Jaar in beeld
Jaar in beeld
Jaarverslag 2008
Bouw het samen met Staedion
Jaarverslag 2008
www.staedion.nl Postbus 40406 - 2504 LK Den Haag - telefoon (070) 376 77 00 -
[email protected]
2008
eld e b n i r Jaa
08 0 2 g a l s Jaarver
dion e a t S t me n e m a et s h w u o B
Vereniging Staedion Koningin Julianaplein 2 Postbus 40406 2504 LK Den Haag Telefoon (070) 376 77 00 Fax (070) 376 77 10 E-mail
[email protected] Website www.staedion.nl Ingeschreven bij de Kamer van Koophandel Haaglanden Handelsregister 27070802 Instellingsnummer MVROM L1768 Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen (NRV) 15809 BTW-nummer 8086.35.293.B01 Aangesloten bij: - Aedes Vereniging van Woningcorporaties - Aedex - Corpovenista - Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden - De Vernieuwde Stad - Stichting Hoogbouw - European Federation for Living Houder KWH-Huurlabel sinds 2003
Inhoud Inhoud
Deel I – Verslag van 2008
Actie!. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
Hoofdstuk 1: Onze missie en strategie . . . 6 Missie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 Strategie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 Marktontwikkelingen . . . . . . . . . . . . . 8 Ontwikkelingen corporatiesector. . . . . . 9 Prestatieafspraken . . . . . . . . . . . . . . . 10
Hoofdstuk 2: Onze klanten . . . . . . . . . 12 Onze primaire doelgroepen. . . . . . . . . . 12 Overleg met onze klanten. . . . . . . . . . . 13 Onderzoek woonfraude. . . . . . . . . . . . 13 Onderzoek naar klantwensen. . . . . . . . . 13 KWH-Huurlabel. . . . . . . . . . . . . . . . . 14 Hoofdstuk 3: Onze woningen. . . . . . . . 16 Opgeleverde woningen . . . . . . . . . . . . 16 Woningen in aanbouw. . . . . . . . . . . . . 17 Haalbaarheidstudies . . . . . . . . . . . . . 18 Verkoop nieuwe woningen. . . . . . . . . . 18 Verkoop bestaande woningen. . . . . . . . 18 Verbetering Mariahoeve. . . . . . . . . . . 18 Vernieuwing Stationsbuurt/Oude Centrum. 19 Herstructurering algemeen. . . . . . . . . 19 Herstructurering Den Haag Zuidwest. . . 20 Herstructurering Transvaal. . . . . . . . . . 21 Bedrijfsonroerendgoed. . . . . . . . . . . . 22
2
Hoofdstuk 4: Onze diensten . . . . . . . . . . 24 Nieuwe huurcontracten . . . . . . . . . . . 24 Beëindigde huurcontracten. . . . . . . . . 24 Huurderving. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 Leegstand in dagen. . . . . . . . . . . . . . 24 Huurachterstand zittende huurders. . . . 25 Vooruitbetaalde huur. . . . . . . . . . . . . 25 Huurachterstand vertrokken bewoners . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 Ontruimingen. . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 Huurtoeslag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 Servicekosten. . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 Househopping. . . . . . . . . . . . . . . . . 26 Onderhoud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 Woondiensten. . . . . . . . . . . . . . . . . 28 Jaarverslag 2008
Serviceabonnementen. . . . . . . . . . . . 29 VvE Beheer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
Hoofdstuk 5: Onze maatschappelijke doelen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 Maatschappelijke aandeelhoudersvergadering. . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 Convenanten begeleid wonen. . . . . . . . 30 Overige convenanten. . . . . . . . . . . . . . 31 Wonen, zorg, welzijn. . . . . . . . . . . . . . 31 Leefbaarheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 Samenwerking met stakeholders . . . . . 32 Leefomgeving. . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 Duurzaam bouwen . . . . . . . . . . . . . . 33
Hoofdstuk 6: Onze medewerkers. . . . . 36 Veranderingen in ons personeelsbestand.36 Opleiding en ontwikkeling . . . . . . . . . . 36 Arbeidsvoorwaarden. . . . . . . . . . . . . 37 Sociaal plan. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 Woondiensten Cafetaria Systeem. . . . . 37 Ziekteverzuim. . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 Klachtencommissie en vertrouwenspersonen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 Ondernemingsraad (OR). . . . . . . . . . . 38 Hoofdstuk 7: Ons imago. . . . . . . . . . . . . 39 Building Business Reputatie Monitor. . . 39 Communicatie. . . . . . . . . . . . . . . . . 39 Sponsoring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 Hoofdstuk 8: Onze financiën . . . . . . . . . . 41 Jaarresultaat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 Resultaat versus verwachting. . . . . . . . 43 Fiscale regelgeving. . . . . . . . . . . . . . 46 Vennootschapsbelasting . . . . . . . . . . . 47 Omzetbelasting . . . . . . . . . . . . . . . . 49 Treasury . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 Financiële instrumenten. . . . . . . . . . . 50 Leningen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 WSW. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 Financiële continuïteit . . . . . . . . . . . . . 51 Solvabiliteit. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 Samenwerkingsverbanden . . . . . . . . . 52
Deel II – Transparantie & governance Hoofdstuk 9: Overzicht van de organisatie. . 57 Hoofdstuk 10: Bestuur en governance. . . 58 Samenstelling bestuur. . . . . . . . . . . . 58 Samenstelling directie . . . . . . . . . . . . 58 Taakinvulling. . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 Integriteit. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 Interne risicobeheersing. . . . . . . . . . . 59 Planning & controlcyclus . . . . . . . . . . . 59 Juridische zaken . . . . . . . . . . . . . . . . 60 Tegenstrijdig belang. . . . . . . . . . . . . 60 Samenwerkingsverbanden . . . . . . . . . 60 Hoofdstuk 11: Verslag van de Raad van Commissarissen . . . . . . . . . . . . . . . . . 61 Jaarrekening. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61 Werkwijze van de RvC . . . . . . . . . . . . . 61 Commissies. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61 Toezichtkader. . . . . . . . . . . . . . . . . . 64 Verantwoording. . . . . . . . . . . . . . . . 64 Samenstelling Raad van Commissarissen . . 65 Bezoldiging. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66 oofdstuk 12: Verslag van de ledenraad. . . 68 H Taken en werkwijze van de ledenraad. . . 68
Leden. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68 Samenstelling ledenraad . . . . . . . . . . 68 Bijeenkomsten. . . . . . . . . . . . . . . . . 69 Relatie met bestuur en Raad van Commissarissen. . . . . . . . . . 70 oofdstuk 13: Onze verbindingen . . . . . . . 71 H Holdingstructuur. . . . . . . . . . . . . . . . 72 Toelichting activiteiten deelnemingen. . . . 73
Deel III – Jaarrekeningen Hoofdstuk 14: Verklaring van het bestuur . . . . . . . . . . . 96 oofdstuk 15: Verklaring van de Raad van H Commissarissen . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96 Hoofdstuk 16: Rapport van feitelijke bevindingen inzake het volkshuisvestingsverslag .97 Opdracht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97 Aard en reikwijdte van de verrichte werkzaamheden. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97 Verrichte werkzaamheden . . . . . . . . . . 97 Feitelijke bevindingen. . . . . . . . . . . . . 97 Hoofdstuk 17: Kengetallen. . . . . . . . . . 100 Jaarrekening 2008. . . . . . . . . . . . . . . 102 Geconsolideerde balans per 31 december 2008 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2008. . . . . . . . . . 104 Kasstroomoverzicht. . . . . . . . . . . . . . 105 Toelichting op balans en winst- en verliesrekening. . . . . . . . . . . . . . . . . 106 Toelichting op de balansposten . . . . . . 114 Toelichting op de posten in de winst- en verliesrekening. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123 Enkelvoudige balans per 31 december 2008. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130 Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2008 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132 Toelichting op de enkelvoudige balans en winst- en verliesrekening . . . . . . . . 133 Overige gegevens . . . . . . . . . . . . . . . 135 Accountantsverklaring. . . . . . . . . . . . 136 Colofon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138 Jaarverslag 2008
3
Deel I Deel I - Verslag van 2008
wijkeconomie en sport. Bijvoorbeeld door met onderwijsinstellingen in Transvaal te spreken over het oprichten van brede buurtscholen. Of door de monumentale Oliemolen in Delft om te bouwen tot een woonvoorziening voor volwassenen met een verstandelijke beperking. Ook niet onvermeld mag blijven dat het ons in 2008 gelukt is om de sportfaciliteiten in Den Haag verder te versterken: na het DUNO-sportcomplex in 2007 viel eind 2008 het besluit om een tijdelijke turnhal te bouwen, die dienst doet tot minimaal 2012, als in het Zuiderpark een nieuw sportcomplex verrijst.
Actie!
Wie Staedion het afgelopen jaar heeft gevolgd, heeft ontzettend veel zien gebeuren. We bouwden in 2008 meer woningen dan ooit tevoren. We investeerden miljoenen in leefbaarheid en duurzaamheid. En we werkten hard aan onze eigen organisatie, waarin onze klanten centraal staan. Een jaar vol actie dus, dat we in dit jaarverslag voor u in beeld brengen.
Nieuw primair systeem Tot slot is er in 2008 veel gebeurd in ons eigen bedrijf. Naast de succesvolle ingebruikname van ons nieuwe primaire systeem Empire hebben we de eerste aanzet gegeven tot een nieuwe klantorganisatie, waarin het draait om geïntegreerde dienstverlening. We stappen geleidelijk af van verschillende loketten voor verhuur, technische service en sociaal beheer; in plaats daarvan hebben klanten in hun woongebied straks één centraal aanspreekpunt. Ook het strategische portefeuillemanagement mag niet ongenoemd blijven; we gaan onze aanen verkopen nog beter in samenhang brengen.
U leest het jaarverslag van Staedion, maar de regie was mede in handen van bewoners, maatschappelijke organisaties, ontwikkelaars, ondernemers en niet te vergeten de gemeente Den Haag. Zij verdienen de credits van dit jaarverslag net zo hard als wij. Veel nieuwe woningen We hebben in 2008 veel bereikt op het terrein van onze drie strategische doelen, waarvan ik groei als eerste noem. Vooral in de Vinex-wijk Wateringse Veld hebben we veel nieuwe woningen opgeleverd. Tegelijkertijd hebben we geïnvesteerd in bestaand vastgoed, zoals twee KPN-panden in Den Haag die aantrekkelijke ontwikkelingsmogelijkheden bieden. Daarnaast hebben we ons in 2008 gericht op gebieden buiten Den Haag en grondposities verworven in onder andere Delft, Gouda en Naaldwijk.
Volgend jaar Het is verleidelijk om alvast een blik vooruit te werpen naar 2009. De conjunctuurontwikkeling zal ons naar verwachting dwingen om nauwkeurige afwegingen te maken, maar we willen ons niet laten hinderen in onze ambities. Veel van onze aandacht zal weer uitgaan naar de stedelijke herstructurering van de Haagse wijken Transvaal en Zuidwest, maar we zullen andere wijken daarbij niet uit het oog verliezen en met onze partners blijven investeren in zorg, onderwijs, welzijn, wijkeconomie en sport.
Samenwerkingsverbanden 2008 was ook het jaar van de krachtwijken. In Zuidwest en Transvaal, waar we flinke stappen hebben gemaakt in onze herstructurering, kregen we 17 krachtwijk-businesscases, waarmee we aan de slag gaan. Tegelijkertijd zijn we ons eigen programma blijven volgen om te investeren in wonen, zorg, welzijn, onderwijs,
Namens alle medewerkers van Staedion,
n o i ed ski a St eszew
Willem Krzeszewski algemeen directeur
z
em
l Wil
4
Kr
rd
a sa
us
Br e i Ar
5
1 08
0 1-2
0
01Jaarverslag 2008
Jaarverslag 2008
1
Onze missie en strategie Wij richten ons op mensen met een laag of middeninkomen, kwetsbare groepen, starters en senioren. Deze doelgroepen bieden we een wooncarrière op maat aan. In 2008 hebben we ons ondernemingsplan 2008-2012 uitgewerkt, waarin onze strategische speerpunten terugkeren: verbreding van maatschappelijke taken, groei en efficiënt en slagvaardig werken.
Missie
Staedion biedt als woningcorporatie mensen met een laag of middeninkomen, kwetsbare groepen, starters en senioren een wooncarrière op maat aan: bestaande én nieuwe huur- en koopwoningen voor elke fase van het leven, tegen een passende prijs, in en aan de rand van de regio’s Haaglanden, Rijnstreek en Holland-Rijnland.
in n e m a s t e h w Bou l a a v s n a Tr Panelen eren d beschil
n uit Kindere t de buur
ijke Feestel middag
Staedion bevordert de kwaliteit van wonen. We zijn betrouwbaar, vernieuwend, oplossingsgericht, maatschappelijk betrokken, milieubewust en ondernemend. We investeren onze winst in betaalbare nieuwe woningen en een goede leefomgeving. We hechten veel waarde aan een goede dienstverlening voor onze klanten en bieden een keuze uit verschillende producten en diensten om het wonen nog aangenamer te maken. Staedion verwacht van haar medewerkers ambitie, oplossingsgerichtheid, ondernemerslust, deskundigheid en betrokkenheid om klanten en stakeholders nog beter te bedienen. Bij ons geldt: afspraak is afspraak. We bieden onze medewerkers een dynamische werkomgeving waar medewerkers zelf verantwoordelijk zijn en zich verder kunnen ontwikkelen.
Strategie
In 2008 hebben we ons ondernemingsplan 2008-2012 vastgesteld. Hierin staan drie thema’s centraal om onze klant nog beter te kunnen bedienen: • verbreding van maatschappelijke taken • groei • efficiënt en slagvaardig werken.
6
Verbreding van maatschappelijke taken Staedion is een ’marktorganisatie met een maatschappelijke taak’. Onze primaire taak is en blijft het voorzien in de woonbehoefte van mensen die hierin niet zelfstandig kunnen voorzien. Daarom bieden wij woningen aan voor een huur die onder de marktwaarde ligt. Maar de samenleving dicht corporaties terecht een bredere maatschappelijke verantwoordelijkheid toe. Wij onderkennen en nemen die verantwoordelijkheid. Kwaliteit van wonen wordt niet alleen bepaald door de woning, maar ook door de leefomgeving (schoon, heel en veilig), de sociale stabiliteit in een wijk, de wijkeconomie en de mogelijkheid voor mensen om hogerop te komen. Daarom investeren we ook in projecten op het gebied van leefbaarheid en duurzaamheid. We investeren in maatschappelijk vastgoed op het gebied van zorg, welzijn, onderwijs en sport. En we investeren in commercieel vastgoed waar dat de wijkeconomie kan stimuleren.
Jaarverslag 2008
Jaarverslag 2008
Groei Onze groeiambitie heeft geleid tot een steviger positie van Staedion buiten Den Haag. De kredietcrisis en overheidsingrepen (zoals de vennootschapsbelastingplicht en de krachtwijkenaanpak) zetten onze ambitie om 1.000 woningen per jaar te bouwen wel onder druk. Om te kunnen blijven groeien, moeten we ook kijken naar andere vormen van groei, zoals fusie, samenwerking en de verwerving van bestaand vastgoed. Zo hebben we in 2008 de NV Stedelijk Belang gekocht van de gemeente Den Haag. De overgenomen panden bevinden zich voornamelijk in de Stationsbuurt en het Oude Centrum.
Koopmarkt Doordat de kredietcrisis zich pas eind 2008 in volle hevigheid aandiende, is het effect op de jaarresultaten beperkt zichtbaar. Een forse daling van het consumentenvertrouwen leidde ertoe dat de koopbereidheid aan het eind van het jaar daalde tot een dieptepunt. Als gevolg daarvan was het aantal verkochte huizen in Den Haag ongeveer 14% lager dan in 2007. Over het gehele jaar zijn de prijzen per vierkante meter in Den Haag nog steeds licht gestegen: appartementen met 2%, eengezinswoningen met 3,9%. In geheel Zuid-Holland is zowel voor eengezins- als meergezinswoningen de gemiddelde verkoopprijs het laatste anderhalf jaar nauwelijks veranderd.
Efficiënt en slagvaardig werken Om ons beter te kunnen richten op onze klanten, hebben we in 2008 een klantbedieningsconcept ingevuld. Het nog beter bedienen van onze klanten vraagt om een gebiedsgerichte manier van werken. Dat hebben we vertaald naar onder andere integrale gebiedsteams, een herindeling van de rayons en een verdere professionalisering door centralisatie van ondersteunende activiteiten. In 2009 gaan we onze nieuwe klantorganisatie inrichten.
In wijken waarin wij actief zijn, ontwikkelt de koopmarkt zich op verschillende manieren. Zo ligt de koopprijsontwikkeling in de herstructureringsgebieden en krachtwijken een paar procenten hoger dan het Haagse gemiddelde; een indicatie dat de inspanningen die corporaties daar leveren, ook daadwerkelijk resultaat teweeg brengen.
In 2008 zijn we na een zorgvuldige voorbereiding overgestapt op Empire, ons nieuwe primaire informatiesysteem. Empire is een modern systeem dat informatie uit verschillende onderdelen van onze organisatie integreert. Dat heeft als voordeel dat gegevens maar op één plek vastgelegd hoeven te worden en dat informatie voor alle gebruikers beter toegankelijk is. De efficiencyslag die we maken, past volledig bij de huidige ontwikkelingen. De economische crisis, de integrale vennootschapsbelastingplicht en de maximering van de huurprijs noodzaken ons om in de toekomst nog meer nadruk te leggen op efficiënt en slagvaardig werken.
Marktontwikkelingen
In 2008 is de vraag naar sociale huurwoningen onverminderd hoog gebleven. In dit deel van de woningmarkt is nog steeds sprake van krapte. Belangrijke oorzaken daarvan zijn: • de prijzen voor starters op de koopmarkt zijn relatief hoog • de groei van de voorraad is relatief klein als gevolg van de onttrekking van (vooral goedkope) woningen in de herstructureringsgebieden • de omvang van de doelgroep (lage inkomens) neemt niet af.
8
Daarnaast heeft huren ten opzichte van kopen sterk aan populariteit gewonnen door de relatief lage huurstijgingen van de laatste jaren (1,1% en 1,6%) en de wereldwijde crisis. In onzekere tijden is huren voor velen een veilig alternatief, ook voor potentiële kopers. Dit heeft ook een positief effect op de verhuurbaarheid van woningen in het middeldure huursegment, waar wij ons ook in begeven. Door de sterke groei in het aanbod van middeldure huurwoningen zal dit effect echter snel wegebben.
Door de economische crisis zal de vraag naar koopwoningen zich niet snel herstellen tot het oude niveau. Het ligt dan ook voor de hand dat de crisis zijn effect zal hebben op de prijsontwikkeling en afzetbaarheid van de koopvoorraad, zeker in combinatie met een toename van het koopaanbod door het grote aantal opleveringen in de nieuwbouw als gevolg van productieafspraken met de gemeente Den Haag.
Ontwikkelingen corporatiesector
In 2008 is volop discussie gevoerd over een modernere en toekomstbestendige rolverdeling tussen overheid en woningcorporaties. Ook Staedion heeft aan die discussie een bijdrage geleverd, als lid van de werkgroep ordening van De Vernieuwde Stad. De stuurgroep Meijerink heeft over dit onderwerp eind 2008 een advies ingediend bij de minister van Wonen, Wijken en Integratie en de voorzitter van Aedes, de vereniging van woningcorporaties. Het kabinet neemt in 2009 een standpunt in over dit advies.
De Vernieuwde Stad Grootstedelijke problemen zijn per definitie regio-overschrijdend en dat vraagt om bundeling van krachten op landelijk niveau. Daarom is Staedion lid van De Vernieuwde Stad, een samenwerkingsverband van 22 grootstedelijke corporaties. De Vernieuwde Stad speelt een belangrijke rol in de belangenbehartiging van corporaties bij een aantal actuele thema’s, zoals stedelijke vernieuwing, de rolverdeling tussen de corporatiesector en de overheid, prijsbeleid, grondzaken, fiscalisering, de kredietcrisis en werkgeverszaken. Krachtwijken De wijkenaanpak is één van de speerpunten van het huidige kabinet, dat in 2007 40 krachtwijken selecteerde. Daarvan liggen er 4 in Den Haag: Schilderswijk, Stationsbuurt, Transvaal en Zuidwest. De wijkactieplannen uit 2007 zijn in 2008 nader uitgewerkt en vastgesteld in de ’Raamovereenkomst Investeringsprogramma Krachtwijken Den Haag’. De gemeente en de Haagse corporaties investeren in 10 jaar samen € 2,7 miljard. De corporaties investeren naar schatting € 301 miljoen onrendabel. Staedion neemt daarvan € 134 miljoen voor haar rekening. De wijkenaanpak is een goed voorbeeld van maatschappelijke verbreding: er wordt niet alleen geïnvesteerd in vastgoed, maar ook in leefbaarheid en wijkeconomie. In 17 business-
Jaarverslag 2008
Jaarverslag 2008
9
cases zijn de projecten beschreven die in de periode 2008-2017 door ons zullen worden uitgevoerd. Samen vormen zij een enorme opgave. In 2009 maken we voor de meeste businesscases een plan van aanpak en moeten de eerste resultaten zichtbaar worden. De financiering van de wijkenaanpak is complex en niet zekergesteld voor de gehele looptijd. Zo is nog niet bekend welk bedrag Staedion jaarlijks aan projectsteun (de ’Vogelaar-heffing’) zal ontvangen. Ook is er onzekerheid over de hoogte van de geldstromen vanuit het Rijk, zoals het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV), de Brede doeluitkering verkeer en vervoer (BDU) en overige subsidies. Wel is zeker dat Staedion door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) is vrijgesteld van het afdragen van heffing. Deze onzekerheid is overigens geen reden om niet te investeren in onze krachtwijken. We spannen ons maximaal in om de plannen werkelijkheid te maken. Een overzicht van de kosten is op dit moment niet beschikbaar. De concrete toerekening hiervan moet nog plaatsvinden.
Naast deze nieuwbouwprojecten hebben wij in 2008 ook projecten voor ingrijpende woningverbetering voorbereid en gestart. Volgens planning leveren wij voor 2010 1.435 ingrijpende woningverbeteringen op. Met deze projecten, die voor de helft meetellen voor de totale nieuwbouwproductie en volledig voor de productieopgave sociale woningen in bestaand stedelijk gebied, is in 2008 een solide basis gelegd voor het nakomen van onze productieafspraken. Prognose productie tot en met 2009 inclusief woningverbeteringen Zekere oplevering voor 2010 Ingrijpende woningverbetering
Totaal
Sociaal
Vrije sector
2.126
1.208
918
Sociaal binnen stedelijk 408
1.208
918
1.843*
718
1.435*
Totaal
2.844
Productieafspraken
2.100
960
744
883
Saldo (bonus)
* Het aantal ingrijpende verbeteringen aan sociale woningen binnen stedelijk gebied telt voor 50% mee in het totaal.
Prestatieafspraken
De Haagse prestatieafspraken voor de periode 2003-2010 bestaan uit productieafspraken, afspraken over woonruimteverdeling en afspraken over leefbaarheid en veiligheid. Eind 2008 zijn de prestatieafspraken geëvalueerd, met als voornaamste doel om aanbevelingen te formuleren voor de nieuwe prestatieafspraken die in 2009 gemaakt worden. Uit de evaluatie is gebleken dat we veruit de meeste afspraken halen. De belangrijkste aanbevelingen hebben betrekking op tussentijdse evaluaties, de mogelijkheid om bij te sturen en het inbouwen van meer wederzijdse prikkels. In de prestatieafspraken is een hoofdstuk opgenomen over woonruimteverdeling, leefbaarheid en veiligheid. De resultaten die we op dit gebied in 2008 hebben bereikt, beschrijven we in hoofdstuk 2 en 5. Productieafspraken Onze productieafspraken met de gemeente Den Haag houden in dat we in de periode 20062010 2.100 nieuwbouwwoningen opleveren, waarvan 960 sociale woningen in bestaand stedelijk gebied. Het jaar 2008 stond vooral in het teken van de monitoring van lopende projecten die in 2009 en 2010 worden opgeleverd. Vanaf 2006 tot en met 2008 hebben we in totaal meer dan 1.100 woningen opgeleverd en ongeveer 1.300 woningen in aanbouw genomen, waarvan we er naar schatting 1.000 in 2009 opleveren.
10
Productiecijfers tot en met 31-12-2008
Totaal
Sociaal
Vrije sector
Opgeleverd (exclusief ingrijpende woningverbetering)
1.123
678
445
282
In aanbouw
1.283
765
518
101
60
-
60
-
Met vergunning
11
Sociaal binnen stedelijk
Bouwvergunning aangevraagd
73
25
48
25
Inschatting oplevering in 2009
1.003
530
473
126 De buurt ‘De Landen’ in Mariahoeve deed mee aan een proef met een burenhulpcentrale.
Jaarverslag 2008
Jaarverslag 2008
2
Onze klanten In 2008 hebben we ruim voldaan aan onze opdracht om minstens 70% van onze woningen te verhuren aan onze primaire doelgroepen. Daarnaast stond het jaar in het teken van een nieuwe Overlegwet, vermoedens van woonfraude en een onderzoek naar de beste manier om in te gaan op de veranderende behoeften en wensen van onze klanten.
Onze primaire doelgroepen
In de regio Haaglanden zijn prestatieafspraken gemaakt tussen de Sociale Verhuurders Haaglanden (het samenwerkingsverband van de sociale verhuurders in de regio Haaglanden) en het Stadsgewest Haaglanden. Een van de belangrijkste afspraken is dat corporaties minimaal 70% van de vrijgekomen woningen toewijzen aan de BBSH-doelgroepen (Besluit Beheer Sociale Huursector), zoals gedefinieerd door het ministerie van VROM: Samenstelling huishouden
Inkomensgrenzen in 2008 (in €)
Eenpersoonshuishoudens (65-)
20.600
Meerpersoonshuishoudens (65-)
27.950
Eenpersoonshuishoudens (65+)
18.525
Meerpersoonshuishoudens (65+)
24.625
Huurgrenzen Het ministerie van VROM hanteerde in 2008 de volgende huurgrenzen voor het toekennen van huurtoeslag: Huurgrenzen (in e)
12
01-01-08 t/m 30-06-08
01-07-08 t/m 31-12-08
Kwaliteitskortingsgrens
343,49
348,99
Aftoppingsgrens 1-2 personen
491,64
499,51
Aftoppingsgrens 3 of meer personen
526,89
535,33
Huurprijsgrens
621,78
631,73
Toelichting: • De kwaliteitskortings( jongeren)grens: boven deze huurgrens is voor jongeren onder de 23 jaar geen huurtoeslag mogelijk. • Aftoppingsgrenzen: boven de genoemde aftoppingsgrenzen is in principe geen huurtoeslag mogelijk tenzij men behoort tot een specifieke doelgroep zoals: grote gezinnen (6 of meer personen), gehandicapten in aangepaste woningen (MIVA-woningen), 55-plussers in GDO-complexen (Groepswonen Door Ouderen), ouderen in aanleunwoningen en 65-plussers in specifieke ouderenwoningen. • Maximale (vrije sector) huurgrens: boven deze huurgrens is geen huurtoeslag mogelijk.
Verhuringen aan primaire doelgroepen Wij hebben in 2008 in ruime mate voldaan aan onze taakstelling door meer dan 70% van de vrijgekomen woningen te verhuren aan onze primaire doelgroepen:
Jaarverslag 2008
Kortingsgrens
Tot aftoppingsgrens
Doelgroep
943
Niet-doelgroep
88 1.031
Totaal
Boven aftoppingsgrens
Totaal
1.048
112
2.103 (74,3%)
183
440
711 (25,26%)
1.231
552
2.814 (100%)
Verhuringen aan specifieke doelgroepen In 2008 hebben we in totaal 395 woningen verhuurd aan specifieke doelgroepen: • 271 studentenwoningen • 117 aanleunwoningen • 7 woningen voor groepswonen of woongroepen door ouderen. Naast de aanleunwoningen die wij zelf verhuren, zijn er ook enkele complexen met aanleunwoningen die collectief van ons worden gehuurd. Nieuwe verhuringen in deze complexen zijn niet in het overzicht opgenomen.
Overleg met onze klanten
Sinds 2007 heeft Staedion geen centrale huurdersvereniging meer. In plaats daarvan hebben we voor elk van de vier rayons een Adviesforum opgericht, dat bestaat uit maximaal 10 tot 12 leden. Na een aanvankelijke zoektocht naar hun rol en werkwijze zijn de Adviesforums in 2008 goed op stoom gekomen. Zij hebben ons voorzien van vele adviezen over onder andere leefbaarheid, dienstverlening en woonruimteverdeling. Sinds 1 januari 2009 is een nieuwe Overlegwet (wet op het overleg huurders verhuurder) van kracht. Wij kiezen ervoor om de bewonerscommissies, die de bewoners van onze complexen vertegenwoordigen, een belangrijke rol te geven in het adviesrecht over de onderwerpen die in de wet zijn genoemd, zoals het renoveren of verkopen van woningen, het beleid rond leefbaarheid en de herstructurering van buurten en wijken. Wij informeren de bewonerscommissies voortaan tweemaal per jaar via een nieuwsbrief over ons voorgenomen beleid voor deze onderwerpen. Daarnaast krijgt het voorjaarsoverleg met de bewonerscommissies een ander karakter: naast complexaangelegenheden zullen ook adviesonderwerpen op de agenda staan. In het najaar van 2008 hebben we deze plannen besproken met alle Adviesforums en bewonerscommissies tijdens een druk bezochte bijeenkomst. Onze medewerkers die met de bewonerscommissies overleggen, worden begin 2009 op deze nieuwe werkwijze voorbereid.
Onderzoek woonfraude
Vermoedens over wachtlijstfraude trokken in 2008 de aandacht van media en politiek. Tegen betaling zou het mogelijk zijn versneld aan een sociale huurwoning te komen. De Haagse corporaties hebben hun procedures doorgelicht en honderden dossiers onderzocht. Daarbij zijn geen onrechtmatigheden geconstateerd. Bij Staedion berust de autorisatie om inschrijfgegevens aan te passen bij twee medewerkers. Alle autorisaties zijn gecontroleerd en akkoord bevonden. Hoewel er geen onrechtmatigheden zijn geconstateerd, zijn er wel zwakke plekken in het systeem naar boven gekomen. Met name de controle van gegevens bij ’lokaal maatwerk’ is daarom aangescherpt. Daarbij gaat het om de juistheid van de gegevens die kandidaat-huurders aanleveren.
Onderzoek naar klantwensen
Begin 2008 hebben we samen met trendbureau Signs of the Time een onderzoek uitgevoerd, waarin we met de leden van de Adviesforums huidige en toekomstige klantwensen hebben benoemd. De centrale vraag van het onderzoek was: hoe kunnen we het beste ingaan op veranderingen in de samenleving en de behoeften en wensen van onze klanten? Als we erin
Jaarverslag 2008
13
slagen om onze dagelijkse prestaties en klantcontactmomenten te verbeteren, kunnen we onze klanten meer ’ontstressen’. De onderzoekers gaven als aanbeveling mee om een duidelijke keuze te maken in de producten en diensten die we wel of niet aanbieden. Klanten gaven aan dat ze meer met ons willen meedenken over hoe zij wonen en meer willen participeren in de wijkinrichting. Ook willen zij meer gemak ervaren van online dienstverlening, bijvoorbeeld door reparatieverzoeken via internet in te dienen en te volgen. Deze uitkomsten hebben ons gesterkt in ons voornemen om in ons organisatieontwikkeltraject de klant centraal te stellen.
KWH-Huurlabel
Staedion was in 2008 aangesloten bij KWH, het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector. Jaarlijks meet KWH 5 onderdelen van het KWH-Huurlabel; KWH bepaalt welke onderdelen en wanneer. In 2008 zijn de resultaten bekend gemaakt van de meting telefonische bereikbaarheid, klachten afhandelen, woning onderhouden, woning veranderen en woning verlaten. Opnieuw hebben we het KWH-label behaald.
t e m e i t Renova n karakter a v d u o beh itplein Esmore
r Winnaa Stad g n i r e e t rbe Nieuw Wijkve Prijs
Beëindiging contract KWH We hebben besloten om het contract met KWH per 1 januari 2009 te beëindigen. Binnen Staedion vinden naast de KWH-metingen veel andere onderzoeken plaats die deels overlappen. De KWH-meting is niet op maat en geeft te weinig inzicht op de gebieden waar wij juist behoefte aan hebben. Bovendien wordt het KWH-label nauwelijks herkend door relaties buiten de corporatiesector of onze klanten. Helaas is KWH niet in de gelegenheid om iets aan deze nadelen te doen. Daarom voeren we in 2009 een nieuwe meetmethodiek in, die inspeelt op de wensen van onze organisatie, maatwerk levert, efficiency en effectiviteit biedt en kostenbesparend is. Met de uitkomsten en aanbevelingen uit de onderzoeken willen we projecten opzetten waarmee we onze klantgerichtheid nog verder kunnen verbeteren.
14
Bewoners van het Esmoreitplein wilden het geld van de Nieuwe Stad Prijs onder andere besteden aan een hinkelbaan. Jaarverslag 2008
Jaarverslag 2008
3
Onze woningen Onze productie komt op stoom: we hebben nog nooit eerder zo veel woningen gebouwd als in 2008, ondanks enkele vertragingen. Als gevolg van de economische teruggang bleef de verkoop van woningen achter bij onze verwachtingen. De herstructurering in de wijken Den Haag Zuidwest en Transvaal ging in volle gang verder.
Opgeleverde woningen
In 2008 hebben we 563 woningen opgeleverd, waarvan 466 huurwoningen en 97 koopwoningen. Dat is een derde meer dan in 2007 en het hoogste aantal uit onze bestaansgeschiedenis. Als gevolg van vertragingen in Stadspark Overvoorde (wijziging in de bouwmethode) en Nieuwe Vaart (problemen met energieleverancier Eneco) leverden we ongeveer 100 woningen minder op dan verwacht. Project Boekhorststraat
Huur
Koop
Totaal
16
16
5
Buitenom
5
Nieuwe Vaart
48
Het Vijfde Kwartier
358
358
Hoornseweg
23
23
Oliemolen
13
13
Loosduinse Hoofdstraat
19
19
Wesselstraat Totaal
466
71
119
10
10
97
563
In 2008 zijn 149 woningen financieel afgewikkeld, waarvan 133 huurwoningen en 16 koopwoningen. Ten behoeve van de wijkontwikkeling worden incidenteel ook duurdere woningen, met stichtingskosten van boven de € 200.000,-, gebouwd. Boekhorststraat In de Boekhorststraat hebben we 5 woningen/winkels gerestaureerd. Dit project is onderdeel van de revitalisering van deze winkelstraat in de Haagse binnenstad. Buitenom De eerste fase van dit project van in totaal 16 woningen in het centrum van Den Haag is in 2008 opgeleverd. In dit project werken we samen met de ontwikkelende aannemer Panagro.
16
Nieuwe Vaart Nieuwe Vaart is na het vorig jaar opgeleverde project Hunzehof het tweede grote herstructureringsproject in de wijk Morgenstond. Het project omvat 43 huurappartementen, 5 huurwoningen, 76 koopappartementen en 46 grondgebonden koopwoningen. De resterende 51 woningen worden in 2009 opgeleverd. Het Vijfde Kwartier In Het Vijfde Kwartier, een groot deelplan in de Vinex-wijk Wateringse Veld, bouwen we in totaal 615 huurwoningen. In 2008 zijn er 358 grondgebonden woningen opgeleverd. De 237 appartementen en de laatste 20 grondgebonden woningen volgen in 2009. Uniek aan Het Vijfde Kwartier is het sociale aspect. Geïnspireerd door de hofstructuur van het stedenbouw-
Jaarverslag 2008
kundig plan hebben we ook de sociale structuur in de buurt veel aandacht gegeven. We hebben aspirant-huurders duidelijk gemaakt dat wonen in Het Vijfde Kwartier een actieve, sociale bijdrage vraagt. Wonen in Het Vijfde Kwartier is geen onderdompeling in anonimiteit, maar een bewuste keuze voor samenleven in een prettige omgeving. Hoornseweg Aan de Hoornseweg in Delft leverde Staedion in 2008, 23 huurwoningen op voor de vrije sector. De woningen liggen in de wijk Hoornse Zoom, waar we al ruim 150 woningen hebben opgeleverd. Oliemolen Een bijzonder project dat we in 2008 opleverden: de Oliemolen in de Delftse wijk Hoornse Zoom. De voormalige molen, een gemeentelijk monument, is op een prachtige wijze gerestaureerd tot 4 huurwoningen in de vrije sector en een Thomashuis, dat zorg en huisvesting biedt aan 8 bewoners met een verstandelijke beperking. Zij worden begeleid door een ondernemersechtpaar dat zelf ook in de molen woont. Loosduinse Hoofdstraat In het oude centrum van het stadsdeel Loosduinen hebben we 19 nieuwbouwappartementen aangekocht. Het complex grenst aan bestaand bezit en vormt daarop een mooie aanvulling. Wesselstraat In de Wesselstraat (project Zuidkaap) hebben we in 2008 de laatste 10 van in totaal 188 woningen gebouwd, het laatste deel van het tweede herstructureringsproject in Transvaal.
Woningen in aanbouw
Op 31 december 2008 waren 1.172 woningen in aanbouw (669 huur en 503 koop). De oplevering van deze woningen vindt plaats in 2009 en 2010. Op 72 huurappartementen in Delft na bevinden de betreffende projecten zich allemaal in Den Haag, deels in een van de binnenstedelijke herstructureringsgebieden, deels in de Vinex-wijk Wateringse Veld. Enkele bouwprojecten waarmee we in 2008 wilden beginnen, hebben vertraging opgelopen. Terwijl de bouwkosten al jaren achtereen sterk oplopen, werden de economische vooruitzichten en dus de verwachte opbrengsten in de loop van 2008 steeds minder rooskleurig. Daarom hebben we enkele projecten in heroverweging genomen. Project Stadspark Overvoorde
Huur
Koop
Totaal
53
173
226
51
51
Nieuwe Vaart Reypoort Kempstraat
51
51
50
156
206
32
Johannesburgstraat
79
Beresteinlaan
65
65
Laan van Wateringse Veld
257
257
Schoemakerstraat (Delft)
72
72
Europaschool
13
13
Hof Berestein
54
Woerdblok fase 1
26
Totaal
669
40
111
94 26
503
1172
Jaarverslag 2008
17
Haalbaarheidstudies
In 2008 hebben we een groot aantal haalbaarheidstudies verricht ten behoeve van de verwerving van nieuwe locaties. We hebben grondposities ingenomen voor de bouw van in totaal 2.000 woningen.
Verkoop nieuwe woningen
In 2008 werden 217 nieuwbouwwoningen verkocht en overgedragen aan de nieuwe eigenaar. Dat aantal bleef achter bij onze verwachtingen. In 2007 werd al duidelijk dat de balans tussen vraag en aanbod in Den Haag Zuidwest ongunstig is. De economische teruggang in de tweede helft van 2008 zorgde voor een verdere verslechtering van de verkoopmogelijkheden. Aan het eind van 2008 stonden ook andere verkoopprojecten onder druk. Dat zal in 2009 leiden tot verminderde verkoopresultaten. In enkele gevallen zullen woningen mogelijk uit de verkoop worden genomen en tijdelijk worden verhuurd.
Verkoop bestaande woningen
In 36 complexen verkopen we bestaande huurwoningen: zodra huurders een van deze woningen verlaten, worden de woningen niet meer verhuurd maar verkocht. In totaal gaat het om 2.134 huurwoningen. In 2008 hebben we 160 bestaande huurwoningen verkocht en overgedragen aan de nieuwe eigenaar. De gemiddelde verkooptijd bedroeg 143 dagen, de gemiddelde verkoopprijs was € 86.802. Aan het eind van het boekjaar stonden nog 57 leegstaande bestaande huurwoningen in verkoop.
Verbetering Mariahoeve
2008 was een bijzonder jaar voor Mariahoeve: de wijk bestond 50 jaar. Dit jubileum is uitgebreid gevierd met een meerdaags festival en de uitgave van een boek. Daarnaast stond 2008 vooral in het teken van de uitvoering van het convenant dat we met de gemeente Den Haag, Vestia en Haag Wonen hebben gesloten om de komende 10 jaar aan verbeteringen in Mariahoeve
te werken. In april 2008 heeft de gemeente Den Haag de Toekomstvisie Mariahoeve gepubliceerd, waarin de ontwikkelstrategie en de integrale toekomstvisie zijn beschreven. Deze visie is in samenspraak met bewoners, corporaties en alle andere betrokkenen in de wijk opgesteld en vormt de komende jaren de leidraad voor projecten. Werkgroepen van start In 2008 zijn verschillende werkgroepen van start gegaan met de eerste projecten, zoals het omvormen van het huidige wijkpark De Horst naar een ’woonpark met allure’, het Business Center Mariahoeve, waar ondernemers uit de buurt tijdelijk kantoorruimte kunnen huren, en het VanHarte Resto, waar wijkbewoners elkaar ontmoeten door samen te eten. Daarnaast zijn tal van andere projecten in Mariahoeve opgestart, die laten zien dat het door ons geïnitieerde project ’Identiteit en Branding Mariahoeve’ zijn vruchten afwerpt. Gedragsregels Voor de complexen aan Isabellaland, Catharinaland, Robertaland en Gradaland hebben we gedragsregels opgesteld, in nauw overleg met de bewoners. Zo willen we stimuleren dat deze ’woonafspraken’ ook echt worden nageleefd. Als de proef slaagt, willen we voor al onze woningen gedragsregels laten opstellen. Groot onderhoud Naast de sociale en maatschappelijke projecten zijn we in Mariahoeve in 2008 begonnen met een fysieke kwaliteitsimpuls. We hebben het complex aan Isabellaland voor groot onderhoud in de steigers gezet. Voor het complex Denenburg zijn de voorbereidingen gestart.
Vernieuwing Stationsbuurt/Oude Centrum
In Stationsbuurt/Oude Centrum treffen we voorbereidingen om de wijk te vernieuwen. In 2008 hebben we een belangrijke stap gezet met de overname van de NV Stedelijk Belang van de gemeente Den Haag. Daarmee hebben we ongeveer 380 bedrijfspanden en woningen aan ons bezit toegevoegd, waardoor we onze grip hebben verstevigd op de verschillende panden in het gebied. Zo kunnen wij en de gemeente de vernieuwing van deze buurt effectiever vormgeven. De visie van Staedion, Haag Wonen en de gemeente is in hoofdlijnen vastgelegd in de Raamovereenkomst Investeringsprogramma Krachtwijken Den Haag. In 2009 werken we deze visie verder uit. De vernieuwing van het historische Rode Dorp (de eerste sociale woningbouw van Den Haag) is een belangrijk onderdeel van deze overeenkomst, net als de upgrade van de Boekhorststraat, die de buurt met het stedelijke winkelgebied verbindt.
18
Herstructurering algemeen
Uitreiking sleutel aan de nieuwe bewoners van het project Het Vijfde Kwartier in de wijk Wateringse veld. Jaarverslag 2008
De herstructurering in Den Haag Zuidwest en Transvaal was in 2008 in volle gang. Het jaar stond niet alleen in het teken van woningbouw, maar ook van een heroriëntatie binnen de zachte planvoorraad (gebieden die bestemd zijn voor ontwikkeling maar nog in de planfase verkeren) van Staedion, Haag Wonen, Vestia en de gemeente Den Haag. Directe aanleiding hiervoor is de Raamovereenkomst Investeringsprogramma Krachtwijken Den Haag. Hierin is
Jaarverslag 2008
19
een belangrijke programmatische verbreding overeengekomen voor de vernieuwing van Den Haag Zuidwest. Daarnaast bleek het noodzakelijk om de uitgangspunten met betrekking tot het woningbouwprogramma bij te stellen, omdat de financiële haalbaarheid van diverse projecten in het gedrang kwam. Woontest Tot nu toe is in de herstructurering in Den Haag Zuidwest en Transvaal vooral gekeken naar de woningvoorraad. Samen met Haag Wonen willen we een stap verder gaan door het perspectief van de klant meer in de herstructurering te betrekken. Daarom hebben we gezamenlijk opdracht gegeven aan The SmartAgent Company om een woontest af te nemen onder onze huurders en kopers in Den Haag Zuidwest en Transvaal en om geïnteresseerde huurders en kopers buiten het gebied te interviewen. De woontest laat zien dat in Zuidwest grondgebonden woningen voor ’sociale stijgers’ heel kansrijk zijn, net als seniorenwoningen in combinatie met zorg en andere voorzieningen. In Transvaal zijn twee kansrijke woonmilieus aangewezen: sociale buurten die aantrekkelijk zijn voor gezinnen die stedelijk willen wonen en levendige buurten met veel voorzieningen, diversiteit en vooroorlogse architectuur. Deze inzichten verwerken we in de eerste helft van 2009 in de gebiedsstrategieën voor Zuidwest en Transvaal.
Herstructurering Den Haag Zuidwest
In 2008 zijn er in Den Haag Zuidwest in totaal 119 woningen opgeleverd. In 2009 worden er nog eens 396 woningen opgeleverd. Bouwlust In 2008 hebben we het stedenbouwkundig onderzoek naar de mogelijke vernieuwing van 500 sociale huurwoningen in De Stede stilgezet. De in de Raamovereenkomst Investeringsprogramma Krachtwijken Den Haag gemaakte afspraken over maatschappelijk vastgoed waren aanleiding om de omvang van het te onderzoeken plangebied uit te breiden met de aangrenzende sportterreinen en de twee basisscholen in het gebied. Daarnaast hebben we het programma en de fasering in overeenstemming gebracht met de lijn die is uitgezet in ons ondernemingsplan 2008-2012 om minder woningen te slopen en ook renovatie en verkoop van bestaande woningen te betrekken in de gebiedsvisie. Begin juli hebben wij met de gemeente Den Haag en het wijkplatform over deze ontwikkelingen gesproken. Eind 2008 hebben we met de gemeente overeenstemming bereikt over de uitgangspunten voor deze gebiedsontwikkeling. In 2009 vindt een (versnelde) doorstart van de stedenbouwkundige studie plaats.
20
Moerwijk In november 2008 heeft de stuurgroep Den Haag Zuidwest besloten om het programma en de stedenbouwkundige uitgangspunten in de lopende gebiedsontwikkelingen MoerwijkZuid en De Raden te heroverwegen. In 2009 wordt hier versneld een vervolg aan gegeven. Dan wordt beoordeeld in hoeverre er aanleiding is om het programma en de stedenbouwkundige uitgangspunten aan te passen. Morgenstond In 2008 hebben we met Haag Wonen en de gemeente Den Haag de gebiedsontwikkeling in Morgenstond Midden geëvalueerd. De uitkomsten gaven aanleiding om opnieuw te kijken naar het programma en de stedenbouwkundige uitgangspunten voor de zachte planvoorraad. Zo nodig wordt de samenwerkingsovereenkomst voor deze gebiedsontwikkeling in 2009 aangepast.
Jaarverslag 2008
Haveltestraat en omgeving Eind 2008 vond de doorstart plaats van het stedenbouwkundige onderzoek naar de vernieuwing van in totaal 592 woningen van Staedion, Haag Wonen en Vestia. Het concept stedenbouwkundig plan dat Rein Geurtsen in 2007 heeft ontwikkeld, bleek financieel onhaalbaar. De corporaties hebben daarom even pas op de plaats gemaakt. In de raamovereenkomst voor de Haagse krachtwijken is het belang van deze gebiedsontwikkeling onderstreept. Garantiekaart 2008-2016 In 2008 is de garantiekaart voor de periode 2008-2016 gepubliceerd. De kaart laat zien welke vernieuwingsplannen er zijn voor het woningbezit van Haag Wonen, Staedion en Vestia. Eind november 2008 hebben we onze huurders op de hoogte gebracht van de nieuwe garantiekaart. Onderzoek wijkeconomie Den Haag Zuidwest Om de wijkeconomie in Den Haag Zuidwest een flinke impuls te geven, willen we samen met Haag Wonen, Vestia en de gemeente een strategie voor bedrijfsonroerendgoed ontwikkelen. Daarom hebben we gezamenlijk het initiatief genomen om een marktonderzoek naar de wijkeconomie te laten uitvoeren door de Stec Groep. De uitkomsten dienen als input voor de uitwerkingen van de structuurvisie Den Haag Zuidwest en de strategie voor het bedrijfsonroerendgoed van de corporaties in Zuidwest. Gebiedsmarketing De gebiedsmarketingcampagne LeefRuim, die we in 2007 zijn begonnen met Haag Wonen, Vestia en de gemeente Den Haag, is in 2008 voortgezet. De campagne was in 2008 vooral gericht op mensen buiten Den Haag Zuidwest.
Herstructurering Transvaal
Fase 1 •In 2008 zijn de laatste 10 nieuwe woningen van Project Zuidkaap aan de Wesselsstraat opgeleverd. •Project Reypoort verloopt, na eerdere vertragingen, voorspoedig. De oplevering wordt begin 2009 verwacht. Fase 2 •In 2008 is de bouw van het project Via Salsa begonnen. De eerste woningen worden begin 2009 opgeleverd. Het project bestaat uit 206 woningen, waarvan 26 huurappartementen. Fase 3 • Voor het project Cabo Verde is de bouw halverwege 2008 gestart. • Het tweede deel van fase 3 (De Oriënt, Koppen Groenelaan en renovatie Hertzogstraat) is in het voorjaar van 2007 actiegebied geworden. In de tweede helft van 2008 zijn de laatste bewoners uitgeplaatst. • Het project ’Renovatie Hertzogstraat’ (vrije huursector) omvat de hoogwaardige renovatie van beide zijden van de Hertzogstraat.
Jaarverslag 2008
21
• Het project ’Koppen Groenelaan’ bestaat uit ongeveer 90 nieuwbouwkoopwoningen met bedrijfsruimte en parkeervoorzieningen aan de toekomstige Morgenzonlaan, Schalkburgerstraat en Kritzingerstraat. Fase 4 Fase 4 (Transvaal Noord) beslaat een groot deel van de wijk. In totaal bouwen we hier 775 woningen. De vernieuwing van Transvaal Noord is onderverdeeld in 4 fasen: 4a tot en met 4d. De voorbereidingen voor fase 4a zijn gestart; de eerste actiegebiedaanwijzing verwachten we halverwege 2009. De uitgangspunten voor fase 4 vormen een belangrijk onderdeel van de gebiedsstrategie Transvaal, die in het eerste kwartaal van 2009 verschijnt. Met de gemeente Den Haag onderzoeken we hoe de in fase 4 benoemde programmatische en stedenbouwkundige uitgangspunten het beste in lijn kunnen worden gebracht met de nota van uitgangspunten voor de lijn 11-zone en de afspraken die hier met ons over zijn gemaakt in de Raamovereenkomst Investeringsprogramma Krachtwijken Den Haag. Paul Krugerlaan en lijn 11 De ontwikkeling van de Paul Krugerlaan hangt samen met het omliggende gebied van Transvaal Noord. Wij zien goede kansen voor dit gebied en trekken samen met de gemeente op om alle ontwikkelingen goed op elkaar af te stemmen.
Bedrijfsonroerendgoed
In alle herstructureringsgebieden zijn de uitplaatsingen van bedrijven volgens planning verlopen en afgerond. Daarnaast hebben we in 2008 op verschillende locaties bedrijfspanden aangekocht of verhuurd: • In Transvaal hebben we verschillende bedrijfspanden overgenomen van Haag Wonen: aan de Van Maanenkade en de Kempstraat. Deze aankoop stelt ons beter in staat om de bedrijfspanden in de wijk in samenhang met elkaar te beheren. • In het nieuwbouwproject Het Vijfde Kwartier hebben we in korte tijd vrijwel alle bedrijfspanden verhuurd tegen prijzen die boven marktconform liggen. Daarbij kwamen zowel commerciële als maatschappelijke functies aan bod - dat laatste in de vorm van een orthodontistpraktijk, een fitnesscentrum voor 55-plussers en een centrum voor buitenschoolse opvang. • Aan de Boekhorststraat hebben we enkele winkelpanden aangekocht, die we hebben opgeknapt. De winkelruimten in de ’Luxuspanden’ hebben we verhuurd aan winkeliers die passen in de ’branchering’, de verhouding tussen verschillende soorten winkels die voor de Boekhorststraat is vastgesteld. Ook de woningen boven de winkels hebben we opgeknapt en verhuurd.
22
Jaarverslag 2008
e d n e n Span ur u t c e t i arch de Het Vijf r e i t Kwar
r615 huu n e g wonin
ring Opleve 09 0 2008-2
4
Onze diensten
Huurachterstand zittende huurders
In 2008 sloten we bijna 3.000 nieuwe huurcontracten af. We gaven € 8,5 miljoen uit aan het dagelijks onderhoud van onze woningen, € 5,2 miljoen aan mutatieonderhoud en € 35,4 miljoen aan planmatig en groot onderhoud. We verzorgden bijna 25.000 serviceabonnementen en hadden 123 VvE’s in beheer.
Nieuwe huurcontracten
In 2008 hebben we nieuwe huurcontracten afgesloten voor in totaal 2.967 woningen. Met een woningbezit van 31.972 op de peildatum 31 december 2008 komt dit neer op een mutatiegraad van 9,2% (in 2007 8,7%). Van de 2.967 huurcontracten ging het in 408 gevallen om een nieuwbouwwoning, onder andere in Nieuwe Vaart (48), Het Vijfde Kwartier (309), de Boekhorststraat (5), Hoornse Zoom in Delft (27) en Loosduinen (19). Van alle nieuwe huurcontracten werden er 16 afgesloten in het kader van woningruil en 13 wegens overschrijving van het huurrecht, bijvoorbeeld na een scheiding waarbij een van de partners de woning blijft huren. Naast woningen hebben we in 2008 382 parkeergelegenheden verhuurd en 36 overige verhuureenheden, zoals bergingen, garages en carports. Soort huurcontract
Oost 1
Oost 2
West 1
West 2
Reguliere huurwoningen
585
863
530
989
Parkeergelegenheden
133
162
58
29
Overige verhuureenheden
6
7
7
16
Vrijesectorwoningen
6
4
55
91
730
1.036
650
1.125
Totaal
Beëindigde huurcontracten
In 2008 hebben we 3.114 huurcontracten voor woningen beëindigd, 293 voor parkeergelegenheden en 27 voor overige verhuureenheden. Soort huurcontract
Oost 1
Oost 2
West 1
West 2
Woningen
785
1.081
542
706
Parkeergelegenheden
77
154
43
19
Overige verhuureenheden Totaal
24
4
4
7
12
866
1.239
592
737
Huurderving
De totale gemiddelde huurderving bedroeg in 2008 1,84%, verdeeld over: • huurderving als gevolg van mutatie- en exploitatieleegstand: 0,83% • huurderving als gevolg van verkoop- en sloopleegstand: 1,01%.
Leegstand in dagen
Het gemiddelde aantal dagen leegstand per woning (vanaf de datum waarop de woning wordt verlaten tot de ingangsdatum van de nieuwe huurovereenkomst) bedroeg in 2008 26 dagen.
Jaarverslag 2008
Het aantal huurders van een woning met een huurachterstand is in 2008 afgenomen van 2.751 naar 2.577, maar de totale huurachterstand is gestegen van € 1.376.072 naar € 1.614.363. Deze stijging van 17,3% heeft verschillende oorzaken: • Het effect van de economisch slechtere tijden wordt geleidelijk zichtbaar in het totale achterstandsbedrag. • In 2008 is ons nieuwe primaire systeem Empire in gebruik genomen, dat een ruimere definitie hanteert voor de achterstanden op zittende huurders: niet alleen betalingsachterstanden op de huidige woning maar ook achterstanden op vorige woningen tellen mee in het saldo. Voorheen waren deze bedragen opgenomen in het achterstandsbedrag op vertrokken huurders. • Onze incasso-inspanningen zijn er in toenemende mate op gericht om samen met huurders een structurele oplossing te vinden voor betalingsachterstanden. Het vinden van deze oplossingen vergt tijd, waardoor achterstanden langer open blijven staan. • Wij hanteren een actief-incassobeleid: als uiteindelijk alle genoemde maatregelen geen resultaat opleveren zullen we tot ontruiming overgaan. De achterstand van huurders met een lopende deurwaarderszaak is toegenomen van € 971.961 op 31 december 2007 naar € 1.107.299 op 31 december 2008, een stijging van 13,9%. Het gemiddelde openstaande bedrag per vordering dat bij een deurwaarder loopt, is gestegen van € 863,20 naar € 1.098,51, een stijging van 27,2%.
Categorie
Aantal 2008
Aantal 2007
Totaal
Totaal
in € 2008
in € 2007
Gemiddeld bedrag in € 2008
In % 2008
In % 2007
Deurwaarderszaken
1.008
1.126
1.107.299
971.961
1098,51
68,59
70,62
Betalingsregelingen
78
126
23.459
38.166
300,76
1,45
2,77
> 3 maanden
42
20
59.389
26.168
1414,02
3,68
1,90
3 maanden
4
1
1.939
1.184
484,66
0,12
0,09
> 2 maanden
37
25
32.584
19.380
880,65
2,02
1,44
2 maanden
39
13
29.190
7.452
748,46
1,81
0,54
> 1 maand
110
86
60.521
41.173
550,19
3,75
2,99
1 maand
393
539
160.185
199.237
407,60
9,92
14,47
< 1 maand
866
815
139.796
71.351
161,43
8,66
5,18
Totaal
2.577
2.751
1.614.362
1.376.072
626,45
100
100
Vooruitbetaalde huur
Naast huurders met een achterstand zijn er ook huurders die de huur, volgens hun huurcontract, vooruitbetalen. Op 31 december 2008 hadden 6.752 huurders gemiddeld € 344 vooruitbetaald; een totaal van € 2.324.782. Op 31 december 2007 ging het om 7.484 huurders die gemiddeld € 305 vooruit hadden betaald en bedroeg het totaal € 2.283.483.
Huurachterstand vertrokken bewoners
De huurachterstand van vertrokken huurders van woningen is van € 2.095.058 op 31 december 2007 gestegen naar € 2.548.314 op 31 december 2008, een stijging van € 453.256 (21,6 %). Daarnaast werd in 2008 een bedrag van € 1.002.563 afgeboekt als oninbare vordering. Het aantal vorderingen daalde van 1.138 naar 1.123 op 31 december 2008. Het gemiddeld openstaande bedrag per vordering steeg van € 1.841 naar € 2.269.
Jaarverslag 2008
25
De stijging van het saldo wordt vooral veroorzaakt doordat onze deurwaarderkantoren de kosten van ontruimingen (voor bijvoorbeeld verhuizen, sloten maken en schoonmaken) in een eerder stadium aan ons doorberekenen.
Ontruimingen
Het aantal ontruimingen wegens betalingsachterstand nam van 227 in 2007 af naar 215 in 2008. In 32 van deze gevallen was de oorzaak van de ontruiming een combinatie van huurschuld en overlast of onderhuur (43 in 2007). Oost 1
Oost 2
West 1
West 2
Totaal
Huurschuld
Reden van ontruiming in 2008
24
24
13
20
81
Lege woning bij ontruiming
20
22
11
19
72
Huurschuld in combinatie met onderhuur
3
8
3
6
20
5
4
10
Huurschuld in combinatie met overlast
0
1
Constatering van leegstand
1
2
Sleutels ingeleverd vóór ontruimingsdatum
6
2
5
6
19
2
1
5
8
0
2
Ontruimd; wietplantage aangetroffen Ontruimde overige verhuureenheden
3
2
Totaal
54
63
38
60
215
Aantal geplande ontruimingen
155
147
127
147
590
Door huurders vóór de ontruiming te benaderen, kunnen we een ontruiming steeds vaker voorkomen. In 2008 hebben we in samenwerking met hulpverlenende instanties voor het stadsdeel Laak en voor de wijk Morgenstond een pilotproject uitgevoerd. In dit project wordt na ontvangst van het ontruimingsvonnis een multidisciplinair team (MDT) op de zaak gezet in een laatste poging een ontruiming te voorkomen. Het team bestaat uit medewerkers van de corporaties, Parnassia, de Gemeentelijke Kredietbank, maatschappelijk werk en de GGD. De inzet van het MDT lijkt zijn vruchten af te werpen, al is het wel een bijzonder arbeidsintensief traject.
• Oost 1 heeft 38 contracten afgesloten in de complexen Engelenburgstraat, Herman Costerstraat, Joubertstraat, Kockstraat, Paul Krugerlaan, Reitzstraat, Smitstraat en Loosduinsekade. • Oost 2 heeft 98 contracten afgesloten in het complex De Hoefkade (Rode Dorp). • West 1 heeft geen contracten afgesloten. • West 2 heeft 80 contracten afgesloten in de complexen Tinaarlostraat/Wapserveenstraat, Dalerveenstraat/Fluitenbergstraat, Coevordenstraat/Haveltestraat, Erasmusweg/ Nettelhorststraat en Westhovenplein.
Onderhoud
We maken in ons onderhoud onderscheid tussen dagelijks onderhoud (om storingen en kleine schades te herstellen), mutatieonderhoud (om woningen die van huurder veranderen in goede staat te brengen) en planmatig en groot onderhoud (om de kwaliteit van bouwdelen in stand te houden). Dagelijks onderhoud De professionalisering van het dagelijks onderhoud is doorgezet. Tot 2008 hanteerden we voor het onderhoud een normbedrag dat was gebaseerd op uitgaven in het verleden. Door goed inzicht in de onderhoudsstaat van het bezit is het in 2008 mogelijk gebleken om realistischer te begroten. In totaal is in 2008 € 8,5 miljoen aan dagelijks onderhoud uitgegeven. Een integrale aanpak met andere onderhoudsingrepen zoals mutatie- en planmatig onderhoud, staat voor de komende jaren centraal in een verdere optimalisatie van de onderhoudskosten. Mutatieonderhoud In het verleden is geen langetermijnbeleid ontwikkeld voor interieurverbeteringen. Als gevolg daarvan zijn in onze meerjarenraming voor planmatig onderhoud geen reserveringen opgenomen voor interieurverbetering. Om de onderhoudskosten zuiver te houden, streven we naar een herijking van het beleid door bepaalde kosten over te hevelen van mutatieonderhoud naar planmatig onderhoud.
Huurtoeslag
In 2008 hebben we maandelijks voor gemiddeld 8.500 huurders huurtoeslag in mindering gebracht op de huur. Dat doen we op basis van beschikkingen van de Belastingdienst. In totaal was daarmee een bedrag gemoeid van € 17.349.117 (2007: € 18.335.598), gemiddeld € 1.445.760 per maand (2007: € 1.527.967). Het aantal huurders dat gebruik maakt van deze huurmatiging, daalt gestaag. Steeds meer huurders kiezen ervoor om de huurtoeslag op hun eigen rekening te ontvangen.
Servicekosten 26
In 2008 hebben we verder gewerkt aan het stroomlijnen van de afrekeningen van de servicekosten. In bijna alle complexen hebben we de servicekosten voor 30 juni 2008 afgerekend met de bewoners. Net als voorgaande jaren hebben we geprobeerd om te voorkomen dat klanten grote bedragen moeten bijbetalen.
27
Househopping
Onder de naam Househopping verhuren we woningen die in de nabije toekomst gesloopt gaan worden, tijdelijk aan jongeren tussen de 18 en 27 jaar (artikel 15 van de Leegstandswet). In totaal hebben we in 2008 216 van deze woningen aan jongeren verhuurd. De Househoppingcontracten zijn als volgt over de rayons verdeeld:
Jaarverslag 2008
Bewonerscommissies komen op voor de belangen van bewoners. Jaarverslag 2008
We hebben in 2008 in totaal € 5.171.678 besteed aan mutatieonderhoud, aanzienlijk minder dan in 2007 (€ 5.675.182). De kosten per woning lopen sterk uiteen. Gemiddeld gaven we in 2008 per woning (nieuwbouw niet meegeteld) € 2.213 uit aan mutatieonderhoud, iets meer dan in 2007 (€ 2.185). Planmatig en groot onderhoud In 2008 bedroegen de uitgaven voor planmatig en groot onderhoud in totaal € 35,4 miljoen. De werkzaamheden passen binnen het huidige strategisch voorraadbeleid. In 2008 hebben we geïnvesteerd in prestatiegericht samenwerken bij het onderhoud. In overleg met onze onderhoudsbedrijven hebben we het bestaande handboek voor het schilderwerk volledig herzien. In het kader van prestatiegericht schilderen hebben we in 2008 verschillende projecten in uitvoering genomen, onder andere in de complexen aan de Kepplerstraat, Lage Nieuwstraat, Catharinaland, Maasstraat, De Dreven, Louis Armstrongkade, Perziklaan en Betje Wolffstraat. In juli 2007 heeft Staedion een nieuw onderhoudscontract afgesloten voor het cv-onderhoud. 2008 was het eerste volledige jaar waarin volgens dit contract is gewerkt. Dat heeft geleid tot een vervanging van cv-ketels door nieuwe hr-ketels in onder andere complexen aan de Kievitsbloemlaan, Laan van Meerdervoort, Katerstraat, Oog in ’t Zeilstraat en Hoefkade. In 2008 hebben we voorbereidingen getroffen voor verschillende projecten voor groot onderhoud. Twee projecten zijn in 2008 van start gegaan: • Isabellaland (start september 2008, gereed halverwege 2009) • Vlierboomplein (start november 2008, gereed eind 2009). Het project aan de Ericalaan/Heliotrooplaan werd eind 2008 opgeleverd. Ook werd in Scheveningen het groot onderhoud aan de Werfstraat afgerond tot grote tevredenheid van de bewoners.
heid om onder andere een inboedelverzekering af te sluiten. In 2008 hebben we deze dienst uitgebreid: voortaan kunnen onze klanten alle verzekeringen van FBTO met korting afsluiten. • Verhuisservice: onze klanten kunnen tegen een aantrekkelijk tarief gebruikmaken van de diensten van verhuisfirma Zaat, die we in 2008 hebben uitgebreid met de mogelijkheid om een aanhangwagen te huren. Mede als gevolg van de herstructurering hebben klanten veel gebruikgemaakt van de Verhuisservice.
Serviceabonnementen
Veel huurders hebben het klein dagelijks onderhoud verzekerd via een serviceabonnement. In totaal zijn er bijna 25.000 deelnemers en dat is 80% van het aantal huurders. Naast een uitgebreid pakket aan verzekerde onderdelen, voeren we elk anderhalf jaar een volledige servicebeurt uit. Trouwe huurders krijgen een korting op het abonnement.
VvE Beheer
In 2008 heeft VvE Beheer belangrijke stappen gezet naar de professionaliserings- en efficiencyslag die in 2009 in volle omvang zal worden doorgevoerd. De personele bezetting is op orde gebracht en voor de hand liggende verbeteringen in het bedrijfsproces zijn doorgevoerd. We hebben het contact met onze klanten verstevigd, onder andere door met alle VvE’s volgens planning te vergaderen en elk kwartaal de ’VvE Actueel’ uit te brengen, een nieuwsbrief met actuele informatie en wetenswaardigheden over VvE Beheer. In 2009 willen we onze dienstverlening verder verbeteren. Eind 2008 hadden wij 123 VvE’s in beheer (5.076 appartementsrechten). We hebben de samenwerking met één vereniging opgezegd. In totaal hebben we in 2008 voor € 536.575 aan beheervergoeding gefactureerd en namens de VvE voor € 6.179.479 aan opdrachten verstrekt (4.958 facturen). Daarnaast hebben we voor € 38.850 gefactureerd ten behoeve van eigendomsoverdrachten (259 stuks).
Woondiensten
Wij willen dat de huurder zich thuis voelt in de woning. Daarom bieden wij nieuwe huurders de mogelijkheid om hun woning aan te passen aan hun eigen wensen. Zo willen wij de klanttevredenheid laten toenemen en klanten duurzaam aan ons binden. We gaan ervan uit dat de huurders die investeren in hun woning, een grotere betrokkenheid hebben bij hun woning en woonomgeving. Het programma ’Mijn Manier van Wonen’ daagt huurders uit om van hun huis een ’thuis’ te maken. Daarvoor bieden we verschillende woondiensten aan, in samenwerking met betrouwbare partners:
28
• Kies uw keuken: huurders krijgen de mogelijkheid om een keuken naar eigen wens te plaatsen. In 2008 is het aantal keuzemogelijkheden uitgebreid. Huurders kunnen een keuze maken uit onder andere kleuren, inbouwapparaten, keukenbladen, kranen en tegels. • Sanitair: uit verschillende klantenpanels is gebleken dat klanten bij plaatsing van sanitair inspraak willen hebben in model en kleur. In 2008 zijn de voorbereidingen getroffen voor een nieuwe woondienst die de huurder in staat stelt om een keuze te maken uit verschillende kleuren, modellen, kranen en tegels. In 2009 gaan we deze dienst aanbieden aan onze klanten. • Verzekeringen: geregeld blijkt dat het voor onze klanten niet duidelijk is hoe belangrijk een goede verzekering is. Via FBTO bieden we onze klanten al enkele jaren de mogelijk-
Jaarverslag 2008
29
De nieuwe bewoners van het project Het Vijfde Kwartier onderweg naar hun nieuwe woning in de wijk Wateringse veld. Jaarverslag 2008
5
Onze maatschappelijke doelen
Overige convenanten
Met verschillende maatschappelijke organisaties hebben we een convenant afgesloten voor begeleid wonen. Deze convenanten hebben we in 2008 gecontinueerd. Daarnaast hebben we tal van projecten uitgevoerd op het gebied van wonen, zorg en welzijn. We investeerden bijna € 2,5 miljoen in leefbaarheidsprojecten. Onze ambities op het gebied van duurzaamheid hebben we in 2008 verhoogd.
Maatschappelijke bestedingen (in €)
Maatschappelijke aandeelhoudersvergadering
Onze maatschappelijke aandeelhoudersvergadering is uitgesteld naar januari 2009. De bijeenkomst zal dan in het teken staan van de aanpak van de Brede Buurtzones in Transvaal. Bestuurders van onderwijskoepels, welzijnwerk, zorg en de gemeente Den Haag zullen aanwezig zijn. De afspraken uit 2007 zijn uitgewerkt, zoals de subsidietoezegging van de gemeente voor het Kamers met Kansen-project met Scholengroep Den Haag Zuid-West, dat als doel heeft om jongeren die de aansluiting met de maatschappij dreigen te verliezen, te begeleiden naar een zelfstandig bestaan. Een ander voorbeeld is de aanstaande exploitatie, in samenwerking met Florence, van twee wooneenheden in Kijkduin als zorghotel, waar gasten tegelijkertijd kunnen ontspannen en een beroep doen op zorg, bijvoorbeeld om te herstellen van een operatie.
Convenanten begeleid wonen
De convenanten voor begeleid wonen zijn gecontinueerd. Begeleid wonen is nog steeds een succesvolle formule om kwetsbare mensen zelfstandig te laten wonen. Over het geheel zijn er bijzonder weinig problemen en in een enkel geval waarin dit wel aan de orde is, wordt voortvarend ingegrepen door de begeleiders van de zorginstellingen. Voor de huurders betekent een eigen woning een belangrijke nieuwe stap. • De convenanten met de reclassering hebben we geëvalueerd. Naar aanleiding daarvan is afgesproken dat de reclassering meer gebruik gaat maken van het aantal toegezegde woningen. • Met Stichting De Bruggen hebben we afgesproken dat enkele jonge cliënten met een verstandelijke beperking in aanmerking kunnen komen voor begeleid wonen. • Met Stichting MOOI hebben we afspraken gemaakt voor het beschikbaar stellen van 5 woningen aan jonge moeders die een opleiding volgen.
30
Organisatie
Doel
Goodwillwerk Leger des Heils
Huisvesting en begeleiding in het kader van maatschappelijke opvang
20
16
117
Reclassering Nederland en Reclassering Leger des Heils
Huisvesting en begeleiding van ex-gedetineerden
25
7
89
Stichting Exodus
Huisvesting en begeleiding van ex-gedetineerden
15
6
-
Goodwillwerk Leger des Heils
Huisvesting en begeleiding van dakloze harddrugs- en alcoholverslaafden
10
2
20
Stichting Limor
Huisvesting en begeleiding van langdurig zorgafhankelijken
10
4
28
RIBW en Parnassia
Huisvesting en begeleiding van langdurig zorgafhankelijken
15
5
63
Ipse De Bruggen
Huisvesting en begeleiding van jongeren vanaf 18 jaar met een lichte verstandelijke beperking
2
2
2
Jaarverslag 2008
Aantal beschikbaar in 2008
Aantal verhuurd in 2008
Cumulatief verhuurd
Het convenant met de politie Haaglanden wordt spaarzaam benut. Er vond één nieuwe verhuring plaats. Met Lucas Onderwijs hebben we een nieuw convenant afgesproken. Gezien de schaarste aan leerkrachten is het voor Lucas Onderwijs belangrijk dat nieuwe medewerkers uit andere delen van het land in Den Haag gehuisvest kunnen worden.
Kosten werkelijke versus maximaal redelijke huur Kosten complexmedewerkers en wijkbeheerders Leefbaarheidsuitgaven Aftopping stichtingskosten Kosten herstructurering Totaal
2008
2007
42.844.000
38.874.000
747.000
731.000
2.560.000
1.167.000
23.909.000
39.000.000
3.745.000
6.163.000
73.805.000
85.935.000
Wonen, zorg, welzijn
Op het gebied van wonen, zorg en welzijn hebben we in 2008 aan de volgende projecten meegewerkt: • Voor de Kesslerstichting hebben we een pand verbouwd. Het pand wordt gebruikt als doorstroomvoorziening voor zwerfjongeren. Een ander pand is in gebruik genomen voor begeleid groepswonen. • In samenwerking met Groepswonen Door Ouderen en de gemeente werken we aan de realisatie van een project voor een Roze Woongroep voor homoseksuele 50-plussers in Den Haag. • Met Stichting Present hebben we een samenwerkingsovereenkomst opgesteld. Stichting Present matcht het aanbod van groepen die eenmalig vrijwilligerswerk willen doen en kwetsbare huurders die hulp kunnen gebruiken, bijvoorbeeld bij tuinieren, behangen of verhuizen. Huismeesters en sociaal beheerders geven de hulpvraag door naar Present. • De woonservicezones in Escamp en Transvaal zijn voortgezet. Woonservicezones zijn gebieden met een zorg- en woonaanbod dat is toegesneden op ouderen en andere zorgvragers. De Zorggroep Respect, Welzijn Scheveningen, gemeente Den Haag, Vestia en Staedion organiseerden een conferentie in Scheveningen over de levensloopbestendige woonwijk. • In Laak-Noord hebben we de samenwerking met Florence, Stichting MOOI en de Esloo Onderwijsgroep voortgezet. Samen met de gemeente wordt gewerkt aan het verkrijgen van een krachtwijk-status voor het gebied. Een van de businesscases is de totstandkoming van een multifunctioneel dienstencentrum. • In samenwerking met Stichting Boog en de gemeente hebben we twee buurtkamers geopend, die permanent beschikbaar zijn voor buurtbewoners als accommodatie voor nieuwe buurtinitiatieven.
Leefbaarheid
We investeren jaarlijks bijna € 2,5 miljoen in leefbaarheidsprojecten. Daarnaast investeren we vanuit het onderhoud vele miljoenen in fysieke aanpassingen aan woningen en woonomgevingen die de leefbaarheid verbeteren. We werken nauw samen met bewoners en organisaties in de wijk om projecten tot een succes te maken. Zo worden buitenruimtes opnieuw ingericht, worden kinderen gestimuleerd om mee te denken over hun woonomgeving, worden er buurtfeesten georganiseerd en wordt kunst ingezet om gebieden op te fleuren. We ondersteunen initiatieven van bewonersgroepen door activiteiten te sponsoren. Zo bevorderen we sociale samenhang.
Jaarverslag 2008
31
Beknopt overzicht van leefbaarheidsprojecten in 2008 Locatie
Project
Mandelaplein
In samenwerking met scholen organiseerden we een bomenplantdag.
Transvaal
Een speurtocht voor kinderen door de wijk.
Van Boecopkade
Kinderen ruimen wekelijks het binnenterrein van hun wooncomplex op.
Lage Nieuwstraat
Een buurtfeest waar bewoners een toneelstuk opvoerden over voetbaloverlast.
Chr. De Wetstraat
We plaatsten door wijkbeheer gemaakte banken en een tafel op een terras.
Transvaal
inderen beschilderden panelen rondom bouwplaatsen in samenwerking met de NachtK schilder. Het Korenhuis organiseerde workshops. Graffitikunstenaars gingen aan de slag bij de Kempstraat.
Laag Lindoduin
e bewonerscommissie bestond 40 jaar. Zo’n 100 bewoners namen deel aan een dagtrip D naar Rotterdam om dit te vieren.
Harstenhoekstraat
e hebben de straat opgefleurd door het plaatsen van plantenbakken en geveltuintjes in W samenwerking met bewoners en andere corporaties.
Mariahoeve
ponsoring van het leerwerkrestaurant van VanHarte Resto. In de vmbo-school aan de S Diamanthorst kunnen wijkgenoten elkaar ontmoeten en genieten van een driegangenmenu tegen een gereduceerd tarief.
Mariahoeve
Staedion deed weer mee aan het jaarlijkse cultureel festival Mariahoeve.
Mariahoeve
ankzij een multimediaproject hebben jongeren en ouderen in de wijk elkaar ontmoet D en ervaringen uitgewisseld over wat hen beweegt.
Loosduinen
en festival in winkelcentrum Loosduinen ter promotie van meer verdraagzaamheid tussen E buren. De burenbus gaf tips en Staedion zorgde voor ’liefdevolle’ presentjes en muziek.
Loosduinen
I n het project ’Parels van Loosduinen’ werden verborgen talenten van wijkbewoners zichtbaar gemaakt. Dit zorgde voor bijzondere ontmoetingen, waarbij bewoners hun huis openstelden om anderen te laten kennismaken met hun passie en talent.
Meppelweg
wintig vmbo-scholieren gingen aan de slag om hun maatschappelijke stage te doen. Zij T maakten een flat schoon en ondersteunden bewoners bij klussen. Staedion zorgde voor de begeleiding.
Houtwijk
ombere onderdoorgangen tussen flats werden beschilderd door jongeren onder begeS leiding van een professionele kunstschilder.
Esmoreitplein
et project aan het Esmoreitplein won in 2007 de publieksprijs van de Nieuwe Stadprijs. H Samen met bewoners is de € 5.000 besteed aan een hinkelbaan en knikkerpotjes.
Escamp
edewerkers van Staedion en buurtbewoners werkten samen aan sofa’s in mozaïek. M Deze ’social sofa’s’ zijn op 3 verschillende plekken geplaatst.
Morgenstond
inderen beschilderden ronde panelen onder begeleiding van een beeldend kunstenaar. De K panelen fleuren hun eigen portiek op. Veel buurtbewoners waren bij het project betrokken, dat als motto meekreeg: ’fleurt toch op’.
Samenwerking met stakeholders
32
We werken nauw samen met maatschappelijke organisaties. Zo wordt Stichting Boog regelmatig ingezet voor bewonersondersteuning. Met de gemeente en andere corporaties organiseren we gezamenlijke festiviteiten of maken we afspraken over beheer in buurten. We werkten in 2008 actief mee aan het verzorgen van informatieavonden over tal van onderwerpen. Zoals een themabijeenkomst in de wijkveiligheidswinkel van Vrederust over huiselijk geweld. Of een bijeenkomst over brandpreventie bij een aantal verzorgingscentra. Enkele andere samenwerkingsverbanden uit 2008: • We hebben een nieuw Hennepconvenant afgesloten met gemeente, politie en andere corporaties. • In verschillende wijken werken we samen met buurtinterventieteams, die in nauw overleg met de politie patrouilleren in gebieden om de veiligheid te waarborgen. • In Mariahoeve werken we samen met scholen. Om overgewicht aan te pakken en sporten te bevorderen, worden schoolpleinen aangepast en gaat een voorlichtingscampagne van start. Jaarverslag 2008
Leefomgeving
Een schone, hele en veilige woning, woonomgeving of buurt draagt bij aan het welbevinden van mensen. Staedion hecht dan ook grote waarde aan goede buurten waar het prettig wonen is. Onze medewerkers zijn dagelijks in de weer om samen met bewoners acties op touw te zetten. Daarbij gaat het niet alleen om dure fysieke maatregelen. Door samen met buurtbewoners activiteiten op te pakken ontstaat er een grotere sociale samenhang en een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor de woonomgeving. Kinderen worden al jong betrokken en er is een actieve samenwerking met scholen. Een overzicht van enkele leefomgevingprojecten Locatie
Project
Sirtemastraat
a een brand hebben we de parkeergarage veiliger gemaakt door het schilderwerk aan N te pakken en extra verlichting, nieuwe sloten en camerabewaking aan te brengen.
Oranjeplein
We hebben de loggia’s afgesloten.
Bakhuizenstraat
De voortuin is opnieuw ingericht.
Laak Noord
Verschillende portieken zijn gezandstraald.
Stationsbuurt
nze wijkbeheerder heeft per portiek afval, fietsen en kinderwagens in de algemene O ruimtes aangepakt. Ongeveer 15 portieken hebben een extra schoonmaakbeurt gekregen. I n het kader van Den Haag Schoon hebben we in de Stationsbuurt met de gemeente en maatschappelijke organisaties een plan van aanpak gemaakt.
Lindoduin
We hebben een nieuw hekwerk en fietsnieten geplaatst.
Zutphensestraat
De poort is afgesloten om vervuiling en ongewenste bezoekers te voorkomen.
Mariahoeve
I n deze wijk hebben we 25 portiekgesprekken gevoerd, die hebben geleid tot woonafspraken. Daarnaast hebben we onder andere 21 schoonmaakcontracten afgesloten.
Ootmarsumstraat
ngeveer 25 bewoners hielpen mee om tuinen en achterpaden schoon te maken en op te knapO pen. Hapjes en drankjes werden geserveerd. Ook kinderen werden bij het project betrokken.
Alle wijken
e voeren jaarlijks een programma uit in het kader van het Keurmerk Veilig Wonen en brenW gen in honderden woningen veilig hang- en sluitwerk aan.
Duurzaam bouwen
Staedion volgt twee sporen in haar duurzaamheidaanpak: energie en CO2-reductie. Het energiespoor is daarbij het belangrijkst. De komende 10 jaar streven we naar een besparing op het gasverbruik van 20% ten opzichte van 1990 en willen we minimaal 20% duurzame energie gaan gebruiken. Verder streven we naar een CO2-reductie van 20%. Onze ambities sluiten aan op die van het kabinet en op de verplichtingen die Nederland in Europees verband is aangegaan. In 2008 hebben we ons milieubeleid herijkt. De ambities zijn hoger en vereisen meer duurzame maatregelen in onze bestaande en nieuwbouwwoningen. In 2009 zal aan de hand van het nieuwe strategische portefeuillemanagement een financiële vertaling van de opgenomen doelstellingen in het milieubeleid worden opgesteld, zodat budgetten kunnen worden gereserveerd voor de realisatie van de doelstellingen. We verwachten de komende 10 jaar ongeveer € 6 miljoen per jaar te investeren in duurzaamheid in onze bestaande- en nieuwbouwcomplexen. Een deel ervan zal door huurverhoging worden terugverdiend, een deel zal direct door de huurders in de woning worden geïnvesteerd. Onze ambities vragen ook van onze huurders een bijdrage, maar ons milieubeleid is erop gericht dat de energiebesparingsmaatregelen per saldo tot lagere woonlasten leiden. Bovendien krijgen huurders meer woongenot door het uitvoeren van duurzaamheidmaatregelen. Door het plaatsen van HR++ glas gaan bijvoorbeeld niet alleen de woonlasten omlaag, maar neemt ook de geluidsoverlast af.
Jaarverslag 2008
33
Renovaties De Tweede Kamer heeft in 2008 een wetsvoorstel goedgekeurd dat ruimte creëert voor corporaties om meer energiebesparende maatregelen te treffen in de bestaande woningvoorraad, bijvoorbeeld in de vorm van warmtepompen, hoogrendementsketels en zonne-energie. Dit geeft ons de mogelijkheid om maatregelen in te voeren zonder te moeten voldoen aan de eis dat 70% van de bewoners de renovatieplannen steunt. Aan de al geplande renovatieprojecten zijn onze complexen aan Isabellaland, Gooilaan, Vlierboomplein en Moerbeiplein toegevoegd. In totaal gaat het om 350 woningen. Het grootste deel van deze complexen zal worden opgeleverd in 2009. De complexen worden minimaal voorzien van dubbel glas en alle open verbrandingstoestellen worden verwijderd.
activiteiten binnen het internationale samenwerkingsverband EFL (European Federation for Living) richten zich bijvoorbeeld vooral op de thema’s milieu en duurzaamheid. Mind Building Voor een deel van de nieuwe woningen in Stadspark Overvoorde in Den Haag Zuidwest maken we gebruik van het innovatieve bouwsysteem Mind Building: onderdelen van iedere woning worden in de fabriek geproduceerd en kant-en-klaar op de bouwplaats afgeleverd. Daardoor is de bouwtijd korter en zijn de woningen energiezuinig en voorzien van een goede geluidsisolatie. Doordat hergebruik mogelijk is, worden er bovendien minder materialen gebruikt en blijft de hoeveelheid sloopafval beperkt.
Het renovatieproject aan de Ericalaan van 288 woningen is in 2008 opgeleverd. Het project omvatte een hoogwaardige renovatie, die naast het verbeteren van de isolatie en het binnenklimaat ook de toegankelijkheid en de uitstraling van het complex heeft verbeterd. Het totale energieverbruik zal door de renovatie met minimaal 10% dalen. Duurzame energiebronnen In nieuwbouwprojecten passen we innovatieve technieken toe die het energieverbruik terugdringen en de inzet van duurzamere energiebronnen bevorderen, zoals aardwarmte in Den Haag Zuidwest en het gebruik van warmtepompen in Transvaal. Deze activiteiten op het gebied van energie hebben we ondergebracht in ons eigen energiebedrijf Energiek. We gaan de activiteiten van Energiek de komende jaren verder uitbreiden. Kennisontwikkeling op het gebied van milieu en duurzaamheid is van groot belang. Op dit punt zoeken we samenwerking met andere partijen, zowel in binnen- als buitenland. Onze
34
35
Kinderen beschilderen panelen met als thema ‘Cariben’ voor het bouwterrein van het project Via Salsa in Transvaal. Jaarverslag 2008
Jaarverslag 2008
6
Onze medewerkers In 2008 schommelde het aantal medewerkers tussen 430 en 440. Het ziekteverzuim bedroeg gemiddeld 4,8%. Net als in 2007 hebben we stageplaatsen aangeboden aan scholieren van de Scholengroep Den Haag Zuid-West. De ondernemingsraad vergaderde in 2008 8 keer met de bestuurder. Het belangrijkste onderwerp was een adviesaanvraag over de organisatieontwikkeling.
Veranderingen in ons personeelsbestand
We hadden op 1 januari 2008 440 medewerkers in dienst (408,01 fte). In 2008 zijn 41 nieuwe medewerkers in dienst getreden en is van 50 medewerkers het dienstverband beëindigd. Het aantal medewerkers op 31 december 2008 bedroeg 431 (402,03 fte), waarvan er 320 fulltime werkten en 111 parttime. Van alle medewerkers werkt 62 procent in een administratieve functie en 38 procent in een technische functie. De gemiddelde duur van een dienstverband is 10,2 jaar en de gemiddelde leeftijd is 42,9 jaar. Verlof en pensioen
2008
2007
Eindsaldo verlof (in uren)
23.224
23.347
Eindsaldo Tijd voor Tijd (in uren)
4.657
4.884
126
104
Aantal deelnemers zonder premievrij ouderdomspensioen (stand 31 december)
Opleiding en ontwikkeling
We moedigen onze medewerkers aan om zichzelf te ontwikkelen. Onze managers zijn in 2008 vooral bezig geweest met hun nieuwe rol in de resultaatverantwoordelijke eenheden (RVE’s) en shared servicecenters (SSC’s). Om het onderlinge netwerk en de kennisuitwisseling tussen onze managers te stimuleren, zijn we in het laatste kwartaal van 2008 begonnen met maandelijkse managementlunches, waar telkens een ander actueel thema centraal staat.
36
Stageproject Zuid-West Net als in 2007 hebben we stageplaatsen aangeboden aan scholieren van de Scholengroep Den Haag Zuid-West. Aan het begin van het schooljaar hebben 11 scholieren een stage in onze organisatie gelopen. Deze stages motiveren scholieren om door te gaan met leren; de schooluitval neemt met de helft af. Voor ons zijn de stages ook een manier om ons te presenteren als een aantrekkelijke werkgever voor jongeren. Bovendien stimuleren de stages de betrokkenheid van jongeren bij de leefbaarheid van hun wijk. Het maatschappelijke doel van het project reikt daarmee verder dan de individuele leerling. Gastcolleges Haagse Hogeschool Medewerkers van Staedion hebben in 2008 gastcolleges gegeven op de Haagse Hogeschool. Tijdens de colleges schetsten zij een beeld van de werkzaamheden die bij een corporatie worden verricht. De colleges waren bedoeld voor studenten die zich voorbereiden op een stage in Zuid-Afrika, waar zij gaan helpen bij het opzetten van een woningcorporatie. Agressietraining We besteden al enkele jaren structureel aandacht aan agressie. Centraal staat het voorkomen
Jaarverslag 2008
van en omgaan met probleemgedrag en agressie. Elke jaar bieden we op dit gebied trainingen aan. Ook in 2008 heeft een groot aantal medewerkers de basistraining en de vervolgtraining agressie gevolgd. Met verschillende oefeningen hebben de deelnemers hun persoonlijke vaardigheden versterkt, onder begeleiding van een professionele acteur. Training beoordelen De training beoordelen was bestemd voor leidinggevenden die nog niet eerder een dergelijke training hebben gevolgd. Ook leidinggevenden die behoefte hadden aan een ’opfrisser’, hebben deelgenomen. In de training is kort aandacht besteed aan de theorie van de beoordelingssystematiek en vooral geoefend met het voeren van voortgangs- en beoordelingsgesprekken. Empire De kerngebruikers van ons nieuwe primaire informatiesysteem Empire zijn intensief opgeleid. De opgedane kennis hebben zij op hun beurt weer overgedragen aan hun collega’s. Diverse andere opleidingen Daarnaast hebben medewerkers uiteenlopende trainingen gevolgd op het gebied van bedrijfshulpverlening, huurrecht, documentaire informatievoorziening en teambuilding.
Arbeidsvoorwaarden
CAO-partijen Aedes en FNV Bouw, CNV Hout en Bouw en De Unie zijn in 2007 de CAO Woondiensten overeengekomen, waar de medewerkers van Staedion ook onder vallen. Deze CAO had een looptijd van twee jaar, van 1 januari 2007 tot 31 december 2008. De CAO Woondiensten regelt de collectieve arbeidsvoorwaarden voor werknemers die werkzaam zijn bij de woningcorporaties, maar biedt de werkgever en OR ruimte om zelf een deel van het arbeidsvoorwaardenpakket in te vullen.
Sociaal plan
In 2008 is samen met de vakbonden en de OR een Sociaal Plan afgesloten om ten behoeve van de organisatieontwikkeling binnen het woonbedrijf van Staedion voor de periode 1 augustus 2008 tot 1 augustus 2010. Uitgangspunt is dat Staedion verantwoordelijk is voor het zoveel mogelijk behouden van werkgelegenheid voor haar medewerkers.
Woondiensten Cafetaria Systeem
De CAO Woondiensten biedt werknemers de gelegenheid om arbeidsvoorwaarden verder toe te snijden op hun individuele wensen via het Woondiensten Cafetaria Systeem. In 2008 hebben opnieuw veel collega’s gebruikgemaakt van het systeem. In vergelijking met 2007 zijn er nieuwe deelnemers bijgekomen. Gebruikte doelen van het Cafetaria Systeem in 2008 spaarloon
251
verlof
75
fiets (nieuwe deelnemers)
15
geld
4
vakbondscontributie
15
bedrijfsfitness
32
openbaar vervoer
3
opleiding
-
levensloop
10
37
Jaarverslag 2008
Ziekteverzuim
Het ziekteverzuimpercentage bedroeg in 2008 4,8%. Daarvan kan 1,6% worden toegerekend aan kort verzuim, 1% aan middenlang verzuim en 2,2% aan lang verzuim. Gemiddeld heeft iedere medewerker zich in 2008 1,9 keer ziekgemeld. In de meeste gevallen ging het om kort verzuim.
Klachtencommissie en vertrouwenspersonen
We hebben in 2008 2 vertrouwenspersonen aangesteld, onder andere vanwege de organisatieontwikkeling en de mogelijke onrust die deze veranderingen teweeg zouden kunnen brengen. In 2008 zijn 2 klachten ingediend bij de klachtencommissie. We hebben adviesbureau Cohezia gevraagd om ons te ondersteunen bij het behandelen van de klachten. De klachtenprocedure wordt na 2008 geëvalueerd met direct betrokkenen en de OR. Op grond van de uitkomsten wordt de procedure mogelijkerwijs aangepast.
Ondernemingsraad (OR)
In 2008 bestond de OR uit 7 van de 11 toegestane leden. Aanvankelijk zouden er aan het einde van het jaar verkiezingen worden gehouden om tot een nieuwe OR te komen. In verband met de organisatieontwikkeling heeft de OR na overleg met de vakbonden en de achterban besloten om de verkiezingen uit te stellen tot juni 2009. In 2008 hebben 6 OR-vergaderingen en 8 overlegvergaderingen met de bestuurder plaatsgevonden. Daarnaast heeft de OR regelmatig samen met de externe adviseur gesproken over de heroriëntatie van het organisatieonderdeel Wonen. Het belangrijkste onderwerp voor de OR was in 2008 de adviesaanvraag over de organisatieontwikkeling. De OR is intensief bij deze aanvraag betrokken geweest en heeft samen met de externe adviseur, de achterban en de bestuurder hard gewerkt om tot een goed resultaat te komen. In de eerste helft van 2009 verwacht de OR het vervolg van deze adviesaanvraag geheel te kunnen afronden. Daarnaast heeft de OR in 2008 de volgende aanvragen behandeld: • Instemmingsaanvragen: aanvraag vierde preventiemedewerker, evaluatie en advies klachtencommissie, leaseregeling, prestatiebeloning (ingetrokken), verlofregeling, regeling ongewenste omgangsvormen, wijziging van het competentiewerkboek, wijziging van de beoordelingscyclus. • Adviesaanvragen: huisvesting, organisatiewijzigingen Wonen, heroriëntatie Wonen, wijziging Informatisering & Automatisering, regeling mobiliteit.
38
Ter informatie zijn de volgende onderwerpen ontvangen: cijfers in- en uitstroom, Staedion in Kleur, jaarverslag klachtencommissie, stappenplan organisatiewijziging Wonen, beëindigen contract Present, sociaal plan. Over het sociaal plan heeft de OR verschillende besprekingen met de vakbonden gehad.
Jaarverslag 2008
7
Ons imago Volgens de Building Business Reputatie Monitor zijn we ’duidelijk in beweging gekomen’. In 2008 namen we opnieuw deel aan de vastgoedbeurs Provada. Daarnaast begonnen we aan de ontwikkeling van een nieuwe corporate campagne en sponsorden we onder andere Parkpop en het Ka-Sch-Ba-festival. We voerden geen imago-onderzoek uit in afwachting van de bundeling van alle onderzoeken (zie hoofdstuk 2).
Building Business Reputatie Monitor
In november 2008 werden de uitkomsten van de Building Business Reputatie Monitor bekendgemaakt. We deden voor de derde keer mee en kwamen in de ranglijst van corporaties uit op een 12e plaats met 69 punten, evenveel als vorig jaar. Een citaat uit het verslag in Building Business: Voor Staedion dat vorig jaar de grootste sprong naar boven maakte van alle onderzochte partijen, zou deze pas op de plaats tijdelijk kunnen zijn. Op alle drie gedragsintenties ’ga ik in de toekomst zaken mee doen’, ’beveel ik anderen aan om zaken mee te doen’ en ’beveel ik anderen aan om voor te werken’, scoort Staedion in de top. Twee jaar geleden stond Staedion nog op zes van de zeven reputatieaanjagers onderaan, maar deze corporatie is duidelijk in beweging gekomen.
Communicatie
Provada In 2008 namen we voor de tweede keer deel aan de Provada, de jaarlijkse vastgoedbeurs in de RAI. We waren aanwezig met een stand waarmee we vooral ons werkgebied communiceerden, we zochten contact met potentiële samenwerkingspartners en we deden mee aan het corporatiedebat. De doelstelling van onze aanwezigheid was het vergroten van onze naamsbekendheid en het vinden van samenwerkingspartners onder verschillende doelgroepen.
Thuis bij Staedion Van ons bewonersblad Thuis bij Staedion rolden 3 edities van de drukpers. Het bewonersblad wordt bezorgd bij al onze huurders en relaties. Media We kregen in 2008 wederom veel media-aandacht en zochten zelf ook de aandacht op. Er verschenen 314 publicaties over Staedion. De afdeling Communicatie verstuurde 43 persberichten. Nieuwe corporate campagne We communiceren op allerlei manieren met onze klanten en professionele relaties. We plaatsen bijvoorbeeld advertenties, sturen brieven, sponsoren activiteiten, verspreiden brochures of staan op beurzen. En dan hebben we het nog niet over alle persoonlijke contacten die Staedionners hebben. Op basis van al die uitingen en ervaringen bepalen mensen hun beeld over Staedion. We proberen daar nu zo veel mogelijk één beeld en één boodschap aan mee te geven. Daarom zijn we eind 2008 gestart met het ontwikkelen van een nieuwe corporate campagne. In april 2009 gaat de campagne van start.
Jaarverslag 2008
39
Sponsoring
We sponsorden in 2008 veel kleine wijkactiviteiten die bijdragen aan een betere samenhang, zoals: • het Holifeest in Transvaal • de Shoppingnight voor de verbetering van de micro-economie in de Boekhorststraat • het plaatsen van mussenbroedkasten op de Haagse stadsboerderijen • De zee komt! op het strand in Scheveningen, om bewoners meer bewust te maken van klimaatverandering en duurzaamheid • sport- en ontbijtsessies voor leerlingen van de Scholengroep Den Haag Zuid-West, zodat zij meer gaan bewegen en beter gaan ontbijten.
Parkpop Door het sponsoren van het gratis muziekfestival Parkpop in het Zuiderpark in Den Haag hebben we bijgedragen aan leefbaarheid en maatschappelijke betrokkenheid. Het Zuiderpark ligt midden in het grote herstructureringsgebied Den Haag Zuidwest, waar we de komende jaren veel woningen slopen en nieuwe woningen bouwen. Jongeren, starters en gezinnen die dit festival bezoeken, zijn voor ons een belangrijke doelgroep in deze krachtwijk. Dit jaar genoten 250.000 bezoekers van de muziek. Ka-Sch-Ba In Transvaal sponsorden we het festival Ka-Sch-Ba in het kader van de vernieuwing van deze krachtwijk en de multiculturele samenhang in de wijk. Bewoners ontmoetten elkaar tijdens dit festival in het wijkpark Transvaal op een informele manier. Zo’n 15.000 bezoekers genoten van muziek, veel activiteiten zorgden voor een levendig festival.
8
Onze financiën Dit financiële hoofdstuk kan worden gezien als de in geld uitgedrukte samenvatting van onze activiteiten. Hier wordt duidelijk wat onze activiteiten gekost hebben en of dat meer of minder is dan verwacht. De kredietcrisis is de belangrijkste externe gebeurtenis waar de financiële markten vanaf de zomer van 2007 mee geconfronteerd worden. Door de stagnerende huizenmarkt in de Verenigde Staten werden de als obligaties verpakte gebundelde hypotheken in het laagste segment in een snel tempo minder waard. Hierdoor kwamen financiële instellingen in problemen en werden er uiteindelijk honderden miljarden afgeschreven op gekochte obligaties. Doordat onduidelijk was welke instellingen hierdoor in de problemen zouden komen, droogde de interbancaire geldmarkt op, banken leenden elkaar geen geld meer. Verschillende banken zijn genationaliseerd, failliet gegaan of overgenomen. Het opmerkelijke aan de kredietcrisis is dat verschillende negatieve ontwikkelingen op deelmarkten elkaar versterkten. De belangrijkste consequentie bij Staedion is dat er aan de ene kant een uitval van vraag naar koopwoningen is ontstaan en anderzijds een grote stijging van de spread op leningen.
Jaarresultaat
Staedion behaalde in 2008 een jaarresultaat van € 10,1 miljoen. Dit is € 6,8 miljoen minder dan in 2007. Het jaarresultaat wordt toegevoegd aan het eigen vermogen. Het jaarresultaat van Staedion is gevoelig voor externe omstandigheden en overige variabelen. Hierbij kan gedacht worden aan het huurbeleid zoals afgegeven door de minister en het effectief rentepercentage op leningen. Het balanstotaal is in 2008 ten opzichte van 2007 met € 238 miljoen gestegen tot € 1,6 miljard. Het eigen vermogen bedraagt per 31 december 2008 € 303 miljoen (was € 291 miljoen in 2007). De solvabiliteit, gedefinieerd als totaal eigen vermogen gedeeld door balanstotaal is ultimo 2008 gedaald tot 18,4% (ultimo 2007 19,4%). De bedrijfsopbrengsten daalden in 2008 met € 11 miljoen tot € 250 miljoen. De stijging van huuropbrengsten bleef door de huurverhoging van 1,6% beperkt tot bijna € 5 miljoen, de totale huuropbrengsten bedroegen in 2008 ruim € 160 miljoen. Het resultaat uit de verkoop van bestaand bezit daalde met € 6,8 miljoen ondanks dat we 12 woningen meer verkochten. De grondtransacties stegen met € 3,0 miljoen en er waren geen winsten op verkoop van bouwrechten wat een daling van € 3,3 betekent ten opzichte van 2007. Door deze oorzaken daalde het verkoopresultaat activa met € 7,1 miljoen. Bij de omzet projecten en de kostprijs projecten is per saldo sprake van een geringe afname van deze kosten en opbrengsten. In 2008 zijn de gecumuleerde bedrijfslasten met ruim € 7 miljoen gestegen tot € 209 miljoen. De onderhoudskosten zijn met ruim € 20 miljoen gestegen omdat een aantal complexen met achterstallig onderhoud zijn aangepakt. De personeelskosten zijn als gevolg van de salariskosten en de groei van het aantal werknemers gestegen met bijna vier miljoen tot bijna € 31 miljoen. De waardeveranderingen (zogenoemde ’onrendabele toppen’ en in deelnemingen) zijn met € 13 miljoen gedaald. Het betreft hier enerzijds afboeking van onrendabele toppen van huurwoningen die jaarlijks afhankelijk zijn van de in productie genomen gebouwen en anderzijds een afboeking van onder andere Stedelijk Belang in verband met het waarderen binnen de Vereniging Staedion tegen bedrijfswaarde, terwijl de aankoop op basis van marktwaarde is gerealiseerd.
40
‘Kids op Dreef’: met hulp van stichting Boog organiseerden kinderen uit de Dreven in Den Haag Zuid-West hun eigen buurtfeest. Jaarverslag 2008
Jaarverslag 2008
41
De buitengewone baat is een actieve belastinglatentie welke is ontstaan als gevolg van de invoering van de integrale vennootschapsbelastingplicht per 1 januari 2008. Het saldo van financiële baten en lasten (renteresultaat) is in 2008 met € 5 miljoen gedaald tot € 38 miljoen. Deze daling wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door een goed treasury beleid. Veranderingen in de winst- en verliesrekening 2008 ten opzichte van 2007 Winst- en verliesrekening (x €1.000)
Bedrijfsopbrengsten Huren
Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoopresultaat activa
2007
Verschil
160.005
155.237
4.768
11.762
10.188
1.574
156
169
-13
10.801
17.855
-7.054
Bijdrage herstructurering
4.217
7.494
-3.277
Overige bedrijfsopbrengsten
8.573
7.959
614
Omzet projecten
54.506
62.596
-8.090
250.020
261.498
-11.478
2.980
1.910
1.070
Waardeverandering materiële vaste activa
16.366
33.092
-16.726
Waardeverandering deelnemingen
10.654
6.092
4.562
3.745
6.163
-2.418
Som der bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten
Afschrijving materiële vast activa
Herstructurering Erfpacht
273
273
-
Personeelskosten
30.572
26.857
3.715
Onderhoudskosten
51.284
30.718
20.566
7.771
7.482
289
Belastingen en verzekeringen Kosten levering en diensten
12.720
11.201
1.519
Overige bedrijfslasten
16.374
14.174
2.200
Kostprijs projecten
56.090
63.347
-7.257
208.829
201.309
7.520
41.191
60.189
-18.998
Rentebaten
15.114
5.424
9.690
Opbrengsten fin. vaste activa
2.034
984
1.050
Som der bedrijfslasten Saldo
Rentelasten Renteresultaat Resultaat uit gewone bedrijfsoefening Vennootschapsbelasting
42
2008
55.530
50.261
5.269
-38.382
-43.853
5.471
2.809
16.336
-13.527
-6.085
380
-6.465
Buitengewone Baat
7.000
-
7.000
Mutatie actuele waarde materiële vaste activa
4.475
1.088
3.387
Resultaat deelnemingen
1.862
-940
2.802
10.061
16.864
-6.803
Resultaat
Jaarverslag 2008
Resultaat versus verwachting
De gerealiseerde cijfers komen uiteraard niet exact overeen met de in de begroting geformuleerde prognose. In deze paragraaf worden de grote, in het oog springende verschillen tussen beiden geanalyseerd en verklaard. Door de aankopen van zowel Stedelijk Belang en Invex is er een aanzienlijk verschil tussen de begroting en de realisatie. Bij de bedrijfsopbrengsten is het hogere verkoopresultaat van de activa opvallend. In de begroting wordt rekening gehouden met de verkoop van circa 100 woningen in het bestaand bezit. In 2008 zijn totaal 160 woningen verkocht. Een hogere opbrengst van 2,4 miljoen heeft dit tot gevolg. Ook is er € 8,4 miljoen aan opbrengsten grondtransacties. Beide opbrengsten waren in de begroting niet geraamd. In de begroting wordt rekening gehouden met de investeringen, in de jaarrekening verantwoorden we alleen de omzet als er woningen verkocht zijn. Bij de bedrijfslasten zijn vooral het achterblijven van de onderhoudsuitgaven ten opzichte van de begroting met maar liefst € 20 miljoen opvallend. Het betreft hier het wegwerken van achterstallig onderhoud in een aantal gebouwen. Het betreft hier omvangrijke projecten, die een aanzienlijke voorbereidingstijd vragen en intensief overleg met de bewoners. In 2008 zijn niet voor alle projecten de werkzaamheden gestart. De realisatie is voor een deel van de projecten naar 2009 doorgeschoven. De waardeveranderingen van materiële vaste activa zijn lager dan geraamd omdat van enkele onrendabele toppen reeds een voorziening was getroffen. Een zogenoemde onrendabele top wordt in de jaarrekening verwerkt op het moment dat de opdracht aan de aannemer is gegeven. De waardeverandering bij deelnemingen komt door de aankoop van Stedelijk Belang en Invex. De waardering bij aankoop was tegen marktwaarde. Omdat de Vereniging Staedion waardeert tegen bedrijfswaarde is deze afboeking noodzakelijk. De rentelasten zijn € 15 miljoen lager dan begroot. In de begroting is uitgegaan van een gemiddelde financieringsrente van nieuwe leningen van 6%. De financiering heeft in 2008 tegen aanzienlijk lagere rentepercentage’s plaatsgevonden. In de begroting is rekening gehouden met een forse stijging in verband met omvangrijke investeringen. De geraamde investeringen bedroegen € 265 miljoen. De investeringen die in 2008 zijn gedaan bedragen € 195 miljoen. De buitengewone baat heeft betrekking op de belastinglatentie die is ontstaan door de integrale invoering van de vennootschapsbelasting. De mutatie actuele waarde is lager doordat de onderhoudskosten in de begroting aanzienlijk hoger geraamd waren als de bestedingen in 2008.
Jaarverslag 2008
43
Winst- en verliesrekening 2008 (x € 1.000)
Bedrijfsopbrengsten Huren
Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoopresultaat activa
Begroting 2008
160.005
161.517
11.762
11.057
156
160
10.801
165
Bijdrage herstructurering
4.217
0
Overige bedrijfsopbrengsten
8.573
7.778
54.506
265.601
250.020
446.278
Omzet projecten Som der bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten
Afschrijving materiële vast activa
2.980
2.229
Waardeverandering materiële vaste activa
16.366
12.600
Waardeverandering deelnemingen
10.654
0
3.745
5.000
273
277
Herstructurering Erfpacht Personeelskosten
30.572
30.158
Onderhoudskosten
48.723
68.248
2.560
2.949
7.771
7.846
Leefbaarheid Belastingen en verzekeringen Kosten levering en diensten
12.720
11.291
Overige bedrijfslasten
16.374
13.363
Kostprijs projecten
56.090
265.601
208.829
419.562
41.191
26.716
Rentebaten
15.114
3.161
Opbrengsten financiële vaste activa
2.034
0
Som der bedrijfslasten Saldo
Rentelasten
55.530
57.116
-38.382
-53.955
Resultaat uit gewone bedrijfsoefening
2.809
-27.239
Buitengewone Baat
7.000
0
Renteresultaat
Vennootschapsbelasting
-6.085
-2.500
Mutatie actuele waarde materiële vaste activa
4.475
29.678
Resultaat deelnemingen
1.862
0
10.061
-61
Resultaat
44
Jaarrekening 2008
Waardemanagement Bij het optimaliseren van onze bedrijfsprocessen passen we het principe van waardemanagement toe, waarbij wordt gestuurd op een rendementspercentage: • Het rendement dat we behalen met de exploitatie van ons vastgoed, is het direct rendement. Ons direct rendement is afhankelijk van de efficiëntie van onze bedrijfsprocessen en wordt gebruikt om de prestaties van verschillende organisaties met elkaar te vergelijken in een benchmark, zoals de Aedex Vastgoedindex. • De waardeontwikkeling van ons vastgoed wordt het indirect rendement genoemd. Wij hebben uiteraard slechts zeer beperkte mogelijkheden om het indirect rendement te beïnvloeden. De doelstelling is om minimaal aan te sluiten op de waardeontwikkeling in de regio’s en de vastgoedsegmenten waarin we werkzaam zijn.
Jaarverslag 2008
Als doelstelling voor het direct rendement hanteert Staedion een percentage tussen de 2,5 en 3. Doelstelling direct rendement: 2008
2009
2010
2011
3,01%
2,59%
2,67%
2,73%
Het rendement wordt berekend door de opbrengsten en de kosten te delen door 1% van de waarde van het bezit, getaxeerd in verhuurde staat. Het rendement wordt berekend op basis van het criterium van ’standing investments’: de opbrengsten worden gecorrigeerd voor het resultaat uit de verkoop van bestaande- en nieuwbouwwoningen. Aan de kostenkant worden daarom ook de kosten van herstructurering en nieuwbouw buiten beschouwing gelaten. 2006
2007
2008
2009
Ondernemingsplan
2,79%
3,07%
2,99%
3,67%
Meerjarenbegroting 2007
2,54%
2,74%
2,87%
2,79%
3,01%
2,59%
Meerjarenbegroting 2008
Gerealiseerd rendement volgens Aedex Het direct rendement van Staedion bedroeg in 2007 3,4% en ligt daarmee 0,9% boven het Aedex-gemiddelde. De bijdrage van het indirect rendement aan het totaal rendement over 2007 is gelijk gebleven als in 2006. De verwachting is dat het rendement in 2008 en verder, ondermeer door de kredietcrisis, onder druk komt te staan. Het indirect rendement van Staedion ligt de afgelopen twee jaar beduidend onder het landelijk gemiddelde. Dit wordt veroorzaakt door de vraag-aanbod verhouding op de vastgoedmarkt. In het marktsegement waarin wij actief zijn, is deze verhouding minder gunstig dan in andere steden € waarschijnlijk wordt dit mede veroorzaakt door de grootschalige herstructurering. Rendement Staedion ten opzichte van de benchmark In %
Staedion
Direct rendement 2004
Aedex gemiddelde
Indirect rendement
Totaal rendement
Direct rendement
Indirect rendement
Totaal rendement
2,5
7,2
9,9
2,8
7,4
10,4
2005
3,3
6,6
10,1
2,6
5,9
8,6
2006
2,6
0,7
3,4
2,5
3,6
6,1
2007
3,4
0,6
4,0
2,5
3,5
6,0
*Bron: jaarlijkse cijfers Aedex presentatie
Waardering van vastgoed in de jaarrekening De waardering van ons vastgoed in de jaarrekening is gebonden aan de voorschriften in richtlijn RJ 645. Deze richtlijn kent verschillende methoden om de waarde van het vastgoed te berekenen. Staedion kiest voor een waardering op basis van bedrijfswaarde, omdat de bedrijfswaarde een goed beeld geeft over de verdiencapaciteit van het vastgoed, in tegenstelling tot de boekwaarde waarbij met een historisch uitgangspunt wordt gerekend of de marktwaarde. Bij een bedrijfswaardeberekening wordt per complex een contante waarde berekening van de verwachte kasstromen gemaakt. De som van de contante waardes geeft de totale waarde van het complex aan. De bedrijfswaarde wordt berekend met behulp van de WSW-parameters.
Jaarverslag 2008
45
De bedrijfswaarde voor Staedion bedraagt op 31 december 2008 € 1.264 miljoen. De bedrijfswaarde is doorgaans aanzienlijk lager dan de marktwaarde. Dit wordt veroorzaakt door de relatief lage huren en de defensieve parameterkeuze van het WSW. De marktwaarde van ons totale bezit bedraagt eind 2008 ongeveer € 3.200 miljoen. Deze waarde is echter betrekkelijk omdat een groot deel van onze woningen niet verkocht mag en kan worden. In het hypothetische geval dat wij deze woningen wel mogen en willen verkopen, zal de grote toename van het aanbod bij een gelijk blijvende vraag de prijs en daarmee de waarde doen dalen. Bij verkoop aan een belegger zal de belegger de koopprijs laten afhangen van de huuropbrengsten. Deze laatste methode van waarderen sluit min of meer aan op de bedrijfswaarde methode die wij toepassen. Uitgangspunten waardering bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt per complex berekend en geeft de toekomstige verdiencapaciteit van dat complex weer. We schatten op voorzichtige basis, de toekomstige ontwikkelingen van opbrengsten en kosten. De waardering op bedrijfswaarde is conform de richtlijn RJ 645. Bij de bedrijfswaarde berekening ultimo 2008 gelden de volgende uitgangspunten: • De jaarlijkse huurverhoging bedraagt in 2008 1,6%, 2009 2,5% en vanaf 2010 2,25%; • De streefhuur is een percentage van de maximaal redelijke huur en varieert tussen de 65% tot 100%. De huurharmonisatie vindt plaats tot het niveau van de streefhuur; • De gemiddelde huurderving is gebaseerd op de gemiddelde huurderving van de laatste jaren en bedraagt 1%; • De gemiddelde mutatiegraad is bepaald op basis van de mutatiegraad van de afgelopen jaren en bedraagt 8%; • De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop uit de bestaande voorraad wordt bepaald op basis van vergelijkbare onroerende zaken als referentie. Rekening wordt gehouden met een verkoophorizon van 1 jaar;
• Het gemiddelde onderhoud is gebaseerd op de interne bedrijfseconomische norm. Voor 2009 is het volgende bedrag gehanteerd onderhoud € 1.150 • De verwachte jaarlijkse stijging van variabele lasten bedraagt 2,25%; • De periode waarover contant wordt gemaakt loopt parallel met de resterende geschatte economische levensduur van de investering; • De disconteringsvoet bedraagt 6%; • De bedrijfswaarde is per complex berekend. De complexindeling is gebaseerd op ProductMarkt-Combinaties, gevormd uit de oorspronkelijke bouwkundige eenheden en subsidieregelingen.
46
Fiscale regelgeving
De afgelopen jaren is er veel veranderd in de fiscale regelgeving voor corporaties. Dit heeft vooral te maken met het beeld dat de politiek heeft van de sector en hoe politici invulling willen geven aan de betaalbaarheid van het sociale beleid. Wij hebben als woningbouwcorporatie te maken met onder andere vennootschapsbelasting, omzetbelasting, overdrachtsbelasting en lokale belastingen. De eerste twee hebben de grootste invloed op onze bedrijfsvoering.
Jaarverslag 2008
Een ‘social sofa’ brengt bewoners bij elkaar. Staedion sponsorde een vergelijkbare bank aan de Aagje Dekenstraat.
Vennootschapsbelasting
Verwerking integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008. Toegelaten instellingen volkshuisvestiging zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht dient Staedion een fiscale openingsbalans op te maken waarvoor specifieke fiscale waarderingsregels gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) dient Staedion een belastinglatentie te vormen indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) lager is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Ten tijde van het opmaken van de jaarrekening 2007 bestond er geen inzicht in de regels met betrekking tot waardering op de fiscale openingsbalans en bestond evenmin duidelijkheid over de waarschijnlijkheid en de hoogte van beschikbare fiscale winsten. Om die reden zijn in
Jaarverslag 2008
47
de jaarrekening 2007 geen belastinglatenties gevormd met betrekking tot de integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008. Recentelijk zijn de fiscale waarderingsregels bekend geworden. Daarmee werden ook de hoogte en waardering van te vormen belastinglatenties met terugwerkende kracht naar 1 januari 2008 duidelijk. Door Staedion zijn de op 1 januari 2008 te waarderen belastinglatenties en de mutaties gedurende 2008 in de belastinglatenties via het resultaat 2008 verantwoord. In de toelichting op de post belastingen is een uitsplitsing van het effect per 1 januari 2008 en de mutaties 2008 opgenomen. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Een voorziening voor latente belastingvorderingen en -verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de inkomende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voorvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van de contante waarde. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Vanaf 1 januari 2008 is Staedion integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben overleg over de interpretatie en toepassing van de
vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2008 te maken hebben afgerond. Een en ander is vastgelegd in een Vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatname. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening. Daarbij wordt rekening gehouden met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden door wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de geconsolideerde resultatenrekening opgenomen.
Omzetbelasting
De regelgeving rond de omzetbelasting is minder weerbarstig dan die rond de vennootschapsbelasting. Toch spelen ook hier een aantal lastige vraagstukken. Zo zijn er in de Vaststellingsovereenkomst enkele afspraken gemaakt die ook van invloed kunnen zijn op de omzetbelasting. Daarnaast blijft er in bepaalde gevallen onduidelijkheid bestaan over al dan niet belaste verhuringen of prestaties, waardoor omzetbelasting mogelijk geheel of gedeeltelijk niet verrekenbaar is. Wij beperken dit fiscale risico door een zorgvuldige analyse vooraf en zullen waar nodig ook hier de hulp van externe deskundigen inroepen.
Treasury
De lange termijn financiering van Staedion is van groot belang voor de continuïteit van de organisatie. Door middel van onze treasuryactiviteiten willen we zowel de korte als de lange termijn financiering waarborgen. Onze treasuryactiviteiten omvatten onder meer cashmanagement, financieringsbeleid en beleggingsbeleid. Het sluiten van financieringsovereenkomsten moet binnen aanvaardbare risico’s en tegen een zo laag mogelijke prijs plaatsvinden. Gezien het belang van onze treasuryactiviteiten hebben we een treasurystatuut opgesteld, waarin de uitgangspunten en verantwoordelijkheden zijn vastgelegd. De belangrijkste uitgangspunten zijn: 1. Zorg dragen voor voldoende liquiditeiten. 2. Korte termijn financiering (6 maanden): De beschikbare kredietfaciliteit bedraagt minimaal € 10 miljoen, de kortgeld faciliteit bedraagt maximaal 7,5% van het lang vreemd vermogen of de materiële vaste activa. 3. Lange termijn financiering: iedere 12 maanden dient minimaal 5% van de restantschuld van de leningen aflosbaar te zijn. 4. Het renterisico moet in een periode van 12 maanden tussen 5% en 15% van de nettofinancieringsbehoefte liggen. Jaarlijks wordt op basis van deze uitgangspunten een treasuryjaarplan opgesteld. De Raad van Commissarissen, die het statuut in het verleden heeft goedgekeurd, ontvangt het jaarplan jaarlijks ter kennisname.
48
Onze liquiditeitenpositie wordt bepaald door de ontvangst van huren en verkoopopbrengsten, verminderd met de betaling van exploitatielasten, bedrijfskosten, rente, aflossingen en investeringen. We analyseren de ontwikkeling van de liquiditeitenpositie maandelijks en voorspellen zo de liquiditeitsbehoefte voor een periode van 24 maanden vooruit.
Feestelijke oplevering eerste huurwoningen van het project Het Vijfde Kwartier in de wijk Wateringse veld. Jaarverslag 2008
De liquiditeitenbehoefte voor de komende jaren is bepaald aan de hand van de meerjarenraming 2008-2017. Uit deze raming volgt een meerjarige liquiditeitenplanning op basis waar-
Jaarverslag 2008
49
van we een actief rentemanagement voeren, met als hoofddoelstelling het afdekken van het toekomstig renterisico en uiteraard volgens de in het treasurystatuut gestelde kaders. Daarbij maken we gebruik van ’forward leningen’ (leningen met een uitgestelde storting) en ’forward starting swaps’ (renteruilovereenkomsten met een startdatum in de toekomst). Het renterisico op de bestaande leningenportefeuille (ontstaan door conversie en herfinanciering) en nieuw aan te trekken leningen is voor de periode 2007 tot 2010 voor een belangrijk deel afgedekt door middel van de gunstige rentevoeten die in 2006-2008 konden worden vastgezet.
Financiële instrumenten
Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen en schulden, als financiële derivaten verstaan. Staedion dekt haar renterisico’s (als gevolg van investeringen en herfinancieringen die zullen leiden tot toekomstige kasstromen) af door renteswaps. Marktrisico
taedion loopt marktrisico ten aanzien van de waardering van de swaps. Dit risico wordt S beheerst door spreiding aan te brengen in de swapportefeuille.
Renterisico
taedion loopt renterisico ten aanzien van de huidige leningportefeuille (conversie en fixeS aflossingen) en financiering van toekomstige investeringen. Dit risico wordt beheerst door het aantrekken van swaps.
Kredietrisico
taedion maakt gebruik van meerdere banken teneinde over meerdere kredietfaciliteiten te S kunnen beschikken. Staedion past spreiding toe, zodat geen sprake is van concentraties in kredietrisico.
Liquiditeitsrisico
taedion maakt gebruik van meerdere banken teneinde over meerdere kredietfaciliteiten te S kunnen beschikken. Als gevolg van de negatieve marktwaarde van de swaps ultimo 2008 loopt Staedion een liquiditeitsrisico.
Onderstaand het overzicht van de afgesloten swaps: Hoofdsom
50
Tegenpartij
Vaste rente
Startdatum
Einddatum
Marktwaarde 31-12-08
Roll over lening
-20.000.000
AAB
3,7650%
01-08-06
01-08-16
-426.774
-20.000.000
-20.000.000
AAB
3,8250%
01-03-07
01-03-19
-647.256
-20.000.000
-20.000.000
AAB
3,9225%
01-10-07
01-10-20
-352.912
-20.000.000
-20.000.000
AAB
3,7425%
02-01-08
02-01-18
-115.520
-20.000.000
-20.000.000
ING
4,1188%
01-03-08
02-03-20
-1.134.022
-20.000.000
-30.000.000
AAB
4,8380%
01-04-08
01-04-22
-4.085.923
-30.000.000
-30.000.000
BNG
4,8540%
02-06-08
01-06-23
-3.859.348
-30.000.000
-20.000.000
AAB
4,4625%
01-07-08
01-07-20
-1.626.684
-20.000.000
-20.000.000
ING
4,0990%
01-08-08
01-08-18
-766.389
-20.000.000
-20.000.000
BNG
4,5320%
01-10-08
01-10-21
-1.571.089
-20.000.000
-20.000.000
AAB
4,1375%
01-03-09
01-03-19
-600.959
0
-20.000.000
BNG
4,2890%
04-05-09
02-05-29
-1.134.630
0
-20.000.000
AAB
4,1625%
15-07-09
15-07-19
-512.844
0
-20.000.000
BNG
4,2870%
01-10-09
01-10-24
-640.632
0
-25.000.000
AAB
5,0690%
01-04-10
01-04-33
-4.536.888
0
-30.000.000
AAB
4,6075%
01-06-10
01-06-34
-3.642.472
0
-20.000.000
AAB
4,7415%
01-07-10
01-07-27
-1.619.706
0
-25.000.000
AAB
5,0690%
01-09-10
03-09-35
-4.925.338
0
-20.000.000
ING
4,7425%
01-10-10
01-10-25
-1.349.889
0
-30.000.000
AAB
4,5225%
01-12-10
03-12-40
-4.552.601
0
-50.000.000
AAB
4,6875%
01-07-11
01-07-61
-15.045.186
0
-50.000.000
BNG
3,8550%
01-11-11
01-11-52
-550.000.000
-4.554.826
0
-57.701.888
-220.000.000
Totaal is er voor € 550 miljoen aan renteswaps gesloten tegen een vaste rente zoals aangegeven. Daartegenover is er voor € 220 miljoen aan roll-over aangetrokken. Het betekent dat we in de swap de lange rente betalen en de korte rente (3 mnd euribor) ontvangen. Bij het aantrekken van de roll-over doen we dit tegen de korte rente (3 mnd euribor). Het betekent per saldo een rentelast zoals aangegeven in de kolom vaste rente en de te betalen spread op de roll-over.
Leningen
De onderstaande tabel geeft een overzicht van de mutaties in de leningen portefeuille in 2008. Daarnaast zijn er in 2007 ook nieuwe leningovereenkomsten gesloten. In totaal is Staedion in 2008 voor een bedrag van € 240 miljoen nieuwe leningsovereenkomsten aangetrokken. Totaal overzicht van de leningenportefeuille (x € 1.000,-): 2008
Leningen per 1 januari Nieuwe leningen (inclusief roll-overleningen) Bijboeking klimgedeelte leningen Jaarlijkse aflossing leningen Vervroegde aflossingen Stand per 31 december
2007
1.013.430
961.463
249.955
146.987
714
1.136
-81.268
-66.156
0
-30.000
1.182.831
1.013.430
WSW
Het grootste deel van onze leningen is geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het WSW biedt door middel van een achtervang constructie grote zekerheden voor het aflossen van aangegane leningen. Dit heeft als voordeel dat we leningen tegen een relatief laag rentepercentage kunnen afsluiten. Eind 2008 bedroeg het totaal door het WSW geborgde risico € 1.172 miljoen (eind 2007 was dit € 1.013 miljoen). Op 25 juni 2008 ontvingen we van het WSW de uitslag van de herbeoordeling van de financiële positie boekjaar 2007. Staedion voldoet volgens de inhoud hiervan aan de eisen van kredietwaardigheid. Dit conform artikel 7 van het reglement van deelneming van het WSW. Op grond hiervan kan de vereniging gebruik blijven maken van de faciliteiten van het waarborgfonds.
Financiële continuïteit
Onze financiële continuïteit wordt gewaarborgd door het financieel beleid af te stemmen op de meerjarenraming, die wordt samengesteld met behulp van het Woning Asset Liability Systeem (WALS). Eens per jaar, in november, berekenen we de actuele gegevens in WALS door. Vervolgens analyseren we de mogelijke maatregelen en rekenen we ze door om te toetsen of het gewenste resultaat kan optreden. Als tijdens het jaar blijkt dat de aannames niet of onvoldoende overeen blijken te komen met de werkelijkheid, zal het effect hiervan bij de volgende doorrekening zichtbaar worden en kan het beleid worden aangepast. Door het jaarlijks repeterende patroon blijft ons financiële beleid dynamisch en actueel. Met als gevolg dat we tijdig kunnen anticiperen op financieel maatschappelijke veranderingen die van invloed zijn op onze positie.
Solvabiliteit
Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) maakt op basis van een aantal risicofactoren berekeningen om een minimaal solvabiliteitspercentage vast te stellen. Dit percentage wordt door het CFV gebruikt om ons weerstandsvermogen te bepalen. Volgens de systematiek van het CFV moet onze solvabiliteit per 31 december 2007 minimaal 10% bedragen.
Jaarverslag 2008
51
Door een andere berekeningswijze van onze bedrijfswaarde is een ondergrens van 15% noodzakelijk. Wij hanteren de ondergrens voor het weerstandvermogen als richtlijn voor de minimumsolvabiliteit. Ultimo 2008 bedroeg de solvabiliteit 18,4%. Overigens kunnen en mogen we een vermogensovermaat ten opzichte van het weerstandsvermogen alleen gebruiken voor volkshuisvesting, vooral voor de dekking van onrendabele toppen en maatschappelijke prestaties. De ontwikkeling van ons weerstandsvermogen laat op basis van de huidige bekende productie, een licht dalende trend zien. Het weerstandsvermogen is gedefinieerd als het eigen vermogen inclusief voorzieningen.
Solvabiliteit
2008
2009
2010
2011
2012
2013
18,4%
15,7%
14,6%
15,1%
15,0%
14,4%
De solvabiliteit beweegt zich rond de noodzakelijk geachte grens. Uiteraard is gelet op de economische ontwikkelingen het van belang om in de toekomst de solvabiliteit scherp te volgen.
Samenwerkingsverbanden
Woonformatie Ypenburg In de Stichting Woonformatie Ypenburg participeren Rijswijk Wonen, Vidomes, Vestia en Staedion. Sinds 29 januari 1999 heeft de stichting, bij koninklijk besluit, formeel de status van ’toegelaten instelling’ verkregen. Het aandeel van Staedion bedraagt 29,97%. De stichting is ontstaan als samenwerkingsverband van Haagse en Rijswijkse woningcorporaties om invulling te geven aan de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (Vinex) in een gebied dat toen nog niet tot de gemeente Den Haag behoorde. Op deze Vinex-locatie Ypenburg worden ongeveer 2.500 huurwoningen en 850 koopwoningen gebouwd, waarvan het grootste deel inmiddels is opgeleverd. In 2008 zijn er binnen de Woonformatie Ypenburg 113 huurwoningen en 20 koopwoningen opgeleverd.
• De verwerving betreft een combinatie van woningen en bedrijfsmatig en/of maatschappelijk vastgoed. • Verwerving van dit vastgoed is een verrijking van het huidige bezit en verwerving leidt tot verbetering van onze positie op strategische locaties in Den Haag. • Staedion bewerkstelligt tevens dat zij gesprekspartner blijft bij meerdere reeds in gang gezette en of nieuwe binnenstedelijke ontwikkelingen en of uitleglocaties. • De doelstelling op te treden als de integrale gebiedsregisseur, op voor Staedion strategische locaties wordt hiermede bevorderd. • Verwerving vergroot de mogelijkheden tot binnenstedelijke herontwikkeling en of vernieuwing, het creëren van leefbare, veilige en sociaal stabiele gebieden met maatschappelijke voorzieningen en aansprekende winkelstraten. De overeengekomen koopprijs voor de aandelen van N.V. Stedelijk Belang is gebaseerd op de intrinsieke waarde per 31 december 2007, bedraagt € 23,6 miljoen. • Het beheer van de vastgoedportefeuille van N.V. Stedelijk Belang wordt beheerd door Meeús Vastgoedmanagement B.V. • De structuur van de zeggenschap bij N.V. Stedelijk Belang:
Organigram N.V. Stedelijk Belang Vereniging Staedion
Colonnade Duhaf B.V. De activiteiten van de vennootschap Colonnade Duhaf B.V. bestaan uit het financieren en het doen van financieren van toegelaten instellingen door het verstrekken van leningen onder garantie van de Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Staedion is in het bezit van 5 aandelen. De aankoopwaarde bedraagt € 25.000. Door de participatie van meerdere corporaties kan Colonnade Duhaf B.V. de krachten bundelen, waardoor samenwerking met financiële partijen op de internationale kapitaalmarkt mogelijk wordt.
52
European Federation for Living European Federation for Living (EFL) is een samenwerkingsverband dat via kennisdeling en samenwerking een meerwaarde voor haar leden wil realiseren. Tot de leden behoren Nederlandse en Duitse corporaties, vastgoedbanken, onderhoudsbedrijven en een ontwikkelaar. Op dit moment richt EFL zich hoofdzakelijk op het bevorderen van energiebesparingen en het ontwikkelen van energiezuinige woningen. EFL werkt daarbij samen met verschillende instellingen die door de EU worden erkend en financieel ondersteund. Concrete voorbeelden van EFL-activiteiten zijn het door Brussel gesubsidieerde Rebecee-project en het zorggerelateerde Sophia-programma.
Staedion Vastgoed Holding B.V.
N.V. Stedelijk Belang
100% SB Theaterproject B.V.
100% Pyloon Monumenten B.V.
0,9% Starterspanden C.V. 1% Starterspanden B.V.
50% Winkelpanden C.V. 50% Winkelpanden B.V.
2% WOM StationsbuurtOude Centrum C.V. 0,5% WOM StationsbuurtOude Centrum B.V.
Aankopen ondernemingen N.V. Stedelijk Belang Op 24 juni 2008 heeft Staedion Vastgoed Holding B.V. N.V. Stedelijk Belang gekocht van de Gemeente Den Haag. De doelstelling van deze overname:
Jaarverslag 2008
Jaarverslag 2008
53
N.V. Stedelijk Belang is aandeelhouder van een vijftal dochters: 1. SB Theaterproject B.V. 2. Pyloon Monumenten B.V. 3. Starterspanden Den Haag C.V. met beherend vennoot Starterspanden Den Haag B.V. 4. Winkelpanden Den Haag C.V. met beherend vennoot Winkelpanden Den Haag B.V. 5. Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum C.V. met beherende vennoot Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum B.V. De deelname in OCW-panden B.V./C.V. is bij de koop overgegaan naar de afdeling OCW van de gemeente Den Haag. Het risico van N.V. Stedelijk Belang is als volgt: a.
Winkelpanden Den Haag C.V.
95,6%
b.
Starterspanden Den Haag C.V.
99,9%
c.
WOM Stationsbuurt-Oude Centrum C.V.
d.
Pyloon Monumenten B.V.
87,2% 100,0%
Invex Invex B.V. is een vastgoed B.V. die Staedion op 23 april 2008 heeft aangekocht. Het vastgoed binnen Invex B.V. wordt uitsluitend gevormd door het bedrijfsmatig vastgoed welke zich bevindt aan de Mercuriusweg te Delft. Het te verwerven object is voor Staedion van strategisch belang door de ligging tegen het te verdiepen spoortracé in Delft. De locatie ligt net buiten het door de gemeente gedefinieerde herinrichtingsgebied en is op termijn een kansrijke ontwikkellocatie voor woningbouw. Het te investeren bedrag bedraagt € 7,5 miljoen.
Buitenland Staedion is actief in Zuid-Afrika in zowel in de gemeente East London als in de gemeente Rustenburg. In East London staan we sinds dit jaar voor een tweetal leningen verstrekt door DIGH garant. Het betekent dat als de corporatie in East London Own Heaven niet aan zijn verplichtingen kan voldoen we de rente en aflossing van de lening overnemen. Als zekerheid voor deze leningen is het recht van hypotheek door de corporatie verstrekt aan DIGH. De jaarlijkse maximale garantie bedraagt € 153.000. In de gemeente Rustenburg werken we samen met de woningcorporatie Ymere en met de ontwikkelaar Alsa. In 2008 zijn deze activiteiten opgestart en is aan Alsa Pty Ltd een lening verstrekt van circa € 1,5 miljoen. Alsa heeft hiervan € 0,8 miljoen begin 2009 terugbetaald. Eind 2008 is door Alsa Pty Ltd van DIGH een lening ontvangen ter grootte van € 2 miljoen. Staedion heeft de rente en aflossing van € 1 miljoen gegarandeerd zijnde jaarlijks € 82.000. Accountant In euro
Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein
2008
2007
298.610
280.867
12.308
12.308
32.695
45.976
Andere niet-controlediensten
108.278
66.727
Totaal inclusief BTW
451.891
405.877
In 2008 heeft er een accountantsselectie plaatsgevonden. Besloten is om van de huidige accountant na 2008 afscheid te nemen. Met ingang van de jaarrekening 2009 zal KPMG de controle van de jaarrekening overnemen van Berk Accountants.
54
55
De gerenoveerde Oliemolen, een Delfts monument uit 1829, biedt plek aan een Thomashuis. Jaarverslag 2008
De stichting Thomashuizen levert zorg op maat in een huiselijke situatie aan mensen met een handicap. Jaarverslag 2008
e i g e r e d n e m a S n e d n a in h g Invullin e nieuw wet Overleg
ersBewon sies en s commi rums o s e i adv f
Deel II 9 Deel II - Transparantie & governance Overzicht van de organisatie
r Oktobe 2008
Staedion is een vereniging, met de ledenraad als hoogste orgaan. De Raad van Commissarissen is intern toezichthouder, het CFV en het ministerie van VROM zijn extern toezichthouder. De OR vertegenwoordigt de medewerkers, de Adviesforums en de bewonerscommissies vertegenwoordigen de huurders. Het onderstaande organogram laat in grote lijnen de onderlinge relaties zien.
Intern
Extern Raad van commissarissen
toezicht houden
verantwoorden
verantwoorden
Ledenraad
Extern toezicht CFV en VROM
klankbord adviseren en beslissen
toezicht houden Bestuur overleg
adviseren klankbord
belangen behartigen Bewonerscommissies en Adviesforums
Ondernemingsraad
57 Werkapparaat
Jaarverslag 2008
Jaarverslag 2008
10
Bestuur en governance Het bestuur is niet alleen verantwoordelijk voor de realisatie van de doelstellingen van Staedion, maar onder andere ook voor de naleving van wet- en regelgeving en de interne risicobeheersing en -controle. Dit hoofdstuk beschrijft het takenpakket van het bestuur en de wijze waarop de risico’s binnen Staedion worden beheerst.
Samenstelling bestuur
Het bestuur van Staedion is sinds 1 juli 2008 in handen van Willem Krzeszewski (05-04-1955). Hij bekleedt de volgende nevenfuncties: • commissaris bij Bernardus Wonen in Oudenbosch (Noord-Brabant) • lid Raad van Toezicht Ontwikkelingsmaatschappij Den Haag.
Het bestuur is onder meer verantwoordelijk voor: • de realisatie van de doelstellingen van Staedion • de strategie en het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling • het bepalen van de uitgangspunten voor de organisatiestructuur • de naleving van wet- en regelgeving • de naleving van de interne regelingen • een adequaat en effectief intern risicobeheersing- en controlesysteem.
Samenstelling directie
De directie van Staedion wordt gevormd door: • Willem (W.M.K.) Krzeszewski, bestuurder, algemeen directeur en voorzitter directie • Arie (A.G.) Brussaard, directeur Financiën & Automatisering • Ger (G.H.A.) Huisman, directeur Wonen a.i. • Edwin (E.G.G.) van den Berg, waarnemend directeur Ontwikkeling • Carole (C.) Vermolen, directeur Strategie & Vastgoed
of de voorzitter van de Raad van Commissarissen. De rechten en plichten van medewerkers zijn vastgelegd in de klokkenluidersregeling.
Interne risicobeheersing
Staedion heeft grote ambities en doelstellingen die we op gecontroleerde wijze willen behalen. Dat vraagt om inzicht in de risico’s die mogelijk afbreuk kunnen doen aan het behalen van onze doelstellingen. Daarbij hanteren wij het systeem van Enterprise Risk Management (ERM), waarbij primair gedacht wordt vanuit organisatiedoelstellingen en de mogelijke afbreukrisico’s. Onze ambities, de economische situatie en het feit dat woningcorporaties kritisch worden gevolgd, stellen hoge eisen aan onze beheersing van risico’s.
Planning & controlcylcus
In 2008 hebben we ons ondernemingsplan geactualiseerd. Het ondernemingplan is de basis voor ons bedrijfsjaarplan, dat in hoofdlijnen onze doelstellingen en ambities per thema beschrijft. Daarnaast maken we gebruik van managementcontracten, waarin we de afspraken tussen bestuurder en directeuren opnemen. Met deze contracten willen we scherpte houden in onze strategische en tactische doelstellingen. De bestuurder bespreekt de voortgang per kwartaal met elke directeur, in aanwezigheid van de concerncontroller. Twee specifieke comités zijn opgericht om risico’s inzichtelijk te maken en bestuur en directie daarover te adviseren: het investeringscomité en het treasurycomité.
Belangrijke onderwerpen in 2008 waren: krachtwijken, de financiële positie, financiering, fiscalisering, de portefeuillestrategie, leefbaarheid, energiebeleid, duurzaamheid, diverse investerings- en desinvesteringsaanvragen, organisatieontwikkeling en projectontwikkeling.
Taakinvulling
Wij voeren onze taken uit vanuit de visie op onze eigen rol binnen het maatschappelijke speelveld, dat constant in beweging is. Daarom hebben wij ons ondernemingsplan in 2008 geactualiseerd. Onze missie, zoals beschreven in hoofdstuk 1 van dit jaarverslag, is aangepast aan de gewenste richting.
58
Integriteit
59
Bestuur en directie zijn zich bewust van hun maatschappelijke positie, verantwoordelijkheid en voorbeeldfunctie en zullen uit dien hoofde geen handelingen verrichten of nalaten die de reputatie van Staedion schaden. Zij bevorderen dat onze medewerkers zich ook volgens deze norm gedragen. Hiervoor hebben we een gedragscode opgesteld. Het bestuur zorgt ervoor dat werknemers zonder gevaar voor hun rechtspositie de mogelijkheid hebben vermeende onregelmatigheden van algemene, operationele en financiële aard binnen Staedion te melden bij de bestuurder, een door het bestuur aangewezen functionaris
Jaarverslag 2008
Samen met SBS6-programma ‘De Smaakpolitie’ helpt Staedion studenten bij de schoonmaak van hun woningen. Jaarverslag 2008
Juridische zaken
We hebben in 2008 in navolging van eerdere jaren zorg besteed aan de juridische kwaliteit van diverse (standaard)documenten. Daarnaast zijn diverse grote transacties begeleid, waaronder de overname van de N.V. Stedelijk Belang en verschillende intentieovereenkomsten, samenwerkingsovereenkomsten en B.V./C.V.-constructies. In 2009 richten we een nieuwe afdeling Juridische zaken in, waarmee we juridische en financiële risico’s beter kunnen beperken en voorkomen.
Tegenstrijdig belang
Er zijn in 2008 geen transacties afgesloten met een tegenstrijdig belang tussen het bestuur en de organisatie.
Samenwerkingsverbanden:
Staedion was in 2008 aangesloten bij de volgende verenigingen en organisaties: Aedes
De branchevereniging van woningcorporaties
Aedex
Een benchmarksysteem voor woningcorporaties
Corpovenista
Een onderzoeksprogramma van Aedes en enkele universiteiten
European Federation for Living
Een samenwerkingsverband van woningcorporaties, banken en projectontwikkelaars binnen de Europese Unie, dat zich inzet voor duurzame woon-, werk- en leefomstandigheden
KWH-Kwaliteitslabel Woningcorporaties Huursector
Kwaliteitscentrum van en voor woningcorporaties (tot 31 december 2008)
Neprom
De vereniging van Nederlandse projectontwikkelingmaatschappijen
Stichting Hoogbouw
Stichting voor de bevordering van hoogbouw
Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden
Brancheorganisatie van Haagse woningcorporaties
De Vernieuwde Stad
Belangenbehartiger van 21 grote en grootstedelijke woningcorporaties
Het Opdrachtgeversforum in de Bouw
Een actieve kring van (semi)publieke opdrachtgevers die ervaringen uitwisselen, kennis delen en ontwikkelen en ideeën over nieuwe thema’s in de bouw initiëren
11
Verslag van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen (RvC) houdt toezicht op Staedion en de verbintenissen van Staedion. In dit verslag leggen de commissarissen verantwoording af over de wijze waarop zij het afgelopen jaar aan hun interne toezichtfunctie vorm en inhoud hebben gegeven.
Jaarrekening
De directie heeft de jaarrekening 2008 en het jaarverslag over 2008 opgesteld in overeenstemming met artikel 37 van de statuten. Zij heeft vervolgens de jaarrekening aan de RvC ter goedkeuring voorgelegd. Conform artikel 27 van het Besluit Beheer Sociale Huursector is aan de accountant, Berk Accountants, de opdracht verstrekt de jaarrekening en het jaarverslag te onderzoeken. De goedkeurende verklaring gedateerd 25 mei 2009 is opgenomen achter in dit jaarverslag.
Werkwijze van de RvC
Met het toepassen van de Nederlandse Corporate Governance Code onderschrijven we het belang van deugdelijk ondernemingsbestuur en goed ondernemerschap. Daaronder verstaan we integer en transparant handelen door het bestuur, een goed toezicht op het ondernemingsbestuur en het afleggen van verantwoording over het uitgeoefende toezicht. Daarnaast onderschrijft Staedion de principes van de Governance Code Woningcorporaties. De principes en concrete bepalingen van deze code van 9 december 2003 zijn leidend voor Staedion en de RvC. Het RvC-reglement, opgesteld in overeenstemming met de governanceprincipes, is door de RvC vastgesteld op 13 september 2006. Het reglement beschrijft en formaliseert de verantwoordelijkheden, gedelegeerde bevoegdheden en de werkwijze van de RvC van Staedion. In het reglement is onder meer opgenomen dat de RvC tot taak heeft om toezicht uit te oefenen op het beleid van het bestuur, de werking van de interne controle en het risicomanagementsysteem. In het bijzonder behoort het bewaken van de doelstelling en de grondslag van de vereniging tot de taken van de RvC. Gevraagd en ongevraagd adviseert de RvC het bestuur en vervult de RvC een klankbordfunctie. Statuten en andere documenten De statuten van de vereniging, de gedragscode, de klokkenluidersregeling, een beschrijving van de governancestructuur, het bestuurs- en directiestatuut en het reglement voor de RvC (dat onder andere bestaat uit de profielschets, de omvang en samenstelling, het rooster van toe- en uittreding voor leden en reglementen van de audit- en remuneratiecommissie) zijn gepubliceerd op www.staedion.nl.
Commissies
60
De auditcommissie bespreekt en adviseert de RvC over de belangrijkste financiële stukken en ontwikkelingen. Investeringen vanaf € 10 miljoen worden overeenkomstig het bestuurs- en directiestatuut ter advisering voorgelegd aan de auditcommissie. Staedion streeft naar een solvabiliteit die groot genoeg is om toekomstige financiële en volkshuisvestelijke doelstellingen te realiseren en de daarbij behorende risico’s te kunnen opvangen. In 2008 heeft de auditcommissie nadrukkelijk stilgestaan bij de effecten van het investeringsvolume op de solvabiliteit, de financieringsaspecten van de onderneming (treasury), de administratieve organisatie en de beheersing van risico’s bij projectontwikkeling. De auditcommissie heeft in 2008 5 maal vergaderd.
Jaarverslag 2008
Jaarverslag 2008
61
De remuneratiecommissie heeft enerzijds als aandachtsgebied de selectie en benoeming van de RvC en het bestuur en anderzijds de bezoldiging van de RvC en het bestuur. In 2008 waren de voornaamste aandachtsgebieden van de commissie: het functioneren en beoordelen van de bestuurder, de selectie en benoeming van de nieuwe bestuurder, de selectie en benoeming van twee nieuwe RvC-leden. Voornaamste afwijking van de Nederlandse Corporate Governance Code In de arbeidsovereenkomst met de bestuurder is geen regeling voor onvrijwillig ontslag opgenomen. De RvC acht het niet passend een regeling hieromtrent overeen te komen zonder dat de omstandigheden bekend zijn die aanleiding geven tot het ontslag. Voornaamste afwijkingen van de Governance Code Woningcorporaties • In overeenstemming met de Nederlandse Corporate Governance Code hanteren wij een maximale zittingstermijn van 8 jaar voor leden van de RvC. Op dit punt wijkt Staedion af van de Governance Code Woningcorporaties. • De arbeidsovereenkomst van de algemeen directeur/bestuurder voorziet niet in een benoemingstermijn van 4 jaar. De RvC is niet voornemens de best practice-bepaling van een mandaat voor maximaal 4 jaar op te volgen. Onafhankelijkheid van de Raad van Commissarissen Alle leden van de RvC zijn onafhankelijk van de vereniging. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de commissarissen is of was in het verleden in dienst van Staedion of onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van Staedion. Geen van de commissarissen verleent andere diensten aan Staedion dan die voortvloeien uit het lidmaatschap van de RvC of onderhoudt banden met Staedion, hetzij direct, hetzij indirect, buiten het commissariaat.
Zelfevaluatie De RvC is in 2008 eenmaal buiten aanwezigheid van de bestuurder bijeengekomen om het eigen functioneren te bespreken. Leningen of garanties Staedion heeft als beleid geen leningen of garanties te verlenen aan werknemers, het bestuur of leden van de RvC. Tegenstrijdige belangen In 2008 is geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de RvC of de bestuurder betrokken waren. Onafhankelijkheid van en relatie met de externe accountant Overeenkomstig de statuten wordt de accountant benoemd door de RvC. Staedion maakt geen gebruik van de accountant, het kantoor, dan wel daaraan gelieerde dienstverleners voor advisering. Een opgaaf op uitzondering(en) hierop over 2008 is door Berk Accountants, overeenkomstig afspraak, overlegd. De externe accountant heeft in de vergadering van de auditcommissie van de RvC van mei 2008 een toelichting gegeven op de managementletter jaarrekening, het jaarverslag en de gegeven accountantsverklaring. In 2008 is een selectietraject ingezet en afgerond voor het benoemen van de controlerend accountant voor de komende drie jaar. Dit traject heeft geleid tot het besluit KPMG aan te stellen als nieuwe accountant voor Staedion met ingang van de jaarrekening 2009. De relatie met Berk, de huidige accountant, wordt in relatie tot de controlerende werkzaamheden in 2008 als goed ervaren.
62
63
Om de mussen een veilige broed- en schuilplaats te bieden, zijn alle stadsboerderijen voorzien van nestkasten. Jaarverslag 2008
Jaarverslag 2008
Relatie met de ledenraad Een afvaardiging van de RvC heeft alle officiële vergaderingen van de ledenraad dit jaar bijgewoond. De RvC is van mening dat alle majeure ontwikkelingen binnen en buiten Staedion worden gedeeld met de ledenraad. Relatie met de OR Een delegatie van de RvC heeft in 2008 eenmaal overleg gevoerd met de OR in verband met de aanstelling van de heer Krzeszewski als bestuurder.
Toezichtkader
De RvC hanteert ten aanzien van het functioneren van Staedion een toezichtkader. Dit wordt onder andere gevormd door: • het Besluit Beheer Sociale Huursector, de statuten van de vereniging en haar verbintenissen, het RvC-reglement, het bestuurs- en directiestatuut en andere relevante wet- en regelgeving • afspraken die voortvloeien uit de maatschappelijke aandeelhoudersvergadering, prestatieafspraken met gemeenten en het Stadsgewest Haaglanden • het ondernemingsplan 2008-2012, de portefeuillestrategie, het bedrijfsjaarplan en jaarbegroting 2008, de meerjarenbegroting 2008-2017 • het financieel beleid (solvabiliteit 2008-2017 minimaal 15% op basis van het weerstandsvermogen) • het managementcontract met de bestuurder, dat volkshuisvestelijke, maatschappelijke en bedrijfseconomische prestatieafspraken bevat en de basis vormt voor het functionerings- en beoordelingsgesprek tussen de remuneratiecommissie en de bestuurder. Dit toezichtkader wordt door de RvC op hoofdlijnen gebruikt bij de beoordeling van de voorstellen en besluiten van de algemeen directeur/bestuurder. De periodieke verantwoording vindt per kwartaal plaats. De kwartaalrapportage is ingericht op het bewaken van de financiële, volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen van Staedion. De rapportages worden eerst met de auditcommissie besproken voordat deze samen met de bevindingen van de auditcommissie aan de RvC worden verstrekt.
Verantwoording
In de vergaderingen zijn in overeenstemming met de statuten onderdelen van de planning- en controlcyclus door de algemeen directeur/bestuurder ter goedkeuring voorgelegd: het ondernemingsplan 2008-2012, het bedrijfsjaarplan 2009, de begroting 2009, de meerjarenbegroting 2009-2018, het jaarverslag 2007, de jaarrekening en het treasurystatuut en -jaarplan.
64
Volkshuisvesting en bedrijfsvoering De RvC heeft aandacht besteed aan diverse onderwerpen op het gebied van volkshuisvesting en bedrijfsvoering, zoals de voortgang van de organisatieontwikkeling, risicomanagement, kwartaalrapportages, de managementletters van de externe accountant over de interimcontrole, de jaarrekening en het jaarverslag 2007, de financiële positie en de financiering van onze ambities, de fiscalisering binnen de corporatiesector, de nieuwe portefeuillestrategie, de maatschappelijke aandeelhoudersvergadering, de beoordeling en rapportages van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), de rechtsvorm van Staedion, investeringen zoals de overname van Stedelijk Belang, Raamovereenkomst Investeringsprogramma Krachtwijken Den Haag en de businesscases voor de krachtwijken in Den Haag.
Jaarverslag 2008
Verbintenissen Staedion heeft een groot aantal verbintenissen. Deze deelnemingen staan in hoofdstuk 13 van dit jaarverslag beschreven. De verbintenissen zijn aangegaan vanuit het oogpunt van risicobeheersing of fiscale optimalisatie. In de verbintenissen zijn onder meer de zogeheten ’commerciële activiteiten’ opgenomen, zoals het bouwen van koopwoningen en dure huurwoningen. De verantwoording over de verbintenissen vindt plaats binnen de periodieke kwartaalrapportages en de geconsolideerde jaarrekening. Aanvullend hierop wordt per kwartaal afzonderlijk gerapporteerd over de projectontwikkelingsactiviteiten zowel binnen de vereniging Staedion als binnen de verbintenissen.
Samenstelling Raad van Commissarissen Op 31 december 2008 was de RvC als volgt samengesteld: Dhr. mr. drs. B.J. Bruins (1963)
oorzitter van de Raad van Commissarissen, lid van de remuneratiecommisV sie, benoemd in 2007, zittingsperiode tot 2011 Hoofdfunctie: lid van de Raad van Bestuur van Connexxion Holding NV Nevenfuncties: • Randstad Gezant • lid Comité van Aanbeveling Willem-Alexander Kinderfonds • lid Comité van Aanbeveling Stichting Zeldzame Ziektenfonds • voorzitter Raad van Advies NEA Transport en Logistiek • voorzitter Raad van Toezicht Nationale Databank Wegverkeergegevens • lid College van Bestuur Nieuwe of Littéraire Sociëteit De Witte Den Haag • lid Raad van Toezicht Den Haag Marketing • lid Procesgroep Anders betalen voor Mobiliteit • voorzitter Taskforce diversiteit schoolbesturen • projectambassadeur voor Randstad Urgent ’Mooi en Vitaal Delfland’
Dhr. ir. G.A. Beijer (1950)
Lid remuneratiecommissie, benoemd in 2006, zittingsperiode tot 2010 oofdfunctie: partner en voorzitter directie Boer & Croon Ruimtelijke InvesH teringen B.V., Amsterdam (tot 1 januari 2009, daarna zelfstandig en geassocieerd met Boer & Croon) Nevenfuncties: • lid Raad van Commissarissen Nyenrode Business Universiteit • lid Exco en Bureau International Federation for Housing and Planning (IFHP) • bestuurslid Vereniging ter behartiging van de Belangen van de Huiseigenaren aan de Joossesweg
Dhr. drs. R.L.J.M. Scheerder (1945)
Voorzitter van de auditcommissie, benoemd in 2003, zittingsperiode tot 2011 Hoofdfunctie: bestuurder in de gezondheidszorg Diverse nevenfuncties in de gezondheidszorg
Mw. drs. A.T. van der Wal (1964)
Commissielid, benoemd in 2008, zittingsperiode tot 2012 Hoofdfunctie: adjunct-directeur bij het INK
Mr. drs. J.F.Ph. Houben (1958)
Commissielid, benoemd in 2008, zittingsperiode tot 2012 Hoofdfunctie: directievoorzitter Blauwhoed B.V.
Wijzigingen in de samenstelling en functies In 2008 liep de maximale zittingstermijn van de heren Alderliesten, Keers en Bakker af. De RvC is hen zeer erkentelijk voor de bijdrage die zij geleverd hebben aan de ontwikkeling van Staedion. De kennis en ervaring die zij inbrachten in de RvC zorgde voor een goede balans in de besluitvorming en voor evenwichtigheid in de discussies. De onderlinge verhoudingen en samenwerking zijn uitstekend geweest.
Jaarverslag 2008
65
Aangetreden Op 3 juni 2008 heeft de ledenraad, op voordracht van de huurders, bij acclamatie mevrouw A.T. van der Wal benoemd tot lid van de RvC van Staedion. Op 15 december 2008 is door de ledenraad de heer J.F.Ph. Houben bij acclamatie benoemd tot lid van de RvC van Staedion. Bij de benoemingen is gebruikgemaakt van de geactualiseerde profielschets die is opgenomen in het RvC-reglement. Benoeming tot voorzitter De plaats van de afgetreden voorzitter de heer Alderliesten is ingenomen door de heer Bruins. Werving en selectie De RvC heeft de verantwoordelijkheden en bevoegdheden van werving en selectie gedelegeerd aan de remuneratiecommissie. In het reglement van de RvC is een profiel opgenomen waarin de gewenste deskundigheid en achtergrond van de commissarissen wordt geschetst. Hiervan is gebruikgemaakt tijdens het selectieproces voor de laatste kandidaat van de RvC. De samenstelling van de RvC is zodanig dat één of meer leden van de RvC aangemerkt kunnen worden als deskundige op de benoemde aandachtsvelden in het RvC-reglement. Bindende voordracht Twee commissarissen zijn benoemd op voordracht van de huurders: de heer Scheerder en mevrouw Van der Wal.
Zoals voorzien in het reglement van de RvC is de vergoeding van de leden van de RvC niet afhankelijk van de resultaten van Staedion en wordt er bij de totstandkoming van de vergoeding rekening gehouden met de maatschappelijke waarden en normen. De totale bezoldiging van de RvC, inclusief sociale lasten, bedroeg in 2008 € 75.240. In het kader van de Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde topinkomens volgt onderstaand de verantwoording over 2008: Naam G.J. van den Beuken Directeur Ontwikkeling
Belastbaar loon
Pensioenlasten
Salaris 2008
113.093
33.283
Salaris 2009
28.772
8.076
Ontslagvergoeding
233.966
Ten slotte De veranderingen in organisatie en omgeving vragen van een ieder flexibiliteit, creativiteit en aanpassingsvermogen. De Raad van Commissarissen is de medewerkers dankbaar voor de getoonde inzet.
Bezoldiging
De bezoldiging van de bestuurder bestaat uit de volgende bestanddelen: • een vast basissalaris dat eens per jaar wordt herzien • emolumenten als een leaseauto en representatievergoeding • een variabele beloning van 0% t/m 10% (afhankelijk van de verrichte prestaties en behaalde resultaten).
Bezoldiging bestuurder in 2008 (in €) Bestuurder
Tijdvak
Vast
Variabel
Werkgeverslasten
Representatievergoeding
H. Jagersma
01-01 t/m 31-05 2008
75.625
16.500*
20.909
1.250
W.M.K.Krzeszewski
01-07 t/m 31-12 2008
77.500
-
20.449
1.500
* Dit variabele deel heeft betrekking op 2007 maar is uitbetaald in 2008.
Honorering Raad van Commissarissen (in €)
66
Naam
Tijdvak
Vergoeding
Representatievergoeding
De heer mr. ing. A. Alderliesten
01-01 t/m 30-06 2008
7.656
600
De heer ing. J.A. Bakker
01-01 t/m 30-06 2008
6.000
600
De heer L.C. Keers
01-01 t/m 30-06 2008
6.000
600
De heer mr. drs. B.J. Bruins
01-01 t/m 31-12 2008
13.656
1.200
De heer ir. G.A. Beijer
01-01 t/m 31-12 2008
12.000
1.200
De heer drs. R.L.J.M. Scheerder
01-01 t/m 31-12 2008
12.000
1.200
Mw. drs. A.T. van der Wal
01-07 t/m 31-12 2008
6.000
600
67
Wethouder Klijnsma reikt bij basisschool Onze Wereld prijzen uit aan kinderen voor het inkleuren van een kleurplaat met leefregels. Jaarverslag 2008
Jaarverslag 2008
12
Verslag van de ledenraad Staedion is een vereniging, de ledenraad is daarin het hoogste orgaan. Dit hoofdstuk beschrijft de taken van de ledenraad, de samenstelling van de raad en de belangrijkste onderwerpen die in 2008 zijn besproken. De vereniging Staedion zorgt samen met huurders en andere partijen voor het wonen in een veilige, leefbare en goede woonomgeving, door op vernieuwende wijze te voorzien in de vraag naar duurzame en passende woonvormen en woondiensten. We spannen ons bijzonder in voor mensen die door hun financiële, sociale, medische of politieke achtergrond niet of onvoldoende in staat zijn om zelf in die behoefte te voorzien. We zien de principiële gelijkheid van alle mensen - ongeacht etniciteit, gezindte en cultuur - als richtsnoer bij de vervulling van onze taak.
Taken en werkwijze van de ledenraad
De belangrijkste taken van de ledenraad zijn: het benoemen en ontslaan van leden van de Raad van Commissarissen, het goedkeuren van de jaarrekening en het jaarverslag, het wijzigen van de statuten, het verlenen van decharge aan het bestuur, het verlenen van decharge aan de Raad van Commissarissen en het ontbinden van de vereniging (onder condities). Binnen 6 maanden na afloop van het boekjaar brengt het bestuur verslag uit over de gang van zaken en over het gevoerde beleid. Het bestuur legt de jaarrekening en het jaarverslag (als bedoeld in artikel 26 lid 1 van het Besluit Beheer Sociale Huursector) ter goedkeuring voor aan de ledenraad. De ledenraad is het hoogste orgaan van de vereniging. De ledenraad heeft binnen de vereniging alle bevoegdheden die niet door de wet of de statuten aan andere organen zijn opgedragen. Minstens twee keer per jaar houdt de ledenraad een vergadering. De door het bestuur uitgeschreven vergaderingen van de ledenraad staan onder leiding van de bestuursvoorzitter van de vereniging of een door het bestuur aangewezen plaatsvervanger. De leden van het bestuur en de Raad van Commissarissen worden geacht de vergaderingen van de ledenraad bij te wonen. Zij hebben daarin geen stemrecht.
Leden
De leden van onze vereniging zijn natuurlijke personen of niet-winstbeogende rechtspersonen die onze grondslag onderschrijven. Op 31 december 2008 had onze vereniging 5.572 leden. Dat betekent een daling van 547 leden ten opzichte van 2007. Op 31 december 2008 waren 136 leden geen huurder meer van Staedion. In 2007 bedroeg dit aantal 140 leden.
68
Samenstelling ledenraad
De leden van de vereniging worden vertegenwoordigd door de ledenraad. De ledenraad bestaat uit afgevaardigden die door en uit de leden van de vereniging worden gekozen. Leden van de raad zijn afkomstig uit de regio’s die Staedion heeft vastgesteld. De raadsleden nemen zitting in de ledenraad voor een periode van 4 jaar. De leden zijn voor één termijn herkiesbaar. Het aantal verkiesbare zetels in de ledenraad is gerelateerd aan de 19 regio’s waarin het bezit van Staedion is verdeeld. Niet-bewoners en buitenleden vormen met elkaar één kiesregio.
Jaarverslag 2008
Op 31 december 2008 hadden 11 leden zitting in de ledenraad en waren er 14 openstaande vacatures. De samenstelling van de raad was toen als volgt: De heer E. Behm
Regio Bouwlust, Vrederust
De heer L.A. Callender
Regio Morgenstond
De heer A. van der Hauw
Regio Bouwlust, Vrederust
De heer H.R. Janssen
Regio Kraaijestein
Mevrouw J.M. Korff de Gidts-Schilperoort
Regio Waldeck
Mevrouw E.J. Langendam
Regio Centrum
De heer L. Potuijt
Regio Waldeck
Mevrouw C.J.A. van Straalen
Regio Belgisch Park
De heer J.J. ten Velden
Regio Buitenleden
De heer J. Veltman
Regio Loosduinen, Houtwijk
De heer S. Wit
Regio Centrum
In de loop van 2008 overleed de heer C.M. de Beus. Wij zullen hem blijven herinneren als een gewaardeerd lid van de ledenraad met een grote betrokkenheid in de volkshuisvesting. Er waren geen kandidaten om de vrijgekomen positie te vervullen, waardoor er een vacature ontstond.
Bijeenkomsten
De ledenraad heeft in 2008 driemaal overleg gevoerd met de bestuurder en een afvaardiging van de Raad van Commissarissen (op 3 juni, 4 november en 15 december) en tweemaal vooroverleg gehad (op 27 mei en 28 oktober). Op 10 maart vond een extra vergadering plaats met de directeur Financiën & Automatisering en de controllers van Staedion, over het thema risicomanagement. In deze vergadering besloot de ledenraad ook tot een statutenwijziging, die werd aangenomen met algemene stemmen. Besproken onderwerpen De belangrijkste onderwerpen uit het overleg van 3 juni 2008 waren: het vertrek van de bestuurder per 1 juni 2008, goedkeuring van het jaarverslag van 2007 en het verlenen van decharge aan het bestuur voor het gevoerde beleid, het afscheid van de heren Bakker, Alderliesten en Keers als lid van de Raad van Commissarissen, goedkeuring van de benoeming van mevrouw Van der Wal als lid van de Raad van Commissarissen, de werving van leden en de kredietcrisis. De belangrijkste onderwerpen uit het overleg van 4 november 2008 waren: de aanmelding van nieuwe kandidaten voor de ledenraad, het verbeteren van de communicatie vanuit Staedion naar de ledenraad, leefbaarheid en het nieuwe ondernemingsplan van Staedion. Naast deze onderwerpen is in de vooroverleggen van de ledenraad onder meer gesproken over buurttevredenheid en een studiedag voor de ledenraad. De vergadering van 15 december 2008 In 2008 liep de zittingsperiode van de huidige ledenraad af. Daarom is in september 2008 een ledenraadsverkiezing van start gegaan. De betrokkenheid van leden bij het wel en wee
Jaarverslag 2008
69
van Staedion is de laatste jaren steeds verder weggezakt. Dat bleek toen zich slechts 11 kandidaten aanmeldden voor 10 van de 22 rayons. Voor de ledenraad was dat aanleiding om te bespreken of de vereniging Staedion nog wel een echt levende vereniging is en of Staedion niet beter een stichting kan worden, net als de meeste grote corporaties in Nederland. Op 15 december vond een aparte vergadering plaats waarin de ledenraad en de bestuurder, in aanwezigheid van een delegatie van de Raad van Commissarissen, discussieerden over het omzetten van de rechtsvorm. Daarbij kwam ook aan de orde dat bij de rechtsvorm van een stichting een Raad van Advies wordt ingesteld, die betrokken is bij de onderneming. Besluitvorming over dit onderwerp vindt plaats in januari 2009. In het overleg van 15 december keurde de ledenraad ook de benoeming goed van de heer J.F.Ph. Houben als lid van de Raad van Commissarissen. De studiedag van de ledenraad was op 26 september, waarbij een bezoek werd gebracht aan Eindhoven.
Relatie met bestuur en Raad van Commissarissen
De vergaderingen in 2008 zijn bijgewoond door een afvaardiging van de Raad van Commissarissen. De contacten met het bestuur en de leden van de Raad van Commissarissen worden als open en constructief ervaren.
13
Onze verbindingen
Omdat strategische samenwerking bijdraagt aan een grotere slagkracht, gaan we samenwerkingsverbanden aan met projectontwikkelaars en ontwikkelende aannemers. De meeste samenwerkingsverbanden hebben we vormgegeven in een zogeheten CV/BV-constructie. In dit hoofdstuk geven we een overzicht van al onze deelnemingen. Staedion is een interessante samenwerkingspartij voor ontwikkelaars. Om onze ambitie van 1.000 woningen per jaar te realiseren, moeten we een aanzienlijk bouwvolume creëren. Daarvoor zijn bouwlocaties nodig, die veelal in handen zijn van ontwikkelaars. Samenwerken met commerciële marktpartijen levert altijd risico’s op. Samenwerkingsverbanden die zijn gericht op projectontwikkeling, kunnen uit risico-overwegingen het beste worden aangegaan via een BV/CV-constructie. Bij een BV/CV-constructie loopt het moederbedrijf in principe slechts risico over het in de samenwerking ingebrachte kapitaal en is de samenwerking fiscaal transparant. Het maximale risicoprofiel van onze verbintenissen kan als volgt worden gekwantificeerd: Totaal aandelenkapitaal en eigen vermogen
€ 11,3 miljoen
Leningenportefeuille
€207,5 miljoen
Het totale risico van Staedion bedroeg ultimo 2008 € 218,8 miljoen, ofwel 13,1 % van het balanstotaal van Staedion.
70
71
In oktober vond er een informatieavond met bewonerscommissies en adviesforums plaats over de invulling van de nieuwe Overlegwet. Jaarverslag 2008
Toenmalig minister Vogelaar bezocht in het najaar de krachtwijk Transvaal. Jaarverslag 2008
Holdingstructuur
Staedion beschikt over een holdingstructuur. Binnen deze structuur vonden in 2008 naast projectontwikkelingsactiviteiten ook beheeractiviteiten plaats. De volgende rechtspersonen en vennootschappen zijn opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening van Staedion:
72
Deelneming
Statutaire zetel
Projectlocatie
Aandeel
Staedion Vastgoed Holding B.V.
Den Haag
Bo.Laak B.V.
Den Haag
Laakkwartier
100%
Bo.Trans B.V.
Den Haag
Transvaal
100%
Bo.Mor B.V.
Den Haag
Morgenstond
100%
100%
Bo.Moer B.V.
Den Haag
Moerwijk
100%
Bo.Wat B.V.
Den Haag
Wateringse Veld
100%
Scheveningen
Sta Pro 1 B.V.
Den Haag
Argion Beheer B.V.
Den Haag
Villa Luccio B.V.
Den Haag
100% 100%
Centrum
100%
Villa Luccio V.O.F.
Den Haag
Centrum
50%
Bo.Del B.V.
Den Haag
Delft
100%
Ontwikkelingscombinatie Het Balkengat V.O.F.
Den Haag
Delft
50%
Energiek B.V.
Den Haag
DHZW
100%
DHZW
16,6%
Aardwarmte Den Haag V.O.F.
Den Haag
Invex B.V.
Den Haag
N.V. Stedelijk Belang
Den Haag
Wippolder Beheer B.V.
Rotterdam
100% 100% Delft
50%
Ontwikkelingscombinatie Wippolder C.V.
Rotterdam
Westland
48%
Watertuinen van Delft B.V.
Delft
Delft
50%
OWC Watertuinen van Delft C.V.
Delft
Delft
48%
Rozenburgkwartier B.V.
Den Haag
Den Haag
50%
Eikelenburg Beheer B.V.
Utrecht
Rijswijk
50%
OWC Eikelenburg C.V.
Utrecht
Rijswijk
48%
Westhaag Beheer B.V.
Den Haag
Wateringen
50%
OWC Westhaag C.V.
Den Haag
Wateringen
48%
Atrium Beheer B.V.
Son en Breugel
Pijnacker
50%
Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V.
Son en Breugel
Pijnacker
48%
Reva Beheer B.V.
Oosterbeek
Den Haag
50%
Reva C.V.
Oosterbeek
Den Haag
48%
WOM Stationsbuurt-Oude Centrum B.V.
Den Haag
Den Haag
50%
WOM Stationsbuurt-Oude Centrum C.V.
Den Haag
Den Haag
45%
Bosko Beheer B.V.
Den Haag
Boskoop
50%
Ontwikkelingscombinatie Bosko C.V.
Den Haag
Boskoop
48%
V.O.F. Hof Berestein
Zoetermeer
Den Haag
50%
Stichting Woonformatie Ypenburg
Den Haag
Den Haag
29,97%
Winkelpanden Den Haag B.V.
Den Haag
Den Haag
50%
Winkelpanden Den Haag C.V.
Den Haag
Den Haag
49%
Starterspanden Den Haag B.V.
Den Haag
Den Haag
1%
Starterspanden Den Haag C.V.
Den Haag
Den Haag
0,9%
SB Theaterproject B.V.
Den Haag
Den Haag
100%
Pyloon monumenten B.V.
Den Haag
Den Haag
100%
Jaarverslag 2008
Toelichting activiteiten deelnemingen Staedion Vastgoed Holding B.V. De activiteiten van Staedion Vastgoed Holding B.V. bestaan uitsluitend uit holding activiteiten van entiteiten gericht op niet-projectontwikkelingsactiviteiten respectievelijk projectontwikkelingsactiviteiten. Daarnaast treedt deze deelneming op om aan gelieerde deelnemingen en verbintenissen financieringen te verstrekken. • Aandeelhouder • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding Vereniging Staedion • Eigen vermogen ultimo 2008 • Omzet 2008 • Resultaat 2008
Vereniging Staedion (100%) Vereniging Staedion Den Haag 15-9-2003 Netto vermogenswaarde € 18.000,€ 221.670.895,€ 20.416.185,€ 58.799.378,€ -4.263.279,-
Doelstelling Staedion Vastgoed Holding B.V. heeft als doel werkzaam te zijn op het gebied van volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening. Bo.Laak B.V. en Bo.Trans B.V. De activiteiten van deze deelnemingen zijn gericht op de gebiedsontwikkeling in de wijken Laak en Transvaal. Deze deelnemingen hebben als doel koopwoningen in deze wijken te ontwikkelen. • Bedrijf • Aandeelhouder • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding Staedion VG Holding • Eigen vermogen ultimo 2008 • Omzet 2008 • Resultaat 2008
Bo.Laak BV Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%) Staedion Vastgoed Holding B.V. Den Haag 12-5-2005 Netto vermogenswaarde € 18.000,€ 157.034,€ -8.075,€ 0,€ -11.910,-
Doelstelling Bo.Laak B.V. heeft als doel het (doen) realiseren van bouwwerken en het participeren in samenwerkingsverbanden die zijn gericht op het aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden voor onder meer de vereniging Staedion, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Staedion Vastgoed Holding B.V. of andere dochtermaatschappijen daarvan, of andere (rechts)personen en ondernemingen, in welke vorm ook.
Jaarverslag 2008
73
• Bedrijf • Aandeelhouder • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding Staedion VG Holding • Eigen vermogen ultimo 2008 • Omzet 2008 • Resultaat 2008
Bo.Trans BV Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%) Staedion Vastgoed Holding B.V. Den Haag 15-9-2003 Netto vermogenswaarde € 18.000,€ 21.226.685,€ -5.795.079,€ 14.425.438.€-2.958.483,-
Doelstelling Bo.Trans B.V. heeft als doel het (doen) realiseren van bouwwerken en het participeren in samenwerkingsverbanden die zijn gericht op het aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden voor onder meer de vereniging Staedion, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Staedion Vastgoed Holding B.V. of andere dochtermaatschappijen daarvan, of andere (rechts)personen en ondernemingen, in welke vorm ook. De directievoering is door vereniging Staedion uitgevoerd. Bo.Mor B.V. en Bo.Moer B.V. De activiteiten van deze deelnemingen zijn gericht op de gebiedsontwikkeling in het gebied Den Haag Zuidwest. Het gaat in deze deelnemingen om de wijken Morgenstond en Moerwijk. De deelnemingen hebben als doel koopwoningen in deze wijken te ontwikkelen. • Bedrijf • Aandeelhouder • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding Staedion VG Holding • Eigen vermogen ultimo 2008 • Omzet 2008 • Resultaat 2008
74
Bo.Mor B.V. Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%) Staedion Vastgoed Holding B.V. Den Haag 15-9-2003 Netto vermogenswaarde € 18.000,€ 7.980.207,€ -1.980.909,€ 15.721.140,€ 341.147,-
Doelstelling Bo.Mor B.V. heeft als doel het (doen) realiseren van bouwwerken en het participeren in samenwerkingsverbanden die zijn gericht op het aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden voor onder meer de vereniging Staedion, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Staedion Vastgoed Holding B.V. of andere dochtermaatschappijen daarvan, of andere (rechts)personen en ondernemingen, in welke vorm ook. • Bedrijf • Aandeelhouder • Bestuurder
Jaarverslag 2008
Bo.Moer BV Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%) Staedion Vastgoed Holding B.V.
• Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding Staedion VG Holding • Eigen vermogen ultimo 2008 • Omzet 2008 • Resultaat 2008
Den Haag 15-9-2003 Netto vermogenswaarde € 18.000,€ 14.812.971,€ -391.274,€ 7.445.826,€ 546.093,-
Doelstelling Bo.Moer B.V. heeft als doel het (doen) realiseren van bouwwerken en het participeren in samenwerkingsverbanden die zijn gericht op het aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden voor onder meer de vereniging Staedion, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Staedion Vastgoed Holding B.V. of andere dochtermaatschappijen daarvan, of andere (rechts)personen en ondernemingen, in welke vorm ook. Bo.Wat B.V. De activiteiten van deze deelneming zijn gericht op de gebiedsontwikkeling in de Vinex-locatie Wateringse Veld. Deze deelneming heeft als doel duurdere huurwoningen te ontwikkelen. • Aandeelhouder • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding Staedion VG Holding • Eigen vermogen ultimo 2008 • Omzet 2008 • Resultaat 2008
Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%) Staedion Vastgoed Holding B.V. Den Haag 15-9-2003 Netto vermogenswaarde € 18.000,€ 489.441,€ -685.450,€ 10.715.225,€ -111.436,-
Doelstelling Bo.Wat B.V. heeft tot doel het (doen) realiseren van bouwwerken en het participeren in samenwerkingsverbanden die zijn gericht op het aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden voor onder meer de vereniging Staedion, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Staedion Vastgoed Holding B.V. of andere dochtermaatschappijen daarvan, of andere (rechts)personen en ondernemingen, in welke vorm ook. Sta Pro 1 B.V. De activiteiten van deze deelneming zijn gericht op de ontwikkeling in Scheveningen en alle werkzaamheden die daarmede op enigerlei wijze verband houden of de verwezenlijking daarvan kunnen bevorderen, waaronder het financieren en in eigendom verwerven van grond en opstallen. • Aandeelhouder • Bestuurder • Statutair gevestigd te
Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%) Staedion Vastgoed Holding B.V. Den Haag
Jaarverslag 2008
75
• Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding Staedion VG Holding • Eigen vermogen ultimo 2008 • Omzet 2008 • Resultaat 2008
20-1-2004 Netto vermogenswaarde € 18.000,€ 1.899.997,€ 28.430,€ 0 ,€ -95.785,-
Doelstelling Sta Pro 1 B.V. heeft als doel het (doen) realiseren van bouwwerken en het participeren in samenwerkingsverbanden die zijn gericht op het aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden voor onder meer de vereniging Staedion, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Staedion Vastgoed Holding B.V. of andere dochtermaatschappijen daarvan, of andere (rechts)personen en ondernemingen, in welke vorm ook.
n e k r e w , n e n o W n e l e k n i en w
gen 5 wonin or huur sect tie Renova panden vrije t a a l rststr 3 winke Boekho
Argion Beheer B.V. Deze vennootschap is opgericht om duurdere huurwoningen en bedrijfsruimten te exploiteren. • Aandeelhouder • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering
Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%) Staedion Vastgoed Holding B.V. Den Haag 20-1-2004 Netto vermogenswaarde
76
Jaarverslag 2008
Jaarverslag 2008
• Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding Staedion VG Holding • Eigen vermogen ultimo 2008 • Omzet 2008 • Resultaat 2008
€ 18.000,€ 60.560.227,€ -2.257.824,€ 2.115.261,€ -2.222.011,-
Doelstelling Argion Beheer B.V. heeft tot doel het (doen) realiseren van bouwwerken en het participeren in samenwerkingsverbanden die zijn gericht op het aannemen van bouwwerken en het (doen) van verrichten van onderhoudswerkzaamheden voor onder meer de vereniging Staedion, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Staedion Vastgoed Holding B.V. of andere dochtermaatschappijen daarvan, of andere (rechts)personen en ondernemingen, in welke vorm ook. Villa Luccio B.V. en Villa Luccio V.O.F. De activiteiten van deze deelnemingen zijn gericht op de ontwikkeling van het project aan de Snoekstraat in het centrum van Den Haag. • Bedrijf • Aandeelhouder • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding Staedion VG Holding • Eigen vermogen ultimo 2008 • Omzet 2008 • Resultaat 2008
Villa Luccio B.V. Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%) Staedion Vastgoed Holding B.V. Den Haag 11-10-2005 Netto vermogenswaarde € 18.000,€ 384.514,€ -214.767,€ 0,€ -219.711,-
Doelstelling Villa Luccio B.V. heeft tot doel het (doen) realiseren van bouwwerken en het participeren in samenwerkingsverbanden die zijn gericht op het aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden voor onder meer de vereniging Staedion, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Staedion Vastgoed Holding B.V. of andere dochtermaatschappijen daarvan, of andere (rechts)personen en ondernemingen, in welke vorm ook.
78
• Bedrijf Villa Luccio V.O.F. • Samenwerking Villa Luccio V.O.F. is een samenwerkingsverband tussen Villa Luccio B.V. en P. Slootweg Management B.V. • Bestuurder De directievoering wordt verzorgd door Villa Luccio B.V. en P. Slootweg Management B.V. • Statutair gevestigd te Den Haag • Oprichtingsdatum 1-11-2005 • Waardering Netto vermogenswaarde • Geplaatst kapitaal € 0,-
Jaarverslag 2008
• Schuldverhouding Villa Luccio B.V. • Kapitaal ultimo 2008 • Omzet 2008 • Resultaat 2008
€ 40.287,€ 0,€ 0,€ 733,-
Doelstelling Villa Luccio V.O.F heeft als doel het voor gemeenschappelijke rekening ontwikkelen en realiseren van een bouwproject in Den Haag. Bo.Del B.V. De activiteiten van deze deelneming zijn gericht op de ontwikkeling van het project Hoornse Zoom in de gemeente Delft, dat 76 koopwoningen, 23 appartementen, een oliemolen en 24 aangepaste appartementen omvat. • Aandeelhouder • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding Staedion VG Holding • Eigen vermogen ultimo 2008 • Omzet 2008 • Resultaat 2008
Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%) Staedion Vastgoed Holding B.V. Den Haag 15-9-2003 Netto vermogenswaarde € 18.000,€ 7.852.711,€ -2.459.594,€ 6.198.546,€ -1.068.810,-
Doelstelling Het (doen) realiseren van bouwwerken en het participeren in samenwerkingsverbanden gericht op aanneming van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden ten behoeve van onder meer de vereniging Staedion, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Staedion Vastgoed Holding B.V. of andere dochtermaatschappijen daarvan, of andere (rechts)personen en ondernemingen, in welke vorm ook. Ontwikkelingscombinatie Het Balkengat V.O.F. De activiteiten van deze deelneming zijn gericht op de ontwikkeling en realisatie van het project Balkengat in Den Hoorn, een samenwerkingsverband met een ontwikkelende aannemer. • Samenwerking Ontwikkelingscombinatie Het Balkengat V.O.F. is een samenwerkingsverband tussen Bo.Del B.V. en Projecton B.V. • Bestuurder Bo.Del B.V. en Projecton B.V. • Statutair gevestigd te Den Haag • Oprichtingsdatum 20-12-2005 • Waardering Netto vermogenswaarde • Geplaatst kapitaal n.v.t. • Schuldverhouding Staedion VG Holding € 991.050,• Kapitaal ultimo 2008 € -53.732,• Omzet 2008 € 0,• Resultaat 2008 € -21.150,-
Jaarverslag 2008
79
Doelstelling Ontwikkelingscombinatie Het Balkengat V.O.F. heeft als doel de ontwikkeling en realisatie van een bouwproject in de woonkern Den Hoorn, dat onderdeel uitmaakt van de gemeente Midden Delfland. Energiek B.V. • Aandeelhouder • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding Staedion VG Holding • Eigen vermogen ultimo 2008 • Omzet 2008 • Resultaat 2008
Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%) Staedion Vastgoed Holding B.V. Den Haag 10-12-2007 Netto vermogenswaarde € 18.000,€ 1.434.831,€ -88.501,€ 0,€ -106.501,-
Doelstelling De vennootschap heeft als doel het exploiteren van leidingnetten ten behoeve van warmteen koudeleveringen, het inkopen en verkopen van energie, het opwekken van warmte ten behoeve van warmtelevering, het doen van investeringen en het geven van opdrachten tot het doen van investeringen die verband houden met het opwekken van warmte, en het leveren van warmte en koude aan consumenten en grootverbruikers. Aardwarmte Den Haag V.O.F. • Vennoten Haag Wonen Energie B.V., Energiek B.V., Haagse Hitte B.V., Vestia Monumenten B.V., Eneco Geothermie B.V., EZH-Seon B.V. • Bestuurder E.W. Muller en F.C. Schoof • Statutair gevestigd te Den Haag • Oprichtingsdatum 17-09-2008 • Waardering Netto vermogenswaarde • Geplaatst kapitaal n.v.t. • Schuldverhouding Energiek B.V. € 0,• Eigen vermogen ultimo 2008 € 2.863.916,• Omzet 2008 € 0,• Resultaat 2008 € -442.956,-
80
Doelstelling De vennootschap heeft als doel de aanleg en de exploitatie van een geothermie bron met distributienetwerk en andere daaraan gerelateerde voorzieningen, waarmee aardwarmte wordt benut ten behoeve van warmtevoorziening aan woningen en andere afnemers in en rond de gemeente Den Haag. Invex B.V. • Aandeelhouder • Bestuurder • Statutair gevestigd te
Jaarverslag 2008
Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%) Staedion Vastgoed Holding B.V. Den Haag
• Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Vordering op Staedion VG Holding • Eigen vermogen ultimo 2008 • Omzet 2008 • Resultaat 2008
27-12-1999 Netto vermogenswaarde € 18.152,€ 124.299,€ 7.112.885,€ 265.145,€ 49.015,-
Doelstelling Het financieren van ondernemingen en vennootschappen. N.V. Stedelijk Belang • Aandeelhouder • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding Staedion VG Holding • Eigen vermogen ultimo 2008 • Omzet 2008 • Resultaat 2008
Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%) Staedion Vastgoed Holding B.V. Den Haag 4-4-1924 Netto vermogenswaarde € 1.125.000,€ 26.761.263,€ 26.042.776,€ 1.912.796,€ 1.988.881,-
Doelstelling Het verkrijgen, vervreemden en exploiteren van onroerende goederen in de meest uitgebreide zin. Wippolder Beheer B.V. en OWC Wippolder C.V. • Bedrijf • Aandeelhouder • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding Staedion • Eigen vermogen ultimo 2008 • Omzet 2008 • Resultaat 2008
Wippolder Beheer B.V. Vereniging Staedion (50%) LSI Development B.V. (50%) Vereniging Staedion en LSI Beheer B.V. Rotterdam 15-6-2006 Netto vermogenswaarde € 18.000,€ 0,€ 21.210,€ 4.500,€ 1.152,-
Doelstelling Wippolder Beheer B.V. heeft als doelen het verkrijgen, vervreemden, beheren en exploiteren van registergoederen; het op enigerlei wijze deelnemen in, het oprichten van, het besturen van en het toezicht houden op ondernemingen en vennootschappen; het verstrekken van garanties en het verbinden van de vennootschap of activa van de vennootschap ten behoeve van ondernemingen en vennootschappen waarmee de vennootschap in een groep is verbonden en ten behoeve van derden; het verlenen van diensten aan ondernemingen en vennootschappen; het financieren van ondernemingen en vennootschappen; het exploiteren en
Jaarverslag 2008
81
verhandelen van patenten, merkrechten, vergunningen, knowhow en andere industriële eigendomsrechten; het verrichten van alle soorten industriële, financiële en commerciële activiteiten, en al hetgeen met het voorafgaande verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin van het woord. • Bedrijf Ontwikkelingscombinatie Wippolder C.V. • Aandeelhouder Staedion Vastgoed Holding B.V. (48%) LSI Participations B.V. (48%) Wippolder Beheer B.V. (4%) • Bestuurder Beherend vennoot Wippolder Beheer B.V. • Statutair gevestigd te Rotterdam • Oprichtingsdatum 19-6-2006 • Waardering Netto vermogenswaarde • Geplaatst kapitaal € 100.000,• Schuldverhouding Staedion VG Holding € 5.042.437,• Ondernemingsvermogen ultimo 2008 € 75.287,• Omzet 2008 € 0,• Resultaat 2008 € -7.273,Doelstelling Het verkrijgen, vervreemden, in (onder)erfpacht uitgeven, administreren, exploiteren, huren en verhuren van onroerende zaken; het zelf ontwikkelen en/of realiseren van onroerende zaken; het geheel of gedeeltelijk doen ontwikkelen en/of realiseren en/of verkopen van onroerende zaken en/of doen aannemen en uitvoeren van bouwwerken; het sluiten van overeenkomsten met gemeenten en/of andere overheidsinstellingen en/of derden in het kader van het ontwikkelen en/of realiseren van onroerende zaken; het optreden als tussenpersoon bij de aan- en verkoop en bij de huur en verhuur van onroerende zaken; het ter leen verstrekken en het ter leen opnemen van gelden, al dan niet onder hypothecair verband; het verstrekken van zekerheden voor schulden van de vennootschap en schulden van derden.
n e r u e fl s r e n o Bew p o x e l p com ber Septem Jaarverslag 2008
met Samen d beelden aar n kunste
voor Panelen n met e portiek troon a p bloem
Watertuinen van Delft B.V. en OWC Watertuinen C.V. • Bedrijf Watertuinen van Delft B.V. • Aandeelhouder Vereniging Staedion (50%) AM Wonen B.V. (50%) • Bestuurder AM Wonen B.V. en Vereniging Staedion • Statutair gevestigd te Delft • Oprichtingsdatum 6-1-2006 • Waardering Netto vermogenswaarde • Geplaatst kapitaal € 18.000,• Schuldverhouding Staedion € 0,• Eigen vermogen ultimo 2008 € -1.087.572,• Omzet 2008 € 10.000,• Resultaat 2008 € 5.280,Doelstelling Het optreden als beherend vennoot van de commanditaire vennootschap Ontwikkelingscombinatie Watertuinen van Delft C.V.
Jaarverslag 2008
83
• Bedrijf Ontwikkelingscombinatie Watertuinen van Delft C.V. • Aandeelhouder Staedion Vastgoed Holding B.V. (48%) AM Deelnemingen Zuid-Holland Noord B.V. (48%) Watertuinen van Delft B.V. (4%) • Bestuurder Beherend vennoot Watertuinen van Delft B.V. • Statutair gevestigd te Delft • Oprichtingsdatum 6-1-2006 • Waardering Netto vermogenswaarde • Geplaatst kapitaal € 100.000,• Schuldverhouding Staedion VG Holding € 38.997.089,• Eigen vermogen ultimo 2008 € -1.504.642,• Omzet 2008 € 0,• Resultaat 2008 € 3.998,Doelstelling Het verwerven van gronden van de TNO-locatie in Delft, het (doen) uitvoeren van infrastructurele werken, het in bouw- en woonrijpe staat verkopen van gronden die bestemd zijn voor opstalontwikkeling, het (doen) bebouwen van gronden voor derden of de commanditaire vennoten van de vennootschap. Rozenburgkwartier B.V. De activiteiten van Rozenburgkwartier B.V. zijn gericht op de ontwikkeling en realisatie van het project Rozenburgkwartier in het centrum van Den Haag. Deze deelneming is een samenwerkingsverband met een ontwikkelende aannemer. • Aandeelhouder • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding Vereniging Staedion • Eigen vermogen ultimo 2008 • Omzet 2008 • Resultaat 2008
84
Vereniging Staedion (50%) Panagro Vastgoedontwikkeling B.V. (50%) Vereniging Staedion en Panagro Vastgoedontwikkeling B.V. Den Haag 16-3-2005 Netto vermogenswaarde € 18.000,€ 2.237.120,€ -231.265,€ 2.795.323,€ -215.225,-
Doelstelling Rozenburgkwartier B.V. heeft tot doel het (doen) realiseren van bouwwerken en het participeren in samenwerkingsverbanden die zijn gericht op het aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden voor andere (rechts)personen en ondernemingen, in welke vorm ook. Eikelenburg Beheer B.V. en OWC Eikelenburg C.V. • Bedrijf Eikelenburg Beheer B.V. • Aandeelhouder Vereniging Staedion (50%)
Jaarverslag 2008
• Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding Staedion • Eigen vermogen ultimo 2008 • Omzet 2008 • Resultaat 2008
AM Grondbedrijf B.V. (50%) Vereniging Staedion en AM Grondbedrijf B.V. Utrecht 27-12-2005 Netto vermogenswaarde € 18.000,€ 0,€ 18.000,€ 11.609,€ 0,-
Doelstelling Het optreden als beherend vennoot van de in Utrecht gevestigde Ontwikkelingscombinatie Eikelenburg C.V. en daartoe het verkrijgen, vervreemden, verhuren, huren, beheren, administreren, (doen) stichten, exploiteren en ontwikkelen van registergoederen. • Bedrijf Ontwikkelingscombinatie Eikelenburg C.V. • Aandeelhouder Eikelenburg Beheer B.V. (4%) AM Deelnemingen Grondbedrijf B.V. (48%) Staedion Vastgoed Holding B.V. (48%) • Bestuurder Beherend vennoot Eikelenburg Beheer B.V. • Statutair gevestigd te Utrecht • Oprichtingsdatum 27-12-2005 • Waardering Netto vermogenswaarde • Geplaatst kapitaal € 100.000,• Schuldverhouding Staedion VG Holding € 12.503.430,• Kapitaal ultimo 2008 € 100.000,• Omzet 2008 € 0,• Resultaat 2008 € 0,Doelstelling Het verwerven van gronden in het gebied dat is gelegen ten zuiden van de Sir Winston Churchilllaan, ten westen van de Reijnerwetering en ten oosten van de Monseigneur Bekkerslaan in Rijswijk (Zuid-Holland), het (doen) uitvoeren van infrastructurele werken, het in bouw- en woonrijpe staat verkopen van gronden die zijn bestemd voor opstalontwikkeling, het (doen) bebouwen van gronden voor derden of de commanditaire vennoten van de vennootschap. Westhaag Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Westhaag C.V Westhaag Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Westhaag C.V houden zich bezig met het ontwikkelen, realiseren en vervreemden aan derden van woningen in Wateringen en Den Haag en het eventueel verwerven van daartoe benodigde gronden. • Bedrijf Westhaag Beheer B.V. • Aandeelhouder Vereniging Staedion (50%) Weboma Projectmanagement B.V. (50%) • Bestuurder Vereniging Staedion en Weboma Projectmanagement B.V.
Jaarverslag 2008
85
• Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding Staedion • Eigen vermogen ultimo 2008 • Omzet 2008 • Resultaat 2008
Den Haag 30-8-2007 Netto vermogenswaarde € 18.000,€ 0,€ 19.248,€ 4.500,€ 450,-
Doelstelling Het optreden als beherend vennoot van Ontwikkelingscombinatie Westhaag C.V. en het daartoe verkrijgen, vervreemden, verhuren, huren, beheren, administreren, (doen) stichten, exploiteren en ontwikkelen van registergoederen, en al hetgeen met het voorafgaande verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn; het opnemen en verstrekken van geldleningen; het verlenen van zekerheden (waaronder garanties en hypotheken) voor de schulden van de vennootschap van anderen; het deelnemen in, samenwerken met, voeren van beheer over en het financieren van andere ondernemingen, vennootschappen en rechtspersonen, van welke aard ook. • Bedrijf Ontwikkelingscombinatie Westhaag C.V. • Aandeelhouder Noordweg Wateringen B.V. (48%), Staedion Vastgoed Holding B.V. (48%) en Westhaag Beheer B.V. (4%) • Bestuurder Beherend vennoot Westhaag Beheer B.V. • Statutair gevestigd te Den Haag • Oprichtingsdatum 30-8-2007 • Waardering Netto vermogenswaarde • Geplaatst kapitaal € 100.000,• Schuldverhouding Staedion VG Holding € 3.119.517,• Ondernemingsvermogen ultimo 2008 € 36.042,• Omzet 2008 € 0,• Resultaat 2008 € -43.834,-
86
Doelstelling Het verwerven van gronden, het (doen) uitvoeren van infrastructurele werken, het in bouwen woonrijpe staat verkopen van gronden die bestemd zijn voor opstalontwikkeling, het (doen) bebouwen van gronden voor derden of de commanditaire vennoten van de vennootschap, het inrichten van openbare ruimten, die vervolgens zullen worden overgedragen aan publiekrechtelijke rechtspersonen of aan (een) instantie(s), en al hetgeen met het voorafgaande in de ruimste zin verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn. Atrium Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V. Atrium Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V. houden zich bezig met het ontwikkelen, realiseren en vervreemden aan derden van woningen in onder meer Pijnacker en de Lier en het eventueel verwerven van daartoe benodigde gronden. • Bedrijf • Aandeelhouder
Jaarverslag 2008
Atrium Beheer B.V. Vereniging Staedion (50%)
Jansen de Jong Projectontwikkeling B.V. (50%) • Bestuurder De directievoering wordt uitgevoerd door Vereniging Staedion en Jansen de Jong Projectontwikkeling B.V. • Statutair gevestigd te Son en Breugel • Oprichtingsdatum 4-9-2007 • Waardering Netto vermogenswaarde • Geplaatst kapitaal € 18.000,• Schuldverhouding Staedion € 0,• Eigen vermogen ultimo 2008 € 13.801,• Omzet 2008 € 0,• Resultaat 2008 € -1.134,Doelstelling Het optreden als beherend vennoot van Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V. en het daartoe verkrijgen, vervreemden, verhuren, huren, beheren, administreren, (doen) stichten, exploiteren en ontwikkelen van registergoederen, en al hetgeen met het voorafgaande verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn; het opnemen en verstrekken van geldleningen; het verlenen van zekerheden (waaronder garanties en hypotheken) voor de schulden van de vennootschap en van anderen; het deelnemen in, samenwerken met, het voeren van beheer over en het financieren van andere ondernemingen, vennootschappen en rechtspersonen, van welke aard ook. • Bedrijf Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V. • Aandeelhouder Staedion Vastgoed Holding B.V. (48%), Commandiet B.V. (48%) en Atrium Beheer B.V. (4%) • Bestuurder Beherend vennoot Atrium Beheer B.V. • Statutair gevestigd te Son en Breugel • Oprichtingsdatum 4-9-2007 • Waardering Netto vermogenswaarde • Geplaatst kapitaal € 20.200,• Schuldverhouding Staedion VG Holding € 1.039.814,• Ondernemingsvermogen ultimo 2008 € 16.240,• Omzet 2008 € 0,• Resultaat 2008 € -1.122,Doelstelling Het verwerven van gronden, het (doen) uitvoeren van infrastructurele werken, het in bouwen woonrijpe staat verkopen van gronden die bestemd zijn voor opstalontwikkeling, het (doen) bebouwen van gronden ten behoeve van derden of de commanditaire vennoten van de vennootschap, het inrichten van openbare ruimten, die vervolgens zullen worden overgedragen aan publiekrechtelijke rechtspersonen of (een) instantie(s), en al hetgeen met het voorafgaande in de ruimste zin verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn. Reva Beheer B.V. en Reva C.V. Deze deelnemingen houden zich bezig met het ontwikkelen, realiseren en vervreemden aan derden van woningen in het binnenstedelijk gebied van Den Haag en het eventueel verwerven van daartoe benodigde gronden.
Jaarverslag 2008
87
• Bedrijf • Aandeelhouder • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding Staedion • Eigen vermogen ultimo 2008 • Omzet 2008 • Resultaat 2008
Reva Beheer B.V. Vereniging Staedion (50%) Crebos B.V. (50%) Vereniging Staedion en Crebos B.V. Oosterbeek 20-8-2007 Netto vermogenswaarde € 18.000,€ 1.000,€ 16.727,€ 0,€ 60,-
Doelstelling Het optreden als beherend vennoot van de te Oosterbeek gevestigde commanditaire vennootschap Reva C.V. • Bedrijf Reva C.V. • Aandeelhouder Staedion Vastgoed Holding B.V. (48%) Crebos Deelnemingen B.V. (48%) Reva Beheer B.V. (4%) • Bestuurder Beherend vennoot Reva Beheer B.V. • Statutair gevestigd te Oosterbeek
88
• Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding Staedion VG Holding • Ondernemingsvermogen ultimo 2008 • Omzet 2008 • Resultaat 2008
20-8-2007 Netto vermogenswaarde € 50.000,€ 2.630.026,€ 49.195,€ 0,€ 200,-
Doelstelling Het voor rekening en risico van de commanditaire vennootschap ontwikkelen van het project Noord West Buitensingel in Den Haag. Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum B.V. en Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum C.V. • Bedrijf Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum B.V. • Aandeelhouder Vereniging Staedion (50%), Gemeente Den Haag (49%), N.V. Stedelijk Belang (0,5%) en Woningbeheer B.V. (0,5%) • Bestuurder Vereniging Staedion en Gemeente Den Haag • Statutair gevestigd te Den Haag • Oprichtingsdatum 14-11-2007 • Waardering Netto vermogenswaarde
89
Schoolkinderen van basisschool Houtwijk brengen kleurrijke muurschilderingen aan in onderdoorgangen van complexen van Staedion in Houtwijk. Jaarverslag 2008
• Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding Staedion VG Holding • Ondernemingsvermogen ultimo 2008 • Omzet 2008 • Resultaat 2008
€ 18.000,€ 0,€ 18.000,€ 0,€ 0,-
Doelstelling Het optreden als beherend vennoot van de commanditaire vennootschap Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum C.V. • Bedrijf Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum C.V. • Aandeelhouder Staedion Vastgoed Holding B.V. (45%); Gemeente Den Haag (43%); N.V. Stedelijk Belang (2%); Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum B.V. (10%) • Bestuurder Beherend vennoot Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum B.V. • Statutair gevestigd te Den Haag • Oprichtingsdatum 19-12-2007 • Waardering Netto vermogenswaarde • Geplaatst kapitaal € 46.901.210,• Vordering op Staedion VG Holding € 20.870.605,• Ondernemingsvermogen ultimo 2008 € 46.531.620,• Omzet 2008 € 659.704,• Resultaat 2008 € -369.590,Doelstelling De ontwikkeling en realisatie van projecten in de vastgoedsfeer in de ruimste zin; het verkrijgen, vervreemden, beheren en exploiteren van registergoederen.
90
Bosko Beheer B.V. en OWC Bosko C.V. • Bedrijf Bosko Beheer B.V. • Aandeelhouder Staedion (50%) en Thunnissen Ontwikkeling Boskoop B.V. (50%) • Bestuurder Staedion en Thunnissen Ontwikkeling Boskoop B.V. • Statutair gevestigd te Den Haag • Oprichtingsdatum 15 december 2008 • Waardering Netto vermogenswaarde • Geplaatst kapitaal € 18.000,• Schuldverhouding Staedion VG Holding € 0,• Ondernemingsvermogen ultimo 2008 € 0,• Omzet 2008 € 0,• Resultaat 2008 € 0,• Doelstelling Het optreden als beherend vennoot.
Jaarverslag 2008
• Bedrijf Ontwikkelingscombinatie Bosko C.V. • Aandeelhouder Staedion Vastgoed Holding B.V. (48%), Thubos B.V. (48%) Bosko Beheer B.V. (4%) • Bestuurder Beherend vennoot Bosko Beheer B.V. • Statutair gevestigd te Den Haag • Oprichtingsdatum 16 december 2008 • Waardering Netto vermogenswaarde • Geplaatst kapitaal € 96.000,• Schuldverhouding Staedion VG Holding € 739.662,• Ondernemingsvermogen ultimo 2008 € 0,• Omzet 2008 € 0,• Resultaat 2008 € 0,Doelstelling Het verwerven van gronden ten behoeve van (binnenstedelijke en uitbreidende) ontwikkeling en realisatie van woningbouw en ander (commercieel) vastgoed, het (doen) ontwikkelen, realiseren, verkopen en leveren van woningen en ander (commercieel) vastgoed. V.O.F. Hof Berestein • Bedrijf • Aandeelhouder • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Schuldverhouding Bo.Mor B.V. • Kapitaal ultimo 2008 • Omzet 2008 • Resultaat 2008
V.O.F. Hof Berestein Bo.Mor B.V (50%) en ERA Bouw B.V. (50%) Bo.Mor B.V. en ERA Bouw B.V. Zoetermeer 18-06-2008 Netto vermogenswaarde € 2.073.601,€ 4.147.834,€ 1.649.468,€ 0,-
Doelstelling V.O.F. Hof Berestein heeft tot doel het verwerven van gronden ten behoeve van (binnenstedelijke en uitbreidende) ontwikkeling en realisatie van woningbouw en ander (commercieel) vastgoed. Het (doen) ontwikkelen en realiseren, verkopen en leveren van woningen en ander (commercieel) vastgoed. Het (doen) uitvoeren van infrastructrele werken. Het inrichten van openbare ruimten, die vervolgens worden overgedragen aan overheidslichamen of aan (een) andere instantie(s). Het opnemen en verstrekken van geldleningen en het verlenen van zekerheden. Stichting Woonformatie Ypenburg Stichting Woonformatie Ypenburg is een toegelaten instelling die sociale woningen realiseert en exploiteert in de Vinex-locatie Ypenburg. • Bedrijf • Aandeelhouder
Stichting Woonformatie Ypenburg Vereniging Staedion (29,97%); Vestia Groep (40,03%); Vidomes (15%); Rijswijk Wonen (15%)
Jaarverslag 2008
91
• Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding Vereniging Staedion • Eigen vermogen ultimo 2008 • Omzet 2008 • Resultaat 2008
Vereniging Staedion Vestia Groep Vidomes Rijswijk Wonen Den Haag 30-09-1998 Kostprijs € 0,€ 0,€ 6.611.000,€ 16.457.000,€ 1.103.000,-
Doelstelling De stichting heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Winkelpanden Den Haag B.V. en Winkelpanden Den Haag C.V. • Bedrijf Winkelpanden Den Haag B.V. • Aandeelhouder Gemeente Den Haag (50%) N.V. Stedelijk Belang (50%) • Bestuurder Gemeente Den Haag en N.V. Stedelijk Belang • Statutair gevestigd te Den Haag • Oprichtingsdatum 27-11-2003 • Waardering Nettovermogenswaarde • Geplaatst kapitaal € 18.000,• Schuldverhouding N.V. Stedelijk Belang € 0,• Eigen vermogen ultimo 2008 € 31.703,• Omzet 2008 € 0,• Resultaat 2008 € 2.898,-
92
Doelstelling Het optreden als beherend vennoot van de commanditaire vennootschap Winkelpanden Den Haag C.V. • Bedrijf Winkelpanden Den Haag C.V. • Aandeelhouder N.V. Stedelijk Belang (49%) Gemeente Den Haag (49%) Winkelpanden Den Haag B.V. (2%) • Bestuurder Beherend vennoot Winkelpanden Den Haag B.V. • Statutair gevestigd te Den Haag • Oprichtingsdatum 9-12-2003 • Waardering Nettovermogenswaarde • Geplaatst kapitaal € 9.801.000,• Schuldverhouding N.V. Stedelijk Belang € 128.000,• Eigen vermogen ultimo 2008 € 10.834.000,• Omzet 2008 € 1.005.000,• Resultaat 2008 € 195.000,-
Jaarverslag 2008
Doelstelling De exploitatie van de winkelpanden; het verkrijgen, vervreemden, in (onder) pacht uitgeven, administreren, exploiteren, huren en verhuren van onroerende zaken; het zelf ontwikkelen en/of realiseren en/of verkopen en/of verhuren en/of exploiteren van onroerende zaken; het geheel of gedeeltelijk doen ontwikkelen en/of realiseren en/of verkopen van onroerende zaken en/of doen aannemen en uitvoeren van bouwwerken; het ter leen verstrekken en het ter leen opnemen van gelden, al dan niet onder hypothecair verband; en al hetgeen daarmede verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin, en voorts het deelnemen in en het voeren van beheer over andere ondernemingen, van welke aard ook. Starterspanden Den Haag B.V. en Starterspanden Den Haag C.V. • Bedrijf Starterspanden Den Haag B.V. • Aandeelhouder Gemeente Den Haag (99%) N.V. Stedelijk Belang (1%) • Bestuurder Gemeente Den Haag en N.V. Stedelijk Belang • Statutair gevestigd te Den Haag • Oprichtingsdatum 27-11-2003 • Waardering Nettovermogenswaarde • Geplaatst kapitaal € 18.000,• Schuldverhouding N.V. Stedelijk Belang € 0,• Eigen vermogen ultimo 2008 € 3.153,• Omzet 2008 € 0,• Resultaat 2008 € 2.898,Doelstelling Het optreden als beherend vennoot van de commanditaire vennootschap Starterspanden Den Haag C.V. • Bedrijf Starterspanden Den Haag C.V. • Aandeelhouder N.V. Stedelijk Belang (2%) Gemeente Den Haag (89%) Starterspanden Den Haag B.V. (9%) • Bestuurder Beherend vennoot Starterspanden Den Haag B.V. • Statutair gevestigd te Den Haag • Oprichtingsdatum 9-12-2003 • Waardering Nettovermogenswaarde • Geplaatst kapitaal € 6.408.000,• Schuldverhouding N.V. Stedelijk Belang € 277.000,• Eigen vermogen ultimo 2008 € 6.286.000,• Omzet 2008 € 800.000,• Resultaat 2008 € -91.000,Doelstelling De exploitatie van de Starterspanden; het verkrijgen, vervreemden, in (onder)pacht uitgeven, administreren, exploiteren, huren en verhuren van onroerende zaken; het zelf ontwikkelen en/of realiseren en/of verkopen en/of verhuren en/of exploiteren van onroerende zaken; het geheel of gedeeltelijk doen ontwikkelen en/of realiseren en/of verkopen van onroerende
Jaarverslag 2008
93
zaken en/of doen aannemen en uitvoeren van bouwwerken; het ter leen verstrekken en het ter leen opnemen van gelden, al dan niet onder hypothecair verband; en al hetgeen daarmede verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin, en voorts het deelnemen in en het voeren van beheer over andere ondernemingen, van welke aard ook. SB Theaterproject B.V. De activiteiten van SB Theaterproject B.V. bestaan uit het exploiteren van de appartementen en het commerciële deel van het Theater aan het Spui. • Aandeelhouder • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding N.V. Stedelijk Belang • Eigen vermogen ultimo 2008 • Omzet 2008 • Resultaat 2008
N.V. Stedelijk Belang (100%) N.V. Stedelijk Belang Den Haag 11-6-1991 Nettovermogenswaarde € 18.151,€ 2.183.989,€ -1.165.769,€ 676.000,€ 1.303.401,-
Pyloon Monumenten B.V. De activiteiten van Pyloon Monumenten B.V. bestaan uit het exploiteren van monumentenpanden. • Aandeelhouder • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding N.V. Stedelijk Belang • Eigen vermogen ultimo 2008 • Omzet 2008 • Resultaat 2008
N.V. Stedelijk Belang (100%) N.V. Stedelijk Belang Den Haag 25-11-2002 Nettovermogenswaarde € 18.000,€ 2.372.000,€ -708.000,€ 5.000,€ -36.000,-
Doelstelling Het tot stand brengen en exploiteren van registergoederen, in het bijzonder monumenten als bedoeld in artikel 6 van de Monumentenwet 1988 (Staatsblad 1988 nummer 638) of een daarvoor in plaats tredende regeling.
Doelstelling Het tot stand brengen, verkrijgen, vervreemden, bezwaren en exploiteren van onroerende goederen waaronder begrepen het ontwerpen, ontwikkelen en/of uitvoeren van plannen op elk gebied van de bouwnijverheid en het zijn van toegelaten instelling in de zin van de woningwet, voorzover mogelijk.
94
95
Om het groene karakter van de nieuwe wijk Stadspark Overvoorde te benadrukken, krijgen alle woningen een boom. Jaarverslag 2008
Toekomstig bewoner Jet van Gaalen en voormalig Staedion-directeur Henk Jagersma plantten de eerste boom in Stadspark Overvoorde. Jaarverslag 2008
Deel III 16 14 Deel III - Jaarrekeningen
Verklaring van het Bestuur
Het Bestuur is van mening dat in de verslagperiode alle middelen zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Daarnaast verklaart het bestuur dat het door middel van haar functioneren een adequate invulling heeft gegeven aan het uitgangspunt ’uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting’, zoals dit is omschreven in artikel 11 van het BBSH.
Opdracht
Den Haag, 25 mei 2009
Ingevolge uw opdracht hebben wij een aantal specifieke werkzaamheden verricht met betrekking tot het volkshuisvestingsverslag, bedoeld in artikel 26, tweede lid, van het Besluit beheer sociale-huursector over het boekjaar 2008, van Staedion te ’s-Gravenhage. Het volkshuisvestingsverslag is opgesteld onder verantwoordelijkheid van de leiding van de toegelaten instelling. Deze rapportage bevat de uitkomsten van onze werkzaamheden.
Drs. Ing. W.M.K. Krzeszewski (voorzitter)
Aard en reikwijdte van de verrichte werkzaamheden
15
Verklaring van de Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen heeft overeenkomstig artikel 20 van de statuten van de vereniging Staedion gedurende het jaar 2008 toezicht gehouden op het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen de vereniging. Overeenkomstig het bepaalde in de statuten heeft de Raad de jaarrekening laten controleren door Berk, Accountants en Belastingadviseurs. Zij heeft kennis genomen van het jaarverslag en van de accountantsverklaring en kan zich met deze stukken verenigen.
96
Rapport van feitelijke bevindingen inzake het volkshuisvestingsverslag
Den Haag, 25 mei 2009
De heer mr. drs. B.J. Bruins De heer ir. G.A. Beijer De heer drs. J.F.Ph. Houben De heer drs. R.L.J.M. Scheerder Mevrouw drs. A.T. van der Wal
Jaarverslag 2008
Onze werkzaamheden zijn verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder Standaard 4400 ’Opdrachten tot het verrichten van overeengekomen specifieke werkzaamheden met betrekking tot financiële informatie’. Het doel van een opdracht tot het verrichten van overeengekomen specifieke werkzaamheden is het verrichten van die werkzaamheden die wij met Staedion zijn overeengekomen en het rapporteren over de feitelijke bevindingen. Aangezien wij slechts verslag doen van feitelijke bevindingen uit hoofde van de overeengekomen werkzaamheden betekent dit dat op het in het volkshuisvestingsverslag opgenomen cijfermateriaal en toelichtingen geen accountantscontrole is toegepast en dat evenmin een beoordelingsopdracht is uitgevoerd. Dit houdt in dat aan onze rapportage geen zekerheid kan worden ontleend omtrent de getrouwheid van het in het volkshuisvestingsverslag opgenomen cijfermateriaal en toelichtingen daarop. Het is de bedoeling dat u zelf een oordeel vormt over de werkzaamheden en over de in dit rapport weergegeven bevindingen en op basis daarvan uw eigen conclusie trekt. Wij wijzen u er op dat indien wij aanvullende werkzaamheden zouden hebben verricht of een controle- of beoordelingsopdracht zouden hebben uitgevoerd, wellicht andere onderwerpen aan het licht zouden kunnen zijn gebracht die voor u van belang kunnen zijn.
Verrichte werkzaamheden
Wij hebben de werkzaamheden verricht volgens het controleprotocol in rubriek B van Bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector.
Feitelijke bevindingen
Wij hebben vastgesteld dat: 1. Het volkshuisvestingsverslag een uiteenzetting geeft over de onderwerpen, genoemd in artikel 26, tweede lid, van het Besluit beheer sociale-huursector, dan wel vermeldt waarom geen uiteenzetting is gegeven. 2. De in het volkshuisvestingsverslag opgenomen informatie, voor zover wij dat kunnen beoordelen, niet strijdig is met de jaarrekening. 3. Voorts hebben wij vastgesteld dat: a. de toegelaten instelling een uiteenzetting heeft gegeven van de in artikel 26, 2e lid, onderdelen j en k, genoemde onderwerpen, danwel heeft vermeld waarom geen uiteenzetting is gegeven; b. de in het verslagjaar aan de voorraad van de toegelaten instelling toegevoegde woongelegenheden en onroerende aanhorigheden (in eigendom en in beheer) binnen het statutair vastgestelde werkgebied, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onderdeel a, zijn gelegen;
Jaarverslag 2008
97
c. de samenstelling van het bestuur en van het orgaan, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onderdeel b, van het Besluit beheer sociale-huursector (Raad van Toezicht), in het verslagjaar voldeed aan de statutaire bepalingen daarover, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onderdelen c, d en e, en tweede lid, onderdeel a, van dat besluit; d. de toegelaten instelling in het verslagjaar geen procedures heeft gericht op de bepalingen in artikel 11c en artikel 11d. Wij hebben derhalve geen niet-statistische deelwaarneming uitgevoerd op vervreemdingen van woongelegenheden tegen een prijs lager dan 90% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik. Wij hebben om die reden niet vast kunnen stellen dat uitzonderingsbepalingen conform artikel 11c, tweede, derde en vierde lid alsmede de bepalingen van artikel 11d en de vigerende MG’s juist worden toegepast;
e. de toegelaten instelling de gemiddelde huurprijs per 1 juli van het verslagjaar met een niet hoger percentage heeft verhoogd, dan is toegestaan op voet van artikel 15a; f. een klachtencommissie als bedoeld in artikel 16, eerste lid, van het Besluit beheer socialehuursector is ingesteld en dat gedurende het verslagjaar een reglement omtrent de samenstelling en werkwijze van de commissie van kracht is; g. de toegelaten instelling in het verslagjaar ten minste een maal per jaar overleg heeft gevoerd met de huurders van haar woongelegenheden of hun vertegenwoordigers, overeenkomstig artikel 17 van het Besluit beheer sociale-huursector, en dat gedurende het verslagjaar een reglement omtrent dat overleg van kracht was; h. met betrekking tot de in het verslagjaar gerealiseerde nieuwe woningen (huur en koop) voorzover de kosten voor het verkrijgen in eigendom hoger zijn dan of gelijk zijn aan € 200.000 per woning, een motivering is gegeven dat de werkzaamheden dienaangaande hebben bijgedragen aan de beleidsresultaten, uiteengezet in artikel 26, tweede lid, onderdelen a tot en met f; i. de toegelaten instelling een overzicht heeft gegeven van haar activiteiten en de daaraan verbonden risico’s in het verslagjaar op het gebied van beleggingen, overeenkomstig artikel 26, lid 2, onderdeel l en dat dit overzicht niet strijdig is met de jaarrekening; j. er een overzicht is opgenomen van de activiteiten in het kader van de uitvoeringsovereenkomst zoals bedoeld in artikel 1, onderdeel c, van het Besluit Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. 4. Voorts hebben wij vastgesteld dat: a. met betrekking tot de in het verslagjaar gerealiseerde nieuwe woningen (huur en koop) binnen de verbindingen van de toegelaten instelling, voorzover de kosten van het verkrijgen in eigendom van die woningen hoger zijn dan of gelijk zijn aan € 200.000 per woning, een motivering is gegeven dat de werkzaamheden dienaangaande hebben bijgedragen aan de beleidsresultaten, uiteengezet in artikel 26, tweede lid, onderdelen a tot en met f; b. de toegelaten instelling geen procedures heeft gericht op de naleving van de regelgeving (MG’s) met betrekking tot de bepaling van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik bij vervreemdingen. Wij hebben om die reden geen niet-statistische deelwaarneming uitgevoerd op de bepaling van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik bij vervreemdingen. Wij hebben om die reden niet vast kunnen stellen dat de meldingsvereisten conform artikel 11d en de vigerende MG’s juist worden toegepast; c. de toegelaten instelling in overleg met de huurders van haar woongelegenheden of hun vertegenwoordigers een reglement heeft vastgesteld met betrekking tot de bijdragen in de kosten van verhuizing van huurders in verband met een voorgenomen renovatie dan wel sloop, bedoeld in artikel 11g, eerste en tweede lid en de MG 2006-04, waarin in elk geval de hoogte van die bijdragen is vastgelegd.
98
Den Haag, 25 mei 2009 Berk N.V. M.J. de Graaf Registeraccountant
Jaarverslag 2008
Jaarverslag 2008
99
17
6. Aantal FTE’s
Kengetallen Boekjaar
2008
2007
2006
2005
Aantal verhuureenheden
1. Woningen en woongebouwen a. in exploitatie
31.699
31.997
32.472
32.187
729
695
372
110
3.254
3.145
3.182
3.184
434
431
437
456
36.116
36.268
36.463
35.937
70
70
70
70
Aantal bedden in verzorgingstehuizen
750
750
750
750
Aantal woningen in beheer
237
199
199
0
427
428
471
399
b . in aanbouw
2. Garages
3. Overige objecten Totaal Aantal standplaatsen
402,00
d l e r e w De en d l e e b in ot Eén gro ij r schilde
p Kunst o nden a p sloop
408,00
396,10
388,00
erstraat Kritzing l a Transva
Kwaliteit 1. Kosten niet-planmatig onderhoud per woning 2. Kosten planmatig onderhoud per woning
1.422
794
1.045
774
3. Totaal kosten onderhoud per woning
1.849
1.222
1.516
1.173
1. Solvabiliteit
18,4
20,6
19,8
20,7
2. Weerstandsvermogen
18,4
20,6
19,8
20,7
Financiële continuïteit
3. Liquiditeit ( current ratio )
0,5
0,6
0,4
0,6
4. Liquiditeit ( cash ratio )
0,1
0,0
0,1
0,1
5. Rentabiliteit eigen vermogen
3,3
5,8
1,1
2,0
6. Rentabiliteit totaal vermogen
3,9
4,7
3,6
4,3
7. Interne financiering in % van het eigen vermogen
90
106
130
115
406
579
150
213
1. Algemene bedrijfsreserve
302.481
289.916
273.069
270.195
2. Huren ( exclusief huurderving )
8. Cashflow per woning Balans en winst- en verliesrekening ( x € 1.000,-)
161.659
156.621
153.037
153.269
3. Vergoedingen ( exclusief huurderving )
12.154
10.517
9.990
8.965
4. Jaarresultaat
10.061
16.864
2.892
5.498
156
169
187
207
18,20 1,51
10,19 0,84
9,94 0,83
7,99 0,67
2. Huurderving uitgedrukt in een % van de huren en vergoedingen
1,15
1,01
1,08
0,80
3. Algemene bedrijfsreserve einde boekjaar uitgedrukt in een % van de huren en overheidsbijdragen
187
185
178
176
4. Algemene bedrijfsreserve einde boekjaar per verhuureenheid
9.413
8.940
8.298
8.277
5. Resultaat uitgedrukt in een % van het eigen vermogen ( alleen ABR )
3,33
5,82
1,06
2,03
5. Overheidsbijdragen Algemeen 1. Huurachterstand uitgedrukt in een % van de huren en vergoedingen - op basis van maandhuur - op basis van jaarhuur
100
Jaarverslag 2008
Jaarverslag 2008
Jaarrekening 2008 Geconsolideerde balans per 31 december 2008 voor resultaatbestemming ACTIVA
( x € 1.000,- )
31-12-2008
PASSIVA
31-12-2007 *
( x € 1.000,- )
Vaste activa
Eigen vermogen
Materiële vaste activa
14. Groepsvermogen
1. Onroerende zaken in exploitatie
1.264.293
1.212.331
78.957
11.932
17.712
16.361
2. Onroerende zaken in ontwikkeling 3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Subtotaal
1.360.962
Resultaat boekjaar
61
5. Te vorderen BWS-subsidies
11.987
13.384
492
925
105.000
50.482
8. Uitgestelde betaling koperstermijnen
3.407
3.060
9. Latente belastingvordering
5.787
6. Agio’s bij afkoop leningen 7. Beleggingen en effecten
Subtotaal
11. Vorderingen en overlopende activa 12. Belastingen en premies sociale verzekering 13. Liquide middelen
71.548
18.116
19.936
1.510
1.510
12.859
Subtotaal Totaal generaal
15. Latente belastingen 16. Overige
17. Leningen kredietinstellingen 18. Waarborgsommen
16.864 290.427
4.461
0
13.398
3.101 3.101
1.089.318
932.876
1.031
860
Subtotaal
1.090.349
933.736
Kortlopende schulden 67.912
82.026
10.061
17.859
Vlottende activa 10. Voorraden
273.563
Langlopende schulden
0 169.604
292.948
Voorzieningen
Financiële vaste activa 42.931
31-12-2007 *
303.009
1.240.624
4. Deelnemingen
31-12-2008
19. Schulden aan leveranciers
24.626
19.954
1.280
910
21. Schulden aan kredietinstellingen
60.816
38.997
22. Belastingen en premies sociale verzekering
13.202
4.589
1.180
0
20. Schulden aan gemeente
23. Vooruitbetaalde bedragen inzake ohw projecten 24. Overige schulden en overlopende passiva
5.791 114.511
98.785
1.645.077
1.407.321
Subtotaal Totaal generaal
132.756
115.607 233.860
180.057
1.645.077
1.407.321
* I.v.m. de stelselwijziging zijn de vergelijkende cijfers 2007 aangepast.
102
103
Jaarverslag 2008
Jaarverslag 2008
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2008
Kasstroomoverzicht
(x e 1.000,-)
Bedrijfsopbrengsten
volgens de indirecte methode (x e 1.000,-) 2008
2007
2008
2007
160.005
155.237
11.762
10.188
156
169
10.801
14.488
- Afschrijvingen
2.980
1.910
0
3.367
- Mutaties voorzieningen
14.758
1.227
30. Bijdrage herstructurering
4.217
7.494
- Mutaties in het vermogen
31. Overige bedrijfsopbrengsten
8.573
7.959
Totaal aanpassingen
25. Huren
26. Vergoedingen 27. Overheidsbijdragen 28. Resultaat verkopen activa 29. Gerealiseerde winst verkoop bouwrechten
32. Omzet projecten Totaal bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten
33. Afschrijvingen op materiële vaste activa
54.506
62.596
250.020
261.498
2.980
1.910
16.366
33.092
35. Waardeverandering deelnemingen
10.654
6.092
3.745
6.163
273
273
38. Personeelskosten
30.572
26.857
39. Kosten onderhoud
51.284
30.718
7.771
7.482
12.720
11.201
37. Erfpacht
40. Belastingen, verzekeringen en contributies 41. Overige zaken, leveringen en diensten 42. Overige bedrijfslasten
16.374
14.174
56.090
63.347
208.829
201.309
Bedrijfsresultaat
41.191
60.189
44. Rentebaten
15.114
5.423
45. Opbrengsten financiële vaste activa
2.034
984
46. Rentelasten
55.530
50.260
Saldo rentelasten
38.382
43.853
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
2.809
16.336
47. Resultaat deelnemingen
1.862
-940
48. Buitengewone baat
7.000
0
43. Kostprijs projecten Totaal bedrijfslasten
49. Vennootschapsbelasting 50. Mutatie actuele waarde materiële vaste activa Jaarresultaat
Bedrijfsresultaat
-6.085
380
4.475
1.088
10.061
16.864
41.191
60.189
Aanpassingen voor:
2.521
0 20.259
3.137
Verandering in het werkkapitaal: - Toename voorraden - Toename vorderingen
34. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 36. Kosten herstructurering
Kasstroom uit operationele activiteiten
- Kortlopende schulden (excl. Kortlopende aflossingen)
-10.478
-48.291
1.820
-6.720
40.844
44.092
Totaal veranderingen werkkapitaal
32.186
-10.919
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
93.636
52.407
Rentebaten
15.114
5.423
Opbrengsten financiële vaste activa
2.034
984
-55.530
-50.260
1.862
-940
Betaalde rente Resultaat deelnemingen Buitengewone baat Vennootschapsbelasting
7.000
0
-6.085
380
Totaal Kasstroom uit operationele activiteiten
-35.605
-44.413
58.031
7.994
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in:
Materiële vaste activa
-130.448
-58.984 -130.448
Totaal investeringen
-58.984
Desinvesteringen in: Materiële vaste activa: - Desinvesteringen Financiële vaste activa
11.605
7.939
-101.692
-17.063
Totaal desinvesteringen
-90.087
-9.124
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
-220.535
-68.108
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Langlopende schulden:
104
- Ontvangsten
331.223
213.143
- Aflossingen
-174.781
-176.710
171
204
- Waarborgsommen Kasstroom uit langlopende schulden
105
156.613
36.637
Kortlopende schulden: - Mutatie aflossingsverplichtingen Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen
Jaarverslag 2008
12.959
15.534
169.572
52.171
7.068
-7.943
Jaarverslag 2008
Toelichting op balans en winst- en verliesrekening
A. Verslaggevingsvoorschriften De jaarrekening 2008 is opgesteld in overeenstemming met de geldende bepalingen van het Burgerlijk Wetboek, Boek 2, Titel 9 zoals vastgesteld in het Besluit beheer sociale-huursector (BBSH). Nadere uitwerking van de wettelijke bepalingen vindt plaats in de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (RJ). Op de verslaggeving van woningcorporaties is ook de Richtlijn Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van toepassing. Bij het opstellen van de jaarrekening 2008 is rekening gehouden met de definitieve richtlijn versie 2005. B. Stelselwijziging Met ingang van boekjaar 2008 is besloten om de rente op voorraden en onderhanden projecten te activeren en niet meer ten laste van het resultaat te brengen. Deze wijze van werken geeft een beter inzicht in de kosten die samenhangen met de ontwikkeling van projecten en sluit tevens beter aan op de fiscale waardering van projecten. Als gevolg van de stelselwijziging zijn de vergelijkende cijfers 2007 aangepast voor wat betreft de voorraad en onderhandenwerk als het vermogen. Het beginvermogen 2007 is als gevolg van deze stelselwijziging toegenomen met € 2.521.000,- , het resultaat over 2007 is toegenomen met € 1.576.000,-. Het resultaat over 2008 is als gevolg van deze stelselwijziging toegenomen met € 2.477.000,-. In aansluiting op de systematiek die wordt aangehouden met betrekking tot het opnemen van verplichtingen voor planmatig en groot onderhoud, is besloten om met ingang van boekjaar 2008 verplichtingen met betrekking tot ontwikkeling van koop- en huurwoningen alleen op te nemen indien de prestatie is verricht. Deze aanpassing heeft geen invloed op het vermogen of resultaat van Staedion of haar dochtermaatschappijen. Het geconsolideerd balanstotaal 2007 is als gevolg van deze stelselwijziging afgenomen met € 86.835.000,-. Het effect op het balanstotaal 2008 bedraagt € 26.179.000,-.
106
C. Deelnemingen Op 30 september 1998 is Staedion tezamen met 5 andere woningcorporaties een samenwerkingsverband aangegaan met als doel het realiseren van de gezamenlijke bouwopgave op de VINEX-locatie Ypenburg. Voor dat doel is op 30 september 1998 een nieuwe corporatie opgericht, te weten Stichting Woonformatie Ypenburg. Daarnaast zijn in april 2000 de participatievoorwaarden notarieel vastgelegd in de ’Participatie-voorwaarden Woonformatie Ypenburg’. De participanten zijn in verhouding tot de door hen aangehouden participatierekening gerechtigd tot de activa van Woonformatie Ypenburg en in dezelfde verhouding draagplichtig tot de schulden. Voorts dragen de participanten in dezelfde verhouding bij in de onrendabele investeringen. De zeggenschapsverhouding en inbrengverplichting van de middelen in de Stichting Woonformatie Ypenburg is gebaseerd op de deelnameverplichting in het totale bouwvolume van de participanten, dan wel de hieruit voortvloeiende onrendabele toppen. De deelnameverplichting betreft 29,97%. Gezien het voornemen tot vervreemding is deze deelneming aangemerkt als overige effecten en derhalve op nihil gewaardeerd. Staedion is voor € 9.095.000,- verbindingen aangegaan in VVE verband en is als zodanig ook voor dat bedrag aansprakelijk.
Jaarverslag 2008
Sinds 1 oktober 2001 participeert Staedion in de besloten vennootschap ColonnadeDuhaf. Deze onderneming heeft een maatschappelijk vermogen van € 3 miljoen, verdeeld over 600 aandelen. Alle uitgegeven aandelen zijn in handen van de in de woningwet (artikel 70) omschreven toegelaten instellingen. De deelneming van Staedion omvat een vijftal aandelen, waarvan de waarde inmiddels nihil is. ColonnadeDuhaf B.V. is een initiatief van Stichting Genuagroep en Stichting Talis en heeft als hoofddoelstelling het financieren van toegelaten instellingen. Staedion heeft zich middels een overeenkomst verplicht bij te dragen aan het exploitatietekort van ColonnadeDuhaf B.V. over de periode van 1 april 2001 tot 1 april 2007. De maximale bijdrage in het exploitatietekort is contractueel vastgelegd op € 23.000,- per jaar. Per 15 september 2003 is Staedion de enige aandeelhouder van Staedion Vastgoed Holding B.V. en daarmee tevens van Bo.Del B.V., Bo.Trans B.V., Bo.Mor B.V., Bo.Moer B.V., Bo.Wat B.V, Sta Pro 1 B.V., Argion Beheer B.V., Bo.Laak B.V. en Villa Luccio B.V. Staedion Vastgoed Holding B.V. en onderliggende rechtspersonen hebben tot doel het (doen) realiseren van bouwwerken alsmede het participeren in samenwerkingsverbanden gericht op aanneming van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden. Per 16 maart 2005 is Staedion voor 50% aandeelhouder van Rozenburgkwartier B.V. en per 27 december 2005 voor 50% aandeelhouder van Eikelenburg Beheer B.V., ook deze beide rechtspersonen hebben tot doel het (doen) realiseren van bouwwerken. Eikelenburg Beheer B.V. is beherend vennoot in de Ontwikkelingscombinatie Eikelenburg C.V. en houdt een belang van 4%. Daarnaast treedt Staedion Vastgoed Holding B.V. op als commanditaire vennoot in genoemde C.V. en houdt een belang van 48%. Per 6 januari 2006 is Staedion voor 50% aandeelhouder van Watertuinen van Delft B.V. en per 15 juni 2006 voor 50% aandeelhouder van Wippolder Beheer B.V. Beide rechtspersonen hebben tot doel het (doen) realiseren van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden. Per 20 augustus 2007 is Staedion voor 50% aandeelhouder van Reva Beheer B.V., per 30 augustus 2007 voor 50% aandeelhouder van Westhaag Beheer B.V. en per 4 september 2007 voor 50% aandeelhouder van Atrium Beheer B.V. Reva Beheer B.V. is beherend vennoot in de Reva C.V. en houdt een belang van 4%. Daarnaast treedt Staedion Vastgoed Holding B.V. op als commanditair vennoot in de genoemde C.V. en houdt een belang van 48%. Westhaag Beheer B.V. is beherend vennoot in de Ontwikkelingscombinatie Westhaag C.V. en houdt een belang van 4%. Staedion Vastgoed Holding B.V. treedt daarnaast op als commanditair vennoot in de genoemde C.V. en houdt een belang van 48%. Atrium Beheer B.V. is beherend vennoot in de Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V. en houdt een belang van 4%. Daarnaast treedt Staedion Vastgoed Holding B.V. op als commanditair vennoot in genoemde C.V. en houdt een belang van 48%. Deze rechtspersonen hebben tot doel het (doen) realiseren van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden. Per 14 november 2007 heeft Staedion een 50% belang in Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum B.V. (WOM B.V.). WOM B.V. is beherend vennoot in Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum C.V. (WOM C.V.). Staedion Vastgoed Holding B.V. heeft een belang van 45% in deze vennootschap als commanditaire vennoot en heeft tot doel het uitwerken van het herstructureringsplan dat voor deze wijk is opgesteld.
Jaarverslag 2008
107
Per 1 december 2008 is Staedion Vastgoed Holding B.V. voor 48% commanditair vennoot in Ontwikkelingscombinatie (OWC) Bosko C.V. welke is gevestigd te Boskoop en is Staedion tevens voor 50% aandeelhouder van Bosko Beheer B.V.. Op 24 juni 2008 heeft Staedion Vastgoed Holding B.V. 99,8% van de aandelen van N.V. Stedelijk Belang overgenomen. De overnamesom bedraagt € 23,6 miljoen. N.V. Stedelijk Belang heeft een belang van: - 100% in SB Theaterproject B.V. - 100% in Pyloon Monumenten B.V. - 1% in Starterspanden Den Haag B.V. - 0,90% in Starterspanden Den Haag C.V. - 0,50% in OCW-panden B.V. - 0,45% in OCW-panden C.V. - 50% in Winkelpanden Den Haag B.V. - 50% in Winkelpanden Den Haag C.V. - 0,50% in Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum B.V. - 2% in Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum C.V. Op 23 april 2008 heeft Staedion Vastgoed Holding B.V. alle aandelen van Invex B.V. overgenomen. De overnamesom bedraagt € 7,5 miljoen. De aangekochte belangen in N.V. Stedelijk Belang en in Invex B.V. zijn verwerkt op basis van purchase accounting methode. Zowel N.V. Stedelijk Belang als Invex B.V. hebben tot doel het (doen) realiseren van bouwrechten en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden. Op 10 december 2007 heeft Staedion Vastgoed Holding B.V. een 100% belang in Energiek B.V. . De vennootschap heeft als doel het exploiteren van leidingnetten ten behoeve van warmteen koudeleveringen, het inkopen en verkopen van energie, het opwekken van warmte ten behoeve van warmtelevering, het doen van investeringen en het geven van opdrachten tot het doen van investeringen verband houdende met het opwekken van warmte alsmede het leveren van warmte en koude aan consumenten en grootverbruikers. Op 17 september 2008 heeft Energiek B.V. een belang van 16,67% verworven in Aardwarmte Den Haag V.O.F. Aardwarmte Den Haag V.O.F. heeft als doel de aanleg en de exploitatie van een geothermie bron met distributienetwerk en andere daaraan gerelateerde voorzieningen, waarmee aardwarmte wordt benut ten behoeve van warmtevoorziening aan woningen en andere afnemers in en rond de gemeente Den Haag.
108
Op 18 juni 2008 heeft Bo.Mor B.V., 100% dochter van Stadion Vastgoed Holding B.V., een 50% belang verworven in V.O.F. Hof Berestein. V.O.F. Hof Berestein heeft tot doel het verwerven van gronden ten behoeve van (binnenstedelijke en uitbreidende) ontwikkeling en realisatie van woningbouw en ander (commercieel) vastgoed. Het (doen) ontwikkelen en realiseren, verkopen en leveren van woningen en ander (commercieel) vastgoed. Het (doen) uitvoeren van infrastructurele werken. Het inrichten van openbare ruimten, die vervolgens worden overgedragen aan overheidslichamen of aan (een) andere instantie(s). Het opnemen en verstrekken van geldleningen en het verlenen van zekerheden. Staedion Vastgoed Holding B.V., Bo.Del B.V., Bo.Trans B.V., Bo.Mor B.V., Bo.Moer B.V., Bo.Wat B.V, Sta Pro 1 B.V., Argion Beheer B.V., Bo. Laak B.V., Villa Luccio B.V. en WOM B.V. zijn allen gevestigd te Den
Jaarverslag 2008
Haag. Watertuinen van Delft B.V. is gevestigd te Delft, Eikelenburg Beheer B.V. is gevestigd te Nieuwegein en Wippolder Beheer B.V. is gevestigd te Rotterdam. Reva Beheer B.V. is gevestigd te Oosterbeek, Westhaag Beheer B.V. is gevestigd te Wateringen en Atrium Beheer B.V. is gevestigd te Son. Invex B.V. is gevestigd te Den Haag, Bosko Beheer B.V. is gevestigd te Boskoop en N.V. Stedelijk Belang is gevestigd te Den Haag. Energiek B.V. en Aardwarmte Den Haag V.O.F. zijn gevestigd te Den Haag, V.O.F. Hof Berestein is gevestigd te Zoetermeer. Grondslagen In de consolidatie zijn volgens de methode van integrale consolidatie de financiële gegevens van de Vereniging Staedion en alle vennootschappen opgenomen waarin de Vereniging Staedion een beslissende invloed op het beleid uitoefent. De deelnemingen binnen de groep die niet in de consolidatie zijn opgenomen worden verantwoord als overige deelnemingen. Omvang van de consolidatie De geconsolideerde jaarrekening omvat Staedion te Den Haag en Staedion Vastgoed Holding B.V. te Den Haag. Consolidatie vindt plaats op basis van de integrale methode. In de consolidatie van Staedion Vastgoed Holding B.V. zijn de volgende vennootschappen voor 100% geconsolideerd; Bo.Del B.V., Bo.Trans B.V., Bo.Mor B.V., Bo.Moer B.V., Bo.Wat B.V, Sta Pro 1 B.V., Argion Beheer B.V., Bo.Laak B.V., Villa Luccio B.V., Energiek B.V., Invex B.V., N.V. Stedelijk Belang, SB Theaterproject B.V. en Pyloon Monumenten B.V.. De dochtermaatschappijen van Staedion Vastgoed Holding B.V. worden geplaatst. D. Financiële instrumenten Binnen het treasurybeleid van Staedion dient het gebruik van financiële instrumenten ter bescherming van de resultaten en balansposities tegen ongewenste invloed van rentebewegingen. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut mogen financiële instrumenten slechts gebruikt worden indien er een renterisico mee wordt gereduceerd. Ten behoeve van rentemanagement activiteiten mag uitsluitend gebruik gemaakt worden van instrumenten die een fixerende c.q. afschermende werking hebben. Staedion loopt renterisico ten aanzien van de huidige leningportefeuille (conversie en fixeaflossingen) en financiering van toekomstige investeringen. E. Waarderingsgrondslagen Materiële vaste activa - Onroerende zaken in exploitatie De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde. Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van het saldo van toekomstige exploitatie opbrengsten minus de toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Een uitzondering hierop: het geraamde aantal woningen welke in het eerste jaar ter verkoop wordt aangeboden, wordt gewaardeerd op de marktwaarde in plaats van op de contante waarde van de toekomstige kasstromen. Marktwaarde is gelijk aan de taxatiewaarde. De jaarlijkse stijging of daling van de bedrijfswaarde wordt verantwoord via de winst- en verliesrekening onder “Mutatie actuele waarde materiële vaste activa”.
Jaarverslag 2008
109
Bij de berekening van de bedrijfswaarde is als volgt uitgegaan van een jaarlijkse huurontwikkeling: 2008 Huurstijging
2008
2007 1,60%
2009
2,50%
2,25%
2010
2,25%
2,25%
2011
2,25%
2,25%
2012
2,25%
2,25%
2013 e.v.
2,25%
2,25%
Huurderving
1,00%
1,00%
Disconteringsvoet
6,00%
6,00%
2,25%
2,25%
Jaarlijkse stijging variabele lasten
Huurharmonisatie: bij mutatie wordt de huur met 4,3% verhoogd. De verwachte levensduur vanaf aanvang exploitatie bedraagt 50 jaar. In afwijking van de ‘best practice’ gaat Staedion uit van een normbedrag per eenheid in plaats van een complexspecifieke onderhoudsbegroting. Dit sluit aan op het beleid. Er is rekening gehouden met een restwaarde van de grond van € 999,- per woning aan het einde van de exploitatie. Met de rentabilteitswaardecorrectie ad. € 100,9 miljoen op basis van een discontovoet van 6% wordt geen rekening gehouden. De bedrijfswaarde is een inschatting van toekomstige ontwikkelingen waarvan het niet zeker is dat deze zich op deze wijze zullen voordoen. De hieruit voortvloeiende afwijkingen kunnen van materieel belang zijn. - Onroerende zaken in ontwikkeling De in ontwikkeling zijnde complexen worden gewaardeerd tegen werkelijk bestede stichtingskosten en een opslag voor indirecte kosten inzake toezicht en directievoering door eigen medewerkers. Een onrendabele top wordt verantwoord op het moment dat de opdracht aan de aannemer wordt verstrekt of zoveel eerder als sprake is van een feitelijke verplichting waarbij de omvang van de onrendabele top redelijkerwijs te schatten is. - Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen zijn berekend volgens het annuïtaire dan wel het lineaire systeem. Afschrijvingstermijn gebouwen is gemiddeld 21 jaar en inventaris 5 jaar.
110
Financiële vaste activa - BWS-subsidie De subsidie is berekend op de contante waarde van de voorcalculatorisch berekende exploitatietekorten. Uitbetaling vindt plaats in termijnen ter grootte van 10% van deze contante waarde over een periode van maximaal 30 jaar. Jaarlijks wordt rente toegevoegd volgens het subsidierendement. - Agio’s bij afkoop leningen Bij in- of afkoop van leningen is een agio betaald, zijnde het verschil tussen de contante waarde van aflossings- en renteverplichtingen en het saldo van de afgeloste lening.
Jaarverslag 2008
Het geactiveerde agio wordt afgeschreven en op annuïtaire basis berekend tegen het disconteringspercentage van de ingekochte lening over de resterende looptijd. De afschrijving op het agio wordt verantwoord in de winst- en verliesrekening onder rentelasten. Financiële derivaten Financiële derivaten worden initieel tegen kostprijs in de balans verwerkt en gewaardeerd. Op deze transacties wordt kostprijs hedge accounting toegepast, waarmee ongerealiseerde winsten of verliezen op de instrumenten met elkaar worden gesaldeerd totdat de afgedekte positie of transactie de winst- en verliesrekening beïnvloedt. Het niet-effectieve deel van de kostprijs hedge wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt. Om de instrumenten te classificeren als een kostprijs hedge worden de volgende criteria gebruikt: - De afdekking wordt verwacht effectief te zijn in het bereiken van de compensatie van aan het afgedekte risico toe te rekenen veranderingen in de verwachte toekomstige kasstromen; - de effectiviteit van de hedgetransactie kan op betrouwbare wijze worden gemeten; - de vereiste documentatie over het verband tussen het afgedekte risico en het hedge-instrument is aanwezig bij het begin van deze afdekking; - de vastgelegde transacties moeten zeer waarschijnlijk plaatsvinden; - de hedge is gedurende de looptijd beoordeeld en er is vastgesteld dat de hedge effectief is gedurende de verslagperiode. Deelnemingen Deelnemingen met invloed van betekenis worden gewaardeerd tegen de netto vermogenswaarde, indien en voor zover het noodzakelijk is op deelnemingen af te boeken zal deze waardering niet lager zijn dan nihil. Eventuele verplichtingen welke uit hoofde van aansprakelijkheid uit deze deelnemingen voort kunnen vloeien, worden in dit geval opgenomen onder de voorzieningen. Voorraden - Onderhanden werk De nog niet opgeleverde koopprojecten worden gewaardeerd tegen de directe kosten en een redelijk deel van de indirecte kosten, vermeerderd met de toegerekende rente over het vervaardigingstijdvak. Voor de winstneming wordt de percentage of completion methode gebruikt. Bij de realisatie van gecombineerde bouwprojecten (zowel koop- als huurwoningen) wordt de verkoopwinst verrekend met de onrendabele top op de huurwoningen. - Overige voorraden De overige voorraden worden gewaardeerd tegen vaste verrekenprijzen. Deze verrekenprijzen zijn gebaseerd op de laatst bekende inkoopprijzen. Vorderingen Vorderingen worden gewaardeerd op nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid. Vennootschapsbelasting Verwerking integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008. Toegelaten instellingen volkshuisvestiging zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht dient
Jaarverslag 2008
111
Staedion een fiscale openingsbalans op te maken waarvoor specifieke fiscale waarderingsregels gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) dient Staedion een belastinglatentie te vormen indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) lager is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Ten tijde van het opmaken van de jaarrekening 2007 bestond er geen inzicht in de regels met betrekking tot waardering op de fiscale openingsbalans en bestond evenmin duidelijkheid over de waarschijnlijkheid en de hoogte van beschikbare fiscale winsten. Om die reden zijn in de jaarrekening 2007 geen belastinglatenties gevormd met betrekking tot de integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008.
112
wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening. Daarbij wordt rekening gehouden met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden door wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de geconsolideerde resultatenrekening opgenomen. Voorzieningen - Voor grondverontreiniging Voorziening grondverontreiniging dient ter dekking voor eventuele aanspraken als gevolg van mogelijke bodemvervuiling door aanwezigheid van een olietank voor de CV installatie. - Voor After Sales nieuwbouw De voorziening After Sales dient ter dekking van de kosten/vergoedingen, die door kopers geclaimd worden en niet elders kunnen worden verhaald.
Recentelijk zijn de fiscale waarderingsregels bekend geworden. Daarmee werden ook de hoogte en waardering van te vormen belastinglatenties met terugwerkende kracht naar 1 januari 2008 duidelijk. Door Staedion zijn de op 1 januari 2008 te waarderen belastinglatenties en de mutaties gedurende 2008 in de belastinglatenties via het resultaat 2008 verantwoord. In de toelichting op de post belastingen is een uitsplitsing van het effect per 1 januari 2008 en de mutaties 2008 opgenomen.
- Voor uitgestelde betaling koperstermijnen De voorziening dient ter dekking van eventuele derving koperstermijnen.
- Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Een voorziening voor latente belastingvorderingen en -verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingen-methode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de inkomende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voorvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van de contante waarde. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen.
- Voor haalbaarheidsprojecten De voorziening dient ter dekking van de kosten van haalbaarheidsonderzoeken welke niet resulteren in een bouwproject.
- Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Staedion integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht, waarmee corporaties sinds 1 januari 2008 te maken hebben, afgerond. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatname. De belasting over het resultaat
Jaarverslag 2008
- Voor deelneming De voorziening dient ter dekking van het negatieve resultaat dat wordt gerealiseerd bij de aankoop van een deelneming.
- Voor onrendabele delen investeringen De voorziening dient ter dekking van de onrendabele delen van investeringen in huurwoningen. F. Grondslagen voor de winst- en verliesrekening De bepaling van het resultaat vloeit voort uit de eerder omschreven waardering van de activa en passiva. Voor de resultaatbepaling geldt dat de kosten en opbrengsten in principe zijn verantwoord in het jaar waarop zij betrekking hebben. De toerekening van kosten vindt plaats op basis van de in de begroting vastgestelde uurtarieven en verdeelsleutels. Resultaten met betrekking tot de financiële afwikkeling van complexen worden verantwoord in het boekjaar op basis van de percentage of completion methode. De waarderingsmethoden ter bepaling van het resultaat zijn gelijk aan welke in de balans worden toegepast. G. Grondslag kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen. Winstbelastingen, ontvangen en betaalde interest en ontvangen dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
Jaarverslag 2008
113
Toelichting op de balansposten ( x € 1.000,-)
31-12-2007
Winkelpanden Den Haag C.V.
16.398
0
Starterspanden Den Haag C.V.
11.662
0
WOM C.V.
15.186
0
4. Deelnemingen
ACTIVA
Vaste activa
31-12-2008
31-12-2007
Woningen en woongebouwen en onroerende zaken niet zijnde woningen
1.264.293
1.212.331
Totaal
1.264.293
1.212.331
1. Onroerende zaken in exploitatie
Aardwarmte Den Haag V.O.F.
De historische kostprijs en cumulatieve afschrijvingen inzake woningen en woongebouwen en onroerende zaken niet zijnde woningen in exploitatie luiden als volgt: Historische kostprijs
2008
2007
1.440.006
1.387.927
Cumulatieve afschrijvingen
307.345
285.884
Boekwaarde einde boekjaar
1.132.661
1.102.043
131.632
110.288
1.264.293
1.212.331
Herwaarderingen Stand einde boekjaar
31-12-2008
476
0
Ontwikkelingscombinatie Eikelenburg C.V.
48
48
Ontwikkelingscombinatie Wippolder C.V.
38
42
Ontwikkelingscombinatie Westhaag C.V.
48
0
Reva C.V.
24
24
Winkelpanden Den Haag B.V.
50
0
Wippolder Beheer B.V.
11
10
Eikelenburg Beheer B.V.
9
9
Westhaag B.V.
9
9
WOM B.V.
9
9
Atrium Beheer B.V.
7
8
Reva Beheer B.V.
De reguliere afschrijving op basis van historische kostprijs zou € 22,9 miljoen hebben bedragen 31-12-2007
8
8
Watertuinen van Delft B.V.
-544
7
Rozenburgkwartier B.V.
-508
-69
2. Onroerende zaken in ontwikkeling
Energiek B.V.
0
18
Woningen en woongebouwen
Ontwikkelingscombinatie Watertuinen van Delft C.V.
0
-812
0
750
42.931
61
Bestede kosten
78.957
11.932
Aanbetaling nieuwe deelneming
Totaal
78.957
11.932
Totaal
31-12-2008
31-12-2007
2008
a. Bedrijfsgebouwen
8.512
9.976
Saldo begin boekjaar
b. Overige vaste bedrijfsmiddelen
9.200
6.385
- Nieuw vordering
Totaal
17.712
16.361
- Rente
w
Het verloop is als volgt: Boekwaarde begin boekjaar Overboekingen Investeringen Mutaties aangegane verplichtingen/ voorzieningen Desinvesteringen Bij en afschrijvingen Waardeverandering bedrijfswaarde Stand einde boekjaar
Onroerende zaken in exploitatie
Onroerende zaken in ontwikkeling
Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie
Totaal
1.212.331
11.932
16.361
1.240.624
2.809
-2.809
0
0
56.283
63.548
4.331
124.162
0
6.286
0
6.286
-11.605
0
0
-11.605
0
0
-2.980
-2.980
4.475
0
0
4.475
1.264.293
78.957
17.712
1.360.962
Waardeverandering bedrijfswaarde wordt toegelicht in de post mutatie actuele waarde materiële vaste activa op pagina 129.
13.384
14.999
521
0
511
699
- Ontvangen bijdrage
-2.429
-2.314
Saldo einde boekjaar
11.987
13.384
2008
2007
6. Agio’s bij afkoop leningen Saldo begin boekjaar
925
1.422
Afschrijvingen
-433
-497
Saldo einde boekjaar
492
925
31-12-2008
31-12-2007
Staedion Vastgoed Holding B.V.
73.848
50.480
Depotstortingen inzake SWAPS
31.150
0
7. Beleggingen en effecten
Effecten
Jaarverslag 2008
2007
5. Te vorderen BWS-subsidies
3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
114
31-12-2008
Totaal
2
2
105.000
50.482
Jaarverslag 2008
115
Vlottende activa
Staedion Vastgoed Holding B.V. ad. € 73.848.000,- betreft verstrekte leningen aan de verbindingen: OWC Watertuinen van Delft C.V. € 38.997.000,- , OWC Wippolder C.V. € 5.042.000,- en OWC Eikelenburg C.V. € 12.503.000,-, Warnaarthoeve B.V. € 1.835.000,-, Reva C.V. € 2.630.000,-, OWC Westhaag C.V. € 3.120.000,-, Weboma Vastgoed B.V. € 4.663.000,-, Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij B.V. € 882.000,- en Schouten & De Jong Projectontwikkeling B.V. € 882.000,-, OWC Bosko C.V. € 740.000,-, OWC Atrium C.V. € 1.040.000,- en aan Elsa Marikana € 1.514.000,-. 31-12-2008
10. Voorraden
- Bestede kosten - Bestede kosten voorgaande jaren - Gedeclareerde termijnen - Voorzieningen Overige voorraden Totaal
8. Uitgestelde betaling koperstermijnen 3.407
3.060
Totaal
3.407
3.060
Het bedrag aan uitgestelde koperstermijnen bedraagt € 5,6 miljoen. Staedion gaat er vanuit dat in onze regio een woning gemiddeld eenmaal per 15 jaar wordt verkocht. Rekening houdend met een verwachte jaarlijkse stijging variabele lasten van 2,25%, een disconteringsvoet van 6% en een looptijd van 14 jaar bedraagt de contante waarde € 3,4 miljoen. Jaarlijks wordt er een rente toegevoegd van 2,25% aan het verschil tussen nominaal en netto contante waarde.
a. Huurdebiteuren ( zittende huurders)
7.000
b. Gemeente
Mutaties boekjaar
-1.292
c. Overige vorderingen
79
De waardering van het bestaande woningbezit is fiscaal aanzienlijk hoger dan commercieel. Voor dit verschil is in de jaarrekening geen actieve latentie opgenomen. Hoewel Staedion voor een deel van het bezit wel een verkoopbeleid heeft, is de verwachting dat de te realiseren verschillen tussen commercieel en fiscaal niet op korte termijn zullen leiden tot betaling van belastingen. Gegeven de investeringsbegroting kunnen de te realiseren fiscale winsten bij verkoop middels een herinvesteringsreserve worden doorgeschoven naar de toekomst. Om deze reden is voor de aanwezige herinvesteringsreserve tevens geen latentie opgenomen. Uitgaande van de geldende fiscale waardering van de activa in exploitatie voor de vereniging Staedion conform VSO naar peildatum 1 januari 2008 is de fiscale waarde circa € 2,8 miljard. Vergeleken met de boekwaarde van circa 1,2 miljard zou dit bij een latentiepercentage van 25,5% hebben geleid tot een actieve latentie van circa € 410 miljoen. De berekening per 31 december 2008 is nog niet gemaakt, maar zal niet een heel ander beeld geven.
Jaarverslag 2008
d. Overlopende activa
5.787
De actieve latentie vloeit voort uit verschillen tussen commerciële en fiscale waardering van afgesloten Swaps, te vorderen BWS subsidie en leningen. De verwachting bestaat dat de latentie binnen de wettelijke verrekentermijnen kunnen worden gerealiseerd.
116
-390
-4.847
-6.739
0
439
524
82.026
71.548
31-12-2008
31-12-2007
1.930
1.071
6.960
10.305
8.773
8.315
11. Vorderingen en overlopende activa 0
Gevormde actieve latentie i.v.m. invoering integrale belastingplicht
Saldo per 31 december
-568 76.439
Overige voorraden De post overige voorraden heeft betrekking op de voorraad materialen, welke wordt aangehouden t.b.v. de eigen onderhoudsdienst.
9. Latente belastingvordering
Oprenting
3.441 85.275
Onderhanden werk Onderhanden werk betreft de koopprojecten, Nieuwe Vaart (Dedemsvaartweg) 122 woningen , De La Reyweg 51 woningen, Menkemastraat 141 woningen, Kempstraat 156 woningen en grond en opstal aan de Schokkerweg en Dr. Lelykade.
2008 Saldo per 1 januari
31-12-2007
Onderhanden werk
31-12-2007
Uitgestelde betaling koperstermijnen
31-12-2008
Totaal
453
245
18.116
19.936
De totale vorderingen op zittende en vertrokken huurders bedraagt € 5,5 (2007: 4,3) miljoen. Hiervoor is een voorziening getroffen van € 3,4 (2007: 2,6) miljoen. De vorderingen hebben een looptijd van korter dan één jaar. 31-12-2008
31-12-2007
Herstructurering Transvaal
5.018
8.918
Subsidies
1.354
1.173
588
214
6.960
10.305
31-12-2008
31-12-2007
Rekening courant Rozenburgkwartier B.V
2.237
3.568
Rekening courant OWC Balkengat V.O.F.
1.006
935
40
359
Rekening courant V.O.F. Hof Berestein
2.074
200
Overige
3.416
3.253
Totaal
8.773
8.315
11b. Gemeente
Overige
Totaal
11c. Overige vorderingen
Rekening courant Villa Luccio V.O.F.
Er is een rentevergoeding overeengekomen, op eerste aanvraag kan hypotheek worden gevestigd.
Jaarverslag 2008
117
31-12-2008
31-12-2007
Overige
453
245
Totaal
453
245
31-12-2008
31-12-2007
11d. Overlopende activa
12. Belastingen en premies sociale verzekering Latente belastingvordering VPB
1.510
1.510
Totaal
1.510
1.510
31-12-2008
31-12-2007
13. Liquide middelen Direct opvraagbaar Deposito’s Totaal
12.822
5.755
37
36
12.859
5.791
Eigen vermogen 14. Groepsvermogen Resultaat boekjaar
Totaal
31-12-2008
31-12-2007
292.948
273.563
10.061
16.864
303.009
290.427
Voor een toelichting op het eigen vermogen wordt verwezen naar de toelichting in de enkelvoudige jaarrekening. Voorzieningen
31-12-2008
31-12-2007
15. Latente belastingen - Voorziening latente belastingverplichting
4.461
0
31-12-2008
31-12-2007
16.Overige
118
- Voorziening onrendabel deel Hof Berestein
4.945
0
- Voorziening onrendabel deel Beresteinlaan
6.266
0
- Voorziening haalbaarheidsprojecten
967
0
- Voorziening deelneming Villa Luccio BV/V.O.F.
192
0
400
400
- Voorziening After Sales nieuwbouw
113
113
- Voorziening uitgestelde betaling koperstermijnen
515
0
0
2.588
13.398
3.101
- Voorziening grondverontreiniging
- Voorziening Invex BV Totaal
2008
2007
Voorziening after sales nieuwbouw Saldo begin boekjaar
113
172
- Garantie aanspraken
0
-59
Saldo einde boekjaar
113
113
2008
2007
Voorziening uitgestelde betaling koperstermijnen Saldo begin boekjaar
0
1.302
- Mutaties boekjaar
515
-1.302
Saldo einde boekjaar
515
0
31-12-2008
31-12-2007
Langlopende schulden
Ultimo 2008 is voor een totaal van € 61,1 miljoen aan kredietfaciliteiten aan Staedion verstrekt, te weten: ING bank € 38,6 miljoen, ABN AMRO bank € 2,5 miljoen en de Rabobank € 20,0 miljoen.
PASSIVA
De voorzieningen hebben een langlopend karakter.
17. Leningen
Kredietinstellingen
1.089.318
932.876
Totaal
1.089.318
932.876
2008
2007
932.876
896.443
Leningen Saldo 1 januari Aflossingsverplichtingen 2008 opgenomen onder kortlopende schulden Langlopende deel per 1 januari Ontvangen nieuwe leningen Ontvangen klim Vervroegd afgeloste leningen Aflossingen Aflossingsverplichtingen 2009 opgenomen onder kortlopende schulden Saldo 31 december
Oorspronkelijk leningsbedrag Ontvangen klim Cumulatieve aflossingen Saldo
80.554
65.020
1.013.430
961.463
249.955
146.987
714
1.136
0
-30.000
-81.268
-66.156
1.182.831
1.013.430
-93.513
-80.554
1.089.318
932.876
31-12-2008
31-12-2007
1.333.467
1.170.819
8.962
13.691
1.342.429
1.184.510
-253.111
-251.634
1.089.318
932.876
Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het jaar zijn opgenomen onder kortlopende schulden. Het gemiddelde rentepercentage van de leningen bedraagt 4,46% (2007: 4,84%). Als zekerheid voor de leningen zijn de activa bezwaard met het recht van hypotheek, danwel heeft de overheid of het WSW zich garant gesteld. Voor de leningen tot een bedrag van € 691 miljoen (2007: € 556 miljoen) is de resterende looptijd langer dan 5 jaar.
Jaarverslag 2008
Jaarverslag 2008
119
Financiële instrumenten Risicofactoren - Kasstroom- en renterisico Staedion loopt renterisico ten aanzien van de huidige leningportefeuille (conversie en fixeaflossingen) en financiering van toekomstige investeringen. Per 31 december 2008 heeft Staedion 22 afgesloten SWAP-contracten, de contracten hebben een hoofdsom van € 550 mln (2007: € 350 mln) en een marktwaarde van € 57,7 mln (2007: € 18,8 mln). De einddatum varieert tussen 2016 en 2023. De vaste rente ligt tussen 3,7425% en 4,8540%. In het volkshuisvestingsverslag is op blz. 50/51 een volledig overzicht van de afgesloten SWAPS opgenomen. In de afgesloten SWAPS zijn bepalingen opgenomen inzake een margin verplichting. Uit hoofde van deze margin verplichting heeft Staedion op 31 december 2008 € 31,2 mln in depot gestort. - Kredietrisico Bij de activiteiten van Staedion is geen sprake van een significante concentratie van kredietrisico’s. De verhuur van onroerende zaken vindt plaats aan een grote diversiteit aan huurders. Als beleid is onder andere vastgelegd dat bij acceptatie van huurders op kredietwaardigheid wordt getoetst. Openstaande vorderingen na vervaldatum worden ultimo boekjaar individueel beoordeeld, leidend tot een onderbouwing voor de voorziening voor bijzondere waardevermindering van vorderingen. Ten behoeve van kredietfaciliteiten wordt spreiding tussen banken en faciliteiten toegepast om het kredietrisico te beperken. Liquiditeitsrisico Met betrekking tot de beheersing van het liquiditeitsrisico houdt Staedion rekening met de meerjarenraming 2008-2017. De liquiditeitspositie wordt bepaald door de ontvangst van huren en verkoopopbrengsten, verminderd met de betaling van exploitatielasten, bedrijfskosten, rente, aflossingen en investeringen. De ontwikkeling van de liquiditeitspositie voor de komende 24 maanden wordt maandelijks geanalyseerd. 31-12-2008
31-12-2007
18. Waarborgsommen
120
31-12-2008
31-12-2007
171
338
Overige
1.109
572
Totaal
1.280
910
20. Schulden aan gemeente Belastingen
31-12-2008 Rekening courant Rabobank
19.658
19.574
Rekening courant Postbank/ING
41.158
19.423
60.816
38.997
Totaal
Ultimo 2008 is voor een totaal van € 61,1 miljoen aan kredietfaciliteiten aan Staedion verstrekt, te weten: ING bank € 38,6 miljoen, ABN AMRO bank € 2,5 miljoen en de Rabobank € 20,0 miljoen. 31-12-2008 Vennootschapsbelasting
8.230
1.120
Omzetbelasting
3.898
2.809
Loonbelasting en premieheffing
1.074
660
13.202
4.589
31-12-2008
31-12-2007
1.180
0
31-12-2008
31-12-2007
Aflossingsverplichtingen komend boekjaar
93.513
80.554
Niet vervallen rente
20.172
19.229
Totaal
23. Vooruitbetaalde bedragen inzake ohw projecten
24. Overige schulden en overlopende passiva
Bruidsschat VVE met contracten
4.332
4.253
Nog te betalen stichtingskosten
5.794
2.666
Te verrekenen servicekosten
3.441
2.412
Te verrekenen huursubsidie
1.388
1.382
2.663
2.712
648
648
1.031
860
Vooruit ontvangen huren
Totaal
1.031
860
Aanspraken verlof- en vakantie uren
Kortlopende schulden
31-12-2008
31-12-2007
16.019
16.923
7.893
3.031
714
0
24.626
19.954
19. Schulden aan leveranciers Leveranciers, aannemers e.a. Verplichtingen planmatig onderhoud Milieuverplichtingen Totaal
Jaarverslag 2008
31-12-2007
22. Belastingen en premies sociale verzekering
Waarborgsommen inclusief rente
Bij verhuur van bedrijfsruimten wordt een waarborgsom geheven, welke gelijk is aan drie maanden bruto huur. Over de waarborgsom wordt jaarlijks een samengestelde rente vergoed van 2,74%.
31-12-2007
21. Schulden aan kredietinstellingen
Overige Totaal
805
1.751
132.756
115.607
Niet uit de balans blijkende verplichtingen Erfpacht Voor de erfpachtverplichtingen zijn langlopende contracten afgesloten. De jaarlast van deze overeenkomst is € 0,32 miljoen. BTW Met betrekking tot de BTW maakt Staedion onderdeel uit van een fiscale eenheid, waarvan ook deel uit maken:
Jaarverslag 2008
121
Staedion Vastgoed Holding B.V., Bo.Trans B.V., Bo.Mor B.V., Bo.Moer B.V., Sta Pro 1 B.V., Argion Beheer B.V. (voorheen Sta Pro 2 B.V.), Bo.Wat B.V. en Bo.Del B.V.. Als gevolg hiervan is Staedion hoofdelijk aansprakelijk voor de hieruit voortvloeiende schulden. Vennootschapsbelasting Met betrekking tot de vennootschapsbelasting maakt Staedion vanaf 1 januari 2008 onderdeel uit van een fiscale eenheid, waarvan ook deel uitmaken: Staedion Vastgoed Holding B.V., Bo.Del B.V., Bo.Trans B.V., Bo.Mor B.V., Bo.Moer B.V., Sta Pro 1 B.V., Argion Beheer B.V., Bo.Wat B.V., Bo.Laak B.V. en Villa Luccio B.V.. Future-overeenkomst Staedion heeft een future-overeenkomst gesloten, wat een overeenkomst betreft tot leveringsplicht op uiterlijk 31 december 2011 van een complex woningen. Leaseverplichting De leaseverplichting van de op 31 december 2008 in gebruik zijnde auto’s bedraagt € 1,5 miljoen; € 0,04 miljoen voor de periode < 1 jaar en € 1,46 miljoen voor de periode < 5 jaar. Garanties De door Staedion ten behoeve van derden afgegeven garanties bedragen per 31 december 2008 circa € 3,9 miljoen. Activiteiten buitenland Staedion staat voor een drietal leningen garant aan DIGH ten behoeve van leningen aan instellingen in Zuid-Afrika. De 0,03% van het balanstotaal bedraagt € 494.500,-. De totale garantie bedraagt € 267.713,per jaar. Wet ketenaansprakelijkheid Staedion is onderworpen aan de Wet ketenaansprakelijkheid. Het bedrag waarvoor Staedion kan worden aangesproken is geschat op nihil.
122
Herstructurering Staedion heeft in het kader van de herstructurering van de wijken Transvaal en MorgenstondMidden in 2004 en 2005 met de gemeente Den Haag afspraken gemaakt tot het bouwen van minimaal 883 woningen in Transvaal en in samenwerking met Haag Wonen 1650 woningen in Morgenstond-Midden. De herstructureringskosten die voortvloeien uit deze overeenkomsten worden bij het ontstaan direct ten laste van het resultaat gebracht. Gedurende de afgelopen jaren is een aantal projecten onder deze afspraken tot uitvoering gekomen. Onderhanden projecten Met betrekking tot de onderhanden projecten zijn er reeds verplichtingen aangegaan voor € 64.029.100,-.
Toelichting op de posten in de winst- en verliesrekening (x € 1.000,-)
Bedrijfsopbrengsten
2008
2007
25. Huren
Te ontvangen netto huur Af: Huurderving wegens leegstand Totaal
161.659
156.621
1.654
1.384
160.005
155.237
De mutaties in de huren zijn te verklaren door: • de algemene huurverhogingen per 1 juli met € 2.395.000,• opgeleverde woningen en aankopen met € 2.292.000,• huurharmonisatie, geriefsverbeteringen en opgeleverde woningen in 2007 als gevolg van een volledig exploitatiejaar € 1.162.000,• huurverlagingen i.v.m. verkopen en sloop activa met € 811.000,Het percentage huurverhoging varieerde van 0% tot 1,6%. De gemiddelde huurstijging bedroeg 1,6% over het gehele bezit. 2008
2007
26. Vergoedingen Te ontvangen vergoedingen a. Overige zaken, leveringen en diensten
12.142
b . Periodieke bijdragen Subtotaal Af: Derving wegens leegstand Totaal
10.505
12
12
12.154
10.517
392
329
11.762
10.188
2008
2007
Huurderving De huurderving, uitgedrukt in een percentage van de bruto huur, dan wel vergoeding is als volgt: Woningen en woongebouwen
0,91%
0,80%
Onroerende zaken, niet zijnde woningen
4,51%
6,07%
Overige zaken, leveringen en diensten
2,51%
1,71%
Totaal
1,15%
1,01%
2008
2007
27. Overheidsbijdragen Overige bijdragen
156
169
Totaal
156
169
WOM C.V. Staedion Vastgoed Holding B.V. heeft een overeenkomst met de WOM C.V. voor een kapitaalstorting van € 20,1 miljoen, welke direct opeisbaar is.
Jaarverslag 2008
Jaarverslag 2008
123
2008 Aantal 2008
Aantal 2007
160
148
2007
2.440
9.170
Kosten te verkopen woningen
-97
-207
Resultaat verkoop nieuwbouwwoningen
279
446
8.179
5.079
10.801
14.488
Resultaat verkoop grond Totaal
160
148
De geraamde te verkopen woningen worden gewaardeerd tegen marktwaarde in de bedrijfswaardeberekening en niet tegen de contant gemaakte toekomstige kasstromen. Het resultaat van deze verkopen komt tot uitdrukking onder mutatie actuele waarde materiële vaste activa. Onder resultaat verkopen activa wordt nog verantwoord het verschil tussen het ongerealiseerde en het gerealiseerde resultaat verkopen in het betreffende boekjaar 2008
2007
29. Gerealiseerde winst verkoop bouwrechten - Project Mooy
0
1.700
- Project Wesselsstraat
0
1.038
- Project Norgstraat/Hunzehof
0
629
Totaal
0
3.367
2008 30. Bijdrage herstructurering
2007
4.217
7.494
Afboeking onrendabele investeringen project: - Beresteinlaan
6.266
0
- Hof Berestein
4.945
0
- Bostonsingel eengezinswoningen
2.244
0
- Bostonsingel appartementen
750
0
- Menkemastraat
1.900
0
- Beatrixkwartier
1.900
0
- Kosten haalbaarheidsprojecten
1.078
0
- Grond Voorhout
792
0
- Kempstraat
770
0
- Europaschool
700
1.265
- Oliemolen 4 woningen
321
151
- Loosduinse Hoofdstraat
312
1.511
- Laan van Wateringse Veld
-2.800
20.173
- Schoemakerstraat
-2.000
6.274
- Hoornse Zoom Siem de Jong
0
1.460
- Boekhorststraat
0
983
- Zuidkaap/Wesselsstraat
0
769
- Petrakerk/Onder ’t Lommer
0
580
- Haagse Dynamiek
0
326
- Esmoreitplein
0
-580
- Baltimoredreef
-700
0
- Oliemolen Thomashuis
-245
0
133
180
16.366
33.092
- Diversen 2008
Totaal
2007
31. Overige bedrijfsopbrengsten
2008
2007
Geactiveerde kosten inzake toezicht en directievoering door eigen medewerkers
5.585
3.729
Vergoeding inzake administratiekosten
1.018
774
35. Waardeveranderingen deelnemingen
409
138
- N.V. Stedelijk Belang
4.896
0
0
1.645
- WOM C.V.
5.622
0
Beheervergoedingen Vrijval diverse verplichtingen voorgaande jaren
0
500
- Winkelpanden Den Haag C.V.
2.107
0
Overige
1.561
1.173
- Starterspanden Den Haag C.V.
-2.514
0
Totaal
8.573
7.959
- Rozenburgkwartier B.V.
436
0
- Villa Luccio B.V./V.O.F.
192
0
Vergoeding aanpassing standplaatsen
2008 32. Omzet projecten
124
2007
34. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
28. Resultaat verkopen activa Resultaat verkoop huurwoningen
2008
Bedrijfslasten
54.506
2008
2007 62.596
- Invex B.V. Totaal
2007
Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie
2.980
1.910
Totaal
2.980
1.910
2.588 3.504
10.654
6.092
2008 36. Kosten herstructurering
33. Afschrijvingen op materiële vaste activa
56 -141
- Argion Beheer B.V.
2007
3.745 2008
37. Erfpacht
6.163 2007
273
273
De erfpacht betreft de over 2008 aan de gemeente verschuldigde erfpachtcanon conform de lopende contracten.
Jaarverslag 2008
Jaarverslag 2008
125
2008
2007
2008
38. Personeelskosten Lonen en salarissen
42. Overige bedrijfslasten 22.563
19.620
Algemene kosten
7.194
6.123
Sociale lasten
2.307
2.047
Advies- en begeleidingskosten
2.033
2.391
Pensioenlasten
3.971
3.835
Huisvestingskosten
1.885
1.626
Overige personeelskosten
1.731
1.355
Niet te verhalen vervolgingskosten
869
1.069
30.572
26.857
Voorziening uitgestelde koperstermijnen
764
890
Kosten haalbaarheidstudie
260
430
VVE bijdragen
316
371
Voorziening dubieuze debiteuren
825
274
15
15
Totaal
De beloningen en vergoedingen aan het bestuur en aan de leden van de Raad van Commissarissen bedroeg in het boekjaar in totaal € 297.135,-. Voor de verantwoording in het kader van De Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens verwijzen wij naar het Volkshuisvestingsverslag hoofdstuk 11. Het gemiddelde aantal personeelsleden bedraagt in:
2008 162
171
- Administratief personeel
269
269
Totaal
431
440 2007
Leefbaarheidonderhoud Aangegane verplichtingen planmatig onderhoud
13.735
Subtotaal Af: Toegerekende kosten eigen dienst Totaal
13.863
2.560
1.167
35.432
26.331
7.696
3032
0
-4.797
59.423
39.596
8.139
8.878
51.284
30.718
Vrijval verplichtingen planmatig onderhoud
2008
2007
40. Belastingen, verzekeringen & contributies Belastingen
7.048
6.760
723
722
7.771
7.482
Verzekeringen Totaal
Totaal
Het tarief voor de onroerende zaakbelasting bedraagt in 2008 voor de eigenaren € 1,73 (2007: € 1,86) per € 2.500,- van de vastgestelde waarde. Voor de rioolrechten bedraagt het tarief in 2008 € 109,81 (2007: € 101,48) per VHE. 2008
2.213
985
16.374
14.174
43. Kostprijs projecten
Rentebaten en lasten
2007
56.090
2008
63.347
2007
44. Baten
39. Kosten onderhoud
Werkelijk planmatig onderhoud
Overige
2008
- Technisch personeel
Service- en mutatieonderhoud
Bestuurs- en verenigingskosten
2007
2008
126
2007
Rente beleggingen
2.846
2.328
184
695
Geactiveerde rente onroerende zaken in ontwikkeling
8.020
2.400
Rente PayersSWAPS
4.064
0
Totaal rentebaten
15.114
5.423
510
700
Rente op overige vorderingen
1.524
284
Totaal opbrengsten financiële vaste activa
2.034
984
54.173
48.749
759
600
21
24
Rente op uitgezette middelen
45. Opbrengsten financiële vaste activa Rente op te vorderen Subsidie BWS
46. Lasten Rente leningen kredietinstellingen Rente kasgeldleningen Rente waarborgsommen Rentelasten agio’s
433
497
Rente overig
144
390
Totaal rentelasten
55.530
50.260
Saldo rentelasten
38.382
43.853
2007
41. Overige zaken, leveringen en diensten Energieverbruik c.v. en portiekverlichting
7.035
5.760
Schoonmaakdienst
1.895
1.830
Overige
3.790
3.611
Totaal
12.720
11.201
Jaarverslag 2008
Jaarverslag 2008
127
2008
2008
2007
50. Mutatie actuele waarde materiële vaste activa
47. Resultaat Deelnemingen Aandeel in resultaat Winkelpanden Den Haag B.V./C.V.
-129
0
Aandeel in resultaat Starterspanden Den Haag B.V./C.V.
1.890
0
Aandeel in resultaat WOM B.V./C.V
-22
0
Aandeel in resultaat Rozenburgkwartier B.V.
-65
-49
Aandeel in resultaat Watertuinen van Delft B.V.
-551
0
Aandeel in resultaat Wippolder B.V.
1
1
Aandeel in resultaat Reva Beheer B.V.
0
-1
Aandeel in resultaat Atruim Beheer B.V.
-1
-1
Aandeel in resultaat OWC Balkengat V.O.F.
5
-22
Aandeel in resultaat Villa Luccio V.O.F.
0
-7
812
-857
Aandeel in resultaat OWC Watertuinen van Delft C.V.
- effect contante waarde en restant levensduur - in de huren - in de onderhoudskosten - in de overige lasten
-46.800 5.757 -102
- in de economie
-124
Gevolgen van mutaties in het bezit - aangekocht bezit/nieuwbouw
-3
-3
-1
-1
- gewijzigde complexindeling
-74
0
Externe invloed op parameters
1.862
-940
48. Buitengewone baat
8.144
- in te verkopen woningen
Aandeel in resultaat OWC Atrium C.V.
2008
24.895
Gevolgen van nadere interne inschattingen parameters
Aandeel in resultaat OWC Wippolder C.V.
Totaal
1.088
De mutatie in de reële waarde, zijnde € 4.475.000,- laat zich als volgt verklaren:
- verkocht bezit/sloop
Aandeel in resultaat Aardwarmte Den Haag V.O.F.
2007
4.475
83 7.709 88
- huurprijscomponent
4.825
Totaal
4.475
2007
7.000
0
De actieve latentie welke is ontstaan als gevolg van de invoering van de integrale vennootschapsbelastingplicht per 1 januari 2008 is in de jaarrekening opgenomen als buitengewone baat ad. € 7.000.000,2008 49. Vennootschapsbelasting
-6.085
2007 380
De belastingen over het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening kunnen als volgt worden gespecificeerd: Mutatie actieve latentie boekjaar Oprenting latentie
128
1.292 -79
Acute vennootschapsbelasting 2008
4.872
Belasting over het resultaat uit gewone bedrijfsoefening
6.085
Het wettelijk belastingtarief bedraagt 25,5%. De afwijkende effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door verschillen tussen commerciële en fiscale grondslagen betreffende ondermeer resultaat verkochte bestaande woningen en gronden, bijzondere waardeverminderingen, mutatie actuele waarde, de verwerking van interest, afwijkingen inzake onderhoudskosten alsmede door waardering van de latentie op netto contante waarde en fiscale verliezen uit de jaren 2006 en 2007. Inzake onderhoudskosten zullen nog nadere afspraken met de belastingdienst worden gemaakt. Vooralsnog is een schatting van de te activeren investeringen in de fiscale berekening meegenomen.
129
Staedion investeert in krachtwijken. De kijkdoos toont een blik op het project Stadspark Overvoorde. Jaarverslag 2008
Jaarverslag 2008
Enkelvoudige balans per 31 december 2008 voor resultaatbestemming ACTIVA ( x € 1.000,-)
PASSIVA 31-12-2008
31-12-2007 *
( x € 1.000,-)
Vaste activa
Eigen vermogen
Materiële vaste activa
Verenigingsreserve
- Onroerende zaken in exploitatie - Onroerende zaken in ontwikkeling - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
1.205.781 78.957
11.932
17.712
16.361
Subtotaal
Overige reserve
1.179.730
1.302.450
Resultaat boekjaar
8.721
207.500
106.500
11.466
13.384
492
926
- Beleggingen en effecten
31.152
2
- Latente belastingvordering
5.787
0
- Vordering op deelnemingen - Te vorderen BWS-subsidies - Agio’s bij afkoop leningen
Subtotaal
260.058
273.069
10.061
16.864 303.009
290.427
28.152
3.101
Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen Ongerealiseerde winst verkoop bouwrechten
1.079.363
932.875
853
743
13.488
16.433
Subtotaal
1.093.704
950.051
Kortlopende schulden Schulden aan leveranciers 129.533
Schulden aan gemeente Schulden aan kredietinstellingen
Voorraden
47.446
46.473
Vorderingen en overlopende activa
Belastingen en premies sociale verzekering
26.561
26.335
Liquide middelen
8.509
4.178
Overige schulden en overlopende passiva
Subtotaal
292.437
Overige
Vlottende activa
Totaal generaal
494
Voorzieningen
1.208.023
3.661
31-12-2007 *
511
Subtotaal
Financiële vaste activa - Deelnemingen
31-12-2008
82.516
76.986
1.645.024
1.414.542
Subtotaal Totaal generaal
21.222
16.546
572
910
60.816
38.757
6.171
1.826
131.378
112.924 220.159
170.963
1.645.024
1.414.542
* I.v.m. de stelselwijziging zijn de vergelijkende cijfers 2007 aangepast.
130
131
Jaarverslag 2008
Jaarverslag 2008
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2008 ( x € 1.000,-)
Bedrijfsopbrengsten Huren
Vergoedingen Overheidsbijdragen Resultaat verkopen activa Gerealiseerde winst verkoop bouwrechten Bijdrage herstructurering Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten
2008
Toelichting op de enkelvoudige balans en winst- en verliesrekening ( x € 1.000,-)
2007
156.276
153.358
11.477
9.678
156
169
10.522
14.487
0
3.367 7.494
Deelnemingen
8.602
8.004
Staedion Vastgoed Holding B.V.
191.250
196.557 1.910
Overige waardeveranderingen materiële- en financiële vaste activa
16.365
33.092
Waardeveranderingen deelnemingen
10.654
6.092
3.745
6.163
273
273
Personeelskosten
30.572
26.857
Kosten onderhoud
50.288
30.620
Belastingen, verzekeringen en contributies
7.606
7.446
Overige zaken, leveringen en diensten
12.329
10.562
Overige bedrijfslasten
13.177
12.703
147.989
135.718
Bedrijfsresultaat
43.261
60.839
Rentebaten
20.393
6.203
515
984
Rentelasten
55.491
50.254
Saldo rentelasten
34.583
43.067
8.678
17.772
Resultaat deelnemingen
-4.879
-2.376
Buitengewone baat
7.000
0
Vennootschapsbelastingen
-5.213
380
Resultaat voor mutatie actuele waarde materiële vaste activa
5.586
15.776
Mutatie actuele waarde materiële vaste activa
4.475
1.088
10.061
16.864
Totaal bedrijfslasten
Opbrengsten financiële vaste activa
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
Jaarresultaat
Rozenburgkwartier B.V.
2008
2007
4.660
8.730
-508
-69
Eikelenburg Beheer B.V. 2.980
Erfpacht
Financiële vaste activa
4.217
Afschrijvingen op materiële vaste activa
Kosten herstructurering
Waarderingsgrondslagen De grondslagen zoals vermeld bij de geconsolideerde jaarrekening zijn eveneens van toepassing op de vennootschappelijke jaarrekening.
9
9
-544
7
Wippolder Beheer B.V.
11
10
WOM B.V.
9
9
Atrium Beheer B.V.
7
8
Westhaag Beheer B.V.
9
9
Reva Beheer B.V.
8
8
3.661
8.721
Watertuinen van Delft B.V.
Totaal
2008
2007
Staedion Vastgoed Holding B.V. Saldo begin boekjaar
8.730
3.560
Effect stelselwijziging
2.459
0
Voorziening deelneming
-2.266
-3.504
0
11.000
Aandeel resultaat deelnemingen
-4.263
-2.326
Saldo einde boekjaar
4.660
8.730
Agio op aandelen
2008
2007
Rozenburgkwartier B.V. Saldo begin boekjaar Effect stelselwijziging
-21
62
0
-436
0
-65
-48
-508
-69
Voorziening deelneming Aandeel resultaat deelnemingen Saldo einde boekjaar
-69
2008
2007
Eikelenburg Beheer B.V.
132
Saldo begin boekjaar
9
9
Aandeel resultaat deelnemingen
0
0
Saldo einde boekjaar
9
9
2008
2007
Watertuinen van Delft B.V.
Jaarverslag 2008
Saldo begin boekjaar
7
0
Deelnemingen
0
9
Aandeel resultaat deelnemingen
-551
-2
Saldo einde boekjaar
-544
7
Jaarverslag 2008
133
2008
2007
31-12-2008
Eigen vermogen
Wippolder Beheer B.V.
Verenigingsreserve
Saldo begin boekjaar Aandeel resultaat deelnemingen Saldo einde boekjaar
10
9
Overige reserve
1
1
Totaal
11
10
2008
2007
Stand begin boekjaar 2008
WOM B.V. Saldo begin boekjaar
9
0
Deelnemingen
0
9
Saldo einde boekjaar
9
9
2008 8
Bestemming resultaat Stand per 31-12-2007 voor stelselwijziging Effect stelselwijziging Stand na stelselwijziging per 31-12-2007/01-01-2008 Voorstel bestemming van het resultaat 2008
2007
Saldo einde boekjaar 2008
Atrium Beheer B.V. Saldo begin boekjaar
Verenigingsreserve
0
Deelnemingen
0
9
Aandeel resultaat deelnemingen
-1
-1
Saldo einde boekjaar
7
8 2007
528
511
302.481
289.916
303.009
290.427
Overige Reserve
Totaal
494
273.069
273.563
17
16.847
16.864
511
289.916
290.427
0
2.521
2.521
511
292.437
292.948
17
10.044
10.061
528
302.481
303.009
Overige gegevens Resultaatbestemming Voorstel bestemming van het resultaat
2008
31-12-2007
2008
2007
Het resultaat is in de jaarrekening als volgt bestemd:
Westhaag Beheer B.V.
- Toevoeging aan de verenigingsreserve
17
17
Saldo begin boekjaar
9
0
- Toevoeging aan de algemene bedrijfsreserve
10.044
16.847
Deelnemingen
0
9
Totaal
10.061
16.864
Saldo einde boekjaar
9
9
2008
2007
Reva Beheer B.V. Saldo begin boekjaar
8
Deelnemingen
0
9
Aandeel resultaat deelnemingen
0
-1
Saldo einde boekjaar
8
8
2008
0
2007
Vorderingen op deelnemingen Staedion Vastgoed Holding B.V.
207.500
106.500
Totaal
207.500
106.500
2008
134
2007
Resultaat deelnemingen Aandeel in resultaat Staedion Vastgoed Holding B.V.
-4.263
-2.326
Aandeel in resultaat Rozenburgkwartier B.V.
-65
-49
Aandeel in resultaat Watertuinen van Delft B.V.
-551
0
1
1
Aandeel in resultaat Reva Beheer B.V.
0
-1
Aandeel in resultaat Atrium Beheer B.V.
-1
-1
-4.879
-2.376
Aandeel in resultaat Wippolder Beheer B.V.
Totaal
Jaarverslag 2008
135
Jaarverslag 2008
Accountantsverklaring Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2008 van Staedion te ’s-Gravenhage bestaande uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31-12-2008 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2008 met de toelichting gecontroleerd. Verantwoordelijkheid van het bestuur De leiding van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van deze jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, invoeren en in stand houden van een intern beheersingssysteem relevant voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat, zodanig dat deze geen afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten bevat, het kiezen en toepassen van aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving en het maken van schattingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn.
136
Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht en het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector. Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te voldoen aan de voor ons geldende gedragsnormen en zijn wij gehouden onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De keuze van de uit te voeren werkzaamheden is afhankelijk van de professionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder begrepen zijn beoordeling van de risico’s van afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. In die beoordeling neemt de accountant in aanmerking het voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat relevante interne beheersingssysteem, teneinde een verantwoorde keuze te kunnen maken van de controlewerkzaamheden die onder de gegeven omstandigheden adequaat zijn maar die niet tot doel hebben een oordeel te geven over de effectiviteit van het interne beheersingssysteem van de entiteit. Tevens omvat een controle onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toegepaste grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van schattingen die het bestuur van de entiteit heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.
Verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften/en of voorschriften van regelgevende instanties Op grond van de verplichting ingevolge BBSH artikel 28, sub a melden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Voorts merken wij op dat, op grond van artikel 6 van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens, is voldaan aan de wettelijke verplichting tot vermelding van de informatie over topinkomens en dat, indien de toegelaten instelling financiële ondersteuning heeft gegeven aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04 en MG 2008-03, hiervan melding is gemaakt in de jaarrekening en het jaarverslag. Den Haag, 25 mei 2009 Berk N.V. M.J. de Graaf Registeraccountant
ND E E TH 137
Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Staedion per 31-12-2008 en van het resultaat over 2008 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.
Jaarverslag 2008
Jaarverslag 2008
2008
138 Colofon Tekst: Marcel Uljee, Amersfoort Eindredactie: Afdelingen Financiën en Communicatie Fotografie: Vincent Kruijt, Amsterdam, Royal Print, Voorschoten, Chantal Ariëns en Morten de Boer, Den Haag Concept en vormgeving: Zwiers Communicatiebureau, Rotterdam Lithografie: www. studiokaka.nl Druk: Huig Haverlag Printing bv, Wormerveer Juli 2009 Jaarverslag 2008
