Jaarverslag 2007
Jaarverslag 2007
Ymere
www.ymere.nl Door wonen gedreven
Ymere Jaarverslag 2007
Inhoud
1
Bericht van de Raad van Bestuur
4
2
Verslag van de Raad van Commissarissen
14
3
Kwaliteit en verhuur van onze woningen
28
4
Projectontwikkeling en herstructurering
36
5
Leefbaarheid
50
6
Specifieke klantgroepen
64
7
Wonen en Zorg
72
8
Maatschappelijke verankering
78
9
Klachtencommissie
88
10 Personeel en organisatie
92
11 Financiën
96
Woordenlijst
106
Kengetallen
107
Balans Ymere 2007
108
Winst-en-verliesrekening Ymere 2007
110
Verklaring Raad van Bestuur/ Accountantsverklaring
111
1
Bericht van de Raad van Bestuur Ymere en Woonmaatschappij fuseren Ymere en Woonmaatschappij zijn per 1 januari 2008 gefuseerd. Beide woningcorporaties gaan samen verder onder de naam Ymere. Na de fusie ontstaat een woningcorporatie die circa 78.000 woningen verhuurt en jaarlijks meer dan 1.400 woningen ontwikkelt. Nog even terugblikken Ymere en Woonmaatschappij denken door de fusie beter in staat te zijn hun ambities op het gebied van de volkshuisvesting te realiseren (zie ook kader). Ons enthousiasme voor de mogelijkheden die de fusie biedt, moet op deze plaats nog even wijken voor een terugblik. In dit jaarverslag kijken we terug op wat Ymere in het jaar 2007 heeft gepresteerd. Met de lessen die wij daarvan hebben geleerd kunnen we ons voordeel doen voor het functioneren van het nieuwe Ymere. Meer informatie over het gefuseerde Ymere is te vinden op www.ymere.nl.
Wat willen Ymere en Woonmaatschappij met de fusie bereiken? Ymere en Woonmaatschappij willen met de fusie onder meer het volgende bereiken: • We willen ons nog meer dan voorheen richten op de mensen die in onze woningen wonen: ‘Van stenen voor mensen’. • We willen een extra impuls geven aan 13 wijken in ons werkgebied. Dat zijn impulsen op het gebied van ontwikkelkansen voor mensen, maatschappelijk vastgoed (scholen, zorgcentra en dergelijke) en leefbaarheid. Dit sluit aan bij het Rijksbeleid ten aanzien van de 40-Wijken aanpak. • Beide corporaties zijn lokaal verankerd. Dat concept willen we behouden en verder uitbouwen. Dit doen we onder andere door een responsieve opstelling ten opzichte van onze stakeholders, door deze stakeholders invloed te geven in onze beleidscyclus, door te experimenteren met adviesraden en – heel belangrijk – door te werken met en vanuit onze lokale vestigingen. • We willen dwarsverbanden en synergie organiseren tussen wonen, economie, cultuur, onderwijs, zorg en de (re)creatieve sector. • Onze oriëntatie op de waardesturing van ons vastgoed willen we verder uitbouwen. Juist die waardeontwikkeling maakt dat we nieuwe kansen kunnen creëren om te investeren. • We gaan nog meer efficiency brengen in onze bedrijfsvoering.
De missie van Ymere Ymere is een maatschappelijke onderneming. We bieden veel verschillende vormen van wonen en aan vastgoed gerelateerde producten en diensten aan, in gemengde wijken en aan een brede klantengroep. Dit was in 2007 de missie van Ymere. De missie zegt wat we willen bereiken, waar we ‘voor gaan’. In dit jaarverslag geven we aan wat van de missie in 2007 terecht is gekomen. In het kader van de voorbereiding van de fusie tussen Ymere en Woonmaatschappij is in 2007 de missie van de organisatie na fusie opgesteld. Op www.ymere.nl is hier meer informatie over te vinden. De missie uitgewerkt in concrete doelstellingen De missie vormt de basis van onze al eerder geformuleerde strategie Breder Blikveld. Deze 4
strategie geeft globaal aan in welke richting Ymere zich de komende tien jaar wil ontwikkelen om de missie waar te maken. In het kader van de voorbereiding van de fusie tussen Ymere en Woonmaatschappij is in 2007 de strategie van Ymere herijkt. Dit heeft in 2007 geleid tot een aangepaste strategie voor de organisatie na fusie, met als titel ‘Van stenen voor mensen’. Op www.ymere.nl is hier meer informatie over te vinden. De bedrijfsonderdelen met directe klantcontacten – in 2007 de bedrijfsonderdelen Wonen, Markten en Ontwikkeling – hebben de strategie uitgewerkt in een bedrijfsplan. Dit plan is in 2007 geactualiseerd. Het presenteert voor een periode van vijf jaar de ambities van het betreffende bedrijfsonderdeel. De concrete vertaling van deze ambities is terug te vinden in de (output)begroting. Die geeft voor een bepaald jaar de concrete volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen aan. Ymere vindt het van belang transparant te zijn over haar prestaties. Onderstaand schema geeft voor een aantal belangrijke thema’s aan welke doelen we ons voor 2007 stelden, en de mate waarin wij deze doelen hebben gerealiseerd. Ambities en realisatie Ymere 2007 Ambitie
Realisatie
Mate van realisatie
Volkshuisvestelijk Aankoop van woningen
100
45
45%
Sloop van woningen
361
726
201%
Samenvoegen van woningen
6
12
200%
491
504
103%
Verkoop van woningen
400
335
84%
Opgeleverde nieuwbouw
394
318
81%
558
384
69%
0,2 miljoen
-74,8 mln
n.v.t.
>0
Ja
100%
Ja
100%
Solvabiliteit Ymere in 2007 > 20%
Ja
100%
Ymere was geheel 2007
Ja
100%
Ingrijpend verbeteren van woningen
huurwoningen Opgeleverde nieuwbouw koopwoningen Financieel Jaarresultaat • 2007 • Over een 10 jaarsperiode Risicoprofiel
Risicoprofiel activiteiten Ymere in 2007 te allen tijde < € 377 miljoen
Solvabiliteit Financierbaarheid en borgbaarheid activiteiten
financierbaar en borgbaar
In 2007 sloopten we meer woningen dan begroot. De verklaring hiervoor: na zorgvuldige voorbereiding ging in Amsterdam een groot aantal herstructureringsprojecten van start, onder andere in Osdorp, Geuzenveld, De Baarsjes, Nieuwendam-Noord, De Banne en de Indische Buurt. In 2007 leidde dit tot een forse sloopactiviteit. Daarmee dragen we fors bij aan de herstructurering in Amsterdam. De aankoop van woningen en (in mindere mate) de nieuwbouw verloopt er trager dan we vooraf inschatten. Ook in voorgaande jaren was dat zo. Dit komt doordat we bij aankoop van woningen concurreren met bedrijven die de woningen na aankoop doorverkopen, en niet verhuren zoals Ymere doet. Deze partijen zijn daarom bereid een hogere aankoopprijs te betalen. De oorzaken van het achterlopen bij de geplande nieuwbouw zijn divers: besluitvormingsprocedures bij gemeenten en stadsdelen, nader milieuonderzoek, bezwaren van belanghebbenden. Ook de slagvaardigheid van de eigen organisatie kan verbeterd worden, 5
Van links naar rechts: L. Pouw, W. Bodewes, P. de Jong, R. de Haas,
bijvoorbeeld hoe om te gaan bij tegenvallende aanbestedingen. Ondanks de ten opzichte
C. Dickmann en S. Schuwer.
van de ambities tegenvallende productie zijn we trots op wat we hebben geproduceerd. Maar vooral de aantallen sloop en in aanbouw genomen woningen zijn veelbelovend. Niet alleen in absolute zin, maar ook ten aanzien van de regionale productie zijn dit belangrijke aantallen. Het jaarresultaat is lager dan begroot. De verklaring daarvoor is te vinden in besluiten over extra investeringen in nieuwbouw en woningverbetering, en in een aantal boekhoudkundige mutaties. Hoofdstuk 11 geeft een meer uitgebreide toelichting op het jaarresultaat.
Een aantal prestaties en kerncijfers van Ymere in 2007 • Ymere investeerde € 209 miljoen in haar eigen huurwoningbezit (nieuwbouw en verbetering), grondposities en overige zaken. • De omzet van Ymere bedroeg € 571 miljoen. Hiervan is € 135 miljoen interne omzet (bouw van huurwoningen ten behoeve van de eigen portefeuille). • De gerealiseerde huurverhoging per 1 juli 2007 bedroeg 1,1%. • Onze investeringen in leefbaarheid bedroegen € 6,6 miljoen. • Ymere behaalde de eerste plaats in de categorie ‘woningcorporaties’ van de reputatiemonitor van het tijdschrift Building Business. • Het herontwikkelde gebouw Timorplein in de Indische Buurt in Amsterdam is opgeleverd. Met de renovatie van deze voormalige ambachtsschool won Ymere samen met Stayokay en IIRE de Geurt Brinkgrevebokaal. Dit is een jaarlijkse prijs van de gemeente Amsterdam voor het meest geslaagde initiatief op het gebied van herontwikkeling of renovatie in de bestaande voorraad. • Het woonruimteverdelingsexperiment ‘De Woonversnelling’ in Amsterdam heeft zijn eerste resultaten opgeleverd. Die wijzen erop dat bij toekenning van een woning de gemiddelde woonduur van de nieuwe huurders lager is. Ook zeggen deze huurders sneller ‘ja’ op een woning dan huurders die een woning huren via het geldende woonruimteverdelingssysteem. • De eerste paal van het project Overhoeks in Amsterdam is geslagen. Ymere realiseert hier, samen met ING Real Estate en Vesteda, tot 2015 zo’n 2.200 koop- en (sociale) huurwoningen. • De eerste paal van het nieuwbouwproject Castrovalva in Almere is de grond in gegaan. Het is een project dat Ymere aanspreekt, omdat we er samen met verschillende andere partijen een groot centrum realiseren waarin diverse zorgactiviteiten worden ondergebracht, zoals een gezondheidscentrum, zorgappartementen, een restaurant en een wasserij. • Ymere kocht 29 sociale huurwoningen aan in Leiderdorp, en sloeg de eerste paal van het nieuwbouwproject De Tuin van Houten in Weesp. Bijzondere projecten, omdat we hiermee voor het eerst in deze gemeenten actief zijn. • Ymere werd begunstiger van Museum De Paviljoens in Almere. We leveren daarmee een 6
bijdrage aan de gemeenschappelijke ambitie om de identiteit van Almere verder uit te bouwen. • Ymere is blij met de positieve besluitvorming van de minister van VROM over de voorgenomen fusie tussen Ymere en Woonmaatschappij, en de positieve adviezen van de huurdersorganisaties en gemeenten Amsterdam, Haarlem en Haarlemmermeer die daaraan vooraf gingen. Wat ging minder goed • We realiseerden minder nieuw te bouwen woningen en kochten minder woningen aan dan we onszelf begin 2007 hadden voorgenomen. • Wij konden de gemeente Almere niet overtuigen van de meerwaarde voor Almere van de fusie tussen Ymere en Woonmaatschappij.
Stakeholders betrekken bij onze keuzes Onze maatschappelijke doelstelling komt niet alleen tot uitdrukking in onze volkshuisvestelijke prestaties, maar ook in onze keuzes, de manier waarop we onze klanten benaderen, het feit dat we stakeholders bij onze keuzes betrekken, ons oog voor wat er in buurten speelt, en dergelijke. Deze aspecten zijn moeilijk meetbaar, maar maken voor onze huurders en stakeholders het verschil tussen een maatschappelijke of een ‘gewone’ onderneming. Ymere heeft veel externe stakeholders: zorginstellingen, welzijnsinstellingen, onderwijsinstellingen, universiteiten, het Leger des Heils, de politie, enzovoorts. We overleggen dagelijks op verschillende niveaus met deze partijen, zowel uitvoerend als bestuurlijk. Met een aantal stakeholders overlegt het bestuur periodiek. Het gaat dan om: • De centrale huurdersorganisatie, PBY. Voor meer informatie hierover zie hoofdstuk 8. • De gemeenten waar wij actief zijn. Voor meer informatie zie hoofdstuk 8. • De lokale adviesraad in Almere. Voor meer informatie zie hoofdstuk 8. Met de andere stakeholders overlegt het bestuur van Ymere op ad-hocbasis. De resultaten van dit overleg worden schriftelijk of tijdens vervolgbesprekingen gemeld. We hebben ervoor gekozen om geen apart overzicht op te stellen van al onze stakeholders, zoals de Governancecode Woningcorporaties voorstelt. De meerwaarde van een dergelijk uitputtend overzicht zien wij niet. Het aantal stakeholders van Ymere is groot, en hun verscheidenheid aanzienlijk. Ook is er een grote dynamiek in onze relaties, dat wil zeggen: stakeholders komen en gaan. Zij zijn niet alleen op zeer diverse gebieden actief (zorg, onderwijs, kunst, cultuur), ook hun organisatiegraad, deskundigheid en mate van professionaliteit verschilt. Dat vraagt van ons in ieder geval dat wij ons goed kunnen verplaatsen in onze overlegpartners. Om te weten wat er speelt, startten we in 2007 met speciale stakeholdersbijeenkomsten voor organisaties in de zorg en het onderwijs. Lokale verankering Ymere voelt zich langdurig en intensief betrokken bij de wijken en buurten waar we actief zijn. Daarin ligt onze kracht. We weten en willen weten wat er speelt. Die lokale verankering maken we waar door onze vestigingen in de gemeenten waar we actief zijn. Ons beleid is gericht op de specifieke situatie van deze gemeenten. Zo maken we prestatieafspraken met de gemeenten waar we opereren (zie ook 8). Ymere houdt vast aan deze strategie van lokale verankering. We zijn daarmee vaak als eerste op de hoogte van kansen die zich voordoen.
7
Risicobeheersing en controlesystemen Het bestuur van Ymere is verantwoordelijk voor het opzetten en instandhouden van het stelsel van interne risicobeheersings- en controlemaatregelen. Dit stelsel bestaat onder meer uit risicoanalyses met betrekking tot de activiteiten van Ymere, handleidingen voor de inrichting van de financiële verslaggeving, auditwerkzaamheden en een systeem van monitoring en rapportering. Deze systemen zijn bedoeld om een optimale beheersing van risico’s mogelijk te maken, maar kunnen nooit absolute zekerheid bieden. Het bestuur benadrukt dat de activiteiten van Ymere een aantal risico’s met zich meebrengen die buiten onze invloedssfeer liggen (zoals de ontwikkeling van de rente). Hoewel niet beïnvloedbaar voor Ymere, houden we bij onze activiteiten wel rekening met de risico’s die deze factoren kunnen hebben. In 2007 hebben wij ons risicobeheersingssysteem geanalyseerd en beoordeeld. Rekening houdend met de genoemde beperkingen, zijn wij van oordeel dat de interne risicobeheersings- en controlemaatregelen een basis vormen om met redelijke zekerheid te kunnen verklaren dat: • wij voldoende inzicht hebben in de mate waarin wij onze doelstellingen bereiken; • wij ons houden aan geldende wet- en regelgeving; • de interne en externe rapportages betrouwbaar zijn; • er geen risico’s zijn gelopen die in tegenspraak zijn met het vooraf gedefinieerde en goedkeurde beleid. Het risicoprofiel Ymere stelt jaarlijks een risicoprofiel op. Op basis daarvan krijgen wij een beter beeld van het eigen vermogen dat minimaal nodig is om de gelopen risico’s te kunnen opvangen. Een te laag eigen vermogen zou betekenen dat er onvoldoende financiële buffer is om onverhoopte risico’s op te vangen. De realisatie van onze volkshuisvestelijke doelstellingen komt dan in gevaar. Omgekeerd is een te hoog eigen vermogen niet in overeenstemming met de maatschappelijke oriëntatie van Ymere. We houden dan middelen aan die we ook voor de volkshuisvesting zouden kunnen inzetten. De risico’s met de hoogste risicosom (dit is de hoogte van het risico vermenigvuldigd met de kans dat deze gebeurtenis zich ook voordoet) die Ymere in 2007 ten aanzien van haar financiële sturing onderscheidt, zijn de ontwikkeling van de rente, de ontwikkeling van salariskosten van de organisatie, de grondposities van Ymere en het risico op projectontwikkeling. In 2007 is het eigen vermogen te allen tijde hoger geweest dan de totale som van het risicoprofiel dat we op enig moment in dat jaar hadden. Onze solvabiliteitsdoelstelling (een indicator van de financiële buffer) leiden we af van de omvang van de risico’s die we lopen. De solvabiliteit die wij elk jaar willen realiseren, is steeds voor de komende vijf jaar minimaal 20%. Voor de vijf daarop volgende jaren is de solvabiliteit minimaal 15%. Over het systeem van risicomanagement is overleg gepleegd met de accountant, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en de Raad van Commissarissen. Ymere hanteert binnen de algemene context van haar risico een afzonderlijk stelsel van risicoanalyse met betrekking tot risico’s op het gebied van projectontwikkeling. Voor de activiteiten op het gebied van projectontwikkeling is een maximale risicopositie vastgesteld. Het gehele verslagjaar heeft de omvang van het risico van de ontwikkelactiviteiten onder het vastgestelde maximum gelegen. De activiteiten van dochtervennootschappen en deelnemingen die betrekking hebben op projectontwikkeling worden – voor de risico’s die worden gelopen – betrokken in de beoordeling van het totale risico van de projectontwikkelingsportefeuille. 8
Samenstelling Raad van Bestuur In onderstaand schema staat de samenstelling van de Raad van Bestuur in 2007. Samenstelling Raad van Bestuur Naam
Functie
Portefeuille
Geboortejaar Werkzaam in huidige
De heer A.V.M. Pouw
Voorzitter Raad van Bestuur
Werkzaam bij Ymere
functie sinds
sinds
1945
1982
1982
Wonen
1953
2001
1999
Ontwikkeling
1952
2001
1995
2007
Algehele coördinatie, externe vertegenwoordiging, strategie, human resources en corporate communicatie
De heer P.D. de Jong
Lid Raad van Bestuur, tevens plaatsvervangend voorzitter Raad van Bestuur van 1 juli tot 31 december 2007
De heer W.J. Bodewes1
Lid Raad van Bestuur, tevens tot 1 maart 2007 plaatsvervangend voorzitter
De heer S.J. Schuwer
2
Lid Raad van Bestuur
Ontwikkeling
1959
2007
De heer R.B. de Haas
Lid Raad van Bestuur
Markten
1958
2004
1998
De heer A.F.C. Dickmann
Lid Raad van Bestuur,
Concerndiensten
1949
2005
2005
tevens plaatsvervangend voorzitter Raad van Bestuur van 1 maart 2007 tot 1 juli 2007 1
Tot 1 maart 2007 in dienst bij Ymere
2
Vanaf 1 oktober 2007 in dienst bij Ymere
Vanwege de fusie met Woonmaatschappij veranderde de samenstelling van het bestuur per 1 januari 2008. De heer R. Steenbeek en de heer B. Bosveld, bestuurders van Woonmaatschappij, gingen samen met de heer S. Schuwer, de heer P. de Jong en de heer L. Pouw het bestuur van Ymere vormen. De heer C. Dickmann en de heer R. de Haas namen afscheid als bestuurder. Het actuele overzicht van de samenstelling van het bestuur is te vinden op www.ymere.nl. De samenstelling van het bestuur zal in 2008 nog een keer wijzigen. Per 1 juli a.s. neemt de voorzitter Raad van Bestuur van Ymere na ruim 26 jaar bij Ymere en haar rechtsvoorgangers gewerkt te hebben, afscheid. Daarmee is het in de fusie beoogde besturingsmodel met 4 bestuurders gerealiseerd. Nevenfuncties bestuurders Ymere De leden van de Raad van Bestuur van Ymere oefenen een aantal nevenfuncties uit. Een bestuurder die een nevenfunctie wil accepteren, legt deze vooraf ter goedkeuring voor aan de Raad van Bestuur. Voor structureel betaalde nevenfuncties of andere werkzaamheden vragen de leden van de Raad van Bestuur vooraf goedkeuring aan de Raad van Commissarissen. Incidenteel betaalde werkzaamheden leggen de leden van de Raad van Bestuur vooraf ter goedkeuring voor aan de voorzitter van de Raad van Bestuur. De voorzitter van de Raad van Bestuur meldt zijn incidenteel betaalde werkzaamheden aan de voorzitter van de Raad van Commissarissen. Een overzicht van nevenfuncties van de leden van de Raad van Bestuur staat in bijgaand kader. De bestuurders ontvangen geen vergoeding voor deze werkzaamheden, tenzij aangegeven. Een actueel overzicht van nevenfuncties van de bestuurders staat op www.ymere.nl.
9
Overzicht nevenfuncties leden Raad van Bestuur Ymere in 2007 W. Bodewes (tot 1 maart 2007 in dienst bij Ymere) • Lid dagelijks bestuur Stichting Waarborgfonds Koopwoningen • Lid regionale Regieraad Bouw • Lid bestuur stichting Y-promotie • Voorzitter commissie Herstructurering NEPROM • Docent MRE opleiding Vrije Universiteit Amsterdam • Docent Master-opleiding gebiedsontwikkeling Hogeschool Utrecht C. Dickmann • Lid Raad van Toezicht Albeda College (de heer Dickmann ontvangt voor deze activiteit een vergoeding) • Lid Raad van Commissarissen Koninklijke Houthandel G. Wijma & Zonen B.V. (de heer Dickmann ontvangt voor deze activiteit een vergoeding) • Lid Raad van Toezicht Zorggroep STR, Rotterdam (de heer Dickmann ontvangt voor deze activiteit een vergoeding) • Voorzitter bestuur ENVIU R. de Haas • Voorzitter bestuur stichting Domare • Lid bestuur stichting studentenhuisvesting Almere • Voorzitter Raad van Toezicht Aveant (de heer De Haas ontvangt voor deze activiteit een vergoeding) P. de Jong • Lid Raad van Toezicht Humanitas Groep Den Haag (de heer De Jong ontvangt voor deze activiteit een vergoeding) L. Pouw • Lid klankbordgroep BNG (de heer Pouw ontvangt voor deze activiteit een vergoeding) • Lid Aedes Ledenraad • Lid algemeen bestuur Forum voor de Volkshuisvesting • Lid Adviesraad stichting KTB Kennistransfer Bouw • Voorzitter bestuur Stichting DIGH • Lid bestuur Stichting Fonds Werken aan Wonen S. Schuwer • Lid bestuur Stichting Waarborgfonds Koopwoningen • Lid commissie herstructurering NEPROM • Lid bestuur Stichting Kenis Gebiedsontwikkeling
Integriteit Het bestuur vindt integer handelen van groot belang. Op verschillende wijzen probeert Ymere het integer handelen te borgen: • Het reglement Raad van Bestuur bevat regels voor bestuurders over onverenigbaarheden in hun werkzaamheden. Het schrijft voor hoe zij moeten handelen bij mogelijke gevallen van belangenverstrengeling. • Er is een integriteitscode. Daarin staan regels waaraan het personeel zich moet houden bij – onder andere – het aannemen van relatiegeschenken. We verwachten dat onze 10
leveranciers en klanten ons niet in een positie brengen waarbij we in de verleiding worden gebracht om niet integer te handelen. Om deze reden is de integriteitscode ook terug te vinden op www.ymere.nl. • Er is een klokkenluidersregeling. Via deze regeling kunnen werknemers zonder gevaar voor hun rechtspositie melding doen van vermeende misstanden en andere onregelmatigheden van algemene, operationele of financiële aard. In 2007 waren er bij de besluitvorming van het bestuur geen onverenigbaarheden. Er zijn geen transacties geweest waarbij sprake was van een tegenstrijdig belang. In 2007 is geen gebruikgemaakt van de klokkenluidersregeling. Goed ondernemingsbestuur De Raad van Commissarissen en Raad van Bestuur vinden ‘goed ondernemingsbestuur’ (corporate governance) van groot belang. De commissarissen en het bestuur staan daarom regelmatig stil bij dit onderwerp (zie ook hoofdstuk 2). Wijzigingen in de governancestructuur worden met de Raad van Commissarissen besproken en – afhankelijk van het onderwerp – aan de Raad van Commissarissen vooraf ter goedkeuring voorgelegd. De Raad van Commissarissen en de Raad van Bestuur bespraken in eerdere jaren uitgebreid de aanbevelingen van de Commissie-Glasz over intern toezicht bij woningcorporaties, en de aanbevelingen van de Commissie-Tabaksblat met de Nederlandse Corporate Governance Code. Het Jaarverslag 2004 heeft uitgebreid aandacht besteed aan de resultaten van deze bespreking. Op www.ymere.nl staat actuele informatie over governance en Ymere. De essentie van de governancestructuur bij Ymere is, kort samengevat: • Ymere voldoet in het algemeen aan de aanbevelingen van de Nederlandse Corporate Governance Code die voor stichtingen relevant zijn. • Ymere voldoet in het algemeen aan de aanbevelingen van de Commissie-Glasz (1998) over intern toezicht en de Code-Tabaksblat (2003) over goed ondernemingsbestuur. Een aantal onderdelen is niet overgenomen. De belangrijkste hiervan motiveren we bij deze. - De aanbeveling om bestuurders voor maximaal vier jaar te benoemen. De Raad van Commissarissen hecht een groot belang aan continuïteit in de besturing van het bedrijf. Net als de Commissie-Izeboud, die de bedrijfstak woningcorporaties adviseerde over de arbeidsvoorwaarden van bestuurders, nam Ymere deze aanbeveling daarom niet over. - De aanbeveling om een reglement op te stellen met regels voor bestuurders van transacties in de aandelen van het eigen bedrijf. Deze regel is opgesteld om te voorkomen dat bestuurders oneigenlijke voordelen behalen omdat zij over koersgevoelige informatie beschikken. Daarvan is bij Ymere geen sprake. Ymere is een stichting zonder aandelen. Het reglement Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen bepaalt dat bij mogelijke belangenverstrengeling de voorzitter van de Raad van Commissarissen wordt geïnformeerd (en wanneer het de voorzitter van de Raad van Commissarissen betreft de secretaris van de Raad van Commissarissen). Deze Raad heeft daarmee voldoende ruimte om adequaat te handelen. - De aanbeveling dat de maximale vergoeding bij onvrijwillig ontslag maximaal één jaarsalaris bedraagt. De Raad van Commissarissen nam deze aanbeveling niet over. Zij koos voor de kantonrechtersprocedure met eventueel maatwerk, zoals voorgesteld door de Commissie-Izeboud. - De aanbeveling dat commissarissen maximaal twee maal voor een herbenoemingsperiode van vier jaar in aanmerking komen. De Raad van Commissarissen is van mening dat één herbenoeming het maximum is. De statuten van Ymere geven dat ook aan. 11
- De aanbeveling dat de voorzitter van de Raad van Commissarissen niet de voorzitter van de audit-, selectie-, beoordelings- en remuneratiecommissie zou mogen zijn. De Raad van Commissarissen kiest ervoor dat haar voorzitter ook de voorzitter van de agendacommissie en van de selectie-, beoordelings- en remuneratiecommissie is. Dit vanwege de behoefte van het bestuur en de Raad aan één aanspreekpunt binnen bestuur en Raad van Commissarissen. - De aanbeveling om het reglement van de Raad van Commissarissen, van de commissies en de profielschets op de internetsite te plaatsen. De Raad van Commissarissen besloot dit niet te doen, omdat aandeelhouders ontbreken, de relevantie voor stakeholders beperkt is en vanwege het belang van een transparante, dat wil zeggen ook beperkte informatieverstrekking. De actuele statuten van Ymere staan op www.ymere.nl. De corporate governance-principes zijn neergelegd in documenten als: - De statuten van Ymere - Het reglement Raad van Commissarissen - Het reglement commissies Raad van Commissarissen - De profielschets Raad van Commissarissen - Het reglement Raad van Bestuur - Het huishoudelijk reglement Raad van Bestuur - Het treasurystatuut - Het onafhankelijkheidsprotocol externe accountant - De integriteitscode - De klokkenluidersregeling Ontwikkelingen corporate governance in 2007 De governancecommissie besprak in 2007 de Governancecode Woningcorporaties. De code bevat aanbevelingen om tot goed ondernemingsbestuur bij woningcorporaties te komen. De commissie constateerde dat Ymere aan de meeste bepalingen reeds voldoet. Vanwege de (toen nog voorgenomen) fusie met Woonmaatschappij vond de commissie het vanwege de mogelijkheid dat de Raad van Commissarissen op relatief korte termijn ingrijpend van samenstelling zou veranderen niet zo zinvol de behandeling van de code in de gehele Raad van Commissarissen nog in 2007 te laten plaatsvinden. De commissie vond het wenselijker de code na de fusie met Woonmaatschappij in de nieuwe samenstelling in de gehele Raad van Commissarissen te bespreken. Wanneer dit in 2008 is gebeurd, zal op www.ymere.nl een overzicht worden gepubliceerd van de aanbevelingen die niet worden overgenomen. In het kader van de voorbereiding van de fusie hebben het (beoogd) bestuur en de (beoogde) commissarissen intensief van gedachten gewisseld over de inrichting van de governancestructuur van de fusiecorporatie. In dit kader zijn onder meer de statuten van Ymere tegen het licht gehouden. De statuten van de organisatie na fusie voldoen aan de aanbevelingen van de Governancecode Woningcorporaties. Toezicht Het toezicht op het bestuur van Ymere bestaat uit: • Intern toezicht door de Raad van Commissarissen. Zie hoofdstuk 2. • Extern toezicht door de minister van VROM. De minister richt zich voor zijn oordeel op de rechtmatigheid en doelmatigheid van de uitgaven, en op de financiële positie. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting adviseert de minister over de beoordeling van de financiële positie. In 2007 ontving Ymere een brief van de minister van VROM over dit
12
onderwerp met betrekking tot de verslaggeving over het jaar 2006. Het jaarverslag en de jaarrekening van Ymere gaven de minister geen aanleiding om opmerkingen te plaatsen. • Horizontaal toezicht. Ymere heeft de Aedes-code en de NEPROM-code onderschreven. Daarmee kunnen collegacorporaties en -ontwikkelaars Ymere aanspreken op haar activiteiten. De Aedes-code en de NEPROM-code staan op www.ymere.nl. Tot slot Het bestuur van Ymere bedankt de medewerkers voor hun inzet en de gerealiseerde prestaties in het afgelopen jaar. We kunnen met z’n allen trots zijn op het bedrijf. De betrokkenheid van de medewerkers bij hun werkzaamheden maakt dat het bestuur er het volste vertrouwen in heeft dat de realisatie van de ambities van de organisatie na fusie voortvarend ter hand zal worden genomen.
10 april 2008 Namens de Raad van Bestuur van Stichting Ymere, Ir. A.V.M. Pouw Voorzitter Raad van Bestuur
Ymere: de woningcorporatie met
In het toonaangevende reputatie-
goede prijs-kwaliteitverhouding.
de sterkste reputatie in Nederland
onderzoek dat in 2007 voor de vierde
Ymere wordt het beste beoordeeld
Vijf Amsterdamse corporaties in top-10
keer is gehouden, bezet Ymere dit jaar
op procesmanagement, efficiency
die eerste plaats voor het eerst. De
en daadkracht. Verder zijn de
Eind 2007 is de uitslag van de
voorgaande drie jaar eindigden wij op
respondenten van mening dat Ymere
landelijke Reputatiemonitor van
de tweede plaats.
spraakmakende projecten realiseert en
woningcorporaties bekendgemaakt. In
een goede werkgever is.
de lijst van zestien grote corporaties die
Respondenten vinden dat Ymere
meedongen naar een hoge klassering,
een prettige samenwerkingspartner
behaalde Ymere de eerste plaats.
is en woningen biedt met een
13
2
Verslag van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen van Ymere houdt toezicht op het beleid en de prestaties van de Raad van Bestuur van Ymere. De Raad van Commissarissen adviseert de Raad van Bestuur, is verantwoordelijk voor de benoeming (en eventueel het schorsen of ontslaan) van bestuurders, en stelt de beoordeling en arbeidsvoorwaarden van de bestuurders vast. Ook geeft de Raad van Commissarissen de accountant opdracht voor de controle van de jaarstukken. De Raad van Commissarissen handelt op basis van de bevoegdheden die in de statuten zijn omschreven. Een actuele versie van de statuten is te vinden op www.ymere.nl. De werkwijze van de Raad van Commissarissen is beschreven in een reglement van de Raad van Commissarissen. Activiteiten van de Raad van Commissarissen in 2007 De Raad van Commissarissen van Ymere kwam in 2007 vijf keer in vergadering bijeen. De Raad sprak daarnaast met de Ondernemingsraad en de huurdersorganisatie PBY. Er vonden twee bijeenkomsten plaats van meer informatieve aard: één over de onderwerpen ‘compliance’ en ‘reputatiemanagement’, en één over het onderwerp ‘de maatschappelijke onderneming’, met een inleidende presentatie van prof. mr. H.J. de Ru. Vanwege de voorgenomen fusie tussen Ymere en Woonmaatschappij waren er verder twee kennismakingsbijeenkomsten tussen de leden van de Raad van Commissarissen van Woonmaatschappij en die van Ymere. Bij de vergaderingen van de Raad van Commissarissen in 2007 was de Raad van Bestuur aanwezig. Wanneer tijdens deze vergaderingen het functioneren en de beloning van de Raad van Bestuur aan de orde kwam, of het functioneren van de Raad van Commissarissen, was de Raad van Bestuur daarbij niet aanwezig. Toetsingskader Het toetsingskader dat de Raad van Commissarissen gebruikt, bestaat onder andere uit de strategie van Breder Blikveld, het volkshuisvestelijk belang, wet- en regelgeving, het imago en de financiële betekenis van de plannen en de invloed op de risicosturing van Ymere. Om de Raad van Commissarissen in de gelegenheid te stellen zijn rol als toezichthouder goed te vervullen, legt de Raad van Bestuur een aantal voorgenomen besluiten vooraf ter goedkeuring voor aan de Raad van Commissarissen. De statuten geven aan welke voorgenomen besluiten vooraf aan de Raad van Commissarissen worden voorgelegd. Informatievoorziening Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen baseert zijn oordeel mede op informatie afkomstig van de Raad van Bestuur (onder andere de kwartaalrapportages), het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, het Ministerie van VROM, gemeenten en de pers. Daarnaast sprak de Raad van Commissarissen met de huurdersorganisatie PBY en de Ondernemingsraad. De Raad van Commissarissen bewaakt dat de informatie die hij ontvangt de relevante aspecten laat zien op financieel, volkshuisvestelijk, maatschappelijk en organisatorisch gebied en ten aanzien van de klanten van Ymere. Regelmatig ontvangt de Raad van Commissarissen informatie over de bijdrage van Ymere op de volgende prestatievelden: het huisvesten van de primaire doelgroep, de kwaliteit van de woningen, leefbaarheid, wonen en zorg, 14
het betrekken van bewoners bij beleid en beheer, de verkoop van woningen en de financiële continuïteit. Besluitvorming in 2007 De Raad van Commissarissen nam in 2007 in totaal 76 besluiten. Bij deze besluiten baseerde de Raad zich mede op het toetsingskader zoals in het onderdeel ‘Toetsingskader’ beschreven. De Raad van Commissarissen stelde in 2007 onder meer vast: • Het verslag Raad van Commissarissen 2006, ten behoeve van het jaarverslag • Het remuneratierapport 2006 • Het audit- en governancerapport 2006 • De opdrachtverlening accountant controle jaarstukken • De benoeming van de heer S. Schuwer als bestuurder van Ymere met portefeuille Ontwikkeling • De benoeming van de heer P. de Jong tot plaatsvervangend voorzitter Raad van Bestuur bij afwezigheid voorzitter • De beoordeling van het functioneren van de Raad van Bestuur Ymere • De evaluatie van het eigen functioneren van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen keurde in 2007 onder meer goed: • Het Jaarverslag en de jaarrekening 2006 (in aanwezigheid van de accountant) • Twee nevenfuncties van de heer Dickmann • Een aantal grote investeringen van Ymere in nieuwbouw, verbetering, herstructurering en/of aankoop van woningen en/of grond (onder andere de projecten Overhoeks, KEA, Chicago, Polderweggebied, Blok 56A IJburg, Olympia in Amsterdam, het project Plateel Wagenweggebied in Purmerend, het project de Verwondering in Almere, het project de Stadswijzer in Alphen aan den Rijn, het project Westwijk ZO in Amstelveen en het project Rhijngeest in Oegstgeest) • Een aantal samenwerkingsverbanden van Ymere met derden op het gebied van nieuwbouw en herstructurering (onder andere ten behoeve van ontwikkeling van de projecten Pontsteiger, Aakstraat en KEA in Amsterdam, de projecten Homeruskwartier en de Verwondering in Almere, het project Meerlaan in Hillegom, en het project de Stadswijzer in Alphen aan den Rijn) • De oprichting van Ymere Monumenten BV • De oprichting van een fiscale beleggingsinstelling • Een samenwerkingsverband met Amvest op het gebied van Wonen en Zorg • Het beschikbaar stellen van een overbruggingskrediet ten behoeve van een externe partij voor de aankoop van een aantal gronden • De raamovereenkomst integrale gebiedsontwikkeling Parkstad Amsterdam • Het werkplan Raad van Bestuur 2007 • De aankoop aandelen Flint Naco BV • Een wijziging van de begroting 2007 • De begroting 2008 • De bedrijfsplannen van de bedrijfsonderdelen Wonen, Markten en Ontwikkeling van Ymere • Het meerjareninvesteringsprogramma 2008-2017 • De financiële meerjarenplanning 2008-2017, inclusief de pijlers van het financiële beleid van Ymere (zie hoofdstuk 11). De Raad van Commissarissen besprak in 2007 onder meer de volgende onderwerpen: • Kwartaalrapportages over het laatste kwartaal van 2006 en kwartaal 1 t/m 3 van 2007 15
• Het accountantsverslag 2006 • De notitie hardheid prognoses in kwartaalrapportage • De Aedex-rapportage 2005 en 2006 • Deelname EMTN-programma • De notitie verkoop bestaand bezit • De notitie doorstroming: Let’s move • De notitie markt- en risicogestuurd onderhoud • De notitie strategische financiële sturing in relatie tot prognose jaarresultaat 2007 • De notitie waardeveranderingen als gevolg van investeringen • De notitie ontwikkeling omvang personeel Ymere • De notitie buitenlandstrategie Ymere • De integriteitscode Ymere • De evaluatie Adviesraad Ymere Almere • Het risicoprofiel Ymere 2008-2017 Vanwege de (voorgenomen) fusie tussen Ymere en Woonmaatschappij nam de Raad van Commissarissen in 2007 een aantal besluiten ter voorbereiding van deze fusie. Dit betrof onder meer: • De (voorbereiding van) de benoeming van de leden van de Raad van Bestuur na fusie • De (voorbereiding van) de benoeming van de leden van de Raad van Commissarissen na fusie • De opdrachtverlening tot duediligenceonderzoek • Kennisname van de resultaten van het duediligenceonderzoek • Het goedkeuren van de strategie van de onderneming na fusie • Het goedkeuren van de ontwerpstatuten stichting Ymere na fusie • Het goedkeuren van het besluit tot fusie van de stichting Ymere en de stichting Woonmaatschappij (op basis van een aantal onderliggende documenten) Er is in 2007 één besluit buiten de vergadering om genomen. Daarbij werd de procedure gevolgd zoals de statuten die voorschrijven. Toezicht op strategie De Raad van Commissarissen ontvangt jaarlijks ter goedkeuring de bedrijfsplannen van de bedrijfsonderdelen Markten, Ontwikkeling en Wonen. De bedrijfsplannen bevatten een concretere uitwerking van de strategie Breder Blikveld voor de komende vijf jaar. In verband met de (voorgenomen) fusie tussen Ymere en Woonmaatschappij heeft de Raad van Commissarissen in 2007 uitgebreid stilgestaan bij het samen met de beoogde fusiepartner opgestelde strategiedocument ‘Van Stenen voor Mensen’. Toezicht op financiële risicobeheersing De Raad van Commissarissen ontvangt jaarlijks ter goedkeuring de financiële meerjarenplanning van Ymere. Deze planning heeft betrekking op de volgende tien jaar. Tegelijkertijd bespreekt de Raad van Commissarissen het financiële risicoprofiel van Ymere. Dit profiel kwantificeert een aantal risico’s die Ymere loopt op het gebied van vastgoed, maatschappij, klant, organisatie en financiën. De begroting die de Raad van Commissarissen jaarlijks ter goedkeuring ontvangt, bevat de operationele en financiële doelstellingen van Ymere voor het komende jaar. De pijlers van de financiële sturing van Ymere staan aangegeven in hoofdstuk 11. Via kwartaalrapportages ontvangt de Raad van Commissarissen gedurende het jaar informatie over de financiële positie van Ymere. 16
De besluiten die de Raad van Commissarissen neemt over investeringen ten aanzien van concrete projecten, baseert de Raad mede op informatie over het beslag van het project op het risicoprofiel van het bedrijfsonderdeel Ontwikkeling. Toezicht op volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties De Raad van Commissarissen ontvangt jaarlijks ter goedkeuring het meerjareninvesteringsprogramma van Ymere. Deze planning geeft aan welke initiatieven Ymere de komende tien jaar wil nemen op het gebied van nieuwbouw, renovatie, sloop, aankoop, samenvoegen, verkoop en dergelijke van woningen. Via kwartaalrapportages ontvangt de Raad van Commissarissen informatie over aantallen woningen die gedurende het verslagjaar worden gebouwd, verkocht, gesloopt enzovoorts. Toezicht op verbindingen Een deel van de activiteiten van Ymere vindt niet plaats binnen stichting Ymere, maar in andere rechtspersonen (verbindingen, zie hoofdstuk 4) of samenwerkingsverbanden. Ymere is direct en/of indirect 100% aandeelhouder van deze entiteiten, of bij samenwerking met andere organisaties voor een beperkter deel. De Raad van Commissarissen ziet toe op deze entiteiten en wel als volgt: • De Raad van Commissarissen keurt vooraf de oprichting van rechtspersonen of het aangaan van samenwerkingen goed. • In de rapportages die de Raad van Commissarissen ontvangt, zijn de financiële en overige prestaties van deze entiteiten verwerkt. Wanneer sprake is van een samenwerkingsverband, is alleen het deel van Ymere opgenomen. • De personen die de bevoegdheid hebben de rechtspersoon extern te vertegenwoordigen, zijn bestuurder bij Ymere of in dienst van Ymere. In sommige rechtspersonen waarbij wij samenwerken met andere rechtspersonen is dat niet het geval. • Besluiten in entiteiten waar stichting Ymere of een dochteronderneming overwegende zeggenschap heeft, worden in de praktijk ook ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen van stichting Ymere wanneer deze besluiten volgens de statuten van Ymere vooraf de goedkeuring dienen te hebben van de Raad van Commissarissen, als een dergelijk besluit door het bestuur van stichting Ymere zou worden genomen. Interpretatie bedrijfsrisico’s Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen is na beoordeling van de informatie die hij van het bestuur heeft ontvangen, van oordeel dat Ymere in voldoende mate inspeelt op de diverse risico’s. Raad van Commissarissen in de werkgeversrol De Raad van Commissarissen is ook werkgever van de bestuurders. Deze werkgeversrol krijgt onder meer vorm door het sluiten van arbeidsovereenkomsten met de bestuurders. Hierin zijn onder andere afspraken gemaakt over salariëring, pensioenvoorziening, nevenactiviteiten en declaratiemogelijkheden. De Raad van Commissarissen heeft de bestuurders benoemd voor onbepaalde tijd. Hiervoor is gekozen vanwege het belang van continuïteit in de besturing van de organisatie. Ook de Commissie-Izeboud, ingesteld door Aedes (de vereniging van woningcorporaties), kiest niet voor contracten voor bepaalde tijd. Die keuze is neergelegd in een advies over de beloning en arbeidsvoorwaarden van bestuurders in de bedrijfstak woningcorporaties. De opzegtermijn van elke bestuurder was in 2007 minimaal 4 maanden.
17
Nieuwe bestuurder Ontwikkeling De heer Bodewes, bestuurder met de portefeuille Ontwikkeling, heeft per 1 maart 2007 Ymere verlaten om elders een functie te aanvaarden. De Raad van Commissarissen heeft de heer S. Schuwer per 1 oktober 2007 benoemd tot zijn opvolger. De Raad werd bij de werving en selectie van kandidaten voor deze functie ondersteund door een extern bureau. Bij de selectie is gebruikgemaakt van een geactualiseerde profielschets. De Ondernemingsraad is in de gelegenheid gesteld te adviseren over deze profielschets en de voorgenomen benoeming. In verband met de fusie tussen Ymere en Woonmaatschappij per 1 januari 2008 heeft de Raad van Commissarissen van Ymere samen met de Raad van Commissarissen van Woonmaatschappij in de tweede helft van 2007 de bestuurders van de organisatie na fusie geselecteerd. Bij deze selectie is gebruikgemaakt van geactualiseerde profielschetsen en assessments. De selectie is begeleid door een externe partij. De Ondernemingsraad is in de gelegenheid gesteld te adviseren over de profielschetsen en de voorgenomen benoeming van bestuurders. Selectie bestuur vanwege fusie Vanwege de fusie tussen Ymere en Woonmaatschappij per 1 januari 2008 heeft de Raad van Commissarissen van Ymere samen met de Raad van Commissarissen van Woonmaatschappij in 2007 het bestuur van de nieuwe organisatie geselecteerd. De selectie heeft geresulteerd in de benoeming van de heer Pouw tot voorzitter van het bestuur, de heer Steenbeek tot vicevoorzitter van het bestuur en de heer De Jong, de heer Bosveld en de heer Schuwer tot lid van het bestuur (respectievelijk met de portefeuilles Wonen; Waardesturing, Financiën en Ondersteuning; en Gebieds- en Projectontwikkeling). De heer Dickmann, bestuurder met de portefeuille Financiën en Concerndiensten, en de heer De Haas, bestuurder met de portefeuille Markten, zijn vanwege de fusie per 31 december 2007 teruggetreden als lid van de Raad van Bestuur van Ymere. De Raad van Commissarissen is met hen een ontslaguitkering overeengekomen. De Raad van Commissarissen is de heer Dickmann en de heer De Haas erkentelijk voor de prestaties die zij in de afgelopen jaren hebben geleverd, voor hun inzet en de collegiale opstelling die zij tot de datum van fusie hebben laten zien.
In maart 2008 maakte L. Pouw, voorzitter van de Raad van Bestuur van Ymere, bekend dat hij per 1 juli 2008 afscheid neemt als voorzitter van de Raad van Bestuur. R. Steenbeek, de huidige vicevoorzitter van het bestuur, volgt L. Pouw dan op als voorzitter. Op die datum ruilen de voorzitter en de vicevoorzitter van de Raad van Commissarissen (respectievelijk de heer L. van Mook en de heer P. Wilson) van functie in de Raad van Commissarissen.
Raad van Commissarissen en de fusie De Raad van Commissarissen van Ymere heeft in 2007 het voorgenomen besluit tot fusie met Woonmaatschappij goedgekeurd. De Raad heeft dit gedaan vanwege de volkshuisvestelijke en financiële meerwaarde die de fusie mogelijk maakt. Daarnaast zijn er voldoende waarborgen voor handhaving en verdere verbetering van het niveau van dienstverlening aan klanten. De lokale verankering van de onderneming is geborgd. De financiële positie na fusie is gezond, ook in relatie tot de investeringsambities van de onderneming na fusie. De Raad van Commissarissen heeft zich bij zijn oordeelsvorming over de fusie onder meer gebaseerd op informatie van het bestuur over onder andere de strategie, het beleid, de organisatie-inrichting en de bedrijfscultuur na fusie, de resultaten van het duediligence18
onderzoek, het oordeel van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting over de financiële positie na fusie, de zienswijzen van de huurdersorganisaties en gemeenten over de voorgenomen fusie, en het advies van de Ondernemingsraad. Beoordelingskader Raad van Bestuur 2007 Het beoordelingskader voor de Raad van Bestuur in 2007 bestond uit de realisatie van de begroting 2007, de realisatie van de outputbegroting, de realisatie van het werkplan Raad van Bestuur en de ontwikkeling van de bestuurders op een aantal competenties. Op deze manier bereikte de Raad van Commissarissen een evenwichtige beoordeling van volkshuisvestelijke en financiële prestaties, en de ontwikkeling in competenties van het bestuur. Beoordeling Raad van Bestuur 2007 De Raad van Commissarissen heeft de Raad van Bestuur als geheel en de individuele bestuurders eind 2007 beoordeeld. Dat gebeurde tijdens individuele functioneringsgesprekken met de bestuurders. De beoordeling is onder meer gebaseerd op de mate van realisatie van de vooraf afgesproken doelstellingen. De Raad van Commissarissen is van oordeel dat de bestuurders in 2007 naar tevredenheid hebben gepresteerd. De Raad van Commissarissen heeft in 2007 geen bestuurders geschorst. Beloningsbeleid Raad van Bestuur De hoogte van de vergoeding van de Raad van Bestuur is mede gebaseerd op een benchmark die de Raad van Commissarissen in 2004 heeft laten verrichten. Bij het vaststellen van de vergoeding is ook het advies van de Commissie-Izeboud betrokken. De salariëring van de leden van de Raad van Bestuur bestaat uit een vast salaris (inclusief vakantietoeslag) en een variabel salaris. De Raad van Commissarissen heeft voor een deels variabel salaris gekozen om een extra prikkel in te bouwen voor de realisatie van de doelstellingen die met de Raad van Commissarissen zijn afgesproken. Het variabele deel van de beloning van de bestuurder bestaat uit maximaal 20% van het vaste salaris van een bestuurder: 15% is gebaseerd op de collectieve prestaties van het bestuur, 5% op de prestaties van individuele bestuurders. Er is meer gewicht in de collectieve prestaties gelegd om het collegiaal bestuur te bevorderen. Ten aanzien van de variabele beloning van de individuele prestaties geldt dat deze incidenteel en op basis van excellent functioneren kunnen worden toegekend. De variabele beloning van de bestuurders wordt mede toegekend op basis van de mate waarin een aantal vooraf aangegeven doelen zijn gerealiseerd. Deze hebben betrekking op de mate waarin volkshuisvestelijke, maatschappelijke, financiële en een aantal overige doelstellingen zijn behaald. Jaarlijks besluit de Raad van Commissarissen over indexering van het salaris van de bestuurders. Beloning Raad van Bestuur in 2007 De beloning van de bestuurders van Ymere in 2007 is in bijgaand schema aangegeven. De wijze van vermelding van het inkomen van de bestuurders is gebaseerd op de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Daarbij gaan we verder dan de wet voorschrijft. De wet schrijft voor dat alleen de beloning van functies openbaar is die hoger zijn dan het gemiddelde belastbare loon van een minister in 2007 (€ 169.000). De wet schrijft niet voor dat de naam van de persoon die de beloning heeft ontvangen moet worden vermeld. Ymere vermeldt echter het inkomen van álle bestuurders, op individueel niveau.
19
Beloning leden Raad van Bestuur Ymere (in €, afgerond op hele bedragen; het gaat om bedragen die zijn uitbetaald in het betreffende jaar) Naam L. Pouw W. Bodewes S. Schuwer C. Dickmann R. de Haas P. de Jong
3
Functie
Jaar
Voorzitter Raad van Bestuur Lid Raad van Bestuur Lid Raad van Bestuur Lid Raad van Bestuur Lid Raad van Bestuur Lid Raad van Bestuur
Belastbaar loon
Voorziening betaalbaar
Overige voorzieningen
op termijn3
betaalbaar op termijn
2006
170.836
52.106
271
2007
183.968
49.702
337
2006
154.547
48.036
2.638
20074
36.219
7.746
56
2006
Niet in dienst
Niet in dienst
Niet in dienst
20075
44.767
16.969
663
2006
126.812
44.600
271
2007
140.435
44.665
337
2006
130.316
48.036
19.319
2007
133.730
46.132
19.335
2006
140.679
48.241
2.638
2007
149.130
46.132
2.655
Betreft werknemers- en werkgeversdeel pensioenlasten
In verband met het 25-jarig dienstjubileum ontving de heer Pouw in 2007 een vergoeding
4
In dienst tot 1 maart 2007
van € 13.606. De bestuurders ontvingen ook een vergoeding voor gemaakte onkosten,
5
In dienst per 1 oktober 2007
representatie, reiskosten en dergelijke. De Raad van Commissarissen besloot in 2007 de salarissen van de bestuurders te indexeren op basis van de ontwikkeling van de salarissen vanwege de CAO Woondiensten. Op grond van de beoordeling 2007 kende de Raad van Commissarissen eind 2007 een variabele beloning toe aan de leden van de Raad van Bestuur. Deze variabele beloning over 2007 is niet verwerkt in de gegevens in tabel 1, omdat zij in 2008 is uitgekeerd en dus niet tot het belastbaar loon 2007 gerekend kan worden. De variabele beloning die eind 2006 is toegekend aan het bestuur en begin 2007 is uitgekeerd maakt wél deel uit van de gegevens in tabel 1. Er zijn in 2007 of eerder géén aandelen of leningen verstrekt aan bestuurders. Het is beleid om dat ook niet te doen. Evaluatie eigen functioneren Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen evalueerde eind 2007 zijn eigen functioneren. Vanwege de naderende fusie en de daarna veranderende samenstelling van de Raad van Commissarissen heeft de Raad de evaluatie van het eigen functioneren minder uitgebreid uitgevoerd dan gebruikelijk. Naast de evaluatie van het eigen functioneren is met de commissarissen die na de fusie geen deel meer uitmaken van de Raad van Commissarissen een afspraak gemaakt voor een exitgesprek. Dit gesprek vond begin 2008 plaats.
20
Van links naar rechts: P. Wilson, M. van Rijn, E. Jongejan, R. Willemsen, P. de Booij, Th. Sijmons en E. Sprokkereef.
Vergoeding Raad van Commissarissen 2007 De hoogte van de vergoeding van de Raad van Commissarissen is mede gebaseerd op een benchmark die de Raad van Commissarissen in 2004 heeft laten verrichten. De hoogte van de vergoeding van de Raad wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van de loonontwikkeling voor werknemers, zoals afgesproken in de CAO Woondiensten. De vergoeding die de Raad van Commissarissen in 2007 ontving bedroeg in totaal € 84.481 (2006: € 91.020; de afname wordt verklaard door de afname van het aantal commissarissen in 2006 van 8 naar 7). Dit bedrag betreft een honorarium en onkostenvergoeding. Het schema op p. 24 toont het honorarium dat elke individuele commissaris in 2007 ontving. Commissarissen die actief zijn in een commissie van de Raad van Commissarissen ontvingen vanwege hun extra inspanning een hogere vergoeding dan de overige leden. In verband met de zeer hoge tijdsbesteding voor de voorzitter van de Raad van Commisarissen als gevolg van de fusie heeft de Raad van Commissarissen in 2008 in afwezigheid van de heer Wilson, besloten om als waardering voor zijn inzet en tijd de vergoeding over 2007 te verdubbelen. De uitbetaling van dit bedrag vindt in 2008 plaats. Commissies Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen kent vier commissies: 1 De agendacommissie Deze commissie bereidt de vergaderingen van de Raad van Commissarissen voor. 2 De selectie-, beoordelings- en remuneratiecommissie (kortweg remuneratiecommissie) Deze commissie stelt voorstellen aan de Raad van Commissarissen op voor de benoeming, de beoordeling, beloning en arbeidsvoorwaarden van bestuurders en commissarissen. 3 De auditcommissie Deze commissie rapporteert aan de Raad van Commissarissen over zijn bevindingen op het gebied van financiën en treasury. 4 De governancecommissie De governancecommissie rapporteert aan de Raad van Commissarissen over zijn bevindingen met betrekking tot de interne beheersing en herijkt periodiek de statuten van Ymere, het reglement van de Raad van Commissarissen en het reglement Commissies Raad van Commissarissen Ymere. De samenstelling van de agenda- en remuneratiecommissie is gelijk. De samenstelling van de commissies staat aangegeven in het schema op p. 24. De heer Wilson is voorzitter van deze commissies. Ook de samenstelling van de audit- en governancecommissie is identiek. 21
De heer Willemsen was voorzitter van beide commissies. Alle commissies handelen op basis van het reglement commissies Raad van Commissarissen. De commissies hebben geen besluitvormende bevoegdheden. De agendacommissie De agendacommissie kwam in 2007 vijf keer bijeen om een vergadering of andere bijeenkomst van de Raad van Commissarissen voor te bereiden. De remuneratiecommissie De remuneratiecommissie kwam in 2007 zes keer bijeen. Onderwerpen die aan de orde kwamen waren onder meer: • Het remuneratierapport 2007 • Het werkplan Raad van Bestuur 2007 • De benoeming en benoemingsprocedure lid Raad van Bestuur met portefeuille Ontwikkeling • De arbeidsovereenkomst lid Raad van Bestuur met portefeuille Ontwikkeling • De (voorbereiding) evaluatie eigen functioneren Raad van Commissarissen 2007 • De (voorbereiding) beoordeling Raad van Bestuur 2007 • Het salariëringsmodel Raad van Bestuur na fusie Governancecommissie De governancecommissie kwam in 2007 twee maal bijeen. Aan de orde kwamen onder meer: • De Governancecode Woningcorporaties • De integriteitscode Ymere Auditcommissie De auditcommissie kwam in 2007 vier maal bijeen. De besproken onderwerpen waren onder meer: • De conceptjaarrekening Ymere 2006 en analyse (in aanwezigheid van accountant) • Het accountantsverslag Ymere 2006 • Het jaarverslag Ymere 2006 • Het aanwijzen van de accountant • Het Meerjareninvesteringsprogramma 2008-2017 • De Financiële meerjarenplanning 2008-2017 • Het risicoprofiel 2008-2017 • De begroting 2007 • De financiële onderbouwing fusie tussen Ymere en Woonmaatschappij • De opdrachtformulering duediligenceonderzoek in kader van de (toen) voorgenomen fusie tussen Ymere en Woonmaatschappij • De rapportage duediligenceonderzoek in kader van fusie in kader van de (toen) voorgenomen fusie tussen Ymere en Woonmaatschappij Begeleidingscommissie fusie Naast de vier reguliere commissies van de Raad van Commissarissen functioneerde in 2007 ook de begeleidingscommissie fusie. Deze commissie bestond uit de voorzitter van de Raad van Commissarissen van Ymere en de Raad van Commissarissen Woonmaatschappij. Zij bereidde, indien relevant samen met de voorzitters van het bestuur van Ymere en Woonmaatschappij, de besluitvorming in de Raad van Commissarissen over de (voorgenomen) fusie tussen Ymere en Woonmaatschappij voor. De commissie kwam in 2007 regelmatig bij elkaar.
22
Raad van Commissarissen en accountant De Raad van Commissarissen wijst de accountant van Ymere aan. In 2007 besloot de Raad van Commissarissen de overeenkomst met de accountant tot de controle van de jaarstukken te verlengen met één jaar. De Raad van Commissarissen koos voor deze periode in verband met de (toen nog) mogelijke fusie met Woonmaatschappij. De Raad van Commissarissen gaf aan de accountant enkele bijzondere aandachtspunten mee ten behoeve van de accountantscontrole over het jaar 2007. Om de onafhankelijke positie van de accountant ten opzichte van Ymere te borgen, hebben Ymere en de accountant een onafhankelijkheidsprotocol ondertekend. Het protocol bevat onder andere afspraken over de randvoorwaarden waaronder (de organisatie van) de accountant diensten kan verlenen aan Ymere. In 2007 is in overeenstemming met het onafhankelijkheidsprotocol gehandeld. De jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag over 2007 De Raad van Commissarissen keurde op 10 april 2008 de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag van 2007 goed. De Raad van Commissarissen wisselde voorafgaand daaraan van gedachten met de accountant over de jaarrekening, het volkshuisvestingsverslag en het accountantsverslag. Raad van Commissarissen en goed ondernemingsbestuur De Raad van Commissarissen vindt goed ondernemingsbestuur (good governance) van groot belang. In een eerdere fase heeft de Raad van Commissarissen kennisgenomen van de adviezen van de Commissie-Glasz (1998) en de Code-Tabaksblat (2003) op dit terrein. De aanbevelingen zijn grotendeels overgenomen. In 2007 besprak het bestuur en de governancecommissie van de Raad van Commissarissen de Governancecode Woningcorporaties. De Raad van Commissarissen zal zich na de fusie in 2008 opnieuw over deze Governancecode buigen. De hoofdlijnen van de resultaten hiervan zullen op www.ymere.nl worden gepubliceerd. In hoofdstuk 1 is in een aparte paragraaf vermeld hoe Ymere in 2007 met governance omgaat. Via www.ymere.nl is actuele informatie over dit onderwerp beschikbaar. Samenstelling van de Raad van Commissarissen De samenstelling van de Raad van Commissarissen in 2007 en daaraan gerelateerde informatie is weergegeven in bijgaand kader. Naast het aangegeven honorarium ontvangen de commissarissen een onkostenvergoeding (voorzitter en secretaris: € 1.500 per jaar; overige leden: € 1.250 per jaar). Per 1 januari 2008 is vanwege de fusie de samenstelling van de Raad van Commissarissen ingrijpend gewijzigd. De gewijzigde samenstelling is daarom ook aangegeven. Via www.ymere.nl is ook een actueel overzicht van de samenstelling van de Raad van Commissarissen beschikbaar. De Raad van Commissarissen is van oordeel dat alle gewenste deskundigheden en competenties in de Raad van Commissarissen zijn vertegenwoordigd.
23
De Raad van Commissarissen van Ymere in 2007 Naam
Geboorte-
Functie
Benoemd
Datum
Benoemd
Lid agendacie
jaar
in RvC
op voor-
eerste
tot
en remune-
honorarium
dracht van
benoeming6
ratiecie
in 2007 (in €)7
01.01.96
30.06.08
Bewoners-
01.01.01
30.06.09
De heer mr. P.J. de Booij
1946
Lid
De heer dr. E. Jongejan
1942
Secretaris
Lid auditcie
Ja
Ontvangen
10.375
Ja
12.982
organisatie De heer drs. M.J. van Rijn 1956
Lid
Mevrouw C.J.A.
Lid
1945
Bewoners-
Sprokkereef-Van den
01.11.02
31.12.10
01.01.96
30.06.08
Ja
9.332
9.875
01.02.02
31.12.08
9.332
18.10.00
31.12.08
01.01.02
31.12.09
organisatie
Berg De heer Ir. Th. Sijmons
1940
Lid
De heer dr. R. Th.
1953
Lid
1942
Voorzitter
OR
Ja
10.375
Willemsen RBA De heer drs P. Wilson 6
12.982
De fusie tussen Woningbedrijf Amsterdam en woningstichting WVA
De Raad van Commissarissen heeft in het kader van de (voorgenomen) fusie tussen Ymere
op 1 januari 2004 leidde tot een nieuw
en Woonmaatschappij in 2007 ook de Raad van Commissarissen van de onderneming na
rooster van aftreden. 7
Ja
fusie samengesteld. De samenstelling van de Raad van Commissarissen na fusie staat in
Brutobedragen.
onderstaand schema. De Raad van Commissarissen bedankt de commissarissen die geen deel meer uitmaken van de Raad voor hun bijdrage in de afgelopen jaren. De Raad van Commissarissen van Ymere vanaf 2008 Naam
Geboortejaar
Functie in RvC
Benoemd op
Benoemd tot Periode bij
voordracht van De heer W. Brethouwer
1957
Lid
OR
Lidmaatschap commissie
herbenoeming 31.12.08
Als opnieuw
Governancecommissie
voorgedragen: 31.12.12 De heer dr. E. Jongejan
1942
Lid
Bewoners-
31.12.09
Als opnieuw
organisatie
31.12.09
voorgedragen:
Governancecommissie
31.12.11 of 31.12.13 De heer mr. A.W. Kouwets
1954
Lid
Bewoners-
31.12.09
organisatie
Als opnieuw voorgedragen: 31.12.11 of 31.12.13
De heer drs. A.T.J. Krol
1947
Lid
31.12.11
Niet herbenoembaar
De heer drs. A.M.H. van Mook 1946
Voorzitter
31.12.11
31.12.12
Agendacommissie
De heer drs. M.J. van Rijn
1956
Lid
31.12.11
31.12.15
Auditcommissie
De heer Ir. Th. Sijmons
1940
Lid
31.12.11
31.12.13
De heer drs. F. Smit
1947
Lid
31.12.11
31.12.14
De heer drs. P. Wilson
1942
Vice-
31.12.11
Niet
Agendacommissie
herbenoembaar
Remuneratiecommissie
Remuneratiecommissie
voorzitter
Auditcommissie
Governancecommissie
In verband met de fusie tussen Ymere en Woonmaatschappij per 1 januari 2008 heeft de Raad van Commissarissen van Ymere samen met de Raad van Commissarissen van Woonmaatschappij in de tweede helft van 2007 de commissarissen van de organisatie na fusie geselecteerd. Bij de selectie is gebruikgemaakt van geactualiseerde profielschetsen. De Raad van Commissarissen werd daarbij ondersteund door een externe partij. De Ondernemingsraad en de huurdersorganisaties zijn in de gelegenheid gesteld zich uit te spreken over de commissarissen die op voordracht van de OR of de huurdersorganisaties zouden worden benoemd. 24
Onafhankelijkheid commissarissen en integriteit De Raad van Commissarissen is van oordeel dat elke commissaris zijn of haar functie in 2007 onafhankelijk heeft uitgeoefend. Het reglement van de Raad van Commissarissen geeft aan hoe commissarissen dienen te handelen bij mogelijke onverenigbaarheden. Er deden zich in 2007 bij de besluitvorming door de Raad van Commissarissen geen onverenigbaarheden voor. Er zijn geen transacties geweest waarbij sprake was van een tegenstrijdig belang. Ymere kent een klokkenluidersregeling (zie ook hoofdstuk 1). Doel van de regeling is dat (vermeende) misstanden worden gemeld, dat geborgd wordt dat misstanden worden onderzocht, dat noodzakelijke maatregelen worden genomen en dat de klokkenluider zelf bescherming krijgt. De regeling geeft aan dat bij een vermeende misstand waarbij een lid van de Raad van Bestuur is betrokken, het meldpunt de voorzitter van de Raad van Commissarissen hierover informeert. Wanneer de vermeende misstand een lid van de Raad van Commissarissen betreft, informeert het meldpunt de voorzitter van de Raad van Commissarissen. Wanneer het om de voorzitter van de Raad van Commissarissen gaat, informeert het meldpunt de secretaris van de Raad van Commissarissen.
(Neven)functies leden Raad van Commissarissen De commissarissen bekleedden in 2007 de volgende relevante (neven)functies: Naam
(neven)functie
mr. P.J. de Booij
Functie: • Advocaat bij Willems-advocaten te Almere Nevenfunctie(s): • Lid Raad van Commissarissen bij een handels- en beleggingsmaatschappij • Lid bestuur administratiekantoor • Lid bestuur Stichting voor Vluchtelingen en Nieuwkomers in Almere
dr. E. Jongejan
Functie: • Zelfstandig interim-manager Nevenfunctie(s): • Voorzitter Rekenkamercommissie gemeente Den Helder • Adviseur aangesloten bij Nestorkring, Amsterdam (advies en coaching) • Adviseur aangesloten bij Gilde (advies)
drs. M.J. van Rijn
Functie: • Vóór 1 januari 2008: Directeur-Generaal Gezondheidszorg bij het Ministerie van VWS, Den Haag • Vanaf 1 januari 2008: voorzitter Raad van Bestuur PGGM, Zeist Nevenfunctie(s): • Lid bestuur De Baak (managementcentrum VNO-NCW) • Lid curatorium Nederlandse School voor Openbaar Bestuur (NSOB, postacademische opleidingen) • Lid bestuur Stad en Kerk, Den Haag
25
C.J.A. Sprokkereef-
Functie:
Van den Berg
• Officier bij het Leger des Heils in Almere
Ir. Th. Sijmons
Functie: • Directeur-eigenaar Amstate B.V., Rosmalen (bedrijfsorganisatorisch adviesbureau) Nevenfunctie(s): • Voorzitter Raad van Toezicht Woningstichting Woonwijze, Vught
dr. R. Th. Willemsen
Functie:
RBA
• Bestuurder/directeur van IBS vermogensbeheer in Amsterdam Nevenfunctie(s): • Voorzitter van VBA Beroepsvereniging van Beleggingsdeskundigen • Lid bestuur Dutch Securities Institute • Voorzitter Raad van Toezicht Stichting het Flevohuis, Amsterdam • Lid bestuur Mozeshuis/Mozes en Aäronkerk in Amsterdam
drs. P. Wilson
Nevenfunctie(s): • Lid adviescommissie Energieonderzoek van het ministerie van Economische Zaken • Voorzitter Raad van Toezicht ROC Amsterdam (onderwijs) • Vicevoorzitter Raad van Toezicht Onze Lieve Vrouwe Gasthuis te Amsterdam (ziekenhuis)
Een actueel overzicht van nevenfuncties van de in functie zijnde leden van de Raad van Commissarissen is te vinden op www.ymere.nl.
Tot slot De Raad van Commissarissen heeft het jaarverslag, de jaarrekening van het bestuur en de verklaring van de accountantsverslag naar aanleiding van deze documenten gelezen en besproken. De Raad van Commissarissen verklaart dat het jaarverslag en de jaarrekening een goed beeld geven van de activiteiten en de maatschappelijke effecten van de organisatie over het jaar 2007. De Raad van Commissarissen spreekt zijn waardering uit voor de resultaten die Ymere, naast de voorbereiding van de fusie met Woonmaatschappij, in 2007 heeft bereikt. Wij danken hiervoor de medewerkers en het bestuur. Namens de Raad van Commissarissen van Stichting Ymere, A.M.H. van Mook
P. Wilson
Voorzitter
Vicevoorzitter
26
27
3
Kwaliteit en verhuur van onze woningen
Kerngegevens Kwaliteit en verhuur woningen 2007 Ymere bezit woningen in de gemeenten Almere, Amstelveen, Amsterdam, Haarlemmermeer, Heemstede. Leiderdorp en Teylingen. De omvang van het bezit van Ymere nam af met 540 eenheden tot in totaal 48.312 eenheden. De gerealiseerde gemiddelde huurverhoging van onze woningen bedroeg per 1 juli 2007 1,1%. Het gemiddelde nettohuurniveau van onze woningen bedroeg eind 2007 € 384. De huurderving als gevolg van leegstand was € 3,1 miljoen. De huurderving als gevolg van oninbare vorderingen bedroeg € 0,9 miljoen. Per 31 december 2007 bedroeg de totale huurachterstand € 7,9 miljoen bij 5.894 huurders. In totaal zijn 4.240 leeggekomen woningen opnieuw verhuurd; dat is een mutatiegraad van het woningbezit van ongeveer 9%. Aan onderhoud van woningen heeft Ymere € 43,9 miljoen besteed. Het experiment De Woonversnelling, waarbij huurders kunnen loten om een woning, liet in 2007 de eerste positieve resultaten zien. Ymere bestrijdt met succes onrechtmatige bewoning en woonfraude. Dit gebeurt door de inzet van een speciaal team. Ymere prolongeerde haar positie als grootste KWH-huurlabelhouder. Ymere heeft de sterkste reputatie in de reputatiemonitor 2007 van woningcorporaties.
Ymere: actief in zeven gemeenten Ymere bezit woningen in de gemeenten Almere, Amstelveen, Amsterdam, Haarlemmermeer, Heemstede, Leiderdorp en Teylingen. We kiezen er bewust voor om in verschillende steden en dorpen actief te zijn. Onze klanten laten zich immers bij de keuze van hun woning niet (alleen) leiden door gemeentegrenzen. Ze zoeken woningen met stedelijke allure of juist woningen in het groen. Doordat we in de gehele Noordvleugel van de Randstad actief zijn, nemen onze kansen toe om aan die verschillende woonwensen tegemoet te komen. Ymere is daarnaast ook regionaal actief vanuit het oogpunt van risicospreiding. Een evenwichtiger samenstelling van ons bezit naar locatie van de woningen draagt aan die spreiding van risico’s bij. Waar relevant, is in dit jaarverslag onderscheid gemaakt naar de gemeenten waarin Ymere actief is. Omvang en samenstelling bezit Ymere De samenstelling van het bezit van Ymere staat in tabel 1. De omvang van ons bezit nam in 2007 af met 540 eenheden. Voor een nadere toelichting op deze afname verwijzen we hier naar hoofdstuk 4 van dit jaarverslag.
Tabel 1 Samenstelling bezit Ymere Almere
Amstelveen
Amsterdam
Haarlemmer- Heemstede
Leiderdorp
Teylingen
Totaal
meer Woningen
7.051
83
36.024
Verzorgingstehuizen
1.356
29
32
44.575
605
Overige wooneenheden
160
3
BOG
93
1.244
Garages
76
649
5
560
Overige objecten Totaal
7.385
605
168
86
160
491
14
1.351 725 565
39.250
1.370
160
29
32
48.312
Aanbiedingsafspraken Ymere richt zich op alle huurdersdoelgroepen. Toch hebben wij nadrukkelijk aandacht voor mensen met lage inkomens. In Amsterdam hebben de woningcorporaties en de gemeente hierover nieuwe afspraken vastgelegd. Het gaat daarbij niet meer over de vraag hoeveel goedkope woningen er zijn, maar om hoeveel nieuwe huurders met een specifiek inkomen worden gehuisvest. Voor deze zogenoemde aanbiedingsafspraken is Amsterdam in drie marktgebieden verdeeld. In elk marktgebied gaat minimaal 65% van de nieuwe verhuringen naar huishoudens met een primair inkomen. Maximaal 15% van de lege woningen verhuurt Ymere aan hogere inkomens. Mensen met inkomens tot de voormalige ziekenfondsgrens kunnen de overige woningen huren. Ook streeft Ymere naar realisatie van minimaal 75 grote sociale huurwoningen per jaar, bestemd voor grote gezinnen met een laag inkomen. * T.e.m. 2006 kende de gemeente
In 2007 zijn deze afspraken van kracht geworden. Ymere heeft de percentages per gebied
Amsterdam de indeling met de begrippen
gehaald. De verdeling van onze woningen in de gemeenten Almere, Amstelveen,
‘kernvoorraad’ en ‘kernvoorraad-plus’; voor het vergelijk zijn de cijfers 2006
Amsterdam, Haarlemmermeer, Heemstede, Leiderdorp en Teylingen over de huurklassen
herrekend volgens de indeling goedkoop-
(uitgedrukt in percentages) is te zien in tabel 2.
betaalbaar-duur.
Tabel 2 Verdeling woningen Almere
Amstelveen
Amsterdam
Haarlemmermeer
Heemstede
2007
2006
2007
2006
2007
2006
2007
2006
2007
2006
Goedkoop
9
9
20
20
45
46
6
5
99
99
Betaalbaar
75
75
70
73
49
48
61
63
Duur
16
16
10
7
6
6
33
32
1
1
Totaal
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
30
Leiderdorp 2007 100 100
2006
Teylingen 2007
2006
53
50
47
50
100
100
Huuraanpassing 2007: 1,1% (2006: 2,5%) Het huurbeleid van Ymere paste ook in 2007 in de kaders die het Rijk aan het huurbeleid stelt. Bij de jaarlijkse huurverhogingsmethodiek kwam het Rijk het afgelopen jaar met een trendbreuk: de maximale huursomstijging en de huurverhoging per individuele woning werden gemaximeerd op het inflatieniveau van 2006, namelijk 1,1%. Ymere besloot de huren van de woningen met 1,1% te verhogen. De huurdersorganisatie heeft in haar advies aangegeven dat ze zich in de voorgestelde huurverhoging kan vinden, zolang Ymere het flankerend beleid – en dan met name de korting op het serviceabonnement voor mensen met lage inkomens – voortzet. Bezwaren tegen huurverhoging 2007 In 2007 maakten 287 huurders bezwaar tegen de huurverhoging (2006: 221). Van de ontvangen bezwaren zijn er 61 in overleg met de huurders opgelost. De huurcommissie deed in 2007 in 170 gevallen uitspraak over bezwaarschriften die in 2007 of in eerdere jaren waren ingediend (2006: 52). In 106 gevallen werd het bezwaarschrift toegewezen, in 63 gevallen afgewezen. Huurharmonisatie Ymere streeft ernaar de prijs en kwaliteit van de woningen beter met elkaar in overeenstemming te brengen. Om deze reden stellen wij bij nieuwe verhuringen het huurniveau van de woning opnieuw vast (‘harmoniseren’). In de meeste gevallen betekent dit dat de huur van een woning stijgt ten opzichte van de huur vóór de mutatie. Het behoud van een goedkope woningvoorraad voor mensen met lage inkomens is daarbij gewaarborgd, onder meer door de eerdergenoemde aanbiedingsafspraken met de gemeente Amsterdam. Het gemiddelde nettohuurniveau van onze woningen bedroeg eind 2007 € 384 (2006: € 371). De huurprijzen bedroegen eind 2007 gemiddeld 78% van de huurprijs die op grond van regelgeving als maximaal redelijk kan worden beschouwd (eind 2006: 77%). Tabel 3 presenteert het gemiddelde huurniveau en het percentage ‘maximaal redelijk’ per gemeente waar Ymere actief is. De verhuureenheden in de gemeente Heemstede zijn studentenwoningen. NB Cijfers 2006 zijn herijkt en herrekend o.b.v. grondslagen 2007 (vergelijkbaarheid)
Tabel 3 Gemiddeld huurniveau en percentage ‘maximaal redelijk’ Percentage max. redelijke huur
Gemiddelde maandhuur in euro
2007
2006
2007
2006
Almere
76
75
458
453
Amstelveen
88
88
436
427
Amsterdam
78
77
365
353 487
Haarlemmermeer
77
77
496
Heemstede
83
84
93
87
Leiderdorp
84
nvt
460
nvt
Teylingen
92
92
519
513
Totaal
78
77
384
372
Huurderving In 2007 bedroeg de huurderving als gevolg van leegstand € 3,8 miljoen (2006: € 2,7 miljoen). De stijging is met name het gevolg van tijdelijke verhuur in verband met herstructurering (€ 1,1 miljoen). In sommige gevallen staat een woning bij wisseling van huurder kort leeg. Zodoende kan Ymere noodzakelijke reparaties uitvoeren. Ook vanwege renovatiewerkzaamheden en de verkoop van woningen derft Ymere huurinkomsten. De huurderving als gevolg van oninbare vorderingen bedroeg in 2007 € 0,5 miljoen (2006 € 0,5 miljoen). De totale huurderving bedroeg in 2007 dus € 4,3 miljoen (2006: € 3,2 miljoen). 31
Huurachterstanden Het beleid van Ymere is erop gericht om huurachterstanden zoveel mogelijk te voorkomen en te beperken. In het kader van de preventie van huurachterstanden is nieuw beleid ontwikkeld. Ook zijn initiatieven gestart om huurschulden en ontruimingen te voorkomen. Daarnaast benadert Ymere huurders persoonlijk als er huurachterstanden ontstaan. Dat voorkomt dat de huurschulden nóg verder oplopen en beperkt ons inkomens- en renteverlies. Per 31 december 2007 bedroeg de totale huurachterstand € 7,9 miljoen bij 5.894 huurders (2006: € 7,1 miljoen bij 5.755 huurders). In 1.605 (2006: 1.625) gevallen gaven we de inning in handen van onze deurwaarder. Woningontruimingen In 2007 vonden in totaal 235 ontruimingen van woningen plaats (2006: 256), waarvan 154 in Amsterdam, 69 in Almere, 4 in de gemeente Haarlemmermeer en 8 in Heemstede. De belangrijkste reden voor een ontruiming is het feit dat de huurder structureel de huur niet betaalt. Om die reden is 225 maal tot ontruiming overgegaan. Om andere redenen, zoals overlast of onrechtmatige bewoning, is 10 keer tot ontruiming overgegaan. Het aantal Noorderzongevallen bedroeg in 2007 5 (2006: 31). Bij Noorderzongevallen gaat het om huurders die zonder opzegging van de huur vertrekken. Daarvan deden zich er 4 in Amsterdam voor (2006: 22) en 1 in Almere (2006: 9). Woningtoewijzing In de regio waar Ymere actief is, worden sociale huurwoningen toegewezen via Woningnet (www.woningnet.nl). Voor Ymere verzorgt Woningnet de inschrijving van woningzoekenden. Het publiceert het actuele huizenaanbod van woningcorporaties en regelt de verdeling van de woningen. Huurders kunnen na inschrijving een keuze maken uit alle vrijgekomen woningen in de regio. In 2007 zijn in totaal 4.240 (2006: 5.038) leeggekomen woningen opnieuw verhuurd. Behalve de woningen die in Woningnet te huur worden aangeboden, vallen hieronder ook de (middel)dure huurwoningen, tijdelijke woningen en studentenhuisvesting. Dit komt neer op een mutatiegraad van ons woningbezit van ongeveer 9%. Het gemiddeld aantal reacties op een vrijgekomen woning van Ymere bedroeg in 2007 in Almere 53 (2006: 55) en in Amsterdam 122 (2006: 109). Ter vergelijking: in de regio Amsterdam (ROA-gebied) bedroeg in 2007 het gemiddelde aantal reacties 117 (2006: 99). De acceptatiegraad is in Almere 3,9, in Amsterdam 6,4 en in de regio Amsterdam (ROA-gebied) 6,6. Dat betekent dat in Almere gemiddeld elke 3,9e (2006: 2,6e) persoon aan wie wij een woning aanboden, die woning accepteerde. In Amsterdam is dat gemiddeld de 6,4e persoon (2006: 6,5e ). Het verschil in acceptatiegraad illustreert het verschil in kwaliteit van het woningaanbod in Almere en Amsterdam. Het betekent echter ook dat onze klanten kritisch zijn. Als een woning niet ruimschoots voldoet aan de wensen, is de woningzoekende niet snel bereid om zijn of haar opgebouwde woonduur op te geven. Bij acceptatie van een woning vervalt immers de woonduur die de huurder eerder heeft opgebouwd. De Woonversnelling Samen met collega-woningcorporaties Woongroep Holland en de Woonmaatschappij is Ymere begin 2007 gestart met een experiment rond woningtoewijzing in de regio Amsterdam. Het gaat om een beperkt experiment, met een looptijd van een jaar. Er doen 850 woningen mee, waarvan 600 in Amsterdam. Onder de naam De Woonversnelling kunnen mensen loten om een woning, in plaats van dat ze er jaren passief op moeten wachten. Huurders worden zo geprikkeld om eerder een 32
(verhuis)stap te zetten. Zo komt er weer ruimte vrij voor andere (startende) huurders. Deze hypothese – er komen meer verhuisbewegingen, dus meer aanbod, dus een beter evenwicht tussen vraag en aanbod – wordt nauwlettend getoetst. In 2007 zijn op onderdelen al resultaten te zien. De woningen die meedoen aan De Woonversnelling worden inderdaad eerder geaccepteerd door de woningzoekende. De gemiddelde woonduur van een nieuwe huurder is ook lager. Veel woningzoekenden zijn bovendien enthousiast over dit extra ‘loket’. Het aantal woningen dat in Amsterdam vrijkomt voor De Woonversnelling valt enigszins tegen. Het is reden om daar het experiment met vier maanden te verlengen, om zo toch het benodigde aantal te halen. Onderhoudsuitgaven Ymere stelt jaarlijks een onderhoudsbegroting op aan de hand van een meerjarenbegroting en actuele (her)inspecties. We inspecteren de onderhoudssituatie van elk complex minimaal eens per drie jaar. In de onderhoudsbegroting zijn alle onderhoudswerkzaamheden voor het komende jaar opgenomen. De begroting voor het dagelijks onderhoud (reparatie- en mutatieonderhoud) is gebaseerd op analyses van gemaakte kosten in voorgaande jaren, opgehoogd met een indexering. Eventueel corrigeren we de begroting vanwege wijzigingen in het onderhoudsbeleid. De begroting voor het planmatig onderhoud is voor de buitenkant van de complexen gebaseerd op een conditiemeting (gebrekenregistratie) en risicoanalyses van geconstateerde technische gebreken. Het onderhoud aan installaties in de woningen vindt plaats via onderhoudscontracten. Daarin zijn vaste onderhoudscycli en/of prestatie-eisen opgenomen. Aan onderhoud van woningen heeft Ymere in 2007 € 43,5 miljoen besteed (2006: € 42,9 miljoen). Dat is inclusief de toegerekende apparaatskosten van onze interne servicebedrijven. Tabel 4 maakt een uitsplitsing naar onderhoudssoort.
Tabel 4 Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud
2007
2006
14.200.000
12.700.000
6.000.000
6.200.000
Planmatig onderhoud
23.300.000
24.000.000
Totaal bruto-onderhoud
43.500.000
42.900.000
Af: Servicebedrijf Ymere
6.900.000
7.200.000
36.600.000
35.700.000
Onderhoudkosten (extern)
Energiebeleid Ymere Besparing op de kosten van energie levert een belangrijke bijdrage aan de betaalbaarheid van het wonen. Woningcorporaties hebben daarom de ambitie geformuleerd om in de periode 2008-2018 20% te besparen op het totale gasverbruik in de woningvoorraad van de corporaties. Ook Ymere wil hieraan een steentje bijdragen. We werken deze algemene ambitie uit naar een ambitie en energiebeleid gebaseerd op de situatie van Ymere. Energielabel Via het energielabel krijgen huurders meer zicht op het energieverbruik van hun woning. Dat vinden wij positief, omdat de kosten van verwarming van de woning een (steeds groter) deel uitmaken van de woonlasten van onze huurders. Ymere heeft het voornemen om vanaf 1 januari 2009 alle woningen te voorzien van een energielabel. Ymere heeft ervoor gekozen om al vanaf 1 januari 2008 bij iedere mutatie een energielabel aan de bewoner of koper te overhandigen. Om dat waar te maken heeft Ymere voor het jaar 2008 additioneel € 3,3 miljoen gereserveerd.
33
Kwaliteit en KWH-huurlabel Het bieden van een kwalitatief goede dienstverlening aan onze klanten is een belangrijke beleidsdoelstelling van Ymere. De kwaliteit van onze dienstverlening is een van de bepalende factoren voor het beeld dat huurders en andere stakeholders van ons hebben. Ymere gebruikt het KWH-huurlabel als een van de instrumenten om de kwaliteit van de dienstverlening aan huurders te meten. Sinds 2004 voert Ymere dit label. In 2007 is Ymere gemeten op de labelonderdelen Corporatie bezoeken, Woning zoeken, Woning betrekken, Huur betalen en Reparaties uitvoeren. Op vrijwel alle onderdelen hebben wij ruimschoots de norm gehaald. Daarmee prolongeerden we onze positie als grootste KWH-huurlabelhouder van Nederland. Daar zijn we trots op. Ymere bewaakt ook zelf op actieve wijze de kwaliteit van haar dienstverlening aan de huurders. Dat doen we door middel van huurdersenquêtes en kwartaalrapportages over het reparatieonderhoud en de dienstverlening wanneer een huurder een woning betrekt. In Almere is gestart met aftersales- en exitenquêtes. Ymere verbetert ook al jaren de kwaliteit van de communicatie met de klant. In 2007 is het callcenter operationeel geworden. Daarbij speelde de invoering van KennisNet een cruciale rol. Dit systeem helpt onze frontofficemedewerkers bij het op uniforme wijze beantwoorden van klantvragen. Het draagt bij aan de eenduidigheid van informatieverstrekking aan onze klanten en aan de snelheid van beantwoording (one call completion). KennisNet wordt continu doorontwikkeld om de kwaliteit te verbeteren. De frontofficemedewerkers zijn bovendien getraind in telefonische communicatievaardigheden. Jaarlijks traint en audit Ymere haar medewerkers in eigentijds en servicegericht corresponderen. De opmerkingen uit de pilotmeting voor het KWH-participatielabel in 2006 zijn betrokken in het tot stand brengen van de nieuwe samenwerkingsovereenkomst met huurderskoepel PBY. In 2007 heeft Ymere bijgedragen aan de totstandkoming van KWH’s nieuwe meetmethode van de telefonische bereikbaarheid van corporaties met een callcenter. KWH heeft Ymere als eerste corporatie gemeten met het nieuwe callcentermodel.
KWH-huurlabel
onderdeel van het label. Deze
Het KWH-huurlabel ondersteunt
leveringsvoorwaarden zijn te zien
corporaties bij het verbeteren van
als de verwachtingen van de
de kwaliteit van hun dienstverlening.
woonconsument. Die voorwaarden zijn
Het neemt de woonconsument als
omgezet in meetbare normen, waarmee
uitgangspunt.
KWH meet of de corporatie inderdaad
De meting houdt de corporatie
kwaliteit levert. De meetsystematiek
een spiegel voor; het laat zien
maakt de prestaties van de corporatie
hoe de organisatie eruitziet door
op ieder labelonderdeel zichtbaar.
de ogen van de klant. Zo’n 75
Omdat de normen uniform zijn en
leveringsvoorwaarden, ondergebracht
landelijk worden toegepast, kunnen
in tien labelonderdelen, zijn
corporaties hun resultaten vergelijken.
34
Milieubewust en duurzaam ondernemen De bedrijfsvoering van Ymere kenmerkt zich door duurzaamheid en een duidelijk milieubewustzijn. We gebruiken bij nieuwbouwprojecten alleen gecertificeerd tropisch hardhout, en dan alleen als het echt niet anders kan. Waar mogelijk schilderen we met milieuvriendelijke verf. We verwijderen op verantwoorde wijze eventuele asbest uit leeggekomen woningen. Voor veilig werken op hoogte worden separaat middelen ter beschikking gesteld. We gaan zorgvuldig om met papier en energie, zamelen afval in en maken schoon met milieuverantwoorde materialen. Onze nieuwbouwprojecten voldoen aan de normen van Duurzaam Bouwen. Ook in 2007 was dit weer het geval. Onrechtmatige bewoning Onrechtmatige bewoning van sociale huurwoningen staat hoog op de agenda van woningcorporaties en stadsbesturen. Ymere ziet de aanpak van woonfraude als een belangrijk onderdeel van de integrale verbetering van de leefbaarheid. In 2005 is Ymere begonnen met een speciaal team dat de woonfraude binnen het bezit zelfstandig aanpakt én medewerkers in de vestigingen van Ymere stimuleert in hún aanpak als zij in het reguliere beheer woonfraude tegenkomen. Dit Team Onrechtmatige Bewoning Ymere (TOBY) is zeer succesvol en heeft in 2007 in totaal 375 huuropzeggingen gerealiseerd in relatie tot woonfraude. Ymere geeft prioriteit aan meldingen van omwonenden, uit het netwerk en de bijdragen die het samenwerkingsverband Zoeklicht oplevert. Bureau Zoeklicht is een samenwerkingsverband van de belangrijkste partijen op de Amsterdamse woningmarkt: de gemeente Amsterdam, De Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, de Vereniging Vastgoed Belang en de Makelaarsvereniging Amsterdam. Bureau Zoeklicht is opgericht om onrechtmatige bewoning op te sporen en aan te pakken. Daarnaast worden planmatig, door buurtscans en bestandsvergelijkingen, mogelijke woonfraudegevallen in beeld gebracht. We richten ons daarbij enerzijds op de aanpak van bestaande woonfraudegevallen, anderzijds op preventie om woonfraude te voorkomen. Resultaten In 2007 heeft Ymere meer dan 600 dossiers waarbij mogelijk sprake was van woonfraude onderzocht. Daarbij zijn 375 huuropzeggingen gerealiseerd in relatie tot woonfraude. Deze woningen komen daarmee beschikbaar voor mensen die er wél recht op hebben. Opvallend is dat er een relatief hoge score is behaald in het Ymere-bezit in Almere (46 huuropzeggingen). In Amsterdam zijn de meeste huuropzeggingen behaald in Zuidoost, West, Centrum en Noord (329 huuropzeggingen). Bestandsvergelijkingen met het Kadaster zijn succesvol geweest. Ymere geeft bij andere partijen (gemeenten, andere corporaties) voorlichting om tot een (landelijk) bredere aanpak te komen. Preventie In 2007 is het project PAK ZE (Project Alertheid Klantacceptatie) gestart. Dit project, geïnitieerd door Ymere, omvat voorlichting voor met name verhuurmedewerkers, administratief medewerkers en baliepersoneel. Zij leren hoe ze mogelijke woonfraude ‘aan de poort’ kunnen herkennen en zodoende woonfraude kunnen voorkomen voordat deze begint. Te denken valt aan extra aandacht voor aanvragen van woningruil, medehuurderschap, contante betalingen en betalingen vanaf een ander adres. Ook is er extra aandacht geweest voor voorlichting aan het Servicebedrijf van Ymere. De vaklieden van dit Servicebedrijf zijn immers de ‘ogen en oren’ van Ymere in de wijk.
35
4
Projectontwikkeling en herstructurering
Kerngegevens Projectontwikkeling 2007 Ymere leverde 702 nieuwe woningen op (koop en huur). Van 1630 koop- en huurwoningen is de bouw gestart. In 2007 won Ymere de Geurt Brinkgreve Bokaal voor de renovatie en herontwikkeling van de Timorschool in Amsterdam. Ymere was (en is) actief in projecten in Alkmaar, Almere, Alphen aan den Rijn, Amsterdam, Blaricum, Haarlemmermeer, de HAL-regio te Alkmaar, Heemstede, Leiden, Leiderdorp, Lelystad, Oosthuizen, Purmerend en Weesp. De omzet in projectontwikkeling groeit, maar de winst blijft relatief achter als gevolg van de moeizame aanbestedingsmarkt. Doorlopend doet Ymere onderzoek naar de klanttevredenheid. De verbeterpunten die dat oplevert, worden ter harte genomen. De masterclasses die in 2006 zijn gestart om het innovatief denken en handelen binnen de organisatie te bevorderen, werpen hun vruchten af. Ymere besteedt veel aandacht aan innovatie. Ymere verkocht in totaal 335 huurwoningen. Ymere heeft 45 woningen aangekocht. Er zijn 726 woningen gesloopt. De ambitie voor 2007 was 361. Er zijn 24 woningen samengevoegd tot 12 woningen. Er is ruim € 33 miljoen geïvesteerd in de verandering van het bestaande bezit. Ymere verbeterde ingrijpend 504 woningen in het kader van herstructurering. Niet-ingrijpend verbeterde Ymere 403 woningen.
Algemeen Ymere maakte in 2007 een positieve ontwikkeling door. Door zelfstandige groei, acquisities en het aangaan van samenwerkingsverbanden steeg onze omzet. Dat stemt tot tevredenheid, hoewel moet worden aangetekend dat de groei van de winst achterblijft bij de omzetontwikkeling. De problematische aanbestedingsmarkt, met een groeiende druk op de prijzen, is daar debet aan. Bij de ontwikkeling van koopwoningen kunnen hoge aanneemsommen nog (deels) worden gecompenseerd door een hogere verkoopprijs. Bij huurwoningen is die compensatie veel moeilijker te bereiken. Maar anders dan veel andere partijen, zet Ymere in zo’n geval het ontwikkelings- en bouwproces niet stil. Vanuit onze maatschappelijke verantwoordelijkheid gaan wij door met de bouwproductie. Ook voelen wij ons gebonden aan de prestatieafspraken met de gemeenten waarin wij opereren. In bijvoorbeeld de Westelijke Tuinsteden móeten bouwprojecten wel beginnen, in het kader van de hoognodige herstructureringsoperatie. Alleen door nieuwbouw is beweging in de keten te krijgen. Nieuwbouw Het jaar 2007 stond wederom in het teken van de nieuwbouwproductie. De resultaten vallen over het gehele jaar bezien enigszins tegen. Ymere had gehoopt méér in aanbouw te nemen en méér op te leveren. Moeizame aanbestedingen, hardnekkige ruimtelijke ordeningsproblematiek, ingewikkelde procedures en regels rond onder meer fijnstof, grondprijs- en grondleveringsdisputen zijn de belangrijkste oorzaken van de opgelopen vertraging.
In dit overzicht zijn de woningen opgenomen die Ymere zelf heeft opgeleverd én de woningen die we hebben opgeleverd via een
Tabel 1 Aantal door Ymere opgeleverde huur- en koopwoningen Gemeente Amsterdam
2005
382
164
Koop
307
159
224
Huur
21
80
202
Koop
40
53
174
Haarlemmermeer
Huur
82
58
241
Koop
18
27
0
Huur
7
0
0
Koop
14
0
0
Huur
0
0
0
Koop
5
19
0
Huur
318
520
607
Koop
384
258
398
samenwerking, is het aantal woningen opgenomen dat overeenkomt met ons
2006
208
Almere
samenwerkingsverband waarin we actief zijn. Wanneer sprake is van een
2007 Huur
aandeel in het samenwerkingsverband.
Haarlem Leiden Totaal
38
In 2007 is van 1630 woningen de bouw gestart. Het onderstaande schema geeft een overzicht. In dit overzicht zijn de woningen opgenomen waarvan Ymere zelf de bouw heeft gestart én de woningen die we
Tabel 2 Aantal woningen start bouw (naar huur en koop, per gemeente, in 2007) Gemeente
Aantallen woningen in 2007
realiseren in een samenwerkingsverband met andere partijen. Wanneer sprake is van
Amsterdam
een samenwerking, is het aantal woningen opgenomen dat overeenkomt met het deel
Almere
waarmee we in het samenwerkingsverband deelnemen.
Haarlemmermeer Leiden
Aantal woningen in 2005
Huur
802
455
373
Koop
269
140
470
Huur
31
53
42
Koop
0
87
53
Huur
0
0
12
Koop
0
0
27
Huur
81
0
81
0
23
Koop Oosthuizen
Aantallen woningen in 2007
Koop
24
Huur Alphen a/d Rijn Weesp Heemstede Lelystad Haarlem Totaal
Koop
0
Huur
100
Koop
60
Huur
14
Koop
90
Huur
0
Koop
0
Huur
59
Huur
0
7
0
Koop
0
14
0
Huur
1.187
515
508
Koop
443
241
573
De stichtingskosten van 86 huurwoningen bedroegen meer dan € 200.000. Deze woningen bevinden zich in Amsterdam. Ymere kocht deze woningen aan als onderdeel van een groter pakket. De stichtingskosten van 86 koopwoningen bedroegen meer dan € 200.000. Deze woningen bevinden zich in Amsterdam (67), Haarlem (14) en Leiden (5). Ymere streeft ernaar om gedifferentieerde wijken te creëren en bouwt daarom óók dure koopwoningen. Deze differentiatie verhoogt de leefbaarheid in deze wijken. In Amsterdam zijn de grondprijzen zo hoog, dat de stichtingskosten hoger uitvallen dan € 200.000. Alle dure koopwoningen zijn verkocht. Klimaat op de koopwoningmarkt Het klimaat op de koopwoningmarkt was in 2007 onveranderd goed. Veelbetekenend is de goed lopende verkoop van het grote woningbouwproject Overhoeks in Amsterdam Noord. De verkoop is eind 2007 gestart. Dankzij een uitgekiende marketingcampagne is deze woningbouwlocatie op de kaart gezet. Klimaat op de huurmarkt Het klimaat op de markt voor huurwoningen is goed, voor zowel sociale huur als markthuur. Het aanbod blijft nog altijd achter bij de vraag. Ymere blijft zich inzetten om vraag en aanbod beter op elkaar te laten aansluiten en de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen.
39
Projectontwikkeling in vogelvlucht Naar verwachting zal Ymere in 2008 de woningproductie weer laten groeien. Het nieuwe Ymere zal meer dan 1.400 nieuwe woningen in aanbouw nemen. Verwachte vertragingseffecten en kostenstijgingen zijn inmiddels in de planning verwerkt. Enige vertraging is echter niet uit te sluiten. De moeilijke aanbestedingsmarkt zal voorlopig blijven bestaan, zeker nu de prijzen oplopen door ontwikkelingen in de geglobaliseerde wereldeconomie. Dat noopt tot realisme bij onze ambities en planningsoptimisme. Amsterdam In 2007 was een belangrijk moment het in aanbouw nemen van het Martien Schaaperhuis. Aan de voorbereidingen voor de bouw van dit opvanghuis voor dak- en thuislozen is jarenlang met veel inzet gewerkt. Andere hoogtepunten waren de succesvolle start verkoop van het project Overhoeks, het in aanbouw nemen van Laan van Spartaan, de oplevering van gebouw Chicago aan de Oostelijke Handelskade, en de onderscheiding die Ymere verwierf voor de renovatie en herontwikkeling van de Timorschool aan het Timorplein in de Indische Buurt in Amsterdam. Met de Timorschool en het vergelijkbare project Het Sieraad in De Baarsjes in Amsterdam heeft Ymere, zo is in 2007 gebleken, duidelijk indruk gemaakt. ‘Timorplein’ is inmiddels een begrip geworden. Het concept lijkt voor velerlei herhaling – in wisselende contexten, in Gouden Baksteen, project Geuzenpoort in Amsterdam-Geuzenveld, en de Timorschool
verschillende situaties – vatbaar.
in Amsterdam-Zeeburg.
Haarlemmermeer In de Haarlemmermeer breidde Ymere de grondportefeuille uit met verwervingen te Lisserbroek. Almere In Almere zijn de gevarieerde woonbuurten Red, Yellow & Blue in 2007 definitief opgeleverd. In totaal gaat het om 376 koop- en sociale huurwoningen, waarbij de bewoners veel keuzevrijheid hebben en sterk betrokken zijn bij hun woning. Daarnaast ontplooide Ymere activiteiten in het Homeruskwartier en het Europakwartier. Lelystad In het stadshart van Lelystad verrijst het nieuwbouwproject Wisselplein. Het omvat vijf appartementengebouwen voor de koop- en de huursector en een nieuw winkelcentrum. In 2007 is gestart met de bouw van de eigentijdse gebouwen Kroonjuweel en Medaillon. Tussen deze twee gebouwen in komt een nieuwe winkelpromenade, de Promesse, die de Kroonpassage en het Dukaatplein met het nieuwe Wisselplein verbindt. Ymere is nauw betrokken bij deze ontwikkeling. Weesp Op 27 februari 2007 is de eerste paal geslagen voor het nieuwbouwproject De Tuin van Houten aan de Amstellandlaan in Weesp. In dit project ontwikkelt Ymere 74 luxe appartementen, zowel koop als vrije sector huur. Het zijn de eerste woningen die wij in Weesp realiseren. De Tuin van Houten wordt gebouwd op een locatie die vroeger deel uitmaakte van het landgoed Van Houten. Alle woningen zijn inmiddels verkocht. De vrije sectorhuurwoningen worden in 2008 verhuurd. Alphen aan den Rijn In de zomer zijn voorbereidingen gestart voor de bouw van circa 400 koop- en huurwoningen in het Stationsgebied in Alphen aan den Rijn, onder de naam ‘Stadswijzer’. Ymere zal 100 woningen van NS Poort aankopen en zelf verhuren. Op 5 juli 2007 ondertekenden 40
Casparus in Weesp
vertegenwoordigers van NS Poort, Ymere en de gemeente Alphen aan den Rijn tijdens een feestelijke bijeenkomst de onderlinge contracten. In oktober is de eerste paal geslagen. Leiden Op 10 oktober 2007 heeft Ymere samen met woningcorporatie Ons Doel de eerste paal geslagen voor de Schakels 2 in de wijk Roomburg. Ymere ontwikkelt in dit project 88 huurappartementen en een zorgsteunpunt. De huurappartementen komen na oplevering in beheer bij Ons Doel. Roomburg is de laatste grote uitbreidingslocatie in het zuidoosten van Leiden. De wijk heeft veel groen, water en verschillende woningtypen. Naast Schakels 2 heeft Ymere in Roomburg samen met Portaal het deelplan Historie gerealiseerd. In Leiden werkt Ymere verder aan de ontwikkeling van een nieuwe wijk op het terrein van de Groenoordhallen. Hier is plaats voor wonen en werken, huur- en koopwoningen, kantoren, bedrijven en voorzieningen. Het gaat om 500 woningen, appartementen en eengezinswoningen, waarvan 20 procent sociale woningbouw. Heemstede Plan Vogelpark (287 woningen) komt op een uitgekiende locatie in Heemstede: bij het station, tussen de winkels, op de grens met Aerdenhout én vlak bij het strand van Zandvoort. Een zeldzame combinatie van voorzieningen en recreatiemogelijkheden. Het streven is om dit gebied nauw te laten aansluiten bij de omgeving. Om die reden krijgt het nieuwe plan, behalve woningbouw in statige jaren-dertigstijl, voldoende open ruimte. Dit krijgt mede vorm in de overvloedige aanwezigheid van water in de wijk. Alle woningen in dit project van Ymere zijn inmiddels verkocht. De bouw is in het najaar van 2007 gestart. Alkmaar Ymere maakt deel uit van het consortium dat meedingt in de Europese aanbesteding voor de nieuwbouwlocatie Overstad. Purmerend De gemeente Purmerend en woningcorporatie Ymere hebben in 2006 een samenwerkingsovereenkomst ondertekend voor de realisatie van de nieuwe woonbuurt ‘Het Plateel’. Het Plateel ligt in het Wagenweggebied, nu nog een bedrijventerrein. Dit gebied wordt getransformeerd in een aantrekkelijk groene stadse woonbuurt. Ymere en de gemeente realiseren in de eerste fase in totaal 315 woningen, waarvan 215 koop- en 100 sociale huurwoningen. Er komen eengezinswoningen (55 procent) en appartementen (45 procent). De nieuwe woonbuurt heeft een diversiteit aan woningen voor gezinnen, senioren, stellen en singles. De verkoop start in de loop van 2008. Oosthuizen Op 31 mei 2007 is de eerste paal geslagen voor het appartementencomplex De Koggehoorn in Oosthuizen. Ymere realiseert hier samen met Koning Bouw Volendam een nieuwbouwcomplex met 24 levensloopbestendige koopappartementen. Dat wil zeggen dat bij de bouw al rekening wordt gehouden met het feit dat een groot aantal bewoners er langere tijd 41
wil blijven wonen. De indeling van de woning kan nu en in de toekomst worden gewijzigd. De oplevering van De Koggehoorn is gepland rond de zomer van 2008. Ymere en de klanten Sinds 2006 besteedt Ymere veel aandacht aan verbetering van de klantgerichtheid. Doorlopend doen wij onderzoek naar de klanttevredenheid. De verbeterpunten die dat onderzoek oplevert, worden ter harte genomen. Innovatie In 2006 heeft Ymere masterclasses georganiseerd om het innovatief denken en handelen in de organisatie te bevorderen. In 2007 is gebleken dat deze masterclasses effect sorteren, zowel qua kennisontwikkeling als qua teambuilding. Medewerkers van Ymere blijken duidelijk gevoeliger te zijn geworden voor signalen uit hun maatschappelijke omgeving. Het streven is om onszelf daarin nog verder te ontwikkelen en – sterker nog – daarin te excelleren. Ymere ontwikkelt doorgaans in complexe omgevingen, waar bewoning al een gegeven is, zoals de binnenstedelijke omgeving. Dat vergt innovatief vermogen en een hoog ontwikkeld omgevingsbewustzijn. Ymere is partner in NederlandBovenWater, het kennisontwikkelingsprogramma van Habiforum. Ymere onderscheidt zich door deelname aan en het uitschrijven van architectuurprijsvragen. Voor de architectuurprijsvraag Europa-9 heeft Ymere het gebied de Buiksloterham ingediend. Hiervoor zijn 63 inzendingen ontvangen. Samen met het Nederlands Architectuurinstituut is een prijsvraag uitgeschreven: 1:500 Heesterveld, Stimuleringsprijsvraag voor wonen en woonomgeving. Met het ontwerp ‘Mengen en Loslaten’ won Micha de Haas Architecten in november deze prijsvraag voor een achteropgeraakte woonbuurt in Amsterdam Zuidoost. De jury koos het ontwerp om het sterke concept. Het mengt verschillende gebruiksfuncties als wonen en recreëren, en probeert de sociaaleconomische situatie van de wijk te verbeteren. Samenwerking met partners Ymere is in 2007 verschillende nieuwe samenwerkingsverbanden aangegaan, onder andere in Almere, voor het project De Verwondering, dat in 2008 start. Ymere werkt nauw samen met diverse projectontwikkelaars.
42
stimuleringsprijsvraag 1:500 Ontwerp Heesterveld Samenwerking Nederlands
In 2007 hebben wij samen
In november werd de winnaar
Architectuurinstituut (NAi)
een stimuleringsprijsvraag
bekendgemaakt. Tentoonstellingen
Om de visievorming op woningbouw
uitgeschreven. Voor het eerst is
over Heesterveld waren te zien in
te stimuleren zijn het Nederlands
de Ymere NAi Prijs uitgereikt. Het
het Stadsdeelkantoor in Amsterdam
Architectuurinstituut (NAi) en
prijsvraagonderwerp was Heesterveld,
Zuidoost en in het Nederlands
woningcorporatie Ymere in 2006 een
een achteropgeraakte buurt in de
Architectuurinstituut in Rotterdam.
structurele samenwerking aangegaan.
H-buurt in de Bijlmer. In de prijsvraag
In de catalogus ‘Blikveld’ die bij de
Gebruikmakend van elkaars expertise
1:500 Ontwerp Heesterveld werden
tentoonstellingen verscheen, zijn
willen Ymere en NAi aandacht vragen
architecten, stedenbouwkundigen,
bijdragen opgenomen van onder
voor verschillende aspecten van wonen
landschapsarchitecten en beeldend
anderen Anna Vos en Anne Hemker.
en de woonomgeving en het debat
kunstenaars naar nieuwe visies op
hierover entameren.
wonen en woonomgeving gevraagd. Debatten in februari (NAi, Rotterdam) en juni (Imagine IC, Amsterdam Zuidoost) begeleidden de prijsvraag.
43
Holdingstructuur Ymere
Stichting Ymere De Meer
Stichting Ymere
Stichting Ymere Ontwikkeling
100%
100%
Ymere Holding BV
100%
Ymere Beleggingen BV
100%
Ymere Wonen BV
Ymere Ontwikkeling BV
100% Ymere Monumenten BV
100% Werkmaatschappij Project Ontwikkeling Ymere I BV
50%
33,33% vof OCNA
100%
100%
Werkmaatschappij Project Ontwikkeling Ymere II BV
50%
100%
Werkmaatschappij Project Ontwikkeling Ymere III BV
50%
vof Hofmakerij
100%
Werkmaatschappij Project Ontwikkeling Ymere IV BV
Nieuwe Land BV
Commandiet
50%
vof Loodsen
vof De Geuzen
vof Vogelpark
8,33%
20%
33,33%
50%
33,33%
50%
Waterstad Beheer BV
Waterstad 3 Beheer BV
Park de Meer Beheer BV
GEM Kop van de Grasweg Beheer BV
GEM Spiegelhout Beheer BV
Wesopa BV
beherend
Waterstad IJburg CV
8,32%
0,19% beherend
Groep Waterstad 3 CV
19,51%
2,44% beherend
Park de Meer CV
33%
1% beherend 1% beherend
GEM Kop van de Grasweg CV
74,50%
GEM Spiegelhout CV
32%
Wesopa CV
48%
4% beherend 4%
50%
50%
50%
50%
50%
33,33%
50,00%
50,00%
50,00%
44
33,33%
De Mooie Stad Beheer BV
Andros Beheer BV
Nieuw Waterlandplein Beheer BV
GEO Beheer BV
beherend
De Mooie Stad CV
49%
2% beherend
Andros CV
49%
Nieuw Waterlandplein CV
48%
2% beherend 4% beherend
Groenoord CV
79,50%
1%
Euroquartier Beheer BV
GEM Lisserbroek Beheer BV
Overhoeks Beheer BV
Beheermaatschappij Lelylaan
De Ringvaart Hillegom Beheer BV
ING Real Estate Beinsdorp BV
beherend
GEM Lisserbroek CV
32%
4% beherend
Overhoeks CV
29,40%
2% beherend
Ontw. Mij. Lelylaan CV
49%
De Ringvaart Hillegom CV
48%
2% beherend 4%
Administratievoerende partij partner Administratievoerende partij Ymere Administratievoerende partij Ymere Administratievoerende partij nog niet bekend
100% Ymere Markten BV
Nieuwe Glas 1 BV
100% Werkmaatschappij Project Ontwikkeling Ymere VI BV
100%
100%
Werkmaatschappij Project Ontwikkeling Ymere VII BV
Werkmaatschappij Project Ontwikkeling Ymere VIII BV
50% 33% vof Polderweggebied i.o.
50% vof BB de Dijk i.o.
50% vof Stadstuinen
vof Houtmankade
45
100% Werkmaatschappij Project Ontwikkeling Ymere IX BV
100% Werkmaatschappij Project Ontwikkeling Ymere X BV
100% Ymere management BV
100% Sculpture BV
100% Ymere Nacohuis BV
Herstructurering Ymere wil graag zo goed mogelijk tegemoetkomen aan de woonwensen van haar klanten. Die woonwensen zijn niet statisch; ze veranderen in de loop van de tijd. Wat twintig jaar geleden nog gebruikelijk was, is nu soms niet (meer) acceptabel. Daar zit hem vaak de kneep: woningen gaan in het algemeen wél lang mee. Terwijl de woonwensen van de huurders veranderen, blijven de woningen hetzelfde. Soms is dat gunstig, soms ook niet. Dan merken we dat woningen minder in de smaak dreigen te vallen. Zo vragen de wijken die direct na de Tweede Wereldoorlog zijn gebouwd na zo’n vijftig jaar om een grondige aanpak. En ook het bezit uit de periode van vóór de Tweede Wereldoorlog zit in onze investeringsplanning met een omvangrijk programma. De verbetering van verschillende wijken waar Ymere woningen bezit, staat hoog op de maatschappelijke agenda. Ymere werkt hard aan de differentiatie van wijken die nu lijden onder problemen die zijn ontstaan door hun eenzijdige opzet.
Investeringen Ymere 2008-2017 In de komende tien jaar verwacht Ymere circa € 3,4 miljard te investeren in de huurportefeuille en € 2,3 miljard in koopwoningen door: • het ontwikkelen van circa 11.500 nieuwbouwhuurwoningen, waarvan ongeveer 4.000 in het duurdere segment • het ontwikkelen van circa 9.800 nieuwbouwkoopwoningen • het aankopen van circa 100 woningen • het ingrijpend verbeteren van circa 4.100 woningen • het samenvoegen van circa 1.900 woningen tot 800 woningen • het slopen van circa 4.000 woningen • woninggebonden verbeteringen in circa 2.500 woningen
Mutaties in het bezit van Ymere als gevolg van herstructurering In 2007 traden diverse mutaties in het woningbezit van Ymere op als gevolg van herstructureringsactiviteiten en veranderingsambitie. Een overzicht staat weergegeven in tabel 1.
Tabel 1 Herstructureringsmutaties Ymere bezit 2007 Totaal
Woningen
Verzorgings- Overige woontehuizen
Per 1-1-2007
48.852
45.285
Verkopen
-335
-335
Sloop
-726
-726
Aankopen Samenvoegen Opgeleverde nieuwbouw
45
45
Van 24
Van 24
naar 12
naar 12
318
318
605
BOG*
Garages
eenheden 491
Overige objecten
1.308
598
585
woningen Opgeleverde nieuwbouw BOG Nieuwbouw parkeren Eindstand
43
43
127 48.312
127 44.575
605
491
1.351
725
585
* BOG = bedrijfsonroerend goed
Verkoop Realisatie 2007 & beleid De verkoop van bestaand bezit levert een noodzakelijke bijdrage aan de veranderingsambitie van Ymere. Dat is met name zo omdat hierdoor meer gedifferentieerde wijken ontstaan, met meer koopwoningen. Ook genereren wij door middel van verkoop de financiële mid46
delen om onze veelal onrendabele investeringen in sociale nieuwbouw, samenvoegingen en ingrijpende renovaties te realiseren. Door onze keuze van complexen die in aanmerking komen voor verkoop, wordt de samenstelling van het bezit van Ymere beïnvloed. Ymere heeft complexen aangewezen om de gewenste verruiming tot stand te brengen: de zogeheten ‘verkoopvijver’. Bij de keuze van de complexen die aan deze verkoopvijver worden toegevoegd, is snelheid een belangrijk criterium. Aangewezen complexen dienen na een beperkte ingreep verkoopklaar te zijn. In 2007 verkocht Ymere 335 huurwoningen. In combinatie met de verkopen in 2006 (474) is hiermee de oorspronkelijke doelstelling voor 2006-2007 gerealiseerd: verkoop van 400 woningen per jaar. Ymere kiest ervoor om geen woningen in de ‘betere buurten’ in Amsterdam te verkopen, hoewel we daar de beste verkoopprijs zouden kunnen realiseren. Bewust kiezen we ervoor in deze buurten de sociale huurvoorraad op peil te houden. Tabel 2 laat zien hoeveel woningen zijn verkocht aan zittende bewoners en hoeveel bij mutatie. Ontwikkeling 2007-2011 Door onze herstructureringsprojecten in Amsterdam – in bijvoorbeeld de Westelijke Tuinsteden, Osdorp, Geuzenveld, De Baarsjes, Nieuwendam-Noord, De Banne en de Indische Buurt – bestaat en ontstaat er een groeiende behoefte aan herhuisvesting van mensen wier woning wordt gesloopt of gerenoveerd. Om de voortgang van deze projecten niet te vertragen, mede in het licht van de schaarste aan woningen voor grote gezinnen, is druk ontstaan op de zogenoemde verkoopvijver. Dit is het aantal woningen dat in aanmerking komt voor verkoop. De druk heeft ertoe geleid dat woningen uit deze verkoopvijver zijn gebruikt voor herhuisvesting. De vijver was in 2007 gevuld met ruim 7.000 woningen, waarvan er 4.500 woningen verkoopgereed waren. Om de huidige verkoopambitie te realiseren (430 woningen verkopen in 2008, daarna oplopend tot 550 woningen in 2011) is het dus noodzakelijk om de verkoopvijver aan te vullen en te vergroten. Daarnaast zal Ymere in 2008 werk maken van de KoopGarant-verkopen (MGE). Voor de KoopGarant-verkopen wordt een aparte verkoopvijver aangelegd. Het streven is deze vijver met 4.500 eenheden te vullen. KoopGarant Met KoopGarant biedt Ymere starters en lagere inkomensgroepen een koopoptie op de woning. De woning wordt met korting verkocht. Bij terugverkoop aan Ymere delen de koper en Ymere ieder voor 50 procent in de waardeontwikkeling van de woning. De woning komt dus op termijn weer beschikbaar voor de portefeuille van Ymere. Eventueel kan de woning te zijner tijd opnieuw in de verhuur of verkoop worden gebracht.
Tabel 2 Verkochte huurwoningen 2007 Amsterdam Aan zittende bewoners
Almere
Totaal
52
-
52
Bij mutatie
262
21
283
Totaal
314
21
335
Sloop Om herstructurering mogelijk te maken, is soms sloop of samenvoeging van woningen noodzakelijk. Een sloopbeslissing wordt pas genomen na een zorgvuldig afwegingsproces en in overleg met de gemeente en de bewoners. We beginnen met een bespreking van de huidige situatie en de wensen voor de buurt op het gebied van woonproducten, buurtvoor47
zieningen, openbare ruimte, werkgelegenheid en dergelijke. Deze worden getoetst aan de toekomstvisie van Ymere en de gemeente voor de betreffende locatie of wijk. Vervolgens kijkt Ymere of renovatie mogelijk is, of dat grootschaliger ingrijpen wenselijk is. In 2007 zijn 726 woningen gesloopt. De sloopambitie voor 2007 was 361 woningen. Dit verschil wordt voornamelijk verklaard doordat in 2007 in Amsterdam een groot aantal herstructureringsprojecten van start is gegaan, onder andere in Osdorp, Geuzenveld, De Baarsjes, Nieuwendam-Noord, De Banne en de Indische Buurt. Verbetering bestaand bezit Niet altijd is sloop nodig of noodzakelijk. Ymere verbetert ook bestaande woningen. In het afgelopen jaar investeerden we ruim € 33 miljoen (2006: € 28 miljoen) in de verandering van ons bestaande bezit. Daarbij ging het zowel om ingrijpende verbetering (> € 15.000) als om niet-ingrijpende verbetering (tot € 15.000). We verbeterden ingrijpend 504 woningen (2006: 437) in het kader van herstructurering. Niet-ingrijpend verbeterd zijn 403 woningen (2006: 255). Dit is exclusief de woningen waar mutatieonderhoud plaatsvond.
Hoofdweg, Amsterdam
verhuizen, is in 2007 de herhuisvesting
ouderen, meer woningen te creëren
Ymere bezit aan de Hoofdweg in
gestart. Voor de bewoners die willen
voor de middeninkomens, en vitale
Amsterdam een complex met 60
terugkeren, hebben we een speciale,
bedrijfsfuncties te behouden.
woningen uit 1925. De woningen zijn
flexibele woningindeling gemaakt
In het bewonersonderzoek gaven de
circa 80 m2 ‘groot’ en tellen vier of vijf
met de mogelijkheid van drie of vier
bewoners aan dat de plannen van
kamers. De bouwkundige staat is zeer
slaapkamers en een gesloten keuken.
Ymere op steun konden rekenen,
matig. Ook woontechnisch voldoet
mits Ymere kon garanderen dat de
het complex niet aan de eisen van
De Pijp, Amsterdam
bewoners in de buurt konden worden
deze tijd: de woningen maken nog
In de jaren tachtig is in het kader van
geherhuisvest. In overleg met de
gebruik van geisers en gaskachels, de
de stadsvernieuwing veel particulier
bewoners is vervolgens een Sociaal
indeling is hokkerig en de badkamers
bezit aangekocht in de negentiende-
Plan opgesteld.
zijn te klein. Het complex wordt
eeuwse stadswijk De Pijp. Na de
Eind 2007 is de herhuisvesting gestart.
bijna uitsluitend bewoond door grote
aankoop kregen veel panden een
Ook het stadsdeel is akkoord met het
gezinnen. Mede door het beperkte
zogenoemde kleine beurt. In De
plan om 17 panden te vervangen door
aanbod voor dit type gezinnen is de
Oude Pijp heeft Ymere circa 120
nieuwbouw en 12 panden te renoveren.
huidige woonduur in het complex
van deze ‘kleine beurt’-panden.
Ymere realiseert met deze plannen een
bijzonder hoog: gemiddeld circa 20
Ons aangekochte bezit in De Pijp is
gemengd programma voor jong en oud,
jaar.
overigens sterk versnipperd: locaties
en voor lagere- en middeninkomens:
Voor dit complex heeft Ymere een
met één tot vier panden zijn eerder
20 sociale huurwoningen voor ouderen
renovatieplan gemaakt. Alle woningen
regel dan uitzondering. Het grootste
(WIBO), 8 sociale huurwoningen voor
worden ingrijpend aangepakt, de
deel van ons bezit ligt in de Hercules
terugkeerders, 16 units voor studenten,
woningindeling wordt verbeterd. De
Seghersbuurt. Een deel van deze
16 ruime koopwoningen en 19 vrije
woningen op de derde etage krijgen
panden verkeert in slechte staat.
sector huurwoningen.
een deel van de zolderruimte bij
In 2006 en 2007 heeft Ymere met
hun woning. Op de zolderverdieping
stadsdeel Oud-Zuid en de bewoners
worden verder buitenruimtes gecreëerd
overleg gevoerd over de aanpak van
voor de woningen op de tweede en
het zogenoemde ‘kleine beurt’-bezit.
derde verdieping. Ook voor het groen
Besloten is om plannen te maken
rond het complex is een plan gemaakt.
voor 29 panden met 109 woningen
Veel bewoners zijn sterk gehecht
en 12 bedrijfsruimten. Deze panden
aan deze buurt. Ze hebben recht
liggen verspreid over negen locaties.
op terugkeer na de renovatie. Voor
Doel van Ymere is om meer woningen
de bewoners die naar elders willen
te maken die geschikt zijn voor
48
49
5
Leefbaarheid
Kerngegevens Leefbaarheid 2007 In 2007 investeerde Ymere in leefbare buurten € 6,6 miljoen (inclusief € 1,1 miljoen voor Kunst en Architectuur en Groen en Blauw). Ymere richtte zich vooral op versterking van de sociale samenhang en betrokkenheid van bewoners. We besteedden veel aandacht aan het initiëren van en participeren in projecten waarbij bewoners meer kansen krijgen. In onze communicatie-uitingen komen stelselmatiger bewoners aan het woord over hún ervaringen. Ymere was betrokken bij een groot aantal projecten op het gebied van het betrekken van bewoners bij hun buurt, bevordering van de sociale samenhang, het bieden van kansen en maatschappelijk-fysieke investeringen. We gaven aan (samenwerkings)projecten op het gebied van kunst en architectuur in totaal € 400.000 uit. Met het Nederlands Architectuurinstituut heeft Ymere een structurele samenwerking (tot ten minste 2009) om het debat over de woonomgeving te entameren, maar ook om in onze keuzen in architectuur en stedenbouw gebruik te maken van de expertise van het NAi. Ymere initieerde met het Amsterdams Fonds voor de Kunst het Matchingsfonds Beeldende Kunst in de Openbare Ruimte, waarmee meer grootschalige kunstprojecten in Amsterdam mogelijk worden gemaakt. Ymere gaf € 700.000 uit aan groenprojecten.
Leefbaarheid Ymere vindt het van belang om als grote woningcorporatie maatschappelijke verantwoordelijkheid te nemen voor het perspectief van buurten en bewoners. Dat doen we door middel van een brede, buurtgerichte aanpak. Wonen in een leefbare buurt – de visie van Ymere Onder het motto ‘Ymere in de buurt’ werken we aan tal van leefbaarheidsprojecten in Amsterdam en Almere. Groepen mensen in de stad hebben nog steeds weinig kansen. Vooral allochtonen en jongeren vinden onvoldoende aansluiting op de arbeidsmarkt. Bewoners leven langs elkaar heen en veel mensen zijn niet betrokken bij hun woonomgeving. In een aantal buurten zijn er onvoldoende voorzieningen die de omgeving leefbaarder maken. Soms staat ook de veiligheid onder druk. Ymere voelt zich mede verantwoordelijk voor de kwaliteit van de woonomgeving. We zorgen voor extra inzet in zwakkere buurten (zoals Transvaal, de Westelijke Tuinsteden en Zuidoost in Amsterdam, en de Bouwmeesterbuurt in Almere) waar we veel bezit hebben en waar bewoners om sociaal of economische redenen beperkter toekomstperspectief hebben. We doen dat met fysieke én sociale maatregelen; in grote en kleine projecten, variërend van het opknappen van een complete buurt tot het stimuleren van gesprekken tussen bewoners van een portiek. Daarmee dragen we bij aan de vooruitgang van de buurt, maar ook aan de vooruitzichten van de buurtbewoners. We zoeken daarbij zoveel mogelijk samenwerking met professionele en betrokken partijen: de politiek, welzijnsinstellingen, scholen, maatschappelijke instellingen en organisaties, ondernemers, de creatieve sector en natuurlijk onze bewoners. De inzet in 2007 Ymere investeerde in 2007 € 5,5 miljoen aan allerlei leefbaarheidsmaatregelen. We deden een aantal fysieke investeringen en spanden ons in om de woonomgeving van onze bewoners schoon, heel en veilig te houden. Ymere richtte de koers in 2007 op versterking van sociale samenhang en betrokkenheid van bewoners, en op het initiëren van en participeren in projecten om bewoners meer kansen te bieden. We zoeken daarbij naar vormen en thema’s die onze verschillende doelgroepen aanspreken. Minister Vogelaar van Wonen, Wijken en Integratie wees in 2007 veertig wijken in Nederland aan waarvoor zij financiële middelen ter beschikking zal stellen. Ymere heeft bezit in vijf van deze wijken (verspreid over meerdere stadsdelen) in Amsterdam (Noord, Oost, Bijlmer, Bos&Lommer en Nieuw-West). Ymere heeft zelf in totaal dertien wijken geïdentificeerd waar wij extra inzet gaan leveren: in Amsterdam, Haarlem, Haarlemmermeer en Almere. Van deze dertien wijken liggen er vijf op het werkterrein van woningcorporatie Woonmaatschappij, waarmee Ymere op 1 januari 2008 is gefuseerd. In de Amsterdamse ‘Vogelaarwijken’ is Ymere in overleg met stadsdelen, corporaties en andere partijen om tot een gezamenlijke aanpak te komen. Deze wijkaanpak zal de komende jaren verder vorm krijgen. Communicatie Begin 2007 zijn we gestart met het stelselmatiger communiceren over ervaringen van bewoners met leefbaarheidsprojecten. Dat doen we onder de naam ‘In de Buurt’. De projecten, bedoeld om leefbare, perspectiefvolle, gevarieerde wijken tot stand te brengen, willen we onder de aandacht brengen van onze huurders en stakeholders. Uitgangspunt bij de communicatie-uitingen is dat de bewoners in de buurt hun ervaringen vertellen. Gedurende een half jaar hebben we een advertentiecampagne gevoerd met wekelijkse advertenties in het Stadsblad en de Echo. We maakten factsheets voor stakeholders en de AT-5 tv-serie In de Buurt: twaalf afleveringen, met elke keer een buurt en de mensen uit die buurt in het middelpunt van de belangstelling. 52
Eind 2007 heeft Ymere een conferentie over participatie en empowerment georganiseerd voor onze stakeholders die ook in de buurt actief zijn. Doel van de conferentie: partijen kennis met elkaar laten maken, ervaringen en dilemma’s delen en een platform bieden om samen te zoeken naar effectieve manieren om mensen in de buurt te betrekken en te stimuleren zelf verantwoordelijkheid te nemen. Ongeveer 250 vertegenwoordigers van stadsdelen, woningcorporaties en culturele en maatschappelijke organisaties hebben de conferentie bezocht. Projecten In 2007 heeft Ymere, samen met bewoners en partners, onder meer de volgende projecten op het gebied van leefbaarheid uitgevoerd. Pal West Modeatelier in Amsterdam (kansen bieden, creëren werkgelegenheid) Begin 2007 zijn negenendertig jongeren en tien ontwerpers van start gegaan met het modeatelier Pal West. Gedurende een half jaar hebben zij vier dagdelen per week gewerkt aan het ontwerp en de marketing en communicatie van een nieuw modemerk. Het half jaar werd bekroond met een spetterende modeshow. De collectie is geproduceerd door zo’n twintig naaisters uit de buurt. Het modeatelier is een initiatief van Ymere en Young Designers & Industry. In samenwerking met het ROC van Amsterdam, Stichting Doen, de Kamer van Koophandel en de gemeente Amsterdam is het project vormgegeven. Doel: een positieve impuls geven aan het gebied, jongeren vooruitbrengen, onderwijsinstellingen een contextrijke leeromgeving bieden, de mode-industrie in Amsterdam stimuleren, de innovatieve industrie bevorderen en succesvolle maatschappelijke coalities vormen. Het Pal West Modeatelier krijgt een vervolg. Het modeatelier wordt voortgezet. Daarnaast werkt Ymere aan het uitbouwen van het naaiatelier tot een onderneming waar vrouwen uit Nieuw West kleinschalig kunnen produceren voor de mode-industrie. In samenwerking met het ROC van Amsterdam wordt de Pal West Modeacademie ontwikkeld.
Bilal Aboualanwar (16) ‘Pal West vroeg om ambitieuze en ondernemende jongeren. Zo’n jongere ben ik wel. Ik wil later graag een product op de markt brengen en heb meegedaan in de marketinggroep. Ik heb geleerd hoe je je doelgroep moet bereiken, hoe de media werken, hoe je een goede presentatie houdt en hoe je marktonderzoek moet doen.’
Bewonersnetwerk Oost in Amsterdam (betrekken bewoners) Het Bewonersnetwerk Oost heeft in 2007 zijn tweede ronde projecten opgeleverd. Eind 2007 is het Bewonersnetwerk in geheel Amsterdam van start gegaan. Ymere ontwikkelde in 2006 deze alternatieve vorm van bewonersparticipatie. Ze ging van start onder het motto ‘meedenken en meedoen’. Het leverde diverse leefbaarheidsinitiatieven op. Om de diversiteit onder de deelnemers te vergroten, hebben medewerkers van Ymere in 2007 persoonlijk geworven onder allochtonen en jongeren. Persoonlijke gesprekken met welzijns- en jeugdinstellingen, sleutelfiguren, moskeeën en scholen in de buurt leverden een grote bijdrage op van ideeën van jongeren en allochtonen. In 2007 hebben circa 50 huurders en medewerkers van instellingen zich beziggehouden met een buurtsoap, het opknappen van prullenbakken, het geven van sportlessen aan kinderen in Amsterdam Zuidoost, terwijl op het Krugerplein in de Transvaalbuurt in Amsterdam weer een groep bewoners actief was. Eind 2007 kregen alle huurders van Ymere in Amsterdam een oproep om mee te doen met het Bewonersnetwerk onder de naam ‘de Betere Buurtprijs’. Hierop zijn ruim zestig 53
Van links naar rechts: Bezoek Ella Vogelaar aan Ons Pand in Amsterdam-Geuzenveld, Van der Pekbuurt in Amsterdam-Noord, Dag van de Dialoog in Amsterdam en Almere (2x).
leefbaarheidsprojecten ingezonden. Een onafhankelijke jury heeft daaruit zes projecten geselecteerd. De komende tijd gaan jongeren in de Van der Pekbuurt voetbaltoernooien organiseren, nemen bewoners in Spaanderswoud in Amsterdam burenuurtjes voor hun rekening, en wordt er een groenproject uitgevoerd. In Amsterdam West komt een geveltuinenproject, krijgen jongeren workshops over het maken van tv-programma’s, en worden in een stedelijk vernieuwingsgebied activiteiten georganiseerd voor bewoners die verhuizen. In Amsterdam Oost krijgen jongeren workshops talentontwikkeling, gaan twee scholen elkaar ontmoeten en gaan probleemjongeren een boot opknappen. Betere Buurtprijs in Almere In Almere heeft Ymere eind 2007 de Betere Buurtprijs uitgereikt. Bewoners gaan een groenproject uitvoeren, er worden gevels versierd met kunst en komt er een ruimte waar buurtbewoners elkaar kunnen treffen. Ymere ondersteunt de projecten financieel, maar zorgt ook voor praktische ondersteuning, onder meer door het eigen netwerk in de buurt in te zetten.
Nathalie Oldenstam: ‘Veel kinderen in de Transvaalbuurt in Amsterdam zijn getalenteerd. Ze tekenen, ze dansen, ze rappen. Maar ze doen niets met hun talent, vaak omdat hun ouders dit niet kunnen betalen. Ik wil met deze kinderen aan het werk. Toen mijn project erbij was tijdens de Bewonersnetwerkbijeenkomst, kon mijn avond niet meer stuk. We zijn nu druk bezig met optredens.’
Amsterdamse Dag van de Dialoog (sociale cohesie) In 2007 nam Ymere voor de derde keer deel aan de Amsterdamse Dag van de Dialoog. Deze dag is een initiatief dat vele Amsterdammers en Amsterdamse instellingen en bedrijven bereikt. Overal in de stad gaan mensen met elkaar in gesprek aan zogenoemde dialoogtafels. In deze gesprekken staat het uitwisselen van ervaringen op basis van gelijkwaardigheid en respect centraal. Met het thema Zorg organiseerde Ymere acht gesprekstafels. Afhankelijk van de problematiek in de buurt werden thema’s besproken als: zorg voor elkaar, zorg voor de buurt, zorg voor participatie, zorg voor woongroepen en de organisatie daarvan, en de zorg voor bedrijvigheid in een buurt. Dag van de Dialoog in Almere In Almere is in 2007 gestart met de Dag van de Dialoog. Ymere en de Rabobank waren de medeorganisatoren van deze dag, die als thema ‘identiteit’ had. Ymere organiseerde vier gesprekstafels rond dit thema. 54
Henny Plezier, ondernemer in Gein 2, Amsterdam: ‘De laatste jaren verloedert het winkelcentrum. Dat moeten we tegenhouden. We hebben een vast aanspreekpunt nodig bij de gemeente, dan kunnen welwillende ondernemers hun krachten bundelen. Het ziet ernaar uit dat de eerste stap is gezet op de Dag van de Dialoog.’
Tijdelijke kunst Waterlandplein (Nieuwendam Noord) in Amsterdam (betrekken bewoners) In Nieuwendam Noord in Amsterdam werkt Ymere samen met Stadsdeel Noord en AM Wonen aan de grootschalige herontwikkeling van het Waterlandplein. De bouwwerkzaamheden zullen duren tot en met 2009. Ymere realiseert samen met AM Wonen een aantal kunstprojecten voor én met bewoners. Het doel is om tijdens de herontwikkeling van het plein de leefbaarheid te bevorderen. In 2007 zijn drie geschilderde muurkranten met verhalen van bewoners en ondernemers aan de gevel van een flatgebouw geplaatst. Ook is het fotolintproject gestart. Jongeren van Amsterdamse scholen krijgen workshops fotografie, waarbij zij foto’s maken van bewoners, bezoekers en ondernemers van het Waterlandplein. Deze foto’s zijn op de schutting van het vernieuwingsgebied geplaatst. De workshops vinden in totaal vier keer plaats, waardoor het fotolint steeds groeit. Eind 2007 heeft het heimuziekproject plaatsgevonden. Dit concert werd gegeven ter ere van de start van de bouw. Ruim honderd kinderen van muziekscholen en het jeugdsymfonieorkest uit Amsterdam Noord oefenden maandenlang onder begeleiding van een professionele dirigent. Samen met het Max Takorkest gaven zij onder leiding van de componist Leonard Goudoever een concert op het Waterlandplein. Ivo de Wijs schreef speciaal voor deze middag het Waterlandpleinlied, dat door iedereen – kinderkoor, rapper en publiek – werd meegezongen. Daarnaast is eind 2007 het lichtproject op het Waterlandplein in Amsterdam Noord gestart. Tijdens de wintermaanden staat de bouw letterlijk in de schijnwerpers. Theaterkunstenaar Henk van der Geest heeft een lichtkunstwerk gemaakt dat meegroeit met de bouw. Dit project levert ook een bijdrage aan de veiligheid van het plein. De lichtkrant, ook onderdeel van het lichtproject, vertoont poëzie en nieuws uit Amsterdam Noord.
55
Van links naar rechts: Milieuproject ‘Houd je wijk schoon’, Groenplantdag, wensboom, Kruiwagens gezocht (2x).
Diana Helsloot, medewerkster Blokker, Waterlandplein Amsterdam: ‘Ik vind het grappig dat de muurkrant dit keer over mij gaat. Ik ben benieuwd of de klanten van Blokker mij nu herkennen. De vernieuwing van het Waterlandplein is heel erg nodig. Ik ben blij dat onze winkel tijdens de verbouwing open kan blijven.’
Kan wél Jong! in Almere (kansen bieden, betrekken bewoners) In 2007 is Ymere in Almere van start gegaan met het project ‘Kan wél Jong!’ Dit is een vervolg op het eerder gestarte ‘Kan wél’: een landelijk project, geïnitieerd door onder andere de SEV en Aedes, waarbij bewoners financiële en praktische ondersteuning krijgen bij het uitvoeren van een zelf bedacht leefbaarheidsproject. ‘Kan wél Jong!’ heeft vier projecten in Almere onder handen: het organiseren van een brassbandcursus, theaterles, een kookcursus en het ingebruik nemen van een chillroom. Aanpak Gein 2 in Amsterdam (maatschappelijke fysieke investering) In 2006 heeft Ymere de grootschalige fysieke aanpak van Gein 2 in Amsterdam Zuidoost concreet in voorbereiding genomen. De leefbaarheid van deze buurt staat al geruime tijd onder druk. In nauw overleg met bewoners en andere betrokkenen zijn uiteenlopende projecten voorbereid die de veiligheid en de uitstraling van het complex moeten verbeteren. Medio 2007 zijn we gestart met het afsluiten, schilderen en beter verlichten van portieken, het schoonmaken, schilderen en verlichten van boxgangen, het opknappen van tuinen en het verlichten van onderdoorgangen. Naast deze fysieke maatregelen zijn ook beheermaatregelen getroffen. Zo is de huismeester extra aanwezig en vergroten we de betrokkenheid van de bewoners door ludieke projecten. De renovatie zal in de zomer van 2008 zijn afgerond. Daarna gaat Ymere de kinderen in de buurt op een speelse manier bij het beheer betrekken. Stadsspelen in Amsterdam (sociale cohesie) Ymere was een van de sponsors van de Stadsspelen in Amsterdam. Dit is een lokaal evenement voor buurtbewoners en bedrijven. Het evenement is laagdrempelig in de buurt, met een behoorlijke variëteit aan thema’s, zodat het een breed publiek aanspreekt. Stadsdelen komen tegen elkaar uit in een wedstrijd met vijf competities: dans, muziek, koken, voetbal en een quiz, steeds in het bijzijn van publiek. De competities startten op verschillende locaties binnen het stadsdeel, en eindigden in een strijd tussen de stadsdelen op de Dam. De winnaar was stadsdeel Geuzenveld. Het kreeg het label ‘Beste van de stad’, Ymere leverde een financiële bijdrage en deed ook mee aan de wedstrijden. In totaal deden 2500 burgers mee en waren er zo’n 25.000 bezoekers. Bewoners uit het seniorencomplex Kadoelerbreek, die tijdelijk hun woning moeten verlaten vanwege een herstructureringsproject, kregen een dagje-uit naar de Stadsspelen aangeboden. 56
Berna Schmerse, bewoner: ‘Het was een fantastische dag. We hebben het er nog steeds over. Een van ons deed mee aan de kookwedstrijd, vier dames stortten zich op de kennisquiz. We moesten vragen beantwoorden over Amsterdam. Gelukkig werden we een handje geholpen door het publiek en mochten we door naar de finale op de Dam.’
Stadsdeelbus in Amsterdam (sociale cohesie, betrekken bewoners) In 2007 was Ymere samen met acht stadsdelen een van de partners van de Stadsdeelbus. Dit project, geïnitieerd door de Vrijwilligerscentrale Amsterdam, is gebaseerd op de krachten en inzet van partijen in de buurt. De Stadsdeelbus zorgt ervoor dat een idee van een burger ter verbetering van de buurt binnen een week wordt uitgevoerd door diverse partijen uit diezelfde buurt. Zo zijn er tuinen aangelegd, is er een concert gegeven, is een voetbaltoernooi georganiseerd en zijn er workshops voor jongeren gekomen. Kruiwagens gezocht in Amsterdam (kansen bieden) Vanwege het grote tekort aan stageplaatsen voor scholieren op het (v)mbo is in het voorjaar van 2007 een campagne gestart om bedrijven en buurtbewoners van Oost-Watergraafsmeer stageplaatsen te laten regelen. Tijdens een bijeenkomst waarop vraag en aanbod elkaar ontmoetten, heeft Ymere workshops solliciteren gegeven. Ook zijn elf snuffelstages aangeboden aan vmbo-leerlingen. De campagne heeft in totaal 170 stages opgeleverd. Op de afdelingen woonservice, bouwzaken, de rayons, het servicebedrijf en de financiële administratie hebben de leerlingen een weekje meegelopen. Ook een vragenuurtje met een bestuurder van Ymere, een bezoekje aan het modeatelier en aan een nieuwbouwlocatie behoorde tot het programma. Uit de evaluatie met de groep bleek dat de scholieren binnen één week een breder, aantrekkelijker beeld van het werken bij een woningcorporatie hebben gekregen.
Taamanant Boulahdaf, deelnemer: ‘Het werk bij de afdeling woonservice bevalt me goed. Ik zou dit later ook wel willen doen. Ik vind het hier echt heel leuk! Ik wil daarom vragen of ik hier ook in de vakantie mag komen werken, ik ga deze zomer toch niet weg.’
57
Van links naar rechts: Het Sieraad in Amsterdam-De Baarsjes, Chasco Works, Portiekportiers en Wonen en Werken in de Wijk.
Leerwerkbedrijf in Amsterdam (kansen bieden en werkgelegenheid creëren) Eind 2007 is het leerwerkbedrijf Wonen en Werken in de Wijk (W,W&W) van start gegaan. In dit project gaan jongeren uit West in de bouw aan de slag en volgen ze tegelijk een opleiding aan het ROC. Na een eerste traject, waarin de jongeren basisvaardigheden leren zoals veiligheid en werken onder een voorman, kunnen zij zich bekwamen in een vak in de bouw. W,W&W is een samenwerking tussen stadsdelen, onderwijs en bedrijfsleven. Het project werkt zonder subsidie en tegen marktconforme tarieven. Doel is om meer dan driehonderd jongeren een betaalde baan te geven. Chasco Works in Amsterdam (kansen bieden) Bij het project Chasco Works voeren jongeren met een lichte beperking klussen uit in de Chassébuurt. Ze werken voor Ymere, het stadsdeel en voor mensen uit de buurt. Ze controleren bijvoorbeeld de schoonmaak in de trappenhuizen, vervangen lampen of hebben een signalerende functie. De jongeren worden begeleid door studenten van het ROC en de Hogeschool in Amsterdam.
Lindsey Skinner, stagiaire ROC: ‘Ik ga iedere morgen met de medewerkers op pad. Het is elke dag weer een ander verhaal. Vandaag zijn er trapleuningen geschuurd, die gaan ze later deze week schilderen. Ik zorg er ondertussen voor dat de bewoners op de hoogte zijn.’
Kunst en architectuur Wat doen goede kunst en architectuur in de gebouwde omgeving? Ze markeren en bieden herkenningspunten, geven karakter en kwaliteit. Daarnaast kan (spraakmakende) kunst aanleiding zijn om mensen met elkaar in contact te brengen en zich de buurt eigen te maken. Met de kunst en architectuur die Ymere realiseert, investeren we in de kwaliteit en identiteit van de woning en de woonomgeving. De laatste jaren heeft Ymere bij kunstopdrachten meer de focus gericht op grotere, in het oog springende projecten van gerenommeerde kunstenaars. Het eerst opgeleverde voorbeeld is het werk Énergie sombre dans une nuit blanche van Niek Kemps in Het Sieraad, de voormalige Edelsmedenschool in Amsterdam, die in 2006 is gerenoveerd en verbouwd tot een bedrijfsverzamelgebouw. Tegelijkertijd verstrekt Ymere bescheidener opdrachten aan jong talent. Een goed voorbeeld is het werk van Vanessa Jane Phaff in Hoofddorp (2005). Op basis van dit uitgangspunt is gestart met elf projecten die in de periode 2006-2011 zullen worden opgeleverd. Het gaat om werk van de gerenommeerde kunstenaars Rob Birza, Tom Claassen, Niek Kemps, Rob Scholte, Berend Strik, Roy Villevoye en Marijke van Warmerdam, en van de aanstormende talenten Demakersvan, Habbekrats, Hansje van Halem en Mina Wu. 58
Uitgangspunt bij ons opdrachtgeverschap is altijd de binding die bewoners en omwonenden hebben met hun woning en hun buurt. Kunsttoepassingen en bijzondere architectuurvormen hebben een positieve invloed op de waardering van bewoners voor hun omgeving en op de band die zij ermee hebben. Door te investeren in architectuur en in beeldende kunst investeert Ymere in de kwaliteit én identiteit van de woonomgeving. Om die reden initieerde Ymere eind 2006 met het Amsterdams Fonds voor de Kunst het MatchingsFonds Beeldende Kunst in de Openbare Ruimte. Daarmee kunnen meer grootschalige kunstprojecten in Amsterdam mogelijk worden gemaakt. In 2007 is dit Matchingsfonds een succes gebleken. Een jaar na de presentatie tekende de zesde partner voor deelname. Het particuliere opdrachtgeverschap zoals Ymere dat laat zien, vindt navolging. Dat is een resultaat waarop wij trots zijn. Samen borduren we voort op een goede Amsterdamse traditie, en maken we van Amsterdam een (nog) mooiere stad, met nog meer kwaliteit en eigenheid. Twee initiatieven van Ymere worden uit het MatchingsFonds BKOR gefinancierd: het werk van Hansje van Halem op IJburg (2008) en van Marijke van Warmerdam in de nieuwe wijk Overhoeks in Amsterdam Noord (2010). In het opdrachtenbeleid van Ymere is kunst bijna altijd geïntegreerd geweest in de architectuur. Dit heeft als voordeel dat duidelijk is van wie het kunstwerk is en wie het onderhoudt; de controle over het werk blijft behouden. Bovendien heeft de kunsttoepassing zo direct invloed op het woningbezit. Kunst markeert de woningen en speelt direct een rol voor de bewoners. Dat wil niet zeggen dat een kunstwerk dat niet fysiek aan een gebouw is verbonden, geen rol speelt in de beleving van een omgeving. Sterker: zo’n kunstwerk kan misschien zelfs een grotere rol spelen, omdat het beter zichtbaar is voor meer mensen. Autonome kunstopdrachten kunnen leiden tot een scherper, prikkelender antwoord op de (bebouwde) omgeving. In 2007 werden twee kunstopdrachten opgeleverd in Amsterdam: van Gabriël Lester in de Witte de Withstraat, en van Rein Jelle Terpstra bij Multifunk. Monumenten Ymere heeft veel monumenten in bezit. In 2007 zijn de rijks- en gemeentemonumenten uit ons bezit en dat van fusiepartner Woonmaatschappij geïnventariseerd. Samen hebben wij 361 monumenten, waarvan 300 in Amsterdam, 60 in Haarlem en 1 in Vijfhuizen, met meer dan 4250 verhuureenheden. Monumenten en andere beeldbepalende gebouwen zijn als iconen voor de kwaliteit, eigenheid en herkenbaarheid van steden van groot belang. Goede voorbeelden zijn het Moederhuis van Aldo van Eyck, of Het Sieraad van Westerman, beide in Amsterdam. Het laatste gebouw is een voorbeeld van de manier waarop zo’n identiteitsdrager ook een bijzondere, buurtoverstijgende functie kan krijgen, een functie die voor de kwaliteit van de woonomgeving van groot belang is. 59
Ymere zoekt in haar buurten naar dragers van identiteit. Ze maken een omgeving als woongebied aantrekkelijker. We zoeken ze, kopen gezichtsbepalende gebouwen aan en geven ze een bijzondere, semiopenbare functie, zoals de Timorschool in de Amsterdamse Indische Buurt (renovatie 2007). Naast oude, karakteristieke gebouwen die een nieuwe functie krijgen, streven we voor de toekomst naar kenmerkende, bijzondere gebouwen, die ook een woonfunctie hebben. De woning in de Amsterdamse Willemsstraat (ontworpen door Joost Swarte in opdracht van Ymere) en de woning nabij het Vondelpark (ontworpen door DroogDesign) zullen vast nieuwe iconen worden in de buurt. Uitgesproken handschriften, maar vooral uitgesproken kwaliteiten zijn voor herhaling vatbaar. Dat gebeurt bijvoorbeeld door toepassingen van de Wadtegel van Babs Haenen (1999). Van deze tegel is in 2007 de eerste rode variant toegepast aan een woongebouw in de wijk Floriande in Hoofddorp, en in een wooncomplex aan de Bijlmerdreef in Amsterdam Zuidoost. Cultuur en creativiteit Ook culturele instellingen leveren een positieve bijdrage aan de kwaliteit en identiteit van buurt en wijk. Daarom ondersteunt Ymere waar mogelijk creativiteit, kunst en cultuur. We ondersteunen incidenteel architectuurinstellingen in Amsterdam, Almere, Haarlem en Haarlemmermeer. Daarnaast initiëren we ook behoud van en educatie over (woon)cultuur. Dat doen we bijvoorbeeld door de nieuwbouw van de Amsterdamse Academie voor Bouwkunst (start bouw 2007), door een Museum voor de Amsterdamse School mede mogelijk te maken, en door het Amsterdams Historisch Museum te ondersteunen. Met het Nederlands Architectuurinstituut heeft Ymere een structurele samenwerking (tot ten minste 2009) om het debat over de woonomgeving te entameren, maar ook om in onze keuzen in architectuur en stedenbouw gebruik te maken van de expertise van het NAi. Om het woonklimaat van Almere aantrekkelijk te houden, pleit Ymere als begunstiger (2007-2009) publiekelijk voor behoud voor Museum De Paviljoens. Ook ondersteunt Ymere de gemeente Almere bij de realisatie van de Schouwburg De Kunstlinie (2007). Tot slot zoe-
Elevating Witte de With
In 2002 vroegen we beeldend
(Witte de Withstraat, De Baarsjes
kunstenaar Gabriël Lester een voorstel
– Amsterdam)
te maken voor de gevel, met bijzondere
Het werk van Gabriël Lester in de
aandacht voor de 23 erkers. Lester
Amsterdamse Witte de Withstraat is
bracht in de erkers de oorspronkelijke
een prachtig voorbeeld van hoe kunst
roedenverdeling en ruitjes terug.
architectuur kan versterken, kwaliteit
Ook bracht hij lichtjes in de erkers aan.
eraan kan toevoegen en tegelijkertijd
Alsof het liften zijn, bewegen de lichtjes
een gebied kan markeren. De westzijde
in de erkers langzaam van boven
van deze straat bestaat uit een van de
naar beneden heen en weer. Door
langste architectonische bouwblokken
een willekeurige schakeling leveren
van de zogenoemde Amsterdamse ‘20-
de bewegende lichten een eindeloos
‘40-gordel. De gevel heeft hoge erkers
gevarieerd straatbeeld op.
die over de verdiepingen heen lopen. In
Het werk is als de architectuur van
vroeger tijden kregen de trappenhuizen
Westerman: krachtig in zijn eenvoud
zo een streepje daglicht. In een grote
én variëteit. Een van de bewoners
renovatie van de gevelwand, waarvoor
vertelde dat zij zich altijd schaamde als
al in 2001 plannen zijn gemaakt, zagen
ze mensen moest vertellen dat ze in de
Ymere en het Amsterdams Fonds
Witte de Withstraat woonde, maar dat
voor de Kunst mogelijkheden voor een
zij nu weer trots was op haar straat.
kunstwerk.
Die heeft weer kwaliteit, mede door dit werk van Gabriël Lester.
60
ken we naar mogelijkheden om musea, theaters en toneelgezelschappen en filmhuizen te (her)huisvesten en zo bij te dragen aan de culturele voorzieningen in een buurt. In 2007 gaven we aan (samenwerkings)projecten op het gebied van kunst en architectuur € 400.000 uit (in 2006: € 500.000). Groen en blauw Net als kunst en architectuur, spelen groenvoorzieningen een belangrijke rol in de waardering van bewoners voor hun omgeving en de band die zij ermee hebben. Ymere richt zich daarom in nieuwbouwcomplexen en in bestaande bouw op het realiseren én stimuleren van groentoepassingen die zijn bestemd voor gezamenlijk gebruik. Daarbij bevorderen we vooral de herinrichting van binnentuinen. Bij de bevordering van de kwaliteit en leefbaarheid van de woonomgeving is overigens niet alleen het groen, maar ook het blauw (water) van belang. Sinds januari 2002 heeft Ymere bijzondere aandacht voor projecten waarin de (her)inrichting en aanleg van groen en blauw in de woonomgeving centraal staan. Dat er waarde aan een groene woonomgeving wordt gehecht, is niet nieuw. Dat blijkt onder andere uit de ruim 24 hectare groen bij de wooncomplexen die Ymere beheert in de vorm van gemeenschappelijke binnentuinen. Belang van groen Uit onderzoek is gebleken dat mensen meer voor hun woning willen betalen als er veel groen in de buurt is. Ongeveer 70% van de Nederlanders woont het liefst in een woning met een tuin, ook (of: juíst) in de stad. Groen en blauw dragen dus bij aan een van de hoofddoelstellingen van Ymere: het ontwikkelen van een veilige en prettige woonomgeving die past bij de wensen van onze bewoners. Het belang van groen is evident: men kan ermee laten zien dat er aandacht is voor een gebied, en dat wordt geïnvesteerd in de kwaliteit ervan. Stadssocioloog Arnold Reijndorp legde dat uit aan de hand van een voorbeeld, waaruit het omgekeerde blijkt: ‘Als je als beheerder van de openbare ruimte rozenperkjes weghaalt, omdat ze moelijk te beheren zijn, dan laat je merken dat je niet echt geeft om een wijk. Dat merken mensen.’ Ymere en groen Waar mogelijk stimuleren we bewoners om mee te denken over (en te helpen bij) de aanleg en het beheer van het groen. Zo vergroten we de betrokkenheid bij hun buurt. De mogelijkheid om kwaliteit van het wonen te verhogen door in groen te investeren, proberen wij optimaal te benutten. We richten ons daarom niet alleen op goed onderhoud van de gezamenlijke tuinen, maar ook op het realiseren én stimuleren van nieuw groen, voor vooral gezamenlijk gebruik. Beheer en onderhoud moeten goed in processen worden geborgd, en er moet meer greep zijn op de (kwaliteit van) aanleg en onderhoud van groen. Om die reden is bij Ymere een groenadviseur aangesteld. Uitgangspunt tot nu toe was om jaarlijks ten minste vier tuinen in te richten met behulp van het budget binnentuinen. Voor tuinen uit bestaand bezit is een bijdrage beschikbaar voor de aanleg en financiering van het ontwerp van de herinrichting. Voor nieuwbouw investeert Ymere in stimuli. Inmiddels zijn zo’n twintig binnen- en daktuinen opnieuw ingericht via het voor groen vrijgemaakte stimuleringsbudget. Aan twintig andere tuinen wordt momenteel in verschillende ontwerpfasen gewerkt. Ymere heeft het beheer gestructureerd door alle groen in beheer te inventariseren, een beheergroep op te zetten, de inkoop van groenonderhoud te centraliseren en door de aanstelling van een externe toezichthouder op de kwaliteit van het onderhoud. Voor de kwaliteit van de tuinen nemen we geen genoegen meer met een 6; we streven naar hogere kwaliteit, een 8. 61
Nu groenbeheer zo is georganiseerd, is het kwaliteitsstreven ook haalbaar geworden. Daarom durft Ymere de verantwoordelijkheid uit te breiden naar de openbare ruimte én naar de privétuinen. In 2007 legden we de eerste onderhoudsvriendelijke privétuinen aan. Ook zo dragen we bij aan de kwaliteit van de buurt. Aan onze projecten op het gebied van groen gaven we in 2007 € 700.000 uit (in 2006: € 400.000).
Ymere en groen
Houtmanstraat/Planciusstraat,
bloeiwijze. In het voorjaar staat de witte
ontwerp voor de tuin gemaakt. Na
Stadsdeel Centrum, Amsterdam
magnolia in bloei; in het najaar geeft de
de oplevering zijn met de bewoners
In 2006 werd de renovatie van het
wingerd met zijn prachtige herfsttinten
leefregels afgesproken voor het gebruik
rijksmonument aan de Houtmanstraat
de buurt kleur. Op verzoek van de
van de tuin. Stadsdeel Oud West, een
en Planciusstraat uit 1856 afgerond.
bewoners zijn er tegen de blinde gevels
groot voorstander van het gebruik van
Tijdens de renovatie van dit complex,
plantenrekken met groene klimop
het groen in de woonblokken, betaalde
dat naar ontwerp van P.J. Hamer
geplaatst, om graffiti te voorkomen.
mee aan de aanlegkosten.
in de negentiende eeuw in een
Stadsecoloog Remco Daalder noemde
Het resultaat mag er zijn. De binnentuin
van de eerste plantsoenen van
de nieuwe groene zone een voorbeeld
is een ontmoetingsplek geworden
de stad was gebouwd, ontwierp
van ideale binnenstadsnatuur.
voor jong en oud. Het voetballen is
landschapsarchitect Paul van Beek in
op een slimme manier onmogelijk
opdracht van Ymere een groenplan
Binnentuin Jacob van
gemaakt. De beplanting is robuust en
voor de Houtmanstraat en omgeving.
Lennepstraat, Oud-West,
aantrekkelijk. Zitplekjes in de schaduw
In nauwe samenwerking met Stadsdeel
Amsterdam
en in de zon nodigen uit om op een
Centrum en de bewoners heeft deze
De tuin van het woonblok aan de
zwoele zomeravond een praatje met de
buurt zijn van oudsher groene karakter
Amsterdamse Jacob van Lennepstraat
buren te maken. De tuin is een ideale
teruggekregen. De beplanting is rijk
voldeed al jaren niet meer. Vooral niet
speelgelegenheid geworden voor
en gevarieerd. Er is gekozen voor
omdat door voetballen en vandalisme
kinderen tot zo’n acht jaar.
verschillende soorten bomen met
het groen voortdurend werd vernield.
ruime variatie in blad, herfstkleur en
Samen met de bewoners is een nieuw
62
Vrankendijke, Amsterdam
Reimerswaalbuurt, Amsterdam
Ymere heeft het Amsterdams
In Amsterdam Osdorp heeft Liesbeth
In de Reimerswaalbuurt in het
Steunpunt Wonen, het
van Rijnsbergen van bureau R.I.E.T. een
Amsterdamse stadsdeel Osdorp
wijkopbouworgaan en Alterra
ontwerp gemaakt voor de binnentuin
is op dit moment een grote
Wageningen gevraagd om de
van Vrankendijke. Zij liet zich daarbij
vernieuwingsoperatie aan de gang.
bewonersparticipatie deskundig te
inspireren door de verspringende
Zo’n 1400 portiek-/etagewoningen
begeleiden. Bureau Karres & Brands
balkons in de hoogbouw. In het
worden gesloopt om plaats te maken
maakte het pleinontwerp. Bij de
ontwerp heeft zij balkons als het
voor nieuwbouw. Al vóór het begin
herinrichting van het nabijgelegen
ware teruggebracht door betonnen
van de sloop werden buurtbewoners
buurtpark waren deze organisaties
zitelementen te plaatsen die speels
betrokken bij de herinrichting van de
al betrokken. Ook is daar ervaring
verspringen en verdwijnen in de
toekomstige binnenpleinen. Ymere
opgedaan met bewonersparticipatie.
glooiing van het gazon.
vindt dit van groot belang om hun
Ymere maakt de aanleg van dit park
De tuin wordt veel gebruikt door de
betrokkenheid bij de woonomgeving
mede mogelijk.
kinderen van het woonblok. Hoewel er
te vergroten en het contact tussen de
relatief weinig planten zijn, maakt hij
bewoners onderling te verbeteren. Ook
toch een groene indruk.
gaan we ervan uit dat het uiteindelijke ontwerp beter voldoet aan de wensen
Van links naar rechts: Houtman/Plancius in Amsterdam-Centrum,
van de bewoners, als die bij de
Jacob van Lenneptuin in Amsterdam-Oud
totstandkoming daarvan nauw zijn
West, Vrankendijke en Reimerswaalbuurt in
betrokken.
Amsterdam Osdorp.
63
6
Specifieke klantgroepen
Kerngegevens Specifieke klantgroepen 2007 Ymere heeft circa 950 studenten in Amsterdam aan woonruimte geholpen. Ymere stemt het huisvestingsaanbod voor studenten af op de wensen en behoeften van de verschillende studentengroepen. Zo krijgen woningen voor muziekstudenten extra geluidsisolatie. Ymere betrekt bewoners van studentenhuizen en -complexen zoveel mogelijk bij beheer en toezicht. Dit is een groot succes gebleken. De complexen waar het wordt toegepast, zien er bijzonder netjes uit. Er is vrijwel geen overlast. Ymere gaat studenten meer betrekken bij de opzet en uitvoering van leefbaarheidsprojecten in de buurt. Naar verwachting zal Ymere eind 2010 ruim 350 studenteneenheden in Amsterdam en de regio hebben opgeleverd. Naast deze groei (door renovatie en nieuwbouw) leveren de afspraken met de gemeente Amsterdam over het labelen van sociale woningen voor studenten tot 2010 nog eens 269 woningen op. Eind 2007 is de portefeuille (middel)dure huur circa 1.100 woningen groot. De komende twee jaar komen er nog ruim 300 nieuwbouwwoningen bij. Daarnaast streven we ernaar om de gewenste groeiambitie van deze portefeuille nader vorm te geven. De portefeuille Bedrijven en Onroerend Goed van Ymere is gegroeid tot circa 2.380 objecten, met een totaal oppervlak van circa 180.000 m2.
Ymere verhuurt en ontwikkelt allerlei soorten woningen voor allerlei soorten mensen. Op een aantal deelmarkten willen wij de komende jaren verder groeien en specifiek beleid ontwikkelen. Het gaat daarbij om studenten, mensen die op zoek zijn naar een middeldure huurwoning, ondernemers op zoek naar bedrijfsmatig onroerend goed, en mensen met een vraag op het gebied van wonen en zorg. Aan deze laatste groep is in dit jaarverslag een apart hoofdstuk gewijd, hoofdstuk 7. De overige groepen en onze activiteiten komen hieronder aan bod. Student en Wonen In 2007 heeft Ymere weer circa 950 studenten in Amsterdam en Almere aan woonruimte geholpen. 72% van deze studenten huurt een tijdelijke woning die in de toekomst gesloopt of gerenoveerd gaat worden. Van de overige studenten huurt 26% een reguliere woning. De resterende 2% bestaat uit internationale studenten die een specifiek voor hen gemeubileerde kamer (Short Stay Facility) huren. Ymere wil betaalbare studentenhuisvesting creëren die zo goed mogelijk aansluit bij de wensen van de doelgroep. Omdat ‘de’ student niet bestaat, probeert Ymere haar huisvestingsaanbod af te stemmen op de wensen en behoeften van de verschillende studentengroepen. Goede voorbeelden zijn onze woningen met extra geluidsisolatie voor muziekstudenten, en onze internationale studentenhuizen. Maar ook met het uitsluitend verhuren van een complex aan kunstacademiestudenten voldoen we aan een specifieke behoefte. Door goed te luisteren naar de studenten en nauw samen te werken met de onderwijsinstellingen, wil Ymere de student niet alleen een dak boven het hoofd bieden, maar ook een bijdrage leveren aan een goede basis voor een succesvolle studententijd.
Internationale studentenhuizen in Amsterdam Internationale studenten die tijdelijk in Nederland verblijven, wonen meestal in een gemeubileerde kamer in een complex met uitsluitend andere internationale studenten. De Universiteit van Amsterdam (UvA) signaleert al enige tijd een stijgende behoefte aan contact tussen internationale en Nederlandse studenten. De UvA heeft Ymere daarom gevraagd samen te werken aan het realiseren van internationale studentenhuizen. De Nederlandse studenten die hier wonen zijn niet alleen huisgenoot, maar leggen voor de buitenlanders ook de directe verbinding met Nederland en Amsterdam. Ze helpende internationale studenten bij de kennismaking met andere Nederlandse studenten en het wegwijs worden in de stad. Ymere heeft nu twee van deze huizen gerealiseerd. Het streven is om dit project bij gebleken succes in 2008 uit te breiden naar minstens vijf huizen. Wooncomplex voor studenten van de Gerrit Rietveld Academie in Amsterdam Begin 2007 heeft Ymere een complex van 23 zelfstandige eenheden in de Jordaan exclusief verhuurd aan studenten van de Gerrit Rietveld Academie. Ook in de toekomst blijft dit complex specifiek bestemd voor kunstacademiestudenten. Hierdoor hoopt Ymere bij te dragen aan meer creatieve kruisbestuiving tijdens de studie.
Beheer en leefbaarheid In 2006 introduceerde Ymere een beheermodel waarbij bewoners tegen een vergoeding een toezichthoudende rol krijgen in het beheer. Dit model is een succes gebleken. De complexen waar het wordt toegepast, zien er bijzonder netjes uit. Er is vrijwel geen overlast. In 2008 wil Ymere een dergelijk model met toezichthouders ook in de tijdelijke verhuur toe gaan passen.
66
Ymere gaat in 2008 studenten meer betrekken bij de opzet en uitvoering van leefbaarheidsprojecten in de buurt. Eind 2007 is een aanzet gegeven voor zo’n project in de Indische Buurt. De bewoners van My Place gaan een activiteit bedenken om zichzelf kenbaar te maken aan de buurtbewoners. Integratie met de buurt staat centraal. Klantencontact Ymere communiceert met studenten op een manier die bij deze doelgroep past, gebruikmakend van moderne communicatiemiddelen. Informeren gaat vooral via de website, communiceren via e-mail. In 2007 is hier sms-contact aan toegevoegd, een relatief nieuw en zeer effectief medium.
SMS Het verzenden van korte tekstberichten via de telefoon is vooral populair onder jongeren tussen de 18 en 24 jaar. Om de doelgroep studenten sneller te bereiken, maakt Student en Wonen steeds meer gebruik van deze manier van communiceren. Het sturen van een sms heeft veel voordelen. De ontvanger kan het bericht direct (of later) lezen. Hij ontvangt het bericht altijd, ook als de telefoon staat uitgeschakeld op het moment van verzenden. Bovendien is sms’en een eenvoudige manier om veel mensen in korte tijd te bereiken.
Fullserviceconcept Ymere heeft 127 onzelfstandige studenteneenheden in Almere Dichterhof. Deze eenheden worden gestoffeerd verhuurd; de student kan de woning dus zo betrekken. Om nog meer service te bieden, heeft Ymere in 2007 alle woningen aangesloten op glasvezel. Hiermee zijn de nieuwste communicatie- en informatiemiddelen, zoals supersnel internet en digitale televisie, voor de studenten beschikbaar. Portefeuillegroei In 2007 zijn voorbereidingen getroffen om de groei van het aantal studenteneenheden de komende twee jaar te garanderen, zowel in Amsterdam als in de regio, zoals Zaandam. Naar verwachting zal Ymere eind 2010 ruim 350 studenteneenheden in Amsterdam en de regio hebben opgeleverd. Naast deze groei (door renovatie en nieuwbouw) leveren de afspraken met de gemeente Amsterdam over het labelen van sociale woningen voor studenten tot 2010 nog eens 269 woningen op.
Nieuwbouw in Amsterdam Eind 2007 is de eerste paal geslagen voor De Tribune, een langgerekt woongebouw langs de A10 in het Amsterdamse stadsdeel Bos en Lommer. In dit gebouw komen huurwoningen voor senioren, een klimcentrum, een restaurant, bedrijfjes én 205 studenteneenheden. De Tribune wordt in het derde kwartaal van 2009 opgeleverd. Voor Blok 51B te IJburg is eind 2007 de eerste paal geslagen. Dit blok is een woontoren met 69 studenteneenheden en een oefenruimte, die door middel van extra geluidsisolatie speciaal wordt aangepast voor muziekstudenten. De Stichting Jan Pietersz. Huis verzorgt de verhuur. De opleveringsdatum is in het tweede kwartaal van 2008.
67
Renovatie In 2007 is Ymere van start gegaan met drie projecten om bestaand bezit in Amsterdam te transformeren tot studentenhuisvesting. Uiteindelijk levert dit in totaal 47 studenteneenheden op. De eenheden liggen op verschillende locaties in de wijken Centrum, de Pijp en de Baarsjes. Ze worden deels in 2008 en deels in 2009 opgeleverd.
Wonen en Stijl Groei in het segment middeldure huurwoningen Ymere verhuurt niet alleen sociale huurwoningen, maar ook woningen in het huursegment tussen de € 600 en € 950 per maand. De voornaamste huurders in dit segment hebben een gezamenlijk brutomaandinkomen van circa € 2.800,- tot circa € 6.000,-. Het zijn de middeninkomens, de zelfstandigen en (in opkomst) de senioren. Deze huurders komen niet in aanmerking voor een sociale huurwoning, omdat ze teveel verdienen. Maar ook het kopen van een woning is voor deze groep bijna niet meer mogelijk. Ymere wil het segment middeldure huur laten groeien en zo inspelen op de vraag van deze middeninkomens. Deze groep kunnen we op zo behouden voor de wijk, wat goed is voor de economie en de leefbaarheid in buurten en wijken. Pas afgestudeerden Wie net een eerste baan heeft, vindt de studentenkamer al gauw te klein. Voor de pas afgestudeerde kan een middeldure huurwoning dan interessant zijn. Het grootste deel van deze huurwoningen verhuurt Ymere aan deze doelgroep, ook wel aangeduid als de jonge honden van de economie in de regio. Het is belangrijk om deze groep te behouden. Aangezien (internationale) bedrijven op zoek zijn naar afgestudeerden, liggen hun inkomens relatief hoog. Zelfstandigen Ymere heeft geconstateerd dat het voor kleine zelfstandigen uitzonderlijk moeilijk is om een woning te verwerven. Zij krijgen vaak geen of onvoldoende hypotheek, en hebben onvoldoende spaargeld om die wel voor elkaar te krijgen; al hun financiële middelen zitten immers in het bedrijf. Voor deze doelgroep is het ook moeilijk om een sociale huurwoning te huren. Ze zijn wel bereid om een duurdere huurwoning voor langere termijn te betrekken. Zelfstandigen en middeninkomens zijn belangrijk om gemengde wijken en buurten te realiseren. Zij leveren een grote bijdrage aan de levendigheid en economie van de regio Amsterdam. Het is dus maatschappelijk gewenst en nodig om ook voor deze doelgroepen woningen te realiseren. Anders vallen deze groepen tussen wal en schip en zullen zij vroeg of laat uit de regio Amsterdam vertrekken. Ymere heeft deze behoefte onder andere onderstreept in de aanbiedingsafspraak met de gemeente Amsterdam. Wij hebben aangegeven de komende jaren een fors aantal woningen te realiseren voor deze doelgroep. Inschrijving woningzoekenden Door onder andere een actieve marktbenadering én de groeiende vraag naar vrije sectorwoningen steeg het aantal inschrijvingen bij Wonen & Stijl fors in 2007. Gemiddeld stonden eind 2007 ruim 4.200 mensen die op zoek zijn naar een woning ingeschreven. Ze zijn afkomstig uit heel Nederland, maar voornamelijk uit Amsterdam, Almere en de overige grote steden. Gemiddeld genomen schrijven zich tussen de 150-200 huurders per maand in. In 2007 is nader onderzoek verricht naar de woonvoorkeur van de inschrijvers. Dat doen we omdat het belangrijk is om te beluisteren wat de klant wil. Uit het onderzoek kwam naar voren dat potentiële huurders in Amsterdam voornamelijk op zoek zijn naar een appartement, terwijl in Almere de eengezinswoning populair is.
68
Verhuring Het afgelopen jaar zijn in de gemeente Amsterdam en Almere ruim 350 woningen verhuurd met een gemiddelde huurprijs van 900 euro. Daarvan waren er ruim 150 nieuwbouwwoningen. Gemiddeld reageren meer dan 20 kandidaathuurders op een woning. Iedere 14e huurder neemt de woning. Eind 2007 is de portefeuille (middel)dure huur circa 1.100 woningen groot. De komende twee jaar komen er nog ruim 300 nieuwbouwwoningen bij. Daarnaast streven we ernaar om de gewenste groeiambitie van deze portefeuille nader vorm te geven.
Ymere en de vrijesectorverhuur In 2007 is een aantal nieuwbouw projecten in de vrijehuursector opgeleverd: Chicago, Amsterdam
Fenice (blok b), Amsterdam
Zaandammerplein, Amsterdam
Aan de Piet Heinkade zijn diverse
In november 2007 is gestart met
De verschillende wooncomplexen
appartementen in de vrijehuursector
de verhuur van nieuwbouwproject
van Ymere aan het Zaandammerplein
opgeleverd. Een van de laatste
Fenice, gelegen aan de Bijlmerdreef in
worden grondig gerenoveerd en daarna
projecten: 66 appartementen in
Amsterdam. De appartementen hebben
voor een deel in de middeldure huur
gebouw Chicago, opgeleverd in het
drie, vier of vijf kamers. De oppervlakte
verhuurd. Begin 2007 zijn de laatste
2
2
derde kwartaal van 2007. Chicago kent
varieert van 86 m tot 145 m . Via de
vrijehuursectorwoningen van fase 1
verschillende type appartementen; het
centrale entree zijn de woningen per
aan het Zaandammerplein opgeleverd.
aantal kamers en de grootte varieert.
lift of trap te bereiken. Ze hebben een
Het gaat appartementen die variëren in
De indeling is karakteristiek en speels.
open of gesloten keuken, voorzien
oppervlakte van 73 tot 108 m2, met drie
De woningen hebben een mooi
van inbouwapparatuur. Een aantal
tot vier kamers. In het tweede kwartaal
uitzicht en worden ontsloten door een
woningen beschikt over een aparte
van 2008 volgt de oplevering van fase
architectonisch ingerichte algemene
douche en een tweede toilet. Alle
2 van totaal 56 appartementen.
hal. In de ondergelegen garage zijn
appartementen hebben een serre en/of
parkeerplaatsen en bergingen.
terras, grenzend aan de woonkamer,
Stadswijzer Alphen aan den Rijn
met uitzicht over de besloten
In 2007 is de bouw gestart van ruim
IJburg, Amsterdam, Blok 58
binnentuin. In de ondergelegen
75 vrijehuursectorappartementen in
In het derde kwartaal van 2007 zijn
parkeergarage bevindt zich de berging
de nieuwe stationsomgeving in Alphen
‘traditionele’ eengezinswoningen op
en kan men de auto parkeren.
aan den Rijn. Dit gebied groeit uit tot
IJburg opgeleverd. Deze woningen
een dynamisch woon- en werkgebied,
liggen in Blok 58 op het Haveneiland,
Stellinghof, Vijfhuizen
dichtbij het nieuwe stadshart. Het gaat
het grootste eiland van IJburg. Dit
In 2007 zijn 11 vrijstaande of
om diverse typen appartementen en
eiland heeft een waterrijk karakter,
halfvrijstaande woningen opgeleverd in
eengezinswoningen. De verhuur van de
met een binnenhaven en een
de ruim opgezette en kindvriendelijke
woningen start in 2008.
sluisverbinding met het IJmeer. Ook
buurt Stellinghof te Vijfhuizen.
ligt er een fiets- en wandelboulevard
Parkeren is mogelijk op eigen terrein
langs het meer. De woningen hebben
of direct voor de deur. Elke woning
vier tot vijf kamers. Ze zijn voorzien van
heeft een grote tuin. De woningen zijn
Stellinghof Vijfhuizen en het
alle wenselijke gebruiksgemakken en
milieuvriendelijk ontworpen.
Zaandammerplein in
hebben een grote tuin.
Van links naar rechts: Chicago in Amsterdam-Centrum,
Amsterdam-Westerpark
69
Bedrijven en Onroerend Goed Met de portefeuille Bedrijven en Onroerend Goed (B&OG) wil Ymere een bijdrage leveren aan leefbare buurten, waarbij wonen wordt ondersteund. Met het bedrijfsonroerend goed levert B&OG een bijdrage om mensen de mogelijkheid te bieden om te werken, te leren, te zorgen, te ontspannen en elkaar te ontmoeten in de buurt. Hiermee geeft B&OG inhoud aan de lokale verankering van het vastgoed. Ymere richt zich daarbij vooral op buurtgebonden ondernemingen/instellingen. Met het maatschappelijk bedrijfsonroerend goed richt B&OG zich op maatschappelijk georiënteerde bedrijven. Dat zijn vaak lagere overheden, stichtingen en instellingen (scholen, zorginstellingen en dergelijke) met een niet louter bedrijfseconomische doelstelling voor het onroerend goed. Hierbij valt te denken aan ateliers en buurtsporthallen, of aan een centrum voor sociale en culturele evenementen, een brede school, een wijkgebouw, een zorgcentrum, een zorg- en werkhotel en dergelijke. Met het commercieel bedrijfsonroerend goed richt B&OG zich op de zakelijke markt. Daarbij gaat het vooral om horeca, winkels, kantoren, bedrijfsruimten, parkeren, bergplaatsen en antenneopstelplaatsen. Daarnaast exploiteert B&OG ook zogenoemde multifunctionele gebouwen, zoals bedrijfsverzamelgebouwen en brede scholen. In deze gebouwen worden maatschappelijke en commerciële functies zodanig geïntegreerd dat ze elkaar versterken. Kerngegevens 2007 • bedrijfsruimten in exploitatie: 180.000 m2 • huuromzet: € 15,4 miljoen • leegstandspercentage: 3,9 % • aantal VHE’s nieuw in exploitatie: 142 • uitplaatsen bedrijven bij projecten: 30 Ymere streeft ernaar het bedrijfsonroerend goed tot 2015 verder te laten groeien met 70.000 m2, naar in totaal 250.000 m2. Voor deze groeidoelstelling liggen we goed op koers. De portefeuille Bedrijven & Onroerend Goed bestaat voor 75% uit commercieel vastgoed, zoals winkels, bedrijfsruimten, kantoorruimten, ateliers en parkeergarages. De overige 25% is maatschappelijk vastgoed, zoals scholen, welzijnsaccommodaties (buurthuizen en wijkcentra), multifunctionele centra, ateliers en broedplaatsen. Bij het commercieel vastgoed gaat het in totaal om 2.086 objecten met een totale omvang van circa 136.000 m2. De meeste objecten vallen onder het kleinschalig bedrijfsonroerend goed; ze liggen verspreid over verschillende wijken en buurten in het werkgebied van Ymere. Bij het maatschappelijk vastgoed gaat het in totaal om 292 objecten, met een totale omvang van circa 44.000 m2. Dit vastgoed ligt over het algemeen centraal in woonbuurten. Het draagt in belangrijke mate bij aan de leefbaarheid en sociale cohesie in een wijk. Deze markt is zich sterk aan het uitbreiden, onder andere in het kader van de wijkenaanpak van minister Vogelaar. In 2007 zijn enkele nieuwbouwlocaties voor bedrijfsruimte in Amsterdam opgeleverd en in exploitatie genomen. Het gaat om kantoor- en dienstverlenende functies, parkeerplaatsen en enkele broedplaatsen, te weten het nieuwbouwproject Fenice A (Zuidoost), De Loodsen, Gibraltar en Chicago (Oostelijke Handelskade), Stadstuinen en Vrankendijke (Osdorp) en Houtmankade (binnenstad) en Westerkaap (Westerdokseiland).
70
Meneer de Wit
• In Amsterdam Osdorp is de ver-
nieuwe winkelcentrum aan het
In 2007 is in de Witte de Withstraat
bouwing van jongerencentrum
(stadsdeel de Baarsjes, Amsterdam)
Osdorp Midden Noord van start
Waterlandplein voorbereid.
het eerste deel van Meneer de Wit
gegaan. De aankoop en verbouw-
geopend, een nieuw centrum voor
ing van de oude Academie voor
Amsterdam Noord komen een
kunst en cultuur. Met deze bedrijvigheid
Lichamelijke opvoeding (6000 m2)
gezondheidscentrum en een
krijgt de buurt een extra impuls. Het
aan de Willinklaan voor het succes-
wijkcentrum.
gaat om het blok ‘De Witte Hoek’,
volle project ISH is in volle gang.
begrensd door de Witte de Withstraat
ISH is actief op cultureel en
(westzijde), de Postjesweg (zuidzijde)
maatschappelijk terrein, met
zamelgebouw De Greinerschool
en de Baarsjesweg (oostzijde).
artistiek hoogstaand theater en
ontwikkeld, met ateliers,
Ymere realiseert hier een complex
kunsteducatie, geworteld in de
maatschappelijke functies en
van 1.976 m2 voor kunst, cultuur en
straatcultuur.
kantoorruimte.
• Aan het Waterlandplein in
• In Haarlem wordt bedrijfsver-
bedrijvigheid. Het project sluit aan bij Het Sieraad aan de overzijde
• Aan de Laan van Spartaan in
• In Almere wordt een hammam
van de Postjesweg. Het complex
Amsterdam worden een stedelijk
ontwikkeld in combinatie met een
wordt gehuurd door Stichting
jongerencentrum en een plek voor
sporthal en horecavoorzieningen.
Cultuurpodia De Baarsjes, die de
circus Elleboog gerealiseerd. • Restaurant Looks, dat in 2007 door
ruimten doorverhuurt aan professionele gebruikers en/of initiatiefnemers, zodat
• Vrankendijke blok 3, Amsterdam
Ymere is verhuurd, scoort goed bij
ze samen een sterke instelling vormen.
Osdorp, zal in 2008 worden
culinair recensent Johannes van
Het precieze programma van het
opgeleverd. Hier komen
Dam. In Het Parool van december
gebouw is nog niet bekend, maar de
een dienstenwinkel en een
2007 krijgt de eetgelegenheid een
gedachten gaan uit naar een galerie,
dienstencentrum voor mensen
9,5. Over de accommodatie wordt
een fotograaf, een gedeeld atelier,
met een beperking.
opgemerkt: ‘Looks (…) is een kruipdoor-sluip-doorpand met allerlei
nieuwe media, een tangodansschool, • In Amsterdam West is in het
verrassende doorkijkjes en zaaltjes
tassenontwerpers met verkoop, lessen,
zogenoemde Admiralenblok
en trappetjes die naar verre einders
een organisatiebureau voor culturele
vestigingsruimte voor horeca,
leiden (rolstoelers, let op!). Nergens
evenementen, en nog veel meer.
bedrijfsruimtes een zorginstelling.
heb je het gevoel dat je in zo’n grote
een trainingsinstituut, mode- en
zaak (circa honderd stoelen) zit.’ Projecten op het gebied van
• In Amsterdam Noord probeert
commercieel en maatschappelijk
Ymere samen met het stadsdeel
vastgoed
en Stadsherstel het winkelcentrum
In 2007 is een groot aantal projecten
Zonneplein (economisch) beter
op het gebied van commercieel en
te laten functioneren. Ook is de
maatschappelijk vastgoed gestart.
ingebruikname van het
Een kort overzicht.
ISH in Amsterdam Osdorp
71
7
Wonen en Zorg
Kerngegevens Wonen en Zorg 2007 Door een aparte portefeuille voor zorgvastgoed op te zetten, heeft Ymere zich gepositioneerd als een gewaardeerde professionele partner voor zorgpartijen. Klanten zijn tevreden over onze conceptuele ontwikkeling in acquisitietrajecten. In 2007 jaar zijn contracten afgesloten voor de ontwikkeling en exploitatie van in totaal 441 zorgwoningen, 161 onzelfstandige eenheden voor AWBZ gefinancierde zorg, en 4.500 m² bedrijfsruimten voor (gezondheids)zorg en welzijn.
Ymere speelt als maatschappelijk ondernemer in op de vergrijzing en op de groeiende vraag naar huisvesting vanuit de zorg- en welzijnssector. Samen met partners uit deze sectoren ontwikkelt Ymere een vernieuwend en gedifferentieerd aanbod voor deze vraag. Door een aparte portefeuille voor zorgvastgoed op te zetten, heeft Ymere zich gepositioneerd als een gewaardeerde professionele partner voor zorgpartijen. Klanten zijn tevreden over onze conceptuele ontwikkeling in acquisitietrajecten. De vergrijzing zal doorgaan. De vraag naar zorgwoningen en bedrijfshuisvesting voor zorgdiensten zal de komende jaren aanzienlijk groeien. De vraag naar kwaliteit in de zorg zal stijgen, doordat het welvaartspeil van de zorgvrager stijgt, en door de marktwerking. In 2007 jaar zijn contracten afgesloten voor de ontwikkeling en exploitatie van in totaal 441 zorgwoningen, 161 onzelfstandige eenheden voor AWBZ gefinancierde zorg, en 4.500 m² bedrijfsruimten voor (gezondheids)zorg en welzijn. Deze contracten leggen een solide basis voor de groei van het zorgvastgoed in de komende jaren. Het gaat om locaties in Amsterdam, Haarlemmermeer, Haarlem, Almere en Alphen aan den Rijn.
De Tribune In 2007 is de eerste paal geslagen voor de Tribune aan de Laan van Spartaan, het grootste bouwproject in Amsterdam. Samen met Cordaan realiseert Ymere hier zorgvoorzieningen voor verschillende groepen van zorgvragers: ouderen, mensen met een beperking, de geestelijke gezondheidszorg. Ze krijgen onderdak in een multifunctioneel gebouw, in combinatie met studentenhuisvesting, sport en horecavoorzieningen. Kraaipanschool Uniek is de aanbesteding die Ymere in 2007 heeft gedaan op de locatie Kraaipanschool in de Amsterdamse Transvaalbuurt. Het ging om een aanbesteding voor de exploitatie van woongroepen en een wijkservicepunt. Ymere wil zodoende samenwerkingspartners selecteren met wie wij een visie op zorg en buurt delen.
Ymere stapt in de markt van private verpleeghuizen met een vernieuwend concept. Samen met een of meer zorgverleners heeft Ymere de ambitie om minimaal vijf locaties in ons werkgebied te ontwikkelen waar wij vastgoed kunnen exploiteren voor private verpleging en verzorging. Woongroepen weten Ymere te vinden als huisvester voor hun woningbehoeften. Wij willen deze groepen graag van dienst zijn, en gaan na of extra zorgvoorzieningen mogelijk zijn. Voorbeelden zijn de huisvesting van IMOA op de locatie Geuzebaan 5, en een woongroep voor Chinezen in het Polderweggebied in Amsterdam. Wij gebruiken hierbij de Verwijswijzer die in eigen huis is ontwikkeld. Dit is een onderdeel van ons totaalpakket van informatie voor woongroepen. Op www.ymere.nl is een aparte pagina ingericht om woongroepen hierbij te faciliteren. Woongroepen vindt Ymere belangrijke partners; zij vergroten het gemeenschapsgevoel in de omgeving, net als het gevoel van welzijn, terwijl de zorgvraag wordt beperkt.
74
• In Haarlem zijn 7 units voor mensen met een verstandelijke beperking gebouwd in samenwerking met SIG (Stichting Integratie Gehandicapten). In dit complex zijn daarnaast koopappartementen en commerciële ruimten gevestigd. • In Almere zijn in het Columbuskwartier 44 zorgwoningen opgeleverd. Het zijn woningen voor senioren met een eventuele zorgvraag. • In Alphen aan de Rijn zijn minimaal 24 units opgeleverd voor mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking, in combinatie met een kleinschalig dienstencentrum.
Aanleg van glasvezel in Amsterdam en Almere Oudere bewoners en bewoners met een zorgvraag kunnen via internet makkelijker van diensten gebruikmaken, bijvoorbeeld van thuiszorg. De minister van VROM ging in 2006 onder voorwaarden akkoord met de aanleg van een breedbandnetwerk door de Amsterdamse woningcorporaties. Deze voorwaarden hebben onder meer betrekking op financiële participatie en aansprakelijkheid van de corporaties (die beperkt moet zijn). Er mag geen marktverstoring optreden en er mag geen enkele vorm van staatssteun worden gegeven. Ymere heeft in 2007 aan alle voorwaarden voldaan. In samenwerking met vier andere corporaties, de gemeente Amsterdam en twee particuliere investeerders is Ymere als aandeelhouder begonnen met de aanleg van een breedbandnetwerk in een deel van de stad. Hiertoe hebben de samenwerkende partijen Glasvezelnet Amsterdam C.V. opgericht. Deze C.V. is opdrachtgever en eigenaar van het passieve glasvezelnetwerk. De aanleg is gestart in delen van Zeeburg, Amsterdam Oost en Amsterdam Osdorp. Zo’n 40.000 huishoudens, bedrijven en instellingen kunnen straks kiezen of zij gebruik gaan maken van diensten als tv, telefoon en internet (en straks nog veel meer) via het glasvezelnet.
Zorg- en welzijnsinstellingen waarmee Ymere samenwerkt De hieronder genoemde instellingen zijn huurder van Ymere. Zij leveren de zorgdiensten aan hun cliënten. • Osira Groep Woongroepen voor mensen met een fysieke beperking; wijkservicepunten. • Stichting Amsta Woongroepen voor Alzheimerpatiënten; zelfstandig wonen met zorggarantie. • Cordaan Zorgvoorzieningen in het grootste woongebouw van Amsterdam: de Tribune in Laan van Spartaan. • HVO/Querido Woonvoorzieningen voor dak- en thuislozen. • Stichting Flevohuis Een wijkgericht dienstencentrum in de Indische Buurt. • ’s Heeren Loo Groep Woongroepen en zelfstandige woningen voor mensen met beperkingen. 75
• JellinekMentrum GGZ-voorzieningen in de wijken. • Stichting Philadelphia Zorg Woongroepen; zelfstandig wonen. • Evean Een complex met 200 appartementen voor senioren met een wijkgericht dienstencentrum. • Dynamo Een wijksteunpunt in Betondorp. • Spirit Vergroting van een woonvoorziening voor de jeugdzorg. • RIBW KAM Jongerenfoyer Haarlemmermeer. • Zorggroep Almere Een centrum voor intramurale zorg en eerstelijnsgezondheidszorg. • Zorgcirkel Waterland Een woonzorgcomplex. • Leger des Heils Samenwerking met als doel: het exploiteren van jongerenfoyers. • InteraktContour Een dagactiviteitencentrum in Almere. • Ypsilon Zelfstandig wonen met begeleiding voor mensen met schizofrenie. • Eerstelijnsgezondheidszorg Ymere werkt samen met vele zelfstandigen in de eerstelijnsgezondheidszorg, met als doel het realiseren van wijkgerichte gezondheidscentra.
76
77
8
Maatschappelijke verankering
Kerngegevens Maatschappelijke verankering 2007 De centrale stad, de stadsdelen, de Huurdersvereniging Amsterdam en de woningcorporaties hebben in 2007 gesprekken gevoerd over onderwerpen als leefbaarheid, energiebesparing en participatie van huurders. De afspraken zijn vastgelegd in de Beleidsovereenkomst Wonen 2007-2011. Ymere heeft een belangrijk aandeel in deze Beleidsovereenkomst. Wij kunnen zonder meer aan ons deel van de gemaakte afspraken voldoen, of overtreffen deze zelfs. De Raad van Bestuur van Ymere heeft zes maal overlegd met het Platform Bewoners Ymere (PBY). Het PBY ontving een financiële ondersteuning van € 285.000. Ymere was ook in 2007 weer actief in een groot aantal overlegorganen. De Adviesraad Ymere Almere is drie keer bijeengekomen. Belangrijke thema’s waren het woningmarktonderzoek, de woonvisie en de prestatieafspraken. Ymere heeft - samen met Woonconcept - geadviseerd over een investeringsplan van woningcorporatie Own Haven in Zuid-Afrika. Via een achtergestelde lening van € 107.000 heeft Ymere dit plan gesteund. In 2007 stelde het bestuur van Ymere een nieuwe buitenlandstrategie vast. Niet alleen willen we garant staan voor de ontwikkeling van projecten, we willen ons ook meer richten op de ontwikkeling en begeleiding van het vastgoedproces.
Ymere is een maatschappelijke onderneming. Met die term drukken wij uit dat wij ons betrokken en medeverantwoordelijk voelen voor de kwaliteit van de samenleving. Voor een woningcorporatie is dat eigenlijk ook logisch. Ons werk kan grote maatschappelijke effecten hebben. Daarom maken we onze afwegingen voor derden transparant en leggen we verantwoording af over ons beleid. Overleg met gemeentelijke overheden Ymere is in verschillende gemeenten actief. Samen met die gemeenten zijn wij partners op het gebied van woonaangelegenheden. Uiteraard hebben alle partijen daarbij hun eigen verantwoordelijkheid. De betrokken gemeenten en Ymere zijn sterk verantwoordelijk voor de kwaliteit van het wonen in de diverse wijken en buurten. Daarom voeren wij regelmatig overleg met de gemeenten en stadsdelen waar wij actief zijn. Prestatieafspraken met de gemeente Amsterdam In Amsterdam heeft de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC), als vertegenwoordiger van alle corporaties in Amsterdam, met de gemeente Amsterdam en de Amsterdamse stadsdelen gesprekken gevoerd om te komen tot een nieuwe beleidsovereenkomst. Nieuwe beleidsovereenkomst in zicht De centrale stad, de stadsdelen, de Huurdersvereniging Amsterdam en de corporaties hebben in 2007 gesprekken gevoerd over onderwerpen als leefbaarheid, energiebesparing en participatie van huurders. In het stedelijke akkoord Bouwen aan de stad werd daarover namelijk nog niets afgesproken. De afspraken zijn vastgelegd in de Beleidsovereenkomst Wonen 2007-2011. Het Algemeen Bestuur van de AFWC heeft inmiddels ingestemd met de tekst van de Beleidsovereenkomst. Naar verwachting zullen alle partijen de overeenkomst in het eerste kwartaal van 2008 ondertekenen. Daarmee spreken de stadsdelen en de Huurdersvereniging Amsterdam zich ook uit vóór Bouwen aan de stad. Bouwen aan de stad De gemeente Amsterdam en de Amsterdamse corporaties hebben eind 2006 het akkoord Bouwen aan de stad gesloten. Daarin zegden de corporaties toe de komende tien jaar fors te investeren in de bouw van woningen voor zowel de lage als middeninkomens. Bovendien garanderen de corporaties dat er jaarlijks voldoende goedkope huurwoningen voor woningzoekenden beschikbaar komen. Om dit te kunnen realiseren, zijn afspraken gemaakt over de verkoop van een deel van de sociale huurvoorraad. Gelijktijdig met de vaststelling van de beleidsovereenkomst zullen ook de herziene kaderafspraken worden gesloten voor sociale plannen bij sloop en renovatie. Daarenboven wordt de opvolger van het Tweede Convenant Verkoop vastgesteld. Hierin maken partijen afspraken over het totale aantal te verkopen woningen door de woningcorporaties, de verdeling van deze woningen over de stad, en de verkoopvoorwaarden. Per 1 januari 2008 heeft Amsterdam daarmee, wat betreft de corporaties, een samenhangend en ambitieus afsprakenkader. De partijen kunnen er in deze collegeperiode volop mee aan de slag.
80
Aandeel Ymere in de beleidsovereenkomst met de gemeente Amsterdam Cursief aangegeven is de uitspraak uit de beleidsovereenkomst. Daaronder staat het aandeel van Ymere, met een korte toelichting. Tenminste 65% van de woningen wordt verhuurd aan de primaire doelgroep en tenminste 85% wordt verhuurd aan inkomens tot de ziekenfondsgrens. Dit is een aanbiedingsafspraak. Op dit moment haalt Ymere dit percentage, ook verdeeld naar de drie verschillende gebieden. Monitoring zorgt ervoor dat Ymere en de andere corporaties per half jaar inzicht hebben in hoe dit gegeven zich ontwikkelt. Daarnaast is er sprake van een absolute ondergrens. De gezamenlijke corporaties zullen in de periode 2007-2010 tenminste 26.000 woningen toewijzen aan de primaire doelgroep, en 34.000 woningen aan inkomens tot de ziekenfondsgrens. Ymere heeft een aandeel van 18%. Dat leidt dus tot een verplichting van respectievelijk 4.680 en 6.120 woningen in deze vier jaar. Vanaf 2011 gaan de corporaties 1.500 sociale huurwoningen realiseren. Over de productie van een groot aantal sociale huurwoningen in de komende vier jaar bestaan al afspraken (Bouwen aan de stad). Het aandeel van Ymere is 270 woningen per jaar. Ons MeerjarenInvesteringsplan (MIP) laat zien dat wij dit aandeel zullen realiseren. De corporaties bouwen 400 woningen in het middensegment. Het aandeel van Ymere hierin is 72 per jaar. In de MIP staat het aantal van 4.211 tot en met 2017, waarvan 808 tot 2011. Dit betekent dat wij ons aandeel zullen realiseren. Tenminste 500 woningen tot 2010 worden door de corporaties aangeboden in een Verkoop onder Voorwaarde (bv. Maatschappelijk Gebonden Eigendom, MGE). Gegeven de intentie van Ymere om een MGE-product te gaan voeren, zullen wij het aantal van 90 gaan realiseren. Onze planning voorziet namelijk in de verkoop van circa 250 MGEwoningen in de periode 2008-2010. In de komende vier jaar zullen 1.500 grote woningen van minimaal 100 m2 GBO worden gebouwd. Als Ymere haar deel wil leveren, dan zullen wij 270 grote woningen moeten realiseren. Op basis van de MIP verwachten wij dit te kunnen doen. In de komende vier jaar zullen 1.500 sociale huurwoningen worden gebouwd die geschikt zijn voor ouderen en zorgbehoevenden. Hier komt Ymere op 270 woningen uit. Op basis van de MIP verwachten wij dit aantal te kunnen realiseren. De corporaties dragen woningen voor ter labeling als 800 studenten- en jongerenwoningen. Ymere streeft bij de labeling van studentenwoningen naar een groter deel van het beoogde proportionele aantal. De corporaties stellen de komende vier jaar 150 woningen voor zelfstandig begeleid wonen ter beschikking. Dit is een eerdere afspraak, die in de Beleidsovereenkomst zijn plaats heeft gekregen. Voor Ymere betekent dit 27 woningen. Ymere levert er per jaar veel meer. Het aantal verkopen dat is toegestaan wordt met 12.000 verhoogd, naar 30.000. Dat komt neer op 3.000 verkopen per jaar. Het proportionele deel van Ymere is daarin 540 81
stuks per jaar. Ons MIP voorziet in een verkoopaantal van 400 woningen per jaar. Dat is dus ruim binnen de marge. Daarnaast zal een oplopend aantal woningen in MGE-constructies worden verkocht, met een gepland aantal van 150 woningen in 2010. Deze MGE-verkopen tellen niet mee in bovenstaande aantallen.
Prestatieafspraken met de gemeenten Almere, Haarlemmermeer en Amstelveen. Recentelijk is de gemeente Almere voor het eerst bereid geweest met Ymere een gesprek te voeren over de prestatieafspraken. Die gesprekken hebben nog niet geleid tot een akkoord. Met de gemeente Haarlemmermeer is wel het overleg gestart over de prestatieafspraken maar er is nog geen akkoord. De fusiepartner van Ymere (Woonmaatschappij) heeft wel een akkoord over de prestatieafspraken met de gemeente Haarlemmermeer gesloten. Ymere sluit zich daarbij aan. Ymere praat met de gemeente Haarlemmermeer bovendien naar aanleiding van de Woonvisie van de gemeente. Eind 2006 heeft Ymere voor het eerst afspraken gemaakt met de gemeente Amstelveen. Deze overeenkomst loopt tot 2011. Ymere heeft in deze gemeente 86 woningen in bezit. Afgesproken is dat er 69 woningen in de kernvoorraad van Amstelveen moeten blijven (met een huur < € 485). Daarvan moeten er 15 beneden de huurgrens voor jongeren liggen (huur maximaal € 339,08). Bij investeringen in nieuwbouw moet 30% in de sociale huur worden gebouwd. De prestatieafspraken die met de verschillende gemeenten zijn gemaakt, is Ymere in 2007 nagekomen. Met de gemeenten Heemstede en Teylingen heeft Ymere (nog) geen prestatieafspraken gemaakt. Dit heeft ook te maken met ons geringe bezit in deze gemeenten. Bewoners betrekken bij beleid en beheer Om goed zicht te krijgen op wat onze huurders belangrijk vinden, overleggen we op verschillende niveaus en op verschillende manieren met organisaties van huurders. Voor het overleg op centraal niveau vormt het Platform Bewoners Ymere (PBY) het aanspreekpunt. In dit overleg komen onderwerpen met een beleidsmatig karakter aan de orde. Het PBY is samengesteld uit vertegenwoordigers van de stichting Bewoners Organisatie Amsterdam en de Huurdersvereniging Almere. Het PBY behartigt de belangen van de huurders van Ymere. Het vormt voor ons de overlegpartner in de zin van de Wet op het overleg huurders-verhuurder. Ymere overlegt daarnaast ook met bewonersorganisaties op buurt- en complexniveau, en op het niveau van de Ymere-vestigingen. In dit overleg komen onderwerpen aan bod die relevant zijn voor het specifieke complex of de buurt. In totaal zijn binnen Ymere ongeveer zestig bewonersorganisaties actief. Overleg met het PBY in 2007 De Raad van Bestuur overlegde in 2007 zes maal met het PBY. Aan de orde kwamen de volgende onderwerpen. Huurverhoging De Raad van Bestuur vroeg PBY om advies over de huurverhoging per 1 juli 2007. De huurdersorganisatie adviseerde positief, waarbij werd afgesproken dat Ymere in 2007 nog een beperkte korting zal geven op het serviceabonnement aan huurders met een laag inkomen. Indien het rijksbeleid met betrekking tot de huuraanpassingen in 2008 gelijk blijft aan 2007, komt de korting in 2008 te vervallen.
82
Jaarverslag en Jaarplan De Raad van Bestuur overlegde met het PBY over het Jaarplan 2007 – waarin Ymere haar plannen voor het komende jaar vastlegt – en het Jaarverslag 2007, en wisselde van gedachten over de beleidsafspraken met de gemeenten waarin Ymere actief is. Huurderstevredenheidsonderzoek In 2007 deed Ymere onderzoek naar de tevredenheid van haar huurders, zowel in de sociale huur als commerciële huur. De voornaamste conclusies waren dat de participatie van allochtonen in het onderzoek gering is en dat huurders meer aandacht van Ymere willen hebben. Ymere scoort hoog op kenmerken als zakelijk en betrouwbaar. Participatie PBY heeft in 2007 meegedaan aan een onderzoek van de Woonbond naar bewonersparticipatie. Ook heeft Ymere meegedaan aan een participatieonderzoek door KWH. Naar aanleiding van beide onderzoeken is dit de conclusie: Ymere en PBY staan samen voor de opgave om de bewonerscommissies en de individuele huurders te bereiken en bij de gang van zaken te betrekken. Samenwerkingsovereenkomst Eind 2007 kwam in gezamenlijk overleg een nieuwe samenwerkingsovereenkomst tot stand. Hierin is ook vastgelegd dat Ymere naar lokale verankering streeft, en dus ook naar lokale huurdersorganisaties. De conclusies uit het huurderstevredenheidsonderzoek en het participatieonderzoek zijn bij de totstandkoming van de samenwerkingsovereenkomst betrokken. Fusie Ymere en Woonmaatschappij Uiteraard stond 2007 ook in het teken van de aanstaande fusie tussen Ymere en de Woonmaatschappij. De bewonersorganisatie van beide fusiepartners hebben via een gezamenlijke werkgroep positief geadviseerd over de fusie. Er zijn diverse afspraken gemaakt, met name over de lokale verankering. Deze afspraken zullen in 2008 verder worden uitgewerkt. Met de huurdersorganisatie is een huurdersstatuut afgesloten. Dit waarborgt de positie van de huurdersorganisaties tijdens en na het fusieproces. Financiële ondersteuning huurdersorganisaties Het PBY ontving in 2007 (evenals in 2006) een financiële ondersteuning van € 285.000. Huurdersorganisaties op buurt- en complexniveau kunnen voor de bekostiging van hun activiteiten via het PBY een beroep doen op deze middelen. Overleg met andere belanghebbenden Ymere levert een breed scala aan producten en diensten. We staan met onze activiteiten midden in de samenleving. Om relevante ontwikkelingen goed te kunnen volgen én te beïnvloeden, zijn we in een groot aantal overlegorganen actief. Zo is Ymere lid van Aedes, de vereniging van woningcorporaties, van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, de Samenwerkende Woningcorporaties Zaanstreek en Waterland, van de NEPROM (de vereniging van projectontwikkelaars), van DeltaMetropool (de vereniging die zich bezighoudt met vraagstukken op het snijvlak van verstedelijking, culturele en historische waarden, bedrijvigheid en groen) en van het Kenniscentrum Stedelijke vernieuwing. Daarnaast is Ymere lid van de Vernieuwde Stad: een organisatie van ruim twintig grote en grootstedelijke woningcorporaties, gericht op de belangenbehartiging van deze corporaties binnen en buiten de branchevereniging Aedes.
83
In CorpoVenista-verband (‘Corporaties vernieuwen de stad’) heeft Ymere samen met acht grote woningcorporaties, Aedes, het Onderzoeksinstituut OTB en onderzoeksgroepen van de Universiteiten van Utrecht en Amsterdam in de periode 2004 tot en met 2007 onderzoeken verricht op het gebied van stedelijke vernieuwing. Het CorpoVenista-programma eindigt halverwege 2008, maar Ymere participeert in het Kennisplatform ‘Ontketend werken wooncorporaties’. Dit platform is een vervolg op CorpoVenista, maar functioneert los van het huidige onderzoeksprogramma. Het maakt wel gebruik van de opgedane kennis en van op te leveren onderzoeksvragen en dergelijke, en biedt de deelnemers van CorpoVenista aan om als eerste te participeren in het platform. Het Kennisplatform heeft als doel samen kennis en inzicht verwerven in vraagstukken rond wijkontwikkeling en -verbetering en de effecten daarvan op de emancipatie van de bewoners en de ontwikkeling van het vastgoed. Het gaat om inzicht in de effecten die deze ontwikkelingen op kortere of langere termijn kunnen hebben op de rol van de verschillende producenten en de rol van corporaties in het bijzonder. Het Platform kiest voor een rol waarbij het accent ligt op reflectie, kennisontwikkeling en inspiratie. Adviesraad Ymere Almere De Adviesraad Ymere Almere adviseert het bestuur van Ymere over maatschappelijke ontwikkelingen in het algemeen en in Almere in het bijzonder, die van invloed kunnen zijn op het functioneren van Ymere in Almere. De leden van de Adviesraad zitten op persoonlijke titel in de raad. Ze hebben allemaal een sterke band met Almere en weten wat in die stad leeft en speelt. De Adviesraad zet signalen vanuit de Almeerse samenleving om in concrete adviezen met betrekking tot de activiteiten van Ymere in Almere. In deze pilotvorm probeert Ymere de lokale verankering binnen haar regionale werkgebied vorm te geven. De Adviesraad is eind 2004 van start gegaan. De raad is in 2007 bij haar werkzaamheden ondersteund door Nestas Communicatie. Hiervoor is gekozen om de onafhankelijkheid van de ondersteuning te vergroten. De Raad van Bestuur heeft in 2007 de pilot ‘Adviesraad Almere’ geëvalueerd. Gezien de positieve ervaringen is besloten deze vorm van het borgen van de lokale verankering bij maatschappelijke stakeholders ook in andere regio’s van het werkgebied te introduceren. Onderwerpen: Woningmarktonderzoek, woonvisie en prestatieafspraken Belangrijke samenhangende thema’s voor 2007 waren het woningmarktonderzoek, de woonvisie en de prestatieafspraken. De Adviesraad heeft zich het afgelopen jaar dan ook met name op deze thema’s gericht. De Adviesraad is drie keer bijeengekomen. Woningmarktonderzoek Almere 2006 Het woningmarktonderzoek is in 2006 uitgevoerd. Het legt een belangrijke basis voor de woonvisie. Professor Pieter Hooimeijer (Universiteit van Utrecht) gaf een presentatie aan de Adviesraad over de belangrijkste resultaten van het woningmarktonderzoek. Er ontstond een levendige discussie over de knelpunten die de Adviesraad signaleert. Deze knelpunten zijn ingebracht bij de expertmeeting voor de Woonvisie. Woonvisie De gemeente Almere heeft Jos van der Lans opdracht gegeven om een woonvisie te schrijven. Ter voorbereiding heeft hij in mei en juni 2007 enkele expertmeetings georganiseerd. Eén van deze meetings was met de woningcorporaties. Iedere corporatie werd gevraagd een eigen expert mee te nemen. Ymere vroeg daarvoor Bert Gijsberts als lid van de Adviesraad. Hij heeft de benoemde knelpunten van de Adviesraad onder woorden gebracht en daarmee een constructieve bijdrage geleverd aan de expertmeeting. 84
Ymere heeft de aanbevelingen ingebracht bij het bestuurlijk overleg met de gemeente waarin de woonvisie is besproken. Daarnaast heeft de Adviesraad aandachtspunten meegegeven die niet mogen ontbreken bij de prestatieafspraken. Dit afsprakenstelsel met de gemeente Almere wordt naar verwachting in de loop van 2008 bestuurlijk bekrachtigd. Fusie De Adviesraad heeft geen redenen gezien om een advies uit te brengen over de fusie tussen Ymere en Woonmaatschappij. De Adviesraad heeft wel een aanbeveling gedaan, te weten het borgen van de lokale verankering in Almere. Rooster van aftreden en werving nieuwe leden Begin van het jaar is een rooster van aftreden opgesteld. Vier leden hebben aangegeven eind 2007 hun werkzaamheden voor de Adviesraad te beëindigen. Het aflopen van de zittingstermijn en het betrekken van een andere werk- of woonomgeving buiten Almere waren de belangrijkste redenen. In november heeft de Adviesraad een advertentie geplaatst voor de werving van nieuwe leden in een plaatselijke krant en een landelijk dagblad. De benoeming van de nieuwe leden door de Raad van Bestuur vindt begin 2008 plaats. Samenstelling Adviesraad Ymere Almere 31 december 2007 Naam
Functie
De heer J.A. (Joseph) Bakx
Medewerker Centrum Alcohol en Drugs
De heer A. (Bert) Gijsberts
Ondernemer (hoveniersbedrijf)
De heer H.J. (Herman) Linzel
Gepensioneerd huisarts/manager gezondheidscentrum
De heer P. (Paul) Roelofs
Zakelijk leider bij een welzijnsorganisatie, actief in Milieuraad Almere
De heer V.E. (Victor) de Ruiter
Directeur makelaarskantoor
Mevrouw W. (Will) van Schendel
Manager Ondernemend Welzijn welzijnsorganisatie De Schoor
Mevrouw G. (Greta) Verduin
Kunstenares
Leden die de Adviesraad in 2007 hebben verlaten Naam
Functie
Datum
De heer E. (Ersan) Taskin
Politie Flevoland (jeugdzaken)
Juni
De heer S.T.M. (Bas) van Riel
Interim-manager/adviseur veiligheid
December
De heer S.A.M. (Stef) Heinsman
Rector Middelbare School
December
De heer H.B.H.G. (Erik) Wilke
Adjunct-directeur Aedes
December
Vernieuwingsoperatie Nieuw West met volle kracht vooruit De gemeente Amsterdam en de Amsterdamse woningcorporaties hebben overeenstemming bereikt over een nieuwe rolverdeling bij de grootste stedelijke vernieuwingsoperatie van Europa: Amsterdam Nieuw West. Het programma Parkstad, dat loopt tot 2015, komt daarmee nog beter tegemoet aan de belangen van bewoners. Begin 2008 is de nieuwe raamovereenkomst ondertekend door wethouder Tjeerd Herrema (Volkshuisvesting) en vertegenwoordigers van vier stadsdelen en vijf woningcorporaties die in Nieuw West actief zijn. De betrokken partijen zijn blij dat de nieuwe overeenkomst tot stand is gekomen. Tjeerd Herrema: ‘De aanpak in Nieuw West is een goed voorbeeld voor de ontwikkeling van de Amsterdamse krachtwijken. De corporaties en de gemeente zorgen er gezamenlijk voor dat er een forse kwaliteitsslag wordt gemaakt. En dat doen we in samenspraak met de bewoners.’ Door de nieuwe afspraken kan de vaart in de vernieuwing van Nieuw West worden gehouden. 85
Nieuwe rolverdeling tussen corporaties en gemeente De corporaties nemen de resterende financiële risico’s van de herinrichting van de openbare ruimte over (circa € 100 miljoen tot 2015) en krijgen in ruil daarvoor meer vrijheid in de ontwikkeling van het programma. Bovendien gaan de corporaties de gebouwen realiseren voor zorg, welzijn en onderwijsvoorzieningen. Zij bieden deze gebouwen aan tegen een gereduceerde huurprijs en nemen daarmee een financieel tekort over van circa € 48 miljoen tot 2015. De bewoners worden intensief bij die ontwikkeling betrokken. Per uitwerkingsgebied worden daarover vooraf afspraken gemaakt en de stadsdelen controleren of de participatie ook volgens afspraak verloopt. De gemeente investeert tot 2015 € 40 miljoen extra in sociale programma’s, bijvoorbeeld in zorg- en onderwijsvoorzieningen. De uitvoering ligt bij bureau Koers Nieuw West, in samenwerking met de stadsdelen. Prettige leefomgeving voor bewoners Het zijn de bewoners van Nieuw West die profiteren van deze herziening van het vernieuwingsprogramma. Vooral mensen die er nu wonen krijgen de mogelijkheid om te verhuizen naar een kwalitatief betere of grotere woning zodat zij hun eigen omgeving niet hoeven te verlaten. Er komen bijvoorbeeld eengezinswoningen en koopwoningen voor starters bij. Daarnaast worden er kleinschalige bedrijfsruimtes voor winkeltjes, ateliers of werkplaatsen ontwikkeld. Parkstad wordt daarmee een aantrekkelijke woonomgeving voor arm, rijk, jong en oud. Woningvoorraad Het aantal te verkopen huurwoningen in Nieuw West wordt vergroot tot maximaal 5.400. Vanaf 2012 komt hier extra verkoopruimte bij. Het maximum was in de aanvankelijke plannen vastgesteld op 3.500. Het eindbeeld van de woningvoorraad blijft ongewijzigd: 45% sociale huurwoningen. In Nieuw West wonen ruim 200.000 mensen. Het gebied strekt zich uit over de stadsdelen Osdorp, Slotervaart, Geuzenveld-Slotermeer en een deel van Bos en Lommer. De betrokken woningcorporaties zijn de Algemene Woningbouwvereniging, De Alliantie Amsterdam, Eigen Haard, Far West en Ymere.
Ymere in het buitenland Ymere heeft een lange traditie van betrokkenheid bij buitenlandse projecten. In veel landen bestaat grote behoefte aan de Nederlandse expertise op het gebied van volkshuisvesting. Het Nederlandse volkshuisvestingsmodel kan een belangrijke rol spelen bij het verbeteren van de huisvestingssituatie over de grenzen. Ymere heeft de maatschappelijke ambitie om hieraan een bijdrage te (blijven) leveren. Onze betrokkenheid evolueerde enkele jaren geleden van kennisoverdracht naar een garantiestelling. Deze constructie is vervolgens door Ymere succesvol omgezet in de stichting Dutch International Garantees for Housing (DIGH). DIGH biedt inmiddels als uitvoerende instantie tal van projecten over de hele wereld concrete hulp, door middel van advisering en een aantrekkelijke garantiestructuur. Op beperkte schaal verstrekken we garanties in de Tweede en Derde Wereld via DIGH. DIGH sluit dan voor buitenlandse volkshuisvestingsprojecten betaalbare leningen af. Tientallen meewerkende woningcorporaties en gemeenten staan borg voor die leningen. Ze verlenen garanties voor rente en aflossing. Tot nu toe is het niet nodig geweest een beroep op deze garanties te doen. De acties van Ymere vallen binnen de huidige regelgeving en binnen de financiële kaders van VROM van maximaal 0,3 promille van het balanstotaal per jaar.
86
In 2007 stelde het bestuur van Ymere een nieuwe buitenlandstrategie vast. Niet alleen willen we garant staan voor de ontwikkeling van projecten, we willen ons ook meer richten op de ontwikkeling en begeleiding van het vastgoedproces. De ervaring leert dat met name daar de sleutels voor duurzame ontwikkelingen moeten worden gevonden, en dat initiatieven daar de grootste knelpunten ondervinden. In deze voorfase zit dan ook de belangrijkste accentverschuiving van de nieuwe strategie. De nieuwe aanpak verkleint de risico’s in de exploitatiefase en daarmee de (financiële) risico’s voor betrokken partijen, waaronder Nederlandse corporaties die garant staan voor deze projecten. In 2007 heeft Ymere bijgedragen om te komen tot de bouw van woningen in Osijek, Kroatië. Onderzocht is hoe Osijek een nieuwbouwwijk met ongeveer 1.500 woningen kan realiseren, met 30 procent van de nieuwbouw in het sociale segment. Het Fonds Werken Aan Wonen had hiervoor al een bijdrage toegezegd van € 75.000. De oprichting van een lokaal ontwikkelbedrijf en een lokale corporatie moet de slaagkans vergroten en – na de realisatie – de continuïteit waarborgen. In 2007 is een partnershipcontract getekend door de betrokken partijen. Sinds 2002 ondersteunen we, samen met collega-corporatie Woonconcept, door middel van DIGH-garanties het nieuwbouwproject Haven Hills van de corporatie Own Haven in Buffalo City in Zuid-Afrika. Via een achtergestelde lening van € 107.000 heeft Ymere een deel van dit plan gesteund, namelijk het veiliger maken en upgraden van Haven Hills. Naar aanleiding van de tsunami van december 2004 heeft de Raad van Bestuur in 2005 besloten € 50.000 beschikbaar te stellen voor een goed doel in het getroffen gebied. Via de stichting Childcare.nu zijn twee huizen gekocht in Phuket, Thailand. De woningen zijn ingezegend door lokale monniken. Eind 2007 woonden er 60 kinderen, deels voor dag- en deels voor dag- en nachtopvang. Ymere blijft dit initiatief steunen. Een ander project waaraan Ymere in 2007 een bijdrage leverde, is een kinderactiviteitencentrum in een grote sloppenwijk in Bangalore, India. Dit centrum, ‘Happy Kids’, is bedoeld om de leefsituatie van de straatarme kinderen in deze sloppenwijk te vergroten. De eenmalige gift van Ymere van € 2.000,- wordt samen met een renteloze lening van € 16.000,gebruikt voor de huur van het gebouw. Kinderen kunnen er veilig aan allerlei activiteiten deelnemen, eten, douchen, spelen en leren. Dichter bij huis, in Oost-Europa, heeft de Europese Unie er sinds een paar jaar zo’n honderd miljoen nieuwe burgers bij in tien nieuwe lidstaten. Ze wonen vaak in verouderde, (zeer) slecht onderhouden panden uit het communistische tijdperk. Hoewel de vrijemarkteconomie er tegenwoordig bloeit, laat de kwaliteit van de woningen te wensen over. De huisvesting is er totaal anders georganiseerd. De voormalige staatswoningen zijn na de val van de Berlijnse Muur massaal geprivatiseerd. Ymere heeft in 2007 bijgedragen aan de publicatie van het boek Wonen in Oost-Europa (ISBN 978-90-6450-638-3) van Willem Kwekkeboom. Het boek behandelt deze huisvestingssituatie. Het geeft een scherp inzicht in de manier waarop onze oosterburen wonen en laat zien hoe Nederlandse corporaties gestalte geven aan de volkshuisvesting als succesvol exportartikel. Bij al deze projecten in het buitenland werkt Ymere intensief samen met andere partijen: woningcorporaties, Aedes, marktpartijen en lokale en landelijke overheden.
87
9
Klachtencommissie
Kernprestaties Kerngegevens Klachtencommissie Ymere: projectontwikkeling 2007 2006 Ambities voor het bouwen van koop- en huurwoningen voor het De klachtencommissie deed 44 maal uitspraak. grootste deel gerealiseerd In 9 gevallen vond de commissie de klacht ongegrond; 27 maal was de 607 nieuwe huurwoningen gerealiseerd (98% van doelstelling), 398 commissie van mening dat de klacht gegrond was; in 6 gevallen was nieuwe koopwoningen (87% van doelstelling) de klacht deels gegrond/deels ongegrond; eenmaal deed de commissie Ymere maakt zich samen met andere partijen sterk voor de bouw van geen uitspraak. koop- en huurwoningen Hoewel het aantal 27 relatief klein is in het licht van totale aantal jaarlijkse Ymere zette actieve grondaankopen voort klantcontacten (500.000) en het totale aantal eenheden (48.312), blijft Alle gekochte locaties komen binnen 5 tot 10 jaar in productie Ymere streven naar een afname van het aantal klachten. Steeds meer samenwerking met anderen In 2007: productie wordt gecontinueerd
Ondanks al onze goede intenties kunnen er natuurlijk dingen misgaan in onze contacten met klanten. Wanneer we dat merken, proberen we altijd onze fouten direct te herstellen. Als de klant toch niet tevreden is met wat Ymere voor hem heeft gedaan, kan hij zich wenden tot de Klachtencommissie.
De Klachtencommissie handelt op basis van een reglement. Daarin is onder meer de onafhankelijke positie van de commissie vastgelegd. Het reglement en het jaarverslag van de Klachtencommissie zijn te vinden op www.ymere.nl
De Klachtencommissie kent op grond van het reglement twee typen uitspraken: de uitspraak via een ‘sluitingsbrief’ en de uitspraak via een advies aan de Raad van Bestuur van Ymere. Als tijdens de klachtenbehandeling de klacht is opgelost of als de Klachtencommissie vindt dat bestuurlijke besluitvorming niet nodig is, doet de commissie uitspraak via een sluitingsbrief. De Raad van Bestuur van Ymere ontvangt deze brief ter informatie. De Klachtencommissie brengt overigens altijd advies uit aan de Raad van Bestuur indien een klager daar prijs op stelt. In 2007 heeft de commissie in twee gevallen op verzoek van de klager een advies aan de Raad van Bestuur uitgebracht. De Klachtencommissie kan ook besluiten advies uit te brengen aan de Raad van Bestuur van Ymere. In dergelijke gevallen volgt bestuurlijke besluitvorming over het advies. Uitspraken Klachtencommissie in 2007 Uit het jaarverslag 2007 van de Klachtencommissie blijkt dat in 2007 44 maal een uitspraak is gedaan. In 9 gevallen vond de commissie de klacht ongegrond (2006: 10), 27 maal was de commissie van mening dat de klacht gegrond was (2006: 32) en in 6 gevallen was de klacht deels gegrond/deels ongegrond (2006: 5). De commissie heeft één klacht deels gegrond verklaard en over het andere deel van de klacht geen uitspraak gedaan; er is één klacht deels ongegrond verklaard en over het andere deel van de klacht is geen uitspraak gedaan. In 2007 deed de Klachtencommissie in 38 gevallen uitspraak via een sluitingsbrief (2006: 37). Over de resterende 6 klachten bracht de commissie advies uit aan de Raad van Bestuur van Ymere (2006: 9). De Raad van Bestuur heeft in 2007 op één na alle adviezen overgenomen.
90
Samenstelling Klachtencommissie Ymere De samenstelling van de Klachtencommissie Ymere was op 31 december 2007 als volgt: Samenstelling Klachtencommissie Ymere Naam
Functie
Benoemd op
Aftredend per
De heer mr. F. van der Brug
voorzitter
1 februari 2005
31 december 2008
De heer G.G. de Jong
lid, voorgedragen door huurdersorganisatie PBY
1 augustus 2003
31 december 2010
Mevrouw mr. J. Siemons
lid, voorgedragen door Ymere
1 januari 2004
31 december 2011
De heer B.P.H. Kelder
plaatsvervangend lid, voorgedragen door Ymere
1 maart 2003
31 december 2010
De heer V. Thöne
plaatsvervangend lid, voorgedragen door
1 augustus 2007
31 december 2008
huurdersorganisatie PBY De Raad van Bestuur heeft op 19 november 2007 mevrouw Siemons
In 2007 heeft mevrouw A.E. van Meekel-Rouw bedankt voor het plaatsvervangend lid-
(wier benoemingstermijn per 31 december
maatschap. In haar plaats heeft de Raad van Bestuur op 1 augustus 2007 op voordracht
2007 was afgelopen) benoemd als lid voor een tweede termijn tot en met 31 december 2011.
van de huurdersorganisatie PBY de heer V. Thöne benoemd. Omdat mevrouw Van Meekel gedurende haar benoemingstermijn bedankte, is de heer Thöne in haar plaats getreden en benoemd voor een eerste termijn tot en met 31 december 2008.
91
10 Personeel en organisatie
Kernprestaties Kerngegevens Personeel Ymere: projectontwikkeling en organisatie 2007 2006 Ambities voor het bouwen van koop- en huurwoningen voor het Eind 2007 had Ymere 595 medewerkers. grootste deel gerealiseerd Uitgedrukt in fulltime equivalenten (fte’s) bedroeg de omvang van Ymere 607 nieuwe huurwoningen gerealiseerd (98% van doelstelling), 398 op 31 december 2007 552. nieuwe koopwoningen (87% van doelstelling) De personeelskosten bedroegen € 32,9 miljoen, inclusief de Ymere maakt zich samen met andere partijen sterk voor de bouw van salariskosten van de Raad van Bestuur. koop- en huurwoningen Het ziekteverzuim was gemiddeld 3,9%. Ymere zette actieve grondaankopen voort De verzuimfrequentie daalde van 1,69 naar 1,45. Dit is mede te danken Alle gekochte locaties komen binnen 5 tot 10 jaar in productie aan de inzet van een verzuimcoach in 2007. Steeds meer samenwerking met anderen In 2007 is een deel van de organisatie van het bedrijfsonderdeel Wonen In 2007: productie wordt gecontinueerd aangepast. Zo is het callcenter operationeel geworden, waardoor klanten beter en sneller kunnen worden doorverbonden.
Competentiemanagement Ymere wil een slagvaardige en efficiënte organisatie zijn. Zo’n organisatie richt zich op haar doelstellingen en investeert goed in haar ‘menselijk kapitaal’. In 2006 is een start gemaakt met de invoering van competentiemanagement, in eerste instantie voor bestuurders en management. Het gaat er hierbij om dat visie en doelstelling van de organisatie goed worden afgestemd op de beschikbare en/of gewenste competenties van individuele medewerkers. In 2007 zijn voor nagenoeg alle functies de competenties vastgesteld. Leidinggevenden hebben een opleiding gevolgd in het voeren van beoordelingsgesprekken, mede met behulp van de competenties. Variabele beloning Van groot belang is dat de arbeidsvoorwaarden voor medewerkers van Ymere in de pas lopen met de arbeidsvoorwaarden in vergelijkbare functies elders. Dit speelt vooral bij het bedrijfsonderdeel Ontwikkeling. Met het oog hierop is in 2007 voor een aantal functies bij het bedrijfsonderdeel Ontwikkeling variabele beloning mogelijk geworden. Afhankelijk van de gerealiseerde prestaties kan de medewerker een variabele beloning worden toegekend. Opleidingen en stageplaatsen Extra aandacht is in 2007 besteed aan het onderhouden van contacten met opleidingsinstituten en het aanbieden van stageplaatsen. Ontwikkeling personeel Eind 2007 had Ymere 595 medewerkers. Dat is een toename van 4 personen ten opzichte van eind 2006. De toename is het resultaat van het vertrek van 84 medewerkers en de indiensttreding van 88 nieuwe medewerkers. Uitgedrukt in fulltime equivalenten (fte’s) bedroeg de omvang van Ymere op 31 december 2007 552. De verhouding man/vrouw in het personeelsbestand van Ymere bedroeg eind 2007 56% man en 44% vrouw (2006: resp. 58 en 42%). Personeelskosten De personeelskosten bedroegen in 2007 € 32,9 miljoen (2006: € 32,2 miljoen), inclusief de salariskosten van de Raad van Bestuur. Dit bedrag bestaat uit salarissen (inclusief vakantiegeld), sociale lasten, pensioenlasten en gratificaties. De kosten van uitzendkrachten, interimmers en andere externen zijn verantwoord onder de post overige bedrijfslasten. Ziekteverzuimpercentage In 2007 bedroeg het ziekteverzuimpercentage 3,9%. De verzuimfrequentie daalde van 1,69 naar 1,45. Dit is mede te danken aan de inzet van een verzuimcoach in 2007. Deze coacht leidinggevenden bij het begeleiden van zieke medewerkers. Ymere in beweging In 2007 is een deel van de organisatie van het bedrijfsonderdeel Wonen aangepast. Zo is het callcenter operationeel geworden, waardoor klanten van Ymere beter en sneller doorverbonden kunnen worden. In de komende jaren verwacht Ymere nog diverse reorganisaties door te voeren, mede in het kader van de fusie met De Woonmaatschappij per 1 januari 2008.
94
Overleg met de Ondernemingsraad Het bestuur en de Ondernemingsraad (OR) van Ymere hadden zeven keer overleg in 2007. Daarnaast waren er twee bijeenkomsten waarbij de algemene gang van zaken werd besproken. Hierbij was ook een van de commissarissen aanwezig. Onderwerpen waarover de OR adviseerde cq. waarover instemming werd gevraagd waren onder meer: • Aanpassing van het verzuimprotocol en invoering van een verzuimcoach. Hierdoor is het ziekteverzuim behoorlijk gedaald • Toekenning van variabele beloning bij het bedrijfsonderdeel Ontwikkeling • Aanpassing van de klachtenregeling seksuele intimidatie • Trainingen met het oog op het behouden van het KWH-huurlabel • De voorgenomen reorganisatie van het bedrijfsonderdeel Wonen en de voorgenomen pilot harmonisatie Servicebedrijven • Aanstelling van externe adviseurs, het voorstel tot fusie en het verlenen van ontslag aan twee bestuurders in verband met de fusie Organogram Ymere per 31 december 2007
Raad van Bestuur
Wonen
Ontwikkeling
Concerndiensten
Markten
Stafbureau
Bedrijfsvoering
Concernstaf
Bedrijfsvoering
Wonen Oost
Projectontwikkeling Oost
Shared Service Center
Zorg & Wonen
Wonen Noord
Projectontwikkeling West
Wonen & Stijl
Wonen West
Marketing & Vastgoed
Student & Wonen
Wonen Almere
Technische Projectbegeleiding
Bedrijven & Onroerend goed
Projectmanagement
95
11 Financiën
Kerngegevens Financiën 2007 Het gerealiseerde jaarresultaat bedraagt -€ 74,8 miljoen. Het eigen vermogen per 31 december 2007 bedraagt € 569 miljoen. Eind 2007 bedraagt de solvabiliteit 21%. De Marktwaarde (Aedex-waarde) voor woningen is € 4,5 miljard. De bedrijfswaarde is € 2,3 miljard.
Jaarresultaat Jaarresultaat Jaarrekening 2007
Begroting 2007
Jaarrekening 2006
Exploitatieresultaat
118,5
112,7
112,7
Financiële baten en lasten
-74,6
-76,0
-71,2
Resultaat Vastgoed
-115,5
-32,3
-26,4
Resultaat Treasury
-6,2
-4,2
12,0
Belastingen
-3,2
0,0
5,6
Jaarresultaat Ymere
-74,8
0,2
32,7
Het gerealiseerde jaarresultaat bedraagt -/- € 74,8 miljoen. Dit is € 75,0 miljoen lager dan begroot en € 107,5 miljoen lager dan in 2006. Onderstaand zijn eerst de verschillen per deelgebied weergegeven ten opzichte van de begroting 2007. Daarna zijn de verschillen per deelresultaat weergegeven ten opzichte van de realisatie 2006. Verschillen in resultaten 2007 per deelgebied ten opzichte van de begroting 2007 Het exploitatieresultaat is € 5,8 miljoen hoger dan begroot. Dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt doordat in de begroting een post (€ 6,7 miljoen) was opgenomen voor de Wet Betaalbaarheidsheffing. In 2007 is besloten dat deze Wet niet wordt ingevoerd. Het exploitatieresultaat, exclusief de kosten voor de Wet Betaalbaarheidsheffing, is € 0,9 miljoen lager dan begroot. Dit wordt met name veroorzaakt door een toename in de exploitatielasten als gevolg van hogere onroerendezaakbelasting ten opzichte van wat was begroot. De financiële baten en lasten zijn € 1,4 miljoen gunstiger, vooral door een lager leningenvolume als gevolg van lagere en latere investeringen in huurwoningen. Het resultaat Vastgoed is € 83,2 miljoen ongunstiger, wat hoofdzakelijk wordt veroorzaakt door hogere kosten van waardeveranderingen als gevolg van investeringen (Ymere heeft meer onrendabele investeringsbesluiten genomen dan begroot), door lagere aantallen verkopen en door een ongunstigere mutatie bedrijfswaarde (vooral als gevolg van lagere huurstijging 2007, een lagere huurstijgingsverwachting voor 2008 en een stijging van de onroerendezaakbelasting). Het resultaat Treasury is € 2,0 miljoen ongunstiger, vooral als gevolg van het vervroegd aflossen van leningen. Het resultaat op belastingen is € 3,2 miljoen gunstiger. Als gevolg van de afschrijving op ontwikkelrechten is een compensabel verlies ontstaan. Verschillen in de resultaten 2007 per deelgebied ten opzichte van 2006 Het exploitatieresultaat over 2007 is toegenomen met € 5,8 miljoen ten opzichte van 2006. Deze stijging komt enerzijds door een stijging in de exploitatieopbrengsten (€ 12,5 miljoen), anderzijds door een stijging in de exploitatielasten (-/- € 6,7 miljoen). De stijging in de exploitatieopbrengsten komt hoofdzakelijk door een stijging in de huren van circa € 7,9 miljoen (als gevolg van de jaarlijkse huurverhoging, huurharmonisatie bij leegkomst en huurverhoging als gevolg van het realiseren van de veranderingsambitie) en door een stijging in het projectontwikkelingsresultaat van circa € 2,8 miljoen. De stijging van de exploitatielasten is met name het gevolg van inflatie, acquisitiekosten projectontwikkeling en incidentele fusiekosten. Het totaal van financiële baten en lasten is € 3,3 miljoen ongunstiger geworden. De rentelasten zijn gestegen met € 4,1 miljoen als gevolg van een stijgende leningportefeuille. De 98
gemiddelde rente is gedaald van 5,2% in 2006 naar 5,0%. De rentebaten zijn gestegen met € 0,8 miljoen, hoofdzakelijk als gevolg van een stijging van de geactiveerde bouwrente. Het resultaat Vastgoed is gedaald met circa € 89,1 miljoen. Deze daling wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door lagere verkopen van bestaand bezit (€ 17,0 miljoen), ongunstigere waardeveranderingen als gevolg van investeringen (€ 17,2 miljoen) en een ongunstigere mutatie bedrijfswaarde (€ 55,1 miljoen). De lagere verkopen van bestaand bezit worden veroorzaakt door minder verkopen (335 in 2007, ten opzichte van 484 in 2006 (inclusief Bedrijfsonroerend goed)). De ongunstigere waardeveranderingen als gevolg van investeringen worden veroorzaakt doordat er in 2007 meer onrendabele investeringsbesluiten zijn genomen. De ongunstigere mutatie bedrijfswaarde wordt veroorzaakt doordat in 2007 de gerealiseerde huurverhoging 2007 lager was dan de verwachting. Ook zijn de kosten voor onroerendezaakbelasting gestegen, en is er een lagere huurstijging en kostenstijging ingerekend voor 2008 dan in 2006. In 2006 was er sprake van een hogere gerealiseerde huurverhoging dan aangenomen en zijn er geen aanpassingen in inflatie/huurstijgingsverwachtingen gedaan. Het Resultaat Treasury is € 18,2 miljoen ongunstiger. In 2006 leidde met name het indekken van toekomstige renterisico’s tot een winst van € 12,0 miljoen. In 2007 zijn er geen additionele indekkingen gedaan en zijn er leningen vervroegd afgelost, waardoor in 2007 de mutatie rentabiliteitswaarde negatief is in plaats van positief. Het resultaat Belastingen is € 2,4 miljoen ongunstiger dan in 2006, vanwege een andere mix aan projecten. Eigen vermogen en solvabiliteit Eigen vermogen en solvabiliteit Bedragen in miljoenen euro’s
31-12-07
31-12-06
Totaal eigen vermogen
569
644
Solvabiliteit
21,0%
25,0%
Het eigen vermogen bedraagt per 31-12-2007 € 569 miljoen. Dit betekent een daling van € 75 miljoen ten opzichte van de stand in de balans per 31-12-2006 van € 644 miljoen. Deze daling komt geheel voort uit resultaatbestemming. De solvabiliteit daalt van 25,0% eind 2006 naar 21,0% eind 2007. Deze daling komt enerzijds door de daling van het eigen vermogen, anderzijds door de balansverlenging van € 136 miljoen. Deze wordt hoofdzakelijk verklaard doordat Ymere investeert. De solvabiliteit voldoet aan de streefcijfers zoals ze momenteel zijn geformuleerd in het kader van het risicoprofiel (15%, op basis van de benodigde risicobuffer van € 377 miljoen) en de solvabiliteitseis van Ymere (20%). Waardering van het bezit Ymere waardeert het onroerendgoedbezit op bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt per complex berekend en geeft de toekomstige verdiencapaciteit van dat complex weer. Immers: we schatten, op voorzichtige basis, de toekomstige ontwikkelingen van opbrengsten en kosten. De waardering op bedrijfswaarde is conform de RJ 645. Het materieel vast actief in exploitatie bedraagt € 2,3 miljard op basis van bedrijfswaarde. De marktwaarde (Aedexwaarde) voor de woningen is € 4,5 miljard.
99
Bij de bedrijfswaardeberekening ultimo 2007 gelden de volgende uitgangspunten: • De jaarlijkse huurverhoging bedraagt voor 2008 1,5% en vanaf 2009 2,0%. • De huurharmonisatie is variërend, tot gemiddeld 90% van de maximaal redelijke huur. • De minimale levensduur per complex is 10 jaar. • De gemiddelde huurderving is per complex bepaald op basis van de gemiddelde huurderving van de laatste 3 jaar. • De gemiddelde mutatiegraad is per complex bepaald op basis van de gemiddelde mutatiegraad van de laatste 3 jaar, met een gemiddelde van 4,5%. • De investeringen nieuwbouw en investeringen inzake herstructurering worden opgenomen op basis van feitelijke verplichtingen, in casu intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd beleid. • De verwachte opbrengstwaarde van woningen die geoormerkt zijn voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden zonodig taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen, of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden gedaan in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw, is de tijdshorizon van de inrekening van deze verkopen in de bedrijfswaarde gelijkgesteld aan de tijdshorizon van de onrendabele investeringen in nieuwbouw. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. • Het gemiddeld onderhoud en de kosten van beheer, inclusief de zakelijke lasten per verhuureenheid, zijn gebaseerd op de interne bedrijfseconomische norm. Voor 2008 zijn de volgende bedragen gehanteerd (prijspeil 2007): Onderhoud € 878; Kosten van beheer en zakelijke lasten € 1.176. • De verwachte jaarlijkse stijging van variabele lasten bedraagt 1,25% in 2008 en vanaf 2009 2%. • Erfpacht wordt ingerekend als vaste lasten tot aan de datum van canonherziening, vanaf de datum van canonherziening tot het einde van de ingerekende levensduur de verhoogde canon conform voorstellen van de gemeente. Alle tijdelijke erfpachtcontracten zijn vóór 31-12-2002 omgezet naar voortdurende erfpachtcontracten. Tevens wordt bij afkoop van erfpacht voor 75 jaar een restwaarde ingerekend. • De periode waarover contant gemaakt wordt, loopt parallel met de resterende geschatte economische levensduur van het bezit. • De disconteringsvoet bedraagt 6%. • Rentabiliteitswaardecorrecties over leningen, beleggingen en afgesloten forwardcontracten worden meegenomen in de bedrijfswaardeberekening. De correctie is gelijk aan het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van rente- en aflossingsverplichtingen en de waardering van de leningen en beleggingen op de balans. • De bedrijfswaarde is per complex berekend. De complexindeling is gebaseerd op product-marktcombinaties, gevormd uit de oorspronkelijke bouwkundige eenheden en subsidieregelingen. Maatschappelijke prestaties Wij schatten dat de waarde van de maatschappelijke prestaties van Ymere zo’n € 196 miljoen bedraagt, gemeten volgens een door Aedes gehanteerde definitie. We hadden met andere woorden een jaarresultaat kunnen realiseren dat zo’n € 196 miljoen hoger ligt dan nu het geval is. Vanwege onze maatschappelijke doelstelling hebben we daar niet voor gekozen. Het bedrag bestaat uit € 124 miljoen onrendabele investeringsbesluiten die genomen zijn in 2007, € 65 miljoen voor de verhuur van sociale woningen onder de marktprijs, en € 7 miljoen die zijn ingezet ten behoeve van de leefbaarheid en bewonersparticipatie. 100
Beleggingen In 2007 zijn geen nieuwe beleggingen gedaan. Eind 2007 heeft Ymere één beleggingsproduct in portefeuille: een deposito, groot € 18,2 miljoen (hetzelfde als in 2006) met een looptijd tot 2025. Dit deposito wordt gewaardeerd tegen nominale waarde. Financiële continuïteit Het financieel meerjarenbeeld heeft Ymere uitgewerkt in het Financieel Meerjarenplan (FMP), dat jaarlijks wordt geactualiseerd. Als de aannames in het meerjarenplan uitkomen, is de conclusie dat de financiële continuïteit gewaarborgd is en dat aan alle financiële prestatienormen wordt voldaan. Indien door externe invloeden de werkelijke ontwikkelingen in ongunstige zin zullen afwijken van de veronderstellingen waarop de financiële meerjarenplanning is gebaseerd, zullen we de financiële continuïteit waarborgen door het verkoopprogramma verder uit te bouwen of het investeringsprogramma naar beneden bij te stellen voor wat betreft het onrendabele deel. Indien Ymere, afgezet tegen het minimaal benodigde weerstandsvermogen, de beschikking zal krijgen over overtollige middelen, zullen deze integraal worden ingezet ten behoeve van de volkshuisvesting. Minimaal weerstandsvermogen, volgens Centraal Fonds Volkshuisvesting Op basis van een beoordeling van het risicoprofiel van Ymere (beoordeling jaarcijfers 2006) heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) aangegeven dat het minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen van Ymere 13,9% moet bedragen. Op basis van de systematiek en waarderingsgrondslagen die het CFV hanteert, voldoet Ymere aan het minimaal noodzakelijk geachte weerstandsvermogen. Het CFV concludeert dat voor de komende jaren een ambitieus investeringsprogramma in de meerjarencijfers is verwerkt, wat invloed heeft op de vermogensontwikkeling. Met het vastleggen van de financieringsmiddelen heeft Ymere op de intensivering van de investeringen geanticipeerd. Deze investeringen kan Ymere doen zonder te zakken onder het gewenste minimale weerstandsvermogen van het CFV. Treasury De treasury-activiteiten zorgen ervoor dat zowel de lange- als kortetermijnfinanciering van Ymere van het gehele concern verzekerd is, binnen aanvaardbare risicogrenzen en tegen zo laag mogeljke kosten. Deze activiteiten omvatten cashmanagement, financierings- en beleggingsbeleid. Ymere heeft in het treasury-statuut de uitgangspunten en verantwoordelijkheden vastgelegd. Daarnaast beschikt Ymere over een treasury-beleidsplan en een treasury-jaarplan. De Raad van Commissarissen heeft dit statuut en beleidsplan goedgekeurd en kennisgenomen van het jaarplan. Een treasury-commissie adviseert het bestuur bij het formuleren en uitvoeren van het treasury-beleid. De ontwikkeling van de liquiditeitenpositie wordt bepaald door de ontvangst van huren en verkoopopbrengsten, verminderd met de betaling van de exploitatielasten, bedrijfskosten, rente en aflossing en investeringen. De omvang van de investeringen overschrijdt de cashflow. Dit wordt gefinancierd met langlopende WSW-geborgde leningen. Ymere prognosticeert de ontwikkeling van de liquiditeitenpositie maandelijks voor een periode van 13 maanden vooruit. Op dagbasis wordt de feitelijke realisatie vergeleken met de prognose. Voor voorfinanciering van investeringen en storting van langlopende leningen en het opvangen van verschillen tussen prognose en realisatie wordt gebruikgemaakt van kasgeldleningen en kortlopend bancair krediet.
101
In 2007 is, inclusief de leningen ten behoeve van projectontwikkeling door dochterondernemingen, voor € 260 miljoen aan leningen aangetrokken. Daarnaast heeft er een vervroegde aflossing van de leningen plaatsgevonden van € 130 miljoen. Op basis van de Financiële Meerjarenplanning, waarin kasstromen uit de Meerjaren Investeringsplanning zijn verwerkt, is een meerjarige liquiditeitenplanning opgesteld voor de periode 2008-2017. Op basis van deze meerjarige liquiditeitenplanning wordt een actief rentemanagement gevoerd. Binnen de kaders die zijn gesteld in het treasurystatuut en het treasury-beleidsplan wordt het toekomstige renterisico afgedekt. Hierbij wordt gebruikgemaakt van ‘forwardleningen’ (leningen met uitgestelde storting) maar vooral van ‘forward starting swaps’ (rente-ruil-overeenkomsten met startdata in de toekomst). In 2007 zijn er geen ‘forward starting swaps’ gesloten. Met de vóór 2007 gesloten swaps is het renterisico op de bestaande leningenportefeuille (ontstaan door conversies en herfinanciering) en uit hoofde van nieuw aan te trekken leningen voor de periode 2008 tot 2012 voor een belangrijk deel afgedekt tegen de gunstige rentevoeten die in 2006 en eerdere jaren konden worden gefixeerd. In het treasurybeleidsplan zijn de (interne) regels voor het vooruit indekken van het renterisico gegeven. De belangrijkste zijn: • indekking mag maximaal 5 jaar vooruit; • het totale renterisico, dus zowel van herfinancieringen als van nieuwe investeringen in enig jaar mag maximaal 25% bedragen van de bestaande leningenportefeuille; • naarmate de rente lager ligt dan 5% kan vooruit indekken voor een steeds groter deel van het renterisico en met langere looptijden worden gedaan. Hiervoor is een matrix in het beleidsplan opgenomen. Het maximale risico van 25% is gebaseerd op de WSW-norm voor het renterisico op de herfinanciering van de bestaande leningportefeuile van 15% en een aanvullende interne norm voor het renterisico op de financiering van nieuwe leningen als gevolg van investeringen. Fixeren van de rente tegen lagere rentevoeten dan de 6% interne rekenrente leidt tot een rentabiliteitswaardecorrectie die wordt toegevoegd aan de bedrijfswaarde. In 2007 zijn geen nieuwe ‘forward starting swaps’ afgesloten. In 2006 was voor een bedrag van € 55 miljoen aan nieuwe ‘forward starting swaps’ gesloten. Het grootste deel van het renterisico van de jaren 2008-2012 is al in 2005 en 2006 tegen zeer gunstige percentages ingedekt, waardoor in 2007 geen extra indekking heeft hoeven plaatsvinden. Het verschil tussen het ingedekte volume in 2007 en 2006 verklaart ook het verschil in rentabiliteitswaardecorrectie tussen beide jaren. Ymere heeft voor 2007 een ‘interest coverage ratio’ van 1,5. Deze ratio geeft aan in hoeverre de woningcorporatie in staat is om vanuit de exploitatie van het bestaande bezit haar rentelasten te betalen. Het overschot kan dienen ten behoeve van de (interne) financiering van investeringen. Als vuistregel voor deze ratio wordt in de praktijk een minimum van 1,25 aangehouden. Risicoprofiel en risicomanagement Ymere stelt jaarlijks een risicoprofiel op. Op basis daarvan krijgen wij een goed beeld van het minimaal benodigde eigen vermogen waarmee we de risico’s die we lopen kunnen opvangen. Een te laag eigen vermogen betekent dat de financiële buffer onvoldoende is om de onderkende risico’s op te vangen, zodra deze zich voordoen. De realisatie van onze volkshuisvestelijke doelstellingen komt dan in gevaar. Omgekeerd is een te hoog eigen
102
vermogen niet in overeenstemming met de maatschappelijke oriëntatie van Ymere. We houden dan middelen vast die we ook voor de volkshuisvesting zouden hebben kunnen inzetten. Op basis van de in 2007 bijgestelde risicoanalyse bedraagt de totale risicosom € 377 miljoen (13,9% van het balanstotaal). De risico’s met de hoogste risicosom (= financiële reikwijdte van de gebeurtenis x de kans dat de gebeurtenis zich ook voordoet) die Ymere in 2007 onderscheidt, zijn de ontwikkeling van de rente, de ontwikkeling van salariskosten, de grondposities van Ymere en het risico dat we lopen op projectontwikkeling. In 2007 is het eigen vermogen te allen tijde hoger geweest dan de totale som van het risicoprofiel dat we op enig moment in 2007 hadden. In ons risicomanagement monitoren we de belangrijkste risico’s en nemen we waar nodig aanvullende beheermaatregelen. Onze solvabiliteitsdoelstelling (een indicator van de financiële buffer) leiden we af van de omvang van de risico’s die we lopen. De solvabiliteit (= eigen vermogen/balanstotaal) die Ymere nastreeft is 20%. Het systeem van risicomanagement is overlegd met de accountant, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en de Raad van Commissarissen. Ymere onderscheidt de risico’s per deelgebied van de zogenoemde balanced scorecard: 1 Maatschappelijk (€ 20 miljoen) 2 Vastgoed (€ 225 miljoen) 3 Klant (€ 13 miljoen) 4 Organisatie (€ 35 miljoen) 5 Financieel (€ 84 miljoen) Totaal: € 377 miljoen Maatschappelijke risico’s Maatschappelijke risico’s zijn risico’s waarop Ymere slechts beperkt invloed kan uitoefenen. Met een reservering voor deze maatschappelijke risico’s sorteert Ymere voor op eventuele gebeurtenissen. Een voorbeeld hiervan zijn de extra administratieve kosten vanwege de administratieve scheiding tussen maatschappelijke en commerciële activiteiten, en het publiceren van aanvullende verantwoordingsinformatie samenhangend met de stijgende maatschappelijke transparantie van corporaties. Vastgoedrisico’s Vastgoedrisico’s hebben met name betrekking op grondposities en op de projectontwikkelingsactiviteiten voor nieuwbouwlocaties en herstructureringsprojecten. Maar ook op algemene vastgoedgerelateerde risico’s, zoals de leefbaarheidsproblematiek en een mogelijke daling van de aantrekkelijkheid van bijvoorbeeld Amsterdam of Almere als woonlocatie. Grondposities Ymere voert een actief grondaankoopbeleid. Dit beleid wordt ingezet om bouwproductie voor de woningbouw zeker te stellen, tegen betaalbare condities. De risico’s die met grondaankoop gepaard gaan, worden beperkt doordat Ymere verwacht dat binnen een termijn van tien jaar kan worden overgegaan tot ontwikkelingsactiviteiten op de ingenomen grondposities.
103
Projectontwikkeling De projectontwikkelingsactiviteiten worden periodiek beoordeeld. Financiële risico’s worden per kwartaal op projectniveau in kaart gebracht aan de hand van projectbegroting, realisatie en prognose. Deze beoordelingen worden per kwartaal besproken in de Risicoboard. Ymere werkt, vanuit risico-optiek, bij grote bouwprojecten vaak samen met derden in de vorm van bouwcombinaties en samenwerkingsverbanden. Hiertoe worden separate juridische lichamen opgericht. Risico’s bij de uitvoering worden zoveel mogelijk beperkt door te werken met vooraf afgesproken bouwkosten. Verkoopprojecten worden in principe niet eerder aanbesteed dan nadat 70% van de woningen bij voorintekening is verkocht. In 2007 is hier in overleg met de Raad van Bestuur incidenteel van afgeweken om de productie niet te laten stagneren. De ervaring leert dat deze woningen doorgaans zijn verkocht voordat een project wordt opgeleverd. Mocht dit niet het geval zijn, dan bestaat nog de mogelijkheid om deze woningen (al dan niet tijdelijk) in de verhuurportefeuille op te nemen. Klantrisico’s Bij klantrisico’s kan worden gedacht aan de toenemende druk van de markt op het vergroten van de kwaliteit van de dienstverlening. Ymere heeft zich hierop voorbereid door het KWH-label in 2004 te behalen en dit sindsdien te prolongeren. Organisatierisico’s Van belang is dat er sprake is van het continu aantrekken, ontwikkelen, optimaal inzetten en behouden van strategisch noodzakelijke competenties, zodat de kwaliteiten van medewerkers optimaal benut en ontwikkeld worden en Ymere haar strategische doelstellingen kan blijven realiseren. Ymere beperkt deze risico’s door competentiemanagement te integreren in het HRM-beleid. Financiële risico’s Risico’s vanuit financiële optiek zijn bijvoorbeeld een tariefstijging boven inflatie van de zakelijke lasten (zoals de onroerendzaakbelasting) en veranderingen in het belastingklimaat. Ymere stuurt op deze risico’s door het in kaart brengen van de mogelijke risico’s. We bereiden ons goed voor op de consequenties en creëren hiervoor een financiële buffer. Ymere maakt voor het doorrekenen van de macro-economische risico’s gebruik van een ALM-pakket (Wals) en heeft daarnaast ook een eigen systematiek voor het opstellen van een risicoprofiel waarin alle bovenstaande risicogebieden financieel zijn vertaald. Een ander risico is de stijging van de reële rente. Om dit risico te beperken voert Ymere een actief treasury-beleid. De treasury-activiteiten omvatten cashmanagement, financieringsbeleid en beleggingsbeleid. In het treasury-statuut zijn de uitgangspunten en verantwoordelijkheden vastgelegd. Daarnaast beschikt Ymere over een treasury-beleidsplan en een treasury-jaarplan. Een treasury-commissie adviseert het bestuur bij het formuleren en uitvoeren van treasury-beleid. Ymere en Aedex/IPD Om ons behaalde rendement in een juist perspectief te plaatsen, doet Ymere al een aantal jaren mee aan de Aedex/IPD-vastgoedindex. De Aedex/IPD telt op dit moment 48 deelnemende corporaties met een totaal aantal vhe’s van 752.000, dat is gelijk aan ongeveer een derde van het totale corporatiebezit. De totale marktwaarde bedroeg eind 2006 € 72,6 miljard. De totale waarde van Ymere in 2006 bedroeg € 4,5 miljard. Door onze eigen prestaties naast die van corporaties te leggen die in het zelfde marktgebied opereren, kan beter worden bepaald op welke gebieden verbeteringen kunnen worden 104
aangebracht. Het rendementscijfer valt uiteen in twee delen: het direct en het indirect rendement. Het direct rendement wordt bepaald door de nettohuur te delen door de waarde van de woning. Het indirect rendement is in feite de waardeverandering van de woning ten opzichte van het voorgaande jaar. Het totaal rendement van de vastgoedindex in het werkgebied van Ymere bedroeg over het jaar 2006 5,6%. Bij Ymere was dat 4,1%. Het direct rendement voor de benchmark was 2,5%, gelijk aan het direct rendement van Ymere. Het achterblijven van het indirect rendement van Ymere over 2006 wordt veroorzaakt door een meer dan gemiddelde stijging in de voorgaande jaren. Ter vergelijking behaalde Ymere over de laatste vijf jaar een gemiddeld indirect rendement van 4,7% vergeleken met een gemiddeld indirect rendement in het werkgebied van 4,4%. Binnen deze benchmark wordt daarnaast het maatschappelijk rendement vergeleken met dat van andere deelnemende corporaties. Naast de rendementsmetingen worden binnen de Aedex ook vergelijkingen gemaakt van bijvoorbeeld uitgaven voor onderhoud. Elk jaar worden in de maand mei de Aedex-resultaten bekendgemaakt. Vooruitblik 2008 In 2008 zijn er enkele belangrijke veranderingen voor Ymere. • Per 1 januari fuseren Ymere en Woonmaatschappij. De fusiecorporatie zal verdergaan onder de naam Ymere. • Als gevolg van de fusie zal het exploitatieresultaat in 2008 een beperktere stijging laten zien dan in 2007. Dit is het gevolg van incidentele fusiekosten. • De financierbaarheid van Ymere is ook in 2008 goed. • Als gevolg van de rentevisie heeft bij Ymere indekking plaatsgevonden van de rente voor herfinanciering en nieuwe leningen voor de jaren 2008-2012. De gemiddelde rentevoet zal in 2008 dalen ten opzichte van 2007. • Vanaf 1 januari 2008 zijn woningcorporaties integraal belastingplichtig. De verwachting is dat de integrale belastingplicht een beperkte impact gaat hebben op het jaarresultaat van Ymere. Wel gaat elke euro die wordt uitgegeven aan belastingen ten koste van onze investeringskracht. Hoe meer we moeten betalen aan belastingen, hoe minder we onrendabel kunnen investeren. • In het kader van de financiering van de aanpak in de ‘veertig wijken’ heeft minister Vogelaar onlangs aangegeven dat zij een heffing gaat opleggen bij de corporaties. De uitwerking van deze heffing is nog niet geheel duidelijk. Omdat Ymere in een aanzienlijk deel van deze wijken vertegenwoordigd is en hierin ook investeert, is de verwachting dat de effecten van deze heffing voor Ymere beperkt zullen zijn. Ymere vindt het overigens principiëel onjuist dat voor toegelaten instellingen met marktcontraire huurprijzen een zwaarder belastingregime geldt dan voor commerciële collega’s.
105
Woordenlijst Aedes
Vereniging van woningcorporaties in Nederland
AMH
Amsterdamse Middenstands Hypotheek
BBSH
Besluit Beheer Sociale Huursector
BV
Besloten Vennootschap
CFV
Centraal Fonds Volkshuisvesting
Commissie-Izeboud
De Commissie-Izeboud adviseerde in 2004 over Arbeidsvoorwaarden voor Corporatiedirecteuren. De commissie stond onder leiding van Gilles Izeboud, die ook lid was van de CommissieTabaksblat
CV
Commanditaire vennootschap
DIGH
Dutch International Guarantees for Housing
FTE
Full time equivalent
KWH
Kwaliteitszorg Woningcorporaties Huursector
MGE
Maatschappelijk Gebonden Eigendom
MiVa-woningen
Woningen voor Minder Valide personen
NEPROM
Vereniging van Nederlandse Projektontwikkeling Maatschappijen
OR
Ondernemingsraad
PBY
Platform Bewoners Ymere. Het platform is samengesteld uit de Huurdersvereniging Almere (HVA) en Stichting Bewoners Organisatie Amsterdam (SBO)
ROA
Regionaal Orgaan Amsterdam Een samenwerkingsverband van zestien gemeenten in de stadsregio Amsterdam. Ze werken aan verbetering van de bereikbaarheid, de leefbaarheid en de economische ontwikkeling van het gebied. Het ROA bestaat uit de gemeenten Aalsmeer, Amstelveen, Amsterdam, Beemster, Diemen, Edam-Volendam, Haarlemmermeer, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend, Uithoorn, Waterland, Wormerland, Zaanstad en Zeevang
RvB
Raad van Bestuur
RvC
Raad van Commissarissen
SSC
Shared Service Center
VROM
Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer
Wet op de VPB
Wet op de Vennootschapsbelasting
WiBo-woningen
‘Wonen In een Beschermde Omgeving’. Wibo-woningen zijn in principe bedoeld voor ouderen. Wibo’s zijn bij elkaar gelegen, zelfstandige woningen met in de directe nabijheid een dienstencentrum voor de bewoners
WSW
106
Waarborgfonds Sociale Woningbouw
Kengetallen Ymere 2007
2007
2006
2.251
2.191
Balans MVA in exploitatie (bedrijfswaarde) Eigen vermogen Balanstotaal
569
644
2.714
2.578
219
211
Exploitatie Huurbaten Lonen en salarissen
26
26
Sociale lasten
2,8
2,5
Pensioenlasten Onderhoudsuitgaven
5
4
37
36
209
189
Investeringsomvang in geld Netto-investeringen in MVA (excl. koopwoningen en in ontwikkeling) Aantallen 48.312
48.852
Fte’s per 31 december
552
550
Nieuwbouw huur
318
520
Verhuureenheden
45
55
Verkoop (incl. ruil)
335
474
Sloop
726
12
Ingrijpende verbeteringen
504
437
Niet-ingrijpende verbeteringen
403
161
12
26
21,0%
25,0%
Aankoop woningen
Samenvoegingen Kengetallen Solvabiliteit EV/TV
-12,3%
5,4%
Huurkapitalisatiefactor (MVA/Huurbaten)
10,5%
10,4%
Gem. bedrijfswaarde per vhe in euro’s
Rendement op Eigen Vermogen
46.592
44.850
Gemiddeld huurniveau in euro’s
384
371
Onderhoudskosten per vhe in euro’s
867
879
107
Balans Ymere 2007 Geconsolideerde balans per 31 december 2007 (na resultaatbestemming) (x € 1.000) Activa
31-12-2007
31-12-2006
Vaste activa Materiële vaste activa (On)roerende zaken in exploitatie Grondposities
2.250.939
2.191.101
141.771
115.748
Onroerende zaken in ontwikkeling
68.703
70.274
Onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden
31.423
29.540
(On)roerende zaken t.d.v. exploitatie
24.133
24.435 2.516.969
2.431.098
Financiële vaste activa Deelnemingen
1.581
1.531
Effecten en leningen
28.518
18.963
Subsidies
15.218
17.579
Latente belastingen
11.001
7.790 56.318
45.863
Vlottende activa Voorraden Voorraden Onderhanden projecten
693
855
94.611
66.785 95.304
67.640
Vorderingen Huurdebiteuren
3.616
3.747
14.090
11.875
Debiteuren Gemeenten
4.338
4.377
Btw vorderingen
5.039
15
Overige vorderingen
9.271
6.778
Overlopende activa
8.733
Debiteuren koopwoningen
Liquide middelen Totaal activa
108
6.479 45.087
33.271
0
0
2.713.678
2.577.872
Balans Ymere 2007 Geconsolideerde balans per 31 december 2007 (na resultaatbestemming) (x € 1.000) Passiva
31-12-2007
31-12-2006
Groepsvermogen Overige reserves
569.202
Voorziening onrendabele investeringen
643.986 569.202
643.986
176.363
133.242
Langlopende schulden Leningen Terugkoopverplichting Woningen Verkocht onder Voorwaarden Waarborgsommen
1.705.816
1.574.610
30.425
28.541
2.075
1.846 1.738.316
1.604.997
Kortlopende schulden Aflossingsverplichtingen langlopende leningen
77.308
74.673
Kasgeldleningen en rekening-courantkrediet
38.072
14.802
Schulden aan gemeenten
424
1.022
27.818
25.072
Belastingen en premies sociale verzekeringen
1.607
5.462
Overige schulden
3.216
3.113
81.352
71.503
Schulden aan leveranciers
Overlopende passiva
Totaal passiva
109
229.797
195.647
2.713.678
2.577.872
Winst-en-Verliesrekening Ymere 2007
Geconsolideerde Winst-en-Verliesrekening over 2007 (x € 1.000) 2007
2006
Opbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen
218.985
211.038
11.253
9.956
932
Opbrengsten Uit Exploitatie
207 231.170
221.201
Opbrengst Verkoop Bestaand Bezit
41.428
58.439
Netto-omzet projectontwikkeling
98.085
77.274
Mutatie onderhanden werk projectontwikkeling
63.160
24.946
Geactiveerde kosten
6.903
5.679
Overige opbrengsten
2.185
3.908
Totaal Bedrijfsopbrengsten
442.931
391.447
Bedrijfslasten Kosten uitbesteed werk projectontwikkeling
142.402
86.317
Waardeveranderingen MVA agv investeringen
103.563
86.337
Lonen en salarissen
25.525
25.582
Sociale lasten
2.866
2.545
Pensioenlasten
4.519
4.084
36.555
35.726
Leefbaarheidsinvesteringen
6.594
6.424
Erfpacht
4.740
4.892
Afschrijvingen
2.808
2.607
57.056
52.129
Onderhoudskosten
Overige Bedrijfslasten Totaal Bedrijfslasten Bedrijfsresultaat
386.628
306.643
56.303
84.804
Rentebaten
13.055
12.215
Rentelasten
87.638
83.469
Financiële Baten & Lasten Resultaat deelnemingen Bedrijfsresultaat Normale Bedrijfsvoering Vennootschapsbelasting Jaarresultaat voor mutatie actuele waarde materiële vaste activa Mutatie Bedrijfswaarde Mutatie Rentabiliteitswaardecorrectie
-74.583
-71.254
76
-24
-18.204
13.526
3.211
5.630
-14.993
19.156
-53.557
1.545
-6.234
11.985
Mutatie actuele waarde materiële vaste activa
-59.791
13.530
Jaarresultaat Ymere
-74.784
32.686
110
Verklaring Raad van Bestuur/Accountantsverklaring
Verklaring Raad van Bestuur Het bestuur van Stichting Ymere verklaart: 1 dat de stichting haar middelen (batige saldi daaronder begrepen) uitsluitend voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting bestemt; 2 dat de Raad van Commissarissen op 10 april 2008 de jaarstukken 2007, inclusief het volkshuisvestingsverslag 2007, heeft goedgekeurd; 3 dat de accountant met betrekking tot de jaarrekening 2007 een goedkeurende verklaring heeft afgegeven en dat hij in zijn onderzoek de cijfers in het volkshuisvestingsverslag 2007 heeft getoetst.
Amsterdam, 10 april 2008 Namens het bestuur van Stichting Ymere, Ir. A.V.M. Pouw voorzitter
Accountantsverklaring Wij hebben de in dit verslag opgenomen financiële informatie (balans en winst- en verliesrekening) van Ymere in Amsterdam over 2007 gecontroleerd. Deze financiële informatie is ontleend aan de door ons gecontroleerde jaarrekening 2007 van Ymere. Bij die jaarrekening hebben wij op 10 april 2008 een goedkeurende accountantsverklaring verstrekt. Deze jaarrekening, alsmede de financiële informatie, is opgesteld onder verantwoordelijkheid van het bestuur van de toegelaten instelling. Het is onze verantwoordelijkheid een accountantsverklaring inzake de financiële informatie te verstrekken. Wij zijn van oordeel dat deze financiële informatie met betrekking tot alle van materieel belang zijnde aspecten consistent is met de jaarrekening waaraan deze is ontleend. Voor een beter inzicht in de financiële positie en de resultaten van de toegelaten instelling en de reikwijdte van onze controle dient de financiële informatie te worden gelezen in samenhang met de volledige jaarrekening waaraan deze is ontleend, alsmede met de door ons daarbij verstrekte accountantsverklaring.
Almere, 10 april 2008 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. B.A. Spelbos RA
111
Colofon
Ymere De Ruyterkade 7 – 4e etage 1013 AA Amsterdam Postbus 2412 1000 CK Amsterdam Telefoon: (020) 555 91 11 Fax: (020) 555 91 90 E-mail:
[email protected] Dit is een uitgave van Ymere. De digitale versie van het jaarverslag is tevens beschikbaar via www.ymere.nl. Aan deze uitgave kunnen geen rechten worden ontleend. Coördinatie en eindredactie: Henny Mulder en Anja Wiegman, Ymere Concept en realisatie: Mansholt Marketing en Communicatie, Den Haag Tekstredactie: Edwin Lucas Vormgeving: Studio Tint, Den Haag Fotografie: Martijn Cieremans, Peter Cox, Anton van Daal, Reinier Gerritsen, Luuk Kramer, Katrien Mulder en Janine Schrijver
112
Jaarverslag 2007
Jaarverslag 2007
Ymere
www.ymere.nl Door wonen gedreven
