Jaarverslag Parteon 2013 'Maatschappelijke prestaties in beeld' Volkshuisvestingverslag Jaarrekening
Eindredactie Redactie/interviews Opmaak
: Leo Adema, Erwin Smit, Parteon : John Cüsters, Cüsters Teksten, Maastricht : Eugenie Frikken, Anouscka Muizelaar, Parteon
Inhoudsopgave 1 1.1 1.2
‘Slimmer en beter werken’ ................................................................................................... 4 Interview met Cees van Boven, directeur-bestuurder.............................................................. 4 Verslag van het bestuur over 2013 ....................................................................................... 7
2 2.1 2.2 2.3
‘Parteon is goed op weg’ ...................................................................................................... 9 Interview met Johan Conijn, voorzitter Raad van Commissarissen ............................................ 9 Verslag van de Raad van Commissarissen over 2013 ............................................................ 11 Remuneratierapport Parteon 2013...................................................................................... 16
3 3.1 3.2
Ontwikkelingen ................................................................................................................. 18 Landelijke ontwikkelingen ................................................................................................. 18 Regionale en lokale ontwikkelingen .................................................................................... 22
4 4.1 4.2 4.3
Missie, visie en strategie .................................................................................................... Missie, koers en accenten voor 2013 .................................................................................. Sturingsmethodiek ........................................................................................................... Toekomst ........................................................................................................................
23 23 24 24
5 Parteon zorgt voor plezierig wonen ..................................................................................... 5.1 Realiseren van een woningvoorraad die qua aantallen aansluit op de behoeften van onze doelgroepen ............................................................................................................................... 5.1.1 Ontwikkelingen in de woningmarkt ................................................................................. 5.1.2 Doelen in het jaarplan ................................................................................................... 5.1.3 Strategisch voorraadbeleid ............................................................................................ 5.1.4 Nieuwbouw huurwoningen ............................................................................................. 5.1.5 Verkopen bestaand bezit ............................................................................................... 5.1.6 Samengevat: gelukt en niet gelukt ................................................................................. 5.2 Een woningvoorraad die voldoet aan de kwaliteitseisen van onze klant ................................... 5.2.1 Doelen in het jaarplan ................................................................................................... 5.2.2 Kwaliteitsverbetering en onderhoud ................................................................................ 5.2.3 Herijking onderhoudsstrategie en in kaart brengen basiskwaliteit ....................................... 5.2.4 Woningen voor ouderen ................................................................................................ 5.2.5 Huisvesting voor jongeren ............................................................................................. 5.2.6 Tevredenheid klanten over de woonkwaliteit .................................................................... 5.2.7 Kamers met Kansen...................................................................................................... 5.2.8 Blijf Groep vrouwenopvang ............................................................................................ 5.2.9 Project begeleid wonen ................................................................................................. 5.2.10 Samengevat: gelukt en niet gelukt ................................................................................. 5.3 De klanten zijn tevreden over de kwaliteit van dienstverlening .............................................. 5.3.1 Doelen in het jaarplan ................................................................................................... 5.3.2 Waardering iets gedaald ................................................................................................ 5.3.3 Klachten en geschillen................................................................................................... 5.3.4 Samengevat: gelukt en niet gelukt ................................................................................. 5.4 Een breed aanbod en gedifferentieerde wijken voor vergroting van het eigen woningbezit ......... 5.4.1 Doelen in het jaarplan ................................................................................................... 5.4.2 Nieuwbouw koopwoningen ............................................................................................. 5.4.3 Grondaankopen en –afwaarderingen ............................................................................... 5.4.4 Samengevat: gelukt en niet gelukt ................................................................................. 5.5 Verhuur en woningtoewijzing ............................................................................................. 5.5.1 Passend toewijzen ........................................................................................................ 5.5.2 Huurincasso, deurwaarderszaken en ontruimingen ........................................................... 5.5.3 Overlast, bemiddeling en onrechtmatige bewoning ........................................................... 5.5.4 Samengevat: gelukt en niet gelukt .................................................................................
27
6 6.1 6.1.1 6.1.2
38 38 38 38
Maatschappelijk ondernemen ............................................................................................. Een woningvoorraad die qua prijs aansluit op de inkomenssituatie van de doelgroepen ............. Doelen in het jaarplan ................................................................................................... Herijking Strategisch Voorraadbeleid en huurbeleid ..........................................................
27 27 27 28 28 29 29 30 30 30 31 31 31 31 32 32 32 33 33 33 33 34 34 34 34 35 36 36 36 36 36 37 37
1
6.1.3 6.2 6.2.1 6.2.2 6.2.3 6.3 6.3.1 6.3.2 6.3.3 6.3.4 6.3.5 6.3.6 6.3.7 6.4 6.4.1 6.4.2 6.4.3 6.4.4 6.4.5 6.4.6
Samengevat: gelukt en niet gelukt ................................................................................. Positieve bijdrage leveren aan het milieu ............................................................................ Doelen in het jaarplan ................................................................................................... Verbeteren milieuscore voorraad .................................................................................... Samengevat: gelukt en niet gelukt ................................................................................. Bijdrage leveren aan leefbare wijken en complexen .............................................................. Doelen in het jaarplan ................................................................................................... Uitvoeringsprogramma Rosmolenwijk ............................................................................. Gebiedsvisie Wormerveer Noord ..................................................................................... Wijkplan Poelenburg ..................................................................................................... Pilot screenen woningzoekenden .................................................................................... Sponsoractiviteiten ....................................................................................................... Samengevat: gelukt en niet gelukt ................................................................................. Positief oordeel van belanghouders .................................................................................... Doelen in het jaarplan ................................................................................................... Opvolging visitatierapport.............................................................................................. Belanghoudersparticipatie ............................................................................................. Prestatieafspraken met gemeente Zaanstad .................................................................... Quickscan en oordeel over prestaties .............................................................................. Samengevat: gelukt en niet gelukt .................................................................................
39 39 39 39 40 40 40 40 41 41 42 42 42 43 43 43 43 44 45 45
7 Het maatschappelijk presteren van Parteon .......................................................................... 46 7.1 Inleiding ......................................................................................................................... 46 7.2 Tabellen activiteiten op hoofdlijnen .......................................................................................... 46 8 8.1 8.1.1 8.1.2 8.1.3 8.1.4 8.1.5 8.1.6 8.1.7 8.2 8.2.1 8.2.2 8.2.3 8.2.4 8.3 8.3.1 8.3.2 8.3.3 8.3.4 8.4 8.4.1 8.4.2 8.5 8.5.1 8.5.2 8.5.3 8.5.4 8.6 8.6.1 8.6.2 8.6.3 8.6.4 8.6.5 8.6.6
Parteon als onderneming ................................................................................................... Een gezonde financiële positie ........................................................................................... Doelen in het jaarplan ................................................................................................... Treasury ..................................................................................................................... Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) .................................................................... Liquiditeit .................................................................................................................... Assetmanagement ........................................................................................................ Meerjarenprognose 2014-2018 ...................................................................................... Samenvatting: gelukt en niet gelukt ............................................................................... Efficiënte bedrijfsvoering ................................................................................................... Doelen in het jaarplan ................................................................................................... ‘Lean’ werken .............................................................................................................. Bedrijfslasten ............................................................................................................... Samengevat: gelukt en niet gelukt ................................................................................. Positief oordeel van medewerkers ...................................................................................... Doelen in het jaarplan ................................................................................................... Personeelsopbouw per 31-12-2013 ................................................................................. Ziekteverzuim in 2013 .................................................................................................. Samengevat: gelukt en niet gelukt ................................................................................. Een goed functionerende organisatie .................................................................................. Activiteiten .................................................................................................................. Samengevat: gelukt en niet gelukt ................................................................................. Verbindingen ................................................................................................................... Inleiding ...................................................................................................................... Verbindingen algemeen ................................................................................................. Verbindingen vanuit Projectontwikkeling ......................................................................... Toezicht op verbindingen ............................................................................................... Interne beheersing en controle .......................................................................................... Intern Controleplan ...................................................................................................... Contractenregister ........................................................................................................ Audits van diverse risicogebieden ................................................................................... Risicomanagement ....................................................................................................... Verbindingen en risicobeheersing ................................................................................... Samengevat: gelukt en niet gelukt .................................................................................
49 49 49 50 50 50 50 50 51 51 51 52 52 52 52 52 53 53 53 53 53 54 54 54 54 55 56 57 57 57 57 58 59 59
9
Governance in 2013 .......................................................................................................... 60 2
9.1 9.2 9.2.1 9.2.2 9.2.3 9.3 9.3.1 9.3.2 9.3.3 9.3.4 9.3.5 9.3.6 9.3.7 9.4 9.4.1 9.4.2 9.4.3 9.4.4 9.5 9.5.1 9.5.2 9.5.3 10
Inleiding ......................................................................................................................... Het bestuur ..................................................................................................................... Taak en werkwijze ........................................................................................................ Rechtspositie en bezoldiging .......................................................................................... Tegenstrijdige belangen en nevenfuncties ....................................................................... Raad van Commissarissen ................................................................................................. Taak en werkwijze ........................................................................................................ Onafhankelijkheid ......................................................................................................... Deskundigheid en samenstelling ..................................................................................... Rol van de voorzitter van de RvC .................................................................................... Samenstelling en rol kerncommissies .............................................................................. Tegenstrijdige belangen en nevenfuncties ....................................................................... Bezoldiging .................................................................................................................. Financiële verslaggeving, interne controle en positie externe accountant ................................. Financiële verslaggeving................................................................................................ Rol, benoeming en beoordeling externe accountant .......................................................... Interne controlefunctie .................................................................................................. Verslaggeving door de externe accountant ...................................................................... Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbende ....................... Visie op maatschappelijke functie en benoeming belanghouders ......................................... Overleg met belanghouders en verantwoording over het gevoerde beleid ............................ Visitatie.......................................................................................................................
60 60 60 61 61 61 61 61 61 62 62 63 63 63 63 63 64 64 64 64 64 65
Jaarrekening .................................................................................................................... 66
3
1 ‘Slimmer en beter werken’ 1.1 Interview met Cees van Boven, directeur-bestuurder In 2013 kende de corporatiesector veel onzekerheden. De door het kabinet Rutte II geïntroduceerde Verhuurdersheffing maakte de financiële toekomst van corporaties in één klap een stuk wankeler. De hernieuwde kerntakendiscussie leidde maandenlang tot onduidelijkheid over wat corporaties in de toekomst aan activiteiten kunnen en mogen ondernemen. Parteon gebruikte het jaar van onzekerheid om haar gereedschap op orde te brengen. De corporatie ondernam tal van activiteiten om slimmer en beter te werken. Veel bedrijfsprocessen zijn efficiënter ingericht. Parteon introduceerde assetmanagement, als middel voor een toekomstige vastgoedsturing waar naast technische en volkshuisvestelijke aspecten ook waarde(stijging) en rendement een grote rol spelen. Directeur-bestuurder Cees van Boven blikt terug op een jaar waarin Parteon zich verder ontwikkelde van een maatschappelijke organisatie naar een bedrijf met een heldere sociale woonopgave. Als we dit gesprek voeren, is net de concept-novelle op de Herzieningswet verschenen. Het Woonakkoord met de Verhuurdersheffing is geaccepteerd door de Eerste Kamer. Is de rust op politiek gebied weergekeerd? Weten corporaties nu voldoende waar ze aan toe zijn? ‘Op financieel gebied is er voldoende duidelijkheid. Parteon is in staat de Verhuurdersheffing te betalen en blijft ook in de toekomst een financieel gezonde organisatie. Onze solvabiliteit is voldoende en blijft dat ook. Dat biedt een solide basis om vanaf 2014 weer slagvaardiger te investeren in het op peil brengen van de kwaliteit van onze voorraad. Op volkshuisvestelijk gebied is er nog wel onduidelijkheid. Er zijn nog steeds de nodige losse eindjes. Wat is of wordt de primaire doelgroep van corporaties? Blijft het bij de groep met inkomens tot ruim € 34.000 of gaat de grens, conform de wens van de Tweede Kamer, naar ruim € 38.000? Ook het nieuwe woningwaarderingsstelsel en de huursombenadering zijn nog niet definitief ingevuld. Wat betreft de kerntaken is er nu een door iedereen gedeeld idee dat corporaties zich moeten richten op de sociale kant en zich niet moeten opstellen als projectontwikkelaar. Vraag is of dat op een werkbare manier vorm gaat krijgen. Als je er vanuit gaat dat corporaties een rol moeten blijven spelen in de herstructurering, omdat commerciële beleggers niet staan te trappelen dat over te nemen, kun je niet anders dan constateren dat de concept-novelle daarvoor hoge drempels opwerpt. Er bestaat een reëel gevaar dat voor het toelaten van activiteiten van corporaties ten behoeve van gemengde wijken een bureaucratisch monstrum wordt ingericht.’ Waar heeft Parteon zich in 2013 op gericht? ‘We hebben veel aandacht besteed aan het slimmer en beter werken en het invoeren van het sturen op waarde. Er zijn stappen gezet in het verbeteren van bedrijfsprocessen. Daardoor zijn bijvoorbeeld de kosten van huurderving en van het reparatie- en mutatieonderhoud naar beneden gebracht. Ook zijn we er door ketensamenwerking in geslaagd om ruim meer dan de norm van 825 binnenpakketten (keuken, badkamer en toilet) te laten aanbrengen. Dat zijn er nu ruim 1200 geworden. Verder zijn we gestart met een proefproject met ketensamenwerking bij de renovatie van een groot aantal woningen in Poelenburg. Daar is een kleine 15 miljoen euro voor gereserveerd. Het project is gestart in 2013 en moet nog voor de zomer van 2014 tot definitieve besluitvorming leiden. Aan de Heiligeweg in Krommenie is een nieuwbouwproject volgens de LEAN-methode gestart, waardoor, mede door systeembouw, bespaard is op de stichtingskosten. Het gaat om een slimme samenwerking met aannemers. Parteon draagt hierbij de fakkel en zal de kennis die wordt opgedaan overdragen aan de 4
collega-corporaties ZVH en Rochdale. Op het gebied van slimmer en beter werken hebben we in 2013 goede resultaten bereikt.’ En het sturen op waarde? ‘Ook daar hebben we veel vooruitgang geboekt. We hebben de waarde van al onze bijna vijfhonderd woningcomplexen bepaald. Ook zijn ze gerangschikt op kwaliteit en rendement. Daardoor kunnen we in de toekomst veel preciezer bepalen waar we onze energie in steken. Investeringsbeslissingen worden dan niet langer alleen maar gebaseerd op technische en volkshuisvestelijke argumenten. Minstens zo belangrijk wordt wat een investering oplevert in termen van waardegroei en rendement. Ik ben er trots op dat we dit met de eigen organisatie hebben opgezet. Met summer courses en assetmanagement lunches leeft het nieuwe gedachtegoed en wordt het gedragen in de organisatie.' Parteon heeft in 2013 een onderzoek laten uitvoeren naar de eigen bedrijfskosten in vergelijking met die van commerciële beleggers. Waarom? ‘Je hoort vaak dat woningcorporaties een inefficiënte bedrijfsvoering hebben. We wilden weten of dat ook geldt voor Parteon. Ik vond de uitkomst verrassend. Wij geven inderdaad meer uit aan het reguliere vastgoedbeheer, misschien wel te veel. Tegelijkertijd zijn we waarschijnlijk minder kwijt aan het asset- en fundmanagement. Op de vraag of corporaties inefficiënter werken, zijn dus meerdere antwoorden mogelijk. We hebben in 2013 overigens ook voor het eerst geprobeerd om ons maatschappelijk rendement in beeld te brengen. Wat willen we op maatschappelijk gebied bereiken, wat kost ons dat en wat levert het op? Ook dit is een exercitie om meer greep te krijgen op de vraag wat corporaties eigenlijk doen met hun maatschappelijk vermogen. Ik ben blij dat we nu meer helderheid kunnen scheppen.’ Waar kijk je verder met voldoening op terug? ‘De samenwerking met de gemeente Zaanstad en de andere corporaties loopt goed. Met de gemeente hebben we voor 2013 concrete afspraken gemaakt over projecten en de wederzijdse inzet van capaciteit daarvoor. Deze afspraken zijn voor 90% gerealiseerd. Eenzelfde type afspraken is inmiddels ook gemaakt voor 2014, met toevoeging van maatschappelijke projecten. Ook met de collegacorporaties werken we goed samen. We leren van elkaar en stemmen zaken af. De inzet is gezamenlijk activiteiten te gaan ontplooien.’ Hoe verloopt de samenwerking op regionaal niveau? ‘Alle wethouders en corporatiebestuurders in de regio Amsterdam vormen samen een stuurgroep. Deze heeft in 2013 afspraken gemaakt die door iedereen worden nagekomen. Het gaat met name om de vraag welk aandeel sociale voorraad je wilt hebben op welke plek in de regio. Corporaties worden min of meer gedwongen om, als een van de middelen om de Verhuurdersheffing te kunnen betalen, in verhoogd tempo woningen te verkopen. Dat kan ook omdat de feitelijke doelgroep kleiner is dan het aantal sociale huurwoningen. Wat we echter willen voorkomen, is dat in sommige wijken alle sociale huurwoningen verdwijnen omdat dat gewilde wijken zijn waar je de hoogste prijs kunt realiseren.’ Hoe gaat het met de verkoop van huurwoningen bij Parteon? ‘Het loopt goed. Je ziet dat huurders met een middeninkomen door de inkomensafhankelijke huurverhoging gaan rekenen: ga ik straks 750 of 800 euro huur betalen of een woning kopen van een kleine twee ton? Wij hebben voor die prijs woningen te koop staan. De afweging tussen huren en kopen is dus scherper.’ Van het bezit van Parteon voldoet een deel niet aan de zelf geformuleerde normen voor de basiskwaliteit. In hoeverre is er in 2013 gewerkt aan het inhalen van de achterstand? ‘Bij het projectmatig onderhoud was er in 2013 sprake van onderuitputting. De besluitvorming is vertraagd omdat we een aantal plannen nog eens goed tegen het licht hebben gehouden. Het goede nieuws is dat dit tot besparingen heeft geleid, die we de komende periode extra kunnen inzetten. Het slechte nieuws is dat we ten opzichte van onze voornemens minder woningen hebben aangepakt. Dat is natuurlijk geen uniek beeld van alleen Parteon. De hele corporatiesector is in 2013 op de rem gaan staan vanwege de onduidelijkheid over de financiële toekomst. Daar hebben de huurders echter niks mee te maken. Die hebben recht op een kwalitatief goede woning voor een betaalbare prijs.’
5
Wat had in 2013 verder nog beter gekund? ‘Ik had verder willen komen met het aanscherpen van onze ambities op het terrein van de duurzaamheid. In het Energieakkoord is voor de inspanningen van corporaties op het gebied van energiebesparing een hoog ambitieniveau neergelegd. Ik hoop voor de zomer van 2014 in beeld te hebben wat het ons gaat kosten om aan dat niveau te voldoen en in welk tempo we dat kunnen realiseren. Daarnaast vind ik dat het in onze samenwerking met zorgpartijen wel wat sneller, zakelijker en innovatiever had gekund. Verder vind ik in onze dienstverlening het afhandelen van terugbelverzoeken en de klachtafhandeling nog tekort schieten. Ook dat moet beter in 2014.’ Wat zie je voor 2014 als belangrijkste uitdagingen? ‘Dat is om te beginnen het op orde brengen van de kwaliteit van de bestaande voorraad. Dat moeten we op een goede, zakelijke en efficiënte manier versneld aanpakken. Tweede opgave is dat we in 2014 bepalen wat we gaan doen met de grondposities die we ooit hebben opgebouwd voor nieuwbouwprojecten, waarvan nu een aantal niet door zal gaan. Verder hoop ik in 2014 wat verder te komen met het opbouwen van kennis over onze huurders. Met de invoering van het assetmanagement weten wij straks alles over onze complexen, maar over onze huurders weten we bijna niets. Het maakt veel verschil of je een zzp’er bent met wisselende inkomsten, een 67-jarige vrouw met AOW of een brandweerman van 27, getrouwd met een succesvolle secretaresse en een mooie carrière in het verschiet. Dat zijn drie totaal verschillende huurders die wij op exact dezelfde manier behandelen, zowel in onze service als in de prijsstelling en afspraken in het huurcontract. Ik zou graag willen onderzoeken of we daarin meer kunnen differentiëren.’ Dit jaar lijkt er veel aandacht te komen voor de betaalbaarheid. Wat kan Parteon hieraan bijdragen? ‘Ook dat moeten we nader onderzoeken. We hebben besloten, samen met de andere corporaties, dat in 2014 de huur niet stijgt voor huurders met kinderen die langdurig in de bijstand zitten. Volgens de huidige plannen wordt in 2015 de huursombenadering ingevoerd. Dan zal de relatie tussen prijs en kwaliteit duidelijker in beeld komen. Tegelijkertijd biedt dit mogelijk enige ruimte om voor sommige huurders de betaalbaarheid te verbeteren. Of we daar hoge verwachtingen van moeten hebben, valt te bezien. Uiteindelijk vind ik de betaalbaarheid toch meer een vraagstuk voor de politiek en de sector als geheel.’
6
1.2 Verslag van het bestuur over 2013 Belangrijke onderwerpen Het bestuur van Parteon hield zich in 2013 bezig met een groot aantal onderwerpen. De volgende springen in het oog: invoering van vastgoedsturing; slimmer en beter uitvoeren van de processen in de organisatie; vergroten van de klantgerichtheid om recht te doen aan de diversiteit van onze huurders; voorbereiding van de aanpassing van de organisatiestructuur, ingegeven door de veranderingen in de corporatiewereld; actualisering van het Strategisch Voorraadbeleid; aanpassing van het huurbeleid ten behoeve van de betaalbaarheid; aanscherping van de koers en het werkgebied van Parteon; verdere verbetering van het risicomanagement; voorbereiding van de waardering van het totale bezit tegen marktwaarde; verder verbeteren en concretiseren van de samenwerking met de gemeente Zaanstad, collegacorporaties en zorg- en welzijnsorganisaties. Bestuur / statutair directeur - Directieteam Het bestuur van Parteon bestond in 2013 uit de heer C.B. (Cees) van Boven, directeur-bestuurder sinds 1 augustus 2012. Hij is voorheen onder meer werkzaam geweest als directievoorzitter van MAB Development Nederland en als plaatsvervangend directeur-generaal van het ministerie van VROM. Het bestuur heeft de functie van statutair directeur. Daarnaast fungeert er een Directieteam. Dat bestaat naast de directeur-bestuurder uit: de heer R. (Rob) Meijrink, directeur Wonen (tot 1 september 2013); de heer J.P.C. (Jurgen) de Ruiter, directeur Financiën & Middelen; de heer A. (Bert) de Graaf, directeur Projectontwikkeling; de heer E. (Eric) Lugtmeijer, manager Strategie, Communicatie en P&O. De heer R. Meijrink is per 9 september op interim-basis vervangen door mevrouw D. (Daphne) Pieters. Haar contract loopt tot het voorjaar van 2014. Nevenfuncties Cees van Boven heeft de volgende nevenfuncties: voorzitter van de Raad van Toezicht van Zozijn (gehandicaptenzorginstelling); lid van het Curatorium van de Nederlandse School voor Openbaar bestuur; lid van het bestuur van de Vereniging Deltametropool; voorzitter van het Investment Committee van ROM-D Capital. De overige leden van het Directieteam hebben geen relevante nevenfuncties. Taak en werkwijze Het bestuur is belast met het besturen van de corporatie. Het is onder meer verantwoordelijk voor de strategische koers, de realisatie van de doelstellingen, de financiële positie (vooral ten aanzien van de financierbaarheid en de ontwikkeling van resultaat en vermogen) en het beleid ten aanzien van het aangaan van verbindingen. Het bestuur legt over het gevoerde beleid verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Bij zijn taakvervulling richt het bestuur zich op het belang van de corporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen. Het bestuur verschaft de Raad van Commissarissen juiste, tijdige en volledige informatie zodat deze zijn rol als toezichthouder adequaat kan uitoefenen. Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico’s, verbonden aan de door de corporatie uitgeoefende activiteiten. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn omschreven in artikel 3 t/m 9 van de statuten en verder uitgewerkt in het Bestuursreglement. Tegenstrijdige belangen In 2013 is er voor de bestuurder geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen zoals bedoeld in principe II.3 van de Governancecode. 7
Afhandeling van klachten en geschillen Parteon heeft een klachten- en geschillenregeling waarin staat hoe bewoners klachten over de dienstverlening kunnen uiten. Ook staat in de regeling hoe, met welke stappen en binnen welke termijnen Parteon klachten moet behandelen. Laatste stappen in deze procedure zijn behandeling door een Interne Klachtencommissie, eventueel gevolgd door behandeling door een externe, onafhankelijke Geschillencommissie. In 2013 zijn bij de externe Geschillencommissie twee klachten ingediend. Een daarvan is, na een zorgvuldige beoordeling door de Geschillencommissie, 'niet ontvankelijk' verklaard. De tweede klacht is behandeld, de uitspraak viel uit in het nadeel van de klager. Via de kwartaalrapportage wordt de RvC geïnformeerd over ingediende klachten en geschillen en de afhandeling daarvan. Toekomst De strategie van Parteon voor 2014 en de jaren daarna kan worden samengevat in de volgende hoofdlijnen: versmalling van de doelgroep; nog scherpere afbakening van het taakveld; invoering van een door waarde en rendement gestuurd investeringsbeleid; sterke focus op duurzaamheid, kwaliteit en betaalbaarheid; ontwikkeling van innovatieve woonproducten voor de zorg; beperking van de bouw van koop- en vrije sector huurwoningen; vergroten van de efficiency van de bedrijfsvoering; vergroten van de kennis van de klant; uitbouwen van een goede en pragmatische samenwerking met de omgeving. Verklaring van het bestuur Het bestuur van Parteon heeft het Volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening over 2013 vastgesteld. Dit besluit is ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. In de RvC-vergadering van 24 juni 2014 zijn de jaarstukken besproken, in aanwezigheid van PricewaterhouseCoopers Accountants. Daarbij is ook kennis genomen van de bevindingen van de accountant en de daarop door hem afgegeven goedkeurende verklaring. Op grond daarvan heeft de RvC dit bestuursbesluit goedgekeurd. In het kader van artikel 26.2.g van het BBSH verklaart het bestuur dat de middelen van Parteon uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Zaanstad, juni 2014 C.B. van Boven Directeur-bestuurder
8
2 ‘Parteon is goed op weg’ 2.1 Interview met Johan Conijn, voorzitter Raad van Commissarissen Johan Conijn is sinds 1 januari 2011 voorzitter van de Raad van Commissarissen van Parteon. Hij vindt dat Parteon op een goede manier bezig is de tering naar de nering te zetten. Er wordt hard gewerkt aan een efficiëntere bedrijfsvoering en de financiën blijven, ondanks de heffingen, goed op orde. Dat hierdoor minder wordt geïnvesteerd in nieuwbouw, vindt Conijn een onvermijdelijke maar, helaas, goede keuze. Met hem kijken we terug op een jaar waarin Parteon veel verbeteringen doorvoerde. Hoe vind je dat Parteon het in 2013 heeft gedaan? ‘Parteon is goed op weg. De organisatieaanpassingen zijn voorbereid en worden in 2014 doorgevoerd. De bedrijfsvoering is stevig onder de loep genomen en er zijn voorwaarden geschapen voor de uitvoering van professioneel assetmanagement. Het financiële huishoudboekje van Parteon is nog steeds, ondanks allerlei heffingen, goed op orde. Er is in 2013 voorzichtig financieel beleid gevoerd. De prijs die je daarvoor noodgedwongen betaalt, is vermindering van je investeringen.’ Maakt Parteon daarbij de goede keuzes? ‘De afwegingen die Parteon hierin maakt, spreken me aan. Als je minder kunt investeren, laat dat dan niet ten koste gaan van de eigen woningportefeuille maar pleeg minder nieuwbouw. Ik vind wel dat het realiseren van de basiskwaliteit en duurzaamheidsinvesteringen een hogere prioriteit zouden mogen krijgen. Het is echter onvermijdelijk dat de investeringscapaciteit daarvoor wordt weggehaald bij de nieuwbouw. Nadeel daarvan is wel dat je je grondposities moet afwaarderen.’ Het is onontkoombaar dat de huren omhoog gaan. Parteon begrenst dit door de huren niet helemaal naar maximaal redelijk op te trekken. Zal dat voldoende zijn om de betaalbaarheid te waarborgen? ‘Dat zal moeten blijken. Corporaties, dus ook Parteon, zitten in een lastig dilemma. Ze betalen de heffingen door te reorganiseren, de kosten te verminderen, minder te investeren en de huren te verhogen. Als je ten behoeve van de betaalbaarheid minder huurstijgingen doorvoert dan via het huurbeleid van het Rijk mogelijk is, gaat dat linea recta ten koste van je investeringscapaciteit. Er is geen free lunch. In het overleg met de huurdersorganisaties zal dit dilemma moeten worden meegenomen. Ook de investeringen van een corporatie komen immers ten goede van (toekomstige) huurders. Voor de raad staat het thema van de betaalbaarheid nadrukkelijk op de agenda. Het huurbeleid van Parteon zal worden getoetst aan de randvoorwaarde dat de betaalbaarheid in voldoende mate geborgd dient te blijven.’ Zijn er zaken in 2013 die beter hadden gekund? ‘Los van een mogelijk hogere prioriteit voor investeringen in basiskwaliteit en duurzaamheid kan ik niet zeggen dat Parteon zaken heeft laten liggen. Er zijn natuurlijk altijd verbeteringen mogelijk, zoals de informatieverstrekking aan de Raad van Commissarissen. Daar wordt nu aan gewerkt. Wat ook gaat gebeuren in 2014, is een integrale schouw van het bezit. Wat tot dusver ontbrak, was goed inzicht in de staat van alle woningen. Dat is wel essentieel om goed beleid te kunnen voeren. Zo werkt Parteon voortdurend aan de nodige verbeteringen en het doorvoeren daarvan heeft gewoon tijd nodig.’
9
Speelt Parteon voldoende in op de aanstaande stelselwijziging in de sector? ‘Zeker. Zo verkent Parteon nu welke mogelijkheden er zijn om, in samenwerking met andere corporaties en beleggers, een deel van het niet-Daeb bezit in een apart fonds te exploiteren. Het is echter lastig om hierin pro-actief en verstandig te opereren. Er is bij de wijziging van de Woningwet sprake van dagkoersen. De gang van zaken in de laatste jaren rond de Novelle leert dat zaken snel kunnen veranderen. Hoe kun je daar goed op inspelen? Voor Parteon is het niet meer of veel minder kunnen doen van niet-Daeb activiteiten overigens geen groot probleem. Voor het profiel van de corporatie is het ook een voordeel om je te beperken tot Daeb activiteiten.’ Is Parteon voldoende in control? ‘De raad heeft het beeld van wel. De financial control is heel goed in orde. Er wordt verder hard gewerkt aan het in control krijgen van allerlei bedrijfsprocessen. Dus ook in de organisational control worden verbeterslagen gemaakt. Dat geeft vertrouwen dat de organisatie uiteindelijk voldoende in control komt.’ Wat zie je momenteel als het grootste risico voor Parteon? ‘Dat is dat de huurstijgingen die Parteon nodig heeft voor de financiële continuïteit door de bewoners niet goed op te brengen zijn. Parteon zal dit goed moeten monitoren om tijdig te signaleren waar de huurontwikkeling tegen grenzen aanloopt en de verwachtingen mogelijk moeten worden bijgesteld. Die grenzen kun je in de praktijk tegen komen, maar kunnen ook beleidsmatig worden vastgesteld. Uiteindelijk gaat het ook hier om de afweging tussen betaalbaarheid en investeringen. Als in de maatschappelijke discussie de betaalbaarheid zwaarder gaat wegen, zul je als corporatie al snel de keuze moeten maken minder te investeren.’ Wat is tot slot de grootste uitdaging in de komende jaren? ‘Dat is het verder efficiënt maken van de bedrijfsvoering, en met name de vastgoedexploitatie. Er zijn al goede stappen gezet om de bedrijfslasten te verlagen. Dat proces is nog niet afgerond en vraagt ook om een cultuurverandering in de organisatie. Uiteindelijk gaat het er om dat je door een efficiëntere bedrijfsvoering meer middelen beschikbaar krijgt voor je maatschappelijke taken, om een goede rol te kunnen blijven spelen daar waar er maatschappelijke behoeften zijn. Het verhogen van de efficiency vind ik daarom niet alleen een financiële noodzaak, maar ook een morele plicht van iedere corporatie.’
10
2.2 Verslag van de Raad van Commissarissen over 2013 Samenstelling Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen had geheel 2013 de volgende samenstelling. De heer prof. dr. J.B.S. (Johan) Conijn (1950). Lid sinds 2010, afgetreden ultimo 2013, herkozen voor nog een periode van vier jaar. Werkzaam als directeur bij Ortec Finance. Daarnaast is de heer Conijn buitengewoon hoogleraar Woningmarkt Universiteit van Amsterdam, verbonden aan de Amsterdam School of Real Estate. Vanaf 1 januari 2011 is de heer Conijn voorzitter van de RvC en lid van de Audit Commissie en de Remuneratiecommissie. Relevante nevenfuncties zijn: lid van de Raad van Commissarissen van Stec Groep BV; lid curatorium Economisch Instituut voor de Bouw (tot 1 juli 2013); lid Investment Committee Amvest Residential Core Fund; voorzitter College van deskundigen Stichting Visitatie. Binnen de RvC voldoet de heer Conijn aan de profielen financieel-economisch, volkshuisvestelijk en vastgoed. De heer drs. ing. G.A. (Gerard) van Bortel (1963). Lid sinds 2010, afgetreden ultimo 2013, herkozen voor nog een periode van vier jaar. Werkzaam als onderzoeker en docent Housing Management aan de Faculteit Bouwkunde, Technische Universiteit Delft. Voorzitter van de Vastgoedcommissie. Vanaf 1 januari 2013 vice-voorzitter van de RvC. Relevante nevenfuncties: visitator woningcorporaties via KWH; voorzitter (parttime) Vlaamse Visitatieraad voor sociale huisvestingsmaatschappijen. Binnen de RvC voldoet de heer Van Bortel aan de profielen volkshuisvestelijk en vastgoed. De heer drs. H.E. (Hugo) Esseboom (1958). Lid sinds 2010, afgetreden ultimo 2013, herkozen voor nog een periode van vier jaar. Werkzaam als directeur bij Humain BV met als werkterrein management en innovatie met behulp van ICT-oplossingen. Voorzitter van de Audit Commissie. Relevante nevenfunctie: voorzitter Raadgevend Orgaan NiNsee (Nationaal Instituut Nederlands Slavernijverleden en erfenis). Binnen de RvC voldoet de heer Esseboom aan de profielen financieel-economisch en informatietechnologie - AO/IB. De heer ing. P. (Piet) Keijzer (1952). Lid met ingang van 2011. Aftredend ultimo 2016, herkiesbaar voor nog een periode van twee jaar. Werkzaam als manager beleidsontwikkeling Wonen en Zorg bij de gemeente Amsterdam. Van 2006 tot en met 2010 wethouder van de gemeente Zaanstad (portefeuille Wonen, Ruimtelijke Ontwikkeling, Werk, Inkomen en Integratie). Lid van de RvC op voordracht van de Bewonersraad. Lid van de Vastgoedcommissie. Relevante nevenfuncties: lid Raad van Toezicht Stichting Zwembaden Zaanstad; voorzitter Stichting De Waakzaamheid; bestuurslid Stichting Ambassadeurs van het ZMC; lid Raad van Toezicht RIBW. Binnen de RvC voldoet de heer Keijzer aan de profielen huurdersparticipatie / lokaal huurdersnetwerk en vastgoed. De heer mr. M. (Micha) Wijngaarde (1972). Lid met ingang van 2011. Aftredend ultimo 2016, herkiesbaar voor nog een periode van twee jaar. Werkzaam als ondernemer in conceptontwikkeling en interim-management op het gebied van stedelijke en vastgoedontwikkeling. Lid van de Vastgoedcommissie. Relevante nevenfunctie: bestuurslid van de VEBAN (ondernemersbelangenvereniging Amsterdam Noord). Binnen de RvC voldoet de heer Wijngaarde aan de profielen vastgoed en volkshuisvestelijk. 11
Mevrouw I.G.H. (Ilse) Vegter MCC RDM (1967). Lid met ingang van 1 juli 2012. Herkiesbaar per 1 juli 2016, herbenoembaar voor nog een periode van vier jaar. Werkzaam als manager Retail Communicatie bij ANWB Retail. Lid van de RvC op voordracht van de Bewonersraad. Relevante nevenfuncties: certified examinator NIMA ; lid Raad van Commissarissen woningcorporatie Rondom Wonen. Binnen de RvC voldoet mevrouw Vegter aan de profielen lokaal huurdersnetwerk en markt en marketing. Mevrouw drs. N. (Neeke) Eysbroek MC (1974). Lid met ingang van 1 oktober 2012. Herkiesbaar per 1 oktober 2016, herbenoembaar voor een periode van vier jaar. Werkzaam als organisatiepsycholoog en management consultant HRM. Verricht promotieonderzoek naar de effectiviteit van toezicht in de nonprofit sector. Lid op voordracht van de Ondernemingsraad. Voorzitter van de Remuneratiecommissie. Relevante nevenfunctie: lid bestuur De Stad 010. Binnen de RvC voldoet mevrouw Eysbroek aan het profiel personeel en organisatie. Taak en werkwijze De taak van de RvC is het toezicht houden op het beleid van de directie en op de algemene gang van zaken binnen de werkorganisatie van Parteon. Daarnaast staat de RvC de directie met raad terzijde. De strategie van Parteon is vastgelegd in het Koersplan 2012-2015 ‘Met Pit’. Het Koersplan is de basis voor de beleidsvorming binnen Parteon en de daarop gebaseerde begroting en organisatie- en afdelingsjaarplannen. Door middel van periodieke rapportages van het bestuur aan de Raad houdt de Raad zicht op de voortgang van de realisatie. Toezicht op dochterondernemingen en verbindingen De RvC functioneert als intern toezichthoudend orgaan voor Parteon als gehele organisatie, dus inclusief de dochterondernemingen waarover overwegende zeggenschap kan worden uitgeoefend. In hoofdlijnen gebeurt dit – waar sprake is van BV’s – doordat het bestuur van Parteon als meerderheidsdeelnemer invloed heeft op de besluitvorming binnen de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van de betreffende dochter. De wijze waarop het bestuur voor belangrijke besluiten als Aandeelhouder standpunt inneemt, behoeft de voorafgaande instemming van de RvC. Deze bepaling is ook opgenomen in het reglement voor de RvC. Voor verbindingen die als rechtspersoon een stichting zijn, geldt dat binnen deze organisaties statutair is vastgelegd dat het bestuur van die stichting bestaat uit de rechtspersoon stichting Parteon. Reglement Raad van Commissarissen De werkwijze van de RvC van Parteon is vastgelegd in een reglement, waarin opgenomen de reglementen voor de ingestelde kerncommissies. Daarnaast is het reglement aangevuld met bepalingen die het toezicht op dochterondernemingen regelen. Het reglement is in 2012 geactualiseerd. Reguliere vergaderingen en behandelde onderwerpen De RvC van Parteon heeft in 2013 vijf reguliere vergaderingen gehouden. De belangrijkste onderwerpen waren: de periodieke rapportages; de (meerjaren)begroting 2013-2017; het Treasuryjaarplan 2013; diverse investeringsbesluiten; het Interne Controleplan 2013; de Governancestructuur; de voortgang van de verkoop van nieuwbouwwoningen en bestaand bezit; de evaluatie van het Investeringsstatuut; het Client Serviceplan van PwC; jaarrekening en volkshuisvestingsverslag 2012 van Parteon en haar relevante verbindingen; de ontwikkelingen met betrekking tot governance en integriteit, inclusief de voortgang van de afhandeling van de integriteitmelding; de gevolgen van de scheiding van wonen en zorg; 12
risicomanagement en interne beheersing; de evaluatie van de periodieke rapportages; de afbouw van het aantal verbindingen, inclusief het in dat kader genomen besluit om de stichting Monumenten op te laten gaan in de stichting Parteon (door middel van een juridische fusie); de herbenoeming van PwC tot controlerend accountant; de aanpassing van de organisatiestructuur; de herziening van de profielschets voor de RvC; de herbenoeming van drie leden van de RvC.
Themavergaderingen De Raad heeft in 2013 één themavergadering gehouden (in juni). Deze stond in het teken van de veranderende organisatie(structuur). Overleg met het bestuur van de Bewonersraad In december 2013 hield de RvC het jaarlijkse overleg met het bestuur van de Bewonersraad. Aan de orde zijn kwamen: het strategisch voorraadbeleid, de doorstroming van senioren, de rol van Parteon als maatschappelijke organisatie en het beleid bij gemengd beheer in Verenigingen van Eigenaren (VvE’s). Overleg met de Ondernemingsraad De voltallige RvC heeft in oktober overleg gevoerd met de eveneens voltallige Ondernemingsraad van Parteon. In dit overleg is gesproken over de veranderingen in de organisatiestructuur, de integriteitmelding, de ontwikkelingen met betrekking tot het asset management en de externe beleidsontwikkelingen (zoals de mogelijke splitsing van corporaties). Ad hoc commissie In 2013 is een ad hoc commissie van de RvC actief geweest. Deze commissie heeft zich, samen met vertegenwoordigers vanuit de organisatie, beziggehouden met de verbetering van de opzet en inhoud van de periodieke rapportages. De bevindingen van de ad hoc commissie zijn besproken in de voltallige RvC. Besluiten van de RvC In 2013 heeft de RvC een aantal besluiten van het bestuur goedgekeurd, conform het bepaalde daaromtrent in de statuten. De belangrijkste zijn: goedkeuring van de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag over 2012 van Stichting Parteon en Parteon Projectontwikkeling Holding BV; goedkeuring van de jaarstukken van stichting Monumenten en stichting Beheer en Exploitatie Registergoederen Parteon over 2012. Beide zijn dochterondernemingen van Parteon, het bestuur van deze stichtingen ligt bij de rechtspersoon Parteon; goedkeuring van de Meerjarenbegroting 2013-2017; goedkeuring van het Treasuryjaarplan 2013; goedkeuring van een aantal investeringsbesluiten; goedkeuring van de evaluatie van het Investeringsstatuut; goedkeuring van het Interne Controleplan 2013; goedkeuring van de afbouw van het aantal verbindingen. Verder heeft de RvC in 2013 zelf ook een aantal besluiten genomen, waarvan de belangrijkste zijn: de herbenoeming van de heren Conijn, Esseboom en Van Bortel tot lid van de RvC; de herbenoeming van PwC als controlerend accountant; de verhoging van de dekking voor de bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering. Kerncommissies In verband met de toenemende complexiteit en verdergaande professionalisering rondom het commissariaat zijn er drie kerncommissies. Deze commissies bestrijken belangrijke deelgebieden van het intern toezicht van de RvC en binnen de kerncommissie bestaat de mogelijkheid dieper in te gaan op de diverse terreinen. De kerncommissies rapporteren aan de voltallige RvC. Deze blijft als gehele Raad gezamenlijk verantwoordelijk voor de kwaliteit van het totale interne toezicht.
13
De onderscheiden commissies zijn de: Remuneratiecommissie. Deze bestaat uit mevrouw N. Eysbroek (voorzitter) en de heer J.B.S. Conijn (lid) en heeft in 2013 vijf vergaderingen gehouden; Audit Commissie. Deze bestaat uit de heer H.E. Esseboom (voorzitter) en de heer J.B.S. Conijn (lid) en heeft in 2013 vier vergaderingen gehouden; Vastgoedcommissie. Deze bestaat uit de heer G.A van Bortel (voorzitter), de heer P. Keijzer (lid) en de heer M. Wijngaarde (lid) en heeft in 2013 drie vergaderingen gehouden. De reglementen van deze commissies maken deel uit van het reglement van de RvC. Dit is te vinden op de website van Parteon. Integriteit De RvC heeft in 2013 het onderwerp ‘integriteit’ nadrukkelijk op de agenda gehouden. De Raad hield de vinger aan de pols met betrekking tot de verantwoordelijkheid van de directeur-bestuurder op dit terrein en zijn eigen rol hierin. In 2013 heeft de RvC een (anonieme) integriteitmelding ontvangen. De melding gaat in op twee onderwerpen: onderlinge prijsafspraken tussen grote schildersbedrijven in de Amsterdamse regio en zelfverrijking bij medewerkers van Parteon bij opdrachtverstrekkingen. Deze melding is een vervolg op eerdere, vergelijkbare meldingen. De RvC heeft de melding zeer serieus genomen en het bestuur gevraagd om onderzoek te (laten) doen naar deze melding en op grond daarvan - zo mogelijk - te komen met maatregelen. In de eerste plaats is door een onafhankelijke bureau onderzoek gedaan naar een aantal verstrekte schildersopdrachten uit 2010, 2011 en 2012 en 2013. De insteek daarbij was na te gaan of de gehanteerde prijzen marktconform zijn geweest, mede in relatie tot de prijzen die bij commerciële beleggers worden gehanteerd. Het onderzoek heeft geen relevante afwijkingen opgeleverd. Op onderdelen vindt in 2014 nog aanvullend onderzoek plaats, in overleg met de externe accountant. De aanbestedingsprocedures en het aanbestedingsproces zijn (nogmaals) aan een stevige toetsing onderworpen. Daaruit zijn geen malversaties gebleken, wel is vastgesteld dat het beter naleven van de procedures nodig is. Ook de wijze van administreren van de schilderskosten dient verbeterd te worden. Verder heeft Parteon besloten om onderhoudsbedrijven (niet alleen schildersbedrijven) een verklaring te laten ondertekenen waarin zij aangeven - kort gezegd - integer te handelen en geen prijsafspraken te maken. Hieraan gekoppeld is de voorwaarde dat het niet naleven van deze afspraak, automatisch leidt tot het beëindigen van alle bestaande afspraken. Hiermee wordt het voor Parteon gemakkelijker consequenties te verbinden aan eventueel, niet-integer handelen van de betreffende bedrijven. Voorts is getracht om in 'gesprek' te komen met de melder. Hetzij rechtstreeks, hetzij via een anoniem meldpunt. Doel daarvan is om meer helderheid te krijgen over de inhoud van de beschuldigingen. Dit heeft niet geleid tot resultaat. Het onderwerp 'integriteit' is intern stevig op de agenda geplaatst. Alle medewerkers hebben een integriteitsverklaring ondertekend. De melding is doorgegeven aan een aantal grote Amsterdamse corporaties. Het is aan hen om daar actie in te ondernemen. De melding is ook doorgegeven aan het Meldpunt Integriteit Woningcorporaties. Het Meldpunt heeft laten weten dat zij de brief heeft doorgestuurd naar de Autoriteit Consument en Markt (voorheen de Nma). Verzocht is de behandeling van de melding over te nemen. De ACM communiceert verder niet over ontvangen meldingen. De mogelijkheid om aangifte te doen is overwogen. Een externe jurist heeft de mogelijke toegevoegde waarde hiervan onderzocht. De jurist ziet weinig toegevoegde waarde want de politie onderneemt actie op grond van de inhoud van een aangifte. In de brief ontbreken echter concrete aanleidingen, aanknopingspunten, gronden om iets in gang te zetten. Besloten is om geen aangifte te doen. De definitieve afronding van het onderzoek vindt plaats in de eerste helft van 2014. Onafhankelijkheid De samenstelling van de RvC van Parteon is zodanig dat de leden ten opzichte van elkaar en de directie geheel onafhankelijk opereren. Daarbij wordt aangesloten bij de bepalingen vanuit de Governancecode. 14
Er wordt sterk gelet op belangenverstrengeling binnen de RvC. In 2013 is hier geen sprake van geweest: de bedrijfsmatige activiteiten van de heer Wijngaarde op het Hembrugterrein in de Zaanstreek zijn besproken en goedgekeurd in de RvC; de heer Keijzer, ook lid van de Raad van Toezicht van het RIBW, heeft geen rol gespeeld in de besprekingen van de problematiek rond de gezamenlijke ontwikkeling van het project Poort van Wormer; de deelname van Parteon aan het pilotprogramma van het DrieKamerModel van Ortec Finance heeft de RvC buiten aanwezigheid van de heer Conijn besproken en goed bevonden. Remuneratierapport Parteon 2013 De RvC heeft een Remuneratierapport over 2013 opgesteld. Dit is opgenomen in het Jaarverslag en wordt ook gepubliceerd op internet. Het rapport is te vinden verderop in dit hoofdstuk. Veranderingen na 1 januari 2014 Mevrouw Ilse Vegter wordt per 1 januari 2014 lid van de Audit Commissie. Rooster van aftreden P. Keijzer ultimo 2016 aftredend, herkiesbaar voor maximaal twee jaar M. Wijngaarde ultimo 2016 aftredend, herkiesbaar voor maximaal twee jaar H. Esseboom ultimo 2013 herkozen, ultimo 2017 aftredend, niet herkiesbaar J. Conijn ultimo 2013 herkozen, ultimo 2017 aftredend, niet herkiesbaar G. van Bortel ultimo 2013 herkozen, ultimo 2017 aftredend, niet herkiesbaar mw. I. Vegter per 1 juli 2016 aftredend, herkiesbaar voor maximaal vier jaar mw. N. Eysbroek, per 1 oktober 2016 aftredend, herkiesbaar voor maximaal vier jaar Het rooster van aftreden is op de website geplaatst. Verklaring van de Raad van Commissarissen De RvC van Parteon verklaart zich hierbij akkoord met het jaarverslag en de jaarrekening over 2013. De Raad baseert zich daarbij mede op de verklaring van PricewaterhouseCoopers bij de jaarrekening 2013 en het volkshuisvestingsverslag 2013. De RvC stelt vast dat er in het verslagjaar geen aanleiding is geweest om besluiten van directie of bestuur te schorsen of ongedaan te maken. Wormerveer, juni 2014 De Raad van Commissarissen, namens deze, J.B.S. Conijn, voorzitter.
15
2.3 Remuneratierapport Parteon 2013 Inleiding Met dit Remuneratierapport geeft Parteon invulling aan het bepaalde in Hoofdstuk II.2 (rechtspositie en bezoldiging van het bestuur) van de Governancecode Woningcorporaties 2011. Het rapport geeft een toelichting op het beoordelings- en beloningsbeleid van Parteon voor de bestuurder en de RvC, en de wijze waarop dit beleid in 2013 is toegepast. Verder is in het Remuneratierapport opgenomen hoe de RvC zijn eigen functioneren heeft geëvalueerd. Remuneratiecommissie De Raad van Commissarissen van Parteon heeft uit zijn midden een Remuneratiecommissie (RC) benoemd. Deze commissie is belast met het voorbereiden van de besluitvorming van de Raad over beoordeling en beloning van het bestuur en RvC, alsmede andere hieraan gerelateerde onderwerpen, die door de Raad aan de RC zijn toevertrouwd. De RC rapporteert aan de Raad en heeft geen zelfstandige of gedelegeerde bevoegdheden. In 2013 bestond de Remuneratiecommissie uit de RvC–leden mevrouw Neeke Eysbroek (voorzitter) en de heer J.B.S. Conijn. Beoordelingsbeleid directeur-bestuurder Het beoordelingsbeleid voor het bestuur van Parteon is gebaseerd op het meten van de behaalde resultaten, gebaseerd op gemaakte prestatieafspraken. Daarnaast beoordeelt de RvC of de invulling van de bestuursrol nog past bij de omvang, ambities, visie en missie van de corporatie. Voor 2013 zijn met de directeur-bestuurder concrete prestatieafspraken gemaakt over de volgende onderwerpen: het verbeteren van de externe relaties; de herijking van het onderhoud; de (door)ontwikkeling van de organisatie; de herijking van het strategisch voorraadbeleid; het behalen van de financiële targets. Aan het eind van het jaar heeft er een beoordelingsgesprek plaatsgevonden met de directeurbestuurder. Dit gesprek is gevoerd door de RC en teruggekoppeld aan de gehele RvC. Beloning directeur-bestuurder Uitgangspunt bij de beloning van de directeur-bestuurder is het voldoen aan (de overgangsregeling van) de Wet Normering Topinkomens (WNT). Specifiek ook ten aanzien van de daarin opgenomen 'staffelregeling'. De door de RvC in 2012 vastgestelde beloning van de directeur-bestuurder bedraagt € 140.000 exclusief zijn pensioenpremie. Over 2013 bedraagt die € 31.000. De totale beloning conform de WNTberekening komt daarmee uit op € 171.000. De Minister voor Wonen en Rijksdienst heeft, omdat de oude (staffel)regeling door de rechtbank buiten werking is verklaard, een nieuwe (staffel)regeling opgesteld. De nieuwe regeling is gepubliceerd in de Staatscourant van 29 november 2013 en treedt in werking per 1 januari 2014. De staffel geldt voor de bestuurders en de 'topfunctionarissen'. In deze staffel wordt voor de bepaling voor de te hanteren bezoldigingsklasse rekening gehouden met het aantal vhe's van de woningcorporatie en het aantal inwoners van de gemeente waar de corporatie werkzaam is. Omdat Zaanstad op 1 januari 2013 minder dan 150.000 inwoners had, geldt voor Parteon dat in 2013 en 2014 bezoldigingsklasse 'G' van toepassing is. Dat betekent dat de maximale bezoldiging is vastgesteld op € 167.000 (inclusief pensioenpremie). In de loop van 2013 is het inwoneraantal van de gemeente boven de 150.000. Daarom geldt met ingang van 2015 bezoldigingsklasse H. Het maximum daarvan bedraagt € 185.200 (inclusief pensioenpremie). Op basis van deze regeling ligt het inkomen van de directeur-bestuurder in 2013 boven de norm. Omdat de voor zijn inkomen gemaakte afspraken gemaakt zijn vóór 1 januari 2013, geldt voor hem de overgangsregeling. Bestaande afspraken blijven daarin van kracht. Gezien het functioneren van de directeur-bestuurder, is een verhoging van € 5.000 op jaarbasis echter wel gerechtvaardigd. De effectuering daarvan is echter opgeschort tot er sprake is van een situatie dat die beloningsruimte er wel is. Dat is met ingang van 2015. 16
Overige arbeidsrechtelijke afspraken De heer Van Boven heeft in augustus 2012 een aanstelling voor vier jaar gekregen. Hij krijgt geen onkostenvergoeding. De door hem gemaakte zakelijke onkosten kunnen wel worden gedeclareerd. Hem is een bedrijfsauto ter beschikking gesteld die ook privé gebruikt mag worden. Voor de overige arbeidsvoorwaarden werd aangesloten bij de Aanvullende Arbeidsvoorwaarden van Parteon. Er zijn geen specifieke afspraken gemaakt over een ‘vertrekregeling’. Beoordelingsbeleid RvC De RvC heeft in november 2013 vergaderd over zijn eigen functioneren, de jaarlijkse zelfevaluatie. Dit is gebeurd in afwezigheid van het bestuur. De RvC heeft er dit jaar voor gekozen om zich hiervoor extern te laten ondersteunen. De bijeenkomst stond in het teken van de veranderende rol van het toezicht. Vanuit de vergadering is een aantal actiepunten voor (de leden van) de RvC benoemd. Aansluitend heeft de RC met de individuele leden van de RvC gesprekken gevoerd over hun functioneren. De vicevoorzitter heeft daarbij de plaats ingenomen van respectievelijk de voorzitter van de RC c.q. de voorzitter van de RvC (beiden vormen samen de RC). Op basis van deze gesprekken zijn aandachtspunten geformuleerd. Beloningsbeleid RvC Ook bij het beloningsbeleid voor de RvC is het uitgangspunt om te voldoen aan (de overgangsregeling van) de Wet Normering Topinkomens (WNT). De vergoeding is een vaste vergoeding. Er is geen vergoeding voor eventuele extra werkzaamheden. Scholingsactiviteiten worden afzonderlijk door Parteon bekostigd. Daarnaast worden geen aparte onkostenvergoedingen verstrekt. Met de leden van de Raad zijn geen arbeidsovereenkomsten gesloten. In 2013 bedroeg de beloning voor een RvC-lid € 8.000. De voorzitter heeft een toeslag gekregen van 50% en de vicevoorzitter 10%. De beloning komt daarmee voor de voorzitter uit op € 12.000, voor de vicevoorzitter op € 8.800. Omdat Parteon in klasse G wordt ingedeeld, gelden de volgende kaders vanuit de WNT (nieuwe staffel): lid maximaal € 8.350, voorzitter maximaal € 12.525. De hogere beloning van de vicevoorzitter valt onder het overgangsrecht. Een in 2012 genomen besluit om de honorering te verhogen met € 500 is in eerste instantie aangehouden vanwege de eerste staffel van eind 2012. In 2013 heeft de RvC besloten deze tijdelijk aangehouden verhoging terug te draaien. Daarmee is de beloning ongewijzigd gebleven. In 2014 zal worden bezien in welke mate er ruimte is bij de nieuwe staffel en of deze ruimte benut zou moeten worden. Dat neemt niet weg dat de RvC van mening is dat bij de van een toezichthouder gevraagde inspanning ook een passende beloning hoort. Juni 2014 namens de RvC, J.B.S. Conijn
17
3 Ontwikkelingen 3.1 Landelijke ontwikkelingen
Nadat het regeerakkoord van het kabinet Rutte II eind 2012 de onzekerheden over een gezonde financiële toekomst bij corporaties verder deed toenemen, is er een jaar later meer duidelijkheid ontstaan. Het jaar 2013 stond in het teken van een aantal akkoorden op woongebied. Ook zette het nieuwe kabinet een aantal stelselwijzigingen in de steigers op het gebied van onder meer de zorg.
Woonakkoord. In februari sloot het kabinet een Woonakkoord met de oppositiepartijen D66, SGP en ChristenUnie, om zo ook in de Eerste Kamer een meerderheid te verwerven. In dit akkoord is de Verhuurdersheffing, volgens het regeerakkoord nog oplopend tot twee miljard euro, verlaagd naar 1,7 miljard in 2017. Daarvan wordt grofweg 1,4 miljard opgebracht door de corporaties. Begin 2016 zal een evaluatie worden afgerond naar de effecten van het Woonakkoord. Mogelijk leidt dit tot een verlaging van het tarief van de heffing in 2017. Harde afspraken hierover zijn echter niet gemaakt. Het Woonakkoord bevat tevens afspraken over de huurverhogingspercentages in de komende jaren: huishoudens met een inkomen tot € 33.614 (prijspeil 2013, in 2014 verhoogd naar € 34.085) krijgen een huurverhoging van inflatie plus maximaal 1,5%. Dit komt neer op een maximale huurverhoging per 1 juli 2014 van 4%; huishoudens met een inkomen tussen € 33.614 en € 43.000 (in 2013, € 43.602 in 2014) krijgen een huurverhoging van maximaal 2% boven inflatie (per 1 juli 2014 in totaal maximaal 4,5%); huishoudens met een inkomen boven € 43.000 (€ 43.602 in 2014) krijgen een huurverhoging van maximaal 4% boven inflatie (per 1 juli 2014 in totaal maximaal 6,5%). In het Woonakkoord staat verder dat er een nieuw puntenstelsel komt waarin het oude woningwaarderingsstelsel wordt gecombineerd met de WOZ-waarde. Daarvoor presenteerde minister Blok van Wonen en Rijksdienst in september een voorstel. De punten voor de woonomgeving en woonvorm worden vervangen door punten op basis van de WOZ-waarde. De schaarstepunten vervallen; in plaats daarvan wordt de prijs per punt iets hoger. Omdat in de Zaanstreek geen schaarstepunten golden, is dit in beginsel gunstig voor de verdiencapaciteit van Parteon. De bedoeling is dit nieuwe stelsel per 1 juli 2014 in te voeren. In het Woonakkoord staat ook nog dat minister Blok uiterlijk eind 2014 met een voorstel komt voor de invoering van de huursombenadering. Daarin moet ook blijken hoe dit precies wordt gecombineerd met de hiervoor beschreven inkomensafhankelijke maximale huurverhogingen.
Akkoord tussen Rijk en Aedes. Minister Blok sloot in augustus een akkoord met Aedes over het werkterrein van de corporaties. De hoofdlijnen daarvan: kerntaak van de corporaties is het aanbieden van betaalbare woningen aan mensen die niet zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien (dit zijn de diensten van Algemeen Economisch Belang, kortweg DAEB); commerciële activiteiten buiten deze kerntaak dienen zodanig te worden georganiseerd dat ze niet tot (financiële) risico’s leiden voor de uitoefening van de kerntaak; 18
corporaties kunnen met andere maatschappelijke instellingen samenwerken bij de aanpak van problemen als multi-probleemhuishoudens, overlastsituaties en onveiligheid, mits er voldoende relatie is met het eigen sociale bezit; corporaties mogen, met name in de stads- en dorpsvernieuwing, (middel)dure huurwoningen (niet-DAEB) bouwen als het volkshuisvestelijk beleid van de gemeente daarom vraagt en daarvoor geen commerciële partijen zijn te vinden. Om marktverstoring te voorkomen, worden deze activiteiten gefinancierd met ongeborgde leningen. Het onderscheid tussen sociale en (middel)dure huurwoningen (en tussen DAEB en niet-DAEB) is de huur op het niveau van de liberalisatiegrens; corporaties moeten hun DAEB- en niet-DAEB-activiteiten scheiden. Ze kiezen zelf of ze de activiteiten alleen administratief of ook juridisch scheiden.
Deze afspraken (en de speelruimte van corporaties op de gebieden maatschappelijk vastgoed, leefbaarheid en aanvullende diensten) zijn bekrachtigd op het Aedes-congres in oktober en worden verder uitgewerkt in de novelle op de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting, die per 1 januari 2015 in werking zou moeten treden. In deze novelle wordt ook de samenwerking tussen gemeenten en corporaties geregeld. In de nieuwe verhoudingen zouden corporaties in de toekomst uitvoering moeten geven aan het woonbeleid van de gemeente(n). Op 11 februari 2014 publiceerde minister Blok de tekst van een concept-novelle. Hierin worden met name strikte voorwaarden gesteld aan het doen van niet-DAEB-investeringen. Volgens Aedes zijn de voorwaarden dermate strikt dat niet-DAEB-activiteiten in de wijk-, dorps- of stadsvernieuwing en nieuwe uitleggebieden nagenoeg onmogelijk worden. Ook bevat de concept-novelle volgens Aedes een verdergaande beperking van activiteiten op het gebied van leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed dan overeengekomen in het akkoord van augustus 2013. Of de novelle naar aanleiding van het commentaar uit onder meer de corporatiewereld nog wordt aangepast, was bij het schrijven van dit jaarverslag nog niet bekend.
Energieakkoord. In september sloten veertig organisaties, waaronder Aedes, het Energieakkoord. Volgens dit akkoord stelt het Rijk in de periode 2014-2017 400 miljoen euro beschikbaar aan woningcorporaties voor projecten die huizen energiezuiniger maken. Dit moet bijdragen aan het zodanig verbeteren van de energieprestaties in de sociale huursector dat in 2020 gemiddeld energielabel B wordt behaald.
Rijksbegroting 2014. In september presenteerde het kabinet de rijksbegroting voor 2014. Relevant is onder meer dat er niet wordt bezuinigd op de huurtoeslag. Het kabinet voorziet nog steeds een verruiming van het budget tot 420 miljoen extra in 2017. Op Prinsjesdag bracht minister Blok tevens de Hervormingsagenda voor de woningmarkt naar buiten. Hierin worden onder meer drie gevallen genoemd waarin corporaties een korting kunnen krijgen op de Verhuurdersheffing. Om dit te compenseren, wordt de heffing voor de overige corporaties met 70 miljoen verhoogd. Parteon kan hooguit één van de drie gevallen aangrijpen om een eventuele korting te krijgen, namelijk wanneer ze vastgoed zonder woonfunctie zou transformeren in vastgoed met woonfunctie.
Versoepeling regels verkoop huurwoningen. Per 1 oktober gelden soepeler regels voor de verkoop van huurwoningen door corporaties. De versoepeling betreft met name huurwoningen die al geliberaliseerd zijn of een maximale huurprijs hebben boven de liberalisatiegrens. Corporaties kunnen deze woningen nu makkelijker verkopen aan institutionele beleggers. De woningen hoeven niet meer eerst te worden aangeboden aan een huurder of andere woningcorporatie. Ook kan de corporatie bij de verkoop de actuele marktwaarde aanhouden in plaats van de waarde in onverhuurde staat.
Aanscherping financiële eisen. In oktober maakte het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) bekend dat het vanaf 2014 bij de beoordeling van de borgbaarheid van nieuwe of herfinancieringen van corporaties bij banken meer nadruk gaat leggen op de risicobeheersing bij corporaties. In november presenteerde het WSW de formules die het hierbij zal hanteren. Deze aanpak sluit aan op het Aedes-rapport ‘Toezicht met bite’ uit 2012, waarin wordt voorgesteld het WSW verantwoordelijk te maken voor het monitoren van de risico’s binnen de corporatiesector.
19
In december maakte het CFV bekend hogere eisen te gaan stellen aan de omvang van de financiële reserve bij corporaties. Daarvoor verhoogt het fonds de minimumeis voor de sectorbrede solvabiliteit van 20% naar 22,5%.
Mogelijke verhoging inkomensgrenzen. In november nam de Tweede Kamer een motie aan die zegt dat de inkomensgrens van de doelgroep van woningcorporaties moet worden verhoogd van € 34.000 naar € 38.000. Van de sociale woningvoorraad mag 20% worden bestemd voor mensen die tussen € 34.000 en € 38.000 per jaar verdienen. De overige 80% is bestemd voor mensen die minder verdienen. Ook zegt de motie dat huurwoningen met een huur lager dan € 536 (in 2013 de aftoppingsgrens in de regeling voor huurtoeslag) uitsluitend mogen worden verhuurd aan huishoudens met de laagste inkomens. Daarnaast roept de Kamer in de motie minister Blok op om bij de Europese Commissie te pleiten voor een verdere verhoging van de inkomensgrens naar € 43.000. Blok is tegen de verruiming van de doelgroep van woningcorporaties. Het is daarom niet zeker of hij de motie gaat uitvoeren.
Toezicht. In december ontvouwde minister Blok in een brief aan de Tweede Kamer zijn plannen voor de toekomstige inrichting van het toezicht op de corporaties. Het volkshuisvestelijk toezicht is met ingang van 2014 ondergebracht bij de Inspectie Leefomgeving en Transport, een uitvoerende rijksdienst. Het financieel toezicht komt onder directe verantwoordelijkheid van de minister van Wonen en Rijksdienst. Dit wordt nader uitgewerkt in de eerdergenoemde novelle. Tot het zover is, blijft het financieel toezicht bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Aedes is geen voorstander van deze organisatie van het toezicht, omdat het financieel en volkshuisvestelijk c.q. beleidsmatig toezicht te veel in één hand komen te liggen.
Scheiden wonen en zorg. In 2013 werd voor cliënten met een lichte zorgvraag de scheiding van wonen en zorg doorgevoerd. In de komende jaren wordt dit volgens plan ook ingevoerd voor mensen met een zwaardere zorgvraag. Eerste gevolg hiervan is dat nieuwe cliënten met een zorgvraag lager dan de drempel voortaan zelfstandig thuis blijven wonen. Zij ontvangen hun zorg thuis. Naar schatting zal het aantal indicaties voor intramurale zorg met 30% afnemen. Dit zal de druk om zorgbehoevende ouderen in de bestaande woningvoorraad te huisvesten en dus de behoefte aan voor zorg geschikte woningen doen toenemen. Tweede gevolg van de scheiding van wonen en zorg is dat bij (bestaande) cliënten in een intramurale instelling het wonen niet meer vanuit de AWBZ wordt bekostigd. Hierdoor draaien intramurale zorginstellingen zelf op voor het leegstandsrisico in hun gebouwen. Dit heeft grote gevolgen voor de afspraken met de corporaties waarvan zij vaak hun gebouwen huren. Zorginstellingen zullen minder bereid zijn langjarige huurcontracten af te sluiten voor een heel gebouw. Ook zullen ze het leegstandsrisico naar de corporatie willen verleggen door met hun cliënten alleen nog een zorgcontract af te sluiten. Het huurcontract sluit de cliënt dan af met de corporatie. Dit verandert het speelveld in het zorgvastgoed drastisch.
Toename van de armoede. In december maakte het Centraal Bureau voor de Statistiek bekend dat de armoede in Nederland in 2012 sterk is toegenomen. Gelet op de economische ontwikkelingen ligt het niet voor de hand dat deze trend in 2013 is omgebogen. Er lijkt zich een verschraling voor te doen aan de onderkant van de sociale ladder. Gezien de samenstelling van hun doelgroep ondervinden corporaties in hoge mate de gevolgen hiervan.
Decentralisaties in het sociale domein. Per 2015 vindt volgens plan een grootscheepse decentralisatie plaats van een aantal taken in het sociale domein van het Rijk c.q. de provincies naar de gemeenten. 20
De budgetten voor jeugdzorg, maatschappelijke ondersteuning en participatie (bijstand, sociale werkvoorziening, Wajong) gaan dan naar de gemeenten. Dit gaat gepaard met een structurele besparing van circa vier miljard euro (zo’n 20% van het totale budget). De enorme omslag in het sociale domein werpt zijn schaduw al ver vooruit. In de Zaanstreek stellen gemeenten onder meer sociale wijkteams in om de burger met problemen beter te kunnen helpen. Corporaties maken geen onderdeel uit van de sociale wijkteams, maar vanwege de overlap van de doelgroep zijn er genoeg raakvlakken. Samenwerking met de wijkteams ligt dan ook voor de hand, maar hoe dit vorm zal krijgen, moet nog blijken.
21
3.2 Regionale en lokale ontwikkelingen
Loten van te verhuren woningen. Woningcorporaties en gemeenten in de stadsregio Amsterdam spraken eind 2012 af 15% van de voor verhuur vrijkomende woningen onder woningzoekenden te verloten. Doel is het vergroten van het aanbiedingsresultaat en daarmee het verminderen van huurderving, en daarnaast het vergroten van de kansen voor woningzoekenden die met spoed een woning nodig hebben. Na het treffen van de nodige voorbereidingen ging het loten van start in april 2013.
Afspraken tussen Parteon en de gemeente Zaanstad. In februari 2013 maakte Parteon met de gemeente Zaanstad afspraken over in 2013 en 2014 uit te voeren projecten. Doel is de werkzaamheden hiervoor beter met elkaar af te stemmen.
Passend toewijzen. De gezamenlijke woningcorporaties in Zaanstad hebben aan de gemeente een voorstel gedaan om ‘passend’ toe te wijzen. In complexen waar de leefbaarheid slecht is, kunnen woningzoekenden worden geweigerd, als op basis van ervaringen in het verleden de kans groot is dat zij geen positief effect op de leefbaarheid hebben. De gemeente is met dit voorstel akkoord gegaan.
Intentieverklaring over betaalbare voorraad. Bestuurders van gemeenten en woningcorporaties in de Stadsregio Amsterdam kwamen eind september bijeen voor een workshop over de spreiding en beschikbaarheid van de betaalbare voorraad in de regio. Dit heeft er in geresulteerd dat partijen hierover een intentieverklaring hebben gesloten. Gemeenten en corporaties streven ernaar dat de verschillen tussen wijken in de subregio’s niet groter worden.
Bevolkingsprognoses. Het Planbureau voor de Leefomgeving maakte eind september de bevolkingsprognoses bekend. De grote steden blijven tot 2025 groeien. Zij zijn vooral aantrekkelijk voor immigranten en jongeren. Gezinnen verhuizen vaker naar randgemeenten. Voor Zaanstad betekent dit dat het aantal huishoudens in de komende tien jaar zal groeien van 67.000 naar 73.200.
Funderingsherstel. Minister Blok van Wonen en Rijksdienst bracht eind november een werkbezoek aan Wormerveer. Hij bezocht onder meer woningen van Parteon in de Oranjestraat die dusdanige funderingsgebreken hebben dat op korte termijn een aanpak nodig is. In Zaanstad staan veel woningen met slechte funderingen, zowel in de particuliere als de sociale sector. Woningcorporaties met bezit in Zaanstad zijn in vergelijking met corporaties elders in Nederland meer geld kwijt aan het oplossen van deze problemen. Parteon gaat samen met de gemeente Zaanstad proberen bij het Rijk te bewerkstelligen dat deze extra kosten tot een vermindering leiden van de door Parteon te betalen verhuurdersheffing.
22
4 Missie, visie en strategie 4.1 Missie, koers en accenten voor 2013
Het beleid en de activiteiten van Parteon vinden hun oorsprong in de prestatievelden uit het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) en de eigen missie. Parteon is wettelijk gehouden aan de werkterreinen uit het Bbsh: passend huisvesten van de doelgroep, kwalitatief in stand houden van het woningbezit, betrekken van bewoners bij beleid en beheer, waarborgen van de financiële continuïteit, bevorderen van de leefbaarheid in wijken en buurten, bijdragen aan de combinatie van wonen en zorg. Binnen deze kaders luidt de missie van Parteon als volgt: ‘Parteon is een maatschappelijke onderneming die zorgt voor plezierig wonen.’ Parteon heeft in het Koersplan 2012-2015, getiteld ‘Met pit’, haar koers voor de komende jaren uitgezet. Hierin staan twee speerpunten voorop: (het verbeteren van) de kwaliteit van de woningvoorraad en de kwaliteit van de dienstverlening. De missie, speerpunten en wettelijke taken van Parteon zijn in het koersplan verder uitgewerkt in acht strategische doelen op twee gebieden: 1. Parteon zorgt voor plezierig wonen (zie hoofdstuk 5) 2. Maatschappelijk ondernemen (zie hoofdstuk 6). Daarnaast zijn onder de noemer ‘Parteon als onderneming’ vier randvoorwaarden benoemd: geen doelen op zich, maar voorwaarden waaraan voldaan moet worden wil Parteon als gezonde organisatie kunnen voortbestaan (zie hoofdstuk 8). In het Organisatiejaarplan voor 2013 heeft Parteon in de bovengenoemde koers nog nadere accenten gelegd. Er wordt een toenemende spanning geconstateerd tussen wat Parteon wil (de koers) en wat Parteon kan (door de financiële en marktomstandigheden en wijzigingen in de regelgeving). Dit noodzaakt de organisatie om ‘fitter’ te worden. Hiervoor heeft Parteon het programma Parteon 2.0 in het leven geroepen, dat in maart 2013 daadwerkelijk van start ging. Hiermee wordt de basis gelegd voor een duurzame verandering van de organisatie op lange termijn. Parteon moet een slimmere en efficiëntere organisatie worden, onder meer door: nog scherper te focussen op de kerntaak. Om een goede uitvoering van deze kerntaak ook op lange termijn te kunnen waarborgen, wil Parteon zaken slimmer, efficiënter en effectiever aanpakken. De corporatie hoeft dan minder uit te geven of te lenen en wordt zo minder afhankelijk van vreemd vermogen; beter kansen te benutten. Parteon wil door nieuwe vormen van samenwerking in de keten en op onder meer de terreinen van ICT en duurzaamheid op een positieve en ondernemende manier verbeteringen bereiken; te sturen op eigen vermogen. Parteon wil een meer op waarde en (toename van het eigen) vermogen gestuurd investeringsbeleid ontwikkelen; te sturen op prestaties. Parteon wil de sturingsmethodiek (zie par. 4.2) beter gaan inzetten en organisatorische aanpassingen doorvoeren om de prestaties van de organisatie en de medewerkers te verhogen; de legitimiteit te verhogen. Parteon wil investeren in de relatie met de huurders, gemeente en andere belanghouders om de legitimiteit van haar handelen te vergroten.
23
Het streven voor 2013 was om op al deze gebieden instrumenten te ontwikkelen, om zo een gereedschapskist te vullen waarmee in de komende jaren daadwerkelijk kan worden gebouwd aan een fittere organisatie.
4.2 Sturingsmethodiek Parteon hanteert een sturingsmethodiek die moet bevorderen c.q. garanderen dat de uiteindelijke resultaten van haar activiteiten daadwerkelijk bijdragen aan het realiseren van de doelstellingen, en daarmee van de missie van de organisatie. Hiervoor worden de acht strategische doelen en vier randvoorwaarden uit het Koersplan, en de nadere accenten voor 2013, waar mogelijk meetbaar gemaakt. Dat gebeurt door ze in het Organisatiejaarplan in een aantal stappen te vertalen van doel of randvoorwaarde in concrete activiteit(en). De methodiek bestaat uit: Kritische Succesfactoren (KSF in de tabellen): de prestatievelden waarop Parteon moet presteren om invulling te kunnen geven aan de strategische doelen of randvoorwaarden; Kritische Prestatie-indicatoren (KPI in de tabellen): criteria waarmee Parteon op de middellange termijn beoordeelt of een strategisch(e) doel of randvoorwaarde wordt bereikt. Hiertoe worden streefcijfers gehanteerd; Normen: de concrete resultaten die Parteon op een prestatieveld in een bepaald jaar wil bereiken; Activiteiten: de concrete activiteiten die tot de beoogde resultaten moeten leiden. Het gaat hierbij om ‘ontwikkelactiviteiten’, dat wil zeggen nieuwe activiteiten of voornemens om de uitvoering van de bestaande standaardactiviteiten te verbeteren. De voortgang op de verschillende in het jaarplan beschreven prestatievelden wordt gemonitord via kwartaalrapportages. Zo ontstaat de mogelijkheid om waar nodig tussentijds bij te sturen. De sturingsmethodiek staat aan de basis van de beschrijving van de bereikte resultaten van Parteon in de volgende hoofdstukken 5, 6 en 7. Zo ontstaat inzicht in de vragen: wat was Parteon in 2013 van plan, wat heeft ze gedaan en bereikt en in hoeverre draagt dit bij aan haar doelstellingen en missie? De beschrijvingen worden aangevuld met de gegevens over activiteiten waarvoor nog geen normen zijn ontwikkeld of waarvoor deze niet nodig zijn omdat het hier om basisactiviteiten van de corporatie gaat.
4.3 Toekomst Voortvloeiend uit de nadere accenten voor 2013 (zie par. 4.1) en als reactie op de ontwikkelingen in de omgeving (zie hoofdstuk 3) heeft Parteon in 2013 haar koers voor de komende jaren aangescherpt. Geheel in lijn met de ‘versmalling’ die al enige jaren geleden in gang is gezet, beweegt Parteon zich verder terug naar de kern van wat een woningcorporatie moet zijn: het voorzien in voldoende kwalitatief goede en betaalbare woningen voor mensen die daar niet volledig op eigen kracht voor kunnen zorgen. Dit gebeurt op een goed georganiseerde manier met zo laag mogelijke bedrijfslasten. De beweging verder terug naar de kern, betekent een bijsturing in de missie. In de overtuiging dat daardoor het maatschappelijk rendement hoger komt te liggen. Voor de inzet in de komende jaren heeft dit een aantal consequenties.
Versmalling van de doelgroep. Parteon is er in de eerste plaats voor de huishoudens met een laag inkomen (tot € 34.000 bij eenen tweepersoonshuishoudens, tot € 38.000 bij gezinnen) en voor kwetsbare, bijzondere doelgroepen zoals mensen met psychische, verstandelijke en/of fysieke problemen en kansarmen zoals dak- en thuislozen. Pas als deze primaire doelgroep optimaal is bediend, bedient Parteon ook de alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens met lage middeninkomens (€ 34.000 - € 38.000). Parteon werkt alleen voor huishoudens met inkomens boven € 38.000 als dit ten goede komt aan de mensen met lagere inkomens en als er geen efficiëntere en effectievere oplossing is. 24
Een voorbeeld is het realiseren van huisvesting voor ouderen, om zo de doorstroming op gang te helpen.
Nog scherpere afbakening van het taakveld. Parteon richt zich op het wonen en verricht in principe alleen aan wonen gerelateerde activiteiten. Dit betreft het beheer en de nieuwbouw van (sociale huur)woningen en daarnaast van maatschappelijk vastgoed op het gebied van zorg en welzijn. De activiteiten op het gebied van sociaal beheer zijn er op gericht dat bewoners van complexen elkaar geen overlast bezorgen en op een prettige manier met elkaar omgaan. Hieruit vloeit voort dat Parteon haar leefbaarheidsactiviteiten concentreert op de algemene ruimten en directe woonomgeving van de eigen woningcomplexen. Slechts in een beperkt aantal wijken levert Parteon, altijd samen met andere partijen, extra inspanningen. Daarbij wordt waar mogelijk ingezet op zelfwerkzaamheid van de buurt- of wijkbewoners.
Zakelijk én maatschappelijk investeren. Parteon baseert haar investeringen in vastgoed naast volkshuisvestelijke of technische argumenten in de toekomst meer op rendement en waarde. Investeringen moeten renderen via de exploitatie dan wel via toename van de waarde. Alleen zo kan het eigen vermogen van Parteon behouden blijven of toenemen. Dit past bij de doelstelling om een financieel robuustere organisatie te worden, waarin het eigen vermogen minimaal op peil blijft en de schuld per woning niet oploopt of, liever nog, afneemt. Bij het nieuwe door waarde gestuurd investeringsbeleid past ook dat Parteon haar bezit voortaan waardeert op de marktwaarde in verhuurde staat, en niet langer op de bedrijfswaarde.
Sterke focus op betaalbaarheid en kwaliteit. Parteon vindt betaalbaarheid en kwaliteit de hoofdonderwerpen in de komende jaren. Het wonen moet voor de doelgroep betaalbaar blijven en de kwaliteit moet goed zijn (of worden). Parteon gaat daarom in de komende jaren extra investeren in de basiskwaliteit van haar voorraad. Om de betaalbaarheid van de woningen te bevorderen, zet Parteon daarbij sterk in op het verlagen van de energielasten. Daarnaast willen wij de komende jaren het gesprek aangaan over de relatie tussen betaalbaarheid, kwaliteit en duurzaamheid. Ook willen we de bouwsector uitlokken om met innovaties te komen die leiden tot nieuwe producten waarin het optimum wordt gezocht tussen (een zo laag mogelijke) prijs en (een zo hoog mogelijke) kwaliteit.
Innovatieve producten voor de zorg. Parteon blijft investeren in zorgvastgoed, vanuit de taakveldverantwoordelijkheden, maar zoekt daarbij wel naar innovatieve oplossingen om in het veranderde speelveld (zie par. 3.1) het financieel risico te minimaliseren. Ook voor deze investeringen geldt dat ze moeten renderen. Daarvoor zoeken we onder meer naar mogelijkheden in de bestaande voorraad en naar flexibele huisvestingsvormen, waarbij het vastgoed na het ‘zorggebruik’ gemakkelijk door een andere doelgroep kan worden gebruikt.
Beperking van de bouw van koop- en vrije sectorhuurwoningen. Door de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB (zie par. 3.1) moet voor de financiering van de bouw van koop- en vrije sectorhuurwoningen een commerciële rente worden betaald. Parteon kiest er voor deze bouw voortaan vooral uit eigen vermogen te financieren. Omdat de corporatie het eigen vermogen op peil wil houden, zal de bouw van koop- en vrije sectorhuurwoningen fors worden beperkt. Dit sluit aan op de striktere voorwaarden die hiervoor worden opgenomen in de Herzieningswet toegelaten instellingen (zie ook par. 3.1).
Efficiëntere bedrijfsvoering. Parteon is onder de noemer ‘Slimmer en beter’ in 2013 gestart met het efficiënter maken van de bedrijfsprocessen. Deze zijn geïdentificeerd en per proces is bekeken of het efficiënter kan en/of met minder mensen, van de afhandeling van post tot de administratie en betaling van de facturenstroom van leveranciers en het mutatieproces bij het leegkomen van woningen. Met deze operatie gaan we in 2014 verder. Als dit leidt tot boventalligheid van personeel, zal dit op een geleidelijke manier zijn beslag krijgen. Geen crash-dieet, maar een zorgvuldige afslanking door op een duurzame manier onze levensstijl te veranderen. Hierin past ook de organisatieaanpassing die we in 2014 doorvoeren. Deze leidt tot een kleinere directie, minder lagen in de organisatie, een directere sturing van medewerkers en een logischer ordening naar de verschillende activiteiten van Parteon.
25
Parteon startte in maart 2013 met het programma Parteon 2.0. In het kader van het continu verbeteren van de organisatie zijn alle medewerkers opgeroepen om projecten en activiteiten in te brengen die op drie gebieden verbetering kunnen brengen. Operational excellence. Bij dit thema staat efficiëntie voorop. Daarbij kijken we naar de markt: hoe doen commerciële partijen het? Het gaat hierbij om de kernprocessen van de organisatie. Vastgoed en vermogen. Hoe kunnen het vermogen en de middelen (woningen) van de corporatie zo efficiënt en effectief mogelijk worden ingezet, zodat de maatschappelijke taken zo optimaal mogelijk kunnen worden vervuld? Klant en maatschappelijke rol. Veel klanten van Parteon hebben nu nog weinig keuzemogelijkheden. Dat moet veranderen. Parteon wil zich in 2015 hebben ontwikkeld van een klantvriendelijke naar een klantgerichte organisatie. Bij klanten denken we niet alleen huurders, maar ook aan belanghouders en interne klanten. Assetmanagement In 2013 heeft Parteon haar complexen gescreend vanuit het assetmanagement. Ook de portefeuille in het projectmatig onderhoud en sloop/nieuwbouw is in beeld gebracht, waarbij rendementsafwegingen een grotere rol spelen dan voorheen. Dit heeft geleid tot een herziening van projecten. Er zijn geen projecten gestopt. Wel zijn de beoogde ingrepen bijgesteld. Meer kennis van de klant. Parteon wil haar klanten beter leren kennen en meer greep krijgen op de grote verschillen tussen de verschillende groepen huurders. Wat willen zij precies en hoe willen zij worden behandeld? Dit moet de basis vormen voor een gerichtere en meer gesegmenteerde benadering, waarbij we specifieke producten en diensten afstemmen op de behoeftes en eigenschappen van de specifieke klant. In 2013 heeft Parteon op dit gebied de eerste stappen gezet. In 2014 gaan we hiermee verder. Goede en pragmatische samenwerking met de omgeving. Parteon streeft in de komende jaren naar een pragmatische samenwerking met haar partners, gericht op het verhogen van de doelmatigheid. We willen een bijdrage leveren aan een efficiëntere sector door met onze collega-corporaties samen te werken in aanbestedingen en bij hen de discussie aan te zwengelen over de zin en onzin van herverkaveling van bezit. Met de gemeente willen wij praktische afspraken maken over wat we beide kunnen bijdragen aan de uitvoering van projecten die passen in de gemeentelijke Woonvisie. We gaan uit van een horizontale en constructieve samenwerking, waarbij we samen zoeken naar creatieve mogelijkheden om met minder middelen toch meerwaarde te creëren.
26
5 Parteon zorgt voor plezierig wonen 5.1 Realiseren van een woningvoorraad die qua aantallen aansluit op de behoeften van onze doelgroepen
5.1.1 Ontwikkelingen in de woningmarkt De Zaanse woningmarkt liet in 2013 de volgende ontwikkelingen zien: de vraag naar woningen in Zaanstad, als onderdeel van de stadsregio Amsterdam, blijft groot; als er voldoende geschikte woningen worden gebouwd, zal het aantal huishoudens blijven toenemen; de groei van het aantal huishoudens heeft vooral betrekking op alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens; het aantal huishoudens dat behoort tot de doelgroep van Parteon zal licht stijgen. Dit is een gevolg van een toename van het aantal huishoudens, de minder gunstige vooruitzichten met betrekking tot de koopkracht en de voorziene groei van de gemeente Zaanstad; het aantal 75-plussers zal sterk stijgen; de vraag naar huurwoningen in zowel de sociale als de marktsector zal stijgen; de markt voor koopwoningen met een prijs rond de twee ton is aan het aantrekken. 5.1.2 Doelen in het jaarplan In het jaarplan waren nog geen streefcijfers opgenomen over de samenstelling van de wensportefeuille van Parteon. De cijfers uit de tabel komen uit het nieuwe Strategisch Voorraadbeleid dat de corporatie in 2013 vaststelde. KSF
Eengezinswoningen Meergezinswoningen met lift Meergezinswoningen zonder lift Totaal In
KPI: wensportefeuille 2022
Stand van zaken 31-12-2013
Aantal
Aandeel
Aantal
Aandeel
6.600 4.800 3.700 15.100
43-48% 28-33% 24-29% 100%
6.989 4.949 4.207 16.145
43% 31% 26% 100%
het jaarplan waren de volgende activiteiten opgenomen: opleveren van 179 nieuwbouw huurwoningen; actualiseren van het Strategisch Voorraadbeleid (SVB); verdere ontwikkeling en gereed maken voor gebruik van de SVB-monitor; herijking van de ‘verkoopvijver’ inclusief bedrijfsonroerend goed, zodat deze aansluit op het geactualiseerd SVB. De ‘verkoopvijver’ bestond uit 3.700 woningen die gelabeld waren om te worden verkocht bij mutatie.
27
5.1.3 Strategisch voorraadbeleid Parteon heeft in 2013 het Strategisch Voorraadbeleid (SVB) geactualiseerd. Belangrijke aanleidingen hiervoor waren de in de vorige hoofdstukken beschreven ontwikkelingen op de markt, toename van de armoede en omvang van de doelgroep, aangescherpte missie, verdere focus op de kerntaken en noodzaak van het fitter, robuuster en efficiënter maken van de organisatie. De portefeuillestrategie voor de komende jaren kenmerkt zich, vergeleken met het SVB 2012, door de volgende hoofdlijnen: een sterkere nadruk op de betaalbaarheid. Vergeleken met het SVB 2012 zijn er meer woningen in de goedkopere prijsklassen en minder in de vrije sector (zie par. 6.1). Daarbij richt het huurbeleid zich op een gemiddeld huurniveau van 95% van maximaal redelijk bij potentieel goedkope woningen (minder dan 90 punten in het woningwaarderingsstelsel) en 90% bij de overige woningen (dit was in het vorige SVB 95%). Bij mutatie worden de huren dus niet maximaal geharmoniseerd; er is een groter accent gelegd op de kwaliteit van de woningen. Dit vertaalt zich in extra investeringen op het vlak van de algemene en energetische kwaliteit en duurzaamheid, zowel in de bestaande voorraad als in de nieuwbouw. Bij investeringen in energiebesparende maatregelen wordt gerekend met een 50% kostendekkende huurverhoging; taakstellende besparingen op onderhoud van 5 tot 7% vanaf 2015; taakstellende besparingen op de bedrijfslasten van 5% vanaf 2015; de overige 'knoppen' in het SVB (verkoop, nieuwbouw, sloop) zijn gelijk gebleven. Parteon wil jaarlijks gemiddeld honderd woningen slopen en 120 woningen bouwen (70 in de huur, 50 in de koop). Voor de verkopen van bestaand bezit wordt uitgegaan van een handhaving van de huidige verkoopomzet. 5.1.4 Nieuwbouw huurwoningen Parteon heeft in 2013 in totaal 95 nieuwe huurwoningen opgeleverd. Hiervan zijn er 82 sociale huur en 10 vrije sector. Drie woningen (één in de Koning Davidstraat en twee in de Jan Bouwmeesterstraat) zijn vóór 2013 opgeleverd, maar in 2013 in de huur opgenomen. Met 95 nieuwe huurwoningen blijft Parteon 87 opleveringen achter op het geplande aantal. Die worden echter in 2014 opgeleverd: in 2013 is gestart met de nieuwbouw van 22 sociale huurwoningen in de Krokusstraat en het definitieve besluit om nog eens 23 sociale huurwoningen op het Veeringplein en 54 sociale huurwoningen in de Morgensterstraat te bouwen is ook in 2013 genomen. Project
Sociale huur
Boon blok 3 en 7
15
Gemiddelde onrendabele top € 66.198
Rietvelden Zuid Heliomare J. Bouwmeesterstraat
23 8 36
€ 61.137 € 52.236 € 64.546
Totaal
82
Vrije sector
Overig 2 8
1100 m² bedrijfsonroerend goed 32 bedkamers
10 De gemiddelde bruto stichtingskosten van de nieuwbouw huurwoningen in 2013 bedroegen € 219.143. Dat is hoger dan de begrote € 199.235, en tevens hoger dan de bedrijfsvergelijking Corporatie in Perspectief 2013 (CiP), die uitkomt op € 188.503.
28
5.1.5 Verkopen bestaand bezit Parteon heeft in 2013 uit het bestaande bezit netto 115 woningen verkocht. Dat is ruim meer dan het begrote aantal van 72. Een uitsplitsing van het type verkopen is te vinden in onderstaande tabel.
Type verkoop Vrije verkoop Koopcomfort Koopgarant eerste verkoop Koopgarant doorverkoop Terugkopen Koopgarant Totaal Overige (niet zijnde woningen)
Aantal begroot 35 2 35 26 - 26 72
Aantal gerealiseerd 67 1 44 20 - 17 115
2
9
Verschil + 32 -1 +9 -6 +9 + 43
Aantallen 2012 40 2 51 26 - 27 94
+6
2
Door het hogere aantal verkopen was de gerealiseerde kasstroom vanuit verkoop ruim vier miljoen euro hoger dan begroot. Daar staat een negatief verkoopresultaat tegenover van ruim twee miljoen euro. Dit komt voornamelijk doordat in de begroting was uitgegaan van te hoge boekwaarden (bij de vrije verkopen 18% hoger dan de taxatiewaardes). Daarnaast was in de begroting rekening gehouden met hogere verkoopprijzen dan uiteindelijk gerealiseerd. Bij de vrije verkopen was uitgegaan van een gemiddelde koopsom van € 170.000. De daadwerkelijke verkoopprijs lag op bijna € 141.000, 1% hoger dan de taxatiewaardes. Door het hogere aantal vrije verkopen was de opbrengst hieruit in 2013 bijna 3½ miljoen euro hoger dan begroot. De verkoopkosten waren ondanks het hogere verkoopaantal € 659.000 lager dan het begrote budget. Ze bedroegen per woning ruim € 9.000. Parteon heeft op 31-12-2013, op basis van de regeling van Koopgarant, een terugkoopverplichting bij 517 woningen. Daar staat een bedrag tegenover van ruim 57 miljoen euro. In 2013 werden 64 nieuwe verplichtingen aangegaan en werden er 17 afgewikkeld. Parteon baseert de verkoopprijzen van bestaande woningen op taxaties door onafhankelijke makelaars. 5.1.6 Samengevat: gelukt en niet gelukt Strategisch Voorraadbeleid geactualiseerd. Nieuwbouw huurwoningen blijft met 92 woningen achter bij de planning, en is ook lager dan de nieuwbouw van 195 woningen in 2012. Het aantal opgeleverde sociale huurwoningen is wel hoger dan het streefcijfer van 70 woningen per jaar op middellange termijn. Meer bestaande huurwoningen verkocht dan verwacht (132 tegenover 72 gepland). Met name het aantal vrije verkopen was aanzienlijk hoger dan begroot en in 2012. Totale verkoopkosten lager dan begroot, ondanks het hogere aantal verkopen. De onderzoeken ten behoeve van de monitor SVB zijn gebruikt bij de herijking van de portefeuillestrategie. Vaststelling nieuwe ‘verkoopvijver’ staat gepland voor het tweede kwartaal van 2014.
29
5.2 Een woningvoorraad die voldoet aan de kwaliteitseisen van onze klant 5.2.1 Doelen in het jaarplan KSF
KPI: streefcijfer middellange termijn
Norm / jaardoel 2013
Gerealiseerd
Realiseren van de basiskwaliteit in de bestaande voorraad, door onderhoud en renovatie Realiseren van woningen voor ouderen
In 2015 voldoen 12.991 woningen aan de basiskwaliteit
825
1.220 (stand totaal 9.985)
In de periode 2012-2015 worden 200 voor zorg geschikte woningen toegevoegd In de periode 2012-2015 worden 480 woningen aangepast voor ouderen In 2015 is het slagingspercentage van jongeren voor een woning 6% In 2015 geven ze een gemiddeld rapportcijfer van 7,5
50
20
120
126
6%
13%
7,3
7,1
Verbeteren van de positie van jongeren op de woningmarkt Klanten zijn tevreden over de kwaliteit van de woning
Activiteiten: door onderhoud zijn 1220 woningen op het niveau van de basiskwaliteit gebracht (het jaardoel was 825); in kaart brengen van het aantal woningen dat voldoet aan de basiskwaliteit; herijking van onderhoudsbeleid en onderhoudsstrategie; aanpassen van 126 woningen voor senioren (het jaardoel was 120); opleveren van 20 voor zorg geschikte woningen (het jaardoel was 50); opstellen Plan van Aanpak voor de doorstroming van jongeren uit het Kamers met Kansen-project aan de Leeghwaterstraat in Oud Koog; vestigen van een Blijfgroep in het Jan Slothuis, Wormerveer; locatieonderzoek uitvoeren naar een project begeleid wonen. 5.2.2 Kwaliteitsverbetering en onderhoud Een belangrijk onderdeel bij het realiseren van de basiskwaliteit van woningen zijn de binnenpakketten. In 2013 zijn door middel van planmatig onderhoud, binnen het budget, niet de begrote 600 pakketten gerealiseerd, maar 945. Dit komt deels doordat niet in iedere woning een compleet binnenpakket (badkamer, keuken, toilet) noodzakelijk bleek. Hierdoor konden meer woningen worden voorzien van een nieuw binnenpakket. Daarnaast konden meer binnenpakketten worden gerealiseerd door strakker te sturen, LEAN te werken en een aanzienlijk inkoopvoordeel te behalen. Er zijn 275 binnenpakketten gerealiseerd. De grootste onderhoudsprojecten vonden plaats in Westerkoog (Geerte-, Ooster- en Boukezoom, Vijfpoot- en Matjesveld, Slijp-, Turf-, Kop-, Mos-, Baanen Hofakker), Zaandam (Bolsebeek, Zwartemeer), Krommenie (Lijnolie-, Kurk-, Jutestraat en Padlaan) en in West-Knollendam (H. Schaftstraat, G. Pel Grootstraat). In totaal leverde dit 1220 nieuwe binnenpakketten op. Daardoor zijn nu bijna tienduizend woningen op het niveau van de basiskwaliteit gebracht.
30
Parteon heeft in 2013 ruim € 22 miljoen uitgegeven aan onderhoud. In 2012 was dit circa € 20 miljoen. De mutatiekosten zijn in 2013 afgenomen naar € 4,3 miljoen (in 2012 nog € 5,3 miljoen). Het aantal mutaties (huuropzeggingen) bedroeg gemiddeld 105 per maand (begroot waren 82 mutaties). Ondanks het hogere aantal mutaties zijn de kosten voor mutatieonderhoud door strakke sturing binnen de begroting gebleven. De gemiddelde mutatiekosten waren met € 3.452 fors lager dan begroot (€ 4.679). Aan reparatieonderhoud gaf Parteon in 2013 circa € 3,8 miljoen uit (in 2012 nog € 5 miljoen). De kosten voor reparatieonderhoud bleven ruim binnen budget. Het aantal reparatieverzoeken was 1.596 lager dan in 2012. De afname komt onder meer doordat er kritischer is gekeken naar de noodzaak van reparaties. Het onderhouds-ABC werd strikt aangehouden. Ook waren de weersomstandigheden gunstig. Het aantal reparatieverzoeken door regen en storm was daardoor lager dan in andere jaren. Bij reparaties worden keukens, badkamers en binnendeuren tegenwoordig zoveel mogelijk gerepareerd en minder vaak vervangen. Type onderhoud
Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud Contractonderhoud Dekking vaklieden (kosten worden verantwoord onder de personeelskosten) Totaal dagelijks onderhoud
Gerealiseerd 2013 (bedragen x 1.000) € € € €
3.955 4.349 2.349 1.193
Gerealiseerd 2012 (bedragen x 1.000) € € € €
5.026 5.280 2.449 1.116
€ 9.383
€ 11.639
Totaal planmatig onderhoud
€ 12.835
€ 8.784
Totaal onderhoudslasten
€ 22.295
€ 20.423
5.2.3 Herijking onderhoudsstrategie en in kaart brengen basiskwaliteit In het eerste kwartaal van 2013 is een Plan van Aanpak opgesteld voor het optimaliseren van het onderhoudsbeleid en de onderhoudsstrategie. Dit moet bijdragen aan de geplande besparing op het onderhoud van 5 tot 7% per jaar vanaf 2015. Het volledig in kaart brengen van het aantal woningen van Parteon dat voldoet aan de basiskwaliteit, kon in 2013 nog niet worden afgerond. Wel is vastgesteld hoe we de basiskwaliteit meten. Deze systematiek is opgenomen in het primaire systeem en er is een plan van aanpak gemaakt. 5.2.4 Woningen voor ouderen Er zijn in 2013 20 voor zorg geschikte woningen gebouwd in de projecten Heliomare en Rietvelden Zuid. Verder zijn 126 woningen in de bestaande voorraad aangepast voor ouderen. 5.2.5 Huisvesting voor jongeren Parteon wil de positie van jongeren op de woningmarkt verbeteren. Doel is het slagingspercentage van jongeren voor een woning (uitgedrukt als het percentage woningen dat wordt verhuurd aan woningzoekenden jonger dan 26 jaar) even groot te laten zijn als hun aandeel in de vraag. Voor 2013 kwam dit neer op een slagingspercentage van 6%. In de tweede helft van 2013 zijn 71 woningen verhuurd aan kandidaten tot en met 25 jaar. Dit is 13% van het totale aantal verhuurde woningen. Daarmee is de doelstelling over 2013 ruim gehaald. 5.2.6 Tevredenheid klanten over de woonkwaliteit Parteon liet in 2013 zoals elk jaar onderzoek doen naar de tevredenheid van de klanten over de woning en woonomgeving (zie deze paragraaf) en over de dienstverlening (zie par. 5.3.2). Daarvoor voerde USP Marketing Consultancy een representatieve steekproef uit waaraan iets meer dan vierhonderd huurders meededen. In het onderzoek kwam de tevredenheid van klanten over de woning van Parteon in 2013 gemiddeld uit op een 7,1.
31
Dit is een tiende lager dan het rapportcijfer in 2012 en twee tiende lager dan de voor 2013 nagestreefde 7,3. De aspecten die in 2013 lager scoorden, waren: de tevredenheid over de keuken en de inbraakveiligheid van de woning. De tevredenheid over de verlichting en de netheid van het trappenhuis/galerij was daarentegen hoger. De tevredenheid over de buurt en omgeving kwam in 2013 uit op 7,5. Dit is het gemiddelde van de scores op bereikbaarheid (7,3), overlast en veiligheid (7,0), betrokkenheid en sociale omgang (7,0), uitstraling van de buurt (7,1) en voorzieningen (6,9). Deze cijfers zijn vergelijkbaar met voorgaande jaren en het landelijk gemiddelde. 5.2.7 Kamers met Kansen Eind 2010 heeft Parteon een complex met 45 appartementen aan de Leeghwaterstraat in Oud Koog (gemeente Zaanstad) aangedragen voor het opzetten van een woon-leer-werk-project Kamers met Kansen. Hierin tekenen jongeren naast een huurcontract ook een coachingscontract. Volgens dat contract moeten ze een zinvolle dagbesteding hebben via werk of een opleiding. De bedoeling is dat de jongeren na twee jaar volledig zelfstandig gaan wonen, in het eigen complex of elders. Parteon is in 2012 gestart met het project; in april van dat jaar werden de eerste jongeren in het complex gehuisvest. In 2013 heeft het project zich verder ontwikkeld. Zo zijn de voorwaarden vastgesteld waaronder jongeren die met succes het coachingstraject hebben doorlopen door directe bemiddeling een woning kan worden aangeboden. De eerste twee jongeren kregen eind 2013 een woning aangeboden, die zij hebben geaccepteerd. Ook is gezocht naar uitbreiding van dit project in een ander complex. Dit is echter niet gelukt en Parteon heeft dan ook besloten het Kamers met Kansen-project alleen in de Leeghwaterstraat voort te zetten. Ook is besloten voortaan ook tienermoeders in beperkte mate te laten meedraaien in het project. In 2013 zijn in het complex 15 kamers/woningen vrijgekomen. Vorig jaar is tevens de huurprijs aangepast en zijn voor nieuwe bewoners de daadwerkelijke servicekosten vastgesteld. Begin 2014 doen zestien jongeren aan het project mee. 5.2.8 Blijf Groep vrouwenopvang Stond het jaar 2012 nog in het teken van gesprekken met Blijf Groep over de ontwikkel- en huurovereenkomst, in 2013 is Parteon gestart met de daadwerkelijke voorbereidingen van de vestiging van een project voor vrouwenopvang in het complex Jan Slothuis in Wormerveer. In deze flat met 81woningen zijn in 2013 21 woningen vrijgemaakt voor Blijf Groep. In februari werd het sociaal plan van kracht en startte de uitplaatsing van de betreffende huurders. Dit is voorspoedig verlopen. In december hebben alle huurders een andere huurwoning gevonden. In het vierde kwartaal is begonnen met verbouwingswerkzaamheden op de begane grond waar kantoorruimten worden gerealiseerd. Naar verwachting verhuist Blijf Groep op 1 maart 2014 naar het Jan Slothuis. Het huidige pand aan de Boschjesstraat in Koog aan de Zaan komt dan leeg. Ook dit is een pand van Parteon. Voor de bestemming zijn gesprekken gaande met een andere potentiële huurder (zie hierna). 5.2.9 Project begeleid wonen Het Leger des Heils en de gemeente Zaanstad zijn geïnteresseerd in de vestiging van een project begeleid wonen in de Boschjesstraat in Koog aan de Zaan. In 2013 zijn samen met Parteon de mogelijkheden verkend en is de haalbaarheid onderzocht. Een eerder voorziene locatie aan de Martin Luther Kingweg in Zaandam ging niet door nadat het Zorgkantoor in juni bekend maakte de financiering af te wijzen.
32
5.2.10 Samengevat: gelukt en niet gelukt Geen 825, maar 1.220 woningen voorzien van nieuwe binnenpakketten (keuken, badkamer, toilet). Plan van aanpak gereed voor optimaliseren onderhoudsstrategie en het volledig in kaart brengen woningen die aan basiskwaliteit voldoen. Aantal woningaanpassingen hoger dan gepland, nieuwbouw van voor zorg geschikte woningen lager dan gepland. Relatief meer woningen verhuurd aan jongeren dan gepland. Rapportcijfer klanten over kwaliteit woningen van Parteon blijft steken op 7,1, twee tiende lager dan was nagestreefd. Eerste jongeren doorgestroomd vanuit project Kamers met Kansen. Voorbereidingen vestiging Blijf Groep in Jan Slothuis zijn afgerond. Locatie mogelijk project begeleid wonen is bepaald en de haalbaarheid onderzocht.
5.3 De klanten zijn tevreden over de kwaliteit van dienstverlening 5.3.1 Doelen in het jaarplan KSF
KPI: streefcijfer 2015
Norm 2013
Gerealiseerd
De klanten zijn tevreden over de kwaliteit van de dienstverlening
In 2015 geven ze gemiddeld een rapportcijfer van 7,5
7,4
7,3
Activiteiten: uitvoeren activiteiten uit de visie op dienstverlening: beloftes naar de klant vertalen naar de individuele activiteiten, uitvoeren ‘sneezerproject’ (‘sneezers’ zijn mensen die enthousiast zijn over een product of dienst en bereid zijn die ervaring met anderen te delen); doorontwikkeling website; onderzoek naar de wensen en behoeften van klanten op het gebied van de dienstverlening en vertaling hiervan in een plan van aanpak; onderzoeken of een meting van de wensen en meningen van de klant via klantenpanels een toegevoegde waarde heeft en zo ja, het opzetten van een werkend klantenpanel. 5.3.2 Waardering iets gedaald Het verbeteren van de kwaliteit van de dienstverlening is een van de twee speerpunten in het beleid van Parteon. Om de voortgang hierin te meten, heeft Parteon ook in 2013 het jaarlijkse klanttevredenheidsonderzoek laten uitvoeren. Volgens dit onderzoek is de gemiddelde tevredenheid over de dienstverlening iets gedaald ten opzichte van 2012, van 7,4 naar 7,3. De tevredenheid over de openingstijden van de balie, de online dienstverlening bij het melden van reparatieverzoeken en de afhandeling van overlast was hoger dan een jaar eerder. Aandachtspunten waren met name de snelheid waarmee klanten worden geholpen en de afhandeling van klachten. Naast het jaarlijkse tevredenheidsonderzoek door USP, laat Parteon zich sinds april 2012 ook maandelijks monitoren door KWH. De prestaties waren zodanig dat Parteon in april 2013 verlenging van het KWH-dienstverleningslabel verdiende. De maandelijkse monitoring maakt het mogelijk de dienstverlening voortdurend bij te sturen. Ieder kwartaal worden de resultaten geanalyseerd voor het directieoverleg. Uit de KWH-meting bleek dat in 2013 met name de afhandeling van klachten onder de maat was. De tevredenheid hierover daalde gedurende het jaar naar 6,3 (de KWH-norm bedraagt 6,5). Daarnaast was de telefonische bereikbaarheid iets onder de maat (6,9 in het vierde kwartaal; de KWH-norm is minimaal 7,0). Op de overige zes onderdelen van de KWH-meting was de klanttevredenheid hoger dan de norm.
33
De beoordeling eind 2013 was:
Bereikbaarheid: 6,9 Communicatie en Informatie: 7,3 Woning zoeken: 7,3 Nieuwe woning: 7,6 Reparaties: 7,8 Onderhoud: 7,5 Huur opzeggen: 8,0 Klachten behandelen: 6,3 : dit onderdeel telt KWH niet mee in de eindbeoordeling
5.3.3 Klachten en geschillen Parteon heeft een klachten- en geschillenregeling waarin staat hoe huurders klachten over de dienstverlening kunnen uiten. Ook staat in de regeling hoe, met welke stappen en binnen welke termijnen Parteon klachten moet behandelen. Laatste stappen in deze procedure zijn behandeling door een interne Klachtencommissie, eventueel gevolgd door behandeling door een externe, onafhankelijke Geschillencommissie. Er blijft sprake van een opvallende vermindering van het aantal gemelde klachten. In 2013 kwamen bij de klachtencommissie zeven klachten binnen. Vijf daarvan werden teruggelegd in de organisatie en zijn naar tevredenheid opgelost. De twee klachten die de commissie in behandeling nam, hebben te maken met respectievelijk geluids- en trillingsoverlast en een vermeende onterechte afwijzing van een huurwoning. De uitspraken over beide klachten vielen uit in het nadeel van de melders. Parteon heeft haar procedure juist gevolgd. In 2013 zijn bij de externe Geschillencommissie twee klachten ingediend. Eén daarvan is, na een zorgvuldige beoordeling door de Geschillencommissie, 'niet ontvankelijk' verklaard. De tweede klacht is behandeld, de uitspraak viel uit in het nadeel van de melder. Via de kwartaalrapportage wordt de RvC geïnformeerd over ingediende klachten en geschillen en de afhandeling daarvan. 5.3.4 Samengevat: gelukt en niet gelukt Parteon behaalt het KWH-dienstverleningslabel, dat geldig is tot april 2014. Waardering van kwaliteit dienstverlening volgens USP-onderzoek gedaald van 7,4 in 2012 naar 7,3 in 2013. Diverse activiteiten georganiseerd in vervolg op de visie op dienstverlening: drie beloftes naar de klant vertaald naar individuele afdeling, ‘sneezerproject’ uitgevoerd. De nieuwe website is met succes gerealiseerd, het programma is afgerond. Er is een plan van aanpak om te komen tot een klantpanel. Aantal klachten bij de Klachtencommissie verder gedaald.
5.4 Een breed aanbod en gedifferentieerde wijken voor vergroting van het eigen woningbezit 5.4.1 Doelen in het jaarplan KSF
KPI: streefaantal middellange termijn
Jaardoel 2013
Gerealiseerd
Nieuwbouw koopwoningen
50 koopwoningen per jaar
46
22
Verkoop uit bestaand bezit
73 verkopen per jaar
72
112
34
Activiteiten: opleveren 46 koopwoningen; uitvoeren evaluatie van en definitieve besluitvorming over de organisatie van het verkoopteam. 5.4.2 Nieuwbouw koopwoningen Parteon wil bijdragen aan een breed aanbod en differentiatie in wijken. Dat gebeurt door het bevorderen van het eigen woningbezit door middel van verkopen van bestaande huurwoningen en de nieuwbouw van koopwoningen. Door optimalisatie van het nieuwbouwproces zijn de stichtingkosten naar beneden gebracht. Ondanks de situatie op de woningmarkt heeft Parteon het risico aangedurfd om nieuwe woningen te bouwen in twee projecten. De verkopen kwamen al aan de orde in par. 5.1.5: Parteon verkocht in 2013 per saldo 132 huurwoningen, 60 meer dan het jaardoel. Parteon nam zich voor in 2013 in totaal 46 nieuwbouw koopwoningen op te leveren. Het zijn er 22 geworden, in twee projecten (zie de tabel). Project
Gepland
Opgeleverd
Verschil
Rietvelden fase 2 * PvW De Buurtstraat ** Veeringplein *** Jan Bouwmeesterstraat ****
7 16 17 6
13 0 0 9
+6 - 16 - 17 +3
Totaal
46
22
- 24
* In het jaardoel is rekening gehouden met een verschuiving van 26 koopwoningen naar huurwoningen. Inmiddels zijn er meer koopwoningen verkocht, waardoor het aantal koopwoningen in achtervang is verlaagd naar 20 stuks. ** De voorverkoop van dit project in 2012 verliep teleurstellend. Daarop is besloten het verkoopproces niet te starten. In 2013 is onderzocht of een alternatief plan kan worden ontwikkeld. *** Van het project Veeringplein zijn in 2013 twee deelplannen omgezet van koop- in huurwoningen. Beide plannen worden volgens plan in 2014 gebouwd en opgeleverd. Daarbij zullen alle woningen alsnog in verkoop worden gebracht, nu met verhuur als achtervang. **** In het jaardoel is rekening gehouden met een verschuiving van 29 koopwoningen naar huurwoningen. Inmiddels zijn er meer koopwoningen verkocht, waardoor het aantal koopwoningen in achtervang is verlaagd naar 26 stuks. Aan het eind van 2013 waren van de vier in aanbouw zijnde koopcomplexen nog 47 van de 136 woningen niet verkocht. Bij al deze complexen is rekening gehouden met een achtervang-constructie waarin de woningen niet worden verkocht maar verhuurd. Het aantal woningen waarover Parteon een verkooprisico loopt, bedraagt daarmee feitelijk 0. Eind 2013 bestond de portefeuille met nog te starten nieuwbouwprojecten uit acht complexen met in totaal 195 koopwoningen. De gemiddelde bruto stichtingskosten van de nieuwbouw koopwoningen in 2013 bedroegen € 195.470. Dat is hoger dan de begrote € 180.020, en tevens hoger dan de bedrijfsvergelijking Corporatie in Perspectief 2013 (CiP), die uitkomt op € 190.048.
35
5.4.3 Grondaankopen en –afwaarderingen Er zijn in 2013 geen grondaankopen gedaan ten behoeve van projectontwikkeling. In 2013 heeft Parteon, net als in 2012, de bestaande grondposities binnen haar projectenportefeuille getaxeerd. Doel hiervan is te bepalen welke afwaarderingen nodig zijn. In 2013 is de (grond)afwaardering bepaald op circa € 4,8 miljoen. 5.4.4 Samengevat: gelukt en niet gelukt Optimalisatie in nieuwbouwproces heeft geleid tot lagere stichtingkosten. Ondanks een slechte woningmarkt heeft Parteon 22 koopwoningen opgeleverd en 112 woningen verkocht uit het bestaand bezit. Evaluatie van het verkoopteam is uitgevoerd. De pilot loopt nog door tot in de eerste helft van 2014. Daarna wordt een definitieve keuze gemaakt over de organisatie van het verkoopteam.
5.5 Verhuur en woningtoewijzing 5.5.1 Passend toewijzen Sinds 1 januari 2011 zijn nieuwe Europese regels voor staatssteun van kracht. Een corporatie mocht in 2013 maximaal 10% van de vrijkomende sociale huurwoningen verhuren aan huishoudens met een inkomen hoger dan € 34.229. Parteon heeft met de gemeente Zaanstad afgesproken om deze ruimte te gebruiken voor huishoudens die om een bijzondere reden snel een andere woning nodig hebben. Het gaat dan bijvoorbeeld om stadsvernieuwingsurgenten en mensen met een sociaal-medische indicatie. In 2013 heeft Parteon 1074 woningen verhuurd met een huurprijs beneden de liberalisatiegrens (€ 681,02). Daarvan zijn er 1027 (95,6%) toegewezen aan een huishouden met een inkomen lager dan € 34.229. Parteon maakt dus maar beperkt gebruik van de 10%ruimte. De corporatie heeft daarom besloten de niet-gebruikte ruimte voortaan ook in te zetten voor de toewijzing aan gezinnen met kind(eren) met een inkomen tussen € 34.229 en € 38.695. Deze groep komt het meest in de knel door de Europese toewijzingsregel. In 2013 heeft Parteon aan deze groep tien sociale huurwoningen verhuurd. 5.5.2 Huurincasso, deurwaarderszaken en ontruimingen Het saldo van de uitstaande huurvorderingen is ten opzichte van 2012 gedaald van € 703.000 naar € 604.000. Dit is 0,67 % van de totale huursom en is als volgt opgebouwd: bedrijfs onroerend goed zittende huurders 0,02 % bedrijfs onroerend goed vertrokken huurders 0,03 % overige verhuureenheden zittende huurders 0,52 % overige verhuureenheden vertrokken huurders 0,10 % Eind 2013 waren bij de deurwaarder 471 incassodossiers in behandeling, 65 meer dan eind 2012. In 2013 vonden 60 woningontruimingen plaats op grond van huurschuld, 12 meer dan in 2012. De stijging van het aantal deurwaarderdossiers en ontruimingen is mede te wijten aan de economische recessie. De afdeling Incasso voert een preventief incassobeleid en doet er alles aan om aan huurders die een huurachterstand hebben een oplossing te bieden. Mocht dit onverhoopt niet tot een succes leiden, dan wordt de vordering in handen gegeven van de deurwaarder. De opdracht aan de deurwaarder is om, zonder veel kosten, de vordering te incasseren. Ondanks dit zorgvuldige proces en de vangnetconstructies in de gemeente Zaanstad kan ontruiming niet altijd worden voorkomen. Circa 35% van de ontruimingsvonnissen leidt tot een woningontruiming.
36
In 2013 heeft Parteon de betaalmogelijkheden uitgebreid, met meerdere automatische incassomomenten en via een e-mail met een link naar Ideal. Voorts is in de tweede helft van 2013 gestart met het geleidelijk buiten gebruik nemen van de papieren acceptgiro. Eind 2013 ontvingen nog 1.930 huurders een acceptgiro met de daarbij behorende kosten van € 1,90 per maand. Het aantal automatische incasso's is gestegen naar 12.930 huurders. Dit is 74% van het totale aantal huurders. Verder hebben 1.530 huurders (9%) gekozen voor een e-mail met link naar Ideal. 5.5.3 Overlast, bemiddeling en onrechtmatige bewoning Het aantal overlastmeldingen is licht gestegen naar 547 (tegen 520 in 2012). De stijgende lijn in 2012 van het aantal complexe overlastzaken zette ook in 2013 door. Er is een goede samenwerking met de GGZ, maatschappelijke organisaties en de sociale wijkteams. De meeste overlastklachten worden gemeld in Krommenie, Wormerveer en Zaandam, met geluidsoverlast als meest genoemde. Intern was het aantal SOS-zorgmeldingen ongeveer even hoog als in 2012. Steeds vaker wijst Parteon bij een verstoorde communicatie tussen buren op de eigen verantwoordelijkheid van huurders om met elkaar in gesprek te gaan. Steeds vaker wordt daarbij verwezen naar Buurtbemiddeling. Bij overlast vindt altijd een onderzoek plaats. Het aantal aangemelde woonfraudezaken is gestegen van 202 in 2012 naar 220 in 2013. Er werden meer zaken afgehandeld dan in voorgaande jaren. Dit komt door een intensievere en meer gestructureerde aanpak van het onderzoek naar woonfraude. Het aantal hennepzaken is licht gestegen. Parteon werkt nauw samen met de politie om een einde te maken aan deze vorm van woonfraude. Vier huurders kwamen in aanmerking voor het 'tweede kansbeleid' en werden door Parteon opnieuw elders gehuisvest. Er zijn als gevolg van de stijging van het aantal woonfraudezaken ook meer boetes opgelegd. Het daadwerkelijk incasseren van deze boetes ligt bij de afdeling Huurincasso. Daarentegen zijn er minder juridische procedures gestart tegen huurders. Dit heeft vermoedelijk te maken met de preventieve maatregelen die Parteon neemt om woonfraude te voorkomen. Er zijn vijf juridische procedures gevoerd inzake overlast en zes inzake woonfraude (hennep en onrechtmatige bewoning). In twee overlastzaken hebben de bewoners zonder juridisch traject de huur opgezegd. Bij woonfraudezaken gebeurde dit 22 keer. Het gebruik van de Matron als apparaat om geluid te meten is effectief gebleken. De Matron is zestien keer ingezet, vijftien keer bleek dat de geluidsoverlast niet structureel bestond. Dit resulteerde in het staken van overlastmeldingen. Slechts in één geval is de meting aanleiding geweest om juridisch advies in te winnen. 5.5.4 Samengevat: gelukt en niet gelukt 95,6% van de vrijgekomen woningen toegewezen aan huishoudens met een inkomen beneden € 34.229. Huurachterstanden dalen met ruim 10%, maar het aantal incassozaken bij de deurwaarder en ontruimingen neemt toe. Uitbreiding van de betaalmogelijkheden. Aanscherpingen werkwijze tegen woonfraude. Aantal meldingen van overlast iets toegenomen, ook de complexiteit van overlastzaken neemt toe. Huurderving is niet verminderd.
37
6 Maatschappelijk ondernemen 6.1 Een woningvoorraad die qua prijs aansluit op de inkomenssituatie van de doelgroepen
6.1.1 Doelen in het jaarplan In het jaarplan waren nog geen streefcijfers opgenomen over de samenstelling van de wensportefeuille van Parteon. De cijfers uit de tabel komen uit het nieuwe Strategisch Voorraadbeleid dat de corporatie in 2013 vaststelde. KSF
Wensportefeuille 2022 In aantallen
Goedkope woningen (< € 375) * Bereikbare woningen (€ 375 - € 575) Betaalbare woningen (€ 575 - € 681) Vrije sectorwoningen (> € 681) Totaal
In aandeel
Stand van zaken 31-12- 2013 In aantallen In aandeel
900
0-10%
3.698
22%
6.600
50-65%
9.989
60%
6.300
25-40%
2.238
14%
1.300
0-10%
596
4%
15.100
100%
16.521
100%
* De huurprijzen zijn geïndexeerd en worden jaarlijks aangepast. Activiteiten: vertaling van de externe ontwikkelingen en wetgeving, en de eigen visie op de betaalbaarheid van de woonlasten en het scheefwonen naar de gevolgen voor het huurbeleid. 6.1.2 Herijking Strategisch Voorraadbeleid en huurbeleid Zoals al aangegeven in par. 5.1.3 heeft Parteon in 2013 haar Strategisch Voorraadbeleid (SVB) geactualiseerd. In dit nieuwe beleid ligt zoals gezegd een sterkere nadruk op de betaalbaarheid. Dit heeft gevolgen voor de omvang van de wensportefeuille en het te voeren huurbeleid. De doelstelling uit het vorige SVB om ook een bijdrage te leveren aan de huisvesting van mensen met middeninkomens is in het nieuwe beleid grotendeels losgelaten. Zoals aangegeven in par. 4.3 heeft Parteon haar primaire doelgroep versmald tot huishoudens met een laag inkomen (tot € 34.000 bij een- en tweepersoonshuishoudens, tot € 38.000 bij gezinnen) en kwetsbare, bijzondere doelgroepen zoals mensen met psychische, verstandelijke en/of fysieke problemen en kansarmen zoals dak- en thuislozen. 38
Pas als deze primaire doelgroep optimaal is bediend, bedient Parteon ook de alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens met lage middeninkomens (€ 34.000 - € 38.000). Parteon werkt alleen voor huishoudens met inkomens boven € 38.000 als dit ten goede komt aan de mensen met lagere inkomens en als er geen efficiëntere en effectievere oplossing is. In 2013 heeft Parteon overigens de huren maximaal en dus ook inkomensgerelateerd verhoogd, waarbij de huur voor huishoudens met lagere inkomens is afgetopt op de streefhuur. Parteon voerde dit huurbeleid vanuit de volgende argumenten: het verhogen van de huren tot de streefhuren komt overeen met de doelstellingen uit het Strategisch Voorraadbeleid 2012; Parteon heeft de extra huurinkomsten nodig als een van de bronnen waaruit de verhuurdersheffing kan worden betaald; extra inkomensgerelateerde huurverhogingen kunnen de doorstroming bevorderen, zodat meer woningen vrijkomen voor de doelgroep. 6.1.3 Samengevat: gelukt en niet gelukt Externe ontwikkelingen en eigen visie op betaalbaarheid vertaald in nieuw Strategisch Voorraadbeleid. Dit geeft richting aan de samenstelling van de gewenste voorraad naar prijsklasse en het daarvoor te voeren huurbeleid.
6.2 Positieve bijdrage leveren aan het milieu 6.2.1 Doelen in het jaarplan
KSF
KPI: streefcijfer 1-1-2016
Stand van zaken 1-1-2013
Tot stand brengen van een duurzame woningvoorraad
De gemiddelde Energie Index in de voorraad is 1,74
1,93
Stand van zaken 31-12-2013 1,89
Norm 2013
1,86
Parteon hanteert bij de formulering van haar doelen met betrekking tot de energieprestatie van woningen de Energie Index. Dit is een fijnmaziger beoordeling dan het energielabel. Woningen met een index tussen 1,61 en 2,00 vallen binnen het energielabel D. Aanvullend op de eigen doelen heeft Parteon in een convenant met de gemeente Zaanstad afgesproken om per 1 januari 2018 een gemiddelde Energie Index van 1,70 te behalen. Activiteiten: Evalueren en herformuleren van het milieubeleid van Parteon op basis van nieuwe ambities. 6.2.2 Verbeteren milieuscore voorraad De gemiddelde Energie Index van de voorraad van Parteon bedroeg op 1-1-2014 1,89. De vooruitgang ten opzichte van een jaar eerder is onder andere te danken aan nieuwbouw en de sloop van oud bezit. Verder heeft een aantal woningen een nieuw label gekregen. Omdat in de tweede helft van 2013 weinig tot geen onderhoudsprojecten met energetische maatregelen zijn afgerond, was de voortgang ten opzichte van de eerste helft van het jaar minimaal. Dat heeft ertoe geleid dat het jaardoel van 1,86 niet is gehaald. Eind 2013 heeft Parteon haar Milieubeleidsplan herijkt. Daarbij is besloten het ambitieniveau uit het plan los te laten en vanaf 2014 aan te sluiten op de doelstelling uit het convenant van Aedes, Rijk en Woonbond. Deze gaat uit van een verbetering van de score op het gemiddelde energielabel met 20% naar een gemiddelde Energie Index van 1,70 op 1-1-2018. Omgerekend zou de Index daarvoor nu 1,90 moeten bedragen. Dat niveau heeft Parteon in 2013 wel gehaald.
39
6.2.3 Samengevat: gelukt en niet gelukt Het milieubeleid is herijkt en sluit nu aan op de landelijke afspraken tussen Aedes, Woonbond en Rijk. De beoogde gemiddelde Energie Index van 1,86 is in 2013 niet gehaald. Parteon zit wel op koers om in 2018 de doelstelling uit de hiervoor genoemde landelijke afspraken te halen.
6.3 Bijdrage leveren aan leefbare wijken en complexen 6.3.1 Doelen in het jaarplan KSF
KPI: streefcijfer 2015
Stand van zaken 2012
Norm 2013
Uitvoeren van eigen leefbaarheidsactiviteiten
Alle activiteiten zijn uitgevoerd conform de begroting Uitvoeren, op basis van gebiedsvisies, van een programma op de terreinen fysiek, sociaal en economisch
100% conform begroting 100% conform begroting
100% conform begroting 100% conform begroting
Activiteiten: uitvoeren van leefbaarheidsactiviteiten conform het afdelingsjaarplan; opstellen en afronden van de laatste nog ontbrekende wijkvisies; opstellen van een plan van aanpak voor ernstig overlastgevende huurders; uitvoeren in twee complexen van een pilot project bevorderen leefbaarheid door het screenen van woningzoekenden en het evalueren van deze pilot; uitvoeren van een evaluatie van de 25 VvE’s (Verenigingen van Eigenaren) om de rol van Parteon in VvE’s en de effecten van gemengd beheer op de leefbaarheid te evalueren. 6.3.2 Uitvoeringsprogramma Rosmolenwijk Na een lange periode van afstemming is het de gemeente en Parteon gelukt om nieuwe afspraken over de vernieuwing van de Rosmolenwijk vorm te geven. Centraal staat dat beide partijen zich meer richten op hun eigen domein. Voor Parteon betekent dit verdere vernieuwing van haar woningvoorraad én voortzetting van verbetering van particulier woningbezit in de Dwarsstraten. Ook zal zij, om praktische redenen, beheerder blijven van het budget sociale cohesie. De gemeente zal integraal de openbare ruimte in de wijk vernieuwen, inclusief de openbare ruimte rond de nog te realiseren projecten van Parteon. Parallel aan de onderlinge afstemming hierover is vol ingezet op behoud van het tempo in de wijkvernieuwing. De gemeente bereidt de grootschalige vernieuwing van de openbare ruimte en waar nodig vervanging van de riolering voor. Een eerste vernieuwing in een gebied met zeer kwetsbare funderingen (Eendrachtstraat) is naar tevredenheid uitgevoerd. De verdere uitvoering staat gepland in 2014 en loopt fasegewijs door in 2017. Voor Parteon was 2013 het jaar van bouwvoorbereiding. Met name voor de laatste fase van de Jan Bouwmeesterstraat (33 woningen) was het met de afnemende verkoopmarkt van belang de interesse van een belegger te wekken om tot afname van 28 vrije sectorhuurwoningen te komen. Dit is gelukt en een Letter of Intent hiervoor is getekend. De overige 5 woningen brengt Parteon in verkoop. Dit project komt in 2014 tot realisatie, net als de projecten Veeringplein 1 (23 woningen), Veeringplein 3 (27 woningen) en Bloemstraat (26 woningen). 40
Strategie is om waar mogelijk woningen te verkopen en bij einde bouw de 'overgebleven' woningen in de huur te nemen. De verwachting is dat eind 2014, uiterlijk begin 2015 de wijk 109 nieuwe eengezinswoningen rijker is en de kale plekken in de wijk eindelijk zijn verdwenen. Eén van de onderdelen van het uitvoeringsplan Rosmolenwijk is de aanpak van het gebied Dwarsstraten: enkele straatjes tussen de Oostzijde en de Rosmolenstraat met veel particulier bezit, waarvan veel met een zeer slechte fundering. Omdat zij hier zelf ook veel bezit heeft voert Parteon de regie over aankoop, herstel en verkoop van particuliere woningen met inzet van een Revolving Fund. Met de gemeente en de Bewonersgroep Dwarsstraten is afgesproken om de aanpak tot medio 2015 te beperken tot de woningen die reeds in bezit zijn. In 2013 zijn twee complexen met in totaal tien woningen gesloopt en is de voorbereiding gestart voor de realisatie van acht nieuwbouw koopwoningen. Belangrijk bij de wijkvernieuwing is de afstemming met de bewonersvertegenwoordigers. In 2013 heeft Parteon na een jarenlange discussie een besluit genomen over huurniveaus van de nieuwbouw huurwoningen en de hiermee samenhangende doorstroommogelijkheden van zittende bewoners. Met begrip voor de beperkingen die dit met zich meebrengt heeft Parteon besloten de huren van een deel van de nieuwbouw sociale huurwoningen niet te verlagen naar € 550. Reden is dat de financiële gevolgen voor Parteon een remmende werking hebben op overige (sociale) investeringen in de wijk. Duidelijkheid hierover was voor het Bewonersplatform van groot belang. Hoewel het niet de gewenste uitkomst was, zijn betrokkenen positief over de wijze waarop dit proces is verlopen en heeft dit geen negatief effect op de samenwerking. Als onderdeel van de sociaal-fysieke aanpak heeft Parteon ook geïnvesteerd in sociale cohesie en leefbaarheid. Voorbeelden hiervan zijn: Het My Home-project (buurtactiviteiten in de voormalige meubeltoonzaal aan de Oostzijde), bijdragen aan het jaarlijkse wijkfeest, het Rosmolenwijkkoor, Actief Talent en de jaarlijkse uitreiking van de Co Kroes prijs aan een buurtbewoner, die zich bijzonder verdienstelijk heeft gemaakt voor de wijk. 6.3.3 Gebiedsvisie Wormerveer Noord In 2013 is het kaderstellend gebiedsdocument voor Wormerveer Noord afgerond. Dit document geeft een integraal beeld van de vernieuwingsopgave en de kansen en bedreigingen. Het biedt handvatten voor het in samenhang aanpakken van complexen als de Herman Gorterstraat, Vondelstraat en A. Meijnsstraat en de effecten hiervan op de omgeving. Voor zowel de Herman Gorterstraat als de Vondelstraat is in 2013 gekozen voor een 15plus-jaars projectmatig onderhoud. De plus is dat wordt gezocht naar oplossingen voor de technische knelpunten in de complexen die een meerwaarde hebben voor zowel de complexen als de omgeving. Hierbij kan worden gedacht aan het vervangen van borstweringen door transparant materiaal, waardoor de uitstraling van het complex aanzienlijk verbetert. Naar verwachting wordt in de loop van 2014/2015 gestart met de werkzaamheden. De visievorming voor de drie flats aan de A. Meijnsstraat is in 2013 verder ontwikkeld. Definitieve besluitvorming hierover wordt verwacht begin 2014. Met de bouw van de Krokusstraat is eind 2013 gestart. Hier komen 24 sociale huurwoningen. Het uitvoeringsprogramma geeft ook handvatten om de leefbaarheid in Wormerveer Noord te verbeteren. Met de nieuw gevormde sociale wijkteams in Zaanstad, waaronder Wormerveer, heeft Parteon een belangrijke partner in de wijk. In 2013 hebben de eerste verkennende gesprekken plaatsgevonden. 6.3.4 Wijkplan Poelenburg In de eerste helft van 2013 is het besluit genomen over de herijking Poelenburg en zijn de ambities bijgesteld. Er is een programma gemaakt voor de hoogbouwcomplexen die Parteon in Poelenburg bezit. Daarbij is geprobeerd zo veel mogelijk aan te sluiten bij de oorspronkelijke ambities: het tot stand brengen van een gevarieerd woningaanbod door projectmatig onderhoud en renovatie, en 41
verbeteren van de kwaliteit van het bezit en de leefbaarheid. Dit nieuwe programma beslaat een periode van vier jaar en loopt door tot en met 2017. De investering van Parteon is € 15 miljoen. In de zomer van 2013 heeft Parteon, door middel van bewonersbijeenkomsten en spreekuren, de bewoners geïnformeerd over de nieuwe plannen voor Poelenburg. Er is extra inzet beschikbaar voor participatie en intensief beheer in de complexen waar dat nodig en wenselijk is. Verder is in 2013 het project tHUISbasispoelenburg II uitgevoerd; dit loopt door in 2014. 6.3.5 Pilot screenen woningzoekenden In 2012 zijn de voorbereidingen afgerond voor de uitvoering van de pilot ‘screenen van woningzoekenden’. Doel hiervan is te onderzoeken of en hoe het screenen van woningzoekenden kan bijdragen aan de leefbaarheid in een complex. Parteon heeft twee pilot-complexen geselecteerd waarvan de bewoners begin 2013 zijn geïnformeerd. De vrijgekomen woningen in deze twee complexen worden aangeboden onder bijzondere voorwaarden en met aangepaste advertentieteksten. Er heeft inmiddels een aantal intakegesprekken plaatsgevonden met kandidaat-woningzoekenden. Tegelijkertijd worden de voor deze complexen opgestelde beheerplannen uitgevoerd. Hierin wordt extra aandacht besteed aan schoon, heel en veilig, in samenwerking met de bewoners. De zittende bewoners reageren positief op de aanpak. Eind 2013 hebben we de eerste bevindingen met de overige deelnemende corporaties en de federatie met elkaar besproken. Er hadden op dat moment nog te weinig mutaties in de geselecteerde complexen plaatsgevonden om aan de eerste bevindingen van de pilot conclusies te kunnen verbinden. De pilot loopt door in 2014. Afspraak is om in juni 2014 de eerste gezamenlijk evaluatie te schrijven. De punten waarop wordt geëvalueerd, zijn vastgesteld. 6.3.6 Sponsoractiviteiten In 2013 zijn de meeste sponsorgelden gegaan naar platforms en podia die zich inzetten voor de stedenbouw, in het kader van de bewustwording over het belang van en de ontwikkeling van stedelijke vernieuwing. Daarnaast hebben we een bijdrage gegeven aan de kunstbeurs ARTZaanstad, waarbij onze huurders bij aankoop van een toegangskaart het tweede kaartje gratis kregen. Het Regt Huys in Westzaan ontving een klein bedrag op grond van een sponsorovereenkomst uit het verleden. Externe sponsorverzoeken toetsen wij altijd aan het uitgangspunt van ons sponsorbeleid: heeft het voldoende raakvlak met 'wonen'? Activiteit In stand houden en uitbouwen activiteiten Bijdrage leveren aan inzicht in specifieke positie van de stad Bijdrage aan het behoud van de historie van Wormerveer en West-Knollendam Laagdrempelige kunstbeurs voor iedereen Onderhoud monumentaal pand
Begunstigde Stichting Babel, podium voor onder andere architectuur en stedenbouw in Zaanstad Stichting Forum voor Stedelijke vernieuwing Historische Vereniging van Wormerveer
Bijdrage € 5.000
ARTZaanstad
€ 1.850
Stichting 't Regt Huys in Westzaan
€ 450
€ 2.500 € 1.000
6.3.7 Samengevat: gelukt en niet gelukt De positionering van Parteon in Poelenburg en de Rosmolenwijk is aangepast aan de veranderende opvattingen over de rol van Parteon in de wijken. De opgave sluit hier beter bij aan. Diverse leefbaarheidsactiviteiten uitgevoerd. Parteon voerde hierbij een bezuiniging door van € 50.000. Nieuw beleid voor ernstig overlastgevende huurders ontwikkeld. De evaluatie van het gemengd beheer is uitgevoerd; de aanbevelingen worden verder uitgewerkt. Pilot project screenen woningzoekenden loopt in twee complexen. Het aantal mutaties is nog te klein om er al conclusies aan te verbinden.
42
6.4 Positief oordeel van belanghouders 6.4.1 Doelen in het jaarplan KSF
KPI: streefcijfer 2015
Stand van zaken 2013
Norm 2013
De Bewonersraad en bewonerscommissies zijn tevreden over de wijze waarop ze betrokken zijn bij het beheer en beleid De gemeente, maatschappelijke organisaties en de Bewonersraad zijn tevreden over de prestaties van Parteon
Ze geven gemiddeld een rapportcijfer van 7,5
7,1
7,0
Ze geven gemiddeld een rapportcijfer van 7,5
7,5
7,0
Activiteiten: overleg voeren en overeenstemming bereiken met andere corporaties over onderwerpen en vormen van samenwerking; onderzoek naar de juiste participatie-instrumenten voor de Bewonersraad, bewonerscommissies en bewoners (waaronder digitale participatie), en het opstellen van een plan van aanpak voor de invoering daarvan; ontwikkeling van een meetinstrument om (jaarlijks) de tevredenheid van de Bewonersraad en bewonerscommissies te meten; vertalen van de aanbevelingen uit de KWH-participatiemeting uit 2012 in verbeteracties voor de komende drie jaar; structureren van het contact met zorg- en welzijnspartijen door de invoering van accounthouders; coördineren en verder ontwikkelen van het overleg met de gemeente; ontwikkelen van een visie op de rol van Parteon binnen de woonvisie van Zaanstad en de regio Amsterdam; onderzoeken van de mogelijkheden tot het vormen van nieuwe allianties met partners van Parteon. 6.4.2 Opvolging visitatierapport De visitatiecommissie concludeerde na haar bezoek in 2011 dat belanghouders een onduidelijk beeld hebben van wat Parteon wel en niet doet en nastreeft. Ze voelen zich niet betrokken bij de beleidsbepaling van Parteon. De commissie gaf een aantal aanbevelingen om dit te verbeteren. Positief volgens de commissie was dat Parteon er goed in slaagt de bewoners te betrekken bij beheer en beleid. Hiermee scoorde de corporatie in het visitatierapport boven de norm. Parteon heeft naar aanleiding van de visitatie een verbeterplan opgesteld met acht verbeterpunten: aan vijf daarvan – dienstverlening aan de klant (zie par. 5.3), interne communicatie, kwaliteit van de woningvoorraad (zie par. 5.2), het in kaart brengen van de omgevingsrisico’s en de participatie van de belanghouders (zie deze par.) – is ook in 2013 verder gewerkt; het verbeterpunt ‘ontwikkeling van een methodiek voor sturing op kasstromen’ is niet uitgevoerd; Parteon hanteert inmiddels een andere systematiek; het afwegingskader voor de inzet van middelen is reeds in 2012 afgerond; voor het verbeterpunt ‘relatie tussen bestuur en Raad van Commissarissen’ verwijzen we naar het verslag van de RvC. 6.4.3 Belanghoudersparticipatie Parteon kent vier categorieën belanghouders. Op 15 april 2013 organiseerden we voor onze belanghouders een relatieborrel. Daarin hebben we de ontwikkelingen bij Parteon en in het corporatiestelstel toegelicht. Ook gingen we op informele wijze met onze belanghouders in gesprek. Buiten deze borrel hebben we nog op diverse andere momenten met onze belanghouders overleg gevoerd.
Bewonersraad en bewonerscommissies. De Bewonersraad vertegenwoordigt de huurders van Parteon en is daarmee de belangrijkste belanghouder. We betrekken de raad door middel van werkgroepen actief bij de voorbereiding van het beleid. Belangrijk wapenfeit op het gebied van de bewonersparticipatie was dat Parteon in mei 2013 het KWH-Participatielabel ontving. 43
Dit bewijst dat de corporatie de samenwerking met en het betrekken van de bewonersorganisaties bij het beleid serieus nemen. Om dit nog verder te verbeteren, hebben we in 2013 de mogelijkheden onderzocht van een verbreding van de participatie-instrumenten naar onder meer online participatie. Een pilot digitale participatie rond leefbaarheid in Peldersveld gaat in januari 2014 live. We maakten verder een plan van aanpak met aanbevelingen en verbeteracties voor de komende drie jaar. De Bewonersraad bracht in 2013, conform de Overlegwet en de Samenwerkingsovereenkomst, positief advies uit over de volgende onderwerpen: meerjarenbegroting 2013-2017, volkshuisvestingsverslag en jaarrekening 2012, Te Woon/Koopgarant, beleid huisvesting maatschappelijke doelgroepen, richtlijnen bij sloop naar nieuwbouw, richtlijnen participatie bij projectmatig onderhoud, handleiding Bewonerscommissies, uitplaatsing huurders Oranjestraat in verband met funderingsherstel, wijziging van het servicekostenbeleid en huurbeleid garages en parkeerplaatsen. Een negatief advies volgde op de huurverhoging. Het overleg tussen Parteon en Bewonersraad wordt wederzijds als goed beoordeeld. De raad en bewonerscommissies gaven aan het overleg in 2013 een rapportcijfer van gemiddeld 7,1. Dit was in 2012 nog een 6,6.
Gemeente Zaanstad. In 2013 heeft vier keer een overleg plaatsgevonden tussen Parteon en de gemeente Zaanstad. Vast bespreekpunt is de voortgang van projecten op het gebied van sloop, nieuwbouw en projectmatig onderhoud (zie par. 6.4.4). Parteon heeft verder haar plannen toegelicht op het gebied van wonen en zorg en strategisch voorraadbeleid. Begin februari hebben wij samen met de collega-corporaties ZVH en Rochdale aan de gemeenteraad uitgelegd welke gevolgen het regeerakkoord heeft voor de investeringsruimte en de nieuwbouw-, herstructurerings- en renovatieplannen in Zaanstad. Wij gaven verder op verzoek van de gemeente een presentatie over de gevolgen van ons portefeuillebeleid voor de spreiding van sociale huurwoningen over de wijken. Eind september kwamen bestuurders van gemeenten en woningcorporaties bijeen in een workshop over de spreiding van de betaalbare voorraad in de stadsregio Amsterdam. Er bleek bereidheid te bestaan hierover afspraken te maken. Zaanstad heeft relatief veel sociale huurwoningen in vergelijking tot gemeenten ten zuiden van Amsterdam. De gemeente wil dat hier binnen de stadsregio meer evenwicht in komt, om te voorkomen dat mensen met lagere inkomens voor hun huisvesting steeds meer op Zaanstad zijn aangewezen. Tegelijkertijd wil de gemeente dat binnen Zaanstad per wijk een minimale omvang van de sociale huurwoningvoorraad wordt geformuleerd. De gezamenlijke woningcorporaties onderschrijven deze wens en stemmen hier hun portefeuillestrategie op af.
Andere woningcorporaties. Met de in Zaanstad werkzame woningcorporaties werkt Parteon samen in de Federatie van Zaanse woningcorporaties. De bestuurders en beleidsadviseurs hebben in 2013 meerdere malen vergaderd. Er was ook op bestuurlijk niveau overleg met de wethouders (zie hierboven). De samenwerking met woningcorporatie ZVH is nauwer geworden. Dit betreft ook een aantal uitvoerende werkzaamheden.
Zorg- en welzijnsorganisaties. Al naar gelang de wederzijdse behoefte voeren we op bestuurlijk niveau regelmatig overleg met zorg- en welzijnsorganisaties. Belangrijk onderwerp zijn de ontwikkelingen op het gebied van het scheiden van wonen en zorg.
6.4.4 Prestatieafspraken met gemeente Zaanstad Parteon maakte begin februari 2013 met de gemeente afspraken over de in 2013 en 2014 uit te voeren woningbouwprojecten, met als doel activiteiten beter op elkaar te kunnen afstemmen. Concreet gaat het om: drie sloopprojecten in 2013: Krokusstraat (Wormerveer) is uitgevoerd, Durghorst fase 2 (Krommenie) en Bloemstraat (Zaandam) zijn verschoven naar 2014. Durghorst fase 2 is vertraagd vanwege de ontwikkelingen rond wonen en zorg en een passende aansluiting van nieuwbouw hierop. De Bloemstraat kende vertraging in de planvoorbereiding; twee sloopprojecten in 2014: Straat Davis (Zaandam) verloopt conform planning, Eikelaan (Krommenie) wordt verschoven naar 2015 vanwege vertraging in de planvoorbereiding;
44
vier op te leveren nieuwbouwprojecten in 2013: alle uitgevoerd volgens plan; zeven nieuwbouwprojecten met start bouw in 2013 en oplevering in 2014: o Morgensterstraat (Zaandam), Veeringplein 1 (Zaandam) en Krokusstraat (Wormerveer) verlopen volgens plan; o Veeringplein 3 (Zaandam) is vertraagd maar de oplevering staat nog steeds gepland voor 2014; o Bloemstraat (Zaandam), Jan Bouwmeester 2 (Zaandam) en Durghorst 2 (Krommenie) zijn vertraagd en de oplevering is nu gepland in 2015; twee nieuwbouwprojecten (Durghorst 2 in Krommenie en Bloemstraat in Zaandam) met start bouw in 2014 en oplevering in 2015: deze verlopen conform de planning; zeven projecten projectmatig onderhoud met voorbereiding en uitvoering in 2013: vijf projecten verlopen conform de planning (Hofwijk Zaandam, Havenbuurt Zaandam, Schildersbuurt Wormerveer, Butterkamp/Veenboerstraat Zaandijk, Gagarin/Van Allenstraat Krommenie), twee zijn vertraagd en opgeschoven naar 2014/2015 (Bloemenbuurt Wormerveer, Heukel/Wachterstraat Zaandam); negen projecten projectmatig onderhoud met uitvoering en voorbereiding in 2013 en 2014: van acht van de negen is de voorbereiding en uitvoering vertraagd. Van deze complexen is in 2013 een beoordeling gemaakt vanuit het asset management. Daarna moest de keuze voor een passend onderhoudsconcept gemaakt worden.
6.4.5 Quickscan en oordeel over prestaties In november/december 2013 is door middel van een quickscan een tussenmeting gehouden onder de belanghouders om na te gaan hoe zij oordelen over de prestaties van Parteon. In vergelijking met de beoordelingen in het kader van de visitatie eind 2011 is er sprake van een verbetering. Belanghouders beoordelen de prestaties van Parteon met een 7,5. Dat komt overeen met het geformuleerde ambitieniveau voor 2015. De mate waarin belanghouders worden betrokken bij het formuleren van ambities en doelen en het definiëren van opgaven komt uit op gemiddeld een zes. Parteon is van mening dat niet alle belanghouders even veel bij het formuleren van ambities en doelen betrokken hoeven te zijn. Intensieve betrokkenheid geldt vooral de Bewonersraad en de gemeente. Ook voor het informeren van de belanghouders krijgt Parteon een 6. Veel zorgorganisaties waarmee Parteon samenwerkt, vinden het lastig de juiste persoon te pakken te krijgen. We gaan onderzoeken hoe we dit kunnen verbeteren. 6.4.6 Samengevat: gelukt en niet gelukt Toekenning KWH Participatielabel (drie jaar geldig). Ontwikkeling nieuw participatie-instrument voor bewonersparticipatie: 13 januari 2014 startte een pilot met digitale participatie. Nog geen nieuw instrument voor het meten van de tevredenheid van Bewonersraad en bewonerscommissies. Accounthouderschap ingevoerd voor zorg- en welzijnspartijen. Praktische en constructieve samenwerking met gemeente Zaanstad met prestatieafspraken rond concrete projecten. Verkennende gesprekken gevoerd met collega-corporaties over nieuwe vormen van samenwerking. Op diverse gebieden zijn ervaringen gedeeld en vindt kennisoverdracht plaats. Jaardoelen met betrekking tot beoordeling door belanghouders zijn gehaald. Bewonersraad en bewonerscommissies geven een 7,1 voor de wijze waarop ze worden betrokken bij beheer en beleid. Gemeente en maatschappelijke organisaties geven een 7,5 aan de prestaties van Parteon.
45
7 Het maatschappelijk presteren van Parteon 7.1 Inleiding
Om haar maatschappelijke bijdrage specifieker te maken, maakt Parteon in dit jaarverslag voor het eerst een overzicht van haar maatschappelijke activiteiten, ofwel het ‘maatschappelijk presteren’. Daarbij onderscheiden we drie hoofdthema's: onze bijdrage aan betaalbare en kwalitatief goede woningen voor onze primaire doelgroepen; onze onrendabele investeringen met een maatschappelijke meerwaarde; onze activiteiten op het gebied van leefbaarheid.
7.2 Tabellen activiteiten op hoofdlijnen De diverse activiteiten worden op hoofdlijnen uitgewerkt in onderstaande tabel.
46
47
48
8 Parteon als onderneming 8.1 Een gezonde financiële positie
8.1.1 Doelen in het jaarplan KSF
KPI: streefcijfer 2015
Parteon heeft voldoende solvabiliteit volgens het Centraal Fonds Volkshuisvesting Parteon behoudt haar kredietwaardigheid bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw
De solvabiliteit bedraagt tussen 20% en 30% Er is een positieve kasstroom na 2% aflossing
Op basis van MJB 2014
Norm 2013
Solvabiliteit 20-30% Positieve kasstroom na 2% aflossing
Positieve kasstroom na 2% aflossing
Activiteiten: onderzoek naar de oorzaken van de huurderving en opstellen van een verbeterplan zodat deze 10% vermindert ten opzichte van het niveau uit de begroting voor 2013; onderzoek naar de mogelijkheden om de inkomsten uit verkoop te optimaliseren, zodat deze 10% hoger zijn ten opzichte van de begroting voor 2013; evaluatie van en besluitvorming over de toepassing van kortingsproducten bij de verkoop van huurwoningen; uitwerken van een heroverweging van de koers van Parteon naar aanleiding van de effecten van het regeerakkoord en de taakstellingen in de Meerjarenbegroting 2013; vertaling van de gevolgen van de scheiding van Daeb- en niet-Daeb-activiteiten voor de financieringsbehoefte, organisatiestructuur en –processen, administratieve processen en splitsing van de administratie; ontwikkelen van de functie van assetmanagement, zodanig dat deze eind 2013 operationeel is. In dit kader stonden ook op het programma het versterken en uitbouwen van de Investeringscommissie (ICOM), het ontwikkelen van en rapporteren op sturingskengetallen, het opnieuw afwegen van de marktwaarde en overstappen naar waardering van de gehele vastgoedportefeuille tegen marktwaarde, evalueren en aanvullen van het Investeringsstatuut en concretiseren en vertalen van het DrieKamerModel voor woningcorporaties. Bij Parteon is de financiële positie geen doelstelling, maar een randvoorwaarde. Parteon bewaakt continu dat het bereiken van de doelstellingen gebeurt binnen de financiële randvoorwaarden. Deze zijn uitgewerkt in een financiële meerjarenplanning die elk jaar wordt geactualiseerd. De randvoorwaarden komen voort uit de doelstelling van Parteon om borging van financiering te behouden (via het WSW, Waarborgfonds Sociale Woningbouw) en om voldoende solvabel te zijn. Beide financiële doelstellingen zijn in 2013 behaald: Parteon was volgens het Centraal Fonds voldoende solvabel en bleef binnen het door het WSW afgegeven faciliteringsvolume. De financiële bijsturing is er continu op gericht te blijven voldoen aan de door het WSW en Centraal Fonds gehanteerde criteria, zodat Parteon haar goede financiële positie ook in de toekomst behoudt. 49
Deze paragraaf gaat in op de hoofdlijnen van het financiële beleid van Parteon. Voor de financiële kengetallen, de geconsolideerde balans, de geconsolideerde winst- en verliesrekening en het geconsolideerd kasstroomoverzicht en de analyse van het resultaat wordt verwezen naar de separate Jaarrekening 2013. 8.1.2 Treasury Het Treasury-statuut bepaalt de spelregels voor de treasury-activiteiten van Parteon. Het statuut is de basis voor het treasury-jaarplan, op basis waarvan de treasury-operaties worden uitgevoerd. Het Treasury-statuut heeft de volgende doelstellingen: waarborgen van de toegang tot de kapitaalmarkt; beheersen van renterisico’s; financieren tegen zo laag mogelijke kosten; beschikken over voldoende liquiditeit. Het treasury-jaarplan wordt jaarlijks vastgesteld door de directeur-bestuurder en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. Dit is ook gebeurd in 2013. 8.1.3 Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) De belangrijkste kredietbeoordelaars hebben het WSW hun hoogste rating toegekend (triple A-status). Dankzij deze status kunnen corporaties geld lenen tegen gunstige voorwaarden, indien deze leningen zijn geborgd door het WSW. Vanaf eind 2013 heeft het WSW een nieuw afwegingskader ingevoerd, waarmee het zijn deelnemers beoordeelt. Dit kader bestaat uit kwantitatieve en kwalitatieve elementen. De kwantitatieve elementen hebben betrekking op de financiële risico’s, de kwalitatieve elementen slaan op de bedrijfsrisico's. Op basis van de beoordeling op beide risico’s krijgen corporaties een risicokwalificatie. Deze bepaalt in hoeverre een corporatie geborgde financiering kan aantrekken. Het faciliteringsvolume blijft hierbij het maximale bedrag aan externe financiering waarvoor het WSW van tevoren aangeeft dat zij borg staat. Dit volume wordt bepaald op basis van de aan Corpodata aangeleverde prospectieve informatie (dPi). Voor het jaar 2013 is gekeken naar de prognosejaren 2013 tot en met 2015. Het door het WSW afgegeven faciliteringsvolume bedraagt € 81,2 miljoen. Parteon heeft voor een totaalbedrag van € 10 miljoen leningen aangetrokken ten laste van het faciliteringsvolume. Deze leningen hebben betrekking op 2013. Het resterende vrije faciliteringsvolume bedraagt hierdoor € 71,2 miljoen. Parteon bleef in het verslagjaar dus ruim binnen het afgegeven faciliteringsvolume. Het WSW heeft bij Parteon voor rond € 543 miljoen aan leningen geborgd. 8.1.4 Liquiditeit Eind 2013 is er sprake van een overschot aan liquide middelen van € 36 miljoen waarvan € 16 miljoen op een spaarrekening. Op basis van de huidige prognoses van de kasstromen is er in 2014 geen noodzaak om voor niet-DAEB externe commerciële financiering aan te trekken. Parteon hanteert het beleid dat niet-DAEB intern gefinancierd moeten kunnen worden. 8.1.5 Assetmanagement Parteon heeft in 2013 hard gewerkt aan de invoering van assetmanagement. Doel hiervan is om besluiten over investeringen in vastgoed in de toekomst niet alleen meer te baseren op technische of volkshuisvestelijke argumenten, maar ook op de consequenties die ze hebben voor de waarde en het rendement van het betreffende vastgoed op korte en lange termijn. Om dat goed te kunnen doen, zijn in 2013 alle complexen in kaart gebracht, met daaraan gekoppeld de informatie over de staat van onderhoud, de huidige waardes en de waardepotenties na een ingreep. Er is verder een reglement vastgesteld voor de Investeringscommissie (ICOM) en er is een vast format ontwikkeld om de besluitvorming in deze commissie te ondersteunen. 8.1.6 Meerjarenprognose 2014-2018 De Meerjarenbegroting (MJB) 2014-2018 is de eerste MJB waarin het totale bezit in exploitatie van Parteon wordt gewaardeerd op de marktwaarde in verhuurde staat. In oktober 2013 is het nieuwe Strategisch Voorraadbeleid (SVB) vastgesteld (met de wensvoorraad eind 2022) en is tevens het assetmanagement ingevoerd. 50
In de MJB 2014-2018 is het huurbeleid ingerekend conform het SVB. De extra inkomensafhankelijke huurverhoging is ingerekend voor vijf jaar. Er zijn verder minder verkopen begroot dan in de MJB 2013-2017. Door lagere verkoopkosten zijn de netto opbrengsten wel conform de MJB 2013-2017. Omschrijving Omvang eigen vermogen (x € 1.000) Lang vreemd vermogen (x € 1.000) Rente vreemd vermogen (x € 1.000) Operationele kasstroom (x € 1.000) Jaarresultaat (x € 1.000) Solvabiliteit ICR DSCR Aflossingsfictie WSW
(x € 1.000)
2014 905.678 539.944 24.162 14.419 68.852-
2015 921.439 547.449 23.038 19.098 15.146
58% 1,63 1,23 11.102
58% 1,76 1,27 10.797
2016 948.720 545.143 23.031 24.415 26.929 59% 2,00 1,31 10.947
2017 968.981 542.135 22.565 26.462 20.261
2018 1.004.432 536.022 22.022 31.689 35.452
59% 2,11 1,41 10.901
61% 2,36 1,50 10.841
Het WSW heeft een nieuw financieel beoordelingskader met onder andere de kengetallen ICR (InterestCoverage Ratio) en DSCR (Debt service coverage ratio). Deze kengetallen worden door het WSW alleen eind 2014 getoetst op basis van het enkelvoudige kasstroomoverzicht. Hierin worden zowel de reeds gerealiseerde jaren als de begrote jaren betrokken. Parteon heeft ook voor de jaren 2015 tot en met 2018 de kengetallen berekend, conform de definitie van het WSW, maar alleen voor het desbetreffende begrotingsjaar. De kengetallen voor deze jaren zijn derhalve indicatief. 8.1.7 Samenvatting: gelukt en niet gelukt Parteon was in 2013 voldoende solvabel, volgens het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Parteon bleef binnen het faciliteringsvolume van het WSW. Niet-DAEB kunnen door Parteon intern worden gefinancierd. Huurachterstand teruggedrongen met 10%. Opbrengsten uit verkoop 26% hoger dan begroot. Evaluatie kortingsproducten Te Woon afgerond. Besluitvorming volgt. Koers Parteon heroverwogen, met vertaling in Strategisch Voorraadbeleid en Parteon 2.0. Vertaling van de gevolgen van de scheiding tussen Daeb en niet-Daeb wacht op de definitieve uitwerking van de Novelle bij de Herzieningswet. Voorbereidingen getroffen voor invoering professioneel assetmanagement in 2014.
8.2 Efficiënte bedrijfsvoering 8.2.1 Doelen in het jaarplan KSF
KPI: streefcijfer 2015
De bedrijfskosten blijven binnen die van de referentiegroep
Kosten vallen binnen de normen van Corporatie in Perspectief (CiP)
Gerealiseerd
Norm 2013
Kosten lager dan de norm CiP
Activiteiten: uitvoeren van het plan van aanpak en de doelen van ParteoNext, onder meer door het realiseren van een centrale huisvesting; evaluatie van de uitgevoerde ‘Lean’-projecten bij projectmatig onderhoud. Doel hiervan is het verhogen van de effectiviteit en efficiency van bedrijfsprocessen; houden van een inspiratiesessie ‘Lean’ als voorbereiding op een mogelijk brede uitrol uitvoeren van een pilot met ‘Lean’ werken in het verhuurmutatieproces; kiezen en invoeren van een DMS-systeem (digitaal Document Management System); inbedden van de controlfunctie bij projectontwikkeling bij Planning & Control; evaluatie van het format van de kwartaalrapportages als middel om het realiseren van de jaardoelen te monitoren.
51
8.2.2 ‘Lean’ werken Het ‘Lean’ werken is in 2013 uitgerold bij het aanbrengen van de binnenpakketten en proefsgewijs bij enkele projecten in het projectmatig onderhoud. De doorlooptijden bij de binnenpakketten zijn door de efficiëntere aanpak structureel verminderd van 12 naar 10 werkdagen. Dit betekent minder overlast voor de bewoner en 17% tijdwinst op toezicht. De gemiddelde besparing op interne uren bedraagt gemiddeld 4 uur per woning. De kosten zijn structureel lager dan in voorgaande jaren (minus 21%). In het projectmatig onderhoud is het ‘Lean’ werken getest in een aantal projecten: Butterkamp/Veenboer en de cluster Grote Beer en Kleine Beer. In Butterkamp/Veenboer neemt de aannemer de engineering en calculatie voor zijn rekening. Ten behoeve van de zorgvuldigheid en juridische inkadering heeft het proces langer geduurd dan voorzien. De uitvoering van het werk vindt plaats in de eerste helft van 2014. De clusters Grote Beer en Kleine Beer verlopen voorspoedig volgens het Lean-concept. Ze lopen door tot in 2015. De nieuwbouw aan de Heiligeweg in Krommenie werd in 2013 Lean opgepakt. Dit heeft geleid tot een besparing in de stichtingskosten. 8.2.3 Bedrijfslasten Parteon heeft de bedrijfslasten in 2013 afgezet tegen de landelijke normen uit Corporatie in Perspectief (CiP) 2012. Deze bedrijfsvergelijking is gebaseerd op de geïndexeerde normen uit 2011. Kostentype
Parteon begroot
Parteon gerealiseerd
Norm (CiP)
Verschil
Onderhoudskosten per VHE
€ 1.622
€ 1.279 *
€ 1.424
- € 145
Netto bedrijfslasten per VHE
€ 1.303
€ 1.195
€ 1.350
- € 155
* De lagere onderhoudskosten per verhuureenheid zijn een resultaat van een strakkere sturing op kosten, inkoopvoordelen, uitstel van enkele projecten en een kritischer aanpak van het reparatieonderhoud. 8.2.4 Samengevat: gelukt en niet gelukt De netto onderhouds- en bedrijfslasten van Parteon zijn lager dan de referentiegroep. Invoeren Document Management Systeem (DMS) niet gehaald. De implementatie is nu gepland voor het tweede kwartaal van 2014. De invoering van ParteoNext verliep volgens schema. Een groot deel van de medewerkers werkt nu tijd- en plaatsonafhankelijk. Het project is afgerond met een film over de Do’s en Dont’s van de nieuwe manier van werken. De processen rond het aanbrengen van binnenpakketten zijn in samenwerking met de aannemers ‘Lean’ gemaakt. Dit heeft bijgedragen aan een verlaging van de onderhoudslasten. Ook in de pilots rond projectmatig onderhoud leidt het ‘Lean’ werken tot besparingen. Controlfunctie bij projectontwikkeling ingebed bij Planning & Control.
8.3 Positief oordeel van medewerkers 8.3.1 Doelen in het jaarplan KSF
KPI: streefcijfer 2015
Stand van zaken 2013
Norm 2013
Positief oordeel van de medewerkers over Parteon als werkgever
Medewerker geven gemiddeld een 7,5
7,7
7,5
52
Activiteiten: uitvoeren van een medewerkerstevredenheidsonderzoek, analyse van de resultaten daarvan en benoemen en uitvoeren van verbeteringen; beter greep krijgen op het ziekteverzuim, onder meer door elk kwartaal sociaal-medische overleggen te voeren met de bedrijfsarts en door ziekteverzuim als structureel gespreksonderwerp op te nemen in de overleggen tussen de personeelsadviseurs en leidinggevenden; opzetten en uitvoeren van een agressiebeleid en vertaling daarvan in concrete instructies voor hoe om te gaan met agressief gedrag bij klanten. 8.3.2 Personeelsopbouw per 31-12-2013 Totaal aantal medewerkers Fulltime – parttime Mannen – vrouwen
Mutaties 2013 Totaal Eigen verzoek Einde contract Boventallig (Vroeg)pensioen Andere reden Overlijden
199 103 – 96 90 - 109
In dienst 9
Uit dienst 20 5 2 2 11 0
8.3.3 Ziekteverzuim in 2013 Eerste kwartaal
Tweede kwartaal
Derde kwartaal
Vierde kwartaal
Totaal 2013
2012
2011
Totaal ziekteverzuim Incl. zwangerschap
4,24%
2,79%
2,06%
3,12%
2,69%
5,75%
6,06%
Excl. zwangerschap
3,54%
2,68%
1,63%
3,82%
3,17%
5,21%
5,78%
0,96
0,92
0,93
0,94
0,90
0,97
1,08
Ziekteverzuimfrequentie Excl. zwangerschap
Het ziekteverzuim (excl. ziekteverzuim) in 2013 is in het vierde kwartaal aanzienlijk gestegen en verdubbeld ten opzichte van het derde kwartaal. In twee derde van het aantal verzuimgevallen was er sprake van griep of griepachtige klachten. Over het hele jaar bleef Parteon ruim onder de verzuimnorm voor openbaar bestuur en overheidsdiensten van 5,3%. 8.3.4 Samengevat: gelukt en niet gelukt Ziekteverzuim fors lager dan in 2012 en ook ruim beneden de verzuimnorm van 5,3%. Het onderzoek naar de medewerkerstevredenheid leverde een gemiddeld rapportcijfer op van 7,7. Naar aanleiding van het onderzoek zijn verbeterpunten benoemd en uitgevoerd. Agressiebeleid opgezet en vertaald in concrete instructies.
8.4 Een goed functionerende organisatie 8.4.1 Activiteiten realiseren van een management development programma om de sturing op prestaties te verbeteren.
53
Onderdelen hiervan zijn het bewaken van een goede koppeling tussen koers, organisatiejaarplan, jaarplannen en plannings- en beoordelingscyclus, het ontwikkelen van managementvaardigheden (zowel competenties als inhoudelijk), het uitvoeren van het programma van ParteoNext en het uitvoeren van de aanbevelingen van de evaluatie ‘Beoordelen en belonen’; uitvoeren en coördineren van activiteiten uit het Plan van Aanpak risicomanagement, zodanig dat voor twee primaire processen een risico-inventarisatie wordt uitgevoerd en de risicobereidheid en top-10 risico’s bekend zijn; afronden van de herinrichting van de jaarrekening 2012 zodat deze voldoet aan de richtlijnen uit RJ645; formuleren van de doelen van Parteon 2.0 en realiseren van de eerste stappen; vertalen van het beleid voor Inkoop en Aanbesteden in een spoorboekje met concrete richt- en tijdlijnen.
8.4.2 Samengevat: gelukt en niet gelukt Het Management Development Programma is opgesteld en wordt uitgevoerd, met doorloop in 2014. Voor twee primaire processen is een risico-inventarisatie uitgevoerd. Verder heeft de directie de top-10 risico’s benoemd (zie verder par. 8.6). De jaarrekening 2012 is opgesteld conform de richtlijnen RJ645. De doelen van Parteon 2.0 zijn geformuleerd en de eerste activiteiten uit het Plan van Aanpak zijn afgerond. Diverse verbeteractiviteiten verricht in het beleid voor Inkoop en Aanbesteden.
8.5 Verbindingen 8.5.1 Inleiding Parteon heeft als organisatie een aantal verbindingen. Een verbinding wordt gedefinieerd als het hebben van (belangrijke) invloed op een andere rechtspersoon. Dat kan door deelneming in het aandelenkapitaal, door in directie of bestuur deel te nemen of door eventuele overige vormen van zeggenschap. De keuze voor het aangaan van verbindingen door Parteon vloeit in een aantal gevallen voort uit de keuze om bepaalde activiteiten te ontplooien. Voorbeeld daarvan is Woningnet NV. In andere gevallen wordt bewust voor een verbinding gekozen vanwege risicospreiding of om een bijdrage te leveren aan specifieke volkshuisvestingsactiviteiten. In de Governancecode is bepaald dat corporaties dienen te beschikken over een verbindingenstatuut. Het statuut van Parteon is in concept beschikbaar; de verdere concrete invulling daarvan is afhankelijk van de bepalingen in de Herzieningswet. Deze waren in 2013 nog niet bekend. In 2012 heeft Parteon besloten het aantal verbindingen aanzienlijk terug te brengen. Dit geldt met name voor een aantal rechtstreeks onder Parteon Projectontwikkeling Holding BV gehangen projectBV's. Deze lijn is in 2013 doorgezet. Op termijn zal ook de holding zelf worden geliquideerd. Verder is besloten om de Stichting Monumenten als zelfstandige entiteit te liquideren. Het - beperkte, monumentale - vastgoed in die stichting is ondergebracht in de stichting Parteon. 8.5.2 Verbindingen algemeen Parteon Projectontwikkeling Holding BV. Deze Holding BV- is opgericht in 2007. Daarmee werd de afdeling Projectontwikkeling van Parteon verzelfstandigd. Stichting Parteon is 100% aandeelhouder van de BV. De cijfers van Parteon Projectontwikkeling Holding BV zijn opgenomen in de geconsolideerde cijfers van stichting Parteon. Stichting Monumenten Zaanstad. Deze stichting exploiteerde een tiental monumentale panden (woningen) en het voormalige gemeentehuis van Zaandam De Burcht (bedrijfsonroerend goed). In 2013 is deze stichting geliquideerd, het vastgoed is overgedragen aan stichting Parteon. Stichting Beheer en Exploitatie Registergoederen Parteon (SBERP). Deze stichting beheert het kantoorpand van Parteon aan de Rosmolenstraat in Zaandam. De stichting is opgezet vanuit een fiscale invalshoek en voldoet volledig aan de bij een woningcorporatie behorende activiteit, het beheer van een eigen kantoorpand. Parteon is de enige bestuurder van deze stichting en heeft een lening verstrekt die is verantwoord onder de financiële vaste activa. 54
De cijfers van SBERP zijn opgenomen in de geconsolideerde cijfers van stichting Parteon. Het is de intentie om deze stichting op te heffen zodra het pand aan de Rosmolenstraat wordt verkocht.
WoningNet NV. Deze vennootschap is opgericht door woningcorporaties met als doelstelling de woonruimteverdeling van hun woningbezit in het ROA-gebied te coördineren. De activiteiten van deze verbinding passen binnen de kernactiviteiten van Parteon, meer in het bijzonder het prestatieveld ‘bij voorrang en passend huisvesten van de primaire doelgroep’. Het belang in het aandelenkapitaal van WoningNet is 3,8%, verantwoord onder de financiële vaste activa. Vanwege haar deelname in het aandelenkapitaal houdt Parteon de vinger aan de pols met betrekking tot beleidsplannen en de ontwikkeling van vermogen en resultaat. Gezien het geringe belang van deze deelneming zijn de cijfers niet geconsolideerd. NV Stadsherstel Zaanstreek. Al geruime tijd geleden heeft Parteon initiatieven ontplooid om te komen tot een organisatie voor stadsherstel binnen de Zaanstreek. Dit om een bijdrage te leveren aan het behoud van de grote hoeveelheid monumenten, beschermde dorpsgezichten en beeldbepalende panden. Daarvoor is aansluiting gezocht met NV Stadsherstel Amsterdam die daar al meer dan vijftig jaar ervaring mee heeft. Ultimo december 2009 heeft dit geleid tot de oprichting van de NV Stadsherstel Zaanstreek. Het bezit van de NV Stadsherstel Zaanstreek bestaat uit 23 monumentale panden op de Zaanse Schans, voornamelijk met een woonfunctie. Met de aankoop daarvan was een bedrag van circa € 2,7 miljoen gemoeid. Dit is (vrijwel) geheel extern gefinancierd. De cijfers van NV Stadsherstel Zaanstreek zijn niet geconsolideerd.
8.5.3 Verbindingen vanuit Projectontwikkeling Specifiek voor het ontwikkelen van projecten is Parteon een aantal samenwerkingsverbanden aangegaan. Onderstaand een overzicht van deze verbindingen. Parteon Projectontwikkeling Holding BV had 30 dochterondernemingen, PPO 1 t/m PPO 30 BV. Ultimo 2012 zijn tien van deze BV's geliquideerd omdat daarin geen activiteiten meer werden ontplooid. In 2013 zijn nog eens acht project-BV's geliquideerd. De Hemmes BV en De Hemmes CV. Parteon is aandeelhouder in de BV en vennoot in de CV. Een groot deel van de grondposities is verkocht aan de gemeente Zaanstad. Ook het resterende deel zal worden verkocht. Tot alle gronden c.q. vastgoed verkocht zijn, blijft de verbinding in stand. Zaanpracht VOF (voorheen Noordeinde). Parteon is één van de twee vennoten. Bouwfonds is de tweede vennoot. Volgens plan wordt in 2014 een anterieure overeenkomst met de gemeente getekend. Daarna start de bestemmingsplanprocedure. Gasfabriekterrein BV en Gasfabriekterrein CV. Parteon is aandeelhouder in de BV en vennoot in de CV. De ontwikkeling van dit project is stopgezet. De opheffing van de verbinding wordt onderzocht, in relatie met de verplichtingen die gelden voor de bij de samenwerkingsovereenkomst betrokken partijen. Rosarium VOF. Parteon is één van de vennoten.
55
Overzicht verbindingen Deelneming
Aandeel Parteon
Eigen vermogen ultimo 2013 €
Jaarresultaat c.q. omzet in 2013 €
Bijzonderheid
Projectontwikkeling Holding BV Monumenten Zaanstad
100%
-42.563.301
-7.636.026
100%
0
0
SBERP
100%
-18.044
21.685
3,75% 49%
6.697.000 1.378.000
-498.000 -22.000
De Hemmes BV
25%
15.709
-325
De Hemmes CV
25%
65.000
0
Zaanpracht VOF
50%
151.000
3.000
Gasfabriekterrein BV
33%
30.000
-4000
Gasfabriekterrein CV
33%
5.000
-6.000
Rosarium VOF
50%
- 126.868
-90.874
WoningNet Stadsherstel Zaanstreek
Jaarrekening 2013 Opgeheven in sep 2013 en overgegaan naar Parteon Jaarrekening 2013 Cijfers 2012 Concept jaarrekening 2013 Definitieve jaarrekening 2013 Definitieve jaarrekening 2013 Concept jaarrekening 2012 Gebaseerd op jaarrekening 2011. 2012 en 2013 nog niet definitief Gebaseerd op jaarrekening 2011. 2012 en 2013 nog niet definitief Definitieve jaarrekening 2012. 2013 niet definitief
8.5.4 Toezicht op verbindingen In het Reglement Raad van Commissarissen Parteon is het toezicht geregeld op daarvoor in aanmerking komende verbindingen. De verantwoordelijkheid voor het toezicht op dochterondernemingen geldt als Parteon in een rechtspersoon meer dan de helft van de stemrechten in de algemene vergadering van aandeelhouders kan uitoefenen (NV of BV), dan wel als er sprake is van een stichting waarvan het bestuur wordt gevormd door de rechtspersoon Parteon. Verdere financiële informatie over de verbindingen is te vinden in de jaarrekening 2013.
56
8.6 Interne beheersing en controle 8.6.1 Intern Controleplan Parteon heeft begin 2012 een intern controleplan vastgesteld. Hierin beschrijft de corporatie hoe ze ‘in control’ wil blijven om de realisatie van haar doelstellingen zoveel mogelijk te waarborgen. Het ‘in control’ zijn beschrijft Parteon als een situatie waarin: ‘bedrijfsdoelstellingen concreet zijn omschreven, risico’s en bedreigingen in beeld zijn, passende beheersmaatregelen zijn getroffen en periodiek intern wordt getoetst of de beheersmaatregelen werken en doelstellingen op een efficiënte wijze worden gerealiseerd’. Interne controle is belangrijk om de juistheid, volledigheid en tijdigheid van de financiële administratie, de informatievoorziening en de juiste naleving van afgesproken bedrijfsprocessen en geldende wet- en regelgeving vast te stellen. Om de interne beheersing en controle te verbeteren, hanteert Parteon het COSO-model. Dit model gaat er vanuit dat voor het waarborgen van interne beheersing een redelijke mate van zekerheid verkregen moet worden over de: doelstellingen op strategisch niveau; doelstellingen op operationeel niveau; betrouwbaarheid van de informatievoorziening; naleving van wet- en regelgeving. Om interne beheersing op deze componenten te waarborgen, worden in het intern controleplan activiteiten benoemd op bovengenoemde gebieden. Bij de keuze van activiteiten is vooraf geanalyseerd wat voor Parteon specifieke risicogebieden zouden kunnen zijn, rekening houdend met externe omstandigheden (economie, demografie en woningmarkt, landelijke politiek,wet- en regelgeving, lokale factoren) en interne omstandigheden (lopende projecten). In het intern controleplan van 2013 is gestreefd naar een balans tussen harde en zachte maatregelen bij het nastreven van interne beheersing. Bij zachte maatregelen gaat het om het beïnvloeden van motivatie, loyaliteit, integriteit, inspiratie en normen en waarden van management en medewerkers, zodat deze aansluiten bij de doelstellingen van de organisatie. Bij harde maatregelen gaat het om beleidsvorming, meten en rapporteren, richtlijnen en procedures en gedocumenteerde processen. Hieronder wordt een aantal maatregelen voor 2013 kort behandeld. 8.6.2 Contractenregister Begin 2013 is het besluit genomen een contractenregister in te richten. Doel is het verbeteren van de interne en externe informatievoorziening en daarmee het optimaliseren van de risicobeheersing (we weten welke verplichtingen we zijn aangegaan) en het stakeholdermanagement (we komen onze verplichtingen na). Het contractenregister is in 2013 ingevoerd en de daarin vastgelegde verplichtingen worden bewaakt. 8.6.3 Audits van diverse risicogebieden Er zijn in 2013 audits uitgevoerd op het woningtoewijzingsproces, het proces van verkopen van vastgoed, alsmede diverse interne controles op ICT-gebied (toegangsbeveiliging netwerk en applicaties). Ook is gekeken naar de opvolging van aanbevelingen voor het jaarlijkse huurverhogingsproces. Bij deze audits zijn geen zware onregelmatigheden geconstateerd. Wel moeten er op detailniveau nog enkele verbeteringen worden doorgevoerd. Verder is de voor 2013 geplande herijking van het ICT-controleplan en de update van daarvoor benodigde documentatie gerealiseerd. In 2013 stonden tevens audits op het programma op de naleving van aanbestedingsprocedures. Naar aanleiding van een integriteitmelding heeft extern adviesbureau Het NIC in 2013 op verzoek van Parteon onderzoek gedaan naar aanbestedingsdossiers bij onderhoud. Vanwege dit onderzoek is besloten de interne audits op aanbestedingen op te schorten. Eind 2013 heeft Het NIC haar bevindingen en aanbevelingen gerapporteerd. Deze worden in 2014 opgepakt. De in 2013 geplande audit op de beheersing van risico's op project- en portefeuilleniveau bij Projectontwikkeling is uitgesteld vanwege de inrichting van assetmanagement en de daarmee gepaard gaande voorgenomen organisatiewijziging. 57
De geadviseerde verbeteringen in processen en procedures naar aanleiding van audits die in 2012 hebben plaatsgevonden, zijn grotendeels gerealiseerd. 8.6.4 Risicomanagement In 2012 heeft Parteon een plan van aanpak risicomanagement opgesteld. Basis hiervoor was de risicomanagementscan die in 2011 is uitgevoerd door PwC. Belangrijkste aanbeveling was de risicomanagementactiviteiten die Parteon al doet te stroomlijnen en risicomanagement meer te integreren met de planning- en controlcyclus. De uitvoering van het plan van aanpak risicomanagement is in 2013 gestart met het creëren van een gezamenlijk beeld van risicomanagement (risicodefinities, risicoklasses, interne- en omgevingsfactoren, positie in de branche). Op basis daarvan heeft het directieteam de voor Parteon belangrijkste strategische risico's geïdentificeerd en geprioriteerd.
Risico
Risicodefinitie
1
Maatschappelijke meerwaarde
Het risico dat Parteon verwachtingen schept bij stakeholders die niet kunnen worden waargemaakt of onvoldoende haar maatschappelijke meerwaarde laat zien.
2
Doelmatigheid
Het risico dat processen en bedrijfsvoering inefficiënt zijn ingericht en/of niet /onvoldoende op elkaar aansluiten en of verschillende onderdelen van de organisatie onvoldoende samenwerken.
3
Woonlasten
Het risico dat de woonlastenquote van onze huurders, met name de huurders met de laagste inkomens, te veel stijgt, waardoor de doelstelling van het leveren van betaalbare woningen wordt bedreigd.
4
Politiek en wet- en regelgeving
Definitie: Het risico dat het beleid van de landelijke of lokale overheid inclusief gewijzigde wet- en regelgeving, zodanig van invloed is op Parteon dat het haar functioneren en behalen van de doelstellingen nadelig beïnvloedt. (incl. vertaling door de toezichthouder).
5
Verkoopopbrengsten
Definitie: Het risico dat Parteon afhankelijk is van woningverkopen en hieruit onvoldoende inkomsten genereert en/of dat de verkooptussenvorm(en) niet aansluiten bij de behoefte van de klant.
6
Terugverdiencapaciteit
Het risico dat investeringen niet of onvoldoende worden terugverdiend.
7
Werking IT-infrastructuur
Het risico dat de IT- infrastructuur veelvuldig buiten werking is of niet functioneert.
8
Kwaliteit informatie onvoldoende
het risico dat de betrouwbaarheid van informatievoorziening onvoldoende is om tijdig en adequaat te kunnen sturen op realisatie doelstellingen.
58
De top 3 van deze risico’s worden begin 2014 samen met het management verder geanalyseerd op hoe de risico’s zichtbaar worden, wat oorzaken en gevolgen van de genoemde risico’s zijn, welke maatregelen reeds genomen zijn en welke maatregelen nog genomen moeten worden. De nog te nemen maatregelen worden vervolgens belegd en intern bewaakt. 8.6.5 Verbindingen en risicobeheersing Bij verbindingen gaat het om samenwerkingsverbanden met andere partijen. Ook kan het gaan om het onderbrengen van bepaalde activiteiten van de onderneming in een aparte rechtspersoon, uit overwegingen van risicomanagement. In 2012 is gewerkt aan het opstellen van een verbindingenstatuut, waarin de voorwaarden en kaders voor het aangaan van verbindingen zijn vastgelegd. Dit vormt tevens het toetsingskader voor de Raad van Commissarissen bij het aangaan van verbindingen. Met de vaststelling van het verbindingenstatuut voldoet Parteon aan richtlijnen vanuit de nieuwe Governancecode. De oplevering van een definitief verbindingenstatuut wacht nog op uitsluitsel over en verwerking van de gevolgen van de Herzieningswet. In afwachting van het definitieve verbindingenstatuut wordt, wanneer er sprake is van een nieuwe verbinding, nader afgestemd met de Raad van Commissarissen. 8.6.6 Samengevat: gelukt en niet gelukt Invoering van een contractenregister. Het verbindingenstatuut is in hoofdlijnen klaar, maar wacht nog op verwerking van de gevolgen van de Herzieningswet. Audit op het gebied van Projectontwikkeling uitgesteld in verband met plannen voor organisatiewijziging door invoering assetmanagement. Interne audit met betrekking tot aanbestedingen onderhoud opgeschort in verband met door Parteon gestart extern onderzoek op aanbestedingsdossiers. Het ICT-controlplan en de daaraan ten grondslag liggende documenten zijn herijkt. Audits van risicogebieden laten geen onregelmatigheden zien, de aanbevelingen uit audits van vorig jaar zijn opgevolgd. Invoeren risicomanagement opgepakt en verder uitgewerkt.
59
9 Governance in 2013 9.1 Inleiding In dit hoofdstuk is beschreven hoe Parteon inhoud geeft aan de principes van de per 1 juli 2007 in werking getreden en per 1 juli 2011 gewijzigde Governancecode (GC). De GC maakt deel uit van de Aedes-code. Het bestuur en de Raad van Commissarissen (RvC) onderschrijven de GC en zien actief toe op naleving en handhaving van de gemaakte afspraken. Hierbij geldt het principe ‘pas toe of leg uit’. Drie onderdelen uit de GC zijn per 1 juli 2011 verplicht:
toepassing van de ‘Sectorbrede Beloningscode bestuurders woningcorporaties’; toepassing van de ‘Honoreringscode commissarissen woningcorporaties’; de maximale zittingstermijn van commissarissen.
Door de invoering van de Wet Normering Topinkomens (WNT) is de ‘Sectorbrede Beloningscode bestuurders woningcorporaties’ niet meer van toepassing. Voor de hoogte van de honorering voor commissarissen geldt eveneens de WNT. De door Parteon gekozen governancestructuur staat op de website www.parteon.nl.
9.2 Het bestuur 9.2.1 Taak en werkwijze Om de governance bij Parteon op een goede manier handen en voeten te geven, functioneert het bestuur binnen een aantal duidelijke kaders. Parteon heeft de visie, missie en strategische uitgangspunten vastgelegd in een koersplan. Dit wordt jaarlijks vertaald in een jaarplan en begroting, die op hun beurt bestaan uit afdelingsplannen en daaraan gekoppelde budgetten. In 2013 gold het Koersplan 2012-2015 'Met pit'. Jaarlijks wordt overleg gevoerd met (een delegatie van) de onderkende belanghouders. In dit overleg wordt aan de betrokken belanghouders verantwoord hoe hun inbreng binnen de organisatie vorm heeft gekregen. In de statuten van Parteon is opgenomen welke besluiten vooraf zijn onderworpen aan de goedkeuring van de Raad van Commissarissen (RvC). De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn opgenomen in een door de RvC goedgekeurd bestuursreglement. Parteon beschikt over een systeem voor interne controle en risicobeheersing. In 2011 is een ‘Risico Management Scan’ uitgevoerd. De uitkomsten worden gebruikt om het bestaande systeem van risicomanagement en interne beheersing aan te scherpen c.q. uit te breiden. Parteon beschikt over een Integriteitscode. In samenhang daarmee is ook een Klokkenluidersregeling opgesteld. Samen vormen deze beide regelingen de Gedragscode. In 2012 is het Investeringsstatuut definitief vastgesteld en het Verbindingenstatuut in concept. Daarin worden de criteria opgenomen die gelden voor het aangaan en beëindigen van verbindingen c.q. het doen van belangrijke vastgoedinvesteringen. 60
Ook het risicomanagement en de interne beheersing van verbindingen worden hierin geregeld. In 2013 is het Investeringsstatuut geëvalueerd en geactualiseerd. Parteon beschikt – conform artikel 16 van het BBSH – over een externe Geschillencommissie die jaarlijks verslag uitbrengt. Het reglement en de te volgen werkwijze door klagers zijn opgenomen op de website van Parteon.
9.2.2 Rechtspositie en bezoldiging Voor de bezoldiging van de bestuurder wordt aangesloten bij (de overgangsregeling van) de ‘Wet Normering Topinkomens'. Het bestuur krijgt geen persoonlijke leningen of garanties van de corporatie. Voor de secundaire arbeidsvoorwaarden gelden de ‘Aanvullende arbeidsvoorwaarden van Parteon’. Het functioneren van het bestuur wordt jaarlijks beoordeeld door de Remuneratiecommissie. Die bespreekt de uitkomsten daarvan in de volledige RvC. Er wordt een Remuneratierapport opgesteld. Op grond van het functioneren stelt de RvC jaarlijks de beloning van het bestuur vast. 9.2.3 Tegenstrijdige belangen en nevenfuncties Het bestuur doet alles binnen zijn vermogen om de schijn van belangenverstrengeling te vermijden. Mocht er echter toch sprake zijn van schijn, dan informeert het bestuur terstond de voorzitter van de RvC. In 2013 is er geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen. Nevenfuncties van het bestuur zijn/worden gemeld aan en goedgekeurd door de RvC. Deze nevenfuncties mogen geen tegenstrijdige belangen opleveren. Een overzicht van de relevante nevenfuncties is opgenomen in het verslag van het bestuur.
9.3 Raad van Commissarissen 9.3.1 Taak en werkwijze De RvC heeft voor zijn functioneren een Reglement opgesteld en handelt conform de daarin vastgelegde afspraken. De volledige RvC vergadert minimaal eenmaal per jaar met de Ondernemingsraad en het bestuur van de bij Parteon functionerende Bewonersraad. Het toezicht van de RvC omvat in ieder geval: de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie; de strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie; de opzet en werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen; het kwaliteitsbeleid; de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording als voorzien in hoofdstuk V van de GC; het financiële verslaggevingsproces; de naleving van toepasselijke wet- en regelgeving; het risicomanagement en de interne beheersing van verbindingen. De RvC vergadert eenmaal per jaar zonder het bestuur. In deze vergadering bespreekt de raad zijn eigen functioneren als RvC als geheel, en dat van de individuele leden. De raad vraagt daartoe de visie van het bestuur. Aan dit functioneren verbindt hij – indien nodig – gevolgen. Deze werkwijze is vastgelegd in het reglement van de Remuneratiecommissie. 9.3.2 Onafhankelijkheid De RvC stelt bij het beoordelen van het eigen functioneren voor iedere commissaris vast of deze in een zodanige relatie tot de corporatie staat dat hij geacht kan worden onafhankelijk te zijn. Daarbij gelden ten minste de in de GC genoemde onafhankelijkheidscriteria. Nevenfuncties en/of bedrijfsmatige activiteiten die de onafhankelijkheid kunnen beïnvloeden, worden gemeld en goedgekeurd door de RvC. In 2013 heeft de RvC geheel onafhankelijk kunnen handelen. 9.3.3 Deskundigheid en samenstelling De RvC heeft een profielschets waarin zijn opgenomen de algemene en specifieke eisen waaraan de leden van de RvC moeten voldoen. Deze profielschets is in 2013 geactualiseerd. De profielschets is te vinden op de website van Parteon.
61
Voor de specifieke eisen geldt dat binnen de RvC de volgende disciplines vertegenwoordigd moeten zijn: volkshuisvestelijk; vastgoed; financieel-economisch kennis; huurdersparticipatie / lokaal huurdersnetwerk ; personeel en organisatie; informatietechnologie en administratieve organisatie / interne controle. Deze deskundigheden zijn vertaald in een aantal kwaliteitsprofielen. Deze profielen zijn leidend bij de benoeming c.q. herbenoeming van de leden. Deze profielen zijn: kwaliteitsprofiel voorzitter; kwaliteitsprofiel volkshuisvestelijk; kwaliteitsprofiel vastgoed; kwaliteitsprofiel financieel-economisch; kwaliteitsprofiel huurdersparticipatie / lokaal huurdersnetwerk ; kwaliteitsprofiel personeel en organisatie; kwaliteitsprofiel informatietechnologie en administratieve organisatie / interne controle. De leden van de RvC volgen, indien noodzakelijk, de benodigde scholing. Hun maximale zittingsduur is tweemaal een periode van vier jaar. Er is een rooster van aftreden. Dit is te vinden op de website. 9.3.4 Rol van de voorzitter van de RvC De RvC heeft een voorzitter, niet zijnde een voormalig bestuurder van de corporatie. De voorzitter ziet er op toe dat: de leden van de RvC tijdig de informatie ontvangen die nodig is voor de goede uitoefening van hun taak; er voldoende tijd bestaat voor de beraadslaging en besluitvorming door de RvC; de commissies van de RvC naar behoren functioneren; de leden van het bestuur en de leden van de RvC tenminste eenmaal per jaar worden beoordeeld op hun functioneren; de contacten van de RvC met het bestuur, de Bewonersraad en de Ondernemingsraad naar behoren verlopen; de commissarissen de benodigde scholing volgen. 9.3.5 Samenstelling en rol kerncommissies Het speelveld van de corporatie omvat veel aspecten. Op al die gebieden is de rol van het intern toezicht van groot belang. Daartoe is de samenstelling van de RvC ook zodanig dat de benodigde aandachtsgebieden bestreken kunnen worden. Deze aandachtsgebieden zijn en blijven altijd de verantwoordelijkheid voor de gehele RvC. Desondanks heeft de RvC besloten tot de instelling van drie kerncommissies, elk bestaande uit leden van de RvC.
Remuneratiecommissie, met als belangrijkste taken: - het doen van een voorstel voor selectiecriteria en de benoemingsprocedure voor de leden van de RvC en leden van het bestuur; het doen van een voorstel voor een profielschets van de RvC; het werven, selecteren en voordragen van leden van de RvC ter benoeming door de RvC; het doen van een voorstel aan de RvC over het te voeren bezoldigingsbeleid; het doen van een voorstel over de bezoldiging van de individuele leden van het bestuur ter vaststelling door de RvC; het opmaken van het Remuneratierapport.
Audit Commissie, met als belangrijkste taken: de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen, waaronder het toezicht op de naleving van de relevante wet- en regelgeving en het toezicht op de werking van de integriteitsregeling; de financiële informatieverschaffing door de woningcorporatie (keuze van accountingpolicies, toepassen en beoordelen van effecten van nieuwe regels, prognoses, werk van in- en externe accountants ter zake, etc.); de naleving van aanbevelingen en opvolging van opmerkingen van in- en externe accountants; 62
de voorgeschreven financiële informatieverschaffing aan de externe toezichthouder.
Vastgoedcommissie, met als belangrijkste taken: - de beoordeling van de algehele systematiek rond de vastgoedsturing en –ontwikkeling; - de werking van het risicobeheersingssysteem, specifiek op het terrein van de projecten in ontwikkeling; - de ontwikkelingen in de koop- en huursector in relatie tot de te ontwikkelen projecten.
Iedere commissie werkt volgens een reglement waarin in ieder geval zijn opgenomen de rol en verantwoordelijkheden van de betreffende commissie, de samenstelling, de wijze van verantwoording naar de gehele RvC en de vergaderfrequentie. Deze reglementen maken deel uit van het Reglement voor de RvC. Het voorzitterschap van deze commissies wordt in geen van de drie kerncommissies vervuld door de voorzitter van de RvC. 9.3.6 Tegenstrijdige belangen en nevenfuncties De leden van de RvC doen alles binnen hun vermogen om de schijn van belangenverstrengeling te vermijden. Uitgangspunt daarbij is dat leden van de RvC zelf c.q. hun aanverwanten nooit transacties zullen aangaan waarbij tegenstrijdige belangen zouden kunnen ontstaan, ook niet als die van ondergeschikt belang zijn. Nevenfuncties van de leden van de RvC zijn/worden gemeld aan en goedgekeurd door de RvC. Deze nevenfuncties mogen geen tegenstrijdige belangen opleveren. In 2013 is door één lid een bedrijfsmatige activiteit in de Zaanstreek gemeld en goedgekeurd door de RvC. Verder heeft een lid van de RvC, tevens lid van de Raad van Toezicht van het RIBW, geen rol gespeeld in de besprekingen van de problematiek rond een gezamenlijk ontwikkelingsproject. 9.3.7 Bezoldiging De leden van de RvC ontvangen een vaste bezoldiging, gebaseerd op de verwachte tijdsbesteding. De vicevoorzitter ontvangt 110% van deze beloning, de voorzitter 150%. Deze beloning wordt vermeld in het jaarverslag. Aan de leden van de RvC worden geen persoonlijke leningen of garanties verstrekt. In 2013 is de ‘Wet Normering Topinkomens' van kracht geworden. De code dient verplicht te worden toegepast vanaf 2012. De RvC heeft ervoor gekozen de bezoldiging over 2012 en volgende jaren ongewijzigd te laten. Zie verder het Remuneratierapport 2013.
9.4 Financiële verslaggeving, interne controle en positie externe accountant 9.4.1 Financiële verslaggeving Het bestuur is verantwoordelijk voor de juiste, tijdige en volledige informatievoorziening, zowel van de corporatie zelf als van de betreffende deelnemingen. Daarvoor zijn procedures opgesteld. De financiële informatie van de betreffende deelnemingen wordt rechtstreeks aan het bestuur van Parteon verstrekt. Waar nodig wordt bij andere informatie dan de jaarstukken de externe accountant ingeschakeld. De RvC houdt toezicht op de gang van zaken rond de algehele informatiestromen. 9.4.2 Rol, benoeming en beoordeling externe accountant De keuze voor de externe accountant wordt door de RvC bepaald, na overleg met het bestuur en na advies van de Audit Commissie. Daarbij wordt een periode van vier jaar aangehouden, met na die periode een eventuele herbenoeming voor opnieuw vier jaar. In 2013 is de externe accountant herbenoemd voor nog eens een periode van vier jaar. Periodiek beoordeelt de Audit Commissie het functioneren van de externe accountant. Zij laat zich daarbij adviseren door het bestuur. De uitkomsten van deze beoordeling worden vermeld in het jaarverslag. De opdrachtverstrekking voor niet-controlewerkzaamheden aan de externe accountant zijn de verantwoordelijkheid van het bestuur. Normaal gesproken wordt voor dergelijke werkzaamheden een andere partij gekozen dan de externe accountant.
63
9.4.3 Interne controlefunctie De functie van ‘controller’ is binnen Parteon belegd bij de medewerker Organisatiecontrol. Zij zorgt ervoor dat onze bedrijfsbesturing (koersplan, jaarplannen en instrumenten, interne controle en risicobeheersing, regelgeving en rapportages op het gebied van visitatie, kwaliteitsbeheersing, benchmark, etc.) goed, in een logische samenhang en met een goede bewaking functioneert. Daarmee is de mate van ‘in control zijn’ bepaald. De medewerker Organisatiecontrol is verantwoordelijk voor het Interne Controleplan. Binnen de organisatie functioneert zij rechtstreeks onder de directeur-bestuurder. De medewerker Organisatiecontrol heeft het recht (c.q. de plicht) om, indien nodig, rechtstreeks aan het bestuur c.q. de RvC te rapporteren. Het Interne Controleplan wordt besproken in de Audit Commissie. 9.4.4 Verslaggeving door de externe accountant Het verslag van de externe accountant met betrekking tot de controle op de jaarstukken gaat met name in op: met betrekking tot de accountantscontrole: informatie over zaken die van belang zijn voor de beoordeling van de onafhankelijkheid van de externe accountant; informatie over de gang van zaken tijdens de controle en de samenwerking met de interne accountant, discussiepunten met het bestuur, een overzicht van niet aangepaste correcties, etc.; Met betrekking tot de financiële cijfers: analyses van ontwikkelingen van het vermogen en resultaat, die niet in te publiceren cijfers voorkomen en die naar de mening van de externe accountant bijdragen aan het inzicht in de financiële positie en resultaten van de woningcorporatie; commentaar op de verwerking van eenmalige posten, de effecten van schattingen en de wijze waarop deze tot stand zijn gekomen, de keuze van accountingpolicies wanneer ook andere keuzes mogelijk waren, alsmede bijzondere effecten als gevolg daarvan; opmerkingen over de kwaliteit van prognoses en budgetten; Met betrekking tot de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen (inclusief de betrouwbaarheid en continuïteit van de geautomatiseerde gegevensverwerking) en de kwaliteit van de interne informatievoorziening: verbeterpunten, geconstateerde leemtes en kwaliteitsbeoordelingen; opmerkingen over bedreigingen en risico’s voor de woningcorporatie en de wijze waarop daarover in te publiceren gegevens gerapporteerd dient te worden; naleving van statuten, instructies, regelgeving, vereisten van externe toezichthouders, etc.
9.5 Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbende 9.5.1 Visie op maatschappelijke functie en benoeming belanghouders Parteon ziet zichzelf als een maatschappelijke onderneming met een stevige verankering in de Zaanstreek. Om haar maatschappelijke en volkshuisvestelijke missie te kunnen realiseren, werkt zij nauw samen met belanghouders. Deze belanghouders zijn te onderscheiden in ten minste de volgende categorieën: de gemeente Zaanstad; de gemeente Wormerland; de huurders van Parteon in de vorm van de Bewonersraad en bewonerscommissies; zorginstellingen; maatschappelijke organisaties; lokale collega-woningcorporaties. 9.5.2 Overleg met belanghouders en verantwoording over het gevoerde beleid Diverse vertegenwoordigers van Parteon voeren regelmatig overleg met de onderscheiden belanghouders. Dit gebeurt vaak op operationeel niveau. Daarnaast wordt in principe jaarlijks één overlegvergadering gehouden met (een deel van) de belanghouders tezamen.
64
Op deze wijze wil het bestuur van Parteon de belanghouders in de gelegenheid stellen advies uit te brengen over de strategie en beleidsvoornemens van Parteon, specifiek in het kader van haar maatschappelijke en volkshuisvestelijke doelstellingen voor de komende periode. Tevens wordt deze vergadering gebruikt om aan te geven wat de stand van zaken is met betrekking tot de afspraken over de afgelopen periode. 9.5.3 Visitatie Parteon laat zich eens in de vier jaar visiteren door een daartoe bevoegde onafhankelijke organisatie. Dit is voor de eerste keer gebeurd in 2007, in het kader van een door de Stichting Experimenten Volkshuisvesting begeleid experiment. De visitatie geeft een beeld van het maatschappelijk en volkshuisvestelijk presteren, de wijze waarop de belanghouders bij beleidszaken zijn/worden betrokken en de kwaliteit van de governance van de corporatie. De uitkomsten van de visitatie zijn openbaar en beschikbaar via de website van Parteon. In 2011 heeft Parteon zich wederom laten visiteren. De uitkomsten daarvan zijn met de belanghouders gedeeld. De aanbevelingen zijn in een actieplan opgenomen. De RvC monitort de tijdige afhandeling van de actiepunten.
65
10 Jaarrekening
Zie de afzonderlijke rapportage.
66
