslagjaar aan het licht gekomen gevallen zijn door ons aangepakt. Als proactieve maatregel is met de gemeente de afspraak gemaakt dat in beginsel personen zich pas in het bevolkingsregister op een woonadres van Tablis Wonen kunnen laten inschrijven als zij een verklaring van instemming van inwoning van onze stichting kunnen overleggen. In zijn totaliteit hebben wij 118 aanvragen voor toestemming van inwoning ontvangen. Van deze aanvragen zijn er 113 goedgekeurd en 5 afgewezen. Het merendeel van de aanvragen voorzag in de situatie van het gaan samenwonen of (tijdelijke) terugkeer van een kind naar de ouderlijke woning. Nagenoeg alle afwijzingen hadden als reden dat de woning ingevolge onze criteria te klein was, zodat het risico van overbewoning en overlast door ons te groot werd bevonden. Wensfonds Met het instellen van een wensfonds wil Tablis Wonen huurders die een goed idee hebben over hoe zij de leefbaarheid of buurt verder kunnen verbeteren wat realisatie betreft mogelijk maken. Zij kunnen bij Tablis Wonen een bijdrage uit het fonds vragen om hun idee werkelijkheid te laten worden. Aanvullende doelen die met dit fonds bereikt kunnen worden zijn het vergroten van de betrokkenheid van de bewoners bij hun woon- en leefomgeving, het bevorderen van de sociale contacten tussen bewoners onderling en het verbeteren van de woontevredenheid.
44
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
Milieuparken In samenspraak met de gemeente zijn ook plannen ontwikkeld en opgestart een aantal ondergrondse milieuparken te realiseren. Door onze gezamenlijke inspanningen worden de volgende parken verwezenlijkt: • • • • •
Ondergrondse milieupark Nachtegaalflat. Ondergrondse milieupark Rondeel. Ondergrondse milieupark Thorbeckehof. Ondergrondse milieupark Zeskant. Ondergrondse milieupark Deltalaan.
Het is de opzet bij nieuwbouwprojecten in de gestapelde sfeer sowieso als onderdeel van het plan ondergrondse milieuparken te realiseren. Daarnaast is het streven alle bestaande betonnen cocons in de loop der jaren te vervangen door milieuparken. Camerabewaking Helaas worden wij en de bewoners in sommige complexen geconfronteerd met vernielingen of ander vervelend gedrag. Tablis Wonen voert een beleid om gemeenschappelijke ruimten in woongebouwen netjes, schoon en heel te laten zijn. Als instrument om dit doel te bereiken is als experiment bij één woongebouw camerabewaking aangebracht. Als het experiment het beoogde effect sorteert, zal ook in een aantal andere complexen camera’s worden geïnstalleerd. Actieve bemiddeling bij overlast We leven dicht op elkaar en dat heeft voordelen, maar ook nadelen. Mensen hebben nu eenmaal verschillende achtergronden en gewoontes. Buren helpen elkaar vaak als het nodig is. Maar ook kunnen buren last van elkaar hebben. Een bepaalde mate van overlast is echter niet te voorkomen in een land waar mensen dicht op elkaar wonen. Kinderen spelen soms luidruchtig, honden blaffen wel eens, wasmachines moeten draaien, er moet af en toe geboord worden om bijvoorbeeld een schilderij op te hangen. Overlast is evenwel niet alleen een zaak van de bewoners onderling. Op Tablis Wonen rust de plicht om aan zijn huurders een rustig woongenot te verschaffen. Hierbij kunnen wij ons niet alleen beperken tot de woning. We bemoeien ons ook met de woonomgeving en het leefklimaat. Wonen is immers meer dan wat zich binnen de woning afspeelt. Ook binnen ons woningbezit komt het voor dat bewoners elkaar overlast of hinder veroorzaken. In 2007 is er weer veelvuldig een beroep op ons gedaan om handelend op te treden. 173 keer is door ons bemiddeld. In twee zaken hebben wij uiteindelijk een gerechtelijke procedure moeten opstarten omdat onze bemiddeling niet het beoogde effect sorteerde. In beide zaken gaat om onderverhuur. De procedure voor deze zaken loopt nog. De in behandeling genomen klachten zijn divers maar kunnen in grote lijnen als volgt worden gerubriceerd: Omschrijving Burenruzie Buitenboel Gebruik gemeenschappelijke ruimten Geluidsoverlast Manier van bewonen Onderhoud tuinen Onderverhuur Overlast huisdieren Overlast jeugd Schoonhouden portiek Overige Totaal
2007 7 4 13 28 46 18 6 16 1 0 34 173
2006 6 3 12 46 48 10 1 8 0 0 17 151
2005 1 4 16 38 34 15 2 4 2 0 25 141
2004 5 8 16 36 41 25 4 1 1 2 25 164
2003 1 0 3 25 12 19 4 8 2 0 36 110
Overlastprocedure Voor het melden van klachten is een overlastprocedure vastgelegd. Bewoners die klachten hebben, kunnen dat schriftelijk bij ons melden. Alvorens een klacht in behandeling te nemen, moet de bewoner duidelijk maken dat hij zelf pogingen heeft ondernomen om het probleem op te lossen. In sommige gevallen reageren wij zelf op signalen van overlast, ook al is er geen klacht ingediend. Onderzocht wordt wat de aanleiding, de inhoud en de ernst van de klacht is. Bij gegrondheid wordt de veroorzaker hierop gewezen en voor een gesprek op kantoor uitgenodigd. De bedoeling van het gesprek is de overlastveroorzaker duidelijk te maken dat de klacht serieus wordt genomen. Een rechtsadviseur wordt ingeschakeld als blijkt dat ondanks alle inspanningen en gemaakte afspraken de overlast blijft aanhouden. De overlastveroorzaker wordt dan voor de laatste maal gesommeerd de
45
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
overlast te beëindigen. Blijkt een procedure onvermijdelijk dan zal deze gericht zijn op ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Overlastbrochure Om deze procedure beter onder de aandacht te brengen onder onze bewoners is in 2007 een overlastbrochure uitgegeven welke onder ander op onze website is geplaatst. Ook hebben wij in ons Bewonersmagazine het onderwerp en de brochure besproken. Laatste Kans Beleid Naast een overlastbrochure wordt gewerkt aan een “Laatste Kans Beleid”. In deze beleidsnotitie worden criteria en randvoorwaarden geformuleerd wanneer een zittende of opkomende huurder die zich niet gedraagt zoals van een goed huurder mag worden verwacht alsnog een laatste kans krijgt. De beleidsnota dient in 2008 door het managementteam vastgesteld te worden. Tevredenheidsenquête klachtenbehandeling Onder de klachtmelders van overlast wordt een enquête uitgezet. De uitkomst van de enquête is voor ons niet alleen een graadmeter of wij vanuit het perspectief van de klant ons werk goed doen, maar wordt ook gebruikt om periodiek kritisch naar de procedure te kijken en zonodig deze in het belang van ons klantgericht werken aan te passen. In de enquête worden vragen gesteld over de verstrekte informatie, de wijze waarop de klacht is behandeld en of de klant tevreden is over het resultaat van onze inspanningen. Voor de te onderscheiden onderzoeksvelden kunnen wij de volgende gemiddelde waarderingen van onze klanten registreren: Omschrijving De mondeling verstrekte informatie De deskundigheid van de medewerker die u te woord stond De schriftelijk verstrekt informatie De duidelijkheid van het overlastformulier De bereikbaarheid van de behandelende medewerker De vriendelijkheid van de behandelende medewerker De deskundigheid van de behandelde medewerker De snelheid waarmee de klacht is opgepakt De wijze waarop u over het verloop werd geïnformeerd De bemiddelende rol van Tablis Wonen De wijze waarop de klacht is afgehandeld Eindoordeel over de wijze waarop met de klacht is omgegaan
Waardering 2007 6,5 6,9 6,3 6,5 6,7 7,4 6,7 6,5 6,0 6,1 5,9 6,7
Waardering 2006 7,4 7,2 8,5 6,8 7,2 7,6 7,6 7,2 6,3 7,0 6,7 7,3
De waardering wordt overigens sterk bepaald of de klant vindt dat de klacht naar zijn oordeel goed is opgelost. Klanten die minder tevreden zijn over het eindresultaat geven significant een lagere waardering. Over 2007 waren meer klanten minder tevreden over het bereikte resultaat dan in 2006. Vandaar dat de waardering over 2007 lager uitvalt dan over 2006. Overleg Zorgbemiddeling Sliedrecht en Graafstroom De aanpak van overlast vergt niet alleen steeds meer een combinatie van vooraf voorkomen en achteraf bestraffen, maar ook een gezamenlijke aanpak door corporaties, politie, ambtenaren en hulpverleningsinstellingen. Een moeilijke schakel bij bemiddeling is de afstemming tussen alle betrokken partijen. Door gestructureerd overleg kan sneller besloten worden wie de behandeling van een klacht coördineert en welke instellingen daarbij een rol moeten spelen. Probleemsituaties worden in dit kader ingebracht en besproken in het Overleg Zorgbemiddeling Sliedrecht. Tablis Wonen is één van de deelnemers van het project zorgbemiddeling. Hetzelfde geldt voor het overleg Zorgbemiddeling Binnenwaard, waar de gemeente Graafstroom onder valt. Als overkoepelend orgaan is per januari 2006 het Meldpunt Zorg en Overlast (ZO) van start gegaan. Hulpverlenende instanties en inwoners kunnen aan dit centrale punt meldingen doorgeven met betrekking tot zorgwekkende situaties. Bij een melding van zorg gaat het om personen die zichzelf of anderen verwaarlozen, sociaal geïsoleerd zijn, of waarbij sprake is van huiselijk en/of relationeel geweld. De inzet van het meldpunt is gericht op het vormen van een netwerk van zorg rondom de cliënt, waar samenhang, continuïteit, vroegsignalering en toegankelijkheid van zorg de uitgangspunten zijn. 6.5 Wonen en zorg Corporaties dienen volgens redelijke wensen huisvesting voor gehandicapten, ouderen en personen die zorg of begeleiding behoeven tot stand te brengen. Op dit terrein worden ontwikkelingen in het maatschappelijk veld nauwlettend door ons gevolgd en proberen wij binnen onze mogelijkheden maatwerk te leveren.
46
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
Leerpark Griendencollege Een projectplan is uitgewerkt om op het terrein van het Griendencollege een leerpark te realiseren. Het project voorziet in een nieuwe onderwijsvorm waarin naast het traditionele onderwijs ruimte is voor meer individuele ontwikkelingen en werkend leren. De succesfactor van dit unieke project hangt af van de wijze waarop de samenwerking tussen de school, het plaatselijke bedrijfsleven, de zorginstellingen en Tablis Wonen gestalte krijgt. Tablis Wonen heeft zitting in de stuurgroep die het project verder uitwerkt. Half 2007 is met de bouw van het leerpark gestart. De zorgwoningen worden naar alle waarschijnlijkheid eind 2008 opgeleverd. Hooghe Dijck / Het Vlot De Hooghe Dijck vormt een woonlocatie waar mensen met een verstandelijke en/of geringe lichamelijke handicap onder dagelijkse begeleiding in groepsverband wonen. Genoemde voorziening maakt onderdeel uit van de Gemiva-SVG Groep. De woonlocatie is gebouwd in 1976 en voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd. Het gebouw is inmiddels samen met het direct naastgelegen pand “Het Vlot” van Stichting Helpt Elkander aangekocht en gesloopt teneinde met andere marktpartijen vervangende nieuwbouw te realiseren. De nieuwbouw voorziet in de realisatie van een aantal koop- en huurappartementen, 12 zorgwoningen voor de Hooghe Dijck en een zaalruimte. In de loop van 2008 wordt met de bouw gestart. Zorgboerderijen Op het moment binnen de gemeente Graafstroom een geschikte locatie beschikbaar komt wordt samen met de gemeente, zorginstellingen en het Zorgberaad de haalbaarheid onderzocht de aan te kopen boerderij met kavel aan te kopen en deze bijvoorbeeld in te richten als woonzorgboerderij voor groepswonen van verpleeghuiscliënten in combinatie met hospicezorg en/of een dagopvang ouderen en/of een coördinatiepunt voor thuiszorg. In Wijngaarden wordt de aankoop van een pand met historische erfgoedwaarde onderzocht om aan dit pand één of meerdere gemeenschapsfuncties te geven en/of te verbouwen voor jongeren- of ouderenhuisvesting. Verbeteren toegankelijkheid woongebouwen Gelet op de aanhoudende vergrijzing en de daarmee samenhangende en toenemende vraag naar passende seniorenwoningen is een beleid ingezet een aantal woongebouwen beter geschikt te maken en te houden voor de huisvesting van ouderen. In dit kader zijn bij de recreatiezaal Tuinfluiter de bestaande sanitaire voorzieningen opgewaardeerd uitgebreid tot 3 volwaardige toiletruimten. Logeerwoning Hofstee Binnen het complex is een logeerwoning ingericht, die tegen een kleine vergoeding door de huurders van onze seniorencomplexen voor de maximale duur van 2 weken voor logees gehuurd kan worden. Overwogen wordt ook in het complex Tuinfluiter een logeerwoning in te richten. Scootmobielruimten Zo mogelijk worden binnen meergezinscomplexen aparte ruimten voor het stallen van scootmobielen gecreëerd. In het recente verleden zijn deze ruimten gerealiseerd in de wooncomplexen Hofstee, Lijsterhof, Merelnest. Gelijktijdig met de verbouw van de centrale entreehal is in 2007 in de Havik een scootmobielruimte ingericht en zijn voorbereidingen getroffen om in 2008 dit eveneens in de Valkhof te doen. Bewoners die in deze ruimten hun scootmobiel stallen, sluiten hiervoor met Tablis Wonen een gebruikersovereenkomst af. Aan bewoners wordt een kleine vergoeding gevraagd voor het stroomverbruik voor het opladen van de accu, om te voorkomen dat ook andere bewoners voor die kosten worden gesteld. Wonen, zorg- en dienstverlening Het aantal ouderen in onze samenleving neemt geleidelijk aan toe. Ouderen die zo lang mogelijk zelfstandig willen wonen en zorgverlening op maat wensen. Deze vraag spoort corporaties, thuiszorginstellingen en welzijnsorganisatie aan om nieuwe diensten te ontwikkelen. Als arrangement voor wonen en zorg zijn in nauwe samenwerking met Stichting Waardeburgh in een aantal seniorencomplexen zorgsteunpunten, ruimten voor kortstondige opname en recreatiezalen ingericht en heeft Rivas in één van onze complexen een spreekkantoor geopend. Met Stichting Waardeburgh is een kaderovereenkomst tot samenwerking tussen de Stichting Waardeburgh en Tablis Wonen gesloten. De samenwerking is erop gericht dat partijen op bestuurlijk, directie- en uitvoerend niveau met elkaar samenwerken met als doel een steeds verdergaande optimalisering in kwaliteit van huisvesting, verzorging en verpleging en overige vormen van dienstverlening te bieden aan allen die zorg behoeven en die daarvoor een vorm van indicatie dan wel op andere wijze financiering hebben geregeld. Pact van Bleskensgraaf Acht gemeenten in de Alblasserwaard en Vijfheerenlanden hebben de intentie uitgesproken om gezamenlijk een zogenaamd Pact van Bleskensgraaf op te stellen. In dit document leggen partijen prestatieafspraken vast op het 47
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
terrein van levensloopbestendig wonen, zorg, welzijn, grootschalige en kleinschalige intramurale zorg, vervoer, veiligheid en primaire voorzieningen. Als aanloop om tot deze regionale prestatiedoelen te komen, hebben de betrokken gemeenten en de in het gebied werkzame corporaties en zorgaanbieders op 31 januari 2005 een intentieverklaring getekend. Het Zorgberaad Zuid-Holland Zuid en een samengestelde stuurgroep bewaakten dat de in de verklaring opgenomen acties werden opgepakt met als mooi resultaat dat op 30 januari 2006 het Pact van Bleskensgraaf door alle betrokken partijen kon worden ondertekend. Met het ondertekenen hebben partijen zich verplicht te werken aan een levensloopbestendige Alblasserwaard en Vijfheerenlanden. Om dit doel te bereiken zijn in de loop van 2006 de werkgroepen “Algemeen”, “Wonen en Zorginfrastructuur” en “Welzijn, Leefbaarheid en Vervoer” aan de slag gegaan met als opdracht om gewenste acties en projecten uit te werken. Op basis van het Pact alsook de door de werkgroepen geproduceerde stukken is door de plangroep op 17 december 2007 voor de gemeente Graafstroom het Actieplan Wonen, Welzijn en Zorg Graafstroom opgesteld. Het stuk is aan de gemeenteraad voor instemming aangeboden. Zodra het plan door de gemeenteraad is goedgekeurd kan aan het plan in uitvoering worden gegeven. Het plan voorziet in een aantal prestatieafspraken om het gebied van demografie, ruimtelijke indeling, wonen, zorg, welzijn, leefbaarheid en vervoer. 6.6 Het betrekken van de huurders bij beleid en beheer Overleg met de huurders Tablis Wonen hecht veel waarde aan goede communicatie met huurders. Daarnaast vinden wij het belangrijk om bewoners te betrekken bij het beheer en beleid van de corporatie. Door bewoners actief te betrekken bij het beleid komt een verhuurder te weten wat er in het complex, de straat en de wijk en onder haar bewoners leeft. De corporatie kan daar dan rekening mee houden. Samenwerking met de huurders is daarnaast ook belangrijk om draagvlak voor het beleid te scheppen. Tablis Wonen kent een participatiestructuur die bewoners de mogelijkheid biedt betrokken te zijn bij het beheer en beleid van de stichting. De structuur valt te onderscheiden in een viertal niveaus te weten: participatie op individueel, complex-, project- en stichtingsniveau. Individueel niveau Door het hanteren van ruime openingstijden kan elke huurder of woningzoekende gedurende de gehele werkdag op ons kantoor langskomen en zijn vragen voorleggen aan één van onze medewerkers. Door hun kennis en kunde zijn zij goed in staat juiste en volledige informatie te verstrekken. Daarnaast hebben in het verslagjaar alle huurders driemaal een bewonersmagazine ontvangen met daarin een aparte rubriek met alle relevante telefoonnummers voor het melden van een klacht of storing. Ter verhoging van de service is het voor huurders mogelijk bepaalde klachten rechtstreeks aan een installateur, servicebedrijf of verzekeringsmaatschappij door te geven. Naast de telefonische bereikbaarheid kunnen klachten, huuropzeggingen en dergelijke ook per e-mail worden gemeld. Alle huurders ontvangen aan het begin van het kalenderjaar een brief waarin wordt aangegeven welke planmatige onderhoudswerkzaamheden aan hun woning en / of complex verricht gaan worden. Voor aanvang van de werkzaamheden worden de bewoners inhoudelijk nader geïnformeerd. De geplande onderhoudswerkzaamheden zijn ook via de website door de huurder op te vragen. Naast de contacten aan de receptie en via de telefoon en internet informeren wij onze huurders middels projectgerichte informatie, zoals brieven en informatiebrochures. Huurders Verzekerings Pakket Met een assurantiekantoor zijn afspraken gemaakt over het aanbieden van een verzekeringspakket. Bij het tekenen van de huurovereenkomst krijgt de nieuwe huurder een folder mee om vrijblijvend bij dit kantoor een offerte aan te vragen voor een verzekeringspakket. Met deze actie bieden wij onze huurders de mogelijkheid een prijsvergelijk te maken en wellicht een besparing op de premiekosten te realiseren. Evenzo hopen wij dat met deze actie huurders gestimuleerd worden hun inboedel deugdelijk te verzekeren, zodat op het moment dat zich een calamiteit voordoet de geleden schade volledig dan wel grotendeels wordt vergoed.
48
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
Complexniveau Tablis Wonen kent 17 bewonerscommissies. Deze commissies behartigen het gezamenlijk belang van de huurders van die complexen, en dragen binnen hun vermogen bij aan het optimaliseren van het woongenot door instandhouding of verbetering van de kwaliteit van de woonomgeving en het leefklimaat. Wij voeren één tot twee keer per jaar met de bewonerscommissies overleg over zaken die betrekking hebben op het beheer en het onderhoud van de woningen, de woonomgeving en de leefbaarheid. Iedereen die in deze complexen woont, kan in de commissie zitting nemen. De leden van de commissie hebben de taak hun achterban te informeren over de onderwerpen waarover gesproken wordt. Daarnaast treden zij op als intermediair tussen de huurders en de stichting als het gaat om zaken die het gehele complex aangaan. De commissies werken op basis van een reglement. Het reglement regelt de verhouding tussen de stichting en de bewonerscommissie. Als aanvulling op dit reglement is er een protocol van toepassing dat duidelijk aangeeft wat bewoners wel en niet van de bewonerscommissie mogen verwachten. Om het aantal bewonerscommissies organisatorisch werk- en beheersbaar te houden, wordt in samenspraak met de commissies bekeken of en in hoeverre commissies samengevoegd kunnen worden. Ook wordt met de commissies gesproken over het eventueel formeren van wijkcommissies. Op dit moment hebben nog niet alle complexen een commissie. Als vanuit deze complexen het signaal komt dat vanuit de bewoners interesse is een commissie te vormen, organiseren wij met de belangstellenden een oriënterend gesprek met als doel daadwerkelijk tot de oprichting van een bewonerscommissie te komen. Projectgewijs overleg met huurders Buiten Uitbreiding West (complexen 901, 902, 911en 934) Tablis Wonen merkt de Buiten Uitbreiding West aan als een herstructureringsgebied. Insteek hiervan is te komen tot sloop en vervangende nieuwbouw op basis van een totaal visie op de wijk, zodat na deze grootschalige ingreep er een wijk staat met een nog betere toekomstwaarde dan de wijk nu heeft. Als insteek wordt nadrukkelijk genomen ‘de kwaliteit van wonen’. Bij deze kwaliteit speelt de woonomgeving een zeer grote rol. Bijzonder aandacht wordt dan ook besteed aan zaken als groenvoorzieningen, speelvoorzieningen en de parkeeroverlast. Tablis Wonen beseft heel goed dat zij praat en nadenkt over het woon- en leefklimaat van haar bewoners. Zij betrekt dan ook deze vanaf het eerste uur bij de gehele planontwikkelingen. In dit verband is vanuit de bewoners een klankbordgroep geformeerd, aangevuld met leden van het gemeentelijke wijkplatform en de huurderorganisatie H3S. Met de klankbordgroep zijn de uitkomsten van de zwakte – sterkte analyse van de wijk besproken, is oriënterend nagedacht over mogelijke nieuwbouwvarianten en zijn een aantal referentieprojecten in de regio bezocht, zodat de leden zich een indruk konden vormen van hoe de wijk er eventueel na de herstructurering uit kan gaan zien. Sociaal Plan bij herstructurering De positie en rechten van onze huurders bij groot onderhoud, (hoog niveau) renovatie en sloop zijn goed gewaarborgd in het Sociaal Plan bij herstructurering. Wegens sloop en vervangende nieuwbouw zijn de bewoners van de 40 eengezinswoningen aan de Ruysdaelstraat met inachtneming van dit plan tijdelijk of definitief uitgeplaatst. Na afloop van dit proces is onder de huurders een enquête uitgezet waarmee wij hun tevredenheid over de wijze waarop wij uitvoering hebben gegeven aan het sociaal plan meten. Van de uitgezette formulieren hebben wij er 21 retour mogen ontvangen. We scoren een gemiddelde waardering van 8. De uitkomsten van de enquête laten zich als volgt vertalen: Tevredenheid service, begeleiding en nieuw betrokken woning Omschrijving Goed Info vooraf 15 Info van consulenten 15 Contact met consulenten 15 Nakomen afspraken 15 Mening sociaal plan 14 Tevreden nieuwe woning 13
Voldoende 5 6 5 5 7 8
Onvoldoende 1 1 1
Stichtingsniveau Door periodiek te overleggen met de Algemene Huurderstichting Graafstroom (AHG) uit Graafstroom en de uit Sliedrecht afkomstige Huurderstichting Samen Sterk (H3S) wordt aan huurders ruimte geven invloed op het beleid uit te oefenen. Binnen onze mogelijkheden stimuleren wij een goede onderlinge samenwerking en overlegstructuur tussen de AHG en H3S. Algemene Huurdersvereniging Graafstroom
49
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
Met de AHG is tweemaal overleg geweest. Gesproken is over onderwerpen als de adviesaanvragen, de meerprijzen voor het keuzepakket voor huurders, de projectenmemo en de verschillende door individuele huurders bij de huurderorganisatie aangekaarte zaken. Adviesaanvragen zijn gedaan met betrekking tot het investeringsvoorstel Hooghe Dijck, het investeringsvoorstel Griendencollege, het huurbeleid 2007 en het servicekostenbeleid van Tablis Wonen. Huurdersstichting Samen Sterk Met H3S hebben wij vier maal rond de tafel gezeten. Tijdens deze bijeenkomsten waren onderwerp van gesprek onder andere zaken als de adviesaanvragen, de projectenmemo, de meerprijzen voor het keuzepakket voor huurders, bestuursvergoedingen voor leden van huurdersorganisaties, de informatie bijeenkomst voor leden van bewonerscommissies en het servicebehoefte onderzoek. Aan H3S is advies gevraagd met betrekking tot het investeringsvoorstel Hooghe Dijck, het investeringsvoorstel Griendencollege, het huurbeleid 2007 en het servicekostenbeleid van Tablis Wonen. Overige overlegvormen Bestuurlijk gemeentelijk overleg Op bestuurlijk niveau vindt in Graafstroom en Sliedrecht periodiek overleg plaats met de wethouder van Ruimtelijke Ordening, Volkshuisvesting en Milieu, een afvaardiging van het gemeentelijk werkapparaat en Tablis Wonen. Het overleg staat met name in het teken van elkaar informeren en bijpraten over binnen de organisaties in voorbereiding zijnde alsook lopende beleidszaken Bestuurlijk overleg Wonen, Welzijn en Zorg Sliedrecht kent evenzo een bestuurlijk overleg Wonen, Welzijn en Zorg. In dit overleg worden actualiteiten en ontwikkelingen op voornoemde terreinen besproken. Naast de gemeente Sliedrecht en Tablis Wonen nemen aan deze bijeenkomsten onder andere Stichting Ouderenwerk Sliedrecht, Stichting Waardeburgh en het Rivas deel. Tripartiten-overleg In Graafstroom wordt een aantal keer per jaar een tripartiten-overleg tussen de gemeente Graafstroom, de Algemene Huurdervereniging Graafstroom en Tablis Wonen belegd. Binnen dit overleg worden beleidsontwikkelingen en actuele kwesties besproken, en op grond daarvan zonodig onderlinge werkafspraken gemaakt. Publicaties Bewonersmagazine Met behulp van Muurlink Creatieve Communicatie is drie keer een bewonersmagazine onder alle huurders en belanghebbenden verspreid. Het blad geeft informatie over allerlei zaken die voor huurders van belang kunnen zijn. Bewoners Informatiemap Er is een informatiemap samengesteld voor bewoners. In deze map zijn alle relevante documenten gebundeld die direct of indirect betrekking hebben op de huurrelatie. De map wordt bij het tekenen van de huurovereenkomst aan de nieuwe huurder uitgereikt. Folders Voor het nieuwbouwproject 19 eengezinswoningen Ruysdaelstraat is een folder onderworpen. Voor de projecten Griendencolelgae en Hooghe Dijck zijn folders in de maak. Met deze folders willen wij geïnteresseerden op een goede manier informeren over het wonen in Sliedrecht en/of Graafstroom, maar ook over bijvoorbeeld het project zelf, de woningtypen, de huurprijzen en de woningtoewijzing. Bij de aanzegging van de jaarlijkse huurverhoging ontvangen alle huurders de door het ministerie van VROM, Aedes vereniging van woningcorporaties en Nestas Communicatie ontwikkelde kranten “Huurkrant” en “ Woonkostenkrant”. Deze kranten bevatten informatie over de spelregels die voor de huurverhoging gelden en geven advies / tips om de uitgaven en inkomsten goed in balans te houden. Ook worden de huurders geattendeerd op de mogelijkheid Huurtoeslag aan te vragen. Naast deze informatie ontvangen de bewoners een uitgebreide toelichting over het servicekostenpakket. Energiekrant Door Aedes vereniging van woningcorporaties en Nestas Communicatie is een energiekrant uitgegeven. Het thema van de krant is “Energiebesparen: goed voor het milieu en goed voor uw portemonnee”, en bevat de nodige energietips. De energiekrant hebben wij onder al onze huurders verspreid. Klus- en informatiewijzers
50
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
In het kader van communicatie met en informatie aan bewoners zijn een groot aantal informatie- en kluswijzers uitgegeven. In de losse informatiewijzers worden zaken behandeld als onderhoud, overlast, woningruil en huurbeëindiging. Deze wijzers liggen in onze ontvangsthal maar zijn ook via onze website te downloaden.
Bereikbaarheid Het kantoor van de stichting is van maandag tot en met vrijdag van 08.30 tot 17.00 uur geopend. Buiten deze kantooruren zijn wij voor spoedeisende zaken bereikbaar via de Algemene Nacht Veiligheidsdienst (ANVD). Niet dringende reparatieverzoeken kunnen ook per verzoekkaart, e-mail of via onze site worden gemeld. Laatste twee genoemde communicatiemiddelen kunnen evenzo gebruikt worden voor het opvragen van informatie en dergelijke.
51
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
7. KENGETALLEN 7.1 WONINGBEZIT 1. woningen en woongebouwen vooroorlogs 2. naoorlogse woningen 3. garages, parkeerplaatsen, winkel/kantoorruimten Totaal aantal verhuureenheden in exploitatie Mutaties in woningbezit 1. Aantal opgeleverd 2. Aantal aangekocht 3. Samengevoegd 4. Mutatie garages 5. Aantal verkocht 6. Aantal uit exploitatie door sloop Aantal woningen naar huurprijsklasse (in een percentage van het totaal) 1. goedkoop (< €339,08) 2. Betaalbaar ( €339,08 < € 520,12) 3. Middelduur/duur (> € 520,12)
2007 283 4.260 108 4.651
2006 283 4.224 108 4.615
+58
+1
0 -12 -10
+1 -6 -30
23,7 72,5 3,8
25,4 70,9 3,7
2.3 1.8 0.5 1.359
1,7 0,4 1.920
209 250.7
170 1.902
7.3 PRIJS-KWALITEIT 1. Gemiddeld aantal punten WWS 2. Gemiddeld netto huurprijs per einde boekjaar
131 381
127 365
7.4 HET VERHUREN VAN WONINGEN 1. Verhuisgraad 2. Huurachterstand in % jaarhuur 3.. Huurderving in % jaarhuur
7,4 0,79 0,85
7.4 0.79 0.93
25.73 1.59 6.21 5.42 5.10 7.464 1.311
26.36 1.52 *1.99 *5.53 *4.15 *7.297 *1.041
7.2 KWALITEIT 1. Aantal reparatieverzoeken per woning (klachten en mutatie) 2. Aantal reparatieverzoeken per woning voor klachten 3. Aantal reparatieverzoeken per woning voor mutatie 4. Kosten planmatig onderhoud per woning 5. Kosten dagelijks onderhoud per woning (klachten en mutatie) 6. Kosten klachtenonderhoud per woning 7. Kosten mutatie onderhoud per mutatie
7.5 FINANCIËLE CONTINUÏTEIT 1. Solvabiliteit 2. Liquiditeit 3. Rentabiliteit eigen vermogen 4. Rentabiliteit vreemd vermogen 5. Rentabiliteit totaal vermogen 6. Interne financiering per woning 7. Cash-flow per woning
7.6 BALANS EN WINST- EN VERLIESREKENING 1. Eigen vermogen per woning 6.239 2. Huuropbrengst per woning 4.518 3. Overige waardeveranderingen per woning 4. Renteresultaat per woning 327,8 5. Kapitaallasten per woning 861,1 6. Bedrijfslasten per woning 1.348 7. Onderhoudskosten per woning 1.519 8. Jaarresultaat per woning 375,9 * N.B.: Cijfers 206 waren in vorig jaarverslag niet correct weergegeven. Na her-rekening juiste cijfer Vermeld.
5.910 4.466 *340.4 *814,1 1.180 2.050 116.3
52
Tablis Wonen
7.7 PERSONEELSBEZETTING Aantal formatie plaatsen/ 1000 woningen gesplitst naar afdeling einde boekjaar 1. Directie/secretariaat/beleid 2. Woondiensten 3. Financiën 4. Huishoudelijke dienst 5. Bouw en onderhoud toezicht 6. Bouw en onderhoud uitvoerend 7. Totaal
Jaarverslag 2007
1.12 2.82 1.11 0.30 2.71 1.69 9.75
0.87 1.90 1.57 0.32 2.74 1.73 9.13
53
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
8. ONTWIKKELING NETTO WERKKAPITAAL ( X € 1000) 2007 Herkomst
2008
Besteding
Herkomst
Besteding
Beginsaldo werkkapitaal
4.238
8.316
Bedrijfsuitoefening -stelselwijziging -jaarresultaat/stelselwijziging -afschrijving Cashflow
2.666 2.646 5.312
1.207 3.866 5.073
Kapitaalgoederensfeer -investeringen -aankoop -overige -desinvesteringen Vermogenssfeer -mutatie leningen -mutatie financiële vaste activa -aflossingen -mutatie voorziening onderhoud -mutatie overige voorzieningen -mutatie egalisatierekening -mutatie waarborgsommen Eindsaldo werkkapitaal
15.371
12.858
7.708 393
1.070
10.000 121
5.000 121 4.080
5.131
5 8.316
1.591
29.303 0 0 0 72.175 9.645 95.808 15.315
30.510 0 0 0 73.094 8.167 103.148 0
26,37
27,65
Rentabiliteit totaal vermogen (bet.rente +jaarres/BT)
2,40
1,07
Rentabiliteit eigen vermogen (Jaarres./EV)
9.10
3,96
Current ratio (Vl.Activa/Kortl. schulden)
1,86
0,86
Ontwikkeling balansposten Eigen vermogen Egalisatie rekening Voorziening onderhoud Overige voorzieningen Schulden op lange termijn Schulden op korte termijn Materiële en Financiële vaste activa Vlottende activa Financiële kengetallen Solvabiliteit (EV/BT)
54
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
2009 Herkomst
2010
Besteding
Herkomst
2011
Besteding
Herkomst
2012
Besteding
Herkomst
1.591
-18.081
-36.148
-60.998
-365 3.616 3.251
431 3.760 4.191
69 3.922 3.991
1.122 4.005 5.127
19.738
18.440
20.580
13.636
1.400
1.400
440
440
128
135
125
5.000 134
4.713
5.353
Besteding
8.826
11.586
-18.081
-36.148
-60.998
-75.519
30.145 0 0 0 69.429 20.713 118.790 0.00
30.576 0 0 0 65.126 38.780 132.985 0.00
30.645 0 0 0 57.350 63.630 150.128 0
31.767 0 0 0 50.764 78.152 159.186 0
25.40
23.05
20.50
20.05
-0,30
0,32
0,05
0.70
-1.21
1.41
0.23
3.53
-/- 0.01
0,00
0,00
0.00
55
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
JAARREKENING 9. BALANS PER 31 DECEMBER 2007 (x € 1.000,00)
Activa Per 31-12-2007
Per 31-12-2006
Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie
81.279
78.514
Onroerende zaken in ontwikkeling
11.257
8.154
2.023
621
94.559
87.289
1.247
1.368
Deelneming “woningnet”
1
1
Overig
1
1
1.249
1.370
95.808
88.659
Vorderingen: Gemeenten
219
500
Huurdebiteuren
188
187
Overige vorderingen
467
671
Overlopende activa
203
161
1.077
1.519
Liquide middelen
14.238
10.862
Totale vlottende activa
15.315
12.381
111.123 ======
101.040 ======
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies
Totaal Financiële vaste activa
Totaal vaste activa Vlottende activa
Totaal vorderingen
TOTAAL GENERAAL
56
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
Passiva Per 31-12-2007
Per 31-12-2006
Eigen vermogen Algemene bedrijfsreserve
26.637
26.113
2.666
524
29.303
26.637
Voorziening onrendabele top nieuwbouw
0
0
Toekomstige exploitatietekorten
0
0
Totaal voorzieningen
0
0
72.172
66.252
3
8
Totaal langlopende schulden
72.175
66.260
Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen
4.080
1.893
Schulden aan leveranciers
1.822
2.509
427
517
Overlopende passiva
3.316
3.224
Totaal kortlopende schulden
9.645
8.143
111.123 ======
101.040 ======
Resultaat boekjaar Totaal eigen vermogen
Voorzieningen
Langlopende schulden Leningen overheid en kredietinstellingen Waarborgsommen
Belastingen en premies sociale verzekeringen
TOTAAL GENERAAL
57
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
10. WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2007 (x € 1.000,00) Bedrijfsopbrengsten: Huren
2007
2006 20.528
20.129
Vergoedingen
2.395
2.329
Verkoop onroerende goederen
1.433
639
417
1.911
24.773
25.008
2.646
4.168
553
0
2.058
1.997
Sociale lasten
216
214
Pensioen lasten
349
362
Lasten onderhoud
6.901
9.202
Overige bedrijfslasten
6.119
5.305
18.842
21.248
5.931
3.760
656
433
-/-3.912
-/-3.669
2.675
524
Buitengewone lasten
0
0
Buitengewone baten
0
0
Vennootschapsbelasting
9
0
2.666
524
Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten: Afschrijving op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen op materiële vaste activa Lonen en salarissen
Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Rente baten en soortgelijke opbrengsten Rente lasten en soortgelijke kosten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
Jaarresultaat na Vennootschapsbelasting
58
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
11. TOELICHTING OP DE BALANS EN DE WINST- EN VERLIESREKENING Algemeen Alle in deze toelichting genoemde bedragen zijn in Euro’s. De waardering van de activa en de passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijging- of vervaardigingprijs of nominale waarde, tenzij hierna anders is vermeld. De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Met de invoering van het BBSH per 1 januari 1993, voor het eerst van toepassing verklaard op de verslaglegging over het boekjaar 1993, zijn de voorschriften met betrekking tot jaarrekening en waarderingsgrondslagen gewijzigd en is het gestelde in Boek 2, titel 9 BW van toepassing verklaard, aangevuld met een voor de branche van toepassing zijnde richtlijn. De Raad voor de Jaarverslaggeving heeft in Richtlijn 645 (RJ645) specifieke voorschriften voor toegelaten instellingen gegeven. De in 2003 herziene versie van deze richtlijn is van kracht voor verslagjaren die aanvangen op of na 1 januari 2004. Gezien de geringe betekenis voor de balans en de resultatenrekening zijn de jaarcijfers van de stichting Bouwen en Beheren niet geconsolideerd met de jaarrekening van Tablis wonen, zoals bepaald in Burgerlijk wetboek titel 9 artikel 407 lid 1. Schattingswijziging in verband met levensduuraanpassingen. Tablis Wonen heeft in het verslagjaar alle complexen kritisch bekeken, en daarbij zijn van verschillende complexen de economische levensduur opnieuw bepaald. Eén en ander leidt tot correctie in de afschrijving. Deze levensduur wordt aangepast omdat het bezit naar de huidige stand langer meegaat en niet naar aanleiding van toekomstige ingrepen. Het effect voor wat betreft de correctie op de afschrijvingen is € 1.227.000, hetgeen positief effect geeft op het resultaat. Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie De grond en de woningen met de daarbij behorende installaties, garages, aanpassingen c.a. zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde, verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen volgens het annuïteitensysteem of duurzaam lagere bedrijfswaarde. De stichtingskosten bestaan uit verkrijgings- of vervaardigingsprijs, waaronder o.a. begrepen de over de kosten berekende rente en administratiekosten. De afschrijvingstermijnen bedragen respectievelijk: Voor de bouw Voor de C.V. (flatgebouwen) Voor de lift Voor isolatie Voor renovatie en groot onderhoud
ANNUITAIR 50 jaar 25/15 jaar 20 jaar 25 jaar 25/15 jaar
DYNAMISCH 40 en 50 jaar 40 en 50 jaar 40 en 50 jaar
Voor onder het dynamische-kostprijshuursysteem gebouwde complexen geldt dat de woningen in 50 jaar worden afgeschreven en de zogenaamde HVAT-eenheden in 40 jaar.
59
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
Roerende zaken ten dienste van de exploitatie: Warmtemeters 10 jaar Onroerende zaken in ontwikkeling De complexen in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen de totale geraamde kosten. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie: Auto's Machines en gereedschappen Kantoorinventaris Kantoorgebouw Grond kantoor Technische installaties
5 jaar vast 10/5 jaar vast 15/10/5 jaar vast 30 jaar lineair Geen afschrijving 15 jaar annuïtair
Voorraden De voorraden zijn van geringe omvang en zijn derhalve niet gewaardeerd. Debiteuren De debiteuren zijn eveneens gewaardeerd tegen de nominale waarde. Er vindt geen aftrek plaats in verband met het eventuele risico van gedeeltelijk oninbaarheid. Het risico is relatief gering en wordt indien nodig (bij het sluiten van het incassodossier), gedekt uit de lopende exploitatie. Leningen De leningen worden jaarlijks gedeeltelijk afgelost op basis van het annuïteitensysteem, het dynamische kostprijssysteem of het systeem van lineaire aflossing. Bij dynamische leningen vindt geen aflossing plaats zolang de exploitaties van de activa die met de klimleningen worden gefinancierd, voorgecalculeerde exploitatieverliezen opleveren. Gedurende die periode worden deze leningen jaarlijks met genoemde verliezen verhoogd. Grondslagen voor de resultaatbepaling In het exploitatieresultaat komt tot uitdrukking het verschil tussen de baten en lasten voortvloeiend uit de normale bedrijfsuitoefening. De baten en lasten over het boekjaar 2007 zijn volledig verantwoord in dit jaarverslag. Als baten worden die opbrengsten aangemerkt, welke op de balansdatum geïnd of invorderbaar zijn; als lasten die kosten welke op de balansdatum betaald of verschuldigd zijn, c.q. waarvoor de verplichting is aangegaan. Vennootschapsbelasting Het Belastingplan 2006 is sinds 1 januari 2006 van kracht. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun commerciële activiteiten vennootschapsbelasting (vpb) te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2006 te maken hebben afgerond. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). Binnen de vaststellingsovereenkomst worden twee keuze opties geboden te weten de subjectieve vrijstelling (model I) en de objectieve vrijstelling (model II). Tablis Wonen heeft de VSO ondertekend en heeft in 2007 gekozen voor modelkeuze II, dit impliceert dat Tablis Wonen over de jaren 2006 en 2007 volgens deze VSO een (geraamd) bedrag van € 8530,00 aan vennootschapsbelasting dient af te dragen. In april 2008 heeft Tablis Wonen alsnog een verzoek ingediend om over te gaan om model I. Belastingen naar de winst Gehanteerde waardering is nominale waarde. Het toepasselijke tarief is het werkelijke, de effectieve is 9/3228 = 0,28% Salaris directeur-bestuurder Het salaris van de directeur-bestuurder is niet vermeld omdat er sprake is van een éénhoofdige directie gelet op het Burgerlijk Wetboek 2 titel 9 artikel 383 en het salaris ruimschoots onder de grens van € 169.000 per jaar ligt, gelet op de “Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens” Beloning commissarissen
60
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
Het totaal beloning van de commissarissen (aantal 7) is € 32.000,00
61
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
Activa Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie De recapitulatie luidt als volgt: Woningen, woongebouwen en grond Onroerende goederen, niet zijnde woningen Overige goederen Saldo per 31 december Verloop onroerende zaken in exploitatie in het boekjaar: Woningen, woongebouwen en grond Aanschafwaarde begin boekjaar Afschrijvingen t/m vorig boekjaar Boekwaarde begin boekjaar Correctie vorig jaar Aangepaste boekwaarde begin boekjaar Bij: Investeringen Bij: overboeking vanuit in ontwikkeling Af: afboeking ivm lagere bedrijfswaarde Af: Afschrijvingen Af: Desinvesteringen Bij: Correctie afschrijving vanuit verleden Bij: Correctie afschrijving a.g.v. schattingswijziging
Per 31-12-2007
Per 31-12-2006
80.947 115 217 81.279
127.491 49.332 78.159 0 78.159 210 6.000 -/- 553 -/- 4.068 -/- 384 355 1.227
Aanschafwaarde einde boekjaar Afschrijvingen t/m huidig boekjaar Saldo per 31 december Onroerende goederen, niet zijnde woningen Aanschafwaarde begin boekjaar Afschrijvingen t/m vorig boekjaar Boekwaarde begin boekjaar Af: Afschrijvingen
133.317 52.370 80.947 194 75 119 -/- 4
Aanschafwaarde einde boekjaar Afschrijvingen t/m huidig boekjaar Saldo per 31 december Overige goederen Aanschafwaarde begin boekjaar Afschrijvingen t/m vorig boekjaar Boekwaarde begin boekjaar Bij: investeringen Af: Afschrijvingen Aanschafwaarde einde boekjaar Afschrijvingen t/m huidig boekjaar Saldo per 31 december
78.159 119 236 78.514
194 -/- 79 115 319 83 236 15 -/- 34 335 -/- 118 217
62
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
Onder de materiële vaste activa zijn 183 woningen verantwoord die zullen worden verkocht aan de zittende huurder of bij mutatie. Naar verwachting zullen van deze woningen er in 2008 18 verkocht worden met een boekwaarde van € 510.000 en een directe opbrengstwaarde van € 2.270.000. Onroerende zaken in ontwikkeling Saldo per 1 januari activa in ontwikkeling Saldo per 1 januari kantoorgebouw en werkplaatsen in ontw. Bij: netto investeringen Af: subsidies Af: overboeking naar vaste activa Saldo per 31 december Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Kantoorgebouw en werkplaatsen Kantoorgebouw en werkplaatsen in ontwikkeling Auto's Machines en gereedschappen Kantoorinventaris Totaal
7.051 1.103 9.103 0 -/-6.000 11.257 Per 31-12-2007
Per 31-12-2006
280 1.512 160 0 71 2.023
303 225 0 93 621
Verloop onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Aanschafwaarde begin boekjaar Afschrijvingen t/m vorig boekjaar Boekwaarde begin boekjaar Bij: Investeringen Af: Desinvesteringen Af: Afschrijvingen Aanschafwaarde einde boekjaar Afschrijvingen t/m huidig boekjaar Saldo per 31 december Totaal materiële vaste activa
1.532 911 621 43 -/- 9 -/- 144 1.566 -/- 1.055 511 94.559
87.289
De bedrijfswaarde per ultimo december 2007 bedraagt € 121,8 mln. Er heeft geen afwaardering van de materiële vaste activa plaatsgevonden, dit mede door toepassing van de twee complexen indeling. Voor de eerste vijf jaren is als indexering voor de lasten is 2,50 % aangehouden, voor de indexering van het onderhoud 2,50 %, voor de indexering van de huurverhoging 2008 1,5% en daarop volgende jaren 1.5%. voor de indexering huurderving 1%. De disconteringsvoet bedraagt 6 % De inschatting van de grondwaarde einde exploitatieduur van de complexen, contant gemaakt naar heden heeft de veronderstelde uitkomst die gelijk is aan de huidige kostprijs van de grond. De woningen en woongebouwen zijn verzekerd tegen brand en stormschade, waarbij “onderverzekerd zijn” is uitgesloten. Voor de bedrijfsauto’s is een motorrijtuigenverzekering, rechtsbijstandsverzekering en een inzittendenverzekering afgesloten; kantoor en kantoorinventaris is verzekerd tegen schade ontstaan door brand, storm en inbraak.
De bedrijfswaarde in het jaarverslagjaar is afgenomen met een bedrag van € 7,0 miljoen ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo het voorgaande verslagjaar. Bedragen x 1.000.000 Gepresenteerde bedrijfswaarde ultimo 2006 € 128,8
63
Tablis Wonen
a. b.
c.
d
Jaarresultaat Gevolgen van aanpassingen van beleidsparameters en uitgangspunten - in de huurprijscomponent - in de onderhoudslasten - in de overige lasten - in de vermogenskostenvoet - in de levensduur - in de restwaarde inschatting - in de inflatie - heffing Vogelaar Gevolgen van mutaties in bezit - verkocht bezit en sloop - te verkopen bezit (2008-2012) - nieuwbouw Rentabiliteitswaardecorrectie - invloed nieuwe leningen - aflossingen - renteconversies - herfinanciering Totaal
Jaarverslag 2007
€
-1,5
€
-6,7 -10,2 -5,4
€ € € € € €
2,2
-0,2
€ € €
0,1 6,4 4,6
€ € € €
2,9
€
121,8
0,8
De inschatting van de grondwaarde einde exploitatieduur van de complexen, contant gemaakt naar heden heeft de veronderstelde uitkomst die gelijk is aan de huidige kostprijs van de grond. Als lasten in de bedrijfswaarde zijn opgenomen de lasten zoals deze voor 2008 per complex in de begroting zijn verantwoord. Dit zijn onder andere dagelijks onderhoud, belastingen, verzekeringen en algemene kosten. Voor het planmatige onderhoud, inclusief vervangingen van installaties en dergelijke, is de meerjaren onderhoudsbegroting 2008 en de volgende jaren uitgangspunt geweest voor deze berekening. Ook de uitgaven in het kader van het strategisch voorraadbeheer zijn hierin begrepen. De heffing Vogelaar is alleen voor 2008 ingerekend. De reden hiervan is dat voor deze heffing voor de jaren 20092017 nog geen besluitvorming heeft plaatsgevonden. Opgenomen in de bedrijfswaardeberekening zijn de geraamde verkopen vanuit de meerjarenbegroting over de periode 2008 tot en met 2012 in de volgende complexen: 10 woningen complex 814, Hofjeswijk, 10 woningen Complex 810 Sperwerstraat, 34 woningen Dorlandsweer e.o. diverse woningen betrekking hebbend op het project Winklerplein. De daling in de bedrijfswaarde van 7,0 miljoen is het directe gevolg van het inrekenen voor de eerste 5 jaar van de parameters van Tablis Wonen (op basis van de Meerjaren begroting = eigen beleid, zoals voorgeschreven door WSW) Ná de 5 jaar worden de Wsw-parameters gehanteerd. Eerder werd de Wsw-parameter huur voor de totaal verwachte levensduur gehanteerd. De Wsw parameter was beduidend hoger dan de gehanteerde parameter van Tablis Wonen. Volgens onze begroting verwachten wij de eerstkomende 5 jaren géén huurverhoging hoger dan 1,5%. Ditzelfde geldt voor de hantering van de parameter van overige lasten, als ook onderhoud (dagelijks) Eerder werd de Wsw-parameter overige lasten voor de totaal verwachte levensduur gehanteerd. De Wsw parameter was lager dan de gehanteerde parameter van Tablis Wonen. Aankomende jaren staan er ook grotere onderhoudsprojecten op stapel, die zeer zeker een verlaging geeft in de bedrijfswaarde. Voorbeelden hiervan zijn complexen 103 en 104 die de eerste twee jaren grote onderhoudsingrepen krijgen. Maar ook complex 816 heeft de eerste twee jaren veel onderhoud begroot, complete renovatie op het gebied van keuken en badkamer en toilet. Complex 880: complete renovatie op het gebied van keuken en badkamer en toilet. Complex 932 voornamelijk schilderwerk en politiekeurmerkaanpassingen.
64
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies: Boekwaarde begin boekjaar Af: aflossing Boekwaarde aan het einde boekjaar
1.368 121 1.247
Deelneming “woningnet”
1
1. Lening u/g Stichting “Overzicht” Boekwaarde begin boekjaar Af : Aflossing Boekwaarde aan het einde boekjaar 2. P.C.-privé en fietsplan Stand 1/1 Aflossingen Nieuwe contracten Stand 31/12
0 0
1 -/- 8 8 1
Totaal Financiële vaste activa
1.249
Vlottende activa 2007
2006
De specificatie luidt als volgt: a. Huurdebiteuren
188
187
b. Gemeente Sliedrecht/Min. VROM c. Overige vorderingen d. Overlopende activa
219 467 203
500 671 161
1.077
1.519
Vorderingen
TOTAAL VORDERINGEN
65
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
Ad a. Huurdebiteuren Per 31-12-2007
Per 31-12-2006
1
31
37
18 (16)
2
15
9
3 (2)
3
3
2
3
3
Aantal huurders
Achterstand in maanden
81 (70)
Diverse achterstanden kleiner dan 1 maand (15) Terugwerkende kracht mutaties Sub-totaal (117)
0 52
51
13 24 28 11 57 133 3 188
9 21 13 20 73 136
1
1
Vorderingen in handen van incassobureau of met betalingsregeling; Specificatie: Aantal huurders Achterstand in maanden 60 (71) 1 33 (29) 2 23 (11) 3 7 (7) 4 24 (26) 5 en meer Sub-totaal 147 Terugwerkende kracht mutaties Totaal achterstanden (264 huurders)
Huurachterstand uitgedrukt in een percentage van de huren en vergoedingen
187
Ad b. Gemeente Sliedrecht/Min. V.R.O.M. -Bijdrage ineens woningaanpassingen / subsidie -Ministerie V.R.O.M. rekenvergoeding IHS/ decl. IHS Totaal
Per 31-12-2007 Per 31-12-2006 219 500 0 0 219 500
Ad. c. Overige debiteuren 467 Op de administratie is een specificatie van dit bedrag aanwezig. Ten tijde van de samenstelling van het jaarverslag (april 2008) is inmiddels 60 ontvangen.
671
66
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
Ad d. Overlopende activa Per 31-12-2007 Vooruitbetaalde kosten Vooruitbetaalde assurantiepremies Nog te ontvangen rente Diversen Project Recife Totaal
33 22 117 31 0 203
Per 31-12-2006 13 22 99 25 2 161
Liquide middelen Per 31-12-2007 Direct opvraagbaar: Kas Rekening-courant ABN-Amro (project Recife) Rekening-courant BNG Kruispost Postbankrekening 4130516 Postbankrekening 4130522 I.N.G. I.N.G. 66.73.81.384 I.N.G. 66.73.81.317 Deposito Rabobank 13.12.96.787 Rabobank 13.12.96.752 I.N.G. 65.10.68.010 ABN-Amro Internet ABN-Amro Internet plus Kas personeelsvereniging Fortis 24.00.13.905 Totaal
2 0 27 11 724 3.516 -353 0 0 10.000 292 16 0 0 0 3 0 14.238
Per 31-12-2006 2 0 191 4 -1.290 10.735 1.215 0 0 0 0 0 1 0 0 4 0 10.862
67
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
Passiva
Eigen Vermogen Algemene bedrijfsreserve: Totaal
Per 31-12-2007 Per 31-12-2006 29.303 26.637 29.303 26.637
Verloop algemene bedrijfsreserve 2007 26.637 2.666 29.303
Stand algemene bedrijfsreserve per 1 januari Bij: resultaat volgens bestemming winst- en verliesrekening Stand algemene bedrijfsreserve per 31 december
2006 26.113 524 26.637
LANGLOPENDE SCHULDEN Per 31-12-2007
Per 31-12-2006
Leningen op lange termijn: Leningen overheid Idem, particulieren onder overheidsgarantie
9.079 63.093
9.552 56.700
Totaal
72.172
66.252
Verloop leningen: Saldo 1 januari Bij: Afgesloten geldleningen Af: Aflossingen Mutatie-aflossingsverplichting
66.252 10.000 -/- 4.080
Saldo 31 december 72.172 Van de leningportefeuille wordt in de periode 2009 tot en met 2012 27,3 miljoen afgelost. De gemiddelde rentevoet van de huidige portefeuille bedraagt 4,57 % Van de leningportefeuille is 25,2 miljoen met een looptijd tussen 1en 5 jaar en 51,1 miljoen meer dan 5 jaar. In verband met het afdekken van toekomstige financiering en renterisico’s is in 2007 een langlopende geldlening –(onder WSW borging) afgesloten met de volgende kenmerken: Hoofdsom € 10 miljoen, stortingsdatum 1 juni 2007 tegen een rente van 3,989% over de periode 1 juni 2007 1 juni 2027, voor de periode 1 juni 2027 tot 1 juni 2047 4,35% ofwel variabel op basis van het dan geldende 3maands EURIBOR tarief, op dat moment is Tablis Wonen ook gerechtigd boetevrij af te lossen. Gedurende de periode 1 juni 2007 tot 1 juni 2010 kan voor ook maximaal € 10 miljoen worden belegd tegen het geldende 3 maands Euribortarief of tegen het minimaal het vastgestelde percentage van 3,989%. Waarborgsommen 3 Per 31-12-2007 Waarborgsommen
Per 31-12-2006 3
8
Schulden aan kredietinstellingen 4.080 Dit betreft de contractuele aflossingsverplichting op de leningsportefeuille die in 2008 moet plaatsvinden. Per 31-12-2007 Per 31-12-2006 Aflossingsverplichtingen 4.080 1.893
68
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
Schulden aan leveranciers 1.822 Op de administratie is een specificatie van dit bedrag aanwezig. Ten tijde van het samenstellen van de jaarrekening (april 2008) is hiervan 1.791 betaald. Belastingen en premie sociale verzekering 427 e Dit betreft de afdracht loonheffing over het 4 kwartaal 2007 en de afdracht omzetbelasting over december 2007 Overlopende passiva Specificatie: 01. Niet vervallen rente geldleningen 02. Te verrekenen servicekosten met bewoners 2006/2007 03. Vooruit ontvangen huur 04. Overige nog te betalen posten 05. Project Recife 06. Vakantierechten personeel 07. Te betalen V.P.B. 08. Vooruit ontvangen huurtoeslag 09. Kas personeel Totaal Ad. 4. Overige nog te betalen posten Specificatie: 01. Pensioenpremie, VUT premie, bedrijfsvereniging 02. Zaaltje Lekstraat 03. Overlopende onderhoudskosten 04. Overige
Per 31-12-2007 Per 31-12-2006 2.404 2.427 562 445 92 80 42 57 0 0 83 72 9 0 121 139 3 4 3.316 3.224
Per 31-12-2007
Per 31-12-2006 0 1 0 41 42
0 1 0 57 57
69
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Obligo Voorwaardelijk WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSWdeelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Het WSW verwacht voor de komende vijf jaar conform de actuele meerjarenliquiditeitsprognose geen beroep te doen op deze obligoverplichting. Deze verplichting hoeft daarom niet te worden opgenomen in de balans van uw organisatie. Tarief De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85%. De grondslag waarover het obligotarief wordt berekend is het schuldrestant van de geborgde lening, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Voor het type lening met variabele hoofdsom is bepaald dat over 75% van de maximale hoofdsom obligo is verschuldigd. Voor collegiale financieringen is bepaald dat over 1/3 van het schuldrestant obligo is verschuldigd. Wet Ketenaansprakelijkheid Voor het reduceren van risico’s in het kader van de wet ketenaansprakelijkheid maakt Tablis Wonen gebruik van het betalen op een geblokkeerde rekening van de crediteur en van verlegde B.T.W. Contractuele verplichtingen Aan contractuele verbindingen heeft Tablis Wonen per 31 december 2007 € 952.000. Voorzieningen voor pensioenen Het bedrijfstakpensioenfonds is niet in staat die gegevens op te leveren die voor de onderneming zouden leiden tot een juiste weergave van de kosten, alsmede de rechten en verplichtingen zoals die voor een toegezegd pensioenrecht dienen te worden opgenomen. Derhalve worden de aan het fonds betaalde premies als toegezegde bijdragen in de resultatenrekening verwerkt en is geen voorziening in de jaarrekening 2007 verwerkt. Een overschot of tekort in het bedrijfstakpensioenfonds SPW kan invloed hebben op te betalen premies. Huidige dekkingsgraad SPW De dekkingsgraad van SPW is ultimo 2007 geschat op 145%. Na de indexatie en inhaalindexatie per 1 januari 2008 komt de dekkingsgraad naar verwachting uit op 139. Op grond hiervan worden de komende jaren, naast de reguliere premies, geen additionele premies verwacht. Heffing Vogelaar Op 17 september 2007 sloten Aedes en de minister van WWI het Onderhandelaarsakkoord. Het Onderhandelaarsakkoord is door de leden van Aedes niet bekrachtigd, maar de leden hebben wel solidariteit uitgesproken met de investeringen in de 40 wijken. De corporaties hebben vanaf 17 september 2007 tot begin februari 2008 de tijd gehad om de vormgeving van hun bijdrage in de investeringen in de 40 wijken uit te werken. Over de vormgeving is geen overeenstemming bereikt met minister Vogelaar. In februari 2008 heeft minister Vogelaar besloten om de corporaties een heffing op te leggen van € 75 miljoen in 2008. Op 19 maart 2008 heeft minister Vogelaar de Tweede Kamer geïnformeerd over de heffingsgrondslag voor 2008. Voor de hoogte van de heffingen in de jaren 2009 tot en met 2017 zal zij voor de zomer 2008 een voorstel doen. Corporaties met tenminste 10% van hun bezit in één of meerdere van de 40 wijken en corporaties die in één of meerdere van de 40 wijken tenminste 15% van de daar aanwezige corporatiewoningen in die wijk in eigendom hebben komen in aanmerking voor kwijtschelding van de heffing. Stichting Tablis Wonen behoort niet tot deze corporaties. Voor stichting Tablis Wonen betekent dit dat naar verwachting een jaarlijkse bijdrage van circa € 50,- per woongelegenheid voor de jaren 2008 tot en met 2017 verschuldigd is. Deze heffing wordt ten laste van de winst- en verliesrekening van de betreffende jaren gebracht. De heffing is wel meegenomen in de bedrijfswaardeberekeningen.
70
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
Treasury Op 13 november 2003 is door Tablis wonen een flexibele roll-over lening aangetrokken van € 5 miljoen, minimaal diende hiervan € 1 miljoen te worden opgenomen. De looptijd van de lening is 10 jaar, storting zou op 1 maart 2005 plaatsvinden , op basis van 3 maands Euribor tarief met een opslag van 0,05%. Het hiermee samenhangende renterisico was middels een Interest Rate Swap afgedekt. Door de zeer ruime liquiditeitspositie voornamelijk als gevolg van het uitblijven van geplande investeringen in nieuwbouwprojecten zijn de ingangsdata van zowel de lening als de SWAP verschoven naar 1 maart 2006. De rente van deze lening is gefixeerd op een percentage van 5,375%. In juli 2004 is tevens voor toekomstige liquiditeitstekorten een flexibele roll-over lening aangetrokken van eveneens € 5 miljoen op basis van 6 maands Euribor tarief met een opslag van 0,05%. Minimale opname € 1 miljoen, looptijd van de lening 10 jaar, ingangsdatum en storting van de lening is 1 december 2005. Gelet op bovenstaande zijn ook hier de zowel de ingangsdata van de lening als de Swap verschoven naar 1 juni 2006. Het renterisico van deze lening is gedeeltelijk afgedekt door een Interest Rate Swap van € 3,5 miljoen, voor dit bedrag is de rente van de lening gefixeerd op een percentage van 5,03%. Voor het afdekken van het renterisico voor het jaar 2008 is voor de periode 3 juli 2008 tot 3 juli 2028 een SWAP (rentefixatie)afgesloten voor een bedrag van € 5 miljoen tegen een rente van 4.485%, Voor het gedeeltelijk afdekken van het renterisico 2012 is een SWAP afgesloten voor de periode 2 juli 2012 tot 2 juli 2030 tegen een percentage van 4,5825% ook voor een bedrag van € 5 miljoen. Borg Ten aanzien van de stichting Caeserea heeft Tablis Wonen zich per 9 februari 2006 borg gesteld voor maximaal € 25.000,- gedurende de gehele looptijd van 10 jaar. In het verslagjaar heeft Tablis Wonen in een gezamenlijke aktie met zes corporaties uit de Drechtsteden zich borg gesteld, wat voor Tablis Wonen een totale borging betekent van een annuïteit € 11.844 per jaar op het moment dat de borging moet worden aangesproken.
71
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
Bedrijfsopbrengsten Huren Te ontvangen nettohuur a. woningen en woongebouwen b. onroerende goederen, niet zijnde woningen Sub-totaal Af huurderving wegens leegstand en oninbaarheid Totaal
Per 31-12-2007 Per 31-12-2006 20.646 20.260 57 58 20.703 20.318 175 20.528
Toelichting toename netto huren t.o.v. 2006 - Algemene huurverhoging per 1 juli 2007 - Doorverwerking huurverhoging per 1 juli 2006 in 2007 - Verkoop woningbezit - nieuwbouw - Sloop woningbezit / diversen, o.a. C.V./H.R. en verbetering harmonisatie
189 20.129
112 244 -/- 27 189 -/- 133 385
De huurprijzen zijn bij aanvang van de exploitatie door de overheid vastgesteld. Daarna zijn zij in belangrijke mate onderworpen aan de overheidsvoorschriften, te weten: de algemene jaarlijkse huurverhoging huurverhoging bij woningverbetering Vergoedingen Te ontvangen vergoedingen: A. Overige goederen B. Leveringen en diensten C. Leveringen en diensten (warmtemeting) Af: vergoedingsderving wegens leegstand Totaal
Per 31-12-2007 22 1.000 1.373 2.395 0 2.395
Per 31-12-2006 38 1.313 984 2.335 6 2.329
Dit betreft de bedragen die de huurders boven de (netto) huurprijs betalen voor stookkosten, servicekosten. De vergoeding voor leveringen en diensten is gebaseerd op geraamde kosten en wordt jaarlijks indien nodig aangepast. Verkoop onroerende goederen Verkoop woningen
Per 31-12-2007 1.433
Per 31-12-2006 639
Overige bedrijfsopbrengsten Per 31-12-2007 Stichting Bouwen en Beheren Verrichte diensten Vergoedingen administratiekosten en inschrijfgelden Vergoedingen annuïteiten G.M.D./Gemeente Opbrengst rioolabonnementen Opbrengst diversen Opbrengst aan huurders in rekening gebracht Onderhoud en schaden Vrijval voorziening onrendabele top nieuwbouw Totaal overige bedrijfsopbrengsten
Per 31-12-2006
2 145 73 0 0 109 88
2 30 90 5 2 35 29
0 417
1.718 1.911
Bedrijfslasten Afschrijving op materiële vaste activa a. Woningen en woongebouwen
Per 31-12-2007 Per 31-12-2006 2.485 3.994 72
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
b. Onroerende goederen, niet zijnde woningen c. Overige goederen d. Activa ten dienste van de exploitatie Totaal
5 11 145 2.646
Overige waardeveranderingen op materiële vaste activa Afboeking ivm lagere bedrijfswaarde
4 23 147 4.168
553
Lonen en salarissen Totaal salarissen incl. vergoeding Cao, vakantietoeslag en overhevelingstoeslag
2.058
De gemiddelde personeelsbezetting in FTE bedroeg Sociale lasten
1.997 42.3
en pensioen lasten
Dit betreft het werkgeversgedeelte van de sociale premies WAO, WW, ZFW en ZW, alsmede VUT en pensioenpremie. Sociale lasten in % lonen en salarissen
565
575
27.5
28.8
6.237 1.589 0 7.826
8.633 1.607 0 10.240
1.589 6.237 0 -/- 1.285 360 6.901
1.607 8.633 0 -/- 1.271 233 9.202
Totaal planmatig en dagelijks onderhoud Dit betreft: Planmatig onderhoud Dagelijks onderhoud Onderhoud VVE’s Ten laste van de winst- en verliesrekening Dagelijks onderhoud Planmatig onderhoud Onderhoud VVE’s Verantwoord onder lonen en salarissen en overige bedrijfslasten Overige bedrijfsopbrengsten Totaal kosten onderhoud
De totale onderhoudskosten zijn rechtstreeks ten laste van het jaarresultaat gebracht.
73
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
Overige bedrijfslasten Algemene kosten Huisvestingskosten Bestuurskosten Overige personeelskosten Belastingen, verzekeringen en contributie landelijke federatie Premies glasverzekering Kosten portiekverlichting (elektra) Reparatie portiekverlichting Stookkosten CV Waterverbruik Onderhoud tuinen en speelplaatsen Kosten schoonhouden Liftservice CV-service Ontstoppen riool Kn bejaardenhulp Met bewoners te verrekenen Verbruik vuilzakjes Schoonmaakkosten zonwering/mechanische ventilatie Kosten warmtemeter Niet te verhalen vervolgingskosten Kosten huismeester Lasten VVE Overige lasten
Per 31-12-2007 Per 31-12-2006 1.522 963 103 110 50 51 314 214 1.571 1.532 21 20 94 77 5 87 1.007 833 248 257 15 15 215 247 26 8 17 12 8 14 6 7 505 445 3 3 6 6 30 17 60 17 113 174 125 162 55 34 6.119 5.305
Financiële baten en lasten Rente baten en soortgelijke opbrengsten Rente op uitgezette middelen Rente op rekening courant bank/giro Rente op overige vorderingen Rente BWS subsidies
219 357 3 77 656
106 236 3 88 433
610 3.260 42
638 3.009 22
3.912
3.669
9
0
Rente lasten en soortgelijke kosten Rente leningen overheid Rente leningen onder overheidsgarantie Overige rente lasten (kosten vervroegde aflossingen, borgstellingsprovisie e.d.) Vennootschapsbelasting Vennootschapsbelasting
Het positieve jaarresultaat van 2.666 is volledig ten gunste van de Algemene bedrijfsreserve gebracht. Datum opmaak jaarrekening 03 april 2007
74
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
OVERZICHT RENTE
1. Verschuldigde rente Rente leningen overheid Rente leningen onder overheidsgarantie Overige verschuldigde rente (kosten vervroegde aflossingen, borgstelling provisie) Totaal te betalen rente
Per 31-12-2007 Per 31-12-2006 610 638 3.260 3.009 42 21 3.912
3.669
219 357 3 77 656
106 236 3 88 433
4.709
4.731
18 5 13
19 6 14
4.745 3.912 656 1.489
4.770 3.669 433 1.534
2. Te ontvangen rente Rente deposito's/spaarrekeningen Rente rekening-courant bank/giro Rente in rekening gebracht aan bewoners Rente BWS subsidies Totaal te ontvangen rente
3. Toerekening rente Ten laste van de exploitatie gebrachte rente over het geïnvesteerde eigen en vreemd vermogen Rente over het geïnvesteerde eigen en vreemd vermogen in onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie: Kantoorgebouw en werkplaatsen Inventaris kantoor en werkplaatsen Vervoermiddelen Rente bijgeboekt op onroerende goederen Totaal toerekening rente Af: Totaal verschuldigde rente Bij: Totaal te ontvangen rente Renteresultaat
75
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
Overige gegevens: Gebeurtenissen na Balansdatum: Fiscaliteiten Vanaf 1 januari 2008 zijn de corporaties belastingplichtig geworden voor al hun bedrijfsactiviteiten. Door de late besluitvorming, alsmede gezien het feit dat de uitwerking van de VSO over de jaren 2006 en 2007 nog doorloopt tot en met het einde van 2008 is het nu niet geheel duidelijk hoe de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 samengesteld moet worden. Wel is duidelijk dat de commerciële boekwaarde van de onroerende goederen lager is dan de fiscale boekwaarde. Het betreft hier waarschijnlijk een verrekenbaar tijdelijk verschil. Het is mogelijk om voor dit verrekenbaar tijdelijk verschil een actieve belastinglatentie te vormen in de balans per 31 december 2007. Echter omdat de wetgeving pas gewijzigd is per 1 januari 2008 en omdat het nu nog niet geheel duidelijk is hoe deze belastinglatentie precies berekend moet worden (gezien de onduidelijkheden bij de afwikkeling van de VSO, als ook het feit dat er nog onderhandeld wordt tussen de branche organisatie en de belastingdienst over een VSO II) is besloten deze latentie pas op te nemen in 2008 en niet in 2007. Een indicatie over de effecten op resultaat en eigen vermogen is gezien de genoemde onzekerheden niet te geven.
76
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
77
Tablis Wonen
Jaarverslag 2007
78
