Jaar in beeld
Jaarverslag 2009
Bouw het samen met Staedion
2009
eld e b n i r Jaa
09 0 2 g a l s Jaarver
dion e a t S t me n e m a et s h w u o B
Stichting Staedion (per 10 november 2009) Koningin Julianaplein 2 Postbus 40406 2504 LK Den Haag Telefoon (070) 376 77 00 Fax (070) 376 77 10
[email protected] www.staedion.nl Ingeschreven bij de Kamer van Koophandel Haaglanden Handelsregister 27070802 Instellingsnummer MVROM L1768 Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen (NRV) 15809 BTW-nummer 8086.35.293.B01 Aangesloten bij: - Aedes Vereniging van Woningcorporaties - IPD European Social Property Services (aeDex) - Corpovenista/WoningKwaliteit 2020 - De Vernieuwde Stad - European Federation for Living - Kopgroep - Neprom - Ontwikkelingsmaatschappij Den Haag - Het Opdrachtgeversforum in de Bouw - Stichting Hoogbouw - Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden
1
Inhoud Inhoud Voorwoord
4
1. Onze missie en strategie 6 Onze missie 6 Onze strategie 6 De marktontwikkelingen in 2009 7 De waardeontwikkeling van onze portefeuille 9 Ontwikkelingen in de corporatiesector 9 Krachtwijken in Den Haag 10 Onze prestatieafspraken 10 Onze productieafspraken 11 Onze portefeuillestrategie 12 Onze gebiedsstrategieën 12 Onze verkoopstrategie 13 Interview: Christa van Straalen 14 2. Onze klanten en stakeholders Onze primaire doelgroep Overleg met onze klanten Adviesforum Bewonersblad Onderzoek naar woonfraude Onze stakeholders
2
16 16 17 18 18 18 18
3. Onze woningen 22 Opgeleverde woningen 22 Woningen in aanbouw 24 Verkoop van nieuwbouwwoningen 25 Haalbaarheidstudies 25 Samenwerking met derden bij projectontwikkeling 25 ISO-certificering 25 Verkoop van bestaande woningen 26 Herstructurering in de krachtwijken 26 Herstructurering Transvaal 26 Vernieuwing Stationsbuurt/ Oude Centrum 27 Interview: Robert van Lente 28 Herstructurering Den Haag Zuidwest 30 Verbetering Mariahoeve 31 Bedrijfsonroerendgoed 32 Interview: Bram Schinkelshoek 34 Foto voorzijde: Rode Dorp, Hoefkade, Stationsbuurt Den Haag
Staedion
4. Onze diensten Nieuwe huurcontracten Beëindigde huurcontracten Huurderving Leegstand Huurachterstand zittende huurders Vooruitbetaalde huur Huurachterstand vertrokken bewoners Ontruimingen Onrechtmatige bewoning Huurtoeslag Leveringen en diensten (service- en stookkosten) Househopping Onderhoud Gevels hoge gebouwen Woondiensten Serviceabonnementen VvE Beheer Interview: Ben Geerdink
36 36 36 36 36 37 37 37 38 38 39
39 39 39 40 41 41 41 42
5. Onze maatschappelijke doelen Maatschappelijke bestedingen Convenanten begeleid wonen Overige maatschappelijke samenwerkingsverbanden Leefbaarheidsprojecten Schoon, heel en veilig Duurzaam bouwen EPA-labels Toepassing van innovatieve technieken
44 44 44
6. Onze medewerkers Veranderingen in ons personeelsbestand Organisatieontwikkeling Opleiding, training en ontwikkeling Arbeidsvoorwaarden Ziekteverzuim Ondernemingsraad Interview: Dennis van den Steen
49
45 45 46 47 47 47
49 49 50 50 50 51 52
7. Ons imago Imago-onderzoek Building Business Reputatie Monitor Bouw het samen met Staedion Evenementen mogelijk maken
54 54 54 54 54
8. Onze financiën Jaarresultaat Resultaat versus begroting Interview: Jenny Groen Vooruitblik Regelgeving voor de verslaglegging Wijzigingen verslagjaar 2009 Aangekondigde wijzigingen verslagjaar 2010 Fiscale regelgeving Financiële sturing Financiële instrumenten Leningen Waarborgfonds Sociale Woningbouw Continuïteit Solvabiliteit Samenwerkingsverbanden
56 56 58 60 62 62 62
9. Overzicht van de organisatie Interview: Guus Dutrieux
69 70
10. Bestuur en governance Samenstelling bestuur Samenstelling directieraad Taakinvulling Integriteit Risicomanagement Juridische zaken Tegenstrijdig belang
72 72 72 72 72 73 73 73
11. Verslag van de Raad van Commissarissen Jaarrekening Werkwijze van de RvC Toezichtkader Commissies van de RvC Verantwoording Samenstelling Raad van Commissarissen
63 63 64 64 66 66 66 66 67
74 74 74 74 75 76 78
Bezoldiging Ten slotte Interview: Pim Koelemij
79 79 80
12. Verslag van de ledenraad Van vereniging naar stichting Raad van Advies Bijeenkomsten in 2009 Relatie met bestuur en Raad van Commissarissen
82 82 82 83
13. Onze verbindingen Holdingstructuur Toelichting activiteiten deelnemingen
84 85 86
14. Verklaring van het Bestuur
105
15. Verklaring van de Raad van Commissarissen
105
Interview: Hans van der Horst
83
106
16. Kengetallen
108
17. Jaarrekening 2009 Geconsolideerde balans per 31 december 2009 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2009 Kasstroomoverzicht Interview: Ted Zwietering Toelichting op balans en winst- en verliesrekening Toelichting op de balansposten Toelichting op de posten in de winst- en verliesrekening Enkelvoudige balans per 31 december 2009 Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2009 Toelichting op de enkelvoudige balans en winst- en verliesrekening Overige gegevens Accountantsverklaring Colofon
110 110 112 113 114 116 124 133 140 142 143 146 147 149
Jaarverslag 2009
3
Voorwoord En toen was er de economische crisis. In 2009 werd die in haar volle omvang voelbaar, ook voor Staedion. Voor ons was dat geen reden om de projecten waar we ons aan verplicht hebben uit onze handen te laten vallen. In de Haagse krachtwijken blijven we onze bijdrage leveren. Maar ook wij hebben sommige projecten moeten schrappen en van andere het tempo aangepast. Uit dit jaarverslag blijkt dat we een financieel gezond bedrijf zijn. Omdat we gezond willen blijven, hebben we in 2009 keuzes gemaakt die de komende jaren hun vruchten gaan afwerpen: minder nieuwbouw ontwikkelen, focus op binnenstedelijke gebiedsontwikkeling en de aanpak van oude wijken, meer bestaand bezit verkopen, minder slopen, ander huurbeleid en lagere bedrijfslasten. Daarop ligt in 2010 het accent. Maar u gaat ook zien dat we doorgaan met het energiezuiniger maken van ons bezit en het verbeteren van de kwaliteit van onze woningen in de wijken waar we actief zijn. In deze tijd van grootschaligheid en concentratie, hebben we er voor gekozen om kleinere teams dichter bij onze klanten te zetten. In 2009 hebben we gewerkt aan twee nieuwe vestigingen en aan de vorming van gebiedsteams, die begin 2010 operationeel zijn geworden. Wij willen zo beter voelen wat er in een gebied speelt, onze huurders nog beter leren kennen en ze beter van dienst zijn. In het afgelopen jaar werd Staedion een stichting. Anno 2009 was de binding tussen leden en vereniging grotendeels verdwenen. Een veranderende omgeving met nieuwe verwachtingen in de richting van corporaties deed de rest. In goed overleg met de ledenraad hebben we toen de stap gezet en het verenigingstijdperk afgesloten. We hebben een Raad van Advies in het leven geroepen, die meer passend is bij de huidige werkmethode. In 2009 vierden we de tiende verjaardag van Staedion. Met een symposium over duurzaamheid, met een tentoonstelling en (uiteraard) met een feest voor alle medewerkers. Nu op naar de komende tien jaar. Dit jaarverslag vertelt u alles over 2009. Ik roep u op ons ook in 2010 te volgen. Kijk kritisch naar wat we doen. U doet ons geen groter plezier dan uw waarnemingen actief met ons te delen.
4
Willem Krzeszewski algemeen directeur
Staedion
Marciano Markiet, medewerker Klantenservice
5
Jaarverslag 2009
1
Onze missie en strategie De economische crisis heeft in 2009 diepe sporen achtergelaten in de vastgoedmarkt. Onze groeidoelstelling is in een ander daglicht komen te staan en dit leidde tot het aanpassen van onze bedrijfsstrategie. Daarnaast stond 2009 in het teken van de aangekondigde wijziging van het corporatiestelsel en de uitwerking van de ’businesscase’-projecten voor de krachtwijken in Den Haag.
Onze missie
Staedion biedt als woningcorporatie mensen met een laag of middeninkomen, kwetsbare groepen, starters en senioren een wooncarrière op maat aan: bestaande én nieuwe huur- en koopwoningen voor elke fase van het leven, tegen een passende prijs, in en aan de rand van de regio’s Haaglanden, Rijnstreek en Holland-Rijnland. Staedion bevordert de kwaliteit van wonen. We zijn betrouwbaar, vernieuwend, oplossingsgericht, maatschappelijk betrokken, milieubewust en ondernemend. We investeren onze winst in betaalbare nieuwe woningen en een goede leefomgeving. We hechten veel waarde aan een goede dienstverlening voor onze klanten en bieden een keuze uit verschillende producten en diensten om het wonen nog aangenamer te maken. Staedion verwacht van haar medewerkers ambitie, oplossingsgerichtheid, ondernemerslust, deskundigheid en betrokkenheid om klanten en stakeholders nog beter te bedienen. Bij ons geldt: afspraak is afspraak. We bieden onze medewerkers een dynamische werkomgeving waar medewerkers zelf verantwoordelijk zijn en zich verder kunnen ontwikkelen.
Onze strategie
In 2008 hebben we ons ondernemingsplan 2008-2012 vastgesteld. Daarin staan drie thema’s centraal: • verbreding van maatschappelijke taken • groei • efficiënt en slagvaardig werken. Het bedrijfsjaarplan 2009 borduurde verder op deze thema’s, maar de economische crisis dwong ons tot het maken van keuzes.
6
Maatschappelijk verbreden mét focus Staedion is een ’marktorganisatie met een maatschappelijke taak’. Onze primaire taak is en blijft het voorzien in de woonbehoefte van mensen die hierin niet zelfstandig kunnen voorzien. Daarom bieden wij ook woningen aan voor een huur die onder de marktwaarde ligt. In 2008 hebben we de ambitie uitgesproken om maatschappelijk te verbreden. Kwaliteit van wonen wordt niet alleen bepaald door de woning, maar ook door de leefomgeving (schoon, heel en veilig), de wijkeconomie, het voorzieningenniveau en de mogelijkheden voor mensen om hogerop te komen. Daarom investeren we daarin. Het is echter niet mogelijk om alles wat op ons pad komt zelf op te pakken. Het maken van keuzes is noodzakelijk. Groei, differentiatie en vernieuwing Onze groeidoelstelling is door de economische crisis in 2009 in een ander daglicht komen te staan. Tegelijkertijd liepen onze productieafspraken af en was al een groot aantal
Staedion
woningen in aanbouw. Die combinatie van factoren heeft ertoe geleid dat kwantiteit steeds meer plaats maakt voor kwaliteit. Groei is geen doel op zich meer, maar kan een middel zijn als de markt het toelaat. Efficiënt en slagvaardig werken De economische crisis en de integrale vennootschapsbelastingplicht noodzaken ons om in de toekomst nog meer nadruk te leggen op efficiënt en slagvaardig werken. Dat blijkt ook uit de cijfers van 2009. Hier gaan we de komende jaren verder aan werken. Om beter aan te sluiten bij de indeling in stadsdelen, hebben we onze 32.000 woningen verdeeld over vier gebieden: Centrum/Laak, Escamp, Loosduinen/Segbroek en Scheveningen/Haagse Hout. Daarbinnen zijn gebiedsteams actief op het gebied van verhuur, sociaal en technisch beheer. We willen nog beter voelen wat er in een gebied speelt. Daarom gaan we er in 2010 dichter boven op zitten. We willen onze huurders zo beter leren kennen en ze beter van dienst zijn.
De marktontwikkelingen in 2009
De crisis heeft in 2009 diepe sporen achtergelaten in de vastgoedmarkt. Nagenoeg alle delen van de markt, behalve die van de sociale huur, zijn hard geraakt door een substantiële daling van de vraag. Deze daling is voor een belangrijk deel toe te schrijven aan angst en de onzekerheid die onder veel mensen leeft over de economie en hun eigen huishoudboekje. Daarnaast heeft een groot deel van de potentiële huizenkopers een afwachtende houding aangenomen; zij wachten tot de markt eindelijk de bodem raakt. Huurmarkt Net als in 2008 is de vraag naar sociale huurwoningen in 2009 overeind gebleven. De belangrijkste redenen daarvoor zijn: een krimpende voorraad goedkope huurwoningen, het op peil blijven van de groep huishoudens met lage inkomens en een gebrek aan betaalbare alternatieven. In de markt van de dure, geliberaliseerde woningen is wel een kentering waar te nemen: de markthuren in het topsegment zijn het laatste jaar gedaald. In de rest van de geliberaliseerde markt is sprake van stagnerende prijzen. In nieuwbouwprojecten ontstaat een afzetprobleem als een product niet volledig voldoet aan de wensen van de klant en er te veel woningen tegelijkertijd in de markt worden gezet. Een duidelijk signaal is, dat er op dit moment sprake is van een vragersmarkt. Koopmarkt Het zijn slechte tijden voor bedrijven die in de koopwoningmarkt een boterham moeten verdienen. In 2008 daalden de woningverkopen al met ongeveer 10% en in 2009 is het aantal transacties in de bestaande voorraad met nog eens 33% afgenomen. In twee jaar tijd dus een daling van het aantal verkopen met meer dan 40%. En in de nieuwbouw is het nog dramatischer. Daar werd alleen in 2009 al een daling van het aantal verkopen gemeld van rond 40%. Niet alleen het aantal transacties neemt af, ook de prijzen staan sterk onder druk. In Zuid-Holland is de prijs van een eengezinswoning (tussenwoning) in 2009 gemiddeld met 4,2% en een hoekwoning met 6,7% gedaald. De prijs van een appartement is gemiddeld met 4,1% gedaald. In heel Zuid-Holland is de prijs gemiddeld met 6,2% gedaald (bron: Kadaster). Onderzoeksbureau ABF Valuation, meldde tot en met het derde kwartaal van 2009 in de agglomeratie Den Haag een prijsdaling voor eengezinswoningen van 10% en voor meergezinswoningen van 11,4%. Met deze cijfers presteerde onze regio het slechtst van heel Nederland.
Jaarverslag 2009
7
Einde crisis in zicht? In 2009 bereikte de economische crisis zijn piek. Eind 2009 en begin 2010 was er in veel landen, waaronder ook Nederland al weer sprake van enig economisch herstel. Bij het bekend maken van dit goede nieuws werd echter gelijk gewaarschuwd voor een mogelijke tweede terugval in de economie. Dit wordt het herstel scenario volgens de W-curve genoemd. Hierbij worden door de crisis verzwakte bedrijven met stijgende financieringskosten of met stijgende grondstofkosten geconfronteerd. Zwakke bedrijven zullen daarbij al snel in de gevarenzone komen. Voor Staedion is het probleem dat veel van deze zwakke bedrijven juist in de bouwsector zitten. Een goede screening van samenwerkingpartners en uitvoerders is dan ook van groot belang. Het risico van stijgende rentekosten is binnen Staedion redelijk afgedekt. Stijgende grondstofkosten zijn echter veel moeilijker af te dekken. De afgelopen maanden wijzen steeds meer signalen op nieuwe economische tegenvallers. Door de financiële problemen in enkele Zuid-Europese landen staat de koers van de euro onder druk. Hierdoor worden de grondstofkosten duurder en is meer financiering nodig, waardoor de rente kan oplopen. Als al deze kosten worden doorgerekend, zal ook de inflatie toenemen, met alle gevolgen van dien. Toch is er ook een positieve kant aan een zwakkere euro. De prijzen van Europese goederen in het buitenland dalen. Dat is voor een handelsland als Nederland goed nieuws. Als Nederland en de andere EU landen de komende tijd in staat zijn de stijging van de rente te beperken en een inflatiegolf weten te voorkomen, kan de lage euro juist een impuls zijn voor het prille economisch herstel. Consumentenvertrouwen 2007-2009 20 10 0 -10
Bron: CBS
jan
20 10 mrt
nov
jul
sep
mrt
20 09 mei
jan
sep
nov
jul
20 08 mei
jan
mrt
nov
jul
20 07 mei
jan -40
mrt
-30
sep
-20
Woningverkopen Nederland 20000
16000 14000
4000 2000
Bron: Kadaster Staedion
jan
20 10 mrt
nov
jul
sep
mrt
20 09 mei
jan
sep
nov
jul
20 08 mei
mrt
jan
jul
20 07
nov
6000
mei
8000
jan
10000
sep
12000
mrt
8
18000
Koopprijs woningen Zuid-Holland 800000 700000
300000
jan
20 10 mrt
nov
jul
sep
20 09 mei
jan
mrt
sep
nov
jul
20 08 mei
jan
mrt
nov
jul
20 07 mei
jan 400000
mrt
500000
sep
600000
200000 100000 0
EG
NL
MG
Bron: Kadaster
De waardeontwikkeling van onze portefeuille
In 2009 zijn de cijfers van de aeDex/IPD Vastgoedindex over 2008 gepresenteerd. Net als de ROZ Vastgoedindex voor commerciële beleggers liet de index van aeDex/IPD een daling zien ten opzichte van de resultaten van 2007. Doordat de Haagse woningmarkt veel meer ontspannen is dan andere deelmarkten in met name de Randstad, ligt de waardeontwikkeling van onze portefeuille 1,5% onder de benchmark. Ons direct rendement ligt met 2,7% echter boven het gemiddelde cijfer van de aeDex/ IPD Vastgoedindex over 2008. Ten opzichte van 2007, toen 3,4% werd behaald, betekent dit wel een duidelijke verslechtering van het resultaat. Deze terugval is volledig te verklaren door de aanzienlijk hogere kosten voor onderhoud in 2008. Gemiddeld rendement in 2008 ROZ Vastgoedindex
aeDex/IPD Vastgoedindex
Bezit Staedion
Totaal rendement
3,3%
-1,3%
-2,6%
Indirect rendement
-1,7%
-3,7%
-5,2%
5,1%
2,5%
2,7%
Direct rendement
In de benchmark wordt ook gekeken naar de efficiency van de bedrijfsvoering door de exploitatiekosten per vastgoedfonds uit te drukken in een percentage van de bruto-inkomsten. Voor de gehele benchmark ligt dit percentage gemiddeld op 48,7% (met uitschieters van ongeveer 30% tot maar liefst 70%). Het percentage van Staedion bedraagt 53,4% en ligt dus redelijk rond dit indexgemiddelde. Toch scoren we door de extra onderhoudsuitgaven in 2008 aanzienlijk slechter dan in 2007, toen wij op 42,4% uitkwamen.
Ontwikkelingen in de corporatiesector
Het jaar 2009 stond vooral in het teken van de komende wijziging van het corporatiestelsel. De minister van Wonen, Wijken en Integratie geeft in zijn brief van 12 juni 2009 zijn visie op de herinrichting tussen de overheid en de corporatiesector. Samengevat houdt deze herinrichting het volgende in: • De BBSH-doelgroep (Besluit Beheer Sociale Huursector) wordt uitgebreid tot een inkomensgrens van € 33.000 euro (grens is € 27.950 euro). 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen in de portefeuille moet worden toegewezen aan deze doelgroep. • De relatie tussen corporaties, gemeenten en andere lokale belanghebbenden moet worden verbeterd en versterkt.
Jaarverslag 2009
9
• Een driedeling van het takenveld: wat ’moet’ (de volkshuisvestelijke taak), wat ’kan’ (de woonomgeving en het maatschappelijk vastgoed) en wat te ’overwegen’ is in de lokale context (de wijkaanpak). Essentieel hierbij is dat er een directe relatie met het wonen bestaat. • De financiële transparantie van dochterondernemingen van corporaties moet worden vergroot. • Investeringen in commerciële projecten zijn slechts toegestaan voor maximaal een derde van het aandelenkapitaal en moeten worden ondergebracht in een dochteronderneming. • Het toezicht op woningcorporaties moet beter. Enerzijds moeten corporaties goed worden beoordeeld en moet er zo nodig tijdig en adequaat worden opgetreden. Anderzijds moet het toezicht niet verstikkend werken voor corporaties die slagvaardig willen opereren als maatschappelijk ondernemer. Staedion neemt actief deel aan deze discussie en levert input voor de herinrichting van het corporatiestelsel via De Vernieuwde Stad, maar spreekt ook rechtstreeks met de minister. Hoe de voorgestelde wijzigingen exact uitwerken, zal in 2010 duidelijk worden.
Krachtwijken in Den Haag
De wijkaanpak was één van de speerpunten van het kabinet Balkenende IV, dat in 2007 40 krachtwijken selecteerde. Den Haag telt vier krachtwijken: Schilderswijk, Stationsbuurt, Transvaal en Zuidwest. In de Raamovereenkomst Investeringsprogramma Krachtwijken Den Haag hebben de gemeente Den Haag, Staedion, Vestia en Haag Wonen afspraken gemaakt over investeringen in de krachtwijken in de periode 2008-2018. De gemeente en de Haagse corporaties investeren in 10 jaar samen € 2,7 miljard. De corporaties investeren naar schatting € 301 miljoen onrendabel. Staedion neemt daarvan € 134 miljoen voor haar rekening. De financiering van de wijkenaanpak is complex en niet zeker gesteld voor de gehele looptijd. Er is onzekerheid over de hoogte van de geldstromen vanuit het Rijk, zoals het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV), de Brede doeluitkering verkeer en vervoer (BDU) en overige subsidies. Daarnaast kan Staedion bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) een beroep doen op bijzondere projectsteun.
10
Businesscases In 2009 is voor veel businesscase-projecten een plan van aanpak geschreven en zijn de eerste resultaten zichtbaar geworden. De businesscase ’schoon, heel en veilig’ is in alle wijken opgestart; er zijn ondergrondse vuilcontainers geïnstalleerd en extra wijkmedewerkers aangesteld. In Transvaal is hard gewerkt aan het economieprogramma dat zich richt op de Paul Krugerlaan, Transvaal-Noord, het Multicultureel Vrijetijdscentrum, de Haagse Markt en bedrijventerrein Uitenhagestraat. Op de rand van Transvaal voeren we samen met de gemeente de regie over de herontwikkeling van het Gemeentelijk Industrieterrein (GIT), een binnenstedelijke gebiedsontwikkeling. We spelen ook een rol bij de oprichting van Brede Scholen in Transvaal en Zuidwest; deze plannen zullen in 2010 concreter worden. In de Stationsbuurt ligt de focus op de planontwikkeling van het Rode Dorp en de Spinozastraat.
Onze prestatieafspraken
De Haagse prestatieafspraken bestaan uit productieafspraken, afspraken over woonruimteverdeling en afspraken over leefbaarheid en veiligheid. De prestatieafspraken en de productieafspraken tussen de gemeente en de drie Haagse corporaties liepen eind 2009 af. Om de samenwerking voort te zetten, is in 2009 een werkgroep gestart met het opstellen van nieuwe
Staedion
afspraken. Deze werkgroep gebruikt de oude afspraken als uitgangspunt en past ze aan de huidige tijd en de recente marktontwikkelingen aan. In het tweede kwartaal van 2010 worden de nieuwe prestatie- en productieafspraken voor de periode 2010 tot en met 2014 vastgesteld. Onze resultaten op het gebied van woonruimteverdeling beschrijven we in hoofdstuk 2, onze resultaten op het gebied van leefbaarheid en veiligheid in hoofdstuk 5. In de volgende paragraaf staan we stil bij de productieafspraken.
Onze productieafspraken
De productieafspraken met de gemeente Den Haag houden in dat Staedion in de periode 2006 tot 2010 minimaal 2.100 nieuwbouwwoningen oplevert, waarvan 960 sociale woningen in bestaand stedelijk gebied. Het jaar 2009 stond vooral in het teken van de monitoring van lopende projecten en het sturen op een tijdige oplevering vóór 31 december 2009. We leverden in 2009 799 woningen op (zie hoofdstuk 3). In de periode 2006 tot 2010 hebben we in totaal 1.967 nieuwbouwwoningen opgeleverd, waarvan 427 sociale woningen in binnenstedelijk gebied. Het aantal ingrijpende woningverbeteringen bedroeg 1.387. Voor de totale productieopgave tellen deze ingrijpende woningverbeteringen voor de helft mee. Daarmee komt Staedion uit op een totale productie van 2.661 woningen. Voor de opgave voor sociale woningen in binnenstedelijk gebied tellen de ingrijpende woningverbeteringen volledig mee. Samen met de nieuw gebouwde woningen komen we uit op een resultaat van 1.814 sociale woningen in binnenstedelijk gebied. Daarmee voldoen we ruimschoots aan de opgave van 960 woningen. Productiecijfers 2006 tot 2010 Totaal
Sociaal
Vrije sector
Sociaal/binnenstedelijk
1.782
1.130
652
378
185
49
136
49
1.967
1.179
788
427
694
1.387
Totaal
2.661
1.179
788
1.814
Productieafspraken
2.100
960
561
854
Opgeleverd (exclusief ingrijpende woningverbetering) Projecten gedeeltelijk opgeleverd in 2009 Totaal productie nieuwbouw Ingrijpende woningverbetering (50% t.o.v. totaal)
Saldo (bonus)
* Het aantal ingrijpende verbeteringen aan sociale woningen in binnenstedelijk gebied telt voor 50% mee in het totaal.
Versnellingsgelden en bonus We hebben onze productieafspraken dus gehaald. Daardoor komen wij om te beginnen in aanmerking voor de versnellingsgelden: een vergoeding voor het risico dat wij liepen doordat we voor alle projecten binnen de productieafspraken het voorverkooppercentage hebben laten vallen. Deze projecten komen in aanmerking voor een subsidie voor gebouwde sociale parkeervoorzieningen en een bijdrage voor de omzetting van koopwoningen die bij oplevering nog niet zijn verkocht naar huurwoningen. In totaal hebben we in het kader van deze versnellingsgelden aanspraak gemaakt op een subsidiebijdrage ter grootte van € 4 miljoen.
Jaarverslag 2009
11
Naast de versnellingsgelden komen wij ook in aanmerking voor een bonus, die de gemeente uitkeert in de vorm van locaties. Voor elke woning die wij boven op de afgesproken 2.100 hebben opgeleverd, krijgen we een nieuwbouwlocatie aangeboden. De regeling wordt in 2010 verder uitgewerkt.
Onze portefeuillestrategie
In februari 2009 hebben we de portefeuillestrategie voor de periode van 2009 tot 2019 vastgesteld. Op basis van onze ambities, de doelgroep en ontwikkelingen in de woningmarkt hebben we een wensportefeuille voor het jaar 2019 geformuleerd: een gedifferentieerd woningbezit, zowel op het gebied van woningtypes als geografische spreiding, dat aansluit op toekomstige ontwikkelingen en wensen van de doelgroep. De woningen in de wensportefeuille hebben een goede technische kwaliteit en er is op portefeuilleniveau sprake van financiële risicospreiding. Met behulp van dynamisch portefeuillemanagement gaan we de wensportefeuille in de komende jaren tot stand brengen door doelgericht te investeren en te desinvesteren. Kort samengevat ligt onze focus op: • uitbreiding van onze portefeuille in Delft, Leiden, Gouda en het Westland. • uitbreiding binnen Den Haag in de stadsdelen Scheveningen, Segbroek, Ypenburg, Wateringse Veld en Leidschenveen. Door alle sloop-, nieuwbouw-, verkoop- en acquisitieplannen op deze segmenten te richten, bouwen we doelgericht aan onze wensportefeuille. Zo krijgt sturen op waarde een duidelijke plek in ons bedrijfsproces. We vertalen de portefeuillestrategie in combinatie met de uitgangspunten uit onze bedrijfsstrategie in gebiedsstrategieën.
Onze gebiedsstrategieën
In 2009 is er een begin gemaakt met het opstellen van gebiedsstrategieën. Hiermee willen we verschillende doelen bereiken: een afwegingskader bieden voor investeringsbeslissingen, ad-hocbesluiten voorkomen, (financiële) risico’s beheersen en Staedion duidelijk positioneren voor externe partijen. In 2009 hebben we de eerste gebiedsstrategie, voor ZuidWest, afgerond.
12
Staedion
Jongeren van 12 t 16 jaar kna Staedion hun wijto k op: ‘Pimp up yopupren samen met hood’ Onze verkoopstrategie
De vastgestelde portefeuillestrategie heeft als uitgangspunt gediend voor de verkoopstrategie 2009-2010 die we in augustus 2009 hebben vastgesteld. Onze verkoopstrategie omvat een korte terugblik op het oude beleid dat aan de verkoopopgave ten grondslag heeft gelegen, inclusief de kaders vanuit de overheid. Daarnaast bestaat de strategie uit een analyse van de voortgang van het bestaande verkoopprogramma en een vertaling naar het nieuwe verkoopprogramma voor de korte termijn. Tot slot bevat de verkoopstrategie een plan van aanpak voor de verkoopstrategie op de lange termijn, met een stappenplan voor een structurele aanwijzing van verkoopcomplexen. In 2010 werken we dit plan van aanpak verder uit.
13
Louise de Lugt/Lyann Kerkeboom, medewerkers service/stookkosten, Huurincasso
Jaarverslag 2009
In the picture: Raad van Advies Staedion
’Staedion kan onze adviezen niet zo maar naast zich neerleggen’ ’De wens van Staedion om stichting te worden, heeft veel impact gehad in de ledenraad. Sommige leden twijfelden: geven we niet te veel macht uit handen? In tegenstelling tot de Raad van Advies had de ledenraad de mogelijkheid om commissarissen naar huis te sturen en jaarstukken af te keuren. Toen ik als voorzitter van de ledenraad vroeg wanneer we daar voor het laatst gebruik van hadden gemaakt, werd het stil. Waren we niet een papieren tijger geworden? Begrijp me goed, de samenwerking tussen de ledenraad en Staedion is altijd goed geweest. Er is altijd naar ons geluisterd. En als we kritiek hadden, werd daar iets mee gedaan. Maar een stichting staat sterker en heeft meer mogelijkheden. Staedion heeft het belang daarvan aan ons uitgelegd, maar heeft ons nooit onder druk gezet. We zijn ook niet over een nacht ijs gegaan. We hebben in de ledenraad veel over het onderwerp vergaderd, veel gesprekken gevoerd met elkaar. Alle leden zijn nu overgestapt naar de Raad van Advies. We zijn het eens geworden over de profielschets die beschrijft wat onze rol is. Staedion kan onze adviezen niet zo maar naast zich neerleggen; dat moet heel goed beargumenteerd worden. Het was voor mij al snel duidelijk dat ik deel wilde uitmaken van de Raad van Advies. Ik vind het heel belangrijk om maatschappelijk betrokken te zijn en mee te denken over volkshuisvesting - vooral in Den Haag. Jongeren die de ouderlijke woning willen verlaten en op zoek gaan naar zelfstandige woonruimte? Dat is in deze stad een gevecht! Of neem al die scheefwoners die betaalbare woningen bezet houden. Er is nog zo veel te doen. Ik hoop dat het Staedion de komende tien jaar lukt om zich niet te veel te laten voorschrijven door de rijksoverheid. Blijf zelfstandig en behoud je sociale gezicht!’
14
Staedion
Intervie w Christa va Straale n n
Voorzit ter
Raad Advies van Staedio n
15
Jaarverslag 2009
2
Onze klanten en stakeholders In dit hoofdstuk beschrijven wij onze belangrijkste stakeholders en de manier waarop wij hen betrekken bij onze strategie en bedrijfsvoering. We beginnen het hoofdstuk met onze klanten. In 2009 hebben we ruim voldaan aan onze opdracht om minstens 70% van onze woningen te verhuren aan onze primaire doelgroepen.
Onze primaire doelgroep
In de regio Haaglanden zijn prestatieafspraken gemaakt tussen de Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (het samenwerkingsverband van de sociale verhuurders in de regio Haaglanden) en het Stadsgewest Haaglanden over de verhuur van woningen aan groepen die zelfstandig niet in woonruimte kunnen voorzien. Een van de belangrijkste afspraken is dat corporaties minimaal 70% van de vrijgekomen woningen toewijzen aan deze BBSH-doelgroepen, zoals gedefinieerd door het ministerie van VROM: BBSH-doelgroepen in 2009 Samenstelling huishouden
Inkomensgrenzen in 2009 (in €)
Per maand (in €)
Eenpersoonshuishoudens (65-)
20.975
1.748
Meerpersoonshuishoudens (65-)
28.475
2.373
Eenpersoonshuishoudens (65+)
19.800
1.650
Meerpersoonshuishoudens (65+)
27.075
2.256
Bron: SVH inkomenstabellen 2009
Huurgrenzen Het ministerie van VROM hanteerde in voorgaande jaren verschillende huurgrenzen voor het toekennen van huurtoeslag. In 2009 heeft het ministerie deze regels versoepeld en werd huurtoeslag in principe ook mogelijk boven de aftoppingsgrenzen. Op verzoek van VROM en volgens regionale afspraken zijn ook dit jaar in de woningtoewijzing de aftoppingsgrenzen aangehouden, zodat het bedrag aan huurtoeslag niet groter zou worden. Huurgrenzen in 2009 (in €)
1 januari 2009 - 1 juli 2009
1 juli 2009 - 1 januari 2010
Kwaliteitskortingsgrens/jongerengrens
348,99
357,37
Aftoppingsgrens 1 en 2 personen
499,52
511,50
Aftoppingsgrens 3 of meer personen
535,34
548,18
Huurtoeslaggrens
631,73
647,53
Bron: SVH inkomenstabellen 2009
16
Toelichting: • De kwaliteitskortingsgrens/jongerengrens: boven deze huurgrens was voor jongeren onder 23 jaar in voorgaande jaren geen huurtoeslag mogelijk. • Aftoppingsgrenzen: boven deze aftoppingsgrenzen was in voorgaande jaren in principe geen huurtoeslag mogelijk tenzij een huurder behoort tot een specifieke doelgroep, zoals grote gezinnen (6 of meer personen), gehandicapten in aangepaste woningen (MIVAwoningen), 55-plussers in GDO-complexen (Groepswonen Door Ouderen), ouderen in aanleunwoningen en 65-plussers in specifieke ouderenwoningen. • Huurtoeslaggrens (vrije sector): boven deze huurgrens is geen huurtoeslag mogelijk.
Staedion
Verhuringen aan primaire doelgroepen Wij hebben in 2009 wederom aan onze taakstelling voldaan door meer dan 70% van de vrijgekomen woningen te verhuren aan onze primaire doelgroepen: Verhuringen in 2009 Primaire doelgroepen Overige huurders Totaal
Kwaliteitskortingsgrens
Tot aftoppingsgrens
Boven aftoppingsgrens
Totaal
835 (31%) 81 (3%)
962 (36%)
136 (5%)
1933 (72 %)
225 (8%)
464 (17%)
770 (28 %)
916 (34%)
1187 (44%)
600 (22%)
2703 (100%)
Verhuringen aan specifieke doelgroepen In 2009 hebben we aan specifieke doelgroepen in totaal 511 woningen verhuurd: • 230 studentenwoningen • 55 aanleunwoningen • 214 seniorenwoningen • 12 woningen voor groepswonen voor ouderen. Naast de aanleunwoningen die wij zelf verhuren, zijn er ook enkele complexen met aanleunwoningen die collectief van ons worden gehuurd. Nieuwe verhuringen in deze complexen zijn niet in het overzicht opgenomen.
Overleg met onze klanten
Met ingang van 1 januari 2009 is de nieuwe Overlegwet in werking getreden. De belangrijkste veranderingen zijn: 1. Een uitbreiding van het aantal onderwerpen waarover de georganiseerde huurders informatie kunnen krijgen en waarover zij advies kunnen geven. 2. Niet alleen de huurdersorganisatie, -vereniging of -stichting, heeft recht op informatie, overleg en advies, maar ook de bewonerscommissies. Wanneer er geen huurdersorganisatie is, hebben de bewonerscommissies deze rechten. Een nieuwe werkwijze voor bewonerscommissies Bewonerscommissies krijgen bij afwezigheid van een officiële huurdersorganisatie volgens de nieuwe Overlegwet een formele status. Het gaat daarbij niet alleen om de directe belangen die verbonden zijn aan het complex, maar ook om algemene beleidsonderwerpen, zoals prestatieafspraken met de gemeente. Bewonerscommissies moeten wel aan enkele formele vereisten voldoen. Om het overleg met bewonerscommissies vanuit de nieuwe Overlegwet gestructureerd vorm te geven, hebben we gekozen voor een nieuwe werkwijze: 1. Minimaal tweemaal per jaar informeren we alle bewonerscommissies via een nieuwsbrief over algemene onderwerpen, zoals huurbeleid en servicekosten. Tegelijkertijd geven we de bewonerscommissie gelegenheid om advies uit te brengen, via een standaardformulier dat we met de nieuwsbrief meesturen. We versturen de nieuwsbrief ook naar het Adviesforum van elke vestiging. 2. In het eerste kwartaal van het jaar vinden de voorjaarsoverleggen plaats. Tijdens deze overleggen kunnen bewonerscommissies onderwerpen uit de nieuwsbrief aan de orde stellen. 3. We verzamelen alle adviezen en opmerkingen centraal. Klachten leggen we voor aan de betreffende afdelingen. Ten aanzien van adviezen wordt door de werkgroep ’participatie’,
Jaarverslag 2009
17
waarin van elke vestiging een vertegenwoordiger zitting heeft, een standpunt ingenomen. Uiteindelijk neemt de directie een besluit. 4. Op basis van de uitgebrachte adviezen en de belangstelling voor de verschillende onderwerpen en thema’s, organiseren we bijeenkomsten waarin we met de bewonerscommissies discussiëren en standpunten uitwisselen. De nieuwe werkwijze is door de bewonerscommissies positief ontvangen. In 2009 hebben we drie nieuwsbrieven verstuurd. Naar aanleiding van de nieuwsbrieven hebben we 26 adviezen ontvangen. We hebben drie workshops georganiseerd, die goed bezocht zijn. De onderwerpen van gesprek waren prestatieafspraken, woonruimteverdeling en dienstverlening.
Adviesforum
Elke vestiging van Staedion heeft sinds 2007 een Adviesforum, waarmee we vier tot tien keer per jaar overleggen. Met de formalisering van de rol van de bewonerscommissies is er een duidelijker afbakening ontstaan tussen belangenbehartiging (bewonerscommissie) en advisering (Adviesforum). Het Adviesforum is een belangrijk klankbord voor ons. In 2010 gaan we dit platform nog nadrukkelijker uitbouwen en vormgeven en zetten we het Adviesforum in het kader van de nieuwe overlegwet om in een Klankbordgroep.
Bewonersblad
Onze klanten ontvangen drie keer per jaar een bewonersblad, WoonSpot. Via het blad informeren we klanten over ons beleid en leggen we verantwoording af over onze prestaties. Ook geeft het blad praktische tips voor huurders, bijvoorbeeld op het gebied van veiligheid of energiegebruik, en laat het blad zien hoe bewoners zelf initiatieven kunnen nemen om hun woonomgeving te verbeteren. Ook de website www.staedion.nl biedt onze klanten veel relevante informatie. Samen met onze partners maken we voor bewoners en relaties in de herstructureringsgebieden Transvaal en Den Haag Zuidwest de bladen Thuis in Transvaal en de Leef Ruim-krant.
Onderzoek naar woonfraude
Naar aanleiding van vermoedens van woonfraude in 2008 hebben we onze protocollen en processen in 2009 verscherpt. We hebben in 2009 geen woonfraude vastgesteld.
Onze stakeholders
18
Raad van Advies De Raad van Advies is in 2009 ingesteld om het sociaal ondernemerschap van Staedion te verankeren. De Raad van Advies heeft als belangrijkste taken: a. het adviseren van het bestuur over het realiseren van de doelstelling en het beleid van de stichting b. het adviseren van het bestuur over de uitwerking van het volkshuisvestelijk beleid in concrete doelstellingen c. het toetsen van het gevoerde beleid van de stichting aan belangrijke maatschappelijke ontwikkelingen. De Raad van Advies vertaalt deze ontwikkelingen in adviezen en legt ze aan het bestuur voor.
Staedion
Eind november 2009 was de samenstelling van de Raad van Advies als volgt: De heer E. Behm De heer L.A. Callender De heer A. van der Hauw De heer H.R. Janssen Mevrouw J.M. Korff de Gidts-Schilperoort De heer L. Potuijt Mevrouw C.J.A. van Straalen De heer J.J. ten Velden De heer J. Veltman De heer S. Wit
De Raad van Advies volgt de ledenraad op. Zie hoofdstuk 12 voor een overzicht van de onderwerpen die in 2009 in de ledenraad zijn besproken. Gemeente Den Haag Met de gemeente Den Haag werken we op verschillende manieren samen, bijvoorbeeld als deelnemers aan een project, ondertekenaars van een convenant of aandeelhouders van een gezamenlijke deelneming. Daarnaast hebben we met de gemeente Den Haag prestatieafspraken vastgelegd, die bestaan uit productieafspraken, afspraken over woonruimteverdeling en afspraken over leefbaarheid en veiligheid. Zie hoofdstuk 1 voor een overzicht van deze afspraken. Maatschappelijke organisaties Hoofdstuk 5 geeft een goede indruk van de manieren waarop wij samenwerking zoeken met maatschappelijke organisaties in de vorm van convenanten en concrete projecten. Wij organiseren jaarlijks een maatschappelijke aandeelhoudersvergadering om afspraken te maken met stakeholders vanuit gemeenten, politiek en maatschappelijke instellingen en om inzicht te geven in de behaalde resultaten. In 2009 stond de vergadering in het teken van Brede Buurtscholen in de krachtwijk Transvaal. Bestuurders van overkoepelende schoolorganisaties, wethouders en bestuurders van welzijn- en zorginstellingen tekenden een intentieverklaring waarin zij afspraken om zich samen in te zetten voor de doelstellingen van de Brede Buurtscholen. Ontwikkelaars Huizen bouwen doen we niet zelf. Die taak besteden we uit aan projectontwikkelaars en aannemers. Daarnaast gaan we ook samenwerkingsverbanden aan met ontwikkelaars. Op brancheniveau overleggen we met ontwikkelaars via de Neprom, de vereniging van Nederlandse projectontwikkelingmaatschappijen, waarbij wij zijn aangesloten. Andere corporaties Uiteraard werken we in Den Haag nauw samen met onze collega-corporaties Haag Wonen en Vestia. Maar we kijken ook verder dan onze stadsgrenzen. Naast ons lidmaatschap van Aedes zijn we aangesloten bij De Vernieuwde Stad en de European Federation for Living: De Vernieuwde Stad Grootstedelijke problemen zijn per definitie regio-overschrijdend en dat vraagt om bundeling van krachten op landelijk niveau. Daarom is Staedion lid van De Vernieuwde Stad, een
Jaarverslag 2009
19
samenwerkingsverband van 21 grootstedelijke corporaties. De Vernieuwde Stad speelt een belangrijke rol in de belangenbehartiging van corporaties bij actuele thema’s, zoals stedelijke vernieuwing, de rolverdeling tussen de corporatiesector en de overheid, prijsbeleid, grondzaken, fiscalisering, de kredietcrisis en werkgeverszaken. European Federation for Living Staedion is een van de initiatiefnemers achter de oprichting van de European Federation for Living (EFL), een samenwerkingsverband van hoofdzakelijk woningcorporaties in Nederland en Duitsland. Naast woningcorporaties zijn ook twee banken, enkele aannemers en enkele energieleveranciers lid. De hoofddoelstelling van de EFL is het delen van kennis door actief samen te werken aan projecten. Daarnaast kunnen deelnemers aanspraak maken op EU-subsidies. Zo was Staedion via EFL deelnemer aan Rebecee, een door de EU gesubsidieerd programma ter bevordering van kennisuitwisseling op het gebied van energiebesparing en het toepassen van duurzame energie. De bijdrage van Staedion bestond onder meer uit de organisatie van een symposium en een tentoonstelling over deze onderwerpen. Dit symposium is in september 2009 door 350 personen bezocht. Toezichthouders Staedion heef twee externe toezichthouders: het ministerie van VROM en het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV). Om dit externe toezicht goed te kunnen laten uitoefenen, stellen we jaarlijks een lijst van voorgenomen activiteiten, een jaarrekening, een jaarverslag, een volkshuisvestingsverslag en een overzicht van cijfermatige kerngegevens op. Het ministerie van VROM is behalve toezichthouder ook de partij die namens de regering de spelregels voor woningcorporaties in Nederland opstelt. Die spelregels zijn bijzonder actueel. Via De Vernieuwde Stad en op eigen initiatief zijn we daar nauw bij betrokken.
20
Staedion
Samenwerkingsverbanden Staedion was in 2009 aangesloten bij de volgende verenigingen en organisaties: Aedes
De branchevereniging van woningcorporaties
IPD European Social Property Services (aeDex)
Verzorgt de aeDex/IPD Corporatie Vastgoedindex, hét benchmarksysteem voor de woningcorporaties van Nederland
Corpovenista/WoningKwaliteit 2020
Een onderzoeksprogramma van Aedes, enkele corporaties en de TU Delft
De Vernieuwde Stad
Belangenbehartiger van 21 grote en grootstedelijke woningcorporaties
European Federation for Living
Een samenwerkingsverband van woningcorporaties, banken en projectontwikkelaars binnen de Europese Unie, dat zich inzet voor duurzame woon-, werk- en leefomstandigheden
Kopgroep
Landelijke voorhoede van professionals die vaart wil maken met de vernieuwing van maatschappelijke voorzieningen en vastgoed
Neprom
De vereniging van Nederlandse projectontwikkelingmaatschappijen
Ontwikkelingsmaatschappij Den Haag
Ontwikkelingsmaatschappij Den Haag is actief op het thema duurzaamheid op het snijvlak van overheid, bedrijfsleven en maatschappelijke organisaties
Het Opdrachtgeversforum in de Bouw
Een actieve kring van (semi)publieke opdrachtgevers die ervaringen uitwisselen, kennis delen en ontwikkelen en ideeën over nieuwe thema’s in de bouw initiëren
Stichting Hoogbouw
Stichting voor de bevordering van hoogbouw
Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden
Brancheorganisatie van Haagse woningcorporaties
Ria Hoogduin, administratief medewerker, Scheveningen/Haagse Hout
21
Jaarverslag 2009
3
Onze woningen Nooit eerder leverden we in een jaar zo veel nieuwe woningen op als in 2009. Als gevolg van de economische crisis bleef het aantal verkochte woningen achter bij onze verwachtingen. Bovendien vroegen de economische omstandigheden om temporisering of fasering van enkele sloop-nieuwbouwprojecten.
Opgeleverde woningen
In 2009 heeft Staedion 799 woningen opgeleverd, waarvan 451 huurwoningen en 348 koopwoningen. We leverden met onze samenwerkingspartners het hoogste aantal woningen in onze bestaansgeschiedenis op, een toename van ruim 40% in vergelijking met 2008. Project
Huur
Koop
Totaal
Stadspark Overvoorde
25
127
152
Nieuwe Vaart
0
51
51
Reypoort
0
51
51
Kempstraat
0
16
16
Beresteinlaan
17
0
17
Laan van Wateringse Veld
257
0
257
Schoemakerstraat (Delft)
72
0
72
Hof Berestein
54
40
94
Korte Mouwen Karmoy
0
63
63
Woerdblok fase 1
26
0
26
Totaal
451
348
799
Stadspark Overvoorde In Moerwijk (Zuidwest) is in 2008 de bouw van Stadspark Overvoorde van start gegaan, een nieuwbouwproject van in totaal 226 woningen. 60 eengezinswoningen zijn gebouwd met een nieuw bouwsysteem, Mind Building Integrated System (zie hoofdstuk 5). In 2010 worden de laatste woningen opgeleverd: 28 woningen die bestemd zijn voor verhuur en 46 woningen die bestemd zijn voor verkoop. Nieuwe Vaart Nieuwe Vaart is na het in 2007 opgeleverde project Hunzehof het tweede grote herstructureringsproject in de wijk Morgenstond (Zuidwest). Het project omvat 43 huurappartementen, 5 huurwoningen, 76 koopappartementen en 46 grondgebonden koopwoningen. In 2009 hebben we de laatste 51 woningen van dit project opgeleverd.
22
Reypoort Dit project bestaat uit 51 koopwoningen in het herstructureringsgebied Transvaal. De woningen zijn gebouwd rondom de 100 jaar oude Reypoort en opgeleverd. Kempstraat Ook dit project (Via Salsa) is onderdeel van de herstructureringsopgave in Transvaal. De Kempstraat is ontwikkeld om een grotere diversiteit tot stand te brengen. Ten behoeve van de verhuur zijn 22 eengezinswoningen en 28 appartementen in aanbouw. Van de 156 koopwoningen zijn in 2009 16 woningen opgeleverd die meetellen in het kader van onze
Staedion
prestatieafspraken met de gemeente Den Haag. 21 woningen zijn met korting verkocht via de Beterkoop!-regeling. In 2010 leveren we 140 koopwoningen op. Johannesburgstraat Het project Cabo Verde ligt aan de Johannesburgstraat in Transvaal. Het is een uniek project vanwege de aansluiting van alle woningen op een aardwarmtesysteem voor warmte/koude opslag. Het programma bestaat uit 13 herenhuizen en 66 appartementen die bestemd zijn voor verhuur en 32 koopappartementen. De verkoop wordt gestimuleerd door een zogeheten ’impulspremie’: na de aankoop van de woning kunnen kopers een premie van € 10.000,- ontvangen. Als gevolg van een discussie over geluidsnormen heeft het project vertraging opgelopen. De woningen worden in de eerste helft van 2010 opgeleverd. Beresteinlaan Project Het Venster aan de Beresteinlaan in de wijk Bouwlust (Zuidwest) bestaat uit 17 ruime huurwoningen in de vrije sector en een appartementencomplex van 48 sociale huurwoningen. Van dit project zijn 17 woningen opgeleverd in 2009. Het resterende aantal leveren we begin 2010 op. Laan van Wateringse Veld In de Vinex-wijk Wateringse Veld hebben we in 2009 de laatste 257 woningen opgeleverd in het grote deelplan Het Vijfde Kwartier. Schoemakerstraat (Delft) Midden in het kenniscentrum van Delft hebben we in 2009 Tuvista opgeleverd, een woontoren met 72 huurwoningen in de vrije sector. Op de begane grond is een kinderdagverblijf gevestigd. Europaschool (Wassenaar) Aan het Europaplein in Wassenaar is de voormalige school omgebouwd tot een woongebouw met 13 huurappartementen voor de vrije sector. De oplevering van de woningen vindt plaats in 2010. Hof Berestein Het project Hof Berestein in de wijk Bouwlust (Zuidwest) bestaat uit 40 eengezinswoningen die zijn bestemd voor verkoop en 54 appartementen die zijn bestemd voor sociale verhuur. We hebben dit project samen met Era Bouw ontwikkeld. Korte Mouwen Karmoy In het project Korte Mouwen Karmoy in Wateringse Veld werkten we in 2009 samen met ontwikkelaar Bouwfonds om 63 woningen door middel van de Beterkoop!-regeling bereikbaar te maken voor starters. Woerdblok Naaldwijk Het project Woerdblok Naaldwijk bestaat uit 26 eengezinswoningen voor de sociale verhuur. De woningen zijn ontwikkeld in samenwerking met de CV Woerdblok Westland.
Jaarverslag 2009
23
Woningen in aanbouw
Op 31 december 2009 waren 614 woningen in aanbouw, waarvan 304 bestemd voor verhuur en 310 voor verkoop. De oplevering van deze woningen vindt deels plaats in 2010, deels in 2011. Deze projecten bevinden zich hoofdzakelijk in Den Haag en vinden overwegend plaats in het kader van binnenstedelijke herstructurering. Project
Huur
Koop
Totaal
Stadpark Overvoorde
28
46
74
Johannesburgstraat
79
32
111
Kempstraat
50
140
190
Beresteinlaan
48
0
48
Hof van de Wateringhe (Wateringen)
36
92
128
Zuigerstraat fase 1
50
0
50
Europaschool (Wassenaar)
13
0
13
304
310
614
Totaal
Start bouw in 2010 In 2010 starten we met de bouw van 459 woningen. Al deze projecten bevinden zich op één na in Den Haag. Project
Huur
Koop
Totaal
Tinaarlostraat
65
40
105
Broekmolenweg (Rijswijk)
0
15
15
Groenelaan
0
87
87
Hertzogstraat
69
0
69
Zuigerstraat fase 2
25
0
25
Eykenburg (GIT)
130
0
130
6
22
28
295
164
459
De Constant Rebecqueplein Totaal
Tinaarlostraat Het project aan de Tinaarlostraat vormt de afsluiting van de vernieuwing van MorgenstondMidden (Zuidwest). Hier worden 194 woningen gesloopt en 105 nieuwe woningen gebouwd: 40 eengezinswoningen die bestemd zijn voor verkoop en 65 appartementen die bestemd zijn voor verhuur.
24
Broekmolenweg Aan de Broekmolenweg in Rijswijk ontwikkelen we een kleinschalig project van 15 eengezinswoningen die bestemd zijn voor verkoop. Groenelaan In het herstructureringsgebied Transvaal ontwikkelen we ongeveer 87 koopwoningen met parkeergelegenheid. Daarnaast ontwikkelen we kleinschalig bedrijfsonroerendgoed ter versterking van de wijkeconomie.
Staedion
Hertzogstraat Ook dit project ontwikkelen we in het herstructureringsgebied Transvaal. Het betreft 30 grondgebonden huurwoningen en 39 huurappartementen die een hoogwaardige renovatie ondergaan. Zuigerstraat fase 2 In het Laakkwartier ontwikkelen we aan de Zuigerstraat 25 levensloopbestendige appartementen die zijn bestemd voor verhuur. Fase 1 (50 grondgebonden huurwoningen) is al in aanbouw. Eykenburg Met ontwikkelaar Loostad en stichting Eykenburg zijn we overeengekomen dat we 130 woningen en ruim 4.000 vierkante meter bedrijfsruimte afnemen in het woon-zorgcomplex in Regentesse Zuid. De woningen zijn bestemd voor sociale verhuur. Een groot gedeelte van de bedrijfsruimte zal door Eykenburg worden gehuurd. De stichting Eykenburg biedt huisvesting, zorg- en dienstverlening aan ouderen. De Constant Rebecqueplein In het Regentessekwartier ontwikkelen we aan het De Constant Rebecqueplein 22 grondgebonden koopwoningen en 6 appartementen.
Verkoop van nieuwbouwwoningen
In 2009 hebben we 259 nieuwbouwwoningen verkocht en getransporteerd. Het aantal verkochte woningen bleef achter bij de verwachtingen, met uitzondering van de woningen in Transvaal. Met name de verkoop van appartementen in Den Haag Zuidwest stagneert. In dit gebied was in 2007 en 2008 al meer aanbod dan vraag. Als gevolg van de economische crisis zijn de afzetmogelijkheden verder verslechterd. Ook op andere locaties is de afzet van woningen teruggelopen. Eind 2009 hebben we besloten om actiever woningen aan te bieden met verkoopstimulerende acties. In de eerste helft van 2010 zullen de effecten hiervan zichtbaar worden.
Haalbaarheidstudies
In 2009 hebben we een klein aantal haalbaarheidstudies verricht ten behoeve van de verwerving van nieuwe locaties. In tegenstelling tot eerdere jaren hebben deze studies niet tot de verwerving van nieuwe grondposities geleid.
Samenwerking met derden bij projectontwikkeling
In 2009 zijn we geen nieuwe strategische samenwerkingsverbanden aangegaan. Om goed te kunnen inspelen op de gewijzigde marktsituaties hebben we veel aandacht besteed aan bestaande samenwerkingverbanden, die overwegend de vorm hebben van een zogeheten CV/BV-constructie. Het samenwerkingsverband Eikelenburg met AM Wonen voor de bouw van ongeveer 325 woningen in Rijswijk wordt beëindigd. Voor deze locatie gaat AM op zoek naar een nieuwe samenwerkingspartner.
ISO-certificering
We hebben een kwaliteitssysteem voor de uitvoering van werkzaamheden voor vastgoed- en bouwmanagement (projectmanagement bij nieuwbouw en renovaties). In 2009 hebben we het bijbehorende certificaat NEN-EN-ISO 9001:2000 voortgezet.
Jaarverslag 2009
25
Verkoop van bestaande woningen
In 36 complexen verkopen we bestaande huurwoningen: zodra een huurder een van deze woningen verlaat, wordt de woning niet meer verhuurd maar verkocht. In totaal gaat het om 2.134 huurwoningen. In 2009 hebben we 77 bestaande huurwoningen verkocht (in 2008 waren dat er 160) en overgedragen aan de nieuwe eigenaar. De gemiddelde verkooptijd bedroeg 140 dagen (in 2008 143 dagen), de gemiddelde verkoopprijs was € 123.446 (in 2008 € 86.802).
Herstructurering in de krachtwijken
In 2009 hebben we in de Haagse krachtwijken Zuidwest, Transvaal en Stationsbuurt hard gewerkt aan herstructurering. De gewijzigde economische omstandigheden vroegen echter om temporisering of fasering van enkele sloop-nieuwbouwprojecten. Het jaar stond ook in het teken van een heroriëntatie binnen de zachte planvoorraad (gebieden die bestemd zijn voor ontwikkeling maar nog in de planfase verkeren). Deze heroriëntatie van Staedion, Haag Wonen, Vestia en de gemeente Den Haag heeft als doel om tot een programmatische verbreding te komen voor de vernieuwing van Den Haag Zuidwest: meer differentiatie in het woningaanbod en een combinatie van sloop-nieuwbouwprojecten en renovatieprojecten.
Herstructurering Transvaal
De herstructurering van Transvaal is opgedeeld in vier fases: Fase 1: Transvaal Zuid • Eind 2009 waren van Project Reypoort op 1 na alle 51 koopwoningen verkocht. Fase 2: Transvaal Midden • In 2008 is de bouw van het project Via Salsa begonnen. Het project bestaat uit 206 woningen: 156 koopwoningen en 50 huurwoningen. De oplevering is in 2009 gestart. Eind 2009 waren 131 koopwoningen verkocht. Alle huurwoningen zijn verhuurd.
26
Fase 3: Transvaal Midden • Voor het project Cabo Verde is de bouw halverwege 2008 gestart. Het project bestaat uit 32 koopwoningen, 79 huurwoningen (26 sociale huur, 53 vrije sector) en 710 vierkante meter bedrijfsonroerendgoed. De oplevering staat gepland voor 2010. Alle 32 koopwoningen zijn verkocht. Alle sociale woningen zijn verhuurd en van de 53 vrije sectorwoningen was aan het einde van 2009 meer dan de helft verhuurd. • Het tweede deel van fase 3 bestaat uit de projecten Groenelaan en Renovatie Hertzogstraat. Het project Renovatie Hertzogstraat (vrije huursector) bestaat uit een hoogwaardige renovatie van beide zijden van de Hertzogstraat. Het gaat in totaal om 69 huurwoningen. De renovatie start in januari 2010. • Het project Groenelaan bestaat uit ongeveer 87 nieuwe koopwoningen met bedrijfsruimte en parkeervoorzieningen aan de toekomstige Morgenzonlaan, Schalkburgerstraat en Kritzingerstraat. De start van de bouw is eind 2010 gepland. Fase 4: Transvaal Noord • Fase 4 beslaat een groot deel van de wijk. De vernieuwing van Transvaal Noord is weer onderverdeeld in 4a t/m 4d. De voorbereidingen voor fase 4a zijn gestart. In december 2009 is het nieuwbouwprogramma voor fase 4a goedgekeurd. Samen met de gemeente werkt Staedion aan het opstellen van een stedenbouwkundige visie voor fase 4 in zijn geheel.
Staedion
Vernieuwing Stationsbuurt/Oude Centrum
In Stationsbuurt/Oude Centrum treffen we voorbereidingen om de wijk te vernieuwen. In 2008 hebben we een belangrijke stap gezet met de overname van de NV Stedelijk Belang van de gemeente Den Haag. Daarmee hebben we 291 bedrijfspanden en woningen aan ons bezit toegevoegd in de Stationsbuurt. Zo kunnen wij en de gemeente de vernieuwing van deze buurt effectiever vormgeven. De Wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM) Stationsbuurt, onderdeel van NV Stedelijk Belang en specifiek belast met de upgrade van de Stationsbuurt/ omgeving Stationsweg, heeft in juni 2009 haar intrek in een pand aan de Amsterdamse Veerkade 23 genomen. In 2009 heeft de WOM 3 panden aangekocht, 3 panden gerenoveerd en aan 21 panden onderhoud gepleegd. Daarnaast is Staedion betrokken bij de vernieuwing van de Boekhorststraat, die het kernwinkelgebied rond de Grote Markt verbindt met de Zuidwal en de Schildersbuurt. We restaureren in de Boekhorststraat woningen en winkels. Het exploiteren van de winkels door enthousiaste winkeliers en de bewoners van de woningen, dragen bij aan de wijkeconomie. Raamovereenkomst Investeringsprogramma Krachtwijken De visie van Staedion, Haag Wonen, Vestia en de gemeente Den Haag is in hoofdlijnen vastgelegd in de Raamovereenkomst Investeringsprogramma Krachtwijken Den Haag die in 2008 is ondertekend. In 2009 zijn de afspraken uit de Raamovereenkomst verder uitgewerkt. De vernieuwing van het historische Rode Dorp (de eerste sociale woningbouw van Den Haag) is een belangrijk onderdeel van deze overeenkomst, net als de vernieuwing van de Stationsweg, die de buurt met het stedelijke winkelgebied verbindt. Voor het Rode Dorp is in 2009 een herontwikkeling van de oorspronkelijke plannen van start gegaan. Vooral de bouw van 300 ondergrondse parkeerplaatsen bleek niet haalbaar, onder andere als gevolg van de veranderde marktomstandigheden. Staedion en de gemeente verwachten in 2010 overeenstemming te bereiken over het ambitieniveau voor het Rode Dorp. Spinozastraat De nieuwbouwplannen voor de Spinozastraat, geen onderdeel van de Raamovereenkomst, waren eind 2009 in een vergevorderd stadium. Wegens gewijzigde marktomstandigheden bleek het oorspronkelijke plan niet haalbaar. Staedion ontwikkelt in 2010 een nieuw plan. Nota van uitgangspunten voor de Stationsbuurt De nieuwbouwplannen van andere marktpartijen in de Stationsbuurt - hotel de Margadant (NS Poort), de Astoria-locatie (Geste groep) en de Sigma-locatie (Vestia/Ceres) - zijn door de gewijzigde marktomstandigheden vertraagd. De gemeente Den Haag wil begin 2010 een Nota van uitgangspunten voor de Stationsbuurt vaststellen in het college en de gemeenteraad. Deze nota bevat een nadere uitwerking van het ambitieniveau voor de Stationsbuurt en de Stationsweg. In de nota worden ook de resultaten verwerkt van het werkatelier Stationsbuurt dat de Rijksbouwmeester in de tweede helft van 2009 heeft georganiseerd. Buitenom In 2009 zijn 16 nieuwbouwwoningen op de hoek tussen de Prinsegracht en Buitenom opgeleverd, in het project Buitenom fase 1. De uitvoering van fase 2 van dit nieuwbouwproject is in 2009 gestagneerd, ook in dit geval als gevolg van gewijzigde marktomstandigheden.
Jaarverslag 2009
27
In the picture: Ontwikkelingsmaatschappij Den Haag
’Als er een goed plan op tafel ligt, dan gáát Staedion ervoor’ ’In 2009 is Staedion toegetreden tot de Raad van Toezicht van de Ontwikkelingsmaatschappij Den Haag. Staedion is een corporatie die veel aan duurzaamheid doet. Meer dan je zou verwachten. Neem bijvoorbeeld het geothermieproject in Den Haag Zuidwest, daar speelt Staedion een voortrekkersrol. Staedion werkt niet alleen mee aan plannen voor innovatieve oplossingen, maar voert ze ook echt uit - ondanks de moeilijke financiële omstandigheden. Staedion was ook direct geïnteresseerd in onze pilot met windenergie. Daarmee willen we onderzoeken hoeveel energie windturbines in een stedelijke omgeving kunnen opbrengen. Staedion heeft aangeboden om turbines te installeren op enkele hoge flatgebouwen. Vanwege allerlei vergunningen duurt dat allemaal langer dan we zouden willen. Als het aan Staedion en mij zou liggen, stonden de turbines er al. Staedion staat open voor innovatie, maar is natuurlijk geen technische universiteit: het moet wel wat opleveren. Als er een goed doortimmerd businessplan op tafel ligt, dan gáát Staedion ervoor. Dat spreekt mij erg aan. Ik hoop dat Staedion zich ook aansluit bij de LEDomruilactie waarmee we bewoners in Den Haag willen aanmoedigen om hun lampen om te ruilen voor LED-verlichting. Dat kan een forse besparing opleveren. Staedion is als geen ander in staat om duurzaamheidsdoelstellingen te vertalen naar huurders. Zij kunnen ervoor zorgen dat bewoners het belang van duurzaamheid inzien en ook echt energiebesparende maatregelen gaan nemen. In de toekomst vormt de energierekening waarschijnlijk een nog groter deel van de woonlasten. Het is dus ook in het belang van huurders om duurzame technieken toe te passen. Voor de komende tien jaar hoop ik dat Staedion met beide benen op de grond blijft staan en de mouwen blijft opstropen voor duurzaamheid.’
28
Staedion
Intervie w Robert van Lente
Directe u maatsc r Ontwikkelin happij g Den Ha sag
29
Jaarverslag 2009
Herstructurering Den Haag Zuidwest
In 2009 hebben we in Den Haag Zuidwest in totaal 314 woningen opgeleverd. Begin 2010 leveren we de resterende 74 woningen in Stadspark Overvoorde en 48 woningen in ’t Venster op. In 2009 hebben we ook een basis gelegd voor de projecten De Steden, de Coevordenstraat en het Westhovenplein, die in 2010 verder worden uitgewerkt. Daarnaast staat 2010 in het teken van de uitvoering van de herstructurering rondom de Tinaarlostraat. Gebiedsstrategie Zuidwest In 2009 is de gebiedsstrategie Den Haag Zuidwest tot stand gekomen. In dit document hebben we de visie op Zuidwest vanuit onze afdelingen Wonen, Ontwikkeling en Strategie & Vastgoed voor de komende 10 jaar uiteengezet en de strategie op hoofdlijnen vertaald naar elk complex. Daarnaast hebben we met enkele scenarioberekeningen beoordeeld wat vanuit financieel oogpunt een realistisch tempo van realisatie zou kunnen zijn. De definitieve keuzes op complexniveau zullen we in 2010 maken. Daartoe voeren we in de eerste helft van 2010 een conditiemeting van onze woningen uit, zodat we de gebiedsstrategie kunnen afstemmen op de technische staat van ons vastgoed. Bouwlust • In 2009 hebben we de woningen van de projecten Hof Berestein en Beresteinlaan opgeleverd. • We hebben onze ambities voor de gebiedsontwikkeling van De Steden in 2009 gewijzigd. De economische crisis heeft effect op de opbrengstwaarde van vastgoed, waardoor de haalbaarheid van sloop-nieuwbouwprojecten zoals De Steden (mede) onder druk komt te staan. We hebben besloten om de fasering en planning van De Steden aan te passen en kiezen voor een combinatie van sloop-nieuwbouw (het gebied naast het winkelcentrum) en een gedeeltelijke doorexploitatie (de woningen tussen de Winkelstede en Middenstede). We verwachten dat de definitieve plannen per fase in 2010 vorm krijgen. Moerwijk • 2009 heeft voor Moerwijk Zuid in het teken gestaan van de bouw en oplevering van de woningen in Stadspark Overvoorde. Met dit project is de eerste impuls voor de herstructurering van Moerwijk Zuid gegeven. • Daarnaast is de planvorming voor het gebied rond het Westhovenplein en de Nettelhorststraat in de loop van 2009 weer vlotgetrokken. In samenspraak met de gemeente streven we ernaar om begin 2010 duidelijkheid te hebben over de geactualiseerde stedenbouwkundige kaders zodat eind 2010 een voorlopig ontwerp gereed kan zijn.
30
Morgenstond In 2009 hebben we de bouwvergunning voor de Tinaarlostraat aangevraagd. Met dit project geven we de laatste impuls aan het gebied Morgenstond-Midden. Alle bewoners zijn uitgeplaatst, in het eerste kwartaal van 2010 wordt de bestaande bebouwing gesloopt. De financiële afwikkeling van de afspraken in de samenwerkingsovereenkomst voor Morgenstond-Midden loopt nog door. Haveltestraat en omgeving Midden 2009 is besloten om af te zien van de gezamenlijke ontwikkeling van het plangebied Haveltestraat en omgeving door de drie corporaties. Staedion en Vestia hebben de plannen voor hun deellocaties opgepakt en zijn bezig met de uitwerking.
Staedion
De bouw van het nieuwe stadsdeelkantoor van de gemeente is inmiddels in volle gang. Wij gaan ervan uit dat wij in 2012 of 2013 kunnen starten met de sloop van de woningen aan de Coevordenstraat. De woningen aan de Haveltestraat hebben wij aangewezen voor herontwikkeling in een later stadium. We verwachten dat het voorlopig ontwerp in de loop van 2010 gereed komt. Garantiekaart Zuidwest In de loop van 2009 zagen de drie corporaties in Zuidwest zich door de veranderende marktomstandigheden genoodzaakt om verschillende sloop-nieuwbouwplannen te heroverwegen. Dit resulteerde in onduidelijkheid voor sommige bewoners. Met de Garantiekaart was namelijk de verwachting gewekt dat er op korte termijn zou worden ingegrepen. De gemeente en de corporaties hebben een gezamenlijk communicatietraject ondernomen om bewoners duidelijkheid te verschaffen en begrip te vragen voor de situatie. Gebiedsmarketing De gebiedsmarketingcampagne Leef Ruim, die we in 2007 zijn begonnen met Haag Wonen, Vestia en de gemeente Den Haag, is voortgezet. In 2009 heeft de campagne zich, vanwege de stagnerende koopmarkt, vooral gericht op het stimuleren van de verkoop van nieuwbouwwoningen in Zuidwest. Werkgroep Woningmarktstrategie In 2009 is een werkgroep opgericht met vertegenwoordigers van de drie corporaties en de gemeente om inzicht te krijgen in de voortgang van de verkopen en om de planningen van nieuwbouwprojecten beter op elkaar af te stemmen. De werkgroep volgt de voortgang van de verkopen en actualiseert de productieplanning voor de drie corporaties. Op basis van deze gegevens wordt elk kwartaal het Directeurenoverleg Zuidwest van informatie voorzien. Met deze informatie weten we beter van elkaar wat we van plan zijn en delen we de marktsignalen. Dit kan er bijvoorbeeld toe leiden dat we niet teveel dezelfde producten tegelijkertijd in de markt zetten of onze planningen bijstellen.
Verbetering Mariahoeve
Mariahoeve, onderdeel van stadsdeel Haagse Hout, is een bijzondere wijk waar met veel tevredenheid wordt gewoond. Het is een ruim opgezette wijk, dichtbij het centrum van de stad, met veel groen en voorzieningen, dichtbij uitvalswegen en met een eigen treinstation. Mariahoeve is een naoorlogse wijk met ruim 13.500 inwoners en relatief veel kleine en goedkope sociale huurwoningen, waar zich helaas ook de eerste tekenen van achteruitgang aandienen. Reden voor de corporaties, gemeente en andere partijen om de komende jaren te werken aan een geleidelijke vernieuwing op fysiek, sociaal en economisch gebied. In de campagne Royaal Mariahoeve werken we samen met Haag Wonen en Vestia om van Mariahoeve weer een aantrekkelijke wijk te maken. In 2009 hebben we een fors aantal projecten uitgevoerd die bijdragen aan de doelstelling van vernieuwing van het gebied. Een deel van deze projecten hebben we beschreven in hoofdstuk 4 (groot onderhoud), een deel in hoofdstuk 5 (maatschappelijke projecten). Leefstijlenexperiment Als vervolg op het door ons geïnitieerde project Identiteit & Branding Mariahoeve hebben we besloten tot een leefstijlenexperiment in Mariahoeve. Steeds vaker blijkt dat botsende leefstijlen een oorzaak zijn van ontevredenheid bij bewoners. Door per complex te onderzoeken
Jaarverslag 2009
31
wat de dominante leefstijlen zijn, kunnen we toekomstige bewoners daarover voorlichten. Op basis van deze informatie kunnen mensen een bewuste keuze maken om ergens wel of niet te gaan wonen. We verwachten dat de bewonerstevredenheid hierdoor toeneemt en dat het woonklimaat in Mariahoeve verbetert. Na de voorbereidingen in 2009 starten we met Haag Wonen en Vestia in 2010 een 3-jarig experiment.
Bedrijfsonroerendgoed
Staedion wil haar commerciële activiteiten op het vlak van bedrijfsonroerend goed scherper onderscheiden van haar maatschappelijke activiteiten. In 2009 heeft Staedion voor het vierde jaar deelgenomen aan de benchmark voor bedrijfsonroerend goed van de Aedex. Daarnaast is in 2009 al ons bedrijfsonroerend goed geschouwd en beoordeeld op commerciële potentie en/of strategische betekenis voor onze woningportefeuille. In 2009 is een slag geslagen in de visievorming met betrekking tot ons bedrijfsonroerendgoed in de krachtwijken. Staedion, Haag Wonen, Vestia en de gemeente Den Haag, hebben in 2009 een visie uitgewerkt op de invulling en nadere uitbreiding van het bedrijfsonroerend goed in Den Haag Zuidwest in het kader van stimulering van de wijkeconomie. In Transvaal zijn nadere slagen gemaakt met de gemeente Den Haag in de visievorming op de Paul Krugerlaan, de uitgangspunten voor de ontwikkeling van een Multicultureel Vrijetijdscentrum en de herstructurering van het bedrijventerrein Uitenhagestraat. Tot slot is in 2009 verder gewerkt aan de verbetering van de Stationsweg en de Boekhorststraat. In alle herstructureringsgebieden zijn de uitplaatsingen van bedrijven volgens planning verlopen en afgerond. Daarnaast hebben we in 2008 op verschillende locaties bedrijfspanden aangekocht of verhuurd:
32
Staedion
Samen met ADO een onvergetelijDken Haag zorgt Staedion voor e voetbalmiddag • In Transvaal hebben we verschillende bedrijfspanden overgenomen van Haag Wonen: aan de Van Maanenkade en de Kempstraat. Deze aankoop stelt ons beter in staat om de bedrijfspanden in de wijk in samenhang met elkaar te beheren. • In het nieuwbouwproject Het Vijfde Kwartier hebben we in korte tijd alle bedrijfspanden verhuurd. Daarbij kwamen zowel commerciële als maatschappelijke functies aan bod - dat laatste in de vorm van een orthodontistpraktijk, een fitnesscentrum voor 55-plussers en een centrum voor buitenschoolse opvang. • Aan de Boekhorststraat hebben we enkele winkelpanden aangekocht, die we hebben opgeknapt. De winkelruimten in de ’Luxuspanden’ hebben we verhuurd aan winkeliers die passen in de ’branchering’, de verhouding tussen verschillende soorten winkels die voor de Boekhorststraat is vastgesteld. Ook de woningen boven de winkels hebben we opgeknapt en verhuurd.
33
Jaarverslag 2009
Intervie w Bra Schinke m lshoek
34
Staedion
Directe ur
Kessler Stichtin g
In the picture: Kessler Stichting
’Ik merk aan alles dat Staedion echt contact wil maken met de buitenwereld’ ’Onze stichting richt zich op sociaal zwakkeren, vooral mensen die dak- en thuisloos zijn of dat dreigen te worden. In 2007 ving ik op dat Staedion graag met jongeren wilde werken. Nog diezelfde dag vond ik een pand dat mij heel geschikt leek voor kamerverhuur aan jongeren die in aanmerking komen voor begeleid wonen. Dat bleek toch niet zo makkelijk te gaan, onder andere vanwege alle benodigde vergunningen. Dat het in 2009 toch gelukt is, danken we voor een groot deel aan het enthousiasme en de energie van Staedion. Staedion was ook bereid om geld te investeren in het project. Jongeren hebben nu eenmaal weinig inkomen en kunnen dus niet veel bijdragen aan de huur. Het is echt een mooi gebouw geworden, geen afgedankt, verouderd pand waar onze doelgroep zo vaak mee wordt afgescheept. Op de benedenverdieping hebben we een tweede vestiging ondergebracht van Pakkie Deftig, onze winkel voor tweedehandskleding. Staedion heeft voor mijn gevoel in 2009 echt een nieuwe start gemaakt. Misschien komt het doordat ik meer mensen bij Staedion heb leren kennen, maar ik proef echt nieuw elan. Er is enthousiasme, oprechte interesse voor onze stichting. Dat zit hem ook in kleine dingen. Staedion heeft bijvoorbeeld een fotoboek gesponsord en de expositieruimte van het hoofdkantoor aan het Koningin Julianaplein ter beschikking gesteld voor een fototentoonstelling over het leven van dak- en thuislozen. Ik merk aan alles dat Staedion niet meer naar binnen is gekeerd maar echt contact wil maken met de buitenwereld. Ik hoop dat Staedion die houding de komende tien jaar in stand houdt. Er gaan wel eens stemmen op om de marktwerking meer ruimte te geven in de corporatiewereld, maar dat zou ten koste gaan van aandacht voor mensen die zichzelf niet kunnen redden. En dat zijn er meer dan velen denken.’
35
Jaarverslag 2009
4
Onze diensten
In 2009 sloten we ruim 2.800 nieuwe huurcontracten af. We gaven bijna € 10 miljoen uit aan het dagelijks onderhoud van onze woningen, ruim € 7 miljoen aan mutatieonderhoud, € 23,2 miljoen aan planmatig en € 45 miljoen aan groot onderhoud. Daarnaast hebben we meer dan 25.400 serviceabonnementen.
Nieuwe huurcontracten
In 2009 hebben we nieuwe huurcontracten afgesloten voor in totaal 2.811 woningen. Met een woningbezit van 31.909 op de peildatum 31 december 2009 komt dit neer op een mutatiegraad van 8,8% (in 2008 9,2%). Van de 2.811 huurcontracten ging het in 288 gevallen om een nieuwbouwwoning in Hof Berestein (27), Het Venster (8), Woerdblok in Naaldwijk (26), Tuvista in Delft (51) en het Vijfde Kwartier (176). Van alle nieuwe huurcontracten hebben we er 35 afgesloten in het kader van woningruil en 11 wegens overschrijving van het huurrecht, bijvoorbeeld na een scheiding waarbij een van de partners de woning blijft huren. Naast woningen hebben we in 2009 562 parkeergelegenheden verhuurd en 34 overige verhuureenheden, zoals bergingen, garages en carports. West 1 West 2 Vestigingen
Reguliere huurwoningen Vrijesectorwoningen Totaal Vestigingen Parkeergelegenheden Overige verhuureenheden
Oost 1
Oost 2
West 1
West 2
Totaal
505
823
440
779
2547
3
7
98
48
156
508
830
538
827
2703
Oost 1
Oost 2
West 1
West 2
Totaal
139
145
52
226
562
3
6
8
17
34
Beëindigde huurcontracten
In 2009 hebben we 2.884 huurcontracten voor woningen beëindigd, 387 voor parkeergelegenheden en 56 voor overige verhuureenheden. Vestigingen
Oost 1
Oost 1
West 1
West 2
Woningen
572
964
581
767
Parkeergelegenheden
106
178
70
33
8
7
15
26
686
1149
666
826
Overige verhuureenheden Totaal
Huurderving
36
De totale gemiddelde huurderving van woningen bedroeg in 2009 2,03%, verdeeld over: • huurderving als gevolg van mutatie- en exploitatieleegstand: 1,24% • huurderving als gevolg van verkoop- en sloopleegstand: 0,79%.
Leegstand
Het gemiddelde aantal dagen leegstand per woning (vanaf de datum waarop de woning wordt verlaten tot de ingangsdatum van de nieuwe huurovereenkomst) bedroeg in 2009 22 dagen (in 2008 26 dagen).
Staedion
Huurachterstand zittende huurders
Het aantal huurders met een achterstand in de huurbetaling is in 2009 afgenomen van 2.577 naar 2.463. Het saldo huurachterstand voor woningen is gestegen van € 1.614.362 naar € 1.781.874, een stijging van 10,4%. Deze stijging kan als volgt worden verklaard: • Onze incasso-inspanningen zijn er in toenemende mate op gericht om samen met huurders een structurele oplossing te vinden voor betalingsachterstanden. Het vinden van deze structurele oplossingen vergt meer tijd dan in het verleden. Hierdoor blijven achterstanden langer open staan. Deze inspanning leidt ertoe dat er meer dossiers minnelijk worden afgehandeld, wat resulteert in een lager aantal deurwaardersdossiers met de daarbij behorende kosten. Een bijkomend effect is dat het achterstandsaldo (huurachterstand en deurwaarderskosten) lager is en hierdoor de oplossing voor het probleem minder complex is. • Het effect van de economische crisis wordt langzaam aan zichtbaar in het totale achterstandsbedrag. De achterstand van huurders met een lopende deurwaarderszaak is toegenomen van € 1.107.299 (voor 1.008 huurders) op 31 december 2008 naar € 1.287.378 (voor 1.084 huurders) op 31 december 2009: een stijging van 16,3%. Het gemiddelde openstaande bedrag van een vordering die bij een deurwaarder loopt, is gestegen van € 1.098,51 op 31 december 2008 naar € 1.187,62 op 31 december 2009: een stijging van 8,1%. De achterstand van huurders met een achterstand die kleiner is dan een maand, is afgenomen van € 139.796 (866 huurders) op 31 december 2008 naar € 81.882 (641 huurders) op 31 december 2009: een daling van 41,4%. Huurachterstanden in 2008 en 2009 Aantal 2009
Aantal 2008
2009 (in €)
2008 (in €)
Gemiddeld bedrag 2009 (in €)
Deurwaarderszaken
1.084
1.008
1.287.378
1.107.299
Betalingsregelingen
110
78
40.245
> 3 maanden
29
42
45.695
Categorie
Totaal
Totaal
In % 2009
In % 2008
1187,62
72,25
68,59
23.459
365,87
2,26
1,45
59.389
1575,69
2,56
3,68
3 maanden
8
4
9.081
1.939
1135,08
0,51
0,12
> 2 maanden
43
37
43.556
32.584
1012,93
2,44
2,02
2 maanden
37
39
31.713
29.190
857,12
1,78
1,81
> 1 maand
107
110
62.022
60.521
579,64
3,48
3,75
1 maand
404
393
180.302
160.185
446,29
10,12
9,92
< 1 maand Totaal
641
866
81.882
139.796
127,74
4,60
8,66
2.463
2.577
1.781.874
1.614.362
723,46
100,00
100,00
Vooruitbetaalde huur
Naast huurders met een achterstand zijn er ook huurders die de huur vooruitbetalen. Het totale bedrag aan vooruitbetaalde huur is in 2009 toegenomen. Op 31 december 2009 hadden 7.378 huurders in totaal € 2.632.857 vooruitbetaald, gemiddeld € 356,85 per huurder. Op 31 december 2008 hadden 6.752 huurders in totaal € 2.324.782 vooruitbetaald, gemiddeld € 344,31 per huurder.
Huurachterstand vertrokken bewoners
Het saldo huurachterstand van vertrokken bewoners is gestegen van € 2.548.314 op 31 december 2008 naar € 2.851.216 op 31 december 2009: een stijging van € 302.902. De procentuele
Jaarverslag 2009
37
stijging is 11,9 %, dit is lager dan in 2008. Toen bedroeg de stijging 21,6%. Net als vorig jaar wordt de stijging vooral veroorzaakt doordat onze deurwaarderskantoren de kosten van ontruimingen in een eerder stadium aan ons doorberekenen. Daarbij gaat het om executiekosten, zoals de kosten van een verhuisbedrijf, slotenmaker en schoonmaakbedrijf. Het aantal vorderingen steeg van 1.123 naar 1.385 op 31 december 2009. Het gemiddeld openstaande bedrag per vordering daalde van € 2.269 naar € 2.059 op 31 december 2009. In 2009 hebben we een bedrag van € 906.431 afgeboekt (was in 2008 meer dan een miljoen) als oninbare vordering. Daarnaast hebben we een bedrag van € 292.465 ’opgeboekt’: dit bedrag hebben we van ex-huurders ontvangen voor achterstallige huur die al was afgeboekt. Dossiers met afgeboekte bedragen blijven we in de meeste gevallen nog volgen en dat werpt dus zijn vruchten af.
Ontruimingen
Het aantal ontruimingen wegens betalingsachterstand, al dan niet in combinatie met overlast of onderverhuur, nam af van 215 ontruimingen in 2008 naar 207 ontruimingen in 2009. Vanaf 2007 (227 ontruimingen) zien we dus een licht dalende tendens. West 1
West 2
Oost 1
Oost 2
Totaal
Volle woning ontruimd wegens huurschuld
Redenen voor ontruiming in 2009
9
17
11
14
51
Lege woning ontruimd wegens huurschuld
19
27
16
26
88
Sleutels ingeleverd
3
4
7
4
18
Ontruimd wegens huurschuld en overlast
2
7
2
0
11
Leegconstatering
2
0
0
2
4
Ontruimd wegens huurschuld en onderhuur
9
1
4
7
21
Ontruimd wegens huurschuld en wietplantage
2
2
1
6
11
Overige vhe’s
0
0
1
2
3
Totaal
46
58
42
61
207
Aantal geplande ontruimingen
153
175
148
172
648
Door huurders vóór de ontruiming te benaderen, kunnen we een ontruiming steeds vaker voorkomen. In 2009 stonden 648 ontruimingen gepland (590 in 2008) en gingen er 207 door (215 in 2008). Bij 11 ontruimingen troffen we een wietplantage aan. In 32 gevallen is de oorzaak van de ontruiming een combinatie van huurschuld, overlast of onderhuur (30 in 2008).
38
In 2009 hebben we in samenwerking met hulpverlenende instanties voor het stadsdeel Laak en de wijk Morgenstond een pilotproject uitgevoerd. In dit project wordt na ontvangst van het ontruimingsvonnis een multidisciplinair team op de zaak gezet in een laatste poging een ontruiming te voorkomen (’incasseren aan de voorkant’). Het team bestaat uit medewerkers van de corporaties, Parnassia, de Gemeentelijke Kredietbank, maatschappelijk werk en de GGD. Op deze manier proberen we zo veel mogelijk ontruimingen te voorkomen. In 2010 gaan we dit beleid verder vormgeven.
Onrechtmatige bewoning
Met andere corporaties en twee gemeentelijke organisaties, Project Onrechtmatig Wonen en de Haagse Pandbrigade, werken we samen aan de bestrijding van onrechtmatige bewoning. Voor een extra scan in de krachtwijken hebben we in 2009 specifieke afspraken gemaakt en zetten we tijdelijk extra menskracht in. Het verzamelen van voldoende bewijslast van
Staedion
onrechtmatige bewoning is vaak tijdrovend. In Laak heeft de Pandbrigade in het kader van een inhaalslag een extra handhavingscontrole uitgevoerd. Daarnaast is het samenwerkingsconvenant geëvalueerd.
Huurtoeslag
In 2009 hebben we maandelijks voor gemiddeld 7.624 huurders huurtoeslag in mindering gebracht op de huur (8.500 in 2008). Dat doen we op basis van beschikkingen van de Belastingdienst. In totaal was daarmee een bedrag gemoeid van € 16.119.154 (2008: € 17.349.117), gemiddeld € 1.343.263 per maand (2008: € 1.445.760). Dat komt neer op gemiddeld € 176 per huurder per maand. Het aantal huurders dat gebruik maakt van deze mogelijkheid, daalt gestaag. Steeds meer huurders kiezen ervoor om de huurtoeslag op hun eigen rekening te ontvangen.
Leveringen en diensten (service- en stookkosten)
In 2009 hebben we verder gewerkt aan het stroomlijnen van de afrekeningen van de serviceen stookkosten (leveringen en diensten). In bijna alle complexen hebben we de kosten vóór 30 juni 2009 afgerekend met de bewoners. Net als in voorgaande jaren hebben we geprobeerd te voorkomen dat klanten grote bedragen moeten bijbetalen.
Househopping
Onder de naam Househopping verhuren we woningen die in de nabije toekomst gesloopt worden, tijdelijk aan jongeren tussen de 18 en 27 jaar (artikel 15 van de Leegstandswet). In 2009 hebben we in totaal 117 van deze woningen aan jongeren verhuurd (in 2008 216). We hebben 101 contracten beëindigd in sloopcomplex het Rode Dorp in de Stationsbuurt. Of we in de toekomst hetzelfde aantal Househopping-woningen kunnen blijven verhuren, is zeer de vraag: enkele complexen komen niet meer in aanmerking voor sloop maar voor groot onderhoud. Woningen die vrijkomen in dergelijke complexen verhuren we regulier via de woonkrant.
Onderhoud
We maken in ons onderhoud onderscheid tussen dagelijks onderhoud (om storingen en kleine schade te herstellen), mutatieonderhoud (om woningen die van huurder veranderen in goede staat te brengen) en planmatig en groot onderhoud (om de kwaliteit van bouwdelen in stand te houden). Dagelijks onderhoud In totaal hebben we in 2009 € 9.972.000 aan dagelijks onderhoud uitgegeven. De komende jaren streven we naar een integrale aanpak van het onderhoud: door verschillende bedrijfsonderdelen samen te voegen in één onderhoudsafdeling verwachten we kosten te besparen en de onderlinge samenwerking te verbeteren. Mutatieonderhoud Een deel van onze woningen is verouderd bezit, waardoor er meer onderhoud gepleegd moet worden. Dit verhoogt de mutatiekosten. We hebben in 2009 in totaal € 7.074.000 besteed aan mutatieonderhoud, aanzienlijk meer dan in 2008 (€ 5.171.000). Dat is voornamelijk te wijten aan een inhaalslag op het gebied van binnentechniek: het plaatsen van nieuwe keukens, badkamers en cv-installaties. De kosten per woning lopen sterk uiteen. Gemiddeld gaven we in 2009 per woning € 2.800 uit aan mutatieonderhoud.
Jaarverslag 2009
39
Planmatig onderhoud Planmatig onderhoud is noodzakelijk om de kwaliteit van bouwdelen in stand te houden. In 2009 bedroegen onze uitgaven aan planmatig onderhoud € 23,2 miljoen. Onze meerjarenonderhoudsraming voor de komende 10 jaar is, gelet op de toenemende druk op de onderhoudskosten, aan herijking toe. We hebben ervoor gekozen om de NEN 2767 norm te gebruiken als basis voor onze onderhoudsraming en zullen ook het interieur meenemen in de schouw. In 2009 hebben we alle voorbereidingen getroffen voor een nieuwe onderhoudsmethodiek op basis van prestatiegericht onderhoud. In 2010 en de eerste helft van 2011 gaan we daarom onze gehele woningportefeuille doorlichten. In het kader van het prestatiegericht schilderen hebben we in 2009 verschillende projecten in uitvoering genomen, onder andere de complexen aan de Westduinweg, Karel Roosstraat, Prinsegracht, Stationsplein, Jan Romeinstraat, Presserstraat, Loevesteinlaan en Romehof. In 2009 hebben we ook onderhoud gepleegd aan verschillende platte daken, onder andere van de complexen aan de Naaldwijksestraat, Keizerstraat, Strausslaan en Paterswoldestraat. Daarnaast hebben we verschillende projecten voor het onderhoud aan installaties in uitvoering genomen, onder andere in de complexen aan het Regentesseplein, Glenn Millerhof en Willem Dreespark hebben we cv-ketels in het ketelhuis vervangen. Groot onderhoud Aan groot onderhoud gaven we € 42,7 miljoen uit. In 2009 zijn vijf projecten voor groot onderhoud van start gegaan: • Jacob Pronkstraat (start februari 2009, gereed begin 2010) • Neptunusstraat (start februari 2009, gereed begin 2010) • Stieltjesstraat (start februari 2009, gereed begin 2010) • Gooilaan (start februari 2009, gereed begin 2010) • Cartesius-Van Zwindenstraat (start november 2009, gereed half 2010)
In 2009 hebben we twee projecten afgerond: • Laan van Meerdervoort • Ericalaan: waarschijnlijk worden in 2010 nog windturbines geplaatst. Daarnaast hebben we voorbereidingen getroffen voor groot onderhoud aan het complex Denenburg. We hebben besloten de portiekflats op te knappen voor een periode van 10 jaar. De werkzaamheden starten in januari 2010 en duren tot november 2010. Ook aan het Moerbeiplein willen we groot onderhoud uitvoeren (van februari 2010 tot februari 2011).
40
Gevels hoge gebouwen
In 2009 hebben we extra aandacht besteed aan de veiligheid van gevels van complexen die hoger zijn dan vier lagen. Het ministerie van VROM vereist van gebouweigenaren dat zij de conditie van de spouwankers analyseren. Naar aanleiding van de uitkomsten van deze analyse hebben we de gevels van enkele complexen met hoge prioriteit al in 2009 aangepakt. De overige complexen worden hersteld in 2010.
Staedion
Woondiensten
Wij bieden onze klanten verschillende diensten aan. In 2009 hebben we enkele diensten verder ontwikkeld. Het project Kies uw keuken, dat huurders de kans biedt om zelf een keuken samen te stellen, hebben we opgenomen in de processen rondom mutatiewoningen en het dagelijks onderhoud. Bij al onze producten en diensten werken we samen met betrouwbare partners die hun kennis en distributiekanalen willen delen. Zo kunnen onze klanten bij FBTO verzekeringsproducten afnemen tegen aantrekkelijke kortingen. Om toegang te krijgen tot specifieke Staedion-informatie op de FBTO-website is er een unieke Staedion-code voor onze klanten beschikbaar. In samenwerking met verhuisbedrijf Zaat bieden we allerlei verhuisdiensten aan, van het huren van een aanhangwagen tot een complete verhuizing. Mede als gevolg van de herstructurering maakten onze klanten in 2009 veelvuldig gebruik van deze diensten.
Serviceabonnementen
In totaal hebben 25.400 huurders een serviceabonnement afgesloten: tegen een maandelijks bedrag kopen zij onder voorwaarden het zogenaamde huurdersonderhoud af. Het serviceabonnement wordt om verschillende redenen gewaardeerd. Periodiek voeren we preventieve werkzaamheden uit in de woningen van abonneehouders om kleine defecten te signaleren en direct te herstellen. Zo behouden we kwaliteit, ontstaan er minder tussentijdse verzoeken voor serviceverlening en neemt het woonplezier toe. Ook tussen deze periodieke servicebeurten door verzorgen we binnen het serviceabonnement reparaties.
VvE Beheer
Het afgelopen jaar hebben we de werkprocessen bij VvE Beheer tegen het licht gehouden. Daarbij hebben we veel aandacht besteed aan de professionalisering van de organisatie en aan een verbetering van de efficiency. In 2009 zijn de eerste resultaten van de procesverbeteringen zichtbaar geworden. Dankzij de verregaande automatisering van de administratieve werkzaamheden kunnen we de cyclische onderdelen van het beheer beter op elkaar afstemmen. De jaarrekeningen 2008 hebben we grotendeels in het eerste kwartaal 2009 opgeleverd. Daarop volgend hebben we de jaarvergaderingen gehouden. Via mailings houden we onze klanten op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen in het VvE-vakgebied. Onze doelstelling is om gemiddeld eens per kwartaal contact met onze klanten te hebben. Dankzij de efficiencyverbeteringen is de gefactureerde beheervergoeding met bijna € 20.000 gestegen tot € 584.022, verdeeld over 97 VvE’s. Deze trend is ook zichtbaar bij de omvang van de verstrekte opdrachten, die steeg van € 6.179.479 tot € 8.465.476. Het aantal eigendomsoverdrachten daalde tot 185 waarvoor we in totaal € 38.850 aan vergoeding hebben gefactureerd.
Jaarverslag 2009
41
In the picture: ROC Mondriaan
’Corporaties, scholen en ziekenhuizen moeten zich steeds meer verantwoorden’ ’Corporaties waren vroeger gezaghebbende instituten. Nu kijken er steeds meer partijen over de schouders van corporaties mee en is er veel kritiek, ook op de toezichthoudende organen. Dat geldt voor veel organisaties met een maatschappelijk doel, instellingen waarvan iedereen vroeger zei: goed dat ze er zijn. Die vanzelfsprekendheid is er niet meer. Corporaties, scholen en ziekenhuizen moeten zich steeds meer verantwoorden. Daar gaat veel tijd in zitten. Tegelijkertijd krijgen scholen steeds meer op hun bord. Als kinderen te dik worden, moeten scholen zorgen voor gezonde voeding en meer beweging. Als te veel jongeren op straat rondhangen, zijn het de scholen die iets moeten doen aan vroegtijdige schoolverlaters. Die combinatie van hoge eisen en toenemende verantwoording zie je bij alle maatschappelijke instellingen. Het gevaar daarvan is dat instellingen zich gaan beperken tot hun kerntaken. Dat maakt het werk minder leuk. We moeten voorkomen dat we in een kramp schieten en onze creativiteit verliezen, want daar komen de mooiste samenwerkingsverbanden uit voort. Ik heb overigens niet het idee dat onze samenwerking met Staedion daaronder heeft geleden in 2009. Het zou mooi zijn als Staedion in 2010 meer aannemers ertoe kan bewegen om werkplekken voor stagiairs te scheppen. Het is op dit moment erg moeilijk voor studenten aan onze bouwopleiding om een stageplaats te vinden. Als we hen negeren, ontstaat er over een paar jaar een tekort aan vakmensen. Voor de komende tien jaar hoop ik dat Staedion zijn sterkste eigenschap behoudt. En dat is wat mij betreft: de bekendheid met het Haagse. Staedion wil zijn vleugels ook uitslaan naar de buitengewesten, maar die ambities mogen niet ten koste gaan van de kennis van de Haagse wereld.’
42
Staedion
Intervie w Ben Ge erdink
Lid Coll ege Bestuu van r
ROC Mo ndriaan
43
Jaarverslag 2009
5
Onze maatschappelijke doelen Staedion is een ’marktorganisatie met een maatschappelijke taak’. Dat betekent niet alleen dat we onze woningen tegen een lage huur aanbieden, maar bijvoorbeeld ook dat we woonruimte beschikbaar stellen voor mensen die begeleiding nodig hebben, dat we samen met bewoners werken aan leefbare wijken en dat we investeren in duurzaamheid.
Maatschappelijke bestedingen
Een groot deel van onze maatschappelijke bestedingen komt voort uit onze ambitie om wonen betaalbaar te houden voor onze doelgroep. Dat we slechts een deel van de maximaal redelijke huur innen, kwam in 2009 neer op een inkomstenderving van € 40.919.946. De aftopping van stichtingskosten, de zogeheten onrendabele top, bedroeg in 2009 een bedrag van € 33.075.000. Maatschappelijke bestedingen in 2009 en 2008 (in €) Kosten werkelijke versus maximaal redelijke huur Kosten complexmedewerkers en wijkbeheerders
2009
2008
40.919.946
42.844.000
756.417
747.000
Leefbaarheidsuitgaven
2.691.000
2.560.000
Aftopping stichtingskosten
33.075.000
23.909.000
880.000
3.745.000
78.322.363
73.805.000
Kosten herstructurering Totaal
Convenanten begeleid wonen
De verhuringen via de convenanten voor specifieke doelgroepen verliepen in 2009 wisselend. Niet in alle gevallen konden onze partners voldoende kandidaten voordragen om de beschikbare woonruimte te vullen. De oorzaak, onderbezetting van begeleidingsteams, komt voort uit onzekerheid over de voortzetting van subsidies als gevolg van veranderingen in de AWBZ. In de gemeentelijke Coördinatiegroep Begeleid Wonen is dit probleem gemeld. Een beëindiging van de subsidie voor begeleid wonen zou het vervolg van de convenanten voor begeleid wonen - en daarmee een succesvolle aanpak - onder druk zetten. Overzicht convenanten begeleid wonen in 2009
44
Organisatie
Onderwerp
Goodwillwerk Leger des Heils
Huisvesting en begeleiding van de doelgroep ’maatschappelijke opvang’
20
7
Reclassering Nederland en Reclassering Leger des Heils
Huisvesting en begeleiding van de doelgroep ex-gedetineerden
25
21
Stichting Exodus
Huisvesting en begeleiding van ex-gedetineerden
15
2
Goodwillwerk Leger des Heils
Huisvesting en begeleiding van dakloze harddrugs- en alcoholverslaafden
10
1
21
Stichting Limor
Huisvesting en begeleiding van langdurig zorgafhankelijken
10
4
32
Anton Constandse en Parnassia
Huisvesting en begeleiding van langdurig zorgafhankelijken
15
4
67
Ipse De Bruggen
Huisvesting en begeleiding van jongeren vanaf 18 jaar met een licht verstandelijke beperking
2
2
4
Staedion
Aantal 2009 beschikbaar
Aantal 2009 verhuurd
Cumulatief verhuurd 124
112
Naast deze convenanten maakten we in 2009 ook enkele andere verhuringen mogelijk in samenwerking met maatschappelijke partners: • Met Stichting MOOI hebben we een samenwerkingsconvenant afgesloten voor een begeleid wonen project voor 5 alleenstaande jonge (tiener)moeders en hun kinderen. De begeleiding door Stichting MOOI is erop gericht dat de jonge vrouwen een opleiding volgen en succesvol afsluiten. Dit vergroot de kansen van moeder en kind in de samenleving. Het is gelukt om de kandidaten in korte tijd te huisvesten. • In samenwerking met de Kesslerstichting hebben we woonruimte verzorgd voor 5 jongeren in het kader van DoorZ, een project voor jongerenopvang. Jongeren die met begeleiding zelfstandig kunnen wonen, kunnen dankzij deze woonvoorziening doorstromen. Op de begane grond exploiteert de Kesslerstichting Pakkie Deftig, een winkel met tweedehandskleding.
Overige maatschappelijke samenwerkingsverbanden
Het hennepconvenant met gemeente, politie en andere corporaties hebben we ongewijzigd voortgezet. • Er zijn twee nieuwe convenanten met de gemeente en andere corporaties opgesteld: een overeenkomst om woningaanpassingen in het kader van de Wmo binnen gestelde normtijden uit te voeren en een convenant om huisuitzettingen als gevolg van huurschulden zoveel mogelijk te verminderen. Beide convenanten worden in 2010 ondertekend. • Het project Crownies is een initiatief van de gemeente Den Haag. In dit project wordt vrijwilligerswerk aangeboden aan jongeren van 8 tot 23 jaar. Als tegenprestatie kunnen de jonge vrijwilligers een keuze maken uit een aanbod van verschillende ’beloningen’. De gemeente heeft met organisaties op het gebied van sport, wonen en welzijn een intentieverklaring ondertekend. Staedion heeft in 2009 enkele klussen aangeboden. Onder begeleiding hebben jongeren bijvoorbeeld geholpen bij het schoonmaken van gemeenschappelijke ruimten in en rond enkele wooncomplexen. • We hebben onze samenwerking met Stichting Present voortgezet. Present brengt vraag naar eenmalige hulp en aanbod van vrijwilligerswerk bij elkaar. • Het aantal buurtkamers in Den Haag is met de opening van een buurtkamer aan de Lau Mazirellaan uitgebreid naar drie. Buurtkamers zijn ontmoetingsplekken voor buurtbewoners. In het project werken we samen met Boog en Humanitas. • We hebben ons aangesloten bij Scheveningen VierKwart. Hierin werken we samen met het stadsdeel Scheveningen, de Respect Zorggroep Scheveningen, Welzijn Scheveningen, Vestia en zorginstelling Steinmetz de Compaan aan de ontwikkeling van levensloopgeschikte wijken in Scheveningen. Een levensloopgeschikte wijk biedt bewoners die kwetsbaar zijn vanwege ouderdom, een handicap of een lage sociaaleconomische staat, mogelijkheden om toch zelfstandig te wonen en volwaardig mee te doen aan de samenleving. Het aantal levensloopgeschikte woningen in Scheveningen is op dit moment onvoldoende. In 2009 hebben we de samenwerking geëvalueerd en een programma opgesteld voor 2009-2010.
Leefbaarheidsprojecten
We investeren jaarlijks veel in leefbaarheid. Dat doen we door onze medewerkers in te zetten, projecten te faciliteren en fysieke maatregelen te nemen in de woonomgeving. Daarbij werken we nauw samen met bewoners en organisaties. We beschouwen kinderen als een belangrijke doelgroep van onze leefbaarheidsprojecten: zij vormen onze toekomst en kunnen zorgen
Jaarverslag 2009
45
voor sociale cohesie. We hebben in 2009 ruim € 2,7 miljoen besteed aan leefbaarheidsprojecten. Het totale budget voor leefbaarheid is fiks verhoogd in 2009, omdat ook veel initiatieven in de krachtwijken zijn aangepakt. De lijst van activiteiten is lang. Kijk voor een volledig overzicht op onze website www.staedion.nl. We beperken ons hier tot twee voorbeelden van projecten die we in 2009 samen met bewoners uitvoerden: Kunstpalenproject de Gaardes De Gaardes konden wel wat opgefleurd worden. Wijkcomplexmedewerker Sam Ramroop kwam met het idee om de wijk mooier te maken met ’kunstpalen’ die door kinderen zijn getekend: een speelse manier om kinderen te betrekken bij hun woonomgeving. Met tekeningen en zelfbedachte namen worden het ’hun’ speelterreinen en ’hun’ voetpaden. De bewonerscommissie heeft het idee met onze hulp uitgevoerd. Maar liefst 40 kinderen uit de wijk gingen onder begeleiding van kunstenaar Joost Konings aan de slag. Op 16 december 2009 heeft wethouder Baldewsingh de eerste kunstpaal feestelijk onthuld. Broadcast Yourself Het project Broadcast Yourself bood jongeren van 13 en 14 jaar in Mariahoeve de kans om korte documentaires te maken over het leven van ouderen in de wijk. Daarna is er door de jongeren een theaterstuk in de wijk opgevoerd. Dankzij het project zijn er meer contacten tussen jongeren en ouderen in Mariahoeve ontstaan, zodat ze meer begrip voor elkaar hebben gekregen. Daarnaast hebben de jongeren veel vaardigheden opgedaan, zoals interviewen, acteren, filmen, monteren, maar ook sociale vaardigheden. Bovendien komen ze op een positieve manier voor het voetlicht. Wij hebben een financiële bijdrage geleverd om dit vernieuwende project mogelijk te maken.
Schoon, heel en veilig
Een schone, hele en veilige woning, woonomgeving of buurt draagt bij aan het welbevinden van mensen. Staedion hecht dan ook grote waarde aan goede buurten waar het prettig wonen is. Onze medewerkers zijn dagelijks in de buurt in de weer om samen met bewoners acties op touw te zetten. Het gaat niet alleen om dure fysieke maatregelen. Door samen met buurtbewoners activiteiten op te pakken ontstaat er een grotere sociale samenhang en een gezamenlijke verantwoordelijkheid. Ook hier beperken we ons tot twee voorbeelden:
46
De Dreven op dreef In De Dreven is extra aandacht geweest voor het onderhoud van tuinen. De bewoners gaven in een enquête aan dat de vervuiling van de binnentuinen hen een doorn in het oog was. Samen met de buurtkinderen en wijkmedewerker Leen de Jong zijn de tuinen eerst papieren rommelvrij gemaakt. Daarna hebben de tuinen een extra onderhoudsbeurt gekregen. Ook zijn er nieuwe speeltoestellen geplaatst. Zo zijn de binnentuinen van de Dreven veranderd in een prettige buitenruimte waar het goed toeven is. Woonafspraken We vinden het belangrijk dat bewoners met plezier in hun wijk wonen. Een schoon en veilig portiek is daarbij heel belangrijk. Daarom zijn we in 2009 in Mariahoeve met een project voor woonafspraken gestart. Bewoners hebben met elkaar afspraken gemaakt over de leefbaarheid in hun portiek. De spelregels zijn voor iedereen zichtbaar in het portiek opgehangen. Als er nog geen schoonmaakcontract was voor een complex, hebben we bewoners gevraagd of ze daar behoefte aan hebben. Als 70% van hen akkoord ging, hebben we een contract afgesloten.
Staedion
Duurzaam bouwen
Ons ambitieniveau op het gebied van duurzaam bouwen blijft hoog. De komende tien jaar streven we naar een CO2-reductie van 20%, een besparing op het gasverbruik van 20% ten opzichte van 1990 en een aandeel van minimaal 20% duurzame energie in ons totale verbruik. Onze ambities sluiten aan op die van het kabinet en de verplichtingen die Nederland in Europees verband is aangegaan. We verwachten de komende 10 jaar een forse investering te doen in duurzaamheid in onze bestaande en nieuwbouwcomplexen. We investeren ongeveer 300 miljoen euro waarvan 100 miljoen euro onrendabel. Onze ambities vragen ook van onze huurders een bijdrage, maar ons milieubeleid is erop gericht dat de energiebesparingsmaatregelen per saldo tot lagere woonlasten leiden. Bovendien krijgen huurders meer woongenoot door het uitvoeren van duurzaamheidmaatregelen. Door het plaatsen van HR++ glas gaan bijvoorbeeld niet alleen de woonlasten omlaag maar neemt ook de geluidsoverlast af. We streven voortdurend naar een goede balans tussen betaalbaarheid, duurzaamheid, behaaglijkheid en kwaliteit van de woningen. Met voorlichting over de voordelen van energiebesparing proberen we onze klanten bewuster te maken van hun energiegebruik. Ingrepen in de bestaande voorraad Om de energieprestaties van de bestaande woningvoorraad te verbeteren, zetten we uiteenlopende duurzame maatregelen in, zoals warmtepompen, windenergie en hoogrendementsketels. Daarbij bereiken we een behoorlijke CO2-reductie. In 2009 hebben we bijvoorbeeld een renovatie van 125 woningen aan de Stieltjesstraat aangegrepen om het energiegebruik terug te brengen. Dankzij een combinatie van warmteterugwinning via het dak, gevel- en dakisolatie en de verwijdering van oude geisers hebben we de CO2-uitstoot van het gehele complex met een derde teruggebracht.
EPA-labels
In 2009 hebben we op basis van referentie-EPA’s (Energie Prestatie Advies) ons totale bezit geanalyseerd. Alle woningen zijn nu voorzien van een EPA-label. Energielabels Staedion (EPA’s) als percentage van de woningvoorraad per 31-12-2009 4% 15%
2%
A, A+ en A++
23%
B C D E
12%
47
F 14%
30%
G
Toepassing van innovatieve technieken
We investeren de komende jaren fors in nieuwe innovatieve technieken voor energiebesparing. Een goed voorbeeld daarvan is het gebruik van aardwarmte om panden te
Jaarverslag 2009
Samen met de bew de buurt schoon, honers houdt Staedion eel en veilig verwarmen. Daarmee lukt het ons om de CO2-uitstoot met 50 tot 60% te verlagen. In Den Haag Zuidwest investeren we samen met andere corporaties en energiebedrijven onder de noemer ’Aardwarmte Den Haag’ in deze voor Nederlandse begrippen unieke techniek. Ook in Delft en Transvaal verwarmen we nieuwe woningen met warmtepompen. De eerste duurzame woningen in Transvaal zijn in december opgeleverd. Deze activiteiten op het gebied van energie zijn ondergebracht in ons eigen energiebedrijf Energiek. De activiteiten van Energiek zullen de komende jaren verder worden uitgebreid. Mind Building Voor een deel van de nieuwe woningen van Stadspark Overvoorde in Den Haag Zuidwest maken we gebruik van het innovatieve bouwsysteem Mind Building Integrated System: onderdelen van iedere woning worden in de fabriek geproduceerd en kant-en-klaar op de bouwplaats afgeleverd. Daardoor is de bouwtijd korter en zijn de woningen energiezuinig en voorzien van goede geluidsisolatie. Doordat hergebruik mogelijk is, worden er bovendien minder materialen gebruikt en blijft de hoeveelheid sloopafval beperkt.
48
Kennisontwikkeling Kennisontwikkeling op het gebied van milieu en duurzaamheid is van groot belang. Op dit punt zoeken we samenwerking met andere partijen, zowel in binnen- als buitenland. Onze activiteiten binnen het internationale samenwerkingsverband European Federation for Living (EFL) richten zich dan ook vooral op het thema milieu en duurzaamheid (zie ook hoofdstuk 2).
Staedion
6
Onze medewerkers
In 2009 hebben we met onze medewerkers veel aandacht besteed aan de klant. In woord: al onze medewerkers hebben een of meer schrijftrainingen gevolgd. En in daad: dankzij een reorganisatie van onze onderdelen Wonen en Services staat de klant nog meer centraal.
Veranderingen in ons personeelsbestand
We hadden op 1 januari 2009 431 medewerkers in dienst (402,03 fte). In 2009 zijn 51 nieuwe medewerkers in dienst getreden en zijn 41 medewerkers uit dienst gegaan. Het aantal medewerkers op 31 december 2009 bedroeg 441 (411,51 fte), van wie er 335 fulltime werken en 106 parttime. Van alle medewerkers werkt 61% procent in een administratieve functie en 39% in een technische functie. De gemiddelde duur van het dienstverband was in 2009 10,9 jaar, de gemiddelde leeftijd van onze medewerkers 42,9 jaar. Verlof en pensioen Op 31 december hadden alle medewerkers gezamenlijk 24.490 uur aan verlof tegoed. Het eindsaldo van ’Tijd voor Tijd’ 2009 bedroeg 4.656 uur. Het aantal medewerkers zonder premievrij ouderdomspensioen steeg van 126 op 31 december 2008 naar 155 op 31 december 2009.
Organisatieontwikkeling
Het jaar 2009 stond voor een groot deel in het teken van de ontwikkeling van de organisatieonderdelen Wonen en Services. Met deze organisatieontwikkeling willen we bereiken dat de klant nog meer centraal komt te staan. In de eerste helft van het jaar hebben we een nieuwe organisatiestructuur opgezet, waarbij alle functieprofielen zijn bekeken en een aanzienlijk aantal profielen opnieuw is geformuleerd. Voor de zomer van 2009 hebben we met alle betrokken medewerkers gesprekken gevoerd om hun belangstelling te registreren. In deze gesprekken konden medewerkers aangeven welke functie of functies ze graag willen gaan vervullen in de nieuwe organisatie. Vervolgens heeft een plaatsingscommissie negen nieuwe gebiedsteams, ondersteunende teams en onderhoudsteams samengesteld, verdeeld over vier nieuwe vestigingen en de afdeling Services. Na de vakanties zijn alle voorbereidingen in gang gezet om begin januari 2010 te kunnen starten met de nieuwe organisatiestructuur en teams. Klachtencommissie Medewerkers die het niet eens waren met beslissingen rond de organisatieontwikkeling, konden terecht bij een klachtencommissie, die bestond uit onafhankelijke personen van buiten de organisatie. In 2009 heeft deze commissie één klacht behandeld. Vertrouwenspersoon In 2009 heeft Staedion intern twee medewerkers aangesteld als intern vertrouwenspersoon. Medewerkers die iets wilden bespreken maar dat niet met hun leidinggevende of P&O wilden doen, konden terecht bij een van deze personen.
Jaarverslag 2009
49
Opleiding, training en ontwikkeling
We vinden het van groot belang dat onze medewerkers zich kunnen ontwikkelen. Op basis van planningsgesprekken maakt iedere leidinggevende met zijn of haar medewerkers afspraken over hun persoonlijke ontwikkelpunten. Om die ontwikkeling te ondersteunen of om de persoonlijke effectiviteit te verbeteren, wordt er in veel gevallen gebruikgemaakt van een opleiding of training. In 2009 hebben we ruim een half miljoen euro geïnvesteerd in opleidingen en trainingen. Schrijftraining Over het algemeen worden er jaarlijks verschillende ’corporate trainingen’ verzorgd. In 2009 hebben we ervoor gekozen alleen een corporate schrijftraining te organiseren, vanuit de ambitie om onze schriftelijke correspondentie met alle klanten en externe belanghebbenden te moderniseren en professionaliseren. Er zijn verschillende trainingen aangeboden, waaronder ’Eigentijds en klantgericht corresponderen’, ’Schrijven voor het net’ en ’Doeltreffend rapporteren’. Afhankelijk van hun functie kregen onze medewerkers een of meer schrijftrainingen aangeboden.
Arbeidsvoorwaarden
Voor alle medewerkers die in dienst zijn van Staedion is de CAO Woondiensten van toepassing. Deze CAO regelt de collectieve arbeidsvoorwaarden voor iedereen die werkzaam is bij een woningcorporatie. De laatste CAO had een looptijd tot en met 31 december 2008. In 2009 zijn er langdurige en soms moeizame onderhandelingen geweest tussen de betrokken partijen: branchevereniging Aedes namens alle woningcorporaties en FNV Bouw, CNV Hout en Bouw en De Unie namens de werknemers. In oktober 2009 is een nieuwe CAO tot stand gekomen. De nieuwe CAO ging met terugwerkende kracht in per 1 januari 2009 en heeft een looptijd tot 31 december 2010.
Woondiensten Cafetaria Systeem We bieden onze medewerkers een Woondiensten Cafetaria Systeem (WCS) aan. Dit systeem stelt medewerkers in staat hun arbeidsvoorwaarden voor een deel zelf samen te stellen door een keuze te maken uit verschillende ’doelen’. In 2009 hebben opnieuw veel collega’s gebruikgemaakt van het WCS. In vergelijking met 2008 is het aantal deelnemers gestegen. Gekozen doelen in het Cafetaria Systeem in 2009
50
Spaarloon
234
Verlof
94
Openbaar vervoer
2
Fiets
28
Opleiding
0
Geld
3
Levensloop
9
Vakbondscontributie
14
Ziekteverzuim
Bedrijfsfitness
20
Het ziekteverzuimpercentage bedroeg in 2009 5,1%. Daarvan kan 1,6% worden toegerekend aan zogenaamd kort verzuim (enkele dagen), 0,9% aan middenlang verzuim (enkele weken) en 2,6% aan langdurige arbeidsongeschiktheid. Gemiddeld heeft iedere medewerker zich in 2009 1,9 keer ziek gemeld. In de meeste gevallen ging het om kort verzuim.
Staedion
Ondernemingsraad
De Ondernemingsraad (OR) wordt door de directie betrokken bij alle ontwikkelingen in de organisatie. Daarnaast is de OR aanspreekpunt voor alle medewerkers. De OR behandelt echter geen ’individuele’ vragen of problemen. In 2009 hebben 11 OR-vergaderingen en 8 overlegvergaderingen met de bestuurder plaatsgevonden. Daarnaast heeft de OR regelmatig samen met een externe adviseur gesproken over de verandering van het organisatieonderdeel Wonen. Nieuwe OR In 2009 is een nieuwe OR aangetreden. De Wet op de Ondernemingsraden schrijft voor dat er elke vier jaar een nieuwe OR wordt gekozen. Na een intensieve wervingscampagne door de ’oude’ OR, hebben zich 9 medewerkers kandidaat gesteld. Omdat er 11 leden zijn toegestaan, waren er geen verkiezingen nodig. Op 1 juli is de nieuwe OR van 9 leden aangetreden. In de eerste helft van 2009 bestond de OR uit 7 leden. Behandelde aanvragen In 2009 heeft de OR naast een adviesaanvraag over de heroriëntatie van het organisatieonderdeel Wonen drie instemmingsaanvragen behandeld: • Aanpassing van de leaseregeling • Aanpassing van het cafetaria systeem • Klachtenmanagement Ter informatie zijn memo’s ontvangen over het afwijken van de sollicitatieprocedure bij bepaalde vacatures. De adviesaanvraag over de heroriëntatie bij Wonen was voor de OR het belangrijkste onderwerp in 2009. De OR is intensief bij deze aanvraag betrokken geweest en heeft samen met een externe adviseur, de achterban en de bestuurder hard gewerkt om tot een goed advies te komen.
51
Jaarverslag 2009
In the picture: stichting MOOI
’Zo veel mogelijk kinderen moeten de kans krijgen om het plezier van sport te ervaren’ ’Namens stichting Mooi begeleid ik de kidsclub van ADO Den Haag voor jongens en meisjes tot en met 12 jaar. We hebben op dit moment ongeveer 2.400 leden. Zij ontvangen vier keer per jaar een magazine en kunnen meedoen aan activiteiten die we organiseren. Staedion sponsort de voetbalclinics die we 20 keer per jaar organiseren bij voetbalverenigingen in de regio Haaglanden. Het is hartstikke leuk om bij zo’n clinic aanwezig te zijn. Veel kinderen staan al een halfuur van tevoren bij de ingang te springen om naar binnen te mogen. Per keer doen ongeveer 100 kinderen mee en zijn er 3 voetballers uit het eerste en het tweede elftal van ADO Den Haag aanwezig. Tijdens een clinic kunnen kinderen in teams een parcours afleggen op een voetbalveld. Onderdelen zijn bijvoorbeeld paaltjesvoetbal, kruising schieten en een partijtje met de spelers van ADO Den Haag, voor veel kinderen het hoogtepunt van de dag. Aan de ene kant zijn de clinics een manier voor ADO Den Haag om de banden met clubs uit de regio te versterken en iets voor de maatschappij te doen. Dat laatste doet ADO Den Haag overigens niet alleen met de clinics. Sinds 1996 bezoeken de spelers elk jaar 20 basisscholen in Den Haag om met leerlingen van groep 7 te praten over pesten en racisme. Aan de andere kant zijn de clinics een manier om sociale vaardigheden te ontwikkelen en kinderen plezier te laten beleven aan sport. Het is belangrijk dat zo veel mogelijk kinderen de kans krijgen om dat te ervaren. Als kinderen sporten, hangen ze bovendien niet rond in de wijk; dat komt de leefbaarheid ten goede. Staedion vindt het als sponsor belangrijk dat alles perfect geregeld is. Als er iets stuk is, kunnen we direct nieuw materiaal bestellen. Ik hoop dat Staedion zich de komende tien jaar blijft inzetten voor de jeugd.’
52
Staedion
Intervie w Dennis van d Steen en
Project leider
Stichtin g MOO
I
53
Jaarverslag 2009
7
Ons imago We lieten dit jaar onderzoek doen naar de beeldvorming over onze organisatie bij huurders, inwoners van Den Haag en stakeholders. Ook ging een nieuwe corporate communicatiecampagne ’Bouw het samen met Staedion’ van start en maakten we verschillende evenementen mogelijk.
Imago-onderzoek
In de zomer van 2009 hebben we onderzoeks- en adviesbureau USP een imago-onderzoek laten uitvoeren. Daaruit blijkt dat huurders ons imago gemiddeld een 3,54 geven op een schaal van 5 punten. Daarmee blijven we iets achter op het gemiddelde in de sector. Onder huurders scoren we goed op ’betrouwbaarheid’ (3,79), ’goed bereikbaar’ (3,81) en ’biedt woningen voor verschillende doelgroepen’ (3,86). Huurders oordelen kritisch op de aspecten ’samenwerking’ en ’lokale betrokkenheid’. Stakeholders beoordelen ons op deze punten juist het best. Zij geven Staedion als eindcijfer een 3,78, wat ons volgens de onderzoekers boven in de markt plaatst. Relaties die langer contact hebben met ons, oordelen het positiefst. Stakeholders zijn het meest kritisch op de aspecten ’betrekken bij beleid’ en ’tijdig communiceren’.
Building Business Reputatie Monitor
In de jaarlijkse Building Business Reputatie Monitor steeg Staedion in 2009 van plaats 11 naar plaats 9 ondanks een iets lagere reputatiescore dan in het jaar ervoor (68,5 in plaats van 69). Dat bevestigt de opmars die we sinds 2006 maken, toen we in de groep corporaties op plaats 16 binnenkwamen. We ondervinden hinder van het negatievere imago van de sector, maar zakken in de monitor minder dan veel andere corporaties. Onze naamsbekendheid is de afgelopen jaren sterk toegenomen; op het aspect ’zeer bekend mee’ zelfs met 300%. Ook de groep ’over gehoord/enigszins mee bekend’ is bijna drie keer hoger dan in 2006. Staedion scoort in de reputatiemonitor boven de norm (70,0) op ’servicegerichtheid’ en ’maatschappelijk verantwoord’, de belangrijkste aanjagers voor de reputatie van een corporatie. Aandachtspunten zijn ’bedrijfsmatig werken’, ’financiële prestatie’ en ’transparantie’.
Bouw het samen met Staedion
54
In april 2009 ging de nieuwe corporate communicatiecampagne ’Bouw het samen met Staedion’ van start met in de hoofdrol een regisseursstoel. De regisseursstoel staat voor iets wat we heel belangrijk vinden. Namelijk dat iedereen die met Staedion te maken heeft, meetelt. Dat onze partners, klanten en collega’s samen met Staedion bepalen hoe onze projecten vorm en inhoud krijgen. Dat we luisteren naar mensen, omdat we de overtuiging hebben dat samenwerking dé manier is om onze diensten en producten naar een hoger niveau te tillen. Waarbij voorop blijft staan dat Staedion er is om mensen met een laag of middeninkomen, kwetsbare groepen, starters en senioren een wooncarrière op maat aan te bieden: bestaande en nieuwe huur- en koopwoningen voor elke fase van het leven, tegen een passende prijs.
Evenementen mogelijk maken
Door evenementen in de stad mede mogelijk te maken, onderstrepen we onze lokale betrokkenheid. Met de keuze voor gratis evenementen voor een breed publiek sluiten we zo dicht mogelijk aan bij onze doelgroep.
Staedion
Samen met 500 hun wijkwensenkinenderen van 8 scholen brachten w e die van buurtbewo ners in kaart Parkpop Ook in 2009 verbonden we onze naam aan Parkpop. Mede daardoor kon dit grote, gratis evenement voor de 29e keer plaatsvinden. Zo onderstrepen we onze betrokkenheid bij de stad en in het bijzonder bij de gebieden Transvaal en Den Haag Zuidwest, die tegen de festivallocatie aan liggen. Parkpop trok in 2009 275.000 bezoekers. Martbazar Gezamenlijk optrekkend met de gemeente steunden we vanuit het project voor de herstructurering van Transvaal de Martbazar. Deze opvolger van de KaSchBa trok in 2 dagen 15.000 bewoners van Transvaal en omgeving. Varend Corso Westland In het Westland, waar we ook actief zijn, hebben we het Varend Corso mede mogelijk gemaakt. We kozen voor dit evenement omdat het gratis is, een breed publiek trekt en heel nadrukkelijk wortelt in de lokale samenleving. Het corso trok 300.000 bezoekers. ADO Kids clinics Ter versterking van de sociaal-maatschappelijke rol van ADO in de regio steunen we de ADO Kids clinics voor jeugdvoetballers uit de regio Haaglanden. We zijn deze samenwerking aangegaan voor een periode van 2,5 jaar. Expositieruimte In 2009 hebben we de expositieruimte bij ons hoofdkantoor ter beschikking gesteld aan enkele maatschappelijke partners, zoals het initiatief E.nu, Parkpop, Varend Corso Westland, Kessler Stichting en zorginstelling Florence. Mariahoeve Festival Het Mariahoeve Festival is begonnen als een festival ter ere van het 50-jarig bestaan van de wijk Mariahoeve en uitgegroeid tot meerdaags multicultureel festival. Ook in 2009 heeft het festival plaatsgevonden met optredens en allerlei activiteiten in de buurt. Staedion was een van de partners die het festival mogelijk maakten.
Jaarverslag 2009
55
8
Onze financiën Dit hoofdstuk kan worden gezien als de in geld uitgedrukte samenvatting van onze activiteiten. Hier wordt duidelijk wat onze activiteiten hebben gekost, hoe onze uitgaven zich verhouden tot onze verwachtingen en wat de gevolgen zijn voor onze financiële continuïteit en solvabiliteit.
Jaarresultaat
Het financieel resultaat van Staedion over 2009 bedraagt € 12,7 miljoen negatief. In 2008 werd nog een positief resultaat van € 10,1 miljoen gerealiseerd. Het resultaat wordt net als in andere jaren met het eigen vermogen verrekend. De daling van het resultaat kan grotendeels worden verklaard door het effect van exogene economische factoren die de opbrengsten onder druk zetten. Het balanstotaal is ten opzichte van 2008 met ruim 6% gestegen tot € 1,7 miljard. Het eigen vermogen daalde tot ruim € 290 miljoen doordat het resultaat ten laste is gebracht van het eigen vermogen. De verhouding tussen het eigen vermogen en het totaal vermogen (ook wel de solvabiliteit genoemd), bedraagt 16,6%. In 2008 bedroeg dit getal 18,4%. De bedrijfsopbrengsten zijn met 6,3% gedaald tot 234 miljoen. De economische crisis speelt een belangrijke rol in deze daling. De som van de verkoopopbrengsten uit nieuwbouw en bestaand bezit bedragen € 2,2 miljoen in 2009 tegen € 10,8 miljoen in 2008. Daarvan is in 2009 € 3,2 miljoen door het uitponden van bestaande woningen gerealiseerd. Het resultaat op nieuwbouwkoopwoningen bedraagt € 1,0 miljoen negatief. Dit resultaat wordt grotendeels veroorzaakt doordat de in 2008 toegepaste uitgangspunten voor de berekening van het ’percentage of completion’ niet zijn gerealiseerd. Hierdoor is in 2008 een hogere winst vastgesteld. De huuropbrengsten zijn gekoppeld aan de inflatie. De huuropbrengst steeg met 3,7% tot € 165,9 miljoen terwijl de huurverhoging 2009 2,5% bedroeg. Het verschil wordt veroorzaakt door het harmonisatie effect waarbij de huur bij mutatie wordt opgetrokken tot de streefhuur die overeenkomt met de maximaal redelijke huur volgens het Woning Waardering Systeem (WWS).
56
De bedrijfslasten zijn in 2009 gestegen tot € 256,8 miljoen, met als gevolg dat het bedrijfsresultaat daalde naar ruim € 22,5 miljoen negatief. Bij vrijwel alle tot de bedrijfslasten behorende kostenrubrieken zijn de kasstromen gestegen. De belangrijkste stijgers zijn de personeelskosten (+4%), de overige bedrijfslasten (+5,2%) en de onderhoudskosten (+49%). De stijging van de personeelskosten wordt veroorzaakt door het toegenomen aantal personeelsleden en de salarisontwikkeling. De overige bedrijfslasten zijn hoofdzakelijk gestegen als gevolg van de toegenomen flexibele personeelskosten. De stijging van onderhoudskosten wordt grotendeels veroorzaakt door het sterk toegenomen groot onderhoud. In 2009 is een groot aantal projecten opgeleverd, hierdoor is het aantal woningen in exploitatie gestegen tot 31.909 stuks. De bijbehorende onrendabele toppen zorgen voor een stijging van de post waardeverandering materiële vaste activa. Staedion bepaalt jaarlijks de waarde van de grondposities en hanteert daarbij het waardebegrip uit de IFRS regelgeving. De onrendabele toppen en de waardecorrecties op de grondposities zorgen samen voor een stijging van de post waardeverandering materiële vaste activa van € 16 miljoen in 2008 tot € 77,2 miljoen ultimo 2009. Staedion
De rentelasten zijn met ruim € 2,7 miljoen gestegen tot € 58,3 miljoen. Door de daling van de rentebaten met € 8,1 miljoen, tot € 9,1 miljoen, komen de totale rentelasten uit op € 49,2 miljoen. Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening bedraagt daarom € 71,7 miljoen negatief. De mutatie in de actuele waarde van de materiële vast activa van € 61,3 miljoen wordt veroorzaakt door het opboeken van de bedrijfswaarde van de opgeleverde nieuwbouw huurwoningen, de aanpassing van het huurbeleid en de beleidswijziging op het terrein van personeel. Daarnaast is in het kader van een Tax Control Framework het onderhoud nader onder de loep genomen. Hieruit is gebleken dat 55% van het groot onderhoud en 97% van het planmatig onderhoud fiscaal verrekenbaar is. Dit heeft tot gevolg dat de post vennootschapsbelasting is bijgesteld naar een afdracht van € 4,8 miljoen. Dit alles resulteert in een negatief jaarresultaat van € 12,7 miljoen. Winst- en verliesrekening (x euro e 1.000,-) Bedrijfsopbrengsten
Jaarrekening 2009
Jaarrekening 2008
Huren
165.871
60.005
Vergoedingen
15.948
11.762
108
156
2.217
10.801
3.668
0
Overheidsbijdrage BWS Verkoopresultaat Gerealiseerde winst verkoop bouwrechten Bijdrage Rijk / Gemeente Overige bedrijfsopbrengsten Omzet projecten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa Waarde verandering materiële vaste activa Waardeverandering deelnemingen Herstructurering Erfpacht
2.641
4.217
10.541
8.573
33.252
54.506
234.246
250.020
3.428
2.980
77.191
16.366
-9.208
10.654
880
3.745
273
273
Personeelskosten
25.942
24.961
Onderhoudskosten
76.333
51.284
Belastingen en verzekeringen
8.020
7.771
Kosten leveringen en diensten
14.777
12.720
Overige bedrijfslasten
23.129
21.985
Bestede kosten onderhanden werk Som der bedrijfslasten Saldo
35.997
56.090
256.762
208.829
-22.516
41.191
Rentebaten
9.058
17.148
Rentelasten
- 58.253
-55.530
Renteresultaat
-49.195
-38.382
-71.711
2.809
Vennootschapsbelasting
-4.817
-6.085
Mutatie actuele waarde materiële vaste activa
61.344
4.475
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
Resultaat deelneming Belastinglatentie te verrekenen Resultaat
-262
1.862
2.765
7.000
-12.681
10.061
Jaarverslag 2009
57
Resultaat versus begroting
Het is algemeen bekend dat het resultaat volgens de begroting vrijwel nooit overeenkomt met het werkelijk gerealiseerde resultaat in de jaarrekening. Dit komt enerzijds doordat een aantal posten uit de jaarrekening niet of niet separaat in de begroting zijn verwerkt. Anderzijds blijft een begrotingsresultaat een verwachting over wat komen gaat. In een economisch onstuimige periode is het extra lastig een nauwkeurige begroting op te stellen. Dat blijkt dit jaar ondermeer uit de begrote huuropbrengsten. Uit voorzichtigheidsoverwegingen is in de begroting met een geringe stijging van de huuropbrengsten gerekend. In de jaarrekening komen de huuropbrengsten € 4,1 miljoen hoger uit dan begroot. De verkoopopbrengsten blijven mede als gevolg van de economische crisis, achter bij de verwachtingen. De gerealiseerde verkoopopbrengst bedraagt met € 2,2 miljoen minder dan de helft van wat was begroot. Aan de kostenkant zitten de belangrijkste verschillen met de begroting in de overige bedrijfslasten en de onderhoudskosten. De overige bedrijfslasten zijn als gevolg van de gestegen flexibele personeelskosten € 4 miljoen hoger dan begroot. Deze stijging heeft te maken met de inhuur van tijdelijk personeel als gevolg van de organisatieverandering en heeft daardoor geen structureel karakter. Het aantal projecten voor groot onderhoud is uitgebreid. Hierdoor zijn de onderhoudskosten in 2009 weliswaar gestegen maar neemt de druk op het planmatig onderhoud voor deze woningen de komende jaren af. In totaal zijn de onderhoudskosten in de jaarrekening 2009 € 26,7 miljoen hoger dan was begroot. Het grootste verschil met de begroting zit echter in de waardeverandering materiële vaste activa. In deze post zijn de onrendabele toppen en de waardeverandering van de grondposities verwerkt. De waardeverandering van de grondposities is niet in de begroting opgenomen. En het totaal van de onrendabele toppen is hoger dan begroot als gevolg van de omzetting van een aantal koopprojecten naar huurprojecten. Dit heeft tot gevolg dat deze post in de jaarrekening 2009, ten opzichte van de begroting 2009, met € 57,5 miljoen is gestegen. Voor de financiering van de nieuwbouwwoningen zijn nieuwe leningen aangetrokken, dit heeft tot gevolg dat ook de rentelasten zijn toegenomen. De rentelasten bedragen in de jaarrekening € 2,8 miljoen meer dan in de begroting. De extra opgeleverde huurwoningen, de aanpassing van het huurbeleid en de beleidswijziging op het terrein van personeel, zorgen ook voor een buitengewoon resultaat in de vorm van een mutatie actuele waarde materiële vaste activa van € 61,3 miljoen. Het totaal resultaat komt daarmee in de jaarrekening € 14,3 miljoen hoger uit dan in de begroting.
58
Staedion
Winst- en verliesrekening (x euro e 1.000,-) Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdrage BWS Verkoopresultaat Bijdrage Rijk / Gemeente Overige bedrijfsopbrengsten Omzet projecten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa
Begroting 2009
Jaarrekening 2009
161.795
165.871
10.652
15.948
160
108
7.854
2.217
0
2.641
9.340
14.209
pm
33.252
189.801
234.246
4.086
3.428
Waarde verandering materiële vaste activa
19.644
77.191
Waardeverandering deelnemingen
21.080
-9.208
0
880
Herstructurering Erfpacht Personeelskosten Onderhoudskosten
273
273
28.119
25.942
0
0
Grootschalig onderhoud
13.069
43.916
Planmatig onderhoud
23.038
18.945
Klachten en mutatie onderhoud
10.787
10.781
Leefbaarheid
2.611
2.691
Belastingen en verzekeringen
7.631
8.020
Kosten leveringen en diensten
10.879
14.777
Overige bedrijfslasten
19.625
23.129
Bestede kosten onderhanden werk Som der bedrijfslasten Saldo
pm
35.997
160.842
256.762
28.959
-22.516
Rentebaten
9.045
9.058
Rentelasten
-55.427
-58.253
Renteresultaat
-46.382
-49.195
-17.423
-71.711
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Vennootschapsbelasting Mutatie actuele waarde materiële vaste activa
-9.517
-4.817
-19
61.344
Resultaat deelneming
0
-262
Buitengewone baat
-
2.765
-26.959
-12.681
Resultaat
59
Jaarverslag 2009
In the picture: bewoners
’Ik denk nog wel eens als ik binnenloop:
goh, is dat echt van mij’
’In 2009 heeft Staedion mijn woning verbouwd. Dat had ik niet verwacht. Een paar jaar terug leek het er nog op dat mijn huis zou worden gesloopt en dat ik op zoek moest naar iets anders. Gelukkig hoeft dat nu niet meer. Ik woon hier al 43 jaar. Ik heb alles bij de hand en kan mijn weg goed vinden. Ik vind het fijn dat ik hier kan blijven. Mijn eiken keuken is niet verbouwd, want die wilde ik graag houden. Maar verder is bijna alles vernieuwd: de wc, het plafond, de ramen en de voordeur. Ik vind het erg fijn dat ik mijn deuren en ramen voortaan goed op slot kan draaien. Er is twee keer geprobeerd om bij mij in te breken, maar nu komt er niemand meer in. Ik voel me echt veilig. Ik hou helemaal niet van verbouwingen: al die rommel! Maar mijn zoon vond dat ik me niet zo moest aanstellen. Op een maandag om 7.15 uur kwamen er zes werklui binnen. Ze zijn meteen begonnen. Heel aardige jongens hoor. Je hoefde maar even iets te vragen en ze deden het. Ik had bijvoorbeeld nieuwe lampen gekocht voor in de keuken en de woonkamer. Die hebben ze voor me opgehangen. Tijdens de verbouwing is mijn jonge hondje een paar keer weggelopen. Met zes jongens over de vloer kun je niet voorkomen dat zo’n pup er af en toe tussendoor glipt. Maar als dat gebeurde, holden zij er meteen achteraan. Het is in één woord prachtig geworden. Ik heb meteen ook nieuwe meubels gekocht. Alles was eiken. Nu zijn mijn meubels zwart-wit, in de stijl van Jan des Bouvrie. Ik denk nog wel eens als ik binnenloop: goh, is dat echt van mij? Ik heb een heel nieuw huis. Ik heb voor de komende tien jaar geen wensen meer!’
60
Staedion
w e i v r Inte roen Jenny G
laan er Gooi t s n o o Bew
61
Jaarverslag 2009
Vooruitblik
Begroting 2010 Tijdens het opstellen van de begroting voor 2010 werden de gevolgen van de wereldwijde recessie ook in Nederland duidelijk zichtbaar. Het lenen van geld voor zowel particulieren als bedrijven is een stuk lastiger dan in het verleden. Dit is onder meer merkbaar in de omloopsnelheid van woningen die te koop staan. We hebben hierop ingespeeld door de nieuwbouwontwikkeling te temporiseren. Tegelijkertijd stellen we vast dat veel van onze nieuwbouwprojecten in herstructureringsgebieden of krachtwijken liggen. Juist deze projecten moeten, ondanks de economische crisis, doorgaan. Om dit te kunnen garanderen, hebben we in de begroting voor 2010 een efficiencyslag gemaakt. Dankzij bezuinigingen dalen de bedrijfslasten ten opzichte van de begroting voor 2009. Als gevolg daarvan verbetert het bedrijfsresultaat. Meerjarenraming 2011-2018 In de Meerjarenraming 2011-2018 hebben we een eerste start gemaakt met het werken volgens de nieuwe gebiedsindeling. Bij het opstellen van de Meerjarenraming integreren we individuele gebiedsstrategieën in een Staedion breed Meerjareninvesteringsplan. Daarbij besteden we de komende jaren meer aandacht aan het ’revolving fund’-principe. Vrij vertaald betekent dit dat in het Meerjareninvesteringsplan een direct verband wordt gelegd tussen de inkomende en de uitgaande kasstromen: geld kan pas weer geïnvesteerd worden zodra het uit een andere investering of extra opbrengst vrijkomt. We sturen dus meer en primair op kasstromen en secundair op waardeontwikkelingen. In combinatie met de eerder genoemde temporisering en bezuinigingen zorgt dit voor een positieve ontwikkeling van de solvabiliteit van Staedion.
Regelgeving voor de verslaglegging
De regelgeving voor de volkshuisvestelijke en commerciële verslaglegging voor woningcorporaties is vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Het BBSH verwijst daarbij naar de algemene regelgeving in het Burgerlijk Wetboek en naar de door de Raad voor de Jaarverslaggeving in de RJ 645 vastgelegde eisen. Daarnaast bestaan er voor het samenstellen van de fiscale jaarrekening extra vereisten. De regelgeving vanuit het BBSH is de afgelopen tijd niet of nauwelijks veranderd. De fiscale regelgeving en de RJ 645 worden daarentegen vrijwel ieder jaar geactualiseerd.
Wijzigingen verslagjaar 2009
Vanaf verslagjaar 2009 moeten de financiële cijfers van een analyse worden voorzien. Daarbij moet aandacht worden besteed aan:
62
• de ontwikkeling gedurende het boekjaar; • de behaalde omzet en resultaten; • de toestand op balansdatum en personeelsaangelegenheden; • de voornaamste risico’s en onzekerheden; • de kasstromen en financieringsbehoeften. Staedion besteedde ook in voorgaande jaren al aandacht aan deze onderwerpen. Vanaf verslagjaar 2009 zal deze informatie echter expliciet worden vermeld. Daarnaast zijn er nog enkele andere wijzigingen. De accountantscontrole heeft bijvoorbeeld een wettelijke status gekregen en woningcorporaties zijn vanaf 2009 verplicht de jaar-
Staedion
rekening bij de Kamer van Koophandel te deponeren. Belangrijker is de aanvulling met betrekking tot het toetsen van de governancecode door de accountant. In de accountantsverklaring moet worden gerapporteerd over de juiste naleving van de rapportage-eisen van de governancecode door het bestuur en de toezichthouder.
Aangekondigde wijzigingen verslagjaar 2010
Begin 2010 zijn de volgende discussiepunten opgesteld die gedurende het jaar verder moeten worden uitgewerkt. • classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie; • aanscherpen van het actuele waardebegrip voor het sociaal en commercieel vastgoed; • opnemen van een passage over afschrijvingen; • de verwerking van opbrengsten van onroerende zaken die zijn verkocht onder voorwaarden; • het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening. Op dit moment is het nog maar de vraag of en in hoeverre deze punten in de toekomstige regelgeving worden verwerkt. Enkele van deze onderwerpen sluiten nauw aan bij de politiek-maatschappelijke discussie over de positie van de woningcorporaties. Andere hebben betrekking op actuele financiële en fiscale vraagstukken. Het is daarmee zeer waarschijnlijk dat enkele van deze onderwerpen op afzienbare termijn zullen worden omgezet in nieuwe regelgeving.
Fiscale regelgeving
Omzetbelasting In het Belastingplan 2010 ligt de nadruk voor corporaties op de Omzetbelasting (BTW). Met ingang van 1 januari 2010 is de zogenaamde Mededeling 26 komen te vervallen, de vrijstelling op het toepassen van de integratieheffing bij het bouwen van sociale woningen. Als gevolg hiervan moet nu ook BTW worden afgedragen over de eigen grond en eigen uren die in een project worden ingebracht. De belastingdruk op het projectresultaat zal daardoor toenemen. Vennootschapsbelasting Wat fiscale regelgeving betreft heeft de nadruk de afgelopen jaren voor woningcorporaties vooral op de invoering van de vennootschapsbelasting gelegen. Met de komst van de vaststellingsovereenkomst (VSO) tussen de woningcorporaties en de Belastingdienst is aan veel onduidelijkheden een einde gekomen. De VSO bevat specifieke bepalingen over de waardering van posten op de fiscale balans en de wijze van resultaatneming. De hoogte van de vennootschapsbelastingaanslag wordt bepaald op basis van het jaarresultaat, compensabele verliezen uit voorgaande jaren, vrijgestelde winstbestanddelen en latente belastinglatenties. De inbedding van de regelmatig wijzigende fiscale regelgeving is een gecompliceerd en continu proces. Na het administratief verwerken van de uit de VSO voortvloeiende verplichtingen richten we ons nu op de actualisatie en de borging van de processen die met fiscale regelgeving te maken kunnen krijgen. Dit doen we door het opzetten van een ’tax control framework’ (TCF). Inmiddels zijn de eerste stappen hiertoe gezet. Met het TCF kan worden aangetoond dat we fiscaal in control zijn. Als het TCF voldoet aan de eisen van de Belastingdienst kan een ’ruling’ worden aangegaan. Dat betekent dat we verklaren dat de fiscale regelgeving naar behoren wordt toegepast en dat we dit op basis van het TCF aan de Belastingdienst duidelijk kunnen maken. Als de Belastingdienst deze mening deelt, zal de Belastingdienst de periodieke controles beperken tot de kwetsbare punten in het TCF. Jaarverslag 2009
63
Financiële sturing
Treasury De lange termijnfinanciering van Staedion is van groot belang voor de continuïteit van de organisatie. Door middel van onze treasury-activiteiten willen we zowel de korte- als de lange termijnfinanciering waarborgen. Onze treasury-activiteiten omvatten onder meer cashmanagement, financieringsbeleid en beleggingsbeleid. Het sluiten van financieringsovereenkomsten moet binnen aanvaardbare risico’s en tegen een zo laag mogelijke prijs plaatsvinden. Vanwege het belang van onze treasury-activiteiten hebben we een treasurystatuut opgesteld, waarin we de uitgangspunten en verantwoordelijkheden hebben vastgelegd. De belangrijkste uitgangspunten zijn: 1. Zorgdragen voor voldoende liquiditeiten. 2. Korte termijnfinanciering (6 maanden): de beschikbare kredietfaciliteit bedraagt minimaal € 10 miljoen, de kortgeldfaciliteit bedraagt maximaal 7,5% van het lang vreemd vermogen of de materiële vaste activa. 3. Lange termijnfinanciering: iedere 12 maanden is minimaal 5% van de restantschuld van de leningen aflosbaar. 4. Het renterisico ligt in een periode van 12 maanden tussen 5% en 15% van de netto financieringsbehoefte. Jaarlijks stellen we op basis van deze uitgangspunten een treasuryjaarplan op. De Raad van Commissarissen, die het statuut in het verleden heeft goedgekeurd, ontvangt het jaarplan jaarlijks ter goedkeuring. Onze liquiditeitenpositie wordt bepaald door de ontvangst van huren en verkoopopbrengsten, verminderd met de betaling van exploitatielasten, bedrijfskosten, rente, aflossingen en investeringen. We analyseren de ontwikkeling van de liquiditeitenpositie maandelijks en voorspellen zo de liquiditeitenbehoefte voor een periode van 24 maanden vooruit. De liquiditeitenbehoefte voor de komende jaren hebben we bepaald aan de hand van de Meerjarenraming 2011-2018. Uit deze raming volgt een meerjarige liquiditeitenplanning op basis waarvan we een actief rentemanagement voeren. De hoofddoelstelling daarvan is het afdekken van het toekomstig renterisico - uiteraard volgens de in het treasurystatuut gestelde kaders. Daarbij maken we gebruik van ’forward leningen’ (leningen met een uitgestelde storting) en ’forward starting swaps’ (renteruilovereenkomsten met een startdatum in de toekomst). Het renterisico op de bestaande leningenportefeuille (ontstaan door conversie en herfinanciering) en nieuw aan te trekken leningen is voor de periode 2007-2011 voor een belangrijk deel afgedekt door de gunstige rentevoeten die in 20062008 konden worden vastgezet.
64
Financiële instrumenten
Onder financiële instrumenten verstaan we zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiële derivaten. We gebruiken deze instrumenten als volgt om onze risico’s af te dekken:
Staedion
Marktrisico
Staedion loopt marktrisico ten aanzien van de waardering van ’swaps’. Dit risico beheersen we door spreiding aan te brengen in de swapportefeuille.
Renterisico
Staedion loopt renterisico ten aanzien van de huidige leningenportefeuille (conversie en fixe-aflossingen) en financiering van toekomstige investeringen. Dit risico beheersen we door het aantrekken van swaps.
Kredietrisico
Staedion maakt gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. We passen spreiding toe, zodat geen sprake is van concentraties in kredietrisico.
Liquiditeitsrisico
Staedion maakt gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Als gevolg van de negatieve marktwaarde van de swaps eind 2009 loopt Staedion een liquiditeitsrisico.
In totaal hebben we voor € 550 miljoen aan renteswaps afgesloten tegen een vaste rente. Daartegenover hebben we voor € 299 miljoen aan roll-overleningen aangetrokken. Bij een renteswap betalen we de lange rente en ontvangen we de korte rente (3 maands Euribor). Bij het aantrekken van een roll-overlening betalen we de korte rente (3 maands Euribor). Dat betekent per saldo een rentelast zoals we in de volgende tabel hebben aangegeven in de kolom ’Vaste rente’ en de te betalen spread op de roll-overlening. Overzicht van afgesloten renteswaps Hoofdsom
Tegenpartij
Vaste rente
Startdatum
Einddatum
Marktwaarde 31-12-09
Roll-overlening
01-08-16
-1.200.604
-20.000.000
-20.000.000
AAB
3,7650%
01-08-06
-20.000.000
AAB
3,8250%
01-03-07
01-03-19
-1.332.426
-20.000.000
-20.000.000
AAB
3,9225%
01-10-07
01-10-20
-829.566
-20.000.000
-20.000.000
AAB
3,7425%
02-01-08
02-01-18
-1.434.731
-20.000.000
-20.000.000
ING
4,1188%
01-03-08
02-03-20
-1.758.791
-20.000.000
-30.000.000
AAB
4,8380%
01-04-08
01-04-22
-4.484.263
-30.000.000
-30.000.000
BNG
4,8540%
02-06-08
01-06-23
-4.289.519
-30.000.000
-20.000.000
AAB
4,4625%
01-07-08
01-07-20
-2.074.727
-20.000.000
-20.000.000
ING
4,0990%
01-08-08
01-08-18
-1.502.334
-20.000.000
-20.000.000
BNG
4,5320%
01-10-08
01-10-21
-1.901.821
-20.000.000
-20.000.000
AAB
4,1375%
01-03-09
01-03-19
-1.881.530
-20.000.000
-20.000.000
BNG
4,2890%
04-05-09
02-05-29
-1.431.296
-20.000.000
-20.000.000
AAB
4,1625%
15-07-09
15-07-19
-1.571.544
-20.000.000
-20.000.000
BNG
4,2870%
01-10-09
01-10-24
-1.172.743
-19.000.000
-25.000.000
AAB
5,0690%
01-04-10
01-04-33
-4.000.987
0
-30.000.000
AAB
4,6075%
01-06-10
01-06-34
-2.674.298
0
-20.000.000
AAB
4,7415%
01-07-10
01-07-27
-1.680.518
0
-25.000.000
AAB
5,0690%
01-09-10
03-09-35
-3.941.143
0
-20.000.000
ING
4,7425%
01-10-10
01-10-25
-1.476.713
0
-30.000.000
AAB
4,5225%
01-12-10
03-12-40
-2.706.910
0
-50.000.000
AAB
4,6875%
01-07-11
01-07-61
-9.138.384
0
-50.000.000
BNG
3,8550%
01-11-11
-550.000.000
01-11-52
-1.991.502
0
-54.476.350
-299.000.000
Jaarverslag 2009
65
Leningen
De volgende tabel geeft een overzicht van de mutaties in onze leningenportefeuille in 2009. Daarnaast hebben we in 2009 ook nieuwe leningovereenkomsten gesloten. In totaal hebben we in 2009 voor een bedrag van € 179 miljoen nieuwe leningen aangetrokken. Totaaloverzicht van de leningenportefeuille (x € 1.000) 2009
2008
Leningen per 1 januari
1.182.831
1.013.430
Nieuwe leningen (inclusief roll-overleningen)
214.000
249.955
Bijboeking klimgedeelte leningen Jaarlijkse aflossing leningen Stand per 31 december
0
714
-92.661
-81.268
1.304.170
1.182.831
Waarborgfonds Sociale Woningbouw
Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) biedt door middel van een achtervangconstructie borging voor onze leningen. Als een organisatie onder de condities van deze borging geld aantrekt, verbetert de kredietwaardigheid. Omdat de hoogte van de rente die over een lening betaald wordt, gerelateerd is aan het risico op het niet nakomen van de aangegane betalingsverplichting, is de rente over een door het WSW geborgde lening lager dan de rente over leningen die niet geborgd zijn. Het WSW borgt een groot deel van de leningen die door Staedion zijn afgesloten. Daardoor worden onze rentelasten aanzienlijk verlaagd. Daar staat wel tegenover dat we moeten voldoen aan de eisen van kredietwaardigheid die het fonds stelt. Dit wordt jaarlijks getoetst volgens het reglement van deelneming van het WSW, op basis van de cijfers van het afgelopen jaar. Midden 2009 heeft het fonds meegedeeld dat Staedion op grond van de cijfers over 2008 voor borging in aanmerking komt. Eind 2009 was de totale borging op Staedionleningen, opgelopen tot € 1.259 miljoen (eind 2008: € 1.172 miljoen).
Continuïteit
66
Het borgen van de continuïteit is een van de belangrijkste doelstellingen binnen onze bedrijfsvoering. De financiële continuïteit kan alleen worden gewaarborgd door het doorrekenen van de financiële effecten van het vastgestelde beleid. Dat doen we met het Woning Asset Liability Systeem (WALS). Naar aanleiding van de uitkomst vindt een nadere analyse plaats op grond waarvan wordt vastgesteld of de financiële doelstellingen met het doorgerekende beleid kunnen worden gerealiseerd. De kracht van deze manier van werken ligt daarom niet in de incidentele doorrekening maar bewijst zich op de lange termijn. Daarbij zijn vooral de eerste vijf jaren van de doorrekening van belang; daarna neemt de onzekerheid snel toe. Door de uitgangspunten jaarlijks aan de actuele omstandigheden aan te passen, neemt de betrouwbaarheid van de doorrekening sterk toe.
Solvabiliteit
Het CFV bewaakt de financiële gezondheid van woningcorporaties. Dat doet het CFV onder meer door een ondergrens voor het weerstandsvermogen aan te wijzen. Het minimale weerstandsvermogen wordt uitgedrukt in een percentage en is afgeleid van de solvabiliteit. De stap van solvabiliteit naar het minimale weerstandsvermogen bestaat uit een verdiscontering van risico’s die specifiek zijn voor een corporatie. Het minimale weerstandvermogen wordt altijd achteraf vastgesteld en bedraagt voor Staedion per 31 december 2008 8,3%. Staedion
We berekenen de solvabiliteit op basis van onze bedrijfswaarde. Deze methode verschilt op enkele punten met de berekening van het CFV. Gecorrigeerd voor de rekenmethodiek van Staedion moet het solvabiliteitspercentage minimaal 15% bedragen. Eind 2009 bedroeg de gerealiseerde solvabiliteit 16,6%. De solvabiliteit wordt bepaald door het eigen vermogen op de balansdatum te delen door het totale vermogen. Doordat het eigen vermogen gebaseerd is op de bedrijfswaardemethode drukt de onrendabele top het eigen vermogen en dus de solvabiliteit. Er bestaat dus een direct verband tussen de onrendabele investeringen en de solvabiliteit. Uit de onderstaande tabel blijkt dat de solvabiliteit volgens de meest recente uitgangspunten zal toenemen. Solvabiliteit: verwachting volgens de meerjarenraming 2011-2018 Solvabiliteit
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
18,3%
19,0%
18,8%
18,5%
19,8%
20,9%
23,1%
24,6%
Het continuïteitsoordeel van het CFV bedroeg ultimo 2013 15,9%
Samenwerkingsverbanden
Stichting Woonformatie Ypenburg Stichting Woonformatie Ypenburg, afgekort SWY, is een samenwerkingverband van vier woningcorporaties in de regio Haaglanden: Rijswijk Wonen, Vidomes, Vestia en Staedion. Het aandeel van Staedion bedraagt per 31 december 2009 29,97 procent. De stichting is door het ministerie van VROM erkend en heeft de formele status van toegelaten instelling. SWY is in de jaren negentig opgericht ter realisatie van sociale woningen op de Vinex-locatie Ypenburg. In totaal bouwt SWY 2.500 huurwoningen en 850 koopwoningen. Op 31 december 2009 waren 2.194 huurwoningen opgeleverd. Het grootste deel van de koopwoningen is inmiddels opgeleverd. In 2009 heeft SWY 163 huurwoningen opgeleverd. Volgens de planning worden daar in de komende jaren in totaal 554 huurwoningen bij gebouwd. Buitenland Naast binnenlandse samenwerkingsverbanden participeren we ook in enkele buitenlandse samenwerkingsverbanden. Deze deelname is altijd gericht op het delen van kennis, het ondersteunen van sociale woningbouw of andere maatschappelijke doelen. Uitgangspunt bij deze samenwerkingsverbanden is dat Staedion in principe niet risicodragend participeert tenzij de eventuele risico’s nagenoeg geheel zijn afgedekt. De financiële bijdrage van Staedion aan internationale vormen van samenwerking wordt beperkt door het maximum dat is vastgesteld door het ministerie van VROM. Stichting Dutch International Guaranties for Housing De Stichting Dutch International Guaranties for Housing (DIGH) verstrekt leningen aan woningbouwprojecten in verschillende landen. De leningen worden geborgd door Nederlandse woningcorporaties. Staedion staat in principe positief tegenover dit initiatief. In 2009 stonden we borg voor twee leningen in Zuid-Afrika. Als gevolg van deze borgstelling konden we in 2009 voor maximaal € 243.000 worden aangesproken: • In East London (provincie Oost-Kaap) staan we borg voor een lening aan de gelijknamige lokale corporatie. Alleen als deze corporatie niet aan haar verplichtingen kan voldoen, moeten we de rente en aflossing van deze leningen overnemen. Daar staat tegenover dat het hypotheekrecht op deze projecten aan DIGH is gegeven. De borgstelling van Staedion is gemaximeerd door middel van een jaarbedrag, dat in 2009 € 161.000 bedroeg.
Jaarverslag 2009
67
• Het tweede project is in Rustenburg (provincie Noordwest) gelegen. Staedion en Ymere ondersteunen daar een project van ALSA Pty Ltd. Bij de start van het project in 2008 is een lening verstrekt van € 1,5 miljoen, waarvan inmiddels € 800.000 is terugbetaald. Eind 2008 heeft DIGH aan ALSA een lening verstrekt van € 2,0 miljoen waarvan € 1,0 miljoen door Staedion wordt geborgd. Ook hier is de jaarlijkse bijdrage gemaximeerd, in 2009 op € 82.000. Accountant Met ingang van de jaarrekening 2009 is accountantsbureau KPMG aangesteld als controlerend accountant. De volgende tabel toont de accountantskosten voor 2009. De rubricering is ondanks de accountantswissel gelijk aan die van voorgaande jaren toen Berk Accountants de controles en adviezen verzorgde. Accountantskosten 2009 en 2008 (in euro’s) Onderzoek jaarrekening Andere controleposten Adviesdiensten (fiscaal)
2009
2008
142.800
298.610
5.950
12.308
-
32.695
Andere niet-controlediensten
19.040
108.278
Totaal inclusief btw
167.790
451.891
68
Staedion
9
Overzicht van de organisatie Staedion is in 2009 een stichting geworden. De Raad van Commissarissen is intern toezichthouder, het CFV en het ministerie van VROM zijn extern toezichthouder. De Adviesforums en de bewonerscommissies vertegenwoordigen de huurders, de Ondernemingsraad de medewerkers en de Raad van Advies de stakeholders. Het organogram laat in grote lijnen de onderlinge relaties zien.
Intern
Extern Raad van commissarissen
toezicht houden
verantwoorden Extern toezicht CFV en VROM
Raad van Advies verantwoorden
klankbord
toezicht houden
adviseren
Bestuur
adviseren
overleg klankbord
belangen behartigen Bewonerscommissies en Adviesforums
Ondernemingsraad
Organisatie en medewerk(st)ers
69
Jaarverslag 2009
In the picture: Parkpop
’Staedion investeert niet alleen in woningen, maar ook in het leefklimaat van Den Haag’ ’In juni presenteerde Staedion ‘Live at Parkpop’, een tentoonstelling over acht jaar Parkpop met foto’s van de Haagse popfotograaf Jeroen Jansen. Ik dacht eerst dat er een paar foto’s zouden worden opgehangen, maar de tentoonstelling was groots aangepakt. Er sprak veel liefde en historisch besef uit. Dat vond ik hartverwarmend. Dat moment heeft in onze samenwerking in 2009 de meeste indruk op mij gemaakt. Toen drong tot mij door dat sponsoren meer is dan alleen zaken doen. En dat Staedion meer wil dan alleen huizen verkopen en verhuren. Staedion is al langer bij Parkpop betrokken, maar de contacten verliepen voornamelijk via onze sponsoracquisiteurs. In 2009 heb ik zelf meer contact gehad met Staedion. Daar heb ik veel van geleerd. Staedion heeft me bijvoorbeeld geholpen om ook oog te hebben voor andere doelstellingen van sponsors dan omzetcijfers. Bijvoorbeeld het mede mogelijk maken van Parkpop, zodat bewoners uit de krachtwijken Transvaal en Zuidwest gratis naar het festival toe kunnen. Ik ben daardoor anders tegen sponsors gaan aankijken; ik heb nu meer oog voor doelen die wij met onze sponsors gemeen hebben. Zo zijn we beter in staat om samen te werken en dat levert meer rendement op. Ik wil graag met Staedion verder werken aan de ambitie om Den Haag neer te zetten als popstad nummer 1. Een gevoel van trots, blij zijn met de plek waar je woont: dat is wat Staedion en Parkpop gemeenschappelijk hebben. Staedion investeert niet alleen in woningen, maar ook in het leefklimaat van Den Haag. Ik hoop dat Staedion dat de komende tien jaar blijft doen. Ook wij vieren een jubileum: op 27 juni 2010 organiseren we voor de 30e keer Parkpop. Reken maar dat we dat met Staedion gaan vieren.’
70
Staedion
w e i v r Inte utrieux Guus D
ur Directe
p Parkpo
71
Jaarverslag 2009
10
Bestuur en governance Het bestuur is niet alleen verantwoordelijk voor de realisatie van de doelstellingen van Staedion, maar onder andere ook voor de naleving van wet- en regelgeving en de interne risicobeheersing en -controle. Dit hoofdstuk beschrijft het takenpakket van het bestuur en de wijze waarop de risico’s binnen Staedion worden beheerst.
Samenstelling bestuur
Het bestuur van Staedion is sinds 1 juli 2008 in handen van Willem Krzeszewski (05-04-1955). Hij bekleedt de volgende nevenfuncties: • commissaris bij Bernardus Wonen in Oudenbosch (Noord-Brabant) • lid Raad van Toezicht Ontwikkelingsmaatschappij Den Haag • lid Raad van Toezicht Nederlandse Raad van Winkelcentra (NRW). Het bestuur is onder meer verantwoordelijk voor: • de realisatie van de doelstellingen van Staedion • de strategie en het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling • het bepalen van de uitgangspunten voor de organisatiestructuur • de naleving van wet- en regelgeving • de naleving van de interne regelingen • een adequaat en effectief intern risicobeheersing- en controlesysteem.
Samenstelling directieraad
De directieraad van Staedion wordt gevormd door: • Willem (W.M.K.) Krzeszewski, bestuurder, algemeen directeur en voorzitter directie • Arie (A.G.) Brussaard, directeur Financiën & Automatisering • Ed (E.P.S.) Hagen, directeur Klantbedrijf Centrum/Laak • Jaap (J.) Uithof, directeur Ontwikkeling • Carole (C.) Vermolen, directeur Strategie & Vastgoed Belangrijke onderwerpen in 2009 waren: de voortgang van de businesscases in de krachtwijken van Den Haag, de nieuwe portefeuillestrategie, de organisatieontwikkeling en de personele consequenties, het bevorderen van de interne mobiliteit, de begroting, de meerjarenbegroting in relatie tot de ontwikkeling van de solvabiliteit, duurzaamheid, energie en projectontwikkeling.
Taakinvulling
72
Ons speelveld is volop in beweging. In juni presenteerde de minister van Wonen, Werken en Integratie zijn plannen voor de hervorming van het corporatiestelsel. Samen met de financiële druk op de sector waren deze plannen aanleiding om onze bedrijfsstrategie aan te passen. Het afgelopen jaar is door een zorgvuldig proces de bedrijfsstrategie 2010-2020 tot stand gekomen. We hebben een duidelijke visie en die gaan we vanaf 2010 stevig verankeren in onze bedrijfsprocessen. De populaire versie van onze bedrijfsstrategie is te downloaden van onze website.
Integriteit
Essentiële voorwaarden voor het vertrouwen in het bestuur en de RvC zijn goed ondernemerschap -waaronder begrepen integer en transparant handelen door het bestuur - en een goed toezicht hierop - waaronder begrepen het afleggen van verantwoording over het uitgeoefende toezicht. Dit zijn de twee steunpilaren waarop goede corporate governance rust en waarop Staedion toeziet. Staedion
Het interne toezicht en de governanceverhoudingen binnen Staedion hebben zich in de afgelopen jaren sterk ontwikkeld. Gelet op de veranderende omstandigheden waarin Staedion zich bevindt, zullen het bestuur en de RvC de komende jaren eventuele afwijkingen helder verantwoorden en openstaan voor een dialoog. Dit is een continu proces. Een belangrijk onderdeel van ’good governance’ is integriteit. Naast een update van de gedragscode en reglementen, vereist integriteit een planmatige aanpak. Voor Staedion betekent dit: knelpunten in kaart brengen, doelstellingen bepalen, maatregelen treffen en afspraken maken. De in 2009 uitgevoerde nulmeting van het CFV en het integriteitonderzoek binnen Staedion dienen hierbij als basis. In 2010 vindt de implementatie plaats van de aanbevelingen op het gebied van integriteit.
Risicomanagement
Onze ambities in relatie tot de maatschappelijke en economische ontwikkelingen van de laatste jaren hebben bijgedragen aan een hoger risicobewustzijn binnen de organisatie. Ons investeringsvolume is fors en de revenuen zijn door verschillende oorzaken beperkt. We willen een solide en betrouwbare partner zijn voor de (lokale) overheid, ook als de economische wind niet altijd uit de goede hoek waait. Onze inzet voor de businesscases in Den Haag bewijst dit. Wij willen een maximale prestatie leveren voor onze huurders en de maatschappij. Het afsluiten van convenanten en prestatie- en productieafspraken zijn hiervan een logisch gevolg. Verbintenissen scheppen verwachtingen bij partijen. Het op de juiste wijze managen van deze verwachtingen is essentieel vanuit het oogpunt van risicomanagement, betrouwbaarheid en continuïteit. De laatste jaren hebben wij daarom, in samenwerking met enkele accountantskantoren, veel aandacht besteed aan het matigen van onze risico’s bij projectontwikkeling, risico’s in de precontractuele fase, procesrisico’s bij dure huur en verkoop, en risico’s in het aanbestedingsproces. Risico’s onderkennen betekent niet automatisch risicomijdend gedrag vertonen. De keerzijde van een ’risico’ is namelijk ook een ’kans’: een kans op een beter rendement, meer efficiency en een adequatere besteding van middelen, betere bediening van de klant en een beter product. Vanaf 2006 zijn we geleidelijk op weg om onze risico’s beter inzichtelijk te maken en te managen. Maar we zijn niet klaar. De organisatorische aanpassingen in 2009 hebben effect gehad op hoe we onze taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden binnen de organisatie beleggen en dus op de wijze hoe onze processen verlopen. De beschrijving van de administratieve organisatie zullen we in 2010 afronden.
Juridische zaken
Om juridische processen binnen Staedion beter te structureren en te coördineren is op 1 mei 2009 de afdeling Juridische Zaken opgericht. Juridische Zaken heeft als stafafdeling een onafhankelijke plaats in de hoofdstructuur van de organisatie gekregen. Zo kunnen de juridische en financiële risico’s voor de onderneming Staedion beter worden voorkomen en beperkt. Naast de reguliere werkzaamheden heeft de afdeling Juridische Zaken de omzetting van de vereniging Staedion naar de stichting Staedion en het vormgeven van de Raad van Advies begeleid.
Tegenstrijdig belang
Er zijn in 2009 geen transacties afgesloten met een tegenstrijdig belang tussen het bestuur en de organisatie.
Jaarverslag 2009
73
11
Verslag van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen (RvC) houdt toezicht op Staedion en de verbintenissen van Staedion. In dit verslag leggen de commissarissen verantwoording af over de wijze waarop zij het afgelopen jaar vorm en inhoud hebben gegeven aan hun interne toezichtfunctie.
Jaarrekening
Het bestuur heeft de jaarrekening 2009 en het jaarverslag over 2009 opgesteld in overeenstemming met artikel 41 van de statuten van de Stichting Staedion. Vervolgens heeft het bestuur de jaarrekening aan de RvC ter goedkeuring voorgelegd. Conform artikel 26 van het BBSH is aan accountantsbureau KPMG de opdracht verstrekt om de jaarrekening en het jaarverslag te controleren. De goedkeurende verklaring gedateerd 28 mei 2010 is opgenomen in dit jaarverslag.
Werkwijze van de RvC
Met het toepassen van de Nederlandse Corporate Governance Code onderschrijven we het belang van deugdelijk ondernemingsbestuur en goed ondernemerschap. Daaronder verstaan we integer en transparant handelen door het bestuur, een goed toezicht op het ondernemingsbestuur en het afleggen van verantwoording over het uitgeoefende toezicht. Daarnaast onderschrijft Staedion de principes van de Governancecode Woningcorporaties. De principes en concrete bepalingen van deze code van 9 december 2003 zijn leidend voor Staedion en de RvC.
Toezichtkader
De RvC hanteert ten aanzien van het functioneren van Staedion een toezichtkader. Dit wordt onder andere gevormd door: • het BBSH • de statuten van de stichting en haar verbintenissen • de Nederlandse Corporate Governance Code en de Governancecode Woningcorporaties • het RvC-reglement • het bestuurs- en directiestatuut en andere relevante wet- en regelgeving • afspraken die voortvloeien uit de maatschappelijke aandeelhoudersvergadering en uit prestatieafspraken met gemeenten en het Stadsgewest Haaglanden • het ondernemingsplan, de portefeuillestrategie, het bedrijfsjaarplan en de jaarbegroting van 2009, de meerjarenbegroting 2012-2018 • het financieel beleid • het managementcontract met de bestuurder, dat volkshuisvestelijke, maatschappelijke en bedrijfseconomische prestatieafspraken bevat en de basis vormt voor het functionerings- en beoordelingsgesprek tussen de remuneratiecommissie en de bestuurder.
74
Het totale toezichtkader wordt door de RvC op hoofdlijnen gebruikt bij de beoordeling van de voorstellen en besluiten van de algemeen directeur/bestuurder. De periodieke verantwoording vindt per kwartaal plaats. De kwartaalrapportage is ingericht op het bewaken van de financiële, volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen van Staedion. De rapportages worden eerst met de auditcommissie besproken voordat deze samen met de bevindingen van de auditcommissie aan de RvC worden verstrekt. Het RvC-reglement Het RvC-reglement beschrijft en formaliseert de verantwoordelijkheden, gedelegeerde bevoegdheden en de werkwijze van de RvC van Staedion. In het reglement is onder meer
Staedion
opgenomen dat de RvC tot taak heeft om toezicht uit te oefenen op het beleid van het bestuur, de werking van de interne controle en het risicomanagementsysteem. In het bijzonder behoort het bewaken van de doelstelling en de grondslag van de stichting tot de taken van de RvC. Het reglement bestaat onder andere uit een profielschets, een omschrijving van de omvang en samenstelling, het rooster van toe- en uittreding en de reglementen van de audit- en remuneratiecommissie. Voornaamste afwijking van de Nederlandse Corporate Governance Code In de arbeidsovereenkomst met de bestuurder is geen regeling voor onvrijwillig ontslag opgenomen. De RvC acht het niet passend een regeling hieromtrent overeen te komen zonder dat de omstandigheden bekend zijn die aanleiding geven tot het ontslag. Voornaamste afwijkingen van de Governancecode Woningcorporaties • In overeenstemming met de Nederlandse Corporate Governance Code hanteren wij een maximale zittingstermijn van 8 jaar voor leden van de RvC. Op dit punt wijkt Staedion af van de Governancecode Woningcorporaties. • De arbeidsovereenkomst van de algemeen directeur/bestuurder voorziet niet in een benoemingstermijn van 4 jaar. De RvC is niet voornemens de best practice-bepaling van een mandaat voor maximaal 4 jaar op te volgen. Statuten en andere documenten Sinds 10 november 2009 is Staedion een stichting. De minister van WWI heeft ingestemd met de omzetting en de daarmee samenhangende statutenwijziging. De statuten van de stichting, de gedragscode, de klokkenluidersregeling, een beschrijving van de governancestructuur, het bestuurs- en directiestatuut en het RvC-reglement zijn gepubliceerd op www.staedion.nl. Het bestuurs- en directiestatuut wordt in 2010 geactualiseerd op basis van de nieuwe rechtsvorm en de gewijzigde organisatiestructuur.
Commissies van de RvC
Auditcommissie De auditcommissie bespreekt de belangrijkste financiële stukken en ontwikkelingen en adviseert de RvC daarover. Investeringen vanaf € 10 miljoen worden, overeenkomstig het bestuurs- en directiestatuut, ter advisering voorgelegd aan de auditcommissie en de RvC. In 2009 heeft de auditcommissie nadrukkelijk stilgestaan bij de administratieve organisatie, de informatievoorziening/kwartaalrapportages en de toelichtingen hierop, de economische ontwikkelingen, de effecten hiervan op de waarde van het vastgoed, en de toegenomen risico’s bij exploitatie en ontwikkeling van vastgoed. In 2009 is door PricewaterhouseCoopers een onderzoek uitgevoerd naar alle risicofacetten van projectontwikkeling binnen Staedion en haar verbindingen. De ontwikkelorganisatie en de risico’s in de ontwikkelportefeuille zijn inzichtelijk gemaakt en geanalyseerd. De bevindingen van het onderzoek zijn behandeld in de directie en de RvC. Naar aanleiding van de constateringen en aanbevelingen zijn risicomijdende en risicobeperkende maatregelen genomen. Hiertoe zijn aanvullende afspraken gemaakt tussen het bestuur en de RvC. De auditcommissie heeft in 2009 driemaal vergaderd. Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie heeft enerzijds als aandachtsgebied de selectie en benoeming van de RvC en het bestuur en anderzijds de bezoldiging van de RvC en het bestuur. In 2009 waren
Jaarverslag 2009
75
de voornaamste aandachtsgebieden van de commissie: het managementcontract 2009 tussen de RvC en de bestuurder, het functioneren en beoordelen van de bestuurder en de procedure tot voordracht van een nieuw lid voor de RvC.
Verantwoording
In overeenstemming met de statuten zijn door de algemeen directeur/bestuurder de volgende stukken aan de RvC ter goedkeuring voorgelegd: de begroting 2010, de meerjarenbegroting, het treasuryjaarplan, het jaarverslag 2008 en de jaarrekening 2008. Onafhankelijkheid van de Raad van Commissarissen Alle leden van de RvC zijn onafhankelijk van de stichting. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de commissarissen is of was in het verleden in dienst van Staedion of onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van Staedion. Geen van de commissarissen verleent andere diensten aan Staedion dan die voortvloeien uit het lidmaatschap van de RvC of onderhoudt banden met Staedion, hetzij direct, hetzij indirect, buiten het commissariaat. Zelfevaluatie De RvC is eenmaal buiten aanwezigheid van de bestuurder bijeengekomen om het eigen functioneren over 2009 te bespreken. Leningen of garanties Staedion heeft als beleid geen leningen of garanties te verlenen aan werknemers, het bestuur of leden van de RvC. Dit beleid is in 2009 gevolgd. Tegenstrijdige belangen In 2009 is geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de RvC of de bestuurder betrokken waren. Onafhankelijkheid van en relatie met de externe accountant Overeenkomstig de statuten wordt de accountant benoemd door de RvC. Staedion maakt geen gebruik van de accountant, het kantoor, dan wel daaraan gelieerde dienstverleners voor advisering. Een opgave van uitzonderingen hierop in 2009 is door zowel Berk Accountants (de voormalige accountant van Staedion) als KPMG (met ingang van het boekjaar 2009 de huidige accountant) volgens afspraak overlegd. KPMG is in 2008 tot controlerend accountant benoemd voor een periode van drie jaar.
76
Berk Accountants heeft in de vergadering van de auditcommissie van mei 2009 een toelichting gegeven op de managementletter, de jaarrekening, het jaarverslag en de gegeven accountantsverklaring. Overeenkomstig de controlestandaard ISA 240 (’De verantwoordelijkheid van de accountant voor het onderkennen van het risico van fraude’) heeft KPMG met de auditcommissie in haar vergadering van september 2009 overleg gevoerd. In dit overleg heeft KPMG haar visie gegeven op de frauderisico’s binnen Staedion en de wijze waarop de beheersing en het matigen van die risico’s binnen Staedion is geborgd. De beoordeling van de beheersing van de frauderisico’s is een standaardonderdeel van de controle van de jaarrekening. De controlestandaard geeft aan dat de verantwoordelijkheid voor het voorkomen en ontdekken van fraude primair ligt bij de RvC, bestuur en directie. In de vergadering van de auditcommissie is ook het controleplan jaarrekening 2009 toegelicht en besproken.
Staedion
Relatie met de ledenraad en Raad van Advies Een afvaardiging van de RvC heeft alle officiële vergaderingen van de ledenraad in 2009 bijgewoond. De RvC is van mening dat alle majeure ontwikkelingen binnen en buiten Staedion worden gedeeld met de ledenraad. De ledenraad is na de omzetting van Staedion van vereniging naar stichting op 10 november 2009 automatisch opgehouden te bestaan. De Raad van Advies vormt een onderdeel van de stichting, bestaat uit leden van de voormalige ledenraad en wordt verder vormgegeven in 2010. Relatie met de OR Afvaardigingen van de RvC en de OR zijn in 2009 één keer bij elkaar gekomen. Het was een constructieve bijeenkomst waarin van gedachten is gewisseld over het doen van (risicovolle) investeringen en het nut ervan in de maatschappelijke context. Ook is de samenwerking tussen de OR en de bestuurder besproken en is het traject van de organisatiewijzigingen geëvalueerd. De OR heeft de reactie op de adviesaanvraag met betrekking tot de organisatiewijzigingen toegelicht en op verzoek van de RvC toegestuurd. De nieuwe OR zal in 2010 kennis maken met de RvC. Majeure thema’s en onderwerpen uit 2009 De RvC heeft in 2009 aandacht besteed aan verschillende onderwerpen op het gebied van volkshuisvesting en bedrijfsvoering. Een niet-limitatieve opsomming van de onderwerpen die tijdens de vergaderingen van 2009 zijn behandeld: • De kredietcrisis en de gevolgen voor Staedion • De portefeuillestrategie • Treasury (renterisicobeheersing/financiering) • Financiële kaders voor investeringsbeslissingen nieuwbouw • Het besluitvormingsproces investeringen, desinvesteringen, financiering en het procuratiestelsel • Investeringsaanvragen van meer dan € 10 miljoen • De organisatieontwikkeling • Risicomanagement • Integriteit en governance • Opting-out (voor- en nadelen) • De omzetting van vereniging naar stichting • De kwartaalrapportages 2009 • Voortgangsrapportage programma, planning & financiële outcome herstructureringsgebieden • De status van de belangrijkste businesscases voor krachtwijken in Den Haag • De jaarrekening 2008 en de managementletter van de accountant • De waarderingsgrondslagen voor de jaarrekening 2009 • Controleplan jaarrekening 2009 • De CFV-continuïteitsbeoordeling 2009: A-oordeel • De financiële positie in verhouding tot de solvabiliteitsnorm van ten minste 15% • De jaarbegroting en meerjarenbegroting • Beleidsaanpassingen • Een concept van de strategienota voor 2010-2020. Verbintenissen Staedion heeft een groot aantal verbintenissen. Deze deelnemingen staan in hoofdstuk 13 van dit jaarverslag beschreven. De verbintenissen zijn aangegaan vanuit het oogpunt van
Jaarverslag 2009
77
risicobeheersing of fiscale optimalisatie in het kader van projectontwikkeling. In de verbintenissen zijn onder meer de zogeheten ’commerciële activiteiten’ opgenomen, zoals het bouwen van koopwoningen en dure huurwoningen. De verantwoording over de verbintenissen vindt plaats binnen de periodieke kwartaalrapportages en de geconsolideerde jaarrekening. Aanvullend hierop wordt per kwartaal afzonderlijk gerapporteerd over de projectontwikkelingsactiviteiten zowel binnen de stichting Staedion als binnen de verbintenissen.
Samenstelling Raad van Commissarissen
Op 31 december 2009 was de RvC als volgt samengesteld: Dhr. mr. drs. B.J. Bruins (1963)
Voorzitter van de RvC, lid van de remuneratiecommissie Benoemd in 2007, zittingsperiode tot 2011 Lid Raad van Bestuur Connexxion Holding N.V. (hoofdfunctie) Lid RvC Winkelpanden Den Haag B.V.
Dhr. ir. G.A. Beijer (1950)
Lid remuneratiecommissie en lid auditcommissie Benoemd in 2006, zittingsperiode tot 2010 Associé Boer & Croon (hoofdfunctie) Lid RvC Corio Lid RvC Nyenrode Business Universiteit
Dhr. drs. R.L.J.M. Scheerder (1945)
Voorzitter van de auditcommissie Benoemd in 2003, zittingsperiode tot 2011 Bestuurder in de gezondheidszorg (hoofdfunctie) Lid RvC SWY Ypenburg Lid RvC Winkelpanden Den Haag BV
Mw. drs. A.T. van der Wal (1964)
Commissielid Benoemd in 2008, zittingsperiode tot 2012 Directeur Onderwijs en Onderzoek Hogeschool INHolland a.i. (hoofdfunctie)
Dhr. mr. drs. J.F.Ph. Houben (1958)
Commissielid Benoemd in 2008, zittingsperiode tot 2012 Directeur Houben & Partners B.V. (hoofdfunctie)
Wijzigingen in de samenstelling en functies In 2009 zijn er geen wijzigingen opgetreden in de samenstelling en functies van de RvC.
78
Staedion
Piet van der Toorn, medewerker Dagelijks onderhoud, Services
Bindende voordracht Twee commissarissen zijn benoemd op voordracht van de huurders: de heer Scheerder en mevrouw Van der Wal.
Bezoldiging
De bezoldiging van de bestuurder bestaat uit de volgende bestanddelen: • een vast basissalaris dat eens per jaar wordt herzien • emolumenten als een leaseauto en representatievergoeding • een variabele beloning van 0% t/m 10% (afhankelijk van de verrichte prestaties en behaalde resultaten). Bezoldiging algemeen directeur/bestuurder De algemeen directeur is de heer W.M.K. Krzeszewski, in dienst sinds 1 juli 2008. Pensioenlast
Totaal
2008
Uren per week 36
Belastbaar loon 79.772
25.066
104.838
2009
36
180.985
58.130
239.115
De honorering is conform de commissie Izeboud. Honorering RvC in 2009 (in €)
Brutosalaris
Sociale lasten
Representatievergoeding
G. Beijer
14.400
828
1.200
B.J. Bruins
18.100
912
1.200
J.F.P. Houben
12.400
856
1.200
R.LJ.M. Scheerder
13.400
925
1.200
A.T. van der Wal
12.400
786
1.200
Zoals voorzien in het reglement van de RvC is de vergoeding van de leden van de RvC niet afhankelijk van de resultaten van Staedion en wordt er bij de totstandkoming van de vergoeding rekening gehouden met de maatschappelijke waarden en normen.
Ten slotte
De effecten van de economische situatie hebben ook gevolgen voor Staedion. De verkoopopbrengsten van het huidige bezit en nieuwbouwwoningen blijven achter. Tegelijkertijd staan wij voor een fors investeringsprogramma in onze wijken. De trend is dat aan de ene kant inkomsten dalen en aan de andere kant kosten stijgen. Dit alles noodzaakt ons tot keuzes maken. Keuzes die leiden tot een duurzame invulling van onze volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen binnen de door ons vastgestelde financiële kaders. Mede in het kader van het vasthouden aan een solide financieel meerjarenperspectief is in onderling overleg met de bestuurder vastgesteld dat op onderdelen het beleid van Staedion zal worden aangepast. Kostenbeheersing, risicobeperking en een gerichte investeringsaanpak zullen centraal staan in de bedrijfsvoering van Staedion. De RvC vindt dat de lopende prestatie- en productieafspraken met de gemeente Den Haag, met name in de herstructureringsgebieden, en de investeringsafspraken in het kader van de Raamovereenkomst Investeringsprogramma Krachtwijken Den Haag moeten worden nagekomen. De businesscases, uit hoofde van de raamovereenkomst met de gemeente Den Haag, dienen een groot maatschappelijk en economisch doel. De inzet van Staedion voor de stad is hierbij onmisbaar. De RvC spreekt zijn waardering uit voor de resultaten die Staedion in 2009 heeft bereikt. Wij danken hiervoor alle medewerkers. Jaarverslag 2009
79
In the picture: Weboma bouwmaatschappij
’Je verwacht het misschien niet,
maar Staedion kan heel zakelijk zijn’ ’In de zomer van 2009 hebben we met Staedion gevierd dat we begonnen aan de bouw van Hof van de Wateringhe, een project in Wateringen van in totaal 36 sociale huurwoningen en 131 koopwoningen. Het had enige moeite gekost voordat we konden starten, vanwege bezwaarprocedures en de economische crisis. Toch was het gelukt om voldoende woningen te verkopen. Reden voor een feestje dus. Staedion heeft als woningcorporatie heel andere doelstellingen dan Weboma. De belangrijkste taak van Staedion is het bieden van voldoende goede en sociale huurwoningen. In verband met de continuïteit van een een bedrijf met 90 medewerkers dient Weboma vooral voldoende rendement te maken. Toch is er een goede match. Wij hebben als bedrijf ook een maatschappelijke verantwoordelijkheid. En Staedion moet zakelijk zijn om te voorkomen dat de sociale doelstellingen in gevaar komen. Je verwacht het misschien niet, maar Staedion kan heel zakelijk zijn. Staedion gaat heel professioneel te werk. We kunnen goede afspraken maken en Staedion houdt zich daar ook aan. Ik herken in onze samenwerking iets terug van de Westlandse nononsensementaliteit. We spreken uit wat we van elkaar vinden, ook als dat een keer wat minder leuk is. We doen de projectontwikkeling echt samen. Weboma bouwt alles, Staedion verhuurt de sociale woningen en we verkopen samen de koopwoningen. Aanleiding voor de samenwerking is dat wij net als Staedion de ambitie hebben om onze vleugels iets verder uit te slaan. Staedion wil graag het Westland in, wij gaan graag in Den Haag aan de slag. Zo helpen wij elkaar. Voor de komende tien jaar hoop ik dat Staedion woningen blijft ontwikkelen en bouwen, zodat we aan onze relatie kunnen blijven bouwen.’
80
Staedion
w e i v r Inte elemij Pim Ko
an enaar v g i e e d e j chappi ur en m Directe a bouwmaats Webom
81
Jaarverslag 2009
12
Verslag van de ledenraad Tot 10 november 2009 was Staedion een vereniging met een ledenraad. Vanaf die datum ging Staedion verder als stichting met een Raad van Advies. Dit hoofdstuk beschrijft die overgang en de belangrijke onderwerpen die zijn besproken tijdens de bijeenkomsten van de ledenraad.
Van vereniging naar stichting
In 2009 besloten de ledenraad en de bestuurder, in aanwezigheid van een delegatie van de RvC, om de rechtsvorm van Staedion te veranderen van een vereniging in een stichting. Op advies van het CFV keurde de minister van WWI de omzetting goed. Op 10 november 2009 passeerden de nieuwe statuten en was de omzetting naar stichting een feit. Aanleiding voor de omzetting zijn veranderingen in de omgeving van Staedion, zoals schaalvergroting en verbreding van het werkveld, een grotere variatie in stakeholders waarmee Staedion te maken heeft en nieuwe eisen die de overheid stelt aan de sector. Daarnaast verschuift de relatie met de huurder: van verhuurder wordt Staedion steeds meer een brede dienstverlener. Staedion denkt door een andere rechtsvorm makkelijker te komen tot samenwerkingsverbanden met relevante instellingen. Zo kwam er een einde aan het lidmaatschap van de vereniging. Daarvoor hoefden de leden zelf niets te doen, het lidmaatschap eindigde automatisch. Voor de huurders verandert er niets.
Raad van Advies
Met de vereniging houdt ook de ledenraad op te bestaan. Als stichting heeft Staedion een Raad van Advies, die in de eerste periode van vier jaar gevormd wordt door leden van de ledenraad. Alle leden van de ledenraad hebben schriftelijk kenbaar gemaakt in de Raad van
82
Staedion
Advies zitting te willen nemen. Op termijn bestaat de mogelijkheid dat de Raad van Advies wordt aangevuld met vertegenwoordigers van andere stakeholders. Zie hoofdstuk 2 voor meer informatie over de rol en leden van de Raad van Advies.
Bijeenkomsten in 2009
De ledenraad vergaderde in 2009 drie keer (op 26 januari, 26 mei en 26 oktober) in aanwezigheid van het bestuur en een delegatie van de RvC en had één vooroverleg (op 12 mei). In de vergadering van 26 januari werd het voorstel tot omzetting van de vereniging Staedion in een stichting in stemming gebracht. Het besluit werd unaniem aangenomen. De ledenraad besloot ook tot het wijzigen van de statuten in verband met de omzetting van vereniging naar stichting. In de vergadering van 26 mei 2009 werd gesproken over de financiën van de vereniging en de besteding van het saldo. De ledenraad stemde in met het voorstel van de financiële commissie dat de verenigingsreserve jaarlijks aan de Raad van Advies wordt meegedeeld. Een commissie uit de Raad van Advies en de financieel directeur van Staedion formuleren jaarlijks een voorstel voor het besteden van de middelen. De algemeen directeur van Staedion moet deze voorstellen goedkeuren. De ledenraad heeft de jaarrekening van de vereniging Staedion over 2008 goedgekeurd en het bestuur decharge verleend. In het overleg van 26 oktober heeft het bestuur de voortgang gemeld van de omzetting van vereniging naar stichting en is het concept voor het huishoudelijk reglement van de Raad van Advies besproken.
Relatie met bestuur en Raad van Commissarissen
De vergaderingen in 2009 zijn bijgewoond door een afvaardiging van de RvC. De contacten met het bestuur en de leden van de RvC worden als open en constructief ervaren.
Fedde van der Zee, projectontwikkelaar, Ontwikkeling
83
Jaarverslag 2009
13
Onze verbindingen We zijn samenwerkingsverbanden aangegaan met projectontwikkelaars en ontwikkelende aannemers. De meeste samenwerkingsverbanden hebben we vormgegeven in een zogeheten CV/BV-constructie. In dit hoofdstuk geven we een overzicht van al onze deelnemingen. We hebben uitsluitend die informatie verstrekt welke van toepassing is bij de betreffende deelneming. Staedion is een interessante samenwerkingspartij voor ontwikkelaars. Om onze ambitie te realiseren, moesten we de afgelopen jaren een aanzienlijk bouwvolume creëren. Daarvoor zijn bouwlocaties nodig, die veelal in handen zijn van ontwikkelaars. Samenwerken met commerciële marktpartijen levert altijd risico’s op. Samenwerkingsverbanden die zijn gericht op projectontwikkeling, kunnen uit risico-overwegingen worden aangegaan via een BV/ CV-constructie. Bij een BV/CV-constructie loopt het moederbedrijf in principe slechts risico over het in de samenwerking ingebrachte kapitaal en is de samenwerking fiscaal transparant. Het maximale risicoprofiel van onze verbintenissen is als volgt te kwantificeren: Totaal nettovermogenswaarde deelnemingen Leningenportefeuille
€ 8,8 miljoen
€ 202,5 miljoen
Het totale risico van Staedion bedroeg ultimo 2009 € 211,3 miljoen, ofwel 12,0 % (2008: 13,1%) van het balanstotaal van Staedion.
84
Vera van der Velden, opzichter Planmatig onderhoud, Services
Staedion
Holdingstructuur
Staedion beschikt over een holdingstructuur. Binnen deze structuur vonden in 2009 naast projectontwikkelingsactiviteiten ook beheeractiviteiten plaats. De volgende rechtspersonen en vennootschappen zijn opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening van Staedion: Deelneming
Statutaire zetel
Staedion Vastgoed Holding B.V.
Projectlocatie
Aandeel
Den Haag
100%
Bo.Laak B.V.
Den Haag
Laakkwartier
100%
Bo.Trans B.V.
Den Haag
Transvaal
100%
Bo.Mor B.V.
Den Haag
Morgenstond
100%
Bo.Moer B.V.
Den Haag
Moerwijk
100%
Bo.Wat B.V.
Den Haag
Scheveningen
100%
Argion Beheer B.V.
Den Haag
100%
Villa Luccio V.O.F.
Den Haag
Centrum
50%
Bo.Del B.V.
Den Haag
Delft
100%
OWC Het Balkengat V.O.F.
Delft
Delft
50%
Energiek B.V.
Den Haag
DHZW
100%
DHZW
16,6%
Aardwarmte Den Haag V.O.F.
Den Haag
Invex B.V.
Rotterdam
N.V. Stedelijk Belang
Den Haag
Wippolder Beheer B.V.
Rotterdam
100% 100% Delft
50%
OWC Wippolder C.V.
Rotterdam
Westland
48%
Watertuinen van Delft B.V.
Delft
Delft
50%
OWC Watertuinen van Delft C.V.
Delft
Delft
48%
Rozenburgkwartier B.V.
Den Haag
Den Haag
50%
Eikelenburg Beheer B.V.
Utrecht
Rijswijk
50%
OWC Eikelenburg C.V.
Utrecht
Rijswijk
48%
Westhaag beheer B.V.
Den Haag
Wateringen
50%
OWC Westhaag C.V.
Den Haag
Wateringen
48%
Atrium beheer B.V.
Son en Breugel
Pijnacker
50%
OWC Atrium C.V.
Son en Breugel
Pijnacker
48%
Reva Beheer B.V.
Oosterbeek
Den Haag
50%
Reva C.V.
Oosterbeek
Den Haag
48%
WOM Stationsbuurt-Oude Centrum B.V.
Den Haag
Den Haag
50%
WOM Stationsbuurt-Oude Centrum C.V.
Den Haag
Den Haag
45%
Bosko Beheer B.V.
Den Haag
Boskoop
50%
Ontwikkelingscombinatie Bosko C.V.
Den Haag
Boskoop
48%
V.O.F. Hof Berestein
Zoetermeer
Den Haag
50%
Stichting Woonformatie Ypenburg
Den Haag
Den Haag
29,97%
Winkelpanden Den Haag B.V.
Den Haag
Den Haag
50%
Winkelpanden Den Haag C.V.
Den Haag
Den Haag
49%
Starterspanden Den Haag B.V.
Den Haag
Den Haag
1%
Starterspanden Den Haag C.V.
Den Haag
Den Haag
0,9%
SB Theaterproject B.V,
Den Haag
Den Haag
100%
Pyloon Monumenten B.V.
Den Haag
Den Haag
100%
SB Theaterproject B.V.
Den Haag
Den Haag
100%
Pyloon monumenten B.V.
Den Haag
Den Haag
100%
Jaarverslag 2009
85
Toelichting activiteiten deelnemingen Doelstellingen Alle deelnemingen hebben de volgende doelstelling, tenzij anders aangegeven: Het (doen) realiseren van bouwwerken en het participeren in samenwerkingsverbanden die zijn gericht op het aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden voor onder meer de Stichting Staedion, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Staedion Vastgoed Holding B.V., dochtermaatschappijen van deze holding of andere (rechts)personen en ondernemingen, in welke vorm ook. Staedion Vastgoed Holding B.V. De activiteiten van Staedion Vastgoed Holding B.V. bestaan uitsluitend uit holdingactiviteiten van entiteiten die zijn gericht op niet-projectontwikkelingsactiviteiten respectievelijk projectontwikkelingsactiviteiten. Daarnaast treedt deze deelneming op om aan gelieerde deelnemingen en verbintenissen financieringen te verstrekken. • Aandeelhouder • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding Stichting Staedion • Rente % schuldverhouding Staedion • Eigen vermogen ultimo 2009 • Omzet 2009 • Resultaat 2009 • Aantal woningen in productie • Investeringen woningen in productie • Aantal woningen in ontwikkeling • Investeringen in ontwikkeling • Consolidatie Stichting Staedion
Stichting Staedion (100%) Stichting Staedion Den Haag 15-9-2003 Netto vermogenswaarde € 18.000,€ 197.061.655,1-maands Euribor + opslag 1,5% € 3.430.223,€ 33.251.681,€ -16.276.308,403 € 30.416.264,172 € 16.273.391,100%
Doelstelling Staedion Vastgoed Holding B.V. heeft als doel werkzaam te zijn op het gebied van volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening.
86
Bo.Laak B.V. en Bo.Trans B.V. De activiteiten van Bo.Laak B.V. en Bo.Trans B.V. zijn gericht op de gebiedsontwikkeling in de wijken Laak en Transvaal. Deze deelnemingen hebben als doel koopwoningen in deze wijken te ontwikkelen. Bo.Laak is per 31-12-2009 geliquideerd. • Bedrijf • Aandeelhouder • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering
Staedion
Bo.Laak B.V. Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%) Staedion Vastgoed Holding B.V. Den Haag 12-5-2005 Netto vermogenswaarde
• Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding Staedion Vastgoed Holding • Eigen vermogen ultimo 2009 • Omzet 2009 • Resultaat 2009
€ 0,€ 0,€ 0,€ 0,€ -6,-
• Bedrijf • Aandeelhouder • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding Staedion VG Holding • Rente % schuldverhouding • Schuldverhouding Staedion • Rente % schuldverhouding • Eigen vermogen ultimo 2009 • Omzet 2009 • Resultaat 2009 • Aantal woningen in productie • Investeringen woningen in productie • Aantal woningen in ontwikkeling • Investeringen in ontwikkeling • Consolidatie Staedion VG Holding
Bo.Trans B.V. Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%) Staedion Vastgoed Holding B.V. Den Haag 15-9-2003 Netto vermogenswaarde € 18.000,€ 24.776.110,1-maands Euribor + 1,5% opslag € 231.348,Debetrente 7,5% per jaar € -8.123.646,€ 13.248.872,€ -2.328.567,189 € 8.874.250,104 € 499.678,100%
Bo.Mor B.V. en Bo.Moer B.V. De activiteiten van Bo.Mor B.V. en Bo.Moer B.V. zijn gericht op de gebiedsontwikkeling in het gebied Den Haag Zuidwest. Het gaat in deze deelnemingen om de wijken Morgenstond en Moerwijk. De deelnemingen hebben als doel koopwoningen in deze wijken te ontwikkelen. • Bedrijf • Aandeelhouder • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding Staedion Vastgoed Holding • Rente % schuldverhouding • Schuldverhouding Staedion • Rente % schuldverhouding • Eigen vermogen ultimo 2009 • Omzet 2009 • Resultaat 2009 • Aantal woningen in productie • Investering woningen in productie • Consolidatie Staedion VG Holding B.V.
Bo.Mor B.V. Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%) Staedion Vastgoed Holding B.V. Den Haag 15-9-2003 Netto vermogenswaarde € 18.000,€ 5.252.894,1-maands Euribor + 1,5% opslag € 310.958,Debetrente 7,5% per jaar € -2.026.129,€ 6.728.114,€ -45.220,41 € 1.526.131,100%
Jaarverslag 2009
87
• Bedrijf • Aandeelhouder • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding Staedion Vastgoed Holding • Rente % schuldverhouding • Schuldverhouding Staedion • Rente % schuldverhouding • Eigen vermogen ultimo 2009 • Omzet 2009 • Resultaat 2009 • Aantal woningen in productie • Investeringen woningen in productie • Consolidatie Staedion VG Holding B.V.
Bo.Moer B.V. Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%) Staedion Vastgoed Holding B.V. Den Haag 15-9-2003 Netto vermogenswaarde € 18.000,€ 17.283.837,1-maands Euribor + 1,5 % opslag € 1.053.298,Debetrente 7,5% per jaar € -1.300.969,€ 12.528.897,€ -909.695,173 € 15.583.737,100 %
Bo.Wat B.V. De activiteiten van Bo.Wat B.V. zijn gericht op de gebiedsontwikkeling in de Vinex-locatie Wateringse Veld. Deze deelneming heeft als doel duurdere huurwoningen te ontwikkelen. • Aandeelhouder • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding Staedion Vastgoed Holding • Rente % schuldverhouding • Eigen vermogen ultimo 2009 • Omzet 2009 • Resultaat 2009 • Consolidatie Staedion Vastgoed Holding
88
Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%) Staedion Vastgoed Holding B.V. Den Haag 15-9-2003 Netto vermogenswaarde € 18.000,€ 782.963,1-maands Euribor + 1,5 % opslag € -778.956,€ 0,€ -93.506,100%
Sta Pro 1 B.V. De activiteiten van Sta Pro 1 B.V. zijn gericht op de ontwikkeling in Scheveningen en alle werkzaamheden die daarmee op enigerlei wijze verband houden of de verwezenlijking daarvan kunnen bevorderen, waaronder het financieren en in eigendom verwerven van grond en opstallen. • Aandeelhouder • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding Staedion Vastgoed Holding
Staedion
Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%) Staedion Vastgoed Holding B.V. Den Haag 20-1-2004 Netto vermogenswaarde € 18.000,€ 1.924.068,-
• Rente % schuldverhouding • Eigen vermogen ultimo 2009 • Omzet 2009 • Resultaat 2009 • Aantal woningen in ontwikkeling • Investering in ontwikkeling • Consolidatie Staedion VG Holding B.V.
1-maands Euribor + 1,5 % opslag € 4.863,€ 0,€ -23.566,34 € 1.936.647,100%
Argion Beheer B.V. Argion Beheer B.V. is opgericht om duurdere huurwoningen en bedrijfsruimten te exploiteren. • Aandeelhouder • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding Staedion Vastgoed Holding • Rente % schuldverhouding • Eigen vermogen ultimo 2009 • Omzet 2009 • Resultaat 2009 • Aantal woningen in ontwikkeling • Investeringen in ontwikkeling • Consolidatie Staedion VG Holding B.V.
Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%) Staedion Vastgoed Holding B.V. Den Haag 20-1-2004 Netto vermogenswaarde € 18.000,€ 70.295.341,1-maands Euribor + 1,5 % opslag € -15.093.462,€ 4.150.097,€ -12.835.638,34 € 13.837.066,100%
Villa Luccio B.V. en Villa Luccio V.O.F. De activiteiten van Villa Luccio B.V. en Villa Luccio V.O.F. zijn gericht op de ontwikkeling van het project aan de Snoekstraat in het centrum van Den Haag. Per 31 december 2009 zijn Villa Luccio B.V. en Villa Luccio V.O.F. geliquideerd. • Bedrijf • Aandeelhouder • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding • Staedion Vastgoed Holding • Eigen vermogen ultimo 2009 • Omzet 2009 • Resultaat 2009 • Consolidatie Staedion VG Holding B.V.
Villa Luccio B.V. Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%) Staedion Vastgoed Holding B.V. Den Haag 11-10-2005 Netto vermogenswaarde € 0,€ 0,€ 0,€ 0,€ 0,€ 299,100%
• Bedrijf • Samenwerking
Villa Luccio V.O.F. Villa Luccio V.O.F. is een samenwerkingsverband tussen Villa Luccio B.V. en P. Slootweg Management B.V. Jaarverslag 2009
89
• Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding Villa Luccio B.V. • Kapitaal ultimo 2009 • Omzet 2009 • Resultaat 2009
De directievoering wordt verzorgd door Villa Luccio B.V. en P. Slootweg Management B.V. Den Haag 1-11-2005 Netto vermogenswaarde € 0,€ 0,€ 0,€ 0,€ 168,-
Doelstelling Villa Luccio V.O.F heeft als doel het voor gemeenschappelijke rekening ontwikkelen en realiseren van een bouwproject in Den Haag. Bo.Del B.V. De activiteiten van Bo.Del B.V. zijn gericht op de ontwikkeling van het project Hoornse Zoom in de gemeente Delft. • Aandeelhouder • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding Staedion VG Holding • Rente % schuldverhouding • Eigen vermogen ultimo 2009 • Omzet 2009 • Resultaat 2009 • Consolidatie Staedion VH Holding B.V.
Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%) Staedion Vastgoed Holding B.V. Den Haag 15-9-2003 Netto vermogenswaarde € 18.000,€ 2.734.417,1-maands Euribor + 1,5% opslag € -2.634.675,€ 0,€ -175.081,100%
Ontwikkelingscombinatie Het Balkengat V.O.F. De activiteiten van Ontwikkelingscombinatie Het Balkengat V.O.F. zijn gericht op de ontwikkeling en realisatie van het project Balkengat in Den Hoorn, een samenwerkingsverband met een ontwikkelende aannemer.
90
• Samenwerking • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding Staedion VG Holding • Rente % schuldverhouding
Staedion
Ontwikkelingscombinatie Het Balkengat V.O.F. is een samenwerkingsverband tussen Bo.Del B.V. en Projecton B.V. Bo.Del B.V. en Projecton B.V. Den Haag 20-12-2005 Netto vermogenswaarde n.v.t. € 1.037.463,1-maands Euribor + 1,5% opslag
• Kapitaal ultimo 2009 • Omzet 2009 • Resultaat 2009 • Aantal woningen in ontwikkeling • Investeringen in ontwikkeling
€ -34.582,€ 0,€ 19.150,11 € 1.034.219,-
Doelstelling De ontwikkeling en realisatie van een bouwproject in de woonkern Den Hoorn, dat onderdeel uitmaakt van de gemeente Midden-Delfland. Energiek B.V. • Aandeelhouder • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding Staedion VG Holding • Rente % schuldverhouding • Eigen vermogen ultimo 2009 • Omzet 2009 • Resultaat 2009 • Consolidatie Staedion VG Holding B.V.
Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%) Staedion Vastgoed Holding B.V. Den Haag 10-12-2007 Netto vermogenswaarde € 18.000,€ 6.430.929,Debetrente 7,5 % per jaar € -410.349,€ 8.288,€ -321.848,100%
Doelstelling Het exploiteren van leidingnetten ten behoeve van warmte- en koudeleveringen, het inkopen en verkopen van energie, het opwekken van warmte ten behoeve van warmtelevering, het doen van investeringen en het geven van opdrachten tot het doen van investeringen die verband houden met het opwekken van warmte, en het leveren van warmte en koude aan consumenten en grootverbruikers. Aardwarmte Den Haag V.O.F. • Vennoten • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding Energiek B.V. • Eigen vermogen ultimo 2009 • Omzet 2009 • Resultaat 2009
Haag Wonen Energie B.V., Energiek B.V., Haagse Hitte B.V., Vestia Monumenten B.V., Eneco Geothermie B.V., EZH-Seon B.V. E.W. Muller en F.C. Schoof Den Haag 17-09-2008 Netto vermogenswaarde n.v.t. € 0,€ 5.854.929,€ 807.702,€ -8.987,-
Jaarverslag 2009
91
Doelstelling De aanleg en exploitatie van een geothermiebron met distributienetwerk en andere daaraan gerelateerde voorzieningen, waarmee aardwarmte wordt benut ten behoeve van warmtevoorziening aan woningen en andere afnemers in en rond de gemeente Den Haag. Invex B.V. • Samenwerking • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Vordering op Staedion VG Holding B.V. • Rente % schuldverhouding • Eigen vermogen ultimo 2009 • Omzet 2009 • Resultaat 2009 • Consolidatie Staedion VG Holding B.V.
Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%) Staedion Vastgoed Holding B.V. Rotterdam 27-12-1999 Netto vermogenswaarde € 18.152,€ 428.520,Creditrente 0,25 % per jaar € 7.285.116,€ 329.792,€ 172.231,100%
Doelstelling Het verwerven, ontwikkelen, exploiteren, vervreemden en bezwaren van roerende zaken en registergoederen. N.V. Stedelijk Belang • Samenwerking • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding Staedion VG Holding • Rente % schuldverhouding • Eigen vermogen ultimo 2009 • Omzet 2009 • Resultaat 2009 • Consolidatie Staedion VG Holding B.V.
92
Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%) Staedion Vastgoed Holding B.V. Den Haag 4-4-1924 Netto vermogenswaarde € 1.125.000,€ 24.090.926,1-maands Euribor + 1,3 % opslag € 25.999.528,€ 741.857,€ -43.249,100%
Doelstelling Het verkrijgen, vervreemden en exploiteren van onroerende goederen in de meest uitgebreide zin. Wippolder Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Wippolder C.V. • Bedrijf Wippolder Beheer B.V. • Aandeelhouder Stichting Staedion (50%) LSI Development B.V. (50%) • Bestuurder Stichting Staedion en LSI Beheer B.V. • Statutair gevestigd te Rotterdam • Oprichtingsdatum 15-6-2006
Staedion
• Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding Staedion • Eigen vermogen ultimo 2009 • Omzet 2009 • Resultaat 2009
Netto vermogenswaarde € 18.000,€ 0,€ 22.838,€ 4.500,€ 1.628,-
Doelstelling Het verkrijgen, vervreemden, beheren en exploiteren van registergoederen; het op enigerlei wijze deelnemen in, het oprichten van, besturen van en toezicht houden op ondernemingen en vennootschappen; het verstrekken van garanties en het verbinden van de vennootschap of activa van de vennootschap ten behoeve van ondernemingen en vennootschappen waarmee de vennootschap in een groep is verbonden en ten behoeve van derden; het verlenen van diensten aan ondernemingen en vennootschappen; het financieren van ondernemingen en vennootschappen; het exploiteren en verhandelen van patenten, merkrechten, vergunningen, knowhow en andere industriële eigendomsrechten; het verrichten van alle soorten industriële, financiële en commerciële activiteiten; en al hetgeen met het voorafgaande verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin van het woord. • Bedrijf Ontwikkelingscombinatie Wippolder C.V. • Aandeelhouder Staedion Vastgoed Holding B.V. (48%) LSI Participations B.V. (48%) Wippolder Beheer B.V. (4%) • Bestuurder Beherend vennoot Wippolder Beheer B.V. • Statutair gevestigd te Rotterdam • Oprichtingsdatum 19-6-2006 • Waardering Netto vermogenswaarde • Geplaatst kapitaal € 100.000,• Schuldverhouding Staedion VG Holding € 6.799.275,• Rente % schuldverhouding 1-maands Euribor + 1,6 % opslag • Ondernemingsvermogen ultimo 2009 € 68.029,• Omzet 2009 € 0,• Resultaat 2009 € -7.258,Doelstelling Het verkrijgen, vervreemden, in (onder)erfpacht uitgeven, administreren, exploiteren, huren en verhuren van onroerende zaken; het zelf ontwikkelen en/of realiseren van onroerende zaken; het geheel of gedeeltelijk doen ontwikkelen en/of realiseren en/of verkopen van onroerende zaken en/of doen aannemen en uitvoeren van bouwwerken; het sluiten van overeenkomsten met gemeenten en/of andere overheidsinstellingen en/of derden in het kader van het ontwikkelen en/of realiseren van onroerende zaken; het optreden als tussenpersoon bij de aan- en verkoop en bij de huur en verhuur van onroerende zaken; het ter leen verstrekken en het ter leen opnemen van gelden, al dan niet onder hypothecair verband; het verstrekken van zekerheden voor schulden van de vennootschap en schulden van derden. Watertuinen van Delft B.V. en Ontwikkelingscombinatie Watertuinen C.V. • Bedrijf Watertuinen van Delft B.V. • Aandeelhouder Stichting Staedion (50%) AM Wonen (50%) Jaarverslag 2009
93
• Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding Staedion • Eigen vermogen ultimo 2009 • Omzet 2009 • Resultaat 2009
AM Wonen B.V. en Stichting Staedion. Delft 6-1-2006 Netto vermogenswaarde € 18.000,€ 0,€ -1.091.501,€ 3.880,€ -3.930,-
Doelstelling Het optreden als beherend vennoot van Ontwikkelingscombinatie Watertuinen van Delft C.V. • Bedrijf • Aandeelhouder • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding Staedion VG Holding • Rente % schuldverhouding • Eigen vermogen ultimo 2009 • Omzet 2009 • Resultaat 2009
Ontwikkelingscombinatie Watertuinen van Delft C.V. Staedion Vastgoed Holding (48%) AM Deelnemingen Zuid-Holland Noord B.V. (48%) Watertuinen van Delft B.V. (4%) Beherend vennoot Watertuinen van Delft B.V. Delft 6-1-2006 Netto vermogenswaarde € 100.000,€ 40.629.976,1-maands Euribor + 1% opslag € -1.512.161,€ 0,€ -7.518,-
Doelstelling Het verwerven van gronden van de TNO-locatie in Delft, het (doen) uitvoeren van infrastructurele werken, het in bouw- en woonrijpe staat verkopen van gronden die bestemd zijn voor opstalontwikkeling, het (doen) bebouwen van gronden voor derden of de commanditaire vennoten van de vennootschap.
94
Rozenburgkwartier B.V. De activiteiten van Rozenburgkwartier B.V. zijn gericht op de ontwikkeling en realisatie van het project Rozenburgkwartier in het centrum van Den Haag. Deze deelneming is een samenwerkingsverband met een ontwikkelende aannemer. • Aandeelhouder • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal
Staedion
Stichting Staedion (50%) Panagro Vastgoedontwikkeling B.V. (50%) Stichting Staedion en Panagro Vastgoedontwikkeling B.V. Den Haag 16-3-2005 Netto vermogenswaarde € 18.000,-
• Schuldverhouding Stichting Staedion • Rente % schuldverhouding • Eigen vermogen ultimo 2009 • Omzet 2009 • Resultaat 2009
€ 1.715.012,1-maands Euribor + 1,5 % opslag € -215.404,€ 0,€ 15.861,-
Doelstelling Het (doen) realiseren van bouwwerken en het participeren in samenwerkingsverbanden die zijn gericht op het aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden voor andere (rechts)personen en ondernemingen, in welke vorm ook. Eikelenburg Beheer B.V. en OWC Eikelenburg C.V. • Bedrijf Eikelenburg Beheer B.V. • Aandeelhouder Stichting Staedion (50%) AM Grondbedrijf B.V. (50%) • Bestuurder Stichting Staedion en AM Grondbedrijf B.V. • Statutair gevestigd te Utrecht • Oprichtingsdatum 27-12-2005 • Waardering Netto vermogenswaarde • Geplaatst kapitaal € 18.000 ,• Schuldverhouding Staedion € 0,• Eigen vermogen ultimo 2009 € 18.000,• Omzet 2009 € 9.327,• Resultaat 2009 € 0,Doelstelling Het optreden als beherend vennoot van de in Utrecht gevestigde Ontwikkelingscombinatie Eikelenburg C.V. en daartoe het verkrijgen, vervreemden, verhuren, huren, beheren, administreren, (doen) stichten, exploiteren en ontwikkelen van registergoederen. • Bedrijf • Aandeelhouder • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding Staedion VG Holding • Rente % schuldverhouding • Kapitaal ultimo 2009 • Omzet 2009 • Resultaat 2009
Ontwikkelingscombinatie Eikelenburg C.V. Eikelenburg Beheer B.V. (4%) AM Deelnemingen Grondbedrijf B.V. (48%) Staedion Vastgoed Holding (48%) Beherend vennoot Eikelenburg Beheer B.V. Utrecht 27-12-2005 Netto vermogenswaarde € 100.000,€ 3.760.701,1-maands Euribor + 1,6 % opslag € 100.000,€ 9.099.720,€ 0,-
Doelstelling Het verwerven van gronden in het gebied dat is gelegen ten zuiden van de Sir Winston Churchilllaan, ten westen van de Reijnerwetering en ten oosten van de Monseigneur Bekkerslaan in
Jaarverslag 2009
95
Rijswijk (Zuid-Holland), het (doen) uitvoeren van infrastructurele werken, het in bouw- en woonrijpe staat verkopen van gronden die zijn bestemd voor opstalontwikkeling, het (doen) bebouwen van gronden voor derden of de commanditaire vennoten van de vennootschap. Westhaag Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Westhaag C.V. Westhaag Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Westhaag C.V. houden zich bezig met het ontwikkelen, realiseren en vervreemden aan derden van woningen in Wateringen en Den Haag en het eventueel verwerven van daartoe benodigde gronden. • Bedrijf • Aandeelhouder • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding Staedion • Eigen vermogen ultimo 2009 • Omzet 2009 • Resultaat 2009
Westhaag Beheer B.V. Stiching Staedion (50%) Weboma Projectmanagement B.V. (50%) Stichting Staedion en Weboma Projectmanagement B.V. Den Haag 30-8-2007 Netto vermogenswaarde € 18.000,€ 0,€ 37.377,€ 4.500,€ 18.089,-
Doelstelling Het optreden als beherend vennoot van Ontwikkelingscombinatie Westhaag C.V. en het daartoe verkrijgen, vervreemden, verhuren, huren, beheren, administreren, (doen) stichten, exploiteren en ontwikkelen van registergoederen, en al hetgeen met het voorafgaande verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn; het opnemen en verstrekken van geldleningen; het verlenen van zekerheden (waaronder garanties en hypotheken) voor de schulden van de vennootschap van anderen; het deelnemen in, samenwerken met, voeren van beheer over en het financieren van andere ondernemingen, vennootschappen en rechtspersonen, van welke aard ook.
96
• Bedrijf • Aandeelhouder • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding Staedion VG Holding • Rente % schuldverhouding • Ondernemingsvermogen ultimo 2009 • Omzet 2009 • Resultaat 2009 • Aantal woningen in productie • Investeringen won. In productie
Staedion
Ontwikkelingscombinatie Westhaag C.V. Noordweg Wateringen B.V. (48%), Staedion Vastgoed Holding B.V. (48%) en Westhaag Beheer B.V. (4%) Beherend vennoot Westhaag Beheer B.V. Den Haag 30-8-2007 Netto vermogenswaarde € 100.000,€ 3.442.891,3-maands Euribor + 1,25% opslag € 534.231,€ 7.927.276,€ 498.189,86 € 3.097.606,-
• Aantal woningen in ontwikkeling • Investeringen in ontwikkeling
42 € 1.185.109,-
Doelstelling Het verwerven van gronden, het (doen) uitvoeren van infrastructurele werken, het in bouwen woonrijpe staat verkopen van gronden die bestemd zijn voor opstalontwikkeling, het (doen) bebouwen van gronden voor derden of de commanditaire vennoten van de vennootschap, het inrichten van openbare ruimten, die vervolgens zullen worden overgedragen aan publiekrechtelijke rechtspersonen of aan (een) instantie(s), en al hetgeen met het voorafgaande in de ruimste zin verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn. Atrium Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V. Atrium Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V. houden zich bezig met het ontwikkelen, realiseren en vervreemden aan derden van woningen in onder meer Pijnacker en de Lier, en het eventueel verwerven van daartoe benodigde gronden. • Bedrijf • Aandeelhouder • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding Staedion • Eigen vermogen ultimo 2009 • Omzet 2009 • Resultaat 2009
Atrium Beheer B.V. Stichting Staedion (50%) Jansen de Jong Projectontwikkeling B.V. (50%) De directievoering wordt uitgevoerd door Stichting Staedion en Jansen de Jong Projectontwikkeling B.V. Son en Breugel 4-9-2007 Netto vermogenswaarde € 18.000,€ 0,€ 12.557,€ 0,€ -1.192,-
Doelstelling Het optreden als beherend vennoot van Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V. en het daartoe verkrijgen, vervreemden, verhuren, huren, beheren, administreren, (doen) stichten, exploiteren en ontwikkelen van registergoederen, en al hetgeen met het voorafgaande verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn; het opnemen en verstrekken van geldleningen; het verlenen van zekerheden (waaronder garanties en hypotheken) voor de schulden van de vennootschap en van anderen; het deelnemen in, samenwerken met, het voeren van beheer over en het financieren van andere ondernemingen, vennootschappen en rechtspersonen, van welke aard ook. • Bedrijf • Aandeelhouder • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum
Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V. Staedion Vastgoed Holding B.V. (48%) Commandiet B.V. (48%) en Atrium Beheer B.V. (4%) Beherend vennoot Atrium Beheer B.V. Son en Breugel 4-9-2007
Jaarverslag 2009
97
• Waardering Netto vermogenswaarde • Geplaatst kapitaal € 20.200,• Schuldverhouding Staedion VG Holding € 1.064.107,• Rente % schuldverhouding 1-maands Euribor + 1,3% opslag • Ondernemingsvermogen ultimo 2009 € 15.014,• Omzet 2009 € 0,• Resultaat 2009 € -1.172,Doelstelling Het verwerven van gronden, het (doen) uitvoeren van infrastructurele werken, het in bouwen woonrijpe staat verkopen van gronden die bestemd zijn voor opstalontwikkeling, het (doen) bebouwen van gronden ten behoeve van derden of de commanditaire vennoten van de vennootschap, het inrichten van openbare ruimten, die vervolgens zullen worden overgedragen aan publiekrechtelijke rechtspersonen of (een) instantie(s), en al hetgeen met het voorafgaande in de ruimste zin verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn. Reva Beheer B.V. en Reva C.V Reva Beheer B.V. en Reva C.V houden zich bezig met het ontwikkelen, realiseren en vervreemden aan derden van woningen in het binnenstedelijk gebied van Den Haag en het eventueel verwerven van daartoe benodigde gronden. • Bedrijf • Aandeelhouder • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding Staedion • Eigen vermogen ultimo 2009 • Omzet 2009 • Resultaat 2009
Reva Beheer B.V. Stichting Staedion (50%) Crebos B.V. (50%) Stichting Staedion en Crebos B.V. Oosterbeek 20-8-2007 Netto vermogenswaarde € 18.000,€ 1.000,€ 15.834,€ 0,€ 893,-
Doelstelling Het optreden als beherend vennoot van de te Oosterbeek gevestigde commanditaire vennootschap Reva C.V.
98
• Bedrijf • Aandeelhouder • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding Staedion VG Holding • Rente % schuldverhouding
Staedion
Reva C.V. Staedion Vastgoed Holding B.V. (48%) Crebos Deelnemingen B.V. (48%) Reva Beheer B.V. (4%) Beherend vennoot Reva Beheer B.V. Oosterbeek 20-8-2007 Netto vermogenswaarde € 50.000,€ 2.630.026,3-maands Euribor + 1,2% opslag
• Ondernemingsvermogen ultimo 2009 • Omzet 2009 • Resultaat 2009
€ 49.573,€ 0,€ 378,-
Doelstelling Het voor rekening en risico van de commanditaire vennootschap ontwikkelen van het project Noord-West Buitensingel in Den Haag. Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum Den Haag B.V. en Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum Den Haag C.V. • Bedrijf • Aandeelhouder • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding Staedion VG Holding • Ondernemingsvermogen ultimo 2009 • Omzet 2009 • Resultaat 2009
Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum B.V. Stichting Staedion (50%), gemeente Den Haag (49%), N.V. Stedelijk Belang (0.5%) en Woningbeheer B.V. (0.5%) Stichting Staedion en gemeente Den Haag Den Haag 14-11-2007 Netto vermogenswaarde € 18.000,€ 0,PM PM PM
Doelstelling Het optreden als beherend vennoot van de commanditaire vennootschap Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt Oude Centrum Den Haag C.V. • Bedrijf • Aandeelhouder • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Vordering op Staedion VG Holding • Ondernemingsvermogen ultimo 2009
Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum C.V. Staedion Vastgoed Holding BV (45%); gemeente Den Haag (43%); N.V. Stedelijk Belang (2%); Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum Den Haag B.V. (10%) Beherend vennoot Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum Den Haag B.V. Den Haag 19-12-2007 Netto vermogenswaarde € 46.901.210,€ 16.877.000,€ 45.928.000,-
Jaarverslag 2009
99
• Omzet 2009 • Resultaat 2009
€ 3.707.000,€ -880.000,-
Doelstelling De ontwikkeling en realisatie van projecten in de vastgoedsfeer in de ruimste zin; het verkrijgen, vervreemden, beheren en exploiteren van registergoederen.
100
Bosko Beheer B.V. en OWC Bosko C.V. • Bedrijf • Aandeelhouder • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Vordering op Staedion VG Holding • Ondernemingsvermogen ultimo 2009 • Omzet 2009 • Resultaat 2009 • Doelstelling
Bosko Beheer B.V. Staedion (50%) en Thunnissen Ontwikkeling Boskoop B.V. (50%) Staedion en Thunnissen Ontwikkeling Bosko B.V. Den Haag 15 december 2008 Netto vermogenswaarde € 18.000,€ 9.000,€ 17.692,€ 0,€ -308 Het optreden als beherend vennoot in Ontwikkelingscombinatie Bosko C.V.
• Bedrijf • Aandeelhouder • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding Staedion VG Holding • Rente % schuldverhouding • Ondernemingsvermogen ultimo 2009 • Omzet 2009 • Resultaat 2009
Ontwikkelingscombinatie Bosko C.V. Staedion VG Holding B.V. (48%) Thubos B.V. (48%) Bosko Beheer B.V. (4%) Beherend vennoot Bosko Beheer B.V. Den Haag 16 december 2008 Netto vermogenswaarde € 100.000,€ 754.769,1-maands Euribor + 1% opslag € 100.000,€ o,€ 0,-
Doelstelling Het verwerven van gronden ten behoeve van (binnenstedelijke en uitbreidende) ontwikkeling en realisatie van woningbouw en ander (commercieel) vastgoed; het (doen) ontwikkelen, realiseren, verkopen en leveren van woningen en ander (commercieel) vastgoed. V.O.F. Hof Berestein • Bedrijf • Vennoten • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum
Staedion
V.O.F. Hof Berestein Bo.Mor B.V. (50%) en ERA Bouw (50%) Bo.Mor B.V. en Era Bouw B.V. Zoetermeer 18-06-2008
• Waardering • Schuldverhouding Bo.Mor B.V. • Ondernemingsvermogen ultimo 2009 • Omzet 2009 • Resultaat 2009 • Aantal woningen in productie • Investeringen woningen in productie
Netto vermogenswaarde € 2.100.000,€ 4.200.000,€ 11.317.409,€ 0,94 € 3.794.579,-
Doelstelling Het verwerven van gronden ten behoeve van (binnenstedelijke en uitbreidende) ontwikkeling en realisatie van woningbouw en ander (commercieel) vastgoed. Het (doen) ontwikkelen en realiseren, verkopen en leveren van woningen en ander (commercieel) vastgoed. Het (doen) uitvoeren van infrastructurele werken. Het inrichten van openbare ruimten, die vervolgens worden overgedragen aan overheidslichamen of aan (een) andere instantie(s). Het opnemen en verstrekken van geldleningen en het verlenen van zekerheden. Stichting Woonformatie Ypenburg Stichting Woonformatie Ypenburg is een toegelaten instelling die sociale woningen realiseert en exploiteert in de Vinex-locatie Ypenburg. • Bedrijf Stichting Woonformatie Ypenburg • Aandeelhouder Staedion (29,97%); Vestia Groep (40,03%); Vidomes (15%); Rijswijk Wonen (15%) • Bestuurder Stichting Staedion Vestia Groep Vidomes Rijswijk Wonen • Statutair gevestigd te Den Haag • Oprichtingsdatum 30-09-1998 • Waardering Kostprijs • Geplaatst kapitaal € 0,• Schuldverhouding Stichting Staedion € 0,• Eigen vermogen ultimo 2009 € 10.587.000,• Omzet 2009 € 22.626.000,• Resultaat 2009 € 403.000,• Aantal woningen in productie 13 • Investeringen woningen in productie € 2.449.000,Doelstelling De stichting heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Winkelpanden Den Haag B.V. en Winkelpanden Den Haag C.V. • Bedrijf Winkelpanden Den Haag B.V. • Aandeelhouder Gemeente Den Haag (50%) N.V. Stedelijk Belang (50%) • Bestuurder Gemeente Den Haag en N.V. Stedelijk Belang • Statutair gevestigd te Den Haag
Jaarverslag 2009
101
• Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding N.V. Stedelijk Belang • Eigen vermogen ultimo 2009 • Omzet 2009 • Resultaat 2009
27-11-2003 Netto vermogenswaarde € 18.000,€0 € 32.327,PM PM
Doelstelling Het optreden als beherend vennoot van de commanditaire vennootschap Winkelpanden Den Haag C.V. • Bedrijf • Aandeelhouder • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding N.V. Stedelijk Belang • Eigen vermogen ultimo 2009 • Omzet 2009 • Resultaat 2009
Winkelpanden Den Haag C.V. N.V. Stedelijk Belang (49%) Gemeente Den Haag (49%) Winkelpanden Den Haag B.V. (2%) Beherend vennoot Winkelpanden Den Haag B.V. Den Haag 9-12-2003 Nettovermogenswaarde € 9.801.000,€ 0,€ 17.602.000,PM PM
Doelstelling De exploitatie van de winkelpanden; het verkrijgen, vervreemden, in (onder)pacht uitgeven, administreren, exploiteren, huren en verhuren van onroerende zaken; het zelf ontwikkelen en/of realiseren en/of verkopen en/of verhuren en/of exploiteren van onroerende zaken; het geheel of gedeeltelijk doen ontwikkelen en/of realiseren en/of verkopen van onroerende zaken en/of doen aannemen en uitvoeren van bouwwerken; het ter leen verstrekken en het ter leen opnemen van gelden, al dan niet onder hypothecair verband; en al hetgeen daarmede verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin; het deelnemen in en het voeren van beheer over andere ondernemingen, van welke aard ook.
102
Starterspanden Den Haag B.V. en Starterspanden Den Haag C.V. • Bedrijf Starterspanden Den Haag B.V. • Aandeelhouder Gemeente Den Haag (99%) N.V. Stedelijk Belang (1%) • Bestuurder Gemeente Den Haag en N.V. Stedelijk Belang • Statutair gevestigd te Den Haag • Oprichtingsdatum 27-11-2003 • Waardering Nettovermogenswaarde • Geplaatst kapitaal € 18.000,• Schuldverhouding N.V. Stedelijk Belang €0 • Eigen vermogen ultimo 2009 € -26.367,• Omzet 2009 PM • Resultaat 2009 PM Staedion
Doelstelling Het optreden als beherend vennoot van de commanditaire vennootschap Starterspanden Den Haag C.V. • Bedrijf Starterspanden Den Haag C.V. • Aandeelhouder N.V. Stedelijk Belang (2%) Gemeente Den Haag (89%) Starterspanden Den Haag B.V. (9%) • Bestuurder Beherend vennoot Winkelpanden Den Haag B.V. • Statutair gevestigd te Den Haag • Oprichtingsdatum 9-12-2003 • Waardering Nettovermogenswaarde • Geplaatst kapitaal € 9.148.000,• Schuldverhouding N.V. Stedelijk Belang € 42.000,• Eigen vermogen ultimo 2009 € 8.747.000,• Omzet 2009 PM • Resultaat 2009 PM Doelstelling De exploitatie van de Starterspanden; het verkrijgen, vervreemden, in (onder)pacht uitgeven, administreren, exploiteren, huren en verhuren van onroerende zaken; het zelf ontwikkelen en/of realiseren en/of verkopen en/of verhuren en/of exploiteren van onroerende zaken; het geheel of gedeeltelijk doen ontwikkelen en/of realiseren en/of verkopen van onroerende zaken en/of doen aannemen en uitvoeren van bouwwerken; het ter leen verstrekken en het ter leen opnemen van gelden, al dan niet onder hypothecair verband; en al hetgeen daarmede verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin; het deelnemen in en het voeren van beheer over andere ondernemingen, van welke aard ook. SB Theaterproject B.V. De activiteiten van SB Theaterproject B.V. bestaan uit het exploiteren van de appartementen en het commerciële deel van het Theater aan het Spui. • Aandeelhouder • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding N.V. Stedelijk Belang • Eigen vermogen ultimo 2009 • Omzet 2009 • Resultaat 2009
N.V. Stedelijk Belang (100%) N.V. Stedelijk Belang (100%) Den Haag 11-6-1991 Nettovermogenswaarde € 18.151,€ 2.521.000,€ -1.445.000,€ 561.000,€ -111.000,-
103
Doelstelling Het tot stand brengen, verkrijgen, vervreemden, bezwaren en exploiteren van onroerende goederen waaronder begrepen het ontwerpen, ontwikkelen en/of uitvoeren van plannen op elk gebied van de bouwnijverheid en het zijn van toegelaten instelling in de zin van de woningwet, voor zover mogelijk. Jaarverslag 2009
Pyloon Monumenten B.V. De activiteiten van Pyloon Monumenten B.V. bestaan uit het exploiteren van monumentenpanden. • Aandeelhouder • Bestuurder • Statutair gevestigd te • Oprichtingsdatum • Waardering • Geplaatst kapitaal • Schuldverhouding N.V. Stedelijk Belang • Rente % schuldverhouding • Eigen vermogen ultimo 2009 • Omzet 2009 • Resultaat 2009
N.V. Stedelijk Belang (100%) N.V. Stedelijk Belang Den Haag 25-11-2002 Nettovermogenswaarde € 18.000,€ 2.426.000,1-maands Euribor + 1,3% opslag € -654.000,€ 119.000,€ 54.000,-
Doelstelling Het tot stand brengen en exploiteren van registergoederen, in het bijzonder monumenten als bedoeld in artikel 6 van de Monumentenwet 1988 (Staatsblad 1988 nummer 638) of een daarvoor in plaats tredende regeling.
Samen met Woer het startschot vodblok westland geeft Staedion eengezinswoningenor de bouw van 26 sociale huur in naaldwijk
104
Staedion
14
Verklaring van het Bestuur Het bestuur is van mening dat in de verslagperiode alle middelen zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Daarnaast verklaart het bestuur dat het door middel van haar functioneren een adequate invulling heeft gegeven aan het uitgangspunt ‘uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting’, zoals dit is omschreven in artikel 11 van het BBSH. Den Haag, 28 mei 2010
Drs. Ing. W.M.K. Krzeszewski (voorzitter)
15
Verklaring van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen heeft overeenkomstig artikel 22 van de statuten van de Stichting Staedion gedurende het jaar 2009 toezicht gehouden op het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen de stichting. Overeenkomstig het bepaalde in de statuten heeft de Raad de jaarrekening laten controleren door KPMG. Zij heeft kennis genomen van het jaarverslag en van de accountantsverklaring en kan zich met deze stukken verenigen. Den Haag, 28 mei 2010 De heer mr. drs. B.J. Bruins De heer ir. G.A. Beijer De heer mr. drs. J.F.Ph. Houben De heer drs. P. Roozenboom (vanaf 1 mei 2010) De heer drs. R.L.J.M. Scheerder Mevrouw drs. A.T. van der Wal
Jaarverslag 2009
105
w e i v r e Int n der Hans va t Hors
106
Staedion
ssie commi zitter s r e n o Lid bewsforum, voor m ie en Adv onersplatfor bew
In the picture: bewoners
’Staedion heeft laten zien wat er allemaal gebeurt om het woongenot te verhogen’ ’Ik heb in verschillende rollen met Staedion te maken gehad in 2009. Om te beginnen ben ik lid van de bewonerscommissie van wooncomplex De Stede in Bouwlust. Bewonerscommissies zijn voor Staedion de ogen en oren van de wijk: wordt er genoeg onderhoud gepleegd, krijgt de leefbaarheid voldoende aandacht, zijn de huren betaalbaar? Als voorzitter van het bewonersplatform ben ik ook op wijkniveau betrokken geweest bij de inspraak van bewoners. Daarnaast ben ik lid van het Adviesforum, een van de kanalen die Staedion gebruikt om ideeën van bewoners te verzamelen waarmee de processen en producten verbeterd kunnen worden. In 2009 is besloten om een groot aantal woningen in de herstructureringsgebieden niet te slopen maar te renoveren. Dat is goed nieuws, maar na een geschiedenis van acht jaar onzekerheid was het voor veel mensen lastig om dat nieuws te waarderen. In positieve zin is mij in 2009 de samenwerking binnen het Adviesforum opgevallen. Staedion heeft laten zien wat er allemaal gebeurt om het woongenot van huurders te verhogen. We hebben onder andere een excursie gemaakt naar Wateringse Veld, waar Staedion probeert mensen met vergelijkbare leefstijlen bij elkaar te brengen. En in de binnenstad hebben we een wooncomplex voor ouderen bezocht dat veel weg had van een luxe hotel. In de loop der tijd heeft Staedion veel verschillende gezichten gehad. Voor de fusie hadden directie en bewonerscommissies veel contact, in de jaren daarna werd de omgang steeds zakelijker en afstandelijker. Natuurlijk moet een bedrijf als Staedion zakelijk geleid worden, maar ik heb het gevoel dat er vroeger beter naar bewoners werd geluisterd dan nu. Daarom hoop ik dat het Staedion de komende tien jaar lukt om de afstand tussen directie en bewoners weer iets te verkleinen.’
107
Jaarverslag 2009
16 Kengetallen Boekjaar
2009
2008
2007
2006
Aantal Verhuureenheden
1. Woningen en woongebouwen a. in exploitatie
b . in aanbouw 2. Garages 3. Overige objecten Totaal Aantal standplaatsen Aantal bedden in verzorgingstehuizen Aantal woningen in beheer
31.909
31.699
31.997
32.472
508
729
695
372
3.496
3.254
3.145
3.182
428
434
431
437
36.341
36.116
36.268
36.463
70
70
70
70
750
750
750
750
211
237
199
199
589
427
428
471
Kwaliteit 1. Kosten niet-planmatig onderhoud per woning 2. Kosten planmatig onderhoud per woning
2.027
1.422
794
1.045
3. Totaal kosten onderhoud per woning
2.616
1.849
1.222
1.516
16,6
18,4
20,6
19,8
0,4
0,5
0,6
0,4
Financiële continuïteit 1. Solvabiliteit 2. Liquiditeit (current ratio)
0,0
0,1
0,0
0,1
4. Rentabiliteit groepsvermogen
3. Liquiditeit (cash ratio)
-4,4
3,3
5,8
1,1
5. Rentabiliteit totaal vermogen
2.2
3,9
4,7
3,6
6. Interne financiering in % van het groepsvermogen
91
90
106
130
-286
406
579
150
1. Algemene bedrijfsreserve
289.784
302.481
289.916
273.069
2. Huren (exclusief huurderving)
169.682
161.659
156.621
153.037
3. Vergoedingen (exclusief huurderving)
16.599
12.154
10.517
9.990
4. Jaarresultaat
-12.681
10.061
16.864
2.892
108
156
169
187
13,08 1,09
18,20 1,51
10,19 0,84
9,94 0,83
2,39
1,15
1,01
1,08
171
187
185
178
4. Algemene bedrijfsreserve einde boekjaar per verhuureenheid
8.961
9.413
8.940
8.298
5. Resultaat uitgedrukt in een % van het eigen vermogen (alleen ABR)
-4,38
3,33
5,82
1,06
7. Cashflow per woning Balans en winst- en verliesrekening ( x € 1.000,-)
5. Overheidsbijdragen Algemeen 1. Huurachterstand uitgedrukt in een % van de huren en vergoedingen - op basis van maandhuur - op basis van jaarhuur
108
2. Huurderving uitgedrukt in een % van de huren en vergoedingen 3. Algemene bedrijfsreserve einde boekjaar uitgedrukt in een % van de huren en overheidsbijdragen
Staedion
Jan Zandstra, wijkcomplexmedewerker, Centrum/Laak
109
Jaarverslag 2009
17
Jaarrekening 2009 Geconsolideerde balans per 31 december 2009 voor resultaatbestemming ACTIVA
( x € 1.000,- )
31-12-2009
31-12-2008
Vaste Activa
Materiële vaste activa 1.406.876
1.264.293
2. Onroerende zaken in ontwikkeling
1. Onroerende zaken in exploitatie
37.884
78.957
3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
15.885
17.712
Subtotaal
1.460.645
1.360.962
Financiële vaste activa 4. Deelnemingen
57.367
42.931
5. Te vorderen BWS-subsidies
10.123
11.987
6. Agio’s bij afkoop leningen
156
492
110.267
105.000
8. Uitgestelde betaling koperstermijnen
5.449
3.407
9. Latente belastingvordering
8.495
5.787
7. Beleggingen en effecten
Subtotaal
191.857
169.604
Vlottende activa 10. Voorraden 11. Onderhanden projecten 12. Vorderingen en overlopende activa 13. Belastingen en premies sociale verzekering 14. Liquide middelen Subtotaal Totaal generaal
110
Staedion
67.026
82.026
3.452
0
15.398
18.116
1.263
1.510
8.396
12.859 95.535
114.511
1.748.037
1.645.077
PASSIVA
( x € 1.000,- )
31-12-2009
31-12-2008
Groepsvermogen 15. Eigen vermogen
303.009
Resultaat boekjaar
-12.681
292.948 10.061 290.328
303.009
Voorzieningen 16. Latente belastingen 17. Overige
4.310
4.461
28.320
13.398 32.630
17.859
Langlopende schulden 18. Leningen kredietinstellingen 19. Waarborgsommen
1.197.749
1.089.318
1.039
1.031
Subtotaal
1.198.788
1.090.349
Kortlopende schulden 20. Schulden aan leveranciers
20.026
24.626
1.078
1.280
22. Schulden aan kredietinstellingen
43.106
60.816
23. Belastingen en premies sociale verzekering
16.790
13.202
3.492
1.180
21. Schulden aan gemeente
24. Vooruitbetaalde bedragen inzake ohw projecten 25. Overige schulden en overlopende passiva Subtotaal Totaal generaal
141.799
132.756 226.291
233.860
1.748.037
1.645.077
111
Jaarverslag 2009
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2009 (x € 1.000,-)
Bedrijfsopbrengsten
2009
2008
26. Huren
165.871
160.005
27. Vergoedingen
15.948
11.762
28. Overheidsbijdragen 29. Resultaat verkopen activa 30. Gerealiseerde winst verkoop bouwrechten 31. Bijdrage herstructurering 32. Overige bedrijfsopbrengsten 33. Omzet projecten Totaal bedrijfsopbrengsten
108
156
2.217
10.801
3.668
0
2.641
4.217
10.541
8.573
33.252
54.506
234.246
250.020
3.428
2.980
Bedrijfslasten 34. Afschrijvingen op materiële vaste activa 35. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 36. Waardeveranderingen deelnemingen 37. Kosten herstructurering 38. Erfpacht
77.191
16.366
-9.208
10.654
880
3.745
273
273
39. Personeelskosten
25.942
24.961 *
40. Kosten onderhoud
76.333
51.284
41. Belastingen, verzekeringen en contributies
8.020
7.771
42. Overige zaken, leveringen en diensten
14.777
12.720
43. Overige bedrijfslasten
23.129
21.985 *
44. Kostprijs projecten Totaal bedrijfslasten Bedrijfsresultaat 45. Rentebaten 46. Opbrengsten financiële vaste activa
35.997
56.090
256.762
208.829
-22.516
41.191
7.454
15.114
1.604
2.034
47. Rentelasten
58.253
55.530
Saldo rentelasten
49.195
38.382
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
-71.711
2.809
-262
1.862
48. Resultaat deelnemingen 49. Belastinglatentie te verrekenen
2.765
7.000
50. Vennootschapsbelasting
-4.817
-6.085
51. Mutatie actuele waarde materiële vaste activa
61.344
4.475
Jaarresultaat
-12.681
10.061
* aangepast voor vergelijkingsdoeleinden
112
Staedion
Kasstroomoverzicht
volgens de indirecte methode (x € 1.000,-) 2009
2008
Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat
-22.516
41.191
Aanpassingen voor: - Afschrijvingen
3.428
2.980
- Mutaties voorzieningen
14.771
14.758
- Desinvestering deelnemingen
13.554
0
- Mutaties in het vermogen
0
Totaal aanpassingen
2.521 31.753
20.259
Verandering in het werkkapitaal: - Voorraden
15.000
-10.478
- Onderhanden projecten
-3.452
0
- Vorderingen
2.965
1.820
-20.477
40.844
-Kortlopende schulden (excl. kortlopende afloss.) Totaal veranderingen werkkapitaal Kasstroom uit bedrijfsoperaties
-5.964
32.186
3.273
93.636
Rentebaten
7.454
15.114
Opbrengsten financiële vaste activa
1.604
2.034
-58.253
-55.530
-262
1.862
Belastinglatentie te verrekenen
2.765
7.000
Vennootschapsbelasting
-4.817
Betaalde rente Resultaat deelnemingen
-6.085
Totaal
-51.509
-35.605
Kasstroom uit operationele activiteiten
-48.236
58.031
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in: Materiële vaste activa
-93.236
Totaal investeringen
-130.448 -93.236
-130.448
Desinvesteringen in: Materiële vaste activa: - Desinvesteringen Financiële vaste activa
37.915
11.605
-22.253
-101.692
Totaal desinvesteringen
15.662
-90.087
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
-77.574
-220.535
113
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Langlopende schulden: - Ontvangsten
307.339
331.223
- Aflossingen
-198.908
-174.781
- Waarborgsommen Kasstroom uit langlopende schulden
8
171 108.439
156.613
- Mutatie aflossingsverplichtingen
12.908
12.959
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
121.347
169.572
Mutatie geldmiddelen
-4.463
7.068
Kortlopende schulden:
Jaarverslag 2009
w e i v r Inte ietering Ted Zw
114
Staedion
n htwijke c a r K r u Directe nte Den Haag e gem e
In the picture: gemeente Den Haag
’Het is belangrijk dat we doorgaan, ondanks
de crisis en andere perikelen’
’2009 was een bijzonder lastig jaar: de woningmarkt stagneerde, de financiële positie van de woningcorporaties veranderde... En dat allemaal in hoog tempo. Toch is het gelukt om samen met Staedion door te werken aan de belangrijke plannen. De nieuwbouw in bijvoorbeeld Zuidwest en Transvaal ligt goed op schema. Onze verhouding met Staedion en de andere corporaties in Den Haag is uitstekend. We maken duidelijke afspraken en houden elkaar bij de les. We kunnen elkaar vertellen wat we vinden en boeken ondertussen gewoon voortgang. Het is belangrijk dat we doorgaan, ondanks de crisis en andere perikelen. Dat lukt overigens; we zijn nog steeds eensgezind. Daar zijn we als gemeente blij mee. De krachtwijkenaanpak gaat meer over mensen dan over woningen. We besteden veel aandacht aan werk, leefbaarheid en onderwijs. Ik merk dat corporaties de neiging hebben zich iets meer terug te trekken op de eigen kerntaken. Dat is begrijpelijk. Woningcorporaties zijn er in de eerste plaats om voor goede, betaalbare woningen te zorgen. Toch toont Staedion zich nog steeds erg betrokken bij de stad en de wijken. Ik werk pas vier jaar in Den Haag, dus ik ken Staedion nog niet zo heel erg lang, maar ik hoor wel eens dat Staedion vroeger een wat saaie club was. Die tijd is echt voorbij. Een corporatie moet de kerntaken uitstekend uitvoeren: standvastig, financieel volstrekt betrouwbaar, solid as a rock. Maar een corporatie moet tegelijkertijd ook empathisch zijn en in staat zijn om signalen uit de maatschappij op te vangen. Sterk en toch betrokken, zo zou ik het willen samenvatten. Ik hoop dat Staedion zich de komende tien jaar nog verder in die richting ontwikkelt. Ik moet zeggen: Staedion is al een flink eind op weg.’
115
Jaarverslag 2009
Toelichting op balans en winst- en verliesrekening
A. Verslaggevingsvoorschriften De jaarrekening 2009 is opgesteld in overeenstemming met de geldende bepalingen van het Burgerlijk Wetboek, Boek 2, Titel 9 zoals vastgesteld in het Besluit beheer sociale-huursector (BBSH). Nadere uitwerking van de wettelijke bepalingen vindt plaats in de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (RJ). Op de verslaggeving van woningcorporaties is ook de Richtlijn Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van toepassing. Bij het opstellen van de jaarrekening 2009 is rekening gehouden met de definitieve richtlijn versie 2005. B. Deelnemingen Op 30 september 1998 is Staedion tezamen met 5 andere woningcorporaties een samenwerkingsverband aangegaan met als doel het realiseren van de gezamenlijke bouwopgave op de VINEX-locatie Ypenburg. Voor dat doel is op 30 september 1998 een nieuwe corporatie opgericht, te weten Stichting Woonformatie Ypenburg. Daarnaast zijn in april 2000 de participatievoorwaarden notarieel vastgelegd in de ’Participatie-voorwaarden Woonformatie Ypenburg’. De participanten zijn in verhouding tot de door hen aangehouden participatierekening gerechtigd tot de activa van Woonformatie Ypenburg en in dezelfde verhouding draagplichtig tot de schulden. Voorts dragen de participanten in dezelfde verhouding bij in de onrendabele investeringen. De zeggenschapsverhouding en inbrengverplichting van de middelen in de Stichting Woonformatie Ypenburg is gebaseerd op de deelnameverplichting in het totale bouwvolume van de participanten, dan wel de hieruit voortvloeiende onrendabele toppen. De deelnameverplichting betreft 29,97%. Inmiddels is besloten niet tot vervreemding van deze deelneming over te gaan, maar tot duurzame voortzetting van deze deelneming met als gevolg een waardering op basis van netto vermogenswaarde wat resulteert in een opwaardering van nihil tot € 7.937.000,-. Deze waardering loopt via de resultatenrekening over de post waardeveranderingen deelnemingen. Staedion is voor € 7.373.000,- verbindingen aangegaan in VVE verband en is als zodanig ook voor dat bedrag aansprakelijk.
116
Sinds 1 oktober 2001 participeert Staedion in de besloten vennootschap ColonnadeDuhaf. Deze onderneming heeft een maatschappelijk vermogen van € 3 miljoen, verdeeld over 600 aandelen. Alle uitgegeven aandelen zijn in handen van de in de woningwet (artikel 70) omschreven toegelaten instellingen. De deelneming van Staedion omvat een vijftal aandelen, waarvan de waarde inmiddels nihil is. ColonnadeDuhaf B.V. is een initiatief van Stichting Genuagroep en Stichting Talis en heeft als hoofddoelstelling het financieren van toegelaten instellingen. Staedion heeft zich middels een overeenkomst verplicht bij te dragen aan het exploitatietekort van ColonnadeDuhaf B.V. over de periode van 1 april 2001 tot 1 april 2007. De maximale bijdrage in het exploitatietekort is contractueel vastgelegd op € 23.000 per jaar. Op 2 december 2009 is ColonnadeDuhaf B.V. geliquideerd. Per 15 september 2003 is Staedion de enige aandeelhouder van Staedion Vastgoed Holding B.V. en daarmee tevens van Bo.Del B.V., Bo.Trans B.V., Bo.Mor B.V., Bo.Moer B.V., Bo.Wat B.V. Sta.Pro 1 B.V., Argion Beheer B.V., Bo.Laak B.V. en Villa Luccio B.V.. Staedion Vastgoed Holding B.V. en onderliggende rechtspersonen hebben tot doel het (doen) realiseren van bouwwerken alsmede het participeren in samenwerkingsverbanden gericht op aanneming van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden.
Staedion
Bo.Laak B.V. en Villa Luccio B.V. zijn per 31 december 2009 geliquideerd. Per 16 maart 2005 is Staedion voor 50% aandeelhouder van Rozenburg Kwartier B.V. en per 27 december 2005 voor 50% aandeelhouder van Eikelenburg Beheer B.V., ook deze beide rechtspersonen hebben tot doel het (doen) realiseren van bouwwerken. Eikelenburg Beheer B.V. is beherend vennoot in de Ontwikkelingscombinatie Eikelenburg C.V. en houdt een belang van 4%. Daarnaast treedt Staedion Vastgoed Holding B.V. op als commanditaire vennoot in genoemde C.V. en houdt een belang van 48%. Per 6 januari 2006 is Staedion voor 50% aandeelhouder van Watertuinen van Delft B.V. en per 15 juni 2006 voor 50% aandeelhouder van Wippolder Beheer B.V. Beide rechtspersonen hebben tot doel het (doen) realiseren van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden. Per 20 augustus 2007 is Staedion voor 50% aandeelhouder van Reva Beheer B.V., per 30 augustus 2007 voor 50% aandeelhouder van Westhaag Beheer B.V. en per 4 september 2007 voor 50% aandeelhouder van Atrium Beheer B.V. Reva Beheer B.V. is beherend vennoot in de Reva C.V. en houdt een belang van 4%. Daarnaast treedt Staedion Vastgoed Holding B.V. op als commanditair vennoot in de genoemde C.V. en houdt een belang van 48%. Westhaag Beheer B.V. is beherend vennoot in de Ontwikkelingscombinatie Westhaag C.V. en houdt een belang van 4%. Staedion Vastgoed Holding B.V. treedt daarnaast op als commanditair vennoot in de genoemde C.V. en houdt een belang van 48%. Atrium Beheer B.V. is beherend vennoot in de Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V. en houdt een belang van 4%. Daarnaast treedt Staedion Vastgoed Holding B.V. op als commanditair vennoot in genoemde C.V. en houdt een belang van 48%. Deze rechtspersonen hebben tot doel het (doen) realiseren van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden. Per 14 november 2007 heeft Staedion een 50% belang in Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum Den Haag B.V. (WOM B.V.). WOM B.V. is beherend vennoot in Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt–Oude Centrum Den Haag C.V. (WOM C.V.). Staedion Vastgoed Holding B.V. heeft een belang van 45% in deze vennootschap als commanditaire vennoot en heeft tot doel het uitwerken van het herstructureringsplan dat voor deze wijk is opgesteld. Per 1 december 2008 is Staedion Vastgoed Holding B.V. voor 48% commanditair vennoot in Ontwikkelingscombinatie (OWC) Bosko C.V. welke is gevestigd te Boskoop en is Staedion tevens voor 50% aandeelhouder van Bosko Beheer B.V.. Op 24 juni 2008 heeft Staedion Vastgoed Holding B.V. 99,8% van de aandelen van N.V. Stedelijk Belang overgenomen. De overnamesom bedraagt € 23,6 miljoen. N.V. Stedelijk Belang heeft een belang van: - 100% in S. B. Theaterproject B.V. - 100% in Pyloon Monumenten B.V. - 1% in Starterspanden Den Haag B.V. - 0,90% in Starterspanden Den Haag C.V. - 0,50% in OCW-panden B.V. - 0,45% in OCW-panden C.V. - 50% in Winkelpanden Den Haag B.V.
Jaarverslag 2009
117
- 50% in Winkelpanden Den Haag C.V. - 0,50% in Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt Oude Centrum Den Haag B.V. - 2% in Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt Oude Centrum Den Haag C.V. Op 23 april 2008 heeft Staedion Vastgoed Holding B.V. alle aandelen van Invex B.V. overgenomen. De overnamesom bedraagt € 7,5 miljoen. De aangekochte belangen in N.V. Stedelijk Belang en in Invex B.V. zijn verwerkt op basis van purchase accounting methode. Zowel N.V. Stedelijk Belang als Invex B.V. hebben tot doel het (doen) realiseren van bouwrechten en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden. Op 10 december 2007 heeft Staedion Vastgoed Holding B.V. een 100% belang in Energiek B.V. . De vennootschap heeft als doel het exploiteren van leidingnetten ten behoeve van warmteen koudeleveringen, het inkopen en verkopen van energie, het opwekken van warmte ten behoeve van warmtelevering, het doen van investeringen en het geven van opdrachten tot het doen van investeringen verband houdende met het opwekken van warmte alsmede het leveren van warmte en koude aan consumenten en grootverbruikers. Op 17 september 2008 heeft Energiek B.V. een belang van 16,67% verworven in Aardwarmte Den Haag V.O.F. Aardwarmte Den Haag V.O.F. heeft als doel de aanleg en de exploitatie van een geothermie bron met distributienetwerk en andere daaraan gerelateerde voorzieningen, waarmee aardwarmte wordt benut ten behoeve van warmtevoorziening aan woningen en andere afnemers in en rond de gemeente Den Haag. Op 18 juni 2008 heeft Bo.Mor B.V., 100% dochter van Staedion Vastgoed Holding B.V., een 50% belang verworven in V.O.F. Hof Berestein. V.O.F. Hof Berestein heeft tot doel het verwerven van gronden ten behoeve van (binnenstedelijke en uitbreidende) ontwikkeling en realisatie van woningbouw en ander (commercieel) vastgoed. Het (doen) ontwikkelen en realiseren, verkopen en leveren van woningen en ander (commercieel) vastgoed. Het (doen) uitvoeren van infrastructurele werken. Het inrichten van openbare ruimten, die vervolgens worden overgedragen aan overheidslichamen of aan (een) andere instantie(s). Het opnemen en verstrekken van geldleningen en het verlenen van zekerheden.
118
Staedion Vastgoed Holding B.V., Bo.Del B.V., Bo.Trans B.V., Bo.Mor B.V., Bo.Moer B.V., Bo.Wat B.V., Sta.Pro1 B.V., Argion Beheer B.V., Bo. Laak B.V., Villa Luccio B.V. en WOM B.V. zijn allen gevestigd te Den Haag. Watertuinen van Delft B.V. is gevestigd te Delft, Eikelenburg Beheer B.V. is gevestigd te Nieuwegein en Wippolder Beheer B.V. is gevestigd te Rotterdam. Reva Beheer B.V. is gevestigd te Oosterbeek, Westhaag Beheer B.V. is gevestigd te Wateringen en Atrium Beheer B.V. is gevestigd te Son. Invex B.V. is gevestigd te Den Haag, Bosko Beheer B.V. is gevestigd te Boskoop en N.V. Stedelijk Belang is gevestigd te Den Haag. Energiek B.V. en Aardwarmte Den Haag V.O.F. zijn gevestigd te Den Haag, V.O.F. Hof Berestein is gevestigd te Zoetermeer. Grondslagen In de consolidatie zijn volgens de methode van integrale consolidatie de financiële gegevens van de Stichting Staedion en alle vennootschappen opgenomen waarin de Stichting Staedion een beslissende invloed op het beleid uitoefent. De deelnemingen binnen de groep die niet in de consolidatie zijn opgenomen worden verantwoord als overige deelnemingen.
Staedion
Omvang van de consolidatie De geconsolideerde jaarrekening omvat Staedion te Den Haag en Staedion Vastgoed Holding B.V. te Den Haag. Consolidatie vindt plaats op basis van de integrale methode. In de consolidatie van Staedion Vastgoed Holding B.V. zijn de volgende vennootschappen voor 100% geconsolideerd; Bo.Del B.V., Bo.Trans B.V., Bo.Mor B.V., Bo.Moer B.V., Bo.Wat B.V, Sta.Pro1 B.V., Argion Beheer B.V., Bo. Laak B.V., Villa Luccio B.V., Energiek B.V., Invex B.V., N.V. Stedelijk Belang, S.B. Theaterproject B.V. en Pyloon Monumenten B.V.. De dochtermaatschappijen van Staedion Vastgoed Holding B.V. worden geplaatst. C. Financiële instrumenten Binnen het treasurybeleid van Staedion dient het gebruik van financiële instrumenten ter bescherming van de resultaten en balansposities tegen ongewenste invloed van rentebewegingen. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut mogen financiële instrumenten slechts gebruikt worden indien er een renterisico mee wordt gereduceerd. Ten behoeve van rentemanagement activiteiten mag uitsluitend gebruik gemaakt worden van instrumenten die een fixerende c.q. afschermende werking hebben. Staedion loopt renterisico ten aanzien van de huidige leningportefeuille (conversie en fixe-aflossingen) en financiering van toekomstige investeringen. D. Waarderingsgrondslagen Materiële vaste activa - Onroerende zaken in exploitatie De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde. Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van het saldo van toekomstige exploitatie opbrengsten minus de toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Een uitzondering hierop: het geraamde aantal woningen welke in het eerste jaar ter verkoop wordt aangeboden, wordt gewaardeerd op de marktwaarde in plaats van op de contante waarde van de toekomstige kasstromen. Marktwaarde is gelijk aan de taxatiewaarde. De jaarlijkse stijging of daling van de bedrijfswaarde wordt verantwoord via de winst- en verliesrekening onder ’Mutatie actuele waarde materiële vaste activa’. Bij de berekening van de bedrijfswaarde is als volgt uitgegaan van een jaarlijkse huurontwikkeling: 2009 Huurstijging
2008
2009
2,50%
2010
1,20%
2,25%
2011
2,25%
2,25%
2012
2,25%
2,25%
2013 e.v.
2,25%
2,25%
Huurderving
1,00%
1,00%
Disconteringsvoet
6,00%
6,00%
Jaarlijkse stijging variabele lasten
2,25%
2,25%
119
Huurharmonisatie: bij mutatie wordt de huur verhoogd naar 85% tot 100% maximale redelijke huur. De verwachte levensduur vanaf aanvang exploitatie bedraagt 50 jaar. In afwijking van de ’best practice’ gaat Staedion uit van een normbedrag per eenheid in plaats van een complexspecifieke onderhoudsbegroting. Dit sluit aan op het beleid.
Jaarverslag 2009
Er is rekening gehouden met een restwaarde van de grond van € 999 netto contant per woning aan het einde van de exploitatie. Met de rentabiliteitswaardecorrectie van € 124,6 miljoen op basis van een discontovoet van 6% wordt geen rekening gehouden. De bedrijfswaarde is een inschatting van toekomstige ontwikkelingen waarvan het niet zeker is dat deze zich op deze wijze zullen voordoen. De hieruit voortvloeiende afwijkingen kunnen van materieel belang zijn. - Onroerende zaken in ontwikkeling De in ontwikkeling zijnde complexen worden gewaardeerd tegen werkelijk bestede stichtingskosten vermeerderd met de aangegane verplichtingen en een opslag voor indirecte kosten inzake toezicht en directievoering door eigen medewerkers. Een onrendabele top wordt verantwoord op het moment dat de opdracht aan de aannemer wordt verstrekt of zoveel eerder als sprake is van een feitelijke verplichting waarbij de omvang van de onrendabele top redelijkerwijs te schatten is. - Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen zijn berekend volgens het annuïtaire dan wel het lineaire systeem. Afschrijvingstermijn gebouwen is gemiddeld 21 jaar en inventaris 5 jaar. Financiële vaste activa - BWS-subsidie De subsidie is berekend op de contante waarde van de voorcalculatorisch berekende exploitatietekorten. Uitbetaling vindt plaats in termijnen ter grootte van 10% van deze contante waarde over een periode van maximaal 30 jaar. Jaarlijks wordt rente toegevoegd volgens het subsidierendement. - Agio’s bij afkoop leningen Bij in- of afkoop van leningen is een agio betaald, zijnde het verschil tussen de contante waarde van aflossings- en renteverplichtingen en het saldo van de afgeloste lening. Het geactiveerde agio wordt afgeschreven en op annuïtaire basis berekend tegen het disconteringspercentage van de ingekochte lening over de resterende looptijd. De afschrijving op het agio wordt verantwoord in de winst- en verliesrekening onder rentelasten.
120
Financiële derivaten Financiële derivaten worden initieel tegen kostprijs in de balans verwerkt en gewaardeerd. Op deze transacties wordt kostprijs hedge accounting toegepast, waarmee ongerealiseerde winsten of verliezen op de instrumenten met elkaar worden gesaldeerd totdat de afgedekte positie of transactie de winst- en verliesrekening beïnvloedt. Het niet-effectieve deel van de kostprijs hedge wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt. Om de instrumenten te classificeren als een kostprijs hedge worden de volgende criteria gebruikt: - De afdekking wordt verwacht effectief te zijn in het bereiken van de compensatie van aan het afgedekte risico toe te rekenen veranderingen in de verwachte toekomstige kasstromen; - De effectiviteit van de hedgetransactie kan op betrouwbare wijze worden gemeten;
Staedion
- De vereiste documentatie over het verband tussen het afgedekte risico en het hedge-instrument is aanwezig bij het begin van deze afdekking; - De vastgelegde transacties moeten zeer waarschijnlijk plaatsvinden; - De hedge is gedurende de looptijd beoordeeld en er is vastgesteld dat de hedge effectief is gedurende de verslagperiode. Deelnemingen Deelnemingen met invloed van betekenis worden gewaardeerd tegen de netto vermogenswaarde, indien en voor zover het noodzakelijk is op deelnemingen af te boeken zal deze waardering niet lager zijn dan nihil. Eventuele verplichtingen welke uit hoofde van aansprakelijkheid uit deze deelnemingen voort kunnen vloeien, worden in dit geval opgenomen onder de voorzieningen. Voorraden - Onderhanden werk De nog niet opgeleverde koopprojecten worden gewaardeerd tegen de directe kosten en een redelijk deel van de indirecte kosten, vermeerderd met de toegerekende rente over het vervaardigingstijdvak. Voor de winstneming wordt de percentage of completion methode gebruikt. Bij de realisatie van gecombineerde bouwprojecten (zowel koop- als huurwoningen) wordt de verkoopwinst verrekend met de onrendabele top op de huurwoningen. - Overige voorraden De overige voorraden worden gewaardeerd tegen vaste verrekenprijzen. Deze verrekenprijzen zijn gebaseerd op de laatst bekende inkoopprijzen. Vorderingen Vorderingen worden gewaardeerd op nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid. Vennootschapsbelasting Verwerking integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008. Toegelaten instellingen volkshuisvestiging zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht dient Staedion een fiscale openingsbalans op te maken waarvoor specifieke fiscale waarderingsregels gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) dient Staedion een belastinglatentie te vormen indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) lager is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening.
Jaarverslag 2009
121
- Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Een voorziening voor latente belastingvorderingen en -verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingen-methode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de inkomende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van de contante waarde. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. - Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Staedion integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht, waarmee corporaties sinds 1 januari 2008 te maken hebben, afgerond. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatname. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening. Daarbij wordt rekening gehouden met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden door wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de geconsolideerde resultatenrekening opgenomen. Voorzieningen - Voor krachtwijken De voorziening krachtwijken dient ter dekking van de kosten van de wijkaanpak. Er is een raamovereenkomst ’Investeringsprogramma Krachtwijken’ met de gemeente. - Voor grondverontreiniging Voorziening grondverontreiniging dient ter dekking voor eventuele aanspraken als gevolg van mogelijke bodemvervuiling door aanwezigheid van een olietank voor de CV installatie.
122
- Voor After Sales nieuwbouw De voorziening After Sales dient ter dekking van de kosten/vergoedingen, die door kopers geclaimd worden en niet elders kunnen worden verhaald. - Voor uitgestelde betaling koperstermijnen De voorziening dient ter dekking van eventuele derving koperstermijnen. - Voor deelneming De voorziening dient ter dekking van het negatieve resultaat dat wordt gerealiseerd bij de aankoop van een deelneming.
Staedion
- Voor haalbaarheidsprojecten De voorziening dient ter dekking van de kosten van haalbaarheidsonderzoeken welke niet resulteren in een bouwproject. - Voor onrendabele delen investeringen De voorziening dient ter dekking van de onrendabele delen van investeringen in huurwoningen. E. Grondslagen voor de winst- en verliesrekening De bepaling van het resultaat vloeit voort uit de eerder omschreven waardering van de activa en passiva. Voor de resultaatbepaling geldt dat de kosten en opbrengsten in principe zijn verantwoord in het jaar waarop zij betrekking hebben. De toerekening van kosten vindt plaats op basis van de in de begroting vastgestelde uurtarieven en verdeelsleutels. Resultaten met betrekking tot de financiële afwikkeling van complexen worden verantwoord in het boekjaar op basis van de percentage of completion methode. De waarderingsmethoden ter bepaling van het resultaat zijn gelijk aan welke in de balans worden toegepast. F. Grondslag kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen. Winstbelastingen, ontvangen en betaalde interest en ontvangen dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
123
Paulien Raucamp, verhuurmakelaar, Escamp
Jaarverslag 2009
Toelichting op de balansposten (x € 1.000,-) ACTIVA
Vaste activa
31-12-2009
31-12-2008
1. Onroerende zaken in exploitatie Woningen en woongebouwen en onroerende zaken niet zijnde woningen
1.406.876
1.264.293
Totaal
1.406.876
1.264.293
De historische kostprijs, cumulatieve afschrijvingen en herwaarderingen inzake woningen en woongebouwen en onroerende zaken niet zijnde woningen in exploitatie luiden als volgt:
Historische kostprijs Af: Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde einde boekjaar Herwaarderingen Stand einde boekjaar
2009
2008
1.520.695
1.440.006
325.592
307.345
1.195.103
1.132.661
211.773
131.632
1.406.876
1.264.293
De reguliere afschrijving op basis van historische kostprijs zou € 22,0 miljoen hebben bedragen. 31-12-2009
31-12-2008
Bestede kosten
37.884
78.957
Totaal
37.884
78.957
31-12-2009
31-12-2008
2. Onroerende zaken in ontwikkeling Woningen en woongebouwen
3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie a. Bedrijfsgebouwen
7.083
8.512
b. Overige vaste bedrijfsmiddelen
8.802
9.200
Totaal
15.885
17.712
Het verloop is als volgt: Boekwaarde begin boekjaar Overboekingen Investeringen
124
Mutaties aangegane verplichtingen/ voorzieningen Desinvesteringen Bij en afschrijvingen Desinvestering deelnemingen Waardeverandering bedrijfswaarde Stand einde boekjaar
Onroerende zaken in exploitatie
Onroerende zaken in ontwikkeling
Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie
Totaal
1.264.293
78.957
17.712
1.360.962
96.664
-96.664
0
0
9.965
36.906
4.111
50.982
23.569
18.685
0
42.254
-35.405
0
-2.510
-37.915
0
0
-3.428
-3.428
-13.554
0
0
-13.554
61.344
0
0
61.344
1.406.876
37.884
15.885
1.460.645
Waardeverandering bedrijfswaarde wordt toegelicht in de post mutatie actuele waarde materiële vaste activa op pagina 139.
Staedion
31-12-2009
31-12-2008
7.937
0
Winkelpanden Den Haag C.V.
16.283
16.398
Starterspanden Den Haag C.V.
10.569
11.662
WOM C.V.
20.058
15.186
975
476
2.100
0
Ontwikkelingscombinatie Eikelenburg C.V.
48
48
Ontwikkelingscombinatie Wippolder C.V.
35
38
Ontwikkelingscombinatie Westhaag C.V.
256
48
24
24
4. Deelnemingen Stichting Woonformatie Ypenburg
Aardwarmte Den Haag V.O.F. Hof van Berestein V.O.F.
Reva C.V. Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V.
8
0
50
50
Wippolder Beheer B.V.
11
11
Eikelenburg Beheer B.V.
9
9
Winkelpanden Den Haag B.V.
Westhaag Beheer B.V.
18
9
WOM B.V.
9
9
Atrium Beheer B.V.
6
7
Reva Beheer B.V.
8
8
Bosko Beheer B.V.
9
0
Watertuinen van Delft B.V.
-545
-544
Rozenburg Kwartier B.V.
-501
-508
57.367
42.931
Totaal
2009
2008
5. Te vorderen BWS-subsidies Saldo begin boekjaar
11.987
13.384
0
521
583
511
- Ontvangen bijdrage
-2.447
-2.429
Saldo einde boekjaar
10.123
11.987
- Nieuwe vordering - Rente
2009
2008
6. Agio’s bij afkoop leningen Saldo begin boekjaar
492
925
Afschrijvingen
-336
-433
156
492
31-12-2009
31-12-2008
Staedion Vastgoed Holding B.V.
67.293
73.848
Depotstortingen inzake SWAPS
42.100
31.150
Tetteroo Bouw
722
0
Intervolve
150
0
Saldo einde boekjaar
7. Beleggingen en effecten
Effecten Totaal
2
2
110.267
105.000
Jaarverslag 2009
125
Staedion Vastgoed Holding B.V. ad. € 67.293.000,- betreft verstrekte leningen aan de verbindingen: OWC Watertuinen van Delft C.V. € 40.630.000,-, OWC Wippolder C.V. € 6.799.000,-, OWC Eikelenburg C.V. € 3.761.000,-, Warnaarthoeve B.V. € 1.908.000,-, Reva C.V. € 2.704.000,-, OWC Westhaag C.V. €.3.443.000,-, Weboma Vastgoed B.V. € 3.449.000,-, Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij B.V. € 907.000,-, Schouten & De Jong Projectontwikkeling B.V. € 907.000,-, OWC Bosko C.V. € 755.000,-, OWC Atrium C.V. € 1.064.000,- en aan Elsa Marikana € 966.000,-. 8. Uitgestelde betaling koperstermijnen
31-12-2009
31-12-2008
Uitgestelde betaling koperstermijnen
5.449
3.407
Totaal
5.449
3.407
Staedion gaat er vanuit dat in onze regio een woning gemiddeld eenmaal per 15 jaar wordt verkocht. Rekening houdend met een verwachte jaarlijkse stijging variabele lasten van 2,25%, een disconteringsvoet van 6% en een looptijd van 14 jaar bedraagt de contante waarde € 5,4 miljoen. 2009
2008
9. Latente belastingvordering Saldo per 1 januari
5.787
0
Gevormde actieve latentie in het boekjaar
2.962
7.000
-761
-1.292
Mutaties boekjaar Oprenting Saldo per 31 december
507
79
8.495
5.787
De actieve latentie vloeit voort uit verschillen tussen commerciële en fiscale waardering van afgesloten Swaps, te vorderen BWS subsidie, leningen, verplichtingen planmatig- en grootonderhoud en bouwrechten. De verwachting bestaat dat de latentie binnen de wettelijke verrekentermijnen kunnen worden gerealiseerd. De waardering van het bestaande woningbezit is fiscaal aanzienlijk hoger dan commercieel. Voor dit verschil is in de jaarrekening geen actieve latentie opgenomen. Hoewel Staedion voor een deel van het bezit wel een verkoopbeleid heeft, is de verwachting dat de te realiseren verschillen tussen commercieel en fiscaal niet op korte termijn zullen leiden tot betaling van belastingen. Gegeven de investeringsbegroting kunnen de te realiseren fiscale winsten bij verkoop middels een herinvesteringsreserve worden doorgeschoven naar de toekomst. Om deze reden is voor de aanwezige herinvesteringsreserve tevens geen latentie opgenomen.
126
Uitgaande van de geldende fiscale waardering van de activa in exploitatie voor de stichting Staedion conform VSO naar peildatum 1 januari 2008 is de fiscale waarde circa € 2,8 miljard. Vergeleken met de boekwaarde van circa € 1,2 miljard zou dit bij een latentiepercentage van 25,5% hebben geleid tot een actieve latentie van circa € 410 miljoen.
Staedion
Vlottende activa
31-12-2009
31-12-2008
10. Voorraden a. Onderhanden werk - Bestede kosten
10.646
3.441
- Bestede kosten voorgaande jaren
94.589
85.275
0
-390
-38.582
-6.739
380
439
67.026
82.026
- Gedeclareerde termijnen - Voorzieningen Overige voorraden Totaal
Onderhanden werk Onderhanden werk betreft de koopprojecten , Nieuwe Vaart (Dedemsvaartweg) 41 woningen, De La Reyweg 1 woning, Menkemastraat 141 woningen, Kempstraat 29 woningen, Groenelaan 104 woningen en 740m2 bedrijfsruimte, Menkemastraat 86 woningen, Dr. Lelykade 21 woningen en 631m2 bedrijfsruimte, Europaschool 13 woningen, Constant Rebecqueplein 22 woningen en de Schokkerweg 12 woningen. Overige voorraden De post overige voorraden heeft betrekking op de voorraad materialen, welke wordt aangehouden t.b.v. de eigen onderhoudsdienst. 31-12-2009 11. Onderhanden projecten - Bestede kosten
21.403
- Bestede kosten voorgaande jaren
-17.951
Totaal
3.452
Onderhanden projecten De kosten voor onderhanden projecten hebben betrekking op 159 verkochte woningen in de wijk Transvaal. 31-12-2009
31-12-2008
12. Vorderingen en overlopende activa a. Huurdebiteuren (zittende huurders)
1.470
1.930
b. Gemeente
4.790
6.960
c. Overige vorderingen
8.432
8.773
703
453
15.398
18.116
d. Overlopende activa Totaal
De totale vorderingen op zittende en vertrokken huurders bedraagt € 5,2 (2008: 5,5) miljoen. Hiervoor is een voorziening getroffen van € 3,7 (2008: 3,4) miljoen. De vorderingen hebben een looptijd van korter dan één jaar.
Jaarverslag 2009
127
31-12-2009
31-12-2008
Herstructurering Transvaal
3.268
5.018
Subsidies
1.383
1.354
139
588
4.790
6.960
31-12-2009
31-12-2008
Rekening courant Rozenburg Kwartier B.V.
1.715
2.237
Rekening courant OWC Balkengat VOF
12b. Gemeente
Overige Totaal
12c. Overige vorderingen 1.075
1.006
Rekening courant Villa Luccio VOF
0
40
Rekening courant Hof Berestein VOF
0
2.074
Overige
5.645
3.416
Totaal
8.435
8.773
Er is een rentevergoeding overeengekomen, op eerste aanvraag kan hypotheek worden gevestigd. 31-12-2009
31-12-2008
12d. Overlopende activa Overig
703
453
Totaal
703
453
31-12-2009
31-12-2008
13. Belastingen en premies sociale verzekering Acute belastingvordering
800
0
Te vorderen vennootschapsbelasting
269
0
Te vorderen omzetbelasting
194
0
0
1.510
1.263
1.510
31-12-2009
31-12-2008
8.358
12.822
Latente belastingvordering VPB Totaal
14. Liquide middelen Direct opvraagbaar Deposito’s Totaal
128
38
37
8.396
12.859
Ultimo 2009 is voor een totaal van € 54,1 miljoen aan kredietfaciliteiten aan Staedion verstrekt, te weten: ING bank € 31,6 miljoen, ABN AMRO bank € 2,5 miljoen en de Rabobank € 20,0 miljoen. PASSIVA
Groepsvermogen
31-12-2009
31-12-2008
15. Eigen vermogen
303.009
292.948
Resultaat boekjaar
-12.681
10.061
290.328
303.009
Totaal
Voor een toelichting op het eigen vermogen wordt verwezen naar de toelichting in de enkelvoudige jaarrekening. Staedion
Voorzieningen
31-12-2009
31-12-2008
4.310
4.461
16. Latente belastingen - Voorziening latente belastingverplichting
31-12-2009
31-12-2008
17.Overige - Voorziening krachtwijken
23.200
0
- Voorziening haalbaarheidsprojecten
2.333
967
- Voorziening onrendabel deel Hof Berestein
1.900
4.945
- Voorziening grondverontreiniging
400
400
- Voorziening after sales nieuwbouw
277
113
- Voorziening uitgestelde betaling koperstermijnen
210
515
- Voorziening onrendabel deel Beresteinlaan
0
6.266
- Voorziening deelneming Villa Luccio BV/VOF
0
192
28.320
13.398
Totaal
De voorzieningen hebben een langlopend karakter. 2009
2008
Voorziening after sales nieuwbouw Saldo begin boekjaar
113
- Garantie aanspraken
164
0
Saldo einde boekjaar
277
113
2009
113
2008
Voorziening uitgestelde betaling koperstermijnen Saldo begin boekjaar - Mutaties boekjaar Saldo einde boekjaar Langlopende schulden
515
0
-305
515
210
515
31-12-2009
31-12-2008
18. Leningen Kredietinstellingen
1.197.749
1.089.318
Totaal
1.197.749
1.089.318
2009
2008
Leningen Saldo 1 januari Aflossingsverplichtingen 2009 opgenomen onder kortlopende schulden Langlopende deel per 1 januari Ontvangen nieuwe leningen Ontvangen klim Aflossingen
1.089.318
932.876
93.513
80.554
1.182.831
1.013.430
213.826
249.955
0
714
-92.487
-81.268
1.304.170
1.182.831
Aflossingsverplichtingen 2010 opgenomen onder kortlopende schulden
-106.421
-93.513
Saldo 31 december
1.197.749
1.089.318
Jaarverslag 2009
129
Oorspronkelijk leningsbedrag Ontvangen klim
31-12-2009
31-12-2008
1.472.015
1.333.467
0
8.962
1.472.015
1.342.429
Cumulatieve aflossingen
-274.266
-253.111
Saldo
1.197.749
1.089.318
Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het jaar zijn opgenomen onder kortlopende schulden. Het gemiddelde rentepercentage van de leningen bedraagt 3,77% ( 2008: 4,46% ). Als zekerheid voor de leningen zijn de activa bezwaard met het recht van hypotheek voor € 44,8 miljoen, het WSW staat garant voor de overige leningen ad. € 1.259,4 miljard. Voor de leningen tot een bedrag van € 708 miljoen (2008: € 691 miljoen) is de resterende looptijd langer dan 5 jaar. Financiële instrumenten Risicofactoren - Kasstroom- en renterisico Staedion loopt renterisico ten aanzien van de huidige leningportefeuille (conversie en fixeaflossingen) en financiering van toekomstige investeringen. Per 31 december 2009 heeft Staedion 22 afgesloten SWAP-contracten, de contracten hebben een hoofdsom van € 550 mln (2008: € 550 mln) en een marktwaarde van -/- € 54,5 mln (2008: -/-€ 57,7 mln). De einddatum varieert tussen 2016 en 2061. De vaste rente ligt tussen 3,7425% en 5,069%. In de afgesloten SWAPS zijn bepalingen opgenomen inzake een margin verplichting. Uit hoofde van deze margin verplichting heeft Staedion op 31 december 2009 € 42,1 mln in depot gestort. - Kredietrisico Bij de activiteiten van Staedion is geen sprake van een significante concentratie van kredietrisico’s. De verhuur van onroerende zaken vindt plaats aan een grote diversiteit aan huurders. Als beleid is onder andere vastgelegd dat bij acceptatie van huurders op kredietwaardigheid wordt getoetst. Openstaande vorderingen na vervaldatum worden ultimo boekjaar individueel beoordeeld, leidend tot een onderbouwing voor de voorziening voor bijzondere waardevermindering van vorderingen. Ten behoeve van kredietfaciliteiten wordt spreiding tussen banken en faciliteiten toegepast om het kredietrisico te beperken.
130
- Liquiditeitsrisico Met betrekking tot de beheersing van het liquiditeitsrisico houdt Staedion rekening met de meerjarenraming 2011-2018. De liquiditeitspositie wordt bepaald door de ontvangst van huren en verkoopopbrengsten, verminderd met de betaling van exploitatielasten, bedrijfskosten, rente, aflossingen en investeringen. De ontwikkeling van de liquiditeitspositie voor de komende 24 maanden wordt maandelijks geanalyseerd. 31-12-2009
31-12-2008
19. Waarborgsommen Waarborgsommen inclusief rente
1.039
1.031
Totaal
1.039
1.031
Staedion
Bij verhuur van bedrijfsruimten wordt een waarborgsom geheven, welke gelijk is aan drie maanden bruto huur. Over de waarborgsom wordt jaarlijks een samengestelde rente vergoed van 2,95%. Kortlopende schulden
31-12-2009
31-12-2008
8.910
16.019
11.084
7.893
32
714
20.026
24.626
31-12-2009
31-12-2008
298
171
20. Schulden aan leveranciers Leveranciers, aannemers e.a. Verplichtingen planmatig onderhoud Milieuverplichtingen Totaal
21. Schulden aan gemeente Belastingen Overige Totaal
780
1.109
1.078
1.280
31-12-2009
31-12-2008
18.768
19.658
22. Schulden aan kredietinstellingen Rekening courant Rabobank Rekening courant Postbank/ING
24.338
41.158
Totaal
43.106
60.816
Ultimo 2009 is voor een totaal van € 54,1 miljoen aan kredietfaciliteiten aan Staedion verstrekt, te weten: ING bank € 31,6 miljoen, ABN AMRO bank € 2,5 miljoen en de Rabobank € 20,0 miljoen. 31-12-2009
31-12-2008
23. Belastingen en premies sociale verzekering Vennootschapsbelasting
13.158
8.230
Omzetbelasting
2.365
3.898
Loonbelasting en premieheffing
1.242
1.074
25
0
16.790
13.202
31-12-2009
31-12-2008
3.492
1.180
31-12-2009
31-12-2008
106.421
93.513
18.629
20.172
Dividendbelasting Totaal
24. Vooruitbetaalde bedragen inzake ohw projecten
25. Overige schulden en overlopende passiva Aflossingsverplichtingen komend boekjaar Niet vervallen rente Bruidsschat VVE met contracten
3.667
4.332
Vooruit ontvangen huren
2.932
2.663
Nog te betalen stichtingskosten
2.858
5.794
1.221
1.388
Te verrekenen servicekosten
774
3.441
Aanspraken verlof- en vakantieuren
765
648
Te verrekenen huursubsidie
Overige Totaal
4.532
805
141.799
132.756 Jaarverslag 2009
131
Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen Erfpacht Voor de erfpachtsverplichtingen zijn langlopende contracten afgesloten. De jaarlast van deze overeenkomst is € 0,32 miljoen. BTW Met betrekking tot de BTW maakt Staedion onderdeel uit van een fiscale eenheid, waarvan ook deel uit maken: Staedion Vastgoed Holding B.V., Bo.Trans B.V., Bo.Mor B.V., Bo.Moer B.V., Sta.Pro 1 B.V., Argion Beheer B.V. (voorheen Sta.Pro 2 B.V.), Bo.Wat B.V. en Bo.Del B.V.. Als gevolg hiervan is Staedion hoofdelijk aansprakelijk voor de hieruit voortvloeiende schulden. Vennootschapsbelasting Met betrekking tot de vennootschapsbelasting maakt Staedion vanaf 1 januari 2008 onderdeel uit van een fiscale eenheid, waarvan ook deel uitmaken: Staedion Vastgoed Holding B.V., Bo.Del B.V., Bo.Trans B.V., Bo.Mor B.V., Bo.Moer B.V., Sta.Pro1 B.V., Argion Beheer B.V., Bo.Wat B.V., Bo.Laak B.V. en Villa Luccio B.V.. Future-overeenkomst Staedion heeft een future-overeenkomst gesloten, wat een overeenkomst betreft tot leveringsplicht op uiterlijk 31 december 2011 van een complex woningen. Leaseverplichting De leaseverplichting van de op 31 december 2009 in gebruik zijnde auto’s bedraagt € 1,8 miljoen; € 0,05 miljoen voor de periode < 1 jaar en € 1,75 miljoen voor de periode < 5 jaar. Garanties De door Staedion ten behoeve van derden afgegeven garanties bedragen per 31 december 2009 circa € 4,3 miljoen. Wet ketenaansprakelijkheid Staedion is onderworpen aan de Wet ketenaansprakelijkheid. Het bedrag waarvoor Staedion kan worden aangesproken is geschat op nihil.
132
Herstructurering Staedion heeft in het kader van de herstructurering van de wijken Transvaal en Morgenstond– Midden in 2004 en 2005 met de gemeente Den Haag afspraken gemaakt tot het bouwen van minimaal 883 woningen in Transvaal en in samenwerking met Haag Wonen 1650 woningen in Morgenstond-Midden. De herstructureringskosten die voortvloeien uit deze overeenkomsten worden bij het ontstaan direct ten laste van het resultaat gebracht. Gedurende de afgelopen jaren zijn een aantal projecten onder deze afspraken tot uitvoering gekomen. Onderhanden projecten Met betrekking tot de onderhanden projecten zijn er reeds verplichtingen aangegaan voor € 23.458.400,-. WOM C.V. Staedion Vastgoed Holding B.V. heeft een overeenkomst met de WOM C.V. voor een kapitaalstorting van € 16,9 miljoen, welke direct opeisbaar is. Staedion
Krachtwijken Er is een raamovereenkomst ‘Investeringsprogramma Krachtwijken’ met de gemeente Den Haag over de periode van 2008 tot en met 2017 voor € 82.100.000,- te financieren aan onrendabele toppen van projecten. Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Het obligo ter mogelijke voldoening van middelen aan het WSW met betrekking tot de door het WSW gegarandeerde leningen bedraagt circa € 45,9 miljoen.
Toelichting op de posten in de winst- en verliesrekening (x € 1.000,-)
Bedrijfsopbrengsten
2009
2008
169.682
161.659
26. Huren Te ontvangen netto huur Af: Huurderving wegens leegstand Totaal
3.811
1.654
165.871
160.005
2009
2008
De mutaties in de huren zijn te verklaren door: - de algemene huurverhogingen per 1 juli met € 3.323.000,- opgeleverde woningen en aankopen met € 1.264.000,- huurharmonisatie, geriefsverbeteringen en opgeleverde woningen als gevolg van een volledig exploitatiejaar € 4.023.000,- huurverlagingen i.v.m. verkopen en sloop activa met € 2,168,000,- aanvullende afrekening 2008 beheercomplexen derden € 1.581.000,-. Het percentage huurverhoging varieerde van 0% tot 4%. De gemiddelde huurstijging bedroeg 2,4% over het gehele bezit.
27. Vergoedingen Te ontvangen vergoedingen a. Overige zaken, leveringen en diensten
16.590
b. Periodieke bijdragen Subtotaal Af: Derving wegens leegstand Totaal Huurderving
12.142
9
12
16.599
12.154
651
392
15.948
11.762
2009
2008
De huurderving, uitgedrukt in een percentage van de bruto huur, dan wel vergoeding is als volgt Woningen en woongebouwen
2,06%
0,91%
Onroerende zaken, niet zijnde woningen
7,16%
4,51%
Overige zaken, leveringen en diensten
3,75%
2,51%
Totaal
2,39%
1,15%
2009
2008
28. Overheidsbijdragen Overige bijdragen
108
156
Totaal
108
156 Jaarverslag 2009
133
2009 Aantal 2009
2008
Aantal 2008
29. Resultaat verkopen activa Resultaat verkoop huurwoningen
77
160
Kosten te verkopen woningen
4.409
2.440
-1.189
-97
Resultaat verkoop nieuwbouwwoningen Opbrengsten grondtransacties Totaal
77
160
-42
279
-961
8.179
2.217
10.801
De geraamde te verkopen woningen worden gewaardeerd tegen marktwaarde en niet tegen de contant gemaakte toekomstige kasstromen. Het resultaat van deze verkopen komt tot uitdrukking onder mutatie actuele waarde materiële vaste activa. Onder resultaat verkopen activa wordt nog verantwoord het verschil tussen het ongerealiseerde- en het gerealiseerde resultaat verkopen in het betreffende boekjaar. 2009
2008
30. Gerealiseerde winst verkoop bouwrechten - Project Nw. Vaart/Dedemsvaart
1.488
0
936
0
- Project de la Reyweg
416
0
- Project Johannesburgstraat
100
0
- Project Kempstraat
728
0
3.668
0
- Project Menkemastraat
Totaal
2009 31. Bijdrage herstructurering
2.641 2009
2008 4.217 2008
32. Overige bedrijfsopbrengsten Geactiveerde kosten inzake toezicht en directievoering door eigen medewerkers
4.827
Subsidie krachtwijken
2.154
0
Vergoeding inzake administratiekosten
1.971
1.018
Subsidie Polite Keurmerk Veilig Wonen
697
0
Beheervergoedingen
166
409
Overige
726
1.561
10.541
8.573
Totaal
2009 33. Omzet projecten
134
5.585
Bedrijfslasten
33.252 2009
2008 54.506 2008
34. Afschrijvingen op materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie
3.428
2.980
Totaal
3.428
2.980
Staedion
2009
2008
35. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Afboeking onrendabele investeringen project : Financiële afwikkelingen: - Dedemsvaartweg
2.845
0
- Laan van Wateringse Veld
2.159
-2.800
- Hof Beresteinlaan
2.057
4.945
- Menkemastraat
629
1.900
- Dallashof
-331
0
- Baltimoredreef
-400
-700
- Schoenmakersstraat - Delft
-827
-2.000
- Bostonsingel eengezinswoningen
0
2.244
- Bostonsingel appartementen
0
750
- Loosduinse Hoofdstraat
0
312
- Kempstraat
0
770
- Europaschool
0
700
- Oliemolen 4 woningen
0
321
- Oliemolen Thomashuis
0
-245
- KPN-locaties
0
133
- Beatrixkwartier
4.955
1.900
- Watertuinen
4.895
0
- Monster West
Afwaarderingen grond:
2.905
0
- Mondriaanscholen
1.827
0
- Wippolder
1.800
0
- Hoornsekade Den Hoorn
890
0
- Zaagmolenweg Gnephoek
545
0
- Vlielandseweg Pijnacker
375
0
- de Marathon
100
0
- Knibbelweg 69
326
0
- Kerkehout Wassenaar
260
0
- Eikelenburg
186
0
- Voorofschepolder Boskoop
147
0
- Reyniershof
141
0
- Meerts loc. Erasmusweg
44
0
0
792
- Krachtwijken
23.200
0
- Koop wordt Huur 131 woningen
8.000
0
2.333
1.078
- Voorz. Projecten iov Ontwikkeling
2.202
0
- Johannesburgstraat
9.406
0
1.891
6.266
955
0
1.262
0
2.000
0
- Voorhout Voorzieningen:
- Voorziening haalbaarheidsprojecten
- Beresteinlaan - Hof Beresteinlaan 18 koopwoningen - Menkemastraat MSB - Woerdblok 26 huurwon. - Spinozastraat Totaal
414
0
77.191
16.366
Jaarverslag 2009
135
2009
2008
36. Waardeveranderingen deelnemingen - Stichting Woonformatie Ypenburg
-7.937
0
- Pyloon
1.588
0
- WOM C.V.
-2.515
5.622
520
2.107
-1.650
-2.514
763
-141
- Winkelpanden Den Haag C.V. - Starterspanden Den Haag C.V. - Argion Beheer B.V. - Invex B.V.
23
56
0
4.896
- Rozenburgkwartier B.V.
0
436
- Villa Luccio B.V./V.O.F.
0
192
-9.208
10.654
- N.V. Stedelijk Belang
Totaal
2009 37. Kosten herstructurering
880 2009
38. Erfpacht
273
2008 3.745 2008 273
De erfpacht betreft de over 2009 aan de gemeente verschuldigde erfpachtscanon conform de lopende contracten. 2009
2008
39. Personeelskosten Lonen en salarissen
19.292
18.683
Sociale lasten
2.380
2.307
Pensioenlasten
4.270
3.971
25.942
24.961 *
Totaal
De beloningen en vergoedingen aan het bestuur en aan de leden van de Raad van Commissarissen bedroegen in het boekjaar in totaal € 312.641,-. Voor de verantwoording in het kader van De Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens verwijzen wij naar het Volkshuisvestingsverslag hoofdstuk 11. Het gemiddelde aantal personeelsleden bedraagt in :
136
2009
2008
- Technisch personeel
174
162
- Administratief personeel
267
269
Totaal
441
431
2009
2008
19.038
13.735
40. Kosten onderhoud Service- en mutatieonderhoud Leefbaarheidonderhoud
2.691
2.560
Werkelijk planmatig onderhoud
18.172
35.432
773
7.696
35.624
0
8.292
0
84.590
59.423
8.257
8.139
76.333
51.284
Aangegane verplichtingen planmatig onderhoud Grootschalig onderhoud Aangegane verplichtingen grootschalig onderhoud Subtotaal Af: Toegerekende kosten eigen dienst Totaal *aangepast voor vergelijkingsdoeleinden
2009
2008
41. Belastingen, verzekeringen & contributies Belastingen Verzekeringen Totaal
7.219
7.048
801
723
8.020
7.771
Het tarief voor de onroerend-zaakbelasting bedraagt in 2009 voor de eigenaren 0,0659% van de WOZ-waarde en voor niet-woningen 0,1810% van de WOZ-waarde ( 2008: € 1,73 per € 2.500,- van vastgestelde waarde). Voor de rioolrechten bedraagt het tarief in 2009 € 118,14 (2008: € 109,81) per VHE. 2009
2008
42. Overige zaken, leveringen en diensten Energieverbruik c.v. en portiekverlichting
6.636
7.035
Schoonmaakdienst
2.120
1.895
Overige
6.021
3.790
Totaal
14.777
12.720
2009
2008
43. Overige bedrijfslasten Algemene kosten
7.109
7.194
Flexibele personeelskosten
6.310
3.880 *
Overige kosten personeelsaangelegenheden
1.605
Advies- en begeleidingskosten
1.962
2.033
Huisvestingskosten
2.308
1.885
645
869
Niet te verhalen vervolgingskosten
1.731 *
Voorziening uitgestelde koperstermijnen
0
764
Kosten haalbaarheidsstudie
8
260
VVE bijdragen
352
316
Voorziening dubieuze debiteuren
223
825
14
15
Bestuurs- en verenigingskosten Overige Totaal
2.593
2.213
23.129
21.985
De accountantskosten bedroegen in 2009 € 167.790,-. De controle werd uitgevoerd door KPMG. 2009
2008
44. Kostprijs projecten
35.997
56.090
Rentebaten en lasten
2009
2008
2.260
2.846
-149
184
45. Baten Rente beleggingen Rente op uitgezette middelen Geactiveerde rente onroerende zaken in ontwikkeling Rente PayerSWAPS Totaal rentebaten
5.343
8.020
0
4.064
7.454
15.114
*aangepast voor vergelijkingsdoeleinden
Jaarverslag 2009
137
2009
2008
46. Opbrengsten financiële vaste activa Rente op te vorderen Subsidie BWS
583
510
1.021
1.524
1.604
2.034
2009
2008
50.431
54.173
229
759
22
21
Rentelasten agio’s
336
433
Rente PayerSWAPS
6.831
0
Rente op overige vorderingen Totaal opbrengsten financiële vaste activa
47. Lasten Rente leningen kredietinstellingen Rente kasgeldleningen Rente waarborgsommen
Rente overig
404
144
Totaal rentelasten
58.253
55.530
Saldo rentelasten
49.195
38.382
2009
2008
48. Resultaat deelnemingen Aandeel in resultaat Winkelpanden Den Haag B.V./ C.V. Aandeel in resultaat Starterspanden Den Haag B.V./ C.V. Aandeel in resultaat WOM B.V./ C.V.
-129
-3
1.890
-892
-22
Aandeel in resultaat Rozenburg Kwartier B.V.
8
-65
Aandeel in resultaat Watertuinen van Delft B.V.
-2
-551
1
1
Aandeel in resultaat Atrium Beheer B.V.
-1
-1
Aandeel in resultaat Westhaag Beheer B.V.
9
0
Aandeel in resultaat Wippolder Beheer B.V.
Aandeel in resultaat OWC Het Balkengat VOF
10
5
208
0
Aandeel in resultaat OWC Watertuinen van Delft C.V.
0
812
Aandeel in resultaat OWC Wippolder C.V.
-3
-3
Aandeel in resultaat OWC Atrium C.V.
-1
-1
Aandeel in resultaat OWC Westhaag C.V.
Aandeel in resultaat Aardwarmte Den Haag V.O.F. Totaal
49. Belastinglatentie te verrekenen
138
405
-1
-74
-262
1.862
2009
2008
2.765
7.000
De actieve latentie welke in het boekjaar is ontstaan, als gevolg van de invoering van de integrale vennootschapsbelastingplicht per 1 januari 2008, is in de jaarrekening opgenomen als buitengewone baat ad. € 2.765.000,-.
Staedion
50. Vennootschapsbelastingen
2009
2008
4.817
6.085
De belastingen over het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening kunnen als volgt worden gespecificeerd: Mutatie actieve latentie boekjaar Oprenting latentie
761
1.292
-507
-79
Acute vennootschapsbelasting
4.563
4.872
Belasting over het resultaat uit gewone bedrijfsoefening.
4.817
6.085
Het wettelijk belastingtarief bedraagt 25,5%. De afwijkende effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door verschillen tussen commerciële en fiscale grondslagen betreffende ondermeer: resultaat verkochte bestaande woningen en gronden, bijzondere waardeverminderingen, mutatie actuele waarde, de verwerking van interest, afwijkingen inzake onderhoudskosten alsmede door waardering van de latentie op netto contante waarde en fiscale verliezen uit de jaren 2006 en 2007. Inzake onderhoudskosten zullen nog nadere afspraken met de belastingdienst worden gemaakt. Vooralsnog is een schatting van de te activeren investeringen in de fiscale berekening meegenomen.
51. Mutatie actuele waarde materiële vaste activa
2009
2008
61.344
4.475
De mutatie in de reële waarde, zijnde € 61.344.000,- laat zich als volgt verklaren: - Effect contante waarde en restant levensduur
23.923
Gevolgen van nadere interne inschattingen parameters - In de huren
46.323
- In de onderhoudskosten
-1.071
- In de overige lasten
7.086
- Verkopen 1jr op marktwaarde - In de economie
-5 -265
Gevolgen van mutaties in het bezit - Nieuwbouw
-147
- Verkocht bezit
4.903
- Sloop
1.208
- Overig
41
Externe invloed op parameters - Huurprijscomponent Totaal
-20.652
139
61.344
Jaarverslag 2009
Enkelvoudige balans per 31 december 2009 voor resultaatbestemming ACTIVA
(x € 1.000,-)
31-12-2009
31-12-2008
Vaste activa Materiële vaste activa - Onroerende zaken in exploitatie
1.348.953
1.205.781
- Onroerende zaken in ontwikkeling
33.630
78.957
- Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
15.885
Subtotaal
17.712 1.398.468
1.302.450
Financiële vaste activa - Deelnemingen - Vordering op Deelnemingen - Te vorderen BWS-subsidies - Agio’s bij afkoop leningen - Beleggingen en effecten - Uitgestelde betaling koperstermijnen - Latente belastingvordering
8.801
3.661
202.500
207.500
9.603
11.466
156
492
42.974
31.152
1.334
0
8.495
5.787
Subtotaal
273.863
260.058
Vlottende activa Voorraden
20.497
47.446
Vorderingen en overlopende activa
12.216
26.561
Liquide middelen
5.678
8.509
Subtotaal Totaal generaal
140
Staedion
38.391
82.516
1.710.722
1.645.024
PASSIVA
(x € 1.000,-)
31-12-2009
31-12-2008
Eigen vermogen Reserve Raad van Advies Overige reserve Resultaat boekjaar
528
511
302.480
292.437
-12.681
10.061
Subtotaal
290.327
303.009
42.720
28.152
Voorzieningen Overige Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen Ongerealiseerde winst verkoop bouwrechten
1.152.967
1.079.363
981
853
6.409
13.488
Subtotaal
1.160.357
1.093.704
Kortlopende schulden Schulden aan leveranciers Schulden aan gemeente Schulden aan kredietinstellingen Belastingen en premies sociale verzekering Overige schulden en overlopende passiva Subtotaal Totaal generaal
18.935
21.222
355
572
43.106
60.816
10.926
6.171
143.996
131.378 217.318
220.159
1.710.722
1.645.024
Aad Millenaar, werkvoorbereider Dagelijks onderhoud, Services
141
Jaarverslag 2009
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2009 (x € 1.000,-)
2009
2008
161.602
156.276
14.954
11.477
108
156
Resultaat verkopen activa
2.259
10.522
Gerealiseerde winst verkoop bouwrechten
3.668
0
Bijdrage herstructurering
2.641
4.217
Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen
Overige bedrijfsopbrengsten
10.280
8.602
Totaal bedrijfsopbrengsten
195.512
191.250
3.428
2.980
Overige waardeveranderingen materiële- en financiële vaste activa
69.254
16.366
Waardeveranderingen deelnemingen
-14.825
10.654
880
3.745
273
273
Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa
Kosten herstructurering Erfpacht Personeelskosten
25.942
24.961*
Kosten onderhoud
75.700
50.288
7.860
7.606
Belastingen, verzekeringen en contributies Overige zaken, leveringen en diensten
13.389
12.329
Overige bedrijfslasten
22.020
18.788*
Totaal bedrijfslasten
203.921
147.989
Bedrijfsresultaat
-8.409
43.261
9.251
20.393
705
515
Rentebaten Opbrengsten financiële vaste activa Rentelasten Saldo rentelasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
57.455
55.491
47.499
34.583
-55.908
8.678
-16.261
-4.879
Belastinglatentie te verrekenen
2.961
7.000
Vennootschapsbelastingen
-4.817
-5.213
-74.025
5.586
Resultaat deelnemingen
Resultaat voor mutatie actuele waarde materiële vaste activa Mutatie actuele waarde materiële vaste activa
61.344
4.475
Jaarresultaat
-12.681
10.061
*aangepast voor vergelijkingsdoeleinden
142
Staedion
Toelichting op de enkelvoudige balans en winst- en verliesrekening (x € 1.000,-)
Waarderingsgrondslagen De grondslagen zoals vermeld bij de geconsolideerde jaarrekening zijn eveneens van toepassing op de vennootschappelijke jaarrekening. Financiële vaste activa 2009
2008
Deelnemingen Stichting Woonformatie Ypenburg
7.937
0
Staedion Vastgoed Holding B.V.
1.840
4.660
Rozenburg Kwartier B.V.
-501
-508
Eikelenburg Beheer B.V.
9
9
-546
-544
Wippolder Beheer B.V.
12
11
WOM B.V.
9
9
Watertuinen van Delft B.V.
Atrium Beheer B.V. Westhaag Beheer B.V.
6
7
18
9
Reva Beheer B.V.
8
8
Bosko Beheer B.V.
9
0
8.801
3.661
2009
2008
0
0
Deelnemingen
7.937
0
Saldo einde boekjaar
7.937
0
2009
2008
4.660
8.730
Totaal
Stichting Woonformatie Ypenburg Saldo begin boekjaar
Staedion Vastgoed Holding B.V. Saldo begin boekjaar - Effect stelselwijziging - Voorziening deelneming - Correctie resultaat deelnemingen 2008 - Aandeel resultaat deelnemingen Saldo einde boekjaar
0
2.459
14.166
-2.266
-710
0
-16.276
-4.263
1.840
4.660
2009
2008
-508
-69
Rozenburg Kwartier B.V. Saldo begin boekjaar - Effect stelselwijziging
0
62
- Voorziening deelneming
0
-436
- Aandeel resultaat deelnemingen Saldo einde boekjaar
7
-65
-501
-508
Jaarverslag 2009
143
2009
2008
Saldo begin boekjaar
9
9
- Aandeel resultaat deelnemingen
0
0
Saldo einde boekjaar
9
9
2009
2008
Eikelenburg Beheer B.V.
Watertuinen van Delft B.V. Saldo begin boekjaar
-544
7
-2
-551
-546
-544
2009
2008
11
10
1
1
12
11
2009
2008
Saldo begin boekjaar
9
0
- Deelnemingen
0
9
Saldo einde boekjaar
9
9
2009
2008
Saldo begin boekjaar
7
8
- Aandeel resultaat deelnemingen
-1
-1
Saldo einde boekjaar
6
7
2009
2008
Saldo begin boekjaar
9
0
- Deelnemingen
0
9
- Aandeel resultaat deelnemingen
9
0
18
9
2009
2008
Saldo begin boekjaar
8
0
- Deelnemingen
0
8
Saldo einde boekjaar
8
8
2009
2008
Saldo begin boekjaar
0
0
- Deelnemingen
9
0
Saldo einde boekjaar
9
0
- Aandeel resultaat deelnemingen Saldo einde boekjaar
Wippolder Beheer B.V. Saldo begin boekjaar - Aandeel resultaat deelnemingen Saldo einde boekjaar
WOM B.V.
Atrium Beheer B.V.
Westhaag Beheer B.V.
Saldo einde boekjaar
144
Reva Beheer B.V.
Bosko Beheer B.V.
Staedion
2009
2008
Staedion Vastgoed Holding B.V.
202.500
207.500
Totaal
202.500
207.500
2009
2008
-16.276
-4.263
Vorderingen op deelnemingen
Resultaat deelnemingen Aandeel in resultaat Staedion Vastgoed Holding B.V. Aandeel in resultaat Rozenburg Kwartier B.V.
8
-65
Aandeel in resultaat Watertuinen van Delft B.V.
-2
-551
Aandeel in resultaat Wippolder Beheer B.V. Aandeel in resultaat Atrium Beheer B.V. Aandeel in resultaat Westhaag Beheer BV Totaal
1
1
-1
-1
9
0
-16.261
-4.879
31-12-2009
31-12-2008
Eigen vermogen Reserve Raad van Advies
544
528
Overige reserve
289.784
302.481
Totaal
290.328
303.009
Reserve Raad van Advies Saldo begin boekjaar 2009 Bestemming resultaat 2008 Saldo begin boekjaar 2009 na resultaatbestemming Voorstel bestemming van het resultaat 2009 Saldo einde boekjaar 2009
511
Overige reserve 292.437
Totaal
292.948
17
10.044
10.061
528
302.481
303.009
16
-12.697
-12.681
544
289.784
290.328
Reserve Raad van Advies De verenigingsreserve was een statutaire reserve. Vanaf 10 november 2009 is Staedion officieel omgezet in een Stichting. De verenigingsreserve is beschikbaar gesteld aan de Raad van Advies. Op voorstel van het bestuur kunnen deze middelen worden aangewend in het belang van de Volkshuisvesting. De Raad van Advies bestaat voor tenminste de helft uit huurders van Staedion. Overige reserve De algemene bedrijfsreserve behoort tot de overige reserves, waarover Staedion vrij kan beschikken binnen haar doelstelling, zodanig dat het belang van de volkshuisvesting wordt gediend.
Den Haag, 28 mei 2010 W.M.K. Krzeszewski algemeen directeur/bestuurder Raad van Commissarissen De heer G.A. Beijer, de heer B.J. Bruins, de heer J.F.Ph. Houben, de heer R.L.J.M. Scheerder en mevrouw A.T. van der Wal. Jaarverslag 2009
145
Overige gegevens Resultaatbestemming
2009
2008
Voorstel bestemming van het resultaat Het resultaat is in de jaarrekening als volgt bestemd: - Toevoeging aan de reserve van de Raad van Advies
16
17
- Toevoeging aan de overige reserve
-12.697
10.044
Totaal
-12.681
10.061
146
Staedion
Accountantsverklaring Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2009 van Stichting Staedion te Den Haag bestaande uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2009 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2009 met de toelichting gecontroleerd. Verantwoordelijkheid van het bestuur De leiding van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van deze jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, invoeren en in stand houden van een intern beheersingssysteem relevant voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat, zodanig dat deze geen afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten bevat, het kiezen en toepassen van aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving en het maken van schattingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht en het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector. Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te voldoen aan de voor ons geldende gedragsnormen en zijn wij gehouden onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De keuze van de uit te voeren werkzaamheden is afhankelijk van de professionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder begrepen zijn beoordeling van de risico’s van afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. In die beoordeling neemt de accountant in aanmerking het voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat relevante interne beheersingssysteem, teneinde een verantwoorde keuze te kunnen maken van de controlewerkzaamheden die onder de gegeven omstandigheden adequaat zijn maar die niet tot doel hebben een oordeel te geven over de effectiviteit van het interne beheersingssysteem van de stichting. Tevens omvat een controle onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toegepaste grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van schattingen die het bestuur van de stichting heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.
Jaarverslag 2009
147
Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Staedion per 31 december 2009 en van het resultaat over 2009 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften/en of voorschriften van regel gevende instanties Op grond van de verplichting ingevolge BBSH artikel 28, sub a melden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Voorts merken wij op dat, op grond van artikel 6 van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens, is voldaan aan de wettelijke verplichting tot vermelding van de informatie over topinkomens en dat, indien de toegelaten instelling financiële ondersteuning heeft gegeven aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04 en MG 2008-03, hiervan melding is gemaakt in de jaarrekening en het jaarverslag.
Rotterdam, 28 mei 2010
M.A. Noorlander RA KPMG ACCOUNTANTS N.V.
148
Staedion
2009 Colofon Tekst: Marcel Uljee, Amersfoort Eindredactie: Afdelingen Financiën en Communicatie Fotografie: ISO 120 Joan van Nispen tot Sevenaer, Den Haag en Royal Print, Voorschoten Concept en vormgeving: Zwiers Communicatiebureau, Rotterdam Lithografie: Studio Kaka, Rotterdam Druk: Huig Haverlag Printing bv, Wormerveer Juli 2010
149
www.staedion.nl Postbus 40406 - 2504 LK Den Haag - telefoon (070) 376 77 00 -
[email protected]
