JAARVERSLAG PARTEON 2014 'Op weg naar meer maatwerk' Jaarverslag Jaarrekening
1
Wormerveer, april 2015
INHOUD 1. ‘Preciezer opereren’ 1.1 Interview met directeur-bestuurder Cees van Boven 1.2 Verslag van het bestuur over 2014 2. ‘Lijn voorgaande jaren goed doorgezet’ 2.1 Interview met voorzitter van de Raad van Commissarissen Johan Conijn 2.2 Verslag van de Raad van Commissarissen over 2014 2.3 Remuneratierapport Parteon 2014 3. Ontwikkelingen 3.1 Landelijke ontwikkelingen 3.2 Regionale en lokale ontwikkelingen 4. Missie, visie en strategie 4.1 Missie en koers 4.2 Sturingsmethodiek 4.3 Toekomst 5. Parteon zorgt voor plezierig wonen 5.1 Realiseren van een woningvoorraad die qua aantallen aansluit op de behoeften van onze doelgroepen 5.1.1 Ontwikkelingen in de woningmarkt 5.1.2 Doelen in het jaarplan 5.1.3 Nieuwbouw huurwoningen 5.1.4 Verkopen bestaand bezit 5.1.5 Herijking verkoopvijver 5.1.6 Pilot doorstroming senioren 5.1.7 Complexbeheerplannen 5.1.8 Samengevat: doelen bereikt? 5.2 Een woningvoorraad die voldoet aan de kwaliteitseisen van onze klant 5.2.1 Doelen in het jaarplan 5.2.2 Kwaliteitsverbetering en onderhoud 5.2.3 Voor zorg geschikte woningen en programma Zorgvastgoed 5.2.4 Tevredenheid klanten over de woningkwaliteit 5.2.5 Conditiemeting bezit 5.2.6 Kwaliteitsbeleid 5.2.7 Samengevat: doelen bereikt? 5.3 De klanten zijn tevreden over de kwaliteit van de dienstverlening 5.3.1 Doelen in het jaarplan 5.3.2 Meting dienstverlening 5.3.3 Ken de klant 5.3.4 Klachten en geschillen 5.3.5 Samengevat: doelen bereikt? 5.4 Een breed aanbod en gedifferentieerde wijken door vergroting van het eigen woningbezit 5.4.1 Doelen in het jaarplan 5.4.2 Nieuwbouw koopwoningen 5.4.3 Grondaankopen en –afwaarderingen 5.4.4 Samenwerking in Poelenburg 5.4.5 Samengevat: doelen bereikt? 5.5 Verhuur en woningtoewijzing 5.5.1 Passend toewijzen 5.5.2 Wachttijd en slaagkans 5.5.3 Huurincasso, deurwaarderszaken en ontruimingen 5.5.4 Overlast, woonfraude en onrechtmatige bewoning
2
5.5.5 Samengevat: doelen bereikt? 6. Maatschappelijk ondernemen 6.1 Maatschappelijke prestaties in 2014 6.2 Een woningvoorraad die qua prijs aansluit op de inkomenssituatie van de doelgroepen 6.2.1 Doelen in het jaarplan 6.2.2 Huurbeleid en effect op wensportefeuille 6.2.3 Samengevat: doelen bereikt? 6.3 Een positieve bijdrage leveren aan het milieu 6.3.1 Doelen in het jaarplan 6.3.2 Verbeteren milieuscore voorraad 6.3.3 Samengevat: doelen bereikt? 6.4 Bijdrage leveren aan leefbare wijken en complexen 6.4.1 Doelen in het jaarplan 6.4.2 Leefbaarheidsactiviteiten 6.4.3 Wijkplan Rosmolenwijk Zaandam 6.4.4 Gebiedsvisie Wormerveer Noord 6.4.5 Wijkplan Poelenburg 6.4.6 Sponsoractiviteiten 6.4.7 Samengevat: doelen bereikt? 6.5 Positief oordeel van belanghouders 6.5.1 Doelen in het jaarplan 6.5.2 Geen metingen 6.5.3 Opvolging aanbevelingen visitatie 6.5.4 Belanghoudersparticipatie 6.5.5 Prestatieafspraken met gemeente Zaanstad 6.5.6 Samengevat: doelen bereikt? 7. Parteon als onderneming 7.1 Een gezonde financiële positie 7.1.1 Doelen in het jaarplan 7.1.2 Treasury 7.1.3 Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) 7.1.4 Liquiditeit 7.1.5 Assetmanagement 7.1.6. Sturen op rendement 7.1.7 Meerjarenprognose 2015-2019 7.1.8 Samengevat: doelen bereikt? 7.2 Efficiënte bedrijfsvoering 7.2.1 Doelen in het jaarplan 7.2.2 Verbeteren efficiency 7.2.3 Bedrijfslasten 7.2.4 Samengevat: doelen bereikt? 7.3 Een goed functionerende organisatie 7.3.1 Doelen in het jaarplan 7.3.2 Integriteitsonderzoek 7.3.3 Personeelsopbouw per 31-12-‘14 7.3.4 Ziekteverzuim 7.3.5 Samengevat: doelen bereikt? 7.4 Verbindingen 7.4.1 Inleiding 7.4.2 Verbindingen algemeen 7.4.3 Verbindingen vanuit projectontwikkeling 7.4.4 Toezicht op verbindingen 7.5 Interne beheersing en controle 7.5.1 Inleiding 7.5.2 Organisatiecontrol-huis 7.5.3 Risk & Audit versterkt
3
7.5.4 Risico’s beter in beeld 7.5.5 Samengevat: doelen bereikt? 8. Governance in 2014 8.1 Inleiding 8.2 Het bestuur 8.2.1 Taak en werkwijze 8.2.2 Rechtspositie en bezoldiging 8.2.3 Tegenstrijdige belangen en nevenfuncties 8.3 Raad van Commissarissen 8.3.1 Taak en werkwijze 8.3.2 Onafhankelijkheid 8.3.3 Deskundigheid en samenstelling 8.3.4 Rol van de voorzitter van de RvC 8.3.5 Samenstelling en rol kerncommissies 8.3.6 Tegenstrijdige belangen en nevenfuncties 8.3.7 Bezoldiging 8.4 Financiële verslaggeving, interne controle en externe accountant 8.4.1 Financiële verslaggeving 8.4.2 Rol, benoeming en beoordeling externe accountant 8.4.3 Interne controlefunctie 8.4.4 Verslaggeving door de externe accountant 8.5 Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden 8.5.1 Visie op maatschappelijke functie en benoeming belanghouders 8.5.2 Overleg met belanghouders en verantwoording over het gevoerde beleid 8.5.3 Visitatie
4
1 ‘PRECIEZER OPEREREN’ 1.1 Interview met Cees van Boven, directeur-bestuurder van Parteon Parteon heeft in 2014 verder gewerkt aan het optimaliseren van bedrijfsprocessen, verlagen van de kwaliteitsachterstanden in het bezit en besparen op de bedrijfslasten. De corporatie sorteert voor op een toekomst waarin er preciezer kan worden geopereerd. Preciezer omdat Parteon door middel van assetmanagement veel beter weet wat ze met complexen wil, maar ook omdat de corporatie door middel van een conditiemeting nu nauwkeurig weet hoe het bezit er voor staat. Daarnaast investeerde Parteon in een nieuw ERP-systeem dat de weg baant naar een meer gedifferentieerde behandeling van de klant. Ook hier speelt precisie een grote rol. Niet langer alle huurders hetzelfde behandelen, maar nauwkeurig inspelen op hun wensen en mogelijkheden. Waar de ene huurder al zijn corporatiezaken via internet 24/7 wil kunnen regelen, heeft de andere meer baat bij een persoonlijke benadering. Een gesprek met directeurbestuurder Cees van Boven over de belangrijkste resultaten van 2014. De Tweede Kamer heeft eind 2014 unaniem ingestemd met de novelle voor de nieuwe Woningwet. Hetzelfde deed de Eerste Kamer in maart 2015. Daarmee is een eind gekomen aan een zeer langdurig wetgevingstraject. Kan Parteon uit de voeten met de stelselwijziging voor corporaties? ‘Parteon heeft al eerder de koers bijgesteld en het wonen centraal gezet. We richten ons al enige jaren op met name het huisvesten van mensen met lagere inkomens. Daarnaast rekenen wij ook het huisvesten van bijzondere doelgroepen tot ons taakgebied. Deze koers kunnen we voortzetten. Verder ben ik blij dat de mogelijkheid is gebleven om commerciële projecten te realiseren, mits dat gebeurt in de herstructurering en op eigen grond. Ik maak me wel zorgen over de uitwerking van een en ander in Algemene Maatregelen van Bestuur. Dat kan een grote hoeveelheid bureaucratie met zich mee brengen. Om een concreet voorbeeld te geven: het is mooi dat een corporatie geen markttoets meer hoeft uit te voeren als ze in de herstructurering op eigen grond woningen sloopt en daar niet-DAEB-woningen voor terugbouwt. Maar er moet nog wel een rendementstoets plaatsvinden, de activiteiten moeten bijdragen aan het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente en de minister moet vooraf toestemming verlenen. Je kunt het ook eenvoudiger regelen, door te zeggen dat iedere corporatie maar een beperkt en vastgesteld percentage van zijn nieuwbouw in de commerciële sector mag plegen.’ Over Parteon in 2014: waar ben je tevreden over? ‘Er is intern veel gebeurd. De organisatie is aangepast, waarbij we van vier naar twee directeuren zijn gegaan en het management is veranderd. De vastgoedsturing via het assetmanagement heeft nu een vaste plek in de organisatie gekregen. Er zijn teams samengevoegd en we zitten met het voltallige personeel nu op één locatie, in plaats van voorheen drie. In ons hoofdkantoor hebben we het Nieuwe Werken ingevoerd. Ook hebben we een nieuw ERP-systeem in gebruik genomen: één database ter ondersteuning van alle processen. Qua impact is dat feitelijk een volledige organisatieaanpassing die veel tijd en energie vraagt. Maar we zijn daardoor nu wel in staat daadwerkelijk stappen te zetten in het verder ontwikkelen van onze klantvisie.’
5
Wat houdt de nieuwe klantvisie in? ‘We willen de verschillende groepen huurders beter gaan bedienen. Veel mensen willen tegenwoordig 24/7 dingen kunnen regelen. Ict speelt daarin een grote rol met bijvoorbeeld klantportalen en het ontwikkelen van eigen apps. In mijn visie kunnen huurders straks 24/7 hun reparatieverzoeken inplannen bij de aannemer. Daar zit Parteon niet of nauwelijks meer tussen. Daar staat tegenover dat wij het contact met sommige groepen huurders juist willen intensiveren en meer thuis zullen komen bij mensen die dat echt nodig hebben. Dat heeft gevolgen voor het type organisatie dat je bent en het type medewerkers dat daarvoor nodig is. We zullen daar nu al op moeten sturen.’ Andere wapenfeiten in 2014? ‘In 2014 hebben we de kwaliteit van ons bezit in kaart gebracht door middel van een geobjectiveerde en gecertificeerde conditiemeting. Daaruit kwam naar voren dat de kwaliteit minder slecht is dan wij zelf dachten. Op basis van de conditiemeting kunnen wij vanaf nu onze onderhoudsplanning preciezer gaan richten, ook in relatie met het assetmanagement. We hebben nu duidelijker bepaald welke complexen we willen behouden en afstoten en welke kwaliteit we in complexen nastreven. Laatste stap is nog om dit door te vertalen in concrete ingrepen op complexniveau. Dat gebeurt in wijkteams, aangestuurd door de assetmanager. Verder hebben we stappen gezet met het beter in beeld brengen van onze maatschappelijke prestaties. We trekken hierin ook op met andere corporaties. We hebben een prima prestatie neergezet met de huisvesting en doorstroming van senioren. Met een persoonlijke benadering en begeleiding van senioren heeft een seniorenmakelaar in een half jaar tijd 26 verhuizingen bewerkstelligd. Senioren met een latente verhuisgeneigdheid zijn naar volle tevredenheid verhuisd van een grote woning naar een passende woning. Ik ben ook tevreden over het management development-traject voor directie, managers en teammanagers. In 2015 staan de overige medewerkers centraal. Zij krijgen trainingen in zaken als feedback geven, eigenaarschap en verantwoordelijkheid nemen.’ Een belangrijk doel voor 2014 was het versneld inhalen van de kwaliteitsachterstand in het bezit. Zijn daar vorderingen in gemaakt? ‘We hebben wederom fors geïnvesteerd in de binnenpakketten en het verbeteren van de duurzaamheid van de woningen. In 2015 gaan we hier wel een verandering in doorvoeren. Meer dan in het verleden willen we toe naar vraaggestuurd onderhoud. Zit iedereen wel te wachten op een nieuwe keuken? Misschien kiezen huurders in plaats daarvan voor een lagere huur.’ Er zijn opvallend veel nieuwbouwwoningen verkocht in 2014. ‘Ik ben vooral blij met de ontwikkelingen in de Rosmolenwijk. Daar lagen na sloop nogal wat terreinen braak. Die zijn nu bebouwd. Opvallend is dat veel woningen zijn verkocht aan jonge starters uit de Zaanstreek zelf, maar ook uit Amsterdam. We hebben verder enkele voor zorg geschikte woningen opgeleverd en zijn gestart met een verbouwing voor het Leger des Heils. Ook hebben we besloten, mede na aandringen van de buurt, om het verzorgingshuis Durghorst niet te slopen, maar te behouden om er kleinere eenheden in te realiseren, met gemeenschappelijke voorzieningen in het gebouw. Een nieuwe woonvorm waaraan duidelijk behoefte is.’ De bedoeling was ook om bij nieuwbouw- en renovatieprojecten lean te gaan werken, om zo de kosten omlaag te brengen. ‘Dat is gelukt door de toepassing van ketensamenwerking en Design and Build. Voor ons was dat nieuw en we hebben het bij een aantal projecten toegepast. Een goed voorbeeld is de aanpak van een flat uit de jaren zestig in de Albert Meijnsstraat aan de rand van Wormerveer. Deze stond lange tijd op de nominatie om te worden gesloopt. We hebben nu besloten de flat te renoveren. Dat is goedkoper en mensen kunnen zo in hun woning blijven. Daar zijn ze blij mee. De huren blijven laag, maar de huurders krijgen wel een nieuwe keuken en wc en dubbel glas.’ Nog een doel voor 2014 was de aanpak van de grondposities. ‘We hebben alle grondposities in kaart gebracht en bepaald hoe we er mee om willen gaan. Alle posities, inclusief kleine inbreilocaties, willen we tenderen, om te bekijken hoe andere partijen daarmee aan de slag willen gaan. De algemene lijn bij commerciële projecten is dat andere partijen als ontwikkelaar optreden, waarna ze de eventuele sociale huurwoningen aan ons overdragen. Op
6
één locatie, Wormervelden, zijn we nog wel de ontwikkelende partij. Voor die locatie zijn al de nodige overeenkomsten gesloten.’ Hoe verloopt de samenwerking met externe partners? ‘De gemeente is in 2014 gestart met het opstellen van een nieuwe Woonvisie. De corporaties worden daar intensief bij betrokken. De bedoeling is de visie voor de zomer van 2015 af te ronden. In regionaal verband participeren we in de Stuurgroep Wonen, waarin wethouders en corporatiedirecteuren nadenken over het regionale woonbeleid. Verder werken we intensiever samen met de andere corporaties in de Zaanstreek, met name met ZVH. Dit gebeurt vanuit de gedachte dat huurders in de eerste plaats geïnteresseerd zijn in een goed en zo goedkoop mogelijk product. Wie dat doet, is minder belangrijk.’ Waar richt de samenwerking met ZVH zich concreet op? ‘Op stafniveau delen we met ZVH enkele medewerkers. Op ict-gebied kan ik me voorstellen dat ZVH meelift op ons ERP-systeem, omdat dat anders een majeure investering zou zijn. Ook op terreinen als incasso en reparaties kan ik me een intensievere samenwerking voorstellen. Is het zo doelmatig als in één straat een busje van zowel Parteon als ZVH en Rochdale rondrijdt? Uiteindelijk zitten er in de back office van corporaties haast geen verschillen. Daar valt met samenwerking veel te winnen.’ Wat is niet gelukt in 2014? ‘Ik had verder willen komen met de nieuwe klantvisie. Daarnaast zijn we wel gestart met het optimaliseren van een aantal bedrijfsprocessen, maar dat konden we nog onvoldoende verzilveren. Hetzelfde geldt voor het strategisch personeelsmanagement. Het vierde is dat ik nog geen duidelijk beeld heb van wat het scheiden van wonen en zorg voor ons betekent. Al deze zaken zijn wel gestart in 2014, maar moeten in 2015 verder worden gebracht. Betreurenswaardig vind ik verder dat bij de Bewonersraad van Parteon een intern geschil ontstond. Op mijn verzoek is daarvoor een mediator aangesteld.’ In het vorige jaarverslag zei je dat Parteon meer aandacht wil besteden aan de betaalbaarheid. Hoe staat het daarmee? ‘We hebben onderzoek laten doen naar betaalbaarheidsproblemen. Daaruit bleek dat deze geen duidelijke relatie hebben met het inkomen en de hoogte van de huur. Dat maakt het lastig daar nu beleid voor te ontwikkelen. In 2016 wordt naar verwachting de huursombenadering ingevoerd. Dan willen we in gesprek gaan met belanghouders over de betaalbaarheid, ook in relatie tot de investeringsbehoefte.’ Je was ook niet tevreden over een aantal aspecten van de dienstverlening, met name de reactietijd op terugbelverzoeken en de klachtafhandeling. ‘Dat is verbeterd in 2014. In de benchmark van Aedes hebben wij goed gescoord op zowel de hoogte van de bedrijfskosten als de klanttevredenheid. En van de corporaties in de Amsterdamse regio hadden wij qua klantwaardering de hoogste score. In 2015 willen wij ons hierin opnieuw verbeteren.’ Hoe is de financiële positie van Parteon? ‘Het streven is om de schuld per woning terug te dringen. Mogelijk gaat dat tijdelijk niet lukken omdat we een aantal nieuwbouwprojecten willen versnellen om gebruik te maken van de nog steeds relatief lage bouwkosten. Daar staat tegenover dat wij in 2014 zeer succesvol zijn geweest in het genereren van eigen middelen uit de verkoop van huurwoningen. Het eigen vermogen is verder verbeterd na de herwaardering van het eigen bezit. Terwijl we rekening hielden met een kleine waardedaling is het omgekeerde het geval. Dat komt doordat Parteon in een sterk marktgebied opereert waar de prijzen weer stijgen. Alleen al de aanleg van de tweede Coentunnel leidt ertoe dat de WOZ-waardes in de Zaanstreek toenemen. Al met al is de financiële positie van Parteon dus gezond. Waarbij ik wel aanteken dat wij in 2014 acht miljoen hebben afgedragen aan het Rijk wegens de verhuurderheffing. Dat is ongeveer hetzelfde bedrag dat wij hebben moeten terugverdienen door besparingen in onder andere onderhoudskosten en bedrijfslasten en door extra inkomsten in de verhuurexploitatie.'
7
1.2 Verslag van het bestuur over 2014 Belangrijke onderwerpen Het bestuur van Parteon hield zich in 2014 bezig met een groot aantal onderwerpen. De volgende springen in het oog: de aanscherping van de koers in het licht van de veranderende omgeving; de verandering in de organisatiestructuur; het slimmer en beter uitvoeren van de processen in de organisatie; meer klantgerichtheid om recht te doen aan de diversiteit van onze huurders; de voorbereiding van de visitatie in 2015; de samenwerking met de gemeente Zaanstad en collega-corporaties; de investeringen in de kwaliteit en duurzaamheid van het bezit; de verdere invoering van het assetmanagement; de verdere verbetering van de financiële positie van Parteon. Bestuur / statutair directeur - Directie Het bestuur van Parteon bestond in 2014 uit de heer drs. C.B. (Cees) van Boven MPA, sinds 1 augustus 2012. Hij is voorheen onder meer werkzaam geweest als directievoorzitter van MAB Development Nederland en plaatsvervangend directeur-generaal van het ministerie van VROM. Het bestuur heeft de functie van statutair directeur. Daarnaast is er één titulair directeur, de heer drs. J.P.C. de Ruiter RA, directeur Financiën & Bedrijfsondersteuning. Nevenfuncties Cees van Boven heeft de volgende nevenfuncties: lid van de Raad van Toezicht van Zozijn (gehandicaptenzorginstelling); lid van het Curatorium van de Nederlandse School voor Openbaar bestuur; lid van het bestuur van de Vereniging Deltametropool; lid van het Investment Committee van ROM-D Capital. De heer J.P.C. de Ruiter heeft geen relevante nevenfuncties. Taak en werkwijze Het bestuur is belast met het besturen van de corporatie. Het is onder meer verantwoordelijk voor de strategische koers, de realisatie van de doelstellingen, de financiële positie (vooral ten aanzien van de financierbaarheid en de ontwikkeling van resultaat en vermogen) en het beleid ten aanzien van het aangaan van verbindingen. Het bestuur legt over het gevoerde beleid verantwoording af aan de Raad van Commissarissen (RvC). Bij zijn taakvervulling richt het bestuur zich op het belang van de corporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen. Het bestuur verschaft de Raad van Commissarissen juiste, tijdige en volledige informatie zodat deze zijn rol als toezichthouder adequaat kan uitoefenen. Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico’s, verbonden aan de door de corporatie uitgeoefende activiteiten. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn omschreven in artikel 3 t/m 9 van de statuten en verder uitgewerkt in het Bestuursreglement. Vier-ogen-principe In 2014 is de directie van Parteon teruggebracht naar twee leden: algemeen directeur (directeur-bestuurder); directeur Financiën & Bedrijfsondersteuning. In formele zin is de directeur-bestuurder als enige verantwoordelijk voor de besluitvorming. Statutair is bepaald dat belangrijke bestuursbesluiten ter goedkeuring dienen te worden voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. Verder is in het Investeringsstatuut bepaald dat ook belangrijke investeringsbesluiten aan de goedkeuring van de Raad van Commissarissen zijn onderworpen. Om te komen tot een goed afgewogen en breed gedragen besluitvorming, en ook om de RvC inzicht te geven in mogelijke - principiële - afwijkende meningen binnen de directie, is overgegaan
8
tot de invoering van het vier-ogen-principe. Dat houdt in dat alle belangrijke bestuursbesluiten door beide directieleden onderschreven dienen te worden. Is er geen sprake van eenduidige besluitvorming, dan dient de afwijkende mening (van de directeur F&B) bij het aan de RvC voor te leggen besluit specifiek te worden vermeld. Ter versterking van het vier-ogen-principe worden alle RvC-vergaderingen bijgewoond door de algemeen directeur (de statutaire bestuurder) en de directeur Financiën & Bedrijfsondersteuning. De uitwerking van het vier-ogen-principe is opgenomen in het Bestuursreglement. Tegenstrijdige belangen In 2014 is er voor de bestuurder geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen zoals bedoeld in principe II.3 van de Governancecode. Afhandeling van klachten en geschillen Parteon heeft een klachten- en geschillenregeling waarin staat hoe bewoners klachten over de dienstverlening kunnen uiten. Ook staat in de regeling hoe, met welke stappen en binnen welke termijnen Parteon klachten moet behandelen. Laatste stappen in deze procedure zijn de behandeling door een Interne Klachtencommissie, eventueel gevolgd door de behandeling door een externe, onafhankelijke Geschillencommissie. In 2014 zijn bij de externe Geschillencommissie drie klachten ingediend. Een daarvan is, na een zorgvuldige beoordeling door de Geschillencommissie, 'niet ontvankelijk' verklaard. De tweede klacht is behandeld, de uitspraak viel uit in het voordeel van de klager. De derde klacht is eind 2014 ingediend, de afhandeling volgt in 2015. Via de kwartaalrapportage en het Jaarverslag van de Geschillencommissie wordt de RvC geïnformeerd over ingediende klachten en geschillen en de afhandeling daarvan. Verklaring van het bestuur Het bestuur van Parteon heeft het Volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening over 2014 vastgesteld. Dit besluit is ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. In de RvC-vergadering van 30 april 2015 zijn de jaarstukken besproken, in aanwezigheid van PricewaterhouseCoopers Accountants. Daarbij is ook kennis genomen van de bevindingen van de accountant en de daarop door hem afgegeven goedkeurende verklaring. Op grond daarvan heeft de RvC dit bestuursbesluit goedgekeurd. In het kader van artikel 26.2.g van het BBSH verklaart het bestuur dat de middelen van Parteon uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Zaanstad, april 2015 C.B. van Boven Directeur-bestuurder
9
2 ‘LIJN VOORGAANDE JAREN GOED DOORGEZET’ 2.1 Interview met Johan Conijn, voorzitter Raad van Commissarissen Johan Conijn is sinds 1 januari 2011 voorzitter van de Raad van Commissarissen van Parteon. Hij vindt dat Parteon de ingeslagen weg van voorgaande jaren goed heeft doorgezet. De organisatie is financieel nog steeds goed in control, de relatie met de belanghouders is constructief en een aantal verbeteringen uit eerdere jaren zijn goed geland in de organisatie. Voor de nabije toekomst voorziet Conijn dat Parteon een aantal strategische keuzes moet maken. Hoe vind je dat Parteon het heeft gedaan in 2014? ‘Goed. Het was een jaar waarin de lijnen uit voorafgaande jaren zijn doorgetrokken. Het assetmanagement heeft binnen de organisatie vastere voet aan de grond gekregen en dat is positief. De reorganisatie heeft definitiever vorm gekregen en is met draagvlak van de Ondernemingsraad verder uitgevoerd. De relatie met de gemeente is goed ingevuld, net zoals ook het contact met andere belanghouders goed is opgepakt. En er is een behoorlijk aantal nieuwbouwwoningen opgeleverd of in aanbouw genomen. Binnen haar mogelijkheden levert Parteon een goede bijdrage aan de woningbouw in de Zaanstreek. Al met al een positief beeld dus.’ In het vorige jaarverslag noemde je drie grote opgaves voor 2014: een goede schouw van het bezit, meer investeren in de basiskwaliteit en duurzaamheid en een betere informatieverstrekking aan de Raad van Commissarissen. Heeft Parteon daar voldoende op ingespeeld? ‘De schouw heeft plaatsgevonden door middel van de conditiemeting. De investeringen in de basiskwaliteit en duurzaamheid zijn wel gestegen, maar wat mij betreft mag daar wel een tandje bij, uiteraard binnen de grenzen van de financiële mogelijkheden. Ik weet dat veel corporaties worstelen met de ambitie om in 2020 gemiddeld energielabel B te halen. Dat anderen die lat niet halen, vind ik echter geen reden voor Parteon om dan ook maar wat minder hoog te mikken. De informatieverstrekking aan de Raad is door een nieuwe opzet van de kwartaalrapportages verbeterd. Het blijft echter een punt van aandacht hoe je een goede balans kunt vinden tussen enerzijds het overzichtelijk presenteren van de hoofdlijnen, en het anderzijds toch ook voldoende laten zien van detailgegevens. Als toezichthouder moet je uiteindelijk je eigen oordeel kunnen vormen. Je kunt niet volstaan met het oordeel van de bestuurder en daarom heb je soms gedetailleerde informatie nodig.’ Hoe beoordeel je in het algemeen het functioneren van de Raad, ook in relatie met de bestuurder? ‘Wat wel beter kan, is het op een meer strategisch niveau de discussie voeren met de bestuurder. In een eigen interne evaluatie hebben we geconstateerd dat we soms op een te operationeel niveau toezicht houden. Dan krijgen de strategische vraagstukken onvoldoende aandacht. Dat is een gevolg van de wisselwerking tussen wat ons wordt aangereikt en gevraagd en hoe de Raad daar zelf op reageert. We moeten de komende jaren bekijken hoe we dat kunnen verbeteren.’ Je sprak vorig jaar je zorgen uit over de betaalbaarheid van het wonen. Hoe beoordeel je de inspanningen van Parteon op dit vlak?
10
‘We hebben daar samen veel aandacht aan besteed in 2014, maar het zal naar verwachting een belangrijk aandachtspunt blijven. Parteon kan vooral via het huurbeleid een bijdrage leveren aan de betaalbaarheid, maar de corporatie heeft huurinkomsten ook nodig om de financiële positie en de investeringscapaciteit op orde te houden. Het blijft een zoektocht voor Parteon om een goede balans te vinden tussen de betaalbaarheid en de financiële continuïteit van de corporatie. Verder ben ik wel benieuwd hoe de in de nieuwe Woningwet opgenomen passendheidstoets bij de woningtoewijzing gaat uitpakken voor met name het harmonisatiebeleid bij Parteon.’ Hoe ontwikkelt de financiële positie van Parteon zich? ‘Het is een voortdurend proces om de bedrijfsvoering efficiënter te maken. Dat proces is nog niet afgerond en blijft aandacht vragen. Het is daarnaast goed en ook nodig dat Parteon bezig blijft met het verminderen van de leningportefeuille, ook om te blijven voldoen aan de voorwaarden voor borgstelling van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Ook dat zal prioriteit houden.’ Onderschrijf jij de visie van de bestuurder dat de nieuwe Woningwet tot weinig problemen zal leiden bij Parteon? ‘Ja, maar ik zie wel de noodzaak om een aantal strategische keuzes te maken. De focus van Parteon ligt terecht bij de DAEB-activiteiten. Tegelijkertijd bouwt de corporatie nog steeds koopwoningen en wil ze huurwoningen liberaliseren. Dat moet in het niet-DAEB segment gebeuren. Over de omvang daarvan en de wijze waarop – een administratieve of juridische scheiding – moeten goede keuzes worden gemaakt. Met de nieuwe kaders van de Woningwet wordt het spel straks anders gespeeld. Vraag is dan welke oplossing het best past bij Parteon.’ Wat zie je als belangrijkste opgave voor 2015? ‘De belangrijkste opgave is en blijft om de maatschappelijke rol goed te vervullen in goede afstemming met de belanghouders. Verder wordt 2015 het jaar van de voorbereidingen en vervolgens de implementatie van de Herzieningswet. Daarnaast stelt Parteon een nieuw koersplan op, met een nieuw strategisch voorraadbeleid. Het lijkt me raadzaam die drie zaken met elkaar te verbinden. De Herzieningswet heeft consequenties voor de maatschappelijke rol van Parteon en stelt andere randvoorwaarden voor het portefeuillebeleid. De grootste opgave voor Parteon in 2015 wordt dan ook om dit in goede banen te leiden.’
2.2 Verslag Raad van Commissarissen over 2014 Samenstelling Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen kende geheel 2014 de volgende samenstelling. De heer prof. dr. J.B.S. (Johan) Conijn (1950). Lid sinds 2010, afgetreden ultimo 2013, herkozen voor nog een periode van vier jaar. Werkzaam als directeur bij Ortec Finance. Daarnaast is de heer Conijn buitengewoon hoogleraar Woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam, verbonden aan de Amsterdam School of Real Estate. Vanaf 1 januari 2011 is de heer Conijn voorzitter van de RvC en lid van de Audit Commissie en de Remuneratiecommissie. Relevante nevenfuncties zijn: lid van de Raad van Commissarissen van Stec Groep BV; lid Investment Committee Amvest Residential Core Fund; voorzitter College van deskundigen Stichting Visitatie. Binnen de RvC voldoet de heer Conijn aan de profielen financieel-economisch, volkshuisvestelijk en vastgoed. De heer drs. ing. G.A. (Gerard) van Bortel (1963). Lid sinds 2010, afgetreden ultimo 2013, herkozen voor nog een periode van vier jaar. Werkzaam als onderzoeker en docent Housing Management aan de Faculteit Bouwkunde van de Technische Universiteit Delft.
11
Voorzitter van de Vastgoedcommissie en vanaf 1 januari 2013 vice-voorzitter van de RvC. Relevante nevenfuncties: visitator woningcorporaties via Raeflex; voorzitter Vlaamse Visitatieraad voor sociale huisvestingsmaatschappijen. Binnen de RvC voldoet de heer Van Bortel aan de profielen volkshuisvestelijk en vastgoed. De heer drs. H.E. (Hugo) Esseboom (1958). Lid sinds 2010, afgetreden ultimo 2013, herkozen voor nog een periode van vier jaar. Werkzaam als directeur bij Humain BV met als werkterrein management en innovatie met behulp van ICT-oplossingen. Voorzitter van de Audit Commissie. Relevante nevenfunctie: voorzitter Raadgevend Orgaan NiNsee (Nationaal Instituut Nederlands Slavernijverleden en erfenis). Binnen de RvC voldoet de heer Esseboom aan de profielen financieel-economisch en informatietechnologie - AO/IB. De heer ing. P. (Piet) Keijzer (1952). Lid met ingang van 2011. Aftredend ultimo 2016, herkiesbaar voor nog een periode van twee jaar. Werkzaam als manager beleidsontwikkeling Wonen en Zorg bij de gemeente Amsterdam. Van 2006 tot 2010 wethouder van de gemeente Zaanstad, met als portefeuille Wonen, Ruimtelijke Ontwikkeling, Werk, Inkomen en Integratie. Lid van de RvC op voordracht van de Bewonersraad. Lid van de Vastgoedcommissie. Relevante nevenfuncties: lid Raad van Toezicht Stichting Zwembaden Zaanstad; voorzitter Stichting De Waakzaamheid; lid Raad van Toezicht RIBW. Binnen de RvC voldoet de heer Keijzer aan de profielen huurdersparticipatie / lokaal huurdersnetwerk en vastgoed. De heer mr. M. (Micha) Wijngaarde (1972). Lid met ingang van 2011. Aftredend ultimo 2016, herkiesbaar voor nog een periode van twee jaar. Werkzaam als ondernemer in conceptontwikkeling en interim-management op het gebied van stedelijke en vastgoedontwikkeling. Lid van de Vastgoedcommissie. Relevante nevenfunctie: bestuurslid van de VEBAN (ondernemersbelangenvereniging Amsterdam Noord). Binnen de RvC voldoet de heer Wijngaarde aan de profielen vastgoed en volkshuisvestelijk. Mevrouw I.G.H. (Ilse) Vegter MCC RDM (1967). Lid met ingang van 1 juli 2012. Herkiesbaar per 1 juli 2016, herbenoembaar voor nog een periode van vier jaar. Werkzaam als manager Retail Communicatie bij ANWB Retail. Lid van de RvC op voordracht van de Bewonersraad. Lid van de Audit Commissie. Relevante nevenfuncties: certified examinator NIMA; lid Raad van Commissarissen woningcorporatie Rondom Wonen. Binnen de RvC voldoet mevrouw Vegter aan de profielen lokaal huurdersnetwerk en markt en marketing. Mevrouw drs. N. (Neeke) Eysbroek MC (1974). Lid met ingang van 1 oktober 2012. Herkiesbaar per 1 oktober 2016, herbenoembaar voor een periode van vier jaar. Werkzaam als organisatiepsycholoog en management consultant HRM. Verricht promotieonderzoek naar de effectiviteit van toezicht in de non-profit sector. Lid op voordracht van de Ondernemingsraad. Voorzitter van de Remuneratiecommissie. Relevante nevenfunctie: lid bestuur De Stad 010. Binnen de RvC voldoet mevrouw Eysbroek aan het profiel personeel en organisatie.
12
Taak en werkwijze De taak van de RvC is het toezicht houden op het beleid van de directie en op de algemene gang van zaken binnen de werkorganisatie van Parteon. Daarnaast staat de RvC de directie met raad terzijde. De strategie van Parteon is vastgelegd in het Koersplan 2012-2015 'Met Pit'. Het Koersplan is de basis van de beleidsvorming binnen Parteon en de daarop gebaseerde begroting en organisatie- en afdelingsjaarplannen. Door middel van periodieke rapportages van het bestuur aan de Raad houdt de Raad zicht op de voortgang van de realisatie. Toezicht op dochterondernemingen en verbindingen De RvC functioneert als intern toezichthoudend orgaan voor Parteon als gehele organisatie, dus inclusief de dochterondernemingen waarover overwegende zeggenschap kan worden uitgeoefend. In hoofdlijnen gebeurt dit – waar sprake is van BV’s - doordat het bestuur van Parteon als meerderheidsdeelnemer invloed heeft op de besluitvorming binnen de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van de betreffende dochter. De wijze waarop het bestuur voor belangrijke besluiten als Aandeelhouder standpunt inneemt, behoeft de voorafgaande instemming van de RvC. Deze bepaling is ook opgenomen in het reglement voor de RvC. Voor verbindingen die als rechtspersoon een stichting zijn, geldt dat binnen deze organisaties statutair is vastgelegd dat het bestuur van die stichting bestaat uit de rechtspersoon stichting Parteon. Reglement Raad van Commissarissen De werkwijze van de RvC van Parteon is vastgelegd in een reglement, waarin opgenomen de reglementen voor de ingestelde kerncommissies. Daarnaast is het reglement aangevuld met bepalingen die het toezicht op dochterondernemingen regelen. Het reglement is in 2012 geactualiseerd. Reguliere vergaderingen en behandelde onderwerpen De RvC van Parteon heeft in 2014 vijf reguliere vergaderingen gehouden. De belangrijkste onderwerpen waren: de periodieke rapportages; de (meerjaren)begroting 2014-2018 (begin 2014); het Treasuryjaarplan 2014 (begin 2014); het Interne Controleplan 2014 (begin 2014); de (meerjaren)begroting 2015-2019; het Treasuryjaarplan 2015; diverse investeringsbesluiten; het Interne Controle- /Auditplan 2015; de voortgang van de verkoop van nieuwbouwwoningen en bestaand bezit; de evaluatie van het Investeringsstatuut; het Client Serviceplan van PwC; de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag 2013 van Parteon en haar relevante verbindingen; de ontwikkelingen met betrekking tot governance en integriteit, inclusief de voortgang van de afhandeling van de integriteitmelding; de gevolgen van de scheiding van wonen en zorg; risicomanagement en interne beheersing. Themavergaderingen De Raad heeft dit jaar twee themavergaderingen gehouden over respectievelijk 'de betaalbaarheid' en 'de basiskwaliteit'. Overleg met het bestuur van de Bewonersraad In december 2014 stond een overleg gepland met het bestuur van de Bewonersraad. Dit overleg is uitgesteld in verband met de ontstane interne problematiek binnen de Bewonersraad. In 2015 zal er weer een overleg worden gehouden.
13
Overleg met de Ondernemingsraad De voltallige RvC heeft in juni overleg gevoerd met de eveneens voltallige Ondernemingsraad van Parteon. In dat overleg is gesproken over de veranderingen in de organisatiestructuur, de integriteit en de invoering van het vier-ogen-principe bij de bestuurlijke besluitvorming. Besluiten van de RvC In het jaar 2014 heeft de RvC een aantal besluiten van het bestuur goedgekeurd, conform het bepaalde daaromtrent in de statuten. De belangrijkste zijn de: goedkeuring van de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag over 2013 van Stichting Parteon en Parteon Projectontwikkeling Holding BV; goedkeuring van de jaarstukken van de stichting Beheer en Exploitatie Registergoederen Parteon over 2013. Dit is een dochteronderneming van Parteon. Het bestuur van deze stichting ligt bij de rechtspersoon Parteon; goedkeuring van de Meerjarenbegroting 2014-2018; goedkeuring van de Meerjarenbegroting 2015-2019; goedkeuring van de Treasuryjaarplannen 2014 en 2015; goedkeuring van een aantal investeringsbesluiten; goedkeuring van de evaluatie van het Investeringsstatuut; goedkeuring van de Interne Controleplannen 2014 en 2015; goedkeuring van de aanpassing van de organisatiestructuur. Verder heeft de RvC in 2014 zelf ook een aantal besluiten genomen, waarvan de belangrijkste zijn: de definitieve afhandeling van de integriteitmelding; de aanpassing van het bestuursreglement; starten van het visitatietraject in 2015. Kerncommissies In verband met de toenemende complexiteit en verdergaande professionalisering rondom het commissariaat zijn er drie kerncommissies. Deze commissies bestrijken belangrijke deelgebieden van het intern toezicht van de RvC en binnen de kerncommissie bestaat de mogelijkheid dieper in te gaan op de diverse terreinen. De kerncommissies rapporteren aan de voltallige RvC. Deze blijft als gehele Raad gezamenlijk verantwoordelijk voor de kwaliteit van het totale interne toezicht. De onderscheiden commissies zijn: de Remuneratiecommissie. Deze bestaat uit mevrouw N. Eysbroek (voorzitter) en de heer J.B.S. Conijn (lid) en heeft in 2014 drie vergaderingen gehouden; de Audit Commissie. Deze bestaat uit de heer H.E. Esseboom (voorzitter), de heer J.B.S. Conijn (lid) en mevrouw I. Vegter (lid) en heeft in 2014 zes vergaderingen gehouden; de Vastgoedcommissie. Deze bestaat uit de heer G.A van Bortel (voorzitter), de heer P. Keijzer (lid) en de heer M. Wijngaarde (lid) en heeft in 2014 vier vergaderingen gehouden. De reglementen van deze commissies maken deel uit van het reglement van de RvC. Dit is te vinden op de website van Parteon. Integriteit De RvC heeft in 2014 het onderwerp 'integriteit' nadrukkelijk op de agenda gehouden. De Raad hield de vinger aan de pols met betrekking tot de verantwoordelijkheid van de directeur-bestuurder op dit terrein en zijn eigen rol hierin. In 2013 werd een anonieme integriteitmelding aan de RvC gedaan. Op grond daarvan heeft de RvC een onderzoek in gang gezet dat ultimo 2013 nagenoeg was afgerond. Uit de voorlopige uitkomsten bleek toentertijd niet dat er sprake is geweest van integriteitschendingen. Wel is geconcludeerd dat in het aanbestedingsproces van Parteon de naleving van de interne procedures verbetering behoeft. In 2014 heeft de RvC besloten de integriteitmelding af te ronden, met de conclusie dat door de RvC alles is gedaan wat redelijkerwijs van hem verwacht mocht worden. Bij deze besluitvorming is ook het door het bestuur opgestelde Plan van Aanpak betrokken. Dat is in 2014 afgerond.
14
Onafhankelijkheid De samenstelling van de RvC van Parteon is zodanig dat de leden ten opzichte van elkaar en de directie geheel onafhankelijk opereren. Daarbij wordt aangesloten bij de bepalingen vanuit de Governancecode. Er wordt sterk gelet op mogelijke belangenverstrengeling binnen de RvC. In 2014 is hier geen sprake van geweest. De heer Keijzer, ook lid van de Raad van Toezicht van het RIBW, heeft geen rol gespeeld in de besprekingen van de problematiek rond de gezamenlijke ontwikkeling van het project Poort van Wormer. Remuneratierapport Parteon 2014 De RvC heeft een Remuneratierapport over 2014 opgesteld. Dit is opgenomen in het Jaarverslag en wordt ook gepubliceerd op internet. Veranderingen na 1 januari 2015 Er zijn geen relevante veranderingen na 1 januari 2015. Rooster van aftreden P. Keijzer ultimo 2016 aftredend, herkiesbaar voor maximaal twee jaar M. Wijngaarde ultimo 2016 aftredend, herkiesbaar voor maximaal twee jaar H. Esseboom ultimo 2013 herkozen, ultimo 2017 aftredend, niet herkiesbaar J. Conijn ultimo 2013 herkozen, ultimo 2017 aftredend, niet herkiesbaar G. van Bortel ultimo 2013 herkozen, ultimo 2017 aftredend, niet herkiesbaar mw. I. Vegter per 1 juli 2016 aftredend, herkiesbaar voor maximaal vier jaar mw. N. Eysbroek, per 1 oktober 2016 aftredend, herkiesbaar voor maximaal vier jaar Het rooster van aftreden is op de website geplaatst. Verklaring van de Raad van Commissarissen De RvC van Parteon verklaart zich hierbij akkoord met het jaarverslag en de jaarrekening over 2014. De Raad baseert zich daarbij mede op de verklaring van PricewaterhouseCoopers bij de jaarrekening 2014 en het volkshuisvestingsverslag 2014. De RvC stelt vast dat er in het verslagjaar geen aanleiding is geweest om besluiten van directie of bestuur te schorsen of ongedaan te maken. Wormerveer, april 2015 De Raad van Commissarissen, namens deze, J.B.S. Conijn, voorzitter
2.3 Remuneratierapport 2014 Inleiding Met dit Remuneratierapport geeft Parteon invulling aan het bepaalde in Hoofdstuk II.2 (rechtspositie en bezoldiging van het bestuur) van de Governancecode Woningcorporaties 2011. Het rapport geeft een toelichting op het beoordelings- en beloningsbeleid van Parteon ten aanzien van de bestuurder en de RvC, en de wijze waarop dit beleid in 2014 is toegepast. Verder is in het Remuneratierapport opgenomen hoe de RvC zijn eigen functioneren heeft geëvalueerd. Remuneratiecommissie De Raad van Commissarissen van Parteon heeft uit zijn midden een Remuneratiecommissie (RC) benoemd. Deze commissie is belast met het voorbereiden van de besluitvorming van de Raad ten aanzien van beoordeling en beloning van het bestuur en RvC, alsmede andere hieraan gerelateerde onderwerpen die door de Raad aan de RC zijn toevertrouwd. De RC rapporteert aan de Raad en heeft geen zelfstandige of gedelegeerde bevoegdheden. In 2014 bestond de Remuneratiecommissie uit de RvC–leden mevrouw Neeke Eysbroek (voorzitter) en de heer J.B.S. Conijn.
15
Beoordelingsbeleid directeur-bestuurder Het beoordelingsbeleid ten aanzien van het bestuur van Parteon is gebaseerd op het meten van de behaalde resultaten, gebaseerd op gemaakte prestatieafspraken. Daarnaast beoordeelt de RvC of de invulling van de bestuursrol nog past bij de omvang, ambities, visie en missie van de corporatie. Begin 2014 zijn met de directeur-bestuurder concrete prestatieafspraken gemaakt. Aan het van het jaar heeft er een beoordelingsgesprek met de directeur-bestuurder plaatsgevonden. Dit gesprek is gevoerd door de RC en teruggekoppeld aan de gehele RvC. Beloningsbeleid directeur-bestuurder Uitgangspunt bij de beloning van de directeur-bestuurder is het voldoen aan (de overgangsregeling van) de Wet Normering Topinkomens (WNT), specifiek ook ten aanzien van de daarin opgenomen 'staffelregeling'. De Minister voor Wonen en Rijksdienst heeft een (staffel)regeling opgesteld, die is gepubliceerd in de Staatscourant van 29 november 2013 en is in werking getreden per 1 januari 2014. Omdat Zaanstad op 1 januari 2013 minder dan 150.000 inwoners had, geldt voor Parteon in 2013 en 2014 bezoldigingsklasse 'G'. In de loop van 2013 is het inwoneraantal van de gemeente boven de 150.000 uitgekomen. Daarom geldt met ingang van 2015 bezoldigingsklasse H. Gezien het functioneren van de directeur-bestuurder over 2013 was een verhoging gerechtvaardigd. Die ruimte was er in 2014 niet. Daarom is effectuering daarvan opgeschort. Met ingang van 2015 is die ruimte er wel, vanwege de indeling in een andere klasse. De RvC heeft daarom eind 2014 besloten de beloning voor de directeur-bestuurder, op grond van zijn presteren over 2013, met ingang van 1 januari 2015 te verhogen met € 5.000 per jaar. Daarnaast heeft de RvC het functioneren van de directeur-bestuurder over 2014 positief beoordeeld en op grond daarvan ook tot een verhoging van de beloning besloten. De verhoging komt uit op 2% per jaar en sluit daarmee aan op het binnen de corporatie gehanteerde beloningsbeleid. De pensioenopbouw wordt in 2015 versoberd. Boven € 100.000 kan geen fiscaal begunstigd pensioen meer worden opgebouwd. Dit levert voor Parteon een besparing op vanwege een lager werkgeversaandeel in de pensioenopbouw. Het is redelijk dat deze besparing wordt doorgesluisd naar de directeur-bestuurder. Hiermee is zijn nadeel van een mindere pensioenopbouw overigens niet volledig gecompenseerd. Deze compensatie sluit aan bij het advies van de VTW. Overige arbeidsrechtelijke afspraken De heer Van Boven heeft in augustus 2012 een aanstelling voor vier jaar gekregen. Hij krijgt geen onkostenvergoeding, door hem gemaakte zakelijke onkosten kunnen worden gedeclareerd. Hem is een bedrijfsauto ter beschikking gesteld die ook privé gebruikt mag worden. Voor de overige arbeidsvoorwaarden is aangesloten bij de Aanvullende Arbeidsvoorwaarden van Parteon. Er zijn geen specifieke afspraken gemaakt met betrekking tot een 'vertrekregeling'. Per 26 november 2014 is met de heer Van Boven een nieuwe arbeidsovereenkomst gesloten voor een periode van vier jaar. De inhoud van de arbeidsovereenkomst is verder ongewijzigd gebleven. Beoordelingsbeleid RvC De RvC heeft in november 2014 vergaderd over zijn eigen functioneren, de jaarlijkse zelfevaluatie. Dit is gebeurd in afwezigheid van het bestuur. De RvC heeft er dit jaar, in tegenstelling tot vorig jaar, voor gekozen om zich hiervoor niet extern te laten ondersteunen. Aansluitend heeft de RC met de individuele leden van de RvC gesprekken gevoerd over hun functioneren. Het gesprek met de voorzitter van de RC resp. de voorzitter van de RvC (beiden vormen samen de RC) is mede met de vicevoorzitter gevoerd. Op basis van deze gesprekken zijn aandachtspunten geformuleerd. Beloningsbeleid RvC Ook bij het beloningsbeleid van de RvC is het uitgangspunt om te voldoen aan (de overgangsregeling van) de Wet Normering Topinkomens (WNT). De vergoeding is een vaste vergoeding. Er is geen vergoeding voor eventuele extra werkzaamheden. Scholingsactiviteiten worden afzonderlijk door Parteon bekostigd. Daarnaast worden geen aparte onkostenvergoedingen verstrekt. Met de leden van de Raad zijn geen arbeidsovereenkomsten gesloten.
16
In 2014 gold € 8.000 als beloning voor een lid. De voorzitter heeft een toeslag gekregen van 50% en de vicevoorzitter van 10%. De beloning komt daarmee voor de voorzitter uit op € 12.000, en voor de vicevoorzitter op € 8.800. Omdat Parteon in klasse G wordt ingedeeld gelden de volgende kaders vanuit de WNT (nieuwe staffel): lid maximaal € 8.350, voorzitter maximaal € 12.525. De hogere beloning van de vicevoorzitter valt onder het overgangsrecht. Met ingang van 1 januari 2015 is de WNT2 van kracht geworden. Daarin zijn de marges voor de beloning van de RvC verruimd. In de loop van 2015 beoordeelt de RvC hoe hier mee zal worden omgegaan. April 2015 namens de RvC, J.B.S. Conijn
17
3 Ontwikkelingen 3.1 Landelijke ontwikkelingen Het jaar 2014 stond in het teken van de parlementaire enquête Woningcorporaties. Parteon was geen onderwerp van onderzoek. De commissie presenteerde eind oktober haar bevindingen in het rapport ‘Ver van huis’, met daarin achttien aanbevelingen. Het debat hierover in de Tweede Kamer in december leidde tot een aanpassing van de al langer in voorbereiding zijnde herziening van de Woningwet. Nadat deze unaniem werd aangenomen in zowel de Tweede als Eerste Kamer, zijn de contouren van het nieuwe corporatiestelsel duidelijk. Parteon onderschrijft de nieuwe koers en heeft de afgelopen jaren al een aantal aanbevelingen van de enquêtecommissie geïmplementeerd. Zo is de corporatie al teruggegaan naar haar kerntaak en heeft ze gewerkt aan een cultuurverandering. Een overzicht van de belangrijkste landelijke ontwikkelingen in het verslagjaar 2014.
Huurverhoging. In januari werd bekend dat corporaties ook in 2014 inkomensafhankelijke huurverhogingen konden doorvoeren. De maximale huurverhoging was gelijk aan de inflatie van 2½% plus: o 1½% voor huishoudens met een inkomen tot € 34.085 (totaal 4%); o 2% voor huishoudens met een inkomen vanaf € 34.085 tot en met € 43.602 (totaal 4½%); o 4% voor huishoudens met een inkomen hoger dan € 43.602 (totaal 6½%). Parteon heeft de huren in 2014 maximaal verhoogd en afgetopt op de streefhuren en de liberalisatiegrens. De Bewonersraad adviseerde negatief over deze aanpak. In paragraaf 6.5.4. wordt uitgelegd waarom Parteon toch de huurverhoging heeft doorgezet. De gezamenlijke Zaanse woningcorporaties namen samen met de gemeente Zaanstad het initiatief om de huren van minima met een huur tussen de aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens niet te verhogen. Daardoor zijn de huren van 43 huurders van Parteon niet verhoogd in 2014.
Huursombenadering. Volgens het Woonakkoord uit februari 2013 zou minister Blok van Wonen en Rijksdienst uiterlijk eind 2014 met een voorstel komen voor invoering van de huursombenadering. Dit is uitgesteld tot het voorjaar van 2015. Blok wil de huursombenadering in 2016 invoeren. Vanaf dat moment wordt de maximale stijging van de huursom niet meer alleen bepaald door de jaarlijkse huurverhoging, maar ook door de harmonisaties bij nieuwe verhuringen.
Hervorming huurmarkt. In april presenteerde minister Blok zijn plan voor hervorming van de huursector. Vier voorstellen zijn met name van belang. Voor een deel zijn deze later in het jaar verder uitgewerkt (of uitgesteld). o Bevriezing liberalisatiegrens. Eind 2014 werd bekend dat de liberalisatiegrens per 1 januari 2016 voor drie jaar wordt bevroren op het niveau van € 710,68. Woningen met een huur boven deze grens behoren niet tot de sociale huursector. Met het voorstel beoogt het kabinet de omvang van het middeldure huursegment te vergroten, wat gunstig zou zijn voor de doorstroming op de woningmarkt. o Woningwaarderingsstelsel. In oktober stuurde minister Blok een voorstel naar de Tweede Kamer voor een nieuwe opzet van het woningwaarderingsstelsel (het ‘puntensysteem’). In het voorstel worden de punten voor de categorieën woonomgeving en woonvorm vervangen door een
18
o
o
waardering op basis van de WOZ-waarde. Deze waarde gaat daardoor voor ongeveer een kwart meetellen in het puntentotaal van een woning. In het nieuwe woningwaarderingsstelsel vervallen de door de voormalige minister Donner ingevoerde ‘schaarstepunten’ in de tien regio’s waar de woningmarkt het meest gespannen is. Het nieuwe stelsel wordt volgens plan per 1 juli 2015 ingevoerd en zal in Zaanstad, en daarmee ook bij Parteon, gemiddeld leiden tot een beperkt hogere maximale huur. Verhoging inkomensgrens. In november 2013 nam de Tweede Kamer een motie aan om de inkomensgrens voor sociale huurwoningen te verhogen naar € 38.000 (prijspeil 2012). Blok kwam hieraan in zijn hervormingsplan tegemoet. Inmiddels heeft hij bij de Tweede Kamer een voorstel ingediend om corporaties tijdelijk (vijf jaar) de mogelijkheid te geven een extra 10% van hun woningen toe te wijzen aan mensen met inkomens tussen € 34.678 (prijspeil 2014) en € 38.000. Tijdelijke huurcontracten. Het kabinet wil de mogelijkheden van tijdelijke verhuur uitbreiden, met name voor jongeren, starters en gezinnen. In oktober presenteerde minister Blok hiervoor een concept-wetsvoorstel Tijdelijke Huur, waarin op vier manieren tijdelijke verhuur wordt gestimuleerd. De opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ wordt voor verhuurders uitgebreid met een aantal nieuwe categorieën, namelijk jongeren, promovendi, grote gezinnen en door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aan te wijzen doelgroepen. Verhuurders kunnen nu de huur alleen ‘dringend’ opzeggen bij woningen die bestemd zijn voor de huisvesting van gehandicapten, ouderen en studenten. Als de zittende bewoner niet (meer) tot deze categorie behoort, kan de verhuurder de huur opzeggen. Straks kan dat dus ook bij woningen die zijn bestemd voor de hierboven genoemde nieuwe categorieën. Verder wil het kabinet in de wet de mogelijkheid van huurovereenkomsten voor twee jaar of korter opnemen. Na afloop van deze termijn eindigt de overeenkomst zonder opzegging. Ook wordt de Leegstandwet gewijzigd om ook te koop staande huurwoningen tijdelijk te kunnen verhuren. Tot slot wordt de ‘diplomatenclausule’ verruimd, zodat eigenaren of huurders bij afwezigheid de woning langer tussentijds kunnen verhuren.
Huisvestingswet. Na goedkeuring door de Eerste Kamer in juni is op 1 januari 2015 de nieuwe Huisvestingswet van kracht geworden. Deze geeft gemeenten de mogelijkheid regels op te stellen voor de toewijzing van sociale huurwoningen. In schaarstegebieden mag maximaal de helft van de huurwoningen worden gereserveerd voor mensen die al in de regio wonen. De helft daarvan (dus een kwart van het totaal) mag bij voorrang worden toegewezen aan woningzoekenden die al in de eigen gemeente wonen. Gemeenten moeten de toewijzingsregels vastleggen in een huisvestingsverordening. Daarvoor geldt een overgangstermijn van een half jaar. De gemeente Zaanstad had op 1 januari 2015 nog geen huisvestingsverordening. Gemeente en woningcorporaties hadden in een huisvestingsconvenant afspraken gemaakt over de woningtoewijzing. Zo was onder meer geregeld dat in Zaanstad 30% van de woningen met voorrang kon worden verhuurd aan lokaal gebonden mensen. Vanaf 1 januari 2015 mag dit nog maar 25% zijn. De woningcorporaties en gemeenten in de Stadsregio Amsterdam werken vanaf medio 2014 aan een nieuwe regionale huisvestingsverordening. Complicerende factor daarbij kan zijn dat op 1 januari 2015 de Stadsregio Amsterdam is opgeheven. Dat betekent dat zij geen verordenende bevoegdheid meer heeft en dat deze terugvalt naar de gemeenten. Een werkgroep van Zaanse corporaties en de gemeente buigt zich in de tussentijd over de lokale vraagstukken.
Verkoop huurwoningen aan beleggers. De in 2013 doorgevoerde versoepeling van de regels voor de verkoop van sociale huurwoningen heeft geleid tot interesse bij (buitenlandse) institutionele beleggers om hele woningportefeuilles van Nederlandse corporaties over te nemen. Het meest in het oog springende (en qua aantallen grootste) voorbeeld hiervan in 2014 was de verkoop door Vestia van een portefeuille van zo’n 5.500 woningen aan de Duitse investeerder Patrizia. De verkoopsom bedroeg 577 miljoen euro.
19
Transitieagenda langer zelfstandig wonen. Minister Blok en staatssecretaris Van Rijn van Volksgezondheid, Welzijn en Sport (VWS) stuurden in juni de Transitieagenda langer zelfstandig wonen naar de Tweede Kamer. De bewindslieden brengen hierin de mogelijkheden in kaart om ouderen en zorgbehoevenden langer thuis te laten wonen. De agenda concentreert zich op het stimuleren van regionale samenwerking, omdat mogelijke knelpunten zich op regionale schaal voordoen en ook daar moeten worden opgelost. Het kabinet stelt hiertoe regiotafels in waarin gemeenten, corporaties, cliënten- en beroepsorganisaties en zorgkantoren, -aanbieders en –verzekeraars samen werken aan onder meer het dichter bij het wonen brengen van de zorg. Een landelijk aanjaagteam helpt de regio’s op weg.
Hervorming corporatiesector. Op 30 oktober presenteerde de parlementaire enquêtecommissie Woningcorporaties haar eindrapport. De behandeling van het rapport in de Tweede Kamer leidde in december tot een aantal wijzigingen c.q. aanscherpingen van het in juni aan de Tweede Kamer gestuurde wetsvoorstel voor herziening van de Woningwet: o er komt een onafhankelijke autoriteit voor de corporatiesector die zowel het financieel als volkshuisvestelijk toezicht op zich neemt. De autoriteit wordt ingericht volgens het inspectiemodel, met de minister als eindverantwoordelijke; o huurders krijgen een instemmingsrecht bij fusie en het aangaan van verbindingen. Ze krijgen meer informatie over de financiën en investeringskracht van corporaties en mogen informatie opvragen bij toezichthouders. Ook moeten verhuurders gaan bijdragen aan de professionalisering van huurdersorganisaties; o de gemeente toetst of leefbaarheidsactiviteiten van een corporatie passen binnen de prestatieafspraken. Dit maakt lokaal maatwerk beter mogelijk; o als de grond in herstructureringsgebieden al in bezit is van een corporatie, is een markttoets niet noodzakelijk als de corporatie woningen sloopt om daar niet-DAEBwoningen voor terug te bouwen; o woningcorporaties met een jaaromzet onder 30 miljoen euro en een aandeel van nietDAEB-bezit van minder dan 5% van de jaaromzet hoeven hun activiteiten niet administratief te scheiden. Zij kunnen volstaan met een scheiding van de baten en lasten aan het eind van het jaar. Deze maatregel versoepelt de administratieve verplichtingen voor zo’n twee derde van de corporaties. Corporaties die wel hun Daeben niet-Daeb-activiteiten moeten splitsen, dienen hiervoor uiterlijk 1 januari 2017 een voorstel te hebben ingediend bij de minister. De Tweede Kamer heeft met deze wijzigingen unaniem ingestemd met het wetsvoorstel voor herziening van de Woningwet. De Eerste Kamer volgde in maart 2015. Daarmee hebben de al in 2013 vastgelegde contouren van het nieuwe corporatiestelsel nog definitiever vorm gekregen. o Corporaties moeten terug naar hun primaire doelgroep: de mensen die niet volledig zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien. De taak om (ook) mensen met middeninkomens te bedienen wordt minder belangrijk en voor corporaties ook minder gemakkelijk. o Corporaties moeten terug naar hun volkshuisvestelijke taak; taakvelden als onderwijs, werk, etc. behoren niet meer tot het terrein waarop corporaties werkzaam zijn. o Corporaties moeten doelmatig omgaan met hun geld; te grote schuldposities zijn uit den boze, de bedrijfsvoering is slank en economisch slimme investeringsbeslissingen zijn evident. o De financiering van corporaties moet transparant zijn. Werkzaamheden gericht op de primaire doelgroep kunnen worden verricht met staatssteun, want alleen daar is dat te rechtvaardigen. Voor overige werkzaamheden - voor zover toegestaan - hebben corporaties geen uitzonderingspositie meer ten opzichte van marktpartijen. o Corporaties krijgen meer toezicht en de invloed van de gemeente en huurders(organisaties) wordt groter. In de nieuwe verhoudingen moeten corporaties bijdragen aan het woonbeleid van de gemeente(n) waarin ze werkzaam zijn. Dit wordt vastgelegd in bindende prestatieafspraken. De Woonvisie die de gemeente Zaanstad naar verwachting in 2015 gereed zal hebben, vormt in dit verband een belangrijke
20
stap. Een werkgroep van gemeente en corporaties onderzoekt over welke zaken afspraken moeten worden gemaakt. De herziene Woningwet treedt naar verwachting op 1 juli 2015 in werking.
Herinvoering passendheidstoets woningtoewijzing. In de nieuwe Woningwet is ook de herintroductie opgenomen van een passendheidstoets bij de woningtoewijzing. Met ingang van 2018 moet elke corporatie 95% van de huishoudens die recht hebben op huurtoeslag een woning toewijzen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens. In 2014 bedroeg deze respectievelijk € 556,82 voor een- en tweepersoonshuishoudens en € 596,75 voor huishoudens met drie of meer personen.
Wijkaanpak. In november stuurde minister Blok de Voortgangsbrief Wijkaanpak naar de Tweede Kamer. Volgens deze brief is de wijkaanpak in een nieuwe fase beland waarin het Rijk nog slechts een ondersteunende rol speelt. De financiële stimulering via het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV) is eind 2014 tot een eind gekomen. In de brief kondigt Blok enkele maatregelen aan die de veiligheid in de wijken moeten vergroten en de criminaliteitsbestrijding moeten verbeteren.
Benchmark Aedes. Aedes introduceerde op 20 november 2014 een eerste versie van de Aedes-benchmark. Hiermee worden de prestaties van de deelnemende woningcorporaties transparant gemaakt. De prestaties betreffen de dienstverlening en de beïnvloedbare bedrijfslasten. Parteon doet aan deze benchmark mee, omdat ze het belangrijk vindt transparant te zijn. De scores van de corporatie zijn bovengemiddeld. Parteon wil zich op deze punten blijven verbeteren. In de toekomst wordt de benchmark uitgebreid.
3.2 Regionale en lokale ontwikkelingen Afspraken met de gemeente Zaanstad. In februari heeft Parteon met de gemeente Zaanstad afspraken gemaakt over plannen op het gebied van nieuwbouw, sloop en projectmatig onderhoud in 2014 en 2015. Nieuw zijn afspraken over maatschappelijke projecten. Deze hebben tot doel activiteiten op elkaar af te stemmen.
o
Onderzoek Wonen in de Regio. In maart werden de uitkomsten bekend van het onderzoek Wonen in de Regio. Hiervoor zijn 38.669 huishoudens bevraagd in de stadsregio Amsterdam en een aantal aanpalende gemeenten als Haarlem, Zaanstad en Almere. Enkele opvallende uitkomsten: in Zaanstad behoort 36% van de huishoudens tot de primaire doelgroep van woningcorporaties. In de hele regio, excl. Amsterdam, is dit 33%;
o
van de woningen in Zaanstad is 40% een sociale huurwoning en eigendom van een woningcorporatie. Dit is relatief veel, want in de hele regio is dit gemiddeld 28%. Daarentegen is de wachttijd voor starters in Zaanstad gemiddeld 8,5 jaar. De oorzaak hiervan is, dat er relatief veel huurders met een te hoog inkomen ((€ 34.678 in 2014) in een sociale huurwoning wonen;
o
de waardering voor woningen en woonomgeving is in Zaandam Zuidoost relatief laag, maar wel voldoende;
o
van de lager opgeleiden die Amsterdam verlieten, verhuisde 40% naar Zaanstad. Van de hoger opgeleiden is dat 15%.
21
Opheffen federatie. De in Zaanstad actieve woningcorporaties besloten de Federatie van Zaanse woningcorporaties op te heffen. Ze spraken daarbij uit te willen blijven samenwerken. Dat gebeurt nu op basis van een statuut. Drie keer per jaar is er overleg met de wethouder Wonen.
Nieuw College van B en W. Op 15 mei werd het nieuwe College van B en W van Zaanstad gepresenteerd. De coalitie bestaat uit D66, VVD, PvdA, CDA, CU en ZOG. Jeroen Olthof (PvdA) bleef wethouder wonen. Het Coalitieakkoord 2014- 2018 heet ‘Samen het verschil maken’. Voor Parteon zijn met name de volgende punten van belang: o uitgangspunt is dat de mensen in de eigen buurt oud kunnen worden. Daarom zoekt de gemeente met woningcorporaties en ontwikkelaars, particuliere opdrachtgevers en zorgverzekeraars naar woonvormen en regelgeving die deze doelstelling ondersteunen. Daarbij worden ook de bestaande voorzieningen betrokken; o in wijken als Poelenburg, Zaandam-Zuid, Pelders-Hoornseveld, Kogerveldwijk, Rosmolenwijk en Wormerveer-Noord zoekt de gemeente onverkort de samenwerking met woningcorporaties, ontwikkelaars, bewoners, ondernemers en overige belanghebbenden. De gemeente faciliteert en stimuleert kleinschalige ontwikkelingen; o de nadruk ligt op het bevorderen van de kwaliteit van de bestaande voorraad betaalbare huur- en koopwoningen; o op het niveau van Zaanstad blijft voldoende aanbod van sociale huurwoningen beschikbaar. Een verdere concentratie van woningen met een lage huur wordt tegengegaan. Uitgangspunt is een gedifferentieerd aanbod van woningen in de hele stad, met verschillen tussen en binnen wijken.
Woonvisie. De huidige Woonvisie van de gemeente Zaanstad dateert uit 2009. De gemeente is in 2014 begonnen met het maken van een nieuwe Woonvisie. Doel is onder meer het in het kader van de nieuwe Woningwet maken van prestatieafspraken. De bestuurder van Parteon heeft zitting in een bestuurlijke projectgroep.
Sociale wijkteams. De gemeente Zaanstad heeft de (gedecentraliseerde) taken op het gebied van zorg belegd bij de sociale wijkteams. Deze functioneren in elke wijk in Zaanstad. Met de sociale wijkteams zijn in februari 2015 afspraken gemaakt op het gebied van schuldhulpverlening.
22
4 Missie, visie en strategie 4.1 Missie en koers Het beleid en de activiteiten van Parteon vinden hun oorsprong in de prestatievelden uit het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) en de eigen missie. Parteon is wettelijk gehouden aan de werkterreinen uit het Bbsh: passend huisvesten van de doelgroep, kwalitatief in stand houden van het woningbezit, betrekken van bewoners bij beleid en beheer, waarborgen van de financiële continuïteit, bevorderen van de leefbaarheid in wijken en buurten, bijdragen aan de combinatie van wonen en zorg. Binnen deze kaders luidt de missie van Parteon als volgt: ‘Parteon is een maatschappelijke onderneming die zorgt voor plezierig wonen.’ Parteon heeft in het Koersplan 2012-2015, getiteld ‘Met pit’, haar koers voor de komende jaren uitgezet. Hierin staan twee speerpunten voorop: (het verbeteren van) de kwaliteit van de woningvoorraad en de kwaliteit van de dienstverlening. De missie, speerpunten en wettelijke taken van Parteon zijn in het koersplan verder uitgewerkt in acht strategische doelen op twee gebieden: 1. Parteon zorgt voor plezierig wonen (zie hoofdstuk 5) 2. Maatschappelijk ondernemen (zie hoofdstuk 6). Daarnaast zijn onder de noemer ‘Parteon als onderneming’ vier randvoorwaarden benoemd: geen doelen op zich, maar voorwaarden waaraan voldaan moet worden wil Parteon als gezonde organisatie kunnen voortbestaan (zie hoofdstuk 7). De doelen en randvoorwaarden worden in het jaarlijkse Organisatiejaarplan verder uitgewerkt en ingevuld. Sinds de verschijning van het koersplan heeft Parteon haar focus geleidelijk aan steeds verder versmald. Parteon beweegt zich daarmee verder terug naar de kern van wat een woningcorporatie moet zijn: het voorzien in voldoende kwalitatief goede en betaalbare woningen voor mensen die daar niet volledig op eigen kracht voor kunnen zorgen. Dit gebeurt op een goed georganiseerde manier met zo laag mogelijke bedrijfslasten. Vertaald in een aangepaste missie: ‘Parteon ontwikkelt zich van een maatschappelijke organisatie met vastgoed naar een vastgoedorganisatie met een duidelijke maatschappelijke opgave.’ In de aangescherpte koers staan vier uitgangspunten centraal.
De doelgroep van Parteon beperkt zich tot de huishoudens die de corporatie nodig hebben. In het Koersplan uit 2012 werd de doelgroep nog relatief breed benoemd: naast huishoudens met de laagste inkomens ook gezinnen en senioren met een middeninkomen. In 2013 is dit scherper afgebakend: Parteon is er primair voor de groep met een inkomen tot aan de ‘Europagrens’ (€ 34.678 in 2014); de groep met een middeninkomen wordt alleen bediend als er geld over is. Verder is Parteon er voor kwetsbare groepen, die extra zorg en begeleiding nodig hebben.
Het taakveld van Parteon is wonen. Parteon richt zich op het bieden van kwalitatief goede en betaalbare woningen aan mensen met een kleinere beurs en mensen die zorg en ondersteuning nodig hebben. Dat vraagt om een kritische blik op wat de corporatie in haar wijken (extra) doet. Bij de herziening van de Woningwet lijken de grenzen scherper te worden getrokken. Door de focus op een minder brede doelgroep, die geconcentreerd in een aantal wijken woont, blijft aandacht voor leefbaarheid belangrijk. Alleen zo kan Parteon er voor zorgen dat haar doelgroep daadwerkelijk plezierig kan wonen.
23
Samenwerken met anderen. Parteon zoekt de samenwerking op. Met de gemeente en met zorgpartijen en anderen die een rol spelen bij het realiseren van plezierig wonen. Niet regelend, maar waar nodig en mogelijk wel faciliterend.
De werkwijze van Parteon is klantgericht, effectief en efficiënt. Als het gaat om de relatie met haar klanten, heeft Parteon in het verleden al gekeken naar haar processen en een programma opgezet om te werken aan de verbetering van houding en gedrag. Intussen let de corporatie bedrijfsmatig beter op haar geld. Parteon verdient waar het kan, om het uit te geven waar het - gezien haar visie - moet. Assetmanagement heeft een centrale plek gekregen, om de kerntaak zo goed mogelijk te kunnen uitvoeren. Het aantal financiële ratio's waar Parteon op stuurt, is de afgelopen jaren uitgebreid en aangescherpt. Door een verdere verbetering van de schuldpositie wordt Parteon als organisatie financieel autonomer. De corporatie kijkt daarbij kritisch hoe andere partijen het doen (benchmark), krijgt een visitatie waaruit verbeteringen volgen en zal ernaar streven zich in de bedrijfsvoering continu te verbeteren. ‘Lean’ werken is daarbij een belangrijk vehikel.
Met deze steeds verder aangescherpte koers levert de nieuwe werkelijkheid in het corporatiestelsel en de aanstaande wijziging van de Woningwet voor Parteon geen radicale breuk op met het verleden. De corporatie heeft hier in de afgelopen jaren al in ruime mate op voorgesorteerd.
4.2 Sturingsmethodiek Parteon hanteert een sturingsmethodiek die moet bevorderen c.q. garanderen dat de uiteindelijke resultaten van haar activiteiten daadwerkelijk bijdragen aan het realiseren van de doelstellingen, en daarmee van de missie en koers van de organisatie. Hiervoor worden de acht strategische doelen en vier randvoorwaarden uit het Koersplan waar mogelijk meetbaar gemaakt. Dat gebeurt door ze in het Organisatiejaarplan in een aantal stappen te vertalen van doel of randvoorwaarde in concrete activiteit(en). De methodiek bestaat uit: Kritische Succesfactoren (KSF in de tabellen): de prestatievelden waarop Parteon moet presteren om invulling te kunnen geven aan de strategische doelen of randvoorwaarden; Kritische Prestatie-indicatoren (KPI in de tabellen): criteria waarmee Parteon op de middellange termijn beoordeelt of een strategisch(e) doel of randvoorwaarde wordt bereikt. Hiertoe worden streefcijfers gehanteerd. Deze komen net als de hierna genoemde normen voort uit de Meerjarenbegroting en het Strategisch Voorraadbeleid (SVB); Normen: de concrete resultaten die Parteon op een prestatieveld in een bepaald jaar wil bereiken; Activiteiten: de concrete activiteiten die tot de beoogde resultaten moeten leiden. Het gaat hierbij om ‘ontwikkelactiviteiten’, dat wil zeggen nieuwe activiteiten of voornemens om de uitvoering van de bestaande standaardactiviteiten te verbeteren. De voortgang op de verschillende in het jaarplan beschreven prestatievelden wordt gemonitord via kwartaalrapportages. Zo ontstaat de mogelijkheid om waar nodig tussentijds bij te sturen. De sturingsmethodiek staat aan de basis van de beschrijving van de bereikte resultaten van Parteon in de volgende hoofdstukken 5, 6 en 7. Zo ontstaat inzicht in de vragen: wat was Parteon in 2014 van plan, wat heeft ze gedaan en bereikt en in hoeverre draagt dit bij aan haar doelstellingen, missie en koers? De beschrijvingen worden aangevuld met de gegevens over activiteiten waarvoor nog geen normen zijn ontwikkeld of waarvoor deze niet nodig zijn omdat het hier om basisactiviteiten van de corporatie gaat. In hoofdstuk 6 staat, bedoeld als samenvatting, een overzicht van de maatschappelijke prestaties van Parteon.
24
4.3 Toekomst In 2015 stelt Parteon een nieuw koersplan op voor de periode vanaf 2016. Dit leidt mogelijk tot een aanpassing van de strategische doelen van de corporatie. Op strategisch niveau wordt in 2015 en daarna alvast ingezet op de hierna genoemde thema’s.
Verdere verlaging bedrijfslasten. Parteon is er in geslaagd om in 2014 de eigen kosten verder omlaag te brengen. De onrendabele toppen op nieuwbouw en renovatie zijn, zonder verlies van kwaliteit, teruggedrongen tot gemiddeld circa € 35.000 per woning. De organisatiekosten zijn verlaagd door aanpassingen in de topstructuur, het samenvoegen van teams en aanpassingen in het loongebouw. Het aantal vestigingen is teruggebracht naar één hoofdlocatie in Wormerveer. Door een aantal principes van Het Nieuwe Werken toe te passen, werkt de organisatie met minder werkplekken en op minder vierkante meters dan voorheen. In 2015 gaat Parteon verder op de ingeslagen weg van verlaging van de bedrijfslasten. Ze kijkt daarbij nadrukkelijk naar de gegevens uit benchmarks.
Verdere uitwerking en toepassing van het assetmanagement. In 2015 wordt het assetmanagement verder uitgewerkt. Parteon gaat bepalen waar ze met haar complexen wil staan over tien jaar en welke ingrepen daarvoor nodig zijn. In het algemeen zal er minder snel sprake zijn van sloop/nieuwbouw en vaker van renovatie, om kapitaalvernietiging te voorkomen. Conform de uitgangspunten van het assetmanagement wordt er bij de uitvoering nadrukkelijk gekeken naar de waardevastheid en het rendement van een product op langere termijn.
Preciezer beeld krijgen van de behoeftes en wensen van de huurders. Parteon wil preciezer in beeld krijgen welke wensen er onder de huurders leven op het gebied van betaalbaarheid, dienstverlening, zelfredzaamheid, onderhoud en zorg. De corporatie wil toe naar meer maatwerk en doelmatiger en efficiënter onderhoud, door meer uit te gaan van de vraag van de huurder. In de periode 2015-2017 willen we onze klanten beter leren kennen om daar waar nodig, meer op maat te kunnen helpen. Voor de meeste huurders zal dat ‘helpen’ zich uiten in meer ruimte om zelf zaken te regelen. Voor anderen juist extra ondersteuning door Parteon. Onze kennis van klanten en de kijk op klanten zal ingevuld worden door meer kennis van onder andere: Levensfase (leeftijd, samenstelling huishouding) Inkomenssituatie (hoogte, stabiliteit, bron, betaalbaarheid) Zelfredzaamheid (fysiek, psychisch of sociaal) Tevredenheid (woning, woonomgeving, verhuisgeneigdheid) Dit moet uiteindelijk leiden tot een hogere klanttevredenheid en efficiency. Het doel is het beter afstemmen van het product en de dienstverlening op de betreffende klant/klantgroep en daarmee waarde creëren voor de klant. Voor een indeling van klanten in klantgroepen zijn data en relevante informatie over de klanten nodig.
Stroomlijning onderhoud. In 2014 zijn de werkzaamheden voor alle soorten onderhoud, inclusief het reparatie- en mutatieonderhoud, in één afdeling ondergebracht om de onderlinge afstemming te verbeteren. In 2015 wordt een volgende stap gezet in het optimaliseren van de onderhoudsuitgaven. Het algemene streven is om de kwaliteit van de woningen zodanig te verhogen dat over enkele jaren al het achterstallig onderhoud is weggewerkt. Er is dan alleen nog sprake van planmatig onderhoud en van investeringen die de waarde van de woningen verhogen. De investeringen worden enerzijds afgestemd op de vraag van de doelgroep (zie hierboven), en anderzijds op het verhogen van de duurzaamheid. De komende jaren trekt Parteon jaarlijks 2,7 miljoen euro extra uit om het energielabel gemiddeld op niveau B te brengen.
Terugbrengen vastgoedposities. Parteon streeft er naar om in de komende jaren alle vastgoedposities die geen direct verband houden met de kerntaak af te stoten of te ontwikkelen in samenwerking met andere partijen. Het gaat daarbij in de eerste plaats om bedrijfsonroerend goed en grondposities voor
25
toekomstige nieuwbouw van koopwoningen. Parteon vindt het overigens geen goede weg om volledig afstand te doen van alle niet-DAEB. Om gemengde wijken tot stand te brengen kan het, daar waar marktpartijen niet bereid zijn te investeren, toch verstandig zijn om als corporatie sociale koopwoningen te bouwen. Parteon heeft in 2014 een aantal grondposities zonder woonbestemming langer dan tien jaar in bezit. Inmiddels is voor één positie een woonbestemming verkregen. Voor de andere is dit nog niet het geval en daarvoor wordt tijdig een passende oplossing gerealiseerd.
Terugdringen schuldpositie. Parteon gaat in 2015 verder met verlagen van haar leningportefeuille. De corporatie kiest er wel voor om enkele projecten (onder meer Wormervelden) in de tijd naar voren te halen, om zo te profiteren van de nog altijd relatief lage bouwkosten van dit moment.
Goede samenwerking continueren. Parteon wil actief en constructief participeren in de opstelling van de nieuwe Woonvisie van de gemeente Zaanstad. In haar visie speelt zij een rol in de hoofdstedelijke woningmarkt. Amsterdam zal als een magneet blijven trekken aan nieuwe bewoners, maar niet iedereen zal er in slagen in de hoofdstad een woning te bemachtigen. Parteon verwacht dat met name jonge gezinnen met kinderen moeten uitwijken naar elders. Graag onderzoekt zij met de gemeente welke rol ze in de stadsregio voor deze, maar ook andere groepen kan spelen. In het domein van de zorg worden het komend jaar en daarna de gevolgen zichtbaar van de scheiding van wonen en zorg en de decentralisatie van zorgtaken naar de gemeente. Samen met zorgpartijen, de gemeente en sociale wijkteams wil Parteon kijken naar de concrete uitwerking hiervan in wijken en buurten en naar de rol die de corporaties daarin kunnen spelen. Het is een gezamenlijke verantwoordelijkheid dat de kwaliteit en leefbaarheid in wijken op peil blijven. Uitgangspunt in deze samenwerking is wel dat Parteon haar bijdrage strikt beperkt tot de rol die hoort bij de verantwoordelijkheid van een corporatie. Het leveren van passende en geschikte huisvesting aan bijvoorbeeld ouderen staat daarin voorop.
Betaalbaarheid. Parteon wil bij de invoering van de huursombenadering bekijken welke rol deze kan spelen bij het verbeteren van de betaalbaarheid voor huurders die hiermee problemen ondervinden.
Training en opleiding. In 2015 besteedt Parteon aandacht aan de training en opleiding van de medewerkers. Doel is het versterken van de interne samenwerking, het gevoel voor eigenaarschap en verantwoordelijkheid en de vaardigheden om elkaar goede feedback te geven.
Herzieningswet. In 2015 wordt de Herzieningswet van kracht. Het doel van de wet: maatschappelijk bestemd vermogen moet beschikbaar blijven voor het verhuren van woningen voor de laagste inkomenscategorieën. De Herzieningswet zal gevolgen hebben voor Parteon, onder andere: - Sterke beperking van het werkdomein van corporaties tot de kerntaken. - Sociale huurwoningen moeten in principe aan de doelgroep van de corporaties worden verhuurd: huishoudens met een inkomen onder 34.911 euro (prijspeil per 1 juli 2015). - Primair de focus op de DAEB-activiteiten: het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en van bepaald maatschappelijk vastgoed en het uitvoeren van beperkte leefbaarheidstaken. - De leefbaarheidsactiviteiten van een corporatie worden in overleg met de gemeente vastgesteld. Door deze lokale beoordeling is maatwerk beter mogelijk. - Wat verstaan wordt onder maatschappelijk vastgoed. - De waardering van het vastgoed is verplicht op basis van ‘marktwaarde verhuurde staat’. - Huurdersorganisaties krijgen een stevigere positie in de wet.
26
5 Parteon zorgt voor plezierig wonen
5.1 Realiseren van een woningvoorraad die qua aantallen aansluit op de behoeften van onze doelgroepen 5.1.1 Ontwikkelingen in de woningmarkt In het rapport "Wonen in de regio" van maart 2014 naar woonwensen en verhuisbewegingen worden een aantal ontwikkelingen in de woningmarkt genoemd. De onderverdeling van huishoudens naar inkomensgroepen is tamelijk gemiddeld in Zaanstad;
< €34.000 €34.000 €43.000 >€43.000 Totaal
Zaanstad
Amstelveen
Haarlem
36% 11%
36% 10%
38% 10%
Regio, excl. Amsterdam 33% 10%
53% 100%
55% 100%
52% 100%
57% 100%
Zaanstad blijft een stad met relatief veel sociale huurwoningen;
Corporatie< 665,Corporatie >665 Particulier <665 Particulier >665 Koop Totaal
Zaanstad
Amstelveen
Haarlem
40% 2% 1% 3% 53% 100%
32% 3% 5% 7% 51% 100%
30% 3% 6% 4% 57% 100%
Regio,excl. Amsterdam 28% 3% 2% 3% 62% 100%
Young professionals (27-35 jaar, HBO,WO diploma) huren vaak particulier in Amsterdam en Haarlem. Lager opgeleiden uit dezelfde leeftijdsgroep kopen eerder, bijvoorbeeld in Zaanstad; De waardering voor corporatiewoningen is nergens zo laag als in Zaanstad-zuid-oost (6,7); Van de lager opgeleide jongeren (27-34 jaar) die Amsterdam verlieten, ging 40% naar Zaanstad. Van de hoger opgeleiden 15%; Vestigers in de stadsregio, zowel die een kamer/studentenwoning achterlaten als die een koopwoning achterlieten, stromen vaak in in de particuliere huursector; Gemiddeld heeft 25% van de huishoudens verhuisplannen. De op één na meeste verhuisgeneigden zijn te vinden in Zaanstad-zuidoost (60%); Van de 75 plussers heeft 29% verhuiswensen; Van de verhuisgeneigden in Amsterdam, die buiten de stad willen verhuizen wil 4% naar Zaanstad. Van de Zaanse verhuisgeneigden die uit Zaanstad willen verhuizen wil 29% naar Amsterdam;
27
De meest genoemde reden om naar een andere gemeente te verhuizen is, omdat de sfeer of historie aantrekt. Dit geldt bijvoorbeeld voor 68% van de huishoudens die naar Haarlem willen verhuizen. Van de huishoudens die naar Zaanstad willen verhuizen, geldt dit voor 25%. Dit is evenveel als het percentage dat naar Zaanstad wil verhuizen, vanwege de prijs/kwaliteitsverhouding; 33% van de verhuisgeneigden die naar Zaanstad willen verhuizen, zoekt een twee- onderéén kap woning, terwijl 13% van het aanbod uit dit type woningen bestaat; Gemiddeld wil 23% in de regio van de thuiswonende jongeren een kamer/studentenwoning. In Zaanstad is dat 14%.
5.1.2 Doelen in het jaarplan Parteon heeft in 2013 in het vernieuwde Strategisch Voorraadbeleid (SVB) de wensportefeuille opgenomen voor het jaar 2022. Om de gewenste aantallen te bereiken, worden jaarlijks in het Organisatiejaarplan streefcijfers opgenomen. KSF
KPI: aantallen 2022
Aantallen 31-12-2013
Jaardoel 2014
Aantallen 31-12-2014
Eengezinswoningen Meergezinswoningen met lift Meergezinswoningen zonder lift Overig Totaal
6.600 4.800 3.700
6.989 4.949 4.207
7.031 5.027 4.051
15.100
16.145
16.109
6.885 5.038 4.073 326 16.322
In
het jaarplan waren de volgende activiteiten opgenomen: opleveren van 159 nieuwbouw huurwoningen; verkoop van 83 woningen uit het bestaande bezit; sloop van 99 woningen; ontwikkelen en gebruiken van een monitor voor het SVB; jaarlijkse check van het SVB, als input voor de Meerjarenbegroting; vaststelling van een herijkte ‘verkoopvijver’, zodat deze aansluit op het in 2013 geactualiseerde SVB; uitvoeren van een pilot in het kader van het doorstroombeleid; opstellen van complexbeheerplannen in het kader van het assetmanagement.
5.1.3 Nieuwbouw huurwoningen Parteon heeft in 2014 in totaal 52 nieuwe huurwoningen (48 sociale huur, 4 vrije sector) opgeleverd. Dat zijn er 107 minder dan gepland. Dit wordt veroorzaakt door vertragingen in de projecten Morgensterstraat en Veeringplein fase 3 (totaal 47 woningen), en programmawijzigingen in de projecten Veeringplein fase 1 en 2, Bloemstraat en Rietvelden Zuid. Vanwege goede verkoopresultaten zijn in deze projecten zestig huurwoningen omgezet in koopwoningen.
Project Krokusstraat Morgensterstraat Heiligeweg ** Rietvelden Zuid Totaal
Aantal 22 23 5 2 52
EGW 0 0 5 2 7
MGW 22 23 0 0 45
Sociale huur 20 23 5 0 48
Vrije sector 2 0 0 2 4
Plaats Wormerveer Zaandam Krommenie Wormerveer
* EGW = eengezinswoningen, MGW = meergezinswoningen ** Het betreft hier een herbouwproject als gevolg van een (gas)explosie, waarbij de woningen onherstelbaar beschadigd waren.
28
De gemiddelde bruto stichtingskosten van de nieuwbouw huurwoningen in 2014 bedroegen € 174.430. Dat is in lijn met de begrote € 174.635, en lager dan de bedrijfsvergelijking Corporatie in Perspectief (CiP), die uitkwam op € 180.627. De gemiddelde onrendabele top bedroeg in 2014 € 33.630. Dit is fors lager dan de begrote € 78.000.
5.1.4 Verkopen bestaand bezit Parteon heeft in 2014 uit het bestaande bezit 122 woningen verkocht. Dat is ruim meer dan het streefcijfer van 83. Een uitsplitsing van het type verkopen is te vinden in onderstaande tabel. Type verkoop Vrije verkoop Koopcomfort Koopgarant eerste verkoop Koopgarant doorverkoop Overige (niet zijnde woningen) Totaal
Aantallen 2014 81 1 29 11 4 126
Het aantal vrije verkopen van 81 is bijna het dubbele van het begrote aantal van 42. Het merendeel van de verkochte woningen bestaat uit eengezinswoningen. Deze eengezinswoningen vallen in het betaalbare segment en sluiten goed aan bij de vraag van starters op de woningmarkt. Het aantal transacties in Zaanstad steeg aanzienlijk. In januari 2014 heeft Parteon de laatste Koopcomfort-woning verkocht. Deze koopvorm wordt sindsdien niet meer gehanteerd. Tevens is Parteon eind 2014 gestopt met de verkoop van Koopgarant-woningen. De korting voor Koopgarant-woningen wordt niet langer beschouwd als maatschappelijke uitgave: degene die profijt hebben van de korting, zijn kopers en zij behoren niet tot de primaire doelgroep van Parteon. Gedurende het jaar zijn nog 29 woningen verkocht met een korting van 25% en een terugkoopverplichting. De woningen die conform de terugkoopverplichting worden teruggekocht, worden nu in de vrije verkoop op de markt aangeboden of sociaal verhuurd (afhankelijk van het complex). Het verkoopresultaat kwam uit op gemiddeld € 31.000 per woning, met een gemiddelde verkoopwaarde van € 134.000 en marktwaarde van € 103.000. De totale verkoopkosten waren ondanks het veel hogere verkoopaantal bijna € 100.000 lager dan het begrote budget. De kosten bedroegen circa € 9.000 per verkochte woning. Dit bedrag is inclusief de leegstandsderving gedurende de verkooptijd. Parteon baseert de verkoopprijzen van bestaande en nieuwe woningen op taxaties door onafhankelijke makelaars.
5.1.5 Herijking verkoopvijver Parteon heeft in 2014, als één van de uitwerkingen van het Strategisch Voorraadbeleid, de herijking van de verkoopvijver afgerond. De verkoopvijver bestaat uit de woningen die gelabeld zijn om te worden verkocht bij mutatie. Met name woningen die relatief weinig bijdragen aan de realisering van de uiteindelijke wensportefeuille én die financieel relatief minder goed presteren, komen voor verkoop in aanmerking. Dit heeft bij de herijking geleid tot een accentverschuiving naar de verkoop van meergezinswoningen zonder lift en eengezinswoningen. Er is nu een basislijst opgesteld van ruim 1.850 woningen die potentieel voor verkoop in aanmerking komen. Een nadere analyse van zaken als erfpacht en overige contractuele bepalingen, de consequenties voor doelgroepen en leefbaarheid, de verkoopbaarheid, de onderhoudsstatus en de mogelijkheden voor
29
splitsing van complexen in Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) moet leiden tot het operationaliseren van de nieuwe verkoopvijver. De toepassing wordt daarom in 2015 gefaseerd uitgerold.
5.1.6 Pilot doorstroming senioren Medio 2014 startte de afdeling Verhuur een pilotproject om de doorstroming te bevorderen. Het initiatief hiertoe kwam van de Werkgroep Senioren, Zorg en Welzijn van de Bewonersraad. Zij was ook betrokken bij de uitvoering van het project. Doel was in contact te komen met senioren en hen zodanig te informeren en helpen dat zij uiteindelijk de stap zouden zetten om te verhuizen naar passende woonruimte. De afdeling Verhuur heeft hiervoor een seniorenmakelaar vrijgesteld die persoonlijke aandacht geeft en senioren begeleidt bij het zoeken naar een andere woning. Parteon hield een informatiebijeenkomst waar 100 senioren op af kwamen. Veertig mensen hebben zich aangemeld voor een persoonlijk gesprek met de seniorenmakelaar. Dit heeft geresulteerd in 26 verhuizingen, waarvan er 19 actief bemiddeld zijn. De overige zeven verliepen via de reguliere weg van WoningNet. De 26 verhuisde huurders hebben een geslaagde verhuizing naar een passende woning ondernomen: ze zijn er op vooruit gegaan zowel qua woning en woonomgeving. In vier gevallen zijn benodigde woningaanpassingen (in de verlaten woning) die verband houden met de fysieke conditie van de huurders, voorkomen. De betreffende huurders waarderden de betrokkenheid en het initiatief van Parteon bij de persoonlijke begeleiding. Dat heeft hun latente verhuisgeneigdheid aangewakkerd en hen daadwerkelijk doen verhuizen. Het huurdersmagazine Parteons besteedde ook aandacht aan het project. Dit leidt tot de dag van vandaag tot belangstelling en reacties van senioren. Bij slechts één verhuizing heeft Parteon een huurkorting gegeven van € 50. Daarnaast is de huur van drie woningen afgetopt. Ook zijn er hand- en spandiensten verleend waaronder enkele verfbeurten en een aanpassing in de woning. De 26 betrokken woningen (veelal eengezinswoningen) zijn vrijgekomen voor nieuwe huurders. Daarnaast zijn er financiële baten voor Parteon in de huurharmonisatie die optreedt vanwege de verhuizingen en de daaropvolgende verhuisketen. In totaal lopen deze opbrengsten op tot ruim twee ton.
5.1.7 Complexbeheerplannen Parteon had zich in het Organisatiejaarplan voorgenomen in 2014 voor het hele bezit complexbeheerplannen op te stellen. Dit is min of meer het sluitstuk van de invoering van het assetmanagement bij de corporatie. De complexbeheerplannen geven precies aan wat Parteon de komende jaren met een complex van plan is, als resultante van een afweging van potentiële waarde en rendement, huidige kwaliteit en bijdrage aan de wensportefeuille. In 2014 heeft Parteon de afdeling Vastgoedsturing ingericht. Deze heeft een opdrachtgevende rol bij investeringsprojecten (nieuwbouw en renovatie). Verder zijn de wijkteams samengesteld die onder leiding van Vastgoedsturing de complexbeheerplannen aansturen. Vanwege deze organisatorische aanpassingen is het opstellen van de complexbeheerplannen zelf doorgeschoven naar 2015.
5.1.8 Samengevat: doelen bereikt?
De samenstelling van de woningportefeuille ontwikkelt zich in de gewenste richting. De gerealiseerde aantallen aan het eind van het jaar wijken slechts beperkt af van de streefcijfers uit het jaarplan. De nieuwbouw van huurwoningen blijft met 52 woningen achter bij de planning, mede omdat door goede verkoopresultaten in een aantal projecten het programma werd gewijzigd van huur naar (deels) koop. Sloop van 138 woningen (Straat Davis, Bloemstraat) in plaats van de geplande 99. Meer bestaande huurwoningen verkocht; vooral het aantal vrije verkopen (zonder regeling) lag aanzienlijk hoger dan begroot. Totale verkoopkosten aanzienlijk lager dan begroot, ondanks het hogere aantal verkopen.
30
Herijking verkoopvijver afgerond. Operationalisering volgt in 2015. Monitor SVB opgesteld en jaarlijkse check uitgevoerd. Pilot doorstroming ouderen afgerond in het vierde kwartaal. De eerste resultaten zijn positief. De evaluatie volgt in 2015. Opstellen complexbeheerplannen doorgeschoven naar 2015.
5.2 – Een woningvoorraad die voldoet aan de kwaliteitseisen van onze klant
Woningen Wormerveer
5.2.1 – Doelen in het jaarplan
KSF
Gerealiseerd 2013
Norm 2014
Gerealiseerd 2014
Realiseren van de basiskwaliteit in de bestaande voorraad met behulp van de binnenpakketten Realiseren van voor zorg geschikte woningen
1.220
815
874
19 via nieuwbouw 60 via aanpassing
nader te bepalen
12 via nieuwbouw
Klanten zijn tevreden over de kwaliteit van de woning
7,1
7,3
n.v.t.
Activiteiten: uitvoeren van een conditiemeting, om inzicht te krijgen in de kwaliteit van het woningbezit; uitwerken van het kwaliteitsbeleid; uitvoeren van een programma Zorgvastgoed.
5.2.2 Kwaliteitsverbetering en onderhoud Een belangrijk onderdeel bij het realiseren van de basiskwaliteit van woningen zijn de binnenpakketten. In 2014 zijn door middel van planmatig en projectmatig onderhoud, binnen het budget, niet de begrote 815 pakketten gerealiseerd, maar 874. Dit komt deels doordat niet in iedere woning een compleet binnenpakket (badkamer, keuken, toilet) noodzakelijk bleek. Zeker bij oudere woningen was regelmatig de keuken al eerder bij mutatie vervangen. Verder was er het BTW-voordeel en is Parteon er in geslaagd om in 2014 de doorlooptijd binnen de woning te beperken. Dit is niet alleen plezierig voor de huurder, maar leidt ook tot lagere arbeidskosten. Dit inkoopvoordeel is ingezet om extra woningen van een goed binnenpakket te voorzien. Parteon heeft in 2014 € 24,8 miljoen uitgegeven aan onderhoud. In 2013 was dit € 23,6 miljoen. De investeringen in de basiskwaliteit van de woningen zijn in 2014 dus opnieuw geïntensiveerd. De mutatiekosten zijn in 2014 licht toegenomen naar € 4,6 miljoen. Het aantal mutaties (huuropzeggingen) bedroeg gemiddeld 98 per maand (begroot waren 90 mutaties). Aan reparatieonderhoud gaf Parteon in 2014 circa € 4 miljoen uit, gelijk aan 2013. De gemiddelde kosten per reparatie bedroegen € 333. Het aantal reparatieverzoeken lag rond de twaalf duizend.
31
De kosten van planmatig onderhoud zijn hoger dan in 2014 en iets hoger dan begroot. Dit komt vooral omdat naar aanleiding van de uitkomsten van de conditiemeting van het bezit een aantal geplande opdrachten is doorgeschoven in de tijd.
Type onderhoud
Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud Contractonderhoud Dekking vaklieden (kosten worden verantwoord onder de personeelskosten) Totaal dagelijks onderhoud Bijdrage onderhoud VvE Totaal planmatig onderhoud Totaal onderhoudslasten
Gerealiseerd 2014 (bedragen x 1.000) € € € -/- €
Gerealiseerd 2013 (bedragen x 1.000)
3.951 4.615 2.328 1.267
€ € € €
3.955 4.349 2.347 1.193
€ 9.267 € 1.212 € 13.993
€ 9.460 €1.307 € 12.835
€ 24.832
€ 23.602
5.2.3 Voor zorg geschikte woningen en programma zorgvastgoed Parteon heeft de ambitie in 2022 duizend voor zorg geschikte woningen in bezit te hebben. De inventarisatie van de voor zorg geschikte woningen per wijk is in juli 2014 afgerond. In het derde kwartaal is op wijkniveau geanalyseerd waar er tekorten bestaan en waar niet. Dit is gebeurd in het programma Zorgvastgoed. Volgende stap na deze analyse is om aan de hand van toekomstige projecten (nieuwbouw en projectmatig onderhoud) te bepalen waar extra voorzieningen getroffen kunnen (en zouden moeten) worden om de woningen op het gewenste niveau te brengen. Dit mondt dan uit in streefcijfers voor de te realiseren voor zorg geschikte woningen in de komende jaren. Deze worden in 2015 geconcretiseerd. Het programma Zorgvastgoed is uitgevoerd zoals gepland. Alle projecten zijn afgerond: een presentatie van de ontwikkelingen op het gebied van wonen en zorg aan de medewerkers van Parteon, de vaststelling van de opgave op wijkniveau met behulp van het Piramidemodel (zie ook hiervoor), het pilotproject doorstroming senioren, het opstellen van een risicotabel voor zorgvastgoed en een bijeenkomst met belanghouders. In het in oktober 2014 opgeleverde nieuwbouwcomplex aan de Krokusstraat zijn twaalf van de veertien appartementen ook geschikt voor mensen met een geringe ergonomische beperking.
5.2.4 Tevredenheid klanten over de woningkwaliteit Parteon liet in 2014 geen onderzoek doen naar de tevredenheid van de klanten over de woning en woonomgeving. Bij een jaarlijkse meting verschillen de uitkomsten nauwelijks van elkaar. USP Marketing Consultancy zal de meting uit 2013 daarom in 2015 herhalen.
32
5.2.5 Conditiemeting bezit Parteon heeft in 2014 op basis van NEN 2767 een externe conditiemeting laten uitvoeren voor het gehele bezit, met uitzondering van de sloop-/nieuwbouwcomplexen. Het resultaat is opgenomen in de tabel. Conditie
Aantal complexen
Aandeel in het totaal aantal complexen in %
Nieuw Goede Redelijk Matig Slecht Onveilig
53 158 195 37 1 1
11,91 35,51 43,82 8,31 0,22 0,22
Totaal
445
100,00
4 Matig 8%
5 Slecht 0%
3 Redelijk 44%
Conditiescores
6 Moet vervangen 0% 1 Nieuw 12%
2 Goed 36%
Uit de conditiemeting blijkt dat het bezit van Parteon er gemiddeld goed bijstaat, beter ook dan de organisatie zelf verwachtte. Slechts een kleine 9% van de complexen heeft een matige tot slechte kwaliteit. De uitkomsten worden verwerkt in de complexbeheerplannen (zie par. 5.1.6) en de onderhoudsplanning in de komende jaren. Het complex dat 'slecht' is, betreft 3 woningen aan de Padlaan 70-72-74 in Krommenie. Voornaamste reden van de slechte score is de staat van de fundering, het hout en de dakbedekking. Het complex dat 'onveilig' is, betreft 3 woningen aan de Warmoesstraat 45-47-49 in Wormerveer. Voornaamste reden is de staat van de fundering , de gevel en het houtwerk. In 2015 wordt een besluit genomen over sloop of doorexploiteren van beide complexen.
5.2.6 Kwaliteitsbeleid Het kwaliteitsbeleid van Parteon is enerzijds gericht op het inhalen van de kwaliteitsachterstand in het bezit en anderzijds op het verduurzamen van de woningvoorraad. Parteon wil in 2019 het gewenste kwaliteitsniveau hebben bereikt. Dat gebeurt via de verbetering van de binnenpakketten in zowel het planmatig als projectmatig onderhoud (zie par. 5.2.2). De komende vijf jaar wordt uitgegaan van een investering van € 15 miljoen in binnenpakketten bij het planmatig onderhoud. Parteon is hiervoor met een aantal aannemers een samenwerking gestart op basis van ketenintegratie. In 2014 zijn 874 binnenpakketten gerealiseerd. Planmatig zijn 567 woningen op
33
basiskwaliteit gebracht en projectmatig 307 woningen. Ten opzichte van de begroting, 815 binnenpakketten, zijn er 59 extra op basiskwaliteit gebracht. Naarmate complexen ouder zijn, is in veel gevallen bij mutatie reeds de keuken vervangen. In 2014 stond voor een aantal complexen onderhoud gepland dat minder arbeidsintensief was, omdat niet altijd het volledige binnenpakket hoefde te worden vervangen. De werkelijke winst voor 2014 is gevonden in de beperking van doorlooptijd binnen de woning. Dit is heel plezierig voor de huurder en ook zijn daardoor de arbeidskosten lager uitgevallen. Dit inkoopvoordeel is ingezet om extra woningen van een goed binnenpakket te voorzien. Aanvullend heeft Parteon in 2014 besloten om in de komende tien jaar € 27 miljoen extra uit te trekken voor het verbeteren van de energielabels. Hiermee kan over tien jaar gemiddeld het label B worden gerealiseerd. Uitgangspunt is dat de huurders direct financieel voordeel hebben van de ingrepen, maar ook gedeeltelijk meebetalen. Parteon gaat daarom uit van een huurverhoging van 3,25% over de investering. Met de invoering van de Warmtewet op 1 januari 2014 is Parteon, naast verhuurder, ook warmteleverancier voor complexen met een of meer warmtenetten. Het betreft in totaal 39 wooncomplexen en circa 1500 huurders. De wet moet huurders beschermen tegen mogelijk te hoge warmtetarieven, omdat zij zelf niet voor een energieleverancier kunnen kiezen. Er geldt een maximum tarief wat Parteon mag doorberekenen voor de warmte. De afrekening van warmte over 2014 zal in 2015 niet langer op basis van kubieke meters gas gedaan worden, maar op basis van de daadwerkelijke hoeveelheid afgenomen warmte (Gigajoule). In 2014 zijn alle te treffen maatregelen voor de uitwerking van de Warmtewet in gang gezet.
5.2.7 Samenvatting: doelen bereikt?
Geen 815 binnenpakketten gerealiseerd, maar 874. Twaalf voor zorg geschikte appartementen opgeleverd in de Krokusstraat. Blijf Groep Zaanstreek neemt op 3 maart 2014 haar intrek in het door Parteon verbouwde en beheerde Jan Slothuis in Wormerveer. Onderzoek naar de tevredenheid van de klant over de kwaliteit van de woning en woonomgeving niet meer jaarlijks maar tweejaarlijks (weer in 2015). Programma Zorgvastgoed uitgevoerd. Conditiemeting bezit voltooid volgens plan: kwaliteit gemiddeld goed en beter dan verwacht. Kwaliteitsbeleid herijkt: Parteon trekt komende tien jaar € 27 miljoen extra uit voor energiebesparende maatregelen. Voorbereidende maatregelen getroffen voor de uitvoering van de Warmtewet.
5.3 De klanten zijn tevreden over de kwaliteit van de dienstverlening
34
5.3.1 Doelen in het jaarplan KSF
KPI: streefcijfer 2015
Norm 2014
De klanten zijn tevreden over de kwaliteit van de dienstverlening
In 2015 geven ze gemiddeld een rapportcijfer van 7,5
7,4
Gerealiseerd
Activiteiten: uitvoeren onderzoek naar klantprocessen en naar algemene klanttevredenheid door KWH of USP; onderzoek naar wie de Parteon-huurder is, onder de noemer ‘Ken de klant’, met als resultaat meer inzicht in de huurders en hun kenmerken en behoeftes.
5.3.2 Meting dienstverlening In maart 2014 is de KWH meting voor het Huurlabel afgerond. De telefonische bereikbaarheid werd gewaardeerd met een 6,9, dat is 0,1 punt onder de norm. De andere gemeten dienstverleningsonderdelen waren op orde. Parteon heeft in 2014 de algemene meting van de dienstverlening (Huurlabel) door KWH laten vervallen. In plaats daarvan heeft de corporatie de focus gelegd op de meting van de dienstverlening bij twee processen: de afhandeling van reparatieverzoeken en van klachten. USP heeft dit gemeten vanaf het derde kwartaal van 2014. De dienstverlening bij reparatieverzoeken wordt elk kwartaal onderzocht, die bij de afhandeling van klachten eens per half jaar. De meting van de dienstverlening bij reparatieverzoeken leverde het volgende beeld op. Totaal 2014
Afhandeling algemeen Uitvoering reparatie Kwaliteit reparatie
7,1 7,7 7,6
Algemeen
Intern/ reparatieservice
Externe aannemers
Q3
Q4
Q3
Q4
Q3
Q4
7,3 7,8 7,7
6,8 7,6 7,5
7,5 7,8 7,8
6,9 7,7 7,5
7,2 7,7 7,7
6,9 7,6 7,5
Landelijk
7,3 7,9
Het resultaat van de meting van de dienstverlening van de afhandeling van klachten wordt in 2015 verwacht. In 2014 was de response nog te gering om betrouwbare uitspraken over te doen. In 2015 zal Parteon in een algemeen onderzoek meerdere processen van dienstverlening onder de loep nemen. Dit bredere onderzoek wordt uitgevoerd door USP. De kwaliteit van de dienstverlening zal ook een rol spelen in de visitatie in 2015.
5.3.3 Ken de klant De primaire klanten van Parteon zijn sociale huurders die voldoen aan het daarvoor gestelde inkomenscriterium. Echter deze klanten zijn onderling sterk verschillend in wat ze van ons verwachten en wat ze zelf kunnen doen. Dus naast een indeling op levensfase en inkomen is er ook aandacht voor klanten die niet volledig zelfstandig in hun eigen huisvesting kunnen voorzien vanwege een fysieke, psychische of sociale beperking. Eind 2014 is een eerste aanzet gegeven tot het formuleren van een vernieuwde klantvisie en klantbedieningsconcept. In de periode 2015-2017 willen we onze klanten beter leren kennen om daar waar nodig, meer op maat te kunnen 'helpen'. Dit betekent dat we proberen de verschillen tussen groepen huurders goed te begrijpen en daarop gerichter in te spelen. Daartoe wordt in 2015
35
ingezet op meer kennis van de klant, onder andere door onderzoek naar levensfase (leeftijd, huishoudensamenstelling), inkomenssituatie (hoogte, stabiliteit, bron, betaalbaarheid), zelfredzaamheid (fysieke, psychische of sociale beperkingen) en tevredenheid (woning, woonomgeving, verhuisgeneigdheid).
5.3.4 Klachten en geschillen Parteon heeft een klachten- en geschillenregeling waarin staat hoe huurders klachten over de dienstverlening kunnen uiten. Ook staat in de regeling hoe, met welke stappen en binnen welke termijnen Parteon klachten moet behandelen. Laatste stappen in deze procedure zijn behandeling door een interne Klachtencommissie (IK), eventueel gevolgd door behandeling door een externe, onafhankelijke Geschillencommissie. De Interne Klachtencommissie heeft in 2014 15 nieuwe klachten ontvangen; één klacht liep nog door uit 2013. Het betrof een herhaling van klachten die in 2013 al waren afgehandeld. Van de 15 nieuwe klachten zijn er negen doorgestuurd naar de betreffende teammanager en/of afdeling om daar de klacht eerst te behandelen (volgens de procedure). Ze hoefden daarna niet meer te worden behandeld door de klachtencommissie. Bij de overige klachten zijn twee huurders uitgenodigd voor een hoor- en wederhoorgesprek, maar ze gaven aan daar geen prijs op te stellen. Daarmee beschouwde de IK de klacht als afgehandeld. Er is één hoor- en wederhoorgesprek geweest met de huurder, de IK en de teammanager. De Ik deed daarna uitspraak en de huurder heeft een tegemoetkoming ontvangen. Naar aanleiding van één klacht en het dossier heeft de IK direct schriftelijk uitspraak gedaan dat Parteon juist heeft gehandeld. Eén klacht loopt nog door in 2015, één klacht is op verzoek van de huurder doorgestuurd naar de Externe Geschillencommissie. In 2014 zijn bij de externe Geschillencommissie drie klachten ingediend. Eén daarvan is, na een zorgvuldige beoordeling door de Geschillencommissie, ‘niet ontvankelijk’ verklaard. De tweede klacht is behandeld, de uitspraak viel uit in het voordeel van de klager. De derde klacht is eind 2014 ingediend, de afhandeling volgt in 2015. Via de kwartaalrapportage en het jaarverslag van de Geschillencommissie wordt de RvC geïnformeerd over ingediende klachten en geschillen en de afhandeling daarvan.
5.3.5 Samengevat: doelen bereikt?
Geen jaarlijks onderzoek naar de algemene klanttevredenheid, maar om het jaar (2015). Onderzoek naar twee aspecten van de dienstverlening: de afhandeling van reparatieverzoeken en van klachten. Aangevangen met onderzoek ‘Ken de klant’ naar de kenmerken en behoeftes van de huurders van Parteon, vervolg in 2015. Vijftien klachten ingediend bij de interne Klachtencommissie (7 in 2013), drie bij de externe Geschillencommissie (2 in 2013).
36
5.4 Een breed aanbod en gedifferentieerde wijken door vergroting van het eigen woningbezit
5.4.1 Doelen in het jaarplan KSF
Jaardoel 2014
Gerealiseerd 2014
Gerealiseerd 2013
Nieuwbouw koopwoningen
10
10
22
Verkoop uit bestaand bezit aan eigenaar-bewoners
83
122
112
Activiteiten: opleveren van 10 koopwoningen; verkoop van 83 woningen uit het bestaande bezit; bevorderen van de samenwerking met corporaties en andere partijen in Poelenburg, zodat de ontwikkelsnelheid in de buurt verbetert.
5.4.2 Nieuwbouw koopwoningen Parteon wil bijdragen aan een breed aanbod en differentiatie in wijken. Dat gebeurt door het bevorderen van het eigen woningbezit door middel van verkopen van bestaande huurwoningen en de nieuwbouw van koopwoningen. De verkopen kwamen al aan de orde in par. 5.1.4: Parteon verkocht in 2014 per saldo 122 huurwoningen, 39 meer dan het jaardoel. Parteon nam zich voor in 2014 tien nieuwbouw koopwoningen op te leveren. Het betrof hier de laatste koopwoningen uit het project Rietvelden Zuid. Deze zijn in 2014 inderdaad opgeleverd. Op 31 december 2014 waren vier projecten met koopwoningen in aanbouw, met in totaal 109 koopwoningen. Daarvan waren er ultimo 2014 91 verkocht, zodat Parteon in 2014 in totaal 101 koopwoningen heeft verkocht. Project
Veeringplein fase 1 * Veeringplein fase 3 * Jan Bouwmeesterstraat fase 2 ** Bloemstraat *** Totaal
Aantal
Waarvan verkocht op 31-122014
23 27 33 26
Absoluut 22 11 33 25
Relatief in % 96 41 100 96
109
91
83
* De eerste twee fases van het project Veeringplein waren oorspronkelijk bedoeld als huurwoning. In beide deelplannen is het streven zoveel mogelijk woningen te verkopen, om zo de onrendabele top bij huur vrij te spelen en kasstromen te genereren ten behoeve van andere projecten. Van
37
Veeringplein fase 1 waren ultimo 2014 22 van de 23 woningen verkocht. Op de laatste was een optie genomen. Van Veeringplein fase 3 waren ultimo 2014 elf woningen verkocht. ** De oplevering van fase 2 aan de Jan Bouwmeesterstraat is vertraagd tot begin 2015. Van de 33 woningen zijn er 28 verkocht aan een belegger. De overige woningen zijn verkocht aan een particulier. *** Na de succesvolle verkoop van de eerste fase van de Bloemstraat (16 woningen) is ook de tweede fase (10 woningen) in verkoop gebracht. Ultimo 2014 waren 25 van de 26 woningen verkocht. Van deze woningen zijn er twaalf verkocht aan beleggers. Omdat de woningen in het project Veeringplein in eerste instantie waren bedoeld als huurwoning, liep Parteon ultimo 2014 feitelijk alleen nog een verkooprisico over de laatste woning in het project aan de Bloemstraat. Naast de vier hierboven genoemde projecten had Parteon eind 2014 nog concrete plannen voor twee andere projecten met koopwoningen: Wormervelden fase 1 (35 woningen) en Luyt (8 woningen). De vooruitzichten hiervoor waren niet ongunstig. De woningmarkt heeft zich in Zaanstad in 2014 hersteld. Ook Parteon plukte hier de vruchten van. In het vierde kwartaal steeg het aantal transacties (in nieuwbouw en bestaand bezit) met circa 30% ten opzichte van het derde kwartaal. De verwachting is dat de prijzen licht zullen blijven stijgen en dat met name de doorlooptijd van woningverkopen aanzienlijk korter wordt. De gemiddelde bruto stichtingskosten van de tien in 2014 opgeleverde nieuwbouw koopwoningen in Rietvelden Zuid bedroegen € 158.471. Dat is lager dan de bedrijfsvergelijking Corporatie in Perspectief 2014 (CiP), die uitkomt op € 177.199.
5.4.3 Grondaankopen en –afwaarderingen Er zijn in 2014 geen grondaankopen gedaan ten behoeve van projectontwikkeling. In 2014 heeft Parteon, net als in voorgaande jaren, de bestaande grondposities binnen haar projectenportefeuille getaxeerd. Doel hiervan is te bepalen welke afwaarderingen nodig zijn. In 2014 heeft dit geleid tot een aanvullende afwaardering van de grondpositie Poort van Wormer (Wormervelden) van € 4,8 miljoen.
5.4.4 Samenwerking in Poelenburg De samenwerking met zowel de gemeente als met collega-corporaties ZVH en Rochdale in Poelenburg verloopt goed. Het vertrouwen is toegenomen en waar mogelijk helpen partijen elkaar. Zo hebben ZVH en Parteon nauw contact over lastige sloop-/renovatieafwegingen. Verder is Parteon door ZVH uitgenodigd om deel te nemen aan de aannemersselectie voor de E-flats. Doel hiervan is kennis en ervaringen te delen over de ketenpartners. Eventuele verschillen van inzicht met de gemeente worden door een wederzijdse open en professionele houding relatief eenvoudig overbrugd.
5.4.5 – Samengevat: doelen bereikt?
Aantal opgeleverde koopwoningen met 10 stuks conform de planning. Veel nieuwbouwwoningen verkocht in met name het laatste kwartaal; ook Parteon profiteert van het lichte herstel van de Zaanse woningmarkt. Goede samenwerking met collega-corporaties en de gemeente in Poelenburg.
38
5.5 Verhuur en woningtoewijzing
5.5.1 Passend toewijzen Sinds 1 januari 2011 zijn nieuwe Europese regels voor staatssteun van kracht. Een corporatie mocht in 2014 maximaal 10% van de vrijkomende sociale huurwoningen verhuren aan huishoudens met een inkomen hoger dan € 34.678,-. Parteon heeft met de gemeente Zaanstad afgesproken om deze ruimte te gebruiken voor huishoudens die om een bijzondere reden snel een andere woning nodig hebben. Het gaat dan bijvoorbeeld om stadsvernieuwingsurgenten en mensen met een sociaal-medische indicatie. In 2014 heeft Parteon, inclusief onder andere woningruilen, 868 woningen verhuurd met een huurprijs beneden de liberalisatiegrens (€ 699,48). Daarvan zijn er 829 (95,5%) toegewezen aan een huishouden met een inkomen lager dan € 34.678,-. Parteon maakt dus maar beperkt gebruik van de 10%-ruimte. De corporatie heeft daarom besloten de niet-gebruikte ruimte voortaan ook in te zetten voor de toewijzing aan gezinnen met kind(-eren) met een inkomen tussen € 34.678,- en € 39.202,-. Deze groep komt het meest in de knel door de Europese toewijzingsregel. In 2014 heeft Parteon aan deze groep drie sociale huurwoningen verhuurd.
5.5.2 Wachttijd en slaagkans In 2014 zijn in Zaanstad 1.306 sociale huurwoningen verhuurd. Dit is een afname van 12% ten opzichte van 2013. Parteon heeft het afgelopen jaar, exclusief onder andere woningruilen, 798 sociale huurwoningen verhuurd, een afname van 17%. Uit de cijfers van WoningNet is niet te herleiden waardoor deze afname wordt veroorzaakt. In Zaanstad is de gemiddelde wachttijd voor starters 8½ jaar. Gemiddeld heeft de negende kandidaat die de woning aangeboden heeft gekregen de woning geaccepteerd. Van alle verhuurde woningen in Zaanstad is 70% verhuurd aan woningzoekenden die uit Zaanstad komen; 18% van de uiteindelijke bewoners komt uit Amsterdam.
5.5.3 Huurincasso, deurwaarderszaken en ontruimingen In 2014 vonden 29 woningontruimingen plaats op grond van huurschuld, 31 minder dan in 2013. De afdeling Incasso voert een preventief incassobeleid en doet er alles aan om aan huurders die een huurachterstand hebben een oplossing te bieden. Mocht dit onverhoopt niet tot een succes leiden, dan wordt de vordering in handen gegeven van de deurwaarder. De opdracht aan de deurwaarder is om zonder veel kosten de vordering te incasseren. Ondanks dit zorgvuldige proces en de vangnetconstructies in de gemeente Zaanstad kan een ontruiming niet altijd worden voorkomen. Circa 28% van de ontruimingsvonnissen leidt tot een daadwerkelijke woningontruiming. In 2013 heeft Parteon de betaalmogelijkheden uitgebreid, met meerdere automatische incassomomenten en via een e-mail met een link naar Ideal. Tegelijkertijd wordt de papieren acceptgiro geleidelijk buiten gebruik genomen. Eind 2013 ontvingen nog 1.930 huurders een acceptgiro met de daarbij behorende kosten van € 1,90 per maand, eind 2014 waren dat er nog
39
1596. Het aantal automatische incasso’s is gedaald van 12.930 (2013) naar 12.705 huurders in 2014. Verder kozen 1580 huurders voor een e-mail met link naar Ideal. In 2014 heeft RIGO Research en Advies onderzoek gedaan naar de maatschappelijke kosten en baten van de aanpak van huurachterstand. De aanpak sorteert meerdere effecten: minder huurders met achterstand, kleinere achterstanden en minder juridische procedures. De corporatie kweekt goodwill bij huurders als het maatwerk levert bij tijdelijke financiële problemen bij huurders. Het maatwerk geeft sommige huurders een steuntje in de rug bij het op orde houden van hun huishoudboekje. Dit helpt mee schulden te voorkomen in de toekomst.
5.5.4 Overlast, woonfraude en onrechtmatige bewoning Het aantal overlastmeldingen is nagenoeg gelijk gebleven, 545 in 2014 tegenover 547 in 2013. Er is in lijn met de nieuwe werkwijze stevig ingezet op de eigen verantwoordelijkheid van de huurder. De eerste stap om in gesprek te gaan ligt bij degene die overlast ondervindt. Parteon verwijst deze ook door naar Buurtbemiddeling. In 2014 meldden 158 huurders zich bij buurtbemiddeling, op een totaal aantal melders van 310. Van alle meldingen kwam 40% uit Krommenie en Wormerveer. Opvallend is ook het relatief hoge aantal meldingen uit de Rosmolenwijk: 41. Meldingen die een verstoorde communicatie tussen huurders betroffen, zijn doorverwezen naar Beterburen. In totaal waren dit 54 meldingen. De meest voorkomende meldingen (165) betroffen geluidsoverlast, gevolgd door psychologische of psychiatrische problematiek, vaak gepaard met verslavingsproblematiek (127 meldingen). Bij geluidsoverlast is de Matron (geluidsopnameapparatuur) 27 keer ingezet. Doorgaans met succes, waardoor het dossier gesloten kon worden. Was dat niet zo, dan was er daadwerkelijk sprake van overlast of was er een andere oorzaak. In 2015 wordt de Matron sneller en vaker ingezet. Overlastsituaties hebben in 2014 in negen gevallen geleid tot huurbeëindiging. Drie keer was er sprake van brandstichting. Het aantal meldingen van woonfraude is gestegen van 220 in 2013 naar 258 in 2014. In 29 gevallen betrof het een melding over hennepteelt (18 gevallen in 2013). Het onderzoek naar woonfraude heeft geleid tot 49 huuropzeggingen. Dit aantal ligt aanmerkelijk hoger dan de 28 gevallen in 2013. De juridische kosten zijn gedaald van € 77.119,- in 2013 naar € 53.115,- in 2014. De deskundigheid van medewerkers is toegenomen en er is gezocht naar creatieve oplossingen, waardoor vaker een gang naar de advocaat of de rechter kon worden voorkomen. Vermeldenswaardig is het tot stand brengen van een vierhoeksruil als oplossing voor overlastproblematiek. Daardoor konden vier huishoudens weer met een schone lei beginnen en minimaal even zoveel buren zijn opgelucht. In 2014 heeft RIGO Research en Advies onderzoek gedaan naar de maatschappelijke kosten en baten van woonfraude. Dit laat een positief resultaat zien voor zowel Parteon als de maatschappij. Het tegengaan van woonfraude draagt bij aan een eerlijke woonruimteverdeling: zodra opsporing van woonfraude leidt tot een lege woning, kan de woning worden toegewezen aan een huishouden uit de doelgroep. Vaak gaat woonfraude bovendien gepaard met uitkeringsfraude met de bijstand, huurtoeslag en/of zorgtoeslag. De aanpak van woonfraude leidt tevens tot een betere leefbaarheid in de buurt. In 2015 wordt ingezet op meer publiciteit zodat huurders eerder een melding doen.
5.5.5 – Samengevat: doelen bereikt?
95,5% van de vrijgekomen huurwoningen beneden de liberalisatiegrens toegewezen aan mensen met een inkomen lager dan € 34.678,-. Huurachterstanden met circa 10% gedaald door preventief incassobeleid. Aantal woningontruimingen wegens huurschuld gehalveerd (van 60 naar 29). Gebruik papieren acceptgiro voor het betalen van de huur verder gedaald. Aantal overlastmeldingen gelijk gebleven. Meldingen van woonfraude gestegen.
40
Juridische kosten bij aanpak woonfraude gedaald door toegenomen deskundigheid en creativiteit bij medewerkers. Onderzoek toont positieve effecten van aanpak woonfraude.
41
6 Maatschappelijk ondernemen
6.1 Maatschappelijke prestaties, een samenvatting In deze paragraaf wordt een samenvatting geschetst van de maatschappelijke prestaties van Parteon in 2014.
Huisvesting van de primaire doelgroep
Parteon heeft in 2013 in het Strategisch Voorraadbeleid de wensportefeuille in 2022 vastgesteld. Deze is onderverdeeld in de verschillende prijssegmenten goedkoop, bereikbaar, betaalbaar en vrije sector. Voor elk van deze categorieën zijn streefaantallen opgenomen. Doel hiervan is te garanderen dat ook in de toekomst voldoende woningen beschikbaar blijven voor huishoudens uit de primaire doelgroep. De wensportefeuille stelt grenzen aan het huurbeleid van Parteon. In beginsel gaat Parteon uit van een streefhuur van 100% van de maximaal redelijke huur volgens het woningwaarderingsstelsel. De huur van een deel van de woningen wordt echter afgetopt (tot circa 85%) om zo de gewenste aantallen in de diverse prijssegmenten van de wensportefeuille te kunnen realiseren. Parteon behaalt daardoor niet de maximale huuropbrengst die het volgens het woningwaarderingsstelsel zou kunnen behalen. Op 31 december 2014 was de voorraad van Parteon als volgt samengesteld. Aantal Goedkope woningen (< € 389) Bereikbare woningen (€ 389 - € 556) Betaalbare woningen (€ 556 - € 699) Vrije sectorwoningen (> € 699) Totaal
3.338 8.341 3.946 697 16.322
Aandeel in % 19 52 25 4 100
Parteon mocht in 2014 net als de andere corporaties in Nederland maximaal 10% van de vrijkomende sociale huurwoningen verhuren aan huishoudens met een inkomen hoger dan € 34.678,-. Van die mogelijkheid is maar voor een deel gebruik gemaakt. In 2014 heeft Parteon 868 sociale huurwoningen nieuw verhuurd. Daarvan zijn er 829 (95,5%) toegewezen aan een huishouden met een inkomen lager dan € 34.678,-.
Huisvesting van bijzondere doelgroepen
Huishoudens die vanwege een zorgbehoefte zijn aangewezen op een specifieke woonvorm vormen een belangrijke doelgroep voor Parteon. Parteon heeft convenanten met RIBW (begeleid wonen), Odion (gehandicapten), Brijderstichting (verslavingszorg), Heliomare (gehandicapten), Leger des Heils (dak- en thuislozen) en de Blijfgroep (vrouwenopvang) om cliënten te huisvesten in reguliere woningen. In 2014 verhuurde Parteon zo’n 120 vrijgekomen woningen aan mensen uit bijzondere
42
doelgroepen, verdeeld over 30 woningen via instellingen, 70 zorg-, aanleun en rolstoelwoningen en 20 woningen voor asielzoekers. (deze aantallen misschien nog verder preciseren) Op 3 maart 2014 nam de Blijf Groep Zaanstreek haar intrek in het door Parteon verbouwde en beheerde Jan Slothuis in Wormerveer. Parteon realiseerde deze nieuwe woonvorm voor vrouwenopvang in een bestaande flat, ter vervanging van een pand dat niet meer aan de kwaliteitseisen voldeed. De bewoners hebben nu grotere ruimten. In totaal gaat het om 21 woningen. Het voormalige Blijfhuis wordt inmiddels verhuurd aan het Leger des Heils voor de opvang van jongeren. In het in oktober 2014 opgeleverde nieuwbouwcomplex aan de Krokusstraat zijn twaalf van de veertien appartementen ook geschikt voor mensen met een geringe ergonomische beperking. Parteon analyseerde verder in 2014 in welke wijken tekorten bestaan aan voor zorg geschikte woningen: dit zijn woningen die rolstoeltoegankelijk zijn. In totaal wil de corporatie in 2022 duizend voor zorg geschikte woningen in bezit hebben. Vanuit de analyse betekent dat een opgave van 400 extra geschikte woningen woningen, veelal te realiseren door aanpassing van woningen. In 2015 wordt dit op wijk- en complexniveau verder uitgewerkt.
Kwaliteit van woningen en woningbeheer
Parteon heeft in 2014 € 24,8 miljoen uitgegeven aan onderhoud. Daarvan was ruim € 4,1 miljoen onrendabel. De investeringen in onderhoud zijn hoger dan in de twee voorgaande jaren 2013 (€ 23,6 miljoen) en 2012 (€ 21,6 miljoen). Een belangrijk deel van de investeringen is gericht op het op peil brengen van de basiskwaliteit van de voorraad. Niet alle woningen voldoen aan de eisen die daaraan worden gesteld. Om de achterstand in te halen, brengt Parteon nieuwe binnenpakketten aan (badkamer, keuken, toilet). In 2014 zijn 874 binnenpakketten aangebracht. Al met al voldoet nu bijna driekwart van de woningen van Parteon aan de basiskwaliteit. De investeringen in de voorraad bestaan voor een deel uit energiebesparende maatregelen. Parteon wil, in lijn met landelijke afspraken tussen Aedes, het Rijk, de Woonbond en Vastgoedbelang, per 1-1-2018 in de voorraad een gemiddelde energie-index realiseren van 1,70. Op 31-12-2014 bedroeg de index 1,84. Een jaar eerder was dat 1,89. Uitgesplitst naar energielabels werden in 2014 de volgende sprongen gemaakt. Energielabel A B C D E F G
Aandeel 31-12-2013 7% 13% 22% 20% 15% 12% 11%
Aandeel 31-12-2014 7% 16% 22% 20% 15% 12% 8%
43
(Des)investeringen
Parteon heeft de ambitie per jaar 120 woningen te bouwen, waarvan 70 huurwoningen. In 2014 werden 52 nieuwe huurwoningen opgeleverd, verdeeld over 48 sociale huur en 4 vrije sector. De gemiddelde onrendabele top per woning bedroeg € 33.630. Om de kwaliteit van de voorraad op peil te houden, gaat Parteon uit van de sloop van circa 100 woningen per jaar. In 2014 werden 138 woningen gesloopt. Het gaat hier om woningen waarvoor al eerder een sloopbesluit was genomen. In het algemeen kiest Parteon tegenwoordig eerder voor renovatie dan voor sloop. Dit maakt het mogelijk meer woningen met een lage huur te behouden. In 2014 is bijvoorbeeld besloten het voormalige verzorgingshuis Durghorst te handhaven en herbestemmen voor een nieuwe doelgroep. Hier wil Parteon een woonvorm realiseren voor mensen die (tijdelijk) kunnen volstaan met een kleine wooneenheid, met in het gebouw gemeenschappelijke voorzieningen. Om het aanbod voor de huurders te verbreden en gedifferentieerde wijken tot stand te brengen, streefde Parteon in 2014 naar de verkoop van 83 bestaande woningen en de nieuwbouw van tien koopwoningen. De werkelijke cijfers waren respectievelijk 122 en 10 (nieuwbouw koop). Parteon verkocht 28 bestaande huurwoningen via Koopgarant (met korting en terugkoopgarantie) en 1 woning via Koopcomfort (met terugkoopgarantie). Parteon is inmiddels met beide verkoopvormen gestopt.
Kwaliteit en leefbaarheid wijken en buurten
Parteon investeert in de leefbaarheid van de wijken en buurten waar haar huurders wonen. De inzet richt zich daarbij strikt op de zaken die gerelateerd zijn aan het wonen. Zo wordt veel aandacht besteed aan het tegengaan van overlast en woonfraude. In 2014 zijn er 545 meldingen gedaan van overlast. In negen gevallen was de overlast aanleiding tot beëindiging van de huur. Parteon werkt verder samen met de gemeente en politie aan het bestrijden van onrechtmatige bewoning in het project Woonwijs. In 2014 werden 258 nieuwe dossiers gestart van onrechtmatige bewoning. Dit leidde tot 49 huuropzeggingen. Behalve via de aanpak van overlast en woonfraude investeert Parteon, vaak in samenwerking met andere partijen, nog op meer fronten in de leefbaarheid van wijken en buurten. Het gaat hier om een breed scala van aan wonen gerelateerde zaken, variërend van camera- en wijktoezicht, schoonmaakacties met en door bewoners, intakegesprekken, de inrichting van ontmoetingsruimtes voor bewoners, overleg met bewonerscommissies, stimuleren van bewonersinitiatieven en Kunst in de Wijk. In 2014 gaf Parteon in totaal bijna € 2,3 miljoen uit aan de kwaliteit en leefbaarheid van wijken en buurten.
44
6.2 Een woningvoorraad die qua prijs aansluit op de inkomenssituatie van de doelgroepen 6.2.1 Doelen in het jaarplan Parteon heeft in 2013 in het Strategisch Voorraadbeleid de wensportefeuille in 2022 vastgesteld. Deze is in de Meerjarenbegroting verder uitgewerkt. Elk jaar worden in het jaarplan streefcijfers opgenomen, waarmee stapsgewijs naar de wensportefeuille kan worden toegewerkt. De samenstelling van de woningvoorraad naar prijssegmenten wordt vooral bepaald door het huurbeleid, maar daarnaast ook door het (des)investeringsbeleid. KSF
Goedkope woningen (< € 389) * Bereikbare woningen (€ 389 - € 556) Betaalbare woningen (€ 556 - € 699) Vrije sectorwoningen (> € 699) Totaal
Wensportefeuille 2022
Norm 2014
Stand van zaken 31-12- 2014
Aantal
Aantal
Aantal
Aandeel
Aandeel
Aandeel
< 1.510
0-10%
3.245
20%
3.338
21%
7.550 - 9.815
50-65%
8.674
54%
8.341
51%
3.775 - 6.040
25-40%
3.525
22%
3.946
24%
< 1.510
0-10%
665
4%
697
4%
15.100
100%
16.109
100%
16.322
100%
* De huurprijzen zijn geïndexeerd en worden jaarlijks aangepast. De activiteiten voor 2014 waren: uitwerken van het huurbeleid; uitwerken van het toewijzingsbeleid.
6.2.2 Huurbeleid en effect op wensportefeuille De streefhuren vormen het kader voor de huurverhogingen bij Parteon. Ze zijn in beginsel gelijk aan (100% van) de maximaal redelijke huren volgens het woningwaarderingsstelsel. Een deel van de woningen wordt echter afgetopt (tot circa 85%) om zo de gewenste aantallen in de diverse huurprijscategorieën van de wensportefeuille te kunnen realiseren. De puntengrenzen voor de verschillende segmenten zijn opgenomen in onderstaande tabel. Woningen met meer dan 160 punten behoren tot de vrije sector en worden tegen marktconforme huurprijzen verhuurd. Het huurplafond voor scheefwoners in de sociale voorraad ligt op 100% van het aantal WWS-punten.
Eengezinswoning Meergezinswoning met lift Meergezinswoning zonder lift
goedkoop < € 389 * 82 of minder 90 of minder 90 of minder
bereikbaar € 389 - € 557 83-130 91-130 91-130
betaalbaar € 557 - € 699 131-160 131-160 meer dan 130
vrije sector > € 699 meer dan 160 meer dan 160 n.v.t.
* De huurprijzen zijn geïndexeerd en worden jaarlijks aangepast.
45
Parteon heeft in 2014 gebruik gemaakt van de mogelijkheid inkomensafhankelijke huurverhogingen door te voeren. In de gevallen dat de huur na huurverhoging steeg tot boven de streefhuur, is deze op de streefhuur afgetopt. Bij huishoudens met een inkomen boven de ‘Europagrens’ wordt de huur altijd afgetopt op de maximaal redelijke huurprijs, als deze hoger ligt dan de streefhuur. Bij een eventuele mutatie wordt de betreffende woning dan aangeboden tegen de streefhuur. De toepassing van bovenstaand huurbeleid heeft in 2014 geleid tot afwijkingen van de streefaantallen voor de verschillende huurprijssegmenten. De afwijkingen zijn in alle gevallen kleiner dan 5% en daarmee voor Parteon acceptabel. Vergeleken met de cijfers van 31-12-2013 bewegen alle segmenten zich in de gewenste richting. Er zijn verschuivingen zichtbaar van goedkoop naar bereikbaar, van bereikbaar naar betaalbaar en van betaalbaar naar de vrije sector. Op basis van deze ontwikkeling verwacht Parteon dat de wensportefeuille in 2022 binnen de gestelde bandbreedtes kan worden gerealiseerd.
6.2.3 Samengevat: doelen bereikt?
Huurbeleid herzien conform de bedoelingen. Uitwerken van een nieuw toewijzingsbeleid is pas aan de orde als de pilot met betrekking tot het doorstroombeleid daar aanleiding toe geeft (zie ook par. 5.1). Samenstelling woningvoorraad naar prijssegmenten ontwikkelt zich in de richting van de wensportefeuille in 2022.
6.3 – Een positieve bijdrage leveren aan het milieu 6.3.1 Doelen in het jaarplan KSF
KPI: streefcijfer 1-1-2017
Jaardoel 2014
Stand van zaken 31-12-2014
Tot stand brengen van een duurzame woningvoorraad
De gemiddelde Energie Index in de voorraad is 1,75
1,85
1,84
Parteon hanteert bij de formulering van haar doelen met betrekking tot de energieprestatie van woningen de Energie Index. Dit is een fijnmaziger beoordeling dan het energielabel. Woningen met een index tussen 1,61 en 2,00 vallen binnen het energielabel D. Hoe lager de index, des te beter het energielabel. Activiteit: Uitwerken van het Aedes-convenant uit 2012 over energie en duurzaamheid.
6.3.2 Verbeteren milieuscore voorraad Parteon heeft eind 2013 bij de herijking van het Milieubeleidsplan besloten om voor haar inspanningen op het gebied van duurzaamheid en energie(besparing) aan te sluiten op het Koepelconvenant Energiebesparing Gebouwde Omgeving uit 2012. Hierin spraken Aedes, de Woonbond, het Rijk en Vastgoedbelang af om in 2021 de corporatievoorraad gemiddeld op het niveau van energielabel B te brengen. Dit komt overeen met een energie index tussen 1,00 en 1,30. Het milieubeleid is gericht op het verminderen van de CO2 uitstoot en daarbij wordt ook een belangrijk effect verondersteld, namelijk het bestrijden van energiearmoede: dat huishoudens
46
financieel in de problemen komen vanwege de energierekening. Vanwege de stijgende kosten van energie in de afgelopen jaren (een sterkere stijging dan de algemene consumentenprijzen), zijn er huishoudens financieel in de knel gekomen. Hiernaast is er de verwachting dat huishoudens met een energiezuiniger label meer wooncomfort ervaren. Aan de andere kant is het verbruik van energie natuurlijk ook sterk afhankelijk van het gedrag van huishoudens. In het milieubeleidsplan gaat Parteon uit van een gemiddelde energie index van 1,70 per 1-1-2018. Op 31-12-2014 bedroeg de index 1,84. Daarmee ligt Parteon op koers voor het behalen van de gewenste index in 2018. Bij voortzetting van dit tempo en met de geplande investeringen uit het milieubeleidsplan zou de gemiddelde energie index in 2021 1,59 bedragen (energielabel C). Parteon heeft daarom in 2014 bij de herijking van het kwaliteitsbeleid besloten de lat hoger te leggen. In de Meerjarenbegroting is € 27 miljoen extra begroot om over tien jaar gemiddeld het label B te behalen (zie ook par. 5.2.6).
6.3.3 Samengevat: doelen bereikt?
De beoogde gemiddelde Energie Index van 1,85 is in 2014 gehaald. Extra investering van € 27 miljoen om over tien jaar energielabel B te halen.
6.4 Bijdrage leveren aan leefbare wijken en complexen
6.4.1 Doelen in het jaarplan KSF
KPI: streefcijfer 2015
Norm 2014
Stand van zaken 2014
Uitvoeren van eigen leefbaarheidsactiviteiten
Alle activiteiten zijn uitgevoerd conform de begroting
100% conform begroting
100% conform begroting
Activiteiten: uitvoeren van leefbaarheidsactiviteiten conform het afdelingsjaarplan; doorontwikkelen van wijkvisies met focus op de wijken die dat nodig hebben; rendement meten van inspanningen om de leefbaarheid in de wijk te verbeteren.
6.4.2 Leefbaarheidsactiviteiten De leefbaarheidsactiviteiten van Parteon strekken zich uit over vijf gebieden. Een aantal van deze activiteiten zijn mede financieel ondersteund door toekenning door de Bewonersraad/werkgroep Servicekostengelden
47
a.
Schoon, heel, veilig en groen. Inzet van wijktoezicht: naast de dagelijkse werkzaamheden levert Parteon via toezicht en signalering extra inzet in kwetsbare wijken en complexen waar de kwaliteit van de directe woonomgeving onder druk staat. Schoonmaakacties: naast de reguliere schoonmaak worden eenmalige schoonmaakacties uitgevoerd met en door bewoners om de vervuiling in complexen tegen te gaan. Tevens handhaaft Parteon extra tegenover bewoners die door het dumpen van troep vervuiling in de wijk veroorzaken. Cameratoezicht als een van de middelen om overlast en vernielingen in complexen tegen te gaan.
b.
Leefbare wijken en complexen. Aanpak woonfraude: zie par. 5.5.5. Aanpak overlast: zie par. 5.5.5. Passend aanbieden en intakegesprekken: uit een onderzoek onder bewoners is gebleken dat deze manier van werken de leefbaarheid verbetert.
c.
Meer onderlinge binding en cohesie. Parteon heeft een aantal ontmoetingsruimtes ingericht: P5 Het Eiland, Zonnehuis Wormerveer, het Brandtweer, Huiskamer Beemsterstraat en Parteon bewonershuis. Er wordt hier veel gebruik van gemaakt. In P5 Het Eiland nam de belangstelling in 2014 af. Dit wordt daarom per 1 januari 2015 regulier verhuurd.
d.
Meedoen, zelfbeheer en participatie. Overleg met bewonerscommissies: minimaal één keer per jaar voert Parteon overleg met in totaal zo’n veertig bewonerscommissies. Afhankelijk van de situatie vindt het overleg in sommige gevallen vaker plaats. Participatie bij sloop/nieuwbouw en projectmatig onderhoud: in 2014 hebben bewoners geparticipeerd in de voorbereiding en/of uitvoering van vijf projecten sloop/nieuwbouw en dertien projecten projectmatig onderhoud. Bewonersinitiatieven (financieel) stimuleren en faciliteren: initiatieven, meestal vanuit de bewonerscommissies en gericht op sociale cohesie, worden gestimuleerd. Zij ontvangen een projectenbudget.
e.
Kunst in de wijk. Thuisbasis Poelenburg: in één toegangshal is een kunstproject uitgevoerd. Met de tweede is gestart. Dit loopt door in het eerste kwartaal van 2015. Wij(k) @ work: het pand waarin dit plaatsvindt, is gelabeld om te worden verkocht.
6.4.3 Wijkplan Rosmolenwijk Zaandam Na een lange periode van afstemming is het de gemeente en Parteon in 2013 gelukt nieuwe afspraken te maken over de vernieuwing van de Rosmolenwijk. In 2014 is deze herijking van afspraken vastgelegd in een (aanvulling op de bestaande) overeenkomst. Centraal staat dat beide partijen zich meer richten op hun eigen domein. Voor Parteon betekent dit verdere vernieuwing van haar woningvoorraad én voortzetting van de verbetering van particulier woningbezit in de Dwarsstraten. Ook zal zij, om praktische redenen, beheerder blijven van het budget sociale cohesie. De gemeente zal de openbare ruimte in de wijk vernieuwen, inclusief de openbare ruimte rond de nog te realiseren projecten van Parteon. Parallel aan de onderlinge afstemming hierover is vol ingezet op behoud van het tempo in de wijkvernieuwing. De gemeente is inmiddels gestart met de grootschalige vernieuwing van de openbare ruimte en waar nodig vervanging van rioleringen. Waar 2013 in het teken stond van de bouwvoorbereiding, was 2014 voor
48
Parteon het jaar waarin de bouw startte. De tweede fase van de Jan Bouwmeesterstraat, bestaande uit 33 woningen, is gestart. Daarnaast is een start gemaakt met de projecten Veeringplein 1 (23 woningen), Veeringplein 2 (27 woningen) en Bloemstraat (26 woningen). Opvallend is dat de marktomstandigheden in de Rosmolenwijk zijn verbeterd. Bijna alle woningen zijn voor oplevering verkocht. Jan Bouwmeesterstraat Eén van de onderdelen van het uitvoeringsplan is de aanpak van het gebied Dwarsstraten: enkele straatjes tussen de Oostzijde en de Rosmolenstraat met veel particulier bezit, waaronder veel woningen met een zeer slechte fundering. Omdat zij hier zelf ook veel bezit heeft, voert Parteon de regie over aankoop, herstel en verkoop van particuliere woningen, met de inzet van een revolving fund. Met de gemeente en de Bewonersgroep Dwarsstraten is afgesproken om de aanpak te beperken tot de woningen die reeds in bezit zijn. In 2013 zijn twee complexen met in totaal tien woningen gesloopt. In 2014 is de voorbereiding gestart van de nieuwbouw van acht koopwoningen. Als onderdeel van de sociale en fysieke aanpak heeft Parteon ook geïnvesteerd in sociale cohesie en leefbaarheid. Voorbeelden hiervan zijn het My Home-project (buurtactiviteiten in de voormalige meubeltoonzaal aan de Oostzijde), bijdragen aan het jaarlijkse wijkfeest, het Rosmolenwijkkoor, Actief Talent en de jaarlijkse uitreiking van de Co Kroes prijs aan een buurtbewoner die zich bijzonder verdienstelijk heeft gemaakt voor de wijk.
6.4.4 Gebiedsvisie Wormerveer Noord Parteon zet stevig in op de verbetering van Wormerveer Noord. Er wordt geïnvesteerd in wooncomfort en duurzaamheid en er wordt gewerkt aan een betere uitstraling van de buurt. In 2014 is gestart met het projectmatig onderhoud aan de 120 woningen in de Herman Gorterstraat. In mei 2015 vervolgt Parteon de werkzaamheden in de Albert Meijnsstraat (90 woningen). Aansluitend volgt de Vondelstraat (48 woningen). Parteon zet bij de drie projecten in op goed geïsoleerde en geventileerde woningen met een eigentijdse uitstraling. De bewoners hebben meegedacht over het onderhoud en hebben verbeterideeën aangedragen. Deze kunnen nagenoeg allemaal worden meegenomen in de onderhoudsingreep. Bij de projecten is gekozen voor een aanpak in design and build. Dit betekent dat Parteon de uitgangspunten voor het onderhoud beschrijft om daarmee optimaal gebruik te maken van de kennis en kunde uit de markt. De drie geselecteerde aannemers schrijven in concurrentie voor elk project een onderhoudsplan. Het selectieteam, waaronder ook één lid van de desbetreffende bewonerscommissie, selecteert één van de aannemers op basis van vooraf vastgestelde beoordelingscriteria.
6.4.5 Wijkplan Poelenburg In de wijk Poelenburg gaat Parteon flink investeren, waarbij een aantal complexen onder handen wordt genomen. Eerste stap is het uitwerken van een Plan van Aanpak dat op een bijzondere manier tot stand komt: in oktober 2014 hebben Parteon en aannemers onder begeleiding van bureau Moreforyou nagedacht over de komende onderhoudsaanpak van de complexen in Poelenburg. Vanuit informatie uit databases is ingezoomd op de wijk, kijkende naar de bewonerssamenstelling: wie zijn de bewoners, hoe gedragen ze zich en wat zijn hun (woon)behoeftes? Door dit actief met elkaar te bespreken, ontstond er meer bewustzijn over de effecten van typen bewonersgroepen op de wijk én het bezit van Parteon. Deze brainstormsessies vormen input voor het Plan van Aanpak met de onderhoudsstrategie per complex.
49
6.4.6 Sponsoractiviteiten In 2014 zijn de meeste sponsorgelden gegaan naar platforms en podia die zich inzetten voor de stedenbouw en de bewustwording voor het belang van en ontwikkeling van stedelijke vernieuwing. Parteon is partner geworden van Stichting Marketing Zaanstreek, een publiek-private samenwerking die de belangen van de Zaanstreek als sociaaleconomische entiteit wil dienen. In 2014 is Parteon ook partner geworden van Topsport Zaanstad. Daarnaast hebben we een bijdrage gegeven aan de kunstbeurs ARTzaanstad, waarbij onze huurders bij aankoop van een toegangskaart het tweede kaartje gratis kregen. Het Regt Huys in Westzaan ontving een klein bedrag, dit is een sponsorovereenkomst uit het verleden. Alle externe sponsorverzoeken worden getoetst aan het sponsorbeleid van Parteon: heeft het een raakvlak met ‘wonen’? Activiteit In stand houden en uitbouwen activiteiten Bijdrage leveren aan inzicht in de specifieke positie van de stad Bijdrage aan het behoud van de historie van Wormerveer en West-Knollendam Laagdrempelige kunstbeurs voor iedereen Bijdrage leveren aan de promotie van de Zaanstreek Bijdrage aan de topsport in Zaanstad Bijdrage aan vrijwilligerswerk voor mensen die te maken hebben met armoede, een slechte gezondheid of een sociaal isolement
Begunstigde Stichting Babel, podium voor onder andere architectuur en stedenbouw in Zaanstad Stichting Forum voor Stedelijke vernieuwing
Bijdrage € 5.000
Historische Vereniging van Wormerveer
€ 1.000
ARTzaanstad
€ 1.500
Stichting Marketing Zaanstreek
€ 20.000
Topsport Zaanstad
€ 1.900
Stichting Present
€ 2.000
€ 2.500
6.4.7 Samengevat: doelen bereikt?
De leefbaarheidsactiviteiten zijn uitgevoerd conform de planning en begroting. Er is een format opgesteld voor de monitor waarmee het rendement van leefbaarheidsprojecten kan worden gemeten. Deze wordt in 2015 toegepast. Parteon maakt met de gemeente afspraken om de vernieuwing van de Rosmolenwijk nieuw leven in te blazen. De corporatie start vijf nieuwbouwprojecten. De koopwoningen zijn vrijwel allemaal al vóór de oplevering verkocht.
50
In Wormerveer Noord past Parteon bij drie onderhoudsprojecten design and build toe. Hiermee kan optimaal gebruik worden gemaakt van de kennis en kunde van marktpartijen. De wijkvisie op Wormerveer Noord was eind 2014 nog niet geheel afgerond. Bijzondere aanpak van nieuwe onderhoudsprojecten in Poelenburg.
6.5 Positief oordeel van belanghouders 6.5.1 Doelen in het jaarplan
KSF
KPI: streefcijfer 2015
Norm 2014
Gerealiseerd 2014
De Bewonersraad en bewonerscommissies zijn tevreden over de wijze waarop ze betrokken zijn De gemeente, maatschappelijke organisaties en de Bewonersraad zijn tevreden over de prestaties van Parteon
Ze geven gemiddeld een rapportcijfer van 7,5
7,0
n.v.t.
Ze geven gemiddeld een rapportcijfer van 7,5
7,0
n.v.t.
Activiteiten: onderzoek KWH naar belanghoudersparticipatie.
6.5.2 Geen metingen Parteon heeft in 2014 geen onderzoek laten doen naar de tevredenheid van de bewonerscommissies en Bewonersraad. Het KWH Participatielabel is behaald in februari 2013 en is geldig tot en met februari 2016. Ook de tevredenheid over de prestaties van Parteon bij gemeente, maatschappelijke organisaties en Parteon is niet gemeten in 2014. Dit wordt standaard bevraagd in de visitatie die in 2015 wordt gehouden.
6.5.3 Opvolging aanbevelingen visitatie Eind 2011 vond bij Parteon een maatschappelijke visitatie plaats. De corporatie stelde naar aanleiding hiervan begin 2012 een verbeterplan op. De daarin opgenomen maatregelen zijn in 2014 geëvalueerd. Conclusie was dat praktisch alle verbeteringen zijn uitgevoerd. Niet gebeurd is het opstellen van een kadernotitie over maatschappelijk rendement. Maatschappelijk rendement heeft bij Parteon op andere manieren aandacht gekregen Zo hebben we in 2014 de meerwaarde van de aanpak van huurachterstanden en woonfraude laten onderzoeken in een Maatschappelijke Kosten en Baten Analyse, uitgevoerd door RIGO. Eind 2014 zijn de voorbereidingen gestart voor de maatschappelijke visitatie van 2015. Het bureau Cognitum gaat deze visitatie uitvoeren.
6.5.4 Belanghoudersparticipatie Parteon kent vier categorieën belanghouders.
Bewonersraad en bewonerscommissies.
51
De Bewonersraad vertegenwoordigt de huurders van Parteon en is daarmee de belangrijkste belanghouder. We betrekken de raad via werkgroepen actief bij de voorbereiding van het beleid. Zes keer per jaar overlegt de directeur-bestuurder van Parteon met het bestuur van de Bewonersraad. De Bewonersraad bracht in 2014, conform de Overlegwet en de Samenwerkingsovereenkomst, positief advies uit over de volgende onderwerpen: o ABC Onderhoud; o Koopgarant; o volkshuisvestingsverslag en jaarrekening 2013; o meerjarenbegroting 2014-2018; o nieuwbouw Veeringplein; o servicekostenbeleid; o facetbeleid verkoop en o participatiebeleid in een VvE. Een negatief advies volgde op de huurverhoging 2014 en het streefhuurbeleid. Uitgangspunt is dat Parteon de huren maximaal gaat verhogen, dus gebruik zal maken van de mogelijkheid om huurders met een hoger inkomen een extra huurverhoging te geven. Hiervoor waren drie redenen: 1. Het doorvoeren van de maximale huurverhoging draagt eraan bij dat we de streefhuur eerder kunnen bereiken. Als alle woningen een huur gelijk aan de streefhuur hebben, heeft Parteon voldoende betaalbare woningen voor haar doelgroep. 2. de extra verhuurdersheffing mag deels gecompenseerd worden met de inkomsten uit de extra huurverhogingen. 3. Extra inkomensafhankelijke huurverhogingen stimuleren de doorstroming en kunnen daarmee tot gevolg hebben dat sociale huurwoningen vrijkomen voor mensen, die daar vanwege hun inkomen op zijn aangewezen. Daarnaast heeft Parteon over diverse lopende ontwikkelingen zowel de Bewonersraad als de werkgroepen van de Bewonersraad gevraagd en ongevraagd bijgepraat. Eind 2014 is er binnen de Bewonersraad een geschil ontstaan. Dit heeft er toe geleid dat de adviesaanvragen tijdelijk zijn opgeschort. Er wordt door de leden van de raad hard gewerkt om dit geschil zo snel mogelijk op te lossen en de advisering weer te hervatten.
Gemeente Zaanstad. In 2014 heeft drie keer bestuurlijk overleg plaatsgevonden. Vast bespreekpunt is de voortgang van projecten op het gebied van sloop, nieuwbouw, projectmatig onderhoud en maatschappelijk vastgoed. Andere bespreekpunten in 2014 waren de Huisvestings- en Herzieningswet, betaalbaarheid, het resultaat van de quickscan belanghouders (uitgevoerd eind 2013) en het monumentenbeleid. Met gemeenten en woningcorporaties in de stadsregio Amsterdam sloot Parteon in maart 2014 een intentieverklaring over de betaalbare voorraad in de stadsregio. Doel is het behoud van voldoende betaalbare sociale huurwoningen en een evenwichtige spreiding daarvan binnen de stadsregio.
Andere woningcorporaties. De Federatie van Zaanse Woningcorporaties werd in 2014 opgeheven. De in Zaanstad actieve woningcorporaties spraken af wel te blijven overleggen over lokale thema’s. Afspraak was te willen samenwerken op basis van een statuut. In 2014 vond twee keer overleg plaats met de wethouder Wonen.
Zorgorganisaties. Uit de quickscan onder belanghouders eind 2013 bleek dat organisaties uit de zorgsector zich niet goed door Parteon op de hoogte gehouden voelden over de prestaties van Parteon. Ze weten ook niet goed wie bij Parteon waarvoor verantwoordelijk is. Er is behoefte aan meer samenwerking. Besloten is de contacten met grotere belanghouders beter te structureren door de invulling van de functie van accounthouder. Deze is in 2014 door personele wisselingen nog niet ingevuld.
52
6.5.5 Prestatieafspraken met de gemeente Zaanstad Parteon maakte begin 2014 met de gemeente Zaanstad afspraken over in 2014 en 2015 uit te voeren woningbouwprojecten, met als doel activiteiten beter op elkaar af te stemmen. Concreet gaat het in 2014 om: drie sloopprojecten. Parteon heeft besloten Durghorst 2 (Krommenie) toch niet te slopen en in stand te houden voor een bijzondere doelgroep. De gemeente was hier blij mee; vier op te leveren nieuwbouwprojecten. Deze zijn opgeleverd;
zeven projecten waar nieuwbouw in 2014 zou starten. Dit is bij drie projecten niet gelukt. Dit betrof onder andere Durghorst 2. Hier wordt niet gebouwd, omdat er niet wordt gesloopt; twaalf projecten op het gebied van projectmatig onderhoud. Deze zijn grotendeels volgens schema verlopen; maatschappelijk vastgoed. De plannen op het gebied van maatschappelijk vastgoed zijn volgens plan verlopen.
6.5.6 Samengevat: doelen bereikt?
Parteon voert in 2014 geen metingen uit naar de tevredenheid onder de belanghouders, mede in verband met de nieuwe visitatie in 2015. Aanbevelingen uit het vorige visitatierapport zijn op één na uitgevoerd. Aanbeveling om een kadernotitie over maatschappelijk rendement op te stellen is op een andere manier ingevuld. Samenwerking met Bewonersraad tijdelijk bemoeilijkt door een intern geschil in de raad. Constructief overleg met gemeente en collega-corporaties. Voornemen om een accounthouder belanghouders aan te stellen nog niet uitgevoerd.
53
7 Parteon als onderneming 7.1 Een gezonde financiële positie
7.1.1 Doelen in het jaarplan Kritische succesfactor
Parteon ontvangt een positief oordeel van het CFV Parteon behoudt haar kredietwaardigheid bij het WSW
Kritische Prestatie Indicator
ICR DSCR LTV op basis van mvs LTV op basis van bdw Solvabiliteit op basis van bdw Dekkingsratio
Norm 2014
positief oordeel CFV > 1,40 > 1,00 20-40% < 75% > 20% < 50%
Realisatie 2014 positief oordeel CFV 1,76 1,21 35% 63% 35% 23%
Toelichting: CFV: Centraal Fonds Volkshuisvesting; WSW: Waarborgfonds Sociale Woningbouw; ICR: Interest-coverage ratio (geeft de verhouding aan tussen de operationele kasstromen en de rentelasten); DSCR: Debt service coverage ratio (geeft de verhouding aan tussen enerzijds de operationele kasstromen en netto verkoopopbrengsten en anderzijds de verplichtingen aan rentelasten en aflossing); LTV: Loan to Value op basis van mvs (verhouding tussen de omvang van de leningportefeuille en de marktwaarde van het bezit in verhuurde staat) of bdw (verhouding tussen de omvang van de leningportefeuille en de bedrijfswaarde van het bezit); Dekkingsratio: omvang van de leningportefeuille als percentage van de opgetelde WOZ-waarde van het bezit. Activiteiten in 2014: proeftuin met sturen op rendement op basis van de marktwaarde. Met als beoogd resultaat dat de Investeringscommissie besluiten over (des)investeringen baseert op marktconforme normen. Bereikt resultaat: bij de besluitvorming over investeringen in nieuwbouwprojecten wordt nu getoetst op de marktconforme rendementseis. Voor de uitgaven van het projectmatig onderhoud is in de loop van 2014 een analyse opgesteld van het onderhoudsdeel en het investeringsdeel. Dit onderscheid is ook vertaald in de Meerjarenbegroting 2015-2019. Hierdoor is een goede basis gelegd om de investeringsbesluiten in 2015 ook te toetsen aan de interne (marktconforme) rendementseis; waardering van het vastgoed op basis van de marktwaarde.
54
Bereikt resultaat: van elk complex heeft Parteon nu de marktwaarde in beeld. De waardering op marktwaarde is ten behoeve van de jaarrekening 2013 voor het eerst integraal toegepast. Bij Parteon is de financiële positie geen doelstelling, maar een randvoorwaarde. Parteon bewaakt continu dat het bereiken van de doelstellingen gebeurt binnen de financiële randvoorwaarden. Deze zijn uitgewerkt in een financiële meerjarenplanning die elk jaar wordt geactualiseerd. De randvoorwaarden komen voort uit de doelstelling van Parteon om borging van financiering te behouden (via het WSW, Waarborgfonds Sociale Woningbouw) en om voldoende solvabel te zijn. Beide financiële doelstellingen zijn, zoals blijkt uit de hierboven opgenomen tabel, in 2014 behaald: Parteon was volgens het Centraal Fonds voldoende solvabel en bleef binnen het door het WSW afgegeven borgingsplafond. De financiële bijsturing is er continu op gericht te blijven voldoen aan de door het WSW en Centraal Fonds gehanteerde criteria, zodat Parteon haar goede financiële positie ook in de toekomst behoudt. Deze paragraaf gaat in op de hoofdlijnen van het financiële beleid van Parteon. Voor de financiële kengetallen, de geconsolideerde balans, de geconsolideerde winst- en verliesrekening en het geconsolideerd kasstroomoverzicht en de analyse van het resultaat wordt verwezen naar de separate Jaarrekening 2014.
7.1.2 Treasury Het Treasury-statuut bepaalt de spelregels voor de treasury-activiteiten van Parteon. Het statuut is de basis voor het treasury-jaarplan, dat op haar beurt de basis vormt van de treasury-operaties van Parteon. Het Treasury-statuut heeft de volgende doelstellingen: waarborgen van de toegang tot de kapitaalmarkt; beheersen van renterisico’s; financieren tegen zo laag mogelijke kosten; beschikken over voldoende liquiditeit. Het treasury-jaarplan wordt jaarlijks vastgesteld door de directeur-bestuurder en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. Dit is ook gebeurd in 2014.
7.1.3 Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) De belangrijkste kredietbeoordelaars hebben het WSW hun hoogste rating toegekend (triple Astatus). Dankzij deze status kunnen corporaties geld lenen tegen gunstige voorwaarden, indien deze leningen zijn geborgd door het WSW. Borgingsplafond In 2014 is door het WSW het zogenaamde borgingsplafond ingesteld. Dit is de maximale omvang van de geborgde leningportefeuille gedurende het betreffende kalenderjaar. Parteon kan volgen welke ruimte er is binnen het maximaal toegestane borgingsplafond om de geborgde leningportefeuille bij WSW te herfinancieren dan wel uit te breiden. Op 2 juli 2014 heeft Parteon van het WSW een brief ontvangen, waarin het borgingsplafond voor de jaren 2014-2016 is vastgesteld op € 561,5 miljoen. Bij de vaststelling van het plafond is gerekend met een liquiditeitsbuffer van € 28 miljoen. Inmiddels bedraagt de liquiditeitsbuffer € 40 miljoen. Op verzoek van Parteon is daarom het borgingsplafond verhoogd met € 12 miljoen naar € 573,5 miljoen. In 2014 is Parteon ruimschoots binnen het borgingsplafond gebleven. Risicoclassificatie Eind 2013 stelde het WSW een nieuw risicobeoordelingskader en –model vast. Dit bestaat uit de eind 2013 toegelichte nieuwe ‘Financial Risks’ met bijbehorende ratio's (de financiële ratio's ICR, DSCR, LTV, Solvabiliteit en Dekkingsratio) en 24 ‘Business Risks’. Aan de ratio's zitten normen vast waaraan corporaties dienen te voldoen.
55
In het najaar van 2014 heeft Parteon de 24 Business Risks door een externe partij laten toetsen. Hier is een aantal aanbevelingen uit voortgekomen die in 2015 worden aangepakt: aanscherpen van het Treasury-statuut; uitwerken en implementeren van een geïntegreerd onderhouds- en kwaliteitsbeleid in aansluiting op de portefeuillestrategie van Parteon en gebaseerd op onder andere de recent uitgevoerde conditiemetingen; realiseren van een verdere spreiding in het renterisico van Parteon door te sturen op een meer gespreide vervalkalender over een langere horizon (vijfjaarsperiode in plaats van enkel sturen op jaarlagen); uitwerken van een integrale risicostrategie en risicobereidheid (inclusief het vaststellen van de gewenste buffers in de financiële positie van Parteon ten opzichte van de WSW-normen), in lijn met de algemene strategische richting van Parteon.
7.1.4 Liquiditeit Eind 2014 is er sprake van een overschot aan liquide middelen van € 28 miljoen. Parteon heeft een liquiditeitsbuffer nodig, gecombineerd met ruimte op leningen met een variabele hoofdsom. Deze buffer en ruimte zijn nodig om te voldoen aan de margin call verplichting op derivaten. Deze margin call verplichting bedroeg per 31-12-2014 € 44,6 miljoen. De buffer en ruimte van Parteon samen bedroegen op dat moment € 55,8 miljoen. Er is dus een overschot aan ruimte van € 11,2 miljoen.
x 1 mln Benodigd volgens marktwaarde per 31-12-2014 LM stand en variabele ruimte per 31-12-2014 Ruimte
(LM) Stresstest € 21,5 € 27,9 € 6,4
(Var.hfdsom) Marktwaarde € 23,1 € 27,9 € 4,8
€ € €
Totaal 44,6 55,8 11,2
Parteon hanteert het beleid dat niet-DAEB intern gefinancierd moet kunnen worden.
7.1.5 Assetmanagement Parteon werkt sinds 2013 hard aan de invoering van assetmanagement. Doel hiervan is om besluiten over investeringen in vastgoed in de toekomst niet alleen meer te baseren op technische of volkshuisvestelijke argumenten, maar ook op de consequenties die ze hebben voor de waarde en het rendement van het betreffende vastgoed op korte en lange termijn. Om dat goed te kunnen doen, zijn in 2013 alle complexen in kaart gebracht, met daaraan gekoppeld de informatie over de staat van onderhoud, de huidige waardes en de waardepotenties na een ingreep. Er is verder een reglement vastgesteld voor de Investeringscommissie (ICOM) en er is een vast format ontwikkeld om de besluitvorming in deze commissie te ondersteunen. In 2014 is een organisatieaanpassing doorgevoerd waarbij een nieuwe afdeling Vastgoedsturing is gecreëerd. Deze afdeling zal het in 2013 ingevoerde assetmanagement verder gaan vormgeven. In het eerste halfjaar van 2014 heeft Parteon een conditiemeting laten uitvoeren om de technische staat van de woningen volgens NEN 2767 te kunnen vaststellen. Deze informatie is van belang om de juiste keuzes te kunnen maken over sloop/nieuwbouw dan wel renovatie.
7.1.6 Sturen op rendement van vastgoed Parteon stuurt op rendement van haar vastgoed, zodat dit vastgoed ook op langere termijn financierbaar blijft. Immers, de netto-inkomsten uit de woningen moeten voldoende zijn om de rentelasten van de investering te kunnen dragen. Daarom sturen we op het rendement op marktwaarde. Dit maakt het mogelijk ons rendement te vergelijken met het rendement dat in de commerciële sector wordt behaald. Vermeld moet worden dat wij een lager financieel rendement behalen maar een hoger maatschappelijk rendement.
56
Rendement op de woningportefeuille Over 2014 hebben we een direct rendement behaald op de woningportefeuille van 2,8 procent. De marktwaarde van ons bezit is een belangrijke factor in de rendementsberekening. In 2013 hebben we voor het eerst ons bezit in de jaarrekening op marktwaarde gewaardeerd. Waardeontwikkeling van de woningportefeuille In 2014 bedraagt de marktwaarde van onze woningportefeuille €1.533 miljoen. Eind 2013 was de marktwaarde €1.464 miljoen. Deze waarde is sterk afhankelijk van de ontwikkelingen op de woningmarkt. In totaal is de marktwaarde van het bestaande bezit gestegen met 5,2 procent. Daarnaast is de waarde gedaald als gevolg van investeringen en desinvesteringen. Het resultaat daarvan is een afname van 0,5% procent. De ontwikkeling van het gehele bezit laat per saldo een stijging zien van 4,7% procent.
7.1.7 Meerjarenprognose 2015-2019 In de meerjarenbegroting 2015-2019 worden de financiële lijnen uit de begroting 2014-2018 voortgezet. Daar bovenop is een extra onderhoudstaakstelling van € 100 per woning ingerekend.
De taakstelling voor beheerlasten, die in de vorige meerjarenbegroting was opgenomen, is geëffectueerd.
7.1.8 Samenvatting: doelen bereikt?
Parteon voldoet aan alle voor 2014 gestelde financiële normen. De corporatie is voldoende solvabel volgens het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Parteon behoudt ook haar kredietwaardigheid bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw door te voldoen aan de WSWnormen voor de ICR, DSCR en LTV. De leningportefeuille van Parteon bleef binnen het borgingsplafond van het WSW. Parteon heeft voldoende buffer om margin call verplichtingen op derivaten te kunnen opvangen. Assetmanagement een stap verder gebracht met de inrichting van de nieuwe afdeling Vastgoedsturing. Succesvolle proeftuin met het sturen op rendement op basis van de marktwaarde. De waardering van het bezit op marktwaarde is in 2014 afgerond; van alle complexen heeft Parteon de marktwaarde in beeld.
57
7.2 Efficiënte bedrijfsvoering 7.2.1 Doelen in het jaarplan Strategisch doel in het jaarplan voor 2014 was om beter te gaan sturen op de overheadkosten. Daartoe wil(de) Parteon eigen normen ontwikkelen op basis van benchmarks. In 2014 zijn twee modellen ingevoerd: het kostprijsmodel van Square Four voor fund, asset en property management en de benchmark voor overhead van KPMG Berenschot. Beide benchmarks worden nu gehanteerd ter onderbouwing van de taakstellende kostenreductie in de Meerjarenbegroting 2015-2019. Ten behoeve van een efficiëntere bedrijfsvoering stond verder in 2014 een groot scala aan activiteiten op het programma. Deze komen in de volgende paragraaf aan de orde. Daarna wordt ingezoomd op de bedrijfslasten van Parteon in 2014.
7.2.2 Verbeteren efficiency
Verbetering processen. Parteon heeft in 2014 gewerkt aan de verbetering van het verhuurmutatieproces aan de hand van het principe van lean werken. Het actieplan is geïmplementeerd; de evaluatie vindt plaats in het eerste kwartaal van 2015. Aanpassing organisatie. De aanpassing van de organisatie is afgerond. De nieuwe functies op het gebied van inkoop, juridische zaken en assetmanagement zijn ingevuld en operationeel. Invoering Parteon 2.0. Parteon startte in mei 2013 het programma Parteon 2.0, een omvattend programma om de organisatie efficiënter te laten functioneren. Ook in 2014 zijn weer goede stappen gezet. Naast de invoering van de onder 7.2.1 genoemde benchmarks richtte Parteon de workflow van inkomende facturen opnieuw in met de implementatie van het ERP-systeem AX. Dit ging in september live. Verhuizen naar één locatie. De verhuizing is afgerond. Het kantoor aan de Rosmolenstraat is gesloten en de inrichting van het Dick Laanplein, waar nu de enige vestiging van Parteon ligt, gereed. Ingebruikname nieuwe systemen. In september 2014 ging naast AX ook het nieuwe document management systeem DMS live. Professionalisering inkoop. In 2014 is de inkoop geprofessionaliseerd door de aanbevelingen uit de inkoopscan en het haalbaarheidsonderzoek op te volgen. De belangrijkste aanbevelingen zijn door Parteon opgenomen in een Inkoopactieplan 2014-2015, welke begin 2014 werd opgesteld. In het inkoopactieplan zijn ontwikkelactiviteiten opgenomen en operationele inkoopprojecten. Ontwikkelactiviteiten die in 2014 zijn afgerond: 1. Opstellen en implementeren van eigen Algemene Inkoopvoorwaarden,welke van toepassing zijn voor alle inkopen die Parteon uitvoert. 2. Opstellen en implementeren van Financiële richtlijnen waaraan onze belangrijkste leveranciers moeten worden getoetst. Gericht op risicobeperking bij belangrijke inkopen van Parteon. 3. Uitvoeren van een Spendanalyse om inzicht te verkrijgen bij welke leverancier we inkopen, welke afdelingen en medewerkers de inkopen doen en voor welke bedragen er wordt ingekocht.
58
4. Uitwerken van een visie op inkoop en het onderzoeken en vormgeven van onze inkoopstrategie en beleidsplan voor 2015-2018. In 2015 wordt deze definitief vastgesteld. 5. Marktverkenning en inkooptraject "e-tendering" opgestart. Afronding en implementatie eerste halfjaar 2015. Operationele afdelingsoverstijgende inkoopprojecten welke zijn opgenomen en in 2014 zijn afgerond zijn: 1. Inkooptraject plaatsing warmtemeters vanwege de Warmtewet 2. Inkooptraject afgerond nieuwe brand-/opstalverzekering 3. Inkooptraject afgerond energie-inkoop 2015 4. Inkooptraject afgerond onderhoud riolering totaal woningbezit 5. Inkooptraject afgerond calamiteitenonderhoud totaal woningbezit 6. Inkooptraject afgerond inkoop kopieermachines kantoor
Er zijn verder voor 2015 nieuwe raamovereenkomsten opgesteld voor het mutatieonderhoud, de binnenpakketten en het reparatieonderhoud, met heldere KPI’s. Management Development. Het management development traject voor de nieuwe managers loopt door tot in 2015. Updaten arbeidsvoorwaarden. Parteon voerde een nieuwe werkkostenregeling in. Risicomanagement. Parteon werkte in 2014 aan het opstellen van een plan voor het risicomanagement. Er is een top-3 geformuleerd van risico’s. Deze is gedeeld met het management. Ook heeft Parteon gekozen voor een nieuwe structuur voor de inrichting en besturing van de interne organisatie, gericht op interne beheersing. Zie verder par. 7.5. Onderzoek verbeteren samenwerking corporaties. Parteon is met ZVH en WormerWonen gestart met kennisdeling in Zaanstad. Parteon en ZVH werken ook bij de invulling van een aantal functies (woonruimteverdeling en jurist) met elkaar samen. Ook verkennen zij de mogelijkheden van een gezamenlijke ICT-omgeving. Vanuit het Noord-Hollandse initiatief ‘Kracht door Verbinding’ wordt onderzocht welke mogelijkheden de corporaties hebben voor het aantrekken van gezamenlijke externe financiering onder de naam Samco. In het kader van het ‘Gemengd Woningfonds’ bespreken corporaties in de Randstad de mogelijkheden van fondsvorming met beleggers. Aanpassen kwartaalrapportages. In 2014 is in het eerste kwartaal een nieuw format geïntroduceerd voor de kwartaalrapportages.
7.2.3 Bedrijfslasten Parteon heeft de bedrijfslasten in 2014 afgezet tegen de landelijke normen uit Corporatie in Perspectief (CiP). Deze bedrijfsvergelijking is gebaseerd op de geïndexeerde CiP 2013. Kostentype
Onderhoudskosten per VHE Personeelslasten per fte (x 1.000) Overige bedrijfslasten per VHE Gemiddelde stichtingskosten nieuwbouw huur Gemiddelde onrendabele top per nieuwbouwwoning
Begroot
€ 1.459
Gerealiseerd 2013
Norm 2014 (CiP)
€ 1.279
€ 1.313
€ 1.373
+ € 60
€ 71
€ 68
-€3
€ 73
Gerealiseerd 2014
Verschil t.o.v. CIP
€ 1.147
€ 1.195
€ 1.350
€ 1.171
- € 179
€ 174.635
€ 219.143
€ 180.627
€ 174.430
- € 6.197
€ 78.000
€ 24.970
n.v.t.
€ 33.630
n.v.t.
59
Toelichting: de onderhoudskosten per verhuureenheid blijven binnen de Meerjarenbegroting 2014-2018, maar zijn wel hoger dan in 2013 en ook hoger dan de CIP. In de Meerjarenbegroting 20152019 zijn de normen voor onderhoud verder aangescherpt. De taakstelling bedraagt € 100 per verhuureenheid. De afdeling Vastgoedsturing zal de onderhoudsnorm in 2015 verder onderzoeken; de personeelslasten zijn exclusief de kosten van uitzendkrachten van de reorganisatie; de overige bedrijfslasten zijn hoger dan in de begroting, maar lager dan de CIP en de lasten in 2013; de hoge gemiddelde stichtingskosten in 2013 worden veroorzaakt door de oplevering van relatief grote huurwoningen in de projecten Rietvelden Zuid en Jan Bouwmeesterstraat fase 1b; de lagere onrendabele top per woning in 2013 is niet representatief. In het project Heiligeweg is toen als gevolg van een verzekeringsuitkering een rendabel gerealiseerd.
7.2.4 Samengevat: doelen bereikt?
De organisatieaanpassing van Parteon is afgerond. De verhuizing naar één kantoor aan het Dick Laanplein in Wormerveer is afgerond. De invoering van verschillende ICT-projecten (DMS en AX) verliep volgens schema. Twee benchmarks ingevoerd voor respectievelijk fund, asset en property management en kosten van overhead. Inkoop geprofessionaliseerd. Management development traject doorlopen. Samenwerking met woningcorporaties verbeterd. Onderhoudskosten in 2014 hoger dan de bedrijfsvergelijking Corporatie in Perspectief, de overige bedrijfslasten zijn lager dan in CiP.
7.3 Een goed functionerende organisatie 7.3.1 Doelen in het jaarplan
KSF
KPI: streefcijfer 2015
Positief oordeel van de medewerkers over Parteon als werkgever
Gemiddeld samengesteld rapportcijfer via Effectory van 7,5
Stand van zaken 2013 7,7
Norm 2014
7,5
Gerealiseerd 2014 n.v.t.
Activiteit: uitvoeren van een versie light van het medewerkerstevredenheidsonderzoek.
7.3.2 Integriteitsonderzoek Parteon heeft in 2014 besloten het ene jaar een onderzoek te doen naar de medewerkerstevredenheid, en het andere jaar naar de integriteit. De integriteitsmeting is voorjaar 2014 voor het eerst uitgevoerd, als ‘voorjaarsmeting’. Het medewerkerstevredenheidsonderzoek volgt dan in 2015. De voorjaarsmeting is uitgevoerd door KPMG en is 'opgehangen' aan de begrippen helderheid, voorbeeldgedrag, uitvoerbaarheid, betrokkenheid, transparantie, bespreekbaarheid, aanspreekbaarheid en handhaving. Parteon stelde KPMG de vraag hoe de corporatie zich verhoudt ten opzichte van andere werkgevers. Verhoudingsgewijs met andere organisaties is het
60
voorbeeldgedrag op het gebied van integriteit (en dan vooral van de leidinggevenden) en de betrokkenheid van medewerkers goed. Daarbij 'scoort' Parteon hoger dan gemiddeld. Aandachtspunt is de 'aanspreekbaarheid'. Vooral het elkaar aanspreken als er een overtreding zou (kunnen) plaatsvinden en het onderling openstaan voor kritiek op het eigen terrein. Voor de meeste andere vragen en kwaliteiten scoort Parteon gemiddeld. De conclusies van het onderzoek zijn besproken met de leidinggevenden en medewerkers.
7.3.3 Personeelsopbouw per 31-12-2014 Totaal aantal medewerkers Fulltime – parttime Mannen – vrouwen Mutaties 2014 Totaal Eigen verzoek Einde contract Boventallig (Vroeg)pensioen Andere reden Overlijden
199 103 – 96 87 - 112
In dienst 13
Uit dienst 16 4 3 3 2 4 0
7.3.4 Ziekteverzuim in 2014
Totaal ziekteverzuim
Eerste kwartaal
Tweede kwartaal
Derde kwartaal
Vierde kwartaal
Totaal 2014
Incl. zwangerschap
4,43%
3,56%
4,44%
4,75%
4,30%
2013 2,69%
Excl. zwangerschap
4,28%
3,56%
4,16%
4,35%
4,09%
3,17%
5,21%
Ziekteverzuimfrequentie
Q2 ’13 t/m Q1 ‘14
Q3 ‘13 t/m Q2 ‘14
Q4 ‘13 t/m Q3 ‘14
Q1 ’14 t/m Q4 ‘14
0,77
0,71
0,79
0,81
0,81
0,90
0,97
Excl. zwangerschap
2012 5,75%
7.3.5 Samengevat: doelen bereikt?
Parteon laat een integriteitsmeting doen onder de medewerkers. De scores op betrokkenheid en voorbeeldgedrag van leidinggevenden zijn hoger dan gemiddeld, de score op aanspreekbaarheid lager. Op de overige aspecten scoort Parteon gemiddeld. Ziekteverzuim hoger dan in 2013, maar lager dan in 2012 en ook lager dan de verzuimnorm voor openbaar bestuur en overheidsdiensten van 5,3%.
61
7.4 Verbindingen 2014 7.4.1 Inleiding Parteon heeft als organisatie een aantal verbindingen. Een verbinding wordt gedefinieerd als het hebben van (belangrijke) invloed op een andere rechtspersoon. Dat kan door deelneming in het aandelenkapitaal, door in de directie of het bestuur deel te nemen of door eventuele andere vormen van zeggenschap. De keuze voor het aangaan van verbindingen door Parteon vloeit in een aantal gevallen voort uit de keuze om bepaalde activiteiten te ontplooien. Voorbeeld daarvan is Woningnet NV. In andere gevallen wordt bewust voor een verbinding gekozen vanwege risicospreiding of om een bijdrage te leveren aan specifieke volkshuisvestingsactiviteiten. In de Governancecode is bepaald dat corporaties dienen te beschikken over een verbindingenstatuut. Het statuut van Parteon is in concept beschikbaar, de verdere concrete invulling daarvan is afhankelijk van de bepalingen vanuit de Herzieningswet. Die was eind 2014 nog niet van kracht. In 2012 heeft Parteon besloten het aantal verbindingen aanzienlijk terug te brengen. Dit geldt met name voor een aantal rechtstreeks onder Parteon Projectontwikkeling Holding BV gehangen project-BV's. Deze lijn is in 2013 en 2014 doorgezet. Verder is besloten om de Stichting Monumenten als zelfstandige entiteit te liquideren. Het - beperkte, monumentale - vastgoed in die stichting is ondergebracht in de stichting Parteon.
7.4.2 Verbindingen algemeen
Parteon Projectontwikkeling Holding BV. Deze Holding BV- is opgericht in 2007. Daarmee werd de afdeling Projectontwikkeling van Parteon verzelfstandigd. Stichting Parteon is 100% aandeelhouder van de BV. Per 31 december 2014 had het eigen vermogen van de BV een omvang van -/- € 49.852.395. Het resultaat over 2014 bedroeg -/- € 7.289.094. De cijfers van Parteon Projectontwikkeling Holding BV zijn opgenomen in de geconsolideerde cijfers van stichting Parteon. Stichting Beheer en Exploitatie Registergoederen Parteon (SBERP). Deze stichting beheert het kantoorpand van Parteon aan de Rosmolenstraat in Zaandam. De stichting is opgezet vanuit een fiscale invalshoek en voldoet volledig aan de bij een woningcorporatie behorende activiteit, het beheer van een eigen kantoorpand. Parteon is de enige bestuurder van deze stichting en heeft een lening verstrekt die is verantwoord onder de financiële vaste activa. Het eigen vermogen bedroeg ultimo 2014 € 3.647, de jaaromzet € 129.936. De cijfers van SBERP zijn opgenomen in de geconsolideerde cijfers van stichting Parteon. Het is de intentie om deze stichting op te heffen zodra het pand aan de Rosmolenstraat wordt verkocht. WoningNet NV. Deze vennootschap is opgericht door woningcorporaties met als doelstelling de woonruimteverdeling van hun woningbezit in de Stadsregio Amsterdam te coördineren. De activiteiten van deze verbinding passen binnen de kernactiviteiten van Parteon, meer in het bijzonder het prestatieveld ‘bij voorrang en passend huisvesten van de primaire doelgroep’. Het belang in het aandelenkapitaal van WoningNet is 3,74%, verantwoord onder de financiële vaste activa. Vanwege haar deelname in het aandelenkapitaal houdt Parteon de vinger aan de pols met betrekking tot beleidsplannen en de ontwikkeling van vermogen en resultaat. Gezien het geringe belang van deze deelneming zijn de cijfers niet geconsolideerd. NV Stadsherstel Zaanstreek. Al geruime tijd geleden heeft Parteon initiatieven ontplooid om te komen tot een organisatie voor stadsherstel binnen de Zaanstreek. Dit om een bijdrage te leveren aan het behoud van de grote hoeveelheid monumenten, beschermde dorpsgezichten en beeldbepalende panden. Daarvoor is aansluiting gezocht met NV Stadsherstel Amsterdam die daar al meer dan vijftig jaar ervaring mee heeft. Ultimo december 2009 heeft dit geleid tot de oprichting van de NV Stadsherstel Zaanstreek. Het geplaatste aandelenkapitaal bedraagt € 100.000, het aandeel Parteon is € 49.000. Daarmee is Parteon minderheidsaandeelhouder. Het bezit van de NV
62
Stadsherstel Zaanstreek bestaat uit 23 monumentale panden op de Zaanse Schans, voornamelijk met een woonfunctie. Met de aankoop daarvan was een bedrag van circa € 2,7 miljoen gemoeid. Dit is (vrijwel) geheel extern gefinancierd. De cijfers van NV Stadsherstel Zaanstreek zijn niet geconsolideerd. Inmiddels bestaat het voornemen om de rol van Parteon in deze NV te beëindigen. Naar verwachting wordt dat in 2015 geëffectueerd. Zaanpracht VOF (voorheen Noordeinde). Parteon is een van de twee vennoten. Bouwfonds is de tweede vennoot. In 2014 zou een anterieure overeenkomst met de gemeente worden getekend. Daarna wordt de bestemmingsplanprocedure gestart. Rosarium VOF. Parteon is een van de vennoten.
7.4.3 Verbindingen vanuit projectontwikkeling Specifiek voor het ontwikkelen van projecten is Parteon een aantal samenwerkingsverbanden aangegaan. Onderstaand een overzicht van deze verbindingen. Parteon Projectontwikkeling Holding BV had 30 dochterondernemingen, PPO 1 t/m PPO 30 BV. Ultimo 2013 waren achttien van deze BV's geliquideerd omdat daarin geen activiteiten meer werden ontplooid. In 2014 zijn nog eens vijf project-BV's geliquideerd. De Hemmes BV en De Hemmes CV. Parteon is aandeelhouder in de BV en vennoot in de CV. De grondposities zijn inmiddels verkocht. In 2014 zijn de BV en CV geliquideerd. Gasfabriekterrein BV en Gasfabriekterrein CV. Parteon is aandeelhouder in de BV en vennoot in de CV. De ontwikkeling van dit project is stopgezet. Partijen zijn voornemens de vennootschappen in 2015 te ontbinden.
7.4.4 Toezicht op verbindingen In het Reglement Raad van Commissarissen Parteon is het toezicht geregeld op daarvoor in aanmerking komende verbindingen. De verantwoordelijkheid voor het toezicht op dochterondernemingen geldt als Parteon in een rechtspersoon meer dan de helft van de stemrechten in de algemene vergadering van aandeelhouders kan uitoefenen (NV of BV), dan wel als er sprake is van een stichting waarvan het bestuur wordt gevormd door de rechtspersoon Parteon. Verdere financiële informatie over de verbindingen is te vinden in de jaarrekening 2014.
7.5 Interne beheersing en controle 7.5.1 Inleiding Parteon heeft als middelgrote woningcorporatie een heldere strategie om de organisatiedoelstellingen te realiseren. Een belangrijk (besturings)instrument daarbij is risicomanagement. Met risicomanagement wil Parteon bereiken dat ze ten aanzien van de doelstellingen op zowel organisatie- als procesniveau: weet of beseft wat de kansen en bedreigingen zijn om die te realiseren (de risico's); afgewogen en passende acties onderneemt om de kansen en bedreigingen te beheersen (managen van de risico’s met beheersmaatregelen of controls); regelmatig toetst of de opzet en werking van de beheersmaatregelen op het gewenste niveau is voor een effectieve én efficiënte beheersing. Door middel van het regelmatig toetsen van de opzet en werking van de beheersmaatregelen wil Parteon aanvullende zekerheid verkrijgen over: het bereiken van de strategische doelstellingen (Strategic); de effectiviteit en efficiëntie van bedrijfsprocessen (Operations);
63
de betrouwbaarheid van de (financiële) informatieverzorging (Reporting); de naleving van relevante wet- en regelgeving (Compliance).
7.5.2 Organisatiecontrol-huis In 2014 heeft Parteon belangrijke stappen gezet met het verder professionaliseren van risicomanagement, waaronder de versterking van interne controle en interne audit. De bouwstenen voor risicomanagement en interne beheersing zijn door Parteon opgenomen in het ‘Organisatiecontrol-huis’ (zie de figuur). Dit huis is gebaseerd op het COSO-model voor interne beheersing en bestaat uit de onderdelen governance, risico-identificatie en –beheersing, informatie en communicatie, en monitoren.
Governance •Structuur en besturing: inrichting •Risicomanagementbeleid: werkwijze •Risico awareness / cultuur: aandacht
•Internal Control Frameworks • KRI’s
Risico-analyses • Strategisch • Operationeel
Proceshuis
Risico-identificatie en beheersing Informatie systemen
Rapportages interne beheersing
•Kwartaalrapp. •Jaarrekening • Jaarverslag
Informatie & Communicatie • Interne controles • Interne en externe audits • Extern toezicht
Monitoren
7.5.3 Risk & Audit versterkt Eind 2014 heeft Parteon gekozen voor een nieuwe consistente, samenhangende en doeltreffende structuur voor de inrichting en besturing van de interne organisatie, de processen en de systemen met een sterke en samenhangende interne beheersing. Binnen het Governance raamwerk van Parteon is een splitsing aangebracht tussen de ‘tweedelijns’ interne controles (door de afdeling Planning & Control) en de ‘derdelijns’ interne audits (door de afdeling Organisatiecontrol). Binnen Parteon zal de afdeling Planning & Control zich in 2015 gaan richten op het toetsen van de effectiviteit van de interne controlemaatregelen voor de belangrijkste interne processen, dat wil zeggen het uitvoeren van interne controles om vast te stellen of de vastgestelde (key) controls juist, volledig en tijdig zijn uitgevoerd. De tweedelijns advies- en coördinatiewerkzaamheden op het gebied van risicomanagement en de derdelijns toetsingswerkzaamheden op het gebied van interne audit zijn door de (beperkte) omvang van de organisatie en de nog verder te ontwikkelen fundamenten van interne beheersing momenteel belegd binnen één afdeling: Organisatiecontrol. Organisatiecontrol geeft daarmee invulling aan de interne audit functie van Parteon.
64
7.5.4 Risico's in beeld Om steeds beter inzicht te hebben in de strategische en operationele (proces)risico’s, heeft Parteon onder andere de top-10 strategische risico’s in kaart gebracht. Ook is ze gestart met een risk control framework voor de operationele risico’s. Ten aanzien van de strategische risico’s is de volgende top-3 gedefinieerd. 1. Maatschappelijke meerwaarde. Het risico dat Parteon verwachtingen schept bij belanghouders die niet kunnen worden waargemaakt c.q. dat Parteon onvoldoende haar maatschappelijke meerwaarde laat zien. (gerelateerd strategische doel: Parteon streeft naar een positief oordeel van belanghouders). 2. Doelmatigheid. Het risico dat processen en de bedrijfsvoering inefficiënt zijn ingericht en/of niet of onvoldoende op elkaar aansluiten en/of onvoldoende samenwerken. (gerelateerde strategische doelen: De klant is tevreden over de kwaliteit van dienstverlening / Parteon heeft een efficiënte bedrijfsvoering). 3. Woonlasten. Het risico dat de woonlastenquote van de huurders, met name die met de laagste inkomens, te veel stijgt. (gerelateerd strategisch doel: Parteon realiseert een woningvoorraad die qua prijs aansluit op de inkomenssituatie van haar doelgroepen). Eind 2014 is een werkgroep gestart met het onderzoeken op welke wijze de strategische risico’s nader vertaald kunnen worden naar ‘Kritische Risico Indicatoren’ (KRI's) die passen bij het risicoprofiel van Parteon. De KRI's worden gebruikt om tijdig risicovolle activiteiten te identificeren en de benodigde beheersmaatregelen te treffen. De indicatoren zullen uiteindelijk elk kwartaal worden gemeten en worden gerapporteerd in de kwartaalrapportage. Hiermee worden trends zichtbaar en wordt Parteon de kans geboden om tijdig op veranderingen in te springen. Voor de operationele risico's is in het vierde kwartaal een start gemaakt met risicomanagement workshops voor de risk control frameworks. De workshops hebben als doel om de belangrijkste risico's in de processen te inventariseren, samen met de belangrijkste beheersmaatregelen. De risico's en beheersmaatregelen zullen vervolgens in het Risk & Control Framework (RCF) van Parteon worden opgenomen. Het RCF heeft als doel om de geïdentificeerde risico’s en getroffen beheersingsmaatregelen op een gestructureerde wijze vast te leggen. Het RCF dient tevens als basis voor het monitoren van de correcte uitvoering van de beheersmaatregelen in de vorm van het uitvoeren van testwerkzaamheden om de effectiviteit van de beheersmaatregelen te beoordelen.
7.5.5 Samengevat: doelen bereikt?
Bouwstenen risicomanagement en interne beheersing opgenomen in het Organisatiecontrolhuis. Nieuwe structuur ingevoerd voor interne controle en beheersing. Belangrijkste strategische risico’s zijn gedefinieerd. Workshops gestart om operationele risico’s te inventariseren.
65
8 Governance in 2014 8.1 Inleiding In dit hoofdstuk is beschreven hoe Parteon inhoud geeft aan de principes van de per 1 juli 2007 in werking getreden en per 1 juli 2011 gewijzigde Governancecode (GC). De GC maakt deel uit van de Aedescode. Het bestuur en de Raad van Commissarissen (RvC) onderschrijven de GC en zien actief toe op naleving en handhaving van de gemaakte afspraken. Hierbij geldt het principe ‘pas toe of leg uit’. Drie onderdelen uit de GC zijn per 1 juli 2011 verplicht: toepassing van de ‘Sectorbrede Beloningscode bestuurders woningcorporaties’; toepassing van de ‘Honoreringscode commissarissen woningcorporaties’; de maximale zittingstermijn van commissarissen. In 2015 wordt de huidige GC vervangen door een GC met een nieuwe opzet. Door de invoering van de Wet Normering Topinkomens (WNT) is de ‘Sectorbrede Beloningscode bestuurders woningcorporaties’ niet meer van toepassing. Voor de hoogte van de honorering voor commissarissen geldt eveneens de WNT. De door Parteon gekozen governancestructuur staat op de website www.parteon.nl.
8.2 Het bestuur 8.2.1 Taak en werkwijze Om de governance bij Parteon op een goede manier handen en voeten te geven, functioneert het bestuur binnen een aantal duidelijke kaders. Parteon heeft de visie, missie en strategische uitgangspunten vastgelegd in een koersplan. Dit wordt jaarlijks vertaald in een jaarplan en begroting, die op hun beurt bestaan uit afdelingsplannen en daaraan gekoppelde budgetten. In 2014 gold het Koersplan 2012-2015 'Met pit'. Jaarlijks wordt overleg gevoerd met (een delegatie van) de onderkende belanghouders. In dit overleg wordt aan de betrokken belanghouders verantwoord hoe hun inbreng binnen de organisatie vorm heeft gekregen. In de statuten van Parteon is opgenomen welke besluiten vooraf zijn onderworpen aan de goedkeuring van de Raad van Commissarissen (RvC). De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn opgenomen in een door de RvC goedgekeurd bestuursreglement. Dit reglement is in 2014 aangevuld met een regeling voor het 'vier-ogen-principe'. Zie daarvoor ook het verslag van het bestuur. Parteon beschikt over een systeem voor interne controle en risicobeheersing. In 2011 is een ‘Risico Management Scan’ uitgevoerd. De uitkomsten worden gebruikt om het bestaande systeem van risicomanagement en interne beheersing aan te scherpen c.q. uit te breiden. Parteon beschikt over een Integriteitscode. In samenhang daarmee is ook een Klokkenluidersregeling opgesteld. Samen vormen deze beide regelingen de Gedragscode. In 2012 is het Investeringsstatuut definitief vastgesteld en het Verbindingenstatuut in concept. Daarin worden de criteria opgenomen die gelden voor het aangaan en beëindigen van verbindingen c.q. het doen van belangrijke vastgoedinvesteringen. Ook het risicomanagement en de interne beheersing van verbindingen worden hierin geregeld. In 2014 is het Investeringsstatuut geëvalueerd en geactualiseerd. Parteon beschikt – conform artikel 16 van het BBSH - over een externe Geschillencommissie die jaarlijks verslag uitbrengt. Het reglement en de te volgen werkwijze door klagers zijn opgenomen op de website van Parteon.
66
8.2.2 Rechtspositie en bezoldiging Voor de bezoldiging van de bestuurder wordt aangesloten bij (de overgangsregeling van) de ‘Wet Normering Topinkomens'. Het bestuur krijgt geen persoonlijke leningen of garanties van de corporatie. Voor de secundaire arbeidsvoorwaarden gelden de ‘Aanvullende arbeidsvoorwaarden van Parteon’. Het functioneren van het bestuur wordt jaarlijks beoordeeld door de Remuneratiecommissie. Die bespreekt de uitkomsten daarvan in de volledige RvC. Er wordt een Remuneratierapport opgesteld. Op grond van het functioneren stelt de RvC jaarlijks de beloning van het bestuur vast. 8.2.3 Tegenstrijdige belangen en nevenfuncties Het bestuur doet alles binnen zijn vermogen om de schijn van belangenverstrengeling te vermijden. Mocht er echter toch sprake zijn van schijn, dan informeert het bestuur terstond de voorzitter van de RvC. In 2014 is er geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen. Nevenfuncties van het bestuur zijn/worden gemeld aan en goedgekeurd door de RvC. Deze nevenfuncties mogen geen tegenstrijdige belangen opleveren. Een overzicht van de relevante nevenfuncties is opgenomen in het verslag van het bestuur.
8.3 Raad van Commissarissen 8.3.1 Taak en werkwijze De RvC heeft voor zijn functioneren een Reglement opgesteld en handelt conform de daarin vastgelegde afspraken. De volledige RvC vergadert minimaal eenmaal per jaar met de Ondernemingsraad en het bestuur van de bij Parteon functionerende Bewonersraad. In 2014 heeft het overleg met het bestuur van de Bewonersraad niet plaatsgevonden door de interne problemen binnen de Bewonersraad. Het toezicht van de RvC omvat in ieder geval: de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie; de strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie; de opzet en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen; het kwaliteitsbeleid; de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording als voorzien in hoofdstuk V van de GC; het financiële verslaggevingsproces; de naleving van toepasselijke wet- en regelgeving; het risicomanagement en de interne beheersing van verbindingen. De RvC vergadert eenmaal per jaar zonder het bestuur. In deze vergadering bespreekt de raad zijn eigen functioneren als RvC als geheel, en dat van de individuele leden. De raad vraagt daartoe de visie van het bestuur. Aan dit functioneren verbindt hij – indien nodig – gevolgen. Deze werkwijze is vastgelegd in het reglement van de Remuneratiecommissie.
8.3.2 Onafhankelijkheid De RvC stelt bij het beoordelen van het eigen functioneren voor iedere commissaris vast of deze in een zodanige relatie tot de corporatie staat dat hij geacht kan worden onafhankelijk te zijn. Daarbij gelden ten minste de in de GC genoemde onafhankelijkheidscriteria. Nevenfuncties en/of bedrijfsmatige activiteiten die de onafhankelijkheid kunnen beïnvloeden, worden gemeld en goedgekeurd door de RvC. In 2014 heeft de RvC geheel onafhankelijk kunnen handelen.
8.3.3 Deskundigheid en samenstelling De RvC heeft een profielschets waarin zijn opgenomen de algemene en specifieke eisen waaraan de leden van de RvC moeten voldoen. Deze profielschets is in 2013 geactualiseerd. De profielschets is te vinden op de website van Parteon. Voor de specifieke eisen geldt dat binnen de RvC de volgende disciplines vertegenwoordigd moeten zijn:
67
volkshuisvestelijk; vastgoed; financieel-economisch kennis; huurdersparticipatie / lokaal huurdersnetwerk; personeel en organisatie; informatietechnologie - administratieve organisatie/interne controle.
Deze deskundigheden zijn vertaald in een aantal kwaliteitsprofielen. Deze profielen zijn leidend bij de benoeming c.q. herbenoeming van de leden. Deze profielen zijn: kwaliteitsprofiel voorzitter; kwaliteitsprofiel volkshuisvestelijk; kwaliteitsprofiel vastgoed; kwaliteitsprofiel financieel-economisch; kwaliteitsprofiel huurdersparticipatie / lokaal huurdersnetwerk; kwaliteitsprofiel personeel en organisatie; kwaliteitsprofiel informatietechnologie - administratieve organisatie/interne controle. De leden van de RvC volgen, indien noodzakelijk, de benodigde scholing. Hun maximale zittingsduur is tweemaal een periode van vier jaar. Er is een rooster van aftreden. Dit is te vinden op de website.
8.3.4 Rol van de voorzitter van de RvC De RvC heeft een voorzitter, niet zijnde een voormalig bestuurder van de corporatie. De voorzitter ziet er op toe dat: de leden van de RvC tijdig de informatie ontvangen die nodig is voor een goede uitoefening van hun taak; er voldoende tijd bestaat voor de beraadslaging en besluitvorming door de RvC; de commissies van de RvC naar behoren functioneren; de leden van het bestuur en de leden van de RvC tenminste eenmaal per jaar worden beoordeeld op hun functioneren; de contacten van de RvC met het bestuur, de Bewonersraad en de Ondernemingsraad naar behoren verlopen; de commissarissen de benodigde scholing volgen.
8.3.5 Samenstelling en rol kerncommissies Het speelveld van de corporatie omvat veel aspecten. Op al die gebieden is de rol van het intern toezicht van groot belang. Daartoe is de samenstelling van de RvC ook zodanig dat de benodigde aandachtsgebieden bestreken kunnen worden. Deze aandachtsgebieden zijn en blijven altijd de verantwoordelijkheid voor de gehele RvC. Desondanks heeft de RvC besloten tot de instelling van drie kerncommissies, elk bestaande uit leden van de RvC.
Remuneratiecommissie, met als belangrijkste taken: het doen van een voorstel voor selectiecriteria en de benoemingsprocedure voor de leden van de RvC en leden van het bestuur; het doen van een voorstel voor een profielschets van de RvC; het werven, selecteren en voordragen van leden van de RvC ter benoeming door de RvC; het doen van een voorstel aan de RvC over het te voeren bezoldigingsbeleid; het doen van een voorstel over de bezoldiging van de individuele leden van het bestuur ter vaststelling door de RvC; het opmaken van het Remuneratierapport.
Audit Commissie, met als belangrijkste taken: de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen, waaronder het toezicht op de naleving van de relevante wet- en regelgeving en het toezicht op de werking van de integriteitsregeling;
68
-
de financiële informatieverschaffing door de woningcorporatie (keuze van accountingpolicies, toepassen en beoordelen van effecten van nieuwe regels, prognoses, werk van in- en externe accountants ter zake, etc.); de naleving van aanbevelingen en opvolging van opmerkingen van in- en externe accountants; de voorgeschreven financiële informatieverschaffing aan de externe toezichthouder.
Vastgoedcommissie, met als belangrijkste taken: de beoordeling van de algehele systematiek rond de vastgoedsturing en –ontwikkeling; de werking van het risicobeheersingssysteem, specifiek op het terrein van de projecten in ontwikkeling; de ontwikkelingen in de koop- en huursector in relatie tot de te ontwikkelen projecten.
Iedere commissie werkt volgens een reglement waarin in ieder geval zijn opgenomen de rol en verantwoordelijkheden van de betreffende commissie, de samenstelling, de wijze van verantwoording naar de gehele RvC en de vergaderfrequentie. Deze reglementen maken deel uit van het Reglement voor de RvC. Het voorzitterschap van deze commissies wordt in geen van de drie kerncommissies vervuld door de voorzitter van de RvC.
8.3.6 Tegenstrijdige belangen en nevenfuncties De leden van de RvC doen alles binnen hun vermogen om de schijn van belangenverstrengeling te vermijden. Uitgangspunt daarbij is dat leden van de RvC zelf c.q. hun aanverwanten nooit transacties zullen aangaan waarbij tegenstrijdige belangen zouden kunnen ontstaan, ook niet als die van ondergeschikt belang zijn. Nevenfuncties van de leden van de RvC zijn/worden gemeld aan en goedgekeurd door de RvC. Deze nevenfuncties mogen geen tegenstrijdige belangen opleveren. In 2014 is er geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen.
8.3.7 Bezoldiging De leden van de RvC ontvangen een vaste bezoldiging, gebaseerd op de verwachte tijdsbesteding. De vicevoorzitter ontvangt 110% van deze beloning, de voorzitter 150%. Deze beloning wordt vermeld in het jaarverslag. Aan de leden van de RvC worden geen persoonlijke leningen of garanties verstrekt. In 2013 is de ‘Wet Normering Topinkomens' van kracht geworden. De WNT dient verplicht te worden toegepast vanaf 2012. De RvC heeft ervoor gekozen de bezoldiging over 2012 en volgende jaren ongewijzigd te laten. Zie verder het Remuneratierapport 2014.
8.4 Financiële verslaggeving, interne controle en positie externe accountant 8.4.1 Financiële verslaggeving Het bestuur is verantwoordelijk voor de juiste, tijdige en volledige informatievoorziening, zowel van de corporatie zelf als van de betreffende deelnemingen. Daarvoor zijn procedures opgesteld. De financiële informatie van de betreffende deelnemingen wordt rechtstreeks aan het bestuur van Parteon verstrekt. Waar nodig wordt bij andere informatie dan de jaarstukken de externe accountant ingeschakeld. De RvC houdt toezicht op de gang van zaken rond de algehele informatiestromen.
8.4.2 Rol, benoeming en beoordeling externe accountant De keuze voor de externe accountant wordt door de RvC bepaald, na overleg met het bestuur en na advies van de Audit Commissie. Daarbij wordt een periode van vier jaar aangehouden, met na
69
die periode een eventuele herbenoeming voor opnieuw vier jaar. In 2013 is de externe accountant herbenoemd voor nog eens een periode van vier jaar. Periodiek beoordeelt de Audit Commissie het functioneren van de externe accountant. Zij laat zich daarbij adviseren door het bestuur. De uitkomsten van deze beoordeling worden vermeld in het jaarverslag. Opdrachtverstrekking voor niet-controlewerkzaamheden aan de externe accountant zijn de verantwoordelijkheid van het bestuur. Normaal gesproken wordt voor dergelijke werkzaamheden een andere partij dan de externe accountant gekozen.
8.4.3 Interne controlefunctie De functie van ‘controller’ is binnen Parteon belegd bij de medewerker Organisatiecontrol. Deze zorgt ervoor dat de bedrijfsbesturing (koersplan, jaarplannen en instrumenten, interne controle en risicobeheersing, regelgeving en rapportages op het gebied van visitatie, kwaliteitsbeheersing, benchmark, etc.) goed, in een logische samenhang en met een goede bewaking functioneert. Daarmee is de mate van ‘in control zijn’ bepaald. De medewerker Organisatiecontrol is verantwoordelijk voor het Interne Controleplan en functioneert binnen de organisatie rechtstreeks onder de directeur-bestuurder. De medewerker Organisatiecontrol heeft het recht (c.q. de plicht) om, indien nodig, rechtstreeks aan het bestuur c.q. de RvC te rapporteren. Het Interne Controleplan wordt besproken in de Audit Commissie en vastgesteld in de RvC.
8.4.4 Verslaggeving door de externe accountant Het verslag van de externe accountant met betrekking tot de controle op de jaarstukken gaat met name in op: Met betrekking tot de accountantscontrole: informatie over zaken die van belang zijn voor de beoordeling van de onafhankelijkheid van de externe accountant; informatie over de gang van zaken tijdens de controle en de samenwerking met de interne accountant, discussiepunten met het bestuur, een overzicht van niet aangepaste correcties, etc.; Met betrekking tot de financiële cijfers: analyses van ontwikkelingen van het vermogen en resultaat, die niet in te publiceren cijfers voorkomen en die naar de mening van de externe accountant bijdragen aan het inzicht in de financiële positie en resultaten van de woningcorporatie; commentaar op de verwerking van eenmalige posten, de effecten van schattingen en de wijze waarop deze tot stand zijn gekomen, de keuze van accountingpolicies wanneer ook andere keuzes mogelijk waren, alsmede bijzondere effecten als gevolg daarvan; opmerkingen over de kwaliteit van prognoses en budgetten; Met betrekking tot de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen (inclusief de betrouwbaarheid en continuïteit van de geautomatiseerde gegevensverwerking) en de kwaliteit van de interne informatievoorziening: verbeterpunten, geconstateerde leemtes en kwaliteitsbeoordelingen; opmerkingen over bedreigingen en risico’s voor de woningcorporatie en de wijze waarop daarover in te publiceren gegevens gerapporteerd dient te worden; naleving van statuten, instructies, regelgeving, vereisten van externe toezichthouders, etc.
70
8.5 Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden 8.5.1 Visie op maatschappelijke functie en benoeming belanghouders Parteon ziet zichzelf als een maatschappelijke onderneming met een stevige verankering in de Zaanstreek. Om haar maatschappelijke en volkshuisvestelijke missie te kunnen realiseren, werkt zij nauw samen met belanghouders. Deze belanghouders zijn te onderscheiden in ten minste de volgende categorieën: de gemeente Zaanstad; de gemeente Wormerland; de huurders van Parteon in de vorm van de Bewonersraad en bewonerscommissies; projectontwikkelaars; makelaars; zorginstellingen; welzijnsinstellingen; maatschappelijke organisaties; lokale collega-woningcorporaties.
8.5.2 Overleg met belanghouders en verantwoording over het gevoerde beleid Diverse vertegenwoordigers van Parteon voeren regelmatig overleg met de onderscheiden belanghouders. Dit gebeurt vaak op operationeel niveau. Daarnaast wordt in principe jaarlijks één overlegbijeenkomst gehouden met (een deel van) de belanghouders tezamen. Op deze wijze wil het bestuur van Parteon de belanghouders in de gelegenheid stellen advies uit te brengen over de strategie en beleidsvoornemens van Parteon, specifiek in het kader van haar maatschappelijke en volkshuisvestelijke doelstellingen voor de komende periode. Tevens wordt deze vergadering gebruikt om aan te geven wat de stand van zaken is met betrekking tot de afspraken over de afgelopen periode. In 2014 is een gezamenlijk overlegbijeenkomst gehouden met collegacorporatie ZVH.
8.5.3 Visitatie Parteon laat zich eens in de vier jaar visiteren door een daartoe bevoegde onafhankelijke organisatie. Dit is voor de eerste keer gebeurd in 2007, in het kader van een door de Stichting Experimenten Volkshuisvesting begeleid experiment. De visitatie geeft een beeld van het maatschappelijk en volkshuisvestelijk presteren, de wijze waarop de belanghouders bij beleidszaken zijn/worden betrokken en de kwaliteit van de governance van de corporatie. De uitkomsten van de visitatie zijn openbaar en beschikbaar via de website van Parteon. In 2011 heeft Parteon zich wederom laten visiteren. De uitkomsten daarvan zijn met de belanghouders gedeeld. De aanbevelingen zijn in een actieplan opgenomen. De RvC monitort de tijdige afhandeling van de actiepunten. Eind 2014 is de visitatie voor 2015 in gang gezet. RvC en bestuur hebben besloten de vierjaarlijkse visitatie in de eerste helft van 2015 te laten uitvoeren door Cognitum.
71
