Jaarverslag 2007 Onderweg. Jaarverslag Onderweg

Jaarverslag 2007 Onderweg

Jaarverslag 2007

Onderweg 1


Inhoudsopgave 1 2 3 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 5 6 7 8

2

Inleiding Leefbaarheid Participatie en samenwerking Verhuur van het woningbezit Kwaliteit van het woningbezit Nieuwbouw en herontwikkeling Wijkontwikkeling Planmatig onderhoud Dagelijks onderhoud Overige technische processen Interne organisatie Financiële verantwoording Jaarcijfers Raad van Commissarissen

5 7 13 16 23 23 26 29 30 33 34 37 43 47

3


Inleiding “Onderweg” “Onderweg” hebben wij als thema gekozen voor ons jaarverslag. Dit omdat we willen aangeven dat we als woningcorporatie ons ontwikkelen van een volgende “woningbeheerinstelling” tot een “actieve onderneming met een maatschappelijk doel”. We verduidelijken dat door te stellen dat we geen woningen (meer) verhuren, maar buurten. Naast woningvastgoed hebben we het dan over de verhuur/ realisatie van maatschappelijk vastgoed (zoals scholen en zorginstellingen) en de verbetering van de openbare ruimte. Bovenal en eigenlijk allereerst hebben we het over de sociale kwaliteit van buurten. Kortom, de taak en positionering van de woningcorporatie worden volledig herijkt. Ik heb gemerkt dat dit nogal wat betekent voor onze medewerkers, voor onze belanghouders en ook voor onze huurders. Echter, de transformatie van Wonen West Brabant tot maatschappelijk georiënteerde onderneming past wel volledig in de ontwikkeling die we met alle corporaties in Nederland hebben ingezet. Niet dat het bewandelen van deze weg gemakkelijk is, in tegendeel. Allereerst heeft dit te maken met de bestaande lokale cultuur en verwachtingspatronen.

4

Daarnaast heeft dit te maken met de doorgeslagen ideeën over de financiële mogelijkheden van corporaties. Eenvoudig uitgedrukt met het beeld van de pinautomaat voor de overheid. Ieder van ons heeft een associatie bij het woord “onderweg”. Dat blijkt wel uit de heel verschillende bijdragen van onze collega’s in dit jaarverslag. Ik kom heel regelmatig in Italië en het Italiaanse “in arrivo“ klinkt toch een stuk positiever dan het Nederlandse “onderweg”. Bij “in arrivo” ben je, voor je gevoel, al bijna bij de eindstreep. Nog maar een paar stapjes, nog even en we zijn waar we willen wezen. De finish, het doel, bijna bereikt. Moe, uitgeput, maar wel volledig gemotiveerd om tot het gaatje door te gaan. “Onderweg” daarentegen, klinkt toch echt een stuk onzekerder. “Onderweg”, waarheen eigenlijk? En ook: hoe ver nog? Net begonnen? Zijn we al halverwege? Waar staat de tafel met vitaminedrankjes, waar de emmer sponsen met verkoelend water? Komen we er eigenlijk wel? Kunnen we niet even pauzeren? Mag het wat langzamer? Gaan we terug?

5


Wij hebben in het afgelopen jaar zo’n 100 woningen verkocht. Daarnaast gaan er de komende jaren nog eens 500 over in handen van onze huurders en andere woningzoekenden. Deels met hoge kortingen aan huurders en starters gecombineerd met maatschappelijk gebonden eigendom. Dit doen we allereerst om meer differentiatie aan te brengen in wijken met alleen sociale huurwoningen. Verder ook om middelen binnen te halen om nieuwe investeringen te doen. Tenslotte, om de gemeente te helpen bij de verbetering van de sociale kwaliteit, de leefbaarheid van die wijken. We slopen huurhuizen in de bestaande wijk en bouwen ook weer nieuwe, liefst in de eenzijdige koopwijken. De woningen zijn voorzien van een kwaliteit die erop gericht is de energierekening voor de

huurders zo laag mogelijk te houden. Ook dragen we bij aan de veiligheid in wijken door bijvoorbeeld buurtserviceteams te betalen, mee te helpen de wiet-zolders te ontruimen en woonfraude tegen te gaan. We zetten opbouwwerkers in om de jeugd en de ouders weer positief met elkaar en wijkbewoners om te leren gaan. We zijn “in arrivo”, al duurt het vast nog wel een aantal jaren voor we met elkaar bereikt hebben dat de Bergse herstructureringswijken weer prachtwijken zijn en alle kernen in Bergen op Zoom, Steenbergen en Woensdrecht weer een toekomst hebben die hun inwoners graag zien. Ton Ringersma, directeur-bestuurder Wonen West Brabant

1.

Leefbaarheid Meer en meer wordt herkenbaar dat de verhuur van een kwalitatief goede individuele woning weliswaar belangrijk is, maar dat de verhuur van de complete wijk of buurt vooral de aandacht van een corporatie verdient. Wonen West Brabant heeft zich dan ook tot doel gesteld te komen tot integrale gebiedsexploitatie waar in een veel breder perspectief wordt gekeken naar alle aspecten die een wijk gewild en attractief maken of dit juist belemmeren. Op een aantal aspecten willen wij graag aanvullend zijn op datgene wat een andere partij als bijvoorbeeld de gemeente reeds doet. We faciliteren organisaties die een positieve impact hebben op de wijk of buurt, maar wij nemen ook juist dáár initiatieven in een voortrekkersrol als we hier een positieve spin off zien voor de wijk of buurt. Deze koers zoals ingezet in 2006 is dan ook onverminderd voortgezet in 2007.

6

Onderweg Wat maakt voor de individuele bewoner een wijk of buurt leefbaar? De basiselementen zijn inmiddels wel bekend. We spreken dan over een veilige leefomgeving, groen, vrij van vervuiling, goed onderhouden, oftewel, groen, schoon, heel en veilig. We blijven ons daarop vanzelfsprekend inzetten. Daarnaast zijn er tal van aspecten die sterk individueel bepaald worden, maar toch door grote groepen als belangrijk worden herkend. Bijvoorbeeld integratie. Bij dit onderwerp is de algemene denkrichting vaak integratie tussen allochtoon en autochtoon. Echter, minstens zo belangrijk is de integratie tussen jong en oud binnen een buurt. Het is belangrijk dat Wonen West Brabant naast de gemeente hier aandacht aan schenkt. Aanvullend op bovengenoemde aspecten komen er tal van zaken op ons pad waarin terecht door diverse partijen op het maatschappelijke speelveld aan ons gevraagd wordt mee te denken en daaruitvolgend te handelen. Wij zien het als onze verantwoordelijkheid om samen te

werken aan een verhuurbare buurt. Op het pad naar die verhuurbare, leefbare buurt beschouwen we ons graag als “onderweg”. Met de eerder genoemde standaardaspecten als groen, schoon, heel en veilig zijn we al een aantal jaren bezig. Dit begint duidelijk zijn vruchten af te werpen. Met het bijeenbrengen van partijen en het vormen van een samenhangend geheel van voorzieningen en diensten zijn we net onderweg. In samenwerking met zoveel mogelijk andere partijen werken we aan een integraal geheel. Naast het samenwerken met de gemeente, beogen we in de wijk en kernen samen te werken met andere woningcorporaties. Op deze manier kunnen we kennis en kunde maximaal inzetten. Tenslotte, streven we naar het opzetten van samenwerkingsverbanden met diverse zorgen welzijnsinstellingen, met scholen en opleidingsinstituten, zodat we onze maatschappelijke doelen de optimale slaagkans meegeven. Nogmaals; onderweg, ja naar een blijvend verhuurbare wijk!

7

Arthur Cavadino manager wonen

De kreet onderweg roept bij mij al snel het beeld op van onderweg naar mijn vakantiebestemming. Al een aantal jaren ga ik nu met mijn zonen ergens in Frankrijk kamperen. De reis hoort al bij de vakantie voor ons, dus relaxed, bij een langere rit een overnachting erbij en uitgerust aankomen.

De weg naar het reisdoel is soms lang Wat echter ook kennelijk bij mijn onderweg hoort, is het feit dat ik

Groen, schoon, heel en veilig

inmiddels drie jaar achtereen ergens onderweg naar mijn bestemming in een

De groene, schone en leefbare wijk! Onlosmakelijk onderdeel van het gevoel van leefbaarheid in een wijk is het groene aspect, maar ook het schone, het ontbreken van grafitti, de indruk die men heeft bij het betreden van de hal van een complex. In 2007 hebben we de controle op met name de schoonmaakbedrijven verder aangescherpt. Het handhaven van een constante, goede kwaliteit ten aanzien van deze dienstverlening, blijkt weerbarstige materie. Het leveren van een constante kwaliteit van een niveau wat een gemiddelde bewoner als “ruim voldoende” zou kwalificeren, blijkt moeilijk haalbaar. Met name de sterk wisselende personeelsbestanden bij de onderleveranciers, alsmede het vaak te beperkte toezicht op de naleving van gemaakte afspraken vanuit

88

Veiligheid de kant van deze opdrachtnemers, geeft kwalitatieve problemen. Begin 2007 hebben wij dan ook voor enkele complexen een nieuwe leverancier voor de schoonmaakwerkzaamheden gezocht. Met andere leveranciers zijn periodiek kwaliteitsevaluaties gehouden om het juiste niveau te handhaven of te verkrijgen. Het sturen op beeldkwaliteit bij het groenonderhoud is in 2007 onverminderd doorgezet en geeft in zijn algemeenheid een verbeterde uitstraling voor de wijk. In plaats van alleen maar te sturen op een x- aantal onderhoudsbeurten van de groenvoorziening, voorziet deze aanpak veel meer in “wat is er nodig?” om de beleving zo optimaal mogelijk te maken, gekoppeld aan weinig tot geen extra kostenstijging voor de huurders.

Het veiligheidsaspect wordt door bewoners vaak als eerste geassocieerd met het leefbaarheidsaspect van een buurt of wijk. Achter de voordeur kan het immers nog zo goed toeven zijn, als men het gevoel heeft niet meer rustig over straat te kunnen of zich daar onprettig bij voelt, is het prettig wonen maar zeer beperkt aanwezig. Optimaal inzetten op dit aspect doen wij op diverse manieren: Allereerst is er de laagdrempelige menselijke inzet. Al een aantal jaren zijn huis- en wijkmeesters actief in onze complexen. Daarnaast zijn elke week onze woonconsulenten in iedere wijk aanwezig. Zij proberen de leefbaarheid in de wijk positief te beïnvloeden. Ook is er een wekelijks spreekuur in de wijkcentra waar

de woonconsulent samen met politie en gemeente aanwezig is voor iedereen in de wijk. Veel signalen van onveilige situaties worden als eerste daar gemeld.

verkeersongeluk verzeild raak. Wat is nu de associatie met de koers van Wonen West Brabant? De weg naar het reisdoel is soms lang.

In 2007 is er voor € 60.000,- geïnvesteerd in cameratoezicht. Deze camera’s houden toezicht in de complexen Wierlaan, Plejadelaan en Zonneplein. Het bevestigen van de camera’s heeft voor veel rust gezorgd bij de bewoners van deze complexen. De buurtserviceteams zijn opnieuw grootschalig ingezet voor de bewaking van onze complexen en bouwlocaties. Bovendien houden zij toezicht in alle buurten waarin een gevoel van onveiligheid bij bewoners leeft. In 2007 is voor het eerst een compleet contract met Stichting Samenwerken gesloten. Zonder telkens nieuwe afspraken te hoeven maken, zijn we nu in staat zeer snel te reageren op signalen uit de wijk.

Daarnaast, gaat wel eens gepaard met oponthoud. Je loopt wel eens een deukje op, maar dankzij een stevige basis, vastbeslotenheid en doelgerichtheid komen we altijd aan en nog steeds met heel veel plezier!

9

9


Het regelmatig patrouilleren van de buurtserviceteams geeft menig bewoner het vertrouwen terug in de wijk. Voor 2008 is afgesproken met de gemeente Bergen op Zoom en andere corporaties in Bergen op Zoom een zogenaamd ‘vlekkenplan’ op te stellen. Door dit plan wordt eenvoudig zichtbaar waar van de partners nog inzet verlangd wordt in het kader van toezicht. Een ander aspect van (on)veiligheid is de aanwezigheid van hennepkwekerijen in menige woning in Nederland. Bergen op Zoom vormt hierop geen uitzondering. De kweek- en handel is dermate winstgevend dat dit moeilijk uit te bannen is. Toch streeft Wonen West Brabant ernaar om deze handel zo ver mogelijk uit te bannen. Om deze handel tegen te gaan, werken we samen met gemeente Bergen op Zoom, gemeente Roosendaal, andere corporaties in ons gebied alsmede het openbaar ministerie en politie in Courage. Dit laatste samenwerkingsverband heeft door middel van een convenant intensief contact met de partners en maakt vergaande informatieuitwisseling mogelijk. Door de samenwerking met Courage hebben we in 2007 de huur van 11 woningen opgezegd wegens aangetoonde hennepteelt. In 2007 is er ook een proef gestart welke bekend staat als “persoonsgebonden aanpak”. Dit houdt in dat justitie samen met de corporatie en gemeentelijke instanties probeert de incidentele telers los te weken uit het circuit. Het betreft dan veelal mensen die puur uit schuldproblematiek of onder grote psychische druk hebben ingestemd met de start van een kwekerij. Als er aantoonbare hoop is dat herhaling te voorkomen is, is het opschorten van de huisuitzetting soms het juiste zetje om mensen weer het juiste pad op te helpen. Daarnaast krijgen deze mensen de benodigde begeleiding vanuit justitie. Wonen West Brabant werkt graag aan een dergelijk experiment mee. Dit vanuit het maatschappelijk denken om mensen weer

10

op de rit te helpen. In 2008 zal het uitrollen van Courage naar andere steden binnen ons werkgebied sterk worden gepromoot. Naast de samenwerking met Courage zijn we in 2007 ook aangesloten bij het casusoverleg binnen het veiligheidshuis. Hier worden alle zaken binnen de gemeente besproken die een veiligheidsaspect in zich dragen. Aan de hand van een convenant worden deelnemers uit alle lagen van het maatschappelijk speelveld in staat gesteld om informatie uit te wisselen. Dit is aanvullend om de juiste aanpak voor een specifieke situatie vast te stellen. Gedurende 2008 wordt deze samenwerking geëvalueerd.

Woonfraude In 2007 is Wonen West Brabant, ondersteund door adviesbureau Metzelaar Pelikaan Woonfraude Adviseurs, gestart met een onderzoek naar woonfraude, zoals onderhuur. Onderzoek naar woonfraude vindt onder meer plaats door middel van bestandsvergelijking, waarbij, binnen de wettelijke regelgeving, databestanden (zoals Kadaster en GBA) met elkaar worden vergeleken. Uit deze vergelijking kwamen in eerste instantie 43 verdachte dossiers. In 11 gevallen bleek er geen sprake te zijn van woonfraude, maar in 15 andere gevallen wel degelijk. Bij deze gevallen is de huurovereenkomst dan ook reeds opgezegd. De 17 resterende dossiers zijn momenteel nog in behandeling. Verdenkingen van woonfraude kunnen ook door bijvoorbeeld omwonenden en instanties worden gemeld. Naar aanleiding van een dergelijke melding wordt vanzelfsprekend eerst onderzocht of er daadwerkelijk sprake is van woonfraude. In 2007 heeft Wonen West Brabant via deze weg zeven verschillende meldingen binnen gekregen die allen worden onderzocht. Aangezien bij Wonen West Brabant de

verwachting is dat woonfraude gezien de maatschappelijke ontwikkelingen blijvend zal voorkomen, hebben wij besloten de benodigde kennis in huis te gaan halen. Hiertoe is Metzelaar Pelikaan Woonfraude Adviseurs gevraagd een opleidingstraject met één van onze eigen medewerkers te starten. Betreffende medewerker zullen wij tevens bij de gemeente voordragen als onbezoldigd ambtenaar, zodat deze toegang kan krijgen tot de gemeentelijke basisadministratie. Ultimo 2008 verwacht Wonen West Brabant hier de benodigde kennis en kunde voor in huis te hebben.

Armoedeonderzoek In vervolg op het initiatief van 2006 om onze aandacht ook meer op de onderkant van de woonladder te richten, is het zogenaamde armoedeonderzoek in 2007 afgerond. Het onderzoek is door de gezamenlijke corporaties in de regio gefinancierd. Wonen West Brabant heeft € 12.000,- bijgedragen. De resultaten, die in ieder geval aantoonden dat armoede en met name verborgen armoede, veel meer voorkomt dan eerder aangenomen, zijn uitgebracht in boekvorm met de titel “(over) leven met een laag inkomen”. Dit boek is bij de deelnemende partijen te verkrijgen. Deze resultaten zijn breed besproken met alle betrokkenen en de eerste acties zijn uitgezet om te acteren op de geuitte signalen. Eén van de eerste ingezette initiatieven is de deskundigheidsbevordering van medewerkers die als eerste in contact komen met deze klanten. Dit zijn onderhoudsmedewerkers, medewerkers klantencontact, woonconsulenten en huismeesters. Het oppikken van verborgen armoede, gevaar van depressie ofwel de vraagverheldering (vraag achter de vraag weten te stellen) zal hier interactief worden getraind. In 2008 worden verdere acties uitgerold.

Ondermeer wordt ook gekeken hoe en op welke manier zogenaamde welzijnsteams vorm gegeven kunnen worden die huisbezoeken afleggen om zo laagdrempelig hulp te kunnen bieden. Verdere initiatief in dit kader behelst een onderzoek door bureau Stoel in opdracht van partijen als GGZ, Novadic Kentron, Stichting Zuidwester en Wonen West Brabant. Doel hiervan was om de doelgroepen aan de onderkant van de woonladder in kaart te brengen maar vooral de omvang van de diverse doelgroepen. Om gericht beleid te kunnen maken voor een bepaalde doelgroep wat resulteert in woonruimte, moet immers eerst bekend zijn hoe groot het aandachtsveld nu eigenlijk is. Gelijktijdig is een verkenning opgestart van de mogelijkheid om een woonvorm gestalte te geven naar Deens concept, de zogenaamde Skaeve Huse. Langdurig dak-en thuislozen die niet (meer) plaatsbaar zijn in een reguliere woonvoorziening krijgen hiermee opvang geboden in een aangepaste woning met professionele begeleiding. Aangezien deze doelgroep in Bergen op Zoom al bekend is, én van voldoende omvang is, is de noodzaak om tot deze woonvorm te komen al duidelijk. Gedurende het laatste kwartaal van 2007 zijn verkennende gesprekken gevoerd met gemeente en GGZ om een passende lokatie te vinden voor deze woonvorm. Verwachting is dat we hier in 2008 een definitieve keus in kunnen maken. Het belang van integratie wordt door Wonen West Brabant volledig onderschreven en actief in de praktijk gebracht. Met integratie kijken we bewust verder dan de relatie autochtoon / allochtoon. De groeiende kloof tussen jong en oud is eveneens een aspect wat aandacht verdient. Daarnaast heeft in 2007 Wonen West Brabant de stichting Vrouwen Integratie Vandaag (VIV) ondersteund. Dit in de vorm van kostenloze verblijfsruimte die gebruikt wordt voor met name

taalcursussen voor allochtone vrouwen. Ook hebben wij wederom voorzien in sport- en spelactiviteiten voor de jeugd in drie wijken. Met name in de zomervakanties, wanneer de verveling toeslaat, is dit een nuttige toevoeging om de jeugd op een positieve manier bezig te houden. Bovendien, om jeugd van allerlei afkomst met elkaar te verenigen.

Wijk- en buurtinitiatieven Ook in 2007 hebben wij evenals de gemeente Bergen op Zoom het werk van de wijkcommissies ondersteund met € 25.000,- om hun eigen initiatieven vanuit de wijk op het gebied van leefbaarheid te kunnen realiseren. Vele andere initiatieven steunen wij al jaren. Te denken aan het Heiningen feest, activiteiten- en bewonerscommissies, zomeravondbasketbal en de basketbalvereniging Giants. In 2007 is de computerclub Fort Zeekant (CCFZ) voor het eerst ondersteund. De spin off naar de wijk en dus de leefbaarheid is voor ons doorslaggevend om dergelijke initiatieven niet alleen toe te juichen, maar ook concreet te ondersteunen. In het laatste geval wordt de plaatselijke jeugd bijvoorbeeld een zinnig alternatief geboden om hun vrije tijd door te brengen in combinatie met een educatief karakter. In 2007 hebben wij de aanleg van de verkeerstuin Amaliapark in Fort Zeekant mede mogelijk gemaakt. Deze verkeerstuin is in eerste instantie bedoeld voor de jeugd. Echter, de verkeerstuin stelt ook ouderen in staat om te oefenen met hun scootmobiel. De verkeerstuin voorziet in behoefte in de wijk.

richt zich op het eigen, zelfsturend vermogen van een buurt. Waar in 95% van de leefbaarheidinitiatieven een instantie als een corporatie, welzijnswerk of de gemeente het initiatief neemt tot een bepaald project en in feite bedenkt “wat goed is voor de bewoners”, gaat dit project uit van de wensen en capaciteiten van de bewoners zelf. De landelijke projectleiding vergemakkelijkt de ondersteuning, vooral in de vorm van een buurtcoach. Deze dient actief in een buurt mensen warm te maken en te stimuleren om soms al lang gekoesterde ideeën in praktijk te brengen. Met zo min mogelijk regels kan een budget voor een activiteit worden verkregen, mits het initiatief in het belang is van de wijk en voor een ieder toegankelijk. Dit maakt dergelijke projecten al snel populair en tot een succes. Er zijn inmiddels 15 deelprojecten gerealiseerd binnen de looptijd van bijna anderhalf jaar. Deze deelprojecten zijn uiteenlopend van een straatspeeldag, een feest tot een nieuw activiteitencentrum. In ieder geval, net waar de buurt behoefte mocht hebben. Omdat afgezien wordt van echte of vermeende bureaucratie, staat dit borg voor snel groeiend vertrouwen van een wijk of buurt in hun eigen kunnen met minimale middelen. Wonen West Brabant heeft voor dit initiatief voor twee jaar € 75.000,- beschikbaar gesteld. Inmiddels zijn er zo’n zeven deelprojecten deels of geheel gerealiseerd, binnen de geselecteerde wijk Warande West, en is er al een aantal weer in voorbereiding. Een aantal initiatieven, zoals een geheel door jongeren georganiseerd feest, haalde inmiddels de lokale pers. Zowel vanuit de collega-corporaties als vanuit de gemeente is er belangstelling om de ‘Kan Wèl’aanpak ook in andere wijken van Bergen op Zoom mogelijk te maken.

‘Kan Wèl’ Naast al eerdergenoemde initiatieven, is besloten de landelijke succesformule ‘Kan Wèl’ op de wijken Warade Oost en Warande West toe te passen. ‘Kan Wèl’

11


2.

Participatie & samenwerking Om als corporatie succesvol te zijn in die zin dat onze doelgroepen optimaal bediend worden en onze maatschappelijke opgave op een zinvolle manier wordt ingevuld, is de samenwerking met onze klanten een noodzaak. Als Wonen West Brabant niet op de hoogte is wat er bij haar klant speelt, waar behoefte aan is en wat zij anders of beter zou moeten doen, kan zij niet passend opereren. Vandaar dat we overleg met huurdersvertegenwoordiging, de klankbordfunctie en het laagdrempelig aanwezig zijn, vanzelfsprekend vinden.

Do Akkermans baliemedewerkster klantencontact “Het leven is een activiteit, leven is bewegen, niet statisch.” Onderweg naar huis, na een bezoek aan de Andy Warhol

Een citaat uit een interview met fotograaf Ron Galella.

expositie in het Stedelijk Museum, lees ik het volgende:

“Ook voor mij is leven onderweg zijn en onderweg zijn is leven!”

12

veelal over kleine zaken in de wijk of het complex. Echter, zaken die van groot belang zijn voor het eigen gevoel van leefbaarheid. Een goed voorbeeld hiervan is een bewonerscommissie die ons heeft gevraagd te bemiddelen bij de energieleverancier om meer duidelijkheid over de afrekening te scheppen voor de achterban.

Samenwerking met huurders

Daarnaast wordt er regelmatig overleg gevoerd met zowel de individuele huurdersvereniging als het overkoepelend orgaan van de individuele bewonerscommissies. Bovendien ook met het (gereglementeerde) huurdersplatform, waarin weer de individuele huurdersvereniging is vertegenwoordigd.

Bij een actieve woningcorporatie die zich breed inzet voor meerdere doelgroepen, hoort vanzelfsprekend het overleg met de klant. Wat beweegt de klant, waar is behoefte aan en waar zou de corporatie zich meer op moeten richten. Dit betekent dat wij blij zijn met de bewonerscommissies in ons werkgebied, evenals met de zeer actieve huurdersorganisaties waarmee wij graag het overleg aangaan. Met de bewonerscommissies wordt structureel overlegd door de verantwoordelijke woonconsulent. Dit overleg gaat

Het huurdersplatform heeft rechtstreeks overleg met de directeur-bestuurder en de manager wonen. Op deze manier worden algemene zaken van belang voor de huurders zoals bijvoorbeeld de huurverhoging, rechtstreeks op managementniveau besproken. De individuele huurdersvereniging voert regulier (maandelijks) overleg met de manager wonen, die waar nodig andere medewerkers van de corporatie uitnodigt voor verduidelijking van specifieke zaken. De sfeer in al dit overleg is opbouwend en positief-kritisch.

Regionale geschillencommissie. Voor dié gevallen waarin een klant van mening is dat zijn klacht niet goed is afgewikkeld binnen de corporatie, na doorloping van de interne klachtenregeling, staat de weg open om zijn klacht in te brengen bij de regionale geschillencommissie. De corporatie beschouwt de uitspraak van deze commissie als bindend. In 2007 is er één klacht ingediend tegen Wonen West Brabant. Deze klacht was in aanhef eigenlijk niet ontvankelijk wegens het niet volledig doorlopen van de interne klachtenprocedure. Op verzoek van Wonen West Brabant heeft de Regionale Geschillencommissie hier toch een uitspraak over gedaan. De Regionale Geschillencommissie heeft de directie van Wonen West Brabant geadviseerd de klacht ongegrond te verklaren, welk advies door de corporatie is opgevolgd. Naar oordeel van de commissie heeft Wonen West Brabant alleszins redelijk en billijk jegens huurder gehandeld.

Samenwerking met belanghouders Naast het overleg met vertegenwoordigers aan huurderszijde, zoekt Wonen West

13


Brabant nadrukkelijk het overleg en de samenwerking met partijen als gemeente, welzijnsinstellingen en collega-corporaties. Wij streven met alle gemeenten in ons werkgebied naar een constructieve relatie in het belang van onze klanten. Deze relatie komt onder andere tot uiting in de prestatieafspraken die we met de diverse gemeenten maken. Daarnaast ook in de diverse convenanten op sociaal maatschappelijk gebied waar we van harte samenwerken met welzijnspartijen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het eerder genoemde convenant schuldhulpverlening, het convenant voorkoming depressie bij ouderen, het convenant Veiligheidshuis, Courage, net als deelname in de diverse stuurgroepen op dit gebied. De bestuurders van zorginstelling tanteLouise en Wonen West Brabant hebben een overeenkomst getekend waarin zij de intentie uitspreken een gezamenlijke entiteit voor zorgvastgoed op te zetten. Op deze manier kan de huidige kwaliteit van het zorgvastgoed aanzienlijk worden verbeterd. Bedoeling is medio 2008 een stap naar een dergelijke gezamenlijke entiteit te zetten. In 2007 heeft Wonen West Brabant voor de tweede keer een belanghoudersbijeenkomst georganiseerd waarin verantwoording is afgelegd over de gerealiseerde prestaties in 2006 ten opzichte van de voornemens en zijn de voorgenomen prestaties voor 2007 gepresenteerd. Ook deze bijeenkomst is weer als zeer zinvol ervaren. De corporaties in de regio werken op steeds meer vlakken samen. Dit streeft Wonen West Brabant ook nadrukkelijk na. Op allerlei gebied wordt kennis en kunde uitgewisseld. Op die manier versterken wij elkaar. Niet alleen op directieniveau, maar juist ook op operationeel niveau zoeken we de verbreding. Zo is in 2007 een proef gestart met collega-corporatie Soomland

14

om de buurttoezichthouders ook voor hen te laten patrouilleren in wijken waar hier behoefte aan is. Soomland heeft het inititatief genomen om het veiligheidsaspect in het centrum te belichten samen met andere partijen en bewoners waarbij Wonen West Brabant is aangeschoven. Bij veel onderwerpen die spelen in Bergen op Zoom wordt telkens één corporatie als spreekbuis en aanspreekpunt gebruikt richting gemeente. Deze corporatie voert dan namens de gezamenlijke corporaties het woord. Een belangrijk onderwerp voor de regio is het woonruimteverdeelsysteem waarbij de corporaties Wonen West Brabant, Soomland, Castria en Dinteloord de intentie hebben om te komen tot één gezamenlijk systeem. Op deze manier wordt de klant in het totale werkgebied bediend met dezelfde werkwijze. Woningstichting Woensdrecht bekijkt in een later stadium of zij wil aansluiten. Gedurende 2007 is het voorbereidende werk gedaan om te komen tot een dergelijk systeem. De deelnemende corporaties hebben de spelregels en de eisen voor een dergelijk systeem vastgesteld. Gedurende 2008 zal hierop de software worden geënt en geprogrammeerd zodat we eind 2008 op één systeem kunnen overstappen. Heldere transparante regelgeving voor het hele werkgebied waarbij iedere klant keuze heeft èn overal met dezelfde regels te maken heeft, lijkt ons sterk in het voordeel ten opzichte van het huidige systeem. In het huidige systeen hanteert in principe iedere corporatie zijn eigen set regels. Het nieuwe systeem zal verder meer service bieden naar de woningzoekende in de zin van advisering, keuze (combinatiemodel met meerdere zoekmogelijkheden) en diensten. Ook op de terreinen van p&o en financiën zijn de eerste stappen voor verdere

samenwerking gezet. Passend in de samenwerking tussen de corporaties is een gezamenlijke bijeenkomst georganiseerd voor de raden van commissarissen over de kwaliteit van het intern toezicht.

Samenwerking met gemeenten Bergen op Zoom Tezamen met de collega’s Castria Wonen en woningstichting Soomland zijn er met de Gemeente Bergen op Zoom concrete prestatieafspraken gemaakt. Het gekozen motto daarbij is “Samenwerken aan een sterker Bergen”. Naast de primaire zorg van de corporaties voor goede, veilige en betaalbare woningen willen de corporaties ook investeren in voorzieningen die daadwerkelijk bijdragen aan leefbaarheid in de wijken. Vanuit dit besef hebben partijen op basis van vijf thema’s afspraken gemaakt. De vijf benoemde thema’s zijn: • Inzicht in de woningbehoefte. Er komt een woningbehoeftenonderzoek dat in 2008 afgerond dient te zijn. Op basis van de uitkomsten van dit onderzoek maken partijen afspraken om voor de meest kwetsbare groepen in het werkgebied binnen een acceptabele tijd en prijs passende huisvesting zorgen. De corporaties verplichten zich om eind 2008 een databank gereed te hebben, waarin alle basiskennis over de totale woningbehoefte in het werkgebied is verzameld; • Bereikbaarheid en betaalbaarheid van wonen. De corporaties dragen zorg voor voldoende betaalbare woningen. Er komen initiatieven die ertoe leiden dat de bereikbaarheid en betaalbaarheid van huisvesting wordt verbeterd. Concrete acties zijn in dit verband onder andere maatregelen om het energieverbruik terug te dringen. Urgent-woningzoekenden moeten binnen drie maanden kunnen

rekenen op passende huisvesting. Bij de verkoop van bestaande woningenvoorraad, aan niet huurder, moet 20% aan starters worden verkocht. Bovendien maken de gemeente, zorginstellingen en corporaties duidelijk afspraken over de toewijzing van woningen aan senioren en gehandicapten; • Woon- en leefmilieu vanuit sociaal en maatschappelijk perspectief. De partijen en de bewoners zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor de leefbaarheid in de wijken en de buurten. De door de wijktafels opgestelde wijkvisies vormen de leidraad voor de te nemen acties. Er worden afspraken gemaakt over de financiering van de buurtpreventieteams. Gemeente en corporaties blijven deelnemen aan de wijken dorpstafels. Om alle activiteiten te financieren wordt een apart fonds in het leven geroepen waar de betrokken partijen, volgens een nader te bepalen verdeelsleutel, een financiële bijdrage aan leveren; • Woon en leefmilieu vanuit de fysieke invalshoek (de gezamenlijke herstructurering opgave). Er wordt een quick scan gemaakt van alle in de gemeente aanwezige wijken en gebieden ten aanzien van wonen, werken, leren en opgroeien, integreren en veiligheid. Op basis van de uitkomsten wordt er een plan van aanpak opgesteld en concrete keuzes gemaakt. Ook maken de partijen afspraken over wie wat gaat betalen; • Maatschappelijke voorzieningen. Partijen hebben er samen belang bij dat er voldoende maatschappelijke voorzieningen in de wijk aanwezig zijn. Van de corporaties wordt verwacht dat zij een actieve rol spelen bij het realiseren van dergelijke voorzieningen tegen betaalbare huren. In dit verband worden in 2008 twee proefprojecten gestart: de Brede School in Borgvliet en Gebouw T aan het Wilhelminaveld.

Woensdrecht Eind 2006 zijn met de gemeente Woensdrecht prestatieafspraken gemaakt voor de periode 2006-2010. Deze waren gebaseerd op de Woonvisie 2005+ “Samen werken aan wonen”. In 2007 zijn de afspraken samen met de gemeente Woensdrecht en woningstichting Woensdrecht herzien. Begin 2008 zullen de vernieuwde prestatieafspraken ondertekend worden. Uitgangspunt is nog steeds het realiseren van een goede woonkwaliteit met diversiteit in woningbouw en specifieke aandacht voor ouderen en starters. Samenwerking vindt plaats vanuit het besef van wederzijdse afhankelijkheid waarbij erkend wordt dat iedere partij handelt vanuit zijn eigen verantwoordelijkheid.

verschillende pogingen ondernomen van zowel de kant van het gemeentebestuur als door Wonen West Brabant om daar verbetering in aan te brengen. Wonen West Brabant heeft immers een omvangrijk bezit in de gemeente Steenbergen. Feit is dat de gemeente ook andere corporaties van buiten de regio ruimte geeft om zich ook een positie te verwerven. Vanzelfsprekend respecteren wij die opstelling van de gemeente. Toch blijven wij onvoorwaardelijk werken aan het in stand houden van een integraal voorzieningenniveau in dorpen die dat nodig hebben. Een concreet voorbeeld hiervan is Nieuw Vossemeer waarbij een studie dit bevestigt.

Roosendaal In relatie tot de relatief kleine omvang van ons bezit in de gemeente Roosendaal, is ook het contact met de gemeente beperkt. Wel doen wij vol op mee aan de discussie over de langere termijnvisie op toekomst van de gemeente Roosendaal. Daarnaast participeren wij in de stuurgroep Duurzaam Bouwen die getrokken wordt door de gemeente Roosendaal. Wij werken waar maar mogelijk is samen met woningstichting Aramis en de gemeenten Bergen op Zoom en Roosendaal tegen de achtergrond van de opvatting dat intensieve samenwerking tussen de beide WestBrabantse steden in belang van de hele regio is.

Steenbergen Onze relatie met de gemeente Steenbergen kan nog niet bogen op een structurele en duurzame, inhoudelijke kwaliteit die, zoals uit hierboven blijkt, wel bestaat met Bergen op Zoom, Roosendaal en Woensdrecht. Afgelopen jaar zijn wel

15

Madeleine de Jong woonconsulente

Je bent altijd onderweg. Altijd onderweg zijn, is nogal wat. Je hebt toch ook rust nodig. En er zijn toch ook momenten van rust. Door steeds onderweg te zijn, kom je steeds in nieuwe situaties. Nieuwe situaties vragen andere benaderingen of inschattingen. Je bent dus niet alleen steeds onderweg, maar ook steeds bezig met jezelf te ontwikkelen. En net zoals een mens zich ontwikkelt gedurende zijn leven, is een organisatie voortdurend bezig zich te ontwikkelen. Met andere woorden, een organisatie is voortdurend onderweg. Zo ook Wonen West Brabant. Onze omgeving verandert, onze klanten veranderen, maar ook de wensen van onze klanten veranderen.

Een organisatie is voortdurend onderweg Wonen West Brabant wil daarop inspelen. Al bijna honderd jaar is Wonen West Brabant onderweg.

3.

Wonen West Brabant wil luisteren naar

Verhuur van het woningbezit

organisaties en instellingen op het

de klant. Daarnaast ook naar andere

gebied van wonen, zorg en welzijn. Samenwerkingsverbanden zijn onvermijdelijk. Samen zetten wij ons in voor een

De omvang van het woningbezit van Wonen West Brabant bedroeg per 31 december 2007 8.579 woningen. Er zijn in het verslagjaar 152 woningen en 3 woonwagens uit het bestaande bezit verkocht. In totaal zijn 97 woningen individueel verkocht en 55 woningen door Huurklasse

de verkoop van een tweetal complexen.

Huurincasso

Efficiënte en effectieve verhuur

Ter beperking van huurachterstand hanteert Wonen West Brabant een strikte incassoprocedure. Dit houdt in dat in een zo vroeg mogelijk stadium en binnen een strak kader, de huurders worden aange-

Wonen West Brabant verhuurt woningen in de goedkope, bereikbare, middeldure en geliberaliseerde huurklassen.

Bergen op Zoom

Steenbergen

Woensdrecht

Roosendaal

Moerdijk

Totaal

< 343,49

1.553

535

179

50

2

2.319

343,49 en < 526,89

4.204

1.103

413

305

-

6.025

526,89 en < 621,78

144

13

17

12

-

186

16

15

17

1

-

49

5.917

1.666

626

368

2

8.579

>621,78 Totaal

sproken op eventuele achterstand. Naast algemene incassobrieven, ontvangen huurders persoonlijke aanmaningen en worden zij telefonisch benaderd. Betalingsregelingen worden op ‘maat’ getroffen. Huurders moeten hiervoor een overzicht van hun inkomsten en uitgaven overleggen. Gemaakte betaalafspraken worden nauwlettend gevolgd. Indien huurders zich hier niet aan houden, worden zij direct benaderd. Huurders worden in de thuissituatie bezocht op het moment dat resultaten uitblijven. Huurders die altijd correct betaald hebben en plotseling een afwijkend betaalgedrag gaan vertonen, worden persoonlijk benaderd.

leefbare omgeving. Dit kunnen we echter niet zonder de inbreng van onze klanten. Zij geven aan wat zij van ons als woningcorporatie verwachten. De huurdersvertegenwoordiging en de bewonerscommissies hebben wij hiervoor hard nodig. Bovendien vragen we ook de klant zelf, om zijn wens te laten horen. Daar waar het kan, zullen wij initiëren, ondersteunen en bijdragen. Wonen West Brabant is er voor de klant. Eén ding weten we zeker: Gezamenlijk blijven we onderweg, zetten wij ons in voor een omgeving waarin het steeds prettig wonen is.

16

17


Medio augustus 2007 heeft Wonen West Brabant samen met de collega-corporaties in Bergen op Zoom, de gemeente Bergen op Zoom, Stichting Traverse en Kredietbank Breda een schuldhulpverleningsconvenant afgesloten. Doelstelling van het convenant is om te komen tot een effectievere en snellere afhandeling van schuldenproblematiek bij huurders. Dit door middel van een betere verwijzing en samenwerking tussen de betrokken instanties. Vanwege haar maatschappelijk belang hecht Wonen West Brabant aan het uitvoeren van haar eigen debiteurenbeheer voordat een huurder wordt doorverwezen. Als met huurders, ondanks diverse pogingen en op verschillende wijze, geen contact kan worden gemaakt om een huurachterstand onderling te regelen, wordt de achterstand alsnog in handen gegeven van een deurwaarder. Hiervoor maakt Wonen West Brabant gebruik van een tweetal deurwaarderskantoren. Periodiek wordt met genoemde deurwaarderskantoren overleg gevoerd. In dit overleg wordt specifieke dossiers besproken, voortgang bewaakt en gemaakte afspraken nagegaan. Een zelfde convenant is gesloten met de gemeente

Woensdrecht in december 2007. In 2007 is 159 maal een ontruiming aangezegd. In 44 situaties heeft dit geleid tot daadwerkelijke ontruiming. Ten opzichte van 2006 zijn dit 6 ontruimingen minder. In 37 situaties heeft de huurder alsnog een tweede kans gekregen en is een betalingsregeling afgesproken. 78 Maal heeft de huurder na de aangezegde ontruiming de achterstand in zijn geheel voldaan. De gemiddelde huurachterstand bij een uitgevoerde ontruiming bedroeg € 2.306,Aan het eind van het boekjaar bedraagt het percentage huurachterstand 0,89% van de jaarhuur (2006: 1,24%). We doen het hiermee aanzienlijk beter dan het landelijk gemiddelde van bijna 1,5%.

Huurverhoging In het regeerakkoord van het kabinet Balkenende is afgesproken dat gedurende de zittingsperiode van dit kabinet de jaarlijkse huurverhoging beperkt blijft tot het niveau van de inflatie. Voor de huurverhoging van 1 juli 2007 leidt dit tot een verhogingspercentage van 1,1%. Het besluit van het kabinet heeft geen

positieve uitwerking op het functioneren van de woningmarkt. Het al bestaande gat tussen prijs en kwaliteit wordt verder vergroot en differentiatie in huurverhoging is niet meer mogelijk. Hierdoor heeft Wonen West Brabant de huur van alle woningen verhoogd met 1,1%. Naar aanleiding van de aangezegde huurverhoging zijn vier bezwaarschriften ontvangen. De huurcommissie heeft deze bewaarschriften afgewezen en de huurverhoging akkoord verklaard. Met ingang van 1 april 2007 wordt bij mutatie de huur van de woning in één stap opgetrokken naar gemiddeld 75% van de maximaal redelijke huur. Op basis van een kostprijsdekkende huurverhoging biedt Wonen West Brabant haar huurders de gelegenheid in de woning geriefsverbeterende voorzieningen aan te brengen. Dergelijke aanpassingen vinden meestal gelijktijdig plaats bij mutatie of onderhoudsprojecten. De voorzieningen welke aangebracht worden zijn bijvoorbeeld vervanging cv-ketel door combiketel, het verbeteren van de douche, keuken en toilet en het plaatsen van thermostatische kranen.

De balans tussen vraag en aanbod Toewijzingsbeleid De woningen van Wonen West Brabant in de gemeente Bergen op Zoom, Steenbergen en Woensdrecht worden aangeboden en toegewezen binnen het Bergse aanbodmodel. In dit model wordt samengewerkt met woningstichting Castria Wonen uit Halsteren.

18

Het aanbod van woningen wordt wekelijks gepubliceerd op de website van de betreffende woningcorporatie en op teletekst pagina 401/402 van de regionale tv-zender TV&Co. Woningzoekenden die woonachtig zijn in het verzorgingsgebied kunnen, als zij niet de beschikking hebben over een internetaansluiting, een gratis abonnement krijgen op toezending van de wekelijkse woonkrant.

Aan het einde van het verslagjaar waren 9.057 mensen ingeschreven voor een woning van Wonen West Brabant in Bergen op Zoom, Steenbergen en Woensdrecht. Ieder jaar worden deze mensen aangeschreven. Aan de ene kant om inschrijfgegevens bij te werken. Anderzijds om te vragen of ze nog ingeschreven wensen te blijven. Hierdoor zijn inschrijfgegevens actueel. Overigens van de ingeschrevenen hebben 5.522 mensen (61 %) nog nooit gereageerd op het woningaanbod. Er kunnen dus vraagtekens gezet worden bij de opvatting dat alle ingeschrevenen ook woningzoekenden zijn. Toch blijft in 2007 de druk op de woningmarkt hoog. Het niet beschikbaar komen van betaalbare koop/huurwoningen is een belangrijke oorzaak hiervan. De druk wordt verder opgevoerd, omdat in het kader van herstructurering huurders vervangende woonruimte moeten krijgen binnen de bestaande voorraad. De ontstane druk leidt tot een frictie in de doorstroming. Het aantal reacties op het woningaanbod was in 2007 gemiddeld 56 per advertentie. Hiervan voldoen gemiddeld 39 aan de in de advertentie genoemde criteria. In 2006 was dit respectievelijk 47 en 25. Gemeente

In het aanbodmodel worden woningen voor starters en doorstromers aangeboden op basis van inschrijfduur. Voor definitieve toewijzing dienen de kandidaat huurders te voldaan aan criteria inzake leeftijd, inkomen en gezinssamenstelling. De woningen in de gemeente Roosendaal worden aangeboden via de advertentiemodule van Woningstichting Aramis uit Roosendaal.

Inschrijvingen per 31 december 2007

Vraag en aanbod

Aantal aangeboden woningen

Starters

1-2 personen

Gezinnen

855

28

3

886

23-50 jaar

1.820

355

40

2.215

412

22

6

440

3.087

405

49

3.541

>50 jaar Totaal Doorstromers

1-2 personen

Gezinnen

Totaal

64

15

0

79

23-50 jaar

1.173

780

172

2.125

>50 jaar

3.074

217

21

3.312

totaal

4.311

1.012

193

5.516

Totaal generaal

7.398

1.417

242

9.057

In Bergen op Zoom valt vooral op dat de portiekwoningen in de wijken Noordgeest, Meilust Zuid en Warande West erg in trek zijn gelet op het aantal reacties (gemiddeld ruim 100). Woningen in de kernen Nieuw Vossemeer, Heerle, Moerstraten en Wouwse Plantage vragen extra aandacht in het toewijzingsproces, aangezien ze gemiddeld meer dan twee keer moeten worden aangeboden voordat de woning geaccepteerd wordt.

In totaal sloot Wonen West Brabant in 2007 731 huurcontracten af. Het mutatiepercentage lag daarmee op 8,5% (2006: 7,3%, 2005: 8,3%). De mutatiegraad tussen woningtypes onderling ontliepen elkaar niet veel in 2007; waar in 2006 nog vooral eengezinswoningen muteerden, zagen we nu een gelijkelijke verdeling over eengezinswoningen, portiekwoningen en galerijwoningen.

Urgentie Gemiddeld aantal reacties

Aantal aanbiedingen

G

E

P

G

E

P

G

Bergen op Zoom

158

201

177

92

75

23

2

2

1

Steenbergen

53

20

20

50

47

19

2

3

1

Woensdrecht

25

9

26

23

1

2

Roosendaal

18

5

57

28

3

5

P= portiekflat

Grote gezinnen

18-23 jaar

P

E= eensgezinswoning

Totaal

18-23 jaar

E

2

Grote gezinnen

25

In 2007 zijn 331 aanvragen ingediend voor een sociale urgentie bij de urgentiecommissie. In 39 gevallen is er daadwerkelijk een urgentie verstrekt. Daarnaast is 75 maal inschijfduurverlenging toegekend variërend van 1 (16x), 3 (54x) tot 5 (5x) jaar.

1

G= Galerijwoning

19


Toewijzing naar rato van samenstelling huishouden, inkomen en huurprijs

Verkoop en middeldure huur

Eenpersoonshuishouden

Huurprijs

leeftijd

inkomen

<339,08 (343,49)

< 65

< 20.300

42

43

0

> 20.300

34

78

1

< 18.250

9

43

1

>18.250

3

18

1

> 65

Tweepersoonshuishouden

Huurprijs

leeftijd

<339,08 (343,49)

< 65

> 65

inkomen

<339,08 (343,49) en <485,33 (491,63)

<339,08 (343,49) en <485,33 (491,63)

>485,33 (491,63)

>485,33 (491,63)

< 27.575

15

54

7

> 27.575

11

70

25

< 24.275

5

29

2

> 24.275

2

23

2

Drie- en meerpersoonshuishouden

Huurprijs

leeftijd

inkomen

<339,08 (343,49)

< 65

< 27.575

1

52

3

> 27.575

1

42

21

< 24.275

0

1

0

>24.275

0

0

0

> 65

<339,08 (343,49) en <520,12 (526,89)

> 520,12 (526,89)

Bedragen vanaf 1 juli 2007 staan tussen haakjes

Woonwagens Wonen West Brabant heeft in de gemeente Woensdrecht 40 standplaatsen en 21 huurwoonwagens in haar bezit. In 2007 is er een huurwoonwagen aangeschaft ter vervanging.

Tijdelijke verhuur In de wijken Gageldonk Oost en Fort Zeekant is gekozen voor een combinatie van twee modellen voor tijdelijke verhuur. Dit wordt toegepast als woningen langere

20

tijd leegstaan. Het eerste model is met een vergunning in het kader van de leegstandswet. Het tweede model is een zogenaamd antikraakmodel. Hierbij wordt een beheersovereenkomst afgesloten met een beheermaatschappij. Voor het eerste model wordt gekozen als er nog geen sociaal plan inwerking is. Voor het tweede model wordt gekozen als een sociaal plan inwerking is en als de woning in een slechte technische staat verkeert. In 2007 zijn er zes woningen verhuurd onder de leegstandswet en 18 woningen in beheer gegeven.

Onderweg zijn we ook met de verkoop. Medio mei 2007 is de subafdeling middeldure huur en verkoop gevormd. Deze afdeling, bestaande uit drie medewerkers, houdt zich bezig met de verkoop van woningen en de verhuur van het middeldure segment. Eind 2006 is besloten een kleine 1.700 woningen aan te merken voor verkoop. Deze worden in diverse tranches aangeboden. Hiervan zijn er twee in 2007 aangeboden. In mei 2007 zijn de bewoners in de aangewezen woningen van de eerste verkooptranche (508 woningen) schriftelijk geïnformeerd over de mogelijkheid tot aankoop van hun huurwoning. Op 13 juni 2007 is een informatieavond georganiseerd, bij 56 huishoudens aanwezig waren. 85 Huishoudens hebben positief gereageerd op de aangeboden mogelijkheid hun huurwoning te kopen. Dit heeft geleid tot 20 daadwerkelijke aankopen. In negen situaties is gebruik gemaakt van de “Slimmer kopen” formule. De formule van de informatieavonden is, na de eerste avond, enigszins bijgesteld maar in ieder geval hebben we er steeds voor gekozen om zowel de Rabobank als Vereniging Eigen Huis uit te nodigen om een nadere toelichting te geven. Beide presentaties werden goed ontvangen, vooral de onafhankelijkheid van Vereniging Eigen Huis werd erg gewaardeerd. Medio augustus zijn de huurders in de tweede tranche (670 woningen) aangeschreven. 194 Huishoudens waren aanwezig op de informatieavond op 12 september 2007. Naar aanleiding van de informatie, hebben 124 huurders aangegeven interesse te hebben hun huurwoning te kopen. Deze interesse heeft in 41 gevallen geleid tot daadwerkelijke aankoop, waarvan 28 op basis van de “Slimmer kopen” formule. Van een aantal van deze woningen heeft de verkoop in 2008 plaatsgevonden.

Van woningen buiten de aangewezen tranches zijn 50 woningen verkocht, waarvan vier op basis van de “Slimmer kopen” formule. Alle te verkopen woningen zijn aangemeld bij het ministerie van VROM en is toestemming verkregen deze desgewenst met korting te verkopen onder de “Slimmer Kopen” constructie. Gezien het feit dat in 2007 de subafdeling slechts een half jaar heeft gedraaid, mag het resultaat van 97 verkochte woningen, als positief worden beschouwd. Daarnaast is er ook een aantal projecten in het middeldure huursegment (€ 500-800) opgestart zoals: La Luna en La Stella (Bergen op Zoom) 34 huurappartementen (en 17 in de verkoop). Geplande oplevering eerste kwartaal 2008. Er zijn 102 geïnteresseerde woningzoekenden. Middeldure huurprojecten 20 woningen De Hoef en 16 woningen De Schans zijn opgestart. Voorbereiding 38 seniorenappartementen in Ossendrecht, waarvan een deel in de middeldure huur, evenals voorbereiding starterwoningen in Putte. Opgeleverd werd: In Ossendrecht op de voormalige Rabobank lokatie, 12 woningen in het middeldure segment, waarvan er vijf stichtingskosten hadden boven de € 200.000,-. Van de ruim 300 wooneenheden die eind 2007 in aanbouw zijn hebben 87 woningen stichtingkosten boven de € 200.000,-. Van deze 87 zullen er 17 worden verkocht en de overige 70 zullen worden verhuurd met een huur boven de € 620. Belangrijkste reden dat wij deze woningen realiseren zit vooral in de omstandigheid dat wij meer differentiatie willen aanbrengen in ons huuraanbod in wijken en kernen waardoor er doorstroming in de woningmarkt mogelijk wordt.

21


4.

Kwaliteit van het woningbezit Wonen West Brabant werkt aan een goede kwaliteit van haar woningbezit. Om dit te kunnen waarborgen, zijn we continue onderweg met transformatie van ons bezit.

Dit doen we door middel van het plegen van nieuwbouw, sloop en (groot) onderhoud. In dit hoofdstuk komen achtereenvolgens aan bod de nieuwbouwprojecten,

wijkontwikkeling, het planmatig onderhoud en het dagelijks onderhoud, waarna wordt afgesloten met enkele algemene technische ontwikkelingen.

Begroting 2007

Realisatie 2007

Bergen op Zoom Fort Zeekant - Blok 7

51 seniorenappartementen plus Steunpunt

0 *)

52

Fort Zeekant - Zorgcentrum (blok 8/9)

90 plaatsen Zorgcentrum

0 *)

90

Cort Heiligers

Gezondheidszorg ( 1.833 m2)

1

1

De Schans 24 eengezinswoningen

24 huurwoningen eengezinswoningen

0

18

De Schans in samenwerking met Castria Wonen

24 seniorenappartementen

24

24

De Schans in samenwerking met Castria Wonen

24 koopappartementen

24

24

Urban Villa’s Bergse Plaat

34 middeldure huurappartementen

34

0 (1

Urban Villa’s Bergse Plaat

17 koop

17

0 (1

De Schans Kokon

16 appartementen

16

0 (2

Steenbergen

Wim van de Bergh manager techniek

Steenbergen Grote Kerkstraat 8 koop

8 koopappartementen

8

8

Steenbergen Grote Kerkstraat 8 SDW

8 appartementen SDW

8

8

Steenbergen Kleine Kerkstraat

25 seniorenappartementen

25

0 (3

Steenbergen Nieuw Vossemeer huisartsen

tijdelijke huisvesting

1

0 (4

eten en verder trekken. Het gekke van motorrijden is dat je telkens, ‘besmet’ met het motorvirus, weer nieuwe zaken wilt

Woensdrecht

ontdekken en nieuwe wegen inslaat.

Woensdrecht - Hoogerh. De Hoef

12 grondgebonden

12

12

naar toe? Is het doel helder? Is de richting bekend? Ga je

Kortom, het is net als met Wonen West Brabant en het

Woensdrecht Ossendrecht - Rabobank

18 huurappartementen

18

18

alleen of doe je het samen? Wat als je bereikt hebt, waar je

onderweg zijn. Tegen die tijd dat je er denkt te zijn, is er toch

188

255

naar onderweg bent? Stop je dan? Of stopt het nooit?

weer een nieuwe ontwikkeling, uitdaging, die vraagt om net

Mijn grootste hobby is rijden op mijn motor met vrienden.

weer een stukje verder te gaan of een ander pad te nemen.

Daarbij genieten van telkens een andere omgeving, cultuur,

Mijn conclusie is dan ook dat we altijd onderweg zullen zijn.

Onderweg? Goed beschouwd ben je altijd onderweg! Maar waar

Totaal

(1

4.1 Nieuwbouw en herontwikkeling

(2

Op basis van de begroting 2007 waren een aantal opleveringen gepland in 2007. Daarnaast zijn enkele projecten vanuit het voorgaande jaar doorgeschoven en begin

22

2007 opgeleverd. Deze zijn gemarkeerd met een *). In het bovenstaand schema wordt aangegeven hoe deze planning is gerealiseerd

(3 (4

Het project is vertraagd door langere uitvoeringsduur Het project is vertraagd door verandering van doelgroep en uitvoeringsniveau Het project is vertraagd door procedure die langer heeft gelopen Het project is niet doorgegaan door andere keuze van betrokken huisarts

23


Op basis van het overzicht van de vorige pagina kan gesteld worden dat Wonen West Brabant haar voornemens in de realisatie van nieuwbouw qua aanvang

Acaciapark In juni 2005 was het voorlopig ontwerp voor de nieuwe Blokkenbuurt afgerond door architectenbureau Soab uit Breda. De buurtnaam Blokkendoos is vanwege de vele bomen (Acacia’s) omgedoopt naar Acaciapark. De bouwvergunning is in het vierde kwartaal 2007 afgegeven. Hierdoor kan de feitelijke start pas in 2008 plaatsvinden. In het plan worden vier kleinschalige groepswoningen voor dementerende ouderen gerealiseerd elk ter grootte van zes zorgcliënten en 82 starters, senioren – en patiowoningen voor de sociale huur.

goed is nagekomen. Wat betreft oplevering lopen we wat achter. Ook wat betreft de voorbereidende fasen in een ontwikkeling kan dit gesteld worden.

Aantal VHE’s in fase

Begroting 2007

Realisatie 2007

Ontwerpfase

707

565

Voorbereidingsfase (bouwvergunning en aanbesteding)

423

458

Uitvoering (nog niet opgeleverd)

491

322

Hieronder worden een aantal vermeldenswaardige projecten, gerubriceerd naar gemeente en wijk/kern, nader toegelicht.

Woensdrecht Hoogerheide De Hoef In vervolg op de eerste 20 in 2006 opgeleverde woningen zijn in 2007 12 grondgebonden woningen in De Hoef opgeleverd. Naast deze woningen is in 2007 eveneens gestart met de bouw van de derde fase voor een 20-tal grondgebonden woningen. De woningen worden uitgegeven in de middeldure verhuur en de huurders kunnen hier ook kiezen voor diverse keukens en sanitairopties.

Halsteren

Bergen op Zoom Bergse Plaat Voor drie urban villa’s op de Bergse Plaat aan de Boulevard, ieder met 17 appartementen is de bouw aangevangen in mei 2006. Van de 51 appartementen zijn er 17 bestemd voor de verkoop (al verkocht) en 34 voor de middeldure huur (huurders bekend). De oplevering is gepland in het tweede kwartaal van 2008. De bewoners hebben hun eigen invulling kunnen geven aan keuken en sanitair. De wachtlijst van belangstellenden is een resultaat van het behaalde succes. Door problemen rondom de toeleverancier van de kozijnen heeft de voortgang van de bouw enigszins vertraging opgelopen.

Meilust Op het bedrijventerrein Moermont is de alternatieve locatie van tanteLouise gevonden voor de tijdelijke huisvesting van het verpleegtehuis ABG van tanteLouise (ongeveer 16.000 m2 vloeroppervlak). Twee architecten hebben zich bezig gehouden met deze ontwikkeling. De ontwikkeling bestond uit enerzijds de programmering voor de tijdelijkheid als

24

verpleeghuis en anderzijds de flexibele gebruiksmogelijkheden voor de toekomst. Het gebouw wordt ontwikkeld voor een lange gebruiksduur en biedt ruimte voor diverse toepassingen. De bouw was gepland in 2007, maar is door een bezwaarprocedure verschoven naar een tijdstip wat op zijn vroegst ligt rond half 2008.

Gageldonk West In 2006 zijn de plannen voor renovatie van de woningen in de Kamperfoelie- en Ligusterstraat uitgewerkt tot definitief ontwerp. Daartoe is met een afvaardiging van bewoners een open planproces vormgegeven. Uiteindelijk resultaat van dit overleg is dat de 32 beneden-boven hoekwoningen worden samengevoegd tot 16 eengezinswoningen voor grote huishoudens. De 56 eengezinswoningen krijgen een renovatie wat betreft buitenschil, een intern verbeterpakket en blijven in de verhuur. De 19 eengezinswoningen in de Ligusterstraat evenzijde krijgen enkel een schilrenovatie en gaan evenals de zes samengevoegde hoekwoningen in deze straat in de verkoop. De overige 10 samengevoegde hoekwoningen blijven in de verhuur. In 2006 zijn de benodigde boven- en benedenwoningen leeg

gekomen en is een modelwoning gemaakt. Het plan is op onderdelen bijgesteld en de voorbereiding voor de besteding is uitgevoerd. Eind 2007 is de uitvoering gestart.

Waranda West Cort Heijligers terrein Door Wonen West Brabant is een drietal voormalige legeringsgebouwen en het poortgebouw gekocht van de gemeente Bergen op Zoom. Deze gebouwen bevinden zich op het terrein van de voormalige kazerne Cort Heijligers. In 2005 heeft de overdracht plaatsgevonden. In het poortgebouw (hoofdgebouw) is dit jaar een gezondheidscentrum onder één dak opgeleverd. Een naastgelegen gebouw B (plusminus 1800m2 ) is ontwikkeld tot een kinderdagverblijf. Dit gebouw is opgeleverd in november 2006. De andere twee legeringsgebouwen (C+D) worden in 2008 verder ontwikkeld. Tussen D en E is een nieuw complex bedacht voor middeldure huur, bekend als Pilotusgebouw. De sloop van drie woonblokken aan de Guido Gezellelaan maakt een totaalvisie van dit gebied mogelijk. In 2007 is deze visie opgepakt en zal leiden tot deelprojecten die nader uitgewerkt worden in 2008.

De Schans

Ossendrecht

In samenwerking met Marsaki en Castria Wonen zijn op de Kop van Vijf in De Schans 47 huurappartementen en 24 koopappartementen ontwikkeld. Van de 47 huur, zijn er 24 van Wonen West Brabant. In 2006 is de bouw gestart en volgens planning opgeleverd in 2007.

Op de locatie van de voormalige Rabobank te Ossendrecht zijn 12 middeldure appartementen en zes startersappartementen opgeleverd. In 2008 wordt de terreininrichting afgerond.

Voor 16 middeldure huurappartementen op De Schans, een ontwerp van Kokon architecten, is de bouwvergunning ontvangen in 2006. De bouw is conform planning gestart in de 2e helft van 2006. De oplevering is vertraagd naar 2008. Met het RaboBouwfonds is een ontwikkelovereenkomst afgesloten voor de bouw van 25 grondgebonden eengezinswoningen en 11 appartementen in de huur. In 2007 is gezocht naar het verkrijgen van afstemming tussen het overeengekomen budget en het voorliggende voorlopig ontwerp. Eind 2007 is een laatste poging in gang gezet om overeenstemming te bereiken. Dit dient in begin 2008 te leiden tot een afrondende conclusie. Met aannemersbedrijf van Agtmaal zijn eind 2007 18 eengezins huurwoningen opgeleverd. Nog zes andere volgen in het eerste kwartaal van 2008.

In het gebied De Hei is er een prijsvraag uitgeschreven voor de ontwikkeling van 16 starterswoningen in de koop. Eind 2007 zijn de procedures opgestart.

Aan het Cichoreiplein is een woonzorgcomplex Zr. Marie Adolphine ontwikkeld. Totaal worden hier 38 appartementen gebouwd. Voor de zorgverlening is een overeenkomst gesloten met de stichting tanteLouise die op een kleine 150 meter afstand een zorgcentrum exploiteert. De start van de bouw stond gepland voor het derde kwartaal van 2006. Belangrijkste reden van het uitstel is meer spreiding van het nieuwe aanbod op de woningmarkt van Ossendrecht te bewerkstelligen.

Putte Op de markt in Putte is een woonzorgcomplex ontwikkeld voor Putte. In 2007 zijn de nodige voorbereidende onderzoeken gedaan voor de stedenbouwkundige procedure, die is opgestart. De uitwerking naar definitief ontwerp heeft geleid tot 25 appartementen. Het pand bestaat uit twee blokken verbonden door middel van een (open) atrium.

Steenbergen Centrum Aan de Oostdam en Grote Kerkstraat zijn acht koop en acht huurappartementen opgeleverd. Het woonblok aan de Oostdam te Steenbergen wordt door Wonen West Brabant gerealiseerd voor de verhuur. Dit woonblok is bestemd voor Stichting Dag- en Woonvoorziening te Roosendaal. De acht koopappartementen aan de Grote Kerkstraat zijn door Goldewijk Projectontwikkeling overgenomen. In de Kleine Kerkstraat te Steenbergen is gestart met de bouw van 25 seniorenappartementen en een commerciële ruimte voor uitbreiding van de Hema. Voor de zorgverlening is een overeenkomst afgesloten met stichting tanteLouise die tegen het complex aan het verzorgingshuis Onze Stede exploiteert. De bouw is vertraagd door diverse redenen. De oplevering staat in het 2e kwartaal van 2008 gepland.

Nieuw-Vossemeer In 2007 zijn de plannen voor seniorenhuisvesting, aan het Plein 1 februari 1953, weer opnieuw opgepakt. Met de wijkraad zijn de plannen doorgesproken en is het sociaal plan geactiveerd. De eerste vier woningen zijn reeds gesloopt. Eind 2007 is de stedenbouwkundige procedure in gang gezet. Mits de verhuisbeweging goed tot stand komt, kan in de 2e helft 2008 gestart worden met de bouw.

25

Gusta Postma-Lutt wijkhuismeester Steenbergen, team Noord

Voor mij betekent onderweg: De weg van huis naar mijn werk en alles wat ik tegenkom. De natuur onderweg. In alle seizoenen zit of is altijd wel iets moois. Ik ben iedere dag onderweg. Elke dag een ander gebied, een andere wijk en andere mensen. Onderweg is ook voor mij de weg naar het onbekende. Ik weet nooit wie er op spreekuur komt of wie of wat ik in de wijk tegenkom. Daarnaast is voor mij onderweg ook een route om problemen voor de mensen op te lossen. Soms iets wat direct met mijn werk te maken heeft, soms ook weer helemaal niets.

Ik ben iedere dag onderweg 4.2 Wijkontwikkeling

Ook kom ik onderweg problemen tegen die ik niet zelf kan oplossen. Hiervoor

Fort Zeekant

schakel ik dan de instanties in waarmee

Nieuw Borgvliet

wij samen op kantoor zitten en ook veel In 2007 is gestart met de realisatie van drie appartementsgebouwen langs de Augustalaan. In samenwerking met RaboBouwfonds zijn drie eigentijdse woongebouwen in realisatie. Onder deze drie gebouwen bevindt zich een gezamenlijke parkeerkelder. Le Bonheur is de naam van het woongebouw waarin 35 huurwoningen zijn ondergebracht. Het middelste blok omvat 25 koopwoningen en op de andere hoek zullen 30 koopappartementen opgeleverd worden in 2008. In dit jaaroverzicht zijn de 51 aanleunwoningen en het zorgcentrum voor Vivenses opgenomen, omdat deze formeel dit jaar opgeleverd zijn. De geplande fysieke herstructurering van Fort Zeekant nadert zijn voltooiing.

Begin 2008 wordt gestart met de sloop van de laatste portieketagewoningen. In 2008 wordt de sloop van de aanpalende eengezinswoningen voorbereid. Aansluitend wordt op die plaats het park aangelegd. In 2006 is samen met Vivensis een onderzoek gestart naar de mogelijkheden om gezamenlijk het Balkon te ontwikkelen in Fort Zeekant. Daarbij moet zowel de problematiek van Vivensis (Scheldeflat) en een nieuwe poort voor de wijk aan die zijde worden opgelost. Totaal gaat het om ruim 300 appartementen in dat gebied, inclusief parkeergarage. In 2008 zal dit proces verder worden vormgegeven.

In 2007 zijn met de gemeente Bergen op Zoom, Johan Matser Projectontwikkeling en aannemersbedrijf Van Agtmaal nadere afspraken gemaakt over de wijkvernieuwing. Het gaat daarbij om projecten op de hoek Markiezaatsweg en Antwerpsestraatweg, op de locatie van het voormalige zalencomplex de Ronden, de benodigde verwervingen in het nieuw te bouwen centrumgebied. Het totaalplan voorziet in de oprichting van een nieuw kloppend wijkhart dat zal bestaan uit een supermarkt, dagwinkels, eerstelijnsgezondheidszorg, groepswoningen voor dementerende ouderen, koop- en huurwoningen en een nieuwe brede school. Eind 2007 is tegen deze achtergrond een bestemmingsplan-

procedure door de gemeente gestart, waardoor deze ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt.

mee samenwerken. Tenslotte, is onderweg een weg om te zoeken naar een oplossing samen met

Markiezaten Al geruime tijd is Wonen West Brabant in het nieuwe uitleggebied de Markiezaten actief met de ontwikkeling van een aantal huurwoningen. Deze ontwikkeling heeft zijn oorsprong gevonden in de afspraken die met de gemeente Bergen op Zoom zijn gemaakt in de raamovereenkomst stedelijke vernieuwing. Één van de afspraken was daarbij dat Wonen West Brabant in uitleggebieden gecompenseerd

de bewoners om de leefbaarheid te bevorderen in vooral de kleine dorpen of kernen.

27 26

27


4.3 Planmatig onderhoud/ renovatie zou worden voor het teruglopen van de voorraad sociale huurwoningen door de herstructureringsactiviteiten. In het deelplan Markiezaten De Brug is de bouw gepland van circa 35 sociale huurwoningen (huurprijzen overwegend onder de huurtoeslaggrens) en 16 middeldure huurwoningen. De oorspronkelijke betrokkenheid van Wonen West Brabant bij de oprichting van een aangrenzend sportgebouw is niet nodig gebleken. Dit gebouw wordt nu, los van de woningbouw, door de gemeente zelf in samenspraak met de voetbalclubs opgericht. In het deelplan Markiezaten De Wal is Wonen West Brabant op meerdere manieren betrokken. In eigen beheer, voor eigen rekening en risico worden ter plaatse in de eerste fase 91 huurwoningen gebouwd. Hiertoe wordt een gebouw van 66 sociale huurwoningen gebouwd en een gebouw van 25 middeldure huurwoningen. Tegelijkertijd wordt deelgenomen in de ontwikkeling van in totaal 250 koopwoningen, waarvan 70 in de eerste fase. Eind december is de eerste fase in verkoop gegaan met de bedoeling om medio 2008 met bouwen te beginnen. Ook is de start bouw van de huurwoningen voor die periode gepland.

uitgewerkt en geconcretiseerd gaan worden naar procesaanpak, afspraken met betrokken partijen, organisatie en structurering van de projecten. Ook zal de bewonersparticipatie een zeer nadrukkelijke rol krijgen om de ontwikkelingen een zo duurzaam mogelijk karakter te geven. Voorzien wordt dat het proces van wijkvernieuwing in totaal zeker 10 jaar in beslag zal nemen.

Woongenoten® Met dit leefconcept wil Wonen West Brabant haar doelstelling van de realisatie van duurzame leefgebieden daadwerkelijk inhoud geven. Het concept integreert de drie cruciale succesfactoren voor duurzaamheid van wijken en buurten, namelijk fysiek, sociaal, economisch, met elkaar. De fysieke kant is gebaseerd op levensloopbestendige eenheden, die ook flexibel zijn in functie en volume. Vanuit de sociale kant wordt er een beroep gedaan op onderlinge solidariteit. Ten aanzien van de economie worden er voorwaardenscheppende investeringen gedaan en initiatieven gefaciliteerd.

Wonen West Brabant stelt groot belang in een goed onderhouden woningbezit. Jaarlijks wordt er flink ingezet op planmatig onderhoud en woningverbeteringen. In 2007 is ruim € 9,4 miljoen aan planmatig onderhoud uitgegeven en € 4,3 miljoen aan woningverbeteringen. De grote renovatie aan de Kamperfoelie/Ligusterstraat is eind 2007 gestart. Van de hiervoor geraamde € 7,6 miljoen, loopt bijna € 7,0 miljoen door naar 2008. De vertraging is vooral het gevolg van een langere voorbereidingstijd. In deze paragraaf worden de grote planmatige onderhoudsprojecten toegelicht.

Energiebesparende maatregelen Om voortdurend een bijdrage te blijven leveren aan de vermindering van de CO2uitstoot zijn er in combinatie met de vervangingscyclus in 2007 ongeveer 112 conventionele CV- ketels vervangen door een HR-(Hoog Rendement) ketel. In totaliteit telt het bezit van Wonen West Brabant nog slechts 344 conventionele CV’s. Deze zullen de komende jaren versneld worden vervangen. Daarmee is het totale bezit van Wonen West Brabant voorzien van HR-ketels dan wel aangesloten op collectieve warmtevoorziening.

Gageldonk West Nadat de wijkvernieuwing is ingezet voor de wijken Fort Zeekant, Nieuw Borgvliet/ Langeweg en Warande West, is in 2007 op bestuurlijk niveau een start gemaakt met het proces van herstructurering van de wijk Gageldonk West. Ingezet wordt op een integrale aanpak van de wijk, waarbij een balans wordt beoogd tussen de aanpakken op sociaal, economisch en fysiek gebied. In de loop van 2008 zal de wijkaanpak

28

•

bedroegen € 250.000.In het kader van ARBO en veiligheid worden op 10 locaties op basis van geactualiseerde Risico Inventarisaties & Evaluaties (RI&E) preventief periodieke metingen en bemonsteringen uitgevoerd.

Energielabeling (EPBD) In 2007 is er een pilot afgerond waarbij 700 woningen zijn voorzien van een energielabel. Naast de wettelijke verplichting voor corporaties heeft deze pilot een eerste aanzet gegeven om de gebouwvoorraad energetisch in kaart te brengen. De hieruit verkregen informatie biedt vervolgens weer voldoende aanknopingspunten voor een nog grotere serviceverlening naar de huurders en het voeren van een actief voorraadbeleid daar waar het gaat om een integrale aanpak van wijken en buurten. In 2008 zullen de resterende 8.000 woningen van het energieprestatie certificaat worden voorzien.

Schilderwerk In 2007 is aan totaal 1.400 woningen buitenschilderwerk en daar waar noodzakelijk kozijnherstel uitgevoerd. De investeringskosten voor deze projecten bedroegen € 1,9 miljoen.

ARBO en veiligheid Guido Gezellelaan Bergen op Zoom •

•

Door een langere noodzakelijke voorbereidingstijd, zijn in 2007 wel de activiteiten gestart voor het aanbrengen van ARBO-veiligheidsvoorzieningen voor de liften. De uitvoering zal plaatsvinden in 2008. In het kader van brandveiligheid is er op 17 locaties noodverlichting aangebracht. De investeringskosten

In 2006 is er gestart met planmatig onderhoud aan de portieketagewoningen aan de Guido Gezellelaan te Bergen op zoom. Hierbij zijn kunststof gevelkozijnen geplaatst voorzien van isolerende beglazing en daar waar noodzakelijk keuken, douche en toiletpakketten gerealiseerd. De bestaande cv-ketels zijn aangesloten

op een gecombineerde rookgasafvoer. Het verloop van alle cv-leidingen is van de binneninstallatie herzien. Vanuit het aspect veiligheid is er elektronische ontgrendeling op de centrale toegangsdeuren aangebracht. Kopgevels zijn geïsoleerd en voorzien van gevelbeplating. Verder zijn alle appartementen voorzien van een intercominstallatie. Totaal is in 2006 gestart met de uitvoering van grootschalig onderhoud aan 144 appartementen. In 2006 zijn 96 woningen opgeleverd. In 2007 zijn de overige 48 appartementen opgeleverd.

Heiningen 120 galerijwoningen Bergen op Zoom In 2007 zijn 120 galerijwoningen aan de Heiningen (nummer 361 t/m 599) opgeleverd. Bij de renovatie zijn isolerende borstweringspanelen en beglazing aangebracht. Daarnaast zijn de woningen voorzien van nieuwe draairamen, ventilatievoorzieningen en hang- en sluitwerk volgens het Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW). Ook zijn er binnenpakketten gerealiseerd zoals keuken, douche en toilet. De toegankelijkheid van het totale complex is getoetst aan het SEV-oppluslabel. Als gevolg van deze toetsing, is een galerijophogingssyteem aangebracht. In het kader van de veiligheid is er elektronische ontgrendeling aangebracht op alle collectieve deuren. Ten behoeve van ARBO en veiligheid is op het platte dak een valbeveiligingssysteem aangebracht. De totale investeringskosten voor dit project bedroegen ongeveer € 2,8 miljoen.

Rijtuigweg-Zuid / Wilhelminaveld In 2007 is er groot onderhoud uitgevoerd aan 141 woningen. Hierbij is buitenschilderwerk uitgevoerd en zijn de postbussen vervangen.

29


Daar waar noodzakelijk, zijn keukendouche- en toiletpakketten gerealiseerd. Oók zijn er in het kader van de veiligheid aardingspennen aangepast en rookmelders aangebracht.

Ook zijn de woningen in het kader van de veiligheid voorzien van het Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW).

per woning. Kosten dienden verhaald te worden voor het niet in goede staat achterlaten van de woning na reguliere mutatie, maar ook na ontruiming in relatie tot huurachterstand of het verbouwen van hennep. In 2007 is € 195.583,- meer aan mutatieonderhoud uitgegeven dan in het jaar daarvoor. Dit is een stijging van 22%. Circa 4% hiervan wordt veroorzaakt door de jaarlijkse prijsindexering. Een andere deel is toe te wijzen aan het groter aantal leeggekomen woningen, met daarbij nogal wat woningen die ingrijpend onderhoud vroegen. In 2007 waren er onder andere 31 woningen met € 5.000,- aan mutatiekosten of meer (tegen 11 woningen in 2006), waarvan 12 woningen met meer dan € 10.000,- (tegen 4 in 2006).

Nassauflat Steenbergen Narcissenveld In 2007 is er groot onderhoud uitgevoerd aan 52 woningen. Hierbij is kozijnherstel, buitenschilderwerk, postbusvervanging en voegwerkherstel uitgevoerd. Verder is de dakisolatie en dakbedekking vervangen. Daar waar noodzakelijk zijn keukendouche- en toiletpakketten gerealiseerd.

Aanvankelijk stond in 2006 planmatig onderhoud gepland aan deze flat. Een gewijzigde visie op de onderhoudsvariant heeft geleid tot een bijstelling van de uitvoeringsplanning. Op basis van de definitieve ingreep heeft in 2007 de verdere voorbereiding plaatsgevonden. De uitvoering zal plaatsvinden in 2008.

Planmatig onderhoud, uitgegeven tijdens herstel Totale uitgaven

4.4 Dagelijks onderhoud Naast planmatig onderhoud en grootschalige renovatie, voert Wonen West Brabant ook dagelijks onderhoud uit. Hieronder vallen: herstelonderhoud; mutatieonderhoud; onderhoud dat meegenomen wordt tijdens de dagelijks onderhoudswerkzaamheden, maar eigenlijk onder de noemer planmatig onderhoud valt. Hieronder worden enige kerncijfers gegeven met betrekking tot de verschillende dagelijks onderhoudposten. Herstelonderhoud

2007

2006

Aantal opdrachten

8.739

7.920

€ 1.218.514

€ 1.139.723

€ 139

€ 144

1,0

0,9

Totale uitgaven Gemiddelde uitgaven per opdracht Aantal opdrachten per woning

Aan herstelonderhoud is € 78.791,- (7%) meer uitgegeven dan in 2006. Circa 4% kan toegeschreven worden aan de jaarlijkse prijsindexering. De resterende 3% komt voort uit een stijging van

30

het aantal opdrachten. De toename van het aantal opdrachten is niet specifiek te duiden. Mutatieonderhoud Aantal leeggekomen woningen Totale uitgaven Te verhalen uitgaven Uitgaven ten laste van mutatieonderhoud Gemiddelde uitgave per leeggekomen woning

2007

2006

961

883

€ 1.229.776

€ 928.731

€ 138.705

€ 33.243

€ 1.091.071

€ 895.448

€ 1.135

€ 1.014

2007

2006

€ 2.539.549

€ 2.313.021

Wanneer er sprake is van meer mutatiewoningen met hogere mutatiekosten, zoals dat in 2007 het geval was, is dit een indicator van de (onderhouds) staat van betreffende woningen. In relatie hiermee zal ook het planmatig onderhoud in deze woningen toenemen, hoewel dit verband niet rechtevenredig hoeft te zijn. In 2007 is circa 10% meer aan planmatig onderhoud uitgegeven dan in het jaar daarvoor. In 2007 was sprake van 71 woningen met € 5.000,- aan planmatige onderhoudskosten of meer (tegen 43 woningen in 2006), waarvan 17 woningen met meer dan € 10.000,- (tegen 8 in 2006). Aan vijf woningen werd meer dan € 20.000,- uitgegeven (tegen 1 woning in 2006).

Storingen buiten kantoortijd

Het afgelopen jaar zijn er nogal wat woningen leeggekomen die werden verkocht of gesloopt ten behoeve van vervangende nieuwbouw. In een aantal gevallen zijn bij deze woningen in het kader van mutatieonderhoud kosten gemaakt. Vandaar dat hierboven gesproken wordt over het aantal leeggekomen woningen. In 2007 was er een stijging van het aantal woningen waarbij herstelkosten verhaald dienden te worden. In totaal ging het om 61 woningen, en een bedrag van € 138.705,- oftewel € 2.274,-

Voor calamiteiten buiten de reguliere kantoortijden is Wonen West Brabant eveneens bereikbaar. Via het reguliere telefoonnummer komt de melder bij een centrale die voor Wonen West Brabant de telefoon buiten kantoortijd waarneemt. Deze centrale neemt vervolgens verdere actie. Deze actie kan bestaan uit het inlichten van de dienstdoende opzichter en/of bijvoorbeeld een aannemer of installateur. In 2007 heeft de centrale buiten kantoortijd 3.816 telefoontjes aangenomen. In 1.604 gevallen Storingen buiten kantoortijd

2007

betrof het daadwerkelijk calamiteiten waarop direct actie ondernomen diende te worden, zoals bijvoorbeeld liftopsluitingen, (ernstige) lekkages, stroomstoringen en branden. In de overige 2.212 gevallen ging het om reguliere vragen, waarbij de beller vriendelijk verzocht werd de eerstvolgende werkdag tijdens kantoortijd terug te bellen.

Voorzieningen in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) Steeds meer gemeenten stappen af van het vergoeden van kleine mindervalide-aanpassingen oftewel “algemeen gebruikelijke voorzieningen”, zoals verhoogde toiletpotten, handgrepen, beugels en één-hendel-mengkranen. Wonen West Brabant is van mening dat dergelijke mindervalidevoorzieningen, voor die groep die deze voorzieningen juist hard nodig heeft, toch vergoed moeten blijven worden. Daarom zijn, in navolging van 2006, ook in 2007 door en voor rekening van Wonen West Brabant dergelijke voorzieningen op aanvraag van de klant aangebracht. In 2007 zijn bij WWB in totaal 281 aanvragen in het kader van de WMO binnengekomen en afgehandeld c.q. in opdracht gegeven. In 2006 waren dit er 214. Met deze WMO-werkzaamheden was in 2007 een totaalbedrag van € 293.872,- gemoeid, tegen € 229.604,- in 2006. In 2007 hebben 151 klanten een beroep gedaan op algemeen gebruikelijke voorzieningen die niet meer door de gemeenten worden gesubsidieerd c.q. vergoed. Hierbij ging het om een totaalbedrag van € 104.439,-. Gebudgetteerd was een bedrag van € 75.000,- zodat er sprake is van een overschrijding op het budget van € 29.439,-. Conclusie hieruit is enerzijds dat onze klanten in toenemende mate een beroep doen op de mogelijkheid in aanmerking te komen voor algemeen gebruikelijke voorzieningen, en anderzijds dat er, ondanks dat gemeenten het besluit hebben genomen dergelijke voorzieningen niet meer te vergoeden, wel een grote behoefte aan deze voorzieningen bestaat. Voorzieningen mindervaliden Totaal aantal aanvragen Totale kosten

2007 281 € 293.872

Aantal reguliere voorzieningen, gesubsidieerd

130

2006

Kosten reguliere voorzieningen, gesubsidieerd

€ 189.433 151 € 104.439

Aantal inbound telefoontjes

3.816

3.045

Aantal algemene voorzieningen, ongesubsidieerd

Telefoontjes calamiteiten (directe opvolging)

1.604

1.348

Kosten algemene voorzieningen, ongesubsidieerd

Telefoontjes met reguliere vragen (geen calamiteit)

2.212

1.697

31


4.5 Overige technische processen Service Niveau Overeenkomst (SNO)

Aanbestedingsbeleid

Wonen West Brabant heeft in het kader van het aanbieden van een breder dienstenpakket in 2006 een eerste aanzet gemaakt tot de ontwikkeling van een service niveau overeenkomst (SNO). Doelstelling is om met name de zorgpartijen een modulaire serviceovereenkomst aan te kunnen bieden. Deze overeenkomst voorziet in het leveren van (alle) voorkomende onderhoudswerkzaamheden aan het gehuurde. Voor de ontwikkeling van deze nieuwe dienst is aan zes studenten van de Avans Hogeschool in Breda de opdracht gegeven om een advies uit te brengen over het inrichtingsproces. Dit advies heeft mede geleid tot het uiteindelijke definitieve concept in 2007.

In 2007 is het aanbestedingsbeleid binnen Wonen West Brabant opnieuw tegen het licht gehouden. Dit in het kader van de gemaakte afspraken in 2006 met de auditcommissie. Met een werkgroep is een nieuw beleidsstuk geschreven wat vervolgens eind 2007 besproken is met de auditcommissie. In essentie is een zevental aanbevelingen verwerkt in het nieuwe aanbestedingsbeleid. Een aantal daarvan zijn: het transparant beschrijven het het aanbestedingsproces; de plaats en de wijze van het afwegingsproces rondom de keus voor een bepaalde vorm van aanbesteden waaronder openbaar aanbesteden; hoe wordt de integriteit van leveranciers en ondernemers gecheckt en gewaarborgd alsmede het expliciteren van de interpretatieruimte binnen het huidige beleid. Na het verwerken van enige suggesties zal dit stuk begin 2008 door het MT worden vastgesteld. Binnen het beleidstuk is gezocht naar een balans tussen transparantie, marktwerking en praktische uitvoerbaarheid.

Digitaliseren bouwtekeningen

Jeffrey Wijling manager beheer eeuw. Daarnaast beschrijft Kerouac zijn verschillende reizen Voor mij betekent onderweg inderdaad op weg zijn. Op weg

door de Verenigde Staten en Mexico, reizen waarin hij nooit

zijn zonder aan te komen. Eigenlijk zonder aan te wíllen

ergens aankomt, nergens aan wíl komen. De reizen zijn een

komen. Reizen, de wereld ontdekken, dat is voor mij namelijk

voortdurende zoektocht naar avontuur. De romantische

het ultieme leven.

gedachte over de zoektocht naar avontuur, nieuwe horizonnen

In 2005 is een aanvang gemaakt met het digitaliseren van de bouwtekeningen uit de technische archieven. In totaal zijn 6.000 tekeningen gedigitaliseerd en geïndexeerd. In 2007 is het gehele project afgerond.

en het grote onbekende, tegelijkertijd wetende dat reizen op een Onderweg is voor mij ook de Nederlandse vertaling van On the

manier als destijds niet meer kan. Onderweg zijn als in de

Road, hét boek van de Amerikaanse schrijver Jack Kerouac

jaren vijftig van de vorige eeuw is gewoonweg niet meer

(1922-1969). In dit boek beschrijft hij op autobiograﬁsche

mogelijk. Niettemin gaan mijn gedachten bij de term onderweg

wijze zijn reizen en de zogenaamde Beat Generation, een

daar wel naar toe. Onderweg, niet aankomen, niet aan willen

groep schrijvers en dichters in de jaren vijftig van de vorige

komen, onderweg blijven.

32

33

Rob Hönen medewerker vastgoedbeheer

Onderweg? En waar gaan we dan naar toe? Soms krijg ik dan wel eens het gevoel dat we bij Wonen West Brabant aan het zwalken zijn. Daar ben ik een groot liefhebber van, van zwalken. Op een mooie zomeravond bijvoorbeeld, als ik wat gedronken heb, in een stad die ik niet ken. Je weet wel niet zo precies waar je naartoe gaat, maar je komt uiteindelijk toch wel waar je wezen wil. Gewoon onderweg genieten van wat je tegenkomt.

Zwalken bij Wonen West Brabant, hoe doe je dat? Zwalken bij Wonen West Brabant, hoe doe je dit? Bij Wonen West Brabant doen we aan intervaltraining. Achter die tempowisselingen zit zonder twijfel visie, beleid en knap denkwerk van ons management. Met intervaltraining begin

5.

je pas, als je basisconditie in orde is. Intervaltraining zet je in als je sneller

Interne organisatie Communicatie Het belang van goede, ter zake doende, effectieve communicatie wordt door Wonen West Brabant volledig onderkend. In 2007 is de communicatieafdeling met 0,5 FTE uitgebreid juist om communicatie als tool meer vorm, inhoud en gewicht te kunnen geven. Passend bij de koers van de onder-neming is een pro-actief communicatiebeleid waarin we de rol van de corporatie goed belichten aan klanten en stakeholders. In een tijd waarin de corporatiesector politiek gezien onder vuur ligt en de maatschappelijke eisen, aan ons gesteld, alleen maar toenemen, is het van groot belang ons communicatief juist en actief op te stellen.

wil worden. Als je steeds maar dezelfde rondjes blijft lopen, verbeter je je op een Uitbreiding afdeling ontwikkeling & strategie

In 2007 is een start gemaakt met een nieuw communicatiebeleid. Veel meer dan voorheen zoeken wij zelf de pers op, berichten wij uit eigen hand over allerhande activiteiten en trachten wij eventuele negatieve berichtgeving vóór te zijn. Ook wordt ieder communicatiemoment meer kritisch tegen het licht gehouden om de juiste vorm van communiceren te vinden. De presentatie en uitstraling van onze corporatie moet dan ook ons positieve imago ondersteunen, open en transparant op eigentijdse wijze. In 2008 zal hiertoe ook onze website volledig vernieuwd gaan worden.

Omdat Wonen West Brabant onderweg is, zowel qua organisatie als qua doelstellingen, heeft in 2007 ook de afdeling ontwikkeling & strategie meer vorm gekregen en is zij middels de nieuw aangetrokken manager vertegenwoordigd in het managementteam. Vanuit de bedrijfsdoelstelling van Wonen West Brabant, gericht op de creatie van duurzame leefgebieden, zoekt de afdeling naar concepten en ontwikkelt zij een strategisch voorraad beheer waarbij deze missie centraal staat. Daarnaast is de afdeling verantwoordelijk voor concrete nieuwbouwacquisities en de ontwikkeling van nieuwbouwplannen.

Automatisering

zeker moment niet meer. En het werkt, dat merk je aan de verzuring in je benen

Eind 2006 is Wonen West Brabant overgestapt naar een nieuw primair automatiseringsysteem. Hoewel de overstap over het algemeen goed is verlopen, is in 2007 veel aandacht besteed de informatievoorziening in het systeem te verbeteren. Ook is in 2007 het digitale archief verder verbeterd. In 2007 heeft het ICT-beleid meer inhoud gekregen. Waar in het verleden de focus lag op “proven technology”, willen we in de toekomst meer onze nek uitsteken om te kunnen komen tot een datawarehouse waarin naast bezit- en klantinformatie, ook marktinformatie is opgeslagen. Hiermee kunnen we vervolgens onze koers beter bepalen.

en de spierpijn achteraf. Nog even en we zijn een “lean and mean woningstichtingmachine”. Dat gaat helemaal goed komen. Onderweg dus naar “a future so bright you got to wear shades” zoals een jaren-tachtig-rockbandje waarvan ik de naam vergeten ben, ooit zong. Die zonnebrillen worden dan natuurlijk ook als standaardartikel in het Wonen West Brabant bedrijfskledingassortiment opgenomen. Ook voor de medewerkers wordt goed gezorgd.

34

35


Personeelsbestand Formatie Aantal medewerkers

31-122007

31-122006

92,45

87,54

100

97

Personeelszaken De stijging in de formatie wordt deels veroorzaakt door de in 2007 opgerichte verkooporganisatie waar 3,0 FTE’s werkzaam zijn. Verdere uitbreiding betreffen naast een manager strategie & ontwikkeling, een junior projectleider en een junior communicatiemedewerker. De organisatie van Wonen West Brabant is duidelijk in beweging en onderweg. In 2007 zijn in totaal 18 medewerkers ingestroomd en 15 medewerkers uitgestroomd. Daarnaast zijn er negen medewerkers intern doorgestroomd. Op de volgende onderdelen is in 2007 nieuw beleid beschreven en geïmplementeerd: • Integriteit • Klokkenluidersregeling • Introductiebeleid • Regeling ziekteverzuim Daarnaast hebben de personeelsadviseurs ondersteund bij het traject resultaatgericht management en is de ‘week van de gezondheid’ georganiseerd.

Ziekteverzuim Het ziekteverzuim is in 2007 verder gedaald naar 4,17%. In 2006 was dit nog 4,8% (2005: 5,2%). Het is goed te constateren dat de inspanningen die gedaan zijn effect hebben. Eind 2006 hebben de leidinggevenden een verzuimtraining gevolgd. Daarnaast is er gedurende 2007 continue aandacht geweest voor de gezondheid van de medewerkers. Het meest duidelijk is dit geweest in de ‘week van de gezondheid’. Ook initiatieven als massage op de werkplek en het regelmatig verstrekken van fruit, zijn het hele jaar voortgezet.

36

Resultaatgericht Management (RGM)

Woonbench

In het kader van organisatieontwikkeling en de mogelijkheden die de CAOWoondiensten biedt op het gebied van resultaatgericht belonen, wil Wonen West Brabant graag resultaatgericht management (RGM) in haar organisatie invoeren. In 2007 is gestart met een pilot bij een team van de afdeling dagelijks beheer. Op deze afdeling is het hele traject doorlopen om te komen tot resultaatgerichte afspraken. Vervolgens zijn we onderweg gegaan met een tweede pilot met daarin de leidinggevenden (management en teamleiders). Gedurende deze tweede sessie is besloten langer stil te staan bij de hoofdkoers van Wonen West Brabant, aangezien bleek dat niet iedereen die op dezelfde manier beleefde. Vervolgens is de koers (van beherende corporatie naar een ondernemende integrale gebiedsexploitant) op de afdelingen besproken en bediscussieerd. Daarnaast zijn we gekomen tot een drietal kernwaarden voor Wonen West Brabant te weten: Samenwerkend, Betrouwbaar en Ambitieus. De verdere implementatie van RGM zal in de loop van 2008 plaatsvinden.

In 2007 heeft Wonen West Brabant samen met 14 andere corporaties de Woonbench (meerdimensionale benchmark) verder ontwikkeld. Eind 2006 en begin 2007 zijn zowel de medewerkers als de klanten als de stakeholders benaderd om hun mening te geven over Wonen West Brabant. Ook de financiële en operationele bedrijfsvoering is gebenchmarkt. Vanwege het feit dat de Woonbench in 2007 nog in de pilotfase verkeerde, is in 2007 verder gewerkt aan de interpretatie van de resultaten. Wat wel duidelijk is, is dat Wonen West Brabant beter scoorde dan de gemiddelde collegacorporaties.

Kwaliteit Het KWH-huurlabel hebben we ook in 2007 gecontinueerd. Om het KWHHuurlabel te behouden, zijn we in 2007 opnieuw op vijf labelonderdelen beoordeeld. Op deze onderdelen zijn we ten opzichte van het vorige jaar verbeterd. Ook in vergelijking met het landelijke gemiddelde scoren wij bovengemiddeld. Labelonderdelen KWH

grens? Belangrijk blijft echter bij vragen en/of dilemma’s te overleggen met collega’s of leidinggevenden. De code is hierbij een hulpmiddel.

Duurzaam bouwen en milieu In 2007 is door Wonen West Brabant wederom een aantal stappen gezet om de prestaties op het gebied van duurzaamheid en verantwoord milieubeheer verder te expliciteren en te verankeren. Medio 2007 is een vernieuwd duurzaam bouwen

convenant ondertekend. Dit convenant behelst onder andere een 10% hogere inspanning op het gebied van nieuwbouw inzake de normale EPC waarde. In plaats van de wettelijke waarde van 0,8 heeft Wonen West Brabant zich verplicht om nieuwbouwwoningen met een waarde van 0,72 te bouwen. De eerste woningen zijn ondertussen met die waarde in aanbouw. Het convenant is regionaal overeengekomen tussen een vijftal gemeenten, zes corporaties en een aantal marktpartijen. Eind 2007 heeft Wonen West Brabant een convenant afgesloten op gebied van

duurzaam bosbeheer door zich te binden aan het FSC-keurmerk. Concreet betekent dat het betrekken van hout vanuit duurzaam bosbeheer maar ook het gebruik van papier en enveloppen die daar van gemaakt worden. De eerste nieuwbouwprojecten zijn ondertussen ook op die wijze aanbesteed. Daarnaast is de invoering van duurzaam vervaardigd kopieerpapier al doorgevoerd. Onze collega corporaties in de regio hebben we ook verzocht zich te beraden over deelname aan dit keurmerk.

6. Integriteit Vooruitlopend op de governance code voor woningcorporaties is eind derde kwartaal 2006 een start gemaakt met het samenstellen van een integriteitcode. Er is voor gekozen een stuk op te stellen specifiek voor onze organisatie en ook input te gebruiken van alle mensen uit de organisatie: medewerkers, leidinggevenden, management, directie en raad van commissarissen. In 2007 heeft dit geleid tot een integriteitcode; geen dichtgetimmerd en uitputtend reglement, maar wel belangrijke richtlijnen die ons kunnen helpen om in verschillende situaties hetzelfde te doen. Deze richtlijnen zijn geformuleerd op basis van discussies tijdens diverse bijeenkomsten. Discussies die op zich net zo belangrijk zijn als de uiteindelijke integriteitscode. De richtlijnen geven antwoord op de vraag: waar ligt de 2007

Vorige meting

Landelijk

Corporatie bellen

7,8

7,5

7,5

Woning veranderen

7,7

7,5

7,4

Woning onderhouden

8,2

7,7

7,8

Klachten afhandelen

7,1

6,6

6,8

Woning verlaten

8,5

8,2

8,2

Financiële verantwoording Wonen West Brabant en de Rijksoverheid in 2007 Het jaar 2007 is een bijzonder jaar geweest voor de verhouding tussen woningcorporaties en overheid. Waar een jaar tevoren nog sprake was van ruimere mogelijkheden voor huurbeleid en de corporaties meer als marktpartij werden gezien, is het nieuwe kabinet Balkenende IV de corporaties meer als financier van het Rijk gaan behandelen. Deze grote verschuivingen in overheidshandelen maken het voor Wonen West Brabant lastig “onderweg te gaan” met een gedegen financieel beleid. Hieronder volgt een overzicht van de gebeurtenissen in 2007. Begin 2007 werd vol trots de vaststellingsovereenkomst (VSO) gepresenteerd, waarin de belastingdienst en de corporaties afspraken maakten ten aanzien van de vennootschapsbelastingplicht over de commerciële activiteiten van de woningcorporaties zoals die met ingang van 2006 was ontstaan. Het was het resultaat van

een goede samenwerking tussen afvaardigingen van corporaties en de belastingdienst. Wonen West Brabant heeft bij de ontwikkeling van de VSO ook actief bijgedragen. Vanwege deze actieve bijdrage was Wonen West Brabant op 25 april 2007 één van de drie corporaties die op het ministerie van financiën als eerste de VSO feestelijk ondertekenden. Deze afspraak is een half jaar later door hetzelfde ministerie opgezegd. Vervolgens kwam de zogenaamde Bosheffing. Hiermee zou het ministerie van financiën vier jaar lang € 750 miljoen uit de sector halen en deze, in totaal € 3,0 miljard over een periode van 10 jaar investeren in de 40 “krachtwijken”, die in het regeringsakkoord waren opgenomen. Over deze heffing ontstond veel commotie, niet alleen vanuit de corporatiesector, maar ook vanuit gemeentes die zich realiseerden dat de investeringscapaciteit van de in hun gemeente actieve corporaties sterk zou worden aangetast.

Ook de gemeenten Bergen op Zoom en Roosendaal hebben bezwaar gemaakt. De maatschappelijke druk was dermate dat minister Bos begreep dat deze heffing geen draagvlak zou krijgen. In Aedesverband is de corporatiesector vervolgens bij elkaar gaan zitten om te komen tot “Het Antwoord aan de Samenleving”. In dit akkoord van maart 2007 garandeerden de corporaties dat er voldoende middelen zouden zijn om de 40 “krachtwijken” om te vormen tot “prachtwijken”. Daarnaast dat niet alleen de door het kabinet aangewezen 40 wijken zouden worden aangepakt, maar alle 800 wijken in Nederland. Gedurende de uitwerking van Het Antwoord, besloot minister Bos de zogenaamde Bosheffing te laten vervallen en om een integrale vennootschapsbelastingplicht (VpB) in te voeren voor woningcorporaties. Hiervoor werd in de miljoenennota voor de komende jaren € 500 miljoen per jaar als opbrengst ingerekend. De integrale VpB is voor de corporaties ongunstig, omdat enkele faciliteiten waar

37

Peter Verheijen manager bedrijfsdiensten

Om op een origineel stukje te komen over het thema onderweg, dacht ik bij gebrek aan inspiratie even te surfen via google op het internet. In 0,05 seconden werden voor mij bijna 5,2 miljoen resultaten geselecteerd. Op deze onpersoonlijke manier heb ik dus heel snel heel veel resultaten gekregen. Maar heb ik nu eigenlijk ook het gewenste resultaat bereikt?

Ik ben veel liever samen met anderen onderweg Wat mij betreft ben ik veel liever samen met anderen onderweg om, wellicht na een aantal foute keuzes, een gedegen commerciële vastgoedpartijen gebruik van kunnen maken zoals bijvoorbeeld een Fiscale Belegginginstelling (FBI) niet mogelijk zijn. Ook zullen de onrendabele delen van investeringen die corporaties doen in sociale huurwoningen fiscaal niet als kosten worden beschouwt. Hierdoor wordt de sector de komende jaren met een negatieve cashflow geconfronteerd (volgens onderzoek WSW). Eind november viel vervolgens de brief binnen, waarin de belastingdienst de VSO eenzijdig opzegde. De rechtsgeldigheid van deze beslissing is door Wonen West Brabant ter discussie gesteld. Naast de integrale VpB werd door het ministerie van VROM ook nog de zogenaamde Vogelaarheffing gepresenteerd. Hierbij zou jaarlijks nog eens € 250 miljoen uit de corporatiesector worden weggesluisd. Wonen West Brabant is al die tijd actief geweest in het opzetten van een Garantiefonds voor de eerder genoemde 800 wijken. Begin 2008

38

is echter duidelijk geworden dat minister Vogelaar de inspanningen van de corporaties als onvoldoende beschouwt en nu voor 2008 een Projectsteunheffing van € 75 miljoen via het centraal fonds volkshuisvesting gaat heffen. Het Rijk heeft zelf geen middelen begroot om de prioriteit in de 40 “krachtwijken” financieel te ondersteunen. De nu ingestelde overheidsmaatregelen levert Wonen West Brabant een gemiddelde jaarlijkse kostenpost op van bijna € 2,2 miljoen op. Dit betreft bijna € 2,0 miljoen VpB en ongeveer € 250.000 projectsteun. Ervan uitgaande dat van een investering in een sociale huurwoning ongeveer 35% onrendabel is, neemt de investeringscapaciteit jaarlijks € 7,0 miljoen af.

Nevenstructuur De in de vorige paragraaf genoemde ontwikkelingen, met de daarbij behorende onzekerheid, hebben ertoe geleid dat de nevenstructuur zoals die door Wonen West Brabant eind 2005 is opgericht, in 2007 nog niet is ingericht. Wel is in het kader van de VSO gekozen voor model I (waarbij de commerciële activiteiten in de nevenstructuur zitten). De invulling van de nevenstructuur zal eerst in 2008 plaatsvinden. Voor Wonen West Brabant was de keuze voor model I het meest gunstig, aangezien de “commerciële activiteiten” voor het grootste deel in de vrijgestelde bufferfaciliteit kunnen plaatsvinden. De projectontwikkeling in 2006 en 2007 waar verkoopwoningen in zijn betrokken leiden wel tot een belastingplicht. Echter de winsten die hier gerealiseerd zijn, worden gecompenseerd met verliezen die zijn ontstaan door de herstructurering in Fort Zeekant. Per saldo hebben wij in de

VSO-periode (2006/2007) een beperkt compensabel verlies gecreëerd.

resultaat te bereiken. Van de fouten die onderweg gemaakt zijn, leren we. In de toekomst zullen we daarom samen onze

Jaarresultaat Uit de winsten verliesrekening 2007 blijkt een nadelig jaarresultaat van bijna € 6,8 miljoen. Dit is ruim € 5,7 miljoen negatiever dan in 2006. Het verschil wordt voornamelijk veroorzaakt door de afname van de actuele waarde van het bezit met € 11,6 miljoen, terwijl er in 2006 nog sprake was van een toename van bijna € 3,4 miljoen. De mutatie actuele waarde betreft de mutatie van de bedrijfswaarde van de activa in exploitatie gecorrigeerd met volumewijzigingen (dit zijn (des) investeringen en aanen verkopen).

weg sneller vinden. Deze wijze van onderweg zijn, spreekt mij veel meer aan. Het is feitelijk een leertraject.

Met Wonen West Brabant zijn we ook op deze manier onderweg. Dit samen met collega’s, klanten, toezichthouders en maatschappelijke organisaties. Samen onderweg zijn en veel van elkaar leren.

Per 31 december 2007 is de bedrijfswaarde € 305,2 miljoen, een toename van € 16,5 miljoen ten opzichte van de bedrijfswaarde per 31 december 2006.

39


Toename bedrijfswaarde 2007

Financiële meerjarenprognose

€ 16,5 mln

Volumewijzigingen Nieuwbouw

-/-40,3 mln

Verkoop / sloop

€ 10,0 mln

Totaal volumewijzigingen Vrijval egalisatierekening BWS Mutatie actuele waarde

Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening ( dit is het jaarresultaat voor mutatie actuele waarde) ligt over 2007 € 9,2 miljoen hoger dan in 2006; € 4,8 miljoen positief in 2007 tegen € 4,4 miljoen negatief in 2006. Toename resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (in miljoenen) 1. hogere opbrengst verkopen +/+ € 9,1 2. hogere huuropbrengst +/+ € 1,8 3. lagere onderhoudslasten +/+ € 3,4 4. hogere dotatie voorziening onrendabele toppen -/- € 4,2 5. hogere personeelslasten -/- € 0,5 6. hogere rentelasten -/- € 0,7 7. overige verschillen +/+ € 0,2 Opbrengst verkopen Zoals in hoofdstuk drie vermeld, is in 2007 de verkooporganisatie opgericht. Waar in de voorgaande jaren de verkopen erbij werden gedaan is het in 2007 gestructureerd, omdat het verkoopprogramma fors is uitgebreid. In 2007 zijn 97 woningen individueel verkocht, 20 woningen complexgewijs aan collega-corporatie Aramis en 35 woningen die vanaf 2006 verhuurd werden zijn alsnog verkocht aan GGZWNB. In 2006 werden in totaal slechts 24 woningen verkocht, waardoor de opbrengst verkopen in 2007 aanzienlijk hoger is. Huuropbrengsten De stijging van de huuropbrengsten wordt grotendeels veroorzaakt door opleveringen in 2006 en 2007 van bedrijfsmatig onroerend goed (B.O.G.). De huuropbrengst van de woningen is met 2,9% gestegen, terwijl de opbrengsten van

40

De prognose voor de ontwikkeling van het vermogen van Wonen West Brabant is als volgt: Meerjarenprognose

-/-30,3 mln € 2,2 mln -/- 11,6 mln

de verhuur van B.O.G. met ruim 70% zijn toegenomen (van € 1,8 naar € 3,0 mln). Het betreft hier met name het in januari 2007 in verhuur genomen zorgcentrum Stuyvenburgh en het eind 2006 in verhuur genomen Kinderdagverblijf in de voormalige Cort Heijligerskazerne. Hiertegenover staat een toename van de huurderving van 2,4% in 2006 tot 3,6% in 2007. De verklaring voor deze sterke toename is gelegen in enerzijds verkoopleegstand en anderzijds projectleegstand (m.n. in Gageldonk-West). Onderhoud De onderhoudsuitgaven zijn in 2007 lager geweest dan in 2006. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt doordat het renovatieproject Kamperfoelie/Ligusterstraat pas eind 2007 is opgestart. Hierdoor is alleen al voor dit project bijna € 7,0 miljoen overgelopen naar 2008. Ook bleek de raming van het planmatig onderhoud bij een aantal projecten te ruim; hier was een volledige schilderbeurt begroot terwijl een halve volstond. Dit leidde tot een lagere uitgaaf van € 3,0 miljoen. De onderhoudsplanning is inmiddels gecorrigeerd, zodat dit zich in de toekomst niet meer zal voordoen. Dotatie voorziening onrendabele toppen In 2007 is € 13,5 miljoen gedoteerd aan de voorziening onrendabele toppen nieuwbouw (in 2006 € 9,4 miljoen). In deze voorziening worden de onrendabele toppen geboekt die betrekking hebben op projecten die in het boekjaar intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd zijn. In 2007 betroffen dit groten-

Bedragen * € 1.000.000

deels de volgende projecten: • 82 huurwoningen Acaciapark Bergen op Zoom • 24 zorgappartementen Acaciapark Bergen op Zoom • 24 eengezinswoningen De Schans Halsteren • 38 appartementen locatie Zr. Marie Adolphine Ossendrecht • 16 starterswoningen Putte • 1 tijdelijke huisvesting tanteLouise

2007

2008

2009

2010

2011

2012

-6,8

-0,5

10,2

10,5

3,6

4,2

105,6

105,1

115,3

125,8

129,4

133,6

Algemene reserve

20,1

29,2

34,0

39,8

40,6

43,3

Bestemmingsres. Herw.

85,5

75,9

81,3

86,0

88,8

90,3

Materiële vaste activa

324,8

357,2

419,8

445,2

454,9

486,5

Leningen

192,4

226,1

279,6

293,2

295,4

323,0

Jaarresultaat Eigen vermogen

Beoordeling door toezichthouders In 2007 hebben het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) de financiële prestaties van Wonen West Brabant over 2006 getoetst. Het WSW toetst ten behoeve van de geldgevers vanuit haar functie van achtervang. Het CFV is financieel toezichthouder namens de rijksoverheid. Beide instellingen hebben evenals voorgaande jaren een positieve beoordeling gegeven.

30% 20% 10% 0% 2007

2008

2009

2010

2011

2012

solvabiliteit ondergrens

In de meerjaren prognose is rekening gehouden met de op dit moment bekende belastingdruk en overheidsheffingen. Bij de herziening van de meerjaren begroting 2008-2012 is op basis van risicoinschatting gesteld dat de solvabiliteit van Wonen West Brabant minimaal 17,3% moet zijn. Uit bovenstaande grafiek blijkt dat de solvabiliteit de komende jaren af zal nemen, maar ruim boven de gestelde ondergrens blijft. Wonen West Brabant blijft hierdoor goed in staat om haar toekomstige verplichtingen te voldoen.

Treasury Huisbankierschap Na een jarenlange samenwerking met ING Bank als huisbankier heeft in 2007 een selectietraject huisbankierschap de BNG (Bank Nederlandsche Gemeenten) opgeleverd als nieuwe huisbankier. Belangrijkste voordeel is het rekening-courantkrediet dat bijzonder efficiënt is ten opzichte van de oude systematiek, waarbij telkens kasgeldleningen moesten worden afgesloten.

Ontwikkeling solvabiliteit 40%

Personeelslasten De toename van de personeelslasten wordt grotendeels verklaard door de kosten van ingehuurd personeel. In 2007 werd hier ongeveer € 360.000,- op uitgegeven, terwijl dat in 2006 slechts € 16.000,- was. Het betrof met name ondersteuning op beheer van een opzichter en een woonconsulent en de tijdelijke inhuur van de controller. Eind 2007 zijn alle inhuurcontracten beëindigd. De overige stijging (ongeveer 4%) betreft de beperkte uitbreiding van de formatie en de reguliere salarisverhoging.

exploitatie van 2,4% (landelijk 2,5%) en een indirect rendement wegens waardestijging van het bezit van 3,4% (landelijk 3,6%). De totale waarde van het woningbezit was in 2006 gestegen van € 766,2 miljoen naar € 805,1 miljoen. Bij het vaststellen van deze jaarrekening waren de definitieve resultaten over 2007 nog niet binnen. Gezien de gemiddeld lagere waardestijging van woningen in 2007, zal het indirect rendement naar verwachting tussen de twee en drie procent bedragen.

Van belang is wel dat de verkoopplanning van ruim 500 woningen in de komende vijf jaar wordt gerealiseerd aangezien de ruimte die eind 2012 resteert, nodig zal zijn voor de herstructureringsopgave in Gageldonk West en de ontwikkeling van de Schelde-Balkonlocatie.

Resultaten Aedex In mei 2007 zijn de resultaten van de Aedex 2006 gepresenteerd. Volgens deze benchmark had WWB over 2006 een totaal rendement van 5,8% gerealiseerd op haar bezit ten opzichte van 6,1% als landelijk gemiddelde. Dit rendement kan worden onderverdeeld in een direct rendement uit

Renteontwikkelingen In 2007 is zowel de lange als de korte rente gestegen. Waar de rente voor een 10 jaar fixe lening begin 2007 nog 4,2% was, bedroeg deze aan het einde van het jaar ruim 4,7%. Halverwege 2007 is deze rente zelfs even boven de 5,0% geweest. Om een deel van het renterisico vanwege de grote financieringsbehoefte van 2008 af te dekken zijn in de loop van 2007 een drietal leningen afgesloten die pas in 2008 gestort zullen worden. In 2007 zijn drie nieuwe leningen opgenomen met een bedrag van in totaal € 15,0 miljoen. Hiervan betreft € 5,0 miljoen een 10-jaars fixe lening en de twee overige leningen van samen € 10,0 miljoen zijn leningen met een variabele hoofdsom, waarvan de rente maandelijks op basis van EURIBOR wordt vastgesteld. Door de nieuwe leningen is de gemiddelde rentevoet van de leningenportefeuille verder gedaald van ruim 4,84% naar 4,70%.

41


7.

Jaarcijfers WINST-EN VERLIESREKENING (bedragen * € 1.000,-)

2007

2006

BEDRIJFSOPBRENGSTEN - huren

41.490

39.662

1.348

1.213

406

410

- verkoop onroerende goederen

10.601

1.543

- wijziging in onderhanden werk

0

(632)

1.343

1.170

- vergoedingen - overheidsbijdragen

- overige bedrijfsopbrengsten SOM DER BEDRIJFSOPBRENGSTEN

55.188

43.366

BEDRIJFSLASTEN - afschrijvingen

579

288

13.533

9.379

- wijziging in onderhanden werk

0

(632)

- erfpacht

1

1

4.383

3.852

- sociale lasten

467

482

- pensioenlasten

716

680

15.920

19.370

5.442

5.374

- overige waardeveranderingen MVA

- lonen en salarissen

- lasten onderhoud - overige bedrijfslasten

Meike Bosch-Smit personeelsfunctionaris

SOM DER BEDRIJFSLASTEN

41.041

38.794

BEDRIJFSRESULTAAT

14.147

4.572

Zelf ben ik ook altijd onderweg. Ik reis met mensen door de

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN

tijd en door wisselende landschappen. Het is mijn weg van

- rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Wonen West Brabant is al bouwend en brekend altijd

vallen en opstaan, van stilte, vertrouwen, liefde, verdriet,

- Af: waardevermindering. financ. vaste activa en effecten

onderweg. Daarnaast werkt de woningcorporatie hard aan

geluk en verwondering. Mijn leven is één grote ontdekkingsreis

de ontwikkeling tot een maatschappelijk georiënteerde

vol ontwikkelingen. Tijdens deze reis ontmoette ik Wonen

onderneming.

West Brabant. Ik ben ook met Wonen West Brabant onderweg.

51

0

228

9.455

8.788

- opbrengsten financiële vaste activa en effecten - rentelasten en soortgelijke kosten

(9.323)

(8.965)

4.824

(4.393)

- mutatie actuele waarde materiële vaste activa

(11.599)

3.354

JAARRESULTAAT

(6.775)

(1.039)

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING

42

132

43


Activa

Passiva

BALANS (bedragen * € 1.000,-)

31-12-2007

31-12-2006

BALANS (bedragen * € 1.000,-)

Vaste activa

Eigen vermogen

Materiële vaste activa:

Wettelijke en statutaire reserves

- onroerende zaken in exploitatie - onroerende zaken in ontwikkeling

305.157

288.653

12.553

29.700

7.046

6.610 324.756

324.963

Financiële vaste activa: - te vorderen BWS-subsidies

2.398

500

500

- deelnemingen in groepsmaatschappijen

18

18

- vorderingen op groepsmaatschappijen

36

36

- overige

65

0

- effecten

2.795

Onderhanden projecten

- gemeenten - overige vorderingen - vorderingen op groepsmaatschappijen - overlopende activa

15.534

Bestemmingsreserve herwaardering

85.569

96.892

Herwaarderingsreserve begin boekjaar

105.651

112.426

Totaal eigen vermogen

105.651

112.426

0

2.398

10.677

5.559

Langlopende schulden - leningen overheid en kredietinstellingen 2.952

869

50

59

60

119

133

30

77

2.158

172

900

900

1.041

909 4.248

Liquide middelen

20.082

- voorziening onrendab.inv. nieuwbouw

Vorderingen - huurdebiteuren

180

2.191

177.024

177.606

- waarborgsommen

18

14

- overige schulden

61

69 177.102

332.907

177.689

Kortlopende schulden - schulden aan kredietinstellingen

29.014

17.998

- schulden aan leveranciers

3.945

5.019

- schulden aan gemeenten

4

67

- schulden aan groepsmaatschappijen

884

884

- belastingen en premies sociale verzekeringen

955

4.241

- pensioenlasten

140

136

4.535

4.517

- overlopende passiva

39.477

32.862

332.907

330.934

718 TOTAAL

TOTAAL

0

Voorzieningen

Vlottende activa Voorraden

0

Algemene reserves

Egalisatierekening BWS Subsidies 2.176

31-12-2006

Overige reserves

- onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

31-12-2007

330.934 Verklaring van het bestuur Het bestuur van Stichting Wonen West Brabant verklaart dat alle middelen zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Bergen op Zoom, 16 april 2008 mr. A.B. Ringersma, directeur-bestuurder

44

45


8.

Verslag Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen (RvC) heeft als statutaire taak om toezicht te houden op het beleid van de directie en de algemene gang van zaken bij Wonen West Brabant en staat de directie met raad ter zijde. Om deze taken goed uit te kunnen voeren worden zwaarwegende besluiten van de directie ter goedkeuring voorgelegd aan de RvC, worden interne en externe voortgangsrapportages besproken en stelt de RvC beleidsnotities vast, zoals de ondernemingskoers, de begroting, de jaarrekening, het treasurystatuut, de integriteitcode en het aanbestedingsbeleid. Verder onderhoudt de RvC daartoe contacten met instanties als huurdervertegenwoordigingen, de ondernemingsraad en de externe accountant. Binnen Wonen

West Brabant bestaat verder een onafhankelijke interne controlefunctionaris, die de bevoegdheid heeft om rechtstreeks aan de RvC te rapporteren. Als (statutair verantwoordelijk) werkgever van de directeurbestuurder stelt de RvC onder meer diens beoordeling en arbeidsvoorwaarden vast. Daarnaast bewaakt de RvC de naleving en handhaving van de Governance Code voor Woningcorporaties. Ook geeft de RvC de accountant opdracht voor de controle van de jaarrekening Met dit verslag legt de Raad van Commissarissen verantwoording af over het door de Raad in 2007 gevoerde interne toezicht.

Samenstelling Raad van Commissarissen De RvC bestaat uit zeven leden. De maximale zittingsduur voor een lid van de RvC is tweemaal vier jaar. Voor de heren Van der Tak en De Hooge zijn bij de fusie van de rechtsvoorgangers van Wonen West Brabant (Woningstichting Spectrum en Stichting Regionaal Woningbezit) in 2002 speciale afspraken gemaakt. Dit omwille van de continuïteit. Hiermee is voorkomen dat binnen enkele jaren alle kennis vanuit de beide fusiepartners zou zijn weggevloeid uit de RvC. In onderstaand overzicht zijn alleen weergegeven de nevenfuncties bij organisaties die werkzaam zijn binnen het statutaire werkgebied van Wonen West Brabant,

Samenstelling RvC in 2007

Willem Maas

Leden RvC

Woonplaats

Geboortejaar

Jaar van toetreding

Einde lopende benoeming

Relevante nevenfuncties

de heer mr. J.C. van der Tak, voorzitter *)

Bergen op Zoom

1945

1992

31-12-2008 (herbenoembaar)

Geen

de heer dr. P.J.J.M. Bevers, vice-voorzitter *)

Bergen op Zoom

1957

1992

31-12-2007 (niet herbenoembaar)

- Voorzitter Raad van Toezicht Stichting tanteLouise

de heer A.C.M. van Sprundel +)

Bergen op Zoom

1951

1992

31-12-2007 (niet herbenoembaar)

Geen

de heer L.A.M. de Hooge RA MGA

Heerle

1946

1992


Geen

de heer mr. C.J. Meijler +)

Middelburg

1955

2006


Geen

mevrouw C.C. Kerkhof-Mos

Roosendaal

1943

2007


- Lid Provinciale Staten van Noord-Brabant - Lid Raad van Toezicht Kober Kindercentra

mevrouw D.G. Vonk-Bergeren MPM

Galder

1957

2007


Geen

manager strategie en ontwikkeling liften een volstrekt normale wijze van vervoer was. Voor mij heeft onderweg de associatie met reizen waarbij de

Het al dan niet bereiken van de bestemming was geen vraag,

route en de reisduur onbekend zijn, maar waarbij de gekozen

maar juist de uitdaging. Daar deed je het voor. In welke tijd,

bestemming vastligt en coute que coute bereikt wordt.

met wie, soort auto en via welke route was het avontuur.

Eind jaren zestig waren voor mij de echte roerige jaren van

Het standaard muzieknummer van die tijd was een nummer

mijn leven. Ik zat midden in de pubertijd en was op zoek naar

van Canned Heat (een Amerikaanse bluesband) “On the road

alles behalve rust en regelmaat. Het is ook de tijd waarin

again”. Een geweldig nummer.

*) +)

46

Per 1 januari 2005 zijn deze commissarissen in hun huidige functie benoemd. Ze maakten al deel uit van de raad van Commissarissen, resp. als vice-voorzitter en lid. Leden met kwaliteitszetel, d.w.z. benoemd op voordracht van het Platform Huurdersverenigingen.

47


en waar Wonen West Brabant in het kader van haar volkshuisvestingstaak mogelijk contacten mee zou kunnen hebben. Uit het overzicht blijkt dat mevrouw Kerkhof-Mos lid is van Provinciale Staten van NoordBrabant. In de Governance Code Woningcorporaties wordt vermeld dat het niet wenselijk is dat leden van Provinciale Staten lid zijn van de RvC.

Terugkijkend is de Raad van Commissarissen van oordeel dat elke commissaris zijn functie in 2007 onafhankelijk heeft uitgeoefend. Er hebben zich in 2007 bij de besluitvorming door de RvC geen omstandigheden voorgedaan en er hebben geen transacties plaatsgevonden waarbij er sprake zou kunnen zijn van een tegenstrijdig belang.

De Raad van Commissarissen heeft dit besproken, maar ziet niet in waarom deze combinatie onwenselijk is. Provinciale Staten nemen geen besluiten inzake het lokale volkshuisvestingbeleid, en hebben daar ook geen directe bemoeienis mee. Om deze reden vindt Wonen West Brabant dat op dit punt van de Governance Code kan worden afgeweken.

In verband met het aftreden van de heren Bevers en Van Sprundel per 31 december 2007 ontstonden per 1 januari 2008 twee vacatures in de Raad van Commissarissen. In 2007 is daarom een profiel opgesteld voor de nieuw te werven commissarissen, en is een openbare sollicitatieprocedure doorlopen. Daarbij is specifiek de nadruk gelegd op de competenties algemeen

bestuurlijke vaardigheden en affiniteit met ondernemen in vastgoed, waarbij een van beide kandidaten ook in aanmerking zou komen voor een gekwalificeerde zetel namens de huurders. Door het aftreden van de heer Bevers ontstond ook de vacature voor een vicevoorzitter. In februari 2008 heeft de RvC de heer De Hooge benoemd tot nieuwe vicevoorzitter.

Samenstelling RvC 1 januari 2008 Leden RvC

Woonplaats

Geboorte jaar

Jaar van toetreding

Einde lopende benoeming

Relevante nevenfuncties

de heer mr. J.C. van der Tak, voorzitter

Bergen op Zoom

1945

1992


Geen

de heer L.A.M. de Hooge RA MGA, vice-voorzitter

Heerle

1946

1992


Geen

de heer mr. C.J. Meijler +)

Middelburg

1955

2006


Geen

mevrouw C.C. Kerkhof-Mos

Roosendaal

1943

2007


- Lid Provinciale Staten van Noord-Brabant - Lid Raad van Toezicht Kober Kindercentra

mevrouw D.G. VonkBergeren MPM

Galder

1957

2007


Geen

de heer drs. A.W. Koekkoek +)

Breda

1950

2008


Geen

de heer mr. A. van ‘t Laar

Halsteren

1945

2008


Geen

+) Leden met kwaliteitszetel, d.w.z. benoemd op voordracht van het Platform Huurdersorganisaties. De vergoeding die de Raad van Commissarissen in 2007 ontving bedroeg in totaal € 57.500,(voorzitter € 11.000, vice-voorzitter € 9.000 en leden € 7.500.) Dit bedrag betreft een honorarium en een onkostenvergoeding

48

Activiteiten van de RvC in 2007 De Raad van Commissarissen kwam in 2007 vijf keer in vergadering bijeen. Daarnaast voerde de voorzitter het jaarlijkse overleg met de Ondernemingsraad en hield hij, samen met de twee door de huurdersorganisaties op voordracht benoemde leden, een gesprek met het Platform Huurdersorganisaties. Er werden ook twee themabijeenkomsten georganiseerd van meer informatieve aard: één over intern toezicht en één over good governance. De Raad was aanwezig bij de stakeholdersbijeenkomst in de Cort Heijligerskazerne. Verder hebben de twee nieuwe leden van de RvC een rondgang gemaakt langs het woningbezit van Wonen West Brabant. De commissarissen wonen daarnaast regelmatig themabijeenkomsten bij van bijvoorbeeld de Vereniging van Toezichthouders bij Woningcorporaties, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Bij de vergaderingen van de RvC waren standaard de directeur-bestuurder, de controller en de manager bedrijfsdiensten aanwezig. Daarnaast was de accountant aanwezig bij de bespreking van het accountantsrapport bij de jaarverslaglegging over 2006. De Raad van Commissarissen kende in 2007 daarnaast nog twee commissies: 1. De selectie-, beoordelings- en remuneratiecommissie Deze commissie doet voorstellen aan de RvC voor de benoeming, de beoordeling, de beloning en de arbeidsvoorwaarden van de directeur-bestuurder en commissarissen. In 2007 bestond de commissie uit de heren Van der Tak, Bevers en De Hooge. De commissie is in het afgelopen jaar driemaal bijeen geweest om enerzijds de targets in relatie tot het variabel deel van de beloning te bespreken en anderzijds het functioneren

van de directeur-bestuurder te beoordelen, respectievelijk de bonus over 2007 en het salaris voor 2008 te bespreken. Per 1 januari 2008 is de heer Bevers vervangen door mevrouw Kerkhof-Mos. 2. De auditcommissie De auditcommissie, in 2007 bestaande uit de heren De Hooge en Meijler, vervult een afstemmende en voorbereidende rol bij onderwerpen van financiële aard. Tijdens de bijeenkomsten van de auditcommissie wordt dieper ingegaan op te behandelen onderwerpen. De auditcommissie geeft daarna een advies aan de RvC. Deze commissie is in 2007 tweemaal bij elkaar geweest. Gesproken is over de jaarrekening 2006, de begroting 2008, het treasuryjaarplan 2008, het controleplan 2007 van de externe accountant, een interne analyse van de onderhoudskosten en het nieuwe aanbestedingsbeleid. Per 1 januari 2008 is de auditcommissie uitgebreid met mevrouw Vonk-Bergeren. De Raad van commissarissen stelde in 2007 ondermeer de volgende zaken vast: • Integriteitcode Wonen West Brabant • Honorering leden van de Raad van Commissarissen • Procedure voor de werving van twee nieuwe commissarissen • Actiepunten volgend uit de Governance Code Woningcorporaties • Reglementen Commissies Raad van Commissarissen • Uitgangspunten voor de begroting 2008 • Notitie onderhoudsanalyse De Raad van commissarissen keurde in 2007 ondermeer goed: • Jaarverslag 2006 • Verkoop van Moermontstede aan GGZ-WNB • Begroting 2008 • Controleplan 2007 van KPMG Accountants • Intentieovereenkomsten samenwerking

• •

Wonen West Brabant – Stichting tanteLouise Benoeming nieuwe commissarissen Strategische aanen verkopen

De Raad van commissarissen besprak ondermeer de volgende onderwerpen: • Verantwoording intern toezicht • Good Governance • Werving commissarissen • Integriteit • Aan- en verkopen • Samenwerking met Stichting tanteLouise • Balanced Scorecard • VPB en Rijksheffing • Diverse (grote) projecten • Prestatiebeloning directeur-bestuurder • Klokkenluiderregeling • Vergaderschema 2008 In december heeft de RvC ook een eerste voorstel voor een nieuw Reglement Raad van Commissarissen besproken. Dit is begin 2008 verder uitgewerkt. Een ander belangrijk onderwerp in behandeling is het nieuwe aanbestedingsbeleid. Dit is in 2007 besproken in de auditcommissie en in februari 2008 door de RvC vastgesteld.

Integriteit In 2007 is een integriteitscode voor Wonen West Brabant vastgesteld. Alle lagen in de organisatie en de Raad van Commissarissen zijn betrokken geweest bij het samenstellen van deze code. De code beschrijft wat Wonen West Brabant belangrijk vindt in gedrag en houding van eigen medewerkers, bestuur en toezichthouders, en van degenen met wie zij samenwerkt. Het laat aan de hand van verschillende thema’s zien waar Wonen West Brabant voor staat, wat Wonen West Brabant van alle medewerkers en van een ieder die betrokken is bij Wonen West Brabant verwacht op het gebied van integriteit. Uit externe, noch interne

49

Nicolette de Beer senior Communicatiemedewerker

Bewust zijn van wie je bent, wat je kunt en bovenal wat wil ik bereiken? Jezelf bepaalde doelen durven stellen. Ik zeg expres durven, aangezien ik geloof dat je met ambitie, doorzettingsvermogen en enthousiasme veel kunt bereiken. Wie niet waagt, wie niet wint nietwaar? Dit betekent overigens niet dat de weg ernaar toe altijd even gemakkelijk is. Er wordt een stukje ﬂexibiliteit van je gevraagd. Daarnaast zul je je oren moeten openhouden. Je hebt namelijk die oren niets voor niets: actief leren luisteren en belangrijk spiegelen. Hoe doe je dit? Dit is een zeer actuele vraag binnen Wonen West Brabant.

Jezelf bepaalde doelen durven stellen De ambitie van Wonen West Brabant is om zoveel mogelijk kennis van de wensen van haar klanten te krijgen.

contacten of signalen is gebleken dat de integriteitregels werden geschonden. De integriteitsregeling is ook op de internetpagina van Wonen West Brabant geplaatst.

Beloning directie De Raad van Commissarissen heeft eind 2007 de directeur-bestuurder beoordeeld. De beoordeling is ondermeer gebaseerd op de prestatie-afspraken zoals die bij de aanstelling van de directeur-bestuurder zijn vastgelegd. Het salaris van de directeur-bestuurder bestaat uit een vast salaris en een variabel deel. De RvC heeft voor een deels variabel salaris gekozen om op deze wijze een extra prikkel in te bouwen ten behoeve van het realiseren van de overeengekomen afspraken.

De RvC is van oordeel dat de directeurbestuurder in 2007 naar volle tevredenheid heeft gepresteerd. Als gevolg hiervan heeft de raad in 2008 aan de bestuurder een variabele beloning toegekend over het verslagjaar.

Dit is inclusief het werkgeversaandeel in sociale verzekeringen, pensioenvoorzieningen, onkostenvergoedingen, fiscale bijtelling voor privégebruik van een dienstauto en een in 2007 uitbetaalde prestatiebeloning over 2006.

De totale salarislasten ten behoeve van de directeur-bestuurder bedroegen € 190.100,-.

Beloning aan directeur-bestuurder A.B. Ringersma (in dienst vanaf 1-10-2005)

2007

2006

€ 141.200

€ 138.800

Lasten pensioenvoorziening

€ 29.500

€ 25.900

Variabele salarislasten incl. sociale lasten o.b.v. prestaties in voorgaand jaar

€ 19.400

€0

Vaste salarislasten incl. vergoedingen, sociale lasten en bijtelling dienstauto

Totaal lasten

€ 190.100

€ 164.700

Zelfevaluatie Raad van Commissarissen

Belangrijker nog, om ook daadwerkelijk

De Raad van Commissarissen heeft dit boekjaar voor de eerste maal zijn eigen handelen geëvalueerd. In gesprekken tussen de individuele leden en de voorzitter, en vervolgens in een plenaire bijeenkomst hebben de leden gesproken over de samenwerking tussen het bestuur en de Raad. Daarbij is tevens aan de orde geweest de vraag in hoeverre de leden vinden dat zij in voldoende mate worden geïnformeerd. Tevens is aan de orde geweest of voor een betere uitoefening van de toezichthoudende taak de Raad op een juiste wijze is samengesteld, respectievelijk of er terreinen zijn waarop middels scholing additionele vaardigheden verworven kunnen worden.

deze kennis om te zetten in concrete

Ook is besproken of de invulling die de individuele leden aan hun taak geven in overeenstemming is met hetgeen in

Gezamenlijk blijven we onderweg, zetten

acties. Kansen zien en grijpen. Aan de andere kant niet bang zijn om fouten te maken. Leer ervan, dan pluk je de vruchten ervan. In mijn ogen is Wonen West Brabant bezig om zich te ontwikkelen van een reactieve partij, naar een proactieve maatschappelijke georiënteerde onderneming. Een grote uitdaging, waar ik graag mijn steentje aan bijdraag.

Eén ding weten we zeker:

wij ons in voor een omgeving waarin het steeds prettig wonen is.

50

51


redelijkheid van hen verwacht mag worden. De evaluatie is door een ieder als positief ervaren en zal derhalve ook in de komende jaren plaatsvinden.

De Toekomst De Raad van Commissarissen is zich ervan bewust dat Wonen West Brabant als ondernemer met een maatschappelijke doelstelling een belangrijke plaats in de samenleving heeft. In de toekomst zal de betrokkenheid bij de maatschappelijke ontwikkelingen in stad, dorp, wijk en buurt steeds zwaardere eisen stellen. Wonen West Brabant loopt niet weg voor haar maatschappelijke verantwoordelijkheid. In de koers die is uitgezet voor de toekomst wil Wonen West Brabant nadrukkelijk haar deel bijdragen aan de leefbaarheid in de buurt. Niet alleen door kwalitatief goede woningen te verhuren, maar ook door bij te dragen aan extra (maatschappelijke) voorzieningen. Daarnaast heeft ook de huisvesting van ouderen en zorgbehoevenden in WestBrabant haar grote aandacht. Helaas merken we wel dat de corporatiesector in het algemeen de beeldvorming tegen zich heeft. De landelijke politiek heeft niet altijd een goed beeld van de sector, wat leidt tot maatregelen om vermeende overtollige vermogens af te romen. Een vermogen dat niet ter vrije beschikking op onze bankrekening staat, maar opgesloten zit in de stenen van onze woningen. De integrale vennootschapsbelastingplicht en de investeringsbijdrage voor de veertig ‘prachtwijken’ buiten ons werkgebied beïnvloeden de investeringscapaciteit van Wonen West Brabant fors nadelig. Toch willen we de maatschappelijke taak in onze regio zoveel mogelijk overeind houden. Wel doen deze ontwik-

52

kelingen een groot beroep op onze flexibiliteit. Risico’s in het kader van verbetering van de leefomgeving kunnen minder snel worden genomen, immers onze investeringscapaciteit moet voldoende blijven om de grootschalige regionale uitdagingen die op ons wachten aan te kunnen. En dat alles zonder dat de dienstverlening aan onze huurders daaronder lijdt. Samenwerking met de gemeenten, de collega-corporaties en de zorginstellingen in ons werkgebied wordt steeds belangrijker, en steeds vanzelfsprekender. Ook de wensen van onze (potentiële) huurders worden voor ons steeds belangrijker. Wonen West Brabant wil immers nadrukkelijk meegaan met de huidige kijk op volkshuisvesting: van pandgericht naar klantgericht denken. En alhoewel Wonen West Brabant een onderneming is in de privaatrechtelijke zin, realiseren we ons dat we vanwege onze doelstelling maatschappelijk een bijzondere positie innemen, en de middelen die we inzetten een semi-publiekelijk karakter hebben. Integriteit, transparantie, verantwoording en communicatie zijn daarom woorden waar we als Raad van Commissarissen zwaar aan hechten. Deze uitgangspunten moeten niet alleen ons handelen kenmerken, maar het handelen van de hele organisatie. Alleen op die manier kunnen we het vertrouwen in de corporatiesector bij de politiek en het publiek vergroten. Mr. J.C. van der Tak Voorzitter Raad van Commissarissen

53


Colofon uitgave Wonen West Brabant tekst Wonen West Brabant fotografie Tonny Presser vormgeving en productie ROGG Grafisch ontwerp- en communicatievormgeving

54

55

56

Jaarverslag 2007 Onderweg. Jaarverslag Onderweg

Recommend Documents