Bouw het samen met Staedion

Jaar in beeld

Jaarbericht 2008

Bouw het samen met Staedion

2

Jaarbericht 2008

2008 3

Jaarbericht 2008

eld e b n i r Jaa

08 0 2 t h c i Jaarber

dion e a t S t me n e m a et s h w u o B

Vereniging Staedion Koningin Julianaplein 2 Postbus 40406 2504 LK Den Haag Telefoon (070) 376 77 00 Fax (070) 376 77 10 E-mail [email protected] Website www.staedion.nl Ingeschreven bij de Kamer van Koophandel Haaglanden Handelsregister 27070802 Instellingsnummer MVROM L1768 Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen (NRV) 15809 BTW-nummer 8086.35.293.B01 Aangesloten bij: - Aedes Vereniging van Woningcorporaties - Aedex - Corpovenista - Neprom - Het Opdrachtgeversforum in de Bouw - Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden - De Vernieuwde Stad - Stichting Hoogbouw - European Federation for Living

Inhoud Actie!. .

3

Bestuur en governance . . . . . . . . . . . . . . 20

. . . . . . . . . . . . . . . . .

4

. . . . . . . . . . .

22

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

8

Verslag van de Raad van Commissarissen . . Verslag van de ledenraad. .

. . . . . . . . . . .

24

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

25

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Missie en strategie. . Onze klanten . .

Onze woningen . . Onze diensten . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . .

10

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

12

Onze maatschappelijke doelen. .

. . . . . . . . 14

Kengetallen . .

Geconsolideerde balans. .

. . . . . . . . . . . .

26

Onze medewerkers . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

Geconsolideerde winst- en verliesrekening �������������������������������������������27

Onze financiën. .

Accountantsverklaring. . . . . . . . . . . . . . . 28

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

16

Het Jaarbericht 2008 bevat verkorte financiële informatie welke gebaseerd is op de gecontroleerde financiële overzichten van Vereniging Staedion over het verslagjaar 2008.

2

Colofon Tekst: Jasper van Buren, Amsterdam Eindredactie: Afdelingen Financiën en Communicatie Fotografie: Vincent Kruijt, Amsterdam, Royal Print, Voorschoten, Chantal Ariëns en Morten de Boer, Den Haag Concept en vormgeving: Zwiers Communicatiebureau, Rotterdam Lithografie: www. studiokaka.nl Druk: HuigHaverlag Printing bv, Wormerveer Augustus 2009

Jaarbericht 2008

Jaarbericht 2008 Actie!

Wie Staedion in 2008 volgde, zag ontzettend veel gebeuren. We bouwden meer woningen dan ooit tevoren. We investeerden miljoenen in leefbaarheid en duurzaamheid. En we werkten continu aan onze eigen organisatie, waarin de klant centraal staat. Een jaar vol actie dus, dat we voor u in beeld brengen in dit jaarbericht. Natuurlijk hebben wij het geschreven. Maar de regie was mede in handen van bewoners, maatschappelijke instellingen, ontwikkelaars, ondernemers en, niet te vergeten, de gemeente Den Haag. Dat is de manier van werken die Staedion kenmerkt. Zo gaan we het ook volgend jaar doen. Kortom: alle betrokken partijen verdienen de credits van dit document minstens net zo hard als wij.

 Willem Krzeszewski algemeen directeur

n o i d e i a sk t w S ze s e z

m

le Wil

Kr

rd

a sa

us

Br e i Ar

1 1

1-

0 01-

8

0 20

Jaarbericht 2008

3

1

Missie en strategie Bij Staedion stellen we graag doelen. Een van die doelen is dat we ieder jaar duizend nieuwe woningen bouwen. Maar dat was lastig in 2008. Door de kredietcrisis en ingrepen van de overheid (de vennootschapsbelastingplicht en de krachtwijkenaanpak bijvoorbeeld) haalden we de duizend niet. En toch konden we ons bestand uitbreiden: door de verwerving van bestaand vastgoed. We kochten de N.V. Stedelijk Belang van de gemeente Den Haag. De overgenomen woningen en bedrijfspanden liggen in de Stationsbuurt en in het Oude Centrum. Behalve deze manier van groei verschuift onze aandacht naar fusies en andere typen samenwerking. Klantgericht Veel organisaties claimen klantgericht te opereren. Bij ons is dat in ieder geval geen loze belofte. Klantgericht betekent in het geval van Staedion gebiedsgericht. En dus maakten we in 2008 een aanzet voor de invoering van integrale gebiedsteams. Daarnaast hebben we de eerste stappen gezet om de rayons opnieuw in te delen en de ondersteunende activiteiten te centraliseren, wat onze professionaliteit ten goede moet komen. In 2009 gaan we verder met de inrichting van onze nieuwe klantorganisatie. Markt Net als in voorgaande jaren was in 2008 de vraag naar sociale huurwoningen groot. De markt had daarnaast te kampen met de kredietcrisis, maar omdat die zich pas tegen het einde van het jaar in volle hevigheid aandiende, zien we er weinig van terug in de jaarresultaten. Duidelijk is wel dat het consumentenvertrouwen toen fors daalde en dat de bereidheid om een huis te kopen kelderde. In cijfers uitgedrukt: er werden in Den Haag 14% minder huizen verkocht dan in 2007. Desondanks stegen de prijzen per vierkante meter: bij appartementen met 2% en bij eengezinswoningen met 3,9%. Voor Zuid-Holland in het algemeen geldt dat

de gemiddelde verkoopprijzen van eengezinswoningen en meergezinswoningen de laatste anderhalf jaar nauwelijks zijn veranderd.

4

Rolverdeling In 2008 was er volop discussie over een moderner en toekomstbestendiger rolverdeling tussen overheid en woningcorporaties. Ook Staedion was van de partij. Als lid van de werkgroep ordening van De Vernieuwde Stad konden we een substantiële bijdrage leveren. De stuurgroep Meijerink diende zijn advies eind 2008 in bij de minister van Wonen, Wijken en Integratie en de voorzitter van Aedes, de vereniging van woningcorporaties. De verwachting is dat het kabinet dit jaar op het advies zal reageren. Krachtwijken De Schilderswijk, de Stationsbuurt, Transvaal en Zuidwest zijn vier van de veertig krachtwijken die het kabinet in 2007 aanwees. In 2008 werden de wijkactieplannen uitgewerkt in de Raamovereenkomst Investeringsprogramma Krachtwijken Den Haag. In tien jaar tijd gaan de gemeente en de Haagse corporaties samen € 2,7 miljard investeren. De corporaties investeren naar schatting € 301 miljoen onrendabel. En Staedion heeft daarin een aandeel van € 134 miljoen.

Jaarbericht 2008

in n e m a s t e h w Bou l a a v s Tran Panelen eren d beschil

n uit Kindere t de buur

ijke Feestel middag

5

De krachtwijkenaanpak draait niet alleen om vastgoed; er wordt ook geïnvesteerd in leefbaarheid en economie. Er zijn zeventien businesscases gemaakt om de projecten te beschrijven die Staedion tussen 2008 en 2017 uitvoert. Die projecten zijn een enorme opgave. In 2009 maken we voor de meeste businesscases een plan van aanpak en moeten de eerste resultaten zichtbaar worden. De financiering van de wijkenaanpak is complex en niet zekergesteld voor de hele looptijd. Niet bekend is bijvoorbeeld hoeveel Staedion jaarlijks aan projectsteun krijgt (de Vogelaarheffing). Ook is er onduidelijkheid over de geldstromen vanuit het Rijk, zoals het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV) en de Brede doeluitkering verkeer en vervoer (BDU). Vast staat echter dat het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) Staedion heeft vrijgesteld van het afdragen van heffing. Kortom, veel is onzeker. Maar dat is voor ons geen reden om niet te investeren in onze krachtwijken. We doen er alles aan om de plannen tot een succes te maken. Overigens hebben we momenteel geen kostenoverzicht; die berekening moet nog plaatsvinden. Productieafspraken Staedion maakt productieafspraken met de gemeente Den Haag. Voor de periode 2006-2010 houden die in dat we 2.100 nieuwbouwwoningen opleveren. Daarvan zijn 960 sociale woningen in bestaand stedelijk gebied. In 2008 hielden we ons voornamelijk bezig met de monitoring van lopende projecten die in 2009 en 2010 worden opgeleverd. Vanaf 2006 tot en met 2008 hebben we in totaal meer dan 1.100 woningen opgeleverd en ongeveer 1.300 woningen in aanbouw genomen, waarvan we er naar schatting duizend in 2009 opleveren.

6

Samen met SBS6-programma ‘De Smaakpolitie’ helpt Staedion studenten bij de schoonmaak van hun woningen.

Jaarbericht 2008

Productiecijfers tot en met 31-12-2008

Totaal

Sociaal

Vrije sector

Opgeleverd (exclusief ingrijpende woningverbetering)

Sociaal binnen stedelijk

1.123

678

445

282

In aanbouw

1.283

765

518

101

Met vergunning

60

-

60

-

Bouwvergunning aangevraagd

73

25

48

25

Inschatting oplevering in 2009

1.003

530

473

126

Behalve deze nieuwbouwprojecten konden we in 2008 projecten voor ingrijpende woningverbetering voorbereiden en starten. Op de planning staat dat we voor 2010 1.435 van zulke verbeterde woningen opleveren. Met andere woorden: we legden in 2008 een solide basis voor het nakomen van de productieafspraken. De projecten tellen immers voor de helft mee bij de totale nieuwbouwproductie en volledig bij de productieopgave sociale woningen in bestaand stedelijk gebied. Prognose productie tot en met 2009 inclusief woningverbeteringen Zekere oplevering voor 2010 Ingrijpende woningverbetering

Totaal

Sociaal

Vrije sector

2.126

1.208

918

Sociaal binnen stedelijk 408

1.208

918

1.843*

718

1.435*

Totaal

2.844

Productieafspraken

2.100

960

744

883

Saldo (bonus)

* Het aantal ingrijpende verbeteringen aan sociale woningen binnen stedelijk gebied telt voor 50% mee in het totaal.

7

Jaarbericht 2008

2

Onze klanten

Wat betreft onze klanten voldeden we in 2008 ruim aan onze opdracht: om minstens 70% van onze woningen te verhuren aan de primaire doelgroepen. Die doelgroepen zijn eenpersoonshuishoudens onder de 65 jaar met een maximaal inkomen van € 20.600,-, eenpersoonshuishoudens boven de 65 jaar met een maximaal inkomen van € 18.525,-, meerpersoonshuishoudens onder de 65 jaar met een maximaal inkomen van € 27.950,- en meerpersoonshuishoudens boven de 65 jaar met een maximaal inkomen van € 24.625,-. Kortingsgrens

Tot aftoppingsgrens

Boven aftoppingsgrens

Totaal

Doelgroep

943

1.048

112

2.103 (74,3%)

Niet-doelgroep

88

183

440

711 (25,26%)

1.031

1.231

552

2.814 (100%)

Totaal

Specifieke doelgroepen In 2008 verhuurden we een totaal van 395 woningen aan specifieke doelgroepen. Het ging om 271 studentenwoningen, 117 aanleunwoningen en zeven woningen voor groepswonen of woongroepen voor ouderen. Los van de aanleunwoningen die we zelf verhuren, is er ook een paar complexen met aanleunwoningen die collectief van ons worden gehuurd. Nieuwe verhuringen in deze complexen zijn niet in de bovenstaande tabel opgenomen. Overleg Sinds 2007 heeft Staedion geen centrale huurdersvereniging meer. In plaats daarvan hebben we voor elk van de vier rayons een Adviesforum opgericht, dat bestaat uit maximaal twaalf leden. Deze Adviesforums kwamen in 2008 op stoom. Ze voorzagen ons van veel adviezen over leefbaarheid, dienstverlening, woonruimteverdeling en meer.

8

Sinds 1 januari 2009 is een nieuwe Overlegwet (wet op het overleg huurders verhuurder) van kracht. Staedion geeft de bewonerscommissies een belangrijke rol in het adviesrecht over de onderwerpen die in de wet worden genoemd, zoals renovatie of verkoop, leefbaarheid en de herstructurering van wijken en buurten. Voortaan informeren we de commissies twee keer per jaar via een nieuwsbrief over wat we van plan zijn. En het voorjaarsoverleg met de commissies krijgt een ander karakter: op de agenda staan nu ook adviesonderwerpen, niet alleen complexaangelegenheden. We bespraken deze voornemens in het najaar van 2008 met alle Adviesforums en commissies. De collega’s die contact houden met de commissies, worden in 2009 voorbereid op de nieuwe manier van werken.

Jaarbericht 2008

t e m e i t Renova n karakter a v d u o beh itplein Esmore

r Winnaa Stad g n i r e e t rbe Nieuw Wijkve Prijs

3

Onze woningen In 2008 leverden we 563 woningen op, waarvan 466 huurwoningen en 97 koopwoningen. Dat is een derde meer dan in 2007 en ons hoogste aantal ooit. En toch waren het nog honderd woningen minder dan verwacht. Dat kwam door vertragingen in Stadspark Overvoorde (wijziging in de bouwmethode) en Nieuwe Vaart (problemen met energieleverancier Eneco). Project

Boekhorststraat

Huur

Koop

5

Buitenom

Totaal 5

16

16

71

119

Nieuwe Vaart

48

Het Vijfde Kwartier

358

358

Hoornseweg

23

23

Oliemolen

13

13

Loosduinse Hoofdstraat

19

Wesselstraat Totaal

466

19 10

10

97

563

Woningen in aanbouw Op 31 december 2008 waren 1.172 woningen in aanbouw (669 huur en 503 koop). De oplevering van deze woningen vindt plaats in 2009 en 2010. Op 72 huurappartementen in Delft na, bevinden de projecten zich allemaal in Den Haag. Deels in een van de binnenstedelijke herstructureringsgebieden, deels in de Vinex-wijk Wateringse Veld. Enkele bouwprojecten waarmee we in 2008 wilden beginnen, liepen vertraging op. Project Stadspark Overvoorde

Koop

Totaal

53

173

226

Nieuwe Vaart

51

51

Reypoort

51

51

Kempstraat

50

156

206

Johannesburgstraat

79

32

111

Beresteinlaan

65

65

Laan van Wateringse Veld

257

257

Schoemakerstraat (Delft)

72

72

Europaschool

13

Hof Berestein

54

Woerdblok fase 1 Totaal

10

Huur

13 40

94

503

1.172

26 669

26

Verkoop nieuwe woningen In 2008 konden we 217 nieuwbouwwoningen verkopen en overdragen aan de nieuwe eigenaar: minder dan verwacht. In 2007 werd al duidelijk dat de balans tussen vraag en aanbod in Den Haag Zuidwest ongunstig is.

Jaarbericht 2008

Verkoop bestaande woningen In 36 complexen verkopen we bestaande huurwoningen: zodra huurders het complex verlaten, worden de woningen niet meer verhuurd maar verkocht. In totaal gaat het om 2.134 huurwoningen. In 2008 konden we 160 bestaande huurwoningen verkopen en overdragen aan de nieuwe eigenaar. Mariahoeve 2008 was bijzonder voor Mariahoeve: de wijk vierde zijn vijftigste verjaardag. Daarnaast stond het jaar vooral in het teken van de uitvoering van een convenant dat we met de gemeente Den Haag, Vestia en Haag Wonen sloten om het komende decennium aan een beter Mariahoeve te werken. Stationsbuurt/Oude Centrum We bereiden ons voor om de wijk Stationsbuurt/Oude Centrum te vernieuwen. In 2008 zetten we een belangrijke stap: de overname van de N.V. Stedelijk Belang van de gemeente Den Haag. Zo voegden we ongeveer 380 bedrijfspanden en woningen aan ons bezit toe. Een aanzienlijke versteviging van onze grip op de panden in het gebied. Herstructurering algemeen Het ging in 2008 niet alleen om woningbouw. Ook de heroriëntatie binnen de ‘zachte planvoorraad’ (gebieden die ontwikkeld gaan worden maar nog in de planfase zitten) was van belang. Aanleiding voor die heroriëntatie was de Raamovereenkomst Investeringsprogramma Krachtwijken Den Haag: door het programma dreigde de financiële haalbaarheid van andere projecten in het geding te komen. Herstructurering Den Haag Zuidwest In 2008 leverden we in Den Haag Zuidwest 119 woningen op. In 2009 worden nog eens 396 woningen opgeleverd.

Herstructurering Transvaal In 2008 leverden we de laatste tien woningen van Project Zuidkaap op. Project Reypoort verliep voorspoedig. En we maakten een begin met de projecten Via Salsa en Cabo Verde. Bovendien schoot de derde fase (De Oriënt, Koppen Groenelaan en renovatie Hertzogstraat) flink op. In de tweede helft van 2008 werden de laatste bewoners uitgeplaatst. Onroerend goed bedrijven In alle herstructureringsgebieden hebben we de uitplaatsingen van bedrijven volgens planning afgerond. Verder kochten of verhuurden we in 2008 bedrijfspanden op diverse locaties.

Jaarbericht 2008

11

4

Onze diensten

In 2008 sloten we bijna drieduizend nieuwe huurcontracten af. We gaven € 8,5 miljoen uit aan het dagelijks onderhoud van onze woningen, € 5,2 miljoen aan mutatieonderhoud en € 35,4 miljoen aan planmatig en groot onderhoud. We beheerden bijna 25.000 serviceabonnementen en 123 VvE’s. Soort huurcontract

Oost 1

Oost 2

West 1

West 2

Reguliere huurwoningen

585

863

530

989

Parkeergelegenheden

133

162

58

29

6

7

7

16

Overige verhuureenheden Vrijesectorwoningen Totaal

6

4

55

91

730

1.036

650

1.125

Beëindigde huurcontracten 2008 was ook het jaar waarin we 3.114 huurcontracten voor woningen beëindigden. Verder zetten we een punt achter 293 contracten voor parkeergelegenheden en 27 voor andere verhuureenheden. Leegstand in dagen Het gemiddeld aantal dagen leegstand per woning (vanaf de datum waarop de woning werd verlaten tot de ingangsdatum van de nieuwe huurovereenkomst) bedroeg 26 in 2008. Huurachterstand zittende huurders Het aantal huurders van een woning met een huurachterstand nam in 2008 af van 2.751 naar 2.577. Tegelijkertijd steeg de totale huurachterstand van € 1.376.072,- naar € 1.614.363,-. Een stijging van 17,3%.

Vooruitbetaalde huur Je hebt huurders met een achterstand en huurders die de huur, volgens hun contract, vooruitbetalen. Op 31 december 2008 hadden 6.752 huurders gemiddeld € 344,- vooruitbetaald. Een totaal van € 2.324.782,-. Op 31 december 2007 ging het om 7.484 huurders die gemiddeld € 305,- vooruit hadden betaald. Een totaal van € 2.283.483,-. Huurachterstand vertrokken bewoners Op 31 december 2007 was de huurachterstand van vertrokken huurders van woningen € 2.095.058,-. Een jaar later bedroeg dit € 2.548.314,-. Een stijging van € 453.256,- (21,6 %).

12

Ontruimingen Het aantal ontruimingen door betalingsachterstand nam van 227 in 2007 af tot 215 in 2008. In 32 van die gevallen was de oorzaak van de ontruiming een combinatie van huurschuld en overlast of onderhuur (43 in 2007). Huurtoeslag In 2008 brachten we maandelijks bij gemiddeld 8.500 huurders huurtoeslag in mindering op de huur.

Jaarbericht 2008

Househopping We noemen het Househopping: de tijdelijke verhuur van te slopen woningen aan jongeren tot 27 jaar (artikel 15 van de Leegstandswet). In 2008 ging het om een totaal van 216 woningen. Onderhoud We gaven in 2008 een bedrag van € 8,5 miljoen uit aan dagelijks onderhoud. De uitgaven voor mutatieonderhoud waren aanzienlijk minder dan in 2007: van € 5.675.182,- naar € 5.171.678,-. Voor planmatig en groot onderhoud bedroegen de totale kosten € 35,4 miljoen. Woondiensten Om klanten tevreden te maken en te houden, bieden we ze speciale woondiensten aan, in samenwerking met onze partners. ‘Kies uw keuken’, waarbij huurders een keuken naar wens kunnen laten plaatsen, met nog meer keuzemogelijkheden in 2008. ‘Sanitair’, een dienst die in 2008 is bedacht om huurders een ruime keuze te geven uit kleuren, modellen, kranen en tegels. ‘Verzekeringen’, voor huurders die bijvoorbeeld een inboedelverzekering nodig hebben en niet vies zijn van een flinke korting. En ‘Verhuisservice’, waarmee huurders tegen aantrekkelijke tarieven kunnen verhuizen. Sinds 2008 kunnen klanten ook voordelig aanhangwagens huren. Serviceabonnementen Veel huurders verzekeren klein dagelijks onderhoud via een serviceabonnement. In 2008 waren dat er bijna vijfentwintigduizend. Ongeveer 80% van onze huurders. VvE Beheer Eind 2008 beheerde Staedion 123 VvE’s (5.076 appartementsrechten). De samenwerking met één vereniging werd opgezegd. In 2008 factureerden we voor € 536.575,- aan beheervergoeding en verstrekten we (namens de VvE’s) voor € 6.179.479,- aan opdrachten (4.958 facturen). Daarnaast factureerden we voor € 38.850,- wegens eigendomsoverdrachten (259 stuks).

13

Bewonerscommissies komen op voor de belangen van bewoners.

Jaarbericht 2008

5

Onze maatschappelijke doelen In 2008 investeerden we bijna € 2,5 miljoen in leefbaarheidsprojecten. Daar komt bij dat we een stuk ambitieuzer zijn geworden op het gebied van duurzaamheid. Maatschappelijke aandeelhoudersvergadering De maatschappelijke aandeelhoudersvergadering van Staedion is een vergadering met onderwijskoepels, welzijnswerk, zorg en de gemeente Den Haag. De afspraken van 2007 werden in 2008 uitgewerkt. Neem het Kamers met Kansen-project met Scholengroep Den Haag ZuidWest. Doel: jongeren die het spoor bijster dreigen te raken naar een zelfstandig bestaan begeleiden. Ander voorbeeld is de aanstaande exploitatie, in samenwerking met Florence, van twee wooneenheden in Kijkduin. In feite een zorghotel, waar gasten ontspannen én een beroep doen op zorg. Bijvoorbeeld om te herstellen van een operatie. Convenanten begeleid wonen De convenanten voor begeleid wonen waren ook in 2008 van kracht. Na een evaluatie beloofde de reclassering meer gebruik te gaan maken van de toegezegde woningen. Met Stichting De Bruggen spraken we af dat jonge cliënten met een verstandelijke beperking in aanmerking kunnen komen voor begeleid wonen. En ook met Stichting MOOI zaten we om de tafel: aan deze organisatie stellen we vijf woningen beschikbaar voor jonge moeders die een opleiding volgen. Maatschappelijke bestedingen (in €) Kosten werkelijke versus maximaal redelijke huur Kosten complexmedewerkers en wijkbeheerders Leefbaarheidsuitgaven Aftopping stichtingskosten Kosten herstructurering Totaal

2008

2007

42.844.000

38.874.000

747.000

731.000

2.560.000

1.167.000

23.909.000

39.000.000

3.745.000

6.163.000

73.805.000

85.935.000

Duurzaam bouwen Duurzaamheid pakken we op twee sporen aan: energie en CO2–reductie. Energie vinden we het belangrijkst. De komende tien jaar streven we naar een besparing op het gasverbruik van 20% ten opzichte van 1990 en willen we minimaal 20% duurzame energie gaan gebruiken. Verder streven we naar een CO2-reductie van 20%. Al met al herijkten we ons milieubeleid in 2008, waardoor onze ambities aansluiten op die van het kabinet en op de Europese verplichtingen van Nederland. Duidelijk is dat we meer moeten doen aan de duurzaamheid van onze woningen.

14

Jaarbericht 2008

6

Onze medewerkers In 2008 schommelde het aantal medewerkers tussen 430 en 440. Het ziekteverzuim bedroeg gemiddeld 4,8%. Net als in 2007 boden we scholieren van de Scholengroep Den Haag ZuidWest stageplaatsen. Veranderingen in ons personeelsbestand Op 1 januari 2008 hadden we 440 mensen in dienst (408,01 fte). In de loop van het jaar kregen we 41 nieuwe collega’s. Van vijftig collega’s werd het dienstverband beëindigd. Het aantal medewerkers op 31 december 2008 bedroeg 431 (402,03 fte), waarvan 320 fulltime en 111 parttime. Sociaal Plan Gezien de organisatieontwikkeling binnen Staedion, sloten we in 2008 een Sociaal Plan af. Samen met de vakbonden en de OR kwamen we tot een akkoord voor de periode van 1 augustus 2008 tot 1 augustus 2010. Uitgangspunt is dat we er alles aan doen om de banen van onze mensen te behouden. Ziekteverzuim Staedion had in 2008 een ziekteverzuimpercentage van 4,8%. Daarvan kon 1,6% worden toegerekend aan kort verzuim, 1% aan middenlang verzuim en 2,2% aan lang verzuim. Gemiddeld meldde iedere medewerker zich 1,9 keer ziek. In de meeste gevallen ging het om kort verzuim. Vertrouwenspersonen en klachtencommissie In 2008 stelden we twee vertrouwenspersonen aan. Een van de redenen was de organisatieontwikkeling, plus de onrust die daaruit kon voortkomen. De klachtencommissie kreeg twee klachten binnen. Adviesbureau Cohezia heeft ons geholpen bij de behandeling ervan. Overigens wordt de procedure binnenkort onder de loep genomen. Wellicht dat we de gang van zaken dan moeten aanpassen. Ondernemingsraad (OR) Het belangrijkste thema van 2008 was de adviesaanvraag over de organisatieontwikkeling. De OR was (en is) hier nauw bij betrokken, net als de externe adviseur, achterban en bestuurder. Andere kwesties die aan de orde kwamen, waren de instemmingsaanvragen voor een vierde preventiewerker, de evaluatie en het advies betreffende de klachtencommissie, de leaseregeling, de prestatiebeloning (ingetrokken), de verlofregeling, een regeling rond ongewenste omgangsvormen, de wijziging van het competentiewerkboek en de wijziging van de beoordelingscyclus. De adviesaanvragen gingen over de huisvesting, de organisatiewijzigingen Wonen, de heroriëntatie Wonen, de wijziging van de Informatisering & Automatisering en de regeling van de mobiliteit.

Jaarbericht 2008

15

7

Onze financiën Staedion behaalde in 2008 een jaarresultaat van € 10,1 miljoen: € 6,8 miljoen minder dan in 2007. Het jaarresultaat is gevoelig voor externe omstandigheden en andere variabelen. Bijvoorbeeld het huurbeleid van de minister en het effectief rentepercentage op leningen. Het balanstotaal steeg met € 238 miljoen tot € 1,6 miljard. Het eigen vermogen bedroeg per 31 december 2008 € 303 miljoen (was € 291 miljoen in 2007). En de solvabiliteit (totaal eigen vermogen gedeeld door balanstotaal) daalde ultimo 2008 tot 18,4% (ultimo 2007 19,4%). De bedrijfsopbrengsten daalden met € 11 miljoen tot € 250 miljoen. De stijging van huuropbrengsten bleef door de huurverhoging van 1,6% beperkt tot bijna € 5 miljoen, de totale huuropbrengsten bedroegen ruim € 160 miljoen. Het resultaat uit de verkoop van bestaand bezit daalde met € 6,8 miljoen. In 2008 stegen de gecumuleerde bedrijfslasten met ruim € 7 miljoen tot € 209 miljoen. De onderhoudskosten stegen met ruim € 20 miljoen omdat een aantal complexen met achterstallig onderhoud werd aangepakt. De personeelskosten stegen met bijna vier miljoen tot bijna € 31 miljoen. Beoogd rendement Staedion optimaliseert bedrijfsprocessen volgens het principe van waardemanagement. Daarbij streven we naar een rendementspercentage. Het rendement dat we behalen met de exploitatie van vastgoed, is direct rendement. Ons direct rendement is afhankelijk van de efficiëntie van de bedrijfsprocessen en wordt gebruikt om de prestaties van verschillende organisaties met elkaar te vergelijken in een benchmark, zoals de Aedex Vastgoedindex. Doelstelling direct rendement: tussen 2,5% en 3%. De waardeontwikkeling van ons vastgoed heet het indirect rendement. We kunnen het indirect rendement uiteraard zeer beperkt beïnvloeden. We willen op z’n minst aansluiten op de waardeontwikkeling in de regio’s en de vastgoedsegmenten waarin we opereren. Doelstellingen indirect rendement: 3,01% in 2008, 2,59% in 2009, 2,67% in 2010 en 2,73% in 2011. Gerealiseerd rendement (volgens Aedex) In 2007 bedroeg het direct rendement van Staedion 3,4%. Dat is 0,9% hoger dan het Aedexgemiddelde. Het aandeel van het indirect rendement in het totaal rendement was in 2007 hetzelfde als in 2006. We verwachten dat het totaal rendement in 2008 en daarna onder druk komt te staan, gezien de kredietcrisis.

16

Rendement Staedion ten opzichte van de benchmark In %

Staedion

Direct rendement 2004

Aedex gemiddelde

Indirect rendement

Totaal rendement

Direct rendement

Indirect rendement

Totaal rendement

2,5

7,2

9,9

2,8

7,4

10,4

2005

3,3

6,6

10,1

2,6

5,9

8,6

2006

2,6

0,7

3,4

2,5

3,6

6,1

2007

3,4

0,6

4,0

2,5

3,5

6,0

*Bron: jaarlijkse cijfers Aedex presentatie

Jaarbericht 2008

e d n e n Span ur u t c e t i arch de Het Vijf r e i t Kwar

r615 huu n e g wonin

ring Opleve 09 0 2008-2

17

Jaarbericht 2008

Waardering van vastgoed in de jaarrekening Staedion kiest voor een waardering op basis van bedrijfswaarde, omdat de bedrijfswaarde een goed beeld geeft van de verdiencapaciteit van vastgoed, in tegenstelling tot de boekwaarde waarbij met een historisch uitgangspunt wordt gerekend of de marktwaarde. De bedrijfswaarde voor Staedion was op 31 december 2008 € 1.264 miljoen. De bedrijfswaarde is doorgaans aanzienlijk lager dan de marktwaarde, bijvoorbeeld door de relatief lage huren. De marktwaarde van ons totale bezit bedroeg ongeveer € 3.200 miljoen. Ook weer een betrekkelijk getal, omdat een groot deel van onze woningen niet mag en kan worden verkocht. Fiscale regelgeving Als woningcorporatie heeft Staedion onder meer te maken met vennootschapsbelasting, omzetbelasting, overdrachtsbelasting en lokale belastingen. De eerste twee hebben de grootste invloed op onze bedrijfsvoering. Vennootschapsbelasting Toegelaten instellingen volkshuisvestiging zijn sinds 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. We moesten een fiscale openingsbalans opmaken, maar de precieze waarderingsregels waren destijds niet bekend. Onlangs zijn die wel bekend geworden en vastgelegd in de vaststellingsovereenkomst (VSO) tussen Aedes en de Belastingdienst. Daarmee kwam ook duidelijkheid over de hoogte en waardering van de belastinglatenties die we met terugwerkende kracht tot 1 januari 2008 dienden te vormen. Deze latenties, inclusief mutaties, hebben we verantwoord via het resultaat 2008. Omzetbelasting De regels bij de omzetbelasting zijn minder weerbarstig dan bij de vennootschapsbelasting. Toch spelen ook hier lastige vraagstukken. Zo zijn er in de VSO afspraken gemaakt die invloed kunnen hebben op de omzetbelasting. Daarnaast blijft hier en daar onduidelijkheid bestaan

over al dan niet belaste verhuringen of prestaties, waardoor omzetbelasting mogelijk geheel of gedeeltelijk niet verrekenbaar is. Staedion beperkt dit fiscale risico met zorgvuldige analyses vooraf, eventueel geholpen door een externe deskundige.

18

Treasury De lange termijn financiering van Staedion is van groot belang voor de continuïteit van de organisatie. Onze treasuryactiviteiten omvatten onder meer cashmanagement, financieringsbeleid en beleggingsbeleid. Uitgangspunt is dat we alleen financieringsovereenkomsten sluiten binnen aanvaardbare risico’s en tegen de laagst mogelijke prijs. De liquiditeitenbehoefte voor de komende jaren is bepaald met de meerjarenraming 2008-2017. Hieruit volgt een liquiditeitenplanning op basis waarvan we een actief rentemanagement voeren, met als hoofddoelstelling het afdekken van het toekomstig renterisico. Daarbij maken we gebruik van ‘forward leningen’ (leningen met een uitgestelde storting) en ‘forward starting swaps’ (renteruilovereenkomsten met een startdatum in de toekomst). Het renterisico op de bestaande leningenportefeuille (ontstaan door conversie en herfinanciering) en nieuw aan te trekken leningen is voor de periode 2007 tot 2010 voor een belangrijk deel afgedekt met gunstige rentevoeten die in 2006-2008 zijn vastgezet.

Jaarbericht 2008

Financiële continuïteit We waarborgen onze financiële continuïteit door ons financieel beleid af te stemmen op de meerjarenraming. Deze raming stellen we samen met het Woning Asset Liability Systeem (WALS). Eens per jaar, in november, rekenen we de actuele gegevens in WALS door en analyseren we de mogelijke maatregelen. Zo blijft het beleid dynamisch en actueel. En kunnen we anticiperen op financieel maatschappelijke veranderingen. Solvabiliteit Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) berekent het minimale solvabiliteitspercentage. Hiermee bepaalt het CFV ons weerstandsvermogen. Voor Staedion gold per 31 december 2007 een percentage van 10%, maar omdat we onze bedrijfswaarde op een afwijkende manier vaststellen, is een ondergrens van 15% noodzakelijk. In 2008 zaten we op 18,4%. De prognose: 15,7% in 2009, 14,6% in 2010, 15,1% in 2011, 15,0% in 2012 en 14,4% in 2013. Overname Stedelijk Belang Op 24 juni 2008 kochten we N.V. Stedelijk Belang van de gemeente Den Haag. De prijs van de aandelen was gebaseerd op de intrinsieke waarde per 31 december 2007: € 23,6 miljoen. Met de aankoop verwierven we divers vastgoed. Een verrijking van ons bezit en een versterking van onze positie op strategische punten in Den Haag. Buitenland Staedion is ook actief in Zuid-Afrika. Te weten in de gemeente East London en de gemeente Rustenburg. In East London staan we garant voor twee leningen die DIGH aan de plaatselijke corporatie heeft verstrekt. En in Rustenburg werken we sinds 2008 samen met woningcorporatie Ymere en ontwikkelaar Alsa. Zo staan we garant voor een lening die Alsa van DIGH ontving.

19

‘Kids op Dreef’: met hulp van stichting Boog organiseerden kinderen uit de Dreven in Den Haag Zuid-West hun eigen buurtfeest. Jaarbericht 2008

8

Bestuur en governance Bestuur Het bestuur van Staedion is sinds 1 juli 2008 in handen van Willem Krzeszewski. Hij bekleedt twee nevenfuncties: commissaris bij Bernardus Wonen in Oudenbosch en lid van de Raad van Toezicht van Ontwikkelingsmaatschappij Den Haag. Directie De directie van Staedion bestaat uit Willem Krzeszewski (bestuurder en algemeen directeur), Arie Brussaard (directeur Financiën & Automatisering), Ger Huisman (directeur Wonen a.i.), Edwin van den Berg (waarnemend directeur Ontwikkeling) en Carole Vermolen (directeur Strategie & Vastgoed). Belangrijke onderwerpen in 2008 waren: krachtwijken, de financiële positie, financiering, fiscalisering, de portefeuillestrategie, leefbaarheid, energiebeleid, duurzaamheid, investeringsen desinvesteringsaanvragen, organisatieontwikkeling en projectontwikkeling. Ondernemingsplan In 2008 actualiseerden we ons ondernemingsplan. Het ondernemingplan is de basis voor ons bedrijfsjaarplan, dat in hoofdlijnen onze ambities per thema beschrijft. Tegenstrijdig belang Er vonden in 2008 geen transacties plaats waarbij het bestuur en de organisatie een tegenstrijdig belang hadden. Samenwerkingsverbanden In 2008 waren we aangesloten bij de volgende verenigingen en organisaties:

20

Aedes

De branchevereniging van woningcorporaties

Aedex

Een benchmarksysteem voor woningcorporaties

Corpovenista

Een onderzoeksprogramma van Aedes en enkele universiteiten

European Federation for Living

Een samenwerkingsverband van woningcorporaties, banken en projectontwikkelaars binnen de Europese Unie, dat zich inzet voor duurzame woon-, werk- en leefomstandigheden

KWH-Kwaliteitslabel Woningcorporaties Huursector

Kwaliteitscentrum van en voor woningcorporaties (tot 31 december 2008)

Neprom

De vereniging van Nederlandse projectontwikkelingmaatschappijen

Stichting Hoogbouw

Stichting voor de bevordering van hoogbouw

Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden

Brancheorganisatie van Haagse woningcorporaties

De Vernieuwde Stad

Belangenbehartiger van 21 grote en grootstedelijke woningcorporaties

Het Opdrachtgeversforum in de Bouw

Een actieve kring van (semi)publieke opdrachtgevers die ervaringen uitwisselen, kennis delen en ontwikkelen en ideeën over nieuwe thema’s in de bouw initiëren

Jaarbericht 2008

6. Aantal FTE’s

402,00

d l e r e w De en d l e e b in ot Eén gro ij r schilde

p Kunst o nden a p sloop

408,00

396,10

388,00

erstraat Kritzing l a Transva

Jaarbericht 2008

9

Verslag van de Raad van Commissarissen Jaarrekening De directie heeft de jaarrekening en het Jaarbericht 2008 opgesteld in overeenstemming met artikel 37 van de statuten. Vervolgens is de jaarrekening ter goedkeuring aan de Raad van Commissarissen voorgelegd. Conform artikel 27 van het Besluit Beheer Sociale Huursector is aan de accountant de opdracht verstrekt om jaarrekening en jaarverslag te onderzoeken. De goedkeurende verklaring dateert van 25 mei 2009. Commissies In 2008 stond de auditcommissie nadrukkelijk stil bij de effecten van het investeringsvolume op de solvabiliteit, de financieringsaspecten van de onderneming (treasury), de administratieve organisatie en de beheersing van risico’s tijdens projectontwikkeling. De auditcommissie vergaderde vijf keer. De remuneratiecommissie hield zich voornamelijk bezig met de beoordeling van de toenmalige bestuurder, de selectie en benoeming van de nieuwe bestuurder en de selectie en benoeming van twee leden van de Raad van Commissarissen. Zelfevaluatie De Raad van Commissarissen kwam in 2008 eenmaal buiten aanwezigheid van de bestuurder bijeen. Op de agenda stond het eigen functioneren. Tegenstrijdige belangen De leden van de Raad van Commissarissen of de bestuurder waren niet betrokken bij (transacties met) tegenstrijdige belangen. Externe accountant In de vergadering van de auditcommissie van 26 mei 2008 gaf de externe accountant, Berk, een toelichting op de managementletter bij de jaarrekening, op het jaarverslag en op de accountantsverklaring. Ook doorliepen we in 2008 een selectietraject voor de benoeming van de accountant voor de komende drie jaar. De keuze viel op KPMG. Overigens deed de huidige accountant in 2008 prima werk. Relatie met de OR Een delegatie van de Raad van Commissarissen voerde in 2008 één keer overleg met de OR. Ter tafel kwam de aanstelling van de heer Krzeszewski als bestuurder.

22

Verantwoording In overeenstemming met de statuten heeft de bestuurder onderdelen van de planning- en controlcyclus voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. Het gaat om het ondernemingsplan 2008-2012, het bedrijfsjaarplan 2009, de begroting 2009, de meerjarenbegroting 20092018, het jaarverslag 2007, de jaarrekening en het treasurystatuut en -jaarplan.

Jaarbericht 2008

Samenstelling Raad van Commissarissen Op 31 december 2008 zag de Raad van Commissarissen er zo uit: Dhr. mr. drs. B.J. Bruins (1963)

 oorzitter van de Raad van Commissarissen, lid van de remuneratiecommisV sie, benoemd in 2007, zittingsperiode tot 2011 Hoofdfunctie: lid van de Raad van Bestuur van Connexxion Holding NV Nevenfuncties: • lid Comité van Aanbeveling Willem-Alexander Kinderfonds • lid Comité van Aanbeveling Stichting Zeldzame Ziektenfonds • voorzitter Raad van Advies NEA Transport en Logistiek • voorzitter Raad van Toezicht Nationale Databank Wegverkeergegevens • lid College van Bestuur Nieuwe of Littéraire Sociëteit De Witte Den Haag • lid Raad van Toezicht Den Haag Marketing • lid Procesgroep Anders betalen voor Mobiliteit • voorzitter Taskforce diversiteit schoolbesturen • projectambassadeur voor Randstad Urgent ’Mooi en Vitaal Delfland’

Dhr. ir. G.A. Beijer (1950)

Lid remuneratiecommissie, benoemd in 2006, zittingsperiode tot 2010  oofdfunctie: partner en voorzitter directie Boer & Croon Ruimtelijke InvesH teringen B.V., Amsterdam (tot 1 januari 2009, daarna zelfstandig en geassocieerd met Boer & Croon) Nevenfuncties: • lid Raad van Commissarissen Nyenrode Business Universiteit • lid Exco en Bureau International Federation for Housing and Planning (IFHP) • bestuurslid Vereniging ter behartiging van de Belangen van de Huiseigenaren aan de Joossesweg

Dhr. drs. R.L.J.M. Scheerder (1945)

Voorzitter van de auditcommissie, benoemd in 2003, zittingsperiode tot 2011 Hoofdfunctie: bestuurder in de gezondheidszorg Diverse nevenfuncties in de gezondheidszorg

Mw. drs. A.T. van der Wal (1964)

Commissielid, benoemd in 2008, zittingsperiode tot 2012 Hoofdfunctie: adjunct-directeur bij het INK

Mr. drs. J.F.Ph. Houben (1958)

Commissielid, benoemd in 2008, zittingsperiode tot 2012 Hoofdfunctie: directievoorzitter Blauwhoed B.V.

Afgetreden In 2008 liep de maximale zittingstermijn van de heren Alderliesten, Keers en Bakker af. Aangetreden Op 3 juni 2008 benoemde de ledenraad, op voordracht van de huurders, mevrouw Van der Wal tot lid van de Raad van Commissarissen. Op 15 december volgde de heer Houben. Bij deze benoemingen werd goed gekeken naar de geactualiseerde profielschets in het reglement. Benoeming tot voorzitter De plaats van de afgetreden voorzitter (de heer Alderliesten) is ingenomen door de heer Bruins.

Jaarbericht 2008

23

10

Verslag van de ledenraad Taken De belangrijkste taken van de ledenraad zijn: het benoemen en ontslaan van commissarissen, het goedkeuren van de jaarrekening en het jaarverslag, het wijzigen van de statuten, het verlenen van decharge aan het bestuur en de Raad van Commissarissen en het eventueel ontbinden van de vereniging (de huidige rechtsvorm van Staedion). Leden De leden van onze vereniging zijn natuurlijke personen of niet-winstbeogende rechtspersonen. Op 31 december 2008 had Staedion 5.572 leden. Een daling van 547 leden vergeleken met 2007. Eind 2008 waren 136 leden geen huurder meer bij ons, tegen honderdveertig in 2007. Ledenraad De ledenraad vertegenwoordigt de leden van de vereniging. In de ledenraad zitten afgevaardigden die door en uit de leden worden gekozen. Op 31 december 2008 waren er elf afgevaardigden en veertien vacatures. Bijeenkomsten In 2008 voerde de ledenraad drie keer overleg met de bestuurder en een afvaardiging van de Raad van Commissarissen, en twee keer vooroverleg. Belangrijkste onderwerpen waren: het vertrek van de ene bestuurder en de komst van de andere, goedkeuring van het jaarverslag 2007, het afscheid van drie commissarissen, de benoeming van twee commissarissen, de kredietcrisis, leefbaarheid, het nieuwe ondernemingsplan, de geringe animo voor een plek in de ledenraad en de vraag of een stichting niet een betere rechtsvorm voor een corporatie is dan een vereniging.

24

Toenmalig minister Vogelaar bezocht in het najaar de krachtwijk Transvaal.

Jaarbericht 2008

11

Kengetallen Boekjaar

2008

2007

2006

2005

Aantal verhuureenheden 1. Woningen en woongebouwen a. in exploitatie

31.699

31.997

32.472

32.187

729

695

372

110

3.254

3.145

3.182

3.184

434

431

437

456

36.116

36.268

36.463

35.937

70

70

70

70

Aantal bedden in verzorgingstehuizen

750

750

750

750

Aantal woningen in beheer

237

199

199

0

427

428

471

399

b . in aanbouw

2. Garages

3. Overige objecten

Totaal Aantal standplaatsen

Kwaliteit 1. Kosten niet-planmatig onderhoud per woning 2. Kosten planmatig onderhoud per woning

1.422

794

1.045

774

3. Totaal kosten onderhoud per woning

1.849

1.222

1.516

1.173

1. Solvabiliteit

18,4

20,6

19,8

20,7

2. Weerstandsvermogen

18,4

20,6

19,8

20,7

Financiële continuïteit

3. Liquiditeit ( current ratio )

0,5

0,6

0,4

0,6

4. Liquiditeit ( cash ratio )

0,1

0,0

0,1

0,1

5. Rentabiliteit eigen vermogen

3,3

5,8

1,1

2,0

6. Rentabiliteit totaal vermogen

3,9

4,7

3,6

4,3

7. Interne financiering in % van het eigen vermogen

90

106

130

115

406

579

150

213

1. Algemene bedrijfsreserve

302.481

289.916

273.069

270.195

2. Huren ( exclusief huurderving )

8. Cashflow per woning Balans en winst- en verliesrekening ( x € 1.000,-)

161.659

156.621

153.037

153.269

3. Vergoedingen ( exclusief huurderving )

12.154

10.517

9.990

8.965

4. Jaarresultaat

10.061

16.864

2.892

5.498

156

169

187

207

18,20 1,51

10,19 0,84

9,94 0,83

7,99 0,67

2. Huurderving uitgedrukt in een % van de huren en vergoedingen

1,15

1,01

1,08

0,80

3. Algemene bedrijfsreserve einde boekjaar uitgedrukt in een % van de huren en overheidsbijdragen

187

185

178

176

4. Algemene bedrijfsreserve einde boekjaar per verhuureenheid

9.413

8.940

8.298

8.277

5. Resultaat uitgedrukt in een % van het eigen vermogen ( alleen ABR )

3,33

5,82

1,06

2,03

402,00

408,00

396,10

388,00

5. Overheidsbijdragen Algemeen 1. Huurachterstand uitgedrukt in een % van de huren en vergoedingen - op basis van maandhuur - op basis van jaarhuur

6. Aantal FTE’s

Jaarbericht 2008

25

12

Geconsolideerde balans 31 december 2008 ACTIVA

( x € 1.000,- )

31-12-2008

31-12-2007 *

Vaste activa

Materiële vaste activa

1. Onroerende zaken in exploitatie

1.264.293

1.212.331

78.957

11.932

2. Onroerende zaken in ontwikkeling 3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

17.712

Subtotaal

16.361 1.360.962

1.240.624

Financiële vaste activa 4. Deelnemingen

42.931

61

5. Te vorderen BWS-subsidies

11.987

13.384

492

925

105.000

50.482

8. Uitgestelde betaling koperstermijnen

3.407

3.060

9. Latente belastingvordering

5.787

0

6. Agio’s bij afkoop leningen 7. Beleggingen en effecten

Subtotaal

169.604

67.912

Vlottende activa 10. Voorraden 11. Vorderingen en overlopende activa 12. Belastingen en premies sociale verzekering 13. Liquide middelen

82.026

71.548

18.116

19.936

1.510

1.510

12.859

5.791

Subtotaal Totaal generaal

114.511

98.785

1.645.077

1.407.321

* I.v.m. de stelselwijziging zijn de vergelijkende cijfers 2007 aangepast.

PASSIVA





( x € 1.000,- )

31-12-2008

31-12-2007 *

Eigen vermogen 14. Groepsvermogen Resultaat boekjaar

292.948

273.563

10.061

16.864 303.009

290.427

Voorzieningen 15. Latente belastingen 16. Overige

4.461

0

13.398

3.101 17.859

3.101

Langlopende schulden

26

17. Leningen kredietinstellingen 18. Waarborgsommen

1.089.318

932.876

1.031

Subtotaal

860 1.090.349

933.736

Kortlopende schulden 19. Schulden aan leveranciers

24.626

19.954

1.280

910

21. Schulden aan kredietinstellingen

60.816

38.997

22. Belastingen en premies sociale verzekering

13.202

4.589

1.180

0

20. Schulden aan gemeente

23. Vooruitbetaalde bedragen inzake ohw projecten 24. Overige schulden en overlopende passiva Subtotaal Totaal generaal

132.756

115.607 233.860

180.057

1.645.077

1.407.321

13

Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2008 (x e 1.000,-)

Bedrijfsopbrengsten

25. Huren

26. Vergoedingen

27. Overheidsbijdragen

28. Resultaat verkopen activa

29. Gerealiseerde winst verkoop bouwrechten 30. Bijdrage herstructurering 31. Overige bedrijfsopbrengsten

2008

2007

160.005

155.237

11.762

10.188

156

169

10.801

14.488

0

3.367

4.217

7.494

8.573

7.959

54.506

62.596

250.020

261.498

2.980

1.910

34. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

16.366

33.092

35. Waardeverandering deelnemingen

10.654

6.092

3.745

6.163

273

273

38. Personeelskosten

30.572

26.857

39. Kosten onderhoud

51.284

30.718

32. Omzet projecten Totaal bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten

33. Afschrijvingen op materiële vaste activa

36. Kosten herstructurering 37. Erfpacht

40. Belastingen, verzekeringen en contributies 41. Overige zaken, leveringen en diensten 42. Overige bedrijfslasten 43. Kostprijs projecten Totaal bedrijfslasten

7.771

7.482

12.720

11.201

16.374

14.174

56.090

63.347

208.829

201.309

Bedrijfsresultaat

41.191

60.189

44. Rentebaten

15.114

5.423

45. Opbrengsten financiële vaste activa

2.034

984

46. Rentelasten

55.530

50.260

Saldo rentelasten

38.382

43.853

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

2.809

16.336

47. Resultaat deelnemingen

1.862

-940

48. Buitengewone baat

7.000

0

49. Vennootschapsbelasting 50. Mutatie actuele waarde materiële vaste activa Jaarresultaat

-6.085

380

4.475

1.088

10.061

16.864

27

Jaarbericht 2008

14

Accountantsverklaring Opdracht Wij hebben gecontroleerd of het in dit verslag opgenomen jaarbericht van Staedion te Den Haag over 2008 op de juiste wijze is ontleend aan de door ons gecontroleerde jaarrekening 2008 van Staedion. Bij die jaarrekening hebben wij op 25 mei 2009 een goedkeurende accountantsverklaring verstrekt. Het bestuur van de huishouding is verantwoordelijk voor het opstellen van de verkorte jaarrekening in overeenstemming met de grondslagen zoals gehanteerd in de jaarrekening 2008 van Staedion. Het is onze verantwoordelijkheid een accountantsverklaring inzake het jaarbericht te verstrekken. Werkzaamheden Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht. Dienovereenkomstig dienen wij onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat het jaarbericht op de juiste wijze is ontleend aan de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Oordeel Naar ons oordeel is het jaarbericht in alle van materieel belang zijnde aspecten op de juiste wijze ontleend aan de jaarrekening. Toelichting Wij vestigen er de aandacht op dat voor het inzicht dat vereist is voor een verantwoorde oordeelsvorming omtrent de financiële positie en de resultaten van de huishouding en voor een toereikend inzicht in de reikwijdte van onze controle, het jaarbericht dient te worden gelezen in samenhang met de volledige jaarrekening, waaraan deze is ontleend, alsmede met de door ons daarbij op 25 mei 2009 verstrekte goedkeurende accountantsverklaring. Deze toelichting doet geen afbreuk aan ons oordeel. Den Haag, 25 mei 2009 Berk N.V. M.J. de Graaf Registeraccountant

ND E E TH

28

Jaarbericht 2008

2008 29

Kinderen beschilderen panelen met als thema ‘Cariben’ voor het bouwterrein van het project Via Salsa in Transvaal.

Jaarbericht 2008

1

www.staedion.nl Postbus 40406 - 2504 LK Den Haag - telefoon (070) 376 77 00 - [email protected]

Jaarbericht 2008