Jaarverslag Parteon 2011

Jaarverslag Parteon 2011

Op weg naar scherpe keuzes Jaarverslag Parteon 2011 Volkshuisvestingsverslag Jaarrekening

Eindredactie: Leo Adema en Anouscka Muizelaar, Parteon Wormerveer. Redactie en interviews: John Cüsters, Cüsters Teksten Maastricht. Fotografie: Opmaak: Plan b grafische dienstverleners, Assendelft www.Parteon.nl

Inhoudsopgave 1. ‘Parteon moet scherp aan de wind zeilen en keuzes maken’��7 - Interview: interim-bestuurder Wim Staargaard en voormalig waarnemend directeur-bestuurder Rob Meijrink�� 7 - Verslag van het bestuur over 2011�� 10 2. ‘Parteon verzet de bakens’��13 - Interview: Johan Conijn, voorzitter Raad van Commissarissen�� 13 - Verslag van de Raad van Commissarissen over 2011�� 14

4.4 Tevreden klanten�� 33 4.4.1 KWH-Huurlabel�� 33 4.4.2 Bewonersscan door USP��34 4.4.3 Houding en gedrag��34 4.4.4 Klachten en geschillen�� 35 4.4.5 Samengevat: gelukt en niet gelukt�� 35 4.5 Verhuur en woningtoewijzing��36 4.5.1 Passend toewijzen��36 4.5.2 Huurachterstanden�� 37 4.5.3 Overlast�� 37 4.5.4 Onrechtmatige bewoning�� 37 4.5.5 Samengevat: gelukt en niet gelukt��38 Interview: ‘Buurtbemiddelaars brengen buren weer aan de praat’��39 Interview: Meldpunt Overlast en Bemoeizorg zet mensen weer op de rails��40

3. Missie, koersplan, jaarplan��21 3.1 Missie�� 21 3.2 Parteon zorgt voor plezierig wonen�� 21 3.3 Parteon is een maatschappelijke onderneming��22 5. Parteon is een maatschappelijke onderneming�� 41 3.4 Parteon als onderneming�� 23 5.1 Zaanstad heeft vitale wijken�� 41 3.5 Nog niet afgeronde activiteiten uit 2010�� 23 5.1.1 Inleiding�� 41 5.1.2 Krommenie-Oost en Koog aan de Zaan�� 41 4. Parteon zorgt voor plezierig wonen�� 24 5.1.3 Leefbaarheidsactiviteiten�� 41 4.1 Een woningvoorraad die aansluit bij de 5.1.4 Havenbuurt��42 wensen van onze klanten�� 24 5.1.5 Poelenburg��42 4.1.1 Ontwikkelingen in de woningmarkt�� 24 5.1.6 Rosmolenwijk�� 43 4.1.2 Nieuwbouw�� 25 5.1.7 Wormerveer-Noord��44 4.1.3 Verkoop bestaand bezit��26 5.1.8 Woonservicewijken�� 45 4.1.4 Herijking Strategisch Voorraadbeleid��26 5.1.9 Samengevat: gelukt en niet gelukt�� 45 4.1.5 Vaststellen en uitvoeren notitie Interview: Wethouder Corrie Noom over het beleidsachtbaan��26 partnerschap van Parteon��46 4.1.6 Samengevat: gelukt en niet gelukt��26 5.2 Een betaalbare woningvoorraad��46 4.2 Een woningvoorraad die aan de 5.2.1 Inleiding��46 kwaliteitseisen vanuit ons Strategisch 5.2.2 Herziening huurbeleid�� 47 Voorraadbeleid voldoet�� 27 5.2.3 Bouw 150 sociale huurwoningen�� 47 4.2.1 Onderhoud�� 27 5.2.4 Besluit over verdere uitrol Te Woon�� 47 4.2.2 Investeren in duurzaamheid�� 29 5.2.5 Starterslening�� 47 4.2.3 Samengevat: gelukt en niet gelukt��30 5.2.6 Samengevat: gelukt en niet gelukt��48 4.3 De directe woonomgeving, aansluitend 5.3 Een goede relatie met onze maatschappe op onze complexen, is op orde�� 31 lijke omgeving��48 4.3.1 Inleiding�� 31 5.3.1 Inleiding��48 4.3.2 KWH-label Participatie�� 32 5.3.2 Visitatie��49 4.3.3 Toepassen Effectenarena�� 32 5.3.3 Jaarlijkse belanghoudersbijeenkomst��50 4.3.4 Bewonersparticipatie bij dagelijks beheer 5.3.4 Kracht door Verbinding��50 en herstructurering�� 32 5.3.5 Relatie met de gemeente Zaanstad��50 4.3.5 Samengevat: gelukt en niet gelukt�� 32 Interview: Wethouder Olthof over de samenwerking

Volkshuisvestingsverslag Parteon

3

tussen de gemeente Zaanstad en Parteon��51 5.3.6 Samenwerking met de Bewonersraad��51 Interview: Nieuw model huurdersparticipatie bevalt uitstekend��53 5.3.7 Overige belanghouders��53 5.3.8 Maatschappelijk vastgoed��54 5.3.9 Sponsorbeleid��54 5.3.10 Samengevat: gelukt en niet gelukt��54 5.4 Aandacht voor specifieke doelgroepen��55 5.4.1 Inleiding��55 5.4.2 Bouw zorgwoningen��55 5.4.3 Prestatieafspraken met maatschappelijke partners��55 5.4.4 Huisvestingsplan vrouwenopvang�� 56 5.4.5 Huisvestingsplan Leger des Heils�� 56 5.4.6 Kamers met Kansen�� 56 5.4.7 Samengevat: gelukt en niet gelukt��57 6. Parteon als onderneming��58 6.1 Financiële continuïteit��58 6.1.1 Inleiding��58 6.1.2 Treasury��58 6.1.3 Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)��59 6.1.4 Beleggingen��59 6.1.5 Renterisico’s ��59 6.1.6 Meerjarenbegroting��60 6.1.7 Integrale VPB-verplichting��60 6.1.8 Verplichtingen vanuit Europa��60 6.1.9 Samenvatting: gelukt en niet gelukt��61 6.2 Een ondernemende en slagvaardige bedrijfscultuur��61 6.2.1 Inleiding��61 6.2.2 ParteoNext��61 6.2.3 Nulmeting medewerkerstevredenheid��62 6.2.4 Organisatieontwikkeling��63 6.2.5 Samenvatting: gelukt en niet gelukt��63 6.3 Imago van Parteon��63 6.4 Efficiënt en effectief werken��63 6.4.1 Inleiding��63 6.4.2 Personeelsopbouw per 31-12-‘11��64 6.4.3 Ziekteverzuim in 2011��64 6.4.4 Organogram��65 6.4.5 Efficiënter en effectiever werken��66 6.4.6 Management- en sturingsinformatie��66 6.4.7 Benchmark��66 6.4.8 Samengevat: gelukt en niet gelukt��66 6.5 Interne beheersing en controle��67


6.5.1 Interne controleplan��67 6.5.2 Integriteitsbeleid��67 6.5.3 Risicomanagement��68 6.5.4 Interne controlemaatregelen��68 6.5.5 Informatie en communicatie��68 6.5.6 Samengevat: gelukt en niet gelukt��68 6.6 Verbindingen��69 6.6.1 Inleiding��69 6.6.2 Verbindingen algemeen��69 6.6.3 Verbindingen vanuit projectontwikkeling�70 6.6.4 Toezicht op verbindingen��70 6.6.5 Overzicht verbindingen�� 71 6.7 Nieuw koersplan�� 71 7. Governance��72 7.1 Inleiding��72 7.2 Het bestuur��72 7.2.1 Taak en werkwijze��72 7.2.2 Rechtspositie en bezoldiging��73 7.2.3 Tegenstrijdige belangen en neven functies��73 7.3 Raad van Commissarissen��73 7.3.1 Taak en werkwijze��73 7.3.2 Onafhankelijkheid��74 7.3.3 Deskundigheid en samenstelling��74 7.3.4 Rol van de voorzitter van de RvC��74 7.3.5 Samenstelling en rol kerncommissies��75 7.3.6 Tegenstrijdige belangen en nevenfuncties 7.3.7 Bezoldiging��75 7.4 Audit financiële verslaggeving en interne controlepositie externe accountant��76 7.4.1 Financiële verslaggeving��76 7.4.2 Rol, benoeming en beoordeling externe accountant��76 7.4.3 Interne controlefunctie��76 7.4.4 Verslaggeving door de externe accountant��77 7.5 Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belang hebbenden��77 7.5.1 Visie op maatschappelijke functie en benoeming belanghouders��77 7.5.2 Overleg met belanghouders en verant woording over het gevoerde beleid��78 7.5.3 Visitatie��78 8. Jaarrekening��80

4

Bijlagen 1. Nieuwbouwprojecten Parteon met start bouw of oplevering in 2011��xx 2. Bezit Parteon en mutaties in 2011��xx 3. Stand van zaken bewonersparticipatie Parteon��xx 4. Resultaten enquête bewonerscommissies��xx 5. Participatie bewonerscommissies��xx 6. Leefbaarheidsactiviteiten��xx 7. Financiële kengetallen��xx

5



6

1. ‘Parteon moet scherp aan de wind zeilen en keuzes maken’ Rob Meijrink en Wim Staargaard: Rob Meijrink

Wim Staargaard

‘Parteon moet scherp aan de wind zeilen en keuzes maken’ In het huidige economisch zware weer ontkomt Parteon er niet aan in haar investeringen scherpe keuzes te maken. De financiële continuïteit is gewaarborgd, maar vraagt continu om aandacht. Dat zeggen Rob Meijrink en Wim Staargaard. Rob was na het vertrek van voormalig directeur-bestuurder Vincent van Luit waarnemend directeur-bestuurder tussen 1 september 2011 en 16 januari 2012. Wim is per deze datum interim-bestuurder van Parteon. Samen kijken zij terug naar het jaar 2011, waarin Parteon opereerde in een hectische omgeving. En waarin de gedachte dat woningcorporaties de samenleving kunnen maken, verleden tijd werd. Een hectische omgeving. Overal hoor je dat de woningmarkt hopeloos verstopt is geraakt. Hoe is de situatie in de Zaanstreek? Rob: ‘Ook hier hadden we verwacht dat mensen met middeninkomens na de invoering van de Europese regeling niet meer zouden verhuizen, wat de doorstroming in de voorraad zou beperken. Dat effect is echter niet zo sterk opgetreden. Het aantal nieuwe verhuringen is in 2011 nauwelijks gedaald. Wel is het aantal verkopen sterk afgenomen, zeker aan het eind van het jaar. Dat speelt ons op allerlei manieren parten. De haalbaarheid van nieuwbouwprojecten neemt sterk af en we moeten naar de toekomst toe rekening houden met lagere inkomsten uit woningverkoop.’ Is dat een probleem? Wim: ‘In zoverre dat het ons dwingt scherpere keuzes te maken. Vergeet ook niet dat we er aan de uitgavenkant een post bij krijgen door de naderende rijksheffing voor de huurtoeslag. Dat kost Parteon vanaf 2014 zo’n vier miljoen euro per jaar. Zowel de heffing als de dalende inkomsten hebben we meegenomen in onze meerjarenbegroting. Die laat zien dat we ondanks de tegenwind onze A-status bij het Centraal Fonds behouden en voldoende borgbaar blijven voor het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Dat is goed nieuws, maar het lukt alleen als we scherp aan de wind blijven zeilen.’ Scherpe keuzes maken: wat houdt dat concreet in? Rob: ‘We hadden nieuwbouwplannen in vier clusters van gebieden: herstructureringswijken waarin we al hebben gesloopt, herstructureringswijken waarin we nog niet hebben gesloopt, uitleggebieden waarvan de grond al is gesaneerd en uitleggebieden waarvan de grond nog niet is gesaneerd. In 2012 moet duidelijk worden welke keuzes we daarin gaan maken. We moeten nieuwbouwplannen schrappen en de volgorde waarin ik de vier gebieden heb genoemd, speelt daarin een rol. In herstructureringswijken waar we al hebben gesloopt, ligt het minder voor de hand nieuwbouw uit of af te stellen. Dan laat je wijken achter met braakliggende terreinen, met alle risico’s van verloedering van dien. Schrap-


7

pen van nieuwbouw in gebieden waar de grond nog niet is gesaneerd, ligt eerder voor de hand. We moeten de precieze afwegingen nog maken en proberen onze partners, de gemeenten voorop, daarin mee te nemen. Dat we keuzes moeten maken, bezorgt ons bij tijd en wijle hoofdpijn, maar het is niet anders.’ Blijft Parteon door het schrappen van nieuwbouwplannen niet zitten met grondposities? Wim: ‘Laten we daar geen doekjes om winden. Het antwoord is ja. Er staat bij Parteon voor enkele tientallen miljoenen euro’s grond in de boeken. Dat is bij veel andere corporaties niet anders, laat staan bij gemeenten. We zijn al begonnen met het afwaarderen van gronden, in 2011 met dertien miljoen euro. Onze financiële positie laat dat gelukkig toe, dus er is hier geen sprake van een lijk in de kast.’ Over lijken in de kast gesproken: begin 2012 kwamen de problemen met de rentederivaten bij Vestia in de openbaarheid. Hingen jullie belanghouders de dag later bezorgd aan de lijn? Wim: ‘Zoals ieder verstandig bestuur hebben ook wij meteen aan damage control gedaan. Ik heb direct laten onderzoeken welke risico’s Parteon zou kunnen lopen door rentederivaten. Het komt er op neer dat banken via de margin calls maximaal kunnen verlangen dat wij tijdelijk een bedrag van in totaal dertien miljoen euro bij hen storten. Daarvoor hebben we genoeg liquiditeiten achter de hand. Ook hier geen lijk in de kast dus.’ Over naar de inhoud. Wat zien jullie als de hoogtepunten van 2011? Rob: ‘Ik noem er enkele: het behalen van het KWH-label, het opstellen van een nieuw Koersplan en het daarvan afgeleide organisatiejaarplan. Ons sturings- en toetsingskader en onze controlecyclus krijgen steeds beter vorm en worden steeds meer met elkaar in verband gebracht. Daardoor krijgen we veel nauwkeuriger zicht op de vraag of we wel datgene realiseren wat we ons voornemen. Vroeger was dat moeilijker. Gechargeerd gesteld: we hadden wel een koers en doelstellingen, maar wie wist precies of we die ook realiseerden? Nu kunnen we wel goed volgen en beoordelen of we doen wat we zeggen. Dat is een forse stap voorwaarts. Ik ben verder trots op het feit dat we volgens een evaluatie onze prestatieafspraken met de gemeente netjes nakomen. Er zijn genoeg gemeenten waar dat tot veel gesteggel leidt.’ Parteon heeft samen met de Bewonersraad de huurdersparticipatie vernieuwd. Hoe waren de ervaringen in 2011? Rob: ‘Goed. Voor de huurdersparticipatie bij Parteon gold tot voor kort het klassieke verhaal van een Bewonersraad met een aantal zwaar belaste bestuurders en een heel smal netwerk van mensen die zich voor het huurderswerk wilden inzetten. Samen met de raad hebben we een model uitgewerkt waarbij meer wordt gewerkt met werkgroepen. Huurders kunnen zich dan geconcentreerd met maar één thema bezighouden. Aan elke inhoudelijke werkgroep heeft Parteon een medewerker toegevoegd, die samen met de werkgroepleden een bepaald thema uitwerkt. Er zijn nu zo’n tachtig mensen actief in het huurderswerk en het bestuur heeft twaalf leden. Er is een mooie mix van ouderen en jongeren en mannen en vrouwen, alleen de allochtonen zijn nog ondervertegenwoordigd. Daarvoor past het model waarschijnlijk nog te veel bij de Hollandse overlegcultuur.’ Nog meer hoogtepunten? Rob: ‘Een aantal wat kleinere dingen nog. We boeken resultaten bij het tegengaan van onrechtmatige bewoning. Verder is het aantal huurachterstanden en ontruimingen in 2011 niet toegenomen, ondanks de economisch moeilijke tijden. We voeren een preventieve aanpak en komen meteen in actie als iemand een huurachterstand opbouwt. Niet wachten dus tot deze is opgelopen tot drie maanden, want dan is het te laat, maar direct bij iemand op bezoek gaan. De mensen die het betreft, vinden dat uiteindelijk ook prettig.’ Wim: ‘Een ander hoogtepunt vind ik dat Parteon bij de verhoging van de energielabels van woningen de basismaatregelen niet doorberekent via een huurverhoging. Huurders profiteren van lagere energielasten, maar betalen geen hogere huur. Dat voordeel zal met de stijgende energieprijzen in de toekomst steeds zwaarder aantikken.’ Rob: ‘Nog één laatste hoogtepunt: het medewerkerstevredenheidsonderzoek leverde een score op van 7,6. Mensen werken blijkbaar graag bij Parteon.’


8

De onvermijdelijke vervolgvraag: wat is niet gelukt? Rob: ‘Van de zaken die we ons hadden voorgenomen in het jaarplan, is het overgrote deel gerealiseerd. Eén traject kende minder voortgang: de opstelling van een nieuw Strategisch Voorraadbeleid. Blijkbaar vroeg de hectische omgeving continu om heroverwegingen en bijstellingen, waardoor we te veel in beslag werden genomen door het dagelijks gedoe. Die omissie gaan we in 2012 herstellen.’ Parteon had zich ook voorgenomen een plan op te stellen voor de eigen huisvesting. De organisatie zou vanuit de drie huidige locaties verhuizen naar één nieuwe centrale vestiging in het NUons-kantoor in Zaandam. Dat is niet gelukt. Een tegenvaller? Rob: ‘We zijn er niet in geslaagd voor ons huidige hoofdkantoor in Wormerveer een nieuwe koper te vinden. En het is onacceptabel zo’n beeldbepalend monumentaal pand zonder een herbestemming leeg achter te laten. Geen enkele twijfel dus over de redenen om niet te verhuizen naar het NUons-gebouw. Een tegenvaller is wel dat de invoering van Het Nieuwe Werken daardoor wordt vertraagd en bemoeilijkt. Een paar elementen kun je onafhankelijk van een gebouw invoeren, andere niet. In juni stond ik nog op de zeepkist om medewerkers beelden te laten zien van het nieuwe kantoor en Het Nieuwe Werken daarin. Mensen werden enthousiast. Liever gisteren dan vandaag, was de teneur. Daarom willen we in 2012 zicht krijgen op een alternatief. Misschien is het met de toevoeging van beperkte nieuwbouw mogelijk de organisatie samen te brengen in het kantoor in Wormerveer.’ Waarom hecht Parteon zo aan Het Nieuwe Werken? Rob: ‘Omdat dat de onderlinge samenwerking tussen medewerkers en afdelingen bevordert. Uit het medewerkerstevredenheidsonderzoek bleek dat het daar nog wel eens aan ontbreekt bij Parteon.’ Parteon heeft zich in 2011 laten visiteren. Wat zien jullie als de belangrijkste leerpunten? Rob: ‘Het rapport noemde een aantal positieve, maar ook enkele negatieve zaken. Een verbeterpunt is dat belanghouders nu onvoldoende herkennen wat onze strategie is. Ze zijn Parteon met andere woorden een beetje kwijt. In de gezamenlijke belanghoudersbijeenkomsten is onze strategie blijkbaar onvoldoende duidelijk geworden. Dat moet dus beter, waarbij we willen aansluiten op de agenda van belanghouders. Meer maatwerk dus. Ik denk ook dat Parteon soms te bescheiden is en te weinig laat zien wat ze doet en ook wat ze niet kan doen. Dat leidt wel eens tot verkeerde verwachtingen, bijvoorbeeld dat de samenleving maakbaar is door een woningcorporatie. We moeten veel duidelijker aangeven wat anderen van ons kunnen verwachten, maar ook wat wij van anderen verwachten zodat het probleem op het juiste bordje komt te liggen.’ Wat worden jullie speerpunten in 2012? Rob: ‘Twee zaken: de dienstverlening aan de klant en de kwaliteit van de voorraad. Die scoorden in het visitatierapport beide te laag. Het inzetten op kwaliteit is overigens niet nieuw. We doen dat al jaren, maar de klanten waarderen ons tegenwoordig zwaarder op ons product en Parteon heeft nu eenmaal relatief veel oud bezit met een matige woontechnische kwaliteit. Voor de dienstverlening geldt dat wij het vooral aan de zachte kant, die van onze houding en ons gedrag, beter willen gaan doen. Hoe benader je de klant, komen we onze afspraken na, doen we wat we beloven? Dat lijken open deuren, maar ze verdwijnen in ons dagelijkse werk soms te veel naar de achtergrond. Daarom gaan we daar weer expliciet aan werken. Terug naar de basis dus.’ Tot slot. Als we dit gesprek houden ben jij, Wim, een kleine twee maanden interim-bestuurder van Parteon. Geef eens een oordeel over de organisatie. Wim: ‘Laat ik eerst zeggen dat ik het fantastisch vind deze opdracht te mogen doen. Parteon is een financieel gezonde onderneming met in mijn ogen een perfecte schaalgrootte. Met een omvang van zo’n 16.500 woningen in een beperkt verzorgingsgebied is de bestuurbaarheid relatief overzichtelijk ten opzichte van die van grotere corporaties, die met allerlei deelbelangen in het reine moeten komen. We hebben voldoende schaal om een hoogwaardige directie en staf te kunnen financieren, die de creativiteit hebben om goed te kunnen inspelen op de hectiek van alledag. We zijn in staat slagvaardigheid te organiseren, maar staan toch relatief dicht bij onze klanten en kennen nog de complexen waarin ze wonen. Om af te sluiten met een andere vorm van zeevaart: Parteon is met tweehonderd man personeel en 16.500 woningen wel een tanker, maar door een goede boegschroef is hij voldoende wendbaar.’


9

Het verslag van het bestuur over 2011 volgt hierna.

Verslag van het bestuur over 2011 Belangrijke onderwerpen Het bestuur van Parteon hield zich in 2011 bezig met een groot aantal onderwerpen. De volgende springen in het oog: • Parteon had zich voorgenomen om in 2011 het Strategisch Voorraadbeleid te herijken. Dit voornemen is niet uitgevoerd. De herijking heeft vertraging opgelopen; • Parteon is er andermaal in geslaagd een sluitende meerjarenbegroting op te stellen. Deze laat zien dat haar financiële positie in de komende jaren gezond blijft; • het voornemen was om in 2011 een plan op te stellen voor een nieuwe centrale huisvesting voor de organisatie van Parteon. De drie huidige vestigingen zouden vervolgens in 2012 verhuizen naar één nieuw hoofdkantoor. Dit plan heeft Parteon noodgedwongen moeten laten varen, althans voorlopig. Het lukte niet om voor het huidige monumentale en beeldbepalende hoofdkantoor in Wormerveer een nieuwe gebruiker te vinden. Parteon vindt het om maatschappelijke redenen onacceptabel om dit pand leeg achter te laten; • Parteon heeft in 2011 een nieuw Koersplan gemaakt, getiteld ‘Met pit’. Daarin zijn twee speerpunten benoemd: verbeteren van de kwaliteit van de woningvoorraad en verbeteren van de dienstverlening aan de klant; • in 2011 is bij de Raad van Commissarissen één geval van integriteitschending gemeld. De raad heeft hiernaar een onderzoek ingesteld. Meer in het algemeen heeft Parteon in 2011 veel aandacht besteed aan het thema integriteit. Ze stelde een programma op om integer handelen nog dieper te laten doordringen in de organisatie; • Parteon liet zich in 2011 visiteren door KWH. Dit leverde een overwegend positief beeld op. Parteon scoort boven de norm in bijvoorbeeld het huisvesten van de primaire en specifieke doelgroepen, het betrekken van bewoners bij het beleid en het verlagen van de bedrijfslasten. De corporatie scoort beneden de norm bij de kwaliteit van de dienstverlening, de kwaliteit van de woningvoorraad en het betrekken van belanghouders bij de strategievorming. Bestuur - Statutair directeur Het bestuur van Parteon kende over het jaar 2011 het volgende verloop. Periode 1 januari - 31 augustus De heer Vincent van Luit (1956). Werkzaam als statutair directeur van Parteon en haar rechtsvoorganger De Woonmij Zaanstad sinds 1 september 2002. De heer Van Luit had een aanstelling voor onbepaalde tijd. Uit hoofde van zijn functie als bestuurder van Parteon was de heer Van Luit tevens bestuurder van de volgende verbindingen van Parteon: • Stichting Monumenten Zaanstad; • Stichting Beheer en Exploitatie Registergoederen Parteon; • Parteon Projectontwikkeling Holding BV. Verder was de heer Van Luit op verschillende manieren betrokken bij landelijke en regionale organisaties, alle functionerend op het gebied van de volkshuisvesting: • vicevoorzitter van de Samenwerkende Woningcorporaties Zaanstreek Waterland (SWZW); • voorzitter van de Federatie van Zaanse Woningcorporaties (FZW); • lid van het platform De Vernieuwde Stad; • lid van het Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad (PWNR); • lid van het Directeurencontact Aedes; • lid van het bestuur van de Stichting Marketing Zaanstreek. De heer Van Luit heeft op eigen verzoek de organisatie per 31 augustus verlaten.


10

Periode 1 september - 31 december De RvC heeft per 1 september de heer Rob Meijrink (1958) benoemd tot waarnemend directeur-bestuurder. De heer Meijrink is sinds 1 juli 2003 werkzaam bij Parteon als directeur Wonen. Met deze benoeming zijn ook de bestuurlijke verantwoordelijkheden voor de verbindingen aan hem overgedragen. Ontwikkelingen na 1 januari 2012 Uit de selectieprocedure voor een nieuwe directeur-bestuurder is in de ogen van de RvC in december 2011 geen geschikte kandidaat naar voren gekomen. Daarom heeft de RvC besloten om per 16 januari 2012 de heer Wim Staargaard tot interim-bestuurder te benoemen. Uitgegaan wordt van een periode van zes tot negen maanden. Taak en werkwijze Het bestuur is belast met het besturen van de corporatie. Het is onder meer verantwoordelijk voor de realisatie van de doelstellingen, de strategische koers, de financiële positie (vooral ten aanzien van de financierbaarheid en de ontwikkeling van resultaat en vermogen) en het beleid ten aanzien van het aangaan van verbindingen. Het bestuur legt over het gevoerde beleid verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Bij zijn taakvervulling richt het bestuur zich op het belang van de corporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen. Het bestuur verschaft de Raad van Commissarissen juiste, tijdige en volledige informatie zodat deze zijn rol als toezichthouder adequaat kan uitoefenen. Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante weten regelgeving en voor het beheersen van de risico’s, verbonden aan de door de corporatie uitgeoefende activiteiten. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn omschreven in artikel 3 t/m 9 van de statuten en verder uitgewerkt in het Bestuursreglement. Visitatie In 2011 heeft Parteon zich laten visiteren. De voorlopige uitkomsten zijn eind 2011 gepresenteerd. Ze worden onder meer gepubliceerd op de website. Tegenstrijdige belangen In 2011 is er geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen zoals bedoeld in principe II.3 van de Governancecode. Afhandeling van klachten en geschillen In 2011 heeft de externe Geschillencommissie een ingediende klacht over de hoogte van de huurprijs en de daardoor ontstane ongelijke behandeling niet-ontvankelijk verklaard. Volgens de commissie horen klachten over de huurprijs tot de competentie van de Huurcommissie. De huurder heeft deze afwijzing aanhangig gemaakt bij de Commissie Aedes Code. Deze heeft de huurder in het gelijk gesteld met als reden dat de klacht betrekking heeft op de ongelijke behandeling. De Geschillencommissie neemt deze klacht dan ook alsnog in behandeling. Dat gebeurt in 2012. Via de kwartaalrapportage wordt de RvC geïnformeerd over ingediende klachten en geschillen en de afhandeling daarvan. Verklaring van het bestuur Het bestuur van Parteon heeft het Volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening over 2011 vastgesteld. Dit besluit is ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. In de RvC-vergadering van 18 juni 2012 zijn de jaarstukken besproken, in aanwezigheid van PricewaterhouseCoopers Accountants. Daarbij is ook kennis genomen van de bevindingen van de accountant en de daarop door hem afgegeven goedkeurende verklaring. Op grond daarvan heeft de RvC dit bestuursbesluit goedgekeurd. In het kader van artikel 26.2.g van het BBSH verklaart het bestuur dat de middelen van Parteon uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Zaanstad, 18 juni 2012 Wim Staargaard Directeur-bestuurder (ad interim) Volkshuisvestingsverslag Parteon

11

2011 in één oogopslag Parteon opereerde in een hectische en veranderende omgeving. • Invoeren ‘Europa-regels’ woningtoewijzing: effecten in de Zaanstreek vooralsnog beperkt. • Gedaald consumentenvertrouwen en zwaardere financieringseisen banken: sterke afname aantal woningverkopen in bestaand bezit en nieuwbouw. • Naderende rijksheffing huurtoeslag: noodgedwongen temporisering nieuwbouwvoornemens. • Verdere stagnatie op de woningmarkt: afwaardering grondposities onvermijdelijk. • Grootschalige ontwikkelingen zijn verleden tijd: beloftes in herstructureringswijken niet altijd waar te maken, overstap naar kleinschalige, bloksgewijze, consumentgerichte en gefaseerde aanpak. Hoogtepunten Parteon in 2011. • Behalen KWH-label. • Nieuw Koersplan en nieuwe opzet van jaarplannen: sturings-, toetsings- en controlekader krijgt vorm en wordt steeds sluitender. • Prestatieafspraken met de gemeente zijn nageleefd. • Aantal actieve huurders in nieuw opgezette huurdersparticipatie verder toegenomen. • Door preventieve aanpak geen toename huurachterstanden en aantal ontruimingen, ondanks economische crisis. • Doorvoeren basis-energiebesparende maatregelen zonder huurverhoging. • Hoge score bij medewerkerstevredenheidsonderzoek. • Externe audits van risicogebieden voor integer handelen (onder meer inkoop- en aanbestedingsbeleid) laten geen onregelmatigheden zien. • Financiële continuïteit niet in gevaar: A-status bij Centraal Fonds, borgingsvolume Waarborgfonds Sociale Woningbouw niet volledig aangesproken. • Financiering niet-DAEB-activiteiten levert geen problemen op. • Europese toewijzingsregel niet geschonden: ruim 96% van leegkomende woningen is passend toegewezen. Niet gerealiseerde voornemens. • Ontwikkeling nieuw Strategisch Voorraadbeleid. • Vooralsnog geen uitzicht op samenbrengen van de hele organisatie in één nieuw kantoor, daardoor ook vertraging in invoering Het Nieuwe Werken. • Plan van Aanpak risicomanagement. • Aantal opgeleverde nieuwe sociale huurwoningen geen 150, maar 80. • Minder woningverkopen dan gepland. • Geen jaarlijkse belanghoudersbijeenkomst. Uitkomsten maatschappelijke visitatie 2011. 1. Positief/boven de norm: • huisvesten primaire en specifieke doelgroepen; • in 2007-2010 meer woningen verkocht dan gepland; • betrekken bewoners bij beleid; • ambities voor energiebesparing in bestaande voorraad; • organiseren van leerplekken en maatschappelijke stages; • gerealiseerde daling netto bedrijfslasten. 2. Verbeterpunten/onder de norm: • kwaliteit dienstverlening; • betrekken belanghouders bij strategievorming; • ontbreken toetsingskader voor de inzet van middelen; • kwaliteit van de woningvoorraad.


12

Johan Conijn, voorzitter Raad van Commissarissen

‘Parteon verzet de bakens’ Johan Conijn is sinds 1 januari 2011 voorzitter van de Raad van Commissarissen van Parteon. Daarvoor was hij een jaar gewoon lid. Gedurende deze periode zag Johan de organisatie een positieve ontwikkeling doormaken. Parteon verzet volgens hem de bakens en reageert actief en goed op nieuwe ontwikkelingen. Wel vindt Johan dat de werkorganisatie op sommige punten scherper mag opereren. Een gesprek met een betrokken én kritische toezichthouder. De laatste twee jaar is de Raad van Commissarissen van Parteon vrijwel volledig vernieuwd. Zes van de zeven voormalige leden hebben plaatsgemaakt voor nieuwe leden. Wat betekent dit voor het interne toezicht bij Parteon? ‘In goed overleg met het bestuur heeft de Raad het toezicht gemoderniseerd. Minder op afstand en meer passend bij de huidige opvattingen over hoe het interne toezicht bij woningcorporaties moet worden ingevuld. Een concreet gevolg is onder meer dat de informatievoorziening aan de Raad is vernieuwd. Er is vanuit het Koersplan een format ontwikkeld waardoor wij nu per kwartaal kunnen volgen hoe de organisatie vordert met het realiseren van haar doelen. Daarnaast is vastgelegd dat grote investeringsbesluiten niet meer uitsluitend via de begroting lopen, maar ook afzonderlijk moeten worden voorgelegd aan de Raad.’ Was het nodig het toezicht bij Parteon te moderniseren? ‘Ja, maar datzelfde geldt voor heel veel corporaties. De eisen die worden gesteld aan de bedrijfsvoering van corporaties en het toezicht daarop zijn voortdurend in ontwikkeling. Er is een steeds grotere behoefte ontstaan aan professionalisering van het toezicht en daar proberen we op deze manier inhoud aan te geven.’ Kijk eens terug naar 2011. Wat heeft Parteon goed gedaan? ‘Parteon is er in deze moeilijke tijden toch in geslaagd 80 sociale huurwoningen te bouwen. Ondanks de tegenwind zijn er mooie projecten gerealiseerd en daar mag je trots op zijn. Een ander mooi resultaat is dat de organisatie het KWH-label heeft behaald. En ik vind het zonder meer verstandig dat Parteon de tering naar de nering zet. Er zijn beleidsvoorbereidingen getroffen om rekening te houden met een periode met minder nieuwbouw en verkopen. Het investeringsprogramma is op een verstandige manier aangepast. Jammer genoeg is het nodig om een aantal nieuwbouwvoornemens op de lange baan te schuiven. Dat doet pijn, maar ik merk dat de organisatie de kop niet in het zand steekt en de realiteit onder ogen ziet. Er wordt actief en goed gereageerd op nieuwe ontwikkelingen.’ Parteon heeft zich voorgenomen ondernemender en slagvaardiger te worden. Lukt dat? ‘Daarover ben ik kritischer. Er is inmiddels veel op orde bij Parteon. De processen zijn goed beschreven, de procedures zijn bij iedereen bekend. Maar er is onvoldoende scherpte bij de organisaties om ook daadwerkelijk volgens die procedures te handelen. Dat moet beter.’ Wat is niet goed gegaan in 2011? ‘Het grootste manco van vorig jaar is dat de organisatie er niet in is geslaagd haar Strategisch Voorraadbeleid te herijken. Er is wel een nieuw koersplan gemaakt en ook de visie en missie staan vast. Maar de concrete vertaling daarvan in het portefeuillebeleid, een meerjaren investeringsprogramma en het daarmee samenhangende huurbeleid ontbreken. Terwijl dit noodzakelijke onderleggers zijn voor de Meerjarenbegroting 2012-2016. Het valt tegen dat dit niet is gelukt.’ Zijn er nog andere tegenvallers? ‘Vorig jaar heeft Vincent van Luit afscheid genomen als directeur-bestuurder. Het is jammer dat we voor hem nog geen geschikte opvolger hebben gevonden. In 2012 zijn we daarvoor een nieuwe procedure gestart. Teleurstellend was ook dat de geplande verkoop van het huidige hoofdkantoor van Parteon in Wormerveer niet is gelukt. Parteon wil de organisatie samenbrengen in één nieuwe centrale vestiging in het NUons-kantoor in Zaandam. Daarbij wordt ook het Nieuwe Werken geïntroduceerd. De Raad van Commissarissen vindt dat een belangrijke verbetering, maar heeft voor de verhui-


13

zing altijd één voorwaarde gesteld. Parteon kan pas weg uit het huidige hoofdkantoor als daarvoor een nieuwe bestemming is gevonden. De organisatie kan het zich niet veroorloven om dit beeldbepalende monumentale pand leeg achter te laten. Dat past niet bij een sobere, doelmatige bedrijfsvoering. Het getuigt van een gevoel van maatschappelijke verantwoordelijkheid dat Parteon hier aan vasthoudt, hoe teleurstellend het ook is voor de organisatie. Wat echter het zwaarst is, moet ook het zwaarst wegen.’ Parteon heeft zich vorig jaar laten visiteren. Hoe beoordeel je de uitkomst? ‘Laat ik voorop stellen dat ik visitatie een heel waardevol instrument vind. Het geeft mij als interne toezichthouder meer handvatten dan het toezicht door het Rijk en het Centraal Fonds. De visitatie van Parteon in 2011 heeft veel positieve punten opgeleverd. Daarnaast was er ook een aantal leerpunten. Zo communiceert de organisatie klaarblijkelijk onvoldoende aan belanghouders wat zij wel en vooral niet van Parteon kunnen verwachten. Dat is een aanbeveling die ter harte moet worden genomen. Daarnaast schiet de dienstverlening tekort, toch één van de belangrijkste pijlers van je bedrijfsvoering. De Raad is blij dat de organisatie een Plan van Aanpak heeft opgesteld om de aanbevelingen van de visitatiecommissie op dit gebied om te zetten in concrete activiteiten. Parteon geeft dit punt dus de gewenste prioriteit.’ Hoe vind je tot slot dat Parteon er op dit moment voor staat? ‘Goed. Parteon is in financieel opzicht een voorzichtig en solide bedrijf. Dat geeft houvast voor de toekomst. Er is goed geanticipeerd op de nieuwe regels rond staatssteun en in de begroting is al rekening gehouden met de toekomstige heffing voor de huurtoeslag. Wel moet het risicomanagement nog verder inhoud krijgen. Ik heb er echter alle vertrouwen in dat dat in 2012 in orde komt.’ Het verslag van de Raad van Commissarissen over 2011 volgt hierna.

Verslag van de raad van commissarissen over 2011 Samenstelling Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen (RvC) van Parteon bestond in 2011 uit:

De heer Prof. dr. J.B.S. (Johan) Conijn (1950). Lid sinds 2010, aftredend ultimo 2013, herkiesbaar voor nog één periode van vier jaar. Werkzaam als directeur bij Ortec Finance. Daarnaast is de heer Conijn buitengewoon hoogleraar Woningmarkt Universiteit van Amsterdam, verbonden aan de Amsterdam School of Real Estate. Vanaf 1 januari 2011 is de heer Conijn voorzitter van de RvC en lid van de Audit Commissie en de Remuneratiecommissie. Relevante nevenfuncties: • lid van de Raad van Commissarissen van Stec Groep BV; • lid curatorium Economisch Instituut voor de Bouw; • voorzitter bestuur VOGON; • lid Investment Committee Amvest Residential Core Fund. Binnen de RvC voldoet de heer Conijn aan de profielen financieel-economisch en volkshuisvestelijk.


14

Mevrouw drs. J. (Josette) Keegstra (1950). Lid sinds 2005, daarvoor twee jaar lid van de RvC van de rechtsvoorganger van Parteon, herbenoemd in 2008, aftredend ultimo 2012, niet meer herkiesbaar. Lid van de RvC op voordracht van de Ondernemingsraad. Vicevoorzitter van de RvC, voorzitter van de Remuneratiecommissie. Werkzaam als Psycholoog NIP Arbeid en Gezondheid bij haar eigen bureau Carrière Support. Mevrouw Keegstra heeft geen relevante nevenfuncties. Binnen de RvC voldoet mevrouw Keegstra aan het profiel personeel en organisatie.

De heer drs. ing. G.A. (Gerard) van Bortel (1963). Lid sinds 2010, aftredend ultimo 2013, herkiesbaar voor nog één periode van vier jaar. Werkzaam als onderzoeker Volkshuisvesting en Woningmarkt bij onderzoeksinstituut OTB/TU Delft. Voorzitter van de Vastgoedcommissie. Relevante nevenfunctie: • visitator woningcorporaties via KWH Binnen de RvC voldoet de heer Van Bortel aan het profiel volkshuisvestelijk.

De heer drs. H.E. (Hugo) Esseboom (1958). Lid sinds 2010, aftredend ultimo 2013, herkiesbaar voor nog één periode van vier jaar. Werkzaam als directeur bij Humain BV met als werkterrein management en innovatie met behulp van ICT-oplossingen. Voorzitter van de Audit Commissie. Relevante nevenfunctie: • voorzitter Raadgevend Orgaan NiNsee (Nationaal Instituut Nederlands Slavernijverleden en erfenis). Binnen de RvC voldoet de heer Esseboom aan het profiel financieel-economisch en ICT.

De heer drs. S.J.A. (Sicco) Timmerman (1965). Lid sinds 2010, aftredend ultimo 2013, herkiesbaar voor nog één periode van vier jaar. Werkzaam als directeur Vastgoed van zorgaanbieder Omring Hoorn. Lid van de RvC op voordracht van de Bewonersraad. De heer Timmerman heeft geen relevante nevenfuncties. Binnen de RvC voldoet de heer Timmerman aan het profiel lokaal huurdersnetwerk.

De heer ing. P. (Piet) Keijzer (1952). Lid met ingang van 2011. Aftredend ultimo 2012, herkiesbaar voor vier jaar. Van 2006 – 2010 wethouder in de gemeente Zaanstad, portefeuille Wonen, Ruimtelijke Ontwikkeling, Werk, Inkomen en Integratie. Zelfstandig adviseur strategie en communicatie maatschappelijk ondernemen. Gastdocent Publiek Domein. Lid van de RvC op voordracht van de Bewonersraad. Lid van de Vastgoedcommissie. Relevante nevenfuncties zijn: • lid Raad van Toezicht Stichting Zwembaden Zaanstad; • voorzitter Stichting De Waakzaamheid;


15

• bestuurslid Stichting Ambassadeurs van het ZMC; • lid Raad van Toezicht RIBW. Binnen de RvC voldoet de heer Keijzer aan het profiel lokaal huurdersnetwerk.

De heer mr. M. (Micha) Wijngaarde (1972). Lid met ingang van 2011. Aftredend ultimo 2012, herkiesbaar voor vier jaar. Werkzaam als ondernemer in conceptontwikkeling en interim-management op het gebied van stedelijke en vastgoedontwikkeling. Lid van de Vastgoedcommissie. De heer Wijngaarde heeft geen relevante nevenfuncties: Binnen de RvC voldoet de heer Wijngaarde aan de profielen juridisch en volkshuisvestelijk.

Taak en werkwijze De taak van de RvC is het toezicht houden op het beleid van de directie en op de algemene gang van zaken binnen de werkorganisatie van Parteon. Daarnaast staat de RvC de directie met raad terzijde. De strategie van Parteon is vastgelegd in het Koersplan 2009-2011. Dit vormt de basis van de beleidsvorming en daarop gebaseerde begroting en afdelingsjaarplannen. Door middel van periodieke rapportages van het bestuur aan de Raad houdt de Raad zicht op de voortgang van de realisatie. In 2011 heeft een herijking van de koers plaatsgevonden. Deze is ultimo 2011 vastgesteld in het Koersplan 2012-2015 ‘Met Pit’. Ten opzichte van de bestaande koers zijn er geen ingrijpende aanpassingen aangebracht. Toezicht op dochterondernemingen en verbindingen De RvC functioneert als intern toezichthoudend orgaan voor Parteon als gehele organisatie, dus inclusief de dochterondernemingen waarover overwegende zeggenschap kan worden uitgeoefend. In hoofdlijnen gebeurt dit – waar sprake is van BV’s – doordat het bestuur van Parteon als meerderheidsdeelnemer invloed heeft op de besluitvorming binnen de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van de betreffende dochter. De wijze waarop het bestuur voor belangrijke besluiten als Aandeelhouder standpunt inneemt, behoeft de voorafgaande instemming van de RvC. Deze bepaling is ook opgenomen in het reglement voor de RvC. Voor verbindingen die als rechtspersoon een stichting zijn, geldt dat binnen deze organisaties statutair is vastgelegd dat het bestuur van de stichting bestaat uit de rechtspersoon stichting Parteon. Reglement Raad van Commissarissen De werkwijze van de RvC van Parteon is vastgelegd in een reglement, waarin opgenomen de reglementen voor de ingestelde kerncommissies. Daarnaast is het reglement aangevuld met bepalingen die het toezicht op dochterondernemingen regelen. Vergaderingen en behandelde onderwerpen Reguliere vergaderingen De RvC van Parteon heeft in 2011 zeven reguliere vergaderingen gehouden. De belangrijkste onderwerpen waren: • de periodieke rapportages; • de toekomstige huisvesting van Parteon; • de concept-(meerjaren)begroting 2012-2016; • de ontwikkelingen rond de financiële (meerjaren)situatie, met name ook in relatie tot de toegekende A-status (CFV) en voldoende financierbaarheid c.q. borgingsruimte (WSW); • de voortgang van de verkoop van nieuwbouwwoningen en bestaand bezit; • het Strategisch Voorraadbeleid; • jaarrekening en volkshuisvestingsverslag 2010, van Parteon en haar relevante verbindingen;


16

• • • • • • • • • • •

de ontwikkelingen met betrekking tot governance en integriteit; het Treasury-jaarplan; het visitatietraject; het Koersplan 2012-2015 ‹Met Pit›; de integriteit, zowel binnen de organisatie als binnen de RvC; risicomanagement en interne beheersing; de ontwikkeling van een sturingsmodel; de gevolgen van de nieuwe Governancecode; de afhandeling van een integriteitmelding; het vertrek per 1 september van Vincent van Luit als directeur-bestuurder; de selectieprocedure voor een nieuwe directeur-bestuurder.

Themavergaderingen De Raad heeft dit jaar één themavergadering gehouden (mei 2011). Deze stond in het teken van de ontwikkeling van het nieuwe Koersplan en het nieuwe Strategisch Voorraadbeleid. Interne evaluatievergadering De RvC heeft in november 2011 vergaderd over zijn eigen functioneren. Dit is gebeurd in afwezigheid van het bestuur. De RvC heeft er dit jaar voor gekozen om zich hiervoor extern te laten ondersteunen. Op basis van door de leden van de RvC ingevulde vragenlijsten is een agenda opgesteld. Van de bijeenkomst is een verslag gemaakt. Daaruit is door de RvC een aantal actiepunten benoemd. Deze worden in 2012 opgepakt. Overleg met het bestuur van de Bewonersraad In 2011 is overleg geweest met het bestuur van de Bewonersraad. Dit overleg wordt jaarlijks gehouden. Aan de orde zijn geweest: • de rol van de Bewonersraad met betrekking tot het Strategisch Voorraadbeleid; • de situatie op de woningmarkt, met name de stagnatie van de verkopen; • de gevolgen voor Parteon van het voorgaande punt; • het meer/eerder betrekken van de Bewonersraad bij beleidszaken. Overleg met de Ondernemingsraad De voltallige RvC heeft in juni overleg gevoerd met eveneens de voltallige Ondernemingsraad van Parteon. In dat overleg is gesproken over de algemene gang van zaken binnen de sector en de gevolgen daarvan voor Parteon. Verder is specifiek stilgestaan bij het onderwerp ‘integriteit’. Ad hoc-commissies In het afgelopen jaar zijn enkele ad hoc-commissies van de RvC actief geweest. In verband met de verkoop van het kantoorgebouw die uiteindelijk niet doorging, was er een aparte commissie actief om het verkoopproces te evalueren. Deze evaluatie heeft geleid tot een aanscherping van de verkoopprocedure om ongewenst gedrag van de koper te voorkomen. Om de informatievoorziening aan de RvC te verbeteren, heeft een aparte commissie zich samen met de werkorganisatie gebogen over de gewenste opbouw en inhoud van de periodieke informatie aan de RvC. Vanaf 2012 wordt de vernieuwde opzet gebruikt. Tot slot heeft de selectiecommissie met ondersteuning van een extern bureau de werving en selectieprocedure gedaan voor het vinden van een opvolger van de vertrokken bestuurder. Dit heeft helaas niet geleid tot de aanstelling van een voor Parteon geschikte opvolger. In 2012 zal de procedure opnieuw worden gestart. Besluiten van de RvC In het jaar 2011 heeft de RvC een aantal besluiten van het bestuur goedgekeurd, conform het bepaalde daaromtrent in de statuten. De belangrijkste zijn:


17

• goedkeuring van de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag over 2010 van Stichting Parteon en Parteon Projectontwikkeling Holding BV; • goedkeuring van de jaarstukken van stichting Monumenten en stichting Beheer en Exploitatie Registergoederen Parteon over 2009. Beide zijn dochterondernemingen van Parteon, het bestuur van deze stichtingen ligt bij de rechtspersoon Parteon; • goedkeuring van het Koersplan 2012-2015; • de benoeming van Rob Meijrink, directeur Wonen, tot waarnemend directeur-bestuurder per 1 september. Kerncommissies In verband met de toenemende complexiteit en verdergaande professionalisering rondom het commissariaat zijn er drie kerncommissies. Deze commissies bestrijken belangrijke deelgebieden van het intern toezicht van de RvC en bieden de mogelijkheid dieper in te gaan op de diverse terreinen. De kerncommissies rapporteren aan de voltallige RvC. Deze blijft als gehele Raad gezamenlijk verantwoordelijk voor de kwaliteit van het totale interne toezicht. De commissies zijn eind 2006 ingesteld en in 2007 zijn zij daadwerkelijk van start gegaan. Voor de commissies zijn reglementen opgesteld. De onderscheiden commissies zijn: • de Remuneratiecommissie; • de Audit Commissie; • de Vastgoedcommissie. De reglementen van deze commissies maken deel uit van het reglement van de RvC. Dit is te vinden op de website van Parteon. Remuneratiecommissie De Remuneratiecommissie bestaat uit mevrouw. J. Keegstra (voorzitter) en de heer J.B.S. Conijn (lid). De Remuneratiecommissie heeft in 2011 twee keer vergaderd. Audit Commissie De Audit Commissie bestaat uit de heer H.E. Esseboom (voorzitter) en de heer J.B.S. Conijn (lid). De Audit Commissie heeft in 2011 vier keer vergaderd. Vastgoedcommissie De Vastgoedcommissie bestaat uit de heer G.A van Bortel (voorzitter), de heer P. Keijzer (lid) en de heer M. Wijngaarde (lid). De Vastgoedcommissie heeft in 2011 vier keer vergaderd. Integriteit De RvC heeft in 2011 het onderwerp ‘integriteit’ nadrukkelijk op zijn agenda gezet. Zowel het ‘vinger aan de pols houden’ met betrekking tot de verantwoordelijkheid van de directeur-bestuurder op dit terrein als de eigen rol van de Raad kwam aan de orde. De daarvoor in 2011 in gang gezette activiteiten krijgen in 2012 een vervolg. In 2011 is één geval van integriteitschending aan de RvC gemeld. Op grond daarvan heeft de RvC een onderzoek in gang gezet. Onafhankelijkheid De samenstelling van de RvC van Parteon is zodanig dat de leden ten opzichte van elkaar en de directie geheel onafhankelijk opereren. Daarbij wordt aangesloten bij de bepalingen vanuit de Governancecode. Er wordt sterk gelet op belangenverstrengeling binnen de RvC. In 2011 is hier geen sprake van geweest. De RvC heeft een voorgenomen besluit van het bestuur afgekeurd dat ertoe zou kunnen leiden dat voor een lid van de RvC de schijn van belangenverstrengeling zou kunnen ontstaan. Het voorgenomen besluit is vervolgens ingetrokken. Verder zijn twee door leden van de RvC in te vullen nevenfuncties ter goedkeuring aan de RvC voorgelegd.


18

Remuneratierapport Parteon 2010 Beoordelingsbeleid directeur-bestuurder Het beoordelingsbeleid ten aanzien van het bestuur van Parteon is normaal gesproken gebaseerd op het meten van de behaalde resultaten op basis van de daaraan ten grondslag liggende prestatieafspraken. Daarnaast beoordeelt de RvC of de invulling van de bestuursrol nog past bij de omvang, ambities, visie en missie van de corporatie. Door het vertrek per 1 september 2011 van Vincent van Luit, de directeur-bestuurder, is zijn beoordeling komen te vervallen. Beloningsbeleid directeur-bestuurder De statutair directeur van Parteon krijgt een vaste beloning, gebaseerd op de ‘Sectorbrede beloningscode voor bestuurders woningcorporaties’. Over het jaar 2011 bedroeg deze in totaal e128.900 voor de periode 1 januari tot 1 september 2011. Er is geen variabele beloning. Voor de pensioenregeling gold dat de heer Van Luit daarbij aansluit op de normale regeling zoals die geldt voor personeel in dienst van woningcorporaties, zowel voor de premiebetaling als voor het recht op vroegpensioen. Op grond van de regels van de Beloningscode is voor 2011, met instemming van de directeur-bestuurder, geen verhoging toegepast, hoewel dat gezien zijn positieve beoordeling in 2010 wel aan de orde zou zijn geweest. Verdere toetsing aan de branchecode levert nog één punt van verschil op. De branchecode schrijft voor dat een eventuele afkoopsom bij beëindiging van het dienstverband maximaal één jaarsalaris mag bedragen. In de huidige arbeidsovereenkomst zijn daar andere afspraken over gemaakt, als gevolg van het hanteren van een variabele factor (variërend van 0,5 tot 2) binnen de in dat geval toe te passen kantonrechtersformule. Daarmee zou een eventuele afkoopsom hoger kunnen uitkomen dan één jaarsalaris. De RvC heeft besloten om dit punt ongewijzigd te laten. De directeur-bestuurder heeft inmiddels al afgezien van zijn recht op een (extra) variabel deel van zijn beloning en van zijn recht op een aanvullende pensioenvoorziening. Voor de waarnemend directeur-bestuurder gold in de waarnemingsperiode in 2011 (van 1 september tot en met 31 december) een waarnemingstoelage van 10%, conform de afspraken in de CAO Woondiensten. Overige arbeidsrechtelijke afspraken De bestuurder had een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd. Het bestuur kreeg een onkostenvergoeding, gebaseerd op de geschatte werkelijk te maken onkosten. Het bestuur kreeg een bedrijfsauto ter beschikking gesteld die ook privé mocht worden gebruikt. Voor de overige arbeidsvoorwaarden werd aangesloten bij de Aanvullende Arbeidsvoorwaarden van Parteon. Beloningsbeleid RvC De RvC van Parteon heeft in 2007 een aanpassing doorgevoerd in de beloningsstructuur. De Remuneratiecommissie heeft voor de bepaling van de beloningsstructuur aansluiting gezocht bij de Adviesregeling ‘Honorering toezichthouders in woningcorporaties’ van april 2006. Daarin wordt gemotiveerd aangegeven wat er van professioneel toezicht wordt verwacht en wat daar aan beloning tegenover kan c.q. moet staan. Voor de opbouw van de honorering wordt uitgegaan van de tijdsbesteding en een daarbij horend uurtarief. Dit tarief moet enerzijds marktconform zijn en anderzijds passen bij het karakter van een maatschappelijke onderneming. Dat geldt zowel voor de zittende leden, maar ook in geval er sprake is van de instroom van nieuwe leden. Er moet dus een evenwicht worden gezocht tussen de benodigde professionaliteit en wat maatschappelijk te verantwoorden is. De tijdsbesteding bestaat uit het voorbereiden en bijwonen van de diverse vergaderingen van de RvC, de kerncommissies c.q. huurdersvertegenwoordiging, en daarnaast het bijhouden van allerlei ontwikkelingen in de breedste zin. De voorzitter (en in mindere mate de vicevoorzitter) hebben verder nog periodiek overleg met het bestuur van de corporatie. Dit heeft geleid tot de volgende beloningsstructuur in 2011: • voorzitter: e 12.000; • vicevoorzitter: e 9.000; • lid: e 8.000. De vergoeding is een vaste vergoeding. Er is geen vergoeding voor eventuele extra werkzaamheden en er worden even-


19

min aparte onkostenvergoedingen verstrekt. Met de leden van de Raad zijn geen arbeidsovereenkomsten gesloten. In 2011 is de ‘Honoreringscode voor commissarissen van woningcorporaties’ van kracht geworden. De huidige beloning past daarbinnen, op een kleine overschrijding na van de gezamenlijke beloning van vicevoorzitter en voorzitter. Dat zal in 2012 worden gecorrigeerd. Omdat voor zittende commissarissen een overgangsregeling geldt, is deze overschrijding in 2011 toegestaan. Veranderingen na 1 januari 2012 De heer Sicco Timmerman is in januari 2012 benoemd tot directeur-bestuurder van woningcorporatie Wormerwonen. Deze corporatie is eveneens werkzaam in de Zaanstreek. Daarom heeft de heer Timmerman besloten om met onmiddellijke ingang zijn lidmaatschap van de RvC van Parteon te beëindigen. De per 1 juli van kracht geworden nieuwe Governancecode voor woningcorporaties bepaalt (dwingend) dat de maximale zittingsduur voor commissarissen verlaagd wordt van twaalf naar acht jaar. Daar is het rooster van aftreden op aangepast. Het rooster van aftreden ziet er hierdoor met ingang van 2012 als volgt uit: mw. J. Keegstra ultimo 2012 aftredend, niet herkiesbaar; P. Keijzer ultimo 2012 aftredend, herkiesbaar voor maximaal zes jaar; M. Wijngaarde ultimo 2012 aftredend, herkiesbaar voor maximaal zes jaar; H. Esseboom ultimo 2013 aftredend, herkiesbaar voor maximaal vier jaar; J. Conijn ultimo 2013 aftredend, herkiesbaar voor maximaal vier jaar; G. van Bortel ultimo 2013 aftredend, herkiesbaar voor maximaal vier jaar. Het rooster van aftreden is op de website van Parteon geplaatst. Verklaring van de Raad van Commissarissen De RvC van Parteon verklaart zich hierbij akkoord met het jaarverslag en de jaarrekening over 2011. De Raad baseert zich daarbij mede op de verklaring van PricewaterhouseCoopers bij de jaarrekening 2011 en het volkshuisvestingsverslag 2011. De RvC stelt vast dat er in het verslagjaar geen aanleiding is geweest om besluiten van directie of bestuur te schorsen of ongedaan te maken. Wormerveer, juni 2012 De Raad van Commissarissen, namens deze, J.B.S. Conijn, voorzitter


20

3. Missie, koersplan, jaarplan 3.1 Missie De missie van Parteon luidt als volgt:

‘Parteon is een maatschappelijke onderneming die zorgt voor plezierig wonen.’ Parteon heeft in het Koersplan 2009-2011 drie gebieden geformuleerd waarop de missie is uitgewerkt in doelstellingen: 1. Parteon zorgt voor plezierig wonen. 2. Parteon is een maatschappelijke onderneming. 3. Parteon als onderneming. Parteon werkt de doelstellingen jaarlijks verder uit in het Jaarplan. In 2011 is daarbij voor het eerst een nieuw format toegepast dat moet bevorderen c.q. garanderen dat de resultaten van de activiteiten van Parteon daadwerkelijk bijdragen aan het realiseren van de doelstellingen, en daarmee van de missie van de organisatie. Anders gezegd: er is een methodiek en sturingsmechanisme ontwikkeld waarmee Parteon moet kunnen borgen dat ze doet en bereikt wat ze zegt. De methodiek bestaat uit: • Kritische Succesfactoren: de doelstellingen die bijdragen aan het behalen van de missie; • Kritische Prestatie-indicatoren: criteria waarmee Parteon beoordeelt of een doelstelling wordt bereikt; • Normen: concrete resultaten die aangeven wanneer Parteon wel of niet voldoende scoort op een kritische prestatieindicator. Het sturingsmechanisme is in 2011 nog niet optimaal uitgewerkt. Niet alle Kritische Prestatie-indicatoren zijn al vertaald in normen. Dit wordt in 2012 verder ontwikkeld. In dit hoofdstuk zet Parteon de drie elementen uit de methodiek op een rijtje. Ze vormen de basis voor de beschrijving van de bereikte resultaten in de volgende hoofdstukken 4, 5 en 6. Door de methodiek ontstaat inzicht in de vragen: wat was Parteon in 2011 van plan, wat heeft ze gedaan en bereikt en in hoeverre draagt dit bij aan haar doelstellingen en missie? In de beschrijving worden voor elke kritische succesfactor de kritische prestatie-indicatoren, normen en voorgenomen activiteiten benoemd.

3.2 Parteon zorgt voor plezierig wonen • Een woningvoorraad die aansluit bij de wensen van onze klanten. Kritische prestatie-indicatoren: - Voldoen aan (woon)wensen van onze klanten. Norm: uitvoeren Strategisch Voorraadbeleid; - Weigeringsgraag woningaanbiedingen. Norm: nog vast te stellen; - Gemiddelde doorlooptijd verkoop woningen. Normen voor bestaande bouw en nieuwbouw nog vast te stellen; - Verkoopresultaat nieuwbouw. Norm: minimaal 70% bij start bouw. Activiteiten: nieuwbouw woningen; verkoop 120 woningen bestaand bezit, herijking Strategisch Voorraadbeleid, vaststellen en uitvoeren notitie over beleidsachtbaan (ten behoeve van betere aansluiting tussen strategisch, tactisch en operationeel niveau). Volkshuisvestingsverslag Parteon

21

• Een woningvoorraad die voldoet aan kwaliteitseisen, vastgesteld in ons Strategisch Voorraadbeleid. Kritische prestatie-indicatoren: - Percentage woningen dat voldoet aan de basiskwaliteit. Norm: 100% in 2019; - Beperking CO2-uitstoot. Norm: in 2019 20% besparing op uitstoot van het woningbezit ten opzichte van 2009. Activiteiten: projectmatig onderhoud zodat 156 woningen extra aan basiskwaliteit voldoen, activiteiten in het kader van het milieubeleidsplan. • De directe woonomgeving aansluitend aan het complex is op orde. Kritische prestatie-indicatoren: - Positief oordeel van bewoners over de directe woonomgeving aansluitend op het complex. Norm: een score van 7 in het klanttevredenheidsonderzoek; - Kwaliteit bewonersparticipatie. Norm: behalen KWH-label bewonersparticipatie. Activiteiten: activiteiten om KWH-label bewonersparticipatie te behalen, deelname aan SEV-experiment met de toepassing van de Effectenarena voor investeringen in leefbaarheid in het kader van schoon, heel en veilig, uitvoeren klanttevredenheidsonderzoek. • Tevreden klanten. Kritische prestatie-indicatoren: - Kwaliteit dienstverlening. Norm: behalen KWH-huurlabel. - Oordeel klanten over dienstverlening. Norm: een score van 7 in het klanttevredenheidsonderzoek. Activiteiten: activiteiten om KWH-label te behalen, vaststellen activiteiten om houding en gedrag klantgerichter te maken.

3.3 Parteon is een maatschappelijke onderneming • Zaanstad heeft vitale wijken. Kritische prestatie-indicatoren: - Mate van vitaliteit van wijken vaststellen op basis van in 2011 te ontwikkelen wijkmonitor en Plan van Aanpak maken. Norm: nog vast te stellen. - Aantal woonservicewijken. Norm: in 2015 zijn voor wijken programma’s Woonservicewijken opgesteld op basis van het Meerjarenprogramma Woonservicewijken 2009-2015. Activiteiten: gebiedsvisie Krommenie-Oost gereed, gebiedsvisie Koog aan de Zaan gereed, leefbaarheidsactiviteiten in negen wijken, afronden uitvoeringsplan Havenbuurt zodat uitvoering in 2012 kan starten, realisatie activiteiten in Poelenburg, heroriëntatie Rosmolenwijk, uitvoeren activiteiten in Rosmolenwijk, realisatie activiteiten in het kader van woonservicewijken conform uitvoeringsprogramma’s. • Een betaalbare woningvoorraad. Kritische prestatie-indicator: - Een betaalbare woningvoorraad. Norm: aantal huur- en koopwoningen dat in het kader van de herijking van het Strategisch Voorraadbeleid wordt vastgesteld. Activiteiten: huurbeleid herzien in het kader van het Strategisch Voorraadbeleid, bouw 150 sociale huurwoningen, besluit uitrol Te Woon in samenhang met strategisch voorraadbeleid. • Een goede relatie met onze maatschappelijke omgeving. Kritische prestatie-indicator: - Positief oordeel belanghouders over functioneren Parteon. Norm: positief oordeel op basis van visitatie. Activiteiten: een uitgevoerde maatschappelijke visitatie, jaarlijkse belanghoudersbijeenkomsten, afronden en evalueren ‘Kracht door Verbinding’.


22

• Aandacht voor specifieke doelgroepen. Kritische prestatie-indicator: - Percentage verhuur aan specifieke doelgroepen. Norm: percentages per benoemde doelgroep nog vast te stellen. Activiteiten: start bouw en oplevering zorgwoningen, Plan van Aanpak Kamers met Kansen opstellen, opstellen huisvestingsplan Vrouwenopvang, opstellen huisvestingsplan Leger des Heils.

3.4 Parteon als onderneming •

Een ondernemende en slagvaardige bedrijfscultuur. Kritische prestatie-indicator: - Positief oordeel medewerkers over bedrijfscultuur. Norm: een overall gemiddelde score van 7. Activiteiten: interventies ParteoNext uitgevoerd, interventies in het kader van organisatieontwikkeling uitgevoerd, nulmeting medewerkerstevredenheid.

•

Imago van Parteon. Kritische prestatie-indicator: - Positief oordeel over imago bij belanghouders en klanten. Norm: nog vast te stellen. Activiteiten: uitrol imago- en communicatiestrategie, parels intern en extern verspreiden via media.

•

Financiële continuïteit. Kritische prestatie-indicatoren: - Status conform Centraal Fonds. Norm: A-status plus positieve DVI; - WSW-borgingsruimte voldoende voor financiering. Norm: jaarlijkse toets meerjarenraming en oordeel door WSW. Activiteiten: voorbereiden administratieve splitsing conform richtlijnen Europa en nieuwe Nederlandse wetgeving, financieringsplan niet-DAEB-activiteiten, meerjarenprognose 2012-2016.

• Efficiënt en effectief werken. Kritische prestatie-indicator: - Mate van efficiëntie en effectiviteit op basis van benchmark. Norm: benchmark Centraal Fonds minimaal gelijk aan referentiegroep. Activiteiten: opstellen beleidsnotitie over interne dienstverlening, bepalen van informatiemanagement en consensus op directie- en managementniveau over de hoofdstructuur hiervan, uitgewerkt Plan van Aanpak stimulering meer projectmatig werken, Plan van Aanpak digitalisering archief om plaatsonafhankelijk werken mogelijk te maken, bepalen doel benchmark en instrumenten efficiencymeting, verder versterken besturingsinstrument conform het jaarplan Organisatie Control, uitvoeren jaarplan Interne Controle.

3.5 Nog niet afgeronde activiteiten uit 2010 Twee activiteiten waren nog ‘overgebleven’ uit 2010: • opstellen Plan van Aanpak risicomanagement; • opstellen nieuw Koersplan.


23

4 Parteon zorgt voor plezierig wonen 4.1 Een woningvoorraad die aansluit bij de wensen van onze klanten 4.1.1 Ontwikkelingen in de woningmarkt De woningmarkt in de Zaanstreek heeft zich in 2011 niet anders ontwikkeld dan in andere gemeenten in de Randstad. In de sociale huursector zijn de wachttijden voor alle groeperingen opnieuw toegenomen. Vooral starters hebben het moeilijk. Hun wachttijd in de gemeente Zaanstad ligt nu gemiddeld tussen acht en negen jaar. De koopmarkt zit nagenoeg op slot. Veel mensen willen wel verhuizen, maar krijgen hun woning niet verkocht. Zo is het aantal te koop staande woningen in Zaanstad in 2011 met 20% toegenomen. Door de ontwikkelingen op de hypotheekmarkt hebben starters het ook hier lastig. Zij krijgen slechts met moeite de koop van hun eerste huis gefinancierd. De Zaanstreek trekt van oudsher woningzoekenden aan uit Amsterdam. Deze trek kan fors toenemen nu in Amsterdam wel, en in de Zaanstreek niet de ‘Donnerpunten’ zijn toegepast. Omdat de Amsterdamse stadsregio als schaarstegebied wordt gezien, krijgen huurwoningen in het woningwaarderingsstelsel 25 punten extra. Daardoor kan de huur bij nieuwe verhuringen fors worden verhoogd. Voor woningzoekenden kan dit aanleiding zijn de hoofdstad te verruilen voor de Zaanstreek, waar geen extra huurverhogingen mogen worden toegepast. De Zaanstreek is in de ogen van het Rijk namelijk geen schaarstegebied. Dit wordt gebaseerd op de gemiddeld lage WOZ-waardes in de Zaanstreek. Volgens de gemeente Zaanstad wijst dit niet op het ontbreken van schaarste, maar op een eenzijdig samengestelde voorraad met relatief veel goedkope huur- en koopwoningen. Gezien de wachttijden in de sociale huursector zijn er ook in de Zaanstreek tekorten. De druk kan verder toenemen als de vraag van woningzoekenden vanuit Amsterdam stijgt. Dat effect was in 2011 nog niet zichtbaar, maar wordt in de nabije toekomst wel verwacht. Vooruitlopend hierop hebben de gemeente en de corporaties eind 2011 een nieuw woonruimteverdeelconvenant gesloten, waarin is afgesproken de lokale beleidsruimte maximaal te gaan benutten (zie par. 5.3). Naast de starters hebben ook de huishoudens met lage middeninkomens het moeilijk in de Zaanstreek. Na de invoering van de Europese toewijzingsregel komen zij in beginsel niet meer in aanmerking voor een woning in de sociale huursector.


24

4.1.2 Nieuwbouw Parteon heeft in 2011 153 woningen opgeleverd in vier projecten.* Projecten

Totaal

Sociale huur

Koning Davidstraat

25

5

Indische Buurt West

26

8

Luikse Hoven

44

9

Poort van Rustenburg

58

58

Totaal

153

80

Gemiddelde onrendabele top

Vrije sector huur

Koop

e 92.158

8

12 **

e 110.000

0

18 ***

e 150.092

0

35

e 133.140

0

0

8

65

* niet opgenomen is de oplevering van de 26 na brand herbouwde sociale huurwoningen in de Bloemkorf. De onrendabele top bedroeg hier, als gevolg van de uitkering door de brandverzekering, gemiddeld slechts e 24.700 per woning ** hiervan was ultimo 2011 nog één woning niet verkocht *** waarvan 17 aan de gemeente Zaanstad in het kader van de regeling Betaalbare Koopwoningen Zaanstad.

In het Jaarplan voor 2011 ging Parteon uit van de oplevering van 333 nieuwbouwwoningen. De nieuwbouw is dus achtergebleven bij de verwachtingen. Dit heeft vooral te maken met de stagnerende verkopen. Ook de bouw van sociale huurwoningen staat onder druk nu de onrendabele top door de stijgende bouwkosten verder is toegenomen. Ten behoeve van het toekomstige nieuwbouwproject Rietvelden-Zuid in Wormerveer kocht Parteon in 2011 7.300 m² grond aan voor een bedrag van e 1.084.179. Voor een overzicht van de nieuwbouwprojecten verwijzen we naar bijlage 1.

Kim Jagerman (26) kreeg in december 2011 de sleutel van haar nieuwe appartement boven winkelcentrum De Bloemkorf in de wijk Poelenburg in Zaandam. Nadat hier in 2009 een grote brand plaatsvond, zijn de woningen herbouwd. Kim kwam naar Zaandam vanuit Amsterdam Zuidoost. ‘Ik wilde op zich wel graag in Amsterdam blijven, maar het is moeilijk daar een huis te vinden. Toen dit flatje op mijn pad kwam, heb ik de kans meteen gegrepen. Ik woon hier hartstikke fijn, met twee kamers op een prima plek. Ik werk nog wel in Amsterdam, maar dat is goed te doen. Ik hoef voorlopig niet weg hier.’


25

4.1.3 Verkoop bestaand bezit In de bestaande voorraad van Parteon komen zo’n vierduizend huureenheden in aanmerking voor verkoop. In 2011 zijn er 99 van verkocht. Dat is minder dan het voorgenomen aantal van 120 uit het Jaarplan. Het achtergebleven resultaat heeft ook hier te maken met de stagnatie op de koopwoningmarkt. Tegenover 99 verkopen staan in 2011 27 aan- of teruggekochte woningen. Parteon gaat bij verkopen in de bestaande voorraad steeds uit van de door een makelaar vastgestelde taxatiewaarde. Bij de verkoop wordt eveneens gebruik gemaakt van een makelaar, maar steeds een andere dan de taxerende makelaar. In bijlage 2 vindt u het totaaloverzicht van het bezit van Parteon en het aantal mutaties in 2011.

4.1.4 Herijking Strategisch Voorraadbeleid Om de woningvoorraad optimaal te laten aansluiten op de woonwensen, heeft Parteon in 2009 het Strategisch Voorraadbeleid (SVB) vastgesteld. Op basis van het woningmarktonderzoek WoON06 is gedefinieerd hoe de portefeuille er over tien jaar uit moet zien. Deze wensportefeuille is de basis voor de investeringen op het gebied van nieuwbouw, verkoop, herstructurering en onderhoud. Het Strategisch Voorraadbeleid uit 2009 gaat uit van een jaarlijkse nieuwbouw van 400 woningen, waarvan 150 in de (sociale) huur. Ter verbetering van de wijkdifferentiatie en als inkomstenbron om blijvend te kunnen investeren, is in het SVB verder de verkoop van 120 en sloop van 280 woningen per jaar opgenomen. Parteon heeft daarbij jongeren en ouderen als belangrijkste doelgroepen in haar beleid gedefinieerd. In 2011 wilde Parteon het Strategisch Voorraadbeleid herijken. Basis voor de herijking is het woningmarktonderzoek WoOn09 en de veranderde markt, met name als gevolg van de economische ontwikkelingen en verwachtingen. Andere factoren die van invloed (kunnen) zijn op het beleid zijn: • de Europese toewijzingsregels, waardoor mensen met lagere middeninkomens in beginsel niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning; • de voornemens van het kabinet-Rutte, met name de huurverhogingsruimte voor mensen met inkomens boven e 43.000 en de invoering van een kooprecht voor driekwart van het corporatiebezit; • de verminderde investeringscapaciteit voor Parteon als gevolg van de rijksheffing voor de huurtoeslag vanaf 2014. Parteon is er niet in geslaagd de herijking in 2011 af te ronden. Er was intern discussie over de uitgangspunten en daarmee over de onderbouwing van het nieuwe beleid. De planning is nu om dit in september 2012 gereed te hebben, zodat de resultaten kunnen worden meegenomen in de Meerjarenbegroting 2013-2017.

4.1.5 Vaststellen en uitvoeren notitie beleidsachtbaan Voor een goede vertaling van de portefeuillestrategie uit het Strategisch Voorraadbeleid in concrete maatregelen op het niveau van wijk en complex nam Parteon zich in 2011 voor het organisatieprincipe van de beleidsachtbaan uit te werken in een notitie. De achtbaan onderscheidt drie niveaus: strategisch, tactisch en operationeel. De drie hebben invloed op elkaar en worden via de achtbaan met elkaar verbonden. De notitie is in 2011 gereedgekomen.

4.1.6 Samengevat: gelukt en niet gelukt • Streefaantallen nieuwbouw en verkoop niet gehaald. • Strategisch Voorraadbeleid niet herijkt. • Notitie beleidsachtbaan afgerond.


26

4.2 Een woningvoorraad die aan de kwaliteitseisen vanuit ons Strategisch Voorraadbeleid voldoet 4.2.1 Onderhoud Parteon heeft gemiddeld genomen een betrekkelijk oude woningvoorraad, met veel woningen die kwalitatief nog niet op het gewenste basisniveau zijn. Om de waarde en verhuurbaarheid van het vastgoed op peil te houden, heeft Parteon voor haar woningen een basiskwaliteit geformuleerd. De corporatie werkt er naar toe dat alle woningen in 2019 deze kwaliteit hebben bereikt. Dat doet ze door middel van investeringen in onderhoud en renovatie. Uitgesplitst naar soorten onderhoud heeft Parteon in 2011 de volgende investeringen gedaan in haar bezit: planmatig onderhoud. Planmatig onderhoud is het periodieke onderhoud aan en de verbetering van de oorspronkelijke elementen van de woningen, gericht op de instandhouding van het bezit en de verhoging van het comfort van de bewoners. Om op de hoogte te blijven van de conditie van het woningbezit wordt deze in de praktijk voortdurend geïnventariseerd en geactualiseerd. Wijzigingen en bijstellingen rekent Parteon door in de meerjaren onderhoudsbegroting, die de basis vormt voor de jaarlijkse onderhoudsbegroting; uitgaven 2010

e 12.843.000

begroot 2011

e 15.656.000

werkelijk 2011

e 13.900.000

over- of onderschrijding 2011

– e 1.756.000

* aanbesteed en opgedragen. Daadwerkelijk uitgevoerd en betaald is een bedrag van e 13.508.000.

De onderschrijding ten opzichte van de begroting wordt vooral veroorzaakt door het lagere BTW-tarief op arbeid en gunstige aanbestedingsresultaten. Verder was in 2011 het aantal verbeteringen op verzoek van de bewoners aanzienlijk lager dan begroot. In totaal is in 2011 bij 954 woningen het planmatig onderhoud afgerond en opgeleverd. projectmatig onderhoud. Hieronder valt de uitvoering van geclusterde en grootschalige onderhoudswerkzaamheden, verbeteringen en leefbaarheidsmaatregelen, met als doel de woningen op het niveau van de basiskwaliteit te brengen. uitgaven 2010

e 25.600.000

begroot 2011

e 16.628.000

werkelijk 2011

e 11.233.000


– e 5.395.000

De lagere uitgaven dan begroot zijn een gevolg van de verlate start van drie projecten. Een belangrijk verschil in de aanpak van het projectmatig onderhoud is dat Parteon in 2011 is gestart met het lean werken: de uitvoeringstijd per woning is korter geworden, en daarmee de gevolgen van de ingreep voor de huurders. Parteon maakt nu ook betere en duidelijkere afspraken met huurders over de dagen en tijden dat in de woning wordt gewerkt. Bij het vervangen van keukenblokken, douche- en toiletruimten is er keuzevrijheid voor bewoners. Binnen het pakket voor de basiskwaliteit is het mogelijk meerdere kleuren en uitvoeringsvormen te kiezen. Daarnaast kunnen bewoners kiezen voor uitbreidingen en aanvullingen, waarvoor Parteon een eigen bijdrage vraagt. Door de keuzevrijheid is de klanttevredenheid over de door aangeboden producten hoog.


27

Ter verhoging van de efficiency van het onderhoud heeft Parteon in 2011 de planning van en relatie tussen projectmatig en planmatig onderhoud aanzienlijk verbeterd. Daardoor is er meer inzicht ontstaan in de onderhoudsverwachting in de periode 2012 tot 2021. Zo kan Parteon betere afspraken maken met bewoners en buurtorganisaties. In 2011 is bij 156 woningen het projectmatig onderhoud afgerond en opgeleverd. In totaal werkte Parteon aan de verbetering van 550 woningen; mutatieonderhoud Onder mutatieonderhoud vallen alle onderhoudswerkzaamheden die plaatsvinden bij mutatie, om de woning (weer) op het niveau van de basiskwaliteit te brengen. uitgaven 2010

e 3.136.000

begroot 2011

e 3.244.000

begroot per woning werkelijk 2011 werkelijk per woning over- of onderschrijding 2011 per woning

e 3.656 e 4.786.000 e 4.642 + e 1.542.000 + e 986

De overschrijding wordt veroorzaakt door een toename van het aantal mutaties en de hogere kosten per mutatie. De kosten zijn vooral in het vierde kwartaal fors toegenomen als gevolg van de stagnatie in de verkoop van leeggekomen huurwoningen. Om te voorkomen dat de verkoopvoorraad te groot wordt, zijn behoorlijke aantallen woningen terug in verhuur genomen. Dit ging in het algemeen gepaard met forse investeringen. Het aantal woningen waarin bij mutatie voor meer dan e 10.000 is geïnvesteerd, was in het vierde kwartaal van 2011 dan ook een stuk hoger dan in het vierde kwartaal van 2010; reparatieonderhoud. Dit zijn de onvoorziene onderhoudsactiviteiten, bedoeld om klachten te verhelpen en het woongenot van de klant te herstellen en behouden. uitgaven 2010

e 4.484.000

begroot 2011

e 4.390.000

werkelijk 2011

e 6.110.000


+ e 1.720.000

De overschrijding van de begrote reparatiekosten heeft hoofdzakelijk een boekhoudkundige reden. Grote onderhoudsuitgaven van meer dan vijfduizend euro voor het vervangen van een complete badkamer of keuken werden in 2011 onder reparatieonderhoud geboekt, terwijl het geen echte reparatieverzoeken zijn; contractonderhoud Hieronder vallen alle contracten voor kort-cyclische onderhoudsactiviteiten en het verhelpen van storingen aan woongebouwen in installaties, zoals c.v.-installaties, liften, hydrofoor, rioolontstopping, legionellapreventie en onderhoud aan kunststof kozijnen. uitgaven 2010

e 2.244.000

begroot 2011

e 2.553.000

werkelijk 2011

e 2.390.000


– e 163.000


28

In 2011 heeft Parteon nieuwe contracten afgesloten met de cv-leveranciers. Basis hiervoor waren onder meer een klanttevredenheidsonderzoek onder huurders en steekproefsgewijze technische keuringen door een onafhankelijk onderzoeksbureau. Het inkooptraject heeft geleid tot besparingen op de contracten van 10 tot 15%.

4.2.2 Investeren in duurzaamheid Om de uitstoot van CO2 terug te dringen, investeert Parteon in energiebesparende maatregelen. Daarmee wordt de energieprestatie van de woningen verhoogd en krijgen ze een hoger energielabel. De ambities zijn neergelegd in het milieubeleidsplan uit 2009. Parteon streeft naar een verlaging van de CO2-uitstoot van de voorraad tussen 2009 en 2019 met 20%. Daarmee volgt de corporatie de afspraken in het landelijke ‘Convenant energiebesparing corporatiesector’ van Aedes, de Woonbond en het Rijk uit 2008. De verbetering van de energiescore van het bezit vindt plaats via het projectmatig onderhoud. De voorraad van Parteon heeft momenteel gemiddeld het energielabel E. In de projecten in 2011 is een veel hoger label gerealiseerd: • twee opgeleverde projecten: verbetering energielabel met minimaal twee stappen; • één opgeleverd project: verbetering energielabel met één stap; • drie nieuwe projecten: energielabel van F naar respectievelijk A, C en D. Met deze projecten blijft Parteon op koers om de doelstelling van 20% energiebesparing in 2019 te bereiken. Dit wordt bijgehouden met de halfjaarlijkse monitor van de energiescore. Vanwege de voorgenomen bezuinigingen op onderhoudsprojecten zal het overigens niet makkelijk zijn ook in de komende jaren op koers te blijven. Parteon voert de energiebesparingsmaatregelen ten behoeve van de basiskwaliteit – dubbel glas en gevelisolatie – uit zonder huurverhoging voor de bewoners. In samenspraak met de bewonerscommissie en individuele bewoners wordt bepaald of aanvullend ook dak en vloer worden geïsoleerd. Deze maatregelen zijn gemakkelijker op het niveau van individuele woningen door te voeren. Zij gaan wel gepaard met een huurverhoging. In juli heeft Parteon bij een project in Rooswijk onderzocht hoe het proces van aanbieden van aanvullende energiebesparende maatregelen kan worden verbeterd. Conclusie was dat Parteon in haar participatie meer moet inzetten op een individuele benadering door energieambassadeurs, vrijwilligers uit de eigen straat of buurt die zich inzetten voor energiebesparing. Dit wekt meer vertrouwen dan een benadering door Parteon zelf.


29

4.2.3 Samengevat: gelukt en niet gelukt • Geplande aantal van 156 woningen op basiskwaliteit gebracht. • Uitvoering energiebesparende maatregelen in de voorraad ligt op koers; hogere ambities lijken niet meer haalbaar.

Meneer en mevrouw Brussel wonen op 28 mei 2012 precies 47 jaar in hun appartement in Krommenie. Ze zijn nog de eerste bewoners en betaalden destijds 26,80 gulden per week aan huur. In 2010 en 2011 is het gebouw gerenoveerd. Mevrouw Brussel praatte anderhalf tot twee jaar mee bij de voorbereiding van de ingreep, waarbij keuken, badkamer en toilet werden vernieuwd, de buitendeuren en ramen werden vervangen, dubbelglas werd aangebracht, de gevels werden geïsoleerd en centrale verwarming en mechanische ventilatie werden aangelegd. ‘We zijn er heel blij mee. We blijven hier dan ook wonen, tot we niet meer kunnen.’

Een nieuwe badkamer, nieuwe tegels in de keuken, nieuwe deuren naar het balkon en de galerij, twee openslaande ramen in de slaapkamer, de buitenkant opnieuw in de verf, de entree van het complex vernieuwd en een cameraatje bij de toegangsdeur. Het 55+-appartement van mevrouw Flipse aan het Glazenmakersveld in Koog aan de Zaan kreeg vorig jaar een complete facelift. ‘Ik vind het heel fijn, maar ben ook blij dat het achter de rug is. Dan komt timmerman A, dan tegelzetter B, dan klusjesman C. Maar ik moet zeggen dat de werklui zich allemaal keurig hebben gedragen. Ze doen ook maar gewoon hun werk en dat hebben ze hier goed gedaan.’ Volkshuisvestingsverslag Parteon

30

‘Ik woon weer in een lekker opgeknapt huis en gebouw’. Mevrouw Farafonow is te spreken over de ingrijpende renovatie van haar woning en complex aan de Wildemanakker in Koog aan de Zaan. Keuken, badkamer en toilet werden vernieuwd, er kwam dubbelglas, de galerijen en entreehal zijn opgeknapt, de deuren en postkasten vervangen en het houtwerk is opnieuw geschilderd. Er kwamen zelfs mannen in maanpakken om het asbest uit de toiletruimte weg te halen. ‘Dat was de enige keer dat we het huis uit moesten. Het heeft al met al wel lang geduurd, maar er zijn dan ook tien flatgebouwen opgeknapt. De mensen liepen voortdurend heen en weer om overal wat te doen.’

4.3 De directe woonomgeving, aansluitend aan onze complexen, is op orde 4.3.1 Inleiding Plezierig wonen hangt met meer samen dan alleen de woning. Ook de directe woonomgeving is van belang. Deze moet schoon, heel en veilig zijn. Het woonplezier wordt tevens bevorderd door een goede verstandhouding met de buren. Parteon hecht verder veel belang aan participatie en het overleg met haar huurders op complexniveau. De corporatie streeft ernaar het KWH-label participatie te behalen. Om inhoud te geven aan het prestatieveld Leefbaarheid, voert Parteon in tal van buurten allerlei acties uit (zie ook par. 5.1). Het is lastig te bepalen in hoeverre deze investeringen ook daadwerkelijk aan de leefbaarheid bijdragen. Om hier meer duidelijkheid over te krijgen, heeft Parteon in 2011 deelgenomen aan een SEV-experiment met toepassing van de Effectenarena. Andere graadmeter voor het effect van de activiteiten in de woonomgeving is het oordeel daarover van de huurders van Parteon.


31

4.3.2 KWH-label Participatie In 2009 heeft KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector) de inspanningen van Parteon op het gebied van de huurdersparticipatie onderzocht. Daaruit kwamen twaalf verbeterpunten. De eerste zes zijn uitgevoerd in 2010, de tweede zes in 2011. Een overzicht van de verbeterpunten vindt u in bijlage 3. In 2012 doet KWH opnieuw onderzoek om te beoordelen of Parteon in aanmerking komt voor het Participatielabel.

4.3.3 Toepassen Effectenarena De Effectenarena van de SEV geeft inzicht in de tastbare (en indien mogelijk meetbare) effecten van een maatschappelijke investering. In 2011 heeft Parteon het instrument, als pilotproject, toegepast bij twee schoonmaakacties met bewoners in de algemene ruimten van hoogbouwflats. Volgens de Effectenarena had dit een aantal effecten: de vervuiling verminderde, de bewoners waren tevreden en de verhuurbaarheid van de flats verbeterde. De ervaringen met het instrument zijn dus positief. Parteon gaat de Effectenarena daarom bij nieuwe acties toepassen, in 2012 onder meer bij investeringen in cameratoezicht.

4.3.4 Bewonersparticipatie bij dagelijks beheer en herstructurering Parteon onderhield in 2011 een overleg- en samenwerkingsrelatie met ruim dertig bewonerscommissies. De corporatie overlegt jaarlijks gemiddeld twee keer met elke bewonerscommissie over de leefbaarheid, het onderhoud (planmatig en projectmatig) en de sociale samenhang in het complex of de buurt. Parteon betrekt de commissies bij haar plannen op deze gebieden. De uitgangspunten van de Overlegwet en de samenwerkingsovereenkomst met de overkoepelende Bewonersraad (zie par. 5.3) zijn daarin leidend. Parteon vergoedt de functioneringskosten van de bewonerscommissies en heeft daarnaast voor hen een projectbudget beschikbaar. Dit is bedoeld voor activiteiten die de leefbaarheid, cohesie of participatie in het complex of de buurt bevorderen. De meeste commissies maken er gebruik van. Parteon heeft in 2011 onder 33 bewonerscommissies en werkgroepen van de Bewonersraad een enquête uitgezet, gericht op de praktische ervaringen van commissie- en werkgroepleden. Er zijn zestien ingevulde enquêtes retour ontvangen. De resultaten zijn besproken met de voorzitters van de bewonerscommissies. Ze leveren waardevolle input om de participatie verder vorm te geven en verbeteren. Een overzicht van de belangrijkste resultaten vindt u in bijlage 4. Een overzicht van concrete participatieprojecten bij het dagelijks beheer en de herstructurering vindt u in bijlage 5.

4.3.5 Samengevat: gelukt en niet gelukt • Zes van de twaalf verbeterpunten ten behoeve van KWH-Participatielabel uitgevoerd (de eerste zes werden in 2010 uitgevoerd). Het voldoen aan de kritische prestatie-indicator komt in zicht. • Toepassing Effectenarena van de SEV geeft inzicht in effecten van maatschappelijke investeringen. • Enquête naar functioneren bewonerscommissies en werkgroepen. • Als kritische prestatie-indicator voor de directe woonomgeving gold dat bewoners bij de beoordeling daarvan minimaal een 7 moeten geven. In de bewonersscan door USP (zie par. 4.4) is niet expliciet naar dit oordeel gevraagd. De geënquêteerde huurders gaven wel rapportcijfers aan onderwerpen die sterke raakvlakken hebben met de woonomgeving: leefbaarheid totaal 7,0, hoeveelheid groen 7,2, uitstraling woningen in de buurt 6,8, kwaliteit van het groen 6,8 en mate van vervuiling 6,5.


32

Mevrouw Eijman is secretaris van Bewonerscommissie Grote Beer in Krommenie. Een actieve commissie die veel onderneemt om de band tussen de flatbewoners te versterken, maar ook om de woonomgeving netjes te houden. De bewoners onderhouden samen de tuinen rond de flat. Jaarlijks krijgen ze van Parteon grond of zand, net wat nodig is. ‘We hebben zelf een sponsor gevonden die ons de planten levert. Verder houden we ieder jaar in de zomer een tuinfeest. In 2011 was dat een muziekfeest. De huismeester van Parteon maakte samen met twee bewoners muziek, lekker in het oor klinkende liedjes van bijvoorbeeld The Beatles. Het was heel gezellig en er kwamen veel bewoners op af, ook van de andere flat De Kleine Beer. Er zit dus echt muziek in de Beren.’

4.4 Tevreden klanten 4.4.1 KWH-Huurlabel Parteon hecht veel waarde aan de kwaliteit van haar dienstverlening. De corporatie heeft deze in 2011 organisatiebreed laten meten door KWH. Dit heeft ertoe geleid dat KWH aan Parteon het KWH-Huurlabel heeft toegekend. De rapportcijfers van de negen gemeten onderdelen lagen in alle gevallen op of boven de norm. Parteon is blij met deze beoordeling en het behalen van het label. De resultaten per onderdeel: Corporatie bezoeken Corporatie bellen Woning zoeken Woning betrekken Huur betalen Reparatie uitvoeren Woning onderhouden Woning verlaten Klachten afhandelen

7,9 (norm 7,0) 7,0 (norm 7,0) 7,6 (norm 7,0) 7,3 (norm 7,0) 7,6 (norm 7,0) 7,6 (norm 7,0) 7,5 (norm 7,0) 7,8 (norm 7,0) 6,9 (norm 6,5)


33

Natuurlijk zijn er ook punten die voor verbetering vatbaar zijn. Parteon blijft ook na het behalen van het KWH-Huurlabel hard werken aan het verder verbeteren van de dienstverlening. Daarom zijn in 2011, eveneens in samenwerking met het KWH, maandelijks aftersales uitgevoerd op drie onderdelen: woning betrekken, reparaties uitvoeren en woning verlaten. De aftersales bieden de mogelijkheid de kwaliteit van de dienstverlening te monitoren.

4.4.2 Bewonersscan door USP Parteon laat sinds 2005 tweejaarlijks door USP Marketing Consultancy een onderzoek doen onder bewoners naar hoe zij denken over de woning, de woonomgeving en de dienstverlening door Parteon. In 2011 zijn hiervoor onder de huurders 322 enquêtes afgenomen. Dit staat helemaal los van het onderzoek dat KWH heeft uitgevoerd in het kader van het KWH-Huurlabel. Dat Parteon beide onderzoeken laat doen, heeft te maken met het verschil in karakter en reikwijdte. Het USP-onderzoek is breder van opzet dan het KWH-onderzoek, maar hanteert geen normen waaraan de kwaliteit van in dit geval de dienstverlening wordt afgemeten. Niettemin vertonen de uitkomsten natuurlijk veel overeenstemming. Enkele belangrijke conclusies uit de bewonersscan van 2011: • huurders zijn niet al te tevreden over de keuken, de onderhoudsstaat aan de binnenkant van de woning en de beveiliging van het trappenhuis c.q. de galerij. De keuken vindt men in het algemeen te klein. Ook vinden huurders dat hun huis beter geïsoleerd moet worden en een likje verf kan gebruiken; • er is relatief veel onbekendheid met het energielabel. Parteon zou daar in de communicatie meer aandacht aan kunnen besteden; • bijna de helft van de huurders is niet bereid via een huurverhoging te betalen voor door Parteon aangebrachte energiebesparende maatregelen; • de huurders die contact hebben opgenomen met Parteon over een klacht of overlastmelding zijn het minst tevreden over de dienstverlening van de corporatie. De grootste winst in de dienstverlening is te behalen via het verbeteren van de communicatie, zodat de huurder weet waar hij aan toe is; • er zijn grote kansen om via een digitaal klantenpanel voeling te krijgen met wat leeft onder de huurders van Parteon.

4.4.3 Houding en gedrag Het KWH-huurlabel is een belangrijk keurmerk voor goede dienstverlening. Het richt zich echter vooral op de inrichting van processen. Voor een goede dienstverlening zijn die van groot belang, maar excellente dienstverlening is meer dan dat. Ook de houding en het gedrag van medewerkers spelen een rol. In het jaarplan voor 2011 nam Parteon zich voor activiteiten vast te stellen om deze te verbeteren. Dit voornemen is uitgevoerd. Parteon heeft in 2011 een programma vastgesteld. In mei zijn bij de afdelingen die veel met klanten te maken hebben (Wonen, klantenservice) workshops gestart om, onder meer met praktijkvoorbeelden, te bespreken wat klantgericht werken en excellente dienstverlening concreet betekenen. Dit krijgt in 2012 verder vorm. Dan moet duidelijkheid komen over vragen als: hoe gaat Parteon precies met klanten om? Wat vindt de klant belangrijk en welke beloftes kun je hem of haar doen? Welke competenties zijn nodig om echt klantgericht te werken? Achteraf kan worden geconstateerd dat Parteon de ‘harde’ kant van de dienstverlening in 2011 in orde heeft gebracht, getuige het behalen van het KWH-huurlabel. Klantgericht werken is nu ook een belangrijk criterium in de boordelingscyclus van medewerkers en bij de selectie van nieuwe medewerkers. Aan de ‘proceskant’ zit het dus goed, aan de ‘zachte’ kant zijn nog stappen te zetten. Het daadwerkelijk verbeteren van houding en gedrag ten opzichte van de klant staat daarom hoog op de agenda voor 2012.


34

4.4.4 Klachten en geschillen Parteon heeft een klachten- en geschillenregeling waarin staat hoe bewoners klachten over de dienstverlening kunnen uiten. Ook staat in de regeling hoe, met welke stappen en binnen welke termijnen Parteon klachten moet behandelen. Laatste stappen in deze procedure zijn de behandeling door een interne Klachtencommissie, eventueel gevolgd door behandeling door een externe, onafhankelijke Geschillencommissie. In 2010 was er onder klagers nog veel onvrede over de afhandeltermijn van klachten door Parteon. In 2011 ging dit veel beter. Klachten werden, voordat de interne Klachtencommissie ze in behandeling nam, nogmaals onder de aandacht van de betrokken manager gebracht. Dit leidde in de meeste gevallen tot een snelle afhandeling van de klacht, in overleg met en naar tevredenheid van de klant. Uiteindelijk kreeg de interne Klachtencommissie in 2011 maar één klacht voorgelegd van een huurder, die vond dat de aannemer tijdens werkzaamheden schade had toegebracht aan het keukenblok. Zonder uitspraak te doen over de schuldvraag met betrekking tot de ontstane schade, stelde de Klachtencommissie van Parteon dat de aannemer zijn verantwoordelijkheid moet nemen omdat hij de werkzaamheden - tegen eigen voorschriften in - toch is gestart en heeft uitgevoerd. De aannemer zal daarom de kosten betalen voor de vervanging van het keukenblok. De Klachtencommissie heeft in 2011 geen klachten niet ontvankelijk verklaard. Over de werkzaamheden en uitspraken is, conform de Overlegwet, gesproken met de Bewonersraad van Parteon. In december 2011 heeft de externe Geschillencommissie één klacht in behandeling genomen. Deze zaak was al eerder bij de commissie aangemeld. De klacht had betrekking op de hoogte van de huurprijs in relatie tot de huren van vergelijkbare woningen. De Geschillencommissie vond de klacht in eerste instantie ‘niet ontvankelijk’: ze behandelt geen klachten over de hoogte van de huurprijs, omdat dit behoort tot de competentie van de Huurcommissie. De huurder heeft hierover een klacht ingediend bij de Commissie AedesCode. Deze stelde de huurder in het gelijk. De klacht dient wel ontvankelijk te worden verklaard omdat het de huurder om de ongelijke behandeling gaat. In 2012 zal de Geschillencommissie de klacht alsnog behandelen en met een oordeel komen.

4.4.5 Samengevat: gelukt en niet gelukt • Het KWH-Huurlabel is gehaald. • De geënquêteerde huurders in het USP-onderzoek geven aan de algemene dienstverlening door Parteon een rapportcijfer van 7,2. Daarmee wordt voldaan aan de kritische prestatie-indicator van minimaal 7,0. • Activiteiten om houding en gedrag klantgerichter te maken zijn vastgesteld, maar nog te weinig daadwerkelijk in de praktijk gebracht. • Snellere afhandeling van klachten.


35

Mevrouw Van Ruiven woont met haar man in de Kopermolenstraat in Zaandam. De woning wordt binnen afzienbare tijd gesloopt, wanneer precies is nog niet duidelijk. Vooruitlopend daarop is mevrouw Van Ruiven al op zoek naar een nieuwe woning. Ze heeft echter geen computer en daarom gaat ze elke woensdag naar het kantoor van Parteon om het woningaanbod te bekijken. ‘Ik word dan altijd fantastisch geholpen. De medewerkster aan de balie vult alles voor mij in in WoningNet. Daarna krijg ik bericht of en wanneer ik ergens kan gaan kijken.’ Mevrouw Van Ruiven is zo blij met de dienstverlening door Parteon dat ze begin dit jaar een keer twee boterkoeken meenam voor de mensen aan de balie. ‘Voor bij de koffie. Het zijn zulke lieve kinderen en daar mag wel iets tegenover staan.’

4.5 Verhuur en woningtoewijzing 4.5.1 Passend toewijzen Sinds 1 januari 2011 zijn nieuwe Europese regels voor staatssteun van kracht. Een corporatie mocht in 2011 maximaal 10% van de vrijkomende sociale huurwoningen verhuren aan huishoudens met een inkomen hoger dan e 33.614. Parteon heeft met de gemeente Zaanstad afgesproken om de 10%-ruimte te gebruiken voor huishoudens die om een bijzondere reden snel een andere woning nodig hebben. Het gaat dan bijvoorbeeld om stadsvernieuwingsurgenten en mensen met een sociaal-medische indicatie. In 2011 heeft Parteon 1171 woningen verhuurd met een huurprijs beneden de liberalisatiegrens (e 652,52). Daarvan zijn er 1128 (96,3%) toegewezen aan een huishouden met een inkomen lager dan e 33.614. Parteon maakt dus maar beperkt gebruik van de 10%-ruimte. De corporatie heeft daarom besloten de niet-gebruikte ruimte in 2012 in te zetten voor de toewijzing aan gezinnen met kind(eren) met een inkomen tussen e 34.085 (de nieuwe grens in 2012) en e 38.000. Deze groep komt het meest in de knel door de Europese toewijzingsregel.


36

4.5.2 Huurachterstanden De economische crisis heeft in 2011 ook de huurders van Parteon getroffen. Meer dan voorheen hebben huurders moeite om de maandelijkse huur te betalen. Dit heeft in 2011 geleid tot een stijging van het aantal verzonden aanmaningen. Om te voorkomen dat vervolgens ook de huurachterstanden zouden oplopen, heeft Parteon vorig jaar een proactief incassobeleid opgezet. Bij de eerste signalen van betalingsproblemen heeft de corporatie contact gezocht met de huurder, telefonisch of via huisbezoeken. De huurders hebben dit als prettig ervaren en de meeste betalingsproblemen konden daarna ook snel worden opgelost. Waar nodig heeft Parteon de huurders advies gegeven en wegwijs gemaakt om aanvullende inkomsten te verwerven. Tevens is de corporatie, meer dan voorheen, betalingsregelingen overeengekomen, zodat de achterstanden konden worden ingelopen. Deze aanpak heeft vruchten afgeworpen. Ondanks de verslechterde financiële situatie van veel huurders is het huurachterstandspercentage in 2011 gedaald: voor de actieve huurders (die bij Parteon een huis huren) van 0,85% naar 0,73%, voor de inactieve (bij Parteon vertrokken) huurders van 0,44% naar 0,22%. Het aantal ontruimingen wegens huurschuld daalde van 40 naar 36. Vanwege het bewezen succes en de ongewijzigde economische vooruitzichten zet Parteon de proactieve incassoaanpak in 2012 voort. De corporatie wil onderzoeken of ze huurders verder kan ondersteunen via budgetcoaching. Ook streeft Parteon naar een verlaging van het aantal deurwaarderszaken met 15%.

4.5.3 Overlast Het aantal klachten over overlast in 2011 bedroeg 564, tegen 590 in 2010. De meldingen gaan vooral over geluidsoverlast. Verder is er een toename van het aantal klachten over de woonomgeving. Dit is een gevolg van de vertraging in een aantal herstructurerings- en sloopprojecten. Door de leegstand verslechtert het aanzicht en steken mensen minder tijd in onderhoud of het netjes houden van de woonomgeving. Op klachten over geluidsoverlast reageert Parteon met het voeren van gesprekken, het plaatsen van geluidmeetapparatuur en in het uiterste geval inschakeling van een advocaat. Waar sprake is van burenruzies, schakelt de corporatie Buurtbemiddeling in (zie het kader). Het gaat jaarlijks om enkele tientallen gevallen. Meldingen van overlast komen soms binnen via de sociale en maatschappelijke partners van Parteon; het gaat dan meestal om vervuiling en psychiatrische problemen. Dit is in 2011 28 keer gebeurd. Verder zijn er SOS-meldingen van medewerkers van Parteon die bij bewoners thuis over de vloer komen. Hierbij gaat het doorgaans om een zwaardere problematiek, waarvoor Parteon het Meldpunt Overlast & Bemoeizorg inschakelt (zie het kader). Het aantal complexe overlastzaken neemt in het algemeen, als gevolg van enkele maatschappelijke ontwikkelingen (crisis, bezuinigingen in de Geestelijke Gezondheidszorg), toe. Dit vraagt om een intensievere samenwerking van Parteon met hulpverleningsinstanties, onder meer via het bovengenoemde Meldpunt. In het uiterste geval is ontruiming wegens overlast door tussenkomst van de rechter onontkoombaar. In 2011 gebeurde dit elf maal, tegen vier maal in 2010. Tot slot is in 2011 ook het aantal agressie-incidenten tegen medewerkers toegenomen. Parteon heeft als reactie een aantal maatregelen genomen. Zo is bij gesprekken in gecompliceerde dossiers altijd een tweede persoon aanwezig. Dit kan een collega zijn, maar ook iemand van bijvoorbeeld de politie. In 2012 gaan de medewerkers van Parteon een aantal trainingen volgen.

4.5.4 - Onrechtmatige bewoning Het aantal meldingen van onrechtmatige onderhuur en/of hennepteelt steeg van 168 in 2010 naar 202 in 2011. Eén van de oorzaken is de toestroom van werkzoekenden uit andere Europese landen. Zij vinden moeilijk een plek in de sociale huursector. Op meldingen reageert Parteon met huisbezoeken, gesprekken, het opleggen van boetes en in het uiterste


37

geval ontruiming. In 2012 gaat de corporatie in het kader van het project Woonwijs twee projecten onrechtmatige bewoning uitvoeren: in de galerijflat Perim en een project gericht op het aanspreken van kopers die hun huurwoning nog niet hebben opgezegd.

4.5.5 - Samengevat: gelukt en niet gelukt In het Jaarplan 2011 had Parteon op het gebied van verhuur en toewijzingen geen specifieke voornemens geformuleerd. Er kunnen niettemin toch enkele successen, maar ook tegenvallers worden gemeld. • Parteon blijft ruim binnen de 10%-marge voor toewijzing aan huishoudens buiten de primaire doelgroep. • De huurachterstanden zijn ondanks de economische crisis gedaald door het opzetten van een proactief incassobeleid. • Het aantal gevallen van onrechtmatige bewoning neemt toe. • Er waren meer meldingen op het gebied van complexe overlast.

Meneer en mevrouw De Boer woonden 57 jaar in de Prunuslaan in Zaandijk. Vorig jaar verhuisden ze naar een ouderenappartement in de George Gershwinstraat. Ze zijn er heel blij mee. ‘We zijn alletwee dik in de tachtig en konden geen trappen meer lopen. Nu hebben we een lift. Het is bovendien een mooie en compacte woning waar je niks hoort van buren. Veel gezelliger en we hebben ook nog een mooi uitzicht op het oude gemeentehuis.’


38

Buurtbemiddelaars brengen buren weer aan de praat Steeds maar weer die herrie als de buren een verjaardagspartijtje hebben, de eeuwig blaffende hond, de tuin die vol ligt met de bloesem van de boom van de buren, keihard dichtslaande deuren. Buren kunnen zich om allerlei redenen aan elkaar gaan ergeren of overlast van elkaar ondervinden. Wat vaak begint met een kleine aanleiding, ontwikkelt zich niet zelden tot een forse ruzie waarvan de oorsprong al lang buiten beeld is. Buurtbemiddelaars kunnen in zo’n geval goed werk doen om buren weer met elkaar in gesprek te brengen. Jaarlijks behandelen ze zo’n tachtig gevallen van overlast of ruzies bij of tussen huurders van Parteon.

Inez de Jager en Petra Biere

Eén van de buurtbemiddelaars is Petra Biere. Zij besloot zo’n anderhalf jaar geleden vrijwilligerswerk te gaan doen. Na een leuk stuk in de krant werd het Buurtbemiddeling. ‘Ik kreeg een opleiding tot bemiddelaar en dat was een goede leerschool. Buurtbemiddeling is heel bevredigend werk. Als we erin slagen mensen weer in gesprek te brengen, leidt dat in 95% van de gevallen tot afspraken om iets aan de situatie te doen. Dat is voor de betrokkenen een hele opluchting. De situatie is vaak zo uit de hand gelopen dat mensen het eng vinden om de buren nog rechtstreeks aan te spreken. Het is mooi als ze elkaar dan na de bemiddeling, soms met tranen in de ogen, weer een hand kunnen geven. Dan heb je echt eer van je werk. Ik kan het iedereen die wat met mensen heeft dan ook aanraden.’ Afspraken maken Buurtbemiddeling Zaanstreek is ondergebracht bij de Stichting Welsaen en wordt betaald door de corporaties Parteon, ZVH, Rochdale en WormerWonen, de gemeenten Zaanstad en Wormerland, Welsaen en de politie Zaanstreek/Waterland. De organisatie kreeg in 2011 zo’n 230 meldingen te verwerken. Projectleider Inez De Jaegher bekijkt bij elke melding welke twee bemiddelaars het beste passen bij een zaak. ‘Zij nemen eerst contact op met de partij die de klacht heeft gemeld, daarna gaan ze onaangekondigd bij de tweede partij op bezoek. Vaak blijken achter de overlast andere problemen te spelen waar de klagers geen weet van hebben. Als beide partijen bereid zijn tot het houden van een bemiddelingsgesprek, brengen de bemiddelaars hen bij elkaar om het gesprek aan te gaan en uiteindelijk samen afspraken te maken. Uitgangspunt is altijd om mensen zelf het probleem te laten oplossen. De bemiddelaars ondersteunen het gesprek, hebben geen oordeel en zijn niet partijdig. De bedoeling is om de afspraken in één gesprek te regelen, maar dat lukt niet altijd. In dat geval is er de mogelijkheid van een vervolggesprek. De uitkomst kan ook zijn dat we één van beide partijen coaching aanbieden, bijvoorbeeld om te leren omgaan met de bestaande problematiek.’ Niet aangevallen Volgens Inez en Petra lopen de waarden en normen en het woongedrag van mensen steeds meer uiteen. Mensen voelen zich ook eerder aangesproken en willen minder snel met elkaar praten. ‘Buurtbemiddeling wordt daardoor steeds belangrijker. Omdat het werk door vrijwilligers wordt gedaan, is het een hele goede manier om te achterhalen wat bij mensen werkelijk aan de hand is. De kracht is vooral dat mensen zich niet aangevallen hoeven te voelen. Dat maakt ze beter aanspreekbaar op het feit dat ze het woongenot van anderen verstoren. Wat wij dan feitelijk doen, is ze in een situatie brengen waarin ze met elkaar gaan onderhandelen. Geven en nemen dus. Daar bereik je toch doorgaans het meeste mee.’


39

Meldpunt Overlast en Bemoeizorg geeft mensen nieuwe kansen Waar Buurtbemiddeling zich normaal gesproken richt op burenruzies en de wat lichtere gevallen van overlast, is het Meldpunt Overlast en Bemoeizorg er voor de zwaardere gevallen. Voor mensen die door bijvoorbeeld verslavingsof psychiatrische problemen zichzelf slecht verzorgen en/of hun omgeving overlast bezorgen. Het Meldpunt is ondergebracht bij de GGD ZaanstreekWaterland. Sociaal verpleegkundige Helen Daniëls vertelt over de zorgvuldige manier waarmee het Meldpunt de ‘zorgwekkende zorgmijders’ weer op de rails probeert te krijgen.

Helen Daniëls

Het Meldpunt Overlast en Bemoeizorg kreeg in 2011 zo’n 550 meldingen binnen. De politie en woningcorporaties zijn de hofleveranciers van de meldingen, aldus Helen. ‘Dan komt bijvoorbeeld de technische dienst bij mensen over de vloer in verband met onderhoud en constateert ze overlast door zaken als stank, vervuiling of vreemd gedrag. Ook burgers kunnen bij ons meldingen doen, maar voordat deze worden opgepakt, wordt er overlegd met de woningcorporatie. Een burenmelding alleen is niet voldoende.’ Vertrouwen winnen Na een melding wordt eerst bekeken hoe urgent deze is. Urgente meldingen worden binnen twee weken opgepakt, andere komen op een eventuele wachtlijst. Om dit te kunnen beoordelen, neemt het Meldpunt altijd contact op met andere instellingen, om eventueel gegevens te kunnen uitwisselen. Hiervoor zijn met elkaar pricacyregels opgesteld. ‘Niet zelden betreft het mensen die al ergens in een hulpverleningstraject zitten’, vertelt Helen. ‘Zijn mensen nog niet in beeld, dan gaan we onaangekondigd op huisbezoek om de situatie te inventariseren. Soms duurt het weken, maanden zelfs, voor we met mensen in gesprek raken. Zij kunnen zo wantrouwend of in de war zijn dat ze de deur niet open doen. Slechts in uitzonderingsgevallen, als mensen een gevaar vormen voor zichzelf of de omgeving, kiezen we ervoor om via de burgemeester een zogenaamde last tot binnentreding te vragen om de situatie te kunnen beoordelen. Een enkele keer wordt via de rechter een gedwongen opname geregeld. Normaal gesproken echter draait het ook bij de bemoeizorg om het winnen van vertrouwen. De kans van slagen van een hulpverleningstraject is veel groter als dat aansluit op wat mensen zelf aangeven nodig te hebben. Om dat goed in beeld te krijgen, moeten mensen je vertrouwen. Als de behoefte eenmaal duidelijk is, regelen we een hulpverleningstraject bij een geschikte instantie. We stoppen pas met onze zorg als de cliënt daadwerkelijk is aangekomen bij de afgesproken instantie. De aanpak van vervuilingen en overvolle woningen voeren we zelf uit. We zetten daarvoor een schoonmaakbedrijf in dat opruimt en schoonmaakt. Bij vervuiling blijven we de situatie daarna nog anderhalf jaar monitoren. Vaak neemt de overlast dan af, maar niet altijd.’ Tweede kans Helen ervaart de samenwerking met Parteon in de bemoeizorg als heel prettig. ‘We hebben elkaar nodig. Parteon speelt vaak de strenge rol en spreekt de bewoners aan op hun overlast, wij zoeken voor hen een goed hulpverleningstraject. Die goede samenwerking is er ook bij het door de GGD uitgevoerde tweede kansbeleid. Als mensen een ontruimingsvonnis hebben gekregen wegens huurschuld, wordt het huurcontract ontbonden en kunnen ze via de GGD een tweede kanscontract tekenen. De GGD treedt dan in contact met de huurder om te achterhalen wat er aan de hand is. Er wordt vervolgens hulpverlening in gang gezet, tegelijk met een financiële regeling om de huurschuld aan te pakken. In de tussentijd mag de huurder in de woning blijven wonen.’ Het tweede kanscontract heeft een looptijd van drieëenhalf jaar. Houden mensen zich gedurende die tijd niet aan de afspraken, dan wordt het ontruimingsvonnis alsnog uitgevoerd. ‘Zo’n contract werkt niet voor iedereen. Soms houden mensen zich niet aan de afspraken. In een enkel geval is dat buiten eigen schuld, maar er zijn ook mensen die geen verantwoordelijkheid nemen. De macht van het contract is dan beperkt. Er blijft toch een lastige groep cliënten bestaan waarvoor we samen nog geen sluitende aanpak hebben ontwikkeld.’


40

5 Parteon is een maatschappelijke onderneming 5.1 Zaanstad heeft vitale wijken 5.1.1 Inleiding Parteon wil vanuit haar maatschappelijke rol bijdragen aan vitale wijken. Dat doet zij in wijken waar ze, al dan niet als enige corporatie, substantieel bezit heeft. Dit zijn alle wijken in Zaanstad. In vitale wijken krijgen mensen kansen om vooruit te komen en leven ze niet langs elkaar heen. De vitaliteit wordt onder meer bevorderd door via herstructurering de woningvoorraad minder eenzijdig te maken. De fysieke ingrepen moeten daarbij gepaard gaan met maatregelen op sociaal-economisch terrein, vervat in een samenhangende en integrale visie. In Poelenburg en de Rosmolenwijk zijn deze visies al eerder gemaakt en werkt Parteon aan de uitvoering van bestaande plannen. Voor Wormerveer-Noord, Koog aan de Zaan en Krommenie-Oost wilde de corporatie in 2011 gebiedsvisies opstellen. Daarnaast nam Parteon zich voor het uitvoeringsplan voor de Havenbuurt af te ronden. In negen wijken stonden in 2011 leefbaarheidsactiviteiten op het programma.

5.1.2 Krommenie-Oost en Koog aan de Zaan Het is in 2011 niet gelukt een gebiedsvisie gereed te hebben voor Krommenie-Oost en Koog aan de Zaan. In 2012 valt het besluit of Parteon hier gebiedsontwikkelingen wil starten. Dit hangt mede af van de gewijzigde financiële en marktomstandigheden.

5.1.3 Leefbaarheidsactiviteiten Parteon had in 2011 in negen wijken leefbaarheidsactiviteiten gepland: Rosmolenwijk, Kogerveldwijk, Poelenburg, Vijfhoek, Walvisvaardersbuurt, Wormerveer, Havenbuurt, Oud Koog aan de Zaan en Krommenie Oost. In Krommenie Oost is dit niet gelukt vanwege ziekte van de betreffende medewerker. Ook in Oud Koog aan de Zaan en de Havenbuurt hebben geen specifieke leefbaarheidsactiviteiten plaatsgevonden. In Oud Koog gebeurde dat vanwege een herijking van het sloop- en renovatiebeleid, in de Havenbuurt omdat Parteon haar aandacht vooral richtte op de participatie bij het funderingsherstel. In bijlage 6 is een uitgebreide beschrijving opgenomen van de activiteiten. Hieronder enkele impressies van bijzondere activiteiten. (volgt)


41

5.1.4 Havenbuurt In de Havenbuurt is het uitvoeringsplan conform de planning afgerond. Het gaat om groot onderhoud met funderingsherstel, dat plaatsvindt in 2012 en 2013. Begin oktober 2011 is Parteon begonnen met de werkvoorbereiding. De bewoners worden bij de aanpak betrokken via bewonersavonden en een actieve adviesgroep die elke zes weken met Parteon om de tafel zit. In 2012 starten de fysieke ingrepen aan de woningen. Er komt een proefwoning waarin alle bewoners kunnen zien welke ingrepen plaatsvinden. In 2012 besteedt Parteon ook aandacht aan de leefbaarheid in de wijk. Doordat er steeds meer woningen leeg komen in de Havenbuurt, komt de leefbaarheid onder druk te staan. Parteon zal samen met de andere partijen overleggen hoe de leefbaarheid op peil kan worden gehouden.

5.1.5 Poelenburg In december 2009 heeft de gemeenteraad van Zaanstad het Uitvoeringsprogramma goedgekeurd voor de krachtwijk Poelenburg. Het gaat om een integraal vernieuwingsprogramma met fysieke, sociale en economische maatregelen. Volgens het fysieke programma bouwt Parteon in een tijdsbestek van circa tien jaar zo’n 250 huur- en koopwoningen (appartementen en eengezinswoningen) en een nieuw buurtwinkelcentrum. In 2010 hebben de corporaties en de gemeente gewerkt aan de uitwerking van het Uitvoeringsprogramma in een Samenwerkingsovereenkomst. Vanwege de gewijzigde financiële en marktomstandigheden besloten de corporaties de oorspronkelijk voorgestelde overeenkomst niet te tekenen. Men vond dat de financiële risico’s te eenzijdig op hun bordje werden gelegd. Omdat het in 2011 aanvankelijk niet lukte alsnog tot overeenstemming te komen, hebben Parteon en Rochdale een nieuw en in hun ogen haalbaar plan ingediend, dat meer uitgaat van een bloksgewijze en gefaseerde aanpak. De ambities van het Uitvoeringsprogramma worden nog steeds gerespecteerd, maar het is onzeker of en wanneer ze volledig worden waargemaakt. Het herziene plan gaat voor Parteon uit van de renovatie van ruim 200 appartementen en winkels, de sloop van twee flats (samen 168 woningen) en de vervangende nieuwbouw van 87 woningen (28 huur en 59 koop in laagbouw). Ten opzichte van de ambities uit 2009 zijn de sloop- en renovatieplannen ongewijzigd gebleven, maar is de nieuwbouw naar beneden bijgesteld. Dit heeft vooral te maken met de omzetting van het programma van de aanvankelijk voorziene appartementen in eengezinswoningen in een lagere dichtheid. Verder dragen de corporaties minder bij aan de aanpak van de leefbaarheid in de wijk. Door het definitief wegvallen van de rijkssubsidie voor de wijkenaanpak heeft ook de gemeente haar ambities moeten bijstellen. De gemeenteraad van Zaanstad heeft de aangepaste plannen eind 2011 goedgekeurd. Ten behoeve van de uitvoering zijn de gemeente en Parteon vlak voor het eind van het jaar gestart met het opstellen van een anterieure overeenkomst. In 2012 moeten de voorbereidingen starten voor de eerste projecten. Vooruitlopend hierop leverde Parteon in 2011 de 26 woningen van de Bloemkorf op. Het gaat hier om een herbouwproject nadat de oorspronkelijke woningen door brand waren verwoest. Parteon heeft in 2011 gewerkt aan het verbeteren van de relatie met de Klankbordgroep met bewoners van Poelenburg. Nadat over de voortgang van de plannen onzekerheid was ontstaan, is het extra belangrijk geworden het vertrouwen bij de bewoners in stand te houden. Zij spelen bij de verdere uitwerking van de plannen een voorname rol.


42

In de tabel ziet u een overzicht van alle activiteiten die Parteon in 2011 heeft uitgevoerd in het kader van het Wijkactieplan Poelenburg (met de uitgaven in euro’s). Wonen

Renovatie haakflat Heukelstraat-Wachterstraat

Medewerker Gebiedsontwikkeling

totaal Wonen

Veiligheid

Cameratoezicht Kloosterstraat en boxgangen complexen

Cameratoezicht Winkelplint Lobeliusstraat

totaal Veiligheid

Leren en opgroeien

Brede schoolconciërges

Combinatiefunctie Sport/Cultuur

Bewegen op Recept

totaal Leren en opgroeien

Werken

Imagoverbetering winkelplint Lobeliusstraat

119.084 48.315 167.399 27.000 8.000 35.000 20.382 2.838 10.951 34.171 20.000

Bedrijfscoachmanager

4.642

Kleurrijk ondernemen

5.934

Programmamanager sociaal/wijkeconomie

Overdracht programma sociaal/wijkeconomie

totaal Werken

Integratie en sociale samenhang

Ontwikkelen Plan van Aanpak (PvA) leefbaarheid sloopcomplexen/portiekportiers

15.000 30.000

15.480 5.676 51.732

Ontwikkelen PvA informeel persoonlijk bewonerscontact

Buurtconciërges / leefbaarheidsambassadeurs

Medewerker Wijkaanpak

13.692

Apparaatskosten

66.564

Informatiehuis exploitatie

52.700

Communicatie Poelenburg

38.496

Ondersteuning en initiatieven bewonersparticipatie

18.060

3.000

Kinderparticipatie

Sociaal Steunpunt met doel zelfstandigheid

20.124

Regisseur/aanjager multiproblemen

17.200

Sleutelfiguren

10.320

Bewonersgesprekken n.a.v. advies visitatiecommissie

20.640

totaal Integratie en sociale samenhang

TOTAAL

6.450

312.246 600.548

5.1.6 Rosmolenwijk Ook in de Rosmolenwijk is een herijking van het Uitvoeringsplan uit 2005 aan de orde. De herijking kwam in 2011 gereed en moet volgens plan in 2012 door de gemeente worden goedgekeurd. De nieuwbouwambities zijn verlaagd


43

van 887 woningen in 2005 naar 781 nu. Daar staat de sloop tegenover van 729 woningen. Een tweede bijstelling is dat er in de Rosmolenwijk bijna alleen nog maar grondgebonden woningen worden gebouwd, in een verhouding huur-koop van 40-60 (was 20-80). De aanpak vindt bovendien gefaseerd plaats. Er wordt pas met een nieuw project gestart als de afzet van het vorige project is gegarandeerd. Het moment van sloop wordt dus zo lang mogelijk uitgesteld, om het ontstaan van braakliggende terreinen te voorkomen. Daarmee leert Parteon van de fouten in het verleden, toen te snel werd gesloopt en de nieuwbouw uitbleef. Zo liggen het Veeringplein en een terrein aan de Jan Bouwmeesterstraat nu al te lang braak. Nieuwbouwprojecten worden voortaan ook meer in samenwerking met de consument opgezet. Parteon probeert de kopers eerder in beeld te krijgen en met hen het plan te ontwikkelen. Dat kan bijvoorbeeld door met een tweelaagse basiswoning te werken, waarbij de consument kan kiezen voor open/of aanbouwen. Met deze vernieuwde, gefaseerde, bloksgewijze en sterk consumentgerichte aanpak wil Parteon de herstructurering van de Rosmolenwijk weer vlot trekken. Daarmee kunnen de goede resultaten uit 2011 een vervolg krijgen. Parteon leverde vorig jaar, na jaren van overleg en voorbereidingen, de eerste nieuwbouwprojecten op met de Luikse Hoven (53 woningen) en het laagbouwdeel van de Koning Davidstraat (30 woningen). De 44 koopwoningen van de Luikse Hoven werden snel verkocht. Van het project aan de Jan Bouwmeesterstraat startte de bouw van de eerste fase. Het bleek noodzakelijk dit project te faseren, om de koopwoningen gedoseerd op de markt te zetten. Voor het braakliggende Veeringplein vond Parteon in 2011 een voorlopige bestemming met de aanleg van een tijdelijke speelplaats.

Parteon heeft de herijking van haar aanpak van de Rosmolenwijk in nauw overleg met de bewoners uitgevoerd. Dit heeft bijgedragen aan het herstel van het vertrouwen in de aanpak. Dit vertrouwen was verdwenen omdat Parteon in het verleden te hoge ambities formuleerde, in combinatie met een (te) hoog slooptempo en (te) optimistische planning. Door intensief te communiceren, wil Parteon de verwachtingen bij bewoners tot reële proporties terugbrengen. Er is hierbij in 2011 vooruitgang geboek t, maar het vertrouwen blijft dun.

5.1.7 Wormerveer-Noord In Wormerveer-Noord volgt Parteon, bij het ontbreken van een kaderstellend gebiedsdocument van de gemeente, een projectmatige aanpak. De gemeente onderstreept wel de noodzaak van een integrale gebiedsontwikkeling, maar heeft ook in 2011 de regie niet op zich genomen. Parteon boekte zelf de duidelijkste voortgang in het project voor sloop en nieuwbouw in de Krokusstraat. Hier kan binnen de bestaande bestemmingsplangrenzen een nieuw plan worden gere-


44

aliseerd. De bouw kan in 2012 starten. Voor de locatie Albert Meijnsstraat bleken verschillende verkavelingsmodellen markttechnisch of financieel niet haalbaar. Er wordt nu gezocht naar een variant die wel haalbaar is.

5.1.8 Woonservicewijken In 2006 sloten op initiatief van Parteon de woonzorgorganisatie Evean, de welzijnsorganisaties SMD en Welsaen, de woningcorporaties Parteon, Rochdale en ZVH en de gemeente Zaanstad een overeenkomst over woonservicewijken. De partijen willen ervoor zorgen dat ouderen en alle andere mensen met een zorgvraag zo lang mogelijk zelfstandig in de eigen wijk kunnen blijven wonen. Hiervoor is het onder meer nodig dat circa 4% van de woningen zorggeschikt is en 25% tot dat niveau kan worden aangepast. Verder moeten in de wijk alle voorzieningen binnen handbereik zijn. De ervaring leert dat dit haalbaar is in wijken met een omvang van circa tienduizend inwoners. Projectgroepen maken hiervoor een programma op wijkniveau. In 2006 is begonnen met de pilotwijken Westerkoog en Zaandam-Zuid. Daarna zijn projectgroepen gestart in Poelenburg, Wormerveer, Nieuw-West en Rosmolenwijk. In 2011 begonnen de projectgroepen in Kogerveld, Kalf en Zaandijk/Koog aan de Zaan. Parteon wil dat uiteindelijk elke wijk in Zaanstad een woonservicewijk is. Via onder meer het projectmatig onderhoud en nieuwbouw werkt de corporatie aan het tot stand brengen van voldoende zorggeschikte en aanpasbare woningen. De activiteiten worden uitgevoerd conform de planning.

5.1.9 Samengevat: gelukt en niet gelukt Geen gebiedsvisies opgesteld voor Krommenie-Oost en Koog aan de Zaan. Leefbaarheidsactiviteiten uitgevoerd, behalve in Krommenie Oost, Oud Koog aan de Zaan en de Havenbuurt. Overeenstemming met de gemeente Zaanstad over een nieuwe aanpak van Poelenburg. Eerste opleveringen in de Rosmolenwijk. Geplande herijking aanpak Rosmolenwijk, met meer gefaseerde, bloksgewijze en consumentgerichte uitvoering, afgerond. • Activiteiten in het kader van woonservicewijken uitgevoerd. • • • • •

De prestaties in 2011 afgezet tegen de Kritische Prestatie-indicatoren in het Jaarplan: • een norm voor de mate van vitaliteit van wijken moest nog worden vastgesteld; • voor wijken moeten in 2015 programma’s Woonservicewijken zijn opgesteld. Parteon ligt hierbij op koers.


45

Wethouder Corrie Noom over het partnerschap van Parteon Corrie Noom is wethouder van onder meer maatschappelijke ondersteuning en welzijn. Ze heeft daarnaast Poelenburg onder haar hoede. Wat vindt zij van de koerswijziging in deze wijk? ‘Door de situatie op de woningmarkt is er nu gekozen voor een aanpak met meer kleine stappen. In de huidige economische omstandigheden past het niet meer om een groot bouwprogramma uit te voeren. Zo’n aan elkaar verknoopt programma zou nu te veel tijd in beslag nemen. Het suggereert ook zekerheden die niet meer te geven zijn. De nieuwe aanpak biedt meer flexibiliteit, maar we kunnen niet langer garanderen dat de hoge ambities uit het Uitvoeringsprogramma allemaal worden uitgevoerd. Het zal in elk geval langer duren voor we tot het geCorrie Noom wenste resultaat komen.’ Noom erkent dat de gemeente en Parteon het aanvankelijk niet eens waren over de bijgestelde aanpak, maar de partijen hebben elkaar nu gelukkig gevonden in een aanpak met even hoge ambities als voorheen, maar een aanzienlijk lager tempo van uitvoering. ‘Dat is natuurlijk een tegenvaller voor alle partijen. Voor de gemeente, de corporatie en de bewoners. De koerswijziging is echter noodgedwongen en die ontwikkeling zie je ook elders in Nederland. Daar zijn wij niet uniek in.’ Wethouder Noom is tevens wijkwethouder van Wormerveer en daardoor nauw betrokken bij de aanpak van Wormerveer-Noord. Ook hier moet de eenzijdigheid van de woningvoorraad worden doorbroken. De gemeente is begonnen met het aanpassen van de openbare ruimte, vertelt Noom. ‘De aanpak van de woningvoorraad moet nog beginnen. Ik constateer dat we in Zaanstad lang praten over veel projecten tegelijk. Als wijkwethouder is het mij soms niet duidelijk waar de prioriteiten liggen. Dat Parteon de prioriteit legt bij Poelenburg, onderschrijf ik van harte. Maar ik weet niet welke keuzes Parteon maakt bij de andere herstructureringsprojecten en waarom dat soms wisselt. Daarin zou Parteon meer focus en duidelijkheid kunnen aanbrengen. De gemeente, Parteon en de andere corporaties hebben beperkte mogelijkheden. Het is dus zaak de prioriteiten gelijk te schakelen. Dat proces kan in Zaanstad beter verlopen dan nu.’ Afsluitend zegt Noom blij te zijn met Parteon als partner op het gebied van maatschappelijke ondersteuning en welzijn. ‘Mensen die niet makkelijk zelf voor hun huisvesting kunnen zorgen, zijn bij Parteon aan het goede adres. Een recent voorbeeld is het project Kamers met Kansen. Parteon is ook een goede gesprekspartner van de gemeente bij de opvang van daklozen of vraagstukken van bemoeizorg. Ze heeft duidelijk oog voor ook deze groepen in de samenleving.’

5.2 – Een betaalbare woningvoorraad 5.2.1 - Inleiding Parteon streeft in haar huurbeleid naar een eenduidige relatie tussen de kwaliteit van een woning en de huurprijs. Dit beleid is geconcretiseerd in streefhuren per woning, afhankelijk van de kwaliteit. In het Strategisch Voorraadbeleid uit 2009 zijn de streefhuren vastgesteld op 90% van de maximaal redelijke huur. De streefhuur hanteert Parteon bij nieuwe verhuringen van woningen. Voor woningen met een maximale huur boven de vrije sectorgrens is de streefhuur gelijk aan de markthuur.


46

Om haar klanten meer keuzevrijheid te bieden en woningen betaalbaar te houden, biedt Parteon woningen in de bestaande voorraad Te Woon aan. Daarnaast stelt de corporatie Startersleningen beschikbaar om startende huishoudens te helpen bij het kopen van hun eerste huis.

5.2.2 Herziening huurbeleid In het Jaarplan nam Parteon zich voor haar huurbeleid te herzien in het kader van de herijking van het Strategisch Voorraadbeleid. Omdat dit niet is gebeurd, heeft ook de herziening niet plaatsgevonden.

5.2.3 Bouw 150 sociale huurwoningen De nieuwbouw van sociale huurwoningen is in 2011 met 80 opleveringen achtergebleven bij de verwachtingen. Zie par. 4.1.

5.2.4

Besluit over verdere uitrol Te Woon

In 2011 hebben 67 klanten gebruik gemaakt van één van de door Parteon in Te Woon aangeboden producten: • Koopgarant eerste verkoop (25% korting op de marktwaarde met een terugkoopverplichting en deling van winst en verlies): 38 woningen; • Koopgarant doorverkoop (na terugkoop door Parteon van een eerder verkochte woning): 20 woningen: • Koopcomfort (geen korting, wel de garantie dat de woning bij verhuizing kan worden terugverkocht aan Parteon): 2 woningen; • Huurvast (hogere aanvangshuur, maar geen jaarlijkse huurverhoging gedurende reeks van jaren): 7 woningen. De praktische uitwerking van Te Woon wordt bemoeilijkt door de nieuwe toewijzingsregels. Ook is er nog geen duidelijkheid over de herziening van het huurbeleid van Parteon en de gevolgen van het kabinetsvoornemen om een kooprecht in te voeren. Parteon heeft daarom besloten een nieuw besluit over Te Woon uit te stellen tot de consequenties van al deze zaken duidelijker zijn.

5.2.5 Starterslening Parteon bood in 2011 bij vier nieuwbouwprojecten de starterslening aan. Vier huishoudens hebben hier gebruik van gemaakt. Met een starterslening kunnen starters het verschil tussen de aankoopkosten van het huis en het maximaal te lenen hypotheekbedrag overbruggen. Het maximaal te lenen bedrag is E 30.000. De lening is de eerste drie jaar rentevrij. Daarna wordt een rentepercentage vastgesteld naar draagkracht, afhankelijk dus van het inkomen. De regeling geldt voor starters in de leeftijd tot 35 jaar.


47

5.2.6 Samengevat: gelukt en niet gelukt • • •

Geen herziening huurbeleid. Geen oplevering van 150, maar van 80 sociale huurwoningen. Besluit over uitrol Te Woon uitgesteld.

‘Zonder de starterslening was het niet gelukt.’ Dat zegt Sander Fokkema, trotse eigenaar van het najaar 2012 op te leveren driekamerappartement op twaalf hoog in de torenflat aan de Koning Davidsstraat in de Rosmolenwijk. De 26-jarige Sander kon voor de aankoop van het appartement niet voldoende hypotheek krijgen. Met de 30.000 euro van de starterslening en eigen geld lukte het wel. Nu hij een vaste baan heeft, is het afbetalen van de hypotheek geen probleem. Sander is blij met zijn woning met het prachtige uitzicht, dat bovendien op een prima plek ligt. Een ideaal begin voor een starter.

5.3 Een goede relatie met onze maatschappelijke omgeving 5.3.1 Inleiding Bij de bepaling van haar beleid houdt Parteon rekening met de wensen van haar maatschappelijke omgeving. Dat zijn in de eerste plaats de Bewonersraad en de lokale overheden. De Bewonersraad omdat hij de belangen van de huurders vertegenwoordigt, de lokale overheden omdat de volkshuisvestingsopgave vooral lokaal wordt bepaald. Parteon werkt ook samen in het regionale verband van de stadsregio Amsterdam en in de Federatie van Zaanse Woningcorporaties. De corporatie heeft zich verder aangesloten bij het in 2009 gestarte initiatief ‘Kracht door Verbinding’. Doel was om samen met een aantal woningcorporaties in de provincie Noord-Holland boven het Noordzeekanaal de gezamenlijke opgaven te benoemen. Andere belangrijke maatschappelijke partners voor Parteon zijn welzijns- en zorgorganisaties. Parteon heeft een kritische prestatie-indicator geformuleerd om te kunnen beoordelen of zij inderdaad een goede relatie heeft met haar maatschappelijke omgeving, namelijk een positief oordeel van de belanghouders over het functioneren van de corporatie. Als norm hanteert Parteon het oordeel in de visitatie. Dit was meteen de belangrijkste activiteit op


48

dit gebied in het jaarplan voor 2011: het laten uitvoeren van een maatschappelijke visitatie. De twee andere voorgenomen activiteiten waren het houden van een belanghoudersbijeenkomst en het afronden en evalueren van het initiatief ‘Kracht door Verbinding’. In deze paragraaf wordt verder aandacht besteed aan de participatie van en met de Bewonersraad, de prestatieafspraken met de gemeente, de relatie met overige belanghouders, de bouw van maatschappelijk vastgoed en het sponsorbeleid.

5.3.2 Visitatie Parteon heeft zich in 2011 laten visiteren. Volgens het visitatierapport is het maatschappelijk functioneren van Parteon ruim voldoende. Op de volgende onderdelen scoort de corporatie boven de norm. • Het huisvesten van de primaire doelgroep en het huisvesten van doelgroepen met een specifieke huisvestingsbehoefte. De prestaties van Parteon op dit gebied overtreffen de ambitie en de opgave. Dat is goed nieuws, omdat ook de belanghouders dit zien als een van de belangrijkste taken van Parteon. • Het verkopen van woningen. Ondanks de tegenvallende markt heeft Parteon, dankzij een aantal verkoopstimulerende maatregelen, in de periode 2007-2010 meer woningen verkocht dan gepland. • Het betrekken van bewoners bij het beleid. Hiervan heeft Parteon de afgelopen jaren veel werk gemaakt. De inspanningen hebben vruchten afgeworpen. Zie ook verderop in deze paragraaf. • Het besparen op energie. In 2009 heeft Parteon een milieubeleidsplan vastgesteld met als doel 20% te besparen op het gasverbruik in de woningen. De corporatie scoort hierop tot nu toe boven de norm. • Het organiseren van leerplekken en maatschappelijke stages. • De ontwikkeling van de netto bedrijfslasten. Deze zijn in de periode 2006-2009, na een doorgevoerde reorganisatie, met 12,3% afgenomen, terwijl er landelijk een stijging was met 19,5%. Op een aantal onderdelen scoort Parteon onder de norm die ze zichzelf stelt. Dit zijn de verbeterpunten waaraan de komende periode wordt gewerkt. • De kwaliteit van de dienstverlening aan de klant. De ambitie is hoog, maar de corporatie laag ten opzichte van de eigen ambitie. De lage score is toe te schrijven aan het niet behalen van het KWH-Huurlabel. Inmiddels is dit label gehaald. Parteon gaat veel ondernemen om de dienstverlening verder te verbeteren. Daarom is dienstverlening een belangrijk speerpunt in het nieuwe Koersplan ‘Met pit’ 2012-2015 (zie par. 6.7). De opgave is vooral om de verkokering en betrekkelijk bureaucratische manier van werken van de organisatie te doorbreken. • Het betrekken van belanghouders bij de strategievorming. Belanghouders hebben een onduidelijk beeld van wat Parteon wel en niet doet en nastreeft. Ze voelen zich niet betrokken bij de beleidsbepaling van Parteon. Parteon heeft de visitatiecommissie gevraagd adviezen te leveren en dat heeft nuttige aanbevelingen opgeleverd. In 2012 gaat de corporatie hier samen met haar belanghouders mee aan de slag. Er zal meer worden gewerkt via bilaterale contacten dan via algemene bijeenkomsten voor alle belanghouders tezamen. De inzet van het overleg zal daarbij per geval verschillen, afhankelijk van de behoefte van de belanghouder en zijn betekenis voor Parteon. • Het ontbreken van een toetsingskader voor de inzet van middelen. Dit had Parteon zelf als verbeterpunt al onderkend. Als eerste aanzet zijn in het Jaarplan voor 2011 kritische succesfactoren en kritische prestatieindicatoren benoemd (zie hoofdstuk 3). Dit is verder uitgewerkt in het nieuwe koersplan 2012-2015. Hierdoor kan Parteon beter gaan toetsen of ze haar doelen behaalt. • Kwaliteit van de woningvoorraad. Parteon scoort op dit punt tussen 6 en 7, te laag omdat kwaliteit een speerpunt is in het beleid. Reden waarom de corporatie hier sinds 2009 extra in investeert. De resultaten waren in 2011 in onvoldoende mate zichtbaar. Parteon wil hierover beter communiceren en verwacht dat de resultaten in de komende jaren beter zichtbaar zullen worden.


49

5.3.3 Jaarlijkse belanghoudersbijeenkomst In 2011 heeft Parteon geen algemene jaarlijkse belanghoudersbijeenkomst gehouden. De belanghouders zijn afzonderlijk geïnterviewd gedurende de visitatie. Een belangrijke conclusie was dat de belanghouders te weinig gevoel krijgen bij de koers en strategie van Parteon. Men weet niet goed wat ze van Parteon kunnen verwachten. Dit is voor de corporatie aanleiding om het betrekken van belanghouders voortaan op een andere leest te schoeien. Niet meer via een algemene jaarlijkse bijeenkomst, maar meer maatgericht en toegesneden op de specifieke behoeften van de afzonderlijke belanghouders. Dit wordt in 2012 verder uitgewerkt.

5.3.4 Kracht door Verbinding Parteon heeft zich in 2011 teruggetrokken uit het initiatief Kracht door Verbinding. Er waren te weinig gemeenschappelijke raakvlakken. Terwijl dit initiatief zich vooral richt op het gebied boven het Noordzeekanaal, ligt de oriëntatie van Parteon op de regio Amsterdam.

5.3.5 Relatie met de gemeente Zaanstad Elk kwartaal voert Parteon op bestuurlijk niveau overleg met de gemeente Zaanstad. Lange tijd stonden tijdens dit overleg vooral knelpunten in de voortgang van nieuwbouwplannen op de agenda. Sinds eind 2011 praten de twee partijen ook over meer beleidsmatige en strategische onderwerpen. Aan het begin van het jaar zijn ook de in 2010 gemaakte prestatieafspraken met Zaanstad geëvalueerd. Hieruit bleek dat Parteon zich goed aan de afspraken houdt. In december 2011 hebben de Zaanse corporaties met de gemeente een nieuw woonruimteverdeelconvenant afgesloten. Volgens regionale afspraken hebben gemeenten een lokale beleidsruimte voor de huisvesting van mensen met een binding aan de eigen gemeente. Zaanstad gebruikte die ruimte tot dusver niet volledig, maar volgens het convenant gaat dat in de toekomst wel gebeuren. Dit betekent dat 10% van de vrijkomende woningen bestemd wordt voor sociaalmedisch geïndiceerden, 15% voor starters met een binding aan Zaanstad en 5% voor eigen toewijzingen door corporaties om de leefbaarheid in complexen of portieken te verbeteren. In de nieuwbouw is de lokale ruimte 60%: zes op de tien woningen kunnen met voorrang worden verhuurd aan huishoudens die een woning achterlaten in Zaanstad. Alle overige verhuringen in bestaande en nieuwe woningen zijn dan bestemd voor woningzoekenden uit de regio.


50

Wethouder Olthof over de samenwerking tussen de gemeente Zaanstad en Parteon De gemeente Zaanstad en Parteon hebben op 15 januari 2010 prestatieafspraken gemaakt voor de periode tot en met 2014. Daarin staan onder meer de volgende zaken: • Parteon probeert in haar beleid de positie van starters op de woningmarkt te verbeteren; • Parteon bouwt jaarlijks 110 sociale huurwoningen en 200 koopwoningen; Jeroen Olthof • Parteon verkoopt jaarlijks 100-150 sociale huurwoningen uit de voorraad; • Parteon pakt via herstructurering jaarlijks 250-300 woningen aan, inclusief de sloop van 140-150 woningen; • Parteon ontwikkelt tussenvormen tussen koop en huur in de nieuwbouw en bestaande voorraad; • Parteon draagt bij aan de aanpak van kwetsbare wijken; • Parteon gebruikt de lokale ruimte in de woonruimteverdeling. Wethouder Jeroen Olthof van onder meer Wonen in de gemeente Zaanstad constateert dat Parteon het grootste deel van de afspraken realiseert. ‘Dat wil zeggen voor zover ze die zelf kan beïnvloeden. Bij een aantal afspraken, met name die over de nieuwbouw van koopwoningen en verkoop van huurwoningen, werken de marktomstandigheden tegen. Die zijn nu moeilijk of niet te realiseren. Ook in de herstructurering loopt het in de huidige markt vast.’ Olthof vindt dat Parteon vooral goed presteert in haar kerntaken: het verhuren en renoveren van woningen en het voldoen aan de sociale en maatschappelijke taken. Minder sterk presteert de corporatie volgens de wethouder in de projectontwikkeling. ‘Er zijn in het verleden wel eens keuzes gemaakt waar Parteon en ook wij nu last van hebben. De corporatie heeft ontwikkelingen in gang gezet die te groot en ambitieus waren. Dat speelt vooral in de Rosmolenwijk waar is gesloopt terwijl we nog steeds op nieuwbouw wachten. Als daar vervolgens de crisis overheen komt, wordt het probleem vergroot omdat de woningverkoop stagneert.’ Alles overziend noemt Olthof Parteon een goede samenwerkingspartner. Hij vindt wel dat de gemeente en de corporatie scherper moeten zijn tegenover elkaar. ‘Door de crisis ontstaan nu spanningen in de uitvoering. Daar moeten we duidelijk in durven zijn. Niet problemen onbesproken laten omdat we elkaar te vriend willen houden, maar helder zijn in de weg die we volgen. Ik begrijp dat Parteon keuzes moet maken die voor de gemeente slecht kunnen uitpakken. Dat is jammer, maar wees wel duidelijk in die keuzes. Dan weten we wat we aan elkaar hebben en kunnen we van daaruit aan de toekomst werken.’

5.3.6 Samenwerking met de Bewonersraad Op corporatieniveau overlegt Parteon met de Vereniging Bewonersraad Parteon. Alle huurders zijn automatisch lid van de vereniging tenzij ze hebben aangegeven dat niet te willen. Om zijn activiteiten goed te kunnen uitvoeren, stelt de Bewonersraad jaarlijks een activiteitenplan en begroting op. Deze vormen de basis voor de financiering van de werkzaamheden van de Bewonersraad door Parteon. De Bewonersraad heeft in 2010 in samenwerking met Parteon een nieuw model van huurdersparticipatie ingevoerd dat landelijk veel belangstelling heeft getrokken. De raad introduceerde werkgroepen waarin bewoners met vertegenwoordigers van Parteon overleggen over tal van beleidszaken. Ook bereiden ze de advisering door de Bewonersraad voor. Het bestuur van de Bewonersraad kan zich daardoor meer concenteren op de echte bestuurszaken: het opstellen van het jaarplan en de begroting, het opdrachtgeverschap van de werkgroepen en het bewaken van de voortgang van en


51

consistentie tussen de werkgroepen. Dit model heeft ook in 2011 naar volle tevredenheid gefunctioneerd. Het lijkt een antwoord te bieden op de klassieke problemen in de huurdersparticipatie: te veel overleggen, overbelaste besturen en een afname van het aantal vrijwilligers. Bij Parteon raken juist meer bewoners betrokken bij het huurderswerk. Het feit dat men zich in een werkgroep kan concentreren op één thema spreekt meer mensen aan dan het bestuurswerk met veel vergaderingen. In 2011 stelde de Bewonersraad zich drie doelen: 1. versterken van het bestuur en werkgroepen met nieuwe leden; 2. vergroten van de tevredenheid van de Bewonersraad met het overleg met Parteon; 3. betrekken van de Bewonersraad bij het beleid conform de samenwerkingsovereenkomst. Het eerste doel is met vlag en wimpel gerealiseerd. In 2011 zijn zes nieuwe bestuursleden gevonden en veertig nieuwe werkgroepleden. Het bestuur van de Bewonersraad groeide daardoor van zes naar twaalf mensen en het aantal werkgroepleden nam toe naar circa tachtig. De tweede doelstelling is eveneens waargemaakt. Uit een intern georganiseerde evaluatie blijkt dat de Bewonersraad in grote lijnen tevreden is over het overleg. Hetzelfde beeld komt naar voren uit het gesprek dat KWH met de Bewonersraad voerde tijdens de maatschappelijke visitatie. In de al eerder aangehaalde bijlage 3 (zie par. 4.3.2) vindt u gedetailleerde informatie uit de enquête van en het gesprek met de Bewonersraad. De derde doelstelling van de Bewonersraad heeft betrekking op de advisering door de raad. In 2011 heeft de Bewonersraad, conform de Overlegwet en de samenwerkingsovereenkomst met Parteon, over een groot aantal onderwerpen (positief) advies uitgebracht: • meerjarenbegroting 2011-2015; • huurverhogingsbeleid 2011; • volkshuisvestingsverslag en jaarrekening 2010; • huurverhogingsbeleid Straat Davis; • beleid verhuur vrije sector; • beleid ten aanzien van schotelantennes; • beleidsnota senioren; • koersplan Parteon; • meerjarenbegroting 2012-2016. Verder heeft de Raad ingestemd met het servicekostenbeleid. Daarnaast heeft Parteon de raad en de werkgroepen over diverse lopende ontwikkelingen gevraagd en ongevraagd bijgepraat. In het interview geeft voorzitter Martin Wessel van de Bewonersraad zijn visie op de huurdersparticipatie bij Parteon.


52

Nieuw model huurdersparticipatie bevalt uitstekend Martin Wessel is voorzitter van de Bewonersraad van Parteon. Hij kijkt tevreden terug naar het jaar 2011, waarin de raad na een wervingsactie zes nieuwe bestuursleden en zo’n veertig nieuwe werkgroepleden aantrok. De werkwijze met de werkgroepen bevalt uitstekend, vertelt hij. ‘Vroeger deed het bestuur al het werk zelf. Nu doen de huurders via werkgroepen, waarin ook vertegenwoordigers van Parteon zitting hebben, mee aan het ontwikkelen van het beleid. De werkgroepen formuleren vervolgens een preadvies, dat de Bewonersraad in de meeste gevallen overneemt. Soms leggen we het preadvies naast ons neer en formuleert het bestuur een eigen advies aan Parteon, maar dat komt Martin Wessel dan vooral omdat onderwerpen in meerdere werkgroepen worden besproken en dan niet goed met elkaar overeenkomen. Het bestuur van de Bewonersraad is de enige die het overzicht heeft.’

Een goede voorbereiding in de werkgroepen vereist dat Parteon in een vroeg stadium voldoende informatie aanlevert en bereid is met de werkgroepen mee te denken. ‘Met de nieuwe werkwijze is de participatie op een hoger niveau gekomen. Het zou niet passen als Parteon dan met voorgebakken stukken komt. Dat is een leerproces van beide kanten, maar het ontwikkelt zich positief.’ Wessel is dan ook in grote lijnen tevreden met hoe de participatie nu verloopt. Het rapportcijfer gaat wat hem betreft langzaam naar een 7, wat betekent dat het op sommige punten nog beter kan. ‘Ik zie vooral dat de interne communicatie bij Parteon niet altijd even goed verloopt. Dan is er aan de top door de directie en de Bewonersraad iets afgesproken, maar dat wordt vervolgens intern niet goed gecommuniceerd. Zo hebben we bijvoorbeeld afgesproken dat er bij het verbeteren van badkamers tijdens onderhoudswerkzaamheden altijd tot aan het plafond wordt getegeld, om vochtproblemen te voorkomen. Tot mijn stomme verbazing kwamen we laatst in een proefwoning bij een onderhoudsproject waar dat niet was gebeurd. Daaruit blijkt dat de afspraken dan ergens in de organisatie zijn blijven hangen. Verder is de participatie bij sloop-nieuwbouwprojecten nog niet optimaal geregeld. Daarover zijn we nu in discussie met Parteon.’ Opvallend is dat de Bewonersraad vorig jaar alleen maar positieve adviezen verstrekte aan Parteon. Volgens Wessel komt dat door de werkwijze met de werkgroepen. ‘Als je samen werkt aan de ontwikkeling van beleid, kan dat al voor de advisering worden bijgestuurd. Dat werkt dan in de regel uit in het voordeel van de huurders.’

5.3.7 Overige belanghouders Zoals al eerder vermeld in dit hoofdstuk heeft er in 2011 geen algemene bijeenkomst plaatsgevonden voor de belanghouders van Parteon. Regelmatig, met name bij concrete projecten, overlegt Parteon afzonderlijk met haar maatschappelijke partners. Met een aantal van hen zijn afspraken gemaakt over de verhuur van woningen met woonbegeleiding. Parteon heeft in dit verband met enkele instanties prestatieafspraken dan wel convenanten afgesloten (zie par. 5.4). In het verslagjaar hebben zich op dit gebied geen nieuwe ontwikkelingen voorgedaan.


53

5.3.8 Maatschappelijk vastgoed Parteon heeft een breed scala aan maatschappelijk vastgoed in beheer, variërend van consultatiebureau tot hospice en van verzorgingshuis tot poppodium. In 2009 heeft de corporatie over haar rol bij maatschappelijk vastgoed een beleidsnota geschreven. Parteon wil niet actief zijn bij alle vormen van maatschappelijk vastgoed en neemt in beginsel alleen het technisch beheer op zich. In het algemeen is Parteon niet de partij die het initiatief neemt om maatschappelijk vastgoed te realiseren. Het initiatief gaat uit van de partijen die het maatschappelijk vastgoed huren. Parteon rekent daarbij met een sociaal rendement. In 2011 heeft Parteon energie gestoken in een aantal projecten voor specifieke doelgroepen (zie par. 5.4). Vermeldenswaard is verder dat poppodium de Kade haar huurcontract met Parteon heeft opgezegd. Het pand wordt antikraak verhuurd in afwachting van een herontwikkeling. De bibliotheek in Wormerveer sloot haar deuren. Het pand heeft de functie van maatschappelijk vastgoed behouden en wordt nu verhuurd aan Odion, de instelling voor beschermd wonen in de Zaanstreek. Odion gebruikt het pand als leer-/werkbedrijf in de vorm van een winkel.

5.3.9 Sponsorbeleid In 2011 heeft Parteon ruim 9.500 euro besteed aan sponsoractiviteiten. De helft van dit bedrag had betrekking op sponsoring van de Stichting Babel. Babel zet zich in voor de vormgeving en de architectonische kwaliteit van gebouwen in de Zaanstreek. Parteon besteedde een kwart van haar sponsorgeld aan de jaarlijkse Dag van de Architectuur. Beide activiteiten (Babel en de Dag van de Architectuur) sluiten aan bij de koers van Parteon om de kwaliteit van de woningvoorraad in de Zaanstreek te verhogen en bekend te staan als organisatie die zich hiervoor inzet. Tegenprestatie voor de sponsoring is de naamsvermelding van Parteon in publicaties en op websites. Het resterende kwart van de sponsorbijdragen van Parteon is besteed aan diverse kleinere posten. In de tabel vindt u een overzicht van de belangrijkste bijdrages (boven honderd euro). Activiteit

Begunstigde

Restauratie en onderhoud monumentaal pand

Stichting ‘t Reght Huys in Westzaan

Onderhouden en uitbouwen van activiteiten

Stichting Babel, podium voor vormgeving en kwaliteit

Mobielreclame ten behoeve van zorgvervoer

Stichting Evean

E 842

Bijdrage loopevenement ten behoeve van goed doel

Samenloop voor Hoop

E 350

Dag van de Architectuur

Bijdrage E 450 E 5.000

E 2.768

5.3.10 Samengevat: gelukt en niet gelukt • Maatschappelijke visitatie met een overwegend positief oordeel over het functioneren van Parteon. • Geen jaarlijkse belanghoudersbijeenkomst gehouden. Volgens de visitatie is dit geen geschikt instrument om de belanghouders te betrekken bij het beleid van Parteon. • Deelname aan initiatief Kracht door Verbinding stopgezet wegens onvoldoende gemeenschappelijke raakvlakken. • Volgens evaluatie houdt Parteon zich goed aan de prestatieafspraken met de gemeente Zaanstad. • Bewonersraad in grote lijnen tevreden met het overleg met Parteon. • Meer huurders actief geworden in zowel het bestuur als de werkgroepen van de Bewonersraad. • De kritische prestatie-indicator bij dit onderwerp luidde volgens het jaarplan: een positief oordeel van belanghouders over het functioneren van Parteon, af te meten aan hun oordeel in het traject van visitatie. Of Parteon aan deze


54

norm heeft voldaan, is moeilijk te zeggen. Belanghouders zeiden vooral weinig voeling te hebben bij de koers en strategie van Parteon. De twee belangrijkste belanghouders, de gemeente Zaanstad en de Bewonersraad, zijn echter overwegend positief over de samenwerking met Parteon.

5.4 Aandacht voor specifieke doelgroepen 5.4.1

Inleiding

In het koersplan heeft Parteon ouderen en jongeren benoemd als haar specifieke doelgroepen. De inzet hiervoor is verwoord in beleidsnotities. Daarnaast werkt Parteon ook voor doelgroepen met specifieke woonwensen als gevolg van bijvoorbeeld verstandelijke, lichamelijke of psychische beperkingen. Parteon vindt het al sinds jaar en dag haar maatschappelijke taak om woonvormen te realiseren die op de wensen van deze groepen inspelen. Daarom wil de corporatie per jaar gemiddeld vijftig voor zorg geschikte woningen realiseren. Daarnaast maakt Parteon met diverse instanties afspraken over de verhuur van woningen met woonbegeleiding. Parteon merkt overigens dat de scheiding tussen wonen en zorg het speelveld heeft veranderd. Langlopende huurcontracten liggen niet meer voor de hand. Deze verandering en de algemene economische verslechtering nopen Parteon om bij de ontwikkeling van zorgvastgoed een iets behoudender koers te varen.

5.4.2 Bouw zorgwoningen Parteon heeft in 2011 geen voor zorg geschikte woningen of andere woonzorgprojecten opgeleverd. In de nieuwbouwplannen Rietvelden-Noord in Wormerveer en de Koning Davidstraat in Zaandam zijn wel voor zorg geschikte woningen in aanbouw.

5.4.3 Prestatieafspraken met maatschappelijke partners Parteon heeft met diverse maatschappelijke instellingen convenanten afgesloten over te leveren prestaties. Doel is de doorstroming van cliënten vanuit de instellingen met voorrang mogelijk te maken. Cliënten kunnen doorstromen naar zelfstandige woonruimte, maar ook naar woonvormen met begeleiding, in veel gevallen door Parteon beheerd. Er zijn in 2011 geen nieuwe convenanten afgesloten en er hebben geen wijzigingen in de bestaande convenanten plaatsgevonden.


55

Het overzicht geeft een beeld van de convenanten en de aantallen geleverde woningen in 2011 ten opzichte van 2010 en 2009. Naam instantie

2011

2010

2009

Leger des Heils

4

3

7

Odion

1

3

2

Brijder Stichting

4

2

1

RIBW

9

3

2

Heliomare

2

-

-

Blijfgroep

11

6

7

5.4.4 Huisvestingsplan vrouwenopvang Parteon nam zich voor in 2011 een huisvestingsplan voor vrouwenopvang vast te stellen. De corporatie beheert in Koog aan de Zaan al zo’n vijftien jaar een pand voor vrouwenopvang, dat wordt verhuurd aan de Blijf Groep Zaanstreek (voorheen Blijf van mijn lijf huis). Dit pand is verouderd en te klein om de vrouwen met kinderen adequaat te laten wonen. In 2011 heeft Parteon samen met de Blijf Groep gezocht naar nieuwe locaties.

5.4.5 Huisvestingsplan Leger des Heils Een ander voornemen uit het Jaarplan van Parteon was het vinden van nieuwe huisvesting voor de opvang van dak- en thuislozen door het Leger des Heils, met daaraan gekoppeld een voorziening voor begeleid wonen. Parteon is er samen met de gemeente en het Leger des Heils niet in geslaagd een geschikt pand te vinden. Eind 2011 is daarom een nieuwe koers bepaald: het bestaande sociaal pension wordt verbeterd en de partijen gaan afzonderlijk op zoek naar een pand dat geschikt is voor begeleid wonen. Beide activiteiten vinden plaats in 2012.

5.4.6 Kamers met Kansen In 2008 tekenden de gemeente en de woningcorporaties een overeenkomst om in Zaanstad een project Kamers met Kansen te starten. Kamers met Kansen zijn bedoeld voor jongeren die wel kansen hebben in de maatschappij, maar dreigen dropouts te worden omdat ze onder slechte omstandigheden zijn opgegroeid. Eind 2010 heeft Parteon op eigen initiatief haar complex aan de Leeghwaterstraat aangedragen. In 2011 is het projectplan opgesteld en samen met de partners de samenwerkingsovereenkomst ondertekend. Begin 2012 is een aantal van de 45 appartementen in het complex verbouwd en geschikt gemaakt voor de huisvesting van in eerste instantie zeven jongeren, die in april hun eenheden hebben betrokken. Parteon verhuurt ze rechtstreeks aan de jongeren, die naast het huurcontract een coachingscontract tekenen. Volgens dat contract moeten ze een zinvolle dagbesteding hebben via werk of een opleiding. De bedoeling is dat jongeren na twee jaar volledig zelfstandig gaan wonen, in het eigen complex of elders. Parteon wil uiteindelijk, na het via natuurlijk verloop leegkomen van de appartementen, het volledige complex geschikt maken en gebruiken voor Kamers met Kansen. Samen met RIBW, de werkgever van de wooncoaches van de jongeren, streeft de corporatie daarbij naar een verdeling van eenderde jongeren die zelfredzaam zijn en tweederde die beperkt zelfredzaam zijn. De zelfredzamen kunnen dan de minder redzamen helpen. Het project in de Leeghwaterstraat is het


56

eerste Kamers met Kansen-project in Zaandam en ongeveer het vijftigste in Nederland. Het past naadloos in de focus die Parteon in haar koersplan heeft gelegd op de huisvesting van onder meer jongeren.

5.4.7 Samengevat: gelukt en niet gelukt • • • • •

In 2011 is geen enkele voor zorg geschikte woning opgeleverd. Onderzoek verricht naar mogelijke locaties voor vrouwenopvang door de Blijf Groep. Geen nieuwe huisvesting gevonden voor het Leger des Heils. Opzet eerste Kamers met Kansen-project in Zaandam. Voor de huisvesting van specifieke doelgroepen was in het jaarplan voor 2011 nog geen eenduidige kritische prestatie-indicator benoemd. Gedacht wordt aan het vaststellen per doelgroep van percentages van de totale verhuur van Parteon.

De heer en mevrouw Lubbelinkhof betrokken twee jaar geleden een zorgwoning in het nieuwe complex Durghorst in Krommenie. Een prachtig en ruim appartement, duurzaam gebouwd en gelegen op een hele mooie plek. Mevrouw Lubbelinkhof is er blij mee, maar vindt het wel jammer dat Parteon tijdens het maken van de plannen niet beter heeft geluisterd naar wat mensen zoals zij die zorgbehoevend zijn, echt nodig hebben. ‘Ik zit in een rolstoel, maar daar was de woning niet op aangepast. Ik heb maanden op de aanpassingen moeten wachten en het is nog steeds niet ideaal. Waren de aanpassingen meteen bij de bouw meegenomen, dan had het vast minder geld gekost dan nu. Dat vind ik wel een goede les voor nieuwe zorgprojecten.’


57

6 Parteon als onderneming 6.1 Financiële continuïteit 6.1.1 Inleiding Bij Parteon is de financiële positie geen doelstelling, maar een randvoorwaarde. Parteon bewaakt continu dat het bereiken van de doelstellingen gebeurt binnen de financiële randvoorwaarden. Deze zijn uitgewerkt in een financiële meerjarenplanning die elk jaar wordt geactualiseerd. De randvoorwaarden komen voort uit de doelstelling van Parteon om borging van financiering te behouden (via het WSW) en om de A-status bij het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting te behalen. Beide financiële doelstellingen zijn in 2011 behaald: Parteon kreeg de A1-status van het Centraal Fonds en bleef binnen het door het WSW afgegeven faciliteringsvolume. De financiële bijsturing is er continu op gericht te blijven voldoen aan de door het WSW en Centraal Fonds gehanteerde criteria, zodat Parteon haar goede financiële positie ook in de toekomst behoudt. Dit houdt concreet het volgende in: • operationele kasstromen. Het WSW hanteert als criteria een cumulatief positief saldo in de komende zes jaar en een positieve trend in de jaren zes tot en met tien; • faciliteringsvolume. Het WSW hanteert als criterium dat het vrij te geven faciliteringsvolume groter is dan of gelijk is aan het totale saldo van de te borgen leningen voor de komende drie jaar; • solvabiliteit/continuïteit. Criterium van het Centraal Fonds is dat het volkshuisvestelijk vermogen in 2016 groter is dan 20% van het balanstotaal en kleiner dan 30%. Deze paragraaf gaat in op de hoofdlijnen van het financiële beleid van Parteon. Voor de financiële kengetallen, de geconsolideerde balans, de geconsolideerde winst- en verliesrekening en het geconsolideerd kasstroomoverzicht en de analyse van het resultaat wordt verwezen naar bijlage 7.

6.1.2 Treasury Het treasury-statuut bepaalt de spelregels voor de treasury-activiteiten van Parteon. Het statuut is de basis voor het treasury-jaarplan en de daarin opgenomen treasury-operaties. Het treasury-statuut heeft de volgende doelstellingen: • het waarborgen van de toegang tot de kapitaalmarkt; • het beheersen van renterisico’s; • het financieren tegen zo laag mogelijke kosten; • het beschikken over voldoende liquiditeit. Het treasury-jaarplan wordt jaarlijks vastgesteld door de directeur-bestuurder en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen.


58

6.1.3 Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Voor het bepalen van het faciliteringsvolume over 2011 (het maximale bedrag aan externe financiering waarvoor het WSW van te voren aangeeft dat het borg staat) heeft het WSW gekeken naar de prognosejaren 2011 tot en met 2013. Het door het WSW afgegeven faciliteringsvolume bedraagt e 85,3 miljoen. Parteon heeft in 2011 voor een totaalbedrag van e 50 miljoen leningen ten laste van het faciliteringsvolume aangetrokken. De corporatie bleef daarmee binnen het afgegeven faciliteringsvolume. Het WSW heeft bij Parteon voor rond e 532 miljoen aan leningen geborgd.

6.1.4 Beleggingen In 2011 heeft Parteon geen structurele beleggingen aangehouden. Eind 2011 is er wel sprake van een overschot aan liquide middelen. Het saldo op spaarrekeningen bedroeg op dat moment e 13,8 miljoen.

6.1.5 Renterisico’s In het treasury-statuut zijn renterisico’s gedefinieerd: het WSW-renterisico op basis van het externe kader en het bedrijfseconomisch renterisico op basis van het interne kader. • WSW-renterisico Het WSW bepaalt het renterisico op basis van de bestaande portefeuille. Het bedrag waarover risico wordt gelopen bestaat uit leningen die een eindaflossing dan wel een renteaanpassing kennen, en uit het effect van eventuele rente-instrumenten. Dit bedrag wordt vervolgens afgezet tegen het saldo uitstaande leningen van het laatste verslagjaar. Basisrenteleningen worden op het moment dat de kredietopslag herzien wordt in het renterisico meegenomen. De norm van het WSW-renterisico van 15% wordt door Parteon in geen enkel jaar overschreden. • Bedrijfseconomisch renterisico Het bedrijfseconomisch renterisico gaat uit van de jaarlijkse financieringsbehoefte. Naast de leningen met een eindaflossing wordt ook rekening gehouden met kasstromen uit de reguliere rente- en aflossingsverplichtingen en kasstromen vanuit de exploitatie en (des)investeringen. Daarnaast bestaat het bedrag van het renterisico uit leningen die een renteaanpassing of herziening van de kredietopslag kennen en uit het effect van eventuele rente-instrumenten. Het aldus verkregen bedrag aan renterisico wordt afgezet tegen de geprognosticeerde vreemd vermogenspositie. Deze positie is de optelsom van de bestaande leningenportefeuille en de cumulatieve financieringsbehoefte, verminderd met eventuele beleggingen en beschikbare liquiditeiten. Het treasury-statuut bepaalt dat het bedrijfseconomisch renterisico gemiddeld over een periode van drie jaar niet meer mag bedragen dan 15%. De norm van het bedrijfseconomisch renterisico wordt door Parteon in geen enkele periode overschreden.


59

6.1.6 Meerjarenbegroting Parteon heeft op basis van de meerjarenbegroting een meerjarenprognose 2012-2016 opgesteld. De meerjarenbegroting is gebaseerd op de bedrijfswaarde. Omschrijving

2012

2013

2014

2015

2016

Solvabiliteit

27,7%

28,1%

29,1%

29,7%

30,0%

Omvang eigen vermogen (x 1000)

255.214

263.999

274.983

280.029

285.514

Lang vreemd vermogen (x 1000)

618.657

641.905

634.235

630.568

631.102

Rente vreemd vermogen (x 1000)

24.670

25.092

24.801

24.537

24.315

Operationele kasstroom (x 1000)

19.375

21.567

17.591

19.863

20.519

Jaarresultaat (x 1000)

10.463

8.786

10.987

5.049

5.483

6.1.7 Integrale VPB-verplichting Parteon moet sinds 2008 over al haar activiteiten vennootschapsbelasting betalen. Hoeveel dit is, wordt bepaald aan de hand van het fiscale resultaat. Dit wijkt meestal af van het bedrijfseconomische resultaat zoals opgenomen in de jaarrekening. Hierdoor kan de belastingdruk substantieel verschillen van de circa 25% (VPB-tarief) van het bedrijfseconomische resultaat. De afboeking van onrendabele toppen in de verhuur mogen bijvoorbeeld niet worden meegenomen in het fiscale resultaat, terwijl deze wel het bedrijfseconomische resultaat verlagen. Onrendabele toppen zijn niet in de verhuur terug te verdienen investeringen c.q. exploitatie-uitgaven. Parteon verwacht eind juli 2012 de aangifte over het fiscale jaar 2010 af te ronden. Aanvullende informatie over de VPB-plicht en de cijfermatige afwerking hiervan voor Parteon staat in de jaarrekening.

6.1.8 Verplichtingen vanuit Europa Op grond van de Europese regelgeving inzake staatssteun moeten woningcorporaties met ingang van het boekjaar 2013 een administratieve splitsing aanbrengen tussen de zogenaamde DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang) en niet-DAEB. Deze splitsing moet in de jaarrekening zichtbaar worden gemaakt. De Raad voor de Jaarverslaggeving heeft daarbij bepaald dat de niet-DAEB moeten worden gewaardeerd op basis van de marktwaarde. Bij de DAEB mogen corporaties zelf kiezen of ze deze waarderen op bedrijfswaarde of op marktwaarde. Behalve voor de wijze van administreren heeft de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB ook consequenties voor de financiering. Niet-DAEB mogen niet worden gefinancierd met door het WSW geborgde leningen. Parteon nam zich in het jaarplan voor 2011 voor alvast voorbereidingen te treffen voor de naderende scheiding tussen DAEB en niet-DAEB. Dat voornemen is uitgevoerd. Parteon heeft voor de administratieve scheiding een plan van aanpak vastgesteld. Verder heeft de corporatie haar niet-DAEB geïnventariseerd om te bezien welke impact de scheiding kan hebben op de financiering en meerjarenbegroting van Parteon. De omvang van niet-DAEB blijkt gering te zijn. Van de materiële vaste activa ultimo 2011 valt slechts 7,57% onder niet-DAEB. In geld uitgedrukt: de niet-DAEB vertegenwoordigen een waarde van e 57 miljoen tegen ruim e 750 miljoen voor de totale materiële vaste activa. Op basis van de huidige prognoses van de kasstromen is er in 2012 alvast geen noodzaak om voor niet-DAEB externe commerciële financiering aan te trekken.


60

6.1.9 Samenvatting: gelukt en niet gelukt • • • •

Parteon kreeg in 2011 de A1-status van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Parteon bleef binnen het faciliteringsvolume van het WSW. Voorbereiding van administratieve scheiding tussen DAEB en niet-DAEB ligt op koers. De omvang van niet-DAEB is dermate gering dat Parteon geen commerciële financiering hoeft aan te trekken.

6.2 Een ondernemende en slagvaardige bedrijfscultuur 6.2.1 Inleiding Parteon heeft drie kernwaarden: ondernemend, professioneel en betrokken. Deze zijn het vertrekpunt voor de verandering van de bedrijfscultuur. Parteon wil als organisatie ondernemender en slagvaardiger worden. Om te beoordelen of dat lukt, formuleerde Parteon in het jaarplan voor 2011 drie kritische succesfactoren: • uitvoeren van de interventies in het kader van ParteoNext; • doen van een nulmeting naar de medewerkerstevredenheid; • uitvoeren van interventies in het kader van de ontwikkeling van de organisatie. Om te toetsen of deze doelen zijn behaald, benoemde Parteon in het jaarplan vooralsnog slechts één kritische prestatieindicator: een positief oordeel (gemiddeld minimaal een 7) van de medewerkers over de bedrijfscultuur.

6.2.2 ParteoNext ParteoNext is de naam voor Het Nieuwe Werken bij Parteon. De corporatie heeft hiervoor het volgende wensbeeld geformuleerd: ‘Parteon is een organisatie waar men graag wil werken. De directie, het management en medewerkers werken goed samen en hebben vertrouwen in elkaar. Omdat we vertrouwen in elkaar hebben, zijn de medewerkers vrij om hun werk en tijd zo efficiënt en effectief mogelijk in te delen. Dat kan omdat er wordt gewerkt op basis van te behalen resultaten en een professionele houding en gedrag. Leidinggevenden hebben een coach- en ontwikkelrol. Zij bieden de medewerkers ondersteuning, feedback, begeleiding en ontwikkeling zodat de medewerkers worden uitgedaagd, plezier hebben en gemotiveerd zijn om hun resultaten te halen. We werken in een moderne en prettige omgeving, die stimuleert dat we elkaar ontmoeten en die ons faciliteert in het werk dat we doen waarbij we geen eigen werkplekken hebben. De kernwaarden professioneel, betrokken en ondernemend zijn daarbij de onderliggende drijfveren voor de organisatie.’ In 2011 heeft Parteon ter voorbereiding van Het Nieuwe Werken een aantal stappen gezet. • Inrichten proeftuin. In 2011 is in de vestiging te Wormerveer een proeftuin ingericht met concentratieruimtes voor de drie teams van de afdeling Scope. Doel is te ervaren hoe het is om samen te werken in een omgeving zonder vaste werkplekken. • ICT. Parteon heeft geïnventariseerd welke ICT-functionaliteiten nodig zijn voor ParteoNext. ICT is een randvoorwaarde om flexibel te kunnen werken. Het gaat hierbij om zaken als digitalisering, (telefonische) bereikbaarheid, de keuze van hardware, kennismanagement en intranet.


61

• Digitalisering. Om tijden plaatsonafhankelijk te kunnen werken, moeten medewerkers altijd en overal toegang hebben tot gegevens. In verband hiermee is Parteon gestart met een digitaliseringsproject. Doel is toe te werken naar een papierarme werkomgeving. • Kennisdelen. In het kader van ParteoNext is een visie op kennisdelen geformuleerd. Deze moet nog worden vertaald in de benodigde middelen. Het gaat hier om het verbeteren van de vindbaarheid van informatie maar ook van de juiste mensen. • Beleid en regelgeving. In 2011 is Parteon gestart met het in kaart brengen van de arbeidsvoorwaardelijke en juridische aspecten van de flexibilisering van werktijden, thuiswerken, e.d. In 2012 krijgt dit verder vorm. Een tegenvaller voor de beoogde invoering van ParteoNext was dat de beoogde samenvoeging van de drie locaties van Parteon in één nieuw kantoor, het NUons-gebouw in Zaandam, in 2011 werd afgeblazen. Omdat Parteon voor het huidige monumentale hoofdkantoor in Wormerveer geen koper kon vinden, wordt vooralsnog van de verhuizing afgezien. Zowel de directie als de Raad van Commissarissen ziet leegstand van dit pand als onaanvaardbaar. In 2012 moet blijken welke gevolgen dit heeft voor het tempo van invoering en de reikwijdte van Het Nieuwe Werken bij Parteon.

6.2.3 - Nulmeting medewerkerstevredenheid Elke twee à drie jaar houdt Parteon een medewerkerstevredenheidsonderzoek. Het onderzoek in januari 2011 liet zien dat de medewerkers van Parteon meer dan tevreden zijn. Zij beoordelen hun algemene tevredenheid met een 7,6. Uitgesplitst naar specifieke onderdelen scoort Parteon op alle onderdelen boven de Nationale TevredenheidsIndex (NTI). Dit is een gemiddeld vergelijkingscijfer van honderden profit en non-profit organisaties in Nederland en België. Op het gebied van de organisatieontwikkeling heeft Parteon doelen gesteld als ‘het directieteam vertoont leiderschap’, ‘medewerkers krijgen en nemen verantwoordelijkheid en tonen initiatief’ en ‘het management werkt samen en heeft vertrouwen in elkaar en medewerkers’. Op deze doelen scoort Parteon eveneens ruim voldoende, maar het onderzoek brengt wel enkele interessante cijfers en daarmee aandachtspunten aan het licht: • het middenkader kan als groep beter presteren (6,6); • medewerkers verwachten meer inspirerend leiderschap van leidinggevenden (5,4); • de ICT en efficiency in het werk kunnen beter (6,2); • de samenwerking tussen de teams en afdelingen behoeft verbetering (5,6); • medewerkers vinden dat er meer ruimte nodig is voor ondernemerschap (6,6); • 20 % van de medewerkers heeft last van ongewenst gedrag van collega’s. Deze aandachtspunten zijn opgepakt via al bestaande ontwikkelingstrajecten. Zo heeft Parteon in 2011 een verbetering van de ICT doorgevoerd en competentieontwikkeling op de agenda gezet voor het management en de directie. Hierin is ruimschoots aandacht voor het ontwikkelen van leiderschap en samenwerking. Om de signalen over ongewenst gedrag nader te onderzoeken, is begin 2012 een nieuwe meting verricht. Daaruit is gebleken dat het eerdergenoemde hoge percentage van 20% het gevolg was van de onduidelijke wijze van vraagstelling en niet van ‘echt’ ongewenst gedrag. Verder hebben de afdelingen van Parteon de resultaten uit het onderzoek gebruikt om hun eigen functioneren onder de loep te nemen en verbeteren.


62

6.2.4 Organisatieontwikkeling Parteon nam zich in het jaarplan voor om in 2011 een aantal interventies uit te voeren op het gebied van onder andere teambuilding, competentieontwikkeling, (interne) dienstverlening, beoordelen en belonen, functioneringsgesprekken en projectmatig werken. Deze interventies lopen. Enkele zijn hiervoor al genoemd. Op een aantal andere komen we in de volgende paragrafen terug.

6.2.5 Samengevat: gelukt en niet gelukt • Voorgenomen interventies in het kader van ParteoNext zijn uitgevoerd. • Plan om de drie locaties van Parteon samen te brengen in één nieuw hoofdkantoor is (althans voorlopig) afgeblazen. • Nulmeting medewerkerstevredenheid uitgevoerd. • Interventies ten behoeve van organisatieontwikkeling in gang gezet. • Medewerkers beoordelen hun algemene tevredenheid over het werken bij Parteon met een 7,6. Daarmee wordt ruimschoots voldaan aan de gestelde kritische prestatie-indicator.

6.3 Imago van Parteon Het imago van corporaties, ook dat van Parteon, staat onder druk. Parteon kwam vóór 2011 te vaak negatief in de lokale pers. Om dit te veranderen en een positiever imago op te bouwen, zal de corporatie meer vooraf moeten uitleggen wat ze doet en waarom ze dat doet. In het jaarplan nam Parteon zich daarom twee activiteiten voor: • de uitrol van een imago- en communicatiestrategie. De directie heeft in 2011 een imagoprofiel vastgesteld. Dit vormt de basis voor een activiteitenplan dat in 2012 tot uitvoering moet komen; • het via de media intern en extern verspreiden van parels. Parteon heeft in 2011 actiever gepubliceerd over hoogtepunten c.q. mijlpalen rond nieuwbouw- en leefbaarheidsprojecten. De gewenste output is daarbij in grote lijnen gehaald. Als kritische prestatie-indicator hanteerde Parteon in 2011 ‘Een positief oordeel over het imago bij belanghouders en klanten’. De norm waaraan dit moet worden afgelezen, moest vorig jaar nog worden ontwikkeld.

6.4 Efficiënt en effectief werken 6.4.1 Inleiding Parteon wil haar doelen op een efficiënte en effectieve wijze bereiken. In 2009 stelde de corporatie een plan op om de bedrijfslasten met 15% te verlagen. Dat voornemen is uitgevoerd. In het jaarplan nam Parteon zich voor in 2011 nieuwe initiatieven te nemen om nog effectiever en efficiënter te gaan werken. Om te beoordelen of de corporatie daarin slaagt, kondigde Parteon het gebruik van een benchmark aan.


63

In deze paragraaf vindt u meer informatie over de inspanningen van Parteon om efficiënter en effectiever te gaan werken. Eerst worden enkele cijfers genoemd van de personeelsopbouw per 31 december 2011 en het ziekteverzuim over 2011. Daarna volgt het organogram van de organisatie van Parteon.

6.4.2 Personeelsopbouw per 31-12-‘11 Totaal aantal medewerkers

213

Fulltime – parttime

121 - 92

Mannen – vrouwen

102 - 111

Mutaties 2011

In dienst

Uit dienst

15

16

Totaal Eigen verzoek

5

Einde contract

6

Boventallig

2

(Vroeg)pensioen

1

Andere reden

1

Overlijden

1

6.4.3 Ziekteverzuim in 2011 Eerste kwartaal

Tweede kwartaal

Derde kwartaal

Vierde kwartaal

Totaal 2011

2010

2009

Incl. zwangerschap

6,55%

5,81%

5,66%

6,25%

6,06%

4,76%

7,21%

Excl. zwangerschap

6,02%

5,47%

5,65%

5,98%

5,78%

3,87%

6,95%

Totaal ziekteverzuim

Ziekteverzuimfrequentie

Incl. zwangerschap

1,59%

0,75%

0,83%

1,23%

1,09%

1,17%

1,15%

Excl. zwangerschap

1,56%

0,73%

0,83%

1,21%

1,08%

1,15%

1,13%

Voor de gehele sector gold voor 2010 een percentage van 4,7% (excl. zwangerschap).


64

6.4.4 Organogram Algemeen Directeur

Bestuurssecretaris

Manager Scope -team S&I -team P&O -team Communicatie

Directeur Financiën & Middelen

Financiën - team P&C - team FA

Organisatiecontrol

Middelen - team ICT - team Facilitaire Zaken Directeur Projectontwikkeling

Directeur Wonen

Klantenservice - team KIC - team Reparatieservice

Vastgoed - team Planmatig Onderhoud & Verbetering - team Projectmatig onderhoud - team Staf Vastgoed

Staf Wonen - team Staf - team VvE

Verhuur, Verkoop & Incasso - team Verhuur & Verkoop - team Incasso

Gebiedsontwikkeling

Wijkontwikkeling & leefbaarheid - team Wijktoezicht - team Wijkontwikkeling & Leefbaarheid

Bedrijfsbureau

Projecten

6.4.5 Efficiënter en effectiever werken In het jaarplan stonden drie specifieke projecten om efficiënter en effectiever te gaan werken. • Digitalisering Om tijden plaatsonafhankelijk te kunnen werken, moet het archief zo veel mogelijk zijn gedigitaliseerd, zodanig dat alle medewerkers documenten via een logische structuur snel kunnen terugvinden. Parteon heeft in 2011 een projectteam opgericht om het digitaal werken stapsgewijs in de organisatie in te voeren. Het project wordt naar verwachting eind 2012 afgerond. • Projectmatig werken Het projectmatig werken wordt ingezet om de samenwerking binnen Parteon te verbeteren. Begin 2011 is een plan van aanpak opgesteld met concrete activiteiten voor de komende jaren. Op het programma staan evaluaties van projecten, bijeenkomsten van leidinggevenden en medewerkers, het opzetten van een kennisplatform, het invullen van de opdrachtgeversrol bij projectmatig werken en het maken van een checklist. Het tempo van uitvoering is bewust vertraagd omdat bij Parteon momenteel te veel projecen tegelijkertijd lopen.


65

• Interne dienstverlening In het vierde kwartaal van 2011 is een beleidsnotitie over interne dienstverlening afgerond. Om de klant optimaal te kunnen helpen (externe dienstverlening) moet ook de interne dienstverlening op orde zijn. Alle medewerkers c.q. afdelingen die betrokken zijn bij het leveren van een dienst of product aan de klant of het afhandelen van een klacht of beantwoorden van een vraag van een klant moeten met elkaar samenwerken. Hierbij zijn twee aspecten belangrijk: de houding en het gedrag van medewerkers en het hanteren van processen en normen waaraan iedereen zich heeft te houden.

6.4.6 Management- en sturingsinformatie Is Parteon een organisatie die doet wat ze zegt te gaan doen? Anders gezegd: is voldoende geborgd dat Parteon haar voornemens uit koersplan en jaarplan ook daadwerkelijk uitvoert? Op dit gebied boekte de corporatie in 2011 vooruitgang. Voor de hoofddoelen uit het Koersplan werden in het jaarplan ‘kritische succesfactoren’ benoemd. Aan elke kritische succesfactor zijn ‘kritische prestatie-indicatoren’ gekoppeld, die zo veel mogelijk zijn vertaald in concrete normen. Als Parteon aan de norm voldoet, wordt verondersteld dat ze daarmee bijdraagt aan het hoofddoel. Op die manier krijgt de corporatie greep op de nagestreefde uitvoering van de eigen doelstellingen. In hoofdstuk 3 is het overzicht opgenomen van de kritische succesfactoren, kritische prestatie-indicatoren en normen zoals die golden voor 2011. Daaruit blijkt dat het vorig jaar niet is gelukt om alle prestatie-indicatoren in normen te vertalen. Soms is dat ook haast onmogelijk, soms ook onwenselijk. Het is in 2011 wel gelukt om een format te ontwikkelen van de managementinformatie die het bestuur en de Raad van Commissarissen nodig hebben om te kunnen controleren en volgen of de organisatie inderdaad doet wat ze zegt. Er is een dummy-rapportage gemaakt die is goedgekeurd door directieteam en Raad. De modelrapportage wordt vanaf het eerste kwartaal van 2012 gebruikt. In 2012 gaat Parteon verder met de uitwerking van het bouwwerk van kritische succesfactoren, kritische prestatieindicatoren en normen. Er is nog een aantal vragen dat moet worden beantwoord: uit welke elementen bestaan kritische prestatie-indicatoren, in welke mate wegen ze mee en wie levert de informatie daarover?

6.4.7 Benchmark In het jaarplan nam Parteon zich voor haar efficiency te toetsen aan de hand van een benchmark. Dit werd gekoppeld aan de keuze voor een nieuw rapportagemodel voor de managementinformatie. Daarbij wilde Parteon ook bepalen welk doel ze precies nastreeft met het gebruik van een benchmark en welke instrumenten we willen gebruiken voor de efficiencymeting. Nu het directieteam en de Raad van Commissarissen het rapportagemodel hebben goedgekeurd (zie de vorige paragraaf), kan Parteon in 2012 het bepalen van doel en inzet van een benchmark verder uitwerken.

6.4.8 Samengevat: gelukt en niet gelukt • Digitalisering en verbeteren interne dienstverlening liggen op koers. • Overgang naar meer projectmatig werken bewust vertraagd. • Nieuw rapportagemodel van managementinformatie geeft meer greep op de uitvoering van voorgenomen activiteiten. • Toetsen van de efficiency van de organisatie aan een benchmark nog niet gebeurd en uitgesteld.


66

6.5 Interne beheersing en controle 6.5.1 Interne controleplan Parteon heeft eind 2010 een interne controleplan vastgesteld. Hierin beschrijft de corporatie hoe ze ‘in control’ wil blijven om de realisatie van haar doelstellingen zoveel mogelijk te waarborgen. Het ‘in control’ zijn beschrijft Parteon als een situatie waarin: ‘bedrijfsdoelstellingen concreet zijn omschreven, risico’s en bedreigingen in beeld zijn, passende beheersmaatregelen zijn getroffen en periodiek intern wordt getoetst of de beheersmaatregelen werken en doelstellingen op een efficiënte wijze worden gerealiseerd’. Interne controle is belangrijk om de juistheid, volledigheid en tijdigheid van de financiële administratie, de informatievoorziening en de juiste naleving van afgesproken bedrijfsprocessen en geldende weten regelgeving vast te stellen. Om de interne beheersing en controle te verbeteren, hanteert Parteon het COSO-model dat uit vijf componenten bestaat. • Control Environment: zaken als integriteit, ethiek, normen en waarden binnen de organisatie. • Risk Assessment: het continu identificeren en analyseren van risico’s. • Control Activities: de interne controlemaatregelen. • Information & Communication: het zorgen voor een continue betrouwbare interne informatievoorziening. • Monitoring: het periodiek evalueren of de interne beheersingsmaatregelen nog effectief zijn. Met uitzondering van monitoring benoemt het interne controleplan voor 2011 op elk van deze gebieden een aantal activiteiten, die in deze paragraaf kort worden behandeld.

6.5.2 Integriteitsbeleid Parteon heeft in 2011 het integriteitsbeleid tegen het licht gehouden. Conclusie was dat de integriteitsregeling uit 2008 in hoofdlijnen nog steeds volstaat. Maar er werd ook geconstateerd dat het thema integriteit nog onvoldoende leeft en te weinig is doorgedrongen tot in alle haarvaten van de organisatie. Om dit te veranderen is eind 2011 een programma uitgezet dat in 2012 wordt uitgewerkt en uitgevoerd. Dit bestaat onder meer uit de volgende onderdelen: • vaststellen integriteitsgevoelige functies en onderzoeken van het arbeidsverleden van kandidaten wanneer deze functies vacant zijn; • een grotere rol voor het thema integriteit in het personeelsbeleid, bijvoorbeeld in het beoordelings- en beloningsbeleid, exitgesprekken met vertrekkende medewerkers en de werkoverleggen op afdelingen; • een strenger protocol met betrekking tot de nevenfuncties van de directeur-bestuurder, de niet-statutaire directieleden en commissarissen; • aan het eind van elk jaar wordt een integriteitsprojectteam geformeerd dat het integriteitsprogramma voor het komend jaar bepaalt; • jaarlijkse toets van de integriteitsregeling.


67

6.5.3 Risicomanagement PricewaterhouseCoopers heeft in het najaar van 2011 een risicomanagement scan uitgevoerd. Op basis hiervan stelt Parteon in 2012 een Plan van Aanpak risicomanagement op. Deze voorgenomen activiteit heeft daarmee enige vertraging opgelopen.

6.5.4 Interne controlemaatregelen • Optimalisatie proceshuis In het proceshuis op het intranet van Parteon zijn de processen, procedures en beheersmaatregelen binnen de organisatie vastgelegd. Het proceshuis is de basis voor het beheersen en verbeteren van processen. Na de eerdere reorganisatie van Parteon en de invoering van een nieuw primair systeem is het nodig het proceshuis te actualiseren en optimaliseren. Het is de bedoeling bij die optimalisatie een cyclus op te nemen voor uit te voeren interne controleactiviteiten. Wegens ziekte heeft deze activiteit vertraging opgelopen. Het plan van aanpak kwam in 2011 wel gereed, maar de verdere uitwerking daarvan en de uitvoering van de optimalisatie volgen in 2012. • Audits van diverse risicogebieden Er zijn in 2011 audits uitgevoerd van het woningtoewijzingsproces (algemeen en de toewijzing binnen de kaders van het Europadossier), het in 2010 ingevoerde nieuwe inkoop- en aanbestedingsbeleid, de aankoopbiedingen en verkooptransacties, het incasseren van huren en de debiteurenadministratie. Van zware onregelmatigheden is op geen van deze gebieden sprake. Wel moeten er op detailniveau nog enkele verbeteringen worden doorgevoerd.

6.5.5 Informatie en communicatie Parteon heeft in 2011 gewerkt aan het verbeteren van het managementinformatiesysteem. We verwijzen hiervoor naar par. 6.4.6.

6.5.6 Samengevat: gelukt en niet gelukt • De integriteitsregeling van Parteon is op hoofdlijnen in orde. Er is een programma opgesteld om het thema beter te laten landen in de organisatie. • Invoeren risicomanagement vertraagd. • Optimalisatie proceshuis vertraagd. • Audits van risicogebieden laten geen onregelmatigheden zien. • Nieuw rapportagemodel van managementinformatie is gereed.


68

6.6 Verbindingen 6.6.1 Inleiding Parteon heeft als organisatie een aantal verbindingen. Een verbinding wordt gedefinieerd als het hebben van (belangrijke) invloed op een andere rechtspersoon. Dat kan door deelneming in het aandelenkapitaal, door in de directie of het bestuur deel te nemen of door eventuele andere vormen van zeggenschap. Er kunnen verschillende redenen zijn om een verbinding aan te gaan: om bepaalde activiteiten te kunnen ontplooien (voorbeelden zijn Woningnet NV en stichting Koopgarant), om een bijdrage te leveren aan specifieke volkshuisvestingsactiviteiten of vanuit het oogpunt van risicospreiding. Deze paragraaf geeft een overzicht van de verbindingen van Parteon. Voor de (eventuele) financiële gegevens wordt ook verwezen naar de jaarrekening.

6.6.2 - Verbindingen algemeen • Parteon Projectontwikkeling Holding BV Deze Holding-BV is in 2007 opgericht. Daarmee werd de afdeling Projectontwikkeling van Parteon verzelfstandigd. Stichting Parteon is 100% aandeelhouder van de BV. De cijfers van Parteon Projectontwikkeling Holding BV zijn opgenomen in de geconsolideerde cijfers van stichting Parteon. • Stichting Monumenten Zaanstad Deze stichting exploiteert een tiental monumentale panden (woningen) en het voormalige gemeentehuis van Zaandam De Burcht (bedrijfsonroerend goed). Het beheer van deze panden past binnen het reguliere beheer van Parteon. Stichting Parteon is de enige bestuurder van de stichting en heeft door deze zeggenschap invloed op de risicobeheersing. Zij staat garant voor e 50.000 aan betalingsverplichtingen. De cijfers van Stichting Monumenten Zaanstad zijn opgenomen in de geconsolideerde cijfers van stichting Parteon. • Stichting Beheer en Exploitatie Registergoederen Parteon (SBERP) Deze stichting beheert het kantoorpand van Parteon aan de Rosmolenstraat in Zaandam. De stichting is opgezet vanuit een fiscale invalshoek en voldoet volledig aan de bij een woningcorporatie behorende activiteiten, namelijk het beheer van een eigen kantoorpand. Parteon is de enige bestuurder van de stichting en heeft een lening verstrekt die is verantwoord onder de financiële vaste activa. De cijfers van SBERP zijn opgenomen in de geconsolideerde cijfers van stichting Parteon. • WoningNet Deze vennootschap is opgericht door woningcorporaties met als doelstelling de woonruimteverdeling van hun woningbezit in het ROA-gebied te coördineren. De activiteiten van deze verbinding passen binnen de kernactiviteiten van Parteon, vooral bij het prestatieveld ‘bij voorrang en passend huisvesten van de primaire doelgroep’. Het belang in het aandelenkapitaal van WoningNet is 3,75%, verantwoord onder de financiële vaste activa. Door deze deelname kan Parteon de vinger aan de pols houden met betrekking tot beleidsplannen en de ontwikkeling van vermogen en resultaat. De meest recente cijfers zijn van het boekjaar 2011. Deze zijn niet geconsolideerd.


69

• NV Stadsherstel Zaanstreek Al geruime tijd geleden heeft Parteon initiatieven ontplooid om te komen tot een organisatie voor stadsherstel binnen de Zaanstreek. Doel is een bijdrage te leveren aan het behoud van de grote hoeveelheid aan monumenten, beschermde dorpsgezichten en beeldbepalende panden. Parteon heeft hiervoor aansluiting gezocht bij de NV Stadsherstel Amsterdam, die hiermee al meer dan vijftig jaar ervaring heeft. Ultimo december 2009 heeft dit geleid tot de oprichting van de NV Stadsherstel Zaanstreek. Het geplaatste aandelenkapitaal bedraagt e 100.000, het aandeel van Parteon bedraagt e 49.000. Daarmee is Parteon minderheidsaandeelhouder. Het bezit van de NV Stadsherstel Zaanstreek bestaat uit 23 monumentale (voornamelijk woon-)panden op de Zaanse Schans. Met de aankoop was een bedrag van circa e 2,7 miljoen gemoeid. Dit is (vrijwel) geheel extern gefinancierd. De cijfers van de NV Stadsherstel Zaanstreek zijn niet geconsolideerd. Parteon heeft in 2011 de deelneming in de NV Aandelen AanZet opgeheven.

6.6.3 Verbindingen vanuit projectontwikkeling Specifiek voor het ontwikkelen van projecten is Parteon een aantal samenwerkingsverbanden aangegaan: • Parteon Projectontwikkeling Holding BV. Deze heeft 30 dochterondernemingen, PPO 1 t/m PPO 30 BV; • De Hemmes BV en De Hemmes CV. Parteon is aandeelhouder in de BV en vennoot in de CV; • Zaanpracht VOF (voorheen Noordeinde). Parteon is één van de twee vennoten met een aandeel van 50%; • Gasfabriekterrein BV en Gasfabriekterrein CV. Parteon is aandeelhouder in de BV en vennoot in de CV; • Rosarium VOF. Parteon is één van de vennoten met een aandeel van 50%.

6.6.4 Toezicht op verbindingen In het Reglement Raad van Commissarissen Parteon is het toezicht geregeld op daarvoor in aanmerking komende verbindingen. De Raad is verantwoordelijk voor het toezicht op dochterondernemingen als Parteon in een rechtspersoon meer dan de helft van de stemrechten in de algemene vergadering van aandeelhouders kan uitoefenen (NV of BV), dan wel als de rechtspersoon Parteon het bestuur vormt van een stichting.


70

6.6.5 Overzicht verbindingen In de tabel vindt u het overzicht van de verbindingen, met de omvang van de participatie van Parteon, het eigen vermogen ultimo 2011 en het jaarresultaat c.q. omzet in 2011 (beide in euro’s). Deelneming

Aandeel Parteon

Eigen vermogen ultimo 2011

Jaarresultaat c.q. omzet in 2011

Projectontwikkeling Holding BV

100%

- 21.961.834

- 9.508.000

Monumenten Zaanstad

100%

2.522.516

135.983

SBERP

100%

214.149

26.972

WoningNet

3,75%

7.058.000

15.264.000

Stadsherstel Zaanstreek

49%

1.374.000

- 32.000

De Hemmes BV

25%

16.460

- 413

De Hemmes CV

25%

65.000

-

Zaanpracht VOF

50%

148.000

2.000

Gasfabriekterrein BV

33%

30.000

4.000

Gasfabriekterrein CV

33%

5.000

- 6.000

Rosarium VOF

50%

- 35.994

- 5.082

-

-

256.294

AanZet NV

Bijzonderheid

opgeheven

6.7 Nieuw koersplan Parteon nam zich in 2010 al voor een nieuw Koersplan op te stellen. Dit is in 2011 gereedgekomen. Het nieuwe Koersplan, getiteld ‘Met pit’, geldt voor de periode 2012-2015 en vormt de basis voor de jaarplannen in deze jaren. Het laat zien wie Parteon is, wat haar drijft en wat haar richting en doelstellingen zijn. De missie van Parteon blijft dezelfde als die uit het vorige koersplan: ‘Parteon is een maatschappelijke onderneming die zorgt voor plezierig wonen’. Parteon blijft gebonden aan de Zaanstreek en blijft dicht bij het domein wonen. Ze wil werken voor een brede doelgroep, niet alleen voor mensen met lagere inkomens, maar ook voor mensen met middeninkomens. Daarbinnen richt Parteon zich specifiek op de aandachtsgroepen ouderen en jongeren. Haar speerpunten voor de komende vier jaar zijn (het verbeteren van) de kwaliteit van de woningvoorraad en de kwaliteit van de dienstverlening. Deze twee onderwerpen sluiten nauw aan op de wensen en de beleving van de klanten. Op basis van de maatschappelijke visitatie in 2011, het tweejaarlijkse onderzoek onder huurders door USP en het onderzoek door KWH in het kader van het behalen van het KWH-Huurlabel weet Parteon hoe haar klanten en partners tegen de corporatie aankijken. Parteon weet wat zij van de corporatie verwachten, waar zij tevreden over zijn en wat zij als verbeterpunten zien. Daarmee komt Parteon ook bij de kern (de pit) van waar ze als maatschappelijke organisatie voor staat. Vandaar de ondertitel van dit koersplan ‘Met pit’. Het nieuwe koersplan brengt geen trendbreuk met het verleden. Het volgt de ingeslagen weg van het vorige koersplan, maar legt wel andere accenten.


71

7 Governance 7.1 Inleiding In dit hoofdstuk is beschreven hoe Parteon inhoud geeft aan de principes van de per 1 juli 2007 in werking getreden en per 1 juli 2011 gewijzigde Governancecode (GC). De GC maakt deel uit van de Aedes-code. Het bestuur en de Raad van Commissarissen (RvC) onderschrijven de GC en zien actief toe op naleving en handhaving van de gemaakte afspraken. Hierbij geldt het principe ‘pas toe of leg uit’. Drie onderdelen uit de GC zijn per 1 juli 2011 verplicht: • toepassing van de ‘Sectorbrede Beloningscode bestuurders woningcorporaties’; • toepassing van de ‘Honoreringscode commissarissen woningcorporaties’; • de maximale zittingstermijn van commissarissen. De door Parteon gekozen governancestructuur staat op de website www.Parteon.nl.

7.2

Het bestuur

7.2.1

Taak en werkwijze

Om de governance bij Parteon op een goede manier handen en voeten te geven, functioneert het bestuur binnen een aantal duidelijke kaders. • Parteon heeft de visie, missie en strategische uitgangspunten vastgelegd in een koersplan. Dit wordt jaarlijks vertaald in een jaarplan en begroting, die op hun beurt bestaan uit afdelingsplannen en daaraan gekoppelde budgetten. In 2011 gold het Koersplan 2009-2011. Vorig jaar is dit plan geactualiseerd tot het nieuwe Koersplan 2012 - 2015 ‘Met pit’. • Jaarlijks wordt overleg gevoerd met (een delegatie van) de onderkende belanghouders. In dit overleg wordt aan de betrokken belanghouders verantwoord hoe hun inbreng binnen de organisatie vorm heeft gekregen. • In de statuten van Parteon is opgenomen welke besluiten vooraf zijn onderworpen aan de goedkeuring van de Raad van Commissarissen (RvC). • De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn opgenomen in een door de RvC goedgekeurd bestuursreglement. • Parteon beschikt over een systeem voor interne controle en risicobeheersing. In 2011 is een ‘Risico Management Scan’ uitgevoerd. De uitkomsten worden gebruikt om het bestaande systeem van risicomanagement en interne beheersing aan te scherpen c.q. uit te breiden. • Parteon beschikt over een Integriteitscode. In samenhang daarmee is ook een Klokkenluidersregeling opgesteld. Samen vormen deze beide regelingen de Gedragscode. • In 2011 is een start gemaakt met het opstellen van een Investerings- en Verbindingstatuut. Daarin worden de criteria opgenomen die gelden voor het aangaan en beëindigen van verbindingen c.q. het doen van belangrijke vastgoedinvesteringen. Ook het risicomanagement en de interne beheersing van verbindingen worden hierin geregeld. De beide regelingen worden in de eerste helft van 2012 definitief vastgesteld door het bestuur en goedgekeurd door de RvC. • Parteon beschikt – conform artikel 16 van het BBSH - over een externe Geschillencommissie die jaarlijks verslag uitbrengt. Het reglement en de te volgen werkwijze door klagers zijn opgenomen op de website van Parteon.


72

7.2.2

Rechtspositie en bezoldiging

Voor de bezoldiging van de bestuurder wordt aangesloten bij de ‘Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties’. Het bestuur krijgt geen persoonlijke leningen of garanties van de corporatie. Voor de secundaire arbeidsvoorwaarden gelden de ‘Aanvullende arbeidsvoorwaarden van Parteon’. Het functioneren van het bestuur wordt jaarlijks beoordeeld door de Remuneratiecommissie. Die bespreekt de uitkomsten daarvan in de volledige RvC. Er wordt een Remuneratierapport opgesteld. Op grond van het functioneren stelt de RvC jaarlijks de beloning van het bestuur vast.

7.2.3

Tegenstrijdige belangen en nevenfuncties

Het bestuur doet alles binnen zijn vermogen om de schijn van belangenverstrengeling te vermijden. Mocht er echter toch sprake zijn van schijn, dan informeert het bestuur terstond de voorzitter van de RvC. In 2011 is er geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen. Nevenfuncties van het bestuur zijn/worden gemeld aan en goedgekeurd door de RvC. Deze nevenfuncties mogen geen tegenstrijdige belangen opleveren. In 2011 heeft het bestuur geen relevante nevenfuncties vervuld.

7.3

Raad van Commissarissen

7.3.1

Taak en werkwijze

De RvC heeft voor haar functioneren een Reglement opgesteld en handelt conform de daarin vastgelegde afspraken. De volledige RvC vergadert minimaal eenmaal per jaar met de Ondernemingsraad en het bestuur van de bij Parteon functionerende Bewonersraad. Het toezicht van de RvC omvat in ieder geval: • de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie; • de strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie; • de opzet en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen; • het kwaliteitsbeleid; • de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording als voorzien in hoofdstuk V van de GC; • het financiële verslaggevingsproces; • de naleving van toepasselijke weten regelgeving; • het risicomanagement en de interne beheersing van verbindingen. De RvC vergadert eenmaal per jaar zonder het bestuur. In deze vergadering bespreekt de raad zijn eigen functioneren als RvC als geheel, en dat van de individuele leden. De raad vraagt daartoe de visie van het bestuur. Aan dit functioneren verbindt hij – indien nodig – gevolgen. Deze werkwijze is vastgelegd in het reglement van de Remuneratiecommissie.


73

7.3.2 Onafhankelijkheid De RvC stelt bij het beoordelen van het eigen functioneren voor iedere commissaris vast of deze in een zodanige relatie tot de corporatie staat dat hij geacht kan worden onafhankelijk te zijn. Daarbij gelden ten minste de in de GC genoemde onafhankelijkheidscriteria.

7.3.3

Deskundigheid en samenstelling

De RvC heeft een profielschets waarin zijn opgenomen de algemene en specifieke eisen waaraan de leden van de RvC moeten voldoen. Deze profielschets is te vinden op de website van Parteon. Voor de specifieke eisen geldt dat binnen de RvC de volgende disciplines vertegenwoordigd moeten zijn: • volkshuisvestelijke kennis; • financieel-economisch kennis; • juridische kennis; • kennis over personeel en organisatie; • kennis van huurdersparticipatie; • kennis over markt en marketing. Deze deskundigheden zijn vertaald in een aantal kwaliteitsprofielen. Deze profielen zijn leidend bij de benoeming c.q. herbenoeming van de leden. Deze profielen zijn: • kwaliteitsprofiel voorzitter; • kwaliteitsprofiel volkshuisvestelijk/ruimtelijke ordening; • kwaliteitsprofiel financieel-economisch; • kwaliteitsprofiel juridisch; • kwaliteitsprofiel markt en marketing; • kwaliteitsprofiel lokaal (huurders)netwerk; • kwaliteitsprofiel personeel en organisatie. De leden van de RvC volgen, indien noodzakelijk, de benodigde scholing. Hun maximale zittingsduur is tweemaal een periode van vier jaar. Er is een rooster van aftreden. Dit is te vinden op de website. Het rooster is aangepast aan de nieuwe geldende maximale zittingsduur van acht jaar.

7.3.4

Rol van de voorzitter van de RvC

De RvC heeft een voorzitter, niet zijnde een voormalig bestuurder van de corporatie. De voorzitter ziet er op toe dat: • de leden van de RvC tijdig de informatie ontvangen die nodig is voor de goede uitoefening van hun taak; • er voldoende tijd bestaat voor de beraadslaging en besluitvorming door de RvC; • de commissies van de RvC naar behoren functioneren; • de leden van het bestuur en de leden van de RvC tenminste eenmaal per jaar worden beoordeeld op hun functioneren; • de contacten van de RvC met het bestuur, de Bewonersraad en de Ondernemingsraad naar behoren verlopen; • de commissarissen de benodigde scholing volgen.


74

7.3.5

Samenstelling en rol kerncommissies

Het speelveld van de corporatie omvat veel aspecten. Op al die gebieden is de rol van het intern toezicht van groot belang. Daartoe is de samenstelling van de RvC ook zodanig dat de benodigde aandachtsgebieden bestreken kunnen worden. Deze aandachtsgebieden zijn en blijven altijd de verantwoordelijkheid voor de gehele RvC. Desondanks heeft de RvC besloten tot de instelling van drie kerncommissies, elk bestaande uit leden van de RvC. • Remuneratiecommissie, met als belangrijkste taken: - het doen van een voorstel voor selectiecriteria en de benoemingsprocedure voor de leden van de RvC en leden van het bestuur; - het doen van een voorstel voor een profielschets van de RvC; - het werven, selecteren en voordragen van leden van de RvC ter benoeming door de RvC; - het doen van een voorstel aan de RvC over het te voeren bezoldigingsbeleid; - het doen van een voorstel over de bezoldiging van de individuele leden van het bestuur ter vaststelling door de RvC; - het opmaken van het remuneratierapport. • Audit Commissie, met als belangrijkste taken: - de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen, waaronder het toezicht op de naleving van de relevante weten regelgeving en het toezicht op de werking van de integriteitsregeling; - de financiële informatieverschaffing door de woningcorporatie (keuze van accountingpolicies, toepassen en beoordelen van effecten van nieuwe regels, prognoses, werk van in- en externe accountants ter zake, etc.); - de naleving van aanbevelingen en opvolging van opmerkingen van in- en externe accountants; - de voorgeschreven financiële informatieverschaffing aan de externe toezichthouder. • Vastgoedcommissie, met als belangrijkste taken: - de beoordeling van de algehele systematiek rond de vastgoedsturing en –ontwikkeling; - de werking van het risicobeheersingssysteem, specifiek op het terrein van de projecten in ontwikkeling; - de ontwikkelingen in de koop- en huursector in relatie tot de te ontwikkelen projecten. Iedere commissie werkt volgens een reglement waarin in ieder geval zijn opgenomen de rol en verantwoordelijkheden van de betreffende commissie, de samenstelling, de wijze van verantwoording naar de gehele RvC en de vergaderfrequentie. Deze reglementen maken deel uit van het Reglement voor de RvC. Het voorzitterschap van deze commissies wordt in geen van de drie kerncommissies vervuld door de voorzitter van de RvC.

7.3.6

Tegenstrijdige belangen en nevenfuncties

De leden van de RvC doen alles binnen hun vermogen om de schijn van belangenverstrengeling te vermijden. Uitgangspunt daarbij is dat leden van de RvC zelf c.q. hun aanverwanten nooit transacties zullen aangaan waarbij tegenstrijdige belangen zouden kunnen ontstaan, ook niet als die van ondergeschikt belang zijn. Nevenfuncties van de leden van de RvC zijn/worden gemeld aan en goedgekeurd door de RvC. Deze nevenfuncties mogen geen tegenstrijdige belangen opleveren. In 2011 is in één geval een besluit van het bestuur door de RvC afgekeurd, om de schijn van belangenverstrengeling met één van de leden van de RvC te voorkomen. Door twee leden zijn nevenfuncties aanvaard, na goedkeuring door de RvC.


75

7.3.7 Bezoldiging De leden van de RvC ontvangen een vaste bezoldiging, gebaseerd op de verwachte tijdsbesteding. De vice-voorzitter ontvangt 125% van deze beloning, de voorzitter 150%. Deze beloning wordt vermeld in het jaarverslag. Aan de leden van de RvC worden geen persoonlijke leningen of garanties verstrekt. In 2011 is de ‘Honoreringscode commissarissen woningcorporaties’ van de VTW (Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties) van kracht geworden. De code dient verplicht te worden toegepast vanaf 2012. De RvC heeft ervoor gekozen de bezoldiging over 2011 niet te wijzigen. Deze ligt nagenoeg geheel in lijn met de Honoreringscode. De enige afwijking (van in totaal e 200 naar boven) zit in de gezamenlijke beloning van de voorzitter en vicevoorzitter. Dit wordt in 2012 rechtgetrokken.

7.4

Financiële verslaggeving, interne controle en positie externe accountant

7.4.1

Financiële verslaggeving

Het bestuur is verantwoordelijk voor de juiste, tijdige en volledige informatievoorziening, zowel van de corporatie zelf als van de betreffende deelnemingen. Daarvoor zijn procedures opgesteld. De financiële informatie van de betreffende deelnemingen wordt rechtstreeks aan het bestuur van Parteon verstrekt. Waar nodig wordt bij andere informatie dan de jaarstukken de externe accountant ingeschakeld. De RvC houdt toezicht op de gang van zaken rond de algehele informatiestromen.

7.4.2

Rol, benoeming en beoordeling externe accountant

De keuze voor de externe accountant wordt door de RvC bepaald, na overleg met het bestuur en na advies van de Audit Commissie. Daarbij wordt een periode van vier jaar aangehouden, met na die periode een eventuele herbenoeming voor opnieuw vier jaar. Periodiek beoordeelt de Audit Commissie het functioneren van de externe accountant. Zij laat zich daarbij adviseren door het bestuur. De uitkomsten van deze beoordeling worden vermeld in het jaarverslag. Opdrachtverstrekking voor niet-controlewerkzaamheden aan de externe accountant zijn de verantwoordelijkheid van het bestuur. Normaal gesproken wordt voor dergelijke werkzaamheden een andere partij dan de externe accountant gekozen.

7.4.3

Interne controlefunctie

De functie van ‘controller’ is binnen Parteon belegd bij de medewerker Organisatiecontrol. Zij zorgt ervoor dat de bedrijfsbesturing (koersplan, jaarplannen en instrumenten, interne controle en risicobeheersing, regelgeving en rapportages op het gebied van visitatie, kwaliteitsbeheersing, benchmark, etc.) goed, in een logische samenhang en met een goede bewaking functioneert. Daarmee is de mate van ‘in control zijn’ bepaald. De medewerker Organisatiecontrol is verantwoordelijk voor het Interne Controleplan. Binnen de organisatie functioneert zij rechtstreeks onder de directeur-bestuurder. De medewerker Organisatiecontrol heeft het recht (c.q. de plicht) om, indien nodig, rechtstreeks aan het bestuur c.q. de RvC te rapporteren. Het Interne Controleplan wordt besproken in de Audit Commissie.


76

7.4.4

Verslaggeving door de externe accountant

Het verslag van de externe accountant met betrekking tot de controle op de jaarstukken gaat met name in op: met betrekking tot de accountantscontrole: • informatie over zaken die van belang zijn voor de beoordeling van de onafhankelijkheid van de externe accountant; • informatie over de gang van zaken tijdens de controle en de samenwerking met de interne accountant, discussiepunten met het bestuur, een overzicht van niet aangepaste correcties, etc.; met betrekking tot de financiële cijfers: • analyses van ontwikkelingen van het vermogen en resultaat, die niet in te publiceren cijfers voorkomen en die naar de mening van de externe accountant bijdragen aan het inzicht in de financiële positie en resultaten van de woningcorporatie; • commentaar op de verwerking van eenmalige posten, de effecten van schattingen en de wijze waarop deze tot stand zijn gekomen, de keuze van accountingpolicies wanneer ook andere keuzes mogelijk waren, alsmede bijzondere effecten als gevolg daarvan; • opmerkingen over de kwaliteit van prognoses en budgetten; met betrekking tot de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen (inclusief de betrouwbaarheid en continuïteit van de geautomatiseerde gegevensverwerking) en de kwaliteit van de interne informatievoorziening: • verbeterpunten, geconstateerde leemtes en kwaliteitsbeoordelingen; • opmerkingen over bedreigingen en risico’s voor de woningcorporatie en de wijze waarop daarover in te publiceren gegevens gerapporteerd dient te worden; • naleving van statuten, instructies, regelgeving, vereisten van externe toezichthouders, etc.

7.5

Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden

7.5.1

Visie op maatschappelijke functie en benoeming belanghouders

Parteon ziet zichzelf als een maatschappelijke onderneming met een stevige verankering in de Zaanstreek. Om haar maatschappelijke en volkshuisvestelijke missie te kunnen realiseren, werkt zij nauw samen met belanghouders. Deze belanghouders zijn te onderscheiden in ten minste de volgende categorieën: • de gemeente Zaanstad; • de gemeente Wormerland; • de huurders van Parteon in de vorm van de Bewonersraad en bewonerscommissies; • projectontwikkelaars; • makelaars; • zorginstellingen; • welzijnsinstellingen; • maatschapppelijke organisaties; • lokale collega-woningcorporaties.


77

7.5.2

Overleg met belanghouders en verantwoording over het gevoerde beleid

Diverse vertegenwoordigers van Parteon voeren regelmatig overleg met de onderscheiden belanghouders. Dit gebeurt vaak op operationeel niveau. Daarnaast wordt in principe jaarlijks één overlegvergadering gehouden met (een deel van) de belanghouders tezamen. Op deze wijze wil het bestuur van Parteon de belanghouders in de gelegenheid stellen advies uit te brengen over de strategie en beleidsvoornemens van Parteon, specifiek in het kader van haar maatschappelijke en volkshuisvestelijke doelstellingen voor de komende periode. Tevens wordt deze vergadering gebruikt om aan te geven wat de stand van zaken is met betrekking tot de afspraken over de afgelopen periode. Daarnaast legt het bestuur verantwoording af over het door haar gevoerde beleid.

7.5.3 Visitatie Parteon laat zich eens in de vier jaar visiteren door een daartoe bevoegde onafhankelijke organisatie. Dit is voor de eerste keer gebeurd in 2007, in het kader van een door de Stichting Experimenten Volkshuisvesting begeleid experiment. De visitatie geeft een beeld van het maatschappelijk en volkshuisvestelijk presteren, de wijze waarop de belanghouders bij beleidszaken zijn/worden betrokken en de kwaliteit van de governance van de corporatie. De uitkomsten van de visitatie zijn openbaar en beschikbaar via de website van Parteon. In 2011 heeft Parteon zich wederom laten visiteren.


78


79

Bijlage 1 Nieuwbouwprojecten Parteon met start bouw of oplevering in 2011 • Jedelooschool Fase 2 Zaandam Deze nieuwbouw achter het hoofdgebouw van de oorspronkelijke school omvat 36 eengezinswoningen, allen koop. De bouw is in 2010 gestart. Jedelooschool Fase 2 is een project in de tweede tranche van de rijksregeling ter stimulering van de werkgelegenheid. Er bestaat een afnamegarantie door de gemeente van twee woningen. De woningen worden in het eerste halfjaar van 2012 opgeleverd. • Indische Buurt West Wormerveer Dit project bestaat uit 58 grondgebonden woningen, waarvan 33 koop en 25 sociale huur. Het is een project in de derde tranche van de rijksregeling ter stimulering van de werkgelegenheid. Met behulp van de afnamegarantie door de gemeente van negentien woningen is dit project in 2010 kunnen starten. De oplevering van de eerste woningen heeft plaatsgevonden in december 2011. De resterende woningen worden in maart 2012 opgeleverd. • Rietvelden Wormerveer De bouw van Rietvelden-Noord is in 2010 gestart. Van de twintig koopwoningen zijn er veertien verkocht en loopt er één optie. Rietvelden-Noord is een project in de tweede tranche van de rijksregeling ter stimulering van de werkgelegenheid, met een afnamegarantie door de gemeente van zes woningen. Voor Rietvelden-Zuid is in juli 2011 de verkoop gestart van de koopwoningen. De verkoop verloopt moeizaam waardoor de bouw pas in 2012 zal starten. Er wordt momenteel gewerkt aan een scenario waarbij onverkochte koopwoningen kunnen worden omgezet naar sociale of vrije sector huurwoningen. Rietvelden fase 3 is een afname van huurwoningen door zorginstelling Evean. • Luikse Hoven Zaandam Het project maakt deel uit van de herstructureringsaanpak Rosmolenwijk en bestaat uit 35 koopwoningen en negen sociale huurwoningen. Luikse Hoven is een tweede trancheproject van de rijksregeling ter stimulering van de werkgelegenheid met een afnamegarantie van tien woningen. Doordat alle woningen zijn verkocht, wordt geen gebruik gemaakt van de afnamegarantie. De bouw is in 2010 gestart en het project is in 2011 opgeleverd. Luiklse Hoven, Zaandam


80

• Koning Davidstraat Ook dit project maakt deel uit van de herstructureringsaanpak van de Rosmolenwijk. Het bestaat uit de laagbouw van 25 eengezinswoningen (12 koop, 5 sociale huur en 8 dure huur) en een hoogbouwcomplex van 119 appartementen (67 koop, 52 sociale huur). In het appartementencomplex bevinden zich 82 overdekte parkeerplaatsen op maaiveldniveau. Het project Koning Davidstraat is een tweede trancheproject van de rijksregeling ter stimulering van de werkgelegenheid met een afnamegarantie van de gemeente voor 25 woningen. In januari 2012 waren 34 woningen verkocht, inclusief drie woningen die de aannemer volgens afspraak afneemt. Daarboven komen dan nog de 25 woningen waarvoor een afnamegarantie geldt. De oplevering van de laagbouw is in 2011 gerealiseerd en de hoogbouw zal medio 2012 worden opgeleverd.

Koming Davidstraat

• Jan Bouwmeesterstraat Zaandam Dit project is een ontwikkeling binnen de herstructurering van de Rosmolenwijk. Het programma bestaat uit 111 eengezinswoningen en beneden-/bovenwoningen waarvan er 66 worden verkocht. Parteon bouwt 45 huurwoningen. Het project is verdeeld in drie fasen: - 1A: 4 koopwoningen, 28 huurwoningen; - 1B: 35 koopwoningen, 10 huurwoningen; - 2: 27 koopwoningen, 7 huurwoningen. In 2011 is de bouw gestart van fase 1A. Er zijn drie woningen verkocht. De verkoop van fase 1B verloopt moeizaam waardoor de bouw in plaats van in 2011 in 2012 zal starten. Er wordt momenteel gewerkt aan een scenario waarbij onverkochte koopwoningen kunnen worden omgezet naar sociale en vrije sector huurwoningen. • Poort van Rustenburg Zaandam In dit Inverdanproject zijn 58 huurwoningen gebouwd. De start was in juni 2010, de oplevering volgde in het vierde kwartaal van 2011. • Bloemkorf 2-3 fase Zaandam Na de brand in het ondergelegen winkelcentrum heeft Parteon in 2011 als derde fase de 26 woningen geheel hersteld. De woningen zijn in september opgeleverd. Het herstel van de overige plintruimtes zal in 2012 geschieden.


81

Bijlage 2 Bezit Parteon en mutaties in 2011 Omvang bezit Parteon op 31-12-’10 en 31-12-‘11 Type verhuureenheid

In exploitatie op 31-12-‘10

In exploitatie op 31-12-‘11

16.472

16.492

+ 20

39

38

-1

Bedrijfspanden

130

128

-2

Parkeerplaatsen

105

105

0

Garages

999

996

-3

Maatschappelijk gebonden onroerend goed

21

26

+5

Overig

10

9

-1

Totaal

17.776

17.794

+ 18

Woningen en woongebouwen Boxen

Mutatie

Mutaties in het aantal verhuureenheden in 2011 Nieuwbouw

+ 93

Aankoop

+ 27

Verkoop

- 99

Sloop

-2

Samenvoeging

-2

Overig

+1

Totaal

+ 18


82

Bijlage 3 stand van zaken bewonersparticipatie Parteon In 2009 heeft Parteon het KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector) onderzoek laten doen naar de kwaliteit van haar inzet op het gebied van bewonersparticipatie. De meting leverde twaalf verbeterpunten op. Zes daarvan zijn, in overleg met de bewonerscommissies en de Bewonersraad, in 2010 opgepakt. Dit waren de volgende: 1. introductie van de twee keer per jaar verschijnende nieuwsbrief Parti-on voor bewonerscommissies met actueel nieuws en interessante wetenswaardigenheden; 2. de mogelijkheid voor huurders om als gastredacteur op te treden bij het bewonersmagazine Parteons; 3. Parteon maakt een organogram van de overlegstructuren met bewonersorganisaties en zet deze op de website; 4. de informatie over werkzaamheden van Parteon wordt eerst naar de bewonerscommissie gestuurd en pas daarna naar de overige bewoners van het complex; 5. het ontwikkelen van een brochure over bewonerscommissies. Hierin wordt onder meer ingegaan op wat een commissie en Parteon van elkaar kunnen en mogen verwachten; 6. Parteon en de Bewonersraad baseren zich in hun samenwerking op de Overlegwet en de onderlinge Samenwerkingsovereenkomst.

In 2011 stonden de volgende zes maatregelen op de agenda.

1. Parteon is slagvaardig en resultaatgericht in de samenwerking. (score 2009: 6,6) Verbeterafspraken gemaakt met de werkgroep Participatie van de overkoepelende Bewonersraad: • bewonerscommissies dienen tijdig agendapunten in en stellen zoveel mogelijk de vragen voorafgaande aan het overleg; • de medewerker van Parteon bereidt zich goed voor, onder andere op de vragen en de ingediende agendapunten; • de medewerker van Parteon kan een collega vragen om aan te schuiven bij het overleg, als de agenda daar om vraagt. 2. Bewoners zien Parteon als een betrouwbare partner en zijn tevreden over de samenwerking. (score 2009: 6,7) Verbeterafspraken: afspraken en resultaten uit het overleg worden altijd teruggekoppeld naar de bewonerscommissie; • wanneer afspraken niet nagekomen kunnen worden, wordt dit ook tijdig aangegeven, zowel door de bewonerscommissie als door de medewerker van Parteon. 3. Parteon gaat professioneel om met conflicten en problemen in de samenwerking. (score 2009: 6,6) Verbeterafspraak: • de werkgroep heeft zich niet uitgesproken voor of tegen een geschillenprocedure. Op basis van overleg en heldere afspraken moeten problemen worden opgelost en geschillen worden voorkomen.


83

4. De Bewonersraad is betrokken bij en heeft invloed op het beleid van Parteon. (score 2009: 6,6) Verbeterafspraak: • dit loopt momenteel al een stuk beter, mede door het werken met de werkgroepen van de Bewonersraad. 5. Parteon biedt bewonersorganisaties voldoende keuzeruimte en tijd om te reageren op beleids- en/of projectvoorstellen. (score 2009: 6,5) Verbeterafspraken: • het voorleggen van (beleids)voorstellen is elke keer weer maatwerk. Het gaat hier vooral om het afstemmen van de verwachtingen van Parteon en de bewonerscommissie. Per voorstel worden duidelijke afspraken gemaakt over hoe hiermee wordt omgegaan en over wanneer en hoeveel invloed een bewonerscommissie heeft; • dit punt blijft altijd aandacht vragen. 6. Het resultaat van participatie voldoet aan de verwachtingen. (score 2009: 6,8) Verbeterafspraak: • de bewonerscommissie koppelt helder terug naar haar achterban wat er met de adviezen is gedaan, dan wel wat het resultaat van de participatie uiteindelijk is geweest. Meer informatie over de stand van zaken met betrekking tot de huurdersparticipatie bij Parteon is af te leiden uit het gesprek van de visiterende organisatie KWH met de Bewonersraad en uit de enquête die de Raad intern organiseerde. Hieronder een overzicht met de belangrijkste resultaten. • Voorwaarden om te participeren - De sfeer tijdens het overleg tussen Parteon en Bewonersraad is goed. Er vinden minder inhoudelijke discussies plaats dan vroeger. Dit komt vooral door het voorbereidende werk in de werkgroepen. Hierdoor is het huurderswerk ook voor de Bewonersraad goed werkbaar geworden. - De afhandeling van agendapunten kan soms beter. Een goede voorbereiding op de onderwerpen door het bestuur van de raad kan soms nog wel een vlotte afhandeling bevorderen. - De Bewonersraad wordt in het algemeen voldoende geïnformeerd door Parteon, voordat hij advies uitbrengt. • Participatie in de praktijk - De samenwerking en het overleg tussen Parteon en de Bewonersraad zijn afgestemd op de behoefte van de Bewonersraad, stimuleren de eigen verantwoordelijkheid van de Bewonersraad maar dragen niet bij aan meer betrokkenheid en draagvlak bij de achterban. - De Nieuwsbrief PartiOn wordt nog te eenzijdig gevuld door Parteon, en te weinig door bewonersorganisaties. • Resultaten van participatie - De Bewonersraad vindt dat hij voldoende invloed heeft op de onderwerpen die hij met Parteon bespreekt en dat hij mede vorm geeft aan beleid, mits zijn adviezen door Parteon worden opgevolgd. - De Bewonersraad waardeert de wijze waarop Parteon hem betrekt bij het beleid, maar heeft tegelijkertijd de ambitie om op de participatieladder vaker te acteren op het hogere niveau van ‘coproduceren’. Vanaf het begin samenwerken en zoeken naar oplossingen. Dit niveau gaat verder dan ‘adviseren’. - De Bewonersraad mist een actieve houding van Parteon bij het oplossen en aankaarten van problemen met bewonerscommissies. Parteon wacht te veel af. - De waardering vanuit Parteon voor de Bewonersraad kan beter.


84

Bijlage 4 Resultaten enquête bewonerscommissies Welk belang of doel dient uw bewonersorganisatie?

3 3

Organiseren activiteiten

31 35

Onderhoud van het woongebouw Leefbaarheid in de wijk Behartigen belangen bewoners Interm voorzitten

28

Tevredenheid betrokkenheid overige bewoners van de buurt

7 13

Zeer tevreden Tevreden

47

Niet tevereden / niet ontevreden Ontevreden

33


Zeer ontevreden

85

Tevredenheid over contactpersoon Parteon

7 27 20

Zeer tevreden Tevreden Niet tevereden / niet ontevreden Ontevreden Zeer ontevreden

46

Wat vindt u van de eenduidige agenda met vaste agendapunten?

25 Goed Niet goed

75

Is wel eens gebruik gemaakt van adviesrecht of recht op informatie?

40

Ja

60


Nee

86

Informatieverstrekking over activiteiten en plannen

20 Zeer tevreden Tevreden

50

Niet tevreden / niet ontevreden Ontevreden

30

Zeer ontevreden

Hoe tevreden bent u over de bereikbaarheid van uw contactpersoon?

Zeer tevreden

34

44

Tevreden Niet tevreden / niet ontevreden Ontevreden Zeer ontevreden

22

Hoe tevreden bent u over de kwaliteit en deskundigheid van uw bewonersorganisatie?

Zeer tevreden

40

47

Tevreden Niet tevreden / niet ontevreden Ontevreden Zeer ontevreden

13


87

Bijlage 5 Participatie bewonerscommissies Nieuwe bewonerscommissies In Krommenie en in Zaandijk zijn in 2011 nieuwe bewonerscommissies opgericht. Participatie in complexen met een VvE In complexen waar zowel een Vereniging van Eigenaren (VvE) als een bewonerscommissie actief is, hebben deze elkaar in 2011 meer opgezocht door bij elkaars overleggen aan te schuiven. In de flats Pharus en Perim werken het bestuur van de VvE en de huurders actief samen om de leefbaarheid in de complexen te verbeteren. In 2012 worden de gezamenlijke acties uitgevoerd. Communicatie met bewonerscommissies In 2011 zijn twee nieuwsbrieven, de Parti-on, uitgebracht (één van de zes verbetermaatregelen uit 2010, zie bijlage 3). Dit is een participatienieuwsbrief voor en door commissies, geschreven in samenwerking met Parteon. De nieuwsbrief wordt gevuld met participatievoorbeelden uit de praktijk. Bewoners schrijven artikelen en leveren ze aan. Op deze manier blijven de commissies van elkaars activiteiten op de hoogte. Met de Parti-on wil Parteon de bewonerscommissies ook informeren over het beleid, de visie en de laatste ontwikkelingen binnen Parteon. Participatie bij herstructurering • Informele huiskamergesprekken met vrouwen in twee sloopcomplexen in Poelenburg. Eens in de zes tot acht weken vindt bij een bewoonster thuis een huiskamergesprek plaats. Doel is het elkaar wederzijds informeren over de voortgang c.q. vertraging van de sloop. Zo blijft de goede relatie met de huurders behouden, ondanks het uitblijven van duidelijkheid over de sloopdatum. Hopelijk komt er in 2012 duidelijkheid en kunnen deze vrouwen ook betrokken worden bij de participatie bij de verdere aanpak. •

Informatiebijeenkomsten en spreekuren voor de twee sloop-/nieuwbouwcomplexen. In 2011 hebben, om bewoners te informeren en draagvlak te creëren, twee bijeenkomsten plaatsgevonden. Ook was er een inloopspreekuur. Aan de activiteiten hebben rond honderd bewoners deelgenomen.

•

Advisering Morgensterstraat. Er is in 2011 drie keer overleg geweest met de Bewonerscommissie Walvisvaardersbuurt over de voorgenomen nieuwbouw in de Morgensterstraat in 2012. De bewonerscommissie is positief over de nieuwbouw.

Participatie in Wormerveer-Noord Twee complexen lopen voorop in de herstructurering: de Krokusstraat 1 t/m 41 en de A. Meijnsstraat 1 t/m 179. Na herhaalde oproepen is het in de Krokusstaat niet gelukt om een bewonerscommissie op te richten. Daarom zijn de bewoners via nieuwsbrieven en bewonersbijeenkomsten geïnformeerd. De verwachting is dat begin 2012 de stadsvernieuwingsurgentie wordt afgegeven, waarna de huidige bewoners worden geherhuisvest. Het voor de herstructurering opgestelde sociaal plan is, vanwege het ontbreken van een bewonerscommissie, beoordeeld door de werkgroep SloopNieuwbouw van de Bewonersraad. De raad heeft naar aanleiding hiervan een positief advies afgegeven.


88

In de A. Meijnsstraat hebben in 2011 diverse overleggen plaatsgevonden met de bewonerscommissie. Doel van de gesprekken was het informeren en advies vragen over de voorgenomen sloop van het complex en de nieuwbouwplannen. De bewonerscommissie heeft zich wegens omstandigheden echter onthouden van advies. Eind 2011 is in het proces de volgende stap gezet, het maken van het voorlopig ontwerp van de nieuwbouw. Ook hierover is Parteon in gesprek met de bewonerscommissie, evenals over het sociaal plan. Het overleg wordt begin 2012 vervolgd. Participatie bij projectmatig onderhoud • Gagarin- en Van Allenstraat Krommenie Vooruitlopend op de aanvang van de werkzaamheden in 2012 is een zeswekelijks overleg gevoerd met de bewonerscommissie. Daarnaast zijn twee bewonersbijeenkomsten gehouden. Doel was het creëren van draagvlak en betrokkenheid. De bewoners hebben kennisgemaakt met de aannemer en worden betrokken bij het opzetten van een lean aanpak. Vanaf de start van de werkzaamheden, die tot in 2013 doorlopen, schuiven twee commissieleden aan bij de bouwvergaderingen. •

Grote en kleine Beer-flats Krommenie Vooruitlopend op de geplande werkzaamheden aan deze flats in de periode 2012-2015 is bij de drie bewonerscommissies actief informatie opgehaald en gebracht. De commissies is gevraagd waaraan zij behoefte hebben. Daarbij is tevens aangegeven welk onderhoud technisch noodzakelijk is. Doel was ook hier het creëren van draagvlak en betrokkenheid. De commissies blijven betrokken bij de verdere voortgang.

•

Wachter- en Heukelstraat Poelenburg In 2011 heeft Parteon een inloopspreekuur opgezet en informatiebijeenkomst gehouden over het projectmatig onderhoud aan de Wachter- en Heukelstraat in Poelenburg. Doel was de bewoners te informeren en actief te betrekken bij de plannen. Eenentwintig bewoners hebben zich opgegeven om actief mee te doen aan de bewonerscommissie of adviesgroep. De participatie krijgt een verder vervolg in 2012. Het onderhoud wordt uitgevoerd in 2013.

•

Veenboer-Butterkamp In 2011 heeft Parteon een inloopspreekuur opgezet en een informatiebijeenkomst gehouden over het projectmatig onderhoud aan het complex Veenboer-Butterkamp. Doel was de bewoners te informeren en actief te betrekken bij de plannen. Drie bewoners hebben zich opgegeven om actief mee te doen aan de bewonerscommissie of adviesgroep. De participatie krijgt een verder vervolg in 2012. Het onderhoud wordt uitgevoerd in 2012 en 2013.


89

Bijlage 6 Leefbaarheidsactiviteiten 1. Rosmolenwijk Kunstproject My Home In 2011 is een vervolg gegeven aan het succesvolle project ‘het verzamelmuseum’ in de voormalige meubelwinkel aan de oostzijde. Doel van het project is te verbinden en activeren, met als resultaat betrokken bewoners die verbonden blijven aan de buurt. Het project wordt gefinancierd door Parteon, Fluxus en de gemeente en is gestart in oktober 2010. In 2011 hebben de bewoners onder regie van een kunstenaar wisselende etalagetentoonstellingen gemaakt. Bijzonder was het project met jongeren. Zij maakten een aantal totempalen. De kunstwerken hebben een beeldbepalend karakter gekregen in de wijk.

Kunstproject My Home

Tijdelijke invulling bouwterrein Veeringplein Parteon heeft aan het bouwterrein een tijdelijke bestemming gegeven, omdat dit naar verwachting nog een tijd braak blijft liggen. In het voorjaar is een tijdelijke speelplaats gerealiseerd. Tijdens het Rosmolenwijkfeest van 25 juni zijn de door jongeren gemaakte totempalen feestelijk onthuld op het speelterrein. Op het speelterrein wordt veel gespeeld. De scholen gebruiken de speelplek tijdens schooltijd ook voor activiteiten. Vogelhuisjes Om het aanzicht van de Rosmolenstraat te verbeteren en een positief gebaar naar de wijk te maken, heeft Parteon zeventig vogelhuisjes opgehangen.


90

RosmolenRouteplanners In de Rosmolenwijk in Zaandam wordt hard gewerkt aan het realiseren van een mooiere wijk. Honderden woningen worden gesloopt en nieuw gebouwd. Dit veroorzaakt natuurlijk lawaai, rommel en verkeershinder in de wijk. Veel bewoners gaan ook verhuizen binnen de wijk, daarnaast komen in de wijk veel nieuwe mensen wonen. De kinderen in de wijk merken dat er van alles gebeurt: geliefde speelplekken verdwijnen en er ontstaan nieuwe op andere plekken. Parteon en de gemeente vinden het belangrijk om tijdens de werkzaamheden te zorgen voor een prettige en leefbare wijk. Het Bureau Buurtreizen, een project van De Bakkerij, speelt in dit verband op effectieve wijze een rol in het informeren van buurtbewoners, jong en oud, over de veranderingen in de buurt. Een groep kinderen, de RosmolenRouteplanners, met leeftijden van 7 tot 13 jaar, heeft in 2011 een spannende en leuke reis door de buurt bedacht: ‘Het avontuur van Simon Ryckszoon en de Rosmolensteen’. Tijdens de buurtreizen kunnen wijkbewoners met de RosmolenRouteplanners door de wijk lopen, waarbij de kinderen interessante verhalen over de buurt vertellen. Ook hebben zij samen met een kunstenares een expositie gemaakt die tijdens de reis is te zien. Begin 2012 is de eerste buurtreis gepland.

De RosmolenRouteplanners

Bloemstraat In afwachting van de geplande sloop- en nieuwbouwactiviteiten in 2012 wordt het pand bewaakt bewoond via stichting Camelot. Parteon pleegt extra inzet op schoonmaak en plaatst afvalcontainers voor het afvoeren van grofvuil.

2. Kogerveldwijk Het oneindige verhaal Parteon en De Bakkerij hebben voor de Hofwijk samen het leefbaarheidsproject ‘Het oneindige verhaal’ ontwikkeld. Doel was wederzijds respect en ontmoeting in de wijk te stimuleren. Een tiental kinderen heeft hiervoor een training tot verhalenjager gevolgd. De verhalenjagers zijn de wijk ingegaan om verhalen op te halen. De kinderboekenschrijver Hans Kuyper heeft deze verhalen verwerkt tot toneelstukjes en de kinderen hebben deze opgevoerd in de portieken. Ook is een boek samengesteld met foto’s en verhalen, naar aanleiding van bezoeken die bewoners elkaar onderling hebben gebracht. Het eerste boek is op 29 oktober feestelijk uitgereikt. De bewoners spreken nu met trots over hun wijk.


91

3. Poelenburg Portiekhuiskamergesprekken In Poelenburg hebben in 2011 acht Portiekhuiskamergesprekken plaatsgevonden. Aanleiding waren het advies in 2010 van de visitatiecommissie Wijkenaanpak en de eigen koers van Parteon om dichter bij de huurders te staan en een goed beeld te krijgen van wat bij hen speelt. De gesprekken zijn ontwikkeld samen met De Bakkerij en hebben als doel op een informele wijze in contact te komen met de huurders. Twintig medewerkers van Parteon hebben in het najaar in totaal met 150 huurders gesproken. Kinderen en hun ouders worden actief betrokken in het complex. Deze wijze van contact leggen met de huurders wordt in 2012 voortgezet. Parteon Bewonershuis Parteon heeft een woning beschikbaar gesteld waar bewoners in de wijk elkaar kunnen ontmoeten. Doel is hun onderlinge betrokkenheid te vergroten, het zelfoplossend vermogen van de buurt te versterken en een samenwerking tussen jong en oud tot stand te brengen. Tijdens de Portiekhuiskamergesprekken is de bewoners gevraagd naar hun ideeën voor het bewonershuis. Een aantal bewoners is vervolgens actief betrokken geweest bij de verdere uitwerking. Deze groep wil in 2012 activiteiten in het huis organiseren en een actieve rol gaan spelen in onder meer het beheer. Ook zal de wijktoezichthouder spreekuur houden in het huis. Verder zullen medewerkers van Parteon het bewonershuis gebruiken voor het overleg met groepen bewoners in het kader van renovatie en sloop/nieuwbouw. Door het bewonershuis zit Parteon dichter bij de huurders op een herkenbare plek in de buurt. Huurders krijgen zo ook de kans hun talenten in te zetten. Het huis krijgt dan ook in 2012 een vervolg. Leefbaarheidambassadeurs Parteon en Rochdale hebben in de wijk Poelenburg in 2011 een vervolg gegeven aan het op 1 februari gestopte project met de buurtconciërges van de Stichting Leefbaarheid Zaanstreek. De buurtconciërges zijn Leefbaarheidambasadeurs geworden en hebben een training gehad van ProLiving. Zij worden actief bij de woon- en leefomgeving betrokken en werken samen met de wijktoezichthouder. Parteon heeft twee ambassadeurs opgeleid. In 2012 worden in een aantal complexen nieuwe ambassadeurs geworven. PortiekPortiers De PortiekPortiers is een project dat Parteon is gestart met De Bakkerij. Het is onderdeel van het sociaal programma NieuwPoelenburg. PortiekPortiers zijn kinderen uit de wijk die worden betrokken bij de woon- en leefomgeving. In 2011 zijn elf kinderen opgeleid. De kinderen uit de groep die in 2010 is opgeleid, fungeerden als coach. De PortiekPortiers werken samen met de wijktoezichthouder en hebben elke twee weken een activiteit.

Project De portiekportiers


92

Winkelplint Lobeliusstraat In Poelenburg heeft Parteon een winkelplint in bezit. De corporatie heeft regelmatig contact met de twaalf winkeliers en de contactpersoon van MKB, de belangenorganisatie van het midden- en kleinbedrijf. Omdat de plint onderdeel is van de vernieuwing van de wijk – er komt een nieuw winkelcentrum – is het zaak deze er goed en aantrekkelijk uit te laten zien. De winkeliers organiseren regelmatig activiteiten waaraan Parteon een financiële bijdrage levert. In 2011 is er een schouw geweest door de gemeente, winkeliers en Parteon. Ten behoeve van de leefbaarheid is het schoonmaakprogramma aangepast en is een aantal maatregelen genomen, zoals het plaatsen van bloembakken en prullenbakken en het weghalen van reclamezuilen. De winkelplint is daardoor schoner en aantrekkelijker geworden en de ondernemers voelen zich in hun inspanningen gesteund. De inzet wordt in 2012 voortgezet. Ook gaat Parteon planmatig onderhoud uitvoeren. Cameratoezicht In 2009 is, in samenwerking met de andere corporaties, gestart met het invoeren van cameratoezicht, als onderdeel van het uitvoeringsprogramma NieuwPoelenburg. In 2010 en 2011 zijn bij complexen van Parteon in totaal twintig camera’s geplaatst. Daarnaast is in een aantal complexen en de winkelplint het toezicht uitgebreid. Het extra (camera) toezicht moet bijdragen aan een veilige woon- en winkelomgeving en het terugdringen vandalisme. Dit moet leiden tot een veiliger gevoel bij bewoners en ondernemers en een afname van reparatiekosten. Klussenbus Parteon heeft in twee sloopcomplexen de Klussenbus geïntroduceerd als extra serviceverlening aan huurders in verband met het uitblijven van de besluitvorming over sloop. Er zijn 180 woningen bezocht waarin zonodig werkzaamheden zijn verricht. De huurders zijn positief over de bus. In 2012 komt er meer duidelijkheid over de voortgang van de herstructurering in deze complexen.

De Klussenbus

4. Vijfhoek Cameratoezicht In de woongebouwen in Vijfhoek zijn twintig camera’s geplaatst. Doel is een bijdrage te leveren aan de veiligheid en het woongenot in de complexen. In 2012 vindt projectmatig onderhoud plaats en worden onder andere de entrees aangepakt.


93

5. Walvisvaardersbuurt Voor onder meer de Walvisvaardersbuurt is in 2010 een Wijkuitvoeringsplan gemaakt. Sociale stijging en het verbeteren van de leefbaarheid zijn daarin de belangrijkste doelstellingen. Parteon heeft in dit verband in 2011 een aantal maatregelen genomen, met name in de Straat Davis. Dit is gebeurd in samenwerking met andere wijkpartijen, vanuit een gedeelde visie. In 2011 is verder, met verschillende wijkpartijen en onder regie van de gemeente, een eerste aanzet gemaakt voor een sociaal programma. In 2012 wordt dit nader uitgewerkt en uitgevoerd.

6. Wormerveer Een groot aantal woningen in de wijk Wormerveer-Noord is verouderd. Het betreft hier de galerijflats uit de jaren zestig. De komende jaren wordt een aantal complexen gesloopt of verbeterd. De afdeling Wijkontwikkeling is nauw betrokken bij deze opgave vanwege de bewonersparticipatie en het stimuleren van sociale stijging van de huidige bewoners met een vaak lage sociaal-economische status. Hieronder een overzicht van de belangrijkste activiteiten in 2011 om de sociale stijging te stimuleren. Ondersteuning Het Zonnehuis Het Zonnehuis is een ontmoetingsplek voor de Schrijversbuurt. Sinds 2008 worden er tal van buurtactiviteiten georganiseerd. Parteon stelde hiervoor ook in 2011 een huurwoning kosteloos beschikbaar. Een pedagogische medewerker en tal van vrijwilligers organiseren er activiteiten, met speciale aandacht voor kinderen uit een sociaal zwak milieu. De bezoekersaantallen van de wekelijkse en reguliere activiteiten waren als volgt: • Bakkie in de Buurt: 48 keer georganiseerd, 416 bezoekers; • Kinderinloop op woensdagmiddag: 46 keer georganiseerd, 899 bezoekers; • Tienerinloop op maandagmiddag: 17 keer georganiseerd, 118 bezoekers; • Turkse vrouwengroep: 41 keer georganiseerd, 225 vrouwen; Vanwege het succes als ontmoetingsplek draagt Parteon ook in 2012 bij aan de instandhouding van het Zonnehuis. Vroegtijdig signaleren van problematiek achter de voordeur bij jongeren uit de Schrijversbuurt In 2011 is een overleg gestart met de belangrijkste sociale partners in de wijk, zoals de welzijnsinstelling, de politie, de gemeente, de scholen, het Centrum Jong, het Zonnehuis en Parteon. Doel is de gezinnen met problemen in beeld te brengen en waar mogelijk (vroegtijdig) passende hulp te bieden. Ook worden er sociale activiteiten bedacht voor de jeugd, deels vanuit de gedachte om zo ook met ouders in contact te komen. Zo vond eind mei bijvoorbeeld een voetbalwedstrijd plaats tussen de jeugd, ouders en medewerkers van politie, gemeente, jongerenwerk en Parteon. Het overleg vindt maandelijks plaats en wordt wegens succes in 2012 voortgezet. Wijzigen doelgroep Jan Slothuis Het Jan Slothuis aan de A. Meijnsstraat is een complex met 81 kleine appartementen. Het complex werd jarenlang verhuurd aan senioren (label 55+), maar deze doelgroep had in de praktijk weinig belangstelling. En 55-plussers die dat wel hadden, waren niet zozeer geïnteresseerd vanwege de woning of buurt, maar vanwege de korte wachttijd. Zij hadden dan ook vaak weinig binding met de buurt en soms ook (sociale) problemen. Als gevolg hiervan bleven woningen vaak onbedoeld lang leeg staan. Na overleg met en advies van de bewonerscommissie is besloten om de woningen niet meer aan senioren te verhuren. Met ingang van november 2011 worden lege woningen na mutatie aangeboden aan de leeftijdscategorie 18+.


94

Bezoeken aan de Turkse vrouwengroep in het Zonnehuis In maart 2011 hebben medewerkers van de afdeling Wijkontwikkeling een eerste bezoek gebracht aan de Turkse vrouwengroep die wekelijks samenkomt in het Zonnehuis. De Turkse vrouwen hadden veel vragen van technische aard over hun woning, de nieuwbouwontwikkelingen in de buurt en de stadsvernieuwingsurgentie. Omdat het eerste contact aan beide kanten werd gewaardeerd, zijn er in 2011 meerdere bezoeken geweest. Dit wordt ook in 2012 voortgezet.

7,8,9 Havenbuurt, Oud Koog en Krommenie Oost In de Havenbuurt was er geen bijzondere sociale problematiek die aanleiding gaf tot leefbaarheidsactiviteiten. Oud Koog en Krommenie Oost waren opgenomen in verband met toekomstige sloop. Vanwege de herijking van de voornemens en het opstellen van een wijkvisie heeft Parteon nog geen actie ondernomen.


95

Bijlage 7 Financiële kengetallen Waarderingsgrondslagen De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting moet voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instelling Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings-en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De geconsolideerde jaarrekening van Parteon is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de reële waarde, gebaseerd op bedrijfswaarde (en voor woningen die bestemd zijn voor verkoop de marktwaarde). De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering, rekening houdend met een ingeschatte restwaarde aan het einde van de levensduur, verminderd met kosten van sloop, verhuiskostenvergoedingen, e.d. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming en aard van het bezit. De jaarlijkse stijging of daling van de bedrijfswaarde wordt verantwoord via de winst- en verliesrekening.


96

Kengetallen Aantal verhuureenheden in exploitatie Woningen en woongebouwen Boxen

2011

2010

2009

2008

2007

16.492

16.472

16.529

16.821

16.948

38

39

40

40

38

Bedrijfspanden

128

130

135

136

143

Parkeerplaatsen

105

105

105

75

75

Garages

996

999

1.007

1.036

1.038

26

21

21

21

11

Overig

9

10

8

5

6

Totaal

17.794

17.776

17.845

18.134

18.259

2011

2010

2009

2008

2007

93

111

67

86

59

Maatschappelijk gebonden onroerend goed

Mutaties in het aantal verhuureenheden Mutaties in verhuureenheden: Nieuwbouw Mutaties in verhuureenheden: Aankoop

27

19

19

23

5

Mutaties in verhuureenheden: Verkoop

-99

-182

-77

-89

-161

Mutaties in verhuureenheden: Sloop

-2

-8

-301

-146

-71

Mutaties in verhuureenheden: Toevoeging

-2

2

3

1

-14

Mutaties in verhuureenheden: Overig Totaal

1

-11

0

0

0

18

-69

-289

-125

-182

Aantal woningen naar huurprijsklasse

2011

2010

2009

2008

2007

Goedkoop (per 31-12-10 is dit tot e 357,37)

4.577

5.140

5.626

6.194

6.349

10.197

9.926

9.808

9.713

9.675

1.718

1.406

1.095

914

924

16.492

16.472

16.529

16.821

16.948

2011

2010

2009

2008

2007

290

190

286

363

379

Kosten klachtenonderhoud/contractonderhoud per woning

515

409

413

443

458

Kosten planmatig onderhoud per woning

843

780

1.020

842

771

1.648

1.379

1.719

1.648

1.608

Verhuren van woningen

2011

2010

2009

2008

2007

Betaalbaar (per 31-12-10 is dit e 357,37 tot e 548,18) Duur (per 31-12-10 is dit vanaf e 548,18) Totaal Kosten onderhoud per woning Kosten mutatieonderhoud per woning

Totaal

Mutatiegraad

6,2%

6,5%

8,2%

6,7%

7,5%

Huurachterstand in % van de jaarhuur

0,9%

1,3%

1,5%

1,8%

2,2%

Huurderving in % van de jaarhuur

2,1%

2,6%

2,7%

2,5%

2,2%

Financiële continuïteit (*)

2011

2010

2009

2008

2007

Solvabiliteit (inclusief VOV)

30,5%

28,1%

31,0%

n.v.t.

n.v.t.

Solvabiliteit (exclusief VOV)

32,2%

29,6%

32,1%

24,6%

20,1%

1,6

1,7

1,4

2,3

1,0

Rentedekkingsgraad excl. aflossingsfictie (ICR) Rentedekkingsgraad incl. aflossingsfictie (DSCR) Loan to value (o.b.v. marktwaarde in verhuurde staat **)

1,1

1,2

1,0

1,7

0,7

30,7%

30,1%

26,5%

26,0%

29,3%

Loan to value (o.b.v. bedrijfswaarde) 70,2% 75,4% 67,1% 88,5% 84,3% (*) De financiële kengetallen zijn vanaf het jaar 2008 gebaseerd op het waarderingsstelsel van bedrijfswaarde. De jaren 2007 en eerder zijn (nog) gebaseerd op het stelsel van historische kostprijs. (**) De marktwaarde in verhuurde staat is bepaald op basis van het CFV-oordeel. Dit komt neer op circa 65% van de WOZ-waarde.


97

Geconsolideerde balans (na resultaatbestemming) ACTIVA

31-12-2011

31-12-2010

x e 1.000

x e 1.000

733.621

699.936

(On)roerende zaken verkocht onder voorwaarden

47.591

43.705

(On)roerende zaken in ontwikkeling

19.596

8.198

8.418

8.736

849.226

760.575

1.056

1.056

VASTE ACTIVA MATERIËLE VASTE ACTIVA (On)roerende zaken in exploitatie

(On)roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa

FINANCIËLE VASTE ACTIVA Deelnemingen Leningen u/g

543

414

1.599

1.470

850.825

762.045

167

221

40.404

58.602

3.256

1.883

1.030

1.012

67

0

Overige vorderingen

5.291

323

Overlopende activa

1.945

1.523

Totaal vorderingen

8.333

2.858

LIQUIDE MIDDELEN

23.171

37.188

Totaal vlottende activa

75.331

100.752

926.156

862.797

Totaal financiële vaste activa Totaal vaste activa

VLOTTENDE ACTIVA VOORRADEN VOORRADEN ONDERHANDEN WERK ONDERHANDEN PROJECTEN VORDERINGEN Huurdebiteuren Gemeenten

TOTAAL ACTIVA


98

PASSIVA

EIGEN VERMOGEN

31-12-2011

31-12-2010

x e 1.000

x e 1.000

282.733

242.274

10

540

VOORZIENINGEN Voorziening reorganisatie Voorziening deelneming Voorziening loopbaanbudget Voorziening toekomstige project resultaten Totaal voorziening

18

0

558

609

10.859

9.944

11.445

11.093

543.146

528.125

92

100

48.182

44.026

LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen overheid en kredietinstellingen Waarborgsommen Verplichtingen u.h.v. (on)roerende zaken verkocht onder voorwaarden Overig

0

70

591.420

572.321

15.003

11.157

37

62

Schulden aan leveranciers

4.502

3.491

Belastingen en premies sociale verzekering

4.087

2.857

Overige schulden en overlopende passiva

16.929

19.542

Totaal kortlopende schulden

40.558

37.109

926.156

862.797

Totaal langlopende schulden KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten

TOTAAL PASSIVA


99

Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2011

2010

x e 1.000

x e 1.000

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende goederen Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

86.591 4.022 28 -1.494 2.539 682

85.019 4.019 33 -4.030 3.911 420

92.367

89.372

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

1.125 26.007 61 9.873 1.427 1.798 27.162 18.089

889 7.707 58 9.808 1.263 1.779 22.705 17.159

85.542

61.368

6.826

28.004

5.329 86 -24.006

4.303 256 -26.717

-18.591

-22.158

-11.765

5.846

0 -3

-16.968 -34

GROEPSRESULTAAT NA BELASTINGEN VOOR MUTATIE ACTUELE WAARDE MATERIËLE VASTE ACTIVA

-11.768

-11.156

Mutatie actuele waarde materiële vaste activa

52.227

-2.644

GROEPSRESULTAAT NA BELASTINGEN EN NA MUTATIE ACTUELE WAARDE MATERIËLE VASTE ACTIVA

40.459

-13.800

BEDRIJFSRESULTAAT FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten Financieringsresultaat GROEPSRESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSVOERING VÓÓR BELASTINGEN Belastingen Resultaat deelnemingen


100

Geconsolideerd kasstroomoverzicht (indirecte methode) 2011 x € 1.000 Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: Vrijval / dotatie voorzieningen Afschrijvingen Overige waardeveranderingen

Voorraden Vorderingen Kortlopende schulden Veranderingen in werkkapitaal Kasstroom uit bedrijfsuitoefening Ontvangen rente Betaalde rente Kasstroom uit financiële baten en lasten

6.826

28.004

351 1.125 26.007 27.483

-813 889 7.107 7.183

54 -5.475 3.449 -1.972

-42 5.329 1.455 6.742 32.337

KASSTROOM TOTAAL


-22.414

13.660 -63.555 18.198 -1.373 -46

19.515 -48.666 3.613 -1.883 -152

-46.777 18.997 -8 -3.975 4.156 -70

KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN

Saldo liquide middelen 1 januari Saldo liquide middelen 31 december

4.303 -26.717 -18.677

KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuw) Mutatie waarborgsommen Aflossing langlopende schulden Mutatie verplichting VOV Mutatie overige langlopende schulden

41.929

5.329 -24.006

KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN Mutatie materiële vaste activa Mutatie voorraden onderhanden werk Mutatie onderhanden projecten Mutatie financiële vaste activa

2010 x € 1.000

-47.088 125.477 18 -62.727 17.427 -157

19.100

80.038

-14.017

52.465

37.188 23.171

-15.276 37.188 -14.017

52.465

101

Toelichting op de balans en resultatenrekening Financiële kengetallen Solvabiliteit en loan to value De solvabiliteit en de loan to value laten een redelijk stabiel beeld zien in de afgelopen vijf jaar. Jaarlijks wordt het vermogen van Parteon door het CFV omgerekend naar het zogenaamde volkshuisvestelijk vermogen. Naar verwachting zal Parteon ook dit jaar weer voldoen aan de solvabiliteitseis van het CFV. Rentedekkingsgraad De rentedekkingsgraad geeft weer in hoeverre een corporatie uit haar operationele kasstroom de rentelasten over haar leningenportefeuille kan betalen. Het WSW hanteert een norm voor de ICR van 1,3 en voor de DSCR 1,0. Zoals uit de kengetallen blijkt, voldoet Parteon in 2011 aan beide normen.

Balans Materiële vaste activa in exploitatie De waarde van het bezit is in 2011 met 73,7 miljoen toegenomen. Bedrijfswaarde per 1 januari Investeringen Desinvesteringen verkoop

e 699.936 e 34.158 – e 12.700

Mutatie actuele waarde (via V&W)

e 52.227

Bedrijfswaarde per 31 december

e 773.621

In totaal is de waarde van het bezit per saldo met 21 miljoen toegenomen door investeringen en verkopen. Daarnaast is de waarde met 52 miljoen toegenomen door het aanpassen van parameters en beleidsuitgangspunten bij de berekening van de bedrijfswaarde van het bezit. Deze 52 miljoen heeft een direct effect op het eigen vermogen van Parteon. Materiële vaste activa in ontwikkeling Dit zijn de nieuwbouwprojecten van huurwoningen. In 2011 heeft Parteon bij acht projecten een fase 4-besluit (point of no return) genomen. In totaal gaat het om 191 huurwoningen. Dit is ook terug te zien in de hoogte van de verantwoorde onrendabele toppen in de resultatenrekening.

Resultatenrekening Huren De huurinkomsten zijn met name gestegen door de jaarlijkse huurverhoging. Deze was 1,3 % voor het jaar 2011. Daarnaast is het aantal verhuureenheden nagenoeg gelijk gebleven. Verkoopopbrengsten onroerende zaken Dit betreft de gerealiseerde resultaten op verkopen van bestaand bezit en van nieuwbouw.


102

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De geactiveerde productie wordt gerealiseerd gedurende faseovergangen in het bouwproces. In 2011 zijn er minder faseovergangen geweest en daardoor is er minder dekking gerealiseerd voor de algemene kosten. Belangrijkste oorzaak hiervan is de stagnatie van de projecten door de huidige marktontwikkelingen. Overige waardeveranderingen (immateriële vaste activa) In de overige waardeveranderingen worden de onrendabele toppen en de afboekingen op projecten en grondposities verantwoord. 2011

2010

Materiële vaste activa in ontwikkeling

-13.911

-7.107

Resultaatneming grondposities

-12.096

-600

Totaal

-26.007

-8.307

Doordat er in 2011 meer huurprojecten zijn gestart, is het verantwoorde onrendabel toegenomen. De gemiddelde onrendabele top per woning is € 73.000. Lonen en salarissen De jaarlijkse toename van de brutosalarissen door de AO-verhogingen is in 2011 gecompenseerd door een lagere dotatie aan de personeelsvoorzieningen. De salariëring en onder andere de pensioenregeling van het bestuur zijn gebaseerd op de CAO voor de woningcorporaties. Het aantal werknemers aan het eind van het boekjaar was 213 (tegenover 215 in 2010). Omgerekend naar formatieplaatsen is dit 191,8 fte (tegen 191,2 in 2010). Lasten onderhoud De lasten van het onderhoud kunnen als volgt worden gespecificeerd: 2011

2010

Reparatieonderhoud

6.110

4.484

Mutatieonderhoud

4.786

3.136

Contractonderhoud

2.390

2.244

13.900

12.843

Bijdrage onderhoud aan Vereniging van Eigenaren

1.093

1.152

Af: lasten werkapparaat eigen dienst

-1.118

-1.154

Totaal

27.162

22.705

Planmatig onderhoud

De totale onderhoudskosten zijn fors toegenomen ten opzichte van 2010. Deze stijging was in de begroting reeds voorzien. De kosten van het reparatieonderhoud zijn toegenomen door met name de hogere onderhoudskosten per woning en door extra onderhoud door uitstel van nieuwbouwprojecten. Het mutatieonderhoud is gestegen door enerzijds het prijseffect en anderzijds het extra onderhoud aan woningen die niet verkocht konden worden en daarom zijn teruggenomen in de verhuur. De totale onderhoudskosten bleven nagenoeg binnen de begroting door de lagere uitgaven in het planmatig onderhoud.


103

Overige bedrijfslasten Onder de overige bedrijfslasten zijn onder andere de zakelijke lasten verantwoord, zoals de WOZ en verzekeringen, de servicekosten en de overige algemene kosten. De toename van de kosten ten opzichte van 2010 wordt met name veroorzaakt door hogere kosten van de zakelijke lasten (+ 5,5%) en van de leefbaarheidsactiviteiten (+ 16,1%). Rentelasten en soortgelijke kosten De kosten van 2010 lagen eenmalig hoger door een betaalde agio van E 3 miljoen wegens het herfinancieren van leningen. Mutatie actuele waarde materiële vaste activa De mutatie van de actuele waarde die wordt verwerkt in de resultatenrekening is het gevolg van aanpassingen in beleid, uitgangspunten en parameters en de rentabiliteitswaardecorrectie. In 2011 hebben voornamelijk de wijzigingen in de normen voor het onderhoud effect gehad op de hoogte van de actuele waarde (38 miljoen). De onderhoudsnormen zijn aangepast door een groot investeringsprogramma in het groot onderhoud, waardoor de toekomstige onderhoudslasten lager liggen. Verder wordt de actuele waarde beïnvloed door een aanpassing van de rentabiliteitswaarde van 4,7 miljoen door het aantrekken van nieuwe leningen met een lager rentepercentage.


104


105


106


107


108


109


110

Jaarverslag Parteon 2011

Recommend Documents