Staedion Jaarverslag 2014

2014 Staedion Jaarverslag 2014

Jaarverslag 2014

Stichting Staedion Koningin Julianaplein 2 Postbus 40406 2504 LK Den Haag Telefoon (070) 376 77 00 E-mail [email protected] Website www.staedion.nl Ingeschreven bij de Kamer van Koophandel Haaglanden Handelsregister 27070802 Instellingsnummer MVROM L1768 Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen (NRV) 15809 BTW-nummer 8086.35.293.B01

Inhoud





Voorwoord

4

1

Balanced Scorecard 2014

8

2

Strategie

10

2.1

Visie

11

2.2

Klantperspectief

11

2.3

Maatschappelijk perspectief

13

2.4

Innovatief perspectief

14

2.5

Intern perspectief

14

2.6

Financieel perspectief

15

3

Governance en toezicht

16

3.1

Corporate governance

17

3.2

Risicomanagement

18

3.3

Externe accountant

19

3.4

Het bestuur

19

3.5

Toezicht door Raad van Commissarissen

20

3.6

Raad van Advies

23

3.7 3.8

De Huurdersvereniging Staedion (HVS) Ondernemingsraad

24 24

4

Verhuur

26

4.1

Huisvesting doelgroepen

27

4.2

Verhuuractiviteiten

28

5

Woningbezit

30

5.1

Ontwikkeling woningbezit

31

5.2

Verkoop

32

5.3

Bedrijfsonroerendgoed

32

6

Woningverbetering en onderhoud

34

6.1

Onderhoudslasten 2014

35

6.2

Service- en mutatieonderhoud en onderhoud veiligheid

35

6.3

Planmatig onderhoud

35

6.4 6.5

Overzicht woningverbeteringen in 2014 Kwaliteitsdiensten

36 37

7

Schoon, heel en veilig

38

7.1

Leefbaarheid

39

7.2

Gezond en veilig

40

8

Duurzaamheid

42

8.1

Duurzaam investeren in woningbezit

43

8.2

Duurzaam investeren in nieuwe technieken

43

8.3

Interne duurzame ontwikkelingen

43

9

Bewonersparticipatie, samenwerking en communicatie

44

9.1

Bewonersparticipatie en klantcontact

45

9.2

Samenwerken met collega-corporaties, gemeenten en derden

46

9.3

Internationale samenwerking

46

9.4

Samenwerken met maatschappelijke partners

46

9.5

Interne en externe communicatie

47

10

Personeel en organisatie

48

10.1 Organisatiewijziging

49

10.2 Huisvesting

49

10.3 Ontwikkeling van medewerkers

49

11

50

Financiën

11.1 Financiële strategie

51

11.2 Oordeel toezichthouders

51

11.3 Financiële instrumenten en risicobeheersing

52

11.4 Jaarresultaat

54

12

Kengetallen

56

13

Jaarrekening 2014

59

14

Overige gegevens

123

Bijlage: Verbindingen

127



2014

Voorwoord



Samen met onze bewoners

Volkshuisvesting algemeen

Eind 2014 nam de Tweede Kamer unaniem de nieuwe Woningwet aan, die per 1 juli 2015 ingaat. Het voornaamste credo hierbij is dat corporaties teruggaan naar hun kerntaak: het huisvesten van de huishoudens met de lagere inkomens die niet zelf in hun huisvesting kunnen voorzien. Naast sociale huisvesting blijft er aandacht voor de leefbaarheidsproblematiek in de ‘oude’ wijken. ‘Terug naar de kerntaak’ gaat eveneens gepaard met het, middels de Verhuurdersheffing, beperken van middelen uit de volkshuisvesting. Dat zou gecompenseerd kunnen worden door de extra huurruimte die corporaties hebben verkregen. Maar mede door de economische crisis is de betaalbaarheid van onze woningen voor onze doelgroepen onder druk komen te staan. Veel woningcorporaties willen, dan wel kunnen, die extra huurruimte niet volledig benutten. Met als gevolg een beperking van de investeringscapaciteit. Voor een deel kunnen corporaties dit compenseren door efficiënter te gaan werken. Deze, op zich welkome, tendens speelt zich in 2014 dan ook volop af in onze sector. Een ander gevolg van de nieuwe regelgeving is dat we onze sociale huurwoningen vanaf 1 januari 2016 passend moeten toewijzen. Dit betekent dat huishoudens die gezien hun inkomen recht hebben op huurtoeslag, alleen nog maar woningen mogen huren onder de voor hen geldende aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag. Het passend toewijzen leidt er bovendien toe dat er voor huishoudens met een inkomen net boven de huurtoeslaggrens alleen nog maar duurdere woningen (met huren boven de aftoppingsgrenzen) beschikbaar zijn. Voor een deel van deze doelgroep zijn deze woningen echter moeilijk betaalbaar.

Staedion

Een eigen thuis bereikbaar maken mét onze bewoners. Dat is de missie van Staedion. Speerpunten daarbij zijn veilige en goede woningen, bereikbaarheid en klanttevredenheid. In 2014 was er naast de focus op onze bewoners ook veel aandacht voor de interne organisatie. Er is hard gewerkt aan het effectiever en efficiënter maken van de organisatie. Een onderdeel van de organisatiewijziging was de centralisering van de huidige kantoren. We hebben er voor gekozen van vier kantoren naar twee kantoren te gaan. Naast het kantoor aan het Koningin Julianaplein is de vestiging met het onderhoudsbedrijf aan de Klopperman gehandhaafd als tweede locatie. In 2015 wordt nadrukkelijk aandacht besteed om de telefonische bereikbaarheid te verbeteren. We streven ernaar dat al onze bewoners zich thuis voelen. Dat kunnen we niet alleen, maar dit doen we samen met de bewoners en onze (maatschappelijke) partners. In 2020 dient deze doelstelling te zijn behaald. Dit zogenaamde ‘hoger doel’ dwingt ons meer aandacht te geven aan wat voor onze bewoners cruciaal is om goed te kunnen wonen en hen hierin zo goed mogelijk te betrekken.

Onze prestaties

Voor 2014 hadden we als norm dat 85 procent van onze bewoners zich thuis voelt. Dit is met 84 procent nagenoeg bereikt en betekent een verbetering ten opzichte van de 81 procent in 2013. In 2014 hebben we bijna 200 woningen ingrijpend verbeterd en is gestart met ingrijpende verbetering van nog eens bijna 270 woningen. Deze verbetering zal in 2015 worden afgerond. Ook hebben we grote stappen gezet op het gebied van gezondheid en veiligheid. In 2014 zijn 1.247 open verbrandingstoestellen vervangen door gesloten hoogrendementsketels met warmwatervoorziening. Dit beleid zetten we de komende jaren voort. We hebben als doel om eind 2017 alle open verbrandingstoestellen te hebben vervangen. Staedion probeert meer mogelijkheden te bieden op de krappe woningmarkt. In 2014 ging er extra aandacht uit naar huisvesting van grote gezinnen en arbeidsmigranten en begeleid wonen voor kwetsbare doelgroepen. Staedion heeft in 2014 aan de doelstellingen met betrekking tot het toewijzen aan de BBSH- en Europa-doelgroep voldaan. We verhuurden 70 procent van de vrijgekomen sociale huurwoningen aan de primaire doelgroep en aan de Europadoelgroep (inkomen < € 34.500,- per jaar) werd 93 procent van de vrijgekomen sociale huurwoningen verhuurd. Over geheel 2014 is ruim 80 procent van de grote woningen die zijn vrijgekomen verhuurd aan grote gezinnen, waarmee het doel van 75 procent bereikt is.



Het woningbezit van Staedion bestond eind 2014 uit 35.754 woningen. Op 31 december 2014 waren nog 34 nieuwbouw huurwoningen in uitvoering en 123 in ontwikkeling. In 2014 heeft Staedion 195 nieuwbouwhuurwoningen opgeleverd. Hieronder waren de woningen van het project het Rode Dorp. Tussen de Hoefkade en station Hollands Spoor is vanaf 2013 hard gewerkt aan de vernieuwbouw van 128 arbeiderswoningen tot 189 studenteneenheden. Door nieuwe eisen en wetgeving is onze primaire taak in de woonomgeving smaller geworden. Toch staat het scheppen van een thuisgevoel centraal in al ons handelen en richten we ons daarbij in basis op het schoon, heel en veilig houden van de woning en het wooncomplex. Dat doen we zoveel mogelijk samen met onze bewoners. Staedion heeft een breed palet aan mogelijkheden op dit gebied. Door de inzet van onze complexbeheerders en huismeesters zijn we direct aanwezig in de complexen en de buurten.

Onze financiële positie

Financieel gezien stond 2014 in het teken van kostenbeheersing en efficiëntieverbetering. Met de reductie van het personeelsbestand naar 345 fte ultimo 2014 (2013: 410 fte), het aanpassen van de processen en ict systemen en het sluiten van drie kantoren, werd deze doelstelling ruimschoots bereikt. Dit vormt tevens de basis voor het operationeel resultaat, dat na aftrek van financiële kosten en lasten € 40,7 miljoen ( 2013 € 37,1 miljoen) bedraagt. Hieruit blijkt dat ondanks de stijging van de overige bedrijfslasten met € 15,4 miljoen (voornamelijk als gevolg van de oplopende verhuurdersheffing), Staedion door de vele maatregelen haar financiële slagkracht heeft weten te behouden, zonder haar volkshuisvestelijke taakstelling te verminderen. Wel hebben we over 2014 de maximale toegestane huurverhoging doorgevoerd. Voor 2015 zal er sprake zijn een aanzienlijke matiging van de maximale huurstijging voor de sociale doelgroep. Het netto resultaat komt uit op € 98,4 miljoen, een aanzienlijke stijging ten opzichte van vorig jaar. Deze stijging kan echter volledig worden toegeschreven aan de (non cash) ‘niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed portefeuille van € 66 miljoen. Het eigen vermogen neemt hierdoor toe met bijna € 98,4 miljoen waarmee de solvabiliteit en financiële stabiliteit wordt versterkt. Staedion heeft echter nog wel een relatief hoge leningen­ portefeuille waardoor een deel van de toekomstige positieve kasstroom ingezet zal moeten worden om af te lossen. In 2014 heeft Staedion tevens al gebruik gemaakt van de positieve kasstroom om op de leningenportefeuille extra af te lossen. Staedion heeft in haar meerjaren perspectief ook dit jaar rekening gehouden met de oplopende verhuurdersheffing, waardoor continuering van een evenwichtig financieel beleid is gewaarborgd. Hierdoor zal de noodzakelijke her­investeringsopgave en onderhoud aan het bestaande bezit in de toekomst worden zeker gesteld. Willem Krzeszewski

Jan-Peter Duijvestijn

bestuursvoorzitter Staedion

bestuurder/directeur Financiën





1

Balanced Scorecard 2014



Balanced Scorecard 2014

Kritieke prestatie indicator (kpi) Klantperspectief Thuisgevoel Klanttevredenheid dagelijks onderhoud Klanttevredenheid KCC Klanttevredenheid nieuwe huurder Klanttevredenheid vertrokken huurder

Norm 2014

Resultaat 2014

85% 7,50 7,00 7,50 7,50

84% 7,80 6,80 7,30 7,90

90% 70% 75% 250 100% 31.100

93% 70% 81% 261 96% 31.178

Innovatief perspectief Aantal labelstappen energie Vervangen open verbrandingstoestellen Transformatie-index portefeuille

1.250 1.000 1,73%

1.861 1.247 1,17%

Intern perspectief Klachtenafhandeling (binnen 14 dagen) Telefonische bereikbaarheid (opnemen binnen 30 seconden) Aantal FTE (per 31.12.2014) Ziekteverzuim Leegstand sociale huurwoningen (standing investments) Leegstand vrije sector huurwoningen (standing investments) Gemiddelde verkoopleegstand (in dagen)

90,0% 70,0% 351 4,50% 0,80% 4,70% 250

72,0% 32,0% 345 3,94% 1,30% 3,50% 289

€ 37.136 € 17.900 1,40 1,00 € 18.341 € 40.687 € 2.000 75,0% 50,0%

€ 40.683 € 22.914 1,45 0,96 € 18.418 € 44.243 € 2.758 74,6% 36 %

Maatschappelijk perspectief Verhuringen aan doelgroep Verhuringen aan BBSH-doelgroep Verhuringen grote gezinnen Verhuringen arbeidsmigranten Verhuringen convenanten Kernvoorraad

Financieel perspectief (bedragen x 1.000) Operationeel resultaat Netto verkoopopbrengst bestaand bezit Interest Coverage Ratio (ICR) Debt Service Coverage Ratio (DSCR) Bedrijfskosten Onderhoudskosten (exclusief loonkosten eigen dienst) Huurdebiteuren (zittende huurders) Loan To Value (LTV) o.b.v. bedrijfswaarde (geconsolideerd) Dekkingsratio t.o.v. WOZ-waarde

Wij zijn tevreden over de bereikte resultaten in 2014. Het is een solide en stabiel jaar geweest en de resultaten zijn overwegend positief. In 2015 zal wel extra aandacht besteed worden om de telefonische bereikbaarheid verder te verbeteren. De KPI’s uit de balanced scorecard 2014 worden vanaf hoofdstuk 2.2 nader toegelicht.



2

Strategie

10

Een eigen thuis bereikbaar maken mét onze bewoners. Dat is de missie van Staedion. We bieden betaal­ bare woningen voor mensen met een kwetsbare positie op de woningmarkt. Speerpunten daarbij zijn veilige en goede woningen, bereikbaarheid en klanttevredenheid. We streven ernaar dat al onze bewoners zich thuis voelen. Dat kunnen we niet alleen, maar doen we samen met de bewoners en onze (maatschappelijke) partners. 2.1

Visie

We zijn een maatschappelijke organisatie en zien dagelijks het belang van een sociale huursector voor bewoners met een beperkt inkomen. Onze besluiten zijn dan ook niet winstgedreven maar maatschappelijk gemotiveerd. Financieel gedegen beleid en kostenbewustzijn zijn wel noodzakelijke randvoorwaarden om nu en in de toekomst in betaalbare woningen te kunnen voorzien. 2015 is het jaar dat het ondernemingsplan geactualiseerd wordt. Het ondernemingsplan is tot stand gekomen in een tijd waarin nog veel onzekerheden bestaan over uitwerkingen van de herziene Woningwet. We kijken jaarlijks of er ontwikkelingen zijn die aanpassing van voorliggend plan vergen. Ons hoger doel is dat wij ‘een eigen thuis bereikbaar maken met onze bewoners’, met als gewaagd doel dat al onze bewoners zich thuis voelen in 2020. Wij vinden het belangrijk te weten wat onze bewoners belangrijk vinden en willen onze bewoners nog meer betrekken bij ons werken. We hebben met elke bewoner contact en willen deze contacten beter benutten; om onze bewoners beter te leren kennen en daarmee onze dienstverlening te verbeteren. Met ‘onze bewoners’ doelen we op onze huidige en onze toekomstige bewoners. In onderstaand schema staan de doelstellingen uit het ondernemingsplan 2015-2020. Met onze bewoners

• Bewoners zijn tevreden over onze dienstverlening: waardering tenminste een 8 in 2020.



•B  ewoners waarderen de keuzevrijheid en invloed met tenminste een 7 in 2020.



•W  e bieden ruimte voor zelfbeheer.

Betaalbaar wonen

•O  nze woningen zijn betaalbaar voor onze bewoners.



• I n 2020 sturen we op woonlasten (rekening houdend met energiecomponent).



• S lechts een bescheiden rol voor middeninkomens.

Kwaliteit: basis op orde, veilig en gezond

•A  l onze woningen op basiskwaliteit; in de periode 2015 tot 2020 brengen we minimaal 3.200 woningen op basiskwaliteit. •O  p termijn geen F & G energielabels meer, reductie van 10% naar 4% in de periode tot 2020.

Onze support voor

•O  ntwikkelen van minimaal drie nieuwe woonzorgconcepten.

wonen met zorg

•V  oldoende woningen beschikbaar voor mensen met behoefte aan zorg of begeleiding.



•H  et aanbod bewonerssupport door ons én onze partners: passend en in voldoende mate.

Gewaardeerde woonomgeving

•G  een complexen meer met een lage waardering (rood of oranje) conform de B  eheerintensiteitskaart (Dit instrument maakt namelijk op buurtniveau de behoefte op gebied van leefbaarheid inzichtelijk).



•O  nze bewoners zijn tevreden met de woonomgeving.



•K  ansen benutten om verdere segregatie tegen te gaan.



Kernwaarden

Op 1 september 2014 is de nieuwe organisatie van start gegaan. In 2015 zal verdere implementatie plaatsvinden en zetten we in op verankering van de kernwaarden uit de organisatievisie. Dit vergt het komende jaar de nodige aandacht. Met het verder uitwerken en uitdragen van deze kernwaarden beoogt Staedion haar hoger doel, dat al onze bewoners zich thuis voelen in 2020, te bereiken. Alle medewerkers worden hierop getraind. De afdelingsworkshops over de kernwaarde ‘Denk in oplossingen’ zijn van start gegaan. Het doel van de workshops is inzicht geven in wat de kern­waarde ‘Denk in oplossingen’ inhoudt en leuke, praktische ideeën bedenken hoe de kernwaarde (vaker) in de praktijk kan worden gebracht. Alle leidinggevenden hebben in januari 2015 de cursus ‘Train de trainer’ gevolgd, zodat zij zelf in staat zijn om de workshops te geven. 11

Wees de beste in wat je doet en streef continu naar verbetering • Leg de lat voortdurend hoger. •H  eb een continue drive om te verbeteren en nog doeltreffender en kostenbewuster te werken. •H  aal alles eruit wat er in zit om individueel én in teamverband beter te presteren.

Toon interesse in anderen en werk op een enthousiaste manier met elkaar

Doe het steeds beter

• Denk na over de consequenties voordat je iets begint. •W  ees consistent en gedisciplineerd in de uitvoering. •W  ees resultaatgericht. • S preek elkaar aan op voortgang.

Maak af waar je aan begint

Start op basis van een wel­overwogen keuze en ga door tot de finish.

Wees betrokken bij elkaar, onze bewoners en onze omgeving

Denk in oplossingen

• Verplaats je in de ander. • Neem je verantwoordelijkheid. • Richt je op dingen waar je invloed op hebt.

• Wees innovatief. • Heb een positieve en enthou­ siaste basishouding. • Geef elkaar de ruimte en het vertrouwen om in oplossingen te denken en deze uit te voeren.

Denk in mogelijkheden, niet in beperkingen

Hieronder vatten we onze resultaten in 2014 samen op de verschillende onderdelen van onze missie. 2.2

Klantperspectief

Sinds 2013 maakt Staedion gebruik van de KlantContactMonitor (KCM). Met behulp van de KCM meten wij continu de kwaliteit van onze dienstverlening. We vinden het belangrijk dat onze bewoners tevreden zijn over de betaalbaarheid en kwaliteit van de woningen. Ook streven we er naar dat zij de woonomgeving als prettig en veilig ervaren en dat Staedion goed bereikbaar is.

Doorontwikkeling KCM

Huurders die contact hebben met Staedion, voor bijvoorbeeld een reparatieverzoek of het ondertekenen van een huurovereenkomst, worden kort daarna benaderd met de vraag een oordeel te geven over de dienstverlening. In 2014 is de KCM doorontwikkeld. De reorganisatie is daar een belangrijke aanleiding voor geweest. Het aantal onderzoeken is uitgebreid, bestaande onderzoeken zijn inhoudelijk geoptimaliseerd, het dashboard waarin de verkregen gegevens worden gepresenteerd is verbeterd en de benadering voor deelname vindt uitsluitend nog via e-mail plaats en niet meer via de telefoon. Nieuwe onderzoeken hebben betrekking op schoonmaak, groen­ voorziening, groot onderhoud en verkoop. De resultaten van de KCM zijn gebruikt voor deelname aan de Aedes benchmark over huurderstevredenheid.

Onze bewoners voelen zich thuis

We streven ernaar dat al onze bewoners zich thuis voelen. In 2020 dient deze doelstelling te zijn behaald. Dit zogenaamde ‘hoger doel’ dwingt ons meer aandacht te geven aan wat voor onze bewoners cruciaal is om goed te kunnen wonen. Voor 2014 wilden we dat 85% van onze bewoners zich thuis voelt. Dit is met 84% nagenoeg bereikt en betekent een verbetering ten opzichte van de 81% in 2013. De belangrijkste factoren in het thuisgevoel zijn de kwaliteit van de woning (die moet technisch en functioneel goed zijn) en een prettige en veilige woonomgeving.

Klanttevredenheid

We beoogden een verbetering van de tevredenheid op de kernprocessen, waarbij de norm voor 2014 lag op een 7,5 of een 7 per proces. Voor de klantenservice bleek deze norm nog te hoog, wat in belangrijke mate te maken heeft met de afronding van de reorganisatie in 2014 en de overstap naar een andere telefooncentrale. Op de processen dagelijks onderhoud, nieuwe huurder en vertrokken huurder ligt de score tussen de 7,3 en 7,9.

Inzetten op leefbaarheid

Minder goede leefbaarheid en overlast kan het thuisgevoel negatief beïnvloeden. Daarom hechten we veel belang aan schone, hele en veilige complexen en werken we intensief samen om woonoverlast te voorkomen. Onze huismeesters, complexbeheerders en bewonersconsulenten spelen hierbij een belangrijke rol. We hebben daarnaast ruim 800.000 euro uitgegeven aan projecten die als doel hebben de directe woonomgeving te verbeteren en de participatie van onze bewoners te versterken. 12

2.3

Maatschappelijk perspectief

We willen onze doelgroepen betaalbare woningen kunnen blijven bieden. Dat is één van de belangrijkste doel­ stellingen uit onze bedrijfsstrategie ‘2020 begint vandaag’.

Bereikbaar maken: beschikbaar en betaalbaar

Betaalbaarheid is en blijft onze kerntaak. We hebben daarover afspraken gemaakt met de gemeente. Deze afspraken gaan over de omvang van onze voorraad sociale huurwoningen (de zogenoemde kernvoorraad) en over de verdeling van het vrijkomende aanbod. In 2014 is onze portefeuille gelijk gebleven en hadden we, conform afspraak met de gemeente Den Haag, ruim 31.100 kernvoorraadwoningen in Den Haag. We hebben een groot aantal woningen verhuurd aan doelgroepen, veelal via instanties die begeleiding of zorg leveren. Zo hebben we bijvoorbeeld woningen verhuurd aan cliënten voor Zelfstandig Begeleid Wonen. In 2015 worden de afspraken met de gemeente over betaalbaarheid en beschikbaarheid herzien. In mei 2015 hebben we een nieuw streefhuurbeleid vastgesteld, waarmee we onze bijdrage aan betaalbaarheid versterken.

Sociale huurwoningen betaalbaar houden

In 2014 hebben we onze portefeuille en de streefhuren tegen het licht gehouden. We hebben een zodanige wens­ portefeuille geformuleerd dat onze voorraad sociale huurwoningen op peil zal blijven, evenals het aandeel woningen tot de aftoppingsgrenzen1. Achterliggende gedachte is de betaalbaarheid van wonen voor onze bewoners, waarbij we weten dat een groot deel van de doelgroep voor sociale huur aangewezen is op een woning tot de af­toppings­ grenzen. Belangrijk speerpunt is het op basiskwaliteit brengen van onze woningen (veilig en gezond) en de energieprestaties van onze woningen te verbeteren (afbouwen F en G labels). De wensportefeuille wordt in 2015 samen met het nieuwe ondernemingsplan aan de RvC voorgelegd. Om de wensportefeuille in 2020 daadwerkelijk te kunnen bereiken, wordt de portefeuilleontwikkeling actief gemonitord en worden in 2015 concrete sturingsmaat­regelen geformuleerd, zoals onderhoudsbeleid, huurbeleid, uitgangspunten voor segmenten en gebieden en complex­ strategieën (woningverbetering, aan-/verkoop, sloop/nieuwbouw). In 2015 maken we nieuwe prestatie­afspraken met de gemeente Den Haag, waar onder meer deze onderwerpen een plek krijgen.

Bewonersparticipatie

Wij willen zoals gezegd samenwerken met onze bewoners. Daartoe hebben we in 2014 een participatiekaart ontwikkeld die de mate van participatie per gebied weergeeft. Ook hebben we geïnvesteerd in het versterken en verbreden van de bewonersparticipatie. We zoeken naar nieuwe vormen om een grotere diversiteit aan bewoners te bereiken en de bewoners een stevigere positie te geven (invloed en verantwoordelijkheid).

Wensportefeuille

In 2014 is de nieuwe wensportefeuille voor 2024 door de Directieraad van Staedion (DR) vastgesteld. De belangrijkste uitgangspunten in de wensportefeuille zijn op volgorde van prioritering: 1. Kwaliteit van onze woningen heeft hoogste prioriteit (veilige, gezonde woningen, basiskwaliteit). 2. Aangaande (streef)huurbeleid voor voldoende beschikbare betaalbare woningen (sturen op juiste portefeuilleverdeling in huurprijssegmenten). 3. Verbeteren betaalbaarheid door meer woningen met energielabels A t/m E (F & G labels worden afgebouwd). 4. Ook de kleine woningen in de portefeuille koesteren; handhaving huidige portefeuilleverdeling in grootteklasse (toename kleine huishoudens faciliteren). 5. Uitbreiden aandeel eengezinswoningen en meergezinswoningen met lift. 6 Focus op de stad Den Haag (uitbreiden in Scheveningen en Segbroek), mogelijkheden bekijken voor uitbreiding in Haaglanden. De wensportefeuille wordt in 2015 ter goedkeuring aan de RvC voorgelegd. Om de wensportefeuille in 2024 daad­ werkelijk te kunnen bereiken, wordt de portefeuilleontwikkeling actief gemonitord en worden in 2015 concrete sturings­maatregelen geformuleerd, zoals: onderhoudsbeleid, huurbeleid en complexstrategieën (woningverbetering, aan-/verkoop, sloop/nieuwbouw). In hoofdstuk 4 is een uitgebreidere toelichting opgenomen inzake de verhuur van woningen.

1. Tot de aftoppingsgrenzen wordt de huur voor 100% met huurtoeslag gecompenseerd tot het bedrag van de minimale basishuur. Daarboven vindt geen of gedeeltelijke compensatie plaats, afhankelijk van de doelgroep. Aftoppingsgrens A lag in 2014 op € 596,75 en aftoppingsgrens B lag in 2014 op € 556,82.

13

2.4

Innovatief perspectief

De kwaliteit van de woning bepaalt in belangrijke mate het thuisgevoel van bewoners. Gezondheid en veiligheid zijn voor ons belangrijke speerpunten. Enkele hoofdpunten:

• In 2014 hebben we bijna 200 woningen ingrijpend verbeterd en is gestart met ingrijpende verbetering van nog eens bijna 270 woningen. Deze verbetering zal in 2015 worden afgerond. Daarnaast is 44 miljoen euro geïnvesteerd in onderhoud om de kwaliteit van de woningen te verbeteren of in stand te houden.



• We hebben grote stappen gezet op het gebied van gezondheid en veiligheid. In 2014 zijn 1.247 open verbran­dingstoestellen vervangen door gesloten hoogrendementsketels met warmwatervoorziening en zijn er 1.861 labelstappen gemaakt (beiden meer dan begroot). Dit beleid zetten we de komende jaren voort. We hebben als doel om eind 2017 alle open verbrandingstoestellen te hebben vervangen. Ook dient het aantal woningen met een energielabel F en G label dan verder te zijn gereduceerd.



• De transformatie-index geeft de totale dynamiek (transformatie) in de bestaande vastgoedportefeuille aan. Dit is de optelsom van sloop, verkoop, nieuwbouw huurwoningen en ingrijpende woningverbeteringen. De voornaamste reden dat de norm niet is behaald komt omdat onder andere een complexgewijze verkoop niet is doorgegaan en er minder ingrijpende woningverbeteringen zijn gerealiseerd dan gepland.

2.5

Intern perspectief

We werken aan een sterker Staedion. Ons doel is om een effectievere en efficiëntere organisatie te worden. Daarbij streven we naar duidelijke kernwaarden, een reductie van de bedrijfskosten en een centrale organisatie met korte lijnen.

Reorganisatie en centralisatie

De reorganisatie en verhuizing hebben in 2014 veel aandacht van onze organisatie gevraagd. Het doel hiervan is een effectievere en efficiëntere samenwerking en een reductie van de bedrijfskosten. In de nieuwe organisatie heeft vastgoedsturing een prominentere positie gekregen, waarbij de maatschappelijke doelen, de beschikbare middelen en het vastgoed samenkomen. In 2014 zijn de locaties Stadzijde, Van Boecopkade en Ypenburg gesloten. Koningin Julianaplein wordt de centrale locatie van Staedion. Door de reorganisatie en de centralisatie dalen de bedrijfslasten.

Klachtenafhandeling

Van de klachten werd 72% binnen de doelstelling van veertien dagen afgehandeld. Naast de door ons ontvangen klachten zijn ook klachten over Staedion gemeld bij de externe Geschillencommissie en/of de interne Klachten­ commissie. Alle adviezen van de Onafhankelijke Klachtencommissie zijn door Staedion overgenomen. Het percen­ tage afgehandelde klachten in minder dan 14 dagen is gedaald van 75 procent naar 72 procent. Om klachten kwalitatief beter af te handelen is eind 2014 een nieuwe klachtenprocedure opgesteld en goedgekeurd door de Directieraad. De nieuwe procedure zal in 2015 worden geïmplementeerd. In de loop van 2015 zullen we ook de klanttevredenheid over de afhandeling van klachten meten via de Klant Contact Monitor.

Telefonische bereikbaarheid

In 2014 werden ruim 177.000 telefoongesprekken afgehandeld (155.051 in 2013). De telefonische bereikbaarheid scoort met 32% ruim onder de gewenst norm van 70%. Inmiddels zijn verbetermaatregelen getroffen. Zo hebben we gezorgd voor een tijdelijke uitbreiding van het aantal fte binnen het KlantContactCentrum. Daarnaast heeft een taskforce de processen opnieuw bekeken en zijn procesaanpassingen geïmplementeerd. Van alle calls in 2014 heeft 42 procent na 1 september plaatsgevonden. De enorme druk die dit heeft veroorzaakt bij de Klantenservice heeft ertoe geleid dat in 2014 ook minder telefoontjes tijdig beantwoord konden worden.

Ziekteverzuim

Het ziekteverzuim van onze medewerkers is in 2014 beperkt gebleven tot 3,94 procent en ligt daarmee onder de norm van 4,5 procent.

Leegstand

De beoogde doelstelling om de leegstand sociale huurwoningen te maximeren op 0,8% is niet gerealiseerd in 2014. De leegstand sociale huurwoningen is uitgekomen op 1,3%. Factoren welke bijdragen aan het niet realiseren van deze doelstelling zijn: de reorganisatie, het niet tijdig beschikbaar zijn van de ‘verhuurapp’, alsmede een toename van bewuste leegstand vanwege genomen projectbesluiten.

14

2.6

Financieel perspectief

Uit de financiële kengetallen in de balanced scorecard blijkt dat Staedion een solide en financieel stabiele positie inneemt. De ratio’s Interest Cover Ratio (ICR), Loan to Value (LTV) en solvabiliteit voldoen allen aan de door de toezichthouder gestelde normen. De norm voor de Debt Service Coverage Ratio (DSCR) wordt in 2014 net niet gehaald. De gewogen gemiddeld geprognosticeerde DSCR is 1,18 en daarmee groter dan 1. De bedrijfslasten zijn de afgelopen jaren significant gereduceerd en zijn in lijn met het taakstellende budget. De onderhoudslasten zijn ruim 2 miljoen euro hoger dan begroot, dit is primair te wijten aan onvoorziene asbestsanering van 1 miljoen euro en hogere uitgaven inzake mutatieonderhoud. De huurachterstanden van de zittende huurders zijn hoger dan begroot. Ultimo 2014 bedraagt de huurachterstand 2,7 miljoen euro. Oorzaken zijn inkomensdaling, omdat meer mensen hun baan verliezen en in de WW of bijstand terecht komen. Daarnaast heeft de jaarlijkse huurverhoging ook effect gehad op de betaalbaarheid. Het contact met huurders met huurachterstand blijft frequent. Voor 2015 hebben we 2.000 huisbezoeken gepland.

Nieuwe woningwet

De Eerste Kamer heeft dinsdag 17 maart 2015 unaniem ingestemd met de herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Deze wet beoogt het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. Daartoe worden de Woningwet en een aantal andere wetten gewijzigd. Naast het effect op de relatie met de externe stakeholders zal de herzieningswet ook van invloed zijn op het te voeren beleid door de corporatie. Vanuit de herzieningswet worden restricties gelegd op activiteiten en het te volgen huurbeleid. De mogelijke effecten doen zich voor bij het kunnen ontwikkelen van de bestaande projecten­ portefeuille, de samenstelling en financiering van het niet-DAEB bezit, de wijze waarop woningtoewijzing dient plaats te vinden en de huurprijs die gevraagd kan worden. Dit kan zijn weerslag hebben op kasstromen en daarvan afgeleid de waardering van het vastgoed. Omdat op onderdelen Algemene Maatregelen van Bestuur nog moeten worden ingevuld en de uitwerking door de corporatie van bovenstaande nog dient plaats te vinden, is het op dit moment niet mogelijk om de financiële effecten te kwantificeren. De voor Staedion uit de Herzieningswet voorkomende wijzigingen zullen moeten passen binnen de door toezichthouders aangegeven randvoorwaarden. Staedion zal hierop blijven sturen zodat de continuïteit van de organisatie gewaarborgd blijft. De wetgever rekent voor de invoering en implementatie van de wet 2.000 manuren per 7.000 vhe’s. Voor Staedion komt dit neer op ca. 7,5 fte. Staedion heeft een project implementatie Herziene Woningwet opgezet die bestaat uit een kerngroep en een aantal werkgroepen op specifieke aandachtsgebieden. De deelnemers aan het project zullen, al naar gelang hun taken, een belangrijk deel van hun tijd vrij maken voor de invoering van de wet. Dit geldt voor alle deelnemende medewerkers en bovenal voor de leden van de kerngroep en de voorzitters van de werkgroepen. De tijdsbesteding vindt plaats in de jaren 2015 en 2016 (samenhangend met variatie in ingangsdatum van de verschillende wetsartikelen), met het zwaartepunt in 2015. Binnen Staedion zijn de volgende werkgroepen geformeerd: ‘Governance’, ‘scheiding DAEB - niet DAEB’, ‘beheer, leefbaarheid en participatie’ en ‘ICT, registratie en administratie’. De voorzitter van de kerngroep rapporteert tweewekelijks over de voortgang aan de DR. Verder delen de corporaties, verenigd in De Vernieuwde Stad, op actieve wijze hun ervaring en kennis om de implementatie in de eigen organisatie zo doelmatig mogelijk te laten plaatsvinden.

15

3

16

Governance en toezicht

Staedion is zich bewust van het feit dat zij werkt in het publieke domein. Onze doelstelling is een open, integere, transparante en goede bedrijfsvoering. Dit doen we onder professioneel toezicht van de Raad van Commissarissen (good governance) en met advisering van de Raad van Advies, de Ondernemingsraad en de Huurdersvereniging Staedion. Staedion waarborgt good governance en toezicht met behulp van diverse codes en control frameworks. 3.1

Corporate governance



Governancecode woningcorporaties

Staedion onderschrijft de in de Aedescode en Governancecode Woningcorporaties vastgelegde beginselen. De Governancecode Woningcorporaties wordt gehanteerd bij het inrichten van de bestuurlijke organisatie. Staedion volgt de hierin opgenomen principes en uitwerkingen, met uitzondering van de volgende punten: • In de arbeidsovereenkomsten met het bestuur is geen regeling voor onvrijwillig ontslag opgenomen. De Raad van Commissarissen acht het niet passend een regeling hieromtrent overeen te komen zonder dat de omstandigheden bekend zijn die aanleiding geven tot het ontslag. • De arbeidsovereenkomsten van het bestuur voorzien niet in een benoemingstermijn van vier jaar. De Raad van Commissarissen houdt zich aan de met het bestuur gemaakte afspraken.

Governance framework en Governance cyclus

Staedion hanteert de volgende visie op corporate governance: ‘het effectief en efficiënt realiseren van de doel­ stellingen en het afleggen van verantwoording aan stakeholders.’ Om de visie uit te dragen en te realiseren is een integraal Governance framework ontwikkeld. Hiermee wordt concrete en praktische invulling gegeven aan de bepalingen als vermeld in de Governancecode Woningcorporaties. Ook krijgen de aanbevelingen uit de Audit Governance navolging. In het Governance framework zijn alle onderwerpen inzake Governance geborgd. Diverse risico-beheersings- en controlesystemen reduceren de afbreukrisico’s op het behalen van de bedrijfsdoelstellingen en bevorderen de transparantie binnen de organisatie. De beheersbaarheid is vergroot door de introductie van de Governance cyclus. De Governance cyclus ligt als een schil om de jaarlijkse Planning & Control cyclus en kent een tijdshorizon van vier jaar. De cyclus wordt jaarlijks geactualiseerd en de onderwerpen, die dat jaar voor actualisatie in aanmerking komen, worden opgenomen in de P&C cyclus. Hiermee waarborgt Staedion dat Governance onderwerpen actueel blijven en afgestemd op interne en externe ontwikkelingen. Per 1 mei 2015 is de vernieuwde Governancecode van kracht. De code geeft bestuurders en toezichthouders van woningcorporaties richtlijnen voor goed bestuur en toezicht

Organisatievisie

Monitoren en verantwoorden • In Control Statement • dPI en dPI+ • dVI • Gedrags- en cultuurrapport • Medewerker­ tevredenheid • Imago-onderzoek • Visitatierapport

Toezicht • Reglement RvC • Bestuurs- en directiestatuut • Samenwerking HVS • Internal auditcharter • Huishoudelijk reglement RvA • Statuten • Verbindingenstatuut

ACT

Jaarverslag en jaarrekening

Ondernemingsplan

Beheersen • Treasurystatuut • Risicomanagementbeleid • Governance- en P&C cyclus • ICT-beleid • Klokkenluidersregeling • Inkoopbeleid • Gedragscode • Regeling ongewenste omgangsvormen • Klachtenreglement • Communicatiebeleid • Personeelsbeleid

Bedrijfsjaarplan en begroting (incl. MJR)

Q-rapportages

AfdelingsQ-rapportages

Afdelingsjaarplannen

PLAN

CHECK

Kaderbrief

Sturen • Wens-portefeuille • Beheer-intensiteitskaart • Financieel beleid • Prestatie-afspraken • Fiscaal statuut

DO

17

3.2

Risicomanagement



Risicomanagementbeleid en risicoregister 2014

Het jaarlijkse risicomanagementproces is geïntegreerd in de Governance cyclus. In 2014 is de organisatie door­ gegaan op de ingeslagen weg van het verder professionaliseren en aantoonbaar maken van risicomanagement. In het voorjaar heeft de Directieraad het risicomanagementbeleid en risicoregister 2014 vastgesteld. Het risicomanagementbeleid omvat de kaders en processen van risicomanagement. In het risicoregister staan de risico’s, oorzaken en beheersmaatregelen. Op basis van de kaders en ingeschatte kans en impact is de risicobereidheid en tolerantie inzichtelijk gemaakt. Periodiek (2x per jaar) wordt door alle directies in de kwartaalrapportage gerapporteerd over de risico’s, de eventuele aanpassingen en beheersmaatregelen. In 2014 heeft de directie een In Control Statement afgelegd over het voorgaande verslagjaar (2013). In 2015 heeft dit tevens plaatsgevonden over het boekjaar 2014. In de kwartaalrapportages is verslag gedaan van de daadwerkelijke risico’s. Daarnaast is halfjaarlijks gerapporteerd over de voortgang en werking van de beheersmaatregelen. De top­ risico’s en beheersmaatregelen zijn gespiegeld aan de vernieuwde risicoaanpak van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de uitkomsten zijn besproken met de accountmanager. Afgelopen najaar zijn het risico­ register en controleplan opgesteld voor het jaar 2015. In 2015 zullen we de werking testen van tien beheersmaat­ regelen ten aanzien van risico’s die zich buiten de tolerantiegrens bevinden. Uitleg over deze beheersmaatregelen is te vinden in het controleplan 2015.

Aanpak risico’s 2014

In 2014 hebben we veertig toprisico’s aangepakt. De top vijf risico’s en de ondernomen acties en/of maatregelen zijn hieronder weergegeven. Naast deze top vijf is op alle toprisico’s een palet van beheersmaatregelen ontworpen en verankerd in het risicoregister. Over de voortgang en werking van de maatregelen is gerapporteerd in de concernen afdelingsrapportages over het 1e en het 3e kwartaal. Met de herijking van het risicoregister in Q1 2015 is de Plan-Do-Check-Act cyclus van risicomanagement over het jaar 2014 in de volle breedte gerealiseerd. De volgende toprisico’s en beheersmaatregelen zijn geïdentificeerd: Toprisico 1 Gevraagde uitbreiding van ICT applicaties niet, onvolledig of niet tijdig geleverd

2 Vastgoedportefeuille voldoet niet aan het langjarig financieel kader

3 Strategische doelstellingen niet haalbaar of sluiten niet aan bij actuele ontwikkelingen

4 Bezit niet verhuurd conform wet- en regelgeving 5 Reputatierisico

18

Beheersmaatregelen • aanstelling fulltime programmamanager; • sturing op scope, tijd en kwaliteit in het ICT programma door een ICT stuurgroep die tweewekelijks bijeenkomt; • additionele externe inhuur van projectleiders; • intensief overleg met softwareleverancier over de gevraagde functionaliteit en opleverdata; • preventief zijn alternatieve werkwijzen ontwikkeld voor het geval dat software niet tijdig wordt opgeleverd. • opstellen wensportefeuille conform de financiële en maatschappelijke kaders; • wensportefeuille doorvertaald naar exploitatieplannen (light versies, de full versies volgen in 2015); • toetsing van alle vastgoedbeslissingen aan wensportefeuille en rendementscriteria; • basiskwaliteit onderhoud vastgesteld; • mutatiehuren geactualiseerd op basis van maatschappelijke en financiële kaders. • governance cyclus en P&C cyclus vastgesteld; • voorbereiding traject ondernemingsplan 2016-2020; • elke twee jaar onafhankelijk onderzoek naar ontwikkelingen op het gebied van doelgroepen, betaalbaarheid en klanttevredenheid; • eigen onderzoek naar betaalbaarheid op basis van recente onderzoeken door Explica, het Nibud en de Vernieuwde Stad. • één op één dossiercontrole uitgevoerd op alle verhuringen; • op kwartaalbasis monitoren van toewijzingen en verhuringen; • rapportage naleving convenantafspraken op kwartaalbasis. • interne gedragscode wordt gehanteerd; • onderwerp Integriteit structureel op agenda werkoverleggen; • rapportage over opgetreden risico’s op kwartaalbasis.

3.3

Externe accountant

De externe accountant KPMG is, na advies van het bestuur, benoemd door de Raad van Commissarissen. De beloning van KPMG is in overleg met het bestuur en Raad van Commissarissen vastgesteld. KPMG is voor het jaar 2014 nog­maals benoemd tot de externe accountant van Staedion. Het bestuur en de Raad van Commissarissen maken minstens eens in de vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant. In 2015 zal opnieuw een beoordeling plaatsvinden.

3.4

Het bestuur



Verantwoordelijkheden van het bestuur

Het bestuur bestuurt de Stichting Staedion. Het bestuur van Stichting Staedion is onder meer verantwoordelijk voor: • de realisatie van de doelstellingen van Staedion (onder andere het huisvesten van de BBSH-doelgroep); • de strategie en het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling; • het bepalen van de uitgangspunten voor de organisatiestructuur; • de naleving van wet- en regelgeving en interne regelingen; • personeels- en remuneratiebeleid; • een adequaat en effectief intern risicobeheersing- en controlesysteem. De werkwijze van het bestuur en de Directieraad is vastgelegd in het bestuurs- en directiestatuut (zie: www.staedion.nl).



Aanpassing samenstelling bestuur

Staedion heeft in december 2013 een aanpassing in het bestuurs- en directiestatuut doorgevoerd. Dit in verband met de wijziging naar een tweehoofdig collegiaal bestuur, bestaande uit een bestuursvoorzitter en een bestuurder van de Stichting Staedion. Met een tweehoofdig bestuur kan Staedion efficiënter werken. De lijnen zijn korter. De verdeling van aandachtsgebieden tussen de bestuursvoorzitter en de bestuurder stelt Staedion verder in staat zich beter te focussen. Het bestuurs- en directiestatuut is op 28 januari 2014 in werking getreden. Sinds 1 februari 2014 is een nieuw tweehoofdig bestuur benoemd door de Raad van Commissarissen. De heer J.P. Duijvestijn is per die datum tweede bestuurder.

Samenstelling Directieraad

De samenstelling van de Directieraad van Staedion zag er op 31 december 2014 als volgt uit: • de heer drs. ing. W.M.K. Krzeszewski, bestuursvoorzitter • de heer drs. J.P. Duijvestijn RC, bestuurder/directeur Financiën • de heer S. Vrouwenfelder, directeur Woonservice • mevrouw Ir. N.Y. Peeters, directeur Vastgoed • de heer J. Uithof, directeur Onderhoud & Projecten • mevrouw L. Wetters, directeur Concernstaf

Geen tegenstrijdig belang

In 2014 waren er bij de besluitvorming in de Directieraad geen onverenigbaarheden. Er zijn ook geen transacties geweest waarbij sprake was van een tegenstrijdig belang.

Nevenfuncties bestuurders

Het bestuur van Staedion wordt sinds 1 februari 2014 gevormd door Willem (W.M.K.) Krzeszewski, bestuurs­ voorzitter en Jan-Peter (J.P.) Duijvestijn, bestuurder/directeur Financiën. Zij bekleden de volgende nevenfuncties: Nevenfuncties bestuursvoorzitter • lid Raad van Commissarissen woningcorporatie Bernardus Wonen in Oudenbosch (Noord-Brabant) • lid Raad van Toezicht Duurzaam Den Haag • lid Algemeen Bestuur Vereniging Deltametropool • lid Algemeen Bestuur Forum voor Stedelijke Vernieuwing • lid Dagelijks Bestuur de Vernieuwde Stad en voorzitter van de adviescommissie Stedelijke Vernieuwing van de Vernieuwde Stad • lid Adviescommissie Wonen & Cultuur van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu t.b.v. de nieuwe Omgevingswet

19

Nevenfuncties bestuurder • lid Raad van Toezicht Alrijne Zorggroep • lid deelnemersraad Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)

Bezoldiging bestuurders

De gegevens betreffende de bezoldiging bestuurders en de Wet Normering Topfunctionarissen publieke en semi­ publieke sector (WNT) is opgenomen in de enkelvoudige jaarrekening.

Verklaring van het bestuur

Het bestuur is van mening dat in de verslagperiode alle middelen zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Dat betekent ook dat de sponsoractiviteiten, die van zeer beperkt materieel belang zijn, passen binnen de regel­ geving voor de toegelaten instelling - zoals is vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en zoals vermeld in MG 2006-04. Over boekjaar 2014 bedragen deze kosten 102.913 euro (2013: 113.135 euro). Daarnaast verklaart het bestuur dat zij door middel van haar functioneren een adequate invulling heeft gegeven aan het uitgangspunt ‘uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting’, zoals omschreven in artikel 11 van BBSH. Het sponsor­beleid van Staedion geeft aan dat we kritisch zijn bij het aangaan van sponsorverplichtingen. We richten ons met corporate sponsoring op initiatieven die gerelateerd zijn aan onze bedrijfsstrategie. Staedion sponsorde in 2014 voor het laatst het evenement Parkpop. In 2014 is reeds gestopt met de sponsoring van het evenement ‘Varend Corso’. Den Haag, 1 juni 2015 De heer drs. ing. W.M.K. Krzeszewski, bestuursvoorzitter De heer drs. J.P. Duijvestijn RC, bestuurder/directeur Financiën

3.5

Toezicht door Raad van Commissarissen



Raad van Commissarissen: toezichthouder binnen vastgestelde kaders

In de wet is vastgelegd dat elke corporatie een toezichthouder heeft. Binnen Staedion is dat de Raad van Commissarissen. Die let op het beleid dat wordt gevoerd en op de algemene gang van zaken binnen de stichting. De Raad van Commissarissen adviseert daarnaast gevraagd en ongevraagd het bestuur (en beslist over de benoeming, beoordeling, schorsing en ontslag van bestuursleden). Het beoordelen van onder meer de voorstellen en besluiten van de bestuurder gebeurt binnen een wettelijk vastgesteld toezichtkader. Dat wordt onder meer gevormd door het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), de statuten van de stichting, de Nederlandse Corporate Governance Code en de Governancecode Woningcorporaties (onderdeel van de Aedescode) en de NEPROM-code, het Reglement werkwijze Raad van Commissarissen, afspraken die voortvloeien uit de bijeenkomsten met de maatschappelijke samenwerkingspartners, prestatieafspraken met de gemeente Den Haag en het Stadsgewest Haaglanden, het onder­ nemingsplan, de bedrijfsstrategie, de portefeuillestrategie, het bedrijfsjaarplan en de jaarbegroting van 2014 en de meerjarenbegroting. Het bestuur heeft zich in 2014 periodiek verantwoord aan de Raad van Commissarissen via kwartaalrapportages en periodieke vergaderingen.

Toezicht Raad van Commissarissen in 2014

De Raad van Commissarissen concludeert dat Staedion in 2014 een goede prestatie heeft geleverd voor haar doelgroepen. Staedion heeft ervoor gezorgd dat zij zich hebben kunnen vestigen in een kwalitatief goede woning in een goede en veilige leefomgeving. De werkzaamheden zijn uitgevoerd binnen de gestelde wettelijke (onder andere ruimtelijke ordening en bestemmingsplannen) en financiële grenzen (onder meer afgeleid van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en het Rijksbeleid).

Zelfevaluatie Raad van Commissarissen afgerond

De Raad van Commissarissen is in 2014 proactief aan de slag gegaan met de uitkomsten van de zelfevaluatie die in 2013 werd afgerond. Daaruit bleek onder meer dat de werkzaamheden van de Raad van Commissarissen beter verdeeld konden worden over de commissies en dat de onderlinge communicatie nog efficiënter kon. Dit heeft geresulteerd in het feit dat de investeringscommissie geïntegreerd is in de Auditcommissie in 2013.

Werkwijze Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen kent twee commissies: de Audit- en de Remuneratiecommissie. Deze vergaderen jaarlijks een aantal keer: in 2014 vergaderde de Auditcommissie vier keer en de Remuneratiecommissie twee keer. Daarnaast heeft de Raad van Commissarissen met de Ondernemingsraad vergaderd. Voor elke commissie is een reglement opgesteld dat aangeeft wat de samenstelling, de werkwijze en de verantwoordelijkheid is van de 20

betreffende commissie. De Raad van Commissarissen bewaakt het adviserende karakter van de commissies. De Auditcommissie behandelt de vastgoed(des)investeringen en adviseert de Raad van Commissarissen onder meer over het verrichten van rechtshandelingen (als project-, ontwikkel- en uitvoeringsbesluiten) boven 10 miljoen euro, (des)investeringen in registergoederen boven één miljoen euro en het risicomanagementsysteem rond projectontwikkeling. De Auditcommissie bespreekt en adviseert voorts de Raad van Commissarissen over de belangrijkste financiële stukken en ontwikkelingen (als de kwartaalcijfers, begroting, jaarrekening, accountantsverslag, managementletter en de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen). De Remuneratiecommissie heeft als aandachtspunten de selectie en de beloning van de leden van de Raad van Commissarissen en het bestuur (zie de hoofdlijnen van het remuneratierapport op www.staedion.nl).

Besproken onderwerpen door de Raad van Commissarissen

Wat door de Audit- en de Remuneratiecommissies is besproken, komt op de agenda van de Raad van Commissarissen te staan. Onderstaande is een - niet limitatief - overzicht van de besproken onderwerpen door de Raad van Commissarissen: • bedrijfsjaarsplan 2015, begroting 2015 en de meerjarenbegroting • de kwartaalrapportages over 2014 • commissarissenbeloning • invulling vacature lid Raad van Commissarissen • huisvesting Staedion • vaststellen treasurystatuut • auditcharter en auditjaarplan, diverse audits • organisatieontwikkeling • jaarverslag en jaarrekening 2013 • managementletter en accountantsverslag KPMG 2013 • investerings- en desinvesteringsbesluiten • zelfevaluatie Raad van Commissarissen • bestuurs- en directiestatuut • deelnemingenstructuur in relatie tot Verbindingenstatuut • beoordelingen bestuur • beloning bestuur • besluit tot benoeming bestuurder

Geen tegenstrijdige belangen leden Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen dient goedkeuring te geven voor besluiten tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van de leden van de raad spelen, die van materiële betekenis kunnen zijn voor de woning­ corporatie en/of voor de leden van de Raad van Commissarissen. In 2014 zijn er geen dergelijke transacties geweest.

Relaties van de Raad van Commissarissen

Binnen Staedion heeft de Raad van Commissarissen te maken met de Raad van Advies, de Ondernemingsraad en de Huurdersvereniging. Met deze partijen onderhoudt de Raad van Commissarissen regelmatig contact om zich breed te laten informeren.

Mutaties bij de Raad van Commissarissen

De heer L.H. Kok (1964) is op 9 september 2014 toegetreden tot de Raad van Commissarissen. De heer Kok is Commandant Commando DienstenCentra bij het Ministerie van Defensie. Hij volgde de heer G.A. Beijer op die op 1 juli 2014 Staedion verliet als commissaris vanwege het einde van de maximale zittingstermijn van 8 jaar.

Samenstelling Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen van Staedion telt zes commissarissen (zie samenstelling per 31-12-2014). Alle leden zijn onafhankelijk van de Stichting Staedion. Dat wil zeggen dat ze nooit in dienst zijn geweest van Staedion, ze geen contact onderhouden met toeleveranciers of afnemers van de Stichting en dat ze ook geen diensten aan Staedion aanbieden.

21

• Dhr. mr. drs. B.J. Bruins (1963) Voorzitter Raad van Commissarissen Voorzitter Remuneratiecommissie Toegetreden in 2007, herbenoemd in 2011 Einde lopende benoeming 2015, uittredend per 1 november 2015 • voorzitter Raad van Bestuur van het UWV • lid Comité van Aanbeveling Willem-Alexander Kinderfonds • lid Raad van Advies Stichting Instituut Gak • lid Algemeen Bestuur NVAO • voorzitter Stichting Ondernemersgala Den Haag • plaatsvervangend voorzitter Audit Committee van het Ministerie van Veiligheid en Justitie • lid Raad van Advies opleiding Recht en Bestuur, Rijksuniversiteit Groningen • lid College van Bestuur Nieuwe of Littéraire Sociëteit De Witte Den Haag • lid Adviesraad RAI-vereniging • Dhr. ir. G.A. Beijer (1950) Voorzitter Auditcommissie en voorzitter Remuneratiecommissie tot 1 juli 2014 Toegetreden in 2006, herbenoemd in 2010 Einde lopende benoeming 2014, afgetreden 1 juli 2014 • associé Boer & Croon • lid Raad van Commissarissen Corio • enkele andere kleinere bestuurlijke functies • Mw. mr. drs. A.T. van der Wal (1964) Lid Remuneratiecommissie per 1 juli 2014 Toegetreden in 2008, benoemd op voordracht huurders Einde lopende benoeming 2012 en herbenoemd tot uiterlijk 1 juli 2016 • directeur en managing partner Move To Change bv, adviesbureau voor organisatie ontwikkeling • lid Raad van Toezicht ROC ID College en voorzitter onderwijscommissie • lid commissie assessment commissarissen Woningbouwcorporaties namens de VTW • lid commissie bezwaar en beroep namens de Stichting Certificering Bibliotheken • voorzitter kerkenraad PKN gemeente in Bezuidenhout, Den Haag • Dhr. mr. drs. J.F.Ph. Houben (1958) Lid Auditcommissie per 1 juli 2014 Toegetreden in 2008 Einde lopende benoeming 2012 en herbenoemd tot uiterlijk 15 december 2016 • directeur Houben & Partners B.V. • voorzitter Raad van Commissarissen Spaarnelanden N.V. • lid investeringscommissie Brabant Ontwikkel Maatschappij • lid Raad van Toezicht NOVA College Haarlem • voorzitter Raad van Commissarissen WeGo BV • Dhr. ir. J.A.P. van Oosten (1948) Lid Remuneratiecommissie per 1 juli 2014 Toegetreden op 11 oktober 2011, benoemd op voordracht huurders Einde lopende benoeming 2015, uittredend uiterlijk 11 oktober 2019 • voorzitter van Raad van Commissarissen Wereldhave N.V. • voorzitter Raad van Commissarissen Royal HaskoningDHV • voorzitter Raad van Toezicht Reinier Haga Groep (tot 1 juni 2015) • voorzitter Raad van Toezicht West Holland Foreign Investment Agency (WFIA) • lid bestuur NEN • voorzitter Stichting Haagbouw

22

• Dhr. mr. drs. T.M. de Witte RA (1966) Voorzitter Auditcommissie per juli 2014 Toegetreden op 10 september 2013 Einde lopende benoeming 2017, uittredend uiterlijk 10 september 2021 • CFO bij Vastned Retail NV (tot 1 januari 2015) • De heer drs. L.H. Kok MPA (1964) Lid Auditcommissie Toegetreden op 9 september 2014 Einde lopende benoeming 2018, uittredend uiterlijk 9 september 2022 • Commandant Commando DienstenCentra bij het Ministerie van Defensie

Verklaring van de Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen heeft - in overeenstemming met artikel 22 van de Stichting Staedion - gedurende het jaar 2014 toezicht gehouden op het bestuur en de algemene gang van zaken binnen de stichting. In overeenstemming met het bepaalde in de statuten heeft de Raad van Commissarissen de jaarrekening laten controleren door KPMG. De Raad heeft kennisgenomen van het jaarverslag en van de accountantsverklaring en kan zich met de stukken verenigen. Den Haag, 1 juni 2015 De heer mr. drs. B.J. Bruins (voorzitter) De heer mr. drs. J.F.Ph. Houben De heer ir. J.A.P. van Oosten Mevrouw mr. drs. A.T. van der Wal De heer mr. drs. T.M. de Witte RA De heer drs. L.H. Kok MPA

3.6

Raad van Advies



Advisering door Raad van Advies

De Raad van Advies adviseerde ook in 2014 het bestuur van Staedion over het gevoerde beleid. De gemaakte keuzes werden daarbij getoetst aan de relevante maatschappelijke ontwikkelingen. De Raad van Advies bestond uit zeven leden, tot 31 december 2014: • Mevrouw C.J.A. van Straalen (voorzitter), huurder • De heer E. Behm, huurder • De heer A. van der Hauw, huurder • Mevrouw J.M. Korff de Gidts-Schilperoort, huurder • De heer S. Wit, huurder • De heer B. Schinkelshoek • De heer T. Zwietering

Vier bijeenkomsten met bestuur en Raad van Commissarissen

De Raad van Advies kwam in 2014 vier keer bij elkaar. De bijeenkomsten werden bijgewoond door het bestuur. Er werd onder meer gesproken over het jaarverslag, de relatie tussen de gemeente, de corporatie en de wijk, de wijziging van de organisatie, het Leefstijlenproject, de goede doelenpot, de financiële positie van Staedion en de evaluatie van de Raad van Advies. Na zelfevaluatie en de start van de Huurdersvereniging Staedion (HVS) in 2013 is besloten om de Raad van Advies op te heffen en de leden een andere rol te geven.

Financiële bijdragen van de Raad van Advies

De Raad van Advies schenkt ieder jaar aan een aantal goede doelen in de regio. In 2014 is er 5.000 euro geschonken aan Sportschool Kamakura, 10.000 euro aan de Kessler Stichting, 5.000 euro aan Don Bosco, 5.000 euro aan Stichting Slimme Boefjes, 5.000 euro aan de Voedselbank, 500 euro aan Stichting Ipse de Bruggen en 4.500 euro aan Resto van Harte. Deze gelden zijn afkomstig uit het voormalig verenigingsbudget van de Raad van Advies.

23

3.7

De Huurdersvereniging Staedion (HVS)

Na de start in 2013 is in 2014 de samenwerking met de Huurdersvereniging succesvol voortgezet. Sinds 1 september 2014 woont de nieuw aangestelde stafmedewerker Bewonersparticipatie het reguliere overleg van de HVS bij. Naast het cyclische zomer- en winteroverleg in het bijzijn van de bestuursvoorzitter vinden op maandelijkse basis de reguliere overleggen plaats met het voltallige HVS bestuur. In deze vergaderingen worden lopende actiepunten en advies- en/of instemmingsaanvragen besproken. Ook worden, als daar aanleiding toe is, extra themaoverleggen georganiseerd. In 2014 zijn de volgende hoofdonderwerpen behandeld: • jaarverslag (tijdens zomeroverleg) • inkomensafhankelijke huurverhoging (adviesaanvraag) • strategie woonruimteverdeling (adviesaanvraag) • warmtewet (themaoverleg) • nieuwe kans beleid (adviesaanvraag) • inzet complexbeheerder (themaoverleg/aankomende adviesaanvraag) • regionale prestatieafspraken (aankomende adviesaanvraag) • opheffen interne klachtencommissie (adviesaanvraag) • ongevraagd advies HVS fusie geschillencommissies (ongevraagd advies HVS) • bedrijfsjaarplan (tijdens winteroverleg) • rioolcontract (lopend onderwerp) De samenwerking tussen de HVS en Staedion verloopt op een constructieve wijze en wordt door beide partijen als positief ervaren. In 2014 heeft Staedion ingezet op het in een eerder stadium informeren van de HVS met betrekking tot toekomstige instemmings- en adviesplichtige onderwerpen. Zo wordt de HVS direct vanaf het begin meegenomen in het traject bij Staedion wat naar verwachting ten goede komt aan de kwaliteit van de besluitvorming en de snelheid van het proces. Een goed voorbeeld hiervan is de themabijeenkomst ‘inzet van de complexbeheerder’. Tijdens deze sessie werd, na een inleidende presentatie door Staedion, de huurdersvereniging uitgenodigd om actief hun eigen ideeën kenbaar te maken. Door gebruik te maken van flip-overs en een plenaire nabespreking van de resultaten leverde dit verrassende scenario’s op. De resultaten hiervan zullen in 2015 worden verwerkt in een adviesaanvraag. De HVS bestaat per 31 december 2014 uit: Dagelijks Bestuur: • De heer R. Klein, voorzitter (extern bestuurslid, tevens 2e penningmeester) • Mevrouw M. van Wissen, secretaris (bewonerscommissie ErasVreGa) • De heer N. van den Bergh (extern penningmeester) Algemeen bestuur: • De heer R. Bronsgeest, vicevoorzitter (bewonerscommissie ZHB-Hoven) • Mevrouw L. Rozema, bestuurslid (bewonerscommissie Mozartduin) • Mevrouw M. van der Horst, bestuurslid (bewonerscommissie Akelei) • Mevrouw A. Nienaber, bestuurslid (bewonerscommissie Meppelweg i.o.) Administratieve ondersteuning: • Mevrouw A. Maagdenberg (bureau ProMinutes)

3.8

Ondernemingsraad



Samenstelling van de ondernemingsraad

De ondernemingsraad heeft met de reorganisatie afscheid moeten nemen van een aantal OR-leden. Om deze reden zijn in 2014 tussentijdse verkiezingen georganiseerd. Zeventig procent van de Staedion medewerkers bracht hun stem uit op vier kandidaten. De vacante posities zijn opgevuld.

24

De OR zag er op 31 december 2014 als volgt uit: • Mevrouw G.H. Hertgers, voorzitter en commissielid Financiën, Organisatie & Strategie (FOS) • De heer E.P. Steemers, vicevoorzitter en commissielid Financiën, Organisatie & Strategie (FOS) • De heer J.C.M. Dingjan, commissie Veiligheid, Gezondheid, Welzijn & Milieu • De heer C.A. van Huizen, commissie Veiligheid, Gezondheid, Welzijn & Milieu • Mevrouw E. Kap, commissielid Personeelsbeleid • De heer B. Koopman, commissielid Veiligheid, Gezondheid, Welzijn & Milieu en Communicatie • De heer J. van der Meer, commissielid Veiligheid, Gezondheid, Welzijn & Milieu • Mevrouw M. Schaap, commissielid Personeelsbeleid • Mevrouw V. van der Velden, commissielid Financiën, Organisatie & Strategie (FOS) • De heer L.M. Verheij, commissielid Personeelsbeleid • Mevrouw E.L.M. Vink, commissielid Personeelsbeleid en Communicatie De ondernemingsraad is in 2014 ondersteund door de ambtelijk secretaris, mevrouw F. Breur. Zij is officieel geen OR lid, maar neemt wel deel in de commissie Personeelsbeleid.

Advisering en instemming door Ondernemingsraad

De ondernemingsraad heeft in 2014 constructief overleg gevoerd met de bestuursvoorzitter over diverse onder­ werpen. Het belangrijkste onderwerp van gesprek in 2014 was de organisatiewijziging, die een grote impact had op de werkwijze en indeling van de gehele organisatie. Doordat de OR in een vroeg stadium bij de totstandkoming van de plannen is betrokken, heeft de OR zijn medezeggenschap in diverse fasen van het traject kunnen aanwenden, wat uiteindelijk heeft geresulteerd in een breed gedragen advies. Overige onderwerpen in 2014 waren onder andere de aanpassing van het beoordelingsbeleid, de invoering van de werkkosten­regeling en de rapportage inzake het outplacementtraject.

25

4

26

Verhuur

Staedion probeert voor haar bewoners meer mogelijkheden te bieden op de krappe woningmarkt. In 2014 ging er extra aandacht uit naar huisvesting van grote gezinnen, arbeidsmigranten en begeleid wonen voor kwetsbare doelgroepen. We hebben, na de reorganisatie, een duidelijke focus op nieuwe huurders. Doordat het administratieve verhuurproces nu sneller en eenvoudiger is, hebben we meer tijd om de klant welkom te heten en zijn thuisgevoel te vergroten.

4.1

Huisvesting doelgroepen

Nieuwe huurders krijgen via filmpjes informatie over huren bij Staedion. We leveren woningen op conform een uniforme basiskwaliteit. Door deze basiskwaliteit en doordat we de woningen professioneel schoonmaken voordat er nieuwe huurders in komen vergroot Staedion het thuisgevoel van bewoners.

Doelstellingen verhuringen BBSH- en Europa-doelgroep gehaald

Staedion heeft in 2014 aan de doelstellingen met betrekking tot het toewijzen aan de BBSH- en Europa-doelgroep voldaan. We verhuurden 70 procent van de vrijgekomen sociale huurwoningen aan de primaire doelgroep: de BBSHdoelgroep. Daarmee is voldaan aan de regionale afspraken tussen de vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) en het Stadsgewest Haaglanden waarin staat dat minimaal zeventig procent aan de primaire doelgroep moet worden verhuurd. Aan de Europa-doelgroep werd 93 procent van de vrijgekomen sociale huurwoningen verhuurd (doelstelling: 90 procent).

Verhuringen grote gezinnen gehaald

Ruim 80 procent van de grote woningen die vrij is gekomen is toegewezen aan grote gezinnen.

Huisvesting arbeidsmigranten

Staedion had als doelstelling om voor het jaar 2014 250 bedden voor arbeidsmigranten beschikbaar te stellen. Eind 2014 had Staedion aan twee intermediairs in totaal 58 woningen verhuurd ten behoeve van het huisvesten van arbeidsmigranten. Per woning is de gemiddelde bezetting 4,5 bed, waardoor het daadwerkelijk aantal gerealiseerde bedden 261 bedraagt. Gemiddeld wordt er per bed één keer per jaar gewisseld van arbeidsmigrant.

Huisvesting senioren en studenten

Senioren en studenten behoren tot de specifieke doelgroepen die Staedion probeert te huisvesten. In 2014 is achttien procent van de vrijgekomen sociale huurwoningen aan studenten verhuurd. Het gaat hierbij voor een groot deel om woningen uit het Rode Dorp die in 2014 volledig verhuurd zijn. Aan senioren werd vijftien procent van het totaal aantal vrijgekomen huurwoningen (sociaal en vrije sector) verhuurd. In 2014 zijn Florence en Staedion gestart met een gezamenlijk visietraject. Als gevolg van de veranderingen in de zorg (extramuralisering) ontstaat er een exploitatievraagstuk voor de verzorgingshuizen. Het visietraject richt zich op het toekomstperspectief van de locaties op de langere termijn en op de omgang met de huidige huurcontracten.

Huisvesting kwetsbare doelgroepen

In overleg met de gemeente Den Haag en collega-corporaties heeft Staedion diverse convenanten voor Zelfstandig Begeleid Wonen met instellingen afgesloten. Daarmee krijgen kwetsbare mensen als ex-delinquenten, daklozen, tienermoeders en langdurig zorgafhankelijken, de kans om zelfstandig te (blijven) wonen. Staedion stelde in 2014 112 woningen ter beschikking voor de convenantpartners, waarvan er 69 werden verhuurd. Er kwamen in totaal 122 aanvragen binnen. Een aantal van deze aanvragen kwam te vervallen doordat cliënten zelf een woning vonden. De overige aanvragen lopen nog door in 2015.

Nieuwe en beëindigde huurcontracten

Staedion sloot in 2014 2.736 huurcontracten voor woningen af. Dit komt neer op een mutatiegraad van 7,7 procent (8,2 procent in 2013), peildatum 31 december 2014. Naast woningen werden 564 parkeergelegenheden verhuurd en 42 overige verhuureenheden als bergingen. In 2014 zijn 2.757 huurcontracten voor woningen beëindigd, 468 voor parkeergelegenheden en 56 voor overige verhuureenheden.

27

4.2

Verhuuractiviteiten



Verrekening service- en stookkosten

In 2014 vond de jaarlijkse afrekening voor de service- en stookkosten (leveringen en diensten) plaats. Staedion heeft deze kosten van bijna alle complexen voor 30 juni 2014 afgerekend met de bewoners. Per januari 2014 is de Warmte­ wet in werking getreden. De Warmtewet is dermate gecompliceerd dat pas na aanvullingen van de minister de Warmtewet medio oktober uitvoerbaar is geworden. Staedion is daarna gestart met het uitvoeren van deze wet. De verwachting is dat voor het einde van het 2e kwartaal 2015 de servicekosten volgens de regels van de Warmtewet zijn afgerekend.

Inkomensgrens geïndexeerd

De inkomensgrens voor sociale huurwoningen is op 1 januari 2014 geïndexeerd. Om als huurder in een corporatie­ woning tot 699,48 euro te mogen wonen, moest het huishoudinkomen 2014 onder de 34.678 euro per jaar blijven. In 2013 lag die grens op 34.229 euro.

Aanpassing in mutatiehuur

In 2014 is voor het gehele woningbezit de mutatiehuur geëvalueerd en naar boven of naar beneden aangepast. Bij de beoordeling speelt marktwerking een belangrijke rol, maar ook betaalbaarheid. Bij een nieuwe verhuring past Staedion de huur aan naar de mutatiehuur.

Huurverhoging in 2014

De gemiddelde huurverhoging voor woningen bedroeg in 2014 3,88 procent. Daarbij heeft Staedion gebruikgemaakt van de mogelijkheid om een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren voor de sociale huurwoningen. De huren werden volgens onderstaand schema verhoogd. Categorie Huishoudinkomen

Maximale huurverhoging

1

Inkomens < € 34.085

Inflatie (2,5%) + 1,5% = 4%

2

Inkomens > € 34.085 en < € 43.602

Inflatie (2,5%) + 2% = 4,5%

3

Inkomens > € 43.602

Inflatie (2,5%) + 4% = 6,5%

Bij het vaststellen van de huurverhoging is rekening gehouden met sloop- en renovatieplannen, het verschil ten opzichte van de markthuur voor vrije sector en leegstandsproblematiek. De bestaande huren zijn hierdoor in sommige gevallen gelijk gebleven of alleen met het inflatiepercentage verhoogd.

Tweeduizend huisbezoeken afgelegd

In 2014 zijn er wederom door een extern bedrijf huisbezoeken afgelegd. Deze organisatie maakt een verslag van het huisbezoek met daarin de financiële situatie en de betaalafspraken, maar ook over de sociale situatie op het betreffende adres. In 2014 zijn er tweeduizend extra huisbezoeken afgelegd. Dit heeft er voor gezorgd dat de huurachterstanden minder stijgen.

Ontruimingen

Staedion heeft in 2014 247 ontruimingen daadwerkelijk moeten uitvoeren (204 in 2013). Bij 14 ontruimingen was er sprake van een huurschuld in combinatie met overlast, onderhuur of wietplantage. Staedion heeft 180 huurders vanuit de doelgroep (gezinnen met kinderen, ouderen) aangemeld bij Den Haag Op Maat (DHOM) voor schuldhulp­ verlening. Bij twaalf huurders heeft dit geresulteerd in een structurele oplossing waardoor een ontruiming is voorkomen. Van de overige bij DHOM aangemelde huurders is het dossier nog niet volledig afgerond.

Woonfraude in 2014

In 2014 heeft Staedion 212 meldingen van vermeende onrechtmatige bewoning (woonfraude) onderzocht van allerlei aard. In 50 gevallen ging het hierbij om een hennepkwekerij. In meer dan negentig procent van de gevallen wordt bij een hennepkwekerij de huurovereenkomst ontbonden zonder tussenkomst van een rechter. In slechts vier gevallen is het uiteindelijk gekomen tot een ontruiming op basis van een gerechtelijke uitspraak. Het gaat bij de geconstateerde gevallen van woonfraude vrijwel alleen om sociale huurwoningen.

28



Beheer WOM Winkelpanden & Starterspanden overgenomen

Staedion heeft per 1 januari 2014 het beheer overgenomen van het vastgoed van de Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum Den Haag CV (WOM), Winkelpanden Den Haag CV en Starterspanden Den Haag CV en is per die datum penvoerder van de administratie. Het gaat hierbij om ongeveer 680 eenheden.

29

5

30

Woningbezit

Staedion was in 2014 actief met de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen en de renovatie van bestaand bezit, om zodoende onze doelgroepen te kunnen blijven voorzien van een geschikte en betaalbare woning. Er zijn diverse ontwikkelingsplannen uitgewerkt .

5.1

Ontwikkeling woningbezit

Het woningbezit van Staedion bestond eind 2014 uit 35.754 woningen. Op 31 december 2014 waren daarnaast nog 157 nieuwbouw huurwoningen in uitvoering (Oosterhesselenstraat, Tinaarlostraat en Regentesse Zuid/Kavel C). Samenstelling woningbezit

Duur tot

Duur boven Onzelfstandige

ultimo 2014 huurtoeslag-

Goedkoop Betaalbaar

huurtoeslag- overige woon-



Stand 1 januari 2014:

Totaal

grens

grens

5.680

20.337

5.558

2.816

74

28

59

0

34

0

0

0

0

0

0

-5

-64

-43

-65

0

-177

• Verkoop aan andere instellingen

0

0

-1

-12

0

-13

• Sloop

0

0

0

0

0

0

-349

-91

584

-147

-2

-5

5.400

20.210

6.157

2.592

• Nieuwbouw huur • Aankopen • Verkoop aan toekomstige bewoners

• Overige mutaties Eindstand 31 december 2014

eenheden

1.363 35.754 195

1.395 35.754



Aantal in eigendom

Aantal in eigendom

Totaal aantal



sociaal

commercieel

in eigendom

Zelfstandige huurwoningen: • Goedkoop

5.400

-

5.400

• Betaalbaar

20.210

-

20.210

• Duur tot huurtoeslaggrens • Duur boven huurtoeslaggrens Totaal zelfstandige huurwoningen Onzelfstandig overige woongelegenheden

6.157

-

6.157

-

2.592

2.592

31.767

2.592

34.359

1.354

41

1.395

33.121

2.633

35.754



Aantal

Totaal woongelegenheden

Garages





4.434

Bedrijfsruimtes/winkels





570

Overig bezit





912

Totaal niet-woongelegenheden





5.916

Totaal verhuureenheden

41.670



Opgeleverde nieuwbouw

Staedion heeft in 2014 195 nieuwbouwhuurwoningen opgeleverd. We hebben in 2014 geen woningen gesloopt.

Overzicht opgeleverde nieuwbouwprojecten

• Aantal 128. Rode Dorp: tussen de Hoefkade en station Hollands Spoor is vanaf 2013 hard gewerkt aan de vernieuw­ bouw van 126 arbeiderswoningen tot 189 studenteneenheden. Zowel de woningen als de buitenruimte zijn geschikt gemaakt voor studenten. In 2013 waren al de overige 51 woningen opgeleverd. • Aantal 26. Zuigerstraat fase 2: in de Zuigerstraat in Laak werd in 2014 het nieuwbouwcomplex opgeleverd dat is gerealiseerd door ABB Bouw BV en Staedion. Het nieuwbouwproject is onderdeel van de nieuwbouwontwikkeling aan de Zuigerstraat, Noordpolderkade en de Wenckebackstraat. • Aantal 41. Reitzstraat -Transvaal fase 4a: in Transvaal fase 4a zijn in 2014 41 sociale huurappartementen en verder 1 bedrijfspand en zeventig koopwoningen opgeleverd. De zeventig koopwoningen zijn voor rekening en risico van Thunnissen en worden niet door Staedion ontwikkeld of verkocht.

31



Overige ontwikkelingen bij nieuwbouwprojecten in 2014

Naast bovenstaande opgeleverde projecten, zijn er de volgende ontwikkelingen bij de nieuwbouwprojecten: • Oosterhesselenstraat: de bouw van 34 sociale huurappartementen met veertien parkeerplaatsen op een binnen­ terrein is eind 2014 nagenoeg afgerond. De moderne appartementen, die perfect aansluiten bij de rest van de vernieuwde wijk Morgenstond, worden in het eerste kwartaal van 2015 opgeleverd en verhuurd. • Tinaarlostraat: in 2014 is het uitvoeringsbesluit voor de bouw van 51 sociale huurwoningen aan de Tinaarlostraat genomen. Conform planning start de bouw in het derde kwartaal van 2015. De oplevering staat gepland in 2016. De gronden die zijn bestemd voor koopwoningen verkoopt Staedion aan projectontwikkelaar ERA Contour. • Regentesse-Zuid/Kavel C: in 2014 is het besluit genomen tot ontwikkeling/aankoop van 72 sociale huurwoningen op het GIT-terrein/Regentesse-Zuid. Start bouw vindt in 2015 plaats, de oplevering wordt verwacht in 2017.

5.2

Verkoop



Verkoop grondposities

In 2014 zijn drie grondposities verkocht en geleverd. Het betreffen de grondposities Middelweg in de gemeente Zuidplas, Oostvlietweg in Leidschendam en Buitenom in Den Haag. Daarnaast is een koopovereenkomst gesloten voor de verkoop van de grond ten behoeve van 30 koopwoningen ter hoogte van de Tinaarlostraat.

Verkoop appartementen Europaschool

Medio 2014 is het complex Europaschool in Wassenaar verkocht aan Bastero Beheer. De gemeente Wassenaar behoort niet langer tot het kerngebied waar Staedion actief wil zijn.

Verkoop bedrijfspand ‘De Rokerij’

In 2014 is voor het aan de Dr. Lelykade gelegen bedrijfspand een koopovereenkomst gesloten. Met deze verkoop wordt invulling gegeven aan de doelstelling om niet-DAEB bezit, dat solitair gelegen is en uitsluitend een commer­ ciële inslag heeft, af te stoten.

Verkoop eengezinswoningen Couperus

In Couperus zijn alle woningen verhuurd en ultimo 2014 zijn nog slechts vier koopwoningen beschikbaar, waarvan drie verkocht onder voorbehoud.

Individuele verkoopvoorraad

In 2014 zijn 177 woningen verkocht. In totaal, inclusief de 13 appartementen in de Europaschool, goed voor een verkoopomzet van 25,6 miljoen euro. Staedion heeft een aantal acties ondernomen om de verkoop van woningen te bevorderen. Deze zijn hieronder weergegeven met bijbehorende resultaten: • Inzet van een additionele verkoopvijver (voorraad te verkopen woningen) heeft geresulteerd in een verkoopomzet van 2,5 miljoen euro. • Actie ‘maak kans op drie maanden gratis wonen’. Dit was een kortlopende actie. Er hebben zich twaalf kopers aan­ gemeld en we hebben één keer de prijs uitgegeven (2.500,- euro). • In de zomermaanden hebben we de ‘klusgeld actie’ ingezet. In deze anders rustige periode zijn er, ondersteund door online marketingcampagne, 26 woningen verkocht. • Per juli 2014 was ons koopaanbod weer zichtbaar op funda.nl, met name in Houtwijk en Loosduinen leverde dit nieuwe kijkers voor woningen die al langer te koop stonden. • De wijkgerichte campagne voor Kortenbos heeft gezorgd voor de verkoop van achttien woningen in deze wijk.

5.3

Bedrijfsonroerendgoed



Bedrijfsonroerendgoed als toegevoegde waarde

Staedion beschikte eind 2014 over 508 eenheden bedrijfsonroerendgoed en 62 eenheden maatschappelijk vastgoed. Het overgrote deel hiervan is gekoppeld aan het woningbezit. Door de bedrijvigheid die via het bedrijfsonroerendgoed ontstaat, leveren we een bijdrage aan een levendige omgeving. In 2014 hebben we ons gericht op het terugbrengen van de leegstand van de in 2013 opgeleverde nieuwbouwcomplexen en het behouden van de huurders, die door de huidige marktomstandigheden steeds vaker in zwaar weer belanden.

32

33

6

34

Woningverbetering en onderhoud

Staedion heeft in 2014 geïnvesteerd in het verbeteren van de veiligheid, de onderhoudsstaat en duurzaamheid van woningen. Hieraan hebben we binnen de financiële mogelijkheden vorm en inhoud gegeven. Staedion streeft naar kwalitatief goede woningen, zowel technisch (buitenkant) als functioneel (binnenkant).

6.1

Onderhoudslasten 2014

Service- en mutatieonderhoud





21.602 27.082

Planmatig onderhoud





Kosten herstructurering





116

Sub-totaal





48.800

Af: Reeds verantwoord onder personeelskosten





4.557

Totaal

44.243

Woningverbeteringen 2014

€ 5.082

In 2014 heeft Staedion de basiskwaliteit voor haar woningen vastgesteld. Het beoogde functionele en onderhoudsniveau van onze woningen is aan de hand van een eenduidige en uniforme beschrijving gedefinieerd. Dit geeft zowel intern als naar de huurders duidelijkheid.

6.2

Service- en mutatieonderhoud en onderhoud veiligheid

Staedion heeft in 2014 21,6 miljoen euro uitgegeven aan service- en mutatieonderhoud (inclusief reparaties). Dit bedrag is aanmerkelijk hoger dan in 2013 (16,4 miljoen euro). Er is opnieuw stevig geïnvesteerd in het renoveren van keukens en badkamers. Daarbij is de post asbestsaneringen behoorlijk toegenomen. Deze investeringen vloeien mede voort uit eenduidig beleid en een gestructureerde asbestaanpak die in 2014 is verankerd in de nieuwe werkwijze. De uitgaven aan mutatieonderhoud zijn eveneens toegenomen. Ook dit wordt veroorzaakt door de kosten van asbestsanering. Als huurders vertrekken worden de woningen ook op andere punten aangepakt om deze in een betere staat te krijgen voor nieuwe huurders.

Vervangen open verbrandingstoestellen

In 2014 hebben we actief gestuurd op het verbeteren van de veiligheid van huurders. Er zijn 1.247 geisers en open­ verbrandingstoestellen vervangen. Verder verbeteren we de veiligheid door het plaatsen van rook- en koolmonoxide­ melders.

Klanttevredenheid dagelijks onderhoud

In 2014 hebben wij onze klanttevredenheid met betrekking tot het dagelijks onderhoud verbeterd. We scoren een 7,8. De klanttevredenheid van een vertrekkende huurder is gestegen tot 7,9.

Onderhoudsvisie

In 2014 is een visie ontwikkeld die in de periode 2015-2016 zal worden uitgewerkt binnen het onderhoudsbedrijf van Staedion. De vaklieden van Staedion gaan zich in toenemende mate toespitsen op service- en reparatieonderhoud. Vaste leveranciers - die wij ketenpartners noemen - zullen in toenemende mate de grotere reparaties en het mutatie­ onderhoud verzorgen. We verwachten hier de kwaliteit van dienstverlening voor onze huurders op een hoger niveau te brengen en de effectiviteit en de efficiency van de werkprocessen verder te verbeteren. Zo kunnen we reparaties sneller verhelpen en onze woningen eerder beschikbaar maken voor nieuwe huurders.

6.3

Planmatig onderhoud

Om de kwaliteit van woningen in stand te houden is planmatig onderhoud nodig. Het gaat dan bijvoorbeeld om het buitenschilderwerk, het vervangen van kozijnen of de dakbedekking. Planmatig onderhoud gebeurt altijd bij meerdere woningen tegelijk, meestal per straat en/of woonblok. In 2014 gaf Staedion 27,1 miljoen euro uit aan planmatig onderhoud (in 2013: 29,8 miljoen euro).

35



Overzicht planmatig onderhoudsactiviteiten

Overzicht liftprojecten • Kepplerplein: het vervangen van de cabinedeur met aandrijving en het schilderen van de deuren, het vervangen van de complete liftmachine. De uitdaging voor dit project: In dit complex wonen lichamelijk zwaar beperkte mensen. Zij zijn absoluut afhankelijk de lift. • Van Diessenstraat: het vervangen van de complete liftmachine van één lift. Dit project is uitgevoerd om de liften goed te kunnen overdragen aan de VvE. • Bezuidenhoutseweg: het vervangen van de besturing, aggregaat met stuurblok en het interieur. Dit project is uitgevoerd met behulp van een traplift om alle bewoners die moeilijk ter been zijn, thuis te kunnen laten verblijven. • Dekkershaghe: het vervangen van de besturing, machine en deuren van één lift. • Lau Mazirellaan: Het vervangen van de liftdeuren van drie liften. Het vandalisme is hier hoog. Door te investeren in degelijke deuren zijn liftstoringen met bijna 75 procent gedaald. Overzicht dak- en gevelprojecten Op ruim dertig complexen zijn werkzaamheden uitgevoerd op het dak. De werkzaamheden varieerden van het over­ lagen van de bestaande dakbedekking tot en met het vervangen van het complete dakpakket. Daar waar mogelijk (en gewenst) is de isolatiewaarde omhoog gebracht naar Rc3,5 of zelfs Rc5.

Overzicht installaties en investeringen

Om de veiligheid en het comfort van huurders verder te verbeteren worden geisers en andere open verbrandings­ toestellen vervangen. • Er zijn 1.247 open verbrandingstoestellen verwijderd. • In 3.247 woningen zijn de cv-ketels vervangen. • In 442 onverwarmde woningen zijn nieuwe cv-installaties aangebracht. • Voor onderhoud en beheer van collectieve cv-installaties zijn nieuwe prestatiegerichte contracten afgesloten waarin ook de risico’s van de Warmtewet zijn meegenomen. Tweederde van de woningen met mechanische ventilatie is geïnspecteerd. Waar nodig zijn direct herstelwerkzaamheden verricht. • Drie complexen zijn voorzien van nieuwe garagedeuren. • Drie complexen zijn voorzien van een nieuwe hydrofoorinstallatie. • Eén complex, de Vliegenier, is voorzien van een nieuwe brandmeldinstallatie.

Overzicht prestatiegericht samenwerken (schilderwerkzaamheden)

• De Gaarden: planmatig onderhoud aan 340 woningen. De werkzaamheden omvatten onder meer het herstellen en schilderen van kozijnen, ramen, deuren en het coaten van metalen hekwerken. • Het Zicht-Portiek: planmatig onderhoud aan 130 appartementen en 27 bedrijfsruimten. De werkzaamheden omvatten onder meer het herstellen en schilderen van kozijnen, ramen, deuren, vervangen van bouwoorspronkelijke draaiende delen en het coaten van betonelementen en gevelisolatie. • Lisztstraat-Oost: planmatig onderhoud aan 107 woningen. De werkzaamheden omvatten onder meer het herstellen en schilderen van kozijnen, ramen en deuren. Aanvullend zijn alle betonelementen voorzien van een nieuw verfsysteem en zijn de balkonvloeren gecoat.

Overzicht onderhoud verzorgingshuizen

Aan onderstaande verzorgingshuizen is in 2014 onderhoud gepleegd: • Woonzorgcentrum Oostduin: buitenschilderwerk van de entree, entree luifel en de restaurant vleugel. Het schilderen van de betonnen elementen zoals plafonds, betonbanden en het schilderen van de ‘klokken toren’. De beschoeiing van verzorgingstehuis Oostduin is deels vervangen. Ook zijn er diverse dakvlakken gerepareerd en werkzaamheden uitgevoerd aan de elektra. Verder zijn in samenwerking met gezondheids- en zorgorganisatie Florence de benodigde maatregelen in beeld gebracht ter verbetering van de brandveiligheid in het complex. • Woonzorgcentrum Loosduinsehof: vervangen multiplex boeidelen door kunststof boeidelen. Dit om onderhoud in de toekomst tot een minimum te beperken.

6.4

Overzicht woningverbeteringen in 2014

In 2014 heeft Staedion diverse complexen verbeterd en is ook begonnen met de voorbereiding van woning­ verbeterings­projecten. Bij de werkzaamheden ging het onder meer om het aanbrengen van kozijnen met HR++glas, nieuwe keukens, badkamers, toiletten, centrale verwarmingsinstallaties en het aanpakken van bouwkundige 36

gebreken (slecht voegwerk, scheurvorming, etc.). Bij een groot deel van de woningen waar een ingrijpende woningverbetering plaatsvond, is de energiezuinigheid en het binnenmilieu verbeterd door het aanbrengen van HR++glas, mechanische ventilatie en hoogrendementsketels. Onderstaand een overzicht van de woningverbeteringsprojecten in 2014: • Stieltjesstraat Hoogbouw (Laak): De woningverbetering van blokken 3+4 (189 appartementen) in de Stieltjesstraat is in 2014 afgerond. In 2014 is ook gestart met de woningverbetering van blokken 1+2 (152 appartementen) in de Stieltjesstraat. • Gaslaan (Segbroek): In november 2014 is voor 24 woningen aan de Gaslaan gestart met de werkzaamheden voor woningverbetering. Hierbij worden de volgende werkzaamheden uitgevoerd: brandveiligheidsmaatregelen, houtrotvervanging, schilderwerk, diverse dakwerkzaamheden en asbestsanering. De oplevering zal in het eerste kwartaal van 2015 plaatsvinden. Na oplevering van het complex worden 16 woningen uitgepond, omdat er reeds sprake is van sterk versnipperd bezit tussen Staedion en particulieren. • Hongarenburg (Haagse Hout): in 2014 is door ERA Contour gestart met het groot onderhoud aan dertig een­gezins­­ woningen aan de Hongarenburg in Mariahoeve. In 2014 zijn twaalf woningen inpandig opgeleverd. De overige achttien woningen worden in 2015 opgeleverd. Naast een bouwkundige aanpak wordt in dit gebied ook de openbare ruimte (eigen terrein) heringericht. • Oranjeplein (Witte Wand): voor 36 woningen aan het Oranjeplein en Fannius Scholtenstraat is aannemer Bakels en Ouwerkerk in november 2014 gestart met de werkzaamheden voor woningverbetering. Het gaat om brand­ veiligheidsmaatregelen, waterdicht maken van de souterrains, aanpassen van badkamers en toiletten, schilderwerk portieken, diverse dakwerkzaamheden en sanering van asbest. Oplevering vindt in het tweede kwartaal van 2015 plaats.

6.5

Kwaliteitsdiensten



Aantal serviceabonnementen

Huurders van Staedion hebben een serviceabonnement. Hierdoor zijn zij ervan verzekerd dat tegen een vast bedrag per maand technische gebreken in de woning vakkundig en veelal zonder extra kosten worden gerepareerd. In 2014 hadden 27.205 huishoudens een serviceabonnement. Dat is bijna 80 procent van het aantal woningen dat Staedion bezit.

VvE Beheer

In 2014 beheerde Staedion 218 Verenigingen van Eigenaren (VvE’s). Ten opzichte van 2013 is dit een toename van 28 VvE’s. De toename komt doordat Staedion in meer complexen appartementen verkoopt. In een complex waarin een woning wordt verkocht, moet een VvE worden opgericht. Een VvE zorgt voor het regelen van het onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het appartementengebouw en voor de financiële administratie. De verwachting is dat het aantal VvE’s het komend jaar stabiel blijft.

37

7

38

Schoon, heel en veilig

Centraal staat het scheppen van een thuisgevoel in al ons handelen. We richten ons daarbij in de basis op het schoon, heel en veilig houden van de woning en het wooncomplex. Dat doen we zoveel mogelijk samen met onze bewoners. De portefeuillestrategie, waarin de transformatie van de portefeuille op hoofdlijnen is vastgelegd, wordt middels gebiedsstrategieën uitgewerkt in concrete plannen voor gebieden en complexen. De gebiedsstrategieën bestaan per gebied of wijk uit een visie op zowel het gebied van vastgoed als op het gebied van leefbaarheid. Investeren in leefbaarheid doen wij ter bevordering van leefbare en gezonde wijken in relatie tot de waardeontwikkeling of waardebehoud van ons bezit.

7.1

Leefbaarheid

Staedion heeft een breed palet aan mogelijkheden op dit gebied. Door de inzet van onze complexbeheerders en huismeesters zijn we direct aanwezig in de complexen en de buurten. Deze medewerkers onderhouden rechtstreekse contacten met onze bewoners en zien toe op de uitvoering van bijvoorbeeld de contracten schoonmaak en groenvoorziening. De sociaal complexbeheerders en bewonersconsulenten pakken overlastsituaties en woonfraudezaken aan. Zij investeren in de participatie en betrokkenheid van onze bewoners en stimuleren het bevorderen van de sociale samenhang in de complexen. Dit alles in samenwerking met onze netwerkpartners in de wijk. 1% Leefbaarheid 2014

7% 27%

schoon en veilig portieken / entrees / bergingen groenvoorziening

14%

ondersteuning bewonersinitiatieven 18% 23%

portiek- en complexbeheer overig

Staedion investeert daarnaast jaarlijks in het ontwikkelen en uitvoeren van leefbaarheidsprojecten. Het gaat dan om projecten die ontmoetingen tussen huurders stimuleren, betrokkenheid van huurders bij de woonomgeving vergroten en zelfbeheer bevorderen. Ook voorlichting en projecten op het gebied van veiligheid, de inrichting van gemeenschappelijke voorzieningen, het maken van woonafspraken of de inzet van een Buurt Interventie Team worden uit dit budget (mede) gefinancierd. In totaal is er in 2014 ruim 800.000 euro uitgegeven aan projecten. Hieronder enkele in het oog springende projecten: • de opzet van een contactgroep en de uitvoering van een veiligheidsproject op het Cromvlietplein (ontstaan uit het werven van leden en opzetten van het BIT team Molenwijk, in het kader van veiligheid zijn huisbezoeken uitgevoerd). • de herinrichting van de hal in het ouderencomplex Toermalijnhorst. • de inrichting van de buurttuin Spinozastraat. • de inrichting van de buurtkamer in het complex Catharina van Rennesstraat. • het Pimp your portiek-project in Mariahoeve. • het realiseren van een videofooninstallatie in het complex Joubertstraat. • het verbeteren van het parkeerterrein bij het complex Loevesteinlaan.

De Beheerintensiteitskaart

Een belangrijk instrument voor een doelmatige, efficiënte inzet in de wijken is de door ons zelf ontworpen Beheerintensiteitskaart (BIK). Op basis van gegevens van de Gemeente (o.a. wijkmonitor), de mening van onze bewoners (USP onderzoek) en de mening van onze eigen Thuisteams zijn al onze complexen voorzien van een ‘BIK score’ op een schaal van 1 tot 5 (in kleuren vertaald van groen t/m rood). De scores worden één keer per jaar geactualiseerd op basis van nieuwe beschikbare cijfers. De inzet van onze medewerkers is gekoppeld aan de score per complex en buurt. In groene complexen is die inzet beduidend minder dan in rode complexen en buurten. Datzelfde geldt voor de besteding van onze budgetten voor leefbaarheid (in totaal ruim 800.000 euro). Per complex wordt aan de hand 39

van de BIK score een analyse gemaakt van de te nemen maatregelen om de score te verbeteren. De budgetten voor leefbaarheid verschillen dus ook per team op basis van de gemiddelde BIK scores. De scores zijn ook een belangrijk onderdeel van de exploitatieplannen die de afdeling Vastgoed opstelt. Daarin ligt dus een belangrijke koppeling tussen ons maatschappelijk en financieel rendement. In 2015 komen er nieuwe gebiedsvisies die door Vastgoed in samenwerking met Woonservice worden opgesteld en waarin de BIK score een belangrijk onderdeel zal zijn.

Inzet op participatie en bewonerszelfbeheer

Naast deze BIK zijn we ook de ‘participatiekaart’ en de daaraan gekoppelde ‘participatie-index’ aan het ontwikkelen (zie elders in dit hoofdstuk). Allemaal instrumenten/methoden om ervoor te zorgen dat we met minder midde­len minimaal hetzelfde kunnen doen voor de bewoners. Extra inzet is er in dit kader op het thema participatie en bewonerszelfbeheer. We kijken waar mogelijkheden zijn om een bijdrage aan de verbetering van de leefbaarheid via deze vormen van samenwerking te kunnen leveren. Bewonerszelfbeheer kan bijvoorbeeld een oplossing zijn voor (groene) complexen waar we minder aanwezig kunnen zijn. We moeten namelijk zoveel voorkomen dat complexen afzakken naar een minder goede score.

Wijkzorgteams

In 2014 is de Gemeente gestart met het oprichten van zogenaamde ‘wijkzorgteams’. Deze teams werken met een aantal ‘ringen’. In de eerste ring zit de gemeente zelf met voornamelijk zorg- en welzijnspartijen. De corporaties zitten in de ‘tweede ring’. Dat betekent dat de nadruk ligt op het signaleren en doorverwijzen van bewoners die in de problemen komen. Het initiatief van de wijkzorgteams wordt in 2015 verder uitgerold over de hele stad Den Haag. We hopen daarmee in samenwerking met onze netwerkpartners ook via deze weg een aanspreekpunt in de wijk te zijn voor onze bewoners zodat zij zich zoveel mogelijk thuis voelen.

7.2

Gezond en veilig



Vervangen openverbrandingstoestellen

Het streven is om de komende jaren in een verhoogd tempo open verbrandingstoestellen te vervangen. Staedion heeft als doel uiterlijk in 2017 alle openverbrandingstoestellen vervangen te hebben, omdat daarmee het binnen­ milieu wordt verbeterd en de veiligheid van het wonen wordt vergroot (het voorkomen van koolmonoxide).

Koolmonoxidemelders

Bij het uitvoeren van de servicebeurten bij klanten die gebruik maken van het serviceabonnement, worden bij aanwezig­heid van openverbrandingstoestellen standaard koolmonoxidemelders geplaatst. Hiermee zorgen we ervoor dat de bewoners veiliger kunnen wonen: mocht er onverhoopt koolmonoxide ontstaan dan worden ze tijdig gewaarschuwd doordat de melder afgaat.

Valpreventie op daken

Staedion heeft op meerdere complexen maatregelen genomen op het gebied van valpreventie. De daken zijn daarmee toegankelijker en veiliger gemaakt voor onze medewerkers en het personeel van onderhoudsbedrijven. Op complexen aan de Spaanse Hof, Stationsplein, Ketelstraat, Steenhouwersgaarde, Het Zicht, De Dreef en Donker Curtiusstraat is een RIE (risico-inventarisatie en evaluatie) uitgevoerd. De in de RIE vastgelegde maatregelen zijn uitgevoerd, zoals het aanbrengen van ankerpunten en -lijnen.

Uitkragende betonconstructies

Naar aanleiding van het bezwijken van één van de uitkragende galerijplaten van de in 1965 gebouwde Antillenflat in Leeuwarden, hebben wij geïnventariseerd met welke van onze complexen wij mogelijk dezelfde risico’s lopen. Uit de inventarisatie is naar voren gekomen dat 21 complexen nader onderzocht moesten worden. Dit nader onderzoek is inmiddels door een extern adviesbureau uitgevoerd en de benodigde maatregelen zijn getroffen.

Asbest

In de tweede helft van 2014 heeft Staedion het losgebonden asbest gesaneerd bij 216 woningen aan Elviraland en Gradaland. Deze complexen bestaan uit zowel koop- als huurwoningen. De sanering heeft plaatsgevonden in bewoonde staat. Tijdens dit traject zijn de gemeente (brandweer, GGD Haaglanden, etc.) en overige instanties periodiek geïnformeerd over de voortgang en de eventuele risico’s die deze sanering met zich meebracht. Alle 216 woningen zijn opgeleverd voor kerst 2014. Door de sanering is er in de woningen geen aanwezigheid meer van los­gebonden asbest.

40



Inventarisatie ventilatievoorzieningen

In 2014 is een groot deel van de ventilatievoorzieningen geïnventariseerd en daarna is het benodigde onderhoud aan de ventilatiesystemen uitgevoerd. In 2015 wordt de inventarisatie afgerond en gaat Staedion een prestatie­contract aan met een marktpartij voor het onderhoud aan de ventilatiesystemen. Prestatiegericht onderhoud zorgt voor een beter binnenmilieu in de woning.

41

8

42

Duurzaamheid

Staedion investeert in duurzaamheid van het woningbezit. We verbeteren de energiezuinigheid zodat het energielabel omhoog gaat en de woonlasten voor onze huurders dalen. Ook gebruiken we FSC-hout en investeren we in nieuwe technieken die de duurzaamheid bevorderen. Denk hierbij aan Warmte Koude Opslag en zonne-energie.

8.1

Duurzaam investeren in woningbezit



Energielabel

Ook in 2014 heeft Staedion duurzaam geïnvesteerd in het woningbezit. Door onder meer het aanbrengen van hoogrendementsglas, het isoleren van daken en gevels en het vervangen van geisers door hoogrendementsketels is de energiezuinigheid van een deel van het woningbezit verder verbeterd. Er werden in totaal 1.861 labelsprongen gemaakt. Daarmee is de doelstelling ruimschoots behaald om duizend labelstappen voorwaarts te komen. Dit is onder meer te danken aan het versneld weghalen van openverbrandingstoestellen.

Duurzame materialen

Staedion maakt in 2014 bij renovatie en nieuwbouw gebruik van FSC-hout en het ‘nationaal pakket duurzaam bouwen’. Al sinds 2006 hebben wij een convenant met FSC Nederland, de organisatie die ons elk jaar monitort op het gebruik van verantwoord hout. We gebruiken ook alleen gecertificeerd papier voor al ons drukwerk. Daarnaast maken we gebruik van dakisolatie met, indien technisch mogelijk, een hogere isolatiewaarde. Bij renovatie passen we hoogrendementsglas toe en bij meerdere complexen is zonne-energie toegepast. Op het gebied van installaties boeken we zowel met individuele als collectieve verwarmingsinstallaties progressie. In collectieve ketelhuizen wordt bij vervanging van de gedateerde verwarmingsketel (veelal geen hoogrendementsketel) gekozen voor een hoogrendementsketel. Daarnaast hebben we de leidingen geïsoleerd om warmteverlies te voorkomen. In geval van individuele verwarmingsinstallaties vervangen we de openverbrandingstoestellen door hoogrendementscombi­ ketels. Ook onverwarmde woningen krijgen cv.

8.2

Duurzaam investeren in nieuwe technieken



Plaatsen zonnepanelen

Staedion heeft in 2014 op de volgende complexen zonnepanelen geplaatst: • Regentesseplein • Stieltjesstraat hoogbouw • Stieltjesstraat laagbouw • Mozartlaan • Wenckenbachstraat 5-7L • Windlusthof

Meer woningen aangesloten op Warmte Koude Opslag

Energiek (100 procent dochter Staedion) heeft in 2014 het woon-zorgcomplex van WoonInvest aangesloten op haar Warmte Koude Opslag (WKO) systeem. Het woon-zorgcomplex bestaat uit 21 woningen, een verzorgingshuis en een kinderdagverblijf. Bij WKO wordt de warmte opgewekt via een warmte- en koudesysteem dat grondwater op ongeveer 180 meter diepte oppompt. Vervolgens wordt de warmte uit het grondwater gehaald en door een leidingen­ stelsel naar de woningen en bedrijfsruimten geleid. WKO levert een CO2-besparing van 42 procent op.

8.3

Interne duurzame ontwikkelingen



Minder drukwerk

Staedion heeft in 2014 weer een aantal stappen ondernomen om het drukwerk te verminderen. Alle brochures en formulieren zijn digitaal te vinden op de website. Ook is in 2014 een start gemaakt met een nieuwe opzet voor het bewonersblad WoonSpot. Het is de bedoeling om in 2015 met een (gedeeltelijk) digitale versie te komen.

43

9

44

Bewonersparticipatie, samenwerking en communicatie

Staedion hecht groot belang aan bewonersparticipatie, goed klantcontact en een effectieve samenwerking met collega-corporaties, gemeente en maatschappelijke partners. Door het maken van prestatieafspraken met de gemeente garanderen we betaalbare woningen. En ook op andere vlakken nemen we onze maatschappelijke rol serieus. Zo zetten we samen met politie, gemeente en bewoners actief in op buurtpreventie en zorgen we bij veel van onze projecten voor werkervaringsplaatsen.

9.1

Bewonersparticipatie en klantcontact



Stafmedewerker bewonersparticipatie

Bewonersparticipatie en de zoektocht naar nieuwe participatievormen kregen in 2014, met de komst van de stafmedewerker bewonersparticipatie, een nieuwe impuls. Eerder gestarte initiatieven zoals het organiseren van leespanels en het verder ontwikkelen van bewonerszelfbeheer zijn in een hogere versnelling terecht gekomen. De coördinatie van deze projecten ligt verankerd in de werkgroep Participatie. Ook de Huurdersvereniging Staedion (HVS) vormt bij het succesvol ontwikkelen van nieuwe vormen van bewonersparticipatie een belangrijke schakel. De werkgroep Participatie en de HVS worden tijdens maandelijkse overleggen met de stafmedewerker bewonersparticipatie van de ontwikkelingen op de hoogte gehouden. Zij kunnen op verzoek aanschuiven bij werkgroepen om namens de bewoners hun inbreng te geven.

Digitale participatiekaart

De digitale participatiekaart, een overzichtskaart waarop alle bewonerscommissies, contactpersonen en participatie­projecten van Staedion zijn terug te vinden, is eind 2014 technisch opgeleverd. Deze kaart laat in één oogopslag zien waar de bewonersparticipatie van Staedion in Den Haag plaatsvindt. Eind 2014 hebben meer dan 35 bewonerscommissies en contactpersonen toestemming gegeven voor het gebruik van hun gegevens in de ‘live’ omgeving. In 2015 zal de kaart een definitieve plaats krijgen op de Staedion website onder het nieuwe menu item ‘participatie’.

Overleg met Huurdersvereniging Staedion

Staedion heeft in 2014 meerdere keren overleg gehad met de Huurdersvereniging Staedion (HVS), het overkoepelend platform voor de al aanwezige bewonerscommissies. Er vond onder meer een zomer- en een winteroverleg plaats met de bestuursvoorzitter. Naast de reguliere maandelijkse overleggen werden ook diverse themabijeenkomsten georganiseerd. In 2014 betrof dit de thema’s Warmtewet en de inzet van de complexbeheerder (zie paragraaf 3.7).

Bewonerscommissies

Staedion telde in 2014 minder bewonerscommissies dan het jaar daarvoor. Na de reorganisatie volgden er veel kennismakingsgesprekken tussen de veelal nieuw toegewezen bewonersconsulenten en bewonerscommissies en contactpersonen. Bij enkele kennismakingsgesprekken bleek dat de activiteiten als officiële bewonersvertegenwoordiging intussen waren beëindigd. Vaak waren bewoners verder gegaan met participatieactiviteiten in een andere hoedanigheid maar had registratie hiervan nog niet bij Staedion plaatsgevonden. Daarentegen zijn uit (groepen) contactpersonen ook weer nieuwe bewonerscommissies ontstaan of zijn deze op dit moment in oprichting. Zo blijft bewonersparticipatie bij Staedion een continu en dynamisch proces. Eind 2014 stonden er 69 bewonerscommissies bij Staedion geregistreerd. Het totaal aantal geregistreerde bewoners­ commissieleden en contactpersonen samen betrof op dat moment 597 personen.

Contact met de Klantenservice

In 2014 zijn de balies van de Klantenservice 25.684 keer bezocht (38.280 in 2013). Dit is fors minder dan in 2013. Het sluiten van de Van Boecopkade op 1 september en de Stadzijde op 1 december is hier een belangrijke reden van. De Klantenservice werd in totaal 177.740 keer gebeld (155.051 in 2013). Na de reorganisatie is het aantal telefoontjes explosief gestegen. Van alle calls in 2014 heeft 42 procent na 1 september plaats gevonden. De enorme druk die dit heeft veroorzaakt bij de Klantenservice heeft ertoe geleid dat in 2014 ook minder telefoontjes tijdig beantwoord konden worden. In 2014 werd 76 procent aangenomen en beantwoord (96 procent in 2013).

Mijn Staedion groeit gestaag

Het huurdersportaal Mijn Staedion bestaat inmiddels een aantal jaren en heeft daarmee definitief een deel van het werk van de Klantenservice overgenomen. In totaal hadden 8.718 huurders eind 2014 een account (7.062 in 2013). Vooral het indienen van een reparatieverzoek wordt steeds vaker digitaal gedaan. In 2014 werden er via Mijn Staedion 5.026 reparatieverzoeken ingediend (4.735 in 2013). 45



Communicatiekanalen richting huurders

Staedion gaf in 2014 vier keer het bewonersblad WoonSpot uit, waarvan één een speciaal themanummer over het wonen in een VvE. De belangrijkste thema’s in de overige uitgaven waren: • Een thuis is voor iedereen anders • Nieuws over de reorganisatie (inclusief nieuw telefoonnummer en gewijzigde openingstijden) • Maak gebruik van ‘Mijn Staedion’ • Mogelijkheden voor woningaanpassing • Ruimte om te ondernemen Daarnaast was Staedion in 2014 ook actief op Twitter, Facebook, YouTube en LinkedIn.

9.2

Samenwerken met collega-corporaties, gemeenten en derden



Regionale prestatieafspraken

In 2014 hebben we samen met de collega-corporaties en de gemeente nieuwe regionale prestatieafspraken opgesteld. De ondertekening vindt begin 2015 plaats. Ondanks de opheffing van het Stadsgewest Haaglanden vinden we dat op het niveau van Haaglanden afspraken nodig zijn vanwege de sterke woningmarktrelaties binnen de regio. De afspraken vormen de basis voor lokale afspraken en gaan over betaalbaarheid, woonlasten en over samenwerking in het sociale domein. Daarbij volgen we de werkwijze zoals voorgesteld in de concept herziening van de Woningwet: de gemeente maakt bekend welke doelen ze wil bereiken en wat ze daarbij van de corporaties vraagt. De corporaties maken op basis daarvan duidelijk wat hun mogelijkheden zijn en op welke manier zij aan die doelen kunnen bijdragen. Daarop volgt het gesprek om te komen tot nieuwe afspraken. Door het maken van afspraken over de wederzijds te leveren pres­taties realiseren we doelstellingen op het gebied van betaalbaar wonen, duurzaamheid en het sociaal domein in de regio. Meer dan in voorgaande jaren kreeg de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen onze aandacht. Door de veranderingen in de landelijke wetgeving voor de zorg kregen ook afspraken in het sociaal domein meer aandacht.

De Vernieuwde Stad

De Vernieuwde Stad (DVS) is een breed platform van grote en grootstedelijke corporaties met vergelijkbare vraagstukken en gelijkgerichte belangen. In DVS bundelen we ervaringen en inzet. Met een compacte agenda en dito organisatiestructuur legt het platform de focus op strategische kerndossiers binnen de stedelijke vernieuwing. Staedion vervult een actieve rol in DVS, onder meer als lid van het Dagelijks Bestuur en voorzitter van de Werkgroep Stedelijke Vernieuwing.

9.3

Internationale samenwerking



Stichting Dutch International Guaranties for Housing (DIGH)

Naast de binnenlandse samenwerkingen participeert Staedion ook in één buitenlandse samenwerkingsverband. Dutch International Guarantees for Housing (DIGH) verstrekt leningen aan woningbouwprojecten in verschillende landen. De leningen worden geborgd door Nederlandse woningcorporaties. In 2014 stond Staedion borg voor in totaal drie leningen in Zuid-Afrika.

9.4

Samenwerken met maatschappelijke partners



Buurtpreventie door bewonersteams

Staedion heeft met politie en gemeente dit jaar extra ingezet op nieuwe bewonersinitiatieven voor buurtpreventie. In stadsdeel Laak zijn in Laakhavens en in Laak-Noord nu twee preventieteams actief. In stadsdeel Escamp startte het BuurtInterventieTeam Bouwlust-Vrederust. De teams zetten zich in voor een veilige en schone woonomgeving, het tegengaan van overlast en het verbeteren van de sociale controle. Staedion ondersteunt de interventieteams.

Het Rode Dorp

In 2014 openden we de nieuwe studentencampus het Rode Dorp. Deze bijzondere plek realiseerden we in samen­ werking met universiteiten, De Haagse Hogeschool, vmbo-opleidingen in de regio, het ROC Mondriaan en de leerlingen van Stichting Haagbouw. Studenten van onderwijsinstellingen dachten mee over de renovatie. Met de laatste twee 46

onderwijsinstellingen startten we een succesvolle leerlingbouwplaats. Meerdere leerlingen hebben met de realisatie van de studentenwoningen en de campus hun stageplek inmiddels met goed gevolg afgerond.

Onze werkervaringsplaatsen

Ook op verschillende andere plaatsen boden we zelf of via onze partners werkervaringsplaatsen aan voor mensen met grote afstand tot de arbeidsmarkt of voor mensen in opleiding. Voor meerdere complexen van Staedion werden leerlingbouwplaatsen ingericht. We werkten samen met de Haeghe Groep voor het onderhoud van tuinen in en om onze complexen. We werkten samen met Stichting Ambacht, een leer-en rehabilitatieproject voor ex-gedetineerden, aan het uitvoeren van klein onderhoud in onder meer de Schilderswijk. Vanuit het Transvaal college werkten moeilijk opvoedbare jongeren aan kleine klussen voor het schoon, heel en veilig houden van de wijk. Via WRZ verrichtten zzp-ers schilderklussen. En via de Haagse Hogeschool en Xtra werden leer-werkervaringsplaatsen gerealiseerd. Met Shared Work gaven we herintreders en wajongers een kans op werkervaring. Zij deden verschillende klussen in en om onze wooncomplexen. Met het ROC Mondriaan en de gemeente Den Haag werkten we, samen met bewoners, aan het opknappen van portieken.

Wijk Ontwikkelings Maatschappij (WOM)

De Stationsbuurt en het Oude Centrum in Den Haag zijn wijken in opkomst. Deze wijken hebben een dynamisch en stedelijk karakter en bestaan uit een gevarieerde bevolkingsgroep. Om de leefbaarheid en sociale kwaliteit in de directe omgeving te verbeteren, knapt de Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt - Oude Centrum Den Haag CV (WOM) op kleinschalige basis verschillende panden op. Hierbij gaat het vooral om het onderhouden, renoveren en herontwikkelen van bestaand vastgoed. Staedion en de gemeente Den Haag hebben beiden een belang van 50 procent in de WOM.

9.5

Interne en externe communicatie



Mede mogelijk maken van evenementen

In 2014 heeft Staedion het evenement Parkpop mede mogelijk gemaakt. Dit was de enige sponsoractiviteit van Staedion in het afgelopen jaar. De sponsoractiviteit was niet gericht op het vergroten van de naamsbekendheid van Staedion. We wilden dit evenement mede mogelijk maken vanuit onze relatie met de kerntaken en onze doelgroep. Parkpop vindt plaats in het Zuiderpark. Het Zuiderpark ligt tussen de wijken Transvaal en Den Haag Zuidwest in, waar wij veel bezit hebben. Veel van onze bewoners kunnen door deze sponsoring een dag naar een gratis pop­ festival. Op deze manier tonen we onze maatschappelijke betrokkenheid richting onze bewoners. Deze sponsor­ activiteit ligt daarmee in lijn met het sponsoren van buurt- en muziekevenementen waarvan melding wordt gemaakt in MG 2006-04. Er zijn verder geen bedrijfsspecifieke relaties te vermelden tussen Staedion en Parkpop. Vanaf 2015 is Staedion geen sponsor meer van Parkpop.

Communicatie richting stakeholders

Staedion communiceert met de stakeholders via verschillende kanalen. In 2014 werd onder meer elke twee maanden een externe nieuwsbrief uitgegeven. Op de website en via de diverse social media verschenen er berichten over de werkzaamheden. Daarmee heeft Staedion laten zien wat er allemaal gebeurt en op welke manier er aan de gestelde doelstellingen wordt gewerkt.

47

10

48

Personeel en organisatie

Als corporatie moeten we scherp letten op de bedrijfslasten en zorgen dat we als een professionele organisatie opereren. In 2014 is met die reden de organisatie verder ontwikkeld zodat er nog effectiever en efficiënter wordt gewerkt en wordt ingespeeld op politieke en maatschappelijke ontwikkelingen.

10.1 Organisatiewijziging De organisatiewijziging die in 2013 werd ingezet, heeft in 2014 verder vorm gekregen. Het afgelopen jaar is er binnen Staedion volop gewerkt aan het effectiever en efficiënter maken van de organisatie. Vanuit het model van vastgoedsturing en op basis van de inrichtingsprincipes die de directieraad in 2013 vaststelde, zijn nieuwe organisatieonderdelen ingericht, functies herschreven en processen uitgewerkt. Vervolgens is ten aanzien van de medewerkers een (her)plaatsingsproces gestart waarbij een groot deel van de medewerkers hun belangstelling kon uiten voor één of meerdere functies. Helaas kon niet iedereen herplaatst worden in de nieuwe organisatie die per 1 september 2014 van start ging. De zeventig medewerkers die niet binnen Staedion herplaatst zijn, hebben vanaf oktober 2014 de organisatie verlaten conform de voorwaarden vanuit het Sociaal Plan. Om hen zo goed mogelijk te ondersteunen bij het vinden van een passende baan, hebben deze medewerkers onder andere een outplacementtraject en een opleidingsbudget aangeboden gekregen.

10.2 Huisvesting Door de huisvesting te centraliseren en terug te gaan in het aantal kantoren, zal Staedion de huisvestingskosten verder omlaag brengen. Hiervoor werd in 2013 het gehele Bellevue pand aan het Koningin Julianaplein al aangekocht. Per 1 september 2014 werd het pand aan Staedion geleverd. De locatie aan de Van Boecopkade is per 1 september gesloten en per 1 februari 2015 opgezegd en de locatie op de Stadzijde is per 1 december gesloten en wordt in her­ ontwikkeling genomen. In de tussenfase en vooruitlopend op de verbouwingsactiviteiten zijn alle afdelingen die nog gehuisvest waren op de Stadzijde, eind november verhuisd naar Bellevue. Vanaf 1 december is Stadzijde ook geen bezoekerslocatie meer. Eind 2014 is het definitieve ontwerp voor de verbouwing van Bellevue goedgekeurd, met als uitgangspunt een sobere en doelmatige inrichting en uitstraling. Vervolgens is de aanbestedingsprocedure onder aannemers afgerond. Start van de bouw is medio januari 2015. Allereerst wordt de plint verbouwd; deze is naar verwachting in april 2015 gereed. Daarna volgen de overige etages. In juni 2015 zal de verbouwing voltooid zijn.

10.3 Ontwikkeling van medewerkers Staedion wil haar medewerkers een werkomgeving bieden waarin talenten ontwikkeld kunnen worden. Daarom spreken we jaarlijks met iedere medewerker ontwikkeldoelstellingen af in het planningsgesprek. Medewerkers kunnen zowel corporate als individuele opleidingen en trainingen volgen of gebruik maken van een coach. In 2014 vonden op corporate niveau schrijf- en agressietrainingen plaats. Daarnaast hebben medewerkers in het kader van de organisatiewijziging deel kunnen nemen aan sollicitatietrainingen en workshops die zich richten op de kracht van verandering. Bij de start van de nieuwe organisatie, medio 2014, hebben alle teams een teamontwikkelings­traject doorlopen.

Meldingen vertrouwenspersonen

Het is Staedion er veel aangelegen, dat medewerkers - die tijdens hun werk worden geconfronteerd met vormen van ongewenst gedrag, zoals pesten, seksuele intimidatie, discriminatie en agressie - terecht kunnen bij een vertrouwenspersoon. Staedion heeft zowel een interne als een externe vertrouwenspersoon. In 2014 is de interne vertrouwens­ persoon door tien medewerkers geraadpleegd en de externe vertrouwenspersoon door één medewerker. In alle van de elf gevallen konden de vertrouwenspersonen de nodige ondersteuning bieden en zijn er geen formele klachten gekomen.

49

11

Financiën

50

Als corporatie moeten we scherp letten op de bedrijfslasten en zorgen dat we als een professionele organisatie opereren. In 2014 is met die reden de organisatie verder ontwikkeld zodat er nog effectiever en efficiënter wordt gewerkt en wordt ingespeeld op politieke en maatschappelijke ontwikkelingen.

11.1 Financiële strategie Staedion stuurt op een strakke kaderstelling onder meer door middel van ratio’s bestaande uit de Interest Coverage Ratio (ICR), voldoende aflossingscapaciteit uit de operationele kasstromen (DSCR), de waarde van het bezit in relatie tot de financiering (LTV) en op voldoende weerstandsvermogen.

Begroting 2015 en de meerjarenraming 2015-2019

De Raad van Commissarissen (RvC) heeft in december 2014 de begroting 2015 en de meerjarenraming 2015-2019 goedgekeurd. De begroting en meerjarenraming zijn opgesteld binnen de financiële kaders als vermeld onder ‘financiële strategie’ en voldoen aan de gestelde eisen van de toezichthouders van het WSW en CFV.

Financiële kengetallen 2015-2019 op basis van de meerjarenraming:

Kengetallen

Norm

2015

2016

2017

2018

2019

Solvabiliteit

>25%

31,2%

33,8%

36,9%

39,9%

42,6%

ICR

>1,40

1,68

1,77

1,96

2,04

2,15

DSCR

>1,00

1,08

1,10

1,18

1,24

1,28

LTV

<75%

70,4%

67,9%

63,2%

60,7%

56,9%

De kengetallen zijn gebaseerd op jaarlagen en niet berekend op basis van de WSW methodiek

Met het vaststellen van het bedrijfsjaarplan 2015 heeft Staedion een aantal strategische keuzes gemaakt voor de lange termijn. Vastgoedsturing is na de organisatiewijziging verder ontwikkeld. Inmiddels zijn assetmanagers en een portefeuille­ manager benoemd die zich nadrukkelijk met het vastgoedbeheer bezig houden. Overige keuzes hebben betrekking op het continu bezig zijn met het verbeteren en innoveren van processen, diensten en services, optimalisatie van fte en besparing op bedrijfskosten. In financiële zin zal Staedion de komende jaren een gematigd huurbeleid gaan voeren. Betaalbaarheid en bereikbaarheid zijn daarbij bepalende factoren. Verder is er voor gekozen om in de meerjarenraming meer ruimte vrij te maken voor onderhoud aan ons bestaande bezit. Hiermee wordt tevens beoogd om alle open verbrandingstoestellen in de periode tot en met 2017 vervangen te hebben. Daarnaast worden de komende jaren 1.500 woningen ingrijpend verbeterd. Het aandeel woningen met een F en G label wordt hiermee afgebouwd ten gunste van het aandeel woningen met een A en B label. Gemiddeld gezien zal Staedion hiertoe jaarlijks tussen de 20 miljoen euro en 30 miljoen euro investeren in het verbeteren van bestaand bezit. Om de LTV te verbeteren wordt de komende jaren rekening gehouden met extra aflossingscapaciteit.

11.2 Oordeel toezichthouders

Oordeelsbrief CFV 2014

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft, op basis van de prognosegegevens 2014-2018, de dVi 2013 en overige informatie, een risicogericht onderzoek gedaan op een zestal toezichtterreinen: kwalitatieve financiële informatie, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht. In haar brief van 23 oktober 2014 heeft het CFV bekend gemaakt dat het CFV geen aanleiding tot het doen van interventies ziet. Daarnaast zijn de volgende afspraken gemaakt met het CFV: • Periodiek wordt de voortgang en stand van zaken bij Staedion besproken op basis van de aan CFV toe te zenden kwartaalrapportage; • Staedion verstrekt de jaar- en meerjarenbegroting 2014- 2018. De begroting 2015 en de meerjarenraming 2015-2019 zijn inmiddels ook aan het CFV verstrekt.

51



Oordeel CFV stresstest derivaten

Op 30 juni 2014 is door het CFV opnieuw onderzocht of corporaties met een derivatenportefeuille voldoende buffers aanhouden om te kunnen voldoen aan onderpandverplichtingen bij een fictieve parallelle rentedaling van de rentecurve met één en twee procentpunt. In de stresstest wordt ook rekening gehouden met de consequenties van het ontbinden van contracten als gevolg van ‘breakclauses’ met een breakdatum in 2014. Uit de uitkomsten van deze stresstesten blijkt dat Staedion een voldoende liquiditeitsbuffer heeft. Het CFV zal vanaf 2015 steekproefsgewijs corporaties vragen een stresstest uit te voeren. Staedion doet overigens elk kwartaal een stresstest die wordt opgenomen in de kwartaalrapportage.

Oordeelsbrief verslagjaar 2013 van de Inspectie Leefomgeving en Transport

De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) heeft op 24 november 2014 haar oordeel afgegeven over Staedion, gebaseerd op de dVi 2013, het jaarverslag, de jaarrekening en de stukken van de accountant. Het ILT bevestigt dat Staedion heeft voldaan aan de Staatssteunregeling en bevestigt eveneens de overschrijding van de maximale bezoldiging, welke valt onder het overgangsrecht.

Kredietwaardigheidsoordeel WSW

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft op 19 juni 2014 verklaard dat, conform artikel 8 van het reglement van deelneming van het ‘Waarborgfonds’, Stichting Staedion voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid door middel van het afgeven van de borgbaarheidsverklaring. Het WSW heeft eveneens het borgingsvolume voor 2014, 2015 en 2016 vrijgegeven. Het borgingsvolume is een nieuw begrip dat sinds juli 2014 door het WSW wordt gehanteerd. Het borgingsvolume geeft het maximaal volume aan geborgde leningen aan per ultimo periode.

11.3 Financiële instrumenten en risicobeheersing Staedion heeft een Treasury Jaarplan en een Treasury Statuut. Daarnaast wordt minimaal vier keer per jaar een Treasury Commissie gehouden, die de inhoud van deze stukken, maar in ruimere zin ook de invulling daarvan door de organisatie en de afwegingen die daarbij worden gemaakt, worden besproken. Notulen van de Treasury Commissie zijn beschikbaar binnen de organisatie. • Renterisico: Staedion loopt renterisico wat betreft de huidige leningenportefeuille (conversie en fixe-aflossingen) en financiering van toekomstige investeringen. Dit risico wordt beheerst door het spreiden van de aflossings­ momenten in de leningenportefeuille. Voor schulden met variabele renteafspraken loopt Staedion risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden (van totaal € 430 mln) heeft Staedion in het verleden renteswaps gecontracteerd, zodat zij per saldo een vaste rente betaalt. In 2014 zijn geen nieuwe derivaten afgesloten. Staedion heeft naast de renteswaps verder geen andere derivaten in portefeuille. De bestaande renteswaps hebben geen breakclauses. • De Hedgestrategie is beschreven in het door de Raad van Commissarissen goedgekeurde treasurystatuut. Staedion past het principe van kostprijshedge accounting toe op basis van individuele hedge-relatie. Dit betekent dat elke swap gekoppeld is aan een variabele lening met dezelfde modaliteiten (hoofdsom, rentevervaltermijn en looptijd). De effecten van een hedge-ineffectiviteit wordt in voorkomend geval in de resultaten verwerkt. Eind 2014 is sprake van een voldoende effectieve hedge-relatie om hedge-accounting te mogen toe passen. • Marktrisico: Staedion loopt marktrisico ten aanzien van de waardering van swaps en de eventuele verplichte collateral storting bij een negatieve marktwaarde. Bij Staedion is de collateral storting gemaximeerd tot een afgesproken bedrag. Het effect van een negatief marktrisico is hiermee gelimiteerd. • Kredietrisico: Staedion maakt gebruik van een aantal banken om zo over meerdere kredietfaciliteiten te beschikken. Staedion past spreiding toe, zodat er geen sprake is van concentraties in het kredietrisico. Daarnaast is voor de beschikbaarheid van financiering Staedion sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). • Liquiditeitsrisico: Staedion maakt gebruik van een aantal banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. De negatieve marktwaarde van de swaps per eind 2014 heeft voor Staedion een liquiditeitsbeslag tot gevolg. De collateral die Staedion dient te storten, is echter gemaximeerd op een voor Staedion aanvaardbaar niveau. Het liquiditeitsrisico voor Staedion is hiermee gelimiteerd en inzichtelijk. Ook hier is Staedion voor de

52

beschikbaarheid van financiering sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). • Rapportages WSW en Centraal Fonds Staedion heeft elk kwartaal gerapporteerd aan het WSW over de derivatenportefeuille. In artikel 3 van de beleidsregel derivaten wordt vermeld dat het CFV jaarlijks de opzet van de interne organisatie rond financiële derivaten in het kader van haar financiële toezicht beoordeelt. Op basis van deze analyse heeft Staedion op advies van het Centraal Fonds de beleidsregels derivaten integraal opgenomen in het treasury statuut. Het treasurystatuut voldoet hiermee aan de richtlijnen zoals voorgeschreven door het CFV en de beleidsregels derivaten. Daarnaast heeft het CFV ons begin 2014 medegedeeld dat, op basis van de zelfevaluatie ten aanzien van de interne organisatie rondom derivaten, Staedion niet geselecteerd is voor een nader onderzoek ten aanzien van de interne organisatie rondom derivaten. Staedion hoeft over 2014 geen stresstest voor het CFV te maken. • Nieuwe beleidsregels: Per oktober van 2012 zijn de nieuwe beleidsregels voor derivatengebruik van kracht geworden. De handelingsruimte is nu aanzienlijk beperkt ten opzichte van de voorgaande situatie. De beleids­ regels zien toe op de volgende zaken: 1. de toegestane typen derivaten, 2. de vereiste rating van de tegenpartij, 3. geen toezicht belemmerende clausules in de documentatie, 4. een liquiditeitsbuffer en 5. de corporatie moet worden geclassificeerd als niet-professionele belegger. Voor nieuwe derivaten zijn enkel caps en payerswaps toegestaan die geen langere looptijden hebben dan het lopende kalenderjaar en de direct daaropvolgende negen kalenderjaren. Daarnaast kunnen enkel derivaten worden afgesloten als er al een lening is aangetrokken. Banken dienen de corporaties als ’niet-professionele belegger’ te beschouwen en nieuwe derivaten mogen enkel onder de modelovereenkomst van het Ministerie van Financiën worden aangetrokken. Deze modelovereenkomst is in augustus 2013 gepubliceerd en corporaties dienen vanaf 1 september 2013 verplicht van de modelovereenkomst gebruik maken bij het afsluiten van nieuwe derivaten. De facto betekenen de nieuwe beleidsregels dat Staedion uit eigen beweging geen nieuwe derivatencontracten meer aangaat. In 2014 zijn dan ook geen nieuwe derivaten afgesloten. • Toezicht belemmerende bepalingen: Eén van de onderdelen van de beleidsregels derivaten is dat er geen toezicht belemmerende bepalingen in derivaten (ISDA) contracten of raamovereenkomsten mogen staan. In 2014 is overeenstemming bereikt met BNG inzake het elimineren van toezicht belemmerende bepalingen. Per ultimo 2014 heeft Staedion dan ook geen toezicht belemmerende bepalingen meer. • Interne Beheersing: Onder verantwoordelijkheid van de financieel directeur wordt de interne beheersing inzake derivaten onder andere vorm gegeven door scheiding tussen front-, mid- en backoffice van de treasury functie en maken de processen en transacties als controleobject deel uit van de P&C cyclus. Lening overeenkomsten en overeenkomsten voortvloeiende uit derivatentransacties worden op basis van een onderbouwd advies goedgekeurd door de bestuurders. Daarnaast beoordeelt de externe onafhankelijke accountant onze interne beheersing met nadrukkelijke aandacht voor de treasury activiteiten, mede als onderdeel van de totale beoordeling van de interne beheersing van Staedion en de controle van de jaarstukken. • Beleidsregel verantwoord beleggen Per februari 2015 zijn de nieuwe beleidsregels voor beleggen van kracht geworden. De beleidsregels zien toe op de volgende zaken: 1. Het financiële beleid en beheer van een toegelaten instelling moet dienstbaar zijn aan het realiseren van de gewenste volkshuisvestelijke doelstellingen, en dient daartoe op transparante wijze gericht te zijn op financiële continuïteit. 2. Het aantrekken of afstoten van beleggingen dient uitsluitend te zijn gericht op het beperken van risico’s van het financiële beleid en beheer op de financiële continuïteit. 3. Toegelaten instellingen beleggen risicomijdend en hanteren geen rentevisie. 4. Toegelaten instellingen beleggen uitsluitend hun niet voor lopende betalingen benodigde middelen.

53

Staedion voldoet aan de beleidsregels verantwoord beleggen en zal hiertoe in 2015 het Treasury Statuut aanpassen. Daarnaast zal Staedion in het jaarverslag 2015 conform de beleidsregel verantwoording afleggen.

11.4 Jaarresultaat

Financieel resultaat

Over het boekjaar 2014 betrof het bedrijfsresultaat 107,7 miljoen euro (exclusief rentelasten). Dit betreft een stijging van het bedrijfsresultaat met 2,3 miljoen euro ten opzichte van 2013. Het positieve effect op de bedrijfs­opbrengsten wordt primair veroorzaakt door de huurstijging met inflatie en het doorvoeren van de inkomens­afhankelijke huur­­verhoging, waar mogelijk en gepast binnen het beleid van Staedion. In hoeverre de inkomens­afhankelijke huurverhoging ook in de toekomst doorgevoerd kan worden is onduidelijk, voorts is het beleid om de reguliere huurverhoging zo veel mogelijk te matigen om de betaalbaarheid voor onze bewoners op peil te houden. De effecten van de reeds in 2013 ingezette reorganisatie zijn zichtbaar met een daling van de personeelskosten van 2 miljoen euro. De verhuurder­ heffing en saneringsheffing hebben voor 20,7 miljoen euro een negatief effect op de overige bedrijfslasten en daarmee op het bedrijfsresultaat.

Bedrijfsopbrengsten

De bedrijfsopbrengsten zijn ten opzichte van 2013 op totaalniveau met ruim 16,5 miljoen euro toegenomen. De huur­ opbrengsten nemen toe met 11,6 miljoen euro. Het netto verkoopresultaat is ten opzichte van 2013 met 3,7 miljoen euro toegenomen. Deze opbrengsten werden in 2013 nog eenmalig negatief beïnvloed door de kosten voor het splitsen van het bezit. De geactiveerde productie nam ten opzichte van 2013 af met 800.000 euro. De overige opbrengsten namen toe met 900.000 euro.

Bedrijfsresultaat en overige bedrijfslasten

De bedrijfslasten gecorrigeerd voor bijzondere posten, waaronder heffingen, reorganisatielasten en bijzondere waardeverminderingen vlottende activa, laten een toename zien van 2,1 miljoen euro ten opzichte van 2013. Deze toename is ontstaan door de beleidskeuze om te investeren in onderhoud. De onderhoudskosten nemen toe met 2,6 miljoen euro. Zonder deze toename zijn de bedrijfslasten afgenomen met 900.000 euro.

Rentelasten en resultaat deelnemingen

In 2014 zijn de rentelasten 69,8 miljoen euro, dit is een afname van 3,7 miljoen euro. Deze daling wordt veroorzaakt door de afname van de leningenportefeuille ‘leningen kredietinstellingen’ en door het herfinancieren/renteconversies van bestaande leningen in 2014 tegen een lager rentepercentage. Het resultaat deelnemingen (-9,6 miljoen euro) wordt met name bepaald door een afboeking op de grondpositie Watertuinen van Delft van 6,6 miljoen euro en het negatieve resultaat op de deelneming Energiek.

Netto resultaat

Het netto resultaat komt uit op € 98,4 miljoen, een aanzienlijke stijging ten opzichte van vorig jaar. Deze stijging kan grotendeels worden toegeschreven aan de (non cash) ‘niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed portefeuille’ van € 66 miljoen. Het eigen vermogen neemt hierdoor toe met bijna € 98,4 miljoen waarmee de solvabiliteit en financiële stabiliteit wordt versterkt. Staedion heeft echter nog wel een relatief hoge leningenportefeuille waardoor een deel van de toekomstige positieve kasstroom ingezet zal moeten worden om af te lossen. In 2014 heeft Staedion tevens al gebruik gemaakt van de positieve kasstroom om op de leningenportefeuille extra af te lossen.

54

55

12

56

Kengetallen

Kengetallen 3) 4)

Boekjaar

2014

2013

3) 4)

2) 3)

2012

Aantal Verhuureenheden



1. Woningen en woongebouwen



1) 2)

2011

2010





35.754

34.736

34.341

32.379

32.135

157

260

794

229

399

2. Garages

4.434

4.324

3.956

3.693

3.482

3. Overige objecten

1.482

533

532

580

516

41.827

39.853

39.623

36.881

36.532

a. in exploitatie

b. in aanbouw

Totaal Aantal standplaatsen Aantal bedden in verzorgingstehuizen Aantal woningen in beheer

70

70

70

70

70

750

750

750

750

750

71

-

-

-

-

700

605

Kwaliteit 1. Kosten niet-planmatig onderhoud per woning 2. Kosten planmatig onderhoud per woning 3. Totaal kosten onderhoud per woning

578

463

493

724

839

998

937

912

1.302

1.302

1.491

1.637

1.517

18,4

Financiële continuïteit







45,0

43,0

42,5

48,4

2. Liquiditeit (current ratio)

0,8

0,8

0,5

0,9

0,1

3. Liquiditeit (cash ratio)

0,0

0,0

0,1

0,1

0,2

4. Rentabiliteit eigen vermogen

6,6

-0,9

-2,0

-4,4

16,3

5. Rentabiliteit totaal vermogen

4,5

1,3

0,9

-0,5

5,5

102

102

113

100

124

2.683

-248

-668

-1.781

1.838

1. Solvabiliteit

6. Interne financiering in % van eigen vermogen 7. Cash-flow per woning

Balans en winst- en verliesrekening (x € 1.000,-) 1. Overige reserve (inclusief onverdeeld resultaat)

1.476.618

1.371.556

1.383.395

1.398.601

327.217

231.777

219.562

210.271

185.109

178.923

3. Vergoedingen (exclusief huurderving)

13.557

12.113

12.989

14.116

14.639

4. Jaarresultaat

98.421

-11.839

-27.577

-62.479

56.377

2. Huren (exclusief huurderving)

Algemeen







1. Huurachterstand uitgedrukt in een % van de







huren en vergoedingen







27,57

19,55

15,05

9,37

13,87

2,30

1,63

1,25

0,78

1,16





2,96

2,87

756

183

42.435

10.119

-4,47

-4,38

- op basis van maandhuur - op basis van jaarhuur 2. Huurderving uitgedrukt in een % van de huren en vergoedingen

2,76

2,68

3. Overige reserve einde boekjaar uitgedrukt in een % van de huren 4. Overige reserve einde boekjaar per verhuureenheid 5. Resultaat uitgedrukt in een % van het eigen vermogen (overige reserve)

637

2,69

625

39.489

658

38.604

38.786







6,67

-0,86

-1,99

1) 2009 en 2010: waarderingsgrondslag actuele waarde op basis van bedrijfswaarde 2) 2009 t/m 2011: Stichting Staedion vóór fusie met Stichting Woonformatie Ypenburg 3) 2011 t/m 2013: waarderingsgrondslag actuele waarde op basis van marktwaarde in verhuurde staat 4) 2012 en 2013: Stichting Staedion na fusie met Stichting Woonformatie Ypenburg

57

58

Jaarrekening 2014

13

59

Geconsolideerde balans per 31 december 2014 (in duizenden euro’s, voor resultaatbestemming) ACTIVA

31-12-2014



31-12-2013 *

Vaste activa 1

Materiële vaste activa



1.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste

van de exploitatie

22.535

2

Vastgoedbeleggingen

2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie





9.367

22.535

9.367

511.546



538.589

2.536.585



2.439.490

31.422



31.581



8.548

2.2 Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd

als vastgoedbelegging

2.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 2.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

4.609

3

3.084.162

Financiële vaste activa

3.1 Deelnemingen

23.965



3.018.208



25.343

27.161



33.855

2.747



4.565



3.2 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt

deelgenomen

3.3 Overige vorderingen 3.4 Latente belastingvordering

-

53.873

63.763



3.160.570

3.091.338

Totaal vaste activa

Vlottende activa 4

Voorraden

4.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop 4.2 Overige voorraden

2.712



7.497

11.546



15.209





5

Vorderingen

5.1 Huurdebiteuren

14.258

2.757



2.264

636



1.667

257



265

6.602



5.064



41.859

5.2 Overheid

22.706

5.3 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt

deelgenomen

5.4 Belastingen en premies sociale verzekering 5.5 Overige vorderingen

61.007

5.6 Overlopende activa 42.322

48.834 113.581

99.953

Liquide middelen

3.437

1.135

Totaal vlottende activa

131.276

123.794

3.291.846

3.215.132

6

Totaal activa

* aangepast voor vergelijkingsdoeleinden, zie note Herrubricering 60



PASSIVA 7



31-12-2013

1.482.260

1.384.039

Groepsvermogen

7.1 Eigen vermogen 7.2 Minderheidsbelang derden

1.479.879



1.381.488

2.381



2.551

Totaal groepsvermogen 8

31-12-2014

Voorzieningen

8.1 Voorziening onrendabele investeringen en

herstructurering

8.2 Voorziening latente belastingverplichtingen 8.3 Voorziening op negatieve deelnemingen

5.714



7.371

3.504



4.002



174

248

8.4 Overige voorzieningen 7.872 Totaal voorzieningen 9

14.675 17.338

26.222

Langlopende schulden

9.1 Leningen kredietinstellingen

1.577.861



1.604.997 33.239

9.2 Verplichting uit hoofde van onroerende zaken

32.885



9.3 Waarborgsommen

verkocht onder voorwaarden

1.433



1.374

9.4 Overige langlopende schulden

8.379



8.873

Totaal langlopende schulden 10

1.620.558

1.648.483

Kortlopende schulden

10.1 Schulden aan kredietinstellingen

112.107



218



219

8.515



5.598

10.4 Belastingen en premies sociale verzekering

2.159



8.347

10.5 Overige schulden

1.976



3.116

46.715



46.044

10.2 Schulden aan overheid 10.3 Schulden aan leveranciers

10.6 Overlopende passiva

93.064

Totaal kortlopende schulden

171.690

156.388

Totaal passiva

3.291.846

3.215.132

61

Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2014 (in duizenden euro’s)



2014



2013

Bedrijfsopbrengsten 15.1 Huuropbrengsten 225.002 213.353 15.2 Opbrengsten servicecontracten 12.396 11.407 15.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 3.627 -94 15.4 Geactiveerde productie eigen bedrijf 1.167 1.935 15.5 Overige bedrijfsopbrengsten 6.184 5.240 Som der bedrijfsopbrengsten 248.376 231.841 Bedrijfslasten 16.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa 1.890 3.027 Erfpacht 298 298 16.2 Lonen en salarissen 19.459 21.492 16.2 Reorganisatielasten - 6.690 16.2 Sociale lasten 3.180 3.096 16.2 Pensioenlasten 4.196 4.594 16.3 Onderhoudslasten 44.243 41.643 16.4 Leefbaarheid 819 1.228 16.5 Lasten servicecontracten 12.587 11.702 16.6 Bijzondere waardeverminderingen vlottende activa 2.555 -3.393 16.7 Overige bedrijfslasten 51.499 36.121 Som der bedrijfslasten 140.726 126.498 Bedrijfsresultaat 107.650 105.343 17

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Financiële baten en lasten 18.1 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 18.2 Rentelasten en soortgelijkende kosten 18.3 Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden



3.252 -69.843

66.061



-47.845

3.514 -73.574

-376

1.849 -66.967

Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen 19 Belastingen 1.610 20 Resultaat deelnemingen -9.642

106.744 -1.648 -8.032

-10.713

Groepsresultaat na belastingen 21 Aandeel derden in resultaat

98.712 -291

-12.361 522

Nettoresultaat

98.421

-11.839

62

-68.211

-1.648

Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2014 (in duizenden euro’s, volgens de indirecte methode)





2013

107.650

105.343

3.027 -3.393 94 217 -4.815

-55

-1.299 9.217 -3.121 -16.219

4.797

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

86.616

110.085

Ontvangen interest 2.328 Betaalde interest -68.168 Ontvangen/(betaalde) belasting naar de winst -

2.590 -69.935 0 -65.840

-67.345

Saldo kasstroom uit operationele activiteiten

20.776

42.740

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: - Afschrijvingen 3.681 - Bijzondere waardeverminderingen vlottende activa 2.555 - Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille -3.627 - Dotatie/vrijval voorzieningen -7.424 Verandering in het werkkapitaal: - Voorraden 6.527 - Vorderingen -17.266 -5.480 - Kortlopende schulden (excl. kortlopende aflossing) Totaal veranderingen werkkapitaal

2014

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa: - Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie -16.849 Investeringen in vastgoedbeleggingen: - Commercieel vastgoed in exploitatie -362 - Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging -5.086 - Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 696 - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie -15.442 Investeringen in financiële vaste activa 894 Verkoopopbrengsten: - Verkoop bestaande bezit 22.914 - Verkopen koopprojecten 2.601 Saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten

15.937 4.756 -10.634

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Langlopende schulden: - Opname langlopende schulden 93.000 - Aflossing langlopende schulden -98.642 - Waarborgsommen 58 - Terugbetaling verplichting verkocht voorwaarden -730 Kortlopende schulden: - Opname kortlopende schulden - - Aflossing kortlopende schulden -1.526 Saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten

316.000 -234.041 86 -563 0 -126.234 -7.840

-44.752

Mutatie liquide middelen

2.302

-18.298



-1.248



0



0 550



-37.095 814

-16.286





63

Toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening 2014

Algemeen

Stichting Staedion, gevestigd te Den Haag aan het Koningin Julianaplein 2, is een stichting met de status van toegelaten instelling conform artikel 70 eerste lid van de Woningwet. Het werkgebied van Staedion betreft conform artikel 6 van de statuten: Het Gewest Haaglanden.

Toegepaste standaarden

Conform de in het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) geformuleerde eisen voor toegelaten instellingen, is de jaarrekening opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek behoudens enige uitzonderingen van specifieke aard. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting opgenomen die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek opgenomen voorschriften. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winsten verliesrekening opgenomen. Richtlijn 645 geeft uitsluitend regels voor sectorspecifieke aangelegenheden. Voor de overige aangelegenheden zijn de algemeen geldende richtlijnen van toepassing, waaronder de Wet Normering Topinkomens (WNT).

Verslaggevingsperiode

De jaarrekening is opgesteld over het kalenderjaar 2014.

Continuïteit

Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling

De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kostprijs, tenzij anders aangegeven. Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar Staedion zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vast­ gesteld. In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verantwoord, die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvorming- en communicatieproces rondom projectontwikkeling en herstructurering. Baten worden in de winst- en verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch poten­tieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vast­ gesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen respectievelijk de uitstroom van middelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengst wordt verantwoord indien alle belangrijke risico’s met betrekking tot de transactie zijn overgedragen aan de koper. De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s. Alle financiële informatie in euro’s is afgerond op het dichtstbijzijnde duizendtal, tenzij anders vermeld. 64



Gebruik van schattingen

De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplich­ tingen en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderlinge veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weer­ geven van de financiële positie en vereisen schattingen en veronderstellingen: • Commercieel vastgoed in exploitatie / Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat is afhankelijk van een aantal belangrijke veronderstellingen zoals de te hanteren disconteringsvoet, exit-yield, kwaliteit huurders en contractverlengingen en -opzeggingen, markthuren en leegwaarde. Deze veronderstellingen zijn mede tot stand gekomen in afstemming met een externe deskundige. • Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie: Bepaling van het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw en transformatie ten behoeve van het bepalen en treffen van een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwali­ ficeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door Staedion zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbetering of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het projectbesluit in het besluitvormingsproces van Staedion. De financiële impact van voornoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie. De realisatie kan onder meer wijzigen als gevolg van wettelijke procedures, aanpassingen in voorgenomen bouwproductie en in prijsniveau van leveranciers. • Vastgoed bestemd voor de verkoop en voorraad grond- en ontwikkelposities: Bij de bepaling van de verwachte reële waarde van de voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en grond- en ontwikkelposities worden uitgangspunten gedefinieerd. De uitgangspunten betreffen onder meer de verkoopwaarde aan de hand van referentietransacties, de kans op toekomstige ontwikkelmogelijkheden en de huidige onderhoudsstaat. • Aannames en veronderstellingen gehanteerd bij de bepaling van de belastingpositie (inclusief latente belasting­ positie). Dit betreft met name de uitgangspunten en veronderstellingen met betrekking tot het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen, behandeling faillissement Aardwarmte Den Haag VOF / Energiek BV, bepaling fiscale waarde vastgoed alsmede de voor de waardering van de belastingpositie gehanteerde prognose van toekomstige verwachte fiscale resultaten.

Grondslagen voor consolidatie

De geconsolideerde jaarrekening omvat de financiële gegevens van Staedion en haar groepsmaatschappijen en andere rechtspersonen waarop overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend dan wel waarover de centrale leiding bestaat. Groepsmaatschappijen zijn deelnemingen waarin Staedion een meerderheidsbelang heeft, of waarin op een andere wijze een beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Bij de bepaling of beleids­ bepalende invloed kan worden uitgeoefend, worden financiële instrumenten die potentiële stemrechten bevatten en direct kunnen worden uitgeoefend, betrokken. Nieuw verworven deelnemingen worden in de consolidatie betrokken vanaf het tijdstip waarop beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie betrokken tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed. In de geconsolideerde jaarrekening zijn de onderlinge schulden, vorderingen en transacties geëlimineerd, evenals de binnen de Groep gemaakte winsten en verliezen. De groepsmaatschappijen zijn integraal geconsolideerd, waarbij het minderheidsbelang van derden afzonderlijk tot uitdrukking is gebracht.

Omvang van de consolidatie

De geconsolideerde jaarrekening omvat Stichting Staedion te Den Haag, Staedion Vastgoed Holding B.V. te Den Haag, WOM Stationsbuurt-Oude Centrum C.V. te Den Haag, Reva C.V. en Reva Beheer B.V. te Den Haag en SWIJ Projecten B.V. te Den Haag. In de consolidatie van Staedion Vastgoed Holding B.V. zijn de volgende vennootschappen geconsolideerd: Energiek 2 B.V. en N.V. Stedelijk Belang. 65



Herrubricering

In 2013 is het maatschappelijk onroerend goed ad € 28,1 mln verantwoord onder het commercieel vastgoed in exploitatie. In 2014 maakt het maatschappelijk onroerend goed onderdeel uit van het sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging. De vergelijkende cijfers 2013 in de balans zijn hiervoor aangepast.

Financiële instrumenten

Financiële instrumenten omvatten handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, afgeleide financiële instrumenten, handelsschulden en overige te betalen posten. Financiële instrumenten omvatten tevens in contracten besloten afgeleide financiële instrumenten (derivaten). Deze worden door Staedion gescheiden van het basiscontract en apart verantwoord indien: • De economische kenmerken en risico’s van het basiscontract en het daarin besloten derivaat niet nauw verwant zijn. • Een apart instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat aan de definitie van een derivaat zou voldoen. • Het gecombineerde instrument niet wordt gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waarde­ veranderingen in de winst-en-verliesrekening. In contracten besloten afgeleide instrumenten die niet worden gescheiden van het basiscontract omdat niet aan de hiervoor genoemde voorwaarden is voldaan, worden verwerkt in overeenstemming met het basiscontract. Staedion heeft geen in contracten besloten afgeleide financiële instrumenten die afgescheiden dienen te worden. Financiële activa en verplichtingen worden gesaldeerd en het resulterende nettobedrag wordt in de balans gepresenteerd uitsluitend indien Staedion een wettelijk afdwingbaar recht heeft op deze saldering en indien zij voornemens is om af te wikkelen op nettobasis dan wel het actief en de verplichting gelijktijdig af te wikkelen. Financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde, waarbij (dis)agio en de direct toerekenbare transactiekosten in de eerste opname worden meegenomen. Indien financiële instrumenten bij de vervolgwaardering worden gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening, worden in afwijking hiervan de direct toerekenbare transactiekosten direct in de winsten-verliesrekening verantwoord. Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd.

Verstrekte leningen en overige vorderingen

Verstrekte leningen en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.

Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële verplichtingen

Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële verplichtingen worden na eerste opname gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rentemethode. De aflossingsverplichtingen voor het komend jaar van de langlopende schulden worden opgenomen onder kortlopende schulden.

Afgeleide financiële instrumenten

Afgeleide instrumenten worden gewaardeerd op kostprijs of lagere marktwaarde, tenzij hedge accounting onder het kostprijs-hedge model wordt toegepast. Indien kostprijs hedge accounting wordt toegepast vindt eerste waardering plaats tegen reële waarde. Zolang het afgeleide instrument betrekking heeft op afdekking van het specifieke risico van toekomstige transactie die naar verwachting zal plaatsvinden, vindt geen herwaardering van dit instrument plaats. Zodra de verwachte toekomstige transactie leidt tot verantwoording in de winst- en verliesrekening, wordt de met het afgeleide instrument samen­hangende winst of het met het afgeleide instrument samenhangende verlies in de winst- en verliesrekening verwerkt. Indien afgeleide instrumenten aflopen of worden verkocht, worden de afdekkingsrelaties beëindigd. De cumulatieve winst of het cumulatieve verlies die tot dat moment nog niet in de winst- en verliesrekening was verwerkt, wordt als overlopende post in de balans opgenomen totdat de afgedekte transacties plaatsvinden. Indien de transacties naar 66

verwachting niet meer plaatsvinden, wordt de cumulatieve winst of het cumulatieve verlies overgeboekt naar de winst- en verliesrekening. Indien afgeleide instrumenten niet langer voldoen aan de voorwaarden voor hedge accounting, maar het financiële instrument niet wordt verkocht, wordt ook de hedge accounting beëindigd. De vervolgwaardering van het afgeleide financiële instrument is dan kostprijs of lagere marktwaarde.

Voorwaarden aan hedge accounting

Staedion documenteert in generieke hedgedocumentatie de hedgerelaties en toetst periodiek de effectiviteit van de hedgerelaties door vast te stellen dat er sprake is van een effectieve hedge. Staedion bepaalt op elke balansdatum de mate van ineffectiviteit van de combinatie van het afdekkingsinstrument en de afgedekte positie (de hedgerelatie). De mate van ineffectiviteit van de hedgerelatie wordt vastgesteld door het vergelijken van de kritische kenmerken van het afdekkingsinstrument en de afgedekte positie in de hedgerelatie. Staedion hanteert voor deze vergelijking voor rente-instrumenten de volgende kritische kenmerken: het referentiebedrag en de hoofdsom, de looptijd, de renteherzieningsdata, de data van ontvangst en betaling van rente en aflossingen, en de basis voor het bepalen van de rentevoet voor het hedge-instrument en de afgedekte positie. Indien de kritische kenmerken, beoordeeld in de context van de hedgerelatie, aan elkaar gelijk zijn (geweest), is geen sprake (geweest) van ineffectiviteit. Indien de kritische kenmerken, beoordeeld in de context van de hedgerelatie, niet aan elkaar zijn (geweest), is sprake (geweest) van ineffectiviteit. In dat geval wordt de mate van ineffectiviteit vastgesteld door de verandering in reële waarde van het afdekkingsinstrument te vergelijken met de verandering in reële waarde van de afgedekte positie. Indien sprake is van een cumulatief verlies op de hedgerelatie over de periode vanaf eerste verwerking van het afdekkingsinstrument tot aan balansdatum, wordt deze ineffectiviteit (het verlies) direct in de winst-en-verlies­ rekening verwerkt.

Bijzondere waardeverminderingen financiële activa

Een financieel actief dat niet wordt gewaardeerd tegen (1) reële waarde met waardewijzigingen in de winst- en verliesrekening of (2) geamortiseerde kostprijs of lagere marktwaarde, wordt op iedere verslagdatum beoordeeld om te bepalen of er objectieve aanwijzingen bestaan dat het actief een bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. Een financieel actief wordt geacht onderhevig te zijn aan een bijzondere waardevermindering indien er objectieve aanwijzingen zijn dat na de eerste opname van het actief zich een gebeurtenis heeft voorgedaan die een negatief effect heeft op de verwachte toekomstige kasstromen van dat actief en waarvan een betrouwbare schatting kan worden gemaakt. Objectieve aanwijzingen dat financiële activa onderhevig zijn aan een bijzondere waardevermindering omvatten het niet nakomen van betalingsverplichtingen en achterstallige betaling door een debiteur, herstructurering van een aan Staedion toekomend bedrag onder voorwaarden dat Staedion anders niet zou hebben overwogen, aanwijzingen dat een debiteur of emittent failliet zal gaan en het verdwijnen van een actieve markt voor een bepaald effect. Aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen van vorderingen en beleggingen die door Staedion worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs worden zowel op het niveau van specifieke activa als op collectief niveau in aanmerking genomen. Van afzonderlijk belangrijke vorderingen en beleggingen wordt beoordeeld of deze individueel onderhevig zijn aan bijzondere waardevermindering. Van afzonderlijke belangrijke vorderingen en beleggingen die niet individueel onderhevig zijn gebleken aan bijzondere waardevermindering en van afzonderlijk niet belangrijke vorderingen wordt collectief beoordeeld of deze onderhevig zijn aan bijzondere waardevermindering, dit door samenvoeging van vorderingen en beleggingen met vergelijkbare risicokenmerken. Bij de beoordeling van de collectieve waardevermindering gebruikt Staedion historische trends met betrekking tot de waarschijnlijkheid van het niet nakomen van betalingsverplichtingen, het tijdsbestek waarbinnen incassering plaatsvindt en de hoogte van gemaakte verliezen. De uitkomsten worden bijgesteld als de leiding van Staedion van oordeel is dat de huidige economische en kredietomstandigheden zodanig zijn dat het waarschijnlijk is dat de daadwerkelijke verliezen hoger dan wel lager zullen zijn dan historische trends suggereren. Een bijzonder waardeverminderingsverlies met betrekking tot een tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd financieel actief wordt berekend als het verschil tussen de boekwaarde en de contante waarde van de verwachte toekomstige kasstromen, gedisconteerd tegen de oorspronkelijke effectieve rente van het actief. 67

Verliezen worden opgenomen in de winst-en-verliesrekening. Rente op het aan een bijzondere waardevermindering onderhevige actief blijft verantwoord worden via oprenting van het actief met de oorspronkelijk effectieve rente. Bijzondere waardeverminderingsverliezen onder de (geamortiseerde) kostprijs van de beleggingen in effecten die tegen reële waarde worden gewaardeerd, met verwerking van waardewijzigingen in het eigen vermogen, worden direct ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord. Als in een latere periode het actief, onderhevig aan een bijzondere waardevermindering, stijgt en het herstel objectief in verband kan worden gebracht met een gebeurtenis die plaatsvond na de opname van het bijzondere waarde­ verminderingsverlies wordt het bedrag uit hoofde van het herstel opgenomen in de winst-en-verliesrekening tot maximaal de oorspronkelijke kostprijs.

Classificatie vastgoed naar typologie

Sociaal vastgoed omvat de woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en overig sociaal vastgoed. Commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie boven de huur­ toeslaggrens, het bedrijfsonroerendgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van BZK wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs-en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatsteun voor toegelaten instellingen. De classificatie heeft plaatsgevonden naar de stand per 31 december van het verslagjaar.

Kwalificatie sociaal vastgoed

Het beleid van Staedion is gericht op het realiseren van een zo optimaal mogelijk rendement ten behoeve van volkshuisvestelijke doelen. Dit beleid is nader geduid in het volkshuisvestelijk verslag onder het hoofdstuk 2 Bedrijfsstrategie. Relevante aspecten van het beleid ten behoeve van de kwalificatie zijn: • Een belangrijke randvoorwaarde bij het gevoerde financieel beleid is waardecreatie binnen de vastgoedportefeuille. • Er is sprake van een actief verkoopbeleid als onderdeel van het portefeuilletransformatiebeleid. Dit beleid resulteert erin dat een substantieel deel van de voorraad bestaand bezit is aangemerkt als ‘verkoopvijver’. • Als gevolg van het verkoopbeleid wordt bij mutatie een leegstaande woning binnen de verkoopvijver te koop aangeboden. • Het gevoerde financieel beleid is gericht op het versterken en een goede allocatie van het eigen vermogen. • Bij mutatie wordt de huurprijs aangepast naar hetgeen maximaal mogelijk en passend is voor de bewoner. Door een goede samenwerking met de gemeenten waarin Staedion werkzaam is, is het beleid uitvoerbaar. De totale portefeuille sociaal vastgoed is op basis van bovenstaand beleid gekwalificeerd als vastgoedbelegging. Materiële vaste activa

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Deze activa zijn gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen zijn berekend volgens het lineaire systeem. Op bedrijfsterreinen wordt niet afgeschreven. De volgende afschrijvingstermijnen worden hierbij gehanteerd: Gebouwen:

50 jaar

Onroerende installaties: 10 - 20 jaar Overige roerende zaken: 5 - 10 jaar Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. Indien er geen sprake is van verlenging van de gebruiksduur worden de onderhoudsuitgaven (ineens) ten lasten van de winst- en verliesrekening gebracht.

68

Vastgoedbeleggingen

Commercieel vastgoed in exploitatie

Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit doel de marktwaarde in verhuurde staat.

Marktwaarde in verhuurde staat

De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop Staedion actief is. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van Staedion die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop Staedion actief is. Onder punt 2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie zijn de gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten nader toegelicht.

Kasstroomgenererende eenheid

Het interne beleid en de bedrijfsvoering van Staedion is gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroomgenererende eenheid) sluit hierbij aan.

Uitgaven na eerste verwerking Waardemutatie

De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kas­stroom genererende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten en verantwoord als investering. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake is van een bijzonder waarde­ veminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenererende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking op hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-en-verlies­rekening verantwoord onder de post ‘niet gerealiseerde waarde veranderingen vastgoedportefeuille’. Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winst-enverliesrekening gebracht.

Waardemutatie

De waardemutaties in commercieel vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst- en verliesrekening in de post ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’ verantwoord.

Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging

Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit doel de marktwaarde in verhuurde staat.

Marktwaarde in verhuurde staat

De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop Staedion actief is. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van Staedion die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop Staedion actief is. Onder punt 2.2 Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging zijn de gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten nader toegelicht.

Kasstroomgenerende eenheid

Het interne beleid en de bedrijfsvoering van Staedion is gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroom­ genererende eenheid) sluit hierbij aan.

Uitgaven na eerste verwerking

De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenererende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten en verantwoord als investering. 69

Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake van een bijzonder waardevermin­ deringsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenererende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking op hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post ‘niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht.

Waardemutatie

De waardemutaties in sociaal vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst- en verliesrekening in de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verantwoord.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

De onroerende zaken die in het kader van een regeling verkoop onder voorwaarden zijn overgedragen aan een derde en waarvoor Staedion een terugkooprecht of - plicht kent worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste verwerking). De actuele waarde na eerste verwerking is de marktwaarde op basis van de regeling verkoop onder voorwaarden. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtwaarde wordt aan de creditzijde van de balans onder de langlopende schulden een terugkoopverplichting opgenomen. Deze schuld is een inschatting, gebaseerd op de reële waardeontwikkeling van het achterliggende actief. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd in overeenstemming met de contractvoorwaarden. De waardemutaties in onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden rechtstreeks in de winst- en verlies­rekening in de post “Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille” verantwoord. De waarde­mutaties inzake de terugkoopverplichting worden rechtstreeks in de winst- en verliesrekening in de post “Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden” verantwoord.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreffen ingrijpende investeringen in bestaande complexen en investeringen in nieuwe verhuureenheden. Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, onder aftrek van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en risico’s op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord onder de post ‘niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend aan kwalificerende activa. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gewogen gemiddelde rentevoet van de aangetrokken leningen. De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Voornoemde verplichtingen worden in de jaar­rekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door Staedion zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbetering of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het projectbesluit in het besluitvormingsproces van Staedion. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijdt, wordt het project per saldo opgenomen onder de post “voorziening onrendabele investeringen en herstructurering” aan de creditzijde van de balans. In het geval de geschatte marktwaarde in verhuurde staat van het project op een hoger niveau ligt dan de geschatte totale Projectkosten, vindt de toerekening van deze waardemutatie plaats naar rato van de verrichte prestaties bij de uitvoering van het project (‘percentage of completion’-methode) per balansdatum op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Deze waardemutaties worden 70

rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst- en verliesrekening in de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille” verantwoord. Financiële vaste activa

Deelnemingen

Deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de nettovermogenswaarde. Bij de bepaling van de nettovermogenswaarde worden de waarderingsgrondslagen van Staedion gehanteerd. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer Staedion echter geheel of gedeeltelijk garant staat voor de schulden van een deelneming, dan wel de feitelijke verplichting heeft de deelneming (voor haar nadeel) in staat te stellen tot betaling van haar schulden, wordt een voorziening gevormd ter grootte van de verwachte betalingen door de onderneming ten behoeve van de deelneming. De voorziening wordt primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming gevormd en voor het overige gepresenteerd onder de voorzieningen. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of duurzaam lagere bedrijfswaarde. Indien sprake is van een stellig voornemen tot afstoting, vindt waardering plaats tegen de eventuele lagere verwachte verkoopwaarde. De leningen aan niet-geconsolideerde deelnemingen worden opgenomen tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. De grondslagen voor overige financiële vaste activa zijn opgenomen onder het hoofdstuk Financiële instrumenten. Dividenden worden verantwoord in de periode waarin zij betaalbaar worden gesteld. Rentebaten worden verantwoord in de periode waartoe zij behoren, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost. Eventuele winsten of verliezen worden verantwoord onder financiële baten en lasten.

Bijzondere waardeverminderingen

Vaste activa, niet zijnde vastgoedbeleggingen, dienen te worden beoordeeld op bijzondere waardeverminderingen wanneer wijzigingen of omstandigheden zich voordoen die doen vermoeden dat de boekwaarde van een actief niet terugverdiend zal worden. De terugverdienmogelijkheid van activa die in gebruik zijn, wordt bepaald door de boekwaarde van een actief te vergelijken met de geschatte contante waarde van de toekomstige nettokasstromen die het actief naar verwachting zal genereren. Als het niet mogelijk is de realiseerbare waarde te bepalen voor een individueel actief, wordt de realiseerbare waarde bepaald van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het actief behoort. Wanneer de boekwaarde van een actief hoger is dan de geschatte contante waarde van de toekomstige kasstromen, worden bijzondere waardeverminderingen verantwoord voor het verschil tussen de boekwaarde en de realiseerbare waarde. Verder wordt op iedere balansdatum beoordeeld of er enige indicatie is dat een in eerdere jaren verantwoord bijzonder waardeverminderingsverlies is verminderd. Als een dergelijke indicatie aanwezig is, wordt de realiseerbare waarde van het betreffende actief (of kasstroomgenererende eenheid) geschat. Terugneming van een eerder verantwoord bijzonder waardeverminderingsverlies vindt alleen plaats als sprake is van een wijziging van de gehanteerde schattingen bij het bepalen van de realiseerbare waarde sinds de verant­ woording van het laatste bijzonder waardeverminderingsverlies. In dat geval wordt de boekwaarde van het actief (of kasstroomgenererende eenheid) opgehoogd tot de geschatte realiseerbare waarde, maar niet hoger dan de boekwaarde die bepaald zou zijn (na afschrijvingen) als in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies voor het actief (of kasstroomgenererende eenheid) zou zijn verantwoord.

71

Voorraden

Vastgoed bestemd voor de verkoop

De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen die ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht. De voorraad opgeleverde nieuwbouwwoningen wordt gewaardeerd tegen de bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, inclusief geactiveerde rente, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

Op moment dat grond- en ontwikkelposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt overheveling plaats van voorraad grond- en ontwikkelposities naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop betreft investeringen in bouwterreinen en bouwwerken voor eigen rekening en risico bestemd voor de verkoop. De investeringen worden bij de start als vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop geclassificeerd. Wanneer eenheden verkocht zijn wordt dat deel van de investering als onderhanden projecten geclassificeerd. In de waardering van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop worden de kosten die direct betrekking hebben op het project (zoals personeelskosten voor werknemers direct werkzaam aan het project, kosten van grond en terreinen), de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project (onder meer verzekeringskosten, kosten van ontwerp en technische assistentie en rente op schulden over het tijdvak dat aan het project kan worden toegerekend) en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, begrepen. Verwachte verliezen op vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop worden onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening als last verwerkt.

Voorraad materialen

De voorraad materialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde.

Voorraad grond- en ontwikkelposities

De voorraad grond- en ontwikkelposities wordt gewaardeerd tegen aanschafwaarde en bijkomende kosten. Op moment dat grond- en ontwikkelposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt overheveling plaats naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie/vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop/ onderhanden projecten. Als de grond- en ontwikkelposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de opbrengstwaarde lager is dan de geactiveerde kosten, dan wordt deze waardevermindering ten laste van het resultaat verantwoord. Hiertoe wordt de waarde van de grond- en ontwikkelposities periodiek getoetst aan de marktwaarde.

Onderhanden projecten

In de waardering van onderhanden projecten worden de kosten die direct betrekking hebben op het project (zoals personeelskosten voor werknemers direct werkzaam aan het project, kosten van grond en terreinen), de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project (onder meer verzekerings­ kosten, kosten van ontwerp en technische assistentie en rente op schulden over het tijdvak dat aan het project kan worden toegerekend) en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, begrepen. De toerekening van opbrengsten, kosten en winstneming op onderhanden projecten geschiedt naar rato van de verrichte prestaties bij de uitvoering van het werk (‘percentage of completion’-methode) per balansdatum op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, worden als activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten. Verwachte verliezen op onderhanden projecten worden onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening als last verwerkt. De gedeclareerde termijnen worden in mindering gebracht op het onderhanden project. Indien op projectniveau de gedeclareerde termijnen de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de kortlopende schulden aan de creditzijde van de balans.

Vorderingen

De grondslagen voor de waardering van vorderingen zijn beschreven onder het hoofdstuk Financiële instrumenten.

72

Groepsvermogen

Eigen vermogen

Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als eigenvermogensinstrumenten, worden gepresenteerd onder het eigen vermogen. Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als een financiële verplichting, worden gepresenteerd onder schulden. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot deze financiële instrumenten worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord als kosten of opbrengsten. Waardevermeerderingen van activa die worden gewaardeerd tegen actuele waarde worden opgenomen in het eigen vermogen als ongerealiseerde waardeveranderingen. De ongerealiseerde waardeverandering wordt gevormd per individueel actief en is niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van historische kostprijs en de actuele waarde. Als een actief wordt vervreemd, valt een eventueel aanwezige ongerealiseerde waardeverandering met betrekking tot dat actief vrij ten gunste van de overige reserves. Bij de bepaling van de ongerealiseerde waardeverandering is een bedrag voor latente belastingverplichtingen in mindering gebracht, berekend tegen het actuele belastingtarief.

Minderheidsbelang derden

Het minderheidsbelang derden wordt gewaardeerd op het aandeel van derden in de nettovermogenswaarde, zo veel mogelijk bepaald overeenkomstig de waarderingsgrondslagen van Staedion. Voor zover de betreffende groepsmaatschappij een negatieve nettovermogenswaarde heeft, worden de negatieve waarde en overige toekomstige verliezen en winsten niet toegewezen aan het aandeel van derden, tenzij deze medeaandeelhouders een feitelijke verplichting hebben en in staat zijn om de verliezen aan te zuiveren. Zodra de nettovermogenswaarde van de groepsmaatschappij wederom positief is, worden resultaten toegekend aan het aandeel derden. Voorzieningen Een voorziening wordt in de balans opgenomen wanneer: • sprake is van een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting die het gevolg is van een gebeurtenis in het verleden en • een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van die verplichting en • het waarschijnlijk is dat voor afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is. Indien (een deel van) de uitgaven die noodzakelijk zijn om een voorziening af te wikkelen waarschijnlijk geheel of gedeeltelijk door een derde worden vergoed bij afwikkeling van de voorziening, wordt de vergoeding als afzonderlijk actief gepresenteerd. Voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale of contante waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen en verliezen af te wikkelen.

Voorzieningen voor onrendabele investeringen en herstructurering

Voor de toelichting van de waarderingsgrondslag voor het bepalen van de voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen wordt verwezen naar de post ‘vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie’. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijdt, wordt het project per saldo opgenomen onder de post ‘voorziening onrendabele investeringen’ aan de creditzijde van de balans. De voorziening voor onrendabele investeringen is gewaardeerd tegen nominale waarde. Overige voorzieningen

Krachtwijken

De voorziening heeft betrekking op een investeringsprogramma waaronder ondergrondse vuilcontainers en open verbrandingstoestellen (CO2 reductie). De voorziening wordt gewaardeerd tegen nominale waarde.

Energielevering (Aardwarmte Den Haag VOF)

Ter dekking van de kosten voortvloeiend uit het faillissement van Aardwarmte Den Haag VOF en Energiek BV zijn de risico’s gekwantificeerd. De voorziening wordt gewaardeerd tegen nominale waarde.

73



Reorganisatievoorziening

Een reorganisatievoorziening wordt getroffen als op balansdatum een gedetailleerd reorganisatieplan is geformaliseerd en uiterlijk op opmaakdatum van de jaarrekening de gerechtvaardigde verwachting van uitvoering van het plan is gewekt bij hen voor wie de reorganisatie gevolgen zal hebben. Van een gerechtvaardigde verwachting is sprake als is gestart met de uitvoering van de reorganisatie, of als de hoofdlijnen bekend zijn gemaakt aan hen voor wie de reorganisatie gevolgen zal hebben. In de reorganisatievoorziening worden de als gevolg van de reorganisatie noodzakelijk kosten opgenomen die niet in verband staan met de doorlopende activiteiten van de onderneming. De voorziening wordt gewaardeerd tegen nominale waarde. De reorganisatie heeft zich eind 2013 en begin 2014 voltrokken. Het gereserveerde bedrag heeft betrekking op de laatste afwikkelingen van de reorganisatie.

Overige

De overige voorzieningen betreffen met name de verplichtingen voortvloeiend uit de cao met betrekking tot loopbaanontwikkeling. De voorziening wordt gewaardeerd tegen nominale waarde. Langlopende schulden De waardering van langlopende schulden is toegelicht onder het hoofdstuk Financiële instrumenten. Voor de post “Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden” wordt verwezen naar hetgeen onder “Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden” is opgenomen. Kortlopende schulden De waardering van kortlopende schulden is toegelicht onder het hoofdstuk Financiële instrumenten. Opbrengstverantwoording

Huuropbrengsten

Hieronder zijn opgenomen de opbrengsten voortvloeiend uit de met huurders gesloten huurovereenkomsten. Huuropbrengsten worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen op basis van de duur van de overeenkomst. De huren worden jaarlijks binnen de wettelijke kaders verhoogd in overeenstemming met het huurbeleid van Staedion.

Opbrengsten servicecontracten

Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders ter dekking van gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

Overheidssubsidies

Overheidssubsidies worden aanvankelijk in de balans opgenomen als vooruitontvangen baten, zodra er redelijke zekerheid bestaat dat zij zullen worden ontvangen en dat Staedion zal voldoen aan de daaraan verbonden voor­ waarden. Subsidies ter compensatie van door Staedion gemaakte kosten worden systematisch als opbrengsten in de winst-en-verliesrekening opgenomen in dezelfde periode als die waarin de kosten worden gemaakt. Subsidies ter compensatie van Staedion voor de kosten van een actief worden systematisch in de winst-en verlies­ rekening opgenomen gedurende de gebruiksduur van het actief.

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

Het netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille bevat de posten verkoopresultaat bestaand bezit en verkoop­ resultaat koopprojecten.

Verkoopresultaat bestaand bezit

De post verkoopresultaat bestaand bezit betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de actuele waarde met betrekking tot de verkochte huurwoningen. Opbrengsten uit de verkoop van onroerende zaken worden in de winst- en verliesrekening verwerkt wanneer de belangrijke risico’s en voordelen van eigendom aan de koper zijn overgedragen, de inning van de verschuldigde vergoeding waarschijnlijk is, de hiermee verband houdende kosten betrouwbaar kunnen worden ingeschat en er geen sprake is van aanhoudende managementbetrokkenheid bij de onroerende zaken. Opbrengsten van de verkochte huurwoningen worden verantwoord op het moment van juridische levering (passeren transportakte).

Verkoopresultaat koopprojecten

De post verkoopresultaat koopprojecten betreft het saldo van de netto omzet koopprojecten, de wijziging in vast74

goed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten, en het uitbesteed werk. Zodra een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van het resultaat van een onderhanden project, worden de project opbrengsten en -kosten als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening verwerkt naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Onder projectopbrengsten wordt verstaan de in het contract overeen­ gekomen opbrengsten vermeerderd met eventuele opbrengsten op grond van meer- of minderwerk, claims en vergoedingen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat de opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden bepaald. De mate waarin prestaties van een onderhanden project zijn verricht wordt bepaald aan de hand van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Indien het resultaat van een onderhanden project niet betrouwbaar kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten slechts verwerkt tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald. Verwachte verliezen op projecten worden onmiddellijk in de winst- en verliesrekening opgenomen. De wijziging in vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten bestaat uit de opge­nomen bestede kosten en resultaatverantwoording in het betreffende jaar met betrekking tot onderhanden projecten waarop in mindering zijn gebracht de gefactureerde termijnen van de opgeleverde onderhanden projecten en de opgenomen bestede kosten en verwachte verliezen in het betreffende jaar met betrekking tot vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop. De omzet van de verkochte nieuwbouwkoopwoningen wordt verantwoord bij oplevering van een (deel)project en bestaat uit de gefactureerde termijnen onder aftrek van kortingen en de over de omzet geheven omzetbelasting. Kosten uitbesteed werk betreft de direct aan de onderhanden projecten toerekenbare kosten.

Geactiveerde productie eigen bedrijf

De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van financiering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie worden hieronder verantwoord. Bedrijfslasten

Personeelsbeloningen/pensioenen

Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum reeds betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terug­betaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen ten opzichte van fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouwbaar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciete of impliciete) toezeggingen aan de werknemers. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante waarde van de bedragen die nood­ zakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen. Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering opgenomen als Staedion de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot naar Staedion zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld.

Onderhoudslasten

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Onder deze post worden de kosten ten behoeve van planmatig onderhoud, mutatieonderhoud, serviceonderhoud en contractonderhoud verantwoord. Het onderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, 75

alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief, dan wel wettelijke vereisten.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Hieronder zijn begrepen de waardeveranderingen met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie en sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging (aankopen en renovatie), vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie en onroerende zaken verkocht onder voorwaarden.

Belastingen

Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Voor latente belastingen wordt een vordering danwel voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil danwel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voor­ zieningen. Latenties worden gewaardeerd tegen contante waarde. Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover de corporatie bevoegd is tot saldering en simultane afwikkeling en tevens het stellige voornemen om dit te doen.

Resultaat deelnemingen

Het resultaat deelnemingen omvat het aandeel van Staedion in de resultaten van deze deelnemingen. Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen Staedion en de niet-geconsolideerde deelnemingen en tussen niet-geconsolideerde deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden, zijn niet verwerkt voor zover deze als niet gerealiseerd kunnen worden beschouwd. De resultaten van deelnemingen die gedurende het boekjaar zijn verworven of afgestoten worden vanaf het verwervingsmoment respectievelijk tot het moment van afstoting verwerkt in het resultaat van Staedion.

Kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de indirecte methode. Bij deze methode wordt het bedrijfsresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de posten van het werkkapitaal en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).

76

Kasstromen uit financiële afgeleide instrumenten die worden verantwoord als kostprijshedges worden in dezelfde categorie ingedeeld als de kasstromen uit de afgedekte balansposten. Kasstromen uit financiële derivaten waarbij hedge accounting niet langer wordt toegepast, worden consistent met de aard van het instrument ingedeeld vanaf de datum waarop de hedge accounting is beëindigd.

Bepaling reële waarde financiële instrumenten

Een aantal grondslagen en toelichtingen in de jaarrekening van Staedion vereisen de bepaling van de reële waarde van zowel financiële als niet-financiële activa en verplichtingen. Ten behoeve van waarderings- en informatieverschaffingsdoeleinden is de reële waarde op basis van de hierna methoden bepaald. Indien van toepassing wordt nadere informatie over de uitgangspunten voor de bepaling van de reële waarde vermeld bij het onderdeel van deze toelichting dat specifiek op het betreffende actief of de betreffende verplichting van toepassing is.

Handels- en overige vorderingen

De reële waarde van huur-, handels- en overige vorderingen is gelijk aan de contante waarde van de toekomstige kasstromen tegen actuele rentes vermeerderd met een gewogen gemiddelde opslag voor kredietrisico’s.

Derivaten

De reële waarde van rentederivaten wordt bepaald door discontering van de rentekasstromen, tegen actuele rentes waarin een opslag is opgenomen voor de relevante risico’s.

Niet-afgeleide financiële verplichtingen

De reële waarde van niet-afgeleide financiële verplichtingen wordt berekend door discontering van toekomstige aflossingen, rentebetalingen, tegen de actuele rente voor vergelijkbare leningen ultimo 2014.

Ontwikkeling vastgoedportefeuille

Onderstaand is een overzicht van de ontwikkeling en de samenstelling van de vastgoedportefeuille opgenomen. De vastgoedportefeuille is opgenomen onder Vastgoedbeleggingen.

77

Toelichting op de balansposten (x € 1.000,-) ACTIVA Vaste activa 1 Materiële vaste activa 1.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste

Bedrijfs-

Overige

Niet aan de

gebouwen

roerende

bedrijfs-





zaken

uitoefening







dienstbare





MVA

15.343

20.847

0

36.190

-10.472

-16.351

0

-26.823

4.871

4.496

0

9.367

14.319

2.530

0

16.849

0

0

0

0

-1.985

0

1.985

0

1.616

0

-1.616

0

-232 13.718

-3.427 -897

-22 347

-3.681 13.168

27.677

23.377

1.985

53.039

-9.088 18.589

-19.778 3.599

-1.638 347

-30.504 22.535

2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie

2014



van de exploitatie















Stand 1 januari 2014: - Verkrijgingprijzen

Totaal



- Cumulatieve afschrijvingen (inclusief bijzondere waardeverminderingen) Boekwaarde Mutaties in het boekjaar: - Investeringen - Desinvesteringen - Buitengebruikstelling aanschafwaarde - Buitengebruikstelling afschrijvingen - Afschrijvingen Saldo Stand per 31 december 2014: - Verkrijgingprijzen - Cumulatieve afschrijvingen (inclusief bijzondere waardeverminderingen) Boekwaarde

2 Vastgoedbeleggingen

Stand per 1 januari - Aanschafprijs







367.893

- Cumulatieve waardeveranderingen







170.696

Marktwaarde







538.589

- Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie





286

- Overboeking naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie





0

- Investeringen







362

- Desinvesteringen







-12.372

- Van sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging





47.115

- Naar sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging





-67.837

- Waardeveranderingen Saldo







5.403 -27.043

- Aanschafprijs







335.447

- Cumulatieve waardeveranderingen







176.099

Marktwaarde







511.546

Mutaties in het boekjaar:

Stand per 31 december

78



Actuele waarde

De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt € 511.546.000 (2013: € 538.589.000). De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop Staedion actief is. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van Staedion die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop Staedion actief is. De actuele waarde is berekend met de taxatiemanagementsupport van IPD. Met dit systeem wordt de marktwaarde in verhuurde staat van de vastgoedportefeuille bepaald. De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen die door Staedion zijn opgesteld. Een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur heeft per 31 december 2014 voor 1/3e deel van de portefeuille een validatie van de waarderingen uitgevoerd. Daarnaast heeft de taxateur de bij de waardering voor de totale vastgoedportefeuille gebruikte parameters en uitgangspunten, vastgelegd in een waarderingshandboek, gevalideerd. De taxateur heeft aannemelijkheidsverklaringen afgegeven voor de waarderingen per 31 december 2014. Onder marktwaarde in verhuurde staat wordt verstaan: het bedrag dat het complex bij complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Om de uiteindelijke marktwaarde in verhuurde staat te bepalen worden de kopers kosten (genormeerd op 2% overdrachtskosten voor de woningportefeuille en 6% overdrachtskosten voor BOG en overig vastgoed) in mindering gebracht. Bovenop voornoemde percentages voor overdrachtsbelasting wordt er nog rekening gehouden met kosten voor juridisch/makelaarsadvies en notariskosten; deze percentages zijn genormeerd op 1%. Derhalve komen betreffende percentages in totaal uit op 3% voor woningen en 7% voor BOG. Voor het bepalen van de marktwaarde maakt het IPD-rekenmodel gebruik van een Discounted Cash Flow-methode (DCF). Dit betekent dat voor een beschouwingsperiode van 15 jaar zo goed mogelijk de inkomsten en uitgaven worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet ‘contant’ worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar. Het inschatten van de inkomsten en uitgaven wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s: doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Bij uitponden is de veronderstelling dat zo snel mogelijk tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex eerst in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Het inschatten van de inkomsten en uitgaven wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De eigen in het verleden gerealiseerde kosten worden dus niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCFberekening gestreefd naar opbrengstenmaximalisatie. Eigen voorgenomen huurbeleid wordt dus ook niet ingerekend naar de toekomst. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip ‘marktwaarde’. De belangrijkste gehanteerde parameters bij de bepaling van de marktwaarde van de woningportefeuille zijn: • Disconteringsvoet van 8,1% (2013: 8,3%) • Exit yield uitponden na 15 jaar van 7,7% (2013: 8,1%) • Exit yield doorexploiteren na 15 jaar 8,0% (2013: 7,5%) • Vrije verkoopwaarde gemiddeld per eenheid € 120.956 (2013: € 116.604) • Contracthuur per eenheid per maand € 503 (2013: € 484) • Markthuur per eenheid per maand € 593 (2013: € 577) • Beheerkosten per eenheid per jaar € 511 (2013: € 511) 79

• Onderhoudskosten per eenheid per jaar € 984 (2013: € 882) • Belastingen en verzekeringen per eenheid per jaar € 256 (2013: € 253) • Verhuurderheffing (tot 2017 eerst in de kasstromen, vervolgens in de discontovoet) • Mutatiekosten per eenheid • (Incidentele) investeringen, niet zijnde reguliere onderhoudskosten • Eventueel erfpacht • Huurdersmutatie • Huurderving • Vrije verkoopwaardeontwikkeling • Contracthuurstijging • Markthuurwaardestijging • Indexeringspercentage van de cashflows • Overdrachtskosten De belangrijkste gehanteerde parameters bij de bepaling van de marktwaarde van de BOG-portefeuille zijn: • Disconteringsvoet 10,9% (2013: 9,3%) • Exit yield 11,1% (2013: 10,3%) • Contracthuur per m2 per jaar € 108 (2013: € 103) • Markthuur per m2 per jaar € 102 (2013: € 98) • Leegstandspercentage 11% (2013: 10%) • Onderhoudskosten per m2 € 5,50 (2013: € 5,30) • Beheerkosten % van de markthuur 2,6% (2013: 2,0%) • Zakelijke lasten per m2 € 3,50 (2013: € 3,40) • Looptijd van de huurcontracten • Verhuurbare Vloer Oppervlakte • Mutatiekosten per eenheid • (Incidentele) investeringen, niet zijnde reguliere onderhoudskosten • Eventueel erfpacht • Huurdersmutatie • Leegstandsperiode • Vrije verkoopwaarde per eenheid • Contracthuurstijging • Markthuurwaardestijging • Verkoopperiode leeggekomen eenheden • Indexeringspercentage van de cashflows • Percentage markthuurwaardestijging • Overdrachtskosten De belangrijkste gehanteerde parameters bij de bepaling van de marktwaarde van de parkeerplaatsen zijn: • Disconteringsvoet 7,3% (2013: 7,4%) • Exit yield 7,5% (2013: 7,7%) • Contracthuur per contract per maand € 38 (2013: € 28) • Markthuur per contract per maand € 35 (2013: € 28) • Onderhoudskosten per eenheid per jaar € 87 (2013: € 86) • Beheerkosten per eenheid per jaar € 58 (2013: € 57) • Zakelijke lasten per eenheid per jaar € 12 (2013: € 11) De disconteringsvoet is de vertaling van de rendementseis waartegen inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt. Deze disconteringsvoet wordt gebruikt om de huidige waarde van inkomsten en uitgaven in de toekomst te bepalen. In de huidige markt voor commerciële woningbeleggingen in Nederland ligt de disconteringsvoet tussen de 6,75% en 12,5%. De disconteringsvoet in het gehanteerde DCF-model wordt afgeleid van het risk free-rendement, met een opslag voor het specifieke risico van vastgoed en een opslag voor het specifieke risico voor de vastgoedobjecten, waarmee in de ingerekende (genormeerde) kasstromen verondersteld wordt dat daarmede geen rekening is gehouden. 80

Als basis voor de disconteringsvoet wordt het 24-maandsgemiddelde van de 10-jaars IRS (Interest Rate Swap) aangehouden. Het 24-maandsgemiddelde wordt bepaald door de IRS zoals deze geldt op het moment van waarde­ bepaling op peildatum en de IRS op de laatste dag van de 23 daaraan voorgaande kalendermaanden te middelen. Deze rentevoet wordt verhoogd met: • een vastgoedsectorgebonden risico-opslag, ter compensatie van het verschil tussen het generieke onroerend­ goedrisico van het te waarderen object en de generieke risicovrije rentevoet; • een marktrisico-opslag voor de in te schatten exploitatierisico’s van het object, die specifiek voortvloeien uit het gebied en de markt waar het vastgoedobject in is gelegen, ten opzichte van het eerder bepaalde generieke onroerendgoedrisico; • en een objectrisico-opslag voor het specifieke vastgoedsegment waartoe het object behoort, ten opzichte van het eerder onderscheiden generieke vastgoedrisico en het specifieke marktrisico. Hoe hoger het ingeschatte risico van het object hoe hoger het te hanteren percentage. Voor Staedion is de uiteindelijke disconteringsvoet afhankelijk van het imago van de omgeving van het betreffende complex, het type woning, het bouwjaar en het energielabel. Bij Staedion wordt als risicoloze rentevoet de IRS 10 jaars voor het interbancair ruilen van variabele met voor tien jaar vaste rentepercentages genomen, zoals deze geldt op het moment van de waardebepaling. Dit percentage wordt generiek voorgeschreven. Voor 2014 bedraagt de basis-IRS 1,760% (2013: 1,907%). De opslag voor vastgoed als marktsegment bedraagt 1,5%. Voor de markt- en objectrisico-opslag wordt een modelmatige benadering gehanteerd die uiteindelijk kan leiden tot een verdere verhoging van de disconteringsvoet tussen 4,0 en 5,5 procentpunten. Voor zeer specifieke contractuele afspraken danwel complex specifieke aandachtspunten is een op- of afslag gehanteerd van maximaal 0,5 procentpunten voor contractuele afspraken en 0,75 procentpunten voor complex specifieke zaken. Op basis van de gehanteerde methodologische benadering, met incidentele correcties, loopt de uiteindelijke bandbreedte voor de disconteringsvoet voor woningen van Staedion 6,7% en 9,0% (2013: 7,5% en 8,6%). De opslag marktsegment wordt bij BOG modelmatig bepaald en is een combinatie van het soort BOG en de locatie (wijk/buurt) waar het BOG gepositioneerd is. De objectgewijze op- c.q. afslag BOG komt ook tot stand via een modelmatige benadering. Afhankelijk van enkele specifieke kwaliteitskenmerken van BOG is het mogelijk dat voor een specifiek complex een wijziging wordt aan­ gebracht in de disconteringsvoet. Dit kan als gevolg van een eventuele monumentenstatus, specifieke kwaliteiten of specifieke kenmerken. In de huidige markt voor commerciële BOG-beleggingen in Nederland ligt de disconteringsvoet tussen de 7,5 % en 11,0%. Op basis van de gehanteerde methodologische benadering, met incidentele correcties, is de uiteindelijke bandbreedte voor de disconteringsvoet voor BOG van Staedion eveneens 7,5% en 11,0% (2013: 7,25% en 10,5%). De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Veroudering is grofweg in drie typen te onderscheiden: • locatieveroudering; • economische/markttechnische veroudering; • technische veroudering. Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de 15-jaarsperiode wil (ver)kopen. Er wordt dus meer rendement gevraagd dan in jaar 1 van de exploitatieperiode. Uitgangspunt is dan ook dat het Bruto Aanvangs Rendement lager ligt dan de exit yield. Het tweede uitgangspunt is gerelateerd aan de potentie van een object aan het einde van de 15-jarige exploitatie­ periode. Hierbij zijn de mate waarin uitponding in het object heeft plaatsgevonden, de bouwperiode, de locatie en

81

de huur/leegwaarde verhouding van invloed. De gehanteerde exit yields liggen bij doorexploiteren tussen de 4,0% en 12,0% en bij uitponden tussen de 4,2% en 12,0%. De eindwaarde wordt berekend door de jaarlijkse huuropbrengst na afloop van de exploitatieperiode te delen door de exit yield. De op de markt, waarop Staedion actief is, gebaseerde aannames en uitgangspunten zijn tot stand gekomen in samenwerking met een extern taxateur. Bij het bepalen van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: Inflatie

Parameter is voorgeschreven in het IPD- rekenmodel

Vrije verkoopwaarde

Modelmatig ingeschat door Calcasa; getoetst door externe taxateur

Markthuur

Inschatting Staedion; getoetst door externe taxateur + modelmatige check door Calcasa

Exploitatiekosten

Ontleend aan de Vastgoedtaxatiewijzer (VTX)

Erfpacht

Conform afspraken met gemeente Den Haag

Mutatiegraad

Gebaseerd op 5-jaars voortschrijdend gemiddelde binnen een bandbreedte die is afgestemd met de externe taxateur

Ontwikkeling vrije verkoopwaarde en markthuur

Afgestemd met externe taxateur

Bij de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat is ook expliciet rekening gehouden met bestaande beklemmingen. Beklemmingen zijn beperkende afspraken die rechtstreeks rusten op het vastgoed, van invloed zijn op de marktwaarde in verhuurde staat en bij een eventuele overdracht naar een derde mee overgaan. Deze afspraken kunnen betrekking hebben op gemeentelijke afspraken, maar ook op wettelijke bepalingen. In de toekomst kan de marktwaarde in verhuurde staat verder afnemen als het toezicht op de corporatie door de gemeenten wordt verstevigd zoals aangekondigd in de herziene Woningwet en beklemmingen ten aanzien van het vastgoed tussen corporatie en gemeenten worden afgesproken.



Waardeveranderingen op basis van marktwaarde in verhuurde staat

De marktwaarde in verhuurde staat is in 2014 met € 70,0 miljoen toegenomen van € 2.978,1 miljoen naar € 3.048,1 miljoen. Deze waardeontwikkeling is als volgt opgebouwd.

Commercieel

Sociaal vastgoed



vastgoed in

in exploitatie



exploitatie

gekwalificeerd als

Stand per 1 januari 2014

Totaal

vastgoedbelegging 538.589

2.439.490

2.978.079

362

5.086

5.448

-12.372

-9.722

-22.094

-67.837

67.837

-

47.115

-47.115

-

286

11.533

11.819

mutaties in het boekjaar: Investeringen Desinvesteringen Van commercieel vastgoed in exploitatie naar sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Van sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging naar commercieel vastgoed in exploitatie Overboeking van vastgoed in ontwikkeling Overboeking naar vastgoed in ontwikkeling Herwaarderingen Stand per 31 december 2014

-

-606

-606

5.403

70.082

75.485

511.546

2.536.585

3.048.131

Toelichting: - Investeringen: In 2014 is voor een bedrag van € 5,4 miljoen geïnvesteerd in de vastgoedbeleggingen. 82

- Desinvesteringen: De desinvesteringen hebben betrekking op gerealiseerde verkopen. De marktwaarde in verhuurde staat is als gevolg van de desinvesteringen met € 22,1 miljoen gedaald. In 2014 heeft geen sloop plaatsgevonden. - Overboeking van commercieel naar sociaal vastgoed: Gedurende 2014 is voor diverse woningen een huurverlaging toegepast. Tevens hebben enkele woningen een lagere huurverhoging gekregen ten overstaande van de stijging van de huurtoeslaggrens, waardoor deze in 2014 als sociaal vastgoed worden geclassificeerd. - Overboeking van vastgoed in ontwikkeling: In 2014 zijn de projecten Het Rode Dorp, Reitzstraat en Wenkebachstraat afgerond en overgeheveld naar vastgoedbeleggingen. - Overboeking naar vastgoed in ontwikkeling: Dit betreft diverse kleinschalige projecten betreffende de WOM Stationsbuurt-Oude Centrum. - Herwaarderingen: De herwaarderingen ad € 75,5 miljoen positief zijn het gevolg van nadere inschattingen van parameters en uitgangspunten bij de waardering op marktwaarde. De belangrijkste wijzigingen van parameters en uitgangspunten zijn de volgende geweest: a) Verkoopwaarde

De verkoopwaarde is in 2014 met 3,1% gestegen. Dit leidt tot een stijging van de marktwaarde van € 30 miljoen. Ten opzichte van 2013 is rekening gehouden met een verdere stijging van de verkoopwaarde(n) de komende drie jaar van in totaal 4,0%. Dit leidt tot een stijging van de marktwaarde van € 46 miljoen. Het totale effect van de ontwikkeling in de verkoopwaarde bedraagt € 76 miljoen.

b) Ontwikkeling huur

De stijging in 2014 van respectievelijk de actuele huur, de maximaal redelijke huur (huurharmonisatie) en de markthuur was respectievelijk 3,9%, 2,8% en 2,8%. Deze stijgingen hebben de marktwaarde met € 89 miljoen

doen toenemen. c) Parameters

Dit betreft de volgende variabelen:



• disconteringsvoet: de disconteringsvoet is gedaald met gemiddeld 2,3%; als gevolg daarvan is de marktwaarde



• exit yield: de wijzigingen van de exit yield op complexniveau hebben de marktwaarde met € 33 miljoen doen



• exploitatielasten: als gevolg van gestegen exploitatielasten is de marktwaarde met € 30 miljoen gedaald.



• indexeringen: de indexering van opbrengsten en kosten bedraagt in 2014 € 0,0; het effect op de marktwaarde



• overige mutaties hebben een negatief effect van € 32 miljoen.

met € 32 miljoen gestegen; dalen.

is een daling met € 23 miljoen. d) BOG en parkeren:

Als gevolg van voornamelijk contractherzieningen is de marktwaarde van BOG en parkeren met € 4 miljoen gedaald.



Bedrijfswaarde

De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt € 480.672.000 (2013: € 512.686.000). Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de toekomstige kasstromen uit hoofde van direct vastgoedgerelateerde exploitatieinkomsten en -uitgaven over de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenheden inclusief nettokasstroom bij afstoten van de activa aan het einde van de gebruiksduur. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van de kasstroomgenererende eenheid. De kasstroomprognoses zijn ontleend aan de intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar behoudens de verwachte kosten van planmatig onderhoud.

83

De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren-onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren is uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huur­ stijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn van vijf jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. De bepaling van de restwaarde van de grond is gebaseerd op het huidige gebruik van de grond. De restwaarde van de grond aan het eind van de exploitatieduur is gebaseerd op de reële waarde onder aftrek van de te maken kosten sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting en bedraagt € 5.000 voor zelfstandige woongelegenheden en € 2.500 voor onzelfstandige woongelegenheden. De reële waarde is gebaseerd op een vergelijkbare grond(kavel) geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. De verhuurdersheffing is ingerekend voor de gehele levensduur. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden voorts de volgende parameters: • De jaarlijkse huurverhoging volgen de indices zoals aanbevolen door sectorinstituten,  waarvoor de basis inflatie­ volgend is. Jaar

Jaarlijkse huurverhoging

Jaar

2015

1,62%

2015

2,80%

2016

2,58%

2016

2,40%

2017

1,32%

2017 t/m 2019

2,20%

2018

1,52%

2020 e.v.

2,00%

2019

1,66%

2020

1,76%

2021 e.v.

2,00%

Jaarlijkse huurderving

• Een gemiddelde mutatiegraad van 6% en huurharmonisatie voor de eerste vijf jaar; geharmoniseerd wordt tot 96% van de maximaal redelijke huur. • De exploitatielasten, onderhoudslasten en de beheerlasten volgen de indices zoals aanbevolen door sector­ instituten, waarvoor de basis inflatievolgend is en die oplopen tot 3% in 2019. Jaar

beheer- , exploitatie- & onderhoudslasten index

2015

1,78%

2016

2,14%

2017

2,40%

2018

2,58%

2019 en verder

3,00%

• Verwachte economische levensduur van de complexen, waarbij uitgegaan wordt van een minimale levensduur van 15 jaar. • Disconteringsvoet van 5,25%, jaarlijks wordt door de sectorinstituten deze disconteringsvoet bepaald met in achtneming van de bepalingen van RJ 121. • Kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionummerando model.

Verhuureenheden bestemd voor de verkoop op korte termijn

Het aantal verhuureenheden behorend tot het commercieel vastgoed in exploitatie, welke zijn geclassificeerd voor de verkoop bedraagt 815. Het aantal verhuureenheden, dat naar verwachting komend jaar verkocht zal worden, bedraagt 95. De verwachte opbrengstwaarde van deze verhuureenheden bedraagt € 12.258.000 (opbrengst minus directe verkoopkosten). De boekwaarde (marktwaarde) van deze verhuureenheden bedraagt € 12.245.000.

Hypothecaire zekerheden

Het commercieel vastgoed in exploitatie is gedeeltelijk gefinancierd met leningen zonder borging van het Waarborg­ fonds Sociale Woningbouw. Het commercieel vastgoed is voor een bedrag van € 153 miljoen met hypothecaire zekerheden bezwaard. 84

2.2 Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging

2014

Stand per 1 januari - Aanschafprijs





1.716.516

- Cumulatieve waardeveranderingen





722.974

Marktwaarde





2.439.490

- Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie





11.533

- Overboeking naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie





-606

- Investeringen





5.086

- Desinvesteringen





-9.722 -47.115

Mutaties in het boekjaar:

- Naar commercieel vastgoed in exploitatie





- Van commercieel vastgoed in exploitatie





67.837

- Waardeveranderingen Saldo





70.082 97.095

1.743.529

Stand per 31 december - Aanschafprijs





- Cumulatieve waardeveranderingen





793.056

Marktwaarde





2.536.585



Actuele waarde

De actuele waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt € 2.536.585.000 (2013: € 2.439.490.000). De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop Staedion actief is. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van Staedion die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop Staedion actief is. Voor nadere toelichting omtrent de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat en de waardeverandering wordt verwezen naar punt 2.1 van de toelichting.

Bedrijfswaarde

De actuele waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt € 1.781.745.000 (2013: € 1.834.010.000). Voor nadere toelichting omtrent de bepaling van de bedrijfswaarde wordt verwezen naar punt 2.1 van de toelichting.

Verhuureenheden bestemd voor de verkoop op korte termijn

Het aantal verhuureenheden behorend tot het sociaal vastgoed in exploitatie, welke zijn geclassificeerd voor de verkoop bedraagt 3.682. Het aantal verhuureenheden, dat naar verwachting komend jaar verkocht zal worden, bedraagt 111. De verwachte opbrengstwaarde van deze verhuureenheden bedraagt € 11.861.000 (opbrengst minus directe verkoopkosten). De boekwaarde (marktwaarde) van deze verhuureenheden bedraagt € 8.730.000.

Hypothecaire zekerheden

Het sociaal vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Staedion heeft hiervoor een volmacht aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw verstrekt. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw kan indien zij dit noodzakelijk acht hypotheek op het onderpand leggen. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen.

85

2.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

2014

Stand per 1 januari - Contractprijs (verkochte woningen)





37.176

- Cumulatieve waardeveranderingen





-5.595

Boekwaarde per 1 januari





31.581

Mutaties in het boekjaar: - Desinvesteringen





-696

- Waardeveranderingen





537

Saldo





-159

Stand per 31 december - Contractprijs (verkochte woningen)





36.480

- Cumulatieve waardeveranderingen





-5.058

Boekwaarde per 31 december





31.422

Het aantal woningen opgenomen onder ‘Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’ bedraagt 217 (2013: 223). Ultimo boekjaar waren hiervan drie woningen gelabeld voor verkoop onder voorwaarden echter nog niet verkocht. De voorwaarden bestaan voornamelijk uit kortingen op de verkoopprijzen en het delen van het risico op prijs­ stijgingen en -dalingen. 2.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

2014

Stand per 1 januari - Aanschafprijs





24.076

- Cumulatieve waardeveranderingen





-15.528

- Boekwaarde





8.548

- Verantwoord als voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Boekwaarde onder aftrek van de voorzieningen



-7.371 1.177

Mutaties in het boekjaar: - Investeringen





15.442

- Waardeveranderingen





-9.986

- Overboeking waardeverandering naar vastgoed voor verkoop





925

- Overboeking naar overige voorraden





2.551

- Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie





-286



-11.533

- Overboeking van sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging



606

- Overboeking van commercieel vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Saldo



0 -2.281

- Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging

Stand per 31 december - Aanschafprijs





11.094

- Cumulatieve waardeveranderingen





-6.485

- Boekwaarde





4.609

- Verantwoord als voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Boekwaarde onder aftrek van voorziening



-5.714 -1.105

In het boekjaar werd ter zake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie een bedrag ad € 2,6 miljoen aan bouwrente geactiveerd (2013: € 2,4 miljoen). Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 4 % (2013: 4 %).

Verloop voorziening onrendabele investeringen

Stand per 1 januari





-7.371

- Overboeking naar Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie





1.657

Stand per 31 december





-5.714

Mutaties in het boekjaar:

86

De voorziening heeft betrekking op de in ontwikkeling genomen projecten. Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting binnen 1 jaar afwikkelt bedraagt naar verwachting € 5,7 miljoen. Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting na meer dan 5 jaar afwikkelt bedraagt € 0. Indien op project­niveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans.

3

Financiële vaste activa

Deel-









Stand per 1 januari 2014

nemingen

Vorderingen

Overige

op deel-

vorderingen

Totaal

nemingen

25.343

33.855

4.565

63.763

165

422

171

758

Mutaties in het boekjaar: Investeringen/verstrekkingen Desinvesteringen/aflossingen

-54

-229

-1.990

-2.273

Aandeel in resultaat deelnemingen

-8.449

0

0

-8.449

Saldo

17.005

34.048

2.747

53.799

Mutatie voorziening op negatieve deelnemingen Stand per 31 december 2014

6.887 23.965

-6.887 27.161

- 2.747

74 53.873

3.1 Deelnemingen

2014

2013

Watertuinen van Delft B.V.

-174

-174

12

12

9

9

-549

-537

Wippolder Beheer B.V. WOM Stationsbuurt-Oude Centrum Den Haag B.V. Atrium Beheer BV Westhaag Beheer B.V. OWC Wippolder C.V. OWC Watertuinen van Delft C.V. OWC Westhaag CV

22

27

-9.740

-9.425

-24.236

-17.615

0

65

Winkelpanden Den Haag B.V.

62

62

Winkelpanden Den Haag C.V.

17.538

18.856

Starterspanden Den Haag C.V.

6.321 -10.735

6.323 -2.397

Saldo Voorziening op negatieve deelnemingen Totaal 3.2 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen

34.700

27.739

23.965

25.343

2014

2013

OWC Watertuinen van Delft C.V.

45.000

45.000

OWC Wippolder C.V.

13.408

13.011

OWC Westhaag C.V.

1.527

1.756

1.678 61.613

1.654 61.421

-34.452

-27.565

27.161

33.855

OWC Atrium C.V. Saldo Voorziening op vordering op negatieve deelnemingen Totaal De vorderingen hebben een looptijd van langer dan één jaar. 3.3 Overige vorderingen Warnaarthoeve B.V. Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij B.V.

2014

2013

0

1.984

977

980 980

Schouten & Jong Projectontwikkeling B.V.

977

Overig

793

621

Totaal

2.747

4.565

De vorderingen hebben een looptijd van langer dan één jaar.

87

3.4 Latente belastingvorderingen Sinds 1 januari 2008 is Staedion voor al haar activiteiten onderworpen aan vennootschapsbelasting. Tot 2008 was Staedion alleen voor haar commerciële activiteiten onderworpen aan vennootschapsbelasting. De integrale belastingplicht betekent dat woningcorporaties een fiscale openingsbalans moesten opstellen waarbij alle activa en passiva voor de marktwaarde op 1 januari 2008 zijn opgenomen. Daarover zijn in een vaststellingsovereenkomst sectorbrede afspraken gemaakt met de Belastingdienst (de zogenaamde VSO2). Naast afspraken over de openingsbalanswaardering bevat de VSO2 een aantal afspraken over de wijze waarop het fiscale resultaat moet worden berekend in een aantal sectorspecifieke gevallen, zoals bij combiprojecten. Staedion heeft de VSO2 ondertekend. De VSO2 heeft een looptijd tot en met 31 december 2012. Na deze periode wordt de VSO2 stilzwijgend voor steeds één jaar verlengd, tenzij een van de partijen vóór 1 december heeft opgezegd. De VSO2 is door de Belastingdienst noch door Staedion opgezegd vóór 1 december 2013 en derhalve van toepassing op het jaar 2014. Vastgoed dat Staedion al op 1 januari 2008 bezat wordt op grond van de VSO2 op de openingsbalans gewaardeerd op een percentage van de WOZ-waarde. Daarna verkregen vastgoed wordt fiscaal in beginsel gewaardeerd op kostprijs verminderd met afschrijvingen. Bij de fiscale waardering van vastgoed is verder van belang dat de fiscale afschrijvings­last wettelijk beperkt is. Leningen en derivaten zijn aan de hand van een van de VSO2 deel uitmakende rentecurve op de fiscale openings­ balans per 1 januari 2008 gewaardeerd op marktwaarde. De niet tot waardering gebrachte latente belastingvordering bedraagt ultimo 2014 € 14,0 miljoen en de niet tot waardering gebrachte voorziening latente belastingverplichtingen € 12,6 miljoen. Een nadere toelichting per onderdeel van de belastinglatentie inzake tijdelijke verschillen. 1) De compensabele verliezen bedragen ultimo 2014 € 34,7 miljoen. Gezien de verwachting dat in de periode 2015 tot en met 2019 sprake zal zijn van een per saldo structurele verliessituatie is uit oogpunt van voorzichtigheid de latente belastingvordering uit hoofde van compensabele verliezen (en uit hoofde van verrekenbare tijdelijke verschillen) gewaardeerd op nihil. De niet-verwerkte latente belastingvordering bedraagt € 8,7 mln (zijnde 25,0% van de compensabele verliezen). 2) Sociaal en commercieel vastgoed dat in de komende jaren naar verwachting blijvend zal worden verhuurd en waarvan de commerciële waarde per PMC hoger ligt dan de fiscale waarde. Het tijdelijke verschil dat niet verwerkt is bedraagt € 50 miljoen (2013: € 23 miljoen lager). De reden hiervoor is dat dit vastgoed fiscaal niet afwikkelt. De fiscale waarde van dit vastgoed betreft een bedrag van € 2,99 miljard. De boekwaarde van dit vastgoed betreft een bedrag van € 3,05 miljard. De niet-verwerkte latente belastingschuld bedraagt € 12,6 miljoen (zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde). 3) Het tijdelijke verschil inzake sociaal en commercieel vastgoed waarvan verwacht wordt dat dit in de komende vijf jaar wordt verkocht bedraagt € 2,0 miljoen. De fiscale waarde van dit vastgoed is hoger dan de boekwaarde. De niet gewaardeerde latente belastingvordering bedraagt nominaal € 0,5 miljoen (zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde). Zoals aangegeven bij compensabele verliezen is deze vordering gewaardeerd op nihil. 4) Het tijdelijke verschil inzake onroerende zaken verkocht onder voorwaarden bedraagt € 5,0 miljoen (gelijk aan cumulatieve waardeveranderingen). De fiscale waarde is hoger dan de boekwaarde. Gelet op het ontbreken van de beschikkingsmacht bij Staedion inzake het moment van terugkoop van deze woningen is dit tijdelijke verschil niet in de balans gewaardeerd. De niet gewaardeerde latente belastingpositie bedraagt nominaal € 1,3 miljoen. Zoals aangegeven bij compensabele verliezen is deze vordering gewaardeerd op nihil. 5) Het tijdelijke verschil inzake leningen en swapportefeuille bedraagt nominaal € 14,0 miljoen. De niet-verwerkte latente belastingvordering bedraagt € 3,5 miljoen. Zoals aangegeven bij compensabele verliezen is deze vordering gewaardeerd op nihil.

88

4

Voorraden

4.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop

2014

2013

Kosten vastgoed bestemd voor de verkoop

3.913

10.323

-1.201

-2.826

2.712

7.497

Voorziening Totaal





De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen die ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht. De voorraad opgeleverde nieuwbouwwoningen wordt gewaardeerd tegen de bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, inclusief geactiveerde rente dan wel lager verwachte opbrengstwaarde. De verwachte opbrengstwaarde betreft de verkoopprijs waarvoor deze woningen worden aangeboden. 4.2 Overige voorraden

2014

Kosten grond- en ontwikkelposities Voorziening grond-en ontwikkelposities Onderhoudsmaterialen Totaal

2013

54.821

64.283

-43.932

-49.614

657

540

11.546

15.209

De post grond- en ontwikkelposities betreft de grondlocatie ten behoeve van (toekomstige) ontwikkelingsprojecten die nog niet in realisatie zijn genomen. Deze gronden zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. De marktwaarde is gebaseerd op de externe dan wel interne uitgevoerde toetsing van de waardering van gronden ultimo boekjaar. Deze interne toetsing is gebaseerd op de kennis van de lokale markt alsmede kennis van de lokale ontwikkelmogelijkheden (waaronder bestemmingswijzigingen etc.). Grondposities Staedion Naam locatie

Gemeente

1 Molenslootwest

Westland

2 Zaagmolenweg

Alphen a/d Rijn

3 Vlielandseweg 1

Pijnacker Nootdorp



Pijnacker Nootdorp

Vlielandseweg 2

4 De Marathon 5 Kerkehout

Den Haag Wassenaar

6 Monster West

Westland

7 Beatrixkwartier

Den Haag

8 Schokkerweg

Den Haag

9 Dr. Lelykade

Den Haag

10 Spinoza

Den Haag

11 Reva (de kerk)

Den Haag

Grondposities deelnemingen 1 Watertuinen

Delft

2 Wippolder

Den Haag

5

Vorderingen

5.1 Huurdebiteuren

2014

2013

Huurdebiteuren

10.944

8.919

Voorziening dubieuze huurdebiteuren

-8.187

-6.655

2.757

2.264

Totaal

De totale vorderingen op zittende en vertrokkken bewoners bedraagt € 10,9 (2013: € 8,9) miljoen. Hiervoor is een voorziening getroffen van € 8,2 (2013: € 6,7) miljoen. De vorderingen hebben een looptijd van korter dan één jaar.

89

5.2 Overheid

2014

2013

554

441

82

856

Overige

0

370

Totaal

636

1.667

2014

2013

Herstructurering Transvaal Subsidies

De vorderingen hebben een looptijd van korter dan één jaar. 5.3 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Rekening courant WOM Stationsbuurt-Oude Centrum B.V. Rekening courant Winkelpanden Den Haag C.V. Rekening courant Starterspanden Den Haag C.V. Totaal

0

10

173

171

84

84

257

265

De rekening courant Winkelpanden Den Haag C.V. en Starterspanden Den Haag C.V. hebben een looptijdvan langer dan één jaar. 5.4 Belastingen en premies sociale verzekering

2014

2013

Stichting Staedion 2006

0

-1.120

Stichting Staedion 2008

2.429

800

Stichting Staedion 2009

0

-97

Stichting Staedion 2010

0

1.790

Stichting Staedion 2011

3.990 6.419

3.720 5.363

Vennootschapsbelasting:

Stedelijk Belang B.V. Energiek B.V. Staedion Vastgoed Holding B.V. Te vorderen omzetbelasting Totaal

21

70

0

-61

162

0

0 6.602

-38 5.064

De posten hebben een looptijd van korter dan één jaar. 5.5 Overige vorderingen

2014

2013

59.250

38.650

Overige

1.757

3.209

Totaal

61.007

41.859

Margin-call deposito

De posten hebben een looptijd van korter dan één jaar, met uitzondering van margin-call deposito. In de post Overige is inbegrepen een vordering op een commissaris ad € 1.260 uit hoofde van een onverschuldigde betaling, welke is verrekend in 2015. In het kader van de renteswaps is ultimo 2014 een bedrag van € 59,3 miljoen als onderpandverplichting gestort bij ABN AMRO Bank N.V. De looptijd van deze post is afhankelijk van de marktwaardeontwikkeling van de renteswaps. De post overige heeft een looptijd korter dan één jaar. De margin-call deposito dient ter onderpand van afgesloten renteswaps. Over dit saldo kan niet vrijelijk worden beschikt. De margin call bij ABN Amro wordt wekelijks bepaald en verrekend. De vergoeding bedraagt EONIA zonder op- of afslag. 5.6 Overlopende activa

2014

2013

33.255

36.893

Overige

9.067

11.941

Totaal

42.322

48.834

Nog toe te rekenen hedgeresultaat renteswaps

De nog te amortiseren kostprijs derivaten ontstaat bij de novatie van renteswaps en betreft de kostprijs van derivaten die onderdeel zijn van een hedgerelatie. De kostprijs wordt geamortiseerd over de looptijd van het desbetreffende derivaat. 90

In 2011 is een aantal renteswaps verlengd, overgedragen aan een andere financiële instelling en ingebracht in een bestaande lening. De negatieve marktwaarde van de swaps bedroeg per de datum van overdracht € 44,2 miljoen. Dit bedrag zal over de looptijd van de originele swaps (tot 2034) ten laste van het resultaat worden gebracht. Een bedrag van € 3,6 miljoen heeft betrekking op 2015 (2013: € 3,6 miljoen heeft betrekking op 2014) , een bedrag van circa € 17,1 miljoen (2013: € 19,9 miljoen) heeft betrekking op de periode na 5 jaar.

VvE’s

Stichting Staedion betaalt aan de respectievelijke VvE’s jaarlijkse bijdragen voor o.a. onderhoud, verzekering, admini­ stratie en servicekosten. Binnen de VvE worden de jaarlijkse ontvangen bijdragen onderhoud ten gunste gebracht van een onderhoudsfonds. De uitgaven onderhoud worden jaarlijkse in mindering gebracht op dit onderhoudsfonds. De bijdragen onderhoud zijn gebaseerd op een vastgestelde meerjarenonderhoudsbegroting. Het onderhoudsfonds dient voldoende omvang te hebben om de toekomstig geplande uitgaven onderhoud te kunnen financieren. Op basis van haar zeggenschap heeft Stichting Staedion een aandeel in het onderhoudsfonds per VvE. Op basis van haar zeggenschap in een 210 tal VvE’s is Stichting Staedion gerechtigd tot € 8,8 miljoen (2013: € 7,6 miljoen) in vermogen van deze VvE’s. Deze post heeft een looptijd langer dan één jaar. Het restant van de post Overige heeft een looptijd korter dan één jaar. 6

Liquide middelen

Vrij opneembare banktegoeden Deposito’s Totaal

2014

2013

3.437

772

0

363

3.437

1.135

In de liquide middelen zijn deposito’s tot een bedrag van € 0 (2013: € 0,4 miljoen) begrepen met een looptijd korter dan één jaar. De vrij opneembare banktegoeden zijn terstond opeisbaar.

PASSIVA 7

Groepsvermogen

7.1 Eigen vermogen Voor een toelichting op het eigen vermogen wordt verwezen naar de toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening. 7.2 Minderheidsbelang derden

2014

2013

WOM Stationsbuurt-Oude Centrum C.V.

2.381

2.551

Onder dit balanshoofd is opgenomen het minderheidsbelang van derden, dat het aandeel van derden in het eigen vermogen van de groepsmaatschappijen WOM C.V. vertegenwoordigt. 8

Voorzieningen

8.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Voor een nadere toelichting op het verloop en de samenstelling van de jaarrekeningpost voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen wordt verwezen naar de toelichting in punt 2.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. 8.2 Voorziening latente belastingverplichtingen Stand per 1 januari



2014

2013

4.002

4.085

Mutaties: Dotatie/vrijval resultaat



-498

-83

Stand per 31 december



3.504

4.002

De nominale waarde van de voorziening latente belastingverplichtingen bedraagt € 5,8 miljoen en is contant gemaakt tegen een percentage van 2,770% (2013: 2,358%). De gemiddelde looptijd bedraagt 20 jaar. De latenties met een resterende looptijd van 1 jaar en korter bedragen € 0 miljoen (2013: € 0 miljoen).

91

8.3 Voorziening op negatieve deelnemingen

2014

2013

Voorziening op negatieve deelnemingen

34.700

27.739

Voorziening vorderingen op negatieve deelnemingen

-34.452

-27.565

248

174

Saldo 8.4 Overige voorzieningen

Krachtwijken

Energie-



Reorganisatie

levering

Stand per 1 januari

Overige

Totaal

5.750

5.321

2.407

1.197

14.675

Onttrekkingen

-5.879

-1.803

-39

-188

-7.909

Dotatie/vrijval resultaat

1.048

0

0

58

1.106

Stand per 31 december

919

3.518

2.368

1.067

7.872

Mutaties:



Reorganisatievoorziening

De voorziening voor reorganisatiekosten houdt verband met een in 2013 geformaliseerd reorganisatieplan, waarin is voorzien in een reductie van het aantal medewerkers binnen Staedion. De betreffende medewerkers zijn ondersteund bij het vinden van een nieuwe baan buiten de onderneming, en hebben recht op een afvloeiingsregeling die afhankelijk is van hun salaris en dienstjaren bij de onderneming. De voorziening omvat de nog resterende geschatte kosten voor outplacement en afvloeiing. De looptijd van de resterende voorziening is korter dan 1 jaar.

Voorziening krachtwijken

Op 17 april 2008 hebben de samenwerkende corporaties Haag Wonen, Vestia en Staedion en de gemeente Den Haag de raamovereenkomst “investeringsprogramma krachtwijken” ondertekend. Door middel van deze raamovereen­ komst spreken gemeente en de samenwerkende corporaties naar elkaar uit en met elkaar af, wat zij van elkaar verwachten en waarop zij elkaar kunnen aanspreken bij de aanpak van de krachtwijken in Den Haag voor de periode 2008 t/m 2017. Aanvullend zijn de gemeente Den Haag en Staedion op 4 oktober 2011 bilaterale prestatieafspraken overeenkomen (dit als aanvulling op hernieuwde collectieve prestatieafspraken voor dezelfde periode met de gemeente Den Haag, Haag Wonen, Staedion en Vestia). De voorziening heeft betrekking op een investerings­ programma waaronder ondergrondse vuilcontainers en open verbrandingstoestellen (CO2 reductie). De looptijd was oorspronkelijk tot en met 2014. Eind 2014 zijn de corporaties opnieuw in gesprek. Deze afspraken zijn echter nog niet geformaliseerd. Lopende projecten vanuit eerdere gemaakte afspraken worden afgemaakt. Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting binnen 1 jaar afwikkelt, bedraagt € 2,2 miljoen. Het resterende bedrag € 1,3 miljoen wikkelt af tussen 1 en 5 jaar.

Energielevering

Ter dekking van het faillissement van Aardwarmte Den Haag VOF en Energiek BV zijn de risico’s gekwantificeerd op een bedrag van € 2,4 miljoen. De voorziening wordt gewaardeerd tegen nominale waarde. De looptijd is langer dan één jaar.

Overige voorziening

Het bedrag van de overige voorziening wikkelt af tussen 1 en 5 jaar. 9

Langlopende schulden

9.1 Leningen kredietinstelling Langlopend deel per 1 januari Aflossingsverplichtingen 2013 opgenomen onder kortlopende schulden Saldo per 1 januari Ontvangen nieuwe leningen Marktwaardecorrectie van de vastrentende lening Aflossingen Saldo per 31 december Aflossingsverplichtingen 2014 opgenomen onder kortlopende schulden Kortlopend deel marktwaardecorrectie van de vastrentende lening Langlopend deel per 31 december

92

2014

2013

1.604.997

1.465.256

83.610

142.316

1.688.607

1.607.572

93.000

316.000

-924

-924

-98.642

-234.041

1.682.041

1.688.607

-103.256

-82.686

-924

-924

1.577.861

1.604.997

Oorspronkelijk leningsbedrag

2014

2013

1.718.635

1.665.696

Marktwaardecorrectie van de vastrentende lening





41.398

42.323

1.760.033

1.708.019

Cumulatieve aflossingen Saldo

-77.992

-19.412

1.682.041

1.688.607

Looptijd: < 1 jaar

2014

2013

104.181

83.610

1-5 jaar

413.566

394.633

> 5 jaar

1.164.294

1.210.364



1.682.041

1.688.607





Een geldlening is door de 100 % dochter van Staedion, Staedion Vastgoed Holding B.V. (SVH), overeengekomen met de N.V. Bank Nederlandse Gemeenten (BNG). Deze overeenkomst is op 31 december 2008 afgesloten. De verstrekte lening aan Staedion Vastgoed Holding bedroeg € 35 mln. Tot zekerheid voor de voldoening van al hetgeen SVH uit hoofde van de onderhavige overeenkomst is verschuldigd of te eniger tijd zal worden verschuldigd, heeft SVH zich jegens BNG verplicht de navolgende BNG conveniërende zekerheden te verstrekken en in stand te houden: • Hypotheek Recht van hypotheek, eerste in rang op de onroerende goederen van SVH, tot een bedrag van € 28 mln. te vermeerderen met rente en kosten begroot op € 14 mln. • Pandrecht Stil pandrecht, eerste in rang, op de vorderingen van SVH uit hoofde van overeenkomsten tot verhuur van de onroerende goederen van SVH. • Vermogensinstandhoudingsverklaring Staedion Staedion dient zich jegens BNG te verbinden dat zij er steeds voor zal zorgen dat het eigen vermogen van SVH te allen tijde tenminste 15 % bedraagt van het balanstotaal. Ultimo 2014 was het percentage 19,3%. Per 31 december 2014 bedraagt de restant hoofdsom van de BNG lening € 32,810 miljoen. Per 20 oktober 2011 heeft Staedion als kredietnemer een financieringsarrangement afgesloten met de N.V. Bank Nederlandse Gemeenten en de Coöperatieve Rabobank Den Haag en Omgeving U.A met N.V. Bank Nederlandse Gemeenten als Lening- en Zekerhedenagent. Dit financieringsarrangement van € 110 mln. betreft een werk­ kapitaalfaciliteit van maximaal € 10 mln., een kasgeldfaciliteit van maximaal € 20 mln. en een floating rate loan van maximaal € 80 mln. Door Staedion worden onderstaande zekerheden verstrekt aan de Zekerhedenagent voor de Parallelle Schuld van Staedion, met inachtneming van hetgeen in de overeenkomst over zekerheden is gesteld. • Eerste hypothecaire inschrijving tot een bedrag van € 110 mln. vermeerderd met een opslag van 50 % voor rente, kosten en boeten op de in de overeenkomst in de bijlagen vermelde portefeuilles. • Eerste pandrecht op huidige en toekomstige huurvorderingen ten aanzien van de in de overeenkomst in de bijlagen vermelde portefeuilles. Per 31 december 2014 is € 73 mln. aan BNG/Rabo financiering gestort, waarvan € 68 mln. floating rate. De leningenportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen: Leningen kredietinstellingen Vastrentende leningen

2014

2013

851.034

1.152.484

Variabel rentende leningen

492.809

197.000

Basisrentende leningen

296.800

296.800

41.398 1.682.041

42.323 1.688.607

Marktwaardecorrectie van de vastrentende leningen Stand per 31 december

In 2011 is een aantal renteswaps verlengd, overgedragen aan een andere financiële instelling en ingebracht in een bestaande lening. De negatieve marktwaarde van de swaps bedroeg per de datum van overdracht € 44,2 miljoen. Door de inbreng van deze negatieve marktwaarde in de lening is de te betalen rente op de lening boven markt­ conform niveau. Dit verschil zal over de volledige looptijd ten gunste van het resultaat worden gebracht. 93

Derhalve is de geamortiseerde kostprijs van de lening per 31 december 2014 € 41,4 miljoen hoger dan de nominale waarde. De rente van de vastrentende leningen is danwel voor de gehele looptijd gefixeerd danwel tot het renteherzieningsmoment. Het risico van deze leningen betreft: •o  p het moment van renteherziening indien de rente hoger danwel lager is dan de oude contractrente; • de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening, met een nieuwe lening met een hogere danwel lagere rente. De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd vijf jaar bedraagt. Na vijf jaar dient een nieuwe liquiditeitsopslag met de bank overgekomen te worden. De liquiditeitsopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen nihil en 45bp. Voor een overzicht van de renteherzieningsmomenten van de leningen wordt verwezen naar de risicoparagraaf Renterisico van de toelichting Financiële instrumenten. Het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille, zonder het effect van rente-instrumenten, bedraagt 2,93% (2013: 3,26%). De rente van de variabel rentende leningen (zogeheten roll-over leningen) zijn, op twee uitzonderingen na (1 maands Euribor en 6 maands Euribor), gebaseerd op de 3-maands Euribor. De rente van de roll-over leningen kent een spread van -3,75 tot en met +195 punten boven Euribor. Het renterisico van de roll-over leningen is voor € 430 miljoen afgedekt met renteinstrumenten (zijnde renteswaps). Het totaal van door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgde leningen bedraagt € 1.540 miljoen (2013: € 1.533 miljoen). De kredietfaciliteit in rekening-courant bij ING Bank N.V. bedraagt per 31 december 2014 € 35 miljoen (2013: € 50 miljoen) en bij ABN AMRO Bank € 2,5 miljoen (2013: € 2,5 miljoen) en de rente plus 135 bp. Hiervan is een totaal bedrag van € 8,9 miljoen benut. Over het boekjaar 2014 beliep de rentelast inzake de renteswaps € 17,8 miljoen (2013: € 17,9 miljoen). Gecombineerd met de rentelast over de leningenportefeuille ad € 50,4 miljoen bedraagt de effectieve vermogenskostenvoet 4,19% (2013: 4,35%).

Looptijd

De gewogen gemiddelde looptijd (duration) van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2014 14,2 jaar (2013: 12,1 jaar).

Convenanten

Aan € 73 miljoen leningen zijn de volgende kwantitatieve convenanten verbonden (NB: definities volgens lening­ contracten): • L oan to Value • I nterest coverage ratio (EBITDA/nettorentelasten) Voor de kwalitatieve convenanten zoals, negatieve pledge, cross default, material adverse change-clausule, etc. wordt verwezen naar punt 12: Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen. De met de banken overeengekomen kwantitatieve convenanten zijn:





Leverage ratio

Interest coverage ratio

31 december 2014

< 65%

> 1,3

Nadien tot einde looptijd

< 65%

> 1,3

94

Ultimo boekjaar zijn de ratio’s als volgt:





2014

2013

LTV



47,73%

58,41

ICR



1,62

1,48

Ultimo boekjaar wordt aan de convenanten voldaan. Voor verdere toelichtingen op de diverse categorieën leningen wordt verwezen naar punt 11 Financiële instrumenten. 9.2 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Stand per 1 januari Desinvestering Waardemutatie terugkoopverplichting Stand per 31 december

2014

2013

33.239

35.638

-730

-563

376

-1.836

32.885

33.239

Staedion had in eerste instantie uit hoofde van de regeling Beterkoop een terugkoopverplichting inzake 236 woningen. De terugkoopverplichting betreft de inschatting van de reële waarde ontwikkeling van het achterliggende actief. Het effect van de reële waarde ontwikkeling wordt jaarlijks bepaald. De terugkoopverplichting heeft ultimo 2014 betrekking op 217 woningen (2013: 223 woningen). 9.3 Waarborgsommen

2014

2013

Waarborgsommen inclusief rente

1.433

1.374

Totaal

1.433

1.374

Bij verhuur van bedrijfsruimten wordt een waarborgsom geheven, welke gelijk is aan drie maanden bruto huur. Over de waarborgsom wordt jaarlijks een samengestelde rente vergoed van 0,443%. 9.4 Overige Langlopende schulden

2014

2013

Verplichting Theaterproject

8.379

8.873

Totaal

8.379

8.873

De verplichting betreffende het Theaterproject dient op 31 januari 2018 betaald te worden aan de gemeente Den Haag. 10

Kortlopende schulden

10.1 Schulden aan Kredietinstellingen

2014

2013

Rekening courant ING Bank

8.850

2.378

Rekening courant Rabobank

1

0

Kasgeldlening

0

8.000

Aflossingsverplichtingen komend boekjaar

103.256

82.686

Totaal

112.107

93.064

De kredietfaciliteit in rekening-courant bij ING Bank N.V. bedraagt ultimo 2014 € 35 miljoen (2013: € 50 miljoen) en bij ABN AMRO Bank € 2,5 miljoen (2013: € 2,5 miljoen) en de rente plus 135 bp. Hiervan is een totaal bedrag van € 8,9 miljoen benut. 10.2 Schulden aan overheid

2014

2013

Belastingen

-48

14

Overige

266

205

Totaal

218

219

10.3 Schulden aan leveranciers

2014

2013

Leveranciers, aannemers e.a.

8.515

5.598

Totaal

8.515

5.598

95

10.4 Belastingen en premies sociale verzekering

2014

2013

Omzetbelasting

1.366

7.115

793

1.232

2.159

8.347

Loonbelasting en premieheffing Totaal 10.5 Overige schulden

2014

2013

Bruidsschat VVE met contracten

1.976

2.194

Overige

0

922

Totaal

1.976

3.116

10.6 Overlopende passiva

2014

2013

Kortlopend deel marktwaardecorrectie van de vastrentende lening

924

924

20.983

23.010

Niet vervallen rente SWAPS

8.036

7.940

Vooruitontvangen bedragen Herstructurering

2.437 0

0 100

Nog te betalen stichtingskosten

1.543

707

Vooruitontvangen huren

5.556

5.286

Te verrekenen servicekosten

1.895

2.438

750

896

2.477 2.114

2.477 2.266

46.715

46.044

Niet vervallen rente

Aanspraken verlof- en vakantie uren Inbreng wooneenheden Overige Totaal

Onder de overlopende passiva zijn geen bedragen begrepen met een resterende looptijd langer dan 1 jaar. 11. Financiële instrumenten

Algemeen

Staedion maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die Staedion blootstellen aan markt-, reële waarde, rente- en kasstroom-, krediet- en liquiditeitsrisico’s. Om deze risico’s te beheersen en om de risico’s van onvoorspelbare ongunstige ontwikkelingen op de financiële markten en daarmee de financiële prestaties van de toegelaten instelling te beperken, heeft Staedion een beleid inclusief een stelsel van limieten en procedures opgesteld. Staedion zet afgeleide financiële instrumenten in, waaronder interest rate swaps, om risico’s te beheersen. Afgeleide instrumenten worden niet ingezet voor handelsdoeleinden.

Kredietrisico

Het maximale kredietrisico dat Staedion loopt bedraagt € 116,5 miljoen, bestaande uit leningen aan en vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen ad € 27,4 miljoen, huurdebiteuren ad € 2,8 miljoen, overige vorderingen ad € 80,3 miljoen, liquide middelen ad € 3,4 miljoen en kredietrisico uit hoofde van verstrekte garanties ad € 2,6 miljoen.

Kredietmitigerende aspecten

• De vorderingen uit hoofde van de huurdebiteuren ad € 2,8 miljoen zijn gespreid over een groot aantal huurders. Op basis van betalingsgedrag uit het verleden zijn hier geen grote risico’s uit voortgevloeid. • De vorderingen op deelnemingen bedragen in totaal (langlopend en kortlopend) € 27,4 miljoen en hebben betrekking op meerdere deelnemingen. Voor nadere toelichting wordt verwezen naar punt 3.2 en 5.3 van de toelichting. • De liquide middelen zijn toevertrouwd aan twee banken die volgens Moody’s en/of, Fitch en/of Standard & Poors een rating hebben van ten minste A. • De onder de overige vorderingen opgenomen margin-call deposito ad € 59,3 miljoen is gestort bij een bank die volgens Moody’s en/of, Fitch en/of Standard & Poors een rating hebben van ten minste A.

Renterisico en kasstroomrisico

Staedion loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden en herfinanciering van bestaande schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Staedion risico ten aanzien van de 96

toekomstige kasstromen. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Staedion risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden heeft Staedion rentederivaten afgesloten, waarbij de variabele rente wordt omgezet naar een vaste rente. Het rente- en looptijdenbeleid van Staedion is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15% renterisico inclusief herfinanciering te lopen. De geldende norm van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw is eveneens 15% van de restanthoofdsom van de leningen (inclusief derivaten) bij aanvang van het jaar. Het renterisico (in % van de restant­ hoofdsom aan het begin van het jaar) wordt berekend als de som van: • het bedrag aan aflossingen van leningen in een jaar, vermeerderd met • de restanthoofdsom van rentetypisch langlopende financiering die in een jaar een renteaanpassing krijgt, én • de restanthoofdsom van rentetypisch kortlopende financiering (zijnde variabel rentende leningen zonder cap) die in een jaar minimaal één renteaanpassing krijgt, verminderd met: • de som van de schuldrestanten van de leningen waarvan de renterisico’s afgedekt zijn met derivaten. Op basis van de leningenportefeuille ziet het renterisico er als volgt uit: €0

- € 50.000

- € 100.000

- € 150.000

- € 149.636

- € 135.229 - € 155.296

- € 200.000 - € 230.569

- € 250.000

- € 300.000

2015

- € 210.639

2016

2017

2018

WSW renterisico

2019 Renterisico norm 15%

Rentederivaten Staedion heeft haar renterisico’s afgedekt door het afsluiten van een aantal rente-instrumenten. Dit betreft 24 payer renteswaps (‘plain vanilla’). Renteswaps Ultimo 2014 heeft Staedion voor € 430 mln aan renteswaps met een totale marktwaarde van -/- € 173,3 mln. Alle derivaten betreffen plain vanilla interest rate swaps waarbij Staedion een vaste rente betaalt en een variabele rente gebaseerd op Euribor ontvangt. Het reële waarde renterisico is het risico dat de reële waarde van de leningen met een vaste rente (inclusief derivaten) verandert als gevolg van ontwikkelingen in de marktrente. De rentegevoeligheid wordt gemeten door middel van de duratie (gewogen gemiddelde van de contante waarde van de kasstromen). De duratie geeft de mate van gevoeligheid van de reële waarde van de lening bij wijziging van de marktrente. Op balansdatum is de duratie van de opgenomen leningen exclusief afgeleide rente-instrumenten 12,6 (2013: 10,0) en inclusief afgeleide instrumenten 14,2 (2013: 12,1). De wijzigingen in reële waarde van renteswaps waarop kostprijs hedge accounting wordt toegepast en de in de winst-en-verliesrekening verwerkte ineffectiviteit, is ultimo boekjaar als volgt: Wijziging in reële waarde sinds eerste verwerking (€ 1.000) Renteswaps in een hedgerelatie

- 173.273

Effectieve deel van de hedgerelatie

- 173.273

Ineffectieve deel van de hedgerelatie (totale ineffectiviteit)

0

In de winst-en-verliesrekening 2014 verwerkte ineffectiviteit

0 97



Valutarisico

Staedion is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico’s.

Prijsrisico

Staedion heeft geen aandelen en loopt derhalve geen prijsrisico.

Liquiditeitsrisico

Staedion bewaakt de liquiditeitspositie door middel van opvolgende liquiditeitsbegrotingen. Het management ziet erop toe dat steeds voldoende liquiditeiten beschikbaar zijn om aan de verplichtingen van Staedion te kunnen voldoen en dat tevens voldoende financiële ruimte onder de beschikbare faciliteiten beschikbaar blijft zodat Staedion steeds aan de gestelde leningconvenanten kan blijven voldoen. Staedion ziet erop toe dat er voldoende opvraagbare tegoeden zijn om gedurende een periode van 30 dagen de verwachte operationele kosten te kunnen dekken, en aan haar financiële verplichtingen te voldoen. Van de liquide middelen staat € 59,25 miljoen niet ter vrije beschikking uit hoofde van onderpandverplichtingen als gevolg van de huidige negatieve waarde van afgeleide financiële instrumenten. De wederzijdse onderpandverplichting ontstaat indien de marktwaarde van de afgeleide financiële instrumenten buiten de afgesproken bandbreedte komt. Staedion loopt significante liquiditeitsrisico’s uit hoofde van voorwaarden verbonden aan afgeleide financiële instrumenten, te weten renteswaps. Renteswaps zijn aangegaan ter dekking van het renterisico op variabelrentende leningen. Indien wordt voldaan aan de voorwaarden van hedge accounting, wordt de hedgerelatie verwerkt overeenkomstig de regels van kostprijs hedge accounting. Met betrekking tot de afgeleide financiële instrumenten is met één bank een Credit Support Annex (‘CSA’) gesloten. Dit betekent dat er sprake is van een onderpandverplichting (een zogenaamde margin call-verplichting) op het moment dat de marktwaarde lager is dan € 5 miljoen. De onderpandverplichting bedraagt ultimo 2014 € 59,25 miljoen. Deze onderpandverplichting is gestort bij ABN Amro Bank N.V. Daarnaast is sprake van liquiditeitsrisico bij basisrenteleningen. Indien op het moment van herziening van de kredietopslag de bank en Staedion geen overeenstemming bereiken over de opslag, wordt de kredietovereenkomst beëindigd en dient de lening te worden terugbetaald. Op de herzieningsdatum dient Staedion het verschil tussen de basisrente en de actuele kapitaalmarktrente over de resterende looptijd af te rekenen. Conform de beleidsregels van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties inzake het gebruik van derivaten door woningcorporaties is een liquiditeitsbuffer benodigd om een renteschok van 200 basispunten te kunnen voldoen. De maximaal te storten onderpandverplichting bedraagt conform overeenkomst € 59,25 miljoen. Een daling van de marktwaarde van de gerelateerde financiële instrumenten onder dit bedrag heeft derhalve geen verder effect op de te storten onderpandverplichting. Aangezien ultimo 2014 reeds € 59,25 miljoen aan onderpandverplichting is gestort heeft een renteschok van 200 basispunten geen verder effect en hoeft ultimo 2014 ook geen liquiditeitsbuffer in dat kader te worden aangehouden. Ultimo 2014 bedraagt de basispuntgevoeligheid van het CSA-deel van de derivatenportefeuille € 0,3 miljoen. De basispuntgevoeligheid van het niet-CSA-deel van de derivatenportefeuille bedraagt € 0,4 miljoen. Hiermee bedraagt de totale basispunt gevoeligheid van de derivatenportefeuille € 0,7 miljoen.

Concentratie Liquiditeitenrisico

Staedion zorgt voor diversificatie van de liquiditeitsbronnen en het behoud van toegang bij meerdere banken en andere financiële instellingen waar liquiditeiten kunnen worden verkregen en besteedt aandacht aan de gevolgen van het wegvallen van deze financieringsbronnen. De partijen waarbij de leningen zijn afgesloten bestaan uit de volgende instellingen:

98



2014

2013

N.V. Bank Nederlandse Gemeenten

632.415

641.146

Nationale Waterschapsbank N.V.

860.355

865.240

33.000

33.000

114.873 1.640.643

106.898 1.646.284

Financiële instellingen (niet zijnde banken) Overige bankinstellingen (alleen Nederlands) Stand per 31 december Marktwaardecorrectie van de vastrentende leningen Totaal

41.398

42.323

1.682.041

1.688.607

Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het tegenpartij risico is geconcentreerd bij BNG en NWB. De N.V. Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. BNG is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap. Nationale Waterschapsbank N.V. is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het risico dat leningen worden opgeëist bij een faillissement is hiermee voor deze banken beperkt.

Mitigerende maatregelen

Staedion ziet erop toe dat er voldoende opvraagbare tegoeden zijn, middels een overeengekomen kredietfaciliteit, om de verwachte operationele kosten te dekken, inclusief het voldoen aan de financiële verplichtingen. Hierin is geen rekening gehouden met het eventuele effect van extreme omstandigheden die redelijkerwijs niet kunnen worden voorspeld, zoals natuurrampen. Daarnaast beschikt de toegelaten instelling over de volgende kredietruimte: • een niet door zakelijke zekerheid gedekt rekening-courantkrediet van € 35 miljoen. De te betalen rente bedraagt Euribor plus 135 basispunten (2013: Euribor plus 135 basispunten).

Reële waarde

De reële waarde van de in de balans verantwoorde financiële instrumenten zoals vorderingen, liquide middelen, langlopende (waaronder de terugkoopverplichting inzake verkocht onder voorwaarden) en kortlopende schulden, benadert de boekwaarde ervan. De reële waarde van de schulden aan overheid en kredietinstellingen bedraagt ultimo 2014 € 2.173 miljoen (2013: € 1.669 miljoen) en is daarbij gebaseerd op de kasstromen van de leningenportefeuille (exclusief interestderivaten), gebaseerd op actuele marktrente. De boekwaarde bedraagt ultimo 2014 € 1.641 miljoen (2013: € 1.646 miljoen). De reële waarde van de afgeleide financiële instrumenten in een hedgerelatie bedraagt per 31 december 2014 € -173,3 miljoen (2013: € -107,1 miljoen).

12. Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen

Woningborg

Het obligo inzake verkochte woningen per 31 december 2014 bedraagt € 86.680 langer dan 2 jaar.

Grondposities

Inzake grondtransacties heeft Staedion per 31 december 2014 nog afname verplichting tot een bedrag van € 2,8 miljoen.

Leaseverplichting

De leaseverplichting van de op 31 december 2014 in gebruik zijnde voertuigen bedraagt € 1,9 miljoen; € 0,6 miljoen voor de periode < 1 jaar; € 1,2 miljoen voor de periode >1 jaar en < 5 jaar en € 0,1 miljoen voor de periode > 5 jaar.

Contracten licenties

Er zijn lopende contracten inzake licenties ICT en bedrijfsmiddelen afgesloten welke totaliseren tot een verplichting van circa € 1,9 miljoen per jaar.

Garanties

De door Staedion ten behoeve van derden afgegeven garanties bedragen per 31 december 2014 circa € 2,6 miljoen. 99



Wet ketenaansprakelijkheid

Staedion is onderworpen aan de Wet ketenaansprakelijkheid. Het bedrag waarvoor Staedion kan worden aangesproken is geschat op nihil.

Huurcontracten bedrijfsgebouwen

Voor de huur van bedrijfsgebouwen zijn langlopende contracten afgesloten. De jaarlast 2015 van deze contracten bedraagt € 0,2 miljoen en periode > 1 jaar < 5 jaar € 0,5 miljoen en periode > 5 jaar € 0 miljoen.

Reciprociteit

In diverse overeenkomsten zijn reciprociteitsafspraken vastgelegd tussen Staedion en derden.

Investeringenverplichtingen

Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw, renovatie en aankoop van woningen tot een bedrag van € 12,4 miljoen.

Grootonderhoudsprojecten

Met betrekking tot deze projecten zijn er reeds verplichtingen aangegaan voor € 1,7 miljoen.

Aansprakelijkheidsverplichting

Staedion draagt hoofdelijke aansprakelijkheid voor samenwerkingsverbanden zonder specifieke rechtspersoonlijkheid, in de vorm van vennootschappen onder firma en als beherend vennoot in commanditaire vennootschappen. Daarnaast is Staedion commanditair vennoot in commanditaire vennootschappen, waarbij de aansprakelijkheid is beperkt tot het bedrag in de vennootschapsovereenkomst.

Claims

Tegen Staedion zijn claims ingediend die door haar worden betwist. Hoewel de afloop van deze geschillen niet met zekerheid kan worden voorspeld, wordt mede op grond van ingewonnen juridisch advies aangenomen dat deze geen materiële invloed van betekenis zal hebben op de geconsolideerde financiële positie.

Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)

De obligo uit hoofde van geborgde leningen door de borgsteller bedraagt ultimo 2014 € 57,4 miljoen (2013: € 57,1 miljoen). De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85% (2013: 3,85%) over het schuldrestant van de geborgde lening, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Dit obligo is opeisbaar indien blijkt dat het totale garantievermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw niet voldoende is om de aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw te dekken. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft onderzoek uitgevoerd naar liquiditeitsrisico’s samenhangend met door woningcorporaties gehouden derivatenportefeuilles. Bij een aantal corporaties is vastgesteld dat zij niet beschikten over voldoende buffers om margin calls als gevolg van een eventuele rentedaling te kunnen opvangen. Onzeker is thans of dit risico zal leiden tot aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en hierdoor het obligo opeisbaar kan worden.

Toelichting op de winst- en verliesrekening (x € 1.000,-)

Bedrijfsopbrengsten

15.1 Huuropbrengsten Netto huur Af: Huurderving wegens leegstand Totaal De mutaties in de huren zijn voornamelijk te verklaren door: •d  e algemene huurverhogingen per 1 juli 2013 met € 4.037.000 •d  e algemene huurverhogingen per 1 juli 2014 met € 3.925.000 •o  pgeleverde woningen en aankopen met € 3.565.000 •a  ls gevolg van huurharmonisatie ad € 1.038.000 •h  uurverlagingen i.v.m. verkopen en sloop activa met - € 711.000 •o  verige redenen ten bedrage van € 361.000 100

2014

2013

231.777

219.562

6.775

6.209

225.002

213.353

Het percentage huurverhoging varieerde van 0% tot 5%. In enkele gevallen is sprake geweest van een huurverlaging. De gemiddelde huurstijging bedroeg 3,88% over het gehele bezit. Huurderving

2014

2013

De huurderving, uitgedrukt in een percentage van de bruto huur, dan wel vergoedingen is als volgt : Woningen en woongebouwen Onroerende zaken, niet zijnde woningen Totaal 15.2 Opbrengsten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten Af: Derving wegens leegstand

2,10%

2,52%

12,00% 2,90%

8,17% 2,91%

2014

2013

13.557

12.113

1.161

706

12.396

11.407

15.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

2014

2013

Verkoopresultaat bestaand bezit

3.625

659

Verkoopresultaat koopprojecten

2

-1.020

0

267

3.627

-94

Totaal

Gerealiseerde winst verkoop bouwrechten Totaal Verkoopresultaat bestaand bezit Verkoopopbrengst bestaand bezit

25.560

19.581

Marktwaarde bestaand bezit

-21.890

-15.277

Verkoopkosten bestaand bezit

-2.646

-3.787

Opbrengsten grondtransacties

2.601 3.625

142 659

0

487

Verkoopopbrengst nieuwbouw

2

-1.507

Totaal

2

-1.020

211

139

0

42

Totaal Verkoopresultaat koopprojecten Netto omzet koopprojecten

Verkoopresultaat koopprojecten Aantal verkochte eenheden bestaand bezit Aantal opgeleverde eenheden koopprojecten





Gerealiseerde winst verkoop bouwrechten





2014

2013

Project Menkemastraat

0

267

Totaal

0

267

2014

2013

nieuwbouw en verbeteringsactiviteiten

1.167

1.935

Totaal

1.167

1.935

15.4 Geactiveerde productie eigen bedrijf In materiële vaste activa opgenomen kosten van de eigen dienst betreffende

15.5 Overige bedrijfsopbrengsten

2014

2013

Vergoeding inzake administratiekosten

3.375

2.935

Omzet energie

1.690

1.089

Overige

1.119

1.216

Totaal

6.184

5.240



Bedrijfslasten

16.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa

2014

2013

Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie

1.890

3.027

Totaal

1.890

3.027 101

16.2 Personeelskosten Lonen en salarissen

2014

2013

19.459

21.492

Reorganisatielasten Sociale lasten Pensioenlasten Totaal

0

6.690

3.180

3.096

4.196

4.594

26.835

35.872

Staedion had op 31 december 2014 369 (2013: 447) medewerkers in dienst (parttimers en fulltimers).





Bestuur/Directie, lijnmanagement en secretariële ondersteuning Personeel en Organisatie

2014

2013

38

37

8

8

Financiën en Control

26

26

Informatisering en Automatisering

14

17

Marketing, Communicatie en Kwaliteitszorg

5

4

Juridische Zaken

3

2

Facilitaire Zaken

14

18

Sectorspecifieke overhead Exploitatie

25 245

27 279

Totaal

378

418

Alle personeelsleden zijn werkzaam in Nederland. Pensioenlasten De medewerkers hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij SPW. Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) van de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfonds daartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven, kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakte­riseerd als uitkeringsovereenkomst. Per 31 december 2014 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 114 procent. De geschatte dekkingsgraad is de marktwaarde van de beleggingen uitgedrukt in een percentage van de voorziening pensioenverplichtingen volgens de grondslagen van DNB. Het minimum vereist eigen vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 105%. Als de dekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen. 16.3 Lasten onderhoud

2014

2013

Service- en mutatieonderhoud

21.602

16.432

Planmatig onderhoud

27.082

29.824

Kosten herstructurering Sub-totaal Af: Reeds verantwoord onder personeelskosten Totaal 16.4 Leefbaarheid

116

372

48.800

46.628

4.557

4.985

44.243

41.643

2014

2013

Leefbaarheidonderhoud

819

1.228

Totaal

819

1.228

16.5 Lasten servicecontracten

2014

2013

Energieverbruik cv en portiekverlichting

3.249

4.588

Schoonmaakdienst

3.886

2.547

Overige

5.452

4.567

Totaal

12.587

11.702

16.6 Bijzondere waardeverminderingen vlottende activa

2014

2013

Grond- en ontwikkelposities

2.555

-3.393

Totaal

2.555

-3.393

102

16.7 Overige bedrijfslasten

2014

2013

Zakelijke lasten

9.908

9.580

Overige lasten

41.591

26.541

Totaal

51.499

36.121

Zakelijke lasten:

2014

2013

Belastingen

8.759

8.575

Verzekeringen

1.149

1.005

Totaal

9.908

9.580

Het tarief voor de onroerend-zaakbelasting bedraagt in 2014 voor de eigenaren 0,0669% van de WOZ-waarde (2013: 0,0632% van de WOZ-waarde) en voor niet-woningen 0,2154% van de WOZ-waarde (2013: 0,2049% van de WOZwaarde). Voor de rioolrechten bedraagt het tarief in 2014 € 132,30 (2013: € 130,34) per VHE. Overige lasten:

2014

2013

Algemene kosten

6.271

6.208

Flexibele personeelskosten

2.467

976

Overige kosten personeelsaangelegenheden

1.194

1.302

Huisvestingskosten

3.025

2.518

Externe advies- en bijzondere activiteiten

1.491

1.935

Niet te verhalen vervolgingskosten

963

992

VVE bijdragen

1.237

846

Voorziening dubieuze debiteuren Saneringsheffing

1.535 6.461

1.593 7.235

14.245

559

Verhuurdersheffing Overige

2.702

2.377

Totaal

41.591

26.541

17

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

2014

2013

5.403

-6.635

Waardeverandering sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging

70.082

-23.887

Waardeverandering vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

-9.986

-14.700

Waardeveranderingen Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

562 66.061

-2.623 -47.845

Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie

Totaal

Financiële baten en lasten

18.1 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

2014

2013

Rente beleggingen

1.991

1.663

Rente op uitgezette middelen Marktwaardecorrectie van de vastrentende leningen Rente op overige vorderingen Totaal opbrengsten financiële vaste activa 18.2 Rentelasten en soortgelijke kosten Rente leningen kredietinstellingen Rente kasgeldleningen Rente waarborgsommen Rente PayerSWAPS Nog toe te rekenen marktwaarde derivaten Rente overig Geactiveerde rente onroerende zaken in ontwikkeling Totaal rentelasten

50

118

924

924

287 3.252

809 3.514

2014

2013

50.405

53.412

205

594

1

2

17.704

17.809

3.639

3.639

518

1.229

-2.629 69.843

-3.111 73.574

103

18.3 Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken

2014

2013



verkocht onder voorwaarden

-376

1.849

19

Belastingen

2014

2013

Acute belastingen boekjaar Acute belastingen voorgaande jaren Mutatie latente belastingen Totaal

0

0

1.112

-83

498

83

1.610

0

Staedion vormt een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting samen met: Staedion Vastgoed Holding B.V., Reva Beheer B.V. en N.V. Stedelijk Belang . De vennootschapsbelasting is in elk van de rechtspersonen opgenomen voor dat deel dat de desbetreffende rechtspersoon als zelfstandig belastingplichtige verschuldigd zou zijn, rekening houdend met voor de vennootschap geldende fiscale faciliteiten. Het effectieve tarief voor de vennootschapsbelasting bedraagt 0% bij een nominaal wettelijk tarief van 25%. De afwijkende belastingdruk wordt mede veroorzaakt doordat de latente belastingvordering uit hoofde van beschikbare voorwaartse verliescompensatie en de verrekenbare tijdelijke verschillen gewaardeerd is op nihil. De acute belastingen voor Stichting Staedion is als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen volgens de geconsolideerde jaarrekening



106.744



11.968

Bij: Fiscaal lagere onderhoudskosten

3.000

Fiscaal verkoopresultaat/vrijval voorziening grondposities

2.253

Fiscaal correctie commerciele afschrijvingen Heffingsbijdrage saneringssteun

254 6.461

Af: Deelnemingresultaat Fiscale afwaardering Kleine Keizer en vorming voorziening leegstand Fiscaal correctie deel netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Fiscaal correctie niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille Afwaardering fiscaal vastgoed Energiek Fiscaal per saldo afschrijving op (dis)agio leningen O/G Fiscaal minder rentetoerekening aan projecten Fiscaal projectverlies Reitzstraat Fiscaal projectverlies Tinaarlostraat Fiscaal projectverlies Coevordenstraat Fiscaal resultaat 2014

-8.184 -52 -3.626 -66.061 -4.977 -10 -1.972 -500 -500 -9.000

-94.882



23.830

Fiscale verliezen voorgaande jaren: Verlies 2009 (restant)



-6.794

Verlies 2011



-51.688

Belastbaar bedrag



nihil

104

20

Resultaat deelnemingen

Resultaat Watertuinen van Delft B.V. / OWC Watertuinen van Delft C.V. Resultaat Atrium Beheer B.V.

2014

2013

-6.622

-1.230

-12

-544

-5

1

-266

-28

Resultaat Westhaag Beheer B.V. Resultaat Wippolder Beheer B.V. / OWC Wippolder C.V. Resultaat Winkelpanden Den Haag B.V.

5

5

Resultaat Rozenburg Kwartier B.V.

0

-71

-1.146

273

-149

-14

Resultaat Winkelpanden Den Haag C.V. Resultaat OWC Westhaag CV Resultaat Starterspanden Den Haag C.V. Resultaat OWC Atrium C.V. Resultaat Theaterprojecten

-2

0

0

-8

0

-32

-1.445 -9.642

0 -1.648



2014

2013

21

Aandeel derden in resultaat

-291

522



Transactie met verbonden partijen

Resultaat Energiek 1 Totaal

Van transacties met verbonden partijen is sprake wanneer een relatie bestaat tussen Staedion, haar deelnemingen en haar bestuurders en leidinggevende functionarissen. Er hebben zich geen transacties met verbonden partijen voorgedaan op niet zakelijke grondslag. In normale bedrijfsactiviteiten koopt en verkoopt Staedion goederen en diensten van en aan verschillende verbonden partijen, waarin Staedion een belang van 50% of minder bezit. Deze transacties worden over het algemeen op zakelijke grondslag uitgevoerd tegen voorwaarden die vergelijkbaar zijn met die transacties met derden. In 2014 bedroegen de aankopen van goederen en diensten van verbonden partijen in totaal € 1,4 miljoen en de verkopen van goederen en diensten aan verbonden partijen bedroegen € 0,25 miljoen. Per 31 december 2014 bedroegen de vorderingen op verbonden partijen € 76,6 miljoen, terwijl de schulden aan verbonden partijen € 9,0 miljoen bedroegen.

Honoraria van de accountant

De volgende honoraria van KPMG Accountants N.V. zijn in het boekjaar ten laste gebracht van de toegelaten instelling, haar dochtermaatschappijen en andere maatschappijen die zij consolideert (ongeacht of de werkzaamheden door de externe accountant en de accountantsorganisatie reeds gedurende dat boekjaar zijn verricht), een en ander zoals bedoeld in artikel 2:382aBW. 2014 (x € 1.000 )





KPMG

Overig

Accountants N.V.

KPMG-netwerk

Totaal KPMG

Onderzoek van de jaarrekening



163

0

163

Andere controleopdrachten



20

0

20

Adviesdiensten op fiscaal terrein



0

0

0

Andere niet controlediensten Totaal



0 183

0 0

0 183

2013 (x € 1.000 )

KPMG

Overig

Totaal KPMG

Accountants N.V.

KPMG-netwerk







Onderzoek van de jaarrekening



182

0

182

Andere controleopdrachten



10

0

10

Adviesdiensten op fiscaal terrein



0

0

0

Andere niet controlediensten Totaal



0 192

0 0

0 192

105

Enkelvoudige balans per 31 december 2014 (in duizenden euro’s, voor resultaatbestemming)

ACTIVA

31-12-2014



31-12-2013 *

Vaste activa 1

Materiële vaste activa

1.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van

de exploitatie





2

Vastgoedbeleggingen

22.334



2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie



9.156

22.334





498.962



528.799

2.509.469



2.408.439

7.116



7.208

9.156

2.2 Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd

als vastgoedbelegging

2.3 Onroerende zaken verkoop onder voorwaarden 2.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen

exploitatie

3

Financiële vaste activa

3.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen

3.896

5.911 3.019.443





32.349



36.128 80.000

2.950.357

3.2 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt 75.293



3.3 Andere deelnemingen



deelgenomen

43



36

3.4 Overige

50



619

3.5 Latente belastingvorderingen

-

107.735

116.783

Totaal vaste activa

3.149.512

3.076.296

Vlottende activa





4.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop

1.574



3.610

4.2 Overige voorraden

1.623



4.155

4



Voorraden







5

Vorderingen

5.1 Huurdebiteuren



3.197

7.765

2.746



2.246

701



1.232

5.3 Vorderingen op groepsmaaatschappijen

1.330



3.357

5.4 Belastingen en premie sociale verzekeringen

6.419



4.445

5.5 Overige vorderingen

59.688



40.818

5.6 Overlopende activa

42.512

48.691 113.396

100.789

Liquide middelen

107

87

Totaal vlottende activa

116.700

108.641

Totaal activa

3.266.212

3.184.937

5.2 Overheid

6

* aangepast voor vergelijkingsdoeleinden, zie note Herrubricering 106

PASSIVA 7

Eigen vermogen



Reserve Raad van Advies



Overige reserve



Onverdeeld resultaat

Wettelijke reserves deelnemingen Totaal eigen vermogen 8

31-12-2014



491



521

1.378.197



1.383.395

98.421



-11.839

2.770

9.411 1.479.879

31-12-2013

1.381.488

Voorzieningen

8.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructurering

5.714



7.371

8.2 Overige voorzieningen



7.838



14.803

8.3 Voorziening op negatieve deelnemingen Totaal voorzieningen 9

32.783

25.871 46.335

48.045

Langlopende schulden

9.1 Leningen kredietinstellingen

1.545.052



1.571.601

9.2 Verplichting uit hoofde van onroerende zaken 7.332



7.530

9.3 Waarborgsommen

1.219



1.176

9.4 Overige langlopende schulden

8.379



8.873



4.048



verkocht onder voorwaarden

9.5 Ongerealiseerde winst verkoop bouwrechten Totaal langlopende schulden 10

177

1.562.159

1.593.228

Kortlopende schulden

10.1 Schulden aan kredietinstellingen 10.2 Schulden aan overheid

112.107



93.064

218



218

10.3 Schulden aan leveranciers

8.103



5.066

10.4 Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen

9.036



8.878

10.5 Belastingen en premies sociale verzekering

981



6.177

1.976



3.116

10.6 Overige schulden 10.7 Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

45.418

45.657 177.839

162.176

Totaal passiva

3.266.212

3.184.937

107

Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2014 (in duizenden euro’s)

Bedrijfsopbrengsten 15.1 Huuropbrengsten 15.2 Opbrengsten servicecontracten 15.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf 15.4 Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

223.041 12.397 3.599 1.167 4.494

2014



211.532 11.407 -708 1.935 4.151 244.698

Bedrijfslasten 16.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa 1.886 3.014 Erfpacht 298 298 16.2 Lonen en salarissen 19.459 21.492 16.2 Reorganisatielasten 0 6.690 16.2 Sociale lasten 3.180 3.096 16.2 Pensioenlasten 4.196 4.594 16.3 Onderhoudslasten 43.538 41.126 16.4 Leefbaarheid 819 1.228 16.5 Lasten servicecontracten 11.768 10.731 16.6 Bijzondere waardeverminderingen vlottende activa 3.461 -3.393 16.7 Overige bedrijfslasten 49.973 34.382 Som der bedrijfslasten 138.578 Bedrijfsresultaat 106.120 17 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 68.785 Financiële baten en lasten 18.1 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 18.2 Rentelasten en soortgelijkende kosten 18.3 Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorw. Totaal financiële baten en lasten

2.304 -69.560



2013

228.317

123.258 105.059

-38.036

2.490 -72.987

-208

365 -67.464

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen 19 Belastingen 1.974 20 Resultaat deelnemingen -10.994

107.441 0 -8.730 -9.020

-8.730

Nettoresultaat

98.421

-11.839

108

-70.132

-3.109

Toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening 2014 Algemeen Voor zover posten uit de enkelvoudige balans en enkelvoudige winst- en verliesrekening hierna niet nader zijn toegelicht en voor aanvullende toelichtingen, wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling De grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gelijk aan die voor de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening. Wettelijke reserve deelnemingen Er wordt een wettelijke reserve deelnemingen gevormd voor cumulatieve winsten of vermogensvermeerderingen, waarvan de uitkering niet door de toegelaten instelling kan worden bewerkstelligd.

Toelichting op de balansposten (in duizenden euro’s) ACTIVA Vaste activa 1 Materiële vaste activa 1.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Stand 1 januari 2014: - Verkrijgingprijzen - Cumulatieve afschrijvingen (incl. bijzondere waardeverminderingen) Boekwaarde Mutaties in het boekjaar: - Investeringen - Desinvesteringen - Buitengebruikstelling aanschafwaarde - Buitengebruikstelling afschrijvingen - Afschrijvingen Saldo Stand per 31 december 2014: - Verkrijgingprijzen - Cumulatieve afschrijvingen (incl. bijzondere waardeverminderingen) Boekwaarde

Bedrijfs- gebouwen

Overige roerende zaken

Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare MVA

Totaal

15.243

20.611

0

35.854

-10.373 4.870

-16.325 4.286

0 0

-26.698 9.156

14.319 0 -1.985 1.616 -223 13.727

2.530 0 0 0 -3.426 -896

0 0 1.985 -1.616 -22 347

16.849 0 0 0 -3.671 13.178

27.577

23.141

1.985

52.703

-8.980 18.597

-19.752 3.390

-1.638 347

-30.369 22.334

109

2 Vastgoedbeleggingen 2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie Stand per 1 januari - Aanschafprijs - Cumulatieve waardeveranderingen Marktwaarde

360.069 168.730 528.799

Mutaties in het boekjaar: - Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - Overboeking naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - Investeringen - Desinvesteringen - Van sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging - Naar sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging - Waardeveranderingen Saldo

164 0 362 -11.856 47.115 -67.837 2.215 -29.837

Stand per 31 december - Aanschafprijs - Cumulatieve waardeveranderingen Marktwaarde



328.017 170.945 498.962

2.2 Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Stand per 1 januari - Aanschafprijs - Cumulatieve waardeveranderingen Marktwaarde

2014 1.683.164 725.275 2.408.439

Mutaties in het boekjaar: - Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - Overboeking naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - Investeringen - Desinvesteringen - Naar commercieel vastgoed in exploitatie - Van commercieel vastgoed in exploitatie - Waardeveranderingen Saldo

10.191 0 5.086 -9.554 -47.115 67.837 74.585 101.030

Stand per 31 december - Aanschafprijs - Cumulatieve waardeveranderingen Marktwaarde





2014



1.709.609 799.860 2.509.469

2.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Stand per 1 januari - Contractprijs (verkochte woningen) - Cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 1 januari

2014 8.341 -1.133 7.208

Mutaties in het boekjaar: - Desinvesteringen - Waardeveranderingen Saldo





-389 297 -92

Stand per 31 december - Contractprijs (verkochte woningen) - Cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december





7.952 -836 7.116

110

2.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

2014

Stand per 1 januari - Aanschafprijs





20.800

- Cumulatieve waardeveranderingen





-14.889

Boekwaarde





5.911

Verantwoord als voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen



-7.371

Boekwaarde onder aftrek van voorziening



-1.460



Mutaties in het boekjaar: - Investeringen





14.781

-  Waardeveranderingen





-8.328

- Overboeking waardeverandering naar vastgoed voor verkoop





925

- Overboeking naar overige voorraden





2.551

- Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie





-164

- Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging



-10.191

- Overboeking van commercieel vastgoed in exploitatie



0



0 -426



- Overboeking van sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Saldo Stand per 31 december - Aanschafprijs





8.187

- Cumulatieve waardeveranderingen





-4.291

Boekwaarde





3.896

- Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen





-5.714

Boekwaarde onder aftrek van voorziening





-1.818

Stand per 1 januari

-7.371

Verloop voorziening onrendabele investeringen Mutaties in het boekjaar: - Overboeking naar Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie





1.657

Stand per 31 december





-5.714

3 Financiële vaste activa











Deelnemingen

Vorderingen

Andere

in groeps-

op groeps-

deel-

maatschappijen maatschappijen

nemingen

Stand per 1 januari 2014

36.128

80.000

Overige

Totaal

619

116.783

36

Mutaties: Investeringen/verstrekkingen

329

0

0

50

379

Desinvesteringen/aflossingen

-14

-4.707

0

-619

-5.340

-4.094 32.349

0 75.293

-6.904 -6.868

0 50

-10.998 100.824

-

-

6.911

-

6.911

32.349

75.293

43

50

107.735

Resultaat deelnemingen Saldo Voorz. op negatieve deelnemingen Stand per 31 december 2014 3.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen Staedion Vastgoed Holding B.V. Reva Beheer B.V. Rozenburgkwartier B.V. Stichting Woonformatie Ypenburg projecten B.V. Totaal 3.2 Vorderingen op groepsmaatschappijen

2014

2013

31.323

35.431

12

0

0

-319

1.014 32.349

1.016 36.128

2014

2013

Staedion Vastgoed Holding B.V.

75.293

80.000

Totaal

75.293

80.000

De vordering heeft een looptijd langer dan 1 jaar. 111

3.3 Andere deelnemingen

2014

Watertuinen van Delft B.V.

-174

-174

-24.236

-17.615

12

12

-7.823

-7.557

OWC Watertuinen van Delft C.V. Wippolder Beheer B.V. OWC Wippolder C.V. WOM Stationsbuurt-Oude Centrum B.V. Atrium beheer B.V. Westhaag beheer B.V. Saldo Voorziening op negatieve deelnemingen Totaal 3.4 Overige

2013

9

9

-549

-537

21 -32.740

27 -25.835

32.783

25.871

43

36

2014

2013

Overige

50

619

Totaal

50

619

3.5 Latente belastingvorderingen Voor toelichting op de latente belastingvordering wordt verwezen naar de toelichting bij de geconsolideerde balans. 4 Voorraden 4.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop

2014

2013

Kosten vastgoed bestemd voor de verkoop



1.574

3.610

Totaal



1.574

3.610

4.2 Overige voorraden

2014

2013

- Kosten grond- en ontwikkelposities



44.898

53.229

- Voorziening grond- en ontwikkelposities



-43.932

-49.614

- Onderhoudsmaterialen



657

540

Totaal



1.623

4.155

5

Vorderingen

5.1 Huurdebiteuren

2014

2013

Huurdebiteuren



10.882

8.863

Voorziening dubieuze huurdebiteuren



-8.136

-6.617

Totaal



2.746

2.246

5.2 Overheid

2014

2013

De vorderingen hebben een looptijd korter dan 1 jaar.

Herstructurering Transvaal



618

376

Subsidies



83

856

Totaal



701

1.232

5.3 Vorderingen op groepsmaatschappijen

De vorderingen hebben een looptijd korter dan 1 jaar. 2014

2013

Rekening courant Rozenburg Kwartier B.V.



0

1.926

Rekening courant Stedelijk Belang



1.317

1.424

Rekening courant Energiek 2 B.V.



3

0

Rekening courant Reva Beheer B.V. Saldo



10 1.330

7 3.357

Voorziening op vordering op negatieve deelnemingen



0

0

Totaal



1.330

3.357

De vorderingen hebben een looptijd korter dan 1 jaar. 112

5.4 Belastingen en premies sociale verzekering

2014

2013

Vennootschapsbelasting Stichting Staedion 2006



0

-1.120

2008



2.429

0

2009



0

-97

2010



0

1.790

2011



3.990

4.056

Invex B.V. 2008 tot met 2011



0 6.419

-184 4.445

Totaal De vorderingen hebben een looptijd korter dan 1 jaar. 5.5 Overige vorderingen

2014

2013

59.250

38.650

Margin-call deposito



Overige



438

2.168

Totaal



59.688

40.818

2014

2013 36.893

Voor een toelichting op de looptijd wordt verwezen naar de geconsolideerde jaarrekening. 5.6 Overlopende activa Nog toe te rekenen marktwaarde renteswaps



33.255

Aandeel reservefonds VVE



8.822

7.650

Overige



435

4.148

Totaal



42.512

48.691

Voor een toelichting op de looptijd wordt verwezen naar de geconsolideerde jaarrekening. 6 Liquide middelen

2014

2013

Vrij opneembare banktegoeden

107

87

Totaal

107

87

PASSIVA 7 Eigen vermogen

Reserve







Raad van







Advies

Stand 1 januari 2014 Toevoeging overige reserves

Overige Onverdeeld

Wettelijke

Totaal

reserve

resultaat

reserves

521

1.383.395

-11.839

9.411

1.381.488

0

-11.839

11.839

0

0

-30

6.641

0

-6.641

-30

0

0

98.421

0

98.421

491

1.378.197

98.421

2.770

1.479.879

Mutaties: Overige mutaties Resultaat boekjaar Stand per 31 december 2014

Statutaire bestemming van het eigen vermogen

In de statuten is geen artikel opgenomen inzake de bestemming van het eigen vermogen of de winstbestemming. De stichting stelt zich ten doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn. Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt € 161.193.000 (2013: € 226.435.000). Voor de bepaling van de latente belastingpositie uit hoofde van waarderingsverschillen met betrekking tot commercieel vastgoed wordt verwezen naar punt 3.4 van de geconsolideerde toelichting. Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt € 1.034.522.000 (2013: € 965.330.000). Voor de bepaling van de latente belastingpositie uit hoofde van waarderingsverschillen met betrekking tot sociaal vastgoed in exploitatie wordt verwezen naar punt 3.4 van de geconsolideerde toelichting.

113

Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie bedraagt € 0 (2013: € 0). Voor de bepaling van de latente belastingpositie uit hoofde van waarderingsverschillen met betrekking tot vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie wordt verwezen naar punt 3.4 van de geconsolideerde toelichting. Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot onroerende zake verkocht onder voorwaarden bedraagt € 0 (2013: € 0). Voor de bepaling van de latente belastingpositie uit hoofde van waarderingsverschillen met betrekking tot onroerende zake verkocht onder voorwaarden wordt verwezen naar punt 3.4 van de geconsolideerde toelichting.

Wettelijke reserve deelnemingen

De wettelijke reserve deelnemingen heeft voor € 2,8 miljoen (2013: € 9,4 miljoen) betrekking op het verschil tussen het aandeel in de op basis van de grondslagen van de toegelaten instelling berekende ingehouden winsten en rechtstreekse vermogensmutaties van de deelneming enerzijds (sinds de eerste waardering volgens de nettovermogenswaarde) en het deel daarvan dat de toegelaten instelling zonder beperkingen zou kunnen laten uitkeren anderzijds. De wettelijke reserve wordt op individuele basis bepaald. 8

Voorzieningen

8.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructurering Voor een nadere toelichting op het verloop en de samenstelling van de jaarrekeningpost voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen wordt verwezen naar de toelichting in punt 2.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. 8.2 Overige voorzieningen Stand per 1 januari 2014

Totaal



14.803

Onttrekkingen



-8.013

Dotatie/vrijval resultaat



1.048

Stand per 31 december 2014



7.838

Mutaties:

8. 3 Voorziening op negatieve deelnemingen

2014

2013



32.783

25.871

Saldo

32.783

25.871

Voorziening op negatieve deelnemingen

9

Langlopende schulden

9.1 Leningen kredietinstellingen Langlopende deel per 1 januari Aflossingsverplichtingen 2013 opgenomen onder kortlopende schulden Saldo 1 januari Ontvangen nieuwe leningen Marktwaardecorrectie van de vastrentende leningen Aflossingen Saldo 31 december Aflossingsverplichtingen 2014 opgenomen onder kortlopende schulden Kortlopend deel marktwaardecorrectie van de vastrentende leningen Langlopende deel per 31 december

2014

2013

1.571.601

1.431.807

83.610

142.316

1.655.211

1.574.123

93.000

316.000

-924

-924

-98.055

-233.988

1.649.232

1.655.211

-103.256

-82.686

-924

-924

1.545.052

1.571.601

9.2 Verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

2014

2013

Stand per 1 januari

7.530

8.446

Vermindering als gevolg van terugkoop

-406

-551

Waardemutatie terugkoopverplichting Stand per 31 december

114

208

-365

7.332

7.530

9.3 Waarborgsommen

2014

2013

Waarborgsommen inclusief rente

1.219

1.176

Totaal

1.219

1.176

9.4 Overige langlopende schulden

2014

2013

Verplichting Theaterproject

8.379

8.873

Totaal

8.379

8.873

9.5 Ongerealiseerde winst verkoop bouwrechten

2014

2013

Saldo begin boekjaar

4.048

4.599

Correctie ontwikkelrechten

-3.871

-551

177

4.048

Saldo einde boekjaar

Dit betreft de winst op overgedragen bouwrechten aan groepsmaatschappijen van nog te realiseren koopprojecten. 10

Kortlopende schulden

10.1 Schulden aan Kredietinstellingen

2014

2013

Kasgeldlening

0

8.000

Rekening courant Rabobank

1

0

Rekening courant ING Bank Aflossingsverplichting komend boekjaar Totaal 10.2 Schulden aan overheid

8.850

2.378

103.256 112.107

82.686 93.064

2014

2013

Belastingen

-48

14

Overige

266

204

Totaal

218

218

2014

2013

10.3 Schulden aan leveranciers Leveranciers, aannemers e.a.

8.103

5.066

Totaal

8.103

5.066

10.4 Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen

2014

2013

Rekening courant Staedion Vastgoed Holding B.V.

8.021

7.604

Rekening courant SWY projecten B.V.

1.015

1.015

Overige

0

259

Totaal

9.036

8.878

10.5 Belastingen en premies sociale verzekering

2014

2013

188

4.945

Loonbelasting en premieheffing

793

1.232

Totaal

981

6.177

Omzetbelasting

10.6 Overige schulden

2014

2013

Bruidsschat VVE met contracten

1.976

2.194

Overige

0

922

Totaal

1.976

3.116

115

10.7 Overlopende passiva Kortlopend deel marktwaardecorrectie van de vastrentende lening

2014

2013

924

924

20.983

23.010

8.036

7.940

Vooruitontvangen huren

5.556

5.286

Te verrekenen servicekosten

1.895

2.438

0

100

Niet vervallen rente Niet vervallen rente swaps

Nog te ontvangen herstructureringsbijdrage Aanspraken verlof- en vakantie uren Inbreng wooneenheden Overige Totaal

750

896

2.477 4.797

2.477 2.586

45.418

45.657

Onder de overlopende passiva zijn geen bedragen begrepen met een resterende looptijd langer dan 1 jaar. Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen

BTW

Met betrekking tot de btw maakt Staedion onderdeel uit van een fiscale eenheid, waarvan ook Staedion Vastgoed Holding B.V. deel uitmaakt. Als gevolg hiervan is Staedion hoofdelijk aansprakelijk voor de hieruit voortvloeiende schulden.

Vennootschapsbelasting

Met betrekking tot de vennootschapsbelasting maakt Staedion vanaf 1 januari 2008 onderdeel uit van een fiscale eenheid, waarvan ook deel uitmaken: Staedion Vastgoed Holding B.V., Reva Beheer B.V., en N.V. Stedelijk Belang. Als gevolg hiervan is Staedion hoofdelijk aansprakelijk voor de hieruit voortvloeiende schulden.

WOM C.V.

Staedion Vastgoed Holding B.V. heeft een overeenkomst met de WOM C.V. voor een kapitaalstorting van € 11,1 miljoen, welke direct opeisbaar is. Voor verdere toelichting wordt verwezen naar de niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen in de geconsolideerde jaarrekening.

Toelichting op de winst- en verliesrekening in duizenden euro’s 15

Bedrijfsopbrengsten

15.1 Huuropbrengsten

2014

2013

Te ontvangen netto huur

229.650

217.571

Af: Huurderving wegens leegstand Totaal 15.2 Opbrengsten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten Af: Derving wegens leegstand Totaal

116

6.609

6.039

223.041

211.532

2014

2013

13.558

12.113

1.161

706

12.397

11.407

15.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

2014

Verkoopresultaat bestaand bezit

3.597

533

Verkoopresultaat koopprojecten

2

-1.508

Gerealiseerde winst verkoop bouwrechten

0

267

3.599

-708

Totaal

2013

Verkoopresultaat bestaand bezit Verkoopopbrengst bestaand bezit

25.334

19.455

Marktwaarde bestaand bezit

-21.890

-15.277

Verkoopkosten bestaand bezit

-2.646

-3.787

Opbrengsten grondtransacties Totaal

2.799 3.597

142 533

Verkoopopbrengst nieuwbouw

2

-1.508

Totaal

2

-1.508

2014

2013

nieuwbouw en verbeteringsactiviteiten

1.167

1.935

Totaal

1.167

1.935

Verkoopresultaat koopprojecten

Geactiveerde productie eigen bedrijf In materiële vaste activa opgenomen kosten van de eigen dienst inzake

15.4 Overige bedrijfsopbrengsten

2014

2013

Vergoeding inzake administratiekosten

3.375

2.935

Overige

1.119

1.216

Totaal

4.494

4.151

2014

2013

Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie

1.886

3.014

Totaal

1.886

3.014

16

Bedrijfslasten

16.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa

16.2 Personeelskosten

2014

2013

Lonen en salarissen

19.459

21.492

Reorganisatielasten

0

6.690

Sociale lasten

3.180

3.096

Pensioenlasten

4.196

4.594

26.835

35.872

2014

2013

Service- en mutatieonderhoud

21.323

16.180

Planmatig onderhoud

26.655

29.559

Totaal 16.3 Onderhoudslasten

Kosten herstructurering Sub-totaal Af: Reeds verantwoord onder personeelskosten Totaal 16.4 Leefbaarheid

116

371

48.094

46.110

4.556

4.984

43.538

41.126

2014

2013

Leefbaarheidonderhoud

819

1.228

Totaal

819

1.228

16.5 Lasten servicecontracten

2014

2013

Energieverbruik cv en portiekverlichting

3.249

4.588

Schoonmaakdienst

3.886

2.547

Overige

4.633

3.596

Totaal

11.768

10.731 117

16.6 Bijzondere waardeverminderingen vlottende activa

2014

2013

Grond- en ontwikkelposities

3.461

-3.393

16.7 Overige bedrijfslasten

2014

2013

Zakelijke lasten

9.737

9.424

Overige lasten

40.236

24.958

Totaal

49.973

34.382

Zakelijke lasten:

2014

2013

Belastingen

8.660

8.488

Verzekeringen

1.077

936

Totaal

9.737

9.424

Overige lasten:

2014

2013

Algemene kosten

6.195

6.013

Flexibele personeelskosten

2.468

814

Overige kosten personeelsaangelegenheden

1.194

1.302

Huisvestingskosten

2.992

2.496

Externe advies- en bijzondere activiteiten

1.480

1.939

Niet te verhalen vervolgingskosten Voorziening dubieuze debiteuren Saneringsheffing Verhuurdersheffing

958

986

1.519 6.461

1.597 7.235

14.245

559

Overige

2.724

2.017

Totaal

40.236

24.958

17 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

2014

2013

Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie

2.215

-8.162

Waardeverandering sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging

74.585

-14.670

Waardeverandering vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

-8.328

-14.700

Waardeverandering onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

313 68.785

-504 -38.036

Totaal 18

Financiële baten en lasten

18.1 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

2014

2013

Rente beleggingen

1.269

1.377

Rente op uitgezette middelen Marktwaardecorrectie van de vastrentende leningen Rente op overige vorderingen Totaal 18.2 Rentelasten soortgelijke kosten Rente leningen kredietinstellingen Rente kasgeldleningen Rente waarborgsommen Rente PayerSWAPS Nog toe te rekenen marktwaarde derivaten Rente overig Geactiveerde rente onroerende zaken in ontwikkeling Totaal rentelasten

118

50

118

924

924

61 2.304

71 2.490

2014

2013

50.128

53.137

205

594

1

2

17.704

17.809

3.639

3.639

342

720

-2.459 69.560

-2.914 72.987

18.3 Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken

2014

2013



-208

365

2014

2013

verkocht onder voorwaarden

19

Belastingen

Acute vennootschapsbelasting

1.974

0

Totaal

1.974

0

20 Resultaat deelnemingen Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen Resultaat andere deelnemingen Totaal

2014

2013

-4.094

-6.954

-6.900

-1.776

-10.994

-8.730

Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector

Met ingang van 1 januari 2013 is de voormalige Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde top­ inkomens (WOPT) gewijzigd in de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). De informatie in het kader van de WNT is als volgt: Bestuur: W.M.K. Krzeszewski

Functie:

Bestuursvoorzitter



Datum in/uit dienst:

1-7-2008



Deeltijd-factor:

1



Beloning:

€ 208.546



Belastbare onkostenvergoeding:

-



Voorziening betaalbaar op termijn:

€ 45.026



Uitkering wegens beëindiging dienstverband: -



Totaal volgens WNT:

€ 253.572

J.P. Duijvestijn

Functie:

Directeur / bestuurder

Datum in/uit dienst:

1-12-2011 *



Deeltijd-factor:

1



Beloning:

€ 163.425



Belastbare onkostenvergoeding:

-



Voorziening betaalbaar op termijn:

€ 36.170



Uitkering wegens beëindiging dienstverband: -



Totaal volgens WNT:

€ 199.595

* Dhr. Duijvestijn is sinds 1 februari 2014 bestuurder en valt als gevolg daarvan onder de definitie topfunctionaris. Hij is in dienst getreden bij Staedion op 1 december 2011. De WNT-opgave is gebaseerd op geheel 2014. Commissarissen: B.J. Bruins

Functie:

Commissaris



Datum in/uit dienst:

-



Deeltijd-factor:

-



Beloning:

€ 15.255



Belastbare onkostenvergoeding:

-



Voorziening betaalbaar op termijn:

-



Uitkering wegens beëindiging dienstverband: -



Totaal volgens WNT:

€ 15.255

119

G.A. Beijer

Functie:

Commissaris



Datum in/uit dienst:

Tot 1-7-2014



Deeltijd-factor:

-



Beloning:

€ 5.085



Belastbare onkostenvergoeding:

-



Voorziening betaalbaar op termijn:

-



Uitkering wegens beëindiging dienstverband: -



Totaal volgens WNT:

€ 5.085

A.T. van der Wal

Functie:

Commissaris

Datum in/uit dienst:

-



Deeltijd-factor:

-



Beloning:

€ 10.170



Belastbare onkostenvergoeding:

-



Voorziening betaalbaar op termijn:

-



Uitkering wegens beëindiging dienstverband: -



Totaal volgens WNT:

€ 10.170

J.F. Ph. Houben

Functie:

Commissaris

Datum in/uit dienst:

-



Deeltijd-factor:

-



Beloning:

€ 10.170



Belastbare onkostenvergoeding:

-



Voorziening betaalbaar op termijn:

-



Uitkering wegens beëindiging dienstverband: -



Totaal volgens WNT:

€ 10.170

P. Roozenboom

Functie:

Commissaris

Datum in/uit dienst:

Tot 1-6-2013



Deeltijd-factor:

-



Beloning:

-



Belastbare onkostenvergoeding:

-



Voorziening betaalbaar op termijn:

-



Uitkering wegens beëindiging dienstverband: -



Totaal volgens WNT:

-

L.H. Kok

Functie:

Commissaris



Datum in/uit dienst:

9-9-2014



Deeltijd-factor:

-



Beloning:

€ 3.176



Belastbare onkostenvergoeding:

-



Voorziening betaalbaar op termijn:

-



Uitkering wegens beëindiging dienstverband: -



Totaal volgens WNT:

€ 3.176

J.A.P. van Oosten

Functie:

Commissaris

Datum in/uit dienst:

-



Deeltijd-factor:

-



Beloning:

€ 10.170



Belastbare onkostenvergoeding:

-



Voorziening betaalbaar op termijn:

-



Uitkering wegens beëindiging dienstverband: -



Totaal volgens WNT:

120

€ 10.170

T.M. de Witte RA

Functie:

Commissaris



Datum in/uit dienst:

-



Deeltijd-factor:

-



Beloning:

€ 10.170



Belastbare onkostenvergoeding:

-



Voorziening betaalbaar op termijn:

-



Uitkering wegens beëindiging dienstverband: -



Totaal volgens WNT:

€ 10.170

In 2014 is de grens van de WNT € 203.400. Voor de heer Krzeszewski is sprake van overgangsrecht. De honorering van de bestuursvoorzitter is conform de afgesloten arbeidsovereenkomst en op basis van de Advies­ regeling Izeboud. De arbeidsovereenkomsten van de bestuurders voorzien niet in een benoemingstermijn van vier jaar. De huidige doorlopende arbeidsovereenkomsten met de bestuurders worden gerespecteerd en daarmee wordt afgeweken van de best practice-bepaling van een mandaat voor maximaal vier jaar. In het kader van de WNT is enkel de bezoldiging van de topfunctionarissen weergegeven. Aan één commissaris was een te hoge vergoeding betaald ad € 1.260. Hiervoor is een vordering opgenomen, welke is verrekend in 2015.

Bezoldiging bestuurders en de leden van de Raad van Commissarissen

De bezoldiging van de bestuurders en leden van de Raad van Commissarissen conform artikel 2:383 lid 1 BW, inclusief pensioenlasten en exclusief crisisheffing, bedragen over 2014 respectievelijk € 473.873 (2013: € 283.092) en € 64.196 (2013: € 70.115).

Den Haag, 1 juni 2015 Het Bestuur

De Raad van Commissarissen

Drs. Ing. W.M.K. Krzeszewski bestuursvoorzitter

Mr. Drs. B.J. Bruins voorzitter

Drs. J.P. Duijvestijn RC bestuurder/directeur Financiën

Mr. Drs. A.T. van der Wal Mr. Drs. J.F.Ph. Houben Drs. L.H. Kok MPA Ir. J.A.P. van Oosten Mr. Drs. T.M. de Witte RA

121

122

14

Overige gegevens

123

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: het Bestuur en de Raad van Commissarissen van Stichting Staedion Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2014 van Stichting Staedion te Den Haag gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2014 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2014 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de bepalingen van en krachtens de WNT, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met de bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het controleprotocol WNT en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Staedion per 31 december 2014 en van het resultaat over 2014 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de bepalingen van en krachtens de WNT.

124

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391 lid 4 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Rotterdam, 1 juni 2015 KPMG Accountants N.V. J.J. Visser RA

Statutaire bepalingen inzake resultaat bestemming In de statuten is geen artikel opgenomen inzake de winstbestemming. De stichting stelt zich ten doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn.

Voorstel tot resultaatbestemming Voorgesteld wordt het resultaat ad € 98.421.000 toe te voegen in de overige reserve. Het resultaat is opgenomen onder de post onverdeeld resultaat onder het eigen vermogen.

Gebeurtenissen na balansdatum De Eerste Kamer heeft dinsdag 17 maart 2015 unaniem ingestemd met de herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Deze wet beoogt het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. Daartoe worden de Woningwet en een aantal andere wetten gewijzigd. Naast het effect op de relatie met de externe stakeholders zal de herzieningswet ook van invloed zijn op het te voeren beleid door de corporatie. Vanuit de herzieningswet worden restricties gelegd op activiteiten en het te volgen huurbeleid. De mogelijke effecten doen zich voor bij het kunnen ontwikkelen van de bestaande projectenportefeuille, de samenstelling en financiering van het niet-DAEB bezit, de wijze waarop woningtoewijzing dient plaats te vinden en de huurprijs die gevraagd kan worden. Dit kan zijn weerslag hebben op kasstromen en daarvan afgeleid de waardering van het vastgoed. Omdat op onderdelen Algemene Maatregelen van Bestuur nog moeten worden ingevuld en de uitwerking door de corporatie van bovenstaande nog dient plaats te vinden is het op dit moment niet mogelijk om de financiële effecten te kwantificeren. De voor Staedion uit de Herzieningswet voorkomende wijzigingen zullen moeten passen binnen de door toezichthouders aangegeven randvoorwaarden. Staedion zal hierop blijven sturen zodat de continuïteit van de organisatie gewaarborgd blijft.

125

126

Bijlage Verbindingen

127 127

Samenwerkingsverbanden

BV/CV-constructie

Samenwerkingsverbanden die zijn gericht op projectontwikkeling worden uit risico-overwegingen aangegaan via een BV/CV-constructie. Bij een BV/CV-constructie loopt het moederbedrijf in principe slechts risico over het in de samenwerking ingebrachte kapitaal en is de samenwerking fiscaal transparant.

Holdingstructuur

Staedion beschikt over een holdingstructuur. Binnen deze structuur vonden in 2014 naast projectontwikkelingsook beheeractiviteiten plaats. De volgende rechtspersonen en vennootschappen zijn opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening van Staedion: Deelneming

Statutaire zetel

Projectlocatie

Staedion Vastgoed Holding B.V.

Den Haag



Aandeel 100%

Energiek 2 B.V.

Den Haag

DHZW

100%

N.V. Stedelijk Belang

Den Haag



100%

Wippolder Beheer B.V.

Rotterdam

Delft

50%

Ontwikkelingscombinatie Wippolder C.V.

Rotterdam

Westland

48%

Watertuinen van Delft B.V.

Delft

Delft

50%

OWC Watertuinen van Delft C.V.

Delft

Delft

48%

SWY Projecten B.V.

Den Haag

Ypenburg

Westhaag beheer B.V.

Den Haag

Wateringen

50%

OWC Westhaag C.V.

Den Haag

Wateringen

48%

Atrium beheer B.V.

Son en Breugel

Pijnacker

50%

OWC Atrium C.V.

Son en Breugel

Pijnacker

48%

Reva Beheer B.V.

Oosterbeek

Den Haag

100%

Reva C.V.

Oosterbeek

Den Haag

100%

WOM Stationsbuurt-Oude Centrum B.V.

Den Haag

Den Haag

50,5%

WOM Stationsbuurt-Oude Centrum C.V.

Den Haag

Den Haag

91,63 %

Winkelpanden Den Haag B.V.

Den Haag

Den Haag

50%

Winkelpanden Den Haag C.V.

Den Haag

Den Haag

50%

Starterspanden Den Haag B.V.

Den Haag

Den Haag

1%

Starterspanden Den Haag C.V.

Den Haag

Den Haag

0,9%

100%

Activiteiten deelnemingen

Toelichting cijfers

De hierna opgenomen financiële gegevens van de deelnemingen zijn samengevat op basis van de concept jaar­ rekeningen van desbetreffende BV/CV. De bedragen kunnen verschillen met de in Stichting Staedion getoonde cijfers in de geconsolideerde of enkelvoudige jaarrekening als gevolg van andere waarderingsgrondslagen en/of de omvang van het percentage deelneming.

128



Staedion Vastgoed Holding B.V.

De activiteiten van Staedion Vastgoed Holding B.V. bestaan uitsluitend uit holdingactiviteiten van entiteiten die zijn gericht op niet-projectontwikkelings- respectievelijk projectontwikkelingsactiviteiten. Daarnaast treedt deze deelneming op om aan gelieerde deelnemingen en verbintenissen financieringen te verstrekken. Aandeelhouder

Stichting Staedion (100%)

Bestuurder

Stichting Staedion

Statutair gevestigd te

Den Haag

Oprichtingsdatum

15-9-2003

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-

Schuldverhouding Stichting Staedion

€ 66.895.006,-

Rente % schuldverhouding Staedion

1-maands Euribor + opslag 1,5%

Eigen vermogen ultimo 2014

€ 31.323.855,-

Omzet 2014

- € 198.485,-

Resultaat 2014

- € 4.094.407,-

Consolidatie Stichting Staedion 100% Doelstelling Staedion Vastgoed Holding B.V. heeft als doel werkzaam te zijn op het gebied van volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening.

Energiek 2 B.V.

Aandeelhouder

Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%)

Bestuurder

Staedion Vastgoed Holding B.V.

Statutair gevestigd te

Den Haag

Oprichtingsdatum

15 augustus 2013

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 100,-

Schuldverhouding Staedion VG Holding B.V.

€ 1.168.377,-

Schuldverhouding Stichting Staedion

€ 2.842,-

Rente % schuldverhouding

Debetrente 5 % per jaar

Eigen vermogen ultimo 2014

€ 8.381.225,-

Omzet 2014

€ 1.689.973,-

Resultaat 2014

- € 4.266.426

Consolidatie Staedion VG Holding B.V. 100% Doelstelling Het exploiteren van leidingnetten ten behoeve van warmte- en koudeleveringen, het inkopen en verkopen van energie, het opwekken van warmte ten behoeve van warmtelevering, het doen van investeringen en het geven van opdrachten tot het doen van investeringen die verband houden met het opwekken van warmte, en het leveren van warmte en koude aan consumenten en grootverbruikers.

N.V. Stedelijk Belang

Samenwerking

Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%)

Bestuurder

Staedion Vastgoed Holding B.V.

Statutair gevestigd te

Den Haag

Oprichtingsdatum

4-4-1924

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 1.125.000,-

Schuldverhouding Staedion VG Holding B.V.

€ 13.980.065,-

Rente % schuldverhouding

1-maands Euribor + 1,3 % opslag

Schuldverhouding Stichting Staedion

€ 1.445.034,-

Eigen vermogen ultimo 2014

€ 21.595.000,-

Omzet 2014

€0,-

Resultaat 2014

- € 7.000,-

Consolidatie Staedion VG Holding B.V. 100% Doelstelling Het verkrijgen, vervreemden en exploiteren van onroerende goederen in de meest uitgebreide zin. 129



Wippolder Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Wippolder C.V.

Bedrijf

Wippolder Beheer B.V.

Aandeelhouder

Stichting Staedion (50%)



LSI Development B.V. (50%)

Bestuurder

Stichting Staedion en LSI Beheer B.V.

Statutair gevestigd te

Rotterdam

Oprichtingsdatum

15-6-2006

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-

Schuldverhouding Stichting Staedion

€ 0,-

Eigen vermogen ultimo 2014

- € 9.897.522,-

Omzet 2014

€ 4.500,-

Resultaat 2014 - € 363.083,Doelstelling Het verkrijgen, vervreemden, beheren en exploiteren van registergoederen; het op enigerlei wijze deelnemen in, het oprichten van, besturen van en toezicht houden op ondernemingen en vennootschappen; het verstrekken van garanties en het verbinden van de vennootschap of activa van de vennootschap ten behoeve van ondernemingen en vennootschappen waarmee de vennootschap in een groep is verbonden en ten behoeve van derden; het verlenen van diensten aan ondernemingen en vennootschappen; het financieren van ondernemingen en vennootschappen; het exploiteren en verhandelen van patenten, merkrechten, vergunningen, knowhow en andere industriële eigendomsrechten; het verrichten van alle soorten industriële, financiële en commerciële activiteiten; en al hetgeen met het voorafgaande verband houdt of daartoe bevorder­ lijk kan zijn, alles in de ruimste zin van het woord. Bedrijf

Ontwikkelingscombinatie Wippolder C.V.

Aandeelhouder

Staedion Vastgoed Holding B.V. (48%)



LSI Participations B.V. (48%)



Wippolder Beheer B.V. (4%)

Bestuurder

Beherend vennoot Wippolder Beheer B.V.

Statutair gevestigd te

Rotterdam

Oprichtingsdatum

19-6-2006

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 100.000,-

Schuldverhouding Staedion VG Holding B.V.

€ 11.440.724,-

Rente % schuldverhouding

1-maands Euribor + 1,6 % opslag

Schuldverhouding Stichting Staedion

€ 1.927.661,-

Ondernemingsvermogen ultimo 2014

- € 9.916.262,-

Omzet 2014

€ 0,-

Resultaat 2014 - € 366.611,Doelstelling Het verkrijgen, vervreemden, in (onder)erfpacht uitgeven, administreren, exploiteren, huren en verhuren van onroerende zaken; het zelf ontwikkelen en/of realiseren van onroerende zaken; het geheel of gedeeltelijk doen ontwikkelen en/of realiseren en/of verkopen van onroerende zaken en/of doen aannemen en uitvoeren van bouwwerken; het sluiten van overeenkomsten met gemeenten en/ of andere overheidsinstellingen en/of derden in het kader van het ontwikkelen en/of realiseren van onroerende zaken; het optreden als tussenpersoon bij de aan- en verkoop en bij de huur en verhuur van onroerende zaken; het ter leen verstrekken en het ter leen opnemen van gelden, al dan niet onder hypothecair verband; het verstrekken van zekerheden voor schulden van de vennootschap en schulden van derden.

130



Watertuinen van Delft B.V. en Ontwikkelingscombinatie Watertuinen C.V.

Bedrijf

Watertuinen van Delft B.V.

Aandeelhouder

Stichting Staedion (50%)



AM Wonen (50%)

Bestuurder

AM Wonen B.V. en Stichting Staedion.

Statutair gevestigd te

Delft

Oprichtingsdatum

6-1-2006

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-

Schuldverhouding Stichting Staedion

PM

Eigen vermogen ultimo 2014

PM

Omzet 2014

PM

Resultaat 2014 PM Doelstelling Het optreden als beherend vennoot van Ontwikkelingscombinatie Watertuinen van Delft C.V. Bedrijf

Ontwikkelingscombinatie Watertuinen van Delft C.V.

Aandeelhouder

Staedion Vastgoed Holding (48%)



AM Deelnemingen Zuid-Holland Noord B.V. (48%)



Watertuinen van Delft B.V. (4%)

Bestuurder

Beherend vennoot Watertuinen van Delft B.V.

Statutair gevestigd te

Delft

Oprichtingsdatum

6-1-2006

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 1.033.000,-

Schuldverhouding Staedion VG Holding B.V.

€ 45.000.000,-

Rente % schuldverhouding

1-maands Euribor + 1% opslag

Ondernemingsvermogen ultimo 2014

PM

Omzet 2014

PM

Resultaat 2014 PM Doelstelling Het verwerven van gronden van de TNO-locatie in Delft, het (doen) uitvoeren van infrastructurele werken, het in bouw- en woonrijpe staat verkopen van gronden die bestemd zijn voor opstalontwikkeling, het (doen) bebouwen van gronden voor derden of de commanditaire vennoten van de vennootschap.

SWY Projecten B.V.

De activiteiten van SWY Projecten B.V. zijn gericht op de ontwikkeling en realisatie van koopwoningen in de wijk Ypenburg in Den Haag. Aandeelhouder

Stichting Staedion

Bestuurder

Stichting Staedion

Statutair gevestigd te

Den Haag

Oprichtingsdatum

9 september 2004

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 18.151,21,-

Vordering op Stichting Staedion

€ 1.014.723,-

Rente % schuldverhouding

1-maands Euribor + 1,5 % opslag

Eigen vermogen ultimo 2014

€ 1.014.723,-

Omzet 2014

€ 0,-

Resultaat 2014

- € 27,-

Consolidatie Staedion VG Holding B.V. 100% Doelstelling Het ontwikkelen en realiseren van bouwprojecten.

Stichting Staedion is enig aandeelhouder sedert 9 mei 2013.

131



Westhaag Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Westhaag C.V.

Westhaag Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Westhaag C.V houden zich bezig met het ontwikkelen, realiseren en vervreemden aan derden van woningen in Wateringen en Den Haag en het eventueel verwerven van daartoe benodigde gronden. Bedrijf

Westhaag Beheer B.V.

Aandeelhouder

Stiching Staedion (50%)



Weboma Projectmanagement B.V. (50%)

Bestuurder

Stichting Staedion en Weboma Projectmanagement B.V.

Statutair gevestigd te

Den Haag

Oprichtingsdatum

30-8-2007

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-

Schuldverhouding Stichting Staedion

€ 0,-

Eigen vermogen ultimo 2014

€ 44.875,-

Omzet 2014

€ 4.500,-

Resultaat 2014 - € 9.964,Doelstelling Het optreden als beherend vennoot van Ontwikkelingscombinatie Westhaag C.V. en het daartoe verkrijgen, vervreemden, verhuren, huren, beheren, administreren, (doen) stichten, exploiteren en ontwikkelen van registergoederen, en al hetgeen met het voorafgaande verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn; het opnemen en verstrekken van geldleningen; het verlenen van zekerheden (waar­ onder garanties en hypotheken) voor de schulden van de vennootschap van anderen; het deelnemen in, samenwerken met, voeren van beheer over en het financieren van andere ondernemingen, vennootschappen en rechtspersonen, van welke aard ook. Bedrijf

Ontwikkelingscombinatie Westhaag C.V.

Aandeelhouder

Noordweg Wateringen B.V. (48%)



Staedion Vastgoed Holding B.V. (48%)



Westhaag Beheer B.V. (4%)

Bestuurder

Beherend vennoot Westhaag Beheer B.V.

Statutair gevestigd te

Den Haag

Oprichtingsdatum

30-8-2007

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 100.000,-

Schuldverhouding Staedion VG Holding B.V.

€ 1.147.920,-

Rente % schuldverhouding

3-maands Euribor + 1,25% opslag

Ondernemingsvermogen ultimo 2014

- € 6.961,-

Omzet 2014

€ 0,-

Resultaat 2014

- € 310.311,-

Aantal woningen in ontwikkeling

5

Investeringen in ontwikkeling € 314.285,Doelstelling Het verwerven van gronden, het (doen) uitvoeren van infrastructurele werken, het in bouw- en woonrijpe staat verkopen van gronden die bestemd zijn voor opstalontwikkeling, het (doen) bebouwen van gronden voor derden of de commanditaire vennoten van de vennootschap, het inrichten van openbare ruimten, die vervolgens zullen worden overgedragen aan publiekrechtelijke rechtspersonen of aan (een) instantie(s), en al hetgeen met het voorafgaande in de ruimste zin verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn.

132



Atrium Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V.

Atrium Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V. houden zich bezig met het ontwikkelen, realiseren en vervreemden aan derden van woningen in onder meer Pijnacker en de Lier, en het eventueel verwerven van daartoe benodigde gronden. Bedrijf

Atrium Beheer B.V.

Aandeelhouder

Stichting Staedion (50%)



Jansen de Jong Projectontwikkeling B.V. (50%)

Bestuurder De directievoering wordt uitgevoerd door Stichting Staedion en Jansen de Jong Projectontwikkeling B.V. Statutair gevestigd te

Son en Breugel

Oprichtingsdatum

4-9-2007

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-

Schuldverhouding Stichting Staedion

€ 0,-

Eigen vermogen ultimo 2014

- € 1.098.802,-

Omzet 2014

€ 0,-

Resultaat 2014

- € 24.083,-

Doelstelling Het optreden als beherend vennoot van Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V. en het daartoe verkrijgen, vervreemden, verhuren, huren, beheren, administreren, (doen) stichten, exploiteren en ontwikkelen van registergoederen, en al hetgeen met het voorafgaande verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn; het opnemen en verstrekken van geldleningen; het verlenen van zekerheden (waaronder garanties en hypotheken) voor de schulden van de vennootschap en van anderen; het deelnemen in, samenwerken met, het voeren van beheer over en het financieren van andere ondernemingen, vennootschappen en rechtspersonen, van welke aard ook. Bedrijf

Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V.

Aandeelhouder

Staedion Vastgoed Holding B.V. (48%)



Commandiet B.V. (48%)



Atrium Beheer B.V. (4%)

Bestuurder

Beherend vennoot Atrium Beheer B.V.

Statutair gevestigd te

Son en Breugel

Oprichtingsdatum

4-9-2007

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 20.200,-

Schuldverhouding Staedion VG Holding B.V.

€ 1.677.551,-

Rente % schuldverhouding

1-maands Euribor + 1,3% opslag

Kapitaal ultimo 2013

- € 1.112.023,-

Omzet 2014

€ 0,-

Resultaat 2014 - € 24.079,Doelstelling Het verwerven van gronden, het (doen) uitvoeren van infrastructurele werken, het in bouw- en woonrijpe staat verkopen van gronden die bestemd zijn voor opstalontwikkeling, het (doen) bebouwen van gronden ten behoeve van derden of de commanditaire vennoten van de vennootschap, het inrichten van openbare ruimten, die vervolgens zullen worden overgedragen aan publiekrechtelijke rechtspersonen of (een) instantie(s), en al hetgeen met het voorafgaande in de ruimste zin verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn.

133



Reva Beheer B.V. en Reva C.V

Reva Beheer B.V. en Reva C.V houden zich bezig met het ontwikkelen, realiseren en vervreemden aan derden van woningen in het binnenstedelijk gebied van Den Haag en het eventueel verwerven van daartoe benodigde gronden. Bedrijf Reva Beheer B.V. Aandeelhouder

Stichting Staedion (100%)

Bestuurder

Stichting Staedion

Statutair gevestigd te

Oosterbeek

Oprichtingsdatum

20-8-2007

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-

Schuldverhouding Stichting Staedion

€ 10.106

Eigen vermogen ultimo 2014

€ 9.216,-

Omzet 2014

€ 0,-

Resultaat 2014 - € 3.020,Doelstelling Het optreden als beherend vennoot van de te Oosterbeek gevestigde commanditaire vennootschap Reva C.V. Bedrijf

Reva C.V.

Aandeelhouder

Staedion Vastgoed Holding B.V. (96%)



Reva Beheer B.V. (4%)

Bestuurder

Beherend vennoot Reva Beheer B.V.

Statutair gevestigd te

Oosterbeek

Oprichtingsdatum

20-8-2007

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 48.995,-

Schuldverhouding Staedion VG Holding B.V.

€ 2.742.355

Rente % schuldverhouding

3-maands Euribor + 1,2% opslag

Eigen vermogen ultimo 2014

€ 48.992,-

Omzet 2014

€ 0,-

Resultaat 2014 - € 3,Doelstelling Het voor rekening en risico van de commanditaire vennootschap ontwikkelen van het project Noord-West Buitensingel in Den Haag.

Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum Den Haag B.V. en



Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum Den Haag C.V.

Bedrijf 

Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-



Oude Centrum B.V.

Aandeelhouder

Stichting Staedion (50%)



Gemeente Den Haag (49%),



N.V. Stedelijk Belang (0.5%)



Woningbeheer B.V. (0.5%)

Bestuurder

Stichting Staedion en gemeente Den Haag

Statutair gevestigd te

Den Haag

Oprichtingsdatum

14-11-2007

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-

Schuldverhouding Staedion VG Holding B.V.

€ 0,-

Ondernemingsvermogen ultimo 2014

PM

Omzet 2014

PM

Resultaat 2014 PM Doelstelling Het optreden als beherend vennoot van de commanditaire vennootschap.

134

Bedrijf Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt

Oude Centrum C.V.

Aandeelhouder

Staedion Vastgoed Holding BV (49,5 %)



Gemeente Den Haag (7,37%)



N.V. Stedelijk Belang (42,13 %)

Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum Den Haag B.V. (1%) Bestuurder Beherend vennoot Wijkontwikkelingsmaatschappij StationsbuurtOude Centrum Den Haag B.V. Statutair gevestigd te

Den Haag

Oprichtingsdatum

19-12-2007

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 1.125.000,-

Schuldverhouding Staedion VG Holding B.V.

€ 175.621,-

Schuldverhouding N.V. Stedelijk Belang € 372.974,Eigen vermogen ultimo 2014

€ 31.484.225,-

Omzet 2014

€ 2.187.275,-

Resultaat 2014 € 3.186.823,Doelstelling De ontwikkeling en realisatie van projecten in de vastgoedsfeer in de ruimste zin; het verkrijgen, vervreemden, beheren en exploiteren van registergoederen.

Winkelpanden Den Haag B.V. en Winkelpanden Den Haag C.V.

Bedrijf

Winkelpanden Den Haag B.V.

Aandeelhouder

Gemeente Den Haag (50%)



N.V. Stedelijk Belang (50%)

Bestuurder

Gemeente Den Haag en N.V. Stedelijk Belang

Statutair gevestigd te

Den Haag

Oprichtingsdatum

27-11-2003

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-

Schuldverhouding N.V. Stedelijk Belang

€ 0,-

Eigen vermogen ultimo 2014

€ 123.247,-

Omzet 2014

€ 0,-

Resultaat 2014 € 8.899,Doelstelling Het optreden als beherend vennoot van de commanditaire vennootschap Winkelpanden Den Haag C.V. Bedrijf

Winkelpanden Den Haag C.V.

Aandeelhouder

N.V. Stedelijk Belang (49%)



Gemeente Den Haag (49%)



Winkelpanden Den Haag B.V. (2%)

Bestuurder

Beherend vennoot Winkelpanden Den Haag B.V.

Statutair gevestigd te

Den Haag

Oprichtingsdatum

9-12-2003

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 9.801.000,-

Schuldverhouding N.V. Stedelijk Belang

€ 170.948,-

Eigen vermogen ultimo 2014

€ 21.987.000,-

Omzet 2014

€ 0,-

Resultaat 2014 € 516.000,Doelstelling De exploitatie van de winkelpanden; het verkrijgen, vervreemden, in (onder)pacht uitgeven, administreren, exploiteren, huren en verhuren van onroerende zaken; het zelf ontwikkelen en/of realiseren en/of verkopen en/of verhuren en/of exploiteren van onroerende zaken; het geheel of gedeeltelijk doen ontwikkelen en/of realiseren en/of verkopen van onroerende zaken en/of doen aannemen en 135

uitvoeren van bouwwerken; het ter leen verstrekken en het ter leen opnemen van gelden, al dan niet onder hypothecair verband; en al hetgeen daarmede verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin; het deelnemen in en het voeren van beheer over andere ondernemingen, van welke aard ook.

Starterspanden Den Haag B.V. en Starterspanden Den Haag C.V.

Bedrijf

Starterspanden Den Haag B.V.

Aandeelhouder

Gemeente Den Haag (99%)



N.V. Stedelijk Belang (1%)

Bestuurder

Gemeente Den Haag en N.V. Stedelijk Belang

Statutair gevestigd te

Den Haag

Oprichtingsdatum

27-11-2003

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-

Schuldverhouding N.V. Stedelijk Belang

€ 0,-

Eigen vermogen ultimo 2014

- € 297.074,-

Omzet 2014

€ 0,-

Resultaat 2014 - € 41.111,Doelstelling Het optreden als beherend vennoot van de commanditaire vennootschap Starterspanden Den Haag C.V. Bedrijf

Starterspanden Den Haag C.V.

Aandeelhouder

N.V. Stedelijk Belang (2%)



Gemeente Den Haag (89%)



Starterspanden Den Haag B.V. (9%)

Bestuurder

Beherend vennoot Winkelpanden Den Haag B.V.

Statutair gevestigd te

Den Haag

Oprichtingsdatum

9-12-2003

Waardering

Nettovermogenswaarde

Geplaatst kapitaal

€ 9.148.000,-

Schuldverhouding N.V. Stedelijk Belang

€ 83.896,-

Eigen vermogen ultimo 2014

€ 3.516.000,-

Omzet 2014

€ 0,-

Resultaat 2014 - € 260.000,Doelstelling De exploitatie van de Starterspanden; het verkrijgen, vervreemden, in (onder)pacht uitgeven, administreren, exploiteren, huren en verhuren van onroerende zaken; het zelf ontwikkelen en/of realiseren en/of verkopen en/of verhuren en/of exploiteren van onroerende zaken; het geheel of gedeeltelijk doen ontwikkelen en/of realiseren en/of verkopen van onroerende zaken en/of doen aannemen en uitvoeren van bouwwerken; het ter leen verstrekken en het ter leen opnemen van gelden, al dan niet onder hypothecair verband; en al hetgeen daarmede verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin; het deelnemen in en het voeren van beheer over andere ondernemingen, van welke aard ook.

136

137

Colofon Tekst en eindredactie:

Afdelingen Financiën en Communicatie

Vormgeving:

Richard Sluijs, Den Haag

Juni 2015

138