Staedion Jaarverslag 2012

2012 Staedion Jaarverslag 2012

Jaarverslag 2012

Stichting Staedion Koningin Julianaplein 2 Postbus 40406 2504 LK Den Haag Telefoon (070) 376 77 00 Fax (070) 376 77 10 E-mail [email protected] Website www.staedion.nl Ingeschreven bij de Kamer van Koophandel Haaglanden Handelsregister 27070802 Instellingsnummer MVROM L1768 Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen (NRV) 15809 BTW-nummer 8086.35.293.B01

Inhoud





Voorwoord

4

1

Strategie

6

1.1

Bedrijfsstrategie

7

2

Governance en toezicht

10

2.1

Good Governance

11

2.2

Het bestuur

13

2.3

Toezicht door de Raad van Commissarissen

15

2.4

Raad van Advies

19

2.5

Ondernemingsraad

19

3

Verhuur

20

3.1

Lokale woningmarkt

21

3.2

Huisvesting doelgroepen

21

3.3

Verhuurbeleid

23

4

Woningbezit

26

4.1

Ontwikkeling woningbezit

27

4.2

Verkoop

28

5

Onderhoud

30

5.1

Kwaliteitsverbetering

31

5.2

Kwaliteitsdiensten

32

6

Leefbaarheid, gezondheid en veiligheid

34

6.1

Leefbaarheid

35

6.2

Gezondheid en veiligheid

35

7

Duurzaamheid

38

7.1

Duurzaam investeren in woningbezit

39

7.2

Duurzaam investeren in nieuwe technieken

39

7.3

Interne duurzame ontwikkelingen

40

8

Samenwerking en communicatie

42

8.1

Participatie

43

8.2

Samenwerken met collega-corporaties en gemeente

43

8.3

Samenwerken met maatschappelijke partners

44

8.4

Intern en extern communiceren

44

9

Personeel & Organisatie

46

9.1

Organisatieontwikkeling

47

9.2

Personeel en organisatie

47

10

Financiën

50

10.1 Continuïteit

51

10.2 Financiële instrumenten

52

10.3 Samenwerkingsverbanden

53

10.4 Jaarresultaat

54

11

Kengetallen

56

12

Jaarrekening

59

13

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

119

Bijlage Verbindingen

122

Samenwerkingsverbanden

123

Activiteiten deelnemingen

123



2012

Voorwoord



Weloverwogen keuzes maken In 2012 heeft Staedion 73,7 procent van de vrijgekomen sociale huurwoningen verhuurd aan de primaire doelgroep: de BBSH-doelgroep. Daarmee wordt voldaan aan de regionale afspraken (>70%). Ook is naar verwachting aan de zogeheten Europaregeling voldaan: 91,4 procent van de vrijgekomen sociale huurwoningen is toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot 34.085,- euro. De overige negen procent heeft Staedion gebruikt om huishoudens met een urgentieverklaring en een inkomen hoger dan de genoemde grens en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot 44.850,- euro te huisvesten. Plezierig wonen is meer dan het bieden van een kwalitatief goede woning. Je ergens thuisvoelen kun je pas als ook de woonomgeving schoon, heel en veilig is. Staedion investeerde met die reden in 2012 wederom in diverse leefbaarheidsprojecten. In 2012 heeft Staedion duurzaam geïnvesteerd in het woningbezit. Met onder meer het aanbrengen van dubbelglas, het isoleren van daken en gevels en het vervangen van geisers door hoogrendementsketels is de energiezuinigheid verder verbeterd. Er werden in totaal 1.961 labelsprongen gemaakt. Daarmee is de doelstelling ruim behaald (>1.000). Door weloverwogen keuzes te maken blijft Staedion ook in staat te investeren in het woningbezit. Zo plegen we minder nieuwbouw, en kiezen we vaker voor renovatie. In 2012 is onder meer het herontwikkelingsproject Rode Dorp gestart. Het overnameplan van SWY is in 2012 een weloverwogen keuze geweest. Ook na deze transactie voldoen wij aan de eisen die de toezichthouders stellen aan de financiële gezondheid van corporaties. Met de overname van SWY wordt onze positie in de woningmarkt versterkt. Relatief jong bezit en grondgebonden is een goede aanvulling op onze woningportefeuille. Financieel gezien is er in 2012 veel op ons afgekomen. Er is een stelselwijziging doorgevoerd waardoor wij nu over zijn gegaan op waardering van ons bezit tegen marktwaarde in verhuurde staat. Dit geeft ons beter inzicht en mogelijkheden om de juiste keuzes te maken met betrekking tot ons vastgoed. Voorts krijgen wij te maken met een verhuurdersheffing en het Centraal Fonds Volkshuisvesting gaf aan extra middelen nodig te hebben voor saneringssteun. Voor Staedion betekent dat 14 miljoen euro in 2014, oplopend tot 21 miljoen euro in 2017. Dit alles vraagt om aanpassing van het beleid en een andere invulling van onze begroting. We werken efficiënter om de bedrijfslasten omlaag te krijgen. In 2013 willen we nog meer met minder doen. Binnen de organisatie wordt daarom structureel twintig procent bezuinigd op de overige bedrijfslasten tot een bedrag van circa drie miljoen euro. In 2013 worden verdere plannen ontwikkeld om te bezien of we ook op personeelslasten kunnen bezuinigen, dit mede in het licht van de wens van het huidige kabinet. Over het boekjaar 2012 heeft Staedion een operationeel bedrijfsresultaat geboekt van +19,5 miljoen euro. De ‘niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’ bedraagt -43,7 miljoen euro voor 2012. Als gevolg hiervan en rekening houdend met de post ‘belastingen’ daalt het nettoresultaat tot circa -25,3 miljoen euro. In lijn met het gewijzigd kabinetsbeleid heeft Staedion in 2012 belangrijke stappen gezet in de continuering van een evenwichtig financieel beleid met behoud van haar primaire doelstelling: het huisvesten van haar doelgroep en het investeren in stadsvernieuwing. Mede op grond hiervan zal voor het komende jaar extra aandacht worden gegeven aan het vastgoedsturingsproces. Het borgen van het integrale portfoliomanagement in relatie tot de marktwaardewaardering komt hierbij centraler te staan in de organisatie. Willem Krzeszewski Directeur-bestuurder Staedion



1

Strategie



1.1

Bedrijfsstrategie



Missie en visie

Onze missie is dat iedereen recht heeft op een goede, betaalbare en duurzame woning. We willen mensen met een laag of middeninkomen, kwetsbare groepen, starters en senioren die goed onderhouden woning in een plezierige en veilige woonomgeving bieden. De leefomgeving moet schoon, heel en veilig zijn en de woonlasten zo laag mogelijk, in het bijzonder voor de laagste inkomensgroepen. Daarbij is onze visie dat wij onszelf als een organisatie met een maatschappelijke taak zien en dat wij er voor de samenleving zijn - en niet andersom. Maar we kunnen het niet alleen. Een groot netwerk van maatschappelijke partners én constructief samenwerken aan een levendige stad zijn van groot belang. Alleen door met andere partijen, onder wie de bewoners zelf, samen te werken, kan iedereen een goede betaalbare en duurzame woning in een plezierige en veilige woonomgeving worden geboden.

Actualisering van de portefeuillestrategie

Staedion is in 2012 begonnen met het actualiseren van de portefeuillestrategie. Reden is het veranderende speelveld en het effect daarvan op de ontwikkeling van de doelgroep en de woningmarkt. De portefeuillestrategie bestaat uit een wensportefeuille en de maatregelen en interventies die ervoor zorgen dat de huidige portefeuille wordt getrans­formeerd naar de wensportefeuille. Staedion bevindt zich in de inventarisatiefase, die bestaat uit een interne en een externe analyse. Voor de interne analyse zijn in 2012 onder meer de ambities wat betreft omvang, werkgebied, kwaliteit van de portefeuille en DAEB/niet-DAEB in kaart gebracht. In 2013 wordt een analyse van de bestaande portefeuille gemaakt. De externe analyse richt zich op de ontwikkeling van de verschillende doelgroepen, de woning­ markt en het woningaanbod in het werkgebied. De ontwikkeling van de doelgroepen in de periode tot en met 2023, is in 2012 met een demografisch onderzoek in kaart gebracht. Hieruit blijkt dat het aantal huishoudens met lage inkomens in Haaglanden en Den Haag blijft groeien. In de stad Den Haag is deze trend sterker dan in Haaglanden. Eenpersoonshuishoudens in de leeftijdscategorieën onder de dertig jaar en boven de 65 jaar vertegenwoordigen een groot aandeel in deze toename. Daarnaast vertegenwoordigen de gezinnen in de leeftijdscategorie 30-64 een belangrijk aandeel in de huidige en toekomstige bevolking in zowel Haaglanden als Den Haag. Na de inventarisatie­ fase begint de fase waarin de wensportefeuille voor Staedion wordt gedefinieerd, gevolgd door een confrontatie tussen de wens- en de bestaande portefeuille. Uit de confrontatie blijken de discrepanties op basis waarvan de mogelijke strategieën worden geformuleerd en haalbaarheidsanalyses worden gemaakt. In het tweede kwartaal van 2013 wordt de geactualiseerde portefeuillestrategie aan de Directieraad voorgelegd.

Uitgangspunten van beleid

Het beleid van de toegelaten instelling is gericht op het realiseren van een zo optimaal mogelijk rendement ten behoeve van volkshuisvestelijke doelen:

• Een belangrijke randvoorwaarde bij het gevoerde financieel beleid is waardecreatie binnen de vastgoed­



• Er is sprake van een actief verkoopbeleid als onderdeel van het portefeuille transformatiebeleid. Dit beleid



• Het gevoerde financieel beleid is gericht op het versterken en een goede allocatie van het eigen vermogen.



• Bij mutatie wordt de huurprijs aangepast naar hetgeen maximaal mogelijk en passend is voor de bewoner.



Doelstellingen van Staedion

portefeuille. resulteert erin dat een substantieel deel van de voorraad bestaand bezit is aangemerkt als ‘verkoopvijver’.

Levendige stad: in 2020 is het huisvesten van de doelgroep onze kerntaak. De klant is tevreden over de kwaliteit van de woning (binnen- en buitenkant), de kwaliteit van de leefomgeving (die is schoner en veiliger) en de levendigheid van de stad. De klanten weten wat van ons mag worden verwacht. Duurzaamheid: in 2020 hebben wij een duurzame woningvoorraad met een gemiddeld energielabel B. De kwaliteit van het binnenmilieu van de woningen is goed. Nieuwbouw is energieneutraal en er wordt steeds meer gebruikgemaakt van duurzame energie. De energiekosten van niet-duurzame woningen zijn verzesvoudigd, maar door te investeren in de duurzaamheid van onze woningen houden we de woonlasten voor onze klanten laag. Van kwantiteit naar kwaliteit: met sloop, nieuwbouw en woningverbetering hebben we in 2020 gedifferentieerde wijken gecreëerd. De kwaliteit van de woningen en de leefomgeving staat voorop. Huurders kunnen steeds vaker een wooncarrière (verhuizen naar een woning die voldoet aan de wensen van dat moment) in de eigen wijk maken.



Meer met minder: als organisatie met een maatschappelijke taak hebben we het netwerk van partners verder vergroot. We werken nog constructiever samen. De organisatie werkt efficiënt, is transparant en professioneel.

Doelen meetbaar gemaakt

De strategische doelen uit de bedrijfsstrategie zijn concreet en meetbaar gemaakt in het bedrijfsjaarplan 2012. De doelen zijn met behulp van de Balanced Score Card (BSC) omgezet in kritieke prestatie-indicatoren (kpi’s). Die zijn onderverdeeld in: financieel, klanten, maatschappelijk, interne bedrijfsvoering, ontwikkeling en groei. Door met kpi’s te werken wordt in kaart gebracht wat goed of minder goed is gegaan.

Jaarplan 2012

Het bedrijfsjaarplan 2012 is gebaseerd op de bedrijfsstrategie ‘2020 begint vandaag’. Daarin is een ambitie opgenomen die weergeeft waar Staedion in 2020 wil staan. De ambitie is per thema uit de bedrijfsstrategie weergeven, zodat het einddoel niet uit het oog wordt verloren. De meerjarenraming (MJR) is afgestemd op de strategische doelen. Staedion probeert alle doelen na te streven, maar bij het moeten maken van keuzes voor het jaarplan 2012 hebben de volgende vijf strategische doelen voorrang gekregen:

• Veiligheid gaat voor alles.



• Huisvesten van lage inkomens.



• De klant is tevreden over de woning, woonomgeving en onze dienstverlening.



• Betaalbare woonlasten.



• De kwaliteit van de woning is technisch (buitenkant) en functioneel (binnenkant) goed.

De hierboven genoemde hiërarchie is al eerder vastgesteld in 2011. Toen is aangegeven welke doelstellingen bij het maken van keuzes voorrang moeten krijgen. Dit omdat het uitzetten van een koers voor de lange termijn vraagt om het maken van strategische keuzes. Zeker omdat het speelveld van Staedion onvoorspelbaar en turbulent is. De kredietcrisis, de wetgeving ten aanzien van het huurbeleid en de plannen van het kabinet zijn slechts enkele voorbeelden die de werkzaamheden onder druk zetten.

Inhoud jaarplan

Het jaarplan 2012 is gericht op het voorzien in betaalbare woningen voor de doelgroepen: minimaal negentig procent van de vrijgekomen sociale huurwoningen wordt toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot 34.085,- euro en zeventig procent van de vrijgekomen sociale huurwoningen wordt toegewezen aan de BBSH-doelgroep (zie hoofdstuk 3). Op basis van diverse convenanten met maatschappelijke partners zijn ook bijzondere doelgroepen gehuisvest (zie hoofdstuk 3). In 2012 waren er drie extra aandachtspunten:

• Het vergroten van de slaagkansen van grote gezinnen met vijf procent.



• Het bevorderen van de doorstroming.



• Het (tijdelijk) huisvesten van arbeidsmigranten (minimaal honderd in 2012).

Met die reden is het huurbeleid ingezet om de verschillende doelgroepen meer kansen te geven. Naast het aftoppen van woningen voor grote gezinnen, zijn de toewijzingscriteria voor woningen in niet-eenzijdige wijken verruimd. Een doelgroepenonderzoek heeft meer informatie opgeleverd om een betere match tussen vraag en aanbod op de lange termijn te realiseren. Een verkort overzicht van andere doelen uit het jaarplan 2012:

• Opereren als een transparante organisatie door verantwoording af te leggen met onder meer een maatschappelijke visitatie en het risicomanagement verder te verbeteren door het risicobewustzijn onder medewerkers te verhogen (zie hoofdstuk 2).



• Het bewustzijn vergroten bij medewerkers en leveranciers van Staedion op het gebied van integriteit en



• Het woningbezit verbeteren door onder meer 143 woningen te verkopen, de verkoopvoorraad verder uit te

met maatregelen komen die toezien op controle en handhaving (zie hoofdstuk 2). breiden, ruim 370 woningen te slopen en 131 nieuwe huur- en 23 koopwoningen op te leveren (zie hoofdstuk 4).

• Het in stand houden van de kwaliteit van het woningbezit door onderhoud (planmatig en nietplanmatig)



• Zorgen voor meer veiligheid door het versneld vervangen van openverbrandingstoestellen (460 stuks) en

te plegen en ingrijpende woningverbeteringen te doen in ruim 240 woningen (zie hoofdstuk 5). het verbeteren van de brandveiligheid door het tegengaan van brandoverslag. In totaal is 4,3 miljoen euro toegevoegd aan de onderhoudsbegroting (zie hoofdstuk 6). 



• Het verbeteren van de energielabel met minimaal duizend labelstappen, dat niet alleen de woonlasten terugdringt, maar ook beter is voor het milieu. Staedion heeft zich in 2012 ook tot doel gesteld het eigen energieverbruik met vijf procent te verminderen (zie hoofdstuk 7).



• Het verbeteren van de klanttevredenheid door de drie grootste ergernissen van de bewoners aan te pakken: 1. de netheid van de trappenhuizen/galerijen verbeteren.

2. de netheid binnen de wijk verbeteren door het inzetten van wijkmedewerkers. 3. het verbeteren van de dienstverlening: klachtafhandeling, negentig procent binnen veertien dagen, en telefonische bereikbaarheid, tachtig procent in één keer beantwoorden (zie hoofdstuk 8).

• Het verder efficiënter inrichten van de organisatie door onder meer de vaste formatie verder te laten dalen naar 410 eind 2012, meer in te zetten op de ontwikkeling van medewerkers en het ziekteverzuim terug te dringen (hoofdstuk 9).



Denken over nieuwe organisatievisie

Halverwege 2012 zijn we op zoek gegaan naar gedreven medewerkers met een duidelijke mening over Staedion. Aan hen is gevraagd mee te denken over waar Staedion voor staat en waar Staedion voor moet gaan. Ruim dertig interne organisatievisieambassadeurs zijn op vrijwillige basis en in hun vrije tijd aan de slag gegaan. Zij gaan de volgende vragen beantwoorden: wie is Staedion? Wat doen we wel en wat doen we niet? Op basis waarvan maken we keuzes? Waar willen we met Staedion naartoe? De organisatievisie moet betekenis gaan geven aan ons dagelijks handelen. We weten waarvoor we het doen en waar we naartoe willen werken. Samengevat: ons doel is duidelijk. Wat al snel resulteert in duidelijke drijfveren en daarmee in enthousiasme en motivatie. In 2013 wordt de organisatievisie afgerond en gaan we er mee aan de slag.



2

10

Governance en toezicht

2.1

Good governance



Verdere aanscherping good governance

Staedion onderschrijft de in de Aedescode, de Governancecode Woningcorporaties en de NEPROMcode vastgelegde beginselen. De Governancecode Woningcorporaties wordt gehanteerd voor het inrichten van de bestuurlijke organisatie. In 2011 is de Governancecode Woningcorporaties geactualiseerd. Die wijzigingen zijn in 2012 doorgevoerd binnen de governancestructuur. Staedion heeft de principes en de uitwerkingen, zoals opgenomen in de Governancecode Woningcorporaties, opgevolgd, met uitzondering van de volgende punten:

• In de arbeidsovereenkomst met de bestuurder is geen regeling voor onvrijwillig ontslag opgenomen. De Raad van Commissarissen acht het niet passend een regeling hieromtrent overeen te komen zonder dat de omstandigheden bekend zijn die aanleiding geven tot het ontslag.



• De arbeidsovereenkomst van de directeur-bestuurder voorziet niet in een benoemingstermijn van vier jaar. De Raad van Commissarissen houdt zich aan de met de bestuurder gemaakte afspraken.



Deugdelijk registratiesysteem

Staedion is lid van NEPROM, de Nederlandse Vereniging van Projectontwikkeling Maatschappijen. Staedion heeft in 2012 gewerkt met een deugdelijk registratiesysteem dat past binnen de eigen bestuursstructuur en administratieve organisatie en dat gelijkwaardig is aan het transactieregister zoals voorgeschreven in de NEPROM-gedragscode. Binnen Staedion worden grote (grond)transacties (aan- en verkoop) conform vooraf vastgestelde kaders en beslis­ documenten intern beoordeeld door het Investerings Advies Comité (IAC). Daarna worden zij ter goedkeuring ingebracht in de Directieraad en indien vereist in de Raad van Commissarissen. In de beslisdocumenten wordt een risicoanalyse opgenomen en de afspraken en voorwaarden van de overeenkomst vermeld. Zaken als integriteit, de transactiegeschiedenis en de financiering worden gemeld en getoetst.

Aandacht voor integriteit

De gedragscode voor medewerkers en leveranciers van Staedion is in 2012 geactualiseerd. De aangepaste gedragscode geeft concreter weer wat wel en niet kan binnen Staedion en wat ontoelaatbaar gedrag is. De gedragscode is als informatieboekje verspreid onder alle medewerkers en leveranciers. Tijdens negen integriteitsbijeenkomsten is de gedragscode bij alle medewerkers specifiek onder de aandacht gebracht. De code is daarnaast vast onderdeel geworden van het arbeidscontract en krijgt sinds 2012 bij aanstelling nadrukkelijk aandacht. De controle of medewerkers zich aan de gedragscode houden, is in 2012 verscherpt. Medewerkers worden direct aangesproken of krijgen in het uiterste geval te maken met ontslag. In 2013 is het plan de gedragscode eveneens met regelmaat onder de aandacht te brengen met onder meer het volgen van feedbacktrainingen. Daarmee moeten medewerkers elkaar eerder kunnen en durven aanspreken wanneer zij denken dat iets niet gaat zoals het hoort.

Geactualiseerde klokkenluidersregeling

De klokkenluidersregeling is in 2012 geactualiseerd. De regeling - die er is om melding te maken van situaties waarbij de gedragscode wordt geschonden - is daarnaast uitgebreid met het interne Meldpunt Gedragsschendingen. Voorheen meldden medewerkers ongewenst gedrag bij de leidinggevende, de directeur-bestuurder of de Raad van Commissarissen. Sinds 2012 kunnen medewerkers ook terecht bij het interne Meldpunt Gedragsschendingen. Het meldpunt ontving in 2012 geen meldingen. Wanneer een medewerker een gedragsschending niet intern wilt melden, kan hij terecht bij het externe Meldpunt Integriteit Woningcorporaties.

Aanpassing protocol e-mail-, internet- en netwerkgebruik

Het protocol e-mail, internet- en netwerkgebruik is in 2012 aangepast. Het protocol is er om duidelijke afspraken tussen werknemer en werkgever vast te leggen zodat er op een verantwoorde manier wordt omgegaan met het gebruik van e-mail-, internet- en het netwerk - en de controle daar op. Werknemers weten daarmee wat wel en niet is toegestaan en zijn zich ook bewust hoe Staedion omgaat met het registreren, verzamelen en monitoren van het gebruik. Met het protocol wordt een balans aangebracht tussen het verwachte verantwoorde gebruik van de werknemer aan de ene kant en zijn privacybescherming op de werkplek aan de andere kant. Het protocol maakt onderdeel uit van het arbeidscontract.

Risicomanagement

Het risicomanagement is - in navolging op de ondernomen acties in 2011 - in 2012 verder verankerd in de bedrijfs­ processen en de planning- en controlcyclus. Hiervoor zijn in het bedrijfsjaarplan 2012 de vijftien toprisico’s benoemd die het hoogste afbreukrisico hebben op het realiseren van de bedrijfsdoelstellingen voor 2012. De risico’s zijn

11

onderling gerangschikt op risicohoogte. Dit betreft de uitkomst van kans x impact. Elk risico is toebedeeld aan een risico-eigenaar die tevens lid is van de directie. De risico-eigenaar zorgt ervoor dat de benoemde beheersmaatregelen bij elk risico worden uitgevoerd of worden geïmplementeerd. De voortgang van deze beheersmaatregelen wordt per kwartaal gemonitord. Naast de strate­ gische risico’s - die op het niveau van de directieraad worden gemonitord - zijn in de jaarplannen van de bedrijfs­ onderdelen de tactische en operationele risico’s opgenomen. Hierover wordt per kwartaal in de vorm van een rapportage door het bedrijfsonderdeel gerapporteerd aan het bestuur. Per kwartaal wordt tussen bestuur en directie de stand van zaken in het kader van risicomanagement besproken. Tweemaal per jaar maakt het risico­ register onderdeel uit van de kwartaalrapportage voor de Raad van Commissarissen (RvC) en het overleg tussen de Auditcommissie en het bestuur. In het 2012 is onder meer aandacht besteed aan het uitbreiden van de beheersmaatregelen in het kader van het realiseren van de verkoopopbrengsten, treasury en portefeuillemanagement. Onderstaand een beknopt overzicht van een aantal specifieke beheersmaatregelen welke in 2012 zijn getroffen:

• Per kwartaal wordt een marktanalyse opgesteld van de verkoopmarkt in Den Haag en de positie van



• De treasury-functie is geprofessionaliseerd door het aanstellen in 2012 van een eigen Treasurer. Tevens zijn



• Een deel van de derivatenportefeuille is geherstructureerd om de gevoeligheid op margin calls te verlagen.



• Het treasurystatuut is eind 2012 geactualiseerd op basis van de herzieningswet inclusief amendementen.



• Er is een risicoscan op de verbindingen uitgevoerd. Voor de verbindingen is een apart risicoregister opgesteld.



• Het aantal verbindingen wordt gereduceerd. In 2012 zijn hiervoor vijf BV’s opgeheven.



• Het fiscaal- en verbindingenstatuut zijn vastgesteld door de RvC.



• De gedragscode en klokkenluidersregeling zijn - ter bevordering van de integriteit - geactualiseerd en



• Er is een adviseur procesmanagement aangesteld. Het doel van de functie is om onze bedrijfsprocessen

Staedion hierin. alle treasury-procedures geactualiseerd.

Het statuut wordt in 2013 door de RvC vastgesteld.

vastgesteld door de directieraad. uniform en efficiënt in te richten conform Cora en de beschrijvingen regelmatig te toetsen aan de doel­ stellingen, waarbij de nadruk ligt op leren en continu verbeteren (audits). In het verlengde hiervan kan worden gemeld dat er een internal auditor is aangesteld (maart 2013).

• In relatie tot portefeuillemanagement is in 2012 specifiek aandacht besteed aan de prioritering in het kader van het onderhoud. Alle complexen zijn gelabeld waarbij de hoogste prioriteit wordt toegekend aan veiligheid en gezondheid.



Risicobeheersings- en controlesystemen

Staedion kent diverse risicobeheersings- en controlesystemen om de afbreukrisico’s op het behalen van de bedrijfsdoelstellingen te reduceren en om de transparantie binnen de organisatie te bevorderen. Een opsomming van de controlesystemen:

• Statuten Stichting Staedion.



• Een separaat procuratiestelsel in het kader van opdrachtverstrekking en betalingsverkeer.



• Een betrouwbare en realistische meerjarenplanning.



• Financiële beleidskaders voor projectontwikkeling.



• Een treasurystatuut.



• Een fiscaalstatuut.



• Een verbindingenstatuut.



• Een bestuur- en directiestatuut.



• Een reglement werkwijze Raad van Commissarissen.



• Een Klokkenluidersregeling.



• Een Gedragscode.



• Een Tax Control Framework.



• Werken met resultaatverantwoordelijke eenheden (RVE’s).



• Werkprocesbeschrijvingen.



• Adequate management- en sturingsinformatie.



• Handleidingen voor de inrichting van financiële verslaglegging en voor de opstelling van de te volgen procedures.

12



• Regelmatige risicoanalyses van de operationele en financiële doelstellingen.



• Een systeem van periodieke monitoring en rapportering.



• Een strategische risicokaart en een -register.



• Een integriteitsbeleid en implementatie daarvan door middel van het onderdeel te laten zijn van onder



• Actuele statuten en reglementen in het kader van bestuur en directievoering, de taken, bevoegdheden

meer het werkoverleg en de functioneringsgesprekken. en verantwoordelijkheden van de Raad van Commissarissen (inclusief de verantwoordelijkheden voor de Audit- Investerings- en Remuneratiecommissie).

• Kwaliteitszorg en zelfevaluatie met het oog op visitatie.



• Een reglement op het gebied van het voorkomen en bestrijden van ongewenste omgangsvormen.



• De NEPROM-code en Aedescode.



• Een onafhankelijke Klachtencommissie, voor klachten van klanten (huurders en kopers).



• De commissie bestaat onder andere uit twee externe juristen en een secretaris van Staedion.



Externe accountant

De externe accountant is benoemd door de Raad van Commissarissen na advies van de directeurbestuurder. De beloning van KPMG is in overleg met de directeur-bestuurder vastgesteld. KPMG is voor de periode van 2009-2013 benoemd tot de externe accountant van Staedion. Het bestuur en de Raad van Commissarissen maken minstens eens in de vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant. De volgende tabel toont de accountantskosten in 2012. Accountantskosten Onderzoek jaarrekening Stichting Staedion

2012

€ 185.968,-

2011

€ 106.488,-

Andere controleopdrachten

-

-

Andere niet-controlediensten

-

-

Totaal, inclusief btw

€ 185.968,-

€ 106.488,-

Ruime voldoende bij visitatie

Staedion gaf eind 2011 het onafhankelijk bureau Raeflex opdracht voor een visitatie die in 2012 is afgerond. Met de visitatie heeft Staedion een ruime voldoende behaald: 7,1. In de Aedescode is opgenomen dat alle aangesloten woningcorporaties zich eens in de vier jaar laten visiteren. De laatste visitatie van Staedion vond plaats eind 2007. Raeflex heeft met huurders, gemeenten, maatschappelijke organisaties, zorginstellingen, scholen en andere belang­hebbenden gesproken. Er is gekeken naar de opgaven en ambities van Staedion en wat is gerealiseerd. De visitatie­ commissie heeft Staedion een aantal aanbevelingen gedaan, als het nog beter benoemen van mijlpalen. In de bedrijfsstrategie voor de periode 2010 tot en met 2020 worden die wel benoemd, maar het jaar 2020 is nog ver weg. Meer tussentijdse mijlpalen zorgen voor transparantie, consistentie en betere beoordeelbaarheid. De commissie adviseert Staedion ook een goede balans te houden tussen de ambities en de mogelijkheden. Daarnaast kan de dienstverlening verder worden verbeterd, zeker op het gebied van klachtafhandeling en onderhoudszaken. Met de adviezen is Staedion in 2012 al aan de slag gegaan en ook in 2013 krijgen de aanbevelingen van de visitatie aandacht.

2.2

Het bestuur



Verantwoordelijkheden van het bestuur

De directeur-bestuurder bestuurt de Stichting Staedion. Het bestuur van Stichting Staedion is onder meer verantwoordelijk voor:

• De realisatie van de doelstellingen van Staedion (onder andere het huisvesten van de BBSHdoelgroep).



• De strategie en het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling.



• Het bepalen van de uitgangspunten voor de organisatiestructuur.



• De naleving van wet- en regelgeving.



• De naleving van de interne regelingen.



• Een adequaat en effectief intern risicobeheersing- en controlesysteem.

De werkwijze van het bestuur en de Directieraad is vastgelegd in het bestuurs- en directiestatuut (zie: www.staedion.nl).

13



Samenstelling Directieraad

De Directieraad van Staedion is in 2012 uitgebreid met een extra lid: R. Brekelmans, directeur Onderhoud & Services. Daarmee telt de Directieraad zeven leden. De samenstelling van de Directieraad zag er op 31 december 2012 als volgt uit:

• Dhr. drs. ing. W.M.K. Krzeszewski, directeur-bestuurder



• Dhr. R. Brekelmans, directeur Onderhoud & Services



• Dhr. drs. J.P. Duijvestijn RC, directeur Financiën & Bedrijfsvoering



• Dhr. Ir E.P.S. Hagen MRE, directeur Woondiensten



• Mw. Ir. N.Y. Peeters, directeur Makelaardij & Vastgoed



• Dhr. J. Uithof, directeur Ontwikkeling



• Mw. L. Wetters, manager P&O en Communicatie, adviserend lid zonder stemrecht



Geen tegenstrijdig belang

In 2012 waren er bij de besluitvorming in de Directieraad geen onverenigbaarheden. Er zijn geen transacties geweest waarbij sprake was van een tegenstrijdig belang.

Nevenfuncties directeur-bestuurder

Het bestuur van Staedion is sinds 1 juli 2008 in handen van Willem (W.M.K.) Krzeszewski. Hij bekleedt daarnaast de volgende nevenfuncties:

• Lid Raad van Commissarissen woningcorporatie Bernardus Wonen in Oudenbosch (Noord- Brabant)



• Lid Raad van Toezicht Ontwikkelingsmaatschappij Den Haag



• Lid Raad van Toezicht Nederlandse Raad van Winkelcentra (NRW)



• Lid Algemeen Bestuur Vereniging Deltametropool



• Lid Algemeen Bestuur Forum voor Stedelijke Vernieuwing



• Lid Adviescommissie Wonen & Cultuur



Vergoeding directeur-bestuurder

De vergoeding van de directeur-bestuurder is conform de afgesloten arbeidsovereenkomst en op basis van de Adviesregeling Izeboud uit 2006 opgebouwd. De honorering bestaat uit een vast basissalaris dat jaarlijks wordt herzien, beloningen als een leaseauto en een representatievergoeding en een variabele beloning van nul tot tien procent over het basisjaarsalaris (afhankelijk van de prestaties en resultaten). Met de Raad van Commissarissen is in januari 2012 de afspraak gemaakt dit salaris, na vaststelling van de nieuwe Wet Normering Topinkomens (die op 1 januari 2013 in werking is getreden) hiermee in lijn te brengen. Het salaris is daarom in 2013 verlaagd. Vergoeding W.M.K. Krzeszewski Periodiek fiscaal loon - vaste component

€ 191.303,-

Variabele beloning (belast en onbelast)

€

18.850,-

Beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremie werkgever)

€

46.343,-

Werkgeversaandeel sociale lasten en overige

€

13.772,-

Totaal

€ 270.268,-

In 2012 zijn geen persoonlijke leningen, voorschotten en/of garanties verstrekt aan het bestuur.



Verklaring van de directeur-bestuurder

Het bestuur is van mening dat in de verslagperiode alle middelen zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Dat betekent ook dat de sponsoractiviteiten, die van zeer beperkt materieel belang zijn, passen binnen de regel­ geving voor de toegelaten instelling - zoals is vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en zoals is vermeld in MG 2006-04 - en in totaal niet meer dan 112.672,- euro bedragen. Daarnaast verklaart het bestuur dat het door middel van haar functioneren een adequate invulling heeft gegeven aan het uitgangspunt ‘uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting’, zoals omschreven in artikel 11 van BBSH. Het sponsorbeleid van Staedion geeft aan dat we kritisch zijn bij het aangaan van sponsorverplichtingen. We richten ons met corporate sponsoring op initiatieven die gerelateerd zijn aan onze bedrijfsstrategie ‘2020 begint vandaag’. Naast kleine evenementen sponsorde Staedion in 2012 drie grote evenementen: Parkpop, het Varend Corso Westland en de Staedion ADO Den Haag Kids Clinics. Den Haag, 24 juni 2013 De heer drs. ing. W.M.K. Krzeszewski, directeur-bestuurder

14

2.3

Toezicht door Raad van Commissarissen



Raad van Commissarissen: toezichthouder binnen vastgestelde kaders

In de wet is vastgelegd dat elke corporatie een toezichthouder heeft. Binnen Staedion is dat de Raad van Commissarissen (RvC). Die let op het beleid dat wordt gevoerd en op de algemene gang van zaken binnen de stichting. De Raad van Commissarissen adviseert daarnaast gevraagd en ongevraagd de directeur-bestuurder (en beslist over de benoeming, beoordeling, schorsing en ontslag van de directeur-bestuurder). Het beoordelen van onder meer de voorstellen en besluiten van de bestuurder gebeurt binnen een wettelijk vastgesteld toezichtkader. Dat wordt onder meer gevormd door het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), de statuten van de stichting, de Nederlandse Corporate Governance Code en de Governancecode Woningcorporaties, de Aedescode en de NEPROM-code. Het toezichtkader wordt ook gevormd door onder meer de statuten van Stichting Staedion, het RvC-reglement, afspraken die voortvloeien uit de bijeenkomsten met de maatschappelijke samenwerkingspartners, prestatie­ afspraken met de gemeente Den Haag en het Stadsgewest Haaglanden, het ondernemingsplan, de bedrijfsstrategie, de portefeuillestrategie, het bedrijfsjaarplan en de jaarbegroting van 2012 en de meerjarenbegroting. Het bestuur heeft zich in 2012 periodiek verantwoord aan de Raad van Commissarissen met kwartaalrapportages.

Toezicht Raad van Commissarissen in 2012

De Raad van Commissarissen concludeert dat Staedion zich in 2012 heeft ingespannen voor de doelgroepen. Staedion heeft ervoor gezorgd dat zij zich hebben kunnen vestigen in een kwalitatief goede woning in een goede en veilige leefomgeving. De werkzaamheden zijn uitgevoerd binnen de gestelde wettelijke (onder andere ruimtelijke ordening en bestemmingsplannen) en financiële grenzen (onder meer afgeleid van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en het Rijksbeleid).

Zelfevaluatie Raad van Commissarissen afgerond

De Raad van Commissarissen heeft begin 2012 de zelfevaluatie afgerond waarin in 2011 mee was begonnen. Daaruit is onder meer gebleken dat de werkzaamheden van de Raad van Commissarissen beter verdeeld kan worden over de commissies en dat de onderlinge communicatie nog efficiënter kan. De Raad van Commissarissen pakt de genoemde punten uit de zelfevaluatie in 2013 verder op. Bij de zelfevaluatie werd het volle vertrouwen in de directeur-bestuurder uitgesproken.

Werkwijze Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen kent drie commissies: de Investerings-, de Audit- en de Remuneratiecommissie. Deze vergaderen jaarlijks een aantal keer: in 2012 vergaderden de Investeringscommissie vier keer, de Auditcommissie vijf keer en de Remuneratiecommissie één keer. Daarnaast heeft de RvC met de Ondernemingsraad vergaderd. Voor elke commissie is een reglement opgesteld dat aangeeft wat de samenstelling, de werkwijze en de verantwoordelijkheid is van de betreffende commissie. De Raad van Commissarissen bewaakt het adviserende karakter van de commissies. De Investeringscommissie behandelt de vastgoed(des)investeringen en adviseert de Raad van Commissarissen onder meer over het verrichten van rechtshandelingen (als project-, ontwikkel- en uitvoeringsbesluiten) boven de tien miljoen euro, (des)investeringen in registergoederen boven één miljoen euro en het risicomanagementsysteem rond projectontwikkeling. De Auditcommissie bespreekt en adviseert de Raad van Commissarissen over de belangrijkste financiële stukken en ontwikkelingen (als de kwartaalcijfers, begroting, jaarrekening, accountantsverslag, managementletter en de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen). De Remuneratiecommissie heeft als aandachtspunten de selectie en de beloning van de leden van de Raad van Commissarissen en het bestuur (zie de hoofdlijnen van het remuneratierapport op www.staedion.nl).

Besproken onderwerpen door de Raad van Commissarissen

Wat door de Investerings-, de Audit- en de Remuneratiecommissies is besproken, komt op de agenda van de Raad van Commissarissen te staan. Onderstaande is een overzicht van de besproken onderwerpen door de Raad van Commissarissen, dit is niet-limitatief:

• Strategische visie



• Begroting 2013 en meerjarenraming 2013-2017



• Resultaten in het kader van BBSH



• Gebiedsvisie Den Haag Zuidwest



• Visitatierapport



• Integriteit en governance



• Treasurystatuut en -jaarplan



• Jaarverslag en jaarrekening 2011 15



• Managementletter en accountantsverslag KPMG 2011



• Investerings- en desinvesteringsbesluiten



• Verbindingenstatuut



• Bestuurs- en directiestatuut



• Herijkte gedragscode, klokkenluidersregeling en e-mail-, internet- en netwerkgebruik.



• Beoordeling directeur-bestuurder



• Beloning directeur-bestuurder



• Portefeuille-, ontwikkeling- en verkoopstrategie



• Prestatieafspraken



• Overname Stichting Woonformatie Ypenburg



Bezoek Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen heeft regelmatig samen met de directeur-bestuurder een bezoek gebracht aan een aantal complexen, onder andere Rietvoorndaal/Brasemdaal, Vrijstraathof en Haghesteijn. Het accent lag daarbij op onderhoud. De leden kregen daarmee de kans om achter het papier te kijken en met eigen ogen de werkelijkheid te zien. Bij het bezoek aan een complex aan de Neherkade, werd voor de Raad van Commissarissen duidelijk welke belangrijke schakel de medewerkers Sociaal Beheer en de wijkcomplexmedewerkers binnen Staedion zijn.

Geen tegenstrijdige belangen leden Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen moet goedkeuring geven voor besluiten tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van de leden van de raad spelen die van materiële betekenis kunnen zijn voor de woning­ corporatie en/of voor de leden van de Raad van Commissarissen. In 2012 hebben dergelijke transacties niet plaats­ gevonden.

Evaluatie functioneren accountant

Het functioneren van de accountant in 2011 is in 2012 door de Raad van Commissarissen geëvalueerd. De Raad van Commissarissen heeft in dit kader een aantal aandachtspunten met de accountant besproken. Met de accountant is afgesproken dat hieraan navolging wordt gegeven in 2012.

Relaties van de Raad van Commissarissen

Binnen Staedion heeft de Raad van Commissarissen te maken met de Raad van Advies en de Ondernemingsraad. Met beide partijen onderhoudt de Raad van Commissarissen regelmatig contact. Op die manier laat de Raad van Commissarissen zich informeren. In 2012 heeft de Raad van Commissarissen alle officiële vergaderingen van de Raad van Advies bijgewoond. Ook is er één keer overleg geweest met de Ondernemingsraad.

Samenstelling Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen van Staedion telt zes commissarissen (zie samenstelling per 31-12-2012 op de rechterpagina). Alle leden zijn onafhankelijk van de Stichting Staedion. Dat wil zeggen dat ze nooit in dienst zijn geweest van Staedion, ze geen contact onderhouden met toeleveranciers of afnemers van de Stichting en dat ze ook geen diensten aan Staedion aanbieden.

16



• Dhr. mr. drs. B.J. Bruins (1963)

Voorzitter Raad van Commissarissen en lid Remuneratiecommissie Toegetreden in 2007, herbenoemd in 2011 Einde lopende benoeming 2015, uittredend uiterlijk 1 juli 2015

• Voorzitter Raad van Bestuur van het UWV



• Lid Raad van Commissarissen Winkelpanden Den Haag B.V.



• Lid Comité van Aanbeveling Willem-Alexander Kinderfonds



• Lid Comité van Aanbeveling Stichting Zeldzame Ziekten Fonds



• Lid Raad van Advies Stichting Instituut Gak



• Voorzitter Raad van Toezicht Nationale Databank Wegverkeergegevens



• Lid Algemeen Bestuur NVAO



• Lid Raad van Commissarissen GZ Zorg Den Haag



• Voorzitter Ruijsstichting Den Haag



• Lid College van Bestuur Nieuwe of Littéraire Sociëteit De Witte Den Haag



• Voorzitter Stichting Ondernemersgala Den Haag



• Lid Adviesraad RAI-vereniging



• Dhr. ir. G.A. Beijer (1950)

Voorzitter Auditcommissie en voorzitter Remuneratiecommissie Toegetreden in 2006, herbenoemd in 2010 Einde lopende benoeming 2014, uittredend uiterlijk 1 juli 2014

• Associé Boer & Croon



• Lid Raad van Commissarissen Corio



• Penningmeester International Federation for Housing and Planning



• Enkele andere kleinere bestuurlijke functies



• Mw. mr. drs. A.T. van der Wal (1964)

Lid Investeringscommissie Toegetreden in 2008, benoemd op voordracht huurders Einde lopende benoeming 2012 en herbenoemd tot uiterlijk 1 juli 2016

• Interim directeur-management consultant en directeur Move to Change



• Dhr. mr. drs. J.F.Ph. Houben (1958)

Voorzitter Investeringscommissie Toegetreden in 2008 Einde lopende benoeming 2012 en herbenoemd tot uiterlijk 15 december 2016

• Directeur Houben & Partners B.V.



• Directeur Qurrent Renewable Energie B.V. (tot 01-01-2013)



• Voorzitter Raad van Commissarissen Spaarnelanden N.V.



• Lid Raad van Commissarissen Winkelpanden Den Haag B.V.



• Dhr. drs. P. Roozenboom (1971)

Lid Auditcommissie en Investeringscommissie (toegetreden in 2010) Einde lopende benoeming 1 juni 2013

• Chief Executive Officer van Uni-Invest Holding B.V. (nieuwe naam sinds 2013: Merin)



• Dhr. ir. J.A.P. van Oosten (1948)

Lid Auditcommissie tot 1 september 2013 Toegetreden op 11 oktober 2011, benoemd op voordracht huurders Einde lopende benoeming 2015, uittredend uiterlijk 11 oktober 2019

• Voorzitter van Raad van Commissarissen Wereldhave N.V.



• Voorzitter Raad van Toezicht West Holland Foreign Investment Agency (WFIA)



• Voorzitter Raad van Commissarissen Royal Haskoning/DHV



• Voorzitter Raad van Toezicht HagaZiekenhuis



• Penningmeester St. Gegevensautoriteit Natuur



• Lid van Raad van Commissarissen ADO Den Haag

17

Ontvangen vergoeding Raad van Commissarissen in 2012 Vergoeding dhr. mr. drs. B.J. Bruins: Brutovergoeding

€

18.100,-

Onkostenvergoeding

€

1.200,-

Totaal

€

19.300,-

Brutovergoeding

€

14.400,-

Onkostenvergoeding

€

1.200,-

Totaal

€

15.600,-

Brutovergoeding

€

13.400,-

Onkostenvergoeding

€

1.200,-

Totaal

€

14.600,-

Brutovergoeding

€

13.400,-

Onkostenvergoeding

€

1.200,-

Totaal

€

14.600,-

Brutovergoeding

€

14.400,-

Onkostenvergoeding

€

1.200,-

Totaal

€

15.600,-

Brutovergoeding

€

13.400,-

Onkostenvergoeding

€

1.200,-

Totaal

€

14.600,-

Vergoeding dhr. ir. G.A. Beijer:

Vergoeding mw. mr. drs. A.T. van der Wal:

Vergoeding dhr. mr. drs. J.F.Ph. Houben:

Vergoeding dhr. drs. P. Roozenboom:

Vergoeding dhr. ir. J.A.P. van Oosten:

De vergoeding voor de leden van de Raad van Commissarissen is niet afhankelijk van de resultaten van Staedion. Bij berekening wordt rekening gehouden met wat gangbaar en maatschappelijk verantwoord is. Sinds 1 januari 2013 is de WNT van kracht. De RvC heeft vanaf 2013 besloten de vergoeding hiermee in overeenstemming te brengen.



Verklaring van de Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen heeft - in overeenstemming met artikel 22 van de Stichting Staedion - gedurende het jaar 2012 toezicht gehouden op het bestuur en de algemene gang van zaken binnen de stichting. In overeenstemming met het bepaalde in de statuten heeft de Raad van Commissarissen de jaarrekening laten controleren door KPMG. De Raad heeft kennisgenomen van het jaarverslag en van de controleverklaring en kan zich met de stukken verenigen. Den Haag, 24 juni 2013 De heer mr. drs. B.J. Bruins (voorzitter) De heer ir. G.A. Beijer De heer mr. drs. J.F.Ph. Houben De heer ir. J.A.P. van Oosten Mevrouw mr. drs. A.T. van der Wal

18

2.4

Raad van Advies



Advisering door Raad van Advies

De Raad van Advies adviseerde ook in 2012 het bestuur van Staedion over het gevoerde beleid. De gemaakte keuzes werden daarbij getoetst aan de relevante maatschappelijke ontwikkelingen. De Raad van Advies bestaat uit zeven leden, samenstelling op 31-12-2012:

• Mevrouw C.J.A. van Straalen (voorzitter), huurder



• De heer E. Behm, huurder



• De heer A. van der Hauw, huurder



• Mevrouw J.M. Korff de Gidts-Schilperoort, huurder



• De heer S. Wit, huurder



• De heer T.H. Zwietering, programmadirecteur Krachtwijken van de gemeente Den Haag



• De heer A. Schinkelshoek, directeur-bestuurder Haagse Kessler Stichting



Vier bijeenkomsten met bestuur en Raad van Commissarissen

De Raad van Advies kwam in 2012 vier keer bij elkaar. De bijeenkomsten werden bijgewoond door het bestuur en een afvaardiging van de Raad van Commissarissen. Er werd onder meer gesproken over de jaarlijkse huurverhoging, de Haagse Verhuisdoos, de visitatie van Staedion, het jaarverslag, de leefbaarheid in de wijken, de Huurdersvereniging in oprichting, de renovatie van het Rode Dorp, de stand van zaken rondom de overname van SWY, het reglement Klachtencommissie, de financiële positie van Staedion en het bedrijfsjaarplan.

Financiële bijdragen van de Raad van Advies

De Raad van Advies schenkt ieder jaar aan een aantal goede doelen in de regio. In 2012 is er 10.000 euro gedoneerd aan Bureau Jeugdzorg Haaglanden/Zuid-Holland. Het geld wordt gebruikt voor de financiering van het Vlielandkamp dat Bureau Jeugdzorg elk jaar organiseert voor kinderen uit Haaglanden en de rest van Zuid-Holland. Daarnaast heeft de Raad van Advies 5.000 euro geschonken aan de Europese kampioenschappen karate. De opbrengst van deze kampioenschappen gaan in zijn geheel naar het KIKA-fonds.

Studiereis Raad van Advies

De Raad van Advies ging in 2012 op studiereis naar Delft. De leden brachten onder meer een bezoek aan het informatie­ centrum Delft Bouwt en leerde daar meer over hoe Delft omgaat met het realiseren van een spoortunnel onder de bebouwde stad. De Raad van Advies vond de studiereis interessant, zeker omdat duidelijk werd dat ondanks alle werkzaamheden de infrastructuur in Delft in tact blijft.

2.5

Ondernemingsraad



Advisering en instemming door Ondernemingsraad

De Ondernemingsraad (OR) heeft ook in 2012 overlegd en samengewerkt met het bestuur van Staedion over allerlei regelingen die het personeel aangaan, als sociaal beleid en wijzigingen in de organisatie. Het bestuur diende advies­ aanvragen in voor onder meer een reorganisatie bij de directie Financiën & Bedrijfsvoering (Facilitair Bedrijf) en deed instemmingsaanvragen voor onder andere de aangepaste klokkenluidersregeling. Omdat Staedion meer dan vierhonderd werknemers heeft, mag de OR volgens de wet op de ondernemingsraad (WOR) uit elf leden bestaan. De OR telde op 31-12-2012 zes leden, zie onderstaand overzicht. Het voorzitterschap kwam in 2012 in handen van G.H. Hertgers wegens het overlijden van voorzitter E.M. Bakker.

• Mevrouw G.H. Hertgers, voorzitter en commissielid Organisatie & Strategie



• Mevrouw F.E. Breur, ambtelijk secretaris en commissielid Financiën (ondersteunend, geen officieel lid)



• De heer D.C. van Eijk, commissielid Personeelsbeleid



• De heer W. Riphagen, commissielid Veiligheid, Gezondheid, Welzijn en Milieu



• Mevrouw M. Schaap, commissielid Personeelsbeleid



• De heer E.P. Steemers, vicevoorzitter en commissielid Organisatie & Strategie



• De heer L.M. Verheij, commissielid Veiligheid, Gezondheid, Welzijn en Milieu

De OR heeft in 2012 acht keer met de directeur-bestuurder vergaderd, zeven instemmings- en drie adviesaanvragen behandeld. Daarnaast heeft de OR tweemaal een memo aan de bestuurder gestuurd, een keer over het sociaal plan en een keer over het besparen van twintig procent op de bedrijfslasten.

19

3

20

Verhuur

3.1

Lokale woningmarkt



Meer mogelijkheden bieden op krappe woningmarkt

Staedion probeert meer mogelijkheden te bieden op de krappe woningmarkt. In de prestatieafspraken 2010-2015 met de gemeente is onder meer afgesproken dat Staedion maximaal driehonderd sociale woningen per jaar verkoopt en voor 2015 ruim negenhonderd nieuwbouwwoningen realiseert. In 2012 ging er extra aandacht uit naar het vergroten van de slaagkansen grote gezinnen, het bevorderen van de doorstroming en het (tijdelijk) huisvesten van arbeidsmigranten.

Aandacht voor grote gezinnen

Grote gezinnen hebben sinds enkele jaren aanzienlijk minder kansen in de sociale woningvoorraad van Den Haag. In 2012 zijn daarom woningen afgetopt voor grote gezinnen. Ook zijn de toewijzingscriteria voor woningen in nieteenzijdige wijken verruimd.

Doorstroming bevorderen

Om de doorstroming te bevorderen heeft Staedion begin 2012 samen met de gemeente Den Haag, de woning­ corporaties Haag Wonen en Vestia, NVM, Rabobank Den Haag en omgeving, ontwikkelaars en Stichting Promotie Wonen Den Haag De Haagse Verhuisdoos gelanceerd. Die bestaat uit een stimuleringspakket met verschillende ‘verhuisvoordelen’. De stimuleringsmaatregelen zijn bedoeld voor uiteenlopende doelgroepen en bestaan onder meer uit een koopsubsidie van 10.000 euro op bepaalde nieuwbouwprojecten, een verhuispremie en een doorstroompremie van 5.000 euro, korting op de courtage van NVM-aankoopmakelaar en voordelen voor koopstarters. De corporaties bieden een wooncoach aan. Deze kijkt samen met bewoners naar de woonsituatie en naar de mogelijkheden voor koop of huur van een andere woning binnen of buiten de sociale huursector. De inspanningen van de wooncoach richten zich op bewoners van schaarse grote woningen die overwegen te verhuizen. Op deze manier moeten extra sociale huurwoningen vrijkomen voor mensen met een laag inkomen. Uit de eerste evaluaties blijkt dat de ‘verhuiskostenpremie grote woningen’ al - zij het langzaam - het veronderstelde effect heeft. Eind 2012 is de campagne Haagse Verhuisdoos opgehouden te bestaan, maar dat geldt niet voor de regelingen die de gemeente heeft en ook niet voor de wooncoaches van de corporaties.

Eerste arbeidsmigranten gehuisvest

Staedion heeft in 2012 de eerste arbeidsmigranten gehuisvest. In de prestatieafspraken met de gemeente heeft Staedion net als Haag Wonen en Vestia vastgelegd om er gezamenlijk naar te streven voor 2015 vijftienhonderd arbeidsmigranten te huisvesten (vijfhonderd per corporatie). In 2012 heeft Staedion verspreid over de stad een aantal niet-schaarse woningen aangewezen voor kamerverhuur aan arbeidsmigranten. In 2012 zijn 83 arbeidsmigranten gehuisvest in Morgenstond, Moerwijk en Loosduinen. Met Homeflex en DockHolland, die huisvesting voor arbeidsmigranten regelen, heeft Staedion overeenkomsten gesloten. Deze bedrijven zijn gespecialiseerd in de huisvesting van arbeidsmigranten inclusief het specifieke beheer waardoor er geen concessies worden gedaan aan de veiligheid en de leefbaarheid in de wijken.

3.2

Huisvesting doelgroepen



Huisvesting primaire doelgroep gelukt

In 2012 heeft Staedion 73,7 procent van de vrijgekomen sociale huurwoningen verhuurd aan de primaire doelgroep: de BBSH-doelgroep, zie hieronder. Daarmee is voldaan aan de regionale afspraken tussen de vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) en het Stadsgewest Haaglanden. Daarin staat dat minimaal zeventig procent van de vrijgekomen sociale huurwoningen moet worden verhuurd aan de primaire doelgroep. BBSH-doelgroep Samenstelling huishouden

Inkomensgrenzen in 2012

Eenpersoonshuishouden (65-)

€ 22.025,-

Meerpersoonshuishouden (65-)

€ 29.900,-

Eenpersoonshuishouden (65+)

€ 20.675,-

Meerpersoonshuishouden (65+)

€ 28.225,-

21



Toewijzing volgens Europaregeling gehaald

Staedion heeft in 2012 aan de zogeheten Europaregeling voldaan: 91,4 procent van de vrijgekomen sociale huur­ woningen is toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot 34.085,- euro. De overige negen procent heeft Staedion gebruikt om huishoudens met een urgentieverklaring en een inkomen hoger dan de genoemde grens en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot 44.850,- euro te huisvesten. De laatste groep kan buiten de sociale huursector moeilijk aan een betaalbare woning komen. In totaal 230 woningen werden in 2012 verhuurd via de vrije sector. Overzicht verhuringen

Kortingsgrens Tot aftoppingsgrens

Doelgroep Niet-doelgroep Totaal

Boven aftoppingsgrens

Totaal 1.540

462

839

239

64

186

299

549

526

1.025

538

2.089

(Bron: BBSH, bijlage E)

Huurgrenzen in € (01-01 t/m 31-12-2012) Kwaliteitskorting(jongeren)grens

€ 366,37

Aftoppingsgrens één of twee personen

€ 524,37

Huurtoeslaggrens

€ 664,66

(Bron: SVH-inkomenstabellen 2012)



Huisvesting senioren en studenten

Senioren en studenten behoren tot de specifieke doelgroepen die Staedion probeert te huisvesten. Aan hen werden in 2012 verhuurd:

• 497 studentenwoningen.



• 471 seniorenwoningen.



• 78 aanleunwoningen.

In het overzicht zijn niet opgenomen de woningen voor groepswonen/wonen door ouderen en de vier serviceflats die Staedion in bezit heeft, drie in Den Haag en één in Lisse.



Househopping

Woningen die in de nabije toekomst worden gesloopt, verhuren wij onder de naam ‘Househopping’. Jongeren van 18 tot 27 jaar kunnen tijdelijk in de woningen terecht (artikel 15 van de Leegstandswet). In 2012 werden 65 woningen op deze manier verhuurd (42 in 2011).

Verhuringen op basis van leefstijlen

Staedion heeft in 2012 42 woningen op basis van het Leefstijlen-project ‘Voel je thuis in Mariahoeve’ verhuurd (21 woningen in 2011). Wonen op basis van leefstijlen houdt in dat het leef- en woongedrag van zittende en nieuwe huurders beter op elkaar wordt afgestemd. Bij het reageren op een woning vullen potentiële huurders een vragenlijst in waarmee hun leefstijl in kaart wordt gebracht. Op basis van de resultaten wordt naar een woning en een woonomgeving gezocht die past bij de eigen leefstijl. Iemand die van een praatje met de buren houdt, komt bijvoorbeeld in een complex te wonen waar sociale contacten gewenst zijn. Het experiment is in 2010 begonnen en wordt samen met Haag Wonen en Vestia uitgevoerd. Haag Wonen verhuurde in 2012 26 woningen op basis van leefstijlen, Vestia negen. Daarmee komt het totaal uit op 77 woningen (39 in 2011). Staedion, Haag Wonen en Vestia zijn in 2012 begonnen met een evaluatie van het project. Het eindrapport wordt in 2013 besproken.

Huisvesting kwetsbare doelgroepen

In overleg met de gemeente Den Haag en collega-corporaties heeft Staedion diverse convenanten voor Zelfstandig Begeleid Wonen met zorginstellingen afgesloten. Daarmee krijgen kwetsbare mensen als ex-delinquenten, daklozen, tienermoeders en langdurig zorgafhankelijken, de kans om zelfstandig te (blijven) wonen. Staedion stelde in 2012 108 woningen ter beschikking voor de convenantpartners. In totaal werden 83 beschikbare woningen daadwerkelijk verhuurd, omdat in het eerste half jaar de vraag achterbleef die in het tweede half jaar onvoldoende kon worden ingehaald. In 2012 is aan een nieuw convenant voor zwerfjongeren gewerkt, dat begin 2013 operationeel wordt.

22

Verhuringen Convenanten Zelfstandig Begeleid Wonen Organisatie Doelgroep

Aantal woningen beschikbaar in 2012

Aantal verhuurde woningen in 2012

10

9

10

9

15

9

Goodwillwerk Leger des Heils

Begeleid wonen maatschappelijk



herstel/opvang

Limor

Begeleid wonen langdurig zorg-



afhankelijken

Parnassia +

Begeleid wonen langdurig zorg-

St. Anton Constandse

afhankelijken

St. Mooi

Jonge moeders

5

0

St. Exodus

Begeleid wonen huisvesting en

15

12



begeleiding (ex)-gedetineerden

Reclassering Leger de Heils,

Begeleid wonen huisvesting en

25

23

Reclassering Nederland

begeleiding (ex)-gedetineerden

Ipse De Bruggen

Begeleid wonen jonggehandicapten

3

1

Limor en Leger des Heils

Begeleid wonen Housing First,

20

19



daklozen

Politie Haaglanden

Huisvesting en begeleiding (aspirant)

5

1



agenten

Totaal



108

83

3.3

Verhuurbeleid



Nieuwe huurcontracten

Staedion sloot in 2012 2.300 huurcontracten voor woningen af. Dit komt op de peildatum 31 december 2012 neer op een mutatiegraad van 7,5 procent (ruim acht procent in 2011). Naast woningen werden 418 parkeergelegenheden verhuurd en 72 overige verhuureenheden als bergingen.

Beëindigde huurcontracten

In 2012 zijn 2.705 huurcontracten voor woningen beëindigd, 424 voor parkeergelegenheden en 58 voor overige verhuureenheden als bergingen.

Huurderving

De gemiddelde huurderving van de woningen bedroeg 2,7 procent. De huurderving is veroorzaakt door:

• Mutatie- en exploitatieleegstand:



• Verkoop-, renovatie- en sloopleegstand: 1,1 procent.



Huurtoeslag (en toekenning)

1,6 procent.

Staedion trekt huurtoeslag af van het te betalen huurbedrag op basis van de beschikkingen van de Belastingdienst. In 2012 gebeurde dit maandelijks voor gemiddeld 5.853 huurders (6.474 in 2011). Het aantal huurders dat gebruikmaakt van huurmatiging, daalt gestaag. Veel huurders wijzigen de betaalrichting van de huurtoeslag en ontvangen de toeslag op de eigen rekening. In totaal is met huurtoeslag in 2012 een bedrag gemoeid van 12.581.568,- euro (14.239.044,- euro in 2011). Dit is gemiddeld 1.048.464,- euro per maand (1.186.587,- euro in 2011).

Verrekening service- en stookkosten

Ook in 2012 is er door Staedion weer gewerkt aan de jaarlijkse afrekening voor de service- en stookkosten (leveringen en diensten). Bijna alle complexen zijn vóór 30 juni 2012 afgerekend met de bewoners.

Aanpassing in streefhuren

In 2012 zijn voor het gehele woningbezit de streefhuren geëvalueerd en naar boven of naar beneden aangepast. Bij de beoordeling speelt marktwerking een belangrijke rol, maar ook betaalbaarheid. Bij nieuwe verhuring past Staedion de huur aan naar de streefhuur (huurharmonisatie).

Huurverhoging in 2012

De huur van sociale huurwoningen is in 2012 met 2,3 procent verhoogd. De huur van niet-woningen als een box, kelder, parkeerplaats, berging en overige te verhuren objecten is met 3,8 procent verhoogd en de huur van vrije­

23

sectorwoningen is met 3,3 procent omhoog gegaan. De huren zijn in sommige gevallen gelijk gebleven of alleen met het inflatiepercentage verhoogd. Bij het vaststellen van de huurverhoging is rekening gehouden met sloop- en renovatieplannen en leegstandsproblematiek.

Vooruitbetaalde huur

Het aantal huurders dat conform het contract de huur vooruitbetaalt, is in 2012 afgenomen. Eind 2012 hadden huurders in totaal een voorstand van 3.360.218,- euro.

Huurachterstand zittende huurders toegenomen

Het aantal zittende huurders van Staedion met een huurachterstand is toegenomen van 2.749 naar 2.937. Het gemiddelde bedrag per huurder is afgenomen van 742,- euro in 2011 naar 706,- euro in 2012. Daarmee is het saldo van de huurachterstand toch nog iets toegenomen: van 2.038.702,- euro in 2011 naar 2.073.638,- in 2012, een stijging van 1,7 procent. De achterstand van huurders die een lopende deurwaarderszaak hebben, is afgenomen van 1.415.449,- euro (voor 1.512 huurders) in 2011 naar 1.405.299,- euro (voor 1.602 huurders) in 2012. Dat is een daling van 0,7 procent. Het gemiddelde openstaande bedrag per vordering is gedaald van 936,- euro naar 877,- euro, een daling van 6,3 procent. De achterstanden van huurders van twee maanden is toegenomen met 17,4 procent, van 229.296,- euro in 2011 naar 269.127,- euro in 2012. Het oplopen van deze achterstanden is te verklaren door onder andere:

•O  nze incasso-inspanningen zijn er in toenemende mate op gericht om samen met huurders een structurele oplossing te vinden voor betalingsachterstanden. Het vinden van die oplossingen vergt meer tijd dan in het verleden, waardoor achterstanden wat langer open blijven staan.



•O  nze deelname aan het project Den Haag Op Maat (DHOM). Daarin wordt met Haag Wonen, Vestia, Parnassia, de Gemeentelijke Kredietbank, Maatschappelijk Werk en de GGD samengewerkt om huurders te helpen een ontruiming te voorkomen. Er wordt een team opgezet om in kaart te brengen met welke problemen de huurder precies kampt. Samen met de bewoner wordt naar een mogelijke oplossing gezocht, waardoor achterstanden wat langer blijven openstaan. Bijna iedereen met een vonnis moet worden aangemeld, ook worden er huurders preventief aangemeld.

Overzicht huurachterstand zittende huurders

Achterstand in 2012 Achterstand in 2011

Nieuwe stand

€

441.678,-

€

Een maand

€

399.421,-

€

369.550,-

Twee maanden

€

269.127,-

€

229.296,-

Drie maanden

€

177.362,-

€

178.222,-

Vier tot zes maanden

€

313.358,-

€

316.102,-

Zeven tot twaalf maanden

€

223.148,-

€

240.064,-

Twaalf maanden of meer

€

249.544,-

€

273.704,-

Totaal

€ 2.073.638,-



448.807,-

€ 2.038.702,-

Achterstand vertrokken huurders gestegen

De huurachterstand van de huurders die zijn vertrokken uit een woning van Staedion, is gestegen van 3.118.895,euro in 2011 naar 4.127.944,- euro in 2012. Dat is een stijging van 32,3 procent. In totaal gaat het om 1.516 huurders (1.392 in 2011). Het gemiddelde openstaande bedrag bedroeg 2.723,- euro (2.241,- euro in 2011). In 2012 werd een bedrag van 1.769.394,- euro afgeboekt als oninbare vordering. Ook is een bedrag van 484.304,- euro opgeboekt doordat er betalingen van huurders zijn binnengekomen van onder andere deurwaarderskantoren. Ze waren eerder als oninbaar geboekt. Het achterstandssaldo bestaat voor een groot deel ook uit de executiekosten. Die kosten worden gemaakt door de deurwaarderskantoren tijdens de ontruiming: rechtbank, verhuisbedrijf, slotenmaker en schoonmaakbedrijf. In 2012 is er per saldo voor een bedrag van 1.285.090,- euro afgeboekt.

591 huisbezoeken afgelegd

Roulerend wordt er een gebied binnen het werkterrein van Staedion geselecteerd voor het afleggen van huisbezoeken door een extern bedrijf. Deze organisatie maakt een verslag van het huisbezoek met daarin de financiële situatie en de betaalafspraken, maar ook over de sociale toestand van het betreffende adres. Uit vergelijking komt duidelijk naar voren dat het avondbezoek (70%) een hoger slagingspercentage heeft dan een bezoek op de dag (30%). In 2012 zijn er 591 huisbezoeken afgelegd.

24



Aantal ontruimingen gedaald

Het aantal ontruimingen wegens betalingsachterstand, al dan niet in combinatie met overlast en/of onderhuur, is van 234 ontruimingen in 2011 gedaald naar 200 ontruimingen in 2012. Het aantal geplande ontruimingen daalde van 725 in 2011 naar 715 in 2012. Door huurders vóór de ontruiming te benaderen komt het steeds vaker voor dat een verplicht vertrek uit de huurwoning kan worden voorkomen. In 2012 werd bij drie ontruimingen een wietplantage aangetroffen. In negentien gevallen was de oorzaak van de ontruiming een combinatie van huurschuld en/of overlast en/of onderhuur (17 in 2011). Bij 26 huurders werd ontruiming voorkomen door ze aan te melden bij Den Haag Op Maat (DHOM).

Woonfraude in 2012

Staedion heeft in 2012 te maken gehad met woonfraude. In totaal waren er 237 gevallen van verdenking van onrecht­ matige bewoning. In 37 gevallen ging het om een hennepkwekerij. De geconstateerde gevallen van woonfraude betreffen vrijwel allemaal sociale huurwoningen. Voorbeelden van woonfraude zijn:

• Onrechtmatige doorverhuur: een woning is geheel of gedeeltelijk zonder medeweten en instemming van



• Onrechtmatig gebruik: een woning wordt voor andere doelen dan reguliere huisvesting gebruikt. Bijvoor-

de verhuurder doorverhuurd (in strijd met huurcontract). beeld pensionvorming, drugsverkoop en wietteelt. Een niet voor bewoning bestemd gebouw wordt voor woondoeleinden gebruikt.

25

4

26

Woningbezit

4.1

Ontwikkeling woningbezit



Mutatie woningbezit

Het woningbezit van Staedion, in Den Haag en in de omliggende gemeenten, bestond eind 2012 uit 32.241 woningen (32.379 woningen in 2011). Per 31 december 2012 waren nog 370 huurwoningen in aanbouw (229 in 2011).

Ontwikkeling nieuwbouw

Staedion heeft in 2012 zeven huurwoningen opgeleverd. Hieronder een overzicht van de opgeleverde nieuwbouwprojecten en de totale realisatiekosten. Het jaardoel was om 132 nieuwbouwwoningen op te leveren. Dit is niet gehaald omdat het project Eykenburg niet is opgeleverd in 2012. Dit gebeurt naar verwachting in 2013. Project/Complex

Aantal woningen

Totale stichtingskosten

Stichtingskosten per woning

6

€ 1.784.214,-

€ 297.369,-

€ 209.390,-

€ 209.390,-

In Stichting Staedion

Constant Rebecqueplein Hof van Wateringhe

1 (MiVa-woning)

In de dochters

-

-

-

De projecten waarbij de gemiddelde stichtingskosten de 200.000 euro overschrijden maken deel uit van een binnenstedelijke herontwikkeling.



Voorbereiding uitbreiding woningbezit op Ypenburg

Staedion heeft in 2012 het besluit genomen om begin 2013 de activiteiten van Woonformatie Ypenburg (SWY) over te nemen. In 2012 kende de Ypenburgse corporatie nog vier eigenaren: Vestia Groep (40%), Staedion (30%), Vidomes (15%) en Rijswijk Wonen (15%). De andere eigenaren staan positief tegenover dit voornemen. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het ministerie van Binnenlandse Zaken zijn betrokken bij de voorgenomen overgang. Het gaat om een uitbreiding van het woningbezit met ongeveer 3.000 woningen (inclusief nog op te leveren nieuwbouw) en 5.000 vierkante meter bedrijfsmatig onroerend goed. Woonformatie Ypenburg voldeed op eigen kracht niet aan de financiële eisen van CFV en WSW. Een eerder geplande overgang naar de Vestia Groep kon geen doorgang vinden door de ontwikkelingen binnen Vestia. Door het besluit van Staedion is de continuïteit van Woonformatie Ypenburg en van de sociale woningbouw op Ypenburg verzekerd.

Minder woningen gesloopt

Staedion heeft in 2012 22 woningen gesloopt. De Coevordenstraat (228 woningen) is in 2012 niet gesloopt, in tegenstelling tot wat er in het jaarplan 2012 staat. Gezien de marktomstandigheden en het feit dat andere corporaties in dit gebied hun ontwikkelingen hebben gestaakt werd het omvangrijke koopprogramma door Staedion te risicovol bevonden. De sloop van Transvaal 4A is vertraagd, maar begint in 2013.

Ontwikkelingen op het gebied van nieuwbouw

• In het Rode Dorp (gelegen tussen de Hoefkade en Station Hollands Spoor) is begonnen met de vernieuwbouw van de 126 arbeiderswoningen tot 194 studenteneenheden. Zowel de woningen als de buitenruimte worden geschikt gemaakt voor studenten. Naar verwachting wordt het vernieuwde Rode Dorp eind 2013 opgeleverd. • Staedion heeft de plannen voor de Oosterhesselenstraat in Morgenstond-Midden in 2012 verder vormgegeven. Er komen 34 sociale huurappartementen. Het complex bestaat uit vier lagen appartementen - van tachtig vierkante meter gebruiksoppervlak - en heeft een lift. De woningbouw in de directe omgeving is al grootschalig vernieuwd en heeft een moderne uitstraling. Naast het complex bevinden zich een kinderdagverblijf en een basisschool. Naar verwachting wordt eind 2013/begin 2014 met de bouw begonnen. • Staedion en ERA Contour hebben in 2012 samengewerkt bij de herstructurering van de Haagse wijk Transvaal. Tussen de Schalk Burgerstraat en De la Reyweg ontwikkelen de partijen een nieuwe straat: de Morgenzonlaan. Hier komt het nieuwbouwproject De Morgenzon: vijftien grondgebonden sociale huurwoningen voor Staedion en 72 vrijesectorhuurwoningen voor ERA Contour. De oplevering vindt in het eerste kwartaal van 2013 plaats. Een aantal woningen van dit project is gelabeld voor grote gezinnen. • Staedion is in 2012 volop bezig geweest met de voorbereiding van de volgende stap in Transvaal. Eind 2012 ging Staedion akkoord met het uitvoeringsbesluit Transvaal fase 4a: de sloop van 146 woningen en nieuwbouw van 110 woningen (zeventig koopwoningen en veertig sociale huurwoningen), twee bedrijfsruimten en 48 parkeerplaatsen. Het project is overgedragen aan ontwikkelende bouwer Thunissen, die het volledige verkooprisico op zich neemt.

27

Staedion koopt na realisatie veertig sociale huurwoningen en de bedrijfsruimtes. Staedion is verantwoordelijk voor de sloop en het bouwrijp maken. De oplevering vindt naar verwachting eind 2014 plaats. • Staedion heeft in 2012 een aantal woningen aan de Spinozastraat gesloopt. De woningen maken plaats voor acht ruime eengezinswoningen. Als het vereiste voorverkooppercentage van zeventig procent wordt behaald, begint de bouw van de acht koopwoningen. • De ontwikkeling van het project aan het Buitenom is door Staedion stopgezet. De 34 koop- en twintig sociale huurwoningen zouden bestemd zijn voor de doelgroep oudere homo’s en humanisten. Er was niet voldoende belangstelling voor de koopappartementen. Staedion beraadt zich in 2013 over de plannen voor de nieuwbouw aan het Buitenom. • In november 2012 is aan de Zuigerstraat begonnen met fase twee: de bouw van 26 sociale huurwoningen. • Voor de Tinaarlostraat is een plan ontwikkeld met 58 sociale huurwoningen en dertig vrije kavels (collectief particulier opdrachtgeverschap). De start van het project is geprognosticeerd in de tweede helft van 2015. • In 2012 is gewerkt aan de realisatie van Eykenburg/Het Zamen. Het betreft hier de aankoop van 132 sociale zorgwoningen en 3.850 vierkante meter bedrijfsonroerendgoed. • Op een braakliggend terrein aan de Steijnlaan zijn plannen ontwikkeld voor het realiseren van vijftien zelfstandige studentenunits. De uitvoering is gepland in april 2013. De woningen worden geleverd door Ballast-Nedam en zijn zogeheten IQ-woningen.

Ontwikkelingen op het gebied van herstructurering

• De gemeente Den Haag en Staedion hebben in oktober 2012 de samenwerkingsovereenkomst (SOK) ondertekend voor de ontwikkeling en realisatie van Regentesse-Zuid in Den Haag. Staedion gaat voor deze ontwikkeling tevens een samenwerking aan met Proper Stok. Op het voormalig Gemeentelijk Industrieterrein komen nieuwe woningen, de leegstaande kantoren van de E.ON Centrale worden getransformeerd tot het Energiehuis: een bedrijfsverzamel­ gebouw voor ondernemers in de creatieve sector. Het aangrenzende park De Verademing wordt volledig opnieuw ingericht, waardoor het park straks beter toegankelijk is voor wandelaars en fietsers. Het plan bestaat uit circa 430 woningen, waarvan minimaal veertig sociale huurwoningen (naast Het Zamen met 130 sociale huurwoningen), tachtig huurwoningen voor de vrije sector, circa 310 koopwoningen, circa zevenhonderd parkeerplaatsen en bijna vierduizend vierkante meter voorzieningen. Tevens wordt de openbare ruimte rondom de woningen en voorzieningen ­heringericht. In 2013 wordt begonnen met de herinrichting van het naast het project gelegen park De Verademing, waarna in 2014 wordt gestart met de bouw. Het totale project wordt naar verwachting in 2022 opgeleverd.

Ontwikkeling op het gebied van renovatie bedrijfsonroerendgoed

• In Scheveningen is Staedion in 2012 begonnen met de grootscheepse restauratie van het casco van de voormalige rokerij Den Dulk aan de Dr. Lelykade. Het pand wordt geschikt gemaakt voor semipublieke doeleinden en past binnen de herontwikkeling van het gehele havengebied tot toeristisch gebied. De Rokerij wordt in 2013 opgeleverd. Met de start van de diverse nieuwbouwprojecten in 2012 zijn we begonnen met de bouw van 235 sociale huurwoningen en 1.435 vierkante meter bedrijfsonroerendgoed.

4.2

Verkoop



Getransporteerde bestaande huurwoningen

In 2012 zijn 108 bestaande huurwoningen getransporteerd, wat resulteert in een opbrengst van 12.917.756,- euro. De gemiddelde verkooptijd bedroeg 289 dagen, hetgeen negentien dagen boven het Haags gemiddelde is. De gemiddelde verkoopprijs komt uit op 119.000 euro. Met de verkoop van de 108 woningen is de doelstelling van 142 woningen niet gehaald. Dit komt doordat er - door een tegenvallende voortgang bij de gemeente - minder nieuwe verkoopcomplexen zijn gesplitst dan vooraf berekend was. Een verhoogde verkoop uit het bestaande woningbezit heeft voor een groot deel de achtergebleven nieuwe splitsingen goedgemaakt. Wel zijn er nog 24 woningen verkocht, waarvan de afwikkeling in 2013 plaatsvindt. Dertien kopers kregen hun financiering niet rond en moesten de koopovereenkomst ontbinden.

28



Maatregelen te bevordering van de verkoop

Staedion heeft in 2012 een aantal acties ondernomen om de verkoop van woningen verder te bevorderen. Onderstaande acties hebben de volgende effecten gehad:

• Modelwoningen: hierdoor zijn in 2012 naar schatting twaalf woningen meer verkocht.



• ‘Kopen zonder Klussen’: twee kopers hebben hier gebruik van gemaakt.



• Kluscheque: in de actieperiode zijn er 31 woningen verkocht. De actie heeft tot extra bezichtigingen en



• Er is een verkoopbuffer met beter verkoopbare complexen aangelegd, waaruit bij een tegenvallend

verkopen geleid. verkoopresultaat verkocht kan worden.

• Er vindt vaker een hertaxatie plaats, waardoor de woningen voor een marktconforme prijs aangeboden worden.

29

5

30

Onderhoud

5.1

Kwaliteitsverbetering



Kwaliteit van woningportefeuille verbeteren

Staedion vindt dat de kwaliteit van de bestaande voorraad omhoog moet. Daarom heeft Staedion ook in 2012 geïnvesteerd in verbetering van de staat van onderhoud, de duurzaamheid en veiligheid van ons bezit. Binnen de financiële mogelijkheden is hieraan structureel vorm en inhoud gegeven. Het verbeteren van de kwaliteit is in 2012 gebeurd door woningen (ingrijpend) te verbeteren. Daarmee is ook de levensduur van de woningen verlengd. In 2012 is er speciale aandacht uitgegaan naar de staat van onderhoud van het bedrijfsonroerendgoedbezit. Met de sloop van woningen is plaatsgemaakt voor de realisatie en toevoeging van nieuwe woningen aan de woningportefeuille.

Overzicht woningverbeteringen in 2012

In 2012 heeft Staedion diverse complexen verbeterd en is er ook begonnen met de voorbereiding van diverse woning­ verbeteringsprojecten (zie aanvullend onderhoud en ingrijpende woningverbetering). Bij de werkzaamheden ging het onder meer om het verlengen van de levensduur van de woningen met tien tot vijfentwintig jaar door het aanbrengen van onder andere nieuwe keukens, badkamers, wc’s, cv-installaties, schilderwerk en gevel- en voegwerk. Bij alle woningen is de energiezuinigheid en het binnenmilieu verbeterd met onder andere het aanbrengen van dubbelglas en hoogrendementsketels. Aanvullend onderhoud (labels 2):

• De Steden: aanvullend onderhoud in twee fasen. Fase A (168+96 woningen) is gereed en is uitgevoerd door



• Stieltjesstraat: in het tweede kwartaal 2012 is het projectbesluit van de Stieltjesstraat Blok 3 en 4 goed­

Van den Berg Lopik. Fase B (232 woningen) wordt in 2013 uitgevoerd door Hemubo. gekeurd. Blok 3 en 4 (85 + 104 = 189 appartementen): instandhouding meer dan tien jaar (label 2c). Op basis van de huidige planning verwacht Staedion in de eerste helft van 2013 te kunnen beginnen met de uitvoering. Ingrijpende woningverbetering (labels 3):

• Koppen Paul Krugerlaan: dit project bestaat uit het verbeteren van vier panden (vier winkels/bedrijven en vijf appartementen) naar een Huisartsen Onder Eén Dak (HOED) en negen appartementen. Oplevering verwacht eind 2013, begin 2014.



• Kraayenstein: 247 woningen aan de Rietvoorn-, Forellen- en Brasemdaal in Kraayenstein hebben in 2012 een ingrijpende woningverbetering ondergaan. Aannemer van het project was Willems Vastgoed­ onderhoud. Het project is eind 2012 opgeleverd.



• Symfoniestraat-Noord: 47 eengezinswoningen (sociale huur) krijgen een levensduur verlengende ingreep van veertig jaar. De selectie van een bouwteampartner is afgerond; Vink en Veenman uit Nieuwkoop is geselecteerd en de bouwteamovereenkomst is getekend. De start van de uitvoering is gepland in het eerste kwartaal van 2013.



• Dekkershaghe: In 2012 is het besluit genomen om in deze serviceflat een aantal kwalitatieve en kwanti­ tatieve verbeteringen door te voeren. In grote lijnen betreft dit verbeteringen in het kwaliteitsniveau van de woning, in de uitstraling en onderhoudsstatus van het gebouw en verbetering van de service en dienstverlening.



Hernieuwd Sociaal Statuut

Huurders van Haag Wonen, Vestia en Staedion hebben in 2012 met de woningcorporaties een hernieuwd Sociaal Statuut afgesloten. Hierin staat een aantal afspraken dat geldt bij sloop en nieuwbouw en bij ingrijpende woningverbetering. De vertegenwoordigende partijen van de huurders waren de Bewonersraad Haag Wonen, de Huurdersvereniging Haag Wonen, de Huurdersvereniging Staedion en de Stedelijke Huurdersraad Vestia, het Sociaal Statuut dient meerdere doelen: eenduidige en heldere communicatie over het proces, het vastleggen van de rechten van huurders en het afspreken van basisregels over herhuisvesting en vergoedingen.

Actualiseren van conditiemetingen

In de afgelopen twee jaar heeft Staedion het woningbezit van conditiemetingen voorzien. In 2012 zijn de laatste nulmetingen uitgevoerd en is een gedeelte van conditiemetingen geactualiseerd. In de aankomende jaren wordt jaarlijks een derde van de conditiemetingen geactualiseerd. Dit is nodig om met de meerjarenonderhoudsraming (MJOR) continu gedegen te kunnen sturen - en deze zo actueel en betrouwbaar mogelijk te houden. De MJOR geeft inzicht in de kosten voor het toekomstig onderhoud gebaseerd op de door Staedion gestelde kwaliteitseisen. De conditie­ gestuurde MJOR wordt afgestemd op de meerjareninvesteringsplanning(MJIP), zodat de beschikbare middelen voor onderhoud zo effectief en efficiënt mogelijk worden ingezet. Jaarlijks wordt de MJOR geactualiseerd. 31



Service- en mutatieonderhoud en onderhoud veiligheid

Staedion heeft in 2012 ruim twintig miljoen euro uitgegeven aan service- en mutatieonderhoud en ongeveer vier miljoen euro aan additioneel onderhoud veiligheid. In 2011 werd hier ongeveer 23 miljoen euro aan uitgegeven. Het vervangen van keukens en badkamers verspreid over een breed aantal complexen met een hoge gemiddelde ouderdom, mutatiekosten aan grote woningen en asbestsanering leggen in het bijzonder een beslag op de middelen voor service- en mutatieonderhoud. Het onderhoud om de veiligheid van de huurders verder te verbeteren omvat onder meer het vervangen van geisers en open verbrandingstoestellen en uitgaven om de brandveiligheid verder te vergroten door onder meer het vervangen van daken en het plaatsen van rookmelders.

Onderhoud verzorgingshuizen

Staedion heeft in 2012 onderhoud gepleegd aan de verzorgingshuizen Houthaghe, Loosduinsehof, Oostduin, Wencken­bach en Vredenburch. In totaal werd in 2012 € 1,9 miljoen euro uitgegeven.

Planmatig onderhoud

Om de kwaliteit van woningen in stand te houden is planmatig onderhoud nodig. Dit houdt onder meer in het buitenschilderwerk, het vervangen van kozijnen of de dakbedekking. Planmatig onderhoud gebeurt altijd bij meerdere woningen tegelijk, meestal per straat en/of woonblok. In 2012 gaf Staedion ongeveer 22,9 miljoen euro uit aan planmatig onderhoud (in 2011 € 26,6 miljoen euro). Voor de volgende grote werken is planmatig onderhoud uitgevoerd:

• Schilderwerk en beglazing Dekkershaghe



• Buitenschilderwerk Neherkade - De Lamel



• Buitenschilderwerk Het Zicht - Portiek



• Vervangen daken Hofstede de Grootstraat



• Vervangen daken Koningstraat

5.2

Kwaliteitsdiensten



Aantal serviceabonnementen

Het aantal huurders met een Serviceabonnement lag eind 2012 op 25.085 huishoudens. Dat is ruim tachtig procent van de woningen. Met het Serviceabonnement is de huurder tegen een vast bedrag per maand verzekerd dat technische gebreken in de woning vakkundig en veelal zonder extra kosten worden gerepareerd.

VvE Management bewaakt kwaliteit

Een goed functionerende Vereniging van Eigenaren (VvE) is belangrijk om de kwaliteit van wonen te blijven waarborgen voor zowel de huurders als kopers van Staedion. Daarmee wordt het verkoopproduct op peil gehouden, want bij elk verkoopcomplex hoort een VvE. Een VvE zorgt voor het regelen van het onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het appartementengebouw (zoals gevel en dak) en de financiële administratie. In 2012 beheerde Staedion 149 VvE’s. In 2011 waren dat er 116. De toename komt doordat Staedion in meer complexen appartementen is gaan verkopen. In elk complex waar een woning wordt verkocht moet een VvE worden opgericht.

Officieel gecertificeerd VvE-beheerder

We mogen ons sinds 1 juli een officieel gecertificeerd VvE-beheerder noemen. We hebben hiervoor het SKWcertificaat (en bijhorende geveltegel) ontvangen. Het certificaat is een kwaliteitsverklaring. Tijdens de beoordeling is gekeken naar de financiële, administratieve en personele organisatie, het volledig werken conform de akten en de borging van de onafhankelijkheid. Staedion is met vlag en wimpel geslaagd. Het certificaat wordt op de externe markt niet als verkooptool gebruikt, omdat Staedion niet acquireert.

32

33

6

34

Leefbaarheid, gezondheid en veiligheid

6.1

Leefbaarheid



Bevorderen van de leefbaarheid

Plezierig wonen is meer dan het bieden van een kwalitatief goede woning. Je ergens thuisvoelen kun je pas als ook de woonomgeving schoon, heel en veilig is. Staedion investeerde met die reden in 2012 wederom in diverse leefbaarheidsprojecten. In totaal werd er 2,1 miljoen euro uitgegeven aan projecten waarmee onder meer bewoners elkaar beter leren kennen, zelfredzamer worden en de woonomgeving er beter uit komt te zien. Zo werd er met bewoners getuinierd en gezamenlijk straten en portieken opgeknapt. Staedion zette 38 wijkcomplexmedewerkers en 24 mede­ werkers Sociaal Beheer in. Het klanttevredenheidsonderzoek dat Staedion in 2012 liet uitvoeren, laat zien dat in bepaalde delen van Den Haag de leefbaarheid nog steeds beter kan: in Bouwlust/Vrederust, het Oude Centrum en Laak bijvoorbeeld. Opvallend is dat de tevredenheid van de leefbaarheid als beter wordt ervaren als huurders meer contact hebben met de buren, precies het punt waar Staedion in 2012 meer op heeft ingezet.

8%

Leefbaarheidsbudget 2012 24%

17%

schoon en veilig portieken / entrees / bergingen portiek- en wijkbeheer

10%

ondersteuning bewonersinitiatieven groenvoorziening 9%



32%

overig

Crownies-kids aan de slag

In diverse wijken in Den Haag gingen in 2012 namens Staedion weer kinderen aan de slag. In ruil voor hun werkzaamheden ontvingen ze Crownies die ze konden inwisselen voor leuke beloningen. Met het project Crownies, een initiatief van de gemeente Den Haag, krijgen jongeren vanaf acht jaar de mogelijkheid om vrijwilligerswerk te doen. In het Schipperskwartier kwamen de kinderen bijvoorbeeld zelf met het idee de ramen te zemen van oudere bewoners. De begeleiding van de kinderen was in handen van Stichting Mooi en Voor Welzijn.

6.2

Gezondheid en veiligheid



Bevorderen veiligheid

Veiligheid is geen doel, maar een randvoorwaarde, vindt Staedion. Daarom is in 2012 op verschillende zaken actie ondernomen, om de bewoners een gezonde en veilige woonomgeving te kunnen bieden. In totaal werd er hiervoor 4,3 miljoen euro extra toegevoegd aan de onderhoudsbegroting. Er werden onder meer openverbrandingstoestellen vervangen en het gevaar op brandoverslag werd tegengegaan.

Openverbrandingstoestellen vervangen

Om de kwaliteit van het binnenmilieu te verbeteren en de veiligheid van het wonen te vergroten (het voorkomen van koolmonoxide) is het vervangen van open verbrandingstoestellen door gesloten cv-ketels met warmwatervoorziening belangrijk. Staedion had als streven om in 2012 460 keukengeisers, gaskachels en een deel van de oudere cv-ketels en badgeisers te vervangen. Dat doel is met 515 gehaald. Het streven is om de komende jaren in hetzelfde tempo door te gaan. Staedion hoopt binnen afzienbare tijd alle open verbrandingstoestellen vervangen te hebben.

Plaatsen van gratis rookmelders

In het kader van de brandveiligheid plaatst Staedion gratis rookmelders in woningen. Het gaat hierbij vooral om woningen gebouwd rond de jaren zestig. De bouwconstructie die toen werd gebruikt, houdt brandoverslag niet zo goed tegen als modernere gebouwen. Met de rookmelders worden bewoners op tijd gewaarschuwd mocht er brand uitbreken. Inmiddels zijn er in totaal tweeduizend rookmelders aangebracht. In totaal 464 klanten hebben niet gereageerd op de aanbieding en zijn nogmaals aangeschreven om in 2013 een gratis rookmelder te laten plaatsen in hun huis. 35



Tegengaan brandoverslag in drie complexen

Om brand te voorkomen is in 2012 aandacht besteed aan het tegengaan van brandoverslag. Drie complexen waar de risico’s het grootst waren, zijn daarbij aangepakt: een complex aan de Rhijnvis Feithlaan, aan de Betje Wolffstraat en aan de Hofstede de Grootstraat. Hier zijn op de plek waar de wanden de woningen van elkaar scheiden zowel op als onder het dak maatregelen getroffen om brandoverslag te voorkomen.

Samenwerking met Tempus: gratis CO-melder

Staedion werkt met Tempus samen om ervoor te zorgen dat huurders veilig in hun woning kunnen wonen. Huurders laten Tempus niet altijd een onderhoudsbeurt aan hun geiser uitvoeren, terwijl dit wel heel belangrijk is. Staedion komt in ieder geval elke achttien maanden bij tachtig procent van de woningen binnen in verband met de servicebeurt van de woning, horende bij het Serviceabonnement. Afgesproken is dat Staedion in die woningen waar zich nog een open verbrandingstoestel bevindt, een gratis koolmonoxidemelder (CO) plaatst. Daarnaast wordt de huurder gewezen op het belang van onderhoud en worden met Tempus gegevens uitgewisseld over het type geisers dat zich in de woningen bevindt. Inmiddels zijn er bij tweehonderd huishoudens CO-melders geplaatst.

Ruim zeshonderd woningen voorzien van politiekeurmerk

Staedion is als corporatie verantwoordelijk voor de veiligheid van de woningen en complexen die worden verhuurd. Daarbij is het van belang dat huurders een grote mate van veiligheidsbeleving ervaren. Het Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW) helpt daarbij. In een woning met het Politiekeurmerk is de kans negentig procent kleiner dat er wordt ingebroken. Staedion is PKVWgecertificeerd en heeft volgens de doelstelling in 2012 ruim zeshonderd woningen voorzien van het keurmerk.

Inventarisatie van asbest in woningen

Staedion is in 2012 begonnen met een nieuwe inventarisatie van asbest in het woningbezit. Eerst is begonnen met de deskresearch, deze is nu afgerond. Met de deskresearch zijn de lijsten voor de te inventariseren woningen in kaart gebracht. De inventarisatie in de woningen vindt plaats op basis van nieuwe regelgeving en inzichten. Voor het opstellen van een nieuwe inventarisatie worden nog eens 2.800 referentiewoningen in diverse complexen in 2013 bezocht. Met de onderzoeken wordt de basisinventarisatie op het gebied van asbest compleet gemaakt. De planning is dat eind 2013 alle informatie bekend is.

Vorderingen projectgroep Ventilatie

Bewoners hebben regelmatig klachten over ventilatie in hun woning. Veel van de toegepaste ventilatiesystemen functioneren matig of niet goed. Dit wordt deels veroorzaakt door een verkeerd gebruik van de installatie. Staedion is in 2011 al begonnen met het opzetten van de projectgroep Ventilatie, want slechte ventilatie is niet alleen slecht voor de gezondheid, maar ook voor het hout-, stuc- en schilderwerk. Bewoners die met vochtproblemen te maken hebben, ervaren gezondheidsklachten en een onbehaaglijk binnenklimaat. Daarom wil Staedion de huurders beter voorlichten over de noodzaak van op de juiste manier ventileren van de woning. In 2012 zijn voorbereidingen getroffen om in 2013 een nulmeting te doen in een deel van de woningen met een mechanische ventilatie. De resultaten worden verwerkt in de meerjarenbegroting.

36

37

7

38

Duurzaamheid

7.1

Duurzaam investeren in woningbezit



Op weg naar label B

Begin 2012 had 98 procent van het woningbezit al een energieprestatie-label (EPA). Staedion heeft als gecertificeerd bedrijf in 2012 de resterende woningen van een EPA-label voorzien. Daarmee had in 2012 34 procent van het woningbezit energielabel C, 27 procent had label D. Tien procent van het woningbezit heeft label B. Het streven is de E-, F- en G-labels te verlagen om in 2020 gemiddeld energielabel B te hebben. Dat vraagt de komende jaren om investeringen. In 2012 heeft Staedion duurzaam geïnvesteerd in het woningbezit. Met onder meer het aanbrengen van dubbelglas, het isoleren van daken en gevels en het vervangen van geisers door hoogrendementsketels (1.466 stuks in 2012) is de energiezuinigheid verder verbeterd. Er werden in totaal 1.961 labelsprongen gemaakt. Daarmee is de doelstelling behaald om duizend labelstappen voorwaarts te komen. 4% 3% 8%

Verdeling EPA-labels woningbezit Staedion per 31-12-2012

10%

A B

14%

C 34%

D E

27%

F G



Duurzame materialen

In 2012 maakten wij bij renovatie en nieuwbouw gebruik van FSC-hout en het ‘nationaal pakket duurzaam bouwen’. Al sinds 2006 hebben wij een convenant met FSC Nederland, de organisatie die ons elk jaar monitort op het gebruik van verantwoord hout. We gebruiken ook alleen gecertificeerd papier voor al ons drukwerk. Daarnaast zijn we in 2012 ook gebruik gaan maken van dakisolatie met een isolatiewaarde 5, het bouwbesluit van 2012 eist een waarde van 3. Bij renovatie passen we dubbelglas toe.

Slimme meters in 350 complexen

In het tweede kwartaal van 2012 heeft Staedion in 350 complexen ruim 1.200 zogenoemde slimme meters van Stedin Meetbedrijf aangebracht. Die meten het elektriciteit- en gasverbruik in de gemeenschappelijke ruimten op een vernieuwde, duurzame manier. Staedion kan via internet inloggen en online het verbruik in de gaten houden, wat beter inzicht geeft in het energieverbruik. Wanneer het verbruik erg hoog blijkt, kan worden ingegrepen. Daarnaast worden er door Staedion kosten bespaard, omdat niet jaarlijks handmatig de meterstanden opgenomen hoeven te worden. In de toekomst is het de bedoeling om de meters ook in de woningen te plaatsen. Staedion is met de slimme meter voorloper in de corporatiewereld.

Doel: fikse CO2-reductie in 2020 In 2020 willen wij een fikse CO2-reductie hebben behaald, dankzij duurzame investeringen in het woningbezit. Vergeleken met 2010 moet de CO2-uitstoot van het woningbezit met twintig procent zijn teruggebracht. Daarnaast willen we een besparing op het gasverbruik van twintig procent, een aandeel van minimaal twintig procent in duurzame energie in het totaalverbruik en een gemiddeld energielabel B hebben gerealiseerd.

7.2

Duurzaam investeren in nieuwe technieken



Afscheid van Aardwarmte

Staedion heeft in het derde kwartaal van 2012 samen met collega-corporaties Haag Wonen en Vestia besloten niet langer als vennoot te willen deelnemen in Aardwarmte Den Haag VOF. Staedion investeerde samen met de gemeente Den Haag, de energiebedrijven E.ON Benelux en Eneco en de woningcorporaties Haag Wonen en Vestia in de techniek geothermie. Staedion moet keuzes maken in de werkzaamheden en besloot in 2012 dat het exploiteren van een warmtebron niet langer een taak voor een corporatie is. Ook Haag Wonen en Vestia namen dat besluit. De risico’s (er was al sprake van vertraging en financiële overschrijdingen) en aansprakelijkheden als exploitant werden bovendien 39

te omvangrijk. Wel is afgesproken dat er gekeken wordt of corporaties zich kunnen houden aan de afspraken die zijn gemaakt over het leveren van woningen (787 woningen door Staedion) waarin aardwarmte kan worden toegepast. De afwikkeling is in volle gang en wordt naar verwachting in 2013 afgerond.

Meer woningen met Warmte Koude Opslag

Staedion heeft in 2012 honderd woningen aangesloten op de duurzame techniek Warmte Koude Opslag (WKO) van Energiek B.V., een onderneming die duurzame warmte levert en waarvan Staedion eigenaar is. Bij deze techniek zijn de woningen aangesloten op collectieve warmtepompen. De warmte wordt opgewekt via een warmte- en koudesysteem dat grondwater op ongeveer 180 meter diepte oppompt. Vervolgens wordt de warmte uit het grondwater gehaald en door een leidingenstelsel naar de woningen geleid. WKO levert een CO2-besparing van 42 procent op. In totaal zijn nu 594 woningen aangesloten op Energiek. In 2013 verwacht Staedion ruim driehonderd woningen aan te kunnen sluiten, waaronder het nieuwe woon- zorgcomplex Het Zamen in Regentesse-Zuid. Eigenlijk hadden al 1.500 woningen aangesloten moeten zijn in de periode 2007-2012, maar door het niet doorgaan van een aantal nieuwbouwprojecten is deze doelstelling niet behaald. Staedion bekijkt in 2013 welke bestaande woningen kunnen worden aangesloten op het warmtenet bij Energiek en houdt daarbij rekening met de komst van de nieuwe Warmtewet.

Eerste zonnepanelen geplaatst

Staedion is - na een studie in 2011 naar het toepassen van zonne-energie in het woningbezit - in 2012 opnieuw begonnen met het plaatsen van zonnepanelen. Eneco en Tempus voerden de installatie van 185 zonnepanelen uit op het dak van serviceflat Dekkershaghe aan de Aaltje Noordewierstraat. Met de zonnepanelen wordt het jaarlijkse algemene energieverbruik naar verwachting met vijfentwintig procent teruggedrongen (verwachte opbrengst is 35.311 KWh). De kosten voor het project bedroegen 91.366,- euro. Staedion ontving vanuit de gemeente een subsidie van ruim 15.000 euro. Staedion heeft 278.000 vierkante meter dakoppervlakte, daarvan is veertig procent geschikt voor het plaatsen van zonnepanelen. In 2012 is eveneens begonnen met de voorbereiding voor het plaatsen van zonnepanelen in het Rode Dorp.

7.3

Interne duurzame ontwikkelingen



Elektrische auto

Een van de duurzaamste vervoersvormen van de toekomst is elektrische mobiliteit. Staedion heeft sinds april 2012 een elektrische poolauto.

40

41

8

42

Samenwerking en communicatie

8.1

Participatie



Oprichting Huurdersvereniging Staedion een feit

De samenwerking met bewoners heeft in 2012 een nieuwe vorm gekregen met de oprichting van de Huurdersvereniging Staedion (HVS), die is gevestigd in Hart van Moerwijk. De huurdersorganisatie is een overkoepelend platform voor de al aanwezige bewonerscommissies. Het doel is om de bewonerscommissies te ondersteunen, in de wooncomplexen en wijken bewoners te mobiliseren en op concernniveau bij Staedion de belangen te behartigen van de huurders in het overleg. Bewonerscommissies van Staedion kunnen zich aanmelden als lid. Huurders die een bewonerscommissie willen oprichten voor hun wooncomplex kunnen de HVS ook om advies vragen. Staedion heeft in 2012 met de huurdersvereniging een aantal sessies gehad over het vaststellen van de aangepaste algemene huurvoorwaarden. Vanaf 2013 worden er met de HVS jaarlijks een voorjaars- en najaarsoverleg gehouden. Tussendoor vinden er reguliere overleggen plaats over verschillende thema’s als servicekosten en het beleid op het gebied van Vereniging van Eigenaren.

Bewonerscommissies

In 2012 telde Staedion 74 bewonerscommissies, daarvan hebben zich in dat jaar 29 aangesloten bij de Huurders­ vereniging Staedion (HVS). De bewonerscommissies zijn op de hoogte gehouden via nieuwsbrieven.

Einde aan klankbordgroepen

Staedion heeft in 2012 een evaluatie gehouden over de nadere rolinvulling van de klankbordgroepen. Besloten is om de vier klankbordgroepen - die per vestiging werden geraadpleegd door Staedion bij ontwikkelingen op het gebied van volkshuisvesting en leefbaarheid in de wijken - op te heffen. Begin januari 2013 is afscheid genomen van de leden. Staedion heeft de deelnemers wel gevraagd om in de toekomst eventueel deel te nemen aan themabijeenkomsten.

8.2

Samenwerken met collega-corporaties en gemeente



Regionale Prestatieafspraken voortgezet

Staedion is lid van de vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH), een actieve vereniging waarin alle zestien woningcorporaties uit het Stadsgewest Haaglanden beleidsmatig samenwerken. De corporaties zijn gevestigd in de negen gemeenten van het Stadsgewest: Delft, Den Haag, Leidschendam-Voorburg, Midden-Delfland, PijnackerNootdorp, Rijswijk, Wassenaar, Westland en Zoetermeer. Samen beheren zij ruim 160.000 woningen. In totaal verhuren de SVH-corporaties bijna 35 procent van alle woningen in de regio Haaglanden. De huishoudens die door de corporaties worden gehuisvest, behoren vooral tot de BBSH-doelgroep, de lage middeninkomens en de aandachts­ groepen. In 2010 heeft SVH met het Stadsgewest Haaglanden de Regionale Afspraken 2010-2014 vastgelegd. Die geven garanties met betrekking tot de huisvesting van de woningzoekenden met lage en lage middeninkomens. Daarnaast is er oog voor het lokale beleid en is afgesproken dat de corporaties met elkaar vóór 2014 minimaal negenhonderd nieuwe sociale huur- en koopwoningen realiseren.

Royaal Mariahoeve

Samen met de gemeente Den Haag, Haag Wonen en Vestia zit Staedion in Mariahoeve in het samenwerkingsverband Royaal Mariahoeve. De samenwerking is bedoeld om de wijk te verbeteren. Het bevorderen van leefbaarheid is een belangrijk speerpunt. In 2012 zijn onder andere de volgende acties ondernomen:

• In verschillende complexen zijn met de bewoners woonafspraken gemaakt en leefregels opgesteld met de



• In de wijk De Kampen zijn woningen toegewezen op basis van leefstijlen met als doel een ‘passende’

bedoeling het samenleven op portiekniveau socialer te maken. woning en woonomgeving voor nieuwe huurders vinden.

• Financiering voor de Brede School in het Diamant College. De verschillende voorzieningen hebben een



• Verschillende activiteiten voor jongeren in de wijk: donatie voor buurtinitiatief De Kinderkelder en een



• Gesprekken voeren in het kader van Vitaal Mariahoeve. Doelgroepgericht partijen tot elkaar brengen om

zowel een wijkgerichte functie als ook een leer-werkfunctie voor de leerlingen en jongeren uit de wijk. bijdrage voor de lampionnentocht met Sint Maarten. de levensloopbestendigheid van de wijk te bevorderen.

43



Leef Ruim

Haag Wonen, Vestia, de gemeente Den Haag en Staedion zijn sinds 2007 bezig met de gebiedscampagne ‘Leef Ruim’. Het doel hiervan is het stimuleren van de verkoop en verhuur van nieuwbouw koop- en vrije sector huurwoningen en bijdragen aan een imagoverbetering van de wijken Moerwijk, Morgenstond, Bouwlust en Vrederust. In de communicatie draait het om de vernieuwing van Den Haag Zuidwest. Onder deze vernieuwing wordt niet alleen het realiseren van nieuwbouwwoningen verstaan, maar ook onderhoud, leefbaarheid, renovatie en nieuwe voorzieningen. Om de verkoop en verhuur te stimuleren en het imago te verbeteren worden er verschillende communicatiemiddelen ingezet. In 2012 werd hiervoor onder meer een nieuwe website gelanceerd.

8.3

Samenwerken met maatschappelijke partners



Samenwerken met verschillende partners

Staedion heeft ook in 2012 met een groot aantal instellingen in het onderwijs, in de zorg en op het gebied van welzijn en met gemeentelijke diensten samengewerkt. De samenwerking kreeg op verschillende niveaus gestalte, van huismeesters tot en met de bestuurder. Door met maatschappelijke partners samen te werken worden knelpunten opgelost en bijdragen geleverd aan de sociale samenhang en leefbaarheid in wijken. Een voorbeeld is het signaleringsoverleg waarin stadsdeelgebieden, zorginstellingen, politie, welzijnsinstellingen en corporaties samen overlastsituaties proberen op te lossen. Een ander voorbeeld zijn de woonservicezones waarin wordt samengewerkt met zorg- en welzijnsinstellingen om voorzieningen en activiteiten voor ouderen te realiseren.

Convenanten zelfstandig begeleid wonen

Staedion heeft in overleg met de gemeente Den Haag en collega-corporaties diverse convenanten voor Zelfstandig Begeleid Wonen met zorginstellingen gesloten. Daarmee krijgen kwetsbare mensen als ex-delinquenten en daklozen de kans om zelfstandig te wonen. De corporaties leveren de woonruimte. De zorginstelling zorgt voor de woon­ begeleiding die bestaat uit het financiële huishoudboekje en de dagbesteding. Staedion stelt jaarlijks ruim honderd woningen aan zorginstellingen beschikbaar voor begeleid wonen (zie hoofdstuk 4 voor de precieze verhuringen).

Samenwerken met onderwijsinstellingen

Staedion heeft ook in 2012 de samenwerking opgezocht met een aantal (onderwijs)instellingen waarmee jongeren de kans krijgen zich verder te ontwikkelen. Zo maakte Staedion bij het renovatieproject Rode Dorp gebruik van leerlingen van het Regionaal Opleidingscentrum Mondriaan en van de Stichting Haagbouw. Ook zijn ROC-leerlingen ingezet bij het opknappen van leeggekomen woningen voor de verhuur of verkoop. Staedion biedt daarmee in een krimpende bouwmarkt, met minder stage- en leerlingplaatsen, mogelijkheden aan leerlingen om hun vaardigheden in de praktijk te brengen. Voor Staedion betekent het inzetten van de leerlingen een kostenbesparing. Er worden minder arbeidskosten gemaakt. Wel is er sprake van een iets langere productietijd, omdat de leerlingen iets meer tijd nodig hebben dan een reguliere aannemer. De kwaliteit van het geleverde werk wordt gegarandeerd door een medewerker van Staedion die als leermeester optreedt.

8.4

Intern en extern communiceren



Klantevredenheidsonderzoek: ruim voldoende

Staedion heeft in 2012 een grootschalig klanttevredenheidsonderzoek uit laten voeren door het advies- en onderzoeksbureau USP. In totaal werden 1.510 enquêtes afgenomen. Hierin zijn vragen opgenomen over het huren van een nieuwe woning, het indienen van reparatieverzoeken, het verlaten van een woning, de kwaliteit van de woning en de leefbaarheid van het complex, straat en/of wijk. Hoewel Staedion van nieuwe huurders een ruime voldoende krijgt (7,3) zijn er ook de nodige punten genoemd om te verbeteren. Zo kan onder meer het proces rondom het betrekken van een nieuwe woning en het indienen van een reparatieverzoek beter. Het onderzoek laat verder zien dat in bepaalde delen van Den Haag de leefbaarheid beter kan: in Bouwlust/Vrederust, het Oude Centrum en Laak bijvoorbeeld. Ook de onderhoudsstaat van de woning kan beter. In 2012 is besloten om vanaf het tweede kwartaal 2013 een continumeting uit te voeren: een huurder die een reparatieverzoek indient, krijgt direct na afhandeling het verzoek om een oordeel te geven over de dienstverlening. Dat verzoek komt bij de huurder binnen via een geautomatiseerd telefoontje met een keuzemenu of per mail. Voor de continumetingen maakt Staedion gebruik van de KlantcontactMonitor van Wooncontact.

44



Communicatiekanalen richting bewoners

We communiceren met onze bewoners via verschillende kanalen. Behalve onze overleggen met de Huurders­ vereniging Staedion (HVS) en de bewonerscommissies gaven we in 2012 ook drie keer ons bewonersblad WoonSpot uit. Daarnaast is een begin gemaakt met het digitaliseren van de bestaande brochures en het verder verbeteren van de website. Bewoners in woningen waar grootonderhoud stond gepland, kregen brochures op maat. We zijn op de social media actief op onder meer Twitter, Facebook, YouTube en Linkedin.

Klachten in 2012

Huurders kunnen wanneer ze niet tevreden zijn over een product, dienst of medewerker van Staedion een klacht indienen. Bij Staedion kwamen in 2012 474 klachten binnen bij de drie klantbedrijven. Negentig procent van de klachten werd binnen de gestelde termijn van veertien dagen afgehandeld. In 2012 zijn er door de Onafhankelijke Klachtencommissie vier klachten ontvangen waarvan er twee formeel zijn afgehandeld. Daarvan was er één gegrond en één niet-ontvankelijk. Beide niet-bindende adviezen zijn overgenomen door de desbetreffende directeur van het Klantbedrijf. De overige twee klachten zijn eind 2012 ontvangen en worden begin 2013 afgehandeld. Elf huurders gingen naar de Geschillencommissie Huursector. Daarvan moeten in 2013 nog twee zaken worden afgerond.

Contact met Klantenservice

De balies van de Klantenservice van Staedion werden in 2012 in totaal 43.850 keer bezocht. Daarmee is het aantal bezoeken stabiel gebleven ten opzichte van andere jaren. De Klantenservice werd 147.680 keer gebeld, 143.051 telefoongesprekken konden worden beantwoord. Dat levert een beantwoordingspercentage van 97 procent op (93 procent in 2011). Daarnaast kwamen er bij de Klantenservice 8.698 e-mailtjes binnen. Het huurdersportaal Mijn Staedion heeft een deel van de Klantenservice overgenomen in 2012. In totaal 5.255 huurders hadden eind 2012 een account. Daarmee heeft ongeveer twintig procent van de aangeschreven huishoudens het account geactiveerd. Huurders kunnen 24 uur per dag op Mijn Staedion inloggen en onder meer een reparatieverzoek indienen. In 2012 werden er via Mijn Staedion 6.375 reparatieverzoeken ingediend.

Communiceren via evenementen

Een levendige stad kan niet zonder activiteiten. Daarom maakte Staedion ook in 2012 meerdere evenementen mogelijk. Naast het feit dat de evenementen bijdragen aan het woonplezier van de huurders zijn de activiteiten manieren om de betrokkenheid van Staedion bij de stad te onderstrepen. Staedion koos in 2012 ook weer voor gratis (of goedkope) evenementen in het werkgebied die zich richten op een breed publiek. Staedion weet dat daar een groot deel van de eigen doelgroep naar toe gaat. Een overzicht:

• Koninginnedagviering in het centrum van Den Haag.



• City Streetball Tour 070. Een voor Nederlandse begrippen ongekend groot project dat bestond uit clinics, toernooien en competitiewedstrijden. In alle stadsdelen van Den Haag werden basketbalactiviteiten op basketbalpleintjes aangeboden. De aanwezigheid van het project in de wijken was vooral wat Staedion aansprak, naast de professionele en ambitieuze opzet van organisator ST4R.



• Wateringse Veld Loop in de wijk Wateringse Veld.



• Dag van de Architectuur, een initiatief van de Bond van Nederlandse Architecten.



• Escampfestival, jaarlijks terugkerend festival waarbij Staedion vertegenwoordigd is.



• Het festival Parkpop in het Zuiderpark.



• De triatlon Beach Challenge in Kijkduin.



• Het Varend Corso Westland.



• Het muziekfestival Schollenpop op het zuiderstrand in Scheveningen.



• Het Rewire Festival. In het transformatiegebied rond de Energiecentrale aan het Esperantoplein richtte Rewire zich twee dagen op de nieuwe ontwikkelingen op het gebied van hedendaagse kunst en muziek.



• Voetbalclinics voor kinderen tot en met twaalf jaar in samenwerking met ADO Den Haag.



Communicatiekanalen richting belanghebbenden

We communiceren met onze belanghebbenden via verschillende kanalen. Zo hebben we in 2012 meerdere externe nieuwsbrieven uitgegeven en verschijnen er via internet en de social media regelmatig berichten over onze werkzaamheden. Daarmee laten we zien wat we doen, op welke manier en met welke doelstellingen en gaan we het gesprek aan.

45

9

46

Personeel & Organisatie

9.1

Organisatieontwikkeling



Aanpassing in organisatiestructuur

Staedion telt sinds 1 mei 2012 drie klantbedrijven: Noord/West, Centrum/Laak en Escamp. In het nieuwe klantbedrijf Noord/West zijn de twee voormalige klantbedrijven Scheveningen/Haagse Hout en Loosduinen/Segbroek samen­ gevoegd. Daarmee werd het kantoor aan Het Kleine Loo gesloten en heeft er een aantal functiewijzingen plaats­ gehad. Reden voor de aanpassing in de organisatiestructuur is de evaluatie die Staedion in 2011 hield, anderhalf jaar nadat besloten was om vanuit vier klantbedrijven te gaan werken. Daaruit bleek dat het werken in gebiedsteams binnen de klantbedrijven als positief werd ervaren, zowel door de medewerkers als door de professionele relaties en huurders. Er bleek echter ook dat er nog efficienter kon worden gewerkt als werd teruggegaan naar drie klant­ bedrijven en acht gebiedsteams (in plaats van negen). Staedion heeft met de aanpassing in de organisatiestructuur de volgende wijzingen doorgevoerd:

• Het aantal directeuren Klantbedrijf is teruggegaan van vier naar drie.



• De directeur Klantbedrijf Noord/West vervult sinds 2012 ook de nieuwe functie directeur Woondiensten.



• Het aantal gebiedsmanagers is van negen naar acht gegaan.



• Het aantal stafmedewerkers klantbedrijven is teruggebracht van drie naar twee.

Deze directeur is lid van de Directieraad en geeft leiding aan de andere twee directeuren Klantbedrijf.

Organogram Staedion directeurbestuurder bestuurssecretaresse Internal auditor

P&O & Communicatie Strategie & Beleid Juridische Zaken

directeur Makelaardij & Vastgoed



directeur Financiën & Bedrijfsvoering

directeur Ontwikkeling

directeur Woondiensten

directeur Onderhoud & services

Directeur toegevoegd aan Directieraad

In 2012 is de directeur Onderhoud & Services toegevoegd aan de Directieraad. Hoe de besluitvorming in de Directieraad verloopt, is vastgelegd in het aangepaste en in 2012 goedgekeurde bestuurs- en directiestatuut.

9.2

Personeel en organisatie



Personeelbestand

Staedion had op 31 december 2012 463 medewerkers in dienst, 323 fulltimers en 140 parttimers. Het aantal vaste fte’s bedroeg 404,8 fte. Daarmee is de doelstelling behaald om van 419,1 fte vaste formatieplaatsen fte’s terug te gaan naar 410 vaste formatie fte’s. De daling binnen het personeelsbestand is behaald door onder meer het niet opvullen van een aantal vacatures, het niet verlengen van tijdelijke contracten en een organisatiewijziging binnen het facilitair bedrijf.

Ontwikkeling van medewerkers

Werknemers moeten zich kunnen blijven ontwikkelen. Op die manier blijft het werk voor hen leuk en dat is goed voor de werknemer zelf, maar natuurlijk ook voor de organisatie. Elke medewerker hield in 2012 met zijn leiding­ gevende een planningsgesprek. Daarin worden afspraken gemaakt over de persoonlijke ontwikkelpunten. Om die ontwikkeling te ondersteunen of om de persoonlijke effectiviteit te verbeteren wordt er in veel gevallen een opleiding, training en soms een coach ingezet. In 2012 werd 593.285,- euro geïnvesteerd in het personeel. Hierbij ging het om zowel individuele als corporate opleidingen. In 2012 regelde Staedion de volgende corporate cursussen voor de medewerkers:

47



• Agressietraining: in 2012 werden de agressietrainingen voor het eerst gegeven door Trauma Opvang



• Schrijftrainingen: medewerkers die corresponderen met klanten leerden onder meer klantgerichte en

Nederland. Medewerkers leerden daarmee bepaalde tactieken om escalatie te voorkomen. foutloze brieven schrijven.

Twee meldingen bij vertrouwenspersonen

Pesten, discriminatie of seksuele intimidatie zijn zowel binnen als buiten Staedion ongewenste omgangsvormen. Mocht dat toch voorkomen, dan kunnen medewerkers zich richten tot een van de vertrouwenspersonen. Ook wanneer ze bijvoorbeeld niet goed weten hoe ze met bepaalde werksituaties om moeten gaan, is het handig als ze bij iemand terechtkunnen die ze kunnen vertrouwen. Staedion heeft daarom twee werknemers die intern als vertrouwenspersonen fungeren. Daarnaast is er nog een externe vertrouwenspersoon. In 2012 meldden zich twee werknemers bij de vertrouwenspersonen. Daar zijn geen formele klachten uit voortgekomen.

Procedure ziektemeldingen

Medewerkers met een opvallend verzuimpatroon zijn ook in 2012 verplicht opgeroepen voor een gesprek bij Arbo Concern. Daarmee is geprobeerd een beter inzicht te krijgen in de reden van de ziekmeldingen. Is dat omdat iemand daadwerkelijk een medische reden heeft? Of speelt er mogelijk iets anders, dat op een andere manier kan worden opgelost. Zijn er bijvoorbeeld mogelijkheden voor aangepast werk? Met de gesprekken is geprobeerd het ziekte­verzuim verder terug te dringen. Leidinggevenden hebben daarnaast een speciale verzuimtraining gevolgd. Daarmee is onder meer het inzicht en de kennis in mogelijke redenen van ziekmeldingen vergroot. Ook hebben de managers handvatten gekregen hoe om te gaan met het begeleiden van medewerkers die zich ziek melden.

Doelstelling verlaging ziekteverzuim niet gehaald

De doelstelling van het verlagen van het totale ziekteverzuim naar maximaal 4,5 procent eind 2012 is niet behaald. Het ziekteverzuim lag op 31 december 2012 op 5,5 procent en is op te delen in 0,9 procent kortverzuim, 0,6 procent middellangverzuim en vier procent langdurigverzuim. Leidinggevenden sturen meer op kort en middellang verzuim door onder meer met de werknemers te praten over de situatie. Op kort- en middellangverzuim is dan ook een verbetering te zien (respectievelijk 1,1 en 0,7 procent in 2011). De hoogte van het verzuimpercentage wordt vooral veroorzaakt door het aantal langdurig zieken. Staedion streeft nog steeds naar 4,5 procent eind 2013, het landelijke gemiddelde.

Preventief Medisch Onderzoek druk bezocht

Om de gezondheid van de medewerkers in kaart te brengen in relatie tot werk en om eventuele arbeidsgebonden aandoeningen te voorkomen, kregen alle medewerkers van Staedion in 2012 een gratis Preventief Medisch Onderzoek (PMO) aangeboden. Ruim tweehonderd medewerkers melden zich aan en lieten zich in het Medisch Centrum Haaglanden (MCH) onderzoeken. Ruim 150 van de 222 collega’s kregen een preventief advies mee als een paar kilo afvallen, stoppen met roken of gezonder eten. Bij een aantal medewerkers was er iets aan de hand: 59 mensen werden doorverwezen naar een huisarts, 31 naar een medisch specialist en zeven naar een fysiotherapeut of diëtist.

48

49

10

50

Financiën

10.1 Continuïteit

Financiële strategie

Voor het waarborgen van de financiële continuïteit van de organisatie heeft Staedion financiële randvoorwaarden opgesteld. Deze randvoorwaarden zien er op toe dat Staedion een gezonde liquiditeits- en vermogenspositie heeft en haar continuïteit behoudt. Staedion stuurt op een strakke kaderstelling bestaande uit de Intrest Coverage Ratio (ICR), voldoende aflossingscapaciteit uit de operationele kasstromen, de waarde van het bezit in relatie tot de financiering die hier op rust en op voldoende weerstandsvermogen. Dit volledig in lijn met de uitgangspunten zoals die zijn geformuleerd door de toezichthouders.

Financiële continuïteit

Het meerjarenkasstroomoverzicht 2013-2017 is - gezien de fusie van Staedion en Stichting Woonformatie Ypenburg (SWY) - geconsolideerd opgesteld.

Begroting 2013 en de meerjarenraming 2013-2017

De Raad van Commissarissen (RvC) heeft in december de begroting 2013 en de meerjarenraming 2013-2017 goed­ gekeurd. De begroting en meerjarenraming zijn opgesteld binnen de financiële kaders als vermeld onder ‘financiële strategie’ en voldoen aan de gestelde eisen door het WSW inzake de borgingscriteria. Op 7 november 2012 is overeen­ stemming bereikt tussen de participanten (Vestia, Vidomes, Rijswijk Wonen, Staedion) dat Staedion - om de continuïteit van SWY te waarborgen - alle participaties in 2013 overneemt. De juridische fusie tussen Staedion en SWY is in mei 2013 afgerond. Staedion staat voor de taak om de maatschappelijke doelstellingen te verwezenlijken binnen de gewijzigde finan­ciële kaders als gevolg van het regeerakkoord ‘Bruggen Slaan’ van 28 oktober 2012 en het Woonakkoord van 13 februari 2013. De hierin vastgestelde kaders zijn volledig verwerkt In de de begroting en meerjarenraming. Daarbij is de toegelaten instelling Stichting Woonformatie Ypenburg (SWY) voor honderd procent meegeconsolideerd.

Verhuurdersheffing en saneringssteun 2013-2017

In het meerjarenkasstroomoverzicht 2013-2017 en de DPI 2012 (de Prospectieve Informatie 2013- 2017) heeft Staedion rekening gehouden met het geprognosticeerde te betalen bedrag aan verhuurdersheffing en saneringssteun. De geprognosticeerde heffingen bedragen over de periode 2013-2017: Bedragen x € 1.000 Verhuurdersheffing en Saneringssteun CFV

2013

2014

2015

2016

2017

-8.060

-20.517

-23.216

-23.623

-24.034

Kwalitatieve en kwantitatieve maatregelen

Met het vaststellen van het bedrijfsjaarplan 2013 heeft Staedion een aantal strategische keuzes gemaakt voor de lange termijn. Deze keuzes hebben betrekking op het continue bezig zijn met het verbeteren en innoveren van processen, diensten en services, reductie van Fte en besparing op bedrijfskosten. In de begroting 2013 zijn de bedrijfskosten met 20% verlaagd. Verder wordt gestreefd naar optimalisatie van de huisvesting wat de bedrijfskosten verder moet reduceren. Voorts is er een inititief genomen om de afdelingen Ontwikkeling en Onderhoud samen te voegen. Dit zal leiden tot een verdere daling van het aantal FTE en personeelskosten. Staedion voert met de huurverhoging van 2013 de mogelijkheden door die het kabinet biedt. Dit huurbeleid zal ook de komende jaren van toepassing zijn, waarbij er gebruik wordt gemaakt van het beleid van inkomens afhankelijke huurstijgingen. Het investeringsvolume 2013-2017 wordt mede bepaald door het overschot aan operationele kasstromen (onder aftrek van de heffingen) en de realisatie van verkoopopbrengsten in enig jaar. De heffingen hebben effect op de maatschappelijke aspecten als uitgaven aan leefbaarheid. Staedion heeft voor 2013 het budget ten opzichte van 2012 verlaagd. Heel gericht zal worden gekeken om met geringere middelen toch een goede bijdrage aan de leefbaarheid te leveren.

Cashflowprojectie 2013-2017

CFV & WSW normen (Aflossingsfictie 2%)

2013

2014

2015

2016

2017

47.911

46.095

54.131

58.742

67.834

Aflossingsfictie 2%

-31.467

-32.735

-32.432

-31.857

-30.687

Operationele kasstroom na 2% aflossingsfictie > 0

16.444

13.360

21.699

26.885

37.147

ICR

1,49

1,61

1,75

1,82

1,98

LTV

33,82%

35,54%

35,57%

35,29%

34,34%

324

25.554

49.872

82.863

63.169

Totaal aan operationele kasstromen

Financieringsoverschot (na(des)investeringen) x € 1.000

51



Continuïteit: A1-status CFV

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft op 27 november aan Staedion het continuïteitsoordeel 2012 afgegeven. Op basis van de ingediende DPI 2012-2016 (De Prospectieve Informatie) concludeert het fonds dat de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passen bij de vermogenspositie van Staedion, wat tot een A1-oordeel leidt. Hierdoor bestaat er geen aanleiding een nader financieel onderzoek in te stellen. Het continuïteitsoordeel is gebaseerd op de vermogensontwikkeling waarbij rekening is gehouden met de invoering van de huurtoeslagheffing in 2014. Het CFV heeft voor de fusie met SWY in april 2013 een positief advies afgegeven waarbij zij op basis van de DPI 20132017 concludeert dat de fusie corporatie over positieve kasstroom criteria beschikt, waardoor de fusiecorporatie naar verwachting aan de betalingsverplichtingen voor de komende vijf jaar kan voldoen en in 2017 over voldoende vermogenspositie beschikt.

Solvabiliteitsoordeel CFV

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft op 27 november aan Staedion op basis van het verslagjaar 2011 het oordeel ‘voldoende solvabiliteit’ toegekend. Op basis van de ingediende DVI 2011 (De Verantwoordings-Informatie) heeft het Centraal Fonds geconcludeerd dat het vermogen op balansdatum 31 december 2011 groter is dan het voor Staedion vastgestelde risicobedrag plus vermogensbeklemming, wat tot het oordeel ‘voldoende solvabiliteit’ leidt.

Oordeelsbrief verslagjaar 2011 van ministerie

Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (BZK) heeft op 30 november haar oordeel afgegeven over de financiële positie van Staedion. In navolging op het oordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), is het oordeel dat de solvabiliteit ultimo 2011 - uitgaande van voortgezette verhuur van het bezit - voldoende is.

Kredietwaardigheidsoordeel WSW

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft op 10 december verklaard dat, conform artikel 8 van het reglement van deelneming van het ‘Waarborgfonds’, Stichting Staedion voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid. Het WSW heeft een faciliteringsvolume vrijgegeven van € 330,3 miljoen voor 2013.

Treasury

In 2012 is een treasurer aangesteld en is het treasurystatuut geactualiseerd. Dit herziene treasurystatuut wordt in 2013 ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen (RvC). Het treasurystatuut beschrijft onder meer de taken, de verantwoordelijkheden en de bevoegdheden op het gebied van treasury en vormt de belangrijkste schakel tussen het algemene financiële beleid en de operationele werkzaamheden van treasury. De werkzaamheden zijn beschreven in het treasuryjaarplan en worden uitgevoerd via de (dagelijkse) treasuryuitvoering. Het treasurystatuut vormt samen met het treasuryjaarplan en de treasuryuitvoering het zogenaamde ‘treasuryframework’. Alle treasuryhandelingen zijn ondergeschikt aan de primaire sociale doelstelling, namelijk het bieden van sociale huisvesting. Hierbij is de hoofddoelstelling van treasury om de financiële continuïteit van de Staedion te waar­ borgen. De treasury kent geen zelfstandige winstdoelstelling.

10.2 Financiële instrumenten

Financiële instrumenten

Onder financiële instrumenten vallen zowel primaire financiële instrumenten (o.a. vorderingen en schulden) als financiële derivaten. Ongeveer honderd van de vierhonderd corporaties hanteren derivaten ter bestrijding van renterisico’s. Derivaten zijn financiële producten die zijn afgeleid van verhandelbare producten. Derivaten kunnen betrekking hebben op een breed scala aan onderliggende waarden en producten. Dit kan ook betrekking hebben op de rente. Een voorbeeld daarvan is een renteswap. Een renteswap is een afspraak tussen twee partijen om gedurende een bepaalde periode de betaling van een variabele rente (bijvoorbeeld Euribor) te ruilen tegen de betaling van een vaste rente.

Risico’s afdekken

Staedion gebruikt financiële instrumenten om onderstaande risico’s af te dekken:

• Renterisico: Staedion loopt renterisico wat betreft de huidige leningenportefeuille (conversie en fixe- aflossingen) en financiering van toekomstige investeringen. Dit risico wordt beheerst door het spreiden van de aflossingsmomenten in de leningenportefeuille en het inzetten van derivaten. De derivaten betroffen alleen Interest Rate Swaps (IRS). De Hedgestrategie is beschreven in het door de Raad van

52

Commissarissen goedgekeurde treasurystatuut. De huidige swaps bij Staedion zijn gekoppeld aan leningen waardoor geen open posities worden ingenomen. Ander soort derivaten, als swaptions (een optie op een IRS) en geschreven derivaten zijn niet aanwezig. Het risico op de negatieve marktwaarde is bij Staedion gelimiteerd door middel van een cap. Hiermee is het liquiditeitsbeslag voor Staedion gemaximeerd.

• Marktrisico: Staedion loopt marktrisico ten aanzien van de waardering van swaps en de eventuele verplichte collateral storting bij een negatieve marktwaarde. Bij Staedion is de collateral storting gemaximeerd tot een afgesproken bedrag. Het effect van een negatief marktrisico is hiermee gelimiteerd.



• Kredietrisico: Staedion maakt gebruik van een aantal banken om zo over meerdere kredietfaciliteiten te beschikken. Staedion past spreiding toe, zodat er geen sprake is van concentraties in het kredietrisico.



• Liquiditeitsrisico: Staedion maakt gebruik van een aantal banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. De negatieve marktwaarde van de swaps eind 2012 heeft voor Staedion een liquidi­ teitsbeslag tot gevolg. De collateral die Staedion dient te storten, is echter gemaximeerd op een voor Staedion aanvaardbaar niveau. Het liquiditeitsrisico voor Staedion is hiermee gelimiteerd en inzichtelijk. Per eind 2012 heeft Staedion in totaal voor 340 miljoen euro aan renteswaps (zogenaamde payer-swaps). Hier tegenover staan aangetrokken roll-over leningen. Bij de door Staedion afgesloten renteswaps betaalt Staedion de lange rente en ontvangt Staedion een variabele rente gebaseerd op Euribor. Op de roll-over leningen betaalt Staedion de Euribor. Hierdoor betaalt Staedion per saldo een vaste rente. Staedion heeft naast de renteswaps verder geen andere derivaten in portefeuille. Staedion past het principe van kostprijshedge accounting toe op basis van individuele hedge-relatie. De effecten van een hedge- ineffectiviteit wordt in voorkomend geval in de resultaten verwerkt. Eind 2012 is sprake van een voldoende effectieve hedge-relatie om hedge-accounting te mogen toe passen.



Stresstest Centraal Fonds

Het Centraal Fonds heeft corporaties met derivatencontracten verzocht om eind 2011 een beeld van de derivatenposities en aangehouden buffers te verstrekken ten behoeve van het themaonderzoek dat in 2011 is begonnen. Dit vanwege de ten opzichte van ultimo 2010 gedaalde lange termijnrente en het effect daarvan op de marktwaarde van de derivatenportefeuille en de daaruit mogelijk voortvloeiende liquiditeitsbehoefte (de zogenaamde stresstest). Gedurende 2012 is op kwartaalbasis opnieuw onderzocht of corporaties met een derivatenportefeuille voldoende buffers aanhouden om te kunnen voldoen aan onderpandverplichtingen bij een fictieve rentedaling van één en twee procent. In de stresstest wordt ook rekening gehouden met de consequenties van het ontbinden van contracten als gevolg van ‘breakclauses’ met een breakdatum in 2012. Uit de uitkomsten van deze stresstesten blijkt dat Staedion een voldoende liquiditeitsbuffer heeft.

Leningen

De volgende tabel geeft een overzicht van de mutaties in de leningenportefeuille van Staedion in 2012. Totaaloverzicht van de leningenportefeuille (x € 1.000) Leningen per 1 januari Nieuwe leningen (inclusief roll-over leningen) Vervroegde aflossing Jaarlijkse aflossing leningen Marktwaarde mutatie derivaten Stand per 31 december

2012

2011

1.344.755

1.332.805

231.134

115.821

0

0

-257.314

-148.042

-924

44.171

1.317.651

1.344.755

10.3 Samenwerkingsverbanden

Stichting Woonformatie Ypenburg

Stichting Woonformatie Ypenburg (SWY) is een samenwerkingsverband van vier woningcorporaties in de regio Haaglanden: Rijswijk Wonen, Vestia, Vidomes en Staedion. Het aandeel van Staedion bedraagt per 31 december 2012: 29,97 procent. De stichting is door het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (BZK) erkend en heeft de formele status van toegelaten instelling. SWY is in de jaren negentig opgericht om sociale woningen op de Vinexlocatie Ypenburg te realiseren. Op 30 januari 2013 zijn de participaties - door de participanten - voor honderd procent overgedragen aan Staedion. Het bestuur van SWY bestond tot de overdracht van participaties uit afgevaardigden van de vier participerende woningcorporaties. Sinds 30 januari 2013 zijn de bestuurders van de overige participanten afgetreden en is de directeur-bestuurder van Staedion, de heer Krzeszewski enig bestuurder van SWY.

53

Op 31 december 2012 zijn 2.413 woongelegenheden opgeleverd. In 2012 heeft SWY geen nieuwe huurwoningen opgeleverd. Volgens de planning worden - in het eerste kwartaal van 2013 - deelplan 19 Vlek 1 (Couperus) en deel­plan 19 Vlek 2 (Marco Polo) opgeleverd. In 2013 begint ook de verhuur. Daarmee is het gehele nieuwbouwprogramma van Ypenburg afgerond.

Buitenlandse samenwerkingsverbanden

Naast de binnenlandse samenwerkingen participeert Staedion ook in één buitenlands samenwerkingsverband.

Stichting Dutch International Guaranties for Housing

Dutch International Guarantees for Housing (DIGH) verstrekt leningen aan woningbouwprojecten in verschillende landen. De leningen worden geborgd door Nederlandse woningcorporaties. In 2012 stond de corporatie borg voor in totaal vier leningen in Zuid-Afrika. Voor woningcorporatie Own Haven Housing Association uit East London staat Staedion borg voor drie leningen. Als die corporatie niet aan zijn verplichtingen kan voldoen, neemt Staedion de rente en aflossing van de leningen over. Daar staat tegenover dat het hypotheekrecht op deze projecten aan DIGH zijn gegeven. De borgstelling van Staedion is gemaximeerd door middel van een jaarbedrag dat in 2012 € 256.000,- bedroeg. Er is geen aanspraak op deze garantie gemaakt. Daarnaast is een project in Rustenburg (provincie Noordwest) gelegen. Staedion en Ymere ondersteunen daar een project van ALSA Marikana Pty Ltd (ALSA). Eind 2008 heeft DIGH aan ALSA een lening verstrekt van circa twee miljoen euro, waarvan circa één miljoen euro door Staedion werd geborgd. In 2012 is er aanspraak op deze garantie van één miljoen euro gemaakt en is het project beëindigd.

10.4 Jaarresultaat

Financieel jaarresultaat

Over het boekjaar 2012 heeft Staedion als bedrijfsresultaat een resultaat van in totaal 84,9 miljoen euro behaald. Op 31 januari heeft de Raad voor de Jaarverslaglegging (RJ) de herziene richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting gepubliceerd. Staedion blijft evenals voorgaande jaren het vastgoed waarderen tegen actuele waarde. Staedion kwalificeert naast het commercieel vastgoed ook het sociaal vastgoed als vastgoedbelegging. Om die reden wordt met ingang van dit jaar de actuele waarde van beide categorieën bepaald tegen marktwaarde in verhuurde staat volgens RJ 213. De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen. Op basis van deze stelselwijziging is het vermogen per 1 januari 2011 herrekend. Het eigen vermogen is toegenomen met een bedrag van ca. 1 miljard euro, als gevolg van de stelselwijziging. Het eigen vermogen is in 2012 afgenomen met 25,2 miljoen euro, met name als gevolg van mutaties in de marktwaarde. De solvabiliteit is met 0,6% procent afgenomen naar 47,8%.

Bedrijfsopbrengsten

De bedrijfsopbrengsten zijn ten opzichte van 2011 op totaalniveau met ruim 1,4 miljoen euro toegenomen. Het netto verkoopresultaat is ten opzichte van 2011 met 1 miljoen euro toegenomen. Activering van de omzet van het ontwikkel­bedrijf bleef ten opzichte van 2011 stabiel met 2 miljoen euro. De huur­opbrengsten zijn gestegen met 4,9 miljoen euro naar 184,6 miljoen euro als gevolg van een gemiddelde huurverhoging, huurharmonisatie en mutaties in het bezit.

Bedrijfsresultaat en overige bedrijfslasten

Het bedrijfsresultaat nam met 8,7 miljoen euro toe naar 84,9 miljoen euro positief. De overige bedrijfslasten zijn in 2012 met 2,2 miljoen euro gedaald.

Rentelasten

De rentelasten zijn in 2012 met 1,6 miljoen euro gestegen tot 58,9 miljoen euro. Deze stijging wordt veroorzaakt door het in 2012 gedeeltelijk afboeken van de negatieve marktwaarde op de derivaten welke in 2011 genoveerd zijn.

54

Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2012 (in duizenden euro’s)



2012



Bedrijfsopbrengsten 15.1 Huuropbrengsten 184.620 179.754 15.2 Opbrengsten servicecontracten 12.227 13.590 15.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 2.388 1.365 * 15.4 Geactiveerde productie eigen bedrijf 2.009 2.002 15.5 Overige bedrijfsopbrengsten 10.967 14.079 Som der bedrijfsopbrengsten 212.211 Bedrijfslasten 16.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa 3.758 3.782 Erfpacht 298 273 16.5 Lonen en salarissen 21.576 21.392 16.5 Sociale lasten 3.161 2.890 16.5 Pensioenlasten 4.636 4.534 16.6 Onderhoudslasten 46.818 43.023 16.7 Leefbaarheid 2.155 2.470 16.8 Lasten servicecontracten 12.944 14.498 16.9 Bijzondere waardeverminderingen vlottende activa 3.403 11.026 * 16.10 Overige bedrijfslasten 28.513 30.733 Som der bedrijfslasten 127.262 Bedrijfsresultaat 84.949 17

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

-43.697

2011

210.790

134.621 76.169

-77.999

Financiële baten en lasten 18.1 Waardeveranderingen financiële vaste activa - 18.2 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 3.699 18.3 Rentelasten en soortgelijkende kosten -58.937 18.4 Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 1.009

1.071 -54.229

Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen 19 Belastingen -497 20 Resultaat deelnemingen -11.204

-12.977 -814 -833 * -11.701

-60.993

Groepsresultaat na belastingen 21 Aandeel derden in resultaat

-24.678 -576

-62.640 161

Nettoresultaat

-25.254

-62.479



-7.065 4.210 -57.379

-59.163

-1.647

* aangepast voor vergelijkingsdoeleinden; zie stelselwijziging en presentatiewijziging 55

11

56

Kengetallen

Kengetallen

Boekjaar

2012

2011

2010

2009

Aantal Verhuureenheden





1. Woningen en woongebouwen







32.073

32.379

32.135

31.909

454

229

399

508

3.561

3.693

3.482

3.496

518

580

516

428

36.606

36.881

36.532

36.341

a. in exploitatie b. in aanbouw 2. Garages 3. Overige objecten Totaal Aantal standplaatsen Aantal bedden in verzorgingstehuizen Aantal woningen in beheer

70

70

70

70

750

750

750

750

-

-

-

211

Kwaliteit 1. Kosten niet-planmatig onderhoud per woning

649

2. Kosten planmatig onderhoud per woning

1.037

3. Totaal kosten onderhoud per woning

1.686

Financiële continuïteit 1. Solvabiliteit

700 937 * 1.637 *

47,8

605

594

912

2.090

1.517

2.684





48,4 *

18,4

16,5

2. Liquiditeit (current ratio)

0,6

0,9

0,1

0,4

3. Liquiditeit (cash ratio)

0,0

0,3

0,2

0,0

4. Rentabiliteit eigen vermogen

-1,8

-4,4 *

16,3

-4,4

5. Rentabiliteit totaal vermogen

0,7

4,6 *

5,5

2,2

107

100 *

124

100

-660

-1.781 *

1.838

-286

6. Interne financiering in % van het eigen vermogen 7. Cashflow per woning

Balans en winst- en verliesrekening (x € 1.000,-) 1. Overige reserve (inclusief onverdeeld resultaat) 1.379.948 1.398.601 * 327.217

289.784

2. Huren (exclusief huurderving)

178.923

171.214

14.639

16.599

56.377

-12.681

120

108

3. Vergoedingen (exclusief huurderving) 4. Jaarresultaat 5. Overheidsbijdragen

190.278

185.109

12.458

14.116

-25.254

-62.479

-

-

*

Algemeen







1. Huurachterstand uitgedrukt in een % van de huren







en vergoedingen - op basis van maandhuur - op basis van jaarhuur 2. Huurderving uitgedrukt in een % van de huren en vergoedingen 3. Overige reserve einde boekjaar uitgedrukt in een % van de huren en overheidsbijdragen 4. Overige reserve einde boekjaar per verhuureenheid 5. Resultaat uitgedrukt in een % van het eigen vermogen (overige reserve)







12,83

9,37

13,87

1,07

0,78

1,16

13,08 1,09







2,87

2,96

2,87

756 *

183

725 42.341 -1,83



42.435 * -4,47 *

2,82 169

10.119

8.961

-4,38

3,33

* aangepast voor vergelijkingsdoeleinden 57

58

Jaarrekening

12

59

Geconsolideerde balans per 31 december 2012 (in duizenden euro’s, voor resultaatbestemming) ACTIVA

31-12-2012



31-12-2011

Vaste activa 1

Materiële vaste activa



1.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste

van de exploitatie

11.122



2

Vastgoedbeleggingen

2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie



13.659

11.122

13.659

416.245



404.981 *

2.195.017



2.237.679 *

34.754



2.2 Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd

als vastgoedbelegging

2.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

36.717

2.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen

exploitatie

18.131

3

Financiële vaste activa

3.1 Deelnemingen



672 *

2.664.147



2.680.049

29.236



30.696 *

32.615



41.952

5.889



4.033

-



-



3.2 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt

deelgenomen

3.3 Overige vorderingen 3.4 Latente belastingvordering





67.740

76.681



2.743.009

2.770.389

Totaal vaste activa

Vlottende activa 4

Voorraden

4.1 Vastgoed bestemd voor verkoop

4.054



4.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

2.547



-*

19.939



28.210 *

4.3 Overige voorraden



5

Vorderingen

5.805 *

26.540

5.1 Huurdebiteuren

1.694



1.241

5.2 Overheid

1.706



7.180 * 2.233

34.015

5.3 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt

deelgenomen

298



5.329



6.351

5.5 Overige vorderingen

78.934



39.888 *

5.6 Overlopende activa

48.838



54.386 *

5.4 Belastingen en premies sociale verzekering

6

136.799

111.279

Liquide middelen

10.717

Totaal vlottende activa

174.056

157.890

2.917.066

2.928.279

Totaal activa



* aangepast voor vergelijkingsdoeleinden; zie stelselwijziging en presentatiewijziging 60

12.596 *

PASSIVA 7

Groepsvermogen



Eigen vermogen



Minderheidsbelang derden

31-12-2012



1.389.895



1.415.166 *

3.423



Totaal groepsvermogen 8

31-12-2011

3.003

1.393.318

1.418.169

Voorzieningen

8.1 Voorziening onrendabele investeringen en

herstructurering

8.2 Voorziening latente belastingverplichtingen 8.3 Voorziening op negatieve deelnemingen 8.4 Overige voorzieningen

11.659



11.477 *

4.085



3.586 *

552



-1.070

14.458



14.502

Totaal voorzieningen 9

30.754

28.495

Langlopende schulden

9.1 Leningen kredietinstellingen

1.175.377



1.271.593

35.638



37.176

1.281



1.249

9.2 Verplichting uit hoofde van onroerende zaken

verkocht onder voorwaarden

9.3 Waarborgsommen

Totaal langlopende schulden 10

1.212.296

1.310.018

Kortlopende schulden

10.1 Schulden aan kredietinstellingen 10.2 Schulden aan overheid 10.3 Schulden aan leveranciers 10.4 Belastingen en premies sociale verzekering

202.736



193



90.132 * 480

10.405



7.254

872



4.767

10.5 Overige schulden

27.169



27.280 *

10.6 Overlopende passiva

39.323



41.684 *

Totaal kortlopende schulden

280.698

171.597

Totaal passiva

2.917.066

2.928.279

* aangepast voor vergelijkingsdoeleinden; zie stelselwijziging en presentatiewijziging 61

Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2012 (in duizenden euro’s)



2012



2011

Bedrijfsopbrengsten 15.1 Huuropbrengsten 184.620 179.754 15.2 Opbrengsten servicecontracten 12.227 13.590 15.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 2.388 1.365 * 15.4 Geactiveerde productie eigen bedrijf 2.009 2.002 15.5 Overige bedrijfsopbrengsten 10.967 14.079 Som der bedrijfsopbrengsten 212.211 210.790 * Bedrijfslasten 16.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa 3.758 3.782 Erfpacht 298 273 16.5 Lonen en salarissen 21.576 21.392 16.5 Sociale lasten 3.161 2.890 16.5 Pensioenlasten 4.636 4.534 16.6 Onderhoudslasten 46.818 43.023 16.7 Leefbaarheid 2.155 2.470 16.8 Lasten servicecontracten 12.944 14.498 16.9 Bijzondere waardeverminderingen vlottende activa 3.403 11.026 * 16.10 Overige bedrijfslasten 28.512 30.733 Som der bedrijfslasten 127.261 134.621 * Bedrijfsresultaat 84.950 76.169 17

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Financiële baten en lasten 18.1 Waardeveranderingen financiële vaste activa 18.2 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 18.3 Rentelasten en soortgelijkende kosten 18.4 Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden



-43.697

- 3.699 -58.937 1.009



-77.999 *

-7.065 4.210 -57.379

1.071 -54.229

-59.163

Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen 19 Belastingen -497 20 Resultaat deelnemingen -11.204

-12.976 -814 * -833 * -11.701

-60.993

Groepsresultaat na belastingen 21 Aandeel derden in resultaat

-24.677 -576

-62.640 161

Nettoresultaat

-25.253

-62.479

* aangepast voor vergelijkingsdoeleinden; zie stelselwijziging en presentatiewijziging 62

-1.647 *

Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2012 (in duizenden euro’s, volgens de indirecte methode)



2012



2011*

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat

84.950

76.169

Aanpassingen voor: - Afschrijvingen

3.758



- Bijzondere waardeverminderingen vlottende activa

3.403



11.026

261



-10.803 *

- Dotatie/vrijval voorzieningen



3.782

7.422

4.005

Verandering in het werkkapitaal: - Voorraden - Vorderingen - Kortlopende schulden (excl. kortlopende aflossing)

418



-28.388



39.680

Totaal veranderingen werkkapitaal Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest Ontvangen/(betaalde) belasting naar de winst

5.497 * 16.173 *

-16.414 * 11.710 104.082

2.775



4.210

-53.172



-62.732



1.347

-

5.256 85.430



-50.397

-57.175

Saldo kasstroom uit operationele activiteiten

53.685

28.255

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa: - Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie

-1.221



-2.753



-11.162



-



-1.112 *

Investeringen in vastgoedbeleggingen: - Commercieel vastgoed in exploitatie

-

- Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging - Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

-4.296 * -

- Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Investeringen in financiële vaste activa

-22.628



-2.417



-12.433 * -955 *

Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen

9.784



7.747

Desinvesteringen in financiële vaste activa

1.815



17.205 *

Investeringen ten laste van voorzieningen

-305



Saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten

-

-28.887

6.156

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Langlopende schulden:





- Opname langlopende schulden

231.134



115.821

- Aflossing langlopende schulden

-257.314



-148.042

32



-5

-529



-370

- Waarborgsommen - Terugbetaling verplichting verkocht onder voorw.





Saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten

-26.677

-32.596

Mutatie liquide middelen

-1.879

1.815

* aangepast voor vergelijkingsdoeleinden; zie stelselwijziging en presentatiewijziging 63

Toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening 2012

Algemeen

Stichting Staedion, gevestigd te Den Haag aan de Koningin Julianaplein 2, is een stichting met de status van toegelaten instelling conform artikel 70 eerste lid van de Woningwet. Het werkgebied van de toegelaten instelling betreft conform artikel 6 van de statuten: Het Gewest Haaglanden.

Toegepaste standaarden

Conform de in het Besluit beheer sociale huursector geformuleerde eisen voor toegelaten instellingen is de jaarrekening opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek behoudens enige uitzonderingen van specifieke aard. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting opgenomen die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek opgenomen voorschriften. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst- en verliesrekening opgenomen. Richtlijn 645 geeft uitsluitend regels voor sectorspecifieke aangelegenheden. Voor de overige aangelegenheden zijn de algemeen geldende richtlijnen van toepassing. Deze jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met het in bepaalde Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting zoals van kracht voor boekjaren vanaf 1 januari 2011.

Verslaggevingsperiode

De jaarrekening is opgesteld over het kalenderjaar 2012.

Continuïteit

Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.

Effecten voorgenomen regeringsbeleid

Staedion wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun. De voorgenomen verhuurderheffing naar de kennis van heden loopt voor de toegelaten instelling op van € 0,5 miljoen in 2013 naar € 20 miljoen in 2017. Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor 2013 € 7,5 miljoen. Voor de jaren 2014 tot en met 2017 houdt de toegelaten instelling in de kasstroomprognose rekening met een totale saneringssteun heffing van € 17,1 miljoen. Om te blijven voldoen aan kengetallen zoals die door externe partijen gehanteerd worden en relevant zijn voor het behouden van toegang tot de kapitaalmarkt heeft Staedion een beleid ingezet van kostenbesparing en beperking en fasering van de investeringen. Een nadere toelichting is opgenomen in hoofdstuk 10 van het jaarverslag. Staedion heeft in haar projecties slechts beperkt gebruik gemaakt van inkomensafhankelijke huurstijging boven inflatie, namelijk 1,5%. Staedion heeft in haar projecties rekening gehouden met een investeringsvolume in de komende jaren van gemiddeld € 17,7 miljoen per jaar aan nieuwbouw huurwoningen, € 11,7 miljoen aan woningverbeteringen. Haar gecommitteerde investeringen per 31 december 2012 liggen onder dit bedrag. Staedion heeft geen additioneel beleid ter vermindering van de investeringen in vastgoed ingezet. Met deze maatregelen kan Staedion in financieel opzicht de gevolgen van de genoemde heffingen opvangen. Staedion verwacht blijvend te kunnen voldoen aan de kengetallen (ICR, loan to value en 2% aflossingsfictie) en daarmee toegang te blijven houden tot de kapitaalmarkt. Voorts verwacht het bestuur haar (aangegane) verplichtingen inzake het niet-borgbare bezit grotendeels te reali­seren door bedrijfslasten te beperken en het door haar ingezette huurbeleid te continueren. Bovenstaande maatregelen betekenen dat het de verwachting van het bestuur is dat Staedion zonder wezenlijke aanpassing in de bedrijfsvoering beperkt gebruik hoeft te maken van de verruiming van het huurbeleid om aan de in de sector gebruikelijke kengetallen te kunnen blijven voldoen. Op grond hiervan is de jaarrekening opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling

De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kostprijs, tenzij anders aangegeven. Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde.

64

Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de toegelaten instelling zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verantwoord, die kunnen worden gekwantificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Een feitelijk verplichting is gekoppeld aan het besluitvorming- en communicatieproces rondom projectontwikkeling en herstructurering. Baten worden in de winst- en verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch poten­tieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige econo­ mische voordelen respectievelijk de uitstroom van middelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengst wordt verantwoord indien alle belangrijke risico’s met betrekking tot de transactie zijn overgedragen aan de koper. De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s. Alle financiële informatie in euro’s is afgerond op het dichtstbijzijnde duizendtal, tenzij anders vermeld.

Gebruik van schattingen

De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderlinge veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weer­ geven van de financiële positie en vereisen schattingen en veronderstellingen: • Commercieel vastgoed in exploitatie / Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat is afhankelijk van een aantal belangrijke veronderstellingen zoals de te hanteren disconteringsvoet, exit-yield, kwaliteit huurders en contractverlengingen en -opzeggingen, markthuren en leegwaarde. Deze veronderstellingen zijn mede tot stand gekomen in afstemming met een externe deskundige. • Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie: Bepaling van het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw en transformatie ten behoeve van het bepalen en treffen van een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructurering. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwali­f iceerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbetering of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het projectbesluit in het besluitvormings­ proces van de toegelaten instelling. De financiële impact van voornoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie. De realisatie kan onder meer wijzigen als gevolg van wettelijke procedures, aanpassingen in voorgenomen bouwproductie en in prijs­niveau van leveranciers. • Vastgoed bestemd voor de verkoop en Voorraad grond- en ontwikkelposities: Bij de bepaling van de verwachte reële waarde van de voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en grond- en ontwikkelposities worden uitgangs­ punten gedefinieerd. De uitgangspunten betreffen ondermeer de verkoopwaarde aan de hand van referentietransacties, de kans op toekomstige ontwikkelmogelijkheden en de huidige onderhoudsstaat. • Aannames en veronderstellingen gehanteerd bij de bepaling van de belastingpositie (inclusief latente belasting­ positie): Dit betreft met name de uitgangspunten en veronderstellingen met betrekking tot het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen alsmede de voor de waardering van de belastingpositie gehanteerde prognose van toekomstige verwachte fiscale resultaten. 65



Stelselwijziging

Op 31 januari 2011 heeft de Raad voor de Jaarverslaglegging (RJ) de herziene richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting gepubliceerd. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de Richtlijn versie 2005 zijn: • Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winst- en verliesrekening. • Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie. • Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed hetgeen doorwerkt bij impairment en voorzieningen voor onrendabele investeringen • Het is niet langer toegestaan om bij de bepaling van de bedrijfswaarde de rentabiliteitswaarde correctie op de leningenportefeuille toe te passen. • Het niet langer verplicht opnemen van een mutatie overzicht bedrijfswaarde in de toelichting. • De methode van afschrijvingen. • De verwerking van opbrengsten van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (V.o.V.). • Positieve en negatieve resultaten binnen gecombineerde bouwproducten kunnen niet langer gesaldeerd worden. De Richtlijn is van kracht voor boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2012. In 2012 zijn naast de overgang naar de herziene RJ 645 geen andere stelselwijzigingen doorgevoerd door Toegelaten Instellingen. Toegelaten instelling blijft evenals voorgaande jaren het vastgoed waarderen tegen actuele waarde. Toegelaten instelling kwalificeert naast het commercieel vastgoed ook het sociaal vastgoed als vastgoedbelegging. Om die reden wordt met ingang van dit jaar de actuele waarde van beide categorieën bepaald tegen marktwaarde in verhuurde staat volgens RJ 213. De kwalificatie van het sociaal vastgoed als vastgoedbelegging wordt nader toegelicht onder het hoofd ‘Kwalificatie sociaal vastgoed’ van deze toelichting. Voorheen was de actuele waarde van het sociaal vastgoed de bedrijfswaarde. De actuele waarde voor het commercieel vastgoed was voorheen ook de bedrijfswaarde. In het nieuwe stelsel is de actuele waarde de marktwaarde in verhuurde staat. Deze grondslag is voor zowel sociaal vastgoed als voor commercieel vastgoed nader toegelicht bij de grondslagen voor de waardering bij ‘Vastgoedbeleggingen’. De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen. Op basis van deze stelselwijziging is het vermogen per 1 januari herrekend. Het eigen vermogen is toegenomen met een bedrag € 980.421.000,-. Eigen vermogen per 1 januari 2012, voor stelselwijziging (x € 1.000):

434.745

Materiële vaste activa (model oud): - Onroerende en roerende zaken in exploitatie - Onroerende zaken verkoop onder voorwaarden - Onroerende zaken in ontwikkeling

-1.638.153 -36.717 -8.999





-1.683.869

Vastgoedbeleggingen (model nieuw): - Commercieel vastgoed in exploitatie - Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging - Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

404.981 2.237.679 36.717 672

2.680.049

Financiële vaste activa

-26.010

Voorraden

-1.888



Voorzieningen

5.439

Overlopende activa

6.700

Eigen vermogen per 1 januari 2012, na stelselwijziging

1.415.166



Financiële vaste activa

Onder het nieuwe stelsel wordt - zoals hiervoor toegelicht - de actuele waarde voor het sociaal vastgoed en voor commercieel vastgoed bepaald met de marktwaarde in verhuurde staat, hetgeen zowel invloed heeft op de waar­ dering van het bezit in Stichting Woonformatie Ypenburg als ook invloed heeft op de belastinglatentie.

66



Voorraden

Betreft een reclassificatie binnen de beginbalans van 2012 waarbij 2 projecten vanuit voorraden naar onroerende zaken in ontwikkeling zijn gereclassificeerd. Deze projecten zijn in 2012 gewaardeerd op marktwaarde.

Overlopende activa

Op basis van zeggenschap heeft Stadion een aandeel in het onderhoudsfonds per VvE. Dit aandeel is met ingang van boekjaar 2012 opgenomen onder de overlopende activa. In voorgaande jaren vermelde Staedion haar aandeel in het onderhoudsfonds onder de post in de Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen in haar jaar­ rekening.

Voorzieningen

De voorziening voor onrendabele investeringen wordt bepaald aan de hand van de gewijzigde actuele waarde (zoals hiervoor toegelicht). Tevens heeft de gewijzigde actuele waarde ook invloed op de voorziening latente belasting­ verplichtingen. Het resultaat over 2011 is als gevolg van de stelselwijziging afgenomen met € 150,5 miljoen tot een bedrag van - € 62,5 miljoen. De afname van het resultaat over 2011 als gevolg van de stelselwijziging kan als volgt worden gespecificeerd: Resultaat over 2011, voor stelselwijziging:

88.030

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

443

Onderhoudslasten

500

Bijzondere waardeverminderingen vlottende activa Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

1.200 -148.089

Mutatie belastinglatenties

2.270

Resultaat deelnemingen Resultaat over 2011, na stelselwijziging



-6.833 -62.479

Presentatiewijzigingen

In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans is een aantal posten toegevoegd, zoals commercieel vastgoed in exploitatie en sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging (voorheen samengevoegd als onroerende en roerende zaken in exploitatie) en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (voorheen onroerende zaken in ontwikkeling). Ook is een nieuwe categorie vastgoedbeleggingen toegevoegd bij de activa, waar de hiervoor genoemde posten onderdeel van zijn. Tevens is voor de resultatenrekening naast een uitgebreider categoriaal model tevens een functioneel model als optie voorgeschreven. Staedion heeft gekozen voor het categorale model.

Schattingswijzigingen

Bij de bepaling van de bedrijfswaarde welke nu nog uitsluitend als aanvullende informatie is opgenomen in de toelichting is de schatting van de levensduur en de restwaarde bepaald aan de hand van de good practice uit de Handreiking voor het toepassen van de RJ 645 (2011). Bij toepassing van de oude schattingen was de bedrijfswaarde € 98.615.000 lager geweest.

Grondslagen voor consolidatie

De geconsolideerde jaarrekening omvat de financiële gegevens van de toegelaten instelling en haar groepsmaatschappijen en andere rechtspersonen waarop overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend dan wel waarover de centrale leiding bestaat. Groepsmaatschappijen zijn deelnemingen waarin de toegelaten instelling een meerderheidsbelang heeft, of waarin op een andere wijze een beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Bij de bepaling of beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend, worden financiële instrumenten die potentiële stemrechten bevatten en direct kunnen worden uitgeoefend betrokken. Nieuw verworven deelnemingen worden in de consolidatie betrokken vanaf het tijdstip waarop beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie betrokken tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed.

67

In de geconsolideerde jaarrekening zijn de onderlinge schulden, vorderingen en transacties geëlimineerd, evenals de binnen de groep gemaakte winsten en verliezen. De groepsmaatschappijen zijn integraal geconsolideerd, waarbij het minderheidsbelang van derden afzonderlijk tot uitdrukking is gebracht.

Omvang van de consolidatie

De geconsolideerde jaarrekening omvat Staedion te Den Haag, Staedion Vastgoed Holding B.V. te Den Haag, WOM Stationsbuurt-Oude Centrum C.V. te Den Haag, Reva C.V. en Reva Beheer B.V. te Den Haag en Rozenburg Kwartier B.V. te Den Haag. In de consolidatie van Staedion Vastgoed Holding B.V. zijn de volgende vennootschappen geconsolideerd: Bo.Trans B.V., Bo.Mor B.V., Bo.Moer B.V., Sta.Pro1 B.V., Argion Beheer B.V., Energiek B.V., Invex B.V., N.V. Stedelijk Belang, S.B. Theaterproject B.V.

Financiële instrumenten

Financiële instrumenten omvatten handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te bepalen posten. Financiële instrumenten kunnen tevens in contracten besloten afgeleide financiële instrumenten (derivaten) bevatten. Deze worden door Staedion gescheiden van het basiscontract en apart verantwoord indien de econo­ mische kenmerken en risico’s van het basiscontract en het daarin besloten derivaat niet nauw verwant zijn, indien een apart instrument met dezelfde voorwaarden als in het contract besloten derivaat aan de definitie van een derivaat zou voldoen en het gecombineerde instrument niet wordt gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening. Financiële instrumenten, inclusief de van de basiscontracten gescheiden afgeleide financiële instrumenten, worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde. Indien instrumenten niet zijn gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en verliesrekening, maken eventuele direct toerekenbare transactie­ kosten deel uit van de eerste waardering. In contracten besloten financiële instrumenten die niet worden gescheiden van het basiscontract worden verwerkt in overeenstemming met het basiscontract. Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd.

Verstrekte leningen en overige vorderingen

Verstrekte leningen en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.

Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële verplichtingen

Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële verplichtingen worden na eerste opname gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverentemethode. De aflossingsverplichtingen voor het komend jaar van de langlopende schulden worden opgenomen onder kortlopende schulden.

Afgeleide financiële instrumenten

Afgeleide instrumenten worden gewaardeerd op kostprijs of lagere marktwaarde, tenzij hedge accounting onder het kostprijs hedge model wordt toegepast. Indien kostprijs hedge accounting wordt toegepast vindt eerste waardering plaats tegen reële waarde. Zolang het afgeleide instrument betrekking heeft op afdekking van het specifieke risico van toekomstige transactie die naar verwachting zal plaatsvinden, vindt geen herwaardering van dit instrument plaats. Zodra de verwachte toekomstige transactie leidt tot verantwoording in de winst- en verliesrekening, wordt de met het afgeleide instrument samenhangende winst of het met het afgeleide instrument samenhangende verlies in de winst- en verliesrekening verwerkt. Indien de afgedekte positie van een verwachte toekomstige transactie leidt tot de opname in de balans van een nietfinancieel actief past de onderneming de kostprijs van dit actief aan met de afdekkingsresultaten die nog niet in de winst- en verliesrekening zijn verwerkt. Indien afgeleide instrumenten aflopen of worden verkocht, worden de afdekkingsrelaties beëindigd. De cumulatieve winst of het cumulatieve verlies die tot dat moment nog niet in de winst- en verliesrekening was verwerkt, wordt als overlopende post in de balans opgenomen totdat de afgedekte transacties plaatsvinden. Indien de transacties naar 68

verwachting niet meer plaatsvinden, wordt de cumulatieve winst of het cumulatieve verlies overgeboekt naar de winst- en verliesrekening. Indien afgeleide instrumenten niet langer voldoen aan de voorwaarden voor hedge accounting, maar het financiële instrument niet wordt verkocht, wordt ook de hedge accounting beëindigd. Dan dient het financiële instrument tegen kostprijs of lagere marktwaarde te worden verwerkt. De onderneming documenteert de hedgerelaties in generieke hedgedocumentatie en toetst periodiek de effectiviteit van de hedgerelaties door vast te stellen dat geen sprake is van overhedges. Een verlies als gevolg van een overhedge wordt op basis van kostprijs of lagere marktwaarde direct in de winst- en verliesrekening verwerkt.

Voorwaarden aan hedge accounting

De onderneming documenteert de hedgerelaties en toetst periodiek de effectiviteit van de hedgerelaties door vast te stellen dat er sprake is van een effectieve hedge respectievelijk dat er geen sprake is van overhedges. De effectiviteitstest vindt plaats door vergelijking van de kritische kenmerken van het afdekkingsinstrument met de afgedekte positie. Indien sprake is van een overhedge wordt de hiermee samenhangende waarde op basis van kostprijs of lagere marktwaarde direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

In contracten besloten afgeleide instrumenten

Besloten afgeleide instrumenten in contracten worden door de onderneming niet afgescheiden van het basis­ contract en niet apart verantwoord, maar toegelicht onder het betreffende balanshoofd.

Bijzondere waardeverminderingen financiële activa

Een financieel actief dat niet tegen reële waarde wordt verantwoord met waardewijzigingen in de winst-en-verlies­ rekening wordt op iedere verslagdatum beoordeeld om te bepalen of er objectieve aanwijzingen bestaan dat het actief een bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. Een financieel actief wordt geacht onderhevig te zijn aan een bijzondere waardevermindering indien er objectieve aanwijzingen zijn dat na de eerste opname van het actief zich een gebeurtenis heeft voorgedaan die een negatief effect heeft gehad op de verwachte toekomstige kasstromen van dat actief en waarvan een betrouwbare schatting kan worden gemaakt. Objectieve aanwijzingen dat financiële activa onderhevig zijn aan een bijzondere waardevermindering omvatten het niet nakomen van betalingsverplichtingen en achterstallige betaling door een debiteur, herstructurering van een aan de onderneming toekomend bedrag onder voorwaarden die de onderneming anders niet zou hebben overwogen, aanwijzingen dat een debiteur of emittent failliet zal gaan en het verdwijnen van een actieve markt voor een bepaald effect. Aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen van vorderingen en beleggingen die door de onderneming worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs worden zowel op het niveau van specifieke activa als op collectief niveau in aanmerking genomen.Van alle individueel significante vorderingen en beleggingen wordt beoordeeld of deze specifiek onderhevig zijn aan bijzondere waardevermindering. Alle individueel significante vorderingen en beleggingen waarvan is vastgesteld dat deze niet specifiek onderhevig zijn aan bijzondere waarde­ vermindering worden vervolgens collectief beoordeeld op een eventuele waardevermindering die zich al heeft voorgedaan maar nog niet is vastgesteld. Van individueel niet significante vorderingen wordt collectief beoordeeld of deze onderhevig zijn aan bijzondere waardevermindering door samenvoeging van vorderingen met vergelijkbare risicokenmerken. Bij de beoordeling van de collectieve waardevermindering gebruikt de onderneming historische trends met betrekking tot de waarschijnlijkheid van het niet nakomen van betalingsverplichtingen, het tijdsbestek waarbinnen incassering plaatsvindt en de hoogte van gemaakte verliezen. De uitkomsten worden bijgesteld als de ondernemingsleiding van oordeel is dat de huidige economische en kredietomstadigheden zodanig zijn dat het waarschijnlijk is dat de daadwerkelijke verliezen hoger dan wel lager zullen zijn dan historische trends suggereren. Een bijzonder waardeverminderingsverlies met betrekking tot een tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd financieel actief wordt berekend als het verschil tussen de boekwaarde en de lagere marktwaarde van het actief. Verliezen worden opgenomen in de winst-en-verliesrekening. Rente op het aan een bijzondere waardevermindering onderhevige actiefblijft verantwoord worden via oprenting van het actief.

69

Bijzondere waardeverminderingsverliezen onder de (geamortiseerde) kostprijs van de beleggingen in effecten die tegen reële waarde worden gewaardeerd, met verwerking van waardewijzigingen in het eigen vermogen, worden direct ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord. Als in een latere periode het actief, onderhevig aan een bijzondere waardevermindering, stijgt en het herstel objectief in verband kan worden gebracht met een gebeurtenis die plaatsvond na de opname van het bijzondere waardeverminderingsverlies wordt het bedrag uit hoofde van het herstel opgenomen in de winst-en-verliesrekening.

Classificatie vastgoed naar typologie

Sociaal vastgoed omvat de woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschap­ pelijk vastgoed en overige sociaal vastgoed. Commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsonroerend goed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van BZK wordt vast­ gesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-,onderwijs-en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatsteun voor toegelaten instellingen. De classificatie heeft plaatsgevonden naar de stand per 31 december van het verslagjaar.

Kwalificatie sociaal vastgoed

Het beleid van de toegelaten instelling is gericht op het realiseren van een zo optimaal mogelijk rendement ten behoeve van volkshuisvestelijke doelen. Dit beleid is nader geduid in het volkshuisvestelijk verslag onder het hoofdstuk 1 Bedrijfsstrategie. Relevante aspecten van het beleid ten behoeve van de kwalificatie zijn: • Een belangrijke randvoorwaarde bij het gevoerde financieel beleid is waardecreatie binnen de vastgoedportefeuille; • Er is sprake van een actief verkoopbeleid als onderdeel van het portefeuille -transformatiebeleid. Dit beleid resulteert erin dat een substantieel deel van de voorraad bestaand bezit is aangemerkt als ‘verkoopvijver’; • Als gevolg van het verkoopbeleid wordt bij mutatie een leegstaande woning binnen de verkoopvijver te koop aangeboden; • Het gevoerde financieel beleid is gericht op het versterken en een goede allocatie van het eigen vermogen; • Bij mutatie wordt de huurprijs aangepast naar hetgeen maximaal mogelijk en passend is voor de bewoner. Door een goede samenwerking met de Gemeenten waarin Staedion werkzaam is, is het beleid uitvoerbaar. De totale portefeuille sociaal vastgoed is op basis van bovenstaand beleid gekwalificeerd als vastgoedbelegging. Materiële vaste activa

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Deze activa zijn gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen zijn berekend volgens het lineaire systeem. Op bedrijfsterreinen wordt niet afgeschreven. De volgende afschrijvingstermijnen worden hierbij gehanteerd: Gebouwen:

50 jaar

Onroerende installaties: 10 - 20 jaar Overige roerende zaken: 5 - 10 jaar

70

Vastgoedbeleggingen

Commercieel vastgoed in exploitatie

Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit doel de marktwaarde in verhuurde staat.

Marktwaarde in verhuurde staat

De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. Onder punt 2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie zijn de gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten nader toegelicht.

Kasstroomgenerende eenheid

Het interne beleid en de bedrijfsvoering van de toegelaten instelling is gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroomgenerende eenheid) sluit hierbij aan.

Uitgaven na eerste verwerking

De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenererende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten en verantwoord als investering. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake is van een bijzonder waardeveminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenerende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking op hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord onder de post ‘niet gerealiseerde waarde - veranderingen vastgoedportefeuille’ . Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht.

Waardemutatie

De waardemutaties in commercieel vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst- en verliesrekening in de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verantwoord.

Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging

Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit doel de marktwaarde in verhuurde staat.

Marktwaarde in verhuurde staat

De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. Onder punt 2.2 Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging zijn de gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten nader toegelicht.

Kasstroomgenerende eenheid

Het interne beleid en de bedrijfsvoering van de toegelaten instelling is gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroomgenerende eenheid) sluit hierbij aan.

71



Uitgaven na eerste verwerking

De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenerende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten en verantwoord als investering. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake van een bijzonder waardeveminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenerende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking op hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post ‘niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’ . Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengenDe overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht.

Waardemutatie

De waardemutaties in commercieel vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst- en verliesrekening in de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verantwoord.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

De onroerende zaken die in het kader van een regeling verkoop onder voorwaarden zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de toegelaten instelling een terugkooprecht of - plicht kent worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste verwerking). De actuele waarde na eerste verwerking is de marktwaarde op basis van de regeling verkoop onder voorwaarden. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtwaarde wordt aan de creditzijde van de balans onder de lang­ lopende schulden schulden een terugkoopverplichting opgenomen. Deze schuld is een inschatting, gebaseerd op de reële waarde ontwikkeling van het achterligginde actief. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd in overeenstemming met de contractvoorwaarden. De waardemutaties in onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden rechtstreeks in de winst- en verlies­ rekening in de post “Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille” verantwoord. De waarde­ mutaties inzake de terugkoopverplichting worden rechtstreeks in de winst- en verliesrekening in de post “Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden”verantwoord.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreffen ingrijpende investeringen in bestaande complexen en investeringen in nieuwe verhuureenheden. Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en toe­gerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorzieningen voor niet-gedekte kosten en risico’s op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord onder de post ‘niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend aan kwalificerende activa. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gewogen gemiddelde rentevoet van de aangetrokken leningen. De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbetering of herstruc­ tureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het projectbesluit in het besluitvormingsproces van de toegelaten instelling. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans. 72

In het geval de geschatte marktwaarde in verhuurde staat van het project op een hoger niveau ligt dan de geschatte totale projectkosten vindt de toerekening van deze waardemutatie plaats naar rato van de verrichte prestaties bij de uitvoering van het project (‘percentage of completion’-methode) per balansdatum op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Deze waardemutaties wordt rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst- en verliesrekening in de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille” verantwoord. Financiële vaste activa

Deelnemingen

Deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de nettovermogenswaarde. Bij de bepaling van de nettovermogenswaarde worden de waarderingsgrondslagen van de toegelaten instelling gehanteerd. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer de toegelaten instelling garant staat voor de schulden van de betreffende deelneming wordt een voorziening gevormd. Deze voorziening wordt primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming gevormd en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door de toegelaten instelling ten behoeve van deze deelneming. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of duurzaam lagere bedrijfswaarde. De leningen aan niet-geconsolideerde deelnemingen worden opgenomen tegen nominale waarde, verminderd met met bijzondere waardeverminderingsverliezen. De grondslagen voor overige financiële vaste activa zijn opgenomen onder het hoofdstuk Financiële instrumenten. Dividenden worden verantwoord in de periode waarin zij betaalbaar worden gesteld. Rentebaten worden verantwoord in de periode waartoe zij behoren, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost. Eventuele winsten of verliezen worden verantwoord onder financiële baten en lasten.

Bijzondere waardeverminderingen

Vaste activa, niet zijnde vastgoedbeleggingen, met een lange levensduur dienen te worden beoordeeld op bijzondere waardeverminderingen wanneer wijzigingen of omstandigheden zich voordoen, die doen vermoeden dat de boekwaarde van een actief niet terugverdiend zal worden. De terugverdienmogelijkheid van activa die in gebruik zijn, wordt bepaald door de boekwaarde van een actief te vergelijken met de geschatte contante waarde van de toekomstige nettokasstromen die het actief naar verwachting zal genereren. Wanneer de boekwaarde van een actief hoger is dan de geschatte contante waarde van de toekomstige kasstromen, worden bijzondere waardeverminderingen verantwoord voor het verschil tussen de boekwaarde en de realiseerbare waarde. Voorraden

Vastgoed bestemd voor de verkoop

De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen die ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht De voorraad opgeleverde nieuwbouwwoningen wordt gewaardeerd tegen de bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, inclusief geactiveerde rente, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

Op moment dat grond- en ontwikkelposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt overheveling plaats van voorraad grond- en ontwikkelposities naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop betreffen investeringen in bouwterreinen en bouwwerken voor eigen rekening en risico bestemd voor de verkoop. De investeringen worden bij de start als Vastgoed in ontwikkeling 73

bestemd voor de verkoop geclassificeerd. Wanneer eenheden verkocht zijn wordt dat deel van de investering als onderhanden projecten geclassificeerd. In de waardering van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop worden de kosten die direct betrekking hebben op het project (zoals personeelskosten voor werknemers direct werkzaam aan het project, kosten van grond en terreinen), de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project (onder meer verzekeringskosten, kosten van ontwerp en technische assistentie en rente op schulden over het tijdvak dat aan het project kan worden toegerekend) en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, begrepen. Verwachte verliezen op vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop worden onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening als last verwerkt.

Voorraad materialen

De voorraad materialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengst waarde.

Voorraad grond- en ontwikkelposities

De voorraad grond- en ontwikkelposities wordt gewaardeerd tegen aanschafwaarde en bijkomende kosten. Op het moment dat grond- en ontwikkelposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt overheveling plaats naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie/vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop/ onderhanden projecten. Als de grond- en ontwikkelposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de opbrengst waarde lager is dan de geactiveerde kosten, dan wordt deze waardevermindering ten laste van het resultaat verantwoord. Hiertoe wordt de waarde van de grond- en ontwikkelposities periodiek getoetst aan de marktwaarde.

Onderhanden projecten

In de waardering van onderhanden projecten worden de kosten die direct betrekking hebben op het project (zoals personeelskosten voor werknemers direct werkzaam aan het project, kosten van grond en terreinen), de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project (onder meer verzekeringskosten, kosten van ontwerp en technische assistentie en rente op schulden over het tijdvak dat aan het project kan worden toegerekend) en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, begrepen. De toerekening van opbrengsten, kosten en winstneming op onderhanden projecten geschiedt naar rato van de verrichte prestaties bij de uitvoering van het werk (‘percentage of completion’-methode) per balansdatum op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, worden als activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten. Verwachte verliezen op onderhanden projecten worden onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening als last verwerkt. De gedeclareerde termijnen worden in mindering gebracht op het onderhanden projecten. Indien op projectniveau de gedeclareerde termijnen de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de kortlopende schulden aan de creditzijde van de balans.

Vorderingen

De grondslagen voor de waardering van vorderingen zijn beschreven onder het hoofdstuk Financiële instrumenten. Groepsvermogen

Eigen vermogen

Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als eigenvermogens­ instrumenten, worden gepresenteerd onder het eigen vermogen. Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als een financiële verplichting, worden gepresenteerd onder schulden. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot deze financiële instrumenten worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord als kosten of opbrengsten.

Minderheidsbelang derden

Het minderheidsbelang derden wordt gewaardeerd op het aandeel van derden in de nettovermogenswaarde, zo veel mogelijk bepaalt overeenkomstig de waarderingsgrondslagen van de toegelaten instelling.

74

Voor zover de betreffende groepsmaatschappij een negatieve nettovermogenswaarde heeft, worden de negatieve waarde en overige toekomstige verliezen niet toegewezen aan het aandeel van derden, tenzij deze medeaandeelhouders een feitelijke verplichting hebben en in staat zijn om de verliezen aan te zuiveren. Zodra de nettovermogens­ waarde van de groepsmaatschappij wederom positief is, worden resultaten toegekend aan het aandeel derden.

Voorzieningen

Voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale of contante waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen en verliezen af te wikkelen. Een voorziening wordt in de balans opgenomen, wanneer er sprake is van: • een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting, die het gevolg is van een gebeurtenis in het verleden ; en • waarvan een betrouwbare schatting kan worden gemaakt; en • het waarschijnlijk is dat voor afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is.

Voorzieningen voor onrendabele investeringen en herstructurering

Voor de toelichting van de waarderingsgrondslag voor het bepalen van de voorziening voor onrendabele investeringen en herstructurering wordt verwezen naar de post ‘vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie’. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen aan de creditzijde van de balans. De voorziening voor onrendabele investeringen is gewaardeerd tegen nominale waarde. Overige voorzieningen

Krachtwijken

De voorziening heeft betrekking op een investeringsprogramma waaronder ondergrondse vuilcontainers en open verbrandingstoestellen (CO2 reductie). De voorziening wordt gewaardeerd tegen nominale waarde.

Energielevering (Aardwarmte Den Haag VOF)

Ter dekking van een mogelijk faillissement van de Aardwarmte Den Haag VOF zijn de risico’s gekwantificeerd. De voorziening heeft o.a. betrekking op de kapitaalstortingen, aansluitkosten, terugbetaling subsidies en overige claims en verplichtingen. De voorziening wordt gewaardeerd tegen nominale waarde.

Overige

De voorziening is opgenomen tegen nominale waarde.

Langlopende schulden

De waardering van langlopende schulden is toegelicht onder het hoofdstuk Financiële instrumenten. Voor de post “Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden” wordt verwezen naar hetgeen onder “Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden” is opgenomen.

Kortlopende schulden

De waardering van kortlopende schulden is toegelicht onder het hoofdstuk Financiële instrumenten. Opbrengstverantwoording

Huuropbrengsten

Hieronder zijn opgenomen de opbrengsten voortvloeiend uit de met huurders gesloten huurovereenkomsten. Huuropbrengsten worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen op basis van de duur van de overeenkomst. De huren worden jaarlijks binnen de wettelijke kaders verhoogd in overeenstemming met het huurbeleid van de toegelaten instelling.

Opbrengsten servicecontracten

Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders ter dekking van gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

75



Overheidssubsidies

Overheidssubsidies worden aanvankelijk in de balans opgenomen als vooruitontvangen baten, zodra er redelijke zekerheid bestaat dat zij zullen worden ontvangen en dat de toegelaten instelling zal voldoen aan de daaraan verbonden voorwaarden. Subsidies ter compensatie van door de toegelaten instelling gemaakte kosten worden systematisch als opbrengsten in de winst-en-verliesrekening opgenomen in dezelfde periode als die waarin de kosten worden gemaakt. Subsidies ter compensatie van de toegelaten instelling voor de kosten van een actief worden systematisch in de winsten verliesrekening opgenomen gedurende de gebruiksduur van het actief.

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

Het netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille bevat de posten verkoopresultaat bestaand bezit en verkoop­ resultaat koopprojecten.

Verkoopresultaat bestaand bezit

De post verkoopresultaat bestaand bezit betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de actuele waarde met betrekking tot de verkochte huurwoningen. Opbrengsten uit de verkoop van onroerende zaken worden in de winst- en verliesrekening verwerkt wanneer de belangrijke risico’s en voordelen van eigendom aan de koper zijn overgedragen, de inning van de verschuldigde vergoeding waarschijnlijk is, de hiermee verband houdende kosten betrouwbaar kunnen worden ingeschat en er geen sprake is van aanhoudende managementbetrokkenheid bij de onroerende zaken. Opbrengsten van de verkochte huurwoningen worden verantwoord op het moment van juridische levering (passeren transportakte).

Verkoopresultaat koopprojecten

De post verkoopresultaat koopprojecten betreft het saldo van de netto omzet koopprojecten, de wijziging in vastgoed in in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten, en het uitbesteed werk. Zodra een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van het resultaat van een onderhanden project, worden de projectopbrengsten en -kosten als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening verwerkt naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Onder projectopbrengsten wordt verstaan de in het contract overeengekomen opbrengsten vermeerderd met eventuele opbrengsten op grond van meer- of minderwerk, claims en vergoedingen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat de opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden bepaald. De mate waarin prestaties van een onderhanden project zijn verricht wordt bepaald aan de hand van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Indien het resultaat van een onderhanden project niet betrouwbaar kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten slechts verwerkt tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald. Verwachte verliezen op projecten worden onmiddellijk in de winst- en verliesrekening opgenomen. De wijziging in vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten bestaat uit de opgenomen bestede kosten en resultaatverantwoording in het betreffende jaar met betrekking tot onderhanden projecten waarop in mindering, de gefactureerde termijnen van de opgeleverde onderhanden projecten zijn gebracht en uit de opgenomen bestede kosten en verwachte verliezen in het betreffende jaar met betrekking tot vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop. De omzet van de verkochte nieuwbouwkoopwoningen wordt verantwoord bij oplevering van een (deel)project en bestaat uit de gefactureerde termijnen onder aftrek van kortingen en de over de omzet geheven omzetbelasting. Kosten uitbesteed werk betreft de direct aan de onderhanden projecten toerekenbare kosten.

Geactiveerde productie eigen bedrijf

De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.

76

Bedrijfslasten

Personeelsbeloningen/pensioenen

Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum reeds betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terug­ betaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen ten opzichte van fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouwbaar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciete of impliciete) toezeggingen aan de werknemers. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante waarde van de bedragen die nood­ zakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen. Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering opgenomen als de toegelaten instelling de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot naar de toegelaten instelling zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld.

Onderhoudslasten

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Onder deze post worden de kosten ten behoeve van planmatig onderhoud, mutatie onderhoud, serviceonderhoud en contractonderhoud verantwoord.Het onderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief, dan wel wettelijke vereisten.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Hieronder zijn begrepen de waardeveranderingen met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie en sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging (aankopen en renovatie), vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie en onroerende zaken verkocht onder voorwaarden.

Belastingen

Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Voor latente belastingen wordt een vordering danwel voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil danwel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. 77

Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Latenties worden gewaardeerd tegen contante waarde. Saldering van latenties vindt indien en voor zover de corporatie bevoegd is tot saldering en simultane afwikkeling en tevens het stellige voornemen om dit te doen.

Resultaat deelnemingen

Het resultaat deelnemingen omvat het aandeel van de toegelaten instelling in de resultaten van deze deelnemingen. Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen de toegelaten instelling en de nietgeconsolideerde deelnemingen en tussen niet-geconsolideerde deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden, zijn niet verwerkt voor zover deze als niet gerealiseerd kunnen worden beschouwd. De resultaten van deelnemingen die gedurende het boekjaar zijn verworven of afgestoten worden vanaf het verwervingsmoment respectievelijk tot het moment van afstoting verwerkt in het resultaat van de toegelaten instelling.

Kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de indirecte methode. Bij deze methode wordt het bedrijfsresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de posten van het werkkapitaal en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). Kasstromen uit financiële afgeleide instrumenten die worden verantwoord als kostprijshedges worden in dezelfde categorie ingedeeld als de kasstromen uit de afgedekte balansposten. Kasstromen uit financiële derivaten waarbij hedge accounting niet langer wordt toegepast, worden consistent met de aard van het instrument ingedeeld vanaf de datum waarop de hedge accounting is beëindigd.

Bepaling reële waarde financiële instrumenten

Een aantal grondslagen en toelichtingen in de jaarrekening van de toegelaten instelling vereisen de bepaling van de reële waarde van zowel financiële als niet-financiële activa en verplichtingen. Ten behoeve van waarderings- en informatieverschaffingsdoeleinden is de reële waarde op basis van de volgende methoden bepaald. Indien van toepassing wordt nadere informatie over de uitgangspunten voor de bepaling van de reële waarde vermeld bij het onderdeel van deze toelichting dat specifiek op het betreffende actief of de betreffende verplichting van toepassing is.

Handels- en overige vorderingen

De reële waarde van handels- en overige vorderingen is gelijk aan de contante waarde van de toekomstige kasstromen.

Derivaten

De reële waarde van renteruilcontracten wordt bepaald door de verwachte kasstromen, gedisconteerd, tegen actuele rentes waarin een opslag is opgenomen voor de relevante risico’s, contant te maken.

Niet-afgeleide financiële verplichtingen

De reële waarde van niet-afgeleide financiële verplichtingen wordt berekend op basis van de contante waarde van toekomstige aflossingen en rentebetalingen, gedisconteerd tegen de gemiddelde actuele rentevoet voor vergelijkbare leningen ultimo 2012.

78

Toelichting op de balansposten (x € 1.000,-) ACTIVA Vaste activa 1 Materiële vaste activa 1.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van

de exploitatie





Bedrijfs-

Overige

gebouwen

roerende



zaken



Stand 1 januari 2012: - Verkrijgingprijzen

Totaal

15.343

18.370

33.713

-8.939

-11.115

-20.054

6.404

7.255

13.659

1.229

- Cumulatieve afschrijvingen (inclusief bijzondere waarde verminderingen) Boekwaarde Mutaties in het boekjaar: - Investeringen



1.229

- Desinvesteringen

-100



-100

- Afschrijvingen

-703

-2.963

-3.666

Saldo

-803

-1.734

-2.537

15.343

19.599

34.942

verminderingen)

-9.742

-14.078

-23.820

Boekwaarde

5.601

5.521

11.122

Stand per 31 december 2012: - Verkrijgingprijzen - Cumulatieve afschrijvingen (inclusief bijzondere waarde-

2 Vastgoedbeleggingen 2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie

2012

Stand per 1 januari - Aanschafprijs





- Cumulatieve waardeveranderingen





196.666 208.315

Marktwaarde





404.981

- Aankopen in commercieel vastgoed in exploitatie





209

- Investeringen in commercieel vastgoed in exploitatie





2.544

- Desinvesteringen





-2.513

- Waardeveranderingen





11.024

Saldo





11.264

- Aanschafprijs





196.906

- Cumulatieve waardeveranderingen





219.339

Marktwaarde





416.245



282.115

Mutaties in het boekjaar:

Stand per 31 december

Saldo van de herwaarderingen (cumulatieve bedrag aan ongerealiseerde waardestijging)

Actuele waarde

De actuele waarde van de commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt € 416.245.000 (2011: € 404.981.000). De waarde van de totale vastgoedportefeuille in exploitatie eind 2012 bedraagt (2,611 miljard) en is licht gedaald ten opzichte van waarde van de vastgoedportefeuille eind 2011 (€ 2,642 miljard).

79

De mutatie in de portefeuille wordt hoofdzakelijk door de onderstaande parameters en uitgangspunten veroorzaakt. Wijzigingen in parameters woningen die de grootste effecten tot gevolg hebben: - Contracthuur

stijging van 45 mln

- Max redelijke huur

stijging van 21 mln

- Exit yield doorexploiteren

daling van 23 mln

- Vrije verkoopwaarde

daling van 54 mln

- Overdrachtskosten

stijging van 30 mln

- Mutatiegraad uitponden

daling van 18 mln

- Onderhoudskosten

daling van 15 mln

- Overige mutaties

daling 4 mln

Wijzigingen in parameters BOG die de grootste effecten tot gevolg hebben: - Inflatiecorrectie

daling van 3 mln

- Disconteringsvoet

daling van 3 mln

- Markthuurwaardeaanpassing

daling van 2 mln

- Overeenkomstige contracten

stijging van 2 mln

- Overigen

daling 1 mln

Wijzigingen in parameters parkeerplaatsen die de grootste effecten tot gevolg hebben: - Contracthuur

stijging van 0,5 mln

- Disconteringsvoet

stijging van 0,5 mln

Naast bovengenoemde parameters is het investerings- en desinvesteringsprogramma van Staedion van invloed op de waardeontwikkeling. Dit betreft het geheel van sloop, nieuwbouw, aankoop, verkoop en mutaties in vastgoed in verbindingen en bedraagt in totaal € 7,4 miljoen. De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De actuele waarde is berekend met behulp van en deelname aan de IPD/Aedex. Met dit systeem wordt de marktwaarde in verhuurde staat van de vastgoedportefeuille bepaald. De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen. Onder marktwaarde in verhuurde staat: Het bedrag dat het complex bij complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Om de uiteindelijke marktwaarde in verhuurde staat te bepalen worden de kopers kosten (genormeerd op 2% overdrachtskosten) in mindering gebracht. Voor het bepalen van de marktwaarde maakt het IPD/Aedex rekenmodel gebruik van een Discounted Cash Flow (DCF). Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar zo goed mogelijk de inkomsten en uitgaven worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar. Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Bij uitponden is de veronderstelling dat zo snel mogelijk tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex eerst in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De eigen in het verleden gerealiseerde kosten worden dus niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCF 80

berekening gestreefd naar opbrengstenmaximalisatie. Eigen voorgenomen huurbeleid wordt dus ook niet ingerekend naar de toekomst. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde”. De belangrijkst gehanteerde parameters bij de bepaling van de marktwaarde zijn: • disconteringsvoet van 8,2%; • exit yield na 15 jaar van 7,56% gebaseerd op de huur/leegwaarde verhouding en mutatiegraad bij door exploiteren; • exit yield na 15 jaar van 8,06% gebaseerd op de huur/leegwaarde verhouding bij uitponden. De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit een vast basisdeel dat bestaat uit een 24 maands gemiddelde van de 10 jaars EURO IRS (Interest Rate Swap). Op deze basis komt een opslag waarin risico’s tot uiting komen die onder andere betrekking hebben op de algemene risico’s voor het investeren in onroerend goed, locatiespecifieke risico’s en segmentspecifieke risico’s. Voor 2012 bedraagt de basis IRS 2,51% (2011: 3,06%) en de risico-opslag 5,7% (2011: 5,0%) hetgeen resulteert in een gewogen gemiddelde disconteringsvoet van 8,2% (2011: 8,1%). Voor de verschillende typen vastgoed en locaties (wijken) worden gedifferentieerde percentages aangehouden met een bandbreedte van 7,5% tot 8,75% (2011: 7,5% tot 8,75%). Binnen de genoemde bandbreedte is de disconteringsvoet ten overstaande van 2011 met 0,25% verhoogd. De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Veroudering is grofweg in drie typen te onderscheiden: 1. locatieveroudering 2. economische / markttechnische veroudering, en 3. technische veroudering. Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de 15-jaars periode wil (ver)kopen. Er wordt dus meer rendement gevraagd dan in jaar 1 van de exploitatieperiode. Uitgangspunt is dan ook dat het Bruto Aanvangs Rendement lager ligt dan de exit yield. Het tweede uitgangspunt is gerelateerd aan de potentie van een object aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Hierbij zijn de mate waarin uitponding in het object heeft plaats gevonden, de bouwperiode en de locatie van invloed. De gehanteerde exit yields liggen tussen de 7% en 8,5%. De eindwaarde wordt berekend door de jaarlijkse huuropbrengst te delen door de exit yield. De op de markt, waarop de toegelaten instellingen actief, gebaseerde aannames en uitgangspunten zijn tot stand gekomen in samenwerking met een extern taxateur.

Waarderingsmethode

Bij gebrek aan een actieve markt voor vastgoed in verhuurde staat of een actieve markt waarvan de waarde van vastgoed in verhuurde staat kan worden afgeleid, wordt de reële waarde van vastgoed in exploitatie gebaseerd op een modelmatige, op kasstromen gebaseerde methodiek. De basiskenmerken van de methodiek zijn als volgt: •D  e aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. •D  e overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is. •F  eiten en omstandigheden die kunnen worden gekwalificeerd als verplichtingen die niet specifiek aan het vastgoed zijn toe te rekenen zijn niet opgenomen in de waardering van het vastgoed. •H  et rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar (de zogenaamde exit yield).

Gehanteerde werkwijze validaties/taxaties

Jaarlijks wordt de waardering van 33 1/3% van de portefeuille sociaal vastgoed in exploitatie door externe onafhankelijke taxateurs gevalideerd. Tevens wordt jaarlijks 33 1/3% van de portefeuille commercieel vastgoed in exploitie door externe onafhankelijke taxateurs getaxeerd. Bij de gehanteerde aannames en uitgangspunte n is door de taxateur een aannemelijkheidsverklaring verstrekt.

81



Gehanteerde scenario’s en variabelen

Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur geschiedt bij mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. De mutatiegraad wordt bepaald op basis van ervaringscijfers uit het verleden waarbij rekening wordt gehouden met mutatiegraad verhogende incentives naar de huurder. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde in verhuurde staat”, zijnde de reële waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaats vindt. Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De ingerekende initiële huur betreft de huidige contracthuur van het object. De kosten zijn afgeleid van de Vastgoed Exploitatiewijzer (VEX) en geven daarmee de kosten weer die noodzakelijk zijn om het object technisch in stand te houden tegen marktconforme beheerkosten. VEX normen worden gedifferen­tieerd naar type vastgoed en ouderdom van het object. Zonodig worden deze normen gecorrigeerd voor achterstallig onderhoud en nadere aan het vastgoed gerelateerde contractuele verplichtingen. De eigen in het verleden gerealiseerde kosten en voorgenomen (onderhouds)beleid worden hierbij niet naar de toekomst geprojec­ teerd en er wordt binnen de DCF berekening gestreefd naar opbrengsten maximalisatie. Tevens wordt rekening gehouden met de kosten van erfpacht en de te maken splitsingskosten in verband met verkoop. Indien sprake is van een sloopbesluit wordt dit besluit verwerkt indien meer dan 50% van de huurcontracten in het betreffende complex is beëindigd. De leegwaarde die wordt benut bij uitponden betreft de geschatte verkoopprijs van het object onder aftrek van de te maken kosten voor het verkoopgereed maken en directe transactiekosten waaronder courtage en provisie. Tevens worden de kosten koper hierbij betrokken.

Bedrijfswaarde

Om te voldoen aan artikel RJ 645.515 is hier ook de bedrijfswaarde opgenomen. De actuele waarde van het commer­ cieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt € 335.858.000 (2011: € 289.485.000). Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenheden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van de kasstroomgenererende eenheid. De kasstroomprognoses zijn ontleend aan de intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar behoudens de verwachte kosten van planmatig onderhoud. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren is uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huur­ stijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn van vijf jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. De bepaling van de restwaarde van de grond is gebaseerd op het huidige gebruik van de grond. De restwaarde van de grond aan het eind van de exploitatieduur is gebaseerd op de reële waarde onder aftrek van de te maken kosten sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting en bedraagt € 1.000 in het jaar van sloop. De reële waarde is gebaseerd op een vergelijkbare grond(kavel) geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. De verhuurdersheffing is alleen ingerekend voor 2013.

82

Bij de bedrijfswaardeberekening gelden voorts de volgende parameters: • j aarlijkse huurverhoging van 4% voor 2013, de jaren erna wordt een inflatievolgend huurbeleid gevolgd; • j aarlijkse huurderving van 2%; •m  utatiegraad van 7% en huurharmonisatie voor de eerste vijf jaar tot 90% van de maximaal redelijke huur; •d  e exploitatielasten, onderhoudslasten en de beheerlasten volgen de indices zoals aanbevolen door sector­ instituten, waarvoor de basis inflatievolgend is waarbij de onderhoudsindex oploopt tot 3% in 2018. Voor de overige exploitatielasten is een besparing van 1% ingerekend. Beheer/exploitatielasten en Onderhoudslasten Jaar

Prijsinflatie

2012

2,50%

Onderhoudsindex 1,75%

2013

2,75%

2,00%

2014

2,53%

2,30%

2015

2,37%

2,51%

2016

2,26%

2,66%

2017

2,18%

2,76%

2018 en verder

2,00%

3,00%

• v erwacht economische levensduur van de complexen, waarbij uitgegaan wordt van een minimale levensduur van 15 jaar; •d  isconteringsvoet van 5,25%, jaarlijks wordt door de sectorinstituten deze disconteringsvoet bepaald met in achtneming van de bepalingen van RJ 121; • k asstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionummerando model. Op 13 februari 2013 heeft het kabinet tezamen met een aantal tweede Kamerfracties afspraken gemaakt inzake de woningmarkt/bouwmarkt (het zogenaamde Woonakkoord). In dit Woonakkoord is onder andere opgenomen dat de corporaties over de jaren 2013 tot en met 2017 verhuurderheffing zullen gaan betalen. Dit betreft een bedrag van € 50 miljoen in 2013 oplopend van € 1,2 miljard in 2014 tot € 1,7 miljard in 2017. In het Woonakkoord is tevens opgenomen dat corporaties de jaarlijkse huurverhoging van bewoners tot een huishoudinkomen van EUR 33.000 met 1,5% boven inflatie, tussen € 33.000 en € 43.000 met 2% boven inflatie en boven € 43.000 met 4% boven inflatie mogen verhogen. De jaarlijkse inkomensafhankelijke huurverhoging zullen met ingang van 2015 worden vervangen door een stelsel gebaseerd op huursombenadering. Het kabinet komt eind 2014 met een nieuw voorstel hieromtrent. De wetsbehandeling van het Woonakkoord in de Eerste Kamer is op dit moment nog niet geheel afgerond. Het inrekenen van de inkomensafhankelijke huurverhoging over de resterende levensduur en de verhuurderheffing over de jaren 2013 tot en met 2017 heeft een positief effect op de bedrijfswaarde van € 244 miljoen.

Woningen bestemd voor de verkoop op korte termijn

Het aantal woningen behorend tot het commercieel vastgoed in exploitatie, welke zijn geclassificeerd voor de verkoop bedraagt 565. Het aantal woningen, welke naar verwachting komend jaar verkocht zullen worden, bedraagt 44. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt € 3.477.000 (opbrengst minus directe verkoopkosten); de boekwaarde van deze woningen bedraagt € 3.496.000.

Hypothecaire zekerheden

Het commercieel vastgoed in exploitatie is gedeeltelijk gefinancierd met leningen zonder borging van het Waarborg­ fonds Sociale Woningbouw. Het commercieel vastgoed is voor een bedrag van € 174 miljoen met hypothecaire zekerheden bezwaard.

83

2.2 Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging

2012

Stand per 1 januari - Aanschafprijs





1.441.847

- Cumulatieve waardeveranderingen





795.832

Marktwaarde





2.237.679

- Investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie





11.162

- Desinvesteringen





-6.750

- Waardeveranderingen





-47.074

Saldo





-42.662

- Aanschafprijs





1.446.259

- Cumulatieve waardeveranderingen





748.758

Marktwaarde





2.195.017



856.104

Mutaties in het boekjaar:

Stand per 31 december

Saldo van de herwaarderingen (cumulatieve bedrag aan ongerealiseerde waardestijging)

Actuele waarde

De actuele waarde van de sociaal vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt € 2.195.017.000 (2011: € 2.237.679.000). De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. Voor nadere toelichting omtrent de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat en de waardeverandering wordt verwezen naar punt 2.1 van de toelichting.

Bedrijfswaarde

Om te voldoen aan artikel RJ 645.515 is hier ook de bedrijfswaarde opgenomen. De actuele waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt € 1.522.347.000 (2011: € 1.348.669.000). Voor nadere toelichting omtrent de bepaling van de bedrijfswaarde wordt verwezen naar punt 2.1 van de toelichting.

Woningen bestemd voor de verkoop op korte termijn

Het aantal woningen behorend tot het sociaal vastgoed in exploitatie, welke zijn geclassificeerd voor de verkoop bedraagt 5072. Het aantal woningen, welke naar verwachting komend jaar verkocht zullen worden, bedraagt 157. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt € 14.959.000 (opbrengst minus directe verkoop­ kosten); de boekwaarde van deze woningen bedraagt € 11.133.000.

Hypothecaire zekerheden

Het sociaal vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen.

84

2.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

2012

Stand per 1 januari - Contractprijs (verkochte woningen)





38.247

- Cumulatieve waardeveranderingen





-1.530

Boekwaarde per 1 januari





36.717

- Desinvesteringen





-521

- Waardeveranderingen





-1.442

Saldo





-1.963

- Contractprijs (verkochte woningen)





37.726

- Cumulatieve waardeveranderingen





-2.972

Boekwaarde per 31 december





34.754

Mutaties in het boekjaar:

Stand per 31 december

Het aantal woningen opgenomen onder ‘Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’ bedraagt 226 (2011: 231). Ultimo boekjaar waren hiervan 3 woningen gelabeld voor verkoop onder voorwaarden echter nog niet verkocht. 2.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

2012

Stand per 1 januari - Aanschafprijs





14.412

- Cumulatieve waardeveranderingen





-13.740

Boekwaarde





672

- Investeringen





22.628

- Waardeveranderingen





-1.769

- Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie





0



-636

Mutaties in het boekjaar:

- Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging - Overboeking voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen



-2.764

Saldo





17.459

- Aanschafprijs





36.404

- Cumulatieve waardeveranderingen





-18.273

Boekwaarde





18.131

Stand per 31 december

3

Financiële vaste activa

Deel-

Vorderingen

Overige

nemingen

op deel-

vorderingen









Stand per 1 januari 2012

30.696

Totaal

nemingen 41.952

4.033

76.681

Mutaties in het boekjaar: Investeringen/verstrekkingen

-

561

1.856

2.417

Desinvesteringen/aflossingen

29

-1.805

-

-1.776

Aandeel in resultaat deelnemingen Saldo Mutatie voorziening op negatieve deelnemingen Stand per 31 december 2012

-11.204

-

-

-11.204

19.521

40.708

5.889

66.118

9.715

-8.093

-

1.622

29.236

32.615

5.889

67.740

85

3.1 Deelnemingen

2012

2011

Stichting Woonformatie Ypenburg

1.137

2.042

Eikelenburg Beheer B.V. Watertuinen van Delft B.V. Wippolder Beheer B.V. Atrium Beheer B.V. Westhaag Beheer B.V. Bosko Beheer B.V. OWC Eikelenburg C.V. OWC Wippolder Beheer C.V. OWC Watertuinen van Delft C.V. OWC Westhaag C.V. OWC Atrium C.V. Aardwarmte Den Haag VOF

7

9

-552

-549

14

13

7

7

27

26

0

-163

48

48

-9.399

-5.265

-16.007

-10.266

79

407

8

8

2.658

2.789

WOM B.V.

46

9

Winkelpanden Den Haag B.V.

60

50

Winkelpanden Den Haag C.V.

18.765

15.786

Starterspanden Den Haag C.V.

6.380

9.502

Saldo

3.278

14.453

Voorziening op negatieve deelnemingen

25.958

16.243

Totaal

29.236

30.696

3.2 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen

2012

2011

OWC Watertuinen van Delft C.V.

43.475

43.271

OWC Wippolder Beheer C.V.

10.855

11.366

Westhage B.V.

616

920

OWC Westhaag C.V.

1.115

1.339

OWC Atrium C.V.

1.630

1.603

Aardwarmte Den Haag VOF Overige Saldo Voorziening op vordering op negatieve deelnemingen Totaal

330

0

0

766

58.021

59.265

-25.406

-17.313

32.615

41.952

De vorderingen hebben een looptijd van langer dan één jaar. 3.3 Overige vorderingen

2012

2011

Warnaarthoeve B.V.

1.984

1.984

Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij B.V.

967

948

Schouten & Jong Projectontwikkeling B.V.

967

949

1.819

0

150

150

Wippolder C.V. Intervolve Effecten Totaal

2

2

5.889

4.033

De vorderingen hebben een looptijd van langer dan één jaar. Naam

Vestigingsplaats Aandeel in geplaatste kapitaal

Aardwarmte Den Haag VOF

Den Haag

Wippolder Beheer B.V.

Rotterdam

50%

OWC Wippolder C.V.

Rotterdam

50%

Watertuinen van Delft B.V.

Delft

50%

OWC Watertuinen van Delft C.V.

Delft

50%

Eikelenburg Beheer B.V.

Utrecht

50%

OWC Eikelenburg C.V.

Utrecht

50%

Westhaag beheer B.V.

Den Haag

50%

86

16,6%

OWC Westhaag C.V.

Den Haag

50%

Atrium beheer B.V.

Son en Breugel

50%

OWC Atrium C.V.

Son en Breugel

50%

WOM Stationsbuurt-Oude Centrum B.V.

Den Haag

50%

Stichting Woonformatie Ypenburg

Den Haag

29,97%

Winkelpanden Den Haag B.V.

Den Haag

50%

Winkelpanden Den Haag C.V.

Den Haag

49%

Starterspanden Den Haag B.V.

Den Haag

1%

Starterspanden Den Haag C.V.

Den Haag

0,9%

3.4 Latente belastingvorderingen De niet tot waardering gebrachte latente belastingvordering bedraagt ultimo 2012 € 168,8 miljoen. Nadere toelichting per onderdeel van de belastinglatentie inzake tijdelijke verschillen: •D  e compensabele verliezen bedragen ultimo 2012 € 5 miljoen. Gezien de verwachting dat in de periode 2013 tot en met 2017 sprake zal zijn van een per saldo structurele verliessituatie is uit oogpunt van voorzichtigheid de latente belastingvordering uit hoofde van compensabele verliezen (en uit hoofde van verrekenbare tijdelijke verschillen) gewaardeerd op nihil. • S ociaal vastgoed dat in de komende jaren naar verwachting blijvend zal worden verhuurd en waarvan de commer­ ciële waarde per PMC lager ligt dan de fiscale waarde. Het tijdelijke verschil dat niet verwerkt is bedraagt € 50 miljoen. De reden hiervoor is dat dit vastgoed fiscaal niet afwikkelt. De fiscale waarde van dit vastgoed betreft een bedrag van € 2,5 miljard. De boekwaarde van dit vastgoed betreft een bedrag van € 2,45miljard. De niet- verwerkte latente belastingvordering bedraagt € 10 miljoen (zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde). •H  et tijdelijke verschil inzake sociaal en commercieel vastgoed waarvan verwacht dat deze in de komende vijf jaar worden verkocht bedraagt € 17 miljoen. De fiscale waarde van dit vastgoed is hoger dan de boekwaarde. De laten­te belastingvordering bedraagt nominaal € 4,25 miljoen (zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde). Zoals aangegeven bij compensable verliezen is deze vordering gewaardeerd op nihil. •H  et tijdelijke verschil inzake onroerende zaken verkocht onder voorwaarden bedraagt € 2,9 miljoen. De fiscale waarde is hoger dan de boekwaarde. Gelet op het ontbreken van de beschikkingsmacht bij de toegelaten instelling inzake het moment van terugkoop van deze woningen is dit tijdelijke verschil niet in de balans gewaardeerd. •H  et tijdelijke verschil inzake de leningen en swapportefeuille bedraagt nominaal € 18,9 miljoen. Zoals aangegeven bij compensable verliezen is deze vordering gewaardeerd op nihil. •G  rondposities: Commercieel zijn deze afgewaardeerd tot taxatiewaarde. Fiscaal is de afwaardering ultimo 2012 nog niet verwerkt. De cumulatieve afwaardering ultimo 2012 bedraagt € 75 miljoen. Zoals aangegeven bij compen­ sabele verliezen is deze vordering niet gewaardeerd. 4

Voorraden

4.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop

2012

2011

Kosten vastgoed bestemd voor de verkoop

4.054

5.805

0

0

4.054

5.805

Voorziening











De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen die ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht. De voorraad opgeleverde nieuwbouwwoningen wordt gewaardeerd tegen de bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, inclusief geactiveerde rente, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde. De verwachte opbrengstwaarde betreft de verkoopprijs waarvoor deze woningen worden aangeboden. 4.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

2012

2011

Kosten vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

2.775

0

-228

0

2.547

0

Voorziening





In de kostprijs van het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop is ultimo 2012 voor een bedrag van € 0,5 miljoen (2011: € 0,4 miljoen) aan rente geactiveerd met een rentevoet van 4%.

87

4.3 Overige voorraden Kosten grond- en ontwikkelposities Voorziening grond-en ontwikkelposities Onderhoudsmaterialen





2012

2011

74.049

75.497

-54.287

-47.458

177

171

19.939

28.210

Grondposities Staedion Naam locatie

Gemeente

1 Molenslootwest

Westland

2 Middelweg

Zuidplas

3 Zaagmolenweg

Alphen a/d Rijn

4 Oostvlietweg

Leidschendam

5 Vlielandseweg 1

Pijnacker Nootdorp



Pijnacker Nootdorp

Vlielandseweg 2

6 De Marathon

Den Haag

7 Kerkehout

Wassenaar

8 Monster West

Westland

9 Hoornsekade

Midden Delfland

10 Beatrixkwartier

Den Haag

11 Schokkerweg

Den Haag

12 Buitenom 2e fase

Den Haag

13 Dr. Lelykade

Den Haag

14 Loosterweg

Voorhout

Grondposities deelnemingen 1 Watertuinen

Delft

2 Wippolder

Den Haag

De post ‘grond- en ontwikkelposities’ betreft de grondlocatie ten behoeve van (toekomstige) ontwikkelingsprojecten die nog niet in realisatie zijn genomen. Deze gronden zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs danwel de lagere marktwaarde. De marktwaarde is gebaseerd op de externe uitgevoerde toetsing van de waardering van gronden ultimo boekjaar. Deze interne toetsing is gebaseerd op de kennis van de lokale markt alsmede kennis van de lokale ontwikkelmogelijkheden (waaronder bestemmingswijzigingen etc). 5

Vorderingen

5.1 Huurdebiteuren

2012

2011

Huurdebiteuren

6.640

5.333

-4.946

-4.092

1.694

1.241

Voorziening dubieuze huurdebiteuren





De totale vorderingen op zittende en vertrokken bewoners bedraagt € 6,7 (2011: 5,3) miljoen. Hiervoor is een voor­ ziening getroffen van € 4,9 (2011: 4,1) miljoen. De vorderingen hebben een looptijd van korter dan één jaar. 5.2 Overheid

2012

2011

Herstructurering Transvaal

267

4.390

Subsidies

792

900

Overige

647

1.890

Totaal

1.706

7.180

De vorderingen hebben een looptijd van korter dan één jaar.

88

5.3 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Rekening courant Rozenburg Kwartier B.V. Rekening courant OWC Het Balkengat VOF Rekening courant Winkelpanden Den Haag C.V. Rekening courant Starterspanden Den Haag C.V. Totaal

2012

2011

0

1.782

0

2

200

303

98

146

298

2.233

De rekening courant Winkelpanden Den Haag C.V. en Starterspanden Den Haag C.V. hebben een looptijd van korter dan één jaar. 5.4 Belastingen en premies sociale verzekering

2012

2011

Stichting Staedion 2006

-1.120

-1.120

Stichting Staedion 2008

800

800

Vennootschapsbelasting:

Stichting Staedion 2009

-97

-319

Stichting Staedion 2010

1.790

1.576

Stichting Staedion 2011

3.990

3.990



5.363

4.927





Reva Beheer B.V. Energiek B.V. Invex B.V. Stedelijk Belang B.V. Te vorderen omzetbelasting Totaal

1

1

61

61

-185

-185

70

1.547

19

-

5.329

6.351

De posten hebben een looptijd van korter dan één jaar. 5.5 Overige vorderingen

2012

2011

Margin-call deposito

50.150

39.200

Stichting Wooninformatie Ypenburg

25.774

0

Overige

3.010

688

Totaal

78.934

39.888

De posten hebben een looptijd van korter dan één jaar, met uitzondering van margin-call deposito. 5.6 Overlopende activa Nog toe te rekenen hedgeresultaat renteswaps

2012

2011

40.532

44.171

Overige

8.306

10.215

Totaal

48.838

54.386

In 2011 is een aantal renteswaps verlengd, overgedragen aan een andere financiële instelling en ingebracht in een bestaande lening. De negatieve marktwaarde van de swaps bedroeg per de datum van overdracht € 44,2 miljoen. Dit bedrag zal over de looptijd van de originele swaps (tot 2034) ten laste van het resultaat worden gebracht. Een bedrag van € 3,4 miljoen heeft betrekking op 2013, een bedrag van circa € 23,7 miljoen heeft betrekking op de periode na 5 jaar.

VvE’s

Stichting Staedion betaalt aan de respectievelijke VvE’s jaarlijkse bijdragen voor o.a. onderhoud, verzekering, administratie en servicekosten. Binnen de VvE wordt de jaarlijkse ontvangen bijdragen onderhoud ten gunste gebracht van een onderhoudsfonds. De uitgaven onderhoud worden jaarlijkse in mindering gebracht op dit onderhoudsfonds. De bijdragen onderhoud zijn gebaseerd op een vastgestelde meerjarenonderhoudsbegroting. Het onderhoudsfonds dient voldoende omvang te hebben om de toekomstig geplande uitgaven onderhoud te kunnen financieren. Op basis van haar zeggenschap heeft Stichting Staedion een aandeel in het onderhoudsfonds per VvE. Op basis van haar zeggenschap een 91 tal VvE’s is Stichting Staedion gerechtigd tot € 6,9 miljoen in vermogen van deze VvE’s. Deze post heeft een looptijd langer dan één jaar. 89

6

Liquide middelen

Vrij opneembare banktegoeden Deposito’s Totaal

2012

2011

9.714

12.596

1.003

-

10.717

12.596

In de liquide middelen zijn deposito’s tot een bedrag van € 1 miljoen begrepen met een looptijd korter dan één jaar. De vrij opneembare banktegoeden zijn terstond opeisbaar. De margin-call deposito dient ter onderpand van afgesloten renteswaps. Over dit saldo kan niet vrijelijk worden beschikt. De margin call bij ABN Amro wordt wekelijks bepaald en verrekend. De vergoeding bedraagt EONIA zonder op- of afslag.

PASSIVA 7

Groepsvermogen

7.1 Eigen vermogen Voor een toelichting op het eigen vermogen wordt verwezen naar de toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening. 7.2 Minderheidsbelang derden

2012

2011

WOM C.V.

3.423

3.003

8

Voorzieningen

8.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Stand per 1 januari



2012 11.477

Mutaties: Dotatie resultaat



4.437

Onttrekking



-4.255

Stand per 31 december



11.659



Voorziening onrendabele investeringen

De voorziening heeft betrekking op de in ontwikkeling genomen projecten. Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting binnen 1 jaar afwikkelt, bedraagt €7,0 miljoen. Het bedrag van voorziening dat naar verwachting na meer dan 5 jaar afwikkelt, is nihil. 8.2 Voorziening latente belastingverplichtingen

2012

Stand per 1 januari

3.586

Mutaties: Dotatie/vrijval resultaat



499

Stand per 31 december



4.085

De voorziening voor latente belastingverplichtingen vloeit voort uit het tijdelijke verschil tussen de commerciële en de fiscale waardering van onroerende zaken bij bepaalde deelnemingen. De voorziening van € 4 miljoen heeft een looptijd langer dan 5 jaar. De tot waardering gebrachte nominale latente belastingverplichting bedraagt 6,6 miljoen. De gemiddelde looptijd van de verplichting bedraagt 20 jaar. De gehanteerde gemiddelde disconteringsvoet bedraagt 2,358%. 8.3 Voorziening op negatieve deelnemingen Voorziening op negatieve deelnemingen Voorziening vorderingen op negatieve deelnemingen Saldo

90

2012

2011

25.958

16.243

-25.406

-17.313

552

-1.070

8.4 Overige voorzieningen

Krachtwijken

Energie-



levering

Stand per 1 januari 2012

13.130

Overige

Totaal

0

1.372

14.502 -305

Mutaties: Onttrekkingen Dotatie/vrijval resultaat

-305

0

0

-5.000

5.261

0

261

7.825

5.261

1.372

14.458

Stand per 31 december 2012

Voorziening krachtwijken

Op 17 april 2008 hebben de samenwerkende corporaties Haag Wonen, Vestia en Staedion en de Gemeente Den Haag de raamovereenkomst “investeringsprogramma krachtwijken” ondertekend. Door middel van deze raamovereen­ komst spreken gemeente en de samenwerkende corporaties naar elkaar uit en met elkaar af, wat zij van elkaar verwachten en waarop zij elkaar kunnen aanspreken bij de aanpak van de krachtwijken in Den Haag voor de periode 2008 t/m 2017. Aanvullend zijn de Gemeente Den Haag en Staedion op 4 oktober 2011 bilaterale prestatieafspraken overeenkomen (dit als aanvulling op hernieuwde collectieve prestatieafspraken voor dezelfde periode met de gemeente Den Haag, Haag Wonen, Staedion en Vestia). De looptijd is tot en met 2014. De voorziening heeft betrekking op een investerings­programma waaronder ondergrondse vuilcontainers en open verbrandingstoestellen (CO2 reductie). Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting binnen 1 jaar afwikkelt, bedraagt € 0,5 miljoen. Het resterende bedrag € 7,3 miljoen wikkelt af tussen 1 en 5 jaar. Energielevering Ter dekking van een mogelijk faillissement van de Aardwarmte Den Haag VOF zijn de risico’s gekwantificeerd op een bedrag van € 5,2 miljoen. De voorziening heeft o.a. betrekking op de kapitaalstortingen, aansluitkosten, terug­ betaling subsidies en overige claims en verplichtingen. De voorziening wordt gewaardeerd tegen nominale waarde. De looptijd is langer dan één jaar. Overige voorziening Het bedrag van de overig voorziening wikkelt af tussen 1 en 5 jaar. 9

Langlopende schulden

9.1 Leningen kredietinstelling Langlopend deel per 1 januari Aflossingsverplichtingen 2011 opgenomen onder kortlopende schulden Saldo per 1 januari Ontvangen nieuwe leningen Mutatie marktwaardecorrectie van de vastrentende lening Aflossingen





Aflossingsverplichtingen 2012 opgenomen onder kortlopende schulden Kortlopend deel marktwaardecorrectie van de vastrentende lening Langlopend deel per 31 december Oorspronkelijk leningsbedrag Mutatie marktwaardecorrectie van de vastrentende lening





Cumulatieve aflossingen Saldo Looptijd:

2012

2011

1.271.593

1.185.984

73.162

146.821

1.344.755

1.332.805

231.134

115.821

-924

44.171

-257.314

-148.042

1.317.651

1.344.755

-141.350

-72.238

-924

-924

1.175.377

1.271.593

31-12-2012

31-12-2011

1.575.153

1.533.878

43.247

44.171

1.618.400

1.578.049

-443.023

-306.456

1.175.377

1.271.593

31-12-2012

31-12-2011

< 1 jaar

142.274

73.162

1-5 jaar

312.227

376.798

> 5 jaar





863.150

894.795

1.317.651

1.344.755

91

Een geldlening is door de 100 % dochter van Staedion, Staedion Vastgoed Holding B.V. (SVH) , overeengekomen met de N.V. Bank Nederlandse Gemeenten (BNG). Deze overeenkomst is op 31 december 2008 afgesloten. De verstrekte lening aan Staedion Vastgoed Holding bedroeg € 35 mln. Tot zekerheid voor de voldoening van al hetgeen SVH uit hoofde van de onderhavige overeenkomst is verschuldigd of te eniger tijd zal worden verschuldigd, heeft SVH zich jegens BNG verplicht de navolgende BNG conveniërende zekerheden te verstrekken en in stand te houden: •H  ypotheek Recht van hypotheek, eerste in rang op de onroerende goederen van SVH, tot een bedrag van € 28 mln. te vermeerderen met rente en kosten begroot op € 14 mln. •P  andrecht Stil pandrecht, eerste in rang, op de vorderingen van SVH uit hoofde van overeenkomsten tot verhuur van de onroerende goederen van SVH. •V  ermogensinstandhoudingsverklaring Staedion Staedion dient zich jegens BNG te verbinden dat zij er steeds voor zal zorgen dat het eigen vermogen van SVH te allen tijde tenminste 15 % bedraagt van het balanstotaal. Per 31 december 2012 bedraagt de restant hoofdsom van de BNG lening € 33.448.111. Per 20 oktober 2011 heeft Staedion als kredietnemer een financieringsarrangement afgesloten met de N.V. Bank Nederlandse Gemeenten en de Coöperatieve Rabobank Den Haag en Omgeving U.A met N.V. Bank Nederlandse Gemeenten als Lening- en Zekerhedenagent. Dit financieringsarrangement van € 110 mln. betreft een werk­ kapitaalfaciliteit van maximaal € 10 mln. , een kasgeldfaciliteit van maximaal € 20 mln. en een floating rate loan van maximaal € 80 mln. Door Staedion worden onderstaande zekerheden verstrekt aan de Zekerhedenagent voor de Parallele Schuld van Staedion, met inachtneming van hetgeen in de overeenkomst over zekerheden is gesteld. •E  erste hypothecaire inschrijving tot een bedrag van € 110 mln. vermeerderd met een opslag van 50 % voor rente, kosten en boeten op de in de overeenkomst in de bijlagen vermelde portefeuilles. •E  erste pandrecht op huidige en toekomstige huurvorderingen ten aanzien van de in de overeenkomst in de bijlagen vermelde portefeuilles. Per 31 december 2012 is € 98 mln. aan BNG/ Rabo financiering gestort, waarvan € 80 mln. floating rate. De leningenportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen: Leningen kredietinstellingen

2012

2011

Vastrentende leningen

692.957

748.581

Variabel rentende leningen

370.448

507.003

Basisrentende leningen

211.000

45.000

Ontvangen nieuwe leningen Stand per 31 december

43.246

44.171

1.317.651

1.344.755

De rente van de vastrentende leningen is danwel voor de gehele looptijd gefixeerd danwel tot het renteherzieningsmoment. Het risico van deze leningen betreft: •o  p het moment van renteherziening indien de rente hoger danwel lager is dan de oude contractrente; •d  e herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening, met een nieuwe lening met een hogere danwel lagere rente. De rente van de variabel rentende leningen (zogeheten roll-over leningen) zijn, op twee uitzonderingen na (1 maands Euribor en 6 maands Euribor), gebaseerd op de 3-maands Euribor. De rente van de roll-over leningen kent een spread van - 3,75 tot en met + 165 punten boven Euribor. Het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille, zonder het effect van rente-instrumenten, bedraagt 3,52% (2011: 3,60%). Het renterisico van de roll-over leningen is voor € 340 miljoen afgedekt met renteinstrumenten (zijnde renteswaps). Over het boekjaar 2012 beliep de rentelast inzake de renteswaps € 12,36 miljoen (2011: € 10,38 miljoen).

92

Gecombineerd met de rentelast over de leningenportefeuille ad. € 45,33 miljoen (2011: 47,36 miljoen) bedraagt de effectieve vermogenskostenvoet 4,48% (2010: 4,43%). Het totaal door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgde leningen bedraagt € 1.152 miljoen (2011: € 1.127 miljoen). De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd 2 jaar bedraagt. Na deze termijn dient een nieuwe liquiditeitsopslag met de bank overeengekomen te worden. De liquiditeitsopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen 0 bp en 25 bp.

Rente-risico bij herfinanciering

Het rente- en looptijdenbeleid van Staedion is erop gericht jaarlijks niet meer 15% renterisico bij herfinanciering te lopen. De geldende norm van het Waarborgfonds is eveneens 15% van de restant hoofdsom van de leningen bij aanvang van het jaar. Het WSW renterisico (in % van de restant hoofdsom aan het begin van het jaar) wordt berekend als de som van: •h  et bedrag aan finale aflossingen van leningen in een jaar, vermeerderd met •d  e restant hoofdsom van rentetypisch langlopende financiering die in een jaar een renteaanpassing krijgen, én •d  e restant hoofdsom van rentetypisch kortlopende financiering (zijnde variabel rentende leningen) die in een jaar minimaal één renteaanpassing krijgen voorzover er geen renteplafond (cap) op rust. Verminderd met: •d  e som van de schuldrestanten van de leningen waarvan de renterisico’s afgedekt zijn met derivaten Op basis van de leningenportefeuille zien het WSW- en herfinancieringsrenterisico er als volgt uit: WSW- en herfinancieringsrenterisico 2013-2018 0

2013

2014

2015

2016

2017

2018

-50.000

-100.000

-150.000

-200.000

-250.000 WSW renterisico



Herfinancieringsrisico

Renterisico norm 15%

WSW renterisico

Het WSW renterisico voor de komende jaren bedraagt maximaal 11.0% in 2014. Hiermee blijft het risico onder het gestelde maximum van 15% per jaar.

Herfinancieringsrisico

Op basis van de leningenportefeuille ziet het herfinancieringsrisico (inclusief variabel rentende leningen en reeds aangetrokken financiering) bestaande uit de renteherzienings- en finale en reguliere aflossingsmomenten er als volgt uit. Het maximale herfinancieringsrisico van de portefeuille in 2015 bedraagt maximaal € 166 mln (13,0%). Per 31 december 2012 heeft Staedion geen toekomstige rentecoversies gefixeerd.

93



Tegenpartijrisico

De partijen waarbij de leningen zijn afgesloten bestaan uit de volgende instellingen:

2012

2011

N.V. Bank Nederlandse Gemeenten

371.969

327.265

Nationale Waterschapsbank N.V.

766.978

844.927

Overige bankinstellingen (alleen Nederlands)

135.458

128.392

1.274.405

1.300.584

Stand per 31 december Marktwaardecorrectie van de vastrentende lening Totaal

43.246

44.171

1.317.651

1.344.755

In 2011 is een aantal renteswaps verlengd, overgedragen aan een andere financiële instelling en ingebracht in een bestaande lening. De negatieve marktwaarde van de swaps bedroeg per de datum van overdracht € 44,2 miljoen. Door de inbreng van deze negatieve marktwaarde in de lening is de te betalen rente op de lening boven markt­ conform niveau. Dit verschil zal over de volledige looptijd ten gunste van het resultaat worden gebracht. Derhalve is de marktwaarde van de lening per 31-12-12 € 43,2 miljoen hoger dan de nominale waarde. Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het tegenpartij risico is geconcentreerd bij BNG en NWB. De N.V. Bank Nederlandse Gemeenten is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. BNG is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap. Nationale Waterschapsbank N.V. is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het tegenpartijrisico is hiermee gemitigeerd.

Looptijd

De gewogen gemiddelde looptijd (duration) van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2012 11,0 jaar (2011: 11,1 jaar).

Reële waarde

De reële waarde van de leningen is toegelicht bij onderdeel Financiële instrumenten.

Rentederivaten

Staedion heeft haar renterisico’s afgedekt door het afsluiten van een aantal rente-instrumenten. Dit betreft: • 1 5 payer renteswaps (‘plain vanilla’)

Renteswaps

Ultimo 2011 heeft Staedion de volgende renteswaps: Bedrag

Rentepercentage



Vast

Variabel

Eindatum

Hedge

5 miljoen

4,78%

3M Euribor

20 miljoen

4,23%

3M Euribor

01-07-2011

01-07-2061

Ja

-3,9 miljoen

20-08-2010

01-03-2019

Ja

-4,8 miljoen

20 miljoen

4,29%

3M Euribor

04-05-2009

20 miljoen

4,25%

3M Euribor

20-08-2010

02-05-2029

Ja

-6,8 miljoen

15-07-2019

Ja

20 miljoen

4,29%

3M Euribor

01-10-2009

-4,7 miljoen

01-10-2024

Ja

-5,6 miljoen

20 miljoen

4,83%

3M Euribor

20 miljoen

3,83%

3M Euribor

01-07-2010

01-07-2027

Ja

-8,3 miljoen

20-08-2010

02-01-2018

Ja

20 miljoen

4,12%

3M Euribor

-3,9 miljoen

03-03-2008

02-03-2020

Ja

-5,0 miljoen

20 miljoen

4,10%

20 miljoen

4,53%

3M Euribor

01-08-2008

01-08-2018

Ja

-4,1 miljoen

3M Euribor

01-10-2008

01-10-2021

Ja

20 miljoen

-5,4 miljoen

4,74%

3M Euribor

01-10-2020

01-10-2025

Ja

-7,4 miljoen

25 miljoen

5,16%

3M Euribor

01-09-2010

03-09-2035

Ja

-14,8 miljoen

30 miljoen

4,85%

3M Euribor

02-06-2008

01-06-2023

Ja

-10,2 miljoen

30 miljoen

4,61%

3M Euribor

01-12-2010

03-12-2040

Ja

-16,2 miljoen

50 miljoen

3,86%

3M Euribor

01-11-2011

01-11-2052

Ja

-20,0 miljoen

340 miljoen











-121,1 miljoen

94

Startdatum

Marktwaarde

De reële waarde van de effectieve renteswaps per 31 december 2012 bedraagt - € 121,1 mln (2011: - € 96 mln). De rentegevoeligheid van de renteswaps leidt tot de volgende martkwaarde bedragen: • 1 ,0% renteverlaging - daling marktwaarde naar negatief circa € 182 miljoen, waarvan circa € 59 mln aan margin call-verplichting • 2,0% renteverlaging - daling marktwaarde naar negatief circa € 263 miljoen, waarvan circa € 59 mln aan margin call-verplichting Met betrekking tot de renteswaps is bij één financiële instelling een CSA gesloten. Dit betekent dat er sprake is van een onderpandverplichting (een zogenaamde margin call-verplichting) op het moment dat de marktwaarde negatief is en een afgesproken threshold wordt overschreden. De onderpandverplichting bedraagt ultimo 2012 € 50,2 mln. 9.2 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Stand per 1 januari Vermindering a.g.v. terugkoop

2012

2011

37.176

38.617

-529

-370

Waardemutatie terugkoopverplichting

-1.009

-1.071

Stand per 31 december

35.638

37.176

9.3 Waarborgsommen

31-12-2012

31-12-2011

Waarborgsommen inclusief rente

1.281

1.249

Totaal

1.281

1.249

Bij verhuur van bedrijfsruimten wordt een waarborgsom geheven, welke gelijk is aan drie maanden bruto huur. Over de waarborgsom wordt jaarlijks een samengestelde rente vergoed van 1,84%. 10

Kortlopende schulden

10.1 Schulden aan Kredietinstellingen

2012

2011

Rekening courant ING Bank

9.988

17.894

Rekening courant Rabobank

33.398

0

141.350

72.238

Aflossingsverplichtingen komend boekjaar Kasgeldlening Totaal

18.000

0

202.736

90.132

Ultimo 2012 is voor een totaal van € 84,1 miljoen aan kredietfaciliteiten aan Staedion verstrekt, te weten: ING Bank € 31,6 miljoen, ABN AMRO bank € 2,5 miljoen, Rabobank € 40,0 miljoen en BNG/Rabobank € 10 miljoen. 10.2 Schulden aan overheid

2012

2011

Belastingen

94

86

Overige

99

394

Totaal

193

480

10.3 Schulden aan leveranciers

2012

2011

Leveranciers, aannemers e.a.

10.405

7.254

Totaal

10.405

7.254

10.4 Belastingen en premies sociale verzekering

2012

2011

Omzetbelasting

-648

3.402

Te betalen Vennootschapsbelasting Loonbelasting en premieheffing Totaal 10.5 Overige schulden Vooruit ontvangen bedragen Bruidsschat VVE met contracten





274

0

1.246

1.365

872

4.767

2012

2011

25.000

25.000

2.169

2.280

27.169

27.280

95

10.6 Overlopende passiva Kortlopend deel marktwaardecorrectie van de vastrentende lening Niet vervallen rente Niet vervallen rente SWAPS Vooruitontvangen bedragen inzake onderhanden projecten

2012

2011

924

924

17.433

16.060

6.317

5.564

0

306

100

2.656

Nog te betalen stichtingskosten

1.894

3.784

Vooruitontvangen huren

4.293

4.047

Te verrekenen huursubsidie

1.022

1.078

Te verrekenen servicekosten

2.678

3.099

Herstructurering

Aanspraken verlof- en vakantie uren Inbreng wooneenheden

625

796

2.477

2.477

Overige

1.560

893

Totaal

39.323

41.684

Financiële instrumenten

Algemeen

Staedion maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die de toe­ gelaten instelling blootstellen aan markt- en/of kredietrisico’s. Het betreft financiële instrumenten die in de balans zijn opgenomen en interest derivaten om toekomstige kasstromen af te dekken. Staedion handelt niet in deze financiële derivaten en heeft procedures en gedragslijnen om de omvang van het kredietrisico bij elke tegenpartij of markt te beperken. Bij het niet nakomen door een tegenpartij van Staedion aan verschuldigde betalingen blijven eventuele daaruit voortvloeiende verliezen beperkt tot de marktwaarde van de desbetreffende instrumenten. De contractwaarde of fictieve hoofdsommen van de financiële instrumenten zijn slechts een indicatie van de mate waarin van dergelijke financiële instrumenten gebruik wordt gemaakt en niet van het bedrag van de krediet- of marktrisico’s.

Liquiditeitsrisico

Het liquiditeitsrisico betreft het risico dat Staedion niet in staat zou zijn om aan haar korte termijn verplichting te voldoen. Het gevolg hiervan zou kunnen zijn dat Staedion in gebreke gesteld zou kunnen worden door leveranciers, vermogensverschaffers of projectpartners. Met betrekking tot de beheersing van het liquiditeitsrisico houdt Staedion rekening met de meerjarenraming 2012-2019. De liquiditeitspositie wordt bepaald door de ontvangst van huren en verkoopopbrengsten, verminderd met de betaling van exploitatielasten, bedrijfskosten, rente, aflossingen en investeringen. De ontwikkeling van de liquiditeitspositie voor de komende 24 maanden wordt maandelijks geanalyseerd en besproken in het treasury overleg en de kwartaalrapportage in de RvC. De toegelaten instelling loopt liquiditeitrisico inzake de onderpandverplichting inzake de renteswaps. Zie voor nadere toelichting punt 9.1. De toegelaten instelling beschikt ultimo 2012 over een nog op te nemen kredietfaciliteit € 84,1 miljoen.

Kredietrisico

Bij de activiteiten van Staedion is geen sprake van een significante concentratie van kredietrisico’s. De verhuur van onroerende zaken vindt plaats aan een grote diversiteit aan huurders. Als beleid is onder andere vastgelegd dat bij acceptatie van huurders op kredietwaardigheid wordt getoetst. Openstaande vorderingen na vervaldatum worden ultimo boekjaar individueel beoordeeld, leidend tot een onderbouwing voor de voorziening voor bijzondere waardevermindering van vorderingen. Ten behoeve van kredietfaciliteiten wordt spreiding tussen banken en faciliteiten toegepast om het kredietrisico te beperken. Staedion heeft diverse samenwerkingsovereenkomsten gesloten voor projecten en deelnemingen. In deze samen­ werkingsverbanden met derden/ontwikkelaars neemt Staedion geheel of gedeeltelijk de financiering voor haar rekening. Zekerheidsstellingen zijn en worden in overleg zoveel mogelijk gevestigd. 96

De toegelaten instellingen loopt kredietrisico over financiële vaste activa en vorderingen. Het maximale krediet­ risico inzake financiële vaste activa bedraagt € 93 miljoen (zijnde deelnemingen, vorderingen op deelnemingen en overige financiële vaste activa). Het maximale kredietrisico inzake vorderingen bedraagt € 22 miljoen.

Kasstroom- en renterisico

Staedion loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Staedion risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de toegelaten instelling risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden heeft Staedion interest derivaten afgesloten, waarbij de variabele rente wordt omgezet naar een vaste rente. Zie voor een nadere toelichting inzake de renteherzieningsdata- en aflossingsdata, het tegenpartijrisico en de onderpandverplichtingen inzake renteinstrumenten punt 9.1.

Reële waarde

De reële waarde van de in de balans verantwoorde financiële instrumenten zoals vorderingen, liquide middelen en kortlopende schulden, benadert de boekwaarde ervan. De reële waarde van de schulden aan overheid en kredietinstellingen bedraagt ultimo 2012 € 1.627 mln (2011: € 1.550 mln.) en is daarbij gebaseerd op de kasstromen van de leningenportefeuille (exclusief interestderivaten), gebaseerd op actuele marktrente. De boekwaarde bedraagt ultimo 2012 € 1.317,7 mln (2011: € 1.344,8 mln). De reële waarde van de overige langlopende schulden (w.o. de terugkoopverplichting inzake verkocht onder voorwaarden) benadert de boekwaarde ervan.

Valutarisico

De toegelaten instelling is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico’s. Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen

Woningborg

Het obligo inzake verkochte woningen per 31 december 2012 bedraagt € 129.730 korter dan 1 jaar.

Grondposities

Inzake grondtransacties heeft Staedion per 31 december 2012 nog afname verplichting tot een bedrag van € 6 miljoen.

Leaseverplichting

De leaseverplichting van de op 31 december 2012 in gebruik zijnde auto’s bedraagt € 1,6 miljoen; € 0,5 miljoen voor de periode < 1 jaar en € 1,0 miljoen voor de periode < 5 jaar.

Contracten licenties

De verplichting van de op 31 december 2012 lopende contracten inzake licenties ICT en bedrijfsmiddelen bedraagt € 1,2 miljoen, waarvan < 1 jaar € 0,4 miljoen en € 0,8 miljoen > 1 jaar.

Garanties

De door Staedion ten behoeve van derden afgegeven garanties bedragen per 31 december 2012 circa € 0,7 miljoen.

Wet ketenaansprakelijkheid

Staedion is onderworpen aan de Wet ketenaansprakelijkheid. Het bedrag waarvoor Staedion kan worden aangesproken is geschat op nihil.

Huurcontracten bedrijfsgebouwen

Voor de huur van bedrijfsgebouwen zijn langlopende contracten afgesloten. De jaarlast 2013 van deze contracten bedraagt € 1,5 miljoen en periode > 1 jaar < 5 jaar € 1,6 miljoen en periode > 5 jaar € 0,2 miljoen.

Reciprociteit

In diverse overeenkomsten zijn reciprociteitsafspraken vastgelegd tussen Staedion en derden.

97



Investeringenverplichtingen

Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw, renovatie en aankoop van woningen tot een bedrag van € 17 miljoen.

Herstructurering

Staedion heeft in het kader van de herstructurering van de wijken Transvaal en Morgenstond-Midden in 2004 en 2005 met de gemeente Den Haag afspraken gemaakt. Staedion heeft de afgelopen jaren veel in de herstructureringswijken Morgenstond-Midden en Transvaal geïnvesteerd. De samenwerkingsovereenkomst voor Morgenstond-Midden is formeel per 1 januari 2012 komen te vervallen. Dat neemt niet weg dat er nog een aantal projecten moeten worden afgerond. Voor de herstructurering Transvaal geldt dat de eerste drie fases nagenoeg zijn voltooid. De Morgonzonlaan is een van de laatste projecten in dit deel van Transvaal en deze is in 2012 uitgevoerd. Ondertussen wordt hard gewerkt aan de voorbereiding voor fase 4. Fase 4 onderscheidt zich van de voorgaande fases, omdat de nadruk hier meer op renovatie komt te liggen dan op nieuwbouw.

Grootonderhoudsprojecten

Met betrekking tot deze projecten zijn er reeds verplichtingen aangegaan voor € 2,4 miljoen.

Aansprakelijkheidsverplichting

Staedion draagt hoofdelijke aansprakelijkheid voor samenwerkingsverbanden zonder specifieke rechtspersoonlijkheid, in de vorm van vennootschappen onder firma en als beherend vennoot in commanditaire vennootschappen. Daarnaast is de toegelaten instelling commanditair vennoot in commanditaire vennootschappen, waarbij de aansprakelijkheid is beperkt tot het bedrag in de vennootschapovereenkomst.

Claim

Tegen Staedion zijn claims ingediend die door haar worden betwist. Hoewel de afloop van deze geschillen niet met zekerheid kan worden voorspeld, wordt mede op grond van ingewonnen juridisch advies aangenomen dat deze geen materiële invloed van betekenis zal hebben op de geconsolideerde financiële positie.

Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)

De obligo uit hoofde van geborgde leningen door de borgsteller bedraagt ultimo 2012 € 42,4 miljoen (2011: € 42,5 miljoen). De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85% (2011: 3,85%) over het schuldrestant van de geborgde lening, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Dit obligo is opeisbaar indien blijkt dat het totale garantievermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw niet voldoende is om de aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw te dekken. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft onderzoek uitgevoerd naar liquiditeitsrisico’s samenhangend met door woningcorporaties gehouden derivaten­ portefeuilles. Bij een aantal corporaties is vastgesteld dat zij niet beschikten over voldoende buffers om margin calls als gevolg van een eventuele rentedaling te kunnen opvangen. Onzeker is thans of dit risico zal leiden tot aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en hierdoor het obligo opeisbaar kan worden. Toelichting op de winst- en verliesrekening (x € 1.000,-) Bedrijfsopbrengsten Alle opbrengsten zijn gerealiseerd in Nederland. 15.1 Huuropbrengsten Netto huur Af: Huurderving wegens leegstand Totaal De mutaties in de huren zijn te verklaren door: •d  e algemene huurverhogingen per 1 juli met € 3.134.000,-. •o  pgeleverde woningen en aankopen met € 1.098.000,-. •m  eeropbrengst huren Staedion Vastgoed Holding € 18.000,-.

98

2012

2011

190.278

185.109

5.658

5.355

184.620

179.754

•h  uurharmonisatie, geriefsverbeteringen en opgeleverde woningen in 2012 als gevolg van een volledig exploitatiejaar € 1.163.000,-. •h  uurverlagingen i.v.m. verkopen en sloop activa met - € 313.000,-. Het percentage huurverhoging varieerde van 0% tot 3,8% De gemiddelde huurstijging bedroeg 2,3% over het gehele bezit. Huurderving

2012

2011

De huurderving, uitgedrukt in een percentage van de bruto huur, dan wel vergoedingen is als volgt: Woningen en woongebouwen

2,82%

2,75%

Onroerende zaken, niet zijnde woningen

6,85%

6,89%

Overige zaken, leveringen en diensten

1,53%

3,87%

Totaal

2,87%

2,96%

15.2 Opbrengsten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten Af: Derving wegens leegstand Totaal

2012

2011

12.458

14.116

231

526

12.227

13.590

15.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

2012

2011

Verkoopresultaat bestaand bezit

1.660

3.527

Verkoopresultaat koopprojecten

493

-2.378

Gerealiseerde winst verkoop bouwrechten

235

216

2.388

1.365

Totaal Verkoopresultaat bestaand bezit

2012

2011

Verkoopopbrengst bestaand bezit

12.223

8.041

Marktwaarde bestaand bezit

-9.284

-4.811

Verkoopkosten bestaand bezit

-2.288

-568

Opbrengsten grondtransacties

1.009

865

Totaal

1.660

3.527

Verkoopresultaat koopprojecten

2012

2011

Netto omzet koopprojecten

5.391

9.311

-4.217

-5.901

-681

-5.788

Totaal

493

-2.378

Aantal verkochte eenheden bestaand bezit

108

71

22

108

Wijziging in Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en Onderhanden projecten Uitbesteed werk

Aantal opgeleverde eenheden koopprojecten





Gerealiseerde winst verkoop bouwrechten Project Menkemastraat Project Kempstraat Totaal 15.4 Geactiveerde productie eigen bedrijf





2012

2011

235

153

0

63

235

216

2012

2011

In materiële vaste activa opgenomen kosten van de eigen dienst betreffende nieuwbouw en verbeteringsactiviteiten

2.009

2.002

Totaal

2.009

2.002

99

15.5 Overige bedrijfsopbrengsten

2012

2011

Subsidie krachtwijken

2.918

1.473

Vergoeding inzake administratiekosten

2.180

2.204

Bijdrage herstructurering

1.836

797

Pro Rata

1.392

0

0

6.910

1.008

1.070

Afkoop looptijd huurcontracten Florencecomplexen Omzet energie Beheervergoedingen

50

144

Overige

1.583

1.481

Totaal

10.967

14.079

16.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa

2012

2011

Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie

3.758

3.782

Totaal

3.758

3.782

16

Bedrijfslasten

16.5 Personeelskosten Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten

2012

2011

21.576

21.392

3.161

2.890

4.636

4.534

Totaal

29.373

28.816



2012

2011

425

436

Het aantal fte’s bedraagt Staedion had op 31 december 2012 463 medewerkers in dienst (parttimers en fulltimers).

Het aantal ingevulde vaste formatie fte’s bedroeg 404,8 fte. Daarmee is de doelstelling gehaald om naar 410 vaste formatie fte’s te gaan.

Pensioenlasten

De medewerkers van Staedion hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij SPW. Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) van de toe­ gekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfonds daartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven, kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst. Per 31 december 2011 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 101 procent. De dekkingsgraad (marktwaarde van de beleggingen uitgedrukt in een percentage van de voorziening pensioenverplichtingen volgens de grondslagen van DNB) van het fonds per balansdatum was 98%. Het minimum vereist eigen vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 105%. Als de dekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen. Eén van die maatregelen is het verlagen van de pensioenen. Pensioenfondsen kunnen de pensioenen niet direct verlagen. Dit kan op zijn vroegst in 2013. Ondanks de dekkingsgraad van 31 december 2011 is verlaging van pensioenen bij SPW in 2013 nog niet aan de orde. 16.6 Onderhoudslasten

2012

2011

Service- en mutatieonderhoud

21.137

23.060

Planmatig onderhoud

33.805

28.421

Kosten herstructurering Sub-totaal Af: Reeds verantwoord onder personeelskosten Totaal

100

618

797

55.560

52.278

8.742

9.255

46.818

43.023

16.7 Leefbaarheid

2012

2011



2.155

2.470

2012

2011





16.8 Lasten servicecontracten Energieverbruik c.v. en portiekverlichting

4.629

6.731

Schoonmaakdienst

2.615

2.380

Overige

5.700

5.387

Totaal

12.944

14.498

16.9 Bijzondere waardeverminderingen vlottende activa Vastgoed bestemd voor verkoop

2012

2011

-1.975

-1.200

Grond- en ontwikkelposities

5.378

12.226



3.403

11.026





16.10 Overige bedrijfslasten

2012

2011

Zakelijke lasten

8.568

8.664

Overige lasten

19.944

22.069

Totaal

28.512

30.733

Zakelijke lasten:

2012

2011

Belastingen

7.579

7.690

Verzekeringen Totaal

989

974

8.568

8.664

Het tarief voor de onroerend-zaakbelasting bedraagt in 2012 voor de eigenaren 0,0604% van de WOZ-waarde (2011: 0,0631% van de WOZ-waarde) en voor niet-woningen 0,1911% van de WOZ-waarde(2011: 0,1905% van de WOZ-waarde) Voor de rioolrechten bedraagt het tarief in 2012 € 126,47 (2011: € 126,47) per VHE. Overige lasten:

2012

2011

Algemene kosten

5.840

7.053

Flexibele personeelskosten

1.510

2.410

Overige kosten personeelsaangelegenheden

1.517

1.665

Huisvestingskosten

2.492

2.412

Externe advies- en bijzondere activiteiten

1.915

1.928

Niet te verhalen vervolgingskosten

1.591

1.174

548

428

VVE bijdragen Voorziening dubieuze debiteuren

906

491

Overige

3.625

4.508

Totaal

19.944

22.069

2012

2011

17

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie

11.024

-33.563

Waardeverandering sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging

-47.074

-30.498

Waardeverandering vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

-1.768

-595

Vrijval/dotatie voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

-4.437

-11.813

Waardeveranderingen Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

-1.442

-1.530

-43.697

-77.999

Totaal Financiële baten en lasten 18.1 Waardeveranderingen financiële vaste activa

2012

2011

Afboeking leningen Elsa Marikana

0

-997

Uitgestelde betaling en voorziening koperstermijnen

0

-6.068

Totaal

0

-7.065

101

18.2 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

2012

2011

Rente beleggingen

1.575

1.851

194

543

0

755

Rente op uitgezette middelen Rente op te vorderen Subsidie BWS Marktwaardecorrectie van de vastrente leningen

924

0

Rente op overige vorderingen

1.006

1.061

Totaal opbrengsten financiële vaste activa

3.699

4.210

18.3 Rentelasten en soortgelijke kosten

2012

2011

45.082

47.360

87

386

Rente waarborgsommen

9

8

Rentelasten agio’s

0

8

12.231

10.377

Rente leningen kredietinstellingen Rente kasgeldleningen

Rente PayerSWAPS Nog toe te rekenen marktwaarde derivaten

3.639

0

Rente overig

1.032

1.361

Geactiveerde rente onroerende zaken in ontwikkeling

-3.143

-2.121

Totaal rentelasten

58.937

57.379

2012

2011

19

Belastingen

Acute belasting boekjaar

0

-18

Acute belasting voorgaande boekjaar

0

1.365

Mutatie latente belastingen

-497

-2.161

Totaal

-497

-814

Acute belasting boekjaar

2012

2011

Invex B.V.

0

-64

Stedelijk Belang

0

21



0

-43

Dividendbelastingen

0

25



0

-18





Acute belasting voorgaande boekjaar

2012

2011

Stedelijk Belang 2008

0

1.350

Stedelijk Belang carryback 2006

0

15



0

1.365





Op 26 januari 2012 is een bezwaarschrift ingediend tegen de definitieve aanslag 2008 van Stedelijk Belang, waarin werd verzocht het belastbaar bedrag met € 5,3 miljoen te verminderen als gevolg van aanwending HIR. Het bezwaarschrift is gegrond verklaard en de definitieve aanslag is inmiddels gecorrigeerd. Staedion vormt een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting samen met: Staedion Vastgoed Holding B.V., Bo Del B.V., Bo Trans B.V., Bo Mor B.V., Bo.Moer B.V., Sta.Pro 1 B.V., Argion Beheer B.V., Bo.Wat B.V., Bo. Laak B.V., Invex B.V., Reva Beheer B.V. en Stedelijk Belang B.V. (inclusief Theaterproject B.V. en Pyloon Monumenten B.V.). De vennootschapsbelasting is in elk van de rechtspersonen opgenomen voor dat deel dat de desbetreffende rechtspersoon als zelfstandig belastingplichtige verschuldigd zou zijn, rekening houdend met voor de vennootschap geldende fiscale faciliteiten. Voor de acute belasting over het boekjaar wordt verwezen naar toelichting op enkelvoudige winst- en verlies­ rekening. Het effectieve tarief voor de vennootschapsbelasting bedraagt 4% bij een nominaal wettelijk tarief van 25%. De afwijkende belastingdruk wordt mede veroorzaakt doordat een deel van de waardeverschillen niet leidt tot latente belastingen.

102

20

Aandeel in resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen

2012

2011

-5.744

191

Resultaat Atrium Beheer B.V.

1

1

Resultaat Westhaag Beheer B.V.

1

1

-2

0

Resultaat Watertuinen van Delft B.V.

Resultaat Eikelenburg Beheer B.V. Resultaat Wippolder Beheer B.V. Resultaat Bosko Beheer B.V. Resultaat Winkelpanden Den Haag B.V. Resultaat Rozenburgkwartier B.V. Resultaat OWC Wippolder C.V.

-4.133

1

189

-14

10

-3

-114

0

-8

-429

9

1.779

Resultaat OWC Westhaag C.V.

-184

-7

Resultaat Starterspanden Den Haag C.V.

-162

-

0

12

Resultaat Winkelpanden Den Haag C.V.

Resultaat OWC Het Balkengat VOF Resultaat VOF Berestein Resultaat Aardwarmte Den Haag VOF Resultaat Stichting Woonformatie Ypenburg

4

-

-166

-115

-905

-2.250

Totaal

-11.204

-833



2012

2011

21

Aandeel derden in resultaat

-576

161



Transactie met verbonden partijen

Van transacties met verbonden partijen is sprake wanneer een relatie bestaat tussen de toegelaten instelling, haar deelnemingen en haar bestuurders en leidinggevende functionarissen. Er hebben zich geen transacties met verbonden partijen voorgedaan op niet zakelijke grondslag. In normale bedrijfsactiviteiten koopt en verkoopt de toegelaten instelling goederen en diensten van en aan verschillende verbonden partijen, waarin de toegelaten instelling een belang van 50% of minder bezit. Deze transacties worden over het algemeen op zakelijke grondslag uitgevoerd tegen voorwaarden die vergelijkbaar zijn met die transacties met derden. In 2012 bedroegen de aankopen van goederen en diensten van verbonden partijen in totaal € 77,4 miljoen.

103

Enkelvoudige balans per 31 december 2012 (in duizenden euro’s, voor resultaatbestemming)

ACTIVA

2012



2011

Vaste activa 1

Materiële vaste activa

1.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van

de exploitatie





2

Vastgoedbeleggingen



2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie

10.885



13.432

10.885



13.432







408.436



398.532 *

2.156.091



2.123.408 *

8.263



2.2 Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd

als vastgoedbelegging

2.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

8.940

2.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen

exploitatie





3

Financiële vaste activa



3.1 Deelnemingen

16.071



0*

2.588.861





2.530.880

39.404 *

43.377



80.514



148.514

237



2.106

1.972



-



3.2 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt

deelgenomen

3.3 Andere deelnemingen 3.4 Overige vorderingen 3.5 Latente belastingvorderingen

152 * -



126.100

190.176

Totaal vaste activa

2.725.846

2.734.488







Vlottende activa 4







Voorraden

4.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop 4.2 Overige voorraden





5

Vorderingen

5.1 Huurdebiteuren 5.2 Overheid 5.3 Vorderingen op groepsmaaatschappijen 5.4 Belastingen en premie sociale verzekeringen

820



4.859





12.297 *

5.679

1.681



994



5.291

2.002



1.975

1.204

4.379



4.563

5.5 Overige vorderingen

77.145



39.200

5.6 Overlopende activa

48.678





12.297 *

57.024 * 134.879

109.257





6

Liquide middelen

8.405

Totaal vlottende activa

148.963

130.012

Totaal generaal

2.874.809

2.864.500

* aangepast voor vergelijkingsdoeleinden; zie stelselwijziging en presentatiewijziging 104

8.458 *

PASSIVA 7

Eigen vermogen



Reserve Raad van Advies



Wettelijke reserves deelnemingen



Overige reserve



Onverdeeld resultaat

Totaal eigen vermogen 8

2012



536



554

9.411



16.011

1.405.201



1.461.080 *



-62.479

-25.253

1.389.895

2011

1.415.166 *

Voorzieningen

8.1 Voorziening onrendabele investeringen en 11.659



8.2 Overige voorzieningen

14.458



11.797 * 14.502 *

8.3 Voorziening op negatieve deelnemingen

23.201



14.488



herstructurering





9

Langlopende schulden

9.1 Leningen kredietinstellingen



49.318

1.141.929



40.787

1.228.155

9.2 Verplichting uit hoofde van onroerende zaken

8.446



9.052

9.3 Waarborgsommen

verkocht onder voorwaarden

1.106



1.076

9.4 Ongerealiseerde winst verkoop bouwrechten

4.599



5.029

Totaal langlopende schulden 10



1.156.080

1.243.312

Kortlopende schulden

10.1 Schulden aan kredietinstellingen 10.2 Schulden aan overheid 10.3 Schulden aan leveranciers 10.4 Belastingen en premies sociale verzekering

203.660



128



91.056 415

9.323



6.351

554



1.283

10.5 Overige schulden

27.169



27.280

10.6 Overige schulden en overlopende passiva

38.682



38.850

Totaal kortlopende schulden



279.516

165.235

Totaal passiva

2.874.809

2.864.500

* aangepast voor vergelijkingsdoeleinden; zie stelselwijziging en presentatiewijziging 105

Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2012 (in duizenden euro’s)

Bedrijfsopbrengsten 15.1 Huuropbrengsten 15.2 Opbrengsten servicecontracten 15.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf 15.5 Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

182.883 12.227 1.900 2.009 9.782

2012



2011

174.091 12.903 3.172 * 2.002 12.295 208.801

204.463

Bedrijfslasten 16.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa 3.758 3.773 Erfpacht 298 273 Lonen en salarissen 21.576 21.392 Sociale lasten 3.161 2.890 Pensioenlasten 4.636 4.534 16.3 Onderhoudslasten 46.273 39.848 * 16.4 Leefbaarheid 2.155 2.470 16.5 Lasten servicecontracten 12.073 12.918 16.6 Bijzondere waardeverminderingen vlottende activa 3.403 12.226 16.7 Overige bedrijfslasten 27.026 27.575 Som der bedrijfslasten 124.359 Bedrijfsresultaat 84.442 17 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille -49.347 18 Financiële baten en lasten 18.1 Waardeveranderingen fin. vaste activa 18.2 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 18.3 Rentelasten en soortgelijkende kosten 18.4 Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorw. Totaal financiële baten en lasten

0 4.231 -58.227 179



Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen 19 Belastingen 204 20 Resultaat deelnemingen -6.735

-18.722 0* -24.173 *

Nettoresultaat

-25.253

* aangepast voor vergelijkingsdoeleinden; zie stelselwijziging en presentatiewijziging 106

76.564

-64.325 *

-885 4.892 -54.813

261 -53.817

-6.531

127.899 *



-50.545

-38.306

-24.173 * -62.479

Toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening 2012 Algemeen Voor zover posten uit de enkelvoudige balans en enkelvoudige winst- en verliesrekening hierna niet nader zijn toegelicht, wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening.



Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling De grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gelijk aan die voor de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening. Wettelijke reserve deelnemingen Er wordt een wettelijke reserve deelnemingen gevormd voor cumulatieve winsten of vermogensvermeerderingen, waarvan Tevens is de geactiveerde rente onroerende zaken in ontwikkeling opgenomen onder de rentelasten en soortgelijke kosten in plaats van onder de rentebaten en soortgelijke opbrengsten.

Toelichting op de balansposten in duizenden euro’s ACTIVA Vaste activa 1.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Stand 1 januari 2012: - Verkrijgingprijzen - Cumulatieve afschrijvingen (inclusief bijzondere waarde verminderingen) Boekwaarde Mutaties in het boekjaar: - Investeringen - Desinvesteringen - Afschrijvingen Saldo Stand per 31 december 2012: - Verkrijgingprijzen - Cumulatieve afschrijvingen (inclusief bijzondere waarde verminderingen) Boekwaarde

Bedrijfs- gebouwen

Overige roerende zaken

Totaal

15.343

18.143

33.486

-8.939 6.404

-11.115 7.028

-20.054 13.432

- -100 -704 -804

- 0 -2.963 -2.963

-100 -3.667 -3.767

15.243

19.363

34.606

-9.643 5.600

-14.078 5.285

-23.721 10.885

2 Vastgoedbeleggingen 2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie Stand per 1 januari - Aanschafprijs - Cumulatieve waardeveranderingen Marktwaarde

2012 190.216 208.316 398.532

Mutaties in het boekjaar: - Aankopen in commercieel vastgoed in exploitatie - Investeringen in commercieel vastgoed in exploitatie - Desinvesteringen - Waardeveranderingen Saldo





209 2.544 -2.513 9.664 9.904

Stand per 31 december - Aanschafprijs - Cumulatieve waardeveranderingen Marktwaarde





190.456 217.980 408.436

107

2.2 Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging

2012

Stand per 1 januari - Aanschafprijs





1.328.698

- Cumulatieve waardeveranderingen





794.710

Marktwaarde





2.123.408

- Investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie





91.982

- Desinvesteringen





-6.750

- Waardeveranderingen





-52.549

Saldo





32.683

- Aanschafprijs





1.413.930

- Cumulatieve waardeveranderingen





742.161

Marktwaarde





2.156.091

2.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

2012

Mutaties in het boekjaar:

Stand per 31 december

Stand per 1 januari - Contractprijs (verkochte woningen)





9.313

- Cumulatieve waardeveranderingen





-373

Boekwaarde per 1 januari





8.940

- Desinvesteringen





-421

- Waardeveranderingen





-256

Saldo





-677

- Contractprijs (verkochte woningen)





8.892

- Cumulatieve waardeveranderingen





-629

Boekwaarde per 31 december





8.263

2.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

2012

Mutaties in het boekjaar:

Stand per 31 december

Stand per 1 januari - Aanschafprijs





13.963

- Cumulatieve waardeveranderingen





-595

- Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen





-13.368

Boekwaarde





0

- Investeringen





21.352

- Waardeveranderingen





-1.769

- Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie





0





-636

herstructureringen





-2.876

Saldo





16.071

- Aanschafprijs





34.679

- Cumulatieve waardeveranderingen





-2.364

- Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen





-16.244

Boekwaarde





16.071

Mutaties in het boekjaar:

- Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging - Overboeking naar voorziening voor onrendabele investeringen en

Stand per 31 december

108

3 Financiële vaste activa











Deelnemingen

Vorderingen

Andere

in groeps

op groeps-

deel-

maatschappijen maatschappijen

nemingen

Stand per 1 januari 2012

Overige

Totaal

39.404

148.514

2.106

152

190.176

Omzetting rekening courant

-

-68.500

-

-

-68.500

Investeringen/verstrekkingen

-

500

-

-

500

Desinvesteringen/aflossingen

114

-

12

1.820

1.946

3.859

-

-10.594

0

-6.735

43.377

80.514

-8.476

1.972

117.387

-

-

8.713

-

8.713

43.377

80.514

237

1.972

126.100

Mutaties:

Resultaat deelnemingen





Voorziening op negatieve deelnemingen Stand per 31 december 2012

3.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen

2012

2011

Staedion Vastgoed Holding B.V.

43.377

39.404

Totaal

43.377

39.404

3.2 Vorderingen op groepsmaatschappijen Staedion Vastgoed Holding B.V. Reva Beheer B.V. Totaal

2012

2011

80.500

148.500

14

14

80.514

148.514

De vordering heeft een looptijd langer dan 1 jaar. 3.3 Andere deelnemingen

2012

2011

Stichting Woonformatie Ypenburg

1.137

2.042

Eikelenburg Beheer B.V. Watertuinen van Delft B.V. OWC Watertuinen van Delft C.V. Wippolder Beheer B.V. OWC Wippolder C.V. WOM Stationsbuurt-Oude Centrum B.V. Atrium beheer B.V.

7

9

-551

-549

-16.007

-10.266

14

13

-9.425

-5.291

46

9

7

7

26

26

0

-164

Saldo

-24.746

-14.164

Voorziening op negatieve deelnemingen

24.983

16.270

237

2.106

3.4 Overige vorderingen

2012

2011

Wippolder C.V.

1.820

-

150

150

Westhaag beheer B.V. Bosko Beheer B.V.

Totaal

Intervolve Effecten Totaal

2

2

1.972

152

3.5 Vordering latente belastingen Voor toelichting op de latente belastingvordering wordt verwezen naar de toelichting bij de geconsolideerde balans.

109

4 Voorraden 4.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop

2012

2011

Kosten vastgoed bestemd voor de verkoop



820

-

Totaal



820

-

4.2 Overige voorraden

2012

2011

- Grond- en ontwikkelposities



56.953

55.766

- Voorzieningen



-52.271

-43.640

- Onderhoudsmaterialen



177

171

Totaal



4.859

12.297

Voor een overzicht van de grondposities wordt verwezen naar de toelichting bij de geconsolideerde balans. 5

Vorderingen

5.1 Huurdebiteuren

2012

2011

Huurdebiteuren



6.580

5.255

Voorziening dubieuze huurdebiteuren



4.899

4.051

Totaal



1.681

1.204

5.2 Overheid

2012

2011

202

4.391

De vorderingen hebben een looptijd korter dan 1 jaar.

Herstructurering Transvaal



Subsidies



792

900

Totaal



994

5.291

5.3 Vorderingen op groepsmaatschappijen

De vorderingen hebben een looptijd korter dan 1 jaar. 2012

2011

Rekening courant Staedion Vastgoed Holding



-

1.969

Rekening courant Rozenburg Kwartier B.V.



1.782

1.782

Rekening courant Reva Beheer B.V.



7

6

Rekening courant Stedelijk Belang



1.919

-

Rekening courant SB Theaterproject



76

-

Saldo



3.784

3.757

Voorziening op vordering op negatieve deelnemingen



-1.782

-1.782

Totaal



2.002

1.975

5.4 Belastingen en premies sociale verzekering

2012

2011

De vorderingen hebben een looptijd korter dan 1 jaar.

Vennootschapsbelasting Stichting Staedion 2006



-1.120

-1.120

2009



-97

-97

2010



1.790

1.790

2011



3.990

3.990

Invex B.V. 2008 tot met 2011



-184

-

Totaal

4.379

4.563

5.5 Overige vorderingen

2012

2011

Margin-call deposito



50.150

39.200

Stichting Wooninformatie Ypenburg



25.774

-

Overige



1.221

-

Totaal



77.145

39.200

110

5.6 Overlopende activa

2012

2011

Nog toe te rekenen marktwaarde derivaten



40.532

44.171

Aandeel reservefonds VVE



6.981

6.700

Overige



1.165

6.153

Totaal



48.678

57.024

6 Liquide middelen

2012

2011

Vrij opneembare banktegoeden

8.405

8.458

Totaal

8.405

8.458

PASSIVA 7 Eigen vermogen

Reserve







Raad van







Advies

Stand 1 januari 2012

Overige Onverdeeld

Wettelijke

Totaal

reserve

resultaat

554

1.461.080

-62.479

-

-62.479

62.479

-

-18

6.600

-

-6.600

-18

-

-

-25.253

-

-25.253

536

1.405.201

-25.253

Toevoeging overige reserves

reserves 16.011 1.415.166 -

Mutaties: Overige mutaties Resultaat boekjaar Stand per 31 december 2012

9.411 1.389.895

Stautaire bestemming van het eigen vermogen

In de statuten is geen artikel opgenomen inzake de bestemming van het eigen vermogen of de winstbestemming. De stichting stelt zich ten doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn. Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt € 282.115.000. Voor de bepaling van de latente belastingpositie uit hoofden van waarderingsverschillen met betrekking tot commercieel vastgoed wordt verwezen naar punt 3.2 van de toelichting. Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt € 856.104.000. Voor de bepaling van de latente belastingpositie uit hoofden van waarderingsverschillen met betrekking tot sociaal vastgoed in exploitatie wordt verwezen naar punt 3.2 van de toelichting.

Wettelijke reserve deelnemingen

De wettelijke reserve deelnemingen heeft voor € 9,4 miljoen betrekking op het verschil tussen het aandeel in de op basis van de grondslagen van de toegelaten instelling berekende ingehouden winsten en rechtstreekse vermogensmutaties van de deelneming enerzijds (sinds de eerste waardering volgens de nettovermogenswaarde) en het deel daarvan dat de toegelaten instelling zonder beperkingen zou kunnen laten uitkeren anderzijds. De wettelijke reserve wordt op individuele basis bepaald. 8

Voorzieningen



Stand per 1 januari



Onrendabele

Overige

investeringen



11.797

14.502

Onttrekking/betaling



-

-946

Dotatie/vrijval resultaat



-138

902

Stand per 31 december



11.659

14.458

Mutaties:

Voor de toelichting op de voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen en overige voorzieningen wordt verwezen naar de toelichting bij de geconsolideerde balans. 8.3 Voorziening op negatieve deelnemingen Voorziening op negatieve deelnemingen

2012

2011

24.983

16.270

Voorziening vorderingen op negatieve deelnemingen

-1.782

-1.782

Saldo

23.201

14.488

111

9

Langlopende schulden

9.1 Leningen kredietinstellingen Langlopende deel per 1 januari Aflossingsverplichtingen 2011 opgenomen onder kortlopende schulden Saldo 1 januari Ontvangen nieuwe leningen Marktwaardecorrectie van de vastrentende lening 2012

2012

2011

1.228.155

1.141.346

73.162

146.821

1.301.317

1.288.167

240.569

115.800

-924

44.171

Aflossingen

-256.759

-146.821

Saldo 31-12

1.284.203

1.301.317

Aflossingsverplichtingen 2012 opgenomen onder kortlopende schulden

-142.274

-73.162

1.141.929

1.228.155

9.2 Verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

2012

2011

Stand per 1 januari

9.052

9.313

Langlopende deel per 31 december

Mutaties

-427

0

Waardemutatie terugkoopverplichting

-179

-261

Stand per 31 december

8.446

9.052

9.3 Waarborgsommen

2012

2011

Waarborgsommen inclusief rente

1.106

1.076

Totaal

1.106

1.076

9.4 Ongerealiseerde winst verkoop bouwrechten

2012

2011

Saldo begin boekjaar

5.029

5.570

Correctie ontwikkelrechten Saldo einde boekjaar

-430

-541

4.599

5.029

Dit betreft de winst op overgedragen bouwrechten aan groepsmaatschappijen van nog te realiseren koopprojecten. 10

Kortlopende schulden

10.1 Schulden aan Kredietinstellingen

2012

2011

Kasgeldlening

18.000

0

Rekening courant Rabobank

33.398

0

Rekening courant ING Bank

9.988

17.894

Aflossingsverplichting komend boekjaar

142.274

73.162

Totaal

203.660

91.056

2012

2011

94

86

Overige

34

329

Totaal

128

415

10.2 Schulden aan overheid Belastingen

10.3 Schulden aan leveranciers

2012

2011

Leveranciers, aannemers e.a.

9.323

6.351

Totaal

9.323

6.351

10.4 Belastingen en premies sociale verzekering

2012

2011

Omzetbelasting

-693

-82

1.247

1.365

554

1.283

Loonbelasting en premieheffing Totaal 10.5 Overige schulden Vooruitontvangen bedragen Bruidsschat VVE met contracten Totaal 112

2012

2011

25.000

25.000

2.169

2.280

27.169

27.280

10.6 Overlopende passiva

2012

2011

17.433

16.060

Niet vervallen rente SWAPS

6.317

5.564

Vooruitontvangen huren

3.943

3.636

Te verrekenen servicekosten

2.678

3.099

Niet vervallen rente

Nog te ontvangen herstructureringsbijdrage Te verrekenen huursubsidie Aanspraken verlof- en vakantie uren

100

2.656

1.022

1.078

625

796

Inbreng wooneenheden

2.477

2.477

Rekening Courant Staedion Vastgoed Holding B.V.

1.011

0

Overige

3.076

3.484

Totaal

38.682

38.850

Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen

BTW

Met betrekking tot de BTW maakt Staedion onderdeel uit van een fiscale eenheid, waarvan ook deel uit maken: Staedion Vastgoed Holding B.V., Bo.Trans B.V., Bo.Mor B.V., Bo.Moer B.V., Sta.Pro 1 B.V., Argion Beheer B.V. (voorheen Sta.Pro 2 B.V.), Bo.Wat B.V. en Bo.Del B.V. Als gevolg hiervan is Staedion hoofdelijk aansprakelijk voor de hieruit voortvloeiende schulden.

Vennootschapsbelasting

Met betrekking tot de vennootschapsbelasting maakt Staedion vanaf 1 januari 2008 onderdeel uit van een fiscale eenheid, waarvan ook deel uitmaken: Staedion Vastgoed Holding B.V., Bo Del B.V., Bo Trans B.V., Bo Mor B.V., Bo.Moer B.V., Sta.Pro 1 B.V., Argion Beheer B.V., Bo.Wat B.V., Bo. Laak B.V. , Invex B.V. Reva Beheer B.V., en Stedelijk Belang B.V. (inclusief Theaterproject B.V. en Pyloon Monumenten B.V.). Als gevolg hiervan is Staedion hoofdelijk aansprakelijk voor de hieruit voortvloeiende schulden.

WOM C.V.

Staedion Vastgoed Holding B.V. heeft een overeenkomst met de WOM C.V. voor een kapitaalstorting van € 11,1 miljoen, welke direct opeisbaar is. Voor verdere toelichting wordt verwezen naar de Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen in de gecon­ solideerde jaarrekening.

Toelichting op de winst- en verliesrekening in duizenden euro’s 15

Bedrijfsopbrengsten

Alle opbrengsten zijn gerealiseerd in Nederland. 15.1 Huuropbrengsten

2012

2011

Te ontvangen netto huur

188.362

178.086

Af: Huurderving wegens leegstand Totaal 15.2 Opbrengsten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten Af: Derving wegens leegstand Totaal 15.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

5.479

3.995

182.883

174.091

2012

2011

12.458

13.068

231

165

12.227

12.903

2012

2011

Verkoopopbrengst bestaand bezit

12.217

8.040

Marktwaarde bestaand bezit

-9.273

-5.382

Verkoopkosten bestaand bezit

-2.288

-567

Opbrengsten grondtransacties

1.009

865

Gerealiseerde winst verkoop bouwrechten Totaal

235

216

1.900

3.172 113

15.5 Overige bedrijfsopbrengsten

2012

2011

0

6.910

Subsidie krachtwijken

2.918

1.473

Vergoeding inzake administratiekosten

2.180

2.204

Afkoop looptijd huurcontracten Florencecomplexen

Beheervergoedingen

50

144

Overige

4.634

1.564

Totaal

9.782

12.295

16

Bedrijfslasten

16.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa

2012

2011

Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie

3.758

3.773

Totaal

3.758

3.773

16.3 Onderhoudslasten

2012

2011

Service- en mutatieonderhoud

20.893

22.271

Planmatig onderhoud

33.504

26.035

Kosten herstructurering Sub-totaal Af: Reeds verantwoord onder personeelskosten Totaal

618

797

55.015

49.103

8.742

9.255

46.273

39.848

16.4 Leefbaarheid

2012

2011



2.155

2.470

16.5 Lasten servicecontracten

2012

2011

Energieverbruik c.v. en portiekverlichting

4.629

6.731

Schoonmaakdienst

2.616

2.380

Overige

4.828

3.807

Totaal

12.073

12.918

16.6 Bijzondere waardeverminderingen vlottende activa

2012

2011

Grond- en ontwikkelposities

3.403

12.226

16.7 Overige bedrijfslasten

2012

2011

Zakelijke lasten

8.414

8.340

Overige lasten

18.612

19.235

Totaal

27.026

27.575

Zakelijke lasten:

2012

2011

Belastingen

7.482

7.442

Verzekeringen

932

898

Totaal

8.414

8.340

Overige lasten:

2012

2011

Algemene kosten

5.776

7.053

Flexibele personeelskosten

1.510

2.410

Overige kosten personeelsaangelegenheden

1.517

1.665

Huisvestingskosten

2.470

2.404

Externe advies- en bijzondere activiteiten

1.898

1.792

Niet te verhalen vervolgingskosten

1.584

1.170

Voorziening dubieuze debiteuren

863

491

Overige

2.994

2.250

Totaal

18.612

19.235

114

17 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

2012

2011

Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie

9.664

-25.713

Waardeverandering sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging

-52.549

-24.674

Waardeverandering vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

-1.768

-595

Vrijval / dotatie voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

-4.437

-11.813

Waardeveranderingen Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

-256

-1.530

-49.347

-64.325

2012

2011

0

-885

18.2 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

2012

2011

Rente beleggingen

2.859

4.022

194

118

0

643

Totaal 18

Financiële baten en lasten

18.1 Waardeverandering financiële vaste activa Afboeking uitgestelde koperstermijnen

Rente op uitgezette middelen Rente op te vorderen Subsidie BWS Marktwaardecorrectie van de vastrnte leningen

924

0

Rente op overige vorderingen

254

109

4.231

4.892

Totaal 18.3 Rentelasten en soortgelijke kosten Rente leningen kredietinstellingen Rente kasgeldleningen Rente waarborgsommen Rentelasten agio’s Rente PayerSWAPS Nog toe te rekenen marktwaarde derivaten

2012

2011

44.621

46.689

87

386

9

7

1

9

12.231

9.954

3.639

0

455

212

Geactiveerde rente onroerende zaken in ontwikkeling

-2.816

-2.444

Totaal rentelasten

58.227

54.813

2012

2011

179

261

2012

2011

Intercompany verrekening

204

0

Belasting over het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

204

0



-18.718

Rente overig

18.4 Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken

verkocht onder voorwaarden

19

Belastingen

De belastingen over het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening kunnen als volgt worden gespecificeerd:

De acute belastingen boekjaar voor Stichting Staedion is als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen volgens de vennootschappelijke jaarrekening Bij: Fiscaal resultaat SWY

376

Fiscaal minder afschrijvingen

358

Fiscaal geen bijzondere waarderveranderingen vlottende activa Fiscaal geen ongerealiseerde waardeveranderingen vastgoed

3.403 48.617









52.754









34.036

115

Af: Commercieel verkoopresultaat onroerende zaken

1.899

Fiscaal geen opbrengst BTW pro rato

1.392

Fiscaal geen opbrengst rechtzaak AXA Fiscaal geen opbrengst projectsteun Fiscaal geen waardeveranderingen VOV Resultaat dochtervennootschappen in FE Per saldo afschrijving agio/disagio leningen fiscaal Fiscaal onderhoudsuitgaven

850 2.917 179 2.853 850 2.519









13.459









20.577

Fiscale verliezen: Verlies 2006

-10.922

Verlies 2007

-6.153

Verlies 2009 (deels)

-3.502







Belastbaar bedrag



-20.577



nihil

Het effectieve tarief voor de vennootschapsbelasting bedraagt 1% bij een nominaal wettelijk tarief van 25%. De afwijkende belastingdruk wordt mede veroorzaakt doordat een deel van de waardeverschillen niet leidt tot latente belastingen. 20 Resultaat deelnemingen

2012

2011

Resultaat groepsmaatschappijen

3.859

-21.679

-10.594

-2.494

-6.735

-24.173

Resultaat andere deelnemingen Totaal Resultaat groepsmaatschappijen

2012

2011

Resultaat Staedion Vastgoed Holding B.V.

3.973

-21.675

-114

0

Resultaat Rozenburgkwartier Resultaat Reva Beheer B.V.

0

-4

Totaal

3.859

-21.679

Resultaat andere deelnemingen

2012

2011

Resultaat Stichting Woonformatie Ypenburg

-905

-2.250

Resultaat Watertuinen van Delft C.V.

-5.744

191

Resultaat Wippolder Beheer C.V.

-4.133

1

Resultaat Wippolder Beheer B.V.

0

-424

Resultaat Atrium Beheer B.V. Resultaat Bosko Beheer B.V. Resultaat Eikelenburg Beheer B.V. Resultaat Westhaag Beheer B.V. Totaal

0

1

189

-14

-2

0

1

1

-10.594

-2.494

Bezoldiging

De beloningen en vergoedingen aan het bestuur en aan de leden van de Raad van Commissarissen bedroeg in het boekjaar in totaal € 369.801,- (2011: € 357.799,-). Aan bezoldigingen met inbegrip van pensioenlasten als bedoeld in artikel 2:383, lid 1, BW, is in het boekjaar ten laste van de toegelaten instelling en groepsmaatschappijen gekomen voor: Bestuurder Commissarissen en voormalige commissarissen





2012

2011

270.268

260.214

99.533

97.585

369.801

357.799

Er zijn geen leningen, voorschotten en garanties door de toegelaten instelling aan bestuurder en commissarissen verstrekt.

116



WOPT

Bezoldigingsinformatieoverzicht in het kader van De Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde topinkomens. In dit kader is de bezoldiging van de bestuurder hieronder vermeld: Functie:

Bestuurder

Datum in dienst:

1 juli 2008

Omvang dienstverband: 36 uur per week Belastbaar loon Totale pensioenafdracht Totaal

2012

2011

214.557

204.407

64.090

63.134

278.647

267.541

De honorering van de bestuurder is conform de afgesloten arbeidsovereenkomst en op basis van de Adviesregeling Izeboud. De arbeidsovereenkomst van de directeur/bestuurder voorziet niet in een benoemingstermijn van vier jaar. Het huidige doorlopende arbeidsovereenkomst met de bestuurder wordt gerespecteerd en daarmee wordt afgeweken van de best practice-bepaling van een mandaat voor maximaal vier jaar. In het kader van de WPOT is enkel de bezoldiging van de bestuurder weergegeven.

Honoraria van de accountant

De volgende honoraria van KPMG Accountants zijn ten laste gebracht van de toegelaten instelling, haar dochtermaatschappijen en andere maatschappijen die zij consolideert, een en ander zoals bedoeld in artikel 2:382a BW. KPMG Accountants N.V.

2012

2011

Onderzoek van de jaarrekening



186

106

Andere controleopdrachten



-

-

Adviesdiensten op fiscaal terrein



-

-

Andere niet controlediensten



-

-

Totaal

186

106

Den Haag, 24 juni 2013 Het Bestuur

De Raad van Commissarissen

Drs. Ing. W.M.K. Krzeszewski algemeen directeur/bestuurder

Mr. Drs. B.J. Bruins voorzitter



Ir. G.A. Beijer



Mr. Drs. A.T. van der Wal



Mr. Drs. J.F.Ph. Houben



Ir. J.A.P. van Oosten

117

Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Statutaire bepalingen inzake resultaat bestemming In de statuten is geen artikel opgenomen inzake de winstbestemming. De stichting stelt zich ten doel uitlsuitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn. Voorstel tot resultaatbestemming Voorgesteld wordt het resultaat ad. - € 25.252.000,- in mindering te brengen van de overige reserve. Het resultaat is opgenomen onder de post onverdeeld resultaat onder het eigen vermogen. Gebeurtenissen na balansdatum • Regeringsbeleid Het voorgenomen beleid van het huidige kabinet richt zich voor wat betreft de woningcorporaties op het invoeren van een verhuurderheffing en verruiming van het huurbeleid. Het regeeringsbeleid was op balansdatum nog onderdeel van wetsvorming. Op 13 februari 2013 is het Woonakkoord tussen kabinet en een aantal oppositiepartijen gesloten. Op 16 maart 2013 heeft de Eerste Kamer ingestemd met de verruiming van het huurbeleid voor 2013. Het wetsvoorstel inzake de verhuurderheffing voor 2014 is op dit moment nog niet gereed. De minister is voornemens op de tweede kamer nog voor de zomer een wetsvoorstel te doen toekomen waarin de heffing vanaf 2014 wordt geregeld. Het inkomensafhankelijke verhuurbeleid zal naar verwachting leiden tot additionele huurbaten over de periode 2013 tot en met 2017. Vanwege de onzekerheid over het toekomstig te voeren huurbeleid zijn deze additionele huurbaten beperkt ingerekend in de vastgestelde meerjarenbegroting 2013-2017. Daarnaast houdt de toegelaten instelling over de jaren 2013 tot en met 2017 wel rekening met 99,4 miljoen euro aan heffingen inzake de saneringssteun en verhuurdersheffing. Indien deze voornemens daadwerkelijk in wetgeving worden verankerd dan heeft dit belangrijke invloed op de financiële positie van toegelaten instelling. In paraaf “Continuïteitsveronderstelling” van de jaarrekening zijn de consequenties van deze voornoemde financiële effecten uitgezet. In het jaarverslag is in hoofdstuk 10 een uitgebreide toelichting van de effecten van het (voor­ genomen) regeringsbeleid opgenomen • Fusie met Stichting Woonformatie Ypenburg Op 30 januari 2013 heeft Staedion 100% van Stichting Woonformatie Ypenburg verkregen. Op 8 mei 2013 heeft met terugwerkende kracht per 1 januari 2013, de juridische fusie plaatsgevonden van Stichting Staedion met Stichting Woonformatie Ypenburg.

118

13

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

119

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: het Bestuur en de Raad van Commissarissen van Stichting Staedion Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2012 van Stichting Staedion te Den Haag gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2012 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2012 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeen­stemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandig­ heden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

120

Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Staedion per 31 december 2012 en van het resultaat over 2012 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toe­gevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, lid 4, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Den Haag, 24 juni 2013 KPMG ACCOUNTANTS N.V. J.J. Visser RA

121

Bijlage Verbindingen

122

Samenwerkingsverbanden Staedion heeft gedurende 2012 een beleid gevoerd om haar verbindingenstructuur te vereenvoudigen en meer transparant te maken. Dit heeft tot acties geleid tot het ontmantelen en liquideren van een aantal deelnemingen. Dit proces is nog niet voltooid. In kalenderjaar 2012 zijn de navolgende rechtspersonen ontbonden. Bo Wat B.V., Bo Del B.V., Pyloon monumenten B.V., VOF Hof Berestein. Staedion is teruggetreden uit Bosko B.V. en C.V..

Holdingstructuur

Staedion beschikt over een holdingstructuur. Binnen deze structuur vonden in 2012 naast projectontwikkelings- ook beheeractiviteiten plaats. De volgende rechtspersonen en vennootschappen zijn opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening van Staedion: Deelneming

Statutaire zetel

Projectlocatie

Staedion Vastgoed Holding B.V.

Den Haag



Aandeel 100%

Bo.Trans B.V.

Den Haag

Transvaal

100%

Bo.Mor B.V.

Den Haag

Morgenstond

100%

Bo.Moer B.V.

Den Haag

Moerwijk

100%

Bo.Wat B.V.

Den Haag

Wateringse Veld

100%

Sta Pro 1 B.V.

Den Haag

Scheveningen

100%

Argion Beheer B.V.

Den Haag



100%

Bo.Del B.V.

Den Haag

Delft

100%

Energiek B.V.

Den Haag

DHZW

100%

Aardwarmte Den Haag VOF

Den Haag

DHZW

16,67%

Invex B.V.

Rotterdam



100%

N.V. Stedelijk Belang

Den Haag



100%

Wippolder Beheer B.V.

Rotterdam

Delft

50%

Ontwikkelingscombinatie Wippolder C.V.

Rotterdam

Westland

48%

Watertuinen van Delft B.V.

Delft

Delft

50%

OWC Watertuinen van Delft C.V.

Delft

Delft

48%

Rozenburgkwartier B.V.

Den Haag

Den Haag

Eikelenburg Beheer B.V.

Utrecht

Rijswijk

50%

OWC Eikelenburg C.V.

Utrecht

Rijswijk

48%

Westhaag beheer B.V.

Den Haag

Wateringen

50%

OWC Westhaag C.V.

Den Haag

Wateringen

48%

Atrium beheer B.V.

Son en Breugel

Pijnacker

50%

OWC Atrium C.V.

Son en Breugel

Pijnacker

48%

Reva Beheer B.V.

Oosterbeek

Den Haag

100%

Reva C.V.

Oosterbeek

Den Haag

100%

WOM Stationsbuurt-Oude Centrum B.V.

Den Haag

Den Haag

50,5%

WOM Stationsbuurt-Oude Centrum C.V.

Den Haag

Den Haag

91,63%

Stichting Woonformatie Ypenburg

Den Haag

Den Haag

29,97%

Winkelpanden Den Haag B.V.

Den Haag

Den Haag

50%

Winkelpanden Den Haag C.V.

Den Haag

Den Haag

50%

Starterspanden Den Haag B.V.

Den Haag

Den Haag

1%

Starterspanden Den Haag C.V.

Den Haag

Den Haag

0,9%

SB Theaterproject B.V.

Den Haag

Den Haag

100%

100%

Activiteiten deelnemingen

Doelstellingen deelnemingen

Alle deelnemingen hebben de volgende doelstelling, tenzij anders aangegeven: het (doen) realiseren van bouwwerken en het participeren in samenwerkingsverbanden die zijn gericht op het aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden voor onder meer de Stichting Staedion, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Staedion Vastgoed Holding B.V., dochtermaatschappijen van deze holding of andere (rechts)personen en ondernemingen, in welke vorm ook.

123



Staedion Vastgoed Holding B.V.

De activiteiten van Staedion Vastgoed Holding B.V. bestaan uitsluitend uit holdingactiviteiten van entiteiten die zijn gericht op niet-projectontwikkelings- respectievelijk projectontwikkelingsactiviteiten. Daarnaast treedt deze deelneming op om aan gelieerde deelnemingen en verbintenissen financieringen te verstrekken.

Aandeelhouder

Stichting Staedion (100%)



Bestuurder

Stichting Staedion



Statutair gevestigd te

Den Haag



Oprichtingsdatum

15-9-2003



Waardering

Nettovermogenswaarde



Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-



Schuldverhouding Stichting Staedion

€ 81.968.377,-



Rente % schuldverhouding Staedion

1-maands Euribor + opslag 1,5%



Eigen vermogen ultimo 2012

€ 36.551.996,-



Omzet 2012

€ 175.443,-



Resultaat 2012

€ -2.852.661,-



Consolidatie Stichting Staedion

100%



Doelstelling Staedion Vastgoed Holding B.V. heeft als doel werkzaam te zijn op het gebied van volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening.



Bo.Trans B.V.

De activiteiten van Bo.Trans B.V. zijn gericht op de gebiedsontwikkeling in de wijk Transvaal. Deze deelneming heeft als doel koopwoningen in deze wijk te ontwikkelen.

Aandeelhouder

Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%)



Bestuurder

Staedion Vastgoed Holding B.V.



Statutair gevestigd te

Den Haag



Oprichtingsdatum

15-9-2003



Waardering

Nettovermogenswaarde



Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-



Schuldverhouding Staedion VG Holding € 20.076.497,-



Rente % schuldverhouding

1-maands Euribor + 1,5% opslag



Schuldverhouding Stichting Staedion

€ 0,-



Rente % schuldverhouding

Debetrente 7,5 % per jaar



Eigen vermogen ultimo 2012 € 17.449.728,-



Omzet 2012 € 253.698,-



Resultaat 2012 € -705.115,-



Aantal woningen in ontwikkeling 125



Investeringen in ontwikkeling



Consolidatie Staedion VG Holding 100%



Bo.Mor B.V. en Bo.Moer B.V.

€ 1.131.605,-

De activiteiten van Bo.Mor B.V. en Bo.Moer B.V. zijn gericht op de gebiedsontwikkeling in het gebied Den Haag Zuidwest. Het gaat in deze deelnemingen om de wijken Morgenstond en Moerwijk. De deelnemingen hebben als doel koopwoningen in deze wijken te ontwikkelen.

Bedrijf

Bo.Mor B.V.



Aandeelhouder

Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%)



Bestuurder

Staedion Vastgoed Holding B.V.



Statutair gevestigd te

Den Haag



Oprichtingsdatum

15-9-2003



Waardering

Nettovermogenswaarde



Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-



Schuldverhouding Staedion VG Holding € 3.801.888,-



Rente % schuldverhouding

1-maands Euribor + 1,5% opslag



Schuldverhouding Stichting Staedion

€ 0,-



Rente % schuldverhouding

Debetrente 7,5 % per jaar



Eigen vermogen ultimo 2012

€ -3.256.353,-



Omzet 2012

€ -46.817,-



Resultaat 2012

€ -368.397,-

124



Aantal woningen in ontwikkeling

30



Investering in ontwikkeling

€ 488.077,-



Consolidatie Staedion VG Holding B.V.

100%



Bedrijf

Bo.Moer B.V.



Aandeelhouder

Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%)



Bestuurder

Staedion Vastgoed Holding B.V.



Statutair gevestigd te

Den Haag



Oprichtingsdatum

15-9-2003



Waardering

Nettovermogenswaarde



Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-



Schuldverhouding Staedion VG Holding € 7.584.099,-



Rente % schuldverhouding

1-maands Euribor + 1,5 % opslag



Vordering op Stichting Staedion

€ 2.285.983,-



Rente % schuldverhouding

Debetrente 7,5 % per jaar



Eigen vermogen ultimo 2012

€ -2.949.040,-



Omzet 2012

€ 883.645,-



Resultaat 2012

€ -238.958,-



Aantal woningen in productie

5



Investeringen woningen in productie

€ 450.790,-



Consolidatie Staedion VG Holding B.V.

100 %



Bo.Wat B.V.

De activiteiten van Bo.Wat B.V. zijn gericht op de gebiedsontwikkeling in de Vinex-locatie Wateringse Veld. Deze deelneming heeft als doel duurdere huurwoningen te ontwikkelen.

Aandeelhouder

Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%)



Bestuurder

Staedion Vastgoed Holding B.V.



Statutair gevestigd te

Den Haag



Oprichtingsdatum

15-9-2003



Waardering

Nettovermogenswaarde



Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-



Schuldverhouding Staedion VG Holding € 901.330,-



Rente % schuldverhouding

1-maands Euribor + 1,5 % opslag



Eigen vermogen ultimo 2012

€ -900.530,-



Omzet 2012

€ 0,-



Resultaat 2012

€ -37.702,-



Consolidatie Staedion Vastgoed Holding 100%

Op 10 december 2012 is Bo.Wat B.V. ontbonden.

Sta Pro 1 B.V.

De activiteiten van Sta Pro 1 B.V. zijn gericht op de ontwikkeling in Scheveningen en alle werkzaamheden die daarmee verband houden of de verwezenlijking daarvan kunnen bevorderen, waaronder het financieren en in eigendom verwerven van grond en opstallen.

Aandeelhouder

Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%)



Bestuurder

Staedion Vastgoed Holding B.V.



Statutair gevestigd te

Den Haag



Oprichtingsdatum

20-1-2004



Waardering

Nettovermogenswaarde



Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-



Schuldverhouding Staedion VG Holding € 5.162.303,-



Rente % schuldverhouding

1-maands Euribor + 1,5 % opslag



Eigen vermogen ultimo 2012

€ -509.537,-



Omzet 2012

€ 1.804.235,-



Resultaat 2012

€ 11.522,-



Aantal woningen in productie

10



Investering woningen in productie

€ 2.783.240,-



Consolidatie Staedion VG Holding B.V.

100% 125



Argion Beheer B.V.

Argion Beheer B.V. is opgericht om duurdere huurwoningen en bedrijfsruimten te exploiteren.

Aandeelhouder

Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%)



Bestuurder

Staedion Vastgoed Holding B.V.



Statutair gevestigd te

Den Haag



Oprichtingsdatum

20-1-2004



Waardering

Nettovermogenswaarde



Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-



Schuldverhouding Staedion VG Holding € 30.770.182,-



Rente % schuldverhouding

1-maands Euribor + 1,5 % opslag



Eigen vermogen ultimo 2012

€ -26.094.156,-



Omzet 2012

€ -700.442,-



Resultaat 2012

€ -1.390.420,-



Aantal woningen in ontwikkeling

6 woningen en 1.435 m2 bedrijfsruimte



Investeringen in ontwikkeling

€ 3.677.774,-



Consolidatie Staedion VG Holding B.V.

100%



Bo. Del B.V.

De activiteiten van Bo. Del B.V. zijn gericht op de ontwikkeling van het project Hoornse Zoom in de gemeente Delft.

Aandeelhouder

Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%)



Bestuurder

Staedion Vastgoed Holding B.V.



Statutair gevestigd te

Den Haag



Oprichtingsdatum

15-9-2003



Waardering

Nettovermogenswaarde



Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-



Schuldverhouding Staedion VG Holding € 3.630.496,-



Rente % schuldverhouding

1-maands Euribor + 1,5% opslag



Eigen vermogen ultimo 2012

€ -3.623.726,-



Omzet 2012

€ 0,-



Resultaat 2012

€ -128.592,-



Consolidatie Staedion VH Holding B.V.

100%



Energiek B.V.



Aandeelhouder

Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%)



Bestuurder

Staedion Vastgoed Holding B.V.



Statutair gevestigd te

Den Haag



Oprichtingsdatum

10-12-2007



Waardering

Nettovermogenswaarde



Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-



Schuldverhouding Staedion VG Holding € 16.460.787,-



Rente % schuldverhouding

Debetrente 7,5 % per jaar



Eigen vermogen ultimo 2012

€ -2.112.538,-



Omzet 2012

€ 1.008.393,-



Resultaat 2012

€ -1.253.648,-



Consolidatie Staedion VG Holding B.V.

100%



Doelstelling Het exploiteren van leidingnetten ten behoeve van warmte- en koudeleveringen, het inkopen en verkopen van energie, het opwekken van warmte ten behoeve van warmtelevering, het doen van investeringen en het geven van opdrachten tot het doen van investeringen die verband houden met het opwekken van warmte, en het leveren van warmte en koude aan consumenten en grootverbruikers.



126



Aardwarmte Den Haag VOF



Vennoten Haag Wonen Energie B.V.



Energiek B.V.



Haagse Hitte B.V.



Vestia Monumenten B.V.



Eneco Geothermie B.V.



EZH-Seon B.V.



Bestuurder

E.W. Muller en F.C. Schoof



Statutair gevestigd te

Den Haag



Oprichtingsdatum

17-09-2008



Waardering

Nettovermogenswaarde



Geplaatst kapitaal

n.v.t.



Schuldverhouding Energiek B.V.

€ 0,-



Eigen vermogen ultimo 2012

€ 15.946.120,-



Omzet 2012

€ 585.481,-



Resultaat 2012

€ -995.739,-



Doelstelling De aanleg en exploitatie van een geothermiebron met distributienetwerk en andere daaraan gerelateerde voorzieningen, waarmee aardwarmte wordt benut ten behoeve van warmtevoorziening aan woningen en andere afnemers in en rond de gemeente Den Haag.



Invex B.V.



Samenwerking

Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%)



Bestuurder

Staedion Vastgoed Holding B.V.



Statutair gevestigd te

Rotterdam



Oprichtingsdatum

27-12-1999



Waardering

Nettovermogenswaarde



Geplaatst kapitaal

€ 18.152,-



Vordering op Staedion VG Holding B.V.

€ 7.652.623,-



Rente % schuldverhouding

Creditrente 0,25 % per jaar



Eigen vermogen ultimo 2012

€ 7.652.955,-



Omzet 2012

€ 0,-



Resultaat 2012

€ 4.221,-



Consolidatie Staedion VG Holding B.V.

100%



Doelstelling Het verwerven, ontwikkelen, exploiteren, vervreemden en bezwaren van roerende zaken en registergoederen.



N.V. Stedelijk Belang



Samenwerking

Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%)



Bestuurder

Staedion Vastgoed Holding B.V.



Statutair gevestigd te

Den Haag



Oprichtingsdatum

4-4-1924



Waardering

Nettovermogenswaarde



Geplaatst kapitaal

€ 1.125.000,-



Schuldverhouding Staedion VG Holding € 14.416.706,-



Rente % schuldverhouding

1-maands Euribor + 1,3 % opslag



Eigen vermogen ultimo 2012

€ 23.230.101,-



Omzet 2012

€ -72.172,-



Resultaat 2012

€ 114.693,-



Consolidatie Staedion VG Holding B.V.

100%



Doelstelling Het verkrijgen, vervreemden en exploiteren van onroerende goederen in de meest uitgebreide zin.

127



Wippolder Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Wippolder C.V.



Bedrijf

Wippolder Beheer B.V.



Aandeelhouder

Stichting Staedion (50%)



LSI Development B.V. (50%)



Bestuurder

Stichting Staedion en LSI Beheer B.V.



Statutair gevestigd te

Rotterdam



Oprichtingsdatum

15-6-2006



Waardering

Nettovermogenswaarde



Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-



Schuldverhouding Stichting Staedion

€ 0,-



Eigen vermogen ultimo 2012

€ 27.266,-



Omzet 2012

€ 0,-



Resultaat 2012

€ 1.535,-



Doelstelling Het verkrijgen, vervreemden, beheren en exploiteren van registergoederen; het op enigerlei wijze deelnemen in, het oprichten van, besturen van en toezicht houden op ondernemingen en vennootschappen; het verstrekken van garanties en het verbinden van de vennootschap of activa van de vennootschap ten behoeve van ondernemingen en vennootschappen waarmee de vennootschap in een groep is verbonden en ten behoeve van derden; het verlenen van diensten aan ondernemingen en vennootschappen; het financieren van ondernemingen en vennootschappen; het exploiteren en verhandelen van patenten, merkrechten, vergunningen, knowhow en andere industriële eigendomsrechten; het verrichten van alle soorten industriële, financiële en commerciële activiteiten; en al hetgeen met het voorafgaande verband houdt of daartoe bevorder­ lijk kan zijn, alles in de ruimste zin van het woord.



Bedrijf

Ontwikkelingscombinatie Wippolder C.V.



Aandeelhouder

Staedion Vastgoed Holding B.V. (48%)



LSI Participations B.V. (48%)



Wippolder Beheer B.V. (4%)



Bestuurder

Beherend vennoot Wippolder Beheer B.V.



Statutair gevestigd te

Rotterdam



Oprichtingsdatum

19-6-2006



Waardering

Nettovermogenswaarde



Geplaatst kapitaal

€ 100.000,-



Schuldverhouding Staedion VG Holding € 10.855.106,-



Rente % schuldverhouding

1-maands Euribor + 1,6 % opslag



Ondernemingsvermogen ultimo 2012

€ 42.455,-



Omzet 2012

€ 0,-



Resultaat 2012

€ -7.593,-



Doelstelling Het verkrijgen, vervreemden, in (onder)erfpacht uitgeven, administreren, exploiteren, huren en verhuren van onroerende zaken; het zelf ontwikkelen en/of realiseren van onroerende zaken; het geheel of gedeeltelijk doen ontwikkelen en/of realiseren en/of verkopen van onroerende zaken en/of doen aannemen en uitvoeren van bouwwerken; het sluiten van overeenkomsten met gemeenten en/ of andere overheidsinstellingen en/of derden in het kader van het ontwikkelen en/of realiseren van onroerende zaken; het optreden als tussenpersoon bij de aan- en verkoop en bij de huur en verhuur van onroerende zaken; het ter leen verstrekken en het ter leen opnemen van gelden, al dan niet onder hypothecair verband; het verstrekken van zekerheden voor schulden van de vennootschap en schulden van derden.

128



Watertuinen van Delft B.V. en Ontwikkelingscombinatie Watertuinen C.V.



Bedrijf

Watertuinen van Delft B.V.



Aandeelhouder

Stichting Staedion (50%)



AM Wonen (50%)



Bestuurder

AM Wonen B.V. en Stichting Staedion.



Statutair gevestigd te

Delft



Oprichtingsdatum

6-1-2006



Waardering

Nettovermogenswaarde



Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-



Schuldverhouding Stichting Staedion

€ 0,-



Eigen vermogen ultimo 2012

€ 1.103.623,-



Omzet 2012

€ 0,-



Resultaat 2012

€ 1.693,-



Doelstelling Het optreden als beherend vennoot van Ontwikkelingscombinatie Watertuinen van Delft C.V.



Bedrijf

Ontwikkelingscombinatie Watertuinen van Delft C.V.



Aandeelhouder

Staedion Vastgoed Holding (48%)



AM Deelnemingen Zuid-Holland Noord B.V. (48%)



Watertuinen van Delft B.V. (4%)



Bestuurder

Beherend vennoot Watertuinen van Delft B.V.



Statutair gevestigd te

Delft



Oprichtingsdatum

6-1-2006



Waardering

Nettovermogenswaarde



Geplaatst kapitaal

€ 100.000,-



Schuldverhouding Staedion VG Holding € 43.474.501,-



Rente % schuldverhouding

1-maands Euribor + 1% opslag



Ondernemingsvermogen ultimo 2012

€ 1.545.447,-



Omzet 2012

€ 0,-



Resultaat 2012

€ -12.268,-



Doelstelling Het verwerven van gronden van de TNO-locatie in Delft, het (doen) uitvoeren van infrastructurele werken, het in bouw- en woonrijpe staat verkopen van gronden die bestemd zijn voor opstalontwik­ keling, het (doen) bebouwen van gronden voor derden of de commanditaire vennoten van de vennootschap.



Rozenburgkwartier B.V.

De activiteiten van Rozenburgkwartier B.V. zijn gericht op de ontwikkeling en realisatie van het project Rozenburgkwartier in het centrum van Den Haag. Deze deelneming is een samenwerkingsverband met een ontwikkelende aannemer.

Aandeelhouder

Stichting Staedion (100%)



Bestuurder

Stichting Staedion



Statutair gevestigd te

Den Haag



Oprichtingsdatum

16-3-2005



Waardering

Nettovermogenswaarde



Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-



Schuldverhouding Stichting Staedion

€ 1.781.993,-



Rente % schuldverhouding

1-maands Euribor + 1,5 % opslag



Eigen vermogen ultimo 2012

€ -178.816,-



Omzet 2012

€ 0,-



Resultaat 2012

€ -171,-



Doelstelling Het (doen) realiseren van bouwwerken en het participeren in samenwerkingsverbanden die zijn gericht op het aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden voor andere (rechts)personen en ondernemingen, in welke vorm ook.

Stichting Staedion is enig aandeelhouder sedert 25 mei 2012. 129



Eikelenburg Beheer B.V. en OWC Eikelenburg C.V.



Bedrijf

Eikelenburg Beheer B.V.



Aandeelhouder

Stichting Staedion (50%)



AM Grondbedrijf B.V. (50%)



Bestuurder

Stichting Staedion en AM Grondbedrijf B.V.



Statutair gevestigd te

Utrecht



Oprichtingsdatum

27-12-2005



Waardering

Nettovermogenswaarde



Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-



Schuldverhouding Stichting Staedion

€ 0,-



Eigen vermogen ultimo 2012

€ 14.823,-



Omzet 2012

€ 0,-



Resultaat 2012

€ -3.177,-



Doelstelling Het optreden als beherend vennoot van de in Utrecht gevestigde Ontwikkelingscombinatie Eikelenburg C.V. en daartoe het verkrijgen, vervreemden, verhuren, huren, beheren, administreren, (doen) stichten, exploiteren en ontwikkelen van registergoederen.



Bedrijf

Ontwikkelingscombinatie Eikelenburg C.V.



Aandeelhouder

Eikelenburg Beheer B.V. (4%)



AM Deelnemingen Grondbedrijf B.V. (48%)



Staedion Vastgoed Holding (48%)



Bestuurder

Beherend vennoot Eikelenburg Beheer B.V.



Statutair gevestigd te

Utrecht



Oprichtingsdatum

27-12-2005



Waardering

Nettovermogenswaarde



Geplaatst kapitaal

€ 100.000,-



Schuldverhouding Staedion VG Holding € 0,-



Rente % schuldverhouding

1-maands Euribor + 1,6 % opslag



Kapitaal ultimo 2012

€ 100.000,-



Omzet 2012

€ 0,-



Resultaat 2012

€ 0,-



Doelstelling Het verwerven van gronden in het gebied dat is gelegen ten zuiden van de Sir Winston Churchilllaan, ten westen van de Reijner­ wetering en ten oosten van de Monseigneur Bekkerslaan in Rijswijk (Zuid-Holland), het (doen) uitvoeren van infrastructurele werken, het in bouw- en woonrijpe staat verkopen van gronden die zijn bestemd voor opstalontwikkeling, het (doen) bebouwen van gronden voor derden of de commanditaire vennoten van de vennootschap.



Westhaag Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Westhaag C.V.

Westhaag Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Westhaag C.V. houden zich bezig met het ontwikkelen, realiseren en vervreemden aan derden van woningen in Wateringen en Den Haag en het eventueel verwerven van daartoe benodigde gronden.

Bedrijf

Westhaag Beheer B.V.



Aandeelhouder

Stiching Staedion (50%)



Weboma Projectmanagement B.V. (50%)



Bestuurder

Stichting Staedion en Weboma Projectmanagement B.V.



Statutair gevestigd te

Den Haag



Oprichtingsdatum

30-8-2007



Waardering

Nettovermogenswaarde



Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-



Schuldverhouding Stichting Staedion

€ 0,-



Eigen vermogen ultimo 2012

€ 53.762,-



Omzet 2012

€ 4.500,-



Resultaat 2012

€ 2.571,-

130



Doelstelling Het optreden als beherend vennoot van Ontwikkelingscombinatie Westhaag C.V. en het daartoe verkrijgen, vervreemden, verhuren, huren, beheren, administreren, (doen) stichten, exploiteren en ontwikkelen van registergoederen, en al hetgeen met het voorafgaande verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn; het opnemen en verstrekken van geldleningen; het verlenen van zekerheden (waaronder garanties en hypotheken) voor de schulden van de vennootschap van anderen; het deelnemen in, samenwerken met, voeren van beheer over en het financieren van andere onder­ nemingen, vennootschappen en rechtspersonen, van welke aard ook.



Bedrijf



Aandeelhouder Noordweg Wateringen B.V. (48%)



Ontwikkelingscombinatie Westhaag C.V. Staedion Vastgoed Holding B.V. (48%)



Westhaag Beheer B.V. (4%)



Bestuurder

Beherend vennoot Westhaag Beheer B.V.



Statutair gevestigd te

Den Haag



Oprichtingsdatum

30-8-2007



Waardering

Nettovermogenswaarde



Geplaatst kapitaal

€ 100.000,-



Schuldverhouding Staedion VG Holding € 1.114.816,-



Rente % schuldverhouding

3-maands Euribor + 1,25% opslag



Ondernemingsvermogen ultimo 2012

€ 164.493,-



Omzet 2012

€ 47.734,-



Resultaat 2012

€ 17.733,-



Aantal woningen in ontwikkeling

7



Investeringen in ontwikkeling

€ 515.971,-



Doelstelling Het verwerven van gronden, het (doen) uitvoeren van infrastructurele werken, het in bouw- en woonrijpe staat verkopen van gronden die bestemd zijn voor opstalontwikkeling, het (doen) bebouwen van gronden voor derden of de commanditaire vennoten van de vennootschap, het inrichten van openbare ruimten, die vervolgens zullen worden overgedragen aan publiekrechtelijke rechtspersonen of aan (een) instantie(s), en al hetgeen met het voorafgaande in de ruimste zin verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn.



Atrium Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V.

Atrium Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V. houden zich bezig met het ontwikkelen, realiseren en vervreemden aan derden van woningen in onder meer Pijnacker en de Lier, en het eventueel verwerven van daartoe benodigde gronden.

Bedrijf

Atrium Beheer B.V.



Aandeelhouder

Stichting Staedion (50%)



Jansen de Jong Projectontwikkeling B.V. (50%)



Bestuurder De directievoering wordt uitgevoerd door Stichting Staedion en



Statutair gevestigd te

Son en Breugel



Oprichtingsdatum

4-9-2007



Waardering

Nettovermogenswaarde



Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-



Schuldverhouding Stichting Staedion

€ 0,-



Eigen vermogen ultimo 2012

€ -1.051.181,-



Omzet 2012

€ 0,-



Resultaat 2012

€ -1.064.575,-

Jansen de Jong Projectontwikkeling B.V.



131



Doelstelling Het optreden als beherend vennoot van Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V. en het daartoe verkrijgen, vervreemden, verhuren, huren, beheren, administreren, (doen) stichten, exploiteren en ontwikkelen van registergoederen, en al hetgeen met het voorafgaande verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn; het opnemen en verstrekken van geldleningen; het verlenen van zekerheden (waaronder garanties en hypotheken) voor de schulden van de vennootschap en van anderen; het deelnemen in, samenwerken met, het voeren van beheer over en het financieren van andere ondernemingen, vennootschappen en rechtspersonen, van welke aard ook.



Bedrijf

Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V.



Aandeelhouder

Staedion Vastgoed Holding B.V. (48%)



Commandiet B.V. (48%)



Atrium Beheer B.V. (4%)



Bestuurder

Beherend vennoot Atrium Beheer B.V.



Statutair gevestigd te

Son en Breugel



Oprichtingsdatum

4-9-2007



Waardering

Nettovermogenswaarde



Geplaatst kapitaal

€ 20.200,-



Schuldverhouding Staedion VG Holding € 1.630.159,-



Rente % schuldverhouding

1-maands Euribor + 1,3% opslag



Kapitaal ultimo 2012

€ -1.064.418,-



Omzet 2012

€ 0,-



Resultaat 2012

€ -1.080.236,-



Doelstelling Het verwerven van gronden, het (doen) uitvoeren van infrastructurele werken, het in bouw- en woonrijpe staat verkopen van gronden die bestemd zijn voor opstalontwikkeling, het (doen) bebouwen van gronden ten behoeve van derden of de comman­ ditaire vennoten van de vennootschap, het inrichten van openbare ruimten, die vervolgens zullen worden overgedragen aan publiekrechtelijke rechtspersonen of (een) instantie(s), en al hetgeen met het voorafgaande in de ruimste zin verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn.



Reva Beheer B.V. en Reva C.V

Reva Beheer B.V. en Reva C.V houden zich bezig met het ontwikkelen, realiseren en vervreemden aan derden van woningen in het binnenstedelijk gebied van Den Haag en het eventueel verwerven van daartoe benodigde gronden.

Bedrijf

Reva Beheer B.V.



Aandeelhouder

Stichting Staedion (100%)



Bestuurder

Stichting Staedion



Statutair gevestigd te

Oosterbeek



Oprichtingsdatum

20-8-2007



Waardering

Nettovermogenswaarde



Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-



Schuldverhouding Stichting Staedion

€ 6.821,-



Eigen vermogen ultimo 2012

€ 13.530,-



Omzet 2012

€ 0,-



Resultaat 2012

€ -360,-



Doelstelling

Het optreden als beherend vennoot van de te Oosterbeek gevestig­de commanditaire vennootschap Reva C.V.



132



Bedrijf

Reva C.V.



Aandeelhouder

Staedion Vastgoed Holding B.V. (96%)



Reva Beheer B.V. (4%)



Bestuurder

Beherend vennoot Reva Beheer B.V.



Statutair gevestigd te

Oosterbeek



Oprichtingsdatum 20-8-2007



Waardering

Nettovermogenswaarde



Geplaatst kapitaal

€ 50.000,-



Schuldverhouding Staedion VG Holding € 2.780.470,-



Rente % schuldverhouding

3-maands Euribor + 1,2% opslag



Eigen vermogen ultimo 2012

€ 48.998,-



Omzet 2012

€ 0,-



Resultaat 2012

€ -38,-



Doelstelling Het voor rekening en risico van de commanditaire vennootschap ontwikkelen van het project Noord-West Buitensingel in Den Haag.



Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum Den Haag B.V. en



Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum Den Haag C.V.



Bedrijf Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum B.V.



Aandeelhouder

Stichting Staedion (50%)



Gemeente Den Haag (49%)



N.V. Stedelijk Belang (0,5%)



Woningbeheer B.V. (0,5%)



Bestuurder

Stichting Staedion en gemeente Den Haag



Statutair gevestigd te

Den Haag



Oprichtingsdatum

14-11-2007



Waardering

Nettovermogenswaarde



Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-



Schuldverhouding Staedion VG Holding € 0,-



Ondernemingsvermogen ultimo 2012

PM



Omzet 2012

PM



Resultaat 2012

PM



Doelstelling Het optreden als beherend vennoot van de commanditaire vennoot­ schap Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt Oude Centrum Den Haag C.V.



Bedrijf Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum C.V.



Aandeelhouder

Staedion Vastgoed Holding B.V. (49,5%)



Gemeente Den Haag (7,37%)



N.V. Stedelijk Belang (42,13%)

Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum Den Haag B.V. (1%)

Bestuurder Beherend vennoot Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude



Statutair gevestigd te

Den Haag



Oprichtingsdatum

19-12-2007



Waardering

Nettovermogenswaarde



Geplaatst kapitaal

€ 1.125.000,-



Vordering op Staedion VG Holding

€ 10.923.872,-



Schuldverhouding N.V. Stedelijk Belang € 353.027,-



Eigen vermogen ultimo 2012 PM



Omzet 2012

PM



Resultaat 2012

PM



Doelstelling De ontwikkeling en realisatie van projecten in de vastgoedsfeer in de

Centrum Den Haag B.V.

ruimste zin; het verkrijgen, vervreemden, beheren en exploiteren van registergoederen.

133



Stichting Woonformatie Ypenburg

Stichting Woonformatie Ypenburg is een toegelaten instelling die sociale woningen realiseert en exploiteert in de Vinex-locatie Ypenburg.

Aandeelhouder

Stichting Staedion (29,97%)



Vestia Groep (40,03%)



Vidomes (15%)



Rijswijk Wonen (15%)



Bestuurder

Stichting Staedion, Vestia Groep, Vidomes en Rijswijk Wonen



Statutair gevestigd te

Den Haag



Oprichtingsdatum

30-09-1998



Waardering

Nettovermogenswaarde



Geplaatst kapitaal

€ 0,-



Schuldverhouding Stichting Staedion

PM



Eigen vermogen ultimo 2012

€ -14.955.000,-



Omzet 2012

€ 21.000.000,-



Resultaat 2012

€  -13.170.000,-



Doelstelling De stichting heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Op 30 januari 2013 zijn de participaties - door de participanten - voor honderd procent overgedragen aan Staedion. Het bestuur van SWY bestond tot de overdracht van participaties uit afgevaardigden van de vier participerende woningcorporaties. Sinds 30 januari 2013 zijn de bestuurders van de overige participanten afgetreden en is de directeur-bestuurder van Staedion, de heer Krzeszewski enig bestuurder van SWY.



Winkelpanden Den Haag B.V. en Winkelpanden Den Haag C.V.



Bedrijf

Winkelpanden Den Haag B.V.



Aandeelhouder

Gemeente Den Haag (50%)



N.V. Stedelijk Belang (50%)



Bestuurder

Gemeente Den Haag en N.V. Stedelijk Belang



Statutair gevestigd te

Den Haag



Oprichtingsdatum

27-11-2003



Waardering

Nettovermogenswaarde



Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-



Schuldverhouding N.V. Stedelijk Belang € 0,-



Eigen vermogen ultimo 2012

PM



Omzet 2012

PM



Resultaat 2012

PM



Doelstelling Het optreden als beherend vennoot van de commanditaire vennootschap Winkelpanden Den Haag C.V.



Bedrijf

Winkelpanden Den Haag C.V.



Aandeelhouder

N.V. Stedelijk Belang (49%)



Gemeente Den Haag (49%)



Winkelpanden Den Haag B.V. (2%)



Bestuurder

Beherend vennoot Winkelpanden Den Haag B.V.



Statutair gevestigd te

Den Haag



Oprichtingsdatum

9-12-2003



Waardering

Nettovermogenswaarde



Geplaatst kapitaal

€ 9.801.000,-



Schuldverhouding N.V. Stedelijk Belang € 200.267,-



Eigen vermogen ultimo 2012

PM



Omzet 2012

PM



Resultaat 2012

PM

134



Doelstelling De exploitatie van de winkelpanden; het verkrijgen, vervreemden,

in (onder)pacht uitgeven, administreren, exploiteren, huren en verhuren van onroerende zaken; het zelf ontwikkelen en/of

reali­seren en/of verkopen en/of verhuren en/of exploiteren van

onroerende zaken; het geheel of gedeeltelijk doen ontwikkelen en/of realiseren en/of verkopen van onroerende zaken en/of doen aannemen en uitvoeren van bouwwerken; het ter leen verstrekken en het ter leen opnemen van gelden, al dan niet onder hypothecair

verband; en al hetgeen daarmede verband houdt of daaraan

bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin; het deelnemen in en het voeren van beheer over andere ondernemingen, van welke aard ook.

Starterspanden Den Haag B.V. en Starterspanden Den Haag C.V.



Bedrijf

Starterspanden Den Haag B.V.



Aandeelhouder

Gemeente Den Haag (99%)



N.V. Stedelijk Belang (1%)



Bestuurder

Gemeente Den Haag en N.V. Stedelijk Belang



Statutair gevestigd te

Den Haag



Oprichtingsdatum

27-11-2003



Waardering

Nettovermogenswaarde



Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-



Schuldverhouding N.V. Stedelijk Belang € 0,-



Eigen vermogen ultimo 2012

PM



Omzet 2012

PM



Resultaat 2012

PM



Doelstelling Het optreden als beherend vennoot van de commanditaire vennootschap Starterspanden Den Haag C.V.



Bedrijf

Starterspanden Den Haag C.V.



Aandeelhouder

N.V. Stedelijk Belang (2%)



Gemeente Den Haag (89%)



Starterspanden Den Haag B.V. (9%)



Bestuurder

Beherend vennoot Winkelpanden Den Haag B.V.



Statutair gevestigd te

Den Haag



Oprichtingsdatum

9-12-2003



Waardering

Nettovermogenswaarde



Geplaatst kapitaal

€ 9.148.000,-



Schuldverhouding N.V. Stedelijk Belang € 98.285,-



Eigen vermogen ultimo 2012

PM



Omzet 2012

PM



Resultaat 2012

PM



Doelstelling De exploitatie van de Starterspanden; het verkrijgen, vervreemden, in (onder)pacht uitgeven, administreren, exploiteren, huren en verhuren van onroerende zaken; het zelf ontwikkelen en/of realiseren en/of verkopen en/of verhuren en/of exploiteren van onroerende zaken; het geheel of gedeeltelijk doen ontwikkelen en/of realiseren en/of verkopen van onroerende zaken en/of doen aannemen en uitvoeren van bouwwerken; het ter leen verstrekken en het ter leen opnemen van gelden, al dan niet onder hypothecair verband; en al hetgeen daarmede verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin; het deelnemen in en het voeren van beheer over andere ondernemingen, van welke aard ook.

135



SB Theaterproject B.V.

De activiteiten van SB Theaterproject B.V. bestaan uit het exploiteren van de appartementen en het commerciële deel van het Theater aan het Spui.

Aandeelhouder

N.V. Stedelijk Belang (100%)



Bestuurder

N.V. Stedelijk Belang



Statutair gevestigd te

Den Haag



Oprichtingsdatum

11-6-1991



Waardering

Nettovermogenswaarde



Geplaatst kapitaal

€ 18.151,-



Schuldverhouding N.V. Stedelijk Belang € 2.648.957,-



Eigen vermogen ultimo 2012

€ -2.748.364,-



Omzet 2012

€ 348.965,-



Resultaat 2012

€ 307.585,-



Doelstelling Het tot stand brengen, verkrijgen, vervreemden, bezwaren en exploiteren van onroerende goederen waaronder begrepen het ontwerpen, ontwikkelen en/of uitvoeren van plannen op elk gebied van de bouwnijverheid en het zijn van toegelaten instelling in de zin van de woningwet, voor zover mogelijk.

136

137

Colofon Tekst en eindredactie:

Afdelingen Financiën en Communicatie

Vormgeving:

Richard Sluijs, Den Haag

Juni 2013

138