Dialoog over rechtsvorm met leden van woningbouwvereniging de Kombinatie
Antwoorden op de 11 vragen Vraag 1
(16 plakkertjes)
Wat is het verschil tussen een vereniging en een stichting? Overeenkomsten Beide rechtsvormen hebben gemeen dat ze geen winstoogmerk hebben. [Anders dan ‘zakelijke’ rechtsvormen als BV, NV, Firma.] Alleen deze beide vormen zijn toegestaan voor een woningcorporatie. Mensen verenigen zich om samen een bepaald doel te bereiken, of ze richten met dat oogmerk een stichting op. In de praktijk blijken de huurders doorgaans door een kleine groep belangstellenden (leden) vertegenwoordigd te worden. Verschillen Gelet op de huidige Woningwet is het belangrijkste verschil: Een vereniging heeft naast een bestuur en een raad van toezicht/commissarissen, leden die enkele wettelijk vastgelegde en mogelijk in statuten toegekende rechten hebben. Het belangrijkste recht is het goedkeuren van het Jaarverslag. Daarnaast heeft de ledenvergadering bij de Kombinatie het recht om geïnformeerd te worden over het voorgenomen beleid voor het komend jaar, en het recht om te besluiten over verandering van de statuten en ontbinding van de vereniging. Tot voor kort had de ledenvergadering van onze vereniging het recht om commissarissen te benoemen, dat mag nu niet meer van de wet. Een stichting heeft geen leden die wettelijk vastgelegde rechten hebben. Wel kunnen in de statuten van een stichting allerlei taken en bevoegdheden worden toegekend aan commissies/raden van advies. Bij verschillende woningcorporaties is geregeld dat het bestuur pas over bepaalde beleidsontwikkelingen mag besluiten nadat hij advies heeft ingewonnen bij de statutair ingestelde adviesraad van bewoners en vertegenwoordigers van de lokale samenleving: Maatschappelijke Adviesraad. Ook komt het voor dat het bestuur en/of de raad van toezicht/commissarissen ‘achteraf’ verantwoording aflegt aan een adviesraad. Op de wet gebaseerde verschillen:
De invloed bij een vereniging is verdeeld over de algemene ledenvergadering en een huurdersorganisatie, wat leidt tot dubbelwerk en/of fricties; Bij een stichting is de huurdersinvloed geconcentreerd bij de huurdersorganisatie; Een stichting kan slagvaardiger besluiten nemen dan een vereniging omdat de lijnen van de besluitvorming eenvoudiger en eenduidig zijn (wie besluit wanneer waarover);
Een vereniging blijkt kwetsbaarder voor (ongewenste) machtsuitoefening door een minderheid van leden/huurders.
[Zie ook Bijlage 1 van het bijgevoegde memo van Pontefix, het juridische advies dat we over de wenselijke rechtsvorm hebben gevraagd]
Vraag 2 Waarom fusie/schaalvergroting?
(3 plakkertjes)
De positie van de woningcorporaties is de laatste jaren flink veranderd. Meer dan in het recente verleden moeten we ons concentreren op het aanbieden van goedkopere woningen en meer kwetsbare doelgroepen. We mogen eigenlijk geen middeldure huurwoningen of koopwoningen meer bouwen en moeten bestaande projecten afronden of afstoten. Kortgeleden waren woningcorporaties die als vastgoedondernemingen verschillende accenten legden, min of meer concurrenten. Zo richtte de ene zich op projectontwikkeling voor allerlei doelgroepen, exploiteerde een ander maatschappelijk en bedrijfsvastgoed voor diverse partijen en concentreerde een derde zich uitsluitend op goedkope woningen voor de minst draagkrachtige doelgroep. De speelruimte voor verschillen tussen corporaties is kleiner. En het kost alle corporaties veel moeite om aan nieuwe regels te voldoen. We denken samen een betere ‘dienstverlening’ aan huurders, woningzoekenden en de Zeister samenleving te kunnen bieden. En tegen minder kosten. Nu worden op twee plaatsen min of meer dezelfde afwegingen gemaakt en besluiten genomen. We werken vanuit twee kantoren en hebben beiden een eigen automatiseringssysteem. Onze spelregels verschillen Bijvoorbeeld of wat je zelf aan je woning meg doen. Dat is soms onduidelijk voor huurders en de omgeving. We overleggen allebei afzonderlijk met huurdersorganisaties, de gemeente en maatschappelijke partner. Dat kan eenduidiger en een stuk efficiënter. Samengaan geeft ruimte voor vergroten van onze deskundigheid, het voorkomen van dubbelwerk en bezuinigen op management en ondersteuning. We hebben hetzelfde werkgebied. Met 7500 woningen is de fusiecorporatie heel goed bestuurbaar zonder log te zijn. We willen graag garanties inbouwen dat huurdersbelangen en maatschappelijke belangen effectiever dan nu een plek krijgen. Vergroting naar de schaal van de gemeente Zeist heeft als groot voordeel dat we beter in staat zijn tegenwicht te bieden aan commerciële en korte termijn politieke belangen bij de invulling van woningbouw in wijken en buurten. Bij nieuwbouw leggen we meer gewicht in de schaal op het gemeentehuis en bij marktpartijen. Aansluitend voordeel is dat we onze vastgoedrisico’s beter kunnen spreiden omdat we dan in alle wijken van Zeist actief zijn en beter kunnen bijsturen. Vraag 3
(2 plakkertjes)
Waarom samen met Seyster Veste? We doen in Zeist al veel zaken samen, bij voorbeeld als het om belangenbehartiging gaat. Zo stemmen we onderling af wat we inbrengen bij de gemeente in grote beleidsplannen (Woonvisie, Structuurvisie, Wijkgericht Werken e.d.) Soms doen we dingen dubbel en onhandig, werken we langs elkaar heen. Huurders krijgen met verschillen te maken. Bij voorbeeld bij de jaarlijkse huurverhoging, zelf aan te brengen voorzieningen, bereikbaarheid van de corporatie e.v.a. Nu de regels voor corporaties flink veranderen en er lastige afwegingen over huurbeleid, betaalbaarheid, investeringen en onderhoud gemaakt moeten worden en er een algemene roep is om efficiënter te gaan werken, hebben we de koppen weer bij mekaar gestoken. We hebben ook de RK WBV erbij uitgenodigd, maar die wil niet mee. We sluiten niet uit dat er in de toekomst ook met andere buurcorporaties verdere samenwerkingsmogelijkheden worden besproken. Het is op dit moment een groot voordeel dat SV en Kombi in dezelfde gemeente werkzaam zijn en ongeveer gelijkwaardig in omvang.
Vraag 4
(13 plakkertjes)
Hoe zijn de huurdersbelangen geborgd bij vereniging of stichting Bij antwoord 1 is het verschil al duidelijk gemaakt, maar er valt meer over te zeggen, vanuit twee invalshoeken. De wetgever gaat ervan uit dat huurdersbelangen door de ‘erkende’ huurdersorganisaties worden behartigd. Niet via de band van huurders die lid zijn van de woningbouwvereniging. In de nieuwe Woningwet wordt daarom de positie van de huurdersorganisaties versterkt. Bij de Kombinatie gaat het dan om het Platform van bewonerscommissies. Het Platform krijgt meer te vertellen, mag over Jaarplan en Begroting gaan adviseren, over de inzet van de Kombinatie bij de gesprekken met de gemeente over Prestatieafspraken, en moet bij voorbeeld ook instemmen met de fusie en de uitwerking ervan. Kombinatie en Seyster Veste zij ervan overtuigd dat het in eerste en laatste instantie bij een woningcorporatie om de huurders gaat. We willen die stimuleren om mee te praten, invloed uit te oefenen en mee te doen. We kiezen ervoor om de bedoeling van de wetgever in het fusietraject en de fusiecorporatie volledig tot zijn recht te laten komen. Maar ook vinden we dat maatschappelijke partners, groepen uit de samenleving die belangen hebben bij ‘goed wonen in Zeist’, invloed op onze plannen en werkzaamheden moeten kunnen uitoefenen. Daarom hebben we het voornemen om aan de nieuw te vormen fusiecorporatie een “Maatschappelijke Adviesraad” toe te voegen, die gevraagd en ongevraagd advies kan uitbrengen over beleidsaangelegenheden en als forum dient om verantwoording aan af te leggen. In de Maatschappelijke Adviesraad hebben leden van de huurdersorganisatie zitting en deskundigen op het vlak van maatschappelijke aangelegenheden, die goed op de hoogte zijn van wat er in Zeist speelt. Die Adviesraad kan uitstekend gekoppeld worden aan een Stichting,
maar kan eventueel ook, zij het wat ingewikkelder, een plek binnen een Vereniging krijgen. Ingewikkeld is bij voorbeeld het verschil in “informatiepositie” tussen de huurdersorganisatie (die vooraf bij een toenemend aantal agendapunten betrokken moet worden) en de ledenvergadering (die pas achteraf aan de beurt komt bij goedkeuring van het jaarverslag). Vraag 5
(9 plakkertjes)
Wat staat er in de Intentieovereenkomst Van de Intentieovereenkomst is een uittreksel beschikbaar dat als bijlage is toegevoegd.
Vraag 6
(5 plakkertjes)
Wat valt er over de beoogde kwaliteit van de dienstverlening te zeggen? Over de beoogde kwaliteit van dienstverlening valt op dit moment al wel iets te zeggen. Het is één van de punten waarover we met de huurdersorganisaties in gesprek gaan, in het kader van de Fusie-effectrapportage (FER). De FER is het document waarin uiteengezet wordt wat de fusie voor huurders, woningzoekenden en de samenleving oplevert. Daarin moet duidelijk worden dat het wenselijker is om te fuseren dan voor een andere vorm van samenwerking te kiezen. De FER heeft als verplichte onderdelen o.a. een financiële paragraaf, die laat zien dat de financiële continuïteit is gewaarborgd, uiteenzetting van het beleid inzake de woningvoorraad, huren, onderhoud en duurzaamheid, en zienswijzen op het fusieplan van de huurdersorganisatie en de gemeente. Over de opzet van de FER hebben we overlegd met het Platform en de BV Seyst. We hebben een lijstje met agendapunten opgesteld, die we verder in samenspraak met hen gaan uitwerken. Op verzoek van de huurdersorganisaties wordt in de Fusie-effectrapportage een aparte paragraaf aan de beoogde kwaliteit van de dienstverlening besteed. We zijn uiteraard wel benieuwd naar de denkbeelden van leden van de vereniging over bij voorbeeld de gewenste bereikbaarheid, indienen en afwikkelen van reparatieverzoeken, nieuwsbrieven, openingstijden, ondersteuning van bewonersactiviteiten, e.d. Het Platform is in deze de postbus en spreekbuis van de huurders en zal bij komende dialoogbijeenkomsten nadrukkelijker van de partij zijn.
Vraag 7
(4 plakkertjes)
Wat is het eindbeeld van de nieuwe organisatie? Een woningcorporatie van ca. 7500 woningen werkzaam in Zeist met ca. 65 voltijdsbanen. Per 1 januari 2017. We denken langs de lijnen van het Drie Kamer Model waarbij we ernaar streven het vermogen op peil te houden, het vastgoed zo goed mogelijk te laten renderen en we zoveel bijdragen aan betaalbaarheid en
leefbaarheid dat het prettig wonen is in de corporatiecomplexen, er voldoende woningen beschikbaar zijn voor mensen met de smalste beurs en andere huurders niet door de huurprijs in problemen komen. Liever betaalbaar dan luxe. Bewoners zijn mensen die tot hun recht kunnen komen, geen klanten. Elke klacht over onze dienstverlening is er één te veel. De organisatie wordt sober en slank. We kunnen besparen op ‘dubbelwerk’ en op ‘dubbele voorzieningen’ als het gebouw en het computersysteem. Voorlopig zijn er twee directeuren bestuurders, het managementteam wordt opnieuw ingericht. We willen de ‘nabijheid’ voor huurders en andere op wijkniveau actieve netwerken versterken. We denken erover om met buurtteams/wijkteams te gaan werken die in hun buurt/wijk veel bevoegdheid/verantwoordelijkheid hebben, bekend zijn met de complexen en gekend worden door de bewoners. Al staat nog niet precies vast hoe, waarschijnlijk zijn in buurtteams verhuur, sociaal beheer en technische zaken vertegenwoordigd. Wat is een eindbeeld? We kunnen, als de eerste berekeningen ons niet bedriegen, de eerste vijf a tien jaren goed draaien, maar we weten dat we daarna voor enorme investeringen in Vollenhove komen te staan. Uiteraard houden we jaarlijks de vinger aan de pols en streven we ernaar om als solide woningcorporatie volop te kunnen blijven investeren in betaalbare, goede huisvesting in Zeist.
Vraag 8
(4 plakkertjes)
Wat vinden belanghebbende partijen ervan, gaan jullie hun ideeën ophalen? Tot nu toe hebben we alleen nog met de gemeente en collega corporaties in de regio over de fusie gesproken. De gemeente moet net als de huurdersorganisaties expliciet een –instemmende- zienswijze geven op de FER. Hun eerste reactie is: “het is volgens ons een logische stap, nu er een eind is gemaakt aan concurrentiegedachten, er grote veranderingen in het verschiet liggen en de financiën onder druk staan.”We hebben het voornemen om de FER ook voor commentaar toe te sturen aan allerlei maatschappelijke organisaties in ons werkgebied, zoals zorg- en welzijnsinstellingen, maatschappelijk werkers en burgerorganisaties als de ouderenbonden en evt. buurtverenigingen. Belangstellenden worden uitgenodigd voor een expertmeeting.
Vraag 9
(7 plakkertjes)
Wat gaat de fusie kosten? Dat hebben we globaal becijferd. Ons uitgangspunt is dat we zoveel mogelijk ‘zelf’ doen, d.w.z. de directeuren en medewerkers van beide fusiepartners. We laten ons daarin begeleiden door een deskundige adviseur die al vaker met het bijltje gehakt heeft. Daarnaast laten we ons op enkele specifieke terreinen stuk voor stuk adviseren. Het betreft juridisch advies over de rechtsvorm, statuten
opstellen, notariële akten; voorts advies over de opbouw en inrichting van de nieuwe organisatie; financiële contra-expertise over de bevindingen die onze financiële managers uit elkaars ‘boeken’ hebben opgemaakt. Zowel de Ondernemingsraad als het Platform kunnen gebruik maken van de mogelijkheid om zich door een deskundige te laten ondersteunen. Al met al denk ik dat we samen op een bedrag van € 200.000 à 300.000 uitkomen. Als het minder is, is dat meegenomen. Ik heb het dan niet over verbouwing van het kantoor. Dat kost ongetwijfeld ook een paar tonnen, maar daar staat tegenover dat er geen huur meer betaald hoeft te worden voor het andere kantoor. We doen het verbouwen sober, steken ons niet in het nieuw. Het aanpassen van onze huisstijl zal in de papieren lopen en kost al gauw tienduizenden euro’s. Ook bestaat de kans dat we afscheid van mensen nemen die geen plek krijgen in de nieuwe organisatie. Dat gaat gepaard met vertrekvergoedingen. Maar we denken niet dat er veel arbeidsplaatsen verdwijnen, en een kleinere organisatie brengt structureel minder kosten met zich mee. Eén van de motieven om te fuseren is dat we zuiniger willen gaan werken, minder kosten voor personeel, organisatie en automatisering willen uitgeven. De kosten die met het fusieproces gepaard gaan, worden in de eerste twee volle jaren na de fusie ruimschoots terugverdiend en teruggeploegd in de volkshuisvesting in Zeist.
Vraag 10
(7 plakkertjes)
Wat zijn mogelijke nadelen van de fusie? Een nadeel op korte termijn is dat het veel energie opslokt en binnen beide corporaties onzekerheid met zich mee brengt. Medewerkers maken zich zorgen over hun functie/hun baan. De laatste jaren is er al veel veranderd, we moeten ervoor waken dat ‘de rek eruit gaat’. Aan de andere kant zien medewerkers het ook als een kans. Als het om de dienstverlening gaat, streven we naar ‘het beste van twee werelden’, maar voor individuele bewoners kan het wel betekenen dat ze t.z.t. te maken krijgen met een andere medewerker als hun vaste contact persoon. We gaan de organisatie niet gelaagder maken, de lijnen blijven kort en we gaan voor dienstverlening zonder klachten. Niettemin zal de fusieorganisatie mogelijk ‘kinderziektes’ krijgen, duurt het even voor iedereen op zijn plek zit en goed in het vel.
Vraag 11
(na het plakken)
Hoe pakt het Platform het op? De rol van huurdersorganisaties is onder de nieuwe Woningwet belangrijker geworden en daarmee voor leden van het Platform ook zwaarder. Daar komt de fusie nog eens bij. Voor zover het op mijn weg ligt om er iets over te zeggen – dat kan het Platform het beste zelf doen- , kan ik spreken van een goed eerste gesprek over de huurdersbelangen die een plek moeten krijgen in de Fusie-
effectrapportage. Platform en BV Seyst zetten zich goed in en zitten op één lijn, zonder het altijd met elkaar eens te zijn. Ik voorzie dat het Platform over enige tijd behoefte zal hebben aan een achterbanraadpleging en zich open stelt voor frisse ideeën. Platform en BV Seyst hebben er baat bij wanneer huurders met kennis van zaken hun gelederen komen versterken. We zullen het Platform naar vermogen faciliteren en stimuleren.
