Staedion Jaarverslag 2013

2013 Staedion Jaarverslag 2013

Jaarverslag 2013

Stichting Staedion Koningin Julianaplein 2 Postbus 40406 2504 LK Den Haag Telefoon (070) 376 77 00 Fax (070) 376 77 10 E-mail [email protected] Website www.staedion.nl Ingeschreven bij de Kamer van Koophandel Haaglanden Handelsregister 27070802 Instellingsnummer MVROM L1768 Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen (NRV) 15809 BTW-nummer 8086.35.293.B01

Inhoud





Voorwoord

4

1

Balanced Scorecard 2013

6

2

Strategie

8

3

Governance en toezicht

12

3.1

Corporate Governance

13

3.2

Risicomanagement

14

3.3

Externe accountant

14

3.4

Het bestuur

15

3.5

Toezicht door Raad van Commissarissen

16

3.6

Raad van advies

19

3.7 3.8

De Huurdersvereniging Staedion (HVS) Ondernemingsraad

19 20

4

Verhuur

22

4.1

Huisvesting doelgroepen

23

4.2

Verhuurbeleid

24

5

Woningbezit

26

5.1

Ontwikkeling woningbezit

27

5.2

Verkoop

28

5.3

Bedrijfsonroerendgoed

29

6

Woningverbetering en onderhoud

30

6.1

Kwalitatief goede woningen

31

6.2

Kwaliteitsdiensten

32

7

Schoon, heel en veilig

34

7.1

Schoon, heel en veilig wooncomplex

35

7.2

Gezond en veilig

35

8

Duurzaamheid

38

8.1

Duurzaam investeren in woningbezit

39

8.2

Duurzaam investeren in nieuwe technieken

39

8.3

Interne duurzame ontwikkelingen

40

9

Samenwerking en communicatie

42

9.1

Samenwerken met collega-corporaties en gemeente

43

9.2

Samenwerken met maatschappelijke partners

44

9.3

Interne en externe communicatie

44

10

Personeel & Organisatie

46

10.1 Organisatieontwikkeling

47

10.2 Personeel en organisatie

47

11

Financiën

11.1 Financiële strategie

48 49

11.2 Oordeel toezichthouders

49

11.3 Risicomanagement Treasury

50

11.3 Stichting Dutch International Guaranties for Housing (DIGH) 11.5 Jaarresultaat

51 51

12

Kengetallen

52

13

Jaarrekening

55

14

Overige gegevens

117

14.1 Statutaire bepalingen inzake resultaat bestemming

118

14.2 Voorstel tot resultaatbestemming

118

14.3 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

119

Bijlage Verbindingen

121

Samenwerkingsverbanden

122

Activiteiten deelnemingen

122



2013

Voorwoord



Eigen thuis bereikbaar maken Een eigen thuis bereikbaar maken mét onze bewoners en meer mogelijkheden bieden op de krappe woningmarkt. Dat waren de belangrijkste doelstellingen van Staedion in 2013. We verhuurden volgens planning ruim 73 procent van de vrijgekomen sociale huurwoningen aan de BBSH-doelgroep. Daarmee voldeden we aan de regionale ­afspraken. Ook de Europa-doelgroep huisvestten we volgens doelstelling: ruim negentig procent. Naast onze primaire doelgroepen hadden we in 2013 extra aandacht voor het vergroten van de slaagkansen voor grote gezinnen, het (tijdelijk) huisvesten van arbeidsmigranten en het verbeteren van het aanbod van begeleid wonen voor kwetsbare doelgroepen. We behaalden niet alle doelstellingen, maar we zijn heel goed op weg. Van de vrijgekomen grote woningen verhuurden we 73 procent aan grote gezinnen, 75 procent was onze doelstelling. Voor onze oudere doelgroep lanceerden we het woonconcept Vitaal wonen met Sterrencomfort. Onder meer de extramuralisering is de aanleiding. Hierdoor kunnen ouderen met lagere zorgindicaties niet meer naar het verzorgingshuis verhuizen. Vitaal wonen biedt de gewenste beschermde woonomgeving voor ouderen, waarbij kan worden gekozen voor specifieke diensten op het gebied van zorg en welzijn. Ook voor onze jongere doelgroep, studenten, is in 2013 door Staedion en samenwerkende partners hard gewerkt. De eerste woningen van de 189 van het Rode Dorp werden opgeleverd en aan de Steijnlaan realiseerden we 15 zelfstandige wooneenheden. De herstructureringsopgave van het bestaande woningbezit in Zuid-West, Transvaal en de Stationsbuurt heeft ook in 2013 hoge prioriteit gekregen. In totaal werden 569 nieuwbouwwoningen opgeleverd, waarvan 210 in het kader van de stadsvernieuwing. In Transvaal werden 147 woningen gesloopt. Ons woningbezit kreeg in 2013 een mooie aanvulling met ruim 3.000 verhuureenheden en circa 5.000 vierkante meter bedrijfsonroerendgoed. Dit gebeurde door de fusie met Stichting Woonformatie Ypenburg (SWY). Deze toe­-gelaten instelling, waarin Staedion participeerde, kon door hoge financieringslasten in 2012 niet meer op eigen kracht voldoen aan de financiële eisen van Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Wij hebben daarop besloten door de fusie de sociale huisvesting op Ypenburg veilig te stellen voor de kernvoorraad. De thema’s onderhoud, duurzaamheid, leefbaarheid, veiligheid en samenwerking speelden bij al onze werkzaam­ heden een grote rol. We gaven bijna 42 miljoen euro uit aan woningverbeteringen en dagelijks onderhoud. We werkten samen mét onze bewoners aan een schonere, veiligere en hele woonomgeving. We investeerden duurzaam in ons woningbezit en maakten 2.081 labelsprongen en we vervingen 1.495 openverbrandingstoestellen door gesloten hoogrendementsketels met warmwatervoorziening. Resultaten waar wij trots op zijn. Financieel gezien kwam er ook in 2013 weer veel op Staedion af. De verhuurdersheffing, de saneringssteun, het vraagt om aanpassing van ons beleid en van onze begrotingsdoelstellingen. In oktober 2013 is een begin gemaakt met een wijziging van onze organisatiestructuur om de bedrijfslasten verder omlaag te krijgen. Staedion wordt een nog efficiëntere en slagvaardige organisatie. De organisatiewijziging wordt naar verwachting eind 2014 afgerond. Over het boekjaar 2013 heeft Staedion (inclusief SWY) een operationeel bedrijfsresultaat na aftrek van financiële baten en lasten geboekt van + € 37,1 miljoen. De “niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed portefeuille” bedraagt - € 47,8 miljoen voor 2013. Het nettoresultaat over 2013 komt daarmee op - € 11,8 miljoen. Het Eigen Vermogen blijft met € 1.381,5 miljoen vrijwel gelijk aan het niveau van 2012. In lijn met het huidige kabinetsbeleid heeft Staedion in haar meerjarenperspectief rekening gehouden met de oplopende verhuurdersheffing en saneerdersheffing in de komende jaren, waardoor de continuering van een evenwichtig financieel beleid met behoud van haar primaire doelstellingen is gewaarborgd. Willem Krzeszewski Directeur-bestuurder Staedion



1

Balanced Scorecard 2013



Balanced Scorecard 2013

Kritieke prestatie indicator (kpi) Klantperspectief Klanttevredenheid reparatieverzoek (schaal 1-10) Klanttevredenheid nieuwe huurder (schaal 1-10) Klanttevredenheid vertrokken huurder (schaal 1-10) Termijn klachtafhandeling (doorlooptijd binnen 14 dagen) Telefonische bereikbaarheid (opnemen binnen 30 seonden)

Doelstelling

Resultaat 2013

8,0 8,0 8,0 90% 70%

7,0 7,1 7,3 75% 73%

Maatschappelijk perspectief Verhuringen aan doelgroep (Europa-regelgeving) Verhuring aan BBSH-doelgroep Verhuring aan grote gezinnen Verhuring aan arbeidsmigranten (bedden) Verhuring convenanten

90% 70% 75% 250 100%

90% 73% 73% 110 100%

Innovatief perspectief Verbetering energieprestatie woningen Vervangen open verbrandingstoestellen (aantal) Transformatie-index portefeuille Aantal verkochte woningen bestaand bezit

3,6% 900 11,23% 160

3,32% 1.495 12,14 139

4,5% 418,7 1,95% 20

3,9% 410,4 2,00% 32,9

=> 1,3 <= 65% > € o 20% € 212.119 € 6.611 € 31.907 € 74.573

1,49 58,41% € 5.116 21,5% € 213.353 € 4.772 € 29.182 € 73.574

Intern perspectief Ziekteverzuim Aantal FTE Huurderving als gevolg van mutatie Gemiddelde mutatieleegstand sociaal en vrije sector (in dagen) Financieel perspectief (bedragen x 1.000) Interest Coverage Ratio (ICR) t.b.v. commerciële financiering Rabo/BNG Loan to Value (LTV) op niet-DAEB portefeuille Rabo/BNG Operationele kasstroom na 2% fictieve aflossing Besparing bedrijfskosten (inclusief SWY) Netto huuropbrengst (na aftrek huurderving) Huurderving (exclusief sloopderving) Personeelslasten Rentelasten



2

Strategie



Een eigen thuis bereikbaar maken mét onze bewoners. Dat is de Staedion missie. Staedion wil iedereen een betaalbare, duurzame en kwalitatief goede woning bieden. Staedion wil mensen met een laag of een middeninkomen (tot maximaal € 44.000 per jaar) een goed onderhouden woning bieden in een omgeving die schoon, heel en veilig is. Een eigen thuis bereikbaar maken kan Staedion niet alleen. Onze visie is dan ook dat we dit alleen kunnen realiseren in samenwerking mét onze bewoners en een netwerk van maatschappelijke partners.

Portefeuillestrategie

Voor de actualisatie van de portefeuillestrategie is in 2013 een nieuwe markt- en portefeuilleanalyse uitgevoerd. Met de marktanalyse is in beeld gebracht hoe de toekomstige vraag/aanbodverhoudingen van (woning)segmenten waarop Staedion wil sturen, zich gaan ontwikkelen. Hiervoor zijn bronnen gebruikt als het doelgroepenonderzoek van ABF Research, het Woononderzoek Nederland 2012 (WoON) van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (BZK) en het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), de demografische prognoses van onder meer Rigo en Explica en de statistische gegevens over de woningmarktontwikkelingen van de provincie en gemeenten. Dit heeft geleid tot de actualisatie van de gemeentescan, stadsdelenscan en woningmarktanalyse. Parallel is de woningportefeuille van Staedion geanalyseerd. Hiermee is in beeld gebracht hoe het huidige bezit presteert op de specifieke segmenten die uit de marktanalyse naar voren zijn gekomen. De markt- en portefeuilleanalyse hebben ertoe geleid dat de in 2012 geformuleerde ambities voor de portefeuille zijn aangepast. Deze ambities leiden tot een nieuwe wensportefeuille, waar eind 2013 een eerste voorzet voor is gedaan. De wensportefeuille is het geen waar we naar streven in tien jaar. Het geeft richting aan de ontwikkeling van ons woningbezit en is een richtlijn voor de jaarlijkse activiteiten. In het eerste of tweede kwartaal van 2014 wordt de financiële haalbaarheid van deze wensportefeuille aan de hand van verschillende scenarioanalyses onderzocht en wordt de nieuwe portefeuillestrategie vastgesteld.

Doelen

De strategische doelen uit de bedrijfsstrategie ‘2020 begint vandaag’ zijn concreet en meetbaar gemaakt in het bedrijfsjaarplan 2013. De doelen zijn met behulp van de Balanced Score Card (BSC) omgezet in kritieke prestatieindicatoren (kpi’s). Die zijn onderverdeeld in de volgende aandachtsvelden: financieel, klanten, maatschappelijk, interne bedrijfsvoering, ontwikkeling en groei. Door met kpi’s te werken wordt in kaart gebracht hoe Staedion presteert ten opzichte van haar doelstellingen. De meerjarenraming (MJR) is afgestemd op de strategische doelen. Staedion streeft de volgende vijf strategische doelen na:

• Veiligheid gaat voor alles.



• Huisvesten van lage- of middeninkomens.



• De klant is tevreden over de woning, woonomgeving en onze dienstverlening.



• Betaalbare woonlasten.



• De kwaliteit van de woning is technisch (buitenkant) en functioneel (binnenkant) goed.

Deze doelstellingen helpen bij het maken van keuzes. Dat is nodig, want het speelveld van Staedion is minder voorspelbaar en turbulent geworden. Staedion kreeg in 2013 te maken met een extra lastenverzwaring door onder meer de CFV saneringssteun van 7,2 miljoen euro en een verhuurdersheffing van ruim 0,5 miljoen euro. De verhuurdersheffing zal daarbij de komende jaren nog sterk stijgen. Daarnaast zetten de kredietcrisis, de wet­ geving en de plannen van het kabinet de werkzaamheden die Staedion wil uitvoeren, onder druk.

Balanced Scorecard 2013

In dit jaarverslag komen alle kpi’s terug met daarbij een toelichting. Over het geheel bezien heeft Staedion goed gepresteerd over 2013: achttien van de 27 prestatie-indicatoren zijn behaald (67 procent). Ten aanzien van het Klantenperspectief is zeker verbetering mogelijk. De belangrijkste doelstellingen van het jaarplan 2013 waren het huisvesten van de primaire doelgroep, de BBSH-doelgroep, en zorgen dat die huisvesting ook betaalbaar is.

Klantperspectief

Staedion is in 2013 gebruik gaan maken van de KlantcontactMonitor van Wooncontact. Vanaf dat moment is continu de kwaliteit van onze dienstverlening gemeten. Huurders die contact hebben met Staedion, voor bijvoorbeeld een reparatieverzoek of bij het ondertekenen van een huurovereenkomst, worden kort daarna telefonisch of via de e-mail benaderd met de vraag een oordeel te geven over de dienstverlening. Staedion gebruikt de informatie om onder meer bestaande processen aan te passen en streeft er naar daarmee de dienstverlening verder te optimaliseren. De uitvoering van de reparatieverzoeken werd in 2013 gewaardeerd met een 7, het beantwoorden van vragen door de Klantenservice met een 6,6. Nieuwe huurders gaven een 7,1 voor het proces verhuring en huurders die een Staedion

woning verlieten, gaven een 7,3 voor de manier waarop de afhandeling plaatsvond. Staedion informeert met de KlantcontactMonitor bij de bewoners ook naar hun thuisgevoel. In 2013 gaf 81 procent van de benaderde huurders aan zich thuis te voelen. Bij Staedion kwamen in 2013, 401 klachten binnen bij de drie klantbedrijven. Daarvan werden er in 2013 304 afgehandeld binnen de doelstelling van veertien dagen (75%). In 2013 zijn er door de onafhankelijke Klachtencommissie tien klachten ontvangen. Een daarvan is in overleg met de bewoner aangehouden. Vier klachten waren ongegrond, één niet ontvankelijk en één deels gegrond. Alle adviezen van de Onafhankelijke Klachtencommissie zijn door Staedion overgenomen. Twee klachten moesten nog in 2014 worden afgerond. Een klacht die in 2012 binnenkwam, is in 2013 afgehandeld.

Maatschappelijk perspectief

Minimaal zeventig procent van de vrijgekomen sociale huurwoningen werd in 2013 verhuurd aan de BBSH-doelgroep en minimaal negentig procent via de Europese regelgeving. Daarnaast waren er een aantal extra aandachtspunten op het gebied van verhuringen. Zo wilde Staedion de slaagkansen van grote gezinnen verder vergroten en minimaal 250 arbeidsmigranten (tijdelijk) huisvesten. In 2013 wilde Staedion ook het aanbod van begeleid wonen voor kwetsbare doelgroepen door maatschappelijke instellingen verder benutten (zie hoofdstuk ‘Verhuur’). In wonen en zorg is de navolgende ontwikkeling waarneembaar. Het nieuwe kabinet zet het scheiden van wonen en zorg door. Zorginstellingen worden zelf verantwoordelijk voor het vastgoed. Dat houdt in dat er een groeiende behoefte is onder zorgpartijen om met Staedion samen te werken. Er ontstaat ook behoefte aan nieuwe producten. Staedion heeft in 2013 onderzocht wat de precieze vraag is en welke keuzes nodig zijn. Daarbij zijn ook de huidige convenanten met zorginstellingen onder de loep genomen. Parallel daaraan heeft Staedion geprobeerd met initiatieven te komen die de zelfredzaamheid van mensen vergroten.

Innovatief perspectief

In de hoofdstukken ‘Schoon, heel en veilig’ en ‘Duurzaamheid’ wordt nog specifiek aandacht besteed aan andere thema’s in dit kader. Staedion wil niet bezuinigen op gezondheid en veiligheid. Een gezond binnenmilieu ziet Staedion als een randvoorwaarde. Daarom is in 2013 sterk ingezet op het verminderen van de openverbrandings­ toestellen. Woningen met lokale verwarming zijn voorzien van een verwarmingsinstallatie met warmtapwatervoorziening. Staedion heeft in 2013 1.495 openverbrandingstoestellen (keukengeisers, gaskachels en een deel van de oudere cv-ketels en badgeisers) vervangen door gesloten hoogrendementsketels met warmwatervoorziening. Daarmee is de doelstelling van 900 ruimschoots gehaald. In woningen met een bouwjaar van voor 1995 is een asbestinventarisatie gedaan. Staedion wil risico’s voorkomen en bewoners goed informeren hoe te handelen bij de aanwezigheid van asbest (zie hoofdstuk ‘Woningverbetering en onderhoud’). In 2013 is er voor 19,1 miljoen euro aan bestaande huurwoningen getransporteerd (12,9 miljoen euro in 2012). Hiermee is de omzetdoelstelling gerealiseerd. De doelstelling om 160 woningen te verkopen - in verband met de transformatie-index -, is niet gerealiseerd. De consument blijft in de huidige marktsituatie terughoudend. Wel was merkbaar dat sinds de 2e helft van het jaar het koperssentiment verbetert. De koopwoningen van Staedion zijn in 2013 onderverdeeld in drie labels met herkenbare symbolen. Daarmee is er voor de koper een ruimere keus. Met de labels ziet hij direct waarmee hij te maken heeft: een klushuis, een kwasthuis of een sleutelhuis. Zo weet een koper wat hij kan verwachten: klussen, verven of alleen de voordeur openen en verhuizen. In 2013 bleek dat kopers liever een sleutelhuis hebben, ook al is deze woning duurder.

Intern perspectief

De doelstelling van het verlagen van het totale ziekteverzuim naar maximaal 4,5 procent eind 2013 is behaald. Het ziekteverzuim lag op 31 december 2013 op 3,9 procent. Leidinggevenden sturen sinds een aantal jaar meer op kort en middellang verzuim door onder meer met de werknemers te praten over de situatie. Ook hebben de managers handvatten gekregen hoe om te gaan met het begeleiden van medewerkers die zich ziek melden. Het personeelsbestand van Staedion bestond op 31 december 2013 uit 410,4 fte (446 medewerkers, waarvan 141 parttimers en 305 fulltimers). Na afronding van organisatiewijziging in 2014 bedraagt het aantal fte 351. De doelstelling in 2013 om het aantal leegstandsdagen significant te reduceren is niet gerealiseerd. Dit proces zal daartoe in het kader van de organisatiewijziging herzien worden en efficiënter en effectiever worden ingericht. 10



Financieel perspectief

Alle normen/doelstellingen voor 2013 zijn gerealiseerd. In aanvulling op de Balanced scorecard , worden separaat alle overige relevante financiële kengetallen van het CFV en WSW per kwartaal gemonitord in een separaat dashboard.

Conclusie

Staedion scoort goed op haar kerntaak: het verhuren van sociale huurwoningen aan onze doelgroep. Zowel wat betreft het verhuren van sociale huurwoningen conform de Europese regelgeving als het verhuren aan de BBSHdoelgroep voldoet Staedion aan de normen. Een belangrijke prestatieafspraak met de gemeente Den Haag over de beschikbaarheid van voldoende sociale huurwoningen (kernvoorraad) is ook behaald. Een mooi resultaat waar we trots op zijn. Echter, een kernwaarde van Staedion is ‘doe het steeds beter’. We willen álle doelstellingen halen. In dit jaarverslag wordt een toelichting gegeven waarom enkele prestaties niet zijn gehaald en wat we er aan gaan doen om dat in 2014 wel te behalen. Een maatregel is dat we in 2014 onze strategie actualiseren en onze organisatie gaan aanpassen, doelmatiger en nog professioneler maken. De wereld om ons heen verandert snel en sterk, en dat vraagt om een aangepaste koers met soms aangepaste ambities maar met duidelijke keuzes.

11

3

12

Governance en toezicht

Staedion is zich bewust van het feit dat er wordt gewerkt in het publieke domein. Open, integer, transparant en goed bedrijfsvoeren onder professioneel toezicht van de Raad van Commissarissen (good governance) en met advisering van de Raad van Advies en de Ondernemingsraad dat is dan ook wat wij willen. Staedion waarborgt de good governance en toezicht met behulp van diverse codes en systemen.

3.1

Corporate governance



Governancecode woningcorporaties

Staedion onderschrijft de in de Aedescode en Governancecode Woningcorporaties vastgelegde beginselen. De Governancecode Woningcorporaties wordt gehanteerd bij het inrichten van de bestuurlijke organisatie. Staedion volgt de hierin opgenomen principes en uitwerkingen op, met uitzondering van de volgende punten:

• In de arbeidsovereenkomst met de directeur-bestuurder is geen regeling voor onvrijwillig ontslag opgenomen. De Raad van Commissarissen acht het niet passend een regeling hieromtrent overeen te komen zonder dat de omstandigheden bekend zijn die aanleiding geven tot het ontslag.



• De arbeidsovereenkomst van de directeur-bestuurder voorziet niet in een benoemingstermijn van vier jaar. De Raad van Commissarissen houdt zich aan de met de directeur-bestuurder gemaakte afspraken.



Audit Governance

In 2013 is een interne audit Governance uitgevoerd waarin is onderzocht in hoeverre de Governance voldoet aan de daaraan te stellen eisen. De resultaten van het onderzoek zijn gedeeld en de aanbevelingen overeengekomen met alle betrokkenen. In het najaar is in de Directieraad het eindrapport vastgesteld. De implementatie van de aanbevelingen leiden- en hebben al geleid- tot een verbeterde inrichting van de bestuurlijke organisatie en interne beheersing.

Governance framework en Governance cyclus

Staedion hanteert de volgende visie op corporate governance: “het effectief en efficiënt realiseren van de doelstellingen en het afleggen van verantwoording aan stakeholders.” Om de visie uit te dragen en te realiseren is een integraal Governance framework ontwikkeld. Hiermee wordt concrete en praktische invulling gegeven aan de bepalingen als vermeld in de Governancecode woningcorporaties. Tevens wordt navolging gegeven aan de aanbevelingen uit de Audit Governance. In het Governance framework worden alle onderwerpen inzake Governance geborgd, waaronder diverse risico­ beheersings- en controlesystemen om de afbreukrisico’s op het behalen van de bedrijfsdoelstellingen te reduceren en om de transparantie binnen de organisatie te bevorderen.

Organisatievisie

Monitoren en verantwoorden • In Control Statement • dPI en dPI+ • dVI • Gedrags- en cultuurrapport • Medewerker­ tevredenheid • Imago-onderzoek • Visitatierapport

Toezicht • Reglement RvC • Bestuurs- en directiestatuut • Samenwerking HVS • Internal auditcharter • Huishoudelijk reglement RvA • Statuten • Verbindingenstatuut

ACT

Jaarverslag en jaarrekening

Ondernemingsplan

Beheersen • Treasurystatuut • Risicomanagementbeleid • Governance- en P&C cyclus • ICT-beleid • Klokkenluidersregeling • Inkoopbeleid • Gedragscode • Regeling ongewenste omgangsvormen • Klachtenreglement • Communicatiebeleid • Personeelsbeleid

Bedrijfsjaarplan en begroting (incl. MJR)

Q-rapportages

AfdelingsQ-rapportages

Afdelingsjaarplannen

PLAN

CHECK

Kaderbrief

Sturen • Wens-portefeuille • Beheer-intensiteitskaart • Financieel beleid • Prestatie-afspraken • Fiscaal statuut

DO

13

De beheersbaarheid wordt vergroot door de introductie van een Governance cyclus. De Governance cyclus komt als schil om de huidige P&C cyclus te liggen en kent een tijdshorizon van 4 jaar voortschrijdend. De cyclus wordt jaarlijks geactualiseerd en de onderwerpen, die dat jaar voor actualisatie in aanmerking komen, worden opgenomen in de P&C cyclus. Hiermee wordt gewaarborgd dat Governance onderwerpen actueel blijven en afgestemd op interne en externe ontwikkelingen.

3.2

Risicomanagement



Risicomanagementbeleid en totstandkoming risicoregister 2013/2014

In het najaar van 2013 zijn diverse stappen gezet in het verder professionaliseren en aantoonbaar maken van risico­ management. Door de Directie Raad is een gemeenschappelijk gedragen risicoprofiel opgesteld, waarin voor 18 bedrijfsprocessen de risicohoogte en de mate van interne beheersing is bepaald. Daarnaast is het risicomanagement­ beleid ontwikkeld, waarin de definities en doelstellingen van risicomanagement zijn uiteengezet, evenals de rollen en werkafspraken (processen). Tevens is het risicoregister geactualiseerd met daarin vermeld de toprisico’s, oorzaken en beheersmaatregelen. Van elk risico is een inschatting gemaakt van kans en impact, zowel met als zonder beheersmaatregelen. Om de risico’s op een eenduidige wijze te classificeren zijn concrete kans- en impactschalen gehanteerd en is de risicobereidheid en tolerantie uitgewerkt. Risico’s die zich op basis van kans en impact buiten de tolerantiegrens begeven worden in 2014 verder gemitigeerd. Het geactualiseerde risicoregister resulteert in de onderstaande top 5 risico’s op reputatie en financiële impact.

Aanpak risico’s 2013

In 2013 is ingezet op de aanpak van vijf voorname risico’s. De betreffende risico’s evenals de hierop ondernomen acties en/of maatregelen zijn hieronder weergegeven. Omschrijving

Ondernomen acties en/of maatregelen

1 Reputatierisico

• Deelname aan project “Woningcorporaties Nederland dicht bij huis”



• Actielijst opgesteld om reputatieschade bij visitatie te voorkomen



• Continu monitoren van de reputatie op o.a. social media

2 Verkoopopbrengsten

• Intern hanteren van de gedragscode • Additionele inzet van online marketing en aanbod beschikbaar op Funda

niet gerealiseerd

• Open huizen zijn georganiseerd in april en juni



• Zomeractie ‘Koop een woning en pak je koffers’ is uitgevoerd



• Verkoopbuffer is ingezet n.a.v. achterstand in verkoopopbrengsten

3 Kwaliteit bezit gaat achteruit

• Continu meting klanttevredenheid d.m.v. KlantContactMonitor



• Opstellen onderhoudskaders meegenomen in project organisatiewijziging



• Directieopdracht is afgegeven voor oplevering nieuwe MJOR

4 Ambitieniveau niet haalbaar/

• Implementatie van nieuwe organisatievisie vanaf 3e kwartaal

organisatiestructuur niet in lijn

• Presentatie van de nieuwe hoofdstructuur na organisatiewijziging

5 Onjuiste besluiten t.a.v. labelling • Vastgoedsturing als leidende principe na organisatiewijziging en ontwikkeling bezit

• In organisatiewijziging oprichten van afd. Vastgoedsturing en Projecten en benoemen van taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden

3.3

Externe accountant

De externe accountant KPMG is benoemd door de Raad van Commissarissen na advies van de directeur-bestuurder. De beloning van KPMG is in overleg met de directeur-bestuurder en Raad van Commissarissen vastgesteld. KPMG is voor de periode van 2009-2013 benoemd tot de externe accountant van Staedion. Het bestuur en de Raad van Commissarissen maken minstens eens in de vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant.

14

3.4

Het bestuur



Verantwoordelijkheden van het bestuur

De directeur-bestuurder bestuurt de Stichting Staedion. Het bestuur van Stichting Staedion is onder meer verantwoordelijk voor:

• De realisatie van de doelstellingen van Staedion (onder andere het huisvesten van de BBSH-doelgroep).



• De strategie en het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling.



• Het bepalen van de uitgangspunten voor de organisatiestructuur.



• De naleving van wet- en regelgeving.



• De naleving van de interne regelingen.



• Een adequaat en effectief intern risicobeheersing- en controlesysteem.

De werkwijze van het bestuur en de Directieraad is vastgelegd in het bestuurs- en directiestatuut (zie: www.staedion.nl).



Aanpassing samenstelling Bestuur

Staedion heeft in december 2013 een aanpassing in het bestuurs- en directiestatuut doorgevoerd. Dit in verband met de wijziging naar een tweehoofdig collegiaal bestuur, bestaande uit een bestuursvoorzitter en een bestuurder van de Stichting Staedion. Het Bestuurs- en directiestatuut is op 28 januari 2014 in werking getreden. Vanaf 1 februari 2014 is een nieuw twee hoofdig bestuur door de RVC benoemd en in werking getreden. De heer J.P. Duijvestijn is per die datum als tweede bestuurder aangetreden.

Samenstelling Directieraad

De samenstelling van de Directieraad van Staedion zag er op 31 december 2013 als volgt uit:

• Dhr. drs. ing. W.M.K. Krzeszewski, directeur-bestuurder



• Dhr. R. Brekelmans, directeur Onderhoud & Services



• Dhr. drs. J.P. Duijvestijn RC, directeur Financiën & Bedrijfsvoering (bestuurder per 1 februari 2014)



• Dhr. Ir E.P.S. Hagen MRE, directeur Woondiensten (uit dienst per 1 maart 2014). Hij is per 1 december 2013



• Mw. Ir. N.Y. Peeters, directeur Makelaardij & Vastgoed



• Dhr. J. Uithof, directeur Ontwikkeling



• Mw. L. Wetters, manager P&O en Communicatie (sinds 7 oktober 2013 programmadirecteur organisatie­

vervangen door interim-directeur Woondiensten dhr. S. Vrouwenfelder.

wijziging, adviserend lid zonder stemrecht).

Geen tegenstrijdig belang

In 2013 waren er bij de besluitvorming in de Directieraad geen onverenigbaarheden. Er zijn geen transacties geweest waarbij sprake was van een tegenstrijdig belang.

Nevenfuncties directeur-bestuurder

Het bestuur van Staedion is sinds 1 juli 2008 in handen van Willem (W.M.K.) Krzeszewski. Hij bekleedt daarnaast de volgende nevenfuncties:

• Lid Raad van Commissarissen woningcorporatie Bernardus Wonen in Oudenbosch (Noord-Brabant)



• Lid Raad van Toezicht Ontwikkelingsmaatschappij Den Haag



• Lid Raad van Toezicht Duurzaamheidscentrum Den Haag



• Lid Raad van Toezicht Nederlandse Raad van Winkelcentra (NRW) (tot 1 juni 2013)



• Lid Algemeen Bestuur Vereniging Deltametropool



• Lid Algemeen Bestuur Forum voor Stedelijke Vernieuwing



• Voorzitter van de adviescommissie Stedelijke Vernieuwing van de Vernieuwde Stad



• Lid Adviescommissie Wonen & Cultuur



Vergoeding directeur-bestuurder

De vergoeding van de directeur-bestuurder is conform de afgesloten arbeidsovereenkomst en op basis van de Adviesregeling Izeboud uit 2006 opgebouwd. De honorering bestaat uit een vast basissalaris dat jaarlijks wordt herzien, beloningen als een leaseauto en een representatievergoeding en een variabele beloning van nul tot tien procent over het basisjaarsalaris (afhankelijk van de prestaties en resultaten). Met de Raad van Commissarissen is in januari 2012 de afspraak gemaakt dit salaris, na vaststelling van de nieuwe Wet Normering Topinkomens (die op 1 januari 2013 in werking is getreden) hiermee in lijn te brengen. Het salaris is daarom in 2013 verlaagd.

15

Vergoeding W.M.K. Krzeszewski

2013

2012

Periodiek fiscaal loon - vaste component

€ 188.475,-

€ 191.303,-

Variabele beloning (belast en onbelast)

€

18.850,-

€

18.850,-

Overige (bijtelling auto en onkostenvergoeding)

€

21.404,-

€

20.279,-

Subtotaal

€ 228.729,-

€ 230.432,-

Premies sociale verzekeringen (werkgeversdeel)

€

8.650,-

€

8.984,-

Beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremie werkgever)

€

45.713,-

€

46.346,-

Totaal

€ 283.092,-

€ 285.762,-

In 2013 zijn geen persoonlijke leningen, voorschotten en/of garanties verstrekt aan het bestuur.



Verklaring van het bestuur

Het bestuur is van mening dat in de verslagperiode alle middelen zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Dat betekent ook dat de sponsoractiviteiten, die van zeer beperkt materieel belang zijn, passen binnen de regelgeving voor de toegelaten instelling - zoals is vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en zoals is vermeld in MG 2006-04. Over boekjaar 2013 bedragen deze kosten niet meer dan € 113.135. Daarnaast verklaart het bestuur dat het door middel van haar functioneren een adequate invulling heeft gegeven aan het uitgangspunt ‘uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting’, zoals omschreven in artikel 11 van BBSH. Het sponsorbeleid van Staedion geeft aan dat we kritisch zijn bij het aangaan van sponsorverplichtingen. We richten ons met corporate sponsoring op initiatieven die gerelateerd zijn aan onze bedrijfsstrategie ‘2020 begint vandaag’. Staedion sponsorde in 2013 twee grote evenementen: Parkpop en het Varend Corso. Den Haag, 27 mei 2014 De heer drs. ing. W.M.K. Krzeszewski, bestuursvoorzitter De heer drs. J.P. Duijvestijn RC, bestuurder

3.5

Toezicht door Raad van Commissarissen



Raad van Commissarissen: toezichthouder binnen vastgestelde kaders

In de wet is vastgelegd dat elke corporatie een toezichthouder heeft. Binnen Staedion is dat de Raad van Commissa­ rissen. Die let op het beleid dat wordt gevoerd en op de algemene gang van zaken binnen de stichting. De Raad van Commissarissen adviseert daarnaast gevraagd en ongevraagd de directeur-bestuurder (en beslist over de benoeming, beoordeling, schorsing en ontslag van de directeur-bestuurder). Het beoordelen van onder meer de voorstellen en besluiten van de bestuurder gebeurt binnen een wettelijk vastgesteld toezichtkader. Dat wordt onder meer gevormd door het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), de statuten van de stichting, de Nederlandse Corporate Governance Code en de Governancecode Woningcorporaties, de Aedescode en de NEPROM-code. Het toezichtkader wordt ook gevormd door onder meer de statuten van Stichting Staedion, het Reglement werkwijze Raad van Commissarissen, afspraken die voortvloeien uit de bijeenkomsten met de maatschappelijke samenwerkingspartners, prestatie­ afspraken met de gemeente Den Haag en het Stadsgewest Haaglanden, het ondernemingsplan, de bedrijfsstrategie, de portefeuillestrategie, het bedrijfsjaarplan en de jaarbegroting van 2013 en de meerjarenbegroting. Het bestuur heeft zich in 2013 periodiek verantwoord aan de Raad van Commissarissen d.m.v. kwartaalrapportages en periodieke vergaderingen.

Toezicht Raad van Commissarissen in 2013

De Raad van Commissarissen concludeert dat Staedion in 2013 een goede prestatie heeft geleverd voor haar doelgroepen. Staedion heeft ervoor gezorgd dat zij zich hebben kunnen vestigen in een kwalitatief goede woning in een goede en veilige leefomgeving. De werkzaamheden zijn uitgevoerd binnen de gestelde wettelijke (onder andere ruimtelijke ordening en bestemmingsplannen) en financiële grenzen (onder meer afgeleid van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en het Rijksbeleid).

Zelfevaluatie Raad van Commissarissen afgerond

De Raad van Commissarissen is in 2013 proactief aan de slag gegaan met de uitkomsten van de zelfevaluatie die in 2012 werd afgerond. Daaruit bleek onder meer dat de werkzaamheden van de Raad van Commissarissen beter verdeeld konden worden over de commissies en dat de onderlinge communicatie nog efficiënter kon.

Werkwijze Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen kent drie commissies: de Investerings-, de Audit- en de Remuneratiecommissie. Deze vergaderen jaarlijks een aantal keer: in 2013 vergaderden de Investeringscommissie vier keer, de Auditcommissie vier 16

keer en de Remuneratiecommissie vier keer. Daarnaast heeft de Raad van Commissarissen met de Ondernemingsraad vergaderd. Voor elke commissie is een reglement opgesteld dat aangeeft wat de samenstelling, de werkwijze en de verantwoordelijkheid is van de betreffende commissie. De Raad van Commissarissen bewaakt het adviserende karakter van de commissies. De Investeringscommissie behandelt de vastgoed(des)investeringen en adviseert de Raad van Commissarissen onder meer over het verrichten van rechtshandelingen (als project-, ontwikkel- en uitvoeringsbesluiten) boven de tien miljoen euro, (des)investeringen in registergoederen boven één miljoen euro en het risicomanagementsysteem rond projectontwikkeling. De Auditcommissie bespreekt en adviseert de Raad van Commissarissen over de belangrijkste financiële stukken en ontwikkelingen (als de kwartaalcijfers, begroting, jaarrekening, accountantsverslag, managementletter en de werking van de interne risicobeheersing- en controle­ systemen). De Remuneratiecommissie heeft als aandachtspunten de selectie en de beloning van de leden van de Raad van Commissarissen en het bestuur (zie de hoofdlijnen van het remuneratierapport op www.staedion.nl).

Besproken onderwerpen door de Raad van Commissarissen

Wat door de Investerings-, de Audit- en de Remuneratiecommissies is besproken, komt op de agenda van de Raad van Commissarissen te staan. Onderstaande is een overzicht van de besproken onderwerpen door de Raad van Commissarissen, dit is niet-limitatief:

• Afronding besluitvorming SWY ten behoeve van de fusie tussen Staedion en SWY



• Bedrijfsjaarsplan 2014, begroting 2014 en de meerjarenbegroting



• De kwartaalrapportages over 2013



• Klanttevredenheids- en imago-onderzoek, acties 2013



• Commissarissenbeloning



• Invulling vacature lid Raad van Commissarissen



• Huisvesting Staedion



• Vaststellen wijzigingen treasurystatuut



• Auditcharter en auditjaarplan



• Aanpassing investeringsprogramma 2013-2017



• Organisatieontwikkeling



• Jaarverslag en jaarrekening 2012



• Managementletter en accountantsverslag KPMG 2012



• Investerings- en desinvesteringsbesluiten



• Bestuurs- en directiestatuut



• Beoordeling directeur-bestuurder



• Beloning directeur-bestuurder



• Voorgenomen besluit tot benoeming tweede bestuurder



Geen tegenstrijdige belangen leden Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen moet goedkeuring geven voor besluiten tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van de leden van de raad spelen, die van materiële betekenis kunnen zijn voor de woning­ corporatie en/of voor de leden van de Raad van Commissarissen. In 2013 hebben dergelijke transacties niet plaats­ gevonden.

Relaties van de Raad van Commissarissen

Binnen Staedion heeft de Raad van Commissarissen te maken met de Raad van Advies, de Ondernemingsraad en de Huurdersvereniging. Met deze partijen onderhoudt de Raad van Commissarissen regelmatig contact. Op die manier laat de Raad van Commissarissen zich informeren. In 2013 heeft de Raad van Commissarissen de vergaderingen van de Raad van Advies bijgewoond. Ook is er één keer overleg geweest met de Ondernemingsraad en de Huurdersvereniging.

Mutaties bij de Raad van Commissarissen

De heer drs. T. M. (Tom) de Witte RA (1966) is op 10 september 2013 toegetreden tot de Raad van Commissarissen. De Witte is CFO bij Vastned Retail NV in Rotterdam. Hij volgde drs. P. Roozenboom op die op 1 juni 2013 Staedion verliet als commissaris vanwege het aanvaarden van een nieuwe functie. Roozenboom was vanaf 1 mei 2010 commissaris bij Staedion en als financieel specialist lid van de Auditcommissie.

Samenstelling Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen van Staedion telt zes commissarissen (zie samenstelling per 31-12-2013 hieronder). Alle leden zijn onafhankelijk van de Stichting Staedion. Dat wil zeggen dat ze nooit in dienst zijn geweest van Staedion, 17

ze geen contact onderhouden met toeleveranciers of afnemers van de Stichting en dat ze ook geen diensten aan Staedion aanbieden.

• Dhr. mr. drs. B.J. Bruins (1963)

Voorzitter Raad van Commissarissen en lid Remuneratiecommissie Toegetreden in 2007, herbenoemd in 2011 Einde lopende benoeming 2015, uittredend uiterlijk 1 juli 2015

• Voorzitter Raad van Bestuur van het UWV



• Lid Comité van Aanbeveling Willem-Alexander Kinderfonds



• Lid Raad van Advies Stichting Instituut Gak



• Lid Algemeen Bestuur NVAO



• Plaatsvervangend voorzitter Audit Committee van het Ministerie van Veiligheid en Justitie



• Lid klankbordgroep Lange Termijn Spoor Agenda van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu



• Lid Raad van Advies opleiding Recht en Bestuur, Rijksuniversiteit Groningen



• Lid College van Bestuur Nieuwe of Littéraire Sociëteit De Witte Den Haag



• Voorzitter Stichting Ondernemersgala Den Haag



• Lid Adviesraad RAI-vereniging



• Dhr. ir. G.A. Beijer (1950)

Voorzitter Auditcommissie en voorzitter Remuneratiecommissie Toegetreden in 2006, herbenoemd in 2010 Einde lopende benoeming 2014, uittredend uiterlijk 1 juli 2014

• Associé Boer & Croon



• Lid Raad van Commissarissen Corio



• Penningmeester International Federation for Housing and Planning (tot juni 2013)



• Enkele andere kleinere bestuurlijke functies



• Mw. mr. drs. A.T. van der Wal (1964)

Lid Investeringscommissie en lid Auditcommissie Toegetreden in 2008, benoemd op voordracht huurders Einde lopende benoeming 2012 en herbenoemd tot uiterlijk 1 juli 2016

• Interim directeur-management consultant en directeur Move to Change



• Dhr. mr. drs. J.F.Ph. Houben (1958)

Voorzitter Investeringscommissie Toegetreden in 2008 Einde lopende benoeming 2012 en herbenoemd tot uiterlijk 15 december 2016

• Directeur Houben & Partners B.V.



• Lid Raad van Toezicht Nova College Haarlem



• Voorzitter Raad van Commissarissen Spaarnelanden N.V.



• Lid Raad van Commissarissen Winkelpanden Den Haag B.V. (tot 12 december 2013)



• Lid investeringscommissie Brabant Ontwikkel Maatschappij



• Dhr. ir. J.A.P. van Oosten (1948)

Lid Auditcommissie tot 1 september 2013 Toegetreden op 11 oktober 2011, benoemd op voordracht huurders Einde lopende benoeming 2015, uittredend uiterlijk 11 oktober 2019

• Voorzitter van Raad van Commissarissen Wereldhave N.V.



• Voorzitter Raad van Toezicht West Holland Foreign Investment Agency (WFIA)



• Voorzitter Raad van Commissarissen Royal Haskoning/DHV



• Voorzitter Raad van Toezicht HagaZiekenhuis



• Voorzitter Stichting Haagbouw



• Lid van Raad van Commissarissen ADO Den Haag



• Voorzitter kernteam Actieagenda Bouw Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties



• Lid bestuur NEN

18



• Dhr. mr. Drs. T.M. de Witte RA (1966)

Lid Auditcommissie Toegetreden op 10 september 2013, benoemd op voordracht huurders Einde lopende benoeming 2017, uittredend uiterlijk 10 september 2021

• CFO bij Vastned Retail NV



Verklaring van de Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen heeft - in overeenstemming met artikel 22 van de Stichting Staedion - gedurende het jaar 2013 toezicht gehouden op het bestuur en de algemene gang van zaken binnen de stichting. In overeenstemming met het bepaalde in de statuten heeft de Raad van Commissarissen de jaarrekening laten controleren door KPMG. De Raad heeft kennisgenomen van het jaarverslag en van de accountantsverklaring en kan zich met de stukken verenigen. Den Haag, 27 mei 2014 De heer mr. drs. B.J. Bruins (voorzitter) De heer ir. G.A. Beijer De heer mr. drs. J.F.Ph. Houben De heer ir. J.A.P. van Oosten Mevrouw mr. drs. A.T. van der Wal De heer mr. drs. T.M. de Witte RA

3.6

Raad van Advies



Advisering door Raad van Advies

De Raad van Advies adviseerde ook in 2013 het bestuur van Staedion over het gevoerde beleid. De gemaakte keuzes werden daarbij getoetst aan de relevante maatschappelijke ontwikkelingen. De Raad van Advies bestaat uit zeven leden, samenstelling op 31 december 2013:

• Mevrouw C.J.A. van Straalen (voorzitter), huurder



• De heer E. Behm, huurder



• De heer A. van der Hauw, huurder



• Mevrouw J.M. Korff de Gidts-Schilperoort, huurder



• De heer S. Wit, huurder



• De heer T.H. Zwietering, programmadirecteur gemeente Den Haag



• De heer A. Schinkelshoek, directeur-bestuurder Haagse Kessler Stichting



Vier bijeenkomsten met bestuur en Raad van Commissarissen

De Raad van Advies kwam in 2013 vier keer bij elkaar. De bijeenkomsten werden bijgewoond door het bestuur en een afvaardiging van de Raad van Commissarissen. Er werd onder meer gesproken over de jaarlijkse huurverhoging, het jaarverslag, de stand van zaken rondom de fusie met SWY, de financiële positie van Staedion en het bedrijfsjaarplan.

Financiële bijdragen van de Raad van Advies

De Raad van Advies schenkt ieder jaar aan een aantal goede doelen in de regio. In 2013 is er 5.000,- euro geschonken aan Sportschool Kamakura, 10.000,- euro aan Stichting Roparun en 9.200,- euro aan tennisvereniging Breekpunt. Deze gelden zijn afkomstig uit het voormalig verenigingsbudget van de Raad van Advies.

Studiereis Raad van Advies

De Raad van Advies ging in 2013 op studiereis naar Rotterdam.

3.7

De Huurdersvereniging Staedion (HVS)

In 2013 is de samenwerking met de Huurdersvereniging geïntensiveerd. Naast het reguliere voorjaars- en najaarsoverleg in het bijzijn van de directeur-bestuurder heeft een tiental reguliere overleggen plaatsgevonden waarbij diverse onderwerpen ter sprake zijn geweest. Het betrof onder andere:

• Vernieuwing Algemene Voorwaarden



• Inzet wijkcomplexmedewerker/huismeester en de invloed van de huurders hierop



• Leefbaarheid, waar zijn we (nog) van en waar niet van?



• Organisatie van de participatie bij een complex van Chinese ouderen 19



• Portefeuillemanagement (themaoverleg)



• Inhoud van het nieuw glascontract en hoogte van de premie (instemming)



• Inkomensafhankelijke huurverhoging (adviesaanvraag)



• Fusie met SWY (adviesaanvraag)



• Evaluatie samenwerkingsovereenkomst tussen de HVS en stichting Staedion



• Jaarverslag (tijdens voorjaarsoverleg)



• Bedrijfsjaarplan (tijdens najaarsoverleg)

De samenwerking tussen de HVS en Staedion wordt door beide partijen als positief ervaren. Na een wat aarzelende start is die samenwerking goed op gang gekomen en zijn er concrete resultaten geboekt (Vernieuwing Algemene Voorwaarden, adviesaanvragen SWY en huurverhoging, nieuw en verbeterd glascontract). Zowel de HVS als Staedion hebben wat verbeterpunten/wensen ten aanzien van de toekomstige samenwerking. Voor afloop van de huidige samenwerkingsovereenkomst (maart 2014) is een nieuwe overeenkomst opgesteld waarin de wensen en verbeterpunten zoveel mogelijk zijn verdisconteerd. In september heeft de HVS kennis gemaakt met de leden van de Raad van Advies en de Raad van Commissarissen die de huurders in deze gremia vertegenwoordigen. De HVS bestaat per 31 december 2013 uit:

Dagelijks Bestuur:



• Ruud Klein, voorzitter (extern bestuurslid, tevens 2e penningmeester)



• Mary van Wissen, secretaris (bewonerscommissie ErasVreGa)



• Hans Korrubel, penningsmeester (bewonerscommissie Catharinaland oneven)



Algemeen bestuur:



• Rob Bronsgeest, vice voorzitter (bewonerscommissie ZHB Hoven)



• Lya Rozema, bestuurslid (bewonerscommissie Mozartduin)



• Neeltje Dijkstra, bestuurslid (bewonerscommissie Joubertplantsoen)



• Clara Jongejan - de Jong, bestuurslid (bewonerscommissie Laag Lindoduin)



• Magda van der Horst, bestuurslid (bewonerscommissie Akelei)



• Andrea Nienaber, aspirant bestuurslid (bewonerscommissie Meppelweg i.o)



• Nico van den Bergh, aspirant bestuurslid/penningsmeester

3.8

Ondernemingsraad



Nieuwe Ondernemingsraad samengesteld

In juni is de nieuwe Ondernemingsraad (OR) vastgesteld. Hiervoor zijn verkiezingen gehouden. Bijna tachtig procent van de medewerkers (79,9 procent) bracht hun stem uit. Buitenmedewerkers van Staedion (37 mensen) hebben hun stem op papier uitgebracht. De OR zag er op 31 december 2013 als volgt uit:

• De heer J.C.M. Dingjan, commissielid Veiligheid Gezondheid Welzijn & Milieu (VGWM) en Personeelsbeleid



• Mevrouw G.H. Hertgers, voorzitter en commissielid Financiën Organisatie & Strategie (FOS) en

Communicatie

• De heer C.A. van Huizen, commissielid Veiligheid Gezondheid Welzijn & Milieu



• Mevrouw E. Kap, commissielid Financiën Organisatie & Strategie



• De heer B.J. Nienhuis, commissielid Personeelsbeleid



• Mevrouw L. Priem, commissielid Communicatie



• Mevrouw E. van Randwijk, commissielid Personeelsbeleid en Communicatie



• Mevrouw M. Schaap, commissielid Personeelsbeleid



• De heer E.P. Steemers, vicevoorzitter en commissielid Financiën Organisatie & Strategie en Communicatie



• De heer J. Tempelaar, commissielid Financiën Organisatie & Strategie



• De heer L.M. Verheij, commissielid Personeelsbeleid

De Ondernemingsraad is in 2013 ondersteund door de ambtelijk secretaris F.E. Breur. Zij is officieel geen lid, maar neemt wel deel in de commissie Financiën Organisatie & Strategie.

20



Advisering en instemming door Ondernemingsraad

De Ondernemingsraad heeft in 2013 overlegd en samengewerkt met het bestuur van Staedion over diverse regelingen die het personeel aangaan zoals sociaal beleid en wijzigingen in de organisatie. Het bestuur diende adviesaanvragen in voor onder meer een wijziging binnen de afdeling ICT, de integratie van SWY in de organisatie en een voorgenomen besluit voor de wijziging van de organisatiestructuur. De OR heeft in 2013 acht keer met de directeur-bestuurder vergaderd en zes instemmings- en vijf adviesaanvragen behandeld. In het kader van de organisatiewijziging hebben de leden van de OR eind 2013 en begin 2014 deelgenomen in de speciaal opgerichte werkgroepen voor de inrichting van de organisatiewijziging (zie hoofdstuk ‘Personeel en organisatie’).

21

4

22

Verhuur

Staedion probeert meer mogelijkheden te bieden op de krappe woningmarkt. In 2013 ging er extra aandacht uit naar het vergroten van de slaagkansen grote gezinnen, het (tijdelijk) huisvesten van arbeidsmigranten en het vergroten van het aanbod van begeleid wonen voor kwetsbare doelgroepen. In de prestatieafspraken 2010-2015 met de gemeente is verder afgesproken dat Staedion maximaal driehonderd sociale woningen per jaar verkoopt en voor 2015 ruim negenhonderd nieuwbouw­ woningen realiseert.

4.1

Huisvesting doelgroepen



Doelstellingen verhuringen BBSH- en Europa-doelgroep gehaald

Staedion heeft in 2013 aan de doelstellingen met betrekking tot het toewijzen aan de BBSH- en Europa-doelgroep voldaan. Staedion verhuurde 73 procent van de vrijgekomen sociale huurwoningen aan de primaire doelgroep: de BBSH-doelgroep. Daarmee is voldaan aan de regionale afspraken tussen de vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) en het Stadsgewest Haaglanden waarin staat dat minimaal zeventig procent moet worden verhuurd. Aan de Europa-doelgroep werd negentig procent van de vrijgekomen sociale huurwoningen verhuurd (doelstelling: negentig procent).

Verhuringen grote gezinnen net niet gehaald

De doelstelling om in 2013 75 procent van de vrijgekomen grote woningen te verhuren aan grote gezinnen is net niet gehaald. Er kwamen 52 grote woningen vrij, waarvan er 38 zijn verhuurd aan grote gezinnen. Dat komt neer op 73 procent. Staedion heeft een speciale lijst met daarop grote gezinnen die urgent een andere woning zoeken. In de praktijk blijkt echter dat de woningzoekenden niet altijd komen kijken wanneer er een woningaanbieding is. Ook worden woningen geweigerd vanwege uiteenlopende redenen, bijvoorbeeld omdat het oudere woningen betreft met houten vloeren. Staedion heeft deze constatering teruggekoppeld aan de gemeente.

Huisvesting arbeidsmigranten blijft achter

Staedion had als doelstelling in 2013 250 bedden aan arbeidsmigranten beschikbaar te stellen. Die doelstelling is met 110 (83 in 2012) niet gehaald. De huisvesting van de arbeidsmigranten wordt onder andere bemoeilijkt door de regelgeving, voornamelijk met betrekking tot de inkomenstoetsing die een of twee keer per jaar met terugwerkende kracht wijzigt. De uitvoering en de controle zijn daardoor lastig. De resultaten en blokkades zijn met de gemeente gedeeld omdat de prestatieafspraak met de gemeente (500 bedden tussen 2012 en 2015) onder druk komt te staan. De huisvesting van arbeidsmigranten krijgt in 2014 een doorstart en er wordt samenwerking gezocht met meerdere intermediairs op het gebied van huisvesting voor arbeidsmigranten. Op die manier kan toch nog een substantieel deel van de prestatieafspraak met de gemeente worden gerealiseerd. Staedion gaat in overleg met Aedes en het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties om de regelgeving versoepeld te krijgen.

Huisvesting senioren en studenten

Senioren en studenten behoren tot de specifieke doelgroepen die Staedion probeert te huisvesten. In 2013 is tien procent van de vrijgekomen sociale huurwoningen aan studenten verhuurd. Aan senioren werd vijftien procent van het totaal aantal vrijgekomen huurwoningen (sociaal en vrijesector) verhuurd.

Nieuw concept: Vitaal wonen met Sterrencomfort

Staedion heeft in 2013 in de complexen Hagheduyn, Haghesteyn en Dekkershaghe het nieuwe woonconcept Vitaal wonen met Sterrencomfort gelanceerd. Uit onderzoek blijkt dat Nederland te maken heeft met een grote leegstand van serviceflats. De oudere Nederlander wordt steeds kieskeuriger. ‘Vitaal wonen met sterrencomfort’ speelt hier op in. Een andere aanleiding voor het concept is de extramuralisering. Hierbij kunnen lagere ZZP’s (zorgindicaties) niet meer naar het verzorgingshuis verhuizen, terwijl deze mensen wel graag in een beschermde woonvorm willen wonen. Vitaal wonen met Sterrencomfort biedt die beschermde woonomgeving voor ouderen waar bij het concept volledig naar eigen wens met specifieke diensten en services op het gebied van zorg, welzijn en activiteiten kan worden ingevuld. Vitaal Wonen biedt daarmee iedereen de kans zo lang mogelijk zelfstandig te wonen. Het aantal verhuringen in de complexen is in 2013 succesvol gestegen.

Verhuringen op basis van leefstijlen

Staedion heeft in 2013 25 woningen op basis van het Leefstijlen-project ‘Voel je thuis in Mariahoeve’ verhuurd (42 woningen in 2012). Wonen op basis van leefstijlen houdt in dat het leef- en woongedrag van zittende en nieuwe

23

huurders beter op elkaar wordt afgestemd. Bij het reageren op een woning vullen potentiële huurders een vragenlijst in waarmee hun leefstijl in kaart wordt gebracht.

Huisvesting kwetsbare doelgroepen

In overleg met de gemeente Den Haag en collega-corporaties heeft Staedion diverse convenanten voor Zelfstandig Begeleid Wonen met instellingen afgesloten. Daarmee krijgen kwetsbare mensen als ex-delinquenten, daklozen, tienermoeders en langdurig zorgafhankelijken, de kans om zelfstandig te (blijven) wonen. Staedion stelde in 2013 103 woningen ter beschikking voor de convenantpartners. In totaal werden 78 beschikbare woningen verhuurd. Er kwamen in totaal 97 aanvragen binnen. Een aantal daarvan bleek echter niet meer nodig doordat cliënten zelf een woning vonden en andere aanvragen lopen nog door in 2014. Organisatie Doelgroep Goodwillwerk Leger des Heils

Begeleid wonen maatschappelijk



herstel/opvang

Limor

Begeleid wonen langdurig zorg-



afhankelijken

St. Anton Constandse +

Begeleid wonen langdurig zorg-

Parnassia

afhankelijken

St. Exodus

Jonge moeders



Begeleid wonen huisvesting en



begeleiding (ex)-gedetineerden

Reclassering Leger de Heils en Begeleid wonen huisvesting en

Aantal woningen beschikbaar in 2013

Aantal verhuurde woningen in 2013

10

10

10

6

10

9

15

8

20

10

Reclassering Nederland

begeleiding (ex)-gedetineerden

Ipse De Bruggen

Begeleid wonen jonggehandicapten

3

5

30

29

5

1

103

78

Limor en Leger des Heils

Begeleid wonen Housing First,



daklozen

Politie Haaglanden

Huisvesting en begeleiding (aspirant)



agenten

Totaal



4.2

Verhuurbeleid



Nieuw en beëindigde huurcontracten

Staedion sloot in 2013 3.290 huurcontracten voor woningen af. Dit komt op de peildatum 31 december 2013 neer op een mutatiegraad van 8,2 procent (7,5% in 2012). Naast woningen werden 600 parkeergelegenheden verhuurd en 50 overige verhuureenheden als bergingen. In 2013 zijn 2.971 huurcontracten voor woningen beëindigd, 486 voor parkeergelegenheden en 55 voor overige verhuureenheden.

Huurderving

De gemiddelde huurderving van de woningen bedroeg 2,5 procent.

Huurtoeslag en toekenning

Staedion trok in 2013 de huurtoeslag af van het te betalen huurbedrag op basis van de beschikkingen van de Belastingdienst. In 2013 gebeurde dit maandelijks voor gemiddeld 5.515 huurders (5.853 in 2012). In totaal was met huurtoeslag in 2013 een bedrag gemoeid van 11.958.630,- euro (12.581.568,- euro in 2012). Dit is gemiddeld 996.553,euro per maand (1.048.464,- euro in 2012). Vanaf 1 december 2013 wordt de huurtoeslag rechtstreeks overgemaakt naar de huurder.

Verrekening service- en stookkosten

Ook in 2013 is er door Staedion weer gewerkt aan de jaarlijkse afrekening voor de service- en stookkosten (leveringen en diensten). Bijna alle complexen zijn vóór 30 juni 2013 afgerekend met de bewoners.

Inkomensgrens geïndexeerd

De inkomensgrens voor sociale huurwoningen is op 1 januari 2013 geïndexeerd. Om als nieuwe huurder in een corporatiewoning tot 681,- euro te mogen wonen, moest het gezinsinkomen in 2013 onder de 34.229,- euro per jaar 24

blijven. In 2012 lag die grens op 34.085,- euro. Voor huishoudens waarvan een van de partners intensieve zorg thuis nodig heeft, geldt geen inkomensgrens. Wel zijn de voorwaarden begin 2013 iets aangepast. Zo moesten zij wel een indicatie voor minimaal een jaar en tien uur per week hebben van het Centrum Indicatiestelling Zorg.

Aanpassing in mutatiehuur

In 2013 is voor het gehele woningbezit de mutatiehuur geëvalueerd en naar boven of naar beneden aangepast. Bij de beoordeling speelt marktwerking een belangrijke rol, maar ook betaalbaarheid. Bij nieuwe verhuring past Staedion de huur aan naar de mutatiehuur (huurharmonisatie).

Huurverhoging in 2013

De huur van sociale huurwoningen is in 2013 met vier procent verhoogd. In 2013 heeft Staedion gebruikgemaakt van de mogelijkheid om een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren voor de sociale huurwoningen. De huren werden volgens onderstaand schema verhoogd. Categorie Huishoudinkomen

Maximale huurverhoging

1

Inkomens < € 33.614

Inflatie (2,5%) + 1,5% = 4%

2

Inkomens > € 33.614 en < € 43.000

Inflatie (2,5%) + 2% = 4,5%

3

Inkomens > € 43.000

Inflatie (2,5%) + 4% = 6,5%

De huur van niet-woningen, gekoppeld aan de verhuur van woningen, als een box, kelder, parkeerplaats, berging en overige te verhuren objecten is met vier procent verhoogd en de huur van vrijesectorwoningen is met vier procent boven inflatie verhoogd. De bestaande huren zijn in sommige gevallen gelijk gebleven of alleen met het inflatie­ percentage verhoogd. Bij het vaststellen van de huurverhoging is rekening gehouden met sloop- en renovatie­ plannen, het verschil ten opzichte van de markthuur voor vrije sector en leegstandsproblematiek.

Duizend huisbezoeken afgelegd

Roulerend wordt er een gebied binnen het werkterrein van Staedion geselecteerd voor het afleggen van huisbezoeken door een extern bedrijf. Deze organisatie maakt een verslag van het huisbezoek met daarin de financiële situatie en de betaalafspraken, maar ook over de sociale toestand van het betreffende adres. Uit vergelijking komt duidelijk naar voren dat het avondbezoek (70%) een hoger slagingspercentage heeft dan een bezoek op de dag (30%). In 2013 zijn er duizend huisbezoeken afgelegd. Dit heeft er voor gezorgd dat de huurachterstanden minder stijgen.

Ontruimingen

Staedion heeft in 2013 204 ontruimingen uitgevoerd (200 in 2012). Bij 26 ontruimingen was er sprake van een huurschuld in combinatie met overlast, onderhuur of wietplantage. Bij twintig huurders is ontruiming voorkomen door hen aan te melden bij Den Haag Op Maat (DHOM).

Woonfraude in 2013

Staedion heeft in 2013 ongeveer 230 gevallen van vermeende onrechtmatige bewoning (woonfraude) onderzocht. In ongeveer zestig gevallen ging het om een hennepkwekerij. In meer dan 90% van de gevallen wordt bij een hennep­ kwekerij de huurovereenkomst ontbonden zonder tussenkomst van een rechter. In slechts 4 gevallen is het in 2013 uiteindelijk gekomen tot een ontruiming op basis van een gerechtelijke uitspraak. De geconstateerde gevallen van woonfraude betreffen vrijwel allemaal sociale huurwoningen.

25

5

26

Woningbezit

Staedion hield in 2013 het woningbezit in ontwikkeling om zodoende divers te blijven en om de doelgroepen te voorzien van een geschikte en betaalbare woning. Er zijn diverse ontwikkelingsplannen uitgewerkt en woningen verkocht. Daarnaast werd het woningbezit extra uitgebreid door de fusie met Stichting Woonformatie Ypenburg.

5.1

Ontwikkeling woningbezit



Uitbreiding woningbezit na fusie met SWY

Staedion is in mei 2013 gefuseerd met Stichting Woonformatie Ypenburg (SWY). De toegelaten instelling waarin Staedion participeerde (30%) kon door hoge financieringslasten in 2012 niet meer op eigen kracht voldoen aan de financiële eisen van Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Staedion besloot de sociale huisvesting op Ypenburg veilig te stellen. De corporaties Vestia, Rijswijk Wonen en Vidomes droegen op 30 januari 2013 hun aandeel in de stichting Woonformatie Ypenburg over. De transactie is op 1 mei afgerond met terugwerkende kracht per 1 januari 2013. De fusie betrof ruim 3.000 verhuureenheden (inclusief nog op te leveren nieuwbouw) en 5.000 vierkante meter bedrijfsonroerendgoed. De fusie past goed in de strategie van Staedion: Ypenburg is een gebied waar Staedion graag bezit wilde toevoegen. Bovendien zijn de woningen relatief jong en qua omvang en woningtype een aanvulling op het woningbezit van Staedion.

Beheer WOM Winkelpanden & Starterspanden overgenomen

Staedion is in het laatste kwartaal van 2013 overeengekomen het vastgoed van de Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum Den Haag CV (WOM), Winkelpanden Den Haag CV en Starterspanden Den Haag CV per 1 januari 2014 te gaan beheren. Het bezit omvat gezamenlijk per 31 december 2013 323 woningen en 341 bedrijfsruimten.

Ruim 35.000 woningen in het bezit

Het woningbezit van Staedion bestond eind 2013 uit 35.510 woningen (35.354 in 2012). Op 31 december 2013 waren nog honderd huurwoningen in aanbouw (Zuigerstraat, Oosterhesselenstraat en Transvaal 4a).

Ontwikkeling nieuwbouw

Staedion heeft in 2013, 541 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Daarvan zijn 419 woningen bestemd voor de sociale verhuur, 149 voor de vrijesectorwoningen en 46 voor de verkoop. Staedion leverde 11.630 vierkante meter bedrijfs­ onroerendgoed op (in dit aantal zitten ook de vierkante meters van Eykenburg en Humanitas in Het Zamen).

Woningen gesloopt in Transvaal

Staedion heeft in 2013 volgens planning 146 woningen gesloopt. De woningen maken deel uit van het transformatieproject Transvaal fase 4a. De woningen zouden al in 2012 worden gesloopt, maar de plannen liepen in dat jaar vertraging op. In Transvaal werden ook twee bedrijfspanden gesloopt. Naar verwachting wordt in 2014 de nieuwbouw opgeleverd. Transvaal fase 4a bestaat uit veertig sociale huurappartementen, twee bedrijfspanden en zeventig koopwoningen. Thunnissen realiseert het plan. Staedion neemt de veertig sociale huurwoningen af. De zeventig koopwoningen zijn voor rekening en risico Thunnissen. Na oplevering richt Staedion de openbare ruimte in.

Overzicht opgeleverde nieuwbouwprojecten

• Morgenzonlaan: tussen de Schalk Burgerstraat en De la Reyweg is eind 2013 een compleet nieuwe straat opgeleverd door ERA. Hier staat het nieuwbouwproject De Morgenzon: 78 eengezinswoningen, acht appartementen, bedrijfsruimten en een afgesloten parkeerterrein. Staedion heeft de grond verkocht aan ERA en vijftien eengezinswoningen afgenomen voor de sociale verhuur. • Rode Dorp: tussen de Hoefkade en het station Hollands Spoor is in 2013 hard gewerkt aan de vernieuwbouw van de 126 arbeiderswoningen tot 189 studenteneenheden. Zowel de woningen als de buitenruimte zijn geschikt gemaakt voor studenten. De eerste 55 studentenwooneenheden zijn in 2013 opgeleverd, de resterende 134 studentwooneenheden worden in 2014 opgeleverd. • Het Zamen: aan het Esperantoplein is in 2013 Het Zamen opgeleverd. In het Zamen heeft Staedion 132 sociale huurwoningen, een restaurant en 2.500 vierkante meter bedrijfsruimte in eigendom. Twee verdiepingen in het complex met voorzieningen bedoeld voor intramurale zorg zijn eigendom van de Stichting Eykenburg en Stichting Humanitas DMH.

27

• Steijnlaan: aan de Steijnlaan zijn vijftien zelfstandige wooneenheden voor HBO+-studenten gerealiseerd in drie nieuwe eengezinswoningen. • Couperus: Staedion heeft op Ypenburg in 2013 het project Couperus afgerond en opgeleverd. Couperus bestaat uit 154 vrijesectorhuurwoningen, 46 koopwoningen, 33 sociale huurwoningen, 55 zorgwoningen, 300 gebouwde parkeerplaatsen en 3.470 vierkante meter bedrijfsonroerendgoed. • Marco Polo: Staedion heeft op Ypenburg het project Marco Polo afgerond en opgeleverd. Marco Polo bestaat uit 103 sociale huurwoningen, 99 gebouwde parkeerplaatsen en 2.280 vierkante meter bedrijfsonroerendgoed (onder meer een school). • De Rokerij: aan de Dr. Lelykade in Scheveningen is in 2013 De Rokerij opgeleverd. Daarmee is het historische gebouw na een grootscheepse renovatie geschikt gemaakt voor commerciële doeleinden (1.430 vierkante meter bedrijfsonroerendgoed). Staedion gaat het pand verkopen.

Overige projecten in 2013

• Zuigerstraat: in de Zuigerstraat in Laak werd in november 2013 het hoogste punt bereikt van het nieuwbouw­ complex dat daar wordt gerealiseerd door ABB Bouw BV en Staedion. Het nieuwbouwproject, 26 sociale huur­ woningen, is onderdeel van de nieuwbouwontwikkeling aan de Zuigerstraat, Noordpolderkade en de Wenckebackstraat en wordt begin 2014 opgeleverd. • Oosterhesselenstraat: in december 2013 zijn de grondwerkzaamheden begonnen voor het nieuwbouwproject aan de Oosterhesselenstraat. In januari 2014 is de eerste paal geslagen. Staedion levert vierendertig sociale huurappartementen op met daarbij veertien parkeerplaatsen op een binnenterrein. De moderne appartementen sluiten perfect aan bij de rest van de wijk Morgenstond die de afgelopen periode grootschalig is vernieuwd. • Spinozastraat: aan de Spinozastraat is de ontwikkeling van acht ruime eengezinswoningen in juli 2013 stopgezet, omdat het vereiste verkooppercentage van zeventig procent niet is behaald. Het project wordt weer opgepakt zodra er genoeg kopers zijn. Staedion bekijkt nog hoe de locatie eventueel tijdelijk kan worden ingericht. • Tinaarlostraat: het plan voor de Tinaarlostraat is in 2013 aangepast. Het plan omvat nu vijftig sociale huurwoningen, waaronder woningen geschikt voor grote gezinnen en dertig vrije kavels (collectief particulier opdrachtgeverschap). De verwachting is dat in 2015 kan worden begonnen met de uitvoering.

NEPROM-prijs voor locatieontwikkeling

Staedion heeft in 2013 samen met de gemeente Den Haag, ERA en Syntrus Achmea de landelijke NEPROM-prijs voor de beste gebiedsontwikkeling voor 2013 gewonnen met het project De Oriënt in Den Haag. De prijs wordt uitgereikt aan overheden en marktpartijen die door goede samenwerking een hoogwaardig project hebben opgeleverd waarbij transformatie en herontwikkeling een deel van de locatieontwikkeling zijn. De Oriënt bestaat uit woningen en winkels die een impuls gegeven aan de vernieuwing van de kwetsbare wijk Transvaal.

5.2

Verkoop



Verkoop appartementen Europaschool

Staedion is in 2013 begonnen met het proces om tot complexgewijze verkoop van de Europaschool in Wassenaar te komen. De gemeente Wassenaar behoort niet langer tot het kerngebied waar Staedion actief wil zijn. Daarnaast is het solitair gelegen complex met dertien woningen inefficiënt in beheer. Naar verwachting zal de complexgewijze verkoop in 2014 worden gerealiseerd.

Maatregelen om verkoop te bevorderen

Staedion heeft meerdere acties ondernomen om de verkoop van woningen verder te bevorderen. Onderstaande acties hebben de volgende effecten gehad: • Vakantiekorting, 2.500,- euro korting op de koopsom. Hiermee zijn in 2013 naar schatting achttien woningen meer verkocht. • Drie maanden gratis wonen: veertig kandidaten deden mee aan deze actie speciaal in het leven geroepen om de verkoop te bevorderen in het complex Couperus op Ypenburg. Tien mensen zijn in de actieperiode gaan kopen of huren. • Vijftien modelwoningen: vijf modelwoningen werden in 2013 als sleutelwoning verkocht. Daarnaast werden er 28 woningen verkocht in de complexen waar een modelwoning aanwezig was. • Kopen zonder klussen: twee kopers hebben hiervan gebruikgemaakt. • In 2013 is een additionele verkoopbuffer met goed verkoopbare complexen samengesteld, hieruit zijn vijftien woningen verkocht om het tegenvallende resultaat tot en met het tweede kwartaal in te halen. • Er vindt vaker een hertaxatie plaats waardoor woningen voor een marktconforme prijs worden aangeboden. 28

5.3

Bedrijfsonroerendgoed



Bedrijfsonroerendgoed als toegevoegde waarde

Staedion beschikte eind 2013 over 450 units bedrijfsonroerendgoed. Het overgrote deel hiervan is gekoppeld aan het woningbezit. Via het bedrijfsonroerendgoed wordt een bijdrage geleverd aan een levendige omgeving van de woningen van Staedion. De panden krijgen een maatschappelijke of commerciële invulling. In 2013 is een aantal nieuwbouwcomplexen en renovatieprojecten opgeleverd: De Rokerij, Het Zamen, Couperus en Marco Polo. Deze worden zo spoedig mogelijk verhuurd of verkocht (indien niet gekoppeld aan het woningbezit). In de bestaande portefeuille is - door de moeilijke marktomstandigheden voor ondernemers en de dalende markthuurprijzen - de aandacht verschoven van heronderhandelingen om de huurprijs te verhogen naar het beperken van leegstand en het behouden van bestaande huurders.

29

6

30

Woningverbetering en onderhoud

Staedion heeft in 2013 geïnvesteerd in het verbeteren van de onderhoudsstaat, de duurzaamheid en de veiligheid van het bezit. Binnen de financiële mogelijkheden is hieraan vorm en inhoud gegeven. Staedion streeft er naar om de kwaliteit van de woning zowel technisch (buitenkant) als functioneel (binnenkant) goed te hebben of te krijgen.

6.1

Kwalitatief goede woningen



Overzicht woningverbeteringen in 2013

In 2013 heeft Staedion diverse complexen verbeterd en is er ook begonnen met de voorbereiding van diverse woningverbeteringsprojecten. Bij de werkzaamheden ging het onder meer om het verlengen van de levensduur van de woningen met tien tot vijfentwintig jaar door het aanbrengen van onder andere nieuwe kozijnen met hoogrendementsglas, nieuwe keukens, badkamers, toiletten, centrale verwarmingsinstallaties en het aanpakken van bouwkundige gebreken (slecht voegwerk, scheurvorming etc.). Bij een groot deel van de woningen met een ingrijpende woningverbetering is de energiezuinigheid en het binnenmilieu verbeterd door onder andere het aanbrengen van hoogrendementsglas, mechanische ventilatie en hoogrendementsketels. • De Steden (Bouwlust): in april 2013 zijn de laatste 54 woningen van het project De Steden opgeleverd. Deze portiekflats uit de jaren vijftig hebben aanvullend onderhoud gekregen. De woningen vormden de laatste fase van de in totaal 496 woningen in De Steden. • Symfoniestraat-Noord (Loosduinen): 47 eengezinswoningen hebben in 2013 een levensverlengende ingreep van veertig jaar gekregen. Hierbij is het EPA-label gestegen. • Dekkershaghe (Waldeck): in 2013 is het complex Dekkershaghe verbeterd, de uitstraling van het complex en gezamenlijke ruimtes zijn opgeknapt. Dekkershaghe maakt onderdeel uit van het nieuwe verhuurconcept Vitaal Wonen met Sterrencomfort. • Stieltjesstraat Hoogbouw (Laak): Bij 189 appartementen in de Stieltjesstraat is in 2013 begonnen met een woningverbetering. Dit project loopt door in 2014.

Service- en mutatieonderhoud en onderhoud veiligheid

Staedion heeft in 2013 16,4 miljoen euro uitgegeven aan service- en mutatieonderhoud (inclusief reparaties) Het vervangen van keukens en badkamers verspreid over een breed aantal complexen met een hoge gemiddelde ouderdom, mutatiekosten aan grote woningen en asbestsanering leggen in het bijzonder een beslag op de middelen voor service- en mutatieonderhoud. Om de veiligheid van de huurders verder te verbeteren wordt actief gestuurd om geisers en open verbrandingstoestellen te vervangen. De brandveiligheid wordt verder vergroot door onder meer het vervangen van daken en het plaatsen van rookmelders.

Planmatig onderhoud

Om de kwaliteit van woningen in stand te houden is planmatig onderhoud nodig. Dit houdt onder meer in het buitenschilderwerk, het vervangen van kozijnen of de dakbedekking. Planmatig onderhoud gebeurt altijd bij meerdere woningen tegelijk, meestal per straat en/of woonblok. In 2013 gaf Staedion 29,8 miljoen euro uit aan planmatig onderhoud (in 2012: € 35,6 miljoen euro).

Overzicht liftprojecten

• Complex De Lamel: vervangen liftdeuren van zes liften door vandalismebestendige exemplaren, inclusief schilderwerk. • Complex Dekkershaghe: moderniseren twee liften, onder meer de besturing, liftmachine en deuren zijn vervangen. • Complex Chopinstraat en omgeving: modernisering vier liften, onder meer de besturing en stuurblokken zijn vervangen. • Complex Maasstraat: twee liftdeuren van twee liften vervangen voor vandalisme bestendige deuren en deze zijn geschilderd. • Complex Albardastraat: modernisering van twee liften, onder meer de besturing, liftmachine en deuraandrijving zijn vervangen.

31



Overzicht dak- en gevelprojecten

• Complex Dekkershaghe 1e fase: renovatie van de buitengevel. Door het aanwezige asbest in de gevels (panelen en beglazingskit) en de matige kwaliteit van de bewegende delen is er uiteindelijk voor gekozen om alle ramen, deuren en kozijnen in de buitengevel te vervangen. • Complex De Gaarde, hoogbouw 1e fase: vervangen oude isolatie en dak, voorzien schoorstenen van een nieuwe kap. • Complex Westduinweg: herstellen betonschade aan de consoles en balkon- en galerijplaten. Voorafgaand aan dit herstel is onderzocht of de aanwezige betonschade direct gevolg had voor de constructieve veiligheid, dit was niet het geval.

Overzicht installaties en investeringen

• Complex Westeinde: vervangen van 68 ventilatoren op het dak. • Complex Den Helderstraat: vervangen verdeler en regeling cv-installatie. • In ongeveer vijfhonderd woningen zijn de moederhaarden vervangen. • In 3.200 woningen zijn de cv-ketels vervangen.

Overzicht prestatiegericht samenwerken (schilderwerkzaamheden)

• Paterswoldestraat en omgeving: werkzaamheden aan 269 woningen, onder meer schilderwerk, herstellen en schilderen gevelisolatie, reinigen kunststofkozijnen, betonherstel, coaten balkonvloeren en het schilderen van de aangrenzende bedrijfspanden. • Johan Huizingaplein, hoog- en laagbouw: werkzaamheden aan 56 woningen, onder meer schilderwerk en saneren van asbesthoudende gevelpanelen. In overleg met de bewoners van de aangrenzende koopwoningen zijn ook daar de overlopende asbesthoudende gevelpanelen vervangen. • De Dreven: onderhoudswerkzaamheden, onder meer voegwerk vervangen en schoorstenen herstellen. De werkzaamheden zijn ter voorbereiding op de verkoop van een aantal blokken woningen.

Overzicht onderhoud verzorgingshuizen

Staedion heeft in 2013 onderhoud gepleegd aan de onderstaande verzorgingshuizen: • Woonzorgcentrum Wenckebach: liftproject. • Woonzorgcentra Houthaghe, Oostduin en Loosduinsehof: onderhoudswerkzaamheden om de brandveiligheid te verbeteren, onder meer vervangen van de brandmeldingsinstallatie. • Woonzorgcentra Wenckebach, Loosduinse Hof, Vredenburch en Houthaghe: preventieve maatregelen in het kader van legionellabeheersing. • Woonzorgcentra Glen Millerhof en Oostduin: asbestverwijdering en onderhoudswerkzaamheden aan de mechanische ventilatie.

6.2

Kwaliteitsdiensten



Aantal serviceabonnementen

Huurders van Staedion zijn met een Serviceabonnement ervan verzekerd dat tegen een vast bedrag per maand technische gebreken in de woning vakkundig en veelal zonder extra kosten worden gerepareerd. In 2013 hadden 26.493 huishoudens een Serviceabonnement. Dat is ruim tachtig procent van het aantal woningen dat Staedion bezit.

VvE Management gegroeid

Staedion beheerde in 2013 180 Verenigen voor Eigenaren (VvE’s). In 2012 waren dat er 149. De toename komt doordat Staedion in meer complexen appartementen verkoopt. In een complex waarin een woning wordt verkocht, moet een VvE worden opgericht. Een VvE zorgt voor het regelen van het onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het appartementengebouw en de financiële administratie. De verwachting is dat het aantal VvE’s in het eerste halfjaar van 2014 doorgroeit naar 280.

32

33

7

34

Schoon, heel en veilig

Plezierig wonen is meer dan het bieden van een kwalitatief goede woning. Je ergens thuisvoelen kun je pas als de woonomgeving schoon, heel en veilig is. Staedion investeerde met die reden in 2013 in diverse projecten waarbij portieken, bergingen en groenvoorzieningen werden aangepakt. Ook werd er ingezet op veiligheid. Diverse bewonersinitiatieven zijn ondersteund om de zelfredzaamheid van onze bewoners te bevorderen.

7.1

Schoon, heel en veilig wooncomplex

Staedion investeerde in 2013 in diverse schoon-, heel- en veiligheidsprojecten, om het thuisgevoel van de bewoners verder te vergroten. In totaal werd er ruim 1,2 miljoen euro uitgegeven aan projecten waarmee onder meer bewoners elkaar beter leren kennen, zelfredzamer worden en de woonomgeving er beter uit komt te zien. Staedion zette daarnaast wijkcomplexmedewerkers, huismeesters en medewerkers Sociaal Beheer in. 5%

Leefbaarheid 2013

13%

28%

schoon en veilig portieken / entrees / bergingen groenvoorziening

15%

ondersteuning bewonersinitiatieven portiek- en wijkbeheer 17%

22%

7.2

Gezond en veilig



Vervangen openverbrandingstoestellen

overig

Het streven is om de komende jaren in hetzelfde tempo door te gaan. Staedion hoopt binnen afzienbare tijd alle open verbrandingstoestellen vervangen te hebben, omdat daarmee het binnenmilieu wordt verbeterd en de veiligheid van het wonen wordt vergroot (het voorkomen van koolmonoxide).

Tweehonderd gratis rookmelders

Staedion heeft in 2013 in tweehonderd woningen gratis rookmelders geplaatst. Het gaat hierbij vooral om woningen gebouwd rond de jaren zestig. De bouwconstructie die toen werd gebruikt, houdt brandoverslag niet zo goed tegen als modernere gebouwen. Met de rookmelders worden bewoners op tijd gewaarschuwd mocht er brand uitbreken.

Driehonderd gratis CO-melders

Staedion heeft in 2013 in samenwerking met Tempus driehonderd gratis koolmonoxidemelders (CO-melders) geplaatst in woningen van huurders met een geiser. Daarmee is gezorgd dat de bewoners veilig kunnen wonen: mocht er onverhoopt koolmonoxide ontstaan dan worden ze tijdig gewaarschuwd doordat de melder afgaat. De huurders zijn tijdens het huisbezoek door Tempus nadrukkelijk gewezen op het absolute belang hun geisers te laten onderhouden.

Inventarisatie asbest

Staedion is in 2013 verder gegaan met de inventarisatie van asbest in het woningbezit waarmee in 2012 was begonnen. De inventarisatie vond plaats op basis van nieuwe regelgeving en inzichten. Voor het opstellen van een nieuwe inventarisatie zijn 2.800 referentiewoningen in diverse complexen in 2013 bezocht. Met de onderzoeken wordt de basisinventarisatie op het gebied van asbest compleet gemaakt. De planning is dat begin 2014 alle informatie bekend is.

Valpreventie op daken

Staedion heeft op meerdere complexen maatregelen genomen op het gebied van valpreventie. De daken zijn daarmee toegankelijker en veiliger gemaakt voor medewerkers van onderhoudsbedrijven. Op complexen aan De Dreven, 35

De Gaarden, de Middenstede, de Lamel, de Winkelstede, de Huisstede en het Zicht is een RIE (risico-inventarisatie en evaluatie) uitgevoerd. De in de RIE vastgelegde maatregelen zijn uitgevoerd, als het aanbrengen van ankerpunten en -lijnen.

Inventarisatie ventilatievoorzieningen

In 2013 is begonnen met het inventariseren van de ventilatievoorzieningen van 74 complexen. Op basis van de inventarisaties kan Staedion de onderhoudswerkzaamheden aan de mechanische ventilatiesystemen plannen. Regelmatig onderhoud zorgt voor een beter binnenmilieu in de woning.

36

37

8

38

Duurzaamheid

Duurzaam investeren in het woningbezit zodat de energiezuinigheid wordt verbeterd en daarmee het energielabel omhoog gaat. Ook in 2013 deed Staedion met die reden diverse duurzame investeringen. Er werd echter ook besloten te stoppen met Aardwarmte Den Haag.

8.1

Duurzaam investeren in woningbezit



Energielabel

Ook in 2013 heeft Staedion duurzaam geïnvesteerd in het woningbezit. Door onder meer het aanbrengen van hoogrendementsglas, het isoleren van daken en gevels en het vervangen van geisers door hoogrendementsketels is de energiezuinigheid van een deel van het woningbezit verder verbeterd. Er werden in totaal 2.081 labelsprongen gemaakt. Daarmee is de doelstelling ruimschoots behaald om duizend labelstappen voorwaarts te komen. Dit is onder meer te danken aan het versneld weghalen van openverbrandingstoestellen.

Duurzame materialen

Staedion maakt in 2013 bij renovatie en nieuwbouw gebruik van FSC-hout en het ‘nationaal pakket duurzaam bouwen’. Al sinds 2006 hebben wij een convenant met FSC Nederland, de organisatie die ons elk jaar monitort op het gebruik van verantwoord hout. We gebruiken ook alleen gecertificeerd papier voor al ons drukwerk. Daarnaast maken we gebruik van dakisolatie met een hogere isolatiewaarde Bij renovatie passen we dubbelglas toe en waar mogelijk ook zonne-energie.

8.2

Duurzaam investeren in nieuwe technieken



Plaatsen zonnepanelen

Staedion heeft in 2013 op de volgende complexen zonnepanelen geplaatst: • 185 zonnepanelen op het complex Dekkershaghe; • 147 zonnepanelen op het complex Martin Luther Kinglaan en omgeving; • 240 zonnepanelen op de eigen vestiging aan de Klopperman.

Meer woningen aangesloten op Warmte Koude Opslag

Staedion heeft in 2013 219 woningen, vier bedrijfsruimten en het woon-zorgcomplex Het Zamen opgeleverd en aangesloten op de duurzame techniek Warmte Koude Opslag (WKO) van Energiek (eigendom van Staedion). Bij WKO wordt de warmte opgewekt via een warmte- en koudesysteem dat grondwater op ongeveer 180 meter diepte oppompt. Vervolgens wordt de warmte uit het grondwater gehaald en door een leidingenstelsel naar de woningen geleid. WKO levert een CO2-besparing van 42 procent op. In 2013 werden eveneens de nieuwbouwcomplexen Marco Polo (103 sociale huurwoningen en 2.880 vierkante meter bedrijfsonroerendgoed) en Couperus (154 vrijesector­ woningen, 46 koopwoningen en 33 sociale huurwoningen) opgeleverd en aangesloten op de WKO. Deze systemen zijn echter opgeleverd aan Vestia Energie en daarmee geen eigendom meer van Staedion.

Staedion definitief uit Aardwarmte Den Haag

Staedion neemt sinds 22 mei 2013 niet langer deel als vennoot in Aardwarmte Den Haag VOF (ADH). Een half jaar daarvoor gaven de drie woningcorporaties in de VOF, Vestia, Haag Wonen en Staedion, al aan zich te willen terugtrekken uit het duurzaamheidsproject. De verlaagde bouwproductie en focus op de kernactiviteiten waren daarvoor onder meer de aanleiding. Daarbij werden de risico’s en aansprakelijkheden als exploitant als te omvangrijk gezien en niet behorend bij een corporatie woning. De opgetreden vertraging in het werkend maken van de bron en de extra investeringen die noodzakelijk waren, hebben het proces van uittreding uiteindelijk versneld. Doordat ook andere partijen zich terugtrokken uit het project is Aardwarmte Den Haag VOF in augustus failliet verklaard.

Doorstart voor Energiek B.V.

Als gevolg van het faillissement van Aardwarmte Den Haag VOF werd op 27 augustus 2013 het faillissement van Energiek B.V. uitgesproken door de rechter. Energiek B.V. was als honderd procent-dochteronderneming van Staedion een van de zes vennoten van ADH die met het uitspreken van het faillissement van ADH, eveneens failliet werden verklaard. Een maand later, op 28 oktober, werd er overeenstemming bereikt met de curatoren voor het maken van een doorstart. De nieuwe onderneming heet officieel Energiek 2 B.V. en is een honderd procent dochteronderneming van Stichting Staedion. Voor de klanten verandert er hiermee niets aan de levering van warmte en koude. Energiek blijft leverancier en ook betalen zij de energienota aan Energiek. Tijdens het faillissement heeft Energiek dankzij de inzet van de curator en Staedion de levering van warmte en koude kunnen continueren. Met de officiële oprichting 39

en registratie van het nieuwe bedrijf bij de Kamer van Koophandel is de levering van warmte en koude aan woningen, bedrijfspanden en derden gegarandeerd voor de lange termijn.

8.3

Interne duurzame ontwikkelingen



Zonnepanelen en ledverlichting op vestiging Klopperman

Staedion heeft in maart 2013 zonnepanelen geplaatst op het dak van de eigen vestiging aan de Klopperman in Wateringse Veld. De zonnepanelen gaan een productie opleveren van 38.000 kWh per jaar. Dat levert een reductie op van twintig procent van het energieverbruik. De zonnestroom wordt gebruikt voor de elektriciteit die nodig is in de algemene ruimten, voor de mechanische ventilatie en voor de verlichting van het gebouw. Daarnaast is in 2013 begonnen met het plaatsen van ledverlichting in het hele gebouw. Dat levert een besparing van zestig procent van het energieverbruik op.

Minder drukwerk

Staedion heeft in 2013 een aantal stappen ondernomen om het drukwerk te verminderen. De brochures en formulieren zijn sinds juni gedigitaliseerd en daarmee terug te vinden op een vernieuwde website. Ook is eind 2013 besloten het personeelsblad, dat vier keer per jaar verschijnt, te digitaliseren. De eerste uitgave daarvan verschijnt in 2014.

40

41

9

42

Samenwerking en communicatie

Staedion heeft in 2013 meer aandacht besteed aan het belang van bewonersparticipatie. Een eigen thuis bereikbaar maken kan alleen worden gerealiseerd samen met onze bewoners. Binnen Staedion is in de werkgroep Participatie gesproken over onder meer de Overlegwet, een professionalisering van de bewonerscommissies en nieuwe vormen van participatie. Daarnaast is er een begin gemaakt met het realiseren van een participatiekaart voor heel Staedion waarmee in een oogopslag te zien is welke vormen van bewonersparticipatie er waar in Den Haag bestaan en wat er nog ontbreekt.



Overleg met Huurdersvereniging Staedion

Staedion heeft in 2013 meerdere keren overleg gehad met de Huurdersvereniging Staedion (HVS), het overkoepeld platform voor de al aanwezige bewonerscommissies. Er heeft onder meer een voorjaars- en een najaarsoverleg plaatsgevonden. Tussendoor zijn er reguliere overleggen geweest over verschillende thema’s als servicekosten, het beleid op het gebied van de Vereniging van Eigenaren, de huurverhoging, de herziening van het glascontract (verlaging van de premie) en de vernieuwing van de Algemene Huurvoorwaarden. De leden van de HVS hebben in september kennisgemaakt met de huurders die zitting hebben in de Raad van Advies en met leden van de Raad van Commissarissen. Daarnaast is de samenwerkingovereenkomst geëvalueerd. De samenwerking tussen de HVS en Staedion wordt door beide partijen als positief ervaren.

Bewonerscommissies

Staedion telde in 2013 tachtig bewonerscommissies. Daarvan hebben zich er in dat jaar 34 aangesloten bij Huurdersvereniging Staedion. De bewonerscommissies zijn op de hoogte gehouden via nieuwsbrieven.

Contact met de Klantenservice

De balies van de Klantenservice zijn in 2013 38.280 keer bezocht (43.850 in 2012). De Klantenservice werd in totaal 155.051 keer gebeld. Daarvan werd 96 procent aangenomen en beantwoord (97 procent in 2012). Daarnaast kwamen er 6.922 e-mails binnen (8.698 in 2012).

Mijn Staedion groeit gestaag

Het huurdersportaal Mijn Staedion heeft in 2013 een deel van het werk van de Klantenservice overgenomen. In totaal 7.062 huurders hadden eind 2013 een account. In september kregen ongeveer 3.000 huishoudens op Ypenburg hun inloggegevens. Huurders kunnen 24 uur per dag op Mijn Staedion inloggen en onder meer een reparatieverzoek indienen. In 2013 werden er via Mijn Staedion 4.735 reparatieverzoeken ingediend.

Communicatiekanalen richting huurders

Staedion gaf in 2013 drie keer het bewonersblad WoonSpot uit. Via de website zijn in 2013 alle brochures digitaal aangeboden. Bewoners in woningen waarin grootonderhoud stond gepland, kregen brochures op maat. Daarnaast was Staedion in 2013 ook actief op Twitter, Facebook, YouTube en LinkedIn.

9.1

Samenwerken met collega-corporaties en gemeenten



De Vernieuwde Stad

De Vernieuwde Stad (DVS) is een breed platform van grote en grootstedelijke corporaties met gelijkgerichte belangen en vraagstukken. Grootstedelijke problematiek is niet aan een regio gebonden. Bundeling op landelijk niveau is daarom belangrijk. Met een compacte agenda en dito organisatiestructuur legt het platform de focus op strategische kerndossiers binnen de stedelijke vernieuwing. Staedion vervult een actieve rol in DVS en participeert ondermeer als voorzitter in de werkgroep Stedelijke Vernieuwing.

Regionale prestatieafspraken

De vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) heeft in met het Stadsgewest Haaglanden de Regionale Afspraken 2010-2014 vastgelegd. Die geven garanties met betrekking tot de huisvesting van de woningzoekenden met lage en lage middeninkomens. Staedion is lid van de SVH en heeft ook in 2013 de regionale prestatieafspraken als uitgangpunt genomen.

Gemeentelijke prestatieafspraken

In 2013 heeft Staedion rekening gehouden met de doelstellingen uit de Prestatieafspraken 2010-2015 met de gemeente Den Haag. Met de Prestatieafspraken 2010-2015 willen de gemeente, Vestia, Haag Wonen en Staedion de volgende doelstellingen bereiken: 43



• Het realiseren van een ongedeelde stad en een open woningmarkt.



• Het zorgen voor een goede positie van de BBSH-doelgroep en bijzondere doelgroepen.



• Het verbeteren van de positie van lage middeninkomens.



• Het realiseren van een goede (sociale) voorraad die duurzaam is.



• Het bevorderen van de doorstroming.



• Het realiseren van een schone, hele en veilige leefomgeving.

Samen met collega-corporaties, maatschappelijke partners en de gemeente Den Haag heeft Staedion in 2013 in diverse wijken samengewerkt. De samenwerking is bedoeld om de wijken verder te verbeteren. Het gaat hierbij voornamelijk om het realiseren van een schone, hele, veilige leefomgeving.

9.2

Samenwerken met maatschappelijke partners



Pilotproject ‘Sesam’ met Kessler Stichting

Staedion is begin 2013 samen met de Kessler Stichting het pilotproject ‘Sesam’ begonnen. De pilot heeft als doel huisuitzetting van sociaal kwetsbare huurders te voorkomen wanneer er sprake is van een huurachterstand. Met de pilot ‘Sesam’ zijn in 2013 huisbezoeken uitgevoerd waarbij bleek dat er bij de huurachterstand extra ondersteuning nodig was door bijvoorbeeld multiproblematiek. De Kessler Stichting heeft een zorgtraject op maat aangeboden. In de meeste gevallen werd de achterstand opgelost. Staedion werkte in 2013 ook samen met Den Haag OpMaat (gemeente Den Haag) om huisuitzettingen te voorkomen (honderd zaken eind december 2013). Daarnaast legde de deurwaarder maandelijks huisbezoeken af bij huishoudens waar de huurachterstand was opgelopen.

Samenwerken met onderwijs- en leerinstellingen

Staedion heeft in 2013 wederom de samenwerking opgezocht met een aantal onderwijs- en leerinstellingen. Staedion wil daarmee jongeren de kans geven zich verder te ontwikkelen. Zeker in een krimpende bouwmarkt is het belangrijk dat er stage- en leerlingplaatsen zijn voor jongeren om hun vaardigheden in de praktijk te brengen. Staedion maakte in 2013 vooral bij het renovatieproject het Rode Dorp gebruik van leerlingen van het Regionaal Opleidingscentrum Mondriaan (ROC) en stichting Haagbouw. Een aantal boog zich over het stellen van kozijnen, het monteren van deuren en vensterbanken, het leggen van houten verdiepingsvloeren en het aanbrengen van systeemvloeren op de begane grond. Ook kregen zij te maken met alle aspecten van metsel- en timmerwerk bij nieuwbouw. Andere leerlingen deden vooral ervaring op met installatie-, tegel-, stukadoors- en dakbedekkingswerk. Enkele leerlingen van het ROC Mondriaan knapten onder begeleiding van een eigen leermeester een compleet blok van vier woningen op. Staedion heeft ook ROC-leerlingen ingezet bij het opknappen van leeggekomen woningen voor de verhuur of verkoop.

Prijzen voor het Rode Dorp

Staedion en het ROC Mondriaan hebben in 2013 samen met het project Rode Dorp de Haagse Onderwijsprijs gewonnen. De prijs wordt elk jaar toegekend aan een school of organisatie in Den Haag met een opvallende aanpak om talent te stimuleren. Studenten van het ROC Mondriaan zijn voor een deel verantwoordelijk voor de uitvoering van de renovatie en herinrichting. Staedion ontving met het Rode Dorp ook de prijs voor beste Leerlingbouwplaats van het kennis- en adviescentrum Fundeon.

Convenant Leerlingbouwplaatsen Den Haag

Staedion ondertekende in september 2013 samen met woningcorporaties Arcade, Vestia, Haag Wonen en de gemeente Den Haag het convenant ‘Leerlingbouwplaatsen Den Haag’. De verschillende partijen vinden het belangrijk dat er voldoende leer-werkplekken zijn voor bouwvakkers in opleiding. De ondertekening vond plaats in het Rode Dorp. Met de ondertekening legden de partijen vast dat zij tot 2015 minimaal zeventig procent van alle bouwprojecten uitvoeren als leerlingbouwplaats. Een leerlingbouwplaats is een bouwproject waarop meerdere leerlingen de kans krijgen om via werken en leren ervaring op te doen.

9.3

Interne en externe communicatie



Anti-agressie campagne begonnen

Staedion is in februari 2013 begonnen met de anti-agressiecampagne ‘Samen door één deur’. Daarmee werd de nadruk gelegd op hoe een goede omgang met elkaar en met de klant het werkplezier bevordert. Het doel van de campagne is het bevorderen van de dialoog tussen medewerkers en klanten. Aanleiding zijn de agressieincidenten waarmee medewerkers te maken hebben. 44



Derde plaats Woningcorporatie Web Monitor

Staedion behaalde in juni met www.staedion.nl de derde plaats bij de Woningcorporatie Web Monitor van 2013 van Between-us uit Breda. De website kreeg een 8,1. In 2012 stond Staedion met een 7,5 op de elfde plaats. De Woning­ corporatie Web Monitor, de benchmark naar de effectiviteit van de online communicatie van corporaties, is een jaarlijks terugkerend onderzoek waarmee de effectiviteit van vijfentwintig websites wordt onderzocht op de vindbaarheid, gebruikersvriendelijke navigatie, kwalitatieve content en de functionaliteit. Staedion verwacht in 2014 een nog beter resultaat, omdat in 2013 hard is gewerkt de website verder te optimaliseren met een vernieuwde vormgeving en navigatie. Daarnaast is de informatievoorziening richting huurders en relaties geactualiseerd.

Mede mogelijk maken van evenementen

De hoogte van de door Staedion verrichte sponsoractiviteiten in 2013, de relatie met de ontvanger van de sponsor­ activiteiten en de relatie in de optiek van Staedion zijn in overeenstemming met MG2006-04. De sponsoractiviteiten in 2013 waren niet gericht op het vergroten van de naamsbekendheid van Staedion. • Varend Corso: Staedion sponsorde het Varend Corso vanuit onze relatie met de doelgroep. Het Varend Corso vindt drie dagen plaats in het Westland en veel van onze bewoners kunnen door deze sponsoring gratis naar het Varend Corso. Daarnaast nodigden we leden van onze bewonerscommissies uit om ze te bedanken voor hun inzet het afgelopen jaar. Trouwe huurders die maar liefst vijftig jaar in dezelfde woning van Staedion wonen waren ook onze genodigden. In totaal ging het hier om driehonderd personen. Staedion heeft hiermee beoogd de sociale samenhang tussen de bewoners in verschillende wijken te versterken door elkaar te ontmoeten in een informele setting. In 2014 is Staedion niet meer betrokken bij het Varend Corso als gevolg van andere afwegingscriteria in relatie tot het te besteden sponsoringsbudget. Er zijn verder geen bedrijfsspecifieke relaties te vermelden tussen Staedion en het Varend Corso. • Parkpop: Parkpop is door Staedion mede mogelijk gemaakt vanuit onze relatie met de kerntaken en onze doelgroep. Parkpop vindt plaats in het Zuiderpark en het ligt tussen de wijken Transvaal en Den Haag Zuidwest in, waar Staedion veel bezit heeft. Veel van de bewoners kunnen door deze sponsoring een dag naar een gratis popfestival. Op deze manier tonen we onze maatschappelijke betrokkenheid richting onze bewoners. Deze sponsoractiviteit ligt daarmee in lijn met het sponsoren van buurt- en muziekevenementen waarvan melding wordt gemaakt in MG 2006-04. Het totale gesponsorde bedrag voor 2013 bedraagt €78.500. Er zijn verder geen bedrijfsspecifieke relaties te vermelden tussen Staedion en Parkpop.

Communicatie richting stakeholders

Staedion communiceert met de stakeholders via verschillende kanalen. In 2013 werd onder meer elke maand een externe nieuwsbrief uitgegeven. Op de website en via de diverse social media verschenen er wekelijks berichten over de werkzaamheden. Daarmee heeft Staedion laten zien wat er allemaal gebeurt en op welke manier er aan de gestelde doelstellingen wordt gewerkt.

45

10

46

Personeel & Organisatie

In 2013 is door Staedion de organisatie verder ontwikkeld zodat er nog effectiever en efficiënter kan worden gewerkt en ingespeeld op politieke en maatschappelijke ontwikkelingen. Daarbij is veel aandacht besteedt aan het ontwikkelen van een organisatievisie die vertaald is in een duidelijk doel en herkenbare kernwaarden. Voorts heeft Staedion zich verder aangepast aan de gewijzigde omstandig­ heden en zo duidelijke keuzes gemaakt. Hiervoor is een organisatiewijziging ingezet die in 2014 zal worden afgerond.

10.1 Organisatieontwikkeling

Werken aan nieuwe organisatievisie

Binnen Staedion is verder gewerkt aan het formuleren van een nieuwe organisatievisie. In april 2013 werd het zogeheten hoger doel officieel een feit. Ook werden het gewaagd doel, de kernwaarden en de kernkwaliteiten definitief vastgesteld. Daarna is een begin gemaakt om de organisatievisie binnen Staedion handen en voeten te geven. Managers kregen in mei een training over ‘Visiegedreven leiderschap’, in de maanden daarna zijn workshops gegeven aan de diverse onderdelen binnen Staedion om te komen tot een vertaling van de visie naar het dagelijkse werk. Bijzonder aan de realisatie van de organisatievisie is de manier waarop deze tot stand is gekomen. Ruim dertig interne organisatievisieambassadeurs zijn vanaf medio 2012 in hun vrije tijd vrijwillig aan de slag gegaan. Ook hebben zij workshops gegeven aan medewerkers en nog steeds zijn ze betrokken. De organisatievisie is de komende jaren onze leidraad.

Optimalisatie huisvesting

Staedion had begin 2013 vijf vestigingen. De medewerkers hadden daarmee gemiddeld 29 vierkante meter werkplek tot hun beschikking. Het landelijk gemiddelde ligt op 20,6 vierkante meter en uit onderzoek blijkt dat twaalf tot vijftien vierkante meter voldoende is. Voor Staedion een van de redenen om de huisvesting verder te optimaliseren. Op 1 april is de vestiging aan de Kleine Keizer in Loosduinen gesloten. De medewerkers zijn gevestigd aan het Koningin Julianaplein. Hier kunnen ook de huurders terecht, evenals op de andere vestigingen. De vestiging aan de Frits Diepenlaan 2 op Ypenburg is eind 2013 gesloten. Deze vestiging was verworven door de fusie met Stichting Woonformatie Ypenburg. In 2013 is ook nader onderzoek gedaan op welke manier de huisvesting nog meer kan worden geoptimaliseerd. Dit zal tot verdere aanpassing leiden in 2014.

Begonnen met organisatiewijziging

De Directieraad van Staedion heeft in oktober 2013 een adviesaanvraag ingediend bij de Ondernemingsraad voor een wijziging in de organisatiestructuur. Eind oktober zijn acht werkgroepen aan de slag gegaan om de organisatiestructuur verder uit te werken. Elke werkgroep is aangestuurd door een kwartiermaker. De werkgroepen kregen een specifieke opdracht mee: ze moesten nadenken over een visie, een organogram en functies en functieprofielen voor het betreffende organisatieonderdeel of afdeling. In januari 2014 zijn de ideeën gepresenteerd en eind januari is de tweede adviesaanvraag ingediend bij de OR. De organisatiewijziging wordt naar verwachting in 2014 afgerond.

10.2 Personeel en organisatie

Ontwikkeling van medewerkers

Elke medewerker van Staedion hield in 2013 met zijn leidinggevende een planningsgesprek. Daarin zijn afspraken gemaakt over de persoonlijke ontwikkelpunten. Om die ontwikkeling te ondersteunen of om de persoonlijke effectiviteit te verbeteren is in veel gevallen een opleiding, training en soms een coach ingezet. In 2013 werd 530.807,euro geïnvesteerd in het personeel. Hierbij ging het om zowel individuele als corporate opleidingen. In 2013 regelde Staedion onder meer corporate schrijf- en agressietrainingen.

Meldingen vertrouwenspersonen

Negen medewerkers hebben zich in 2013 gemeld bij de interne vertrouwenspersoon van Staedion. De vertrouwenspersoon staat klaar voor medewerkers die te maken hebben met ongewenste omgangsnormen als pesten, discriminatie of seksuele intimidatie, agressie en geweld, maar ook wanneer iemand bijvoorbeeld niet goed weet hoe hij moet omgaan met bepaalde werksituaties. Uit de meldingen zijn geen formele klachten voortgekomen. Op 6 november 2013 werd er, naast de interne vertrouwenspersoon, een nieuwe externe vertrouwenspersoon aangesteld naar aanleiding van contract vernieuwing.

47

11

Financiën

48

11.1 Financiële strategie Voor het waarborgen van de financiële continuïteit van de organisatie heeft Staedion financiële randvoorwaarden opgesteld. Deze randvoorwaarden zien er op toe dat Staedion een gezonde liquiditeits- en vermogenspositie heeft en haar continuïteit behoudt. Staedion stuurt op een strakke kaderstelling door middel van ondermeer ratio’s bestaande uit de Interest Coverage Ratio (ICR), voldoende aflossingscapaciteit uit de operationele kasstromen (DSCR), de waarde van het bezit in relatie tot de financiering (LTV) en op voldoende weerstandsvermogen.

Begroting 2014 en de meerjarenraming 2014-2018

De Raad van Commissarissen (RvC) heeft in december 2013 de begroting 2014 en de meerjarenraming 2014-2018 goedgekeurd. In de begroting en de meerjarenraming is SWY volledig opgenomen, aangezien de juridische fusie tussen Staedion en SWY in mei 2013, met terugwerkende kracht per 1 januari 2013, volledig is afgerond. De begroting en meerjarenraming zijn opgesteld binnen de financiële kaders als vermeld onder ‘financiële strategie’ en voldoen aan de gestelde eisen door het WSW en CFV.

Kwalitatieve en kwantitatieve maatregelen

Met het vaststellen van het bedrijfsjaarplan 2014 heeft Staedion een aantal strategische keuzes gemaakt voor de lange termijn, waarbij vastgoedsturing een prominente plaats in de organisatie zal gaan innemen. Overige keuzes hebben betrekking op het continue bezig zijn met het verbeteren en innoveren van processen, diensten en services, optimalisatie van fte en besparing op bedrijfskosten. Verder wordt gestreefd naar centralisatie van de huisvesting wat de bedrijfskosten verder zal reduceren. Staedion voert met de huurverhoging van 2014 de mogelijkheden door die het kabinet biedt. Dit huurbeleid zal ook de komende jaren het uitgangspunt zijn, waarbij er gebruik wordt gemaakt van het beleid van inkomens afhankelijke huurstijgingen. Hiermee komt de betaalbaarheid van de woningen onder druk te staan. Dit brengt risico’s met betrekking tot de inbaarheid van de huren met zich mee. Het investeringsvolume 2014-2018 wordt mede bepaald door het overschot aan operationele kasstromen (onder aftrek van de heffingen) en de realisatie van verkoop­ opbrengsten in enig jaar. De heffingen hebben effect op de maatschappelijke aspecten als uitgaven aan leefbaarheid. Staedion heeft voor 2014 het budget ten opzichte van verder 2013 verlaagd. Heel gericht zal worden gekeken om met geringere middelen toch een goede bijdrage aan de leefbaarheid te leveren.

Kengetallen 2014-2018

Normen Leningen max. 75% van de bedrijfswaarde Surplus BW:

2014

2015

2016

2017

2018

247.175

312.932

376.684

453.513

558.108

Solvabiliteit op bedrijfswaarde > 20%

34,57%

37,08%

39,74%

42,80%

46.53%

Leningenportefeuille < 50% WOZ waarde

40,17%

39,45%

37,37%

35,00%

31,78%

1,50

1,74

1,85

1,99

2.19

ICR = Operationele kasstroom / betaalde rente > 1,40

11.2 Oordeel toezichthouders

Oordeelsbrief CFV 2013

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft, op basis van de prognosegegevens 2013-2017, de dVi 2012 en overige informatie, een risicogericht onderzoek gedaan op een zestal toezichtterreinen: kwalitatieve financiële informatie, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht. In haar brief van 24 oktober 2013 heeft het CFV bekend gemaakt dat het uitgevoerde onderzoek geen aanleiding tot opmerkingen over de volgende toezichtterreinen gaf:

• Behoud maatschappelijk vermogen



• Solvabiliteit

Het CFV heeft tevens aangegeven een aantal onderwerpen periodiek met Staedion te willen bespreken. Dit betreft de onderwerpen; vastgoedsturing, risicomanagement en de voortgang en stand van zaken met betrekking tot de reorganisatie. In het bedrijfsjaarplan 2014 van Staedion nemen deze onderwerpen namelijk een belangrijke plaats in. In relatie hiermee is met het CFV afgesproken dat Staedion het CFV periodiek informeert over actuele ontwikkelingen en over de voortgang op bovenstaande onderwerpen.

49



Oordeel CFV stresstest derivaten

Op 30 juni 2013 en per 31 december 2013 is door het CFV opnieuw onderzocht of corporaties met een derivatenportefeuille voldoende buffers aanhouden om te kunnen voldoen aan onderpandverplichtingen bij een fictieve parallelle rentedaling van de rentecurve met één en twee procentpunt. In de stresstest wordt ook rekening gehouden met de consequenties van het ontbinden van contracten als gevolg van ‘breakclauses’ met een breakdatum in 2013. Uit de uitkomsten van deze stresstesten blijkt dat Staedion een voldoende liquiditeitsbuffer heeft.

Oordeelsbrief verslagjaar 2012 van het ministerie

Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (BZK) heeft op 25 november 2013 haar oordeel afgegeven over Staedion, gebaseerd op de dVi 2012, het jaarverslag, de jaarrekening en de stukken van de accountant. Op basis hiervan zijn additionele vragen gesteld over steun ten aanzien van activiteiten in het buitenland, sponsorings­ activiteiten en verbindingen. Deze vragen zijn binnen de hiertoe gestelde termijn door Staedion beantwoord.

Kredietwaardigheidsoordeel WSW

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft op 26 augustus 2013 verklaard dat, conform artikel 8 van het reglement van deelneming van het ‘Waarborgfonds’, Stichting Staedion voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid. Het WSW heeft eveneens het faciliteringsvolume vrijgegeven voor geheel 2014.

11.3 Risicomanagement Treasury Staedion gebruikt financiële instrumenten om onderstaande risico’s af te dekken: • Renterisico: Staedion loopt renterisico wat betreft de huidige leningenportefeuille (conversie en fixe-aflossingen) en financiering van toekomstige investeringen. Dit risico wordt beheerst door het spreiden van de aflossings­ momenten in de leningenportefeuille en het inzetten van derivaten. In 2013 zijn geen nieuwe derivaten afgesloten. De bestaande derivaten betreffen alleen payer Interest Rate Swaps (IRS). De Hedgestrategie is beschreven in het door de Raad van Commissarissen goedgekeurde treasurystatuut. De huidige swaps bij Staedion zijn gekoppeld aan leningen waardoor geen open posities worden ingenomen. Ander soort derivaten, als swaptions (een optie op een IRS) en geschreven derivaten zijn niet aanwezig. Het risico op de negatieve marktwaarde is bij Staedion gelimiteerd door middel van een cap. Hiermee is het liquiditeitsbeslag voor Staedion gemaximeerd. • Marktrisico: Staedion loopt marktrisico ten aanzien van de waardering van swaps en de eventuele verplichte collateral storting bij een negatieve marktwaarde. Bij Staedion is de collateral storting gemaximeerd tot een afgesproken bedrag. Het effect van een negatief marktrisico is hiermee gelimiteerd. • Kredietrisico: Staedion maakt gebruik van een aantal banken om zo over meerdere kredietfaciliteiten te beschikken. Staedion past spreiding toe, zodat er geen sprake is van concentraties in het kredietrisico. • Liquiditeitsrisico: Staedion maakt gebruik van een aantal banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. De negatieve marktwaarde van de swaps eind 2013 heeft voor Staedion een liquiditeitsbeslag tot gevolg. De collateral die Staedion dient te storten, is echter gemaximeerd op een voor Staedion aanvaardbaar niveau. Het liquiditeitsrisico voor Staedion is hiermee gelimiteerd en inzichtelijk. Per eind 2013 heeft Staedion in totaal voor 430 miljoen euro aan renteswaps (zogenaamde payer-swaps). Hier tegenover staan aangetrokken roll-over leningen. Bij de door Staedion afgesloten renteswaps betaalt Staedion de lange rente en ontvangt Staedion een variabele rente gebaseerd op Euribor. Op de roll-over leningen betaalt Staedion de Euribor. Hierdoor betaalt Staedion per saldo een vaste rente. Staedion heeft naast de renteswaps verder geen andere derivaten in portefeuille. Staedion past het principe van kostprijshedge accounting toe op basis van individuele hedge-relatie. Dit betekent dat elke swap gekoppeld is aan een variabele lening met dezelfde modaliteiten (hoofdsom, rente­ vervaltermijn en looptijd) De effecten van een hedge-ineffectiviteit wordt in voorkomend geval in de resultaten verwerkt. Eind 2013 is sprake van een voldoende effectieve hedge-relatie om hedge-accounting te mogen toe passen. In 2013 is een herzien Treasury Statuut ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen (RvC) welke uiteindelijk in maart 2014 is goedgekeurd. Het treasurystatuut voldoet hiermee aan de richtlijnen zoals voor­geschreven door het CFV. 2013 heeft ook in het teken gestaan van de nieuwe beleidsregel derivaten en impact van deze beleidsregel op onze huidige derivatenpositie. Per ultimo 2013 heeft Staedion bij één tegenpartij zogenaamde toezicht belemmerende bepalingen. In de eerste maanden van 2014 zal een plan van aanpak worden opgesteld, waarin zal worden beschreven wat te doen met de betreffende clausules conform de vereisten zoals opgesteld door het CFV.

50

11.4 Stichting Dutch International Guaranties for Housing (DIGH) Naast de binnenlandse samenwerkingen participeert Staedion ook in één buitenlandse samenwerkingsverband. Dutch International Guarantees for Housing (DIGH) verstrekt leningen aan woningbouwprojecten in verschillende landen. De leningen worden geborgd door Nederlandse woningcorporaties. In 2013 stond Staedion borg voor in totaal drie leningen in Zuid-Afrika. Dit betreft de borgstelling voor woningcorporatie Own Haven Housing Association uit East London. Als die corporatie niet aan zijn verplichtingen kan voldoen, neemt Staedion de rente en aflossing van de leningen over. Daar staat tegenover dat het hypotheekrecht op deze projecten aan DIGH zijn gegeven. De borgstelling van Staedion is gemaximeerd door middel van een jaarbedrag dat in 2013 € 255.607,- bedroeg. Dit ligt onder de nominale toegestane borgingsvolume van 3‰ van het balanstotaal van Staedion. Er is geen aanspraak op deze garantie gemaakt. Het is de intentie te komen tot afbouw van deze borgstelling.

11.5 Jaarresultaat

Financieel resultaat

De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2012 zijn herrekend naar de nieuwe organisatie na de fusie tussen Staedion en SWY. De waarderingsgrondslagen van beide organisaties zijn hiermee gelijk. Waarbij de voornaamste aanpassing de wijziging in de waardering van het sociale en commerciële vastgoed van SWY betreft. Deze waardering betrof in de oude situatie historische kostprijs en in de nieuwe situatie wordt zowel het commerciële vastgoed als het sociale vastgoed op marktwaarde in verhuurde staat gewaardeerd. Dit is conform de waarderingsmethode van Staedion. Over het boekjaar 2013 betrof het bedrijfsresultaat ad € 105,3 miljoen. Dit betreft een stijging van het resultaat met € 5,7 miljoen. Deze wordt voornamelijk veroorzaakt door de huurstijging met inflatie +1% en het doorvoeren van de inkomensafhankelijke huurverhoging waar mogelijk en gepast binnen het beleid van Staedion. In hoeverre de inkomensafhankelijke huurverhoging ook in de toekomst doorgevoerd kan worden is onduidelijk. De betaalbaarheid van de woningen staat onder druk. De verhuurdersheffing, saneringsheffing en reorganisatiekosten hebben voor € 14,5 miljoen een negatief effect op het bedrijfsresultaat.

Bedrijfsopbrengsten

De bedrijfsopbrengsten zijn ten opzichte van 2012 op totaalniveau met ruim € 1,4 miljoen euro afgenomen. Het netto verkoopresultaat is ten opzichte van 2012 met € 2,8 miljoen euro afgenomen. Deze opbrengsten worden in 2013 nog eenmalig negatief beïnvloed door de kosten voor het splitsen van het bezit. Ultimo 2013 is het bezit van Staedion wat aangewezen is voor uitponding gesplitst en zullen deze kosten in de toekomst gereduceerd zijn. Activering van de omzet van het ontwikkelbedrijf bleef ten opzichte van 2012 nagenoeg stabiel met € 1,9 miljoen euro.

Bedrijfsresultaat en overige bedrijfslasten

De bedrijfslasten gecorrigeerd voor bijzondere posten waaronder de heffingen en reorganisatielasten laten een daling zien van € 21,6 miljoen ten overstaande van 2012. Deze daling is veroorzaakt door de reeds in 2012 ingezet reductie van overige lasten.

Rentelasten

De rentelasten zijn in 2013 met € 4,5 miljoen gestegen tot € 73,6 miljoen. Deze stijging wordt voornamelijk veroorzaakt door minder geactiveerde rente, hogere rentelasten op de rente swaps en het omzetten van kort variabel rentende leningen naar lang rentende leningen met een vaste coupon.

Ontwikkeling van het eigen vermogen

Het eigen vermogen is in 2013 ten opzichte van 2012 afgenomen met € 11,8 miljoen naar € 1.382 miljoen. De solvabiliteit is met 0,5% procent toegenomen naar 43%.

51

12

52

Kengetallen

Kengetallen

Boekjaar

3) 4)

3) 4)

2013

2012

Aantal Verhuureenheden



1. Woningen en woongebouwen



a. in exploitatie

b. in aanbouw

2. Garages 3. Overige objecten Totaal Aantal standplaatsen Aantal bedden in verzorgingstehuizen Aantal woningen in beheer

2. Kosten planmatig onderhoud per woning 3. Totaal kosten onderhoud per woning

1) 2)

1) 2)

2010

2009





34.736

34.341

32.379

32.135

31.909

260

794

229

399

508

4.324

3.956

3.693

3.482

3.496

533

532

580

516

428

39.853

39.623

36.881

36.532

36.341

70

70

70

70

70

750

750

750

750

750

-

-

-

-

211

605

594

Kwaliteit 1. Kosten niet-planmatig onderhoud per woning

2) 3)

2011

463

493

700

839

998

937

912

2.090

1.302

1.491

1.637

1.517

2.684

18,4

16,5

Financiële continuïteit





43,0

42,5

48,4

2. Liquiditeit (current ratio)

0,8

0,5

0,9

0,1

0,4

3. Liquiditeit (cash ratio)

0,0

0,1

0,1

0,2

0,0

4. Rentabiliteit eigen vermogen

-0,9

-2,0

-4,4

16,3

-4,4

5. Rentabiliteit totaal vermogen

1,3

0,9

-0,5

5,5

2,2

6. Interne financiering in % van eigen vermogen

102

113

100

124

100

-248

-668

-1.781

1.838

-286

1. Solvabiliteit

7. Cashflow per woning



Balans en winst- en verliesrekening (x € 1.000,-) 1. Overige reserve (inclusief onverdeeld resultaat) 2. Huren (exclusief huurderving) 3. Vergoedingen (exclusief huurderving) 4. Jaarresultaat

1.371.556

1.383.395

1.398.601

327.217

289.784

219.562

210.271

185.109

178.923

171.214

12.113

12.989

14.116

14.639

16.599

-11.839

-27.577

-62.479

56.377

-12.681

Algemeen







1. Huurachterstand uitgedrukt in een % van de







huren en vergoedingen







19,55

15,05

9,37

13,87

13,08

1,63

1,25

0,78

1,16

1,09

2,87

2,82

183

169

10.119

8.961

-4,38

3,33

- op basis van maandhuur - op basis van jaarhuur 2. Huurderving uitgedrukt in een % van de huren en vergoedingen

2,68

2,69

3. Overige reserve einde boekjaar uitgedrukt in een % van de huren verhuureenheid vermogen (overige reserve)

2,96







625

658

756







4. Overige reserve einde boekjaar per 5. Resultaat uitgedrukt in een % van het eigen



38.604

38.786

42.435







-0,86

-1,99

-4,47

1) 2009 en 2010: waarderingsgrondslag actuele waarde op basis van bedrijfswaarde 2) 2009 t/m 2011: Stichting Staedion vóór fusie met Stichting Woonformatie Ypenburg 3) 2011 t/m 2013: waarderingsgrondslag actuele waarde op basis van marktwaarde in verhuurde staat 4) 2012 en 2013: Stichting Staedion na fusie met Stichting Woonformatie Ypenburg

53

54

Jaarrekening

13

55

Geconsolideerde balans per 31 december 2013 (in duizenden euro’s, voor resultaatbestemming) ACTIVA

31-12-2013



31-12-2012 *

Vaste activa 1

Materiële vaste activa



1.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste

van de exploitatie

9.367



2

Vastgoedbeleggingen

2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie



11.122

9.367

11.122

566.734



454.919

2.411.345



2.491.797

31.581



34.754



67.602

2.2 Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd

als vastgoedbelegging

2.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 2.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

8.548

3

3.018.208

Financiële vaste activa

3.1 Deelnemingen

25.343



3.049.072



28.099

33.855



34.434

4.565



4.070



3.2 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt

deelgenomen

3.3 Overige vorderingen 3.4 Latente belastingvordering

-

63.763

66.603



3.091.338

3.126.797

Totaal vaste activa

Vlottende activa 4

Voorraden

4.1 Vastgoed bestemd voor verkoop 4.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 4.3 Overige voorraden

7.497



-



4.386

15.209



19.948





5

Vorderingen

4.054

22.706

5.1 Huurdebiteuren

2.264



1.920

5.2 Overheid

1.667



1.709

28.388

5.3 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt

deelgenomen

5.4 Belastingen en premies sociale verzekering 5.5 Overige vorderingen

265



298

5.064



5.762

41.859



54.280

5.6 Overlopende activa 48.834

48.840 99.953

112.809

Liquide middelen

1.135

19.433

Totaal vlottende activa

123.794

160.630

3.215.132

3.287.427

6

Totaal activa



* aangepast voor vergelijkingsdoeleinden, zie noot Grondslagen voor de verwerking van de fusie 56

PASSIVA 7



31-12-2012 *

Groepsvermogen

7.1 Eigen vermogen 7.2 Minderheidsbelang derden

1.381.488



1.393.342

2.551



3.423

Totaal groepsvermogen 8

31-12-2013

1.384.039

1.396.765

Voorzieningen

8.1 Voorziening onrendabele investeringen en

herstructurering

8.2 Voorziening latente belastingverplichtingen 8.3 Voorziening op negatieve deelnemingen

7.371



11.659

4.002



4.085



552

174

8.4 Overige voorzieningen 14.675 Totaal voorzieningen 9

14.458 26.222

30.754

Langlopende schulden

9.1 Leningen kredietinstellingen

1.604.997



1.465.256

9.2 Verplichting uit hoofde van onroerende zaken 33.239



35.638

9.3 Waarborgsommen



verkocht onder voorwaarden

1.374



1.288

9.4 Overige langlopende schulden

8.873



8.873

Totaal langlopende schulden 10

1.648.483

1.511.055

Kortlopende schulden

10.1 Schulden aan kredietinstellingen

93.064



219



193

10.3 Schulden aan leveranciers

5.598



17.406

10.4 Belastingen en premies sociale verzekering

8.347



1.520

10.5 Overige schulden

3.116



17.790



48.940

10.2 Schulden aan overheid

10.6 Overlopende passiva

46.044

263.004

Totaal kortlopende schulden

156.388

348.853

Totaal passiva

3.215.132

3.287.427

* aangepast voor vergelijkingsdoeleinden, zie noot Grondslagen voor de verwerking van de fusie 57

Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2013 (in duizenden euro’s)



2013



2012 *

Bedrijfsopbrengsten 15.1 Huuropbrengsten 213.353 204.275 15.2 Opbrengsten servicecontracten 11.407 12.734 15.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille -94 2.665 15.4 Geactiveerde productie eigen bedrijf 1.935 2.009 15.5 Overige bedrijfsopbrengsten 5.240 11.529 Som der bedrijfsopbrengsten 231.841 233.212 Bedrijfslasten 16.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa 3.027 3.758 Erfpacht 298 298 16.2 Lonen en salarissen 21.492 23.246 16.2 Reorganisatielasten 6.690 0 16.2 Sociale lasten 3.096 3.161 16.2 Pensioenlasten 4.594 4.636 16.3 Onderhoudslasten 41.643 48.791 16.4 Leefbaarheid 1.228 2.200 16.5 Lasten servicecontracten 11.702 13.432 16.6 Bijzondere waardeverminderingen vlottende activa -3.393 3.403 16.7 Overige bedrijfslasten 36.121 30.668 Som der bedrijfslasten 126.498 133.593 Bedrijfsresultaat 105.343 99.619 17

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Financiële baten en lasten 18.1 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 18.2 Rentelasten en soortgelijkende kosten 18.3 Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden



3.514 -73.574

-47.845



-49.489

3.702 -69.084

1.849

1.009 -68.211

Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen 19 Belastingen - 20 Resultaat deelnemingen -1.648

-10.713 -2.459 -10.299 -1.648

-14.243

Groepsresultaat na belastingen 21 Aandeel derden in resultaat

-12.361 -522

-27.001 -576

Nettoresultaat

-11.839

-27.577

* aangepast voor vergelijkingsdoeleinden, zie noot Grondslagen voor de verwerking van de fusie 58

-64.373

-12.758

Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2013 (in duizenden euro’s, volgens de indirecte methode)





2012*

105.343

99.619

3.758 -2.009 3.403 30 -2.084

5.182

-631 -776 -6.351 6.826

-7.758

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

110.085

97.043

Ontvangen interest 2.590 Betaalde interest -69.935 Ontvangen/(betaalde) belasting naar de winst -

2.778 -65.445 274 -67.345

-62.393

Saldo kasstroom uit operationele activiteiten

42.740

34.650

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: - Afschrijvingen 3.027 - Geactiveerde productie -1.935 - Bijzondere waardeverminderingen vlottende activa -3.393 - Dotatie/vrijval voorzieningen 217 Verandering in het werkkapitaal: - Voorraden -1.299 - Vorderingen 12.856 - Kortlopende schulden (excl. kortlopende aflossing) -4.731 Totaal veranderingen werkkapitaal

2013

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa: - Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie -1.248 Investeringen in vastgoedbeleggingen: - Commercieel vastgoed in exploitatie - - Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging - - Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 550 - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie -37.095 Investeringen in financiële vaste activa 814 Verkoopopbrengsten: - Verkoop bestaande bezit 15.937 - Verkopen koopprojecten 4.756 Saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten

10.944 6.947 -16.286

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Langlopende schulden: - Opname langlopende schulden 316.000 - Aflossing langlopende schulden -234.041 - Waarborgsommen 86 - Terugbetaling verplichting verkocht voorwaarden -563 Kortlopende schulden: - Opname kortlopende schulden - - Aflossing kortlopende schulden -126.234 Saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten

231.134 -288.314 32 -529 111.624 -17.906 -44.752

36.041

Mutatie liquide middelen

-18.298

2.975



-1.229



-2.544



-11.171 521



-70.582 -602

-67.716





* aangepast voor vergelijkingsdoeleinden, zie noot Grondslagen voor de verwerking van de fusie 59

Toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening 2013

Algemeen

Stichting Staedion, gevestigd te Den Haag aan het Koningin Julianaplein 2, is een stichting met de status van toegelaten instelling conform artikel 70 eerste lid van de Woningwet. Het werkgebied van Staedion betreft conform artikel 6 van de statuten: Het Gewest Haaglanden.

Toegepaste standaarden

Conform de in het Besluit beheer sociale huursector geformuleerde eisen voor toegelaten instellingen is de jaarrekening opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek behoudens enige uitzonderingen van specifieke aard. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting opgenomen die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek opgenomen voorschriften. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst- en verliesrekening opgenomen. Richtlijn 645 geeft uitsluitend regels voor sectorspecifieke aangelegenheden. Voor de overige aangelegenheden zijn de algemeen geldende richtlijnen van toepassing, waaronder de Wet Normering Topinkomens (WNT).

Verslaggevingsperiode

De jaarrekening is opgesteld over het kalenderjaar 2013.

Continuïteit

Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.

Effecten voorgenomen regeringsbeleid

Staedion wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huur­beleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun. De verhuurderheffing naar de kennis van heden loopt voor Staedion op van € 0,5 miljoen in 2013 naar € 19 miljoen in 2017. Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor 2013 € 7,2 miljoen. Voor de jaren 2014 tot en met 2018 houdt Staedion in de kasstroomprognose rekening met een totale saneringssteun heffing van € 23,1 miljoen. Om te blijven voldoen aan kengetallen zoals die door externe partijen gehanteerd worden en relevant zijn voor het behouden van toegang tot de kapitaalmarkt heeft Staedion een beleid ingezet van kostenbesparing en beperking en fasering van de investeringen. Een nadere toelichting is opgenomen in hoofdstuk 11 van het jaarverslag. Staedion heeft in haar projecties slechts beperkt gebruik gemaakt van inkomensafhankelijke huurstijging boven inflatie, namelijk 1,5%. Staedion heeft in haar projecties rekening gehouden met een investeringsvolume in de jaren 2014 t/m 2018 van gemiddeld € 8,2 miljoen per jaar aan nieuwbouw huurwoningen, € 12,9 miljoen aan woningverbeteringen. Haar gecommitteerde investeringen per 31 december 2013 liggen onder dit totaalbedrag. Staedion heeft geen additioneel beleid ter vermindering van de investeringen in vastgoed ingezet. Met deze maatregelen kan Staedion in financieel opzicht de gevolgen van de genoemde heffingen opvangen. Staedion verwacht blijvend te kunnen voldoen aan de kengetallen (ICR, DSCR, loan to value, solvabiliteit en dekkingsratio) en daarmee toegang te blijven houden tot de kapitaalmarkt. Voorts verwacht het bestuur haar (aangegane) verplichtingen inzake het niet-borgbare bezit grotendeels te realiseren door bedrijfslasten te beperken en het door haar ingezette huurbeleid te continueren. Bovenstaande maatregelen betekenen dat het de verwachting van het bestuur is dat Staedion zonder wezenlijke aanpassing in de bedrijfsvoering beperkt gebruik hoeft te maken van de verruiming van het huurbeleid om aan de in de sector gebruikelijke kengetallen te kunnen blijven voldoen. Op grond hiervan is de jaarrekening opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling

De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kostprijs, tenzij anders aangegeven. Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar Staedion zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. 60

Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vast­ gesteld. In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verantwoord, die kunnen worden gekwantificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Een feitelijk verplichting is gekoppeld aan het besluitvorming- en communicatieproces rondom projectontwikkeling en herstructurering. Baten worden in de winst- en verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen respectievelijk de uitstroom van middelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengst wordt verantwoord indien alle belangrijke risico’s met betrekking tot de transactie zijn overgedragen aan de koper. De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s. Alle financiële informatie in euro’s is afgerond op het dichtstbijzijnde duizendtal, tenzij anders vermeld.

Gebruik van schattingen

De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderlinge veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weer­ geven van de financiële positie en vereisen schattingen en veronderstellingen: • Commercieel vastgoed in exploitatie / Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat is afhankelijk van een aantal belangrijke veronderstellingen zoals de te hanteren disconteringsvoet, exit-yield, kwaliteit huurders en contractverlengingen en -opzeggingen, markthuren en leegwaarde. Deze veronderstellingen zijn mede tot stand gekomen in afstemming met een externe deskundige. • Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie: Bepaling van het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw en transformatie ten behoeve van het bepalen en treffen van een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructurering. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwali­ficeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door Staedion zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbetering of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het projectbesluit in het besluitvormingsproces van Staedion. De financiële impact van voornoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie. De realisatie kan onder meer wijzigen als gevolg van wettelijke procedures, aanpassingen in voorgenomen bouwproductie en in prijsniveau van leveranciers. • Vastgoed bestemd voor de verkoop en Voorraad grond- en ontwikkelposities: Bij de bepaling van de verwachte reële waarde van de voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en grond- en ontwikkelposities worden uitgangs­ punten gedefinieerd. De uitgangspunten betreffen ondermeer de verkoopwaarde aan de hand van referentietransacties, de kans op toekomstige ontwikkelmogelijkheden en de huidige onderhoudsstaat. • Aannames en veronderstellingen gehanteerd bij de bepaling van de belastingpositie (inclusief latente belasting­ positie). Dit betreft met name de uitgangspunten en veronderstellingen met betrekking tot het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen, behandeling faillissement Aardwarmte Den Haag VOF / Energiek BV, 61

bepaling fiscale waarde vastgoed  alsmede de voor de waardering van de belastingpositie gehanteerde prognose van toekomstige verwachte  fiscale resultaten.

Grondslagen voor de verwerking van de fusie

Op 30 januari 2013 heeft Staedion ten behoeve van de voorgenomen fusie met Stichting Woonformatie Ypenburg 100% van de participaties in Stichting Woonformatie Ypenburg verkregen om niet. Op 8 mei 2013 is met terug­werkende kracht per 1 januari 2013 de fusie tussen de twee stichtingen geeffectueerd, waarbij Staedion de fusiedrager is. De fusie wordt overeenkomstig RJ 216.605 e.v. aangemerkt als een samensmelting van belangen en derhalve dient de zogenaamde ‘pooling of interests’-methode te worden toegepast. Bij toepassing van de ‘pooling of interests’-methode moeten de activa en passiva van de betrokken partijen alsmede de baten en lasten over het verslagjaar waarin de samensmelting plaatsvindt in de jaarrekening van de fusiecombinatie worden opgenomen op basis van de grondslagen van de nieuwe organisatie, als ware de voeging al vanaf het begin van het verslagjaar en het vergelijkende verslagjaar een feit is, dus per 1 januari 2012. Staedion en Stichting Woonformatie Ypenburg hebben de volgende activa, passiva, omzet en overige bedrijfs­ opbrengsten ingebracht over de periode voorafgaand aan de datum van voeging:

Staedion

Stichting





Woonformatie



Ypenburg

Activa

2.917.066

396.853

Passiva

1.523.748

411.808

Omzet

201.244

20.439

10.967

561

Overige bedrijfsopbrengsten

Aanpassing van de waarderingsgrondslagen van Staedion en Stichting Woonformatie Ypenburg naar waarderingsgrondslagen zoals toegepast door de fusiecombinatie leidt tot de volgende aanpassingen in het eigen vermogen per 1 januari 2013: Eigen vermogen per 31 december 2012 volgens jaarrekening 2012 van Staedion



1.389.895

Eigen vermogen per 31 december 2012 volgens jaarrekening 2012 van Stichting



Woonformatie Ypenburg



-14.955

Verlaging schuld i.v.m. eerdere verkoop van participaties



10.000

Waardering vastgoed in exploitatie op marktwaarde



28.603

Waardering vastgoed in ontwikkeling t.b.v. eigen exploitatie op marktwaarde



-29.920

Toevoeging bestemmingsreserve VH fonds aan Eigen vermogen



10.857

Eliminatie deelneming



-1.138

Eigen vermogen per 1 januari 2013 op basis van waarderingsgrondslagen fusiecombinatie



1.393.342

Aanpassingen:

De aanpassingen hebben de volgende effecten op het resultaat 2012: Resultaat 2012 volgens jaarrekening 2012 van Staedion



-25.253

Resultaat 2012 volgens jaarrekening 2012 van Stichting Woonformatie Ypenburg



-13.170

Terugboeking afschrijvingslast o.b.v. historische kostprijs



9.947

Mutatie waardering marktwaarde



-6

Eliminatie resultaat deelneming Resultaat 2012 op basis van waarderingsgrondslagen fusiecombinatie



905 -27.577

Aanpassingen:



Grondslagen voor consolidatie

De geconsolideerde jaarrekening omvat de financiële gegevens van Staedion en haar groepsmaatschappijen en andere rechtspersonen waarop overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend dan wel waarover de centrale leiding bestaat. Groepsmaatschappijen zijn deelnemingen waarin Staedion een meerderheidsbelang heeft, of waarin op een andere wijze een beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Bij de bepaling of beleids­bepalende 62

invloed kan worden uitgeoefend, worden financiële instrumenten die potentiële stemrechten bevatten en direct kunnen worden uitgeoefend betrokken. Nieuw verworven deelnemingen worden in de consolidatie betrokken vanaf het tijdstip waarop beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie betrokken tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed. In de geconsolideerde jaarrekening zijn de onderlinge schulden, vorderingen en transacties geëlimineerd, evenals de binnen de groep gemaakte winsten en verliezen. De groepsmaatschappijen zijn integraal geconsolideerd, waarbij het minderheidsbelang van derden afzonderlijk tot uitdrukking is gebracht.

Omvang van de consolidatie

De geconsolideerde jaarrekening omvat Stichting Staedion te Den Haag, Staedion Vastgoed Holding B.V. te Den Haag, WOM Stationsbuurt-Oude Centrum C.V. te Den Haag, Reva C.V. en Reva Beheer B.V. te Den Haag, SWIJ Projecten B.V. te Den Haag en Rozenburg Kwartier B.V. te Den Haag. In de consolidatie van Staedion Vastgoed Holding B.V. zijn de volgende vennootschappen geconsolideerd: Bo.Trans B.V., Bo.Mor B.V., Bo.Moer B.V., Sta. Pro1 B.V., Argion Beheer B.V., Energiek 2 B.V., Invex B.V., N.V. Stedelijk Belang.

Financiële instrumenten

Financiële instrumenten omvatten handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige finan­ cieringsverplichtingen, afgeleide financiële instrumenten, handelsschulden en overige te betalen posten. Financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde, waarbij (dis)agio en de direct toerekenbare transactiekosten in de eerste opname worden meegenomen. Indien financiële instrumenten bij de vervolgwaardering worden gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening, worden in afwijking hiervan de direct toerekenbare transactiekosten direct in de winsten-verliesrekening verantwoord. Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd.

Verstrekte leningen en overige vorderingen

Verstrekte leningen en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, op basis van de effectieve rentemethode verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.

Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële verplichtingen

Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële verplichtingen worden na eerste opname gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rentemethode. De aflossingsverplichtingen voor het komend jaar van de langlopende schulden worden opgenomen onder kort­ lopende schulden.

Afgeleide financiële instrumenten

Afgeleide instrumenten worden gewaardeerd op kostprijs of lagere marktwaarde, tenzij hedge accounting onder het kostprijs-hedge model wordt toegepast. In financiële en niet-financiële contracten besloten afgeleide instrumenten worden door Staedion niet afgescheiden van het basiscontract en niet apart verantwoord indien deze afgeleide instrumenten nauw verbonden zijn met het basiscontract, maar toegelicht onder het desbetreffende balanshoofd. Alle in financiële en niet-financiële contracten besloten afgeleide instrumenten zijn bij Staedion nauw verbonden met het basiscontract. Indien kostprijshedge accounting wordt toegepast vindt eerste waardering plaats tegen reële waarde. Zolang het afgeleide instrument betrekking heeft op afdekking van het specifieke risico van toekomstige transactie die naar verwachting zal plaatsvinden, vindt geen herwaardering van dit instrument plaats. Zodra de verwachte toekomstige transactie leidt tot verantwoording in de winst- en verliesrekening, wordt de met het afgeleide instrument samenhangende winst of het met het afgeleide instrument samenhangende verlies in de winst- en verliesrekening verwerkt. Indien afgeleide instrumenten aflopen of worden verkocht, worden de afdekkingsrelaties beëindigd. De cumulatieve winst of het cumulatieve verlies die tot dat moment nog niet in de winst- en verliesrekening was verwerkt, wordt als overlopende post in de balans opgenomen totdat de afgedekte transacties plaatsvinden. Indien de transacties naar verwachting niet meer plaatsvinden, wordt de cumulatieve winst of het cumulatieve verlies overgeboekt naar de winst- en verliesrekening. 63

Indien afgeleide instrumenten niet langer voldoen aan de voorwaarden voor hedge accounting, maar het financiële instrument niet wordt verkocht, wordt ook de hedge accounting beëindigd. De vervolgwaardering van het afgeleide financiële instrument is dan kostprijs of lagere marktwaarde.

Voorwaarden aan hedge accounting

Staedion documenteert in generieke hedgedocumentatie de hedgerelatie en toetst periodiek de effectiviteit van de hedgerelaties door vast te stellen dat er sprake is van een effectieve hedge respectievelijk dat er geen sprake is van overhedges. De effectiviteitstest vindt plaats door vergelijking van de kritieke kenmerken van het afdekkings­ instrument met de afgedekte positie. Staedion sluit alleen afdekkingsinstrumenten af waarbij de kritieke kenmerken overeenstemmen met die van de afgedekte positie.

Bijzondere waardeverminderingen financiële activa

Een financieel actief dat niet wordt gewaardeerd tegen (1) reële waarde met waardewijzigingen in de winst- en verliesrekening of (2) geamortiseerde kostprijs of lagere marktwaarde, wordt op iedere verslagdatum beoordeeld om te bepalen of er objectieve aanwijzingen bestaan dat het actief een bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. Een financieel actief wordt geacht onderhevig te zijn aan een bijzondere waardevermindering indien er objectieve aanwijzingen zijn dat na de eerste opname van het actief zich een gebeurtenis heeft voorgedaan die een negatief effect heeft gehad op de verwachte toekomstige kasstromen van dat actief en waarvan een betrouwbare schatting kan worden gemaakt. Objectieve aanwijzingen dat financiële activa onderhevig zijn aan een bijzondere waardevermindering omvatten het niet nakomen van betalingsverplichtingen en achterstallige betaling door een debiteur, herstructurering van een aan Staedion toekomend bedrag onder voorwaarden dat Staedion anders niet zou hebben overwogen, aanwijzingen dat een debiteur of emittent failliet zal gaan en het verdwijnen van een actieve markt voor een bepaald effect. Aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen van vorderingen en beleggingen die door Staedion worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs worden zowel op het niveau van specifieke activa als op collectief niveau in aanmerking genomen. Van alle individueel significante vorderingen en beleggingen wordt beoordeeld of deze specifiek onderhevig zijn aan bijzondere waardevermindering. Alle individueel significante vorderingen en beleggingen waarvan is vastgesteld dat deze niet specifiek onderhevig zijn aan bijzondere waardevermindering worden vervolgens collectief beoordeeld op een eventuele waardevermindering die zich al heeft voorgedaan maar nog niet is vastgesteld. Van individueel niet significante vorderingen wordt collectief beoordeeld of deze onderhevig zijn aan bijzondere waardevermindering door samenvoeging van vorderingen met vergelijkbare risicokenmerken. Bij de beoordeling van de collectieve waardevermindering gebruikt Staedion historische trends met betrekking tot de waarschijnlijkheid van het niet nakomen van betalingsverplichtingen, het tijdsbestek waarbinnen incassering plaatsvindt en de hoogte van gemaakte verliezen. De uitkomsten worden bijgesteld als de leiding van Staedion van oordeel is dat de huidige economische en kredietomstandigheden zodanig zijn dat het waarschijnlijk is dat de daadwerkelijke verliezen hoger dan wel lager zullen zijn dan historische trends suggereren. Een bijzonder waardeverminderingsverlies met betrekking tot een tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd financieel actief wordt berekend als het verschil tussen de boekwaarde en de contante waarde van de verwachte toekomstige kasstromen, gedisconteerd tegen de oorspronkelijke effectieve rente van het actief. Verliezen worden opgenomen in de winst-en-verliesrekening. Rente op het aan een bijzondere waardevermindering onderhevige actief blijft verantwoord worden via oprenting van het actief met de oorspronkelijk effectieve rente. Als in een latere periode het actief, onderhevig aan een bijzondere waardevermindering, stijgt en het herstel objectief in verband kan worden gebracht met een gebeurtenis die plaatsvond na de opname van het bijzondere waardeverminderingsverlies wordt het bedrag uit hoofde van het herstel opgenomen in de winst-en-verliesrekening tot maximaal de oorspronkelijke kostprijs. Bijzondere waardeverminderingsverliezen onder de (geamortiseerde) kostprijs van de beleggingen in effecten die tegen reële waarde worden gewaardeerd, met verwerking van waardewijzigingen in het eigen vermogen, worden direct ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord. 64



Classificatie vastgoed naar typologie

Sociaal vastgoed omvat de woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en overig sociaal vastgoed. Commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsonroerend goed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van BZK wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs-en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatsteun voor toegelaten instellingen. De classificatie heeft plaatsgevonden naar de stand per 31 december van het verslagjaar.

Kwalificatie sociaal vastgoed

Het beleid van Staedion is gericht op het realiseren van een zo optimaal mogelijk rendement ten behoeve van volkshuisvestelijke doelen. Dit beleid is nader geduid in het volkshuisvestelijk verslag onder het hoofdstuk 1 Bedrijfsstrategie. Relevante aspecten van het beleid ten behoeve van de kwalificatie zijn: • Een belangrijke randvoorwaarde bij het gevoerde financieel beleid is waardecreatie binnen de vastgoed­ portefeuille; • Er is sprake van een actief verkoopbeleid als onderdeel van het portefeuilletransformatiebeleid. Dit beleid resulteert erin dat een substantieel deel van de voorraad bestaand bezit is aangemerkt als ‘verkoopvijver’; • Als gevolg van het verkoopbeleid wordt bij mutatie een leegstaande woning binnen de verkoopvijver te koop aangeboden; • Het gevoerde financieel beleid is gericht op het versterken en een goede allocatie van het eigen vermogen; • Bij mutatie wordt de huurprijs aangepast naar hetgeen maximaal mogelijk en passend is voor de bewoner; Door een goede samenwerking met de Gemeenten waarin Staedion werkzaam is, is het beleid uitvoerbaar. De totale portefeuille sociaal vastgoed is op basis van bovenstaand beleid gekwalificeerd als vastgoedbelegging. Materiële vaste activa

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Deze activa zijn gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen zijn berekend volgens het lineaire systeem. Op bedrijfsterreinen wordt niet afgeschreven. De volgende afschrijvingstermijnen worden hierbij gehanteerd: Gebouwen:

50 jaar

Onroerende installaties: 10 - 20 jaar Overige roerende zaken: 5 - 10 jaar Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. Indien er geen sprake is van verlenging van de gebruiksduur worden de onderhoudsuitgaven (ineens) ten laste van de winst-enverliesrekening gebracht. Vastgoedbeleggingen

Commercieel vastgoed in exploitatie

Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit doel de marktwaarde in verhuurde staat.

Marktwaarde in verhuurde staat

De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop Staedion actief is. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van Staedion die rusten op het vastgoed. 65

De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop Staedion actief is. Onder punt 2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie zijn de gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten nader toegelicht.

Kasstroomgenerende eenheid

Het interne beleid en de bedrijfsvoering van Staedion is gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroom­ genererende eenheid) sluit hierbij aan.

Uitgaven na eerste verwerking

De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenererende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten en verantwoord als investering. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake is van een bijzonder waardeveminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenererende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking op hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord onder de post ‘niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht.

Waardemutatie

De waardemutaties in commercieel vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst- en verliesrekening in de post ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’ verantwoord.

Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging

Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit doel de marktwaarde in verhuurde staat.

Marktwaarde in verhuurde staat

De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop Staedion actief is. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van Staedion die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop Staedion actief is. Onder punt 2.2 Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging zijn de gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten nader toegelicht.

Kasstroomgenerende eenheid

Het interne beleid en de bedrijfsvoering van Staedion is gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroom­ genererende eenheid) sluit hierbij aan.

Uitgaven na eerste verwerking

De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenererende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten en verantwoord als investering. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake van een bijzonder waardeveminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenererende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking op hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post ‘niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengenDe overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht.

66



Waardemutatie

De waardemutaties in commercieel vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst- en verliesrekening in de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verantwoord.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

De onroerende zaken die in het kader van een regeling verkoop onder voorwaarden zijn overgedragen aan een derde en waarvoor Staedion een terugkooprecht of - plicht kent worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste verwerking). De actuele waarde na eerste verwerking is de marktwaarde op basis van de regeling verkoop onder voorwaarden. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtwaarde wordt aan de creditzijde van de balans onder de lang­ lopende schulden schulden een terugkoopverplichting opgenomen. Deze schuld is een inschatting, gebaseerd op de reële waarde ontwikkeling van het achterligginde actief. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd in overeenstemming met de contractvoorwaarden. De waardemutaties in onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden rechtstreeks in de winst- en verliesrekening in de post “Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille” verantwoord. De waarde­ mutaties inzake de terugkoop verplichting worden rechtstreeks in de winst- en verliesrekening in de post “Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden” verantwoord.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreffen ingrijpende investeringen in bestaande complexen en investeringen in nieuwe verhuureenheden. Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorzieningen voor niet-gedekte kosten en risico’s op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord onder de post ‘niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend aan kwalificerende activa. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gewogen gemiddelde rentevoet van de aangetrokken leningen. De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door Staedion zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbetering of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het projectbesluit in het besluitvormingsproces van Staedion. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de post “voorziening onrendabele investeringen en herstructurering” aan de creditzijde van de balans. In het geval de geschatte marktwaarde in verhuurde staat van het project op een hoger niveau ligt dan de geschatte totale projectkosten vindt de toerekening van deze waardemutatie plaats naar rato van de verrichte prestaties bij de uitvoering van het project (‘percentage of completion’-methode) per balansdatum op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Deze waardemutaties wordt rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst- en verliesrekening in de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille” verantwoord. Financiële vaste activa

Deelnemingen

Deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de nettovermogenswaarde. Bij de bepaling van de nettovermogenswaarde worden de waarderingsgrondslagen van Staedion gehanteerd. 67

Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer Staedion garant staat voor de schulden van de betreffende deelneming wordt een voorziening gevormd. Deze voorziening wordt primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming gevormd en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door de toegelaten instelling ten behoeve van deze deelneming. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of duurzaam lagere bedrijfswaarde. De leningen aan niet-geconsolideerde deelnemingen worden opgenomen tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. De grondslagen voor overige financiële vaste activa zijn opgenomen onder het hoofdstuk Financiële instrumenten. Dividenden worden verantwoord in de periode waarin zij betaalbaar worden gesteld. Rentebaten worden verantwoord in de periode waartoe zij behoren, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost. Eventuele winsten of verliezen worden verantwoord onder financiële baten en lasten.

Bijzondere waardeverminderingen

Vaste activa, niet zijnde vastgoedbeleggingen, met een lange levensduur dienen te worden beoordeeld op bijzondere waardeverminderingen wanneer wijzigingen of omstandigheden zich voordoen, die doen vermoeden dat de boekwaarde van een actief niet terugverdiend zal worden. De terugverdienmogelijkheid van activa die in gebruik zijn, wordt bepaald door de boekwaarde van een actief te vergelijken met de geschatte contante waarde van de toekomstige nettokasstromen die het actief naar verwachting zal genereren. Wanneer de boekwaarde van een actief hoger is dan de geschatte contante waarde van de toekomstige kasstromen, worden bijzondere waardeverminderingen verantwoord voor het verschil tussen de boekwaarde en de realiseerbare waarde. Voorraden

Vastgoed bestemd voor de verkoop

De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen die ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht. De voorraad opgeleverde nieuwbouwwoningen wordt gewaardeerd tegen de bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, inclusief geactiveerde rente, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

Op moment dat grond- en ontwikkelposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt overheveling plaats van voorraad grond- en ontwikkelposities naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop betreffen investeringen in bouwterreinen en bouwwerken voor eigen rekening en risico bestemd voor de verkoop. De investeringen worden bij de start als Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop geclassificeerd. Wanneer eenheden verkocht zijn wordt dat deel van de investering als onderhanden projecten geclassificeerd. In de waardering van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop worden de kosten die direct betrekking hebben op het project (zoals personeelskosten voor werknemers direct werkzaam aan het project, kosten van grond en terreinen), de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project (onder meer verzekeringskosten, kosten van ontwerp en technische assistentie en rente op schulden over het tijdvak dat aan het project kan worden toegerekend) en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, begrepen. Verwachte verliezen op vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop worden onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening als last verwerkt.

Voorraad materialen

De voorraad materialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde. 68



Voorraad grond- en ontwikkelposities

De voorraad grond- en ontwikkelposities wordt gewaardeerd tegen aanschafwaarde en bijkomende kosten. Op moment dat grond- en ontwikkelposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt overheveling plaats naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie/vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop/ onderhanden projecten. Als de grond- en ontwikkelposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de opbrengst waarde lager is dan de geactiveerde kosten, dan wordt deze waardevermindering ten laste van het resultaat verantwoord. Hiertoe wordt de waarde van de grond- en ontwikkelposities periodiek getoetst aan de marktwaarde.

Onderhanden projecten

In de waardering van onderhanden projecten worden de kosten die direct betrekking hebben op het project (zoals personeelskosten voor werknemers direct werkzaam aan het project, kosten van grond en terreinen), de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project (onder meer verzekeringskosten, kosten van ontwerp en technische assistentie en rente op schulden over het tijdvak dat aan het project kan worden toegerekend) en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, begrepen. De toerekening van opbrengsten, kosten en winstneming op onderhanden projecten geschiedt naar rato van de verrichte prestaties bij de uitvoering van het werk (‘percentage of completion’-methode) per balansdatum op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, worden als activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten. Verwachte verliezen op onderhanden projecten worden onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening als last verwerkt. De gedeclareerde termijnen worden in mindering gebracht op het onderhanden projecten. Indien op project-niveau de gedeclareerde termijnen de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de kortlopende schulden aan de creditzijde van de balans.

Vorderingen

De grondslagen voor de waardering van vorderingen zijn beschreven onder het hoofdstuk Financiële instrumenten. Groepsvermogen

Eigen vermogen

Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als eigenvermogensinstrumenten, worden gepresenteerd onder het eigen vermogen. Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als een financiële verplichting, worden gepresenteerd onder schulden. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot deze financiële instrumenten worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord als kosten of opbrengsten. Waardevermeerderingen van activa die worden gewaardeerd tegen actuele waarde worden opgenomen in het eigen vermogen als ongerealiseerde waardeveranderingen. De ongerealiseerde waardeverandering wordt gevormd per individueel actief en is niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van historische kostprijs en de actuele waarde. Als een actief wordt vervreemd, valt een eventueel aanwezige ongerealiseerde waardeverandering met betrekking tot dat actief vrij ten gunste van de overige reserves. Bij de bepaling van de ongerealiseerde waardeverandering is een bedrag voor latente belastingverplichtingen in mindering gebracht, berekend tegen het actuele belastingtarief.

Minderheidsbelang derden

Het minderheidsbelang derden wordt gewaardeerd op het aandeel van derden in de nettovermogenswaarde, zo veel mogelijk bepaalt overeenkomstig de waarderingsgrondslagen van Staedion. Voor zover de betreffende groepsmaatschappij een negatieve nettovermogenswaarde heeft, worden de negatieve waarde en overige toekomstige verliezen niet toegewezen aan het aandeel van derden, tenzij deze medeaandeelhouders een feitelijke verplichting hebben en in staat zijn om de verliezen aan te zuiveren. Zodra de nettovermogens­ waarde van de groepsmaatschappij wederom positief is, worden resultaten toegekend aan het aandeel derden. Voorzieningen Voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale of contante waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen en verliezen af te wikkelen. 69

Een voorziening wordt in de balans opgenomen, wanneer er sprake is van: - een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting, die het gevolg is van een gebeurtenis in het verleden; en - waarvan een betrouwbare schatting kan worden gemaakt; en - het waarschijnlijk is dat voor afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is.

Voorzieningen voor onrendabele investeringen en herstructurering

Voor de toelichting van de waarderingsgrondslag voor het bepalen van de voorziening voor onrendabele investeringen en herstructurering wordt verwezen naar de post ‘vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie’. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen aan de creditzijde van de balans. De voor­ ziening voor onrendabele investeringen is gewaardeerd tegen nominale waarde. Overige voorzieningen

Krachtwijken

De voorziening heeft betrekking op een investeringsprogramma waaronder ondergrondse vuilcontainers en open verbrandingstoestellen (CO2 reductie). De voorziening wordt gewaardeerd tegen nominale waarde.

Energielevering (Aardwarmte Den Haag VOF)

Ter dekking van de kosten voortvloeiend uit het faillissement van Aardwarmte Den Haag VOF en Energiek BV zijn de risico’s gekwantificeerd. De voorziening wordt gewaardeerd tegen nominale waarde.

Reorganisatievoorziening

Een reorganisatievoorziening wordt getroffen als op balansdatum een gedetailleerd reorganisatieplan is geformali­ seerd en uiterlijk op opmaakdatum van de jaarrekening de gerechtvaardigde verwachting van uitvoering van het plan is gewekt bij hen voor wie de reorganisatie gevolgen zal hebben. Van een gerechtvaardigde verwachting is sprake als is gestart met de uitvoering van de reorganisatie, of als de hoofdlijnen bekend zijn gemaakt aan hen voor wie de reorganisatie gevolgen zal hebben. In de reorganisatievoorziening worden de als gevolg van de reorganisatie noodzakelijk kosten opgenomen die niet in verband staan met de doorlopende activiteiten van de onderneming. De voorziening wordt gewaardeerd tegen nominale waarde.

Overige

De overige voorzieningen betreffen met name de verplichtingen voortvloeiend uit de cao met betrekking tot loopbaanontwikkeling. De voorziening wordt gewaardeerd tegen nominale waarde. Langlopende schulden De waardering van langlopende schulden is toegelicht onder het hoofdstuk Financiële instrumenten. Voor de post “Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden” wordt verwezen naar hetgeen onder “Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden” is opgenomen. Kortlopende schulden De waardering van kortlopende schulden is toegelicht onder het hoofdstuk Financiële instrumenten. Opbrengstverantwoording

Huuropbrengsten

Hieronder zijn opgenomen de opbrengsten voortvloeiend uit de met huurders gesloten huurovereenkomsten. Huuropbrengsten worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen op basis van de duur van de overeenkomst. De huren worden jaarlijks binnen de wettelijke kaders verhoogd in overeenstemming met het huurbeleid van de toegelaten instelling.

Opbrengsten servicecontracten

Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders ter dekking van gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

Overheidssubsidies

Overheidssubsidies worden aanvankelijk in de balans opgenomen als vooruitontvangen baten, zodra er redelijke 70

zekerheid bestaat dat zij zullen worden ontvangen en dat Staedion zal voldoen aan de daaraan verbonden voorwaarden. Subsidies ter compensatie van door Staedion gemaakte kosten worden systematisch als opbrengsten in de winst-en-verliesrekening opgenomen in dezelfde periode als die waarin de kosten worden gemaakt. Subsidies ter compensatie van Staedion voor de kosten van een actief worden systematisch in de winst- en verlies­ rekening opgenomen gedurende de gebruiksduur van het actief.

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

Het netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille bevat de posten verkoopresultaat bestaand bezit en verkoop­ resultaat koopprojecten.

Verkoopresultaat bestaand bezit

De post verkoopresultaat bestaand bezit betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de actuele waarde met betrekking tot de verkochte huurwoningen. Opbrengsten uit de verkoop van onroerende zaken worden in de winst- en verliesrekening verwerkt wanneer de belangrijke risico’s en voordelen van eigendom aan de koper zijn overgedragen, de inning van de verschuldigde vergoeding waarschijnlijk is, de hiermee verband houdende kosten betrouwbaar kunnen worden ingeschat en er geen sprake is van aanhoudende managementbetrokkenheid bij de onroerende zaken. Opbrengsten van de verkochte huurwoningen worden verantwoord op het moment van juridische levering (passeren transportakte).

Verkoopresultaat koopprojecten

De post verkoopresultaat koopprojecten betreft het saldo van de netto omzet koopprojecten, de wijziging in vastgoed in in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten, en het uitbesteed werk. Zodra een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van het resultaat van een onderhanden project, worden de projectopbrengsten en -kosten als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening verwerkt naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Onder projectopbrengsten wordt verstaan de in het contract overeen­ gekomen opbrengsten vermeerderd met eventuele opbrengsten op grond van meer- of minderwerk, claims en vergoedingen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat de opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden bepaald. De mate waarin prestaties van een onderhanden project zijn verricht wordt bepaald aan de hand van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Indien het resultaat van een onderhanden project niet betrouwbaar kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten slechts verwerkt tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald. Verwachte verliezen op projecten worden onmiddellijk in de winst- en verliesrekening opgenomen. De wijziging in vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten bestaat uit de opgenomen bestede kosten en resultaatverantwoording in het betreffende jaar met betrekking tot onderhanden projecten waarop in mindering, de gefactureerde termijnen van de opgeleverde onderhanden projecten zijn gebracht en uit de opgenomen bestede kosten en verwachte verliezen in het betreffende jaar met betrekking tot vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop. De omzet van de verkochte nieuwbouwkoopwoningen wordt verantwoord bij oplevering van een (deel)project en bestaat uit de gefactureerde termijnen onder aftrek van kortingen en de over de omzet geheven omzetbelasting. Kosten uitbesteed werk betreft de direct aan de onderhanden projecten toerekenbare kosten.

Geactiveerde productie eigen bedrijf

De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord. Bedrijfslasten

Personeelsbeloningen/pensioenen

Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum reeds betaalde premies de verschuldig71

de premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terug­betaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen ten opzichte van fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouwbaar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciete of impliciete) toezeggingen aan de werknemers. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante waarde van de bedragen die nood­ zakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen. Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering opgenomen als de toegelaten instelling de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot naar de toegelaten instelling zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld.

Onderhoudslasten

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Onder deze post worden de kosten ten behoeve van planmatig onderhoud, mutatie onderhoud, serviceonderhoud en contractonderhoud verantwoord. Het onderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief, dan wel wettelijke vereisten.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Hieronder zijn begrepen de waardeveranderingen met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie en sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging (aankopen en renovatie), vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie en onroerende zaken verkocht onder voorwaarden.

Belastingen

Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Voor latente belastingen wordt een vordering danwel voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil danwel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voor­ zieningen. 72

Latenties worden gewaardeerd tegen contante waarde. Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover de corporatie bevoegd is tot saldering en simultane afwikkeling en tevens het stellige voornemen om dit te doen.

Resultaat deelnemingen

Het resultaat deelnemingen omvat het aandeel van Staedion in de resultaten van deze deelnemingen. Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen Staedion en de niet-geconsolideerde deelnemingen en tussen niet-geconsolideerde deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden, zijn niet verwerkt voor zover deze als niet gerealiseerd kunnen worden beschouwd. De resultaten van deelnemingen die gedurende het boekjaar zijn verworven of afgestoten worden vanaf het ver­ wervingsmoment respectievelijk tot het moment van afstoting verwerkt in het resultaat van Staedion.

Kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de indirecte methode. Bij deze methode wordt het bedrijfsresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de posten van het werkkapitaal en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). Kasstromen uit financiële afgeleide instrumenten die worden verantwoord als kostprijshedges worden in dezelfde categorie ingedeeld als de kasstromen uit de afgedekte balansposten. Kasstromen uit financiële derivaten waarbij hedge accounting niet langer wordt toegepast, worden consistent met de aard van het instrument ingedeeld vanaf de datum waarop de hedge accounting is beëindigd.

Bepaling reële waarde financiële instrumenten

Een aantal grondslagen en toelichtingen in de jaarrekening van Staedion vereisen de bepaling van de reële waarde van zowel financiële als niet-financiële activa en verplichtingen. Ten behoeve van waarderings- en informatieverschaffingsdoeleinden is de reële waarde op basis van de volgende methoden bepaald. Indien van toepassing wordt nadere informatie over de uitgangspunten voor de bepaling van de reële waarde vermeld bij het onderdeel van deze toelichting dat specifiek op het betreffende actief of de betreffende verplichting van toepassing is.

Handels- en overige vorderingen

De reële waarde van handels- en overige vorderingen is gelijk aan de contante waarde van de toekomstige kas­ stromen tegen actuele rentes vermeerderd met een gewogen gemiddelde opslag voor kredietrisico’s.

Derivaten

De reële waarde van renteruilcontracten wordt bepaald door de verwachte kasstromen, gedisconteerd, tegen actuele rentes waarin een opslag is opgenomen voor de relevante risico’s, contant te maken.

Niet-afgeleide financiële verplichtingen

De reële waarde van niet-afgeleide financiële verplichtingen wordt berekend op basis van de contante waarde van toekomstige aflossingen en rentebetalingen, gedisconteerd tegen de gemiddelde actuele rentevoet voor vergelijkbare leningen ultimo 2013.

73

Toelichting op de balansposten (x € 1.000,-) ACTIVA Vaste activa 1 Materiële vaste activa 1.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van

de exploitatie





Bedrijfs-

Overige

gebouwen

roerende



zaken



Totaal

Stand 1 januari 2013:



- Verkrijgingprijzen

15.343

19.599

34.942

verminderingen)

-9.742

-14.078

-23.820

Boekwaarde

5.601

5.521

11.122

- Investeringen

0

1.248

1.248

- Desinvesteringen

0

0

-0

- Afschrijvingen

-730

-2.273

-3.003

Saldo

-730

-1.025

-1.755

15.343

20.847

36.190

-10.472 4.871

-16.351 4.496

-26.823 9.367

- Cumulatieve afschrijvingen (inclusief bijzondere waarde-

Mutaties in het boekjaar:

Stand per 31 december 2013: - Verkrijgingprijzen - Cumulatieve afschrijvingen (inclusief bijzondere waarde verminderingen) Boekwaarde 2 Vastgoedbeleggingen 2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie

2013

Stand per 1 januari - Aanschafprijs





- Cumulatieve waardeveranderingen





235.580 219.339

Marktwaarde





454.919

34.342

Mutaties in het boekjaar: - Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie





- Desinvesteringen





-7.893

- Van sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging





99.435

- Naar sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging





-3.371

- Waardeveranderingen Saldo





-10.698 111.815

- Aanschafprijs





396.038

- Cumulatieve waardeveranderingen





170.696

Marktwaarde





566.734



226.435

Stand per 31 december

Saldo van de herwaarderingen (cumulatieve bedrag aan ongerealiseerde waardestijging)

74



Actuele waarde

De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt € 566.734.000 (2012: € 454.919.000). De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop Staedion actief is. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van Staedion die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop Staedion actief is. De actuele waarde is berekend met de taxatiemanagementsupport van IPD. Met dit systeem wordt de marktwaarde in verhuurde staat van de vastgoedportefeuille bepaald. De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen die door cliënt zijn opgesteld. Een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur heeft per 31 december 2013 voor 1/3e deel van de portefeuille een validatie van de waarderingen uitgevoerd. Daarnaast heeft de taxateur de bij de waardering voor de totale vastgoedportefeuille gebruikte parameters en uitgangspunten, vastgelegd in een waarderingshandboek, gevalideerd. De taxateur heeft aannemelijkheidsverklaringen afgegeven voor de waarderingen per 31 december 2013. Onder marktwaarde in verhuurde staat wordt verstaan: het bedrag dat het complex bij complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Om de uiteindelijke marktwaarde in verhuurde staat te bepalen worden de kopers kosten (genormeerd op 2% overdrachtskosten voor de woningportefeuille en 6% overdrachtskosten voor BOG en overig vastgoed) in mindering gebracht. Bovenop voornoemde percentages voor overdrachtsbelasting wordt er nog rekening gehouden met kosten voor juridisch/makelaarsadvies en notariskosten; deze percentages zijn genormeerd op 1%. Derhalve komen betreffende percentages in totaal uit op 3% voor woningen en 7% voor BOG. Voor het bepalen van de marktwaarde maakt het IPD-rekenmodel gebruik van een Discounted Cash Flow-methode (DCF). Dit betekent dat voor een beschouwingsperiode van 15 jaar zo goed mogelijk de inkomsten en uitgaven worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet ‘contant’ worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar. Het inschatten van de inkomsten en uitgaven wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Bij uitponden is de veronderstelling dat zo snel mogelijk tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex eerst in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Het inschatten van de inkomsten en uitgaven wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De eigen in het verleden gerealiseerde kosten worden dus niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCFberekening gestreefd naar opbrengstenmaximalisatie. Eigen voorgenomen huurbeleid wordt dus ook niet ingerekend naar de toekomst. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip ‘marktwaarde’. De belangrijkste gehanteerde parameters bij de bepaling van de marktwaarde van de woningportefeuille zijn: • Disconteringsvoet van 8,3% (2012: 8,1%). • Exit yield uitponden na 15 jaar van 8,1% (2012: 8,1%). • Exit yield doorexploiteren na 15 jaar 7,5% (2012: 7,6%). • Vrije verkoopwaarde gemiddeld per eenheid € 116.604 (2012: € 119.760). • Contracthuur per eenheid per maand € 484 (2012: € 448). • Markthuur per eenheid per maand € 577 (2012: € 565). • Beheerkosten per eenheid per jaar € 511 (2012: € 511). 75

• Onderhoudskosten per eenheid per jaar € 882 (2012: € 905). • Belastingen en verzekeringen per eenheid per jaar € 253 (2012: € 253). • Mutatiekosten per eenheid. • (Incidentele) investeringen, niet zijnde reguliere onderhoudskosten. • Eventueel erfpacht. • Huurdersmutatie. • Leegstandsperiode. • Verkoopopbrengst per eenheid. • (Markt)huuropbrengsten. • Verkoopperiode leeggekomen eenheden. • Indexeringspercentage van de cashflows • Percentage markthuurwaardestijging. • Overdrachtskosten. De belangrijkste gehanteerde parameters bij de bepaling van de marktwaarde van de BOG-portefeuille zijn: • Disconteringsvoet 9,3% (2012: 8,6%). • Exit yield 10,3% (2012: 9,9%). • Contracthuur per m2 per jaar € 103 (2012 € 99). • Markthuur per m2 per jaar € 98 (2012 € 100). • Onderhoudskosten per m2 € 5,30 (2012 € 5,10). • Beheerkosten % van de markthuur 2,0% (2012 2,0%). • Zakelijke lasten per m2 € 3,40 (2012 € 3,30). • Leegstandspercentage. • Mutatiekosten per eenheid. • (Incidentele) investeringen, niet zijnde reguliere onderhoudskosten. • Eventueel erfpacht. • Huurdersmutatie. • Leegstandsperiode. • Verkoopopbrengst per eenheid. • (markt) huuropbrengsten. • Verkoopperiode leeggekomen eenheden. • Indexeringspercentage van de cashflows. • Percentage markthuurwaardestijging. • Overdrachtskosten. De belangrijkste gehanteerde parameters bij de bepaling van de marktwaarde van de parkeerplaatsen zijn: • Disconteringsvoet 7,4% (2012: 7,0%) • Exit yield 7,7% (2012: 7,6%) • Contracthuur per contract per maand € 28 (2012: € 30) • Markthuur per contract per maand € 28 (2012: € 30) • Onderhoudskosten per eenheid per jaar € 86 (2012: € 84) • Beheerkosten per eenheid per jaar € 57 (2012: € 56) De disconteringsvoet is de vertaling van de rendementseis waartegen inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt. Deze disconteringsvoet wordt gebruikt om de huidige waarde van inkomsten en uitgaven in de toekomst te bepalen. De disconteringsvoet in het DCF-model wordt afgeleid van het risk free-rendement, met een opslag voor het specifieke risico van vastgoed en een opslag voor het specifieke risico voor de vastgoedobjecten, waarmee in de ingerekende (genormeerde) kasstromen verondersteld wordt dat daarmede geen rekening is gehouden. Als basis voor de disconteringsvoet wordt het 24-maandsgemiddelde van de 10-jaars IRS (Interest Rate Swap) aangehouden. Het 24-maandsgemiddelde wordt bepaald door de IRS zoals deze geldt op het moment van waarde­ bepaling op peildatum en de IRS op de laatste dag van de 23 daaraan voorgaande kalendermaanden te middelen. Deze rentevoet wordt verhoogd met: • een vastgoedsectorgebonden risico-opslag, ter compensatie van het verschil tussen het generieke onroerend­ goedrisico van het te waarderen object en de generieke risicovrije rentevoet; 76

• een marktrisico-opslag voor de in te schatten exploitatierisico’s van het object, die specifiek voortvloeien uit het gebied en de markt waar het vastgoedobject in is gelegen, ten opzichte van het eerder bepaalde generieke onroerendgoedrisico; • en een objectrisico-opslag voor het specifieke vastgoedsegment waartoe het object behoort, ten opzichte van het eerder onderscheiden generieke vastgoedrisico en het specifieke marktrisico. Hoe hoger het ingeschatte risico van het object hoe hoger het te hanteren percentage. Voor Staedion is de uiteindelijke disconteringsvoet afhankelijk van het imago van de omgeving van het betreffende complex, het type woning, het bouwjaar en het energielabel. Bij Staedion wordt als risicoloze rentevoet de IRS 10 jaars voor het interbancair ruilen van variabele met voor tien jaar vaste rentepercentages genomen, zoals deze geldt op het moment van de waardebepaling. Dit percentage wordt generiek voorgeschreven. Voor 2013 bedraagt de basis-IRS 1,9% (2012: 2,5%). De opslagen voor het vastgoedrisico worden generiek vastgesteld met alle deelnemers aan deze waarderingssystematiek en de externe taxateurs. Deze opslag geldt in geval dat de deelnemer is aangesloten bij IPD en kan niet worden afgeweken. Deze opslag bedraagt voor 2013 6,4 procentpunt (2012: 5,7 procentpunt) De generiek vastgestelde basisdisconteringsvoet bedraagt voor 2013 aldus 8,3% (2012: 8,2%). In de huidige markt voor commerciële woningbeleggingen in Nederland ligt de disconteringsvoet tussen de 7,0% en 9,0%. Op basis van de gehanteerde methodologische benadering, met incidentele correcties , is de uiteindelijke bandbreedte voor de disconteringsvoet voor woningen van Staedion 7,5% en 8,6%. De opslag marktsegment wordt bij BOG modelmatig bepaald en is een combinatie van het soort BOG en de locatie (wijk/buurt) waar het BOG gepositioneerd is. De objectgewijze op- c.q. afslag BOG komt ook tot stand via een modelmatige benadering. Afhankelijk van enkele specifieke kwaliteitskenmerken van BOG is het mogelijk dat voor een specifiek complex een wijziging wordt aangebracht in de disconteringsvoet. Dit kan als gevolg van een eventuele monumentenstatus, specifieke kwaliteiten of specifieke kenmerken. In de huidige markt voor commerciële BOG-beleggingen in Nederland ligt de disconteringsvoet tussen de 7,25 % en 10,5%. Op basis van de gehanteerde methodologische benadering, met incidentele correcties, is de uiteindelijke bandbreedte voor de disconteringsvoet voor BOG van Staedion eveneens 7,25% en 10,5%. De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Veroudering is grofweg in drie typen te onderscheiden: 1 locatieveroudering; 2 economische/markttechnische veroudering en 3 technische veroudering. Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de 15-jaarsperiode wil (ver)kopen. Er wordt dus meer rendement gevraagd dan in jaar 1 van de exploitatieperiode. Uitgangspunt is dan ook dat het Bruto Aanvangs Rendement lager ligt dan de exit yield. Het tweede uitgangspunt is gerelateerd aan de potentie van een object aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Hierbij zijn de mate waarin uitponding in het object heeft plaatsgevonden, de bouwperiode en de locatie van invloed. De gehanteerde exit yields liggen bij doorexploiteren tussen de 3,8% en 8,7% en bij uitponden tussen de 4,2% en 9,3%. De eindwaarde wordt berekend door de jaarlijkse huuropbrengst te delen door de exit yield. De op de markt, waarop Staedion actief is, gebaseerde aannames en uitgangspunten zijn tot stand gekomen in samenwerking met een extern taxateur.

77

Bij het bepalen van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: Inflatie

Parameter is voorgeschreven in het IPD- rekenmodel

Vrije verkoopwaarde

Modelmatig ingeschat door Calcasa; getoetst door externe taxateur

Markthuur

Inschatting Staedion; getoetst door externe taxateur

Exploitatiekosten

Ontleend aan de Vastgoedexploitatiewijzer (VEX)

Erfpacht

Conform afspraken met Gemeente Den Haag vastgelegd in



Aanvullend Convenant Erfpacht (ACE)

Mutatiegraad

Gebaseerd op 5-jaars voortschrijdend gemiddelde



binnen een bandbreedte die is afgestemd met de externe taxateur

Ontwikkeling vrije verkoopwaarde

Afgestemd met externe taxateur

en markthuur Bij de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat is ook expliciet rekening gehouden met bestaande beklemmingen. Beklemmingen zijn beperkende afspraken die rechtstreeks rusten op het vastgoed, van invloed zijn op de marktwaarde in verhuurde staat en bij een eventuele overdracht naar een derde mee overgaan. Deze afspraken kunnen betrekking hebben op gemeentelijke afspraken, maar ook op wettelijke bepalingen. In de toekomst kan de marktwaarde in verhuurde staat verder afnemen als het toezicht op de corporatie door de gemeenten wordt verstevigd zoals aangekondigd in de herziene Woningwet en beklemmingen ten aanzien van het vastgoed tussen corporatie en gemeenten worden afgesproken.



Waardeveranderingen op basis van marktwaarde in verhuurde staat

De marktwaarde in verhuurde staat is in 2013 met € 31,4 miljoen toegenomen van € 2.946,7 miljoen naar € 2.978,1 miljoen. Deze waardeontwikkeling is als volgt opgebouwd.

Commercieel

Sociaal vastgoed



vastgoed in

in exploitatie



exploitatie

gekwalificeerd als

Stand per 1 januari 2013

Totaal

vastgoedbelegging 454.919

2.491.797

2.946.716

-7.893

-7.383

-15.276

-3.371

3.371

-

exploitatie

99.435

-99.435

-

Oplevering nieuwbouw

34.342

44.123

78.465

-

-1.304

-1.304

-10.698 566.734

-19.824 2.411.345

-30.522 2.978.079

mutaties in het boekjaar: Desinvesteringen Van commercieel vastgoed in exploitatie naar sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Van sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging naar commercieel vastgoed in

Overboeking naar vastgoed in ontwikkeling Waardeveranderingen Stand per 31 december 2013 Toelichting: - Desinvesteringen:

De desinvesteringen hebben betrekking op gerealiseerde verkopen. De marktwaarde in verhuurde staat is als gevolg van de desinvesteringen met € 15,3 miljoen gedaald. In 2013 heeft geen sloop plaatsgevonden. - Opleveringen nieuwbouw: De stichtingskosten van deze eenheden zijn € 124,2 miljoen geweest, het onrendabel bedroeg € 45,7 miljoen. Per saldo is als gevolg van opleveringen de marktwaarde in verhuurde staat met € 78,5 miljoen toegenomen. De voornaamste opleveringen betreffen de projecten Couperus, Marco Polo en het Zamen. - Overboeking naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop: In 2013 zijn geen complexen die grotendeels leeg staan, dan wel tijdelijk verhuurd , als (her-)ontwikkelingsobject opgenomen. 78

- Waardeveranderingen: De waardeveranderingen ad € 30,5 miljoen negatief zijn het gevolg van nadere inschattingen van parameters en uitgangspunten bij de waardering op marktwaarde. De parameters die de voornaamste negatieve effecten op de marktwaarde van de vastgoedportefeuille hebben geleverd betreffen een hogere inschatting van het risico op de kasstromen (disconteringsvoet) van € 59 miljoen, opname van de verhuurdersheffing € 49 miljoen en een lagere vrije verkoopwaarde (€ 25 miljoen). De parameters die de voornaamste positieve effecten op de marktwaarde van de vastgoedportefeuille hebben geleverd betreffen een hogere contracthuur (€ 60 miljoen), maximaal redelijke huur (€ 22 miljoen), huurstijging boven inflatie (€ 10 miljoen) en een gedaald achterstallig onderhoud (€ 14 miljoen). Overige effecten zijn per saldo € 3,5 miljoen negatief. Naast bovengenoemde parameters is het investerings- en desinvesteringsprogramma van Staedion van invloed op de waardeontwikkeling. Dit betreft het geheel nieuwbouw, aankoop, verkoop en mutaties in vastgoed in verbindingen en bedraagt in totaal € 61,9 miljoen. Hierdoor is ondanks de negatieve waardeverandering ad € 30,5 miljoen de marktwaarde in verhuurde staat in 2013 met € 31,4 miljoen toegenomen van € 2.946,7 miljoen naar € 2.978,1 miljoen.

Bedrijfswaarde

Om te voldoen aan artikel RJ 645.515 is hier ook de bedrijfswaarde opgenomen. De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt € 512.686.000 (2012: € 358.770.000). Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie-opbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenheden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van de kasstroomgenererende eenheid. De kasstroomprognoses zijn ontleend aan de intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar behoudens de verwachte kosten van planmatig onderhoud. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren is uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huur­ stijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn van vijf jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. De bepaling van de restwaarde van de grond is gebaseerd op het huidige gebruik van de grond. De restwaarde van de grond aan het eind van de exploitatieduur is gebaseerd op de reële waarde onder aftrek van de te maken kosten sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting en bedraagt € 5.000 voor zelfstandige woongelegenheden en € 2.500 voor onzelfstandige woongelegenheden. De reële waarde is gebaseerd op een vergelijkbare grond(kavel) geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. De verhuurdersheffing is ingerekend voor de gehele levensduur. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden voorts de volgende parameters: • jaarlijkse huurverhoging van 4% voor 2013, voor de jaren 2014 t/m 2017 een huurverhoging van gemiddeld 0,92% boven inflatie bij de woningen, en na 2017 wordt een inflatievolgend beleid gevolgd. Aan de niet-woongelegen­ heden wordt een inflatievolgende huurverhoging toegerekend; • jaarlijkse huurderving van 2%; • mutatiegraad van 7% en huurharmonisatie voor de eerste vijf jaar; geharmoniseerd wordt tot 96% van de maximaal redelijke huurprijs; • de exploitatielasten, onderhoudslasten en de beheerlasten volgen de indices zoals aanbevolen door sectorinstituten, waarvoor de basis inflatievolgend is en die oplopen tot 3% in 2018. 79

Jaar

Beheer-, exploitatie- en onderhoudslasten index

2013

1,50%

2014

1,50%

2015

1,95%

2016

2,27%

2017

2,49%

2018 en verder

3,00%

• verwachte economische levensduur van de complexen, waarbij uitgegaan wordt van een minimale levensduur van 15 jaar; • disconteringsvoet van 5,25%, jaarlijks wordt door de sectorinstituten deze disconteringsvoet bepaald met in achtneming van de bepalingen van RJ 121; • kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionummerando model. Op 13 februari 2013 heeft het kabinet tezamen met een aantal tweede Kamerfracties afspraken gemaakt inzake de woningmarkt/bouwmarkt (het zogenaamde Woonakkoord). In dit Woonakkoord is onder andere opgenomen dat de corporaties over de jaren 2013 tot en met 2017 verhuurderheffing zullen gaan betalen. Dit betreft een bedrag van € 50 miljoen in 2013 oplopend van € 1,2 miljard in 2014 tot € 1,7 miljard in 2017. In het Woonakkoord is tevens opgenomen dat corporaties de jaarlijkse huurverhoging van bewoners tot een huishoudinkomen van € 33.000 met 1,5% boven inflatie, tussen € 33.000 en € 43.000 met 2% boven inflatie en boven € 43.000 met 4% boven inflatie mogen verhogen. De jaarlijkse inkomensafhankelijke huurverhoging zullen met ingang van 2015 worden vervangen door een stelsel gebaseerd op huursombenadering. Het kabinet komt eind 2014 met een nieuw voorstel hieromtrent. Het inrekenen van de verhuurdersheffing over de hele looptijd, in plaats van één jaar, heeft een negatief effect op de bedrijfswaarde van € 273 miljoen.

Verhuureenheden bestemd voor de verkoop op korte termijn

Het aantal verhuureenheden behorend tot het commercieel vastgoed in exploitatie, welke zijn geclassificeerd voor de verkoop bedraagt 1.370. Het aantal verhuureenheden, dat naar verwachting komend jaar verkocht zal worden, bedraagt 87. De verwachte opbrengstwaarde van deze verhuureenheden bedraagt € 15.105.000 (opbrengst minus directe verkoopkosten); de boekwaarde (marktwaarde) van deze verhuureenheden bedraagt € 10.586.000.

Hypothecaire zekerheden

Het commercieel vastgoed in exploitatie is gedeeltelijk gefinancierd met leningen zonder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het commercieel vastgoed is voor een bedrag van € 168 miljoen met hypothecaire zekerheden bezwaard. 2.2 Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging

2013

Stand per 1 januari - Aanschafprijs





- Cumulatieve waardeveranderingen





1.743.039 748.758

Marktwaarde





2.491.797

44.123

Mutaties in het boekjaar: - Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie





- Desinvesteringen





-7.383

Overboeking naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie





-1.304 -99.435

- Naar commercieel vastgoed in exploitatie





- Van commercieel vastgoed in exploitatie





3.371

- Waardeveranderingen Saldo





-19.824 -80.452

1.688.371

Stand per 31 december - Aanschafprijs





- Cumulatieve waardeveranderingen





722.974

Marktwaarde





2.411.345



965.330

Saldo van de herwaarderingen (cumulatieve bedrag aan ongerealiseerde waardestijging) 80



Actuele waarde

De actuele waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt € 2.411.345.000 (2012: € 2.491.797.000). De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop Staedion actief is. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van Staedion die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop Staedion actief is. Voor nadere toelichting omtrent de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat en de waardeverandering wordt verwezen naar punt 2.1 van de toelichting.

Bedrijfswaarde

Om te voldoen aan artikel RJ 645.515 is hier ook de bedrijfswaarde opgenomen. De actuele waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt € 1.834.010.000 (2012: € 1.839.871.000). Voor nadere toelichting omtrent de bepaling van de bedrijfswaarde wordt verwezen naar punt 2.1 van de toelichting.

Verhuureenheden bestemd voor de verkoop op korte termijn

Het aantal verhuureenheden behorend tot het sociaal vastgoed in exploitatie, welke zijn geclassificeerd voor de verkoop bedraagt 6.032. Het aantal verhuureenheden, dat naar verwachting komend jaar verkocht zal worden, bedraagt 151. De verwachte opbrengstwaarde van deze verhuureenheden bedraagt € 13.820.000 (opbrengst minus directe verkoopkosten); de boekwaarde (marktwaarde) van deze verhuureenheden bedraagt € 13.969.000.

Hypothecaire zekerheden

Het sociaal vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen. 2.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

2013

Stand per 1 januari - Contractprijs (verkochte woningen)





37.726

- Cumulatieve waardeveranderingen





-2,972

Boekwaarde per 1 januari





34.754

Mutaties in het boekjaar: - Desinvesteringen





-550

- Waardeveranderingen





-2.623

Saldo





-3.173

Stand per 31 december - Contractprijs (verkochte woningen)





37.176

- Cumulatieve waardeveranderingen





-5.595

Boekwaarde per 31 december





31.581

Het aantal woningen opgenomen onder ‘Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’ bedraagt 223 (2012: 226). Ultimo boekjaar waren hiervan 5 woningen gelabeld voor verkoop onder voorwaarden echter nog niet verkocht.

81

2.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

2013

Stand per 1 januari - Aanschafprijs





120.593

- Cumulatieve waardeveranderingen





-52.991

- Boekwaarde





67.602

- Verantwoord als voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Boekwaarde onder aftrek van de voorzieningen



-11.659 55.943

Mutaties in het boekjaar: - Investeringen





37.095

- Waardeveranderingen





-14.700

- Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie





-34.342

- Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging



-44.123

- Overboeking van sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Saldo



1.304 -54.766

Stand per 31 december - Aanschafprijs





24.076

- Cumulatieve waardeveranderingen





-15.528

- Boekwaarde





8.548

- Verantwoord als voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Boekwaarde onder aftrek van voorziening



-7.371 1.177

In het boekjaar werd ter zake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie een bedrag ad € 2,4 miljoen aan bouwrente geactiveerd (2012: € 4,8 miljoen). Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 4 % (2012: 4 %).

Verloop voorziening onrendabele investeringen

Stand per 1 januari





-11.659

Overboeking naar Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie





4.288

Stand per 31 december





-7.371

Mutaties in het boekjaar

De voorziening heeft betrekking op de in ontwikkeling genomen projecten. Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting binnen 1 jaar afwikkelt bedraagt € 6,2 miljoen. Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting na meer dan 5 jaar afwikkelt bedraagt € 0. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans. 3

Financiële vaste activa

Deel-









Stand per 1 januari 2013

nemingen

Vorderingen

Overige

op deel-

vorderingen

Totaal

nemingen

28.099

34.434

4.070

66.603

196

1.910

645

2.751

Desinvesteringen/aflossingen

-3.085

-330

-150

-3.565

Aandeel in resultaat deelnemingen

-1.648

-

-

-1.648

Saldo

23.562

36.014

4.565

64.141

Mutatie voorziening op negatieve deelnemingen Stand per 31 december 2013

1.781 25.343

-2.159 33.855

- 4.565

-378 63.763

Mutaties in het boekjaar: Investeringen/verstrekkingen

82

3.1 Deelnemingen Eikelenburg Beheer B.V. Watertuinen van Delft B.V. Wippolder Beheer B.V. WOM Stationsbuurt-Oude Centrum Den Haag B.V. Atrium Beheer BV Westhaag Beheer B.V. OWC Eikelenburg C.V. OWC Wippolder C.V. OWC Watertuinen van Delft C.V. OWC Westhaag CV

2013

2012

0

7

-174

-552

12

14

9

46

-537

7

27

27

0

48

-9.425

-9.399

-17.615

-16.007

65

79

OWC Atrium C.V.

0

8

Aardwarmte Den Haag VOF

0

2.658

Winkelpanden Den Haag B.V.

62

60

Winkelpanden Den Haag C.V.

18.856

18.765

Starterspanden Den Haag C.V.

6.323 -2.397

6.380 2.141

Saldo Voorziening op negatieve deelnemingen

27.739

25.958

Totaal

25.343

28.099

3.2 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen

2013

2012

OWC Watertuinen van Delft C.V.

45.000

43.475

OWC Wippolder C.V.

13.011

12.674

OWC Westhaag C.V.

1.756

1.731

OWC Atrium C.V.

1.654

1.630

Aardwarmte Den Haag VOF Saldo Voorziening op vordering op negatieve deelnemingen

0 61.421

330 59.840

-27.565

-25.406

Totaal

33.855

34.434

De vorderingen hebben een looptijd van langer dan één jaar. 3.3 Overige vorderingen

2013

2012

Warnaarthoeve B.V.

1.984

1.984

Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij B.V.

980

967

Schouten & Jong Projectontwikkeling B.V.

980

967

0

150

Intervolve Overig

621

2

Totaal

4.565

4.070

De vorderingen hebben een looptijd van langer dan één jaar. 3.4 Latente belastingvorderingen Sinds 1 januari 2008 is Staedion voor al haar activiteiten onderworpen aan vennootschapsbelasting. Tot 2008 was Staedion alleen voor haar commerciële activiteiten onderworpen aan vennootschapsbelasting. De integrale belastingplicht betekent dat woningcorporaties een fiscale openingsbalans moesten opstellen waarbij alle activa en passiva voor de marktwaarde op 1 januari 2008 zijn opgenomen. Daarover zijn in een vaststellingsovereenkomst sectorbrede afspraken gemaakt met de Belastingdienst (de zogenaamde VSO2). Naast afspraken over de openingsbalanswaardering bevat de VSO2 een aantal afspraken over de wijze waarop het fiscale resultaat moet worden berekend in een aantal sectorspecifieke gevallen, zoals bij combiprojecten. Staedion heeft de VSO2 ondertekend, deze wordt stilzwijgend voor steeds één jaar verlengd, tenzij een van de partijen vóór 1 december heeft opgezegd. De VSO2 is door de Belastingdienst noch door Staedion opgezegd vóór 1 december 2013 en derhalve van toepassing op het jaar 2014. Vastgoed dat Staedion al op 1 januari 2008 bezat wordt op grond van de VSO2 op de openingsbalans gewaardeerd op een percentage van de WOZ-waarde. Daarna verkregen vastgoed wordt fiscaal in beginsel gewaardeerd op kostprijs verminderd met afschrijvingen. Bij de fiscale waardering van vastgoed is verder van belang dat de fiscale afschrijvings­last wettelijk beperkt is. 83

Leningen en derivaten zijn aan de hand van een van de VSO2 deel uitmakende rentecurve op de fiscale openings­ balans per 1 januari 2008 gewaardeerd op marktwaarde. De niet tot waardering gebrachte latente belastingvordering bedraagt ultimo 2013 € 70,0 miljoen. Nadere toelichting per onderdeel van de belastinglatentie inzake tijdelijke verschillen: De compensabele verliezen bedragen ultimo 2013 € 58,6 miljoen. Gezien de verwachting dat in de periode 2014 tot en met 2018 sprake zal zijn van een per saldo structurele verliessituatie is uit oogpunt van voorzichtigheid de latente belastingvordering uit hoofde van compensabele verliezen (en uit hoofde van verrekenbare tijdelijke verschillen) gewaardeerd op nihil. Sociaal en commercieel vastgoed dat in de komende jaren naar verwachting blijvend zal worden verhuurd en waarvan de commerciële waarde per PMC lager ligt dan de fiscale waarde. Het tijdelijke verschil dat niet verwerkt is bedraagt € 23 miljoen (2012: € 70 miljoen). De reden hiervoor is dat dit vastgoed fiscaal niet afwikkelt. De fiscale waarde van dit vastgoed betreft een bedrag van € 2,99 miljard. De boekwaarde van dit vastgoed betreft een bedrag van € 2,97 miljard. De niet-verwerkte latente belastingvordering bedraagt € 5,6 miljoen (zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde). Het tijdelijke verschil inzake sociaal en commercieel vastgoed waarvan verwacht wordt dat dit in de komende 5 jaar wordt verkocht bedraagt € 0,2 miljoen. De fiscale waarde van dit vastgoed is hoger dan de boekwaarde. De niet gewaardeerde latente belastingvordering bedraagt nominaal € 0,1 miljoen (zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde). Zoals aangegeven bij compensabele verliezen is deze vordering gewaardeerd op nihil. Het tijdelijke verschil inzake onroerende zaken verkocht onder voorwaarden bedraagt € 5,5 miljoen. De fiscale waarde is hoger dan de boekwaarde. Gelet op het ontbreken van de beschikkingsmacht bij Staedion inzake het moment van terugkoop van deze woningen is dit tijdelijke verschil niet in de balans gewaardeerd. De niet gewaardeerde latente belastingpositie bedraagt nominaal € 1,3 miljoen. Het tijdelijke verschil inzake leningen en swapportefeuille bedraagt nominaal € 18,0 miljoen. De niet-verwerkte latente belastingvordering bedraagt € 4,5 miljoen. Zoals aangegeven bij compensabele verliezen is deze vordering gewaardeerd op nihil. 4

Voorraden

4.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop

2013

2012

Kosten vastgoed bestemd voor de verkoop

10.323

4.054

Voorziening

-2.826

0

7.497

4.054

Totaal





De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen die ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht. De voorraad opgeleverde nieuwbouwwoningen wordt gewaardeerd tegen de bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, inclusief geactiveerde rente dan wel lager verwachte opbrengstwaarde. De verwachte opbrengstwaarde betreft de verkoopprijs waarvoor deze woningen worden aangeboden. 4.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Kosten vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

2013

2012

0

4.614

Voorziening

0

-228

Totaal

0

4.386

In de kostprijs van het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop is ultimo 2013 voor een bedrag van € 0,0 miljoen (2012: € 0,5 miljoen) aan rente geactiveerd met een rentevoet van 4%.

84

4.3 Overige voorraden Kosten grond- en ontwikkelposities Voorziening grond-en ontwikkelposities Onderhoudsmaterialen Totaal

2013

2012

64.283

74.050

-49.614

-54.286

540

184

15.209

19.948

De post grond- en ontwikkelposities betreft de grondlocatie ten behoeve van (toekomstige) ontwikkelingsprojecten die nog niet in realisatie zijn genomen. Deze gronden zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. De opbrengstwaarde is gebaseerd op de externe dan wel interne uitgevoerde toetsing van de waardering van gronden ultimo boekjaar. Deze interne toetsing is gebaseerd op de kennis van de lokale markt alsmede kennis van de lokale ontwikkelmogelijkheden (waaronder bestemmingswijzigingen etc.). Grondposities Staedion Naam locatie

Gemeente

1 Molenslootwest

Westland

2 Middelweg

Zuidplas

3 Zaagmolenweg

Alphen a/d Rijn

4 Oostvlietweg

Leidschendam

5 Vlielandseweg 1

Pijnacker Nootdorp



Pijnacker Nootdorp

Vlielandseweg 2

6 De Marathon

Den Haag

7 Kerkehout

Wassenaar

8 Monster West

Westland

9 Beatrixkwartier

Den Haag

10 Schokkerweg

Den Haag

11 Buitenom 2e fase

Den Haag

12 Dr. Lelykade

Den Haag

Grondposities deelnemingen 1 Watertuinen

Delft

2 Wippolder

Den Haag

5

Vorderingen

5.1 Huurdebiteuren

2013

2012

Huurdebiteuren

8.919

7.002

-6.655

-5.082

2.264

1.920

Voorziening dubieuze huurdebiteuren Totaal

De totale vorderingen op zittende en vertrokkken bewoners bedraagt € 8,9 (2012: € 7,0) miljoen. Hiervoor is een voorziening getroffen van € 6,7 (2012: € 5,1) miljoen. De vorderingen hebben een looptijd van korter dan één jaar. 5.2 Overheid

2013

2012

Herstructurering Transvaal

441

267

Subsidies

856

792

Overige

370

650

Totaal

1.667

1.709

2013

2012

10

0

Rekening courant Winkelpanden Den Haag C.V.

171

200

Rekening courant Starterspanden Den Haag C.V.

84

98

265

298

De vorderingen hebben een looptijd van korter dan één jaar. 5.3 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Rekening courant WOM Stationsbuurt-Oude Centrum B.V.

Totaal

De rekening courant Winkelpanden Den Haag C.V. en Starterspanden Den Haag C.V. hebben een looptijdvan langer dan één jaar. 85

5.4 Belastingen en premies sociale verzekering

2013

2012

Stichting Staedion 2006

-1.120

-1.120

Stichting Staedion 2008

800

800

Vennootschapsbelasting:

Stichting Staedion 2009

-97

-97

Stichting Staedion 2010

1.790

1.790

Stichting Staedion 2011

3.720 5.093

3.990 5.363

0

1

Reva Beheer B.V. Energiek B.V. Invex B.V. Stedelijk Belang B.V. Te vorderen omzetbelasting Totaal

-61

61

0

-185

70

70

-38 5.064

452 5.762

De posten hebben een looptijd van korter dan één jaar. 5.5 Overige vorderingen

2013

2012

38.650

50.150

Overige

3.209

4.130

Totaal

41.859

54.280

Margin-call deposito

In het kader van de renteswaps is ultimo 2013 een bedrag van € 38.650.000 als onderpandverplichting gestort bij ABN AMRO Bank N.V. De looptijd van deze post is afhankelijk van de marktwaardeontwikkeling van de renteswaps. De post overige heeft een looptijd korter dan één jaar. De margin-call deposito dient ter onderpand van afgesloten renteswaps. Over dit saldo kan niet vrijelijk worden beschikt. De margin call bij ABN Amro wordt wekelijks bepaald en verrekend. De vergoeding bedraagt EONIA zonder op- of afslag. 5.6 Overlopende activa Nog toe te rekenen hedgeresultaat renteswaps

2013

2012

36.893

40.532

Overige

11.941

8.308

Totaal

48.834

48.840

De nog te amortiseren kostprijs derivaten ontstaat bij de novatie van renteswaps en betreft de kostprijs van derivaten die onderdeel zijn van een hedgerelatie. De kostprijs wordt geamortiseerd over de looptijd van het desbetreffende derivaat. In 2011 is een aantal renteswaps verlengd, overgedragen aan een andere financiële instelling en ingebracht in een bestaande lening. De negatieve marktwaarde van de swaps bedroeg per de datum van overdracht € 44,2 miljoen. Dit bedrag zal over de looptijd van de originele swaps (tot 2034) ten laste van het resultaat worden gebracht. Een bedrag van € 3,6 miljoen heeft betrekking op 2014 (2012: € 3,4 miljoen heeft betrekking op 2013) , een bedrag van circa € 19,9 miljoen (2012: € 23,7 miljoen) heeft betrekking op de periode na 5 jaar.

VvE’s

Stichting Staedion betaalt aan de respectievelijke VvE’s jaarlijkse bijdragen voor o.a. onderhoud, verzekering, administratie en servicekosten. Binnen de VvE wordt de jaarlijkse ontvangen bijdragen onderhoud ten gunste gebracht van een onderhoudsfonds. De uitgaven onderhoud worden jaarlijkse in mindering gebracht op dit onderhoudsfonds. De bijdragen onderhoud zijn gebaseerd op een vastgestelde meerjarenonderhoudsbegroting. Het onderhoudsfonds dient voldoende omvang te hebben om de toekomstig geplande uitgaven onderhoud te kunnen financieren. Op basis van haar zeggenschap heeft Stichting Staedion een aandeel in het onderhoudsfonds per VvE. Op basis van haar zeggenschap een 127 tal VvE’s is Stichting Staedion gerechtigd tot € 7,6 miljoen (2012: € 6,9 miljoen) in vermogen van deze VvE’s. Deze post heeft een looptijd langer dan één jaar. Het restant van de post Overige heeft een looptijd korter dan één jaar.

86

6

Liquide middelen

Vrij opneembare banktegoeden Deposito’s Totaal

2013

2012

722

18.430

363

1.003

1.135

19.433

In de liquide middelen zijn deposito’s tot een bedrag van € 0,4 miljoen (2012: € 1,0 miljoen) begrepen met een looptijd korter dan één jaar. De vrij opneembare banktegoeden zijn terstond opeisbaar.

PASSIVA 7

Groepsvermogen

7.1 Eigen vermogen Voor een toelichting op het eigen vermogen wordt verwezen naar de toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening. 7.2 Minderheidsbelang derden

2013

2012

WOM Stationsbuurt-Oude Centrum C.V.

2.551

3.423

Onder dit balanshoofd is opgenomen het minderheidsbelang van derden, dat het aandeel van derden in het eigen vermogen van de groepsmaatschappijen WOM C.V. vertegenwoordigt. 8

Voorzieningen

8.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Voor een nadere toelichting op het verloop en de samenstelling van de jaarrekeningpost voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen wordt verwezen naar de toelichting in punt 2.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. 8.2 Voorziening latente belastingverplichtingen De nominale waarde van de voorziening latente belastingverplichtingen bedraagt € 6,6 miljoen en is contant gemaakt tegen een percentage van 2,358%. De gemiddelde looptijd bedraagt 20 jaar. De latenties met een resterende looptijd van 1 jaar en korter bedragen € 0 miljoen (2012: € 0 miljoen). 8.3 Voorziening op negatieve deelnemingen Voorziening op negatieve deelnemingen Voorziening vorderingen op negatieve deelnemingen Saldo 8.4 Overige voorzieningen

Krachtwijken

Energie-



levering

Stand per 1 januari

Reorganisatie

2013

2012

27.739

25.958

-27.565

-25.406

174

552

Overige

Totaal

0

7.825

5.261

1.372

14.458 -8.402

Mutaties: Onttrekkingen

-940

-4.433

-2.854

-175

Dotatie/vrijval resultaat

6.690

1.929

0

0

8.619

Stand per 31 december

5.750

5.321

2.407

1.197

14.675



Reorganisatievoorziening

De voorziening voor reorganisatiekosten houdt verband met een in 2013 geformaliseerd reorganisatieplan, waarin is voorzien in een reductie van het aantal medewerkers binnen Staedion. De betreffende medewerkers zullen worden ondersteund bij het vinden van een nieuwe baan buiten de onderneming, en hebben recht op een afvloeiingsregeling die afhankelijk is van hun salaris en dienstjaren bij de onderneming. De voorziening omvat de geschatte kosten voor outplacement en afvloeiing. De reorganisatievoorziening bedraagt € 5,75 miljoen en is getroffen ter dekking van de kosten voor voornamelijk schadeloosstellingen en outplacement trajecten. De looptijd van de voorziening is korter dan 1 jaar.

87



Voorziening krachtwijken

Op 17 april 2008 hebben de samenwerkende corporaties Haag Wonen, Vestia en Staedion en de Gemeente Den Haag de raamovereenkomst “investeringsprogramma krachtwijken” ondertekend. Door middel van deze raamovereen­ komst spreken gemeente en de samenwerkende corporaties naar elkaar uit en met elkaar af, wat zij van elkaar verwachten en waarop zij elkaar kunnen aanspreken bij de aanpak van de krachtwijken in Den Haag voor de periode 2008 t/m 2017. Aanvullend zijn de Gemeente Den Haag en Staedion op 4 oktober 2011 bilaterale prestatieafspraken overeenkomen (dit als aanvulling op hernieuwde collectieve prestatieafspraken voor dezelfde periode met de gemeente Den Haag, Haag Wonen, Staedion en Vestia). De looptijd is tot en met 2014. De voorziening heeft betrekking op een investeringsprogramma waaronder ondergrondse vuilcontainers en open verbrandingstoestellen (CO2 reductie). Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting binnen 1 jaar afwikkelt, bedraagt € 4,0 miljoen. Het resterende bedrag € 1,3 miljoen wikkelt af tussen 1 en 5 jaar.

Energielevering

Ter dekking van het faillissement van Aardwarmte Den Haag VOF en Energiek BV zijn de risico’s gekwantificeerd op een bedrag van € 2,4 miljoen. De voorziening wordt gewaardeerd tegen nominale waarde. De looptijd is langer dan één jaar.

Overige voorziening

Het bedrag van de overige voorziening wikkelt af tussen 1 en 5 jaar. 9

Langlopende schulden

9.1 Leningen kredietinstelling Langlopend deel per 1 januari Aflossingsverplichtingen 2013 opgenomen onder kortlopende schulden Saldo per 1 januari Ontvangen nieuwe leningen Marktwaardecorrectie van de vastrentende lening Aflossingen Saldo per 31 december Aflossingsverplichtingen 2014 opgenomen onder kortlopende schulden Kortlopend deel marktwaardecorrectie van de vastrentende lening Langlopend deel per 31 december Oorspronkelijk leningsbedrag Marktwaardecorrectie van de vastrentende lening





Cumulatieve aflossingen

2013

2012

1.465.256

1.592.514

142.316

73.162

1.607.572

1.665.676

316.000

231.134

-924

-924

-234.041

-288.314

1.688.607

1.607.572

-82.686

-141.392

-924

-924

1.604.997

1.465.256

31-12-2013

31-12-2012

1.665.696

1.604.771

42.323

43.247

1.708.019

1.648.018

-19.412

-40.446

Saldo

1.688.607

1.607.572

Looptijd:

31-12-2013

31-12-2012

< 1 jaar

83.610

142.274

1-5 jaar

394.633

312.227

> 5 jaar

1.210.364

1.153.071



1.688.607

1.607.572





Een geldlening is door de 100 % dochter van Staedion, Staedion Vastgoed Holding B.V. (SVH), overeengekomen met de N.V. Bank Nederlandse Gemeenten (BNG). Deze overeenkomst is op 31 december 2008 afgesloten. De verstrekte lening aan Staedion Vastgoed Holding bedroeg € 35 miljoen. Tot zekerheid voor de voldoening van al hetgeen SVH uit hoofde van de onderhavige overeenkomst is verschuldigd of te eniger tijd zal worden verschuldigd, heeft SVH zich jegens BNG verplicht de navolgende BNG conveniërende zekerheden te verstrekken en in stand te houden:

88

• Hypotheek Recht van hypotheek, eerste in rang op de onroerende goederen van SVH, tot een bedrag van € 28 miljoen te vermeerderen met rente en kosten begroot op € 14 miljoen. • Pandrecht Stil pandrecht, eerste in rang, op de vorderingen van SVH uit hoofde van overeenkomsten tot verhuur van de onroerende goederen van SVH. • Vermogensinstandhoudingsverklaring Staedion Staedion dient zich jegens BNG te verbinden dat zij er steeds voor zal zorgen dat het eigen vermogen van SVH te allen tijde tenminste 15 % bedraagt van het balanstotaal. Ultimo 2013 was het percentage 21%. Per 31 december 2013 bedraagt de restant hoofdsom van de BNG lening € 33.395.870. Per 20 oktober 2011 heeft Staedion als kredietnemer een financieringsarrangement afgesloten met de N.V. Bank Nederlandse Gemeenten en de Coöperatieve Rabobank Den Haag en Omgeving U.A met N.V. Bank Nederlandse Gemeenten als Lening- en Zekerhedenagent. Dit financieringsarrangement van € 110 miljoen betreft een werkkapitaal­ faciliteit van maximaal € 10 miljoen, een kasgeldfaciliteit van maximaal € 20 miljoen en een floating rate loan van maximaal € 80 miljoen. Door Staedion worden onderstaande zekerheden verstrekt aan de Zekerhedenagent voor de Parallele Schuld van Staedion, met inachtneming van hetgeen in de overeenkomst over zekerheden is gesteld. • Eerste hypothecaire inschrijving tot een bedrag van € 110 miljoen vermeerderd met een opslag van 50 % voor rente, kosten en boeten op de in de overeenkomst in de bijlagen vermelde portefeuilles. • Eerste pandrecht op huidige en toekomstige huurvorderingen ten aanzien van de in de overeenkomst in de bijlagen vermelde portefeuilles. Per 31 december 2013 is € 98 miljoen aan BNG/ Rabo financiering gestort, waarvan € 80 miljoen floating rate. De leningenportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen: Leningen kredietinstellingen Vastrentende leningen

2013

2012

1.152.484

817.078

Variabel rentende leningen

197.000

450.447

Basisrentende leningen

296.800

296.800

42.323 1.688.607

43.247 1.607.572

Marktwaardecorrectie van de vastrentende leningen Stand per 31 december

In 2011 is een aantal renteswaps verlengd, overgedragen aan een andere financiële instelling en ingebracht in een bestaande lening. De negatieve marktwaarde van de swaps bedroeg per de datum van overdracht € 44,2 miljoen. Door de inbreng van deze negatieve marktwaarde in de lening is de te betalen rente op de lening boven markt­ conform niveau. Dit verschil zal over de volledige looptijd ten gunste van het resultaat worden gebracht. Derhalve is de geamortiseerde kostprijs van de lening per 31 december 2013 € 42,3 miljoen hoger dan de nominale waarde. De rente van de vastrentende leningen is danwel voor de gehele looptijd gefixeerd danwel tot het renteherzieningsmoment. Het risico van deze leningen betreft: •o  p het moment van renteherziening indien de rente hoger danwel lager is dan de oude contractrente; •d  e herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening, met een nieuwe lening met een hogere danwel lagere rente. De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd 5 jaar bedraagt. Na 5 jaar dient een nieuwe liquiditeitsopslag met de bank overgekomen te worden. De liquiditeitsopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen nihil en 45bp. Voor een overzicht van de renteherzieningsmomenten van de leningen wordt verwezen naar de risicoparagraaf Renterisico van de toelichting Financiële instrumenten. Het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille, zonder het effect van rente-instrumenten, bedraagt 3,26% (2012: 3,52%). 89

De rente van de variabel rentende leningen (zogeheten roll-over leningen) zijn, op twee uitzonderingen na (1 maands Euribor en 6 maands Euribor), gebaseerd op de 3-maands Euribor. De rente van de roll-over leningen kent een spread van - 3,75 tot en met +165 punten boven Euribor. Het renterisico van de roll-over leningen is voor € 430 miljoen afgedekt met renteinstrumenten (zijnde renteswaps). Het totaal van door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgde leningen bedraagt € 1.533 miljoen (2012: € 1.451 miljoen). De kredietfaciliteit in rekening-courant bij ING Bank N.V. bedraagt ultimo 2013 € 50 miljoen (2012: € 29,1 miljoen) en bij ABN AMRO Bank € 2,5 miljoen (2012: € 2,5 miljoen) en de rente plus 135 bp. Hiervan is een totaal bedrag van € 5,3 miljoen benut. Over het boekjaar 2013 beliep de rentelast inzake de renteswaps € 17,9 miljoen (2012: € 12,4 miljoen). Gecombineerd met de rentelast over de leningenportefeuille ad € 53,4 miljoen bedraagt de effectieve vermogenskostenvoet 4,35% (2012: 4,48%).

Looptijd

De gewogen gemiddelde looptijd (duration) van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2013 12,1 jaar (2012: 11,0 jaar).

Convenanten

Aan € 98 miljoen leningen zijn de volgende kwantitatieve convenanten verbonden (NB: definities volgens lening­ contracten): • L oan to Value • I nterest coverage ratio (EBITDA/nettorentelasten) Voor de kwalitatieve convenanten zoals, negatieve pledge, cross default, material adverse change-clausule, etc. wordt verwezen naar punt 12: Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen. De met de banken overeengekomen kwantitatieve convenanten zijn:





Leverage ratio

Interest coverage ratio

31 december 2013

< 65%

> 1,3

Nadien tot einde looptijd

< 65%

> 1,3

Ultimo boekjaar zijn de ratio’s als volgt:





2013

2012

LTV



58,41%

62,00%

ICR



1,48

1,60

Ultimo boekjaar wordt aan de convenanten voldaan. Voor verdere toelichtingen op de diverse categorieën leningen wordt verwezen naar punt 11. 9.2 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Stand per 1 januari Desinvestering

2013

2012

35.638

37.176

-563

-529

Waardemutatie terugkoopverplichting

-1.836

-1.009

Stand per 31 december

33.239

35.638

Staedion had in eerste instantie uit hoofde van de regeling Beterkoop een terugkoopverplichting inzake 236 woningen. De terugkoopverplichting betreft de inschatting van de reële waarde ontwikkeling van het achterliggende actief. Het effect van de reële waarde ontwikkeling wordt jaarlijks bepaald. De terugkoopverplichting heeft ultimo 2013 betrekking op 223 woningen (2012: 226 woningen). 9.3 Waarborgsommen

2013

2012

Waarborgsommen inclusief rente

1.374

1.288

Totaal

1.374

1.288

90

Bij verhuur van bedrijfsruimten wordt een waarborgsom geheven, welke gelijk is aan drie maanden bruto huur. Over de waarborgsom wordt jaarlijks een samengestelde rente vergoed van 0,443%. 9.4 Overige Langlopende schulden

2013

2012

Verplichting Theaterproject

8.873

8.873

Totaal

8.873

8.873

De verplichting betreffende het Theaterproject dient op 31 januari 2018 betaald te worden aan de gemeente Den Haag. 10

Kortlopende schulden

10.1 Schulden aan Kredietinstellingen

2013

2012

Rekening courant ING Bank

2.378

9.988

0

33.399

Rekening courant Rabobank Kasgeldlening

8.000

78.225

Aflossingsverplichtingen komend boekjaar

82.686

141.392

Totaal

93.064

263.004

De kredietfaciliteit in rekening-courant bij ING Bank N.V. bedraagt ultimo 2013 € 50 miljoen (2012: € 29,1 miljoen) en bij ABN AMRO Bank € 2,5 miljoen (2012: € 2,5 miljoen) en de rente plus 135 bp. Hiervan is een totaal bedrag van € 5,3 miljoen benut. 10.2 Schulden aan overheid

2013

2012

14

94

Overige

205

99

Totaal

219

193

Belastingen

10.3 Schulden aan leveranciers

2013

2012

Leveranciers, aannemers e.a.

5.598

17.406

Totaal

5.598

17.406

10.4 Belastingen en premies sociale verzekering

2013

2012

Omzetbelasting

7.115

0

0

274

Loonbelasting en premieheffing

1.232

1.246

Totaal

8.347

1.520

10.5 Overige schulden

2013

2012

0

15.000

Te betalen vennootschapsbelasting

Vooruit ontvangen bedragen Bruidsschat VVE met contracten

2.194

2.169

Overige

922

621

Totaal

3.116

17.790

10.6 Overlopende passiva

2013

2012

Kortlopend deel marktwaardecorrectie van de vastrentende lening Niet vervallen rente Niet vervallen rente SWAPS Vooruitontvangen bedragen inzake onderhanden projecten Herstructurering Nog te betalen stichtingskosten Vooruitontvangen huren Te verrekenen huursubsidie Te verrekenen servicekosten Aanspraken verlof- en vakantie uren Inbreng wooneenheden Overige Totaal

924

924

23.010

24.564

7.940

6.317

0 100

1.308 100

707

2.383

5.286

4.529

0

1.022

2.438

2.793

896

625

2.477 2.265

2.477 1.898

46.044

48.940 91

Vooruitontvangen bedragen inzake onderhanden projecten

2013

2012

Gerealiseerde uitgaven

0

-2.919

Aan kopers gedeclareerd

0

4.608

Verkoopresultaat

0

-381

Totaal

0

1.308

Van de op balansdatum openstaande onderhanden projecten bedraagt het cumulatief totaal van de tot dan toe verantwoorde omzet € 0 miljoen (2012: € 0,4 miljoen) en het cumulatief totaal van tot dan toe verantwoorde kosten € 0 miljoen (2012: € 2,9 miljoen). Het totaal van de ontvangen voorschotten bedraagt € 0 miljoen (2012: € 2,9 miljoen). Er is geen sprake van ingehouden bedragen op betalingen van termijnfacturen. 11. Financiële instrumenten

Algemeen

Staedion maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die Staedion blootstellen aan markt- en/of kredietrisico’s. Het betreft financiële instrumenten die in de balans zijn opgenomen en interest derivaten om toekomstige kasstromen af te dekken. Staedion handelt niet in deze financiële derivaten en heeft procedures en gedragslijnen om de omvang van het kredietrisico bij elke tegenpartij of markt te beperken. Bij het niet nakomen door een tegenpartij van Staedion aan verschuldigde betalingen blijven eventuele daaruit voortvloeiende verliezen beperkt tot de marktwaarde van de desbetreffende instrumenten. De contractwaarde of fictieve hoofdsommen van de financiële instrumenten zijn slechts een indicatie van de mate waarin van dergelijke financiële instrumenten gebruik wordt gemaakt en niet van het bedrag van de krediet- of marktrisico’s.

Liquiditeitsrisico

Het liquiditeitsrisico betreft het risico dat Staedion niet in staat zou zijn om aan haar korte termijn verplichting te voldoen. Het gevolg hiervan zou kunnen zijn dat Staedion in gebreke gesteld zou kunnen worden door leveranciers, vermogensverschaffers of projectpartners. Met betrekking tot de beheersing van het liquiditeitsrisico houdt Staedion rekening met de meerjarenraming 2014-2018. De liquiditeitspositie wordt bepaald door de ontvangst van huren en verkoopopbrengsten, verminderd met de betaling van exploitatielasten, bedrijfskosten, rente, aflossingen en investeringen. De ontwikkeling van de liquiditeitspositie voor de komende 24 maanden wordt maandelijks geanalyseerd en besproken in het treasury overleg en de kwartaalrapportage in de RvC. Staedion loopt liquiditeitrisico inzake de onderpandverplichting inzake de renteswaps. Zie voor nadere toelichting punt 9.1. Staedion beschikt ultimo 2013 over een nog op te nemen kredietfaciliteit van € 47,2 miljoen.

Concentratie Liquiditeitenrisico

De partijen waarbij de leningen zijn afgesloten bestaan uit de volgende instellingen:

2013

2012

N.V. Bank Nederlandse Gemeenten

641.146

527.803

Nationale Waterschapsbank N.V.

865.240

909.937

33.000

14.348

106.898 1.646.284

112.237 1.564.325

Financiële instellingen (niet zijnde banken) Overige bankinstellingen (alleen Nederlands) Stand per 31 december Marktwaardecorrectie van de vastrentende leningen Totaal

42.323

43.247

1.688.607

1.607.572

Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het tegenpartij risico is geconcentreerd bij BNG en NWB. De N.V. Bank Nederlandse Gemeenten is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. BNG is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap.

92

Nationale Waterschapsbank N.V. is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het tegenpartijrisico is hiermee gemitigeerd. Ten behoeve van kredietfaciliteiten wordt spreiding tussen banken en faciliteiten toegepast om het kredietrisico te beperken.

Kredietrisico

Bij de activiteiten van Staedion is geen sprake van een significante concentratie van kredietrisico’s. De verhuur van onroerende zaken vindt plaats aan een grote diversiteit aan huurders. Als beleid is onder andere vastgelegd dat bij acceptatie van huurders op kredietwaardigheid wordt getoetst. Openstaande vorderingen na vervaldatum worden ultimo boekjaar individueel beoordeeld, leidend tot een onderbouwing voor de voorziening voor bijzondere waardevermindering van vorderingen. Staedion heeft diverse samenwerkingsovereenkomsten gesloten voor projecten en deelnemingen. In deze samenwerkingsverbanden met derden/ontwikkelaars neemt Staedion geheel of gedeeltelijk de financiering voor haar rekening. Zekerheidsstellingen zijn en worden in overleg zoveel mogelijk gevestigd. Staedion loopt kredietrisico over financiële vaste activa en vorderingen. Het maximale kredietrisico inzake finan­ ciële vaste activa bedraagt € 63,8 miljoen (zijnde deelnemingen, vorderingen op deelnemingen en overige financiële vaste activa). Het maximale kredietrisico inzake vorderingen bedraagt € 63,0 miljoen.

Kredietmitigerende aspecten

• De vorderingen uit hoofde van de huurdebiteuren ad € 2,3 miljoen zijn gespreid over een groot aantal huurders. Op basis van betalingsgedrag uit het verleden zijn hier geen grote risico’s uit voortgevloeid. • De vorderingen op deelnemingen bedragen in totaal (langlopend en kortlopend) € 34,2 miljoen en hebben betrekking op meerdere deelnemingen. Voor nadere toelichting wordt verwezen naar punt 3.2 en 5.3 van de toelichting. • De liquide middelen zijn toevertrouwd aan twee banken die volgens Moody’s en/of, Fitch en/of Standard & Poors een rating hebben van ten minste A.

Kasstroom- en renterisico

Staedion loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Staedion risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Staedion risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden heeft Staedion interest derivaten afgesloten, waarbij de variabele rente wordt omgezet naar een vaste rente. Het rente- en looptijdenbeleid van de Staedion is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15% renterisico inclusief herfinanciering te lopen. De geldende norm van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw is eveneens 15% van de restanthoofdsom van de leningen (inclusief derivaten) bij aanvang van het jaar. Het renterisico (in % van de restant­ hoofdsom aan het begin van het jaar) wordt berekend als de som van: • het bedrag aan finale aflossingen van leningen in een jaar, vermeerderd met • de restant hoofdsom van rentetypisch langlopende financiering die in een jaar een renteaanpassing krijgen, én • de restanthoofdsom van rentetypisch kortlopende financiering (zijnde variabel rentende leningen zonder cap) die in een jaar minimaal één renteaanpassing krijgt: verminderd met: • de som van de schuldrestanten van de leningen waarvan de renterisico’s afgedekt zijn met derivaten. Op basis van de leningenportefeuille zien het WSW- en herfinancieringsrenterisico er als volgt uit: WSW renterisico Het WSW renterisico voor de komende jaren bedraagt maximaal 11,0% in 2014. Hiermee blijft het risico onder het gestelde maximum van 15% per jaar. Herfinancieringsrisico Op basis van de leningenportefeuille ziet het herfinancieringsrisico (inclusief variabel rentende leningen en reeds aangetrokken financiering) bestaande uit de renteherzienings- en finale en reguliere aflossingsmomenten er als volgt uit. 93

Het maximale herfinancieringsrisico van de portefeuille in 2015 bedraagt maximaal € 166 mln (13,0%). Per 31 decem­ber 2013 heeft Staedion geen toekomstige renteconversies gefixeerd. Zie voor een nadere toelichting inzake de renteherzieningsdata- en aflossingsdata, het tegenpartijrisico en de onderpandverplichtingen inzake rente instrumenten punt 9.1. Op basis van de leningenportefeuille ziet het renterisico er als volgt uit: € 300.000

€ 250.000

€ 200.000

€ 150.000

€ 100.000

€ 50.000

€0

2014

2015

2016

2017

WSW renterisico

2018 Renterisico norm 15%

Rentederivaten Staedion heeft haar renterisico’s afgedekt door het afsluiten van een aantal rente-instrumenten. Dit betreft 24 payer renteswaps (‘plain vanilla’). Renteswaps Ultimo 2013 heeft Staedion voor € 430 miljoen aan renteswaps met een totale marktwaarde van -/- € 107,1 miljoen. Alle derivaten betreffen plain vanilla interest rate swaps waarbij Staedion een vaste rente betaalt en een variabele rente gebaseerd op Euribor ontvangt. Het reële waarde renterisico is het risico dat de reële waarde van de leningen met een vaste rente (inclusief derivaten) verandert als gevolg van ontwikkelingen in de marktrente. De rentegevoeligheid wordt gemeten door middel van de duratie (gewogen gemiddelde van de contante waarde van de kasstromen). De duratie geeft de mate van gevoeligheid van de reële waarde van de lening bij wijziging van de marktrente. Op balansdatum is de duratie van de opgenomen leningen exclusief afgeleide rente-instrumenten 10,0 (2012: 10,7) en inclusief afgeleide instrumenten 12,1 (2012: 12,9). De reële waarde van de effectieve renteswaps per 31 december 2013 bedraagt - € 107,1 miljoen (2012: - € 141,5 miljoen). De rentegevoeligheid van de renteswaps leidt tot de volgende martkwaarde bedragen: - 1,0% renteverlaging - daling marktwaarde naar negatief circa € 167 miljoen, resulterend in circa € 59 miljoen aan margin call-verplichting. - 2,0% renteverlaging - daling marktwaarde naar negatief circa € 241 miljoen, resulterend in circa € 59 miljoen aan margin call-verplichting. Met betrekking tot de renteswaps is bij één financiële instelling een CSA gesloten. Dit betekent dat er sprake is van een onderpandverplichting (een zogenaamde margin call-verplichting) op het moment dat de marktwaarde negatief is en een afgesproken threshold wordt overschreden. De onderpandverplichting bedraagt ultimo 2013 € 38,7 miljoen (2012: € 50,2 miljoen).

Reële waarde

De reële waarde van de in de balans verantwoorde financiële instrumenten zoals vorderingen, liquide middelen, langlopende (waaronder de terugkoopverplichting inzake verkocht onder voorwaarden) en kortlopende schulden, benadert de boekwaarde ervan. 94

De reële waarde van de schulden aan overheid en kredietinstellingen bedraagt ultimo 2013 € 1.669 miljoen (2012: € 1.627 miljoen) en is daarbij gebaseerd op de kasstromen van de leningenportefeuille (exclusief interest­ derivaten), gebaseerd op actuele marktrente. De boekwaarde bedraagt ultimo 2013 € 1.646 miljoen (2012: € 1.608 miljoen). De reële waarde van de afgeleide financiële instrumenten in een hedgerelatie bedraagt per 31 december 2013 € -107,1 miljoen (2012: € -141,5 miljoen).

Valutarisico

Staedion is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico’s. 12. Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen

Woningborg

Het obligo inzake verkochte woningen per 31 december 2013 bedraagt € 129.730 korter dan 1 jaar.

Grondposities

Inzake grondtransacties heeft Staedion per 31 december 2013 nog afname verplichting tot een bedrag van € 6,0 miljoen.

Leaseverplichting

De leaseverplichting van de op 31 december 2013 in gebruik zijnde voertuigen bedraagt € 1,7 miljoen; € 0,5 miljoen voor de periode < 1 jaar; € 1,1 miljoen voor de periode > 1 jaar en < 5 jaar en € 0,1 miljoen voor de periode > 5 jaar.

Contracten licenties

Er zijn lopende contracten inzake licenties ICT en bedrijfsmiddelen afgesloten welke totaliseren tot een verplichting van circa € 1,7 miljoen per jaar.

Garanties

De door Staedion ten behoeve van derden afgegeven garanties bedragen per 31 december 2013 circa € 2,9 miljoen.

Wet ketenaansprakelijkheid

Staedion is onderworpen aan de Wet ketenaansprakelijkheid. Het bedrag waarvoor Staedion kan worden aangesproken is geschat op nihil.

Huurcontracten bedrijfsgebouwen

Voor de huur van bedrijfsgebouwen zijn langlopende contracten afgesloten. De jaarlast 2014 van deze contracten bedraagt € 1,5 miljoen en periode > 1 jaar < 5 jaar € 0,6.miljoen en periode > 5 jaar € 0 miljoen.

Reciprociteit

In diverse overeenkomsten zijn reciprociteitsafspraken vastgelegd tussen Staedion en derden.

Investeringenverplichtingen

Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw, renovatie en aankoop van woningen tot een bedrag van € 0,5 miljoen.

Aankoop Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie

Begin 2014 is het kantoorpand Bellevue te Den Haag aangekocht ten dienste van de exploitatie. De levering zal naar verwachting plaatsvinden in september 2014. De aankoopverplichting bedraagt € 13,5 miljoen.

Grootonderhoudsprojecten

Met betrekking tot deze projecten zijn er reeds verplichtingen aangegaan voor € 2,6 miljoen.

Aansprakelijkheidsverplichting

Staedion draagt hoofdelijke aansprakelijkheid voor samenwerkingsverbanden zonder specifieke rechtspersoonlijkheid, in de vorm van vennootschappen onder firma en als beherend vennoot in commanditaire vennootschappen. Daarnaast is Staedion commanditair vennoot in commanditaire vennootschappen, waarbij de aansprakelijkheid is beperkt tot het bedrag in de vennootschapovereenkomst. 95



Claim

Tegen Staedion zijn claims ingediend die door haar worden betwist. Hoewel de afloop van deze geschillen niet met zekerheid kan worden voorspeld, wordt mede op grond van ingewonnen juridisch advies aangenomen dat deze geen materiële invloed van betekenis zal hebben op de geconsolideerde financiële positie.

Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)

De obligo uit hoofde van geborgde leningen door de borgsteller bedraagt ultimo 2013 € 57,1 miljoen (2012: € 42,4 miljoen). De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85% (2012: 3,85%) over het schuldrestant van de geborgde lening, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Dit obligo is opeisbaar indien blijkt dat het totale garantievermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw niet voldoende is om de aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw te dekken. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft onderzoek uitgevoerd naar liquiditeitsrisico’s samenhangend met door woningcorporaties gehouden derivaten­ portefeuilles. Bij een aantal corporaties is vastgesteld dat zij niet beschikten over voldoende buffers om margin calls als gevolg van een eventuele rentedaling te kunnen opvangen. Onzeker is thans of dit risico zal leiden tot aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en hierdoor het obligo opeisbaar kan worden.

Verhuurderheffing

In december 2013 heeft de Eerste Kamer het wetsvoorstel van Minister Blok inzake de verhuurdersheffing aan­ genomen. Staedion heeft op basis van deze wet een verhuurdersheffingverplichting van € 13,9 miljoen voor 2014, oplopend tot € 20,5 miljoen in 2018. Toelichting op de winst- en verliesrekening (x € 1.000,-)

Bedrijfsopbrengsten

15.1 Huuropbrengsten Netto huur Af: Huurderving wegens leegstand Totaal

2013

2012

219.562

210.271

6.209

5.996

213.353

204.275

De mutaties in de huren zijn voornamelijk te verklaren door: •d  e algemene huurverhogingen per 1 juli met € 3.533.000 •o  pgeleverde woningen en aankopen met € 2.874.000 •m  eeropbrengst huren Staedion Vastgoed Holding € 85.000 •h  uurharmonisatie, geriefsverbeteringen en opgeleverde woningen in 2013 als gevolg van een volledig exploitatiejaar € 1.521.564 •h  uurverlagingen i.v.m. verkopen en sloop activa met - € 1.016.000 Het percentage huurverhoging varieerde van 0% tot 5%. In enkele gevallen is sprake geweest van een huurverlaging. De gemiddelde huurstijging bedroeg 3% over het gehele bezit. Huurderving

2013

2012

De huurderving, uitgedrukt in een percentage vande bruto huur, dan wel vergoedingen is als volgt: Woningen en woongebouwen

2,52%

2,71%

Onroerende zaken, niet zijnde woningen

8,17%

6,85%

Overige zaken, leveringen en diensten Totaal

4,86% 2,91%

1,63% 2,87%

15.2 Opbrengsten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten Af: Derving wegens leegstand Totaal

96

2013

2012

12.113

12.989

706

255

11.407

12.734

15.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

2013

2012

Verkoopresultaat bestaand bezit

659

1.660

Verkoopresultaat koopprojecten

-1.020

770

Gerealiseerde winst verkoop bouwrechten

267

235

Totaal

-94

2.665

Verkoopresultaat bestaand bezit

2013

2012

19.581

12.223

Marktwaarde bestaand bezit

-15.277

-9.284

Verkoopkosten bestaand bezit

-3.787

-2.288

Opbrengsten grondtransacties

142 659

1.009 1.660

2013

2012

-1.020

770

139

108

42

22

Verkoopopbrengst bestaand bezit

Totaal Verkoopresultaat koopprojecten





Aantal verkochte eenheden bestaand bezit Aantal opgeleverde eenheden koopprojecten





Gerealiseerde winst verkoop bouwrechten

2013

2012

Project Menkemastraat

267

235

Totaal

267

235

2013

2012

nieuwbouw en verbeteringsactiviteiten

1.935

2.009

Totaal

1.935

2.009

15.5 Overige bedrijfsopbrengsten

2013

2012

0

2.918

15.4 Geactiveerde productie eigen bedrijf In materiële vaste activa opgenomen kosten van de eigen dienst betreffende

Subsidie krachtwijken Vergoeding inzake administratiekosten Bijdrage herstructurering Pro Rata

2.935

2.224

0

1.836

0

1.392

Omzet energie Overige

1.089 1.216

1.008 2.151

Totaal

5.240

11.529



Bedrijfslasten

16.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa

2013

2012

Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie

3.027

3.758

Totaal

3.027

3.758

16.2 Personeelskosten Lonen en salarissen

2013

2012

21.492

23.246

Reorganisatielasten

6.690

0

Sociale lasten

3.096

3.161

Pensioenlasten Totaal

4.594

4.636

35.872

31.043

97

Staedion had op 31 december 2013 447 (2012: 463) medewerkers in dienst (parttimers en fulltimers).





Bestuur/Directie, lijnmanagement en secretariële ondersteuning Personeel en Organisatie

2013

2012

41

42

9

9

Financiën en Control

31

33

Informatisering en Automatisering

16

17

Marketing, Communicatie en Kwaliteitszorg

4

4

Juridische Zaken

2

2

Facilitaire Zaken

20

21

Sectorspecifieke overhead Exploitatie

27 260

29 268

Totaal

410

425

Alle personeelsleden zijn werkzaam in Nederland. Pensioenlasten De medewerkers van in Nederland hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij SPW. Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) van de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfonds daartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven, kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst. Per 31 december 2013 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 114 procent. De geschatte dekkingsgraad is de marktwaarde van de beleggingen uitgedrukt in een percentage van de voorziening pensioenverplichtingen volgens de grondslagen van DNB. Het minimum vereist eigen vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 105%. Als de dekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen. 16.3 Lasten onderhoud

2013

2012

Service- en mutatieonderhoud

16.432

17.582

Planmatig onderhoud

29.824

35.586

Kosten herstructurering Sub-totaal Af: Reeds verantwoord onder personeelskosten Totaal

372

618

46.628

53.786

4.985

4.995

41.643

48.791

16.4 Leefbaarheid

2013

2012

Leefbaarheidonderhoud

1.228

2.200

Totaal

1.228

2.200

16.5 Lasten servicecontracten

2013

2012

Energieverbruik c.v. en portiekverlichting

4.588

4.629

Schoonmaakdienst

2.547

2.615

Overige

4.567

6.188

Totaal

11.702

13.432

16.6 Bijzondere waardeverminderingen vlottende activa Vastgoed bestemd voor verkoop

2013

2012

0

-1.975

Grond- en ontwikkelposities

-3.393

5.378

Totaal

-3.393

3.403

16.7 Overige bedrijfslasten

2013

2012

Zakelijke lasten

9.580

9.422

Overige lasten

26.541

21.246

Totaal

36.121

30.668

98

Zakelijke lasten:

2013

2012

Belastingen

8.575

8.367

Verzekeringen

1.005

1.055

Totaal

9.580

9.422

Het tarief voor de onroerend-zaakbelasting bedraagt in 2013 voor de eigenaren 0,0632% van de WOZ-waarde (2012: 0,0604% van de WOZ-waarde) en voor niet-woningen 0,2049% van de WOZ-waarde (2012: 0,2049% van de WOZ-waarde) Voor de rioolrechten bedraagt het tarief in 2013 € 130,34 (2012: € 126,47) per VHE. Overige lasten:

2013

2012

Algemene kosten

6.208

6.571

Flexibele personeelskosten

976

1.510

Overige kosten personeelsaangelegenheden

1.302

1.517

Huisvestingskosten

2.518

2.733

Externe advies- en bijzondere activiteiten

1.935

1.915

Niet te verhalen vervolgingskosten

992

1.591

VVE bijdragen

846

548

1.593 7.235

906 887

559

0

Voorziening dubieuze debiteuren Saneringsheffing Verhuurdersheffing Overige

2.377

3.068

Totaal

26.541

21.246

17

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

2013

2012

-10.698

10.145

Waardeverandering sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging

-19.824

-51.041

Waardeverandering vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

-14.700

-7.151

Waardeveranderingen Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

-2.623 -47.845

-1.442 -49.489

Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie

Totaal

Financiële baten en lasten

18.1 Waardeveranderingen financiële vaste activa

2013

2012

Rente beleggingen

1.663

1.575

Rente op uitgezette middelen

118

194

Marktwaardecorrectie van de vastrentende leningen

924

924

809 3.514

1.009 3.702

Rente op overige vorderingen Totaal opbrengsten financiële vaste activa 18.2 Rentelasten en soortgelijke kosten Rente leningen kredietinstellingen Rente kasgeldleningen Rente waarborgsommen

2013

2012

53.412

55.927

594

87

2

9

17.809

15.517

Nog toe te rekenen marktwaarde derivaten

3.639

3.639

Rente overig

1.229

-505

-3.111 73.574

-5.590 69.084

Rente PayerSWAPS

Geactiveerde rente onroerende zaken in ontwikkeling Totaal rentelasten 18.3 Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken

2013

2012

verkocht onder voorwaarden

1.849

1.009

19

Belastingen

2013

2012

Mutatie latente belastingen

0

-2.459

Totaal

0

-2.459

99

Staedion vormt een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting samen met: Staedion Vastgoed Holding B.V., Bo Trans B.V., Bo Mor B.V., Bo.Moer B.V., Sta. Pro 1 B.V., Argion Beheer B.V., Bo.Wat B.V., Invex B.V., Reva Beheer B.V. en N.V. Stedelijk Belang. De vennootschapsbelasting is in elk van de rechtspersonen opgenomen voor dat deel dat de desbetreffende rechtspersoon als zelfstandig belastingplichtige verschuldigd zou zijn, rekening houdend met voor de vennootschap geldende fiscale faciliteiten. Het effectieve tarief voor de vennootschapsbelasting bedraagt 0% bij een nominaal wettelijk tarief van 25%. De afwijkende belastingdruk wordt mede veroorzaakt doordat de latente belastingvordering uit hoofde van beschikbare voorwaartse verliescompensatie en de verrekenbare tijdelijke verschillen gewaardeerd is op nihil. De acute belastingen voor Stichting Staedion is als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen volgens de geconsolideerde jaarrekening



-10.713

Bij: Fiscaal correctie deel netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Fiscaal correctie niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille Fiscaal correctie onderhoudskosten Fiscaal correctie commerciele afschrijvingen Heffingsbijdrage saneringssteun Deelnemingresultaat



361 47.845 2.652 730 7.235 -1.648





57.175

-77.600

-98.150



-51.688



-6.900

Af: Correctie waardeverandering VOV

-1.836

Fiscaal geen opwaardering grond- en ontwikkeling

-3.393

Fiscaal per saldo afschrijving op (dis)agio leningen O/G Fiscaal minder rentetoerekening aan projecten Fiscaal projectverlies Reitzstraat Fiscaal projectverlies Couperus Fiscale afwaardering grondposities Fiscaal resultaat 2013

-750 -1.555 -11.648 -1.368

Fiscale verliezen voorgaande jaren: Verlies 2009 (restant) 20

Aandeel in resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen

Resultaat Watertuinen van Delft B.V. / OWC Watertuinen van Delft C.V. Resultaat Atrium Beheer B.V.

2013

2012

-1.230

-5.744

-544

1

Resultaat Westhaag Beheer B.V.

1

1

Resultaat Eikelenburg Beheer B.V.

0

-2

-28

-4.141

0

189

Resultaat Wippolder Beheer B.V. / OWC Wippolder C.V. Resultaat Bosko Beheer B.V. Resultaat Winkelpanden Den Haag B.V.

5

10

Resultaat Rozenburg Kwartier B.V.

-71

-114

Resultaat Winkelpanden Den Haag C.V.

273

9

Resultaat OWC Westhaag C.V.

-14

-184

0

-162

Resultaat Starterspanden Den Haag C.V. Resultaat OWC Atrium C.V.

-8

0

Resultaat Theaterprojecten

-32

0

Resultaat VOF Berestein Resultaat Aardwarmte Den Haag VOF Totaal

100

0

4

0 -1.648

-166 -10.299

21

Aandeel derden in resultaat



Transactie met verbonden partijen

2013

2012

522

-576

Van transacties met verbonden partijen is sprake wanneer een relatie bestaat tussen Staedion, haar deelnemingen en haar bestuurders en leidinggevende functionarissen. Er hebben zich geen transacties met verbonden partijen voorgedaan op niet zakelijke grondslag. In normale bedrijfsactiviteiten koopt en verkoopt Staedion goederen en diensten van en aan verschillende verbonden partijen, waarin Staedion een belang van 50% of minder bezit. Deze transacties worden over het algemeen op zakelijke grondslag uitgevoerd tegen voorwaarden die vergelijkbaar zijn met die transacties met derden. In 2013 bedroegen de aankopen van goederen en diensten van verbonden partijen in totaal € 0,7 miljoen (2012: € 77,4) miljoen.

101

Enkelvoudige balans per 31 december 2013 (in duizenden euro’s, voor resultaatbestemming)

ACTIVA

2013



2012 *

Vaste activa 1

Materiële vaste activa

1.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van

de exploitatie





2

Vastgoedbeleggingen



2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie

9.156



10.885

9.156





10.885

556.944



447.110

2.380.294



2.452.871

7.208



8.263

2.2 Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd

als vastgoedbelegging

2.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 2.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen

exploitatie

3

Financiële vaste activa

3.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen

5.911

65.539 2.950.357





36.128



44.181

80.000



80.500

36



100

619



152

2.973.783

3.2 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt

deelgenomen

3.3 Andere deelnemingen 3.4 Overige 3.5 Latente belastingvorderingen

-

116.783

124.933

Totaal vaste activa

3.076.296

3.109.601

Vlottende activa 4







Voorraden

4.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop

3.610



820

4.2 Overige voorraden

4.155



4.866







5

Vorderingen



7.765

5.1 Huurdebiteuren

2.246



5.2 Overheid

1.232



997

5.3 Vorderingen op groepsmaaatschappijen

3.357



3.784

5.4 Belastingen en premie sociale verzekeringen

5.686

1.907

4.445



4.379

5.5 Overige vorderingen

40.818



51.370

5.6 Overlopende activa

48.691

48.686 100.789

111.123

Liquide middelen

87

17.101

Totaal vlottende activa

108.641

133.910

Totaal generaal

3.184.937

3.243.511

6

* aangepast voor vergelijkingsdoeleinden, zie noot Grondslagen voor de verwerking van de fusie 102

PASSIVA 7

Eigen vermogen



Reserve Raad van Advies



Overige reserve



Onverdeeld resultaat

Wettelijke reserves deelnemingen Totaal eigen vermogen 8

2013



521



536

1.383.395



1.410.972

-11.839



-27.577

9.411

9.411 1.381.488

2012*

1.393.342

Voorzieningen

8.1 Voorziening onrendabele investeringen en 7.371



11.659

8.2 Overige voorzieningen



14.803



14.458

8.3 Voorziening op negatieve deelnemingen Totaal voorzieningen

25.871

9

herstructurering

24.163 48.045

50.280

Langlopende schulden

9.1 Leningen kredietinstellingen

1.571.601



1.431.807

9.2 Verplichting uit hoofde van onroerende zaken 7.530



8.446

9.3 Waarborgsommen

1.176



1.113

9.4 Overige langlopende schulden

8.873



8.873

9.5 Ongerealiseerde winst verkoop bouwrechten Totaal langlopende schulden

4.048



4.599



10

verkocht onder voorwaarden



1.593.228

1.454.838

Kortlopende schulden

10.1 Schulden aan kredietinstellingen 10.2 Schulden aan overheid 10.3 Schulden aan leveranciers

93.064



263.004

218



128

5.066



15.753 1.011

10.4 Schulden aan maatschappijen waarin wordt 8.878



10.5 Belastingen en premies sociale verzekering



deelgenomen

6.177



769

10.6 Overige schulden

3.116



17.790

10.7 Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

45.657

46.596 162.176

345.051

Totaal passiva

3.184.937

3.243.511

* aangepast voor vergelijkingsdoeleinden, zie noot Grondslagen voor de verwerking van de fusie 103

Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2013 (in duizenden euro’s)

Bedrijfsopbrengsten 15.1 Huuropbrengsten 15.2 Opbrengsten servicecontracten 15.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf 15.4 Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

211.532 11.407 -708 1.935 4.151

2013



202.538 12.734 2.086 2.009 10.343 228.317

Bedrijfslasten 16.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa 3.014 3.758 Erfpacht 298 298 16.2 Lonen en salarissen 21.492 23.246 Reorganisatielasten 6.690 0 Sociale lasten 3.096 3.161 Pensioenlasten 4.594 4.636 16.3 Onderhoudslasten 41.126 48.246 16.4 Leefbaarheid 1.228 2.200 16.5 Lasten servicecontracten 10.731 12.559 16.6 Bijzondere waardeverminderingen vlottende activa -3.393 3.403 16.7 Overige bedrijfslasten 34.382 29.158 Som der bedrijfslasten 123.258 Bedrijfsresultaat 105.059 17 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille -38.036 Financiële baten en lasten 18.1 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 18.2 Rentelasten en soortgelijkende kosten 18.3 Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorw. Totaal financiële baten en lasten

2.490 -72.987



2012*

229.710

130.665 99.045

-54.379

4.383 -68.374

365

179 -70.132

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen 19 Belastingen - 20 Resultaat deelnemingen -8.730

-3.109 -1.758 -6.673 -8.730

-19.146

Nettoresultaat

-11.839

-27.577

* aangepast voor vergelijkingsdoeleinden, zie noot Grondslagen voor de verwerking van de fusie 104

-63.812

-8.431

Toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening 2013 Algemeen Voor zover posten uit de enkelvoudige balans en enkelvoudige winst- en verliesrekening hierna niet nader zijn toegelicht, wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening.



Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling De grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gelijk aan die voor de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening. Wettelijke reserve deelnemingen Er wordt een wettelijke reserve deelnemingen gevormd voor cumulatieve winsten of vermogensvermeerderingen, waarvan de uitkering niet door de toegelaten instelling kan worden bewerkstelligd.

Toelichting op de balansposten (in duizenden euro’s) ACTIVA Vaste activa 1 Materiële vaste activa 1.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Stand 1 januari 2013: - Verkrijgingprijzen - Cumulatieve afschrijvingen (incl. bijz. waardeverminderingen) Boekwaarde Mutaties in het boekjaar: - Investeringen - Desinvesteringen - Afschrijvingen Saldo Stand per 31 december 2013: - Verkrijgingprijzen - Cumulatieve afschrijvingen (incl. bijz. waardeverminderingen) Boekwaarde

Bedrijfs- gebouwen

Overige roerende zaken

Totaal

15.243 -9.643 5.600

19.363 -14.078 5.285

34.606 -23.721 10.885

0 0 -730 -730

1.248 0 -2.247 -999

1.248 0 -2.977 -1.729

15.243 -10.373 4.870

20.611 -16.325 4.286

35.854 -26.698 9.156

2 Vastgoedbeleggingen 2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie Stand per 1 januari - Aanschafprijs - Cumulatieve waardeveranderingen Marktwaarde

229.130 217.980 447.110

Mutaties in het boekjaar: - Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - Desinvesteringen - Van sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging - Naar sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging - Waardeveranderingen Saldo

33.995 -7.893 99.328 -3.371 -12.225 109.834

Stand per 31 december - Aanschafprijs - Cumulatieve waardeveranderingen Marktwaarde

388.214 168.730 556.944





2013

105

2.2 Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging

2013

Stand per 1 januari - Aanschafprijs





1.710.710

- Cumulatieve waardeveranderingen





742.161

Marktwaarde





2.452.871

Mutaties in het boekjaar: - Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie





41.370

- Desinvesteringen





-7.383 -99.328

- Naar commercieel vastgoed in exploitatie





- Van commercieel vastgoed in exploitatie





3.371

- Waardeveranderingen





-10.607 -72.577

Saldo Stand per 31 december - Aanschafprijs





- Cumulatieve waardeveranderingen





1.655.019 725.275

Marktwaarde





2.380.294

2.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

2013

Stand per 1 januari - Contractprijs (verkochte woningen)





- Cumulatieve waardeveranderingen





8.892 -629

Boekwaarde per 1 januari





8.263

- Desinvesteringen





-551

- Waardeveranderingen





-504

Saldo





-1.055

- Contractprijs (verkochte woningen)





8.341

- Cumulatieve waardeveranderingen





-1.133

Boekwaarde per 31 december





7.208

2.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

2013

Mutaties in het boekjaar:

Stand per 31 december

Stand per 1 januari - Aanschafprijs





118.865

- Cumulatieve waardeveranderingen





-53.326

Boekwaarde





65.539

Verantwoord als voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen



-11.659

Boekwaarde onder aftrek van voorziening



53.880



Mutaties in het boekjaar: - Investeringen





34.725

- Waardeveranderingen





-14.700

- Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie



- Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Saldo



-33.995



-41.370 -55.340

Stand per 31 december - Aanschafprijs





20.800

- Cumulatieve waardeveranderingen





-14.889

Boekwaarde





5.911

- Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen





-7.371

Boekwaarde onder aftrek van voorziening





-1.460

106

Verloop voorziening onrendabele investeringen



2013

Stand per 1 januari

-11.659

Mutaties in het boekjaar: - Overboeking naar Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie





4.288

Stand per 31 december





-7.371

3 Financiële vaste activa











Deelnemingen

Vorderingen

Andere

in groeps-

op groeps-

deel-

maatschappijen maatschappijen

nemingen

Stand per 1 januari 2013

44.181

80.500

Overige

Totaal

100

152

124.933

Mutaties: Investeringen/verstrekkingen

-

-

-

467

467

Desinvesteringen/aflossingen

-1.099

-500

4

-

-1.595

Resultaat deelnemingen

-6.954

-

-1.776

-

-8.730

Saldo

36.128

80.000

-1.672

619

115.075

Voorz. op negatieve deelnemingen Stand per 31 december 2013

- 36.128

- 80.000

1.708 36

- 619

1.708 116.783

3.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen Staedion Vastgoed Holding B.V. Rozenburgkwartier B.V. Stichting Woonformatie Ypenburg projecten B.V. Totaal 3.2 Vorderingen op groepsmaatschappijen

2013

2012

35.431

43.391

-319

0

1.016

790

36.128

44.181

2013

2012

Staedion Vastgoed Holding B.V.

80.000

80.500

Totaal

80.000

80.500

2013

2012

De vordering heeft een looptijd langer dan 1 jaar. 3.3 Andere deelnemingen Eikelenburg Beheer B.V. Watertuinen van Delft B.V. OWC Watertuinen van Delft C.V. Wippolder Beheer B.V. OWC Wippolder C.V. WOM Stationsbuurt-Oude Centrum B.V. Atrium beheer B.V.

0

7

-174

-551

-17.615

-16.007

12

14

-7.557

-7.605

9

46

-537

7

Westhaag beheer B.V. Saldo

27 -25.835

26 -24.063

Voorziening op negatieve deelnemingen

25.871

24.163

36

100

2013

2012

0

150

Totaal 3.4 Overige Intervolve Effecten

619

2

Totaal

619

152

Voor toelichting op de latente belastingvordering wordt verwezen naar de toelichting bij de geconsolideerde balans. 4 Voorraden 4.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop

2013

2012

Kosten vastgoed bestemd voor de verkoop



3.610

820

Totaal



3.610

820

107

4.2 Overige voorraden

2013

2012

- Grond- en ontwikkelposities



53.229

56.953

- Voorzieningen



-49.614

-52.271

- Onderhoudsmaterialen



540

184

Totaal



4.155

4.866

Voor een overzicht van de grondposities wordt verwezen naar de toelichting bij de geconsolideerde balans. De post ‘grond- en ontwikkelposities’ betreft de grondlocatie ten behoeve van (toekomstige) ontwikkelingsprojecten die nog niet in realisatie zijn genomen. Deze gronden zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs danwel de lagere marktwaarde. De marktwaarde is gebaseerd op de externe danwel interne uitgevoerde toetsing van de waardering van gronden ultimo boekjaar. Deze interne toetsing is gebaseerd op de kennis van de lokale markt alsmede kennis van de lokale ontwikkelmogelijkheden (waaronder bestemmingswijzigingen etc). 5

Vorderingen

5.1 Huurdebiteuren

2013

2012

Huurdebiteuren



8.863

6.942

Voorziening dubieuze huurdebiteuren



-6.617

-5.035

Totaal



2.246

1.907

5.2 Overheid

De vorderingen hebben een looptijd korter dan 1 jaar.

Herstructurering Transvaal

2013

2012



376

202 792

Subsidies



856

Overig



0

3

Totaal



1.232

997

5.3 Vorderingen op groepsmaatschappijen

2013

2012

De vorderingen hebben een looptijd korter dan 1 jaar.

Rekening courant Staedion Vastgoed Holding



0

0

Rekening courant Rozenburg Kwartier B.V.



1.926

1.782

Rekening courant Stedelijk Belang



1.424

1.919

Rekening courant SB Theaterproject



0

76

Rekening courant Bo Moer B.V.



0

0

Rekening courant Reva Beheer B.V. Saldo



7 3.357

7 3.784

Voorziening op vordering op negatieve deelnemingen



0

0

Totaal



3.357

3.784

5.4 Belastingen en premies sociale verzekering

2013

2012 -1.120

De vorderingen hebben een looptijd korter dan 1 jaar.

Vennootschapsbelasting Stichting Staedion 2006



-1.120

2009



-97

-97

2010



1.790

1.790

2011



4.056

3.990

Invex B.V. 2008 tot met 2011



-184

-184

Totaal

4.445

4.379

5.5 Overige vorderingen

2013

2012

38.650

50.150

Beleggingen in SWAPS



Overige



2.168

1.220

Totaal



40.818

51.370

108

5.6 Overlopende activa Nog toe te rekenen marktwaarde derivaten



2013

2012

36.893

40.532

Aandeel reservefonds VVE



7.650

6.981

Overige



4.148

1.173

Totaal



48.691

48.686

6 Liquide middelen

2013

2012

Vrij opneembare banktegoeden

87

17.101

Totaal

87

17.101

PASSIVA 7 Eigen vermogen

Reserve







Raad van







Advies

Overige Onverdeeld

Wettelijke

reserve

resultaat

reserves

Totaal

Stand 1 januari 2013 na fusie

536

1.410.972

-27.577

9.411

1.393.342

Toevoeging overige reserves

-

-27.577

27.577

-

0

-15

-

-

-

-15

-

-

11.839

-

-11.839

521

1.383.395

-11.839

9.411

1.381.488

Mutaties: Overige mutaties Resultaat boekjaar- Stand per 31 december 2013

Stautaire bestemming van het eigen vermogen

In de statuten is geen artikel opgenomen inzake de bestemming van het eigen vermogen of de winstbestemming. De stichting stelt zich ten doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn. Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt € 226.435.000 (2012: € 291.679.000). Voor de bepaling van de latente belastingpositie uit hoofden van waarderingsverschillen met betrekking tot commercieel vastgoed wordt verwezen naar punt 2.1 van de geconsolideerde toelichting. Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt € 965.330.000 (2012: € 897.628.000). Voor de bepaling van de latente belastingpositie uit hoofden van waarderingsverschillen met betrekking tot sociaal vastgoed in exploitatie wordt verwezen naar punt 2.2 van de geconsolideerde toelichting.

Wettelijke reserve deelnemingen

De wettelijke reserve deelnemingen heeft voor € 9,4 miljoen betrekking op het verschil tussen het aandeel in de op basis van de grondslagen van de toegelaten instelling berekende ingehouden winsten en rechtstreekse vermogensmutaties van de deelneming enerzijds (sinds de eerste waardering volgens de nettovermogenswaarde) en het deel daarvan dat de toegelaten instelling zonder beperkingen zou kunnen laten uitkeren anderzijds. De wettelijke reserve wordt op individuele basis bepaald. 8

Voorzieningen

8.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructurering Voor een nadere toelichting op het verloop en de samenstelling van de jaarrekeningpost voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen wordt verwezen naar de toelichting in punt 2.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. 8.2 Overige voorzieningen Stand per 1 januari

Totaal



14.458

Onttrekkingen



-8.402

Dotatie/vrijval resultaat



8.747

Stand per 31 december



14.803

Mutaties:

109

8. 3 Voorziening op negatieve deelnemingen

2013

2012

25.871

24.163

Voorziening op negatieve deelnemingen



Voorziening vorderingen op negatieve deelnemingen



0

0

Saldo

25.871

24.163

9

Langlopende schulden

9.1 Leningen kredietinstellingen Langlopende deel per 1 januari Aflossingsverplichtingen 2013 opgenomen onder kortlopende schulden Saldo 1 januari Ontvangen nieuwe leningen Marktwaardecorrectie van de vastrentende leningen Aflossingen Saldo 31 december Aflossingsverplichtingen 2014 opgenomen onder kortlopende schulden Kortlopend deel marktwaardecorrectie van de vastrentende leningen Langlopende deel per 31 december 9.2 Verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Stand per 1 januari

2013

2012

1.431.807

1.558.510

142.316

73.162

1.574.123

1.631.672

316.000

231.134

-924

-924

-233.988

-287.759

1.655.211

1.574.123

-82.686

-141.392

-924

-924

1.571.601

1.431.807

2013

2012

8.446

9.052

Mutaties

-551

-427

Waardemutatie terugkoopverplichting

-365

-179

7.530

8.446

Stand per 31 december 9.3 Waarborgsommen

2013

2012

Waarborgsommen inclusief rente

1.176

1.113

Totaal

1.176

1.113

9.4 Overige langlopende schulden

2013

2012

Verplichting Theaterproject

8.873

8.873

Totaal

8.873

8.873

9.5 Ongerealiseerde winst verkoop bouwrechten

2013

2012

Saldo begin boekjaar

4.599

5.029

-551

-430

4.048

4.599

Correctie ontwikkelrechten Saldo einde boekjaar

Dit betreft de winst op overgedragen bouwrechten aan groepsmaatschappijen van nog te realiseren koopprojecten. 10

Kortlopende schulden

10.1 Schulden aan Kredietinstellingen Kasgeldlening Rekening courant Rabobank Rekening courant ING Bank Aflossingsverplichting komend boekjaar Totaal 10.2 Schulden aan overheid Belastingen

2013

2012

8.000

78.225

0

33.399

2.378

9.988

82.686 93.064

141.392 263.004

2013

2012

14

94

Overige

204

34

Totaal

218

128

10.3 Schulden aan leveranciers

2013

2012

Leveranciers, aannemers e.a.

5.066

15.753

Totaal

5.066

15.753

110

10.4 Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen

2013

2012

Rekening courant Staedion Vastgoed Holding B.V.

7.604

1.011

Rekening courant SWY projecten B.V.

1.015

0

Overige

259

0

Totaal

8.878

1.011

10.5 Belastingen en premies sociale verzekering

2013

2012

Omzetbelasting

4.945

-478

Loonbelasting en premieheffing

1.232

1.247

Totaal

6.177

769

10.6 Overige schulden

2013

2012

0

15.000

2.194

2.169

Vooruitontvangen bedragen Bruidsschat VVE met contracten Overige

922

621

Totaal

3.116

17.790

10.7 Overlopende passiva

2013

2012

Kortlopend deel marktwaardecorrectie van de vastrentende lening Niet vervallen rente 2

924

924

3.010

24.564

Niet vervallen rente SWAPS

7.940

6.317

Vooruitontvangen huren

5.286

4.179

Te verrekenen servicekosten

2.438

2.793

Nog te ontvangen herstructureringsbijdrage Te verrekenen huursubsidie Aanspraken verlof- en vakantie uren Inbreng wooneenheden Overige Totaal

100

100

0

1.022

896

625

2.477 2.586

2.477 3.595

45.657

46.596

Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen

BTW

Met betrekking tot de BTW maakt Staedion onderdeel uit van een fiscale eenheid, waarvan ook deel uit maken: Staedion Vastgoed Holding B.V., Bo.Trans B.V., Bo.Mor B.V., Bo.Moer B.V., Sta.Pro 1 B.V., Argion Beheer B.V. (voorheen Sta.Pro 2 B.V.). Als gevolg hiervan is Staedion hoofdelijk aansprakelijk voor de hieruit voortvloeiende schulden.

Vennootschapsbelasting

Met betrekking tot de vennootschapsbelasting maakt Staedion vanaf 1 januari 2008 onderdeel uit van een fiscale eenheid, waarvan ook deel uitmaken: Staedion Vastgoed Holding B.V., Bo Trans B.V., Bo Mor B.V., Bo.Moer B.V., Sta. Pro 1 B.V., Argion Beheer B.V., Invex B.V. Reva Beheer B.V., en N.V. Stedelijk Belang. Als gevolg hiervan is Staedion hoofdelijk aansprakelijk voor de hieruit voortvloeiende schulden.

WOM C.V.

Staedion Vastgoed Holding B.V. heeft een overeenkomst met de WOM C.V. voor een kapitaalstorting van € 11,1 miljoen, welke direct opeisbaar is. Voor verdere toelichting wordt verwezen naar de Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen in de geconsolideerde jaarrekening.

111

Toelichting op de winst- en verliesrekening in duizenden euro’s 15

Bedrijfsopbrengsten

15.1 Huuropbrengsten

2013

2012

Te ontvangen netto huur

217.571

208.355

Af: Huurderving wegens leegstand Totaal 15.2 Opbrengsten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten Af: Derving wegens leegstand Totaal 15.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

6.039

5.817

211.532

202.538

2013

2012

12.113

12.989

706

255

11.407

12.734

2013

2012

Verkoopresultaat bestaand bezit

533

1.851

Verkoopresultaat koopprojecten

-1.508

0

267

235

-708

2.086

Gerealiseerde winst verkoop bouwrechten Totaal Verkoopresultaat bestaand bezit

2013

2012

19.455

12.217

Marktwaarde bestaand bezit

-15.277

-9.273

Verkoopkosten bestaand bezit

-3.787

-2.288

Opbrengsten grondtransacties Totaal

142 533

1.195 1.851

2013

2012

Verkoopopbrengst bestaand bezit

Verkoopresultaat koopprojecten Verkoopopbrengst nieuwbouw

-1.508

0

Totaal

-1.508

0

2013

2012

nieuwbouw en verbeteringsactiviteiten

1.935

2.009

Totaal

1.935

2.009

15.4 Overige bedrijfsopbrengsten

2013

2012

0

2.918

2.935

2.224

0

50

Geactiveerde productie eigen bedrijf In materiële vaste activa opgenomen kosten van de eigen dienst inzake

Subsidie krachtwijken Vergoeding inzake administratiekosten Beheervergoedingen Overige

1.216

5.151

Totaal

4.151

10.343

16

Bedrijfslasten

16.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa

2013

2012

Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie

3.014

3.758

Totaal

3.014

3.758

112

16.2 Personeelskosten Lonen en salarissen

2013

2012

21.492

23.246

Reorganisatielasten

6.690

0

Sociale lasten

3.096

3.161

Pensioenlasten Totaal 16.3 Onderhoudslasten

4.594

4.636

35.872

31.043

2013

2012

Service- en mutatieonderhoud

16.180

17.338

Planmatig onderhoud

29.559

35.285

Kosten herstructurering Sub-totaal Af: Reeds verantwoord onder personeelskosten Totaal

371

618

46.110

53.241

4.984

4.995

41.126

48.246

16.4 Leefbaarheid

2013

2012

Leefbaarheidonderhoud

1.228

2.200

Totaal

1.228

2.200

16.5 Lasten servicecontracten

2013

2012

Energieverbruik c.v. en portiekverlichting

4.588

4.629

Schoonmaakdienst

2.547

2.615

Overige

3.596

5.315

Totaal

10.731

12.559

16.6 Bijzondere waardeverminderingen vlottende activa Afwaarderingen grond

2013

2012

-3.393

3.403

16.7 Overige bedrijfslasten

2013

2012

Zakelijke lasten

9.424

9.268

Overige lasten

24.958

19.890

Totaal

34.382

29.158

Zakelijke lasten:

2013

2012

Belastingen

8.488

8.336

936

932

9.424

9.268

Verzekeringen Totaal Overige lasten:

2013

2012

Algemene kosten

6.013

6.490

814

1.510

Flexibele personeelskosten Overige kosten personeelsaangelegenheden

1.302

1.517

Huisvestingskosten

2.496

2.711

Externe advies- en bijzondere activiteiten

1.939

1.898

986

1.584

1.597 7.235

863 887

Niet te verhalen vervolgingskosten Voorziening dubieuze debiteuren Saneringsheffing Verhuurdersheffing

559

0

Overige

2.017

2.430

Totaal

24.958

19.890

113

17 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

2013

2012

-12.225

9.178

Waardeverandering sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging

-10.607

-57.095

Waardeverandering vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

-14.700

-6.206

Waardeverandering onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

-504 -38.036

-256 -54.379

Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie

Totaal 18

Financiële baten en lasten

18.1 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

2013

2012

Rente beleggingen

1.377

2.859

Rente op uitgezette middelen

118

194

Marktwaardecorrectie van de vastrentende leningen

924

924

71 2.490

406 4.383

Rente op overige vorderingen Totaal 18.2 Rentelasten soortgelijke kosten Rente leningen kredietinstellingen Rente kasgeldleningen Rente waarborgsommen Rentelasten agio’s Rente PayerSWAPS Nog toe te rekenen marktwaarde derivaten Rente overig Geactiveerde rente onroerende zaken in ontwikkeling Totaal rentelasten 18.3 Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken 19

verkocht onder voorwaarden Belastingen

2013

2012

53.137

55.467

594

87

2

9

0

1

17.809

15.517

3.639

3.639

720

-1.083

-2.914 72.987

-5.263 68.374

2013

2012

365

179

2013

2012

Acute vennootschapsbelasting

0

-1.758

Totaal

0

-1.758

20 Resultaat deelnemingen Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen

2013

2012

-6.954

3.016

Resultaat andere deelnemingen

-1.776

-9.689

Totaal

-8.730

-6.673

Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen

2013

2012

-6.641

3.973

Resultaat SWY Projecten B.V.

-173

-843

Resultaat deelneming Rozenburgkwartier

-140

-114

-6.954

3.016

2013

2012

Resultaat Staedion Vastgoed Holding B.V.

Totaal Resultaat andere deelnemingen Resultaat Watertuinen van Delft B.V. / Watertuinen van Delft C.V. Resultaat Wippolder Beheer B.V. / OWC Wippolder C.V. Resultaat Atrium Beheer B.V.

-1.230

-5.744

-2

-4.133

-544

0

Resultaat Bosko Beheer B.V.

0

189

Resultaat Eikelenburg Beheer B.V.

0

-2

0 -1.776

1 -9.689

Resultaat Westhaag Beheer B.V. Totaal

114



Bezoldiging bestuurder en commissarissen

De beloningen en vergoedingen aan het bestuur en aan de leden van de Raad van Commissarissen bedroeg in het boekjaar in totaal € 353.207 (2012: € 385.295). Aan bezoldigingen met inbegrip van pensioenlasten als bedoeld in artikel 2:383, lid 1, BW, is in het boekjaar ten laste van de toegelaten instelling en groepsmaatschappijen gekomen voor: Bestuurder Commissarissen en voormalige commissarissen





2013

2012

283.092

285.762

70.115

99.533

353.207

385.295

Bestuurder: Belastbaar loon

2013

2012

228.729

230.432

8.650

8.984

Premies sociale verzekeringen (werkgeversdeel) Totale pensioenafdracht Totaal

45.713

46.346

283.092

285.762

Commissarissen:

2013

2012

Dhr. mr. drs. B.J. Bruins

17.145

20.585

Dhr. ir. G.A. Beijer

11.430

16.622

Mw. mr. drs. A.T. van der Wal

11.430

15.552

Dhr. mr. drs. J.F.Ph. Houben

11.430

15.552

3.438

16.622

Dhr. ir. J.A.P. van Oosten

11.430

14.600

Dhr. mr. drs. T.M. de Witte RA (vanaf 10 september 2013)

3.812 70.115

99.533

Dhr. drs. P. Roozenboom (tot 1 juni 2013)

Totaal

Er zijn geen leningen, voorschotten en garanties door de toegelaten instelling aan bestuurder en commissarissen verstrekt.

Crisisheffing

De crisisheffing over het boekjaar 2013 bedroeg in totaal € 9.175,- (2012: € 10.329,-). Het bedrag van de bestuurdersbezoldiging is exclusief crisisheffing verantwoord.

Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector

Met ingang van 1 januari 2013 is de voormalige Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WOPT) gewijzigd in de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). De informatie in het kader van de WNT is als volgt: Naam en functie

Datum

Deeltijd-









in/uit dienst

factor



















1-7- 2008

1

B.J. Bruins, Commissaris

-

G.A. Beijer, Commissaris

-

A.T. van der Wal, Commissaris

Beloning

Voorziening

Uitkering

verzekerings-

Sociale

betaalbaar

wegens





premie

op termijn









beëindiging



dienstverband

Directie: W.M.K. Krzeszewski

228.729

-

45.713

-

-

17.145

-

-

-

-

11.430

-

-

-

-

-

11.430

-

-

-

J.F. Ph. Houben, Commissaris

-

-

11.430

-

-

-

P. Roozenboom, Commissaris

-

-

3.438

-

-

-

J.A.P. van Oosten, Commissaris

-

-

11.430

-

-

-

T.M. de Witte, Commissaris

-

-

3.812

-

-

-

Directeur/ Bestuurder Commissarissen:

In 2013 is de grens van de WNT € 228.599,-. Voor de heer W.M.K. Krzeszewski is sprake van overgangsrecht. Met betrekking tot de Raad van Commissarissen wordt aan de norm voldaan. 115

De honorering van de bestuurder is conform de afgesloten arbeidsovereenkomst en op basis van de Adviesregeling Izeboud. De arbeidsovereenkomst van de directeur/bestuurder voorziet niet in een benoemingstermijn van vier jaar. Het huidige doorlopende arbeidsovereenkomst met de bestuurder wordt gerespecteerd en daarmee wordt afgeweken van de best practice-bepaling van een mandaat voor maximaal vier jaar. In het kader van de WNT is enkel de bezoldiging van de topfunctionarissen weergegeven, omdat geen ander personeels­lid de normen uit de WNT overschrijdt.

Honoraria van de accountant

De volgende honoraria van KPMG Accountants zijn ten laste gebracht van de toegelaten instelling, haar dochterschappijen en andere maatschappijen die zij consolideert, een en ander zoals bedoeld in artikel 2:382a BW. KPMG Accountants N.V. (x € 1.000 )

2013

2012

Onderzoek van de jaarrekening



182

197

Andere controleopdrachten



10

-

Adviesdiensten op fiscaal terrein



-

-

Andere niet controlediensten Totaal



- 192

197

Den Haag, 27 mei 2014 Het Bestuur

De Raad van Commissarissen

Drs. Ing. W.M.K. Krzeszewski bestuursvoorzitter

Mr. Drs. B.J. Bruins voorzitter

Drs. J.P. Duijvestijn RC bestuurder

Ir. G.A. Beijer Mr. Drs. A.T. van der Wal Mr. Drs. J.F.Ph. Houben Ir. J.A.P. van Oosten Mr. Drs. T.M. de Witte RA

116

14

Overige gegevens

117

14.1 Statutaire bepalingen inzake resultaat bestemming In de statuten is geen artikel opgenomen inzake de winstbestemming. De stichting stelt zich ten doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn.

14.2 Voorstel tot resultaatbestemming Voorgesteld wordt het resultaat ad. € -11.839.000 in mindering te brengen van de overige reserve. Het resultaat is opgenomen onder de post onverdeeld resultaat onder het eigen vermogen.

118

14.3 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: het Bestuur en de Raad van Commissarissen van Stichting Staedion Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2013 van Stichting Staedion te Den Haag gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2013 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2013 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT), alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met de bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT. Het bestuur van de toegelaten instelling is voortsverantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening en de naleving van die WNT-eisen van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh en de Beleidsregels toepassing WNT, inclusief het controleprotocol WNT. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan alsmede voor de naleving van de WNTeisen van financiële rechtmatigheid, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving, de gebruikte WNT-eisen van financiële rechtmatigheid en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Staedion per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing WNT. Voorts zijn wij van oordeel dat de jaarrekening 2013 in alle van materieel belang zijnde aspecten voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT.

119

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is op­gesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391 lid 4 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Rotterdam, 27 mei 2014 KPMG ACCOUNTANTS N.V. J.J. Visser RA

120

Bijlage Verbindingen

121 121

Samenwerkingsverbanden

BV/CV-constructie

Samenwerkingsverbanden die zijn gericht op projectontwikkeling worden uit risico-overwegingen aangegaan via een BV/CV-constructie. Bij een BV/CV-constructie loopt het moederbedrijf in principe slechts risico over het in de samenwerking ingebrachte kapitaal en is de samenwerking fiscaal transparant.

Holdingstructuur

Staedion beschikt over een holdingstructuur. Binnen deze structuur vonden in 2013 naast projectontwikkelings- ook beheeractiviteiten plaats. De volgende rechtspersonen en vennootschappen zijn opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening van Staedion: Deelneming

Statutaire zetel

Projectlocatie

Staedion Vastgoed Holding B.V.

Den Haag



Aandeel 100%

Bo.Trans B.V.

Den Haag

Transvaal

100%

Bo.Mor B.V.

Den Haag

Morgenstond

100%

Bo.Moer B.V.

Den Haag

Moerwijk

100%

Sta Pro 1 B.V.

Den Haag

Scheveningen

100%

Argion Beheer B.V.

Den Haag



100%

Energiek 2 B.V.

Den Haag

DHZW

100%

Invex B.V.

Rotterdam



100%

N.V. Stedelijk Belang

Den Haag



100%

Wippolder Beheer B.V.

Rotterdam

Delft

50%

Ontwikkelingscombinatie Wippolder C.V.

Rotterdam

Westland

48%

Watertuinen van Delft B.V.

Delft

Delft

50%

OWC Watertuinen van Delft C.V.

Delft

Delft

Rozenburgkwartier B.V.

Den Haag

Den Haag

100%

SWY Projecten B.V.

Den Haag

Ypenburg

100%

Westhaag beheer B.V.

Den Haag

Wateringen

50%

OWC Westhaag C.V.

Den Haag

Wateringen

48%

Atrium beheer B.V.

Son en Breugel

Pijnacker

50%

OWC Atrium C.V.

Son en Breugel

Pijnacker

48%

Reva Beheer B.V.

Oosterbeek

Den Haag

100%

Reva C.V.

Oosterbeek

Den Haag

100%

WOM Stationsbuurt-Oude Centrum B.V.

Den Haag

Den Haag

50,5%

WOM Stationsbuurt-Oude Centrum C.V.

Den Haag

Den Haag

91,63 %

Winkelpanden Den Haag B.V.

Den Haag

Den Haag

50%

Winkelpanden Den Haag C.V.

Den Haag

Den Haag

50%

Starterspanden Den Haag B.V.

Den Haag

Den Haag

1%

Starterspanden Den Haag C.V.

Den Haag

Den Haag

0,9%

48%

Activiteiten deelnemingen

Doelstellingen deelnemingen

Alle deelnemingen hebben de volgende doelstelling, tenzij anders aangegeven: het (doen) realiseren van bouwwerken en het participeren in samenwerkingsverbanden die zijn gericht op het aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden voor onder meer de Stichting Staedion, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Staedion Vastgoed Holding B.V., dochtermaatschappijen van deze holding of andere (rechts)personen en ondernemingen, in welke vorm ook.

122



Staedion Vastgoed Holding B.V.

De activiteiten van Staedion Vastgoed Holding B.V. bestaan uitsluitend uit holdingactiviteiten van entiteiten die zijn gericht op niet-projectontwikkelings- respectievelijk projectontwikkelingsactiviteiten. Daarnaast treedt deze deelneming op om aan gelieerde deelnemingen en verbintenissen financieringen te verstrekken. Aandeelhouder

Stichting Staedion (100%)

Bestuurder

Stichting Staedion

Statutair gevestigd te

Den Haag

Oprichtingsdatum

15-9-2003

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-

Schuldverhouding Stichting Staedion

€ 72.396.222,-

Rente % schuldverhouding Staedion

1-maands Euribor + opslag 1,5%

Eigen vermogen ultimo 2013

€ 35.431.651,-

Omzet 2013

€ -2.591.567,-

Resultaat 2013

€ -6.640.522,-

Consolidatie Stichting Staedion Doelstelling

100% Staedion Vastgoed Holding B.V. heeft als doel werkzaam te zijn op



het gebied van volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening.



Bo.Trans B.V.

De activiteiten van Bo.Trans B.V. zijn gericht op de gebiedsontwikkeling in de wijk Transvaal. Deze deelneming heeft als doel koopwoningen in deze wijk te ontwikkelen. Aandeelhouder

Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%)

Bestuurder

Staedion Vastgoed Holding B.V.

Statutair gevestigd te

Den Haag

Oprichtingsdatum

15-9-2003

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-

Schuldverhouding Staedion VG Holding

€ 19.503.148,-

Rente % schuldverhouding

1-maands Euribor + 1,5% opslag

Schuldverhouding Stichting Staedion

€ 0,-

Rente % schuldverhouding

Debetrente 7,5 % per jaar

Eigen vermogen ultimo 2013

€ -18.520.232,-

Omzet 2013

€ -481.385,-

Resultaat 2013

€ -1.070.504,-

Aantal woningen in ontwikkeling

110

Investeringen in ontwikkeling

€ 650.220,-

Consolidatie Staedion VG Holding

100%

Bo.Mor B.V. en Bo.Moer B.V. De activiteiten van Bo.Mor B.V. en Bo.Moer B.V. zijn gericht op de gebiedsontwikkeling in het gebied Den Haag Zuidwest. Het gaat in deze deelnemingen om de wijken Morgenstond en Moerwijk. De deelnemingen hebben als doel koopwoningen in deze wijken te ontwikkelen. Bedrijf Bo.Mor B.V. Aandeelhouder

Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%)

Bestuurder

Staedion Vastgoed Holding B.V.

Statutair gevestigd te

Den Haag

Oprichtingsdatum

15-9-2003

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-

Schuldverhouding Staedion VG Holding

€ 3.870.959,-

Rente % schuldverhouding

1-maands Euribor + 1,5% opslag

Rente % schuldverhouding

Debetrente 7,5 % per jaar

Eigen vermogen ultimo 2013

€ -3.841.217,-

Omzet 2013

€ 60.986,-

Resultaat 2013

€ -584.864,-

Aantal woningen in ontwikkeling

0 123

Investering in ontwikkeling

0,-

Consolidatie Staedion VG Holding B.V.

100%

Bedrijf Bo.Moer B.V. Aandeelhouder

Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%)

Bestuurder

Staedion Vastgoed Holding B.V.

Statutair gevestigd te

Den Haag

Oprichtingsdatum

15-9-2003

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-

Schuldverhouding Staedion VG Holding

€ 5.005.592,-

Rente % schuldverhouding

1-maands Euribor + 1,5 % opslag

Vordering op Stichting Staedion

€ 259.504,-

Rente % schuldverhouding

Debetrente 7,5 % per jaar

Eigen vermogen ultimo 2013

€ -2.840.131,-

Omzet 2013

€ -169.623,-

Resultaat 2013

€ 108.909,-

Aantal woningen in productie

0

Investeringen woningen in productie

€ 0,-

Consolidatie Staedion VG Holding B.V.

100 %

Sta Pro 1 B.V. De activiteiten van Sta Pro 1 B.V. zijn gericht op de ontwikkeling in Scheveningen en alle werkzaamheden die daarmee verband houden of de verwezenlijking daarvan kunnen bevorderen, waaronder het financieren en in eigendom verwerven van grond en opstallen. Aandeelhouder

Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%)

Bestuurder

Staedion Vastgoed Holding B.V.

Statutair gevestigd te

Den Haag

Oprichtingsdatum

20-1-2004

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-

Schuldverhouding Staedion VG Holding

€ 4.408.026,-

Vordering op Stichting Staedion

€ 1.124.790,-

Rente % schuldverhouding

1-maands Euribor + 1,5 % opslag

Eigen vermogen ultimo 2013

€ -768.101,-

Omzet 2013

€ 77.226,-

Resultaat 2013

€ -258.564,-

Aantal woningen in productie

1

Investering woningen in productie

€ 276.891,-

Consolidatie Staedion VG Holding B.V.

100%

Argion Beheer B.V. Argion Beheer B.V. is opgericht om duurdere huurwoningen en bedrijfsruimten te exploiteren. Aandeelhouder

Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%)

Bestuurder

Staedion Vastgoed Holding B.V.

Statutair gevestigd te

Den Haag

Oprichtingsdatum

20-1-2004

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-

Schuldverhouding Staedion VG Holding

€ 32.349.350,-

Rente % schuldverhouding

1-maands Euribor + 1,5 % opslag

Eigen vermogen ultimo 2013

€ -26.389.557,-

Omzet 2013

€ 3.398.823,-

Resultaat 2013

€ -295.401,-

Aantal woningen in ontwikkeling

6 woningen

Investeringen in ontwikkeling

€ 2.043.454,-1.435m² bedrijfsruimte

Bedrijfsruimte in productie 124

Investeringen in productie

€ 3.610.119,-

Consolidatie Staedion VG Holding B.V.

100%



Energiek 2 B.V.

Aandeelhouder

Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%)

Bestuurder

Staedion Vastgoed Holding B.V.

Statutair gevestigd te

Den Haag

Oprichtingsdatum

15 augustus 2013

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 18.100,-

Schuldverhouding Staedion VG Holding

€ 16.725.795,-

Rente % schuldverhouding

Debetrente 5 % per jaar

Eigen vermogen ultimo 2013

€ -3.517.228,-

Omzet 2013

€ 1.088.867,-

Resultaat 2013

€ -1.404.791,-

Consolidatie Staedion VG Holding B.V. 100% Doelstelling Het exploiteren van leidingnetten ten behoeve van warmte- en koudeleveringen, het inkopen en verkopen van energie, het opwekken van warmte ten behoeve van warmtelevering, het doen van investeringen en het geven van opdrachten tot het doen van investeringen die verband houden met het opwekken van warmte, en het leveren van warmte en koude aan consumenten en grootverbruikers. Op 27 augustus 2013 is Energiek B.V. failliet verklaard en zijn haar activiteiten voortgezet door Energiek 2 B.V.

Invex B.V.

Samenwerking

Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%)

Bestuurder

Staedion Vastgoed Holding B.V.

Statutair gevestigd te

Rotterdam

Oprichtingsdatum

27-12-1999

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 18.152,-

Vordering op Staedion VG Holding B.V.

€ 7.665.273,-

Rente % schuldverhouding

Creditrente 0,25 % per jaar

Eigen vermogen ultimo 2013

€ 7.666.684,-

Omzet 2013

€ 0,-

Resultaat 2013

€ 13.729,-

Consolidatie Staedion VG Holding B.V. 100% Doelstelling Het verwerven, ontwikkelen, exploiteren, vervreemden en bezwaren van roerende zaken en registergoederen.

N.V. Stedelijk Belang

Samenwerking

Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%)

Bestuurder

Staedion Vastgoed Holding B.V.

Statutair gevestigd te

Den Haag

Oprichtingsdatum

4-4-1924

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 1.125.000,-

Schuldverhouding Staedion VG Holding

€ 14.623.433,-

Rente % schuldverhouding

1-maands Euribor + 1,3 % opslag

Eigen vermogen ultimo 2013

€ 2.654.577,-

Omzet 2013

€ 0,-

Resultaat 2013

€ 424.477,-

Consolidatie Staedion VG Holding B.V. 100% Doelstelling Het verkrijgen, vervreemden en exploiteren van onroerende goederen in de meest uitgebreide zin. 125



Wippolder Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Wippolder C.V.

Bedrijf

Wippolder Beheer B.V.

Aandeelhouder

Stichting Staedion (50%)



LSI Development B.V. (50%)

Bestuurder

Stichting Staedion en LSI Beheer B.V.

Statutair gevestigd te

Rotterdam

Oprichtingsdatum

15-6-2006

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-

Schuldverhouding Stichting Staedion

PM

Eigen vermogen ultimo 2013

PM

Omzet 2013

PM

Resultaat 2013 PM Doelstelling Het verkrijgen, vervreemden, beheren en exploiteren van registergoederen; het op enigerlei wijze deelnemen in, het oprichten van, besturen van en toezicht houden op ondernemingen en vennootschappen; het verstrekken van garanties en het verbinden van de vennootschap of activa van de vennootschap ten behoeve van ondernemingen en vennootschappen waarmee de vennootschap in een groep is verbonden en ten behoeve van derden; het verlenen van diensten aan ondernemingen en vennootschappen; het financieren van ondernemingen en vennootschappen; het exploiteren en verhandelen van patenten, merkrechten, vergunningen, knowhow en andere industriële eigendomsrechten; het verrichten van alle soorten industriële, financiële en commerciële activiteiten; en al hetgeen met het voorafgaande verband houdt of daartoe bevorder­ lijk kan zijn, alles in de ruimste zin van het woord. Bedrijf Ontwikkelingscombinatie Wippolder C.V. Aandeelhouder

Staedion Vastgoed Holding B.V. (48%)



LSI Participations B.V. (48%)



Wippolder Beheer B.V. (4%)

Bestuurder

Beherend vennoot Wippolder Beheer B.V.

Statutair gevestigd te

Rotterdam

Oprichtingsdatum

19-6-2006

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 100.000,-

Schuldverhouding Staedion VG Holding

PM

Rente % schuldverhouding

1-maands Euribor + 1,6 % opslag

Ondernemingsvermogen ultimo 2013

PM

Omzet 2013

PM

Resultaat 2013 PM Doelstelling Het verkrijgen, vervreemden, in (onder)erfpacht uitgeven, administreren, exploiteren, huren en verhuren van onroerende zaken; het zelf ontwikkelen en/of realiseren van onroerende zaken; het geheel of gedeeltelijk doen ontwikkelen en/of realiseren en/of verkopen van onroerende zaken en/of doen aannemen en uitvoeren van bouwwerken; het sluiten van overeenkomsten met gemeenten en/ of andere overheidsinstellingen en/of derden in het kader van het ontwikkelen en/of realiseren van onroerende zaken; het optreden als tussenpersoon bij de aan- en verkoop en bij de huur en verhuur van onroerende zaken; het ter leen verstrekken en het ter leen opnemen van gelden, al dan niet onder hypothecair verband; het verstrekken van zekerheden voor schulden van de vennootschap en schulden van derden.

126



Watertuinen van Delft B.V. en Ontwikkelingscombinatie Watertuinen C.V.

Bedrijf

Watertuinen van Delft B.V.

Aandeelhouder

Stichting Staedion (50%)



AM Wonen (50%)

Bestuurder

AM Wonen B.V. en Stichting Staedion.

Statutair gevestigd te

Delft

Oprichtingsdatum

6-1-2006

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-

Schuldverhouding Stichting Staedion

€ 0,-

Eigen vermogen ultimo 2013

€ -347.629

Omzet 2013

€ 4.000,-

Resultaat 2013 € 768.260,Doelstelling Het optreden als beherend vennoot van Ontwikkelingscombinatie Watertuinen van Delft C.V. Bedrijf

Ontwikkelingscombinatie Watertuinen van Delft C.V.

Aandeelhouder

Staedion Vastgoed Holding (48%)



AM Deelnemingen Zuid-Holland Noord B.V. (48%)



Watertuinen van Delft B.V. (4%)

Bestuurder

Beherend vennoot Watertuinen van Delft B.V.

Statutair gevestigd te

Delft

Oprichtingsdatum

6-1-2006

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 1.033.000,-

Schuldverhouding Staedion VG Holding

€ 45.000.000,-

Rente % schuldverhouding

1-maands Euribor + 1% opslag

Ondernemingsvermogen ultimo 2013

€ -519.721,-

Omzet 2013

€ 0,-

Resultaat 2013 € -7.274,Doelstelling Het verwerven van gronden van de TNO-locatie in Delft, het (doen) uitvoeren van infrastructurele werken, het in bouw- en woonrijpe staat verkopen van gronden die bestemd zijn voor opstalontwik­ keling, het (doen) bebouwen van gronden voor derden of de commanditaire vennoten van de vennootschap.

Rozenburgkwartier B.V.

De activiteiten van Rozenburgkwartier B.V. zijn gericht op de ontwikkeling en realisatie van het project Rozenburgkwartier in het centrum van Den Haag. Deze deelneming is een samenwerkingsverband met een ontwikkelende aannemer. Aandeelhouder

Stichting Staedion

Bestuurder

Stichting Staedion

Statutair gevestigd te

Den Haag

Oprichtingsdatum

16-3-2005

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-

Schuldverhouding Stichting Staedion

€ 1.925.976,-

Rente % schuldverhouding

1-maands Euribor + 1,5 % opslag

Eigen vermogen ultimo 2013

€ -318.678,-

Omzet 2013

€ 0,-

Resultaat 2013 € -68.585,Doelstelling Het (doen) realiseren van bouwwerken en het participeren in samenwerkingsverbanden die zijn gericht op het aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden voor andere (rechts)personen en ondernemingen, in welke vorm ook.

127



SWY Projecten B.V.

De activiteiten van SWY Projecten B.V. zijn gericht op de ontwikkeling en realisatie van koopwoningen in de wijk Ypenburg in Den Haag. Aandeelhouder

Stichting Staedion

Bestuurder

Stichting Staedion

Statutair gevestigd te

Den Haag

Oprichtingsdatum

9 september 2004

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-

Vordering op Stichting Staedion

€ 1.014.750,-

Rente % schuldverhouding

1-maands Euribor + 1,5 % opslag

Eigen vermogen ultimo 2013

€ 1.014.750,-

Omzet 2013

€ 0,-

Resultaat 2013 € -173.401,Doelstelling Het ontwikkelen en realiseren van bouwprojecten. Stichting Staedion is enig aandeelhouder sedert 9 mei 2013.

Westhaag Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Westhaag C.V.

Westhaag Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Westhaag C.V houden zich bezig met het ontwikkelen, realiseren en vervreemden aan derden van woningen in Wateringen en Den Haag en het eventueel verwerven van daartoe benodigde gronden. Bedrijf

Westhaag Beheer B.V.

Aandeelhouder

Stiching Staedion (50%)



Weboma Projectmanagement B.V. (50%)

Bestuurder

Stichting Staedion en Weboma Projectmanagement B.V.

Statutair gevestigd te

Den Haag

Oprichtingsdatum

30-8-2007

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-

Schuldverhouding Stichting Staedion

€ 0,-

Eigen vermogen ultimo 2013

€ 54.839,-

Omzet 2013

€ 4.500,-

Resultaat 2013 € 1.077,Doelstelling Het optreden als beherend vennoot van Ontwikkelingscombinatie Westhaag C.V. en het daartoe verkrijgen, vervreemden, verhuren, huren, beheren, administreren, (doen) stichten, exploiteren en ontwikkelen van registergoederen, en al hetgeen met het voorafgaande verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn; het opnemen en verstrekken van geldleningen; het verlenen van zekerheden (waaronder garanties en hypotheken) voor de schulden van de vennootschap van anderen; het deelnemen in, samenwerken met, voeren van beheer over en het financieren van andere ondernemingen, vennootschappen en rechtspersonen, van welke aard ook. Bedrijf

Ontwikkelingscombinatie Westhaag C.V.

Aandeelhouder

Noordweg Wateringen B.V. (48%)



Staedion Vastgoed Holding B.V. (48%)



Westhaag Beheer B.V. (4%)

Bestuurder

Beherend vennoot Westhaag Beheer B.V.

Statutair gevestigd te

Den Haag

Oprichtingsdatum

30-8-2007

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 100.000,-

Schuldverhouding Staedion VG Holding

€ 1.221.161,-

Rente % schuldverhouding

3-maands Euribor + 1,25% opslag

Ondernemingsvermogen ultimo 2013

€ 136.204,-

128

Omzet 2013

€ 0,-

Resultaat 2013

€ -28.289,-

Aantal woningen in ontwikkeling

8

Investeringen in ontwikkeling € 562.823,Doelstelling Het verwerven van gronden, het (doen) uitvoeren van infrastructurele werken, het in bouw- en woonrijpe staat verkopen van gronden die bestemd zijn voor opstalontwikkeling, het (doen) bebouwen van gronden voor derden of de commanditaire venno­ ten van de vennootschap, het inrichten van openbare ruimten, die vervolgens zullen worden overgedragen aan publiekrechtelijke rechtspersonen of aan (een) instantie(s), en al hetgeen met het voorafgaande in de ruimste zin verband houdt of daaraan bevorder­ lijk kan zijn.

Atrium Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V.

Atrium Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V. houden zich bezig met het ontwikkelen, realiseren en vervreemden aan derden van woningen in onder meer Pijnacker en de Lier, en het eventueel verwerven van daartoe benodigde gronden. Bedrijf

Atrium Beheer B.V.

Aandeelhouder

Stichting Staedion (50%)



Jansen de Jong Projectontwikkeling B.V. (50%)

Bestuurder De directievoering wordt uitgevoerd door Stichting Staedion en Jansen de Jong Projectontwikkeling B.V. Statutair gevestigd te

Son en Breugel

Oprichtingsdatum

4-9-2007

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-

Schuldverhouding Stichting Staedion

€ 0,-

Eigen vermogen ultimo 2013

€ -1.074.719,-

Omzet 2013

€ 0,-

Resultaat 2013

€ -23.538,-

Doelstelling Het optreden als beherend vennoot van Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V. en het daartoe verkrijgen, vervreemden, verhuren, huren, beheren, administreren, (doen) stichten, exploiteren en ontwikkelen van registergoederen, en al hetgeen met het voorafgaande verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn; het opnemen en verstrekken van geldleningen; het verlenen van zekerheden (waaronder garanties en hypotheken) voor de schulden van de vennootschap en van anderen; het deelnemen in, samenwerken met, het voeren van beheer over en het financieren van andere onder­ nemingen, vennootschappen en rechtspersonen, van welke aard ook. Bedrijf

Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V.

Aandeelhouder

Staedion Vastgoed Holding B.V. (48%)



Commandiet B.V. (48%)



Atrium Beheer B.V. (4%)

Bestuurder

Beherend vennoot Atrium Beheer B.V.

Statutair gevestigd te

Son en Breugel

Oprichtingsdatum

4-9-2007

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 20.200,-

Schuldverhouding Staedion VG Holding

€ 1.653.601,-

Rente % schuldverhouding

1-maands Euribor + 1,3% opslag

Kapitaal ultimo 2013

€ -1.087.944,-

Omzet 2013

€ 0,-

Resultaat 2013

€ -23.526,129

Doelstelling Het verwerven van gronden, het (doen) uitvoeren van infrastructurele werken, het in bouw- en woonrijpe staat verkopen van gronden die bestemd zijn voor opstalontwikkeling, het (doen) bebouwen van gronden ten behoeve van derden of de commanditaire vennoten van de vennootschap, het inrichten van openbare ruimten, die vervolgens zullen worden overgedragen aan publiekrechtelijke rechtspersonen of (een) instantie(s), en al hetgeen met het voorafgaande in de ruimste zin verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn.

Reva Beheer B.V. en Reva C.V

Reva Beheer B.V. en Reva C.V houden zich bezig met het ontwikkelen, realiseren en vervreemden aan derden van woningen in het binnenstedelijk gebied van Den Haag en het eventueel verwerven van daartoe benodigde gronden. Bedrijf

Reva Beheer B.V.

Aandeelhouder

Stichting Staedion (100%)

Bestuurder

Stichting Staedion

Statutair gevestigd te

Oosterbeek

Oprichtingsdatum

20-8-2007

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-

Schuldverhouding Stichting Staedion

€ 7.089,-

Eigen vermogen ultimo 2013

€ 13.259,-

Omzet 2013

€ 0,-

Resultaat 2013 € -271,Doelstelling Het optreden als beherend vennoot van de te Oosterbeek gevestigde commanditaire vennootschap Reva C.V. Bedrijf

Reva C.V.

Aandeelhouder

Staedion Vastgoed Holding B.V. (96%)



Reva Beheer B.V. (4%)

Bestuurder

Beherend vennoot Reva Beheer B.V.

Statutair gevestigd te

Oosterbeek

Oprichtingsdatum

20-8-2007

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 50.000,-

Schuldverhouding Staedion VG Holding

€ 2.780.470,-

Rente % schuldverhouding

3-maands Euribor + 1,2% opslag

Eigen vermogen ultimo 2013

€ 48.995,-

Omzet 2013

€ 0,-

Resultaat 2013 € -3,Doelstelling Het voor rekening en risico van de commanditaire vennootschap ontwikkelen van het project Noord-West Buitensingel in Den Haag.

Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum Den Haag B.V. en



Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum Den Haag C.V.

Bedrijf 

Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-



Oude Centrum B.V.

Aandeelhouder

Stichting Staedion (50%)



Gemeente Den Haag (49%)



N.V. Stedelijk Belang (0.5%)



Woningbeheer B.V. (0.5%)

Bestuurder

Stichting Staedion en gemeente Den Haag

Statutair gevestigd te

Den Haag

Oprichtingsdatum

14-11-2007

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-

Schuldverhouding Staedion VG Holding

€ 0,-

130

Ondernemingsvermogen ultimo 2013

PM

Omzet 2013

PM

Resultaat 2013

PM

Doelstelling Het optreden als beherend vennoot van de commanditaire vennoot­ schap Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt Oude Centrum Den Haag C.V. Bedrijf Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt

Oude Centrum C.V.

Aandeelhouder

Staedion Vastgoed Holding BV (49,5 %)



Gemeente Den Haag (7,37%)



N.V. Stedelijk Belang (42,13 %)



Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum



Den Haag B.V. (1%)

Bestuurder Beherend vennoot Wijkontwikkelingsmaatschappij StationsbuurtOude Centrum Den Haag B.V. Statutair gevestigd te

Den Haag

Oprichtingsdatum

19-12-2007

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 1.125.000,-

Schuldverhouding Staedion VG Holding

€ 175.621,-

Schuldverhouding N.V. Stedelijk Belang

€ 372.974,-

Eigen vermogen ultimo 2013

€ 36.716.778,-

Omzet 2013

€ 1.948.437,-

Resultaat 2013 € -253.815,Doelstelling De ontwikkeling en realisatie van projecten in de vastgoedsfeer in de ruimste zin; het verkrijgen, vervreemden, beheren en exploiteren van registergoederen. Winkelpanden Den Haag B.V. en Winkelpanden Den Haag C.V. Bedrijf

Winkelpanden Den Haag B.V.

Aandeelhouder

Gemeente Den Haag (50%)



N.V. Stedelijk Belang (50%)

Bestuurder

Gemeente Den Haag en N.V. Stedelijk Belang

Statutair gevestigd te

Den Haag

Oprichtingsdatum

27-11-2003

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-

Schuldverhouding N.V. Stedelijk Belang

€ 0,-

Eigen vermogen ultimo 2013

PM

Omzet 2013

PM

Resultaat 2013 PM Doelstelling Het optreden als beherend vennoot van de commanditaire vennoot­ schap Winkelpanden Den Haag C.V. Bedrijf

Winkelpanden Den Haag C.V.

Aandeelhouder

N.V. Stedelijk Belang (49%)



Gemeente Den Haag (49%)



Winkelpanden Den Haag B.V. (2%)

Bestuurder

Beherend vennoot Winkelpanden Den Haag B.V.

Statutair gevestigd te

Den Haag

Oprichtingsdatum

9-12-2003

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 9.801.000,-

Schuldverhouding N.V. Stedelijk Belang

€ 170.948,-

Eigen vermogen ultimo 2013

PM

Omzet 2013

PM 131

Resultaat 2013

PM

Doelstelling De exploitatie van de winkelpanden; het verkrijgen, vervreemden, in (onder)pacht uitgeven, administreren, exploiteren, huren en verhuren van onroerende zaken; het zelf ontwikkelen en/of realiseren en/of verkopen en/of verhuren en/of exploiteren van onroerende zaken; het geheel of gedeeltelijk doen ontwikkelen en/of realiseren en/of verkopen van onroerende zaken en/of doen aannemen en uitvoeren van bouwwerken; het ter leen verstrekken en het ter leen opnemen van gelden, al dan niet onder hypothecair verband; en al hetgeen daarmede verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin; het deelnemen in en het voeren van beheer over andere ondernemingen, van welke aard ook.

Starterspanden Den Haag B.V. en Starterspanden Den Haag C.V.

Bedrijf

Starterspanden Den Haag B.V.

Aandeelhouder

Gemeente Den Haag (99%)



N.V. Stedelijk Belang (1%)

Bestuurder

Gemeente Den Haag en N.V. Stedelijk Belang

Statutair gevestigd te

Den Haag

Oprichtingsdatum

27-11-2003

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-

Schuldverhouding N.V. Stedelijk Belang

€ 0,-

Eigen vermogen ultimo 2013

PM

Omzet 2013

PM

Resultaat 2013 PM Doelstelling Het optreden als beherend vennoot van de commanditaire vennoot­ schap Starterspanden Den Haag C.V. Bedrijf

Starterspanden Den Haag C.V.

Aandeelhouder

N.V. Stedelijk Belang (2%)



Gemeente Den Haag (89%)



Starterspanden Den Haag B.V. (9%)

Bestuurder

Beherend vennoot Winkelpanden Den Haag B.V.

Statutair gevestigd te

Den Haag

Oprichtingsdatum

9-12-2003

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 9.148.000,-

Schuldverhouding N.V. Stedelijk Belang

€ 83.896,-

Eigen vermogen ultimo 2013

PM

Omzet 2013

PM

Resultaat 2013 PM Doelstelling De exploitatie van de Starterspanden; het verkrijgen, vervreemden, in (onder)pacht uitgeven, administreren, exploiteren, huren en verhuren van onroerende zaken; het zelf ontwikkelen en/of realiseren en/of verkopen en/of verhuren en/of exploiteren van onroerende zaken; het geheel of gedeeltelijk doen ontwikkelen en/of realiseren en/of verkopen van onroerende zaken en/of doen aannemen en uitvoeren van bouwwerken; het ter leen verstrekken en het ter leen opnemen van gelden, al dan niet onder hypothecair verband; en al hetgeen daarmede verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin; het deelnemen in en het voeren van beheer over andere ondernemingen, van welke aard ook.

132

133

Colofon Tekst en eindredactie:

Afdelingen Financiën en Communicatie

Vormgeving:

Richard Sluijs, Den Haag

Juni 2014

134