ruimte maken voor maatschappelijke prestaties

ruimte maken voor maatschappelijke prestaties

jaarverslag 2013

voorwoord ruimte voor maatschappelijke prestaties In dit jaarverslag leest u hoe wooncorporatie Lefier zich in 2013 heeft ingespannen voor het waarmaken van haar doelstellingen, welke ontwikkelingen zich daarbij hebben voorgedaan en welke resultaten de corporatie heeft behaald. Een jaar geleden reageerde Lefier op de combinatie van een slechte woningmarkt, een stevige verhuurdersheffing, een kritisch visitatierapport en relatief hoge bedrijfslasten. In lijn met de waardering die onze belanghouders in het visitatierapport ook uitspraken, mikten we daarbij op: blijven investeren, onze sociale taak breed opvatten en lokaal gebonden blijven In 2013 hebben we die doelen concreet vertaald in een visie, een portefeuilleplan en een organisatieherziening. Lefier maakt op dit moment inderdaad ruimte voor maatschappelijke prestaties. De visie op het Lefier van de komende jaren positioneert de corporatie als: • Rentmeester die haar maatschappelijk kapitaal duurzaam laat renderen • Verbonden, en aanstuurbaar voor huurders en gemeenten waarin we werken De klantrelatie met onze huurders is herkenbaar aan: • Betaalbaarheid van onze huren • Respect voor de zelfstandigheid van onze huurders en de keuzes die zij maken Vanuit deze visie zijn in 2013 eerste stappen gezet op weg naar een concrete strategie. Lefier kan de komende jaren tenminste 50 miljoen euro per jaar gemiddeld blijven investeren. Helaas slaagden we er in 2013 niet in onze investeringen op het niveau te houden waarvoor wel ruimte was. Wel konden we eerste stappen zetten onderweg naar een duurzame investeringsstrategie, waarin de Stroomversnelling onze huurders de energierekening zal besparen en onze verdunningsstrategie dorpen vitaal moet houden. Het effect van investeringen en prijsbeleid in de bestaande voorraad moet zijn dat de betaalbare voorraad in stand blijft. Onze regionale woningmarkt blijft zorgen baren. De marktwaarde van ons bezit daalde opnieuw, al daalde hij minder dan vorig jaar. Ons verkoopprogramma stabiliseerde zich, maar bleef achter bij de doelen. Onze huurachterstanden zijn gedaald, maar het aantal ontruimingen is nog te hoog. Onze financiele situatie is gezond. Solvabiliteit en liquiditeit liggen boven de gestelde doelen en het bedrijfsresultaat is positief. De nieuwe organisatie zal 25% goedkoper zijn. De daling van de bedrijfslasten is in 2013 ingezet. De reorganisatie kost veel mensen bij Lefier hun baan. Dat gaf spanning in het bedrijf. Op dit moment vinden zowel zij die kunnen blijven als zij die hun toekomst elders vinden, gepensioneerd of elders werkend, hun weg. Een deel van de bezuinigingen, zoals de halvering van de huisvestingskosten, moeten hun beslag nog krijgen. De vervanging van de drie financiële systemen door een gezamenlijk systeem ligt op schema en kan in 2014 worden afgerond. Voor de Lefier-organisatie was 2013 een zwaar jaar. We kunnen er trots op zijn dat de waardering van onze prestaties daar niet merkbaar onder heeft geleden. De medewerkers hebben, ondanks alle onzekerheden over hun persoonlijke toekomst bij Lefier, hun maatschappelijke taak vervuld. Samen maken we bij Lefier ruimte voor de maatschappelijke prestaties die in de toekomst van ons gevraagd gaan worden. Lex de Boer, bestuurder

jaarverslag 2013

2

Lefier jaarverslag 2013 Inhoud voorwoord................................................................................................................................................................ 2 1. Profiel .................................................................................................................................................................. 4 1.1. Lefier ......................................................................................................................................................... 4 1.2. In welk gebied is Lefier actief? .................................................................................................................. 4 1.3. Waar staat Lefier voor? ............................................................................................................................. 5 1.4. Hoe is Lefier georganiseerd? .................................................................................................................... 7 1.5. Hoe is Lefier verbonden met de samenleving? ......................................................................................... 8 1.6. Het bezit van Lefier.................................................................................................................................... 9 2. Prestaties........................................................................................................................................................... 11 2.1. Wat waren de doelen van Lefier voor 2013? ........................................................................................... 11 2.2. Wat heeft Lefier gepresteerd in 2013? .................................................................................................... 12 3. Lefier en haar medewerkers .............................................................................................................................. 27 4. Bestuur, toezicht en medezeggenschap............................................................................................................ 29 4.1. Normen voor goed bestuur...................................................................................................................... 29 4.2. Bestuur .................................................................................................................................................... 29 4.3. toezicht houden: de raad van commissarissen........................................................................................ 32 4.5. Medezeggenschap: Ondernemingraad Lefier ......................................................................................... 42 4.6. Medezeggenschap: huurders- en bewonersorganisaties ........................................................................ 45 5. Financiën en bedrijfsvoering.............................................................................................................................. 46 5.1. Lefier en de financiën .............................................................................................................................. 46 5.2. Risicomanagement.................................................................................................................................. 55 Lefier jaarrekening 2013........................................................................................................................................ 62 bijlagen ................................................................................................................................................................ 110 1. verklaring accountant ............................................................................................................................... 111 2. verklaring bestuur Lefier ........................................................................................................................... 114 3. verklaring raad van commissarissen Lefier .............................................................................................. 115 4. Juridische structuur Lefier ........................................................................................................................ 116 5. adressen Lefier......................................................................................................................................... 117

jaarverslag 2013

3

1. Profiel 1.1. Lefier Lefier is een vernieuwende woningcorporatie in Noord-Nederland, met haar werkgebied in de gemeenten Emmen, Borger-Odoorn, Groningen, Hoogezand-Sappemeer en Stadskanaal. Het is onze maatschappelijke taak om te zorgen voor betaalbare woningen. Lefier zet zich specifiek in voor mensen met lage inkomens. Wij vinden dat iedereen zoveel mogelijk zijn leven zelfstandig vorm moet kunnen geven.

1.2. In welk gebied is Lefier actief?

jaarverslag 2013

4

1.3. Waar staat Lefier voor?

In 2013 hebben we een heldere nieuwe visie geformuleerd gebaseerd op vier gelijkwaardige pijlers: • • • •

Lefier maakt wonen betaalbaar. De kerntaak is het aanbieden van huisvesting, primair voor mensen met lage inkomens. Lefier verbindt, staat dichtbij mensen en midden in de samenleving. Lefier gelooft in de zelfstandigheid van mensen, niet in afhankelijkheid. Lefier wil met haar maatschappelijke vermogen als goed rentmeester optimaal resultaat voor de samenleving realiseren.

Visie

Waar staat onze corporatie voor? Rentmeester Lefier heeft een maatschappelijke opdracht. Wij zorgen voor betaalbare woningen voor mensen met lage inkomens. Nu, maar ook in de toekomst. Dat betekent dat we zorgvuldig met onze woningen omgaan, zodat ze hun waarde behouden. Daarom investeren we duurzaam in onderhoud, nieuwbouw en renovatie. Alleen dan kunnen wij ook voor de komende generaties onze maatschappelijke taak vervullen.

jaarverslag 2013

5

Verbinden Een dorp of buurt is meer dan een verzameling huizen. Mensen brengen dat tot leven. Lefier kan mensen daarbij ondersteunen. Bewoners, stichtingen en zorgen welzijnsorganisaties die in hun sociale en fysieke leefomgeving willen investeren, vinden Lefier aan hun zijde. Het lokale bestuur en onze huurders helpen Lefier zijn koers te bepalen.

Hoe kijken we vanuit dat perspectief naar onze huurders? Betaalbaar In het werkgebied van Lefier hebben veel mensen een laag inkomen. Voor die mensen is Lefier er. Wij zorgen dat er voldoende betaalbare woningen zijn. Zo houden onze huurders de financiële ruimte om hun leven zelfstandig vorm te geven. Iedereen heeft recht op een woning die aan basiskwaliteitseisen voldoet. Een keuze van een huurder voor meer kwaliteit heeft wel financiële consequenties. Zelfstandig Lefier gelooft in de eigen kracht van mensen. Bewoners kunnen heel veel zelf en samen met anderen. Wij stimuleren die zelfredzaamheid. Buiten de stad Groningen vergrijst onze regio. Daardoor groeit het aantal mensen dat op een andere manier moeite heeft om zelfstandig te wonen. Wij geven mensen de ruimte om zelf met ideeën te komen en plannen uit te voeren. Waar nodig ondersteunen wij met tijd en middelen. Waar onze huurders ons niet nodig hebben, trekken wij ons terug.

Strategie 2014-2019 Overheidsbeleid en de economische situatie zijn voor ons invloedrijke externe factoren. Het is aan ons om daarin verstandig mee te bewegen en onze statutaire doelen te verwezenlijken: betaalbare woningen aanbieden aan onze doelgroepen en de gemeenschap aanmoedigen ook zelf oplossingen aan te dragen. Het strategisch plan 2014-2019 geeft daarvoor de richting.

Betaalbaar wonen We vinden dat de woonlasten voor onze huurders maximaal 30% van hun inkomen mogen bedragen. In onze regio, die niet als economisch sterk te boek staat, is het beschikbaar stellen van betaalbare woningen een vereiste. Het aantal huishoudens met een inkomen lager dan € 34.678 zal de komende jaren toenemen. Ons huidige woningbezit sluit daar niet voldoende bij aan. Lefier heeft in verhouding te weinig goedkope huurwoningen (tot € 505) en teveel woningen in de duurdere categorie met een prijs van € 505 tot € 710. Dat betekent dat we de woningvoorraad moeten aanpassen, door renoveren, duurzaamheidsmaatregelen, nieuwbouw, sloop en verkoop. Daarnaast willen we het scheefwonen terugdringen, zodat de goedkope woningen daadwerkelijk beschikbaar zijn voor de mensen met een laag inkomen. Een andere reden voor het aanpassen van de woningvoorraad is het duurzamer maken van onze woningen en het verbeteren van de energieprestatie. Daarom doen we mee met landelijk initiatief De Stroomversnelling, zie ook pagina 22. We hebben besloten de komende jaren prioriteit te geven aan de bestaande voorraad boven het nieuw bouwen van woningen. In delen van ons werkgebied hebben we te maken met krimp en is het noodzakelijk om woningen te slopen zonder nieuwe terug te bouwen. In deze gebieden staat de

jaarverslag 2013

6

waardeontwikkeling onder druk. Door slimme ingrepen in onze woningvoorraad te plegen, kunnen we de waarde van ons vastgoed positief beïnvloeden.

Voor het komende jaar hebben we de volgende beleidskeuzes gemaakt: Huurbeleid Onze huidige huurprijzen liggen nu op gemiddeld 69% van de maximale huur die we zouden kunnen vragen. We streven naar een percentage van gemiddeld 75%. Daarbij kiezen we ervoor om de goedkope woningen goedkoop te houden. Het huurbeleid hangt nauw samen met het beleidsthema kwaliteit. Kwaliteit Kwaliteit heeft een prijs. Een woning met veel kwaliteit heeft een hogere huurprijs dan een eenvoudige woning. Tegelijk staan we ervoor dat een woning voldoet aan een minimumkwaliteit. De komende jaren verbeteren we de prijs-kwaliteitverhouding van de bestaande woningen en brengen we in beeld wat een bewoner mag verwachten bij een bepaalde huurprijs. Verkoopbeleid Lefier zal haar verkoopbeleid aanpassen. Het is belangrijk dat de woningen hun waarde behouden, om ook op langere termijn te zorgen voor goede en betaalbare woningen. Daarnaast willen we voldoende woningen in onze portefeuille houden voor mensen met een lager inkomen. Wonen en zorg Het regeerakkoord is erop gericht dat ouderen en mensen met een handicap zoveel mogelijk thuis blijven wonen. Komend jaar brengen we in beeld wat dit betekent voor Lefier. We ondersteunen de gedachte dat mensen die zorg nodig hebben bij voorkeur zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Samen met zorginstellingen en bewoners werken we aan goed wonen met zorg.

Verlaging bedrijfskosten Voor de investeringen die we moeten doen is geld nodig. Het verhogen van de huurprijzen of geld verdienen met de verkoop van woningen is geen optie in de economische situatie in ons werkgebied. Bij Lefier zijn de netto bedrijfskosten de afgelopen jaren flink gestegen. In vergelijking met andere corporaties hebben wij hogere kosten dan het gemiddelde. Daarom werken we aan een structurele verlaging van de bedrijfslasten van 25% (personeelsen kantoorkosten). Deze doelstelling willen we op 1 januari 2017 gerealiseerd hebben.

1.4. Hoe is Lefier georganiseerd? Juridische structuur Lefier is een stichting met aan de top een eenhoofdig bestuur en een raad van Commissarissen. Lefier werkt ook via deelname in andere bedrijven en organisaties. Van diverse deelnemingen is Stichting Lefier (mede)bestuurder. Bijlage 4 achterin dit verslag geeft een overzicht van de juridische structuur en de deelnemingen van Lefier. In de jaarrekening is een overzicht opgenomen van de financiën van de deelnemingen.

jaarverslag 2013

7

Organisatiestructuur Lefier is op 1 januari 2009 ontstaan door de fusie van drie corporaties: In (Groningen), Volksbelang (Hoogezand-Sappemeer) en Wooncom (Emmen, Borger-Odoorn, Stadskanaal) en kende de afgelopen jaren een decentraal organisatiemodel, met drie woonbedrijven (StadGroningen, ZuidoostDrente en Hoogezand/Stadskanaal), een Ontwikkelbedrijf en een centrale ‘kern’. Ontwikkelingen in de woningmarkt en de corporatiesector maken de doorgroei naar één organisatie, die efficiënter en goedkoper is, noodzakelijk. In 2013 is een reorganisatie voorbereid, die in 2014 wordt doorgevoerd, om Lefier op maat te maken voor de regio én klaar voor de toekomst. De organisatie wordt ingericht volgens een nieuwe structuur (zie de volgende alinea). Het nieuwe Lefier is zowel gebundeld als dichtbij mensen. De nieuwe organisatie omvat naast acht gebiedsteams die lokaal verantwoordelijk zijn voor onder meer verhuur en onderhoud, een centrale plek waar de gebundelde werkzaamheden plaatsvinden. Op die manier werken we niet allen efficiënter maar zijn we ook beter in staat onze taken voor de hele regio af te stemmen en optimaal uit te voeren.

Nieuwe organisatiestructuur Lefier Vastgoed, financiën en maatschappelijk rendement worden in drie directies ondergebracht. Zij verschillen immers wezenlijk van elkaar, maar moeten elkaar tegelijk op een strategische manier voeden. Het bedrijfsonderdeel Vastgoed zorgt voor optimaal marktconform rendement. Financiën biedt het onderdeel Vastgoed investeringscapaciteit en zorgt voor behoud of groei van het vermogen. Het bedrijfsonderdeel Maatschappelijk presteren ontvangt jaarlijks een bedrag uit het bedrijfsonderdeel Financiën. Daarmee worden bijvoorbeeld activiteiten voor leefbaarheid gefinancierd. In deze organisatiestructuur wordt de relatie tussen de verschillende doelstellingen van een woningcorporatie en de geldstromen daarbinnen transparant gemaakt.

1.5. Hoe is Lefier verbonden met de samenleving? Samenwerking met partners Lefier staat midden in de maatschappij. Krachten bundelen, kennis delen en ervaringen uitwisselen vinden wij belangrijk. Daarom werken wij samen met andere partijen. Zij helpen ons om onze koers te bepalen. Gedurende het jaar bespreken we tijdens formeel en informeel overleg met belanghebbenden allerlei onderwerpen op het gebied van volkshuisvesting en de taken van Lefier. Partijen waar we mee samenwerken zijn: • bewonersorganisaties • gemeenten • zorg/welzijnsorganisaties • politie • onderwijsinstellingen • wijkorganisaties • collega-corporaties • brancheorganisaties • organisaties in de bouwsector Een volledig overzicht van onze belanghebbenden is te vinden op onze website: http://www.lefier.nl/Over-Lefier/Midden-in-de-samenleving/Samenwerking-met-partners/.

jaarverslag 2013

8

Prestatieafspraken Met onder andere de gemeenten in ons werkgebied maken we afspraken over de prestaties die we leveren op het gebied van volkshuisvesting. Het gaat daarbij om afspraken over woningvoorraad (sloop nieuwbouw, woningverbetering), werken aan een schone en veilige leefomgeving, bevorderen van burgerparticipatie en versterken van zelfredzaamheid van inwoners. Voor 2013 heeft elk woonbedrijf van Lefier in het eigen werkgebied prestatieafspraken gemaakt met gemeenten en collega-corporaties. In het hoofdstuk Prestaties van Lefier in 2013 komt aan bod hoe Lefier in 2013 uitvoering gaf aan deze afspraken. Een overzicht van alle gemaakte prestatieafspraken is te vinden op onze website: http://www.lefier.nl/Over-Lefier/Midden-in-de-samenleving/Prestatieafspraken/.

1.6. Het bezit van Lefier Lefier heeft in totaal 24.968 woningen in de gemeenten Emmen, Borger-Odoorn, Groningen, Hoogezand-Sappemeer, Stadskanaal en Ten Boer. Daarnaast heeft Lefier 3.819 onzelfstandige woongelegenheden, voornamelijk voor jongerenhuisvesting in de stad Groningen, 270 eenheden in verzorgingstehuizen en een aantal niet-woongelegenheden als garages, bedrijfsruimtes en maatschappelijk vastgoed. Bezit Lefier op 31-12-2013

Woningen Lefier per gemeente op 31-12 2013

woningen

24.968

onzelfstandige eenheden

3.819

eenheden in verzorgingstehuizen totaal woongelegenheden garages

270 29.057 3.094

bedrijfsruimtes

258

maatschappelijk vastgoed

156

overig bezit totaal

551 33.116

woningen

24.968

jaarverslag 2013

Borger-Odoorn

1.249

Emmen

9.694

Groningen

6.490

Hoogezand-Sappemeer

3.415

Stadskanaal

4.119

Ten Boer totaal

1 24.968

9

totaal

Groningen

Emmen

BorgerOdoorn

HoogezandSappemeer

Label

Stadskanaal

Energielabel woningen Lefier per 31-12 2013

68

585

54

277

121

1.105

A++ B

12 101

0 1.502

0 1.040

0 602

0 429

12 3.674

C D

358 276

2.396 2.401

1.726 1.396

857 1.162

937 687

6.274 5.922

E F

183 134

1.262 825

949 486

364 75

776 660

3.534 2.180

G

117

673

180

48

190

1.208

A

jaarverslag 2013

10

2. Prestaties 2.1. Wat waren de doelen van Lefier voor 2013?

In 2013 vormden onderstaande uitgangspunten het kader voor de maatschappelijke prestaties van Lefier. In 2013 is gewerkt aan een nieuw Strategisch Plan 2014-2019, dat de basis zal zijn voor het dagelijks werk in de nieuwe organisatie vanaf medio 2014.

1. Tevreden klanten: Lefier als klantcorporatie Wij leveren onze klanten de diensten en producten die passen bij hun vraag en garanderen een goede dienstverlening. Mensen kunnen op ons vertrouwen. Klanten wier verwachtingen we overtreffen, zijn onze beste ambassadeurs. Ambities: • Een goede klantwaardering (waarderingscijfer minimaal een 7). • Goed bereikbaar zijn via meerdere kanalen (post, telefoon, website, e-mail) • Snelle en adequate afhandeling van klantvragen • Klanten zijn welkom op ons kantoor; zo nodig gaat een medewerker van Lefier op huisbezoek. • Goede, stabiele kwaliteit van onze woningen en dienstverlening • Huisvesting bieden aan mensen die moeilijk toegang hebben tot de woningmarkt (jongeren, ouderen en gehandicapten).

2. Goede woningen: Lefier als vastgoedcorporatie De strategische opgaven en het strategisch opgavenbeleid zijn bij Lefier onder lokaal beheer. Centraal regelen we het vermogen en de financiële risicoafdekking. Onze investeringscapaciteit zetten we in voor lokale en regionale opgaven. Ambities: • Voldoende goede en betaalbare huisvesting (zowel huur- als koopwoningen) beschikbaar stellen die aansluit bij de marktvraag nu en op langere termijn. • Met de gemeenten concreet onze investeringsopgaven benoemen, zodat toetsing en verantwoording mogelijk is. • Woonbedrijfoverschrijdend werken: geld verdienen waar het kan, om uit te kunnen geven waar het moet. • Optimaliseren van rendement en benoemen van de prijskwaliteitverhouding van ons vastgoed. • Flexibiliteit inbouwen; 30% flexibiliteit binnen de formatie van het Ontwikkelbedrijf. • Aandacht voor duurzaamheid (people, planet, profit). • Meebewegen met de krimp waar deze zich manifesteert. • Werken aan waardebehoud en waardestijging van ons vastgoed.

3. Vitale buurten, wijken en dorpen: Lefier als wijkregisseur Wonen is meer dan een dak boven je hoofd. Het omvat ook samenleven, deelnemen aan de maatschappij en je eigen woon- en leefsituatie bepalen. Mensen willen een fijn huis, een veilige buurt met voldoende voorzieningen in een kansrijke omgeving. Leefbaarheid maken bewoners zelf en met elkaar. Wij geloven in de ontwikkelkracht van mensen. Waar nodig dragen wij bij aan sociale samenhang, door activering van bewoners en/of ondersteuning van initiatieven. Ambities: • Samen met bewoners een veilige, kansrijke en inspirerende woonomgeving creëren en onderhouden. • Investeren in een prettige, duurzame woonomgeving met goede (basis)voorzieningen, en een actieve rol spelen bij het oplossen van woonoverlast. • Samenwerken met bewoners en andere belanghebbenden aan gedeelde doelen. Daarbij transparant zijn over onze grenzen, keuzes en de middelen. • Ketensamenwerking met stakeholders (gemeente, zorg-, welzijn-, onderwijs- en bewonersorganisaties). • Waar het moet het voortouw nemen in samenwerkingsprocessen in buurt, wijk en dorp. • Adequate bewonersparticipatie organiseren.

jaarverslag 2013

11

• • • •

Samen met maatschappelijke organisaties en het bedrijfsleven een visie ontwikkelen op de aanwezigheid van voorzieningen in de regio. Ons sterk maken voor het behoud c.q. verkrijgen van voldoende woonfaciliteiten en een kansrijke omgeving en mede daarvoor ons portfoliobeleid en vermogensbeheer inzetten. Zelforganisatie van bewoners stimuleren en ondersteunen. Een bijdrage leveren aan de vorming van regionale leefbaarheidfondsen.

2.2. Wat heeft Lefier gepresteerd in 2013?

Verhuur van woningen Toewijzing woningen Lefier heeft in 2013 96,3 % van de vrijgekomen sociale huurwoningen verhuurd aan woningzoekenden met een inkomen lager dan € 34.229. Bij de toewijzing van een woning wordt het inkomen van de huurder gecontroleerd. Met dit percentage voldoet Lefier aan de Europese norm, die bepaalt dat woningcorporaties 90% van hun woningen moeten verhuren aan mensen met een laag inkomen. In 2013 kregen 3.774 huurwoningen van Lefier een andere huurder, circa 13% van het bezit. Bij het woonbedrijf Hoogezand/Stadskanaal kregen 695 sociale huurwoningen een nieuwe huurder. In Groningen werden in 2013 1.678 mensen aan een (andere) sociale huurwoning of kamer van Lefier geholpen. Het grootste deel hiervan betreft (studenten)kamers. Bij Lefier ZuidoostDrenthe kregen 1.117 sociale huurwoningen een nieuwe huurder, waarvan 90 nieuwbouwwoningen. In onderstaande tabel een overzicht van de toewijzingen per gemeente waar Lefier werkzaam is. In de tabel is de gemeente Ten Boer, waar Lefier ook woningbezit heeft, niet opgenomen, omdat hier in 2013 geen woningen zijn toegewezen.

Totaal

HoogezandSappemeer

Groningen

Emmen

BorgerOdoorn

Stadskanaal

Woningtoewijzingen per gemeente in 2013

Sociale woningvoorraad Huishoudinkomen ≤ € 34.229

110

916

1.669

301

365

3.361

Huishoudinkomen > € 34.229

10

81

9

10

19

129

120

997

1.678

311

384

3.490

91,7%

91,9%

99,5%

96,8%

95,1%

96,3%

Vrije sector

0

16

128

7

8

159

Bijzondere doelgroepen

0

21

39

47

18

125

120

1.034

1.845

365

410

3.774

Subtotaal % toewijzingen ≤ € 34.229

Totaal

jaarverslag 2013

12

Aantal toewijzingen in 2013 Huurprijs (€) < 374,44

Totaal

374,44 – 535,91

> 535,91

Eenpersoonshuishoudens < 65 jaar, inkomen ≤ € 21.025

1.433

664

163

2.260

< 65 jaar, inkomen > € 21.025

59

141

92

292

65 jaar of ouder, inkomen ≤ € 21.100

5

76

35

116

65 jaar of ouder, inkomen > € 21.100

2

31

22

55

1.499

912

312

2.723

< 65 jaar, inkomen ≤ € 28.550

45

240

121

406

< 65 jaar, inkomen > € 28.550

6

61

42

109


2

49

46

97


0

28

22

50

53

378

231

662

< 65 jaar, inkomen ≤ € 28.550

10

162

40

212

< 65 jaar, inkomen > € 28.550

0

37

10

47


0

4

0

4


0

1

0

1

10

204

50

264

Subtotaal

Tweepersoonhuishoudens

Subtotaal

Drie- en meerpersoonshuishoudens

Subtotaal

Toewijzing bijzondere doelgroepen Aantal toewijzingen aan bijzondere doelgroepen

Totaal aantal toewijzingen 2013

125

3.774

Verhuurbaarheid Als een woning wordt opgezegd proberen we hiervoor zo snel mogelijk weer een nieuwe huurder te vinden. Dit was in 2013 op diverse plekken een punt van zorg. Leegstand betekent minder inkomsten voor Lefier en het is bovendien niet wenselijk voor een buurt. Deels was dit een gevolg van een te lange doorlooptijd in de processen bij Lefier. Een andere oorzaak voor leegstand is dat sommige woningen minder gewild lijken te zijn bij huurders. In de woonbedrijven Hoogezand/Stadskanaal en ZuidoostDrenthe is in 2013 het interne verhuurproces efficiënter ingericht, om woningen sneller te kunnen verhuren. Het aantal dagen dat een woning leegstaat is in ZuidoostDrenthe hierdoor verlaagd van 23 in het eerste kwartaal van 2013 naar 18,9 in het vierde kwartaal. De norm van 16 dagen hebben we echter nog niet bereikt. In Groningen is de verhuurbaarheid van de woningen over het algemeen goed, het lukt echter nog niet om de complexen Tasman Toren en Kop van Oost (beide vrije sector) in zijn geheel verhuurd te krijgen en te houden. Het dwingt ons om de grenzen op te zoeken: wat is de uiterste verhuurprijs om leegstand en dus derving te voorkomen, zonder al te veel in te leveren op de huurprijs. Met open dagen en promotie (o.m. bij grote bedrijven en organisaties zoals UMCG, IBM en GASUNIE) proberen

jaarverslag 2013

13

we de verhuur en verkoop te stimuleren. Ook de kamers in de grote jongerenflats in Selwerd zijn minder in trek en worden moeilijker verhuurd, een trend die sinds een aantal jaren zichtbaar is. In Hoogezand en Stadskanaal viel op dat in de huidige tijd van vergrijzing het verhuren van seniorenwoningen moeizaam verliep. We hebben de huurprijzen verlaagd en de promotie geïntensiveerd. Ook is de leeftijdbeperking van sommige complexen aangepast, zodat mensen jonger dan 55 ervoor in aanmerking kunnen komen. We gaan de effecten hiervan monitoren en bepalen of verdere actie nodig is. Ook in ZuidoostDrenthe zijn de woningen met de meeste leegstand kleine seniorenwoningen. We onderzoeken nu of we deze geschikt kunnen maken voor wonen met extramurale zorg of voor andere doelgroepen. Met advertenties, rondleidingen en andere acties speciaal gericht op ouderen brengen we ze onder de aandacht. Bovengenoemde signalen vragen om een nadere analyse van de woningmarkt in dit segment. We onderzoeken of het aantal, het woningtype en de prijs/kwaliteitverhouding van onze woningen aansluiten bij de woonwensen van ouderen. In onze nieuwe strategie nemen we deze input mee.

Aanpak huurachterstanden Het aantal huishoudens met een betalingsachterstand nam in 2013 toe. Dit heeft voor een deel te maken met de verslechterde economische situatie. Daarnaast spelen ook interne factoren een rol, zoals de reorganisatie. Eind 2013 hebben we stappen ondernomen om sneller in te kunnen grijpen als een betalingachterstand dreigt, om te voorkomen dat huurschulden te hoog oplopen. Huurders met betalingsproblemen bieden we budgettrainingen aan en waar nodig schakelen we schuldhulpverlening in. Deze aanpak blijkt succesvol. In Hoogezand zijn we in 2013 in gesprek gegaan met de GKB, Werk & Inkomen, Kwartier Zorg & Welzijn, Steelande en Woonkans met als doel huurachterstanden te verminderen. In de uitvoering zijn al resultaten geboekt. In 2014 zetten we dit voort om uiteindelijk te komen tot duidelijke afspraken. In Stadskanaal proberen we huurachterstanden zoveel mogelijk te voorkomen door vooraf te toetsen of de gewenste woning qua prijs past bij het inkomen van de woningzoekende. De woonbedrijven van Lefier hanteren verschillende incassoprocessen en verschillen in de analyse van de achterstanden, waardoor deze moeilijk vergelijkbaar zijn. In 2014 maken we eenduidige, strakkere afspraken over de incassoprocedure en de aanpak van betalingsachterstanden.

Ontruimingen Lefier spant zich in om het aantal huisuitzettingen ieder jaar verder terug te dringen. Waar mogelijk nemen we preventieve maatregelen om uitzetting door huurschulden of overlast te voorkomen. Daarvoor werken alle woonbedrijven samen met onder meer de gemeentelijke kredietbank en hulpverleningsorganisaties. Bij het woonbedrijf ZuidoostDrenthe zijn in 2013 18 woningen ontruimd vanwege huurschulden (17 in 2012). Dankzij nauwe samenwerking met schuldhulp en de deurwaarder hebben we het merendeel van de aangezegde ontruimingen (183) weten te voorkomen. Naast ontruimingen vanwege huurschuld waren er 24 ontruimingen (norm 18) vanwege sterke overlast of het exploiteren van een hennepplantage. In Groningen zijn 33 woningen ontruimd vanwege huurschulden (in 2012 waren dat er 23) en geen enkele vanwege overlast. Bij het woonbedrijf Hoogezand/Stadskanaal hebben 21 ontruimingen plaatsgevonden wegens huurschuld en 3 wegens overlast. In 85 gevallen zijn we er in geslaagd een dreigende ontruiming te voorkomen.

jaarverslag 2013

14

Huisvesting van bijzondere doelgroepen Kwetsbare personen kunnen bij Lefier op bijzondere aandacht rekenen, bijvoorbeeld mensen met een lichamelijke of psychische beperking, met financiële of sociale problemen. Lefier investeert samen met haar maatschappelijke partners in diverse maatschappelijke voorzieningen voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Lefier streeft ernaar mensen van jong tot oud bij het wonen de juiste ondersteuning te geven, zodat ze zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Toewijzing woningen aan kwetsbare huishoudens Lefier heeft in Groningen in totaal 39 woningen toegewezen aan bijzondere doelgroepen ((ex-) psychiatrische patiënten, (ex-)verslaafden, ex-dak- en thuislozen, ex-gedetineerden). Lefier Hoogezand/Stadskanaal heeft in 2013 65 woningen verhuurd aan bijzondere doelgroepen (herhuisvesting via Woonkans, huisvesting in het kader van de wet maatschappelijk ondersteuning en statushouders). Lefier ZuidoostDrenthe heeft in 2013 21 woningen verhuurd aan kwetsbare huishoudens. (Her)huisvesting wegens huisuitzetting Met de gemeenten en collega-corporaties hebben we afspraken over de (her)huisvesting van mensen die vanwege huurschuld of overlast hun huis uit zijn gezet, met als doel herhaling van de problemen te voorkomen. Onder strikte voorwaarden, bijvoorbeeld het accepteren van begeleiding, geven we mensen een nieuwe kans om een woning te huren. Lefier ZuidoostDrenthe heeft in 2013 het convenant Woonkansenbeleid ondertekend, met Domesta, Woonservice, Sedna, Leger des Heils en de gemeenten Emmen, Borger-Odoorn en Coevorden. In het convenant zijn afspraken vastgelegd over de (her)huisvesting van overlastveroorzakers. Statushouders Evenals de collega-woningcorporaties verzorgt Lefier jaarlijks de huisvesting van statushouders ofwel verblijfsgerechtigden. Dit gaat in samenspraak met de gemeenten die een taakstelling krijgen voor het huisvesten van deze doelgroep. In alle gemeenten waar Lefier actief is hebben we aan deze taakstelling voldaan. In de stad Groningen geldt een gemeentelijke taakstelling voor vergunninghouders en is er geen aparte taakstelling per corporatie. Aan de gemeentelijke taak is voldaan. Houders van een verblijfsvergunning krijgen urgentie en kunnen via WoningNet zelf reageren op woningen. Wonen en zorg Enkele voorbeelden van projecten uit 2013: • Lefier ZuidoostDrenthe ontwikkelde samen met de Gemeente Emmen een Multifunctioneel Centrum (MFC) in Emmer-Compascuum, in combinatie met 33 ruime huurappartementen met 2 slaapkamers, waar Zorggroep Tangenborgh thuiszorg, alarmering en dagbesteding biedt.

jaarverslag 2013

15

•

• •

•

Twaalf van de zestien historische huisjes in het Hofje in de Stadskanaalster Parkwijk worden verhuurd aan Lentis. Lentis biedt hier een beschermende woonvorm voor mensen met een psychiatrische achtergrond. In Hoogezand is het complex aan de F. Bolstraat omgebouwd voor de organisatie Novo. In de eerste helft van 2013 is aan de Helperwestsingel in Groningen een project met 20 eenheden voor de Zijlen en de Basegroep opgeleverd, voor jongeren met een verstandelijke beperking. Aan de Curaçaostraat in Groningen bouwt Lefier 11 zogenoemde kangoeroewoningen, die in maart 2014 worden opgeleverd. Dit zijn huurwoningen waar mantelzorgers en mantelzorgontvangers ieder zelfstandig maar toch samen kunnen wonen.

Dienstverlening aan onze klanten Naar één organisatie In 2013 heeft Lefier veel tijd en energie gestoken in de verandering naar één organisatie. Doel is goedkoper en efficiënter werken, zodat we in de toekomst kunnen blijven zorgen voor betaalbare woningen. In de tussentijd gaat het dagelijks werk gewoon door. Ons streven is dat klanten zo weinig mogelijk last hebben van de veranderingen binnen Lefier. Vanwege de aankomende reorganisatie werden tijdelijke contracten niet verlengd en vertrekkende medewerkers niet vervangen. Ook vroegen interne projecten veel van de inzet en creativiteit van medewerkers. Mogelijk zijn klantvragen hierdoor soms minder snel en adequaat afgehandeld dan klanten van ons mogen verwachten. Ondanks de tijdelijke onderbezetting op sommige afdelingen, hebben we ons ingezet om de dienstverlening zo goed mogelijk op peil te houden.

Bereikbaarheid en informatie We willen voor klanten goed bereikbaar zijn via meerdere kanalen (post, telefoon, website, e-mail, kantoor) en zorgen voor een snelle en adequate afhandeling van klantvragen. Begin oktober is de nieuwe website van Lefier geïntroduceerd. Alle informatie voor huurders en woningzoekenden is nu gebundeld op één website met een herkenbare en eenduidige Lefier-huisstijl. In 2014 wordt de website verder uitgebreid met een huurdersportaal, waar huurders online reparatieverzoeken kunnen indienen en hun gegevens inzien. Het project om een nieuwe webportal te realiseren is al enkele jaren geleden gestart en kende een lange doorlooptijd en een overschrijding van het budget. Dit is te wijten aan verschillende organisatorische problemen binnen Lefier. In 2013 heeft een intern onderzoek plaatsgevonden om lering te trekken uit dit project ten behoeve van volgende projecten. Onze huurders ontvangen enkele malen per jaar een bewonersblad met informatie over Lefier, haar activiteiten en haar dienstverlening. Ook in 2013 is dit blad verschenen, met uitzondering van het woonbedrijf in Groningen. Verder maken we informatie voor huurders beschikbaar via folders, nieuwsbrieven, de website en social media.

Klanttevredenheid We horen graag wat onze klanten vinden van onze dienstverlening, zodat we deze waar nodig verder kunnen verbeteren. Bij de woonbedrijven Hoogezand-Stadskanaal en ZuidoostDrenthe is, evenals in voorgaande jaren, een klanttevredenheidsonderzoek uitgevoerd door het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). Er wordt gekeken naar negen onderdelen; vanaf het moment

jaarverslag 2013

16

dat een woningzoekende binnenkomt en huurder wordt, tot en met het moment dat deze huurder weer vertrekt en nagenoeg alles wat de corporatie in die tussentijd aan dienstverlening biedt. Dit gebeurt met vragenlijsten die naar de huurders worden toegestuurd en door meting van de telefonische bereikbaarheid en informatievoorziening in de woonwinkels. In Stadskanaal is het gouden KWHhuurlabel opnieuw behaald. Uit de KWH-meting in Hoogezand kwamen enkele verbeterpunten voor de website en de telefooncentrale naar voren. Deze verbeteringen zijn uitgevoerd, waardoor naar verwachting het KWH-label wordt gehaald. Ook het woonbedrijf ZuidoostDrenthe zal het gouden KWH-huurlabel naar verwachting weer behalen. Er is weliswaar sprake van een daling ten opzichte van vorig jaar, maar de scores zijn voldoende voor het behalen van het label. Het woonbedrijf Groningen neemt niet deel aan het KWH-huurlabel. Hier is in 2013 geen meting gedaan van de klanttevredenheid.

Klachtenafhandeling Wij doen er alles aan om goede producten en diensten te leveren. Toch kan het zijn dat een klant niet tevreden is. Wanneer iemand een klacht heeft, kan deze in eerste instantie worden gemeld bij het betreffende woonbedrijf van Lefier. Wanneer de huurder/klager niet tevreden is over de klachtafhandeling door het woonbedrijf, kan hij/zij een officiële klacht indienen bij een onafhankelijke klachtencommissie in de eigen regio. Bij het woonbedrijf ZuidoostDrenthe kwamen 48 klachten binnen over uiteenlopende zaken. Er is één klacht over Lefier behandeld bij de Regionale Geschillen Commissie, waarbij Lefier in het gelijk werd gesteld. Vorig jaar waren dat er nog drie. De Huurcommissie behandelde twee klachten, 50% minder dan het jaar ervoor. Bij het woonbedrijf Groningen werden in totaal 211 klachten afgehandeld. Bij de Klachtencommissie Gezamenlijke Corporaties Groningen werden vier klachten over Lefier behandeld. In het woonbedrijf Hoogezand-Stadskanaal kregen we 21 (Hoogezand) en 40 (Stadskanaal) klachten van klanten. Alle klachten konden in onderling overleg worden opgelost, geen van de klachten hoefden te worden voorgelegd aan de Gezamenlijke Geschillencommissie Midden Groningen.

Betaalbaar wonen Betaalbare woningen in de Noordelijke (krimp)regio Lefier heeft de maatschappelijke opdracht om te zorgen voor voldoende betaalbare woningen voor mensen met een laag inkomen. In 2013 heeft een groot woonlastenonderzoek plaatsgevonden onder de huurders van Lefier, op initiatief van de huurdersorganisaties verenigd in het Noordelijke Overleg Lefier (NOL). De uitkomsten: • Het gemiddelde inkomen is in Noord-Nederland lager dan landelijk. • De kale huur ligt hoger. • Het gebruik van de huurtoeslag is hoger dan landelijk. • De energielasten zijn bij de huurders van Lefier hoger dan de landelijke gemiddelden. Deze toenemende druk op de woonlasten in verhouding tot de lage inkomens heeft de voortdurende aandacht van het NOL en Lefier. Daarbij hebben we in delen van Oost-Groningen en Drenthe te maken met krimp. De bevolking in zijn totaliteit neemt af, het aandeel ouderen groeit, terwijl het aandeel jongeren afneemt. Met onze woningvoorraad moeten we inspelen op deze ontwikkelingen. Lefier wil graag een toekomstbestendig woningbezit, zodat ook volgende generaties goed kunnen wonen. Dat houdt in dat een deel van onze woningen gesloopt zal worden. Ook gaan we woningen renoveren, energiezuiniger maken, verkopen en nieuwe woningen bouwen.

jaarverslag 2013

17

In 2013 hebben we gewerkt aan een nieuwe strategie hoe we de komende jaren kunnen zorgen voor kwalitatief goede en betaalbare woningen voor onze doelgroep, het Portefeuilleplan. In de komende periode zal dit plan verder worden uitgewerkt in concrete plannen voor onze buurten, wijken en dorpen.

Huurverhoging De afgelopen jaren volgde de vastgestelde maximale jaarlijkse huurverhoging voor sociale huurwoningen de inflatie. In 2013 was dit niet meer het geval. Lefier heeft in 2013 de inkomensafhankelijke huurverhoging voor zelfstandige sociale huurwoningen toegepast en daarmee gebruik gemaakt van de maximale ruimte die het Ministerie ons biedt in de verhoging van de huren. Er is een basishuurverhoging van maximaal 4% (inflatie + 1,5%) toegepast voor iedereen en daarnaast een inkomensafhankelijke huurverhoging voor twee inkomensgroepen. Huurders met een inkomen van € 33.614 tot € 43.000 kregen een huurverhoging van 4,5%. Huurders met een inkomen boven de € 43.000 kregen een huurverhoging van 6,5%. Zoals verwacht hebben we meer bezwaren tegen de huurverhoging ontvangen dan in andere jaren, in totaal 461. Dat betekent dat 1,82% van onze huurders van een zelfstandige sociale huurwoning bezwaar heeft gemaakt. Hoewel dat veel meer is dan in voorgaande jaren, valt het mee in vergelijking met de aantallen bezwaren elders in het land. In ruim de helft van de gevallen maakte de huurder bezwaar omdat het inkomen dat wij hanteerden op basis van gegevens van de belastingdienst niet overeenkwam met het werkelijke inkomen. 34% van de bezwaren heeft geleid tot een verlaging van de voorgestelde huurverhoging.

Bouwproductie Volkshuisvestelijke prestaties 2013

begroot

totaal

totaal

Stadskanaal

Groningen

Emmen

Odoorn

eenheden in verzorgingstehuizen) Borger-

Hoogezand-

(woningen, onzelfstandige eenheden en

Sappemeer

Volkshuisvestelijke prestaties in 2013 Lefier (woongelegenheden)

Aantal nieuwe sociale huur woningen opgeleverd

0

89

21

0

6

116

146

Aantal nieuwe vrije sector woningen opgeleverd

0

0

27

0

0

27

0

Aantal nieuwe koopwoningen opgeleverd

0

0

11

0

0

11

12

Aantal woningen aangekocht

0

0

3

0

0

3

0

Aantal woningen ingrijpend* verbeterd

43

103

0

1

0

147

636

Aantal woningen EPA** uitgevoerd

64

154

0

56

0

274

472

Aantal woningen verkocht

8

70

198

8

14

298

191

Aantal Te Woon

1

0

0

0

0

1

0

Aantal woningen gesloopt

4

123

24

46

11

208

219

* investering < € 20.000,- per woning

**energiebesparende maatregelen

jaarverslag 2013

18

totaal begroot

totaal

Sappemeer

Groningen

Emmen

Odoorn

Borger-

vastgoed)

Hoogezand-

(garages, bedrijfsruimtes, maatschappelijk

Stadskanaal

Volkshuisvestelijke prestaties in 2013 Lefier (niet-woongelegenheden)

nieuw opgeleverd

8

0

40

0

0

48

1

aangekocht

0

0

3

0

0

3

0

verkocht

0

3

16

1

0

20

19

gesloopt

0

0

0

15

0

15

34

Verkoop De verkoop is gehalveerd ten opzichte van het jaar 2009. Met name in het duurdere segment (vanaf € 200.000) is nauwelijks beweging. Maar ook de goedkopere woningen worden steeds moeizamer verkocht. Alleen in ZuidoostDrenthe was een opleving te zien. Een van de oorzaken van de teruglopende verkoop is dat kopers moeilijker een hypotheek kunnen krijgen. Doordat er minder huurwoningen worden opgezegd, komen minder woningen uit de bestaande voorraad beschikbaar voor verkoop. In de nieuwe strategie voor onze woningvoorraad, het Portefeuilleplan, hebben we daarom het aantal woningen dat we willen verkopen verlaagd van 250 naar 125. Dit is een realistisch en haalbaar aantal, zodat we financieel geen risico lopen met verkoop. Alle woonbedrijven hebben maatregelen genomen om de verkoop te bevorderen, zoals het woonklaar opleveren van de woningen, een pimp-je-huis-pakket waarmee de koper de woning kan aanpassen naar eigen wens, Open Huis, etc.

Nieuwbouw en woningverbetering Zowel de nieuwbouw als de woningverbetering blijft fors achter bij wat we hadden gepland voor 2013. Enkele projecten zijn gestaakt en vele hebben vertraging opgelopen. Voor het achterblijven van de productie kunnen diverse oorzaken genoemd worden. Ten eerste hebben we vanwege de verhuurderheffing die corporaties wordt opgelegd opnieuw afgewogen welke projecten we nog kunnen uitvoeren. Hierbij hebben we diverse initiatieven gestaakt. Verder spelen ook de nieuwe strategiebepaling en de organisatieverandering een rol. Een laatste oorzaak is de kwaliteit van onze planningen. De ervaring leert dat we te optimistische projectplanningen hanteren. In 2013 hebben we de interne processen en besluitvorming rond bouwprojecten aangescherpt om slagvaardiger te kunnen werken.

Bouwplannen komende jaren In afwachting van het nieuwe strategisch plan en portefeuilleplan zijn er in 2013 minder nieuwe projecten bij gekomen. De komende jaren tot 2017 verwachten we minder projecten op te leveren dan oorspronkelijk gepland. Bouwplannen in Nieuw-Weerdinge In Emmen zijn in 2013 herzien. Lefier wil hier 70 woningen slopen en er maximaal 28 voor terug bouwen, minder dan oorspronkelijk gepland. Het oorspronkelijke nieuwbouwplan is in deze (economische) omstandigheden te duur en te omvangrijk. Lefier is van plan om in de jaren 2015 tot 2018 in de Florawijk in Musselkanaal 83 woningen af te breken. Op basis van onderzoek concluderen we dat het aantal sociale huurwoningen in Musselkanaal in de aankomende jaren met 8% moet krimpen, omdat het inwonersaantal afneemt. In

jaarverslag 2013

19

september zijn bewoners geïnformeerd over het voornemen tot sloop. Samen met de gemeente Stadskanaal, bewoners en andere partners maken we een nieuw plan hoe de Florawijk er in de toekomst uit moet gaan zien. De komende 12 jaar wordt Gorecht-West In Hoogezand grondig aangepakt. Ongeveer 340 woningen worden gesloopt, circa 320 woningen worden nieuw gebouwd. Daarnaast worden 200 woningen verbeterd. Naast aandacht voor de woningen is er veel aandacht voor de bewoners. Een sociaal team helpt bewoners stappen op de maatschappelijke ladder te maken. In maart 2013 werd begonnen met de sloop in Gorecht-West. In de Groningse wijk Paddepoel start Lefier in 2014 met de bouw van 32 eengezinswoningen en 18 appartementen. Om ruimte te kunnen maken voor de nieuwbouw zijn in 2013 een aantal blokken met verouderde bejaardenwoningen gesloopt.

Nieuwbouwprojecten in 2013 •

•

•

•

• • • •

•

•

•

Aan de Boslaan in Onstwedde hebben wij sociale huurwoningen gerealiseerd met een compleet woonprogramma op de begane grond, zodat ouderen er op hoge leeftijd zelfstandig kunnen blijven wonen. In het derde kwartaal van 2013 zijn de laatste twee blokjes van 3 woningen opgeleverd. Aan de Schoolstraat in Musselkanaal ontwikkelde Lefier twaalf woningen, waarvan twee levensloopbestendig. Helaas hebben we de bouw nog niet kunnen starten. De bouw start in 2014. In het Margrietpark in Sappemeer ging in 2013 de bouw van 54 eengezinshuurwoningen van start. Dit sluit aan bij de wens van wijkbewoners om het Margrietpark aantrekkelijk te maken voor gezinnen met (jonge) kinderen. Lefier ZuidoostDrenthe heeft in het gebied Spil e.o. in Emmer-Compascuum 18 levensloopbestendige woningen en 32 eengezinswoningen opgeleverd. Door het bouwen van deze woningen blijft het dorp aantrekkelijk, levendig en jong. In Emmermeer zijn aan de Middenhaag 34 nieuwbouw sociale huur appartementen opgeleverd. Aan de Boerschapslaan in Angelslo zijn vijf sociale huurwoningen opgeleverd. De oplevering van 84 appartementen in winkelcentrum Emmerhout, gepland voor december 2013, is helaas vertraagd en verschoven naar maart 2014. Lefier bouwt aan de Vaart in Nieuw-Amsterdam 19 huurappartementen, waarvan 16 in de sociale sector. Het appartementencomplex is verbonden met het naastgelegen gerestaureerde monumentale pand en geeft het centrum van Nieuw-Amsterdam een mooi aanzicht. Oplevering medio 2014. De versnelde bouw van 8 woningen in de Zandlaan in Nieuw Amsterdam is niet gelukt in 2013, omdat hier eerst het bestemmingsplan moest worden gewijzigd. Deze productie schuift door naar 2014. Lefier bouwt aan de Curaçaostraat in Groningen 36 woningen, waarvan 11 mantelzorgwoningen. De oplevering is eind maart 2014. Een deel van de woningen is te koop en een deel is te huur. In 2013 zijn alle koopwoningen verkocht. m2o5 Real Estate is medio 2013 gestart met de bouw van 132 studio’s voor jongeren voor Lefier in het Europapark in Groningen. Dit plan maakt onderdeel uit van de manifestatie ‘BouwJong!’, een gezamenlijk initiatief van gemeente en corporaties om woonruimte te creëren voor het groeiend aantal jongeren in de stad Groningen. De verwachting is dat het gebouw in het derde kwartaal van 2014 in gebruik zal worden genomen.

jaarverslag 2013

20

Woningverbetering in 2013 Lefier verbetert de kwaliteit van een groot deel van haar woningen. Vaak gaat het om energiebesparende maatregelen zoals isolatie en dubbel glas. Soms worden ook de keuken en badkamer opgeknapt. Het aantal ingrijpende verbeteringen in ZuidoostDrenthe is iets lager dan we van plan waren, doordat er wegens onvoldoende deelname (< 70%) minder woningen worden uitgevoerd. Ook hebben we een aantal projecten afgeblazen omdat de investeringen per woning te hoog zouden worden. Wel zijn verbeteringen uitgevoerd bij 94 woningen aan het Meerveld en de Emmalaan in Emmen, 41 woningen aan de Sportlaan in Nieuw-Buinen, 22 woningen aan de Bloemenstraten en 21 woningen aan de Spindel in Emmer-Compascuum. Ongeveer 260 huurders van Domesta en Lefier in de wijk Bargeres konden meedoen aan het zonneboilerproject van ‘Emmen bespaart’. De actie leverde 60 aanmeldingen op, aanzienlijk minder dan gehoopt. In het afgelopen jaar zijn in Hoogezand in 56 woningen energiebesparende maatregelen toegepast. In de Donker Curtius flat heeft Lefier 144 woningen van een individuele ketel voorzien. In Stadskanaal is de woningverbetering aan de hoogbouw van de Achterstekamp doorgeschoven naar 2014. In Groningen kende het woningverbeterproject aan de Bankastraat een zeer lange doorlooptijd. Het is niet gelukt om dit in 2013 op te leveren, zoals gepland. In augustus 2013 is gestart met een grootschalig woningverbeteringsproject van 27 boven- en benedenwoningen aan de Helper Kerkstraat en de Coendersweg, in de Groningse wijk Helpman. Ook zijn we in 2013 gestart met de verbetering van 107 woningen in Lewenborg, die in 2014 worden opgeleverd.

Kwaliteit van onze woningen Onderhoud Dagelijks onderhoud In elke woning zijn af en toe reparaties nodig. Sommige reparaties worden door Lefier uitgevoerd en vergoed. Voor andere reparaties en onderhoudsklussen is de huurder zelf verantwoordelijk. Reparatieverzoeken kunnen we niet plannen of voorspellen, we hebben wel invloed op de wijze waarop we ze verhelpen en aanpakken. Dit doen we met vakkundige allround vaklieden, die hun werkzaamheden professioneel uitvoeren, waarbij we herhaalbezoeken zoveel mogelijk proberen te voorkomen. Dit verlangen we ook van andere bedrijven die we voor specialistische werkzaamheden inhuren. Onze doelgroep moet kunnen rekenen op betaalbaar en kwalitatief volwaardig wonen. We herstellen waar mogelijk en vervangen waar nodig. Zo houden we de uitgaven in de hand en de kwaliteit van de woningen op niveau. We zijn duidelijk over wat onze klanten van ons kunnen verwachten, maar ook over wat wij van hen verwachten. Planmatig onderhoud Lefier voert niet alleen reparaties uit als er een melding is, we plannen ook groot onderhoud aan onze woningen in. Om de kwaliteit van de woningen nu en in de toekomst te waarborgen heeft Lefier in 2013 bij een groot aantal woningen planmatig onderhoud uitgevoerd. Dit onderhoud bestaat onder meer uit schilderwerk, vervanging van installaties en gevelherstel. Enkele voorbeelden: In ZuidoostDrenthe is in 240 woningen asbest gesaneerd en zijn in 120 woningen in de Nicolaiflat in Emmen cv-ketels vervangen. We werken aan de hand van een meerjarenonderhoudsbegroting en maken steeds een afweging tussen de gewenste kwaliteit en de kosten. Vaak voeren we planmatig onderhoud uit in combinatie met woningverbeteringsprojecten. Ondermeer in de wijk Gorecht-West in Hoogezand en aan de Bankastraat in Groningen was dit in 2013 het geval.

jaarverslag 2013

21

We zijn in 2013 begonnen om de kenmerken en de conditie van onze woningen goed in kaart te brengen. Dit zal eind 2014 klaar zijn. Als we meer weten over de staat van onze woningen, kunnen we beter beslissingen nemen over het onderhoud hiervan. Bijvoorbeeld wanneer een onderhoudsbeurt of verbeterproject nodig is. Ook kunnen we beter en sneller vragen beantwoorden, wanneer een huurder belt voor een reparatieverzoek. Onderhoud voor nieuwe huurder Als een woning een nieuwe huurder krijgt, wordt vooraf onderhoud uitgevoerd. In Groningen hebben we sinds 2013 een andere aanpak hiervoor, waarmee we de onderhoudskosten hebben kunnen verlagen. De opgezegde woningen worden grondig gereinigd. Meestal kan een woning dan weer voor verhuur worden aangeboden. Soms is het nodig om een woning te voorzien van nieuw stuc- en schilderwerk, maar in veel minder gevallen dan voorheen.

De Stroomversnelling: duurzaam gerenoveerde woningen zonder energiekosten Woningcorporaties hebben veel woningen uit de jaren 50, 60 en 70 die aan vernieuwing toe zijn. Door deze woningen te renoveren kunnen we ze voor huurders in de toekomst betaalbaar en comfortabel houden. Vier bouwers en zes woningcorporaties, waaronder Lefier, tekenden in juni 2013 de deal ‘Stroomversnelling’, voor de eerste 11.000 woningen. Dit ambitieuze en vernieuwende initiatief moet resulteren in een degelijke renovatie van 111.000 woningen, waarbij voor de huurders de woonkosten in de meeste gevallen gelijk kunnen blijven. Dit kan door een combinatie van drie nieuwe ideeën: 1. huurders betalen hun energiekosten aan hun corporatie, 2. corporaties investeren dat geld in renovatie, 3. bouwers leveren duurzaam gerenoveerde woningen zonder energiekosten. De Stroomversnelling draagt daarmee bij aan de realisatie van de duurzaamheidsdoelen van de overheid, creëert voor corporaties betaalbaar en waardevol vastgoed en zorgt voor werkgelegenheid in de bouwsector. Lefier is er trots op dat ze meedoet aan dit mooie landelijke initiatief en zal in totaal 1375 woningen voor haar rekening nemen. Lefier is gestart met de proef in Stadskanaal. Aan de Purmerlaan heeft Lefier een huurwoning gerenoveerd die de komende tijd gebruikt wordt als een ‘Energie testwoning’.

Veiligheid Lefier wil graag een gezonde woon- en leefomgeving voor haar huurders. Voldoen onze woningen aan de geldende weten regelgeving als het gaat om veiligheid en gezondheid? In 2013 hebben we dit in kaart gebracht, samen met gespecialiseerde bedrijven. De input gebruiken we voor het maken van Lefierbreed beleid voor de veiligheid van onze woningen. Een groot deel (ca. 75%) van de woningen van Lefier is gebouwd vóór 1994. In deze periode is asbest regelmatig toegepast als bouwmateriaal. Daarom gaat Lefier de komende jaren inventariseren in welke woningen van haar bezit van vóór 1994 asbest aanwezig is en waar zich dat in de woning bevindt. Lefier heeft in 2013 een folder gemaakt voor haar huurders met informatie over astbest, hoe daarmee om te gaan en de eventuele gevaren voor de gezondheid. In 2013 zijn diverse asbestsaneringsprojecten uitgevoerd, zoals bijvoorbeeld aan de Louise Henriettestraat in Groningen. Daarnaast hebben we voorwaarden opgesteld voor de toepassing van PUR. Het materiaal PUR was het afgelopen jaar negatief in het nieuws. Ook Lefier gebruikt dit materiaal bij de isolatie van woningen. Met de opgestelde voorwaarden voor de toepassing van PUR (onder andere: maatregelen om uitdamping van gassen te voorkomen; alleen toepassing door gecertificeerde medewerkers) worden eventuele gezondheidsrisico’s ondervangen. Verder gaan we ons oriënteren op alternatieven voor potentieel risicovolle materialen als PUR, glaswol, MDF en spaanplaat (formaldehyde) en diverse beton- en steensoorten (radon).

jaarverslag 2013

22

Leefbaarheid Een leefbare woonomgeving Leefbaarheid is een belangrijk thema voor Lefier. Als de woningen en wijken er goed bij staan, behouden ze hun waarde en houden wij ons vermogen in stand. Met dat vermogen kunnen we ook voor de komende generaties zorgen voor voldoende betaalbare woningen. In hoeverre leefbaarheid een taak van woningcorporaties is, is momenteel een punt van discussie. Binnen de grenzen die door de rijksoverheid worden toegelaten pakken we onze rol hierin op.

Vitale buurten Lefier werkt vanuit een heldere visie op wijken, buurten, dorpen en steden. We willen mensen een leefbare en veilige buurt bieden met voldoende voorzieningen in een omgeving die kansen biedt. Bij de voorbereiding voor de wijkvernieuwing in Gorecht-West in Hoogezand hebben we goed gekeken naar hoe toekomstige bewoners in de wijk willen leven. Wat is de gezinssamenstelling, willen ze buren makkelijk kunnen ontmoeten, etc. We zorgen hier voor woningen en openbare ruimte die passen bij de leefstijlen van de bewoners. Woonbedrijf ZuidoostDrenthe heeft in 2013 een methode ontwikkeld om de vitaliteit van elke wijk en elk dorp waarin het woonbedrijf actief is te kunnen vaststellen. Zo krijgen we een beter beeld van de effecten die ons werk heeft op de samenleving. Goede voorzieningen dragen bij aan de leefbaarheid. In Borger heeft Lefier een Multifunctionele Accommodatie gebouwd, waar diverse scholen, een dorpshuis, kinderopvang, peuterspeelzaal, jeugdsoos en een openbare bibliotheek zijn gehuisvest. Het is een bijzondere plek waar de inwoners van het dorp elkaar kunnen ontmoeten. Ook het Multifunctioneel Centrum in Emmer-Compascuum, dat Lefier in 2013 samen met de gemeente heeft ontwikkeld, biedt ruimte aan voorzieningen als een bibliotheek, een cultureel centrum, kinderopvang en diverse instellingen op het gebied van zorg en welzijn. Het centrum draagt daarmee bij aan de verbinding in het dorp.

Wijkbeheer Medewerkers van Lefier, zoals bewonersconsulenten en buurtbeheerders, zetten zich iedere dag in voor het in stand houden of verbeteren van de leefbaarheid in de wijken. Enkele concrete voorbeelden van wijkbeheer uit 2013: Rond de Steenbokstraat in Groningen zijn in overleg met bewoners schuttingen geplaatst, hebben we de bestrating grotendeels opnieuw gelegd en de problemen met de riolering aangepakt. De bewoners zijn erg enthousiast; de buurt ziet er verzorgder uit en vandalisme en jongerenoverlast zijn afgenomen. In 2013 organiseerde de politie een witte voetjesactie in Parkwijk Stadskanaal en in Woldwijck en de Dreven in Hoogezand. Deze actie werd opgezet in samenwerking met de gemeente, Lefier en de wijkorganisaties. Het doel van de actie is te kijken of inbrekers gemakkelijk in huizen kunnen komen en op simpele wijze aan waardevolle spullen kunnen komen. Een verzorgde aanblik van tuinen draagt bij aan een fijne woonomgeving, maar de aanschaf van tuingereedschap kan erg kostbaar zijn. Lefier heeft in diverse wijken een uitgiftepunt waar bewoners gratis gereedschappen kunnen lenen om hun tuin te onderhouden. Ook in 2013 werd hier weer veel gebruik van gemaakt. De uitgiftepunten worden beheerd door wijkbewoners.

jaarverslag 2013

23

Aanpak overlast Als huurders overlast melden, bijvoorbeeld geluidsoverlast of vervuiling, proberen we samen met de veroorzaker en de melder een oplossing te vinden. Waar nodig schakelen we buurtbemiddeling of hulpverleningsinstanties in. De integrale aanpak van woonoverlast in de gemeente Stadskanaal werpt zijn vruchten af en wordt voortgezet. De gemeente, Stichting Welstad, Lefier en de politie, zijn er de afgelopen jaren onder regie van het Centrum voor Jeugd, Gezin en Veiligheid in geslaagd om het aantal ernstige overlastsituaties terug te dringen, dankzij snelle signalering en onderlinge samenwerking. Ook het telen van hennep en handelen in drugs accepteren we niet in onze woningen. In 2013 zijn 17 woningen van Lefier in Emmen gesloten vanwege het handelen in of voor handen hebben van verdovende middelen. De gemeente Emmen is in 2012 gestart met deze aanpak. Door het sluiten van de panden komt een einde aan de overlast voor de buurt in de vorm van veel bezoekers en een toename van criminaliteit. In Hoogezand zijn twee woningen ontruimd vanwege een hennepkwekerij. In Groningen is de werkwijze bij overlast aangescherpt. We reageren sneller en eenduidiger op overlastmeldingen en we zijn helder over wat we wel en wat we niet kunnen doen in het oplossen van de overlast. Hierdoor kunnen we de overlast sneller aanpakken en afhandelen. Daarnaast zijn we actief in het sociaal team in de stad dat zich bezighoudt met overlastbestrijding. In dit team werken we nauw samen met hulpverleningsinstanties in de stad. We zien in Groningen een toename van het aantal overlastgevallen: 1737 in 2013, tegen 1435 in 2012.

Actieve bewoners Lefier gelooft in de eigen kracht van mensen. Bewoners kunnen veel zelf en samen met anderen. We geven mensen ruimte om zelf met ideeën te komen voor hun woonomgeving en plannen uit te voeren. Waar nodig bieden we ondersteuning. Hieronder een aantal voorbeelden. • Leuke initiatieven uit buurten en wijken in ZuidoostDrenthe en Stadskanaal kunnen een financiële bijdrage ontvangen uit het Leefbaarheidsfonds. We hebben in 2013 nieuwe criteria opgesteld voor het toekennen van budgetten voor aanvragen van bewoners, om aanvragen zo objectief mogelijk te kunnen behandelen. In 2013 zijn bijdragen gegaan naar onder meer buurtfeesten, projecten uitleen tuingereedschap, opschoning groen (kappen van bomen en struiken) ten behoeve van de veiligheid en vuilafvoer. • Vanaf voorjaar 2013 hebben bewoners in de wijk Maarstee in Stadskanaal meer zeggenschap gekregen over het uit te voeren groen- en grijsonderhoud in de wijk en de regie over de klachtenafhandeling. Het Bewonersplatform Maarsstee, de gemeente en Lefier werken samen in dit project. • Bewoners in de Emmer wijk Het Meerveld namen zelf het initiatief om de achterkanten van hun woningen aan te pakken. Ze hebben met hulp van de wijkvereniging een plan gemaakt en werken zelf mee aan de uitvoering. Leerlingen van het Drenthe college en AOC Terra helpen ook mee, als onderdeel van hun lesprogramma. Het initiatief is een mooi voorbeeld hoe je met minder middelen mooie resultaten kunt halen door samen te werken. • In april 2013 organiseerde Lefier in de Groningse wijk Paddepoel een tuinactiedag, tijdens de jaarlijkse actie Lentekriebels van de gemeente. Bewoners gingen aan de slag in hun tuin, Lefier regelde de afvoer van het tuinafval en stelde advies door een hovenier beschikbaar. • Net als voorgaande jaren was er in juni 2013 weer een Wijkstemdag in de Groningse Korrewegwijk. 577 wijkbewoners brachten hun stem uit op projecten die bijdragen aan goed wonen in de wijk. Het geld voor de Wijkstemdag-projecten komt uit het Nieuw Lokaal Akkoord waarin gemeente en corporaties, waaronder Lefier, samenwerken. Het project ‘Eetbare wijk’ haalde de meeste stemmen. De winnaars gaan zelf aan de slag met de uitvoering van hun plan, het aanplanten van oud-Groningse appel-, peren- en notenbomen en fruitstruiken in het Molukkenplantsoen. Wijkbewoners kunnen hiervan plukken.

jaarverslag 2013

24

Samenwerking met gemeenten en partners Werken aan vitale wijken doen we niet alleen. Vanuit de gedachte dat partijen samen meer kunnen dan apart (1+1=3) werken we samen met stakeholders (gemeenten, collega-corporaties, zorg-, welzijns- en onderwijsinstellingen, bewonersorganisaties) aan gedeelde doelen. Samenwerkingsverbanden In Groningen werden het afgelopen jaar de toekomst van de gezamenlijke wijkaanpak en een mogelijk vervolg op het Nieuw Lokaal Akkoord 2.0 besproken. Gezamenlijk inventariseren we de meest urgente knelpunten in de wijken. Op basis daarvan beslissen we hoe we deze willen aanpakken en hoe we daarbij gaan samenwerken. In Stadskanaal was het Regionaal Prestatie Kader eind 2013 zo goed als klaar voor ondertekening. Dit kader is erop gericht om in samenwerking met gemeenten, woningcorporatie en zorgpartijen in de regio Oost-Groningen, de krimp en de gevolgen hiervan op de leefbaarheid in goede banen te leiden. In 2013 is besloten dat EmmenRevisited, het samenwerkingsverband van bewonersorganisaties, de gemeente Emmen en de wooncorporaties, flexibeler wordt georganiseerd. Op een manier die beter past in deze tijd en bij het Strategisch Plan van Lefier. Andere voorbeelden van gezamenlijke activiteiten • Lefier neemt deel aan het project “1000 slimme huishoudens”. Dit is een samenwerking tussen de gemeente Groningen, 5 Groningse corporaties, de Hanzehogeschool, Enexis en Target met als doel uiteindelijk 1000 huishoudens te laten besparen op het energieverbruik door hun energiegedrag te beïnvloeden. In september 2013 is een pilot gestart, waarbij er bij 36 huishoudens in Groningen slimme energiemeters zijn geplaatst, waarvan 8 huurders zijn van Lefier. • Lefier Hoogezand heeft meegedraaid in het sociaal team (in ontwikkeling) in de wijken Gorecht-West en Spoorstraat Kieldiep. De inbreng van Lefier in dit team was gericht op activering van bewoners, ontwikkeling wijkkracht en de verbinding met de wijkvernieuwing. • Voetbalclub FC Groningen en Lefier in Hoogezand werken sinds enkele jaren samen op het gebied van het verbeteren van het welzijn en de leefbaarheid de wijk Gorecht-west, de wijk die de komende tien jaar grondig wordt verbeterd. Zij hebben daarvoor de stichting “Fier4Grunn” opgericht. Deze stichting ondersteunt mensen in het leren ontdekken van hun eigen kracht, deze te ontwikkelen en in te zetten voor zichzelf, de naaste omgeving en de wijk. Er wordt daarbij gebruik gemaakt van de kracht van sport: sport is leuk en verbindend en draagt bij aan het ontwikkelen van een gezonde leefstijl, discipline en doorzettingsvermogen. In november 2013 werd door Fier4Grunn, de gemeente, Lefier en bewoners in de wijk een voetbalveld met de naam Cruyff Court gerealiseerd en feestelijk geopend. • In Stadskanaal neemt Lefier deel aan de pilot ‘Gewoon doen!. Gewoon Doen! is een afspraak die de gemeente, Lefier, de politie, Zorggroep Meander en welzijnsorganisatie Welstad met elkaar gemaakt hebben om bewoners waar nodig, snel en goed te ondersteunen. Medewerkers van deze organisaties hebben enkele huisbezoeken afgelegd en gesproken met sleutelfiguren in straten en buurten. • Daarnaast heeft Lefier in Stadskanaal met het Noorderpoortcollege plannen gemaakt voor samenwerking in de vorm van leer-werktrajecten, waarbij leerlingen van het Noorderpoortcollege (onderhouds)werkzaamheden voor Lefier uitvoeren.

jaarverslag 2013

25

Overleg met bewoners Bewoners betrekken bij ons beleid Bewoners zijn onze partners en voor ons een belangrijke bron van inspiratie, kennis en ervaring. Lefier overlegt op verschillende niveaus met bewoners. De officiële overlegorganen per woonbedrijf en het overkoepelende Noordelijke Overleg Lefier (NOL) betrekken we bij de keuze van onze koers en beleid. In hoofdstuk 4. Bestuur, toezicht en medezeggenschap leest u hoe de medezeggenschap is geregeld.

Huurdersorganisaties woonbedrijven Bij het woonbedrijf StadGroningen is in het tweede kwartaal van 2013 een nieuwe Klantenadviesraad in het leven geroepen. De huidige Stuurgroep Huurdersbelangen zal haar rol afbouwen, als onderdeel van de ontwikkeling naar een huurdersvertegenwoordiging die past bij de nieuwe Lefierorganisatie. Met het GROBOS (Groninger Bewonersoverleg Studentenhuisvesting) is in 2013 regelmatig overleg gevoerd over onderwerpen op het gebied van jongerenhuisvesting. In Stadskanaal is Huurdersorganisatie De Koepel actief. In 2013 heeft Lefier met De Koepel afspraken gemaakt over herhuisvesting bij sloop of woningverbetering. Deze afspraken staan in het Sociaal Statuut, dat in december 2013 is ondertekend door de betrokken partijen. In Hoogezand zijn gesprekken gevoerd met de Huurdersraad, ondermeer over een Sociaal Statuut. In ZuidoostDrenthe is overleg gevoerd met de Huurdersfederatie, onder meer over de interne ontwikkelingen binnen Lefier en het servicekostenbeleid.

Bewonerscommissies In diverse wijken zijn bewonerscommissies actief, waarmee we overleggen over zaken die in hun wijk spelen op het gebied van kwaliteit van de woonomgeving, sociaal klimaat, veiligheid, voorzieningen, etc.

Incidenteel overleg en werkgroepen Bij grote onderhoudsprojecten, woningverbetering en wijkvernieuwing overleggen we met de bewoners die ermee te maken krijgen. Een voorbeeld hiervan is te zien in Gorecht-west in Hoogezand, hier heeft een groep bewoners een actieve rol gehad in het tot stand komen van het stedenbouwkundig plan. De wijkvernieuwing is in maart 2013 op feestelijke wijze gestart, in aanwezigheid van vele wijkbewoners.

jaarverslag 2013

26

3. Lefier en haar medewerkers Aantal fte Op 31-12-2013 had Lefier 421,2 fte in loondienst.

Ontwikkeling en ontplooiing Duurzame inzetbaarheid, talentontwikkeling en permanent leren, dragen ertoe bij dat medewerkers beter zijn toegerust op de arbeidsmarkt binnen en buiten Lefier. Met duurzaam inzetbare medewerker kan Lefier haar strategische doelen blijven realiseren in een maatschappij die continu in beweging is. Opleidingsmogelijkheden Lefier stelt een ruim opleidingsbudget beschikbaar. In 2013 is € 608.000,-- besteed aan opleidingen en trainingen. Dit is 2,9% van de loonsom. Interne doorstroom Lefier stimuleert interne doorstroom van medewerkers. Hiermee bevorderen we duurzame inzetbaarheid en behouden we waardevolle medewerkers die toe zijn aan een nieuwe loopbaanstap. In 2013 zijn 6 medewerkers intern doorgestroomd naar een andere functie. Stage- en leerwerkplekken Vanuit onze visie en onze maatschappelijke rol en verantwoordelijkheid stellen we stage- en werkervaringsplaatsen beschikbaar aan mensen die nog op school zitten. In 2013 hebben verspreid over de hele organisatie 73 mensen stage gelopen. Traineetraject Lefier participeert in een samenwerkingsverband met 6 vastgoedorganisaties. Deze samenwerking is opgezet om jonge talentvolle hbo-studenten Vastgoed in het noorden van het land een interessant en uitdagend traineetraject te bieden. Het traineetraject omvat een stage van drie jaar bij drie van de deelnemende organisaties (Lefier, een architectenbureau, twee aannemers, een gemeente, en twee andere corporaties). De studenten krijgen de kans om vanuit de praktijk kennis te maken met verschillende branches binnen de vastgoedsector en de partners in het traineetraject proberen de jonge talentvolle mensen te interesseren en te behouden voor het noorden. Tot halverwege 2013 heeft één trainee uit dit traject bij Lefier gewerkt.

Verloop In 2013 hebben 54 medewerkers de organisatie verlaten. Grotendeels omdat hun tijdelijk contract afliep, deels omdat ze elders een baan hebben aanvaard of met pensioen zijn gegaan. Medio december 2013 waren er 58 medewerkers minder in dienst dan op 31 december 2012. Deze daling is voornamelijk veroorzaakt door het aflopen van tijdelijke contracten die niet opnieuw zijn ingevuld.

Verzuim Het ziekteverzuim is Lefierbreed gedaald van 3,8% in 2012 naar 3,5% in 2013. De verzuimfrequentie is ten opzichte van 2012 gelijk gebleven en was in 2013 1,2.

jaarverslag 2013

27

Sociaal Plan Gezien de op handen zijnde organisatieverandering is in mei 2013 in samenwerking met de vakorganisaties een Sociaal Plan opgesteld en ondertekend.

Organisatieverandering In 2013 zijn ter voorbereiding van de organisatieverandering die in 2014 haar beslag moet krijgen, alle functies opnieuw beschreven en gewaardeerd. Begin 2014 zijn de medewerkers over de gevolgen hiervan geïnformeerd. Omdat we verwachten dat niet alle medewerkers binnen de nieuwe organisatie geplaatst kunnen worden, hebben we conform het sociaal plan in 2013 twee outplacementbureaus geselecteerd, die medewerkers ondersteunen bij het vinden van werk buiten Lefier.

jaarverslag 2013

28

4. Bestuur, toezicht en medezeggenschap 4.1. Normen voor goed bestuur Governancecode Woningcorporaties Lefier onderschrijft de Aedescode (Aedes is de vereniging van woningcorporaties) en past bij de inrichting van de bestuurlijke organisatie de principes toe van de Governancecode Woningcorporaties. Deze code bevat normen voor besturen en toezicht houden, voor transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing. Lefier ziet de Governancecode als een richtlijn voor verbetering van haar kwaliteiten, het afleggen van verantwoording en transparantie. Meer informatie over Corporate Governance is te vinden op de website van Lefier: http://www.lefier.nl/OverLefier/Governance/.

Gedragswijzer Lefier heeft een Gedragswijzer als integriteitcode opgesteld die dient als leidraad voor haar medewerkers bij de invulling van integer handelen. De Gedragswijzer sluit aan bij de visie van Lefier en omvat zeven uitgangspunten die leidend zijn in de contacten met alle relaties die Lefier onderhoudt. Inhoudelijke informatie is te vinden op de website van Lefier: http://www.lefier.nl/OverLefier/Governance/Integriteit/.

Klokkenluiderregeling Lefier heeft een Klokkenluiderregeling waarmee medewerkers op een adequate en veilige manier melding kunnen maken van eventuele vermoedens van ernstige misstanden binnen de organisatie. Hiervoor is een Centraal Meldpunt ingericht. De medewerker die ‘aan de bel trekt’ kan in volledige vertrouwelijkheid zijn/haar vermoeden uiten en kan persoonlijk geen negatieve gevolgen van de melding ondervinden. Alle meldingen worden serieus en volgens een bepaalde procedure behandeld.

4.2. Bestuur Bestuursmodel Het bestuursmodel van Lefier bestaat uit een eenhoofdige raad van bestuur. De bestuurder van Lefier is resultaatverantwoordelijk voor de gehele corporatie. Als eindverantwoordelijke ontwikkelt hij in samenspraak met de directeuren de strategische koers. De bestuurder realiseert de strategische positie, de maatschappelijke prestaties, de strategische doelen, de identiteit, de (financiële) continuïteit, verwerkelijkt de missie en is belast met de algehele leiding. De bestuurder stelt het beleid van de corporatie vast dat mede is ontwikkeld door de directeuren en toetst het beleid aan de strategische uitgangspunten en de regelgeving, teneinde de missie en de strategische visie te realiseren.

jaarverslag 2013

29

Reglement bestuur De raad van commissarissen heeft in 2012 besloten dat een nieuw bestuursmodel van toepassing zal zijn en dat de raad van bestuur van Lefier voortaan nog maar uit één bestuurder zal bestaan. De heer Lex de Boer is met ingang van 1 november 2012 in dienst getreden als enig bestuurder van Lefier. De raad van commissarissen heeft hierop in 2013 aangegeven dat de verschillende reglementen aan het nieuw gekozen bestuursmodel aangepast moeten worden en heeft de bestuurder daartoe opdracht gegeven. Vooruitlopend op deze integrale aanpassing van de verschillende reglementen, bleek aanpassing van het bestuursreglement aan de huidige situatie (waarin het bestuur nog maar uit één persoon bestaat) noodzakelijk. Dit heeft geresulteerd in een tijdelijke oplossing in de vorm van een besluit tot wijziging van het bestuursreglement.

Raad van commissarissen Een raad van commissarissen (RvC), die in 2013 uit 6 personen bestond, houdt toezicht op het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen Lefier en de met haar verbonden ondernemingen. De RvC staat tevens het bestuur met advies ter zijde (zie verder paragraaf 4.3. Toezicht houden: de raad van commissarissen).

Tegenstrijdige belangen Elke vorm of schijn van belangenverstrengeling tussen Lefier en de bestuurder wordt vermeden. De statuten en het bestuursreglement bevatten een uitwerking van dit belangrijke uitgangspunt. In de statuten is de handelswijze in geval van belangenverstrengeling geregeld. In 2013 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de bestuurders, zoals bedoeld in artikel II.3 van de Governancecode Woningcorporaties.

Samenstelling raad van bestuur Lefier gedurende 2013 Bestuurder Lefier

M/V

Zittingsperiode

Functie bij Lefier en nevenfuncties

A.J. de Boer (Lex) 27-02-1959

M

vanaf 01-11-2012

bestuurder Lefier nevenfuncties: • voorzitter Vereniging van Eigenaren Pieter Witsenkoper (2009-heden); • lid dagelijks bestuur De Stroomversnelling • lid raad van toezicht Stichting Waardebehoud Onroerend goed

Nieuwe koers Lefier In 2013 zijn de voorbereidingen voor een nieuwe koers voor Lefier in gang gezet. De landelijke ontwikkelingen waren en zijn hectisch. Het volkshuisvestingsbeleid van het kabinet, de woningmarkt en de economische positie van onze doelgroep hebben gevraagd om strategische aanpassingen. Daarbij zijn ingrijpende veranderingen in omvang, inrichting en cultuur van onze organisatie onvermijdelijk. Om die reden is in februari 2013 gestart met een reorganisatie. Hierbij is gekozen voor een ontwikkelende aanpak, met inzet van een veranderteam met leden uit alle geledingen van de organisatie. Deze aanpak heeft geleid tot een nieuwe visie op het organiseren van Lefier -verwoord in het organisatierapport Gebundeld en dichtbij mensen- en de conclusie dat dit met een aanzienlijke

jaarverslag 2013

30

daling van de personele omvang gepaard zou gaan. Deze nieuwe inrichting van de organisatie is op 19 december door de Raad van Commissarissen goedgekeurd (zie verder paragraaf 4.3. Toezicht houden: de raad van commissarissen).

Activiteiten bestuur Vergaderingen en onderwerpen • In 2013 heeft 24 keer een bestuursvergadering plaatsgevonden. Deelnemers aan deze vergadering zijn naast de bestuurder, de bestuurssecretaris en de directeur Finance & Control; 19 keer heeft een gezamenlijk overleg tussen de bestuurder en de directeuren plaatsgevonden, daarnaast is 6 keer een inhoudelijke één- of tweedaagse vergadering in aanwezigheid van directeuren en management georganiseerd. • Om de visie en strategische thema’s van de corporatie vast te leggen, is in het verslagjaar gewerkt aan het opstellen van een Strategisch Plan. Hangende het opstellen van dit plan is een financieel beleidskader opgesteld dat als uitgangspunt heeft gediend voor het opstellen van de Begroting 2014. • Naast het dagelijks besturen van Lefier, heeft de bestuurder in 2013 onder meer veel tijd besteed aan de organisatieontwikkeling van Lefier, het opstellen van het Strategisch Plan, de inzet naar het nieuwe primaire systeem van Lefier, de deelname van Lefier binnen het project “De Stroomversnelling” en het vertegenwoordigen van Lefier binnen de landelijke discussies op het gebied van betaalbaarheid. Doelstellingen, strategie en randvoorwaarden • Het bestuur heeft na de goedkeuring van de raad van commissarissen het Financieel Beleidsplan 2014 als uitgangspunt genomen voor het uitwerken van de begroting 2014. • De opzet voor een nieuw Strategisch Plan voor Lefier is in gang gezet en het besluitvormingstraject zal begin 2014 worden afgerond. Hiermee wordt een beleid vastgesteld in reactie op de veranderende omgeving en toegespitst op de koers die Lefier wil varen. De uitgangspunten van Lefier komen samen in één richtpunt voor de toekomst. Het Strategisch Plan vormt de basis van onze strategie voor 2014-2019. Interne risicobeheersingen controlesystemen In 2013 heeft het bestuur veel aandacht besteed aan de verbetering van de interne risicobeheersingen controlesystemen (zie ook hoofdstuk 5.2. Risicomanagement).

Externe accountant In 2009 is de externe accountant door de raad van commissarissen benoemd voor 1 jaar, en na evaluatie van de werkzaamheden is dit contract verlengd in juli 2010 met 3 jaar. In 2013 heeft de raad van commissarissen de externe accountant herbenoemd voor de duur van 1 jaar. Naast deze herbenoeming heeft de raad van de commissarissen in de zomer het selectietraject opgestart voor een nieuwe accountant. Dit heeft geresulteerd in december 2013 in de benoeming van een nieuwe accountant voor de periode van 2014 t/m 2017. De twee belangrijkste producten van de externe accountant zijn: de Managementletter en het rapport met bevindingen bij de jaarrekening. Tot en met boekjaar 2012 is aan de leiding van elk van de woonbedrijven en het Ontwikkelbedrijf een afzonderlijke managementletter uitgebracht. In de managementletter gericht aan het bestuur werden de managementsamenvattingen uit de rapportages aan de woonbedrijven en het Ontwikkelbedrijf integraal opgenomen. Voor het boekjaar 2013 is er voor gekozen om de bevindingen uit de interim-controle in één managementletter uit te brengen. Hiervoor is gekozen met het oog op de ontwikkeling richting één Lefier, waarbij de bedrijfsprocessen en het bedrijfsinformatiesysteem geïntegreerd worden.

jaarverslag 2013

31

In 2013 heeft de externe accountant de vergadering van de raad van commissarissen over de vaststelling van de jaarrekening bijgewoond. Managementletter Het bestuur heeft de Managementletter besproken in aanwezigheid van de accountant. De raad van commissarissen heeft een afschrift van de Managementletter ontvangen voor bespreking in de eigen vergadering. De belangrijkste aandachtspunten op corporate niveau zijn onder meer: • Het tijdig nacalculeren van opgeleverde (nieuwbouw)projecten; • Het voorspellend vermogen in de mate waarin projecten tot realisatie komen; • De gelijkmatige spreiding van geplande planmatige onderhoudswerkzaamheden over het jaar; • De ‘hardheid’ van de begroting planmatig onderhoud.

4.3. toezicht houden: de raad van commissarissen

In dit jaarverslag en boekjaar 2013 legt de raad van commissarissen (RvC), als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop het toezichthoudend orgaan invulling heeft gegeven aan de uitvoering van de taken en bevoegdheden bij het toezicht houden op Lefier.

Taken en verantwoordelijkheden De raad van commissarissen van Lefier houdt toezicht op het beleid van het bestuur en op de algemene gang van zaken bij de woningcorporatie en de daarmee verbonden onderneming(en). De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de raad van commissarissen zijn beschreven in de statuten van Lefier (artikel 5, 6, 7 en 8) die zijn ingegaan op 31 december 2008 en verder uitgewerkt in het reglement raad van commissarissen de dato 23 januari 2009 en het aangepaste reglement raad van commissarissen de dato 7 september 2012. De statuten en het reglement RvC zijn in te zien op de website van Lefier: http://www.lefier.nl/Over-Lefier/Governance/Raad-vancommissarissen/.

Verslag intern toezicht 2013 Algemeen Zoals in het jaarverslag 2012 is benoemd, vereiste de destijds ingezette interim-situatie, de nasleep van de bestuurlijke crisis en de herziening van de bestuursstructuur een intensieve invulling van de werkgeversrol en de toezichthoudende en adviserende taken van de RvC. In 2013 heeft, met de komst van de bestuurder, de werkgeversrol van de RvC zich genormaliseerd. Wel heeft de ingezette organisatieontwikkeling, begrijpelijkerwijs, een intensieve invulling gevraagd van de toezichthoudende en adviserende rol van de RvC.

Overige essentiële zaken Behalve aan de reguliere zaken en de ingezette organisatieontwikkeling heeft de raad van commissarissen onder meer aandacht besteed aan de volgende twee essentiële zaken:

jaarverslag 2013

32

• •

Het in gang zetten van de overstap om te komen tot één primair systeem en het goedkeuren van de daarmee gemoeide investering. Nieuwbouwplannen en projecten zijn door de RvC onverminderd kritisch gevolgd. De RvC heeft naar het bestuur toe strikte aanwijzingen gegeven met betrekking tot de omgang met de (nieuwbouw-)projecten.

Deskundigheid en commissies Profielschets Lefier heeft een profielschets opgesteld voor de raad van commissarissen waarin de gewenste deskundigheid en ervaring van de toezichthouders is bepaald. Profiel De raad van commissarissen voldoet als collectief aan een aantal kennisvereisten. Collectief houdt in dat deskundigheid op een bepaald gebied bij minimaal een van de leden aanwezig is. De RvC heeft als collectief deskundigheid op de volgende terreinen: • bedrijfseconomie en financiën; • volkshuisvesting; • vastgoedontwikkeling en beheer; • marketing en marktcommunicatie; • arbeidsverhoudingen; • samenlevingsontwikkeling; • weten regelgeving. Eén of meer toezichthouders hebben ervaring in een van de volgende gebieden: • ervaring op het snijvlak van politiek en bedrijfsleven; • ervaring met het aansturen van complexe organisaties; • ervaring met het dragen van een eindverantwoordelijke positie. Waarborg deskundigheid De raad van commissarissen is zodanig samengesteld dat deskundigheid voorhanden is op al de terreinen zoals omschreven in het profiel. Door het bijwonen van diverse bijeenkomsten, o.a. op het gebied van Treasury, is de deskundigheid vergroot.

Commissies Voor het uitoefenen van de vereiste taken heeft de raad van commissarissen vanuit een aantal commissies gewerkt: de commissie bestuurszaken (voorheen remuneratiecommissie), de auditcommissie en daarnaast is gewerkt aan een nieuw reglement en de opzet van de commissie maatschappelijk presteren. Commissie bestuurszaken (voorheen remuneratiecommissie) In 2013 is besloten om de remuneratiecommissie te herpositioneren in de commissie bestuurszaken. Deze herpositionering en naamswijziging is ingezet, aangezien deze commissie zich bezig houdt met alle zaken die te maken hebben met het bestuur van de corporatie. De commissie bestuurszaken is verantwoordelijk voor de voorbereiding en uitvoering van: • de werkgeversrol naar de bestuurder

jaarverslag 2013

33

• • • •

de procedure voor herbenoeming en vacaturevulling leden RvC de planning en organisatie van deskundigheidsbevordering van de RvC de jaarlijkse (zelf-)evaluatie van de raad van commissarissen de borging van governancezaken en de bestuurskwaliteit

De rol van de commissie bestuurszaken is nadrukkelijk die van voorbereider en uitvoerder – niet die van beslisser. Besluiten worden door de voltallige RvC genomen. Het herziene reglement van de commissie bestuurszaken zal in 2014 vastgesteld worden . Activiteiten commissie bestuurszaken (voorheen remuneratiecommissie) in 2013 • Voor de uitvoering van haar taken is de commissie zeven maal bijeengekomen. Hierbij is bijzondere aandacht besteed aan het nieuwe toezichtskader van de raad van commissarissen, de honorering van de RvC, het beoordelingskader van de bestuurder en de (zelf-) evaluatie van de RvC. Daarnaast heeft de commissie diverse gesprekken gevoerd in het kader van de selectie van nieuwe RvC-leden en het beoordelingstraject van de bestuurder. • De commissie heeft haar bevindingen en adviezen steeds gerapporteerd aan de raad van commissarissen. De RvC heeft in haar vergadering de voorgestelde besluiten van de commissie bestuurszaken bekrachtigd. Auditcommissie De auditcommissie heeft een afzonderlijk reglement waarin taken en bevoegdheden zijn omschreven. Deze commissie heeft als primaire taak de beoordeling van de documenten uit de planningen controlcyclus, het financieel beleidsplan, de begroting, de kwartaalrapportages, de jaarrekening en risicomanagement. Meer informatie is te vinden op de Lefierwebsite: http://www.lefier.nl/OverLefier/Governance/Raad-van-commissarissen/. Activiteiten auditcommissie in 2013 De auditcommissie is 8 maal bijeengekomen en heeft haar bevindingen en adviezen gerapporteerd aan de raad van commissarissen. • Bij de vergadering in januari is de accountant aanwezig geweest om de Managementletter 2012 te bespreken. Daarnaast is onder meer aandacht geschonken aan meerjarenbegroting en de investeringsbegroting. • Bij de vergadering in maart is onder meer aandacht geschonken aan de risicokaart 2013 en de uitkomsten van Corporatie in Perspectief. • Bij extra vergaderingen in april is onder meer gesproken over het plan van aanpak ten behoeve van de implementatie van het Primair Systeem en de prestatiesturing. • Bij de vergadering in mei is de accountant aanwezig geweest om de Jaarrekening 2012 te bespreken. Daarnaast is onder meer het Financieel beleidskader 2014 en het investeringsstatuut besproken. • Bij de vergadering in september is de accountant aangeschoven om aandachtspunten op te halen voor de interim-controle 2013. Daarnaast is onder meer aandacht geschonken aan diverse projecten en de werving van de nieuwe accountant. • Bij de vergadering in november is onder meer de begroting 2014, het Treasury Statuut en het Treasury Jaarplan besproken. Naast bovenstaande bijeenkomsten is de auditcommissie betrokken geweest bij de voorbereiding en de uitvoering van het selectietraject voor de nieuwe accountant. Commissie maatschappelijk presteren De leden van deze commissie zijn in 2013 drie maal bijeengekomen. De commissie heeft daarnaast bezoeken gebracht aan alle lokale huurdersorganisaties. Bij deze gesprekken is onder meer het onderwerp betaalbaarheid uitvoerig aan de orde gekomen. Deze gesprekken hebben als basis gediend voor het opstellen van een activiteitenplan van de commissie, dat in 2014 uitgevoerd zal

jaarverslag 2013

34

worden. Daarnaast heeft de commissie zich gebogen over het opstellen van een passend reglement. Besluitvorming over dit reglement zal begin 2014 plaatsvinden.

Samenstelling raad van commissarissen De raad van commissarissen bestond in 2013 uit zes leden. Onderstaande tabel geeft de samenstelling van de RvC weer per 31 december 2013 en de taken van de leden binnen de RvC, evenals de hoofdfunctie en nevenfuncties van de toezichthouders. Jaarlijks vindt herijking plaats van de nevenfuncties. Samenstelling raad van commissarissen per 31-12-2013 Leden geboortedatum

Functie RvC en

Beroep en nevenfuncties

presentie

RvC-commissie D. Hoogstra (Douwe)

voorzitter

(M)

commissie

27-03-1945

bestuurszaken

• •

voorzitter VVE Zuyderzee Empire C.

T. Slagman-Bootsma

lid

•

lid raad van toezicht Bureau Jeugdzorg Drenthe*;

(Tryntsje) (V)

op voordracht van

•

voorzitter bestuur Hunebed Centrum Borger;

07-03-1949

huurders-

•

voorzitter van de KNHM (Koninklijke Nederlandse

•

voorzitter klachtencommissie Refaja ziekenhuis,

•

4/4

remuneratiecommissie)*;

organisaties; commissie

Voorzitter raad van commissarissen DUWO (lid lid voordrachtscommissie VTW;

4/4

Heide Maatschappij), afdeling Drenthe;

maatschappelijk

Stadskanaal

presteren. H. Donkervoort

lid

(Ineke) (V)

op voordracht van

•

Lid RvT Jeugdhulp Friesland*;

01-04-1953

huurders-

•

Lid raad van commissarissen Woonborg*;

organisaties;

•

Lid raad van toezicht Stichting Route Development

maatschappelijk

•

Directeur ID Management & Advies;

presteren

•

Lid Council Drenthe Beweegt

•

Lid Programmaraad SNN

•

Lid Comité van Toezicht Programma OP EFRO

Beroep: voorzitter college van bestuur Drenthe College;

commissie

2/4

Fund Groningen Airport Eelde;

Noord, SNN E.I. van Leeuwen-

Vice-voorzitter

Seelt (Noor) (V)

commissie

•

lid raad van toezicht Biblionet Groningen*;

09-12-1944

bestuurszaken

•

lid raad van toezicht Interzorg Noord Nederland*;

•

Vicevoorzitter raad van toezicht ROC

•

lid raad van toezicht De Zijlen*;

•

voorzitter bestuur NL kenniscoöperatie u.a.;

•

voorzitter bestuur MVO-stichting AssenvoorAssen;

•

secretaris bestuur Stichting Kinderoncologie

Beroep: directeur NL projecten BV

4/4

Noorderpoort*;

Groningen. drs. M.M. van Akkeren

lid

(Micha) (M)

auditcommissie

Beroep: secretaris-directeur Wetterskip Fryslan

27-09-1972

jaarverslag 2013

•

lid raad van toezicht GGZ Friesland*;

•

lid raad van commissarissen Aquario.

4/4

35

Samenstelling raad van commissarissen per 31-12-2013 H.W.H.M. van

lid

Kesteren (Herman)

auditcommissie

Beroep: zelfstandig adviseur Romivo Accountancy BV

(M)

4/4

•

lid raad van toezicht Stichting Fokus Exploitatie*;

•

lid raad van toezicht Refaja ziekenhuis,

09-06-1953

Stadskanaal*; tot 1 november 2013 •

lid raad van toezicht Stichting Samenwerkende Oost

•

lid raad van toezicht Stichting Groninger Landschap;

•

lid raad van commissarissen Odyssee BV

•

lid raad van toezicht Stichting De Gildeborg;

•

penningmeester Stichting Het Klooster Ter Apel; tot

Groninger Ziekenhuizen; tot 1 november 2013

(opleidingen/cursussen);

1 oktober 2013.

* Deze nevenfuncties tellen mee voor het wettelijk maximum van 5 toezichthoudende functies

Rooster van aftreden • •

Mevrouw Ineke Donkervoort is op 17 april 2013 benoemd als lid van de RvC voor een termijn van 4 jaar. Mevrouw Joan Stam is, conform het rooster van aftreden, per 1 januari 2013 afgetreden als voorzitter van de RvC. Per 1 januari 2013 is Douwe Hoogstra aangesteld als waarnemend voorzitter. Het werving- en selectietraject voor een nieuwe voorzitter heeft geen benoembare kandidaat opgeleverd. Na afstemming hieromtrent binnen de raad van commissarissen kwam naar voren dat de voorkeur er naar uitgaat om niet direct een nieuwe werving op te starten, maar om Douwe Hoogstra het voorzitterschap te laten voortzetten tot het eind van zijn termijn. Op 17 april 2013 is de Douwe Hoogstra benoemd als voorzitter van de RvC. Op diezelfde datum is mevrouw Noor van Leeuwen benoemd als vice-voorzitter van de RvC.

Rooster van aftreden Leden raad van commissarissen

Benoemd op

Herbenoembaar op

(Uiterste) datum aftreden

D. Hoogstra (Douwe), voorzitter

01-09-2006 bij Wooncom,

niet

01-09-2014

niet

01-01-2017

niet

01-01-2017

herbenoemd per 01-01-2012 T. Slagman-Bootsma (Tryntsje), op

01-01-2009 bij Lefier, herbenoemd

voordracht van huurdersorganisaties

per 01-01-2013

E.I. van Leeuwen-Seelt (Noor),

01-01-2009 bij Lefier, herbenoemd

vicevoorzitter

per 01-01-2013

drs. M.M. van Akkeren (Micha)

09-03-2012

01-01-2016

01-01-2020

H.W.H.M. van Kesteren (Herman)

09-03-2012

01-01-2016

01-01-2020

H. Donkervoort (Ineke) op voordracht van

17-04-2013

17-04-2017

17-04-2021

huurdersorganisaties

Introductieprogramma Op 17 april is mevrouw Ineke Donkervoort benoemd als lid van de raad van commissarissen. Na haar benoeming heeft zij een introductieprogramma gevolgd waarin zij kennismaakte met Lefier in diverse facetten. Het programma omvatte onder meer een kennismaking met de huurdersraden. In 2014 zal het introductieprogramma een vervolg krijgen.

jaarverslag 2013

36

Werkwijze en activiteiten raad van commissarissen Toetsingskader De raad van commissarissen heeft bij het uitoefenen van de toezichtstaken in 2013 de volgende documenten als toetsingskader gebruikt: • het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH); • de Aedescode en de Governancecode Woningbouwcorporaties; • het Lefiervizier 2013; • het risicomanagementsysteem; • het jaarplan en de geconsolideerde begroting Lefier 2013. De RvC heeft tevens een toezichtskader voor 2013 opgesteld. Het toezichtskader biedt duidelijkheid over de wijze waarop de raad van commissarissen haar toezichtstaak uitoefent. Tevens geeft dit in verantwoordende zin duidelijkheid over de wijze waarop het toezicht wordt uitgevoerd aan toezichthouders en stakeholders buiten de organisatie.

Informatie inwinnen Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen, heeft de raad van commissarissen zich regelmatig mondeling, dan wel schriftelijk door het bestuur laten informeren over relevante ontwikkelingen en behaalde resultaten in relatie tot de beoogde doelen. De RvC heeft in het boekjaar 2013 diverse activiteiten ondernomen om bij verschillende bronnen te horen wat er speelt binnen het werkveld van Lefier. De raad van commissarissen heeft in 2013 bij diverse bronnen informatie ingewonnen. • Bij het bestuur: - tijdens vergaderingen heeft de RvC zich door het bestuur op de hoogte laten stellen over de gang van zaken Lefierbreed en in de woonbedrijven; - er hebben meerdere overleggen plaatsgevonden tussen de voorzitter van de RvC en het bestuur over de voortgang bij Lefier. • Bij de LefierOR: Op 13 juni heeft een overleg plaatsgevonden tussen de RvC en de LefierOR over het meerjarenbeeld van de organisatie en de veranderende maatschappelijke en politieke omstandigheden waarin een corporatie moet opereren. • Bij het werkveld: diverse toezichthouders hebben externe bijeenkomsten over het werkveld bijgewoond, onder meer van de VTW.

Vergaderingen in 2013 Reguliere vergaderingen In het verslagjaar heeft de raad van commissarissen 4 reguliere en 6 extra raadsvergaderingen gehouden. Bij de reguliere vergaderingen, behalve op zaterdag 25 mei, vonden aansluitend in de middag themabijeenkomsten plaats ten behoeve van deskundigheidsbevordering en verdieping in het werk van Lefier. Data van de reguliere vergaderingen in aanwezigheid van het bestuur: • 8 maart: na de reguliere raadsvergadering stond de middag in het teken van het informeren van de RvC over de “Marktwaarde in verhuurde staat”. • 25 mei: bij deze raadsvergadering is de accountant aangeschoven om de jaarrekening en het jaarverslag te bespreken.

jaarverslag 2013

37

• 6 september: in de ochtend is onder meer gesproken over de overgang naar één primair systeem van Lefier en de organisatieontwikkeling; in de middag is aandacht geschonken aan De Stroomversnellling en de participatie van Lefier hierin en het strategisch portefeuillemanagement met hulpmiddelen als SBI en VABI; • 22 november: raadsvergadering waarin onder meer over de omgang met- en de waardering van grondposities en het beoordelingskader van de bestuurder gesproken is. Tijdens het middagprogramma heeft de RvC uitvoerig stil gestaan bij het thema Governance. Extra vergaderingen In aanwezigheid van RvC en bestuur hebben extra vergaderingen plaatsgevonden: • 7 januari: over de Begroting 2013 en actuele ontwikkelingen binnen Lefier; • 17 april: overleg over onder meer de benoeming van de voorzitter en vice-voorzitter en een nieuw lid van de RvC, het Strategisch Plan, de Organisatieontwikkeling en de Stroomversnelling; • 11 juni: over de overgang naar één primair systeem; • 13 juni: overleg over onder meer het Strategisch Plan; • 19 december; overleg over onder meer de organisatieontwikkeling, de benoeming van de nieuwe accountant van Lefier en de taakopdracht van de commissie maatschappelijk presteren. Mogelijke fusie met Stichting Woningbouw Slochteren Er is een onderzoek gedaan naar de haalbaarheid van een mogelijke fusie met Stichting Woningbouw Slochteren. Hierover is op diverse momenten gesproken binnen de RvC en heeft ook een kennismaking plaatsgevonden tussen de RvC van Lefier en de RvC van Stichting Woningbouw Slochteren.

Deskundigheidsbevordering raad van commissarissen Leden van de RvC hebben diverse bijeenkomsten, scholingen, seminars en workshops bijgewoond en als raad gezamenlijk themabijeenkomsten gevolgd.

Besluiten raad van commissarissen Besproken onderwerpen/besluiten raad van commissarissen in het boekjaar 2013 Hieronder is weergegeven welke onderwerpen de raad van commissarissen in het boekjaar 2013 heeft besproken en welke besluiten zijn genomen.

Onderwerpen/besluiten

Afhandeling

Volmacht/lastgeving WSW Intentieverklaring fusie Lefier en Stichting Woningbouw Slochteren

goedkeuring goedkeuring

Reorganisatie Lefier Realisatiebesluit Aireydorp


Begroting 2014 (meerjarenbegroting 2014 – 2018) Verkoop percelen grond te Bedum


Realisatiebesluit Schoolstraat Ontwikkelbesluit Gorecht-West


Realisatiebesluit woningverbetering Stationsstraat/Gedempte Zuiderdiep 114 Ontwikkelbesluit Bandoengstraat


jaarverslag 2013

38

Onderwerpen/besluiten

Afhandeling

Omgang met – en waardering van grondposities

goedkeuring

Treasury Statuut Herstructurering Chrysantstraat e.o. (De Stroomversnelling)


Herstructuring Chrysantstraat e.o. (sloop en nieuwbouw) Ontwikkelbesluit Lesturgeonstraat


Pandgarant Primair Systeem


Investeringsstatuut Financieel Beleidskader 2014


Jaarverslag en Jaarrekening 2012 Lefier Wijziging reglement raad van bestuur Stichting Lefier


Realisatiebesluit Popko Bielstraat/Narcissenstraat Realisatiebesluit Europapark


Aangepaste meerjarenbegroting Beoordelingskader bestuurder

goedkeuring besluit

Benoeming nieuwe accountant Lefier Honorering RvC

besluit besluit

Benoeming lid raad van commissarissen, voorzitter en vice-voorzitter RvC Lefier Aangepast rooster van aftreden

besluit besluit

Toezichtskader van de RvC Werkwijze opdrachtverstrekking (inkoop)

besluit besluit

Aangepast beoordelingskader bestuur Lefier Herbenoeming accountant voor periode van één jaar

besluit besluit

Organisatieontwikkeling Kwartaalrapportages

bespreking bespreking

Corporatie in Perspectief Managementletter 2012


Strategisch Plan Prestatiesturing


Green Deal Terugkoppeling themamiddag Treasury


Marktwaarde in verhuurde staat Invulling commissies binnen de RvC


Contract externe accountant Governancetraject


Visie op topstructuur Planning en Controlcyclus 2014


Nader onderzoek WSW/Onderzoek CFV Mogelijke fusie met Stichting Woningbouw Slochteren


Taakopdracht commissie maatschappelijk presteren Inrichting financiën en onafhankelijke control functie


Beoordeling en bezoldiging bestuur De raad van commissarissen is verantwoordelijk voor het bestuur van Lefier. Daaronder valt ook de jaarlijkse evaluatie en beoordeling van het functioneren van het bestuur en, indien nodig, de benoeming, schorsing en het ontslag van het bestuur. Hierbij heeft de commissie bestuurszaken een belangrijke rol.

jaarverslag 2013

39

Bezoldiging bestuur

Omvang dienstverband

Beloning (*incl. bijtelling leaseauto)

Door Werkgever betaalde

Belastbare kostenvergoedingen

Voorzieningen betaalbaar op termijn

Beëindiginguitkeringen Jaar Beëindiging

topfunctionaris bezoldiging cf WNT

Bepaald t/m 3110-2016

1 fte

€ 167.321

€ 9.036

€ 408

€ 37.206

€0

Motivering

Duur dienstverband

A.J. de Boer

Functie t.o.v. WNT

Naam

Voor Lefier is de Sectorbrede Beloningscode Bestuurders leidend. De opgave in het kader van de Wet Wet normering topinkomens (WNT) is opgenomen in onderstaande tabel.

De bestuurder ontving geen aanvullende variabele beloningen of bonussen. Er is door de bestuurswijzigingen in 2011 een daling van de kosten voor het bestuur ingezet. In 2011 werd € 751.270 aan totale bestuurskosten uitgekeerd, in 2012 een totaal van € 386.454. In 2013 is € 213.971 aan bestuurskosten uitgekeerd.

Zelfevaluatie en honorering raad van commissarissen Zelfevaluatie Leidraad evaluatie Volgens het reglement raad van commissarissen behoort de raad elk jaar het eigen functioneren te beoordelen. De RvC evalueert het eigen functioneren aan de hand van: • de Governancecode Woningbouwcorporaties; • het reglement voor de raad van commissarissen van Lefier; • de eigen opvattingen van de RvC over goed werkgeverschap, goed financieel toezicht en de maatschappelijke functie van Lefier; • het functioneren van de RvC zelf en de deskundigheidsontwikkeling van de commissarissen als individu en als team. Methode evaluatie • De methode die de raad van commissarissen van Lefier bij de (zelf)evaluatie gebruikt, gaat uit van de drie rollen die een raad dient te vervullen: toezichthouder, adviseur en werkgever. De kwaliteit van de RvC wordt beoordeeld op basis van twee fundamenten: - de deskundigheid van de RvC, zowel collectief als per individu; - de kwaliteit van het functioneren van de RvC, zowel collectief als individueel. • De RvC-voorzitter van Lefier is degene die met de individuele leden hun functioneren en deskundigheidsontwikkeling bespreekt. • De RvC als collectief bespreekt het collectieve functioneren, waarbij ook het functioneren van de voorzitter aan de orde is. • Bij Lefier is afgesproken dat de commissie bestuurszaken zorg draagt voor de uitvoering van de afgesproken evaluatiemethode. Verantwoording hierover vindt plaats in het jaarverslag. • Informatie/feedback uit het afgelopen jaar van anderen, zoals de bestuurder, de COR/LefierOR of de NOL, wordt betrokken bij de zelfevaluatie.

jaarverslag 2013

40

Uitvoering evaluatie Op 11 februari 2013 is het eigen functioneren van de raad van commissarissen besproken, evenals het functioneren van de individuele leden. De evaluatie vond plaats in een ‘ronde tafel’-gesprek aan de hand van bespreekpunten die aan de hand van een vragenlijst door de leden zijn aangedragen. Hiervoor hebben de RvC-leden vooraf een vragenlijst ingevuld waarin alle goverancepunten gecheckt zijn en waarbij aan de hand van een aantal open vragen alle punten voor reflectie aan de orde zijn geweest. De bestuurder heeft deze vragenlijst tevens ingevuld. De input via deze vragenlijsten is door de commissie bestuurszaken verwerkt tot bespreekpunten voor de zelfevaluatie. De bespreking hiervan heeft in een besloten vergadering, buiten aanwezigheid van de bestuurder, plaatsgevonden.

Onafhankelijkheid en integriteit raad van commissarissen De leden van de raad van commissarissen zijn onafhankelijk en opereren zonder last of ruggespraak. Zij hebben op geen enkele wijze belangen in de Stichting Lefier. De raad van commissarissen bewaakt het principe van onafhankelijkheid volgens de criteria in de Governancecode Woningcorporaties, bepaling III2.2. De toezichthouders hebben deze criteria onderling besproken en mondeling gecontroleerd, zowel bij de RvC-leden als bij het bestuur. Hieruit is gebleken dat er geen sprake is van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij toezichthouders of bestuurders betrokken zijn (geweest).

Vermeende misstanden Lefier heeft een centraal ‘meldpunt misstanden’. Er zijn in het jaar 2013 geen meldingen gedaan bij het Centraal Meldpunt. Het Centraal Meldpunt is in het jaar 2013 één maal benaderd als klankbord. Gezien de aard heeft zij doorverwezen naar de betreffende Vertrouwenspersoon. De casus is vervolgens naar tevredenheid opgelost en heeft niet geleid tot een melding.

Honorering De honorering van de raad van commissarissen is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden van de RvC, rekening houdend met maatschappelijke waarden en normen. De RvC-leden ontvingen in 2013 een vergoeding van bruto € 10.000 en de voorzitter bruto € 14.000. Daarnaast is voor de leden van de RvC in totaal een bedrag van € 11.252,78 aan overige kosten gemaakt.

Reflectie op 2013 Terugkijkend op 2013 ziet de RvC als jaar waarin de raad, na een turbulente periode in de jaren daarvoor, weer terug kon gaan naar haar natuurlijke rollen van toezichthouder, adviseur en werkgever van de bestuurder. De RvC heeft in haar toezichtrol focus gelegd op de volgende zes onderwerpen • Huurders; • Stakeholdermanagement; • Voorspellend vermogen; • Heldere visie; • Urgentie tot veranderen versus continuïteit; • Verbinding strategisch, tactisch, operationeel.

jaarverslag 2013

41

De RvC neemt waar dat op deze punten belangrijke stappen in positieve richting zijn gezet. Het Strategisch Plan, het verbeteren van de Planning & Control en het Organisatierapport Gebundeld en dichtbij mensen hebben hier een cruciale rol in gespeeld. De RvC heeft de reorganisatie nauw gevolgd en daarbij met name toegezien op de inrichting van de topstructuur en het creëren van een onafhankelijke positie van control in de nieuwe organisatie. De RvC herkent dat de reorganisatie die de bestuurder heeft ingezet een stevige wissel op de medewerkers van Lefier heeft getrokken. Dat dit gebeurd is zonder voor huurders merkbare effecten, wordt door de RvC zeer gewaardeerd. Namens de raad van commissarissen Lefier, D. Hoogstra, voorzitter

4.4. Medezeggenschap: Ondernemingraad Lefier

2013 is voor de centrale ondernemingsraad (COR) van Lefier wederom een roerig en intensief jaar geweest. Roerig en intensief in alle opzichten: het reorganisatieplan is uitgewerkt, de COR maakt zelf ontwikkeling door en daarnaast was “de winkel” gewoon open. Het jaar heeft bijna alleen maar in het teken gestaan van Lefierbrede zaken. De lokale ondernemingsraden in de woonbedrijven zijn er nog wel, maar nauwelijks nog in functie. Dat is alvast positief voor de ontwikkeling naar één ondernemingsraad in de nieuwe organisatie in 2014.

Advies over de reorganisatie In 2013 heeft de COR diverse adviezen gegeven, waarvan het advies over het reorganisatieplan het belangrijkste was. De COR heeft in eerste instantie advies gegeven over het aantrekken van een externe adviseur voor het opstellen van een reorganisatieplan. In het tweede kwartaal is dit reorganisatieplan als eerste concept opgesteld via het organisatieontwikkeltraject. De COR was in verband met haar formele rol terecht geen onderdeel van het ontwikkelproces zelf, maar miste wel de nodige informatie over de inhoudelijke ontwikkeling van het reorganisatieplan zelf. Hierdoor kon zij geen feedback geven om het formele adviestraject zo soepel als mogelijk te laten verlopen. Rond de zomer hebben de bestuurder en de COR dit met elkaar bespoken, waarna de afspraak is gemaakt om in de periode naar het definitieve reorganisatieplan (september – november) intensief met elkaar de onderwerpen te bespreken. Hierdoor kreeg de bestuurder de mogelijkheid de ideeën voor de reorganisatie te motiveren en had de COR de mogelijkheid om hier feedback over te geven. In juni heeft de COR haar eigen visie op de toekomst van de organisatie gegeven. In september is in eerste instantie een tussentijds advies uitgebracht om de bestuurder op de hoogte te stellen van de visie van de COR op de eerste hoofdlijnen van het reorganisatieplan. Beiden waren nuttig om de bestuurder een inkijk te geven op wat de medewerkers belangrijk vinden bij een reorganisatie en welke ontwikkeling de ondernemingsraad noodzakelijk vindt voor de goede toekomst van Lefier. In de praktijk is de visie van de COR steeds betrokken bij de adviezen of instemmingen. De visie van de COR is dat Lefier een toekomstbestendige wooncorporatie is waar medewerkers met plezier werken. Dit wil de COR bereiken op basis van de volgende uitgangspunten: 1. Lefier is een toekomstbestendige organisatie. Lefier is financieel gezond, er zijn heldere kaders zijn en verantwoordelijkheden en bevoegdheden zijn duidelijk. 2. Lefier is een herkenbare, aanspreekbare en betrouwbare organisatie voor huurders en stakeholders. Onze omgeving weet waarvoor Lefier staat, dat we zaken afmaken en afspraken nakomen.

jaarverslag 2013

42

3. Medewerkers zijn met plezier en trots aan het werk. Voor medewerkers is veel ruimte voor initiatief en Lefier is een goede werkgever. 4. De reorganisatie wordt gerealiseerd zonder gedwongen ontslagen. Dit betekent dat een afname van het aantal medewerkers alleen via natuurlijk verloop wordt ingevuld. Na intensief wekelijks overleg in het najaar heeft de COR begin december haar advies uitgebracht over het definitieve reorganisatieplan. Waar het tussentijdse advies nog meer vasthield aan de oude organisatie en “niet meer te veranderen dan noodzakelijk is”, heeft de bestuurder de COR in de gesprekken kunnen overtuigen van de noodzaak om de organisatiestructuur van Lefier drastisch te wijzigen naar een structuur met drie afdelingen (vastgoed, maatschappelijk presteren en financiën) en kleine gebiedsteams in de dorpen en wijken voor de lokale verbinding. Wel was het advies negatief over de wijze waarop de reorganisatie uitgevoerd ging worden en dat er te veel functies wijzigen, waardoor vele collega’s min of meer op hun eigen functie moeten solliciteren, terwijl het eigenlijke werk niet veel anders wordt. De COR heeft grote zorgen over de borging van kennis. Daarnaast voorziet de COR in de komende jaren door natuurlijk verloop een tekort aan medewerkers, terwijl de bestuurder het noodzakelijk vindt via gedwongen ontslagen te krimpen. Tot grote teleurstelling van de COR heeft de bestuurder deze voor de ondernemingsraad belangrijke punten niet over willen nemen. Na een overweging om dit punt aan de Ondernemingskamer voor te leggen, zijn de bestuurder en de COR begin 2014 echter tot een akkoord gekomen dat heeft geleid tot een herzieningsbesluit. Dit besluit heeft er voor gezorgd dat meer aan de wens van de COR werd voldaan: collega’s hoeven minder te solliciteren. In 2014 zal de reorganisatie worden uitgevoerd.

Andere adviezen Naast het omvangrijke advies over de reorganisatie heeft de centrale ondernemingsraad een aantal andere adviezen en instemmingen uitgebracht: • Advies over het instellen van een nieuw en eenduidig primair systeem voor de gehele organisatie, inclusief de daaraan verbonden investering. • Instemming voor een nieuwe Lefierbrede gesprekscyclus voor het uitvoeren van functioneringsgesprekken en beoordelingen van medewerkers. In 2014 wordt dit onderwerp afgerond met een stemming onder de collega’s; • Advies over een nieuwe werkkostenregeling. Dit betekent dat de werkgever tot 1,5% van de totale fiscale loonsom aan secundaire arbeidsvoorwaarden mag besteden. Over alles wat boven dit percentage uitkomt, moet de werkgever 80% belasting betalen. Het veranderen van secundaire arbeidsvoorwaarden is instemmingplichtig. Een delegatie van COR-leden zal samen met personeelsfunctionarissen in kaart brengen wat deze regeling voor Lefier betekent. Dit onderwerp is in 2013 niet afgerond. • Overige onderwerpen: De COR krijgt door het jaar heen diverse stukken van de bestuurder toegestuurd, maar ook tijdens de overlegvergaderingen krijgen we informatie over verschillende onderwerpen. De onderwerpen lopen uiteen van: de besluitenlijst, de begroting, het jaarverslag, het besluit wijziging bestuursreglement, het concept strategisch plan maar ook het voornemen onderzoek te doen naar een mogelijke fusie met de Stichting Woningbouw Slochteren (SWS). Het spreekt voor zich dat ook De COR onderwerpen aan de bestuurder voorlegt, te denken valt aan: zorgen over het feit dat de bestuurder heel veel veranderingen tegelijkertijd wil oppakken, de zorg rond flexpensioen, de extra werkdruk door het vertrek van vaste en tijdelijke medewerkers, zorgen over de voortgang van het gewone werk, de implementatie van de reorganisatie en andere signalen uit de organisatie.

jaarverslag 2013

43

Werkwijze en samenstelling De COR heeft steeds op brede steun mogen rekenen met vooral positieve reacties van haar achterban. Op gezette tijden deelt de COR informatie met haar achterban via nieuwsbrieven. Daarnaast heeft zij vooral ten aanzien van het reorganisatieplan een aantal achterbanbijeenkomsten georganiseerd. In februari heeft de ondernemingraad een workshop gehad over het onderwerp sociaal plan, om haar rol in dit traject helder te krijgen, maar ook om te weten op welke momenten zij haar invloed kon inzetten. In april en mei is intensief aandacht besteed aan de onderlinge samenwerking. Daarnaast is samen met de bestuurder in kaart gebracht wat de COR nodig heeft om een effectieve samenwerking mogelijk te maken. Dit heeft geresulteerd in een document met werkafspraken. De ondernemingsraad heeft twee keer met de Raad van Commissarissen (RvC) gesproken: één keer voltallig tijdens een voorjaarsoverleg, in het bijzonder over de ontwikkelingen in de sector en de gevolgen voor corporaties. Eén keer was er in het najaar overleg tussen de remuneratiecommissie van de RvC en het Dagelijks Bestuur van de COR om feedback te geven over het functioneren van de bestuurder. De COR bestaat aan het eind van 2013 uit: • Johan Duut, voorzitter van de COR en tevens lid OR Ontwikkelbedrijf/de Kern • Leo van Diemen, vicevoorzitter van de COR en tevens voorzitter OR Zuidoost Drenthe • •

Mark Hilberink, voorzitter OR StadGroningen Harm Vonk, lid OR StadGroningen

• • •

Frank Jongsma, voorzitter OR Hoogezand/Stadskanaal Sandra Lok, vicevoorzitter OR Hoogezand/Stadskanaal Joost Hazekamp, lid OR Hoogezand/Stadskanaal

• • • •

Franklin Drenth, secretaris OR Zuidoost Drenthe José Kremers, lid OR Zuidoost Drenthe Jurran van Gelder, lid OR Zuidoost Drenthe Nancy Kuper-Imming, lid OR Zuidoost Drenthe

• • •

Joost Renzenbrink, voorzitter OR Ontwikkelbedrijf/de Kern Egbert Veldkamp, vicevoorzitter OR Ontwikkelbedrijf/de Kern Lambert Sanneman, lid OR Ontwikkelbedrijf/de Kern

De COR wordt gefaciliteerd door de ambtelijk secretaris, Conchita Abdoelsaboer. In 2013 is de samenstelling van de COR op een aantal punten gewijzigd. Zo heeft de COR afscheid genomen van haar secretaris, Petra Mekkes. In plaats van een secretaris is er nu een vicevoorzitter, namelijk Leo van Diemen. In het afgelopen jaar hebben de volgende leden afscheid genomen: Marco Tromp (vicevoorzitter OR StadGroningen), Fenna van der Meulen (lid OR StadGroningen), GertJan Pranger (voorzitter OR Hoogezand/Stadskanaal) en Claudia Giezen (lid OR Zuidoost Drenthe). De COR is de laatste maanden van dit verslagjaar met dertien leden doorgegaan, als voorbereiding op een nieuwe OR-structuur en verkiezingen in 2014. Namens de centrale ondernemingsraad Lefier, Johan Duut, voorzitter

jaarverslag 2013

44

4.5. Medezeggenschap: huurders- en bewonersorganisaties

Binnen Lefier bestaan vele vormen van overleg met huurders- en bewonersorganisaties. In het eigen werkgebied heeft elk woonbedrijf overleg met huurders- en bewonersorganisaties; deze organisaties opereren lokaal en hebben daar ook hun formele positie en overlegstructuren. Minimaal twee keer per jaar vindt gezamenlijk overleg plaats tussen het bestuur van Lefier en het Noordelijk Overleg Lefier.

Noordelijk Overleg Lefier (NOL) In het NOL zijn de vertegenwoordigers van de lokale huurders- en bewonersorganisaties uit het werkgebied van Lefier verenigd. Het NOL bestaat uit afgevaardigden van De Koepel (Stadskanaal), Stuurgroep Huurdersbelangen Lefier StadGroningen, Huurdersfederatie ZuidoostDrenthe, Huurdersraad Hoogezand-Sappemeer en Grobos (Groninger Bewonersoverleg Studentenhuisvesting). Het overleg, de input en de activiteiten tussen het NOL en de bestuurder van Lefier in het verslagjaar zijn weergegeven in onderstaande tabel.

Inspanningen Noordelijk Overleg Lefier in 2013 Tijdstip en onderwerp

Toelichting

4 maart: bijeenkomst tussen delegatie Lefier en het NOL

Deze bijeenkomst stond geheel in het teken van een dialoog tussen bestuur en directeuren van Lefier en het NOL over de toekomst van Lefier

3 april: overleg tussen bestuurder en het NOL

Dit overleg stond in het teken van het geven van een mondelinge toelichting door de bestuurder op de adviesaanvraag inzake de huurverhoging

april: advies huurverhoging

Het NOL heeft een gekwalificeerd advies geleverd over de huurverhoging 2013

april: voordracht commissaris t.b.v. RvC

Het NOL heeft een commissaris voorgedragen als lid van de RvC van Lefier. Deze commissaris is op 17 april benoemd als lid van de RvC.

23 april: bijeenkomst tussen delegatie Lefier en het NOL

Deze bijeenkomst stond geheel in het teken van het Strategisch Plan van Lefier

7 juni: themadag Betaalbaar Wonen

Het NOL heeft een themadag inzake betaalbaar wonen georganiseerd, in aanwezigheid van de bestuurder van Lefier

2 oktober: extra overleg tussen bestuurder en het NOL

Het NOL en de bestuurder hebben hierbij onder meer gesproken over de Stroomversnelling, het organisatieontwikkelingstraject en het traject inzake een mogelijk fusie met Stichting Woningbouw Slochteren.

21 oktober: advies gebiedsteams

Het NOL heeft gevraagd om advies uit te mogen brengen over de reorganisatie van Lefier, meer specifiek de mogelijke gebiedsindelingen. Dit advies is op 21 oktober uitgebracht.

26 november: overleg tussen bestuurder en het NOL

Hierbij is onder meer gesproken over de Warmtewet, het Veiligheidsbeleid, de huursombenadering en het Woonlastenonderzoek.

6 december: perspresentatie

Het NOL en de bestuurder hebben gezamenlijk een perspresentatie gegeven inzake de uitkomsten van het woonlastenonderzoek van het NOL

Meerdere momenten per jaar

Vanuit het NOL is een lid gedelegeerd binnen de jury van de ideeënbus van Lefier

jaarverslag 2013

45

5. Financiën en bedrijfsvoering 5.1. Lefier en de financiën

Financieel beleid en financiële kaders De financiële doelstellingen: • • •

• •

Financiële continuïteit van Lefier. Hiervoor hebben we eisen aan liquiditeit en solvabiliteit gesteld die voldoen aan de externe eisen van het CFV en het WSW. We houden vast aan de financiële doelstellingen in de huidige meerjarenbegroting waarin besparingen zijn opgenomen en het investeringsvolume is verlaagd. Het nieuwe besturingsmodel van Lefier zal het, aanvullend op de huidige meerjarenbegroting, realiseren van synergievoordelen in de toekomst mogelijk maken. In het strategisch plan zullen we hier doelstellingen voor opnemen. Verbetering van de kwaliteit van integrale afweging van investeringsbeslissingen, volkshuisvestelijk en financieel. Het is belangrijk dat ons voorspellend vermogen groter wordt. Het gaat dan vooral om de kwaliteit van de begroting en kwartaalprognoses. Vanuit de control-functie wordt hier intensiever op gestuurd en geadviseerd.

Het financieel kader van Lefier bestaat uit 3 kwantitatieve doelstellingen: • • •

Lefier presteert maximaal met haar vermogen Lefier stuurt op (meerjarige) kasstromen en is liquide Lefier is solvabel

Bij het sturen op kasstromen sluit Lefier aan op de gestelde eisen van het WSW. Doordat deze eisen twee van de drie peilers onder het financieel beleid van Lefier zijn, kan tijdig worden gesignaleerd of de eisen worden gehaald en/of er bijsturing nodig is om dit alsnog te realiseren.

Lefier stuurt op (meerjarige) kasstromen en is liquide De onderneming heeft voldoende liquide middelen om haar plannen uit te kunnen voeren.

jaarverslag 2013

46

Ontwikkeling Interest Coverage Ratio (ICR) 2014-2023 3,0 2,8 2,6 2,4 2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Begroting 2014

1,5

1,5

1,7

1,7

1,9

1,9

2,2

2,2

2,2

2,2

2,2

Norm Lefier

1,5

1,5

1,5

1,5

1,5

1,5

1,5

1,5

1,5

1,5

1,5

Norm WSW

1,4

1,4

1,4

1,4

1,4

1,4

1,4

1,4

1,4

1,4

1,4

De Interest Coverage Ratio (ICR) meet of de corporatie in het recente verleden en in de nabije toekomst uit de operationele kasstroom de renteverplichtingen op het vreemd vermogen kan voldoen. Het kader voor deze ratio is allereerst afkomstig van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het WSW heeft een vijftal ratio’s1 waaraan deelnemers zich moeten houden om nieuwe geldleningen door het WSW geborgd te krijgen. Omdat deze borging ook voor Lefier belangrijk is, zijn ook onze eisen hierop gebaseerd. Voor Lefier als geheel scherpen we deze grenzen aan, rekeninghoudend met ons aandeel in de niet-daeb activiteiten (activiteiten die niet behoren tot de bouw en verhuur van sociale woningbouw en maatschappelijk vastgoed).

Lefier is solvabel De solvabiliteit is een maat voor de financiële weerbaarheid op langere termijn. Wij drukken de solvabiliteit uit in het percentage eigen vermogen ten opzichte van de waarde van het vastgoed in exploitatie. Doorslaggevend voor de financiële weerbaarheid is de financierbaarheid middels het aantrekken van vreemd vermogen. Hierbij is de norm van het WSW leidend. Het WSW financiert tot 75% van de bedrijfswaarde van het vastgoed, de maximale loan to value (LtV) op “bedrijfswaarde”basis. De solvabiliteitsnorm voor Lefier is de reciproke hiervan (25%). Deze is daarmee strenger dan de 20%-eis van het WSW.

Solvabiliteit 2014-2023 (in procenten) 100%

80%

60%

40%

20%

0% 2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Begroting 2014

30%

30%

32%

33%

35%

36%

37%

38%

39%

40%

41%

Norm

25%

25%

25%

25%

25%

25%

25%

25%

25%

25%

25%

jaarverslag 2013

47

Ook het oordeel van het Centraal Fonds van is belang. Kapitaalverstrekkers zijn terughoudender en risicomijdend bij corporaties met een negatief oordeel van het Centraal Fonds. Een A-oordeel is daarmee een “redelijke garantie” om toegang tot de kapitaalmarkt te hebben en te houden. We willen daarom ook voldoen aan de solvabiliteitseis van het CFV. De actuele solvabiliteitseis eis van het CFV bedraagt 17,2%2 . De solvabiliteit bij Lefier bedraagt 19,9%.

Oordeel Centraal Fonds Volkshuisvesting en ministerie van BZK Jaarlijks beoordelen het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) de bedrijfsvoering van alle corporaties. Het rapport “Corporatie in perspectief 2013” (met de bevindingen over de bedrijfsvoering van Lefier) en de Oordeelsbrief van de minister over Lefier zijn beschikbaar via de website van het CFV (www.cfv.nl). • In vergelijking tot het landelijk gemiddelde heeft Lefier significant hogere netto-bedrijfslasten (+ € 194 per woongelegenheid), worden er minder verhuureenheden per formatieplaats beheerd (-/- 26). Op grond van in verleden opgebouwd vermogen heeft Lefier een relatief lage schuldrestant per verhuureenheid (-/- 19%). • het CFV houdt namens het ministerie van BZK financieel toezicht op Lefier. Dit fonds, dat de financiële gezondheid van alle wooncorporaties bewaakt, voert elk jaar een bedrijfsvergelijking tussen corporaties uit. • In het jaarlijkse eindrapport “Corporatie in perspectief” laat het CFV zien hoe de volkshuisvestelijke en financiële kengetallen van een corporatie zich verhouden tot die van collega-corporaties. Het CFV heeft in 2013 verzocht om een verbeterplan op te stellen voor 1 februari 2014 waaruit blijkt dat vermogensherstel in de laatste twee jaren van de prognoseperiode optreedt. In dit plan dienen de volgende onderwerpen aandacht te krijgen: a. Het bestuurlijk afgehechte reorganisatie en bezuinigingsplan; b. De programmering van de (des)investeringsactiviteiten; c. De nieuwe meerjarenbegroting die als grondslag dient voor de nieuw in te dienen dPi gegevens. • de minister van BZK heeft in de Oordeelsbrief 2013 geen oordeel uitgesproken over Lefier. Op basis van de brief en de vervolggesprekken heeft Lefier inmiddels een verbeterplan, gebaseerd op het reorganisatieplan en de meerjarenbegroting, ingediend en afspraken gemaakt over het vervolg.

Marktwaarde en overige waarderingen vastgoed van Lefier Beoordelingsmethoden vastgoed Er zijn vier relevante methoden om vastgoed te waarderen. 1. WOZ-waarde: dit is de waarde die op basis van de Wet Onroerende Zaken periodiek door de lokale als grondslag voor de heffing van diverse belastingen wordt bepaald. De WOZ-waarde is een maatstaf voor de leegwaarde. 2. Bruto open marktwaarde: de marktwaarde in verhuurde staat. 1

ICR, DSCR, LtV, solvabiliteit en de dekkingsratio Lefier hanteert in de verslaggeving de marktwaarde. Het CFV en WSW toetsen de solvabiliteit op basis van de volkshuisvestelijke waarde resp. de bedrijfswaarde. Lefier hanteert voor het CFV en WSW dezelfde definitie van de bedrijfswaarde). 2

jaarverslag 2013

48

3. Bedrijfswaarde: de bedrijfswaarde is de contante waarde van de kasstromen bij doorexploiteren. Hierbij wordt geen rekening gehouden met toekomstig beleid. Deze waarde hanteert het Centraal Fonds Volkshuisvesting bij de beoordeling van de corporaties, de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. 4. Historische kostprijs: de in het verleden betaalde prijs met daarop in mindering de jaarlijkse afschrijvingen.

Lefier waarde vastgoed per 31 december 2013 (bedragen in miljoenen euro’s) 3.250

3.075

2.750

2.131

2.250

1.750 1.231

1.250

1.000

750 Woz-wa arde

Ma rktwaa rde

Bedri jfs waa rde

Hi s tori s che kos tpri js

Lefier hanteert de marktwaarde in verhuurde staat Lefier waardeert haar vastgoed op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. Waarderen tegen actuele waarde leidt naar onze mening tot een goed inzicht in de reële waarde van het vastgoed (en dus ook in de vermogenspositie), en daarmee in de volkshuisvestelijke mogelijkheden van Lefier. In bovenstaand figuur zijn de vier waarderingen van het vastgoed naast elkaar gezet. Het verschil tussen de WOZ-waarde en de bruto open marktwaarde wordt veroorzaakt door het feit dat woningen momenteel verhuurd zijn. Het verschil tussen de bruto open marktwaarde en de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde is het bestemde (of beklemde) vermogen, omdat de woningen tegen ‘sociale’ in plaats van ‘marktconforme’ tarieven verhuurd worden. Gemiddelde waarde per verhuureenheid (bedragen in euro's) Historische kostprijs Bedrijfswaarde Marktwaarde in verhuurde staat Woz-waarde

2013 32.944 40.567 70.201 101.290

2012 34.531 35.802 72.015 107.501

mutatie -4,6% 13,3% -2,5% -5,8%

De bedrijfswaarde wijk af van de andere waarden. Voor een toelichting hierop verwijzen we u naar de jaarrekening, paragraaf 2.11.

jaarverslag 2013

49

Treasury Treasurystatuut en treasuryjaarplan Lefier werkt met een treasurystatuut en een treasuryjaarplan waarin de kaders en de doelstellingen op het gebied van treasury zijn benoemd. Speerpunten hierin zijn de (gemiddelde) rentelasten, de duration van de leningenportefeuille en het renterisicobeheer. Lefier is aangesloten bij het Waarborgfonds Sociale Woning-bouw (WSW).

Financiële instrumenten In het treasurystatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast in het kader van beperking van renterisico’s en looptijdrisico's. Bij het aangaan van nieuwe derivatentransacties wordt het gebruik verder beperkt door de nieuwe derivatenrichtlijn. Op dinsdag 24 mei 2011 heeft Lefier drie derivatentransacties gesloten. Het betreft drie renteswaps ter afdekking van het renterisico op herfinancieringen. De eerste renteswap is gesloten met de Rabobank, het betreft een 10-jaars renteswap met ingang per 1 juli 2011. De tweede en derde renteswap zijn gesloten met BNP Paribas. Voor deze langlopende renteswaps geldt een mandatory 3 breakclause na respectievelijk 9,5 jaar en 10 jaar na de transactiedatum. Door de spreiding van de breakclauses wordt voorkomen dat op één moment in de tijd de afwikkeling van de renteswaps plaats moeten vinden. De tweede en derde renteswap hebben een looptijd van 50 jaar, ingaande per 7 september 2012 en 3 juni 2013. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de marktwaarde en de nominale waarde van de verschillende financiële instrumenten per 31 december 2013: Overzicht derivatenportefeuille per 31 december 2013 (bedragen in duizenden euro's) Nr. Tegenpartij Ing.datum Einddatum BreakRente clausule (var) 1 Rabobank 01-07-2011 01-07-2021 geen 3m Euribor 2 BNP Paribas 07-09-2012 07-09-2062 24-05-2021 3m Euribor 3 BNP Paribas 03-06-2013 03-06-2063 24-11-2020 3m Euribor Totaaltelling

Nominaal Rente (fixe) 25.000 10.000 25.000 60.000

Marktwaarde 31-12-2013 -/- 2,00% 3,3350% -3.520 -7.553 3,6375% -2.800 -12.590 3,6675% -7.485 -32.410 -13.805 -52.553

Per 31 december 2013 is er sprake van een negatieve marktwaarde ad. € 13,805 miljoen -/- (31 december 2012: € 18,723 miljoen - /-). Een verbetering van ruim 25% ten opzichte van vorig jaar, dit door stijgende kapitaalmarktrentes. Lefier heeft contracten zonder CSA (Credit Support Annex) hetgeen betekent dat tussentijds niet hoeft te worden bijgestort. Mogelijke (éénmalige) storting gaat alleen gelden indien de marktrente in 2020/2021, ten tijde van de breakclauses, lager is dan de contractrente. Indien de marktrente hoger dan de couponrente is zal Lefier ook mogelijk de marktwaarde ontvangen. De in de tabel opgenomen renteswaps zijn door Lefier afgesloten om de rente als gevolg herfinancieringen te fixeren. Per 31 december 2013 is geen sprake van open posities.

3

De breakclause betekent dat de renteswap na respectievelijk 9,5 en 10 jaar wordt beëindigd tegen afwikkeling van de marktwaarde van de renteswap. Afhankelijk van de rentecurve per 24 november 2020 en 24 mei 2021 kan dit een ontvangst of een betaling voor Lefier betekenen. Partijen kunnen voorafgaand aan deze periode besluiten om de breakclause ongedaan te maken, en de transactie door te laten lopen.

jaarverslag 2013

50

Overzicht gehedgde posities per 31 december 2013 (bedragen in duizenden euro's) Len- WSW- Geldgever Ing.datum Einddatum Spreadnr nr herziening 250 43455 Bank Nederlandse Gemeenten 01-07-2011 01-07-2021 01-07-2015 251 44626 Bank Nederlandse Gemeenten 07-09-2012 24-05-2021 08-09-2014 252 44906 Bank Nederlandse Gemeenten 03-06-2013 24-11-2020 03-06-2015 Totaaltelling

Afl.wijze fixe fixe fixe

Nominaal

(Basis)rente 25.000 3m Euribor 10.000 3m Euribor 25.000 3m Euribor 60.000

+ Spread 0,2500% 0,4000% 0,3000%

Koppeling swap 1 2 3

Lefier past dan ook kostprijs hedge-accounting toe op grond van volledige matching van de modaliteiten van de swap(s) en de onderliggende financieringen. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de “basisrente”-leningen met een embedded swap. Overzicht basisrenteleningen per 31 december 2013 (bedragen in duizenden euro's) Len- WSW- Geldgever Ing.datum Einddatum Spreadnr nr herziening 239 41358 Nederlandse WaterschapsBank 01-09-2009 01-09-2059 02-09-2014 244 42148 Nederlandse WaterschapsBank 01-07-2011 01-07-2061 01-07-2021 245 42193 Nederlandse WaterschapsBank 29-06-2012 01-07-2058 01-07-2014 246 42295 Bank Nederlandse Gemeenten 06-09-2012 07-09-2057 07-09-2015 249 43248 Nederlandse WaterschapsBank 02-11-2011 02-11-2062 02-11-2021 Totaaltelling

Afl. Nominaal (Basis)- Spread Totaal wijze rente fixe 15.000 3,6950% 0,1100% 3,8050% fixe 25.000 3,2900% 0,0000% 3,2900% fixe 25.000 3,2100% 0,0000% 3,2100% fixe 25.000 3,2300% 0,1600% 3,3900% fixe 17.500 3,6100% 0,6100% 4,2200% 107.500

Renterisico Lefier hanteert de normen van het WSW als grens voor het renterisico. Het WSW hanteert de 15%grens als richtlijn voor het renterisico. Per jaar mag maximaal 15% van het saldo uitstaande leningen van het laatste verslagjaar een renteaanpassing krijgen. Daarvoor telt het bedrag van leningen die een renteconversie of een spreadherziening kennen, en het saldo van leningen met een bulletaflossing die wordt geherfinancierd in het betreffend jaar. Daarnaast telt het saldo van de variabele renteleningen elk jaar mee. De bedoeling van deze richtlijn is grote pieken voorkomen. Renterisico 2014-2023 (in procenten) 16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0%

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Norm (WSW)

15,0%

15,0%

15,0%

15,0%

15,0%

15,0%

15,0%

15,0%

15,0%

15,0%

Renterisico

11,5%

2,4%

2,7%

3,2%

3,2%

4,6%

9,5%

11,3%

3,3%

0,4%

Renterisico zonder basisrente

6,6%

2,4%

2,7%

3,2%

3,2%

4,6%

9,5%

5,8%

3,3%

0,4%

Relatief renterisico Op grond van het treasurystatuut is de definitie van het relatief renterisico van het WSW leidend. Deze bepaald in sterke mate de mix van financiering met een korte en lange rentetypische looptijd. Het relatief renterisico ligt de komende 10 jaar ruim beneden het toegestane maximum.

jaarverslag 2013

51

Stresstest Centraal Fonds Bij de stresstest van eind 2012 zijn de marktwaarden van de embedded derivaten in basisrenteleningen en “extendible” leningen opgevraagd. Bij de stresstest per 31 december 2013 is dit niet meer het geval en worden alleen de op zichzelf staande (losse) derivatencontracten betrokken. Daar is voor gekozen omdat de embedded derivaten in voorgenoemde leningen niet onderhevig zijn aan tussentijdse marktwaarde- verrekeningen en er over deze produkten vanuit dat oogpunt geen liquiditeitsrisico wordt gelopen. Wel worden de nominale waarden van de basisrente- en extendible leningen opgevraagd om inzicht te houden in de omvang van leningen met embedded derivaten in de sector. • Resultaat stresstest liquiditeitsbuffer: buffer is voldoende bij 1%- en 2%-rentedaling • Resultaat stresstest buffer andere zekerheden: idem

Toelichting financieel resultaat Speerpunten Het operationeel resultaat is € 15,765 miljoen gunstiger dan begroot. De netto bedrijfslasten zijn in 2013 uitgekomen op € 1.4684 per verhuureenheid. Dit is 5% beter dan voorgaand jaar. De doelstelling is om in 2017 op het niveau van € 1.200 per verhuureenheid te komen, 18,3% beneden het huidige niveau. De lasten onderhoud zijn in 2013 uitgekomen op € 1.501 per verhuureenheid. Dit is 4% meer dan voorgaand jaar. De komende jaren sturen we als organisatie actief op het verlagen van de onderhoudlasten. De doelstelling is om in 2017 op het niveau van € 1.300 per verhuureenheid te komen, 13,4% beneden het huidige niveau. De lasten onderhoud, inclusief kosten werkapparaat, zijn € 6,326 miljoen lager dan begroot. Het voorspellend vermogen moet beter, daarom zijn we ook gestart met het institutionaliseren van conditie-metingen. De prestaties op het terrein van verhuur en incasso bieden nog aanzienlijk verbeterpotentieel. De huurachterstand is per 31 december 2013 3,0%, landelijk ligt dit op 1,3%. De in 2013 gerealiseerde huurderving is 1,7%. Laatstgenoemde is weliswaar ten opzichte van 2010 (2,7%) aanzienlijk gedaald maar ligt nog steeds hoog ten opzichte van het landelijk gemiddelde van 1,3%. De marktwaarde van ons vastgoed is in 2013 gedaald met 3,3% (standing investments). De belastinglatentie neemt toe met € 13,854 miljoen en is daarmee een opbrengst in verslagjaar 2013. Het verlies door onze deelnemingen bedraagt € 2,122 miljoen. Dit is grotendeels het gevolg door een getroffen voorziening in relatie tot het debiteurenrisico welke Vierwaarde B.V. heeft ten aanzien van de af te nemen kavels van derden. De ICR is in 2013 1,8 (WSW-norm: 1,4). Daarmee presteren we significant beter dan de norm. De toelichtingen betreffen de geconsolideerde cijfers.

• •

•

•

•

• • •

• •

4

Netto bedrijfslasten op basis van CFV-definitie, exclusief de sectorspecifieke heffingen, dotatie reorganisatievoorziening en bijzondere waardeverandering(en) vlottende activa.

jaarverslag 2013

52

Toelichting realisatie en de begroting Samenvatting Winst- en Verliesrekening (bedragen x € 1.000,-)

Realisatie

Begroting

Verschil

168.995 119.701 -32.032 13.854 -2.122 28.994

168.580 122.460 -32.891 0 0 13.229

415 -2.759 859 13.854 -2.122 15.765

Netto verkoopresultaat bestaande vastgoedportefeuille Netto omzet projecten Saldo gerealiseerde waardemutaties

75 -1.201 -1.126

185 -232 -47

-110 -969 -1.079

GEREALISEERD RESULTAAT

27.868

13.182

14.686

Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa Niet-gerealiseerde waardeveranderingen bestaande vastgoedportefeuille SALDO ONGEREALISEERD RESULTAAT VASTGOEDPORTEFEUILLE

-5.538 -627 -89.889 -96.054

-39.912 -710 -102.738 -143.360

34.374 83 12.849 47.306

JAARRESULTAAT

-68.186

-130.178

61.992

Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Financiële baten en lasten Belastingen Resultaat deelnemingen OPERATIONEEL RESULTAAT

Het totale jaarresultaat is opgebouwd uit: het operationele, gerealiseerde en ongerealiseerde resultaat. Deze worden in de komende subparagrafen toegelicht. Op hoofdlijnen merken we het volgende op: In 2013 hebben we een verlies van € 68,186 miljoen (begroot: € 130,178 miljoen -/-). Daarmee is het resultaat € 61,992 miljoen gunstiger dan begroot. Dit jaarresultaat bestaat uit een positief gerealiseerd resultaat en een negatief ongerealiseerd resultaat. Dit laatste is een optelling van (onrendabele) resultaten op investeringen en de ontwikkeling van de marktwaarde van het vastgoed.

Operationeel resultaat Het operationeel resultaat als uitkomst van de normale exploitatieactiviteiten ligt in 2013 met € 28,994 substantieel hoger dan voorgaand jaar, en is € 15,765 miljoen gunstiger dan de begroting: • De lagere lasten onderhoud bestaan voor € 3,521 uit planmatig onderhoud en voor € 2,805 miljoen aan dagelijks- en mutatieonderhoud. De prognosekracht van het planmatig onderhoud is van onvoldoende niveau. De komende jaren werken we aan het invoeren van integraal vastgoedbeheer en vastgoedmetingen. De terugval in het dagelijks- en mutatieonderhoud is gedeeltelijk te relateren aan minder opzeggingen (lagere verhuisgeneigdheid) en aan de andere kant aan een terughoudender beleid ten aanzien van het “opknappen” en “verhuurklaar” maken van de woning. • De toename in de actieve belastinglatentie welke wordt gevormd voor tijdelijke waarderingsverschillen bedraagt in 2013 € 13,854 miljoen, hiervan heeft als gevolg van schattingswijzigingen € 13,461 miljoen betrekking op voorgaande jaren.

jaarverslag 2013

53

Overzicht latente belastingvordering (bedragen in duizenden euro’s) Compensabele verliezen

Vastgoedbeleggingen

Leningen

Grondposities en projecten

Overig

Totaal

Stand per 31 december 2012 Correctie voorgaande jaren Stand per 1 januari 2013 Mutaties 2013 Belasting uit hoofde van fiscaal resultaat Mutatie latentie Totaal mutaties 2013

5.706 4.890 10.596

0 0 0

0 3.784 3.784

0 4.787 4.787

0 0 0

5.706 13.461 19.167

811 0 811

0 0 0

0 -313 -313

0 -106 -106

0 0 0

811 -419 392

Stand per 31 december 2013

11.408

0

3.471

4.681

0

19.560

Latente belastingvordering

• •

•

•

De uitgaven leefbaarheid zijn, enigszins onverwachts, met € 1,309 miljoen fors lager dan begroot. De dotatie voorziening/afboeking debiteuren is € 1,253 miljoen lager dan begroot. Dit komt hoofdzakelijk door een te voorzichtig geraamde begroting. De realisatie ligt nu in lijn met voorgaande jaren. De reorganisatielasten zijn € 4,021 miljoen lager dan begroot. In de begroting was rekening gehouden met een stelpost van € 1,5 miljoen voor de dotatie aan de reorganisatievoorziening. Er is rekening gehouden met een dotatie van € 5,6 miljoen aan de voorziening reorganisatie, op basis van het sociaal plan. De inhoud en de omvang van de voorziening is met de externe accountant afgestemd. Het forse verlies op de post deelnemingen wordt veroorzaakt door een afwaardering (€ 2 miljoen) van onze onderhanden werkpositie van ons (indirect) belang in Vierwaarde B.V.

Saldo gerealiseerd resultaat vastgoedportefeuille Het gerealiseerde resultaat is € 1,079 miljoen lager dan begroot. De post netto omzet projecten is € 0,969 miljoen lager dan begroot, voornamelijk door de projecten Groenling en Componist welke al in 2012 zijn opgeleverd.

Saldo ongerealiseerd resultaat vastgoedportefeuille Bij het nemen van een realisatiebesluit wordt een eerste waardering gedaan van het beoogde project, de zogenaamde onrendabele top. In 2013 bedraagt het saldo van de gerealiseerde waardeveranderingen € 5,538 miljoen (begroting: € 39,912 miljoen). De realisatie is daarmee slechts een fractie (14%) van de jaarbegroting. Deze post is een belangrijke voorbode van de uitvoerende werkzaamheden rondom projecten voor de komende 1-2 jaren, deze zullen dan ook achterblijven bij de voorgenomen ambities. De niet-gerealiseerde waardeveranderingen (indirect rendement) van de vastgoedportefeuille bedraagt € 89,889 miljoen negatief. De negatieve waardeontwikkeling van de woningenportefeuille van 3,1% wordt voornamelijk veroorzaakt door de negatieve bijdrage van de vrije verkoopwaarde (-2,0%). Ook de verhuurderheffing (-1,8%) en de exit yield uitponden (-1,4%) dragen sterk bij aan de waardedaling.

jaarverslag 2013

54

Figuur : meest positieve bijdrage 5

Deze waardedaling is grotendeels het gevolg van externe factoren en niet direct beïnvloedbaar door eigen handelen.

Figuur: meest negatieve bijdrage

5.2. Risicomanagement Visie Transparantie bieden De Governancecode Woningcorporaties schrijft de corporaties een intern risicobeheersingen controlesysteem voor. Het transparant in kaart brengen van risico’s en deze systematisch monitoren, is een belangrijk onderdeel van good governance. Het is tevens de basis voor een risicomanagementsysteem (RMS).

Systeem en proces Lefier wil zowel organisatorisch als financieel ‘in control’ zijn als organisatie. Wij willen dat het resultaat conform de verwachting is. Beheersing van bedrijfsprocessen en financiële risico’s vereist een stevig fundament. Daarom richten wij ons risicomanagement (RMS) in als systeem en proces, en 5

Bron: waarderingsanalyse woningen verslagjaar 2013 IPD d.d. maart 2014

jaarverslag 2013

55

wij gebruiken het RMS om eenvoudig en transparant zicht te hebben en te houden op onze organisatiedoelen en risico’s.

Structuur en rapportages Het Lefier-risicomanagementsysteem is volledig. We hebben op strategisch niveau een architectuur voor risicomanagement als basis voor structuur en rapportages: • Er wordt jaarlijks door het bestuur een risicokaart vastgesteld met de belangrijkste strategische risico’s; • In de kwartaalrapportages wordt gerapporteerd over de belangrijkste risico’s en gerelateerde beheersmaatregelen; • Wij leggen het gehele Business Control Raamwerk (zie paragraaf 8.3.2) vast en toetsen daarmee ook de uitwerking van de interne beheersingsmaatregelen.

Doelen/uitwerking risicomanagement Voortgang invulling RMS In 2013 hebben we in de uitvoering van het risicomanagement op onderdelen verbeteringen aangebracht. Belangrijkste wijziging is het feit dat risicomanagement integraal wordt meegenomen in de rapportages. Op deze wijze proberen we meer inzicht in de bestaande risico’s te verschaffen, door meer samenhang en door de geconstateerde risico’s nader te verklaren en analyseren. In 2014 wordt het risicomanagementsysteem geëvalueerd en worden waar nodig verbeteringen aangebracht. Figuur 5.2.1 geeft een beeld van de architectuur van het Lefier RMS. In de laatste kolom is aangegeven wie de verantwoordelijkheid heeft voor de velden. Deze velden zijn tevens de basis voor structuur en rapportages.

Figuur 5.2.1. Risicomanagementsysteem Lefier

jaarverslag 2013

56

Business Control Raamwerk Lefier legt zijn risico’s en beheersmaatregelen vast, gekoppeld aan de processen in de organisatie. Ook de Key Controls worden vastgelegd, waardoor er een geheel van processen, risico’s en beheersmaatregelen ontstaat: het zogeheten Business Control Raamwerk. Vanuit de reorganisatie van Lefier ontstaat een nieuwe organisatie met ondermeer wijzigingen in processen, functies en systemen. Op basis van de nieuwe organisatie wordt in 2014 het Business Control Raamwerk opnieuw opgebouwd. We besteden specifieke aandacht aan de geautomatiseerde controlemaatregelen. De interne controle activiteiten worden vastgelegd, waarmee intern betere monitoring mogelijk is op de voortgang en status van deze beheersmaatregelen. In de kwartaalrapportages wordt richting bestuur en RvC verantwoording afgelegd over de uitkomsten van deze interne controles. Ten aanzien van het tijdig uitvoeren van de interne controles (IC’s) is een duidelijke verbetering te zien met het voorgaande jaar, mede door het Lefierbrede interne controleplan en door betere afstemming over de uitvoering. Naast het tijdiger uitvoeren, is er ook is meer uniformiteit in de uitvoering en rapportages van de IC’s ontstaan. De opvolging van de bevindingen is nog een aandachtspunt dat we in 2014 extra aandacht zullen geven.

Procesmanagement De processen van Lefier worden gemodelleerd conform de referentiearchitectuur van CORA. CORA is de Corporatie Referentie Architectuur. Deze bevat een verzameling van principes en referentiemodellen voor de bedrijfsvoering en informatiehuishouding voor woningcorporaties. Het processchema op hoofdlijnen is ingericht conform CORA conventies. Dit hoofdprocesschema is de kapstok waarin alle Lefier processen worden vastgelegd. Met de komst van de nieuwe organisatiestructuur met nieuw functiehuis, functionele indeling van de organisatie en uniforme werkwijze door de invoering van 1 primair systeem, ontstaan er nieuwe bedrijfsprocessen en worden de verantwoordelijkheden opnieuw bepaald. De eerste helft van 2014 zal gebruikt worden om de nieuwe organisatie te beschrijven in processen en verantwoordelijkhedenmatrices.

Controle en transparantie Met de Lefierbrede, integrale methodiek Business Control Raamwerken kunnen we met een redelijke mate van zekerheid vaststellen of we onze organisatiedoelstellingen bereiken. Daarnaast kunnen we op een eenvoudige en transparante manier zicht houden op onze risico’s en gestructureerd werken aan de uiteindelijke doelstelling van het RMS: een ‘in control’-verklaring voor Lefier.

Risicoprofiel en genomen maatregelen Rapportage risico’s In het kader van verantwoorden en beheersen vindt elk kwartaal rapportage van risico’s plaats: • per bedrijfsonderdeel een risicoparagraaf inzake de belangrijkste risico’s; • op corporate niveau een rapportage met behulp van een risicoparagraaf en een risicokaart per risicogroep, waarmee de beheersing van de risico’s op dat moment wordt ingeschat. Vanaf het derde kwartaal 2013 wordt het risicomanagement integraal toegevoegd aan de rapportage. Op deze wijze ontstaat er meer inzicht in de risico’s.

jaarverslag 2013

57

Risicokaart voor projecten Het risicobeleid van Lefier vertaalt zich naar risicomanagement op investeringen (tactisch niveau), zodat risicomanagement bij investeringsbeslissingen transparant wordt uitgevoerd. Bij elk investeringsvoorstel wordt met een uniforme risicokaart op gestructureerde wijze het risicoprofiel van het project in kaart gebracht. De risicokaart is een onderdeel van de besluitvormingsdocumenten en wordt als hulpmiddel gezien bij het bewustwordingsproces rondom risico’s bij investeringen. De risicokaart is opgedeeld in vier risicogebieden met daaronder diverse risicogroepen. Per risicogroep zijn specifieke risico’s genoemd. Per risicogroep wordt de kans en impact ingeschat en worden mitigerende maatregelen vastgesteld.

Maatregelen voor beheersing belangrijkste risico’s Lefier heeft diverse maatregelen ingezet ter beheersing van de belangrijkste risico’s, zoals deze begin 2013 zijn onderkend (zie figuur 5.2.2). Tabel 5.2.1. geeft de maatregelen weer voor de risicogroepen die beoordeeld zijn als gedeeltelijk beheerst (oranje) of nog niet beheerst (rood). Deze risicokaart wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld door het bestuur.

Figuur 5.2.2 De risicokaart 2013 van de raad van bestuur van Lefier

jaarverslag 2013

58

Tabel 5.2.1. Overzicht van maatregelen op risico’s die gedeeltelijk beheerst worden Overzicht van maatregelen op risico's die gedeeltelijk beheerst of nog niet beheerst worden Risicogroep

Onderkend risico (begin 2013)

A. Visie & strategische opgaven A 02 Portfoliobeleid Door verschillen in aanpak bij de woonbedrijven is geen portfoliobeleid op corporate niveau vast te stellen

A 04 Structuur en cultuur

Structuur voor de toekomst is (deels) onzeker. Cultuurverschillen kunnen voortgang transitie vertragen. Risico dat de transitie de lopende bedrijfsvoering belemmert.

Getroffen maatregelen en ingezette acties

Oordeel per Feb Ultimo 2013. 2013

Gebruik van Strategisch BeleidsInstrument (SBI) van Ortec moet dit ondersteunen. Software is geimplementeerd, echter nog niet inhoudelijk. Het portfoliobeleid wordt in 2014 herrijkt.

De nieuwe structuur van de organisatie is bekend. Begin 2014 is het organisatierapport vastgesteld.De uitgedachte structuur moet tijdens het implementatie traject verder uitgewerkt en ingevuld worden. Cultuur zal projectmatig worden opgepakt als onderdeel van het implementatie traject.

B. Administratieve Organisatie/Interne Controle, Governance & Compliance B 02 Vastgoedbeheer Kennis van eigen vastgoed is niet volledig. Dit Asset- en Propertymanagement wordt verstevigd door onder leidt tot suboptimalisatie in beheer meer de introductie van het hulpmiddel VABI. Er is momenteel één plan van aanpak. Doel is dat deze tool medio 2014 technisch gereed is. B 05 Projectontwikkeling

Projecten komen onvoldoende snel tot ontwikkeling. Processen Ontwikkelbedrijf en Woonbedrijven sluiten onvoldoende op elkaar aan

"Nieuwe" verdeling van verantwoordelijkheden zijn afgesproken in het DO. Gewenste effect op besluitvorming van projecten blijft uit. Probleem wordt vooral veroorzaakt door het uitblijven van besluitvorming rond de start van projecten. In de nieuwe organisatie zal dit anders worden georganiseerd.

B 09 Informatievoorziening Informatievoorziening is fragmentarisch. Dit leidt tot beperkte stuurmogelijkheden m.n. op corporate niveau B 13 Fiscaal We handelen fiscaal suboptimaal

Er komt één nieuw primair systeem. Centraal staan eenduidige vastlegging, definities en processen. Substantiele verbetering vindt plaats na implementatie. Ontwikkeling Tax Control Framework. Ontwikkelingen zijn goed. Permanente borging in bedrijf is geagendeerd. Vanaf 2013 ontstaat ook zicht op taxplanning / er is zicht op de verwachte fiscale resultaten en bijsturingmogelijkheden worden duidelijk.

C. Externe en Maatschappelijke Ontwikkelingen C 01 Demografisch Demografische ontwikkeling is onzeker

Relatie tussen demografische ontwikkeling en strategisch beleid van Lefier heeft aandacht. In de assetplannen moet dit verdere aandacht krijgen. Relatie tussen demografische ontwikkeling, portfolioplan en verhouding koop/huur krijgt aandacht. Verkooptaakstelling is bijgesteld waardoor minder afhankelijkheid is ontstaan.

C 02 Markt

Verkoop blijft achter/wordt onmogelijk

C 06 Politiek

Regelgeving voor de woningmarkt is onzeker

We maken deel uit van diverse lobby circuits. Toekomstig saldo van effecten van regeringsbeleid op inkomsten en uitgaven blijven onzeker

Een toenemend risico op fraude, reputatie en imagoschade in verband met interne ontwikkelingen en het effect daarvan op lopende processen.

Aspect heeft de aandacht van bestuur en directie. Inmiddels is besloten om extra controles uitvoeren op ondermeer het betaalproces gedurende de transitie. Met de accountant gaan we bespreken welke extra maatregelen tijdens de transitie nodig zijn.

D. Bestuurskwaliteit D 03 Integriteit, fraude & reputatie

Doorrekening macro-economische risico’s Lefier maakt voor het doorrekenen van de macro-economische risico’s gebruik van een Asset Liability Management-pakket (WALS). Dit leidt ook tot scenarioanalyses (Monte Carlo simulaties). De uitkomst leidt tot een reeks scenario’s met eenzelfde waarschijnlijkheid en wordt grafisch weegegeven in een wolk. Hiermee kan inzicht worden verkregen in de mate waarin het voorgenomen beleid past binnen het vastgestelde risicoprofiel. Dit instrument wordt tevens gebruikt voor het meerjarig doorrekenen van beleidskeuzes, ter ondersteuning van de totstandkoming van het beleid.

jaarverslag 2013

59

Beheersingstructuur rondom risico’s Lefier past de principes van het ‘Three Lines of Defence model’ (zie tabel 5.2.2.) toe bij inrichting van de interne beheersing en risicomanagement. Dit model structureert de rollen en verantwoordelijkheden bij het op orde hebben van de interne beheersing. Binnen het ‘Three Lines of Defence'- model heeft elke verdedigingslinie zijn eigen verantwoordelijkheid in de beheersing van risico's, die van invloed zijn op de strategie en de doelstellingen van een organisatie. Tabel 5.2.2. De verdedigingslinies bij Lefier De verdedigingslinies bij Lefier volgens het ‘Three Lines of Defence'- model e 1 verdedigingslinie: Het lijnmanagement (inclusief directeur en bestuurder) is eigenaar van de risico’s, de (lijn)management risicoanalyse en implementatie van interne beheersingsmaatregelen en verantwoordelijk voor risicomanagement; e

2 verdedigingslinie: controllers

De controller (business control) faciliteert door ondersteuning van het proces. Hier komen internal control, compliance (het voldoen aan weten regelgeving) en risicomanagement samen. Deze linie heeft als primaire taak toetsing van de eerste linie. De tweede linie verzorgt adequate informatie over de kwaliteit van de interne beheersing (in de managementrapportages) en coördineert en houdt toezicht op het management en de beheersing van over risico’s en zorgt voor de verslaglegging.

e

3 verdedigingslinie: interne audit

De interne audit functie zorgt er voor dat een onafhankelijk oordeel wordt gegeven over het ontwerp en de effectiviteit van de internal controls inzake risico's die van invloed zijn op de corporatieresultaten, inclusief de riskmanagement activiteiten uitgevoerd door functionarissen in zowel de 1e als de 2e verdedigingslinie. Deze interne auditor fungeert als ‘extra slot op de deur’. Het bestuur is eindverantwoordelijk voor het risicomanagement en de interne beheersing e

De externe accountantscontrole kan als 4 verdedigingslinie gezien worden

Resultaten externe en interne audits Externe audit In de Managementletter (rapport aan het bestuur van de externe accountant van Lefier) wordt jaarlijks gerapporteerd over de beoordeling van de interne bedrijfsprocessen in het kader van de jaarrekeningcontrole. Deze Managementletter is besproken op corporate niveau in het bestuur, de auditcommissie en de raad van commissarissen (in het bijzijn van de accountant van Lefier).

Bevindingen accountant De accountant heeft geconstateerd dat het beeld ten opzichte van het voorgaande jaar nagenoeg onveranderd is gebleven. Verschillende aandachtsgebieden kwamen voorgaand jaar ook voor. De accountant begrijpt het uitblijven van voortgang in het Iicht van het organisatieontwikkeltraject, maar benadrukt het belang van de versterking van de controls in de reguliere bedrijfsvoering. De bevindingen van de accountant krijgen zonder uitzondering aandacht en worden waar nodig actief opgepakt.

jaarverslag 2013

60

Aandachtspunten benoemd door accountant • • • • • • • •

Tijdig nacalculeren van opgeleverde (nieuwbouw)projecten; Het voorspellend vermogen van de mate waarin projecten tot realisatie komen, is voor verbetering vatbaar; Gelijkmatige spreiding van geplande planmatige onderhoudswerkzaamheden over het jaar; Begrotingsdiscipline en realisatiekracht rondom het planmatig onderhoud; Opvolging geven aan de uitkomsten uit de risico-inventarisatie ten aanzien van de personeelsen salarisadministratie; Uitvoeren van de controle op de huurprijsmutaties loopt niet in alle gevallen volgens de planning; Tijdige opname van opgeleverd onroerend goed in de huuradministratie; Compliance van woningverkopen aan de verkoopregelgeving.

Interne audits Voor het jaar 2013 waren acht audits gepland. Door de interne ontwikkelingen zijn in overleg diverse aanpassingen op het oorspronkelijke Auditplan aangebracht. Uiteindelijk zijn zeven audits en reviews uitgevoerd en zijn er zes afgerond. De projectaudit op implementatie van het primair systeem loopt door in 2014. Tabel 5.2.3. geeft een overzicht van de uitgevoerde interne audits. Tabel 5.2.3. Overzicht van de interne audits bij Lefier in 2013 Interne audits Lefier in 2013 Audit

Uitgangspunt

Wet Keten Aansprakelijkheid

Audit op verzoek van de controllers

Project Audit Webportal

Audit op verzoek van de bestuurder

Project Audit Implementatie Primair Systeem

Project audit (Quality Assurance)

Projectadministratie

Reguliere operationele audit op de projectregistratie.

Verbeterproject Bankastraat

Audit op verzoek van directie

Treasury

Follow-up op audit uit 2012

Review Huurverhogingsproces

Audit op verzoek van de bestuurder

jaarverslag 2013

61

Lefier jaarrekening 2013 inhoud 1. Kerngegevens ................................................................................................................................................... 63 1.1. Toelichting kengetallen............................................................................................................................ 65 2. Geconsolideerde Jaarrekening.......................................................................................................................... 66 2.1. Geconsolideerde balans per 31 december 2013 (voor resultaat-bestemming) ....................................... 66 2.2. Geconsolideerde winsten verliesrekening 2013 .................................................................................... 68 2.3. Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2013............................................................................................... 69 2.4. Algemene toelichting ............................................................................................................................... 70 2.5. Grondslagen voor waardering activa en passiva..................................................................................... 71 2.6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat .......................................................................................... 80 2.7. Financiële instrumenten en risicobeheersing .......................................................................................... 83 2.8. Belangrijke inschattingen ten aanzien waardering en resultaatbepaling ................................................. 85 2.9. Kasstroomoverzicht ................................................................................................................................. 86 2.10. Toelichting op de geconsolideerde balans ............................................................................................ 86 2.11. Toelichting op de bedrijfswaarde ........................................................................................................... 93 2.12. Toelichting op de fiscale positie............................................................................................................. 94 2.13. Niet uit de balans blijkende verplichtingen............................................................................................. 97 2.14.Toelichting op de geconsolideerde winsten verliesrekening............................................................... 100 2.15. Overige informatie ............................................................................................................................... 103 3. Enkelvoudige Jaarrekening ............................................................................................................................. 104 3.1. Enkelvoudige balans per 31 december 2013 (voor resultaatbestemming) ............................................ 104 3.2. Enkelvoudige winsten verliesrekening over 2013................................................................................ 106 3.3. Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening ........................................................................................ 106 4. Overige gegevens ........................................................................................................................................... 108 4.1. Voorstel resultaatbestemming ............................................................................................................... 108 4.2. Gebeurtenissen na balansdatum........................................................................................................... 108 5. Bijlage.............................................................................................................................................................. 109 5.1. Financieel overzicht groepsmaatschappijen.......................................................................................... 109

jaarverslag 2013

62

1. Kerngegevens Bedragen x € 1.000,31-12-2013

31-12-2012

31-12-2011

Aantal verhuureenheden in exploitatie A. Woningen B. Eenheden in verzorgingshuizen C. Overige woongelegenheden Subtotaal woongelegenheden D1: Garages D2: Bedrijfsruimten/winkels D3: Overig bezit D4: Maatschappelijk vastgoed Subtotaal niet woongelegenheden Totaal

24.968 270 3.819 29.057 3.094 258 551 156 4.059 33.116

25.121 392 3.899 29.412 3.009 268 627 145 4.049 33.461

25.255 392 3.943 29.590 2.931 264 654 101 3.950 33.540

Aantal gewogen verhuureenheden

30.356

30.697

30.773

Aantal woningen naar huurprijsklasse Goedkoop tot € 374,44 Betaalbaar vanaf € 374,44 tot € 574,35 Duur tot huurtoeslaggrens vanaf € 574,35 tot € 681,02 Duur boven huurtoeslaggrens vanaf € 681,02 Totaal

3.913 18.892 1.487 676 24.968

4.554 18.876 1.061 630 25.121

5.218 18.675 737 625 25.255

11 148 3 147 174 124 1 208

12 318 0 231 177 0 1 348

20 341 11 169 271 0 18 208

4.963 166.649 3,0% 2.895 1,7% 467 68,6%

5.394 160.419 3,4% 3.161 2,0% 445 72,0%

4.924 156.616 3,1% 4.170 2,7% 429 71,2%

Volkshuisvestelijke prestaties Aantal opgeleverde koop woongelegenheden Aantal opgeleverde huur woongelegenheden Aantal aangekochte woongelegenheden Aantal uitgevoerde ingrijpende verbeteringen (vanaf € 20.000,-) Aantal verkochte zelfstandige woongelegenheden Aantal verkochte onzelfstandige woongelegenheden Aantal Te Woon Aantal gesloopte woongelegenheden Verhuur Totale huurachterstand Huren en vergoedingen Totale huurachterstand in % van huren en vergoedingen Totale huurderving Huurderving in % van huren en vergoedingen Gemiddelde netto huurprijs van de woningen % van de maximale huurprijs van de woningen

Woningexploitatie per gewogen verhuureenheid (in €) Huren 5.100 4.827 Onderhoud, inclusief kosten eigen werkapparaat 1.501 1.443 Netto bedrijfslasten* 1.469 1.543 Sectorspecifieke heffingen 214 0 Dotatie reorganisatievoorziening 184 0 Financieringslasten 1.055 998 Saldo woningexploitatie 676 842 * Exclusief bijzondere waardeverandering vlottende activa, sectorspecifieke heffingen en dotatie reorganisatievoorziening

jaarverslag 2013

4.669 1.439 1.562 21 0 972 674

63

Bedragen x € 1.000,31-12-2013

31-12-2012

31-12-2011

421,2

455,2

466,6

76,1 122,0 162,6 15,9 44,6

78,6 130,2 177,7 19,7 49,0

80,2 135,2 183,7 14,6 52,9

69,3 72.494 7.417 115.943

66,6 70.983 7.431 101.406

68,1 74.914 7.121 103.719

Balans en resultaten Eigen vermogen Voorzieningen Totaal vermogen Huren Vergoedingen Vennootschapsbelasting Jaarresultaat

1.324.295 31.492 2.242.508 154.825 8.929 13.854 -68.186

1.392.481 36.737 2.312.544 148.161 9.097 -1.931 -186.800

1.579.281 42.486 2.493.003 143.664 8.782 3.203 -103.286

Waardering bezit in exploitatie Historische kostprijs Bedrijfswaarde Woz-waarde Marktwaarde in verhuurde staat Marktwaarde in verhuurde staat in % van de woz-waarde

1.000.051 1.232.421 3.074.766 2.131.034 69%

1.060.016 1.080.312 3.299.971 2.210.666 67%

1.003.445 974.432 3.406.048 2.342.350 69%

59,1% 0,5 -5,1 3,8 -1,5 43.625

60,2% 0,5 -13,4 3,7 -6,6 45.362

63,3% 0,8 -6,5 3,8 -2,8 51.320

1,8 3,6 26,4 38,1 812.940 16.978 3,89 18 9,6

1,9 3,5 23,9 35,7 789.104 36.654 4,08 18 9,7

1,7 3,2 23,3 33,8 792.652 20.305 4,21 16 8,6

Organisatie Aantal fte's ultimo in loondienst bij Lefier totaal waarvan werkzaam bij: woonbedrijf Hoogezand/Stadskanaal woonbedrijf StadGroningen woonbedrijf ZuidOostDrenthe de Kern Ontwikkelbedrijf Aantal VHE (gewogen) per fte Personeelskosten per fte Huisvestingskosten per fte Bruto-bedrijfskosten per fte

Financiële continuïteit Solvabiliteit Current ratio Rentabiliteit eigen vermogen Rente vreemd vermogen Rentabiliteit totaal vermogen Eigen vermogen per gewogen verhuureenheid Treasury Interest Coverage Ratio Cash Flow Ratio Loan to Value o.b.v. woz-waarde Loan to Value o.b.v. marktwaarde Leningenportefeuille o/g Benutting kredietfaciliteit Gemiddelde rentelast leningen o/g (%) Gemiddelde restant looptijd in jaren Duration

jaarverslag 2013

64

1.1. Toelichting kengetallen Gewogen verhuureenheden De wijze waarop de weging wordt toegepast op de verhuureenheden sluit aan bij de methodiek van het Centraal Fonds. De weging is als volgt: woongelegenheid = 1 garage en overig bezit = 0,2 bedrijfsruimte of een winkel = 1 maatschappelijk vastgoed = 2 Solvabiliteit Het eigen vermogen gedeeld door het totale vermogen (balanstotaal) ultimo boekjaar maal 100. Current ratio Totaal vlottende activa gedeeld door totaal kortlopende schulden ultimo boekjaar. Rentabiliteit eigen vermogen Het jaarresultaat (na belasting) uitgedrukt in een percentage van het eigen vermogen ultimo boekjaar. Rente vreemd vermogen Het totaal van de rentelasten over het boekjaar, uitgedrukt in een percentage van het (totale) vreemd vermogen ultimo boekjaar. Rentabiliteit totaal vermogen Het totaal van het jaarresultaat (na belasting) en de rentelast op vreemd vermogen, uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen ultimo boekjaar. Interest Coverage Ratio De Interest Coverage Ratio wordt berekend door de exploitatiekasstromen te delen door de financierings-lasten. Indien de ICR kleiner is dan 1, genereert de corporatie onvoldoende kasstroom uit de exploitatie om de rentelast te betalen. Een normstelling van 1,35 wordt voor de corporaties acceptabel geacht. Cash Flow Ratio De fictie van 2% aflossing is gebaseerd op de eindigheid van de exploitatieduur van woningen. Het is algemeen aanvaard in de sociale huursector dat men bij een nieuwe sociale huurwoning bij aanvang met een exploitatieduur van 50 jaar rekening houdt. Verder worden de investeringen van corporaties nagenoeg geheel met vreemd vermogen gefinancierd. Monitoring van de realisatie van de operationele kasstroom vindt via de CFR plaats. Loan to Value Loan to Value laat zien welke waarde van het bezit is gefinancierd, oftewel, de financiering uitgedrukt in een percentage van de waarde van het bezit. In de context van treasury hanteren wij als waarderingsgrondslag de woz-waarde. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw hanteert als plafond een LTV van 50%. Duration De duration is in feite de gewogen gemiddelde looptijd van alle cash flows, rente en aflossing van de hoofdsom, van een lening, waarbij het gewicht van elke kasstroom wordt bepaald door het relatieve belang van die kasstroom.

jaarverslag 2013

65

2. Geconsolideerde Jaarrekening 2.1. Geconsolideerde balans per 31 december 2013 (voor resultaatbestemming) Bedragen x € 1.000,ACTIVA

Ref.

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa

1 1.1

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Totaal vastgoedbeleggingen

2 2.1 2.2 2.3 2.4

Financiële vaste activa Overige deelnemingen Latente belastingvordering Overige vorderingen Totaal financiële vaste activa

3 3.1 3.2 3.3

Totaal vaste activa VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Overige voorraden Totaal voorraden Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Belastingen en premies sociale verzekeringen Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Overige vorderingen Overlopende activa Totaal vorderingen Liquide middelen

4 4.1 4.2 4.3

6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6

7

Totaal vlottende activa TOTAAL ACTIVA * cijfers aangepast voor vergelijksdoeleinden

jaarverslag 2013

31-12-2013

*31-12-2012

14.507 14.507

16.199 16.199

146.952 1.984.082 13.246 35.099 2.179.379

136.989 2.073.677 15.173 23.376 2.249.215

165 19.560 0 19.725

150 5.706 6 5.862

2.213.611

2.271.276

1.280 1.424 12.535 15.239

3.004 4.185 14.141 21.330

2.631 4 0 128 1.364 4.410 8.537

2.499 18 3.208 41 1.226 10.566 17.558

5.121

2.381

28.897

41.269

2.242.508

2.312.544

66

PASSIVA Groepsvermogen

Ref.

31-12-2013

*31-12-2012

8

1.324.295

1.392.481

19.944 3.000 5.520 2.000 1.028 31.492

32.420 3.000 217 0 1.100 36.737

37.878 775.062 13.472 190 826.602

51.024 738.080 14.035 172 803.311

16.978 0 12.085 171 5.422 85 25.378 60.119

36.654 507 11.320 122 6.206 48 25.158 80.016

2.242.508

2.312.544

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Voorziening garantieverplichtingen Voorziening reorganisatiekosten Voorziening deelnemingen Overige voorzieningen Totaal voorzieningen

9 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5

Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting verkocht onder voorwaarden Overige schulden Totaal langlopende schulden

10 10.1 10.2 10.3 10.4

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Schulden op groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

11 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6 11.7

TOTAAL PASSIVA * cijfers aangepast voor vergelijksdoeleinden

jaarverslag 2013

67

2.2. Geconsolideerde winsten verliesrekening 2013 Bedragen x € 1.000,BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten Geactiveerde produktie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen (im)materiële vaste activa Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Kosten uitbesteed werk en externe kosten Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

Ref.

2013

2012

12 13 14 15 16 17 18

154.825 8.929 34 75 -1.187 2.720 2.487 167.883

148.161 9.097 33 -488 98 2.543 1.945 161.389

19 20

3.273 5.538

2.801 42.132

21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

14 44 22.129 3.278 3.993 36.677 1.807 9.905 627 38.595 125.880

238 44 23.028 3.175 3.917 35.433 3.138 9.111 758 27.446 151.221

42.003

10.168

-89.889

-164.164

1 2.687 -34.720 -32.032

1 3.581 -34.228 -30.646

-79.918

-184.642

13.854 -2.122

-1.931 -227

-68.186

-186.800

BEDRIJFSRESULTAAT NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE

31

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Opbrengsten van vorderingen die tot vaste activa behoren en van effecten Andere rentebaten een soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten

32

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VÓÓR BELASTINGEN Belastingen uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen RESULTAAT NA BELASTINGEN

jaarverslag 2013

33 34

68

2.3. Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2013 Bedragen x € 1.000,2013

*2012

2.381

2.196

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

154.825 8.929 34 2.487 319 166.594

148.161 9.097 33 1.945 29 159.265

1.6 1.7.1 1.7.2 1.7.3 1.8 1.9 1.10 1.11 a. 1.11 b. 1.12 1.13

44 22.129 3.278 3.993 36.677 31.258 34.720 6.150 371 1.807 -3.206 137.221 29.373

44 23.028 3.175 3.917 35.433 33.544 34.228 0 0 3.138 -6.352 130.155 29.110

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

21.839 756 4.443 4.141 36 31.215

19.112 135 4.601 299 23 24.170

2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 2.11 2.12 2.13 2.14 2.15

35.357 14.125 0 705 881 972 3.607 705 2.991 2.599 61.942

48.200 10.484 0 0 2.925 0 0 0 2.342 2.399 66.350

2.17.1 2.18.1

0 -65 -65 -30.792

454 0 454 -41.726

3.1 3.2 a. 3.2 b. 4.2

70.000 -9.706 -36.458 -19.676 4.160

77.500 -10.256 -70.792 16.349 12.801

5.121

2.381

Ref. Saldo liquide middelen per 1 januari Operationele activiteiten Ontvangsten: Huren Vergoedingen Overheidsontvangsten Overige bedrijfsontvangsten Renteontvangsten Saldo ingaande kasstromen Uitgaven: Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Renteuitgaven Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat Verhuurdersheffing Leefbaarheid Vennootschapsbelasting Saldo uitgaande kasstromen KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN Investeringsactiviteiten MVA ingaande kasstroom: Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden Verkoopontvangsten verkocht onder voorwaarden (VOV) Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet woongelegenheden Verkoopontvangsten grondbank (Des-)investeringsontvangsten overig Saldo ingaande kasstroom MVA MVA uitgaande kasstroom: Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden Leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden Aankoop, woon- en niet woongelegenheden Nieuwbouw verkoop, woon- en niet woongelegenheden Aankoop verkocht onder voorwaarden (VOV) Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden Aankoop grond Investeringen overig Externe kosten bij verkoop Saldo uitgaande kasstroom MVA FVA Ontvangsten verbindingen Uitgaven verbindingen Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA KASSTROOM UIT (DES-)INVESTERINGSACTIVITEITEN Financieringsactiviteiten Storting nieuwe leningen o/g Contractaflossingen o/g Eindaflossingen o/g (inclusief vervroegde aflossingen o/g) Wijziging kortgeldmutaties KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN Saldo liquide middelen per 31 december * cijfers aangepast voor vergelijksdoeleinden

jaarverslag 2013

69

2.4. Algemene toelichting 2.4.1. Algemeen Wooncorporatie Lefier is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in de regio Noord-Nederland en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De activiteiten van Stichting Lefier (hierna Lefier), statutair gevestigd in de gemeente HoogezandSappemeer (bezoekadres: Noorderstraat 151b, 9611 AD Sappemeer), zijn erop gericht mensen te huisvesten in wijken, buurten, dorpen, steden en kernen. Het feitelijk actieve werkgebied bestaat uit de vijf gemeenten: Borger-Odoorn, Hoogezand-Sappemeer, Stadskanaal, Emmen en Groningen. Zij vormen onze “ongedeelde regio” in enge zin. Wij spreken van “ongedeelde regio”, omdat ons werkterrein bestaat uit gebieden met groei en krimp en uit gebieden met stad en platteland. Tussen die verschillende gebieden legt Lefier verbindingen. Wij verbinden onze menselijke en financiële vermogens, ons gerealiseerd vermogen en de toekomstige verdiencapaciteit en onze groei en krimp.

2.4.2. Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Lefier en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin overheersende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend of waarover zij de centrale leiding heeft. Hierbij wordt tevens rekening gehouden met potentiële stemrechten die kunnen worden uitgeoefend op balansdatum. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld. Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen joint ventures voor zover op grond van een overéénkomst tot samenwerking de zeggenschap door de participanten gezamenlijk wordt uitgeoefend. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn voor consolidatiedoeleinden waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor Lefier. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winsten verliesrekening is van wijziging van de grondslagen afgezien. Joint ventures worden proportioneel geconsolideerd en overige deelnemingen (groter dan 20%) worden tegen nettovermogenswaarde en (kleiner dan 20%) tegen verkrijgingsprijs gewaardeerd. De belangrijkste reden voor het proportioneel consolideren is het beter inzicht krijgen in de activiteiten van de groep. De deelneming Pandgarant B.V. wordt niet meegeconsolideerd vanwege een relatief gering financieel belang. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn:

jaarverslag 2013

70

Volledig geconsolideerd Lefier Holding B.V. In Ontwikkeling B.V. Stichting Restauratie Rijksmonumenten Groningen De Monden B.V.

Belang 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%

Vestigingsplaats Groningen Groningen Groningen Emmen

KvK-nr 02091641 02091657 02065905 02074258

Proportioneel geconsolideerd N.V. Wonen boven Winkels Groningen V.O.F. In - Ter Steege V.O.F. Tasmantoren Emmermeer Ontwikkeling B.V.

Belang 50,00% 50,00% 66,67% 50,00%

Vestigingsplaats Groningen Groningen Groningen Emmen

KvK-nr 02083406 02096247 01133482 05078751

Overige deelnemingen Groninger Monumentenfonds N.V. Pandgarant B.V. Vierwaarde B.V. Woningnet N.V.

Belang 10,30% 50,00% 33,33% 0,02%

Vestigingsplaats Groningen Groningen Groningen Utrecht

KvK-nr 0207678 02064817 02097998 30171204

Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen en andere in de consolidatie opgenomen rechtspersonen worden geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voorzover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Buiten de consolidatie blijft een aantal kleine meerderheidsdeelnemingen die afzonderlijk en gezamenlijk van te verwaarlozen betekenis zijn. Daarnaast zijn de maatschappijen die verworven zijn uitsluitend met de bedoeling om deze te vervreemden, niet meegenomen in de consolidatie. Deze maatschappijen zijn opgenomen onder de vlottende activa onder effecten (slechts gehouden om te vervreemden). Presentatie van de deelneming vindt plaats onder de vlottende activa indien de verkoop binnen een jaar na verkrijging waarschijnlijk is op balansdatum of binnen een korte periode daarna.

2.4.3. Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Lefier zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen in hoofdstuk paragraaf 2.5 of bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost.

2.5. Grondslagen voor waardering activa en passiva 2.5.1. Regelgeving De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de

jaarverslag 2013

71

Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winsten verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winsten verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.

2.5.2. Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar.

2.5.3. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

2.5.4. Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Jaarlijks wordt beoordeelt of er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengst-waarde. Omschrijving Casco kantoorgebouw Verbetering kantoorgebouw Vervoermiddelen Kantoorinventaris Computers (Kantoor-)machines Software

Methode Lineair Lineair Lineair Lineair Lineair Lineair Lineair

jaarverslag 2013

Restwaarde 50% woz-waarde nihil nihil nihil nihil nihil nihil

Looptijd 25 jaar 10 jaar 5 jaar 5 jaar 5 jaar 5 jaar 5 jaar

72

2.5.5. Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde. De invulling van deze actuele waarde, zijnde de marktwaarde in verhuurde staat , wordt onder meer gebaseerd op beschikbare marktgegevens en samengesteld door externe taxateurs. Jaarlijks laat Lefier 33 1/3% van haar bezit taxeren door een externe taxateur hetgeen betekent dat elk bezit minimaal eens per drie jaren getaxeerd wordt. Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Het beleid van Lefier is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille continu te verversen. Voor het merendeel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Een deel van de portefeuille is gealloceerd voor verkoop, een deel voor het maximaliseren van de vraaghuur en een deel voor renovatie en herstructurering gericht op waarde ontwikkeling. Daarmee kwalificeert Lefier zich als vastgoedbelegger en is de marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH de basis voor de waardering. Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De actuele waarde is gebaseerd op de IPD-systematiek. De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen zoals door IPD gedefinieerd. IPD hanteert het waardebegrip van de marktwaarde in verhuurde staat: Het bedrag dat het complex bij complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Om de uiteindelijke marktwaarde in verhuurde staat te bepalen worden de kopers kosten (genormeerd op 3% overdrachtskosten) in mindering gebracht. Voor het bepalen van de marktwaarde maakt het IPD rekenmodel gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genoemd. Dit betekent dat voor een

jaarverslag 2013

73

periode van 15 jaar zo goed mogelijk de inkomsten en uitgaven worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar. Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Bij uitponden is de veronderstelling dat zo snel mogelijk tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex eerst in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De eigen in het verleden gerealiseerde kosten worden dus niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCF berekening gestreefd naar opbrengstenmaximalisatie. Eigen voorgenomen huurbeleid wordt dus ook niet ingerekend naar de toekomst. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde”. De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit een vast basisdeel dat bestaat uit een 24maandsgemiddelde van de 10 jaars EURO IRS (Interest Rate Swap). Op deze basis komt een opslag waarin risico’s tot uiting komen die onder andere betrekking hebben op de algemene risico’s voor het investeren in onroerend goed, locatiespecifieke risico’s en segmentspecifieke risico’s. Voor 2013 bedraagt de gemiddelde disconteringsvoet voor woningen en niet-woningen 8,4%. De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Veroudering is grofweg in drie typen te onderscheiden: (1) locatieveroudering; (2) economische / markttechnische veroudering en (3) technische veroudering. Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de 15-jaars periode wil (ver)kopen. Er wordt dus meer rendement gevraagd dan in jaar 1 van de exploitatieperiode. Uitgangspunt is dan ook dat het Bruto Aanvangs Rendement lager ligt dan de exit yield. Het tweede uitgangspunt is gerelateerd aan de potentie van een object aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Hierbij zijn de mate waarin uitponding in het object heeft plaats gevonden, de bouw-periode en de locatie van invloed. De door Lefier gehanteerde exit yields voor woningen liggen tussen de 9,5% en 10,1%, voor de niet-woningen is deze gemiddeld 10,8%. De eindwaarde wordt berekend door de jaarlijkse huuropbrengst te delen door de exit yield. Voor alle gehanteerde aannames en uitgangspunten (incl. de disconteringsvoet) is door een externe taxateur een aannemelijksheidsverklaring met betrekking tot de marktconformiteit afgegeven. Parameters Prijsinflatie Bouwkostenstijging Looninflatie IRS (basis disconteringsvoet) Mutatiegraad Onderhoudsnorm (EGW)/vhe Onderhoudsnorm (MGW)/vhe Beheersnorm/vhe

Bron 20-jaars gemiddelde CBS 20-jaars gemiddelde BDB-bouwkostenstijging 20-jaars gemiddelde regelingslonen CBS 24-maandsgemiddelde 10 jaars EURO IRS 7 jaars gemiddelde marktconforme kosten (VEX) marktconforme kosten (VEX) marktconforme kosten

Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de stichtingskosten de realiseerbare waarde duurzaam overschrijdt.

jaarverslag 2013

74

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop Onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV. Indien de regeling voorziet in een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de realiseerbare waarde op het terugkoopmoment dan is de verwerking overeenkomstig de terugkoopplicht. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting en/of recht die/dat mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting/recht wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Indien de regeling voorziet in een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de realiseerbare waarde op het terugkoopmoment dan is de verwerking overeenkomstig de terugkoopplicht. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden. De mogelijke per saldo toename van de terugkoopverplichting ten opzichte van de bij overdracht ontstane verplichting wordt geactiveerd, een per saldo afname wordt als resultaat verantwoord. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Ook wordt de rente tijdens de bouw toegerekend. De te activeren rente is berekend tegen een percentage van 3,55% (2012: 4,2%). Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten of tegen lagere marktwaarde. Met betrekking tot gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop, het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie.

2.5.6. Financiële vaste activa Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de nettovermogens-waarde. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhouders-belang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing

jaarverslag 2013

75

aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Lefier in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij de eerste waardering. Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. Latente belastingvordering Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures, tenzij Lefier in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijk verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van nominale waarde. Overige vorderingen De onder financiële vaste activa opgenomen overige vorderingen omvatten verstrekte leningen en overige vorderingen, alsmede gekochte leningen en obligaties die tot het einde van de looptijd zullen worden aangehouden. Deze vorderingen worden initieel gewaardeerd tegen reële waarde. Vervolgens worden deze leningen en obligaties gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er bij de verstrekking van leningen of de verwerving van obligaties sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht als onderdeel van de effectieve rente. Ook transactiekosten worden verwerkt in de eerste waardering en als onderdeel van de effectieve rente ten laste van het resultaat gebracht. Bijzondere waardeverminderingen worden in mindering gebracht op de geamortiseerde kostprijs en direct verantwoord in de winsten verliesrekening.

jaarverslag 2013

76

2.5.7. Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop De voorraden halffabricaten en gereed product worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop De voorraden onderhanden werk (onverkochte woningen in ontwikkeling) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Overige voorraden De voorraden grond- en hulpstoffen worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen onder toepassing van de FIFO-methode (first in, first out) of lagere opbrengstwaarde.

2.5.8. Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst. Indien van toepassing, worden de voorziene verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden.

2.5.9. Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

2.5.10. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekeningcourantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan

jaarverslag 2013

77

krediet-instellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

2.5.11. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen met uitzondering van een voorziening voor pensioenen die wordt bepaald op basis van contante waarde volgens actuariële grondslagen. Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Voorziening garantieverplichtingen De voorziening voor garantieverplichtingen heeft betrekking op mogelijke verplichtingen en lopende procedures terzake van opgeleverde werken. Voorziening reorganisatiekosten Dit betreft een voorziening voor te verwachten kosten van reorganisatie waarvoor reeds in het verslagjaar planvorming en interne communicatie met betrokkenen heeft plaatsgevonden. Voorziening deelnemingen Deze voorziening bevat de negatieve vermogenswaarde van de deelneming(en). Overige voorzieningen Voorziening jubileumuitkering De voorziening inzake jubilea is een voorziening voor mogelijke verplichtingen aan eigen medewerkers in verband met uitkeringen inzake jubilea (CAO), gedurende de periode dat men mogelijk werkzaam zal zijn bij Lefier. De verplichtingen worden tegen contante waarde opgenomen en bepaald op basis van actuariële grondslagen. Rekening wordt onder meer gehouden met blijf- en sterftekans. Voorziening omgevingsbeheer Deze voorziening dient ter dekking van mogelijke aanspraken, door de bewoners, op terugbetaling van de betaalde kosten voor omgevingsbeheer. Gewaardeerd op nominale waarde.

jaarverslag 2013

78

2.5.12. Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winsten verliesrekening als interest-last verwerkt. Voor extendible /tijdvakleningen wordt de effectieve rente bepaald op basis van de gemiddelde contractuele rente over de volledige looptijd van de lening, ervan uitgaande dat de vaste rente in het tweede tijdvak betaald moet worden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. In leningen besloten derivaten worden niet afgesplitst en niet separaat verantwoord. Het effect van de dergelijke contractuele bepalingen wordt meegenomen in de effectieve rentevoet en de reële waarde ervan.

2.5.13. Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Het criterium “betalingstermijn” is beslissend voor de rubricering van een schuld onder de post langlopende of kortlopende schulden. Met betalingstermijn wordt die termijn bedoeld die is overeengekomen bij de normale tenuitvoerlegging van de overeenkomst. Indien de (oorspronkelijke) betalingstermijn van een schuld minder dan één jaar bedraagt, is deze schuld aan te merken als een kortlopende schuld. Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.

2.5.14. Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) Lefier maakt gebruik van rentederivaten. Deze worden tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast. Indien er geen kostprijs hedge accounting wordt toegepast, wordt er door Lefier een voorziening getroffen voor een eventuele reële waarde van het derivaat die lager is dan de kostprijs. Lefier past waar mogelijk kostprijs hedge accounting toe. Op het moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit door Lefier gedocumenteerd. Lefier stelt middels een test periodiek de effectiviteit van

jaarverslag 2013

79

de hedge relatie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie indien de kritische kenmerken van het hedge instrument en die van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn. Bij het toepassen van kostprijs hedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat Lefier derivaten tegen kostprijs waardeert omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt. Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winsten verliesrekening verwerkt indien het hedge instrument een negatieve reële waarde heeft.

2.6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat 2.6.1. Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten.

2.6.2. Opbrengstverantwoording algemeen Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

2.6.3. Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.

2.6.4. Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten In 2013 is de inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast rekeninghoudend met eventuele lokale aftoppingsgrenzen. Het inflatiecijfer van vorig verslagjaar is de basis voor de huurverhoging. Voor onzelfstandige woningen, woonwagens en woonwagenstandplaatsen is de maximale huurverhoging per 1 juli 2013 gelijk aan het inflatiepercentage over 2012 (2,5%) vermeerderd met 1,5 procentpunt, te

jaarverslag 2013

80

weten 4%. Voor zelfstandige wooneenheden is daarnaast een toeslag van toepassing welke afhankelijk is van het inkomen per huishouden. De differentiatie per inkomensgroep is als volgt opgebouwd, te weten: - huurstijging 1,5% plus inflatie voor huishoudinkomens tot € 33.614,- huurstijging 2,0% plus inflatie voor huishoudinkomens van € 33.614,- tot € 43.000,- huurstijging 4,0% plus inflatie voor huishoudinkomens boven € 43.000,In 2013 bedraagt de gemiddelde huurverhoging per 1 juli 3,5% (2012: 2,5%). Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Overheidsbijdragen Onder deze post zijn de overige overheidsbijdragen opgenomen. Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden worden niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post Langlopende schulden, terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden en wordt jaarlijks met inachtname van de contractvoorwaarden gewaardeerd. Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten en kosten uitbesteed werk en externe kosten Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de project-opbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winsten verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winsten verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winsten verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoCmethode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden

jaarverslag 2013

81

toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winsten verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten. Geactiveerde productie eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord. De rente in het kader van voorfinanciering wordt verantwoord onder de rentebaten.

2.6.5. Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met restwaarde wordt aangesloten bij de fiscale weten regelgeving. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen hebben o.a. betrekking op het onrendabele deel van investeringen bij nieuwbouw en renovatie. Daarnaast hebben de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille betrekking op duurzame waardeveranderingen in de overige vastgoedportefeuille. Erfpacht Jaarlijks wordt door de gemeente voor het gebruik van de grond onder de verhuureenheden erfpacht in rekening gebracht op basis van canons. De eenmalig afgekochte meerjarige erfpachtscontracten maken onderdeel uit van de vervaardigingsprijs en zijn daarmee onderdeel van de materiële vaste activa in exploitatie en/of de vastgoed beleggingen. Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winsten verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenen Voor de pensioenregelingen betaalt Lefier op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen. Behalve de betaling van premies heeft Lefier geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. Lefier heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de verplichting is aangegaan en de werkzaamheden daadwerkelijk in het betreffende jaar zijn uitgevoerd. Het service- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winsten verliesrekening zijn de kosten van de

jaarverslag 2013

82

eigen dienst opgenomen bij de salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. In de winsten verliesrekening zijn de kosten van personeel die zich specifiek met leefbaarheid bezig houden opgenomen bij de salarissen en sociale lasten. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De waardeverandering van de vastgoedportefeuille wordt verwerkt in de winsten verliesrekening. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Lefier integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een Vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winsten verliesrekening, rekeninghoudend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde bestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belasting-tarief. Deze last is in de geconsolideerde resultatenrekening opgenomen. Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.

2.7. Financiële instrumenten en risicobeheersing

Binnen het treasurybeleid van Lefier dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Op grond van het vigerende treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/ gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Financiële instrumenten die zijn aangegaan ter dekking van activa en

jaarverslag 2013

83

passiva worden gewaardeerd en gepresenteerd in samenhang met de desbetreffende activa en passiva (hedge accounting). Valutarisico Lefier loopt geen valuta risico, alle inkomende en uitgaande kasstromen zijn in euro’s. Ook met betrekking tot financiele instrumenten loopt Lefier geen valutarisico’s. Renterisico Lefier loopt renterisico over de rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor schulden met variabele renteafspraken loopt Lefier risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende schulden loopt Lefier risico’s over de marktwaarde. Kredietrisico Lefier heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Lefier maakt gebruik van meerdere banken teneinde over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk worden andere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. Liquiditeitsrisico Lefier maakt gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De waardering van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) is afhankelijk van het feit of het onderliggende van het derivaat beursgenoteerd is of niet. Indien het onderliggende beursgenoteerd is, dan wordt het derivaat tegen actuele waarde opgenomen. Indien het onderliggende niet-beursgenoteerd is, wordt het derivaat tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financieel instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast of niet. Lefier past kostprijshedge-accounting toe op de ingezette rente swaps. Op basis van de vigerende regelgeving is per balansdatum sprake van een effectieve hedge. In overeenstemming met RJ-Uiting 2013-15 zal de aangepaste Richtlijn 290 Financiële instrumenten vanaf het boekjaar 2014 worden toegepast. Voor alle rente swaps geldt dat de omvang, de looptijd, het afgedekte risico en de wijze van afrekening van de rente swaps gelijk zijn aan de afgedekte positie, waarmee sprake is van een effectieve hedge. De toepassing van de aangepaste Richtlijn 290 Financiële instrumenten zal in de jaarrekening 2014 overeenkomstig de voor-schriften gehanteerd worden. Bij het toepassen van kostprijs hedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent het volgende: - Indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd. - Zolang de afgedekte post in de kostprijshedge nog niet in de balans verwerkt wordt, wordt het hedge-instrument niet geherwaardeerd. Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winsten verliesrekening verwerkt onder de post financiële baten en lasten. Lefier past kostprijshedge-accounting toe voor de renteswaps die ervoor zorgen dat bepaalde variabel-rentende schulden worden omgezet in vastrentende leningen. Het ineffectieve deel van de waardeverandering van de renteswaps worden verantwoord in de winsten verliesrekening onder de post financiële baten en lasten. In het huidige boekjaar heeft dit niet tot een resultaat geleid.

jaarverslag 2013

84

2.8. Belangrijke inschattingen ten aanzien waardering en resultaatbepaling

De jaarrekening wordt overeenkomstig Titel 9 boek 2 BW opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen.

2.8.1. Materiële vaste activa, marktwaarde in verhuurde staat Het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De actuele waarde is gebaseerd op de IPD-systematiek. De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen zoals door IPD gedefinieerd. IPD hanteert het waardebegrip van de marktwaarde in verhuurde staat: Het bedrag dat het complex bij complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. In de waardering zijn een groot aantal schattingselementen opgenomen. Voor alle gehanteerde aannames en uitgangspunten (incl. de disconteringsvoet) is door een externe taxateur een aannemelijksheidsverklaring met betrekking tot de marktconformiteit afgegeven.

2.8.2. Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouw-projecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

2.8.3. Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Stichting Lefier een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2009 tot en met 2013 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: - Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen;

jaarverslag 2013

85

- De verwerking van projectontwikkelingsresultaten; - Het treffen van een onderhoudsvoorziening; - Het vormen van een herbestedingsreserve. Dientengevolge kan de fiscale last over 2013 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en belasting-latenties een andere waarde kennen.

2.9. Kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn op de aankoopprijs in mindering gebracht.

2.10. Toelichting op de geconsolideerde balans 2.10.1 Materiële vaste activa 1 Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie

Stand per 31 december 2012 Mutaties 2013 Bijzondere waardevermindering Afschrijvingen Desinvesteringen Investeringen Totaal mutaties 2013 Stand per 31 december 2013

jaarverslag 2013

Kantoorgebouwen

Inventaris

ICT

Vervoermiddelen

Activa in uitvoering

Totaal

11.460

903

3.182

558

96

16.199

-1.709 -1.166 0 415 -2.460

0 -295 0 536 241

0 -1.313 0 313 -1.000

0 -164 -36 37 -163

0 0 0 1.690 1.690

-1.709 -2.938 -36 2.991 -1.692

9.000

1.144

2.182

395

1.786

14.507

86

Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd: Omschrijving Casco kantoorgebouw Verbetering kantoorgebouw Vervoermiddelen Kantoorinventaris Computers (Kantoor-)machines Software

Methode Lineair Lineair Lineair Lineair Lineair Lineair Lineair

Restwaarde 50% woz-waarde nihil nihil nihil nihil nihil nihil

Looptijd 25 jaar 10 jaar 5 jaar 5 jaar 5 jaar 5 jaar 5 jaar

In 2013 is een bijzondere waardevermindering op de kantoorgebouwen uitgevoerd. Uit taxaties en berekeningen bleek dat de marktwaarde van onze kantoorgebouwen € 1,709 miljoen lager was dan de boekwaarde. Lefier is voornemens de eigen kantoorgebouwen op korte termijn af te stoten daarmee is een marktconforme waardering passend in deze.

2.10.2 Vastgoedbeleggingen Een overzicht van de vastgoedbeleggingen is hierna opgenomen: Commercieel vastgoed in exploitatie

2 Vastgoedbeleggingen

Sociaal Verkocht In vastgoed in onder ontwikkeling exploitatie voorwaarde n

Totaal

Stand per 31 december 2012 Mutaties 2013 Aankopen Betaalde termijnen Ontvangsten Overboekingen Desinvesteringen uit hoofde van verkopen Niet-gerealiseerde waardeveranderingen Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Totaal mutaties 2013

136.989

2.073.677

15.173

23.376

2.249.215

114 0 0 8.773 -3.390 4.466 0 9.963

262 0 0 18.562 -15.775 -92.644 0 -89.595

0 756 -972 0 0 -1.711 0 -1.927

0 53.473 -384 -29.970 0 0 -11.396 11.723

376 54.229 -1.356 -2.635 -19.165 -89.889 -11.396 -69.836


146.952

1.984.082

13.246

35.099

2.179.379

Het cumulatieve bedrag aan herwaardering van het commercieel en sociaal vastgoed in exploitatie is per 31 december 2013 circa € 1.131 miljoen (2012: € 1.151 miljoen). In 2013 is 3,55% (2012: 4,2%) aan rente toegerekend aan de investeringen, dit komt neer op € 1,9 miljoen (2012: € 2,7 miljoen) aan toegerekende rente. In de posten commercieel vastgoed in exploitatie en sociaal vastgoed in exploitatie zijn 24.968 zelfstandige woningen, 4.089 onzelfstandige woongelegenheden en 4.059 overige objecten (garages, winkels, etc.) opgenomen. De waarde gebaseerd op de WOZ-beschikkingen belastingjaar 2013 van deze eenheden bedraagt circa € 3.075 miljoen (2012: € 3.300 miljoen). De actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde bedraagt € 1.232 miljoen (2012: 1.080 miljoen). Door Lefier is een verkoopplan opgesteld waarin woningen voor verkoop zijn geoormerkt. Naar verwachting worden 125 woningen binnen één jaar verkocht en in totaliteit 625 woningen binnen de komende vijf jaren. De verwachte opbrengstwaarde van deze onroerende zaken bedraagt binnen één jaar € 11,3 miljoen en naar verwachting € 59,5 miljoen binnen de komende vijf jaren.

jaarverslag 2013

87

Verkopen commercieel vastgoed in exploitatie woongelegenheden: Aantal verkopen Opbrengstwaarde (bedragen x € 1.000,-) Gemiddelde opbrengstwaarde (bedragen x € 1,-)

Verkopen sociaal vastgoed in exploitatie woongelegenheden: Aantal verkopen Opbrengstwaarde (bedragen x € 1.000,-) Gemiddelde opbrengstwaarde (bedragen x € 1,-)

2014

2015

2016

2017

2018

5 869 173.800

4 1.072 268.000

6 1.084 180.667

4 683 170.750

5 922 184.400

2014

2015

2016

2017

2018

120 10.410 86.750

121 10.890 90.000

119 10.632 89.345

121 11.618 96.017

120 11.303 94.192

In de post onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 110 verhuureenheden opgenomen. Hiervan zijn 110 verhuureenheden verkocht met een terugkoopplicht. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de Minister hebben. 2.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (in aantallen): Aantal verhuureenheden 1 januari Verkopen boekjaar Terugkopen boekjaar Aantal verhuureenheden 31 december

2013

2012

112 5 -7 110

112 1 -1 112

Het grootste deel van de contracten is gebaseerd op het “Koopgarant” principe waarbij sprake is van verleende kortingen op de marktwaarde tussen 0% en 25%.

2.10.3. Financiële vaste activa

3.1 Overige deelnemingen CV Hoogezand 4 Pandgarant B.V. Woningnet N.V. Groninger Monumentenfonds N.V. Vierwaarde B.V. Totaal overige deelnemingen

3.1 Verloopoverzicht van de post overige deelnemingen: Stand per 1 januari Resultaat boekjaar Verwerving aandelen Storting (agio) Overboeking naar overige voorzieningen Stand per 31 december

31-12-2013

31-12-2012

0 44 1 120 0 165

0 29 1 120 0 150

2013

2012

150 -50 65 0 0 165

160 -10 0 0 0 150

5.706 13.462 -419 811 19.560

7.633 1.375 0 -3.303 5.706

3.2 Latente belastingvordering: Stand per 1 januari Schattingswijziging Mutatie belasting latentie Belasting uit hoofde van fiscaal resultaat Stand per 31 december

jaarverslag 2013

88

3.3 Overige vorderingen Leningen u/g Overige Totaal overige vorderingen

3.3 Verloopoverzicht van de post overige vorderingen (financiële vaste activa): Stand per 1 januari Aflossing Verstrekking Te ontvangen rente Stand per 31 december

31-12-2013

31-12-2012

0 0 0

6 0 6

2013

2012

6 -6 0 0 0

27 -27 6 0 6

31-12-2013

31-12-2012

1.280 0 1.280

3.004 0 3.004

1.424 0 1.424

4.185 0 4.185

1.061 11.474 12.535

867 13.274 14.141

2.10.4. Voorraden 4.1 Vastgoed bestemd voor verkoop Vervaardigingsprijs Af: voorziening voor verwachte verliezen Boekwaarde per 31 december 4.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Vervaardigingsprijs Af: voorziening voor verwachte verliezen Boekwaarde per 31 december 4.3 Overige voorraden Magazijnvoorraad Grond- en ontwikkelposities Boekwaarde per 31 december

In 2013 is 3,55% (2012: 4,20%) aan rente toegerekend aan de grond- en ontwikkelposities, dit komt neer op € 0,5 miljoen (2012: € 0,6 miljoen) aan toegerekende rente. De waarde van de grond zonder bouwbestemming is per 31 december 2013 gemiddeld € 5,75 per m2 (2012: € 4,06). De grond met een bouwbestemming heeft per 31 december 2013 een waarde van gemiddeld € 51,62 per m2 (2012: € 47,58).

2.10.5. Vorderingen De totale huurdersachterstand eind 2013 is 3,0% van de huren en vergoedingen (2012: 3,4%). Het verloop van de voorziening wegens oninbaarheid is als volgt:

jaarverslag 2013

89

6.1 Huurdebiteuren Huurdersachterstand zittende huurders Huurdersachterstand vertrokken huurders Totaal huurdersachterstand Af: voorziening dubieuze debiteuren Totaal huurdebiteuren 6.2 Gemeenten 6.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen 6.4 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 6.5 Overige vorderingen 6.6 Overlopende activa Totaal vorderingen

2.426 2.537 4.963 -2.332 2.631

2.361 3.033 5.394 -2.895 2.499

4 0 128 1.364 4.410 8.537

18 3.208 41 1.226 10.566 17.558

De vorderingen hebben een looptijd korter dan één jaar. Onder de overlopende activa zijn met name vooruitbetaalde rente en aflossingstermijnen van leningen met een vervaldatum begin januari en vooruitbetaalde lasten zoals verzekeringspremies verantwoord.

2.10.6. Liquide middelen 7 Liquide middelen Kas Abn Amrobank BNG ING-bank Rabobank Kruisposten Totaal liquide middelen

31-12-2013

31-12-2012

8 0 928 4.156 28 1 5.121

16 47 2.266 0 47 5 2.381

Voor een bedrag van € 3,309 miljoen (2012: € 0) staan de liquide middelen niet ter vrije beschikking van woningcorporatie Lefier.

2.10.7. Groepsvermogen 31-12-2013

31-12-2012

Correctie jaarresultaat Resultaat boekjaar Stand per 31 december

0 -68.186 1.324.295

0 -186.800 1.392.481

Gerealiseerd vermogen Ongerealiseerd vermogen

193.312 1.130.983

241.831 1.150.650

8 Groepsvermogen

2.10.8. Voorzieningen De voorziening onrendabele investeringen en overige hebben een overwegend langlopend karakter. De voorziening garantieverplichtingen loopt komend jaar af.

jaarverslag 2013

90

Onrendabele Garantie- Reorganiinvesteringen verplichtingen satiekosten 32.420 3.000 217

9 Voorzieningen Stand per 31 december 2012 Mutaties 2013 Dotaties Onttrekkingen Vrijval Totaal mutaties Stand per 31 december 2013

Deelnemingen 0

Overige 1.100

9.387 -18.075 -3.788 -12.476

0 0 0 0

5.600 -297 0 5.303

2.000 0 0 2.000

164 -215 -21 -72

19.944

3.000

5.520

2.000

1.028

De dotatie van € 2 miljoen aan de voorziening deelnemingen heeft volledig betrekking op de afwaardering van het verkrijgingsrecht op kavels in Meerstad, hetgeen resulteert in een verlies op ons (indirect) belang in Vierwaarde B.V.

2.10.9. Langlopende schulden Overheid

10.1/10.2 Leningen overheid en kredietinstellingen Stand per 31 december 2012 Nieuwe leningen Contractaflossingen Eindaflossingen Stand per 31 december 2013

51.024 0 -3.837 -9.309 37.878

Kredietinstellingen 738.080 70.000 -5.869 -27.149 775.062

Totaal 789.104 70.000 -9.706 -36.458 812.940

De gemiddelde rentevoet van de leningenportefeuille is ultimo 2013 3,89% (2012: 4,08%). De aflossings-verplichting is komend jaar € 55,295 miljoen (2012: € 45,990 miljoen).6 In onderstaande grafiek is de gestage daling van de couponrente zichtbaar. De betaalde rente (couponrente) in relatie tot de geldontwaarding (prijsinflatie) laat een significante daling zien met in 2009 een reële rente van 3,37% en in 2013 een percentage van 1,39. Renteontwikkeling 2009-2013 (i n procenten) 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% Couponrente

2009

2010

2011

2012

2013

4,57%

4,39%

4,21%

4,08%

3,89%

Prijsinflatie

1,20%

1,30%

2,30%

2,50%

2,50%

Reële rente

3,37%

3,09%

1,91%

1,58%

1,39%

Geborgde leningenportefeuille Per 31 december 2013 heeft de door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgde en gestorte leningenportefeuille een omvang van € 803,918 (2012: € 778,009 miljoen).

6

Exclusief aflossingen NV Wonen boven Winkels Groningen.

jaarverslag 2013

91

WSW-renterisico Lefier hanteert de normen van het WSW als grens voor het renterisico. Het WSW hanteert de 15%grens als richtlijn voor het renterisico. Per jaar mag maximaal 15% van het saldo uitstaande leningen van het laatste verslagjaar een renteaanpassing krijgen. Daarvoor telt het bedrag van leningen die een renteconversie of een spreadherziening kennen, en het saldo van leningen met een bulletaflossing die wordt geherfinancierd in het betreffend jaar. Daarnaast telt het saldo van de variabele renteleningen elk jaar mee. De bedoeling van deze richtlijn is grote pieken voorkomen. Renterisico 2014-2023 (in procenten) 16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0%

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Norm (WSW)

15,0%

15,0%

15,0%

15,0%

15,0%

15,0%

15,0%

15,0%

15,0%

15,0%

Renterisico

11,5%

2,4%

2,7%

3,2%

3,2%

4,6%

9,5%

11,3%

3,3%

0,4%

Renterisico zonder basisrente

6,6%

2,4%

2,7%

3,2%

3,2%

4,6%

9,5%

5,8%

3,3%

0,4%

Relatief renterisico Op grond van het treasurystatuut is de definitie van het relatief renterisico van het WSW leidend. Deze bepaalt in sterke mate de mix van financiering met een korte en lange rentetypische looptijd. Het relatief renterisico ligt de komende 10 jaar ruim beneden het toegestane maximum. 31-12-2013 31-12-2012 55.295 45.990 115.146 152.173 642.499 590.941 812.940 789.104

10.1/10.2 Specificatie leningen naar looptijd Looptijd < 1 jaar Looptijd 1 - 5 jaar Looptijd > 5 jaar Stand per 31 december

Onderstaand een overzicht van de in 2013 gestorte leningen en bijbehorende modaliteiten: Overzicht gecontracteerde leningen 2013 (bedragen in duizenden euro's) Len- WSW- Geldgever Ing.datum Einddatum Spread- Afl.wijze nr nr herziening 252 44906 Bank Nederlandse Gemeenten 03-06-2013 24-11-2020 03-06-2015 fixe 253 44968 Rabobank 28-02-2013 28-02-2031 fixe 254 45028 Suddeutsche Lebensversicherung AG 18-03-2013 20-03-2034 fixe 255 45029 Suddeutsche Krankenversicherung AG 18-03-2013 20-03-2034 fixe 256 45035 Inter Lebensversicherung AG 18-03-2013 20-03-2034 fixe Totaaltelling

10.3 Terugkoopverplichting verkocht onder voorwaarden Stand per 1 januari Toevoegingen Afname Herwaardering Stand per 31 december

jaarverslag 2013

Nominaal 25.000 20.000 5.000 15.000 5.000 70.000

(Basis)rente 3m Euribor 3,5200% 3,4150% 3,4150% 3,4000%

Spread 0,3000% 0,0000% 0,0000% 0,0000% 0,0000%

Totaal Renteperc. 3,5200% 3,4150% 3,4150% 3,4000%

31-12-2013

31-12-2012

14.035 756 -895 -424 13.472

14.896 105 0 -966 14.035

92

2.10.10. Kortlopende schulden 11 Kortlopende schulden 11.1 Schulden aan kredietinstellingen 11.2 Schulden aan gemeenten 11.3 Schulden aan leveranciers 11.4 Schulden op groepsmaatschappijen 11.5 Belastingen en premies sociale verzekeringen 11.6 Overige schulden 11.7 Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

31-12-2013

31-12-2012

16.978 0 12.085 171 5.422 85 25.378 60.119

36.654 507 11.320 122 6.206 48 25.158 80.016

Lefier heeft per 31 december 2013 bij de ING Bank NV een kredietfaciliteit ter grootte van € 60 miljoen. Op balansdatum is € 16,978 miljoen (2012: € 36,654) miljoen benut van deze faciliteit. Op 1 januari 2014 is de faciliteit door de bank verlaagd naar € 40 miljoen. Onder de overlopende passiva zijn met name de transitorische rente van langlopende leningen en verplichtingen van werkzaamheden welke zijn uitgevoerd in 2013 en waarvan de nota ontvangen is in 2014 opgenomen.

2.11. Toelichting op de bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenheden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van de kasstroomgenererende eenheid. De kasstroomprognoses zijn ontleend aan de intern geformaliseerde meerjarenbegroting 2014-2018. Totaal bedrijfswaarde (bedragen in duizenden euro's)

I. Aantal verhuureenheden (in eigendom) II. Bedrijfswaarde Contante waarde huren Contante waarde huurderving Contante waarde bijdragen Contante waarde inkomsten uit verkoop Contante waarde overige inkomsten Contante waarde restwaarde Contante waarde onderhoudsuitgaven Contante waarde overige exploitatie-uitgaven Contante waarde verbeteruitgaven Contante waarde overige uitgaven Contante waarde sector specifieke heffing Bedrijfswaarde Gemiddelde restant levensduur

jaarverslag 2013

Verslagjaar 2013

2012

Toegelaten instelling

SRRG

NV Wonen boven Winkels

Totaal

Totaal

32.782

299

35

33.116

33.461

2.584.415 -31.482 2.552.933 0 0 0 77.260 -680.220 -497.583 0 -28.002 -208.247 1.216.141

24.677 -302 24.375 0 0 0 642 -5.645 -4.213 0 -265 -526 14.369

4.057 -49 4.007 0 0 0 81 -1.118 -775 0 -49 -234 1.911

2.613.149 -31.834 2.581.316 0 0 0 77.982 -686.983 -502.571 0 -28.316 -209.006 1.232.421

2.729.996 -32.561 2.697.435 387 0 1.850 68.334 -831.451 -598.155 0 -52.390 -205.698 1.080.312

22

16

34

22

25

93

De in de bedrijfswaarde opgenomen sector specifieke heffing betreft de verhuurdersheffing (totale contante waarde € 195,304 miljoen) en de saneringssteun (totale contante waarde € 13,702 miljoen). Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende parameters en uitgangspunten: Uitgangspunten en parameters bedrijfswaarde a. Reguliere huurstijging (exclusief harmonisatie) b. Huurstijging als gevolg van harmonisatie c. Toegepaste huurstijging (totaal inclusief harmonisatie) d. Huurderving e. Stijging variabele lasten f. Stijging onderhoudslasten g. Stijging personeelskosten h. Verhuurdersheffing zelfstandige Daeb-huurwoningen per € 1.000,- WOZ-waarde i. Heffing saneringssteun zelfstandige woningen j. Heffing saneringssteun onzelfstandige woningen

2014 4,22% 0,44% 4,66% 1,49% 2,53% 2,30% 2,30% € 3,81

2015 2,53% 0,34% 2,87% 1,20% 2,37% 2,51% 2,51% € 4,49

2016 2,37% 0,28% 2,65% 1,20% 2,26% 2,66% 2,66% € 4,91

2017 2,26% 0,26% 2,52% 1,20% 2,18% 2,76% 2,76% € 5,36

€ 204 € 102

€ 120 € 60

€ 120 € 60

€ 60 € 30

2018 2019 e.v. 2,18% 2,00% 0,21% 0,18% 2,39% 2,18% 1,20% 1,20% 2,00% 2,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% € 5,36 € 5,36 € 60 € 30

€0 €0

- de kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionumerando model; - de kasstromen zijn ingerekend op basis van doorexploiteren conform de richtlijnen van het Centraal Fonds (CFV); - de sectorspecifieke heffingen zijn ingerekend conform de richtlijnen van het CFV; - een verwachte economische levensduur van de complexen van gemiddeld 22 jaar; - een disconteringsvoet van 5,25%; - in 2014 is rekening gehouden met de inkomensafhankelijke huurverhoging, vanaf 2015 is de huurverhoging inflatievolgend; - huurharmonisatie is voor 5 jaar meegenomen in de bedrijfswaarde conform de richtlijnen van het CFV; - restwaarde van de grond bij einde levensduur van een complex is nominaal € 5.000 per woning, deze waarde wordt hierbij jaarlijks geïndexeerd en vervolgens contant gemaakt.

2.12. Toelichting op de fiscale positie 2.12.1. Schattingen De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (vaststellingsovereenkomst I en II). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling, het vormen van een herbestedings-reserve en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door de groep gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn. In 2013 is het inzicht in de latenties, mede aan de hand van tax planning, toegenomen. Mede hierdoor is de latentie per 1 januari 2013 gecorrigeerd met een bedrag van € 13,461 miljoen.

jaarverslag 2013

94

2.12.2. Belastingdruk winsten verliesrekening De belastinglast/-opbrengst over het resultaat in de geconsolideerde winsten verliesrekening bestaat uit de volgende componenten: Belastingen uit gewone bedrijfsuitoefening Schattingswijziging Mutatie belasting latentie Belasting uit hoofde van fiscaal resultaat Totaal belastingen uit gewone bedrijfsuitoefening

2013

2012

-13.461 -811 419 -13.854

1.375 0 -3.307 -1.931

2.12.3. Acute belastingen boekjaar De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belasting-tarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum. Bij de vorming van de latentie is het belastingtarief van 25% gehanteerd. Voor Lefier geldt dat in 2013 de effectieve belastingdruk nihil is uit hoofde van de vennootschapsbelasting, omdat de verwachte fiscale winst kan worden verrekend met de compensabele verliezen uit voorgaande jaren. Dit is in overeenstemming met de geldende wettelijke voorschriften.

2.12.4. Mutatie latente belastingen De mutatie latente belastingen in de geconsolideerde winsten verliesrekening is als volgt te specificeren: Compensabele verliezen

Vastgoedbeleggingen

Leningen

Grondposities en projecten

Overig

Totaal

Stand per 31 december 2012 Schattingswijziging Stand per 1 januari 2013 Mutaties 2013 Belasting uit hoofde van fiscaal resultaat Mutatie latentie Totaal mutaties 2013

5.706 4.890 10.596

0 0 0

0 3.784 3.784

0 4.787 4.787

0 0 0

5.706 13.461 19.167

811 0 811

0 0 0

0 -313 -313

0 -106 -106

0 0 0

811 -419 392


11.408

0

3.471

4.681

0

19.560

Latente belastingvordering

Compensabele verliezen De aangiften vennootschapsbelasting tot en met 2011 zijn ingediend. Tot en met 2008 was er sprak van drie afzonderlijke stichtingen, Stichting IN (hierna: IN), Stichting Wooncom (hierna: Wooncom) en Stichting Volksbelang (hierna: Volksbelang). Per 1 januari 2009 zijn deze stichtingen gefuseerd en is Stichting Lefier ontstaan. De aangifte 2012 is in concept opgesteld en het resultaat is derhalve nog niet exact bekend. Op basis van de huidige verwachtingen bedraagt het resultaat over 2012 € 6,121 miljoen. De aanslagen tot en met 2008 zijn definitief vastgesteld en conform de ingediende aangiften afgedaan. Als gevolg van een onderzoek van de belastingdienst naar vastgoedtransacties, is ook de verwerking van enige transacties in de aangifte(n) vennootschapsbelasting beoordeeld.

jaarverslag 2013

95

Het saldo van de gerealiseerde verliezen tot en met 2013 bedraagt € 45,630 miljoen. Hiervoor is per 31 december 2013 een latentie gevormd van € 11,408 miljoen. In onderstaand overzicht een specificatie per jaar7. Overzicht fiscale jaarresultaten tot en met 2013 (bedragen in euro's) Wooncom In Volksbelang Lefier Jaar

2006 -6.307.381 -1.866.619 2007 -2.182.237 -833.357 2008 0 -9.040.503 2009 0 0 2010 0 0 2011 0 0 2012 0 0 2013 0 0 Totaal compensabele verliezen tot en met 2013

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 -22.044.322 -5.570.650 -661.002 6.121.000 -3.245.000

Totaal

-8.174.000 -3.015.594 -9.040.503 -22.044.322 -5.570.650 -661.002 6.121.000 -3.245.000 -45.630.071

Verrekenbaar t/m

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Latentie tijdelijke waardeverschillen vastgoedbeleggingen De waardering van de vastgoedbeleggingen vindt met ingang van 2012 plaats op marktwaarde in verhuurde staat. Zie hiervoor de waarderingsgrondslagen elders in dit jaarverslag. De commerciële waarde van de vastgoedbeleggingen bedraagt per 31 december 2013 € 2,131 miljard. Deze waarde is slechts 0,7% lager dan welke bij de aangifte van de vennootschapsbelasting wordt gehanteerd. Dit geringe waarderingsverschil geeft ons geen aanleiding om een latentie te vormen voor woningen bestemd voor verkoop en/of afschrijvingen. Latentie tijdelijke waardeverschillen leningen VSO II schrijft voor dat de leningen op de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 tegen marktwaarde opgenomen dienen te worden. Het verschil tussen de marktwaarde en nominale waarde dient vrij te vallen gedurende de looptijd van de lening. Deze (dis)agio valt lineair per lening vrij over de resterende looptijd. Latentie tijdelijke waardeverschillen grondposities en projecten Voor een groot aantal grondposities is de fiscale boekwaarde per ultimo 2013 aanzienlijk hoger dan de commerciële boekwaarde (na impairment). Veelal wordt in de commerciële waardering rekening gehouden met een in de toekomst te realiseren verlies als gevolg van (bijvoorbeeld) verkoop, maar wordt fiscaal tussentijds geen rekening gehouden met een afwaardering. Indien het de verwachting is dat een waarderingsverschil van een project of grondpositie binnen 5 jaar leidt tot het in aanmerking nemen van een afwijkend fiscaal resultaat, dan heeft Lefier het waarderingsverschil commercieel/ fiscaal per ultimo 2013 inzichtelijk gemaakt ten behoeve van de eventueel op te nemen latentie. Daarnaast is de inschatting dat ook na deze periode er substantiële waarderingsverschillen ontstaan op grondposities zoals bijvoorbeeld Gorecht-West. Latentie overige verschillen Een integrale toetsing op eventuele overige waarderingsverschillen commercieel versus fiscaal in de balans per ultimo 2013 waarover Lefier nu geen latentie heeft berekend, bijvoorbeeld omdat deze niet binnen afzienbare termijn verrekend zullen worden of onvoldoende betrouwbaar zijn vast te stellen, heeft niet plaatsgevonden.

7

Belastingtarief van 25% over € 45.630.071 = € 11.407.518

jaarverslag 2013

96

2.13. Niet uit de balans blijkende verplichtingen Voorziening voor pensioenen De pensioenregeling van SPW is een zogenaamde salaris-diensttijdregeling (toegezegd pensioen/DBregeling). Echter, Lefier als aangesloten werkgever is slechts verplicht een vooraf door het bestuur van SPW vastgestelde premie te betalen. Er bestaat geen reglementaire of statutaire verplichting om eventuele tekorten van het pensioenfonds aan te zuiveren. Ook bestaat er geen aanspraak van aangesloten werkgevers op eventuele door het pensioenfonds opgebouwde buffers. De pensioenregeling van SPW kan daarom voor de RJ 271 dan ook gekwalificeerd worden als een toegezegde bijdrageregeling (DC-regeling). Samenvattend: - De pensioenregeling van SPW is een toegezegde pensioenregeling. - De werkgever heeft in het geval van een tekort bij SPW geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen, anders dan hogere toekomstige premies. Ultimo 2013 bedraagt de dekkingsgraad van het SPW 114% (ultimo 2012: 106%). De minimale vereiste dekkingsgraad van SPW bedraagt iets meer dan 104%. Indien de dekkingsgraad onder deze vereiste dekkingsgraad komt is er sprake van een dekkingstekort. Een fonds dient dan een korte termijn herstelplan op te stellen waaruit blijkt dat het fonds binnen drie jaar uit dekkingstekort komt. SPW heeft eind eerste kwartaal 2013 (drie kwartaaleinden uit dekkingstekort) het korte termijn herstelplan beëindigd. Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw Bij de borging van leningen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is als voorwaarde aan de deelnemers gesteld dat deze een obligo aanhouden. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Met ingang van 1 juli 2007 is het tarief 3,85% over de som van alle geborgde schuldrestanten. Ultimo 2013 bedraagt deze obligo € 30,951 miljoen (ultimo 2012: € 29,953 miljoen). Garantstellingen Lefier verbindt zich jegens de Friesland Bank als borg voor Vierwaarde B.V. tot zekerheid voor een verstrekte lening van € 7,5 miljoen in rekening-courant. Met dien verstande dat het bedrag waarvoor de borg uit hoofde van deze borgstelling kan worden aangesproken nimmer meer bedraagt dan € 4,2 miljoen. In geval van uitwinning zal de bank de borg aanspreken naar rato van zijn aandeel in het aandelenkapitaal van Vierwaarde B.V. Lefier staat voor één derde garant voor het exploitatieresultaat van Nieuw Veenlanden 1 in de gemeente Borger-Odoorn. Daarnaast staat Lefier garant voor de ontwikkeling van het project Chopinlaan te Groningen voor een bedrag van € 0,8 miljoen (ten gunste van de Groningse Schoolvereniging). Stichting Lefier is onbeperkt aansprakelijk voor de schulden van de Vof Tasmantoren, Vof In-Ter Steege en Vof Pleiaden. Lefier staat borg voor een bedrag van € 1,059 miljoen betreffende een lening van de BNG verstrekt aan Stichting Dutch International Guarantees for Housing. De geldnemer gebruikt de middelen voor het realiseren van huisvesting in San Carlos in Nicaragua.

jaarverslag 2013

97

Aangegane verplichtingen inzake projecten in ontwikkeling Lefier heeft inzake de ontwikkeling van projecten (nieuwbouw, renovatie en/of grootonderhoud) € 25,2 miljoen aan aangegane verplichtingen ultimo 2013 (ultimo 2012: € 28,8 miljoen). Wet Ketenaansprakelijkheid Op grond van de Wet Ketenaansprakelijkheid kan Lefier eventueel aansprakelijk worden gesteld. Aangezien wij door de wetgever als eigenbouwer worden aangemerkt, passen wij de Wet Ketenaansprakelijkheid toe bij alle investeringen en onderhoudswerkzaamheden. Dit houdt in dat een deel van de loonsom in het factuurbedrag op een geblokkeerde rekening wordt gestort. Tevens passen wij in genoemde gevallen de btw-verleggingsrekening toe. Huur kantoorpanden In onderstaande tabel staan drie bedrijfspanden voor eigen gebruik welke worden gehuurd van derden. Hiervoor zijn langlopende verplichtingen aangegaan. Locatie Beneluxlaan 64 de Brink 2-3 Noorderstraat 151b

Plaats Stadskanaal Borger Sappemeer

Einde contract 19-07-2015 31-10-2015 01-04-2015

Toelichting opzegging heeft plaatsgevonden opzegging heeft plaatsgevonden opzegging heeft plaatsgevonden

Financiële instrumenten In het treasurystatuut wordt het gebruik van niet-complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast in het kader van beperking van renterisico’s en looptijdrisico's. Bij het aangaan van nieuwe derivatentransacties wordt het gebruik verder beperkt door de nieuwe derivatenrichtlijn. Op dinsdag 24 mei 2011 heeft Lefier drie derivatentransacties gesloten. Het betreft drie renteswaps ter afdekking van het renterisico op herfinancieringen. De eerste renteswap is gesloten met de Rabobank, het betreft een 10-jaars renteswap met ingang per 1 juli 2011. De tweede en derde renteswap zijn gesloten met BNP Paribas. Voor deze langlopende renteswaps geldt een mandatory 8 breakclause na respectievelijk 9,5 jaar en 10 jaar na de transactiedatum. Door de spreiding van de breakclauses wordt voorkomen dat op één moment in de tijd de afwikkeling van de renteswaps plaats moeten vinden. De tweede en derde renteswap hebben een looptijd van 50 jaar, ingaande per 7 september 2012 en 3 juni 2013. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de marktwaarde en de nominale waarde van de verschillende financiële instrumenten per 31 december 2013: Overzicht derivatenportefeuille per 31 december 2013 (bedragen in duizenden euro's) Nr. Tegenpartij Ing.datum Einddatum BreakRente clausule (var) 1 Rabobank 01-07-2011 01-07-2021 geen 3m Euribor 2 BNP Paribas 07-09-2012 07-09-2062 24-05-2021 3m Euribor 3 BNP Paribas 03-06-2013 03-06-2063 24-11-2020 3m Euribor Totaaltelling

Nominaal Rente (fixe) 25.000 10.000 25.000 60.000

Marktwaarde 31-12-2013 -/- 2,00% 3,3350% -3.520 -7.553 3,6375% -2.800 -12.590 3,6675% -7.485 -32.410 -13.805 -52.553

8 De breakclause betekent dat de renteswap na respectievelijk 9,5 en 10 jaar wordt beëindigd tegen afwikkeling van de marktwaarde van de renteswap. Afhankelijk van de rentecurve per 24 november 2020 en 24 mei 2021 kan dit een ontvangst of een betaling voor Lefier betekenen. Partijen kunnen voorafgaand aan deze periode besluiten om de breakclause ongedaan te maken, en de transactie door te laten lopen.

jaarverslag 2013

98

Per 31 december 2013 is er sprake van een negatieve marktwaarde ad. € 13,805 miljoen -/- (31 december 2012: € 18,723 miljoen- /-). Een verbetering van ruim 25% ten opzichte van vorig jaar, dit door stijgende kapitaalmarktrentes. Lefier heeft contracten zonder CSA (Credit Support Annex) hetgeen betekent dat tussentijds niet hoeft te worden bijgestort. Mogelijke (éénmalige) storting gaat alleen gelden indien de marktrente in 2020/2021, ten tijde van de breakclauses, lager is dan de contractrente. Indien de marktrente hoger dan de couponrente is zal Lefier de marktwaarde ontvangen. De in de tabel opgenomen renteswaps zijn door Lefier afgesloten om de rente als gevolg herfinancieringen te fixeren. Per 31 december 2013 is geen sprake van open posities. Overzicht gehedgde posities per 31 december 2013 (bedragen in duizenden euro's) Len- WSW- Geldgever Ing.datum Einddatum Spreadnr nr herziening 250 43455 Bank Nederlandse Gemeenten 01-07-2011 01-07-2021 01-07-2015 251 44626 Bank Nederlandse Gemeenten 07-09-2012 24-05-2021 08-09-2014 252 44906 Bank Nederlandse Gemeenten 03-06-2013 24-11-2020 03-06-2015 Totaaltelling

Afl.wijze fixe fixe fixe

(Basis)rente 25.000 3m Euribor 10.000 3m Euribor 25.000 3m Euribor 60.000

Nominaal

+ Spread 0,2500% 0,4000% 0,3000%

Koppeling swap 1 2 3

Lefier past dan ook kostprijs hedge-accounting toe op grond van volledige matching van de modaliteiten van de swap(s) en de onderliggende financieringen.

jaarverslag 2013

99

2.14.Toelichting op de geconsolideerde winsten verliesrekening 2013

2012

12 Huuropbrengsten 12.1 Te ontvangen netto-huur 12.2 Af: huurderving wegens leegstand Totaal huuropbrengsten

157.386 -2.561 154.825

151.185 -3.024 148.161

13 Opbrengsten servicecontracten 13.1 Opbrengsten servicecontracten 13.2 Af: derving Totaal opbrengsten servicecontracten

9.263 -334 8.929

9.234 -137 9.097

34 0 34

27 6 33

21.839 -3.015 416 -19.165 75

19.112 -2.799 400 -17.201 -488

-1.223 36 -1.187

-64 162 98

17 Geactiveerde produktie eigen bedrijf 17.1 Geactiveerde produktie eigen bedrijf Totaal geactiveerde produktie eigen bedrijf

2.720 2.720

2.543 2.543

18 Overige bedrijfsopbrengsten 18.1 Vergoedingen verrichte diensten 18.2 Beheervergoeding 18.3 Pro rata 18.4 Overige dekkingen 18.5 Overige bedrijfsopbrengsten Totaal overige bedrijfsopbrengsten

824 472 548 145 498 2.487

821 306 245 311 262 1.945

19 Afschrijvingen (im)materiële vaste activa 19.1 Activa ten dienste van de exploitatie 19.2 Overige zaken Totaal afschrijvingen (im)materiële vaste activa

2.963 310 3.273

2.540 261 2.801

14 Overheidsbijdragen 14.1 BWS bijdrage 14.2 Bijdrage individuele woningaanpassingen Totaal overheidsbijdragen 15 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 15.1 Opbrengst verkopen bestaand bezit 15.2 Af: direct toerekenbare kosten 15.3 Bij: kosten eigen werkapparaat 15.4 Af: Boekwaarde Totaal netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 16 Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten 16.1 Netto omzet 16.2 Mutatie onderhanden projecten Totaal gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten

jaarverslag 2013

100

2013

2012

5.199 339 5.538

21.516 20.616 42.132

21 Kosten uitbesteed werk en externe kosten 21.1 Uitbesteed werk Totaal kosten uitbesteed werk en externe kosten

14 14

238 238

22 Erfpacht 22.1 Erfpacht Totaal erfpacht

44 44

44 44

23 Lonen en salarissen 23.1 Bruto salarissen 23.2 Uitzendkrachten 23.3 Af: ontvangen ziekengelden Totaal lonen en salarissen

20.878 1.332 -81 22.129

20.434 2.652 -58 23.028

24/25 Sociale- en pensioenlasten 24 Sociale lasten 25 Pensioenlasten Totaal sociale- en pensioenlasten

3.278 3.993 7.271

3.175 3.917 7.092

20 Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 20.1 Onrendabele investering nieuwbouw huur 20.2 Overig Totaal overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportfeuille

Het gemiddeld aantal bij Lefier werkzame werknemers over 2013, berekend op fulltime basis, bedroeg 421,2 (2012: 455,2). Personeelsbezetting per bedrijfsonderdeel Aantal fte's ultimo in loondienst bij Lefier totaal waarvan werkzaam bij: woonbedrijf Hoogezand/Stadskanaal woonbedrijf StadGroningen woonbedrijf ZuidOostDrenthe de Kern Ontwikkelbedrijf

2013

2012

421,2

455,2

76,1 122,0 162,6 15,9 44,6

78,6 130,2 177,7 19,7 49,0

De beloning van de bestuurder in 2013 bedroeg in totaal € 213.971 (2012: € 386.454). De sterke daling in de bestuurskosten is het directe gevolg doordat eind 2012 is overgestapt van een vierhoofdig bestuur naar een éénhoofdig bestuursmodel. 26 Onderhoudslasten 26.1 Planmatig onderhoud (inclusief contractonderhoud) 26.2 Basiskwaliteit 26.3 Dagelijks onderhoud 26.4 Mutatieonderhoud Subtotaal onderhoudslasten (inclusief kosten eigen werkapparaat) 26.5 Af: onderhoudslasten eigen onderhoudsdienst Totaal onderhoudslasten

2013

2012

28.485 790 9.907 6.368 45.550 -8.873 36.677

25.050 839 11.157 7.247 44.293 -8.860 35.433

De onderhoudslasten (€ 1.501) per verhuureenheid zijn in 2013 met 4,0% toegenomen ten opzichte van voorgaand jaar (€ 1.443). Onderhoudslasten per gewogen verhuureenheid 26.1 Planmatig onderhoud (inclusief contractonderhoud) 26.2 Basiskwaliteit 26.3 Dagelijks onderhoud 26.4 Mutatieonderhoud Totale onderhoudslasten (inclusief kosten eigen werkapparaat) Aantal gewogen verhuureenheden

jaarverslag 2013

2013 938 26 326 210 1.501 30.356

2012 816 27 363 236 1.443 30.697

101

2013

2012

27 Leefbaarheid 27.1 Leefbaarheid 27.2 Af: kosten eigen werkapparaat Totaal leefbaarheid

8.167 -6.360 1.807

9.433 -6.295 3.138

28 Lasten servicecontracten 28.1 Servicekosten Totaal servicekosten

9.905 9.905

9.111 9.111

0 627 0 627

33 725 0 758

2.366 1.789 75 7.370 6.521 9.930 751 6.506 926 321 2.040 38.595

2.596 1.899 95 9.041 0 9.787 749 0 1.011 447 1.821 27.446

29 Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa 29.1 Afwaardering magazijnvoorraad 29.2 Afwaardering grond en ontwikkelposities 29.3 Afwaardering onderhanden werken Totaal bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa

30 Overige bedrijfslasten 30.1 Overige personeelskosten 30.2 Huisvestingskosten 30.3 Kosten Raad van Commissarissen 30.4 Algemene kosten 30.5 Kosten organisatieontwikkeling (incl dotatie reorganisatievoorziening) 30.6 Belastingen 30.7 Verzekeringen 30.8 Sectorspecifieke heffingen 30.9 Dotatie voorziening 30.10 Administratiekosten VVE's 30.11 Overige lasten Totaal overige bedrijfslasten

De bezoldiging van de raad van commissarissen bedroeg in 2013 in totaal € 77.400 (2012: € 78.646). De vergoeding, exclusief btw, bedraagt voor de voorzitter € 14.000 en een lid € 10.000. Specificatie honoraria externe accountant het onderzoek van de jaarrekening andere controleopdrachten adviesdiensten op fiscaal terrein Totaal

2013 182 17 559 758

2012 190 119 644 953

2013

2012

31 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 31.1 Mutatie actuele waarde Totaal niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

-89.889 -89.889

-164.164 -164.164

32 Financiële baten en lasten 32.1.1 Te vorderen bijdragen 32.1.2 Leningen u/g 32.2.1 Bouwrente 32.2.2 Toegerekende rente materiële vaste activa in de servicekosten 32.2.2 Overige vorderingen 32.3.1 Leningen o/g 32.3.2 Kasgeld/rekeningcourant 32.3.3 Betaalde premies derivaten 32.3.4 Disagio WSW 32.3.5 Overige schulden 32.3.6 Financieringskosten Totaal financiële basten en lasten

1 0 2.369 0 318 -32.447 -135 -1.622 -129 0 -387 -32.032

1 0 3.516 37 28 -32.813 -385 -775 -105 0 -150 -30.646

jaarverslag 2013

102

2013

2012

33 Belastingen uit gewone bedrijfsuitoefening 33.1 Mutatie belasting latentie 33.2 Belasting uit hoofde van fiscaal resultaat Totaal belastingen uit gewone bedrijfsuitoefening

13.043 811 13.854

1.375 -3.307 -1.931

34 Resultaat deelnemingen 34.4 CV Hoogezand 4 (verkrijgingsprijs) 34.6 Pandgarant B.V. (nettovermogenswaarde) 34.14 Wilhelmina P&E B.V. (nettovermogenswaarde) 34.15 Vierwaarde B.V. (nettovermogenswaarde) Totaal deelnemingen

0 -68 -54 -2.000 -2.122

-20 11 0 -218 -227

-68.186

-186.800

RESULTAAT NA BELASTINGEN

2.15. Overige informatie 2.15.1. Bestuurders en commissarissen De bezoldiging van de bestuurder omvat: - periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden), - beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en jubileumuitkeringen) - uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband en winstdelingen en bonusbetalingen. Het totaalbedrag kan individueel als volgt worden gespecificeerd: Naam

Functie

Duur dienstverband

Omvang dienstverband

*Beloning

A.J. de Boer

Bestuurder

Bepaald t/m 31-10-2015

Door Belastbare Voorzieningen Beeindigingswerkgever kostenbetaalbaar uitkeringen betaalde vergoedingen op termijn SV-premies

1 fte

167.321

9.036

408

37.206

n.v.t.

Raad van Commissarissen 14.000 D. Hoogstra Voorzitter Bepaald t/m 01-09-2014 1 fte 10.000 T. Slagman- Bootsma Lid Bepaald t/m 01-01-2017 1 fte 10.000 E.I. van Leeuwen- Seelt Lid Bepaald t/m 01-01-2017 1 fte 10.000 M.M. van Akkeren Lid Bepaald t/m 01-01-2020 1 fte 10.000 H.W.H.M. van Kesteren Lid Bepaald t/m 01-01-2020 1 fte 6.880 H. Donkervoort Lid Bepaald t/m 17-04-2021 1 fte * Inclusief bijtelling leaseauto, de vergoedingen van de Raad van Commisarissen zijn exclusief BTW.

1.180 1.776 n.v.t. 1.836 n.v.t. n.v.t.

3.231 n.v.t. n.v.t. 334 n.v.t. n.v.t.

n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t.

n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t.

In de post beloning inzake A.J. de Boer, bestuurder, is € 11.551 opgenomen inzake de bijtelling van de leaseauto.

jaarverslag 2013

103

3. Enkelvoudige Jaarrekening 3.1. Enkelvoudige balans per 31 december 2013 (voor resultaatbestemming) ACTIVA

Ref.

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa

1 1.1

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Totaal vastgoedbeleggingen

2 2.1 2.2 2.3 2.4

Financiële vaste activa Deelnemingen Latente belastingvordering Overige vorderingen Totaal financiële vaste activa

3 3.1 3.2 3.3

Totaal vaste activa VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Overige voorraden Totaal voorraden Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Belastingen en premies sociale verzekeringen Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Overige vorderingen Overlopende activa Totaal vorderingen Liquide middelen

4 4.1 4.2 4.3

6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6

7

Totaal vlottende activa TOTAAL ACTIVA * cijfers aangepast voor vergelijksdoeleinden

jaarverslag 2013

31-12-2013

*31-12-2012

14.507 14.507

16.199 16.199

139.448 1.967.202 13.246 35.099 2.154.995

131.406 2.054.657 15.173 23.376 2.224.612

4.100 19.560 23.484 47.144

2.295 5.706 23.490 31.491

2.216.646

2.272.302

1.280 750 11.893 13.923

3.004 3.784 13.486 20.274

2.631 4 0 517 993 4.190 8.335

2.492 18 3.206 1.080 856 10.567 18.219

4.274

2.334

26.532

40.827

2.243.178

2.313.129

104

PASSIVA

Ref.

Eigen vermogen Overige reserves Wettelijke reserves Resultaat boekjaar Totaal eigen vermogen

8 8.1 8.2 8.3

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Voorziening garantieverplichtingen Voorziening reorganisatiekosten Voorziening deelnemingen Overige voorzieningen Totaal voorzieningen

9 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5

Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting verkocht onder voorwaarden Overige schulden Totaal langlopende schulden

10 10.1 10.2 10.3 10.4

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Schulden op groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

11 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6 11.7

TOTAAL PASSIVA * cijfers aangepast voor vergelijksdoeleinden

jaarverslag 2013

31-12-2013

*31-12-2012

1.392.482 -1 -68.186 1.324.295

1.579.210 71 -186.800 1.392.481

19.944 3.000 5.520 2.952 1.028 32.444

32.420 3.000 217 842 1.100 37.579

37.017 775.062 13.472 187 825.738

50.089 737.930 14.035 169 802.223

16.407 0 11.849 2.336 5.423 0 24.686 60.701

37.834 489 11.056 602 6.209 -1 24.657 80.846

2.243.178

2.313.129

105

3.2. Enkelvoudige winsten verliesrekening over 2013 BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten Geactiveerde produktie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen (im)materiële vaste activa Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Kosten uitbesteed werk en externe kosten Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

Ref.

2013

2012

12 13 14 15 16 17 18

152.985 8.929 34 134 -1.237 2.720 2.686 166.251

146.303 9.070 33 -486 -201 2.543 2.149 159.411

19 20

3.273 5.538

2.801 42.164

21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

0 44 22.129 3.278 3.993 36.257 1.807 9.905 627 38.474 125.325

0 44 23.028 3.175 3.917 35.043 3.138 9.084 758 27.312 150.464

40.926

8.947

-90.599

-163.684

0 2.687 -34.666 -31.979

0 3.581 -34.171 -30.590

-81.652

-185.327

13.854 -388

-1.927 454

-68.186

-186.800

BEDRIJFSRESULTAAT NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE

31

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Opbrengsten van vorderingen die tot vaste activa behoren en van effecten Andere rentebaten een soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten

32

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VÓÓR BELASTINGEN Belastingen uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen RESULTAAT NA BELASTINGEN

33 34

3.3. Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening Enkelvoudige grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat De enkelvoudige jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Voor jaarrekeningen van woningcorporaties geldt de door de RJ uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting.

jaarverslag 2013

106

Voor de algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening, de grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat, alsmede voor de toelichting op de onderscheiden activa en passiva en de resultaten wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening, voor zover hierna niet anders wordt vermeld. Fiscale eenheid Lefier is voor de BTW en de VPB een fiscale eenheid en kan hoofdelijk aansprakelijk worden gesteld voor belastingschulden van de fiscale eenheid als geheel. Toelichting op de enkelvoudige balans In de toelichting worden alleen de jaarrekeningposten die afwijken van de geconsolideerde jaarrekening weergegeven. Deelnemingen SRRG (nettovermogenswaarde) Pandgarant B.V. (nettovermogenswaarde) Woningnet N.V. (verkrijgingsprijs) Groninger Monumentenfonds N.V. (verkrijgingsprijs) N.V. Wonen boven Winkels Groningen (nettovermogenswaarde) Lefier Holding B.V. (nettovermogenswaarde) De Monden B.V. (nettovermogenswaarde) Emmermeer Ontwikkeling B.V. (nettovermogenswaarde) IN Ontwikkeling B.V. (nettovermogenswaarde) V.O.F. In - Ter Steege (nettovermogenswaarde) V.O.F. Tasmantoren (nettovermogenswaarde) Totaal deelnemingen

Eigen vermogen Overige reserves Wettelijke reserves deelnemingen Resultaat boekjaar Totaal eigen vermogen

Verloopoverzicht eigen vermogen Stand per 1 januari 2013 Mutatie Stand per 31 december 2013

Toelichting wettelijke reserve deelnemingen: PandGarant B.V. (belang 50.0%) Emmermeer Ontwikkeling B.V. (belang 50%) Totaal wettelijke reserve deelnemingen

Overige reserves 1.579.210 -186.728 1.392.482

31-12-2013

31-12-2012

2.101 44 1 120 916 16 109 15 84 0 694 4.100

363 29 1 120 987 53 109 16 0 73 544 2.295

31-12-2013

31-12-2012

1.392.482 -1 -68.186 1.324.295

1.579.210 71 -186.800 1.392.481

Wettelijke reserves 71 -72 -1

Resultaat boekjaar -186.800 118.615 -68.186

Totaal 1.392.481 -68.186 1.324.295

31-12-2013

31-12-2012

-49 48 -1

23 48 71

Voorzieningen De grondslagen voor de voorzieningen zijn gelijk aan die van de geconsolideerde balans met uitzondering van de voorziening deelnemingen. In de enkelvoudige balans is een voorziening gevormd voor het bedrag van de te verwachten betalingen voor rekening van Lefier ten behoeve van de deelnemingen, welke onderdeel is van de overige voorzieningen.

jaarverslag 2013

107

4. Overige gegevens 4.1. Voorstel resultaatbestemming

Het gerealiseerde verlies ad. € 68.186 wordt ten laste van de overige en wettelijke reserves gebracht. Bestemming: - onttrekking aan de wettelijke reserves: - onttrekking aan de overige reserves:

€ 72 € 68.114

De resultaatbestemming 2012 ad. € 186.800 (verlies) is door de raad van commissarissen vastgesteld op 25 mei 2013.

4.2. Gebeurtenissen na balansdatum

Er zijn geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum te melden welke het gepresenteerde inzicht over 2013 in beïnvloeden.

jaarverslag 2013

108

5. Bijlage 5.1. Financieel overzicht groepsmaatschappijen

De hieronder gepresenteerde cijfers hebben betrekking op de financiële belangen van Lefier en zoals ze worden meegenomen in de geconsolideerde jaarcijfers. De vergelijkende cijfers zijn hierop aangepast.

Nr Naam 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.

Aard verbinding

De Monden B.V. Emmermeer Ontwikkeling B.V. N.V. Wonen boven Winkels Groningen Stichting Restauratie Rijksmonumenten Groningen V.O.F. In - Ter Steege V.O.F. Tasmantoren Pandgarant B.V. Vierwaarde B.V. Lefier Holding B.V. IN Ontwikkeling B.V.

Projectontwikkeling Projectontwikkeling Vastgoedexploitatie Vastgoedexploitatie Projectontwikkeling Projectontwikkeling Diensten Beheer Overig Tussenholding Tussenholding

jaarverslag 2013

KvK-nr 02074258 05078751 02083406 02065905 02096247 01133482 02064817 02097998 02091641 02091657

Belang 100.0% 50.0% 50.0% 100.0% 50.0% 67.0% 50.0% 33.3% 100.0% 100.0%

Omzet

Jaarresultaat

2013

2012

2013

36 14 59 1.730 0 0 984 0 0 0

162 91 123 1.807 0 47 979 0 0 0

-9 -1 -71 1.738 -173 150 -84 -2.144 -37 130

Eigen vermogen 2012 31-12-2013 31-12-2012 109 16 265 325 32 0 3 -216 -160 -2

-62 56 916 2.101 0 894 -39 -1.998 -876 84

-53 57 987 363 173 744 44 96 -839 -46

109

bijlagen 1. 2. 3. 4. 5.

verklaring accountant verklaring bestuur verklaring raad van commissarissen juridische structuur Lefier adressen Lefier

jaarverslag 2013

110

1. verklaring accountant

jaarverslag 2013

111

jaarverslag 2013

112

jaarverslag 2013

113

2. verklaring bestuur Lefier In de statuten van Lefier is vastgelegd dat het bestuur binnen zes maanden na afloop van het boekjaar een volkshuisvestingsverslag, een jaarrekening en een verslag van de werkzaamheden opleveren, die moeten voldoen aan de voorschriften die ter zake voor toegelaten instellingen van de Woningwet gelden. De raad van commissarissen (RvC)verleent de opdracht tot beoordeling van de jaarrekening van de stichting. Deze opdracht wordt gegeven aan een door de RvC aangewezen accountant. De jaarrekening, het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag moeten worden vastgesteld door het bestuur en vervolgens ter goedkeuring worden voorgelegd aan de raad van commissarissen. Het bestuur stelt de jaarrekening, het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag niet vast en de RvC keurt deze niet goed alvorens zij kennis hebben genomen van de bevindingen van de accountant. Het bestuur van Lefier heeft het jaarverslag 2013 met de daarin opgenomen jaarrekening en de daarbij behorende door de accountant afgegeven goedkeurende verklaring vastgesteld. Het bestuur van Lefier verklaart dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting.

Sappemeer, 22 mei 2014 Lex de Boer, bestuurder

jaarverslag 2013

114

3. verklaring raad van commissarissen Lefier De leden van de raad van commissarissen van Lefier verklaren kennis te hebben genomen van het jaarverslag 2013 met de daarin opgenomen jaarrekening en de daarbij behorende door de accountant afgegeven goedkeurende verklaring. De raad van commissarissen heeft goedkeuring verleend aan het jaarverslag inclusief jaarrekening.

Sappemeer, 22 mei 2014

D. Hoogstra (Douwe) (M)

T. Slagman-Bootsma (Tryntsje) (V)

H. Donkervoort (Ineke) (V)

E.I. van Leeuwen-Seelt (Noor) (V)

drs. M.M. van Akkeren (Micha) (M)

H.W.H.M. van Kesteren (Herman) (M)

In verband met fraudegevoeligheid zijn in deze versie van het Jaarverslag alleen de namen van de bestuurder en de raad van commissarissen opgenomen en de handtekeningen weggelaten. Een exemplaar van het integrale Jaarverslag, inclusief de handtekeningen van de bestuurder en de leden van de raad van commissarissen wordt bewaard bij Lefier en is in te zien op het kantoor van Lefier.

jaarverslag 2013

115

4. Juridische structuur Lefier

jaarverslag 2013

116

5. adressen Lefier Lefier

Lefier Stadskanaal

Adres Noorderstraat 151B, 9611 AD Sappemeer

Adressen Beneluxlaan 64, 9501 CT Stadskanaal Vlaanderenlaan 3, 9501 TJ Stadskanaal

Postadres Postbus 63, 9600 AB Hoogezand Contactgegevens Telefoon: 0598 - 820 000 Website: www.lefier.nl

Postadres Postbus 20.000, 7800 PA Emmen Contactgegevens Telefoon: 0599 - 61 42 40 Faxnummer: 0599 - 61 29 20 E-mail: [email protected]

Lefier ZuidoostDrenthe Adressen Hooggoorns 16, 7812 AM Emmen Atlantis 3, 7821 AX Emmen Achter de Brink 2-3, 9531 AZ Borger

Lefier StadGroningen

Postadres Postbus 20.000, 7800 PA Emmen

Adres Gedempte Zuiderdiep 22, 9711 HG Groningen Postadres Postbus 7104, 9701 JC Groningen

Contactgegevens Telefoon: (0591) 69 77 77 Gratis klantennummer: 0800 - 9 666 266 E-mail: [email protected]

Contactgegevens Algemeen ingangsnummer 050 - 369 36 93 Faxnummer 050 - 369 36 90 E-mail-adres: [email protected]

Lefier Hoogezand

Lefier Ontwikkelbedrijf

Adres Beukenlaan 3, 9603 DA Hoogezand

Adres Noorderstraat 151B, 9611 AD Sappemeer

Postadres Postbus 60, 9600 AB Hoogezand

Postadres Postbus 63, 9600 AB Hoogezand

Contactgegevens Telefoon: 0598 - 323 525 Faxnummer: 0598 - 325 265 E-mail: [email protected]

Contactgegevens Telefoonnummer 0598 - 820 000

jaarverslag 2013

117

ruimte maken voor maatschappelijke prestaties

Recommend Documents